ECLI:NL:GHSHE:2025:2777, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 08-10-2025, 23/1445
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2025-10-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ, niet-woningen. 
        De heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak niet te hoog gewaardeerd op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode. De gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor is niet te hoog. Hoger beroep ongegrond.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Nummer: 23/1445
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V.,
      
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 12 september 2023, nummer ROE 22/2941, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen Limburg,
      
      hierna: de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2021 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) gebruiker voor het jaar 2022 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. 
      
    
    
      1.5.
      Het hof heeft het beroep kennelijk niet-ontvankelijk verklaard. 
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak verzet ingesteld bij het hof. Het hof heeft het verzet gegrond verklaard. 
      
    
    
      1.7.
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.8.
      Belanghebbende en de heffingsambtenaar hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de andere partij. 
      
    
    
      1.9.
      De zitting heeft plaatsgevonden op 29 augustus 2025 in ’s-Hertogenbosch. Daar is verschenen namens de heffingsambtenaar [heffingsambtenaar] . Voor de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende laten weten dat hij niet zal verschijnen.
      
    
    
      1.10.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende exploiteert een kledingwinkel en huurt daarvoor de onroerende zaak. De onroerende zaak is een pand in het centrum van [vestigingsplaats] met winkelgedeeltes op de begane grond (van 291 m²) en de eerste verdieping (van 266 m²) en twee magazijngedeeltes in de kelder (van 130 m²) en op de tweede verdieping (van 266 m²).
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij de WOZ-beschikking van 30 april 2022 de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum bepaald op € 1.362.000 en tegelijkertijd aan belanghebbende een aanslag OZB gebruiker opgelegd. 
      
    
    
      2.3.
      Ter onderbouwing van de WOZ-waarde heeft de heffingsambtenaar een door taxateurs [taxateur 1] en [taxateur 2] op 28 maart 2023 opgesteld taxatierapport (hierna: het taxatierapport) overgelegd. Hieruit volgt een waarde op de waardepeildatum van € 1.365.000. De taxateurs hebben deze waarde bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode waarbij de huurwaarde is bepaald op € 132.580 en gebruik is gemaakt van onderstaande huur- en verkooptransacties. De gehanteerde kapitalisatiefactor is 10,3. 
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  Vergelijkingspand
                
              
              
                
                  Ingangsdatum huur
                
              
              
                
                  Huurprijs
                
              
            
            
              
                
                  [adres 2] [vestigingsplaats]
              
              
                1 juni 2021
              
              
                € 59.987
              
            
            
              
                
                  [adres 3] [vestigingsplaats] 
              
              
                1 mei 2021
              
              
                € 52.910
              
            
            
              
                
                  [adres 4] [vestigingsplaats]
              
              
                1 november 2021
              
              
                € 40.755
              
            
          
        
      
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Vergelijkingspand
                
              
              
                
                  Verkoopdatum
                
              
              
                
                  Verkoopprijs
                
              
              
                
                    Kapitalisatiefactor 
                
              
            
            
              
                
                  [adres 5] [vestigingsplaats]
              
              
                4 oktober 2021
              
              
                €    540.000
              
              
                12,0
              
            
            
              
                
                  [adres 6] [vestigingsplaats] 
              
              
                17 juli 2020
              
              
                € 1.000.000
              
              
                12,4
              
            
            
              
                
                  [adres 7] [vestigingsplaats]
              
              
                3 mei 2022
              
              
                € 1.375.000
              
              
                10,3
              
            
            
              
                
                  [adres 8] [vestigingsplaats]
              
              
                31 december 2021
              
              
                € 2.600.000
              
              
                11,8
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.4.
      De onroerende zaak is per oktober 2018 verhuurd. Per 1 januari 2018 bedroeg de huur € 188.145 exclusief omzetbelasting. 
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vermindering van de WOZ-waarde tot een niet nader gespecificeerd bedrag en een veroordeling in de proceskosten. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
    
      4.0.1.
      De gemachtigde van belanghebbende heeft op de dag van de zitting bij het hof een nader stuk ingediend. Dit stuk wordt door belanghebbende pleitnota genoemd. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard het stuk niet te hebben gelezen en het hof verzocht om het stuk tardief te verklaren.
      
    
    
      4.0.2.
      Nu belanghebbende niet ter zitting is verschenen, kan dit stuk niet als een pleitnota worden aangemerkt, maar moet het als nader stuk in de zin van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) worden aangemerkt. Volgens dat artikel kunnen partijen tot tien dagen voor de zitting nadere stukken indienen. Belanghebbende heeft het nader stuk echter niet binnen die wettelijke termijn ingediend. Daarbij komt het volgende. Belanghebbende neemt in het nader stuk nieuwe feitelijke stellingen in. De beoordeling van deze stellingen vergt een onderzoek van feitelijke aard. Naar het oordeel van het hof had belanghebbende deze stellingen eerder kunnen innemen en is niet duidelijk waarom door belanghebbende deze stellingen pas bij het nadere stuk worden ingenomen. Een afweging van het belang van belanghebbende bij de behandeling van zijn nieuwe stellingen tegenover het algemene belang van een doelmatige procesgang leidt tot de conclusie dat de behandeling van die stellingen in strijd zou komen met een goede procesorde. Het hof laat het nader stuk van 29 augustus 2025 dan ook bij de beoordeling buiten behandeling.
      
    
    
      4.0.3.
      Belanghebbende heeft op een eerder moment, te weten op 19 augustus 2025, eveneens nadere stukken ingediend. De heffingsambtenaar heeft ook voor deze stukken verzocht om ze tardief te verklaren. Het hof volgt de heffingsambtenaar daarin niet, omdat de stukken ingediend zijn op de elfde dag voor de zitting en dus voldoen aan de in artikel 8:58 Awb genoemde termijn.  
      
      
        
          Ten aanzien van het geschil
        
      
      
    
    
      4.1.
      De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. Partijen gaan uit van de huurwaardekapitalisatiemethode en het hof zal ze daarin volgen.
      
    
    
      4.3.
      De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar verwijst voor de onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak naar het taxatierapport. In dit rapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De taxateurs hebben de gebruikte huurwaarde van in totaal € 132.580 (opgebouwd uit prijzen per m² van de winkelruimtes van € 280 voor de begane grond en € 140 voor de eerste verdieping en € 35 voor de magazijnruimtes) gebaseerd op de rond de waardepeildatum gerealiseerde huurtransacties (zie 2.3). In het taxatierapport is de kapitalisatiefactor van 10,3 volgens de algemene normen uit de regio (de bottom-up methode) berekend. Anderzijds zijn marktgegevens (zie 2.3) gebruikt om de kapitalisatiefactor te onderbouwen. Het taxatierapport leidt tot een getaxeerde waarde van de onroerende zaak van € 1.365.000.
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende stelt dat voor de huurwaarde is uitgegaan van een te hoge vierkante meterprijs. Daarnaast stelt belanghebbende dat het sluiten van de grens met Duitsland ten tijde van de geldende coronamaatregelen haar 70 tot 80% van de klanten heeft gekost. Verder stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor van 9,9 uit het taxatieverslag had moeten hanteren. 
      
    
    
      4.6.
      Bij de beoordeling van de stelling van belanghebbende dat voor de huurwaarde is uitgegaan van een te hoge vierkante meterprijs, stelt het hof het volgende voorop. Als uitgangspunt heeft te gelden dat de huurwaarde van een onroerende zaak overeenkomt met de kort voor of na de peildatum tussen niet-gelieerde partijen overeengekomen huurprijs. Dit is anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en bij betwisting aannemelijk maakt waaruit volgt dat de huurprijs niet die waarde weergeeft. Belanghebbende heeft dergelijke feiten en omstandigheden niet gesteld en ook anderszins heeft het hof geen aanknopingspunten om aan te nemen dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde te hoog is. Het door de heffingsambtenaar gehanteerde huurcijfer van € 132.580 is gelet op het eigen huurcijfer van € 188.145 (zie onder 2.4), zeker niet te hoog. Als belanghebbende bedoelt te stellen dat de (invoering van) de coronamaatregelen een dergelijk feit of omstandigheid is dat het huurcijfer te hoog is, dan faalt dat, omdat die omstandigheid ook geldt voor de huurtransacties die zijn gerealiseerd rond de waardepeildatum van de andere objecten. De heffingsambtenaar is dan ook niet uitgegaan van een huurwaarde die te hoog is.
      
    
    
      4.7.
      De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor van 9,9 uit het taxatieverslag had moeten hanteren faalt. Het staat de heffingsambtenaar vrij om de door hem vastgestelde waarde in iedere fase van het geding met nieuwe gegevens te onderbouwen. Het is toegestaan dat de heffingsambtenaar de WOZwaarde in de bezwaarfase onderbouwd met een taxatieverslag en in de beroepsfase met een taxatierapport. Het is mogelijk dat de kapitalisatiefactor wijzigt als gevolg van de keuze om de waarde te onderbouwen met een taxatierapport. 
      
    
    
      4.8.
      Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, waaronder begrepen de verwijzing naar andere winkelpanden in [vestigingsplaats] , kan niet leiden tot een gegrond hoger beroep.
      
    
    
      4.9.
      Uit het vorenstaande volgt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat een waarde van de onroerende zaak van € 1.362.000 niet te hoog is.
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.10.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.11.
      Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep ongegrond;
      
      
        bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door M.E. Smorenburg, voorzitter, C.W.M.M. Verkoijen en J.K. Lanser, in tegenwoordigheid van E.A.D. Dockx, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2025 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. 
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
      E.A.D. Dockx	M.E. Smorenburg
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
  
  
     Artikel 4, lid 1, letter b, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
  
  
     vgl. Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.