ECLI:NL:RBROT:2025:12194, Rechtbank Rotterdam, 10-10-2025, 11450314 CV EXPL 25-31658
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur woonruimte. Ontbinding en ontruiming toegewezen. Terme de grâce afgewezen. Huurachterstand toegewezen. Oneerlijk boetebeding, dus incassokosten en rente afgewezen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11450314 CV EXPL 24-31658
    
    
    
      datum uitspraak: 10 oktober 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        F.T. Vastgoed B.V.,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: Van Houwelingen & Partners Gerechtsdeurwaarders, 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. M. Sculic.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘F.T. Vastgoed’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 3 december 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord;
        
        
          de e-mail van [gedaagde] , met bijlagen;
        
        
          de akte voor comparitie van F.T. Vastgoed, met bijlage.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 9 september 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: mevrouw [persoon A] namens F.T. Vastgoed, bijgestaan door mr. J.J.W. Julicher en mr. J.M. Louter namens de gemachtigde. Ook was [gedaagde] aanwezig, bijgestaan door zijn gemachtigde.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 5 juni 2014 een woning van F.T. Vastgoed. De huur is nu € 681,32 per maand. Tot en met september 2025 is er een huurachterstand van € 5.663,94. F.T. Vastgoed eist dat [gedaagde] die huurachterstand met rente en kosten betaalt en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] erkent de huurachterstand, maar vraagt de kantonrechter om hem een laatste kans te geven om de situatie te verbeteren. Hij heeft een moeilijke periode achter de rug en probeert om de problemen met hulp weer te boven te komen. 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] moet van de kantonrechter inderdaad de huurachterstand betalen en de woning verlaten. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet een huurachterstand van € 5.663,94 betalen
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] wordt veroordeeld om € 5.663,94 aan F.T. Vastgoed te betalen. De partijen zijn het er namelijk over eens dat dit de huurachterstand was op het moment van de zitting. De huur tot en met de maand september 2025 zit hier dus bij.
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden
        
      
      
    
    
      2.5.
      De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. De kantonrechter heeft er in dit geval rekening mee gehouden dat [gedaagde] een moeilijke periode achter de rug heeft en probeert om de situatie te verbeteren. De kantonrechter ziet dat [gedaagde] probeert stappen te ondernemen om zijn financiën op orde te krijgen, maar er zijn nog geen concrete aanwijzingen dat zijn financiële situatie zal verbeteren. Daarom oordeelt de kanonrechter dat de hoge huurachterstand de ontbinding rechtvaardigt.
      
    
    
      2.7.
      De kantonrechter kent geen terme de grâce toe, omdat [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd dat de volledige huur en kosten binnen afzienbare tijd aan F.T. Vastgoed kunnen worden betaald. Sinds mei 2025 wordt de huur namelijk niet meer betaald.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
        
      
      
    
    
      2.6.
      Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 649,59 per maand betalen (artikel 7:225 BW). F.T. Vastgoed heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand.
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft geen incassokosten en rente te betalen
        
      
      
    
    
      2.7.
      De kantonrechter wijst de incassokosten en de rente af. In artikel 20.6 van de algemene voorwaarden van F.T. Vastgoed staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. Omdat die bepaling oneerlijk is, mag F.T. Vastgoed daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet. De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat [gedaagde] een boete moet betalen als hij niet aan de verplichtingen uit de overeenkomst voldoet. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de huur. Op grond van de wet zou [gedaagde] als hij te laat betaalt alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. F.T. Vastgoed wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk.  
      
      
        
          Verder geen oneerlijke bepalingen
        
      
      
    
    
      2.8.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak nog van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.9.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan F.T. Vastgoed moet betalen op € 137,39 aan dagvaardingskosten, € 496,00 aan griffierecht, € 542,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 271,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.310,39. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.10.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat F.T. Vastgoed dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.  
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan F.T. Vastgoed te betalen € 5.663,94;
      
    
    
      3.2.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van F.T. Vastgoed te stellen;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] om vanaf oktober 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan F.T. Vastgoed te betalen € 649,59 per maand;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van F.T. Vastgoed worden begroot op € 1.310,39;
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.
        64363
      
      
    
  
  
     Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.
  
  
     Een terme de grâce is een termijn van ten hoogste één maand die de kantonrechter kan geven aan de huurder om alsnog de volledige huurachterstand te betalen. Als de huurder dit doet, dan wordt de huurovereenkomst niet ontbonden.
  
  
     Hof van Justitie van de Europese Unie 27 januari 2021 (Dexia).