ECLI:NL:RBLIM:2025:10170, Rechtbank Limburg, 15-10-2025, 11660160  CV EXPL 25-1931
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-10-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; vordering huurder onderhoud/herstel

RECHTBANK LIMBURG
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11660160  CV EXPL 25-1931
    
    
    
      
        Vonnis van 15 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] , 
    
      te [woonplaats 1] ,2. [eiser sub 2], 
      te [woonplaats 1] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers] ,
      gemachtigde: Agin Otten Gerechtsdeurwaarders,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] handelend onder de naam
      
        
          [handelsnaam]
        , 
      te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. L.N. Hermans.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - het bericht van [eisers] van 15 augustus 2025
      - het bericht van [eisers] van 20 augustus 2025 
      - de mondelinge behandeling van 22 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. [eisers] heeft bij die gelegenheid de eis verminderd. 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        Met ingang van 15 juni 2023 heeft [eisers] als verhuurder aan [gedaagde] als huurder de bedrijfsruimte aan de [adres] te [woonplaats 2] voor een jaar verhuurd. Per 
        1 juni 2024 (na 11,5 maand) is de huurovereenkomst beëindigd. Tussen partijen is in geschil of [gedaagde] uit hoofde van de huurovereenkomst nog een bedrag aan servicekosten (naheffing) verschuldigd is.  
      
      
    
    
      2.2.
      Partijen zijn op schrift de “Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW” (ROZ-model van 2015) aangegaan. In die huurovereenkomst is, voor zover hier van belang, opgenomen:
      
      
        
          Servicekosten
        
      
    
    
      4.2
      
        Het voorschot voor Gas/Water/Electra bedraagt € 200,- per maand 
      
      
    
    
      4.6
      
        De vergoeding die Huurder verschuldigd is voor de door of vanwege Verhuurder te verzorgen levering van zaken en diensten wordt bepaald overeenkomstig artikel 18 van de algemene bepalingen. Op deze vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven. 
      
      
      
        
          Kosten van levering van zaken en diensten
        
      
    
    
      5.1
      
        Door of vanwege Verhuurder wordt de levering van de volgende zaken en diensten verzorgd: Gas/Water/Elektra. 
      
    
    
      5.2
      
        Het totale voorschotbedrag bedraagt € 200,- per maand incl. BTW. Om een eventuele naheffing zo laag mogelijk te houden, wordt geadviseerd om bij (langere) afwezigheid de thermostaat omlaag te draaien c.q. uit te zetten. 
      
    
    
      5.3
      
        Voor de prijzen van het huidige energiecontract en water wordt verwezen naar de bijlagen. Op 15 december 2023 zal het daadwerkelijk gebruik gespiegeld worden aan het voorschotbedrag om eventueel indien nodig het termijnbedrag tussentijds bij te sturen naar het daadwerkelijk verbruik, zodat er uiteindelijk weinig tot geen naheffing hoeft te komen. 
      
    
    
      5.4
      
        Voor het water is er sprake van één aansluiting voor 4 huisnummers. Het voorschotbedrag aan water bedraagt momenteel € 55,60 per maand. Dit bedrag wordt gemakshalve door 4 gedeeld zodat iedereen een evenredige bijdrage levert aan het voorschot. 
      
    
    
      5.5
      
        Het totale voorschotbedrag wordt naar aanleiding van het bovenstaande als volgt verdeeld:
      
      
        - Gas en Electra		€ 186,10
      
      
        - Water				€  13,90
      
      
        Totaal				€ 200,00
      
    
    
      5.6
      
        Door het tussentijds evalueren van het verbruik gaan we ervan uit dat er geen naheffingen hoeven te komen. Mocht er toch nog een naheffing ontstaan behouden wij ons het recht voor deze naheffing – indien nodig naar rato – te verhalen op huurder. Ook eventuele prijsstijgingen of dalingen van nieuwe leveringscontracten kunnen een positief of negatief effect hebben op het beoogde voorschot. 
      
      
    
    
      2.3.
      
        [eisers] heeft [gedaagde] bij brief van 3 oktober 2024 in gebreke gesteld en aangemaand een bedrag van € 1.432,58 te voldoen. 
      
    
    
      2.4.
      Bij het aangaan van de huurovereenkomst is een borgsom van € 1.600,00 betaald. Omdat [eisers] dit bedrag wenst te verrekenen met de in geschil zijnde naheffing, is dit bedrag tot op heden niet terugbetaald aan [gedaagde] . 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vordert, na vermindering van eis, de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 1.197,19 aan hoofdsom, vermeerderd met rente en kosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Gelet op het door [eisers] laatst ingebrachte overzicht, ziet de naheffing enkel op enerzijds gas en anderzijds stroom tegen normaal tarief (hierna kortheidshalve: stroom). Water en stroom tegen daluren (I) speelt verder niet (meer). 
      
    
    
      4.2.
      De schriftelijke huurovereenkomst, zoals die door [eisers] bij dagvaarding in geding is gebracht, bevat voor zover hier van belang de volgende bijlagen:
      - overzicht van Essent van 15 april 2023 met de tarieven gas en stroom op dat moment. Hieruit is op te maken (onderstreept door [eisers] ): 
      
        totaal tarief gas € 1,44 / m3
        totaal tarief stroom € 0,39 / kWh
      
      - foto’s van meterstanden van gas en stroom. Hieruit is op te maken:   
      
        stand gas 10.163,64 m3 
        stand stroom 227.394 kWh
      
      - algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: algemene bepalingen).
      
      
        
          grondslag van de naheffing
        
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] voert het meest verstrekkend verweer dat er geen grondslag aanwezig is voor een naheffing. [gedaagde] stelt hiertoe dat de huurovereenkomst zelf hiervoor geen expliciete bepaling bevat, terwijl de algemene bepalingen en bijlagen niet van toepassing zijn, omdat hij die stukken bij het aangaan van de huurovereenkomst niet heeft ontvangen. Dit verweer treft geen doel om het volgende. 
      
      
        4.3.1.
        De kantonrechter kan de artikelen in de huurovereenkomst zoals geciteerd bij de feiten onder 2.2. niet anders uitleggen dan dat sprake is van voorschotbedragen en dat een naheffing mogelijk is op basis van daadwerkelijk gebruik. In de huurovereenkomst is verder opgenomen dat [gedaagde] de algemene bepalingen en de bijlagen heeft ontvangen. De huurovereenkomst is door [gedaagde] ondertekend en op elke pagina geparafeerd. Hiermee wordt aangenomen dat [gedaagde] destijds kennis heeft kunnen nemen van de algemene bepalingen en de bijlagen, zoals hierboven vermeld. 
        
        
          
            onderbouwing van de kosten
          
        
      
    
    
      4.4.
      
        Het verweer van [gedaagde] dat de kosten onvoldoende zijn onderbouwd, treft doel. 
        Vooropgesteld wordt dat op [eisers] de stelplicht en zo nodig de bewijslast rust van de afrekening van gas en stroom. 
      
      
    
    
      4.5.
      De verhuurder dient aan de huurder een overzicht te verstrekken met vermelding van de wijze van berekening daarvan op zodanige wijze dat de huurder de kosten zelfstandig kan vaststellen. Wat blijkens het overzicht te weinig is betaald, dient de huurder binnen drie maanden na verstrekking van het overzicht bij te betalen (artikel 18.6 van de algemene bepalingen). 
      
    
    
      4.6.
      Het is de kantonrechter niet duidelijk wanneer, en op welke wijze, [eisers] [gedaagde] erover heeft ingelicht dat [eisers] meent aanspraak te maken op een bedrag uit hoofde van een naheffing servicekosten. Zo is in de dagvaarding aangegeven dat er geen factuur is uitgebracht. Een factuur bevindt zich ook niet bij de stukken. Bij de sommaties bevindt zich een eindafrekening van Essent, niet meer en niet minder. Bij de dagvaarding bevindt zich een overzicht, gezien de vermelding “productie 2” veeleer eerst opgesteld ten behoeve van de dagvaarding. 
      
    
    
      4.7.
      Het is evenwel ook aan de hand van de dagvaarding niet duidelijk hoe het gevorderde bedrag tot stand is gekomen. Bij de dagvaarding bevindt zich aldus een overzicht, maar met als eindstand een (juist) nog te ontvangen bedrag: 
      
      
        stand gas 15/02/2024		    3.960
        stand gas 15/06/2024	 	    5.576
        verschil 			    1.616
        eigen verbruik (gedeelde meter)       404 
        kosten 					€ 	   548,88
      
      
      
        stand stroom 15/02/2024	235.261
        stand stroom 15/06/2024	238.928
        verschil / verbruik (eigen meter)    3667
        kosten 					€ 	1.193,09
      
      
      
        water 			      	    	€     	     55,60 + 
        totaal verbruik				€ 	1.795,58
        voorschotten			  	  	   800,00 -
        nog te betalen verbruik		   		   995,58
        nog te “ontvangen” huur 		   	   437,00 + (incl. verrekening borg) 
        totaal nog te “ontvangen”		€           1.432,58
      
      
      
        Bij dit overzicht bevinden zich slechts twee ongedateerde foto’s van 
        stand gas   			  5.576 m3 
        stand stroom 		           238.928 kWh 
      
      
      
        De eindafrekening van Essent heeft betrekking op het leveringsadres [adres] te [woonplaats 2] en ziet op de periode 14 april 2023 t/m 14 februari 2024 met € 3.023,19 aan totale kosten. Uit de eindafrekening is op te maken dat de stand stroom op 15 februari 2024 de hierboven genoemde 235.261 kWh is geweest. 
      
      
      
        4.7.1.
        In de dagvaarding is geen toelichting gegeven bij voornoemd overzicht. De kantonrechter kan de hierin gemaakte berekening wat betreft “nog te ontvangen” bedragen niet plaatsen; de berekening is alleen te volgen indien hiervoor wordt gelezen “nog te betalen”. Uitgaande van dit overzicht zou er dan nog een - te betalen - bedrag aan huur moeten hebben opengestaan, welk bedrag dan is verrekend met de borg van € 1.600,00 (om uit te komen op een nog - te betalen - bedrag van € 437,00). Partijen hebben zich evenwel niet uitgelaten over een huurachterstand en gezien het latere overzicht was van een huurachterstand geen sprake. Gelet op de eerste datering 15 februari 2024, alsmede gelet op het bedrag van € 800,00 (gelijk aan vier maanden voorschot), begrijpt de kantonrechter dat de naheffing als weergegeven in het overzicht enkel kan zien op de laatste vier maanden van de huurperiode (gelet op de artikelen 5.3 en 5.6 van de huurovereenkomst was het verbruik over de periode ervoor wellicht dan zodanig beperkt dat van een naheffing of verhoging van het voorschot tot dan toe geen sprake was). Gezien het vorenstaande honoreert de kantonrechter het bij antwoord gevoerde verweer dat de vordering bij dagvaarding niet inzichtelijk is gemaakt en de kosten niet zijn onderbouwd. Het lag daarmee op de weg van [eisers] om een en ander alsnog inzichtelijk te maken en te onderbouwen. 
        
      
    
    
      4.8.
      
        
          [eisers] heeft ten behoeve van de mondelinge behandeling een nieuw overzicht ingebracht:
        stroom 			€ 	4.591,45 
        gas 		     		   505,74 + (1.517,23 gedeeld door 3)
        totaal			€ 	5.097,19
        voorschotten 	   		2.300,00 
        borg 		   		1.600,00 -
        nog te voldoen 		€ 	1.197,19
      
      
      
        4.8.1.
        De in rekening gebrachte kosten voor gas zijn iets gedaald, maar voor stroom ineens bijna verviervoudigd en kennelijk wordt thans de gehele periode meegenomen. Dat de hoogte van de vordering thans is verminderd, vloeit aldus slechts voort uit het feit dat thans 11,5 maand voorschotten zijn meegeteld en een (eerst ten onrechte meegetelde) huurachterstand is weggelaten. Bij dit nieuwe overzicht zijn verder nog enkele foto’s van meters ingebracht. 
        
        
          
            gas
          
        
      
    
    
      4.9.
      
        [eisers] heeft met de bijlagen bij de huurovereenkomst onderbouwd dat de stand van het gas bij het aangaan van de huurovereenkomst 10.163,64 m3 was. [eisers] stelt thans een foto te hebben ingebracht waaruit zou zijn op te maken dat de eindstand 11.213 m3 betreft. Deze stand en foto zijn nieuwe gegevens. De foto is evenwel van een zodanig klein formaat, dat een getal niet met het blote oog leesbaar is. Uitgaande van die gestelde gegevens zou het totale verbruik hiermee 1.050 m3 zijn, door [eisers] berekend tegen het tarief zoals vermeld in de bijlage bij de huurovereenkomst van € 1,44. Het totaal is hiermee € 1.517,23 en is ditmaal gedeeld door 3. [eisers] heeft daarbij met stukken onderbouwd dat [adres] uit 3 huisnummers bestaat ( [nummers] ) en dat in het pand één gasmeter is voor de drie huisnummers. 
      
      
        4.9.1.
        Het is de kantonrechter evenwel onduidelijk waarop dan de in het eerste overzicht vermelde standen (die van 3.960 m3 en 5.576 m3) waren gebaseerd. Deze standen waren ook al niet te plaatsen in het licht van de hogere beginstand (10.163,64 m3). De stelling van [gedaagde] dat bij de dagvaarding foto’s van willekeurige meterstanden (in ieder geval ten aanzien van het gas) zijn ingebracht, wordt gezien het vorenstaande gedeeld. Sterker nog, de kantonrechter constateert dat, in vergelijking met de foto van de beginstand, hier een ander type of merk gasmeter is te zien. Nergens blijkt uit dat het foto’s betreffen van het pand in kwestie. Het eerste overzicht is hiermee al willekeurig tot stand gekomen en niet correct. De kantonrechter hecht aan de thans ingebrachte foto met de beweerde eindstand niet die waarde die [eisers] eraan toegekend wenst te zien. Dit nog afgezien van het feit dat die foto niet leesbaar, en daarmee niet verifieerbaar, is. De kantonrechter constateert verder dat nu in het nieuwe overzicht het aantal m3 is gepresenteerd als de prijs. Oftewel de gevorderde prijs van “505,74” betreft het (beweerde) aantal m3. Ook dit nieuwe overzicht is hiermee al niet correct. Maar er is bovenal nog altijd geen factuur ingebracht die ziet op de kosten van het gasverbruik van het pand over de periode tot 14 juni 2024. Omdat de gevorderde kosten voor gasverbruik nog altijd niet zijn onderbouwd, is geen bedrag uit hoofde van gasverbruik toewijsbaar.  
        
        
          
            stroom
          
        
      
    
    
      4.10.
      
        [eisers] heeft met de bijlagen bij de huurovereenkomst onderbouwd dat de stand van de stroom bij het aangaan van de huurovereenkomst 227.394 kWh was. Uit de eindafrekening van Essent volgt overigens dat de beginstand op 14 april 2023 227.346 kWh was, waarmee een beginstand op 1 juni 2024 van 227.394 in de lijn ligt. [eisers] stelt, onder verwijzing naar een foto, dat in juni 2024 de eindstand 238.928 kWh was, daarmee een totaal verbruik van 11.534 kWh. Gezien de schriftelijk gegeven toelichting is thans het tarief van € 0,39 genomen zoals dat destijds gold bij het aangaan van de huurovereenkomst. [eisers] heeft verder onderbouwd dat het gehuurde een eigen, aparte, stroommeter heeft. Hiermee is dit deel inzichtelijk geworden. 
      
      
        4.10.1.
        
          Het stroomverbruik van 3667 kWh over de aanvankelijk gevorderde periode van 
          15 februari 2024 tot 1 juni 2024 is evenwel nog altijd onvoldoende onderbouwd. Zo ontbreekt een factuur. Over deze periode is geen bedrag toewijsbaar (maar de betaalde voorschotten in die periode rekent de kantonrechter hierna wel mee). 
        
        
      
      
        4.10.2.
        De kantonrechter kan enkel als vaststaand aannemen de beginstand van 227.394 kWh en de stand van 15 februari 2024 (die 235.261 kWh), en daarmee een verbruik van 7.867 kWh (en niet 11.534 kWh). Dit vindt steun in de factuur van Essent. Voor zover op grond hiervan al moet worden gezegd dat de kosten over die eerste periode voldoende zijn onderbouwd - en de in feite “eisvermeerdering” is toegestaan - dient dit stroomverbruik van 7.867 kWh nog altijd te worden verrekend met € 2.300,00 aan voorschotten (de kantonrechter begrijpt dat [eisers] zelf het voorschot voor water meetelt, zodat de kantonrechter hierbij aansluit) en de borg van € 1.600,00, zodat onder de streep hoe dan ook geen bedrag toewijsbaar is aan stroomkosten. De kantonrechter merkt volledigheidshalve nog op dat [gedaagde] weliswaar heeft aangegeven dat hij geen naheffing verwachtte, maar dat geen relatie is gelegd met artikel 5.6 van de huurovereenkomst (en hier ook geen gevolgen aan zijn verbonden). De kantonrechter komt aan dit alles niet toe, omdat dit de uitkomst niet anders kan maken. Nu er geen tegeneis ligt van [gedaagde] om (een deel van) de borg terug te betalen, behoeft een en ander hier verder geen uiteenzetting.
        
      
    
    
      4.11.
      Gezien het vorenstaande is de vordering niet toewijsbaar. De nevenvorderingen met betrekking tot de rente en incassokosten - zo dit laatste al met de vermindering van eis is gehandhaafd - delen dit lot. 
      
    
    
      4.12.
      
        [eisers] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                510,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
        5.	De beslissing
      
      
      
        De kantonrechter
      
      
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eisers] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2025.