ECLI:NL:RBAMS:2025:1599, Rechtbank Amsterdam, 07-03-2025, 11226778 \ CV EXPL  24-9337
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-03-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht, bedrijfsruimte, gebreken, schade

RECHTBANK 
        AMSTERDAM
      
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11226778 \ CV EXPL  24-9337
    
    
    
      
        Vonnis van 7 maart 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser] , (h.o.d.n. [handelsnaam] ),
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. M.J.W. Kruyskamp,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING EIGEN HAARD, 
      gevestigd te Amsterdam,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Eigen Haard,
      gemachtigde: mr. J.P. van Oudenhoven.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 15 juli 2024, met 4 producties;
        
        
          de conclusie van antwoord met 1 productie;
        
        
          het instructievonnis van 4 oktober 2024, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de brief met dagbepaling van de mondelinge behandeling;
        
        
          de akte houdende wijziging van eis met 1 productie van [eiser] van 13 januari 2025;
        
        
          de akte uitlating rapport deskundige, met 1 productie van Eigen Haard van 31 januari 2025;
        
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 februari 2025. [eiser] is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Namens Eigen Haard, bijgestaan door haar gemachtigde, is verschenen de heer [naam] , aldaar in dienst in de functie van kwaliteitsregisseur. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis bepaald op 7 maart 2025.
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] huurt sinds 1 mei 2022 een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (BW) van Eigen Haard op het adres [adres] (hierna: het gehuurde). [eiser] gebruikt de ruimte voor het faciliteren van onder meer workshops en cursussen voor het maken van sieraden.
      
    
    
      2.2
      Op de huurovereenkomst zijn de (ROZ) algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte van 30-01-2015 van toepassing. Artikel 10 van deze algemene bepalingen luidt:
      
      
        
          Aansprakelijkheid
        
        
          …
        
      
    
    
      10.3
      
        Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en Huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7: 206 lid 3 Burgerlijk Wetboek. 
      
    
    
      10.4
      
        
          Het gestelde in artikel 10.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing: 
        
        
          …
        
      
      
        - indien Verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met Huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt;
      
      
        …
      
      
        - indien Verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en Huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in artikel 2.3 niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn dan wel dienaangaande geen onderzoek hoefde te doen; 
      
      …
      
    
    
      2.3
      Op 10 augustus 2023 heeft [eiser] bij Eigen Haard melding gemaakt van wateroverlast in het gehuurde. 
      
    
    
      2.4
      Eigen Haard is op 11 september 2023 gestart met verbouwingswerkzaamheden om de vastgestelde water- en vochtproblematiek op te lossen. De verbouwing is - na een herplanning en het uitvoeren van extra werkzaamheden - afgerond en opgeleverd op 15 december 2023. Gedurende de periode van de verbouwing heeft Eigen Haard [eiser] vrijgesteld van haar verplichting om huur te betalen. 
      
    
    
      2.5
      Per e-mail van 26 april 2024 heeft [eiser] Eigen Haard aansprakelijk gesteld voor de schade die zij heeft geleden als gevolg van de wateroverlast. Zij stelt schade te hebben geleden bestaande uit bedrijfsschade, schade aan de inboedel en schade aan de laminaatvloer. De inboedelverzekeraar heeft reeds een bedrag van € 2.000,00 uitgekeerd aan [eiser] , welk bedrag in mindering is gebracht op het schadebedrag waarvoor zij Eigen Haard aansprakelijk stelt. Bij brief van 24 juni 2024 heeft [eiser] Eigen Haard nogmaals aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade. 
      
    
    
      2.6
      In de periode van januari 2024 tot juli 2024 heeft [eiser] het gehuurde gebruikt voor de reguliere uitvoering van haar bedrijf. Daarbij heeft zij ook klanten ontvangen in het gehuurde. Vanaf 1 juli 2024 heeft [eiser] het gehuurde niet meer gebruikt, vanwege vocht en schimmelproblemen. Zij heeft dit in juli 2024 gemeld bij Eigen Haard.
      
    
    
      2.7
      In het najaar van 2024 hebben (de gemachtigden van) partijen nog een aantal malen contact gehad over de schade als gevolg van de wateroverlast in 2023, maar ook over de nieuwe situatie, de oplossing daarvan en de uit die situatie voortvloeiende schade. Per e-mail van 1 november 2024 heeft de gemachtigde van [eiser] namens haar laten weten dat zij – onder protest van gehoudenheid daartoe – zal blijven voldoen aan haar maandelijkse huurbetalingsverplichting.      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert - na wijziging van eis – voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
      
        
          Te verklaren voor recht dat [eiser] over de periode vanaf 1 juli 2024 tot het moment waarop de vocht-/schimmelproblematiek verholpen is, geen huur en servicekosten verschuldigd is en dat hetgeen [eiser] over deze periode heeft voldaan, als onverschuldigd betaald heeft te gelden;
        
        
          veroordeling van Eigen Haard tot betaling van een bedrag van € 21.278,33 ter vergoeding van door [eiser] t/m 31 december 2024 geleden schade; 
        
        
          veroordeling van Eigen Haard tot betaling van een bedrag van € 1.575,00 per maand over de periode van 1 januari 2025 tot het moment waarop de vocht-/schimmelproblematiek verholpen is, ter vergoeding van door [eiser] te lijden schade. 
        
        
          veroordeling van Eigen Haard tot betaling de kosten van een door [eiser] in te schakelen schade-expert, deze kosten nader op te maken bij staat;
        
        
          Veroordeling van Eigen Haard in de kosten van deze procedure, daaronder begrepen het salaris van de gemachtigde. 
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat Eigen Haard op grond van artikel 7:208 BW gehouden is de door haar geleden schade te vergoeden omdat Eigen Haard bij het aangaan van de huurovereenkomst bekend was of bekend behoorde te zijn met het gebrek als gevolg waarvan de schade is ontstaan. Daarnaast stelt [eiser] zich ter onderbouwing van de aansprakelijkheid op het standpunt dat Eigen Haard niet voortvarend en adequaat genoeg heeft gereageerd op haar melding dat sprake was van wateroverlast. Tot slot stelt [eiser] dat het beroep van Eigen Haard op de uitsluiting van aansprakelijkheid in de van toepassing verklaarde algemene bepalingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.   
      
    
    
      3.3.
      Eigen Haard voert verweer. Zij stelt onder meer niet aansprakelijk te zijn voor schade en doet in dat verband een beroep op de van toepassing zijnde algemene bepalingen. Op basis van de algemene bepalingen heeft [eiser] ook geen recht op huurprijsvermindering en verrekening. Ook stelt Eigen Haard zich op het standpunt dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst niet bekend was met de vochtproblematiek en deze ook niet behoorde te kennen. Als Eigen Haard al aansprakelijk zou zijn, is de schade onvoldoende onderbouwd. 
      
    
    
      3.4
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Juridisch kader
      
    
    
      4.1.
      Het gaat in deze zaak om een gebrek dat in eerste instantie, in 2023, bestond uit wateroverlast en later, in 2024, uit vocht- en schimmeloverlast. [eiser] stelt zich op het standpunt dat zij schade heeft geleden als gevolg hiervan en stelt Eigen Haard hiervoor aansprakelijk. Na wijziging van eis heeft [eiser] zich ook op het standpunt gesteld dat zij geen huur verschuldigd is vanaf 1 juli 2024 tot het moment waarop de problemen zijn verholpen. 
      
    
    
      4.2
      Op grond van artikel 7:208 BW kan een verhuurder aansprakelijk zijn voor schade die het gevolg is van een gebrek. Een verhuurder van een 7:230a BW bedrijfsruimte kan deze aansprakelijkheid echter gedeeltelijk contractueel uitsluiten. In de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde ROZ algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte (hierna: de algemene bepalingen), is gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. Op grond van artikel 10 van deze algemene bepalingen is Eigen Haard, kort gezegd, alleen aansprakelijk voor schade als gevolg van een gebrek dat al bestond bij het aangaan van de huurovereenkomst en dat bij Eigen Haard bekend was of bekend behoorde te zijn. Datzelfde geldt voor een beroep van de huurder op huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek (7:207 BW). Dat kan op grond van de algemene bepalingen ook alleen als sprake is van een gebrek dat al bestond bij het aangaan van de huurovereenkomst en dat bij Eigen Haard bekend was of bekend behoorde te zijn. 
      
    
    
      4.3
      Aansprakelijkheid voor schade als gevolg van het niet tijdig of adequaat herstellen van een gebrek - waartoe de verhuurder op grond van artikel 7:206 BW verplicht is – valt niet onder de werking van artikel 7:208 BW, maar moet worden beoordeeld aan de hand van het algemene aansprakelijkheidsrecht (artikel 6:74 BW e.v).	 
      
      
        
          Aansprakelijkheid
        
      
    
    
      4.4
      
        Zoals in het voorgaande is weergegeven, kan Eigen Haard dus aansprakelijk zijn voor schade in twee gevallen:
         Als sprake is van schade als gevolg van een gebrek dat al bestond bij het aangaan van de huurovereenkomst en dat Eigen Haard toen kende of behoorde te kennen;
         Als Eigen Haard het gebrek niet tijdig of adequaat heeft hersteld. 
      
      
    
    
      4.5
      Allereerst de beantwoording van de vraag of er in het onderhavige geval sprake is van een gebrek dat al bestond bij het aangaan van de huurovereenkomst en dat Eigen Haard toen kende of behoorde te kennen. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat de twee meldingen die [eiser] heeft gedaan in augustus 2023 en in juli 2024 dusdanig met elkaar in verband staan, dat deze zijn te beschouwen als één gebrek. Daarnaast is voor de beoordeling van belang dat de bewijslast dat er sprake is van een gebrek dat al bestond bij het aangaan van de huurovereenkomst en dat Eigen Haard dit toen kende of behoorde te kennen, bij [eiser] ligt. [eiser] stelt deze feiten immers en beroept zich daarmee op het rechtsgevolg dat Eigen Haard op grond van artikel 7:208 BW aansprakelijk is.
      
    
    
      4.6
      De oorzaak van de wateroverlast zoals door [eiser] in 2023 aan Eigen Haard gemeld, was volgens een mail van Eigen Haard aan verzekeraar Univé van 2 oktober 2023 een uit elkaar gezakte hemelwaterafvoer. [eiser] stelt dat Eigen Haard dit gebrek kende of had moeten kennen, omdat het verzakken van een hemelwaterafvoer een proces is dat lange tijd in beslag neemt en het verzakkingsproces dus zichtbaar moet zijn geweest.   
      
    
    
      4.7
      Eigen Haard betwist dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst op de hoogte was van problemen met de hemelwaterafvoer of andere vochtproblematiek. Eigen Haard heeft onweersproken gesteld dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst een inspectie heeft gedaan om na te gaan of de bedrijfsruimte aan de kwaliteitseisen voldoet. Uit die inspectie is toen niet gebleken dat er sprake was van enige vochtproblematiek of andere problemen. Bovendien stelt Eigen Haard dat de eerste melding van [eiser] over problemen pas kwam in augustus 2023; ruim 14 maanden na het aangaan van de huurovereenkomst. Naar aanleiding van de melding van [eiser] is Eigen Haard in september 2023 gestart met het verhelpen van het gebrek en het herstellen van de schade aan het gehuurde. Dat zou in eerste instantie 5 weken in beslag nemen, maar tijdens de werkzaamheden bleek dat er meer problemen waren. Uiteindelijk heeft er een omvangrijke verbouwing plaatsgevonden, waarbij onder meer cv leidingen zijn vervangen, een nieuwe cementen dekvloer is gestort en diverse (overige) isolerende maatregelen zijn genomen. Eigen Haard stelt dat de problematiek achteraf bezien het gevolg lijkt te zijn geweest van een samenloop van omstandigheden: een kapotte hemelwaterafvoer, verhoogde grondwaterstand en mogelijk ook een lekkende leiding. Allemaal omstandigheden waarvan Eigen Haard stelt dat zij deze niet kende en ook niet behoorde te kennen bij het aangaan van de huurovereenkomst in mei 2022. 
      
    
    
      4.8
      Tegenover de gemotiveerde betwisting van Eigen Haard heeft [eiser] onvoldoende gesteld om te kunnen concluderen dat Eigen Haard bekend was of bekend behoorde te zijn met de gebreken. De kantonrechter is van oordeel dat Eigen Haard bij de oplevering van het gehuurde in 2022 zorgvuldig heeft gehandeld door een opleveringsinspectie te doen. Aangezien er in de eerste 14 maanden geen problemen zijn vastgesteld, ligt het ook niet voor de hand dat er bij het aangaan van de huurovereenkomst al sprake was van een gebrek. Als dat al zo zou zijn geweest, was dat gebrek in ieder geval niet eenvoudig waar te nemen. Dat blijkt ook uit het feit dat pas tijdens de verbouwing is geconstateerd dat er andersoortige problemen waren, dan in eerste instantie per mail van Eigen Haard van 2 oktober 2023 aan Univé is verklaard (een uit elkaar gezakte hemelwaterafvoer). De kantonrechter is dan ook van oordeel dat Eigen Haard het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst niet kende en ook niet behoorde te kennen, zodat zij niet aansprakelijk is voor de schade als gevolg van het gebrek.
      
    
    
      4.9
      Uit het voornoemde feitencomplex blijkt ook niet dat Eigen Haard niet voldoende voortvarend en adequaat tewerk zou zijn gegaan bij het herstellen van de problemen. Binnen een maand is immers begonnen met een grootschalige verbouwing om de problemen op te lossen, hetgeen naar het oordeel van de kantonrechter voldoende voortvarend en adequaat is. Eigen Haard is dus ook niet aansprakelijk voor schade als gevolg van het niet tijdig of adequaat herstellen van de schade.
      
    
    
      4.10
      Eigen Haard heeft [eiser] in de periode van de verbouwing bovendien (onverplicht) vrijgesteld van het betalen van huur, terwijl Eigen Haard ook een beroep had kunnen doen op de algemene bepalingen, die het recht op huurprijsvermindering uitsluiten. Deze handelswijze van Eigen Haard getuigt naar het oordeel van de kantonrechter van goed verhuurderschap. Dat Eigen Haard zich voor verdere vergoeding van schade wel beroept op de algemene bepalingen, is niet onbegrijpelijk. Anders dan [eiser] stelt is de kantonrechter dan ook van oordeel dat het beroep van Eigen Haard op de algemene bepalingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. 
      
    
    
      4.11
      Voor wat betreft de vocht- en schimmeloverlast (door [eiser] in juli 2024 gemeld) is Eigen Haard in lijn met het voorgaande ook niet aansprakelijk. Zoals onder punt 4.5 overwogen wordt er immers vanuit gegaan dat de vocht- en schimmeloverlast dusdanig met de wateroverlast van augustus 2023 in verband staat, dat dit is te beschouwen als één gebrek, waarvan onder verwijzing naar het voorgaande het oordeel dus is dat Eigen Haard daarvoor niet aansprakelijk is. Als de vocht- en schimmeloverlast wél zou moeten gelden als een nieuw gebrek is Eigen Haard daarvoor ook niet aansprakelijk omdat in dat geval vast staat dat het gaat om een gebrek dat is ontstaan ná het aangaan van de huurovereenkomst. En op grond van de algemene bepalingen is Eigen Haard niet aansprakelijk voor schade die is ontstaan ná het aangaan van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      4.12
      Overigens stelt Eigen Haard in verband met de vocht- en schimmeloverlast - en [eiser] heeft dit niet of niet voldoende gemotiveerd betwist - dat [eiser] in dat kader niet heeft voldaan aan de op haar rustende zorgplicht voor het gehuurde. [eiser] heeft volgens Eigen Haard gedurende langere tijd onvoldoende geventileerd en gestookt. Dat blijkt ook uit het rapport van de deskundige dat door Eigen Haard is overgelegd. [eiser] heeft aan de deskundige laten weten de ruimte niet te verwarmen tijdens afwezigheid en dat de mechanische ventilatie standaard op stand 1 staat. Juist in een ruimte met vocht- en schimmelproblemen, moet goed worden geventileerd en gestookt. Voor zover het standpunt van [eiser] dus zo zou moeten worden gelezen dat Eigen Haard de tweede melding niet tijdig en adequaat zou hebben opgelost, valt Eigen Haard, gezien de handelswijze van [eiser] , hiervan geen verwijt te maken. 
      
    
    
      4.13
      De conclusie is dus dat Eigen Haard niet aansprakelijk is voor de schade als gevolg van de wateroverlast en evenmin als gevolg van de vocht- en schimmeloverlast. Gezien deze conclusie behoeven de individuele schadeposten, de berekening van de bedrijfsschade zoals door [eiser] opgevoerd en de toekomstige schade (en de vraag of in dit verband voldoende is gesteld) dus geen verdere inhoudelijke bespreking.
      
      
        
          Huurprijsvermindering
        
      
    
    
      4.14
      Net als bij schade als gevolg van een gebrek, geldt op grond van de algemene bepalingen ook dat [eiser] geen beroep kan doen op huurprijsvermindering, tenzij sprake is van een gebrek dat al bestond bij het aangaan van de huurovereenkomst en dat toen bij de verhuurder bekend was of bekend behoorde te zijn. Gezien hetgeen in het voorgaande is overwogen is het oordeel dat daarvan geen sprake is, zodat de verklaring voor recht die [eiser] vraagt inhoudende dat zij geen huur is verschuldigd vanaf 1 juli 2024 tot het moment waarop de vocht-/schimmelproblematiek verholpen is, zal worden afgewezen. 
      
      
        
          Schade-expert
        
      
    
    
      4.15
      Tot slot de vordering van [eiser] die ziet op betaling van een door haar in te schakelen schade-expert. [eiser] heeft deze vordering niet verder onderbouwd en gezien het feit dat Eigen Haard reeds een deskundige heeft ingeschakeld, die de bedrijfsruimte heeft geïnspecteerd, wijst de kantonrechter deze vordering af.   
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.16
      Aangezien alle vorderingen van [eiser] worden afgewezen, moet zij de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Eigen Haard worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                812,00
              
              
                (2 punten × € 406,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                879,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 879,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.V.L. van Well en in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2025.
      
      
      
      
        De griffier								De kantonrechter
      
      
    
  
  
     Zie artikel 7:209 BW
  
  
     Zie voor wat betreft de bewijslastverdeling bij 7:208 BW: Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/54