ECLI:NL:GHDHA:2025:1994, Gerechtshof Den Haag, 23-09-2025, BK-24/131
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-09-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ: geen procesbelang huurder sociale huurwoning

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-24/131
    
    
    
    Uitspraak van 23 september 2025
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: J.L.M. Reijnen) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 12 december 2023, nummer SGR 22/5913.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de WOZ-waarde) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 180.000 (de beschikking).
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband hiermee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband hiermee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een nader stuk, aangeduid als verweerschrift, ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Bij brief van 15 mei 2025 heeft het Hof [A] , de eigenaar van de woning, in de gelegenheid gesteld aan het geding in hoger beroep deel te nemen. [A] (de verhuurder) heeft hiervan niet gebruikgemaakt.
      
    
    
      1.6.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 1 juli 2025. De Heffingsambtenaar is verschenen. Van de zijde van belanghebbende is niemand verschenen en is geen bericht van verhindering bij het Hof binnengekomen. Belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 15 mei 2025 aan de gemachtigde van belanghebbende op het adres [postadres] , onder vermelding van plaats, datum en tijdstip uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Blijkens bij PostNL ingewonnen informatie is de vorenbedoelde brief op 24 juni 2025 op het voormelde adres uitgereikt. De gemachtigde van belanghebbende heeft op dezelfde dag telefonisch aan de griffier meegedeeld de per aangetekende post verzonden uitnodiging te hebben ontvangen. Gelet hierop is belanghebbende naar het oordeel van het Hof overeenkomstig artikel 8:56 van de Algemene wet bestuursrecht uitgenodigd. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.	Belanghebbende is als huurder gebruiker van de woning, een niet-geliberaliseerde woonruimte. De woning is een zogenoemde sociale huurwoning. Belanghebbende heeft een op haar naam gesteld aanslagbiljet gemeentelijke belastingen van de gemeente Den Haag ontvangen waarop tevens de beschikking is bekendgemaakt.
    
    
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft – voor zover in hoger beroep van belang –geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “4. In geschil is primair of eiseres belang heeft bij een lagere WOZ-waarde en subsidiair is in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een waarde van € 175.000. Volgens eiseres is bij de waardebepaling geen rekening gehouden met waarde verminderende omgevingsfactoren zoals de aanwezigheid van een islamitisch gebedshuis en de luchtverontreiniging afkomstig van een houtkachel van een in de nabijheid gelegen woonark. Hiervoor dient een waardevermindering van € 5.000 in aanmerking genomen te worden. Aangezien deze aftrek ook voor de woning aan de [adres 2] is verleend, beroept eiseres zich op het gelijkheidsbeginsel. Voorts stelt eiseres dat zij belang heeft bij een lagere WOZ-waarde omdat haar huurprijs mede op die waarde is gebaseerd.
    
    
    5. Primair stelt verweerder zich op het standpunt dat eiseres geen belang heeft bij deze procedure aangezien de door eiseres voorgestane waardevermindering geen direct financieel gevolg heeft. Dit brengt mee dat de rechtsregel van artikel 17 Wet WOZ niet strekt tot bescherming van het belang van eiseres. Het beroep van eiseres kan er dus niet toe leiden dat de vastgestelde waarde wordt verminderd. Er moet toepassing worden gegeven aan artikel 8:69a van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en de WOZ-beschikking kan daarom niet herroepen worden, zodat het beroep volgens verweerder ongegrond dient te worden verklaard. Subsidiair stelt verweerder zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld waardoor het beroep tevens ongegrond moet worden verklaard.
    
    6. De rechtbank zal eerst het primaire geschilpunt behandelen. Voor de beoordeling van het belang van eiseres is volgens artikel 8:69a Awb bepalend of de betrokken rechtsregel strekt tot bescherming van de belangen van degene die zich daarop beroept. Het relativiteitsvereiste in de zin van artikel 8:69a Awb staat aan vermindering of verhoging van de vastgestelde WOZ-waarde in de weg, indien de indiener van het bezwaar geen direct financieel gevolg daarvan ondervindt. De rechtsregel van artikel 17 Wet WOZ strekt dan immers niet tot bescherming van het belang van deze indiener. Een direct financieel gevolg kan bijvoorbeeld worden ondervonden als de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf wordt gebruikt voor belastingen die aan de indiener worden opgelegd of als de WOZ-waarde een rol speelt bij het bepalen van de huurprijs van de woning van de indiener.
    
    7. In het onderhavige geval is er sprake van een niet-geliberaliseerde woonruimte en kan eiseres als huurder van de woning een direct financieel gevolg ondervinden bij een wijziging van de onderhavige vastgestelde WOZ-waarde. Dit volgt uit de systematiek die is neergelegd in bijlage I, onderdeel 9 van het Besluit huurprijzen woonruimte. Op grond van deze systematiek kan een lagere WOZ-waarde van € 5.000 leiden tot een lager aantal punten en dus tot een lagere huurprijs. Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door eiseres bepleite verlaging van de WOZ-waarde niet kan leiden tot een verlaging van de huurprijs voor de woning. De rechtbank concludeert daarom dat de rechtsregel van artikel 17 Wet WOZ strekt tot bescherming van het belang van eiseres. De rechtbank zal vervolgens beoordelen of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
    
    
      (…)
    
    
    11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog [is] vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
    
    12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de Rechtbank het beroep terecht ongegrond heeft verklaard, en zo niet, of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking in die zin dat de WOZ-waarde op € 175.000 wordt vastgesteld en tot veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Procesbelang 
      
    
    
    
      5.1.
      Uitgangspunt is dat moet worden aangenomen dat eenieder aan wie een te zijnen aanzien genomen WOZ-beschikking is bekendgemaakt, bij die beschikking en dus bij de daarin vastgestelde waarde een belang heeft. Dat belang omvat de juiste toepassing van artikel 17 Wet WOZ, welke bepaling strekt tot bescherming van de belangen van al degenen ten aanzien van wie een beschikking is genomen zoals genoemd in Hoofdstuk IV Wet WOZ. Een uitzondering op dat uitgangspunt is, ter vermijding van procedures waarbij de gebruiker geen belang heeft, aanvaard in gevallen waarin uit de vaststaande feiten voortvloeit dat de gebruiker door een wijziging van de vastgestelde waarde niet in een gunstiger positie kan komen (zie HR 8 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:238, r.o. 4.1.3).
    
    
      5.2.
      Belanghebbende stelt dat zij een direct financieel belang bij de procedure heeft. De WOZ-waarde is volgens haar van invloed op de maximale huur en als de huur niet maximaal is kan de verhuurder besluiten om de huurverhoging toch te matigen omdat het streven is om op een bepaald percentage van de maximale huur uit te komen. Daarnaast heeft een verhuurder de mogelijkheid bij een bepaald inkomen een extra huurverhoging op te leggen, aldus belanghebbende.
      
    
    
      5.3.
      Vast staat dat sprake is van een niet-geliberaliseerde woonruimte zoals bedoeld in het Besluit huurprijzen woonruimte. De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting van de Rechtbank verklaard dat belanghebbende “nog niet aan de maximale huur zit”. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof geloofwaardig verklaard dat de maximale huurprijs ruimschoots boven de door belanghebbende in het onderhavige jaar per maand betaalde huur ligt. Een verlaging van de WOZ-waarde van de woning met € 5.000 zou niet ertoe leiden dat de door belanghebbende betaalde huur de in het onderhavige jaar geldende maximale huurprijsgrens overschrijdt.
      
    
    
      5.4.
      De Heffingsambtenaar heeft voorts geloofwaardig verklaard dat de verhuurder in een telefoongesprek aan hem kenbaar heeft gemaakt in het kader van de in rekening te brengen huur niets te doen met een eventuele verlaging van de WOZ-waarde. De Heffingsambtenaar heeft bovendien geloofwaardig verklaard in het telefoongesprek van de verhuurder te hebben vernomen dat het door belanghebbende gestelde beleid van de verhuurder, inhoudende dat de huur voor zittende huurders standaard een vast percentage bedraagt van de maximaal in rekening te brengen huur, niet bestaat.
      
    
    
      5.5.
      Gesteld noch gebleken is dat de verhuurder belanghebbende in 2022 vanwege haar inkomen een extra huurverhoging heeft opgelegd, zodat een verlaging van de WOZ-waarde van de woning hierin geen wijziging zou brengen.
      
    
    
      5.6.
      Evenmin zijn belastingaanslagen opgelegd aan belanghebbende waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gebruikt.
      
    
    
      5.7.
      Het Hof gaat daarom ervan uit dat belanghebbende niet een direct financieel gevolg ondervindt bij een wijziging van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning voor het onderhavige jaar, en derhalve niet in een gunstiger positie kan komen met betrekking tot het bestreden besluit en eventuele bijkomende rechterlijke beslissingen. Zij heeft dus geen belang bij de onderhavige procedure.
      
    
    
      5.8.
      Dat belanghebbende geen direct financieel gevolg ondervindt bij een wijziging van de vastgestelde WOZ-waarde brengt mee dat het bezwaar niet-ontvankelijk in plaats van ongegrond had moeten worden verklaard.
      
    
    
      5.9.
      Tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank kan dat niet leiden, omdat ook een niet-ontvankelijkverklaring van het bezwaar in de weg staat aan een oordeel over de door belanghebbende bepleite verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde, zodat met een gegrondverklaring van het hoger beroep op deze grond geen redelijk belang zou zijn gediend (vgl. HR 8 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:238, r.o. 4.1.5).
      
      
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.10.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      6.	Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door C. Maas, Chr.Th.P.M. Zandhuis en R.A. Bosman, in tegenwoordigheid van de griffier L. van den Bogerd.
    
    
    
    
      De griffier,	de voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      L. van den Bogerd	C. Maas
    
    
    
    
    
      De beslissing is op 23 september 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
    
    
    
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.