ECLI:NL:RBGEL:2025:7906, Rechtbank Gelderland, 24-09-2025, 11567005
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-09-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Opleveringsgebreken huurwoning. Niet de in staat opgeleverd zoals bij aanvang huur. Voor tuin staat dit nog niet vast. Bewijsopdracht verhuurder.

RECHTBANK 
      GELDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zutphen
    
    
    
      Zaaknummer: 11567005 \ CV EXPL  25-566
    
    
    
      
        Vonnis van 24 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING VELUWONEN, 
      te Eerbeek ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Veluwonen,
      gemachtigde: AGIN Pranger Gerechtsdeurwaarders,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de conclusie van repliek
      - de conclusie van dupliek
      - de rolbeschikking van 2 juli 2025 van de kantonrechter
      - de akte van Veluwonen.
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Tussen partijen heeft een huurovereenkomst bestaan op grond waarvan Veluwonen de woning aan de [adres] te [plaats] , inclusief tuin (hierna: het gehuurde) heeft verhuurd aan [gedaagde] tegen een maandelijks bij vooruitbetaling te betalen huurprijs.  
      
    
    
      2.2.
      In juni 2022 heeft [gedaagde] de huur van de woning opgezegd. 
      
    
    
      2.3.
      Op 29 juni 2022 heeft de voorinspectie van het gehuurde plaatsgevonden. Daarvan is een rapport opgesteld dat door [gedaagde] en een medewerker van Veluwonen is ondertekend. In het rapport is aangegeven welke opleverpunten tijdens de voorinspectie zijn geconstateerd. 
      
    
    
      2.4.
      Bij e-mail van 24 juli 2022 heeft [gedaagde] aan Veluwonen onder meer bericht dat het door omstandigheden niet is gelukt om de woning te ontruimen en de gebreken aan te pakken.  
      
    
    
      2.5.
      Op 25 juli 2022 heeft de (eerste) eindinspectie van het gehuurde plaatsgevonden. 
      
    
    
      2.6.
      Bij e-mail van 25 juli 2025 heeft [naam] van Veluwonen aan [gedaagde] bericht dat de woning niet volgens afspraak is opgeleverd en dat [gedaagde] tot 11 augustus 13:30 uur de tijd krijgt om de werkzaamheden alsnog uit te voeren. [gedaagde] is er daarnaast van op de hoogte gesteld dat werkzaamheden die dan niet gedaan zijn, door Veluwonen worden uitgevoerd en dat de mogelijke kosten daarvoor aan haar in rekening zullen worden gebracht. 
      
    
    
      2.7.
      Op 11 augustus 2022 is de huurovereenkomst tussen partijen geëindigd. Op dezelfde dag heeft de tweede eindinspectie van het gehuurde plaatsgevonden. Daarbij was namens [gedaagde] haar vader aanwezig.  
      
    
    
      2.8.
      Bij e-mail van 20 september 2022 heeft [naam] aan [gedaagde] bericht dat de woning absoluut niet naar behoren is opgeleverd zoals was afgesproken op 29 juni 2022 en dat Veluwonen genoodzaakt is alle kosten aan haar door te belasten. 
      
    
    
      2.9.
      Veluwonen heeft de door haar geconstateerde opleverpunten laten verhelpen door diverse aannemers. 
      
    
    
      2.10.
      Veluwonen heeft in verband met de door haar gestelde oplevergebreken een bedrag van in totaal € 7.295,00 aan [gedaagde] in rekening gebracht. 
      
    
    
      2.11.
      In 2022 zijn partijen een betalingsregeling overeengekomen. In de periode van september 2022 tot en met januari 2024 heeft [gedaagde] in het kader van deze betalingsregeling een bedrag van in totaal € 1.400,00 aan Veluwonen betaald. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Veluwonen vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 8.182,02, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 6.449,13 vanaf 11 februari 2025 tot de dag van algehele voldoening en [gedaagde] zal veroordelen in de proceskosten en de nakosten. 
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot gedeeltelijke afwijzing van de vordering van Veluwonen. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    
    
      4.1.
      Veluwonen maakt in de eerste plaats aanspraak op betaling van een bedrag van € 604,31 wegens onbetaalde huur. [gedaagde] heeft niet betwist dat zij een huurachterstand ter hoogte van dit bedrag heeft laten ontstaan. De door Veluwonen gevorderde betaling van het bedrag van € 604,31 is dan ook toewijsbaar. 
      
    
    
      4.2.
      Veluwonen maakt voorts aanspraak op betaling van een bedrag van in totaal € 7.295,00 wegens schade die zij stelt te hebben geleden omdat [gedaagde] het gehuurde niet heeft opgeleverd in de staat zoals die bij aanvang van de huur was. Veluwonen heeft de diverse schadeposten waarvan zij in deze procedure betaling vordert, opgesomd in het rapport van de tweede eindinspectie d.d. 11 augustus 2022 (productie 3 van Veluwonen). [gedaagde] heeft de verschuldigdheid van drie van deze schadeposten (uitdrukkelijk) betwist. Deze schadeposten zullen hierna afzonderlijk aan de orde komen.
      
      
        
          1) extra aangebrachte wand met deur 
        
      
      
    
    
      4.3.
      Veluwonen heeft een bedrag van € 750,00 aan [gedaagde] in rekening gebracht omdat zij in het gehuurde een extra wand met deur heeft moeten verwijderen. Volgens Veluwonen heeft [gedaagde] deze wand in het gehuurde aangebracht terwijl zij daarvoor geen toestemming heeft gekregen van Veluwonen. [gedaagde] diende de wand daarom voor de tweede eindinspectie te verwijderen.   
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat de wand in het gehuurde mocht blijven staan. [gedaagde] heeft dit naar eigen zeggen mondeling afgesproken met de opvolgend huurder. Deze afspraak kon echter niet schriftelijk worden vastgelegd omdat Veluwonen geen moeite heeft gedaan om de contactgegevens van de opvolgend huurder aan [gedaagde] te verstrekken, aldus [gedaagde] .     
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter overweegt dat op [gedaagde] de verplichting rustte om het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst op te leveren in dezelfde staat als waarin zij die bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] na aanvang van de huurovereenkomst de extra wand met deur in het gehuurde heeft geplaatst/heeft laten plaatsen terwijl zij daarvoor geen toestemming heeft gekregen van Veluwonen. Veluwonen mocht dan ook van [gedaagde] verlangen dat zij de wand voor het einde van de huurovereenkomst zou verwijderen. De vraag of [gedaagde] al dan niet met de opvolgend huurder de overname van de wand is overeengekomen, is daarbij niet relevant. Veluwonen hoeft immers ook in dat geval niet te dulden dat de wand – die ongeoorloofd in de woning is aangebracht – in het gehuurde moet blijven staan. De conclusie is dan ook dat [gedaagde] op dit onderdeel niet heeft voldaan aan haar verplichting om het gehuurde op te leveren in dezelfde staat als waarin zij die bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard. 
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] dient de schade die Veluwonen heeft geleden omdat zij de wand uit het gehuurde heeft moeten laten verwijderen, te vergoeden. Veluwonen heeft de hoogte van deze schade gesteld op een bedrag van € 750,00. Ter onderbouwing van deze schade heeft Veluwonen diverse facturen overgelegd, waaronder de factuur van 6 september 2022 van [bedrijf 1] . Daarin heeft [bedrijf 1] kosten in rekening gebracht voor onder meer het verwijderen van de wand. [gedaagde] heeft de omvang van het in rekening gebrachte bedrag vervolgens niet gemotiveerd betwist. De gevorderde betaling het bedrag van € 750,00 is dan ook toewijsbaar. 
      
      
        
          2) vervangen dakraam 
        
      
      
    
    
      4.7.
      Veluwonen heeft een bedrag van € 875,00 aan [gedaagde] in rekening gebracht wegens kosten die zij naar eigen zeggen heeft moeten maken voor het vervangen van een dakraam in het gehuurde. 
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde] heeft, althans zo wordt haar verweer begrepen, de verschuldigdheid van voormelde kosten betwist. Zij heeft daartoe aangevoerd dat de kosten voor het vervangen van het dakraam niet met haar zijn besproken tijdens de eindinspectie. 
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Als onweersproken staat vast dat tijdens de tweede eindinspectie is gebleken dat het dakraam kapot en gebroken was en dat dit nog niet het geval was bij aanvang van de huurovereenkomst. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat hiermee vast staat dat [gedaagde] op dit punt is tekortgeschoten in haar verplichting om het gehuurde op te leveren in dezelfde staat als waarin zij die bij aanvang heeft aanvaard. Dat Veluwonen tijdens de voorinspectie niet heeft opgemerkt dat [gedaagde] de schade aan het dakraam moet herstellen, kan niet aan Veluwonen worden tegengeworpen. Als onweersproken staat immers vast dat deze schade tijdens de voorinspectie voor Veluwonen niet zichtbaar was omdat daar op dat moment een gordijn voor hing. Het komt dan ook voor rekening en risico van [gedaagde] dat Veluwonen hierover geen opmerkingen heeft kunnen maken. Bovendien had het [gedaagde] duidelijk moeten zijn geweest dat zij het gehuurde niet kon opleveren met een beschadigd dakraam terwijl dit dakraam bij aanvang van de huurovereenkomst nog onbeschadigd was. De conclusie is dan ook dat [gedaagde] de schade aan het dakraam dient te vergoeden.  
      
    
    
      4.10.
      Veluwonen heeft de hoogte van de schade aan het dakraam gesteld op een bedrag van € 875,00. Ter onderbouwing van deze schade heeft zij verwezen naar de factuur van 23 november 2022 van [bedrijf 2] . De kantonrechter constateert echter dat [bedrijf 2] in die factuur een bedrag van in totaal € 703,40 aan Veluwonen in rekening heeft gebracht voor de aanschaf en plaatsing van het dakraam. Niet gesteld of gebleken is dat in de overige door Veluwonen overgelegde facturen nog kosten voor het herstel van de schade aan het dakraam in rekening zijn gebracht. Dit onderdeel van de vordering is dan ook toewijsbaar tot een bedrag van € 703,40. Het meerdere door Veluwonen gevorderde van € 171,60 (€ 875,00 -/- € 703,40) zal in het eindvonnis als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen. 
      
      
        
          3) tuin
        
      
      
    
    
      4.11.
      Veluwonen heeft een bedrag van in totaal € 1.250,00 aan [gedaagde] in rekening gebracht voor diverse werkzaamheden die zij naar eigen zeggen in de tuin heeft moeten laten verrichten. Blijkens het rapport van de tweede eindinspectie d.d. 11 augustus 2022 gaat het hierbij om het onkruidvrij maken van de tuin, het verwijderen van bamboe, het snoeien van de haag en struiken en het recht leggen van het achterpad in de tuin. 
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagde] heeft betwist dat zij kosten voor de oplevering van de tuin is verschuldigd. Zij heeft daartoe aangevoerd dat zij zelf een hovenier heeft ingehuurd en dat de tuin vervolgens in orde is gemaakt op de wijze zoals is weergegeven op de laatste drie foto’s van productie 5 van Veluwonen. Ter onderbouwing van dit verweer heeft [gedaagde] bij conclusie van repliek een filmopname overgelegd waarop te zien is dat de tuin in dezelfde staat verkeert zoals te zien is op de laatste drie foto’s van productie 5 van Veluwonen.  
      
    
    
      4.13.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat op [gedaagde] de verplichting rustte om voorafgaand aan de (tweede) eindinspectie de in de tuin aanwezige bamboe en onkruid te verwijderen, de haag en de struiken te snoeien en het achterpad in de tuin recht te leggen. Partijen verschillen echter van mening over de vraag of [gedaagde] aan deze verplichting heeft voldaan. De stelplicht en bewijslast van de stelling dat [gedaagde] niet aan die verplichting heeft voldaan, rusten op Veluwonen omdat zij zich op de rechtsgevolgen van die stelling beroept. 
      
    
    
      4.14.
      Veluwonen heeft diverse foto’s overgelegd waarop te zien is dat de tuin is overwoekerd met onkruid, beplanting en bamboe en dat de tuin vol ligt met spullen (zie onder meer productie 11 van Veluwonen). Uit deze foto’s kan echter niet worden afgeleid dat die foto’s ook daadwerkelijk zijn gemaakt tijdens de tweede eindinspectie op 11 augustus 2022. Derhalve kan op basis van enkel de overgelegde foto’s niet worden vastgesteld dat [gedaagde] niet aan voormelde verplichtingen heeft voldaan. 
      
    
    
      4.15.
      Ook uit de overige door Veluwonen overgelegde stukken blijkt niet dat de tuin op de datum van de tweede eindinspectie in de door Veluwonen gestelde staat verkeert. Veluwonen zal dan ook conform het door haar gedane aanbod tot bewijslevering worden toegelaten van de stelling dat [gedaagde] niet heeft voldaan aan de verplichtingen om voorafgaand aan de tweede eindinspectie de in de tuin aanwezige bamboe en onkruid te verwijderen, de haag en struiken te snoeien en het achterpad in de tuin recht te leggen. De zaak zal daartoe worden verwezen naar de rol voor het nemen van een akte door Veluwonen. Zij kan bij deze akte bewijsstukken in het geding brengen. Voorts moet Veluwonen bij deze akte aangeven of zij bewijs wil bijbrengen door het horen van getuigen en zo dit het geval is, haar verhinderdata en die van eventuele getuigen opgeven over de maanden oktober tot en met december 2025. Hierna zal een datum voor een eventueel getuigenverhoor worden bepaald. Ook [gedaagde] wordt verzocht haar verhinderdata over te leggen over die periode. 
      
    
    
      4.16.
      De kantonrechter houdt iedere verdere beslissing aan. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      draagt Veluwonen op te bewijzen dat [gedaagde] ten tijde van de tweede eindinspectie op 11 augustus 2022 de bamboe en het onkruid niet uit de tuin had verwijderd, de haag en struiken in de tuin niet had gesnoeid en het achterpad in de tuin niet recht had gelegd, 
      
    
    
      5.2.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 22 oktober 2025 voor het nemen van een akte als bedoeld in rechtsoverweging 4.15. door beide partijen,
    
    
      5.3.
      bepaalt dat, als Veluwonen geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moet brengen,
      
    
    
      5.4.
      bepaalt dat als Veluwonen getuigen wil laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maanden oktober tot en met december 2025 dan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
      
    
    
      5.5.
      bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de kantonrechter en de wederpartij moeten toesturen,
      
    
    
      5.6.
      houdt iedere verdere beslissing aan,
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. I.C.J.I.M. van Dorp en in het openbaar uitgesproken op 24 september 2025.