ECLI:NL:RBZWB:2025:6081, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 11-09-2025, 11797254 VV EXPL 25-58
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-09-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: KG. Eiser wil dat gedaagde zijn huurwoning verlaat vanwege ernstige overlast. De overlast wordt met name veroorzaakt door andere personen die gedaagde toelaat in de woning. Gedaagde is hier als huurder verantwoordelijk voor. Ook na het tekenen van een gedragsaanwijzing blijft de overlast voortduren. Gedaagde heeft te maken met complexe persoonlijke omstandigheden, maar hij heeft onvoldoende waarborgen gegeven dat de overlastsituatie in de toekomst zal verbeteren. Er is sprake van ernstige overlast die niet langer kan voortduren. Gedaagde moet de woning verlaten.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Zaaknummer: 11797254 \ VV EXPL  25-58
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 11 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING WONENBREBURG, 
      te Tilburg,
      eisende partij,
      hierna te noemen: WonenBreburg,
      gemachtigde: mr. C.P. van den Berg,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      1. [V.O.F.] in hoedanigheid van bewindvoerder over de gelden en goederen van [rechthebbende], 
      te [plaats]2. [bewindvoerder 1], vennoot van [V.O.F.] , in hoedanigheid van bewindvoerder over de gelden en goederen van [rechthebbende], 
      te [plaats]3. [bewindvoerder 2], vennoot van [V.O.F.] , in hoedanigheid van bewindvoerder over de gelden en goederen van [rechthebbende], 
      te [plaats] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [rechthebbende] ,
      gemachtigde: mr. A.C.M. van den Kieboom.
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
      WonenBreburg wil dat [rechthebbende] zijn huurwoning verlaat vanwege ernstige overlast. De overlast wordt met name veroorzaakt door andere personen die [rechthebbende] toelaat in de woning. [rechthebbende] is hier als huurder verantwoordelijk voor. Ook na het tekenen van een gedragsaanwijzing blijft de overlast voortduren. [rechthebbende] heeft te maken met complexe persoonlijke omstandigheden, maar hij heeft onvoldoende waarborgen gegeven dat de overlastsituatie in de toekomst zal verbeteren. Er is sprake van ernstige overlast die niet langer kan voortduren. [rechthebbende] moet de woning verlaten. 
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding in kort geding van 23 juli 2025 met producties,
        
        
          de akte depot met één productie,
        
        
          de akte met producties van WonenBreburg, op 26 augustus 2025 ontvangen,
        
        
          de akte met één productie van [rechthebbende] , op 27 augustus 2025 ontvangen,
        
        
          de mondelinge behandeling van 28 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
        
        
          de pleitnota van [rechthebbende] .
        
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      WonenBreburg verhuurt met ingang van 29 juni 2009 de woning aan [adres] aan [rechthebbende] . Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden woonruimte van WonenBreburg van 1 augustus 2003 van toepassing.
      
    
    
      2.2.
      Op 17 maart 2021 heeft WonenBreburg een brief gestuurd aan [rechthebbende] waarin zij de afspraken bevestigt die zij hebben gemaakt vanwege overlast die omwonenden van [rechthebbende] ervaren.
      
    
    
      2.3.
      Op 23 april 2025 is [rechthebbende] op kantoor van WonenBreburg uitgenodigd om een gedragsaanwijzing te bespreken vanwege overlast en deze is door [rechthebbende] getekend.
      
    
    
      2.4.
      
        Op 17 juni 2025 heeft WonenBreburg [rechthebbende] samen met zijn begeleiding uitgenodigd voor een STOP-gesprek op kantoor, waarbij ook een wijkagent aanwezig was. 
        Besproken is dat de overlast moet stoppen en dat het zou helpen als de sleutels die andere personen hebben van de woning zouden worden afgenomen. WonenBreburg heeft dit samen met een wijkagent geregeld. Ook heeft er een huisbezoek plaatsgevonden waarin WonenBreburg en een wijkagent met [rechthebbende] hebben afgesproken dat de spullen van derden die in de woning aanwezig zijn voor 24 juni 2025 moeten worden opgeruimd en dat [rechthebbende] geen mensen meer in de woning mag toelaten die overlast veroorzaken. 
      
      
    
    
      2.5.
      Op 26 juni 2025 laat WonenBreburg in een brief aan [rechthebbende] weten dat zij geconstateerd heeft dat er nog steeds spullen, waaronder een matras waar andere personen op slapen, aanwezig zijn in de woning. 
      
    
    
      2.6.
      In een e-mailbericht van 6 juli 2025 geeft de politie aan dat zij een aanmelding heeft gedaan voor de triage van TCC Zorg- en Veilheidshuis (Team Complexe Casuïstiek), omdat de situatie verslechtert en met de vele bezoekers de veiligheid geraakt wordt. 
      
    
    
      2.7.
      Op 7 juli 2025 heeft WonenBreburg [rechthebbende] aangesproken op geluidsoverlast en derden die in de woning verblijven, maar daar niet horen te zijn.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      WonenBreburg vordert  samengevat - ontruiming van de woning aan [adres] en betaling van een maandelijks bedrag van € 408,95 tot de ontruiming.
      
    
    
      3.2.
      WonenBreburg legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Er is sprake van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en de gedragsaanwijzing. Gelet op de aard, ernst en omvang van de overlast is ontruiming van de woning onvermijdelijk.
      
    
    
      3.3.
      
        [rechthebbende] voert verweer. [rechthebbende] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van WonenBreburg, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van WonenBreburg, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van WonenBreburg in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      
        [rechthebbende] voert het volgende aan. [rechthebbende] woont al ruim 15 jaar zonder noemenswaardige problemen in de woning, maar hij erkent dat er sinds medio 2025 overlast is ontstaan. Hij betwist dat hij degene is die overlast veroorzaakt, want deze wordt veroorzaakt door derden. [rechthebbende] voert aan dat zijn woonbelang zwaarder weegt dan het belang van WonenBreburg bij ontruiming van de woning. Zijn complexe persoonlijke omstandigheden maken dat een belangenafweging in zijn voordeel moet uitvallen, omdat hij nergens anders terecht kan. Ontruiming is ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Voor zover ontruiming wordt toegewezen voert [rechthebbende] verweer tegen de uitvoerbaar bij voorraadverklaring.
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Spoedeisend belang
      
    
    
      4.1.
      WonenBreburg heeft het spoedeisend belang bij haar vorderingen voldoende aannemelijk gemaakt. Het spoedeisend belang is gelegen in de aard, ernst en omvang van de gestelde overlast. 
      
      
        
          Toetsingskader
        
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
    
    
      4.3.
      In dit kort geding is het de vraag of het aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat sprake is van een tekortkoming van [rechthebbende] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt en of hierop vooruitlopend de vordering tot ontruiming in dit kort geding moet worden toegewezen. Een tekortkoming van een partij geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
      
      
        
          Tekortkoming van ernstige overlast
        
      
    
    
      4.4.
      
        [rechthebbende] moet zich als goed huurder gedragen. Dit betekent onder meer dat hij er voor moet zorgen dat omwonenden geen overlast of hinder ervaren die door hem wordt veroorzaakt. Het veroorzaken van overlast levert een tekortkoming op.
      
    
    
      4.5.
      WonenBreburg heeft de overlast onderbouwd met verschillende meldingen van omwonenden. [rechthebbende] betwist niet dat omwonenden ernstige overlast hebben ondervonden die onder meer bestond uit geluidsoverlast, ruzies en drugsgebruik en dat dit ook na het ondertekenen van een gedragsaanwijzing is doorgegaan. [rechthebbende] voert echter aan dat de overlast niet door hem wordt veroorzaakt, maar door derden die zich in en om de woning bevinden. De kantonrechter overweegt dat [rechthebbende] als huurder niet alleen verantwoordelijk is voor zijn eigen handelen, maar als goed huurder ook  verantwoordelijk is voor wat er in zijn woning gebeurt en dus ook voor de mensen die daar vanwege hem zijn. De kantonrechter begrijpt dat [rechthebbende] hier weinig weerstand tegen kan bieden, maar dit maakt de tekortkoming van de overlast niet minder ernstig. Het gaat bovendien niet om een enkel incident, maar om structurele overlast.
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter stelt vast dat sprake is van ernstige overlast. Hiermee heeft [rechthebbende] zich niet als goed huurder gedragen en zich dus niet gehouden aan de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Voor de vraag of de tekortkoming de gevorderde ontruiming rechtvaardigt en of die vordering in kort geding moet worden toegewezen, moeten eerst nog de belangen van partijen worden meegewogen. 
      
      
        
          Belangenafweging
        
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter moet rekening houden met alle belangen, waaronder het belang dat WonenBreburg heeft dat de overlast stopt en het belang van [rechthebbende] dat hij niet op straat komt te staan. Voor de kantonrechter is dat in deze zaak een ingewikkelde afweging. De kantonrechter begrijpt dat [rechthebbende] het liefst zelfstandig in deze woning wil blijven wonen en dat hij niet begeleid wil wonen, maar tegelijkertijd is ook gebleken dat de huidige situatie lastig voor hem is. Zijn complexe problematiek – onder meer een verstandelijke beperking, hersenletsel en drugsverslaving - maakt dat hij zeer kwetsbaar en beperkt zelfredzaam is. Hierdoor is hij niet opgewassen tegen andere personen die zich telkens opnieuw toegang tot de woning verschaffen en daar overlast blijven veroorzaken. 
      
    
    
      4.8.
      
        [rechthebbende] heeft in dit kader aangevoerd dat de hulpverlening voor hem inmiddels is opgeschaald en geïntensiveerd en dat hij intrinsiek gemotiveerd is om zijn drugsverslaving aan te pakken. Het valt [rechthebbende] te prijzen dat hij zijn problemen wil aanpakken, maar de kantonrechter is van oordeel dat [rechthebbende] hierbij onvoldoende waarborgen heeft gegeven waaruit blijkt dat de situatie voortaan beter zal gaan. Ter zitting is besproken dat [rechthebbende] enkele dagen voor de zitting is aangemeld bij Novadic Kentron in verband met zijn drugsverslaving. Deze aanmelding is een goede eerste stap, omdat [rechthebbende] eerder niet gemotiveerd was om af te kicken. Op dit moment kan echter nog niet worden voorspeld of [rechthebbende] daadwerkelijk terecht kan voor een behandeling, omdat er nog geen intake is geweest. Ook is er vanuit de [zorginstelling] nagedacht over een begeleidingsplan door middel van het ophangen van camera’s en dagelijkse bezoeken aan de woning, maar dit plan is met het oog op deze procedure stopgezet waardoor het ook nog niet concreet is of dit de situatie zal verbeteren. De kantonrechter is van oordeel dat dit allemaal stappen in de juiste richting zijn, maar dat momenteel niet duidelijk is of [rechthebbende] daarna zijn woning weer kan bewonen zonder dat daarbij overlast wordt veroorzaakt. Er is sprake van een terugkerend probleem van overlast. Ondanks pogingen van WonenBreburg om [rechthebbende] hierbij te helpen (zoals bijvoorbeeld het plaatsen van nieuwe sloten en het afnemen van sleutels die andere personen hebben van de woning) blijft [rechthebbende] de overlast gevende personen toelaten in zijn woning en kan hij hiertegen geen weerstand bieden. Alles tegen elkaar afwegend is de kantonrechter van oordeel dat deze overlast situatie, zoals deze nu is, zodanig ernstig en structureel is dat deze niet langer kan voortduren. 
      
      
        
          
            [rechthebbende] moet de woning verlaten
        
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter is van oordeel dat met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat sprake is van een ernstige tekortkoming aan de kant van [rechthebbende] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt. De kantonrechter komt daarom tot het oordeel dat de vordering tot ontruiming van de woning in dit kort geding kan worden toegewezen. Dit betekent dat [rechthebbende] de woning moet verlaten. De kantonrechter acht een ontruimingstermijn van twee maanden een redelijke termijn, omdat er tijd nodig is om er voor te zorgen dat [rechthebbende] ergens opgevangen kan worden.
      
      
        
          Huurbetalingen
        
      
    
    
      4.10.
      WonenBreburg vordert ook betaling van € 408,95 per maand te rekenen vanaf 1 augustus 2025 tot de dag dat [rechthebbende] de woning heeft ontruimd. [rechthebbende] moet op grond van de huurovereenkomst de huur blijven betalen tot het moment van ontruiming. De vordering zal daarom worden toegewezen. Voor zover [rechthebbende] al een huurbetaling heeft gedaan, moet hij dit uiteraard niet nog eens doen. 
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
    
    
      4.11.
      De kantonrechter ziet geen aanleiding om de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring af te wijzen. Voor de beoordeling van dit verzoek van [rechthebbende] moeten de belangen van partijen worden afgewogen, waarbij het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, tenzij uit de wet of uit de aard van de zaak anders voortvloeit. Onvoldoende gebleken is dat de belangen van [rechthebbende] in dit verband zwaarder wegen dan de belangen van WonenBreburg om een toewijzend vonnis te kunnen uitvoeren. Mogelijke ingrijpende gevolgen van een eventuele executie, die moeilijk ongedaan kunnen worden gemaakt, staan op zichzelf niet in de weg aan een uitvoerbaar bij voorraadverklaring. De kantonrechter is van oordeel dat het belang van WonenBreburg om de overlast te beëindigen en deze woning weer beschikbaar te krijgen voor een andere huurder hier zwaarder weegt dan het belang van [rechthebbende] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten. De veroordelingen worden daarom uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.12.
      
        [rechthebbende] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van WonenBreburg worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,55
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                958,55
              
              
                
              
            
          
        
      
      
        5.	De beslissing
      
      
      
        De kantonrechter
      
      
    
    
      5.1.
      veroordeelt [V.O.F.] , [bewindvoerder 1] en [bewindvoerder 2] in hoedanigheid van bewindvoerder over de gelden en goederen van [rechthebbende] om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van WonenBreburg zijn, en de sleutels af te geven aan WonenBreburg,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [V.O.F.] , [bewindvoerder 1] en [bewindvoerder 2] in hoedanigheid van bewindvoerder over de gelden en goederen van [rechthebbende] om aan WonenBreburg te betalen € 408,95 per maand dat [rechthebbende] de woning in gebruik heeft, te rekenen vanaf 1 augustus 2025 tot de dag van ontruiming, 
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [V.O.F.] , [bewindvoerder 1] en [bewindvoerder 2] in hoedanigheid van bewindvoerder over de gelden en goederen van [rechthebbende] in de proceskosten van € 958,55, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als zij niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Van 't Nedereind en in het openbaar uitgesproken op 11 september 2025.
      
      
      
    
  
  
     Art. 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
  
  
     Art. 233 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).