ECLI:NL:RBZWB:2025:6382, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 23-09-2025, BRE 24/2616
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-09-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Overdrachtsbelasting. Beroep ongegrond. Geen sprake van een woning.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/2616 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 september 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de inspecteur van de Belastingdienst, de inspecteur.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de inspecteur van 27 januari 2024.
    
    
    
      1.1.
      Belanghebbende heeft op 29 september 2023 een bedrag van € 36.608 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.
      
    
    
      1.2.
      De inspecteur heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de voldoening op aangifte ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 1 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en, namens de inspecteur, mr. [inspecteur 1], mr. [inspecteur 2] en mr. drs. [inspecteur 3]. 
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      2. De rechtbank beoordeelt of ten aanzien van de verkregen onroerende zaak het tarief van 2% van toepassing is. Meer specifiek beoordeelt de rechtbank of de onroerende zaak op het moment van de verkrijging kwalificeerde als een woning. Ook beoordeelt de rechtbank of de inspecteur heeft gehandeld in strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
    
    
    
      2.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank is het tarief van 2% niet van toepassing op de verkregen onroerende zaak, omdat de onroerende zaak op het moment van de verkrijging niet kwalificeerde als een woning. Er zijn geen algemene beginselen van behoorlijk bestuur geschonden. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      3. Belanghebbende heeft op 1 september 2023 de onroerende zaak gelegen aan de [adres 1] (de onroerende zaak) verkregen.
    
    
    
      3.1.
      In 1994 is een onroerende zaak gebouwd bestaande uit een woongedeelte en een kantoorgedeelte met als [adres 2]. Het woongedeelte en het kantoorgedeelte waren met elkaar verbonden door middel van een open doorgang. In 2001 is de doorgang dichtgemaakt en werd het kantoorgedeelte gesplitst van het woongedeelte. In 2008 is de onroerende zaak (het kantoorgedeelte) door de eerste kopers geleverd aan een derde. In de leveringsakte van de verkoop in 2008 staat de onroerende zaak omschreven als ‘kantoorpand’, te gebruiken door de koper als ‘kantoorruimte’. De kantoorruimte heeft in 2010 het [adres 1] gekregen. De hiervoor vermelde derde heeft de onroerende zaak in 2023 verkocht aan belanghebbende.
      
    
    
      3.2.
      In de verkoopadvertentie van de onroerende zaak op de website Funda is de indeling van het pand als volgt beschreven:
      
      
        
          “Begane grond: centrale entree; meterkast en werkkast; open kantoorruimte; gescheiden toiletgroep; pantry met CV-opstelling; vergaderruimte; twee royale werkkamers; magazijn en trapopgang.
        
        
          Verdieping: L-vormige zolderruimte met kamer voorzien van dakvenster.”
        
      
      
    
    
      3.3.
      In de koopovereenkomst tussen belanghebbende en de verkoper staat met betrekking tot de aankoop van de onroerende zaak staat in artikel 1 vermeld:
      
      
        
          “Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt de eigendom van het perceel grond met kantoorpand (door koper, direct na eigendomsoverdracht te gebruiken als woonhuis voor permanente bewoning), opstal en verdere aanhorigheden: (…)”
        
      
      
      
        In artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat vermeld:
      
      
      
        
          “De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Kantoorpand; koper zal het gekocht na de eigendomsoverdracht direct in gebruik gaan nemen als woning ten behoeve van permanente zelfbewoning.”
        
      
      
    
    
      3.4.
      In de leveringsakte van 1 september 2023 staat onder ‘omschrijving registergoed’ het volgende vermeld:
      
      
        
          “Bedrijvigheid (kantoor) gelegen te [adres 1] (…)”
        
      
      
      
        In artikel 2, tweede lid, van de leveringsakte is het volgende opgenomen:
      
      
      
        
          “Het verkochte bezit de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als kantoorpand (…).
        
      
      
    
    
      3.5.
      De notaris heeft op 4 september 2023 de akte van levering aangeboden ter registratie en heeft op 5 september 2023 namens belanghebbende de aangifte overdrachtsbelasting ingediend. Over de koopsom van € 352.000 is 10,4% aan overdrachtsbelasting aangegeven, zijnde € 36.608. Belanghebbende heeft de overdrachtsbelasting op 29 september 2023 voldaan.
      
    
  
  
    Motivering
    
    
      
        Ter zitting overgelegd stuk
      
    
    
    
      4. Belanghebbende heeft ter zitting stukken overgelegd, waaronder een pleitnota. De pleitnota is ter zitting niet integraal voorgedragen. Aan het einde van de zitting heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en een uitspraak aangekondigd. Na afloop van de zitting heeft de inspecteur erop gewezen dat de pleitnota niet integraal ter zitting is voorgedragen. De inspecteur heeft daarbij verzocht om de pleitnota buiten beschouwing te laten of anders de inspecteur in de gelegenheid te stellen om nog op de pleitnota te reageren. De rechtbank ziet geen aanleiding om de pleitnota buiten beschouwing te laten dan wel het onderzoek te heropenen, omdat de inhoud van de pleitnota wel ter zitting is besproken en de inspecteur naar het oordeel van de rechtbank door het toevoegen van de pleitnota aan het dossier niet in zijn belangen wordt geschaad. De rechtbank heeft de stukken inclusief de pleitnota aan het procesdossier toegevoegd.
    
    
    
      
        Kwalificatie van de onroerende zaak
      
    
    
    
      4.1.
      Belanghebbende stelt dat de onroerende zaak op het moment van verkrijging kwalificeerde als woning. Hij heeft de onroerende zaak gekocht met de bedoeling om erin te gaan wonen en heeft het pand direct na overdracht als woning in gebruik genomen. Belanghebbende voert aan dat de onroerende zaak beschikte over een keuken en dat voorafgaand aan de verkrijging de kantine, pauzeruimte, ontvangstbalie en computerdraden zijn verwijderd. De onroerende zaak is volgens belanghebbende niet meer geschikt om als kantoor gebruikt te worden. Tot slot wijst belanghebbende erop dat de onroerende zaak voorafgaand aan de verkrijging een woonbestemming had.
      
    
    
      4.2.
      De inspecteur is van mening dat de onroerende zaak op het moment van de verkrijging naar zijn aard niet bestemd was voor bewoning. De onroerende zaak is oorspronkelijk gebouwd als kantoorruimte. Aan de onroerende zaak zijn geen wijzigingen aangebracht die ertoe leiden dat de onroerende zaak geschikt is gemaakt voor een ander gebruik dan waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. De inspecteur betwist dat sprake is van een volwaardige keuken en wijst erop dat de onroerende zaak nog niet over een badkamer beschikte. De inspecteur voert verder aan dat het feitelijk gebruik niet relevant is en dat slechts bij twijfel mede belang toekomt aan de woonbestemming die de gemeente aan de onroerende zaak heeft gegeven.
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank stelt voorop dat voor de overdrachtsbelasting in beginsel een tarief geldt van 10,4% (in 2023). Het tarief van de overdrachtsbelasting bedraagt echter 2% voor (onder meer) een verkrijging door een natuurlijk persoon van een woning als de verkrijger de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Ten aanzien van de toepassing van het verlaagde tarief voor de verkrijging van een woning wordt in de Memorie van Toelichting het volgende vermeld:
      
      
        
          “Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning. Als een onroerende zaak feitelijk wordt bewoond, maar naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning, dan wordt deze onroerende zaak niet aangemerkt als woning. Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. Het gedogen door de gemeente van bewoning is niet voldoende om een onroerende zaak als woning aan te merken.”
        
      
      
    
    
      4.4.
      Uit de arresten van de Hoge Raad van 24 februari 2017 volgt dat feitelijke bewoning nog niet meebrengt dat het gekochte bouwwerk naar zijn aard tot bewoning is bestemd, terwijl ook niet van belang is of de koper het gekochte zelf wil gaan bewonen. De vraag of de verworven onroerende zaak naar zijn aard voor bewoning is bestemd moet worden beantwoord met toepassing van een zo objectief mogelijk maatstaf. Hiertoe moet worden aangesloten bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Indien dat doel bewoning is geweest maar het bouwwerk nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken. 
      
    
    
      4.5.
      In het arrest van 29 februari 2019 heeft de Hoge Raad met betrekking tot situaties waarbij een oorspronkelijk als bedrijfs- of kantoorpand gebouwde onroerende zaak wordt overgedragen als volgt overwogen:
      
      
        
          “2.3.4 In een geval als de nu te beoordelen zaak, waarin een zakelijk recht op een (deel van een) oorspronkelijk als bedrijfs- of kantoorpand gebouwde onroerende zaak wordt overgedragen nadat reeds bouwkundige wijzigingen zijn aangebracht en voordat ook de feitelijke oplevering plaatsvindt, moet in het verlengde van de hiervoor in 2.3.2 gegeven regels evenzeer aansluiting worden gezocht bij het doel waarvoor het bouwwerk oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Het is aan degene die zich op de toepassing van het tarief voor woningen beroept om te stellen en zo nodig aannemelijk te maken dat het object van het overgedragen zakelijk recht op het moment van de overdracht naar zijn aard tot woning is bestemd.
          
          In een geval waarin verbouwingswerkzaamheden hebben plaatsgevonden die, ook indien zij nog niet zijn voltooid, de gevolgtrekking kunnen rechtvaardigen dat die werkzaamheden onmiskenbaar strekken tot (op)levering van een woning, kan het bouwwerk alleen worden geacht de oorspronkelijke aard te hebben behouden indien de inspecteur aannemelijk maakt dat niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor het oorspronkelijke doel geschikt te maken. De vaststelling van de strekking van de verbouwingswerkzaamheden dient te geschieden met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Zo kan naast de aard en inhoud van de verrichte werkzaamheden ook de inhoud van de koop-/aannemingsovereenkomst(en) in aanmerking worden genomen, evenals de voor kopers van een woning en hun geldverstrekkers in het algemeen relevante omstandigheid dat het verkregen object zelfstandig overdraagbaar is, bijvoorbeeld door splitsing van een oorspronkelijk als bedrijfs- of kantoorpand gebouwde onroerende zaak in appartementsrechten. Indien de bouwkundige staat en kenmerken van de onroerende zaak geen uitsluitsel bieden, kan mede betekenis worden toegekend aan de uit publiekrechtelijke voorschriften voortvloeiende eisen of beperkingen.”
        
      
      
    
    
      4.6.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak oorspronkelijk onderdeel was van een grotere onroerende zaak die bestond uit een kantoor- en een woongedeelte. Evenmin is in geschil dat het kantoorgedeelte en het woongedeelte in 2001 zijn gesplitst en dat het kantoorgedeelte (de onderhavige onroerende zaak) sinds 2010 een ander adres heeft. 
      
    
    
      4.7.
      De rechtbank overweegt dat door de splitsing in 2001 en het toekennen van een nieuw adres een afzonderlijke onroerende zaak is ontstaan. Deze onroerende zaak is oorspronkelijk ontworpen en gebouwd om als kantoor te dienen en ook als zodanig in gebruik geweest. De omstandigheid dat een deel van de oorspronkelijke onroerende zaak (dus voor de splitsing) ook een woonfunctie had, doet hier niets aan af, aangezien belanghebbende niet dat deel met woonfunctie heeft verkregen. Het is aan belanghebbende om aannemelijk te maken dat de onroerende zaak op het moment van de verkrijging naar zijn aard tot bewoning is bestemd. Hiervoor moet sprake zijn geweest van verbouwingswerkzaamheden die de gevolgtrekking kunnen rechtvaardigen dat die werkzaamheden onmiskenbaar strekken tot (op)levering van een woning. De werkzaamheden die voorafgaand aan de verkrijging reeds hebben plaatsgevonden, zoals het verwijderen van de ontvangstbalie, de kantine, de pauzeruimte en computerkabels kunnen niet worden aangemerkt als werkzaamheden die onmiskenbaar strekken tot (op)levering van een woning. Ook het feit dat ten tijde van de verkrijging in de onroerende zaak een pantry/keuken aanwezig was bestaande uit twee keukenblokken, een spoelbak en een mengkraan en de omstandigheid dat belanghebbende - na de verkrijging - gebruik makend van bestaande leidingen een douche heeft geplaatst, zijn onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat de onroerende zaak op het moment van verkrijging naar zijn aard al een woning was. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de voorafgaand aan de levering aangebrachte wijzigingen niet zodanig dat deze maken dat de onroerende zaak naar zijn aard voor bewoning is bestemd, althans de rechtbank acht aannemelijk dat gelet op onder meer de indeling van het pand niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om de onroerende zaak weer geschikt te maken voor gebruik als kantoorruimte. Verder neemt de rechtbank mede in aanmerking dat uit zowel de koopovereenkomst als de leveringsakte volgt dat de onroerende zaak de feitelijke eigenschappen had voor normaal gebruik als kantoorpand. Dat belanghebbende de onroerende zaak heeft aangekocht met de bedoeling deze als woning te gebruiken (zoals ook volgt uit de koopovereenkomst) en dat ook daadwerkelijk heeft gedaan, doet aan het voorgaande niet af.
      
    
    
      4.8.
      De geldende woonbestemming is in dit geval niet van belang voor de vraag of de onroerende zaak kwalificeerde als woning, omdat aan de publiekrechtelijke voorschriften slechts belang toekomt indien toepassing van de hiervoor in onderdeel 4.3 tot en met 4.5 vermelde regels niet leidt tot een duidelijke slotsom.
      
    
    
      4.9.
      Het voorgaande brengt mee dat voor de overdrachtsbelasting terecht het tarief van 10,4% is toegepast.
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende heeft nog gesteld dat de inspecteur in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft gehandeld. Naar de rechtbank begrijpt, baseert belanghebbende zijn stelling met name op de in zijn ogen onjuiste interpretatie van de feiten en de jurisprudentie door de inspecteur. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende met al hetgeen hij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat de inspecteur heeft gehandeld met algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De inspecteur heeft niet tegen beter weten in zijn standpunt gehandhaafd. Zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen, komt ook de rechtbank tot de conclusie dat de onroerende zaak op het moment van de verkrijging niet naar zijn aard tot woning was bestemd. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van mr. L.C.J.A. Miseré, griffier, op 23 september 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
    
  
  
     Artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR).
  
  
     Artikel 14, eerste en tweede lid, van de WBR.
  
  
    
      Kamerstukken II, 2011/12, 33 003, nr. 3, p. 115.
  
  
     Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:290, ECLI:NL:HR:2017:294 en ECLI:NL:HR:2017:295.
  
  
     Hoge Raad 29 februari 2019, ECLI:NL:HR:2019:1779.