ECLI:NL:RBOVE:2025:6118, Rechtbank Overijssel, 14-10-2025, 11548134 \ CV EXPL  25-526
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-10-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Deze zaak gaat over de vraag welke aanvangshuurprijs redelijk is voor het appartement dat partij B van partij A heeft gehuurd.
      
      De kantonrechter zal voor recht verklaren dat de huurprijs van de woning van voormalig huurder partij B is geliberaliseerd als bedoeld in artikel 7:247 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: 11548134 \ CV EXPL  25-526
    
    
    
      
        Vonnis van 14 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [partij A]
        , 
      te [woonplaats],
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [partij A],
      gemachtigde: mr. A. Ekkel,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [partij B]
        , 
      te geheim adres,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [partij B],
      gemachtigde: mr. C. van den Dool-van der Steeg. 
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 3 februari 2025- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie met producties- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - de mondelinge behandeling van 3 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
      - de spreekaantekeningen van de advocaat van [partij A].
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2Samenvatting
    
    
      2.1.
      Deze zaak gaat over de vraag welke aanvangshuurprijs redelijk is voor het appartement dat [partij B] van [partij A] heeft gehuurd. 
      
    
    
      2.2.
      De kantonrechter zal voor recht verklaren dat de huurprijs van de woning aan de [adres] van voormalig huurder [partij B] is geliberaliseerd als bedoeld in artikel 7:247 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Die beslissing zal in dit vonnis worden toegelicht.  
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [partij A] is eigenaar van de zelfstandige woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde was een voormalig bedrijfspand dat in 2020/2021 is gerenoveerd en is omgebouwd tot twee appartementen.
      
    
    
      3.2.
      
        [partij A] heeft het gehuurde in de periode van 1 februari 2023 tot 1 januari 2024 aan [partij B] verhuurd. Partijen zijn een kale huurprijs van € 1.200,00 per maand overeengekomen.
      
    
    
      3.3.
      Op 13 maart 2024 heeft [partij B] een verzoek bij de Huurcommissie ingediend, waarin hij de huurcommissie verzoekt om de redelijkheid van de overeengekomen (kale) aanvangshuurprijs te beoordelen. 
      
    
    
      3.4.
      De Huurcommissie heeft op 10 december 2024 uitspraak gedaan. De Huurcommissie heeft geoordeeld dat de overeengekomen kale huurprijs niet redelijk is, dat het puntenaantal 130 punten bedraagt en daarmee dat € 701,39 per maand een redelijke aanvangshuurprijs is, ingaande op 1 februari 2023. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      
        
          [partij A] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        I. voor recht zal verklaren dat de huurprijs van de woning gelegen aan de [adres] van voormalig huurder de heer [partij B] is geliberaliseerd als bedoeld in artikel 7:247 BW, althans de huurprijs van deze woning in goede justitie vast te stellen;
        II. [partij B] te veroordelen in de kosten van dit geding en de nakosten.
      
      
    
    
      4.2.
      
        [partij B] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [partij A], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij A] in de proceskosten en de nakosten. 
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.3.
      
        
          [partij B] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        Primair
        I. voor recht verklaart dat de woonruimte per 1 februari 2023 gewaardeerd moet worden met 130 punten,
        II. de kale huurprijs per 1 februari 2023 vaststelt op € 701,39 per maand,
        III. [partij A] veroordeelt om aan [partij B] € 5.484,71 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2025 tot aan de dag van volledige betaling.
      
      
      
        Subsidiair
        IV. voor recht verklaart dat de woonruimte per 1 februari 2023 gewaardeerd moet worden met een in redelijkheid aantal vast te stellen punten, 
        V. de kale huurprijs per 1 februari 2023 vaststelt op een bij dat puntenaantal behorende kale huurprijs per maand,
        VI. [partij A] veroordeelt aan [partij B] te betalen het verschil tussen de over de maanden 1 februari 2023 tot en met december 2024 daadwerkelijk betaalde kale huur en de door de kantonrechter vastgestelde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 1 januari 2025, met veroordeling van [partij A] in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente hierover. 
      
      
    
    
      4.4.
      
        [partij A] voert verweer.  
      
    
    
      4.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      5.1.
      Wegens de nauwe samenhang van de vorderingen in conventie en in reconventie worden deze gezamenlijk beoordeeld.
      
      
        
          Ontvankelijkheid en toetsingskader
        
      
      
    
    
      5.2.
      Op grond van artikel 7:262 BW worden de verhuurder en de huurder geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat hen een afschrift van de uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd. Wanneer partijen zich binnen die termijn tot de rechter wenden, vervalt de uitspraak van de Huurcommissie. Nu [partij A] de vordering binnen die acht weken heeft ingesteld, is [partij A] ontvankelijk in zijn vorderingen en daarmee is de uitspraak van de Huurcommissie in zijn geheel komen te vervallen. De kantonrechter dient in deze procedure daarom niet enkel de uitspraak van de Huurcommissie te toetsen, maar in volle omvang uitspraak te doen over de punten waarover [partij B] de Huurcommissie om een uitspraak had verzocht. Geschilpunten die na de procedure bij de Huurcommissie tussen partijen niet meer in geschil zijn, zal de kantonrechter als vaststaand aannemen. Met het vervallen van de uitspraak van de Huurcommissie is [partij B] eveneens ontvankelijk in zijn vorderingen in reconventie, ook al zijn deze vorderingen na de genoemde termijn van acht weken ingediend.
      
    
    
      5.3.
      Op grond van artikel 7:249 BW moet de aanvangshuurprijs van het gehuurde worden getoetst. De kantonrechter moet dus beoordelen of de huurprijs op 1 februari 2023, de aanvangsdatum van de huurovereenkomst, redelijk was. 
      
    
    
      5.4.
      
        [partij B] stelt dat de huurprijs die partijen zijn overeengekomen niet redelijk is. Het is op grond van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering dan ook aan [partij B] om te stellen en te onderbouwen dat er een ander puntenaantal op de woning van toepassing is dan is overeengekomen in de aanvangshuurprijs. 
      
      
      
      
        
          Het geschil
        
      
      
    
    
      5.5.
      Partijen verschillen van mening over het aantal punten dat aan het gehuurde kan worden toegekend. Tussen partijen staat vast dat de Huurcommissie op 130 punten is uitgekomen en bij de berekening van de aanvangshuurprijs geen punten heeft gerekend voor een energielabel. 
      
    
    
      5.6.
      
        [partij A] heeft gesteld dat de Huurcommissie bij haar beoordeling ten onrechte geen punten voor de energieprestatie heeft toegekend. De Huurcommissie vindt van belang dat het energielabel A pas nadat de huurder is verhuisd, is geregistreerd, zodat hierdoor niet met zekerheid kan worden vastgesteld dat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst reeds een energieprestatie had die overeenkomt met energielabel A. Volgens [partij A] is echter de feitelijke toestand van het gehuurde niet veranderd tussen het moment van het aangaan van de huurovereenkomst en de afgifte van het nieuwe energielabel A op 6 april 2024. Onder verwijzing naar de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 30 juni 2023 hierover (ECLI:NL:HR:2023:1005) betoogt [partij A] dat bij de puntentelling moet worden uitgegaan van energielabel A. 
      
    
    
      5.7.
      
        [partij B] is van mening dat de kantonrechter aansluiting moet zoeken bij het puntenaantal van 130 en de huurprijs van € 701,39 per maand, zoals de Huurcommissie heeft vastgesteld in haar uitspraak van 10 december 2024. Terecht zijn geen punten toegekend voor het energielabel. Hij voert hiertoe aan dat niet objectief kan worden vastgesteld of de feitelijke situatie op de peildatum strookte met het energielabel, immers het energielabel is pas geregistreerd nadat de huurovereenkomst al was beëindigd. Daarnaast voert [partij B] aan dat de feitelijke toestand van het gehuurde tussen het aangaan van de huurovereenkomst en de afgifte van het nieuwe energielabel niet gelijk is. [partij A] heeft na het aangaan van de huurovereenkomst nog tochtstrips aangebracht en de forse eindnota voor de energiekosten past niet bij een woning met energielabel A. Verder is niet uitgesloten dat [partij A] na het beëindigen van de huurovereenkomst nog aanpassingen heeft gedaan die tot dit energielabel hebben geleid. 
      
      
        
          Het energielabel
        
      
      
    
    
      5.8.
      De kantonrechter stelt voorop dat in bijlage I onder A van het Besluit Huurprijzen Woonruimte is bepaald dat het puntenaantal voor de energieprestatie wordt gebaseerd op het energielabel. In de prejudiciële beslissing van 30 juni 2023 heeft de Hoge Raad prejudiciële vragen over de waardering van de energieprestatie beantwoord.
      
      
        
          “4.3.1. Uit hetgeen hiervoor in 4.2.1.- 4.2.6. is overwogen, volgt dat in het woningwaarderingsstelsel steeds bepalend is geweest of voor de woning een energie-index of energielabel aanwezig is en dat de wetgever niet ervoor heeft gekozen om het al dan niet verstrekt zijn daarvan aan de huurder te laten meewegen bij de waardering van de energieprestatie van de woning. De wetgever heeft gekozen voor bestuursrechtelijke handhaving van de verplichting van de eigenaar van een woning om een energielabel aan de huurder te verstrekken. Dit betekent dat voor de waardering van de energieprestatie van de woning in het kader van het woningwaarderingsstelsel niet van belang is of de energie-index of het energielabel aan de huurder is verstrekt.
        
        
          (…)
        
      
      
        4.4.1.
        
          
            Uit de tekst van art. 11 lid 5 Uhw en uit de totstandkomingsgeschiedenis van die bepaling volgt dat de kwaliteit van de woning op de ingangsdatum van de huurovereenkomst (de peildatum) bepalend is bij de woningwaardering. Gelet op de uitwerking van het begrip ‘kwaliteit’ in het woningwaarderingsstelsel gaat het daarbij om de feitelijke toestand van de woning. (…)
          
          
            (…)
          
        
      
      
        4.5.1.
        
          Het voorgaande betekent dat het niet noodzakelijk is dat de energieprestatie uiterlijk op de peildatum is vastgesteld of dat de gegevens voor het bepalen van de energieprestatie uiterlijk op de peildatum zijn opgenomen. Dit laatste mag ook na de peildatum zijn gebeurd (zie hierna in 4.6.1.), als maar duidelijk is dat de feitelijke toestand van de woning, voor zover het de energieprestatie betreft, op het moment van de opname niet veranderd is ten opzichte van de ingangsdatum van de huurovereenkomst.”
        
        
      
    
    
      5.9.
      
        De kantonrechter volgt [partij A] in het standpunt dat de Huurcommissie ten onrechte geen punten heeft toegekend voor de energieprestatie van het gehuurde. Zoals de Hoge Raad in rechtsoverweging 4.4.1. heeft overwogen, is de feitelijke toestand van de woning op de ingangsdatum van de huurovereenkomst bepalend. Gelet op de omstandigheden die hebben geleid tot energielabel A (productie 6 dagvaarding) heeft [partij A] voldoende onderbouwd dat het gehuurde op de peildatum (1 februari 2023) al voldeed aan de actuele duurzaamheidsvoorschriften. [partij A] heeft het gehuurde bij de renovatie in 2020/2021 al voorzien van HR++ glas, gevel- en vloerisolatie, vloerverwarming, een moderne HR-ketel en mechanische ventilatie en hij heeft dit onderbouwd met facturen. Hiertegenover heeft [partij B] geen aanknopingspunten gegeven die maken dat de kantonrechter er aan moet twijfelen dat er in de tussentijd nog aanpassingen zijn gedaan die maken dat energielabel A niet gold op de peildatum (1 februari 2023). Niet is gebleken dat de tochtstrips die na de peildatum zijn aangebracht van invloed zijn geweest op het energielabel. Ook de omstandigheid, dat de eindnota van het energieverbruik hoger was dan verwacht, is onvoldoende om te twijfelen aan het energielabel omdat [partij B] niet heeft onderbouwd welke kosten dan passend zouden zijn bij een vergelijkbare woning met energielabel A. Dat betekent dat vast komt te staan dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst energielabel A had. Dat het energielabel bij aanvang van de huurovereenkomst nog niet was afgegeven, doet, gelet op wat de Hoge Raad in rechtsoverweging 4.3.1. heeft overwogen, niet ter zake. De kantonrechter zal, onder verwijzing naar Bijlage 1 onder A van het Besluit Huurprijzen Woonruimte, 32 punten toekennen voor het energielabel van de woning waardoor het totaal aantal punten voor het gehuurde op 162 uitkomt. Bij dat puntenaantal hoort een redelijke aanvangshuurprijs van 
        € 884,05. Deze huurprijs ligt boven de in 2023 geldende liberalisatiegrens van € 808,06 (149 punten). Op grond van artikel 11 lid 4 Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte betekent dat dat de overeenkomsten aanvangshuurrijs van € 1.200,00 redelijk is. 
        Ten overvloede merkt de kantonrechter nog op dat zelfs als de kantonrechter [partij B] volgt, het onterecht is dat de Huurcommissie helemaal geen punten heeft toegekend voor de energieprestatie van het gehuurde en zelfs met toekenning van het aantal punten behorend bij energielabel B of C, de huurprijs alsnog boven de liberalisatiegrens uitkomt. 
      
      
    
    
      5.10.
      Omdat de kantonrechter van oordeel is dat er punten moeten worden toegekend voor de energieprestatie van het gehuurde en dit er toe leidt dat de huurprijs boven de liberalisatiegrens uitkomt behoeven de overige geschilpunten niet meer te worden besproken. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      5.11.
      De primaire vordering in conventie om voor recht te verklaren dat de huurprijs voor de woning gelegen aan de [adres] van voormalig huurder [partij B] is geliberaliseerd als bedoeld in artikel 7:247 BW, zal worden toegewezen. De vorderingen in reconventie zullen daarom worden afgewezen.  
      
      
        
          De proceskosten in conventie en reconventie
        
      
      
    
    
      5.12.
      
        [partij B] wordt zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk gesteld. Het verzoek van [partij B] om er rekening mee te houden dat [partij A] pas in deze procedure facturen heeft overlegd van de renovatie, terwijl hij dat niet heeft gedaan bij de Huurcommissie en de Huurcommissie daarop dus geen acht heeft kunnen slaan bij haar uitspraak, wijst de kantonrechter af. De Huurcommissie heeft immers doorslaggevende betekenis toegekend aan het moment waarop het energielabel is geregistreerd. Niet valt in te zien dat de facturen daarin verandering hadden kunnen brengen.  [partij B] moet daarom de proceskosten van [partij A] betalen. De proceskosten in conventie worden begroot op: 
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                90,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                745,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.13.
      De proceskosten in reconventie worden aan de zijde van [partij A] begroot op € 204,00 ( 2 punten x 0,5 x tarief € 204,00).
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      6.1.
      verklaart voor recht dat de huurprijs van de woning gelegen aan de [adres] van voormalig huurder [partij B] is geliberaliseerd als bedoeld in artikel 7:247 BW,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 745,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij B] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      6.5.
      wijst de vorderingen van [partij B] af,
      
    
    
      6.6.
      veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 204,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij B] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.7.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. W.R.H. Lutjes en in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2025. (jm)
      
    
  
  
     HR 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:657. 
  
  
     HR 30 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:1005.