ECLI:NL:RBROT:2025:12973, Rechtbank Rotterdam, 17-10-2025, 11559978 CV EXPL 25-4102
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurovereenkomst woonruimte. Vordering tot herstel van gebreken en huurprijsvermindering wordt afgewezen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11559978 CV EXPL 25-4102
    
    
    
      datum uitspraak: 17 oktober 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      woonplaats: Hellevoetsluis,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie, 
      gemachtigde: mr. S.A. Chedie,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Stichting Bewaarder Woningmaatschap Waddinxveen,
      vestigingsplaats: Leidschendam,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      gemachtigde: mr. B.F. Veldman.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘[eiseres]’ en ‘SBWW’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 12 februari 2025, met producties;
        
        
          het antwoord in conventie, tevens eis in reconventie, met producties;
        
        
          de brief van 4 september 2025 van mr. Veldman, met productie 20;
        
        
          de conclusie overleggen nadere producties en eiswijziging van [eiseres].
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 16 september 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: [eiseres] en haar dochter met mr. Chedie, en namens SBWW [naam], vastgoed beheerder, met mr. Veldman.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] huurt sinds april 1998 van (de rechtsvoorganger van) SBWW de woning aan [adres]. [eiseres] heeft in de afgelopen jaren een aantal keer bij de Huurcommissie verzocht om huurprijsvermindering wegens gebreken. De laatste uitspraak van de Huurcommissie is van 28 december 2022. Voorts is tussen partijen geprocedeerd over ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wegens het niet  (tijdig) betalen van de huur. Tot een ontruiming van de woning is het niet gekomen omdat de rechtbank de tenuitvoerlegging van het vonnis waarin ontruiming van de woning was toegewezen heeft opgeschort om [eiseres] in de gelegenheid te stellen een minnelijk schuldhulpverleningstraject te doorlopen. [eiseres] eist in deze procedure herstel van de door haar gestelde gebreken en huurprijsvermindering. SBWW is het hier niet mee eens en eist dat [eiseres] wordt veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en [eiseres] veroordeelt om de woning te verlaten.
      
    
    
      2.2.
      De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiseres] af. Ook de vordering van SBWW tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wordt afgewezen. [eiseres] moet wel de huurachterstand betalen. Hierna zullen deze beslissingen worden toegelicht.
      
      
        
          In conventie
        
      
      
      
        
          De vordering om SBWW te veroordelen tot herstel van gebreken wordt afgewezen
        
      
      
    
    
      2.3.
      De vordering tot herstel van gebreken wordt afgewezen omdat [eiseres] haar stelling dat er vanaf medio 2021 sprake is van (een) gebrek(en) in de woning bestaande uit schimmelvorming in de badkamer, keuken en slaapkamer, water in de kruipruimte door lekkage(s) en lekkage vanwege ondeugdelijke kozijnen, tegenover de gemotiveerde betwisting van SBWW, onvoldoende heeft onderbouwd. Daartoe wordt het volgende overwogen.
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat [eiseres] op 25 oktober 2022 aan de Huurcommissie heeft verzocht de huurprijs te verminderen wegens ernstige onderhoudsgebreken bestaande uit schimmelvorming in de badkamer en op het kozijn van de slaapkamer. De Huurcommissie heeft alvorens een uitspraak te doen een voorbereidend onderzoek in de woning laten uitvoeren. In het rapport van 30 november 2022 is voor zover van belang het volgende vermeld:
      
      
        “Schimmelvorming in de badkamer
        (…)
        In de badkamer is een afzuigventiel aanwezig, aangesloten op het mechanische afzuigsysteem van de woning. De toegangsdeur naar de badkamer is voorzien van een deurrooster.
        Ter plaatse van het afzuigventiel in de badkamer is door de onderzoeker een debietmeting uitgevoerd (…) waarbij vastgesteld is dat het debiet wordt gehaald met 14,44 l/s.
        Bij aanvang van het onderzoek is het badkamerraam door de huurder op kierstand gezet. Het ventilatierooster van de badkamer stond op een gesloten stand.
        De rapporteur is van mening dat de klachtenmelding, volgens het beleid van de Huurcommissie niet gekwalificeerd kan worden als een ernstig gebrek (…).
      
      
      
        Schimmelvorming op het kozijn van de slaapkamer
        (…)
        De slaapkamer is voorzien van een houten gevelkozijn met vaste beglazing en draaiende delen. Ter plaatse van de aansluiting van het houtwerk op het glas is geringe schimmelvorming zichtbaar. De schimmelvorming wordt mogelijk veroorzaakt door oppervlakte condensatiedoor de enkele beglazing.
      
      
      
        
          Schimmelvorming:
        
        
          Schimmelvorming ontstaat over het algemeen door oppervlaktecondensatie. Er is veelal sprake van een combinatie van factoren, zoals het ontbreken van een verwarmingsbron, onvoldoende ventilatie in combinatie met een hoge luchtvochtigheid. Dit ontstaat met name op constructiedelen achter meubels, gordijnen en in de hoeken. Genoemde klacht kan het gevolg zijn van de slechte thermische kwaliteit (isolatie) van de constructie, onvoldoende ventilatiemogelijkheid of een onjuist ventilatie- en strookgedrag van de huurder.
        
      
      
      
        De rapporteur is van mening dat de klachtenmelding, ondanks het geconstateerde, volgens het beleid van de Huurcommissie niet gekwalificeerd kan worden als een ernstig gebrek (…)”
      
      
    
    
      2.5.
      
        Op 28 december 2022 heeft de voorzitter van de Huurcommissie uitspraak gedaan. In de uitspraak is opgenomen dat uit het rapport volgt dat er geen sprake is van ernstige bouwkundige of technische gebreken en dat de voorzitter geen reden ziet om af te wijken van het rapport. De voorzitter van de Huurcommissie komt daarom tot de conclusie dat de woning geen gebreken heeft die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen.
        In de uitspraak heeft de voorzitter nog het volgende opgemerkt:
      
      
      
        “(…)
        Het is bij oudere, niet of slecht geïsoleerde woningen soms moeilijk om schimmelvorming te voorkomen. Daarbij is het nodig om een juist evenwicht te vinden tussen verwarming en ventileren zodat het ‘leefvocht’ dat in elke woning aanwezig is, zich niet afzet tegen de koudste delen van een muur, plafond of raam. (…)
        De voorzitter geeft huurder het advies om de woning gestructureerd te luchten en te ventileren. Dit houdt in dat overdag de woonruimte verwarmd moet worden met het rooster open en raam dicht. Hierdoor wordt de woonruimte warmer en kan door hogere temperatuur meer vocht in de lucht worden opgenomen. ’s Nachts moet gelucht worden door het raam open te zetten waardoor de warme meer vochtige lucht vervangen wordt door koude drogere lucht. In ieder geval moeten de ventilatieroosters – indien aanwezig – structureel open staan.
        (…)”
      
      
    
    
      2.6.
      Deze uitspraak staat tussen partijen vast omdat zij geen gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid om binnen drie weken een verzetschrift in te dienen bij de Huurcommissie dan wel binnen acht weken het geschil op grond van artikel 7:262 BW aan de kantonrechter voor te leggen.
      
    
    
      2.7.
      De gebreken waarover [eiseres] nu klaagt betreffen grotendeels dezelfde klachten waarover de voorzitter van de Huurcommissie in de uitspraak van 28 december 2022 heeft beslist. Het lag daarom op de weg van [eiseres], op wie de stelplicht en bewijslast rusten, om haar stelling inhoudende dat de schimmelvorming wordt veroorzaakt door een gebrek in de woning en niet door bewonersgedrag, nader te onderbouwen. Dit geldt te meer omdat niet gebleken is dat de ventilatiemogelijkheden van de woning zijn gewijzigd na de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie. Volgens het voorbereidend onderzoek van de Huurcommissie zijn de ventilatiemogelijkheden in de woning afdoende en is bij schimmelvorming veelal sprake van een combinatie van factoren, zoals het ontbreken van een verwarmingsbron, onvoldoende ventilatie in combinatie met een hoge luchtvochtigheid. De foto’s waarop schimmel is te zien in de badkamer en op de kozijnen die [eiseres] in het geding heeft gebracht zijn onvoldoende om daar uit af te leiden dat er sprake is van een gebrek dat de schimmelvorming in de badkamer en op de kozijnen tot gevolg heeft. Ook het enkele feit dat de schimmelvorming er nog steeds is, is onvoldoende om te concluderen dat de schimmelvorming wordt veroorzaak door een gebrek. [eiseres] heeft haar stelling dat sprake is van een gebrek dus onvoldoende onderbouwd. 
      
    
    
      2.8.
      
        [eiseres] heeft ook onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een gebrek aan de keuken. De twee foto’s met daarop een scharnier van een keukenkastje waarop roest zichtbaar is, zijn daartoe onvoldoende. Ook de toelichting die [eiseres] op de zitting nog heeft gegeven, namelijk dat een keukenkastje niet meer goed sluit en dat een monteur heeft gezegd dat de keuken moet worden vervangen, maakt niet dat kan worden aangenomen dat er sprake is van een gebrek.
      
    
    
      2.9.
      Hetzelfde geldt voor de stelling van [eiseres] dat er sprake is van lekkage door ondeugdelijk kozijnen. [eiseres] heeft geen foto’s overgelegd waarop lekkage is te zien, dan wel een rapport waaruit volgt dat de kozijnen lekkage vertonen. Dat de kozijnen zijn voorzien van enkel glas is op zichzelf geen gebrek. Wel is op foto’s schimmelvorming zichtbaar op de kozijnen. Deze schimmelvorming is reeds in de uitspraak van 28 december 2022 van de voorzitter van de Huurcommissie aan de orde geweest. In die uitspraak is geoordeeld dat de schimmelvorming op de kozijnen geen gebrek is. Omdat [eiseres] geen nadere onderbouwing in het geding heeft gebracht waaruit kan worden afgeleid dat ten aanzien van de kozijnen thans wel sprake is van een gebrek, heeft [eiseres] haar stelling onvoldoende onderbouwd. 
      
    
    
      2.10.
      Voorts heeft [eiseres] gesteld dat er water in de kruipruimte staat. Zij heeft foto’s overgelegd waarop schimmelvorming zichtbaar is op de onderzijde van de deurmat/vloerbedekking ter hoogte van het luik bij de kruipruimte. Het feit dat er in de kruipruimte water staat, is onvoldoende om vast te stellen dat er sprake is van een gebrek. Het is niet ongebruikelijk dat er van tijd tot tijd water in een kruipruimte staat. Dat het water in de kruipruimte het gevolg is van een lekkage heeft [eiseres] niet onderbouwd of op andere wijze aannemelijk gemaakt.
      
      
        
          De vordering om de huurprijs te verminderen wordt afgewezen 
        
      
      
    
    
      2.11.
      Een huurder kan vermindering van de huurprijs vorderen indien er sprake is van verminderd huurgenot als gevolg van een gebrek. Omdat in deze procedure niet is komen vast te staan dat er in de woning sprake is van een gebrek, komt de vordering tot vermindering van de huurprijs met 25% niet voor toewijzing in aanmerking. 
      
      
        
          
            [eiseres] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.12.
      De proceskosten komen voor rekening van [eiseres], omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [eiseres] aan SBWW moet betalen op € 408,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 204,- (voor de conclusie van antwoord en de zitting)) en € 102,- aan nakosten. Dat is in totaal € 510,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
      
        
          De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming wordt afgewezen
        
      
      
    
    
      2.13.
      De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wordt afgewezen, omdat het belang van [eiseres] om in de woning te blijven wonen zwaarder weegt dan het belang van SBWW bij ontbinding van de huurovereenkomst.
      
      
        
          Maatstaf voor de ontbinding van een huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      2.14.
      Volgens artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt. Als ‘hoofdregel’ geldt volgens de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2018:1810) dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op gehele of gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst. 
      
      
        
          Huurachterstand
        
      
      
    
    
      2.15.
      Op [eiseres] als huurder rust de verplichting om de huur tijdig te betalen. Het niet tijdig betalen van de huur, levert daarom een tekortkoming op in de nakoming van de verplichtingen die op [eiseres] als huurder rusten. De kantonrechter mag een huurovereenkomst alleen ontbinden als de huurachterstand ernstig genoeg is. Meestal zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen.
      
    
    
      2.16.
      SBWW heeft ter voorbereiding op de zitting een recent huuroverzicht in het geding gebracht. Volgens dit overzicht bedraagt de huurachterstand tot en met september 2025 € 2.587,14. [eiseres] heeft deze huurachterstand erkend, zodat van deze huurachterstand zal worden uitgegaan. [eiseres] heeft echter aangevoerd dat zij bezwaar heeft gemaakt tegen een per 1 juli 2024 aangekondigde huurverhoging in verband met de gebreken in de woning en heeft aangevoerd dat zij daarom de oude huurprijs is blijven betalen. SBWW heeft gesteld geen bezwaar van [eiseres] te hebben ontvangen. De vraag of SBWW al of niet het bezwaar van [eiseres] heeft ontvangen kan in het midden blijven omdat [eiseres] de oude huurprijs is blijven betalen en SBWW naar aanleiding daarvan [eiseres] binnen 3 maanden een aangetekende herinneringsbrief aan [eiseres] heeft gestuurd. Het lag vervolgens op de weg van [eiseres] om alsnog bij de Huurcommissie bezwaar te maken tegen de huurverhoging. Dat heeft [eiseres] niet gedaan. Weliswaar is [eiseres] deze procedure gestart, maar dat is juridisch gezien niet de juiste weg. [eiseres] is aldus gehouden om de huurverhoging te betalen. Vanaf 1 juli 2024 bedraagt de huurprijs € 628,46. De huidige huurachterstand is daarmee meer dan 3 maanden.
      
    
    
      2.17.
      Ondanks dat de huurachterstand meer dan drie maanden bedraagt, is de kantonrechter van oordeel dat de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst n dit geval niet rechtvaardigt. Het belang van [eiseres] om in de woning te kunnen blijven wonen weegt zwaarder dan het belang van SBWW bij ontbinding van de huurovereenkomst. Achteraf bezien heeft [eiseres] ten onrechte de huurverhoging niet betaald, maar [eiseres] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij thans een goed inkomen heeft en in staat is om de huurachterstand in te lopen. Ook heeft zij aangegeven dat zij de huurverhoging zal betalen als wordt geoordeeld dat zij dat moet doen. Van betalingsonmacht is daarom geen sprake. De kantonrechter gunt [eiseres] een laatste kans om de huurachterstand in te lopen en daarmee de woning te behouden. Voorts weegt mee dat SBWW niet heeft voldaan aan artikel 2 Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening. Op grond van dit artikel is SBWW als verhuurder verplicht om melding te doen bij de gemeente van een huurachterstand. Dit heeft SBWW niet gedaan. Weliswaar heeft SBWW ter zitting een e-mail getoond van 14 februari 2023 waarin [eiseres] heeft aangegeven dat zij destijds niet wilde dat de gemeente op de hoogte werd gesteld van de toenmalige huurachterstand, maar uit het door SBWW overgelegde huuroverzicht blijkt dat [eiseres] in juni 2024 een voorstand had van € 0,19 cent. De huidige huurachterstand is aldus een nieuwe huurachterstand. Het feit dat [eiseres] in februari 2023 geen toestemming heeft gegeven voor een melding aan de gemeente, betekent niet dat SBWW ruim anderhalf jaar later niet opnieuw aan [eiseres] hiervoor toestemming had moeten vragen. Het is niet ondenkbaar dat [eiseres] ten aanzien van deze nieuwe huurachterstand wel toestemming zou hebben gegeven dit bij de gemeente te melden en via die weg hulp te aanvaarden bij het oplossen van haar huurschuld. Door geen nieuwe melding te doen, heeft SBWW [eiseres] deze kans ontnomen.
      
      
      
        
          
            [eiseres] moet de huurachterstand betalen
        
      
      
    
    
      2.18.
      
        [eiseres] moet de huurachterstand die zij heeft laten ontstaan betalen. Tussen partijen is niet (meer) in geschil dat de huurachterstand tot en met september 2025 € 2.587,14 bedraagt. [eiseres] wordt daarom veroordeeld om € 2.587,14 aan huurachterstand tot en met september 2025 te betalen.
      
      
        
          Partijen moeten ieder hun eigen proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.19.
      Omdat partijen in reconventie over en weer in het gelijk en het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
      
      
        
          In conventie en in reconventie
        
      
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.20.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      3.1.
      wijst de vordering af;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, die aan de kant van SBWW worden begroot op € 510,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
      
        veroordeelt [eiseres] om aan SBWW te betalen € 2.587,14 aan huurachterstand tot en met september 2025;
      
      
    
    
      3.3.
      compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
      
      
        
          In conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.5.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Laurijssens en in het openbaar uitgesproken.
        754