ECLI:NL:RBDHA:2025:20509, Rechtbank Den Haag, 04-11-2025, C/09/692463 / KG ZA 25-979
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-11-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ontruiming sociale huurwoning vanwege overlast

RECHTBANK Den Haag
    
    
      Team handel – voorzieningenrechter	
    
    
    
      Zaaknummer: C/09/692463 / KG ZA 25-979
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 4 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING DUNAVIE te Katwijk,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Dunavie,
      advocaat: mr. K.A.M. Jaspers,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de vennootschap onder firma
      
        DERAADSMANNEN.NL te Noordwijk, in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van de heer [naam] (hierna: [naam] ),
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: de bewindvoerder,
      advocaat: mr. F.S. van Steenbergen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      De voorzieningenrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
      - de dagvaarding van 13 oktober met producties 1 tot en met 16;
      - de aanvullende productie 17 van de zijde van Dunavie. 
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 21 oktober 2025. Partijen hebben ter zitting hun standpunten (nader) toegelicht. Van het verhandelde heeft de griffier zakelijke aantekeningen gemaakt. Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Dunavie is een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet. 
      
    
    
      2.2.
      
        [naam] huurt sinds 7 maart 2017 van Dunavie de sociale huurwoning gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: ‘de woning’). De woning is een eengezinswoning in een kinderrijke buurt. Ook de omliggende woningen worden door Dunavie verhuurd. 
      
    
    
      2.3.
      
        Op de huurovereenkomst tussen Dunavie en [naam] (hierna: de huurovereenkomst) zijn de algemene huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte d.d. 
        6 december 2024 van Dunavie van toepassing. In artikel 9.1 van de algemene huurvoorwaarden is bepaald dat de huurder ervoor zorgt dat hij of zijn bezoekers geen overlast of hinder aan omwonenden veroorzaken. In artikel 6.1 is bepaald dat de huurder het gehuurde als goed huurder moet gebruiken en artikel 10.1 bevat een verbod om in het gehuurde activiteiten te verrichten die is strijd zijn met de Opiumwet. 
      
      
    
    
      2.4.
      In februari en maart 2025 heeft Dunavie van omwonenden klachten over overlast vanuit de woning van [naam] ontvangen. In een e-mail van een omwonende aan Dunavie is onder meer het volgende vermeld:
      
      
        
          ‘Dagelijks is er herrie hij de buurman. Kinderen die niet meer door de straat durven, omdat er nu al aantal keer geweld op straat is vertoont door de buurman en de personen die daar over de vloer komen. Bebloede gezichten… schreeuwen dat ze wapens der bij gaan halen en nog veel meer.
        
      
      
      
        
          Mijn gezin lijdt hier heel erg onder. Rustig slapen kan gewoon niet.. Tis zelfs zo heftig op sommige momenten dat we niet aan slaap toekomen.. (herrie begint dan Na 00:00 en duurt soms tot 05:00 / 06:00 uur. Hierdoor verslapen wij ons.. en komen mijn kinderen te laat op school.’
        
      
      
    
    
      2.5.
      Op 27 maart 2025 is namens de burgemeester van [plaats] een brief aan [naam] gestuurd. In deze brief is (samengevat) aan [naam] meegedeeld dat zorgen bestaan over het gedrag van [naam] . In deze brief is een opsomming gegeven van alle meldingen van overlast, meestal afkomstig van buren van [naam] , die de politie vanaf 15 september 2024 heeft binnengekregen. De brief is afgesloten met de waarschuwing dat in een eventueel toekomstig geval van door [naam] veroorzaakte woonoverlast een bestuursrechtelijke maatregel zal worden genomen. 
      
    
    
      2.6.
      In april 2025 heeft de politie een bestuurlijke rapportage opgesteld naar aanleiding van woonoverlast vanuit de woning van [naam] . Uit die rapportage komt onder meer naar voren dat [naam] meerdere drugsgebruikers heeft toegelaten tot de woning, onder wie ook personen die handelen in drugs.
      
    
    
      2.7.
      Op 9 mei 2025 hebben [naam] en een vertegenwoordiger van Dunavie een gedragsaanwijzing ondertekend (hierna: de gedragsaanwijzing). In de gedragsaanwijzing wordt een opsomming gemaakt van de overlast die [naam] (en zijn bezoekers) veroorzaken: 
      
        
          
            hard schreeuwen en schelden door huurder, ook gedurende de nachtelijke uren;
          
        
        
          
            aanloop van bezoekers die voor overlast zorgen;
          
        
        
          
            agressief gedrag richting omwonenden;
          
        
        
          
            bedreigen van omwonenden;
          
        
        
          
            lastig vallen van omwonenden door -al dan niet onder invloed van alcohol- te vragen naar geld, ook 's avonds;
          
        
        
          
            overlast doordat verschillende personen die naar huurder op zoek zijn vanwege schulden bij de omwonenden aanbellen;
          
        
        
          
            gegooi met spullen in de woning;
          
        
        
          
            geschreeuw door ruzie in de woning.
          
        
      
      Verder is in de gedragsaanwijzing vermeld dat de woning is vervuild en dat de tuin ‘een grote puinhoop’ is.
      
    
    
      2.8.
      Dunavie en [naam] hebben in de gedragsaanwijzing onder andere afgesproken dat: 
      
      
        
          ‘2. Huurder veroorzaakt geen overlast, in welke vorm dan ook, aan zijn omwonenden. Híj zal dus (onder andere) niet meer hard schreeuwen en schelden, er voor zorgen dat er geen aanloop is van bezoekers, zich niet agressief gedragen richting omwonenden, omwonenden niet bedreigen en lastig vallen, niet meer gooien met spullen in de woning en niet meer schreeuwen in de woning.
        
      
      
        3. Huurder zal de tuin die bij zijn woning hoort binnen twee weken na ondertekening van deze gedragsaanwijzing opgeruimd hebben en opgeruimd houden en er voor zorgen dat zijn tuin een verzorgde indruk maakt.
      
      
        (…)
      
      
        5. Huurder zorgt er voor dat drugsgebruikers niet meer in zijn woning komen.’ 
      
      
    
    
      2.9.
      Met betrekking tot de consequenties van het niet nakomen van de gemaakte afspraken is in de gedragsaanwijzing overeengekomen: 
      
      
        
          ‘Indien huurder zich niet aan het bovenstaande (dan wel aan het bepaalde in de huurovereenkomst en/of huurvoorwaarden) houdt, bijvoorbeeld als huurder niet meewerkt aan zorg en begeleiding door De Brug of als hij onaanvaardbaar gedrag vertoont of (geluids)overlast veroorzaakt, zal verhuurder onmiddellijk een gerechtelijke procedure tegen huurder starten waarin ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen worden gevorderd. In geval van ernstige overtreding zal de onmiddellijke ontruiming van het gehuurde in kort geding worden gevorderd.’
        
      
      
    
    
      2.10.
      Uit een door Dunavie opgesteld verslag van een huisbezoek aan de woning op 26 mei 2025 blijkt dat de tuin bij de woning iets meer is opgeruimd, maar dat de woning zelf nog steeds in vervuilde en verwaarloosde staat verkeert.
      
    
    
      2.11.
      Op 19 juli 2025 heeft er een conflict plaatsgevonden tussen [naam] en een buurvrouw. De politie is ter plaatse geweest en heeft hiervan een rapportage opgemaakt. Uit deze rapportage blijkt dat er twee bij de politie bekende drugsgebruikers in de woning zijn aangetroffen en verder dat er melding is gemaakt van overlast vanuit de woning, ook in de dagen voorafgaand aan het conflict. De betreffende buurvrouw heeft een filmpje overhandigd aan de politie waarop te zien is dat er sprake is van aanloop van een drugsgebruiker. 
      
    
    
      2.12.
      Naar aanleiding van de voortdurende overlast heeft Dunavie [naam] op 23 juli 2025 uitgenodigd voor een gesprek. Dunavie heeft [naam] erop gewezen dat de overlast ondanks de gedragsaanwijzing niet is opgehouden. Tijdens het gesprek heeft [naam] een formulier voor de opzegging van de huurovereenkomst ondertekend, waarbij een opleverdatum van 20 oktober 2025 is overeengekomen. Dunavie heeft de huuropzegging in een brief van 6 augustus 2025 aan [naam] bevestigd.
      
    
    
      2.13.
      De bewindvoerder van [naam] was niet aanwezig tijdens het ondertekenen van het formulier voor de beëindiging van de huurovereenkomst. Mr. E. de Ruiter, advocaat te Rotterdam, heeft op 15 september 2025 namens Dunavie een e-mail aan de bewindvoerder gestuurd met de volgende inhoud:
      
      
        
          ‘Bijgaand treft u de huuropzegging van de heer [naam] . Dunavie (de verhuurder) en ik weten niet of u als bewindvoerder daarvan op de hoogte bent.
        
      
      
      
        
          Mocht u aangeven niet achter de huuropzegging te staan, dan betekent dit helaas wel dat wij namens Dunavie een kort geding starten tot ontruiming van de woning. In dat geval ontvang ik graag uw verhinderdata voor de komende 8 weken, omdat u dan de officiële procespartij zult zijn. Ik hoor graag spoedig van u.’
        
      
      
      
        De reactie van de bewindvoerder luidde als volgt: 
      
      
      
        
          ‘Dank je wel voor je mail.
        
      
      
      
        
          Wij zullen hier niet op tegen zijn.’
        
      
      
    
    
      2.14.
      
        In de periode van 8 augustus 2025 tot en met 17 september 2025 zijn er bij Dunavie vier meldingen binnengekomen van overlast in en rondom de woning van [naam] . 
        De melders beschrijven vooral last te hebben van aanloop rondom de woning en de daarbij veroorzaakte overlast. 
      
      
    
    
      2.15.
      
        Op 22 september 2025 heeft de advocaat van de bewindvoerder een e-mail aan Dunavie gestuurd. Hierin staat onder andere dat [naam] in zijn woning wil blijven en dat van een ondubbelzinnige toestemming van de bewindvoerder voor de huuropzegging geen sprake is geweest. [naam] , zo stelt de advocaat, is tijdens het gesprek op 
        23 juli 2025 onder druk gezet om de opzegging te ondertekenen.
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Dunavie vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagde (in haar hoedanigheid als bewindvoerder van [naam] ) veroordeelt om de woning gelegen te [plaats] aan de [adres] binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en deze, onder afgifte van alle sleutels, ter vrije beschikking van Dunavie te stellen, met veroordeling in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
    
    
      3.2.
      
        Dunavie legt aan de vordering – samengevat - het volgende ten grondslag. 
        De huurovereenkomst is per 20 oktober 2025 opgezegd. Nu [naam] weigert de woning te verlaten, houdt hij deze vanaf 20 oktober 2025 zonder recht of titel onder zich. Op grond van artikel 7:224 lid 1 Burgerlijk Wetboek (hierna: ‘BW’) en artikel 5:2 BW heeft [naam] de plicht om het gehuurde na het einde van de huurovereenkomst op te leveren. 
      
      
    
    
      3.3.
      Voor het geval de voorzieningenrechter tot het oordeel komt dat er geen sprake is van een rechtsgeldige huuropzegging, grondt Dunavie haar ontruimingsvordering op de tekortkomingen van [naam] in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. Door de overlast handelt [naam] onder meer in strijd met artikel 9.1 van de algemene huurvoorwaarden.  
      
    
    
      3.4.
      De bewindvoerder voert verweer dat hierna, voor zover van belang, zal worden besproken. 
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      
        De voorzieningenrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een 
        - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
      
    
    
      4.2.
      Bij een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening moet allereerst worden beoordeeld of Dunavie een zodanig spoedeisend belang heeft dat van haar niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst een bodemprocedure afwacht. Gelet op de stelling van Dunavie dat [naam] ernstige en structurele overlast veroorzaakt en laat veroorzaken voor omwonenden en Dunavie uit hoofde van haar verhuurderschap is gehouden hiertegen op te treden is voldoende gebleken dat zij een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening. 
      
    
    
      4.3.
      In kort geding kan een vordering tot ontruiming van een woning slechts worden toegewezen indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter op basis van hetzelfde feitencomplex tot ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee samenhangende ontruiming zal overgaan.
      
      
        
          Opzegging huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.4.
      De voorzieningenrechter zal, voordat wordt ingegaan op de overlast, moeten vaststellen of sprake is van een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst. Indien dit het geval is, zal [naam] de woning op grond van artikel 7:224 lid 1 BW en artikel 5:2 BW moeten verlaten. 
      
    
    
      4.5.
      Dunavie erkent dat wanneer sprake is van onderbewindstelling, de bewindvoerder de huurovereenkomst dient op zeggen dan wel dient in te stemmen met de opzegging. Dunavie stelt op basis van de reactie 'we zullen hier niet op tegen zijn' dat de bewindvoerder heeft ingestemd met de huuropzegging. Dunavie voert aan dat, mocht de bewindvoerder hebben bedoeld dat hij niet tegen een gerechtelijke procedure is, het voor de hand zou hebben gelegen om bij zijn antwoord ook verhinderdata door te geven. 
      
    
    
      4.6.
      De bewindvoerder voert aan dat een formulier tot huuropzegging ter ondertekening aan de bewindvoerder had moeten worden gestuurd. Nu dit niet is gebeurd, is er volgens de bewindvoerder sprake van een ongeldige beschikkingshandeling van [naam] . Daarnaast is de reactie van de bewindvoerder onvoldoende ondubbelzinnig om aangemerkt te worden als een instemming met de huuropzegging, aldus de bewindvoerder. 
      
    
    
      4.7.
      
        De voorzieningenrechter oordeelt hierover als volgt. Een bewindvoerder is verantwoordelijk voor het beheer van de goederen die onder bewind staan. Dit volgt uit artikel 1:438 lid 1 BW. Daarnaast vertegenwoordigt de bewindvoerder de rechthebbende in en buiten rechte, zoals bepaald in artikel 1:441 lid 1 BW. Tot de goederen die onder de bewindvoering vallen, behoort ook het huurrecht. Dit betekent dat een beëindiging van een huurovereenkomst dient te geschieden met instemming van de bewindvoerder. 
        De voorzieningenrechter acht het van groot belang dat bewindvoerders actief worden betrokken bij ingrijpende beslissingen in het leven van de personen die zij vertegenwoordigden. In dit geschil is de reactie van de bewindvoerder onvoldoende ondubbelzinnig om als instemming met de huuropzegging te kunnen worden aangemerkt. De  voorzieningenrechter komt daarom tot het voorlopige oordeel dat de ondertekende beëindiging van de huurovereenkomst geen rechtskracht heeft en dat [naam] op grond van die beëindiging niet gehouden is om de woning uiterlijk 20 oktober 2025 te verlaten.
      
      
      
        
          Ontruiming wegens overlast
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        [naam] , die ter zitting aanwezig was, erkent dat er in het verleden incidenten zijn geweest die hebben geleid tot overlast voor omwonenden, maar hij betwist dat er de afgelopen tijd nog steeds sprake is van structurele overlast. Volgens [naam] stuurt hij mensen sneller weg bij zijn woning. De voorzieningenrechter is echter van oordeel dat [naam] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Hij heeft zich niet gedragen als goed huurder en heeft gehandeld in strijd met artikel 9.1 van de algemene huurvoorwaarden. Dit oordeel wordt als volgt toegelicht.
      
    
    
      4.9.
      Uit de brief van de burgemeester van 27 maart 2025, de meldingen van omwonenden, de politierapportages en de ondertekende gedragsaanwijzing waarin [naam] de overlast heeft erkend blijkt dat er sprake is van ernstige en structurele overlast die wordt veroorzaakt door [naam] en zijn bezoekers die zich in en rond de woning ophouden. Dunavie heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat deze overlast heeft geleid tot een gevoel van onveiligheid voor omwonenden en dat buurtbewoners, onder meer de directe buurvrouw van [naam] , slaapproblemen ondervinden van de overlast. 
      
    
    
      4.10.
      De voorzieningenrechter volgt [naam] niet in zijn betoog dat hij de laatste tijd geen overlast meer veroorzaakt. Ook na het ondertekenen van de gedragsaanwijzing zijn er meerdere meldingen van ernstige overlast bij Dunavie binnengekomen. Daarnaast heeft Dunavie voldoende aannemelijk gemaakt dat de woning en de bijbehorende tuin nog altijd vervuild en verwaarloosd zijn. Hiertegenover heeft [naam] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zijn gedrag in de afgelopen periode is verbeterd. 
      
    
    
      4.11.
      
        Met betrekking tot het verweer dat [naam] heeft toegezegd om hulpverlening te aanvaarden en om geen ongewenste bezoekers meer toe te laten in de woning, om op die manier overlast in de toekomst te voorkomen, overweegt de voorzieningenrechter het volgende. Op grond van vaste jurisprudentie (vgl. Hoge Raad 
        11 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD4925) kan een tekortkoming uit het verleden niet ongedaan worden gemaakt door in de toekomst wel naar behoren te presteren. Dit verweer gaat daarom niet op. [naam] heeft zowel na de ondertekening van de gedragsaanwijzing als na de ondertekening van de huuropzegging van Dunavie de kans gekregen om de overlast te doen stoppen. Dit is hem echter niet gelukt. De voorzieningenrechter is daarom van oordeel dat in redelijkheid niet van Dunavie kan worden gevergd dat zij [naam] nog langer de gelegenheid geeft om de overlast te beëindigen. 
      
      
    
    
      4.12.
      
        Op basis van het voorgaande acht de voorzieningenrenrechter het zeer aannemelijk dat een bodemrechter tot ontruiming van de woning zal overgaan. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het daarom gerechtvaardigd om daarop vooruit te lopen door de gevorderde ontruiming toe te wijzen. Een afweging van de belangen van partijen leidt niet tot een ander oordeel. Dunavie heeft een zwaarwegend belang bij ontruiming van de woning. Zij is als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet verplicht bij te dragen aan de leefbaarheid in de directe nabijheid van haar woongelegenheden. 
        De voorzieningenrechter heeft oog voor de kwetsbare positie van [naam] , die tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard onlangs te zijn geopereerd aan zijn voet, en voor de omstandigheid dat de zoon van [naam] (af en toe) ook in de woning verblijft, maar de overlast is dermate ernstig dat de huidige situatie spoedig moet worden beëindigd. Daarbij weegt de voorzieningenrechter mee dat [naam] niet in staat is gebleken de situatie te verbeteren en geen aanleiding heeft gegeven om aan te nemen dat hij daartoe in de (nabije) toekomst wel in staat zal zijn.
      
      
    
    
      4.13.
      Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vordering van Dunavie zal worden toegewezen. Dit betekent dat de woning ontruimd moet worden en dat [naam] de woning moet verlaten. Ondanks de ernst van de situatie ziet de voorzieningenrechter aanleiding om de gevorderde termijn van ontruiming te verruimen tot twee maanden, zodat de medische situatie van [naam] nog enigszins kan verbeteren en er wellicht (onder aanvaarding van en met behulp van hulpverlening) vervangende woonruimte voor [naam] kan worden gezocht. De voorzieningenrechter begrijpt de mogelijke frustratie van omwonenden over deze langere termijn, maar weegt in dit geval de kwetsbare (medische) situatie van [naam] zwaar mee in zijn oordeel.
      
    
    
      4.14.
      De voorzieningenrechter zal de veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dunavie heeft er, zoals hiervoor in het kader van de belangenafweging is overwogen, belang bij dat de woning zo spoedig mogelijk wordt ontruimd zodat de onhoudbare situatie voor omwonenden eindigt. Daarbij past niet dat [naam] in het gehuurde zou mogen blijven wonen totdat op een eventueel ingesteld rechtsmiddel is beslist. Het belang van Dunavie bij spoedige ontruiming weegt zwaarder dan het belang van [naam] bij behoud van de bestaande toestand.
      
    
    
      4.15.
      De bewindvoerder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Dunavie worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                149,71
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                714,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.107,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.148,71
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.16.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt de bewindvoerder om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis het pand aan [adres] te [plaats] te (laten) ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Dunavie zijn, en de sleutels af te geven aan Dunavie,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten van € 2.148,71, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de bewindvoerder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt de bewindvoerder tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. D.R. Glass en in het openbaar uitgesproken op 4 november 2025.
      
      
      
        TE/MvT