ECLI:NL:RBMNE:2025:5082, Rechtbank Midden-Nederland, 13-08-2025, 11704785 \ MC EXPL  25-2869
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-08-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurachterstand toewijsbaar. Huurder doet ten onrechte een beroep op opschorting omdat verhuurder violgens hem geen actie onderneemt tegen gedragingen van de voorzitter van de VvE. Feitelijke stoornis door derden is geen gebrek (artikel 7:204 lid 3 BW). Ontbinding en ontruiming.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter 
    
    
    
      locatie Almere
    
    
    
      Zaaknummer: 11704785 \ MC EXPL  25-2869
    
    
    
      
        Vonnis van 13 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting
      
        STICHTING DE ALLIANTIE, 
      gevestigd te Hilversum,
      eisende partij,
      hierna te noemen: de Alliantie,
      gemachtigde: Jongerius Gerechtsdeurwaarders/Juristen Incasso,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de zaak
    
    
      1.1.
      De Alliantie heeft [gedaagde] gedagvaard voor de kantonrechter. [gedaagde] heeft op de dagvaarding gereageerd. De kantonrechter heeft besloten dat de zaak op een zitting verder besproken moet worden. Vóór de zitting hebben de Alliantie en [gedaagde] nog aanvullende stukken ingediend.
      
    
    
      1.2.
      De zaak is bij de kantonrechter besproken op 31 juli 2025. Namens de gemachtigde van de Alliantie was de heer [A] aanwezig. Hij heeft tijdens de zitting een nieuwe specificatie van de actuele huurachterstand ingediend. De kantonrechter heeft die specificatie in het dossier gevoegd. [gedaagde] was ook aanwezig. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er tijdens de zitting is besproken. De kantonrechter heeft bepaald dat zij vandaag schriftelijk uitspraak zal doen. 
      
    
  
  
    
      2Waar het in deze procedure om gaat 
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt van De Alliantie de woning aan de [adres] in [plaats] . De huur is (op dit moment) € 1.207,50 per maand en moet worden vooruitbetaald. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan.
      
    
    
      2.2.
      De Alliantie vordert – kort gezegd – ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van de woning. Ook eist zij betaling van de huurachterstand met rente en kosten. 
      
    
    
      2.3.
      Volgens [gedaagde] klopt het dat er een huurachterstand is, maar hij vindt dat hij die huurachterstand niet aan de Alliantie hoeft te betalen. [gedaagde] is het ook niet eens met de gevorderde ontbinding en ontruiming. [gedaagde] voert aan dat hij zijn verplichting om de huur te betalen heeft opgeschort, omdat zijn huurgenot is verminderd. Volgens [gedaagde] heeft hij een langlopend geschil met (de voorzitter van) de VvE van het appartementencomplex waar hij woont. Zo zou de voorzitter van de VvE hem op verschillende manieren in een kwaad daglicht zetten. Volgens [gedaagde] onderneemt de Alliantie geen actie om dit tegen te gaan en zou zij dat wel moeten doen. 
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        
          [gedaagde] moet de huurachterstand betalen
      
    
    
      3.1.
      De Alliantie noemt in de laatste specificatie een huurachterstand van € 5.683,02. Deze huurachterstand is berekend tot en met de maand juli 2025. Volgens [gedaagde] klopt die huurachterstand. In beginsel moet [gedaagde] de huurachterstand aan de Alliantie betalen. 
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] doet een beroep op opschorting. Hij heeft in de stukken en tijdens de zitting uitgebreid en met verschillende voorbeelden toegelicht waarom hij vindt dat hij al maanden geen huurgenot heeft ervaren. [gedaagde] heeft het gevoel dat de voorzitter van de VvE hem met allerlei pesterijen het leven zuur probeert te maken en medebewoners tegen hem opzet. Volgens [gedaagde] heeft hij dit bij de Alliantie gemeld en zou de Alliantie in ieder geval met hem en met de voorzitter van de VvE in gesprek moeten gaan, maar doet de Alliantie dit niet. [gedaagde] heeft een tijdje geen huur betaald in de hoop dat de Alliantie actie tegen de gedragingen van de voorzitter van de VvE zou ondernemen. 
      
    
    
      3.3.
      De kantonrechter begrijpt uit het verweer van [gedaagde] dat de Alliantie volgens hem tekortschiet in haar verplichting om op verlangen van [gedaagde] een gebrek te verhelpen (artikel 7:206 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, hierna: BW). Dit standpunt kan [gedaagde] niet helpen. Op grond van artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder daarvan mocht verwachten. Artikel 7:204 lid 3 BW bepaalt dat een feitelijke stoornis door derden niet als gebrek kan worden aangemerkt. [gedaagde] kan de Alliantie dus niet aanspreken om naar aanleiding van zijn klachten actie te ondernemen tegen de gedragingen van de voorzitter van de VvE. Dat zou alleen anders zijn als de voorzitter van de VvE ook een huurder van de Alliantie is (wat niet het geval is). Van een gebrek is dan ook geen sprake. Het beroep van [gedaagde] op opschorting is daarom niet terecht. 
      
    
    
      3.4.
      De kantonrechter zal [gedaagde] veroordelen om de huurachterstand van € 5.683,02 tot en met de maand juli 2025 aan de Alliantie te betalen.
      
      
        
          Ontbinding en ontruiming
        
      
    
    
      3.5.
      Er is een huurachterstand van ruim vier maanden. Deze achterstand is zo groot dat van de Alliantie niet kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst laat voortduren. Daarom zal de huurovereenkomst worden ontbonden. Dit betekent dat de huurovereenkomst eindigt. De door [gedaagde] genoemde omstandigheden maken het oordeel niet anders. Zoals hiervoor al is overwogen, is het beroep van [gedaagde] op opschorting niet terecht. De kantonrechter heeft ook meegewogen dat [gedaagde] in het verleden meerdere keren een huurachterstand heeft laten ontstaan, dat de Alliantie al eerder procedures tegen [gedaagde] is gestart en dat er eerder al vonnissen zijn geweest waarin de ontbinding en ontruiming zijn uitgesproken vanwege een huurachterstand van meer dan drie maanden. [gedaagde] was dus een gewaarschuwd mens en heeft desondanks de huurachterstand laten oplopen tot ruim vier maanden. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] verklaard dat het niet zijn bedoeling was om het zo ver te laten komen. Dit kan [gedaagde] niet helpen. Dat [gedaagde] nu pas beseft dat hij door de huur op te schorten het risico liep om de woning uit te moeten, komt voor zijn rekening en risico. [gedaagde] moet de woning ontruimen. Dit betekent dat hij de woning moet verlaten en leeg en netjes moet achterlaten. [gedaagde] krijgt hiervoor veertien dagen de tijd. Deze termijn gaat in vanaf het moment dat dit vonnis aan hem door de deurwaarder is bezorgd.
      
      
        
          Gebruiksvergoeding
        
      
    
    
      3.6.
      Na de ontbinding van de huurovereenkomst tot de ontruiming moet [gedaagde] aan de Alliantie dezelfde maandelijkse vergoeding betalen (eventueel geïndexeerd) die hij ook vóór de ontbinding maandelijks aan de Alliantie betaalde.
      
      
        
          Ambtshalve toets van algemene voorwaarden
        
      
    
    
      3.7.
      Uit de door de Alliantie ingediende huurovereenkomst blijkt dat hierop algemene voorwaarden van toepassing zijn. De kantonrechter moet ambtshalve beoordelen of de Alliantie in de overeenkomst of in de algemene voorwaarden een regeling heeft opgenomen over rente en incassokosten die zodanig afwijkt van de wettelijke regelingen hierover dat [gedaagde] daardoor aanzienlijk wordt benadeeld, waardoor de regeling vernietigd zou moeten worden.
      
      
        
          Het rente- en boetebeding 
        
      
    
    
      3.8.
      In artikel 7.1 van de algemene voorwaarden is een beding opgenomen over de verschuldigdheid van de wettelijke rente. Dat beding is in overeenstemming met de wettelijke regeling in artikel 6:119 BW. Het beding is daarom op zichzelf niet oneerlijk.
      
    
    
      3.9.
      In artikel 17.1 van de algemene voorwaarden is opgenomen dat bij overtreding van enige bepaling uit de algemene voorwaarden, dus ook bij overtreding van de bepaling dat de huur vooruit moet worden betaald, de huurder nog een boete van € 25,- per kalenderdag verschuldigd is. Op grond van dit beding kunnen de boetes oneindig oplopen. In combinatie met het boetebeding is het rentebeding wel oneerlijk en onredelijk bezwarend. De mogelijkheid van het in rekening brengen van een boete naast rente levert een onevenredig hoge schadevergoeding op. Het rentebeding wordt daarom vernietigd.
      
      
        
          Het incassokosten- en boetebeding
        
      
    
    
      3.10.
      In artikel 15 van de algemene voorwaarden is een beding opgenomen over de vergoeding van de (buiten)gerechtelijke incassokosten. Dit beding wijkt in het nadeel van consumenten af van artikel 6:96 lid 5 en 6 BW en het daarop gebaseerde Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) en dat mag niet. Consumenten, zoals [gedaagde] , zijn namelijk alleen de (gemaximeerde) kosten als bedoeld in het Besluit verschuldigd als is voldaan aan een aantal wettelijke eisen. Eén van die eisen is dat de consument eerst door middel van een aanmaningsbrief de mogelijkheid moet hebben gekregen om binnen een termijn van veertien dagen de vordering alsnog te voldoen zonder bijkomende kosten.
    
    
      3.11.
      
        [gedaagde] is op grond van artikel 15 van de algemene voorwaarden in principe verplicht om bij niet nakoming van de huurovereenkomst alle in dat verband door de Alliantie gemaakte kosten te voldoen, onbegrensd in omvang en zonder voorafgaande kosteloze aanmaningsbrief. Daarnaast is de bedongen vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten van altijd ten minste 15% hoger dan de wettelijke vergoeding. De kantonrechter is van oordeel dat het beding hierdoor zodanig afwijkt van de wettelijke regeling over de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten dat de consument aanzienlijk wordt benadeeld. 
      
    
    
      3.12.
      Verder geldt voor het incassobeding ook dat dit beding in combinatie met het boetebeding uit artikel 17.1 van de algemene voorwaarden oneerlijk is. De mogelijkheid van het in rekening brengen van een boete naast buitengerechtelijke incassokosten levert een onevenredig hoge schadevergoeding op. Het buitengerechtelijke incassokostenbeding is op zichzelf en in combinatie met het boetebeding oneerlijk en onredelijk bezwarend en wordt daarom vernietigd.
      
      
        
          De gevolgen van de ambtshalve toetsing voor de vorderingen 
        
      
    
    
      3.13.
      Omdat sprake is van oneerlijke bedingen, mag de Alliantie volgens Europese rechtspraak niet terugvallen op de wettelijke regelingen. Dit betekent dat de kantonrechter de gevorderde rente en buitengerechtelijke incassokosten volledig zal afwijzen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      3.14.
      
        [gedaagde] heeft grotendeels ongelijk gekregen en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van de Alliantie worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                146,14
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                514,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.473,14
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      3.15.
      Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat de Alliantie het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde] niet aan het vonnis (waaronder de veroordeling tot ontruiming) voldoet. [gedaagde] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als hij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van de Alliantie om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. [gedaagde] heeft alleen aangevoerd dat hij bij een ontruiming geen andere huurwoning kan krijgen. Deze omstandigheid is op zichzelf onvoldoende om de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring af te wijzen. Verlies van de woning is namelijk altijd het gevolg van een ontruiming. De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval de belangen van de Alliantie zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] . Daarom zal het vonnis volgens het uitgangspunt uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
      
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      4.1.
      
        ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de woning aan het
        adres [adres] in [plaats] per vandaag; 
      
      
    
    
      4.2.
      
        veroordeelt [gedaagde] om de woning met verdere aanhorigheden binnen veertien
        dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige
        personen en zaken, voor zover die aan hem toebehoren en niet aan de Alliantie, en om deze
        woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van de Alliantie te stellen;
      
      
    
    
      4.3.
      
        veroordeelt [gedaagde] om aan de Alliantie € 5.683,02 aan huurachterstand tot en met
        de maand juli 2025 te betalen;
      
      
    
    
      4.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.473,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen; 
      
    
    
      4.5.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      4.6.
      wijst af wat meer of anders is gevorderd.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.S. Koppert en in het openbaar uitgesproken door mr. J.M. van Wegen op 13 augustus 2025.