ECLI:NL:GHARL:2025:5225, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-08-2025, 200.349.809
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-08-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Artikel 2:14 lid 1 BW en artikel 5:130 jo. 2:15 BW. De besluiten van de VvE zijn niet nietig en niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
    
    
    
      afdeling civiel recht
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.349.809			
      zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht: 11198842
    
    
    
      
        beschikking van 26 augustus 2025 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
    
      
        
          [verzoeker]
        
      
      die woont in [woonplaats1] 
      die hoger beroep heeft ingesteld 
      en bij de kantonrechter optrad als verzoeker 
      hierna: [verzoeker]
      advocaat: mr. de V.W.J.H. Kobossen
    
    
    
      en
    
    
    
      
        Vereniging van Eigenaars [Verweerster]
      
      
         te [woonplaats1]
      
      die is gevestigd in [woonplaats1]
      en bij de kantonrechter optrad als verweerster  
      hierna: de VvE
      advocaat: mr. E. van Riet
    
    
    
      en als belanghebbenden:
    
    
    
      
        [belanghebbende1]
      
      
        [belanghebbende2] 
      
        [belanghebbende3]
      
      
        [belanghebbende4]
      
      
        [belanghebbende5]
      
      
        [belanghebbende6]
      
      
        [belanghebbende7]
      
      
        [belanghebbende8] en [belanghebbende9]
      
        [belanghebbende10] en [belanghebbende11]
      
        [belanghebbende12]
      
      
        [belanghebbende13] en [belanghebbende14]
      
        [belanghebbende15]
      
      
        [belanghebbende16] en [belanghebbende17]
      
        [belanghebbende18]
      
      
        [belanghebbende19]
      
      
        [belanghebbende20]
      
      
        [belanghebbende21]
      
      
        [belanghebbende22] 
      
        [belanghebbende23] en [belanghebbende24]
      
        [belanghebbende25] 
      
        [belanghebbende26]
      
      
        [belanghebbende27]
      
      
        [belanghebbende28]
      
      
        [belanghebbende29] en [belanghebbende30]
      
        [belanghebbende31] 
      
        [belanghebbende32] 
      
        [belanghebbende33] en [belanghebbende35] 
      
        [belanghebbende36] en [belanghebbende37] 
      
        [belanghebbende38] 
      
        [belanghebbende39] 
      
        [belanghebbende40] 
      
        [belanghebbende41] en [belanghebbende42] 
      
        [belanghebbende43] 
      
        [belanghebbende44] en [belanghebbende45]
      
        [belanghebbende46] 
      
        [belanghebbende47] en [belanghebbende48] 
      
        [belanghebbende49] 
      
        [belanghebbende50] 
      
        [belanghebbende51] en [belanghebbende52] 
      
        [belanghebbende53] 
      
        [belanghebbende54] 
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      1.1.
      
        [verzoeker] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, op 11 december 2024 heeft gegeven (hierna: de bestreden beschikking). Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
      
        
          het beroepschrift van [verzoeker]
        
        
          het verweerschrift van de VvE
        
        
          de mondelinge behandeling op 16 juni 2025.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Het hof heeft beschikking bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak en de relevante feiten
    
    
      
        De kern van de zaak
      
    
    
    
      2.1.
      De vergadering van eigenaars van de VvE (hierna ook: de vergadering) heeft een vijftal besluiten genomen die neerkomen op de beslissing om het appartementencomplex (hierna ook: het gebouw) te verduurzamen door alle kozijnen te laten vervangen en daartoe een lening af te sluiten voor maximaal € 1.000.000,-. [verzoeker] is het niet eens met deze besluiten en wil dat ze nietig worden verklaard of worden vernietigd. 
      
      
      
      
        
          De relevante feiten
        
      
      
    
    
      2.2.
      
        
          [verzoeker] is eigenaar van één van de 42 appartementsrechten die bij notariële akte van
        splitsing (hierna: de splitsingsakte) op 19 januari 1982 zijn ontstaan. Middels deze akte
        van splitsing is ook de VvE opgericht. In de splitsingsakte is verwezen naar het Modelreglement 1973. De artikelen van dit reglement zijn overgenomen, met wijzigingen en aanvullingen.
      
      
    
    
      2.3.
      Op 10 juni 2024 heeft de VvE een algemene ledenvergadering (hierna: ALV) gehouden. In de notulen van die vergadering is onder het kopje ‘Verduurzaming’ het volgende opgenomen:
      
      
        
          “De kozijnen zijn gemeenschappelijk bezit van de VvE. Het is een besluit van de vergadering van eigenaars of er wel/niet wordt overgegaan tot vervanging. Dat is geen keus die iedere eigenaar voor zich kan maken. Het is wel zo dat als een eigenaar onlangs (met toestemming van de vergadering) nieuwe kozijnen heeft geplaatst, deze kozijnen mogelijk niet hoeven te worden vervangen. In de ALV van 2022 is daarover een besluit geweest. De totale kosten van de kozijnen (waar alle eigenaars aan meebetalen) vallen daardoor lager uit waardoor de kosten per eigenaar zullen dalen. Alle eigenaren betalen mee aan de vervanging, niet meedoen is geen optie. 
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Ter indicatie van de kosten van het vervangen van de kozijnen zijn drie offertes opgevraagd.
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Volgens de beheerovereenkomst rekent [de beheerder] voor de begeleiding van dit project 6%.
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          De commissie heeft bij het Nationaal Warmtefonds een lening aangevraagd voor twee
        
        
          isolerende maatregelen: kozijnen en vloerisolatie. (…) Met behulp van deze lening is het voor de VvE financieel mogelijk alle kozijnen in één keer te vervangen. De lening bij het Nationaal Warmtefonds heeft een zeer laag rentepercentage en is daarmee, in vergelijking met andere leningen, erg voordelig. De lening leidt tot een verhoging van de VvE-bijdrage. De verhoogde VvE-bijdrage is bepaald aan de hand van de aflossing en rente van € 65.179,- op basis van het maximaal te lenen bedrag van € 1.000.000,-. (…) Aan de hand van de definitieve offerte wordt duidelijk wat de uiteindelijke lening zal worden, waardoor de werkelijke kosten nog iets kunnen afwijken.”
        
      
      
    
    
      2.4.
      Tijdens diezelfde ALV heeft de vergadering de volgende vijf besluiten met een gekwalificeerde meerderheid van stemmen genomen:
      
      
        “(…)
      
      A. het toepassen en (laten) uitvoeren van de volgende energiebesparende maatregelen door de VvE:
      
        
          Maatregel 1 : Vervangen kozijnen
        
        
          Hierna genoemd: de energiebesparende maatregelen.
        
        
          De tweede maatregel (vloerisolatie) is komen te vervallen.
        
      
      
      
        het aannemen van de projectbegroting voor de energiebesparende maatregelen
      
      
        Voor een overzicht van de kosten van de energiebesparende maatregelen verwijzen wij naar de bijlagen projectbegroting, de offertes en offertevergelijk kozijnen, hierbij aangehecht als bijlagen (5.0 t/m 5.8). lening is gemaximaliseerd tot een miljoen.
      
      
      
        het aangaan van de VvE Energiebespaarlening door de VvE
      
      
        
          Het gaat om het lenen van geld door de VvE van het Nationaal Warmtefonds voor de
        
        
          energiebesparende maatregelen.
        
        
          De belangrijkste voorwaarden voor de VvE Energiebespaarlening zijn hieronder weergegeven:
        
        
          Hoofdsom: 				€ 1.000.000,-
        
        
          Looptijd in maanden: 			240
        
        
          Vaste rente voor de hele looptijd: 	2,77 %
        
        
          Het aangaan van deze lening leidt wel tot een aanpassing van de maandelijkse VvE-bijdrage. 
        
        
          (…)
        
      
      
      
        het aannemen van de gewijzigde begroting en de gewijzigde VvE-bijdrage 
      
      
        (…)
      
      
      
        het aannemen van het (gewijzigde) (D)MJOP
      
      
        (…)”
      
      
    
    
      2.5.
      
        Onder de genomen besluiten is nog vermeld:
        
          “Voor het vergelijken van de definitieve offertes wordt een inkoopcommissie in het leven geroepen. 
        
        
          (…)
        
        
          Er wordt afgesproken dat er een nieuwe vergadering wordt gepland om een keuze te maken welke offerte de gunning krijgt.”
        
      
      
    
    
      2.6.
      
        [verzoeker] heeft de kantonrechter verzocht om de besluiten A tot en met E (hierna: de besluiten) nietig te verklaren, omdat de besluiten in strijd zijn met de goede zeden (omdat de VvE de kosten van de verduurzamingsmaatregelen kunstmatig zou hebben opgehoogd) en omdat de vereiste meerderheid van stemmen ontbreekt. Subsidiair heeft [verzoeker] de kantonrechter verzocht de besluiten te vernietigen, omdat zij in strijd met de redelijkheid en billijkheid zijn genomen. 
      
    
    
      2.7.
      De kantonrechter heeft deze verzoeken van [verzoeker] afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen verzoeken alsnog worden toegewezen.  
      
    
    
      2.8.
      Het hof zal oordelen dat de besluiten niet nietig zijn en zal de besluiten ook niet vernietigen, omdat ze volgens het hof niet in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid. Het hof licht dat hierna toe. De grieven (bezwaren) van [verzoeker] zullen hierbij thematisch worden behandeld.
      
    
  
  
    
      3De toelichting op de beslissing van het hof
    
    
      
        De VvE heeft de kosten niet kunstmatig opgehoogd
      
    
    
    
      3.1.
      
        [verzoeker] doet een beroep op artikel 2:14 lid 1 BW, waarin is bepaald dat besluiten van organen van rechtspersonen nietig zijn als zij in strijd zijn met de wet of de statuten, waar mede onder moet worden verstaan: strijd met de goede zeden of de openbare orde. [verzoeker] heeft geen grief gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat bij de besluitvorming in de ALV voldaan is aan het quorum en de leden met de vereiste gekwalificeerde meerderheid van stemmen voor de besluiten hebben gestemd, zodat deze oordelen vaststaan en in hoger beroep niet meer voorliggen. [verzoeker] maakt wel bezwaar tegen het oordeel van de kantonrechter dat de besluiten niet in strijd zijn met de goede zeden en licht dit als volgt toe. De VvE heeft de kosten voor de verduurzamingsmaatregelen kunstmatig opgehoogd. De vergadering heeft besloten een lening van één miljoen euro aan te gaan die nagenoeg 40 procent hoger is dan noodzakelijk, zonder een concrete en zorgvuldige toelichting daarbij. Bovendien ontvangt de beheerder van de VvE, [de beheerder] (hierna: [de beheerder] ) 6% begeleidingskosten over het project. [de beheerder] heeft dus een direct financieel belang bij de besluitvorming, wat de schijn van belangenverstrengeling en/of misbruik van positie oplevert. De kantonrechter heeft dit onvoldoende meegewogen, aldus [verzoeker] .  
      
    
    
      3.2.
      Het hof volgt [verzoeker] hierin niet. In de notulen staat dat het gaat om een lening van maximaal één miljoen euro. De VvE heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep een plausibel antwoord gegeven op de vraag hoe dat maximale leenbedrag tot stand is gekomen: dat is gebaseerd op de projectbegroting die is gebaseerd is op indicatieve offertes waar tevens de werkzaamheden voor vloerisolatie nog inbegrepen waren (zoals ook blijkt uit de tweede alinea van het citaat in rechtsoverweging 2.3. en de projectbegroting/financieringsopzet, productie 3 bij verzoekschrift). Daar is door [verzoeker] niets steekhoudends tegen ingebracht. In de vergadering is vervolgens duidelijk gemaakt dat het bedrag van € 1.000.000,- het maximale leenbedrag betreft en het uiteindelijke leenbedrag zal worden bepaald aan de hand van de definitieve offerte, dus op basis van de daadwerkelijk te maken kosten (zie de laatste alinea van het citaat in rechtsoverweging 2.3. en onder besluit B in rechtsoverweging 2.4.). Dat dit niet gecommuniceerd zou zijn of onduidelijk was, zoals [verzoeker] stelt, blijkt dus niet. Daarnaast is tijdens diezelfde ALV, blijkens de notulen, een inkoopcommissie in het leven geroepen, bestaande uit enkele VvE-leden (met de uitnodiging aan belangstellende eigenaars om zich hiervoor te melden) om de offertes te vergelijken en is afgesproken dat er een nieuwe vergadering wordt gepland om te beslissen met welke contractspartij uiteindelijk in zee wordt gegaan. Inmiddels zijn er verschillende offertes opgevraagd en vergeleken door de inkoopcommissie en schat de VvE de kosten voor vervanging van de kozijnen tussen de € 700.000,- en € 750.000,-, inclusief btw en begeleidingskosten. Uit het feit dat de kosten klaarblijkelijk lager uitvallen dan vooraf ingeschat, kan echter niet worden afgeleid dat het bedrag waarop de oorspronkelijke besluitvorming is gebaseerd kunstmatig opgehoogd zou zijn. Door de VvE is daarnaast voldoende weersproken dat [de beheerder] belang heeft bij een hogere lening en dat aan haar zijde sprake is van (de schijn van) belangenverstrengeling of misbruik van positie. De heer [naam1] heeft namens [de beheerder] tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep toegelicht dat nog niet besloten is dat [de beheerder] dit verduurzamingstraject van de VvE mag begeleiden en dat, indien daartoe besloten wordt, zij 6% begeleidingskosten ontvangt over de daadwerkelijk uitgevoerde werkzaamheden en de kosten daarvoor en niet over het leenbedrag. Daarnaast heeft [verzoeker] tijdens de mondelinge behandeling ook zelf verklaard dat de vergadering, en dus niet [de beheerder] , uiteindelijk beslist welke offerte gekozen wordt. [verzoeker] heeft tot slot niet toegelicht waarom de vergadering belang zou hebben bij een ophoging van de lening, gezien het feit dat de vergadering bestaat uit VvE-leden die allen moeten meebetalen aan de aflossing van de af te sluiten lening. Voor zover [verzoeker] nog heeft willen betogen dat het leenbedrag kunstmatig is verhoogd door daarin ook de kosten voor vervanging van kozijnen en ramen mee te nemen die al vernieuwd zijn, helpt dit [verzoeker] evenmin. Blijkens de notulen is tijdens de ALV van 10 juni 2024 immers besproken dat al vervangen kozijnen niet nogmaals hoeven te worden vernieuwd en het benodigde leenbedrag daardoor lager uit zal vallen (zie de eerste alinea van het citaat in rechtsoverweging 2.3.). 
      
      
        
          De besluiten zijn niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid 
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        [verzoeker] maakt daarnaast bezwaar tegen het oordeel van de kantonrechter dat de besluiten niet vernietigbaar zijn wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. [verzoeker] stelt dat de VvE geen belang heeft bij het aangaan van een dergelijk hoge lening, althans dat elke toelichting van de noodzaak ervan ontbreekt. Het belang van [verzoeker] om niet te hoeven meebetalen aan de aflossing van de lening is daarentegen groot: hij heeft zelf zijn ramen met enkel glas al vervangen door HR+++-glas en heeft drie van zijn acht kozijnen al vernieuwd, en ook zeven andere eigenaren hebben hun kozijnen vernieuwd. Hij heeft dus geen belang bij de verduurzamingsmaatregelen. Volgens [verzoeker] is het daarom niet redelijk dat hij moet meebetalen aan de verduurzamingsmaatregelen van de VvE, terwijl hij deze maatregelen al op eigen kosten heeft genomen. [verzoeker] moet ten minste voor de reeds door hem gemaakte kosten worden gecompenseerd door de VvE. [verzoeker] vindt dat de kantonrechter zijn belang niet of althans onvoldoende heeft meegewogen in zijn beoordeling. 
      
    
    
      3.4.
      Het hof stelt voorop dat op grond van artikel 5:130 BW in verbinding met artikel 2:15 BW een besluit van de vergadering kan worden vernietigd als dat besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist. Het hof moet beoordelen of de vergadering bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Hierbij staat voorop dat de besluiten door de vergadering democratisch zijn genomen. De rechter past bij de beoordeling dus terughoudendheid.
      
    
    
      3.5.
      Nu [verzoeker] stelt dat de VvE geen belang heeft bij de besluiten, is het aan hem dit (nader) te onderbouwen. In zijn beroepschrift heeft hij dit niet gedaan. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [verzoeker] wel gesteld dat vervanging niet noodzakelijk is omdat er geen sprake is van lekkage, of slechts in geringe mate, en dat de VvE haar belang niet met bewijsstukken heeft gestaafd, maar dit is onvoldoende. De VvE heeft haar belang in de processtukken en tijdens de mondelinge behandeling uitgebreid toegelicht. De VvE heeft aangevoerd dat zij al enkele jaren kampt met lekkage- en vochtproblemen vanwege gebrekkige kozijnen en dat dit probleem al meermaals is besproken in de vergadering. Dit blijkt onder meer uit de notulen van de ALV van 25 april 2023 en verklaringen van meerdere appartementseigenaren. Met het oog op duurzaamheid en efficiëntie is het voor de VvE van belang dat de kozijnen aan de achterkant en de voorkant in één keer worden vervangen. Dit is door [verzoeker] ook niet betwist. Omdat de financiën binnen de VvE voor deze werkzaamheden niet toereikend zijn, is besloten een lening aan te gaan. Het hof volgt [verzoeker] ook niet in zijn stelling dat zijn belang door de vergadering bij de besluitvorming onvoldoende is meegewogen. In de vergadering is immers besproken dat, zoals ook in rechtsoverweging 3.2. reeds is aangehaald, de ramen en kozijnen die door individuele eigenaren al vervangen zijn en voldoen aan de eisen die de VvE daaraan stelt, niet opnieuw vervangen hoeven te worden en het leenbedrag daardoor lager uit zal vallen. 
      
    
    
      3.6.
      Het hof acht het ook niet onredelijk dat de VvE de kosten voor de verduurzamingsmaatregelen verdeelt onder alle eigenaren conform artikel 17 sub a en b van de splitsingsakte. Het is immers het hoofdbeginsel van een VvE dat onderhoud of vernieuwing van gemeenschappelijke gedeelten of zaken voor rekening komt van alle appartementseigenaren gezamenlijk, conform de breukdelen. De gedachte hierachter is dat alle eigenaren profiteren van onderhoud en vernieuwing van gemeenschappelijke zaken, mogelijk de ene keer in meerdere en de andere keer in mindere mate. Het enkele feit dat een eigenaar minder voordeel geniet van een maatregel dan een andere eigenaar, is dan ook onvoldoende om een afwijking van het hoofdbeginsel te rechtvaardigen. Van een VvE kan niet verwacht worden dat zij voor elk besluit ten aanzien van gemeenschappelijke zaken beslist in welke mate dit tot voordeel strekt van elke individuele eigenaar en aan de hand daarvan voor elke individuele eigenaar de bijdrage in de kosten bepaalt. Het ligt op de weg van [verzoeker] om te onderbouwen waarom in dit geval een uitzondering gemaakt zou moeten worden op de hoofdregel. Dat aan een dergelijke uitzondering geen rechtsregel in de weg zou staan, zoals [verzoeker] stelt, geeft daar geen reden toe. [verzoeker] voert aan dat hij geen voordeel geniet van de maatregelen zoals andere eigenaren die nog niets vervangen hebben dat wel doen, maar het hof is, met de VvE, van oordeel dat vervanging van alle kozijnen van het gebouw strekt ten voordele van alle appartementseigenaren, en dus ook van [verzoeker] , omdat hierdoor het hele gebouw beter geïsoleerd wordt en dit energiebesparing oplevert. Daarnaast zal [verzoeker] nog steeds profiteren van vernieuwing van vijf van zijn acht kozijnen, aangenomen dat de drie kozijnen die hij reeds vervangen heeft voldoen aan de eisen die de VvE stelt en dus niet opnieuw vervangen hoeven te worden. Het hof is verder van oordeel dat de VvE [verzoeker] niet in redelijkheid hoeft te compenseren voor reeds gemaakte kosten. [verzoeker] heeft immers bewust zijn eigen ramen en enkele kozijnen vervangen in de wetenschap dat dit voor eigen rekening en risico zou komen. Toen tijdens de ALV van 16 mei 2022 toestemming is gegeven voor deze eigenhandige vervanging, is niet afgesproken dat de eigenaren die hun ramen en kozijnen zelf gingen vervangen vervolgens niet zouden hoeven meebetalen aan de verduurzamingsmaatregelen of dat zij een compensatie zouden ontvangen voor gemaakte kosten door de VvE.
      
      
        
          Overige bezwaren
        
      
      
    
    
      3.7.
      
        [verzoeker] voert nog aan dat de notulen van de ALV van 10 juni 2024 nog niet zijn vastgesteld, maar waarom dat tot nietigheid en vernietigbaarheid van de besluiten zou moeten leiden heeft [verzoeker] niet toegelicht, zodat het hof hieraan voorbijgaat. In dit verband overweegt het hof nog ten overvloede dat tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep is gebleken dat deze notulen inmiddels wel zijn vastgesteld. Het hof gaat ook voorbij aan de stelling van [verzoeker] dat de kantonrechter de verweren van andere belanghebbenden onvoldoende heeft meegewogen in zijn beslissing. [verzoeker] heeft niet concreet aangevoerd welke aspecten uit de brieven van de andere belanghebbenden de kantonrechter niet zou hebben meegenomen in zijn beoordeling, zodat dit bezwaar ook niet tot vernietiging van de beschikking kan leiden.
      
    
    
      3.8.
      Het hof komt niet toe aan bewijslevering, nu [verzoeker] geen feiten of omstandigheden te bewijzen heeft aangeboden die, indien bewezen, tot een andere beslissing zouden leiden.
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      3.9.
      Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [verzoeker] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem veroordelen tot betaling van de proceskosten van de VvE bij het hof.
      
    
    
      3.10.
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      4.1.
      bekrachtigt de bestreden beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht van 11 december 2024; 
      
    
    
      4.2.
      
        veroordeelt [verzoeker] tot betaling van de volgende proceskosten van de VvE:
        € 827,- aan griffierecht;
        € 2.428 aan salaris van de advocaat van de VvE (2 procespunten x appeltarief II)
      
      
    
    
      4.3.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mrs. H.L. Wattel, Th.C.M. Willemse en G.D. Hoekstra en is in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2025.