ECLI:NL:RBMNE:2024:7754, Rechtbank Midden-Nederland, 14-08-2024, 10860102 UC EXPL 24-1
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-08-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurprijsverlaging op grond van afspraak tussen partijen, huur bedrijfsruimte.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 10860102 \ UC EXPL 24-1 RvdH/1037
    
    
    
      
        Vonnis van 14 augustus 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende in [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. T. Meijer, 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende in [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. H.R. Hart.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 tot en met 13,  - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 5, 
      - de akte van [eiser] met producties 13 tot en met 19,  - de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
      - de mondelinge behandeling van 4 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is.
      
      
    
  
  
    
      2Waar gaat deze zaak over? 
    
    
      2.1.
      Deze zaak gaat over een slagerij aan [straat] in [plaats] . De heer [A] (hierna: [A] ) is eigenaar van het pand waarin de slagerij is gevestigd. Hij heeft per 1 juni 2009 een huurovereenkomst met [gedaagde] gesloten. [gedaagde] exploiteerde op dat moment een franchiseformule. [eiser] was franchisenemer: hij is in het gehuurde een slagerij volgens de formule van [gedaagde] gestart. [eiser] en [gedaagde] hebben daartoe een franchise- en een onderhuurovereenkomst gesloten.
    
    
      2.2.
      De looptijd en de ingangsdatum van de hoofd- en onderhuurovereenkomst zijn gelijk. [eiser] en [gedaagde] hebben afgesproken dat de huurprijs ook hetzelfde zou zijn: [eiser] betaalde steeds hetzelfde bedrag aan [gedaagde] , als [gedaagde] aan [A] . 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] vond medio 2019 dat de huurprijs die hij aan [A] betaalde te hoog was en niet meer overeenstemde met die van vergelijkbare bedrijfsruimten. [gedaagde] heeft een deskundige ingeschakeld en die kwam in de zomer van 2020 tot de conclusie dat de huurprijs te hoog was. [gedaagde] heeft eerst geprobeerd om in der minne tot huurprijsverlaging te komen met [A] en heeft hem daartoe bij brief van 11 september 2020 en e-mails van 28 september 2020 en 5 oktober 2020 een voorstel gedaan. [A] heeft daarop niet gereageerd. [gedaagde] heeft daarna een verzoekschrift als bedoeld in artikel 7:304 BW ingediend. De huurprijs bedroeg op dat moment € 34.766,88 exclusief btw per jaar (€ 3.505,66 inclusief btw per maand). De kantonrechter heeft bij vonnis van 14 december 2022 de huurprijs per 1 november 2020 vastgesteld op € 25.426,00 exclusief btw per jaar (€ 2.563,78 inclusief btw per maand).
      
    
    
      2.4.
      Daarnaast is het volgende relevant. [eiser] heeft de franchiseovereenkomst opgezegd tegen de contractuele einddatum van 31 mei 2021, omdat de franchiseformule van [gedaagde] zou worden overgenomen. [gedaagde] wilde toen de onderhuurovereenkomst met [eiser] opzeggen. [eiser] heeft zich hiertegen verzet. 
      
    
    
      2.5.
      
        [eiser] exploiteert op dit moment nog steeds een slagerij in het gehuurde. [eiser] betaalt aan [gedaagde] de tussen hen overeengekomen en inmiddels geïndexeerde huurprijs (zie 2.3). [gedaagde] betaalt aan [A] de huurprijs zoals vastgesteld door de kantonrechter. Het verschil tussen beide maandelijkse huurprijzen is € 941,88 inclusief btw. 
      
    
    
      2.6.
      
        [eiser] is het er niet mee eens dat hij de (geïndexeerde) huurprijs die aanvankelijk is overeengekomen aan [gedaagde] moet blijven betalen. [eiser] stelt dat de huurprijs in de onderhuurrelatie moet worden gewijzigd, net zoals de hoofdhuurprijs. [eiser] vordert dat de kantonrechter per 1 november 2020 de onderhuurprijs gelijkstelt aan de hoofdhuurprijs, op een bedrag van € 25.426,00 exclusief btw per jaar (de kantonrechter begrijpt: € 2.563,78 inclusief btw per maand) en dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot terugbetaling van het door [eiser] onverschuldigd betaalde. [eiser] wil ook dat [gedaagde] zijn proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente, betaalt. 
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      2.8.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      3.1.
      De kantonrechter zal de vorderingen van [eiser] toewijzen, omdat vast staat dat partijen hebben afgesproken dat de huurprijs van de hoofdhuurovereenkomst één-op-één wordt overgenomen in de onderhuurovereenkomst. Hierna wordt nader uitgelegd waarom de kantonrechter tot deze beslissing komt.
      
      
        
          De afspraak tussen [eiser] en [gedaagde]
        
      
      
    
    
      3.2.
      Er is sprake van twee separate overeenkomsten, want de hoofd- en onderhuurovereenkomst staan in beginsel los van elkaar. Het staat partijen vrij om afspraken te maken over de huurprijs van een bedrijfsruimte. [eiser] en [gedaagde] hebben met elkaar afspraken gemaakt over de huurprijs. De huurprijs bedroeg hetzelfde als de huurprijs in de hoofdhuurovereenkomst. 
      
    
    
      3.3.
      
        De kantonrechter begrijpt [eiser] zo, dat hij primair een beroep doet op de afspraak die hij met [gedaagde] heeft gemaakt. [gedaagde] erkent dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst in 2009 met [eiser] heeft afgesproken dat de tussen hen geldende huurprijs gelijk zou zijn en blijven aan de huurprijs die [gedaagde] aan [A] verschuldigd is. [eiser] vindt het redelijk dat [gedaagde] ook aan die afspraak wordt gehouden na de aanpassing van de huurprijs in de overeenkomst tussen hem en [A] .  
        De grondslag van de vordering van [eiser] is dus niet de redelijkheid (en billijkheid) of artikel 7:303 BW, maar de afspraak tussen partijen. 
      
      
    
    
      3.4.
      
        De hoofdhuurprijs is per 1 november 2020 verlaagd. [gedaagde] had dus met ingang van die datum ook de huurprijs van de onderhuurovereenkomst moeten aanpassen, volgens de afspraak tussen partijen die inhield dat de huurprijzen van de hoofd- en onderhuurovereenkomst gelijk zouden zijn. Dat de huurprijs met terugwerkende kracht is verlaagd, doet daaraan niet af. [gedaagde] heeft – zonder nadere onderbouwing – aangevoerd dat de looptijd van de afspraak was beperkt tot de periode van de franchiseovereenkomst. Of dat zo is, kan in het midden blijven omdat de ingangsdatum van de verlaagde huurprijs, 1 november 2020, in ieder geval valt in de periode dat de franchiseovereenkomst nog van kracht was. Daarom dient ook de onderhuurprijs met ingang van die datum te worden aangepast. 
        De vordering van [eiser] vereist voorts niet dat er een beslissing wordt gegeven over de huurprijs(wijzigingen) na 1 november 2020, waaronder de periode waarin de franchiseovereenkomst is geëindigd. Maar ook indien dat anders was zou aan de stelling van [gedaagde] voorbij worden gegaan, nu nergens uit blijkt dat de afspraken bij het einde van de franchiseovereenkomst zijn gewijzigd.
      
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      3.5.
      De kantonrechter zal bepalen dat de huurprijs die [eiser] aan [gedaagde] moet betalen met ingang van 1 november 2020 gelijk wordt gesteld aan de huurprijs die [gedaagde] aan [A] moe(s)t betalen. Omdat die huurprijs lager is, zal [gedaagde] (na vaststelling van de exacte, eventueel geïndexeerde, huurprijzen sinds 1 november 2020 en de reeds gedane betalingen) een bedrag aan [eiser] moeten terugbetalen. [eiser] heeft immers sindsdien een deel van de huur onverschuldigd betaald. De vordering onder II. wordt daarom ook toegewezen. 
      
      
      
      
      
        
          Proceskostenveroordeling
        
      
      
    
    
      3.6.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op: 
      - dagvaarding	€	129,86
      - griffierecht	€	87,00
      - salaris gemachtigde	€ 	160,00	(2 punten x tarief € 80,00)
      - nakosten	€	40,00
      Totaal	€	416,86
      
    
    
      3.7.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      4.1.
      bepaalt dat de onderhuurprijs (uit hoofde van de overeenkomst tussen [gedaagde] en [eiser] ) van de bedrijfsruimte gelegen te ( [postcode] ) [plaats] aan het adres [adres] met ingang van 1 november 2020, gelijk wordt gesteld aan de hoofdhuurprijs (uit hoofde van de overeenkomst tussen [gedaagde] en [A] ), 
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen bewijs van kwijting te betalen het sinds 1 november 2020 onverschuldigd betaalde (te weten: de door [eiser] aan [gedaagde] betaalde onderhuurprijs -/- de door [gedaagde] aan [A] betaalde hoofdhuurprijs), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag waarop elke huurtermijn verschuldigd was tot de dag waarop alles is betaald,
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 416,86, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      4.4.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      4.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      4.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon en in het openbaar uitgesproken op 14 augustus 2024.