ECLI:NL:RBOVE:2025:5142, Rechtbank Overijssel, 05-08-2025, ak_24_2200
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-08-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ; correcte objectafbakening; cultuurgrondvrijstelling terecht niet toegepast.

RECHTBANK OVERIJSSEL
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: ZWO 24/2200
    
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen 
    
  
  
    
      [belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
    (gemachtigde: [gemachtigde 1]),  
    
    
      en  
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Regionale Belastingsamenwerking DOWR, de heffingsambtenaar,
      (gemachtigde: [gemachtigde 2]).
    
    
    
  
  
    Inleiding  
    
    1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 16 februari 2024 en de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] voor het kalenderjaar 2023 voor zover het betreft de aanslag voor belanghebbende als eigenaar/gebruiker niet-woning van een hieronder nader omschreven perceel grond (het perceel).
    
    2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van genoemd perceel voor het kalenderjaar 2023 bij beschikking van 31 december 2023 per 1 januari 2022 (waardepeildatum) respectievelijk naar de toestand (per 1 januari 2023) vastgesteld op 
    € 102.000,- (de beschikking). 
    
    3. Bij uitspraak op bezwaar van 16 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde van de onroerende zaak gehandhaafd. 
    
    4. De heffingsambtenaar heeft op 7 mei 2024 op het beroep gereageerd met een verweerschrift.	De gemachtigde van belanghebbende heeft nadien nog overgelegd een hierna te noemen verklaring van een akkerbouwbedrijf. 
    
    5. De rechtbank heeft het beroep op 29 juli 2025 ter zitting behandeld. Namens de belanghebbende is als gemachtigde verschenen [gemachtigde 1]. 
    De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [naam 1], taxateur. 
    
    
  
  
    Feiten
    
    8. De onroerende zaak is een onbebouwd perceel naast de woning [adres 1] (kadastraal genummerd [locatie]) (het perceel). Het perceel is door verdeling van de erfenis van [erflaatster] (erflaatster, voorheen woonachtig aan [adres 1]) aan belanghebbende toegedeeld. Belanghebbende heeft de eigendom van het perceel blijkens de akte verdeling op 15 februari 2022 aanvaard.
    
    9. Eigenaar van (het bebouwde deel van) [adres 1] - waarop de woning met aangrenzende tuin van erflaatster staat - is sinds verdeling van de erfenis [naam 2]. Hij heeft bezwaar gemaakt tegen een aan hem gerichte WOZ-aanslag, voor zover deze mede betrekking had op onderhavig perceel, waarvan belanghebbende na de verdeling van de nalatenschap, op de toestandsdatum (1 januari 2023), (alleen-)eigenaar is. Naar aanleiding van dit bezwaar heeft de heffingsambtenaar het oorspronkelijke WOZ-object [adres 1] opgedeeld in twee afzonderlijke WOZ-objecten: de woning met aangrenzende tuin van [naam 2] en het perceel, thans in eigendom van belanghebbende. 
    
    10. Het perceel ligt op een afstand van ongeveer 35 meter vanaf de inrit van het perceel [adres 2], het woonadres van belanghebbende, aan de overzijde van haar woning en de [adres 1]. Het perceel heeft een oppervlakte van in totaal 15.455 m² en is vanuit de tuin van belanghebbende te zien. Belanghebbende heeft (ter onderbouwing van haar stelling dat toepassing moet worden gegeven aan de zogenoemde cultuurgrondvrijstelling) twee teel-/afnamecontracten voor suikerbiet en snijmais overgelegd voor de seizoenen 2022 en 2023 met betrekking tot ruim de helft van het perceel (0,8 hectare). 
    
      
        [bedrijf] ([bedrijf]) gebruikt de grond als cultuurgrond. Genoemd bedrijf plant en zaait voor eigen rekening en risico en betaalt belanghebbende jaarlijks een vergoeding van circa € 1.200,- voor het gebruik van de grond. Er is geen sprake van een duurzame, meerjarige verplichting van belanghebbende om de grond aan [bedrijf] te verhuren/verpachten. 
      Het overige deel van het perceel gebruikt belanghebbende hobbymatig voor het weiden van paarden van een derde (vriend/kennis) als overloop van de paardenweide achter haar woning aan de [adres 2]. De verzorging van de paarden vindt plaats bij [adres 2]. Belanghebbende heeft geen landbouw- en/of paardenfokbedrijf. 
    
    
    11. Ten aanzien van het object [adres 2] is een WOZ-beschikking gegeven met betrekking tot belastingjaar 2023 waartegen belanghebbende geen bezwaar- of beroepschrift heeft ingediend.
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Objectafbakening
      
    
    
    12. Volgens belanghebbende is de objectafbakening niet juist. De heffingsambtenaar heeft het weiland van [adres 2] en het weiland bij [adres 1], dat zij als overloop voor het hobbymatig weiden van paarden gebruikt, ten onrechte niet als een samenstel aangemerkt. De afstand tussen het perceel ([locatie]) en het perceel bij haar woning, [adres 2], is slechts 35 meter. De percelen/weilanden, die beide voor de paarden worden gebruikt, hebben dezelfde uiterlijke verschijningsvorm: de omheiningen zijn identiek. 
    Volgens belanghebbende is in de WOZ-beschikking ten aanzien van [adres 2] (belastingjaar 2023) dit object te klein afgebakend, door geen rekening te houden met het litigieuze perceel. 
    
    13. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van haar standpunt gewezen op onder meer uitspraken van het gerechtshof Arnhem van 29 januari 2003 (GHARN:2003:AF4932), de Hoge Raad van 16 juli 1993, nr. 29.173, Belastingblad 1995 (pag. 114), de rechtbank Den Haag van 22 juni 2006 (ECLI:NL:RBSGR:2006:AY4900) en het gerechtshof Arnhem van 6 maart 2012 (ECLI:NL:GHARN:2012:BV9120).
    
    14. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat het object op juiste wijze is afgebakend. Van een samenstel met het perceel aan [adres 2] is geen sprake. De heffingsambtenaar heeft daartoe gewezen op uitspraken van onder meer het gerechtshof Den Haag van 21 september 2016 (ECLI:NL:GHDHA:2016:2800) en het bevestigende arrest van de Hoge Raad van 14 juli 2017 (ECLI:NL:HR:2017:1328).
    Het litigieuze perceel ligt bij [adres 1] en vormde hiermee tot 15 februari 2022 één geheel. Door verdeling van de nalatenschap is het perceel thans eigendom van belanghebbende. De woning van [adres 1] is eigendom geworden van [naam 2]. Door deze verdeling zijn bij [adres 1] zijn twee WOZ-objecten ontstaan: (i) genoemde woning en (ii) het aangrenzende perceel ([locatie]), waarvan belanghebbende (alleen-) eigenaar is geworden.
    
    15. De rechtbank overweegt als volgt. 
    Op grond van artikel 16 van de wet WOZ wordt voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak aangemerkt:
    
      
        een gebouwd eigendom;
      
      
        een ongebouwd eigendom;
      
      
        een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
      
      
        een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.
      
    
    
    
      Om in aanmerking te kunnen komen voor samenvoeging dienen onroerende zaken in elk geval te voldoen aan het volgende: 
    
    
      
        eenzelfde eigenaar;
      
      
        eenzelfde gebruiker; 
      
      
        de eigendommen of gedeelten daarvan behoren naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar.
      
    
    
    16. Vaststaat dat belanghebbende het perceel op 15 februari 2022 geheel in eigendom heeft gekregen en zij eigenaar en gebruiker is van het perceel (en het perceel aan [adres 2]). 
    
    17. Volgens vaste rechtspraak wordt voor toepassing van artikel 16, letter d, wet WOZ als één onroerende zaak aangemerkt: een samenstel van twee of meer gebouwde of ongebouwde eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen. Bij de beoordeling dienen alle omstandigheden van het geval, in onderlinge samenhang bezien, in aanmerking te worden genomen. Daartoe kunnen ook omstandigheden behoren die voor derden niet waarneembaar zijn. De wet heeft geen invulling gegeven aan de voorwaarde ‘naar de omstandigheden beoordeeld’; dit is overgelaten aan de rechtspraak. 
    
    18. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat voor wat betreft de uiterlijke kenmerken of omstandigheden niet sprake is van een zodanig zichtbare, onmiskenbare samenhang tussen het perceel en het weiland van [adres 2], en het - achter een afrastering gelegen - perceel [locatie] bij [adres 1] dat (i) de woning van belanghebbende respectievelijk het naast haar woning gelegen aangrenzende perceel én (ii) het perceel [locatie] zonder meer één geografisch en/of organisatorisch samenhangend geheel zijn en in het licht van alle omstandigheden een samenstel vormen in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ. 
    
    19. De uiterlijk waarneembare kenmerken zijn voor zover al aanwezig niet zonder meer doorslaggevend. Perceel [locatie] is bovendien afsluitbaar en kan afzonderlijk, als een zelfstandige eenheid worden gebruikt en verkocht. Met name klemt dat gesteld noch gebleken is dat het perceel in belangrijke mate is verbonden of afhankelijk is van essentiële voorzieningen/productieprocessen/functionaliteiten van [adres 2]. Het perceel hoorde bij [adres 1], maar is via vererving eigendom geworden van belanghebbende. Zij voert, zoals ter zitting bevestigd, (ook) geen bedrijfsmatige, op winst gerichte exploitatie van een (eigen) landbouwbedrijf en/of paardenfokbedrijf. De paarden op de percelen / weilanden van [adres 2] en [adres 1] zijn niet van belanghebbende maar van een vriend/kennis. Dat de afstand tussen het perceel en het perceel/de paardenweide aan de overzijde van de weg naast haar woning gering is, leidt niet tot een andere uitkomst. De door belanghebbende genoemde rechterlijke uitspraken doen aan het voorgaande niet af. 
    
    20. De conclusie is dat de heffingsambtenaar het object correct heeft afgebakend. 
    
    21. De beroepsgrond slaagt niet. 
    
    
      
        Cultuurgrondvrijstelling
      
    
    
    22. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar ten onrechte niet de cultuurgrondvrijstelling toegepast. Belanghebbende doet hierbij een beroep op een uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland (ECLI:NL:RBNNE:2023:2536). Zij stelt dat een substantieel deel van het perceel wordt gebruikt door [bedrijf] voor het telen van suikerbiet en snijmaïs (een deel van het perceel groot 0,8 ha). Volgens belanghebbende moet vanwege de cultuurgrondvrijstelling de WOZ-waarde van het perceel met circa 50% worden verminderd. 
    
    23. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft belanghebbende twee teelt- /afnamecontracten suikerbiet (2022) en snijmaïs (2023) overgelegd. Daarnaast bevat het dossier een door belanghebbende ingevuld vragenformulier (van DOWR) over het in gebruik geven van de grond aan [bedrijf] alsook een door dit bedrijf ondertekende verklaring van 29 april 2024 waarin staat dat [bedrijf] sinds 1 januari 2021 akkerbouwgewassen teelt op een perceel aan [adres 2] en de grond al 4 jaar aldus gebruikt. 
    
    24. Volgens de heffingsambtenaar is de cultuurgrondvrijstelling niet van toepassing. 
    
      De vrijstelling is bedoeld om te voorkomen dat agrarische ondernemers OZB-belasting betalen, terwijl zij ook waterschapsbelasting betalen. 
      Volgens de heffingsambtenaar is in dit geval sprake van gebruik van grond zonder een doorlopende huur- of pachtovereenkomst; de teeltcontracten worden immers jaarlijks opgesteld. Ook uit de verklaring van [bedrijf] blijkt niet van een duurzame bedrijfsmatige relatie. Belanghebbende heeft geen verplichtingen jegens dit bedrijf. 
    
    
    25. De rechtbank overweegt als volgt. 
    Op grond van artikel 2 van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ wordt  buiten aanmerking gelaten de waarde van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen. Onder het begrip ‘landbouw’ wordt onder meer verstaan: ‘akkerbouw’. Het moet gaan om bedrijfsmatige exploitatie. 
    
    26. Niet in geschil is dat belanghebbende geen landbouwbedrijf heeft, waarbij zij (het bewuste deel van) het perceel zelf als cultuurgrond bedrijfsmatig exploiteert. Voorts staat tussen partijen onbetwist vast dat de grond jaarlijks in gebruik wordt gegeven aan [bedrijf]. Kennelijk elk jaar wordt een contract opgemaakt. Blijkens de overgelegde teeltovereenkomsten en het vragenformulier verbouwt [bedrijf] een groot deel van het jaar op het bewuste deel van het perceel landbouwgewassen. De data van de ondertekening van de overeenkomsten zijn 7 maart 2022 respectievelijk 3 april 2023. 
    
    27. Dat de grond jaarlijks aan [bedrijf] in gebruik wordt gegeven maakt niet dat de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is. Voor de waardebepaling in het kader van de wet WOZ geldt namelijk als peildatum 1 januari. Belanghebbende heeft gesteld noch aannemelijk gemaakt dat [bedrijf] de grond op 1 januari 2022 en 1 januari 2023 gebruikte. Uit de door belanghebbende overgelegde stukken blijkt niet dat [bedrijf] gedurende het  hele jaar recht heeft op een duurzame landbouwbedrijfsvoering op de bewuste grond. Feitelijk wordt er jaarlijks tussen mei en eind september geteeld en geoogst. Belanghebbende kan het perceel bovendien ieder jaar geheel onbezwaard (zonder verplichtingen aan derden) verkopen. De heffingsambtenaar heeft gelet hierop de cultuurgrondvrijstelling terecht niet van toepassing verklaard. 
    
    28. De beroepsgrond gelet op het voorgaande slaagt niet. 
    
    29. Uit het vorenstaande volgt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] van € 102.000,- per 1 januari 2022 (waardepeildatum) respectievelijk naar de toestand (op 1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld.
    
    
    
  
  
    Conclusie en gevolgen 
    
    
      30.	Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt. Belanghebbende krijgt het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van de proceskosten. 
    
    
  
  
    Beslissing  
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van J. Poeles, griffier. 
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              Uitgesproken in het openbaar op: 
              
              
              
              De griffier is verhinderd te ondertekenen
            
            
              
              
              
              rechter
              
              
            
          
        
      
    
    Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:  
    
  
  
    Informatie over hoger beroep 
    
    
      Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     Zie HR 14 juli 2017 (ECLI:NL:HR:2017:1328) en HR 13 november 2009 (ECLI:NL:HR:2009:BK3060). 
  
  
     Zie Commentaar op Artikel 16 – Wet waardering onroerende zaken – Objectafbakening [naam 3]. - NDFR Commentaar, deel WOZ.