ECLI:NL:GHARL:2025:6773, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 28-10-2025, 23/2794
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-10-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 23/2794
      uitspraakdatum: 28 oktober 2025
    
    
    
      
        Uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [Woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 29 augustus 2023, nummer ZWO 22/1222, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Wierden (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
      en
    
    
    
      de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 1B te [plaats1] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, en naar de toestand op 1 januari 2022, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 399.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 juli 2025. Belanghebbende is zonder voorafgaande kennisgeving niet verschenen. De griffier heeft op 3 juni 2025 een bericht in het digitale dossier van belanghebbende geplaatst waarbij belanghebbende is uitgenodigd voor de zitting. Van de plaatsing van het hiervoor vermelde bericht in dit digitale dossier is eveneens op 3 juni 2025 een kennisgeving verzonden naar het door belanghebbende voor dit doel opgegeven e-mailadres. Op 3 juni 2025 om 13:03 uur is volgens de – bij deze uitspraak gevoegde – loggegevens een kennisgeving van de plaatsing van dat bericht verzonden aan het door belanghebbende voor dat doel opgegeven e-mailadres. Gelet daarop wordt aangenomen dat belanghebbende dit bericht heeft ontvangen. Namens de heffingsambtenaar is ter zitting verschenen [naam1] . 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Deze vrijstaande woning, bouwjaar 2021, heeft een gebruiksoppervlakte van 119 m2, een vrijstaande garage en een kavel van 535 m2. 
      
    
    
      2.2.
      De woning betreft een in 2021 gerealiseerde herbouw. Belanghebbende heeft de oude woning, eveneens [adres1] 1b te [plaats1] , in het voorjaar van 2021 verlaten ten behoeve van de herbouw van de woning, welke in november 2021 is opgeleverd.
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de (herbouwde) woning per waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 258.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 399.000.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Waarde
      
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende voert aan dat zijn woning in 2021 volledig is herbouwd en dat op 1 januari 2021 de oude woning, met al zijn gebreken, er nog stond. Volgens belanghebbende moet voor de waardering van zijn woning uit worden gegaan van de situatie, de toestand, zoals die was op 1 januari 2021. 
      
    
    
      4.3.
      Artikel 18, derde lid, van de Wet Woz bepaalt, voor zover van belang, dat indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald wordt naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Nu vaststaat dat de nieuwe woning in 2021 is gebouwd is de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof terecht uitgegaan van de staat van de woning op 1 januari 2022. 
    
    
      4.4.
      Belanghebbende stelt verder dat artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ niet van toepassing is omdat hij op de waardepeildatum de woning niet in volle omvang in gebruik had. De woning was – zo stelt belanghebbende – nog niet ‘woonklaar’, en belanghebbende heeft daarom tot begin 2022 met zijn echtgenote in de bijgebouwen (garage/stalling) van de woning gewoond. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd bestreden dat de woning eind 2021 niet ‘af” was.
      
    
    
      4.5.
       Volgens artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Het Hof is van oordeel dat op basis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ het niet uitmaakt of belanghebbende de woning in volle omvang in gebruik had. Voor de waardebepaling wordt namelijk gedaan alsof de woning onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen worden genomen. 
      
    
    
      4.6.
      Voor zover belanghebbende stelt dat de woning op toestandsdatum 1 januari 2022 nog in aanbouw was, als bedoeld in artikel 17, vierde lid, van de Wet Woz heeft het volgende te gelden. Indien de belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat op toestandsdatum nog sprake was van een woning in aanbouw, zodat de waarde van de woning dient te worden bepaald op de voet van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
      
      
        
          Bewijslast
        
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.9.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de waarde komen.
      
      
      
      
        
          Taxatiematrix 
        
      
    
    
      4.10.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de in beroep ingebrachte taxatiematrix van WOZ-taxateur [naam2] waarin de waarde is getaxeerd op € 428.000. In deze taxatiematrix zijn drie vrijstaande woningen als vergelijkingsobject gebruikt ter bepaling van de waarde per 1 januari 2021. In deze matrix zijn onderstaande vergelijkingsobjecten weergegeven:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Woning
                
              
              
                
                  Perceel
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 1b te [plaats1]
              
              
                2021
              
              
                119 m2 
              
              
                € 2.611
              
              
                € 310.709
              
              
                535 m2 
              
              
                € 196 
              
              
                € 104.860
              
              
                Garage € 13.312
                
              
              
                € 428.000
                (01-01-21)
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 10 te [plaats1]
              
              
                1997
              
              
                142 m2
              
              
                € 2.133
              
              
                € 302.849
              
              
                375 m2
              
              
                € 355
              
              
                € 133.125
              
              
                Garage € 12.500
                Dakkapel € 8.000
                Overkap. € 7.000
                Carport € 1.500
                
                
              
              
                € 419.500
                (4-12-2019)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 464.974  
                
              
            
            
              
                
                  [adres3] 2 te [plaats2]
              
              
                1996
              
              
                134 m2
              
              
                € 2.271
              
              
                € 304.310
              
              
                8.595 m2
              
              
                € 45
              
              
                € 386.775
              
              
                Stal € 2.250
                Overkap. € 9.600
                Dakkapel € 12.000
              
              
                € 685.000
                (3-9-2020)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 714.935  
                
              
            
            
              
                
                  [adres4] 8 te [plaats1]
              
              
                2009
              
              
                150 m2
              
              
                € 2.565
              
              
                € 384.795
              
              
                549 m2
              
              
                € 313 
              
              
                € 171.837
              
              
                Garage € 14.500
                Overkap. € 5.600
                Carport € 3.000
                Dakkapel € 32.000
                
              
              
                € 569.000
                (20-6-2020)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 611.732  
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.11.
      Belanghebbende stelt dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn met de woning omdat [adres2] 10 te [plaats1] in tegenstelling tot de onderhavige woning beschikt over een nieuwe garage, de bouwstijlen van [adres3] 2 te [plaats2] en [adres4] 8 te [plaats1] niet vergelijkbaar zijn met de woning en [adres3] 2 beschikt over nieuwe bijgebouwen. 
      
    
    
      4.12.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, door de kwaliteit van de garage van de woning op matig vast te stellen, voldoende rekening heeft gehouden met de kwaliteitstoestand van de garage. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de kwaliteitstoestand minder dan matig is. Daarnaast is het Hof van oordeel dat belanghebbende met de enkele stelling dat de bouwstijlen verschillen en [adres3] 2 beschikt over nieuwe bijgebouwen niet aannemelijk heeft gemaakt dat de uitstraling en de bijgebouwen van de vergelijkingsobjecten als meer dan voldoende gekwalificeerd moeten worden.   
      
    
    
      4.13.
      Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. In dat verband hecht het Hof met name waarde aan de in de markt gerealiseerde koopprijs van € 419.500 voor het vergelijkingsobject [adres2] 10 te [plaats1] . De ligging (3), kwaliteit (3), onderhoud (3), uitstraling (3), doelmatigheid (3) en voorzieningen (3) zijn goed vergelijkbaar. Met de verschillen in perceeloppervlakte (535 m2 versus 375 m2) en woonoppervlakte (119 m2 versus 142 m2) heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden. 
      
      
    
    
      4.14.
      Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
      
      
        
          Redelijke termijn
        
      
    
    
      4.15.
      Ambtshalve overweegt het Hof nog als volgt. Bij overschrijding van de redelijke termijn heeft de belanghebbende in beginsel recht op compensatie in de vorm van een vergoeding van immateriële schade. De redelijke termijn voor het doen van uitspraak in hoger beroep bedraagt in beginsel twee jaar. Voor de bepaling van de hoogte van de toe te kennen vergoeding van immateriële schade geldt als uitgangspunt een tarief van € 500 per half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden.
      
    
    
      4.16.
      Het Hof heeft het hogerberoepschrift van belanghebbende ontvangen op 5 oktober 2023. Het Hof doet heden uitspraak. Van bijzondere omstandigheden die tot verlenging van de redelijke termijn aanleiding kunnen geven is niet gebleken, zodat de redelijke termijn met minder dan zes maanden is overschreden. De overschrijding van de redelijke termijn heeft plaatsgevonden meer dan zes weken na de behandeling ter zitting van het Hof. Het Hof zal daarom aan belanghebbende een vergoeding voor geleden immateriële schade toekennen van € 500, geheel te vergoeden door de Minister.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,
      
      
        veroordeelt de Minister van Justitie en Veiligheid in de door belanghebbende geleden schade tot een bedrag van € 500.
      
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, lid van de eerste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. P.W.L. van den Bersselaar als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 28 oktober 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
    
    
      (P.W.L. van den Bersselaar)	(M.G.J.M. van Kempen)
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Artikel 8:36c lid 2 Awb. Zie ook HR 31 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:160.
  
  
     TK 1992/1993, 22 885,nr. 3, blz. 44.
  
  
     HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.