ECLI:NL:RBROT:2025:11435, Rechtbank Rotterdam, 30-09-2025, 11846524 VV EXPL 25-492
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-09-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Ontruiming kamer (onzelfstandige woonruimte). Eiser 1 huurde een appartement van eiser 2 en zij (onder)verhuurde een kamer in dat appartement aan gedaagde. Nadat eiser 1 de hoofdhuur had beëindigd en vertrokken was, bleef gedaagde de kamer gebruiken zonder huur te betalen. De kantonrechter oordeelt dat gedaagde de kamer jegens eiser 2 moet ontruimen omdat het gaat om een onzelfstandige woonruimte waarvoor geen huurbescherming geldt tegenover de hoofdverhuurder (eiser 2). Daarbij oordeelt de kantonrechter ten aanzien van eiser 1 dat de onderhuurovereenkomst formeel nog loopt, omdat er geen rechtsgeldige opzegging is gedaan. Gedaagde hoeft dus niet jegens eiser 1 te ontruimen, maar zij moet wel de overeengekomen huur van € 850 per maand aan haar betalen vanaf 1 juli 2025 totdat zij de kamer daadwerkelijk heeft verlaten. De gevorderde dwangsommen worden afgewezen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11846524 VV EXPL 25-492
    
    
    
      datum uitspraak: 30 september 2025
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1. [eiser 1] ,
    
      woonplaats: [woonplaats 1] ,
      
        2. [eiser 2],
      woonplaats: [woonplaats 2] ,
      eisers,
      gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: [woonplaats 1] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. M.P. Harten.
    
    
    
      Eisende partijen worden hierna afzonderlijk ‘ [eiser 1] ’ en ‘ [eiser 2] ’ genoemd en gezamenlijk ‘ [eiser 1] c.s.’. Gedaagde partij wordt hierna ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      - de dagvaarding van 27 augustus 2025, met bijlagen;
      
        
          de door [eiser 1] c.s. overgelegde (nadere) producties;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 15 september 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig [eiser 1] en [persoon A] namens [eiser 2] met hun gemachtigde en [gedaagde] met haar gemachtigde. [eiser 1] c.s. hebben op de zitting nog stukken overgelegd.
      
    
  
  
    
      2Kern van de zaak
    
      2.1.
      
        [eiser 1] heeft met ingang van 15 april 2021 van [eiser 2] een appartement aan de [adres] in Rotterdam (hierna: de woning) gehuurd. Met ingang van 26 april 2024 heeft [eiser 1] een (onder)huurovereenkomst gesloten met [gedaagde] voor een kamer in de woning (hierna: de kamer).
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser 1] heeft de hoofdhuurovereenkomst per 31 juli 2025 opgezegd en de woning verlaten. [gedaagde] heeft de kamer niet ontruimd en is deze blijven gebruiken. [eiser 1] c.s. eisen daarom dat zij de kamer alsnog ontruimd op straffe van een dwangsom. Omdat [gedaagde] vanaf juli 2025 de huur niet heeft betaald, vorderen [eiser 1] c.s. ook betaling van de huur en/of een maandelijkse gebruiksvergoeding van € 870,- aan [eiser 1] vanaf 1 juli 2025 tot aan de dag van  ontruiming, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de vorderingen. Indien zij de kamer toch moet ontruimen, verzoekt zij om een ontruimingstermijn van twee maanden te bepalen.
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter komt tot het oordeel dat [gedaagde] de kamer moet ontruimen en dat zij vanaf 1 juli 2025 tot het moment van ontruiming € 850,- aan huur moet betalen. Hierna wordt uitgelegd waarop deze beslissing is gebaseerd.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        Het beoordelingskader
      
    
    
      3.1.
      Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet worden meegewogen het belang dat [eiser 1] c.s. hebben bij toewijzing van de eis en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser 1] c.s. hebben – ondanks de betwisting door [gedaagde] – voldoende toegelicht dat zij een spoedeisend belang hebben om de kamer te laten ontruimen en betaling van de huur te vorderen. [gedaagde] heeft de kamer niet ontruimd en is ook gestopt met het betalen van huur. [eiser 2] kan hierdoor de woning niet opnieuw verhuren of verkopen. [eiser 1] komt hierdoor in financiële problemen, omdat zijzelf aan [eiser 2] een bedrag gelijk aan de huurprijs verschuldigd is zo lang de woning niet volledig is ontruimd. 
      
      
        
          Ontruiming door [eiser 2]
        
      
    
    
      3.3.
      Vaststaat dat de hoofdhuurovereenkomst tussen [eiser 1] en [eiser 2] per 31 juli 2025 is geëindigd. Op grond van artikel 7:269 van het Burgerlijk Wetboek (BW) komt een onderhuurder slechts bescherming toe ten aanzien van de hoofdverhuurder indien het gaat om zelfstandige woonruimte. In dit geval betreft het de verhuur van een kamer en dus een onzelfstandige woonruimte. Voor dergelijke woonruimte voorziet de wet niet in huurbescherming tegenover de hoofdverhuurder na beëindiging van de hoofdhuur. Dat betekent dat [gedaagde] tegenover [eiser 2] geen zelfstandig recht heeft om het gebruik van de kamer voort te zetten. Het is daarom voldoende aannemelijk dat de vordering van [eiser 2] tot ontruiming van de kamer in een bodemprocedure zal worden toegewezen. In het kader van benodigde belangenafweging wordt nog het volgende overwogen. [gedaagde] heeft vanzelfsprekend een groot belang bij het behoud van haar kamer. Het belang van [eiser 2] om na de opzegging en ontruiming van de hoofdhuurder de gehele woning aan een ander te verhuren of te verkopen weegt echter zwaarder, helemaal in het licht van de betalingsachterstand van drie maanden van [gedaagde] .
      
      
        
          Ontruimingstermijn
        
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] heeft verzocht een ontruimingstermijn van twee maanden te bepalen. Dit verzoek zal de kantonrechter niet honoreren. Daarbij weegt mee dat [gedaagde] in elk geval al vanaf eind juni 2025 wist dat [eiser 1] de huur per 31 juli 2025 had opgezegd en was verzocht om de kamer te ontruimen. Gelet hierop en op het spoedeisende belang van [eiser 2] bij het kunnen beschikken over de woonruimte, stelt de kantonrechter de ontruimingstermijn vast op de gebruikelijke termijn van veertien dagen nadat dit vonnis is betekend.
      
      
      
        
          Geen dwangsom
        
      
    
    
      3.5.
      De gevorderde dwangsom zal worden afgewezen. Met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming heeft [eiser 2] al een titel om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan. [eiser 2] heeft niet onderbouwd op grond waarvan een extra prikkel voor ontruiming in de vorm van een dwangsom nodig is.
      
      
        
          Geen ontruiming door [eiser 1]
        
      
    
    
      3.6.
      Ten aanzien van de door [eiser 1] ingestelde vordering tot ontruiming geldt het volgende. Er is sprake is van (onder)huur van een woonruimte voor onbepaalde tijd. Niet is gebleken van een rechtsgeldige opzegging in de zin van artikel 7:271 BW. Los van de vraag of de brief van 19 juni 2025 als opzegging kan worden aangemerkt, is daarin in elk geval niet de wettelijke opzegtermijn of een geldige opzeggingsgrond vermeld zoals vereist in artikel 7:274 BW. De stelling van [eiser 1] dat op 28 maart 2024 afwijkende afspraken zijn gemaakt, namelijk dat [gedaagde] de kamer zal verlaten zodra [eiser 1] de hoofdhuurovereenkomst met [eiser 2] beëindigt, leidt niet tot een ander oordeel. Van de genoemde dwingendrechtelijke bepalingen kan namelijk niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (artikel 7:271 lid 8 BW in verbinding met artikel 7:274 BW). Dat betekent dat de onderhuurovereenkomst tussen [eiser 1] en [gedaagde] nog steeds voortduurt en dat [gedaagde] tegenover [eiser 1] niet verplicht is de kamer te ontruimen. De ontruimingsvordering van [eiser 1] wordt daarom afgewezen.
      
      
        
          Betaling huur aan [eiser 1]
        
      
    
    
      3.7.
      Voor de vordering tot betaling van de huur vanaf 1 juli 2025 geldt dat [gedaagde] op grond van huurovereenkomst hiertoe verplicht is. 
      
    
    
      3.8.
      Partijen verschillen van mening over de hoogte van de overeengekomen huurprijs. In de onderhuurovereenkomst is een maandelijkse huurprijs van € 850,- is opgenomen. De stelling van [eiser 1] dat een hogere huurprijs van € 870,- per maand is overeengekomen, wordt door [gedaagde] betwist en is onvoldoende komen vast te staan. De kantonrechter gaat in het kader van dit kort geding daarom uit van de huurprijs die door [gedaagde] is erkend en steun vindt in de huurovereenkomst, te weten € 850,- per maand. 
      
    
    
      3.9.
      
        [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat een huurprijs van € 850,- onredelijk hoog is, maar in dit kort geding is het niet mogelijk om de overeengekomen huurprijs naar beneden bij te stellen. Indien [gedaagde] meent dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is, dan had zij binnen zes maanden na het aangaan van de huurovereenkomst een procedure bij de huurcommissie moeten starten (artikel 7:249 BW).
      
    
    
      3.10.
      Vaststaat dat [gedaagde] vanaf juli 2025 geen huur meer heeft betaald. Gelet op het voorgaande zal [gedaagde] daarom worden veroordeeld tot betaling aan [eiser 1] van een bedrag van € 850,- per maand aan huur vanaf 1 juli 2025 tot aan het moment dat zij de kamer daadwerkelijk heeft ontruimd.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      3.11.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij voor een groter deel ongelijk krijgt. De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan [eiser 1] c.s. moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 90,- aan griffierecht, € 543,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 913,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
      
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      3.12.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser 1] c.s. dat eisen en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      4.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend de door haar gehuurde kamer in de woning aan de [adres] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en de woning met alle sleutels ter beschikking van [eiser 2] te stellen;
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser 1] vanaf juli 2025 tot aan de datum van ontruiming te betalen de maandelijkse huurprijs van € 850,-;
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser 1] c.s. worden begroot op € 913,45;
      
    
    
      4.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      4.5.
      wijst af het anders of meer gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F.A. Hut en in het openbaar uitgesproken.
        53954