ECLI:NL:RBROT:2025:12803, Rechtbank Rotterdam, 15-10-2025, C/10/696258 / HA ZA 25-251
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Burengeschil. Onderbuurvrouw ervaart geluidsoverlast van bovenburen. Partijen sluiten twee vaststellingsovereenkomsten, waarin partijen overeengekomen dat een zwevende vloer zal worden gelegd. Onderbuurvrouw vordert nakoming. Beroep op dwaling wordt verworpen. De vordering wordt toegewezen.

RECHTBANK Rotterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/10/696258 / HA ZA 25-251
    
    
    
      
        Vonnis van 15 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      te [plaats 1] ,
      eisende partij,
      advocaat: mr. M.L.J.A. de Vocht,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats 2] , [land] ,
      gedaagde partij,
      advocaat: mr. T. Hovers.
    
    
    
      Partijen worden hierna “ [eiseres] ” en “ [gedaagde] ” genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      
        [eiseres] is de onderbuurvrouw van [gedaagde] . [gedaagde] verhuurt haar appartement. [eiseres] ervaart ernstige geluidsoverlast. Partijen hebben twee vaststellingsovereenkomsten gesloten, waarin staat dat [gedaagde] een zwevende vloer zal laten leggen indien uit een meting blijkt dat het contactgeluid een overeengekomen norm overschrijdt. Dat is het geval. De vloer die [gedaagde] heeft laten leggen is echter niet de zwevende vloer die partijen hebben afgesproken. De rechtbank veroordeelt [gedaagde] om de vaststellingsovereenkomsten na te komen en alsnog een zwevende vloer te laten leggen.
    
    
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 20 januari 2025;
      - de akte overlegging producties van [eiseres] van 19 maart 2025 met producties 1-50;
      - de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie van 30 april 2025 met producties 1-13;
      - de conclusie van antwoord in reconventie tevens wijziging van eis van 8 september 2025 met producties 51-55;
      - productie 14 van [gedaagde] ;
      - de spreekaantekeningen van mr. De Vocht en mr. Hovers voor de mondelinge behandeling van 8 september 2025.
      
    
    
      2.2.
      Partijen hebben voorafgaand aan de mondelinge behandeling van 8 september 2025 toestemming verzocht en verkregen om elk een partijdeskundige ter zitting te laten horen (artikel 87 lid 3 Rv). Van de kant van [eiseres] is verschenen de heer [deskundige 1] ( [bedrijf 1] ) en van de kant van [gedaagde] is verschenen de heer [deskundige 2] ( [bedrijf 2] ).
      
    
    
      2.3.
      Na de mondelinge behandeling is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] is eigenaar en bewoner van het appartement gelegen aan [adres 1] te ( [postcode] ) [plaats 1] .
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] is eigenaar van het appartement aan [adres 2] te ( [postcode] ) [plaats 1] .
      
    
    
      3.3.
      
        [adres 2] (het bovenappartement van [gedaagde] ) is gelegen boven [adres 1] (het benedenappartement van [eiseres] ). 
      
    
    
      3.4.
      Beide appartementen zijn gebouwd in 1933.
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde] woont niet zelf in het bovenappartement. Het bovenappartement werd tot voor kort verhuurd. Het staat op dit moment leeg.
      
    
    
      3.6.
      
        [eiseres] heeft geluidsoverlast ervaren van de voormalige huurders van het bovenappartement. Zij heeft in juli 2023 geluidsmetingen laten verrichten door het [bedrijf 3] B.V. [bedrijf 3] heeft haar bevindingen gerapporteerd in een rapport van 29 juli 2023. In dat rapport staat onder meer:
      
      
        “Op basis van de onderzochte resultaten kan worden geconcludeerd dat er sprake is van hinder afkomstig van de bovengelegen woning. Uit onze analyse blijkt dat dit over een periode van één week 616 keer naar voren komt. De frequentie laat zien dat de hinder enorm is en kan daarom worden gekwalificeerd als zijnde overlast gevend. (…) 
        Het vermoeden bestaat dat de vloer niet goed is gelegd tijdens de renovatie en ons advies in deze is om dit te laten onderzoeken d.m.v. een contactgeluidmeting, waarbij de vloer getest kan worden of deze voldoet volgens het geldende Bouwbesluit 2012 art. 317 lid 3.” 
      
      
    
    
      3.7.
      
        [eiseres] heeft vervolgens door [bedrijf 3] een contactgeluidmeting laten verrichten. [bedrijf 3] heeft haar bevindingen gerapporteerd in een rapport van 24 augustus 2023. In dit rapport staat onder meer de volgende tabel:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Belangrijkste uitkomsten contactgeluid
                
              
            
            
              
                Zendruimte nr. [adres 2]
              
              
                Ontvangstruimte nr. [adres 1]
              
              
                Constructie
              
              
                Norm LnTA
                [dB]
              
              
                LnTA
                [dB]
              
              
                Oordeel Bouwbesluit
              
              
                Klasse NEN 1070
              
            
            
              
                Woonkamer
              
              
                Woonkamer
              
              
                Vloer
              
              
                ≤ 54
              
              
                56
              
              
                Voldoet niet
              
              
                3 Matig
              
            
            
              
                Slaapkamer straatzijde
              
              
                Woonkamer
              
              
                Vloer
              
              
                ≤ 54
              
              
                57
              
              
                Voldoet niet
              
              
                3 Matig
              
            
            
              
                Keuken
              
              
                Woonkamer
              
              
                Vloer
              
              
                ≤ 54
              
              
                58
              
              
                Voldoet niet
              
              
                4 Slecht
              
            
            
              
                Slaapkamer achterzijde
              
              
                Woonkamer
              
              
                Vloer
              
              
                ≤ 54
              
              
                62
              
              
                Voldoet niet
              
              
                4 Slecht
              
            
          
        
      
    
    
      3.8.
      Overleg tussen [eiseres] , [gedaagde] , de verhuurmakelaar van [gedaagde] en de (toenmalige) huurder heeft onvoldoende geleid tot een vermindering van de overlast die [eiseres] ervaart.
      
    
    
      3.9.
      
        [bedrijf 3] heeft [eiseres] in een e-mail van 31 oktober 2023 geadviseerd over een oplossing:
      
      
        “Je belde mij vandaag op met de vraag hoe je een houten constructie vloer vanaf de balken kunt ombouwen tot een goede vloer. Wij adviseren hiervoor altijd om te beginnen vanaf de houten constructie (balken). Hierop wordt een vloer gelegd van Betonplex platen. Deze dienen om de gehele constructie meer stijfheid te geven wat ook het kraken van de balkenvloer wegneemt. Deze vloer wordt aan de onderzijde voorzien van geluiddempende rubbers of vilt. Hierop dien je de vloer, als het ware zwevend, op te bouwen, zoals in onderstaande tekening. Dit wil zeggen dat de rest van de vloerdelen los dienen te blijven van de wanden en kozijnen. Ook bij de afwerking dienen de plinten los gehouden te worden van de vloer. De ruimte tussen de vloer en onderliggend plafond kan opgevuld worden met minerale wol.”
      
      
    
    
      3.10.
      De e-mail van 31 oktober 2023 bevat een detailtekening van een zwevende vloer en de isolerende elementen daarvan.
      
    
    
      3.11.
      
        [eiseres] heeft het advies van [bedrijf 3] gedeeld met [gedaagde] en heeft [gedaagde] verzocht een zwevende vloer te laten leggen overeenkomstig het advies van [bedrijf 3] .
      
    
    
      3.12.
      Op 28 januari 2024 heeft [gedaagde] aan de advocaat van [eiseres] geschreven dat zij een nieuwe vloer heeft laten leggen en ook dat de huurders van het bovenappartement eind september/begin oktober 2024 zullen vertrekken. De nieuwe vloer is gelegd door [aannemer] .
      
    
    
      3.13.
      Op 20 maart 2024 heeft de advocaat van [eiseres] aan [gedaagde] geschreven dat de overlast onverminderd aanwezig is en dat [eiseres] van plan is om rechtsmaatregelen te treffen. Een concept-dagvaarding was bij de brief gevoegd.
      
    
    
      3.14.
      Op 23 april 2024 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten (VSO I). In VSO I staat - samengevat – dat partijen [bedrijf 3] opdracht geven tot het verrichten van een contactgeluidmeting om vast te stellen of het contactgeluid vanuit een van de kamers (zendruimtes) van het bovenappartement groter dan of gelijk is aan 56dB. Dit geluidsniveau is in VSO I gedefinieerd als “de Norm”. In VSO I staat ook (artikel 5):
      
      
        “Indien uit het onderzoek volgt dat het gemeten gemiddeld geluidsniveau komend van één van de zendruimtes meer is dan de Norm, zal daarmee vast komen te staan dat de in het Appartement aanwezige vloer gebrekkig is en is [gedaagde] gehouden om i) binnen twee maanden na de datum van de rapportage zorg te dragen voor het herstel van de in het Appartement aanwezige vloer conform het advies van [bedrijf 3] B.V. van 31 oktober 2023
        (bijlage 1) en ii) de kosten van het onderzoek te voldoen.”
      
      
    
    
      3.15.
      Het advies van [bedrijf 3] van 31 oktober 2023 met de detailtekening is als bijlage 1 aan VSO I gehecht.
      
    
    
      3.16.
      Uit een rapport van 29 mei 2024 van [bedrijf 3] blijkt dat het contactgeluid vanuit alle ruimtes van het bovenappartement op dat moment de overeengekomen norm overschreed. [bedrijf 3] heeft geconcludeerd dat na het leggen van de vloer door [aannemer] ten opzichte van haar rapportage van 24 augustus 2023 een verslechtering is opgetreden.
      
    
    
      3.17.
      
        [aannemer] , dezelfde aannemer die in januari 2024 de vloer had gelegd, heeft in augustus 2024 in opdracht van [gedaagde] een nieuwe vloer gelegd.
      
    
    
      3.18.
      
        [eiseres] heeft na het leggen van de nieuwe vloer geen vermindering van de overlast ervaren. Partijen zijn opnieuw in onderhandeling getreden. Op 25 oktober 2024 hebben partijen een tweede vaststellingsovereenkomst gesloten (VSO II). In VSO II zijn partijen – samengevat – het volgende overeengekomen. [bedrijf 3] zal opnieuw een contactgeluidmeting verrichten en haar conclusies zullen tussen partijen bindend zijn. Indien uit die meting blijkt dat het contactgeluid uit een van de zendruimtes de overeengekomen norm (56dB) overschrijdt, dan zal [eiseres] een bouwkundige opdracht geven tot het verrichten van een onderzoek naar de vraag of “herstel van de in het Appartement aanwezige vloer voldoende deugdelijk/vakkundig plaats heeft gevonden en conform het Advies van [bedrijf 3] ”. Als deze deskundige oordeelt dat dat niet het geval is, zal daarmee vast staan dat [gedaagde] niet heeft voldaan aan haar verplichtingen uit hoofde van VSO I en dat zij in verzuim verkeert.
      
    
    
      3.19.
      
        [bedrijf 3] heeft in een rapport van 27 november 2024 gerapporteerd dat vanuit alle ruimten het gemeten contactgeluid de norm overschrijdt en ook dat ten opzichte van de eerdere meting opnieuw een (minimale) verslechtering is opgetreden.
      
    
    
      3.20.
      
        [eiseres] heeft op 23 december 2024 conservatoir beslag laten leggen op het bovenappartement tot zekerheid voor betaling van haar schade (advocaatkosten en de kosten van [bedrijf 3] ).
      
    
    
      3.21.
      
        [eiseres] heeft na het uitbrengen van de dagvaarding opdracht gegeven aan (de heer [deskundige 1] van) [bedrijf 1] advies- en ingenieursbureau om te verifiëren of de vloeropbouw in het bovenappartement voldoet aan de vastgelegde technische specificaties en of de uitvoering overeenkomt met het advies van [bedrijf 3] . [gedaagde] is aanwezig geweest bij het onderzoek door [bedrijf 1] . [bedrijf 1] heeft in een rapport van 13 maart 2025 het volgende geconcludeerd:
      
      
        “Uit het onderzoek blijkt dat de aangetroffen vloeropbouw op meerdere punten afwijkt van de door [bedrijf 3] voorgeschreven vloeropbouw. De bestaande houten vloeropbouw is gehandhaafd, wat betekent dat de constructieve basis niet is vervangen door een nieuwe zwevende vloeropbouw zoals in het advies werd voorgeschreven.
        Een belangrijk verschil is dat de Betonplex platen om de constructievloer meer stijfheid en de soepele scheidingsstroken met daarbovenop de OSB-vloerplaten om een zwevende vloer te creëren, niet zijn aangebracht. Er is een directe verbinding tussen het vloerhout en de muren, wat negatieve gevolgen heeft voor de geluidsisolatie. De akoestische scheidingslaag bevindt zich nu tussen het laminaat en de constructievloer in, in plaats van tussen de constructievloer en de muren zoals voorgeschreven.
        Boven het plafond ligt nog het oorspronkelijke oude steenwol en op een aantal plaatsen is daar waarschijnlijk bovenop een laag EPS korrels aangebracht. De oude steenwol is ingezakt, waardoor deze niet de akoestische eigenschappen heeft zoals de moderne nieuw minerale wol dat heeft.
        Op basis van de ter beschikking gestelde informatie vanuit het rapport van [bedrijf 3] is het aannemelijk dat de situatie tijdens het onderzoek van [bedrijf 3] gelijk is aan de situatie die aanwezig was tijdens de inspectie door [bedrijf 1] . Dit betekent dat de afwijkingen in opbouw en materiaalgebruik waarschijnlijk niet het gevolg zijn van latere aanpassingen, maar al aanwezig waren op het moment dat [bedrijf 3] haar advies opstelde.
        Hieruit kan worden geconcludeerd dat de vloeropbouw niet conform het advies van [bedrijf 3] is uitgevoerd. De basisprincipes van geluidsisolatie zijn toegepast, maar door het ontbreken van de Betonplex platen, soepele scheidingsstroken en de variaties in vloeropbouw ontstaan er absoluut in negatieve zin verschillen in de beoogde geluidsreductie. [bedrijf 1] sluit zich aan bij de conclusies van [bedrijf 3] ; [bedrijf 3] concludeert wederom dat de vloer binnen de onderzochte ruimten in de woning [adres 2] niet voldoet aan het gestelde in de overeenkomst tussen partijen.”
      
      
    
    
      3.22.
      
        [gedaagde] heeft op haar beurt (de heer [deskundige 2] van) [bedrijf 2] opdracht gegeven om de vloer van het bovenappartement te onderzoeken. [bedrijf 2] heeft op 17 april 2025 gerapporteerd. [bedrijf 2] heeft bevestigd dat de vloer niet overeenkomstig het advies van [bedrijf 3] is opgebouwd. [bedrijf 2] heeft de conclusie van [bedrijf 1] niet weersproken dat de bestaande houten vloeropbouw is gehandhaafd, wat betekent dat de constructieve basis niet is vervangen door een nieuwe zwevende vloeropbouw zoals in het advies werd voorgeschreven. [bedrijf 2] heeft gerapporteerd dat de vloer voldoet aan de geldende regelgeving, dat de overeengekomen norm onrealistisch en vermoedelijk onhaalbaar is, dat een “soepele scheidingsstrook” tussen balken en vloer technisch niet gerealiseerd kan worden, dat de overlast ook andere oorzaken kent dan de vloer en dat bij de huidige vloeropbouw geen realistische verbetering denkbaar is.
      
    
    
      3.23.
      
        [gedaagde] heeft de vloer niet (opnieuw) vervangen.
      
    
    
      3.24.
      Het bovenappartement heeft te koop gestaan, maar het is door [gedaagde] uit de verkoop gehaald hangende deze procedure.
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      In conventie:
    
    
    
      4.1.
      
        [eiseres] vordert - samengevat en na wijziging van de eis - dat [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis wordt veroordeeld tot het nakomen van een stappenplan dat strekt tot het leggen van een nieuwe vloer door Amstelvliet Bouw B.V., althans tot nakoming van VSO I, en tot het opleggen van eenzelfde verplichting aan een eventuele koper van het bovenappartement door middel van een kettingbeding, op verbeurte van een dwangsom, en tot het betalen van een schadevergoeding van € 9.210,72 met rente en kosten.
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure, vermeerderd met wettelijke rente.
      
      
        In reconventie:
      
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis het beslag opheft, voor recht verklaart dat het beslag onrechtmatig was en [eiseres] veroordeelt tot het betalen van schadevergoeding op te maken bij staat.
      
    
    
      4.4.
      
        [eiseres] voert verweer. [eiseres] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] , met veroordeling van [eiseres] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis in de kosten van deze procedure, vermeerderd met wettelijke rente.
      
    
    
      4.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      In conventie:
    
    
    
      
        
          [gedaagde] heeft niet aan haar verplichtingen uit VSO I voldaan
      
    
    
    
      5.1.
      
        [eiseres] vordert nakoming van VSO I en schadevergoeding. Zij heeft in dit verband het volgende gesteld. In VSO I zijn partijen overeengekomen dat als het contactgeluid dat vanuit het bovenappartement het benedenappartement bereikt de overeengekomen norm van 56dB overschrijdt, [gedaagde] de vloer overeenkomstig het advies van [bedrijf 3] zal laten vervangen. De metingen van [bedrijf 3] hebben aangetoond dat het contactgeluid vanuit alle vier de ruimtes van het bovenappartement de overeengekomen norm overschrijdt. Daardoor was [gedaagde] gehouden om de vloer van het bovenappartement volgens het advies van [bedrijf 3] te laten vervangen. Op grond van de afspraken in VSO II staat vast dat [gedaagde] niet heeft voldaan aan haar verplichtingen uit hoofde van VSO I en dat zij in verzuim verkeert. [gedaagde] is gehouden die verplichtingen alsnog na te komen en om de schade van [eiseres] te vergoeden. De schade bedraagt € 9.210,72 en bestaat uit advocaatkosten en kosten van [bedrijf 3] die [eiseres] niet zou hebben hoeven maken, indien [gedaagde] VSO I was nagekomen.
      
    
    
      5.2.
      
        [gedaagde] erkent dat zij op grond van VSO I tot het vervangen van de vloer gehouden was. Zij voert primair het verweer dat zij aan deze verplichting heeft voldaan door de (tweede) vloer die zij door [aannemer] heeft laten leggen. In dit verband heeft [gedaagde] het volgende gesteld. Het advies van [bedrijf 3] is voldoende geïmplementeerd. Er is één discrepantie tussen het advies van [bedrijf 3] en de vloer van [aannemer] en dat is dat tussen de balken en het vloerhout een soepele scheidingsstrook ontbreekt. Dat houdt verband met een constructieve eis waarmee [bedrijf 3] ten onrechte geen rekening heeft gehouden. [aannemer] heeft een gelijkwaardige oplossing gekozen door het gebruik van Polypress 200 platen. Van nog weer een nieuwe vloer is geen positieve invloed op de geluidsisolatie te verwachten. De norm van 56dB is onhaalbaar, aldus [gedaagde] .
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] aan haar verplichtingen uit VSO I (nog) geen uitvoering heeft gegeven. Daartoe is het volgende redengevend.
      
    
    
      5.4.
      De rechtbank moet de vaststellingsovereenkomsten uitleggen. Daarbij komt het niet alleen aan op wat er staat, maar ook op de bedoeling die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomsten mochten toekennen en op wat zij ten aanzien van die bepalingen van elkaar mochten verwachten.
      
    
    
      5.5.
      Partijen hebben de twee vaststellingsovereenkomsten elk met hulp van een advocaat gesloten om hun geschil over geluidsoverlast op te lossen. De norm van 56dB – die in beide vaststellingsovereenkomsten een rol speelt - is voorgesteld door de (toenmalige) advocaat van [gedaagde] en die norm is uitdrukkelijk onderwerp geweest van onderhandeling (zie productie 51 van [eiseres] ). Daarbij hebben partijen onder ogen gezien dat het gaat om een pand van meer dan 90 jaar oud en hebben partijen die norm (toch) passend gevonden. 
      
    
    
      5.6.
      Die norm dient in VSO I uitsluitend als eenvoudig meetbaar criterium om te bepalen of de bestaande vloer wel of niet vervangen moest worden. Partijen zijn in VSO I niet overeengekomen dat een eventueel te leggen nieuwe vloer het geluid vanuit het bovenappartement tot beneden deze norm moest reduceren. Partijen hebben zich vastgelegd op het aanbrengen van een vloer overeenkomstig het advies van [bedrijf 3] en hebben in het midden gelaten welk resultaat daarmee zou worden bereikt. Het advies van [bedrijf 3] en de tekening erbij zijn aan VSO I gehecht met als kennelijk doel om die bouwwijze bindend voor te schrijven. Het advies is geen bouwtekening, maar beschrijft wel in detail hoe de vloeropbouw eruit moet zien. Beide partijen meenden bij het aangaan van VSO I kennelijk dat het advies volstond en hebben afgezien van een bouwkundig onderzoek ter plaatse en van een uitwerking van het advies in een bouwtekening. 
      
    
    
      5.7.
      VSO II bevat met name procedure-afspraken. In VSO II is nader overeengekomen, dat indien uit een nieuwe meting blijkt dat de norm van 56dB wordt overschreden en indien een door [eiseres] aangewezen deskundige vervolgens oordeelt dat de vloer niet is gelegd conform het advies van [bedrijf 3] vast staat dat [gedaagde] niet heeft voldaan aan haar verplichtingen uit hoofde van VSO I en dat zij in verzuim verkeert. In VSO II fungeert de norm van 56dB dus, net als in VSO I, niet als maatstaf voor de geluidsreductie die door het leggen van een nieuwe vloer moet worden bereikt.
      
    
    
      5.8.
      
        [bedrijf 3] heeft overeenkomstig de bepalingen van VSO II bindend tussen partijen vastgesteld dat het contactgeluid vanuit alle vier de ruimtes van het bovenappartement ook na het leggen van de tweede vloer door [aannemer] de overeengekomen norm van 56dB overschrijdt. [eiseres] heeft vervolgens door [bedrijf 1] laten verifiëren of de nieuwe vloer in het bovenappartement voldoet aan de overeengekomen technische specificaties en of de uitvoering ervan overeenkomt met het advies van [bedrijf 3] . [bedrijf 1] heeft geconcludeerd dat dat niet het geval is. De kern van de conclusie van [bedrijf 1] is dat [aannemer] de bestaande constructie heeft gehandhaafd en de vloer dus niet vanaf de houten constructie (balken) opnieuw zwevend heeft opgebouwd, zoals [bedrijf 3] had geadviseerd.
      
    
    
      5.9.
      Hoewel VSO II niet voorziet in de benoeming door [gedaagde] van een eigen deskundige, heeft [gedaagde] [bedrijf 2] opdracht gegeven om de vloer te onderzoeken. [bedrijf 2] heeft de conclusie van [bedrijf 1] dat [aannemer] de bestaande constructie heeft gehandhaafd niet weersproken. [bedrijf 2] stelt te twijfelen aan de technische haalbaarheid van onderdelen van de overeengekomen vloerconstructie en betwist dat een geluidsreductie tot onder de norm van 56dB haalbaar is, maar dat is iets anders.
      
      5.10.	Tijdens de mondelinge behandeling heeft [deskundige 2] van [bedrijf 2] bevestigd dat [aannemer] de vloer niet heeft gelegd overeenkomstig het advies van [bedrijf 3] . Beide partijdeskundigen hebben ook verklaard dat de houten constructievloer die in de huidige constructie door [aannemer] is gehandhaafd doorloopt tot in de muren. De huidige vloer is daardoor niet “zwevend” opgebouwd vanaf de balklaag, aldus de partijdeskundigen. Dat is naar het oordeel van de rechtbank een fundamentele afwijking van het advies van [bedrijf 3] .
      
    
    
      5.11.
      Daarmee staat overeenkomstig VSO II vast dat [gedaagde] niet aan VSO I heeft voldaan en dat zij in verzuim is. 
      
    
    
      5.12.
      Beide deskundigen verschillen van mening over de verbetering van de geluidsisolerende eigenschappen van de vloer als die wel overeenkomstig het advies van [bedrijf 3] zwevend wordt opgebouwd, maar dat doet onvoldoende ter zake. Partijen hebben zich vastgelegd op een bouwwijze en niet op het met die bouwwijze te bereiken resultaat. Als dat resultaat nihil was, zou [eiseres] bij toewijzing van haar vordering tot nakoming geen belang hebben, maar dat heeft [gedaagde] niet gesteld.
      
    
    
      5.13.
      De conclusie is dat [gedaagde] VSO I niet is nagekomen en dat de vordering van [eiseres] tot nakoming in beginsel toewijsbaar is. Dat geldt ook voor de vordering tot vergoeding van de schade die [eiseres] heeft geleden.
      
      
        
          Geen dwaling
        
      
      
    
    
      5.14.
      
        [gedaagde] heeft in haar conclusie van antwoord (randnummer 60) een verklaring uitgebracht met de strekking dat beide vaststellingsovereenkomsten met een beroep op wederzijdse dwaling worden vernietigd. Zij heeft dit beroep op dwaling gegrond op twee omstandigheden ten aanzien waarvan partijen gedwaald zouden hebben: (i) dat het advies van [bedrijf 3] uitvoerbaar was, en (ii) dat met het verbeteren van de geluidsisolatie van de vloer een norm van < 56dB behaald zou kunnen worden. 
      
    
    
      5.15.
      Het beroep op dwaling faalt. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.
      
    
    
      5.16.
      Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar indien de wederpartij ( [eiseres] ) bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende ( [gedaagde] ) is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.
      
    
    
      5.17.
      
        [gedaagde] heeft gesteld dat het advies van [bedrijf 3] onuitvoerbaar zou zijn, omdat de voorgeschreven soepele scheidingsstrook tussen balken en de constructievloer de stabiliteit aan de vloerconstructie zou ontnemen. [eiseres] heeft dat gemotiveerd betwist. Haar deskundige [deskundige 1] heeft in dit verband verklaard dat het gebruik van geschroefde Betonplexplaten voldoende stijfheid garandeert. [deskundige 2] heeft in zijn schriftelijke reactie slechts geschreven dat hij bij zijn conclusie blijft. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [deskundige 2] toegelicht dat hij niet is uitgegaan van schroefverbindingen tussen Betonplexplaten en balken, omdat schroeven als akoestische bruggen fungeren. Dat de vloeropbouw van [bedrijf 3] , voor zover nodig voorzien van schroeven, onuitvoerbaar is, heeft [gedaagde] tegenover de betwisting door [eiseres] onvoldoende onderbouwd. De stelling van [gedaagde] dat het advies van [bedrijf 3] onuitvoerbaar is, houdt geen stand. Er is daarom geen sprake geweest van een onjuiste voorstelling van zaken ten aanzien van de (on)uitvoerbaarheid.
      
    
    
      5.18.
      Het beroep op dwaling ten aanzien van de norm van 56dB slaagt ook niet. Zoals hiervoor in overwegingen 5.6 en 5.7 is uiteengezet, fungeert de norm van 56dB uitsluitend als grenswaarde in procedureafspraken. De norm is voorgesteld door de advocaat van [gedaagde] en na onderhandelingen door beide partijen als “passend” voor die procedureafspraken aanvaard. Een andere rol speelt de norm niet. Daarom is de omstandigheid dat door het leggen van een nieuwe vloer een geluidsreductie beneden die norm mogelijk niet wordt behaald geen omstandigheid waarvan [eiseres] had behoeven te begrijpen dat [gedaagde] erdoor van het sluiten van de vaststellingsovereenkomsten zou zijn weerhouden.
      
    
    
      5.19.
      Daar komt nog bij dat in beide vaststellingsovereenkomsten vernietiging op grond van dwaling is uitgesloten. Anders dan [gedaagde] heeft betoogd is dat onder de omstandigheden niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De omstandigheden die [gedaagde] hiervoor heeft aangedragen, zijn namelijk dezelfde omstandigheden die hierna worden besproken.
      
      
        
          Beroep op redelijkheid en billijkheid faalt
        
      
      
    
    
      5.20.
      
        [gedaagde] stelt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat zij aan VSO I en VSO II wordt gehouden. Zij voert daartoe het volgende aan:
      
        
          het advies van [bedrijf 3] is onuitvoerbaar;
        
        
          er is geen realistische verbetering van de geluidsisolatie denkbaar;
        
        
          
            [gedaagde] heeft al € 23.000,00 aan nieuwe vloeren uitgegeven (het appartement vertegenwoordigt een waarde van ca. € 250.000,00);
        
        
          
            [gedaagde] heeft al veel kosten moeten maken.
        
      
      
    
    
      5.21.
      In artikel 6:248 lid 2 BW staat dat een regel uit een overeenkomst tussen partijen niet van toepassing is, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Het woord “onaanvaardbaar” wijst erop – naar vaste rechtspraak - dat dit artikel door de rechter terughoudend moet worden toegepast.
      
    
    
      5.22.
      De rechtbank ziet geen grond om de vaststellingsovereenkomsten buiten toepassing te laten om de volgende redenen:
      
        
          het advies van [bedrijf 3] is niet onuitvoerbaar (zie overweging 5.17); 
        
        
          de stelling dat geen realistische verbetering van de geluidsisolatie denkbaar is, is door [eiseres] met behulp van haar partijdeskundige betwist. Die stelling is door [gedaagde] niet nader onderbouwd, hetgeen wel op haar weg had gelegen. Als onderbouwing kan niet gelden de verklaring van [deskundige 2] (Productie 11 van [gedaagde] ) dat bij de huidige vloeropbouw geen realistische verbetering denkbaar is, omdat [bedrijf 3] nu juist een andere (zwevende) vloeropbouw dan de huidige vloeropbouw heeft geadviseerd;
        
        
          
            [gedaagde] heeft tot twee keer toe door [aannemer] vloeren laten leggen die niet overeenstemmen met het overeengekomen advies van [bedrijf 3] . Dat zij daarvoor kosten heeft gemaakt, is geen omstandigheid die zij aan [eiseres] kan tegenwerpen;
        
        
          at [gedaagde] nog andere kosten heeft gemaakt, is evenmin een omstandigheid die een beroep op artikel 6:248 lid 2 BW rechtvaardigt. Ook [eiseres] heeft kosten gemaakt in verband met het onderhavige geschil.
        
      
      
      
        
          
            [gedaagde] moet VSO I alsnog nakomen
        
      
      
    
    
      5.23.
      
        [eiseres] heeft gevorderd dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot nakoming van VSO I, hetgeen de rechtbank zal toewijzen. VSO I bevat niet het “stappenplan” waarvan [eiseres] nakoming vordert. De rechtbank ziet daarom geen basis om [gedaagde] tot nakoming van zo’n stappenplan te veroordelen. Dat geldt ook voor de vordering van [eiseres] om [gedaagde] te veroordelen om een koper van het bovenappartement verplichtingen op te leggen door middel van een kettingbeding.
      
    
    
      5.24.
      Artikel 5 van VSO I bepaalt dat [gedaagde] binnen twee maanden na rapportage van de geluidsmeting de vloer van het bovenappartement overeenkomstig het advies van [bedrijf 3] moet hebben hersteld. Dat is een korte termijn, mede in aanmerking genomen de verklaring van [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling dat zij nog geen stappen heeft gezet om in geval van een eventuele veroordeling aan haar verplichtingen uit hoofde van VSO I te voldoen. Omdat het bovenappartement leeg staat, ervaart [eiseres] op dit moment geen geluidsoverlast vanuit het bovenappartement. De rechtbank zal [gedaagde] veroordelen om binnen vier maanden na het vonnis uitvoering te geven aan haar verplichtingen uit hoofde van VSO I. Binnen die termijn van vier maanden, dus voor 15 februari 2026 moet [gedaagde] een vloer hebben laten leggen in het gehele bovenappartement die is opgebouwd overeenkomstig het advies van [bedrijf 3] . Dat houdt in ieder geval in dat de bestaande constructievloer wordt verwijderd en dat een zwevende nieuwe vloer wordt opgebouwd, van Betonplex met OSB-vloerplaten, die van de balken wordt gescheiden door soepele scheidingsstroken en die vrij ligt van de muren en kozijnen. De rechtbank geeft partijen in overweging om bij het formuleren van de opdracht aan een aannemer [deskundige 1] en [deskundige 2] te betrekken en hen de offerte van de aannemer te laten controleren voordat met de werkzaamheden wordt begonnen.
      
    
    
      5.25.
      De rechtbank zal aan deze veroordeling een dwangsom verbinden, zoals uitgewerkt in de beslissing, omdat [eiseres] dat heeft gevorderd. Anders dan [gedaagde] daartegen heeft aangevoerd, heeft zij niet alles gedaan wat redelijkerwijze van haar verwacht mocht worden. Zij heeft twee keer een vloer laten leggen die niet in overeenstemming was met het advies van [bedrijf 3] , terwijl wel was overeengekomen dat dat moest. Een dwangsom kan daarom niet op die grond worden gemist.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet een deel van de schade vergoeden
        
      
      
    
    
      5.26.
      
        [eiseres] vordert vergoeding van de advocaatkosten (€ 7.090,72) en de kosten van [bedrijf 3] (€ 2.120,00) die zij niet zou hebben hoeven maken indien [gedaagde] VSO I was nagekomen. In totaal gaat het dus om een bedrag van € 9.210,72 inclusief btw. Voor zover [gedaagde] zich tegen die vordering heeft verweerd met het argument dat haar verplichtingen uit VSO I zijn nagekomen of niet hoefden te worden nagekomen, strandt dat verweer op hetgeen hiervoor is overwogen. [gedaagde] betwist nog dat een causaal verband bestaat tussen deze kosten en de niet-nakoming door [gedaagde] . Die kosten zou [eiseres] “uitsluitend uit wantrouwen” dus hoe dan ook hebben gemaakt. In VSO II is niets bepaald over de kosten van [bedrijf 3] , dus die kosten zou [eiseres] dragen, aldus [gedaagde] .
      
    
    
      5.27.
      De rechtbank oordeelt als volgt. De kosten van [bedrijf 3] (€ 2.120,00) staan in voldoende causaal verband tot de tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van VSO I en zij komen op de voet van artikel 6:96 lid 2 onder b BW voor vergoeding in aanmerking, omdat zij redelijk zijn en in redelijkheid zijn gemaakt. Dat over de kosten van [bedrijf 3] niets in VSO II is bepaald, maakt dat niet anders. De advocaatkosten zijn gemaakt om voldoening buiten rechte (nakoming van VSO I) te verkrijgen. Die kosten komen op de voet van 6:96 lid 2 onder c BW voor vergoeding in aanmerking voor zover zij redelijk zijn en in redelijkheid zijn gemaakt. Die kosten vallen buiten het bereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, omdat het niet gaat om een geldvordering. De rechtbank zal de vergoeding van de advocaatkosten matigen tot € 5.000,00, omdat niet van alle kosten voldoende vast staat dat zij in redelijkheid zijn gemaakt (o.a. verzoekschrift voorlopig getuigenverhoor).
      
    
    
      5.28.
      De gevorderde wettelijke rente over € 7.120,00 vanaf de dag van dagvaarding totdat dit bedrag is betaald, is toewijsbaar, omdat [gedaagde] daartegen geen afzonderlijk verweer heeft gevoerd.
      
      
        
          Geen vergoeding van (andere) buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      5.29.
      
        [eiseres] vordert buitengerechtelijke incassokosten. Die zouden, berekend volgens het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, € 731,00 bedragen. Het is echter onvoldoende duidelijk dat [eiseres] naast de advocaatkosten, die al tot een bedrag van € 5.000,00 worden vergoed, nog ander buitengerechtelijke incassokosten heeft moeten maken.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten in conventie en reconventie betalen
        
      
      
    
    
      5.30.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief beslagkosten en nakosten) in conventie en in reconventie betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                dagvaarding
              
              
                € 
              
              
                144,47
              
              
                
              
            
            
              
                griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.054,00
              
              
                
              
            
            
              
                salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.456,00
              
              
                4 punten x tarief II
              
            
            
              
                beslagkosten
              
              
                € 
              
              
                412,60
              
              
                
              
            
            
              
                nakosten
              
              
                €
              
              
                278,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  4.345,07
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.31.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten, waartegen geen afzonderlijk verweer is gevoerd, wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
        In reconventie:
      
      
    
    
      5.32.
      Uit de beslissing in conventie vloeit voort dat de vordering in reconventie wordt afgewezen.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagde] om VSO I na te komen,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde] om voor 15 februari 2026 de bestaande constructievloer te verwijderen en in het gehele appartement aan [adres 2] te ( [postcode] ) [plaats 1] een zwevende vloer te leggen van Betonplex met OSB-vloerplaten die van de balken wordt gescheiden door soepele scheidingsstroken en die vrij ligt van de muren en kozijnen overeenkomstig het advies van [bedrijf 3] , op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat [gedaagde] hiermee in gebreke is, nadat dit vonnis is betekend, tot een maximum van € 35.000,00,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 7.120,00, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 20 januari 2025 tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 4.345,07, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
      
    
    
      6.5.
      veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan.
      
    
    
      6.6.
      verklaart dit vonnis in zoverre uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.D. Olden. Het is ondertekend door de rolrechter en in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2025.3669/106