ECLI:NL:RBROT:2025:11779, Rechtbank Rotterdam, 10-10-2025, 11819362 VV EXPL 25-441
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Vonnis in kort geding. Veroordeling van peuterspeelzaal tot ontruiming van door haar gehuurde en gebruikte gedeelten van een schoolgebouw, na beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging door de verhuurder. Op grond van artikel 108 lid 4 WPO is artikel 7:230a BW niet van toepassing, zodat de huurbescherming van dat artikel niet geldt.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11819362 VV EXPL 25-441
    
    
    
      datum uitspraak: 10 oktober 2025
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      vestigingsplaats: [vestigingsplaats 1] ,
      eiseres, 
      gemachtigden: mr. A.E. Klomp en mr. R.C.H. Burgers,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , die handelt onder de naam [handelsnaam] ,
      vestigingsplaats: [vestigingsplaats 2] , gemeente [gemeente 1] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. V.J. Verhulst.
    
    
    
      Partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 18 augustus 2025, met bijlagen 1 - 25;
        
        
          de e-mail van [eiseres] , met bijlagen 26 - 28;
        
        
          de e-mail van [gedaagde] , met bijlagen 1 - 4;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigden van [eiseres] , met bijlagen 29 - 30;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 26 september 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken met de gemachtigden en met [persoon A] (directeur grootaandeelhouder) en zijn zoon voor [gedaagde] . 
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Wat is de kern van de zaak? 
      
    
    
      2.1.
      De eis van [eiseres] wordt toegewezen. [gedaagde] wordt veroordeeld tot ontruiming van de door haar gehuurde en gebruikte gedeelten van het schoolgebouw. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
      
      
        
          Waar gaat het in deze zaak om?
        
      
    
    
      2.2.
      
        [eiseres] is eigenaar van het schoolgebouw aan het adres [adres] te Maassluis (hierna: het schoolgebouw). Een rechtsvoorganger van [eiseres] heeft in het verleden de eigendom van het schoolgebouw overgedragen gekregen van de gemeente Maassluis . Die eigendomsoverdracht is gestoeld op artikel 103 van de Wet op het primair onderwijs (hierna: WPO), dat bepaalt dat als de gemeente de voorziening in de huisvesting van een niet door de gemeente in stand gehouden school tot stand heeft gebracht, gebouw en terrein aan het bevoegd gezag van die school in eigendom worden overgedragen.
      
    
    
      2.3.
      
        Aan [gedaagde] zijn ruimten in het schoolgebouw verhuurd. Op de voet van artikel 108 lid 1 Wpo is dat gebeurd met toestemming van burgemeester en wethouders. In de huurovereenkomst tussen partijen – waarin in artikel 1 en 8 WPO in plaats van WPC en WP moet worden gelezen – is onder meer bepaald:
        
          “1 .	Verhuurder en Huurder verklaren op grond van artikel 108 WPC te hebben verhuurd , respectievelijk in huur te hebben aangenomen de volgende vier 
        
        
          ruimte ( n ) in het schoolgebouw zelf: dagopvang lokaal, peuterlokaal, lerarenkamer en kantoorruimte.
        
        
          conform een bij deze overeenkomst gevoegd overzicht ( zie bijlage 1). De 
        
        
          ruimte ( n ) maakt / maken deel uit van het onder de verhuurder ressorterende schoolgebouw [naam schoolgebouw] , gelegen te Maassluis aan de [adres] .
        
      
      
        2 .	Tevens kan door Huurder gebruik worden gemaakt van de volgende ruimtes :
      
      
        
          • Toilet (ten )
        
        
          • Keuken
        
        
          • (toe)Gangen
        
        
          • Entree
        
        
          • Buitenruimte
        
        
          • De aula en de Speelzaal (in nadrukkelijk overleg) (…)
        
      
      
        8 .	Deze overeenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd, te weten de periode van 1 jaar, ingaande op 01-08-2020 en derhalve eindigende op 01-08-2021. Een en ander behoudens het bepaalde in artikel 108 lid 2 WP dat bepaalt dat Burgemeester en wethouders gebruik kunnen maken van hun bevoegdheid op grond van artikel 107 WPO zonder dat enige schadeplicht ontstaat, of dat het verhuurde, op basis van het leerlingenaantal en bijbehorende genormeerde vierkante meters volgens de bekostiging nodig is voor gebruik door de eigen school. Dit is niet van toepassing op de ruimten dagopvang lokaal, lerarenkamer en kantoorruimte.
      
      
        9 .	Indien van toepassing : Na afloop van de onder 8 bedoelde periode zal de overeenkomst telkens met 1 jaar worden verlengd , tenzij deze door een der partijen bij aangetekende brief of deurwaardersexploot met inachtneming van een termijn van tenminste zes maanden voor dit verstrijken is opgezegd . (…)
      
      
        42.	Ingevolge het vierde lid van artikel 108 WPO is artikel 7 : 230a BW niet van toepassing.(…)”
      
      
    
    
      2.4.
      
        Op 10 januari 2025 is verkort weergegeven het volgende gemaild aan de hiervoor genoemde [persoon A] van [gedaagde] : 
        
          “(…) Ik had je graag deze week even persoonlijk (telefonisch) willen informeren over een
        
        
          recente ontwikkeling m.b.t. het gebouw van basisschool [naam school 1] aan het
        
        
          
            [adres] in Maassluis waarin ook [naam] -Kinderopvang is gehuisvest. Omdat
        
        
          ik je niet te pakken kreeg kies ik er nu voor om dit per email te doen.
        
      
      
      
        
          Samenvoegen [naam school 1] en [naam school 2]
        
        
          Zoals je weet zijn de beide [naam] -scholen in Maassluis op weg om samen [naam school 2]
        
        
           te gaan worden. Onlangs is besloten om met ingang van het schooljaar 2025-2026 [naam school 1] te gaan samenvoegen met [naam school 2] . Als gevolg hiervan zal [eiseres] het gebouw aan het [adres] in Maassluis in de zomervakantie van 2025 gaan verlaten. [eiseres] zal het eigendom van deze locatie vervolgens overdragen aan de gemeente Maassluis .
        
      
      
      
        
          Einde samenwerking [eiseres] en [gedaagde]
        
        
          Voor [gedaagde] betekent dit dat [eiseres] vanaf dat moment van niet meer de verhuurder
        
        
          zal zijn. Hiermee komt er dus een einde aan de samenwerking tussen [eiseres] en
        
        
          
            [gedaagde] . Het is dan aan de gemeente Maassluis om te bepalen wat er gaat gebeuren met dit
        
        
          gebouw en de gebruikers (…). Uiteraard ga ik zorgen voor een constructieve en zorgvuldige afronding van onze samenwerking. Binnenkort heb ik een gesprek met [persoon B] van de gemeente Maassluis waarin ik aandacht zal vragen voor de situatie van [gedaagde] (en de andere gebruikers). Daarna zal ik opnieuw even contact met je opnemen. (…)”
        
      
      
    
    
      2.5.
      In reactie hierop heeft [persoon A] bij e-mail van 10 januari 2025 bij [eiseres] geïnformeerd wanneer zij ouders zou informeren over de verhuizing, zodat [gedaagde] dat tegelijkertijd zou kunnen doen. 
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde] heeft op 24 februari 2025 een gesprek gehad met de gemeente. 
      
    
    
      2.7.
      
        [eiseres] heeft per e-mail van 6 juni 2025 aan [gedaagde] te kennen gegeven dat niet alleen hun huurovereenkomst eindigt, maar dat [gedaagde] ook het door haar gehuurde leeg en bezemschoon dient op te leveren op 31 juli 2025 omdat het schoolgebouw geheel ingezet zal gaan worden voor onderwijshuisvesting van andere scholen. 
      
    
    
      2.8.
      In reactie hierop heeft [gedaagde] bij e-mail van diezelfde datum aan [eiseres] laten weten dat zij de toezegging heeft gekregen van de gemeente dat zij nog anderhalf jaar gebruik kan maken van het gebouw en dat zij de lokalen niet leeg zal opleveren per 31 juli. 
      
    
    
      2.9.
      Bij e-mail van 7 juli 2025 heeft [eiseres] aan [gedaagde] meegedeeld dat de gemeente haar heeft laten weten dat geen sprake is van een toezegging aan [gedaagde] over een langer verblijf in het gebouw. [gedaagde] is erop gewezen dat zij vanaf 31 juli 2025 geen gebruik meer kan maken van het gebouw aan het [adres] te Maassluis en dat de gebruikte ruimten die dag leeg en bezemschoon opgeleverd dienen te worden. 
      
    
    
      2.10.
      Bij per aangetekende en gewone post verzonden brief van 17 juli 2025 heeft [eiseres] [gedaagde] gesommeerd het gehuurde uiterlijk op 31 juli 2025 leeg en ontruimd op te leveren. Daarbij is te kennen gegeven dat [eiseres] zelf geen gebruik meer zal maken van het schoolgebouw voor onderwijsdoeleinden met ingang van schooljaar 2025/2026 en daarom de eigendom van het schoolgebouw (terug) zal overdragen aan de gemeente op grond van artikel 110 WPO en dat [eiseres] tegen deze achtergrond op 10 januari 2025 schriftelijk heeft laten weten dat de huurovereenkomst tussen partijen op 31 juli 2025 eindigt.
      
    
    
      2.11.
      
        [gedaagde] heeft de door haar gehuurde en in gebruik zijnde ruimten van het schoolgebouw niet opgeleverd aan [eiseres] op 31 juli 2025.
      
    
    
      2.12.
      
        [eiseres] eist samengevat om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          
            [gedaagde] te bevelen om binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis de door haar gehuurde en gebruikte ruimten van het schoolgebouw volledig en behoorlijk ontruimd en onder verstrekking van de sleutels ter vrije en algehele beschikking te stellen aan [eiseres] , met een dwangsom van € 10.000,- per dag(deel) als [gedaagde] hiermee in gebreke blijft, maar maximaal € 300.000,-, en [eiseres] te machtigen om de ontruiming te bewerkstelligen met hulp van politie en justitie op kosten van [gedaagde] ;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met rente.
        
      
      
    
    
      2.13.
      
        [gedaagde] is het hiermee niet eens.
      
      
        
          Wat vindt de kantonrechter? 
        
      
      
      
        
          Beoordelingskader
        
      
    
    
      2.14.
      Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiseres] heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
      
      
        
          Spoedeisend belang 
        
      
    
    
      2.15.
      Gelet op de eis en de onderbouwing daarvan heeft [eiseres] hierbij spoedeisend belang, want het gestelde komt erop neer dat [gedaagde] op dit moment zonder recht of titel gebruik maakt van het gehuurde en andere delen van het schoolgebouw, zodat inbreuk wordt gemaakt op het eigendomsrecht van [eiseres] . 
      
      
        
          Toewijzing eis tot ontruiming, want aannemelijk is dat de eis in een bodemprocedure ook wordt toegewezen
        
      
    
    
      2.16.
      De eis van [eiseres] wordt toegewezen op de hierna vermelde wijze, omdat aannemelijk is dat de eis in een bodemprocedure ook wordt toegewezen. De reden daarvoor is dat, naar het zich thans laat aanzien, de huurovereenkomst tussen partijen door opzegging inmiddels geëindigd is, zodat [gedaagde] nu zonder recht of titel gebruik maakt van ruimten van het schoolgebouw.
      
    
    
      2.17.
      Anders dan [gedaagde] aanvoert, heeft zij ruimten van een schoolgebouw gehuurd en gebruikt die vallen onder de reikwijdte van de WPO. Het gebouw aan het [adres] te Maassluis betreft immers een schoolgebouw en wat over het gehuurde staat in de huurovereenkomst is helder. Dit heeft tot gevolg dat op grond van artikel 108 lid 4 WPO het bepaalde in artikel 7:230a BW niet van toepassing is op de verhuur en het in gebruik geven van een gedeelte van een gebouw of terrein. Randnummer 42 van de huurovereenkomst vermeldt ook dat artikel 7:230a BW niet van toepassing is. Dat betekent dat [gedaagde] geen aanspraak kan maken op de huurbescherming van laatstgenoemd artikel.
      
    
    
      2.18.
      In artikel 9 van de huurovereenkomst is bepaald dat de overeenkomst telkens met één jaar zal worden verlengd, tenzij deze bij aangetekende brief of deurwaardersexploot is opgezegd met inachtneming van een termijn van tenminste zes maanden. Het betoog van [gedaagde] dat de huur niet is opgezegd, wordt niet gevolgd. De mededelingen in de hierboven in 2.4 aangehaalde e-mail van [eiseres] van 10 januari 2025, dat [eiseres] het gebouw aan het [adres] te Maassluis in de zomervakantie van 2025 zal gaan verlaten en dat dit voor [gedaagde] betekent dat [eiseres] niet meer de verhuurder zal zijn, kunnen niet anders worden verstaan dan als een tijdige opzegging van de huurovereenkomst door [eiseres] . Uit de uitlatingen van [persoon A] tijdens de zitting volgt dat [gedaagde] in januari 2025 heel goed begrepen heeft dat de strekking van de e-mail was dat zij het pand moest verlaten. Dat blijkt voorts uit het gesprek dat [persoon A] op 24 februari 2025 heeft gehad met de gemeente. Uit het nieuwsbericht in het Algemeen Dagblad van 25 september 2025, dat gaat over dreigende dakloosheid van [gedaagde] en gebaseerd is op een interview met [persoon A] en zijn vrouw en zoon, volgt eveneens dat [gedaagde] zich begin 2025 realiseerde dat de huur met [eiseres] zou eindigen en dat dit gevolgen had voor de huisvesting van [gedaagde] . Onderkend wordt dat de huuropzegging niet gedaan is bij aangetekende brief of deurwaardersexploot maar dat betekent niet dat de opzegging geen effect heeft gesorteerd, want dergelijke vormvereisten zijn van belang voor het geval dat onduidelijk is of (tijdig) opgezegd is. Die situatie doet zich in deze zaak niet voor omdat vaststaat dat de opzegging [gedaagde] tijdig heeft bereikt op 10 januari 2025, want er is van haar zijde op gereageerd. Er is dus ook gelegenheid geweest voor het vinden van een oplossing voor haar huisvesting na 31 juli 2025.
      
      
        
          Het belang [eiseres] weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] 
        
      
    
    
      2.19.
      Het belang van [eiseres] weegt zwaar. Dat is niet alleen het geval omdat sprake is van een inbreuk op haar eigendomsrecht doordat [gedaagde] nu zonder recht of titel gebruik maakt van ruimten van het schoolgebouw, maar ook omdat [eiseres] het schoolgebouw zo spoedig mogelijk leeg en ontruimd in eigendom wil overdragen aan de gemeente. Dat had zij al op 1 augustus jl. willen doen. Zolang dat niet gebeurt, blijft [eiseres] verantwoordelijk voor de kosten van onderhoud van het gebouw, waarvoor zij geen vergoeding meer krijgt van het Rijk omdat zij het gebouw niet meer voor onderwijsdoeleinden gebruikt. Daarbij komt dat haar vertrek uit het schoolgebouw en de overdracht ervan deel uitmaakt van een meeromvattend plan waarin de gemeente, die het gebouw heeft gefinancierd, het schoolgebouw vervolgens in eigendom wil overdragen aan de Stichting [stichting X] , die er twee basisscholen wil huisvesten en een deel wil verhuren aan Stichting [stichting B] , die er ook een basisschool wil huisvesten, waarna er geen ruimten meer overblijven om te verhuren. Het commerciële belang van [gedaagde] is hieraan ondergeschikt, zodat zij plaats moet maken. Ook hiervoor is steun te vinden in de WPO. 
      
    
    
      2.20.
      Dat de gemeente aan [gedaagde] heeft toegezegd dat zij gebruik kan blijven maken van de ruimten in het gebouw, is niet aannemelijk. [eiseres] heeft dat betwist en er zijn geen stukken waaruit ook maar een begin van bewijs van die stelling kan worden afgeleid.
      
      
        
          Ontruimingstermijn
        
      
    
    
      2.21.
      Anders dan geëist wordt de ontruimingstermijn bepaald op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
      
      
        
          Geen machtiging om de politie en justitie in te schakelen en geen dwangsom
        
      
    
    
      2.22.
      De gevraagde machtiging om de ontruiming zelf uit te laten voeren, zo nodig met hulp van politie en justitie, wordt afgewezen. De deurwaarder heeft die niet nodig (artikel 556 en 557 Rv). Om deze reden wordt ook geen dwangsom opgelegd, mede omdat er geen aanleiding is om te veronderstellen dat [gedaagde] geen uitvoering zal geven aan de ontruiming. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      2.23.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan [eiseres] moet betalen op € 122,25 aan dagvaardingskosten, € 135,- aan griffierecht, € 814,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.206,25. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      2.24.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist, [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt en dat ook past bij het treffen van een voorziening in kort geding (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      beveelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de door haar gehuurde en gebruikte ruimten van het schoolgebouw aan het [adres] te Maassluis behoorlijk te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 1.206,25 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald; 
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken.
        465
      
    
  
  
     Bijlage 29 van [eiseres]