ECLI:NL:RBGEL:2025:2322, Rechtbank Gelderland, 26-03-2025, 11223087 CV EXPL 24-2086
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-03-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur. Beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat huurder zich beroept op de in 1997 overeengekomen huurprijs voor zover die huurprijs lager is dan een huurprijs die verhuurder in staat stelt de aan de woning verbonden vaste lasten en het verplicht voor haar rekening komende onderhoud te betalen.

RECHTBANK GELDERLAND
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zutphen
    
    
    
      Zaaknummer: 11223087 \ CV EXPL  24-2086
    
    
    
      
        Vonnis van 26 maart 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. M.H. Hogeman,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. C. Cenik.
    
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van de procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 31 december 2024
      - de akte overlegging productie, tevens houdende akte vermindering van eis van [eiser]
      - de antwoordakte van [gedaagde] .
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
    
      2.1.
      
        [eiser] heeft haar eis verminderd in die zin dat zij haar schadevergoedingsvordering heeft ingetrokken. Daarop hoeft dus niet meer te worden beslist en aan levering van het in het tussenvonnis opgedragen bewijs wordt om die reden niet meer toegekomen.
      
    
    
      2.2.
      In het tussenvonnis is geoordeeld dat de overeengekomen huurprijs van € 29,50 per maand onaanvaardbaar laag is en dat [eiser] in zoverre terecht een beroep heeft gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [gedaagde] zich beroept op de in 1997 overeengekomen huurprijs voor zover die huurprijs lager is dan een huurprijs die [eiser] in staat stelt de aan de woning verbonden vaste lasten en het verplicht voor haar rekening komende onderhoud te betalen (vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 4 juli 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:5644).  
      
    
    
      2.3.
      
        [eiser] heeft in dit verband gesteld dat wat vaste lasten betreft rekening moet worden gehouden met de kosten voor onroerende zaak belasting, opstalverzekering en box 3 inkomstenbelasting. Daarnaast moet volgens [eiser] rekening worden gehouden met jaarlijkse onderhoudskosten. [eiser] heeft bij akte nader gespecificeerd en onderbouwd welke bedragen met de hiervoor genoemde posten gepaard gaan. [gedaagde] heeft daarop bij antwoordakte gereageerd. 
      
      
        2.3.1.
        Posten als een opstalverzekering en onroerende zaakbelasting kwalificeren als aan de woning verbonden vaste lasten. Dat niet is vast komen te staan dat voor deze woning een opstalverzekering verplicht is, zoals [gedaagde] aanvoert, doet daar niet aan af. Door [eiser] is onderbouwd dat de onroerende zaak belasting over 2024 € 252,00 bedroeg en de kosten voor de opstalverzekering € 255,00 per jaar. De hoogte van die bedragen is niet betwist, zodat van de juistheid daarvan wordt uitgegaan en met deze bedragen rekening zal worden gehouden.
        
      
      
        2.3.2.
        Ook de box 3 inkomstenbelasting kwalificeert als een aan de woning verbonden vaste last. [eiser] heeft gesteld en onderbouwd dat voor deze post rekening moet worden gehouden met een bedrag van € 3.777,00. Daarbij is door [eiser] aangesloten bij de waarde van de verhuurde woning in 2024, het op dat moment geldende percentage voor fictief rendement en het in 2024 geldende belastingtarief van 36% voor box 3. [gedaagde] kon daar tegenover niet volstaan met de enkele betwisting van dat bedrag. Het had op zijn weg gelegen om de berekening inhoudelijk te weerspreken. Nu hij dat heeft nagelaten, zal met een bedrag van € 3.777,00 rekening worden gehouden. 
        
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser] heeft ten slotte gesteld en onderbouwd dat wat de jaarlijkse onderhoudskosten betreft rekening moet worden gehouden met een bedrag van € 2.317,00, bestaande uit schilderwerk, dakreparaties, onderhoud aan dakgoten en hemelafvoer, onderhoud aan kozijnen en deuren en overige onvoorziene kosten. Hiertegen is door [gedaagde] gemotiveerd verweer gevoerd. Sommige van de opgevoerde posten komen volgens [gedaagde] niet voor rekening van de verhuurder, voor andere posten heeft [eiser] geen afdoende onderbouwing voor de noodzaak daarvan gegeven en ook wordt de hoogte van bepaalde door [eiser] genoemde bedragen betwist. Vanwege die gemotiveerde betwisting is niet vast komen te staan dat een jaarlijks bedrag van € 2.317,00 reëel is. [gedaagde] stelt niet welk bedrag volgens hem wel reëel is. De kantonrechter ziet aanleiding om op dit punt aan te knopen bij [bedrijf 1] , dat uitgaat van een jaarlijkse kostenpost van ruim 1% van de woningwaarde, zodat in dit geval met een bedrag van € 1.930,00 rekening zal worden gehouden.  
      
    
    
      2.5.
      De conclusie is dat in dit geval aangenomen moet worden dat een huurprijs van (€ 252,00 + € 255,00 + € 3.777,00 + € 1.930,00 =  € 6.214,00: 12 =) afgerond € 520,00 per maand [eiser] in staat stelt de aan de woning verbonden vaste lasten en het verplicht voor haar rekening komende onderhoud te betalen. Deze huurprijs zal ingaan per 1 april 2025. De vordering van [eiser] is in zoverre toewijsbaar.
    
    
      2.6.
      Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      3.1.
      bepaalt dat de huurprijs met ingang van 1 april 2025 € 520,00 per maand bedraagt;
      
    
    
      3.2.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      3.3.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. I.C.J.I.M. van Dorp en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2025.
                (mk)