ECLI:NL:GHARL:2025:6137, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-10-2025, 200.341.595/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-10-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eigenaar woning vordert ontruiming van een woning. Gebruiker doet vergeefs beroep op het bestaan van een huurovereenkomst en op het bestaan van een derdenbeding op basis waarvan zij de woning zou mogen gebruiken. Wat betreft haar stelling dat is overeengekomen dat zij levenslang de woning mocht gebruiken, volgt een bewijsopdracht aan gebruiker.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.341.595/01
      zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 10117378
    
    
    
      
        arrest van 7 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellante]
        ,
      zonder vaste woon- of verblijfplaats,
      die hoger beroep heeft ingesteld,
      en bij de kantonrechter optrad als gedaagde,
      hierna: [appellante],
      advocaat: mr. L.H. Haarsma uit Paterswolde,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      die woont in [woonplaats1] ,
      die ook hoger beroep heeft ingesteld,
      en bij de kantonrechter optrad als eiser,
      hierna: [geïntimeerde],
      advocaat: mr. D. Sjouke uit Amsterdam.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      1.1
      Na het tussenarrest van 11 maart 2025 heeft op 24 juli 2025 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Gelijktijdig met deze zaak heeft het hof ook het tussen partijen aanhangige kort geding met zaaknummer 200.346.946/01 behandeld. Het verslag (proces-verbaal) dat van de mondelinge behandeling is opgemaakt, is aan de beide dossiers toegevoegd. 
      
    
    
      1.2
      Na de mondelinge behandeling hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. Het hof zal in beide zaken gelijktijdig uitspraak doen.
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1
      In dit geschil gaat het in de kern over de vraag wat voor overeenkomst [appellante] en [geïntimeerde] ten aanzien van de woning aan de [adres1] hebben gesloten en wat voor voorwaarden zij daarbij zijn overeengekomen. [appellante] woonde in de woning van [geïntimeerde] en [geïntimeerde] heeft ontruiming van de woning gevorderd.
      
    
    
      2.2
      De kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, heeft na levering van aan [appellante] opgedragen bewijs geoordeeld dat sprake is van een gebruiksovereenkomst die rechtsgeldig door [geïntimeerde] is opgezegd. De vordering tot ontruiming is daarbij toegewezen. Aan dit vonnis is inmiddels uitvoering gegeven. 
      
    
    
      2.3
      Het hof zal in deze zaak [appellante] opnieuw in de gelegenheid stellen bewijs te leveren. Dat zal het hof hierna uitleggen, nadat de voor de beoordeling van het hoger beroep van belang zijnde feiten zijn vastgesteld. 
      
      
    
  
  
    
      3De vaststaande feiten
    
    
      3.1
      Sinds 1 juni 1998 woonde [appellante] in de woning aan de [adres1] . Deze woning behoorde op dat moment toe aan de heer [naam1] (hierna [naam1] ), die tot juni 1988 gehuwd was met [appellante] . 
      
    
    
      3.2
      In 2003 heeft [appellante] geprobeerd een hypotheek te krijgen, met als doel de woning zelf van [naam1] te kopen. Dat is niet gelukt. 
      
    
    
      3.3
      
        Vervolgens heeft [naam1] de woning in augustus 2004 verkocht aan [geïntimeerde] . In de koopovereenkomst van [naam1] en [geïntimeerde] staat onder artikel 5 lid 4 het volgende: 
        
          “De feitelijke levering van het verkochte zal geschieden zoals in gebruik bij mevrouw [appellante] , geboren te [geboorteplaats1] op [geboortedatum1] negentienhonderd acht en vijftig, wonende te [adres2] , ongehuwd.”
        
      
      
    
    
      3.4
      De woning is op 14 september 2004 aan [geïntimeerde] geleverd. In de akte van levering staat in artikel 2 lid 3 het volgende: “Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond, zoals in gebruik bij mevrouw [appellante] , geboren te [geboorteplaats1] op [geboortedatum1] negentienhonderd achtenvijftig.”
      
    
    
      3.5
      
        [appellante] betaalde geen vergoeding voor het gebruik van de woning. 
      
    
    
      3.6
      In 2008 heeft [geïntimeerde] [appellante] drie opties gegeven, dat zij i) de woning zelf gaat kopen, ii) maandelijks huur voor het gebruik van de woning zal gaan betalen, of iii) andere woonruimte zoekt. 
      
    
    
      3.7
      In een brief van 30 maart 2021 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] aan [appellante] geschreven dat sprake is van een gebruiksovereenkomst en dat deze overeenkomst wordt opgezegd. De gemachtigde heeft daarbij aangegeven dat [geïntimeerde] bereid is om [appellante] nog een jaar kosteloos gebruik te laten maken van de woning, maar dat in dat geval wel moet worden voldaan aan twee voorwaarden, namelijk 1) dat [appellante] binnen twee weken bevestigt dat zij de woning uiterlijk op 1 april 2022 zal verlaten en 2) dat zij binnen twee weken bevestigt dat zij bereid is om op haar kosten een schuldbekentenis op te stellen ter bevestiging van de beëindiging van de gebruiksovereenkomst. 
      
    
    
      3.8
      Op deze brief is door [appellante] niet gereageerd. 
      
    
    
      3.9
      Op 26 mei 2021 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] [appellante] bericht dat zij niet heeft voldaan aan de gestelde voorwaarden voor het hanteren van een langere opzegtermijn en dat daarom een opzegtermijn van zes maanden wordt gehanteerd. [appellante] wordt te kennen gegeven dat zij de woning op uiterlijk 30 november 2021 dient te ontruimen. Hier heeft [appellante] evenmin gehoor aan gegeven. 
      
    
    
      3.10
      
        [geïntimeerde] heeft [appellante] op 31 december 2021 in kortgeding gedagvaard en gevorderd dat [appellante] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning. In een vonnis van 12 juli 2022 zijn deze vorderingen van [geïntimeerde] afgewezen omdat niet vaststaat dat [appellante] daar zonder recht of titel woont en vanwege een gebrek aan spoedeisend belang.
      
    
    
      3.11
      
        Vervolgens heeft [geïntimeerde] [appellante] in de bodemprocedure gedagvaard. [geïntimeerde] heeft gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: -	primair: voor recht verklaart dat de gebruiksovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd en [appellante] zonder recht of titel in de woning verblijft, en daarbij gebiedt dat [appellante] de woning zo snel mogelijk dient te ontruimen, en in ieder geval binnen 21 dagen na het vonnis, althans binnen een termijn door de kantonrechter in goede justitie te
        bepalen, met de machtiging van [geïntimeerde] om deze ontruiming zo nodig met behulp van de sterke arm te bewerkstelligen, met veroordeling van [appellante] in alle daarmee gepaard gaande kosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf twee weken na betekening van het vonnis althans na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd;
      
      - subsidiair: voor zover de gebruiksovereenkomst niet is opgezegd, een einddatum bepaalt waarop de gebruiksovereenkomst (of een andere contractuele relatie) eindigt en daarbij [appellante] gebiedt de woning zo snel mogelijk te ontruimen, en in ieder geval binnen 21 dagen na de datum waarop de overeenkomst eindigt, althans na het te wijzen vonnis, althans na ommekomst van een termijn door de kantonrechter in goede justitie te bepalen, én met de machtiging van [geïntimeerde] om deze ontruiming des nodig met behulp van de sterke arm te bewerkstelligen, met veroordeling van [appellante] in alle daarmee gepaard gaande kosten, vermeerderend met de wettelijke rente vanaf twee weken na betekening van het vonnis althans na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd;
      - zowel primair als subsidiair: [appellante] veroordeelt tot betaling van de proceskosten, daaronder begrepen het salaris advocaat en de nakosten.
      
    
    
      3.12
      In een tussenvonnis van 20 juni 2023 heeft de kantonrechter aan [appellante] opgedragen te bewijzen dat tussen partijen sprake is van een huurovereenkomst dan wel een gebruiksovereenkomst waarbij tussen partijen is overeengekomen dat zij de rest van haar leven in de woning mocht blijven.
      
    
    
      3.13
      De kantonrechter heeft in het vonnis van 13 februari 2024 bepaald dat sprake is van een gebruiksovereenkomst die [geïntimeerde] rechtsgeldig heeft opgezegd en heeft daarop de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen. [appellante] diende de woning binnen zes maanden na betekening van het vonnis te ontruimen. Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 
      
    
    
      3.14
      
        [geïntimeerde] heeft het vonnis op 21 februari 2024 aan [appellante] betekend. Daarbij is haar aangezegd dat als zij niet binnen zes maanden vrijwillig tot ontruiming van de woning overgaat, deze zal plaatsvinden op een nader vast te stellen dag en uur. 
      
    
    
      3.15
      Vervolgens heeft [appellante] een kortgeding aangespannen waarbij zij schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis van 13 februari 2024 heeft gevorderd. De voorzieningenrechter heeft deze vordering afgewezen en heeft haar veroordeeld mee te werken aan de veroordeling tot ontruiming op straffe van een dwangsom van € 100,- voor iedere dag dat zij niet aan deze veroordeling voldoet met een maximum van € 50.000,-.
      
    
    
      3.16
      Op 29 augustus 2024 is de deurwaarder begonnen met de ontruiming van de woning. De woning is op 4 september 2024 ter beschikking van [geïntimeerde] gekomen. 
      
    
    
      3.17
      
        [geïntimeerde] heeft de woning begin april 2025 verkocht en geleverd aan een derde.
      
      
    
  
  
    
      4Het oordeel van het hof
    
    
      
        Inleiding
      
    
    
    
      4.1
      
        [appellante] heeft acht bezwaren (grieven) opgeworpen tegen de vonnissen  van de kantonrechter 20 juni 2023 en 13 februari 2024. [geïntimeerde] heeft in incidenteel hoger beroep één grief gericht tegen het vonnis van 13 februari 2024. Het hof zal deze bezwaren thematisch behandelen.
      
      
        
          De gestelde onbevoegdheid van de kantonrechter
        
      
      
    
    
      4.2
      
        [appellante] heeft allereerst aangevoerd dat de kantonrechter zich ten onrechte bevoegd heeft verklaard om over deze zaak te oordelen en dat de hiervoor genoemde vonnissen om die reden vernietigd moeten worden. [appellante] is van mening dat de zaak naar de civiele kamer van de rechtbank had moeten worden verwezen. 
      
    
    
      4.3
      Deze stelling van [appellante] kan om meerdere redenen niet leiden tot vernietiging van de bestreden vonnissen. Tegen het feit dat de kantonrechter de zaak niet op de voet van artikel 71 lid 1 Rv heeft verwezen naar een kamer voor andere zaken dan kantonzaken, staat immers op grond van lid 5 van dat artikel geen hoger beroep open. Overigens stelt het hof vast dat [appellante] zelf ter afwering van de vordering van [geïntimeerde] zich onder meer op het bestaan van een huurovereenkomst beroept. Daar waar de bewoordingen “betreffende een huurovereenkomst” in artikel 93 aanhef en onder c. Rv volgens vaste rechtspraak ruim moeten worden uitgelegd, heeft de kantonrechter zich dus terecht bevoegd geacht van het geschil kennis te nemen. Ook als dat toch anders zou zijn, bestaat bij deze grief geen belang. Tegen de beslissing van de kantonrechter staat het gewone rechtsmiddel van hoger beroep open. [appellante] heeft hoger beroep ingesteld en de zaak inhoudelijk ter beoordeling van het hof voorgelegd. Bij die beoordeling is niet van belang of het aangevochten vonnis is gewezen door de kantonrechter of een andere kamer van de rechtbank.
      
      
        
          Is sprake van een derdenbeding?
        
      
      
    
    
      4.4
      
        [appellante] stelt zich op het standpunt dat in de koopovereenkomst en de akte van levering bepalingen zijn opgenomen die kwalificeren als een derdenbeding in de zin van artikel 6:253 BW, op grond waarvan haar het recht toekomt om levenslang gebruik van de woning te maken. 
      
    
    
      4.5
      Een derdenbeding is een bepaling in een overeenkomst waarbij de derde, in dit geval [appellante] , geen partij is, maar wel rechten kan ontlenen aan de gemaakte afspraken tussen de oorspronkelijke partijen bij de overeenkomst (hier [naam1] en [geïntimeerde] ). Of daarvan sprake is, is een kwestie van uitleg. Het hof leest in zowel de bepalingen uit de koopovereenkomst als in de akte van levering geen derdenbeding. Deze bepalingen houden slechts een feitelijke weergave in van wat door [naam1] aan [geïntimeerde] is verkocht en geleverd, namelijk de woning aan de [adres1] , waar [appellante] gebruik van maakt. Andere feiten en omstandigheden waaruit kan volgen dat die bepalingen toch moeten worden opgevat als een derdenbeding te harer gunste heeft [appellante] onvoldoende aangevoerd en onderbouwd. Het hof is dan ook van oordeel dat [appellante] aan deze bepalingen niet als derde de rechten kan ontlenen die zij meent te hebben.
      
      
        
          Wat voor overeenkomst hebben partijen gesloten? 
        
      
      
    
    
      4.6
      Dan komt het hof toe aan de beoordeling van de vraag of partijen een huurovereenkomst of een gebruiks-, dan wel bruikleenovereenkomst hebben gesloten. [geïntimeerde] stelt dat sprake is van een opgezegde gebruiksovereenkomst. Op verschillende plekken in de stukken wordt ook gesproken over een bruikleenovereenkomst. [appellante] stelt zich primair op het standpunt dat sprake is van een huurovereenkomst op grond waarvan zij huurbescherming geniet, althans een gebruiks- of bruikleenovereenkomst waarbij is overeengekomen dat zij levenslang in de woning mocht blijven wonen. 
      
    
    
      4.7
      
        [geïntimeerde] heeft aan zijn vordering tot ontruiming ten grondslag gelegd dat hij eigenaar is van de woning en dat [appellante] daar zonder recht of titel verblijft. Vast staat dat [geïntimeerde] eigenaar is. Anders dan [appellante] meent, ligt op haar de bewijslast van de stellingen dat sprake is van een huurovereenkomst of een levenslang overeengekomen gebruik van de woning. Uitgangspunt is immers dat degene die zich jegens de eigenaar beroept op een recht om een goed te houden of te gebruiken, zoals een huurrecht of een levenslang gebruiksrecht, de stelplicht en bewijslast heeft met betrekking tot de feiten waaruit dat recht volgt.
      
      
        
          De overeenkomst is geen huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.8
      Artikel 7:201 lid 1 BW bepaalt wanneer sprake is van een huurovereenkomst. Er moet sprake zijn van een overeenkomst waarbij de verhuurder zich verbindt aan de huurder een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Deze tegenprestatie moet uitdrukkelijk zijn overeengekomen, feitelijk bepaalbaar zijn en kan niet vrijblijvend zijn. Ontbreekt het in gebruik geven of de te leveren tegenprestatie, dan kan er geen sprake zijn van een huurovereenkomst. 
      
    
    
      4.9
      Vaststaat dat [geïntimeerde] de woning in gebruik heeft gegeven aan [appellante] . Dan resteert de vraag of partijen een tegenprestatie overeengekomen zijn. In dit kader stelt [appellante] dat zij en [geïntimeerde] zijn overeengekomen dat zij als tegenprestatie het onderhoud aan de woning zou verrichten. [geïntimeerde] heeft dit uitdrukkelijk en gemotiveerd betwist. Het hof is van oordeel dat [appellante] deze stelling onvoldoende heeft onderbouwd. De stukken die aantonen dat zij onderhoud aan de woning heeft verricht, dateren van vóór de koopovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [naam1] in 2004. Die stukken kunnen dus niet worden meegenomen bij de beoordeling of na de koop van de woning door [geïntimeerde] met [appellante] is overeengekomen dat zij als tegenprestatie voor het gebruik van de woning het onderhoud daarvan zou verrichten. Van andere relevante stukken die aantonen dat het onderhoud aan de woning uitdrukkelijk als tegenprestatie is overeengekomen, is niet gebleken. Een andere overeengekomen tegenprestatie heeft [appellante] heeft niet gesteld. Hiermee staat vast dat niet is voldaan aan de vereisten van artikel 7:201 lid 1 BW en dat tussen partijen geen huurovereenkomst tot stand gekomen is. 
      
    
    
      4.10
      Dan rest de vraag of de overeenkomst tussen partijen aangemerkt moet worden als een gebruiksovereenkomst of een bruikleenovereenkomst. Hierover merkt het hof het volgende op. [geïntimeerde] beroept zich op een tot stand gekomen gebruiksovereenkomst, wat de kantonrechter na bewijslevering heeft aangenomen. In hoger beroep richt [appellante] zich tegen dat oordeel. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is het hof voldoende gebleken dat zij in zoverre over de inhoud van de overeenkomst met [geïntimeerde] eens is dat zij voor onbepaalde tijd van de woning gebruik mocht maken, zij het dat [geïntimeerde] stelt dat die overeenkomst opzegbaar is en dat [appellante] dat bestrijdt en zich beroept op een levenslang recht op gebruik. Deze overeenkomst heeft wat het hof betreft te gelden als een gebruiksovereenkomst voor onbepaalde tijd.
      
      
        
          Is deze gebruiksovereenkomst levenslang overeengekomen of opzegbaar? 
        
      
      
    
    
      4.11
      Een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd is in beginsel opzegbaar, tenzij anders is overeengekomen of de redelijkheid en billijkheid een zwaarwegende opzeggingsgrond vereisen, of dat een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen of schadevergoeding moet worden betaald. [appellante] heeft in dit kader aangevoerd dat zij met [geïntimeerde] is overeengekomen dat zij levenslang in de woning mocht blijven wonen en de overeenkomst daarom niet opzegbaar is. [geïntimeerde] betwist dat. Als gezegd, rust op [appellante] ook de bewijslast van deze stelling. [appellante] heeft hiertoe het bewijsaanbod herhaald en aangevoerd dat zij alsnog [naam1] als getuige onder ede wil laten horen. [geïntimeerde] heeft hiertegen aangevoerd dat [appellante] afstand heeft gedaan van het doen horen van [naam1] als getuige en dat [naam1] daarom in hoger beroep niet alsnog gehoord kan worden. 
      
    
    
      4.12
      De kantonrechter heeft [appellante] opgedragen om – onder meer – te bewijzen dat zij en [geïntimeerde] overeen zijn gekomen dat zij levenslang in de woning mocht blijven wonen. Het hof zal haar in de gelegenheid stellen om, conform haar aanbod, nader bewijs te leveren door het horen van [naam1] als getuige. Anders dan [geïntimeerde] meent, komt [appellante] het recht om [naam1] te horen alsnog toe in het kader van de herstelfunctie van het hoger beroep. Het enkele feit dat zij in eerste aanleg heeft afgezien van het horen van [naam1] betekent niet dat zij daarmee voorgoed afstand heeft gedaan van haar bevoegdheid om deze getuige te horen. Dat daarvan wel sprake is geweest, zoals [geïntimeerde] betoogt, vindt onvoldoende steun in de stukken, daaronder begrepen het proces-verbaal van de getuigenverhoren.
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      4.13
      Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen om partijen in de gelegenheid te stellen hun verhinderdata door te geven. Vervolgens kunnen de getuigenverhoren plaatsvinden. 
      
    
    
      4.14
      Het hof houdt in afwachting van de bewijslevering alle beslissingen aan tot de einduitspraak. 
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      5.1
      laat [appellante] toe nader bewijs te leveren van haar stelling dat tussen partijen sprake is van een gebruiksovereenkomst waarbij tussen partijen is overeengekomen dat [appellante] de rest van haar leven in de woning mocht blijven wonen;
      
    
    
      5.2
      bepaalt dat:
      
        
          als getuigen worden gehoord, raadsheer-commissaris mr. W.F. Boele de getuigen zal verhoren in het Paleis van Justitie aan het Wilhelminaplein 1 in Leeuwarden. Partijen moeten daar zelf bij aanwezig zijn;
        
        
          
            [appellante] op dinsdag 21 oktober 2025 moet laten weten hoeveel getuigen zij wil laten horen met opgave van de verhinderdagen van die getuigen, van partijen en van hun advocaten. Daarna stelt het hof de dag en het tijdstip van het verhoor vast. Dat gebeurt ook als de opgave onvolledig is;
        
        
          
            [appellante] de namen en woonplaatsen van de getuigen ten minste een week voor het getuigenverhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof moet opgeven en
        
        
          als een partij die tijdens het getuigenverhoor nieuwe stukken wil indienen, het hof en de wederpartij daarvan uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een kopie moet sturen;
        
      
      
    
    
      5.3
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, M.E.L. Fikkers en M.W. Zandbergen, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag7 oktober 2025.
      
    
  
  
     Dat betekent dat grief 1 van [appellante] faalt. 
  
  
     Zie rov. 3.3 en 3.4.
  
  
     Daarmee faalt ook grief 2 in principaal hoger beroep. 
  
  
     Zie HR 30 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1185.
  
  
     Hiermee falen ook de grieven 3 en 4 van [appellante] .
  
  
     Zie HR 28 oktober 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ9854, en HR 4 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ4163.
  
  
     Zie HR 10 september 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1053.