ECLI:NL:RBROT:2025:12459, Rechtbank Rotterdam, 10-10-2025, 10840955 CV EXPL 23-33022
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10840955 CV EXPL 23-33022
    
    
    
      datum uitspraak: 10 oktober 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      vestigingsplaats: [vestigingsplaats 1] ,
      eiseres,
      gemachtigde: mr. E.R. Veldhuizen,
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde] .,
      vestigingsplaats: [vestigingsplaats 2] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. Kha Shing.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          het tussenvonnis van 16 augustus 2024 en de daarin genoemde stukken;
        
        
          de akte uitlaten (bewijslevering) na tussenvonnis van [gedaagde] ;
        
        
          de mail van [gedaagde] van 2 juni 2025;
        
        
          de akte uitlaten contra-enquête van [eiseres] ;
        
        
          het proces-verbaal van de 12 juni 2025 gehouden getuigenverhoren;
        
        
          de conclusie na enquête van [eiseres] ;
        
        
          de conclusie na enquête van [gedaagde] ;
        
        
          de brief van [eiseres] van 16 juli 2025.
        
      
      
    
    
      1.2
      Nadat vonnis is bepaald heeft [gedaagde] op 11 september 2025 een verzoek tot wraking van de kantonrechter ingediend. Bij beslissing van de wrakingskamer van de rechtbank Rotterdam van 29 september 2025 is [gedaagde] kennelijk niet-ontvankelijk verklaard in dit verzoek. 
      
    
    
      1.3
      De kantonrechter zal geen acht slaan op de stukken die door [gedaagde] nog zijn toegezonden nadat de datum voor vonnis (nader) is bepaald. Artikel 6.2 van het Landelijk Procesreglement voor civiele dagvaardingszaken bepaalt dat de rechter geen kennis neemt van stukken die worden toegezonden nadat vonnis is bepaald, tenzij blijkt dat de wederpartij met die kennisneming heeft ingestemd (zie ook HR 16 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2879).
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt van [eiseres] een perceel met loods. Partijen zijn het niet eens over de periode waarvoor de huurovereenkomst is gesloten; volgens [eiseres] voor vijf jaar en volgens [gedaagde] voor tien jaar. [eiseres] stelt dat zij de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen de einddatum en dat de huurovereenkomst daardoor op 30 april 2023 is geëindigd, zodat [gedaagde] het pand nu zonder recht of titel gebruikt. [eiseres] eist daarom primair ontruiming en zij wil dat [gedaagde] een gebruiksvergoeding, de contractuele boete en een schadevergoeding betaalt. [eiseres] eist subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst omdat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. [gedaagde] is het niet eens met de eis van [eiseres] , omdat de huurovereenkomst volgens haar nog doorloopt tot 30 april 2028 en zij betwist dat zij is tekortgeschoten.
      
    
    
      2.2.
      In het tussenvonnis is overwogen dat de kantonrechter niet kan vaststellen voor welke periode de huurovereenkomst is aangegaan en de kantonrechter heeft [gedaagde] opgedragen om te bewijzen dat zij met [eiseres] een huurovereenkomst voor de duur van tien jaar (tot 30 april 2028) is aangegaan. 
      
      
        
          Ontvankelijkheid
        
      
      
    
    
      2.3.
      Het verweer van [gedaagde] dat [eiseres] niet-ontvankelijk is, wordt verworpen. [gedaagde] heeft aangevoerd dat [eiseres] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar eis, omdat het in productie 1 bij dagvaarding vermelde KvK-nummer niet overeenkomt met dat van [eiseres] . Volgens [gedaagde] behoort dat KvK-nummer toe aan een andere vennootschap. [eiseres] heeft daar tegenover gesteld dat zij wel degelijk de contractspartij van [gedaagde] is. [eiseres] heeft toegelicht dat er een juridische splitsing heeft plaatsgevonden, waarbij het onroerend goed is achtergebleven, terwijl de overige bedrijfsactiviteiten zijn overgedragen aan een nieuw opgerichte vennootschap. Deze reorganisatie doet volgens [eiseres] niet af aan haar vorderingsrecht. 
      
    
    
      2.4.
      Het enkele feit dat in het KvK-uittreksel een afwijkend KvK-nummer is vermeld, maakt [eiseres] nog niet zonder meer niet-ontvankelijk in haar eis, zolang voldoende duidelijk is welke rechtspersoon de partij is met wie [gedaagde] heeft gecontracteerd. Uit de door partijen overgelegde stukken blijkt dat tussen [eiseres] en [gedaagde] een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Dat [gedaagde] zelf stelt een huurovereenkomst van tien jaar te hebben gesloten met [eiseres] , bevestigt dat zij [eiseres] als haar wederpartij heeft beschouwd. De toelichting van [eiseres] op de juridische splitsing biedt een plausibele verklaring voor eventuele verschillen in KvK-gegevens.
      
      
        
          Bewijslastverdeling
        
      
      
    
    
      2.5.
      In het tussenvonnis is onder rechtsoverweging 2.4 per abuis overwogen dat [gedaagde] de bewijslast draagt van haar stelling dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van tien jaar, mede gelet op het wettelijke uitgangspunt van vijf jaar in artikel 7:292 lid 1 BW. De kantonrechter constateert dat dit onjuist is. De huurovereenkomst tussen partijen ziet namelijk niet op bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW, maar op bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW. Voor dergelijke huurovereenkomsten geldt geen wettelijke minimale huurtermijn. De kantonrechter komt daarom terug op deze eerdere overweging. De kantonrechter komt niet terug op de beslissing in het tussenvonnis ten aanzien van de bewijslastverdeling. Uitgangspunt is dat degene die zich jegens de rechthebbende beroept op een recht om een goed te houden of te gebruiken, zoals een huurrecht, de stelplicht en bewijslast heeft met betrekking tot de feiten waaruit dat recht volgt.
      
    
    
      2.6.
      
        [eiseres] stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst op 30 april 2023 is beëindigd en dat [gedaagde] sindsdien het perceel met loods zonder recht of titel gebruikt. [gedaagde] heeft daartegen ingebracht dat de opzegging van de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is omdat zij met [eiseres] een huurovereenkomst voor tien jaar heeft. [gedaagde] heeft dus de stelplicht en bewijslast met betrekking tot het door haar gestelde feit dat zij met [eiseres] een huurovereenkomst voor tien jaar heeft gesloten.
      
      
        
          Bewijswaardering
        
      
      
    
    
      2.7.
      De kantonrechter acht niet bewezen dat tussen partijen een huurovereenkomst met een looptijd van tien jaar tot stand is gekomen. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde] beroept zich op een kopie van een huurovereenkomst waarin een looptijd van tien jaar is opgenomen. [persoon A] heeft weliswaar verklaard dat hij zijn handtekening en handschrift op deze huurovereenkomst herkent, maar hij heeft ook (schriftelijk) verklaard dat hij die overeenkomst nooit heeft ondertekend, zodat dit document geen dwingend bewijs oplevert. De verklaringen van de gehoorde getuigen bieden ook onvoldoende steun voor de stelling van [gedaagde] dat tussen partijen een huurovereenkomst voor de duur van tien jaar tot stand is gekomen. [gedaagde] heeft drie getuigen doen horen: [persoon B] (hierna: [persoon B] ), [persoon C] (hierna: [persoon C] ) en [persoon A] (hierna: [persoon A] ). [eiseres] heeft afgezien van contra-enquête.
      
    
    
      2.9.
      
        [persoon B] en [persoon C] hebben verklaard dat tijdens de besprekingen is gesproken over een huurtermijn van tien jaar en dat deze termijn op de overeenkomst stond. Volgens de verklaring van [persoon A] is [persoon C] echter niet bij die gesprekken aanwezig geweest en is over een termijn van tien jaar nooit gesproken. Deze verklaringen staan haaks op elkaar en worden door geen enkel objectief stuk ondersteund. Ook de verklaringen van [persoon B] en [persoon A] over hoe de huurovereenkomst eruit zag komen niet met elkaar overeen. [persoon B] heeft verklaard over een zwarte plastic achterkant en een doorzichtige voorkant, terwijl [persoon A] heeft verklaard over een groene voorkant.
      
    
    
      2.10.
      Bovendien hebben [persoon B] en [persoon C] tegenstrijdige verklaringen afgelegd. Zo heeft [persoon B] verklaard dat [persoon A] de huurovereenkomst op 27 december 2017 heeft langsgebracht, terwijl [persoon C] heeft verklaard dat de huurovereenkomst twee/drie weken na het gesprek op 1 augustus 2017 met [persoon A] , [persoon D] en [persoon B] zou zijn toegezonden. Dat zou dan dus in augustus 2017 geweest moeten zijn en niet in december 2017. Verder heeft [persoon C] op vragen van de advocaat van [gedaagde] verklaard dat de brief van [eiseres] aan ARP van 1 augustus 2017 (productie 5 bij dagvaarding) de betreffende huurovereenkomst zou zijn geweest. Toen na vragen van de advocaat van [eiseres] duidelijk werd dat in die brief als einddatum 30 april 2023 was vermeld en dus een huurperiode van vijf jaar en geen tien jaar, verklaarde hij dat vijf jaar niet de bedoeling was en dat hij dat stuk nooit heeft gezien. Deze tegenstrijdheden doen afbreuk aan de geloofwaardigheid en de bewijswaarde van de verklaringen van [persoon B] en [persoon C] . 
      
    
    
      2.11.
      Daar komt bij dat de persoon die volgens [gedaagde] de overeenkomst met een looptijd van tien jaar zou hebben ondertekend, mevrouw [persoon E] , niet als getuige is opgeroepen. Van haar had juist mogen worden verwacht dat zij, als ondertekenaar namens [gedaagde] , hierover duidelijkheid zou kunnen verschaffen. Het achterwege blijven van haar getuigenis werkt in dit verband in het nadeel van [gedaagde] .
      
    
    
      2.12.
      
        [eiseres] heeft een huurovereenkomst met een looptijd van vijf jaar met ‘natte’ handtekeningen overgelegd. [gedaagde] heeft weliswaar betwist dat zij dit stuk heeft ondertekend, maar zij heeft geen enkel concreet bewijs geleverd dat deze overeenkomst vals zou zijn of dat de handtekeningen daarop niet echt zijn. Daarbij komt dat alleen [eiseres] een overeenkomst met natte handtekeningen heeft overgelegd. De kantonrechter kent aan het door [eiseres] overgelegde document met natte handtekeningen meer gewicht toe dan aan de door [gedaagde] overgelegde kopie. De authenticiteit van een kopie is immers moeilijker vast te stellen.
      
    
    
      2.13.
      Alles overwegend, met name het ontbreken van een origineel exemplaar van de door [gedaagde] gestelde overeenkomst, het bestaan van een door [eiseres] overgelegde huurovereenkomst voor vijf jaar met natte handtekeningen, de tegenstrijdige getuigenverklaringen en het uitblijven van een verklaring van mevrouw [persoon E] , komt de kantonrechter tot het oordeel dat niet met de vereiste redelijke mate van zekerheid kan worden vastgesteld dat er sprake is van een huurovereenkomst voor de duur van tien jaar. Dit betekent dat [gedaagde] niet in haar bewijsopdracht is geslaagd.
      
      
        
          Ontruiming
        
      
      
    
    
      2.14.
      Gelet op het voorgaande gebruikt [gedaagde] het perceel sinds 30 april 2023 zonder recht of titel. Aan dat gebruik ligt namelijk geen overeenkomst meer ten grondslag. De eis van [eiseres] tot ontruiming van het perceel wordt toegewezen. Omdat de primaire vordering tot ontruiming wordt toegewezen, hoeft de subsidiaire vordering tot ontbinding niet meer te worden behandeld.
      
    
    
      2.15.
      De kantonrechter acht een ontruimingstermijn van zeven dagen na de datum van dit vonnis in dit geval redelijk, gelet op de omstandigheid dat [gedaagde] al zeer lange tijd rekening heeft kunnen houden met een mogelijke ontruiming. 
      
    
    
      2.16.
      De gevorderde dwangsom wordt afgewezen. [eiseres] kan met deze uitspraak namelijk zelf een gedwongen ontruiming laten uitvoeren. Er zijn geen bijzondere omstandigheden gesteld die het nodig maken dat er daarnaast een extra prikkel voor [gedaagde] moet zijn om het gehuurde te ontruimen.
      
      
        
          Gebruiksvergoeding
        
      
      
    
    
      2.17.
      
        [gedaagde] wordt veroordeeld om aan [eiseres] € 3.800,- aan gebruiksvergoeding voor de maanden november en december 2023 te betalen. [gedaagde] wordt ook veroordeeld om vanaf 1 januari 2024 tot de dag van de ontruiming een gebruiksvergoeding te betalen die net zo hoog is als de huur van € 1.900,-. Als [gedaagde] een gebruiksvergoeding niet uiterlijk op de laatste dag van de maand heeft betaald, moet hierover rente betaald worden (artikel 6:83 onder a BW).
      
      
        
          Contractuele boete
        
      
      
    
    
      2.18.
      De geëiste contractuele boete van € 12.000,- wordt toegewezen. Er bestaat geen aanleiding om deze te matigen. 
      
    
    
      2.19.
      Het verweer van [gedaagde] dat de algemene bepalingen niet ter hand zijn gesteld wordt verworpen. In artikel 2.1 van zowel de versie van de huurovereenkomst waar [eiseres] zich op beroept als de versie van de huurovereenkomst waar [gedaagde] zich op beroept staat dat huurder en verhuurder een exemplaar van de algemene bepalingen hebben ontvangen. Ook staat in beide versies van de huurovereenkomst bij bijlagen de tekst ‘algemene bepalingen’ aangekruist. [gedaagde] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit volgt dat dit onjuist is. 
      
    
    
      2.20.
      Artikel 23.2 van de algemene bepalingen bepaalt dat huurder van rechtswege een direct opeisbare boete van 1% per maand, met een minimum van € 300,-, verbeurt voor iedere maand waarin een uit hoofde van de huurovereenkomst verschuldigd bedrag niet op de vervaldag is voldaan. Dit betekent dat het enkele feit dat niet tijdig is betaald, voldoende is om de boete te doen ontstaan, zonder dat een ingebrekestelling of afzonderlijke aanspraak van verhuurder is vereist.
      
    
    
      2.21.
      
        [gedaagde] heeft zelf de keuze gemaakt om betalingen te oormerken. Dit komt dan ook voor haar rekening en risico. Op grond van artikel 6:43 lid 2 BW moet [eiseres] de betalingen volgens die oormerking toerekenen, zodat [gedaagde] zich er niet achteraf op kan beroepen dat, als de betalingen anders zouden zijn toegerekend, minder vaak sprake zou zijn geweest van te late betaling. Bovendien geldt dat, als [gedaagde] de betalingen niet had geoormerkt, [eiseres] de betalingen op grond van artikel 6:43 lid 1 BW had moeten toerekenen aan de oudste openstaande huurtermijnen, die op dat moment ook niet op tijd waren betaald. Ook dan zou [gedaagde] dus te laat hebben betaald. 
      
    
    
      2.22.
      Dat [eiseres] geen schade heeft geleden, doet niet af aan de verschuldigdheid van de contractuele boete. Een contractuele boete heeft mede als doel de wederpartij aan te sporen om tijdig te betalen. Een afzonderlijke vaststelling van de schade is niet nodig. 
      
      
        
          Geen schadevergoeding
        
      
      
    
    
      2.23.
      De door [eiseres] geëiste schadevergoeding van € 12.250,-, met ingang van 1 december 2023 te vermeerderen met € 1.750,- per maand voor iedere maand dat [gedaagde] het gehuurde niet ontruimd heeft wordt afgewezen. [eiseres] eist deze schadevergoeding omdat haar dochtervennootschap [V.O.F. X] ., als gevolg van het uitblijven van ontruiming door [gedaagde] , vervangende bedrijfsruimte heeft moeten huren. Volgens [eiseres] lijdt zij daardoor schade, aangezien zij 100% eigenaar is van deze dochtervennootschap en de waarde van haar aandelen hierdoor wordt beïnvloed. 
      
    
    
      2.24.
      De gestelde schade is rechtstreeks geleden door [V.O.F. X] , die de huur aan de derde heeft voldaan. Een eventuele waardevermindering van de aandelen van [eiseres] in die vennootschap vormt zogeheten afgeleide schade, die naar vaste rechtspraak in beginsel niet voor vergoeding in aanmerking komt. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken op grond waarvan [eiseres] vergoeding van deze schade kan vorderen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      2.25.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan [eiseres] moet betalen op € 109,44 aan dagvaardingskosten, € 1.384,- aan griffierecht, € 1.218,- aan salaris voor de gemachtigde (3 punten × € 406,-) en € 132,- aan nakosten. Dat is in totaal € 2.843,44. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
    
    
      2.26.
      
        [gedaagde] hoeft dus niet alle kosten te vergoeden die [eiseres] heeft gemaakt, zoals [eiseres] heeft geëist. Dat hoeft namelijk alleen maar als sprake is van buitengewone omstandigheden, zoals misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Dit kan niet snel worden aangenomen, omdat iedereen het recht heeft om een zaak te laten beoordelen door de rechter (artikel 6 EVRM). In dit geval zijn er niet zulke buitengewone omstandigheden. 
      
    
    
      2.27.
      Onvoldoende is gebleken dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld door in strijd met artikel 21 Rv niet alle feiten volledig en naar waarheid naar voren te brengen. Dat zou wel het geval zijn als was aangetoond dat [gedaagde] de handtekening van [persoon A] heeft vervalst, maar het enkele feit dat niet is aangetoond dat [persoon A] de huurovereenkomst met een looptijd van 10 jaar heeft ondertekend, wil niet zeggen dat wel is aangetoond dat [gedaagde] de handtekening onder die huurovereenkomst heeft vervalst. De daadwerkelijk gemaakte proceskosten zullen daarom niet worden toegewezen. De kantonrechter ziet ook geen aanleiding om bij de berekening van de geliquideerde proceskosten uit te gaan van tweemaal of anderhalf maal het toepasselijke liquidatietarief. 
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.28.
      Het verzoek van [gedaagde] om af te zien van uitvoerbaarverklaring bij voorraad wordt afgewezen. [gedaagde] heeft verzocht het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, omdat bij tenuitvoerlegging onomkeerbare schade zou kunnen ontstaan indien in hoger beroep anders wordt geoordeeld. De kantonrechter overweegt dat [eiseres] een gerechtvaardigd belang heeft bij onmiddellijke uitvoering van het vonnis, omdat de huurovereenkomst is geëindigd en zij over de bedrijfsruimte wil beschikken. Het door [gedaagde] gestelde risico op schade is niet concreet onderbouwd en weegt niet op tegen dit belang.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen zeven dagen na de datum van dit vonnis het perceel met loods aan de Breevaartstraat 20 in Rotterdam te ontruimen en leeg aan [eiseres] op te leveren, vrij van derden, gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt en onder afgifte van alle sleutels aan [eiseres] ;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 3.800,- en vanaf januari 2024 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt € 1.900,- per maand;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 12.000,- aan contractuele boete;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 2.843,44 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en in het openbaar uitgesproken.
        26975
      
    
  
  
     Hoge Raad 30 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1185 en Hoge Raad 6 oktober 2017, ECLI:NL:HR:2017:2565.
  
  
     Hoge Raad 15 september 2017, ECLI:NL:HR:2017:2360, 5.3.3 en 5.3.4.