ECLI:NL:GHARL:2025:964, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-02-2025, 23/125 en 23/2689
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-02-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummers BK-ARN 23/125 en 23/2689
      uitspraakdatum: 18 februari 2025
    
    
    
      
        Uitspraak van de drieëntwintigste enkelvoudige kamer
      
    
    
    
      op de hoger beroepen van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 8 november 2022, nummer UTR 22/241, ECLI:NL:RBMNE:2022:5957, en 
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank van 28 juli 2023, nummer UTR 23/1610, in de gedingen tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Wijdemeren (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 14 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 692.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 (OZB) vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft daarnaast bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 792.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 (OZB) vastgesteld.
      
    
    
      1.3.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag inzake het belastingjaar 2021 gehandhaafd. Bij afzonderlijke uitspraak op bezwaar inzake het belastingjaar 2022 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 724.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.7.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 januari 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] namens belanghebbende, alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] , taxateur.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een appartement met dakterrras en berging, dat in 2019 is opgeleverd. Bij het appartement horen twee parkeerplaatsen en een ligplaats aan het water. Het appartementencomplex bestaat uit zes appartementen en is gelegen aan een haven voor pleziervaartuigen. 
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde in het economisch verkeer op de beide waardepeildata. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende bepleit voor de waardepeildatum 1 januari 2020  een waarde van € 638.000 en voor de waardepeildatum 1 januari 2021 een waarde van € 699.000.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar is van mening dat de vastgestelde WOZ-waarden, voor het jaar 2022 zoals verminderd na bezwaar, niet te hoog zijn.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Toetsingskader
      
    
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarden niet te hoog zijn. Bij beantwoording van de vraag of zij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.3.
      Indien belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens haar tot een lagere waardering van de onroerende zaken leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan haar te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
      
        
          BK-ARN 23/125 - belastingjaar 2021 (waardepeildatum 1 januari 2020)
        
      
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde wijst de heffingsambtenaar op een door [naam3] (hierna: de taxateur) opgestelde taxatiematrix, zoals die is aangepast naar aanleiding van de opmerkingen van belanghebbende in de nadere stukken. In deze matrix, die ter zitting is overgelegd, wordt aan de hand van drie vergelijkingsobjecten – [adres2] 14, [adres3] 207-41 en [adres3] 184b – geconcludeerd tot een waarde van afgerond € 763.000. In de matrix is uitgegaan van een inhoud van het appartement van 573m³ tegen een waarde van € 1.212/m³. In de eerder overgelegde matrix ging de heffingsambtenaar nog uit van een inhoud van 634m³. Ter zitting heeft belanghebbende aangegeven niet te betwisten dat de inhoud 573m³ bedraagt.   
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De vergelijkingsobjecten zijn wat betreft bouwjaar, ligging, grootte en onderhoudsniveau voldoende vergelijkbaar. Met name het vergelijkingsobject [adres2] 14 is goed vergelijkbaar omdat ook dit een zeer recent opgeleverd appartement is (bouwjaar 2020) dat is gelegen bij een haven voor pleziervaartuigen. Het vergelijkingsobject [adres3] 207-41 is ook goed vergelijkbaar omdat het is gelegen aan de overzijde van de haven waaraan de onroerende zaak is gelegen. Uit de taxatiematrix volgt dat de aan de onroerende zaak toegekende WOZ-waarde van € 692.000 is gebaseerd op een waardering van € 1.087/m³ en dat die waardering iets hoger ligt dan de gemiddelde waarde van de vergelijkingsobjecten van € 1.073/m³. De taxateur heeft ter zitting dienaangaande toegelicht dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde toch goed wordt onderbouwd met de vergelijkingsobjecten, omdat hij een zwaarder gewicht heeft toegekend aan het vergelijkingsobject [adres2] 14 waarvan de waarde, na correctie voor grootte, € 1.189/m³ is. Deze toelichting acht het Hof toereikend, gelet op het bouwjaar van [adres2] 14 tegenover die van de andere twee vergelijkingsobjecten die dateren van 2000 en 2007. Aannemelijk is dat de staat van de voorzieningen en het onderhoud van zowel [adres2] 14 als die van de onroerende zaak beter zijn dan die van de andere twee vergelijkingsobjecten, terwijl daarmee in de matrix geen rekening is gehouden in de koudv-factoren. 
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft zich in de pleitnota voor de zitting van het hoger beroep voor het eerst op het standpunt gesteld dat de taxateur de inhoud van [adres2] 14 onjuist heeft vastgesteld op 351m³, waardoor de toegekende waarde per m³ te hoog is. Ter onderbouwing hiervan heeft belanghebbende gewezen op de door de heffingsambtenaar overgelegde iWOZ-kaart van de onroerende zaak en de in de verkoopadvertentie vermelde inhoud van 403m³. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard onvoldoende tijd te hebben gehad om ook de inhoud van dit vergelijkingsobject op basis van de bouwtekeningen na te meten, maar dat in beginsel de inhoud van alle vergelijkingsobjecten op dezelfde wijze wordt gemeten aan de hand van de bouwtekeningen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar verklaard dat het niet ongebruikelijk is dat de opgave door de makelaar in de verkoopadvertentie afwijkt van de in het kader van de WOZ-waardering vastgestelde inhoud, omdat makelaars de inhoud op andere wijze meten en ook ruimte meenemen die de heffingsambtenaar niet aanmerkt als gebruiksruimte, zoals bergingen of ruimte met een stahoogte van minder dan 1,5 meter. Het Hof ziet in hetgeen partijen over en weer hebben verklaard geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de verklaringen van de heffingsambtenaar, mede gelet op het feit dat de gemachtigde van belanghebbende ter zitting heeft erkend dat er veel verschillende manieren zijn om de inhoud van een object te berekenen. Gelet hierop vormt de enkele omstandigheid dat in de iWOZ-kaart en de verkoopadvertentie een afwijkende inhoudsmaat staat onvoldoende aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de waardematrix op dit punt, aangezien de iWOZ-kaart wordt samengesteld op basis van openbare verkoopinformatie die afkomstig is van makelaars. 
      
    
    
      4.8.
      Voor zover belanghebbende heeft aangevoerd dat in de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [adres3] 207-41 één parkeerplaats was inbegrepen waarmee de taxateur ten onrechte geen rekening heeft gehouden, slaagt dat niet. Uit de matrix volgt dat de taxateur rekening heeft gehouden met twee parkeerplaatsen, zodat als het standpunt van belanghebbende zou worden gevolgd er één parkeerplaats af zou gaan, wat leidt tot een hogere waarde per m³.  
      
    
    
      4.9.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van een UMTS-mast binnen een straal van 107 meter, terwijl uit de jurisprudentie volgt dat dat een waardedrukkend effect heeft. Belanghebbende heeft daarbij gewezen op de uitspraak van het Hof 's-Hertogenbosch van (zo begrijpt het Hof) 6 juli 2012. De heffingsambtenaar heeft in dit verband verwezen naar de vergelijkingsobjecten, en met name [adres3] 184b, en zich op het standpunt gesteld dat niet is gebleken dat van de aanwezigheid van de UMTS-mast een waardedrukkend effect uitgaat, althans dat het in de verkoopprijs is verdisconteerd, en dat het gelet op de bestaande krappe markt ook niet aannemelijk is dat er een degelijk effect is. Het Hof is van oordeel dat weliswaar aannemelijk is dat er potentiële kopers zullen zijn die dit een negatieve factor vinden, maar dat uit de jurisprudentie niet eenduidig kan worden afgeleid dat de aanwezigheid van een UMTS-mast op een afstand van meer dan 100 meter zonder meer tot waardedruk moet leiden en dat volgt ook niet uit de taxatiematrix. Dat het vergelijkingsobject [adres3] 184b een lagere waarde heeft, is op zichzelf niet doorslaggevend en kan ook verklaard worden uit het oudere bouwjaar en het feit dat het boven een supermarkt is gelegen, zoals de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld. 
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat ten onrechte geen waardedruk is toegekend vanwege de stankoverlast van de riolering. Vast staat dat de stankoverlast werd veroorzaakt door een fout bij de bouw die aan het licht kwam na de oplevering. Verder staat vast dat dat probleem is opgelost in het najaar van 2021. Het Hof is met de heffingsambtenaar van oordeel dat het voor een potentiële koper duidelijk moet zijn geweest dat het om een probleem van tijdelijke aard zou gaan dat door de aannemer zou worden opgelost, zodat niet aannemelijk is dat daarvan waardedruk uitging.
      
    
    
      4.11.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat ten onrechte geen waardedruk is toegekend vanwege de geluidoverlast als gevolg van de horecagelegenheid die aan de haven is gelegen naast het appartementencomplex en de geluidoverlast als gevolg van gemotoriseerde pleziervaartuigen die de haven invaren tot aan die horecagelegenheid, op zoek naar een aanlegmogelijkheid, en die vervolgens weer terugvaren, omdat die mogelijkheid er niet is. Het Hof acht aannemelijk dat, zoals de heffingsambtenaar heeft betoogd, eventuele geluidoverlast is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, waarvan er één boven een supermarkt is gelegen en een ander aan dezelfde haven als de onroerende zaak en dus ook in de nabijheid van de horecagelegenheid en met langsvarende gemotoriseerde pleziervaartuigen. Dat belanghebbende bij aanschaf van de onroerende zaak had verwacht dat de horecagelegenheid kleiner zou uitvallen en dus minder geluidoverlast zou geven, is niet relevant in deze procedure waarin het gaat om de vraag wat een potentiële koper over zou hebben voor de onroerende zaak onder de bestaande condities, waaronder de horecagelegenheid in de omvang zoals die is geworden. 
      
    
    
      4.12.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat ten onrechte geen waardedruk is toegekend vanwege diverse opleveringsgebreken die nog niet zijn opgelost als gevolg waarvan nog een deel van de aanneemsom in depot wordt gehouden. Het Hof is met de heffingsambtenaar van oordeel dat, gelet op het feit dat de aanneemsom nog niet volledig is voldaan, aannemelijk is dat het gaat om opleveringsgebreken die door de aannemer zullen worden opgelost, zoals ook met het riool is gebeurd. Gelet hierop zal een potentiële koper die gebreken niet zien als een waardeverminderende factor.
      
    
    
      4.13.
      Belanghebbende heeft gewezen op de verkoop van het appartement [adres1] 6 en heeft   gesteld dat dat verkoopcijfer een betere indicatie is van de waarde op de waardepeildatum omdat het om een nagenoeg identiek appartement gaat. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat het appartement ten tijde van de verkoop ervan nog niet gereed was en dat het niet is aangeboden op de vrije markt, zodat het geen bruikbare transactie betreft. Gelet hierop is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar deze verkoop terecht niet heeft betrokken bij de waardering van de onroerende zaak.
      
      
        
          BK-ARN 23/2689 – belastingjaar 2022 (waardepeildatum 1 januari 2021)
        
      
      
    
    
      4.14.
      Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde wijst de heffingsambtenaar op een door de taxateur opgestelde taxatiematrix. In deze matrix wordt aan de hand van drie vergelijkingsobjecten – [adres2] 14, [adres3] 184c en [adres3] 207-37 – geconcludeerd tot een waarde van € 757.395. In de matrix is daarbij uitgegaan van een oppervlakte van het appartement van 153m² tegen een waarde van € 4.434/m².      
      
    
    
      4.15.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De vergelijkingsobjecten zijn wat betreft bouwjaar, ligging, grootte en onderhoudsniveau voldoende vergelijkbaar. Met name het vergelijkingsobject [adres2] 14 is goed vergelijkbaar omdat ook dit een zeer recent opgeleverd appartement is (bouwjaar 2020) dat is gelegen bij een haven voor pleziervaartuigen. Het vergelijkingsobject [adres3] 207-37 is ook goed vergelijkbaar omdat het is gelegen aan de overzijde van de haven waaraan de onroerende zaak is gelegen. Uit de taxatiematrix volgt dat de aan de onroerende zaak toegekende WOZ-waarde van (na bezwaar) € 724.000 is gebaseerd op een waarde van € 4.222/m², terwijl de gemiddelde waarde van de vergelijkingsobjecten € 4.223/m² is. Belanghebbende heeft er ter zitting op gewezen dat de ligging van het vergelijkingsobject [adres3] 184c op gemiddeld is gewaardeerd, terwijl de ligging van de andere twee objecten en de onroerende zaak als goed is gewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft er echter onweersproken op gewezen dat een correctie op de ligging alleen effect heeft op de grondwaarde, die in het geval van een appartement € 0 bedraagt. Gelet hierop vormt dit dus geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de matrix. 
      
    
    
      4.16.
      Belanghebbende heeft voor het belastingjaar 2022 voor het overige dezelfde gronden aangevoerd als voor het belastingjaar 2021. Onder verwijzing naar de bespreking daarvan hierboven (punt 4.9 tot en met 4.13) moet de conclusie zijn dat die geen doel treffen.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.17.
      Op grond van het vorenstaande zijn de hoger beroepen ongegrond.
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraken van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2025.
    
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
    
    
      (H. de Jong)	(J.M.W. van de Sande)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     Vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     Vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vgl. HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2.
  
  
     ECLI:NL:GHSHE:2012:BX0726.