ECLI:NL:RBLIM:2025:9176, Rechtbank Limburg, 24-09-2025, 11839494 CV EXPL 25-3270
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-09-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht – huurder vordert verhuurder te veroordelen tot nakoming van zijn herstelverplichting ten aanzien van door huurder gestelde gebreken – gebrek aan spoedeisend belang gelet op de recente ontwikkelingen tussen partijen, vorderingen afgewezen.

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11839494 \ CV EXPL  25-3270
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 24 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      gemachtigde: mr. V.H.A. Griffioen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      gemachtigde: mr. A.J.J. Kreutzkamp.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - het exploot van dagvaarding van 8 september 2025 met producties 1 tot en met 12;
        - het bericht van [eiseres] van 15 september 2025 met aanvullende producties 13 tot en met 15;
        - het bericht van [gedaagde] van 16 september 2025 met producties 1 tot en met 7;
        - de mondelinge behandeling van 17 september 2025, waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt en waarbij de gemachtigde van [gedaagde] een pleitnotitie heeft overgelegd.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] huurt van [gedaagde] de woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: het gehuurde).
      
    
    
      2.2.
      Er zijn twee verschillende verwarmingsbronnen in het gehuurde: radiatoren die werken op een oliegestookte cv-ketel en twee airco-units. 
      
    
    
      2.3.
      De cv-ketel en de stroomvoorziening van de airco-units bevinden zich buiten het gehuurde en zijn niet toegankelijk voor [eiseres] . De cv-ketel bevindt zich in het pand van de onderbuurman van [eiseres] , de heer [naam onderbuurman] (hierna: [naam onderbuurman] ) en de elektrische aansluiting voor de airco-units bevindt zich in de woning van [gedaagde] .
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eiseres] vordert – na wijziging van eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        - [gedaagde] te veroordelen tot nakoming van de herstelverbintenis voortvloeiende uit de huurovereenkomst, door binnen veertien dagen na dit vonnis, althans na betekening daarvan, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn:
         tot maatregelen over te gaan en de geconstateerde gebreken te verhelpen in dier voege dat de verwarming in het gehuurde wordt hersteld;
         de airco’s zodanig aan te sluiten dat de stoppen bij gebruik niet doorslaan;
         tot maatregelen over te gaan en ervoor te zorgen dat [eiseres] stromend warm water heeft en houdt in het gehuurde;
        een en ander op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag met een maximum van € 15.000,-, althans een door de kantonrechter te bepalen dwangsom, voor iedere dag dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft;
        - [gedaagde] te veroordelen in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, althans na betekening daarvan, zijn betaald.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat zij het gehuurde momenteel niet afdoende kan verwarmen omdat de cv-ketel gebrekkig is en daarom uitgeschakeld is door [naam onderbuurman] . De airco’s die [gedaagde] in het gehuurde heeft laten plaatsen zijn ontoereikend om het gehuurde geheel en deugdelijk te verwarmen en werken bovendien niet naar behoren omdat deze zijn aangesloten op een elektragroep die steeds uitslaat als de airco’s worden aangezet. [eiseres] stelt ook dat zij recent te weten is gekomen dat de watervoorziening in het gehuurde via de watermeter van [naam onderbuurman] loopt. Met het oog op de aankomende herfst- en wintermaanden stelt [eiseres] een spoedeisend belang bij haar vorderingen te hebben. Doordat zij het gehuurde niet voldoende kan verwarmen is het gehuurde feitelijk onbewoonbaar in die maanden, aldus [eiseres] .
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of [eiseres] ten tijde van dit vonnis bij die voorzieningen een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de kantonrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorzieningen gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
      
    
    
      4.2.
      
        [eiseres] stelt dat zij een zeer spoedeisend belang bij haar vorderingen heeft omdat de gebrekkige cv-ketel en airco’s maken dat het gehuurde niet of onvoldoende verwarmd kan worden en daardoor feitelijk onbewoonbaar is tijdens de wintermaanden. 
      
    
    
      4.3.
      
        [eiseres] vordert daarom dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot maatregelen over te gaan en de geconstateerde gebreken te verhelpen in die zin dat de verwarming in het gehuurde wordt hersteld. De kantonrechter begrijpt dat [eiseres] hiermee de radiatoren die werken op de oliegestookte cv-ketel bedoelt. Uit het door [gedaagde] overgelegde reinigingsattest (productie 4) van 14 augustus 2025 blijkt dat de cv-ketel wel (veilig) werkt maar dat het rendement te laag is. Uit de door [gedaagde] overgelegde correspondentie (productie 7) blijkt dat op 24 of 25 september 2025 een reparatie aan de ketel gepland zal worden om de brander van de ketel te vervangen en zo het rendement te verhogen. Tevens zal dan de thermostaatknop van één van de radiatoren in het gehuurde worden gecontroleerd. [eiseres] heeft niet weersproken dat een dergelijke afspraak zal worden ingepland, een exacte datum daarvoor moet echter nog tussen partijen worden overeengekomen. 
      
    
    
      4.4.
      
        [eiseres] vordert tevens dat [gedaagde] wordt veroordeeld de in het gehuurde aanwezige airco’s zodanig aan te sluiten dat de stoppen bij gebruik niet doorslaan. [gedaagde] heeft ter zitting aangevoerd en middels een factuur van de installateur (productie 3) onderbouwd dat recent, op 8 september 2025, werkzaamheden zijn uitgevoerd aan de elektravoorziening waarop de airco-units zijn aangesloten. In de meterkast zijn de aardlekschakelaars vervangen en zijn aanpassingen gedaan aan de meter. Door deze aanpassingen zal de elektragroep waarop de airco’s zijn aangesloten niet meer uitvallen als de airco’s worden aangezet, aldus [gedaagde] . [eiseres] heeft daarop ter zitting verklaard dat de airco’s nu werken. 
      
    
    
      4.5.
      Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat [eiseres] geen spoedeisend belang meer heeft bij deze vorderingen. Daarbij is het volgende van belang. [eiseres] kan het gehuurde nu al verwarmen met de airco’s, die niet meer zorgen voor stroomuitval. [eiseres] heeft weliswaar ook gesteld dat de twee airco’s op zichzelf onvoldoende capaciteit hebben om het gehele gehuurde voldoende te kunnen verwarmen maar [gedaagde] heeft dit betwist en heeft daartoe aangevoerd dat de installateur van de airco’s voorafgaand aan de plaatsing daarvan een ruimtemeting heeft uitgevoerd om te bepalen welk type vermogen nodig was om de kamers voldoende te kunnen verwarmen. De airco’s zijn vervolgens zo geplaatst dat ze een optimale warmteverdeling geven, aldus [gedaagde] . De kantonrechter is van oordeel dat nader onderzoek naar feiten en omstandigheden nodig is om te kunnen vaststellen of de airco’s daadwerkelijk onvoldoende capaciteit hebben om het gehele gehuurde voldoende op temperatuur te krijgen, ook nu zij niet langer voor stroomuitval zorgen. Daarvoor is in deze procedure in kort geding echter geen ruimte. Gelet op de afspraak die partijen op zeer korte termijn zullen inplannen voor wat betreft de reparatie aan de cv-ketel, ligt het bovendien in de lijn der verwachting dat [eiseres] op korte termijn ook (extra) zal kunnen verwarmen met de radiatoren. De kantonrechter acht daarom niet aannemelijk dat [eiseres] de komende wintermaanden het gehuurde niet afdoende zal kunnen verwarmen en dat het gehuurde daardoor onbewoonbaar zal zijn. De kantonrechter zal deze vorderingen daarom afwijzen.
      
    
    
      4.6.
      Tot slot vordert [eiseres] dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot maatregelen over te gaan en ervoor te zorgen dat [eiseres] stromend warm water heeft en houdt in het gehuurde. [eiseres] stelt dat zij een aantal weken geleden tot de ontdekking is gekomen dat haar waterverbruik over de watermeter van [naam onderbuurman] loopt en dat [naam onderbuurman] voornemens is om het water af te sluiten als dit niet anders wordt geregeld door [gedaagde] . De gemachtigde van [gedaagde] heeft tijdens de zitting verklaard dat [gedaagde] hiertegen uitdrukkelijk zal protesteren en met [naam onderbuurman] zal praten over een oplossing aangaande de wateraansluiting en het waterverbruik. Uit de e-mail van [naam onderbuurman] (productie 14 van [eiseres] ) blijkt dat [gedaagde] en [naam onderbuurman] daartoe een afspraak hebben gemaakt op 23 september 2025. [eiseres] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat er momenteel wel stromend warm water in het gehuurde is. De kantonrechter is van oordeel dat zonder nadere toelichting en onderbouwing, die door [eiseres] niet is gegeven, in het bestek van dit kort geding niet aannemelijk is geworden dat sprake is van een (technisch) gebrek aan de watervoorziening in het gehuurde en dat zij de komende maanden niet over warm water zal kunnen beschikken. De kantonrechter zal deze vordering daarom ook afwijzen vanwege het ontbreken van een spoedeisend belang. De kantonrechter merkt daarbij nog op dat [gedaagde] en [naam onderbuurman] nadere (financiële) afspraken zullen moeten maken over het waterverbruik dat kennelijk via de meter van [naam onderbuurman] loopt en dat zij ervoor moeten zorgen dat [eiseres] daar niet de dupe van wordt.
      
    
    
      4.7.
      
        [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                949,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiseres] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 949,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op
        24 september 2025.
      
      
      
        LC