ECLI:NL:GHARL:2025:5719, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-09-2025, 24/358
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-09-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling recreatiewoning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
      nummer BK-ARN 24/358
      uitspraakdatum: 16 september 2025
    
    
    
      
        Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 21 december 2023, nummer LEE 22/2741, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente De Fryske Marren (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 10a te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 1.090.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft afgezien van het indienen van een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 september 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] namens belanghebbende, alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] (taxateur). 
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning.
      
    
    
      2.2.
      De woning is een in 2010 gebouwde vrijstaande recreatiewoning, met een gebruiksoppervlak van 144 m², een grondkavel van 1.425 m² en een berging van 17 m². De woning is direct gelegen aan en heeft uitzicht over het meer Langwarderwielen en beschikt over een ligplaats voor een boot. 
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 829.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
      
    
    
      3.2.
      Met betrekking tot de waarde heeft belanghebbende het volgende aangevoerd:
      
        
          er is ten onrechte geen rekening gehouden met de bestemming ‘groen’ die op een deel van de grondkavel rust, gelet op de beperkingen die aan deze bestemming zijn verbonden,
        
        
          er is ten onrechte geen rekening gehouden met de omstandigheid dat de vergelijkingsobjecten uit steen zijn opgetrokken, terwijl de woning houtskeletbouw is,
        
        
          de heffingsambtenaar heeft voor de uitstraling van de woning ten onrechte met een ‘klasse 5’ gerekend, 
        
        
          er is ten onrechte geen rekening gehouden met de afstand van de parkeergelegenheid voor de woning tot de woning (50 m),
        
        
          de gemiddelde eenheidsprijs die uit de door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten te herleiden valt is, na correctie vanwege de grote van de woning, lager dan waarmee voor de woning is gerekend en
        
        
          er is ten onrechte een bedrag van € 30.000 bij de waarde opgeteld vanwege het uitzicht vanuit de woning: de correctie voor de ligging zit al in de bovengemiddelde liggingsfactor.
        
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.2.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. 
      
    
    
      4.4.
      Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.5.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de woning alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      4.6.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een – reeds in de bezwaarfase – taxatiematrix. Hierin is de waarde van de woning op € 1.090.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. 
      
    
    
      4.7.
      Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (‘recreatie vrijstaande woning’), de locatie ( [woonplaats] , aan Langwarderwielen), het bouwjaar (omstreeks 2010), het gebruiksoppervlak (144 m²) en de grondkavel (1.425 m²) zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. 
      
    
    
      4.8.
      Naar het oordeel van het Hof is [adres1] 16 te [woonplaats] in het bijzonder geschikt om als vergelijkingsobject te dienen. Dit vergelijkingsobject is schuin achter de woning gelegen en heeft – evenals de woning – een uniek uitzicht over en toegang tot Langwarderwielen. Voorts is het object goed vergelijkbaar met de woning qua bouwjaar (2004 versus 2010) en grondkavel (2.040 m² versus 1.425 m²). 
      
    
    
      4.9.
      Het Hof is van oordeel dat uit een directe vergelijking met dit bijzonder goed vergelijkbare referentieobject volgt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. [adres1] 16 is op 22 juni 2020 verkocht voor € 1.440.000 – door de heffingsambtenaar geïndexeerd naar de waardepeildatum (1 januari 2021) op € 1.445.000 – waarbij dient te worden opgemerkt dat het vergelijkingsobject over een groter gebruiksoppervlak beschikt dan de woning (256 m² (waarvan 83 m² kelderruimte) versus 144 m²) en, zoals onder 4.8. staat vermeld, op een grotere grondkavel. Met een verschil van € 355.000 tussen de geïndexeerde verkoopsom en de vastgestelde waarde van de woning is met deze verschillen naar ’s Hofs oordeel evenwel voldoende rekening gehouden. Daarbij houdt het Hof er rekening mee dat vanaf het perceel van de woning een panoramisch uitzicht over het meer is terwijl het vrije uitzicht van [adres1] 16 wordt ‘gebroken’ doordat de woning daarvoor ligt, zodat de woning relatief gezien een nog betere ligging heeft. Hetgeen belanghebbende – als weergegeven onder 3.2. – hiertegen aanvoert, leidt niet tot een andersluidend oordeel. 
      
    
    
      4.10.
      Naar het oordeel van het Hof is niet aannemelijk dat het feit dat op een deel van het perceel de bestemming ‘groen’ rust – zodat hierop niet gebouwd mag worden – tot waardedruk leidt. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat het deel van het perceel dat bestemming ‘groen’ heeft als windbreker fungeert, hetgeen – gezien de open ligging van de woning aan het meer – voor een prettige luwte zorgt. Bovendien heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat voor alle percelen – dus ook die van de vergelijkingsobjecten – op grond van het bestemmingsplan geldt dat slechts een beperkt deel daarvan bebouwd mag zijn, zodat de percelen ook om die reden niet verder bebouwd mogen worden. Wat belanghebbende tegen deze toelichting heeft aangevoerd (te weten dat het voorgaande betekent dat het niet mogelijk is om het gehele woondeel af te breken en naar het bovenste deel van het perceel te verplaatsen) maakt dit niet anders, omdat belanghebbende geheel niet heeft toegelicht waarom een eventuele koper het – in 2010 gebouwde – woondeel zou willen afbreken. 
      
    
    
      4.11.
      Voorts acht het Hof het niet aannemelijk dat het enkele feit dat de woning een zogenoemde ‘houtskeletbouw woning’ is, tot waardedruk leidt. Belanghebbende heeft in het kader van deze stelling aangevoerd dat houtskeletbouw meer onderhoud vergt, maar heeft deze stelling op geen enkele wijze – bijvoorbeeld met rekeningen of fotomateriaal waarop achterstallig onderhoud zichtbaar is – onderbouwd. Temeer nu de stelling van belanghebbende lijnrecht tegenover die van de heffingsambtenaar staat (dat men juist vaker voor houtskeletbouw kiest gelet op de isolatiemogelijkheden en duurzaamheid daarvan), had het op de weg van belanghebbende gelegen om zijn stelling nader te onderbouwen. 
      
    
    
      4.12.
      Ook de overige stellingen die belanghebbende heeft aangevoerd slagen niet. Zo kon de heffingsambtenaar naar ’s Hofs oordeel uitgaan van een uitstralingsscore ‘klasse 5’, aangezien de vergelijkingsobjecten (met uitzondering van [adres2] 71A, welk object in 1991 is gebouwd) dezelfde score hebben en uit een afbeelding in het taxatierapport blijkt dat de woning een moderne uitstraling heeft. Ook belanghebbendes stelling dat er onvoldoende rekening is gehouden met de overlast die uitgaat van de op ongeveer 50 meter afstand gelegen parkeergelegenheid voor de woning acht het Hof niet aannemelijk, aangezien deze afstand tussen de parkeerplaats en openbare weg enerzijds en de woning anderzijds met zich brengt dat er minder overlast van de drukke [adres1] – zo heeft de heffingsambtenaar ter zitting onweersproken gesteld – wordt ervaren dan bij [adres1] 16. Naar het oordeel van het Hof, kunnen belanghebbendes stellingen omtrent de gemiddelde eenheidsprijs die uit taxatiematrix van de heffingsambtenaar te herleiden valt en de toegepaste positieve correctie van € 30.000 vanwege de ligging evenmin slagen, nu het Hof de vastgestelde waarde aannemelijk acht op basis van een directe vergelijking met [adres1] 16 en de positieve correctie van € 30.000 – die eveneens bij [adres1] 16 is toegepast – niet vanwege de ligging, maar de ligplaats voor een boot is toegepast.
      
    
    
      4.13.
      Ook hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd leidt niet tot een andersluidend oordeel. 
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, lid van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Hollander als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 16 september 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      (J. Hollander)	(P. van der Wal)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
    Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk. Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk. Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2.