ECLI:NL:RBZWB:2025:6944, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 15-10-2025, BRE 24/6514
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-10-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning, beroep gegrond. Waardevaststelling in goede justitie door de rechtbank.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Zittingsplaats Middelburg
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 24/6514
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 oktober 2025 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. A. Bakker, verbonden aan Maatschap WOZ juristen),
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 juli 2024.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 22 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 542.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schouwen-Duiveland voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 8 september 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens belanghebbende deelgenomen: mr. A. Bakker. Ook belanghebbende zelf was aanwezig per videoverbinding. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen: [naam 1] , [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] .  
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een bungalow uit 1960 met een oppervlakte van 105 m2 op een perceel van 437 m2. Tevens beschikt de woning over een berging en een garage.  
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.1.
      De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger kan zijn dan € 420.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 542.000.
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.7.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.8.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.9.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.10.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In deze matrix wordt de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 566.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats 2] . In de taxatiematrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning van belanghebbende. 
      
      
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      3.11.
      De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft ligging, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Zo betreffen het allemaal vrijstaande woningen/bungalows in dezelfde wijk in [plaats 2] met een vergelijkbaar bouwjaar tussen 1960 en 1970. Ook is de rechtbank van oordeel dat de woningen qua gebruiksoppervlakte en voldoende perceelsoppervlakte vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. Voorts zijn de referentiewoningen voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. 
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      3.13.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen in KOUDV-factoren tussen onderhavige woning en de referentiewoningen. Zo stelt belanghebbende dat bij de woning aan de [referentiewoning 3] ten onrechte een kwalificatie ‘slecht’ is gehanteerd voor voorzieningen en onderhoudsniveau. Het object aan de [referentiewoning 2] is daarentegen zodanig bovengemiddeld afgewerkt dat het niet op een gelijkwaardige wijze kan worden vergeleken met onderhavig object zonder rekening te houden met de verschillen, aldus belanghebbende.  De heffingsambtenaar heeft primair verklaard achter de door hem gehanteerde KOUDV-factoren te blijven staan, ook na nader onderzoek. Subsidiair betoogt de heffingsambtenaar dat zelfs indien de door belanghebbende aangevoerde wijzigingen in KOUDV-factoren worden doorgevoerd de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      3.14.
      De rechtbank acht het op basis van de verklaringen en overgelegde foto’s aannemelijk dat de er meerdere gehanteerde KOUDV-kwalificaties van de referentiewoningen niet juist zijn. 
      
      
        
          Waardedrukkend effect overlast nabijgelegen groepsaccomodaties
        
      
      
    
    
      3.15.
      Belanghebbende voert aan dat het een feit van algemene bekendheid is dat de nabijheid van groepsaccomodaties het risico op geluidsoverlast, nachtelijke activiteiten en verstoring van de rust in de omgeving aanzienlijk toeneemt. Belanghebbende verwijst naar een uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden, waarin het Hof oordeelt dat omgevingsfactoren zoals hinder en overlast objectief kunnen leiden tot een waardedrukkend effect. De heffingsambtenaar weerspreekt de stelling van belanghebbende, in zoverre dat de ligging nabij groepsaccomodaties een neerwaartse correctie op de ligging rechtvaardigt. De rechtbank volgt belanghebbende in zijn stelling dat de overlast van nabijgelegen groepsaccomodaties een waardedrukkend effect kan hebben op de waarde van de woning. 
      
    
    
      3.16.
      De opeenstapeling van het voorgaande leidt ertoe dat de rechtbank tot het oordeel komt dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
      
      
        
          De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
        
      
      
    
    
      3.15.
      Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 420.000,- aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende de door hem voorgestane waarde eveneens onvoldoende heeft onderbouwd om hem hierin te kunnen volgen. Zo volgt de rechtbank belanghebbende weliswaar in zijn stelling dat de nabijgelegen groepsaccomodaties een waardedrukkend effect kunnen hebben, maar niet in de mate die belanghebbende in zijn taxatierapport stelt. Bovendien heeft belanghebbende in zijn matrix ten onrechte geen rekening gehouden met een erfpachtcorrectie bij de verkoopprijzen van de referentiewoningen. 
      
      
        
          Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.16.
      Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 497.000,-.
      
    
  
  
    
      4Conclusie en gevolgen
    
    
      4.1.
      Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. De aanslag OZB volgt de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
      
    
    
      4.2.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per procesbehandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 647, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907,-. De forfaitaire proceskostenvergoeding wordt op grond van artikel 30a, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ met een factor van 0,25 vermenigvuldigd. Daarmee komt de vergoeding op € 777,-.
      
    
    
      4.4.
      Daarnaast kent de rechtbank een vergoeding toe voor het taxatierapport. Voor een deskundigenrapport in WOZ-zaken gelden de uitgangspunten voor de vergoeding volgens de Richtlijn per 1 juli 2018. Gelet op het uurtarief dat in deze richtlijn is gegeven voor woningtaxaties (€ 53) en het aantal uur dat in de richtlijn is gegeven voor een niet-inpandige woningtaxatie (2 uur) acht de rechtbank het redelijk om een vergoeding toe te kennen van            € 128,26 (te weten 2 uur ad € 53 + 21% BTW). De proceskostenvergoeding voor deze zaak bedraagt dan in totaal € 905,26. 
      
    
    
      4.5.
      De vergoeding van proceskosten en griffierecht moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. 
      
      
      
        
          Beslissing
        
      
      
      
        De rechtbank:
      
      
      
        
          verklaart het beroep gegrond;
        
        
          vernietigt de uitspraak op bezwaar;
        
        
          vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 497.000,-;
        
        
          vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
        
        
          bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
        
        
          bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan belanghebbende moet vergoeden;
        
        
          veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 905,26 aan proceskosten aan belanghebbende. 
        
      
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 15 oktober 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
      
      
      
        
          Informatie over hoger beroep
        
        Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
      
      
      
        Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
      
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2020:10513
  
  
     Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Raad voor de Rechtspraak, Staatscourant 2018, 28796