ECLI:NL:RBLIM:2025:9069, Rechtbank Limburg, 17-09-2025, 11593593 \ CV EXPL  25-1357
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-09-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; woonruimte ontbinding/ontruiming

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11593593 \ CV EXPL  25-1357
    
    
    
      
        Vonnis van 17 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] , 
    
      te [woonplaats 1] ,2. [eiser sub 2], 
      te [woonplaats 2] ,
      eisende partijen,
      gemachtigde: mr. L. Isenborghs,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats 3] ,
      gedaagde partij,
      in persoon procederend.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als [eisers] (eisers gezamenlijk) en [gedaagde] .
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - het exploot van dagvaarding van 5 maart 2025 met producties 1 tot en met 7;
        - de schriftelijke weergave van het mondelinge antwoord;
        - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
        - het bericht van 5 augustus 2025 met productie 8 van [eisers] ;
        - de mondelinge behandeling van 19 augustus 2025, waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 1 januari 2007 de woning aan de [adres] in [woonplaats 3] (hierna: het gehuurde). Sinds 26 april 2024 is [eisers] de nieuwe eigenaar van het gehuurde en, als rechtsopvolger van voormalig eigenaar de heer [naam] , de verhuurder van het gehuurde. 
      
    
    
      2.2.
      Op de huurovereenkomst zijn de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte vastgesteld in mei 1998 en op 26 mei 1998 gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te ’s-Gravenhage en aldaar ingeschreven onder nummer 66/1998’ (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing.
      
    
    
      2.3.
      In artikel 4.3 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huur bij vooruitbetaling, dus vóór of op de eerste dag van elke maand, moet worden voldaan. 
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] ontvangt een bijstandsuitkering van ISD Kompas, de intergemeentelijke sociale dienst voor burgers van de gemeentes Beekdaelen, Voerendaal en Simpelveld (hierna: Kompas). Kompas maakt namens [gedaagde] elke maand de huur rechtstreeks aan [eisers] over, steeds tussen de twaalfde en vijftiende dag van de maand.  
      
    
    
      2.5.
      Per aangetekende brief van 27 maart 2024 heeft de heer [naam] aan [gedaagde] aangezegd dat de huur met ingang van 1 juli 2024 werd verhoogd van € 454,25 per maand naar € 480,60 per maand. 
      
    
    
      2.6.
      Per brief van 24 april 2025 heeft [eisers] aan [gedaagde] aangezegd dat de huur met ingang van 1 juli 2025 werd verhoogd van € 480,60 per maand naar € 504,63 per maand.
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde] is het huurbedrag zonder de aangezegde indexeringen blijven betalen. Hierdoor was er ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding sprake van een huurachterstand van € 210,80. 
      
    
    
      2.8.
      
        [eisers] heeft [gedaagde] meerdere aanmaningen gestuurd over de ontstane achterstand en het te laat betalen van de maandelijkse huur.
      
    
    
      2.9.
      Per brief van 3 december 2024 heeft [eisers] aan [gedaagde] de huur opgezegd per 1 juni 2025, op grond van slecht huurderschap vanwege het niet volledig en niet tijdig betalen van de huur. [gedaagde] is niet akkoord gegaan met deze opzegging. 
      
    
    
      2.10.
      
        [gedaagde] heeft de huurindexering van 1 juli 2025 aan Kompas doorgegeven. In augustus 2025 is namens hem het geïndexeerde bedrag van € 504,63 aan [eisers] overgemaakt. Ook heeft hij na dagvaarding een totaalbedrag van € 100,00 ten behoeve van de ontstane achterstand aan [eisers] overgemaakt.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eisers] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        
          Primair:
        
        - ontbinding van de huurovereenkomst per 1 juni 2025, althans per een door de kantonrechter vast te stellen datum;
        - [gedaagde] te veroordelen het gehuurde te ontruimen, uiterlijk op 1 juni 2025, althans op een door de kantonrechter vast te stellen datum;
        
          Subsidiair:
        
        - vast te stellen dat de huurovereenkomst tussen partijen op 1 juni 2025, althans op een door de kantonrechter vast te stellen datum, zal eindigen;
        - [gedaagde] te veroordelen het gehuurde te ontruimen, uiterlijk op 1 juni 2025, althans op een door de kantonrechter vast te stellen datum;
        
          Primair en subsidiair:
        
        
          [gedaagde] te veroordelen tot betaling van:
        - € 210,80 aan achterstallige huur over de periode juli 2024 tot en met februari 2025, althans tot en met de dag van het in deze te wijzen vonnis, te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand vanaf de vervaldata van de huurtermijnen tot de dag van algehele voldoening, subsidiair met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de huurtermijnen tot de dag van algehele voldoening;
        - € 480,60 per maand vanaf 1 maart 2025, althans vanaf de dag van het vonnis, zijnde de maandelijks verschuldigde huurpenningen, tot aan het tijdstip van ontbinding, onder voorbehoud van eventuele (wettelijk) toegestane huurverhogingen;
        - € 480,60 per maand aan schadevergoeding voor elke maand of gedeelte van een maand dat [gedaagde] in gebreke blijft met het gehuurde te ontruimen, zulks ingaande op de einddatum van de huurovereenkomst en onder voorbehoud van de eventuele (wettelijk) toegestane huurverhogingen.
        - € 135,38 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
        - de proceskosten.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] ernstig tekortgeschoten is in de nakoming van de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst door de maandelijkse huur steeds te laat en niet volledig te betalen. Deze tekortkomingen zijn zo ernstig dat zij de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen, aldus [eisers] . 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] erkent dat hij de huurverhogingen niet volledig heeft voldaan en geeft aan dat hij de ontstane achterstand alsnog wil betalen. Voor wat betreft de niet tijdige betaling van de maandelijkse huur voert hij aan dat hij al sinds aanvang van de huurovereenkomst de huur steeds rond de vijftiende dag van de maand laat betalen door Kompas. De heer [naam] maakte daar nooit een probleem van, aldus [gedaagde] . Hij heeft geprobeerd om de betaaldatum via Kompas te wijzigen maar dat bleek niet mogelijk te zijn. Hij heeft het nieuwe huurbedrag van € 504,63 aan Kompas doorgegeven en sinds augustus 2025 wordt dit bedrag betaald aan [eisers] . 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Huurachterstand 
      
    
    
    
      4.1.
      Tussen partijen staat vast dat de huur per 1 juli 2024 is verhoogd van € 454,25 naar € 480,60 en per 1 juli 2025 van € 480,60 naar € 504,63 per maand. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eisers] verklaard geen aanspraak meer te maken op de in de brief van 24 april 2025 aangezegde service- en administratiekosten van € 21,00 per maand nu de juridische grondslag voor het in rekening brengen van dat bedrag ontbreekt. Dit bedrag zal dan ook verder buiten beschouwing worden gelaten. 
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] heeft erkend dat hij de huurverhoging pas sinds augustus 2025 voldoet maar heeft aangevoerd dat hij, na dagvaarding, wel € 100,00 ten behoeve van de achterstand heeft voldaan aan [eisers] , hetgeen [eisers] tijdens de mondelinge behandeling heeft bevestigd. Dit houdt in dat de huurachterstand van 1 juli 2024 tot en met 31 juli 2025 in totaal nog € 240,23 (namelijk: 12 x € 26,35 + 1 x € 24,03 minus € 100,00) bedraagt. Nu [gedaagde] het nieuwe huurbedrag aan Kompas heeft doorgegeven en Kompas dit nieuwe bedrag ook aan [eisers] heeft overgemaakt zal de achterstand vooralsnog niet verder oplopen. Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter [gedaagde] veroordelen tot betaling van het bedrag van € 240,23 aan huurachterstand, berekend tot 1 september 2025, en tot betaling van de maandelijkse huur van € 504,63, behoudens verdere huurverhogingen, tot de einddatum van de huurovereenkomst.
      
      
        
          Ontbinding en ontruiming
        
      
      
    
    
      4.3.
      Daarnaast vordert [eisers] primair ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde omdat [gedaagde] de maandelijkse huur steeds te laat betaalt en de huurverhoging niet betaalt, waardoor bovengenoemde huurachterstand is ontstaan.
      
    
    
      4.4.
      Artikel 6:265 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een overeenkomst de wederpartij het recht geeft de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Daarop gelet zal de kantonrechter beoordelen of de door [eisers] gestelde tekortkomingen, gelet op alle omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van [gedaagde] bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht zijn om de overeenkomst te ontbinden. 
      
    
    
      4.5.
      Naar vaste rechtspraak rechtvaardigt een huurachterstand van minimaal drie maanden de ontbinding van de huurovereenkomst. Nu in rechtsoverweging 4.2. is vastgesteld dat de huurachterstand tot 1 september 2025 € 240,23 bedraagt, is geen sprake van een dergelijk hoge huurachterstand. De kantonrechter is daarom van oordeel dat deze geringe achterstand de ontbinding van de huurovereenkomst niet kan rechtvaardigen. 
      
    
    
      4.6.
      Vervolgens dient beoordeeld te worden of het structureel te laat betalen van de huur door [gedaagde] de ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee samenhangende ontruiming rechtvaardigt. Uit vaste rechtspraak volgt dat het herhaaldelijk te laat betalen van de huur een ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen. Of het herhaaldelijk te laat betalen van de huur in een concrete situatie een tekortkoming van voldoende gewicht oplevert zodat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, dient de kantonrechter te beoordelen aan de hand van de relevante omstandigheden van het geval.
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter weegt in haar beoordeling mee dat [gedaagde] de maandelijkse huur niet zelf aan [eisers] overmaakt maar dat Kompas, zijn uitkeringsinstantie, de maandelijkse huur namens hem rechtstreeks aan [eisers] voldoet. Er is daardoor geen sprake van een onregelmatig betalingspatroon, maar wel van een structurele betaling tussen de twaalfde en vijftiende dag van de maand. De kantonrechter weegt ook mee dat [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij al sinds aanvang van de huurovereenkomst in 2007 op deze manier de huur betaalt en dat de heer [naam] dat steeds heeft geaccepteerd. Nu [eisers] dit naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende heeft betwist, staat vast dat [gedaagde] en [naam] meer dan zeventien jaar lang een andere uitvoering aan de overeenkomst hebben gegeven dan aanvankelijk in de huurovereenkomst is overeengekomen en dat dit, gelet op het ruime tijdsverloop, kan worden gezien als een (mondelinge) wijziging van de overeenkomst. Daarop gelet levert de structurele betaling van de maandelijkse huur tussen de twaalfde en vijftiende dag van de maand geen tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. 
      
    
    
      4.8.
      Nu geen sprake is van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, zal de kantonrechter de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde afwijzen.
      
      
        
          Opzegging en ontruiming
        
      
      
    
    
      4.9.
      Subsidiair stelt [eisers] dat hij de huurovereenkomst bij aangetekende brief van 3 december 2024 rechtsgeldig heeft opgezegd wegens slecht huurderschap, zoals bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub a BW. Nu [gedaagde] niet heeft ingestemd met deze opzegging vordert [eisers] op grond van artikel 7:272 lid 2 BW dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen.
      
    
    
      4.10.
      
        [eisers] heeft hetgeen hij ten aanzien van de ontbinding van de huurovereenkomst naar voren heeft gebracht, ook aangevoerd ter onderbouwing van de opzeggingsgrond slecht huurderschap. Gelet op de overwegingen ten aanzien van de ontbinding van de huurovereenkomst, is de kantonrechter van oordeel dat de geringe huurachterstand en het steeds betalen van de huur tussen de twaalfde en vijftiende dag van de maand niet betekenen dat [gedaagde] zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt. Er is daarom geen sprake van een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst. Dit heeft als gevolg dat de huurovereenkomst van rechtswege wordt verlengd. De kantonrechter is op grond van artikel 7:273 lid 2 BW verplicht om te beslissen of de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd of voor een door de kantonrechter vast te stellen bepaalde tijd wordt verlengd. Aangezien de huurovereenkomst al sinds 1 juni 2008 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd was, zal de kantonrechter bepalen dat de overeenkomst ook voor onbepaalde tijd wordt voortgezet.
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten en contractuele rente over de huurachterstand
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        [eisers] vordert de contractuele rente over de huurachterstand en een vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten op grond van artikel 22 van de algemene bepalingen die deel uitmaken van de huurovereenkomst. [eisers] heeft een exemplaar van deze algemene bepalingen als productie overgelegd. Op elke pagina staat de handtekening van [gedaagde] zodat ervan uit wordt gegaan dat hij deze algemene bepalingen heeft ontvangen en aanvaard. 
      
    
    
      4.12.
      
        [eisers] heeft ter zitting verklaard meerdere woningen in eigendom te hebben en te verhuren. De inkomsten uit verhuur lijken een deel van het inkomen van [eisers] te vormen. Gelet op de bijzonder ruime opvatting van het begrip handelaar van het Europese Hof van Justitie concludeert de kantonrechter dat de verhuuractiviteiten van [eisers] een bedrijfsmatig karakter hebben en dat hij als een professionele verhuurder is aan te merken. Dit heeft als gevolg dat de huurovereenkomst tussen partijen een consumentenovereenkomst is, dat wil zeggen een overeenkomst tussen een professioneel handelende partij en een partij die niet-professioneel handelt, waarbij [eisers] als professionele verhuurder en [gedaagde] als consument moet worden aangemerkt. 
      
    
    
      4.13.
      Nu sprake is van een consumentenovereenkomst, betekent dit dat de kantonrechter de bepalingen uit de huurovereenkomst (zo nodig ambtshalve, dus ook als de consument daar niet om vraagt) moet toetsen aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, in het bijzonder aan Richtlijn 93/13 EG (hierna: de Richtlijn). 
      
    
    
      4.14.
      In artikel 3 lid 1 van de Richtlijn is bepaald dat een beding oneerlijk is als het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Naar Nederlands recht moet worden beoordeeld of een beding onredelijk bezwarend is. Dat blijkt uit artikel 6:233 onder a BW, waarin is bepaald dat een beding vernietigbaar is als het, gelet op de aard en overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij (in dit geval [gedaagde] ) van de partij die algemene voorwaarden gebruikt (in dit geval [eisers] ). 
      
    
    
      4.15.
      In artikel 22.3 tot en met 22.5 van de van toepassing zijnde algemene bepalingen wordt ten nadele van de huurder afgeweken van de wettelijke regels voor incassokosten en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Er is immers bepaald dat alle (gerechtelijke en buitengerechtelijke) kosten voor rekening van de huurder komen. Daarbij is ook geen maximum opgenomen, wat ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de huurder zouden kunnen komen. Dat zou tot gevolg hebben dat de huurder belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Ook is in dit geval de bedongen vergoeding altijd ten minste 15% van het verschuldigde bedrag, met een minimum van € 113,45, en daarmee hoger dan de wettelijke vergoeding en het wettelijke minimum van € 40,00. Het beding kan dus tot aanzienlijk hogere kosten leiden dan op grond van de wet en het Besluit in rekening mogen worden gebracht. Tot slot volgt uit de tekst van het beding dat de incassokosten verschuldigd zijn nadat de andere partij is aangemaand, terwijl de consument volgens de wettelijke regeling uitsluitend gemaximeerde buitengerechtelijke kosten verschuldigd is, mits is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 lid 6 BW, waarbij de aanmaning als bedoeld in dat artikellid moet voldoen aan de door de Hoge Raad gestelde eisen. Dat het beding voorschrijft dat wel eerst een ‘redelijke termijn tot nakoming’ wordt gegeven, is daartoe onvoldoende.
      
    
    
      4.16.
      Een dergelijk beding dat neerkomt op een contractuele afwijking van dwingende wettelijke bepalingen is in dit kader onredelijk bezwarend en oneerlijk. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling is dit niet aan de orde gesteld. Omdat het echter gaat om een evident oneerlijk beding ziet de kantonrechter geen aanleiding partijen nog gelegenheid te bieden om zich hierover uit te laten. Dit heeft als gevolg dat het incassokostenbeding wordt vernietigd. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan evenmin aanspraak worden gemaakt op een wettelijke regeling van aanvullend recht dat van toepassing zou zijn geweest als dit beding niet in de overeenkomst of algemene bepalingen stond. Dit houdt in dat de vordering inzake de buitengerechtelijke incassokosten (en de daarover gevorderde wettelijke rente) zal worden afgewezen. 
      
    
    
      4.17.
      Ook het rentebeding uit artikel 22.2 van de algemene bepalingen is evident oneerlijk omdat de bedongen rente 1% per maand bedraagt. Dat is meer dan de wettelijke rente op het moment van het sluiten van de overeenkomst, die toen 6% per jaar bedroeg. Ook het rentebeding wordt daarom vernietigd met als gevolg dat de gevorderde contractuele rente zal worden afgewezen. Ook hiervoor geldt dat, als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, evenmin aanspraak kan worden gemaakt op een wettelijke regeling van aanvullend recht dat van toepassing zou zijn geweest als dit beding niet in de overeenkomst of algemene bepalingen stond. Dit houdt in dat ook de vordering met betrekking tot de wettelijke rente zal worden afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.18.
      De bedingen die onder 4.15 zijn genoemd zien ook op de proceskostenvergoeding en zouden kunnen meebrengen dat de gebruiker van de bedingen aanspraak kan maken op alle gerechtelijke kosten, terwijl alleen in buitengewone omstandigheden een volledige proceskostenveroordeling wordt uitgesproken. De kantonrechter is zich ervan bewust dat de Hoge Raad onlangs heeft besloten over dit onderwerp prejudiciële vragen te stellen aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (ECLI:NL:HR:2025:1081), zodat voorlopig niet vaststaat dat vernietiging van een dergelijk beding meebrengt dat in het geheel geen proceskosten kunnen worden toegewezen. De kantonrechter zal vooralsnog de wettelijke regeling omtrent de proceskosten toepassen. Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eisers] van € 240,23 aan huurachterstand, berekend tot 1 september 2025, 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eisers] van € 504,63 per maand vanaf 1 september 2025 tot de rechtsgeldige einddatum van de huurovereenkomst, onder voorbehoud van de eventuele (wettelijk) toegestane huurverhogingen,
      
    
    
      5.3.
      compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 17 september 2025.
      
      
      
        LC
      
    
  
  
     ECLI:EU:C:2018:808.
  
  
     ECLI:NL:HR:2023:198, r.o. 3.8.4.