ECLI:NL:RBZWB:2025:7513, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 03-11-2025, BRE 24/4655
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-11-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/4655
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 november 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland (gemeente Terneuzen), de heffingsambtenaar. 
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 april 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 216.000. Tegelijk met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende voor het jaar 2023 ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (de aanslagen OZB) van de gemeente Terneuzen opgelegd. Aan belanghebbende is een aanslag in de onroerendezaakbelastingen eigenaren opgelegd ter hoogte van € 694,22 en een aanslag in de onroerendezaakbelastingen gebruikers van € 188,34. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 30 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar mr. B. de Smit. Ter zitting is met partijen afgesproken dat belanghebbende in de gelegenheid zal worden gesteld om nog een stuk in te dienen en dat de heffingsambtenaar daar dan nog op zou mogen reageren. Belanghebbende heeft na afloop van de zitting het betreffende stuk ingediend en de heffingsambtenaar is in de gelegenheid gesteld om daarop binnen twee weken te reageren. De heffingsambtenaar heeft daarop niet gereageerd. De rechtbank heeft de heffingsambtenaar na afloop van de reactietermijn de gelegenheid gegeven om binnen een week alsnog te reageren en aangekondigd dat het onderzoek anders zal worden gesloten en uitspraak zal worden gedaan. Aangezien de heffingsambtenaar ook niet op deze brief heeft gereageerd, heeft de rechtbank na afloop van de tweede reactietermijn het onderzoek gesloten en een uitspraak aangekondigd bij brief van 23 september 2025.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het is een woon-winkelpand uit 1934.
    
    
    
      2.1.
      De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport ingediend, opgemaakt op 25 april 2025 door [naam], taxateur. In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2022 bepaald op € 237.000.
      
    
    
      2.2.
      In onderdeel B.1 van het taxatierapport staat de volgende objectomschrijving: “Het object betreft een multifunctioneel pand met winkelruimte, woning en magazijn, gelegen aan de [adres] in het centrum van [plaats]. Het object beschikt een winkelruimte met een verkoopvloeroppervlak van circa 70 m², een magazijn van circa 30 m² en een bovenwoning van circa 96 m². Het pand is gebouwd in 1934. De winkelruimte is ingericht voor publieksgerichte dienstverlening en detailhandel, met een showroomfunctie. Aan de achterzijde bevindt zich de opslagruimte. De woning beschikt over meerdere verblijfsruimten verdeeld over twee bouwlagen. In de directe omgeving is gratis (met parkeerschijf) parkeergelegenheid beschikbaar op loopafstand.”
      
    
    
      2.3.
      In onderdeel F.3 van het taxatierapport is opgenomen dat het laatste renovatiejaar 2022 betrof en dat het bij de renovatie ging om nieuwe kozijnen, zonnepanelen, nieuw stucwerk, nieuw elektra, nieuwe badkamer, nieuwe keuken en dat de kosten daarvan ongeveer € 50.000 bedroegen.
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      2.4.
      De rechtbank beoordeelt of de aanslagen OZB terecht en tot een juiste hoogte aan belanghebbende zijn opgelegd. De WOZ-waarde en de waarden van de afzonderlijke onderdelen in de waardeopbouw zijn niet in geschil. Tussen partijen is slechts in geschil of de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient. In het bijzonder is in geschil of de berging op de begane grond volledig dienstbaar is aan woondoeleinden. De rechtbank beoordeelt het beroep aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
      
    
    
      2.5.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende. De aanslag OZB gebruiker is ten onrechte opgelegd en de aanslag OZB eigenaren is te hoog. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        3. Op grond van artikel 1, lid 1, onder a, van de Verordening onroerende-zaakbelastingen 2023 van de gemeente Terneuzen (de Verordening) wordt bij een binnen de gemeente Terneuzen gelegen onroerende zaak een belasting geheven van degene die bij het begin van het kalenderjaar een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient, al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht, gebruikt, verder te noemen: gebruikersbelasting. 
      
      
    
    
      3.1.
      Op grond van artikel 1, lid 1, onder b, van de Verordening wordt bij een binnen de gemeente Terneuzen gelegen onroerende zaak een belasting geheven van degene die bij het begin van het kalenderjaar van een onroerende zaak het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht, verder te noemen eigenarenbelasting. Het tarief van de eigenarenbelasting is afhankelijk van de beoordeling of een onroerende zaak in hoofzaak tot woning dient.
      
    
    
      3.2.
      Een onroerende zaak dient in hoofdzaak tot woning indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak – dat wil zeggen voor ten minste 70 procent - kan worden toegerekend aan delen van die onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.
      
    
    
      3.3.
      
        Artikel 18 van de Wet WOZ, voor zover hier van belang, bepaalt het volgende:
        
          “1. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
        
      
      
        2. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
      
      
        3. Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld:
      
      
        (…)
      
      
        b. wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, of
      
      
        
          (…)
        
        
          wordt, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.”
        
      
      
      
        
          Overwegingen
        
      
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende heeft gesteld dat de berging door de vorige eigenaren ook al deels privé werd gebruikt (er stonden onder meer een wasmachine en een droger) en dat de berging sinds de levering van de onroerende zaak op 1 april 2022 geheel privé wordt gebruikt. Per 2025 is de berging omgebouwd tot garage met een roldeur aan de achterzijde. Belanghebbende heeft foto’s overgelegd van de aansluitingen van de wasmachine en de droger en van de huidige situatie. Volgens belanghebbende is de heffingsambtenaar onterecht uitgegaan van de situatie per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat moet worden uitgegaan van het feitelijk gebruik per 1 januari 2022. Volgens de heffingsambtenaar is het privégebruik van de berging niet relevant, omdat het winkelgedeelte over een eigen magazijn/opslagruimte beschikt die is meegenomen in de commerciële waardering.
      
    
    
      3.5.
      Naar het oordeel van de rechtbank moet worden uitgegaan van de situatie per 1 januari 2023. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat bij de beantwoording van de vraag of een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient, moet worden gekeken naar verhouding van de waarden die volgens de Wet WOZ aan de verschillende onderdelen moeten worden toegekend. Naar het oordeel van de rechtbank moet dan ook voor de peildatum worden uitgegaan van de bepalingen daarover in de Wet WOZ (zie 3.3). In de situatie van belanghebbende heeft in 2022 een renovatie plaatsgevonden (zie 2.3). Naar het oordeel van de rechtbank is deze renovatie zodanig omvangrijk dat niet moet worden uitgegaan van de toestand op de waardepeildatum 1 januari 2022, maar van een toestandspeildatum 1 januari 2023.
      
    
    
      3.6.
      Verder overweegt de rechtbank dat bij een gemotiveerde betwisting van de juistheid van de duiding van de onroerende zaak als niet-woning de bewijslast voor die duiding bij de heffingsambtenaar ligt. De heffingsambtenaar heeft verwezen naar het taxatierapport. Naar de rechtbank begrijpt, wordt het gedeelte dat door belanghebbende als ‘berging’ wordt omschreven in het taxatierapport aangeduid als ‘magazijn’ of ‘opslagruimte’. De heffingsambtenaar heeft in ieder geval niet aannemelijk gemaakt dat dit anders is, aangezien de heffingsambtenaar geen plattegronden heeft overgelegd. Het taxatierapport gaat uit van de situatie per 1 januari 2022 en geeft daarmee geen toelichting op de situatie ten tijde van de toestandspeildatum 1 januari 2023. Bovendien wordt in het taxatierapport geen nadere toelichting gegeven op het gebruik of de inrichting van de betreffende ruimte. Ook zijn er geen foto’s overgelegd. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de berging per 1 januari 2023 tot het niet-woningdeel behoort. Het gevolg is dat de waarde van de onroerende zaak voor meer dan 70% kan worden toegerekend aan delen die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. De rechtbank gaat daarbij uit van de waarden van verschillende onderdelen zoals weergegeven in de matrix. Dit betekent dat aan belanghebbende ten onrechte de gebruikersbelasting is opgelegd en de eigenarenbelasting tot een te hoog bedrag aan belanghebbende is opgelegd, omdat de onroerende zaak aan het begin van het belastingjaar – 1 januari 2023 – in hoofdzaak tot woning diende.  
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de aanslag OZB gebruikers moet worden vernietigd. De aanslag OZB eigenaren wordt verminderd tot een bedrag van € 278,85, omdat ten onrechte het tarief voor niet-woningen is gehanteerd. 
    
    
    
      4.1.
      Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
      
    
    
      4.2.
      Voor een vergoeding van proceskosten bestaat geen aanleiding omdat gesteld noch gebleken is van voor vergoeding in aanmerking komende kosten. 
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vernietigt de aanslag OZB gebruikers;
      
      
        vermindert de aanslag OZB eigenaren tot een bedrag van € 278,85; 
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.
      
    
    Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 3 november 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
    
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch. 
    
    
    
    
  
  
     Artikel 5, lid 1, onder b, van de Verordening. 
  
  
     Hoge Raad 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:770. 
  
  
     Artikel 2, lid 3, van de Verordening en artikel 220a, lid 2, van de Gemeentewet.
  
  
     € 216.000 (WOZ-waarde) x 0,1291% (tarief woningen) = € 278,85 (afgerond).