ECLI:NL:RBROT:2025:10681, Rechtbank Rotterdam, 15-08-2025, 11547588 CV EXPL 25-3553
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-08-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Geen recht op vergoeding gevolgschade, verhuiskosten en huurprijsvermindering vanwege vochtproblemen in het gehuurde. Huurder heeft niet aangetoond dat sprake is geweest van een gebrek, nu oorzaak van overstromingen niet vast staat. Uit onderzoek is geen bouwkundige oorzaak gebleken. Ten overvloede: vervaltermijn voor gevorderde huurprijsvermindering.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11547588 CV EXPL 25-3553
    
    
    
      datum uitspraak: 15 augustus 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Woonstad Rotterdam,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie, 
      gemachtigde: GGN Mastering Credit B.V.,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [persoon A]
        ,
      wonende op een bij de rechtbank bekend geheim adres,
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      die zelf procedeert.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Woonstad’ en ‘ [persoon A] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
    
      
        de dagvaarding van 30 januari 2025, met bijlagen;
      
      
        de aantekeningen van het mondelinge antwoord van [persoon A] ;
      
      
        het schriftelijke antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
      
      
        de repliek in conventie met antwoord in reconventie, met bijlagen;
      
      
        de dupliek in conventie met repliek in reconventie, met vermeerdering van eis in reconventie;
      
      
        de dupliek in reconventie, tevens vermindering van eis in conventie.
      
    
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [persoon A] heeft van april 2011 tot en met 5 september 2024 een woning van Woonstad gehuurd. Woonstad is deze procedure tegen [persoon A] begonnen omdat sprake was van een huurachterstand. 
      
    
    
      2.2.
      
        [persoon A] beroept zich erop dat er sprake is geweest van een gebrek aan het gehuurde, bestaande uit lekkage en daardoor schimmelvorming vanuit de badkamer op de begane grond. Hij heeft kosten moeten maken om schade aan het gehuurde te verhelpen die door de lekkage is ontstaan. Die kosten heeft hij verrekend met de huur. Omdat de schade hoger is dan de huurachterstand, eist [persoon A] in reconventie vergoeding van zijn schade voor zover die nog niet verrekend is of niet verrekend had mogen worden. Daarnaast maakt [persoon A] aanspraak op een huurprijsvermindering over de periode 2014 tot en met 5 september 2024. Ook wil hij dat Woonstad een bedrag van € 7.250,- aan hem betaalt vanwege een verhuizing. [persoon A] is uit het gehuurde vertrokken vanwege de vochtproblemen. Het bedrag van € 7.250,- zou hij uit de WMO hebben ontvangen als hij naar een geschikte woning zou zijn verhuisd, maar dat was niet mogelijk.
      
    
    
      2.3.
      Woonstad heeft haar eis in conventie ingetrokken, maar haar verweer in reconventie gehandhaafd.
      
      
        
          Het intrekken van de vordering in conventie
        
      
      
    
    
      2.4.
      Omdat Woonstad haar vordering in conventie heeft ingetrokken, wordt zij als de in het ongelijk gestelde partij aangemerkt. Dat betekent dat zij de proceskosten van [persoon A] in conventie moet betalen. De kantonrechter begroot die kosten op nihil, omdat [persoon A] in persoon procedeert. 
      
      
        
          Woonstad hoeft niet te betalen voor de gevolgschade van de lekkage
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        [persoon A] eist een bedrag van € 376,71 vanwege materiaal dat hij heeft moeten kopen en € 4.322,- vanwege schade aan zijn vloer (die hij zelf had aangebracht) en huisraad. Uit de bon van het bedrag van € 376,71 die [persoon A] heeft overgelegd blijkt dat het gaat om materiaal om de woning opnieuw te behangen. De schade die [persoon A] vordert valt onder de noemer ‘gevolgschade’, waarop artikel 7:208 van het Burgerlijk Wetboek (BW) van toepassing is. Een verhuurder is alleen aansprakelijk voor gevolgschade als er een gebrek is dat aan de verhuurder is toe te rekenen. De kantonrechter oordeelt dat niet is komen vast te staan dat sprake is geweest van een gebrek en als er al een gebrek was, de toerekenbaarheid niet is komen vast te staan. De bedragen van € 376,71 en € 4.322,- hoeft Woonstad dus niet te vergoeden.
      
    
    
      2.6.
      Een huurder die vorderingen instelt op basis van de stelling dat sprake is (geweest) van een gebrek, moet de aanwezigheid van dat gebrek aantonen. De oorzaak van de vochtproblemen in het gehuurde is hier niet duidelijk. [persoon A] heeft gesteld dat er sprake is geweest van regelmatige overstromingen. Dat heeft gezorgd voor vochtproblemen, waaronder schimmelvorming. Waarom er regelmatig overstromingen waren, is niet gebreken. [persoon A] stelt dat de afvoer van de badkamer verkeerd was aangelegd, maar Woonstad heeft dit betwist. Uit het rapport van Strooming dat [persoon A] heeft overgelegd blijkt niet dat hiervan sprake is. Strooming merkt op dat er mogelijk iets niet goed is met de afvoer. Bij een latere camera-inspectie zijn geen gebreken aan de afvoer geconstateerd. Daarom kan niet worden vastgesteld dat de verstoppingen die voor de overstromingen hebben gezorgd, een bouwkundige oorzaak hebben. In dat geval moet ervan worden uitgegaan dat het verhelpen en voorkomen van verstoppingen in afvoeren en de riolering tot de verantwoordelijkheid van de huurder behoort (Bijlage 1 onder n van het Besluit kleine herstellingen). Het bestaan van zo’n verstopping is dan geen gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. 
      
    
    
      2.7.
      Uit het voorgaande volgt ook dat niet vast staat dat Woonstad een verwijt kan worden gemaakt voor het ontstaan van de vochtproblemen. Daarom zou er, ook als de verstoppingen wel een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW zouden opleveren, geen sprake zijn van toerekenbaarheid en is Woonstad niet aansprakelijk voor de gevolgschade van [persoon A] . 
      
      
        
          Woonstad hoeft geen verhuiskostenvergoeding te betalen
        
      
      
    
    
      2.8.
      Woonstad hoeft ook de verhuiskosten van [persoon A] niet te betalen. Een vordering tot het betalen van verhuiskosten is in een procedure als deze alleen toewijsbaar als komt vast te staan dat de verhuurder zodanig tekort is geschoten in het nakomen van zijn verplichtingen (om een gebrek te verhelpen) dat de huurder de huurovereenkomst mocht ontbinden en hij daardoor schade heeft geleden. Naar het oordeel van de kantonrechter is geen sprake van zo’n tekortkoming van Woonstad, omdat niet vast staat dat de verstoppingen een gebrek opleveren dat Woonstad had moeten herstellen. Woonstad heeft overigens laten zien dat zij steeds heeft gereageerd op meldingen van [persoon A] over lekkages en verstoppingen. De omstandigheid dat dit niet steeds op stel en sprong is gebeurd, maakt ook niet dat Woonstad tekort is geschoten in haar verplichting om gebreken (voor zover daarvan toch moet worden uitgegaan) te herstellen. 
      
      
        
          
            [persoon A] heeft geen recht op een huurprijsvermindering
        
      
      
    
    
      2.9.
      Omdat niet vast staat dat de verstoppingen een gebrek opleveren, heeft [persoon A] geen aanspraak op een huurprijsvermindering. Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat een eventuele vergoeding minimaal zou zijn. Woonstad heeft terecht opgemerkt dat de eventuele aanspraak op huurprijsvermindering van [persoon A] beperkt is tot een periode van zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering (artikel 7:257 lid 3 BW). [persoon A] heeft zijn vordering ingesteld bij het indienen zijn verweer, op 25 februari 2025. Dit betekent dat een huurprijsvermindering op zijn vroegst kan ingaan op 25 augustus 2024. De huurovereenkomst is op 5 september 2025 geëindigd. Een vermindering ziet dus hooguit op een periode van acht dagen. [persoon A] vordert een vermindering van € 10,- per maand, wat herberekend naar een periode van acht dagen een huurprijsvermindering van € 2,67 zou opleveren. 
      
      
        
          
            [persoon A] moet de proceskosten in reconventie betalen
        
      
      
    
    
      2.10.
      De proceskosten in reconventie komen voor rekening van [persoon A] , omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [persoon A] aan Woonstad moet betalen op € 406,- aan salaris voor de gemachtigde (1/2 × 2 punten × € 406,-). Voor kosten die Woonstad maakt na deze uitspraak moet [persoon A] een bedrag betalen van € 135,-. Dat is in totaal € 541,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        in conventie:
    
    
    
      3.1.
      veroordeelt Woonstad in de proceskosten, die aan de kant van [persoon A] worden begroot op nihil;
      
      
        
          in reconventie:
      
      
    
    
      3.2.
      wijst de vorderingen van [persoon A] af;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, die aan de kant van Woonstad worden begroot op € 541,-.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        51909