ECLI:NL:RBNHO:2025:12054, Rechtbank Noord-Holland, 09-10-2025, 11896837 \ KG EXPL 25-129
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-10-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Toegang huurwoning vanwege VvE-werkzaamheden. Huurder heeft sleutel inmiddels vrijwillig afgegeven aan aannemer. Verhuurder heeft geen recht op de sleutel van de huurwoning. Gedaagde wordt wel in de proceskosten veroordeeld, hij heeft deze kosten nodeloos veroorzaakt.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
      Zaaknummer: 11896837 \ KG EXPL  25-129
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 9 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      procederend in persoon,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. I.C. Andréa.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 29 september 2025, met producties 1-11;
      - de aanvullende akte van [eiser] (eiswijziging), met producties 18-21;- de pleitnotitie van [eiser] , met producties 12-17;
      - de mondelinge behandeling van 2 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
  
  
    
      2De uitgangspunten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] en [gedaagde] zijn op 10 mei 2025 een huurovereenkomst aangegaan, op basis waarvan [gedaagde] het appartement aan de [adres] te [woonplaats] huurt van [eiser] (hierna: de huurwoning).
      
    
    
      2.2.
      Op 14 juli 2025 heeft de Vereniging van Eigenaars (hierna: de VvE) van het appartementencomplex waarin de huurwoning zich bevindt, aangekondigd dat er in september en oktober 2025 werkzaamheden in de huurwoning zouden plaatsvinden. [eiser] heeft [gedaagde] geïnformeerd over deze werkzaamheden.
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] heeft op enig moment de sloten van de huurwoning gewijzigd en weigert toegang te verlenen tot de huurwoning aan [eiser] of derden. Ondanks herhaalde sommaties, blijft [gedaagde] [eiser] en derden (zoals aannemer Etro Vastgoedzorg die de werkzaamheden zou uitvoeren) de toegang tot de huurwoning ontzeggen teneinde daar werkzaamheden te laten uitvoeren.
      
    
    
      2.4.
      
        Bij e-mail van 1 oktober 2025 heeft de heer [H.] namens Etro Vastgoedzorg onder andere het volgende aan mr. Andréa meegedeeld:
        “Voor verduurzamingswerkzaamheden in opdracht van de VvE [de VvE] moeten wij toegang krijgen tot de woning [adres] .
      
      
      
        
          Vroegtijdig gecommuniceerd was met huurder, mondeling en schriftelijk, uitvoering werkzaamheden in de periode van 29 september tot en met 10 oktober 2025. Dit in samenhang met de onder-, boven en naastliggende woningen, in verband met onderling gekoppelde technische installaties.
        
        
          Nu is met u afgesproken dat alle aan ons opgedragen werkzaamheden voor vrijdag 17 oktober 16.00 uur in [adres] zijn afgerond en wij hier tijdens normale werkuren onbeperkt toegang krijgen.
        
        
          De ene voordeursleutel die wij gisteren 11.15 uur / te laat / beschikbaar hebben gekregen, onder voorwaarden, wordt dan terug gegeven aan de heer [gedaagde] . (…) Aanvullend met u afgesproken dat de ketting op de voordeur tijdens werkdagen tot en met 17 oktober niet ingezet wordt. Onze absolute voorkeur is de werkzaamheden uit te voeren in aanwezigheid van de huurder of zijn huisgenoot. (…)”
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert na vermeerdering van eis - samengevat - dat de kantonrechter bij (mondeling) vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        
          primair
        
        I. [gedaagde] veroordeelt om onmiddellijk aan [eiser] een deugdelijk werkende sleutel van de huurwoning te verstrekken, althans onmiddellijke en onbelemmerde toegang tot de huurwoning te verlenen aan [eiser] en door de VvE of aannemer Etro aangewezen derden;
        
          subsidiair
        
        II. voor zover [gedaagde] weigert of nalaat de sleutel af te geven, dan wel zich beroept op omstandigheden waardoor hij dit niet (tijdig) kan doen, [eiser] machtigt om zelf, door tussenkomst van een slotenmaker en zo nodig onder toezicht van een deurwaarder, toegang tot het gehuurde te verkrijgen, op kosten van [gedaagde] , met machtiging van [eiser] tot het doen uitvoeren van de noodzakelijke werkzaamheden;
        III. [gedaagde] veroordeelt aan [eiser] van alle door [gedaagde] veroorzaakte schade, mede begrepen de door aannemer Etro en/of de VvE opgelegde of nog op te leggen kosten en claims, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
        
          primair en subsidiair
        
        IV. bepaalt dat [gedaagde] , voor ieder(e) dag(deel) dat hij in strijd handelt met dit vonnis, een dwangsom verbeurt van € 500,-, met een maximum van € 24.000,-;
        V. de griffie gelast het vonnis onmiddellijk in grosse te verstrekken, zodat [eiser] het vonnis zonder uitstel ten uitvoer kan leggen;
        VI. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Toen partijen een huurovereenkomst zijn aangegaan in mei 2025, heeft [eiser] aan [gedaagde] meegedeeld dat er VvE-werkzaamheden aan de huurwoning zouden gaan plaatsvinden. [eiser] heeft [gedaagde] hiervoor huurkorting gegeven. [gedaagde] is later ook op de hoogte gebracht wanneer de VvE-werkzaamheden zouden worden verricht. [gedaagde] weigert echter om vrije en onbelemmerde toegang te geven of om zijn sleutel af te geven aan [eiser] of aan de aannemer (nadat [gedaagde] de sloten eigenhandig heeft veranderd). [eiser] vreest dat hij aansprakelijk gesteld zal worden door de aannemer of de VvE voor de mogelijk ontstane schade doordat de aannemer niet kan starten met de werkzaamheden in de huurwoning en waardoor [gedaagde] ook de werkzaamheden aan de boven- en ondergelegen appartementen frustreert.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Spoedeisend belang en het kader in kort geding
      
    
    
      4.1.
      Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. De kantonrechter is van oordeel dat het spoedeisend belang volgt uit de aard van de vorderingen van [eiser] , namelijk het met spoed toegang verlenen tot de huurwoning voor geplande werkzaamheden.
      
    
    
      4.2.
      Daarnaast geldt dat de kantonrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
      
      
        
          Sleutel afgegeven aan aannemer
        
      
    
    
      4.3.
      De kern van de vorderingen van [eiser] ziet op het doorgaan van de werkzaamheden die gepland zijn aan de huurwoning en het daarvoor hebben van onbelemmerde toegang tot de woning door de aannemer die de werkzaamheden voor de VvE verricht. Gelet op de inhoud van de e-mail van de heer [H.] (onder 2.4.), heeft [eiser] geen belang meer bij toewijzing van zijn primaire vordering onder I. en subsidiaire vordering onder II. De kantonrechter stelt op basis van die e-mail namelijk vast dat [gedaagde] de sleutel van de huurwoning heeft afgegeven aan aannemer Etro. De aannemer heeft daardoor sinds 30 september 2025 toegang tot de huurwoning en kan de benodigde werkzaamheden uitvoeren.
      
    
    
      4.4.
      Voor de gevorderde afgifte van een sleutel aan [eiser] als verhuurder is geen spoedeisend belang, nog daargelaten de vraag of de huurder daartoe gehouden is. Een huurder heeft recht op woongenot en privacy en zonder toestemming van de huurder mag de verhuurder de woning niet binnentreden (zie ook artikel 11.3 van de contractuele bepalingen behorende bij de huurovereenkomst, waarin staat dat verhuurder in overleg met huurder toegang krijgt tot de huurwoning voor inspectie en controle van werkzaamheden, en artikel 11.7 dat er altijd overleg dient plaats te vinden voordat de verhuurder de woning mag betreden voor vaststelling van naleving van het VvE-huisreglement). Wel kan het zich voordoen dat een huurder aan redelijke verzoeken van de verhuurder dient te voldoen. Controle van de uitgevoerde werkzaamheden is een redelijk verzoek. Als een goed huurder dient [gedaagde] daaraan zijn medewerking te verlenen. Voor zover [eiser] toegang wil tot de huurwoning voor controle of inspectie, dient hij daarvoor vooraf (via mr. Andréa) afspraken te maken met [gedaagde] , die bij voorkeur daarbij ook aanwezig is. 
      
    
    
      4.5.
      Omdat [eiser] geen belang (meer) heeft bij zijn primaire vordering onder I. en subsidiaire vordering onder II., wijst de kantonrechter deze vorderingen af.
      
      
        
          Geen schadevergoeding
        
      
    
    
      4.6.
      Voor zover [eiser] vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt voor de door [gedaagde] eventueel veroorzaakte schade door het niet of niet-tijdig kunnen starten aan de werkzaamheden aan de huurwoning en deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, oordeelt de kantonrechter dat dit kort geding zich daar niet voor leent. De vordering onder III. wordt dan ook afgewezen.
      
      
        
          Afwijzing vorderingen
        
      
    
    
      4.7.
      Gelet op de afwijzing van de vorderingen onder I. tot en met III., heeft [eiser] ook geen belang meer bij toewijzing van zijn vorderingen onder IV. en V. Deze vorderingen worden daarom ook afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.8.
      Hoewel [eiser] in het ongelijk is gesteld, ziet de kantonrechter wel aanleiding om de proceskosten van [eiser] voor rekening van [gedaagde] te laten komen. [gedaagde] heeft die kosten immers nodeloos veroorzaakt. Hij heeft tot het allerlaatste moment gewacht met het afgeven van zijn sleutel, waardoor [eiser] geen andere keuze had dan een kort gedingprocedure te starten. [gedaagde] moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                216,84
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                90,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                441,84
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.9.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 441,84, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr.drs. J. Blokland en in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2025.