ECLI:NL:GHAMS:2025:2729, Gerechtshof Amsterdam, 07-10-2025, 200.332.488
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop woning. Bruikleenovereenkomst.
        Bij koop is overeengekomen dat verkoper de woning nog vijftien jaar mag gebruiken.
        Uitleg overeenkomst. Verbod onderverhuur? Zelfbewoningsplicht?

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 				: 200.332.488/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Noord-Holland	: C/15/337829 / HA ZA 23-161
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 oktober 2025
      
    
    
    
      inzake
    
    
  
  
    
      1 [appellant 1] ,
    
      2. [appellant 2]
      beiden wonend te [plaats 1] ,
      appellanten,
      advocaat: mr. D.L.A. Voskuilen te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      wonend te [plaats 2] ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. MA. Le Belle te Amsterdam.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd. 
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      De broers [appellanten] hebben de woning van (de familie van) [geïntimeerde] gekocht. In overleg met de vader van de broers mag [geïntimeerde] gedurende vijftien jaar de woning gebruiken. De broers [appellanten] voeren aan dat [geïntimeerde] de woning zelf moest gebruiken en deze niet aan anderen mocht verhuren. Dat blijkt niet uit de afspraken met vader, waaraan de broers zijn gebonden. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen. Het hof volgt de rechtbank daarin.
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellanten] zijn bij dagvaarding van 30 augustus 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 23 augustus 2023, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde.
    
    
    
      Bij arrest van 10 oktober 2023 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op verzoek van [geïntimeerde] niet is gehouden.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met producties;
    - memorie van antwoord, met producties.
    
    
      Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 22 juli 2025 doen toelichten door hun voornoemde advocaten, mr. Voskuilen aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord en inlichtingen verstrekt. [geïntimeerde] heeft nog producties in het geding gebracht. 
    
    
    
      Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad - alsnog hun vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.
    
    
    
      
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep.
    
    
    
      Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      De rechtbank heeft in het vonnis onder 2.1 tot en met 2.4 de feiten vastgesteld die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. De feiten komen, samengevat en voor zover nodig aangevuld, neer op het volgende.
    
    
    
      3.1
      
        [geïntimeerde] , althans zijn familie, heeft in 2019 de woning aan [straat + huisnummer] te [postcode] [plaats 2] (hierna: de woning) verkocht aan [appellanten] Deze woning was eigendom van de moeder van [geïntimeerde] , die was overleden. De onderhandelingen over de koopovereenkomst zijn tussen [geïntimeerde] en de vader van [appellanten] (hierna: [appellanten] senior) gevoerd.
      
    
    
      3.2
      
        [geïntimeerde] verblijft met enige regelmaat in [plaats 3] . Tussen [geïntimeerde] en [appellanten] senior is afgesproken dat [geïntimeerde] tijdens zijn verblijf in Nederland gedurende vijftien jaar gebruik mag blijven maken van de woning zonder dat [geïntimeerde] over die periode huur hoeft te betalen. [geïntimeerde] voldoet de kosten voor gas, water, licht en alle WOZ aanslagen. De afspraken zijn vastgelegd in een overeenkomst tussen partijen, met als aanhef ‘gebruikersovereenkomst’, waarin niet [appellanten] senior maar [appellanten] als partij zijn opgenomen.
      
    
    
      3.3
      Bij brief van 4 november 2022 hebben [appellanten] aan [geïntimeerde] meegedeeld dat het niet is toegestaan om de woning aan derden (onder) te verhuren en verzocht zich aan de bepalingen van de gebruikersovereenkomst te houden.
      
    
    
      3.4
      Vervolgens hebben [appellanten] bij brief van 6 februari 2023 de gebruikersovereenkomst ontbonden.
      
      
    
  
  
    
      4Het geding in eerste aanleg 
    
    
      4.1
      
        
          [appellanten] hebben in eerste aanleg gevorderd:
        primair:
        i) voor recht te verklaren dat de gebruikersovereenkomst door het vertrek van [geïntimeerde] uit de woning van rechtswege is teniet gegaan,
        subsidiair:
        ii) voor recht te verklaren dat de schriftelijke ontbinding, zoals gedaan bij brief van 6 februari 2023, op grond van wanprestatie rechtsgeldig is,
        en in beide gevallen [geïntimeerde] te veroordelen om de woning te ontruimen binnen 8 dagen na betekening van het vonnis, en voorts:
        iii) [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling aan [appellanten] van € 38.640,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 maart 2023,
        een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure.
        
          [appellanten] hebben daartoe aangevoerd primair dat [geïntimeerde] door het verlaten van de woning afstand heeft gedaan van de bruikleenovereenkomst en, subsidiair, dat [geïntimeerde] door de verhuur aan derden wanpresteert.
        
          [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd. 
      
      
    
    
      4.2
      
        De rechtbank heeft de vordering van [appellanten] afgewezen op grond van het volgende.
        Of de overeenkomst een huurovereenkomst of een gebruikersovereenkomst is, kan in het midden blijven.
        
          [geïntimeerde] heeft verklaard dat hij met huurders afspreekt dat de woning door hem bewoond moet kunnen worden als hij in Nederland is. [appellanten] hebben dit niet betwist zodat de rechtbank ervan uit gaat dat [geïntimeerde] de woning nog steeds gebruikt. Daarom wordt de primaire vordering afgewezen.
        In een eerste concept van de overeenkomst stond een verbod de woning onder te verhuren. In overleg tussen [geïntimeerde] en [appellanten] senior is deze bepaling geschrapt. Zij hebben toen afgesproken dat het [geïntimeerde] niet is toegestaan om huurders zich te laten inschrijven op het adres van de woning. De afspraken tussen [geïntimeerde] en [appellanten] senior gelden eveneens tussen [geïntimeerde] en [appellanten] Het is dus tussen partijen toegestaan de woning te verhuren zodat er geen tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst is. De vorderingen van [appellanten] worden dan ook afgewezen, en [appellanten] worden in de proceskosten veroordeeld. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Beoordeling
    
    
      5.1
      Grief I is gericht tegen de afwijzing van de primaire vordering. [appellanten] voeren daarbij aan dat voldoende vast staat dat [geïntimeerde] vanaf 2019 geen gebruik meer heeft gemaakt van de woning. De woning is blijkens de door hen overgelegde huurovereenkomst immers zonder enig voorbehoud verhuurd aan een derde, aldus [appellanten] Grief II richt zich tegen de afwijzing van de subsidiaire vordering. Volgens [appellanten] zijn zij niet gebonden aan alles wat hun vader met [geïntimeerde] heeft besproken, en dient de gebruikersovereenkomst zo te worden uitgelegd dat [geïntimeerde] mocht verwachten dat hij de woning zelf zou mogen bewonen maar niet dat hij zich in [plaats 3] zou kunnen vestigen en de woning mocht verhuren aan derden, zodat hij inkomsten kon verwerven terwijl [appellanten] de risico’s van de woning voor hun rekening moesten nemen.
      
    
    
      5.2
      De grieven treffen geen doel. Het hof overweegt daartoe het volgende.
      
    
    
      5.3
      Partijen zijn het er in dit hoger beroep over eens dat de gebruikersovereenkomst dient te worden aangemerkt als een overeenkomst van bruikleen, en niet als een huurovereenkomst. Voor de beoordeling van zowel de primaire als de subsidiaire vordering is van belang hoe deze bruikleenovereenkomst dient te worden uitgelegd. Het hof zal daarom de wijze van totstandkoming van de overeenkomst bespreken.
      
    
    
      5.4
      
        [geïntimeerde] heeft het volgende aangevoerd. Hij was op 15 april 2018 met zijn twee broers door erfopvolging mede-eigenaar van de woning geworden. Zijn jongste broer wilde eind 2018 het bedrag gelijk aan zijn erfdeel ontvangen. Omdat [geïntimeerde] langdurig bevriend was met [appellanten] senior en deze zijn bedrijf had verkocht, heeft hij [appellanten] senior benaderd met de vraag of hij een bedrag van € 50.000 van hem kon lenen. [appellanten] senior heeft toen voorgesteld dat hij de woning zou kopen waarbij het gebruik voor 15 jaar bij [geïntimeerde] zou blijven. Begin december 2018 liet [appellanten] senior aan [geïntimeerde] weten dat de koop op naam van zijn zonen zou plaatsvinden, uit oogpunt van estate planning en ter vermijding van schenkingsrechten. Hij heeft nooit met [appellanten] gesproken, aldus nog steeds [geïntimeerde] . [appellanten] hebben een en ander niet bestreden zodat deze feiten en omstandigheden vast staan. [appellanten] hebben overigens wel weersproken dat, zoals [geïntimeerde] nog had gesteld, de woning onder de marktwaarde aan hen is verkocht. Daarvan kan dan ook niet worden uitgegaan.
      
    
    
      5.5
      Levering van de woning heeft plaatsgevonden op 28 januari 2019. Over het tot stand komen van de schriftelijke gebruikersovereenkomst hebben partijen nog het volgende gesteld.
      
    
    
      5.6
      
        [appellanten] hebben bij hun inleidende dagvaarding overgelegd een gebruikersovereenkomst, gedateerd 30 januari 2019 en voorzien van handtekeningen. De door hen overgelegde versie van de overeenkomst houdt niets in over onderverhuur of over de inschrijving van eventuele onderhuurders.
      
    
    
      5.7
      
        [geïntimeerde] heeft bij zijn conclusie van antwoord aangevoerd dat hij op 21 februari 2019 van de [functie] van [appellanten] senior, [naam] , een eerste concept van de gebruikersovereenkomst heeft ontvangen. Daarin was een verbod op onderverhuur opgenomen, en een verbod om derden in de woning in te schrijven. [geïntimeerde] heeft zowel het concept overgelegd, als de begeleidende e-mail waarin [naam] hem verzoekt de overeenkomst te ondertekenen. [geïntimeerde] heeft vervolgens telefonisch aan [appellanten] senior laten weten dat een verbod op onderverhuur niet was overeengekomen en heeft hem gevraagd dit aan te passen. [geïntimeerde] heeft daarna op 11 maart 2019 van [naam] een tweede en definitieve versie van de overeenkomst ontvangen waarin het verbod op onderverhuur niet meer was opgenomen. Het verbod derden in te schrijven is wel blijven staan. Ook deze versie van de overeenkomst en de begeleidende e-mail van [naam] heeft [geïntimeerde] overgelegd. 
      
    
    
      5.8
      In hoger beroep voeren [appellanten] aan dat tussen hen en [geïntimeerde] alleen de versie van 30 januari 2019 is gewisseld; van andere concepten zijn zij niet op de hoogte geweest en die gaan hun dan ook niet aan. Dat zij de zonen zijn van [appellanten] senior, is onvoldoende om aan te nemen dat alles wat met senior is besproken ook voor hen geldt, aldus [appellanten]
      
    
    
      5.9
      
        [geïntimeerde] stelt zich in hoger beroep op het standpunt dat de door [appellanten] overgelegde versie van 30 januari 2019 niet door hem is ondertekend. De datering en  ondertekening klopt ook niet omdat later nog concepten zijn uitgewisseld. Het gaat volgens hem om namaak of knip- en plakwerk. Dat [appellanten] niet op de hoogte waren van de latere concepten is ongeloofwaardig, althans komt voor hun rekening. Zij hebben zich immers laten vertegenwoordigen door [appellanten] senior en zijn [functie] . Ter zitting in hoger beroep heeft [geïntimeerde] nog verklaard dat hij het concept van 11 maart 2019 heeft ondertekend en dat hij geen ondertekend exemplaar heeft omdat hij dit naar [naam] heeft gebracht.
      
    
    
      5.10
      Tussen partijen is in dit hoger beroep aldus in debat welke versie van de gebruikersovereenkomst door partijen is ondertekend. Het staat echter vast dat in beide door partijen voorgestane versies geen verbod op onderverhuur is opgenomen. Dat is op zichzelf genomen aan aanwijzing dat partijen geen verbod op onderverhuur zijn overeengekomen. Het verschil tussen beide versies is dat de versie van 30 januari 2019 geen, en de versie van 11 maart 2019 wel een verbod op inschrijving van derden bevat. Een dergelijk verbod kan echter zowel wijzen op een verbod tot onderverhuur maar eveneens op het ontbreken daarvan. Een verbod op onderverhuur kan immers samenvallen met een verbod op inschrijving van derden, maar het verbod op inschrijving zou er ook op kunnen wijzen dat weliswaar onderverhuur is toegestaan maar dat aan onderhuurders geen sterke bewijspositie wordt gegund. Aldus kan, mede gelet op de hierna te bespreken omstandigheid, in het midden blijven welke versie door partijen is ondertekend.
      
    
    
      5.11
      
        [appellanten] hebben niet betwist dat de [functie] van [appellanten] senior op 21 februari en op 11 maart 2019 concepten van de gebruikersovereenkomst aan [geïntimeerde] heeft toegezonden met het verzoek deze te ondertekenen. Zij hebben evenmin betwist dat op verzoek van [geïntimeerde] in de laatste versie van 11 maart 2019 het verbod op onderverhuur is geschrapt. Dat in die laatste tussen - in elk geval - [naam] en [geïntimeerde] gewisselde versie het verbod op onderverhuur is vervallen, is een sterke aanwijzing dat partijen geen verbod op onderverhuur zijn overeengekomen. Dit geldt ook in het geval dat wordt uitgegaan van het ondertekenen van de overeenkomst op 30 januari 2019, zoals door [appellanten] gesteld. Ook dan heeft [geïntimeerde] immers betekenis kunnen hechten aan het nadien uitwisselen van concepten met het verzoek deze te ondertekenen, en het op zijn verzoek geschrapte onderverhuurverbod.
      
    
    
      5.12
      Het hof is van oordeel dat het wisselen van die concepten ook van betekenis is in de verhouding tussen [geïntimeerde] en [appellanten] [geïntimeerde] is immers met [appellanten] senior in onderhandeling getreden over de verkoop van de woning. [appellanten] senior heeft vervolgens [appellanten] als kopers bij de transactie betrokken, waarmee [appellanten] hebben ingestemd. [geïntimeerde] heeft er dan ook minst genomen van uit kunnen gaan dat [appellanten] senior als vertegenwoordiger van [appellanten] optrad. Dat geldt ook voor de gebruikersovereenkomst die immers onlosmakelijk met de koop verbonden was. [appellanten] suggereren nog dat de vertegenwoordigingsbevoegdheid van [appellanten] senior met de levering van de woning was opgehouden te bestaan. Zij hebben echter geen feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit dat is af te leiden, althans waaruit [geïntimeerde] dat heeft kunnen afleiden. Dat de gebruikersovereenkomst na de levering nog schriftelijk werd vastgelegd, is eerder een aanwijzing van het tegendeel. [appellanten] hebben overigens niet betwist dat [naam] als vertegenwoordiger van [appellanten] senior, en daarmee ook van hen, kon optreden. 
      
    
    
      5.13
      Vervolgens speelt mee dat [appellanten] , zoals ook blijkt uit door [geïntimeerde] overgelegde whatsapp-berichten, vanwege de verbouwing van de woning door [appellanten] in maart/april 2022 werden geconfronteerd met twee onderhuurders van de woning. [appellanten] hebben de onderhuurders toen tijdelijk elders ondergebracht. Zij hebben vervolgens pas een half jaar later, bij brief van hun advocaat van 4 november 2022, bij [geïntimeerde] geklaagd over de onderverhuur. Een en ander is een aanwijzing dat [appellanten] er ook zelf van uitgingen dat onderverhuur was toegestaan.
      
    
    
      5.14
      Er zijn aldus voldoende aanwijzingen waaruit kan worden geconcludeerd dat partijen geen verbod op (onder)verhuur zijn overeengekomen. [appellanten] hebben tegenover deze aanwijzingen onvoldoende gesteld ter onderbouwing van hun stelling dat een zodanig verbod kan worden aangenomen. Dat bij huur van woonruimte onderverhuur bij wet is verboden, is daartoe onvoldoende, alleen al omdat partijen het erover eens zijn dat tussen hen een overeenkomst van bruikleen geldt.  
      
    
    
      5.15
      Het voorgaande betekent dat er geen grond is voor toewijzing van het primair gevorderde. Een uitdrukkelijke plicht tot zelfbewoning ontbreekt. Een dergelijke plicht kan ook niet indirect worden aangenomen, aangezien [appellanten] zelf hebben erkend dat zij wisten dat [geïntimeerde] regelmatig langdurig in [plaats 3] verbleef. Het ontbreken van het verbod tot onderverhuur maakt eveneens dat er geen tekortkoming is aan de zijde van [geïntimeerde] . Er is dan ook evenmin grond voor toewijzing van het subsidiair gevorderde.
      
    
    
      5.16
      Dat de inhoud van de gebruikersovereenkomst ongebruikelijk is, en wellicht niet voordelig is voor [appellanten] , maakt het voorgaande niet anders. Een en ander kan immers voortvloeien uit de door [appellanten] erkende langdurige vriendschap tussen [geïntimeerde] en [appellanten] senior.
      
    
    
      5.17
      Grief III betreft de proceskosten en borduurt slechts voort op de voorgaande grieven. Ook deze grief faalt.
      
    
    
      5.18
      
        [appellanten] hebben geen bewijs aangeboden van voldoende concrete feiten die, indien bewezen, tot andere beslissingen zouden leiden. 
      
    
    
      5.19
      De slotsom is dat de grieven van [appellanten] falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten van dit hoger beroep worden veroordeeld.
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    
    
      veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 783 aan verschotten en € 2428 aan advocaatkosten;
    
    
    
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. D. Kingma, L.A.J. Dun en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 oktober 2025.