ECLI:NL:RBDHA:2025:14511, Rechtbank Den Haag, 31-07-2025, 25/2229
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-07-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ, toepassing grondstaffel leidt tot onevenwichtige uitkomst, gegrond

Rechtbank DEN HAAG
  
  
    Team belastingrecht
  
  
    zaaknummer: SGR 25/2229
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 juli 2025 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    De bestreden uitspraak op bezwaar 
    De uitspraak van de heffingsambtenaar van 10 maart 2025 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2024 is vastgesteld op € 1.051.000 (de beschikking).
    
  
  
    Zitting 
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 juli 2025.
      Belanghebbende is verschenen ter zitting. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam]
    
    
  
  
    Overwegingen
    1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een lagere waarde. 
    
    2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 
    
    3. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de bij verweer gehanteerde vergelijkingsobjecten niet goed te vergelijken zijn met zijn pand. De kern van zijn beroep betreft de waarde die op basis van de grondwaardestaffels aan zijn perceel wordt toegekend. Volgens belanghebbende valt wijk 4, waarin zijn pand is ingedeeld, onder het bestemmingsplan ‘Villawijk’ en wijkt zijn twee-onder-een-kapwoning met de bijbehorende grond – wat enkel bestaat uit bos – af van deze bestemming. Zulks is ter zitting niet betwist door de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft verklaard geen aanleiding te zien in het afwijken van de gehanteerde grondstaffel.
    
      3.1.
      De rechtbank stelt voorop dat volgens vaste rechtspraak de waarde niet op wiskundige wijze hoeft te worden bewezen. De rechtbank volgt belanghebbende in zijn argumentatie dat zijn woning een relatief a-typisch object betreft voor de wijk waarin deze door de heffingsambtenaar voor de WOZ-waardering is ingedeeld en dat het volgen van de grondstaffel tot een onevenwichtige uitkomst leidt. 
      
      4. De rechtbank dient vervolgens te beoordelen of belanghebbende de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft geen concrete waarde aannemelijk gemaakt. 
      
      5. Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd hun voorgestelde waarden te onderbouwen, zal de rechtbank ambtshalve een waarde vaststellen. Daarbij gaat de rechtbank in navolging van partijen uit van 0 m2 voor de dakkapel en – op basis van de in het dossier aanwezige foto’s – van twee garages. Alles afwegend stelt de rechtbank de waarde schattenderwijs vast op € 930.000.
      
      6. Van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen is niet gebleken. Wel dient de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht ter hoogte van € 53 te vergoeden aan belanghebbende.
      
        
          Beslissing
        
        De rechtbank:
      
      
        
          verklaart het beroep gegrond;
        
        
          vernietigt de uitspraak op bezwaar;
        
        
          wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot 
        
      
      € 930.000;
      
        
          vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 930.000;
        
        
          vermindert de aanslag watersysteemheffingen tot een berekend naar een waarde van € 930.000;
        
        
          bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
        
        
          draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 53 aan belanghebbende te vergoeden.
        
      
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. M. van Paridon, rechter, in aanwezigheid van 
        D.A. van der Wilt, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2025.
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
      Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend. 
    Verder vermeldt u ten minste het volgende:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. de datum van verzending;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
    d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).
    
  
  
    ECLI:NL:GHDHA:2021:882.