ECLI:NL:RBZWB:2025:6038, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 12-09-2025, 24/4600
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-09-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Overdrachtsbelasting, waarde onroerende zaak.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/4600 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 september 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] B.V., gevestigd te [plaats] , belanghebbende
    (gemachtigde: mr. J.H.D. Kallen),
    
    
      en
    
    
  
  
    de inspecteur van de Belastingdienst.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de inspecteur van 27 maart 2024.
    
    
    
      1.1.
      De inspecteur heeft aan belanghebbende een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd van € 204.000. Bij gelijktijdige beschikking heeft de inspecteur een verzuimboete van € 5.514 opgelegd (de boetebeschikking). Verder heeft de inspecteur bij beschikking belastingrente aan belanghebbende in rekening gebracht van € 24.106 (de belastingrentebeschikking).  
      
    
    
      1.2.
      De inspecteur heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De inspecteur heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 1 augustus 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens de inspecteur mr. [inspecteur 1] , dr. [inspecteur 2] , mr. [inspecteur 3] en mr. [inspecteur 4] . Van hetgeen op de zitting is besproken is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan de rechtbank gelijktijdig met de uitspraak een afschrift naar partijen heeft verzonden.
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      2. De rechtbank beoordeelt of de inspecteur de naheffingsaanslag, de boetebeschikking en de belastingrentebeschikking niet tot te hoge bedragen heeft opgelegd. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    
    
      2.1.
      De rechtbank zal het beroep ongegrond verklaren. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      3. Belanghebbende heeft op 9 juli 2020 de onroerende zaak, gelegen aan [adres] te [plaats] (het pand), gekocht van [verkoopster] voor een bedrag van € 800.000. Het pand is een beschermd monumentenpand van 2.112 m2. Het pand is geleverd bij akte van 15 juli 2020. Belanghebbende heeft op aangifte overdrachtsbelasting voldaan van € 48.000 (6% van € 800.000).
    
    
    
      3.1.
      Ten tijde van de in 3 bedoelde koop werd het pand verhuurd aan [organisatie] voor een bedrag van € 1.460.000 per jaar. In het in 3.3 bedoelde taxatierapport staat dat de verhuur loopt tot 28 november 2000 – dat jaartal lijkt de rechtbank een verschrijving - en dat overleg gaande is over verlenging met één jaar.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende heeft het pand op 10 december 2021 verkocht voor een bedrag van € 8.200.000.
      
    
    
      3.3.
      Tot het dossier behoort een taxatierapport, dat is gedateerd 20 april 2020 en dat is opgesteld ten behoeve van de verkoop door verkoopster, waarin het pand per 20 april 2020 is gewaardeerd op € 6.300.000.
      
    
    
      3.4.
      Tot het dossier behoort tevens een taxatierapport, dat is gedateerd 22 december 2022 en dat is opgesteld in opdracht van belanghebbende, waarin het pand per 15 juli 2020 is gewaardeerd op € 1.000.000.
      
    
    
      3.5.
      Tot het dossier behoort tot slot een taxatierapport, dat is gedateerd 25 april 2023 en dat is opgesteld in opdracht van de Belastingdienst, waarin het pand per 15 juli 2020 is gewaardeerd op € 4.200.000.
      
    
    
      3.6.
      De naheffingsaanslag is berekend op 6% van het verschil tussen de in 3.5 bedoelde waarde en het bedrag waarover overdrachtsbelasting is voldaan (€ 4.200.000 minus € 800.000).
      
    
    
      3.7.
      
        Op 28 oktober 2024 heeft een jurist van de gemeente Maastricht een e-mail aan de inspecteur gestuurd waarin onder meer staat:
        
          “Op grond van het [bestemmingsplan] (vastgesteld in 2013) geldt ter plaatse [ [adres] te [plaats] ] de enkelbestemming ‘Gemengd’. Op grond van artikel 6 van dit bestemmingsplan is het gebruik ten behoeve van “wonen in de vorm van woningen” rechtstreeks (dus zonder omgevingsvergunning) toegestaan.”
        
      
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Vooraf
      
      4. De rechtbank heeft de gemachtigde van belanghebbende bij brief van 22 mei 2025 uitgenodigd voor de zitting. De gemachtigde van belanghebbende heeft de rechtbank bij brief van 18 juni 2025 verzocht om uitstel voor de zitting omdat hij op 1 augustus 2025 verhinderd zou zijn. 
    
    
    
      4.1.
      De rechtbank heeft het in 4 bedoelde verzoek afgewezen omdat het verzoek niet voldoet aan de voorwaarden waaraan zo’n verzoek moet voldoen. Het verzoek is onvoldoende gemotiveerd nu niet is aangegeven waarom de gemachtigde van belanghebbende verhinderd zou zijn. Hierdoor heeft de rechtbank niet kunnen beoordelen of sprake was van voldoende gewichtige redenen om uitstel te verlenen.
      
      
        
          Ten aanzien van het materiële geschil
        
      
      
    
    
      4.2.
      Overdrachtsbelasting is verschuldigd over de waarde van de onroerende zaak, waarop de verkrijging betrekking heeft. Onder waarde wordt verstaan waarde in het economische verkeer.
      
    
    
      4.3.
      De inspecteur betwist dat belanghebbende het pand onder zakelijke voorwaarden heeft gekocht.
      
    
    
      4.4.
      De rechtbank overweegt dat de inspecteur, nu hij stelt dat belanghebbende overdrachtsbelasting is verschuldigd over een hoger bedrag dan de door belanghebbende voor het pand betaalde aankoopprijs, de bewijslast heeft.
      
    
    
      4.5.
      
        Naar het oordeel van de rechtbank is de inspecteur met het in 3.5 genoemde taxatierapport geslaagd in de op hem rustende bewijslast. 
        In dat taxatierapport worden, zowel voor wat betreft huurcijfers als voor wat betreft verkoopcijfers, referentieobjecten genoemd. Gelet op de omvang van het pand (2.112 m2), acht de rechtbank aannemelijk dat er geen betere referentieobjecten voorhanden waren. 
        Bovendien komt de in het in 3.5 genoemde taxatierapport genoemde waarde van € 4.200.000 de rechtbank, zoals de inspecteur ook aangeeft, zeer terughoudend voor gelet op de waarde van € 6.300.000 die wordt genoemd in het in 3.3 bedoelde taxatierapport en gelet op de prijs van € 8.200.000 (zie 3.2) die belanghebbende nog geen anderhalf jaar later voor het pand heeft ontvangen, waarbij noemenswaardige wijzigingen niet hebben plaatsgevonden.
      
      
    
    
      4.6.
      
        Aan wat is overwogen in 4.5 doet niet af dat het pand in het in 3.4 bedoelde taxatierapport is gewaardeerd op € 1.000.000. De rechtbank acht dit taxatierapport niet geschikt om te dienen ter onderbouwing van de waarde van het pand. De rechtbank neemt daarbij het volgende in aanmerking.
        In dit taxatierapport wordt als doel van het pand genoemd “overig”, terwijl het pand ten tijde van de koop door belanghebbende werd verhuurd aan het [organisatie] (zie 3.1). 	Verder staat in dit taxatierapport dat op de waardepeildatum de aanvraag om het pand te transformeren naar woningen nog niet was goedgekeurd, terwijl bewoning in feite reeds was toegestaan (zie 3.7).   
        De uitgangspunten van dit taxatierapport zijn niet juist en de daarop gebaseerde conclusie dus ook niet. Aan dit rapport komt naar het oordeel van de rechtbank geen bewijswaarde toe. 
      
      
    
    
      4.7.
      Het beroep wordt geacht mede betrekking te hebben op de belastingrente. Belanghebbende heeft geen zelfstandige gronden tegen de in rekening gebrachte belastingrente aangevoerd. De rechtbank ziet geen aanleiding af te wijken van de belastingrentebeschikking. Hierbij wijst de rechtbank belanghebbende erop dat het bedrag van de belastingrente het bedrag van de naheffingsaanslag volgt. 
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. V.A. Burgers, rechter, in aanwezigheid van mr. I. van Wijk, griffier, op 12 september 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst en wordt aan de gemachtigde van belanghebbende, die niet digitaal procedeert, aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
  
  
     Zie artikel 2.13, tweede lid, van het Procesreglement bestuursrecht rechtbanken, Staatscourant 2024, 37982.
  
  
     Vgl. Hoge Raad 4 mei 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4301, r.o. 3.3.
  
  
     Artikel 9, eerste lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBRV).
  
  
     Artikel 52 van de WBRV.