ECLI:NL:GHDHA:2025:1920, Gerechtshof Den Haag, 05-08-2025, BK-24/871
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-08-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Art. 17, lid 2 Wet WOZ. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Onjuist gehanteerde data voor het berekenen van de geïndexeerde transactieprijzen kan belanghebbende, in een markt met stijgende woningprijzen, niet baten. Overeenkomsten tussen eenheidsprijzen geen bewijs dat waarde te hoog is vastgesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-24/871
    
    
    
    Uitspraak van 5 augustus 2025
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: D.A.N. Bartels) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 24 september 2024, nummer SGR 23/6104. 
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 1.377.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2023 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Noordwijk (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en op 3 december 2024 aanvullende stukken ingediend. Van de zijde van belanghebbende zijn op 6 november 2024, 13 mei 2025 en 11 juni 2025 nadere stukken ingekomen. 
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 17 juni 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande villa/landhuis uit 2009 met een aanbouw woonruimte, garage en voorraadkelder. Het gebruiksoppervlak van de woning is ongeveer 223 m² plus een aanbouw woonruimte van ongeveer 14 m², een aangebouwde garage van ongeveer 20 m² en een voorraadkelder van ongeveer 17 m². De oppervlakte van het perceel is ongeveer 651 m².
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft een waarderapport, gedagtekend 28 mei 2024, van taxateur [naam] overgelegd, waarin de woning voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 1.377.000. Als bijlage bij het waarderapport heeft de Heffingsambtenaar een matrix overgelegd, waarin gegevens zijn opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare objecten, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). In de matrix is ten aanzien van de woning voor alle onderdelen factor 3 (gemiddeld) toegekend. De verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten zijn tot uitgangspunt genomen ter bepaling van de waarde van de woning. 
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft de woning op 3 november 2020 gekocht voor € 1.285.000.
      
    
    
      2.4.
      De Heffingsambtenaar heeft in de hogerberoepsfase de iWOZ-kaarten van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten in het geding gebracht. 
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de het overgelegde waarderapport en de matrix en wat overigens door hem is aangevoerd en overgelegd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het waarderapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met vergelijkbare woningen. De rechtbank acht, gezien de objectkenmerken van de verschillende objecten zoals weergegeven in de matrix, de vergelijkingsobjecten goed, althans in ieder geval voldoende bruikbaar. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De rechtbank heeft daarbij, ook niet naar aanleiding van wat eiser in dit verband heeft aangevoerd of overgelegd - afgezet tegen wat verweerder daartegenover heeft aangevoerd en overgelegd -, geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder aan de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende objectkenmerken dan wel de aan die objectkenmerken toegekende KOUDV+L-factoren en de wijze waarop aan de hand daarvan de waarde is herleid. De rechtbank acht daarmee aannemelijk gemaakt dat de door verweerder bepleite waarde niet te hoog is. Bij het voorgaande neemt de rechtbank tevens in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door verweerder (vgl. Hof Den Haag 4 mei 2021, ECLLNI :GHDHA:2021:882, r.o. 5.8).
    
    
    7. Alles wat eiser heeft aangevoerd of heeft overgelegd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Eiser heeft verder in zijn beroepschrift en nadere stukken slechts volstaan met een opsomming van een aantal algemene beroepsgronden en een verwijzing naar het door haar ingediende bezwaarschrift. Ook in het bezwaarschrift heeft eiser hoofdzakelijk volstaan met algemene gronden. Eiser heeft niet nader geconcretiseerd of en in hoeverre deze algemene gronden van invloed zijn op de waarde van de onroerende zaak. De stelling van eiser dat bij de waardebepaling ten onrechte geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis faalt. De eventuele gevolgen
    daarvan zijn immers verdisconteerd in de transactiecijfers van de referentieobjecten. De stelling van eiser dat bij de waardering van de onroerende zaak onvoldoende rekening is gehouden met de oorlog in Europa heeft eiser ook niet geconcretiseerd en/of inzichtelijk gemaakt en faalt daarom eveneens. Ook de eerst ter zitting ingenomen stelling van eiser dat de door verweerder genoemde transactiedata niet verifieerbaar zijn faalt, temeer nu verweerder ter zitting heeft toegelicht dat het de data van overdracht bij de notaris betreft en dat dit openbare gegevens zijn. Ook overigens heeft eiser geen waardeverminderende omstandigheden gesteld, laat staan onderbouwd, op grond waarvan zou kunnen worden geconcludeerd dat de waarde zoals berekend en vastgesteld door verweerder, te hoog is.
    
    8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.
    
    9. Het verzoek van eiser om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn wijst de rechtbank af, reeds omdat er nog geen twee jaar is verstreken sinds de ontvangst van het bezwaarschrift door verweerder. De redelijke termijn van twee jaar is ten tijde van deze uitspraak dus nog niet overschreden. Er bestaat ook geen aanleiding af te wijken van de in dit verband de door de Hoge Raad vastgelegde uitgangspunten.
    
    10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.1.
      Gemachtigde heeft in het hogerberoepschrift en de nadere stukken (door hem onder meer “pinpoint brieven” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaken. Daarom heeft het Hof de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hogerberoepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Uit de daarop aangevoerde hogerberoepsgronden blijkt dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op het hierna onder 4.1.2 genoemde punt.
      
    
    
      4.1.2.
      In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 1.308.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om een (proces)kostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep en, naar het Hof begrijpt, vergoeding van het griffierecht.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Waarde van de woning
      
    
    
    
      5.1.
      De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
      
    
    
      5.2.
      Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel acht te worden geslagen op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63). 
      
    
    
      5.3.
      De Heffingsambtenaar heeft met de gerealiseerde verkoopcijfers van de woning en de door hem gebezigde vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd ter betwisting van de (onderbouwing van) de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde van de woning, brengt het Hof niet tot een ander oordeel en overweegt hierbij het volgende.
      
    
    
      5.4.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat de in de matrix vermelde oppervlakten onjuist zijn en wijst op de verschillen tussen de in de matrix gehanteerde oppervlakten en de in de iWOZ-kaarten vermelde gebruiksoppervlakten en BAG-oppervlakten. Hoewel het Hof deze verschillen ook constateert, overweegt het Hof verder het volgende. Allereerst heeft de Heffingsambtenaar de prijs per eenheid voor de woning gecorrigeerd naar € 1.037,02, terwijl de gemiddelde gecorrigeerde prijs per eenheid van de vergelijkingsobjecten € 1.667,51 bedraagt. Beperkte afwijkingen in de gehanteerde oppervlakten kunnen derhalve niet de conclusie dragen dat de waarde te hoog is vastgesteld. Daarnaast wordt de waarde van de woning ondersteund door het aankoopcijfer van de woning zelf (zie 2.3; de aldaar genoemde prijs komt uit op € 1.377.130 na indexering naar de waardepeildatum), in welk verband de oppervlakten van de woning en de vergelijkingsobjecten in geheel niet ter zake doen. Het Hof verwerpt de stelling van belanghebbende dat de transactiedatum van deze aankoop te ver van de waardepeildatum is gelegen, omdat minder dan 14 maanden verstreken zijn tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum. Daarnaast wordt de waarde ondersteund door de vergelijkbare (geïndexeerde) verkoopprijs van het naast de woning gelegen en daarmee in hoge mate overeenkomende vergelijkingsobject [adres 3] . De Heffingsambtenaar heeft derhalve aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
      
      
        5.5.1.
        Belanghebbende voert voorts aan dat onduidelijk is of de Heffingsambtenaar de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten indexeert vanaf de transportdatum of vanaf de datum waarop de obligatoire koopovereenkomst is gesloten. Indien de Heffingsambtenaar van de transportdata uitgaat, is dat volgens vaste jurisprudentie een onjuist uitgangspunt voor het berekenen van de geïndexeerde verkoopprijzen, aldus belanghebbende. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar bevestigd dat hij voor de berekening van de geïndexeerde verkoopprijzen uitgaat van de leveringsdata. Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113, BNB 2016/115, overweegt het Hof dat de Heffingsambtenaar voor het berekenen van een geïndexeerde transactieprijs naar de waardepeildatum niet had moeten uitgaan van de leveringsdata, maar van de datum waarop de (obligatoire) koopovereenkomsten tot stand zijn gekomen. 
        
      
      
        5.5.2.
        Het voorgaande kan belanghebbende echter niet baten. Indien, zoals in het onderhavige jaar, sprake is van een markt met stijgende woningprijzen, werkt het gebruik van de leveringsdata van de vergelijkingsobjecten immers in het voordeel van belanghebbende. Bij een indexering naar een waardepeildatum in de toekomst, zoals in het onderhavige geval, leidt dit tot een kleinere positieve correctie dan indien zou zijn uitgegaan van de eerdere datum van de koopovereenkomst. 
        
      
      
        5.5.3.
        Ook de stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar gehouden was de akten van levering over te leggen, zodat hij de datum van de obligatoire koopovereenkomst – welke veelal in een akte van levering staat vermeld – kan controleren, kan belanghebbende op grond van het in 5.5.2. overwogene niet baten. Verder is gesteld noch gebleken is dat deze akten de Heffingsambtenaar ter beschikking stonden, zodat ook niet kan worden geconcludeerd dat deze stukken op grond van artikel 8:42, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht overgelegd hadden moeten worden. 
        
      
      
        5.5.4.
        Ten slotte verwerpt het Hof het betoog van belanghebbende dat de (vrijwel) identieke prijzen per eenheid in de matrix voor de woning en de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] een teken zijn dat de matrix onjuist is. Wat er verder ook zij van die gelijkenissen, daaruit kan zonder nadere motivering – die ontbreekt – niet worden afgeleid dat de vergelijkingsobjecten ongeschikt zijn om de vastgestelde waarde van de woning te onderbouwen of dat de daaraan toegekende kenmerken onjuist zijn, laat staan dat de waarde te hoog is vastgesteld.
        
        
          
            Slotsom
          
        
        
      
    
    
      5.6.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten 
    
    
      6.	Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door C. Maas, Chr.Th.P.M. Zandhuis en E.P.A. Brakeboer, in tegenwoordigheid van de griffier X. Evers.
    
    
    
    
      De griffier,	de voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      X. Evers	C. Maas
      
      
      
        De beslissing is op 5 augustus 2025 in het openbaar uitgesproken.
      
      
      
      
        Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
      
      
      
        
          Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
          de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
        
        
          Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
          de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
        
        
          Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
        
      
      
      
        
          Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
        
      
      
        1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
      
      
        2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
      
      
        
               a. - de naam en het adres van de indiener;
        
        
               b. - de dagtekening;
        
        
               c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
        
        
               d. - de gronden van het beroep in cassatie.
        
      
      
      
        
          Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.