ECLI:NL:RBROT:2025:12634, Rechtbank Rotterdam, 17-10-2025, 11624939 CV EXPL 25-8173
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur, ontbinding en ontruiming, vondst illegaal vuurwerk en xtc-pillen

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11624939 CV EXPL 25-8173
    
    
    
      datum uitspraak: 17 oktober 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      vestigingsplaats: [plaats] ,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie, 
      gemachtigde: mr. I.M.M. Versloot,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: [plaats] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. S. Kara.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 14 maart 2025, met bijlagen;
        
        
          het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met één bijlage;
        
        
          de brief van 19 mei 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de akte met vermeerdering van eis van [eiseres] , met bijlagen en een usb-stick.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 16 september 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was namens [eiseres] mevrouw [persoon A] (woonconsulent) aanwezig, bijgestaan door mr. I.M.M. Versloot. Namens [gedaagde] is mr. S. Kara verschenen. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Wat is de kern van de zaak?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt van [eiseres] de woning aan [adres] in [plaats] . Op 5 december 2024 is de politie de woning van [gedaagde] binnengetreden, waarbij zij het volgende heeft aangetroffen:
      
        
          10 stuks zwaar vuurwerk (Cobra 6);
        
        
          200-300 XTC-pillen (getest: 325,8 gram MDMA);
        
        
          96 LSD-zegels (getest: 2,4 gram LSD);
        
        
          2 gripzakjes met vermoedelijk XTC-pillen (gestest: 24,6 gram 2-CB);
        
        
          een boksbeugel.
        
      
      Daarnaast heeft [eiseres] op 23 januari 2025 aangifte gedaan van vernieling door [gedaagde] . De aanleiding daarvoor was dat [eiseres] aan de hand van camerabeelden heeft geconstateerd dat [gedaagde] de borden met huisnummer- en verdiepingaanduiding in twee liften in de flat, waarin de woning van [gedaagde] zich bevindt, heeft vernield. [eiseres] heeft [gedaagde] schriftelijk in de gelegenheid gesteld zelf de huurovereenkomst op te zeggen, maar dat heeft hij niet gedaan. De burgemeester van [plaats] heeft [gedaagde] bij besluit van 20 februari 2025 een laatste waarschuwing gegeven. 
      
    
    
      2.2.
      
        [eiseres] wil de huurovereenkomst met [gedaagde] niet langer voortzetten en eist in deze procedure dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde] wordt veroordeeld de woning te ontruimen. Verder stelt [eiseres] dat [gedaagde] een huurachterstand heeft van € 1.040,51, berekend tot en met de maand september 2025. Daarom eist [eiseres] dat [gedaagde] dat bedrag met rente en buitengerechtelijke incassokosten aan haar betaalt. Ook eist [eiseres] dat [gedaagde] wordt veroordeeld de lopende huur vanaf oktober 2025, met rente, te betalen.
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de eisen van [eiseres] . Hij voert aan dat er geen sprake is van een tekortkoming die voldoende ernstig is en van zodanige aard en omvang is dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Volgens [gedaagde] is niet gebleken van structurele overlast, gevaar voor omwonenden of verstoring van de openbare orde, maar gaat het om een eenmalig incident. [gedaagde] voert aan dat hij fysieke en psychische problemen heeft. [gedaagde] stelt dat, gelet op zijn persoonlijke omstandigheden en de verstrekkende gevolgen van ontbinding van de huurovereenkomst, toewijzing van de eisen van [eiseres] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Daarom eist [gedaagde] primair dat de eisen van [eiseres] worden afgewezen en subsidiair dat hem een laatste kans wordt gegeven onder oplegging van voorwaarden. Ten slotte eist [gedaagde] meer subsidiair, in het geval de huurovereenkomst wordt ontbonden, de ontruimingstermijn te verlengen naar zes maanden en het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter wijst de eisen van [eiseres] voor het grootste deel toe, inclusief de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. De tegeneisen van [gedaagde] worden afgewezen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden
        
      
      
    
    
      2.5.
      Vast staat dat [gedaagde] zich op grond van de huurovereenkomst en de wet als goed huurder moet gedragen en geen overlast aan omwonenden mag veroorzaken. Daarnaast geldt dat [gedaagde] op grond van de algemene huurvoorwaarden geen strafbaar gestelde activiteiten in zijn woning mag ontplooien. Als [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van deze verplichtingen, kan de kantonrechter de huurovereenkomst ontbinden, tenzij de tekortkoming, gelet op alle omstandigheden van het geval, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
      
    
    
      2.6.
      
        [eiseres] heeft met de overgelegde politierapportage van 11 december 2024 voldoende gesteld en onderbouwd dat in de woning van [gedaagde] een grote hoeveelheid harddrugs, illegaal zwaar vuurwerk en een wapen (boksbeugel) zijn aangetroffen. [gedaagde] heeft ook niet betwist dat de drugs, het vuurwerk en de boskbeugel in zijn woning aanwezig waren. 
      
    
    
      2.7.
      Ten aanzien van de aangetroffen harddrugs heeft [eiseres] gesteld en met de politierapportage voldoende onderbouwd dat het gaat om een hoeveelheid die groter is dan een hoeveelheid geschikt voor eigen gebruik. Ook dat is door [gedaagde] niet betwist. Daarmee staat voldoende vast dat [gedaagde] een handelshoeveelheid harddrugs in de woning voor handen had, waarmee hij in strijd met de algemene huurvoorwaarden en de Opiumwet heeft gehandeld.
      
    
    
      2.8.
      Uit de politierapportage in combinatie met het daaraan gehechte proces-verbaal van de vuurwerkbeoordeling volgt dat het in de woning aangetroffen illegale vuurwerk 10 exemplaren van de Cobra 6 betreft, dat het daarbij gaat om vuurwerk dat in handen van particulieren zeer gevaarlijk kan zijn en dat de opslag van dit vuurwerk in een woonomgeving grote veiligheidsrisico’s creëert en bij ontbranding ingrijpende gevolgen kan hebben voor omwonenden. [gedaagde] heeft in dat kader aangevoerd dat de aanwezigheid van het vuurwerk niet heeft geleid tot enig concreet gevaar voor omwonenden. De kantonrechter volgt [gedaagde] daarin niet. Alleen al door het in de woning voor handen hebben van een dergelijke hoeveelheid zwaar vuurwerk heeft [gedaagde] gevaarzettend gehandeld. Als (een deel van) het vuurwerk door welke oorzaak dan ook tot ontploffing zou komen zouden de gevolgen niet te overzien zijn, niet alleen voor het gehuurde en voor [gedaagde] zelf, maar ook voor de omwonenden. Dat dat risico zich niet daadwerkelijk heeft verwezenlijkt, maakt die door [gedaagde] gecreëerde risicovolle situatie niet minder ernstig.
      
    
    
      2.9.
      De gemachtigde van [gedaagde] heeft ter zitting weliswaar zeer summier gesteld dat het aangetroffen vuurwerk niet van [gedaagde] is en dat dat ‘in zijn woning moet zijn neergelegd’, maar die stelling is in het geheel niet onderbouwd of nader toegelicht. Voor de juistheid van die stelling is in de overgelegde stukken ook geen enkel concreet aanknopingspunt te vinden. Los daarvan geldt bovendien dat [gedaagde] als huurder verantwoordelijk is voor hetgeen er in zijn woning wordt aangetroffen, ook als dat zaken zijn die door eventuele bezoekers van [gedaagde] zijn meegenomen.
      
    
    
      2.10.
      Door [gedaagde] is evenmin betwist dat hij op 23 januari 2025 twee liften in de flat, waarin zijn woning zich bevindt, heeft vernield. Daarnaast heeft [eiseres] voorafgaand aan de mondelinge behandeling camerabeelden van 11 augustus 2025 in het geding gebracht, waarop een vechtpartij bij de liften zichtbaar is tussen [gedaagde] en een andere bewoner van de flat. [gedaagde] heeft daartegen slechts aangevoerd dat hij met ‘meerdere mensen’ in de flat problemen heeft en dat ook die mensen een aandeel hebben in (het ontstaan van) het laatstgenoemde incident. [gedaagde] heeft echter niet nader toegelicht wat de exacte aanleiding voor de vechtpartij was. Ongeacht de vraag wat de oorzaak van de vechtpartij was, is in elk geval duidelijk op de camerabeelden zichtbaar dat [gedaagde] zich agressief gedraagt en bij herhaling het nodige geweld gebruikt.
      
    
    
      2.11.
      De vondst van de grote hoeveelheid harddrugs, het illegale vuurwerk en de boksbeugel in de woning van [gedaagde] , de vernieling van de lift op 23 januari 2025 en het geweldsincident op 11 augustus 2025 leiden tot het oordeel dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Daarbij is meegewogen dat in het verleden (juli 2021) al eerder wapens en illegaal vuurwerk in de woning van [gedaagde] zijn gevonden, zoals blijkt uit de politierapportage. De gemachtigde van [gedaagde] heeft ter zitting weliswaar ontkend dat deze zaken in 2021 in zijn woning zijn gevonden, maar dat weegt naar het oordeel van de kantonrechter niet op tegen de inhoud van de politierapportage, die naar waarheid is opgemaakt op basis van op ambtseed/ambtsbelofte opgemaakte processen-verbaal en politiemutaties. Hoewel [gedaagde] , gelet op die eerdere vondst, dus als een gewaarschuwd man gold, heeft dat hem er niet van weerhouden om zich opnieuw schuldig te maken aan het voor handen hebben van wapens en illegaal vuurwerk in zijn woning, ditmaal zelfs in combinatie met een handelshoeveelheid harddrugs. 
      
    
    
      2.12.
      Het voorgaande betekent dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De optelsom van de hiervoor genoemde gedragingen leiden tot het oordeel dat deze tekortkoming ernstig genoeg is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarbij is ook meegewogen dat [eiseres] onweersproken heeft gesteld dat er inmiddels bij de andere bewoners van de flat sprake is van de nodige angst en vrees voor nieuwe incidenten. Dat de burgemeester van [plaats] de woning na de vondst van de harddrugs, het vuurwerk en de boksbeugel niet heeft gesloten, maar alleen een laatste waarschuwing heeft gegeven, doet niets af aan de ernst van de gedragingen en leidt niet tot een ander oordeel, nog daargelaten dat dat besluit van de burgemeester slechts ziet op voornoemde vondst op 11 december 2024 en niet (ook) op alle overige incidenten.
      
    
    
      2.13.
      
        [gedaagde] heeft in het kader van de afweging van de belangen van partijen uitdrukkelijk gewezen op zijn persoonlijke omstandigheden. Zijn gemachtigde heeft er ter zitting op gewezen dat [gedaagde] een kwetsbare man is met fysieke en mentale problemen. Wat die problematiek exact inhoudt is door [gedaagde] op geen enkele wijze toegelicht of concreet gemaakt. Zijn gemachtigde heeft ter zitting alleen kunnen verklaren dat [gedaagde] weliswaar wordt begeleid door Fivoor, maar dat er op dit moment geen concreet vooruitzicht bestaat over de vraag op welke termijn [gedaagde] daadwerkelijk bij zijn problemen kan worden geholpen. 
      
    
    
      2.14.
      De hiervoor genoemde persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] maken de tekortkoming van [gedaagde] niet ongedaan en leggen, gelet op de ernst van de gedragingen van [gedaagde] , onvoldoende gewicht in de schaal. Vanwege het ontbreken van enig zicht op de aard van de problematiek van [gedaagde] en omdat er geen concreet vooruitzicht op verbetering van de situatie bestaat, kan van [eiseres] niet worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] blijft voortzetten. De aangevoerde persoonlijke omstandigheden leiden om diezelfde reden evenmin tot het oordeel dat de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, nog afgezien van het feit dat met een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid met de nodige terughoudendheid moet worden omgegaan. 
      
    
    
      2.15.
      Gelet op al het voorgaande ontbindt de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen. De primaire en subsidiaire tegeneisen van [gedaagde] worden afgewezen. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ziet de kantonrechter in de gegeven omstandigheden geen aanleiding [gedaagde] ‘een laatste kans’ te geven, al dan niet onder oplegging van voorwaarden. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
        
      
      
    
    
      2.16.
      Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen drie dagen nadat dit vonnis is betekend, zoals ook door [eiseres] is gevorderd. Omdat er op dit moment geen enkel zicht is op een oplossing voor de problemen van [gedaagde] en een verbetering van de huidige situatie bestaat er naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende aanleiding om de ontruimingstermijn te verlengen. Ook die tegeneis van [gedaagde] wordt daarom afgewezen. 
      
    
    
      2.17.
      
        Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van 
        € 534,38 per maand betalen (artikel 7:225 BW).
      
      
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de achterstallige huur tot en met september 2025 betalen
        
      
      
    
    
      2.18.
      
        [eiseres] heeft gesteld dat [gedaagde] tot en met september 2025 een huurachterstand heeft laten ontstaan van € 1.040,51. [gedaagde] heeft het bestaan van de huurachterstand en de hoogte daarvan niet betwist. Daarom wordt hij veroordeeld € 1.040,51 aan [eiseres] te betalen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet rente over de huurachterstand betalen
        
      
      
    
    
      2.19.
      De rente over de huurachterstand wordt toegewezen, omdat [eiseres] genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist.  Omdat uit de specificatie van de huurachterstand kan worden afgeleid dat de huidige achterstand vanaf 1 augustus 2025 is ontstaan wordt de wettelijke rente over de achterstand van € 1.041,51 vanaf die datum toegewezen op de wijze zoals hierna bij de beslissing vermeld. De rente over de toekomstige, nog te vervallen termijnen vanaf 1 oktober 2025, wordt afgewezen, omdat nu nog niet vaststaat dat [gedaagde] die termijnen niet zal betalen.
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft geen incassokosten te betalen
        
      
      
    
    
      2.20.
      
        [eiseres] maakt aanspraak op betaling van een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, maar dat deel van de eis wordt afgewezen. De bepaling in de algemene huurvoorwaarden over de buitengerechtelijke kosten (artikel 20) is naar het oordeel van de kantonrechter oneerlijk. Die bepaling wijkt namelijk in het nadeel van de consument af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW) of wekt die indruk. Een bepaling die de handelaar recht geeft op buitengerechtelijke kosten is op zich toegestaan, maar dan moet wel zijn voldaan aan de volgende voorwaarden. De bepaling mag de handelaar geen recht geven op een hoger bedrag dan is toegestaan op grond van de wet. Wel is toegestaan dat in de bepaling geen bedragen worden genoemd of als voor de hoogte van de vergoeding wordt verwezen naar de wet. De bepaling moet ook niet de indruk wekken dat de handelaar eerder dan op grond van de wet recht krijgt op een vergoeding. Als er iets staat over het moment waarop de kosten verschuldigd worden, dan moet uit de bepaling dus blijken dat de consument die vergoeding pas verschuldigd wordt nadat hij nog een kans heeft gekregen om binnen veertien dagen alsnog te betalen. Aan deze voorwaarden is hier niet voldaan. 
      
      
        
          Er zijn verder geen oneerlijke bepalingen
        
      
      
    
    
      2.21.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.22.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij zowel in conventie als in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij moet worden beschouwd (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] in conventie aan [eiseres] moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 340,- aan griffierecht, € 270,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 135,-) en € 67,50 aan nakosten. Dat is in totaal € 822,95. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis. Omdat [eiseres] ten aanzien van de tegeneisen van [gedaagde] geen afzonderlijke proceshandelingen heeft verricht, worden de proceskosten in reconventie aan de kant van [eiseres] begroot op nihil.
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.23.
      
        [gedaagde] heeft verzocht het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Bij de beoordeling daarvan geldt dat de belangen van beide partijen moeten worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Daarbij moet worden nagegaan op grond van die omstandigheden of het belang van degene die de veroordeling verkrijgt zwaarder weegt dan het belang van de wederpartij bij behoud van de bestaande toestand totdat in een eventueel hoger beroep is beslist. 
      
    
    
      2.24.
      Uit alles wat hiervoor is overwogen volgt dat sprake is van een voortdurende situatie, waarin omwonenden zich, als gevolg van het handelen van [gedaagde] , niet meer veilig voelen in hun woonomgeving. Omdat op [eiseres] als verhuurder de taak rust om de omwonenden, die ook een woning huren van [eiseres] , het ongestoorde woongenot te verschaffen heeft zij er een groot belang bij dat [gedaagde] de woning ontruimt op het moment dat hij dat op basis van dit vonnis moet doen. Dat belang weegt zwaarder dan het belang dat [gedaagde] heeft bij behoud van de situatie totdat in een eventueel hoger beroep is beslist. Bij die afweging heeft de kantonrechter ook de ernst van de tekortkoming meegenomen, in het bijzonder het gevaarzettende karakter van het handelen van [gedaagde] (het bezit van verdovende middelen en het opslaan van zwaar vuurwerk in zijn woning) Daarom wordt dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen drie dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan [adres] in [plaats] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eiseres] te stellen;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 1.040,51 aan achterstallige huur tot en met september 2025 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag aan huurachterstand dat na iedere wijziging vanaf 1 augustus 2025 heeft opengestaan tot de dag dat volledig is betaald; 
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 oktober 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan [eiseres] te betalen € 534,38 per maand;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 822,95 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst al het andere af;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.7.
      wijst de eisen van [gedaagde] af;
      
    
    
      3.8.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op nihil.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Laurijssens en in het openbaar uitgesproken.
        44487
      
    
  
  
     Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810