ECLI:NL:GHDHA:2025:1514, Gerechtshof Den Haag, 08-07-2025, BK-24/664
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-07-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Aanslag IB/PVV 2017. Compromis bezwaarfase vernietigbaar op grond van dwaling. Verkoop woning en garage door dochtervennootschap van de holding van belanghebbende aan de zoon van belanghebbende tegen onzakelijke prijs. Korting waarde in het economische verkeer wegens verkoop aan huurder. Bedongen huurprijs voor de woning aan de zoon van de dga is eveneens onzakelijk. Winstuitdeling. Inkomen uit aanmerkelijk belang terecht gecorrigeerd. Vergrijpboete terecht opgelegd.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-24/664
    
    
    
    Uitspraak van 8 juli 2025
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , [buitenland] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Bremmer) 
    
    
      en
    
    
    de inspecteur van de Belastingdienst, de Inspecteur,
    (vertegenwoordiger: [A] ) 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 23 mei 2024, nummer SGR 22/3647.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      Aan belanghebbende is voor het jaar 2017 een aanslag in de inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen (IB/PVV) opgelegd naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 27.925, een belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang van € 645.689 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 19.092 (de aanslag). Bij gelijktijdig gegeven beschikkingen heeft de Inspecteur € 14.514 aan belastingrente in rekening gebracht (de beschikking belastingrente) en een vergrijpboete van € 79.905 opgelegd (de vergrijpboete).
      
    
    
      1.2.
      De Inspecteur heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar tegen de aanslag, de beschikking belastingrente en de vergrijpboete afgewezen.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van € 50 geheven. De beslissing van de Rechtbank luidt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Inspecteur als verweerder:
      
      
        “De rechtbank:
        - verklaart het beroep gegrond;
        - vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover het de boete betreft;
        - vermindert de boete tot een bedrag van € 35.000;
        - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de uitspraak op bezwaar;
        - veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 250;
        - veroordeelt de Staat tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 1.250;
        - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.777,50;
        - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.”
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht van € 138 geheven. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting een pleitnota ingediend.
      
    
    
      1.6.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 23 januari 2025. De onderhavige zaak is ter zitting gezamenlijk behandeld met de zaak met nummer BK-24/670. Al hetgeen in de ene zaak wordt aangevoerd, wordt geacht in de andere zaak te zijn aangevoerd, tenzij het specifiek op de desbetreffende zaak betrekking heeft. Partijen zijn verschenen. De Inspecteur heeft ter zitting een pleitnota overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier één proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende houdt 100% van de aandelen in [B.V. 1] (de holding). De holding is de moedermaatschappij van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting (Vpb) waartoe onder andere de dochtermaatschappij [B.V. 2] behoort.
      
    
    
      2.2.
      Volgens een uittreksel van de Kamer van Koophandel zijn de activiteiten van [B.V. 2] :
      
      
        “SBBI-code: 4110 – Projectontwikkeling
        De planning en ontwikkeling van onroerend goed, het uitvoeren van onroerend goed projecten voor eigen rekening of in opdracht van derden, alsmede de handel in, de huur en verhuur van onroerend goed, alles in de ruimste zin des woords”
      
      
    
    
      2.3.
      
        [B.V. 2] is in 2017 onder andere eigenaar van een woning aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) en een nabijgelegen garage aan de [adres 2] (de garage). [B.V. 2] verhuurt de woning vanaf 1 september 2008 aan de zoon van belanghebbende, [B] (de zoon). De maandelijkse huur van de woning bedraagt € 1.200. 
      
    
    
      2.4.
      
        [B.V. 2] verkoopt op 22 december 2017 de woning en de garage aan de zoon voor een bedrag van respectievelijk € 246.760 (= 62% van de WOZ-waarde voor 2017, waardepeildatum 1 januari 2016) en € 28.000 (= de WOZ-waarde voor 2017, waardepeildatum 1 januari 2016), in totaal € 274.760.
      
    
    
      2.5.
      Belanghebbende doet op 30 april 2019 aangifte IB/PVV 2017. De holding doet op 12 juli 2019 aangifte Vpb 2017.
      
    
    
      2.6.
      Tot de gedingstukken behoort een brief van 22 juli 2019 van de Belastingdienst aan [Accountants- en belastingadvieskantoor] met betrekking tot de correctie van de aangiften IB/PVV 2015 van belanghebbende en zijn echtgenote (ten behoeve van het opleggen van conserverende aanslagen). Deze brief vermeldt, voor zover van belang, het volgende:
      
      
        “(…) Verder valt op dat de WOZ-waarde 2018 is gestegen tot € 513.000 (WOZ-waarde 2017: € 398.000). Uit www.wozwaardeloket.nl maak ik op dat de WOZ-waardes van panden in de omgeving hoger zijn dan de WOZ-waarde van de [adres 1] . Zo zijn de WOZ-waardes 2017 voor de [adres 3] € 470.000 en [adres 4] € 493.000. De WOZ-waardes zijn hoger, terwijl de oppervlakten kleiner zijn. Oppervlakten: [adres 3] : 150m2, [adres 1] : 255m2 en [adres 4] : 140m2. (…)”
      
      
    
    
      2.7.
      De Inspecteur raakt medio 2019 naar aanleiding van de bezwaarprocedure over de aanslag Vpb 2015 van de holding op de hoogte van de verkoop van de woning en de garage in 2017. De aangifte IB/PVV 2017 en meer specifiek de verkoop wordt daarom als één van de lopende punten tussen partijen op 9 maart 2020 besproken in een gesprek tussen belanghebbende (mede als vertegenwoordiger van de holding) en de Inspecteur.
      
    
    
      2.8.
      De Inspecteur heeft bij e-mail van 18 maart 2020, voor zover van belang, het volgende geschreven:
      
      
        “In verband met bezwaar vpb 2015 van [de holding] / […] en de aanslagregeling 2017 en ib vader en zoon [belanghebbende] heb ik een verzoek tot taxatie van woonhuis [adres 1] te [woonplaats] en de garage [adres 2] te [woonplaats] ingediend. (…)”
      
      
    
    
      2.9.
      De taxateur van de Belastingdienst heeft bij e-mail van 27 maart 2020 als volgt gereageerd op het verzoek van de Inspecteur:
      
      
        “Met de informatie die ik nu heb kom ik tot de volgende WEV’s:
      
      
      
        Voor de WEV per 22/12/2017 kom ik uit op € 870.000 voor het woonhuis en voor de garagebox op € 44.000.
      
      
      
        Voor de WEV per 31/12/2015 kom ik uit op € 700.000 voor het woonhuis en voor de garagebox op € 37.500.
      
      
      
        Omdat ik moet uitgaan van metrages van de BAG (die vaak wel enigszins afwijken), heb ik
        bouwtekeningen opgevraagd bij het Stadsarchief. Als eea nog gaat afwijken hoor je nog. Als ik voor de tijd dat jij alles definitief nodig hebt niks meer ontvang, dan blijft het dit.”
      
      
    
    
      2.10.
      De Inspecteur verstuurt op 7 augustus 2020 aan belanghebbende een brief waarin hij de fiscale gevolgen van de overdracht van de woning en garage voor de IB, Vpb, schenkbelasting en overdrachtsbelasting uiteenzet. Deze brief dient tevens als voornemen voor de (bij de aanslag) op te leggen correcties en de vergrijpboete. De brief luidt, voor zover van belang, als volgt:
      
      
        “Uw reactie op de waarde van € 914.000 
        Telefonisch heb ik u op 16 juli jl. aangegeven dat de taxateur op een totale waarde uitkomt van € 914.000. U komt hierop terug in uw mail van 17 juli jl. Inzake de waardering van de woning ultimo 2015 voor de conserverende aanslag inkomstenbelasting 2015, haalt u twee woningen aan die begin 2016, [adres 5] , en november 2017, [adres 6] , verkocht zijn. De WOZ-waarde 2017 (waardepeildatum 1 januari 2017) van [adres 5] bedroeg € 355.000 en de verkoopprijs ook. De WOZ-waarde 2018 (waardepeildatum 1 januari 2017) van [adres 6] bedroeg € 428.000 en de verkoopprijs € 375.000. U leidt hieruit af dat de WOZ-waarde eerder aan de hoge dan de lage kant is vastgesteld. U geeft vervolgens aan dat gezien de eenvormigheid van de woningen de WOZ-waarde een betrouwbare maatstaf is voor de woning. U vergelijkt hier echter appels met peren. Uit de achterliggende gegevens volgt dat de door u genoemde woningen aanzienlijk kleiner qua woonoppervlak en perceelgrootte zijn dan de woning. 
      
      
      
        
          [adres 1] : woonoppervlakte: 255m2 en perceelgrootte: 434m2 
        
          [adres 5] : woonoppervlakte: 136m2 en perceelgrootte: 243m2 
        
          [adres 6] : woonoppervlakte: 120m2 en perceelgrootte: 243m2 
      
      
      
        Van eenvormigheid is dus zeker geen sprake. Het is simpel te achterhalen dat deze woningen niet vergelijkbaar zijn met de woning. Mijns inziens is dit eerder een indicatie dat de WOZ-waarde van de woning te laag was. De WOZ-waarde is zoals bekend een indicatie van de waarde in het economische verkeer. Ook niet meer dan dat. Dat blijkt ook uit onderstaande. 
      
      
      
        Uw analyse is om een andere reden niet zuiver. Immers op het moment van verkoop is slechts de WOZ-waarde van het jaar van verkoop bekend. U gaat bij de [adres 5] en [adres 6] uit van de WOZ-waarde van het jaar volgend op het jaar van verkoop. Gemeentes hanteren de verkooptransacties voor de vaststelling van de WOZ-waarde. Het is dan ook niet vreemd dat bijvoorbeeld de WOZ-waarde 2017 van [adres 5] gelijk is aan de verkoopprijs van deze woning in 2016 ad € 355.000. In de bijlage heb ik vergelijking gemaakt van de WOZ-waarde van de diverse woningen aan de [straat] zoals bekend op de datum van verkoop, en de verkoopprijs. Hieruit volgt een ander beeld dan door u geschetst. De verkoopprijzen zijn op één uitzondering na allemaal (significant) hoger dan de WOZ-waarde. 
      
      
      
        
          Conclusie ten aanzien van waarde 
        
        Op basis van voorgaande kom ik tot de conclusie dat de waarde van de woning op de verkoopdatum d.d. 22 december 2017 ten minste € 870.000 bedroeg en € 44.000 voor de garage. Ik houd geen rekening met een afslag voor verhuur om het simpele feit dat de koper de huurder is en er dan geen sprake is van een waarde drukkende factor. Immers vervalt het huurcontract omdat de koper en verhuurder dezelfde persoon zijn, namelijk [de zoon]. 
      
      
      
        De door mij aangehouden waarde wordt ook ondersteund door een door uzelf aangedragen waarderingsmethode (zie onder het kopje “Waarderingsmethode inzake het bezwaar vennootschapsbelasting 2015”).
      
      
    
  
  
    Gevolgen voor de diverse belastingsoorten
    Hierna ga ik in op de gevolgen voor de vennootschapsbelasting van [de holding], de inkomstenbelasting van de [belanghebbende], de schenkbelasting en de overdrachtsbelasting.
    
    
      In het algemeen merk ik op dat als uitgangspunt voor transacties tussen gelieerde partijen de waarde in het economische verkeer geldt. Onzakelijke elementen die worden overeengekomen tussen gelieerde partijen dienen uit de gehanteerde prijs te worden geëlimineerd. In dit geval vindt er een transactie plaats tussen [B.V. 2] en [de zoon]. (…) [Belanghebbende] is 100% aandeelhouder en directeur van [de holding]. Laatstgenoemde is 100% aandeelhouder van [B.V. 2] . [Belanghebbende] is tevens directeur van [B.V. 2] . Er is via de uiteindelijk aandeelhouder van [B.V. 2] (de verkoper), [belanghebbende], sprake van gelieerdheid met [de zoon] (de koper). In dit geval dient de prijs dus aangepast te worden van in totaal € 274.760 (de prijs tussen gelieerde partijen) tot € 914.000 (de waarde in het economische verkeer).
    
    
    
      
        Vennootschapsbelasting
      
      
        [B.V. 2] heeft om haar indirect aandeelhouder, [belanghebbende], te bevoordelen, tegen een te lage waarde de woning en de garage verkocht aan [de zoon]. Er is sprake van een uitdeling door [B.V. 2] aan [de holding] die op haar beurt een uitdeling doet aan haar aandeelhouder [belanghebbende]. Een uitdeling van winst aan een aandeelhouder kan worden omschreven als een bewuste vermogensverschuiving van de vennootschap naar de aandeelhouder(s) als zodanig, die leidt tot een verarming van de vennootschap, waarbij de onttrekking van vermogen plaatsvindt uit winst of winstreserves, dan wel uit binnen afzienbare tijd te behalen winst. Voor een uitdeling is vereist dat er sprake is van dubbele bewustheid. Dat wil zeggen dat de vennootschap haar aandeelhouder als zodanig heeft willen bevoordelen en de aandeelhouder moet het voordeel als zodanig hebben willen aanvaarden. De bevoordelingsbedoeling kan worden afgeleid uit een groot verschil tussen het bij zakelijke verhoudingen overeen te komen bedrag en het overeengekomen bedrag (zie o.a. HR 24 februari 1988, nr. 23 776, BNB 1988/202 en HR 4 september 1996, nr. 31 067, BNB 1997/42). In dit geval wordt voldaan aan het vereiste van de dubbele bewustheid aangezien de gehanteerde prijs van in totaal € 274.760 een groot verschil laat zien met de prijs zoals overeengekomen in zakelijke verhoudingen van in totaal € 914.000. Gezien de grootte van het voordeel van € 639.240 moet worden aangenomen dat zowel de BV als [belanghebbende] zich daarvan bewust waren. [B.V. 2] heeft zich een voordeel laten ontgaan met het oogmerk om (de zoon) van haar indirect aandeelhouder te bevoordelen. Een (vermomde) uitdeling raakt de winst van de vennootschap op grond van artikel 10 lid 1 onderdeel a Wet op de vennootschapsbelasting 1969 niet. Dat wil zeggen dat het verschil tussen de gehanteerde prijs en de zakelijke prijs gecorrigeerd dient te worden. Ik ben dan ook voornemens om de winst in 2017 van [de holding] te verhogen met € 639.240.
    
    
    
      
        Inkomstenbelasting
      
      Ook voor de inkomstenbelasting is sprake van een uitdeling. Het begrip en de uitwerking hiervan zijn overeenkomstig hetgeen voor de vennootschapsbelasting is beschreven. Ik verwijs daar dan ook naar.
    
    
    
      (…)
    
    
  
  
    Vergrijpboete inkomstenbelasting
    Daarnaast ben ik voornemens aan [belanghebbende] een vergrijpboete op te leggen. Deze boete is gebaseerd op artikel 67d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen en het Besluit Bestuurlijke Boeten Belastingdienst. Hierna ga ik in op de boete. Ook leest u waarom ik van mening ben dat een vergrijpboete geboden is.
    
    
      Aangezien er sprake is van een vergrijpboete in de primitieve regeling van de inkomstenbelasting dient sprake te zijn van (voorwaardelijke) opzet. Met betrekking tot de hiervoor genoemde correctie voor de inkomstenbelasting ben ik van mening dat er sprake is van (voorwaardelijke) opzet. Hiervan is onder andere sprake als er willens en wetens gehandeld of nagelaten is, leidend tot het niet of niet binnen de daarvoor gestelde termijn heffen of betalen van belasting. Onder opzet wordt mede begrepen voorwaardelijke opzet. Onder voorwaardelijk opzet wordt verstaan het willens en wetens aanvaarden van de aanmerkelijke kans dat een handelen of nalaten tot gevolg heeft dat te weinig belasting geheven is of kan worden dan wel niet of niet binnen de termijn betaald is. De navolgende feiten wegen mee in de beslissing om tot het opleggen van een vergrijpboete te komen:
      1. [Belanghebbende] is directeur-grootaandeelhouder van [de holding] en houdt via deze vennootschap alle aandelen in [B.V. 2] en tevens is hij directeur van deze laatstgenoemde vennootschap. Hij kon zodoende bepalen tegen welke waarde de woning en de garage aan [de zoon] zouden worden overgedragen.
      2. De woning is op 22 december 2017 door [B.V. 2] aan [de zoon] overgedragen voor een prijs van € 246.760 en de garage voor € 28.000, totaal een verkoopprijs van € 274.760. Door de taxateur van de Belastingdienst is de woning per 22 december 2017 getaxeerd op een waarde vrij van verhuur van C 870.000 en de garage op een waarde vrij van verhuur van € 44.000, een totale waarde van € 914.000. De tussen partijen overeengekomen prijs verschilt ruim factor 3 van de waarde in het economische verkeer van de woning en de garage.
      3. Bij de verkoopprijs is uitgegaan van de WOZ-waarde 2017 (waardepeildatum 1 januari 2016) van de woning van € 398.000*62% = € 246.760. Voor de verkoopprijs van de garage is uitgegaan van de WOZ-waarde 2017 van € 28.000. De WOZ-waarde is niet gelijk aan de waarde in het economische verkeer. Het betreft slechts een indicatie daarvan en is in veel gevallen geen reële waarde. Daarbij komt dat het een waarde betreft per 1 januari 2016. Dat is ongeveer 2 jaar voor de transactiedatum. Alleen al om die reden kan de WOZ-waarde 2017 niet als uitgangspunt genomen worden. Dit ook mede omdat in die jaren de verkoopprijzen van woningen reeds aardig in de lift zaten. Dit blijkt ook uit de bijlage bij uw brief van 13 november 2019 inzake de nadere motivering van het bezwaarschrift tegen de aanslag vennootschapsbelasting 2015 opgelegd aan [de holding]. Hieruit blijkt dat de prijsindex met 2015 als uitgangspunt eind 2017 126,8 bedroeg. Een stijging dus van 26,8%. Verder is de verkoopprijs van de woning gecorrigeerd vanwege het feit dat het gaat om de verkoop van een verhuurde woning. Hier gaat het echter om de verkoop van een woning aan de huurder. Van enige waardedruk is dan ook logischerwijs geen sprake.
      4. [Belanghebbende]is bekend met het feit dat tussen een aan hem gelieerde vennootschap en met hem (gelieerde partijen) zakelijk moet worden gehandeld. (…)
      5. De kosten van de aankoop + verbouwing van de woning en de garage bedroegen in totaal € 840.588. [Belanghebbende] moet zich op grond hiervan bewust zijn geweest dat de woning en garage beduidend meer waard waren dan € 274.760. Ondanks voorgaande heeft er geen onafhankelijke waardebepaling/taxatie plaatsgevonden.
      6. Gezien de locatie ( […] ) in combinatie met het aantal m2, is een prijs van € 274.760 totaal niet realistisch. Ook op basis daarvan moet [belanghebbende] zich hebben gerealiseerd dat de woning voor een (veel) te lage prijs is verkocht.
      7. [Belanghebbende] heeft in privé en ook via [de holding] dan wel een van haar gelieerde maatschappijen in het verleden diverse onroerende zaken aangekocht (en verkocht) en is dus geen leek op het gebied van onroerende zaken.
      Gezien het voorgaande kan het niet anders zijn dan dat [belanghebbende] zich bewust was van het feit dat hij als indirect aandeelhouder van [B.V. 2] de woning en de garage voor een onzakelijk laag bedrag aan [de zoon] heeft overgedragen met het gevolg dat hij als aandeelhouder is bevoordeeld. Het voordeel is niet verantwoord in de aangifte inkomstenbelasting van [belanghebbende]. Daarmee heeft [belanghebbende] willens en wetens de aanmerkelijk kans aanvaard dat zijn handelen of nalaten tot gevolg heeft dat te weinig belasting geheven zou worden. Daarom is er sprake van (voorwaardelijke) opzet. In geval van (voorwaardelijke) opzet legt de Belastingdienst een boete op van 50% van de te weinig geheven belasting.”
    
    
    
      2.11.
      Tussen belanghebbende en de Inspecteur heeft op 5 oktober 2020 een hoorgesprek plaatsgevonden. Hierbij waren aanwezig: belanghebbende zelf, de gemachtigde, de heer [C] als tweede gemachtigde en namens de Belastingdienst de heer [D] (boete-fraudecoördinator) en de heer [A] (inspecteur). Tijdens het gesprek zijn partijen onder meer overeengekomen dat de verkoopprijs voor de woning en de garage wordt gecorrigeerd naar € 567.000, dat voor het verschil met de gehanteerde verkoopprijs van € 274.760 geen sprake zou zijn van een winstuitdeling en dat de koper voor dit verschil een hypothecaire geldlening verstrekt. Afgesproken wordt deze overeenstemming en de overeenstemming op andere punten vast te leggen in een vaststellingsovereenkomst.
      
    
    
      2.12.
      Op 7 oktober 2020 laat de Inspecteur de gemachtigde telefonisch weten dat hij voornemens is een aanslag IB/PVV op te leggen naar een belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang van € 914.000. Daarbij meldt de Inspecteur dat hij de aanslag ambtshalve zal verminderen als de vaststellingsovereenkomst tot stand komt.
      
    
    
      2.13.
      Tussen de gemachtigde van belanghebbende en de Inspecteur heeft op 7 en 8 oktober 2020 een e-mailwisseling plaatsgevonden. De e-mail van belanghebbende van 7 oktober 2020 vermeldt het volgende:
      
      
        “Mijn bespreking liep uit waardoor ik u niet meer kon bellen. Ik heb met de heer [C] overlegd en wij kwamen tot de conclusie dat het opleggen van een aanslag inkomstenbelasting 2017 tot behoud van rechten tegen de afspraak, niet gewenst en ook niet nodig is. 
      
      
      
        Wij hebben een compromis gesloten voor de inkomstenbelasting en de vennootschapsbelasting. De verwerking van het compromis voor de vennootschapsbelasting in een VSO kost tijd, omdat veel zaken in elkaar grijpen. De verwerking van het compromis voor de inkomstenbelasting is echter heel simpel, namelijk geen uitdeling in 2017. Dus als er verder geen correcties door te voeren zijn, kan de aangifte gewoon worden gevolgd. Het compromis kunnen we eenvoudig vastleggen in een VSO inkomstenbelasting, die vanwege de gemaakte afspraken heel beknopt kan zijn. Het betreft alleen de afgesproken waarde van EUR 567.000 voor de woning, met een hypothecaire lening voor het verschil met de koopprijs. En verder een conserverende aanslag 2015 gebaseerd op waarde [straat 2] van EUR 35.000 en waarde [straat] op EUR 398.000 en vervolgens intrekking bezwaar.
      
      
      
        De VSO vennootschapsbelasting kan later uitgewerkt worden, waarbij het wellicht handig is even te wachten op de uitspraak van het Hof op 13 oktober. Niettemin is het wel verstandig alle basisafspraken even vast te leggen in een mail. Ik zal dat morgen ter hand nemen.”
      
      
    
    
      2.14.
      De e-mail van de Inspecteur van 8 oktober 2020 luidt als volgt:
      
      
        “Zoals vanochtend telefonisch besproken kom ik terug op het afgelopen maandag gesloten compromis inzake “[belanghebbende]”. Onderdeel van het compromis is de waarde van de woning gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats] . Tijdens het gesprek is de woonoppervlakte uitgebreid ter sprake gekomen. [Belanghebbende] heeft gezegd dat de woning vergelijkbaar is met [adres 5] met uitzondering van het feit dat er een garage bij de woning is getrokken. Op de garage is ook nog een verdieping gebouwd. De oppervlakte van de verbouwde garage is door [belanghebbende] geschat op 2x12m2. De woning ( [adres 1] ) is verder qua oppervlakte gelijk aan nummer [adres 5] . Dat betekent dat de woning een oppervlakte zou hebben van 136m2+24m2=160m2. Uitgaande van deze oppervlakte hebben wij uitgaande van een aantal veronderstellingen zelfs nog een rekensom gemaakt van de waarde van de woning. [Belanghebbende] heeft tijdens de bespreking ook meerdere keren aangegeven dat de verbouwing “slechts” € 160.000 heeft gekost, in plaats van het hogere bedrag dat geactiveerd was. Ik heb mij bij het sluiten van het compromis mede op het aantal m2 van de woning gebaseerd. 
      
      
      
        Gisteren ontving ik van mijn taxateur een luchtfoto van de [adres 1] (zie onderstaand). Daarop is duidelijk te zien dat naast dat de garage is verbouwd (zijkant van de woning), er aan de achterkant ook een aanzienlijke uitbouw heeft plaatsgevonden. De woning ( [adres 1] ) is daarmee qua oppervlakte totaal niet te vergelijken met nummer [adres 5] en is aanzienlijk groter.
      
      
      
        Bij het compromis heb ik mij dus gebaseerd op de verkeerde feiten zoals door [belanghebbende] gepresenteerd. Er is dan ook geen compromis tot standgekomen.
      
      
      
        Ik stel u in de gelegenheid om met een herzien nieuw compromisvoorstel te komen. Daarbij stel ik de volgende aanvullende voorwaarden:
      
      
      
        1. een hogere waarde van de [adres 1] en garage dan het eerdergenoemde bedrag van € 567.000.
        2. u gaat er mee akkoord dat ik een aanslag inkomstenbelasting 2017 aan [belanghebbende] opleg met een correctie voor een belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang van € 639.240. Na ondertekening van de vaststellingsovereenkomst zal ik de aanslag verminderen.
        3. (…).
      
      
      
        Ik stel u in de gelegenheid om uiterlijk maandag 12 oktober met een voorstel te komen. Ik bekijk dan of ik het acceptabel vind. Indien dat niet het geval is handhaaf ik mijn correctie (inclusief boete) conform mijn voornemen van 7 augustus jl.”
      
      
    
    
      2.15.
      De gemachtigde van belanghebbende reageert op 9 oktober 2020 als volgt op de e-mail van de Inspecteur:
      
      
        “Afgelopen maandag hebben wij na een lange sessie, waarin de lopende geschilpunten uitvoerig de revue zijn gepasseerd, compromissen gesloten voor verschillende belastingsoorten. De aanleiding was een hoorgesprek in verband met de boete bij primitieve aanslag.
      
      
      
        Er is een compromis gesloten over de fiscale gevolgen van de overdracht van de woning [adres 1] te [woonplaats] , (...). Het compromis hield in:
        
          Kwestie [straat]
        
         De prijs waarvoor de woning inclusief garage is verkocht wordt gecorrigeerd naar EUR 567.000. Voor het verschil met de gehanteerde overdrachtsprijs (EUR 274.760) verstrekt verkoper een hypothecaire geldlening van EUR 292.240 aan koper. Het belastbaar bedrag voor de VPB 2017 wordt gecorrigeerd met EUR 292.240. De voorgenomen heffing Inkomstenbelasting wegens verkapte winstuitdeling (AB-winst) en schenkbelasting vervallen. Over het verschil zal alsnog overdrachtsbelasting worden afgedragen.
        (…)
      
      
      
        Wij hechten eraan de afspraken van dit compromis na te komen en zullen dan ook geen nieuw compromisvoorstel doen. Wij zullen uitleggen waarom.
      
      
      
         De kwestie [straat] staat al meer dan een jaar op de agenda. Het pand is getaxeerd door uw collega die uitkwam op een waarde van EUR 914.000. Voor die taxatie heeft hij toegang tot alle openbare en overheidsinformatie. Bij die taxatie is echter geen rekening gehouden met het vigerende huurcontract.
         Wij hebben tijdens de bespreking uitdrukkelijk gesteld dat de huurovereenkomst een waarde drukkende werking heeft.
         Bij de transactie in 2017 is destijds uitgegaan van de waarderingsregels voor Box 3, te weten WOZ waarde gecorrigeerd voor de leegwaarderatio.
         Het is van algemene bekendheid dat de waarde van een verhuurde woning zich beweegt tussen 16 en 20 maal de jaarhuur. Uitgaande van een geïndexeerde huur komen we dan op een maximale waarde van EUR 1.362 X 12 X 20 = EUR 326.880
         Uiteindelijk is alles van verschillende kanten gewikt en gewogen en hebben we elkaar gevonden in een gecorrigeerde prijs van EUR 567.000. Voor [belanghebbende] betekent dat een verkoopprijs die grofweg het dubbele is van de waarde in het economische verkeer van de verhuurde woning.
         Beide partijen hebben op alle fronten inschikkelijkheid betoond om tot een compromis te komen.
      
      
      
        Naar onze mening kunt u dan niet achteraf op basis van een google-luchtopname concluderen dat er geen compromis tot stand is gekomen.
      
      
      
        Van onze kant zullen wij uitvoering geven aan het compromis en wij geven u in overweging hetzelfde te doen. Overigens hoeft wat ons betreft geen energie gestoken te worden in een vaststellingsovereenkomst. De afspraken zoals hiervoor weergegeven zijn helder en eenvoudig uitvoerbaar.”
      
      
    
    
      2.16.
      Tot de gedingstukken behoort een intern verslag van de Belastingdienst van 23 november 2020. Dit verslag vermeldt, voor zover van belang, het volgende:
      
    
  
  
    “Casus
    Eind 2017 heeft [B.V. 2] , gevoegde dochtermij in de fiscale eenheid met als moedermij [de holding], de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] en een garage aan de [adres 2] te [woonplaats] verkocht aan [de zoon]. (…) Zoon woont reeds jaren in het huis en huurt dit van de B.V. (€ 1.200 per maand). Vraag is of de verkoopprijs zakelijk is (die zelfde vraag kun je stellen voor de huur). De woning en de garage zijn verkocht voor € 274.760. Opvallend dat de woning voor een veel lagere prijs dan de WOZ waarde wordt geleverd, terwijl de WOZ-waarde in deze tijd vaak aan de lage kant is. Ik heb daarop contact gezocht met een taxateur, [taxateur] . [taxateur] heeft aan de hand van referentiepanden een inschatting gemaakt van de waarde van de woning en de garage. Hij is echter door Corona niet daadwerkelijk in de woning geweest en heeft dus geen daadwerkelijke taxatie kunnen uitvoeren (er is dus geen rapport, alleen een staat met referentiepanden). [taxateur] gaf mij al direct aan dat een onzekere factor de grootte van de woning is (255m2?) en de staat van onderhoud. De voorlopige inschatting van [taxateur] is dat de woning op 22/12/2017 € 870.000 waard is en de garage € 44.000 (beide vrij van verhuur). In totaal derhalve € 914.000, een groot verschil met de waarde ad € 274.760. Bij de waarde ben ik uitgegaan van de waarde vrij van verhuur omdat in dit geval de woning en de garage worden geleverd aan de huurder. Na overdracht is er geen huurcontract meer. Dit is een andere situatie dan verkoop van een verhuurde woning aan een derde niet huurder. Zie voor de casus uitgebreid mijn brief van 7 augustus 2020.
    
    
      (…)
    
    
  
  
    Gesprek
    Naar aanleiding van mijn brief heeft er op 5 oktober 2020 een hoorgesprek plaatsgevonden (is later veranderd in een compromisgesprek) inzake mijn voornemen om een boete op te leggen ivm de overdracht van de woning [adres 1] door [B.V. 2] aan [de zoon]. 
    
    
      Aanwezig waren [belanghebbende], [gemachtigde] (adviseur) en de heer [C]
      (adviseur). Namens de Belastingdienst waren [D] en [A] aanwezig.
    
    
    
      Ik vat kort de belangrijkste punten samen uit het gesprek. Zoals gezegd in eerste instantie was de insteek een hoorgesprek. Uiteindelijk leek er een compromis uit te komen ivm diverse reeds langer lopende zaken. Er is dus geen hoorverslag opgesteld.
    
    
    
      1. (…)
      2. (…)
      3. [Belanghebbende]/[gemachtigde] geeft aan dat het niet klopt dat er in 2008 een verbouwing heeft plaatsgevonden van circa € 643.193. De aankoop bedroeg € 385.000 voor de woning en € 36.000 voor de garage aan de [adres 2] . Uiteindelijk is er volgens [belanghebbende] voor circa € 165.000 verbouwd. De woning is daarbij “iets” vergroot. De garage die zich bij de woning bevond (dit is dus een andere garage dan de garage aan de [adres 2] ) is bij de woning getrokken en er is een verdieping op deze garage gezet. In totaal is er circa 24m2 bijgekomen. Verder zou de woning gelijk zijn aan het buurpand, [adres 5] . De woonoppervlakte kan nooit 255m2 zijn, maar zou dus circa 160m2 zijn. Wij hebben gevraagd naar het taxatierapport, daar zou voorgaande uit moeten blijken. Is er nog niet, dit ivm controles die daarop moeten plaatsvinden. Verder hebben wij aangegeven dat het perceel waarop de woning staat circa 200m2 groter is. Als het al zo zou zijn dat de verbouwing € 165.000 bedraagt, dan is dit nog steeds een aanzienlijk bedrag. Uiteindelijk is de conclusie dat de verbouwing op de [straat] ziet of er is in een ver verleden een verbouwing op het verkeerde pand geboekt zijn, dus dat de verbouwing eigenlijk op een ander pand zag. Het kan haast niet anders dat het een verbouwing van dit pand of een ander pand is, want anders krijg je de balans niet sluitend. Het betreffen oude jaren en gaat nog terug van voor de tijd dat [gemachtigde] de aangiften en jaarrekeningen verzorgt.
      4. (…)
      5. (…)
      6. (…)
    
    
    
  
  
    Compromis en stuklopen compromis
    Uiteindelijk werd er gevraagd naar de mogelijkheid voor een compromis. De heren hebben de zaal verlaten en zijn teruggekomen met een bod van € 531.000 (WOZ-waarde 2019). Daarbij komt nog de garage van € 36.000=€ 567.000. Het bedrag dat te weinig in rekening is gebracht blijft zoon schuldig aan de BV. Er spelen nog meer zaken. Om alles in een keer af te kunnen ronden hebben wij uiteindelijk een totaal compromis bereikt dat wordt vormgegeven in een VSO:
    
    
      1. Woning ultimo 2017 overgedragen voor: € 531.000 en de garage voor € 36.000, totaal € 567.000. Verschil tussen overeengekomen prijs en de gecorrigeerde prijs wordt schuldig gebleven. Hiervoor wordt een hypotheek gevestigd op de woning van zoon. Men is hier wel afhankelijk van de medewerking van zoon. In de VSO komt daarom een voorwaarde dat stel dat zoon het niet accepteert er sprake is van een uitdeling en een schenking. Binnen 2maanden na tekenen van de vso wordt de hypotheek gevestigd en de akte toegestuurd. Er wordt ook een leningsovereenkomst met zakelijke voorwaarden gesloten.
      2. (…)
      3. (…)
      4. (…)
      5. (…)
    
    
    
      Afgesproken wordt dat er zo snel mogelijk een VSO wordt opgesteld omdat de aanslagen IB 2017 opgelegd moeten worden.
    
    
    
      Na het gesprek heb ik contact gezocht met [taxateur] om aan te geven dat wij er in een compromis zijn uitgekomen. [taxateur] stuurde mij een luchtfoto, daaruit blijkt dat niet alleen de garage bij de woning is getrokken, maar ook aan de achterkant een flinke uitbouw zit. Dat is door [belanghebbende] zo niet gebracht. Die gaf aan alleen de garage bij het huis getrokken. Op de garage zou een tweede etage aangebracht zijn. Voor de rest zou de woning vergelijkbaar zijn met het buurpand [adres 5] . Dat zou neerkomen op 136M2+12M2 = 160m2. Als ik de luchtfoto zo zie dan lijkt het aantal m2 waarmee [taxateur] heeft gerekend ad 255m2, niet verkeerd ingeschat. Kortom ik heb mij voor het compromis gebaseerd op de verkeerde feiten. Ik heb [D] nog gevraagd of hij het ook zo begrepen had tijdens het gesprek. Ja, uitgebouwde garage was het enige verschil ten opzichte van nummer [adres 5] .
    
    
    
      (…) [Belanghebbende] heeft de waarheid verdraaid. Naar mijn idee heeft hij handig gebruikgemaakt van het feit dat wij niet zeker wisten of het aantal m2 woonoppervlakte klopte (NB ik heb dit voorafgaand aan het gesprek aan zowel de heer [C] als aan [gemachtigde] aangegeven dat dit een onzekere factor was). De uitgebouwde garage is van de straat af zichtbaar, de uitbouw aan de achterkant niet.
    
    
    
      (…)
    
    
  
  
    Div overleg
    
      13/2/2020: gesproken met [taxateur] . Getaxeerde waarde uit mail 30/3/2020 zijn reëel.
      Gebaseerd op referentiegegevens en aantal vierkante meters. Met [taxateur] ook nog afgestemd dat als pand overgaat naar huurder je uitgaat van pand vrij van verhuur. Het huurcontract “vervalt” dan immers. Bij waardebepaling eind 2015 is hij waarschijnlijk wel op de hoogte geweest van lage huur van € 1.200 per maand. Ik houd hem op de hoogte of er nog een taxatie moet plaatsvinden. [taxateur] informeert mij als hij weer ter plaatse mag taxeren.
    
    
    
      Tel overleg [gemachtigde] inzake brief [belanghebbende] overdracht [adres 1] :
    
    
    
      (…)
    
    
    
      Woz-waarde is reeele waarde, het is appels met peren, percelen 2 keer zo groot als de woningen die door hem zijn aangedragen. Stel 2 keer de waarde van deze woningen dan kom je op 700K-750k nog veel meer dan 411K/513K.
    
    
    
      Aangegeven 2 taxateurs gekeken en als feiten niet kloppen dan hoor ik dat graag (aannames qua oppervlakte woning en staat van onderhoud).
    
    
    
      Hij vindt het een reeel bod, aangegeven dat ik er niets mee kan. Duidelijk aangegeven meer ri 914.000 dan 275.000. […] merkt op dat dit ook het geval is. 513K, dat is niet waar. Het bod is uiteindelijk 411K.
    
    
    
      Hij gaf aan dat [belanghebbende] zelf de waarde van € 274.760 had vastgesteld en dat hij dit had overgenomen.
    
    
    
      Hij gaf aan dat hij waarschijnlijk woning gaat laten taxeren. Zo ja, graag taxatierapport toesturen.
    
    
    
      Aangeven dat mijn standpunt duidelijk is, zie brief. Recht op hoorgesprek en het staat hem vrij om nog “iets” over de schutting te gooien.
    
    
    
      18/8/2020 met [taxateur] (taxateur) besproken:
    
    
    
      Uitgegaan van 255m2. Dat lijkt nog aan de lage kant. Hij heeft via google.maps (?!) een
      berekening gemaakt en komt dan op circa 270-280m2 uit.
    
    
    
      De berekening in de excel-sheet van [taxateur] klopt. (…)
    
    
    
      Vanaf 1 oktober kan hij als het goed is weer gaan taxeren.
    
    
    
      (…)
    
    
    
      30/9/2020 gesproken met de heer [C] :
    
    
    
      1. Nogmaals aangegeven insteek is een hoorgesprek. Daarbij kunnen ook andere onderwerpen ter sprake komen.
      2. Dhr [C] merkt op dat hij de indruk heeft dat er twee in mijn eigen woorden weinig flexibele partijen tegenover elkaar staan. Gezegd dat ik als vrij praktisch bekend sta. Dat het ook niet alleen bij de inspecteur hoeft te liggen maar ook bij de adviseur.
      3. Kort de situatie van het pand doorgesproken. Aangegeven dat ik [gemachtigde] eerst de gelegenheid heb gegeven om met een voorstel te komen op de waarde van 920K. Hij kwam met circa 400K. Dit terwijl ik duidelijk had aangegeven dat het bedrag richting 920K ligt ipv ri 275K. Toen maar het formele standpunt ingenomen. Overigens ben ik van mening dat ik sterke argumenten heb voor een boete. De heer [C] merkt op dat er rekening gehouden zou moeten worden met een afslag omdat het verhuurd is. Ik ben dit niet met hem eens omdat de woning aan de huurder verkocht wordt. Hij gaf aan dat de huurder ook had kunnen blijven zitten en een huurcontract had. Ik heb gezegd dat als ik hem was, ik het punt over de huur niet zou aansnijden omdat ik me afvraag hoe zakelijk deze is (€ 1.200 voor deze woning lijkt “wat” aan de lage kant. Tot op heden laten rusten). Ik heb aangegeven dat ook al zou een afslag met 30% gehanteerd worden, er nog steeds een waarde resteert van circa 630K, aanzienlijk hoger dan 275K. Nog aangegeven dat de waarde ad 920K is beoordeeld door 2 taxateurs. Er zitten een paar onzekerheden in, de grootte van de woning en de staat van onderhoud. Als deze factoren onjuist zijn dan hoor ik dat graag. Ik zie geen aanleiding om af te wijken van de prijs ad 920K. Wel nog aangegeven dat een waarde geen exacte wetenschap is en dat de prijs bijvoorbeeld ook 880k kan zijn, maar dat het niet veel meer zal afwijken.
      4. (…)
      5. Mijn verbazing nog uitgesproken dat ik de taxatie nog niet heb ontvangen. De heer [C] zegt dat er tegenwoordig allerlei controles op plaats moeten vinden. Dat zal wel zo zijn, maar ik kreeg de toezegging dat het rapport in de eerste week van mijn vakantie zou worden aangeleverd en we zijn inmiddels 3 weken verder.
    
    
    
      (…)
    
    
    
      8/10/2020: [gemachtigde] gesproken. Gevraagd of hij ook heeft begrepen dat de woning gelijk was aan het pand [adres 5] muw van de garage van 24m2. De woning zou dan circa 160m2 zijn, 136M2+24m2. Hij gaf aan dat hij dat niet gezegd had maar dat dat van [belanghebbende] en [C] vandaan kwam. Daarop heb ik gereageerd dat dat inderdaad niet van hem vandaan kwam en gevraagd of het klopt dat [belanghebbende] dit zo gezegd heeft. Hij bevestigde dit. Ik heb hem daarop geconfronteerd met de luchtfoto waarop duidelijk de aanzienlijke uitbouw te zien is (naast de verbouwde garage). De foto heb ik ook aan hem gemaild. Hij gaf aan dat er een compromis tot stand is gekomen. Daarop heb ik gereageerd dat dat niet het geval is omdat [belanghebbende] mij verkeerde feiten heeft gepresenteerd. Het compromis is dan ook niet tot stand gekomen. [Gemachtigde] vroeg zich af of het aantal m2 wel relevant is. Hij hecht waarde aan het huurcontract daaruit zou een veel lagere waarde komen. Gezegd dat ik het anders zie, verkocht aan de huurder en daarbij moet uitgegaan worden van een zakelijke huur. Verder aangegeven dat het aantal m2 voor mij en [D] een belangrijk gegeven waren voor de waarde van de woning. Wij hebben zelfs nog een rekensom gemaakt (136m2+24m2)*m2 prijs*85% (factor ivm verhuur) waaruit een bedrag kwam van (uit mijn hoofd) € 520.000. [Belanghebbende] kwam vervolgens als compromis terug met € 531.000 (de woz-waarde 2019), waarop ik heb gezegd dat er ook rekening gehouden moest worden met de garage. Voorstel van [belanghebbende] was om daar € 36.000 voor aan te houden. Punt is dat met in mijn achterhoofd het bedrag van € 520.000 (gebaseerd op 162m2) zat en het bedrag dat [belanghebbende] noemde daar in de buurt zat. Ik heb zeker rekening gehouden met het aantal m2. Ik heb [gemachtigde] aangegeven dat ik onder 3 aanvullende voorwaarden tot een compromis wil komen: hogere waarde woning, (…) en ik leg ter behoud van rechten een aanslag IB 2017. Aangegeven dat hij tot en met maandag de tijd heeft om te reageren. Als ik geen reactie heb, ga ik uit van mijn voornemen zoals eerder gestuurd. Hij verzocht mij dit in een mail te zetten. Uiteindelijk dit gedaan.”
    
    
    
      2.17.
      De Inspecteur heeft op 17 november 2020 de aanslag opgelegd. In de aanslag is het inkomen uit aanmerkelijk belang gecorrigeerd met een bedrag van € 663.840. Dit bedrag is opgebouwd uit een winstuitdeling van € 639.240 ter zake van de verkoop van de woning en de garage (het verschil tussen de volgens de Inspecteur zakelijke verkoopprijs van in totaal € 914.000 en de daadwerkelijke verkoopprijs € 274.760) en een winstuitdeling van € 24.600 met betrekking tot de huur van de woning (het verschil tussen de volgens de Inspecteur zakelijke jaarhuur van de woning (€ 39.000) en de daadwerkelijke huurprijs (€ 14.400)). De Inspecteur heeft daarnaast over de winstuitdeling ter zake van de verkoop van de woning en garage een vergrijpboete opgelegd ten bedrage van € 79.905. Voorts is belastingrente van € 14.514 in rekening gebracht.
      
    
    
      2.18.
      De bevindingen van de taxatie door de Belastingdienst (zie 2.9) zijn vastgelegd in het rapport Waardebeoordeling van 23 april 2021 (het waarderingsrapport). Het waarderingsrapport luidt, voor zover van belang, als volgt:
      
    
  
  
    “1.8.Beperkingen en/of bijzondere uitgangspunten
    
    
      Bij de uitgevoerde beoordeling waren de volgende beperkingen en/of bijzondere uitgangspunten van toepassing.
    
    
    
      In verband met de genomen maatregelen door de Nederlandse overheid als gevolg van COVID-19, heeft geen externe en interne opname kunnen plaatsvinden. Ondergetekende ziet in het ontbreken van een opname vooralsnog geen risico voor wat betreft de uitkomst van de waardebeoordeling vanwege de aard van de opdracht in samenhang met de reeds beschikbare informatie. Mocht op een later moment blijken op basis van aanvullende informatie dat een opname alsnog vereist is, dan
      zal deze plaatsvinden zodra de omstandigheden dit toelaten. Indien dit leidt tot een andere uitkomst voor onderhavige waardebeoordeling dan zal dit als een aanvulling op onderhavige rapportage worden opgenomen.
    
    
    
      (…)
    
    
    
      2.1.
      
        Gegevens object
      
      
      
        (…)
        Omschrijving 	: Hoekwoning met ca. 245 m2 gbo (ca. 275 m2
          bvo) op eigen grond, gelegen op een ruim
          perceel aan een doorgaande weg in het 
          […] .
      
      
      
        (…)
      
      
    
    
      2.3.
      
        Bevindingen naar aanleiding van de waardebeoordeling
      
      
      
        (…)
      
      
      
        
          Locatie, onderhoudsstaat
        
      
      
      
        Diverse voorzieningen zoals lage en middelbare scholen, winkels en restaurants zijn op korte afstand gelegen, evenals diverse uitvalswegen. De locatie van de getaxeerde woning wordt ingeschat als goed, evenals de situering van de woning op de kavel van 434 m2. De bereikbaarheid per auto is gegeven de drukte van de [straat] goed, per openbaar vervoer ook goed (haltes tram 4 en bus 35 <200m).
        Het bouwjaar van de woning is cf. BAG viewer 1953. Er is een aanbouw gerealiseerd aan de woning ter uitbreiding van de begane rond en eerste verdieping. De bouwtekeningen dateren uit 2008, het jaar van realisatie is onbekend (waarschijnlijk 2008 of 2009).
        Het onderhoud aan de buitenzijde is momenteel zeer goed. Om een beeld te krijgen van het externe onderhoud ten tijde van de waardepeildata zijn opnames van Street Smart (Cyclomedia) gebruikt rondom de waardepeildata. Hierop is te zien dat er minimale wijzigingen zijn ten opzichte van nu (een schilderbeurt daargelaten).
      
      
      
        
          Oppervlakte
        
      
      
      
        Ter bepaling van de oppervlakte van de woning zijn bouwtekeningen opgevraagd bij het Stadsarchief [woonplaats] . Deze tekeningen genaamd “Plan vergroten woning” zijn gedateerd op 4 juli 2008 door de afdeling Vergunningen van de [gemeente] .
        De tekeningen zijn ingemeten op schaal met een planimeter. De woning meet in totaal 275,0 m2 bvo en 244,7 m2 gbo. Van deze 244,7 m2 gbo is 230,6 m2 in ieder geval als woonoppervlakte te kwalificeren. Het restant van 14,1 m2 gbo betreft de ruimte boven de voormalige garage en is op de tekening als ‘overige ruimte/berging aangegeven. Het is niet geheel duidelijk of deze ruimte bij de woning is getrokken, maar waarschijnlijk is dat wel gezien de dakkapel aan de achterzijde.
        Voorzichtigheidshalve is er wel een afslag gehanteerd op de meterprijs voor deze 14,1 m2 gbo overig.
      
      
      
        
          Verhuur en levering aan gelieerde partij
        
      
      
      
        
          Verhuur
        
        Uit de informatie van de inspecteur en de huurovereenkomst blijkt dat de woning op de ingangsdatum van de huurovereenkomst, 1 september 2008, wordt verhuurd door eigenaar [B.V. 2] aan (…), de zoon van de dga van [B.V. 2] . Er is door [de zoon] gehuurd vanaf 1 september 2008 tot de overdrachtsdatum 22 december 2017. Uit de huurovereenkomst en mails van de adviseur blijkt dat de huur €1.200 per maand bedroeg en nooit is geïndexeerd.
        Op basis van referenties ligt de markthuur fors hoger (in de bandbreedte van ca. €2.500-3.250 per maand). Ook het ontbreken van een huurindexatie is niet marktconform, terwijl dit volgens de huurovereenkomst (art. 5.1) op voorstel van de verhuurder wel jaarlijks (voor het eerst per 1 januari 2010) mag.
        In verband met i) de zeer lage huur ten opzichte van marktreferenties en ii) het feit dat er wel geïndexeerd kon worden maar nooit geïndexeerd is kan de huur niet als zakelijk worden beschouwd en wordt de huurovereenkomst buiten beschouwing gelaten. De grondslag blijft echter wel ‘Verhuurde staat’, want dat is de feitelijke situatie per waardepeildatum 31 december 2015. De feitelijke situatie per waardepeildatum 22 december 2017 is bewoning door de eigenaar, dus hiervoor is de grondslag ‘Vrij te aanvaarden’.
      
      
      
        
          Levering
        
        Uit de leveringsakte kadastraal bekend […] blijkt dat de woning op 22 december 2017 geleverd wordt door [B.V. 2] aan [de zoon] voor een koopprijs van € 246.760. Er is geen onderbouwing van deze waarde met een taxatierapport ontvangen. 
        De berekende WEV wijkt sterk af van de koopprijs. In verband met het feit dat koper en verkoper gelieerde partijen zijn wordt in dit kader verwezen naar de uitspraak van het Hof Amsterdam op 21 maart 2013 (11/00910; LJN BZ6604).
        Bij verkrijging door een huurder vormt gebruik of bewoning van datgene wat verkregen is en waaraan een huurovereenkomst ten grondslag ligt geen waarde drukkende factor, in lijn met de uitspraak van de Hoge Raad op 9 april 2010 (08/04248; LJN BL0105).
        Deze afwegingen zijn volledig aan de inspecteur/behandelaars.
      
      
      
        
          Referenties en waarde berekening 2017
        
      
      
      
        Er is zo veel mogelijk gezocht naar referenties van eind-, hoek- of 2-onder-l-kapwoningen uit de jaren '50 op de [straat] . Tevens is er gezocht op vergelijkbaarheid voor wat betreft situering, oppervlakte, uitstraling en afwerkingsniveau. De gevonden bandbreedte van de meterprijs (leegwaarde) van objecten die redelijk tot goed vergelijkbaar zijn ten tijde van de waardepeildatum 22 december 2017 is ca. €3.400-€4.300. Referentie objecten voor deze periode zijn goed te vinden; het aantal transacties rondom de waardepeildatum is ruim.
      
      
      
        Rekening houdend met de locatie, situering, oppervlakte, uitstraling en afwerkingsniveau is de meterprijs bepaald op €3.600/m2 gbo uitgaande van een goede interne afwerking en redelijk tot goed onderhoud. Het bovenstaande resulteert in een WEV per 22 december 2017 van €870.000. Zie het reken-/waarderingsmodel in de bijlage.
      
      
      
        (…)
      
      
    
    
      2.4.
      
        Bespreking bevindingen
      
      
      
        Bevindingen besproken		: Ja
        Gesproken met			: [A]
        Functie / rol			: Inspecteur
        Datum bespreking		: 13 juli 2020 (telefonisch)
      
      
      
        
          Weergave van de bespreking:
        
        Voor de waardepeildatum 22 december 2017 is een waarde van € 870.000 (vrij te aanvaarden) voor de woning telefonisch doorgegeven. Tevens is een waarde per 31 december 2015 van €600.000 (verhuurde staat) doorgegeven. Hierbij was het uitgangspunt dat de huur zakelijk was.
        Bij nadere bestudering van de huurovereenkomst is deze huur echter niet te kwalificeren als zakelijk, waardoor deze buiten beschouwing wordt gelaten. De waarde per 31 december 2015 is dan gelijk aan de waarde vrij te aanvaarden, €700.000. Dit is bij verstrekking van het rapport medegedeeld aan de behandelaars/inspecteur(s).”
      
      
    
    
      2.19.
      Een taxateur van [naam] heeft bij e-mail van 29 augustus 2024 het volgende aan belanghebbende geschreven:
      
      
        “Volgend op uw daartoe strekkend verzoek heb ik mij beraden over uw vragen naar aanleiding van gemiddelde prijzen per m2 in relatie tot de doelmatigheid en welk effect optreedt wanneer een object (woning) sterk afwijkt in de GO (gebruiksoppervlakte).
      
      
      
        In het geval van [adres 1] meen ik te kunnen concluderen, dat deze woning sterk afwijkt van de mediaan. De woning is in vergelijking met de direct omliggende bebouwing meer dan 100 % groter. Wanneer er wordt gekeken naar woningen van hetzelfde type (hoekwoningen) is deze afwijking wat beperkter, echter nog steeds erg sterk (50% of meer).
      
      
      
        Het object aan de [adres 1] heeft een dusdanige omvang dat de doelgroep beperkt is. Aspirant-kopers die een woning zoeken van 200m2 of meer, zoeken meestal naar een vrijstaande woning op een flink perceel. Dit heeft een effect op de verkoopbaarheid. Naar mijn oordeel is dit ook terug te zien in de laatste transactie uit 2022 waarbij heel duidelijk naar voren komt, dat de gerealiseerde prijs per m2 in negatieve zin sterk afwijkt van de mediaan.
      
      
      
        Dan is er nog een aandachtspunt in de vorm van indeling. De woning is sterk vergroot en daarmee is de indeling aangepast. Op de begane grond is dat nauwelijks een belemmering te noemen, echter op de verdiepingen is dit wel merkbaar in de routing naar de (slaap-) kamers en de uitvoering van de ruimten. Ten opzichte van een woning welke initieel wordt gebouwd met een GO van 200 m2 of meer is dat niet het geval en daarom zie ik dit als een negatieve invloedsfactor.
      
      
      
        Al met al meen ik, mede op basis van het bovenstaande, dat de waarde van [adres 1] duidelijk onder de mediaan dient te liggen. Over de exacte waarde kan je van gedachten wisselen.... de invloedsfactoren die de waarde op de markt bepalen (onder meer: ligging, courantheid, gebruiksoppervlakte, perceelgrootte, type, toegepaste materialen, onderhoudstoestand en afwerking intern) hebben in onderhavig geval een negatieve invloed.”
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Inspecteur als verweerder:
    
    
      
        “Compromis
      
    
    16. De rechtbank beoordeelt eerst of er op 5 oktober 2020 een overeenkomst tot stand is gekomen die als (fiscaal) compromis kan worden aangemerkt. Omdat eiser zich op het compromis beroept en verweerder de totstandkoming gemotiveerd betwist, rust de bewijslast van de totstandkoming op eiser. Eiser voert daartoe aan dat op 5 oktober 2020 mondeling over alle lopende punten een compromis was bereikt. De gemaakte afspraken zijn in latere correspondentie tussen partijen herhaald. Eiser wijst onder meer op de e-mail van verweerder van 8 oktober 2020 waarin verweerder bevestigt dat het compromis tot stand is gekomen, maar verklaart dat hij daarop terug wil komen. Er is daarom naar het oordeel van de rechtbank op 5 oktober 2020 een compromis tot stand gekomen door aanbod en aanvaarding. De stelling van verweerder dat het compromis enkel op grote lijnen tot stand was gekomen maar nog schriftelijk moest worden uitgewerkt, doet hier niet aan af. Dat een compromis (nog) niet is ondertekend, rechtvaardigt niet zonder meer de conclusie dat er geen overeenkomst is gesloten. Waar het op aankomt is het antwoord op de vraag of er sprake is van aanbod en aanvaarding. Dit kan ook mondeling plaatsvinden.[1] 
    
    17. Het compromis is gesloten onder de aanname dat de woning een oppervlakte heeft van 160 m², terwijl de woning in werkelijkheid een oppervlak heeft van circa 255 m². Verweerder stelt daarom subsidiair dat het compromis is gesloten onder invloed van bedrog dan wel dwaling zodat het compromis vernietigbaar is. Eiser heeft deze stelling van verweerder gemotiveerd weersproken, zodat het op de weg van verweerder ligt aannemelijk te maken dat sprake is van dwaling in vorenbedoelde zin.
    
    18. Op grond van het bepaalde in artikel 6:228, eerste lid, onderdeel a, van het Burgerlijk Wetboek is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar indien de dwaling is te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten. Verweerder heeft aangevoerd dat hiervan sprake is, omdat hij door de verklaringen van eiser tijdens het gesprek heeft gedwaald ten aanzien van het oppervlak van de woning en wel met een afwijking van circa 90 m². Tussen partijen is niet in geschil dat eiser tijdens het gesprek op 5 oktober 2020 desgevraagd heeft verklaard dat de woning een oppervlak heeft dat gelijk is aan de buurwoning plus garage, ofwel circa 160 m². Naar het oordeel van de rechtbank mocht verweerder tijdens het gesprek uitgaan van de juistheid van het genoemde oppervlak. Op dat moment had eiser zich ervan bewust moeten zijn dat het oppervlak van de woning een relevant gegeven voor de waarde was. De oppervlakte van een woning en de vierkantemeterprijs zijn een gangbaar uitgangspunt voor de waardebepaling van een woning. Dit had eiser, als directeur van een vennootschap die blijkens haar doelstelling handelde in vastgoed (zie onder 2), bekend moeten zijn. Dat hij zelf de met zijn zoon overeengekomen huurprijs maatgevend vond voor de waarde van de woning, doet daar niet aan af. Gelet hierop heeft verweerder het compromis op grond van dwaling mogen vernietigen. Verweerder heeft dat bij e-mail van 8 oktober 2020 ook gedaan. Omdat naar het oordeel van de rechtbank sprake is van dwaling, behoeft het beroep op bedrog geen behandeling meer.
    
    
      
        Winstuitdelingen
      
    
    19. Nu het compromis vanwege dwaling is vernietigd, ligt de vraag voor of verweerder de winstuitdelingen terecht en naar het juiste bedrag in aanmerking heeft genomen. Volgens vaste jurisprudentie is van een uitdeling sprake wanneer een vermogensverschuiving van een vennootschap naar de (middellijk) aandeelhouder plaatsvindt (bevoordeling) als gevolg waarvan aan het vermogen van de vennootschap enig geldbedrag of ander goed, gedekt door de daarin aanwezige winst, ten gunste van de aandeelhouder wordt onttrokken, mits zowel de aandeelhouder als de vennootschap zich van die vermogensverschuiving bewust is geweest (dubbele bewustheid).[2] Dit laatste vereiste strekt zich niet uit tot de exacte omvang van het bedrag van die vermogensverschuiving.[3] De omstandigheid dat de aandeelhouder die vermogensverschuiving aan een derde, die aan de aandeelhouder is gelieerd, ten goede laat komen, is daarbij niet van belang. De bewijslast van een uitdeling rust op verweerder.
    
    20. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder in de op hem rustende bewijslast geslaagd. De rechtbank heeft in de uitspraak inzake de aanslagen vennootschapsbelasting 2015 tot en met 2017 die zijn opgelegd aan de holding[4] reeds geoordeeld dat zowel de huurprijs als de verkoopprijs van de woning en de garage lager waren dan de waarde in het economisch verkeer. Daarbij heeft de rechtbank de door verweerder gehanteerde winstcorrecties in stand gelaten. Voor de onderhavige zaak betekent dit dat met het hanteren van de lagere huur- en verkoopprijs sprake is geweest van een vermogensverschuiving van [B.V. 2] naar (de zoon van) eiser. Aannemelijk is dat het overeenkomen van de lagere huur- en verkoopprijs uitsluitend is ingegeven door de persoonlijke wens van eiser om aan zijn zoon een financieel voordeel te doen toekomen. Daarbij neemt de rechtbank ook in aanmerking dat eiser noch [B.V. 2] een taxatie van de huur- of verkoopprijzen heeft laten uitvoeren, hetgeen bij dergelijke transacties met mogelijk fiscale gevolgen van hen mag worden verwacht. Verweerder heeft erop gewezen dat de verkoopprijs in 2017 (€ 274.760) aanzienlijk lager ligt dan de aanschafprijs inclusief verbouwing (€ 840.588, zijnde de boekwaarde in 2017) en dat de huurprijs sinds 2008, ondanks de verbouwing, niet geïndexeerd of anderszins aangepast is. Gelet op de omvang van dit verschil en rekening houdend met de aanwezigheid van specifieke kennis van de vastgoedmarkt bij [B.V. 2] en eiser, moeten zowel [B.V. 2] als eiser zich van de vermogensverschuiving bewust zijn geweest. Voor de omvang van de winstuitdelingen ziet de rechtbank geen aanleiding af te wijken van de winstcorrecties.
    
    21. Gelet op het voorgaande, is de aanslag terecht en naar een juist bedrag opgelegd. Het beroep is in zoverre ongegrond.
    
    
      
        Belastingrente
      
    
    22. Eiser heeft geen afzonderlijke gronden aangevoerd tegen de rentebeschikking. Niet gebleken is dat de belastingrente in strijd met de wettelijke bepalingen is berekend.
    
    
      
        Vergrijpboete
      
    
    23. Verweerder heeft gelijktijdig met de aanslag een vergrijpboete opgelegd van 50% met als grondslag de correctie op de verkoopprijs van de woning en de garage. Het betreft een vergrijpboete op grond van artikel 67d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen in verband met (voorwaardelijke) opzet. Onder opzet wordt verstaan het willens en wetens handelen. De ondergrens van opzet wordt gevormd door voorwaardelijke opzet. Van voorwaardelijke opzet is sprake als iemand bewust de aanmerkelijke kans aanvaardt dat het beboetbare feit zich zal voordoen. De bewijslast voor een boete rust op verweerder. De aanwezigheid van een bestanddeel van een beboetbaar feit kan alleen worden aangenomen als de daarvoor vereiste feiten en omstandigheden buiten redelijke twijfel zijn komen vast te staan. Verweerder moet de voor de boete vereiste feiten en omstandigheden dan ook doen blijken, wat inhoudt overtuigend aantonen.[5] 
    
    24. Ter onderbouwing van de kwalificatie (voorwaardelijke) opzet stelt verweerder onder meer dat eiser directeur is van [B.V. 2] zodat hij wist tegen welke waarde de woning en garage aan de zoon werden overgedragen. Vanwege een eerdere discussie met verweerder wist eiser bovendien dat tussen gelieerde partijen zakelijk moet worden gehandeld. Eiser heeft er desalniettemin voor gekozen om voor de woning en de garage geen onafhankelijk taxatierapport op te laten maken en ook niet anderzins onderzoek te doen naar een zakelijke verkoopprijs, ondanks dat [B.V. 2] als gevolg van de verkoop aan de zoon een aanzienlijk boekverlies zou leiden. Door simpelweg uit te gaan van de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2016 met daarop een afslag van 38% op basis van een niet voor deze situatie geldend waarderingsvoorschrift, heeft eiser bewust de aanmerkelijke kans aanvaard dat te weinig belasting zou worden geheven. Volgens verweerder is een boete van 50% passend en geboden.
    
    25. Verweerder heeft met de aangedragen feiten en omstandigheden overtuigend aangetoond dat het aan voorwaardelijke opzet van eiser te wijten is dat te weinig belasting is geheven. De vergrijpboete is terecht opgelegd. Van een pleitbaar standpunt dat in de weg staat aan het opleggen van een vergrijpboete is geen sprake. In de verwijzing van eiser naar artikel 5.20 Wet IB 2001 juncto artikel 17a Uitvoeringsbesluit IB 2001 is geen steun te vinden voor de pleitbaarheid van het standpunt dat de verkoopprijs van de woning en de garage, de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt. Dit artikel regelt de waardering van woningen andere dan eigen woningen in box 3; het zegt niets over de bepaling van een zakelijke prijs bij verkoop aan een gelieerde partij. De duur van de procedure vormt aanleiding tot matiging van de boete, omdat sprake is van overschrijding van de redelijke termijn in de zin van artikel 6 van het EVRM. De boete is aangekondigd per brief van 7 augustus 2020. De redelijke termijn van twee jaar is tot aan de datum van deze uitspraak overschreden met afgerond één jaar en tien maanden. De boete moet om die reden reeds worden gematigd met € 10.000[6]. De rechtbank acht, gelet op de aard van de overtreding en de omstandigheden van het geval waaronder de voornoemde overschrijding van de redelijke termijn, in dit geval een boete van € 35.000 passend en geboden.
    
    26. Gelet hierop dient het beroep gegrond te worden verklaard en dient de boete te worden verminderd tot € 35.000. De overige beroepsgronden behoeven geen behandeling meer.
    
    
      (…)
    
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    29. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten, waarbij de zaak als samenhangend met de zaken met zaaknummers SGR 22/3565, SGR 22/3567 en SGR 22/3568 wordt aangemerkt. Voor een integrale proceskostenvergoeding ziet de rechtbank geen aanleiding. Uit de gedingstukken en hetgeen eiser heeft gesteld, valt naar het oordeel van de rechtbank niet op te maken dat verweerder zodanig ernstig onzorgvuldig heeft gehandeld dat daarin grond is gelegen om van de forfaitaire regeling voor de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand af te wijken. Van bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 2, derde lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) is dan ook niet gebleken. De rechtbank wijst het verzoek om een integrale kostenvergoeding daarom af.
    
    30. De te vergoeden kosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 3.555 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 310, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 875 en een wegingsfactor 1 en een wegingsfactor 1,5 wegens samenhang). De rechtbank kent de helft van deze vergoeding toe aan eiser en de helft aan de holding.
    
    
      (…)
    
    
    
      [1] ECLI:NL:HR:2018:865. 
      [2] Vgl. ECLI:NL:HR:1997:AA2193 en ECLI:NL:HR:2003:AI0411.
      [3] Zie ECLI:NL:HR:2023:26.
      [4] Zie r.o. 22 en 23 van de uitspraak van 23 mei 2024 in zaaknummers SGR 22/3563, 22/3567 en 22/3568. 
      [5] ECLI:NL:HR:2022:526 en ECLI:NL:HR:2023:26.
      [6] ECLI:NL:GHAMS:2009:BJ1298”
    
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In hoger beroep is in geschil of het compromis van 5 oktober 2020 blootstond aan vernietiging wegens bedrog dan wel dwaling. Bij bevestigende beantwoording van deze vraag is in geschil of de overdracht van de woning en de garage en de verhuur van de woning door [B.V. 2] aan de zoon hebben geresulteerd in een middellijke winstuitdeling van [B.V. 2] aan belanghebbende en, zo ja, tot welk bedrag. Voorts is in geschil of de vergrijpboete terecht en naar het juiste bedrag is opgelegd. Belanghebbende beantwoordt deze vragen ontkennend, de Inspecteur bevestigend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, primair tot vermindering van de aanslag overeenkomstig de ingediende aangifte, subsidiair tot vermindering van de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang van € 189.496, tot dienovereenkomstige vermindering van de beschikking belastingrente, tot vernietiging van de vergrijpboete en tot vergoeding van de proceskosten. 
      
    
    
      4.3.
      De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Kon de Inspecteur het compromis vernietigen wegens bedrog dan wel dwaling?
      
    
    
    
      5.1.
      De Rechtbank heeft geoordeeld dat een compromis tot stand is gekomen dat de Inspecteur op grond van dwaling heeft mogen vernietigen, hetgeen hij ook heeft gedaan bij e-mail van 8 oktober 2020. In hoger beroep is tussen partijen niet meer in geschil dat het compromis tot stand is gekomen. In geschil is of het compromis op grond van bedrog dan wel dwaling vernietigd kon worden. 
      
    
    
      5.2.
      De Inspecteur stelt zich primair op het standpunt dat sprake is van bedrog en subsidiair dat sprake is van dwaling. De Inspecteur voert hiertoe onder meer aan dat belanghebbende gedurende het hoorgesprek op 5 oktober 2020 (opzettelijk) een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven door tijdens de compromisonderhandelingen aan de Inspecteur onjuiste gegevens over de woonoppervlakte van de woning, de gerealiseerde verbouwing ervan en de daarmee gepaard gaande verbouwingskosten voor te houden. Bij een juiste voorstelling van zaken had de Inspecteur het compromis niet, of niet onder dezelfde voorwaarden gesloten. Het compromis is daarom vernietigbaar en daarop heeft hij zich per e-mail van 8 oktober 2020 ook beroepen, aldus de Inspecteur.
      
    
    
      5.3.
      Belanghebbende betwist dat sprake is van bedrog dan wel dwaling. In dit verband voert belanghebbende aan dat de Inspecteur op 5 oktober 2020 reeds bekend was met de woonoppervlakte van de woning. Belanghebbende wijst op de brief over de correctie van de aangiften IB/PVV 2015 van belanghebbende en zijn echtgenote (ten behoeve van het opleggen van conserverende aanslagen) van 22 juli 2019 waaruit blijkt dat de Inspecteur op basis van informatie van wozwaardeloket.nl eveneens uitging van een woonoppervlakte van 255 m2 (zie 2.6). Belanghebbende stelt zich in dit verband op het standpunt dat op de kadastrale kaart van wozwaardeloket.nl aan de contouren van de woning te zien is dat sprake is van een uitbouw. Voorts wijst belanghebbende op het waarderingsrapport waarin staat vermeld dat de bevindingen van de taxateur met betrekking tot de waardering van de woning op 13 juli 2020 met de Inspecteur telefonisch zijn besproken (zie 2.18). Tevens stelt belanghebbende dat uit de brief van de Inspecteur van 7 augustus 2020 inzake de gevolgen van de overdracht van de woning en de garage en de kennisgeving van de vergrijpboete blijkt dat de Inspecteur uitging van een woonoppervlakte van 255 m2 (zie 2.10). De luchtfoto van Google Maps die de taxateur op 7 oktober 2020 naar de Inspecteur heeft gezonden, behoorde volgens belanghebbende reeds tot het dossier van de Inspecteur, zodat hij voorafgaand aan het hoorgesprek daarvan kennis had kunnen nemen. Dit geldt volgens belanghebbende te meer nu hij voorafgaand aan het hoorgesprek uitdrukkelijk onder de aandacht heeft gebracht dat hij gedurende dit gesprek met de Inspecteur over alle lopende kwesties het gesprek wilde voeren, inclusief de waarde van de woning en de garage bij overdracht door [B.V. 2] aan de zoon. Indien de Inspecteur de woonoppervlakte dermate belangrijk achtte voor de vaststelling van de waarde, dan had hij zich op het hoorgesprek kunnen voorbereiden en van de reeds bekende gegevens over de woonoppervlakte en de verbouwing kennis kunnen nemen, aldus belanghebbende. Voor belanghebbende en [B.V. 2] was de woonoppervlakte geen relevant gegeven voor de waardeberekening van de woning. Voor [B.V. 2] was slechts de verkoopopbrengst (directe opbrengstwaarde) van belang in relatie tot de huur (indirecte opbrengstwaarde).
      
    
    
      5.4.
      Het Hof zal uit overwegingen van proceseconomie eerst beoordelen of – conform het subsidiaire standpunt van de Inspecteur – sprake is van dwaling. Het is daarbij aan degene die zich op dwaling beroept, te stellen en bij voldoende betwisting aannemelijk te maken dat hij zonder de dwaling de overeenkomst, of een of meer door hem aan te wijzen onderdelen daarvan, niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten. De Inspecteur dient, gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, feiten en omstandigheden aannemelijk te maken die tot het oordeel leiden dat sprake is van dwaling. 
      
    
    
      5.5.
      
        Artikel 6:228 van het Burgerlijk Wetboek (BW) luidt als volgt:
        
          “1. Een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar:
        a. indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;
        b. indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;
        c. indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.
        2. De vernietiging kan niet worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven.”
      
      
    
    
      5.6.
      Vast staat dat gedurende het hoorgesprek van 5 oktober 2020 belanghebbende, in antwoord op vragen van de Inspecteur, uitdrukkelijk heeft verklaard dat de woonoppervlakte van de woning 160 m2 bedraagt, dat de verbouwingskosten € 160.000 bedragen en dat slechts een garage met een opgebouwde verdieping, tweemaal 12 m2, bij de woning zijn betrokken. Voorts staat vast dat de werkelijke woonoppervlakte van de woning 255 m2 bedraagt, dat de verbouwingskosten op basis van de afschrijvingsstaat van [B.V. 2] € 408.193 bedragen en dat naast het bij de woning betrekken van de garage met opbouw sprake is van een uitbouw over de gehele breedte en hoogte aan de achterzijde van de woning. Als onderdeel van het compromis is de waarde van de woning en de garage tezamen vastgesteld op € 567.000, uitgaande van onder meer een oppervlakte van 160 m2 en verbouwingskosten van € 160.000 ter zake van het bij de woning betrekken van de garage en de opbouw van de garage, terwijl de Inspecteur op basis van de taxatie aanvankelijk uitging van een waarde van € 870.000 voor de woning en € 44.000 voor de garage. Op grond van deze omstandigheden acht het Hof aannemelijk dat het aan de inlichtingen van belanghebbende te wijten was dat de Inspecteur tijdens het gesprek van 5 oktober 2020 in de onjuiste veronderstelling kwam te verkeren dat de woonoppervlakte van de woning 160 m2 was en de verbouwingskosten € 160.000 hadden bedragen. Gelet op het grote verschil tussen de door belanghebbende verstrekte en de werkelijke cijfers en het feit dat belanghebbende en de Inspecteur gezamenlijk aan de hand van de verstrekte cijfers de waarde van de woning hebben gepoogd vast te stellen, acht het Hof aannemelijk dat het compromis zonder deze inlichtingen niet was gesloten en is het Hof van oordeel dat belanghebbende ook niet mocht aannemen dat dat wel zou gebeuren. Daarmee is voldaan aan de voorwaarden die artikel 6:228, lid 1, aanhef en letter a, BW stelt voor vernietiging wegens dwaling. De vraag of eveneens sprake is van dwaling in de zin van letters b en c van artikel 6:228, lid 1, BW behoeft geen behandeling.
      
    
    
      5.7.
      Belanghebbende heeft zich daartegenover beroepen op de onderzoeksplicht van de Inspecteur, die zich beter op het hoorgesprek had moeten voorbereiden en ervoor had moeten zorgen dat over de woonoppervlakte geen misverstanden konden ontstaan, of een voorbehoud had moeten maken voor toetsing achteraf. Nu hij dat heeft nagelaten, behoort de dwaling ingevolge artikel 6:228, lid 2, BW voor rekening van de Inspecteur te blijven, aldus belanghebbende. Dienaangaande stelt het Hof voorop dat degene die overweegt een overeenkomst aan te gaan, tegenover de wederpartij gehouden is om binnen redelijke grenzen maatregelen te nemen om te voorkomen dat hij onder invloed van onjuiste veronderstellingen zijn toestemming geeft. Deze gehoudenheid gaat echter niet zover dat hij niet zou mogen afgaan op de juistheid van door deze wederpartij gedane mededelingen. De onjuistheid van dergelijke mededelingen rechtvaardigt in beginsel een beroep op dwaling, maar de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat de dwaling voor rekening van de dwalende behoort te blijven (HR 19 september 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0829, r.o. 3.5.2). 
      
    
    
      5.8.
      Voor dat laatste bestaat in het onderhavige geval geen aanleiding. De Inspecteur heeft aan zijn onderzoeksplicht zoals voortvloeiend uit artikel 6:228, lid 2, BW, voldaan door de woning te laten taxeren door de taxateur van de Belastingdienst en de hem ter beschikking staande informatie met betrekking tot de woonoppervlakte, de gerealiseerde verbouwing en de verbouwingskosten gedurende het hoorgesprek met belanghebbende te bespreken. De Inspecteur heeft in dit verband ter zitting onweersproken verklaard dat hij belanghebbende tijdens het hoorgesprek uitdrukkelijk heeft bevraagd op de omvang van de woonoppervlakte en de gerealiseerde verbouwing, dat hij belanghebbende heeft gewezen op de hem bekende woonoppervlakte van 255 m2 en dat belanghebbende desondanks aan zijn verklaring hieromtrent heeft vastgehouden. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de Inspecteur ervan mocht uitgaan dat belanghebbende van de feitelijke situatie het best op de hoogte was. Belanghebbende heeft namelijk ervaring in de vastgoedmarkt, is directeur-grootaandeelhouder van [B.V. 2] die blijkens haar doelstelling handelde in onroerend goed, is de vader van de zoon aan wie de woning en de garage door [B.V. 2] zijn overgedragen en heeft in deze hoedanigheden ook de verbouwing van de woning laten uitvoeren. 
      
    
    
      5.9.
      Het compromis is, gelet op hetgeen hiervoor werd overwogen, vernietigbaar op grond artikel 6:228, lid 1, aanhef en letter a, BW. De Inspecteur heeft het compromis bij e-mail van 8 oktober 2020 vernietigd. Aangezien het beroep op dwaling reeds slaagt, behoeft het beroep op bedrog geen behandeling.
      
      
        
          Is sprake van een winstuitdeling?
        
      
      
    
    
      5.10.
      
        De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat sprake is van een middellijke winstuitdeling door [B.V. 2] aan belanghebbende. De Inspecteur becijfert de winstuitdeling op het verschil tussen de waarde in het economische verkeer van de woning en de garage van respectievelijk € 870.000 en € 44.000 en de totale koopsom van € 274.760, hetgeen uitkomt op € 639.240, en het verschil van € 24.600 tussen de zakelijke huurprijs van € 39.000 voor de woning en de bedongen huurprijs van € 14.400. In totaal bedraagt de winstuitdeling dus € 663.840 (€ 639.240 + € 24.600), aldus de Inspecteur. De Inspecteur verwijst dienaangaande naar het waarderingsrapport en neemt onder meer in aanmerking dat drie vergelijkbare objecten, te weten [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] , allen eveneens hoekwoningen, zijn betrokken in de vergelijking ter bepaling van de waarde in het economische verkeer. De prijs per m2 van de woning is, na de neerwaartse correctie voor de afwerking van de woonruimte boven de garage, bepaald op € 3.542. Voor de zakelijke huurprijs baseert de Inspecteur zich op een marktconforme huur van € 3.250 per maand naar de situatie per 31 december 2015, die valt binnen de bandbreedte van € 2.500 tot en met € 3.250, zoals vastgesteld door de taxateur in het waarderingsrapport. 
        Belanghebbende heeft gemotiveerd weersproken dat sprake is van een winstuitdeling. 
      
      
    
    
      5.11.
      Het Hof stelt voorop dat een overdracht van een woning en een garage alsmede het bedingen van een huurprijs voor de huur van een woning door een vennootschap aan de zoon van haar aandeelhouder een onttrekking kan vormen indien moet worden aangenomen dat vermogensbestanddelen het vermogen van de vennootschap definitief hebben verlaten en tot het vermogen van de aandeelhouder zijn gaan behoren op grond van de tussen de vennootschap en de aandeelhouder bestaande vennootschappelijke betrekkingen. Indien en voor zover een dergelijke onttrekking kon plaatsvinden uit winst of winstreserves dan wel in het vooruitzicht van te maken winst, kan zij onder omstandigheden een winstuitdeling door de vennootschap aan de aandeelhouder zijn. Die vereiste omstandigheden zijn: (a) dat de vermogensverschuiving naar de aandeelhouder is geschied met de bedoeling de aandeelhouder als zodanig te bevoordelen, en (b) dat zowel de vennootschap als de aandeelhouder zich bewust was of had moeten zijn van niet alleen die vermogensverschuiving maar ook van die bevoordelingsbedoeling. Dit laatste vereiste strekt zich niet uit tot de exacte omvang van het bedrag van die vermogensverschuiving. De inspecteur die zich op het standpunt stelt dat een winstuitdeling heeft plaatsgevonden, zal de feiten en omstandigheden moeten stellen en – in geval van betwisting – aannemelijk moeten maken die meebrengen dat en in hoeverre een bedrag definitief is onttrokken aan het vermogen van de vennootschap en dat bovendien is voldaan aan de hiervoor onder (a) en (b) genoemde vereisten (vgl. HR 13 januari 2023, ECLI:NL:HR:2023:26, BNB 2023/40). 
      
      
        
          Onttrekkingen
        
      
      
      
        5.12.1.
        Een redelijke verdeling van de bewijslast brengt mee dat de Inspecteur de feiten moet stellen en, bij betwisting daarvan, aannemelijk moet maken waaruit volgt dat een onttrekking heeft plaatsgevonden en tot welk bedrag. Met hetgeen de Inspecteur heeft aangevoerd, heeft hij aannemelijk gemaakt dat de waarde in het economische verkeer van de woning en de garage vrij van huur in beginsel in totaal € 914.000 bedraagt. De Inspecteur heeft voor de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van de woning drie goed vergelijkbare objecten, te weten [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] , allen eveneens hoekwoningen, in de vergelijking betrokken. De prijs per m2 van de woning is, na de neerwaartse correctie voor de afwerking van de woonruimte boven de garage, bepaald op € 3.542. De waarde van de garage van € 44.000 is gebaseerd op drie nabijgelegen referentieobjecten. Belanghebbende heeft onvoldoende ingebracht ter weerlegging van deze onderbouwing door de Inspecteur. 
        
      
      
        5.12.2.
        De door [B.V. 2] in aanmerking genomen verkoopprijs van € 274.760 is ten onrechte gebaseerd op de WOZ-waarden voor het kalenderjaar 2017 (€ 398.000 voor de woning en € 28.000 voor de garage), waarbij een leegwaarderatio van 62% is toegepast wegens de verkoop in verhuurde staat. Wat er verder ook zij van het antwoord op de vraag of in het algemeen ter bepaling van een zakelijke prijs mag worden uitgegaan van de WOZ-waarde als de waarde in het economische verkeer, de woning en de garage zijn op 22 december 2017 verkocht, zodat de waardepeildatum (1 januari 2016) hoe dan ook te ver van de verkoopdatum is verwijderd. 
        
      
      
        5.12.3.
        Het Hof neemt voorts in aanmerking dat belanghebbende (dan wel [B.V. 2] ) heeft nagelaten de woning en de garage te taxeren en een taxatierapport in te brengen ter onderbouwing van de gehanteerde waarde. Het enkel wijzen op alternatieve taxatiemethoden, die overigens niet tot een waarde in het economische verkeer leiden, acht het Hof onvoldoende om tot een ander oordeel te komen dan hiervoor gegeven. De stelling dat gelet op de omvang van de woonoppervlakte van de woning rekening moet worden gehouden met afnemend grensnut, leidt evenmin tot een ander oordeel. De enkele verwijzing naar de gerealiseerde hogere prijs per m2 in het jaar 2022 van de woning ten opzichte van de gerealiseerde prijs per m2 van andere transacties van woningen aan de [straat] zoals vermeld op het overzicht van het Kadaster acht het Hof onvoldoende voor een dergelijk oordeel. Nog afgezien van het feit dat dit geen gegevens zijn die betrekking hebben op het onderhavige jaar, kan uit de enkele omstandigheid dat de gerealiseerde prijs per m2 van de woning hoger is niet zonder meer de gerechtvaardigde conclusie worden getrokken dat dit verschil oorzakelijk verband houdt met het afnemend grensnut van de woning, aangezien niet uitgesloten kan worden dat andere factoren, zoals kwaliteit, ligging, onderhoud, uitstraling en voorzieningen, een rol hebben gespeeld.
        
      
      
        5.12.4.
        Niet in geschil is dat volgens het “Plan vergroten woning” van 4 juli 2008 een verbouwing heeft plaatsgevonden, zodat aannemelijk is dat de verbouwing van de woning na ingang van de huur per 1 september 2008 heeft plaatsgevonden. Gelet op de omstandigheid dat naar aanleiding van deze verbouwing vaststaat dat de werkelijke woonoppervlakte van de woning 255 m2 bedraagt en dat naast het bij de woning betrekken van de garage met opbouw sprake is van een uitbouw over de gehele breedte en hoogte aan de achterzijde van de woning, is voorts aannemelijk dat de verbouwingskosten, zoals ook overigens vermeld op de afschrijvingsstaat van [B.V. 2] , € 408.193 bedragen (zie 5.6). Gelet hierop faalt de stelling van belanghebbende dat, onder verwijzing naar de facturen van respectievelijk 20 augustus 2007 en 5 september 2008 met betrekking tot legeskosten op basis van grondslagen van respectievelijk € 155.650 en € 12.650, de verbouwingskosten zoals vermeld op de afschrijvingsstaat “wellicht” niet juist zijn. Daar komt bij dat belanghebbende dienaangaande heeft aangevoerd dat bij de holding dan wel [B.V. 2] over de jaren 2007 en 2008 geen administratie voorhanden is, zodat niet valt uit sluiten dat nog meer facturen zijn voldaan die betrekking hebben op de verbouwing. 
        
      
      
        5.12.5.
        Evenmin slaagt het beroep van belanghebbende op het besluit van de staatssecretaris van Financiën van 31 augustus 2009, nr. CPP2009/1092M, Stcrt. 2009, 13314, voor zover hetgeen daarin staat vermeld over de waardering voor de IB betrekking heeft op onttrekkingen van een door een ondernemer bewoonde woning uit zijn ondernemingsvermogen en het verplicht tot het privévermogen rekenen van die woning. 
        
      
      
        5.12.6.
        Belanghebbende voert wel terecht aan dat bij de waardering van de woning en de garage rekening dient te worden gehouden met de omstandigheid dat deze waren verhuurd aan de koper (vgl. HR 1 april 1987, ECLI:NL:HR:1987:BH6798, BNB 1987/162, en HR 10 april 1996, ECLI:NL:HR:1996:AA2015, BNB 1996/387). Die omstandigheid staat immers los van de aandeelhoudersrelatie tussen belanghebbende en de holding respectievelijk [B.V. 2] , en had ook bij een verkoop tussen derden de prijsvorming kunnen beïnvloeden. Indien de huurder van een onroerende zaak gegadigde is voor de koop daarvan, biedt dat de verkoper namelijk ruimte voor realisatie van een prijs boven de waarde in verhuurde staat en de koper voor realisatie van een prijs onder de waarde in vrij opleverbare staat. Het door de Inspecteur aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 9 april 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0105, BNB 2010/219, is in dezen niet relevant, aangezien de reikwijdte daarvan is beperkt tot de toepassing van artikel 21, lid 11, van de Successiewet 1956. Uit het voorgaande volgt echter niet dat in een geval als het onderhavige een zakelijke prijs voor de onroerende zaak kan worden gesteld op de waarde in verhuurde staat en nog minder dat het forfait van artikel 17a van het Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001 – waarvan de toepassing is beperkt tot de vaststelling van het inkomen uit sparen en beleggen – mag worden gehanteerd. Het Hof acht aannemelijk dat een zakelijke prijs voor de woning en de garage, uitgaande van een verkoop aan de huurder, onder de thans aan de orde zijnde omstandigheden € 820.000 zou bedragen. 
        
      
      
        5.13.1.
        Met hetgeen de Inspecteur heeft aangevoerd met betrekking tot de door [B.V. 2] van de zoon bedongen huurprijs voor de woning, heeft hij aannemelijk gemaakt dat in het onderhavige jaar een zakelijke huur € 39.000 had moeten bedragen (€ 3.250 per maand). De Inspecteur wijst op de jaarhuur van drie goed vergelijkbare woningen aan de [straat] . Deze woningen hebben een oppervlak tussen de 189 m² en 230 m² en de gemiddelde huurprijs bedraagt € 3.016 per maand naar prijspeil december 2015. Belanghebbende heeft onvoldoende ingebracht ter weerlegging van deze onderbouwing door de Inspecteur. De stelling dat gelet op de omvang van de woonoppervlakte van de woning rekening moet worden gehouden met afnemend grensnut, leidt evenmin tot een ander oordeel (zie 5.12.3). 
        
      
      
        5.13.2.
        Het Hof neemt verder het volgende in aanmerking. Met inachtneming van de aanschafwaarde van € 385.000 van de woning op 15 maart 2007 ter zake de aanschaf van de woning door [B.V. 2] , de geplande en uiteindelijk gerealiseerde verbouwing volgens het “Plan vergroten woning” van 4 juli 2008, de daarmee gepaard gaande verbouwingskosten van € 408.193, in samenhang met de ingangsdatum van de huurovereenkomst, heeft de Inspecteur zich terecht op het standpunt gesteld dat de door [B.V. 2] aan de zoon bedongen huurprijs van € 14.400 per jaar sinds de aanvang van de huurovereenkomst onzakelijk was. Daar komt bij dat de bedongen huurprijs nimmer is geïndexeerd, hetgeen volgens de huurovereenkomst jaarlijks mogelijk was. Voorts wordt in aanmerking genomen dat belanghebbende heeft nagelaten de door [B.V. 2] gehanteerde huurprijs te onderbouwen aan de hand van vergelijkbare huurtransacties. 
        
      
    
    
      5.14.
      Nu is vastgesteld dat zowel de koopsom voor de woning en de garage als de huurprijs voor de woning zoals die tussen [B.V. 2] en de zoon zijn overeengekomen aanmerkelijk lager zijn dan de prijzen die onder vergelijkbare omstandigheden tussen derden waren overeengekomen, hebben de verhuur en de verkoop bij [B.V. 2] geresulteerd in vermogensdalingen ter grootte van € 569.840. Dit volgt uit de overdracht van de woning en de garage voor € 274.760, de bedongen huurprijs van € 14.400 voor de woning, de afwezigheid van een deugdelijke onderbouwing voor deze bedragen en de door de taxateur vastgestelde waarden in het economische verkeer van respectievelijk € 914.000 (€ 870.000 voor de woning en € 44.000 voor de garage) en € 39.000, rekening houdend met een afslag van € 94.000 op de waarde in het economische verkeer van de woning en de garage vanwege het feit dat die worden verkocht aan de huurder. Gelet op de aanwezige persoonlijke betrekkingen tussen belanghebbende en de zoon enerzijds en de vennootschappelijke betrekkingen tussen belanghebbende, de holding en [B.V. 2] anderzijds acht het Hof voorts aannemelijk dat de desbetreffende bedragen met tussenkomst van de holding en belanghebbende ten goede zijn gekomen aan de zoon, zodat zich in eerste instantie vermogensverschuivingen van [B.V. 2] naar de holding respectievelijk van de holding naar belanghebbende hebben voorgedaan. Deze vermogensverschuivingen vinden hun grondslag in de tussen de vennootschap(pen) en de aandeelhouder bestaande vennootschappelijke betrekkingen. Daarmee is voldaan aan de voorwaarden om onttrekkingen te constateren.
      
      
      
      
        
          Winstuitdelingen
        
      
      
    
    
      5.15.
      Het is naar het oordeel van het Hof voorts aannemelijk dat sprake is van een bevoordelingsbedoeling en van dubbele bewustheid. Het Hof stelt daarbij voorop dat een partij die aannemelijk maakt dat een overeengekomen prijs aanzienlijk hoger of lager is dan de prijs die onder gelijke omstandigheden tussen onafhankelijke partijen zou zijn overeengekomen, behoudens tegenbewijs tevens voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de voor een uitdeling vereiste bevoordelingsbedoeling aanwezig was (vgl. HR 4 september 1996, ECLI:NL:HR:1996:AA1699, BNB 1997/42, r.o. 3.5). Belanghebbende is, mede gelet op het navolgende, in dat tegenbewijs niet geslaagd. Wat betreft de dubbele bewustheid is van belang dat belanghebbende ervaring heeft in de vastgoedmarkt, middellijk directeur-grootaandeelhouder is van [B.V. 2] die blijkens haar doelstelling handelde in onroerend goed, de vader van de zoon is aan wie de woning en de garage door [B.V. 2] zijn overgedragen en aan wie de huurprijs voor de woning is bedongen, en in deze hoedanigheden ook de verbouwing van de woning heeft laten uitvoeren. Belanghebbende had als enig bestuurder en middellijk aandeelhouder van [B.V. 2] zeggenschap in [B.V. 2] en kon zelfstandig besluiten nemen. Het Hof wijst daarbij op de bevoegdheid van belanghebbende om als enige te besluiten over, in onderlinge samenhang bezien, de verbouwing van de woning en de daarmee gemoeide kosten, de vaststelling van de huurprijs waartegen de zoon de woning mocht huren en de waarde waartegen de woning en de garage aan de zoon zou worden overgedragen. Onder deze omstandigheden en gegeven het feit dat belanghebbende de hoedanigheden heeft van bestuurder van [B.V. 2] en middellijk aandeelhouder van [B.V. 2] , hij vader van de zoon is en hij in die hoedanigheden het bedrag van € 569.840 aan het vermogen van [B.V. 2] heeft onttrokken, mag ervan worden uitgegaan dat hij zich in zijn hoedanigheid van bestuurder en middellijk aandeelhouder bewust moet zijn geweest van zijn handelwijze die heeft geleid tot een vermogensverschuiving van [B.V. 2] naar belanghebbende, waarbij bedoeld is hem te bevoordelen en dat de wetenschap van die bevoordeling bij hem aan [B.V. 2] kan worden toegerekend. Nu is voldaan aan de voorwaarden van een bevoordelingsbedoeling en dubbele bewustheid, vormt het bedrag van € 569.840 een winstuitdeling.
      
    
    
      5.16.
      De Inspecteur heeft tevens aannemelijk gemaakt dat het bedrag van € 569.840 is gedekt door de aanwezige winst in dit jaar. De winstreserve van de holding bedroeg ultimo 2017 € 5.748.755. Het Hof is van oordeel dat sprake is van een winstuitdeling van in totaal € 569.840 (€ 545.240 + € 24.600). Het door de Inspecteur vastgestelde belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang van € 645.689 dient te worden verminderd met € 94.000 tot € 551.689. 
      
      
        
          Is de vergrijpboete terecht en naar het juiste bedrag opgelegd?
        
      
      
    
    
      5.17.
      Belanghebbende stelt met betrekking tot de vergrijpboete dat sprake is van een pleitbaar standpunt. Hiertoe voert hij het volgende aan. Belanghebbende mocht zich als directeur-grootaandeelhouder redelijkerwijs laten leiden door een zakelijke afweging van directe en indirecte opbrengstwaarde. Omdat de huurder in de woning is blijven wonen, is sprake van een onrealiseerbaar fictief voordeel. Zolang er geen zicht is op het einde van de huurovereenkomst kan daarmee bij de bepaling van de zakelijke prijs geen rekening worden gehouden, aldus belanghebbende. Hieraan doet volgens belanghebbende niet af dat de kopende huurder de zoon van belanghebbende is, aangezien elke andere willekeurige kopende huurder hetzelfde voordeel zou hebben genoten. Het is onbegrijpelijk om dat voordeel als winstuitdeling aan te merken, aldus nog steeds belanghebbende.
      
    
    
      5.18.
      Indien het met betrekking tot een belasting welke bij wege van aanslag wordt geheven aan opzet van de belastingplichtige is te wijten dat de aangifte niet, dan wel onjuist of onvolledig is gedaan, vormt dit een vergrijp ter zake waarvan de inspecteur hem ingevolge artikel 67d, lid 1, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen gelijktijdig met de vaststelling van de aanslag, een bestuurlijke boete kan opleggen van 100 procent van de in het tweede lid van dat artikel omschreven grondslag voor de boete.
      
    
    
      5.19.
      Bij de beantwoording van de vraag of het bewijs met betrekking tot een bestanddeel van een beboetbaar feit is geleverd, dienen de waarborgen in acht te worden genomen die de belanghebbende kan ontlenen aan artikel 6, lid 2, van het EVRM. Die waarborgen brengen onder meer mee dat de bewijslast op de inspecteur rust en dat de belanghebbende in geval van twijfel het voordeel van die twijfel moet worden gegund. Dit betekent dat de aanwezigheid van een bestanddeel van een beboetbaar feit alleen kan worden aangenomen als de daarvoor vereiste feiten en omstandigheden buiten redelijke twijfel zijn komen vast te staan. Deze maatstaf stemt overeen met de in fiscale wetgeving voorkomende formulering ‘doen blijken’, die inhoudt dat de desbetreffende feiten en omstandigheden overtuigend moeten worden aangetoond (HR 8 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:526, BNB 2022/68).
      
    
    
      5.20.
      Voor de beantwoording van de vraag of (voorwaardelijk) opzet aanwezig is, is mede van belang dat bepaalde gedragingen naar hun uiterlijke verschijningsvorm kunnen worden aangemerkt als zozeer gericht op een bepaald gevolg dat het – behoudens contra-indicaties – niet anders kan zijn dan dat de betrokkene dat gevolg heeft gewild of althans de aanmerkelijke kans op het desbetreffende gevolg bewust heeft aanvaard (HR 3 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:97, BNB 2023/48).
      
    
    
      5.21.
      De Inspecteur moet derhalve overtuigend aantonen dat het aan (voorwaardelijk) opzet van belanghebbende is te wijten dat de aangifte onjuist of onvolledig is gedaan. Vast staat dat [B.V. 2] een huurprijs voor de woning aan de zoon heeft bedongen, en de woning en de garage aan de zoon heeft overgedragen, waarvan aannemelijk is geworden dat deze handelingen als winstuitdeling moeten worden aangemerkt. De Inspecteur heeft vastgesteld dat belanghebbende de bedragen die als winstuitdeling moeten worden aangemerkt, niet als inkomen uit aanmerkelijk belang in zijn aangifte IB/PVV voor het onderhavige jaar heeft opgenomen. Het is, gelet op de hiervoor onder 5.13 besproken betrokkenheid van belanghebbende bij de verbouwing van de woning, de verhuur van de woning en de overdracht van de woning en de garage en zijn kennis van de vastgoedmarkt, buiten redelijke twijfel dat hij wist dat deze aanzienlijke bedragen aan winstuitdelingen inkomsten waren die – naar van algemene bekendheid is – dienden te worden aangegeven in de aangifte IB/PVV. Door de bedragen in het onderhavige jaar desalniettemin niet aan te geven in de aangifte, kan het niet anders zijn dan dat hij willens en wetens de aanmerkelijke kans heeft aanvaard dat de door hem ingediende aangifte onjuist dan wel onvolledig zou zijn. De Inspecteur heeft met de aangedragen feiten en omstandigheden zoals vermeld in zijn brief van 7 augustus 2020 (zie 2.10), waarin hij belanghebbende informeert over zijn voornemen tot het opleggen van de vergrijpboete, daarom overtuigend aangetoond dat het aan voorwaardelijk opzet van belanghebbende te wijten is dat hij een onjuiste dan wel onvolledige aangifte heeft ingediend. 
      
    
    
      5.22.
      Belanghebbendes stelling dat ter zake van de in de aangifte IB/PVV 2017 opgenomen overeengekomen waarde voor de overdracht van de woning en de garage sprake is van een pleitbaar standpunt omdat hij zich daarbij redelijkerwijs mocht laten leiden door de zakelijke afweging van de directe en indirecte opbrengstwaarde en dat daarom de vergrijpboete ten onrechte is opgelegd, faalt. Van een pleitbaar standpunt is sprake indien het standpunt van de belastingplichtige gebaseerd kan worden op een pleitbare uitleg van het (fiscale) recht, in die zin dat de belastingplichtige ten tijde van het doen van de aangifte – naar objectieve maatstaven gemeten – redelijkerwijs kon en mocht menen dat deze uitleg en daarmee de door hem gedane aangifte juist was (HR 21 april 2017, ECLI:NL:HR:2017:638, BNB 2017/162). Het oordeel dat betrekking heeft op de tussen [B.V. 2] en de zoon overeengekomen waarde voor de woning en de garage betreft geen oordeel van rechtskundige aard, maar een feitelijke vaststelling van de waarde van de onroerende zaken alsmede een waardering van de beschikbare bewijsmiddelen in dat verband (zie HR 29 mei 2020, ECLI:NL:2020:970, BNB 2020/108). Voor zover de aangifte berust op het standpunt dat de waarde in het economische verkeer van een verhuurde woning voor de bepaling van een regulier voordeel uit aanmerkelijk belang overeenkomstig het waarderingsvoorschrift van artikel 5.20 van de Wet inkomstenbelasting 2001 in verbinding met artikel 17a van het Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001 (tekst 2017) kan worden gesteld op de voor het kalenderjaar vastgestelde WOZ-waarde vermenigvuldigd met de toepasselijke leegwaarderatio, ook als de woning wordt verkocht aan de zittende huurder, kan daarin evenmin een pleitbaar standpunt worden gezien, aangezien voor het bestaan van een rechtsregel van die strekking geen deugdelijk aanknopingspunt in de rechtsbronnen te vinden valt.
      
    
    
      5.23.
      De vergrijpboete is, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, terecht opgelegd. Het Hof acht de hoogte van de vergrijpboete, zoals vastgesteld door de Inspecteur en na vermindering door de Rechtbank, in beginsel passend, en uit het oogpunt van normhandhaving, geboden. Wel dient de vergrijpboete verminderd te worden vanwege de door het Hof toegepaste vermindering van de uitdeling, die resulteert in een lagere boetegrondslag. Het Hof vermindert de vergrijpboete tot € 29.000. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.24.
      Het hoger beroep is gegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht 
    
    
      6.1.
      Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten, waarbij het Hof, gelet op de inhoud van de desbetreffende dossiers, de onderhavige zaak en de zaak met het nummer BK-24/670 aanmerkt als met elkaar samenhangende zaken in de zin van artikel 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Bpb en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.814 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor het Hof (2 punten (1 punt voor het hogerberoepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting in hoger beroep) à € 907 x 1 (gewicht van de zaak)), waarvan te dezen de helft, derhalve € 907 in aanmerking wordt genomen. 
      
    
    
      6.2.
      Tevens dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 138 te worden vergoed.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
      - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de vergoeding van immateriële schade, griffierecht en (proces)kosten;
      - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      - vermindert de aanslag tot een naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 27.925, een belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang van € 551.689 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 19.092;
      - vermindert de beschikking belastingrente dienovereenkomstig;
      - vermindert de vergrijpboete tot een bedrag van € 29.000;
      - veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten van het hoger beroep aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 907; en
      - gelast de Inspecteur aan belanghebbende een bedrag van € 138 aan griffierecht te vergoeden. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door R.A. Bosman, M.J.M. van der Weijden en C. Maas, in tegenwoordigheid van de griffier J. Azmi Shenouda.
    
    
    
      De griffier,					de voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      J. Azmi Shenouda				R.A. Bosman
    
    
    
      De beslissing is op 8 juli 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.