ECLI:NL:RBMNE:2024:6522, Rechtbank Midden-Nederland, 25-10-2024, UTR 23/4683
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-10-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ. Gegrond, vernietiging, waardevaststelling, pkv.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 23/4683
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2024 in de zaak tussen
    
      [eiseres] , uit [woonplaats] , België, eiseres,
    (gemachtigde: J.F.J.M. van Abbe),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder 
      (gemachtigde: D. Koopmans).
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] , (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 633.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2
      Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 9 augustus 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres gedeeltelijk gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 617.000,-. 
      
    
    
      1.3
      Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar verzocht het beroep gegrond te verklaren en de waarde van de woning te verlagen naar € 540.000,-.
      
    
    
      1.4
      De zaak is behandeld op de digitale zitting van 15 oktober 2024. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. 
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. De woning is een in 1933 gebouwde hoekwoning met een balkon van 2 m², een zolder van 9 m², en een berging van 6 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 87 m2 en is gelegen op een perceel van 322 m2. 
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een waarde van maximaal € 522.000,-. De heffingsambtenaar verzoekt in beroep de waarde te verlagen naar € 540.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten: 
    - [adres 2] , verkocht op 23 oktober 2020 voor € 767.500,-; 
    - [adres 3] , verkocht op 15 februari 2022 voor € 428.000,-;
    - [adres 4] , verkocht op 14 maart 2022 voor € 540.000,-;
    - [adres 5] , verkocht op 8 oktober 2021 voor € 450.000,-.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de in beroep voorgestelde waarde van de woning aannemelijk is. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook hoekwoningen zijn die in [plaats] liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      
        Artikel 40 Wet WOZ
      
    
    
    9. Eiseres voert aan dat zij op basis van artikel 40 Wet WOZ de KOUDVL-factoren heeft opgevraagd van de woning en de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft deze niet verstrekt met betrekking tot de ligging, kwaliteit en doelmatigheid van de woning en de referentiewoningen. Daardoor is eiseres niet in de gelegenheid geweest om de onderbouwing en de daaruit voortkomende WOZ-waarde te controleren. De waarde is door de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt. 
    
    
      9.1
      De heffingsambtenaar voert aan dat er geen verplichting bestaat om bij toepassing van de vergelijkingsmethode voor KOUDVL-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctie percentages te hanteren. Er is sprake van vrije bewijsleer. Op het taxatieverslag worden de onderhoudstoestand (daar valt ook de kwaliteit onder) en het voorzieningenniveau van de woning en de referentiewoningen vermeld. De uitstraling blijkt onder meer uit de foto’s en is zoveel mogelijk vergelijkbaar. Dit geldt ook voor de ligging, die in de regel verdisconteerd is in de verkoopcijfers van de referentiewoningen. De heffingsambtenaar beschikte ten tijde van de beschikking niet over meer gegevens dan zijn verstrekt. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Referentiewoningen [adres 6] en [adres 7]
        
      
      
      
        10.	Eiseres voert aan dat de referentiewoningen [adres 6] en [adres 7] een lagere waarde onderbouwen.
      
      
    
    
      10.1
      Aangezien deze referentiewoningen in beroep niet meer zijn gebruikt, is de rechtbank van oordeel dat deze grond van eiseres niet meer hoeft te worden besproken. 
      
      
        
          Referentiewoning [adres 2] en [adres 3]
        
      
      
      
        11.	Eiseres voert aan dat de referentiewoning aan de [adres 2] een lagere prijs per eenheid heeft en een lagere WOZ-waarde onderbouwt. Dit gezien het verschil in KOUDV-factoren. Ook kan eiseres het niet plaatsen dat [adres 3] een betere staat van onderhoud heeft dan de woning maar dat er bijna geen verschil zit in de m²-prijs. Hij kan dit niet uitleggen aan zijn cliënt.
      
      
    
    
      11.1
      De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat als in beroep blijkt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld, zij aansluiting zoeken bij de referentiewoning met de laagste m²-prijs. Dat is in dit geval [adres 3] . Deze referentiewoning is ook het beste te vergelijken met de woning gezien de KOUDV-factoren. Om een compromis te kunnen sluiten en dit soort zittingen te kunnen vermijden, zodat het alleen nog gaat over de proceskosten en niet meer om de WOZ-waarde, is de heffingsambtenaar bij het waardevoorstel onder de m²-prijs van [adres 3] gaan zitten. Volgens de heffingsambtenaar is hiermee ook voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen en is de voorgestelde WOZ-waarde van € 540.000,- niet te hoog. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De heffingsambtenaar heeft met de matrix en de toelichting daarop op zitting voldoende aannemelijk gemaakt dat de voorgestelde waarde niet te hoog is. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank voegt nog toe dat aangezien bij de voorgestelde waarde de m²-prijs van de woning onder de m²-prijs van de referentiewoning aan de [adres 2] komt, de grond van eiseres hierover niet meer hoeft te worden besproken. 
      
      
        
          De ligging
        
      
      
      
        12.	Eiseres voert aan dat het perceel niet optimaal bruikbaar is. De vorm van het perceel zorgt er namelijk voor dat de grond niet in volle omvang goed gebruikt kan worden. Het perceel is ondoelmatig te noemen. De woning ligt vrij ver achter op het perceel, waardoor er een erg grote voortuin is en een relatief kleine achtertuin. Dit maakt de woning moeilijk verkoopbaar en beïnvloedt de waarde van het perceel. 
      
      
    
    
      12.1
      De heffingsambtenaar heeft op de zitting aangegeven dat er geen verschil in waarde is tussen een voor- of achtertuin. Daarnaast heeft de woning veel grond en een mooie ligging ten opzichte van het bos. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht heeft gezegd dat er geen reden is om de grond minder waard te vinden omdat het voor een groot deel voortuin betreft. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      13.	Het beroep is gegrond omdat de heffingsambtenaar tijdens het beroep heeft geconcludeerd dat de WOZ-waarde te hoog was vastgesteld. Gelet op wat onder 11.1 is overwogen heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat het waardevoorstel van € 540.000,- niet te hoog is. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar en vermindert de waarde van de woning tot een bedrag van € 540.000,- en bepaalt dat de daarop gebaseerde aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig wordt verminderd.
    
    
    
      13.1
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar de door eiseres gemaakte proceskosten vergoeden. Ook moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiseres vergoeden. 
      
    
    
      13.2
      Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing, omdat de aanslag en de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateren.
      
    
    
      13.3
      De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift aangegeven dat voor de proceskostenvergoeding uitgegaan kan worden van het nieuwe beleid van de rechtbank Midden-Nederland en een gewicht van 0,25 kan worden toegepast omdat de zaak niet ingewikkeld is. 
      
    
    
      13.4
      De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin niet en berekent de vergoeding als volgt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiseres een vast bedrag per proceshandeling. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875,00. De gemachtigde van eiseres heeft een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. Omdat de zaken vanwege hun aard en de gestandaardiseerde werkwijze van de gemachtigde van eiseres een zeer licht gewicht hebben, is op de waarde de factor 0,5 toegepast. De rechtbank vindt het belang van een reguliere WOZ-zaak namelijk beperkter en vindt dit soort zaken ook minder ingewikkeld dan een gemiddelde bestuursrechtelijke zaak. Het belang en de ingewikkeldheid zijn de criteria die het gewicht van de zaak bepalen volgens de toelichting van het Bpb. Dat WOZ-zaken van minder gewicht zijn, komt ook tot uitdrukking in de bestaande zittingsplanning van de rechtbank, waarbij op een reguliere zitting van een halve dag 7 zaken worden behandeld, tegenover drie reguliere bestuursrechtelijke zaken. De rechtbank hanteert een wegingsfactor van 0,25, omdat het gaat om een reguliere WOZ-zaak. De totale vergoeding bedraagt daarom € 437,50. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - stelt de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vast op € 540.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig verminderd;
    - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiseres moet vergoeden;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 437,50 aan proceskosten van eiseres.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 oktober 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     Artikel IV, onder a, van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm. 
  
  
     Zie ook de uitspraken van deze rechtbank van 4 september 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:4481 en ECLI:NL:RBMNE:2023:4482.