ECLI:NL:RBGEL:2025:5057, Rechtbank Gelderland, 27-06-2025, 11366547
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-06-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht. Huurprijsvermindering vanwege gebreken.

RECHTBANK GELDERLAND
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Nijmegen
    
    
    
      Zaaknummer: 11366547 \ CV EXPL  24-3243
    
    
    
      
        Vonnis van 27 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        TESTQUALITY B.V., 
      te Arnhem,
      eisende partij,
      hierna te noemen: verhuurder,
      gemachtigde: mr. N.F. Hijlkema,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      te [woonplaats] ,2. [gedaagde 2], 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: huurders,
      gemachtigde: mr. M. van Hunnik.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit het tussenvonnis van 20 december 2024.
      
    
    
      1.2.
      Op 15 mei 2025 is een mondelinge behandeling gehouden.
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan huurders van verhuurder met ingang van 1 september 2019 een woning huren aan [adres 1] tegen een maandelijkse huurprijs, die in het huurcontract is vastgesteld op € 702,50 per maand. De woning betreft een souterrain onder een pand uit 1883.
      
    
    
      2.2.
      Huurders hebben aan verhuurder op 17 september 2022 schriftelijk gemeld dat de woning gebreken heeft. 
      
    
    
      2.3.
      Op 8 maart 2024 hebben huurders de Huurcommissie verzocht om de huur te verlagen wegens vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken.
      
    
    
      2.4.
      De Huurcommissie heeft op 3 juni 2024 onderzoek ter plaatste laten verrichten, waarvan op 6 juni 2024 rapport is opgemaakt. Dit rapport vermeldt het volgende: 
      
      
        “Bij binnenkomst is een zeer muffe, bedompte vochtige lucht waargenomen. De keldermuur in
        de woonkamer vertoont doorslaand vocht vanuit de tegen de gevel aanwezige zijmuren van de
        stenen trap. Het betreft steens muren die als gevolg van capillaire werking vocht opzuigen.
        Links is een border aanwezig met aarde.”
      
      
      
        “Volgens huurder heeft verhuurder ongeveer 1 jaar geleden het aangetaste de gipswerk tegen de
        muur verwijderd en deze gesaust met een speciale verf. Volgens huurder is dat daarna nog 2 keer
        uitgevoerd.
      
      
      
        Tijdens het onderzoek zijn wederom bruine vochtkringen waargenomen als gevolg van doorslag.
        Diverse vochtmetingen (vochtmeter Testo) in beide muren geven aan, dat de constructie een zeer
        hoog tot plaatselijk nat vochtgehalte heeft. Het sauzen/behandelen van de muren is
        gevolgbestrijding en geen structurele oplossing.”
      
      
      
        “De keldermuur van de slaapkamer vertoont eveneens vochtplekken en verkleuringen als gevolg van
        doorslaand vocht.”
      
      
      
        “Diverse vochtmetingen geven aan, dat het stucwerk een verhoogd vochtgehalte heeft en in de
        hoeken uitschiet naar maximaal.”
      
      
      
        
          “Bovenstaand levert een gebreksituatie op onder:
        
        (CV1) Ernstige schimmelvorming, vocht- en/of roetplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand
        vocht in een of meer van de tot de woonruimte behorende verblijfsruimten (inclusief de tot die
        ruimten behorende vaste kastruimte).”
      
      
    
    
      2.5.
      De Huurcommissie heeft op 15 augustus 2024 een uitspraak gedaan, die op 28 augustus 2024 naar partijen is verzonden. De Huurcommissie heeft geoordeeld dat gelet op de aard en omvang van het gebrek, een tijdelijke verlaging van de huurprijs tot 40% procent van de geldende huurprijs, ingaand op 1 oktober 2023, tot de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, redelijk is. Overeenkomstig heeft de Huurcommissie de huurprijs vanaf 1 ten bedrage € 702,50 met ingang van 1 oktober 2023 vastgesteld op een bedrag van € 281,- per maand. 
      
    
  
  
    
      3De vordering in conventie en het verweer
    
    
      3.1.
      
        Verhuurder vordert bij - voor zover mogelijk - uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
        primair
        I. voor recht te verklaren dat de overeengekomen kale huurprijs vanaf aanvang van de huurovereenkomst € 800,- bedraagt;
        subsidiair
        II. afwijzing van het verzoek van huurders tot tijdelijke huurprijsverlaging;
        meer subsidiair
        III. de huurprijsverlaging vast te stellen op een door de kantonrechter redelijke te achten bedrag voor een door de kantonrechter redelijk te achten periode;
        alles met veroordeling van huurders in de proceskosten, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis, te vermeerderen met – indien voldoening niet binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt - de wettelijke rente over deze proceskosten vanaf bedoelde termijn voor voldoening tot aan de dag van volledige betaling en de nakosten.
      
      
    
    
      3.2.
      Huurders voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vordering, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van verhuurder in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De vordering in reconventie en het verweer
    
    
      4.1.
      
        Huurders vorderen veroordeling van verhuurder tot betaling aan hen van al hetgeen zij vanaf 1 oktober 2023 tot heden, wegens de tijdelijke huurverlaging van de vastgestelde
        huurprijs door het ernstig gebrek, onverschuldigd hebben betaald, zijnde € 702,50 - € 281,- € 421,50 per maand, te vermeerderen met de wettelijke rente, met veroordeling van verhuurder in de proceskosten. 
      
      
    
    
      4.2.
      Verhuurder voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering. 
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.
      
    
    
      5.2.
      
        Ter zitting heeft verhuurder verklaard dat er tussen partijen inmiddels overeenstemming over bestaat dat de kale huurprijs € 702,50 per maand bedraagt, zoals ook opgenomen in het huurcontract. De primaire vordering van verhuurder behoeft daarom geen inhoudelijke beoordeling meer en zal worden afgewezen. 
        Verhuurder heeft verder zijn stelling dat de Huurcommissie huurders gelet op de sociale huurgrens niet-ontvankelijk had moeten verklaren, ter zitting verlaten, zodat dit geen bespreking behoeft. 
      
      
    
    
      5.3.
      De kantonrechter overweegt verder als volgt. Op grond van artikel 7:262 BW worden de verhuurder en de huurder geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij door één van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter wordt gevorderd. Dit brengt met zich dat, aangezien verhuurder binnen de hiervoor genoemde termijn van acht weken na 28 augustus 2024 huurders heeft gedagvaard, de uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen en een nieuwe beslissing moet worden gegeven over de punten waarover de Huurcommissie om een uitspraak is verzocht.
      
    
    
      5.4.
      Er is hier sprake van de huur van een woonruimte (titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, verder: BW), dus de wettelijke gebrekenregeling is van toepassing. Een huurder kan vermindering van de huurprijs vorderen als sprake is van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek. Dat is een staat of eigenschap van de gehuurde zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Niet ieder gebrek geeft recht op huurprijsvermindering. Het gebrek moet substantieel zijn (artikel 7:207 BW).
    
    
      5.5.
      Partijen zijn het erover eens dat het vocht- en schimmelprobleem in de woning met ingang van 1 oktober 2024 is verholpen door het plaatsen van geïsoleerde voorwanden. Partijen zijn echter in discussie over de vraag of het vocht- en schimmelprobleem voor die tijd moet worden aangemerkt als een (ernstig) gebrek. Volgens verhuurder was daar geen sprake van, althans was er sprake van eigen schuld aan de zijde van huurders. Huurders hebben dit bestreden.
      
    
    
      5.6.
      In het geval van huurder zijn er aanwijzingen dat het om een langdurig en steeds terugkerend vochtprobleem ging. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat uit de resultaten van de verrichte metingen naar voren is gekomen dat de constructie een zeer hoog tot plaatselijk nat vochtgehalte heeft. Tevens wordt in aanmerking genomen dat verhuurder al eerder werkzaamheden in de woning heeft uitgevoerd om de problemen te verhelpen. Daarom is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een gebrek.
      
    
    
      5.7.
      
        Voor de beoordeling van de vraag of sprake is van een ernstig gebrek sluit de  kantonrechter aan bij het zogeheten Beleidsboek of Gebrekenboek van de Huurcommissie. In de categorie CV1 noemt de Huurcommissie “Ernstige schimmelvorming, vocht- en/of roetplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht in een of meer van de tot de woonruimte behorende verblijfsruimten (inclusief de tot die ruimten behorende vaste kastruimte).” De toelichting vermeldt:
        “De binnen/buiten constructiedelen van een woonruimte dienen, ter beperking van het kunnen binnendringen van vocht van buiten, waterdicht te zijn. Dit geldt niet alleen voor het dak en de gevels maar ook voor de kruipruimte.”
        Van een ernstig gebrek is volgens diezelfde toelichting in elk geval sprake als de schimmel-, vocht en/of roetplekken een oppervlakte hebben van 0,25 m² of meer. 
        De kantonrechter schat de omvang van die plek in op meer dan van 0,25 m² op basis van de in het rapport opgenomen foto’s. Uitgegaan wordt daarom van een ernstig gebrek in de categorie CV1. Verhuurder heeft niet onderbouwd dat de gebreken (mede) zijn te wijten aan huurdersgedrag. De kantonrechter wijst evenals de Huurcommissie een huurprijsvermindering van 60% toe. De kantonrechter zoekt als ingangsdatum aansluiting bij de ingangsdatum die door de Huurcommissie is gehanteerd (1 oktober 2023). Nu partijen het erover eens zijn dat het gebrek per 1 oktober 2024 is verholpen, wordt de huurprijsvermindering toegewezen tot laatstgenoemde datum.
      
      
    
    
      5.8.
      Tussen partijen staat vast dat huurders vanaf 1 oktober 2023 maandelijks een bedrag van € 702,50 aan verhuurder zijn blijven betalen. Hetgeen zijn teveel hebben betaald is onverschuldigd betaald en zal verhuurder moeten terugbetalen. De vordering in reconventie zal daarom worden toegewezen, met de gevorderde wettelijke rente waarvan de – niet gespecificeerde – ingangsdatum zal worden gesteld op de datum van indiening van de eis in reconventie (20 december 2024). Niet gevorderd is de veroordeling in reconventie uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
      
    
    
      5.9.
      Verhuurder wordt in conventie en reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De gevorderde nakosten worden toegewezen tot een half salarispunt van het toegewezen salaris, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis. Wat betreft de proceskosten in conventie en nakosten is wel gevorderd dit uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Er zal éénmaal nakosten worden toegewezen.
      
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      6.1.
      stelt de huurprijsverlaging over de periode van 1 oktober 2023 tot 1 oktober 2024 vast op een percentage van 60%, wat neerkomt op een huurprijs van € 281,- per maand (40% van de overeengekomen huurprijs) over genoemde periode;
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt verhuurder in de proceskosten die tot deze uitspraak aan de zijde van huurders worden begroot op € 408,-;
      
    
    
      6.3.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
        
          in reconventie:
        
      
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt verhuurder tot betaling aan huurders van € 421,50 per maand over de periode van 1 oktober 2023 tot 1 oktober 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van instellen van de eis in reconventie, te weten 20 december 2024; 
      
    
    
      6.5.
      veroordeelt verhuurder in de proceskosten die tot deze uitspraak aan de zijde van huurders worden begroot op € 102,- (0,5 x 1 punt ad € 204,-);
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      6.6.
      veroordeelt de verhuurder tot betaling aan huurders van een bedrag van € 102,- aan kosten die na dit vonnis zullen ontstaan, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
      
    
    
      6.7.
      verklaart de veroordeling in de nakosten uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2025.