ECLI:NL:GHAMS:2025:2714, Gerechtshof Amsterdam, 14-10-2025, 200.311.905
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bouwzaak.
        Installatiebedrijf spreekt hoofdaannemer aan op deels onbetaald gebleven facturen.
        Hoofdaannemer voert aan dat het werk gebrekkig is uitgevoerd. 
        Het hof stelt alleen op ondergeschikt punt vast dat ondeugdelijk werk is verricht. 
        Daarnaast ziet het hof aanleiding een deskundige te benoemen.
        Deze dient te onderzoeken of de warmtepomp en de warmwater installatie voldoende capaciteit hebben en deugdelijk zijn geïnstalleerd.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 			: 200.311.905/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam	: C/15/307931 / HA ZA 20-615
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 oktober 2025
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      gevestigd te [plaats 1] ,
      appellante, tevens voorwaardelijk incidenteel geïntimeerde,
      advocaat: mr. D.H. Denecke-Bol te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde] .,
      gevestigd te [plaats 2] ,
      geïntimeerde, tevens voorwaardelijk incidenteel appellante,
      advocaat: mr. M.N. Mense te Haarlem.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd. 
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      
        [geïntimeerde] heeft als onderaannemer werkzaamheden voor [appellant] verricht aan zes woningen te [plaats 3] en een villa te [plaats 4] . [appellant] heeft een deel van het door [geïntimeerde] gefactureerde werk onbetaald gelaten. [geïntimeerde] vordert betaling van haar facturen. [appellant] stelt dat het werk niet volledig en deels niet goed is verricht. [appellant] vordert in hoger beroep ontbinding van de overeenkomsten, ongedaanmaking en vergoeding van haar schade.
    
    
    
      De rechtbank heeft geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] de werkzaamheden aan de woningen te [plaats 3] gebrekkig heeft uitgevoerd en/of ten aanzien daarvan in verzuim is. Het hof oordeelt dat [geïntimeerde] op één onderdeel de werkzaamheden niet heeft uitgevoerd. Dit is van zo geringe betekenis dat de ontbinding niet kan worden toegewezen. Voor het overige zijn gebreken en/of verzuim niet komen vast te staan. [appellant] zal de facturen van [geïntimeerde] moeten betalen, onder verrekening van een klein bedrag aan schade wegens het niet verrichte werk.
    
    
    
      De rechtbank concludeerde ten aanzien van de villa te [plaats 4] dat [appellant] de facturen nagenoeg geheel moet betalen. Voor het overige heeft [appellant] niet tijdig geklaagd over de gestelde gebrekkige werkzaamheden. Het hof oordeelt dat geen van de door [appellant] opgevoerde diverse posten tot toewijzing van haar vordering kan leiden. Wel dient een door het hof te benoemen deskundige nog te onderzoeken of de warmtepomp en de warmwater installatie voldoende capaciteit hebben en deugdelijk zijn geïnstalleerd. Op dit punt wordt een tussenbeslissing genomen.  
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 16 februari 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 17 november 2021, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie, en [appellant] als gedaagde in conventie, tevens verweerster in reconventie.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven tevens inhoudende vermeerdering van eis en aanvulling grondslag, met producties;
    - memorie van antwoord, tevens houdende een voorwaardelijke incidentele grief, met producties,
    - memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel;
    - akte in principaal appel, tevens houdende wijziging eis in reconventie, met producties, van de zijde van [appellant] ;
    - antwoordakte, met producties, van de zijde van [geïntimeerde] ;
    - akte uitlating producties, van de zijde van [appellant] .
    
    
      Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 17 april 2025 doen toelichten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord en inlichtingen verstrekt. [appellant] heeft ten behoeve van de mondelinge behandeling nog producties overgelegd.
    
    
    
      
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, [geïntimeerde] zal veroordelen tot terugbetaling van in totaal € 132.409,13 met rente, en [appellant] in hoger beroep gewijzigde vorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten en rente.
    
    
    
      
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis, zo nodig onder verbetering van gronden, en tot afwijzing van [appellant] in hoger beroep gewijzigde eis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, met nakosten en rente.
    
    
    
      
        [appellant] heeft in incidenteel appel geconcludeerd, kort gezegd, tot afwijzing daarvan, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten.
    
    
    
      Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      De rechtbank heeft in het vonnis onder 3.1 tot en met 3.8 de feiten vastgesteld die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. De feiten komen neer op het volgende.
    
    
    
      3.1
      
        [appellant] is een bouw- en aannemingsbedrijf gericht op de bouw en verbouw van onder andere woningen. [geïntimeerde] is een installatiebedrijf en installeert onder meer sanitair, verwarmings- en ventilatiesystemen.
      
    
    
      3.2
      
        [appellant] heeft in opdracht van zes opdrachtgevers zes woningen aan [straat 1] te [plaats 3] gebouwd en opgeleverd (verder: het project woningen [plaats 3] , of: de woningen). Daarnaast heeft zij een villa aan de [straat 2] [nummer] in [plaats 4] gebouwd (verder: het project villa [plaats 4] , of: de villa). Bij deze bouwprojecten heeft [appellant] [geïntimeerde] als onderaannemer ingeschakeld voor het leveren en monteren van sanitaire voorzieningen, water toe- en afvoer, ventilatiesystemen en verwarmingsinstallaties. [geïntimeerde] heeft voor de werkzaamheden offertes gestuurd. [appellant] is akkoord gegaan met deze offertes.
      
    
    
      3.3
      Op 1 november 2018 zijn de werkzaamheden van [geïntimeerde] aan de villa gestart. [geïntimeerde] factureerde haar werkzaamheden aan [appellant] . Van de tien door [geïntimeerde] in rekening gebrachte termijnen zijn er zeven door [appellant] voldaan. Het totaal aan openstaande facturen bedraagt € 53.135,64.
      
    
    
      3.4
      Eveneens in november 2018 is [geïntimeerde] met de werkzaamheden aan de woningen gestart. [appellant] heeft de eerste termijnfacturen van in totaal € 129.870,01 en het meer- en minderwerk van € 38.425,60 voldaan. De zeven facturen van juni en juli 2019 van in totaal € 54.389,39 heeft [appellant] onbetaald gelaten.
      
    
    
      3.5
      In juli 2019 heeft [appellant] de woningen aan de eigenaren opgeleverd. De opleverlijsten zijn in afwezigheid van [geïntimeerde] opgesteld, maar na de oplevering aan haar verstrekt.
      
    
    
      3.6
      Vervolgens correspondeerden partijen over de financiële en technische afhandeling van het project woningen [plaats 3] . [appellant] bracht € 6.177,00 bij [geïntimeerde] in rekening, omdat het werk volgens haar niet volledig en deels ondeugdelijk was verricht. [geïntimeerde] crediteerde twee facturen (met factuurnummers 191005 en 191003) meer- en minderwerk van in totaal € 2.040,52.
      
    
    
      3.7
      Bij e-mail van 12 november 2019 berichtte [appellant] aan [geïntimeerde] dat zij haar tien werkdagen geeft om het geconstateerde in goede orde te herstellen. Als bijlage bij deze e-mail is een overzicht van een ‘eerste inspectie in grote lijnen’ gevoegd, waarin een aantal gebreken en omissies aan de woningen zijn opgenomen.
      
    
    
      3.8
      Bij e-mail van 4 februari 2020 verzocht [geïntimeerde] [appellant] om betaling van de openstaande facturen terzake van het project woningen [plaats 3] van € 52.348,87. Bij brief van 17 februari 2020 is [appellant] nogmaals aangemaand tot betaling.
      
      
    
  
  
    
      4Het geding in eerste aanleg 
    
    
      4.1
      
        [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd [appellant] te veroordelen ten aanzien van het project woningen [plaats 3] tot betaling van € 50.363,87 aan hoofdsom met handelsrente en € 1.278,63 aan buitengerechtelijke incassokosten met rente, en ten aanzien van het project villa [plaats 4] tot betaling van € 53.135,64 aan hoofdsom met handelsrente en € 1.306,35 aan buitengerechtelijke incassokosten, een en ander met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
      
      
        
          [geïntimeerde] legt aan haar vordering ten grondslag dat zij aan haar verplichtingen uit de aannemingsovereenkomsten heeft voldaan door het aanleggen van verschillende installaties in de woningen en de villa. [appellant] moet de daarvoor overeengekomen prijs voldoen. [appellant] betoogt daar tegenover dat [geïntimeerde] tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de aannemingsovereenkomsten door het veroorzaken van schade en het niet juist en/of onvolledig installeren van de overeengekomen installaties. Daarom ontbreekt volgens [appellant] een grondslag voor de vordering van [geïntimeerde] .
      
      
    
    
      4.2
      
        [appellant] heeft op haar beurt gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van primair een bedrag van € 211.735,56 exclusief btw, subsidiair € 161.371,69 exclusief btw, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding.
      
      
        
          [appellant] legt aan die vordering ten grondslag dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de aannemingsovereenkomsten. De kosten die [appellant] heeft gemaakt om schade te herstellen en te vergoeden aan de woningeigenaren dienen volledig voor rekening van [geïntimeerde] te komen. [geïntimeerde] betwist op haar beurt tekort te zijn geschoten in de nakoming van haar verplichtingen. Zij is bovendien niet op een deugdelijke manier door [appellant] in gebreke gesteld. Verder staan de algemene voorwaarden in de weg aan toewijzing van de vordering van [appellant] , aldus [geïntimeerde] .
      
      
    
    
      4.3
      De rechtbank heeft, samengevat en voor zover van belang, het volgende overwogen.
      
      
        De algemene voorwaarden van [geïntimeerde] zijn van toepassing op de aannemingsovereenkomsten. [geïntimeerde] heeft immers in beide offertes opgenomen dat deze van toepassing zijn. [geïntimeerde] heeft echter niet onderbouwd dat zij haar algemene voorwaarden aan [appellant] ter hand heeft gesteld of langs elektronische weg aan [appellant] ter beschikking heeft gesteld. Het beroep van [appellant] op vernietiging van de algemene voorwaarden op grond van artikel 6:233 aanhef en onder b BW slaagt dan ook.
      
      
      
        Wat betreft het project woningen [plaats 3] heeft [appellant] niet geconcretiseerd welke van de gefactureerde werkzaamheden niet zijn verricht. Alleen de e-mail van [appellant] aan [geïntimeerde] van 12 november 2019 is aan te merken als een deugdelijke ingebrekestelling; de andere correspondentie niet. Geen van de in de ingebrekestelling genoemde punten is een tekortkoming. [appellant] heeft dan ook geen verrekenbare tegenvordering zodat de vordering van [geïntimeerde] betreffende de woningen wordt toegewezen. De vordering van [appellant] tot vergoeding van schade wordt afgewezen voor zover deze ziet op de woningen.  
      
      
      
        Van het door [geïntimeerde] gevorderde betreffende het project villa [plaats 4] wordt een bedrag van € 51.856,64 door [appellant] erkend zodat dit bedrag in beginsel toewijsbaar is. [appellant] heeft niet voldaan aan haar klachtplicht en van enige ingebrekestelling is evenmin gebleken. De vordering van [appellant] tot vergoeding van schade zal ook voor zover deze ziet op de villa worden afgewezen. Omdat het beroep van [appellant] op verrekening faalt, wordt de vordering van [geïntimeerde] betreffende de villa toegewezen tot het hiervoor genoemde bedrag.
      
      
      
        
          [appellant] wordt ten slotte veroordeeld tot betaling van een bedrag aan buitengerechtelijke kosten en zij wordt verwezen in de kosten van zowel de conventie als de reconventie.
      
      
      
    
  
  
    
      5Beoordeling
    
    
      
        Vordering en processtukken in hoger beroep
      
    
    
    
      5.1.1 [appellant] vordert in hoger beroep, na vermeerdering van eis en aanvulling van de grondslag, zakelijk weergegeven:
    
    i. i) [geïntimeerde] te veroordelen tot terugbetaling van hetgeen zij ingevolge het bestreden vonnis aan [appellant] heeft betaald, in totaal € 132.409,13, vermeerderd met wettelijke (handels)rente vanaf 6 december 2021,
    
      en voorts primair:
      ii) voor recht te verklaren dat de overeenkomsten met betrekking tot het project woningen [plaats 3] en het project villa [plaats 4] per datum van het te wijzen arrest zijn ontbonden en dat [geïntimeerde] uit dien hoofde is gehouden tot ongedaanmaking en tot vergoeding van de wegens de ontbinding door [appellant] geleden en te lijden schade, vermeerderd met wettelijke (handels)rente vanaf de datum van het te wijzen arrest;
      iii) [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 21.042,79 betreffende ongedaanmaking, te vermeerderen met wettelijke (handels)rente vanaf de datum van betaling van de onderliggende facturen;
      iv) [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 193.670,56 aan schadevergoeding, te vermeerderen met wettelijke (handels)rente vanaf de datum van het te wijzen arrest,
      en subsidiair:
    
    v) voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] als gevolg van haar tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomsten jegens [appellant] is gehouden de daardoor geleden en te lijden schade te vergoeden;
    vi) [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 193.670,56 aan schadevergoeding, dan wel het restant dat na verrekening met de facturen van [geïntimeerde] overblijft, te vermeerderen met wettelijke (handels)rente vanaf de datum van het te wijzen arrest, dan wel indien de schade niet afdoende valt op te maken, verwijzing naar de schadestaatprocedure.
    
    
      5.1. 2 Na de mondelinge behandeling in de eerste aanleg heeft [appellant] een akte met producties genomen en [geïntimeerde] een antwoordakte met producties. Na bezwaar over en weer heeft de rechtbank besloten dat deze akten en producties alleen toelaatbaar zijn voor zover deze betrekking hebben op het project villa [plaats 4] . In hun processtukken in dit hoger beroep hebben beide partijen meermalen verwezen naar de inhoud van genoemde akten en producties, ook voor zover deze betrekking hebben op het door de rechtbank niet toegelaten deel daarvan. Partijen gaan er kennelijk van uit dat het door de rechtbank niet toegelaten deel van de akten en producties in dit hoger beroep tot de processtukken behoort. Ook het hof zal daarvan uitgaan.
    
    
    
      
        Algemene voorwaarden
      
    
    
    
      5. 2 .1 Volgens [geïntimeerde] heeft de rechtbank het beroep van [appellant] op vernietiging van haar algemene voorwaarden ten onrechte gehonoreerd. Zij voert daartoe aan dat een grote meerderheid van de installatiebedrijven deze algemene voorwaarden gebruikt en dat [appellant] deze voorwaarden zeer regelmatig van andere installatiebedrijven zal hebben ontvangen. Daarom komt aan [appellant] geen beroep toe op vernietiging, althans is een beroep daarop naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet aanvaardbaar, aldus [geïntimeerde] . 
    
    
    
      5. 2 . 2 Het hof volgt [geïntimeerde] niet in dit betoog. Het is aan [geïntimeerde] om aan haar wederpartij [appellant] een redelijke mogelijkheid te bieden om van door haar gebruikte algemene voorwaarden kennis te nemen. Nu [geïntimeerde] een dergelijke mogelijkheid niet heeft geboden, komt [appellant] een beroep op vernietiging toe. [appellant] hoeft er geen rekening mee te houden dat [geïntimeerde] algemene voorwaarden hanteert die in de branche van installatiebedrijven gebruikelijk zijn. Het voorgaande betekent dat de beslissing van de rechtbank omtrent de vernietiging van de algemene voorwaarden in stand blijft.
    
    
    
      5. 2 .3 [geïntimeerde] heeft een en ander ook als incidentele grief geformuleerd, onder de voorwaarde dat het hof oordeelt dat ter zake een incidenteel beroep noodzakelijk is. Dat is niet het geval omdat [geïntimeerde] niet concludeert tot een ander dictum dan in het bestreden vonnis is gegeven. Aan procespartijen komt ter zake het voorwaardelijk incidenteel appel dan ook geen proceskostenveroordeling toe.
    
    
    
      
        Project woningen [plaats 3]
      
    
    
    
      5.3.1 De grieven I en II van [appellant] betreffen de overwegingen en beslissingen van de rechtbank omtrent de vorderingen over en weer voor zover deze betrekking hebben op het project woningen [plaats 3] . [appellant] beroept zich erop dat werkzaamheden niet deugdelijk zijn verricht en dat [geïntimeerde] wat die tekortkomingen betreft ook in verzuim is. Zij verzoekt het hof daarom de ontbinding van de overeenkomst betreffende de woningen uit te spreken. In dat geval is zij bevrijd van haar verplichting de facturen van [geïntimeerde] te betalen. [geïntimeerde] dient haar dan terug te betalen de reeds door haar betaalde facturen ad € 167.326,61 minus de waarde van de verrichte werkzaamheden.Volgens [appellant] moet die waarde worden begroot op 65% van het in totaal door [geïntimeerde] gefactureerde bedrag ad € 219.675,48 en komt dat neer op een bedrag van € 148.920,68. Dit resulteert in een ongedaanmakingsverbintenis aan de zijde van [geïntimeerde] van per saldo € 18.405,93, en daarnaast tot de verplichting haar schade door de ontbinding te vergoeden, aldus nog steeds [appellant] . [appellant] beroept zich subsidiair op vergoeding van haar schade, geleden door de tekortkomingen van [geïntimeerde] .
    
    
    
      5.3. 2 [appellant] legt als productie 44 bij haar memorie van grieven over een opstelling van door haar in verband met de woningen gestelde tekortkomingen, en per post de schade en de wijze waarop [geïntimeerde] ter zake in verzuim zou zijn geraakt. Het overzicht sluit wat betreft de woningen op een bedrag aan schade van € 52.62l,28. [appellant] heeft, gezien haar productie 54 bij memorie van grieven getiteld ‘Overzicht van de te vorderen bedragen ten behoeve van het hoger beroep’, dit schadebedrag als uitgangspunt genomen voor zowel de primaire als de subsidiaire vordering.
    
    
    
      5.3.3 Het hof bespreekt hierna de door [appellant] opgevoerde tekortkomingen per schadepost, grotendeels in de volgorde waarin [appellant] deze in zijn memorie van grieven heeft besproken. Voor zover van betekenis, zal daarbij ook worden ingegaan op de vraag of [geïntimeerde] ter zake in verzuim is.
    
    
    
      
        Warmwatervoorziening 
      
      5.3.4 [appellant] voert aan dat zij aan de koper van bouwnummer 1 een Quooker ten bedrag van € 1261,70 heeft vergoed, omdat [geïntimeerde] had nagelaten warmwater in de keuken aan te leggen. [geïntimeerde] stelt dat de warmwatervoorziening in de keuken is vervallen omdat de koper van bouwnummer 1 een Quooker wilde plaatsen, en verwijst daartoe naar haar antwoordakte in eerste aanleg met bijgevoegde correspondentie. [geïntimeerde] heeft daarmee niet betwist dat dit werk oorspronkelijk was overeengekomen. Zij heeft van haar zijde niet met enig stuk onderbouwd dat ter zake minderwerk is overeengekomen. Dat blijkt niet uit de door haar overgelegde correspondentie. Het tegendeel is juist af te leiden uit de e-mail van de koper aan [appellant] , met kopie aan [geïntimeerde] , van 4 oktober 2019 (productie 17 [appellant] ). Uit daarop volgende e-mails blijkt dat partijen, [appellant] , [geïntimeerde] en de koper, in overleg hebben gekozen voor een oplossing die goedkoper was dan het alsnog leggen van leidingen, namelijk het plaatsen van een Quooker. Het is niet meer dan redelijk om de kosten daarvan bij [geïntimeerde] te leggen. Een en ander is immers het gevolg van het niet uitvoeren van overeengekomen werk door [geïntimeerde] , terwijl [geïntimeerde] daarvan op de hoogte was en betrokken was bij het kiezen van een oplossing.
    
    
    
      
        [appellant] voert nog op aan schade een bedrag van € 3300,- ter zake van het ontbreken van warmwatervoorziening in de keukens van de zes woningen. Zij stelt dat zij ook met andere eigenaren een schikking heeft getroffen, voor zover Aqua Loodgietersbedrijf het ontbreken van warmwater niet volledig heeft kunnen verhelpen. [geïntimeerde] stelt daar tegenover dat zij in de keukenruimtes, die casco werden opgeleverd, leidingen heeft aangelegd conform het door haar ontvangen leidingplan. [appellant] verwijst ter onderbouwing van het door haar opgevoerde schadebedrag slechts naar een e-mail van genoemd loodgietersbedrijf, inhoudende dat de kosten voor het aanleggen van de waterleidingen naar de keukens in de 6 woningen komen op € 550,- per woning, ofwel € 3300,- in totaal. [appellant] had in het licht van de stellingen over en weer meer moeten aanvoeren dan dat. Aan het bewijsaanbod van [appellant] ter zake wordt niet toegekomen bij gebrek aan concrete te bewijzen stellingen.
    
    
    
      
        Mechanische ventilatie toilet 
      
      5.3.5 Verder voert [appellant] aan dat hij ter zake van het ontbreken van mechanische ventilatie in het toilet van bouwnummer 6 voor een bedrag van € 2500,- heeft geschikt met de koper van dat bouwnummer. [geïntimeerde] is afgeweken van de overeenkomst en heeft een natuurlijke ventilatie aangebracht. Na het realiseren daarvan was het uitvoeren van mechanische ventilatie niet meer mogelijk. [geïntimeerde] dient daarvan de gevolgen te dragen. [appellant] betwist dat het noodzakelijk zou zijn af te wijken van de overeenkomst omdat de kruipruimte zich met water vulde, en stelt subsidiair dat dit voor [geïntimeerde] voorzienbaar was. [geïntimeerde] voert aan dat de mechanische ventilatie zoals gepland niet uitvoerbaar was wegens opwellend grondwater. Zij stelt verder dat het aanbrengen van mechanische ventilatie nog wel mogelijk was, dat het kennelijk de keuze was van de koper om dat niet meer te doen, en dat de schikking neerkomt op tussen [appellant] en de koper overeengekomen minderwerk waar [geïntimeerde] buiten staat.
    
    
    
      Dit onderdeel van de vordering van [appellant] zal worden afgewezen. [appellant] heeft niet betwist, zoals [geïntimeerde] reeds bij haar inleidende dagvaarding had gesteld, dat partijen tijdens een werkoverleg ervoor hebben gekozen ventilatieopeningen te maken in de buitenmuur, ofwel natuurlijke ventilatie aan te brengen. Ook heeft [appellant] onvoldoende weersproken dat dit was omdat de kruipruimtes van de woningen zich vulden met grondwater waardoor het technisch niet verantwoord was de oorspronkelijk geplande metalen ventilatiekanalen in de kruipruimte aan te leggen. Evenmin heeft [appellant] onderbouwd dat dit voor haar niet, maar voor [geïntimeerde] wel voorzienbaar was. Daarbij komt dat toen de koper niet tevreden was met deze oplossing, [appellant] zonder overleg met [geïntimeerde] , heeft gekozen voor een schikking met de koper. De daaraan verbonden kosten staan in de gegeven omstandigheden in een te ver verwijderd verband van een eventuele tekortkoming of minderwerk aan de zijde van [geïntimeerde] . Dat geldt temeer omdat [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat die schikking ook op andere punten betrekking had. Daartegen heeft [appellant] niets ingebracht, terwijl dat wel op haar weg had gelegen. 
    
    
    
      
        Isolatie WTW-kanalen
      
      5.3.6 [appellant] wijst daarnaast erop dat isolatie van de WTW-kanalen in de woningen ontbreekt. Herstelwerkzaamheden hebben, ondanks een toezegging daartoe betreffende de woningen 1 tot en met 4, niet plaatsgevonden. Het is een kwestie van tijd totdat de eigenaren hiervan overlast zullen krijgen en bij [appellant] zullen aankloppen, aldus [appellant] . [geïntimeerde] brengt daartegen in dat de kanalen die isolatie behoeven, al zijn geïsoleerd. De in- en uitlaatpijp van de luchtwarmtepomp heeft zij op verzoek van [appellant] geïsoleerd, maar de WTW-kanalen behoeven geen na-isolatie. De woningen zijn in juli 2019 in gebruik genomen zodat voldoende vast staat dat er geen gebrek is. [appellant] heeft ook nog geen kosten gemaakt, aldus nog steeds [geïntimeerde] .
    
    
    
      
        [appellant] heeft niet uitdrukkelijk en onderbouwd betwist dat [geïntimeerde] de in- en uitlaatpijp van de warmtepomp alsnog heeft geïsoleerd. Zij heeft daarnaast niet onderbouwd dat de WTW-kanalen alsnog geïsoleerd dienen te worden. Dat had wel op haar weg gelegen, gelet op de consistente en gemotiveerde betwisting daarvan door [geïntimeerde] . Het hof komt gelet op het ontbreken van die onderbouwing niet toe aan het bewijsaanbod van [appellant] ter zake. De vordering betreffende deze post ad € 24.777,18 zal dan ook worden afgewezen. 
    
    
    
      
        Tweewegklep 
      
      5.3.7 Als tekortkoming voert [appellant] ook nog op dat in de cv-installaties de tweewegklep ontbreekt. Zij stelt dat die klep noodzakelijk is. Die noodzaak blijkt volgens haar uit de installatie-handleiding en uit de ‘eerste inspectie in grote lijnen’ van [bedrijf] . Het is een kwestie van tijd totdat de eigenaren problemen gaan ervaren, aldus [appellant] . Zij voert een bedrag van € 2 .612,50 aan herstelkosten op als schade. [geïntimeerde]  betwist dat de tweewegklep noodzakelijk is en wijst erop dat [appellant] geen kosten heeft gemaakt.
    
    
    
      In de betreffende handleiding waarop [appellant] zich beroept staat: Indien cv-leidingen op korte afstand van het toestel naar boven lopen kan tijdens de bedrijfstoestand voor warm water ongewenste cv-watercirculatie ontstaan (thermosifonwerking). Ter voorkoming dient men een terugslagklep in de cv retourleiding direct onder het toestel te plaatsen. Voor meer informatie kunt U contact opnemen met Itho Daalderop. [geïntimeerde] heeft overgelegd een e-mail van een medewerker van Itho inhoudende: De tweewegklep zoals in aansluitschema van de HP Cube staat weergegeven is optioneel. Dit is ook omschreven in de installatie handleiding. Deze is niet noodzakelijk voor een goede werking van de installatie. Gelet op de inhoud van een en ander had het op de weg van [appellant] gelegen om haar stelling dat het ontbreken van de tweewegklep als een tekortkoming valt aan te merken, nader te onderbouwen. Het inspectierapport van [bedrijf] kan bij gebrek aan een toelichting op de noodzaak van de betreffende klep niet als een nadere onderbouwing worden gezien. De vordering zal op dit punt worden afgewezen. 
    
    
    
      
        Geluidsisolerende koof
      
      5.3.8 [appellant] voert nog een bedrag van € 2500,- op ter zake van een door de bewoner van bouwnummer 5 gebouwde geluidsisolerende koof om de mechanische ventilatie. Het gaat om noodzakelijk herstel en [geïntimeerde] verkeerde in verzuim, aldus [appellant] . [geïntimeerde] betwist dat de klacht van de bewoner over geluidsoverlast een gebrek oplevert. Zij betwist bovendien dat gelegenheid tot herstel is gegeven en verzuim is ingetreden.
    
    
    
      Dit onderdeel van de vordering is niet toewijsbaar. [appellant] heeft het door haar gestelde gebrek, geluidsoverlast door de mechanische ventilatie, slechts onderbouwd door de klacht van de bewoner. Dat is gelet op de betwisting door [geïntimeerde] onvoldoende. Ter zake van het verzuim heeft [appellant] gewezen op correspondentie van 24 en 25 november 2019. Uit die e-mails blijkt dat de bewoner het probleem op maandag 18 november 2019 met [geïntimeerde] heeft besproken. Ook blijkt daaruit dat [geïntimeerde] een servicemonteur langs heeft gestuurd die oorzaak en geluid niet heeft kunnen achterhalen. De bewoner kon niet aangeven wanneer dit geluid optrad. [geïntimeerde] heeft de klacht doorgegeven aan de fabrikant die rechtstreeks een afspraak gaat maken met de bewoner. [geïntimeerde] zal de fabrikant bellen of de afspraak al is gemaakt, zo bericht zij aan [appellant] op maandag 25 november om 16:13 uur. Op dezelfde dag om 17:45 uur schrijft de bewoner aan [appellant] dat hij een koof met isolatie heeft laten aanbrengen. Uit een en ander is niet af te leiden dat [geïntimeerde] ter zake in verzuim is. [appellant] verwijst in haar schade opstelling nog naar andere correspondentie maar ook daaruit is niet af te leiden dat [geïntimeerde] ter zake in verzuim is. 
    
    
    
      
        Boorgaten 
      
      5.3.9 [appellant] voert een bedrag van € 3000,- op ter zake van het maken van boorgaten door een derde. [appellant] stelt dat zij gedurende de hele bouwperiode onjuist of niet aangebrachte boorgaten heeft moeten laten herstellen dan wel aanbrengen wegens onjuiste maatvoering door [geïntimeerde] . [geïntimeerde] was akkoord met deze werkzaamheden, aldus [appellant] . [geïntimeerde] bestrijdt een en ander en voert het volgende aan. Als gevolg van de materiaalkeuze, zogenaamde kanaalplaten, waren er met name in de verdiepingsvloeren geen sparingen aangebracht. Dit levert geen tekortkoming aan de zijde van [geïntimeerde] op. [appellant] onderbouwt haar stelling omtrent onjuiste maatvoering ook niet door te omschrijven waar sparingen onjuist zijn aangebracht, aldus [geïntimeerde] . Mede gelet op deze gemotiveerde betwisting, heeft [appellant] haar stelling dat [geïntimeerde] op dit punt is tekortgeschoten, onvoldoende onderbouwd.
    
    
    
      
        Stucwerk 
      
      5.3.10 Met betrekking tot de post stucwerk ad € 200,- brengt [geïntimeerde] onweersproken in dat zij dit bedrag al op haar vordering in mindering heeft gebracht. Daarmee ontvalt het belang van deze post. 
    
    
    
      
        Leidingwerk 
      
      5.3.11 [appellant] voert nog op een bedrag van € 2060,- wegens onjuist aangelegd leidingwerk. [geïntimeerde] stelt daar tegenover dat zij conform factuur nummer 191005 van [appellant] al een bedrag van € 1785,- in mindering heeft gebracht en dat onduidelijk is waarom [appellant] nu een hoger bedrag aan schade vordert. Het hof oordeelt dat, voor zover [geïntimeerde] het bedrag op haar vordering in mindering heeft gebracht, de vordering daarop strandt. [appellant] heeft ten aanzien van het resterende bedrag in eerste aanleg alleen gewezen op post 45.500 van het door haar opgestelde overzicht van gebreken maar heeft niet duidelijk gemaakt waarom dit een gebrek van de zijde van [geïntimeerde] is. Zij heeft evenmin voldoende duidelijk gemaakt op welke grond [geïntimeerde] ter zake in verzuim is.
    
    
    
      
        Buitenkraan 
      
      5.3.12 Betreffende een buitenkraan vordert [appellant] een bedrag van € 834,90. Zij voert aan dat [geïntimeerde] heeft erkend dat zij schade aan de buitenkraan heeft veroorzaakt. [geïntimeerde] heeft in deze procedure echter van meet af aan betwist dat zij schade aan de buitenkraan heeft veroorzaakt. Zij verwijst daartoe naar door haar overgelegde correspondentie waaruit zou blijken dat een derde bij het vervangen van een gevelplaat de schade aan de buitenkraan heeft veroorzaakt. Wat daarvan ook zij, uit die correspondentie is in elk geval niet af te leiden dat [geïntimeerde] die schade heeft veroorzaakt, zoals [appellant] zonder verdere uitleg aanvoert. De vordering is niet toewijsbaar.   
    
    
    
      
        Vloerverwarming 
      
      5.3.13 [appellant] voert daarnaast aan dat de vloerverwarming op de begane grond van de woningen 5 en 6 verkeerd was aangesloten waardoor de vloer niet warm werd. Zij voert ter zake een schadepost op van € 1430,-. [appellant] heeft echter niet duidelijk gemaakt op welke wijze zij [geïntimeerde] op dit punt deugdelijk in gebreke heeft gesteld. In de ‘eerste inspectie in grote lijnen’ wordt slechts gesproken over de vloerverwarming in de berging van woning 6. [geïntimeerde] heeft daarop na korte tijd gereageerd en geschreven dat de berging is uitgerekend op lagere temperatuur, namelijk vorstvrijheid in verband met de wasmachine. Daarop heeft [appellant] niet meer gereageerd. De correspondentie waar [appellant] verder op wijst, vind plaats tussen [appellant] , de bewoner en [bedrijf] . Daarop kan [appellant] zich niet beroepen wat betreft verzuim aan de zijde van [geïntimeerde] . De schadepost is niet toewijsbaar.
    
    
    
      
        Manuren 
      
      5.3.14 [appellant] heeft ook nog een bedrag voor manuren opgevoerd voor het oplossen van de hiervoor besproken gebreken. Zij heeft echter nagelaten de uren te specificeren zodat niet duidelijk is welke uren aan welk vermeend gebrek zijn besteed. In verband met de toewijzing van alleen een bedrag voor de Quooker, welke oplossing in overleg tussen partijen tot stand is gekomen, ligt een nihilstelling van deze post in de rede. [appellant] biedt overigens nog aan om een specificatie van de uren in het geding te brengen maar daartoe bestaat gelet op het voorgaande geen aanleiding.
    
    
    
      
        Kosten [bedrijf]
      
      5.3.15 Ten slotte vordert [appellant] nog een bedrag van € 825,- aan kosten voor de opstelling van de ‘eerste inspectie in grote lijnen’ door [bedrijf] . Gelet op de beoordeling van de schadeposten bestaat voor toewijzing daarvan geen aanleiding.
    
    
    
      5.3.16 Een verdere bespreking van de stellingen over en weer omtrent ingebrekestelling en verzuim is niet ter zake dienend en zal dan ook achterwege blijven.  
    
    
    
      5.3.17 Het voorgaande betekent dat er onvoldoende grond is voor ontbinding van de overeenkomst betreffende de woningen. Het ontbreken van de warmwater aansluiting in de keuken van bouwnummer 1 is, mede gelet op de gezamenlijk bereikte oplossing, van zo geringe betekenis dat deze de ontbinding van de overeenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De schade ad € 1261,70 zal worden verrekend met het door [geïntimeerde] gevorderde factuurbedrag. 
    
    
    
      5.3.18 De conclusie is dat wat betreft het project woningen [plaats 3] het vonnis in eerste aanleg zal worden vernietigd. Het toe te wijzen factuurbedrag zal in elk geval worden verlaagd met € 1261,70 tot een bedrag van € 49.102,07. In zoverre slagen de grieven I en II. In verband met grief III dient ook de wettelijke handelsrente te worden aangepast. De vordering tot terugbetaling onder i) is in elk geval toewijsbaar tot een bedrag van € 1261,70 en de handelsrente over dit bedrag. De primaire vordering dient wat betreft het project woningen [plaats 3] te worden afgewezen. De subsidiaire vordering is wat de woningen [plaats 3] betreft niet toewijsbaar nu de schade reeds wordt verrekend met het door [appellant] aan [geïntimeerde] verschuldigde bedrag. 
    
    
    
      
        Project villa [plaats 4]
      
    
    
    
      5.4.1 Grief IV is gericht tegen de overwegingen en beslissingen omtrent de vorderingen over en weer inzake het project villa [plaats 4] . [appellant] beroept zich wat dit project betreft erop dat werkzaamheden niet of niet deugdelijk zijn verricht en dat [geïntimeerde] in verzuim is. Zij verzoekt het hof daarom de ontbinding van de overeenkomst betreffende de villa uit te spreken. In dat geval is zij bevrijd van haar verplichting de facturen van [geïntimeerde] te betalen. [geïntimeerde] dient haar dan terug te betalen de reeds door haar betaalde facturen ad € 52.737,14 minus de waarde van de verrichte werkzaamheden, welke waarde volgens [appellant] € 50.100,28 bedraagt. Dit resulteert in een ongedaanmakingsverbintenis aan de zijde van [geïntimeerde] van per saldo € 2 .636,86, en daarnaast tot de verplichting haar schade door de ontbinding te vergoeden, aldus [appellant] . [appellant] beroept zich subsidiair op vergoeding van haar schade, geleden door de tekortkomingen van [geïntimeerde] .
    
    
    
      5.4. 2 In de opstelling die [appellant] als productie 44 bij haar memorie van grieven heeft overgelegd is tevens een overzicht gegeven van door haar in verband met de villa gestelde tekortkomingen, en per post de schade en de wijze waarop [geïntimeerde] in verzuim zou zijn geraakt. Het overzicht sluit op een bedrag aan schade wegens diverse posten van € 22.563,78 en een bedrag van € 114.685,- wegens gebreken aan de warmtepomp, in totaal € 137.248,78. Deze schadebedragen zijn, gezien productie 54 bij memorie van grieven getiteld ‘Overzicht van de te vorderen bedragen ten behoeve van het hoger beroep’, als uitgangspunt genomen voor zowel de primaire als de subsidiaire vordering. [appellant] heeft bij akte haar eis betreffende schade aan de warmtepomp vermeerderd met € 4000,-.
    
    
    
      5.4.3 Het hof bespreekt hierna de door [appellant] opgevoerde tekortkomingen per schadepost, voor zover mogelijk in de volgorde van de memorie van grieven, waarbij eerst de diverse posten aan de orde komen en daarna de warmtepomp. Voor zover van betekenis, zal daarbij ook worden ingegaan op de vraag of [geïntimeerde] ter zake in verzuim is.
    
    
    
      
        Dakdoorvoeren, boor- en grondwerk 
      
      5.4.4 [appellant] voert ten eerste op de posten dakdoorvoeren ad € 958,72, boorwerk ad € 880,-, en grondwerk ten behoeve van grondboringen ad € 1.212,72. Volgens [appellant] was [geïntimeerde] te laat met tekenwerk waardoor het project werd vertraagd. Als gevolg hiervan moest zij noodgedwongen werkzaamheden overnemen. [appellant] verwijst daartoe naar e-mails van 1 en 8 juni 2018. Uit die e-mails blijkt echter niet dat en waarom [appellant] genoodzaakt was door vertraging van het tekenwerk zelf werkzaamheden te verrichten. [appellant] wijst er verder nog op dat zij werkzaamheden heeft moeten (laten) verrichten omdat [geïntimeerde] niet kwam opdagen of niet reageerde. Dat licht zij verder niet toe. De enkele verwijzing naar (een groot deel van) haar conclusie van antwoord volstaat daarvoor niet. Voor zover [appellant] erop doelt dat [geïntimeerde] niet aanwezig was op de bouwlocatie terwijl de grondboringen voor de warmtepompinstallatie werden uitgevoerd, heeft zij niet toegelicht waarom dat tot schade aan haar zijde heeft geleid. Dat had wel op haar weg gelegen, mede omdat [geïntimeerde] aanvoert dat de opgevoerde werkzaamheden niet tot door haar uit te voeren werkzaamheden behoren. De posten zijn aldus niet toewijsbaar.
    
    
    
      
        Stukadoorswerk en herstel lekkage
      
      5.4.5 Ten aanzien van de post ‘stukadoorswerk en herstel lekkage’ ad € 2475,- voert [appellant] aan dat bleek van een lekkage die zij op instructie van de loodgieter van [geïntimeerde] heeft verholpen. [geïntimeerde] brengt daartegen in dat zij de lekkage zelf heeft verholpen, onmiddellijk na ontdekking daarvan. Enig bewijs van schade aan het stucwerk en de gestelde herstelkosten ontbreekt, aldus [geïntimeerde] . Gelet op deze gemotiveerde betwisting, heeft [appellant] deze schadepost, en in elk geval de omvang daarvan, onvoldoende onderbouwd. De daartoe overgelegde foto’s maken dat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet anders. [appellant] heeft evenmin uitgelegd wat de betekenis is van de omschrijving van deze post in haar schade opstelling, te weten dat het tevens gaat om herstelwerk door foute maatvoering. De post is niet toewijsbaar.
    
    
    
      
        Acuut noodzakelijk leidingwerk
      
      5.4.6 [geïntimeerde] stelt terecht dat [appellant] niet duidelijk heeft gemaakt waarom zij zou zijn aan te spreken op de post ‘acuut noodzakelijk leidingwerk’ ad € 343,94. De enkele verwijzing van [appellant] naar de e-mail van 29 april 2019 waarin wordt opgemerkt dat er nog een extra leiding dient te worden aangelegd, is daartoe onvoldoende. 
    
    
    
      
        Afbouwtimmerwerk, herstel lekkage, schilderwerk
      
      5.4.7 [appellant] voert ten slotte op de posten, zie mede de omschrijving bij productie 44, afbouwtimmerwerk en herstel lekkage ad € 10.854,36 en schilderwerk ad € 2200,-. Volgens [appellant] gaat het om werk dat zij heeft verricht als gevolg van nalaten van [geïntimeerde] , na daartoe te zijn aangemaand, dan wel direct noodzakelijk herstel waarover partijen hebben gesproken. [geïntimeerde] betwist dat zij aansprakelijk is voor de opgevoerde posten. Gelet op deze betwisting had [appellant] bij deze schadeposten niet kunnen volstaan met de enkele verwijzing naar e-mails van 3 en 7 mei en 15 april 2019, aangezien deze e-mails tamelijk summier zijn en dus nadere toelichting behoeven, die echter ontbreekt. Wat betreft herstel van schade door lekkage verwijst het hof naar hetgeen hiervoor al over die lekkage is overwogen. 
    
    
    
      5.4.8 Het voorgaande betekent dat geen van de door [appellant] opgevoerde diverse posten tot toewijzing van enig onderdeel van haar vordering leidt. In zoverre faalt grief IV. Of [geïntimeerde] ter zake van de opgevoerde posten in verzuim is, kan in het midden blijven.
    
    
    
      
        Project villa [plaats 4] – warmtepomp
      
    
    
    
      5.5.1 [appellant] wijst ter zake van haar klachtplicht wat betreft de warmtepomp op een aantal e-mails die door haar aan [geïntimeerde] zijn verzonden, en op e-mails die haar opdrachtgever, [naam 2] , aan [geïntimeerde] heeft verzonden, met een kopie dan wel mede gericht aan [appellant] . Het hof is, anders dan de rechtbank, van oordeel dat [appellant] tijdig aan haar klachtplicht heeft voldaan op grond van het volgende.
    
    
    
      5.5. 2 Bij e-mail van 16 maart 2019 vraagt [appellant] aan [geïntimeerde] haar komende week een planning te verstrekken waarin alle onderdelen zijn opgenomen en met name de grondbron ten behoeve van de verwarming. Vervolgens bericht zij op 7 mei 2019 aan [geïntimeerde] dat zij, omdat de verwarming nog steeds niet in gebruik is, deze een volledig stookseizoen gaat monitoren. De opdrachtgever bericht op 22 juli 2019 aan [geïntimeerde] en in kopie aan [appellant] dat de hoeveelheid warmwater hem ernstig zorgen baart, dat de verwarming nog niet aan is geweest en dat hij hoopt dat deze wel goed functioneert. Op 19 september 2019 meldt de opdrachtgever aan [geïntimeerde] en [appellant] dat [naam 1] van [geïntimeerde] is langs geweest en dat zij hebben gesproken over onder meer het gebrek aan warmwater, storingen in de warmwatervoorziening en kou in de gehele kelderruimte. De opdrachtgever meldt dat hij wil bezien of de warmte installaties de winter zonder problemen doorkomen. Op 2 oktober 2019 bericht hij aan zowel [geïntimeerde] als [appellant] dat [geïntimeerde] niet op zijn vorige e-mail heeft gereageerd en vraagt hij aan [appellant] om een andere installateur te benaderen. [appellant] heeft in vervolg op deze e-mail op 7 oktober 2019 aan [geïntimeerde] gevraagd haar, vanwege de klachten van de opdrachtgever, per omgaande de gegevens van de boringen en de transmissie berekening te verstrekken. [geïntimeerde] is daarna kennelijk op of rond 22 april 2020 door de advocaat van [appellant] op de hoogte gesteld van de klachten over de warmte-installatie, waarna [geïntimeerde] in september 2020 [appellant] in rechte heeft betrokken. De klacht van 22 april 2020 was voldoende tijdig, bezien in het licht van de hiervoor genoemde e-mails die daaraan vooraf zijn gegaan. Voor een deel zijn de berichten afkomstig van de opdrachtgever, maar [appellant] heeft zich duidelijk achter de klachten van haar opdrachtgever geschaard. [appellant] had bovendien voldoende aanleiding om, alvorens verdere actie te ondernemen, de afloop van het stookseizoen af te wachten en heeft dat ook aan [geïntimeerde] aangekondigd.
    
    
    
      5.5.3 [appellant] voert aan dat zij naar aanleiding van de klachten van haar opdrachtgever over kou in de woning en te weinig warmwater onderzoek heeft laten doen door ingenieursbureau New Tech. Uit het rapport van dit bureau van 15 november 2021 blijkt dat geen nul-op-de-meter woning is geleverd, zoals was overeengekomen. De warmtepomp en de ventilatie voldoen niet aan de overeenkomst. De warmtepomp heeft een vermogen van 7,5 kW terwijl dit volgens de door [appellant] geraadpleegde installateur [bedrijf] minimaal 18 kW althans 13 kW zou moeten zijn. Volgens New Tech heeft de warmtepomp minstens 12% ondercapaciteit. Uit het rapport van New Tech blijkt verder dat de regeling van de temperatuur in diverse ruimten niet op orde is, dat er een voor de warmtepomp ongeschikte boiler is gebruikt, dat de boilers onjuist zijn aangesloten en dat het energieverbruik niet conform de contractuele afspraken is. Het plaatsen van de juiste warmtepomp kost thans € 56.360,-, conform de offerte van [bedrijf] van 26 april 2023. De kosten van New Tech ter vaststelling van de schade zijn € 3360,-, en de kosten van herstel van de tuin bedragen € 58.965,-, aldus nog steeds [appellant] .
    
    
    
      5.5.4 [geïntimeerde] betwist dat is overeengekomen dat zij een nul-op-de-meter woning zal leveren. De omvang van het energiegebruik is ook afhankelijk van andere installaties zoals een laadpaal voor een auto, terwijl voor ‘nul-op-de-meter’ bovendien de energie-opwekking relevant is. Zij voert aan dat de installatie voldoende capaciteit heeft om de woning te verwarmen en te voorzien van warmwater. Dat blijkt uit de nadere beoordeling door de leverancier Itho van 9 december 2022. Het is, anders dan bij een gasgestookte installatie, de bedoeling een stabiele temperatuur te creëren. Dat instellingen gewijzigd dienen te worden om een bepaalde temperatuur in een bepaalde ruimte te krijgen, levert geen gebrek op, zo betoogt [geïntimeerde] .  
    
    
    
      5.5.5 [appellant] heeft bij haar (eerste) akte in principaal appel bovendien aangevoerd dat [geïntimeerde] bij de berekening van de benodigde capaciteit van de installatie ten onrechte is uitgegaan van een warmteverlies van de woning van 8,375 kW. De berekening is onjuist. Volgens de berekening van 20 februari 2023 van het bureau Rekenservice, die evenals [bedrijf] rekening houdt met een hoger aantal vierkante meters dan [geïntimeerde] , dient te worden uitgegaan van een warmteverlies van circa 18,5 kW. Daarbij is nog geen rekening gehouden met de warmwatervoorziening voor twee badkamers met regendouche, een bad in de slaapkamer en een wellness met groot ligbad en stortdouche. [geïntimeerde] heeft zich kennelijk in 2020 genoodzaakt gezien een – niet overeengekomen – elektrisch element aan de warmwater installatie toe te voegen met een zeer hoog energiegebruik tot gevolg, aldus nog steeds [appellant] .   
    
    
    
      5.5.6 [geïntimeerde] wijst in haar antwoordakte erop dat zij ten behoeve van haar offerte een berekening van de energieprestatie van de villa heeft ontvangen, opgemaakt op 5 oktober 2017 door Bouwkundig Bureau Rhombus. De offertebesprekingen hebben tot een aantal wijzigingen geleid ten opzichte van deze berekening. In plaats van een hybride luchtwarmtepomp is gekozen voor een grondgebonden warmtepomp, de Rc-waarde is opgehoogd van 4,5 naar 6, in plaats van een luchtafvoer (type C) is gekozen voor een warmte terugwin systeem (type D), en er is een douchewarmte terugwin systeem aangebracht. Bij de berekening van Rekenservice is ten onrechte uitgegaan van type C ventilatie. Het elektrische element dat is toegevoegd, dient handmatig te worden in- en uitgeschakeld door de gebruiker, en is laatstelijk weggehaald bij de vervanging van de boiler. Met name de later toegevoegde laadpaal en de wellness hebben extra energieverbruik tot gevolg, aldus [geïntimeerde] ten slotte.
    
    
    
      5.5.7 Het hof gaat niet mee in de stelling dat [geïntimeerde] installaties passend bij een ‘nul-op-de-meter’ woning diende te leveren. In de uitvraag vraagt [appellant] aan [geïntimeerde] een advies voor de gasloze verwarming en luchtbehandeling waarbij het streven van de klant ‘nul-op-de-meter’ is. De offerte van [geïntimeerde] bevat vervolgens de tekst ‘Om aan uw wens van een comfortabele en zeer energiezuinige woning te voldoen zal gebruik worden gemaakt van een warmtepomp’. In de begeleidende e-mail meldt [geïntimeerde] ‘uitgangspunt is geen gas en met PV panelen kan je naar een neutrale woning’. Een en ander betekent dat de klant streefde naar nul-op-de-meter, en dat [geïntimeerde] in dat verband een energiezuinige warmtepomp en warmwater installatie diende te leveren met een bij de woning en overeengekomen voorzieningen passende capaciteit. Uiteraard diende [geïntimeerde] de warmtepomp, en de tevens door haar te leveren warmwatervoorziening, vloerverwarming en ventilatie, vakkundig te installeren. Dat [geïntimeerde] ook verantwoordelijk was voor in verband met het streven naar nul-op-de-meter benodigde energie-opwekking, bijvoorbeeld door PV-panelen, blijkt nergens uit.
    
    
    
      5.5.8 De vraag die partijen daarnaast (en vooral) verdeeld houdt, is of de door [geïntimeerde] geleverde en geïnstalleerde warmtepomp en warmwatervoorziening voldoende capaciteit hebben. [geïntimeerde] heeft de benodigde capaciteit berekend op 30 oktober 2018, zie bijlage C3 bij het rapport New Tech, aan de hand van de gegevens die haar op dat moment ter beschikking stonden. Die gegevens zijn de uitvraag van [appellant] en de daarop volgende offerte van [geïntimeerde] , de berekening van de energieprestatie van Bouwkundig Bureau Rhombus, met de hiervoor onder 5.5.6 gedurende de offertebespreking opgekomen – door [appellant] niet weersproken - wijzigingen, en de bouwtekeningen zoals te zien in het ontwerp vloerverwarming van [geïntimeerde] , alles te vinden als bijlage A1, A2, C1 en C2 bij het rapport New Tech. Niet is gesteld of gebleken dat [geïntimeerde] andere gegevens heeft verkregen die haar in de aanloop naar het bouwproces aanleiding had moeten geven tot aanpassing van de door haar opgestelde berekening. 
    
    
    
      5.5.9 De diverse door partijen ingeschakelde deskundigen komen tot verschillende conclusies over de benodigde capaciteit van de warmte installatie. Dat betekent dat thans nog onvoldoende vast staat dat de installatie in dat opzicht niet voldoet. Daarbij moet worden opgemerkt dat het rapport van New Tech het heeft over een capaciteitstekort van 12%, waar [bedrijf] het heeft over een veel groter capaciteitstekort. Op het eerste oog is het rapport van New Tech meer onderbouwd dan de adviezen van [bedrijf] , zodat niet zonder meer van de conclusies van [bedrijf] kan worden uitgegaan. Dat roept de vraag op of de door [bedrijf] in de vorm van een offerte voorgestane oplossing, die [appellant] bij haar schade opstelling tot uitgangspunt heeft genomen, noodzakelijk is of dat, uitgaande van een capaciteitstekort van 12%,  kan worden volstaan met minder verstrekkende maatregelen. Een medewerker van Itho concludeert overigens dat de installatie wel voldoende capaciteit heeft. Ook dat legt gewicht in de schaal. Itho is immers de leverancier van de installaties.  
    
    
    
      5.5.10 Met name het rapport van New Tech geeft wel voldoende aanleiding tot nader onderzoek. Dit mede omdat New Tech, naast het capaciteitstekort, diverse fouten in de wijze van installeren van de warmtepomp, boilers en temperatuurregeling heeft geconstateerd. Een en ander wordt weliswaar weersproken door [geïntimeerde] , maar dat is onvoldoende om de aanleiding tot nader onderzoek weg te nemen.
    
    
    
      5.5.11 Het hof ziet dan ook aanleiding een deskundige te benoemen en deze de volgende vragen te stellen:
    
    a. a) Heeft [geïntimeerde] met de haar beschikbare gegevens zoals hiervoor onder 5.5.8 opgesomd tot de door haar berekende capaciteit van de warmtepomp en de warmwater installatie kunnen komen?
    b) Is een eventueel gebrek in de capaciteit van de warmwater installatie afdoende opgelost met het installeren van de tweede boiler?
    c) Is/zijn de geïnstalleerde boiler(s) geschikt voor gebruik in combinatie met een warmtepomp?
    d) Is het gehele verwarming systeem en de warmwater installatie deugdelijk geïnstalleerd? Zo nee, op welke punten niet? Verwezen wordt naar de punten die in het rapport New Tech worden genoemd.
    e) Verbruikt de installatie, al dan niet door de wijze van installeren, meer energie dan gebruikelijk? Speelt het elektrische element, dat inmiddels is verwijderd, een rol bij het eventueel hoger dan gebruikelijke energieverbruik?
    f) Geven de door u geconstateerde gebreken aanleiding tot herstel zoals door [bedrijf] voorgesteld? Zo nee, wat is volgens u een technisch passende oplossing voor de geconstateerde gebreken, en wat zijn de kosten hiervan?
    
    
      5.5.12 [appellant] zal, als degene die is belast met het bewijs van de door haar gestelde tekortkomingen van [geïntimeerde] , het voorschot van de kosten van de deskundige dienen te betalen.
    
    
    
      5.5.13 Partijen dienen zich bij akte uit te laten over het te gelasten deskundigenbericht, het aantal en – nu zij het daarover nog niet eens zijn - de persoon van de te benoemen deskundige(n) en de aan deze(n) te stellen vragen. Het hof verzoekt partijen zo mogelijk met gelijkluidende voorstellen te komen.
    
    
    
      5.5.14 Op grief V betreffende de rente en buitengerechtelijke kosten zal worden beslist na het deskundigenbericht.
    
    
    
      5.5.15 Het hof geeft, gelet op de kosten die met een deskundigenbericht zijn gemoeid, partijen in overweging om te komen tot een oplossing aan de hand van het rapport New Tech. Bij de door New Tech geconstateerde gebreken, die geringer van aard zijn dan de inzet van [appellant] in deze procedure, zou een in geld uitgedrukte oplossing tot de mogelijkheden moeten behoren. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 11november 2025 voor een akte aan de zijde van beide partijen met het hiervoor onder 5.5.13 omschreven doel;
    
    
    
      houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. van der Werff, D. Kingma en A.J.M. Lauvenberg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2025.