ECLI:NL:RBLIM:2025:8845, Rechtbank Limburg, 10-09-2025, 11737086 \ CV EXPL  25-2511
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-09-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; woonruimte ontbinding/ontruiming

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11737086 \ CV EXPL  25-2511
    
    
    
      
        Vonnis van 10 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING WELLER WONEN, 
      te Heerlen,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Weller Wonen,
      gemachtigde: Agin Otten Gerechtsdeurwaarders,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - het bericht van 13 augustus 2025 met productie(s) van Weller Wonen- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 28 augustus 2025.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Weller Wonen verhuurt met ingang van 18 januari 2007 aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres] in [woonplaats] en vanaf 9 januari 2012 ook een garagebox met nummer [X] (hierna samen te noemen: het gehuurde). Op deze huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. De huur bedroeg vóór 1 juli 2025 € 582,87 (voor de woning) en € 46,82 (voor de garage) per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] heeft (een deel van) de huur niet betaald. Weller Wonen heeft [gedaagde] meerdere keren aangemaand om aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen. 
      
    
    
      2.3.
      Partijen hebben in februari 2025 een betalingsregeling getroffen van € 250,00 per maand. Deze is door [gedaagde] één keer voldaan.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Weller Wonen vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van € 1.842,25 aan huurachterstand met aftrek van de betaalde € 250,00. Ook vordert Weller Wonen vergoeding van buitengerechtelijk kosten en de wettelijke rente over de huurachterstand. 
      
    
    
      3.2.
      Weller Wonen legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door niet (volledig) aan zijn betalingsverplichting te voldoen. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt volgens Weller Wonen de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voerde bij antwoord verweer. [gedaagde] erkent de huurachterstand, maar voert aan dat die maar twee maanden bedraagt en het gevolg is van een tijdelijke stopzetting van zijn ziekte uitkering. Ook zou dit de eerste keer zijn dat hij een huurschuld heeft.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De huurovereenkomst is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).
      
    
    
      4.2.
      De voor de vordering relevante bedingen in artikel 20.2 tot en met 20.4 van algemene voorwaarden zijn getoetst en oneerlijk bevonden. Uit het arrest van het HvJ EU van 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68, volgt dat een eisende partij - na vernietiging van een oneerlijk beding - geen aanspraak kan maken op de in een bepaling van aanvullend nationaal recht vastgestelde wettelijke schadevergoeding die zonder dat beding van toepassing zou zijn geweest. Dat betekent dat zowel de gevorderde wettelijke rente als de buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] heeft niet betwist dat de huurachterstand (berekend tot en met mei 2025) ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding € 1.842,25 bedroeg. Op dat moment had hij bij de deurwaarder een bedrag van  € 250,00 voldaan, zodat feitelijk nog € 1.592,25 openstond. De kantonrechter zal de gevorderde betaling van dit bedrag ook toewijzen. 
      
    
    
      4.4.
      Over de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. De huurder is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter wijst een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Vaak zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen.
      
    
    
      4.5.
      
        Op het moment van dagvaarden bedroeg de huurachterstand minder dan drie maanden. Daarna is de huurachterstand volgens Weller Wonen nog opgelopen en bedraagt die inmiddels (€ 1.862,99 - € 250,00 =) € 1.612,99. Ook dit is niet meer dan drie maanden.
        In de “Aanbeveling Huurachterstand en ontbinding en ontruiming van de  Expertgroep huurrecht 1e aanleg van het LOVCK van mei 2023” staat dat een vordering tot ontbinding wordt afgewezen indien de huurachterstand niet gelijk of hoger is dan drie maanden huur. Bij herhaalde wanbetaling is een huurachterstand van twee maanden voldoende. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de huurachterstand minder dan drie maanden is. Weller Wonen is daar niet meer op in gegaan. Weller Wonen heeft in de dagvaarding weliswaar gesteld dat [gedaagde] eerder veroordeeld is tot het betalen van een huurachterstand, maar dat was in 2019, zodat die omstandigheid niet kan leiden tot het oordeel dat [gedaagde] zich schuldig heeft gemaakt aan herhaalde wanbetaling. De kantonrechter komt dan ook tot het oordeel dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.
      
      
    
    
      4.6.
      De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden afgewezen. De gevorderde ontruiming deelt hetzelfde lot. 
      
    
    
      4.7.
      Weller Wonen wil dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het betalen van de maandelijkse bedragen van € 582,87 (voor de woning) en € 46,82 (voor de garage), te rekenen vanaf de maand mei 2025 tot het moment dat [gedaagde] het gehuurde ontruimt, behoudens huurverhogingen. Nu [gedaagde] niet wordt veroordeeld tot ontruiming zal deze vordering worden toegewezen tot 1 oktober 2025. Natuurlijk moet [gedaagde] ook na dit vonnis zijn huur blijven betalen, maar Weller Wonen heeft onvoldoende gesteld welk belang zij heeft bij een veroordeling van [gedaagde] om deze toekomstige verbintenissen voor een langere periode na te komen. 
      
    
    
      4.8.
      Nu partijen over en weer in het gelijk zijn gesteld, zal de kantonrechter de proceskosten compenseren in die zin dat iedere partij zijn eigen kosten draagt.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Weller Wonen:
      -	€ 1.592,25 aan achterstallige huur tot en met mei 2025,
      -	€ 582,87 en € 46,82 per maand vanaf juni 2025 tot 1 oktober 2025, behoudens huurverhogingen,
      
    
    
      5.2.
      compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij zijn eigen kosten draagt,
      
    
    
      5.3.
      verklaart de veroordeling onder 5.1. uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 10 september 2025.
      
    
  
  
     Artikel 6:265 BW.
  
  
     HR 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810)