ECLI:NL:RBROT:2025:12314, Rechtbank Rotterdam, 26-09-2025, 11077529 CV EXPL 24-11440
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-09-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Opzegging huurovereenkomst woonruimte op grond van dringend eigen gebruik. Verhuurster heeft in strijd met hypotheekbeding woning verhuurd en stelt dat bank erop staat dat zij zelf weer in de woning gaat wonen. Dat is niet gebleken uit verklaring van bankmedewerker die is overgelegd. Verhuurder beroept zich ook op wanverhouding tussen inkomsten uit huur en kosten woning. Geen toetsing van die opzeggingsgrond, nu die niet in opzeggingsbrief staat. Financiële positie wel betrokken in beoordeling voor zover het gaat om de vraag of zelf gaan bewonen nodig is. Ook dat is niet gebleken: verhuurster had andere financiële keuzes kunnen maken waardoor huurovereenkomst in stand kan blijven.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11077529 CV EXPL 24-11440
    
    
    
      datum uitspraak: 26 september 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres] ,
      
      woonplaats: [plaats] ,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. V. Kortenbach,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] ,
      
      woonplaats: [plaats] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. J.F. van Duin.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
    
      
        het tussenvonnis van 7 maart 2025 en de daarin genoemde stukken;
      
      
        de akte uitlaten, tevens akte inbrengen producties van [eiseres] , met bijlagen;
      
      
        de brief van de gemachtigde van [eiseres] van 1 mei 2025, met een aanvullende productie;
      
      
        de antwoordakte uitlaten van [gedaagde] .
      
    
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt een woning van [eiseres] . [eiseres] heeft de huurovereenkomst aan [gedaagde] opgezegd op grond van ‘dringend eigen gebruik’ (artikel 7:274 lid 1 sub c BW). In deze procedure eist zij dat de kantonrechter het tijdstip bepaalt waarop de huurovereenkomst eindigt en het gehuurde moet zijn ontruimd. [gedaagde] is het niet eens met de huuropzegging; volgens hem is geen sprake van dringend eigen gebruik. 
      
    
    
      2.2.
      Op het gehuurde rust een hypotheekrecht van ABN AMRO Bank. [eiseres] heeft in de opzeggingsbrief vermeld dat de bank wil dat zij de huurovereenkomst beëindigt, omdat zij de woning zonder toestemming heeft verhuurd en dat zij het gehuurde weer zelf moet gaan bewonen. In de dagvaarding heeft [eiseres] daarnaast gesteld dat sprake is van een structurele en extreme wanverhouding tussen de kosten en opbrengsten van de verhuur. Er zou sprake zijn van een netto inkomensverlies van € 1.831,13 per maand, terwijl [eiseres] een inkomen heeft van € 2.000,- netto per maand. 
      
    
    
      2.3.
      In het tussenvonnis heeft de kantonrechter overwogen dat hij meer informatie nodig heeft om vast te stellen of [eiseres] het gehuurde dringend nodig heeft. [eiseres] heeft de opdracht gekregen om haar financiële positie beter in kaart te brengen en om een verklaring van ABN AMRO te overleggen waarin de bank aangeeft wat zij gaat doen als de huidige situatie in stand blijft en wat zij gaat doen als [eiseres] zelf weer in de woning gaat wonen. Meer in het bijzonder wilde de kantonrechter weten of de bank in beide gevallen aandringt op verkoop van de woning. 
      
      
        
          De verklaring van de bank
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        [eiseres] heeft als productie 15 een verklaring van de bank in het geding gebracht. De kantonrechter oordeelt dat uit die verklaring niet volgt dat de bank [eiseres] dwingt om het gehuurde weer zelf in gebruik te nemen en dat ABN AMRO anders – binnen afzienbare tijd – het huurbeding zal inroepen. De bank verklaart slechts dat als [eiseres] weer zelf in het gehuurde gaat wonen, er dan geen sprake meer is van een ongeoorloofde situatie en dat de bank in dat geval geen reden ziet om de hypothecaire financiering te beëindigen. 
      
    
    
      2.5.
      Volgens de gemachtigde van [eiseres] heeft de medewerker van de bank die de verklaring heeft afgegeven (de heer [persoon A] , Adviseur Wonen Personal & Business Banking) mondeling aan hem verklaard dat als de vordering van [eiseres] in deze procedure wordt afgewezen, ABN AMRO [eiseres] twee keuzes zal geven: ofwel het gehuurde verkopen en de hypothecaire lening volledig aflossen, ofwel de lopende hypothecaire financiering omzetten naar een verhuurhypotheek. Volgens [eiseres] zijn dit geen reële keuzes en is zij financieel niet in staat om de resterende hypotheek af te lossen bij verkoop, omdat zij het verschil tussen de openstaande lening van € 578.000,- en de verkoopwaarde (in verhuurde staat getaxeerd op € 346.000,-) niet kan betalen. Bij het omzetten van de hypotheek naar een verhuurhypotheek zou ook een deel van het openstaande bedrag ineens moeten worden afgelost (€ 276.800,-) en ook dat zou [eiseres] niet kunnen.
      
    
    
      2.6.
      Ook uit de gestelde mondelinge toelichting van de bank volgt naar het oordeel van de kantonrechter niet eenduidig dat [eiseres] van de bank geen andere mogelijkheid krijgt dan het gehuurde weer zelf gaan bewonen, ter voorkoming van executiemaatregelen. Het had voor de hand gelegen dat als de bank echt staat op het persoonlijk in gebruik nemen van de woning door [eiseres] , dit met zoveel woorden in de overgelegde verklaring of een aanvullende verklaring zou zijn gezet. Daarnaast oordeelt de kantonrechter dat uit de door [eiseres] overgelegde (bewijs)stukken niet volgt dat zij niet in staat is (geweest) om de hypothecaire financiering af te lossen en/of de hypotheek om te zetten naar een verhuurhypotheek, met gedeeltelijke aflossing, waarmee de verhuur aan [gedaagde] kan worden voortgezet. Op deze financiële argumenten van [eiseres] gaat de kantonrechter hieronder nader in.
      
      
        
          De financiële situatie van [eiseres]
        
      
      
    
    
      2.7.
      De kantonrechter stelt voorop dat hij in deze procedure alleen mag beoordelen of de huurovereenkomst moet eindigen vanwege de opzeggingsgrond die in de opzeggingsbrief van [eiseres] is vermeld (artikel 7:273 lid 1 BW). In de opzeggingsbrief van 26 oktober 2023 is alleen de verhuur zonder toestemming van de bank (waardoor [eiseres] zelf weer in het gehuurde zou moeten gaan wonen) als opzeggingsgrond vermeld. De daarna in de dagvaarding vermelde wanverhouding tussen de kosten en opbrengsten van de verhuur worden daar niet genoemd. De kantonrechter is van oordeel dat artikel 7:273 lid 1 BW restrictief moet worden toegepast en dat de gestelde wanverhouding niet als zelfstandige opzeggingsgrond mag worden beoordeeld in deze procedure.
      
    
    
      2.8.
      De financiële situatie van [eiseres] is wel van belang in het kader van haar standpunt dat de enige mogelijkheid die zij heeft om een einde te maken aan de ongeoorloofde situatie (van verhuur in strijd met de voorwaarden van het hypotheekrecht van de bank), is om het gehuurde weer zelf te gaan bewonen. Als niet komt vast te staan dat dit standpunt juist is, staat namelijk niet vast dat [eiseres] het gehuurde ‘dringend nodig heeft voor eigen gebruik’ en is geen sprake van een geldige opzeggingsgrond.
      
    
    
      2.9.
      De kantonrechter oordeelt dat uit de door [eiseres] zelf overgelegde stukken volgt dat zij wel degelijk de mogelijkheid heeft (gehad) om de ongeoorloofde situatie op te heffen zonder dat zij zelf in het gehuurde hoeft te gaan wonen. Uit de overgelegde verklaring van mevrouw [persoon B] van BDO Tax & Legal blijkt dat [eiseres] op 1 januari 2024 over € 647.108,- aan banktegoeden beschikte. Daarnaast bevestigt [eiseres] in haar akte uitlaten dat zij in oktober 2024 een (vakantie)woning op Curaçao heeft gekocht, die op 16 januari 2025 aan haar is overgedragen. Volgens de eigen stelling van [eiseres] heeft zij daarvoor uit eigen middelen (de opbrengst van de woning [adres] die zij heeft verkocht) een bedrag van € 360.000,- betaald. Uit wat hiervoor is aangehaald over het contact dat haar gemachtigde met de bank heeft gehad over het omzetten van de hypotheek, volgt dat zij met haar vermogen ook de financiering die op het gehuurde rust (deels) had kunnen aflossen en/of de hypotheek had kunnen omzetten in een verhuurhypotheek. Daarmee waren vervolgens ook de kosten die zij opvoert voor het gehuurde gedaald. [eiseres] noemt immers (over het jaar 2024) € 9.652,56 aan rentekosten voor de hypotheek en € 19.266,67 aan ‘sparen aflossing hypotheek’ op als exploitatiekosten. De kantonrechter merkt daarbij overigens op dat bedrag betaald ter aflossing van de hypotheek in dit verband niet als exploitatiekosten kunnen worden aangemerkt.
      
    
    
      2.10.
      Tot slot blijkt uit de door [eiseres] overgelegde jaarrekeningen en winst- en verliesrekeningen van de twee werkmaatschappijen waarvan [eiseres] indirect bestuurder en enig aandeelhouder is dat bij die werkmaatschappijen geen sprake is van verlies. [eiseres] stelt dat beide werkmaatschappijen in 2024 en in het eerste kwartaal van 2025 verlies hebben geleden, maar dit lijkt te berusten op een onjuiste interpretatie van de overgelegde stukken (die, zoals [gedaagde] terecht stelt, nogal verwarrend zijn opgesteld en daarom bij vluchtige lezing gemakkelijk een verkeerde indruk kunnen wekken). Uit die stukken volgt juist dat [bedrijf 1] B.V. over die gehele periode winst heeft gemaakt en dat [bedrijf 2] B.V. in ieder geval over 2024 winst heeft gemaakt (stukken met betrekking tot 2025 zijn voor die vennootschap niet overgelegd). De resultaten van beide vennootschappen over 2023 zijn ook positief geweest. Het eigen vermogen zowel van de beide werkmaatschappijen als van de holding is in de loop van 2023 gestegen en het gezamenlijke eigen vermogen was per 31 december 2023 per saldo positief. De stelling van [eiseres] dat sprake zou zijn van ‘technisch failliete’ vennootschappen mist dan ook feitelijke grondslag. Uit niets blijkt dat [eiseres] niet de mogelijkheid zou hebben om met behulp van de vennootschappen voldoende inkomen te genereren.. 
      
      
        
          Conclusie: geen dringend eigen gebruik
        
      
      
    
    
      2.11.
      Uit het voorgaande volgt dat niet is komen vast te staan dat [eiseres] genoodzaakt is om het gehuurde weer zelf te gaan bewonen om zo een einde te maken aan de situatie dat zij in strijd handelt met de voorwaarden van de hypothecaire financiering die op het gehuurde rust. Daarom staat niet vast dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Omdat de grond genoemd in de opzeggingsbrief van 26 oktober 2023 zich niet voordoet, eindigt de huurovereenkomst niet. 
      
    
    
      2.12.
      Nu de kantonrechter de vordering van [eiseres] afwijst, moet hij op grond van artikel 7:273 lid 2 BW beslissen of de huurovereenkomst voor onbepaalde of bepaalde tijd wordt verlengd. De kantonrechter ziet geen aanleiding om de huurovereenkomst, die nu voor onbepaalde tijd geldt, anders dan voor onbepaalde tijd te laten voortduren. 
      
      
        
          
            [eiseres] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.13.
      De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [eiseres] aan [gedaagde] moet betalen op € 1.357,50 aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten × €543,- ) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.492,50. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 1.492,50.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.
        51909