ECLI:NL:RBMNE:2025:5331, Rechtbank Midden-Nederland, 03-10-2025, UTR 23/5843
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-10-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ; woning; zijn de referentiewoningen vergelijkbaar; KOUDV-factoren; beroep ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 23/5843
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 oktober 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [plaats] , eiser,
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder 
    (gemachtigde: I.K. Beek).
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.085.000,- naar de waardepeildatum per 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2
      Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 13 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      De zaak is behandeld op de zitting van 13 augustus 2025. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft deelgenomen aan de zitting. Eiser heeft, zonder bericht van afmelding, niet deelgenomen aan de zitting.
      
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. De woning is een in 2017 gebouwde twee-onder-een-kap woning met een rieten dak. De woning heeft een aangebouwde garage van 19 m², een aangebouwde woonruimte van 8 m², een dakkapel van 3 m² en een tuinhuis van 29 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 155 m² en een perceeloppervlakte van 403 m².
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.085.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met zeven verkopen in [plaats] , te weten: 
    
      
        
          [adres 2] , verkocht op 24 november 2021 voor € 1.060.000,-;
      
      
        
          [adres 3] , verkocht op 6 oktober 2022 voor € 1.025.000,-; 
      
      
        
          [adres 4] , verkocht op 31 maart 2021 voor € 925.000,-;
      
      
        
          [adres 5] , verkocht op 24 december 2021 voor € 1.050.000,-;
      
      
        
          [adres 6] , verkocht op 23 maart 2022 voor € 1.200.000,-;
      
      
        
          [adres 7] , verkocht op 17 februari 2022 voor € 1.070.000,-; en
      
      
        
          [adres 8] , verkocht op 29 april 2022 voor € 925.000,-.
      
    
    
    
      
        Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-een-kap woningen zijn die in hetzelfde waardegebied liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de uitstraling en de ligging door voor de woningwaarde een waarde op het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      
        De referentiewoningen zijn niet vergelijkbaar
      
    
    
    9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de woning niet heeft vergeleken met vergelijkbare referentiewoningen, omdat ze afwijken qua gebruiks- en perceeloppervlakte. De WOZ-waarde van de woning zou gelijk moeten zijn aan de WOZ-waarde van de buurwoning aan de [adres 9] . Deze buurwoning is qua woon- en perceeloppervlakte bijna identiek.
    
    
      9.1
      
        De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat er voldoende vergelijkbare woningen zijn verkocht in de wijk Blaricummermeent die als vergelijkingsmateriaal kunnen dienen. In het taxatieverslag is een overzicht gegeven van de meest vergelijkbare woningen die zijn verkocht rond de waardepeildatum. De verkochte referentiewoningen onderbouwen de vastgestelde waarde van de woning. Daarnaast is de buurwoning niet vergelijkbaar volgens de heffingsambtenaar. Deze woning is niet rietgedekt, is voorzien van een pannendak en ligt ook niet onder dezelfde kap als de woning. De buurwoning wijkt af qua uitstraling van de woning. Het verschil in WOZ-waarde met de buurwoning aan de 
        
          [adres 9] is mede ontstaan door verschil in uitstraling en verschil in deelobjecten. Bovendien geldt dat de WOZ-waarde van de woning niet wordt vastgesteld op basis van een vergelijking met WOZ-waardes van buurpanden, maar op basis van een vergelijking met daadwerkelijk verkochte woningen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
      
        
          KOUDV-factoren
        
      
      
      
        10.	Eiser voert aan dat de inpandige situatie van de woning en de referentiewoningen geen rol dient te spelen in de waardebepaling. De heffingsambtenaar heeft dat miskend, zo begrijpt de rechtbank het standpunt van eiser. 
      
      
    
    
      10.1
      De heffingsambtenaar voert aan dat bij de taxatie wordt uitgegaan van een gemiddelde toestand van de woning tenzij uit openbare verkoopgegevens anders blijkt. Ook al zijn de woning en de referentiewoningen bijna even oud, toch kan er een verschil zijn in afwerkingsniveau, uitstraling en voorzieningen. Daarmee dient bij de waardering rekening te worden gehouden. In dit verband verwijst de heffingsambtenaar naar de matrix waar deze verschillen zijn gekwantificeerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar ook hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen 
    
    
      11.  	Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. 
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 
      3 oktober 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.