ECLI:NL:RBAMS:2025:7191, Rechtbank Amsterdam, 19-09-2025, 10338708
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-09-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koophuur, eindvonnis over inkomensafhankelijke huurprijsverhoging. Geen bindende toezegging verhuurder om verhoging te laten vallen. Geen oneerlijk huurprijswijzigingsbeding. Huurprijs met inkomensafhankelijke huurverhoging blijft onder maximaal redelijke huurprijs.

vonnis
  
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 10338708 CV EXPL 23-2297
      vonnis van:  19 september 2025
      fno.:  8622
    
    
    
  
  
    vonnis van de kantonrechter
    
    
      I n z a k e
    
    
  
  
    
      [eiser]
    
    
      wonende te [woonplaats]
      eiser
      nader te noemen: [eiser]
      gemachtigde: mr. M.J. Drijftholt
    
    
    
      t e g e n
    
    
  
  
    de stichting Stichting Stadgenoot
    
      gevestigd te Amsterdam
      gedaagde
      nader te noemen: Stadgenoot
      gemachtigde: mr. S.J.M. Verhoeven
    
    
    1.	Verder verloop van de procedure
    Na het laatste tussenvonnis van 24 oktober 2024 zijn nog de volgende stukken in het geding gebracht:- de akte van Stadgenoot van 21 november 2024- de akte van [eiser] van 16 januari 2025
    
    
      Vervolgens is partijen bij rolmededeling van 28 februari 2025 meegedeeld dat mr. C.W. Inden de zaak heeft overgenomen in verband met de pensionering van mr. Y.A.M. Jacobs. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld te laten weten of zij behoefte hadden aan een nadere mondelinge behandeling. [eiser] heeft daarop bij akte laten weten daar behoefte aan te hebben, Stadgenoot had dat niet. Vervolgens is een mondelinge behandeling bepaald op 18 augustus 2025. Voorafgaand aan die mondelinge behandeling heeft [eiser] nog een akte met producties ingediend.
    
    
    
      Op de mondelinge behandeling van 18 augustus 2025 is [eiser] met zijn gemachtigde verschenen. Namens Stadgenoot is verschenen mevrouw [naam 1] , met de gemachtigde. De zaak is tegelijkertijd behandeld met drie andere zaken. Partijen hebben het woord gevoerd en vragen beantwoord. De gemachtigden hebben spreekaantekeningen overgelegd. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald. 
    
    2.	De verdere beoordeling
    Bestaat al overeenstemming tussen partijen?
    
      2.1.
      
        [eiser] heeft naar voren gebracht dat de inkomensafhankelijke huurverhoging niet meer kan worden doorgezet, althans dat Stadgenoot daar geen belang meer bij heeft. Volgens [eiser] zijn tussen partijen al bindende afspraken hierover gemaakt. Hij heeft daarbij onder meer verwezen naar whatsappcorrespondentie met mevrouw [naam 2] (verder: [naam 2] ), [naam functie] van Stadgenoot. In deze correspondentie van 19 en 20 december 2024 (die ziet op een procedure van een andere koophuurder) laat [naam 2] onder meer het volgende weten:Ik wil dit écht, dus als ik er vanuit kan gaan dat we dit serieus met elkaar gaan doen is het de facto een besluitenEven dat we elkaar goed begrijpen: ik ga er vanuit dat we met elkaar om tafel gaan om alle aspecten van koophuur met elkaar op een voor beide partijen verantwoorde manier tot een goed einde te brengenenMaar mijn woord heb je dat wij gaan stoppen met IAH plus terugbetalen als we samen aan tafel gaan. Laat de rechter ‘deze uitspraak maar afmaken’ maar wat hij ook zegt over wel/ niet iah, ik/we willen er mee stoppen. enLaat de rechter de totaal uitspraak doen. Ik begrijp dat t voor deze zaak klaar is na vandaag. Dan leggen wij de uitspraak naast ons neer over iah (als die ons gelijk geeft) als we met elkaar tot een – voor beide kanten – reeel totaalpakket komen
      
    
    
      2.2.
      Naar het oordeel van de kantonrechter kan uit deze berichten niet worden afgeleid dat partijen bindende overeenstemming hebben bereikt over wat hen verdeeld hield. [naam 2] geeft weliswaar te kennen af te willen zien van de inkomensafhankelijke huurverhoging, maar zij voegt daar wel voorwaarden aan toe. Zij verwoordt dat zo dat partijen aan tafel moeten en later voegt zij daaraan toe dat partijen tot een reëel totaalpakket moeten komen. Dat kan niet anders begrepen worden dan als een uitnodiging tot dooronderhandelen, van definitieve overeenstemming is geen sprake. Daarom behouden partijen belang bij een uitspraak in deze procedure.
      
      
        
          huurprijswijzigingsbeding
        
      
    
    
      2.3.
      
        [eiser] heeft de kantonrechter nogmaals verzocht terug te komen van het oordeel dat geen sprake is van een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding. Daarvoor bestaat geen aanleiding. In de huurovereenkomst van [eiser] wordt voor de huurverhoging enkel verwezen naar de terzake geldende wettelijke bepalingen. Daarmee is sprake van de uitzondering van artikel 1 lid 2 van richtlijn 93/13/EEG, zoals in het eerdere vonnis al overwogen. Het door [eiser] aangehaalde arrest van HvJ EU 17 mei 2022, ECLI:EU:C:2022:394 (Ibercaja) doet daar niet aan af. In dat arrest is namelijk – anders dan door [eiser] aangevoerd – niet geoordeeld dat ook nationaal wettelijke bepalingen zelf oneerlijk kunnen zijn in de zin van de richtlijn, maar enkel dat nationaal wettelijke procedureregels toepassing van (en toetsing aan) de richtlijn niet onmogelijk of uiterst moeilijk mogen maken. Er bestaat daarom geen aanleiding terug te komen op het eerdere oordeel op dit punt.
      
      
        
          Maximaal redelijke huurprijs
        
      
    
    
      2.4.
      Daarmee wordt toegekomen aan de opdracht uit de eerdere vonnissen. In het eerdere tussenvonnis van 7 december 2023 oordeelde de kantonrechter dat een inkomensafhankelijke huurverhoging van € 65,00 redelijk is. Om vast te kunnen stellen of met deze verhoging niet de maximaal redelijke huurprijs wordt overschreden is Stadgenoot in de gelegenheid gesteld hiervan een goed onderbouwde berekening te geven en deze bij akte over te leggen. Uitgangspunt is daarbij toepassing van het woningwaarderingsstelsel per 1 juli 2022, uitgaande van de staat van de woning ten tijde van het aangaan van de koophuur, zonder door de koophuurder aangebrachte verbeteringen. Omdat aan deze opdracht niet was voldaan is Stadgenoot bij het tussenvonnis van 24 oktober 2024 opnieuw in de gelegenheid gesteld een berekening van de maximaal redelijke huurprijs over te leggen.
      
    
    
      2.5.
      Stadgenoot heeft nu een puntentelling overgelegd, die uitkomt op 225 punten. Ter zitting heeft zij toegelicht dat zij voor deze puntentelling de staat van de woning bij het aangaan van de koophuurovereenkomst heeft genomen, zoals deze uit haar interne informatiesystemen blijkt. Weliswaar is dat een summiere onderbouwing, maar [eiser] heeft deze niet weersproken. Dat had wel van hem verwacht mogen worden als hij het er niet mee eens was. De puntentelling is namelijk gebaseerd op een aantal eenvoudig te controleren uitgangspunten, zoals oppervlakte, aantal verwarmde ruimtes, lengte aanrecht en (aantal) sanitaire voorzieningen. [eiser] heeft aangevoerd dat het energielabel tot stand is gekomen op basis van door hem aangebrachte verbeteringen, maar dat heeft hij niet onderbouwd. Dat was hem in het tussenvonnis van 24 oktober 2024 (r.o. 2.15) wel opgedragen. Het energielabel wordt daarom niet buiten beschouwing gelaten. [eiser] voert terecht aan dat Stadgenoot niet heeft voldaan aan de opdracht uit het eerdere vonnis om een in 2023 aan [eiser] toegestuurde puntentelling in het geding te brengen. Daaraan zullen echter geen consequenties worden verbonden, omdat de uitgangspunten van de daar gebruikte puntentelling (mogelijk) anders zijn dan waar in dit vonnis en de eerdere vonnissen van wordt uitgegaan. 
      
    
    
      2.6.
      Volgens Stadgenoot hoort bij 225 punten per 1 juli 2022 een maximaal redelijke huurprijs van € 1.292,73. De kantonrechter heeft Stadgenoot ter zitting voorgehouden dat deze huurprijs bij een standplaats hoort en dat voor zelfstandige woonruimte een bedrag geldt van € 1.243,60. Stadgenoot is hier niet meer op teruggekomen en de kantonrechter zal van laatst genoemd bedrag uitgaan. Zoals in het tussenvonnis van 7 december 2023 (r.o. 3.14) overwogen, zal de maximaal redelijke huurprijs worden gesteld op 65%, omdat dit percentage aan het casco wordt toegerekend. De maximaal redelijke huurprijs op 1 juli 2022 bedraagt dan € 808,34. 
      
    
    
      2.7.
      Met een verhoging van de cascohuur met € 65,00 per 1 juli 2022 komt de huurprijs per die datum op € 559,14. Dat ligt dus onder de maximaal redelijke huurprijs. [eiser] heeft ter zitting ook erkend dat met de voorgestelde huurverhoging de maximaal redelijke huurprijs niet wordt overschreden. 
      
      
        
          Toekomstige investeringen Stadgenoot 
        
      
    
    
      2.8.
      Stadgenoot heeft in haar laatste akte en ter zitting verzocht in het vonnis duidelijkheid te verschaffen over investeringen die zij mogelijk in de toekomst in de woning zal doen. Volgens haar moeten deze voor 100% (en niet voor 65%) doorwerken bij de toepassing van het woningwaarderingsstelsel. Voor de nu te nemen beslissing is dit punt niet van belang, het gaat om de huurprijs per 1 juli 2022 en Stadgenoot erkent dat zij op dat moment nog geen investeringen had gedaan. De kantonrechter zal hierover dan ook geen oordeel uitspreken. Stadgenoot heeft op dit punt niet (duidelijk) een tegenvordering ingesteld, maar als zij dat wel had gedaan was dat te laat geweest. Een tegenvordering moet immers uiterlijk bij conclusie van antwoord worden ingesteld.
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      2.9.
      De slotsom is dat de voorgestelde huurverhoging tot een bedrag van € 65,00 als redelijk wordt beoordeeld, zodat de huurprijs conform die verhoging zal worden vastgesteld.
      
    
    
      2.10.
      Omdat partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk worden gesteld moet iedere partij de eigen kosten dragen.
      
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      stelt de huurprijs voor de door [eiser] van Stadgenoot gehuurde woonruimte per 1 juli 2022 vast op € 559,14;
      
    
    
      compenseert de proceskosten, wat betekent dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 september 2025 in aanwezigheid van de griffier.