ECLI:NL:RBROT:2025:11997, Rechtbank Rotterdam, 05-09-2025, 11447837 CV EXPL 24-34568
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-09-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verzoek tot ontbinding huurovereenkomst en ontruiming van de woning wegens overlast. Huurder is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door zich niet als goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW). Overlast bestaat volgens eiseres onder meer uit schreeuwen, schelden en bonken van gedaagde, het draaien van harde muziek en het intimideren en onjeus bejegenen van omwonenden. Vordering van eiseres wordt toegewezen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11447837 CV EXPL 24-34568
    
    
    
      datum uitspraak: 5 september 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting MaasWonen, 
      
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. S.E. Roeters van Lennep,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      woonplaats: [plaats] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. R. Scheltes.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘MaasWonen’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 26 november 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord;
        
        
          de mail van 11 juni 2025 van mr. R. Scheltes met aanvullende producties;
        
        
          de mail van 19 juni 2025 van mr. S.E. Roeters van Lennep met aanvullende producties;
        
        
          de mail van 26 juni van mr. S.E. Roeters van Lennep met aanvullende producties;
        
        
          de spreekaantekeningen van mr. S.E. Roeters van Lennep;
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 30 juni 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: Mevrouw [persoon A] , woonconsulent bij MaasWonen en de heer [persoon B] , opzichter bij MaasWonen, samen met mr. S.E. Roeters van Lennep, gemachtigde van MaasWonen. Tevens waren aanwezig de heer [gedaagde] , bijgestaan door zijn gemachtigde, mr. R. Scheltes. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Wat is de kern? 
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 10 juni 2015 de woning aan [adres] in [plaats] van MaasWonen. 
      
    
    
      2.2.
      MaasWonen stelt dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Volgens MaasWonen veroorzaakt [gedaagde] al langere tijd overlast vanuit de woning. De overlast bestaat volgens MaasWonen onder meer uit het schreeuwen, schelden en bonken van [gedaagde] , het draaien van harde muziek en het intimideren en onheus bejegenen van omwonenden. Ook zou [gedaagde] briefjes in het gebouw ophangen met vreemde en bedreigende teksten. MaasWonen eist daarom in deze procedure dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en [gedaagde] veroordeelt om de woning te ontruimen. 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de vordering van MaasWonen en betwist dat hij overlast veroorzaakt. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat niet hij, maar zijn (boven)buren overlast veroorzaken voor omwonenden. Zijn eigen gedrag is daarop enkel een reactie. Dat deze reactie soms heftig uitvalt, komt door de persoonlijke en medische omstandigheden van [gedaagde] .  
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden
        
      
      
    
    
      2.4.
      MaasWonen eist dat de huurovereenkomst met [gedaagde] wordt ontbonden. De kantonrechter mag de huurovereenkomst alleen ontbinden als [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en als die tekortkoming ernstig genoeg is. De kantonrechter moet daarbij rekening houden met alle omstandigheden.
      
    
    
      2.5.
      Op grond van de wet (artikel 7:213 BW) en de algemene huurvoorwaarden dient [gedaagde] zich als een goed huurder te gedragen. Dit houdt onder meer in, zo blijkt ook uit artikel 6.7 van de algemene voorwaarden, dat [gedaagde] moet voorkomen dat omwonenden overlast van hem ervaren. 
      
    
    
      2.6.
      Ter onderbouwing van haar stelling dat [gedaagde] overlast veroorzaakt, heeft MaasWonen een groot aantal stukken overgelegd. Deze stukken bestaan onder meer uit meldingen van omwonenden die betrekking hebben op de periode van halverwege 2022 tot eind juni 2025, overlastdagboeken en video opnames. Uit de overgelegde stukken blijkt volgens MaasWonen dat [gedaagde] al geruime tijd structureel overlast veroorzaakt in de vorm van schreeuwen, schelden, bonken en het draaien van harde muziek. Meerdere buren verklaren bovendien dat zij zich door [gedaagde] geïntimideerd of zelfs bedreigd voelen. Zo zijn in de lift en op het prikbord briefjes aangetroffen met teksten als: “lelijke teringlijer, tyfuslijer, kankerlijer. We weten nu waar je woont. We komen je dood maken. Dood!”. Foto’s van deze briefjes, evenals de meldingen van de buren daarover, zijn door MaasWonen overgelegd. Ook stelt MaasWonen dat [gedaagde] zich agressief opstelt tegenover zijn buren. Ter onderbouwing daarvan zijn onder meer twee processen-verbaal overgelegd van aangiften die de bewoonster van [huisnummer A] en haar dochter hebben gedaan wegens bedreiging. Volgens hen heeft [gedaagde] naar hen geschreeuwd “ ik maak je dood, vuile kankerhoer, je moeder is een hoer” en heeft [gedaagde] hen een keer achtervolgd terwijl hij herhaaldelijk schreeuwde “ik ga je doodmaken, ik ga je doodmaken”. 
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde] betwist dat hij overlast veroorzaakt. Volgens hem is het schreeuwen, schelden en bonken een – mogelijk heftige- reactie op de overlast die hij zelf van zijn (boven)buren ervaart. Daarnaast ontkent [gedaagde] dat hij zich intimiderend tegenover buren heeft gedragen en dat de door het gebouw verspreide briefjes van hem afkomstig zijn.
      
    
    
      2.8.
      Dat de overlast die [gedaagde] veroorzaakt slechts een reactie is op de overlast die hij zelf van zijn buren ervaart, zoals door [gedaagde] is gesteld, is niet gebleken. [gedaagde] heeft geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat hij overlast ervaart van zijn buren. Uit de door MaasWonen overgelegde stukken blijkt wel dat [gedaagde] veelvuldig melding heeft gemaakt van de door hem ervaren overlast, maar uit diezelfde stukken blijkt ook dat MaasWonen deze meldingen steeds serieus heeft onderzocht, zonder daarbij concrete overlast vast te stellen. Verder kan uit de stukken worden opgemaakt dat MaasWonen vele pogingen heeft ondernomen om [gedaagde] tegemoet te komen en met hem in gesprek te gaan. Ook heeft MaasWonen hem vaak gewaarschuwd en hem de kans gegeven om zijn gedrag aan te passen. Van deze mogelijkheden heeft [gedaagde] geen gebruik gemaakt.
      
    
    
      2.9.
      Alles overwegende komt de kantonrechter tot het oordeel dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen. MaasWonen heeft voldoende gesteld dat [gedaagde] vanuit de woning al geruime tijd structureel overlast veroorzaakt, en [gedaagde] heeft dat onvoldoende gemotiveerd betwist. [gedaagde] heeft geen stukken overgelegd waaruit het tegendeel blijkt en heeft evenmin feiten of omstandigheden gesteld die de situatie in een ander perspectief kunnen plaatsen. Ook de door [gedaagde] overgelegde stukken met betrekking tot de persoonlijke en medische omstandigheden van [gedaagde] werpen geen ander licht op de zaak, nu deze omstandigheden [gedaagde] niet ontslaan van zijn verplichting zich als goed huurder te gedragen. De enkele ontkenning van [gedaagde] dat hij overlast veroorzaakt is -gelet op de door MaasWonen overgelegde stukken- in dit geval niet voldoende. [gedaagde] heeft nog aangeboden aanvullende getuigen te horen, maar heeft dit aanbod niet nader gespecificeerd. De kantonrechter gaat daarom aan dit aanbod voorbij. 
      
    
    
      2.10.
      Het voorgaande betekent dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De kantonrechter is van oordeel dat deze tekortkoming ernstig genoeg is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De kantonrechter ontbindt daarom de huurovereenkomst. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de woning ontruimen 
        
      
      
    
    
      2.11.
      Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten. MaasWonen eist een ontruiming binnen drie dagen na betekening van dit vonnis. Na weging van de belangen van partijen ziet de kantonrechter echter aanleiding om de ontruimingstermijn te bepalen op 14 dagen na betekening van dit vonnis. Het belang van MaasWonen bij een spoedige beëindiging van de huidige situatie is duidelijk. Daar staat tegenover dat een ontruiming voor [gedaagde] al zeer ingrijpend is, temeer wanneer deze binnen drie dagen na betekening van dit vonnis zou moeten plaatsvinden. De ontruimingstermijn wordt daarom bepaald op 14 dagen na betekening van dit vonnis. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet proceskosten betalen 
        
      
      
    
    
      2.12.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan MaasWonen moet betalen op € 136,72 aan dagvaardingskosten, € 130,- aan griffierecht, € 812,-  aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 406,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.213,72. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.13.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat MaasWonen dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
      
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan [adres] te [plaats] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van MaasWonen te stellen;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van MaasWonen worden begroot op € 1.213,72;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst al het andere af;
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        64362
      
      
    
  
  
     Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.