ECLI:NL:RBNNE:2025:3696, Rechtbank Noord-Nederland, 14-08-2025, 24/2102
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-08-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: De rechtbank volgt eisers niet dat 70% van het totaal van de geraamde herstelkosten integraal op de WOZ-waarde in mindering moet worden gebracht. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de in de beroepsfase verder verlaagde WOZ-waarde niet te hoog is.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Leeuwarden
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: LEE 24/2102 
    
      
      uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 14 augustus 2025 in de zaak tussen
    
  
  
    
      
      [eisers] , uit [woonplaats] , eisers
    (gemachtigde: [naam 1] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Noardeast-Fryslân, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: [naam 2] ).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 14 februari 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] in [woonplaats] (de woning) op waardepeildatum 1 januari 2022 voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 207.000.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eisers gegrond verklaard en daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 187.000.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 24 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eisers en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam 3] . 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eisers zijn, in hun hoedanigheid van erfgenamen van wijlen [overledene] , eigenaren van de woning. Het betreft een vrijstaande woning, gebouwd in 1954, met een woonoppervlakte van 95 m². De woning staat op een perceel van 430 m².
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eisers.
    
    4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    
      4.1.
      De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eisers hebben aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Dat betekent dat hij als eerste aan zet is om te onderbouwen dat de WOZ-waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.2.
      In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat de waarde verder verlaagd moet worden naar € 177.000. Dat betekent dat de rechtbank het beroep hoe dan ook gegrond zal verklaren. Eisers vinden de waarde van € 177.000 echter nog steeds te hoog en stellen dat de waarde € 85.000 moet zijn. Naar het oordeel van de rechtbank hebben zij dat niet aannemelijk gemaakt. Zij licht dit oordeel hieronder toe.
      
      5. Eisers voeren aan dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn, omdat deze woningen niet in een vergelijkbare staat verkocht zijn. De woning van eisers moet volgens hen intern geheel worden gestript, heringericht, gemoderniseerd en geïsoleerd, waarvoor een totaalbedrag van € 175.000 is geraamd. Volgens eisers moet voor het aanbrengen van de nodige verbeteringen en het brengen van de woning naar een moderne standaard 70% van de geraamde kosten worden aangehouden. Zij stellen dat dit bedrag vervolgens als aftrek op de vastgestelde WOZ-waarde moet worden toegepast om tot een juiste WOZ-waardering te komen.    
      
      6. Ter onderbouwing van zijn vastgestelde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatierapport, waarin de waarde van de woning is bepaald € 177.000. In dat taxatierapport - en in de bijbehorende matrix - wordt verwezen naar drie vrijstaande woningen: 
      
      - [referentiewoning 1] (verkocht op [datum] 2021 voor € 346.026);
      - [referentiewoning 2] (verkocht op [datum] 2022 voor € 299.000);
      - [referentiewoning 3] (verkocht op [datum] 2022 voor € 290.000).
      
      
        Volgens de heffingsambtenaar volgt uit de matrix dat er voldoende rekening is gehouden met de matige staat van het onderhoud, de matige voorzieningen en matige kwaliteit van de woning. 
      
      
      7. De rechtbank overweegt in de eerste plaats dat op grond van de Wet WOZ de WOZ-waarde van een onroerende zaak jaarlijks opnieuw moet worden vastgesteld. Dit betekent dat de heffingsambtenaar jaarlijks aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht, de WOZ-waarde van de woning moet vaststellen. Niet vereist is dat de referentieobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning. Dat er mogelijk beter vergelijkbare objecten voorhanden zijn, doet aan die keuzevrijheid van de heffingsambtenaar niet af. Volgens vaste rechtspraak is het hem verder toegestaan om in de fase van (hoger) beroep – net als in bezwaar – andere referentiewoningen aan te voeren dan op het oorspronkelijke taxatieverslag staan vermeld en ter (nadere) onderbouwing van de door hem verdedigde waarde een nieuwe matrix over te leggen. Die matrix is namelijk een bewijsmiddel voor de nadere onderbouwing van de waarde die al is vastgesteld. De heffingsambtenaar mocht dit dus ook in de zaak van eisers doen. 
      
      8. De rechtbank neemt in aanmerking dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten, wat ligging, type, bouwjaar, kwaliteit, onderhoud en uitstraling betreft, voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eisers. Hierbij houdt zij er rekening mee dat de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat er rond de waardepeildatum geen vergelijkbare verkopen in hetzelfde dorp zijn geweest en hij daarom heeft moeten uitwijken naar vergelijkbare kleine dorpen in de omgeving. De gehanteerde referentieobjecten zijn alle ook vrijstaande woningen uit vergelijkbare bouwjaren met vergelijkbare woonoppervlaktes. Deze objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning van eisers. 
      
      9. De rechtbank overweegt vervolgens dat de heffingsambtenaar het onderhoudsniveau en het kwaliteitsniveau van de woning als matig heeft gekwalificeerd (factor 2 in de waardematrix). Ook heeft hij het voorzieningenniveau van de woning met een factor 2 gewaardeerd en aan de berging/schuur geen enkele waarde toegekend. Daarmee heeft de heffingsambtenaar voldoende in de waardebepaling betrokken dat het onderhouds-, het kwaliteits- en het voorzieningenniveau van de woning te wensen overlaat. Uit de matrix volgt bovendien dat de vierkante meter-prijs van de woning, als alle KOUDV-factoren als gemiddeld (factor 3) zouden zijn gewaardeerd, € 1.355 is. Omdat sommige referentiewoningen ook achterstallig onderhoud kennen of juist goed onderhouden zijn of een beter voorzieningsniveau hebben, heeft de heffingsambtenaar op die punten, waar nodig, gecorrigeerd. Dat leidt, als alle KOUDV-factoren als gemiddeld (factor 3) zouden zijn gewaardeerd, tot een gemiddelde vierkante meter-prijs van de referentiewoningen van 
      € 1.380. Dat betekent dat de vierkante meter-prijs van de woning lager ligt dan de gemiddelde vierkante meter-prijs van de referentiewoningen.
      
      10. De rechtbank volgt eisers ten slotte niet in hun redenering dat 70% van het totaal geraamde bedrag van € 175.000 voor de herstelkosten integraal op de waarde in mindering moet worden gebracht. De vergelijkingsmethode (zie 7.) brengt namelijk met zich dat er wordt vergeleken met woningen die zich ten tijde van de verkoop in een zoveel mogelijk vergelijkbare staat bevinden als de woning. Met de onderlinge verschillen in het onderhouds-, kwaliteits- en voorzieningsniveau van de woning heeft de heffingsambtenaar vervolgens voldoende rekening gehouden (zie 8.). 
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      11. De heffingsambtenaar heeft, in het licht van wat eisers daartegenin hebben gebracht, aannemelijk gemaakt dat de waarde van € 177.000 niet te hoog is.
    
    
    
      11.1.
       Omdat de heffingsambtenaar in de beroepsfase heeft erkend dat de waarde van € 187.000 te hoog is en naar € 177.000 moet worden verlaagd, zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren. Zij zal de waarde vaststellen op € 177.000 en bepalen dat de heffingsambtenaar het door eisers betaalde griffierecht vergoedt. Er is geen aanleiding voor vergoeding van proceskosten, omdat de gemachtigde van eisers heeft gesteld niet in aanmerking te komen voor een proceskostenvergoeding.
      
    
  
  
    Beslissing
    De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond; 
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 voor het belastingjaar 2023 naar een bedrag van € 177.000;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan eisers moet vergoeden.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P.G. Wijtsma, rechter, in aanwezigheid van mr. R. Schultinga, griffier. Uitgesproken in het openbaar op: 14 augustus 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              w.g. griffier
            
            
              w.g. rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Zie bijvoorbeeld de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 5 november 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018.
  
  
     Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen.