ECLI:NL:RBGEL:2025:8291, Rechtbank Gelderland, 08-10-2025, C/05/447709 / HA ZA 25-67
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-10-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Tussenvonnis. Warmtekosten. Uitleg akte van ondersplitsing. Toepassing van de Warmtewet. Voorschotbijdragen en service-afrekeningen.

RECHTBANK Gelderland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      Zaaknummer: C/05/447709 / HA ZA 25-67
    
    
    
      
        Vonnis van 8 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        VERENIGING VAN EIGENAARS VAN WOONAPPARTEMENTEN “VAARTBROEK” TE EINDHOVEN, 
      te Eindhoven,
      eisende partij,
      hierna te noemen: de VvE,
      advocaat: mr. S.J. Schultze,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat: mr. M.P.M. Riep.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 21 mei 2025
      - het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling van 25 augustus 2025.
      
    
    
      1.2.
      De rechtbank heeft bepaald dat zij vandaag vonnis wijst.
      
    
  
  
    
      2De zaak in het kort
    
    
      2.1.
      De VvE vordert dat [gedaagde] als eigenaar van zes appartementsrechten, te weten drie woningen en drie bergingen, wordt veroordeeld tot betaling van (na eiswijziging) € 53.492,73. Het gaat vooral om bijdragen in de gemeenschappelijke kosten, waaronder warmtekosten, voorschotten en suppleties daarop en service-afrekeningen. Naast betaling van een hoofdsom van € 48.036,74 vordert de VvE dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.
      
    
    
      2.2.
      Volgens [gedaagde] moeten de vorderingen om meerdere redenen worden afgewezen, althans worden toegewezen zonder dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, althans moet de voorwaarde van zekerheidsstelling worden verbonden aan de uitvoerbaar bij voorraadverklaring, en moet de VvE worden veroordeeld in de proces- en nakosten.
    
    
      2.3.
      De rechtbank oordeelt dat [gedaagde] de voorschotten moet betalen en dat de warmtekosten in rekening moeten worden gebracht overeenkomstig de Warmtewet. Over de hoogte van de warmtekosten, de suppleties en een deel van de service-afrekeningen kan de rechtbank nog geen eindoordeel geven. Hierover mogen de VvE en vervolgens [gedaagde] zich uitlaten in een akte, waarna de rechtbank hierover in het volgende vonnis zal beslissen. De rechtbank legt hierna uit hoe zij tot deze oordelen is gekomen.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        De warmtekosten zijn overeenkomstig de Warmtewet berekend
      
    
    
    
      3.1.
      Partijen verschillen van mening over de vraag hoe de kosten van levering van warmte moeten worden berekend. De VvE stelt dat de verwarmingskosten gemeenschappelijke schulden zijn als bedoeld in de akte van ondersplitsing, waarin [gedaagde] op grond van de Warmtewet moet bijdragen op basis van daadwerkelijk verbruik. Het standpunt van [gedaagde] is (uiteindelijk) dat uit artikel 2 lid 3 van de akte van ondersplitsing volgt dat hij naar breukdeel moet bijdragen in de verwarmingskosten.
      
      
        
          De akte van ondersplitsing: bijdragen naar breukdeel
        
      
      
    
    
      3.2.
      In de akte van ondersplitsing is het volgende bepaald:
      
      
        
          Artikel 2.
        
      
      1. Iedere eigenaar is in de gemeenschap voor een aandeel gerechtigd en wel voor een breukdeel (…).
      (…)
      3. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.
      
        (…)
        
          Artikel 3.
        
      
      1. Tot de schulden en kosten bedoeld in artikel 5:112, eerste lid onder a, Burgerlijk Wetboek worden gerekend:
      
        (…)
        h. de verwarmingskosten, waaronder begrepen de kosten van de warmwaterinstallaties, de brandstofkosten, de kosten van het onderhoud van de verwarmingsinstallaties, de op de desbetreffende kosten betrekking hebbende administratie, alsmede, voor zover van toepassing, de kosten van registratie en de berekening van het warmteverbruik, alles voor zover het gemeenschappelijke installaties betreft.
        (…)
        
          Artikel 9
        
      
      1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend (…): 
      b. de technische installaties met de daarbij behorende leidingen met name voor centrale verwarming (met inbegrip van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten) (…) de leidingen voor gas en water, (…), alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privégedeelte strekken.
      
    
    
      3.3.
      De akte van ondersplitsing moet objectief worden uitgelegd. Hierbij komt het aan op de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan, voor zover die bedoeling in de akte tot uitdrukking is gebracht. Deze bedoeling moet worden afgeleid uit de bewoordingen van de akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. Gelet op deze maatstaf moet de installatie voor verwarming en warm water worden beschouwd als een gemeenschappelijke (technische) installatie als bedoeld in artikel 3 lid 1 sub h en artikel 9 lid 1 sub b van de akte van ondersplitsing. Vast staat namelijk dat het complex één centrale verwarmingsunit heeft en dat verwarmd water door middel van een ringleiding wordt rondgepompt in het complex. Uit artikel 2 lid 3 en artikel 3 lid 1 sub h van de akte van ondersplitsing volgt dan dat de kosten van verwarming en warm water voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen en dat zij daarin naar breukdeel moeten bijdragen.
      
      
        
          De Warmtewet is leidend
        
      
      
    
    
      3.4.
      De vervolgvraag is of de hiervoor vermelde verplichting op grond van de akte van ondersplitsing om naar breukdeel bij te dragen in de warmtekosten in overeenstemming is met de Warmtewet. Dit is niet zo. Dat wordt hierna uitgelegd.
      
    
    
      3.5.
      Uit artikel 1a lid 2 van de Warmtewet volgt dat onder meer artikel 8a van de Warmtewet van toepassing is op vve’s die warmteleverancier zijn. Artikel 8a lid 1 tot en met 5 van de Warmtewet luidt als volgt:
      
      
        
          Indien de leverancier de aan de verbruiker in rekening te brengen kosten voor de levering van warmte niet baseert op een individuele warmtemeter als bedoeld in artikel 8, baseert hij, onverminderd artikel 8, tweede lid, de kosten met inachtneming van artikel 2, vierde lid, op individuele warmtekostenverdelers die het warmteverbruik van elke radiator meten, tenzij de installatie daarvan niet kostenefficiënt is.
        
        
          Indien de leverancier de aan de verbruiker in rekening te brengen kosten voor de levering van warmte niet baseert op een individuele warmtemeter of individuele warmtekostenverdelers, baseert hij de kosten met inachtneming van artikel 2, vierde lid, op een voor alle verbruikers inzichtelijke kostenverdeelsystematiek.
        
        
          De kostenverdeelsystematiek, bedoeld in het tweede lid, gaat uit van een binnen de technische en financiële mogelijkheden zo nauwkeurig mogelijke benadering van het werkelijke aandeel van het verbruik van de individuele verbruiker.
        
        
          In afwijking van het derde lid kunnen als onderdeel van de kostenverdeelsystematiek aan individuele verbruikers worden toegerekend:
        
      
      
        	a. kosten van verbruik in het gemeenschappelijk belang;
        b. redelijke kosten voor de uitvoering van de kostenverdeelsystematiek zelf in een appartementengebouw of in een multifunctioneel gebouw indien dit door een ander dan de leverancier geschiedt.
      
      5. Indien een onroerende zaak, die is gebouwd voor inwerkingtreding van dit lid, bestaat uit meerdere woon -of bedrijfsruimten kan de leverancier het individueel warmtegebruik van de verbruiker, zoals gemeten op grond van artikel 8 of artikel 8a, eerste of tweede lid, corrigeren aan de hand van correctiefactoren die door de leverancier zijn vastgesteld met inachtname van de daarvoor gangbare technische normen voor:
      
        	a. de ligging van woonruimten, en
        	b. leidingverliezen voor transportleidingen.
      
      
    
    
      3.6.
      Deze speciale wettelijke regeling moet door partijen worden gerespecteerd en kan niet opzij worden gezet door andersluidende bepalingen in de akte van ondersplitsing. Bij een afrekening aan de hand van breukdelen zouden de individuele appartementseigenaren immers geen financiële prikkel voelen tot het treffen van maatregelen op het gebied van energiebezuiniging of tot op energiedoelen gericht handelen anderszins. Dit is nu juist wel de bedoeling volgens de EED-richtlijn waarvan artikel 9 de reden is dat ook vve’s zich moeten houden aan artikel 8a van de Warmtewet. Op het punt van de verdeling van de kosten van verwarming en warm water is het bepaalde in de akte van ondersplitsing dan ook niet beslissend. De kosten die in rekening worden gebracht aan de verbruiker moeten conform de Warmtewet zoveel mogelijk worden gebaseerd op het werkelijke verbruik. 
      
      
        
          De wijze van berekening van de warmtekosten is in overeenstemming met de Warmtewet
        
      
      
    
    
      3.7.
      Vervolgens wordt toegekomen aan de vraag of de wijze van kostenberekening door de VvE in overeenstemming is met het bepaalde in artikel 8a van de Warmtewet. Vast staat dat alle radiatoren in de appartementen in het complex zijn voorzien van een elektronische warmtemeter, die wordt uitgelezen door Ista. Hieruit moet worden afgeleid dat het warmteverbruik van elke radiator in de appartementen wordt gemeten met een individuele warmtekostenverdeler als bedoeld in artikel 8a lid 1 van de Warmtewet. De warmtekosten worden echter niet uitsluitend gebaseerd op de meterstanden van de verdelers.
      
    
    
      3.8.
      De VvE stelt namelijk onbetwist dat zij heeft besloten om aansluiting te zoeken bij de methodiek van Ista, die erop neerkomt dat de afrekening uitgaat van 65% variabele kosten en 35% vaste kosten. Uit de afrekeningen die Ista aan [gedaagde] heeft gestuurd, kan het volgende worden afgeleid. Van het totale verbruik van het gehele complex en de kosten daarvan wordt 65% als variabele kosten in rekening gebracht tegen een eenheidsprijs die wordt vermenigvuldigd met het daadwerkelijke verbruik dat wordt afgeleid uit de meterstanden van de warmtekostenverdelers. Van het totaal wordt 35% als vaste kosten in rekening gebracht tegen een eenheidsprijs vermenigvuldigd met de vloeroppervlakte van het desbetreffende appartement. Ter zitting heeft de VvE gesteld dat deze methodiek wordt gehanteerd in verband met de verwarming van de gemeenschappelijke ruimten en de verwarming die verbruikers ontvangen van transportleidingen die door de appartementen lopen. Dit warmteverbruik wordt namelijk niet geregistreerd door middel van individuele warmtekostenverdelers. Dit heeft [gedaagde] niet betwist.
      
    
    
      3.9.
      Uit het voorgaande moet, binnen het bestek van het partijdebat in deze procedure, worden afgeleid dat de variabele kosten zijn gebaseerd op de meterstanden van individuele warmtekostenverdelers (als bedoeld in artikel 8a lid 1 van de Warmtewet) en dat de vaste kosten zijn gebaseerd op een kostenverdeelsystematiek (als bedoeld in artikel 8a lid 3 van de Warmtewet). Als onderdeel daarvan worden kosten van verbruik in het gemeenschappelijk belang en de kosten van de diensten van Ista (via de ‘overige kosten’) toegerekend aan de verbruiker (als bedoeld in artikel 8a lid 4 van de Warmtewet). In het kader van die systematiek wordt ook rekening gehouden met verwarming door transportleidingen. Dit is geen correctiefactor omdat niet uit de afrekening van Ista (of ergens anders uit) blijkt dat het individuele warmteverbruik – zoals gemeten met warmtekostenverdelers – wordt gecorrigeerd voor leidingverliezen (als bedoeld in artikel 8a lid 5 van de Warmtewet).
      
    
    
      3.10.
      Een kostenverdeelsystematiek moet het werkelijke aandeel van het verbruik van de individuele verbruiker zo nauwkeurig mogelijk benaderen. Enerzijds gebeurt dit doordat de variabele kosten worden gebaseerd op het gemeten warmteverbruik per radiator; anderzijds gebeurt dit doordat het warmteverbruik dat niet wordt gemeten met warmtekostenverdelers wordt verdeeld aan de hand van het vloeroppervlak van het appartement. In dit verband wijst [gedaagde] erop dat zijn appartementen van een groot aantal kanten lichtinval hebben. De warmtekostenverdelers meten misschien verbruik dat er niet is als de zon vol op de radiatoren staat, omdat zij de warmteafgifte meten ten opzichte van de temperatuur in de ruimte, aldus [gedaagde] . Met deze niet onderbouwde suggestie heeft [gedaagde] echter onvoldoende toegelicht dat en waarom niet kan worden uitgegaan van de meterstanden van de warmtekostenverdelers althans van de hiervoor omschreven verdeling van 65% variabele kosten en 35% vaste kosten. De warmtekostenverdelers moeten aan de hand van daarvoor gangbare technische normen worden geïnstalleerd en toegepast (zie artikel 8a lid 6 van de Warmtewet). Dat dit niet is gebeurd, heeft [gedaagde] niet aangevoerd.
      
    
    
      3.11.
      De conclusie is dan ook dat de wijze van berekening van de kosten die de VvE bij [gedaagde] in rekening wil brengen in overeenstemming is met de Warmtewet.
      
      
        
          Warmteverbruik en -kosten van het gehele complex
        
      
      
    
    
      3.12.
      Uit het voorgaande (zie 3.8) volgt dat de warmtekosten die bij [gedaagde] in rekening worden gebracht, mede worden berekend aan de hand van het totale verbruik van het complex en van de kosten daarvan. Op basis hiervan wordt immers de eenheidsprijs berekend die wordt vermenigvuldigd met het daadwerkelijke verbruik (variabele kosten) althans de vloeroppervlakte van de appartementen (vaste kosten). Bij conclusie van antwoord heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij beschikt over de afrekeningen van Ista, maar niet over de eindafrekeningen van de energieleverancier waarop Ista haar berekeningen heeft gebaseerd. Om die reden kan hij niet controleren of het totale verbruik en de totale verbruikskosten kloppen en evenmin of zijn individuele verbruikskosten kloppen. De VvE zal, gelet hierop, in de gelegenheid worden gesteld om het verbruik en de verbruikskosten van het gehele complex bij akte te onderbouwen wat betreft de hier relevante jaren 2021/2022, 2022/2023 en 2023/2024. Hierop mag [gedaagde] reageren bij antwoordakte. 
      
      
        
          Warmteafrekeningen per appartement
        
      
      
    
    
      3.13.
      De VvE vordert betaling van warmteafrekeningen van drie appartementen voor de jaren 2021/2022, 2022/2023 en 2023/2024. Deze vorderingen zijn toewijsbaar, indien het totale verbruik en de totale verbruikskosten van het gehele complex, waarvan Ista is uitgegaan bij het opstellen van de afrekeningen, komt vast te staan na de hiervoor vermelde aktewisseling (zie overweging 3.12). Dit wordt hierna toegelicht. 
      
      
      
      
      
        
          
            [adres 1] : [gedaagde] moet de vaste kosten betalen
        
      
      
    
    
      3.14.
      Wat betreft het appartement aan het [adres 1] gaat het om bedragen van € 1.239,54 (2021/2022), € 1.119,67 (2022/2023) en € 921,42 (2023/2024). 
      
    
    
      3.15.
      Tussen partijen is niet in geschil dat voor dit appartement alleen vaste kosten in rekening zijn gebracht en geen variabele, omdat het verbruik nihil was. [gedaagde] heeft namelijk een eigen cv-installatie geïnstalleerd in het appartement. Vast staat dat [gedaagde] hiervoor geen toestemming heeft gekregen. Nu [gedaagde] een eigen cv-installatie heeft, vindt hij dat hij niet mee hoeft te betalen aan de vaste kosten, omdat uit artikel 3 sub h van de akte van ondersplitsing zou volgen dat kosten alleen voor rekening van de gemeenschappelijke eigenaars komen voor zover het gaat om gemeenschappelijke installaties. Dit betoog faalt.
      
    
    
      3.16.
      Het enkele feit dat het appartement van [gedaagde] een eigen cv-installatie heeft, brengt niet mee dat de centrale verwarmingsunit van het complex daarom niet (langer) gemeenschappelijk is in de zin van artikel 3 en 9 van de akte van ondersplitsing (zie hiervoor in 3.3). Waarom de akte aldus zou moeten worden uitgelegd, heeft [gedaagde] onvoldoende toegelicht. Waar [gedaagde] aanvoert dat niet uit de akte van ondersplitsing blijkt dat hij bij een eigen cv-installatie moet meebetalen aan de vaste kosten, spant hij het paard achter de wagen. Beslissend is immers dat uit de akte van ondersplitsing volgt dat hij moet bijdragen in de verwarmingskosten en dat hierin geen uitzondering is opgenomen voor de situatie van een eigen cv-installatie. Het standpunt dat [gedaagde] geen gebruik maakt van de gemeenschappelijke installatie is ook niet juist, nu vast staat dat de vaste kosten-component van 35% mede ziet op de verwarming van de gemeenschappelijke ruimten en de verwarming door middel van transportleidingen. Hiervan heeft [gedaagde] onverminderd profijt, ook als hij een eigen cv-installatie heeft. In lijn hiermee kan [gedaagde] evenmin worden gevolgd in het standpunt dat hij de kosten voor de diensten van Ista en de administratiekosten niet hoeft te betalen. Hieraan ligt ten grondslag dat voor dit appartement geen handelingen vanuit Ista zijn vereist, maar daarmee miskent [gedaagde] dat een nulverbruik op de meters niet meebrengt dat Ista geen werkzaamheden meer zou hoeven te verrichten die als onderdeel van de kostenverdeelsystematiek voor rekening van [gedaagde] komen.
      
    
    
      3.17.
      De aanwezigheid van een eigen cv-installatie brengt dus niet mee dat [gedaagde] de vaste kosten niet (meer) hoeft te betalen. De omvang van deze kosten is niet betwist.
      
      
        
          
            [adres 2] en [adres 3] : het individuele verbruik klopt
        
      
      
    
    
      3.18.
      Wat betreft het appartement aan het [adres 2] gaat het om een bedrag van € 12.774,75 (2021/2022), waarvan € 10.805,70 openstaat, € 5.667,21 (2022/2023) en € 1.903,93 (2023/2024). Wat betreft het appartement aan [adres 3] gaat het om een bedrag van € 1.496,11 (2021/2022) en € 13.929,95 (2022/2023). 
      
    
    
      3.19.
      Partijen zijn het erover eens dat de afrekeningen ten opzichte van (het gemiddelde verbruik van) andere appartementen en eerdere jaren (zeer) hoog zijn. Dit is op zichzelf echter onvoldoende voor het oordeel dat de afrekeningen niet (kunnen) kloppen. De VvE heeft namelijk gesteld dat de energieprijzen in 2021, 2022 en 2023 uitzonderlijk hoog waren en dat heeft [gedaagde] niet betwist. Er is ook geen aanleiding voor het oordeel dat niet kan worden uitgegaan van de meetgegevens waarop de afrekeningen zijn gebaseerd. Ter zitting heeft de VvE naar voren gebracht dat er ook andere appartementen (dan die van [gedaagde] ) zijn geweest waarin het verbruik hoog was. Zij heeft daar geen vraagtekens bij omdat zij niet weet wat er in de appartementen gebeurt. Wel heeft zij klachten ontvangen over overlast en over te veel personen in de appartementen, aldus de VvE. Dit heeft [gedaagde] niet betwist. Vast staat dat [gedaagde] de appartementen niet zelf bewoonde, maar verhuurde aan meerdere personen. Hij zat dus niet zelf achter de knoppen, in de zin dat hij weet had van of invloed had op het warmteverbruik per moment en ruimte. Ter zitting heeft [gedaagde] geen duidelijk antwoord gegeven op de vragen hoeveel huurders er waren in welke periode en of sprake was van een verandering van (het aantal) huurders in de relevante jaren. Gelet hierop kan bepaald niet worden uitgesloten dat sprake was van een relevante verandering van (het aantal) huurders en stookgedrag die het hogere warmteverbruik zou kunnen verklaren.
      
    
    
      3.20.
      Dat de warmtekostenverdelers defect waren, zoals [gedaagde] aanvoert, is niet komen vast te staan. In dit verband wijst [gedaagde] op een e-mail van Ista van 18 januari 2024. Hierin staat dat een werkopdracht is aangemaakt voor [adres 3] . De werkzaamheden zijn omschreven als ‘Controle op mogelijke demontage van meter’. Bij ‘bijzonderheden’ staat dat vier meters een demontagecode aangeven en de vraag ‘zijn deze meters van de radiator afgehaald?’ De VvE heeft ter zitting toegelicht dat een demontagecode niet zonder meer betekent dat er is gedemonteerd, omdat het ook zo kan zijn dat de verdeler of de zegel los zit. De VvE wijst hiertoe op een e-mail van Ista van 1 oktober 2024. Hierin staat dat het verbruik in het jaar 2022/2023 veel hoger is dan de jaren ervoor. Het meeste verbruik vond in de winter plaats en in de zomer werd bijna niets verbruikt. Dit patroon lijkt normaal en Ista kan geen verklaring vinden voor de stijging in verbruik. De technische afdeling ziet geen bijzonderheden in het verloop en de werking van de meters. Er zijn vier meters die een demontagecode aangeven. Dit heeft niets te maken met het hoge verbruik, want de standen zijn goed doorgekomen. Waarschijnlijk is de zegel verbroken, waardoor deze code wordt ontvangen. Het kan ook zijn dat iets tegen de meter aan is gekomen, waardoor hij los zit op de radiator, aldus Ista. In het licht van deze e-mail heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd dat de warmtekostenverdelers defect waren en wordt [gedaagde] ook niet gevolgd in het standpunt dat de meterstanden zijn geschat. Hierover heeft de VvE overigens onweersproken gesteld dat, als dat zou zijn gebeurd, dat op de factuur zou hebben gestaan.
      
    
    
      3.21.
      Wat betreft [adres 2] geldt hetzelfde. De VvE heeft een e-mail van Ista (zonder datum) overgelegd die ziet op de afrekening over 2021/2022 voor het appartement [adres 2] . Hierin staat dat de warmtevraag in het laatste seizoen enorm is gedaald in vergelijking met het voorgaande seizoen; het verbruik van water echter niet. Het hoge verbruik heeft te maken met het stookgedrag. Er zijn geen verbruiken geschat. Aan het jaar waarin het enorme verbruik is geregistreerd, valt op dat het verbruik van warm water een stuk hoger ligt dan in de seizoenen ervoor en erna. Verder valt de zomertelling in juli en augustus 2021 op, waaruit duidelijk kan worden opgemaakt dat een aantal radiatoren niet geheel is dichtgedraaid. Dat de meters correct functioneren, blijkt uit het laatste seizoen, waarin er geen zomertelling is en een normaal verbruik wordt geregistreerd. Het water blijft echter wel hoger dan gemiddeld. Dit heeft ook te maken met het aantal personen (douche etc.) Er worden geen onvolkomenheden in de geregistreerde meterstanden en het opgenomen verbruik gezien, aldus Ista. In het licht van deze e-mail heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd dat het hoge verbruik wat betreft het appartement aan het [adres 2] (vooral in 2021/2022) niet kan kloppen.
      
    
    
      3.22.
      Volgens [gedaagde] stond het appartement aan het [adres 2] in 2021 zes maanden leeg. Ter zitting kon hij niet zeggen of dit in de zomer of in de winter was. De VvE weerspreekt de leegstand. Zij kan dit niet controleren omdat zij nooit de gebruikersverklaringen van huurders heeft ontvangen die [gedaagde] moet verstrekken. Zij stelt wel overlastklachten te hebben ontvangen die erop wijzen dat er wel degelijk gebruik werd gemaakt van de appartementen. Volgens haar is ook onduidelijk of het gaat om het hele appartement of alleen de woonkamer; de woonkamer is met een wandje opgesplitst in twee kamers waarbij de radiatorknop in de ene kamer zit en de verwarming in de andere kamer. Ook als de woonkamer leeg stond, kan er dus verbruik zijn geweest omdat de andere kamer verwarming nodig had. Bovendien sluit leegstand het hoge energieverbruik niet uit. Ook in een leeg (of niet verhuurd) appartement kan de verwarming aan staan. Dit alles heeft [gedaagde] niet dan wel onvoldoende betwist. Ook als het verbruik in de woonkamer zeven keer hoger was dan in andere vertrekken, zoals [gedaagde] aanvoert, heeft hij onvoldoende uitgelegd waarom dat niet kan kloppen, vooral gezien de voornoemde e-mail van Ista (zie 3.21).
      
    
    
      3.23.
      Met betrekking tot [adres 2] voert [gedaagde] verder aan dat hij over 2022/2023 eerst € 21.000,00 moest bijbetalen, en dat dit bedrag na zijn klachten is verlaagd naar € 7.400,00 en uiteindelijk naar € 5.667,21. In dit verband wijst [gedaagde] uitsluitend op zijn e-mail van 14 december 2023, waarin staat “ [adres 2] eerst voor 21000 nu voor 7400 wat ook niet kan.” Op de afrekening over 2022/2023 staat echter een totaalbedrag van € 7.395,00, waarvan € 1.728,00 is vooruitbetaald, zodat nog € 5.557,21 te betalen is. De VvE heeft naar voren gebracht dat zij het bedrag van € 21.000,00 niet kan plaatsen en dat onduidelijk is waarop [gedaagde] dit bedrag baseert. [gedaagde] heeft dit vervolgens niet nader toegelicht. Er zijn geen stukken in het geding gebracht waaruit blijkt dat en waarom eerst € 21.000,00 in rekening is gebracht en waaruit blijkt waarom dit bedrag na klachten van [gedaagde] zou zijn verlaagd naar € 7.395,00. Dat dit is gebeurd en dat hieruit blijkt dat de meetgegevens van Ista en de uiteindelijke afrekening van € 5.667,21 niet kloppen, zoals [gedaagde] aanvoert, komt dan ook niet vast te staan.
      
    
    
      3.24.
      Gelet op het voorgaande bestaat er geen aanleiding voor het oordeel dat het individuele verbruik wat betreft [adres 2] en [adres 3] niet klopt.
      
      
        
          Het beroep op opschorting slaagt niet
        
      
      
    
    
      3.25.
      Ten aanzien van de afrekeningen in het algemeen en de afrekening over 2021/2022 voor [adres 3] in het bijzonder heeft [gedaagde] een beroep gedaan op opschorting omdat de VvE geen duidelijkheid over en een deugdelijke onderbouwing van de afrekeningen verschafte. Dit beroep slaagt niet, reeds omdat [gedaagde] niet heeft toegelicht dat op de VvE een verbintenis rustte tot het verschaffen van die duidelijkheid en onderbouwing waarin zij ten opzichte van [gedaagde] is tekortgeschoten en nog steeds tekortschiet (vgl. artikel 6:52 BW en artikel 6:262 BW). Dat [gedaagde] het niet eens was met de onderbouwing van de afrekeningen levert geen grond voor opschorting op (zie ook hierna in 3.27).
      
      
        
          Het beroep op de redelijkheid en billijkheid slaagt niet
        
      
      
    
    
      3.26.
      De argumenten die [gedaagde] aan zijn beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW) ten grondslag heeft gelegd, zijn in het voorgaande deels al besproken en verworpen. Bij de beoordeling van dit beroep moet terughoudendheid worden betracht. Hoewel het gaat om hoge bedragen heeft [gedaagde] onvoldoende uitgewerkt waarom de afrekening van het warmteverbruik op basis van daadwerkelijk verbruik, deels gemeten met warmtekostenverdelers, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dat [gedaagde] (ook) kosten in verband met de aanleg van een eigen cv-installatie in [adres 1] heeft gemaakt, is in dit verband onvoldoende, omdat hij hier zelf voor heeft gekozen zonder toestemming van de VvE.
      
      
        
          De voorschotten moeten worden betaald
        
      
      
    
    
      3.27.
      De VvE stelt dat zij bij diverse vergaderbesluiten overeenkomstig artikel 5 lid 2 en artikel 2 lid 3 van de akte van ondersplitsing de maandelijkse voorschotbijdragen heeft vastgesteld die [gedaagde] verplicht is te voldoen. Onder verwijzing naar een overzicht dat zij heeft overgelegd als productie 21 stelt de VvE dat de verschuldigde voorschotbijdragen niet geheel zijn betaald in een groot aantal maanden vanaf augustus 2023. Het gaat om een openstaand bedrag van € 133,40 voor de maanden augustus tot en met januari 2024, € 857,02 voor de maanden februari tot en met juni 2024, € 832,20 voor de maanden augustus 2024 tot en met november 2024 en januari, februari, maart en juni 2025, € 917,36 voor de maand juli 2025 en € 932,76 voor de maand augustus 2025. In totaal gaat het dus om een bedrag van € 14.425,42. [gedaagde] heeft niet betwist dat hij deze bedragen moet betalen. Uit wat hij ter zitting heeft gezegd, blijkt dat hij de voorschotten niet heeft betaald omdat hij het niet eens was met de vaste en variabele verwarmingskosten die in rekening zijn gebracht. De betwisting van de verschuldigdheid van verwarmingskosten levert echter geen grond op om de betaling van voorschotbijdragen op te schorten (in de zin van artikel 6:52 BW). De vordering van de VvE is dan ook toewijsbaar op dit punt.
      
      
        
          Suppleties
        
      
      
    
    
      3.28.
      De VvE vordert betaling van € 1.311,80, € 1.774,85 en € 1.774,85 voor de drie woningen en € 67,97, € 67,97 en € 67,90 voor de drie bergingen onder de noemer ‘suppleties’. In totaal gaat het dus om een bedrag van € 5.065,34. Zij stelt dat uit artikel 5 lid 2 van de akte van ondersplitsing volgt dat bij het vaststellen van de begroting tevens de verschuldigde voorschotbijdragen worden vastgesteld. Zij stelt verder dat uit de notulen van de vergadering van 14 december 2023 (agendapunt 9) blijkt dat met terugwerkende kracht tot 1 juli 2023 een verhoging van de voorschotbijdragen is vastgesteld en dat eigenaars hierover schriftelijk zijn geïnformeerd. Ter zitting heeft [gedaagde] naar voren gebracht dat niet uit agendapunt 9 van de notulen kan worden opgemaakt dat suppleties voor deze bedragen in rekening kunnen worden gebracht aan [gedaagde] . Onder agendapunt 9 staat dat een gewijzigde begrotingsvariant B wordt goedgekeurd en vastgesteld en dat wordt besloten de bijbehorende voorschotverenigingsbijdragen vast te stellen en in te laten gaan per 1 juli 2023. Hieruit volgt dat de voorschotbijdragen met terugwerkende kracht zijn gewijzigd. Hoe hoog de bedragen zijn die [gedaagde] voor elk van zijn appartementsrechten moest (bij)betalen, is hieruit echter niet op te maken. De VvE zal in de gelegenheid worden gesteld om dit bij akte te onderbouwen. [gedaagde] mag hierop vervolgens bij antwoordakte reageren.
      
      
        
          Service-afrekeningen
        
      
      
    
    
      3.29.
      De VvE vordert betaling van de afrekening van het exploitatieresultaat van € 3.442,17 en € 447,34 onder de noemer ‘service-afrekeningen’. Zij stelt dat uit artikel 4 lid 4 van de akte van ondersplitsing volgt dat, indien sprake is van een negatieve exploitatierekening, de eigenaren dit tekort moeten aanvullen. Uit de notulen van de vergadering van 14 december 2023 (agendapunt 6 sub f) blijkt dat de VvE heeft besloten om het negatieve exploitatieresultaat over het boekjaar 2022-2023 van € 18.924,48 af te rekenen met de eigenaren en hierover heeft [gedaagde] ook een brief ontvangen. Er is inderdaad een brief (met specificatie) overgelegd van 9 januari 2024 waarin staat dat het saldo van de afrekening € 447,34 bedraagt. Dat [gedaagde] dit bedrag moest betalen, heeft hij onvoldoende betwist. De vordering is in zoverre toewijsbaar. [gedaagde] voert evenwel terecht aan dat (kort samengevat) nergens uit blijkt dat hij een bedrag van € 3.442,17 verschuldigd is. Dit staat in elk geval niet met zoveel woorden in de voornoemde notulen of brief. De VvE zal in de gelegenheid worden gesteld om bij akte toe te lichten waaruit blijkt dat [gedaagde] dit bedrag moet betalen. [gedaagde] mag vervolgens bij antwoordakte reageren.
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft de onderzoekskosten van Ista niet te betalen
        
      
      
    
    
      3.30.
      De vordering tot betaling van de onderzoekskosten van Ista tot een bedrag van € 86,72 is niet toewijsbaar. De VvE heeft niet gesteld op grond waarvan kosten van onderzoek naar de werking van warmtekostenverdelers in dit geval voor rekening van [gedaagde] zouden moeten komen. Zij heeft dan ook niet aan haar stelplicht voldaan.
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft de kosten van ‘aangetekend versturen’ niet te betalen
        
      
      
    
    
      3.31.
      De vordering tot betaling van de kosten van ‘aangetekend versturen’ van € 15,79 wordt afgewezen. De VvE heeft niet gesteld waarop deze post ziet en waarom [gedaagde] deze kosten zou moeten betalen, ook niet na betwisting door [gedaagde] . Zij heeft dan ook niet aan haar stelplicht voldaan.
      
      
        
          Het betalingsverweer van [gedaagde] slaagt niet
        
      
      
    
    
      3.32.
      Het betalingsverweer van Visser wordt verworpen. Bij dagvaarding heeft de VvE een overzicht van vorderingen en ontvangsten overgelegd, waarop in de kolom ‘ontvangsten’ tweemaal een bedrag van € 917,36 is vermeld. Bij conclusie van antwoord stelt [gedaagde] dat een aanzienlijk deel van de betalingen niet is opgenomen in de kolom ‘ontvangsten’ en dat de VvE geen betalingsbewijzen heeft overgelegd waaruit eventuele (deel)betalingen kunnen worden afgeleid. Vervolgens heeft de VvE een tweede overzicht van vorderingen en ontvangsten overgelegd waarop de voornoemde bedragen van € 917,36 niet zijn vermeld. Ter zitting heeft zij toegelicht dat, waar een minteken staat achter het bedrag in de kolom ‘openstaand’, een deelbetaling of verrekening heeft plaatsgevonden met betrekking tot die post. Volgens [gedaagde] is hoe dan ook niet inzichtelijk welke bedragen in mindering zijn gebracht en of de kolom ‘openstaand’ correct is. Zijn betoog miskent echter dat de stelplicht op hem rust en dat hij dus concreet had moeten stellen welk deel van de vordering hij heeft voldaan. Dit heeft hij niet gedaan. Weliswaar stelt [gedaagde] dat hij in zijn bankafschriften niet verder kan terugkijken dan 1 jaar, maar dat leidt niet tot een ander oordeel. Deze stelling is namelijk niet onderbouwd en ook met betrekking tot de posten die dateren uit de periode van één jaar voor het indienen van de conclusie van antwoord tot heden heeft [gedaagde] niet concreet gemaakt welke bedragen hij zou hebben betaald.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      3.33.
      De zaak zal worden verwezen naar de rol voor de vermelde aktewisseling.
      
    
    
      3.34.
      Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      4.1.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 5 november 2025 voor het nemen van een akte door de VvE over wat is vermeld onder 3.12, 3.28 en 3.29, waarna [gedaagde] op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kan nemen,
      
    
    
      4.2.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.L. van de Sande en in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2025.
              
            
            
              
              
              
            
            
              
              
              
            
            
              
            
            
              
              
              
            
          
        
      
      
      
      
        1906
      
    
  
  
     Vgl. HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337.
  
  
     Gerechtshof Amsterdam 30 juli 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:2126 en Rechtbank Limburg 30 oktober 2024, ECLI:NL:RBLIM:2024:7794.
  
  
    
      Kamerstukken II 2016/17, 34723, nr. 3, p. 4-6 en 46-47.