ECLI:NL:RBROT:2025:13007, Rechtbank Rotterdam, 07-11-2025, 11847965 CV EXPL 25-18409
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurovereenkomst woning wordt ontbonden. Na een vorige procedure is direct een nieuwe huurachterstand ontstaan, van nu 4,5 maanden. Geen huurverhoging mogelijk, door vernietiging huurverhogingsbepaling.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11847965 CV EXPL 25-18409
    
    
    
      datum uitspraak: 7 november 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1. [eiser 1] ,
    
      woonplaats: [woonplaats 1] ,
      
        2. [eiser 2],
      woonplaats: [woonplaats 2] ,
      eisers, 
      gemachtigde: BoitenLuhrs Incasso Gerechtsdeurwaarders,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1. [gedaagde 1] ,
    
      
        2. [gedaagde 2],
      woonplaats: [woonplaats 3] ,
      gedaagden,
      die zelf procederen.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier van deze zaak bestaat uit de dagvaarding van 18 augustus 2025, met bijlagen.
      
    
    
      1.2.
      Op 26 augustus 2025 heeft de rechtbank een mail ontvangen van de gedaagden, waarin zij om uitstel hebben gevraagd. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft een brief gestuurd naar [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met de mededeling dat zij uitstel krijgen tot 23 september 2025. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben toen niet meer gereageerd.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren een woning van [eiser 1] en [eiser 2] . De huur is nu € 925,- per maand, inclusief servicekosten. Op dit moment is er volgens [eiser 1] en [eiser 2] een huurachterstand van € 4.204,40. Zij eisen dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld om die huurachterstand te betalen, met rente en incassokosten. Zij eisen verder dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeelt om de woning te ontruimen. Ook eisen ze € 925,- voor iedere maand dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het perceel in bezit houden.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten van de kantonrechter de huurachterstand betalen en de woning verlaten. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
      
      
        
          
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moet een huurachterstand van € 4.204,40 betalen
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld om € 4.204,40 aan [eiser 1] en [eiser 2] te betalen. Bij de dagvaarding zit een specificatie, waaruit blijkt hoe het bedrag is berekend. De huur tot en met augustus 2025 zit hierbij. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben niet aangegeven dat die specificatie niet klopt. Daarom veroordeelt de rechter hen om dat bedrag te betalen.
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben in hun mail waarin ze om uitstel hebben gevraagd nog wel kort geschreven “we hebben laatste 7 Maanden alles netjes overgemaakt.” Dat maakt het oordeel niet anders. In de specificatie staat namelijk ook dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] sinds 10 december 2024 zeven keer hebben betaald. Als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bedoelden dat er nog betalingen missen op de specificatie, dan hadden ze dat moeten zeggen en moeten onderbouwen met betaalbewijzen. Dat hebben ze niet gedaan.
      
    
    
      2.5.
      Bovendien zitten er ook een mail van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van 15 mei 2025 bij de dagvaarding. Daaruit blijkt dat zij weten dat er een achterstand is. Ze schrijven daarin namelijk “idd lopen we iets achter met huur bedrag van vorig jaar.”
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden
        
      
      
    
    
      2.6.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] eisen dat de rechter de huurovereenkomst ontbonden verklaart. De rechter gaat ervan uit dat zij daarmee bedoelen te eisen dat de rechter de overeenkomst zelf ontbindt. 
      
    
    
      2.7.
      De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verplicht waren om de huur op tijd te betalen en dat niet hebben gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden.
      
    
    
      2.8.
      De kantonrechter heeft er in dit geval rekening mee gehouden dat [eiser 2] en [eiser 1] vorig jaar ook al een procedure zijn begonnen tegen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Toen was er ook sprake van een huurachterstand en eisten [eiser 2] en [eiser 1] de ontbinding van de overeenkomst. Dat is toen afgewezen, omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tijdens de procedure alsnog een groot bedrag betaald hebben. Maar gelijk daarna hebben ze weer een nieuwe achterstand laten ontstaan. Die achterstand is nu 4,5 maanden. 
      
      
        
          
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de woning ontruimen 
        
      
      
    
    
      2.9.
      Omdat de huurovereenkomst wordt ontbonden, moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning met al hun spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. 
      
      
        
          
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten € 925,- per maand betalen tot de ontruiming
        
      
      
    
    
      2.10.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] eisen dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld om € 925,- per maand te betalen voor iedere maand na 31 augustus 2025 dat zij het ‘perceel in bezit houden’. De kantonrechter gaat ervan uit dat ze hiermee bedoelen ‘de woning niet ontruimd hebben’. Het gaat namelijk om een flatwoning en niet om een perceel. Bovendien zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] huurders en dus geen bezitters van de woning (artikel 3:107 BW). 
      
    
    
      2.11.
      De kantonrechter veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om € 925,- per maand te betalen tot de dag van de ontruiming. Tot de datum van dit vonnis zijn zij dat verplicht op basis van de huurovereenkomst. Vanaf de datum van dit vonnis tot de dag van de ontruiming zijn zij dat verplicht op basis van de wet (artikel 7:225 BW). [eiser 1] en [eiser 2] hebben niet uitgelegd waarom [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand. Dat deel van de eis wordt dus afgewezen.
      
    
    
      2.12.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] eisen € 925,- “exclusief eventuele huurverhoging”. Dat deel van de eis wijst de rechter af. Uit het verstekvonnis bij de dagvaarding blijkt dat de huurverhogingsbepaling is vernietigd. [eiser 1] en [eiser 2] mogen de huur dan ook niet verhogen op basis van de wet. Er kan dus geen sprake zijn van eventuele huurverhogingen.
      
      
        
          
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoeven geen incassokosten en rente te betalen
        
      
      
    
    
      2.13.
      De kantonrechter wijst de incassokosten en rente af, omdat in de huurovereenkomst een oneerlijk boetebeding staat. De kantonrechter sluit daarvoor aan bij het oordeel uit het verstekvonnis dat bij de dagvaarding zit. Zij verwijst [eiser 1] en [eiser 2] voor een verdere toelichting daarnaar (2.13).
      
      
        
          
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.14.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan [eiser 1] en [eiser 2] moeten betalen op € 146,43 aan dagvaardingskosten, € 257,- aan griffierecht, € 271,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punten) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 809,43. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden hoofdelijk veroordeeld
        
      
      
    
    
      2.15.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden hoofdelijk veroordeeld om alles te betalen, zoals [eiser 1] en [eiser 2] hebben geëist (artikel 6:7 BW). 
      
      
        
          Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.16.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser 1] en [eiser 2] dat eisen en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.  
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan [eiser 1] en [eiser 2] € 4.204,40 te betalen; 
      
    
    
      3.2.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen 14 dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning op het adres [adres] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bevinden en de woning met alle sleutels ter beschikking van [eiser 1] en [eiser 2] te stellen;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om vanaf 1 september 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan [eiser 1] en [eiser 2] € 925,- per maand te betalen;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van [eiser 1] en [eiser 2] worden begroot op € 809,43;
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
        33394
      
      
      
    
  
  
     Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810
  
  
     Hof van Justitie van de Europese Unie 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68