ECLI:NL:RBDHA:2025:17403, Rechtbank Den Haag, 03-09-2025, C/09/678466 / HA ZA 25-56
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-09-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Bouwbedrijf schiet tekort in nakoming overeenkomst met VvE bij realisatie nieuwbouwproject

RECHTBANK Den Haag
    
    
      Team handel
    
    
    
      Zaak-/rolnummer: C/09/678466 / HA ZA 25-56
    
    
    
      
        Vonnis van 3 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        VVE [eiseres] TE [plaats 1] te Mijdrecht,
      eiseres,
      hierna te noemen: ‘de VvE’,
      advocaat: mr. M.B. van Munster,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V. te [plaats 2] ,
      gedaagde,
      hierna te noemen: ‘ [gedaagde] ’,
      advocaat: mr. Th.C. Visser.
    
    
    
  
  
    
      1Waar gaat de zaak over?
    
    
      1.1.
      Rond de oplevering van een nieuwbouwproject heeft de VvE geklaagd over de kwaliteit van het geleverde werk door [gedaagde] . Deze klachten zien op de buitenkozijnen en -deuren van het pand. [gedaagde] heeft enkele herstelwerkzaamheden verricht. Die werkzaamheden hebben de klachten van de VvE niet weggenomen. De VvE wil daarom dat de buitenkozijnen, -deuren en -ramen worden vervangen. Volgens [gedaagde] kunnen deze materialen ook gerepareerd worden.
      
    
    
      1.2.
      Het vonnis is als volgt opgebouwd. De rechtbank noemt eerst welke stukken door partijen zijn ingediend en hoe de procedure is verlopen. Dan volgt een beschrijving van de feiten en omstandigheden die voor de beoordeling van de zaak relevant zijn en waarover partijen het eens zijn. Vervolgens vat de rechtbank de vorderingen samen die zijn ingesteld. Daarna volgt de beoordeling van die vorderingen en de juridische argumenten die partijen over en weer naar voren hebben gebracht. Het vonnis wordt afgesloten met de beslissingen op de vorderingen.
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het procesdossier bestaat uit de dagvaarding van 6 januari 2025 met producties 1 tot en met 40, en de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 6.
      
    
    
      2.2.
      De mondelinge behandeling heeft op 15 juli 2025 plaatsgevonden. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen, mede aan de hand van pleitnotities, hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. De pleitnotities zijn overgelegd en maken deel uit van het procesdossier. De griffier heeft aantekeningen gemaakt. Bij gelegenheid van deze zitting heeft de VvE nog de akte overlegging producties 41 tot en met 45 ingediend, en [gedaagde] de akte overlegging producties 7 tot en met 10. Partijen hebben hier ter zitting op kunnen reageren.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [gedaagde] is een bouwbedrijf dat ook werkzaamheden verricht als aannemingsbedrijf. [gedaagde] heeft het nieuwbouwproject [eiseres] te [plaats 1] gerealiseerd. Dit project betreft één pand en bestaat uit tien appartementsrechten, waarvan vier appartementen, twee commerciële ruimten en vier botenligplaatsen (hierna: het project). Het pand is ontworpen door de architect [de architect] (hierna: de architect). De bouw van het project is op 20 december 2018 gestart. De VvE betreft de VvE van dit project.
      
    
    
      3.2.
      De eigenaren van de appartementsrechten hebben ieder voor zich met [gedaagde] een aannemingsovereenkomst gesloten, waarop de BouwGarant Nieuwbouwregeling van toepassing is.
      
    
    
      3.3.
      Halverwege 2019 heeft de VvE tijdens de bouw meerdere scheuren geconstateerd in het hout van de kozijnen en deuren. Dit heeft zij doorgegeven aan [gedaagde] .
      
    
    
      3.4.
      Op 8 januari 2020 is de gebrekkige houtkwaliteit besproken tussen de VvE en de architect. De architect gaf daarbij aan dat de kwaliteit voldoende zou moeten zijn.
      
    
    
      3.5.
      De VvE heeft op 12 maart 2020 nogmaals de architect gemaild en hun zorgen geuit over de kwaliteit van de buitenkozijnen en -deuren. In reactie hierop heeft de architect aangegeven dat voor de oplevering alles in orde zal zijn.
      
    
    
      3.6.
      In de loop van april 2020 zijn eerst de woningen opgeleverd en daarna de algemene ruimtes.
      
    
    
      3.7.
      De VvE heeft een bouwkundig adviseur van VvE-Belang de oplevering laten beoordelen. In het onderzoeksrapport van 29 april 2020 wordt onder meer geconcludeerd: “Met betrekking tot de kozijnen kan worden gesteld dat er zo veel problemen zijn dat één voor één afhandelen van de gebreken die zijn geconstateerd niet zinnig is zolang er geen duidelijkheid is over de kwaliteit van de kozijnen.” Verder wordt er aangegeven dat de kozijnen niet onder KOMO keurmerk zijn gefabriceerd en geen sprake is van goed en deugdelijk werk. Daarnaast wordt het volgens het rapport wenselijk geacht nader onderzoek te doen, tenzij besloten wordt de kozijnen te vervangen. 
      
    
    
      3.8.
      Als onderdeel van de BouwGarant Nieuwbouwregeling heeft PlanGarant een onderzoek uitgevoerd bij het project en daarover op 27 mei 2020 gerapporteerd. In het rapport zijn – kort samengevat – opmerkingen gemaakt over scheuren en naden in het kozijnhout, loslatende houtverbindingen, raamprofielen die niet aansluiten en scheefhangende buitendeuren. PlanGarant concludeerde dat er sprake was van een structureel probleem en adviseerde om een aanvullend reparatieadvies aan te vragen.
      
    
    
      3.9.
      Bij brief van 15 juni 2020 heeft de VvE aan [gedaagde] haar zorgen geuit over de kwaliteit van de buitenkozijnen, -deuren en -ramen. Voorgesteld wordt deze onderdelen te vervangen. Namens [gedaagde] is bij brief van 26 juni 2020 aangegeven dat het vervangen van de kozijnen geen wenselijke oplossing is en het afmaken van de herstelwerkzaamheden de voorkeur verdient. De VvE heeft in een brief van 6 juli 2020 kenbaar gemaakt hier niet mee akkoord te gaan en stelde voor een onafhankelijke deskundige aan te stellen om de kwaliteit van het hout te beoordelen. [gedaagde] gaf bij brief van 20 juli 2020 aan dat het vervangen van de kozijnen in dit geval een buitenproportionele en onnodige oplossing is. 
      
    
    
      3.10.
      Per e-mailbericht van 16 oktober 2020 reageerde PlanGarant op het reparatievoorstel van [gedaagde] . Zij gaven aan dat reparatie geen oplossing is: “Wij geven het advies om alle buitenkozijnen inclusief draaiende delen te vervangen door nieuwe kozijnen (…) Wij zien reparatie van deze nieuwe kozijnen niet als goed en deugdelijk. Reparatie is een lapmiddel en doe je normaal gesproken pas als de technische levensduur is verstreken. Een gerepareerd kozijn gaat niet zo lang mee als wat je mag verwachten van een nieuw kozijn. De schade en problemen die zichtbaar zijn bij praktisch alle kozijnen (…) gaan veel verder dan met reparatie op te lossen zijn.”
      
    
    
      3.11.
      Namens [gedaagde] heeft Stichting Hout Research (hierna: SHR) onderzoek gedaan naar de herstelmogelijkheden van de kozijnen. De conclusie van dit onderzoek van 22 januari 2021 is dat voor het behoud van de kozijnen duurzaam herstel van de geconstateerde schade essentieel is en dat na afloop van de zomer van 2021 opnieuw inspectie uitgevoerd zou moeten worden naar mogelijk nieuwe scheurvorming. De VvE is op 15 januari 2021 onder protest akkoord gegaan met reparatie.    
      
    
    
      3.12.
      De herstelwerkzaamheden zijn in april 2021 begonnen. Tijdens deze werkzaamheden zijn ook enkele buitendeuren vervangen. In september 2021 is er een inspectieronde geweest. Tijdens deze inspectie werd er bevestigd dat de reparaties naar behoren waren uitgevoerd. De afspraak tussen partijen was dat de uitgevoerde werkzaamheden daarna gemonitord zouden worden. 
      
    
    
      3.13.
      Bij e-mailbericht van 28 april 2023 heeft de VvE bij [gedaagde] kenbaar gemaakt dat sprake is van houtrot in de kozijnen. Per brief van 15 juni 2023 heeft de VvE [gedaagde] geïnformeerd dat zij wil dat alle buitenkozijnen worden vervangen. Dit heeft [gedaagde] bij e-mailbericht van 4 juli 2023 geweigerd, waarbij zij erop heeft gewezen dat het normale onderhouds- en schilderwerk door de VvE zelf uitgevoerd moet worden. De VvE heeft vervolgens [gedaagde] per brief van 8 augustus 2023 verzocht om binnen een periode van drie maanden (ofwel uiterlijk 8 november 2023) alle buitenkozijnen, -ramen en -deuren te vervangen die nog niet vervangen waren.
      
    
    
      3.14.
      In opdracht van de VvE heeft het Bureau voor Bouwpathologie een onderzoek uitgevoerd. In het onderzoeksrapport van 9 februari 2024 wordt melding gemaakt van diverse gebreken aan de houten kozijnen. Verder wordt aangegeven dat de uitgevoerde herstelwerkzaamheden niet afdoende zijn geweest en de kozijnen vervangen dienen te worden. Zij hebben daarover het volgende opgenomen in het rapport:
      
      
        
          “Gezien het feit dat de kozijnen ondanks dat deze recent allemaal zijn nagelopen en daar waar toen gebreken waren zijn hersteld, deze nu toch weer gebreken vertonen, geeft dit weinig vertrouwen voor de toekomst. Aangezien in eerste instantie de kozijnen volledig zijn nagelopen en veel herstel is uitgevoerd, had men mogen verwachten dat daarmee al het noodzakelijke herstel was uitgevoerd. Echter, niets is minder waar, de kozijnen vertonen wederom diverse gebreken. Ondergetekende is dan ook van mening dat het enige juiste en met name duurzame herstel is, het vervangen van alle kozijnen waarbij dan het glas en de deuren kan worden hergebruikt. Dat is de enige manier waarop goede, deugdelijke en duurzame kozijnen zijn te verkrijgen. Bij al het nog weer uit te voeren herstelwerk zal het de vraag blijven of dat het laatste zal zijn. Bovendien zijn de kozijnen in de huidige uitvoering met al het zichtbare herstel niet bepaald fraai te noemen.”
        
      
      
      
        Voor wat betreft de herstelkosten heeft het Bureau voor Bouwpathologie bij e-mailbericht van 18 september 2024 geschreven dat dit om € 126.000 exclusief btw gaat. 
      
      
    
    
      3.15.
      In opdracht van [gedaagde] heeft SHR de kozijnen onderzocht en op 20 maart 2025 is er een herstelplan uitgebracht. Hierin is voor wat betreft de buitenkozijnen opgenomen dat vervanging noodzakelijk is van zeven kozijnen. [gedaagde] heeft zich bereid getoond de in dit rapport genoemde zeven kozijnen te vervangen. Voor het overige zou de schade kunnen worden hersteld. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        De VvE vordert - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] primair te veroordelen om binnen drie maanden na het wijzen van dit vonnis de overeenkomst na te komen door de gebreken aan de buitenkozijnen, ramen en (nog niet vervangen) buitendeuren te herstellen door deze te vervangen en te schilderen en de daardoor eventueel ontstane schade aan de muren te herstellen, onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000 per dag waarin [gedaagde] in gebreke blijft, met een maximum van € 250.000. 
        Subsidiair vordert de VvE [gedaagde] te veroordelen tot betaling van vervangende schadevergoeding van € 165.546,15 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 november 2023. In beide gevallen vordert de VvE [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de deskundigenkosten van € 3.569,80, de buitengerechtelijke kosten van € 2.430,46 en de proceskosten, alle te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
      
    
    
      4.2.
      De VvE legt aan de vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst als bedoeld in artikel 6:74 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). De tekortkomingen bestaan volgens de VvE uit buitenkozijnen, -deuren en -ramen die ondeugdelijk zijn, herstelwerkzaamheden die niet goed zijn afgewerkt en nieuwe gebreken in de vorm van scheuren, tocht en houtrot. Indien de overeenkomst niet alsnog nagekomen wordt of kan worden, dient de dagvaarding beschouwd te worden als een omzettingsverklaring tot vervangende schadevergoeding als bedoeld in artikel 6:87 lid 1 BW. De hoogte van de gevorderde schade komt overeen met een offerte van De Lange Houttechniek. De VvE vordert de deskundigenkosten op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW en baseert de hoogte op de kosten voor de onderzoeken van VvE-belang (van € 1.900) en het Bureau voor Bouwpathologie (van € 1.669,80). 
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van de VvE.
      
    
    
      4.4.
      Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        De garantiebepalingen staan de vorderingen niet in de weg
      
    
    
    
      5.1.
      
        [gedaagde] stelt dat er sprake is van achterstallig onderhoud, waardoor de vorderingen van de VvE afstuiten op de garantiebepalingen. In dit verband wijst [gedaagde] op artikel 9 lid 4 sub s van de BouwGarant Nieuwbouwgarantie, waarin staat: “Van iedere garantie zijn uitgesloten: Gebreken en schade, die het gevolg zijn van het niet op de juiste wijze onderhouden van het huis/ het privégedeelte en/of de gemeenschappelijke gedeelten”. Voor het schilderwerk en hang- en sluitwerk geldt bovendien op grond van artikel 9 lid 3 sub c en d een garantietermijn van één jaar en deze termijn is al verlopen.
      
    
    
      5.2.
      De VvE voert aan dat er geen sprake is van achterstallig onderhoud. De buitenkozijnen en -deuren zijn zo nieuw dat er nog helemaal geen onderhoud was vereist.
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank oordeelt dat de genoemde garantiebepalingen niet aan de vorderingen van de VvE in de weg staan. De gestelde gebreken hebben zich binnen anderhalf jaar na de oplevering van de herstelwerkzaamheden in september 2021 geopenbaard. Niet kan worden gesteld dat de VvE binnen die termijn onderhoud had moeten plegen. Zoals ook naar voren gebracht door de VvE is het algemene uitgangspunt dat buitenschilderwerk gemiddeld genomen om de vijf á zeven jaar dient te worden vernieuwd en dat de levensduur van houten kozijnen twintig á dertig jaar bedraagt. [gedaagde] heeft het in haar mails zelf ook over een termijn van in ieder geval twee á drie jaar voor het buitenschilderwerk. De opmerking van SHR in hun advies van 20 maart 2025 over “achterstallig onderhoud” maakt dit niet anders. Zo is onduidelijk waar dit op is gebaseerd en bovendien ziet deze opmerking op één enkel kozijn. Wat betreft de garantietermijn van één jaar is van belang dat deze garantie alleen ziet op het verfwerk en niet op de buitenkozijnen en -deuren zelf, terwijl juist dát de kern van het probleem betreft. Er is enkel schade aan het verfwerk omdat de buitenkozijnen en -deuren van onvoldoende kwaliteit zouden zijn. Dit maakt dat ook deze garantiebepaling niet aan de weg staat van de vordering van de VvE. 
      
      
        
          De vorderingen zijn niet verjaard
        
      
      
    
    
      5.4.
      Nu de garantiebepalingen geen belemmering vormen, is het de vraag of vorderingen op grond van de wet zijn verjaard, zoals [gedaagde] stelt. Zij verwijst daarbij naar de artikelen 7:761 lid 1 en 3 BW en 3:320 BW.
      
    
    
      5.5.
      In de conclusie van antwoord baseert [gedaagde] de verjaring op het feit dat in september 2021 de herstelwerkzaamheden zijn opgeleverd en deze door de VvE zijn bevestigd en aanvaard. Op 8 augustus 2023 klaagt de VvE voor het eerst dat de herstelwerkzaamheden aan de buitendeuren en -ramen onvoldoende zijn. Tijdens de mondelinge behandeling is namens [gedaagde] verklaard dat de deuren al in juni 2021 zijn vervangen en dit door de VvE is aanvaard. Dit geldt tevens voor de kozijnen en ramen. Dit betekent dat de termijn van twee jaar voor de verjaring al in juni 2021 is gaan lopen en de vordering op 8 augustus 2023 al was verjaard, aldus [gedaagde] . De VvE heeft betwist dat de vorderingen zijn verjaard.
      
    
    
      5.6.
      De rechtbank stelt voorop dat zij, anders dan door [gedaagde] naar voren gebracht, geen aanleiding ziet om het beroep op verjaring te splitsen ten aanzien van de buitenkozijnen, -ramen en -deuren afzonderlijk, zodat per component zou moeten worden vastgesteld wanneer de verjaring is gaan lopen. Gelet op het eerdere contact tussen partijen was het duidelijk dat de klachten telkens op het geheel zagen van de buitendeuren, -ramen en -kozijnen, en zo beoordeelt de rechtbank ook dit verweer.    
      
    
    
      5.7.
      Op grond van artikel 7:761 lid 1 BW verjaart elke rechtsvordering tot nakoming wegens een gebrek in het opgeleverde werk door verloop van twee jaren nadat de opdrachtgever ter zake heeft geprotesteerd, tenzij de verjaring is gestuit in de zin van artikel 3:317 BW. In artikel 7:761 lid 1 BW staat ook dat als de opdrachtgever de aannemer nog een termijn geeft om het gebrek te herstellen, de verjaring pas na afloop van die termijn begint te lopen, of zoveel eerder als de aannemer te kennen geeft het gebrek niet te zullen herstellen. Het gaat bij deze artikelen dus om de termijn tussen het protest van de opdrachtgever en het (beginnen met het) instellen van een rechtsvordering. In dit geval heeft de VvE bij brief van 28 april 2023 voor het eerst geklaagd over de herstelwerkzaamheden, die zijn afgerond in september 2021. [gedaagde] heeft per brief van 4 juli 2023 aangegeven de gebreken niet te zullen herstellen (in de zin van: alle kozijnen vervangen). Dat is dus het moment waarop de termijn is gaan lopen. De VvE heeft vervolgens op 8 augustus 2023 een ingebrekestelling verstuurd. Dat is ruim binnen de termijn van twee jaar als bedoeld in artikel 7:761 lid 1 BW. 
      
    
    
      5.8.
      Voor zover [gedaagde] met het beroep op verjaring bedoelt dat de VvE te laat na de oplevering heeft geprotesteerd, overweegt de rechtbank het volgende. Niet kan worden gesteld dat de VvE de gebreken al tijdens de oplevering had moeten ontdekken. Het gaat immers om de gebreken die ná de herstelwerkzaamheden van de eerste gebreken zijn geconstateerd, te weten nieuwe scheuren en houtrot. De vraag is dus of de VvE vanaf het moment van ontdekking van deze nieuwe gebreken, snel genoeg heeft geklaagd bij [gedaagde] (artikel 6:89 BW). De VvE heeft aangevoerd dat de eerste scheuren zijn ontdekt in de winter van 2021 en dat het houtrot in april 2023 is ontdekt. Dit was voor haar de druppel. Vervolgens heeft de VvE op 28 april 2023 een brief gestuurd aan [gedaagde] waarin zij klaagt over de nieuwe scheuren en het houtrot. Er kan niet worden vastgesteld dat hierbij sprake is geweest van een groot tijdsverloop tussen de ontdekking van het gebrek en het melden daarvan aan [gedaagde] . [gedaagde] heeft ook geen andere omstandigheden aangevoerd op grond waarvan kan worden vastgesteld dat de VvE niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat onvoldoende is onderbouwd dat de VvE niet tijdig heeft geklaagd.
      
      
        
          
            [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst
        
      
      
    
    
      5.9.
      De VvE stelt dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst, als bedoeld in artikel 6:74 BW. De tekortkomingen bestaan volgens de VvE uit buitenkozijnen, -deuren en -ramen die ondeugdelijk zijn, herstelwerkzaamheden die niet goed zijn afgewerkt en nieuwe gebreken in de vorm van scheuren, tocht en houtrot. Het verweer van [gedaagde] komt er in de kern op neer dat vervanging van ondeugdelijke onderdelen niet noodzakelijk is, maar herstel van deze onderdelen mogelijk is. Nu herstel mogelijk is, had zij daar op grond van artikel 7:759 BW van de VvE de gelegenheid voor moeten krijgen, aldus [gedaagde] .
      
    
    
      5.10.
      De rechtbank stelt voorop dat het in deze zaak gaat om een nieuwbouwproject. Bij een nieuwbouwproject mag er worden verwacht dat er gebruik wordt gemaakt van nieuwe materialen in goede staat. De vraag is of de geleverde buitenkozijnen, -deuren en -ramen aan deze verwachting voldoen. Bij nieuwe houten buitenkozijnen en -deuren mag er, zoals hiervoor overwogen, in zijn algemeenheid vanuit worden gegaan dat het hout ongeveer twintig tot dertig jaar meegaat en het verfwerk in ieder geval zo’n vijf jaar. In dit geval waren er al voor de oplevering problemen met het hout, waarin scheuren waren te zien. Dit was ten tijde van de oplevering alleen maar verergerd. Vervolgens heeft [gedaagde] de scheuren hersteld, waarna na korte tijd er opnieuw scheuren waren te zien én er sprake was van houtrot. Bovendien waren de scheuren die waren hersteld op een zichtbare manier hersteld, waardoor het herstel opviel. Dit is onder meer te zien op de foto’s die als productie 20, 21, 37 en 43 in het geding zijn gebracht. De rechtbank is van oordeel dat bij deze stand van zaken de kwaliteit en de staat van de houten buitenkozijnen en -deuren niet voldoen aan de gerechtvaardigde verwachting van de VvE. Dit volgt ook duidelijk uit de rapportages van VvE-Belang, PlanGarant en het Bureau voor Bouwpathologie. Dit maakt dat [gedaagde] tekort is geschoten in haar verplichtingen jegens de VvE.
      
    
    
      5.11.
      De rechtbank betrekt bij deze beoordeling niet de vraag of het gebruikte hout een KOMO-keurmerk bezit en of er bepaald type hout is gebruikt. Los van het feit dat op beide punten geen afspraken tussen partijen zijn gemaakt, is dit niet relevant voor de vraag wat de VvE redelijkerwijs van [gedaagde] mocht verwachten. Het gaat daarbij immers om, zoals hiervoor overwogen, wat een VvE in zijn algemeenheid bij een nieuwbouwwoning mag verwachten. Daarover heeft de rechtbank al geconcludeerd dat [gedaagde] daarbij niet aan de gerechtvaardigde verwachtingen van de VvE heeft voldaan.
      
    
    
      5.12.
      Vervolgens is het de vraag of de VvE aan [gedaagde] de gelegenheid heeft geboden de gebreken binnen een redelijke termijn weg te nemen, zoals artikel 7:759 lid 1 BW voorschrijft. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de VvE hieraan voldaan. De VvE heeft tussen de oplevering in april 2020 en de start van de herstelwerkzaamheden in april 2021 meermaals bij [gedaagde] aangedrongen op het wegnemen van de gebreken door de ondeugdelijke materialen te vervangen. Dit heeft zij onderbouwd met de rapporten van VvE-Belang en PlanGarant. [gedaagde] heeft tijdens de herstelwerkzaamheden alleen enkele deuren vervangen. Voor het wegnemen van de gebreken aan de overige onderdelen is zij vast blijven houden aan herstel van de gebruikte materialen. [gedaagde] heeft dus voldoende kansen gehad tot herstel, waarvan zij onvoldoende gebruik heeft gemaakt.
      
      
        
          De primaire vordering van de VvE wordt als volgt toegewezen
        
      
      
    
    
      5.13.
      Nu [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten jegens de VvE, zal de primaire vordering worden toegewezen. Dit houdt in nakoming van de overeenkomst volgens de adviezen uit het rapport van het Bureau voor Bouwpathologie. Dit gaat om het vervangen van alle buitenkozijnen, -ramen en -deuren, waarbij (zoals ook ter zitting besproken) de ramen zoveel als mogelijk zullen worden hergebruikt. Voor de deuren geldt dat uitsluitend die deuren vervangen moeten worden die niet al tijdens de herstelwerkzaamheden in 2021 zijn vervangen. Bij vervanging van deze onderdelen volgt logischerwijs dat ze ook geschilderd moeten worden met gebruikmaking van duurzame en weerbestendige materialen, zoals door de VvE is gevorderd. Daarnaast dienen alle eventuele beschadigingen aan de binnen- en buitenmuren die zich tijdens de uitvoering van de werkzaamheden voordoen, door [gedaagde] te worden hersteld zodat deze in de oorspronkelijke staat worden teruggebracht.     
      
    
    
      5.14.
      Daarnaast vordert de VvE dat de overeenkomst alsnog wordt nagekomen binnen drie maanden na het wijzen van dit vonnis. [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen deze termijn. Vanwege de uitvoerbaarheid van het vonnis bepaalt de rechtbank dat de hiervoor genoemde werkzaamheden uiterlijk 7 januari 2026 afgerond dienen te zijn.
      
    
    
      5.15.
      Ten slotte vordert de VvE een dwangsom voor het geval [gedaagde] in gebreke blijft. De rechtbank wijst dit deel van de vordering af. Uit de processtukken blijkt dat [gedaagde] niet weigerachtig is geweest, met de VvE in gesprek is gebleven en naar een oplossing heeft gezocht. Daarbij komt dat [gedaagde] ter zitting heeft verklaard een eventueel veroordelend vonnis na te komen. Onder deze omstandigheden acht de rechtbank oplegging van een dwangsom niet passend. 
      
      
        
          De deskundigenkosten
        
      
      
    
    
      5.16.
      De VvE vordert de deskundigenkosten van € 3.569,80 voor de onderzoeken van VvE-Belang (van € 1.900) en het Bureau voor Bouwpathologie (van € 1.669,80). De rechtbank heeft de bevindingen uit die onderzoeken gebruikt bij de vaststelling van de redelijke kosten van de schade en de aansprakelijkheid. De rechtbank acht ook de hoogte van het bedrag redelijk in de gegeven omstandigheden. Deze vordering wordt daarom op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW toegewezen.
      
    
    
      5.17.
      De wettelijke rente over dit bedrag wordt toegewezen als gevorderd vanaf de datum van de dagvaarding. Dit is 6 januari 2025.
      
      
        
          De buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      5.18.
      Vervolgens vordert de VvE vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor vergoeding van deze kosten is voldaan. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Nu de toe te wijzen vordering bestaat uit het (alsnog gedeeltelijk) nakomen van de overeenkomst, wordt voor de hoogte van de incassokosten aansluiting gezocht bij de waarde die dit nakomen vertegenwoordigt. De nog uit te voeren werkzaamheden zijn genoemd in  het rapport van het Bureau voor Bouwpathologie. Volgens dat rapport bedragen de kosten voor die werkzaamheden € 126.000 exclusief btw (ofwel € 152.460 inclusief btw). Uitgaande van dit bedrag, worden de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten op basis van het Besluit toegewezen tot een bedrag van € 2.199,60.   
      
    
    
      5.19.
      De wettelijke rente over dit bedrag wordt toegewezen als gevorderd vanaf de datum van de dagvaarding van 6 januari 2025.
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      5.20.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de VvE worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                148,04
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                6.861,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                3.858,00
              
              
                (2 punten × tarief V van € 1.929,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                11.045,04
              
              
                
              
            
          
        
      
    
    
      5.21.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      6.1.
      
        veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk 7 januari 2026 de overeenkomst met de VvE na te komen door op haar kosten de volgende werkzaamheden uit te (laten) voeren, conform de adviezen uit het rapport van het Bureau voor Bouwpathologie:
        a. het vervangen van alle buitenkozijnen, -ramen en (nog niet vervangen) -deuren;
        b. het schilderen van de hiervoor genoemde (vervangen) onderdelen, met gebruikmaking van duurzame en weerbestendige materialen;
        c. het herstellen van de binnen- en buitenmuren die tijdens de herstelwerkzaamheden beschadigd raken, zodanig dat deze in de oorspronkelijke staat worden teruggebracht;
      
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan de VvE te betalen een bedrag van € 3.569,80 aan deskundigenkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 6 januari 2025, tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [gedaagde] om aan de VvE te betalen een bedrag van € 2.199,60 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 6 januari 2025, tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 11.045,04, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      6.5.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
      
    
    
      6.6.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. V.C. Kool en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2025.
      
      
      
        3425