ECLI:NL:RBMNE:2025:5517, Rechtbank Midden-Nederland, 08-10-2025, C/16/589131 / HA ZA 25-108
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-10-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Eiser en gedaagde sub 1 hebben een koop- en aannemingsovereenkomst met elkaar gesloten. Volgens eiser heeft gedaagde sub 1 in strijd gehandeld met die overeenkomst met betrekking tot het appartementencomplex dat gedaagde sub 1 heeft gebouwd achter de woning van eiser. Ook zou gedaagde sub 1 in strijd hebben gehandeld met een toezegging. Eiser vordert daarom onder meer schadevergoeding. Die vordering wordt deels toegewezen. De vorderingen jegens gedaagde sub 2 worden afgewezen.

RECHTBANK Midden-Nederland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: C/16/589131 / HA ZA 25-108
    
    
    
      
        Vonnis van 8 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] , 
    
      te [plaats 1] ,2. [eiseres sub 2], 
      te [plaats 1] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eiser sub 1] c.s.,
      advocaat: mr. M. de Wijs,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] B.V., 
    
      te [plaats 2] ,
      hierna te noemen: [gedaagde sub 1] , 
      advocaat: mr. C.J. Koenen,2. GEMEENTE UTRECHT, 
      te Utrecht,
      hierna te noemen: de gemeente, 
      gedaagde partijen,
      advocaat: mr. L.W. Feenstra.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaardingen van 13 februari 2025 met 19 producties, - de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 1] met 5 producties, 
      - de conclusie van antwoord van de gemeente met 10 producties, 
      - de akte aanvullende producties van [gedaagde sub 1] met producties 6 en 7, 
      - de akte houdende overlegging producties, tevens houdende wijziging van eis, tevens houdende uitlating van [eiser sub 1] c.s. met producties 20 tot en met 24, 
      - de akte overlegging producties van [gedaagde sub 1] met producties 8 tot en met 17, 
      - de mondelinge behandeling van 19 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, 
      - de spreekaantekeningen van [gedaagde sub 1] , 
      - de spreekaantekeningen van de gemeente. 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        [eiser sub 1] c.s. heeft in 2000 een koop-en aannemingsovereenkomst gesloten met [gedaagde sub 1] voor de realisatie van zijn appartement aan de [adres 1] te [plaats 1] . Volgens [eiser sub 1] c.s. heeft [gedaagde sub 1] de afspraken die gemaakt zijn over de toelaatbaarheid van het bouwplan dat [gedaagde sub 1] aan de achterzijde van het appartement van [eiser sub 1] c.s. wilde realiseren geschonden. Zo zou [gedaagde sub 1] de locatie van het te realiseren appartementencomplex hebben gewijzigd en zou het complex vier bouwlagen zijn geworden in plaats van de afgesproken drie bouwlagen. Daarnaast vindt [eiser sub 1] c.s. dat [gedaagde sub 1] handelt in strijd met haar eigen toezegging dat de vensters van het appartementencomplex (met uitkijk op de woning van [eiser sub 1] c.s.) in ondoorzichtig glas zouden worden uitgevoerd. [eiser sub 1] c.s. vordert daarom een schadevergoeding van [gedaagde sub 1] . [eiser sub 1] c.s. spreekt ook de gemeente aan. Hij meent dat de gemeente onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door gewekt vertrouwen te schenden jegens [eiser sub 1] c.s. Volgens [eiser sub 1] c.s. heeft de gemeente hiervoor aansprakelijkheid erkend en zou de gemeente de schade aan [eiser sub 1] c.s. moeten vergoeden.
      
    
    
      2.2.
      De rechtbank oordeelt dat [gedaagde sub 1] € 50.000 aan [eiser sub 1] c.s. moet betalen. De vorderingen tegen de gemeente worden afgewezen. Deze oordelen worden hierna toegelicht. 
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        De vorderingen tegen [gedaagde sub 1]
      
    
    
    
      
        Deze rechtbank is bevoegd
      
    
    
    
      3.1.
      De rechtbank is van oordeel dat zij bevoegd is. Volgens van [eiser sub 1] c.s. is het arbitraal beding dat is opgenomen in de koop-en aannemingsovereenkomst (artikel 13) door haar vernietigd bij brief van 19 september 2024. Dat is niet betwist door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 1] heeft verder ook geen verweer gevoerd tegen de bevoegdheid. 
      
      
        
          Een bedrag van € 50.000 wordt toegewezen
        
      
      
    
    
      3.2.
      De rechtbank zal nu eerst bespreken op welk punt [gedaagde sub 1] is tekortgeschoten in de nakoming van een verbintenis tegenover [eiser sub 1] c.s.
      
      
        
          De wijziging van het aantal bouwlagen en de locatie van het appartementencomplex 
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        In het bouwplan van [gedaagde sub 1] was aanvankelijk opgenomen dat het door [gedaagde sub 1] te realiseren appartementencomplex, dat zich bevindt aan de [gedaagde sub 1] en grenst aan de achtertuin van [eiser sub 1] c.s., zou komen te bestaan uit drie woonlagen. De locatie van het gebouw was ook al vastgelegd op een tekening, die onderdeel is van de koop-en aannemingsovereenkomst. In de bijlage bij de koop-en aannemingsovereenkomst is in artikel 17 het volgende over het bouwplan opgenomen: 
        “Verkrijger is bekend met de bouwplannen van het achtergelegen terrein. Hieronder wordt o.a. verstaan het aanleggen van een parkeergarage en appartementen welke zoals geschetst op bijgaande tekening maximaal zullen bestaan uit drie woonlagen. Verkrijger zal, indien noodzakelijk, zijn medewerking verlenen bij het totstand brengen van bovengenoemde plannen, zie ook bijlage tekening d.d. 17 maart 2000.” 
      
      
    
    
      3.4.
      
        [eiser sub 1] c.s. is kort gezegd van mening dat [gedaagde sub 1] op grond van deze bepaling de verplichting heeft om een appartementencomplex van maximaal drie woonlagen te bouwen en om het complex op exact dezelfde locatie te bouwen zoals is aangegeven op de bijgevoegde tekening van 17 maart 2000. Het is gebleken dat het appartementencomplex uiteindelijk uit vier woonlagen is komen te bestaan en dat het gebouw op een andere locatie is gebouwd. Volgens [eiser sub 1] c.s. is [gedaagde sub 1] tekortgeschoten door haar verplichtingen op grond van artikel 17 niet na te komen.  
      
    
    
      3.5.
      Van een tekortkoming door [gedaagde sub 1] is ten aanzien van de wijziging van het aantal bouwlagen en de locatie van het complex geen sprake. Artikel 17 is namelijk niet zo geformuleerd dat [gedaagde sub 1] richting [eiser sub 1] c.s. een verplichting op zich heeft genomen om het bouwplan volgens de toenmalige tekening en omschrijving uit te voeren. Uit de bepaling volgt slechts een verplichting voor [eiser sub 1] c.s. jegens [gedaagde sub 1] , namelijk om indien noodzakelijk medewerking te verlenen aan de realisatie van dat bouwplan. Dat kon onder meer inhouden dat [eiser sub 1] zou moeten afzien van het maken van bezwaar tegen dat bouwplan. Omdat deze verplichting voor [eiser sub 1] c.s. gekoppeld is aan het in artikel 17 omschreven bouwplan, verviel die verplichting om medewerking te verlenen toen het bouwplan naderhand werd gewijzigd. Dat [gedaagde sub 1] zich niet heeft willen verbinden om exact dat plan te realiseren is ook begrijpelijk aangezien een dergelijk bouwplan gedurende het vergunningstraject nog belangrijke wijzigingen kan ondergaan die door een ontwikkelaar niet altijd zijn te voorzien. 
      
    
    
      3.6.
      Zelfs indien er voor [gedaagde sub 1] echter wel een verplichting was ontstaan jegens [eiser sub 1] c.s. om het bouwplan exact uit te voeren zoals dat 21 jaar daarvoor - in maart 2000 - was voorzien, dan geldt ook dat de vordering tot schadevergoeding niet kan worden toegewezen. De rechtbank is namelijk van oordeel dat het beroep van [gedaagde sub 1] op schending van de klachtplicht door [eiser sub 1] c.s. slaagt. 
      
    
    
      3.7.
      Op grond van artikel 6:89 BW kan de schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de schuldenaar terzake heeft geprotesteerd. 
      
    
    
      3.8.
      In 2021, toen gestart werd met de bouw van het appartementencomplex, was het voor [eiser sub 1] c.s. al zichtbaar dat de locatie van het appartementencomplex anders was dan op de tekening bij de koop-en aannemingsovereenkomst was aangegeven. In de loop van 2022, toen de bouw vorderde, was voor [eiser sub 1] c.s. ook zichtbaar dat het complex uit meer bouwlagen ging bestaan dan aanvankelijk in het bouwplan was opgenomen. Zelfs in 2011 bij het verlenen van de bouwvergunning, was het voor [eiser sub 1] c.s. al kenbaar dat het bouwplan was gewijzigd, maar toen was de bouwvergunning nog niet onherroepelijk geworden. Na het onherroepelijk worden van de bouwvergunning in 2016 had [eiser sub 1] c.s. al kunnen klagen bij [gedaagde sub 1] , of in ieder geval nadat het in 2021 en 2022 daadwerkelijk zichtbaar was dat [gedaagde sub 1] het bouwplan ten aanzien van de locatie en het aantal bouwlagen van het appartementencomplex had gewijzigd. Op 8 maart 2024 heeft [eiser sub 1] c.s. hierover voor het eerst geklaagd bij [gedaagde sub 1] zelf. Dat is te laat. [gedaagde sub 1] is, zoals zij zelf heeft gesteld, in haar belang geschonden doordat zij niet tijdig de gelegenheid heeft gekregen om het vermeende gebrek op te lossen. De door [eiser sub 1] c.s. in de loop der tijd ingediende zienswijzen en bezwaren gelden overigens niet als klacht jegens [gedaagde sub 1] zoals bedoeld in artikel 6:89 BW, omdat die niet rechtstreeks waren gericht aan [gedaagde sub 1] zelf. 
      
    
    
      3.9.
      
        [eiser sub 1] c.s. heeft verder nog gesteld dat hij met zijn brief van 1 december 2011 (productie 20 van [eiser sub 1] c.s.) tijdig heeft geklaagd bij [gedaagde sub 1] . Dit is echter geen geldige klacht in de zin van artikel 6:89 BW, omdat niet gebleken is dat die brief naar het juiste adres van [gedaagde sub 1] is gestuurd en dat [gedaagde sub 1] de brief heeft ontvangen. Uit productie 8 van [gedaagde sub 1] volgt dat [gedaagde sub 1] sinds 13 december 2010 was gevestigd op de [adres 2] in [plaats 2] . De brief is echter gestuurd naar het adres [adres 3] in [plaats 2] , waar [gedaagde sub 1] daarvoor was gevestigd. [eiser sub 1] c.s. heeft ook niet kunnen bewijzen dat de brief [gedaagde sub 1] desalniettemin heeft bereikt. [eiser sub 1] c.s. heeft nog aangevoerd dat productie 8 van [gedaagde sub 1] niet een uittreksel van de Kamer van Koophandel betreft, maar een uittreksel van [onderneming 1] . Dat doet echter aan het voorgaande niet af. Indien [eiser sub 1] c.s. had willen stellen dat dit uittreksel onjuist was, had het op zijn weg gelegen om ter onderbouwing van zijn standpunt met een uittreksel van de Kamer van Koophandel te komen waaruit iets anders blijkt. 
      
      
        
          De uitvoering van de vensters in doorzichtig glas 
        
      
      
    
    
      3.10.
      Daarnaast verschillen partijen van mening over de vensters van het appartementencomplex. In de bouwvergunning eerste fase van 17 oktober 2011 is opgenomen dat de vensters van het complex, die onder meer uitkijken op de woning van [eiser sub 1] c.s., worden uitgevoerd in melkglas. Na enkele bestuursrechtelijke procedures is dat besluit op 24 februari 2016 onherroepelijk geworden. Bij besluit van 10 april 2017 is een bouwvergunning tweede fase verleend. Op de bouwtekeningen die [gedaagde sub 1] bij deze aanvraag heeft ingediend, is niet aangegeven dat de ramen in de achtergevel van het complex zouden worden uitgevoerd in (ondoorzichtig) melkglas. In 2021 is [gedaagde sub 1] begonnen met de bouw. In 2022 is er discussie ontstaan, omdat [gedaagde sub 1] de vensters van doorzichtig glas had voorzien terwijl in de bouwvergunning eerste fase was opgenomen dat de vensters in melkglas moesten worden uitgevoerd. Op 19 december 2022 heeft [gedaagde sub 1] daarom een omgevingsvergunning aangevraagd tot wijziging van de bouwvergunning eerste fase, in die zin dat de ramen zouden worden uitgevoerd in doorzichtig glas in plaats van melkglas. De gemeente heeft die vergunning geweigerd. Na een uitspraak van de voorzieningenrechter van deze rechtbank, heeft de gemeente op 29 juni 2023 een nieuw besluit genomen, waarbij de gevraagde omgevingsvergunning alsnog is verleend.
      
    
    
      3.11.
      
        De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde sub 1] vóórdat zij de gewijzigde bouwvergunning had aangevraagd (en uiteindelijk ook had verkregen) al een toezegging had gedaan aan [eiser sub 1] c.s. voor het plaatsen van ondoorzichtig glas en dat [gedaagde sub 1] deze toezegging had moeten nakomen. Dat heeft zij niet gedaan. In de brief van 12 juli 2022 heeft de gemachtigde van [eiser sub 1] c.s. aan de advocaat van [gedaagde sub 1] onder meer het volgende geschreven: 
        “De uitvoerder van uw cliënte [gedaagde sub 1] B.V. heeft cliënt laten weten dat in de in aanbouw zijnde woningen zonwerend glas geplaatst zal worden. De gemeente heeft echter slechts toestemming verleend voor het plaatsen van melkglas, te weten opaakglas zoals vermeld op de bouwtekening. Ik verwijs u naar de e-mail van cliënt hierover aan u van 19 juni jl. Ik verzoek en voor zover nodig sommeer ik uw cliënte hierbij om opaakglas te plaatsen in de ramen van de in aanbouw zijnde woningen. Ik verzoek u om mij binnen 8 dagen na heden te bevestigen dat uw cliënte aan dit verzoek gehoor zal geven.” 
        Hierop heeft de advocaat van [gedaagde sub 1] in de e-mail van 12 juli 2022 het volgende aan mr. [A] , de gemachtigde van [eiser sub 1] c.s., meegedeeld: 
        “In reactie op uw schrijven kan ik u bevestigen dat bedoelde ramen door de aannemer ondoorzichtig zullen worden uitgevoerd.”. 
        De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde sub 1] met deze mededeling aan [eiser sub 1] c.s. onvoorwaardelijk heeft toegezegd dat de vensters worden uitgevoerd in ondoorzichtig glas. Deze toezegging, waar [eiser sub 1] c.s. expliciet om had gevraagd, is ook aanvaard door [eiser sub 1] c.s. en daardoor is een bindende afspraak gemaakt. [eiser sub 1] c.s. heeft er op mogen vertrouwen dat deze onvoorwaardelijk gedane toezegging door [gedaagde sub 1] zou worden nagekomen. [gedaagde sub 1] is deze gemaakte afspraak echter niet nagekomen doordat zij toch doorzichtig glas heeft geplaatst. Zij is hiermee tekortgeschoten in de nakoming van de afspraak. [gedaagde sub 1] heeft nog aangevoerd dat de mededeling van haar advocaat in de e- mail van 12 juli 2022 is gedaan in de context van de lopende discussie tussen partijen, maar dat maakt niet dat zij geen verbintenis jegens [eiser sub 1] c.s. is aangegaan. 
      
      
    
    
      3.12.
      Voor de rechtbank is verder voldoende gebleken dat er een causaal verband bestaat tussen het niet-nakomen van de toezegging door [gedaagde sub 1] en de bij [eiser sub 1] c.s. ontstane schade. [gedaagde sub 1] betwist dit causale verband. Volgens haar was het plaatsen van ondoorzichtig glas namelijk niet afdwingbaar. Voor de eigenaren van de appartementen was het mogelijk om op ieder moment het ondoorzichtige glas weer te veranderen naar doorzichtig glas. De rechtbank volgt die redenering niet. Vast staat dat de woning door het niet-nakomen van de toezegging door [gedaagde sub 1] minder waard is dan wanneer zij de ramen conform de eerste bouwvergunning en de daaropvolgende toezegging ondoorzichtig had uitgevoerd en dat [eiser sub 1] c.s. hierdoor schade heeft. Dat dat in het geval bij het wel nakomen van de toezegging op een veel later moment ook had kunnen gebeuren, staat niet vast en is slechts speculeren. Dit terwijl in de huidige situatie in ieder geval sprake is van schade bij [eiser sub 1] c.s. 
      
    
    
      3.13.
      
        [gedaagde sub 1] heeft nog gesteld dat [eiser sub 1] c.s. geen belang heeft bij zijn vordering jegens [gedaagde sub 1] omdat een eventuele toezegging geen derdenwerking zou hebben. Voor het vervangen van ondoorzichtig (opaak)glas door doorzichtig glas is geen omgevingsvergunning nodig en ook staat niet ter discussie dat de afstand tussen de ramen en de erfgrens voldoet aan de twee-meter norm van artikel 5:50 BW. Zoals hiervoor in 3.12 is overwogen, maakt de omstandigheid dat de eigenaren van de appartementen het ondoorzichtige (opaak)glas zouden kunnen vervangen door doorzichtig glas niet dat [eiser sub 1] c.s. geen schade zou hebben als gevolg van het niet-nakomen van de toezegging. 
      
    
    
      3.14.
      
        [gedaagde sub 1] heeft nog aangevoerd dat zij de gedane toezegging niet kon nakomen, vanwege de voorschriften uit het bouwbesluit. Volgens [gedaagde sub 1] moest doorzichtig glas  worden gebruikt op grond van de voorschriften hierover uit het bouwbesluit. Dat beroep op overmacht gaat echter niet op. In de eerdere bouwvergunning was namelijk opaakglas vergund dus kennelijk waren de voorschriften uit het bouwbesluit op dat moment zo dat opaakglas vergund kon worden. Niet gesteld of gebleken is dat de gemeente [gedaagde sub 1] heeft verplicht om een wijziging van de eerste bouwvergunning aan te vragen. Integendeel. De gemeente wilde juist dat [gedaagde sub 1] de vensters conform de eerste bouwvergunning uitvoerde. Ten overvloede wordt nog opgemerkt dat tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat er meerdere soorten ondoorzichtig glas bestaan, die wel lichtdoorlatend zijn. Kennelijk had [gedaagde sub 1] op deze manier ook tegemoet kunnen komen aan de essentie van de toezegging. Het ging [eiser sub 1] c.s. immers om het waarborgen van zijn privacy.
      
    
    
      3.15.
      
        Uit het rapport van [onderneming 2] (hierna: [onderneming 2] ), dat is overgelegd als productie 10 bij de dagvaarding, volgt dat de waardevermindering van de woning € 50.000 is door het niet nakomen van de toezegging om de ramen uit te voeren in ondoorzichtig glas. [onderneming 2] heeft de huidige situatie vergeleken met de situatie waarin de toezegging omtrent het melkglas wel was nageleefd en kwam hierdoor op een waardeverschil van € 50.000. [gedaagde sub 1] heeft het rapport van [onderneming 2] en de uitkomst van het rapport betwist, maar zij heeft dat naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gedaan. [gedaagde sub 1] betwist onder meer dat inkijk en het verlies aan privacy objectief gezien tot een waardevermindering kunnen leiden. Daarnaast trekt [gedaagde sub 1] kort gezegd de wijze van berekenen van de waardevermindering en de taxatiemethode in twijfel. Dhr. [B] , de taxateur die het rapport heeft opgesteld, heeft op de kritiek van [gedaagde sub 1] gereageerd. In de mail van 14 juli 2025 (productie 23 van [eiser sub 1] c.s.) heeft dhr. [B] onder meer de volgende toelichting gegeven: 
        “(…) Zoals we beschreven hebben is het ‘meten’ van dit soort waardedalingen niet mogelijk. Maar ook bij het schatten/taxeren van waardedaling lopen we nagenoeg altijd aan tegen de heterogeniteit van het vastgoed en (daardoor) imperfecties van referentiepanden Dat zorg standaard voor uitdagingen. We gaan (desondanks) altijd op zoek naar zo goed mogelijke referenties. We beschrijven die zoekt ook transparant. Maar zelden lukt het om een identiek pand te vinden als het getaxeerde dat ook nog eens verkocht is binnen afzienbare tijd van de peildatum, maar dan met een identieke schade oorzaak. We zoeken dan een identiek verkocht pand maar dan bijvoorbeeld met gasleiding, met uitzicht op een
        
          hoogspanningsverbinding, met geluidoverlast vanwege een weg, zonder vrij uitzicht, met overstromingsrisico, met geurhinder, etc.etc.. U kunt zich voorstellen dat dat in de praktijk van taxaties van waardedalingen bijna nooit lukt. Juist om die reden worden taxateurs gevraagd om die (imperfecte) marktinformatie te analyseren en vooral te interpreteren. Dat interpreteren is ons vak. Daarom worden wij gevraagd. In dit geval door u. Maar ook vaak
        
        
          door overheden of door rechtbanken. In de kritiek op onze onderbouwing lees ik veel verschillen tussen de referenties onderling en tussen de referenties en uw woning. Dat is niet nieuw. We pretenderen ook niet dat er geen verschillen zijn. Die praktijk (dat er dus juist veel heterogeniteit bestaat in het vastgoed) is zoals ik hiervoor uitlegde veel voorkomend. Met die realiteit moeten wij ons werk doen. Uit de kritiek op onze onderbouwing lees ik de (onjuiste) suggestie (of verwachting) dat we met die referenties wél de waardedaling kunnen meten, of op zijn minst heel nauwkeurig kunnen schatten (‘pinpointen’). Dat is echter niet zo. Die referenties zijn, voor een ervaren en deskundig taxateur, behulpzaam bij het schatten van de waardedaling. Niet meer, niet minder. Als het zo makkelijk was dat dit type waardedaling direct afgeleid hadden kunnen worden van enkele verkoopcijfers, dan hadden wij vermoedelijk geen werk meer. Dat (een advocaat van) een wederpartij (met procesbelang) andere aspecten benadrukt van heterogene referentiepanden, doet niets af aan het werkproces dat wij doorlopen hebben, noch aan onze conclusies. Ten slotte herken ik de generieke en niet onderbouwde stellingen (over gemeentelijke monumenten en energie labels) in de kritiek niet. Wij zijn, als voorbeeld, betrokken bij enkele waardedalingsprocedures in verband met het aanwijzen van panden als gemeentelijk monument. Zo eenvoudig is het dus niet. De kritiek heeft bij ons in elk geval niet tot andere inzichten geleid.” 
        De deskundige, dhr. [B] , heeft hiermee toegelicht dat het berekenen van een waardevermindering niet eenvoudig is. Dat is juist de reden waarom [eiser sub 1] c.s. de schade heeft laten begroten door een deskundige op dit gebied. Het is mogelijk dat bij een taxatie objecten op sommige punten niet vergelijkbaar zijn, maar er mag van worden uitgegaan dat een deskundige ook dat meeneemt in zijn eindoordeel en de begroting van de schade of de waardevermindering. Daarvoor is het immers ook een deskundige. In het geval een wederpartij het niet eens is met een rapport van de andere partij, dan is het aan die wederpartij om een contra-expertise door een (andere) deskundige te laten uitvoeren. Dat heeft [gedaagde sub 1] in dit geval niet gedaan. Gelet op het voorgaande gaat de rechtbank daarom uit van het rapport van [onderneming 2] en dus van een waardevermindering van € 50.000,- vanwege de doorzichtige vensters. 
      
      
    
    
      3.16.
      
        [eiser sub 1] c.s. heeft onder I. a. primair gevorderd dat [gedaagde sub 1] € 499.800 aan hem moet betalen en subsidiair een nader door de rechtbank vast te stellen bedrag. [eiser sub 1] c.s. baseert de primaire vordering op artikel 6:104 BW. 
      
    
    
      3.17.
      Artikel 6:104 BW bepaalt dat indien iemand die op grond van onrechtmatige daad of een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis jegens een ander aansprakelijk is, door die daad of tekortkoming winst heeft genoten, de rechter op vordering van die ander de schade kan begroten op het bedrag van die winst of op een gedeelte daarvan.
      
    
    
      3.18.
      De rechtbank wijst deze primaire vordering af. Artikel 6:104 BW is bedoeld voor situaties waarin het niet mogelijk is om schade concreet te begroten. Dat is in dit geval niet aan de orde. De schade van [eiser sub 1] c.s. is namelijk wel concreet te begroten. Dat heeft [eiser sub 1] c.s. ook gedaan door middel van het schaderapport van [onderneming 2] . Ten overvloede: het gevorderde bedrag van € 499.800 kan in geen geval worden gekwalificeerd als winst. Dit bedrag is namelijk de verkoopprijs van het appartement op de vierde bouwlaag. Dat is niet de (netto) winst van [gedaagde sub 1] , omdat er immers nog (bouw)kosten van dat bedrag moeten worden afgehaald.
      
    
    
      3.19.
      De rechtbank zal het onder I. a. gevorderde toewijzen, in die zin dat [gedaagde sub 1] wordt veroordeeld om een bedrag van € 50.000,- aan [eiser sub 1] c.s. te betalen. De wettelijke rente over dit bedrag wordt toegewezen vanaf de datum van de dagvaarding. 
      
      
        
          De vordering over de lift wordt afgewezen
        
      
      
    
    
      3.20.
      Tot slot heeft [eiser sub 1] c.s. ten aanzien van [gedaagde sub 1] gevorderd dat [gedaagde sub 1] de sleutel van de personenlift van het appartementencomplex aan hem moet verstrekken. De situatie is als volgt. [eiser sub 1] c.s. kan via zijn tuin de parkeergarage onder het appartementencomplex betreden. Als [eiser sub 1] c.s. door de parkeergarage loopt, richting de [gedaagde sub 1] , kan hij via een hellingbaan de [gedaagde sub 1] bereiken. [eiser sub 1] c.s. wil van de personenlift, die zich ook daar bevindt, gebruik maken, zodat [eiser sub 1] c.s. de [gedaagde sub 1] bijvoorbeeld ook met een rolstoel kan bereiken.
      
    
    
      3.21.
      
        In artikel 16 van de bijlage bij de koop-en aannemingsovereenkomst is het volgende opgenomen:
        “Verkoper zal koper het persoonlijk recht verlenen dat hij en zijn huisgenoten te voet of te voet met fiets kunnen komen en gaan van en naar de [gedaagde sub 1] naar en van de berging in de tuin van/behorend bij het appartement aan de [adres 1] [letter] te [plaats 1] .”
      
      
    
    
      3.22.
      
        In de akte van levering is – voor zover relevant – het volgende opgenomen over het recht van overpad van [eiser sub 1] c.s.: 
        “Ter uitvoering van bovengenoemd koop-/aannemingsovereenkomst verklaren partijen, dat de kopende partij (en zijn huisgenoten) een persoonlijk recht krijgt om te voet en ook met aan de hand geleide voertuigen (waaronder fietsen, bromfietsen met uitgeschakelde motor, kinderwagens, kruiwagens, en dergelijke) te komen van en te gaan naar de openbare weg, zijnde de [gedaagde sub 1] , van en naar de berging in de tuin van/behorende bij het bij deze verkochte appartementsrecht aan de [adres 1] [letter] in [plaats 1] . (…)”
      
      
    
    
      3.23.
      Deze vordering wordt afgewezen. [gedaagde sub 1] heeft aangevoerd dat partijen nooit met elkaar hebben afgesproken dat het voor [eiser sub 1] c.s. mogelijk moest zijn om met een rolstoel de [gedaagde sub 1] te bereiken. Dat heeft [eiser sub 1] c.s. niet dan wel onvoldoende weersproken. Het is dus niet gebleken dat partijen over dit onderwerp een afspraak hebben gemaakt die [gedaagde sub 1] zou moeten nakomen. Dat volgt ook niet uit de hiervoor geciteerde artikelen. Zelfs als partijen hierover wel een afspraak met elkaar hebben gemaakt, dan is het voor [gedaagde sub 1] op dit moment onmogelijk om deze afspraak (nog) na te komen. De leden van de VvE van het appartementencomplex zijn nu immers eigenaar van het gebouw en zij hebben dus het beheer over de lift en de sleutels hiervan. Ook daarom wordt de vordering afgewezen.  
      
      
        
          
            [gedaagde sub 1] moet de proceskosten van [eiser sub 1] c.s. betalen
        
      
      
    
    
      3.24.
      
        [gedaagde sub 1] is in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser sub 1] c.s. worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                148,04
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.723,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                3.035,00
              
              
                (2,5 punten × € 1.214,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                6.084,04
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.25.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
        
          De vorderingen tegen de gemeente
        
      
      
      
        
          Er is geen causaal verband tussen de gestelde onrechtmatige daad en de schade 
        
      
      
    
    
      3.26.
      
        [eiser sub 1] c.s. heeft ook vorderingen ingesteld tegen de gemeente. Volgens [eiser sub 1] c.s. heeft de gemeente onrechtmatig gehandeld doordat zij het bij [eiser sub 1] c.s. gewekte vertrouwen heeft geschonden. [eiser sub 1] c.s. zou er volledig op hebben vertrouwd dat de vensters slechts met opaakglas gerealiseerd mochten worden. Doordat de vensters uiteindelijk toch uit doorzichtig glas mochten bestaan, heeft de gemeente het gewekte vertrouwen geschonden en daarmee onrechtmatig gehandeld. De gemeente zou in het besluit op bezwaar van 29 juni 2023 ook hebben erkend dat zij aansprakelijk is, omdat bij omwonenden het vertrouwen was gewekt dat de vensters van het appartementencomplex in opaakglas zouden worden uitgevoerd. De gemeente betwist het voorgaande.
      
    
    
      3.27.
      De rechtbank stelt voorop dat de stelling van [eiser sub 1] c.s. niet is dat het besluit op bezwaar van de gemeente van 29 juni 2023 onrechtmatig is, maar dat zijn stelling is dat de gemeente het door haar gewekte vertrouwen heeft geschonden, waardoor [eiser sub 1] c.s. schade heeft geleden. Nog los van de vraag of de gemeente aansprakelijk is voor het schenden van gewekt vertrouwen, is de rechtbank van oordeel dat er geen causaal verband bestaat tussen de gestelde onrechtmatige gedraging van de gemeente en de gestelde schade van [eiser sub 1] c.s. Ook zonder schending van het vertrouwensbeginsel, zou de gestelde schade namelijk zijn ontstaan. De schade is immers ontstaan doordat [gedaagde sub 1] de vensters heeft voorzien van helder glas en de gemeente hier uiteindelijk (noodgedwongen) een gewijzigde vergunning voor heeft moeten verlenen die onherroepelijk is geworden. Dat is de oorzaak van de schade van [eiser sub 1] c.s. Er is sprake van waardevermindering van de woning door inkijk en een inbreuk op de privacy van [eiser sub 1] c.s. Deze schade is niet ontstaan doordat de gemeente eventueel het vertrouwensbeginsel zou hebben geschonden. Zonder dit causale verband kan de gemeente niet aansprakelijk zijn voor de gestelde schade van [eiser sub 1] c.s. Deze vordering wordt daarom afgewezen. 
      
      
        
          
            [eiser sub 1] c.s. moet de proceskosten van de gemeente betalen
        
      
      
    
    
      3.28.
      
        [eiser sub 1] c.s. is in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de gemeente worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.995,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.428,00
              
              
                (2 punten × € 1.214,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                5.601,00 
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.29.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        Ten aanzien van [gedaagde sub 1]
      
    
    
    
      4.1.
      veroordeelt [gedaagde sub 1] om aan [eiser sub 1] c.s. te betalen een bedrag van € 50.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 13 februari 2025, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde sub 1] in de proceskosten van € 6.084,04, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde sub 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde sub 1] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      4.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      4.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af, 
      
      
        
          Ten aanzien van de gemeente
        
      
      
    
    
      4.6.
      wijst de vorderingen jegens de gemeente af, 
      
    
    
      4.7.
      veroordeelt [eiser sub 1] c.s. in de proceskosten van € 5.601,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser sub 1] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      4.8.
      veroordeelt [eiser sub 1] c.s. tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      4.9.
      verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.S.T. Belt en in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2025.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        WM (5442)