ECLI:NL:RBROT:2025:11819, Rechtbank Rotterdam, 26-09-2025, 11467080 CV ECPL 24-33212
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-09-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurovereenkomst woonruimte, huurder zou overlast veroorzaken. Verhuurder mag bewijzen dat het door haar gestelde incident met monteur heeft plaatsgevonden en dat huurder structureel ernstige overlast veroorzaakt

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11467080 CV EXPL 24-33212
    
    
    
      datum uitspraak: 26 september 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Havensteder,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. K.A.M. Jaspers,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. M.R. de Kok.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 18 december 2024, met producties;
        
        
          het antwoord, met producties;
        
        
          de brief van 22 mei 2025 van de gemachtigde van Havensteder, met productie 16;
        
        
          de email van 18 augustus 2025 van de gemachtigde van [gedaagde], met productie 3;
        
        
          de akte overleggen producties tevens vermeerdering van eis van Havensteder.
        
      
      
    
    
      1.2.
      
        Op 26 augustus 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. 
        Daarbij waren aanwezig: [naam 1], manager dagelijks onderhoud, en [naam 2], woonconsulent, beiden werkzaam bij Havensteder met mr. Jaspers en [gedaagde] met mr. de Kok.
      
      
    
  
  
    
      2Waar gaat de zaak over?
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 11 november 2022 van Havensteder een woning in Rotterdam.  Havensteder heeft van omwonende klachten ontvangen over bedreigingen die [gedaagde] heeft geuit en overlast die door hem wordt veroorzaakt. Havensteder heeft [gedaagde] twee maal uitgenodigd voor een gesprek, maar hij is niet verschenen. Op 13 september 2024 is bij [gedaagde] een monteur in de woning geweest om werkzaamheden aan de intercom uit te voeren. Diezelfde dag heeft Havensteder van de leidinggevende van de monteur de melding gekregen dat de monteur door [gedaagde] is bedreigd en in paniek de woning is ontvlucht. Na dit incident heeft Havensteder aan [gedaagde] laten weten dat zij de huurovereenkomst wil beëindigen. Havensteder heeft daarna nieuwe klachten van omwonenden ontvangen en [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan.
      
    
    
      2.2.
      Havensteder eist dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, dat [gedaagde] de woning moet ontruimen en verlaten, en dat hij de huurachterstand en de proceskosten moet betalen. De reden hiervoor is dat Havensteder vindt dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurvoorwaarden waarin is bepaald dat de huurder zich moet onthouden van intimiderend, bedreigend, agressief of anderszins onbehoorlijk gedrag richting (ingehuurde) medewerkers van Havensteder en omwonenden. Daarnaast vindt Havensteder dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen en dat [gedaagde] te kort schiet in de nakoming van zijn huurdersverplichtingen door de huur niet te betalen. 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] is van mening dat de eisen van Havensteder moeten worden afgewezen. [gedaagde] betwist het door Havensteder beschreven incident met de monteur. [gedaagde] betwist voorts het merendeel van de klachten van de omwonenden. [gedaagde] erkent dat hij heeft verzuimd de huur te betalen, maar hij heeft inmiddels extra betalingen gedaan om de achterstand in te lopen. Voor zover [gedaagde] wel overlast heeft veroorzaakt en daarmee de huurvoorwaarden heeft overtreden en zich niet als goed huurder zou hebben gedragen, dan is [gedaagde] van mening dat de tekortkoming(en) van onvoldoende gewicht zijn om de ontbinding van de huurovereenkomst met al haar gevolgen te rechtvaardigen
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter zal in dit vonnis aan Havensteder een bewijsopdracht geven. Hierna zal worden uitgelegd waarom.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        Maatstaf voor de ontbinding van een huurovereenkomst
      
    
    
    
      3.1.
      Volgens artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt. Als ‘hoofdregel’ geldt volgens de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2018:1810) dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op gehele of gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst. De verhuurder moet stellen en zo nodig bewijzen dat hiervan sprake is.
      
      
        
          Incident 13 september 2024
        
      
      
    
    
      3.2.
      Op grond van artikel 8.13 van de huurvoorwaarden rust op [gedaagde] de verplichting om zich te onthouden van intimiderend, bedreigend, agressief of anderszins onbehoorlijk gedrag jegens omwonenden, medewerkers van verhuurder en personen die in opdracht van verhuurder werkzaamheden in of aan het gehuurde verrichten.
      
    
    
      3.3.
      Havensteder heeft gesteld dat [gedaagde] zich niet aan deze verplichting heeft gehouden omdat hij op 13 september 2024 een monteur die door haar was ingehuurd van zijn vrijheid heeft beroofd door de monteur op te sluiten in de badkamer en hem vervolgens heeft bedreigd en mishandeld. Havensteder heeft ter onderbouwing hiervan een verklaring van de leidinggevende in het geding gebracht. In die verklaring is het volgende opgenomen:
      
      
        
          “(…)
        
        
          Onderwerp: bedreiging
        
      
      
      
        
          Beste
        
      
      
      
        
          
            [naam 3] (…)
        
        
          Kwam vanochtend bij (…) voor een storing met de intercom
        
        
          Bewoner [gedaagde]
        
        
          (…) 
        
        
          De bewoner deed open en vroeg of hij bang was
        
        
          Hierop zei [naam 3] nee hoor
        
        
          De man zei kom binnen en loop even mee naar de badkamer
        
        
          Hij zei er is iets aan de hand onder de wastafel
        
        
          Toen [naam 3] op zijn knieen onder de wastafel zat begon die man er zit een camera of microfoon in de muur door jullie geplaatst de vorige keer
        
        
          Dit zou in mei 2023 zijn maar toen is hij met [naam 4] (…) een driepuntsluiting wezen plaatsen.
        
        
          De bewoner deed de douchedeur dicht (vrijheidsberoving) en greep [naam 3] bij zijn keel en kneep hem dicht dit duurde ca. 5 min
        
        
          En riep ik ga je dood maken, dood steken etc. toen hield hij de intercom hoorn vast en wilde slaan
        
        
          
            [naam 3] raakte in paniek en smeekte en uiteindelijk na ca 15 min kon hij de woning ontluchten en belde de dames op
        
        
          (…_) en ik [naam 5] hoorde dit verhaal
        
        
          Hierna belde ik [naam 4] op en direct de politie
        
        
          
            [naam 3] is naar huis gegaan (…)
        
        
          
            [naam 3] is in paniek en durfde niets meer
        
        
          Ik heb hem tot rust gekregen en de politie is nu onderweg voor een aangifte op te nemen”
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] betwist het incident van 13 september 2024 en is van mening dat er die dag niets ernstig is gebeurd tussen hem en de monteur. [gedaagde] is de monteur nadien nog tegengekomen op straat. Hij heeft toen een filmpje gemaakt en volgens [gedaagde] kan hieruit worden afgeleid dat er tussen hem en de monteur niets ernstigs is gebeurd (zie productie 2 bij antwoord).
      
    
    
      3.5.
      Tegenover de betwisting van [gedaagde] is de enkele verklaring van de leidinggevende van de monteur onvoldoende om aan te nemen dat op 13 september 2024 het door Havensteder gestelde incident heeft plaatsgevonden. Een aangifte of een verklaring van de monteur zelf ontbreekt. Opde zitting heeft Havensteder aangegeven dat de monteur uiteindelijk geen aangifte heeft gedaan. Havensteder heeft wel foto’s van de nek van de monteur overgelegd, maar deze foto’s zijn onvoldoende duidelijk. 
      
    
    
      3.6.
      Op Havensteder rust de bewijslast van haar stelling dat [gedaagde] op 13 september 2024 een monteur die door haar was ingehuurd van zijn vrijheid heeft beroofd door de monteur op te sluiten in de badkamer en hem vervolgens heeft bedreigd en mishandeld. Havensteder heeft genoeg gesteld om tot bewijs te worden toegelaten en krijgt daarom een bewijsopdracht.
      
      
        
          Overlast bewoners
        
      
      
    
    
      3.7.
      Op [gedaagde] als huurder rust de verplichting om overlast en hinder aan omwonenden te voorkomen. Het veroorzaken van overlast aan omwonenden is daarom een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen die op [gedaagde] rusten.
      
    
    
      3.8.
      De kantonrechter stelt voorop dat overlast alleen dan tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden als sprake is van ernstige en structurele overlast gedurende langere tijd. Bij de beoordeling daarvan wegen alle omstandigheden mee, zoals de aard, ernst en duur van de tekortkoming en de belangen van partijen, waaronder het woonbelang van [gedaagde]. Het is aan Havensteder om te stellen en zo nodig te bewijzen dat sprake is van dergelijke overlast.
      
    
    
      3.9.
      Uit de stellingen van Havensteder en de overgelegde producties kan worden afgeleid dat in september 2023 twee omwonenden hebben geklaagd over ruzie, geschreeuw en kabaal in de nacht. In maart 2024 heeft een omwonende gemeld zich bedreigd te voelen. Daarnaast meldt een omwonende dat er in juni en juli 2024 sprake was van luid telefoneren en schreeuwen vanaf het balkon. Ook meldt een omwonende door [gedaagde] te zijn lastig gevallen in verband met een pieptoon in de woning, dat [gedaagde] fietst op de galerij en als hij daarop wordt aangesproken boos en dreigend reageert. Deze melding is echter niet gedateerd. Daarnaast zijn er nog een aantal anonieme en ongedateerde meldingen over bedreigingen, schreeuwen en luid telefoneren op het balkon. Tegenover de betwisting van [gedaagde] dat hij degene is die geluidsoverlast veroorzaakt, zijn deze meldingen vooralsnog onvoldoende om vast te stellen dat [gedaagde] overlast veroorzaakt en dat deze overlast structureel is. De meldingen zijn hiervoor te weinig concreet. Dat [gedaagde] bewoners bedreigt, kan gelet op het verweer van [gedaagde] evenmin worden vastgesteld. [gedaagde] erkent dat hij bewoners heeft aangesproken over een pieptoon in zijn woning, maar betwist dat hij zich bedreigend heeft uitgelaten. Ook erkent [gedaagde] door een bewoner te zijn aangesproken over het gebruik van zijn fiets en dat hij geagiteerd heeft gereageerd, maar hij betwist dat hij de bewoners heeft bedreigd. 
      
    
    
      3.10.
      Op Havensteder rust de bewijslast dat [gedaagde] ernstige en structurele overlast gedurende langere tijd veroorzaakt. Havensteder heeft voldoende gesteld om tot bewijs te worden toegelaten en krijgt daarom een bewijsopdracht.
      
      
        
          Huurachterstand
        
      
      
    
    
      3.11.
      Op [gedaagde] als huurder rust de verplichting om de huur tijdig te betalen. Het niet tijdig betalen van de huur, levert daarom een tekortkoming op in de nakoming van de verplichtingen die op [gedaagde] als huurder rusten. De kantonrechter mag een huurovereenkomst alleen ontbinden als de huurachterstand ernstig genoeg is. Meestal zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen.
      
    
    
      3.12.
      Volgens het overzicht van Havensteder is de huurachterstand tot en met augustus 2025 € 1.168,19. Deze huurachterstand van nog net geen twee maanden rechtvaardigt op dit moment geen ontbinding van de huurovereenkomst.
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      3.13.
      Havensteder wordt toegelaten om haar stellingen te bewijzen. De zaak zal daarom naar de hierna te noemen rol worden verwezen.
      
    
    
      3.14.
      Nadat Havensteder bewijs heeft geleverd mag [gedaagde] (tegen)bewijs leveren. Partijen mogen pas op elkaar bewijs reageren als het leveren van bewijs door beide partijen is afgerond. Daarna zal worden beoordeeld of Havensteder geslaagd is (een van) de tekortkomingen te bewijzen. 
      
    
    
      3.15.
      De kantonrechter merkt op dat indien het incident met de monteur komt vast te staan, dat voldoende kan zijn om de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning te rechtvaardigen. Dat geldt eveneens in het geval komt vast te staan dat sprake is van ernstige en structurele overlast gedurende langere tijd. Daarnaast is het ook mogelijk dat alle omstandigheden bij elkaar voldoende zijn om de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning te rechtvaardigen. 
      
    
    
      3.16.
      Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      4.1.
      draagt Havensteder op om te bewijzen dat:
      
      a. [gedaagde] op 13 september 2024 een monteur die door Havensteder was ingehuurd van zijn vrijheid heeft beroofd door de monteur op te sluiten in de badkamer en hem vervolgens heeft bedreigd en mishandeld;
      
      
        en/of
      
      
      
        [gedaagde] gedurende langere tijd ernstige en structurele overlast veroorzaakt;
      
      
        
          schriftelijk bewijs
        
      
      
    
    
      4.2.
      bepaalt dat als Havensteder schriftelijk bewijs wil leveren dit bewijs uiterlijk een dag voor de rolzitting van dinsdag 28 oktober 2025 om 11.30 uur in tweevoud moet zijn ontvangen op de rechtbank;
      
      
        
          getuigenbewijs
        
      
      
    
    
      4.3.
      bepaalt dat als Havensteder getuigen wil laten horen, zij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd het aantal en de personalia van de getuigen moet opgeven en de verhinderdata van de getuigen en beide partijen voor de maanden januari, februari en maart 2026;
      
    
    
      4.4.
      wijst erop dat Havensteder na het bepalen van een datum en plaats voor het getuigenverhoor zelf de getuigen moet oproepen;
      
      
        
          ander bewijs
        
      
      
    
    
      4.5.
      bepaalt dat als Havensteder op een andere manier bewijs wil leveren, Havensteder uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd aan de kantonrechter moet laten weten hoe;
      
    
    
      4.6.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
        754