ECLI:NL:RBMNE:2025:5028, Rechtbank Midden-Nederland, 05-09-2025, 594190 KG ZA 25-231
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-09-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Nakoming van de koopovereenkomst van een woning gevorderd. Afgewezen omdat misbruik van omstandigheden niet uitgesloten kan worden.

RECHTBANK Midden-Nederland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: C/16/594190 / KG ZA 25-231
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 5 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres] B.V., 
      gevestigd te [plaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      advocaat: mr. D. Vong,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonend te [plaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat: mr. J.A. Spigt.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      De voorzieningenrechter beschikt over de volgende stukken:
      - de dagvaarding met 6 producties van [eiseres] , genummerd 1 tot en met 5 en 7, 
      - de akte overlegging producties van [gedaagde] met 4 producties,- de pleitnota van [eiseres] ,- de pleitnota van [gedaagde] .
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft op 1 juli 2025 plaatsgevonden. Partijen hebben hun pleitnota voorgedragen en op vragen van de voorzieningenrechter en op elkaar gereageerd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.
      
    
    
      1.3.
      Na de mondelinge behandeling is de zaak aangehouden om partijen de gelegenheid te geven in onderling overleg tot overeenstemming te komen. Op 21 augustus 2025 heeft [eiseres] de voorzieningenrechter laten weten dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt en verzocht om vonnis te wijzen. 
      
    
    
      1.4.
      De voorzieningenrechter heeft partijen medegedeeld dat op 5 september 2025 uitspraak zal worden gedaan.
      
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      
        [eiseres] heeft op 20 januari 2025 de woning van [gedaagde] aan de [adres] in [plaats 2] gekocht. De levering zou volgens de overeenkomst moeten plaatsvinden op 25 juli 2025. [gedaagde] werkt niet mee aan de levering, omdat zij van mening is dat zij niet aan de overeenkomst gebonden is. Volgens haar is er onder andere sprake van misbruik van omstandigheden. [eiseres] betwist dat en vordert nakoming van de koopovereenkomst. Deze vordering wordt afgewezen.
    
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      3.1.
      Een vordering tot nakoming kan in kort geding alleen worden toegewezen indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van eiser zal volgen en indien van eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitslag van de bodemprocedure afwacht.
      
      
        
          Spoedeisend belang 
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Zij heeft een aanbetaling gedaan van € 20.209,51 om de geplande executieveiling van de woning te voorkomen en heeft de koopovereenkomst ingeschreven in het Kadaster. Deze inschrijving, ook wel Vormerkung genoemd, biedt [eiseres] zes maanden bescherming tegen voorvallen die de levering van de woning kunnen blokkeren. De Vormerkung loopt op 31 juli 2025 af. Vanaf dat moment kunnen schuldeisers van [gedaagde] beslag laten leggen op de woning. Als dat gebeurt kan de woning niet meer aan [eiseres] geleverd worden. Daarom heeft [eiseres] een spoedeisend belang bij een zo spoedig mogelijke nakoming door [gedaagde] .
      
      
        
          De vordering tot nakoming 
        
      
      
      
        
          De koopovereenkomst 
        
      
      
    
    
      3.3.
      Partijen hebben op 30 januari 2025 een koopovereenkomst gesloten, waarbij [gedaagde] haar woning voor een bedrag van € 450.000,- aan [eiseres] heeft verkocht. In de overeenkomst is opgenomen dat de juridische en economische levering zal plaatsvinden op 25 juli 2025. De koopovereenkomst bestaat uit twee pagina’s en één pagina met daarop de aanvullende afspraak dat [eiseres] de achterstanden van [gedaagde] zal betalen aan de notaris ter voorkoming van de geplande executieverkoop van de woning. Er staat niet in de overeenkomst dat [gedaagde] en haar gezin tegen betaling van een bedrag van € 800,- per maand langer in de woning mochten blijven wonen, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd. [eiseres] heeft echter erkend dat is afgesproken dat [gedaagde] tegen betaling nog een bepaalde periode in de woning mocht blijven met haar gezin. De voorzieningenrechter stelt dan ook vast dat de koopovereenkomst niet alle gemaakte afspraken tussen partijen bevat. 
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] heeft gewezen op het kleurverschil tussen de datum en de ondertekening op de overeenkomst die als productie 1 bij de dagvaarding is overgelegd. [gedaagde] stelt zich daarmee op het standpunt dat de overeenkomst niet door haarzelf en haar echtgenoot is ondertekend. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de voorzieningenrechter bekeken of in de originele koopovereenkomst die door [eiseres] is getoond kleurverschil te zien is tussen de datum en de ondertekening, wat niet het geval lijkt. Ook de stelling van [gedaagde] dat zij slechts één pagina heeft ondertekend en dat zij nooit op de andere pagina’s met haar initialen ondertekent (maar alleen met een volle handtekening) volgt de voorzieningenrechter niet. [eiseres] heeft dit gemotiveerd weersproken, waarna [gedaagde] dit standpunt niet nader heeft onderbouwd. Dat was wel nodig, omdat [gedaagde] tijdens de zitting ook heeft aangegeven dat zij ten tijde van het sluiten van de overeenkomst last had van stemmen in haar hoofd (hiervoor heeft zij kort daarna medicijnen gekregen). De psychische gesteldheid van [gedaagde] kan daardoor invloed hebben of hebben gehad op het geheugen en/of waarnemingsvermogen van [gedaagde] . De echtgenoot van [gedaagde] was door een ziekenhuisopname niet aanwezig tijdens de zitting en kon dus niets verklaren over de ondertekening. De voorzieningenrechter gaat er daarom vooralsnog van uit dat [gedaagde] en haar echtgenoot de koopovereenkomst op 30 januari 2025 zelf hebben ondertekend. 
      
    
    
      3.5.
      Wat verder nog van belang is over de inhoud van de overeenkomst, is dat [gedaagde] zich verplicht om mee te werken aan een eventuele zogenaamde ABC-transactie. Dat houdt in dat de verkoper (A) de woning verkoopt aan [eiseres] (B) maar direct levert aan een andere koper (C) aan wie [eiseres] de woning voor de afgesproken leveringsdatum heeft doorverkocht. Deze constructie stelt [eiseres] in staat om de overdrachtsbelasting die de koper van een woning normaal gesproken verschuldigd is te ontlopen. Hierdoor kan [eiseres] meer winst maken bij het doorverkopen van woningen.
      
      
        
          Misbruik van omstandigheden
        
      
      
    
    
      3.6.
      Eén van de gronden die [gedaagde] aanvoert, is dat er bij het aangaan van de koopovereenkomst sprake was van misbruik van omstandigheden en dat daarom de overeenkomst vernietigbaar is. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter zijn er een aantal omstandigheden die inderdaad wijzen op misbruik van omstandigheden, maar er zijn ook een aantal omstandigheden die op het tegendeel wijzen. Deze omstandigheden worden hierna puntsgewijs besproken. 
      
    
    
      3.7.
      De omstandigheden die wijzen op misbruik van omstandigheden zijn:
      
      - [gedaagde] en haar echtgenoot verkeerden in een kwetsbare positie toen [eiseres] hen ongevraagd benaderde en [eiseres] was ook op de hoogte van die kwetsbare positie. Tijdens de zitting heeft [eiseres] haar werkwijze toegelicht en uitgelegd dat zij nagaat welke woningen via een executieverkoop verkocht zullen worden. Zij onderzoekt vervolgens of zij voldoende zou kunnen verdienen aan de verkoop van zo’n woning. Is dat het geval, dan gaat zij zonder aankondiging langs aan de deur bij de woning. [eiseres] benadert dus gericht personen van wie de woning gedwongen geveild wordt, waarbij zij weet dat deze personen (financiële) problemen hebben en tot dat moment geen mogelijkheden hebben gevonden om uit die problemen te komen. 
      
      - [eiseres] heeft uitgelegd dat zij bewust onaangekondigd, maar wel goed voorbereid, bij [gedaagde] langs is gegaan en heeft gezegd dat zij hen kan helpen. Zij heeft gezegd dat als [gedaagde] aan [eiseres] zou verkopen, zij en haar gezin langer in de woning zouden mogen blijven wonen dan wanneer de woning geveild zou worden.
      
      - [eiseres] heeft haar bod van € 450.000 gedaan zonder dat de woning getaxeerd is. Zij heeft zelf een prijs bepaald zonder taxateur/makelaar. Deze waardebepaling is niet inzichtelijk gemaakt voor [gedaagde] . [eiseres] was op het moment van haar waardebepaling op de hoogte van de veel hogere WOZ -waarde. Ook is gebleken dat bij de notaris in het kader van de veiling al een onderhandse bieding van € 460.000 was ontvangen van een derde, die hoger was dan de koopprijs die [eiseres] bereid was te betalen.
      
      - Voor [eiseres] was kenbaar dat [gedaagde] op het moment van de verkoop geen juridische bijstand had of een eigen taxateur/makelaar de waarde van de woning had laten bepalen. Er hebben ook geen onderhandelingen plaatsgevonden met [gedaagde] en haar echtgenoot over de koopprijs. Er is een bod gedaan en kort daarna is door [eiseres] een overeenkomst opgesteld die aan [gedaagde] (zonder een concept vooraf toe te sturen) ter ondertekening is voorgelegd. In deze overeenkomst is geen enkele bepaling of voorwaarde opgenomen die door [gedaagde] is voorgesteld. Zoals hiervoor al is overwogen, is zelfs over de voor [gedaagde] belangrijkste reden om de woning aan [eiseres] te verkopen - het langer in de woning kunnen blijven wonen – niets in de overeenkomst opgenomen. De periode die zij in de woning mochten blijven wonen en het bedrag dat zij daar maandelijks voor moesten betalen, staan namelijk niet in de overeenkomst vermeld. Ook staat er niet in de overeenkomst dat zij de woning op 25 juli 2025 moesten ontruimen.
      
      - [gedaagde] en haar gezin mochten zes maanden in de woning blijven wonen, zo stelt [eiseres] . Daarvoor moest [gedaagde] € 800 per maand aan [eiseres] betalen. Daarnaast moest [gedaagde] ook nog de lopende hypotheeklasten betalen, hetgeen zij tot de zitting heeft gedaan. Gezien deze dubbele woonlasten voor [gedaagde] , is het de vraag of er wel sprake was van het door [eiseres] gestelde voordeel voor [gedaagde] .
      
      - Tijdens het onaangekondigde bezoek van [eiseres] op 25 januari 2025 was [gedaagde] volgens eigen zeggen wazig. Zij had al een tijdje last van stemmen in haar hoofd. Kort na dat gesprek is zij daarvoor bij een arts geweest die haar medicijnen heeft voorgeschreven. De geestelijke stoornis waarvoor [gedaagde] medicijnen voorgeschreven heeft gekregen, was dus mogelijk al aanwezig tijdens het gesprek met [eiseres] en tijdens de ondertekening van de overeenkomst een paar dagen later. De voorzieningenrechter wijst in dit verband op artikel 3:34 BW, waarin is bepaald dat een rechtshandeling die is verricht door iemand met een geestelijke stoornis, waarbij zijn wil niet in redelijkheid kon worden gewaardeerd of onder invloed van die stoornis is gedaan, als nietig of vernietigbaar wordt beschouwd.
      
      - [gedaagde] stelt dat haar echtgenoot, die bij het gesprek met [eiseres] aanwezig was en de overeenkomst mede heeft ondertekend, het gesprek niet goed heeft kunnen volgen, omdat hij geen gehoorapparaat in had. Vanwege een opname in het ziekenhuis was de echtgenoot niet bij de mondelinge behandeling aanwezig en heeft hij hier niet nader over kunnen verklaren. Dat hij het gesprek niet goed heeft kunnen volgen blijft daardoor een mogelijk scenario. 
      
      - Vaststaat dat de zoon van [gedaagde] , die ook in de woning woont, niet tijdens het gehele gesprek met [eiseres] aanwezig was en dat er ook niemand anders aanwezig was om [gedaagde] en haar echtgenoot bij te staan. 
      
      - Tijdens het tweede gesprek tussen [gedaagde] en [eiseres] , waarbij de koopovereenkomst is getekend, heeft [eiseres] geen kopie van die overeenkomst aan [gedaagde] gegeven, zoals [eiseres] heeft erkend. Daardoor kon [gedaagde] daar niet direct kennis van nemen.
      
      - [eiseres] is een commerciële partij die zich dagelijks bezig houdt met de aan- en verkoop van woningen. Zij heeft tijdens de zitting erkend dat ze niks heeft gedaan om [gedaagde] voor te lichten over de mogelijkheid om bijstand in te schakelen. Bijvoorbeeld iemand die haar bij zou kunnen staan tijdens de gesprekken of een deskundige aan wie zij de koopovereenkomst ter advisering zou kunnen voorleggen.
      
      - In de koopovereenkomst heeft [eiseres] een bepaling opgenomen waarmee de verkopers verklaren dat er geen sprake is van misbruik. Een dergelijke op voorhand opgenomen bepaling heeft in dit verband geen juridische waarde, maar werpt wel de vraag op waarom die in de overeenkomst op voorhand wordt opgenomen.
      
      - In de koopovereenkomst staat niets over een bedenkmogelijkheid. Omdat [gedaagde] in dit geval de verkoper is, en niet de koper, geldt 7:2 BW hier wellicht niet. Artikel 7:2 BW stelt eisen aan de koop van een woning door een consument: de overeenkomst moet schriftelijk worden aangegaan, en de koper krijgt een bedenktijd van drie dagen na ontvangst van de akte. De bedoeling van dit artikel is om een niet professionele partij (de consument) als koper te beschermen. Die bescherming heeft de consument ook in geval van colportage of koop op afstand. Het feit dat [gedaagde] onverwacht is benaderd door [eiseres] vertoont overeenkomsten met die situatie, omdat zij de woning niet op eigen initiatief wensten te verkopen, maar hiervoor zijn overgehaald door [eiseres] . Een andere overeenkomst is dat [gedaagde] en haar echtgenoot als niet professionele partij tegenover een wel professionele partij zijn komen te staan. Ook speelt een rol dat de koopovereenkomst in deze zaak voor een leek niet eenvoudig te doorgronden is.
      
      
        
          
            [eiseres] wenst met haar ABC-systematiek feitelijk te opereren als bemiddelingsmakelaar, met het grote verschil dat zij de gehele verkoopwinst ontvangt, terwijl de verkopers daar niet (aanvullend) in meedelen. Bij verkoop door een makelaar daarentegen is de winst die over het algemeen behaald wordt met de verkoop van de woning voor de verkoper met aftrek van een op voorhand vastgestelde makelaarscourtage. Makelaars moeten zich bij de verkoop aan bepaalde regels houden, die voor [eiseres] met het door haar gebruikte doorverkoopsysteem niet gelden. [gedaagde] heeft maar één bod ontvangen, namelijk dat van [eiseres] , terwijl er bij verkoop door een makelaar en zelfs bij een executieveiling sprake kan zijn van meerdere biedingen. [gedaagde] ontvangt hierdoor dus mogelijk niet de beste verkoopprijs, wat meeweegt bij de beoordeling van de omstandigheden waaronder de verkoop is gesloten.
        
        
          
            [eiseres] heeft twee gesprekken gevoerd met [gedaagde] en voor een periode van zes maanden € 20.000 uitgeleend die zij met de verkoopprijs zou verrekenen. Verder zou [eiseres] een fotograaf langs sturen bij [gedaagde] en een adviseur voor het afgeven van het energielabel. De handelingen die [eiseres] zou verrichten, zijn dus beperkt.
        
      
      
    
    
      3.8.
      De omstandigheden die niet op misbruik van omstandigheden wijzen zijn:
      
      - [eiseres] heeft de originele overeenkomst getoond tijdens de mondelinge behandeling en anders dan de advocaat van [gedaagde] heeft gesteld, wijst die overeenkomst niet op een vervalsing, omdat de handtekeningen op alle pagina’s in dezelfde penkleur zijn gezet.
      
      - Na het eerste gesprek hebben [gedaagde] en haar echtgenoot zelf contact opgenomen met [eiseres] en gezegd dat zij wilden verkopen, waarna het tweede gesprek met [eiseres] plaatsvond en de overeenkomst werd ondertekend. Dat wijst op een bewuste(re) keuze van [gedaagde] om de woning te verkopen aan [eiseres] .
      
      - [gedaagde] en haar echtgenoot hebben hun rijbewijs via Whatsapp aan [eiseres] gestuurd en ingestemd met de aanbetaling van ruim € 20.000 door [eiseres] aan de veilende notaris om de executie af te wenden.
      
      - [gedaagde] heeft geen kopie ontvangen van de koopovereenkomst na ondertekening, maar vervolgens ook geen actie ondernomen om die kopie alsnog te krijgen. Zij heeft daarin afgewacht. Ook heeft zij [eiseres] op geen enkele manier laten weten dat zij aan het ontbreken van die kopie consequenties verbond. 
      
      - Ondanks het feit dat [gedaagde] van mening was dat de overeenkomst niet rechtsgeldig was, heeft zij niets gedaan om de overeenkomst aan te tasten of terug te draaien. Bijvoorbeeld door de aanbetaling die [eiseres] heeft gedaan terug te betalen. Terwijl [gedaagde] kort na het sluiten van de overeenkomst wel een advocaat heeft ingeschakeld. Die advocaat heeft in eerste instantie niets voor [gedaagde] gedaan, omdat hij niet werd betaald door [gedaagde] . 
      
      
        
          Conclusie 
        
      
      
    
    
      3.9.
      De voorzieningenrechter komt tot de conclusie dat er bij deze stand van zaken nog te veel onduidelijkheid bestaat over de feitelijke gang van zaken bij het sluiten van de koopovereenkomst tussen [gedaagde] en [eiseres] . Op grond van de hiervoor genoemde omstandigheden kan namelijk (nog) niet vastgesteld worden of er sprake is van misbruik van omstandigheden of dat de de koopovereenkomst rechtsgeldig is, omdat er (nadere) bewijslevering nodig is om dat goed te kunnen beoordelen. In kort geding is echter geen plaats voor bewijslevering. De vorderingen van [eiseres] worden dan ook afgewezen. De overige gronden die [gedaagde] heeft aangevoerd, worden daarom niet meer beoordeeld. 
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      3.10.
      Geen van de partijen krijgt in deze procedure gelijk. De rechter zal de proceskosten tussen partijen daarom compenseren.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter
    
    
    
      4.1.
      wijst de vorderingen van [eiseres] af,
      
    
    
      4.2.
      compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij zijn of haar eigen kosten draagt.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Hurenkamp als voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. G. Delissen als griffier, en in het openbaar uitgesproken op 5 september 2025.