ECLI:NL:RBNNE:2025:4189, Rechtbank Noord-Nederland, 09-10-2025, LEE 24/1173
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-10-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Deze uitspraak gaat over de WOZ-waarde van een woning voor het belastingjaar 2023. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. 
      
      Eiser wijst op het buurpand dat kort voor de waardepeildatum is verkocht en vanuit de bouw identiek is. Als rekening wordt gehouden met de verschillen tussen zijn woning en het buurpand is volgens eiser duidelijk dat zijn woning te hoog is gewaardeerd. 
      
      De rechtbank oordeelt dat het buurpand in dit geval een zeer goede vergelijking biedt. Als dan rekening gehouden wordt met de verschillen tussen de woning van eiser en het buurpand zou de woning van eiser gewaardeerd moeten worden op circa € 950 per m2 gebruiksoppervlakte. De heffingsambtenaar is echter uitgegaan van meer dan € 1.300 per m2. Voor het verschil heeft hij geen verklaring kunnen geven. Daarom is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      De rechtbank kent aan eiser een kostenvergoeding toe voor de door hem ingeschakelde rechtsbijstand, voor het taxatierapport, én voor de deskundige die aanwezig is geweest bij de hoorzitting in bezwaar en bij de zitting van de rechtbank.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Groningen
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: LEE 24/1173 
    
      
      uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 9 oktober 2025 in de zaak tussen
    
  
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: H.A. Huizinga),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Midden-Groningen, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigden: [naam 1] en [naam 2] ).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 december 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 203.000 (de beschikking).
      
    
    
      1.2.
      De aanslag is onder nummer [nummer] opgelegd op 25 februari 2023.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft op 24 juni 2024 nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.6.
      De rechtbank heeft het beroep op 28 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser bijgestaan door J. Schokker (taxateur) en de gemachtigden van de heffingsambtenaar. 
      
    
    
      1.7.
      Bij sluiting van het onderzoek op zitting heeft de rechtbank meegedeeld binnen zes weken uitspraak te doen. De rechtbank heeft deze termijn niet gehaald en partijen bericht zes weken later uitspraak te doen.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Eiser is mede-eigenaar van de onroerende zaak plaatselijk bekend als de [adres] te [woonplaats] .
      
    
    
      2.2.
      De onroerende zaak is een geschakelde twee-onder-een-kapwoning met een aangebouwde garage, tuinhuis, tuin en ondergrond. De woning is gebouwd in 1972, heeft een gebruiksoppervlakte van circa 121 m2 en is gelegen op een kavel van 257 m2. De garage heeft een gebruiksoppervlakte van 19 m2 en het tuinhuis heeft een gebruiksoppervlakte van 6 m2.
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak van eiser op de waardepeildatum niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De rechtbank doet dat aan de hand van de door eiser aangevoerde beroepsgronden.
    
    4. Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
    
    5. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd. Hieronder licht de rechtbank dit oordeel toe.
    
    
      
        Nieuwe waardematrix
      
    
    6. De heffingsambtenaar heeft op 24 juni 2024 diverse stukken overgelegd, waaronder een nieuwe waardematrix. In zijn begeleidende schrijven bij die stukken heeft de heffingsambtenaar uitgelegd dat een inpandige opname heeft plaatsgevonden en aan de hand daarvan een nieuwe taxatie is opgemaakt. In de oude waardematrix werd de onroerende zaak getaxeerd op € 211.000. In de nieuwe waardematrix wordt de onroerende zaak getaxeerd op € 214.000. In beide matrices zijn dezelfde vergelijkingsobjecten gebruikt, onder meer het naastliggende pand, met dezelfde KOUDV-factoren. 
    
    
      
        Standpunten eiser
      
    
    7. Eiser voert het volgende aan. Het buurpand is de beste vergelijking. Net als de woning van eiser heeft die woning een plat dak. De ligging is ook identiek. Als de prijs per m2 van het buurpand gebruikt wordt en rekening wordt gehouden met de verschillen in de KOUDV-factoren, dan zou de prijs per m2 van de woning van eiser veel lager moeten zijn. Er moet ook nog rekening gehouden worden met de op het buurpand aanwezige zonnepanelen, dat het buurpand gemoderniseerd is, en uitgebouwd is tot 129 m2 gebruiksoppervlakte. De andere door de heffingsambtenaar gebruikte woningen zijn niet goed vergelijkbaar omdat het andere woningtypen zijn, ze in andere straten liggen en meer dan één verdieping hebben. Volgens eiser is de waarde van zijn woning € 180.000.
    
    
      
        Standpunten heffingsambtenaar
      
    
    8. De heffingsambtenaar heeft ter zitting gesteld dat het buurpand inderdaad het beste vergelijkingsobject is, maar dat ook verder gekeken moet worden naar andere vergelijkbare woningen. In dit geval zijn twee andere woningen in de matrix opgenomen die ook goed vergelijkbaar zijn qua oppervlakte. Met inbegrip van die woningen komt de getaxeerde waarde uit op € 214.000, ruim boven de beschikte waarde.
    
    
      
        Overwegingen rechtbank
      
    
    9. De rechtbank is van oordeel dat in dit geval het buurpand een zeer goede vergelijking biedt. Het gaat om van oorsprong nagenoeg identieke panden. De verkoopdatum is bovendien kort voor de waardepeildatum gelegen.
    
    10. Het buurpand is op 29 oktober 2021 verkocht voor € 230.110. Geïndexeerd naar  waardepeildatum is dat € 242.166. Tussen partijen is niet in geschil dat het buurpand qua onderhoud en voorzieningen aanzienlijk beter is van de woning van eiser. Voor onderhoud en voorzieningen is aan het buurpand een ‘4’ toegekend in de matrices van de heffingsambtenaar. Aan de woning van eiser zijn voor deze factoren een ‘2’ toegekend. Op de andere factoren scoren beide panden hetzelfde. Uit de legenda bij de matrices volgt dat dit een verschil in waarde van 28% vertegenwoordigt. Verder heeft eiser onbetwist gesteld dat het buurpand door een uitbouw een hoger gebruiksoppervlakte heeft, namelijk 129 m2, en over 14 zonnepanelen beschikt. De waarde van de kavels is niet in geschil. De waarde van het kavel van het buurpand is € 65.274, dat van eiser € 65.021. Tot slot zijn ook de waarden van de bijgebouwen niet in geschil. Aan de garage en het tuinhuis van eiser is een waarde van respectievelijk € 9.500 en € 1.500 toegekend. Aan de schuur van het buurpand is een waarde toegekend van € 3.750.
    
    11. Met de op het buurpand aanwezige zonnepanelen heeft de heffingsambtenaar geen rekening gehouden in zijn matrices. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar dat wel had moeten doen.
    
    12. Uitgaande van de geïndexeerde verkoopprijs van het buurpand, de kavelwaarde en de waarde van de schuur, en € 3.000 voor de zonnepanelen, is aan de resterende opstallen van het buurpand (dus enkel de woning van het buurpand) een waarde van € 170.142 toe te kennen. De prijs per m2 gebruiksoppervlakte is dan afgerond € 1.318 (= € 170.142 / 129 m2). Als vervolgens rekening gehouden wordt met de lagere scores voor onderhoud en voorzieningen, zou de waarde per m2 gebruiksoppervlakte voor de woning van eiser op circa € 950 uitkomen. In beide matrices heeft de heffingsambtenaar met aanzienlijk hogere waardes gerekend, namelijk met € 1.323/m2 en € 1.353/m2. Omdat het ontbreekt aan een verklaring voor dit grote verschil, terwijl sprake is van een zeer goed vergelijkbaar pand, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. 
    
    13. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem gestelde waarde van € 180.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend omdat in het door eiser overgelegde taxatierapport niet onderbouwd is hoe de verkoopprijzen van de daarin opgenomen vergelijkingsobjecten te herleiden zijn tot de door eiser voorgestane waarde.
    
    14. Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 180.000.
    
    15. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
    
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    16. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar en zal de vastgestelde waarde op waardepeildatum verminderen tot € 180.000.
    
    17. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoedingen betalen. 
    
    18. De proceskosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vast op € 3.108 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 647, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 907).
    
    19. Eiser heeft verder een deskundige (taxateur) meegebracht naar de hoorzitting in bezwaar en naar de zitting van de rechtbank. Eiser heeft ook daarvoor een kostenvergoeding verzocht van € 44,14 inclusief btw per (hoor)zitting. Voor de aanwezigheid van de deskundige kent de rechtbank op grond van artikel 1, onderdeel b, van het Bpb een vergoeding toe. Op grond van artikel 2, eerste lid, onderdeel b, van het Bpb geldt voor de hoogte van de kosten van een deskundige het te vergoeden bedrag volgens de Wet tarieven in strafzaken. De hoogte van de vergoeding is te vinden in artikel 6 van het Besluit tarieven strafzaken. Daarin is bepaald dat sinds 1 januari 2025 een tarief geldt van ten hoogste € 162,63 per uur (€ 142,75 in 2023). De rechtbank acht het bedrag van de gevraagde vergoeding voor het bijwonen van de hoorzitting in bezwaar en de zitting van de rechtbank, mede gelet op de reistijd en het aantal zaken dat achtereenvolgens behandeld wordt, allerzins redelijk. Voor het inschakelen van de deskundige kent de rechtbank daarom een vergoeding van totaal € 88,28 toe.
    
    20. In zijn bezwaarschrift heeft eiser verzocht om vergoeding van het door hem ingebrachte taxatierapport. De rechtbank kent een vergoeding toe voor het taxatierapport en baseert zich daarbij op de Richtlijn inzake de vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties. Dit betekent dat aan eiser een vergoeding wordt toegekend van € 256.52 (= 4 x € 53 + btw). 
    
    21. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen tot het betalen van totaal € 3.452,80 aan proceskostenvergoeding.
    
    22. De rechtbank merkt volledigheidshalve nog op dat artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ wat betreft de bezwaar- en beroepsfase geen toepassing vindt, omdat de aanslag is opgelegd vóór 1 januari 2024.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond; 
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 180.000;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan eiser moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.452,80 aan proceskosten aan eiser.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. W.M.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van mr. J.P. Raateland, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2025.
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
              
              (de griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen) 
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Vergelijk Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 17 april 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3558.
  
  
    Artikel IV, aanhef en onderdeel a, van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm, Stb. 2023, 507