ECLI:NL:RBNHO:2025:8925, Rechtbank Noord-Holland, 24-07-2025, 11492672
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-07-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: De zaak gaat om de vraag of de huurovereenkomst tussen partijen moet worden ontbonden en de huurder de woning moet ontruimen vanwege een huurachterstand. De hoogte van de huurachterstand van inmiddels ruim negen maanden is niet in geschil. De huurder beroept zich op opschorting. Dat beroep slaagt niet, omdat de huurder de verhuurder niet in de gelegenheid heeft gesteld de gestelde gebreken te onderzoeken. Ook als hij dat wel had gedaan, is een maandenlange en volledige inhouding van de huurtermijnen disproportioneel. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding en ontruiming.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zaanstad
    
    
    
      Zaaknummer: 11492672 \ CV EXPL  25-103  NE
    
    
    
      
        Vonnis van 24 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        de stichting STICHTING PARTEON, 
      te Wormerveer,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Parteon,
      gemachtigde: M.G. Lasonder,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      De zaak gaat om de vraag of de huurovereenkomst tussen partijen moet worden ontbonden en de huurder de woning moet ontruimen vanwege een huurachterstand. De hoogte van de huurachterstand van inmiddels ruim negen maanden is niet in geschil. De huurder beroept zich op opschorting. Dat beroep slaagt niet, omdat de huurder de verhuurder niet in de gelegenheid heeft gesteld de gestelde gebreken te onderzoeken. Ook als hij dat wel had gedaan, is een maandenlange en volledige inhouding van de huurtermijnen disproportioneel. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding en ontruiming. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 3 januari 2025
      - het mondeling antwoord en de conclusie van antwoord
      - het tussenvonnis van 27 maart 2025
      - de mondelinge behandeling van 27 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
      - het overzicht met de actuele huurachterstand en van de geplande werkzaamheden.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt met ingang van 21 juni 2024 van Parteon de woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning). De (aanvangs)huurprijs is € 652,08 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van 1 juni 2021 (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing.
      
    
    
      2.2.
      Daarvoor huurde [gedaagde] van Parteon een ‘sloopwoning’ aan de [oude adres] in [woonplaats] voor € 406,98 per maand.
      
    
    
      2.3.
      Op 16 oktober 2024 sommeert de gemachtigde van Parteon [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand van in totaal € 3.109,36. De huurachterstand heeft betrekking op onbetaald gelaten huurtermijnen van beide woningen. 
      
    
    
      2.4.
      Daarna hebben Parteon en [gedaagde] contact over een betalingsvoorstel, betalingen en de door [gedaagde] gestelde schade door werkzaamheden in de woning. Aan [gedaagde] wordt verzocht bewijsstukken van de schade te verstrekken. 
      
    
    
      2.5.
      
        
          [gedaagde] betaalt op 18 en 19 november 2024 in totaal € 2.000,00 aan Parteon. 
        De openstaande huurtermijnen van de woning aan de [oude adres] zijn met deze betalingen voldaan.
      
      
    
    
      2.6.
      Parteon bericht op 13 december 2024 aan [gedaagde] dat de schademelding als afgehandeld wordt beschouwd, omdat [gedaagde] een afspraak op 20 november 2024 heeft afgezegd en op de afspraak van 10 december 2024 zonder afbericht niet aanwezig was.
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde] betaalt de huur van november en december 2024 niet, waarna de huurachterstand € 2.413,52 bedraagt. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Parteon vordert - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand van € 2.413,52 vermeerderd met € 652,08 per maand vanaf 1 januari 2025.
      
    
    
      3.2.
      Parteon legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan van inmiddels € 6.326,00 door ook de huurtermijnen van januari 2025 tot en met juni 2025 niet te betalen. De wanbetaling moet worden aangemerkt als een ernstige toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en daaraan gekoppeld ontruiming van het gehuurde. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Parteon. [gedaagde] erkent de huurachterstand, maar stelt zich op het standpunt dat sprake is van gebreken en beroept zich daarom op opschorting van zijn betalingsverplichting. [gedaagde] heeft de gebreken aan Parteon kenbaar gemaakt, maar Parteon gaf nul op rekest bij contactmomenten. Deze gebreken maken dat Parteon haar verbintenissen uit de huurovereenkomst, het verschaffen van huurgenot aan [gedaagde] , niet nakomt. Zodra de gebreken zijn hersteld, zal [gedaagde] de volledige huur betalen.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Uitgangspunten
      
    
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde] is niet op de zitting verschenen. [gedaagde] heeft dus geen vragen van de kantonrechter kunnen beantwoorden of inlichtingen kunnen geven. Ook heeft hij de nadere toelichting van Parteon niet weersproken. Dat komt voor rekening en risico van [gedaagde] . 
      
    
    
      4.2.
      Partijen benoemen beiden in hun stukken de eerdere huurovereenkomst, maar de kantonrechter begrijpt dat daarover geen geschillen (meer) zijn. De zaak gaat dus alleen over de huurovereenkomst van de woning aan de [adres] in [woonplaats] . Deze huurovereenkomst is op 21 juni 2024 gesloten met een aanvangshuurprijs van € 652,08 per maand. Er is daarom sprake van een laagsegment-huurprijs van woonruimte (voorheen niet geliberaliseerde huur). 
      
    
    
      4.3.
      Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de huurovereenkomst en algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument. Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vorderingen van Parteon. 
      
      
        
          Hoogte van de huurachterstand
        
      
      
    
    
      4.4.
      In de huurovereenkomst staat een huurprijswijzigingsbeding. Dit beding is niet oneerlijk, omdat het verwijst naar de bij of krachtens de wet bepaalde regels. Bij de verdere beoordeling kan de kantonrechter dan ook uitgaan van de in de dagvaarding opgegeven huurprijs. Deze is overigens gelijk is aan de aanvangshuurprijs, dus zonder huurverhogingen.
      
    
    
      4.5.
      Tijdens de zitting heeft Parteon onweersproken verklaard dat ook de huurtermijnen van januari 2025 tot en met juni 2025 niet zijn betaald en dat de huurachterstand inmiddels € 6.326,00 is. Omdat [gedaagde] niet op zitting is verschenen, is dit onweersproken gebleven en zal van de juistheid daarvan worden uitgegaan. 
      
      
        
          Opschorting
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] voert echter aan dat hij de huurbetalingen heeft mogen opschorten omdat Parteon de aan haar kenbaar gemaakte gebreken aan het gehuurde niet heeft hersteld of heeft (willen) laten herstellen. Parteon stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] haar niet in de gelegenheid heeft gesteld de gebreken te onderzoeken. [gedaagde] heeft een afspraak afgezegd en was op een vervolg afspraak niet thuis. Op de zitting heeft Parteon verklaard dat zij onlangs met bemiddeling van de toenmalige gemachtigde van [gedaagde] de woning heeft kunnen onderzoeken en dat er verschillende opleverpunten zijn vastgesteld. 
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter begrijpt de stelling van Parteon zo dat [gedaagde] geen beroep kan doen op opschorting van huurbetaling wegens gebreken omdat sprake is van (schuldeisers)verzuim van [gedaagde] . [gedaagde] zou het nakomen van de verplichting van Parteon om eventuele gebreken te verhelpen verhinderen omdat hij daartoe zelf niet de noodzakelijke medewerking verleent. Voor een geldig beroep van [gedaagde] op opschorting moet hij alles hebben gedaan wat in redelijkheid van hem mag worden verwacht om nakoming door Parteon mogelijk te maken. Tegenover het verweer van Parteon heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd en is niet gebleken dat hij Parteon in de gelegenheid heeft gesteld om de gebreken te (laten) herstellen. 
      
    
    
      4.8.
      Verder beroept Parteon zich erop dat de inmiddels vastgestelde gebreken opschorting van de betalingsverplichting door [gedaagde] niet rechtvaardigen. Ook dat verweer van Parteon slaagt. Deze inmiddels vastgestelde gebreken, waarvan door [gedaagde] niet is onderbouwd in hoeverre deze zijn woongenot aantasten, rechtvaardigen geen maandenlange en volledige opschorting van een essentiële verplichting uit de huurovereenkomst tot betaling van de huur. De hoogte van het bedrag waarvan de betaling wordt opgeschort, moet in overeenstemming zijn met de ernst van de gebreken en de mate waarin het huurgenot wordt verminderd. Daarvan is geen sprake.
      
      
        
          Conclusie 
        
      
      
    
    
      4.9.
      De conclusie is dat [gedaagde] geen beroep op opschorting toekomt. De gevorderde betaling van de huurachterstand van € 6.326,00 zal daarom worden toegewezen. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke kosten en rente
        
      
      
    
    
      4.10.
      Parteon maakt geen aanspraak op buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente. Opgemerkt wordt dat de bedingen in de algemene voorwaarden over buitengerechtelijke kosten en de rente (in samenhang met het boetebeding) oneerlijk zijn. 
      
      
        
          Ontbinding en ontruiming
        
      
      
    
    
      4.11.
      De huurachterstand levert een tekortkoming op. De hoogte van de huurachterstand van ruim negen maanden rechtvaardigt in beginsel de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst (en de daaraan gekoppelde ontruiming). 
      
    
    
      4.12.
      Parteon heeft uiteraard belang bij een huurder die op tijd zijn huur betaalt. Daar tegenover staat het belang van [gedaagde] bij het behoud van zijn woning. [gedaagde] stelt dat hij een kwetsbare huurder is en niet altijd in staat is om duidelijke afspraken te maken en deze na te komen. Hij heeft zijn persoonlijke omstandigheden echter verder niet toegelicht en met stukken onderbouwd. 
      
    
    
      4.13.
      In de beoordeling of de ontbinding is gerechtvaardigd, wordt meegewogen dat tijdens de zitting is gebleken dat Parteon de huurachterstand niet bij de gemeente heeft gemeld in het kader van de vroegsignalering op grond van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening. Het doel van dat Besluit is om door vroegsignalering ontruiming van woningen als gevolg van schulden te voorkomen. Maar in dit geval is niet aannemelijk dat een vroegsignalering tot een ander resultaat had geleid. [gedaagde] stelt zich immers op het standpunt dat hij de huur kan betalen en ook tot volledige betaling van de huur overgaat als de gebreken zijn hersteld. Daarbij heeft Parteon op de zitting onweersproken verklaard dat [gedaagde] op 18 november 2024 aan haar heeft laten weten dat hij geen hulp wil en zij geen melding van de huurachterstand bij de gemeente mag doen. De omstandigheid dat Parteon geen melding bij de gemeente heeft gedaan kan er daarom in dit geval niet toe leiden dat ontbinding niet is gerechtvaardigd.  
      
    
    
      4.14.
      In de gegeven omstandigheden zijn de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toewijsbaar. Gelet op de ingrijpende gevolgen voor [gedaagde] wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
      
      
        
          Huur/gebruiksvergoeding 
        
      
      
    
    
      4.15.
      
        De gevorderde huurtermijnen vanaf 1 juli 2025 tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst en de gevorderde gebruiksvergoeding gelijk aan de maandelijkse huurtermijn tot de ontruiming van de woning van € 652,08 per maand, worden ook toegewezen.
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.16.
      Parteon maakt nog aanspraak op de proceskosten. In de algemene voorwaarden staat een beding dat ook ziet op de proceskosten. Voor zover Parteon op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
      
    
    
      4.17.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Parteon worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,22
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                385,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.005,72
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen Parteon en [gedaagde] van de woning gelegen aan het adres de [adres] in [woonplaats] ,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Parteon, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Parteon te stellen, 
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Parteon te betalen een bedrag van € 6.326,00, 
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Parteon te betalen de huurprijs vanaf 1 juli 2025 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst en de gebruiksvergoeding gelijk aan de huurprijs van € 652,08 per maand voor iedere maand of gedeelte daarvan, dat hij het gehuurde vanaf de ontbinding in gebruik heeft gehouden, tot en met het eind van de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden,
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.005,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
    
      5.7.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. D.D.M. Hazeu en in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2025.
      
    
  
  
     In de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn).
  
  
     Artikel IV van de huurovereenkomst en artikel 16 van de algemene voorwaarden.
  
  
     Artikel 6:54 sub a van het Burgerlijk Wetboek.
  
  
     Artikel 13.2 van de algemene voorwaarden.
  
  
     Artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.