ECLI:NL:RBOVE:2025:6199, Rechtbank Overijssel, 17-10-2025, 11861874 \ CV EXPL  25-2607
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-10-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: De eiser vorderde om de gedaagde te veroordelen om gebreken van het appartement te herstellen en om een vergoeding aan eiser te betalen. Hij legt daaraan ten grondslag dat gedaagde toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.
        De rechtbank wijst de vorderingen van de eiser af.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: 11861874 \ CV EXPL  25-2607
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 17 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats],
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser],
      gemachtigde: S. Azouz van Azouz Juristen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V., 
      te [vestigingsplaats],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      vertegenwoordigd door [naam 1], bestuurder.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 tot en met 15
      - de akte wijziging van eis
      - de producties 16 tot en met 20 van [eiser]- de mondelinge behandeling van 3 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt- de pleitnota van [eiser].
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Op 18 december 2024 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten ten aanzien van een appartementsrecht aan de [adres] (hierna: de woning). Het appartementsrecht geeft recht op het uitsluitend gebruik van de woonruimte op de eerste verdieping en een berging op de begane grond met verder aan- en toebehoren. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] heeft het pand aan de [adres] in 2024 verbouwd tot diverse appartementen. 
    
    
      2.3.
      Op 15 mei 2025 heeft [eiser] de woning in het bijzijn van de verkopend makelaar ([bedrijf 1]) aan een eindinspectie onderworpen. De bevindingen zijn vastgelegd in een rapport (hierna: het eindinspectierapport). 
      
    
    
      2.4.
      
        Op 11 juni 2025 heeft [naam 1], voor zover op dit moment van belang, het volgende per WhatsApp aan [eiser] geschreven:
        
          “Ik laat [naam 2] t regelen die zaken waar ik akkoord op heb gegeven. […] Laten we gewoon zorgen dat dit wordt geregeld en er voor zorgen dat dit niet verder escaleert zodat jij gewoon lekker kan wonen en die jongens daar de boel af kunnen maken.[…].”
        
      
      
    
    
      2.5.
      Op 30 juni 2025 heeft [bedrijf 2] de woning bouwkundig gekeurd. De bevindingen zijn vastgelegd in een rapport (hierna: het rapport van [bedrijf 2]).  
      
    
    
      2.6.
      
        Op 18 juli 2025 heeft [naam 1], voor zover op dit moment van belang, het volgende aan [eiser] geschreven: 
        
          “Verder benadruk ik u ook dat werkzaamheden zijn uitgevoerd door aannemers cq klusjesmannen. Alles met factuur. Mochten er zaken niet in orde zijn dan is eigenlijk op alles garantie van toepassing niet bij mij maar bij de betreffende aannemer.”
        
      
      
    
    
      2.7.
      
        [eiser] heeft een kozijn omhoog laten plaatsen voor een bedrag van € 1.950,69 en de vloer laten egaliseren voor een bedrag van € 2.051,91.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert - na vermeerdering van eis - om [gedaagde] uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen om
      
        
          binnen twee weken na betekening van dit vonnis een aanvang te maken met het herstel van de gebreken en onvolkomenheden en restpunten zoals vermeld in het eindinspectierapport en het rapport van [bedrijf 2] en die thans nog openstaan zoals vermeld in productie 17 en productie 18;
        
        
          voormelde gebreken, onvolkomenheden en restpunten binnen één maand na de aanvang van de werkzaamheden volledig en deugdelijk te herstellen;
        
        
          uiterlijk drie dagen voorafgaand aan de uitvoering een concrete bouwplanning te verstrekken met vermelding welke aannemer welke werkzaamheden zal uitvoeren;
        
        
          voorafgaand aan de uitvoering van de werkzaamheden een plan van aanpak te maken inclusief een uitvoeringsplanning en een visuele opname van de huidige toestand van de woning en andere eigendommen van eiser te maken en deze tijdig voor de uitvoering aan [eiser] te verstrekken;
        
        
          een dwangsom van € 350,00 te betalen voor elke dag dat [gedaagde] met het onder 1. t/m 4. in gebreke blijft, 
        
        
          een bedrag van € 7.624,58 aan [eiser] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente van 25 juli 2025, en de door [eiser] gemaakte en nog te maken kosten van derden te betalen, voor zover deze verband houden met de onderhavige zaak en waarvan de facturen nog zullen volgen, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
        
        
          de kosten van tijdelijk verblijf elders te vergoeden zolang de woning onbewoonbaar is;
        
        
          een naar billijkheid vast te stellen vergoeding te betalen wegens immateriële schade, vanwege de ernst en impact die de handelwijze van [gedaagde] heeft gehad op de persoonlijke levenssfeer, het woongenot en het gezinsleven van [eiser] en zijn gezin;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. De woning is onbewoonbaar en beschikt niet over de feitelijke eigenschappen waarover deze op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst (en artikel 7:17 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek) dient te beschikken. Uit dien hoofde is [gedaagde] verplicht tot herstel van de gebreken. Daarnaast is [gedaagde] jegens [eiser] schadeplichtig en dient zij de reeds gemaakte kosten voor herstel en overige schadeposten te vergoeden.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Bevoegdheid kantonrechter
      
    
    
    
      4.1.
      De kantonrechter moet ambtshalve (dus ook los van de standpunten van partijen) beoordelen of hij bevoegd is om deze zaak te behandelen. Hij is bevoegd een zaak in kort geding te behandelen als hij die zaak ook in een bodemprocedure zou mogen behandelen (artikel 254 lid 5 Rv). 
      
    
    
      4.2.
      De vorderingen van [eiser] onder 2., 6., 7. en 8. zijn (deels) vorderingen van onbepaalde waarde. In artikel 93 sub b jo artikel 94 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) is bepaald dat de kantonrechter zulke vorderingen alleen behandelt en beslist, als er duidelijke aanwijzingen bestaan dat de vorderingen samen (inclusief de geldvordering van [eiser]) geen hogere waarde vertegenwoordigen dan € 25.000,-. [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling betoogd dat deze procedure thuishoort bij de kantonrechter, omdat de maximale herstelkosten door [eiser] worden begroot op € 11.808,00 en de daarnaast gevorderde schade € 7.624,58 bedraagt. Deze bedragen tezamen overstijgen niet het bedrag van € 25.000,-, aldus [eiser]. Dit is een grove schatting en op basis van de dagvaarding en de overgelegde producties kan niet nader worden getoetst in hoeverre dit een realistische schatting is mede gelet op de benodigde materiaalkosten en vanwege het ontbreken van offertes. De overige schadeposten heeft [eiser] niet geconcretiseerd, maar op basis van de producties lijkt het bij de kosten van vervangend verblijf te gaan om een bedrag van maximaal € 3.100,00, zodat ook dan nog niet de kantongrens wordt overschreden. Uitgaande van de stellingen van [eiser] en het beperkte toetsingskader in dit kort geding is de kantonrechter voorshands bevoegd te oordelen over deze vorderingen in kort geding. 
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter is echter op basis van de ingestelde vorderingen en het verhandelde ter zitting van oordeel dat deze vordering zich niet leent voor een beslissing in kort geding. Kern van het geschil is of de door [gedaagde] aan [eiser] verkochte en geleverde woning beantwoordt aan de koopovereenkomst. Zonder nadere onderbouwing en mogelijk bewijsvoering kan het bestaan van alle door [eiser] gestelde gebreken en de omvang van de gestelde schade niet worden vastgesteld. Gelet daarop kan de kantonrechter ook geen voorlopig oordeel geven over de vorderingen tot herstel van [eiser]. Dat [gedaagde] een woning heeft geleverd die voor [eiser] niet aan de verwachtingen voldoet en waarbij sprake is van tekortkomingen heeft [eiser] weliswaar in algemene zin met foto’s aannemelijk gemaakt, maar voor toewijzing van de door [eiser] ingediende herstel- en nakomingsvordering in kort geding is vanwege de insteek van de vordering meer nodig. [eiser] heeft namelijk herstel gevorderd van gebreken, onvolkomenheden en restpunten zoals weergegeven in het eindinspectierapport en het rapport van [bedrijf 2] en die thans nog openstaan ‘zoals vermeld in producties 17 en 18’. In die producties staan vervolgens lijsten van zaken die ontbreken en zaken die niet of niet voldoende werken. Van de punten op die lijsten kan echter – mede gelet op de betwisting van [gedaagde] – in deze kort geding procedure niet worden beoordeeld in hoeverre [gedaagde] verplicht is al die afzonderlijke punten te herstellen. Daarvoor moet eerst voldoende inzichtelijk worden welke afspraken er tussen partijen zijn gemaakt en dus moeten worden nagekomen en waarom [gedaagde] aansprakelijk kan worden gehouden voor de gestelde concrete gebreken en tekortkomingen in die lijsten. Op basis van de vordering zoals in deze procedure is ingediend bestaat daarover, mede gelet op het verweer van [gedaagde], onvoldoende duidelijkheid. Niet gebleken is bijvoorbeeld wanneer de woning feitelijk is geleverd en hoe lang daarna de eindinspectie heeft plaatsgevonden, welke verbouwingen [gedaagde] precies zou uitvoeren en welke andere afspraken partijen hebben gemaakt. Hiervoor is nadere onderbouwing en (feiten)onderzoek nodig en gelet op de beperkingen van dit kort geding is daarvoor in deze procedure geen plaats. Voor een dergelijk (feiten)onderzoek en zonodig bewijslevering is de bodemprocedure de aangewezen weg. 
      
    
    
      4.4.
      Bij het starten van een eventuele bodemprocedure zal de bevoegdheid van de kantonrechter of handelsrechter opnieuw worden getoetst op basis van de dan eventueel in te stellen vorderingen. Daarbij kan van [eiser] in het kader van de bodemprocedure worden verwacht dat hij concreet toelicht wat het totale beloop van de vorderingen in die procedure is, dan wel welke aanwijzingen er bestaan voor de waarde van die vorderingen (artikel 93 sub a en b rv). 
      
    
    
      4.5.
      Samengevat komt de kantonrechter tot een afwijzing van de vorderingen, omdat deze zaak zich niet leent voor een kort geding procedure.
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten (237 Rv). De kantonrechter zal op grond van artikel 238 Rv een forfaitair bedrag van € 50,00 aan reis-, verblijf- en verletkosten toekennen voor het verschijnen tijdens de mondelinge behandeling. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 50,00.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. D.N.R. Wegerif en in het openbaar uitgesproken op 17 oktober 2025.