ECLI:NL:RBROT:2025:11626, Rechtbank Rotterdam, 03-10-2025, C/10/705878 / KG ZA 25-880
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Drugs aangetroffen in woning. Burgemeesterssluiting. Niet kan worden aangenomen dat de verhuurder de woning op goede gronden buitengerechtelijk heeft ontbonden. Geen sprake van slecht huurderschap. Ontruimingsvordering afgewezen.

RECHTBANK Rotterdam
    
    
      Team handel en haven
    
    
      
    
    
      Zittingsplaats Rotterdam
    
    
    
      Zaaknummer: C/10/705878 / KG ZA 25-880
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 3 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING HEF WONEN, 
      gevestigd te Rotterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Hef Wonen,
      advocaat: mr. K.A.M. Jaspers,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,advocaat: mr. A. Rhijnsburger.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding van 3 september 2025, met producties 0 tot en met 8;- de producties van [gedaagde] ;- de mondelinge behandeling van 19 september 2025;- de pleitnota van [gedaagde] (dit stuk is door [gedaagde] op de mondelinge behandeling voorgedragen en overgelegd en aangeduid als ‘conclusie van antwoord’). 
      
      
        
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] , geboren op [geboortedatum] 1969, huurt van Hef Wonen een woning aan het adres [adres] in Rotterdam (hierna: de woning). Zij staat daar sinds 29 juni 2000 ingeschreven. Haar zoon [persoon A] (hierna: [persoon A] ) van – thans – 25 jaar, is in de woning opgegroeid en staat daar nog ingeschreven.
      
    
    
      2.2.
      Naar aanleiding van meldingen via Misdaad Anoniem heeft de politie op 11 maart 2025 de woning van [gedaagde] doorzocht op grond van artikel 13b Opiumwet. [gedaagde] was toen niet aanwezig omdat zij op dat moment op vakantie was. [persoon A] woonde op 11 maart 2025 (nog) in de woning en was daarin toen wel aanwezig. Uit de bestuurlijke rapportage die van de doorzoeking is opgemaakt volgt dat er 138 gram henneptoppen, in totaal 24,4 gram MDMA, 4,2 gram ethanol en zoetstof, 10,3 gram methamfetamine, 1,3 gram cocaïne, een grammenweegschaal en een hoeveelheid opgevouwen ponypacks in een kamer in de woning is aangetroffen.
      
    
    
      2.3.
      
        [persoon A] is als gevolg hiervan gehoord door de politie. Hij heeft verklaard dat de aangetroffen drugs zijn eigendom zijn en bestemd zijn voor eigen gebruik. 
      
    
    
      2.4.
      Bij besluit van 8 mei 2025 heeft de burgemeester besloten de woning voor drie maanden te sluiten. 
      
    
    
      2.5.
      Bij brief van 12 mei 2025 heeft Hef Wonen de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk ontbonden.
      
    
    
      2.6.
      Op 12 mei 2025 heeft [gedaagde] bezwaar gemaakt tegen het besluit van de burgemeester van 8 mei 2025, en aan de (bestuursrechtelijke) voorzieningenrechter verzocht om te beslissen dat de woning open blijft totdat is beslist op het door [gedaagde] ingestelde bezwaar tegen het besluit van de burgemeester. Bij uitspraak van 5 juni 2025 heeft de voorzieningenrechter dit verzoek afgewezen. 
      
    
    
      2.7.
      Op 12 juni 2025 is de woning feitelijk gesloten ter uitvoering van het besluit van de burgemeester. Op 12 september 2025 is de woning vrijgegeven en weer in gebruik genomen door [gedaagde] . 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Hef Wonen vordert  samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] de woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.  
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Hef Wonen in de proceskosten. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Bij de beoordeling van een vordering in kort geding is van belang of de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een bodemprocedure niet hoeft af te wachten, en hoe aannemelijk het is dat de eis in een bodemprocedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat eisende partij heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor gedaagde als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. Daarbij dient de voorzieningenrechter uit te gaan van de in deze procedure gepresenteerde feiten met een beperkte toetsing daarvan, aangezien nadere bewijsvoering in kort geding niet goed mogelijk is.
      
    
    
      4.2.
      Hef Wonen stelt dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vordering omdat, gelet op de gemiddelde doorlooptijd van zes maanden bij een bodemprocedure, Hef Wonen dan niet voor het einde van de sluitingsperiode op 12 september 2025 over een ontruimingsvonnis beschikt. Daarnaast wil Hef Wonen een snel en krachtig signaal afgeven waaruit blijkt dat drugsgerelateerde activiteiten onacceptabel zijn en tot een gedwongen vertrek uit de woning leiden. 
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] betwist dat Hef Wonen een spoedeisend belang heeft bij haar vordering.
      
    
    
      4.4.
      
        Met een beslissing in kort geding wordt vooruitgelopen op de vraag of de kantonrechter in een bodemgeschil zou oordelen dat de buitengerechtelijke ontbinding door Hef Wonen een einde aan de huurovereenkomst heeft gemaakt, of zelf de huurovereenkomst zou ontbinden vanwege slecht huurderschap.
        De voorzieningenrechter is van oordeel dat Hef Wonen niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij een zodanig spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming dat de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. [gedaagde] is immers na de vrijgave van de woning op 12 september j.l. alweer in de woning teruggekeerd, hetgeen Hef Wonen stelt te hebben willen voorkomen met het kort geding.
        Hef Wonen heeft dit kort geding ook pas op 3 september 2025 aanhangig gemaakt, toen de sluiting van drie maanden al bijna voorbij was, terwijl niet valt in te zien waarom Hef Wonen niet in een veel eerder stadium voor een kort geding en/of bodemprocedure had kunnen kiezen. 
      
      
    
    
      4.5.
      Spoedeisend belang kan ook al niet worden aangenomen omdat de kans op herhaling niet aanwezig wordt geacht, aangezien de drugs door [persoon A] in de woning zijn gebracht en niet door [gedaagde] , en [gedaagde] op zitting meedeelde dat haar zoon geen toegang meer heeft tot de woning. Hef Wonen wees erop dat de zoon van [gedaagde] volgens de Basisregistratie Personen op dit moment nog wel ingeschreven staat op het adres van de woning. Maar [gedaagde] heeft toegelicht dat bij de gemeente de behandeling van het verzoek tot uitschrijving dat zij heeft ingediend, kennelijk tijdrovend is, omdat haar zoon nog geen nieuw vast woonadres heeft waarop hij kan worden ingeschreven. Hef Wonen heeft niet (gemotiveerd) betwist dat de gemeente in een dergelijk geval lang kan doen over de behandeling van een verzoek tot uitschrijving. De voorzieningenrechter houdt de mededeling van [gedaagde] , dat haar zoon geen toegang meer heeft tot haar woning, daarom voor juist, mede gelet op de impact die de sluiting van haar woning gedurende drie maanden volgens haar mededelingen op zitting op haar heeft gehad, en ook op haar zoon, die zich tegenover haar erg schuldig voelt, aldus [gedaagde] .
    
    
      4.6.
      Op inhoudelijke gronden acht de voorzieningenrechter het overigens  onwaarschijnlijk dat de kantonrechter in een bodemprocedure zou oordelen dat de buitengerechtelijke ontbinding een einde aan de huurovereenkomst heeft gemaakt, dan wel de huurovereenkomst zal ontbinden. Het navolgende wordt daartoe overwogen.
      
    
    
      4.7.
      Hef Wonen baseert haar vordering tot ontruiming primair op de buitengerechtelijke ontbinding zoals bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW, zodat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning woont, en subsidiair op tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op grond van de artikelen 6:265 BW en 7:213 BW. De tekortkoming is gelegen in het feit dat in de woning van [gedaagde] , al dan niet met haar medeweten, handelshoeveelheden hard- en softdrugs zijn aangetroffen. Dat zoon [persoon A] zich vanuit de woning daadwerkelijk met de handel in drugs heeft beziggehouden volgt volgens Hef Wonen uit de registraties in het politiesysteem. Reeds doordat de Opiumwet in de woning van [gedaagde] is overtreden, heeft [gedaagde] zich niet als goed huurder gedragen, nu [gedaagde] verantwoordelijk is voor wat er in haar woning plaatsvindt. En gelet op de politieregistraties waren er voldoende signalen aanwezig waaruit volgde dat [gedaagde] maatregelen had moeten treffen tegen het gedrag van haar zoon, aldus Hef Wonen.
      
    
    
      4.8.
      Ingevolge artikel 7:231 lid 2 BW kan de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden op de grond dat door gedragingen in de woning in strijd met artikel 2 of 3 Opiumwet is gehandeld en de woning daarom op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten. De enkele omstandigheid dat de burgemeester de woning heeft gesloten rechtvaardigt dus in beginsel de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. De materiële vraag die voorligt is of Hef Wonen in casu terecht van die bevoegdheid gebruik heeft gemaakt. Bij die toetsing komt aan de orde of het beroep van Hef Wonen op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Bij deze toets worden alle relevante omstandigheden in aanmerking genomen en vindt een belangenafweging plaats.  
      
    
    
      4.9.
      De voorzieningenrechter stelt voorop dat blijkens jurisprudentie, in gevallen die de voorzieningenrechter als (veel) ernstiger aanmerkt, waarbij bijvoorbeeld naast drugs ook vuurwapens en explosieven in de woning zijn aangetroffen, de gemeente eerst een waarschuwing geeft en niet direct tot sluiting van de woning overgaat. Hef Wonen heeft op de mondelinge behandeling verklaard dat zij zich van deze discrepantie bewust is. Maar ondanks dat Hef Wonen verklaarde deze ongelijke (en niet steeds logische) behandeling door de gemeente onwenselijk te vinden, bleek ter zitting dat Hef Wonen niettemin haar eigen beslissing om al dan niet over te gaan tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, uitsluitend baseert op de beslissing van de gemeente om al dan niet tot sluiting van de woning over te gaan, zonder dat Hef Wonen eerst het gesprek aangaat met de huurder, en overweegt of een waarschuwing kan volstaan. Hiermee neemt Hef Wonen naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet de noodzakelijke zorgvuldigheid in acht bij de afweging van de betrokken belangen van partijen voordat zij overgaat tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst.
      
    
    
      4.10.
      Het individuele woonbelang van [gedaagde] bij haar woning beoordeelt de voorzieningenrechter als zwaarwegend. [gedaagde] heeft op de mondelinge behandeling aangevoerd dat zij, als zij haar woning na 25 jaar en op haar leeftijd moet ontruimen, zwaar getroffen wordt in velerlei opzicht, en zij ook haar werk niet (goed) meer kan uitvoeren omdat haar woning en de sociale omgeving van die woning, de basis is voor haar werkende bestaan. Verder stelt [gedaagde] dat de wachtlijsten voor sociale huurwoningen lang zijn, zodat de verwachting gerechtvaardigd is dat het jaren zal duren voordat zij aanmerking komt voor een nieuwe woning.
      
    
    
      4.11.
      
        
          [gedaagde] voert voorts aan dat zij al meer dan 25 jaar als een fatsoenlijke huurder in de woning woont, altijd tijdig de huur betaalt, dat zij nooit overlast heeft veroorzaakt, niet op de hoogte was van de drugs in haar woning, en dat zij geen signalen had op basis waarvan zij maatregelen had moeten treffen tegen gedrag van haar zoon. 
        Dat [gedaagde] niet bekend staat als een overlastgevende huurder, maar integendeel een gewaardeerd buurtbewoner is, blijkt uit de vele door [gedaagde] overgelegde verklaringen van buurtbewoners. Uit de verklaring van de werkgever van [gedaagde] dat [gedaagde] ook een gewaardeerde collega is. 
      
      
      
      
    
    
      4.12.
      
        Hef Wonen heeft onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde] wèl enige kennis had of moest hebben van drugs in haar woning, dat er door [persoon A] zou zijn gehandeld in drugs vanuit de woning, of dat [gedaagde] voorafgaand aan de doorzoeking van 11 maart 2025 signalen had op basis waarvan zij maatregelen had moeten treffen tegen gedrag van haar zoon. De drugs zijn gevonden in de kamer van [persoon A] en een goede reden waarom [gedaagde] deze kamer van haar meerderjarige zoon had moeten doorzoeken heeft Hef Wonen niet gegeven. Volgens Hef Wonen zijn er in de afgelopen vijf jaar verschillende registraties vastgelegd in de politiesystemen met betrekking tot [persoon A] . Maar daaruit kan niet worden geconcludeerd dat [gedaagde] op de hoogte was van gedrag van haar zoon waartegen zij maatregelen had moeten treffen. Sommige registraties zijn gebaseerd op anonieme meldingen die in het geheel niet verifieerbaar of controleerbaar zijn. [gedaagde] betwist deze meldingen, nu zij daarvan kennis heeft gekregen, overigens ook inhoudelijk. Twee van de overige registraties zien op aangetroffen softdrugs bij de zoon van [gedaagde] , maar ten tijde van die registraties was de zoon van [gedaagde] meerderjarig, zodat [gedaagde] hiervan niet op de hoogte is gesteld.
        Het slecht huurderschap waar Hef Wonen zich op beroept komt gelet op vorenstaande niet uit de verf.
      
      
    
    
      4.13.
      Al het voorgaande leidt ertoe dat de vordering van Hef Wonen wordt afgewezen. 
      
    
    
      4.14.
      Hef Wonen is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                331,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.107,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                            1.616,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van Hef Wonen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Hef Wonen in de proceskosten van € 1.616,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Hef Wonen niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, moet Hef Wonen € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. de Geus en in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2025.[3894/638]