ECLI:NL:RBROT:2025:12661, Rechtbank Rotterdam, 12-09-2025, 11292240 CV EXPL 24-22302
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-09-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurzaak. Vernietiging verstekvonnis. Afwijzing van de eisen van voormalige huurders op grond van de (beëindigde) huurovereenkomst, omdat gedaagde niet hun verhuurder geweest is.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11292240 CV EXPL 24-22302
    
    
    
      datum uitspraak: 12 september 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1], 
    
      woonplaats: Rome, Italië,
      
        2. [eiser 2],
      woonplaats: Palermo, Italië,
      eisers in conventie,
      verweerders in reconventie, 
      gemachtigde: mr. G.T. Poot,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        University Housing B.V.,
      vestigingsplaats: Utrecht,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      gemachtigde: mr. D. Pranjic .
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘[eiser 1]’, ‘[eiser 2]’ en ‘University Housing’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 3 juni 2024, met bijlagen 1 tot en met 14;
        
        
          het verstekvonnis van 11 juli 2024 (zaaknummer 11170740 CV EXPL 24-16013);
        
        
          de verzetdagvaarding van 23 augustus 2024 met antwoord en eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen 1 tot en met 5;
        
        
          mail van [eiser 1] en [eiser 2], met bijlagen 15 tot en met 21 en nogmaals bijlage 2.
        
      
      
    
    
      1.2.
      
        Op 25 februari 2025 is de zaak tijdens een hybride zitting besproken met (via Teams) [eiser 1] en [eiser 2], met hulp van [naam 1] als tolk Italiaans, en (in de zittingszaal) hun gemachtigde samen met zijn kantoorgenoot mr. S.L. Ketting, en met 
        
          [naam 2] (directeur grootaandeelhouder) voor University Housing, en mr. P.F.M. Broos, kantoorgenoot van de gemachtigde.
      
      
    
    
      1.3.
      De uitspraak in de zaak is aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen samen tot een regeling in der minne te komen. Dat is niet gelukt. De datum van de uitspraak van het vonnis is vervolgens nader bepaald op vandaag. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat het om? 
      
    
    
      2.1.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] hebben woonruimte gehuurd in Rotterdam van 20 augustus 2022 tot 18 augustus 2023. Zij hebben daarvoor € 3.500,- aan borg betaald. Na afloop van de huurovereenkomst is die borg niet terugbetaald. [eiser 1] heeft University Housing daarover aangeschreven, maar zonder resultaat. Zij hebben hun gemachtigde ingeschakeld die kort gezegd aan University Housing heeft laten weten dat bij de verhuur van de woonruimte een aantal zaken niet goed is gedaan. Gesteld is dat de huur ten onrechte tussentijds is verhoogd op basis van een onredelijk huurprijswijzigingsbeding, waardoor teveel huur is betaald, dat administratie- en servicekosten onverschuldigd zijn betaald, en dat de betaalde borg ten onrechte niet is terugbetaald. University Housing is gesommeerd om de daarmee gemoeide bedragen, plus bedragen aan rente en incassokosten, te betalen. Dat heeft University Housing niet gedaan.
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] eisen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      1. te verklaren voor recht dat het huurprijswijzigingsbeding in artikel 4 van de
      huurovereenkomst vernietigd is, althans dat beding te vernietigen; en
      2. University Housing te veroordelen tot betaling aan hen van:
      
        - € 3.500,- aan borg;
        - € 3.120,- aan onverschuldigd betaalde servicekosten;
        - € 299,- aan onverschuldigd betaalde administratiekosten;
        - € 75,- aan teveel betaalde huur na huurverhoging;
        - € 245,82 aan rente tot de eerst dienende dag;
        - € 891,01 aan buitengerechtelijke incassokosten;
        - de proceskosten en nakosten, met rente.
      
      
    
    
      2.3.
      Bij voormeld verstekvonnis van 11 juli 2024 is de eis toegewezen. Het vonnis is op 31 juli 2024 aan University Housing betekend. Op 5 augustus 2024 is beslag gelegd op de bankrekening van University Housing bij de ING-bank, welk beslag op 12 aug 2024 aan University Housing is betekend. 
      
    
    
      2.4.
      
        University Housing is het niet eens met het verstekvonnis en is daartegen opgekomen met voormelde verzetdagvaarding. Daarin eist University Housing, na eiswijziging van de reconventie ter zitting, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
        in conventie:
      
      
        
          haar te ontheffen van de veroordeling, het verstekvonnis te vernietigen en opnieuw rechtdoende de eis van [eiser 1] en [eiser 2] af te wijzen;
        
        
          
            [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten en nakosten; en,
        
      
      
        in reconventie:
        
          [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk te veroordelen om het onder de ING-bank gelegde beslag binnen 7 dagen na dit vonnis op te heffen, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag dat zij hieraan niet voldoen met een maximum van 
        € 10.000,-.
        Daartoe voert University Housing aan dat [eiser 1] en [eiser 2] de verkeerde partij gedagvaard hebben, omdat niet zij maar University Housing Rotterdam B.V. de verhuurder is geweest van de woonruimte die [eiser 1] en [eiser 2] gehuurd hebben. 
      
      
      
      
      
      
        
          Wat vindt de kantonrechter hiervan?
        
      
      
      
        
          In de kern
        
      
    
    
      2.5.
      In essentie is de kantonrechter het eens met University Housing dat de huurovereenkomst gesloten is tussen University Housing Rotterdam B.V. en [eiser 1] en [eiser 2]. Dat betekent dat het eerder gewezen verstekvonnis niet juist is en om die vernietigd moet worden, en dat de eisen van [eiser 1] en [eiser 2] alsnog worden afgewezen, omdat University Housing niet hun verhuurder is geweest. De tegeneis van University Housing wordt toegewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
      
      
        
          Geen huurovereenkomst met University Housing 
        
      
    
    
      2.6.
      
        Anders dan [eiser 1] en [eiser 2] menen, is de kantonrechter van oordeel dat zij geen huurovereenkomst hebben gesloten met University Housing maar met University Housing Rotterdam B.V. Wat dit betreft zijn de bewoordingen van de in de Engelse taal opgestelde huurovereenkomst doorslaggevend. In het contract wordt University Housing Rotterdam B.V. aangeduid als “We” of “Us” en [eiser 1] en [eiser 2] worden aangeduid als “you”, en in artikel 2.1 is - verkort weergegeven - vermeld “You rent from Us the accomodation, as referred to in artikel 1.1 (…)”. Dat kan niet anders worden begrepen dan  dat University Housing Rotterdam B.V. de woonruimte is gaan verhuren aan [eiser 1] en [eiser 2]. Op de laatste pagina van de huurovereenkomst, waarop de huurovereenkomst namens de verhuurder is ondertekend, staat ook vermeld “We”, daarmee dus verwijzend naar University Housing Rotterdam B.V. In artikel 1.4 van het contract is University Housing aangeduid als “property manager”, dus niet als verhuurder, maar vrij vertaald als beheerder. Uit artikel 1.3 en 3.1 blijkt dat de huur en bijkomende kosten alsmede de borg betaald moesten worden op een bankrekening op naam van University Housing Rotterdam B.V., wat (uiteindelijk) ook is gebeurd. Gedurende de looptijd van het contract is het bedrag aan huur en bijkomende kosten steeds overgemaakt op die bankrekening, op de betaling voor de eerste maanden na. De huur voor de maanden augustus en september 2022 en de borg is in eerste instantie overgemaakt op een bankrekening op naam van HousingAnywhere, maar die vennootschap, die als tussenpersoon bij de totstandkoming van de huurovereenkomst heeft gefungeerd, heeft de daarmee gemoeide bedragen overgemaakt aan University Housing, die onderbouwd gesteld heeft dat zij de bedragen vervolgens op 
        23 augustus 2022 overgemaakt heeft op de bankrekening op naam van University Housing Rotterdam B.V. 
      
      
    
    
      2.7.
      Onderkend wordt dat in het app-contact in het Engels tussen ene [naam 3] van HousingAnywhere en [eiser 2] in augustus 2022 informatie is uitgewisseld over de te huren woonruimte en de huurperiode, en dat dit contact geleid heeft tot vooruitbetaling van de borg en huur, maar dat biedt onvoldoende basis voor het gestelde dat op dat moment een huurovereenkomst tot stand gekomen is met University Housing. Zoals gezegd is dit contact geweest met iemand van HousingAnywhere en uit de app-berichten kan worden opgemaakt dat vooruitbetaling van de borg en huur noodzakelijk was om een uitnodiging toegezonden te krijgen om de woonruimte te reserveren. Na de betaling is de boeking bevestigd onder de mededeling dat de betaling zou worden overgemaakt aan de “advertiser”. Hieruit volgt dat op dat moment nog geen sprake is geweest van een huurovereenkomst, ook omdat in de “Rental details”, opgenomen onderaan het eerste bericht van [naam 3] aan [eiser 2], vermeld wordt: “Once the booking is confirmed, we will need you to provide us with some documents in order to create your contract.” [eiser 1] en [eiser 2] hebben in deze fase ook niet het standpunt ingenomen dat er al een huurovereenkomst tot stand gekomen was. Integendeel, zij hebben op 26 augustus 2022 de op schrift gestelde huurovereenkomst ondertekend waarin University Housing Rotterdam B.V. als verhuurder is vermeld en de huurpenningen zijn nadien ook betaald aan die vennootschap. 
      
    
    
      2.8.
      Het gestelde dat University Housing de verhuurder zou zijn, is pas opgekomen nadat na het einde van de huurperiode de borg niet werd terugbetaald, op verzoeken om de borg te betalen niet werd gereageerd, en bleek dat University Housing Rotterdam B.V. geliquideerd was, waarna [eiser 1] en [eiser 2] zich gewend hebben tot hun gemachtigde. De omstandigheid dat University Housing Rotterdam B.V. op 10 november 2023 ontbonden is, omdat geen bekende baten meer aanwezig waren, en op 21 november 2023 uitgeschreven is uit het handelsregister, levert echter geen goede reden op om dan maar University Housing in rechte te betrekken. University Housing is een andere rechtspersoon dan University Housing Rotterdam B.V. en kan niet zonder meer vereenzelvigd worden met laatstgenoemde. 
      
      
        
          Vernietiging verstekvonnis en afwijzing eisen
        
      
    
    
      2.9.
      Bij voormelde stand van zaken wordt het verstekvonnis vernietigd en worden de eisen van [eiser 1] en [eiser 2] afgewezen, want er is geen grond voor die eisen tegen University Housing. 
      
      
        
          Toewijzing tegeneis
        
      
    
    
      2.10.
      De tegeneis van University Housing wordt toegewezen op de wijze hieronder vermeld, met een lagere dwangsom dan gevorderd. 
      
      
        
          
            [eiser 1] en [eiser 2] moeten de proceskosten betalen
        
      
    
    
      2.11.
      De proceskosten komen voor rekening van [eiser 1] en [eiser 2], omdat zij ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [eiser 1] en [eiser 2] in conventie aan University Housing moeten betalen op € 678,-. In reconventie worden deze kosten aan de kant van University Housing begroot op € 169,50 aan salaris voor de gemachtigde (1/2 punt x € 339,-). Voor kosten die University Housing maakt na deze uitspraak moeten [eiser 1] en [eiser 2] een bedrag betalen van € 135,-. Dat is in totaal € 982,50. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Hoofdelijke veroordeling
        
      
    
    
      2.12.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] worden, als gevorderd, hoofdelijk veroordeeld, wat betekent dat ieder van hen voor het geheel kan worden aangesproken, zij het in totaal niet voor meer dan genoemd bedrag, en dat als de één presteert of betaalt, de ander is bevrijd.
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      2.13.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat University Housing dat eist en [eiser 1] en [eiser 2] daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        in conventie
      
    
    
      3.1.
      vernietigt het op 11 juli 2024 tussen partijen gewezen verstekvonnis met zaaknummer 11170740 CV EXPL 24-16013;
      
      
        en opnieuw rechtdoende:
      
      
    
    
      3.2.
      wijst de eisen van [eiser 1] en [eiser 2] af;
      
      
        
          in reconventie 
        
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk, zodat als de één presteert de ander is bevrijd, om het onder de ING Bank N.V.  gelegde beslag binnen 7 dagen na dit vonnis op te heffen, onder verbeurte van een dwangsom van € 50,- per dag dat zij hieraan niet voldoen, met een maximum van € 2.500,-;
      
      
        
          in conventie en in reconventie 
        
      
    
    
      3.4.
      
        veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk, zodat als de één betaalt de ander is bevrijd, in de proceskosten, die aan de kant van University Housing worden begroot op 
        € 982,50;
      
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en in het openbaar uitgesproken.
        465