ECLI:NL:RBZWB:2025:7230, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 08-07-2025, 11686007 VV EXPL 25-38 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-07-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Dwaling en bedrog, huurovereenkomst is terecht vernietigd, ontruiming huurwoning toegewezen

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Tilburg
    
    
    
      Zaaknummer: 11686007 \ VV EXPL  25-38
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 8 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING CASADE, 
      te Waalwijk ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Casade ,
      gemachtigde: mr. W.A. Kempe ,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      te [plaats 1] ,
      gedaagde partij,
      procederend in persoon,
      2. [gedaagde 2], 
      te [plaats 1] ,
      gedaagde partij,
      niet verschenen,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] en afzonderlijk aangeduid als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding- de mondelinge behandeling van 24 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Tussen partijen staan de volgende feiten in rechte vast:
      
      a. [gedaagde 1] huurt met ingang van 31 oktober 2024 van Casade de zelfstandige woning aan [adres] te [plaats 1] (hierna: het gehuurde / de woning). De kale huurprijs bedraagt 
      € 650,43 per maand en dient bij vooruitbetaling te worden voldaan.
      
      b. De woning is een nultreden-woning op de begane grond van een senioren wooncomplex (55+) met twee slaapkamers. 
      c. De woning is via het [woonruimteverdeelsysteem] geadverteerd als appartement behorende tot een seniorencomplex. In de advertentie is vermeld dat kandidaat-huurders van 55 jaar en ouder voorrang genieten. Voorts blijkt uit de advertentie dat de woning geschikt is voor een huishouden van maximaal twee personen en dat inwoning van kinderen niet is toegestaan. Zie hieronder de advertentie:
      
        
          
            
          
        .
      
      d. [gedaagde 1] heeft als alleenstaande op de woning gereageerd. 
      
      e. Op 22 oktober 2024 heeft tussen Casade en [gedaagde 1] een aanbiedingsgesprek plaatsgevonden waarbij een checklist is doorlopen en zijn de volgende gegevens vastgelegd:
      - Opgegeven inkomen: €10.561
      - Gezinsomvang: 1
      - Relatie: Gescheiden
      - Documenten relatiebeëindiging/echtscheiding: akkoord gezien
      - Totaal aantal personen/gezinsomvang: 1
      - Persoonlijke toelichting: "Scheiding via MFN Mediation, Netjes Scheiden Utrecht. Samen een kind; kind woont bij de moeder. Er is een omgangsregeling zelf opgesteld. Geen ouderschapsplan. Dhr. [gedaagde 1] weet dat er geen inwonende kinderen toegestaan zijn, in het comnplex [adres] te [plaats 1] .
      
      f. [gedaagde 1] heeft voornoemde voorwaarden schriftelijk bevestigd op de checklist en daarvoor getekend. 
      
      g. Uit het aanbiedingsgesprek van 22 oktober 2024 kwam naar voren dat [gedaagde 1] formeel nog gehuwd was. [gedaagde 2] stuurde na de afspraak op 22 oktober 2024 nog een voorlopig convenant toe die op 22 oktober 2024 is ondertekend. Casade wilde uitleg hierover waarna [gedaagde 1] in zijn e-mail op 22 oktober 2024 aan Casade schreef:   
      
        
          "Na aanleiding van contact om informatie in te winnen bij een advocaat, waren we bezig een voorlopig convenant te maken. Dit omdat we goed uit elkaar gaan. Deze was nog niet getekend, vandaar we die nu vandaag even getekend hebben zodat u weet dat we ermee bezig zijn. 
        
        
          Mijn ex-vrouw heeft dit convenant opgesteld. Het kost best wat tijd voordat een advocaat dit alles in gang kan zetten."
        
      
      
      h. Uit opgevraagde informatie bevestigde [gedaagde 1] op 23 oktober 2024 dat hij een mediator en advocaat heeft benaderd om de echtscheiding in gang te zetten. 
      
      i. Naar aanleiding van het aanbiedingsgesprek en de nadere stukken heeft Casade de woning aangeboden aan [gedaagde 1] , die door hem is aanvaard, als gevolg waarvan de huurovereenkomst van 31 oktober 2024 tot stand kwam.  
      j. Uit het uittreksel van de Basisregistratie Personen van 3 december 2024 blijkt dat 
      
        [gedaagde 1] per 31 oktober 2024 samen met [gedaagde 2] en hun kind op het [adres] te [plaats 1] staat ingeschreven. 
      
      k. [gedaagde 1] is nog steeds gehuwd met [gedaagde 2] . 
      
      l. Op 25 maart 2025 schrijft een medewerker van Publiekszaken aan Casade :
      
        “De verhuizing heeft hij al doorgegeven op 29-10-2024. Hij heeft hierbij zichzelf, zijn vrouw en zijn kind aangevinkt als verhuizenden. Het tijdstip van het doorgeven van de verhuizing was 14:52. De verhuizing is daarna door het systeem automatisch doorgezet op de verhuisdatum die meneer heeft doorgegeven, namelijk 31-10-2024.”
      
      
      m. Bij brief van 31 maart 2025 heeft Casade de huurovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd op grond van bedrog dan wel dwaling. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        Casade vordert  samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
        I. gedaagden hoofdelijk te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis de woning aan [adres] te [plaats 1] , te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van alle sleutels, met al hetgeen van gedaagden is en met al de personen die zijdens gedaagden in voormelde woning verblijven en deze woning ter vrije en algehele beschikking van Casade te stellen;
        II. gedaagden hoofdelijk te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen aan Casade een bedrag van 
        € 2.804,08, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag dat betreffende bedrag opeisbaar is geworden tot aan de dag der algehele voldoening;
        III. gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan Casade van een gebruiksvergoeding van € 650,43 per maand voor elke ingegane maand dat zij vanaf 1 juli 2025 de woning onder zich houden, totdat de woning geheel ter vrije beschikking aan Casade is gesteld, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot aan de dag der algehele voldoening;
        IV. gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten en nakosten. 
      
      
    
    
      3.2.
      Casade legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Casade is na het sluiten van de huurovereenkomst er achter gekomen dat [gedaagde 1] voor het aangaan van de huurovereenkomst onjuiste informatie heeft verstrekt over zijn gezinssituatie. Tijdens het toewijzingsproces is uitdrukkelijk aangegeven dat de woning uitsluitend bestemd is voor een alleenstaande zonder inwonende kinderen. [gedaagde 1] heeft schriftelijk verklaard aan deze voorwaarde te voldoen en zich in een echtscheiding te bevinden. Ook gaf hij aan dat hij alleen zou verhuizen. [gedaagde 1] heeft echter per 29 oktober 2024 - twee dagen voor de ondertekening van de huurovereenkomst - aan de gemeente een verhuizing doorgegeven voor zichzelf, zijn echtgenote [gedaagde 2] en hun minderjarige kind. Op 13 februari 2025 heeft Casade een huisbezoek gebracht, waarbij [gedaagde 2] bevestigde dat zij samen met haar dochter ook in de woning woonachtig is. Als Casade had geweten dat [gedaagde 1] van plan was om samen met [gedaagde 2] en hun kind in de woning te gaan verblijven, zou Casade de woning nooit aan [gedaagde 1] hebben aangeboden. Volgens Casade is de huurovereenkomst middels bedrog dan wel dwaling tot stand gekomen. Daarom heeft Casade de huurovereenkomst in haar brief van 31 maart 2025 buitengerechtelijke vernietigd. Ook betaalt [gedaagde 1] inmiddels enkele maanden geen (schade)vergoeding meer voor het gebruik van de woning, aldus Casade .
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde 1] voert verweer. [gedaagde 1] stelt dat [gedaagde 2] – die inmiddels niet meer zijn ex-vrouw is – en zijn dochter bij hem hun postadres hebben, zodat zijn dochter in [plaats 1] naar het consultatiebureau kan gaan. [gedaagde 1] heeft vanwege zijn gezondheidsklachten ondersteuning nodig en [gedaagde 2] staat hem daarin bij. [gedaagde 2] woont niet bij [gedaagde 1] . Zij verblijft ongeveer drie dagen per week bij [gedaagde 1] . De overige dagen verblijft zij bij haar vader. Dit heeft [gedaagde 2] ook tijdens het huisbezoek van 13 februari 2025 aan Casade verteld, maar dit is niet in het verslag opgenomen. [gedaagde 2] is boos over de negatieve uitlatingen van Casade in de dagvaarding over zijn werk als dakdekker en de anonieme meldingen van omwonenden. [gedaagde 1] heeft het gevoel dat Casade alleen naar zijn situatie kijkt terwijl buren ook de regels overtreden en met meerdere personen in de woning wonen. Daarnaast vermoedt [gedaagde 1] dat er tijdens het huisbezoek foto’s zijn gemaakt om tot de conclusie te komen dat de woning kindvriendelijk is ingericht. Casade belt of mailt nooit terug. Daarom heeft [gedaagde 1] een aantal maanden geen huur betaald om Casade in beweging te krijgen om met hem in gesprek te komen. [gedaagde 2] gaat bij haar vader wonen en de minderjarige blijft bij [gedaagde 1] ingeschreven, aldus [gedaagde 1] .
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Tussen partijen is niet in geschil dat Casade een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening. De kantonrechter ziet ook geen reden om daar anders over te oordelen.
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter moet beoordelen hoe aannemelijk het is dat in een gewone procedure wordt geoordeeld dat de huurovereenkomst terecht vernietigd is. Een huurovereenkomst kan worden vernietigd als deze is aangegaan terwijl sprake was van bedrog en/of dwaling. De kantonrechter vindt het voldoende aannemelijk dat sprake is van bedrog en/of dwaling om de vordering van Casade in dit kort geding toe te wijzen.
      
    
    
      4.4.
      
        Casade is duidelijk geweest over haar toelatingsbeleid bij het verhuren van de woning. Een belangrijke eis was dat [gedaagde 1] alleenstaande was zonder kinderen. [gedaagde 1] heeft verklaard dat hij in scheiding zat en dat hij alleen in het gehuurde, zijnde een 55+ woning, zou gaan wonen. [gedaagde 1] heeft ter zitting verklaard dat hij niet hoefde te melden  dat [gedaagde 2] en zijn dochter ook op het adres van het gehuurde voor hun postadres zouden worden ingeschreven, en dat [gedaagde 2] 2-3 dagen per week ook daar met hun minderjarig kind zou verblijven. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde 1] het voorgaande wel aan Casade moest mededelen, omdat Casade dit nadrukkelijk met [gedaagde 1] heeft besproken. [gedaagde 1] heeft verzaakt om Casade in te lichten dat hij mogelijk toch niet ging scheiden waardoor zijn gezinssamenstelling zou veranderen en heeft Casade hiermee op het verkeerde been gezet. [gedaagde 1] zei dat hij een echtscheidingsconvenant had ingediend. Hiermee had [gedaagde 1] te kennen gegeven dat zijn echtscheiding aanstaande was en daarmee als alleenstaande man in de woning zou gaan wonen. Dat [gedaagde 1] de situatie van de buren oneerlijk vindt omdat zij mogelijk ook niet alleen in de woning wonen en dat dat niet door Casade wordt opgepakt is niet relevant. In de onderhavige procedure gaat om het gedrag van [gedaagde 1] bij het aangaan van de huurovereenkomst en niet die van buurtgenoten. 
        
          [gedaagde 1] heeft ter zitting verklaard dat hij de huur heeft willen opschorten, omdat hij Casade wilde dwingen om met hem in gesprek te komen. Deze reden voor opschorting heeft [gedaagde 1] niet aangetoond. De opschorting speelde al toen [gedaagde 1] nog wel werd bijgestaan door een advocaat. De advocaat had dit destijds ook kunnen melden aan Casade . Casade heeft [gedaagde 1] teruggebeld en niet is gebleken dat Casade weigerachtig was om met [gedaagde 1] in contact te komen. Opschorting gaat dus niet op.
      
      
    
    
      4.5.
      
        De kantonrechter vindt het voldoende aannemelijk dat de [gedaagde 1] informatie over wie feitelijk in de woning zou gaan wonen heeft achtergehouden om Casade te misleiden, waardoor er sprake is van bedrog (artikel 3:44 lid 3 BW).
        Hoe dan ook heeft Casade gedwaald bij het aangaan van de huurovereenkomst (artikel 6:228 lid 1 BW). Zij ging ervan uit dat zij een huurovereenkomst sloot met [gedaagde 1] die alleen in de woning zou gaan wonen en aan alle toelatingseisen hiervoor voldeed. [gedaagde 1] had moeten begrijpen dat Casade de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten als zij het volledige verhaal had gekend. Daarbij komt dat [gedaagde 1] Casade ook – uit eigen beweging – had moeten informeren over het inschrijven van zijn echtgenote en kind op zijn adres. Uit de vragen van Casade had [gedaagde 1] moeten begrijpen dat Casade de huurovereenkomst niet zou hebben aangeboden als zij wist dat er een reëel risico bestond dat zowel zijn echtgenote als het kind van [gedaagde 1] ook op het adres van het gehuurde zouden gaan wonen. Dit geldt in het bijzonder voor de inwoning van zijn dochter. [gedaagde 1] heeft immers verklaard dat inwoning van zijn dochter nodig was voor het contact met het consultatiebureau gevestigd in [plaats 1] en dit speelde dus al voor de verhuizing. Overigens heeft [gedaagde 1] niet duidelijk kunnen maken waarom contact met een consultatiebureau in [plaats 2] niet mogelijk zou zijn.
      
      
    
    
      4.6.
      Dit alles maakt dat het hoogst aannemelijk is dat Casade de huurovereenkomst terecht heeft vernietigd, waardoor deze niet meer bestaat (en ook niet heeft bestaan). In deze procedure kan er daarom vanuit worden gegaan dat [gedaagde 1] ‘zonder recht of titel’ (zonder geldige huurovereenkomst) in de woning verblijft. Hij moet samen met [gedaagde 2] en de minderjarige de woning verlaten. Casade heeft een spoedeisend belang bij haar vordering. Van Casade hoeft niet te worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure (en wellicht zelfs een hoger beroep) afwacht en zo de onrechtmatige toestand ( [gedaagde 1] mag zonder huurovereenkomst niet in de woning wonen) laat voortduren. Het belang van Casade bij spoedige ontruiming weegt daardoor ook zwaarder dan dat van [gedaagde 1] om in de woning te kunnen blijven wonen. De kantonrechter heeft hierin ook het belang van de minderjarige meegewogen. Ter zitting is gebleken dat de minderjarige bij zijn opa kan verblijven.  
      
    
    
      4.7.
      Uit het voorgaande volgt dat de ontruimingsvordering wordt toegewezen. De ontruimingstermijn wordt – zoals gebruikelijk – bepaald op veertien dagen na betekening van dit vonnis. 
      
    
    
      4.8.
      De gevorderde gebruiksvergoeding tot aan de datum van ontruiming zal ook worden toegewezen. 
      
    
    
      4.9.
      Casade verzoekt uitdrukkelijk het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en dit expliciet te motiveren. Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat Casade het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagden] niet aan het vonnis (waaronder de veroordeling tot ontruiming) voldoen. [gedaagden] kunnen dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als zij hoger beroep hebben ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van [gedaagden] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van Casade om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. De belangen die hierbij worden meegewogen, zijn genoemd in overweging 4.6. De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval de belangen van Casade zwaarder wegen dan de belangen van Casade . Ook hebben [gedaagden] geen verweer gevoerd tegen de vordering om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Daarom zal het vonnis volgens het uitgangspunt uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagden] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Casade worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                146,43
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                119,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.214,43
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.11.
      De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] [plaats 1] te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van alle sleutels, met al hetgeen van [gedaagden] is en met al de personen die zijdens [gedaagden] in voormelde woning verblijven en deze woning ter vrije en algehele beschikking van Casade te stellen,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te betalen aan Casade :
      a. a) 	€ 2.804,08, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag dat betreffende bedrag opeisbaar is geworden tot aan de dag der algehele voldoening,
      b) 	€ 650,43 per maand voor elke ingegane maand vanaf 1 juli 2025 totdat de woning geheel ter vrije beschikking aan Casade is gesteld, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot aan de dag der algehele voldoening, 
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.214,43, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2025.