ECLI:NL:RBOBR:2025:5946, Rechtbank Oost-Brabant, 25-09-2025, 11401465_E25092025
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-09-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Volgens huurder is er in delen van zijn huurwoning een warmtelek en/of isolatieprobleem. Er is echter door huurder onvoldoende aangetoond dat sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Herstel van het gebrek en huurprijsvermindering wegens verminderd huurgenot als gevolg van een gebrek zijn dan ook niet aan de orde.

RECHTBANK 
      OOST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
    
    
    
      Zaaknummer: 11401465 CV EXPL 24-6328
    
    
    
      
        Vonnis van 25 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende in [plaats] , gemeente [gemeente] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. C.H.A. van de Wiel,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING MOOILAND, 
      gevestigd in Grave,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Mooiland,
      gemachtigde: mr. E.P.W. Korevaar.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 8 november 2024 van [eiser] met 18 bijlagen, 
        
        
          de conclusie van antwoord van 30 januari 2025 van Mooiland met 2 bijlagen,
        
        
          de brief van 31 juli 2025 van [eiser] met aanvullende bijlagen 19 en 20,
        
        
          de brief van 12 augustus 2025 van [eiser] over zijn afwezigheid tijdens de mondelinge behandeling,
        
        
          de spreekaantekeningen namens [eiser] ,
        
        
          de mondelinge behandeling van 13 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
        
      
      
    
    
      1.2
      Vervolgens is bepaald dat vandaag schriftelijk uitspraak wordt gedaan. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        De kern van deze zaak
      
    
    
    
      2.1
      
        [eiser] huurt al meer dan 50 jaar van Mooiland de woning aan de [adres] in [plaats] ( [postcode] ). Het gaat om in 1973 gebouwde hoekwoning in een rij van vijf woningen onder één kap en de woning is na de bouw direct opgeleverd aan [eiser] . In de jaren daarna heeft Mooiland twee keer maatregelen genomen in het kader van de isolatie. Zo zijn in 1980 de gevels extra geïsoleerd door middel van het aanbrengen van steenwolvlokken en omstreeks 2005 zijn nogmaals isolatiewerkzaamheden uitgevoerd door het aanbrengen van EPS-parels in de spouwmuur (dit omdat de steenwolvlokken waren ingezakt/verzakt). In januari 2023 heeft [eiser] melding gemaakt bij Mooiland van een warmtelek en/of isolatieprobleem aan de zijgevel en in een hoek van de woning. Volgens [eiser] zijn de ruimtes achter deze gevel (de hal, de keuken en een slaapkamer) koud en niet effectief te verwarmen zonder exorbitante stookkosten te maken. Daarom vordert [eiser] samengevat een verklaring voor recht waaruit blijkt dat dit een gebrek is, dat daardoor de huurprijs met terugwerkende kracht met 20% wordt verminderd, en dat Mooiland het gebrek binnen drie maanden verhelpt op verbeurte van een dwangsom. Mooiland is het met dit alles om verschillende redenen niet eens. In essentie betwist zij dat sprake is van een gebrek en daarom moet de vordering van [eiser] op alle onderdelen worden afgewezen. Zowel [eiser] als Mooiland hebben voorafgaand aan deze procedure onderzoek door een deskundige laten uitvoeren.
      
      
        
          De centrale vraag en het beoordelingskader
        
      
      
    
    
      2.2
      In deze zaak staat de vraag centraal of de huurwoning van [eiser] een gebrek in juridische zin bevat. Pas als dat het geval is, kan worden toegekomen aan de vraag of als gevolg van dat gebrek de huurprijs dient te worden verlaagd en of het gebrek door Mooiland dient te worden verholpen. 
      
    
    
      2.3
      Een gebrek is volgens artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Of een dergelijk gebrek zich al dan niet voordoet, dient per individueel geval en op een objectieve wijze te worden bepaald, aan de hand van verifieerbare feitelijke gegevens en niet aan de hand van de subjectieve beleving van een huurder. Niet elk technisch mankement is een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Het gaat steeds om de vraag in hoeverre het woongenot hierdoor beperkt wordt.
      
    
    
      2.4
      Op basis van artikel 7:207 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot als gevolg van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. Hierbij geldt dat er pas plaats is voor huurvermindering wanneer een gebrek een substantiële aantasting van het huurgenot met zich brengt. In de parlementaire geschiedenis is het zo verwoord dat niet ieder ‘wissewasje’ tot huurvermindering dient te leiden. Als voorbeeld wordt genoemd dat het niet voldoende is dat een dak aan vernieuwing toe is, wel dat het dak lekt.
      
    
    
      2.5
      Op grond van artikel 7:206 BW is de verhuurder verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen.
      
    
    
      2.6
      Het ligt op de weg van de huurder om onderbouwd te stellen en zo nodig te bewijzen dat sprake is van een gebrek (en dus van een substantiële inbreuk op zijn huurgenot).
      
      
        
          Er is door huurder onvoldoende aangetoond dat sprake is van een gebrek
        
      
      
    
    
      2.7
      Met inachtneming van het hiervoor beschreven beoordelingskader, is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] , mede in het licht van de gemotiveerde betwisting van Mooiland, onvoldoende heeft aangetoond dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Herstel van het gebrek en huurprijsvermindering wegens verminderd huurgenot als gevolg van een gebrek zijn dan ook niet aan de orde. Alle vorderingen van [eiser] worden dus afgewezen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot deze beslissing is gekomen. 
      
    
    
      2.8
      
        [eiser] heeft in januari 2023 melding gemaakt bij Mooiland dat hij last heeft van een warmtelek en/of isolatieprobleem aan de zijkant van de woning en dat daardoor zijn huurgenot wordt beperkt. Uit de in het dossier van de kantonrechter aanwezige stukken blijkt niet dat dat [eiser] op dat moment aan Mooiland schriftelijke stukken (zoals een energienota) heeft verstrekt waaruit aanknopingspunten te vinden zijn dat er inderdaad sprake zou kunnen zijn van isolatieproblematiek in delen van de huurwoning. Desondanks heeft Mooiland de melding van [eiser] serieus genomen door op 8 maart 2023 deskundige DM Lekdetectie een onderzoek uit te laten voeren. Dat onderzoek bestond onder andere uit het doen van vijf proefboringen op verschillende plekken in de gevel ten behoeve van endoscopisch (bouwkundig) onderzoek (een endoscoop is een instrument met een flexibele slang of kabel met aan het einde een camera en verlichting waarmee in een object kan worden gekeken). Ook vanuit de zolder is endoscopisch onderzoek uitgevoerd in de gevel. Verder heeft DM Lekdetectie toen ook thermografische (warmte) metingen en vochtmetingen verricht. De conclusie van het door DM Lekdetectie opgemaakte onderzoeksrapport luidt: “Er is geen aanwijzing dat de isolatie is gezakt of op plekken niet is aangebracht. De klacht ontstaat doordat de bewoners de muur koud aan vinden voelen. De muur is geïsoleerd maar door de minimale breedte van spouw is er enkel een vulling mogelijk van ongeveer 40 tot 50 mm waardoor het isolerend vermogen van de vulling gering is. Er zijn geen gebreken aanwezig betreft de kopgevel, voor- en achtergevel.” Daarnaast staat in het rapport dat te zien is dat: “de oude vlokken en nieuwe eps isolatie aanwezig is.” Verder staat bij de omschrijving van foto 8: “Overzicht endoscopisch beeld op de diverse locaties. Isolatie is op elke locatie waar een proefboring is gedaan voldoende aanwezig.” Ook volgt uit het rapport dat er één afwijking zichtbaar is, namelijk op een locatie waar oude valspecie aanwezig is. DM Lekdetectie stelt vast dat op die plek minder isolatie aanwezig is, maar verbindt daar verder geen conclusie aan. 
      
    
    
      2.9
      Naar het oordeel van de kantonrechter heeft DM Lekdetectie een grondig en gedegen onderzoek uitgevoerd, wat zij uitvoerig heeft gedocumenteerd in een onderzoeksrapport. Er is dan ook geen reden om te twijfelen aan de juistheid van dat onderzoek en de daaraan verbonden conclusie door DM Lekdetectie (die door Mooiland is overgenomen). De conclusie van DM Lekdetectie is kort gezegd dat er geen problemen zijn met de isolatie van de huurwoning. Deze conclusie is gebaseerd op drie verschillende (gelijktijdig uitgevoerde) onderzoeksmethodes, te weten endoscopisch onderzoek, thermografisch onderzoek en vochtmetingen. Hiertegenover heeft [eiser] twee onderzoeksrapporten van Warmtescan.nu gezet en de bevindingen van de firma [A] Vastgoed Verduurzamers. Dit alles is echter onvoldoende om tot een andere conclusie te komen, dus dat wel sprake zou zijn van een gebrek ten aanzien van de isolatie in (delen van) de huurwoning. De door Warmtescan.nu op 14 en 25 maart 2024 uitgevoerde onderzoeken zijn immers beperkter dan het door DM Lekdetectie op 8 maart 2023 gedane onderzoek, omdat Warmtescan.nu alleen thermografisch onderzoek (warmtemetingen) heeft verricht. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [eiser] ook bevestigd dat Warmtescan.nu niet beschikt over de apparatuur om de oorzaak van eventueel warmteverlies te achterhalen, bijvoorbeeld door het doen van boringen, endoscopisch onderzoek of andere methodes. Weliswaar heeft [eiser] erop gewezen dat uit de door Warmtescan.nu opgemaakte rapporten blijkt dat er warmteplekken op de zijgevel zichtbaar zijn wat duidt op warmteverlies en gebrekkig geworden isolatie en bovendien dat er op sommige plekken veel warmte lekt en op andere plekken minder, maar dat maakt nog niet dat een gebrek in juridische zin aan de orde is. Daarvoor is meer nodig, zeker gelet op de gemotiveerde betwisting van Mooiland, en dat meerdere vanuit [eiser] is niet gebleken en dat had wel op zijn weg gelegen. Zo is namens Mooiland tijdens de mondelinge behandeling uitgelegd dat de situatie dat warmteverlies op de ene plek groter kan zijn dan op de andere plek ook andere oorzaken kan hebben dan dat dit alleen gerelateerd is aan de isolatie. Warmtescan.nu schrijft bovendien in haar rapporten ook niet dat de huurwoning een gebrek vertoont. Verder heeft [eiser] nog gewezen op foto’s van de binnenkant van de gevel en een offerte afkomstig van de firma [A] , maar ook dat maakt wat hiervoor is overwogen niet anders. Mooiland heeft in dit verband terecht aangevoerd dat [A] geen rapport heeft opgesteld en dat aan enkele foto’s en een offerte, beide niet voorzien van een toelichting, niet de conclusie kan worden verbonden dat sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. 
      
    
    
      2.10
      Bij het voorgaande heeft de kantonrechter ook de omstandigheid betrokken dat het gaat om een woning die gebouwd is in de jaren 70 (met inmiddels energielabel B). Ook bij een wat oudere woning zoals onderhavige mag worden verwacht dat de isolatie voldoende op orde is, dus in ieder geval niet is verzakt/ingezakt en/of op andere wijze een behoorlijke werking verliest zoals [eiser] tijdens de mondelinge behandeling heeft betoogd. Zeker niet in het geval dat het aanbrengen van spouwmuurisolatie heeft geleid tot een huurverhoging zoals, blijkens hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken, in casu het geval lijkt te zijn. Dat de isolatie (wederom) is verzakt of ingezakt heeft [eiser] echter onvoldoende aangetoond. Dit betekent uiteraard niet dat er in de (nabije) toekomst geen werkzaamheden aan de isolatie hoeven te worden verricht. Mooiland zal als verhuurder waakzaam moeten blijven om het huurgenot van haar huurders te kunnen blijven garanderen.   
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      2.11
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en hij moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Mooiland worden vastgesteld op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                164,00
              
              
                (2 punten × € 82,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                41,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                205,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.12
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals is vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      3.1
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      3.2
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de kant van Mooiland vastgesteld op € 205,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de 15e dag na aanschrijving tot de dag van voldoening en te vermeerderen met de eventuele explootkosten van de betekening van het vonnis,
      
    
    
      3.3
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.J.A. Donkersloot en is in het openbaar uitgesproken op 25 september 2025.
      
      
    
  
  
     Zie bijvoorbeeld: Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 2 juli 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:2335.
  
  
     Zie onder meer: Gerechtshof Den Haag 26 oktober 2021 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1987, m.nt. A.M. Kloosterman.
  
  
    
      Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 11.
  
  
    
      Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 18. Zie bijvoorbeeld ook: Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 25 juli 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:2470.
  
  
     Het volledige onderzoeksrapport is overgelegd als bijlage 3 bij dagvaarding. 
  
  
     De onderzoeksrapporten zijn overgelegd als bijlagen 11 en 12 bij dagvaarding.
  
  
     Zie in dit kader ook de bij punt 6 van de spreekaantekeningen namens [eiser] opgenomen foto’s en de toelichting daarop bij punt 7.  
  
  
     Zie aanvullende bijlagen 19 en 20 van [eiser] .