ECLI:NL:RBMNE:2025:5332, Rechtbank Midden-Nederland, 03-10-2025, UTR 23/3550
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-10-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ; woning; stijging woz-waarde; vierde referentiewoning niet voldoende vergelijkbaar, maar de overige drie referentiewoningen zijn wel voldoende vergelijkbaar; beroep is ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 23/3550
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 oktober 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [plaats] , eiser,
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder 
    (gemachtigde: I.K. Beek).
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 784.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2
      Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 29 juni 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      
        De zaak is behandeld op de zitting van 13 augustus 2025. Eiser, zijn partner 
        
          [A] en de gemachtigde van de heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting. 
      
      
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. De woning is een in 2017 gebouwd appartement met een balkon van 30 m², een berging en twee parkeerplaatsen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 181 m².
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 615.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 784.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten: 
    
      
        
          [adres 2] , verkocht op 14 november 2022 voor € 634.150,-;
      
      
        
          [adres 3] , verkocht op 23 april 2021 voor € 538.428,-; 
      
      
        
          [adres 4] , verkocht op 22 oktober 2021 voor € 446.300,-; en
      
      
        
          [adres 5] , verkocht op 12 mei 2021 voor € 1.247.420,-.
      
    
    
    
      
        Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Op de zitting heeft eiser aangevoerd dat de referentiewoning [adres 5] niet vergelijkbaar is met zijn woning. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat deze referentiewoning in principe overbodig is en dat deze buiten beschouwing kan worden gelaten. De drie overgebleven referentiewoningen zijn volgens de heffingsambtenaar voldoende geschikt. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoning [adres 5] inderdaad niet voldoende vergelijkbaar is, maar dat de overige in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn die in dezelfde plaats liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen die referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de uitstraling en de ligging door voor de woningwaarde een waarde van het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de drie overgebleven referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      
        Stijging WOZ-waarde
      
    
    
    9. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2022 voor de [adres 1] met 31,8 % is gestegen ten opzichte van het jaar ervoor. De WOZ-waarde van de overige appartementen in hetzelfde complex zijn met slechts (afgerond) 14 % gestegen. Eiser vermoedt dat dit berust op een fout en voert daartoe het volgende aan. De WOZ-waarde voor het belastingjaar 2022 op de waardepeildatum 1 januari 2021 is destijds gecorrigeerd van € 686.000,- naar € 595.000,-. Vermoedelijk is abusievelijk nog uitgegaan van de eerdere beschikking van € 686.000,- en is deze waarde vermenigvuldigd met 14 %, in plaats van de gecorrigeerde waarde van € 595.000,-. In dat geval had de heffingsambtenaar uit moeten komen op een WOZ-waarde van € 680.000,- op waardepeildatum 1 januari 2022, zo stelt eiser. 
    
    
      9.1
      De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat de procentuele stijging op zichzelf nooit een reden kan zijn om de WOZ-waarde aan te passen. De WOZ-waarde moet namelijk ieder jaar onafhankelijk van voorgaande jaren worden vastgesteld. De WOZ-waarde dient te worden bepaald door een vergelijking met daadwerkelijk verkochte woningen die zoveel mogelijk overeenkomsten hebben met onderhavige woning, rekening houdende met de verschillen. Het is niet zo dat er enkel een indexatie van de oude WOZ-waarde plaatsvindt. Het is dan ook niet mogelijk om van een foutief uitganspunt uit te gaan. De WOZ-waarde is voor het belastingjaar 2023 opnieuw vastgesteld aan de hand van een vergelijking met rondom de waardepeildatum 1 januari 2022 gerealiseerde verkopen. De heffingsambtenaar heeft nogmaals de waarde onderzocht en gebleken is dat deze op basis van een vergelijking met de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen 1 t/m 3 niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      9.2
      De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Een relatief hoge (of lage) stijging van een WOZ-waarde ten opzichte van het eerdere belastingjaar zegt op zichzelf niets over de juistheid van de WOZ-waarde in het nu voorliggende belastingjaar.  Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de voor dat belastingjaar geldende waardepeildatum voordoen, door middel van een vergelijking met rondom die datum verkochte woningen. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar nog aangegeven dat de WOZ-waarde in het vorige belastingjaar mogelijk te laag is vastgesteld en heeft hij erop gewezen dat de waarde van de woning ook gelijk is aan de meest vergelijkbare woning in het complex, Zuiderzeedreef 9s. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen 
    
    
      10.  	Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. 
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 
      3 oktober 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 20 mei 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:3106, r.o. 4.7.