ECLI:NL:RBLIM:2025:9548, Rechtbank Limburg, 01-10-2025, 11647392 \ CV EXPL  25-1811
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-10-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; achterstallige huur

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11647392 \ CV EXPL  25-1811
    
    
    
      
        Vonnis van 1 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING HEEMWONEN, 
      gevestigd te Kerkrade,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: Heemwonen,
      gemachtigde: mr. P.L.T. Roks,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde in conventie, eiser in reconventie]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding- de schriftelijke weergave van het mondelinge antwoord in conventie en de overgelegde conclusie van eis in reconventie- de conclusie van repliek in conventie, tevens houdende eiswijziging, en van antwoord in reconventie- de schriftelijke weergave van dupliek in conventie en van repliek in reconventie met producties- de conclusie van dupliek in reconventie.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Heemwonen verhuurt aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde).
      
    
    
      2.2.
      Op 12 april 2024 heeft Heemwonen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een brief gestuurd met daarin een huurverhogingsvoorstel. Daarin staat dat Heemwonen de huurprijs per maand met ingang van 1 juli 2024 verhoogt. In de brief staat daarover het volgende opgenomen:
      
      
        
          “(…)
        
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Omschrijving
                
              
              
                
                  Oud bedrag
                
              
              
                
                  Verhoging
                
              
              
                
                  Verhogingsbedrag
                
              
              
                
                  Nieuw bedrag
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Netto huur woning
                
              
              
                
                  € 442,12
                
              
              
                
                  5,35%
                
              
              
                
                  € 23,65
                
              
              
                
                  € 465,77
                
              
            
            
              
                
                  Stroomverbruik algemene ruimte(n)
                
              
              
                
                  € 12,00
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                  € 12,00
                
              
            
            
              
                
                  Schoonmaken algemene ruimte(n)
                
              
              
                
                  € 18,00
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                  € 18,00
                
              
            
            
              
                
                  Glasfonds
                
              
              
                
                  € 1,00
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                  € 1,00
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  € 473,12
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                  € 496,77
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Bezwaar maken tegen de huurverhoging?
        
        
          Je kunt tot 1 juli 2024 bezwaar maken. Voor meer informatie kun je terecht bij de Huurcommissie. Ze zijn telefonisch bereikbaar op 1400 of kijk op www.huurcommissie.nl.
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        Op 30 september 2024 heeft Heemwonen aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een brief gestuurd met 
        - voor zover van belang - de volgende inhoud:
      
      
      
        
          “(…)
        
        
          U heeft tot nu toe niet de nieuwe huur betaald
        
        
          (…)
        
        
          Betaalt u de huurverhoging niet omdat u bezwaar maakt?
        
        
          Dan heeft u tot 1 november 2024 de tijd om een bezwaar bij de Huurcommissie in te dienen. Let op: u kunt alleen op bepaalde voorwaarden bezwaar maken.
        
        
          Voor meer informatie kunt u terecht bij de Huurcommissie. Kijk op www.huurcommissie.nl. Maakt u geen bezwaar? Dan betaalt u alsnog de huurverhoging met ingang van 1 juli.
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stuurt Heemwonen op 8 november 2024 een e-mail met daarin - voor zover van belang - de volgende tekst:
      
      
        
          “Gedurende de period dat ik hier woon heb ik meerdere malen klachten en voorstellen ingediend, waar weinig tot niet mee gedaan werd. (…)
        
        
          Bij deze verzoek ik U ten eerste om de (onterechte) incasso per direct ongedaan maken en ten tweede verzoek ik U om mij uit te nodigen voor een gesprek op kantoor zodat we de situatie gezamenlijk kunnen doornemen gezien we duidelijk niet op gelijke gronden staan. (…)”
        
      
      
    
    
      2.5.
      Op 19 november 2024 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen Heemwonen en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] bij Heemwonen op kantoor.
    
    
      2.6.
      Na het gesprek stuurt Heemwonen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op 19 november 2024 een e-mail met   - voor zover van belang - de volgende tekst:
      
      
        
          “(…)
        
        
          Tijdens ons gesprek heeft u aangegeven dat er een aantal technische klachten in het verleden zijn waarvan u van mening bent dat deze niet naar behoren zijn opgelost. 
        
      
      
      
        
          Wij hebben u aangeboden ter plaatse te komen kijken samen met een deskundige. Helaas bent u nu hiermee niet akkoord gegaan.
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.7.
      
        Op 20 december 2024 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aan de gemachtigde van Heemwonen een   
        e-mail gestuurd met - voor zover van belang - de volgende inhoud:
      
      
      
        
          “(…)
        
        
          Hieronder vindt U de bevestiging van het contact met de huurcommissie:
        
      
      
      
        
          Beste meneer/mevrouw,
        
      
      
      
        
          Dank dat u contact met de Huurcommissie heeft opgenomen. U stuurde ons uw bericht van 25 mei 2024 via het contactformulier op onze website.
        
      
      
      
        
          U schrijft:
        
      
      
      
        
          (…)
        
        
          Ik ben niet bereid een huurverhoging te betalen als ik geen medewerking krijg om de woning op orde te krijgen terwijl ik contractueel verplicht ben veranderingen in overleg te maken. 
          
          (…)” 
        
      
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft na dagvaarding het bedrag van € 225,55 aan Heemwonen betaald.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      Heemwonen vordert, na eiswijziging - samengevat -:
      
      
        I. een verklaring voor recht dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] met ingang van 1 juli 2024 een kale huurprijs verschuldigd is van € 465,77, te vermeerderen met een voorschot servicekosten dat per 1 juli 2024 € 31,00 per maand bedroeg, en per 1 januari 2025 is verhoogd tot € 33,00 per maand,
        II. tot veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van € 64,90,
        III. tot veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten.
      
      
    
    
      3.2.
      Heemwonen legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Na aankondiging van de huurverhoging per 1 juli 2024 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] geen bezwaar gemaakt, zodat hij de hogere huurprijs verschuldigd is. Heemwonen heeft van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] klachten ontvangen over haar dienstverlening en dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het gehuurde niet kan inrichten zoals hij wenst. Daarop heeft Heemwonen geprobeerd met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in gesprek te komen, hetgeen niet is gelukt.  
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Heemwonen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt dat hij bij de Huurcommissie bezwaar heeft gemaakt tegen de huurverhoging omdat hij niet tevreden is over Heemwonen. Ook voert [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aan dat Heemwonen alleen oog heeft voor het economisch aspect en is hij van mening dat hij altijd bereid is geweest om mee te werken aan een oplossing. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie 
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        
          [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert - samengevat - :
        I. een bevestiging dat alle kosten tot op heden zijn voldaan of het leveren van een duidelijk overzicht van openstaande kosten,
        II. Heemwonen te veroordelen in de proceskosten,
        III. een vergoeding voor door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gemaakte kosten.
      
      
    
    
      3.6.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij het openstaande bedrag zoals in de dagvaarding wordt gevorderd, heeft betaald en dat hij altijd bereid is geweest om met Heemwonen tot een oplossing te komen. Daardoor is [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] van mening dat de door Heemwonen gemaakte kosten voor deze procedure voor eigen rekening behoren te blijven. Tot slot vordert [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] van Heemwonen een strafsom voor de door hem bestede tijd, omdat hij dit in een eerder contact met Heemwonen heeft aangegeven en omdat Heemwonen zijn leefgenot in het gehuurde heeft aangetast.
      
    
    
      3.7.
      Heemwonen voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . Heemwonen heeft bij conclusie van repliek in conventie reeds bevestigd dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de huurachterstand, die ten tijde van de dagvaarding bestond, heeft voldaan, maar Heemwonen stelt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een nieuwe huurachterstand heeft laten ontstaan. Verder is Heemwonen van mening dat juist [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten moet worden veroordeeld omdat Heemwonen, door het uitblijven van volledige huurbetaling, een procedure jegens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft moeten starten. Tot slot betwist Heemwonen dat zij een strafsom aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zou moeten betalen omdat deze vordering niet onderbouwd is. 
      
    
    
      3.8.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      4.1.
      Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze vorderingen gezamenlijk worden behandeld.
      
      
      
      
      
      
        
          Huurprijsverhoging
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        Heemwonen heeft op 12 april 2024 een huurverhogingsvoorstel gedaan voor een nieuwe huurprijs per 1 juli 2024 van € 496,77 per maand. Deze nieuwe huurprijs bestaat uit een kale huurprijs van € 465,77 en een voorschot voor de servicekosten van € 31,00. Op 
        30 september 2024 heeft Heemwonen aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een rappelbrief gestuurd voor deze huurverhoging. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt dat hij bij de Huurcommissie bezwaar heeft gemaakt tegen deze huurverhoging. Het contactformulier dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op 25 mei 2024 op de website van de Huurcommissie heeft ingevuld en verstuurd, kan echter niet beschouwd worden als een verzoek aan de Huurcommissie om een uitspraak te doen over de redelijkheid van het huurverhogingsvoorstel. Zo blijkt uit de tekst van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet dat hij het niet eens is met het bedrag of percentage waarmee de kale huurprijs wordt verhoogd, maar dat hij de verhoging niet wil betalen omdat hij zelf aanpassingen aan het gehuurde wil doen en Heemwonen hier niet aan mee zou werken. Daarnaast is niet gebleken dat de Huurcommissie het verzoek van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wel heeft beschouwd als een verzoek om de huurverhoging te beoordelen. Zo is Heemwonen niet door de Huurcommissie van het verzoek van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in kennis gesteld. Bovendien heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] bij antwoord bevestigd dat hij niets meer gehoord heeft en hij ook niet meer bij de Huurcommissie geïnformeerd heeft naar de stand van zaken. 
      
      
    
    
      4.3.
      
        Op grond van het bovenstaande is niet vast komen te staan dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] (tijdig) bezwaar heeft gemaakt tegen de voorgestelde huurverhoging. Het gevolg hiervan is dat per 1 juli 2024 de nieuwe huurprijs van € 496,77 geldt. Per 1 januari 2025 heeft Heemwonen het voorschot voor de schoonmaakkosten van de algemene ruimte verhoogd van € 18,00 naar 
        € 20,00 per maand, waardoor het totale voorschot van de servicekosten is gestegen van 
        € 31,00 per maand naar € 33,00 per maand. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft deze verhoging niet betwist, zodat per 1 januari 2025 een huurprijs van € 498,77 geldt. De door Heemwonen verzochte verklaring voor recht zal worden toegewezen.
      
      
      
        
          Huurachterstand
        
      
      
    
    
      4.4.
      Bij dagvaarding vorderde Heemwonen betaling van de huurachterstand tot en met april 2025, bestaande uit het bedrag van € 225,25 aan niet betaalde huurverhoging. Bij conclusie van repliek in conventie heeft Heemwonen erkend dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de bij dagvaarding gevorderde achterstand van € 225,25 heeft voldaan, maar dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een nieuwe huurachterstand heeft laten ontstaan door de huurverhoging van mei en juni 2025 niet te betalen. De niet betaalde huurverhoging bedraagt twee maal € 45,51 per maand, zijnde  € 91,02. Heemwonen stelt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] nog recht heeft op € 26,12 op grond van een afrekening servicekosten, zodat de achterstand met dit bedrag verminderd wordt en € 64,90 bedraagt. Deze nieuwe achterstand heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet betwist. Hij heeft Heemwonen bericht dat hij geen ander huurbedrag zal betalen totdat in deze zaak uitspraak is gedaan. 
      
    
    
      4.5.
      
        
          [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is het niet eens met de dienstverlening van Heemwonen en heeft daar klachten over. Naar mening van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zijn er gebreken aan de woning en worden die niet door Heemwonen opgelost. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt dat hij de laminaatvloer niet verder kan leggen omdat de vloer te hoog is en hij anders de balkondeur zou blokkeren. Ook stelt hij dat Heemwonen er niet mee instemt om de wasmachine op de badkamer te plaatsen. Omdat er niet naar hem geluisterd wordt, betaalt hij de huurverhoging niet. 
        Heemwonen heeft betwist dat zij niet naar de klachten van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zou luisteren en brengt hiertegenin dat zij heeft geprobeerd om hierover met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in gesprek te gaan, wat niet succesvol is gebleken. Heemwonen heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op 19 november 2024 aangeboden om ter plaatse te komen kijken met een deskundige, maar dit heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] afgewezen. Door de betwisting van Heemwonen is het aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om zijn stelling, dat sprake is van gebreken, verder te onderbouwen, bijvoorbeeld met foto’s. Dit heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] nagelaten. Daardoor staat niet vast dat er gebreken zijn aan het gehuurde die voor rekening van Heemwonen dienen te komen. 
      
      
    
    
      4.6.
      Voor het geval er wel sprake zou zijn van gebreken die voor rekening van Heemwonen behoren te komen, is dat nog geen reden voor [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om de huur niet volledig te betalen. Wanneer een verhuurder weigert gebreken te herstellen, kan de huurder op grond van artikel 7:207 BW een vordering indienen voor een huurprijsverlaging totdat de gebreken zijn hersteld. Van een dergelijk verzoek is niet gebleken, zodat de volledige huurprijs verschuldigd is. 
      
    
    
      4.7.
      Gelet op het overwogene onder 4.4. staat de huurachterstand van € 64,90 vast en zal dit bedrag worden toegewezen. 
      
      
        
          Tegeneis
        
      
      
      
        
          Gevraagde bevestiging dat alle kosten zijn voldaan of een overzicht
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        Nu reeds Heemwonen bij conclusie van repliek in conventie heeft bevestigd dat zij de betaling van € 225,25 van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft ontvangen, heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] er geen belang meer bij om een bevestiging te ontvangen dat deze achterstand is voldaan. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wenst echter ook een bevestiging dat alle kosten zijn voldaan, maar zoals uit r.o. 4.7 blijkt, is er een nieuwe huurachterstand ontstaan van € 64,90. Alleen al daarom zal de gevraagde bevestiging worden afgewezen. 
        Verder heeft Heemwonen bij conclusie van repliek in conventie een nieuw overzicht gestuurd met uitleg in de conclusie van repliek, waaruit blijkt dat de achterstand € 64,90 bedraagt. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit overzicht duidelijk zodat ook dit gedeelte van de vordering zal worden afgewezen. 
      
      
      
        
          Een vergoeding voor de gemaakte kosten
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert een strafsom voor de door hem bestede tijd, omdat hij dit in een eerder contact met Heemwonen heeft aangegeven en omdat Heemwonen zijn leefgenot in het gehuurde heeft aangetast. Heemwonen heeft dit betwist, waarna [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft verzuimd om zijn stelling nader te onderbouwen. Deze vordering zal eveneens worden afgewezen.	 
      
      
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft gevorderd om Heemwonen in de proceskosten te veroordelen omdat hij altijd bereid is geweest om tot een oplossing te komen. Uit de door partijen overgelegde stukken blijkt echter het tegendeel en lijkt Heemwonen niet met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in contact te kunnen komen om zijn klachten met hem te bespreken. Omdat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] weigerachtig is om de huurverhoging te betalen, heeft Heemwonen het volste recht om de huurachterstand in een procedure te vorderen. De vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om Heemwonen in de proceskosten te veroordelen zal worden afgewezen. 
      
    
    
      4.11.
      Het gevolg is dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in conventie én in reconventie in het ongelijk wordt gesteld en hij daarom de proceskosten (inclusief nakosten) moet betalen. De proceskosten van Heemwonen worden begroot op: 
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                120,21
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                100,00
              
              
                (2,5 punten × € 40,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                20,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                375,21
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.12.
      Tot slot. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft in zijn processtukken veel geschreven over zijn persoonlijke omstandigheden en zijn leven in de afgelopen jaren. De kantonrechter heeft dit allemaal gelezen, maar kan het verder niet laten meewegen in de beslissingen in deze zaak. De beslissingen betreffen alle slechts “het economische deel”, zoals [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het ook zelf noemt. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      
        verklaart voor recht dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] met ingang van 1 juli 2024 een kale huurprijs verschuldigd is van € 465,77, te vermeerderen met een voorschot servicekosten dat per 
        1 juli 2024 € 31,00 per maand bedroeg, en per 1 januari 2025 is verhoogd tot € 33,00 per maand,
      
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om aan Heemwonen te betalen een bedrag van € 64,90,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.3.
      wijst de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] af,
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten van € 375,21, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.5.
      verklaart de onderdelen 5.2. en 5.4. van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2025.
      
      
      
      
        VC
      
    
  
  
     Zie hiervoor onder 2.2.
  
  
     Zie hiervoor onder 2.3.
  
  
     Zie hiervoor onder 2.7. 
  
  
     Artikel 7:253 lid 4 BW.
  
  
    Zie hiervoor onder 2.6.