ECLI:NL:RBAMS:2025:3202, Rechtbank Amsterdam, 15-05-2025, 10795819 \ CV EXPL  23-14585
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-05-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurzaak. Eindvonnis. Herbeoordeling van het bij tussenvonnis gegeven oordeel over de ambtshalve toetsing van artikel 5.2 van de huurovereenkomst en de samenhangende vorderingen na arrest Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2024:1780). Het indexatiebeding blijft in stand. Het opslagbeding van maximaal 5% bovenop de CPI wordt oneerlijk bevonden en vernietigd. Verhuurder wordt veroordeeld tot terugbetaling van te veel betaalde huur.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
      
        fno: 33623
      
    
    
    
      Zaaknummer: 10795819 \ CV EXPL  23-14585
    
    
    
      
        Vonnis van 15 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 
    
      nader te noemen: [eiser 1] , 2. [eiser 2], 
      nader te noemen: [eiser 2] ,3. [eiser 3], 
      nader te noemen: [eiser 3] , 
      allen wonende te [woonplaats] ,
      eisers,
      hierna samen te noemen: eisers
      gemachtigde: [gemachtigde] ,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1de stichting [naam stichting] , 
    
      2. de commanditaire vennootschap [gedaagde 2], 
      beiden gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      gedaagden,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
      gemachtigde: mr. S.K. Tuithof.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      Op 1 februari 2024 is een tussenvonnis gewezen. Ter uitvoering van het tussenvonnis heeft [gedaagden] een akte genomen. Eisers hebben een antwoordakte genomen. Daarna is opnieuw vonnis bepaald.  
    
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling in conventie
    
    
      2.1.
      In het tussenvonnis van 1 februari 2024 is, onder meer en voor zover relevant, overwogen dat artikel 5.2 van de huurovereenkomst een oneerlijk karakter heeft en dat dit artikel wordt vernietigd. Daaraan is de conclusie verbonden dat de betalingsverplichtingen van eisers niet meer bedragen dan de oorspronkelijke aanvangshuurprijzen. De kantonrechter heeft ieder beding in de tussen eisers en [gedaagden] gesloten huurovereenkomst dat eisers ten aanzien van de kale huurprijs van de woonruimtes een hogere betalingsverplichting dan die aanvangshuurprijs oplegt vernietigd, en voor recht verklaard dat de betalingsverplichting van eisers ten aanzien van de kale huurprijs een bedrag beloopt ter hoogte van de aanvangshuurprijs. De kantonrechter heeft de beslissing op de vordering van eisers die ziet op terugbetaling van de te veel betaalde huur op verzoek van [gedaagden] aangehouden tot nadat is beslist door de Hoge Raad in zaken waarin over dit onderwerp prejudiciële vragen zijn gesteld. 
      
    
    
      2.2.
      Op 29 november 2024 heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan (ECLI:NL:HR:2024:1780). De Hoge Raad heeft – heel kort gezegd – ten aanzien van een huurprijswijzigingsbeding dat bestaat uit een opslagbeding en een indexatiebeding overwogen dat het opslagbeding en het indexatiebeding op inhoudelijke gronden van elkaar te onderscheiden zijn en dat het opslagbeding met het oog op de beoordeling van de oneerlijkheid ervan losstaat van een indexatiebeding zoals opgenomen in diezelfde bepaling. Het oneerlijke karakter van het opslagbeding kan en moet dus apart worden getoetst. Verder heeft de Hoge Raad overwogen dat een beding dat voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs van maximaal 3% bovenop de indexering volgens de consumentenprijsindex, behoudens bijkomende omstandigheden in een individueel geval, geen oneerlijk beding is.
      
    
    
      2.3.
      Op grond van de uitspraak van de Hoge Raad moet worden geconcludeerd dat het tussenvonnis van 1 februari 2024 (deels) berust op een juridische misslag, in ieder geval voor zover daarbij het indexatiebeding is vernietigd. Hoewel het gaat om een zonder voorbehoud gegeven eindbeslissing in het tussenvonnis dient daarop, om te voorkomen dat een eindbeslissing wordt genomen die is gebaseerd op een inmiddels onjuist gebleken juridische grondslag, teruggekomen te worden (ECLI:NL:HR:2009:BI2042). De kantonrechter zal de ambtshalve toetsing van artikel 5.2 van de huurovereenkomst en de daarmee samenhangende vorderingen van eisers opnieuw beoordelen. Dit leidt tot de volgende uitkomst.   
      
      
        
          Ambtshalve toetsing op oneerlijkheid van artikel 5.2 van de huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      2.4.
      In het beding is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI) met daarbovenop een opslag van maximaal 5%. Deze bepaling kan worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. De kantonrechter acht het indexatiebeding niet oneerlijk, maar verklaart het opslagbeding wel oneerlijk. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomsten was voor eisers niet voorzienbaar in hoeverre en op welke gronden [gedaagden] toepassing zou geven aan het opslagbeding. Niet aannemelijk is dat zo’n hoge opslag nodig is om ten laste van [gedaagden] komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. [gedaagden] heeft geen concrete motivering gegeven waarom een dergelijk hoog percentage nodig zou zijn. Het percentage ligt ook veel hoger dan percentages die in het verleden in de gereguleerde sector zijn gebruikt. Evenmin kan worden aangenomen dat de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage voor eisers binnen aanvaardbare grenzen blijft. De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) geoordeeld dat een opslagbeding van maximaal 3% niet oneerlijk is, maar de gronden daarvoor gelden niet (zonder meer) voor een hoger maximumpercentage. In dat geval wordt namelijk het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument te zeer verstoord. Het opslagbeding is daarom oneerlijk en wordt vernietigd. 
      
      
      
        
          Gevolgen van het oneerlijke opslagbeding
        
      
      
    
    
      2.5.
      Op grond van de indexeringsformule van artikel 16 van de algemene bepalingen betrof de maximale CPI-verhoging per 1 juli 2021 een percentage van 1,9%, per 1 juli 2022 een percentage van 9,7% en per 1 juli 2023 een percentage van 4,4%. 
      
    
    
      2.6.
      
        Uit de feiten volgt dat [gedaagden] de huurprijzen van eisers met ingang van 1 juli 2021 met méér dan het maximale CPI-percentage heeft verhoogd, namelijk met 2,3%. Er is dus gebruik gemaakt van het oneerlijke opslagbeding. 
        
          Uitgaande van alleen de CPI van 1,9% had de huurprijs per 1 juli 2021 maximaal € 939,52 (€ 922,- x 1,019) voor [eiser 1] mogen bedragen en maximaal € 837,62 (€ 822,- x 1,019) voor [eiser 2] en [eiser 3] .  
        
      
      
    
    
      2.7.
      
        Per 1 juli 2022 heeft [gedaagden] de huurprijzen met minder dan het maximale CPI-percentage verhoogd, namelijk met 3,3%. Dat was toegestaan. Er is geen opslag toegepast. 
        
          De huurprijs had per 1 juli 2022 dus maximaal € 970,52 (€ 939,52 x 1,033) voor [eiser 1] mogen bedragen en € 865,26 (€ 837,62 x 1,033) voor [eiser 2] en [eiser 3] . 
        
      
      
    
    
      2.8.
      De tussentijdse huurverhogingen naar € 1.050,- per maand zijn, zoals reeds in het tussenvonnis overwogen, in strijd met de wet tot stand gekomen en eisers zijn deze hogere huur niet verschuldigd. 
      
    
    
      2.9.
      
        Per 1 juli 2023 heeft [gedaagden] de huurprijzen van alle eisers verhoogd van € 1.050,- naar € 1.093,05 per maand. Dat komt neer op een verhoging van 4,1%. Een dergelijke verhoging met minder dan het maximale CPI-percentage was toegestaan. Er is geen opslag toegepast.
        
          De huurprijs had per 1 juli 2023 dus maximaal € 1.010,31 (€ 970,52 x 1,041) voor [eiser 1] mogen bedragen en maximaal € 900,74 (€ 865,26 x 1,041) voor [eiser 2] en [eiser 3] .  
        
      
      
    
    
      2.10.
      Eisers hebben in de dagvaarding per eiser toegelicht wat zij iedere maand aan huur hebben betaald. Dat is door [gedaagden] niet weersproken. Uitgaande van die overzichten en hetgeen hiervoor is overwogen over de maximaal toelaatbare huurprijzen, heeft [eiser 1] over de periode april 2021 t/m oktober 2023 een bedrag van € 648,06 te veel aan huur betaald, [eiser 2] over de periode september 2020 t/m augustus 2023 een bedrag van € 2.278,30 en [eiser 3] over de periode januari 2021 t/m september 2023 een bedrag van € 1.745,25.    
      
      
      
      
        
          Proceskosten in conventie en reconventie
        
      
      
    
    
      2.11.
      
        
          [gedaagden] is in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en in reconventie volledig in het ongelijk. [gedaagden] moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. 
        De proceskosten van eisers worden in conventie begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                134,56
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                244,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                508,50
              
              
                (1,5 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                954,56
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.12.
      De proceskosten van eisers in reconventie worden, gelet op de samenhang tussen de vorderingen in reconventie en die in conventie, begroot op nihil. 
      
    
    
      2.13.
      De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie: 
      
    
    
    
      
        veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de volgende bedragen aan eisers, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding aan onverschuldigd betaalde huur: 
        - voor [eiser 1] : € 648,06 over de periode 1 april 2021 t/m 31 oktober 2023;
        - voor [eiser 2] : € 2.278,30 over de periode 1 september 2020 t/m 31 augustus 2023; 
        - voor [eiser 3] : € 1.745,25 over de periode 1 januari 2021 t/m 30 september 2023; 
      
      
    
    
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 954,56, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af;
      
      
      
        
          in reconventie: 
        
      
      
    
    
      wijst het gevorderde af; 
      
    
    
      veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, tot op heden begroot op nihil. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers en in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2025.
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
     (108,87 (CPI Alle huishoudens, 2015=100, maart 2021) / 106,85 (CPI Alle huishoudens, 2015=100, maart 2020)) x 100 = 101,9, oftewel een stijging van 1,9%. 
  
  
     (119,46 (CPI Alle huishoudens, 2015=100, maart 2022) / 108,87 (CPI Alle huishoudens, 2015=100, maart 2021)) x 100 = 109,7, oftewel een stijging van 9,7%. 
  
  
     (124,72 (CPI Alle huishoudens, 2015=100, maart 2023) / 119,46 (CPI Alle huishoudens, 2015=100, maart 2022)) x 100 = 104,4, oftewel een stijging van 4,4%. 
  
  
     Totaal betaald: € 30.375,75 minus totaal verschuldigd: € 29.727,72. 
  
  
     Totaal betaald: € 32.734,34 minus totaal verschuldigd: € 30.456,04. 
  
  
     Totaal betaald: € 29.814,03 minus totaal verschuldigd: € 28.068,78.