ECLI:NL:RBNHO:2025:10210, Rechtbank Noord-Holland, 21-08-2025, 11291606 \ CV EXPL 24-2419
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-08-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Een verhuurder vordert ontruiming van een woning waarin een handelshoeveelheid drugs is aangetroffen. De huurder vindt dit onterecht omdat haar zoon hiervoor verantwoordelijk is en zij hier niets van wist en niets mee te maken had. Volgens de huurder moet haar belang bij behoud van de woning zwaarder wegen dan dat van de verhuurder bij ontruiming. De kantonrechter wijst de vordering toe omdat de huurder kan worden verweten dat zij onvoldoende toezicht heeft gehouden op wat de zoon in de woning deed. De verhuurder mocht gebruik maken van haar wettelijke bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. De individuele belangen van de huurder zijn in dit geval niet zwaarwegend genoeg om daarop een uitzondering te maken. Wel ziet de kantonrechter aanleiding de huurder een langere ontruimingstermijn te geven, namelijk zes maanden.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zaanstad
    
    
    
      Zaaknummer: 11291606 \ CV EXPL  24-2419 (BvdL)
    
    
    
      
        Vonnis van 21 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING EIGEN HAARD, 
      te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Eigen Haard,
      gemachtigde: mr. M. van den Oord,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. C.J.P. Liefting.
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      Een verhuurder vordert ontruiming van een woning waarin een handelshoeveelheid drugs is aangetroffen. De huurder vindt dit onterecht omdat haar zoon hiervoor verantwoordelijk is en zij hier niets van wist en niets mee te maken had. Volgens de huurder moet haar belang bij behoud van de woning zwaarder wegen dan dat van de verhuurder bij ontruiming.
      De kantonrechter wijst de vordering toe omdat de huurder kan worden verweten dat zij onvoldoende toezicht heeft gehouden op wat de zoon in de woning deed. De verhuurder mocht gebruik maken van haar wettelijke bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. De individuele belangen van de huurder zijn in dit geval niet zwaarwegend genoeg om daarop een uitzondering te maken.
      Wel ziet de kantonrechter aanleiding de huurder een langere ontruimingstermijn te geven, namelijk zes maanden.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 tot en met 4
      - de incidentele conclusie van [gedaagde] tot oproeping in vrijwaring van haar zoon
      - de conclusie van antwoord in het incident van Eigen Haard
      - het eindvonnis in het incident en tussenvonnis in de hoofdzaak van 9 januari 2025
      - de conclusie van antwoord met producties I tot en met IV
      - het tussenvonnis van 20 februari 2025
      - de e-mails van [gedaagde] van 4, 8 en 22 juli 2025 met aanvullende stukken
      - de mondelinge behandeling van 22 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Eigen Haard is een toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet.
      
    
    
      2.2.
      Op 13 september 2004 heeft [gedaagde] met Eigen Haard een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan de [adres] [woonplaats] (hierna te noemen: de woning). 
      
    
    
      2.3.
      
        
          [gedaagde] heeft vijf meerderjarige kinderen, onder wie zoon [zoon van gedaagde] (hierna te noemen: de zoon). Op 16 mei 2024 heeft de politie, naar aanleiding van een observatie van de zoon die op dat moment bij [gedaagde] inwoonde, gezien dat onbekende personen bigshopper tassen van en/of naar de woning droegen. Toen deze personen de politie zagen zijn de tassen in de steeg bij de woning gegooid. In deze tassen trof de politie meerdere zakken vacuümverpakte gedroogde henneptoppen, 3,5 blokken hasj, een vuurwapen, een patroonhouder, drie scherpe patronen en een geluidsdemper aan. 
        Hierop heeft de politie besloten de woning en bijbehorende schuur te doorzoeken. Bij deze doorzoeking zijn de volgende voorwerpen aangetroffen:
      
      - in de schuur: twee grote (verhuis)dozen vol met vacuümverpakte (50 x 50 cm) gedroogde henneptoppen
      - in de slaapkamer van de zoon: 6 (vermoedelijk) XTC-pillen
      - in de kruipruimte: een grote doos met 300 gram henneptoppen, 1 blok hasj (61 gram), 6 (vermoedelijk) XTC-pillen, een zakje (vermoedelijk) cocaïne (42 gram) met daarbij een ijzeren lepeltje en een klein weegschaaltje.
      
    
    
      2.4.
      In verband met deze aangetroffen voorwerpen heeft de burgemeester van de gemeente [gemeente] (hierna te noemen: de burgemeester) op grond van artikel 13b van de Opiumwet besloten de woning te sluiten voor zes maanden vanaf 16 mei 2024. Dit besluit is op schrift gesteld in een brief van 29 mei 2024 aan [gedaagde] . 
      
    
    
      2.5.
      Tegen dit besluit heeft [gedaagde] bezwaar gemaakt en daarnaast heeft zij de bestuursrechter gevraagd een voorlopige voorziening te treffen. Vervolgens heeft overleg plaatsgevonden tussen de vorige advocaat van [gedaagde] en de gemeente [gemeente] . Dit heeft geleid tot het besluit van 24 juni 2024 van de burgemeester tot verkorting van de sluitingsduur met drie maanden, dus tot 16 augustus 2024. Voor het overige is het eerdere besluit en de motivering daarvan in stand gebleven. In het besluit van 24 juni 2024 staat ook dat de advocaat van [gedaagde] heeft aangegeven dat het bezwaarschrift en de voorlopige voorzieningsprocedure worden ingetrokken en dat deze intrekking zal worden geëffectueerd indien de burgemeester de sluitingsduur met drie maanden verkort. Het sluitingsbesluit van de burgemeester van 24 juni 2024 is onherroepelijk geworden.
      
    
    
      2.6.
      Met een brief van 14 juni 2024 heeft Eigen Haard de huurovereenkomst met [gedaagde] per direct buitengerechtelijk ontbonden.
      
    
    
      2.7.
      Eigen Haard heeft [gedaagde] in een brief van 6 augustus 2024 gesommeerd de woning binnen twee weken na afloop van de sluitingsperiode, dus uiterlijk 30 augustus 2024, te hebben ontruimd en opgeleverd aan Eigen Haard. 
      
    
    
      2.8.
      Na afloop van de periode dat de woning gesloten is geweest, is [gedaagde] daarin teruggekeerd met twee van haar kinderen. [gedaagde] heeft de woning niet ontruimd. De zoon is niet teruggekeerd in de woning en is begin juli 2024 in de BRP uitgeschreven van het adres [adres] .
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Eigen Haard vordert primair verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen buitengerechtelijk is ontbonden en subsidiair dat de kantonrechter deze ontbindt. Daarnaast vordert Eigen Haard - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de woning en tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 703,47 per maand, zo lang [gedaagde] de woning niet heeft ontruimd.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer en vindt dat de vorderingen moeten worden afgewezen.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Het gaat in deze zaak in de eerste plaats om de vraag of [gedaagde] de woning moet ontruimen wegens de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Eigen Haard. De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend. Hierna wordt uitgelegd waarom.
      
      
        
          De uitgangspunten en het toetsingskader
        
      
      
    
    
      4.2.
      Vast staat dat de burgemeester op grond van artikel 13b van de Opiumwet de woning heeft gesloten van 16 mei tot 16 augustus 2024. In de wet is bepaald dat de verhuurder in geval van zo’n burgemeesterssluiting de huurovereenkomst kan ontbinden door een buitengerechtelijke verklaring. Van deze bevoegdheid heeft Eigen Haard gebruik gemaakt op 14 juni 2024. Voor zo’n buitengerechtelijke ontbinding is niet nodig dat de huurder een tekortkoming kan worden verweten. De door [gedaagde] gestelde omstandigheid dat zij niets wist van de aanwezigheid van drugs en aan drugshandel gerelateerde goederen in haar woning is in dit kader dus niet relevant. Het enkele feit dat de burgemeester de woning heeft gesloten is voldoende voor een buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder.
      
    
    
      4.3.
      Gelet op het verweer van [gedaagde] moet worden beoordeeld of sprake is van een proportionele maatregel waarmee het woonrecht van [gedaagde] niet onevenredig wordt aangetast. Daarbij moet worden getoetst of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Eigen Haard gebruik maakt van haar buitengerechtelijke ontbindingsbevoegdheid en ontruiming vordert, dan wel of dit misbruik van bevoegdheid van Eigen Haard oplevert. De kantonrechter moet terughoudend zijn bij deze toets. Vast staat immers dat de burgemeester de woning heeft gesloten op grond van artikel 13b Opiumwet in verband met voorwerpen die in de woning en bijbehorende schuur zijn aangetroffen, zodat de bevoegdheid van Eigen Haard tot buitengerechtelijke ontbinding ook voor de kantonrechter een gegeven is. Alleen in uitzonderlijke gevallen kan de verhuurder een beroep op deze door de wetgever toegekende ontbindingsbevoegdheid worden ontzegd. In het kader van deze beperkte toetsing kan het ontbreken van iedere betrokkenheid of verwijtbaarheid van de huurder, anders dan Eigen Haard betoogt, wel een rol spelen.
      
      
        
          
            [gedaagde] heeft onvoldoende toezicht gehouden
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] draagt als huurder en hoofdbewoner tegenover Eigen Haard de verantwoordelijkheid voor wat in de woning gebeurt. Zij moet daar toezicht op houden. Welk toezicht redelijkerwijs van een huurder verwacht mag worden is afhankelijk van de omstandigheden van het geval, waaronder de woonsituatie en de relatie tussen betrokkenen. 
      
    
    
      4.5.
      Tussen partijen staat vast dat op 16 mei 2024 een handelshoeveelheid soft- en harddrugs met aan drugshandel gerelateerde goederen zijn aangetroffen in de woning en bijbehorende schuur. [gedaagde] stelt dat zij niet wist dat deze goederen zich in de woning bevonden, dat de zoon hiervoor verantwoordelijk is en dat zij niet wist waar hij zich mee bezighield. Als [gedaagde] niet wist van de overtredingen van de Opiumwet die plaatsvonden in de woning, dan heeft zij naar het oordeel van de kantonrechter in elk geval onvoldoende toezicht gehouden op wat de zoon in de woning deed, en dit is [gedaagde] te verwijten. Daarbij wordt het volgende in aanmerking genomen.
      
    
    
      4.6.
      De voorwerpen zijn omvangrijk van aard en aangetroffen op drie verschillende plekken. Het gaat om drie grote (verhuis)dozen waarvan er twee in de schuur stonden. [gedaagde] heeft geen duidelijke verklaring gegeven waarom zij met name de grote dozen in de schuur redelijkerwijs niet heeft kunnen zien. Voor zover [gedaagde] onbekend was met de drugs in de woning komt dat voor haar risico in haar verhouding tot Eigen Haard. Daarbij is van belang dat [gedaagde] stelt dat de zoon tussen scholen en baantjes in zat en daardoor vaak thuis was, dat zij wist dat de zoon vaker in aanraking is geweest met de politie en niet betwist dat hij 36 politieregistraties en twee antecedenten op zijn naam heeft. In dat verband heeft [gedaagde] op de zitting nog verklaard dat ze de avond van de woningdoorzoeking geen zin had in de politie omdat de politie elke keer voor de deur stond om de zoon te spreken. Onder deze omstandigheden moest [gedaagde] ernstig rekening houden met de mogelijkheid dat de bij haar inwonende meerderjarige zoon zich vanuit de woning bezighield met criminele activiteiten. Daarmee rust op [gedaagde] een verzwaarde toezichtplicht, zoals Eigen Haard terecht aanvoert. Niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde] toezichthoudende maatregelen heeft getroffen. [gedaagde] stelt alleen dat zij van niks wist en dat is in het licht van het voorgaande onvoldoende. 
      
      
        
          Eigen Haard mocht de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden
        
      
      
    
    
      4.7.
      Eigen Haard heeft voor de buitengerechtelijke ontbinding en ontruiming de volgende belangen - samengevat - gesteld. Eigen Haard voert een strikt beleid waarmee zij krachtig optreedt tegen druggerelateerde activiteiten in en rond haar woningen. Zij is medeondertekenaar van het Convenant Aanpak drugslocaties Noord-Holland en heeft een wettelijke taak te waken voor de leefbaarheid in wijken waar zij woningen verhuurt. Druggerelateerde activiteiten zijn van negatieve invloed op die leefbaarheid. Eigen Haard heeft dus groot belang bij het tegengaan en bestrijden van door de Opiumwet verboden handelingen in haar woningen, ook om precedentwerking te voorkomen en andere huurders te ontmoedigen soortgelijke activiteiten te ondernemen. Eigen Haard wijst op haar zerotolerancebeleid, dat inhoudt dat bij drugsactiviteiten in haar woningen de huurovereenkomst buitengerechtelijk wordt ontbonden. Daarbij beroept Eigen Haard zich erop dat de woning is gelegen in een voor drugscriminaliteit zeer kwetsbare wijk, zoals ook de burgemeester in het sluitingsbesluit van aanzienlijk belang vond, waardoor het voor Eigen Haard extra belangrijk is om op te treden. 
      
    
    
      4.8.
      Tegenover deze belangen van Eigen Haard staan de individuele belangen van [gedaagde] om als huurder gebruik te kunnen blijven maken van de woning. [gedaagde] vindt dat haar belangen zwaarder moeten wegen dan die van Eigen Haard. Zij heeft daarvoor het volgende - samengevat - aangevoerd. [gedaagde] en haar twee inwonende kinderen zullen dak- en thuisloos worden zonder zicht op een betaalbare huurwoning, terwijl ze met de burgemeesterssluiting al genoeg gestraft zijn voor het handelen van de zoon waarvan hen geen enkel verwijt kan worden gemaakt. De zoon is blijvend uitgeschreven van het adres en na de sluiting niet meer in de woning geweest, zodat Eigen Haard geen belang meer heeft bij haar vordering. Daarbij wijst [gedaagde] ook op het feit dat inmiddels een jaar is verstreken, dat geen sprake is van huurachterstand of overlast, dat zij de woning perfect onderhoudt en dat de kinderen en zij goed contact hebben met hun buren. Verder beroept [gedaagde] zich op een gesprek met Eigen Haard begin juli 2024, waarin is gezegd dat er hoop was op een oplossing als de zoon nooit meer in de woning zou komen. Aan die eis heeft [gedaagde] voldaan. 
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter oordeelt dat de belangen van Eigen Haard tegenover die van [gedaagde] zodanig zwaarwegend zijn, dat uitoefening van haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is, geen misbruik van bevoegdheid oplevert en ook anderszins niet disproportioneel is. Het belang van Eigen Haard bij bestrijding van druggerelateerde activiteiten in haar woningbestand is evident. Daarvoor gebruikt Eigen Haard haar ontbindingsbevoegdheid. Eigen Haard heeft voldoende toegelicht dat zij voor [gedaagde] geen uitzondering kan maken op haar zerotolerancebeleid, om de effectiviteit van dit beleid te bewaken en negatieve precedentwerking te voorkomen. Daarmee heeft Eigen Haard de belangen van [gedaagde] niet onevenredig geschaad. De kantonrechter twijfelt er niet aan dat het verlies van de woning in algemene zin ingrijpende gevolgen heeft voor [gedaagde] en haar twee inwonende meerderjarige kinderen. Maar [gedaagde] heeft onvoldoende geconcretiseerd en onderbouwd dat er bijzondere omstandigheden zijn die zodanige problemen meebrengen dat ontruiming in dit specifieke geval niet aan de orde kan zijn. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat [gedaagde] en haar kinderen tijdens de sluitingsperiode elders onderdak hebben gevonden en onbetwist door Eigen Haard is gesteld dat zo nodig in [gemeente] crisisopvang beschikbaar is. Verder weegt zwaar dat [gedaagde] , zoals hiervoor is geoordeeld, haar toezichtplicht tegenover Eigen Haard heeft geschonden, zodat [gedaagde] niet kan worden gevolgd in haar standpunt dat de overtreding van de Opiumwet in de woning haar op geen enkele manier te verwijten is. De omstandigheid dat de rust is teruggekeerd sinds het vertrek van de zoon legt onvoldoende gewicht in de schaal. Verder kan [gedaagde] de ontbindingsbevoegdheid van Eigen Haard niet afwenden door huur te blijven betalen. Ook het feit dat [gedaagde] de woning vele jaren zonder problemen heeft gehuurd en goed contact heeft met haar buren wegen onvoldoende zwaar om tot een ander oordeel te komen. 
      
    
    
      4.10.
      Wat het gesprek tussen partijen begin juli 2024 betreft, heeft Eigen Haard op de zitting verklaard dat zij tijdens dit gesprek de feiten en omstandigheden met [gedaagde] heeft besproken, dat duidelijk is gemaakt dat Eigen Haard na het gesprek een afweging zou maken, dat daarbij niet de indruk is gewekt dat het niet tot een ontruiming zou komen en dat de uitschrijving van de zoon uiteindelijk door Eigen Haard van onvoldoende belang is geacht om af te wijken van haar zerotolerancebeleid, zoals in een brief van 6 augustus 2024 aan [gedaagde] is meegedeeld. Dit spoort met de verklaring van [gedaagde] die zegt dat Eigen Haard inderdaad niks kon beloven, maar dat voor een oplossing de zoon in elk geval nooit meer in de buurt van de woning mocht komen en dat [gedaagde] daarmee hoopte dat het goed zou komen. Hieraan kan [gedaagde] geen gerechtvaardigd vertrouwen ontlenen dat Eigen Haard zou afzien van ontruiming. 
      
      
        
          De conclusie en wat wordt toegewezen
        
      
      
    
    
      4.11.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Eigen Haard de huurovereenkomst op 14 juni 2024 rechtsgeldig heeft ontbonden, zodat de gevorderde verklaring voor recht wordt toegewezen. Bij deze uitkomst hoeft de subsidiaire vordering van Eigen Haard niet beoordeeld te worden.
      
    
    
      4.12.
      Door de buitengerechtelijke ontbinding is de huurovereenkomst per 14 juni 2024 geëindigd en verblijft [gedaagde] sindsdien zonder recht of titel in de woning, zodat ook de gevorderde ontruiming wordt toegewezen. Om [gedaagde] in de gelegenheid te stellen vervangende woonruimte te vinden, wordt de termijn voor ontruiming gesteld op zes maanden na betekening van dit vonnis. Daardoor wordt ook rekening gehouden met de omstandigheid dat [gedaagde] ervoor heeft gezorgd dat de zoon niet meer in de woning komt en dat nog geen concreet zicht bestaat op alternatieve woonruimte voor [gedaagde] en haar nog inwonende kinderen.
      
    
    
      4.13.
      De gevorderde gebruiksvergoeding van € 703,47 per maand totdat de woning is ontruimd, is door [gedaagde] niet betwist en zal worden toegewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals gevorderd.
      
    
    
      4.14.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, zoals door Eigen Haard gevorderd. [gedaagde] heeft hiertegen geen verweer gevoerd. Dit betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen hoger beroep instelt.
      
    
    
      4.15.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Eigen Haard worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                136,72
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                130,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                776,72
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] ( [adres] ) [woonplaats] , gemeente [gemeente] , buitengerechtelijk is ontbonden,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen zes maanden na betekening van dit vonnis de woning aan het adres [adres] ( [adres] ) [woonplaats] , gemeente [gemeente] , te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, met al het hare en al de personen die zijdens [gedaagde] in de woning verblijven en deze woning ter vrije beschikking van Eigen Haard te stellen,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Eigen Haard te betalen een bedrag van € 703,47 per maand, steeds verschuldigd per de eerste van die maand, voor elke ingegane maand dat [gedaagde] na 1 september 2024 in de woning aan het adres [adres] ( [adres] ) [woonplaats] , gemeente [gemeente] , verblijft, althans dat zij deze onder zich houdt, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag dat [gedaagde] in verzuim is geraakt ten aanzien van de vervallen termijnen tot aan de dag der algehele voldoening,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 776,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en in het openbaar uitgesproken op 21 augustus 2025.
      
    
  
  
     Artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW)
  
  
     Artikel 8 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM)
  
  
     Artikel 6:248 lid 2 BW
  
  
     Artikel 3:13 BW
  
  
     Zie bijvoorbeeld de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 18 februari 2025, te vinden op www.rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL:GHAMS:2025:410