ECLI:NL:RBMNE:2025:5147, Rechtbank Midden-Nederland, 15-09-2025, 23/943
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-09-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Ongegrond. ISV.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 23/943 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 september 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiseres] B.V., uit [plaats 1] , eiseres
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: P.K. Dinkla).
    
    
      Verder heeft als partij aan de zaak deelgenomen:
      
        de Staat der Nederlanden (de staatssecretaris voor Rechtsbescherming)
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    1. In de beschikking van 25 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de niet-woning aan de [adres 1] in [plaats 2] voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 252.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van deze niet-woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
    
    2. Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 8 februari 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
    
    3. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een bruto kapitalisatiefactorberekening en huurtransacties overgelegd.
    
    4. De zaak is behandeld op de zitting van 8 september 2025. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Feiten 
      
    
    
    5. Het object aan de [adres 1] is een werkplaats met kantoor en fietsenstalling. De werkplaats en het kantoor zijn gebouwd in 2006 en de fietsenstalling in 2012. De werkplaats heeft een gebruiksoppervlakte van 120 m2, het kantoor heeft een gebruiksoppervlakte van 75 m2 en de fietsenstalling heeft een oppervlakte van 35 m2. Het object heeft daarnaast 3.793 m2 aan grond.  
    
    
      
        Geschil 
      
    
    
    6. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiseres bepleit een waarde van € 199.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 252.000,-. 
    
    
      
        Procedeergedrag 
      
    
    
    7. Bij de beoordeling van dit beroep bewaakt de rechtbank de goede procesorde en neemt daarbij het volgende in aanmerking. De door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschriften, de latere brieven en ‘pinpointbrieven’ staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee en zal die stellingen dan ook verder buiten beschouwing laten. Het risico dat daarbij een stelling niet wordt behandeld die in een concreet voorliggende zaak mogelijk met enig succes zou kunnen worden verdedigd, is het rechtstreeks gevolg van de wijze van procederen door de gemachtigde van eiseres en komt derhalve voor rekening van eiseres namens wie hij optreedt. De goede procesorde verzet zit vervolgens tegen het betrekken van standpunten in beroep, als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen (op zitting), onvoldoende heeft kunnen voorbereiden. Daarom laat de rechtbank de pas voor het eerst op de zitting aangevoerde beroepsgronden eveneens buiten beschouwing. De rechtbank behandelt hierdoor alleen de gronden die de gemachtigde in zijn verbijzonderingsbrief op schrift heeft gesteld en die zaakspecifiek zijn geconcretiseerd.  
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    8. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
    
    9. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.
    
    10. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    
      
        Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk? 
      
    
    
      11. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 12.250,- per jaar. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats 2] rondom de waardepeildatum. De heffingsambtenaar onderbouwt deze huurwaarde met vier vergelijkbare huurtransacties. 
      11. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 10,3. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met één, naar het oordeel van de rechtbank, vergelijkbaar object. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor van 10,3 door middel van een top-downmethode afgeleid uit het verkoop- en huurcijfer van [adres 2] .  
    
    
    13. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een m2-prijs van € 35,- voor de grond van het onderhavige object. De heffingsambtenaar heeft om de waarde van de grond te onderbouwen een vergelijking gemaakt met twee vergelijkbare grondtransacties. De heffingsambtenaar onderbouwt de grondwaarde aan de hand van de grondtransacties van [adres 3] (€ 168,- per m2) en [adres 4] (€ 106 per m2). 
    
    14. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn in de omgeving gelegen van het object en naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De gerealiseerde huurwaarde per m² en de kapitalisatiefactor van het object van eiseres vallen binnen de bandbreedte van de referentieobjecten. Daar komt bij dat de m2-prijs van de grond van het onderhavige object substantieel lager ligt dan de m2-prijs van de grondtransacties in de taxatiematrix.   
    
    15. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit. 
    
    
      
        De kapitalisatiefactor 
      
    
    16. Eiseres stelt dat de kapitalisatiefactor te hoog is vastgesteld en verzoekt om clarificatie van de gehanteerde kapitalisatiefactor. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft hierover op de zitting toegelicht dat de kapitalisatiefactor van het object is bepaald door middel van de top-down methode. Dit betekent dat de kapitalisatiefactor van het object is vastgesteld aan de hand van het verkoop- en huurcijfer van [adres 2] . Dit is een vergelijkbaar object, dat iets ouder is. Volgens de taxateur is de kapitalisatiefactor daarom niet te hoog vastgesteld. De rechtbank kan het standpunt van de taxateur van de heffingsambtenaar volgen. Eiseres heeft dit niet onderbouwd weersproken. De rechtbank ziet daarom ook geen reden om te twijfelen aan de gehanteerde kapitalisatiefactor. De beroepsgrond slaagt niet.  
    De oppervlakte
    17. Eiseres stelt dat er in totaal maar 100 m2 aan ‘werkplaats’ en 20 m2 aan kantoor is. De fietsenstalling bestaat volgens eiseres niet. De taxateur heeft hierover op de zitting toegelicht dat bij het bepalen van de oppervlakte van het object is uitgegaan van de (openbaar te verkrijgen) bouwtekening. Op basis daarvan is uitgegaan van een brutovloeroppervlak van 120 m2 voor de werkplaats, 75 m2 voor het kantoor en een fietsenstalling van 35 m2 . Eiseres heeft haar standpunt dat dit niet juist zou zijn op geen enkele wijze onderbouwd. Tegen die  achtergrond ziet de rechtbank geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de in de taxatiematrix gehanteerde oppervlaktes van het onderhavige object. De beroepsgrond slaagt niet.    
    
    
      
        De opbrengstlimiet
      
    
    18. Eiseres voert in haar brief van 29 augustus 2025 aan dat ten aanzien van de posten overhead, uren en BTW in de ramingen redelijke twijfel bestaat of en in hoeverre er sprake is van een last ter zake. Doordat de heffingsambtenaar niet naar vermogen inlichtingen heeft verschaft, kan niet worden vastgesteld dat de opbrengstlimieten niet zijn overschreden, zo stelt eiseres. Eiseres verwijst naar een uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 3 juni 2025. Op de zitting heeft eiseres toegelicht dat hij gronden ten aanzien van de opbrengstlimiet naar voren heeft gebracht in de eerste zin van de machtiging, de eerste zin van zijn bezwaarschrift en tijdens de hoorzitting. 
    
    
    19. De heffingsambtenaar betwist dat er eerder in de procedure gronden ten aanzien van de opbrengstlimiet zijn aangevoerd. Door deze grond pas in de brief van 29 augustus 2025 aan te voeren is deze grond tardief. In de door eiseres genoemde uitspraak staat ook onder overweging 4.3 het stappenplan beschreven dat de Hoge Raad heeft opgesteld voor het doen van een beroep op overschrijding van de opbrengstlimiet. Dat is niet gevolgd.
    
    20. De rechtbank is van oordeel dat het enkel benoemen van de verschillende heffingen die op een aanslag kunnen staan – of het in algemene bewoordingen verwijzen daarnaar – onvoldoende is om te kunnen concluderen dat eiseres op een eerder moment in de procedure aan de orde heeft gesteld dat de opbrengstlimiet is overschreden. Omdat eiseres dit pas heeft gedaan met zijn brief van 29 augustus 2025 en daardoor op geen enkele wijze het stappenplan heeft gevolgd dat hiervoor geldt, is deze grond te laat ingediend. Dit is in strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal een verdere bespreking hiervan dan ook buiten beschouwing laten. 
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    21. De beroepsgronden van eiseres slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. 
    
    
      
        Het verzoek om immateriële schadevergoeding
      
    
    
    22. De gemachtigde van eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.
    
    23. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift (16 maart 2022) en de dag van deze uitspraak zit ruim 3 jaar en 5 maanden. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn is overschreden met 1 jaar en 5 maanden en dat schadevergoeding moet worden toegekend.
    
    24. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen. Daarom geldt hier nog het oude wettelijke tarief van€ 500,- per half jaar.
    
    25. De termijnoverschrijding is deels te wijten aan de heffingsambtenaar en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. De bezwaarfase heeft afgerond 5 maanden te lang geduurd. De beroepsfase heeft afgerond 13 maanden te lang geduurd. Dit leidt ertoe dat de heffingsambtenaar (5/18 van € 1.500,-) € 416,67 aan schadevergoeding aan eiseres moet betalen en de Staat € 1.083,33
    
    
      
        Proceskosten en griffierecht 
      
    
    
    26. Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er ook aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken. De rechtbank volgt daarin het uitgangspunt van de Hoge Raad om 1 punt toe te kennen met wegingsfactor 0,25. Omdat het beroep ongegrond is, worden er geen andere punten toegekend. 1 punt heeft in beroep een waarde van € 907,-. In totaal wordt dus € 907,- x 0,25 = € 226,75 toegekend. De proceskosten komen 5/18 voor de heffingsambtenaar en 13/18 voor rekening van de Staat. Dit leidt tot de slotsom dat de heffingsambtenaar € 62,99 aan proceskosten moet vergoeden en de Staat € 163,76.
    
    27. Voor de vergoeding van het griffierecht sluit de rechtbank aan bij het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 2024. Nu het verzoek om immateriële schadevergoeding is gedaan vóór de datum van dit arrest, zal de rechtbank de heffingsambtenaar opdragen het griffierecht tot een bedrag van € 101,39 te vergoeden aan eiseres en de Staat het griffierecht tot een bedrag van € 263,61 te vergoeden aan eiseres.
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond; 
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van € 416,67 schadevergoeding aan eiseres; 
      
      
        veroordeelt de Staat tot het betalen van € 1.083,33 schadevergoeding aan eiseres; 
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 62,99 aan proceskosten aan eiseres; 
      
      
        veroordeelt de Staat tot een betaling van € 163,76 aan proceskosten aan eiseres; 
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht tot een bedrag van € 101,39 aan eiseres moet vergoeden; 
      
      
        bepaalt dat de Staat het griffierecht tot een bedrag van € 263,61 aan eiseres moet vergoeden. 
      
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Burggraaf, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 15 september 2025. 
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              
                De griffier is verhinderd
              
              
                deze uitspraak te tekenen. 
              
            
            
              
                De rechter is verhinderd deze uitspraak te tekenen
              
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     Vgl. gerechtshof Amsterdam 11 februari 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:475, r.o. 5.1.4.
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2025:3430.
  
  
     Artikel IV, onder b, van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en Bpm.
  
  
     Zie het arrest van de Hoge Raad van 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526
  
  
     Zie het arrest van de Hoge Raad van 13 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567.