ECLI:NL:OGHACMB:2025:251, Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, 22-10-2025, SXM2023H00048
Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba — Uitspraak 
Datum: 2025-10-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Sint Maarten. Gebruik huurgrond. Bouwen op door een ander gehuurde grond schept geen gebruiksrecht.

Burgerlijke zaken over 2025 
    Uitspraak: 22 oktober 2025    
    Zaaknr: SXM202200515 – SXM2023H00048
    
    
    
      
        GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
      
      van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
      van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
    
    
    
      VONNIS
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      
        [Appellant 1] 
      
      
        [Appellant 2],
      beiden zonder bekende woon- of verblijfplaats in Sint Maarten,
      in eerste aanleg gedaagden, thans appellanten,
      gemachtigde: mr. S.H.M. Ibrahim, 
    
    
    
      -tegen-
    
    
    
      
        [GEÏNTIMEERDE], 
      wonend in Sint Maarten,
      in eerste aanleg eiser, thans geïntimeerde,
      gemachtigde: mr. N.R. Joubert.
    
    
    
      Appellanten worden hierna (ook) aangeduid als [Appellanten] dan wel afzonderlijk als [Appellant 1] en [Appellant 2]. Geïntimeerde wordt hierna aangeduid als [Geïntimeerde]. 
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      Deze zaak gaat over het gebruik van en de toegang tot een terrein huurgrond, waarvan [Geïntimeerde] de huurder is. Het Gerecht heeft [Appellanten] de toegang verboden, hun bevolen het daar gestalde zwaar materieel te verwijderen en een door [Appellant 1] gebouwde opstal af te breken. Het Hof beoordeelt de zaak opnieuw en komt tot nagenoeg dezelfde uitkomst. 
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure
    
    
      1.1
      Voor hetgeen in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, voor de procesgang aldaar en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht), wordt verwezen naar het tussen partijen gewezen vonnis van 18 april 2023. 
      
    
    
      1.2 [
      Appellanten] zijn in hoger beroep gekomen van dat vonnis door indiening op 5 mei 2023 van een daartoe strekkende akte ter griffie van het Gerecht. Bij een op 26 mei 2023 ter griffie ingediende memorie van grieven hebben zij grieven aangevoerd, deze toegelicht en geconcludeerd dat het Hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van [Geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [Geïntimeerde] in de kosten van beide instanties. 
      
    
    
      1.3
      Daarnaast hebben [Appellanten] een vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis ingediend. Daarop heeft het Hof bij vonnis van 31 mei 2023 de tenuitvoerlegging van het bevel tot afbraak voor de duur van het hoger beroep geschorst en heeft het Hof de vordering ten aanzien van de andere veroordelingen afgewezen.  
      
    
    
      1.4 [
      Geïntimeerde] heeft op 17 juli 2023 een memorie van antwoord ingediend. Daarbij heeft hij de grieven bestreden en geconcludeerd dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van [Appellanten] in de kosten.  
      
    
    
      1.5
      Op de rol van 17 januari 2024 hebben partijen pleitnotities overgelegd, [Appellanten] met op voorhand aan [Geïntimeerde] en het Hof toegestuurde producties.
      
    
    
      1.6
      Op 22 oktober 2024 heeft een comparitie ter plaatste van het litigieuze perceel plaatsgevonden. [Appellant 1] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Ook [Geïntimeerde] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Alle aanwezigen hebben vragen van het Hof beantwoord en door de griffier zijn er foto’s gemaakt van de situatie ter plaatse. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. 
      
    
    
      1.7
      Uitspraak is nader bepaald op heden.
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Feiten
      
    
    
      2.1
      Het Hof gaat uit van de volgende feiten.
      
      
        2.1.1 [
        Geïntimeerde] is met [Persoonsnaam 1]vanaf 31 januari 1991 een huurovereenkomst aangegaan “regarding rent of land C-7-47 situated in the COLE BAY area, ST. MAARTEN” omschreven in meetbrief 78/1961 en gelegen aan de Banjo Road # 31 (hierna: het perceel). Op grond van deze overeenkomst is [Geïntimeerde] gerechtigd om het perceel te bebouwen. [Geïntimeerde] heeft een opstal op het perceel gebouwd.
        
      
      
        2.1.2 [
        Appellant 1] is de (half)broer van [Geïntimeerde]. [Appellant 2] is de zoon van [Appellant 1]. 
        
      
      
        2.1.3 [
        Appellant 1] heeft een andere opstal gebouwd, vlak naast de opstal van [Geïntimeerde] c.q. ertegenaan. Partijen twisten over de vraag welke opstal als eerste is gebouwd.
        
      
      
        2.1.4
        Partijen hebben over en weer aangiftes tegen elkaar gedaan, onder andere van mishandeling, bedreiging en vernieling. 
        
      
      
        2.1.5
        Bij strafvonnis van 18 februari 2021 is [Appellant 2] veroordeeld voor mishandeling van [Geïntimeerde] en is hij voorts veroordeeld om een schadevergoeding van NAf 1.276,75 aan [Geïntimeerde] te betalen. 
        
        
          
            Vonnis waarvan beroep
          
        
      
    
    
      2.2
      Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht, samengevat:
      
        
          [Appellanten] verboden om het perceel te betreden dan wel zich daarop te begeven (met uitzondering voor de naleving van de hieronder vermelde bevelen) op straffe van verbeurte van een dwangsom van NAf 1.000,- per overtreding van dit verbod tot een maximum van NAf 200.000,-;
        
        
          [Appellanten] bevolen om het zwaar materieel en de container van het perceel te verwijderen en verwijderd te houden op straffe van verbeurte van een dwangsom van NAf 500,- per dag(deel) dat [Appellanten] dit bevel niet naleeft tot een maximum van NAf 100.000,-, met bepaling dat [Geïntimeerde] deze zaken op kosten van [Appellanten] mag verwijderen indien [Appellanten] niet aan dit bevel voldoen;
        
        
          [Appellanten] bevolen om de door hem gebouwde opstal af te breken op straffe van verbeurte van een dwangsom van NAf 500,- per dag(deel) dat [Appellanten] dit bevel niet naleeft tot een maximum van NAf 100.000,-, met bepaling dat [Geïntimeerde] de afbraak voor rekening van [Appellanten] zelf mag bewerkstelligen indien [Appellanten] niet aan dit bevel voldoen;
        
        
          [Appellanten] hoofdelijk veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van US$ 2.887,82 voor de reparatiekosten van het zwaar materieel, te vermeerderen met de wettelijke rente; 
        
        
          [Appellanten] hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente bij niet-betaling binnen veertien dagen.   
        
      
      
      
        
          Beoordeling door het Hof
        
      
    
    
      2.3
      In de eerste grief hebben [Appellanten] geklaagd dat het Gerecht ten onrechte heeft overwogen dat zij het huurrecht, woongenot en de privacy van [Geïntimeerde] schenden. Dit tegen de achtergrond van het feit – naar het Hof begrijpt – dat [Appellanten] hun opstal eerder hebben gebouwd dan [Geïntimeerde], en wel met toestemming van de grondeigenaar. [Appellanten] hebben daartoe verwezen naar verschillende verklaringen (prod. 1 CvA en prod. 3 MvG) en een GEBE-aansluiting op naam van [Appellant 1] (prod. 2 CvA). Ook heeft het Gerecht bij dat oordeel geen acht geslagen op provocerend gedrag en dreigende uitingen van [Geïntimeerde] gericht tegen [Appellanten] (die het recht hebben zich te verdedigen) waarvan ook aangifte is gedaan, aldus steeds [Appellanten]. 
      
    
    
      2.4
      Het Hof zal met de bespreking van het laatste klachtonderdeel beginnen. Het Hof heeft zelf feiten vastgesteld, waarbij ook rekening is gehouden met de strafrechtelijke aangiftes van [Appellanten] tegen [Geïntimeerde] (zie de vastgestelde feiten onder 2.1.4). In die omstandigheid hebben [Appellanten] geen belang meer bij hun klacht. 
      
      
        
          Bouw opstal
        
      
    
    
      2.5
      Dan is het punt van de omstreden bouw aan de orde. De verklaringen ingebracht als productie 1 bij de conclusie van antwoord handelen met name over het bouwen door [Appellant 1] van diens opstal, het renoveren daarvan door een derde en wanneer een en ander zou zijn geschied. Aan deze verklaringen kan geen waarde worden gehecht. Deze gaan namelijk geen van alle over het recht van [Appellant 1] tot het optrekken van een gebouw. En dat is het essentiële punt. Zonder gerechtigdheid daartoe, schept het enkele bouwen op een bepaalde plaats geen verblijfsrecht op die plaats. Verder zijn de verklaringen vaag, soms ongedateerd, onduidelijk op het punt waarop de wetenschap van degene die de verklaring heeft afgelegd berust, soms afkomstig van belanghebbenden en soms onduidelijk voor wat betreft de periode waarover wordt verklaard. 
      
    
    
      2.6
      Verder is als productie 3 bij de memorie van grieven ingebracht een verklaring van 24 mei 2023 van [Persoonsnaam 2], beweerdelijk de zoon van de eigenaar van het perceel, [Persoonsnaam 1], zijnde degene met wie [Geïntimeerde] een schriftelijke huurovereenkomst is aangegaan. Hierin is verklaard dat [Appellant 1] en zijn echtgenote mondeling toestemming van [Persoonsnaam 1] hebben gekregen om op het perceel te bouwen en daar al meer dan twintig jaar wonen. Ook deze verklaring is niet van doorslaggevend belang. In de verklaring staat: “the property (78/1961) which my father [Persoonsnaam 1] passed on to me before his deceased”, waarmee kennelijk is bedoeld te stellen dat [Persoonsnaam 2] de nieuwe eigenaar van het perceel is. Dit blijkt echter nergens uit. Er is geen overlijdensakte van [Persoonsnaam 1] overgelegd noch een verklaring van erfrecht, waardoor onduidelijk is wie de erfgenaam is of erfgenamen zijn (ervan uitgaande dat [Persoonsnaam 1] inderdaad is overleden). Maar ook al zou vaststaan dat [Persoonsnaam 2] momenteel de eigenaar van het perceel is, dan nog doet dit geen afbreuk aan de schriftelijke overeenkomst van 1991 tussen [Persoonsnaam 1] en [Geïntimeerde]. De gestelde mondelinge toestemming aan [Appellant 1] om te bouwen zou dan in strijd zijn met de schriftelijke overeenkomst en volgens de eigen stelling van [Appellanten] – te weten dat hij heeft gebouwd in 1998/1999 – ruim na het aangaan van de schriftelijke overeenkomst zijn gegeven. 
      
    
    
      2.7
      Ten slotte zegt ook een ongedateerde GEBE-aansluiting op naam van [Appellant 1] van Banjo Road 6 - volgens [Appellant 1] de juiste adresvermelding – niets over het recht van [Appellant 1] om op het perceel een gebouw te hebben. 
      
    
    
      2.8
      In de omstandigheid dat [Appellanten] geen recht hebben om een gebouw op het perceel te hebben, zijn zij evenmin gerechtigd aldaar te verblijven en heeft het Gerecht terecht overwogen dat zij het huurrecht, woongenot en de privacy van [Geïntimeerde] schenden en hun terecht verboden het perceel te betreden dan wel zich daarop te begeven. De eerste grief faalt.  
      
      
        
          Afbraak opstal
        
      
    
    
      2.9
      De derde grief is gericht tegen het oordeel van het Gerecht dat de door [Appellant 1] gebouwde opstal moet worden afgebroken en tegen de veroordeling van [Appellanten] om dat te doen. 
      
    
    
      2.10
      Uit het bij de bespreking van de eerste grief overwogene vloeit voort dat ook de derde grief niet kan slagen. Nu [Appellanten] niet het recht hebben om een gebouw op het perceel te hebben, zal dit moeten worden verwijderd. Het Gerecht heeft terecht overwogen dat de toezegging van [Geïntimeerde] aan [Appellant 1] alleen het bouwen van een kamer betrof en niet de gehele – thans uitgebreide – opstal.  
      
    
    
      2.11
      Het Hof heeft tijdens de descente waargenomen dat de opstal ondertussen ongeveer even groot is als [Geïntimeerde]s woning. De uitbreiding c.q. grotere bouw dan slechts een kamer komt voor rekening en risico van [Appellant 1] en staat niet in de weg aan toewijzing van een vordering tot verwijdering ervan. 
      
    
    
      2.12
      Het staat tussen partijen vast dat [Appellant 1] noch [Appellant 2] – die overigens geen van beiden zijn ingeschreven in het bevolkingsregister van Sint Maarten – woonachtig zijn in de opstal. Het Hof heeft ter gelegenheid van de descente ook waargenomen dat deze bewoond wordt door een ander of anderen, kennelijk de echtgenote van [Appellant 1] en/of hun dochter. Deze personen hebben evenmin recht om aldaar te verblijven. 
      
    
    
      2.13 [
      Appellanten] hebben in hoger beroep nog gesteld dat de opstal niet kan worden afgebroken zonder schade toe te brengen aan de woning van [Geïntimeerde], vanwege de constructieve verbondenheid van de twee gebouwen. Zij hebben daartoe verwezen naar een rapport van Better Builders N.V. Deze stelling staat echter niet in de weg aan toewijzing van de vordering tot afbraak. Voor zover het rapport op waarheid berust, hetgeen [Geïntimeerde] betwist, is het aan degene die de afbraak op zich neemt – [Geïntimeerde] heeft het recht van reële executie – om de schade zoveel mogelijk te beperken en eventuele toch opgetreden schade te herstellen.
      
    
    
      2.14
      De conclusie van het voorgaande is dat het Gerecht terecht heeft geoordeeld dat de omstreden opstal dient te worden afgebroken en dat de derde grief faalt.  
      
      
        
          Verwijdering en vernieling zwaar materieel
        
      
    
    
      2.15
      In de tweede grief wordt geklaagd over de overweging van het Gerecht dat [Appellanten] de woning van [Geïntimeerde] hebben geblokkeerd met zwaar materieel en een container, en dat zij zijn veroordeeld dat te verwijderen. 
      
    
    
      2.16
      Ter gelegenheid van de descente heeft het Hof de situatie van het zwaar materieel bekeken en er met partijen over gesproken. Gebleken is toen dat het zwaar materieel bestaat uit twee backhoe’s en een truck. Overeengekomen is dat [Geïntimeerde] zelf de twee backhoe’s voor zijn huis zal verwijderen en dat de truck en de container mogen blijven staan. 
      
    
    
      2.17
      Aldus is op dat punt de grond aan het gevorderde ontvallen en bestaat er geen reden meer voor de betreffende veroordeling. Naar aanleiding hiervan zal het Hof het bestreden vonnis op dat punt (dictumonderdeel 5.2), vernietigen. In zoverre slaagt de tweede grief. Omwille van de duidelijkheid zal het Hof in het dictum verstaan dat dat [Geïntimeerde] zelf de twee backhoe’s voor zijn huis zal verwijderen en dat de truck en de container mogen blijven staan.
      
    
    
      2.18
      De vierde grief is gericht tegen het oordeel van het Gerecht dat [Appellanten] verantwoordelijk zijn voor de vernielingen aan het materieel van [Geïntimeerde] en dat het door [Appellanten] gevoerde verweer met betrekking tot het ontbreken van causaal verband niet op gaat.
      
    
    
      2.19
      De grief faalt. De stellingen van [Geïntimeerde] over het aanbrengen van de schade door [Appellanten], onderbouwd met een aangifte en twee facturen, passen bij zijn relaas dat ten grondslag ligt aan alle vorderingen en zijn door [Appellanten] onvoldoende gemotiveerd betwist. De facturen zijn uitgebracht aan [Geïntimeerde] en hebben voor wat betreft de geoffreerde werkzaamheden en leveringen betrekking op de door [Geïntimeerde] gestelde vernielingen. 
      
    
    
      2.20
      Op hetgeen bij pleidooi in hoger beroep door [Appellanten] nog wordt opgemerkt over de facturen, zal het Hof niet ingaan omdat [Geïntimeerde] daarop niet meer heeft kunnen reageren. 
      
    
    
      2.21
      De slotsom luidt dat alleen de tweede grief doel treft en het hoger beroep voor het overige tevergeefs is voorgesteld. Nu het verder aangevoerde niet tot een ander oordeel leidt en het Hof ook ambtshalve geen bezwaren tegen het bestreden vonnis heeft, zal dit worden bevestigd, met uitzondering van dictumonderdeel 5.2, dat zal worden vernietigd. [Appellanten] zullen, als de overwegend in het ongelijk gestelde partijen, in de proceskosten in hoger beroep van [Geïntimeerde] worden veroordeeld.  
      
      
      
        
          BESLISSING:
        
      
      
      
        Het Hof:
      
      
      
        vernietigt dictumonderdeel 5.2. van het bestreden vonnis, zijnde het bevel tot verwijdering van het zwaar materieel en de container;
      
      
      
        en in zoverre opnieuw rechtdoende: 
      
      
      
        verstaat dat dat [Geïntimeerde] zelf de twee backhoe’s voor zijn huis zal verwijderen en dat de truck en de container mogen blijven staan;
      
      
      
        bevestigt het bestreden vonnis voor het overige; 
      
      
      
        wijst af het meer of anders gevorderde;
      
      
      
        veroordeelt [Appellanten] in de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van [Geïntimeerde], tot op heden begroot op Cg 481,- aan betekeningskosten en Cg 6.000,- (3 x tarief 5) aan gemachtigdensalaris.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mrs. E.M. van der Bunt, G.C.C. Lewin en C.J.H.G. Bronzwaer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie, en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten op 22 oktober 2025 uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.