ECLI:NL:RBMNE:2025:5363, Rechtbank Midden-Nederland, 16-09-2025, 24/821
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-09-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ, 8:57, ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    Zittingsplaats Utrecht
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 24/821
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 september 2025 in de zaak tussen
    
      [eiseres] , uit [plaats] , eiseres,
    (gemachtigde: D. van der Locht)
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder 
      (gemachtigde: mr. W.G. Vos).
    
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 393.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2
      Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3
      Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. De woning is een in 2003 gebouwd appartement met een onderpandige berging/schuur van 8 m² en een balkon van 5 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 104 m2..
    Geschil
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 393.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten: 
    - [adres 2] , verkocht op 27 augustus 2021 voor € 520.000,-;
    - [adres 3] , verkocht op 10 oktober 2021 voor € 340.000,-;
    - [adres 4] , verkocht op 12 november 2021 voor € 356.000,-.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de appartementen genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook tussenwoningen zijn, die in dezelfde wijk in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, door voor de woning een waarde ruim onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
    
      
        Beroepsgronden
      
    
    
    
      
        Het voorzieningenniveau en de staat van onderhoud
      
    
    
    9. Eiseres voert aan dat de keuken en de badkamer gedateerd zijn. De keuken en badkamer zijn meer dan 16 jaar oud. Een verouderde keuken en badkamer hebben zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken en badkamer. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de scheurvorming in de binnenmuren van de woning. Scheurvorming in de binnenmuren zorgt volgens eiseres in een lagere WOZ-waarde vanwege de potentiële structurele problemen die het kan veroorzaken. Scheurvorming in de binnenmuren duidt op een matige staat van onderhoud van de woning. De heffingsambtenaar heeft de woning vergeleken met referentiewoningen die geen last hebben van scheurvorming in de binnenmuren. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
    
    
      9.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat voor deze stellingen van eiseres geen enkel objectief, verifieerbaar bewijs is aangedragen. Uit de taxatiematrix blijkt dat het voorzieningenniveau met factor 3, normaal, is gekwalificeerd en de staat van onderhoud op factor 3, niet op peil, op korte termijn geen verbeteringen noodzakelijk. Er is volgens de heffingsambtenaar geen reden om het voorzieningenniveau en de staat van onderhoud lager te kwalificeren. Afgezien daarvan is de waarde  per m² van de woning lager dan die van de referentiewoningen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Het duurzaamheidsniveau
        
      
      
      
        10.	Eiseres voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld. 
      
      
    
    
      10.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat van de woning geen energielabel bekend is. Gelet hierop stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat in voldoende mate rekening is gehouden met het duurzaamheidsniveau. De heffingsambtenaar wijst nog op de energielabels van de referentiewoningen, twee van de drie referentiewoningen hebben energielabel A, één van de referentiewoningen heeft energielabel C. 
      
    
    
      10.2
      De rechtbank overweegt als volgt. Eiseres heeft haar stelling over de duurzaamheid van de woning niet onderbouwd. Gezien het bouwjaar van de woning is het waarschijnlijk dat de woning, op het moment dat dat zou worden aangevraagd, energielabel A heeft. Los daarvan ligt de m²-prijs van de woning ruim onder de m²-prijzen van de referentiewoningen dat een eventueel verschil in duurzaamheidsniveau wordt gecompenseerd. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Ligging nabij bedrijvigheid
        
      
      
      
        11.	Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij bedrijvigheid. Dit kan zorgen voor een lagere WOZ-waarde, omdat het leidt tot meer verkeer en drukte in de omgeving. De ligging nabij bedrijvigheid zorgt voor geluidsoverlast en beperkte privacy, wat potentiële kopers kan afschrikken. De referentiewoningen hebben geen ligging nabij bedrijvigheid. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is volgens eiseres de waarde te hoog vastgesteld. 
      
      
    
    
      11.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat de ligging nabij een diversiteit aan winkels en dienstverlening even goed als positief kan worden ervaren. Als er al rekening mee moet worden gehouden dat hier enige waardedruk van uit gaat dan wijst de heffingsambtenaar erop dat de prijs per m² van de woning beduidend lager ligt dan de prijzen per m² van de referentiewoningen zodat hiermee in voldoende mate rekening is gehouden. De heffingsambtenaar wijst nog op de teksten van de makelaar, waarin de ligging juist als positief wordt benadrukt. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De ligging nabij bedrijvigheid is subjectief van aard. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Aandeel VVE
        
      
      
      
        12.	Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met het feit dat verkoopcijfers van woningen binnen een Vereniging van eigenaars (VVE) gecorrigeerd moeten worden. Door de koop van een appartementsrecht wordt de koper automatisch lid van de VVE. Als de VVE over reserves voor bijvoorbeeld onderhoud of verbetering beschikt, moeten deze uit de koopsom gefilterd worden. Van de verkoopcijfers zoals door de heffingsambtenaar genoemd is niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre deze verkoopcijfers gecorrigeerd zijn. Doordat de heffingsambtenaar hiermee geen rekening heeft gehouden is volgens eiseres de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 
      
      
    
    
      12.1
      De rechtbank overweegt als volgt. De heffingsambtenaar heeft in de taxatiematrix aangegeven hoeveel het aandeel in de reserves van de VVE bedroeg bij de verkoop. De heffingsambtenaar heeft, zoals uit het verweerschrift en de taxatiematrix volgt de referentiewoningen geschoond voor het aandeel VVE-reserve in de koopsom. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          De ligging / de etage
        
      
      
      
        13.	Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Er moet volgens eiseres inzichtelijk worden gemaakt op welke etage de referentiewoningen liggen. Denk bijvoorbeeld aan uitzicht, lichtinval en overlast van verkeer. Daarnaast wordt er volgens eiser in de markt meer betaald voor woningen op hoger gelegen etages. Eiseres is van mening dat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden waardoor de eindwaarde van de woning te hoog is vastgesteld.
      
      
    
    
      13.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning op de eerste verdieping ligt. De referentiewoning [adres 3] ligt op de begane grond, de referentiewoning [adres 4] ligt op de derde verdieping en de referentiewoning [adres 2] ligt op de bovenste verdieping. Volgens de heffingsambtenaar is op welke etage een referentiewoning ligt geen factor waarmee rekening gehouden hoeft te worden. Eiseres maakt op geen enkele manier aannemelijk dat de etageligging een waardebepalende factor is. Dit berust alleen op niet onderbouwde aannames. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat de waarde die iemand toekent aan de etage waarop een appartement ligt subjectief is. De één zal liever op de begane grond wonen en de ander op een verdieping. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      14.	Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht. 
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 september 2025.
    
    
    
    
      
        (de griffier is verhinderd om 
      
      
        de uitspraak te ondertekenen)
      
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).