ECLI:NL:RBNHO:2025:11075, Rechtbank Noord-Holland, 01-10-2025, 358381
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-10-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Lekkage woning. Kopers eisen schadevergoeding van verkopers. Geen sprake van schending van een mededelings- of informatieplicht. Ook geen sprake van dwaling. Beroep op non-conformiteit slaagt evenmin.

RECHTBANK Noord-Holland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: C/15/358381 / HA ZA 24-591
    
    
    
      
        Vonnis van 1 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 
    
      te [plaats 1] , gemeente [gemeente 1] ,2. [eiser 2], 
      te [plaats 1] , gemeente [gemeente 1] ,eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers] ,
      advocaat: mr. R.J. Ouderdorp,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      te [plaats 2] , gemeente [gemeente 2] ,2. [gedaagde 2],
      te [plaats 2] , gemeente [gemeente 2] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
      advocaat: mr. B.P. van Overeem.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      
        [eisers] hebben een woning van [gedaagden] gekocht. Enkele maanden na de levering hebben zij [gedaagden] gemeld dat sprake is van een actieve lekkage in de woning. Volgens hen hebben [gedaagden] hun mededelings- of informatieplicht geschonden door geen melding te maken van de actieve lekkage en zijn zij daarom aansprakelijk voor de schade. De rechtbank komt tot het oordeel dat geen sprake is van schending van een mededelings- of informatieplicht. Ook is geen sprake van dwaling. Voor zover [eisers] een zelfstandig beroep op non-conformiteit hebben gedaan, slaagt dat evenmin. De rechtbank licht dit oordeel in het vonnis toe.
    
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 30 april 2025 waarbij mondelinge behandeling is bevolen
      - de kleurenversie van productie 3/5 en nagekomen producties 15 tot en met 22 van de kant van [eisers]
      - aanvullende producties 23, 24 en 25 van de kant van [eisers]
      - aanvullende producties 2 en 3 van de kant van [gedaagden] 
      - de pleitaantekeningen tevens vermeerdering van eis van de kant van [eisers] 
      - de mondelinge behandeling van 20 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [gedaagden] zijn in augustus 2020 eigenaar geworden van de woning aan de [adres 1] te [plaats 1] (hierna: de woning).
      
    
    
      3.2.
      Op 6 oktober 2022 hebben [eisers] de woning van [gedaagden] gekocht, waarna de woning op 27 februari 2023 aan hen is geleverd.
      
    
    
      3.3.
      Mevrouw [gedaagde 2] heeft tussen de koop en de levering van de woning whatsappcontact gehad met de buurvrouw van het adres [adres 2] . Zij hebben onder meer de volgende berichten uitgewisseld (waarbij ‘ [betrokkene] ’ de buurvouw is en ‘ [gedaagde 2] ’ mevrouw [gedaagde 2] ):
      
      
        
          [02-01-2023, 20:12:12] [betrokkene] : (...) Ik app je even omdat wij boven in de slaapkamer van (…) (Naast jullie terras) last van vochtplekken hebben onder op de muur. Ook hoort ze altijd als het regent wat tikken (…) Het tikken (…) is te verklaren, dat is de regen die uit een pijp op de grond valt. En het vocht komt uit de hoek van de regenpijp (…). We hebben gezien dat de regenpijp daar niet meer aangesloten is. En dat daar onder in de hoek iets gerepareerd is. (...) 
        
      
      
      
        
          [24-01-2023, 19:34:59] [betrokkene] : (…) Super aardige man die er gister was! Heel fijn dat hij alles gecheckt heeft! Hij kwam tot de conclusie dat het onze eigen regenpijp was die gelekt heeft! (…) hij heeft het ook meteen verholpen! Nu wachten op de eerste regenbui en dan zou het allemaal droog moeten blijven! Het kwam dus helemaal niet bij jullie vandaan, maar bij ons! Hij zei dat alles er verder goed uit zag, dus geen overdacht naar de nieuwe bewoners met lekkages etc. (…)
        
      
      
      
        
          [09-02-2023, 16:31:14] [gedaagde 2] : Hoe gaat t met de lekkage
        
      
      
      
        
          [09-02-2023, 22:26:10] [betrokkene] : Volgens mij is het bij ons opgelost!! (…) 
        
      
      
      
        
          [10-02-2023, 08:19:21] [gedaagde 2] : O fijn! Ook voor onze verhuizing, we hebbennook nog steeds vochtplek in [gedaagde 1] kamer hopelijk nu opgelost.
        
      
      
      
        
          [10-02-2023, 08:46:15] [betrokkene] : Is die vochtplek nog steeds echt nat? Wij hebben hem ook nog in de hoek, maar dat is nog van hele tijd terug. Dat komt hoogstwaarschijnlijk van dat afvoer putje vooraan. Ook gezien de plek. Maar sinds er toen iets gekit is door vriend van ons en jullie er ook naar gekeken hebben, heeft dat niet meer gelekt bij ons. Hopelijk is nu alles verholpen!
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagden] hebben bij het aangaan van de koop op de vragenlijst aangegeven dat het dakterras zeven jaar daarvoor is aangelegd. Daarnaast hebben zij de vraag ‘Heeft u last van daklekkages (gehad)?/ met ‘ja’ beantwoord. Op de vraag ‘Zo ja waar?’ hebben zij geantwoord:
      
      
        
          Van dakterras naar kleinste kamer 
        
        
          Tussen de buren en ons huis, precies op de grens, inmiddels hersteld
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        [eisers] hebben voorafgaand aan de koop van de woning op 4 oktober 2023 een visuele woninginspectie laten uitvoeren door Woningkeurgroep B.V. In het rapport van de inspectie (hierna: het visueel inspectierapport) staat op pagina 11 over lekkages het volgende opgenomen:
      
      
        
          Er zijn (oudere) plekken waarneembaar. De eventuele oorzaken hiervan zijn elders in dit rapport benoemd, na herstel van de oorzaak kan esthetisch herstel conform de bestaande afwerking worden uitgevoerd. 
        
      
      
      
        Op pagina 8 van het visueel inspectierapport staat dat sprake is van scheurvorming in het loodwerk:
      
      
      
        
          In het lood is meerdere scheurvorming aanwezig. Hiermee verliest het deels zijn functie en kan er dus schade ontstaan of lekkage. Vooralsnog gaan we ervan uit dat door middel van een reparatie de gebreken kunnen worden hersteld. Op termijn zal het geheel moeten worden vervangen. Tot de vervanging moet u rekening houden met hogere onderhoudskosten. Reparatie is in dit geval mogelijk met bijvoorbeeld batuband.
        
      
      
    
    
      3.6.
      In mei 2023, enkele maanden na levering van de woning, hebben de buren op het adres [adres 2] werkzaamheden laten uitvoeren om lekkage in de slaapkamer op de tweede verdieping te verhelpen. De wand van de slaapkamer, die grenst aan het dakterras van de woning (nummer [adres 1] ), was nat. Bij het losschroeven van de vlonders van het dakterras, is water onder de dakbedekking geconstateerd. Op 30 mei 2023 hebben de buren per e-mail aan [eisers] het volgende geschreven:
      
      
        
          Gister zijn ze bij ons begonnen met het herstellen van de vochtschade die wij op de tweede verdieping in de kamer van onze dochter hebben. Na het verwijderen van de voorzetwanden in deze kamer, is er geconstateerd dat deze vochtschade veroorzaakt wordt door een lek in de dakbedekking van jullie dakterras.
        
      
      
      
        
          Ongeveer 6-8 maanden geleden sloegen bij ons soms de stoppen door. We zijn toen op zoek gegaan waar dit aan kon liggen. We vermoeden dat het vocht was. 
        
        
          We zijn in het verleden (ongeveer 2 jaar terug) al eerder samen met de vorige bewoners van jullie huis op zoek gegaan naar de oorzaak van een lekkage. Bij hen zat die in de hoek van de slaapkamer (…). Wij dachten toen dat het probleem zat in de waterafvoer op het dakterras. Hier is naar gekeken en wat onderdelen zijn vervangen. Dit leek toen te zijn opgelost.
        
      
      
      
        
          Omdat we nu dus weer problemen hadden, zijn we weer op zoek gegaan. We kwamen er achter dat de kortsluiting veroorzaakt werd door een stopcontact in de kamer van onze dochter. Toen we haar bed van de muur schoven, zagen we grote vochtvlekken op de onderkant van haar muur zitten (…). Dit is de muur waar het dakterras aan grenst. We zijn toen weer naar de vorige bewoners gegaan en samen zijn we op zoek gegaan wat de oorzaak van deze vochtschade zou kunnen zijn. Er zijn toen 3 verschillende personen langs gekomen om hierna te kijken. Er is een stukje lood op het dakterras vervangen (zeiden de buren) maar er kon niet specifiek iets gevonden worden. De laatste loodgieter die langs kwam, constateerde dat het overloopje van onze eigen regenpijp een scheurtje had. Hij gaf aan dat er hierdoor water tussen de buiten en binnenmuur kon lopen. Deze is toen vervangen. Wederom dachten we dat we hiermee het probleem hadden opgelost.   
        
      
      
      
        
          Echter toen we gister begonnen met het herstellen van de wanden en vloer, kwamen we erachter dat het vocht in de kamer niet alleen veroorzaakt werd door het lekken van onze regenpijp. Vooral het hout van de zijmuur naar het dakterras was ontzettend nat. We hebben toen (in overleg met jullie) een rij planken van het dakterras los geschroefd, om te kijken of er wellicht iets zichtbaar was in de dakbedekking onder de vlonder vloer. Hierdoor werd duidelijk dat er enorm veel water onder de dakbedekking op het dakterras ligt.  
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
    
    
      3.7.
      De buurvrouw van het adres [adres 2] heeft een schriftelijke verklaring afgegeven. Zij verklaart onder meer – samengevat – het volgende. Mevrouw [gedaagde 2] heeft op 11 november 2022 via whatsapp gevraagd of de buren nog steeds last hadden van de lekkage die zich eind 2021 had voorgedaan. De buren gaven aan daar geen last meer van te hebben gehad. Op 2 januari 2023 hebben de buren geappt dat er toch weer vochtplekken waren in de slaapkamer grenzend aan het dakterras en ze bij regen iets hoorden tikken. Regendruppels uit een buis van de terrasoverkapping bleken het geluid te veroorzaken, maar niet de lekkage. De regenpijp van [gedaagden] in de buurt van de slaapkamer van de buren, zat los en is vastgezet. Meerdere loodgieters zijn komen kijken om de oorzaak van het vochtprobleem verder te onderzoeken. De laatste trok op 23 januari 2023 de conclusie dat er een scheurtje in de hemelwaterafvoer van de buren zat, wat de meest aannemelijke reden was voor de vochtplekken bij de buren. De afvoer van die hemelwaterafvoer is toen vervangen. De buren hebben hiervoor hun verzekering ingeschakeld. Mevrouw [gedaagde 2] heeft op 9 februari 2023 gevraagd of de lekkage was verholpen, waarop de buren hebben geantwoord dat het leek van wel. Mevrouw [gedaagde 2] gaf aan dat er nog steeds een vochtplek in de slaapkamer van hun zoon zat en dat het hopelijk nu opgelost was.
      
    
    
      3.8.
      In een brief van 11 augustus 2023 hebben [eisers] aan [gedaagden] geschreven:
      
      
        
          Naar aanleiding van onze eerdere melding op 30 mei 2023 via onze makelaar over onze bevindingen op het dakterras (…), schrijven we jullie deze brief. We hebben een verborgen gebrek geconstateerd aan de woning.
        
      
      
      
        
          Het gaat om waterschade in de vorm van: 1. water tussen de dakbedekking op het dak waar zich het dakterras bevindt en 2. vocht in de muur op de tweede etage van de woning bij de hemelwaterafvoer. We hebben begrepen van de buren op nummer [adres 2] dat jullie van de actieve lekkage op de hoogte waren. Dit heeft zich afgespeeld na het tekenen van onze koopovereenkomst en voor de overdracht van de woning aan ons. Wij zijn hiervan door jullie niet op de hoogte gebracht. We vragen jullie om deze schades te laten herstellen.
        
      
      
      
        
          Wij vertrouwen op jullie medewerking bij het oplossen van bovenstaande problemen. Wij zien graag een passende reactie van jullie kant tegemoet binnen 2 weken na ontvangst van dit aangetekend schrijven.   
        
      
      
    
    
      3.9.
      
        [gedaagden] hebben op 6 oktober 2023 per e-mail gereageerd dat hun makelaar contact op zal nemen.  
      
    
    
      3.10.
      
        [eisers] hebben via hun rechtsbijstandsverzekering de lekkage door CMG Vochtinspecties laten onderzoeken in aanwezigheid van de makelaar van [gedaagden] In het rapport van 22 november 2023 (hierna: het rapport CMG) staat dat de lekkageproblematiek het gevolg is van de slechte staat van de randaansluiting langs de opgaande gevelmuren en de binnenkant van de borstwering. In het rapport CMG staat het volgende over constateringen en de oorzaak:
      
      
        
          GECONSTATEERD
        
        
          (…) Bij het belopen van de dakbedekking bobbelt en veert de losliggende bitumen toplaag door onderliggende water. (…) Het aanwezige water onder de dakbedekking doet zich voor in het gebied van de voorgevel, in het midden aan de zijgevel en nabij de aansluiting met huisnummer [adres 2] .
        
      
      
      
        
          [foto’s]
        
      
      
      
        
          De opstanden van de dakbedekking tegen de opgaande muren van de uitbouw en tegen de binnenkant van de buitengevel borstwering liggen relatief laag t.o.v. van het dakvlak. Bij het omhoog vouwen van de loodslabbe vormen deze duidelijk geen waterdichte verbinding, een open kier is hierbij goed zichtbaar. Boven het lood is de mineraal gebonden afwerking plaatselijk ernstig versleten en niet meer waterdicht. Ook hoger gelegen is de gevelafwerking door weersinvloeden versleten. 
        
      
      
      
        
          [foto’s]
        
      
      
      
        
          De opgaande gevelborstwering is aan de bovenzijde afgedekt met panelen waarvan de kitvoegen tussen de aansluiting van panelen onderling zijn versleten of geheel open staan. 
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Binnen de dakopbouw van de buren is door de lekkageproblematiek een opening gemaakt waarbij goed te zien is dat de gehele aansluiting van het dakterras cliënte geheel niet waterdicht is. (…)
        
      
      
      
        
          OORZAAK
        
        
          De lekkageproblematiek wordt direct veroorzaakt door de slechte staat van de randafsluiting. De randafsluiting langs de opgaande gevelmuren en de binnenkant borstwering is structureel versleten en structureel niet waterdicht. (…)
        
      
      
      
        
          De hoogte van de randdetaillering is dusdanig minimaal, in verhouding tot de 2 relatief ver uit elkaar liggende hemelwaterafvoerpunten zodat bij hevige en/of langdurige regenval het water op het dakvlak tijdelijk boven het lood uitkomt. In deze toestand dringt water (middels capillaire werking) direct de constructie naar binnen. (…)   
        
      
      
    
    
      3.11.
      In een offerte van 12 december 2023 van [bedrijf] zijn de kosten van herstel geraamd op € 55.990,62 inclusief btw.
      
    
    
      3.12.
      Bij brief van 18 juli 2024 heeft de advocaat van [eisers] [gedaagden] onder verwijzing naar het inspectierapport en de offerte van [bedrijf] gesommeerd om binnen twee weken schriftelijk te bevestigen dat zij de volledige herstelkosten voor hun rekening zullen nemen.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eisers] vorderen – samengevat – na vermeerdering eis, om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      - primair: [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om aan [eisers] te betalen € 57.859,29, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding;
      
      - subsidiair: [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om aan [eisers] te betalen de herstelkosten van 37/40 x € 57.859,29, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding;
      
      - meer subsidiair: [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om aan [eisers] te betalen de herstelkosten van 33/40 x € 57.859,29, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding, en
      
      
        
          [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten te vermeerderen met de wettelijk rente vanaf veertien dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis.
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eisers] leggen aan hun vordering primair ten grondslag dat [gedaagden] zijn tekort geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst door schending van de mededelings- of informatieplicht. Zij hadden [eisers] moeten informeren over kwesties die zich tussen verkoop en levering hebben voorgedaan die betrekking hebben op de woning of het woongenot, namelijk de lekkage in de woning en de uitgevoerde herstelmaatregelen. Daardoor hebben [eisers] schade geleden. De woning voldoet niet aan wat [eisers] op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Er is sprake van non-conformiteit die aan [gedaagden] te wijten is. Als [gedaagden] voldaan hadden aan hun mededelings- (of informatie)plicht, zouden [eisers] de keuze hebben gehad om van de koop af te zien, te heronderhandelen over de koopprijs en/of herstel voorafgaande aan levering te vorderen. Vanwege de lekkage hebben zij niet het regulier woongenot, terwijl zij dat wel mochten verwachten. Subsidiair beroepen [eisers] zich op dwaling, omdat [eisers] belangrijke informatie is onthouden waarvan [gedaagden] op de hoogte waren en hen over hadden moeten inlichten, juist omdat zij eerder andere informatie hadden verstrekt.
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagden] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      4.4.
      
        
          [gedaagden] voeren aan dat [eisers] niet ontvankelijk moeten worden verklaard, omdat zij in strijd met artikel 21 Rv hebben gehandeld door bewust selectief delen van de whatsappcorrespondentie tussen [gedaagden] en de buren weg te laten. Ook hebben ze niet vermeld dat na de levering de zonweringsconstructie op het dakterras is weggewaaid en flinke schade heeft veroorzaakt en dat zij de woning hebben verbouwd waarbij het dak(terras) is aangepast, aldus [gedaagden] 
         voeren ook inhoudelijk verweer. Zij betwisten dat zij enige mededelingsplicht hebben geschonden. Voor zover al sprake is van een mededelingsplicht, hebben zij die niet geschonden. Zij waren tussen koop en levering slechts bekend met een lekkage bij de buren veroorzaakt door een gebrek aan de hemelwaterafvoer van de buren. De lekkage was bovendien volgens de buren opgelost. Zij betwisten dat sprake is van dwaling. Er is volgens [gedaagden] ook geen sprake van non-conformiteit
      
      
    
    
      4.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      De rechtbank gaat hierna eerst in op het verweer van [gedaagden] dat [eisers] niet-ontvankelijk moeten worden verklaard in hun vorderingen. Daarna volgt de inhoudelijke beoordeling van het geschil.
      
      
        
          Geen schending van de waarheids- en volledigheidsplicht
        
      
      
    
    
      5.2.
      Het beroep van [gedaagden] op de waarheids- en volledigheidsplicht van artikel 21 van het Wetboek van Rechtsvordering (Rv) slaagt niet. De rechtbank licht dat toe.
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank stelt voorop dat partijen verplicht zijn de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Gelet op de stellingen van [gedaagden] gaat het om de vraag of [eisers] feiten hebben achterhouden waardoor de rechter (en de wederpartij) op het verkeerde been wordt gezet. Daaronder valt ook het geval dat een partij slechts een deel van het verhaal vertelt en enkel de daarbij behorende stukken overlegt. Partijen mogen wel de naar hun mening relevante feiten selecteren en vanuit eigen perspectief interpreteren. Opzet is niet vereist om een schending van de waarheids- of volledigheidsplicht aan te nemen. 
      
    
    
      5.4.
      
        [gedaagden] voeren aan dat artikel 21 Rv niet is geschonden. Ze betogen dat de relevante informatie uit het ontbrekende whatsappverkeer met de buurvrouw ook uit de overgelegde verklaring van de buurvrouw volgt. De rechtbank volgt hen daarin. Zij hebben de naar hun mening relevante feiten geselecteerd en vanuit eigen perspectief geïnterpreteerd, maar geen feiten achtergehouden die voor de beslissing van belang zijn. De inhoud van het bericht van de buurvrouw van 24 januari 2023, waaronder dat het de regenpijp van de buren zelf was die heeft gelekt, is in zijn geheel in de overgelegde verklaring vermeld. Ook blijkt uit de verklaring dat de buurvrouw op 9 februari 2023 aannam dat de lekkage was verholpen. Daarnaast is de rechter ook niet op het verkeerde been gezet doordat het screenshot van het whatsappbericht van de buurvrouw van 10 februari 2023 (08:46:15) is afgekapt vlak voor het punt waar de buurvouw zegt dat de vochtplek in hun woning niet meer heeft gelekt. Dit volgt immers al uit het eerste wel overgelegde deel van het whatsappbericht waarin staat dat het om een vochtplek gaat van ‘nog hele tijd terug’. Van schending van artikel 21 Rv vanwege het weglaten van (delen) van de whatsappcorrespondentie is dus geen sprake. Het was overigens wel duidelijker geweest als ook in dagvaarding zelf vermeld was dat de lekkage bij de buren in januari 2023 volgens de (derde) loodgieter en de buren veroorzaakt werd door de hemelwaterafvoer van de buren zelf.
      
    
    
      5.5.
      De andere punten die [gedaagden] aanvoeren leiden ook niet tot de conclusie dat [eisers] de waarheids- en volledigheidsplicht hebben geschonden. Niet is immers gebleken dat het wegwaaien van de zonweringsconstructie tot de lekkage heeft geleid. De conclusie van het rapport CMG is hier duidelijk over: de lekkageproblematiek is het gevolg van de slechte staat van de randaansluiting langs de opgaande gevelmuren en de binnenkant van de borstwering. [gedaagden] hebben het rapport CMG niet inhoudelijk betwist, zodat de rechtbank de conclusie van het rapport volgt. Daarnaast is de verbouwing die [eisers] inmiddels hebben uitgevoerd, geen feit dat van belang is voor de beslissing, zodat [eisers] geen onjuist beeld van de werkelijkheid hebben geschetst door dat niet te melden. 
      
      
        
          Geen schending van mededelings- of informatieplicht
        
      
      
    
    
      5.6.
      
        [eisers] beroepen zich primair op wanprestatie wegens schending van een mededelings-/ informatieplicht op grond van artikel 10.1 en 10.2 van de koopovereenkomst. Zij menen dat er een lekkage in de woning heeft plaatsgevonden tussen het sluiten van de koop en de levering, die [gedaagden] aan hen hadden moeten melden. Zij onderbouwen dit door te wijzen op het whatsappcontact van januari 2023 en van 10 februari 2023 tussen mevrouw [gedaagde 2] en de buurvrouw (3.3) waarbij [gedaagde 2] zegt dat er nog steeds een vochtplek in hun zoons kamer was. Daaruit blijkt volgens hen dat er in de woning nog steeds vochtoverlast was. Zij stellen daarnaast dat [gedaagden] in de periode tussen koop en levering werkzaamheden aan het dak hebben laten uitvoeren, die zij hadden moeten melden. Dit onderbouwen zij door te wijzen op het whatsappbericht van de buurvrouw van 2 januari 2023 waarin zij zegt gezien te hebben dat de regenpijp niet meer aangesloten is en er onder in een hoek iets gerepareerd is. Gebleken is dat een stuk afvoer aan de regenpijp is gezet en batuband is bevestigd, wat anders is ten opzichte van de situatie bij koop, aldus [eisers] Zij stellen dat er mogelijk een relatie is tussen deze reparatie en de melding van mevrouw [gedaagde 2] op 10 februari 2023. [eisers] wijzen er ten slotte op dat de vraag van de buurvrouw van 10 februari 2023 of de vochtplek bij [gedaagden] nog steeds nat is, onbeantwoord is gebleven.
      
    
    
      5.7.
      De rechtbank stelt voorop dat artikel 10.1 van de koopovereenkomst bepaalt dat de woning met ingang van het tekenen van de akte van levering voor risico van koper is, terwijl artikel 10.2 een regeling bevat voor het geval er tussen koop en levering schade aan de woning ontstaat of deze geheel of gedeeltelijk verloren gaat. Verkoper moet koper van zo’n situatie onverwijld in kennis stellen. De vraag die moet worden beantwoord is daarom of [eisers] voldoende hebben gesteld dat die situatie zich heeft voorgedaan. [gedaagden] betwisten dat, omdat het volgens hen om een lekkage bij de buren ging waarvan op dat moment werd aangenomen dat de oorzaak bij de buren zelf lag.
      
    
    
      5.8.
      Vaststaat dat er voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst een lekkage is geweest in de woning. Daarvan hebben [gedaagden] ook melding gemaakt in de vragenlijst. Vast staat ook dat in de woning van de buren begin januari 2023 een lekkage is geweest. In geschil is of ook in de woning van eisers in die periode lekkage is geweest, die gemeld had moeten worden aan [eisers] 
      
    
    
      5.9.
      
        Op grond van de overgelegde verklaring van de buurvrouw (3.7), de whatsappcorrespondentie tussen haar en mevrouw [gedaagde 2] (3.3) en de toelichting op zitting op de ligging van de (kleine) slaapkamer van de zoon van [gedaagden] , concludeert de rechtbank dat mevrouw [gedaagde 2] en de buurvrouw eind november 2022 en in februari 2023 hebben gesproken over de oude lekkage van het dakterras naar de kleinste slaapkamer, die [gedaagden] in de vragenlijst hebben genoemd (3.4). Niet is gebleken dat die lekkage tussen koop en levering weer actief is geworden. Dat kan in elk geval niet worden afgeleid uit het feit dat mevrouw [gedaagde 2] de vraag van de buurvrouw of die vochtplek nog steeds nat was, niet heeft beantwoord. [eisers] hebben ook niet gesteld dat die oude vochtplek, die volgens de vragenlijst hersteld was, bij levering van de woning nat bleek te zijn.
        Daarnaast is niet gebleken dat de nieuwe lekkage in de slaapkamer van de buren naast het dakterras, waarvan de buurvrouw op 2 januari 2023 melding maakt, zich tussen koop en levering ook in de woning heeft voorgedaan. Van ‘beschadiging’ van de woning als bedoeld in artikel 10.2 van de koopovereenkomst waarover [gedaagden] volgens [eisers] hadden moeten informeren, is daarom geen sprake. 
        Dit was mogelijk anders geweest, als [gedaagden] in die periode ervan op de hoogte raakten dat (de afwerking) van het dakterras niet deugdelijk was en de (mede)oorzaak van deze lekkage bij de buren was, maar dat is niet gesteld en niet gebleken. Onbetwist is immers dat op dat moment alleen de hemelwaterafvoer van de buren als oorzaak werd gezien. Pas na de levering is nader onderzoek gedaan, waaruit bleek dat de oorzaak van de lekkage bij de buren (mede) is gelegen in de afwerking van het dakterras. 
      
      
    
    
      5.10.
      Dat [gedaagden] aan [eisers] hadden moeten melden dat de loodgieter bij [gedaagden] - na de melding van de buren begin januari 2023 - de hemelwaterafvoer heeft verlengd en batuband heeft  aangebracht, volgt de rechtbank ook niet. [gedaagden] hebben toegelicht dat de loodgieter dit heeft gedaan om het getik van regenwater tegen te gaan waar de buren last van hadden. Dat deze werkzaamheden naar aanleiding van de klacht van de buren zijn verricht, leidt niet tot de conclusie dat deze werkzaamheden gemeld hadden moeten worden. Als eerder overwogen, is van ‘beschadiging’ van de woning als bedoeld in artikel 10.2 van de koopovereenkomst geen sprake. Van schending van artikel 10.2 is daarom geen sprake.
      
    
    
      5.11.
      Het beroep van [eisers] op schending van een mededelings-/informatieplicht slaagt daarom niet.
      
      
        
          Geen zelfstandige grondslag en onvoldoende gesteld voor non-conformiteit
        
      
      
    
    
      5.12.
      
        
          [eisers] hebben op zitting weliswaar toegelicht dat zij een zelfstandig beroep doen op non-conformiteit, maar in de dagvaarding is dit zonder nadere uitwerking in samenhang met de primaire grondslag (schending van de mededelingsplicht) genoemd en is dwaling als subsidiaire grondslag aangevoerd. Uit de dagvaarding blijkt dus niet dat non-conformiteit een zelfstandige grondslag is voor de gevorderde schadevergoeding. Daarnaast hebben [eisers] in de conclusie van antwoord in het (vrijwarings)incident, waarbij [gedaagden] verzochten de vorige eigenaars in vrijwaring op te mogen roepen, uitsluitend wanprestatie door schending mededelingsplicht als grondslag genoemd. Zij concludeerden dat [gedaagden] hun eigen wanprestatie niet op de vorige eigenaars kunnen afschuiven. In lijn daarmee is in het vonnis in incident geoordeeld dat niet valt in te zien hoe [gedaagden] regres zouden kunnen nemen op hun rechtsvoorgangers als deze wanprestatie vast komt te staan. Als non-conformiteit een grondslag zou zijn geweest, hadden [gedaagden] de vorige eigenaars mogelijk wel in vrijwaring mogen oproepen. De stellingname in het incident strookt daarmee niet met het ter zitting ingenomen standpunt dat non-conformiteit een (zelfstandige) grondslag is. Maar zelfs als daar wel sprake van zou zijn, slaagt het beroep op non-conformiteit niet. Gelet op de stellingname van (de advocaat van) [eisers] in het incident, resteert de enkele stelling in de dagvaarding dat de woning door de lekkage niet voldoet aan hetgeen [eisers] op basis van de koopovereenkomst mochten verwachten. Daarmee hebben zij onvoldoende gesteld dat sprake is van non-conformiteit. 
        Het is de rechtbank duidelijk dat [eisers] door de slechte staat van de randafsluiting van het dakterras met een grote financiële tegenvaller te maken hebben die aanzienlijke impact op het gezinsleven heeft, maar dat is (anders dan zij veronderstellen) op zichzelf is niet voldoende voor een beroep op non-conformiteit.
      
      
      
        
          Geen sprake van dwaling
        
      
      
    
    
      5.13.
      Voorop gesteld wordt dat een beroep op dwaling niet leidt tot schadeplichtigheid van de wederpartij van de dwalende. Daarvoor dient een specifieke rechtsgrond aanwezig te zijn. [eisers] hebben zich niet op een specifieke rechtsgrond beroepen, zij hebben de schadeplichtigheid enkel gebaseerd op de dwaling. Dat staat al in de weg aan toewijzing van de gevorderde schadevergoeding. Ook overigens slaagt het beroep van [eisers] op dwaling niet. Zij stellen dat hen belangrijke informatie is onthouden over een actieve lekkage waar [gedaagden] van op de hoogte waren en hen over hadden moeten inlichten, juist omdat zij eerder andere informatie hadden verstrekt. De rechtbank heeft echter hiervoor in 5.8 tot en met 5.11 al geconcludeerd dat geen sprake is van een (actieve) lekkage in de woning en van schending van een mededelings-/informatieplicht. Daaruit volgt dat ook het beroep op dwaling faalt. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      5.14.
      Uit het vorenstaande volgt dat de vordering zal worden afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.15.
      
        [eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.325,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.428,00
              
              
                (2 punten × € 1.214,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                3.931,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      6.1.
      wijst de vordering van [eisers] af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 3.931,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E.B. van den Heuvel en in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2025.
      
      
      
        1621
      
    
  
  
    Zie Hoge Raad 11 oktober 2013, LJN ca3765 NJ 2013/492 en Hoge Raad 4 oktober 2019, ECLl:NLHR:2019:1500