ECLI:NL:RBROT:2025:12760, Rechtbank Rotterdam, 22-10-2025, C/10/669638 / HA ZA 23-1034
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Bouwzaak

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/669638 / HA ZA 23-1034
    
    
    
    
      
        Vonnis van 22 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      handelend onder de naam [handelsnaam],
      wonende te Amsterdam,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      advocaat mr. M. Struik,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        DENTAL MA B.V.,
      gevestigd te Bleiswijk,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      advocaat mr. P.D. van der Kooi.
    
    
    
      Partijen worden hierna [eiseres] en Dental genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De verdere procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 23 oktober 2024 en de daarin genoemde stukken,
        
        
          de akte houdende overleggen producties tevens houdende wijziging van eis,
        
        
          de voortgezette mondelinge behandeling op 25 maart 2025.
        
      
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    In conventie
    
    
      2.1.
      Tussen partijen bestaat een geschil over de door Dental uitgevoerde verbouwing en (gedeeltelijke) inrichting van de tandartspraktijk van [eiseres]. Er is – kort gezegd – discussie over de omvang van de aannemingsopdracht (wel of geen meerwerk), over de vraag of bepaalde werkzaamheden wel of niet goed zijn uitgevoerd en over het verrichte herstelwerk. 
      
    
    
      2.2.
      Na een eerste mondelinge behandeling is door de rechtbank geoordeeld dat het in de algemene voorwaarden van Dental opgenomen vervalbeding onredelijk bezwarend is in de zin van artikel 6:233 BW en dus wordt vernietigd (tussenvonnis van 10 juli 2024) en dat van dit oordeel niet zal worden teruggekomen (tussenvonnis 23 oktober 2024). Vervolgens heeft er een tweede voortgezette mondelinge behandeling plaatsgevonden waarin de zaak inhoudelijk met partijen is besproken.
      
      
        
          De vorderingen in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        Na eiswijziging vordert [eiseres] in conventie dat Dental, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld:
        I. tot betaling van € 148.351,24 (inclusief btw), te vermeerderen met wettelijke rente, 
        II. tot betaling van een schadevergoeding (elektrische installatie, stilligschade en prijsinflatie), nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
        III. tot betaling van de kosten van deskundigenonderzoek(en), in totaal € 6.709,45, te vermeerderen met wettelijke rente,
        IV. tot betaling van € 2.275,- aan buitengerechtelijke kosten,
        V. in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
      
      
    
    
      2.4.
      In reconventie vordert Dental dat [eiseres], bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld tot betaling van € 24.318,88 aan hoofdsom en € 1.232,01 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met contractuele rente (subsidiair wettelijke handelsrente en meer subsidiair wettelijke rente) vanaf primair 5 augustus 2022, subsidiair 18 februari 2023, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten en de nakosten vermeerderd met wettelijke rente. 
      
      
        
          Het DO van 25 augustus 2021 blijft het uitgangspunt voor de overeengekomen werkzaamheden
        
      
      
    
    
      2.5.
      Partijen zijn verdeeld over de vraag welk Definitief Ontwerp (DO) als uiteindelijk uitgangspunt van de overeengekomen werkzaamheden heeft te gelden. [eiseres] stelt dat in het DO van 1 oktober 2021 de overeengekomen werkzaamheden staan vermeld. Dental betwist dit. De offertes van 30 september 2021 zijn gebaseerd op het DO van 25 augustus 2021. Deze offertes zijn ondertekend en geretourneerd, dus in de ondertekende offerte staan de overeengekomen werkzaamheden, aldus Dental.
      
    
    
      2.6.
      Voor de beantwoording van de vraag wat partijen zijn overeengekomen, komt het aan op de uitleg van de tussen partijen gesloten overeenkomst. Bij die uitleg komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635 - Haviltex).
      
    
    
      2.7.
      Ter zitting is, op basis van het eerst daar overgelegde DO van 25 augustus 2021, vastgesteld dat het verschil tussen het DO van 25 augustus 2021 en het DO van 1 oktober 2021 is gelegen in het feit dat in een bijschrift bij een van de tekeningen in het DO van 1 oktober 2021 plaatsing van een akoestische kast rondom de buitenunit en werkzaamheden met betrekking tot het scanwerk aan de muren zijn opgenomen. De vraag is of die wijzigingen ook tussen partijen zijn overeengekomen.
      
    
    
      2.8.
      Niet in geschil is dat het DO van 25 augustus 2021 de basis is van de offertes die Dental op 30 september 2021 heeft uitgebracht. [eiseres] is met die offertes akkoord gegaan. [eiseres] heeft op 1 oktober 2021 per e-mail een gewijzigd DO aan Dental gestuurd en ook een aanneemovereenkomst met het verzoek die te ondertekenen. In de aanneemovereenkomst staat in onderdeel 2.2. dat de werkzaamheden worden uitgevoerd zoals beschreven in de offerte van 30 september 2021. Dental heeft de aanneemovereenkomst op 4 oktober 2021 ondertekend retour gestuurd aan [eiseres]. [eiseres] heeft in haar begeleidende e-mail van 1 oktober 2021 wel gewezen op een wijziging ten aanzien van een glazen werkblad, maar heeft niets vermeld over een akoestische kast of scanwerk op de muren. [eiseres] heeft verder ook niets gesteld waaruit zou kunnen volgen dat zij met Dental heeft gesproken over de akoestische kast en het scanwerk. Dental hoefde er daarom niet op bedacht te zijn dat er in het DO van 1 oktober 2021 ook scanwerk op de muren was vermeld en dat er een akoestische kast rondom de buitenunit moest worden geleverd. [eiseres] was immers al akkoord gegaan met de offertes waarin die werkzaamheden niet waren opgenomen en in de aanneemovereenkomst waren die offertes als basis voor de werkzaamheden benoemd. Bovendien is, zoals ter zitting bleek, alleen bij zeer zorgvuldige lezing van het DO van 1 oktober 2021 vast te stellen dat daarin de akoestische kast en het scanwerk zijn vermeld. Ook daarom mocht [eiseres] er niet van uit gaan dat deze wijzigingen in het DO van 1 oktober 2021 door Dental opgemerkt waren en dat Dental daarmee akkoord is gegaan. Dental heeft met de ondertekening van de aanneemovereenkomst op 4 oktober 2021 niet met deze wijzingen ingestemd. [eiseres] heeft niets gesteld waaruit zou kunnen volgen dat Dental op een andere wijze met die wijzigingen heeft ingestemd. De werkzaamheden met betrekking tot het scanwerk aan de muren en het leveren van de akoestische kast zijn daarom niet overeengekomen.
      
    
    
      2.9.
      Het voorgaand betekent dat de in de herziene kostenraming opgenomen te vergoeden schadeposten, namelijk € 4.143,73 (akoestische kast) en € 13.749,75 (scanwerk) aan herstelwerkzaamheden, worden afgewezen. 
      
      
        
          Het aanvragen van vergunningen behoorde niet tot de opdracht
        
      
      
    
    
      2.10.
      Tussen partijen is in geschil door wie de vereiste vergunningen moesten worden aangevraagd. In de overeenkomst staat daarover het volgende vermeld:
      
    
    
      3.1
      
        De opdrachtgever heeft in verband met het werk de volgende vergunning verkregen:  
                                     NVT
      
    
    
      3.2
      Alle overige voor de uitvoering van het werk benodigde vergunningen zullen tijdig door opdrachtnemer worden aangevraagd of zijn reeds door opdrachtnemer verzorgd.
      
    
    
      2.11.
      Onder verwijzing naar artikel 3.2 van de overeenkomst stelt [eiseres] dat het de verantwoordelijkheid van Dental was om de vereiste omgevingsvergunning aan te vragen. Dental heeft dat echter niet gedaan en is daarmee volgens [eiseres] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Hierdoor kon - kort gezegd - de verbouwing niet worden uitgevoerd zoals gepland en heeft [eiseres] kosten moeten maken om de vereiste vergunningen alsnog te krijgen. 
      
    
    
      2.12.
      Dental betwist dat zij de vereiste vergunningen moest aanvragen. [eiseres] had aangegeven dat Dental “zo aan de slag” kon, daarmee suggererende dat de vergunningen waren aangevraagd. Daarom werd in artikel 3.1 van de overeenkomst “N.V.T.” aangegeven. Het was voor Dental sowieso onmogelijk om in een tijdsbestek van vier dagen een vergunning aan te vragen. Later is gebleken dat [eiseres] met “N.V.T.” kennelijk heeft bedoeld dat zij helemaal geen omgevingsvergunning had aangevraagd. Nadat de gemeente met een bouwstop had gedreigd, heeft de architect alsnog een vergunning voor de sloop en het verwijderen van muren aangevraagd. [eiseres] heeft toen niet aangegeven dat Dental die vergunning moest aanvragen. Tot slot staat ook in artikel 8 van de algemene voorwaarden van Dental dat de opdrachtgever voor de vergunningen zorgt, aldus Dental.
      
    
    
      2.13.
      De rechtbank is van oordeel dat de tussen partijen gesloten overeenkomst zo moet worden uitgelegd dat het niet tot de aan Dental gegeven opdracht behoorde om de vereiste vergunningen aan te vragen. Dat oordeel berust op het volgende.
      
    
    
      2.14.
      In artikel 3.2 van de overeenkomst staat dat de opdrachtnemer (in dit geval dus Dental) de benodigde vergunningen moest aanvragen. Dit artikel kan echter niet op zichzelf worden gelezen. Voor de uitleg van de overeenkomst komt het namelijk aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan alle bepalingen in de overeenkomst mochten toekennen en op wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten in de gegeven omstandigheden van het geval.
      
    
    
      2.15.
      Van belang is met name het korte tijdsbestek tussen het sluiten van de overeenkomst op donderdag 30 september 2021 en de start van de werkzaamheden op dinsdag 5 oktober 2021. Het is onmogelijk om in dat tijdsbestek niet alleen de vergunningsaanvragen in te dienen maar ook de vergunningen te verkrijgen van de gemeente. Dit kon in redelijkheid niet van Dental worden verwacht. Daarnaast is ook het tijdsbestek tussen de start van de werkzaamheden op 5 oktober 2021 en de geplande opening van de praktijk op 8 december 2021 erop gebaseerd dat er die hele periode gewerkt kan worden. Er is geen ruimte voor eventuele (en zeker niet ondenkbare) vertragingen in het proces van de vergunningsaanvraag. De korte tijdsbestekken tussen het sluiten van de overeenkomst op 30 september 2021, de start van de werkzaamheden op 5 oktober 2021 en de geplande opening van de praktijk op 8 december 2021 vormen dan ook een sterke aanwijzing dat partijen iets anders hebben bedoeld dan wat in artikel 3.2 van de overeenkomst staat vermeld. Gezien het korte tijdsbestek ligt het voor de hand dat het de bedoeling van partijen is geweest dat [eiseres] zelf (althans de door haar ingeschakelde architect) voor de vergunningsaanvragen zou zorgen en dat Dental slechts uitvoerder is geweest van de door de architect gemaakte verbouwingsplannen.  
      
    
    
      2.16.
      Een tweede sterke aanwijzing dat het de partijbedoeling is geweest dat [eiseres] zelf voor de vereiste vergunningen zou zorgen, is gelegen in het feit dat de architect van [eiseres] in november 2021, dus ná de opdrachtverstrekking aan Dental, een sloopvergunning bij de gemeente heeft aangevraagd. Dit nadat de gemeente had gedreigd met een bouwstop in verband met de status van beschermd stadsgezicht van het pand waarin de praktijk is gevestigd. [eiseres] heeft Dental toen niet gevraagd en/of gesommeerd om de sloopvergunning alsnog aan te vragen, wat uiteraard wel voor de hand had gelegen als dat tot de taak van Dental zou hebben behoord. 
      
    
    
      2.17.
      Gelet op dit alles concludeert de rechtbank dat de overeenkomst zo moet worden uitgelegd dat, anders dan in artikel 3.2 van de overeenkomst staat vermeld, het niet tot de aan Dental verstrekte opdracht behoorde om de vereiste vergunningen aan te vragen. 
      
      
        
          De koekoek
        
      
      
    
    
      2.18.
      
        [eiseres] heeft ter zitting verklaard dat wat betreft de grootte en omvang van de koekoek teruggevallen moet worden op de offerte, althans het DO van 25 augustus 2021. De aanvankelijk gevorderde kosten voor vergroting van de koekoek heeft [eiseres] laten vallen. [eiseres] stelt dat Dental het gebarsten glas van de koekoek niet heeft vervangen. Uit de foto’s blijkt ook dat het glas van de koekoek is gebarsten. Gelet hierop heeft Dental onvoldoende gemotiveerd betwist dat zij het glas van de koekoek niet heeft vervangen. Hier is Dental dus tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Dit betekent dat de door [eiseres] opgevoerde schadepost van € 1.568 moet worden toegewezen.
      
      
        
          De ventilatie
        
      
      
    
    
      2.19.
      Onder verwijzing naar een rapport van onderzoeksbureau IAC stelt [eiseres] dat de ventilatie in het souterrain en de ruimten op de begane grond (met uitzondering van het toilet) onvoldoende is. Dental betwist dit. 
      
    
    
      2.20.
      Dental heeft aangevoerd dat zij berekeningen van de ventilatie heeft gemaakt (die ook aan het rapport van IAC gehecht zijn) waaruit volgens haar blijkt dat de aan- en afvoer van lucht voldoende is voor het aantal personen per ruimte en dat de toe- en afvoercapaciteit voldoet aan de benodigde ventilatiecapaciteit. [eiseres] (althans IAC) heeft de juistheid van die berekeningen en de op basis daarvan gestelde normwaarden niet betwist en [eiseres] heeft evenmin betwist dat de gemeente op basis van die normwaarden een vergunning heeft verleend. Die normwaarden liggen lager dan de waarden waar IAC van is uitgegaan en [eiseres] heeft voor dat verschil geen verklaring kunnen geven. Aan de afwijking van de door IAC gehanteerde waarden komt onder die omstandigheden dan ook geen betekenis toe. Gelet daarop is niet komen vast te staan dat de ventilatie in het souterrain en de ruimten op de begane grond onvoldoende is.   
      
    
    
      2.21.
      
        [eiseres] heeft verder gesteld dat het aangebrachte ventilatiesysteem in het souterrain niet voldoet omdat het op grond van het Bouwbesluit niet is toegestaan om in een gebouw zonder fysieke scheiding tussen twee ruimtes verschillende ventilatiesystemen te hanteren. [eiseres] heeft geen bepaling in het toenmalige Bouwbesluit 2012 aangewezen met een inhoud zoals door [eiseres] gesteld en van een dergelijke bepaling is de rechtbank ook niet gebleken. Daarnaast heeft Dental tijdens de zitting verklaard dat het gebruik van twee ventilatiesystemen wel degelijk is toegestaan, mits de twee systemen elkaar niet negatief beïnvloeden en dat ook HVAC in haar offerte voor herstelwerkzaamheden is uitgegaan van twee verschillende ventilatiesystemen. [eiseres] heeft dat niet betwist. Gelet op een en ander heeft [eiseres] haar stelling dat het in de souterrain aangebrachte ventilatiesysteem in strijd is met het Bouwbesluit, onvoldoende onderbouwd.
      
    
    
      2.22.
      Gezien het voorgaande worden de door [eiseres] gestelde schadeposten van in totaal € 24.149 afgewezen.
      
      
        
          WTW-installatie
        
      
      
    
    
      2.23.
      In het verslag van de bouwvergadering van 2 december 2021 (e-mail van 3 december 2021, 11e gedachtestreepje, productie 12 bij de conclusie van antwoord) staat dat de “Wdw unit zoals voorheen bedacht niet haalbaar is” en dat daar nu “3 ventilatiemotoren met 5 aansluitingen worden geplaatst voor luchttoevoer en luchtafvoer”. Onder verwijzing naar dit verslag heeft Dental ter zitting verklaard dat afgesproken was dat in plaats van de overeengekomen WTW-installatie een normaal ventilatiesysteem zou worden geplaatst en dat Dental dit ook heeft uitgevoerd. [eiseres] heeft dit niet weersproken, zodat dit vaststaat. Van een tekortkoming aan de zijde van Dental wat betreft het ventilatiesysteem is naar het oordeel van de rechtbank op dit punt niet gebleken. De door [eiseres] gevorderde kosten voor het aanleggen van de WTW, komen dus niet voor vergoeding in aanmerking. Haar vordering op dit punt wordt afgewezen.
      
      
        
          Het koelen van de serverruimte
        
      
      
    
    
      2.24.
      
        
          [eiseres] heeft ter zitting verklaard dat de serverruimte niet gekoeld kan worden omdat het leidingwerk en de elektra van de buitenunit nog niet gereed zijn. Dental heeft dit ter zitting betwist. Volgens Dental lag de buitenunit klaar om aangesloten te worden, maar heeft [eiseres] daar meerdere keren geen toestemming voor gegeven omdat de vergunning daarvoor ontbrak. Het is ook niet logisch dat het leidingwerk en de elektra niet aangelegd zouden zijn. De binnenunit was namelijk al opgehangen en dat ga je niet doen als het achterliggende leidingwerk en de elektra nog niet was aangelegd, aldus Dental. 
        Tegenover deze gemotiveerde betwisting van Dental had het op de weg van [eiseres] gelegen om het door haar gestelde gebrek op dit punt nader te onderbouwen. Dit heeft [eiseres] echter niet gedaan, zodat haar vordering op dit punt wordt afgewezen.
      
      
      
        
          Het verwarmen van de kelder
        
      
      
    
    
      2.25.
      Ook de stelling van [eiseres] dat de kelder niet kan worden verwarmd, wordt verworpen. Dental heeft ter zitting verklaard dat het aantal binnenunits dat was overeengekomen, is aangebracht. Dat is door [eiseres] niet betwist, zodat dat vaststaat. [eiseres] heeft zelf op zitting ook verklaard dat de architect een ontwerp heeft gemaakt en Dental heeft onweersproken verklaard dat de architect bepaalde hoeveel units er geplaatst moesten worden en op welke plek. Zonder onderbouwing, die [eiseres] niet heeft gegeven, kan niet worden ingezien waarom Dental op dit punt is tekortgeschoten. In de dagvaarding heeft [eiseres] zich nog subsidiair op het standpunt gesteld dat Dental haar zorg- en waarschuwingsplicht zou hebben geschonden, maar deze stelling wordt als niet onderbouwd eveneens verworpen. De ter zake opgevoerde schadepost van € 4.050 wordt afgewezen.
      
      
        
          Glazen vloer
        
      
      
    
    
      2.26.
      
        [eiseres] stelt dat Dental nog altijd niet de glazen vloer heeft aangelegd zoals overeengekomen en dat Dental daarin dus is tekortgeschoten. 
      
    
    
      2.27.
      De rechtbank is van oordeel dat Dental ten aanzien van het aanleggen van de glazen vloer niet is tekortgeschoten. Vast staat dat het aanleggen van een glazen vloer bij de personeelsingang tot de overeengekomen werkzaamheden behoorde. [eiseres] heeft ter zitting erkend dat op de bouwvergadering van 9 december 2021 is besloten om de aanleg van de glazen vloer uit te stellen omdat er nog geen vergunning voor was. Ook dit staat dus vast. Verder heeft Dental onweersproken gesteld dat op het moment dat [eiseres] de vergunning wel had gekregen, het werk zich al in de afbouwfase bevond. Hierdoor kon de glazen vloer niet meer op de geoffreerde wijze aangebracht worden (omdat dat schade zou toebrengen aan de vloer en de wand), maar kon dat alleen op een andere (en duurdere) wijze, namelijk nat boren/zagen in plaats van droog boren/zagen. [eiseres] heeft dit niet betwist en dit vindt ook steun in de tussen de advocaten van partijen gevoerde e-mailcorrespondentie, waarin (de advocaat van) [eiseres] akkoord is gegaan met het aanbod van Dental om € 2.000,- in mindering te brengen op de aanneemsom wegens minderwerk en de werkzaamheden met betrekking tot de glazen vloer later alsnog als meerwerk tegen een nader overeen te komen meerprijs uit te voeren. Niet gesteld of gebleken is dat partijen daarna alsnog overeenstemming hebben bereikt. Van een tekortschieten van Dental ten aanzien van het (alsnog) aanleggen van de glazen vloer is dan ook niet gebleken. Wel heeft Dental te kennen gegeven dat het glas zelf gereed ligt en per direct geleverd kan worden. 
      
    
    
      2.28.
      Gezien het voorgaande wordt de door [eiseres] gestelde schadepost afgewezen.  
      
      
        
          Kozijn kamer 1 / entree
        
      
      
    
    
      2.29.
      
        [eiseres] stelt dat het kozijn in kamer 1/entree niet goed sluit. Uit het in de dagvaarding opgenomen schema (randnummer 50, punt 1) volgt dat Dental als verweer hiertegen heeft gevoerd dat verplaatsing van het kozijn niet mogelijk is door fouten in de tekening, dat het glas met toestemming van Dental naar voren is gebracht en dat het aluminiumplintje bij de oplevering door [eiseres] is geaccepteerd. Dental heeft echter niet geconcretiseerd wat er fout is aan de tekening en waarom verplaatsing van het kozijn daardoor niet mogelijk zou zijn. Verder blijkt uit het door Dental zelf in het geding gebrachte proces-verbaal van oplevering (productie 13 conclusie van antwoord) niet, en is ook anderszins niet gebleken, dat [eiseres] het aluminiumplaatje heeft geaccepteerd bij oplevering. Evenmin is gebleken dat [eiseres] toestemming heeft gegeven voor het naar voren plaatsen van het glas. Het verweer van Dental dat zij niet tekort is geschoten, wordt daarom verworpen. Dental heeft ook nog aangevoerd dat het opgevoerde bedrag van € 2.550 aan herstelkosten erg hoog is, maar ook dit verweer heeft zij onvoldoende onderbouwd, te meer nu [eiseres] op zitting heeft verklaard dat er een nieuw kozijn geplaatst moest worden en dat dat na afloop veel meer werk is dan wanneer dat tijdens de verbouwing was gebeurd. 
      
    
    
      2.30.
      Gelet op dit alles wordt de schadepost van € 2.250 aan herstelwerkzaamheden toegewezen.
      
      
        
          Deurmat
        
      
      
    
    
      2.31.
      
        [eiseres] stelt dat de overeengekomen deurmat ontbreekt. Dental heeft dit al bij oplevering betwist (randnummer 50 dagvaarding, punt 2). Volgens haar is een deurmat geleverd die gangbaar is in tandartspraktijken. Er is volgens Dental geen specifieke deurmat overeengekomen en zij heeft van [eiseres] ook geen specificaties ontvangen voor de te leveren deurmat. Gelet op deze betwisting heeft [eiseres] onvoldoende onderbouwd dat levering van een specifieke deurmat overeen was gekomen. Wel heeft zij nog verklaard dat de deurmat was afgesneden, dat de deurmat niet aansloot op alle hoekjes en dat daardoor het risico bestond dat je over de mat kon uitglijden. Gezien de betwisting van Dental op dit punt (volgens Dental was de deurmat op maat gemaakt) heeft [eiseres] echter ook deze stelling onvoldoende onderbouwd. Gelet op dit alles wordt de gestelde schadepost van € 420 afgewezen. 
      
      
        
          Buitendeur/voordeur schilderwerk
        
      
      
    
    
      2.32.
      
        [eiseres] heeft tijdens de zitting desgevraagd verklaard dat de in de herziene kostenraming opgenomen posten 3 en 28 (productie 2, akte houdende overleggen producties tevens houdende wijziging van eis) dezelfde zijn. Daarmee gaat de rechtbank er van uit dat deze post, zoals bij 28 vermeld, is afgehandeld.
      
      
        
          Lichtschakelaar balie 
        
      
      
    
    
      2.33.
      
        
          [eiseres] stelt dat het licht in alle kamers alleen met een schakelaar bij de balie bediend kan worden, terwijl afgesproken was dat dit vanuit alle vier de kamers bediend zou kunnen worden en dat daarom in elke kamer een lichtschakelaar zou worden geplaatst. 
        Ter zitting heeft Dental erkend dat geoffreerd was dat in elke kamer een lichtschakelaar geplaatst zou worden. Volgens Dental is daar echter op verzoek van [eiseres] van afgeweken. [eiseres] had namelijk aangegeven dat ze toch vanuit één kamer het licht wilde uitschakelen voor alle kamers. Dat was erg afwijkend voor Dental als aannemer, omdat het gebruikelijk is om bij tandartspraktijken lichtschakelaars in alle ruimtes te plaatsen. Op verzoek van [eiseres] heeft zij dat toch gedaan, aldus Dental.
      
      
    
    
      2.34.
      De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat het plaatsen van een lichtschakelaar in elke ruimte geoffreerd was. In het verslag van de bouwvergadering van 2 december 2021 (e-mail van 3 december 2021, productie 12 conclusie van antwoord) staat het volgende: 
      
        
          
            “Schakelaren worden geclusterd met 2 hoofdschakelaren en de kelder krijgt ook een aparte schakelaar”,
        
        
          
            “OPT ruimte krijgt ook een aparte schakelaar”, 
        
        
          
            “Mogelijk worden de schakelaren bij de balie geplaatst. Wordt nog in het werk bepaald met Bayern.". 
        
      
      Verder staat in het verslag van de bouwvergadering van 9 december 2021 (e-mail van 14 december 2021, productie 39 conclusie van antwoord):
      - “ “Heike wilt weten waar de schakelaren komen. Bij de balie of elders? Ouadie stemt dit af met Bayern”.
      
    
    
      2.35.
      Uit deze citaten volgt dat niet meer uitgegaan werd van de geoffreerde schakelaars in alle ruimtes. Uit de laatste twee citaten maakt de rechtbank namelijk op dat er kennelijk werd uitgegaan van centrale schakelaren (‘de schakelaren’) die op een bepaalde plaats zouden moeten komen. Dat sluit aan bij wat Dental hierover heeft aangevoerd. [eiseres] heeft in dit licht niet kunnen volstaan met een verwijzing naar de offerte, nu voldoende duidelijk is dat daar in het werk vanaf is geweken. Deze post wordt daarom afgewezen.  
      
      
        
          Deurstopper
        
      
      
    
    
      2.36.
      Dental heeft niet betwist dat een deurstopper te lang was en niet goed was bevestigd. Voor het laten aanpassen daarvan wordt door [naam 1] een bedrag van € 725 begroot en door [naam 2] een bedrag van € 250. Dental heeft hier ter zitting bezwaar tegen gemaakt, omdat een deurstopper volgens haar niet meer hoeft te kosten dan € 15. [eiseres] heeft ter zitting erkend dat er een fors bedrag voor het laten aanpassen van een deurstopper is begroot. Gelet hierop en rekening houdend met de herstelwerkzaamheden, zal de rechtbank ter zake een bedrag van € 50 toewijzen. 
      
      
        
          Schilderwerk vensterbanken wachtkamer
        
      
      
    
    
      2.37.
      
        [eiseres] stelt dat het schilderwerk in de vensterbanken van de wachtkamer onvoldoende is. Dental heeft daarover eerder het verweer gevoerd, zo volgt uit het in de dagvaarding opgenomen schema (randnummer 50, punt 6), dat zij voor een beter resultaat een ander soort materiaal had geadviseerd, maar dat [eiseres] dit advies niet heeft opgevolgd. Tijdens de zitting heeft [eiseres] daar desgevraagd geen nadere reactie op gegeven. Daarom wordt de schadepost van € 725 als onvoldoende onderbouwd afgewezen.
      
      
        
          Speakers
        
      
      
    
    
      2.38.
      Ook ten aanzien van de speakers, waarvan [eiseres] stelt dat die niet werken, heeft Dental volgens hetzelfde schema (punt 7) het verweer gevoerd dat zij een bepaalde soort speakers heeft geadviseerd, maar dat [eiseres] dat advies niet heeft opgevolgd en Dental daarom speakers heeft geïnstalleerd waarvoor een geluidskaart nodig was (die ontbraken bij de aan [eiseres] geleverde pc’s). Ook hier geldt dat [eiseres] op zitting desgevraagd geen deugdelijke onderbouwing van de ter zake opgenomen schadepost van € 3.500 (rapport [naam 1]) dan wel € 2.660 (rapport [naam 2]) heeft kunnen geven. Daarom wordt ook deze schadepost afgewezen.
      
      
        
          Tork dispenser
        
      
      
    
    
      2.39.
      
        [eiseres] stelt dat het gat voor de Tork dispenser verkeerd is gemaakt. Dental heeft dat al na oplevering erkend en voert tegen het gevorderde bedrag van € 300,- geen verweer. Dat zal daarom worden toegewezen. 	
      
      
        
          Aluminium profiel in kamer 2
        
      
      
    
    
      2.40.
      Tijdens de zitting heeft [eiseres] verklaard dat er nog altijd een aluminium profiel ontbreekt achter de deur in kamer 2, waardoor je direct op het metaal kijkt in plaats van het profiel. Dental heeft deze stelling tijdens de zitting niet betwist en ook de hoogte van deze post heeft zij niet weersproken. Daarom wordt een bedrag van € 130 toegewezen. 
      
      
        
          Slijpkast
        
      
      
    
    
      2.41.
      
        [eiseres] stelt dat de slijpkast gebrekkig is vanwege het ontbreken van elektra en het lage afwerkingsniveau. Dental heeft daarover eerder het verweer gevoerd, zo volgt uit het in de dagvaarding opgenomen schema (randnummer 50, punt 13), dat er in verband met de erboven lopende leidingen geen stopcontacten in de muur konden worden aangebracht, dat [eiseres] dit wist en dat zij daarmee ook akkoord is gegaan en daarvoor heeft getekend bij de oplevering. Gevraagd naar een reactie te op dit verweer, heeft [eiseres] geantwoord dat ze het niet weet. Daarmee heeft zij, gelet op de gemotiveerde betwisting door Dental, haar stelling met betrekking tot de slijpkast onvoldoende onderbouwd. De gevorderde vergoeding van de schadepost van € 4.280 wordt daarom afgewezen.
      
      
        
          Trapleuning
        
      
      
    
    
      2.42.
      
        [eiseres] stelt dat de trapleuning te kort is uitgevoerd, waardoor het bovenste deel van de trap niet veilig beloopbaar is. In het in de dagvaarding opgenomen schema (randnummer 50, punt 15) staat als verweer van Dental vermeld dat de trapleuning op maat gemaakt is op aangeven van de praktijk zelf en dat de leuning niet verder kan doorlopen. Dental heeft echter niet onderbouwd waarom de leuning niet door kan lopen. Maar als dit juist is, dan had het op de weg van Dental gelegen om [eiseres] te waarschuwen voor de onjuistheid van de opdracht (artikel 7:754 BW), zeker wanneer dat tot een onveilige situatie kan leiden. Gesteld noch gebleken is dat Dental heeft gedaan. Gelet hierop wordt de door [naam 2] begrote post van € 915 toegewezen. Tijdens de zitting heeft [eiseres] nog verklaard dat de trapleuning ook los zit, maar dat is een punt dat niet eerder is aangebracht. Daarom wordt dit punt buiten beschouwing gelaten.
      
      
        
          Patchkast labellen
        
      
      
    
    
      2.43.
      
        [eiseres] stelt dat Dental heeft nagelaten de data-aansluitingen van de patchkast te labellen zodat bij onderhoudswerkzaamheden niet duidelijk is welke kabel waarvoor dient. Dental heeft deze tekortkoming al erkend en voert tegen het gevorderde bedrag van € 300,- geen verweer. Dat zal daarom worden toegewezen.
      
      
        
          Plint bij deur / gat in wand
        
      
      
    
    
      2.44.
      Dental heeft erkend dat er in de kelder/kantoor een plint bij de deur niet goed is afgewerkt en dat er een gat in de wand zit. De schadepost van € 250 wordt daarom als onweersproken toegewezen.
      
      
        
          Garantieverklaring en handleiding
        
      
      
    
    
      2.45.
      Dental heeft tijdens de zitting toegezegd dat garantieverklaringen en de handleiding en dergelijke aan [eiseres] overhandigd zullen worden. Ervan uitgaande dat Dental deze toezegging nakomt, wordt de post van € 2.500 afgewezen, nog daargelaten dat de hoogte van dit bedrag door [eiseres] onvoldoende is onderbouwd.  
      
      
        
          Kitwerk en plinten
        
      
      
    
    
      2.46.
      
        [eiseres] stelt dat het kitwerk en de plinten op verschillende plaatsen gebrekkig zijn. Tijdens de zitting heeft zij verwezen naar in het rapport van [naam 2] opgenomen foto’s en heeft zij nog verklaard dat de vloer niet lang genoeg is doorgelegd. Dental betwist dat het kitwerk en de plinten (nog) gebrekkig zijn. Volgens haar zijn de foto’s waar [eiseres] naar verwijst van vóór de oplevering en zijn alle punten afgehandeld en is daar bij de oplevering ook voor getekend. In reactie op het verweer van Dental heeft [eiseres] nog verklaard dat het rapport van [naam 2] van februari 2023 is en de foto’s dus na de oplevering in juli 2022 zijn gemaakt. Dental heeft dat niet meer betwist. Verder blijkt uit het rapport van oplevering dat er destijds is geklaagd over het kitwerk in de hele praktijk en over de plinten en dat Dental dat zou nalopen. Gelet op een en ander heeft Dental de vordering op dit punt onvoldoende gemotiveerd betwist. Het gevorderde bedrag van € 5.090 zal worden toegewezen. 
      
      
        
          Verfresten aan deuren
        
      
      
    
    
      2.47.
      Dental heeft erkend dat er nog verfresten aan deuren zaten. De schadepost van € 150 wordt daarom als onweersproken toegewezen.
      
      
        
          De technische ruimte
        
      
      
    
    
      2.48.
      In de kostenraming zijn ook schadeposten van in totaal € 6.281,25 opgenomen voor de aanpassing van de technische ruimte. Deze schadepost is in de dagvaarding niet toegelicht. Uit de akte overleggen producties tevens houdende wijziging van eis, is de stelling af te leiden dat de akoestische deur moet worden vervangen. Niet toegelicht is daarbij waarom dat nodig is. In de toelichting van [naam 1] die als productie 2 bij deze akte is gevoegd, maakt de rechtbank op dat de technische ruimte beter akoestisch geïsoleerd moet worden en dat er een zwaardere akoestische deur nodig is. Op de zitting heeft [eiseres] gezegd dat in het DO staat dat de technische ruimte akoestisch geïsoleerd zou worden, maar dat dit niet is gebeurd. Dental heeft dit betwist. Volgens haar zijn alle muren in de technische ruimte geïsoleerd. Er had meer geïsoleerd kunnen worden op de wanden, maar dat was niet mogelijk en dat is ook tegen [eiseres] gezegd. Als de buitenunit is geïnstalleerd kan de isolatie wel op de muren geplakt worden, aldus Dental. Over de deur is door [eiseres] niets meer gezegd. In het licht van de gemotiveerde betwisting van Dental had het op de weg van [eiseres] gelegen om haar stelling nader te onderbouwen. Met name is onduidelijk gebleven of er wel geluidsisolerend materiaal is aangebracht of niet. Het feit dat [naam 1] schrijft over een verbeterde akoestische isolatie en een zwaardere isolerende deur, lijkt erop te wijzen dat er wel akoestisch is geïsoleerd maar onvoldoende zwaar. Dat sluit aan bij wat Dental daarover heeft aangevoerd. Op de door Dental gestelde tijdelijke onmogelijkheid om zwaarder te isoleren in verband met de nog aan te sluiten buitenunit, is [eiseres] niet meer ingegaan. Zij heeft de stelling van Dental dus ook niet betwist, terwijl ook [naam 1] een relatie legt tussen het aansluiten van de buitenunit en het zwaarder isoleren van de deur. Bij gebrek aan een voldoende reactie op de gemotiveerde betwisting van Dental worden de opgevoerde schadeposten van in totaal € 6.281,25 afgewezen.
      
      
        
          Kosten [naam 1] Bouwbegeleiding en gemeente
        
      
      
    
    
      2.49.
      
        [eiseres] maakt verder aanspraak op een totaalbedrag van € 20.275 aan kosten van [naam 1] en de gemeente, bestaande uit: 
      
        
          € 1.620 	advies en uitzoekwerk 
        
        
          € 4.860 	aanbesteden en bouwbegeleiding tijdens uitvoering
        
        
          € 2.150 	uitzoekwerk en indienen aanvraag omgevingsvergunning airco 
        
        
          € 2.600 	geluidsberekening akoestische voorzieningen airco 
        
        
          € 4.400 	advies verwarming en ventilatiesysteem met inspectie 
        
        
          € 3.925 	aanvraag omgevingsvergunning en leges gemeente 
        
        
          €  720 	parkeerkosten
        
      
      
    
    
      2.50.
      Dental heeft de eerste drie posten van € 1.620, € 4.860 en € 2.150 betwist omdat deze posten volgens haar totaal niet zijn onderbouwd. In de toelichting op de kostenraming staat vermeld dat deze kosten “te maken hebben met uitzoekwerk, nazorg en uitzoeken vergunningaanvraag buitenopstelling units”. Tijdens de zitting heeft [eiseres] nog verklaard dat de kosten bijvoorbeeld zien op de aanvraag van een kraan, maar gezien de betwisting van Dental zijn deze toelichtingen te summier. Er zijn ook geen facturen van overgelegd. Deze posten worden daarom als onvoldoende onderbouwd afgewezen. 
      
    
    
      2.51.
      Dental heeft de laatste vier posten van € 2.600, € 4.400, € 3.925 en € 720 niet betwist. Wel heeft Dental er tijdens de zitting op gewezen dat er geen betalingsbewijzen van de door [eiseres] gestelde posten zijn overgelegd. [eiseres] heeft verklaard dat zij de betalingsbewijzen kan overleggen. Gelet hierop zal de rechtbank [eiseres] in de gelegenheid stellen om deugdelijke betalingsbewijzen van deze vier posten over te leggen. De zaak zal daarvoor naar de rol worden verwezen. Deze vier posten zijn toewijsbaar als [eiseres] deugdelijke betalingsbewijzen in het geding brengt.
      
      
        
          De elektrische installatie
        
      
      
    
    
      2.52.
      Onder verwijzing naar het inspectierapport van EKCN van 3 februari 2025 stelt [eiseres] dat de door Dental aangelegde elektrische installatie op 35 punten niet voldoet, dat 5 van deze punten als brandgevaarlijk zijn gekwalificeerd en dat [eiseres] nog doende is om de herstelkosten op dit punt te begroten. Dental betwist dat de elektrische installatie niet voldoet en heeft een rapport van DALM Keuringsbedrijf van 5 mei 2022 overgelegd waarin de installatie akkoord is bevonden. Bij deze stand van zaken kan de rechtbank geen oordeel geven over de deugdelijkheid van de door Dental aangelegde elektrische installatie. Dit betekent dat een door de rechtbank te benoemen deskundige de elektrische installatie zal moeten onderzoeken om uitsluitsel te geven over de vraag of de elektrische installatie zoals door Dental opgeleverd, voldoet aan de daaraan te stellen eisen.
      
    
    
      2.53.
      De zaak zal daartoe naar de rol worden verwezen om partijen in de gelegenheid te stellen zich uit te laten over de naam van personen en/of inspectiebureaus die potentieel als deskundige zouden kunnen worden benoemd en over de aan de deskundige voor te leggen vraagstelling. Het verdient daarbij de voorkeur dat partijen in overleg met elkaar treden en gezamenlijk een persoon en vraagstelling aan de rechtbank voordragen.
      
    
    
      2.54.
      Volgens de hoofdregel van artikel 195 Rv-oud zal [eiseres] het voorschot voor de kosten van de deskundige moeten betalen. 
      
    
    
      2.55.
      Mochten partijen aanleiding zien om hoger beroep in te stellen tegen het in deze procedure nog te wijzen eindvonnis, dan wordt partijen om proceseconomische en kostenbesparende redenen in overweging gegeven om in deze procedure af te zien van een deskundigenonderzoek naar de elektrische installatie en in plaats daarvan het deskundigenonderzoek in de hogerberoepsprocedure te laten plaatsvinden, mits het hof in die procedure daar aanleiding toe ziet. Partijen worden ook over dit punt in de gelegenheid gesteld zich uit te laten op de in de beslissing vermelde roldatum. 
      
      
        
          Stilligschade
        
      
      
    
    
      2.56.
      
        [eiseres] stelt dat zij tijdens het uitvoeren van alle herstelwerkzaamheden de praktijk zal moeten sluiten. Aanvankelijk vorderde [eiseres] betaling van een schadevergoeding van € 60.000,-, maar omdat zij de stilligschade niet goed kan inschatten, heeft zij haar eis gewijzigd in die zin dat thans verwijzing naar de schadestaatprocedure wordt gevorderd. Dental betwist dat [eiseres] stilligschade heeft geleden. 
      
    
    
      2.57.
      Tijdens de zitting heeft [eiseres] verklaard dat wanneer de herstelwerkzaamheden aan het ventilatiesysteem worden uitgevoerd de praktijk dan zeker twee weken dicht zal moeten. Hiervoor is echter al geoordeeld dat er op het punt van de ventilatie niet gebleken is van een tekortkoming aan de zijde van Dental. Hetzelfde geldt voor het scanwerk, omdat die werkzaamheden niet tot de overeengekomen werkzaamheden behoren. Eventueel te lijden stilligschade als gevolg van herstelwerkzaamheden met betrekking tot het ventilatiesysteem en het scanwerk komt dan sowieso niet voor vergoeding in aanmerking. Ten aanzien van andere tekortkomingen heeft Dental ter zitting verklaard dat de praktijk geopend kan blijven tijdens de uitvoering van de herstelwerkzaamheden en dat heeft [eiseres] niet betwist. 
      
    
    
      2.58.
      Gelet op dit alles is naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk geworden dat [eiseres] stilligschade zal lijden die het gevolg is van een tekortkoming aan de zijde van Dental. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om wat betreft deze gestelde schadepost de zaak naar de schadestaatprocedure te verwijzen.
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      2.59.
      In reconventie vordert Dental betaling van de laatste termijn. Omdat er, zoals hiervoor is overwogen, tekortkomingen in het werk van Dental zaten, beroept [eiseres] zich terecht op opschorting. Aangezien [eiseres] niet gehouden was de laatste termijn te betalen, bestaat geen grond voor de gevorderde veroordeling tot betaling van contractuele of wettelijke rente vanaf primair 5 augustus 2022, subsidiair 18 februari 2023. Ook voor de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten bestaat geen grond. Omdat [eiseres] zich ook op verrekening beroept, zal bij het eindvonnis worden beslist of er na verrekening nog een bedrag toekomt aan Dental. 
      
      
        
          Verdere procedure
        
      
      
    
    
      2.60.
      In afwachting van de te nemen aktes wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
      
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De rechtbank
    
    
      3.1.
      verwijst de zaak naar de rol van 19 november 2025 voor uitlaten partijen zoals vermeld in 2.51., 2.53. en 2.55.,
      
    
    
      3.2.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Rop en in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2025.
        2438/2819
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
     Productie 2, akte houdende overleggen producties tevens houdende wijziging van eis.
  
  
     Foto’s 51-53, productie 10 dagvaarding.
  
  
     Het Bouwbesluit 2012 is per 1 januari 2024 komen te vervallen.
  
  
     Productie 21 conclusie van antwoord.
  
  
     Productie 2, akte houdende overleggen producties tevens houdende wijziging van eis.
  
  
    De op 1 januari 2025 in werking getreden ‘Wet vereenvoudiging en modernisering bewijsrecht’ is op deze zaak niet van toepassing omdat de zaak vóór de inwerkingtredingsdatum aanhangig is gemaakt.