ECLI:NL:RBAMS:2025:3962, Rechtbank Amsterdam, 10-06-2025, 11720369
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-06-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Executiegeschil. Verhuurder wil ontbindingsvonnis van twee jaar en drie maanden geleden tenuitvoerleggen. Ontruiming wordt geschorst. Niet uitgesloten kan worden dat verhuurder haar recht heeft verwerkt en de huurovereenokmst is voortgezet (artikel 7:230 BW). Rechtsverwerking.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zaaknummer: 11720369 \ KK EXPL  25-346
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 10 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [bewindvoerder]
        , in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [eiser] ,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      gemachtigde: mr. M. Raaijmakers,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de stichting STICHTING YMERE, 
      gevestigd te Amsterdam,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      gemachtigde: mr. R.G. Matti.
    
    
    
      Partijen worden hierna de bewindvoerder, [eiser] en Ymere genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de conceptdagvaarding die op 26 mei op de griffie van de rechtbank Amsterdam is ontvangen, met producties 1 t/m 5;
      - de akte van Ymere, houdende overlegging producties 1 t/m 5, tevens houdende voorwaardelijke eis in reconventie. 
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 mei 2025. De bewindvoerder is verschenen, vergezeld door [eiser] en bijgestaan door de gemachtigde. Namens Ymere is [naam] (consulent woonfraude) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Beide partijen hebben hun standpunt nader toegelicht, waarbij Ymere gebruik heeft gemaakt van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt. 
      
    
    
      1.3.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter Ymere verzocht om de ontruiming uit te stellen, omdat het vonnis niet voor de geplande ontruiming (28 mei 2025) kan worden gewezen. Ymere heeft op de mondelinge behandeling bevestigd de ontruiming uit te stellen tot na de datum van het vonnis.
      
    
    
      1.4.
      De datum voor het vonnis is bepaald op heden. 
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] huurde de woning aan het adres [adres] (hierna: de woning) van Ymere. De huur bedraagt laatstelijk € 627,85 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. 
      
    
    
      2.2.
      Bij vonnis van 28 februari 2023 heeft de kantonrechter van deze rechtbank de vorderingen van Ymere, die – kort gezegd – inhielden [eiser] te veroordelen tot betaling van een huurachterstand, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, toegewezen. Volgens het vonnis beliep de huurachterstand tot en met februari 2023 een bedrag van € 7.219,78. [eiser] is bovendien veroordeeld tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, de proceskosten en de lopende huurtermijnen (op dat moment € 655,95). Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 
      
    
    
      2.3.
      Dit vonnis is op 8 maart 2023 aan [eiser] betekend.
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser] staat sinds 7 oktober 2024 onder bewind. [bewindvoerder] is sinds 21 januari 2025 (opvolgend) bewindvoerder.
      
    
    
      2.5.
      
        Na het vonnis van 28 februari 2023 zijn tussen [eiser] of zijn bewindvoerder en Ymere verschillende betalingsregelingen tot stand gekomen. Ook heeft Ymere meerdere keren de ontruiming bij [eiser] , dan wel zijn bewindvoerder aangezegd. 
        De laatste getroffen betalingsregeling is op 23 januari 2025 per e-mail bevestigd aan de toenmalige bewindvoerder van [eiser] . Deze luidt als volgt:
        “In bovenstaande zaak bevestigen wij u hierbij dat de geplande ontruiming is doorgehaald. Met ingang van 1 februari is er een betalingsregeling overeengekomen van € 50 per maand. deze dient na 3 maanden te worden herzien. Voorwaarde voor deze betalingsregeling is wel dat de lopende huur stipt wordt voldaan aan de bewindvoerster.”
      
      
    
    
      2.6.
      Laatstelijk op 2 mei 2025 heeft Ymere de ontruiming van de woning aan de bewindvoerder aangezegd tegen 28 mei 2025.
      
    
    
      2.7.
      
        Op 14 mei 2025 heeft de gemachtigde van Ymere het volgende emailbericht aan de gemachtigde van de bewindvoerster gestuurd:
        “Namens Ymere berichten wij u dat de ontruiming van 28 mei 2025 doorgaat.
        
          De eerdere betalingsregeling van €50 per maand was slechts een voorlopige regeling. Er was afgesproken dat deze regeling voor de duur was van drie maanden. Daarna zou de regeling aanzienlijk moeten worden verhoogd. De regeling ging in op 1 februari 2025 en er is slechts 1 x betaald. Na het beëindigen van de regeling door Ymere, op 18 februari 2025, is er niets meer afgelost. Daaruit blijkt dat de bewindvoerder heeft ingestemd met het beëindigen van de regeling. De betalingsregeling is onmiddellijk beëindigd toen aan Ymere bekend werd dat mijnheer [eiser] woonfraude had gepleegd. Ymere zou de betalingsregeling nooit hebben getroffen als zij op de hoogte was geweest van de woonfraude van [eiser] .”
      
      
    
    
      2.8.
      Bij vonnis van 24 april 2025 heeft de insolventierechter van deze rechtbank het verzoek van [eiser] tot het instellen van een moratorium (artikel 278b van de Faillissementswet (hierna: Fw) afgewezen. 
      
    
    
      2.9.
      De huurachterstand van [eiser] bedraagt berekend tot op heden € 12.014,76. Inclusief de rente en kosten waartoe [eiser] in het vonnis van 28 februari 2023 is veroordeeld, is [eiser] een totaalbedrag van € 14.874,22 verschuldigd aan Ymere. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      De bewindvoerder vordert – samengevat – om bij vonnis en uitvoerbaar bij voorraad: 
      
        
          de uitvoerbaarheid bij voorraad verklaring van het vonnis van de kantonrechter van 28 februari 2023, betekend op 3 maart 2023, door de kantonrechter te Amsterdam met rol- en zaaknummer 10280648 CV EXPL 23-759 te vernietigen en de ontruiming aangezegd voor 28 mei 2025 te verbieden dan wel te schorsen;
        
        
          de verzoeken van de bewindvoerder gegrond te verklaren;
        
        
          de gronden van Ymere ongegrond te verklaren, althans deze aan hem te ontzeggen, als zijnde ongegrond en onbewezen en de bewindvoerster toe te wijzen in haar vorderingen, zijnde gegrond en bewezen;
        
        
          Ymere te veroordelen in de proceskosten.
        
      
      
    
    
      3.2.
      De bewindvoerder legt aan haar vorderingen ten grondslag dat het belang van [eiser] tot behoud van de woning in dit geval zwaarder weegt dan de belangen van Ymere bij de ontruiming. Door de ontruiming zou [eiser] op straat komen te staan. Daarnaast handelt Ymere onrechtmatig en in strijd met de redelijkheid en billijkheid in verhouding tot de beschermen belangen. De zakelijke belangen van Ymere rechtvaardigen de gevolgen niet. Ymere legt ten onrechte de grond woonfraude ten grondslag aan de ontruiming, terwijl het vonnis uit 2023 ziet op een huurachterstand. De bewindvoerder beroept zich daarnaast op een arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 5 februari 2013 waaruit kan worden afgeleid dat een termijn van één jaar alvorens tot executie van een ontruimingsvonnis wordt overgegaan niet onredelijk lang is. Hieruit kan worden afgeleid dat het tijdsverloop van ongeveer 2 jaar en 3 maanden wél onredelijk lang is.
      
    
    
      3.3.
      Ymere voert verweer en stelt dat er geen gronden zijn die haar verbieden om op 28 mei 2025 tot executie door middel van de gedwongen ontruiming over te gaan. Ymere heeft meerdere pogingen ondernomen om de huurachterstand van [eiser] te incasseren. Dit is niet gelukt, waarna de ontruiming (niet voor het eerst) is aangezegd tegen 12 maart 2025. Deze ontruiming is destijds opgeschort omdat [eiser] een verzoek tot mortorium had ingesteld. Daarnaast heeft [eiser] de woning zonder toestemming onderverhuurd en verblijft hij zelf niet in de woning, waardoor hij in strijd met de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene voorwaarden handelt en zich niet als goed huurder gedraagt. Ymere stelt daarnaast dat de handelwijze van de gemachtigde van de bewindvoerster grenst aan misbruik van procesrecht door tot het allerlaatste moment te wachten met het starten van een executiegeschil en worden in de dagvaarding in strijd met artikel 21 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) feiten verzwegen. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.5.
      Ymere vordert – kort gezegd – voor het geval de vordering in conventie wordt toegewezen, ontruiming van de woning aan de [adres] , onder nihil stelling van de termijn, met daarbij veroordeling van de bewindvoerster in de proceskosten.
      
    
    
      3.6.
      Ymere stelt dat [eiser] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, doordat hij de woning zonder toestemming heeft onderverhuurd en zelf niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Ymere onderbouwt dit standpunt met het proces-verbaal van de politie van 18 februari 2025, waarin de politie concludeert dat [eiser] zijn woning onderverhuurt en niet zelf in de woning heeft verbleven, ten grondslag. Ook legt zij het vonnis van 24 april 2025 van de insolventierechter ten grondslag aan de ontruiming.
      
    
    
      3.7.
      De bewindvoerder voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Ymere, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Ymere, met veroordeling van Ymere in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.8.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      De spoedeisendheid vloeit voort uit de aard van de vordering en de hiervoor weergegeven feiten, kortweg: een dreigende ontruiming van een woning op korte termijn. 
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter stelt voorop dat de vordering, voor zover die ziet op het vernietigen van de ‘uitvoerbaarheid bij voorraad verklaring’ van het vonnis van 28 februari 2023 moet worden afgewezen, gelet op het gegeven dat in kort geding geen constitutief of rechtsvaststellend oordeel kan worden gegeven. 
      
    
    
      4.3.
      Voor zover de bewindvoerster stelt dat het onrechtmatig is om een vonnis van bijna 2,5 jaar geleden ten grondslag te leggen aan de ontruiming geldt het volgende. De wet bepaalt dat een huurovereenkomst – ongeacht de duur waarvoor deze is aangegaan – voor onbepaalde tijd wordt verlengd als na afloop van een huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, tenzij van een andere bedoeling blijkt (artikel 7:230 Burgerlijk Wetboek). Uit de wetsgeschiedenis volgt dat deze bepaling niet belet dat een huurder na ontbinding van de huurovereenkomst nog een tijdje het gebruik van de woning behoudt met het vonnis als een stok achter de deur dat hij zich aan het vonnis houdt. Die situatie moet echter worden onderscheiden van de situatie dat de huurder het gebruik van de woning behoudt met goedvinden van de verhuurder. Het gedogen van het voortgezet gebruik van de woning is in de eerste situatie namelijk in belangrijke mate gericht op het voorlopig niet ten uitvoer leggen van het vonnis, waartoe de verhuurder zich wel het recht voorbehoudt. Pas als de verhuurder zijn recht tot tenuitvoerlegging van het vonnis prijsgeeft of dit recht heeft verwerkt, doet de situatie zich voor dat de huurovereenkomst is verlengd. Een periode van gedogen van voortgezet gebruik met het voorbehoud van tenuitvoerlegging van een ontruimingsvonnis mag echter niet van onbeperkte duur zijn, omdat dit de ratio van huurbeschermingsbepalingen kan doorkruisen (vgl. hof ‘s-Hertogenbosch 5 februari 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ0899).
      
    
    
      4.4.
      Ymere heeft met betrekking tot voorgaande overweging naar voren gebracht dat zij nimmer afstand heeft gedaan van haar recht om op grond van het vonnis de woning te ontruimen. Daarin kan Ymere niet worden gevolgd. Weliswaar heeft Ymere na het vonnis van 28 februari 2023 vier keer de ontruiming aangezegd, maar vervolgens zijn steeds weer nieuwe betalingsregelingen tot stand gekomen en ook (deels) nagekomen. Niet gebleken is dat Ymere zich voortdurend en ondubbelzinnig het recht op ontruiming heeft voorbehouden. Gelet op het tijdsverloop na het vonnis van 28 februari 2023 moet het er veeleer voor gehouden worden dat sprake is van rechtsverwerking en dat Ymere haar recht tot tenuitvoerlegging van dit vonnis heeft prijs gegeven voor zover het de ontruiming betreft. Dit betekent ook dat niet uitgesloten kan worden dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat sprake is van een nieuwe huurovereenkomst. 
      
    
    
      4.5.
      Daar komt bij dat een ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Gelet op de veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming moet bij de beoordeling van een vordering tot ontruiming grote terughoudendheid moet worden betracht. 
      
    
    
      4.6.
      Op grond van het voorgaande is de kantonrechter vooralsnog van oordeel dat Ymere misbruik maakt van haar (gestelde) bevoegdheid door het ontruimingsvonnis te willen executeren, hetgeen onrechtmatig is. Om die reden zal de kantonrechter de voorgenomen ontruiming schorsen totdat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat (na ontbinding) ontruiming wel is toegestaan.    
      
    
    
      4.7.
      Ymere is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [bewindvoerder] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal de Ymere niet worden veroordeeld tot betaling van de betekeningskosten. De proceskosten van [bewindvoerder] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                610,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.8.
      Ymere baseert haar (voorwaardelijke) vordering tot ontruiming van de woning op het proces-verbaal van 18 februari 2025 van de politie (kortweg: de gestelde woonfraude) en het vonnis van 24 april 2025 van de insolventierechter. De bevindingen van de politie zijn door [bewindvoerder] en [eiser] weersproken zodat de kantonrechter, anders dan de insolventierechter, vooralsnog niet van oordeel is dat sprake is van handelen in strijd met de wet (goed huurderschap: art. 7:213 BW) of met de van toepassing zijnde algemene voorwaarden, dusdanig dat dit ontruiming zou rechtvaardigen.  
      
    
    
      4.9.
      Ymere is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen, welke kosten vooralsnog op nihil worden gesteld.  
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      schorst de voorgenomen ontruiming door Ymere van de woning aan het [adres] , totdat in de bodemprocedure uitspraak is gedaan,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Ymere in de proceskosten van € 610,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
      
    
    
      5.3.
      verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.4.
      weigert de voorziening,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt Ymere in de proceskosten van [bewindvoerder] , welke kosten dezerzijds worden begroot op nihil, 
      
      
        
          in conventie en reconventie
        
      
      
    
    
      5.6.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2025, in aanwezigheid van de griffier mr. S.H.I. Hoestra.
      
      
      
      
        61289