ECLI:NL:RBDHA:2025:17693, Rechtbank Den Haag, 19-03-2025, C/09/642549 / HA ZA 23-145 en C/09/651333 / HA ZA 23/666
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-03-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Eindvonnis. Koper van een boerderij was niet bekend met de bij ruilverkavelingsakte gevestigde erfdienstbaarheden. De aankoopmakelaar heeft zijn zorgplicht jegens de koper geschonden. Ook de notaris heeft zijn zorgplicht geschonden. Geen causaal verband tussen de gestelde schade en de schending van de zorgplichten.

RECHTBANK Den Haag
    
    
      Team Handel
    
    
    
      
        Vonnis van 19 maart 2025
      
    
    
    
      in de hoofdzaak met zaak/rolnummer C/09/642549 / HA ZA 23/145 van:
    
    
    
      
        
          [partij A]
         te [woonplaats 1] ,
      eiser,
      advocaat: mr. J.A. Huijgen te Den Haag,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [partij B] te [woonplaats 2] ,
    
      gedaagde,
      advocaat: mr. D.W.N. Brand te Amsterdam,
      2. [partij C] te [woonplaats 3] ,
      gedaagde,
      advocaat: mr. V.J.N. van Oijen te Amsterdam,
    
    
    
    
      en in de vrijwaringszaak met zaak/rolnummer C/09/651333 / HA ZA 23/666 van: 
    
    
    
      
        
          [partij C]
         te [woonplaats 3] ,
      eiser,
      advocaat: mr. V.J.N. van Oijen te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [partij D]
         te [woonplaats 4] , 
      gedaagde,
      advocaat: mr. L.J.L. Heukels te Overveen.
    
    
    
      Partijen zullen hierna [partij A] , [partij B] , [partij C] en [partij D] worden genoemd. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verdere verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
      - het tussenvonnis van 3 juli 2024;- de akte uitlating schade van [partij A] , met producties 1 tot en met 9; 
      - de antwoordakte van [partij B] , met producties 22 tot en met 33;
      - de antwoordakte van [partij C] , met producties 8 tot en met 14; - de antwoordakte van [partij A] .
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is de datum voor het wijzen van vonnis bepaald op vandaag.
      
      
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
    
      2.1.
      
        Bij het tussenvonnis van 3 juli 2024 is geoordeeld dat zowel [partij B] als [partij C] de zorgplicht die zij jegens [partij A] hadden, geschonden hebben. Bij dat vonnis is  [partij A] in de gelegenheid gesteld om zijn schade te concretiseren en te onderbouwen en zich uit te laten over het causaal verband tussen de gestelde schade en de wanprestatie. 
        
          [partij A] heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt. [partij B] en [partij C] hebben daarop gereageerd. 
      
      
    
    
      2.2.
      
        
          [partij A] stelt een verlies te hebben geleden van in ieder geval € 2.125.122,66. Om [partij A] zoveel mogelijk in de toestand te brengen waarin hij zou hebben verkeerd indien de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven, zou de schade 
        € 2.762.264,66 bedragen. Daarbij is het uitgangspunt dat [partij A] niet de onderhavige boerderij maar een vergelijkbare woning zou hebben gekocht, die in waarde zou zijn gestegen met € 637.142,-. Volgens [partij A] bedraagt de schade bij een andere benadering – waarbij wordt gekeken naar de verkoopprijs van de woning in 2022, zonder het bestaan van erfdienstbaarheden – € 455.000,-. 
      
      
    
    
      2.3.
      Beoordeeld dient te worden of en in hoeverre [partij A] zich in een betere positie zou bevinden in de hypothetische situatie dat de schending van de zorgplicht door [partij C] en/of [partij B] achterwege zou zijn gebleven. Beoordeeld moet worden wat er was gebeurd zonder de tekortkoming(en). Had [partij A] dan daadwerkelijk in een andere situatie gezeten en is aannemelijk dat hij dan zelf anders had willen en kunnen handelen? 
      
    
    
      2.4.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft [partij A] onvoldoende gesteld om aannemelijk te maken dat hij de gestelde schade niet zou hebben geleden indien notaris [partij C] vóór de levering van het perceel voldoende onderzoek zou hebben gedaan en [partij A] afdoende zou hebben geïnformeerd. Ook zonder de tekortkoming van de notaris had [partij A] de eigendom van de boerderij met de erfdienstbaarheden verkregen en daarin heeft de aan de notaris verweten fout geen verandering gebracht. Immers was de koopovereenkomst op dat moment gesloten. Dat [partij A] de koopovereenkomst had kunnen ontbinden of een lagere prijs had kunnen bedingen, is slechts in algemene zin gesteld, maar daarvoor zijn geen concrete aanwijzingen in de stukken te vinden. De gestelde schade en het oorzakelijk verband tussen die veronderstelde schade en de door de notaris gemaakte fout is derhalve onvoldoende gebleken. Ook in de hypothetische situatie zonder de tekortkoming (schending zorgplicht) van de notaris had [partij A] zich dus in dezelfde positie bevonden als waarin hij zich nu bevindt. Daarmee ontbreekt causaal verband en is er geen aansprakelijkheid. 
      
    
    
      2.5.
      Ook heeft [partij A] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij de gestelde schade niet zou hebben geleden indien geen sprake was van schending van de zorgplicht door makelaar [partij B] . 
      
    
    
      2.6.
      
        
          [partij B] heeft gemotiveerd betwist dat [partij A] de boerderij niet of niet voor dezelfde prijs zou hebben gekocht indien [partij B] hem tijdig en afdoende had geïnformeerd. 
        Toen het [partij A] niet lukte om voor perceel [perceelnummer] het recht van eerste koop te krijgen, en het duidelijk was dat de enige mogelijkheid om van en naar de openbare weg te gaan via het pad van de boerderij was, was dat ook geen aanleiding voor hem om niet met de koop door te gaan. [partij B] voert aan dat [partij A] de boerderij koste wat het kost wilde hebben en zich niet liet tegenhouden door bijvoorbeeld de slechte staat in 2009, de noodzaak om de boerderij grondig te renoveren, het feit dat [partij D] niet wilde zakken met de koopprijs en de waarschuwingen van [partij B] . Het bestaan van een persoonlijke erfdienstbaarheid van [naam] – de enige erfdienstbaarheid waarvan [partij A] stelt bij de aankoop in 2009 op de hoogte te zijn geweest – schrok [partij A] niet af. Dat dit was omdat die erfdienstbaarheid een tijdelijk karakter had, is niet aannemelijk, nu [partij A] ter zitting heeft verklaard dat [naam] ook nadat de erfdienstbaarheid zou zijn vervallen, zeer regelmatig gebruik bleef maken van het pad naast de boerderij. Dat [partij A] dit zonder meer heeft geduld, past niet bij zijn stelling dat hij van de aankoop van de boerderij zou hebben afgezien indien hij op de hoogte was van het bestaan van erfdienstbaarheden. De rechtbank is van oordeel dat gelet op de hiervoor genoemde feiten en omstandigheden, niet aannemelijk is dat [partij A] zou hebben afgezien van de koop van de boerderij voor € 980.000,- indien hij juist en tijdig door [partij B] was geïnformeerd over de erfdienstbaarheden. De conclusie luidt dat een causaal verband tussen de gestelde schade en de schending van de zorgplichten naar het oordeel van de rechtbank ontbreekt. 
      
      
      
        
          Overige geschilpunten
        
      
      
    
    
      2.7.
      Omdat de vordering op grond van het voorgaande wordt afgewezen, komt de rechtbank niet toe aan bespreking van wat verder is aangevoerd. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      2.8.
      Omdat partijen deels in het ongelijk worden gesteld, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
        
          in vrijwaring
        
      
      
    
    
      2.9.
      Gelet op het oordeel in de hoofdzaak, zal de rechtbank de vordering in de vrijwaringszaak afwijzen. 
      
    
    
      2.10.
      De rechtbank ziet aanleiding ook deze proceskosten compenseren, in die zin dat iedere partij zijn eigen kosten draagt. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in de hoofdzaak
      
    
    
    
      3.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      3.2.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
      
      
        
          in de vrijwaringszaak
        
      
      
    
    
      3.3.
      wijst de vorderingen af, 
      
    
    
      3.4.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.M. de Keuning en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2025.