ECLI:NL:RBDHA:2025:17155, Rechtbank Den Haag, 18-09-2025, C/09/690135 / KG ZA 25-821
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-09-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Een woningcorporatie vordert in kort geding de ontruiming van een sociale huurwoning wegens ernstige en structurele overlast, veroorzaakt door de huurster en haar bezoekers. Uit verklaringen van omwonenden en een bestuurlijke rapportage blijkt dat sprake is van jarenlange ernstige overlast, waaronder drugs- en alcoholoverlast, diefstal en agressie. De voorzieningenrechter acht het zeer aannemelijk dat de kantonrechter in een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst zal overgaan en wijst de vordering tot ontruiming toe. De huurster moet de woning binnen zeven dagen na betekening van het vonnis verlaten en wordt veroordeeld in de proceskosten.

RECHTBANK Den Haag
    
    
      Team handel - voorzieningenrechter
    
    
    
      Zaaknummer: C/09/690135 / KG ZA 25-821
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 18 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WONINGBOUWVERENIGING DE SLEUTELS te Leiden,
      eiseres,
      advocaat: mr. S.E. Roeters van Lennep,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        RA BEWINDVOERING NEDERLAND B.V. te Dronten, in de hoedanigheid van bewindvoerster over de goederen van [gedaagde],
      gedaagde,
      advocaat: mr. S.G.H. Langeweg.
    
    
    
      Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘De Sleutels’ en ‘ [gedaagde] ’. 
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        De voorzieningenrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
        - de dagvaarding van 26 augustus met producties 1 tot en met 13.
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 4 september 2025. Partijen hebben ter zitting hun standpunten (nader) toegelicht. Van het verhandelde heeft de griffier zakelijke aantekeningen gemaakt. Ten slotte is vonnis bepaald op heden. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      De Sleutels is een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] huurt van De Sleutels de sociale huurwoning gelegen aan de [adres] te [plaats 1] (hierna ‘de woning’). De woning maakt onderdeel uit van een complex dat volledig bestaat uit sociale huurwoningen en eigendom is van De Sleutels.
      
    
    
      2.3.
      
        Op de huurovereenkomst is het huurreglement zelfstandige woonruimte d.d. 
        27 november 2018 (hierna ‘het huurreglement’) van De Sleutels van toepassing. In artikel 6.9 van het huurregelement is bepaald dat de huurder verplicht is ervoor zorg te dragen dat omwonenden geen overlast of hinder ondervinden van de huurder zelf, diens huisgenoten of huisdieren, of van derden die zich vanwege de huurder in het gehuurde, de gemeenschappelijke ruimten of de directe woonomgeving bevinden.
      
      
    
    
      2.4.
      
        Drie omwonenden hebben schriftelijke verklaringen opgesteld waarin zij 
        – samengevat – verklaren dat zij sinds [gedaagde] in de woning is komen wonen structureel ernstige overlast ervaren. Zij geven aan dat de overlast zorgt voor een gevoel van onveiligheid en leidt tot ernstige aantasting van hun woongenot. 
      
      
    
    
      2.5.
      Op 24 juli 2025 zijn twee medewerkers van De Sleutels bij [gedaagde] op huisbezoek geweest. In het gespreksverslag, dat bij brief van 25 juli 2025 met [gedaagde] is gedeeld, is voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
      
      
        “Overlast
        U liet weten zich te herkennen in de overlast, maar gaf aan dat de overlast niet door uzelf wordt veroorzaakt maar door uw ex-partner en andere personen. Deze personen zouden overdags, 's avonds en s 'nachts bij u langs komen en op allerlei wijze overlast veroorzaken. Zo is er ook bij u ingebroken door de raam aan de tuinzijde kapot te slaan. U vertelde ons dat u expres de personen binnen laat om zo de overlast te stoppen. Op de vraag waarom u niet de politie belde liet u weten hier niet aan gedacht te hebben.
      
      
      
        
          Conclusie
        
        Uit het gesprek kwam naar voren dat u zich niet verantwoordelijk voelt voor de overlast en de problematiek in en rondom de woning buiten uzelf houdt. De overlast speelt al jaren en is aanzienlijk verslechterd. Dit wordt bevestigd door vele (externe) meldingen die wij hebben ontvangen. De Sleutels ziet geen andere mogelijkheid dan juridische maatregelen te nemen. Dit hebben wij gisteren aan u kenbaar gemaakt, waarop uw antwoord was: "Ik vind dit een goed idee. Op deze manier komt de waarheid boven water."”
      
      
    
    
      2.6.
      Op 28 juli 2025 heeft de politie de burgemeester van [plaats 1] middels een bestuurlijke rapportage, opgesteld op 23 juli 2025, geïnformeerd over de situatie in en rond de woning en de gedane constateringen. Vanwege de ernst van de situatie en de relevantie van de politiegegevens heeft de burgemeester besloten de gegevens aan De Sleutels te verstrekken. In de bestuurlijke rapportage is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
      
      
        
          “Onderzoeksbevindingen
        
        Niet hieronder samengevat, maar wel bekend bij de politie zijn het aantal meldingen over het adres [adres] in het jaar 2020 en 2023. Dit betroffen in het jaar 2020 ongeveer 5 incidenten, waaronder belediging van een ambtenaar en zorgelijke meldingen uit de buurt over drugsoverlast.
      
      
      
        In het jaar 2021 waren er 21 registraties op het adres, waaronder veelvuldig drugs en alcoholoverlast, mishandelingen en een gijzeling.
      
      
      
        In het jaar 2022 waren er 63 registraties op het adres, waaronder meerdere diefstallen, drugsoverlast van meerdere personen. Onwel wordingen vanwege overdosis en confrontaties met andere buurtbewoners.
      
      
      
        In het jaar 2023 waren er 13 registraties op het adres, vergelijkbare problematiek als de voorgaande jaren. Vanaf dit jaar verbleven de bewoonster en haar partner ook regelmatig in een woning in [plaats 2] . Op dit adres zijn is een vergelijkbare problematiek vastgesteld en in meerdere registraties vastgelegd.
      
      
      
        In het jaar 2024 waren er 8 registraties, vergelijkbare problematiek als de voorgaande jaren. Bewoonster [gedaagde] was betrokken bij 19 registraties en haar partner was in dat jaar betrokken bij meer dan 60 registraties. In verschillende app groepen tussen bekende drugsgebruikers werd het adres doorgegeven als slaapadres. Dit is bevestigd in een controle van een van de bezoekers.
      
      
      
        (…)
      
      
    
  
  
    
      3Overige politie-informatie
    Sinds augustus 2022 ben ik, verbalisant X (geanonimiseerd) wijkagent in het gebied [gebied] . Het adres [adres] , de bewoonster, haar bezoekers en alle problematiek in en rondom de woning speelde zich al af voordat ik begon. In de jaren dat ik er werk is het mij bekend dat er met enige regelmaat zorgelijke situaties afspelen die een direct effect hebben op de omgeving. In het verleden zijn er in bepaalde periodes toenames geweest van diefstallen welke te herleiden vielen naar de bezoekers van genoemd adres. De bezoekers van het adres staan bekend als drugsverslaafden. In een bepaalde periode werd het adres gedeeld in appgroepen als verblijfadres. De toegang tot de woning werd dan meestal verschaft via de achterzijde welke door de bewoonster werd opengelaten.
    
    
      De dagelijkse behoefte van bewoonster en haar bezoekers gaat boven alles. Een van de bezoekers had zich op een bepaald moment de toegang tot een van de omliggende woningen verschaft door in de avond aan te bellen bij een alleenstaande vrouw. Terwijl de kinderen boven lagen te slapen haalde deze bezoeker de statiegeldflessen uit de keuken.
    
    
    
      Er zijn filmpjes van de bewoonster in de wijk waarbij ze met een smerig emmertje water de voordeuren van de omliggende woningen aan het wassen was. Vervolgens vroeg ze de desbetreffende bewoners voor een vergoeding. Inmiddels zijn er meerdere melders die aangeven dat door het bezoek en alle incidenten door de jaren heen hun kinderen niet meer normaal kunnen slapen. Sommige staan tot laat voor het raam om te kijken of er niks gebeurt in de straat.
    
    
    
      Door de jaren heen is er geprobeerd meerdere hulpverlenende trajecten op te starten voor de bewoonster. Echter zijn deze voortijdig beëindigd door bewoonster zelf.
    
    
  
  
    
      4Afsluiting
    Door vele incidenten aan het adres [adres] te [plaats 1] maken wij, politie, ons ernstige zorgen voor de veiligheid en over de leefbaarheid van omwonenden. Ondanks onze interventies is het gedrag van bewoonster en bezoekers onveranderd. De spanningen in de omgeving lopen enorm op en wij maken ons dan ook ernstig zorgen dat de situatie kan gaan escaleren.”
    
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      De Sleutels vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt om de woning gelegen te [plaats 1] aan de [adres] binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van alle sleutels en met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure
      
    
    
      3.2.
      De Sleutels legt aan haar vordering – samengevat – het volgende ten grondslag. [gedaagde] veroorzaakt zeer ernstige en structurele overlast voor haar omwonenden. Daarmee schiet zij tekort in de nakoming van haar verplichting om zich als goed huurder te gedragen (ex artikel 7:213 BW) en haar verplichting om geen overlast te veroorzaken, zoals is bepaald in de artikel 6.9 van het huurreglement. [gedaagde] weigert haar aandeel in de overlast te erkennen en neemt geen verantwoordelijkheid voor derden die zich in en rond de woning bevinden. De Sleutels heeft [gedaagde] meerdere keren aangesproken en ook de politie heeft haar gewaarschuwd, maar [gedaagde] heeft niets gedaan om de overlast te stoppen. Ook pogingen van omwonenden om in gesprek met [gedaagde] tot verbetering te komen, hebben geen effect gehad. De tekortkoming is voldoende gewicht om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te rechtvaardigen, zodat in kort geding een voorschot kan worden genomen op de beslissing van de bodemrechter.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer dat hierna, voor zover van belang, zal worden besproken.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Bij een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening moet allereerst worden beoordeeld of De Sleutels een zodanig spoedeisend belang heeft dat van haar niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst een bodemprocedure afwacht. Gelet op de stelling van De Sleutels dat [gedaagde] ernstige en structurele overlast veroorzaakt voor omwonenden is voldoende gebleken dat zij een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening. 
      
    
    
      4.2.
      In kort geding kan een vordering tot ontruiming van een woning slechts worden toegewezen indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter op basis van hetzelfde feitencomplex tot ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee samenhangende ontruiming zal overgaan.
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] erkent dat sprake is geweest van overlast, maar voert aan dat de overlast uitsluitend werd veroorzaakt door haar ex-partner en één andere man. Echter, zelfs indien deze bewering juist zou zijn, geldt dat [gedaagde] op grond van artikel 6.9 van het huurreglement gehouden is ervoor zorg te dragen dat huisgenoten of derden die zich vanwege haar in of rond de woning bevinden, geen overlast veroorzaken. Het staat dan ook vast dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft zich niet gedragen als een goed huurster en heeft gehandeld in strijd met artikel 6.9 van het huurreglement. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft dit De Sleutels het recht de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is de tekortkoming evident zodanig ernstig dat ontbinding wel gerechtvaardigd is. Dit wordt hierna toegelicht. 
      
    
    
      4.4.
      Uit de schriftelijke verklaringen van omwonenden en de bestuurlijke rapportage van 23 juli 2025 volgt dat omwonenden al jaren te kampen hebben met ernstige en structurele overlast die wordt veroorzaakt door [gedaagde] , haar ex-partner en derden die zich in en rond de woning ophouden. In de vrijwel gelijkluidende verklaringen spreken zij onder meer van de aanwezigheid van daklozen, drugsgebruikers en dealers, agressief gedrag, geschreeuw, inbraken in de woning en politie-invallen. Twee omwonenden verklaren bovendien te zijn bedreigd om geen klachten in te dienen. Volgens de omwonenden leidt de overlast tot voortdurende stress en angst en tot een ernstige aantasting van hun woongenot. In de bestuurlijke rapportage wordt met betrekking tot de periode 2021 tot en met 2024 melding gemaakt van drugs- en alcoholoverlast, mishandelingen, een gijzeling, diefstal en confrontaties met buurtbewoners. Voorts blijkt dat het adres van de woning in 2024 in verschillende WhatsAppgroepen onder bekende drugsgebruikers werd gedeeld als slaapadres, waarbij [gedaagde] toegang verschafte door de achterdeur open te laten.
      
    
    
      4.5.
      Ook in 2025 zijn al 22 meldingen gekoppeld aan de woning. Zo is er melding gedaan van geluidsoverlast door een mogelijke mishandeling, troffen politiemedewerkers bij verschillende controles in de woning gestolen fietsen, wapens en groepen drugsverslaafden aan, en hebben politiemedewerkers in de woning een man aangehouden die eerder met een mes in de tuin was gesignaleerd. De politie verklaart in de bestuurlijke rapportage dat het gedrag van [gedaagde] , ondanks haar interventies, onveranderd blijft en ernstige zorgen geeft voor de veiligheid van omwonenden en leefbaarheid van de buurt. 
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] heeft aangevoerd dat de overlast uitsluitend werd veroorzaakt door haar ex-partner en één andere man, en dat nu beiden gedetineerd zijn, geen gevaar voor nieuwe overlast bestaat. De voorzieningenrechter volgt haar daarin niet. [gedaagde] heeft deze bewering niet onderbouwd, zodat niet is vast te stellen dat deze personen daadwerkelijk zijn gedetineerd en, zo dat het geval zou zijn, tot wanneer zij gedetineerd zullen blijven. Bovendien acht de voorzieningenrechter niet aannemelijk dat de overlast uitsluitend aan deze twee personen kan worden toegeschreven. Uit de verklaring van de wijkagent volgt dat [gedaagde] ook zelf overlast heeft veroorzaakt en bovendien trof de politie na een melding van overlast op 14 juli 2025 nog vijf personen in de woning aan die bij haar bekendstaan als drugsverslaafden.
      
    
    
      4.7.
      Op basis van het voorgaande acht de voorzieningenrenrechter het zeer aannemelijk dat een bodemrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal overgaan. Hij acht het dan ook gerechtvaardigd daarop vooruit te lopen door de gevorderde ontruiming toe te wijzen. Een afweging van de belangen van partijen leidt niet tot een ander oordeel. De Sleutels heeft een zwaarwegend belang bij ontruiming van de woning. Zij is als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet verplicht bij te dragen aan de leefbaarheid in de directe nabijheid van haar woongelegenheden. De voorzieningenrechter heeft oog voor de kwetsbare positie van [gedaagde] , maar de overlast is dermate ernstig dat de huidige situatie zo spoedig mogelijk moet worden beëindigd. Daarbij weegt de voorzieningenrechter mee dat [gedaagde] niet in staat is gebleken de situatie te verbeteren en geen aanleiding heeft gegeven om aan te nemen dat zij daartoe in de (nabije) toekomst wel in staat zal zijn. De wijkagent heeft verklaard dat er meerdere malen is geprobeerd hulpverleningstrajecten op te starten, maar dat deze door [gedaagde] voortijdig werden beëindigd. De politie waarschuwde [gedaagde] op 28 juni 2025 dat haar gedrag tot verlies van de woning zou kunnen leiden, maar nog geen week later trof de politie in de woning de gestolen fietsen aan. De controles waarbij wapens en drugsverslaafden werden aangetroffen, dateren eveneens van kort na deze waarschuwing. Ook ter zitting heeft [gedaagde] er geen blijk van gegeven te zijn doordrongen van de ernst van de situatie. 
      
    
    
      4.8.
      Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vordering van De Sleutels zal worden toegewezen. [gedaagde] wordt veroordeeld de woning te ontruimen en te verlaten en de sleutels aan De Sleutels af te geven. Ondanks de ernst van de situatie ziet de voorzieningenrechter aanleiding om de gevorderde termijn van ontruiming iets te verruimen tot zeven dagen. 
      
    
    
      4.9.
      De voorzieningenrechter zal de veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad verklaren. De Sleutels heeft er, zoals hiervoor in het kader van de belangenafweging is overwogen, belang bij dat de woning zo spoedig mogelijk wordt ontruimd zodat de onhoudbare situatie voor omwonenden eindigt. Daarbij past niet dat [gedaagde] in het gehuurde zou mogen blijven wonen totdat op een eventueel ingesteld rechtsmiddel is beslist. Het belang van De Sleutels bij spoedige ontruiming weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij behoud van de bestaande toestand.
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van De Sleutels worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                149,02
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                714,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                715,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.756,02
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te [plaats 1] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van De Sleutels zijn, en de sleutels af te geven aan De Sleutels,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.756,02, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
    
      5.4.
      Wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. D.R. Glass en in het openbaar uitgesproken op 18 september 2025.
      
      
      
        NHS