ECLI:NL:GHARL:2025:5853, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23-09-2025, 200.350.853/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-09-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bemiddeling bij huuropzegging en opvolgende verkoop van een woning. Discussie over gemaakte prijsafspraken: lumpsum, no-cure-no-pay? Redelijk loon?

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.350.853/01
      zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 11110735
    
    
    
      
        arrest van 23 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        All-in Housing B.V.,
      die is gevestigd in Amsterdam ,
      die hoger beroep heeft ingesteld,
      en bij de kantonrechter optrad als eiseres,
      hierna: All-in Housing,
      advocaat: mr. J.Th. Schravenmade te Maarssen,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde1] ,
    
      die woont in [woonplaats1] ,
      en
      
        2. [geïntimeerde2],
      die woont in [woonplaats2] ,
      en die bij de kantonrechter optraden als gedaagden,
      hierna samen: [geïntimeerden],
      advocaat: mr. C. Car te 's-Gravenhage.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      All-in Housing heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere op 23 oktober 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
      • de dagvaarding in hoger beroep
      • de memorie van grieven
      • de memorie van antwoord 
      • een akte van All-in Housing
    
    
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1
      In deze zaak vordert All-in Housing € 5.000 aan courtage voor verrichte diensten in verband met de verhuur en verkoop van de woning van [geïntimeerden] Die vordering heeft de volgende achtergrond.
      
    
    
      2.2
      
        
          [geïntimeerden] waren in 2018 samen eigenaar van de woning aan de [adres1] in [woonplaats3] . De woning werd verhuurd, maar zij ondervonden problemen met hun huurders en wilden van hen af. Telefonisch overleg met All-in Housing daarover resulteerde in een mail van 27 juli 2018, waarin All-in Housing de mogelijkheden van de beëindiging van de huurrelatie en ontruiming schetste. Daaraan voegde zij het volgende toe. 
        “Je heb aangegeven dat hoe dan ook z.s.m. de woning daadwerkelijk moet worden verkocht. Als dat via mijn bedrijf loopt stel ik een all-in courtage van € 5.000 voor. Dat is nog geen 1,25 % van de verkoopsom. En bovendien zitten daar de werkzaamheden voor de huurovereenkomst en het verwijderen van de huurder inbegrepen tot de hoogte van zeg 10 uur werk. 
        
          Als je uitsluitend het stuk van de huurders via mijn bedrijf laat lopen geldt een uurtarief van € 125, bijgehouden op 5 minuten nauwkeurig.”
      
      
    
    
      2.3
      All-in Housing is op enig moment met de werkzaamheden gestart. Na een door [geïntimeerden] zelf gevoerde gerechtelijke ontruimingsprocedure is de woning ontruimd en hebben zij deze verkocht. 
      
    
    
      2.4
      All-in Housing heeft [geïntimeerden] voor verrichte werkzaamheden een factuur van € 5.000 gestuurd. Die is niet betaald. Omdat partijen de discussie hierover niet onderling konden oplossen, heeft All-in Housing de kantonrechter verzocht [geïntimeerden] te veroordelen tot betaling van de factuur, vermeerderd met rente en kosten. Die vordering is afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat alsnog toewijzing volgt.
      
      
    
  
  
    
      3Het oordeel van het hof
    
    
      
        Inleiding
      
    
    
    
      3.1
      Het hof zal oordelen dat de bestreden uitspraak niet geheel in stand kan blijven. Dat wordt hierna uitgelegd. 
      
      
        
          Uitgangspunten
        
      
      
    
    
      3.2
      Zoals de kantonrechter ook heeft vastgesteld, staat niet ter discussie dat All-in Housing in opdracht van [geïntimeerden] diverse werkzaamheden heeft verricht – eerst in verband met de huur en de beëindiging daarvan, later in verband met de verkoop. Anders dan All-in Housing nu aanvoert, heeft de kantonrechter daarbij dus niet miskend dat op grond van gemaakte afspraken werkzaamheden en inspanningen zijn verricht, zoals het regelen van bezichtigingen, onderhandelingen met kopers, het onderhouden van contacten en het actief in de markt zetten van de woning. Terecht heeft de kantonrechter echter ook vastgesteld dat hij gebonden is aan wat partijen aan hem voorleggen. All-in Housing legde aan de vordering ten grondslag dat mondeling met een lumpsum van € 5.000 was ingestemd, en niet met het alternatief van facturering op basis van een uurtarief. Daaraan achtte de kantonrechter zich terecht gebonden. Hij kon dus geen bedrag toewijzen dat op dat uurtarief was gebaseerd. De vordering is vervolgens afgewezen, omdat niet kon worden aangetoond dat [geïntimeerden] telefonisch met een lumpsum hadden ingestemd.
      
    
    
      3.3
      Het hiervoor genoemde uitgangspunt geldt ook voor het hof, en opnieuw is de vordering in de eerste plaats gebaseerd op de bij de kantonrechter aangevoerde grondslag. Het hof zal hierna toelichten dat dat ook in hoger beroep niet tot toewijzing van een lumpsum kan leiden, maar wel tot een lagere vergoeding voor verrichte werkzaamheden.
      
      
        
          De beoordeling
        
      
      
    
    
      3.4
      
        De vraag die het hof eerst moet beoordelen, is of [geïntimeerden] mondeling akkoord zijn gegaan met een lumpsum van € 5.000. Uit de correspondentie tussen partijen blijkt dat niet. Evenmin kan die conclusie worden getrokken uit het feit dat [geïntimeerden] aan All-in Housing de sleutels van de woning hebben gegeven en ermee hebben ingestemd dat All-in Housing zou proberen de woning te verkopen. Het gaat er immers om welke prijsafspraken daarover zijn gemaakt. Wat All-in Housing in dat verband stelt, wordt door [geïntimeerde1] bestreden. Volgens hen ging hij bij die verkooppogingen om een zogenoemde no-cure-no-pay-afspraak. Zoals zij zelf schreven in een mail van 31 januari 2019: 
        “Daarnaast [naast activiteiten ten aanzien van de huur; hof] kwam je met het idee om intussen de woning te koop te zetten aangezien je makelaar bent. Wij hebben toen telefonisch afgesproken dat je een courtage van € 5000 zou krijgen als je het voor elkaar kreeg dat [naam1] elke maand de huur zou betalen en de woning verkocht krijgt voor € 449.000 kk.”
      
      
    
    
      3.5
      Omdat de woning uiteindelijk niet door de inspanningen van All-in Housing is verkocht, staat dit eraan in de weg dat ervan kan worden uitgegaan dat met een lumpsum is ingestemd die niet afhankelijk was gesteld van het te behalen resultaat. Bij gebrek aan een bewijsaanbod daaromtrent, moet het bij die constatering blijven. De primaire vordering van All-in Housing strandt dus ook in hoger beroep.
      
    
    
      3.6
      Voor het geval de vordering tot betaling van de lumpsum niet kan worden toegewezen, heeft All-in Housing in hoger beroep (subsidiair) aangevoerd dat haar op grond van artikel 7:411 BW een redelijke vergoeding toekomt van € 4.350.
      
    
    
      3.7
      Bij de beoordeling van dat standpunt gaat het hof er veronderstellenderwijs vanuit dat pas € 5.000 verschuldigd zou zijn als de bemiddeling van All-in Housing tot de verkoop zou hebben geleid, zoals [geïntimeerden] aanvoeren. Vast staat dat de verkoop door henzelf eraan in de weg heeft gestaan dat dat resultaat kon worden bereikt, en dat zij zich op enig moment bereid hebben getoond een redelijk loon te betalen voor de door All-in Housing verrichte werkzaamheden. Dat is in overeenstemming met het uitgangspunt dat in een dergelijk geval inderdaad aanspraak kan bestaan op een redelijk loon. Uitgangspunt is dan, dat bij de bepaling van het loon rekening moet worden gehouden met de werkzaamheden die zijn verricht, het voordeel dat opdrachtgever daarbij heeft gehad en de reden van de beëindiging van de overeenkomst. Zoals gezegd, is de reden van de beëindiging van de overeenkomst gelegen in de door [geïntimeerden] zelf bewerkstelligde verkoop. Uit de conclusie van antwoord onder 14 maakt het hof op dat [geïntimeerden] zelf van mening zijn dat voor hen een voordeel is gelegen in het voorafgaand aan de verkoop opstellen van een overeenkomst en vervolgens de plaatsing van de woning op Funda. Zij berekenen de waarde van dat alles op een totaal van € 750.
      
    
    
      3.8
      Hier staan geen verifieerbare berekeningen van All-in Housing tegenover. Die partij heeft zich wel beroepen op door haar samengestelde overzichten en lijsten waaruit haar inspanningen en werkzaamheden zouden kunnen worden afgeleid, maar daarvan blijkt niets. Bovendien heeft bestuurder Ramdihal op 6 februari 2019 aan [geïntimeerde1] geschreven dat hij na het gegeven akkoord op de lumpsum geen uren meer heeft bijgehouden. Dat gebrek aan vastlegging moet dan ook voor rekening en risico van All-in Housing blijven. 
      
    
    
      3.9
      Meer in het bijzonder is niet onderbouwd dat dertig bezichtigingen hebben plaatsgehad waarvoor All-in Housing € 95 per keer in rekening wil brengen. Volgens [geïntimeerden] waren dat er maximaal vier. Maar ook als dat zo is, dan hebben zij daarvan, zo constateert het hof, geen voordeel gehad. 
      
    
    
      3.10
      Al met al begroot het hof de redelijke aan All-in Housing toekomende vergoeding op € 750, te vermeerderen met de vanaf 23 maart 2019 aangezegde wettelijke rente. Voor toewijzing van een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten ziet het hof geen grond, alleen al omdat All-in Housing daarbij van een onjuist verschuldigd bedrag is uitgegaan.
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      3.11
      Het hoger beroep slaagt slechts deels. Omdat All-in Housing en [geïntimeerden] over en weer deels in het ongelijk worden gesteld, zal het hof de eigen proceskosten van het hoger beroep voor rekening van partijen zelf laten. De proceskostenveroordeling bij de kantonrechter laat het hof in stand, omdat de vordering in die procedure terecht geheel is afgewezen.
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      4.1
      vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere , van 23 oktober 2024 voor zover dat onder 3.1 is gewezen;
      
    
    
      4.2
      veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling aan All-in Housing van € 750, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 maart 2019;
      
    
    
      4.3
      bekrachtigt dit vonnis voor het overige;
      
    
    
      4.4
      verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      4.5
      bepaalt dat beide partijen hun eigen proceskosten in hoger beroep dragen;
      
    
    
      4.6
      wijst af wat verder is gevorderd.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. M.W. Zandbergen, W.F. Boele en M. Aksu, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
        23 september 2025.
      
    
  
  
     De vermelding in rechtsoverweging 2.7 van de datum 28 juli is een verschrijving.
  
  
     Zie HR 23 mei 2003, NJ 2003/518 (Graan Management/PeHa) en HR 28 januari 2005, NJ 2008/41 (Van Vulpen/Debetz).