ECLI:NL:RBDHA:2025:20077, Rechtbank Den Haag, 31-10-2025, C/09/692335 / KG ZA 25-965
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-10-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Civiel recht, kort geding, verbintenissenrecht
      
      Huurrecht. Procedure over gevorderde ontruiming van de woning door woonstichting ivm verzamelwoede huurder

Rechtbank den haag
    
    
      Team handel - voorzieningenrechter
    
    
    
      zaak- / rolnummer: C/09/692335 / KG ZA 25-965
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 31 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        De stichting [eiseres] te [plaats 1] ,
      eiseres,
      advocaat mr. S.A. den Engelsen te Rotterdam,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
         te [woonplaats] ,
      gedaagde,
      advocaat mrs. M.A.R. Schuckink Kool en E.M. Prins te Den Haag.
    
    
    
      Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        -	de dagvaarding van 8 oktober 2025 met producties 1 tot en met 28 en de nagezonden productie 29; 
        -	de op 16 oktober 2025 door mr. Schuckink Kool per e-mail toegezonden negen producties;
        -	de op 17 oktober 2025 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door mr. Schuckink Kool pleitnotities zijn overgelegd.
      
      
    
    
      1.2.
      Tijdens de zitting is vonnis bepaald op vandaag.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan. 
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt van [eiseres] de woning aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: de woning). [gedaagde] en [eiseres] hebben twee procedures gevoerd over de verzamelwoede van [gedaagde] . De eerste procedure bij de kantonrechter van deze rechtbank heeft geleid tot een schikking tussen partijen. In die procedure is het met name gegaan over alle spullen die [gedaagde] in zijn tuin had gestald. Op dat wat er wel of niet in de woning van [gedaagde] stond en lag had [eiseres] toen geen zicht omdat [gedaagde] de voordeur toen niet heeft willen openen. De schikking die partijen op 5 juni 2023 zijn overeengekomen zag dan ook op de tuin bij de woning. Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] de tuin in de toekomst in verzorgde staat zal behouden, gebruiken en onderhouden, zoals een goed huurder betaamt. Al snel daarna constateerde [eiseres] dat [gedaagde] in de tuin weer fietsen had opgeslagen. [eiseres] heeft daarop geprobeerd [gedaagde] thuis te bezoeken om over de gemaakte afspraken en de bij [eiseres] gerezen zorgen te spreken, maar [gedaagde] heeft [eiseres] niet tot de woning toegelaten. De procedure bij de kantonrechter die [eiseres] vervolgens aanhangig heeft gemaakt, heeft geleid tot een vonnis van 10 april 2024 van de kantonrechter van deze rechtbank (zittingsplaats Leiden). De kantonrechter heeft kort weergegeven geoordeeld dat [gedaagde] zijn verlichtingen ten aanzien van de tuin heeft geschonden, maar dat deze tekortkomingen geen ontbinding en ontruiming van de woning rechtvaardigden. In hoger beroep heeft het gerechtshof Den Haag het oordeel van de kantonrechter bij arrest van 29 april 2025 goeddeels overgenomen. Het Hof heeft geoordeeld dat [gedaagde] de tuin niet conform het bepaalde in artikel 7:213 Burgerlijk Wetboek, de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst en de vaststellingsovereenkomst van 5 juni 2023 heeft gebruikt, maar dat die tekortkoming geen ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Het Hof heeft geoordeeld dat [eiseres] niet heeft onderbouwd dat [gedaagde] ten aanzien van de binnenzijde van het gehuurde is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Daarbij is geoordeeld dat gesteld noch gebleken is dat vanwege de staat van de binnenzijde van de woning sprake is van (mogelijk) brandgevaar of overlast voor omwonenden.   
      
    
    
      2.2.
      Op 17 juli 2025 hebben toezichthouders van de gemeente en de Coördinator Toezichthouder Brandweer Hollands Midden (hierna: de Toezichthouder) met een medewerker van [eiseres] de woning bezocht nadat deze daarvoor een machtiging van de burgemeester had gekregen. Van de inspectie zijn twee rapporten opgemaakt. Daarin zijn verschillende foto’s van de woning opgenomen. De foto’s tonen vertrekken die geheel ontoegankelijk en onbegaanbaar zijn vanwege hoog opgestapelde spullen (statiegeldflessen, kranten, boeken, plastic tassen en meer). Ook de trap is onbegaanbaar en de keuken is onbruikbaar vanwege hoog opgestapelde rommel en afval. De tuin staat vol met fietsen en rommel. De Toezichthouder heeft in zijn rapport onder meer het volgende vermeld:
      
      
        
          “Tijdens de controle is geconstateerd dat een veelvoud aan materialen, die we doorgaans in een woning aantreffen aanwezig is. Een grove inschatting is dat er 5x zo veel ligt opgeslagen als waar de NEN6060 vanuit gaat. Dit komt overeen met een verbrandingswaarde van 100 kg vh/m, en dus een brandduur van 100 minuten. 
        
      
      
      
        
          Dit heeft gevolgen voor de repressieve inzet van de brandweer. De brandweer zal dan niet in staat zijn de brand van binnenuit te bestrijden. De inzet vindt dan van buitenaf plaats. Het zal dan langer dan 20 minuten duren voordat de brandweer de brand onder controle heeft. Met als gevolg dat de brand zal doorslaan naar de naastgelegen woning.”
        
      
      
    
    
      2.3.
      Naar aanleiding van het rapport van de Toezichthouder heeft de burgemeester het initiatief bij de gemeente gelaten om te bezien of de kwestie met [gedaagde] opgelost kon worden door [gedaagde] zorg te laten accepteren. Dit heeft niet tot een oplossing geleid. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert – zakelijk weergegeven – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        
          
            [gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het vonnis de woning aan de [adres] te [plaats 2] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen het salaris en de verschotten van de gemachtigde van [eiseres] , vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van het vonnis. 
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        Daartoe voert [eiseres] – samengevat – het volgende aan. 
        
          [gedaagde] is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen van de huurovereenkomst. Hij heeft de woning verwaarloosd en vervuild. Er is sprake van een brandgevaarrisico. [gedaagde] heeft eerdere afspraken met [eiseres] geschonden en hij heeft de werkelijke staat van de woning verborgen willen houden. De woning wordt in feite als opslagplaats gebruikt, en niet als woning. Deze tekortkomingen rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst, en vooruitlopend daarop de ontruiming van het gehuurde. 
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De vraag ligt voor of [gedaagde] zodanig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst dat hij – vooruitlopend op een door [eiseres] te vorderen ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure – gehouden is de woning te ontruimen. De voorzieningenrechter is van oordeel dat [gedaagde] daartoe inderdaad gehouden is. Daarvoor is het volgende van belang. 
      
    
    
      4.2.
      Partijen hebben al lange tijd een geschil over de vraag of het gebruik van de woning (en tuin) door [gedaagde] in lijn is met wat van een goed huurder wordt verlangd. Daarover is ook al twee keer eerder een procedure gevoerd. Een complicatie in die procedures was dat onbekend bleef wat de staat van de binnenzijde van de woning was. [gedaagde] heeft de voordeur niet willen openen voor [eiseres] en vanwege gesloten gordijnen was de staat van de woning vanaf de buitenkant niet zichtbaar. Tijdens de descente van de kantonrechter – gelast om de tuin, de schuur en de woning van [gedaagde] te bezoeken – op 7 maart 2024 kon de woning niet bekeken worden omdat [gedaagde] niet aanwezig was. Omdat [eiseres] feitelijk niet kon onderbouwen dat [gedaagde] voor wat betreft de wijze waarop hij gebruik maakte van de woning tekort schoot heeft het Hof (ook) in hoger beroep bij arrest van 29 april 2025 de ontruimingsvordering van [eiseres] afgewezen. Van het gebruik van de tuin is toen weliswaar geoordeeld dat dit in strijd was met wat partijen als sluitstuk van de eerste procedure waren overeengekomen, maar dit werd onvoldoende bevonden om ontruiming van de woning te rechtvaardigen. 
      
    
    
      4.3.
      Doordat de Toezichthouder met een machtiging van de burgemeester de woning enkele maanden geleden heeft mogen betreden, is inmiddels ook bekend wat de staat van de binnenzijde van de woning is. De foto’s behorende bij het rapport van de Toezichthouder van 17 juli 2025 spreken boekdelen: de woning is geheel volgepakt, tot knie- of heuphoogte, en daarmee onbegaanbaar. Het verbaast niet dat [eiseres] naar aanleiding van de bevindingen de vraag heeft betwist dat [gedaagde] in de woning woont eenvoudigweg omdat de woning op basis van de foto’s onbewoonbaar lijkt. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat hij weldegelijk in de woning woont en daar ook slaapt. 
      
    
    
      4.4.
      Het gebruik van de woning door [gedaagde] is in strijd met wat van een goed huurder mag worden verlangd. De woning is zeer ernstig verwaarloosd – lijkt op een vuilnisbelt – en is niet meer geschikt om in te verblijven. De wijze waarop de woning is volgepakt brengt daarbij ook een ernstig brandgevaarrisico met zich. Dat [gedaagde] stelt geen gebruik te maken van een gasfornuis maakt dat niet anders. Brand kan ook via andere bronnen ontstaan, bijvoorbeeld door elektrische apparaten (waaronder een magnetron). De Toezichthouder constateert in zijn rapport dat als er brand uitbreekt dit fatale gevolgen heeft voor bewoners en dat er een risico bestaat op branddoorslag naar aangrenzende woningen. Ook zijn rottende etensresten in de woning geconstateerd, zodat de woning een bron is voor het aantrekken van ongedierte, met alle mogelijke overlast (ook voor derden) tot gevolg. 
      
    
    
      4.5.
      De voorzieningenrechter is van oordeel dat de tekortkomingen van [gedaagde] van voldoende gewicht zijn om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, en vooruitlopend daarop de ontruiming. Van [eiseres] kan niet worden gevergd dat deze situatie langer voortduurt. Zij heeft er belang bij dat de woning wordt ontruimd, zodat deze weer geschikt gemaakt wordt voor (normale) bewoning. [gedaagde] is daartoe niet in staat gebleken. In dat verband is van belang dat [eiseres] [gedaagde] eerder hulp heeft aangeboden om de woning schoon te maken, omdat zij voorzag dat [gedaagde] niet alleen de tuin, maar ook de woning verwaarloosde. Dat aanbod is eerder niet geaccepteerd. Ook heeft [gedaagde] al eerder een woning moeten verlaten vanwege zijn uit de hand gelopen verzamelwoede, zo heeft [eiseres] eerder aangevoerd. Verder is naar aanleiding van de bevindingen van de Toezichthouder gekeken of [gedaagde] zorg kon worden geboden. Die hulp is niet geaccepteerd of heeft geen resultaat gehad. Het valt dan ook niet te verwachten dat het maken van een opruimplan voor of met [gedaagde] , of een ontruiming van het gehuurde waarna [gedaagde] weer een kans krijgt om de (gereinigde) woning te bewonen, een oplossing is. Dat ontruiming voor [gedaagde] tot gevolg zal hebben dat hij geen woonruimte meer heeft, is vanzelfsprekend problematisch, maar de belangen van [eiseres] om een einde aan de situatie te maken wegen zwaarder dan de belangen van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst. Het gevorderde zal dan ook worden toegewezen, maar met een iets ruimere ontruimingstermijn.
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De voorzieningenrechter ziet aanleiding om bij de begroting van die kosten het lagere tarief voor kantonzaken toe te passen, nu de procedure ook bij de kantonrechter aanhangig gemaakt kon worden. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
      - dagvaarding           		€	   145,45
      - griffierecht                          	€	   714,00
      - salaris advocaat                 	€	   814,00
      - nakosten                             	€	   178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de 
      
        beslissing)
        Totaal                                    	€           1.851,45
      
      
    
    
      4.7.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter:
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis de woning aan de [adres] te [plaats 2] met het zijne en de zijnen te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van alle sleutels aan [eiseres] ;  
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van [eiseres] van € 1.851,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.5.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Vetter en in het openbaar uitgesproken op 31 oktober 2025. 
      
      
      
        ddg