ECLI:NL:RBLIM:2025:8542, Rechtbank Limburg, 01-09-2025, 11566612 \ HZ VERZ  25-12
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-09-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Partijen verschillen van mening over de vraag welk regime van toepassing is op het gehuurde. Art 7:230A BW of 7:290 BW?
        Verlenging ontruimingstermijn.

RECHTBANK LIMBURG
    Burgerlijk recht
    
    
      Zittingsplaats Roermond
    
    
    
      Zaaknummer: 11566612 \ HZ VERZ  25-12
    
    
    
      
        Beschikking van de kantonrechter van 1 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      de vennootschap onder firma 
      
        
          [bedrijf verzoeker]
        ,
      gevestigd te [plaatsnaam] aan de [adres 1] ,
      en haar vennoten [vennoot 1] en [vennoot 2],
      verzoekers,
      gemachtigde: mr. Q.J. van Riet,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [verweerder] , h.o.d.n. [bedrijf verweerder], 
      wonende te [plaatsnaam] aan het adres [adres 2] ,
      verweerder,
      gemachtigde: mr. J.H.J. Vleeshouwers.
    
    
    
      Partijen worden hierna verder [verzoeker] en [verweerder] genoemd. 
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    
      
        het verzoekschrift van [verzoeker] ,
      
      
        het verweerschrift, tevens zelfstandig verzoekschrift, van [verweerder] ,
      
      
        het verweerschrift tegen het zelfstandig verzoekschrift, tevens aanvulling eigen verzoek van [verzoeker] ,
      
      
        de door [verzoeker] bij e-mail van 9 mei 2025 overgelegde productie 3,
      
      
        de mondelinge behandeling van 13 mei 2025,
      
      
        de akte uitlaten bestemmingsplan van [verweerder] met bijlagen van [verweerder] ,
      
      
        de antwoordakte van [verzoeker] .
      
    
    
    
      1.1.
      De uitspraak is bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [vennoot 1] en [verweerder] zijn broers.
      
    
    
      2.2.
      
        [verweerder] was voorheen een maatschap, bestaande uit de ouders [vennoot 1] en [verweerder] . 
    
    
      2.3.
      
        [verzoeker] is per 1 januari 2011 gestart met de exploitatie van haar onderneming. Het bedrijf is gelegen aan [adres 3] .
      
    
    
      2.4.
      Vanaf die datum huurt [verzoeker] op basis van een mondelinge overeenkomst onder andere een loods van de [verweerder] voor een laatstelijk verschuldigd bedrag van € 7.260,00 inclusief btw. Voor dat bedrag heeft [verzoeker] een gedeelte van de loods paardenstallen en een weiland in gebruik.
      
    
    
      2.5.
      
        [verweerder] is zijn onderneming gestart op 24 maart 2020 aan [adres 4] en [adres 3] .
      
    
    
      2.6.
      Bij brief van 29 augustus 2024 heeft [verweerder] aan [verzoeker] bericht "om de huur van de opslagloods en paardenstal, gelegen aan [adres 4] , per 1 januari 2025 niet te verlengen". 
      
    
    
      2.7.
      Bij brief van 10 februari 2025 heeft [verzoeker] laten weten dat het gehuurde niet wordt ontruimd. Voorts is daarin aangegeven dat ingeval het gehuurde onder het regime van artikel 7:230 zou vallen de rechter zal worden verzocht een eventueel bestaande ontruimingsplicht voor de duur van een jaar te schorsen.
      
    
    
      2.8.
      
        [verweerder] is gelegen in het buitengebied van [gemeente X] , waarop het bestemmingsplan [naam X] van toepassing is.
      
    
  
  
    
      3Het verzoek en het tegenverzoek
    
    
      3.1.
      
        
          [verzoeker] verzoekt, na aanvulling - samengevat – (door de kantonrechter genummerd):
        
          primair 
        
        I. voor recht te verklaren dat op het gehuurde artikel 7:290 e.v. BW van toepassing is en dat artikel 7:230a BW niet van toepassing is,
        
          subsidiair:
        II. de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden overeenkomstig artikel 7:230a BW te verlengen tot 1 januari 2026,
        
          primair en subsidiair:
        III. de uitspraak uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en [verweerder] te veroordelen in de proceskosten
        en voorts - indien [verzoeker] haar ompakmachine niet meer op het erf van [verweerder] mag stallen -:
        IV. [verweerder] op straffe van een door de kantonrechter vast te stellen dwangsom te veroordelen het gehuurde te ontruimen en ontruimd te houden,
        V. [verweerder] op straffe van een door de kantonrechter vast te stellen dwangsom te veroordelen toe te staan en/of te gedogen dat [verzoeker] gedurende drie volle dagen (uitsluitend door [verzoeker] te bepalen wanneer en hoe lang) op het erf direct bij en naast het gehuurde de ompakmachine gebruikt voor het ompakken van balen hooi en stro.
      
      
    
    
      3.2.
      
        
          [verweerder] voert verweer tegen de verzoeken van [verzoeker] , welk verweer uitmondt in een tegenverzoek, waarbij [verweerder] verzoekt:
        I. 	te verklaren voor recht dat op de gehuurde opslagloods artikel 7:230a BW van toepassing is;
        II. 	te verklaren voor recht dat de huur van de opslagloods door middel van de opzegging d.d. 29 augustus 2024 is beëindigd.
        III. 	[verzoeker] te veroordelen tot betaling van de gebruiksvergoeding van € 416,67 per maand voor iedere maand dat zij de opslagloods na 1 januari 2025 nog niet ontruimd en opgeleverd heeft;
        IV. 	[verzoeker] te veroordelen tot ontruiming van de opslagloods, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
        V. 	[verzoeker] te veroordelen tot betaling van de gebruiksvergoeding van € 50,00 per maand voor iedere maand dat zij de pensionstalling voor paarden na 1 januari 2025 nog niet ontruimd en opgeleverd heeft;
        VI. 	[verzoeker] te veroordelen tot ontruiming van de pensionstalling voor paarden, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
        VII. [verzoeker] te veroordelen tot het verwijderen van de objecten die zich op het erf van [verweerder] bevinden;
        VIII.	[verzoeker] te veroordelen in de proceskosten.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    
    
      
        Inhoud en tijdigheid van het verzoek van [verzoeker]
      
    
    
    
      4.1.
      De kantonrechter merkt op dat voldoende is gebleken dat de loods, waarin [verzoeker] haar onderneming drijft, is gelegen aan [adres 3] en niet [adres 4] zoals in het verzoekschrift is vermeld. Partijen zijn (inhoudelijk) van het adres [adres 3] uitgegaan en hebben hun discussie ook over dat adres gevoerd. Daarom wordt bij de verdere beoordeling uitgegaan van het adres [adres 3] .
      
    
    
      4.2.
      Partijen verschillen van mening over de vraag of het gehuurde valt onder het regime van artikel 7:230a BW  dan wel onder het regime van artikel 7:290 BW, waarbij [verzoeker] van mening is dat het gehuurde valt onder het regime van artikel 7:290 BW.
      
    
    
      4.3.
      Voor het geval hierna geoordeeld zou worden dat het gehuurde onder het regime van artikel 7:230a BW valt, kan in ieder geval op deze plaats al worden vastgesteld dat het verzoek tijdig is ingediend, omdat het verzoek door de kantonrechter is ontvangen binnen twee maanden na de datum waartegen [verweerder] de ontruiming heeft aangezegd. 
      
    
    
      4.4.
      Het verzoek en het tegenverzoek vloeien allebei (grotendeels) voort uit de discussie over de kwalificatie van de huurovereenkomst. Daarom worden het verzoek en het tegenverzoek hierna gezamenlijk behandeld. Het tegenverzoek ziet ook op een pensionstalling voor paarden. Dat verzoek wordt hierna afzonderlijk beoordeeld.
      
      
        
          Kwalificatie van de huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.5.
      Onder bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 sub a wordt verstaan - voor zover voor deze zaak van belang - een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreeks de levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig. 
      
      
    
    
      4.6.
      De verhuurde zaak moet krachtens de huurovereenkomst bestemd zijn voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in lid 2. Beslissend is wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan. Ook als een schriftelijke vastlegging ontbreekt (zoals in dit geval), blijft het uitgangspunt dat bepalend is welk gebruik partijen voor ogen heeft gestaan. Als ieder ander aanknopingspunt ontbreekt, is het feitelijk gebruik bepalend.
      
    
    
      4.7.
      
        [verzoeker] heeft tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat partijen nooit duidelijke afspraken gebben gemaakt over het beoogde gebruik van de loods. Volgens [verzoeker] wordt het gehuurde wel sinds het begin van de huurovereenkomst gebruikt voor de verkoop van hooi en stro aan particulieren en kleine bedrijven uit de regio. [verweerder] heeft dit weersproken. Volgens haar was de bedoeling bij het aangaan van de huurovereenkomst dat het gehuurde wordt gebruikt als opslagruimte en niet voor detailhandel. Dat is volgens [verweerder] ook in lijn met het bestemmingsplan dat detailhandel op deze locatie verbiedt.
      
    
    
      4.8.
      Volgens [verzoeker] zelf is dus niet gesproken over het beoogde gebruik. Zij heeft met namelijk toegelicht dat het feitelijk gebruik duidelijk maakt dat sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. De kantonrechter zal eerst dit feitelijk gebruik beoordelen. 
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter is van oordeel dat [verzoeker] onvoldoende heeft onderbouwd dat er sprake is van een voor publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening. De volgende omstandigheden, in samenhang beschouwd, brengen de kantonrechter tot het oordeel dat elke bedoeling van [verzoeker] het aan het publiek mogelijk te maken haar in het gehuurde op te zoeken, ontbreekt: 
      a. Uit de website van [verzoeker] blijkt dat zij daarop geen enkele melding maakt van een showroom of de mogelijkheid voor publiek haar onderneming te bezoeken en/of daar producten te kopen. Als toelichting op haar onderneming is op de website vermeld: ‘De activiteiten van [bedrijf verzoeker] bestaan uit de inkoop en verkoop van hooi, stro en vlas. We zijn een familiebedrijf wat gespecialiseerd is in de productie en vervoer van kleine balen hooi, stro en vlas naar particulieren met paarden en/of ander vee en bedrijven (zoals kinderboerderijen, stichtingen, pension en rijstallen). (…) Ook particulieren die een pakje hooi voor hun cavia of konijn nodig hebben, kunnen bij ons terecht. Speciaal voor deze diergroepen hebben we de “Bunny Bag”. Dit is lang hooi of stro, verpakt in zakken van 2,5 kg. Dus ook voor kleine hoeveelheden lang hooi en stro, kunt u bij ons terecht.’ 
      Als adres is onderaan de tekst [adres 1] vermeld. Dat is het woonhuis van de vennoten van [verzoeker] . Op de website (althans op het deel daarvan dat op de door [verweerder] overgelegde screenshots is te zien) zijn geen openingstijden vermeld. [verzoeker] heeft ook niet gesteld dat die openingstijden wel op een andere plek op de website te vinden zijn.
      
      
      
         In het handelsregister is vermeld dat [verzoeker] zich richt op ‘Handelsbemiddeling in landbouwproducten, levende dieren en grondstoffen voor textiel en voedingsmiddelen’. Dit zijn activiteiten die niet zijn gericht op rechtstreekse levering van goederen aan publiek. Wel is in het handelsregister een aparte vestiging van [verzoeker] opgenomen die zich mede richt op ‘Fouragehandel in hooi, stro en overige veevoeders aan bedrijven en particulieren. Die vestiging is echter ingeschreven op het adres [adres 1] , wederom het woonhuis van de vennoten van [verzoeker] .
         Ter zitting is gebleken dat in de loods eigenlijk geen verkoop plaatsvindt van goederen. Klanten melden zich bij het woonhuis van de vennoten van [verzoeker] ( [huisnummer] ) en laten daar weten welke goederen zij willen kopen. Daar wordt ook contant of per betaalverzoek betaald voor de goederen. De producten kunnen daarna afgehaald worden bij de loods. 
         Uit de foto’s en de ter zitting gegeven toelichting blijkt dat in of bij de loods geen verkooppunt voor publiek aanwezig is. Er is bijvoorbeeld geen balie of pinautomaat. De loods wordt uitsluitend bezocht door klanten om producten af te halen die zij vlak daarvoor hebben gekocht in of bij de woning van de vennoten van [verzoeker] . 
         [verzoeker] heeft verder toegelicht dat klanten zich ook kunnen melden in het gehuurde om daar goederen te kopen als een van de vennoten op dat moment in of bij de loods aanwezig is. Daarmee wil [verzoeker] kennelijk aantonen dat het mogelijk is voor het publiek haar in het gehuurde op te zoeken en dat dat ook gebeurt. Dat betekent echter niet dat de bedoeling van [verzoeker] (of partijen) erop is gericht dat vanuit het gehuurde verkoop aan particulieren plaats vindt. Daarbij speelt met name een rol dat die verkoop slechts vanuit de loods plaatsvindt omdat de vennoten op dat moment min of meer toevallig daar aanwezig zijn (in verband met andere activiteiten) en dat de bedoeling van hun aanwezigheid dus helemaal niet op de verkoop is gericht. 
      
      
    
    
      4.10.
      Al het voorgaande leidt tot de conclusie dat er sprake is van 230a-bedrijfsruimte. 
      
    
    
      4.11.
      Ten overvloede overweegt de kantonrechter nog het volgende. Partijen hebben zich uitgelaten over het bestemmingsplan dat gold ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst. Uit de overgelegde stukken blijkt dat detailhandel volgens het bestemmingsplan 1999 niet was toegestaan. Aanvankelijk wilde de gemeente dit wel toestaan, maar de provincie heeft destijds geen goedkeuring verleend aan de bepalingen die detailhandel toestonden. Detailhandel was daardoor niet toegestaan op de locatie van de loods. Anders dan [verzoeker] aanvoert, gold het bestemmingsplan 1999 ook nog ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst, ondanks overschrijding van de tienjaarstermijn in het kader van de actualiseringsplicht die op de gemeente rustte. De sanctie op het overschrijden van die plicht was namelijk niet dat het bestemmingsplan verviel, maar dat de gemeente geen leges meer mocht heffen voor vergunningsaanvragen die verband hielden met het niet geactualiseerde bestemmingsplan. 
      
    
    
      4.12.
      
        Als partijen bij aanvang van de huurovereenkomst hebben stilgestaan bij de publiekrechtelijke bestemming, zou dit dus het standpunt van [verweerder] ondersteunen. Aan de beoordeling van de vraag óf partijen daarbij stil hebben gestaan, komt de kantonrechter echter niet toe omdat hiervoor al is gebleken dat [verzoeker] zelf heeft gesteld dat partijen geen doel hebben besproken en uit het feitelijk gebruik ook niet blijkt dat de loods als 7:290-bedrijfsruimte wordt gebruikt.
        
          De ontruimingstermijn
        
      
      
    
    
      4.13.
      Voor het geval dat sprake is van 7:230a ruimte (zoals hiervoor is geoordeeld), heeft [verzoeker] verzocht de ontruimingstermijn te verlengen. De kantonrechter zal dit verzoek toewijzen, op grond van het volgende.
      
    
    
      4.14.
      
        [verzoeker] is al jarenlang gevestigd op de huidige plek. Zij gebruikt de loods al bijna vijftien jaar. De woning van [verzoeker] is dichtbij de loods gelegen, waardoor de bedrijfsvoering ook is ingericht op de korte afstand tussen woning en loods. Tot slot zal een nieuwe locatie niet op zeer korte termijn te vinden zijn, omdat [verzoeker] een deels open loods nodig heeft voor de ventilatie. [verweerder] heeft daartegenover aangevoerd dat zij herontwikkelingsplannen heeft en dat zij daarom de huurovereenkomst heeft opgezegd. 
      
    
    
      4.15.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft [verweerder] toegelicht dat die plannen nog in een vroeg stadium zijn en niet zodanig vergevorderd zijn dat op korte termijn gestart zou kunnen worden met bouwactiviteiten. In ieder geval zullen die activiteiten niet starten vóór het einde van de (maximale) verlengde ontruimingstermijn die door [verzoeker] is verzocht. [verweerder] wordt dus niet belemmerd in haar ontwikkelingsplannen door de verlenging van de ontruimingstermijn, terwijl [verzoeker] wel een voldoende zwaarwegend belang heeft om die termijn te verlengen zodat zij meer tijd heeft om een andere locatie te vinden en haar bedrijfsvoering daaraan aan te passen. 
      
    
    
      4.16.
      Voor zover [verweerder] heeft aangevoerd zelf de loods te willen gebruiken voor de (commerciële) stalling van caravans, heeft zij dat op geen enkele wijze concreet onderbouwd. Daarmee houdt de kantonrechter dus geen rekening.
      
    
    
      4.17.
      Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter de ontruimingstermijn zal verlengen met de maximale duur van één jaar: tot 1 januari 2026.
      
      
        
          Gebruiksvergoeding
        
      
      
    
    
      4.18.
      
        [verweerder] verzoekt om een gebruiksvergoeding vast te stellen conform het laatstelijk betaalde bedrag aan huur. [verzoeker] heeft zich daar niet tegen verzet. De kantonrechter zal dit verzoek dan ook toewijzen. 
      
      
        
          Overige verzoeken
        
      
      
    
    
      4.19.
      Partijen hebben over en weer verzocht te verklaren voor recht welk huurregime van toepassing is op de huurovereenkomst. Uit de beoordeling hiervoor blijkt dat dit het huurregime voor 230a-bedrijfsruimte is. Alhoewel de kantonrechter zich afvraagt of partijen nog een afzonderlijk belang hebben bij een verklaring voor recht, omdat uit de verlenging van de ontruimingstermijn al blijkt dat dit artikel 7:230a BW is, ziet de kantonrechter ook geen beletsel om die verklaring voor recht uit te spreken. Partijen hadden discussie over het toepasselijke huurregime en de verklaring voor recht kan die discussie definitief beslechten. Dat is anders voor de door [verweerder] verzochte verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is geëindigd. Het einde van de huurovereenkomst is door [verzoeker] niet betwist of aangevochten en het verzoek om verlenging van de ontruimingsbescherming kan uitsluitend worden beoordeeld omdat de huurovereenkomst is beëindigd. Daarom is er geen belang bij de verzochte verklaring voor recht en zal dat verzoek worden afgewezen.
      
    
    
      4.20.
      Partijen hebben nog andere verzoeken ingediend. [verzoeker] verzoekt ontruiming van het gehuurde door [verweerder] , omdat die machines in het gehuurde zou stallen. Verder verzoekt zij een gebod om te gedogen dat [verzoeker] machines op het erf naast de gehuurde loods gebruikt voor het ompakken van balen hooi en stro. [verweerder] verzoekt op haar beurt om de pensionstalling voor paarden te ontruimen en om alle objecten (waarmee zij doelt op machines van [verzoeker] ) van haar erf te verwijderen.
      
    
    
      4.21.
      Deze verzoeken kunnen niet met een verzoekschrift worden ingeleid. Artikel 7:230a BW biedt enkel de mogelijkheid om de verlenging van de ontruimingstermijn en de vaststelling van de gebruiksvergoeding aan de kantonrechter voor te leggen via een verzoekschriftprocedure. Gelet op artikel 282 lid 2 Rv kan de kantonrechter de verzoeken van [verzoeker] onder IV. en V. (zoals genummerd bij overweging 3.1) en de verzoeken van [verweerder] onder V., VI. en VII. niet in behandeling nemen. Partijen zullen ten aanzien van die verzoeken niet-ontvankelijk worden verklaard. Als partijen alsnog een beslissing willen krijgen op die punten, dan zullen zij een nieuwe (dagvaardings)procedure moeten starten. De kantonrechter hoopt echter dat partijen alsnog met elkaar een oplossing voor deze punten vinden, nu zij een beslissing hebben gekregen ten aanzien van wat voor hen (volgens hun verklaring tijdens de mondelinge behandeling) het belangrijkste onderwerp was: de kwalificatie van de huurovereenkomst.
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      4.22.
      Partijen zijn over en weer op punten in het ongelijk gesteld. Bovendien zijn zij familie van elkaar. De kantonrechter ziet daarin aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        op de verzoeken van [verzoeker]
      
    
    
    
      5.1.
      verklaart [verzoeker] niet-ontvankelijk in haar verzoeken zoals weergegeven onder IV. en V. van 3.1 van deze beschikking,
      
    
    
      5.2.
      verlengt de ontruimingstermijn van het gehuurde (de opslagloods gelegen aan [adres 3] te [plaatsnaam] ) tot 1 januari 2026,
      
      
        
          op de verzoeken van [verweerder]
        
      
      
    
    
      5.3.
      verklaart [verweerder] niet-ontvankelijk in haar verzoeken onder V., VI. en VII;
      
    
    
      5.4.
      verklaart voor recht dat op het gehuurde (de opslagloods gelegen aan [adres 3] te [plaatsnaam] ) artikel 7:230a BW van toepassing is;
      
    
    
      5.5.
      stelt de door [verzoeker] tot aan de ontruiming te betalen gebruiksvergoeding vast op € 416,67 per maand;
      
      
      
      
        
          Op de verzoeken van partijen
        
      
      
    
    
      5.6.
      compenseert de kosten van de procedure, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Aldus gegeven door mr. T. Dohmen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken.
      
      
      
      
      
        TD
      
    
  
  
     HR 24 december 1993, NJ 1994/215 (Amsem/Geelhoed), HR 20 februari 1998, NJ 1998/740 (Deko II/Stift) en HR 3 december 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR4783 (Mast/Ted’s Grinthandel).
  
  
     HR 24 december 1993, NJ 1994/215 (Amsterdam-Semarang/Geelhoed).