ECLI:NL:RBMNE:2025:5451, Rechtbank Midden-Nederland, 22-10-2025, 597961
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-10-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Provisionele vordering ex artikel 223 Rv. Voorschot op schadevergoeding wegens non-conformiteit van een koopwoning in de hoofdzaak.

RECHTBANK Midden-Nederland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Lelystad
    
    
    
      Zaaknummer: C/16/597961 / HL ZA 25-202
    
    
    
      
        Vonnis in incident van 22 oktober 2025 (bij vervroeging)
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [partij 1]
        , 
      te [woonplaats 1] ,
      eisende partij in de hoofdzaak,
      eisende partij in het incident,
      hierna te noemen: [partij 1] ,
      advocaat: mr. J. Brakke,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [partij 2]
        , 
      te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij in de hoofdzaak,
      verwerende partij in het incident,
      hierna te noemen: [partij 2] ,
      advocaat: mr. J.E. Eikelenboom.
    
    
  
  
    
      1De procedure 
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:- de dagvaarding van 30 juli 2025 met producties 1-15;- de incidentele conclusie ex artikel 223 Rv tot het treffen van een voorlopige voorziening met producties 16 en 17; - de conclusie van antwoord in de hoofdzaak en in het incident met producties 1 tot en met 12. 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald in het incident.
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling in het incident en in de hoofdzaak 
    
    
      2.1.
      In de hoofdzaak vordert [partij 1] onder meer betaling door [partij 2] van € 56.892,00 aan schadevergoeding. [partij 2] heeft een bedrijfsruimte omgebouwd tot twee appartementen. [partij 1] heeft in 2022 één van deze appartementsrechten gekocht van [partij 2] , en in januari 2023 geleverd gekregen. [partij 1] stelt dat [partij 2] tekort is geschoten in de nakoming van deze overeenkomst. Het appartement voldoet volgens [partij 1] niet aan de voorschriften van de verleende omgevingsvergunning en beantwoordt daarom niet aan de koopovereenkomst. Er is onder meer sprake van gebreken op het gebied van de (brand)veiligheid.
      
    
    
      2.2.
      
        [partij 2] voert verweer tegen de vorderingen van [partij 1] en concludeert tot afwijzing daarvan. 
      
      
        
          In het incident 
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        In het incident vordert [partij 1] als voorschot betaling van de volledige schadevergoeding uit de hoofdzaak van € 56.892,00. Hij stelt dat de gemeente [gemeente] hem op 23 juli 2025 een last onder dwangsom heeft opgelegd. Vóór 1 november 2025 moet [partij 1] bepaalde herstelwerkzaamheden aan het appartement uit (laten) voeren. Als hij hier niet aan voldoet, dan verbeurt hij dwangsommen van respectievelijk € 4.500,00 en 
        € 3.500,00 per (gedeelte van een) maand. Van [partij 1] kan niet verwacht worden dat hij het oordeel in de bodemprocedure afwacht. Als [partij 1] niet tijdig tot herstel overgaat, loopt hij het risico op aanzienlijke financiële schade door de verbeurte van dwangsommen. [partij 1] is niet in staat om de kosten voor de herstelwerkzaamheden voor te schieten. Betaling van een voorschot door [partij 2] is noodzakelijk om verdere schade te voorkomen. Het spoedeisend belang is daarmee gegeven. Het belang van [partij 1] weegt op tegen dat van [partij 2] ; het restitutierisico is volgens [partij 1] beperkt. 
      
      
    
    
      2.4.
      
        [partij 2] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de incidentele vordering. Ten eerste verkeerde [partij 2] in de veronderstelling dat alle eerder door de gemeente geconstateerde punten waren hersteld. De door de gemeente gegeven toelichting bij de herstelpunten in de last onder dwangsom van 23 juli 2025 ziet [partij 2] nu voor het eerst. Verder stelt hij dat [partij 1] al in juli 2025 beschikte over de last onder de dwangsom en pas actie onderneemt op het moment dat de dwangsom dreigt te worden verbeurd. Ten derde stelt [partij 2] dat [partij 1] kennelijk niet beschikt over voldoende geld om het herstelwerk uit te laten voeren, zodat er sprake is van een groot restitutierisico. Ten vierde voert [partij 2] aan dat het hoogst onwaarschijnlijk is dat [partij 1] nog binnen de door de gemeente gestelde termijn een aannemer zal vinden om het werk uit te voeren. Tot slot stelt hij dat onduidelijk is welke werkzaamheden [partij 1] inmiddels zelf heeft uitgevoerd. 
      
    
    
      2.5.
      Artikel 223 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) biedt partijen de mogelijkheid om in een aanhangige procedure te vorderen dat de rechter een voorlopige voorziening zal treffen voor de duur van de hoofdprocedure. 
      
    
    
      2.6.
      De incidentele vordering moet samenhangen met de hoofdprocedure. Daaraan voldoet de incidentele vordering van [partij 1] , omdat het gaat om een voorschot op wat hij in de hoofdprocedure vordert. 
      
    
    
      2.7.
      Het karakter van de voorziening brengt met zich dat [partij 1] in het incident een zodanig dringend belang bij de gevraagde voorziening moet hebben, dat van hem niet kan worden gevergd dat hij de afloop van de hoofdzaak afwacht.
      
    
    
      2.8.
      De rechtbank is van oordeel dat aan dit criterium is voldaan. Door het opleggen van een last onder dwangsom is, mede gelet op het feit dat [partij 1] de kosten voor de herstelwerkzaamheden niet voor kan schieten, bij [partij 1] een dringend belang bij de gevraagde voorziening aanwezig en kan van hem niet worden verwacht dat hij de afloop van de hoofdzaak afwacht. 
      
    
    
      2.9.
      Bij een beslissing op de incidentele vordering moet het belang van [partij 1] bij toewijzing van de vordering worden afgewogen tegen het belang van de [partij 2] om de afloop van de procedure af te wachten. Bij die belangenafweging moeten alle omstandigheden van het geval worden betrokken, waaronder de mate van aannemelijkheid van een toewijzing van de vordering in de hoofdprocedure, de te verwachten duur van het geding en het eventuele restitutierisico.
      
    
    
      2.10.
      De rechtbank moet zich dus op voorhand een oordeel vormen over de vraag of zozeer aannemelijk is dat de bodemrechter [partij 2] zal veroordelen tot betaling een bepaald bedrag aan schadevergoeding, dat daarvan in dit incident mag worden uitgegaan. De rechtbank overweegt als volgt.
      
    
    
      2.11.
      Volgens artikel 7:17 lid 1 BW moet een geleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Het tweede lid van dit artikel bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. In dat geval is sprake van non-conformiteit. Het tweede lid bepaalt verder dat de koper mag verwachten dat de aan hem geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor een ‘normaal gebruik’ daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Onder “normaal gebruik” van een appartement als onderhavige, moet naar het oordeel van de rechtbank naar gangbaar spraakgebruik worden begrepen dat verbouwingen zijn gedaan in overeenstemming en met de benodigde omgevingsvergunningen en dat de koper niet wordt geconfronteerd met handhaving door de gemeente.
      
    
    
      2.12.
      Uit de last onder dwangsom van 23 juli 2025 blijkt dat er bij een controle op 27 juni 2025 naar voren is gekomen dat de bouw van de woning van [partij 1] niet conform de voorwaarden van de verleende omgevingsvergunning heeft plaatsgevonden. Er worden door de gemeente veertien gebreken genoemd, waarvan er twee (volledig) zijn opgelost. Er resteren volgens de gemeente dus nog twaalf gebreken. In het kader van dit incident acht de rechtbank het daarom voor nu aannemelijk dat het appartement niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn.
      
    
    
      2.13.
      
        [partij 2] heeft aangevoerd dat hij na een eerdere inspectie door de gemeente herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd, en dat niet duidelijk is welke werkzaamheden [partij 1] zelf heeft uitgevoerd. Blijkens de opgelegde last onder dwangsom van 23 juli 2025 hebben deze werkzaamheden klaarblijkelijk niet geleid tot het (volledig) verhelpen van de in de last opgenomen punten. [partij 2] betwist ook niet dat de twaalf punten nog openstaan. Met betrekking tot (een deel van) deze punten is het naar het voorlopige oordeel van de rechtbank aannemelijk dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat deze punten een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst zullen opleveren, en dat dit in de hoofdzaak tot toewijzing van een schadevergoeding zal leiden. 
      
    
    
      2.14.
      Dat [partij 1] eerst op 19 september 2025 een provisionele vordering heeft ingesteld, zoals [partij 2] aanvoert, betekent niet dat [partij 1] geen belang meer heeft bij de provisionele vordering. Hetzelfde geldt voor de opmerking van [partij 2] dat het de vraag is of [partij 1] nog wel tijdig een aannemer kan vinden. Hooguit zou dit tot de conclusie kunnen leiden dat [partij 1] het oplopen van een (eventuele) dwangsom (deels) aan zichzelf heeft te wijten, maar dat ligt in dit incident niet voor. 
      
    
    
      2.15.
      Vervolgens zal bepaald moeten worden welk voorschot op de schadevergoeding toewijsbaar is.
      
    
    
      2.16.
      
        [partij 1] vordert als voorschot het bedrag aan schadevergoeding dat hij in de hoofdzaak vordert (€ 56.892,00). De rechtbank zal hem hierin niet geheel volgen. [partij 2] heeft gesteld dat hij de punten die de gemeente aanvankelijk heeft geconstateerd heeft proberen op te lossen. Uit de last onder dwangsom van 23 juli 2025 volgt ook dat er inderdaad bepaalde herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd, wat tot het oplossen van een deel van de door de gemeente aanvankelijk geconstateerde punten heeft geleid. Welke kosten gemoeid zijn met het herstellen van de resterende punten is niet duidelijk. [partij 1] heeft geen rapport of offerte van ná 23 juli 2025 overgelegd. Dit had inmiddels wel op zijn weg gelegen, en ook in de incidentele vordering aangekondigd. Gelet op dit alles vindt de rechtbank het redelijk om als voorschot op de schadevergoeding € 30.000,00 toe te kennen.
      
    
    
      2.17.
      De rechtbank onderkent dat er sprake is van een restitutierisico aan de zijde van [partij 2] . Zoals [partij 1] echter terecht aanvoert, en [partij 2] niet heeft betwist, kan [partij 2] zich bij een afwijzing van de vordering in de hoofdzaak verhalen op de woning van [partij 1] (het appartement uit deze zaak) en desgewenst daarop conservatoir beslag laten leggen. In dit licht weegt het belang van [partij 1] bij een spoedige uitvoering van de herstelwerkzaamheden, zeker gelet op de dreiging van de last onder dwangsom, zwaarder dan het restitutierisico aan de zijde van [partij 2] . 
      
      
    
    
      2.18.
      
        Gelet op de uitkomst van de procedure wordt [partij 2] in het incident veroordeeld in de kosten gevallen aan de zijde van [partij 1] , waarbij rekening zal worden gehouden met het aan [partij 1] toe te wijzen bedrag. De proceskosten van [partij 1] worden begroot op 
        € 786,00 aan salaris advocaat (1 punt x tarief € 786,00). 
      
      
      
        
          In de hoofdzaak 
        
      
      
    
    
      2.19.
      De rechtbank zal een mondelinge behandeling bevelen om inlichtingen over de zaak te vragen, partijen gelegenheid te geven hun stellingen nader te onderbouwen en om te onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden.
      
    
    
      2.20.
      De rechtbank wijst erop dat zij uit een niet verschijnen van een partij op de mondelinge behandeling de gevolgtrekkingen – ook in het nadeel van die partij – kan maken die zij geraden zal achten.
      
    
    
      2.21.
      De rechtbank gelast dat [partij 1] tien dagen voor de mondelinge behandeling bij akte in ieder geval de offerte van de aannemer en facturen van uitgevoerde werkzaamheden in geding dient te brengen.
      
    
    
      2.22.
      In beginsel wordt op de mondelinge behandeling aan de advocaten van partijen de gelegenheid geboden de juridische standpunten van partijen nader toe te lichten. Daarbij mag gebruik worden gemaakt van beknopte spreekaantekeningen. Hiervoor zijn 10 minuten per partij gereserveerd. Partijen kunnen binnen twee weken na dit vonnis (gemotiveerd) verzoeken om meer spreektijd. Daar zal dan door de rechtbank op worden beslist. Uitgebreide mondelinge en schriftelijke uiteenzettingen zullen echter niet worden toegestaan.
      
    
    
      2.23.
      Tijdens of na de mondelinge behandeling kan de rechtbank direct mondeling uitspraak doen. Op de mondelinge behandeling zal, eventueel aan de hand van een voorlopig oordeel over de zaak, worden nagegaan hoe de verdere gang van de procedure moet zijn. Daarbij kan ook de mogelijkheid van een schikking of inschakeling van een mediator aan de orde komen. De zitting eindigt met een aantal formaliteiten.
      
    
    
      2.24.
      De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen voor opgave van verhinderdagen.
      
    
    
      2.25.
      Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
      De rechtbank
    
    
      
        in het incident 
        
      
    
    
      3.1.
      veroordeelt [partij 2] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis aan [partij 1] te betalen € 30.000,00 als voorschot op de schadevergoeding uit de hoofdzaak;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [partij 2] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [partij 1] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 786,00 aan salaris gemachtigde;
      
    
    
      3.3.
      verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af;
      
      
      
        
          in de hoofdzaak
        
      
      
    
    
      3.5.
      beveelt een mondelinge behandeling – in een rechtszaal van de rechtbank – en de verschijning van partijen, bijgestaan door hun advocaten, voor het geven van inlichtingen, het nader onderbouwen van hun stellingen en om te bespreken of een minnelijke regeling kan worden bereikt bij een nog aan te wijzen rechter van deze rechtbank in beginsel op een door de rechtbank vast te stellen datum en tijd;
      
    
    
      3.6.
      bepaalt dat [partij 1] en [partij 2] dan in persoon aanwezig moeten zijn;
      
    
    
      3.7.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 5 november 2025 voor het opgeven van de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de zes maanden vanaf de opgave en, indien zij dat wensen, voor uitlaten over de wijze van de mondelinge behandeling;
      
    
    
      3.8.
      bij de opgave van de verhinderdata dienen partijen ten minste vijftien dagdelen vrij te laten waarop de mondeling behandeling zou kunnen plaatsvinden;
      
    
    
      3.9.
      bepaalt dat vervolgens de rechter dag en uur en de wijze van de mondeling behandeling zal vaststellen;
      
    
    
      3.10.
      bepaalt dat als door partijen geen verhinderdagen worden opgegeven, de rechtbank datum en tijdstip van de mondelinge behandeling zelfstandig zal bepalen;
      
    
    
      3.11.
      bepaalt dat na de vaststelling van datum en tijdstip van de mondelinge behandeling dit in beginsel niet zal worden gewijzigd;
      
    
    
      3.12.
      wijst partijen er op, dat voor de mondelinge behandeling twee uur zal worden uitgetrokken;
      
    
    
      3.13.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Baken, rechter, en in het openbaar
        uitgesproken op 22 oktober 2025.
      
      
      
        45353