ECLI:NL:RBZWB:2025:6688, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 06-10-2025, 25/397
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-10-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 25/397 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 oktober 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende
    (gemachtigde: [gemachtigde]),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 16 december 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft op 29 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 620.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Waalwijk voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 11 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde], mr. C.Z.A.M. Skanderova, [naam 1] en [naam 2], allen namens Het Nieuwe WOZ-bureau, en namens de heffingsambtenaar, mr. A.G. Hendriks.
      
    
    
      1.5.
      Na afloop van de zitting heeft de rechtbank een schriftelijke uitspraak aangekondigd. De termijn daarvoor is zes weken. Deze termijn is niet haalbaar gebleken en de rechtbank heeft de uitspraaktermijn moeten verlengen. De rechtbank betreurt dat.
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    2. De rechtbank beoordeelt of de WOZ-waarde van de woning en de aanslag naar juiste bedragen zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    3. Naar het oordeel van de rechtbank is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld en dient deze te worden verlaagd. Dit brengt mee dat de aanslag dienovereenkomstig dient te worden verlaagd. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
  
  
    Feiten
    
    
      4. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande semi-bungalow uit 1975 met een woonoppervlakte van 186 m2en een perceel van 748 m2.
    
    
    
      4.1.
      De heffingsambtenaar heeft, naar aanleiding van het bezwaarschrift van belanghebbende, informatie opgevraagd ten aanzien van de woning.
      
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar heeft een informatiebeschikking afgegeven. Belanghebbende heeft geen rechtsmiddelen ingesteld tegen de informatiebeschikking. 
      
    
    
      4.3.
      Bij aanvulling van de gronden van het bezwaar heeft belanghebbende een vragenlijst overgelegd waarin informatie is vermeld ten aanzien van de woning. Tevens heeft belanghebbende foto’s overgelegd van zijn woning alsmede een eigen taxatierapport waarin de waarde is vastgesteld op € 490.000. 
      
    
    
      4.4.
      
        Tot de gedingstukken behoort een machtigingsformulier. Hierop zijn de naam van belanghebbende en het adres van de woning vermeld. De machtiging is ondertekend op 9 april 2024. Hierin staat, voor zover hier van belang, het volgende:
        “Ik machtig de medewerkers van Eerlijke WOZ B.V. en Het Nieuwe WOZ-bureau B.V. en eventueel door hen ingeschakelde derden om mij te vertegenwoordigen, voor mijn belang op te komen en in rechte op te treden in alle aangelegenheden omtrent de WOZ-beschikking 2024 voor mijn pand, waaronder de bezwaar- en (hoger)beroepsprocedure voor deze beschikking.”
      
      
    
  
  
    Motivering
    
    
      
        Vooraf: ontvankelijkheid beroep
      
    
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat het beroep niet-ontvankelijk dient te worden verklaard omdat belanghebbende niet op de hoogte zou zijn van deze beroepsprocedure. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft de heffingsambtenaar verwezen naar een conclusie van advocaat-generaal Pauwels betreffende het machtigingen-vraagstuk in relatie tot ‘no cure no pay-kantoren’.
      
    
    
      4.6.
      De rechtbank overweegt als volgt. De machtiging van belanghebbende is recent en afgebakend (zie 4.4). De machtiging is verder voldoende specifiek en gericht tegen een te individualiseren aanslag/beschikking en daarmee niet doorlopend. Verder is de dagtekening van de machtiging kort na de datum van de dagtekening van de beschikking (zie 1.1 en 4.4). In zoverre bestaat voldoende causaal verband tussen de bestreden beschikking en de machtiging. Het feit dat op voorhand niet vaststaat of en welke rechtsmiddelen benut gaan worden doet daar niet aan af, want het is belanghebbende en de gemachtigde zijn vrij in de vormgeving van contractuele afspraken. Bovendien heeft de gemachtigde ter zitting verklaard dat in deze specifieke situatie belanghebbende voortdurend de voortgang van zijn procedure kan volgen via een online portaal. Naar het oordeel van de rechtbank is het beroep ontvankelijk. 
      
      
        
          Inhoudelijk
        
      
      
      
        
          Omkering en verzwaring van de bewijslast?
        
      
      
    
    
      4.7.
      De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat nu de informatiebeschikking onherroepelijk vast is komen te staan, de bewijslast dient te worden omgekeerd en verzwaard. Volgens de heffingsambtenaar heeft belanghebbende de gevraagde informatie niet volledig en niet op de gevraagde wijze overgelegd omdat belanghebbende de vragen niet heeft beantwoord middels de door de heffingsambtenaar toegezonden QR-link. 
      
    
    
      4.8.
      De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar in beginsel aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Het rechtsgevolg van een onherroepelijk geworden informatiebeschikking is dat de bewijslastverdeling wijzigt waarbij de bewijslast van de heffingsambtenaar verschuift naar belanghebbende. Bovendien wordt de bewijslast verzwaard (de bewijslast-sanctie). In dat geval moet belanghebbende doen blijken dat en in hoeverre de WOZ-beschikking onjuist is. Het voorgaande is slechts anders als de consequentie van de bewijslast-sanctie niet in redelijke verhouding staat tot de gevraagde informatie. De rechtbank kan dus wel de proportionaliteit van de bewijslast-sanctie wegen.
      
    
    
      4.9.
      De rechtbank komt niet toe aan het oordeel over de vraag of het inlichtingenformulier kan dienen als adequate reactie op een verzoek om informatie. De heffingsambtenaar heeft het causale verband tussen de vragen en de benodigde informatie niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank heeft aan de hand van de gedingstukken niet kunnen vaststellen welke vragen er gesteld zijn. Bovendien heeft belanghebbende in de bezwaarfase reeds informatie en foto’s overgelegd met betrekking tot de woning. Gelet hierop wordt de bewijslast niet omgekeerd en verzwaard. 
      
      
        
          Is de WOZ-waarde tot een juist bedrag vastgesteld?
        
      
      
    
    
      4.10.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.11.
      De bewijslast dat de waarde van de woning tot een juist bedrag is vastgesteld ligt, mede gelet op hetgeen hiervoor onder 4.9 is overwogen, bij de heffingsambtenaar. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
    
    
      4.12.
      Ter onderbouwing van de waarde heeft de heffingsambtenaar een waardematrix overgelegd. Hierin is de waarde van de woning per waardepeildatum, op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 620.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3], [referentiewoning 4], alle gelegen te [plaats]. 
      
    
    
      4.13.
      De rechtbank overweegt als volgt. De verkoopdatum van [referentiewoning 1] is te ver verwijderd van de waardepeildatum zonder dat een onderbouwing is gegeven over waarom juist deze woning goed vergelijkbaar is. De waarde van de overige twee referentiewoningen is aanzienlijk naar boven geïndexeerd. Ook hiervoor ontbreekt de nodige toelichting. Dit geldt ook voor de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] die vrijstaande huizen zijn met een verdiepingsvloer ten opzichte van een semi-bungalow (de woning van belanghebbende). De eerste drie referentiewoningen kunnen daarom niet dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Ten aanzien van [referentiewoning 4] is de ligging niet inzichtelijk gemaakt. Bovendien volgt uit de matrix van de heffingsambtenaar dat dit object tot een andere groep behoort dan de woning van belanghebbende. Ook dit is niet nader toegelicht of onderbouwd. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar daarom niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast.  
      
    
    
      4.14.
      Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem gestelde waarde een taxatierapport laten opmaken en deze (kennelijk) aan de heffingsambtenaar verstrekt. Laatstgenoemde heeft dit ingebracht in deze procedure als onderdeel van de 8:42-stukken. Hierin is de waarde van de woning per waardepeildatum, op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 490.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 5], [referentiewoning 6] en [referentiewoning 7], alle gelegen in [plaats]. De heffingsambtenaar heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen niet betwist. De verkoop van de referentiewoningen [referentiewoning 5] en [referentiewoning 7] heeft plaatsgevonden op respectievelijk 1 maart 2023 en 9 mei 2023, en daarmee voldoende dicht bij waardepeildatum. De verkoopdatum van [referentiewoning 6] is te ver verwijderd van de waardepeildatum zodat deze woning, zonder een nadere onderbouwing, niet kan dienen ter onderbouwing van de gestelde waarde. De opbouw van de KOUDV-factoren van referentiewoningen [referentiewoning 5] en [referentiewoning 7], met name de ligging zijn naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende overtuigend. Bovendien behoeft de correctie naar de waardepeildatum van [referentiewoning 7] nadere toelichting. In het rapport is dit echter niet toegelicht. Gelet hierop heeft belanghebbende, naar het oordeel van de rechtbank, de door hem gestelde waarde niet aannemelijk gemaakt. 
      
    
    
      4.15.
      Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 595.000.
    
    
      4.16.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag te hoog vastgesteld.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren. 
    
    
    
      5.1.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
    
      5.2.
      De in 5.1 genoemde vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met waarde per punt van € 647, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde per punt van € 907, elk punt met een wegingsfactor 1 en een matigingsfactor voor beide fasen van het geding van 0,25. De totale vergoeding bedraagt derhalve € 777. Tevens ziet de rechtbank aanleiding om belanghebbende een vergoeding toe te kennen voor het taxatierapport. 
      
    
    
      5.3.
      Voor alle op de genoemde zittingsdag behandelde zaken is de vergoeding voor de kosten van het taxatierapport in de bezwaarfase in geschil. De heffingsambtenaar stelt dat taxatierapporten van belanghebbende dusdanige tekortkomingen bevatten dat deze de onder de ondergrens van het begrip deskundigenrapport zakken en om die reden niet voor vergoeding in aanmerking komen. De rechtbank volgt die stelling niet. De rapporten bevatten vergelijkbare elementen als de matrix van de heffingsambtenaar. Voor dat geval kan bezwaarlijk worden gezegd dat het kwalitatief onvoldoende rapporten zijn om voor vergoeding in aanmerking te komen. De verwijzing naar de jurisprudentie maakt dat niet anders omdat dat de werkwijze van een andere gemachtigde betreft. In de aangehaalde jurisprudentie was de feitelijke vormgeving en inhoud van het rapport wezenlijk anders dan het rapport dat door belanghebbende is overgelegd. Ook de verwijzing naar informatie op een online platform kan niet leiden tot een ander oordeel. 
      
    
    
      5.4.
      De rechtbank stelt vast dat de deskundige een uurtarief van € 59 (excl. btw) heeft gehanteerd. De norm voor vergoeding bedraagt echter € 53 per uur (excl. btw). Belanghebbende heeft geen onderbouwing gegeven op grond waarvan kan worden afgeweken van de norm voor vergoeding. De rechtbank zal daarom, indachtig hetgeen te doen gebruikelijk wordt vergoed in relatie tot het beginsel van rechtsgelijkheid, uitgaan van € 128,26 (twee uur à € 53, vermeerderd met 21% btw). 
      
    
    
      5.5.
      De vergoeding bedraagt dan in totaal € 905,26. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. 
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep gegrond; 
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 595.000 en vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 905,26 aan proceskosten aan belanghebbende;
    - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53 aan belanghebbende moet vergoeden.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. A.S. Wiskerke-Hovanesian, griffier, op 6 oktober 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
    
  
  
     ECLI:NL:PHR:2025:652. 
  
  
     Vgl. Rechtbank Zeeland-West-Brabant 8 januari 2025,ECLI:NL:RBZWB:2025:65.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. 
  
  
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ.
  
  
     Artikel 30a, tweede lid van de Wet WOZ.