ECLI:NL:RBDHA:2025:20713, Rechtbank Den Haag, 05-11-2025, C/09/678262
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-11-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Burenrecht. Aansprakelijkheid van oud-eigenaren in verband met iets over de erfgrens gebouwde dakopbouw. Eiser stelt door die overbouw beperkt te worden in zijn mogelijkheden om zelf een dakopbouw te plaatsen.
      
      Publiceren als zaaknummer aangepast is.

RECHTBANK Den Haag
    
    
      Team handel
    
    
    
      Zaaknummer: C/09/678262 / HA ZA 25-44
    
    
    
      
        Vonnis van 5 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eisende partij 1] te [woonplaats 1] ,2. [eisende partij 2] te [woonplaats 1] ,
    
      eisende partijen in conventie,
      verwerende partijen in reconventie,
      advocaat: mr. A.C.E.G. Cordesius,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde partij 1] te [woonplaats 2] ,2. [gedaagde partij 2] te [woonplaats 2] ,
    
      gedaagde partijen in conventie,
      eisende partijen in reconventie,
      advocaat: mr. N.J.M. Beelaerts van Blokland.
    
    
    
      Partijen worden hierna [eisers] c.s. [gedaagden] c.s. genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 26 juli 2024 en het herstelexploot van 8 oktober 2024;
      - de akte wijziging eis tevens akte overlegging producties, met 18 producties (genummerd 1 tot en met 8, 10 tot en met 15 en 17 tot en met 20);
      - de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie met 13 producties;
      - de conclusie van antwoord in reconventie;- de (tweede) akte wijziging eis in conventie, tevens akte overlegging productie 21.
      
    
    
      1.2.
      Op 30 september 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij was de heer [eisende partij 1] aanwezig, evenals [gedaagden] c.s. Beide partijen werden bijgestaan door hun advocaat. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat ter zitting is besproken. Aansluitend op de mondelinge behandeling is een datum voor vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eisers] c.s. is eigenaar van de woning aan de [adres 1] in Den Haag. [gedaagden] c.s. is tot juli 2022 eigenaar geweest van de woning aan de [adres 2] in Den Haag. Beide woningen grenzen rechtstreeks aan elkaar. Aan de andere kant grenst de woning van [eisers] c.s. ook rechtstreeks aan [adres 3] .
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagden] c.s. heeft in 2009 een dakopbouw geplaatst op zijn woning (hierna: de dakopbouw). Aan de zijde van de woning van [eisers] c.s. bestaat de dakopbouw uit een blinde muur die evenwijdig loopt aan de erfgrens. Deze muur rust dus (ongeveer) op de daaronder gelegen muur die beide woningen scheidt. Het naast de dakopbouw gelegen dak van [eisers] c.s. is een plat dak met grind.
      
    
    
      2.3.
      Bij uitspraak van 21 augustus 2013 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State geoordeeld dat de gevelafwerking, dakoverstek en bakstenenrand (op de hoek van de achtergevel) van de dakopbouw over de erfgrens steken en dat daarmee inbreuk wordt gemaakt op het eigendomsrecht van [eisers] c.s. 
      
    
    
      2.4.
      Naar aanleiding van die uitspraak heeft [gedaagden] c.s. de dakopbouw in 2014 aangepast. Tussen partijen is niet in geschil dat na die aanpassing de dakopbouw nog steeds enigszins over de erfgrens steekt, in ieder geval de gevelbekleding en de dakrand.
      
    
    
      2.5.
      Tussen partijen is een geschil ontstaan over, onder meer, het over de erfgrens steken van de dakopbouw, de draagkracht van de gedeelde muur en/of de daaronder gelegen fundering en over de oorzaak van enkele scheuren in binnenmuren van [eisers] c.s.
      
    
    
      2.6.
      
        [eisers] c.s. heeft in het kader van dit geschil diverse onderzoeken laten uitvoeren, waaronder een funderingsonderzoek en een onderzoek door Royal HaskoningDHV naar (onder meer) de draagkracht van de gedeelde muur/fundering en de oorzaak van de scheurvorming. [eisers] c.s. heeft Royal HaskoningDHV onder meer gevraagd te onderzoeken of de dakopbouw hem belemmert om zelf ook een dakopbouw te plaatsen.
      
    
    
      2.7.
      Royal HaskoningDHV heeft een drietal rapporten uitgebracht, gedateerd 16 april 2024, 15 juli 2024 en 27 september 2024. In dat laatste rapport staat, in het hoofdstuk ‘Conclusies’, onder meer het volgende:
      
      
        
          “
          In ons initiële onderzoek – betreffende de oorzaak van de scheurvorming – hebben wij reeds het volgende geconcludeerd:
        
      
      
        
          
            Wij achten het onwaarschijnlijk dat de schade aan de woning van [ [eisers] c.s.] is veroorzaakt door het extra gewicht van de dakopbouw van [adres 2] . (…)
          
        
        
          
            Daarnaast zagen we met de kennis van dat moment geen aanleiding om aan te nemen dat een dakopbouw op [adres 1] niet mogelijk is. (…)
          
        
      
      
      
        
          Naar aanleiding van de door ons uitgevoerde inventarisatie van de constructieve situatie en schade aan [adres 1] te Den Haag hebben wij vervolgonderzoek uitgevoerd naar de dakopbouwmogelijkheden voor [adres 1] . Hieronder beschrijven wij onze conclusies.
        
      
      
      
        
          Zijn er beperkingen aan een dakopbouw op [adres 1] in vergelijking tot de dakopbouwen van [adres 2] en [adres 3] ?
        
      
      
         (…)
         Op basis van de beschikbare informatie en onze kennis van de grondopbouw in Den Haag achten wij het waarschijnlijk dat er grondverbetering is toegepast, waarbij het veen in de invloedssfeer van de fundering is afgegraven. Echter, wij kunnen niet uitsluiten dat er wel nog veen onder de fundering aanwezig is.
         Indien en daar waar de genoemde veenlaag aanwezig (…) is, is het draagvermogen van de fundering voldoende voor de gewichtstoename van de aangenomen dakopbouw op [adres 1] .
         Indien er geen veenlaag aanwezig is, maar grondverbetering is toegepast onder de fundering dan is het draagvermogen ook voor de nieuwe situatie (incl. aangenomen dakopbouw) ruim voldoende.
      
      
      
        
          Hoe staan de opbouwen van de buren t.o.v. [adres 1] ?
        
        
          De wand van de dakopbouw van [adres 2] (incl. afwerking) staat 50 mm over de helft van de woningscheidende wand aan de zijde van [adres 1] ; de dakrand van de dakopbouw van [adres 2] hangt 200 mm over de helft van de woningscheidende wand aan de zijde van [adres 1] . Wij hebben niet onderzocht of het midden van de woningscheidende wand de wettelijke erfgrens is.
        
      
      
        
          
            De positionering van de dakopbouw van [adres 2] vormt een beperking voor de dakopbouwmogelijkheden van [ [eisers] c.s.]. Voor het realiseren van een vergelijkbare opbouw zal het ten minste nodig zijn de dakrand en de afwerking op de constructieve wand van dakopbouw van [adres 2] te verwijderen.
          
        
        
          
            Als alternatief voor het verwijderen van de dakgoot en wandafwerking is het mogelijk constructieve maatregelen aan de zijde van [adres 1] te treffen. Dit zal de breedte van de dakopbouw van [adres 1] beperken t.o.v. de dakopbouw van [adres 2] .”
          
        
      
      
    
    
      2.8.
      Bij brief van 3 juni 2015 heeft de architect van [gedaagden] c.s., de heer [naam] , als volgt aan [gedaagden] c.s. verklaard:
      
      
        
          “Hierbij bevestig ik dat:
        
      
      
        
          
            De dakopbouw nu is uitgevoerd volgens de omgevingsvergunning verleend op 09-12-2013.
          
        
        
          
            De buurman eenzelfde dakopbouw kan realiseren. Het ontwerp is hierop door de gemeente getoetst voordat de omgevingsvergunning is verleend.
          
        
        
          
            Net als bij andere dakopbouwen in de [wijk] zal bij aanbouwen de gevelbekleding en de dakrand van de zogeheten wachtgevel eerst moeten worden verwijderd. De kosten hiervan worden ruimschoots gecompenseerd doordat de buurman aan deze zijde zelf geen gevelbekleding hoeft aan te brengen. (…)”
          
        
      
      
    
    
      2.9.
      
        [eisers] c.s. heeft in 2022 conservatoir beslag laten leggen op de woning van [gedaagden] c.s. Omdat [gedaagden] c.s. de woning hadden verkocht, en door het beslag niet konden leveren, hebben zij in kort geding gevorderd dat het beslag zou worden opgeheven. Bij de zitting in kort geding is tussen partijen een schikking getroffen. Het proces-verbaal van die zitting vermeldt daarover onder meer het volgende:
      
      
        
          “Partijen komen het navolgende overeen ter beëindiging van het onderhavige geschil:
        
      
      
      
        1. Het beslag op de woning zal vóór 29 juli 2022 worden opgeheven zodat de woning beslagvrij aan de kopers kan worden geleverd. Daar tegenover zal uit de opbrengst van de woning door [ [gedaagden] c.s.] een bedrag van € 100.000,-- in depot worden gezet bij de notaris. Partijen zullen in een depotakte afspreken dat dit depot blijft liggen totdat zij gezamenlijk overeenstemming hebben bereikt over opheffing van het depot, dan wel de rechtbank in voorkomend geval een beslissing heeft gegeven over een eventuele schadevergoeding ten laste van [ [gedaagden] c.s.]. In dat geval zal die schadevergoeding kunnen worden voldaan uit het depot. (…)”
      
      
    
    
      2.10.
      Partijen hebben een depotovereenkomst gesloten gedateerd 29 juli 2022. Hierin is onder meer als volgt opgenomen:
      
      
        
          “KOMEN OVEREEN:
        
      
      
      
        1. De notaris houdt een gedeelte van de koopsom, namelijk 
        éénhonderdduizend euro (€ 100.000)
        , hierna te noemen het depotbedrag, onder zijn berusting tot zekerheid voor de nakoming door [ [gedaagden] c.s.] van zijn eventuele verplichtingen jegens [ [eisers] c.s.].
      
      
      2. (…) (…) De notaris mag slechts tot uitbetaling (…) overgaan:
      
        o indien hij van beide partijen schriftelijk een gelijkluidende opdracht hiertoe ontvangt, waarbij beide partijen verplicht zijn aan deze opdracht zo spoedig mogelijk hun medewerking te verlenen; of
        o indien in een rechterlijke uitspraak, die in kracht van gewijsde is gegaan dan wel uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, is bepaald op welke wijze het depotbedrag dient te worden uitgekeerd. (…)
      
      
      4. Over de termijn waarop het depotbedrag op de derdengeldrekening van de notaris staat is een negatieve rente verschuldigd van en vijf/tiende procent (0,5%), welke in mindering wordt gebracht bij uitkering van het depotbedrag, voor zover en voor zolang de notaris over het tegoed op zijn derdengeldenrekening zelf een dergelijke negatieve rente in rekening wordt gebracht. (…)”
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisers] c.s. vordert in conventie – samengevat – dat de rechtbank, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          Voor recht verklaart dat:
        
        
          de dakopbouw over de erfgrens met de woning van [eisers] c.s. is gebouwd (vordering 1 onder a);
        
        
          deze overbouwing een onrechtmatige daad van [gedaagden] c.s. jegens [eisers] c.s. oplevert (vordering 1 onder b);
        
        
          
            [eisers] c.s. als gevolg van die onrechtmatige daad schade heeft kunnen lijden die in causaal verband staat met die onrechtmatige daad (vordering 1 onder c); en
        
        
          
            [eisers] c.s. zijn schade (de rechtbank begrijpt: de hiervoor bedoelde schade) kan verhalen op [gedaagden] c.s. (vordering 1 onder e);
        
        
          
            Primair: [gedaagden] c.s. gebiedt ervoor zorg te dragen dat de overbouwende delen van de dakopbouw worden verwijderd (vordering 1 onder d);
        
      
      
        Subsidiair: te bepalen dat de schade van [eisers] c.s. ter zake van het feit dat hij een kleinere dakopbouw moet plaatsen zal worden opgemaakt bij staat en te vereffenen volgens de wet (vordering 3);
      
        
          
            [gedaagden] c.s. veroordeelt tot betaling van € 30.944,15 aan onderzoekskosten (vordering 2);
        
        
          
            [gedaagden] c.s. veroordeelt tot de kosten van dit geding, te vermeerderen met rente en nakosten (vorderingen 4 en 5).
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        
          [gedaagden] c.s. vordert in reconventie – samengevat – dat de rechtbank, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        I. [eisers] c.s. beveelt om binnen 7 dagen opdracht te geven aan de notaris om het depotbedrag aan [gedaagden] c.s. uit te keren, op straffe van een dwangsom;
        II. [eisers] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van wettelijke rente over het depotbedrag vanaf 29 juli 2022, althans 15 maart 2023;
        III. [eisers] c.s. veroordeelt tot de kosten van dit geding, te vermeerderen met rente en nakosten.
      
      
    
    
      3.3.
      Partijen concluderen over en weer tot niet-ontvankelijk verklaring, dan wel tot afwijzing van de vorderingen in conventie respectievelijk reconventie. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      De rechtbank stelt bij de behandeling van de vorderingen in conventie voorop dat [gedaagden] c.s. thans geen eigenaar meer is van de woning aan de [adres 1] . Hij kan dus niet in die hoedanigheid worden aangesproken. De vorderingen in conventie dienen in dat licht te worden beoordeeld. De rechtbank ziet daarbij aanleiding eerst de primaire/subsidiaire vorderingen te behandelen en aansluitend de gevraagde verklaringen voor recht en gevorderde onderzoekskosten.
      
      
        
          Kan [gedaagden] c.s. worden geboden ervoor zorg te dragen dat de overbouw wordt verwijderd?
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eisers] c.s. vordert dat de rechtbank [gedaagden] c.s. gebiedt om er, kort gezegd, zorg voor te dragen dat de overstekende delen van de dakopbouw worden verwijderd en daartoe al het mogelijke te doen, waaronder ‘contact zoeken’ met de huidige eigenaren van de woning (en daarmee de dakopbouw). [eisers] c.s. legt daaraan de stelling ten grondslag dat [gedaagden] c.s., door over de erfgrens te bouwen, onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld.
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank wijst de vordering af op grond van het volgende. Artikel 3:296 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt (onder meer) dat ‘hij die jegens een ander verplicht is iets te doen’ daartoe door de rechter kan worden veroordeeld. Voor een dergelijke veroordeling is dus vereist dat er een verplichting bestaat om iets te doen. In dit geval is dus vereist dat op [gedaagden] c.s. de verplichting rust om de overbouw te verwijderen, althans – nu de woning niet meer van hem is – er zorg voor te dragen dat dit gebeurt. [eisers] c.s. heeft, ook desgevraagd, niet toegelicht op welke grondslag er op [gedaagden] c.s. een verplichting rust om ervoor zorg te dragen dat de overbouw wordt verwijderd. [eisers] c.s. heeft zich er in dat kader op beroepen dat [gedaagden] c.s. een onrechtmatige daad zou hebben gepleegd door de dakopbouw over te bouwen. Ook als dat als juist zou worden aangenomen – [gedaagden] c.s. erkent dat dat dakopbouw oversteekt maar betwist dat dit een onrechtmatige daad oplevert – dan brengt dit nog niet de bedoelde verplichting met zich. Een onrechtmatige daad leidt immers, in beginsel, tot een verplichting tot vergoeding van schade, niet tot een verplichting tot ‘ongedaanmaking’ (art. 6:162 BW). Bij gebreke aan een verplichting aan de zijde van [gedaagden] c.s. kan het gevraagde gebod tot een doen niet worden toegewezen.
      
    
    
      4.4.
      Daarbij komt dat de vordering, als deze wel zou worden toegewezen, niet zonder meer uitvoerbaar lijkt. [gedaagden] c.s. zijn daarvoor immers afhankelijk van de huidige eigenaars en gesteld noch gebleken is dat deze jegens [gedaagden] c.s. gehouden zouden zijn om mee te werken aan verwijdering van de overstekende delen. Ook dat zou aan toewijzing van de vordering in de weg staan (‘tot het onmogelijke is niemand gehouden’).
      
      
        
          Is [gedaagden] c.s. schadeplichtig vanwege de overbouw?
        
      
      
    
    
      4.5.
      Omdat het primair gevorderde gebod aan [gedaagden] c.s. wordt afgewezen, zoals hiervoor geoordeeld, komt de rechtbank toe aan de subsidiair gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure.
      
    
    
      4.6.
      Uit de stukken van partijen en het behandelde ter zitting komt naar voren dat partijen twisten over een aantal (gestelde) gevolgen van het plaatsen van de opbouw. In dat kader heeft [eisers] c.s., onder andere ter zitting, de volgende schadeposten gesteld:
      
        
          Scheurvorming in verschillende muren in zijn woning (o.a. badkamer);
        
        
          
            [eisers] c.s. kunnen door de overbouw slechts een kleinere dakopbouw plaatsen, waardoor zij (i) minder ruimte overhouden en (ii) hun woning minder in waarde zal stijgen dan bij een grotere dakopbouw;
        
        
          Er is door de dakopbouw minder draagkracht beschikbaar ter hoogte van de scheidsmuur, waardoor [eisers] c.s. eveneens beperkt is in het plaatsen van een dakopbouw;
        
        
          Door de overbouw zijn aanvullende (draag)voorzieningen nodig als [eisers] c.s. een dakopbouw willen plaatsen, wat extra kosten met zich brengt;
        
        
          Door de lopende discussie heeft [eisers] c.s. 17 jaar vertraging opgelopen bij het plaatsen van een dakopbouw waardoor de kosten nu hoger uitvallen.
        
      
      
    
    
      4.7.
      De rechtbank stelt vast, mede in het licht van het daartoe gevoerde verweer van de zijde van [gedaagden] c.s., dat [eisers] c.s. in deze procedure alleen vorderingen heeft ingesteld die zien op de gestelde overbouw door [gedaagden] c.s. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eisers] c.s. geen vorderingen ingesteld die zien op: 
      
        
          i) aansprakelijkheid van [gedaagden] c.s. omdat er bij het plaatsen van de opbouw zware pallets met stenen op het dak van [eisers] c.s. zijn geplaatst, waardoor er scheuren in de muren van [eisers] c.s. zouden zijn ontstaan;
        
        
          ii) de vraag of [gedaagden] c.s. bij het plaatsen van de opbouw als zodanig (dus ook als er geen overbouw meer zou zijn) genoeg rekening heeft gehouden met de draagkracht van deze muur en zo nee, wat de daaruit volgende consequenties voor een eventuele dakopbouw van [eisers] c.s. zouden zijn.
        
      
      
    
    
      4.8.
      Daaraan doet niet af dat uit de stukken volgt dat partijen over deze onderwerpen wel hebben gesproken. In deze procedure is het petitum van [eisers] c.s. leidend, in het licht van de dagvaarding als geheel. Na (tweemaal) wijziging van eis vordert [eisers] c.s. een verklaring voor recht dat “de opbouw (…) over de erfgrens met de woning van [eisers] cs is gebouwd”, dat “deze overbouwing (…) een onrechtmatige daad oplevert”, dat “ [eisers] cs schade hebben kunnen lijden welke in direct causaal verband staat met het bouwen door [gedaagden] c.s. over de erfgrens” en dat rechtbank inzake “de schade van [eisers] cs (…) ter zake het feit dat zij een kleinere dakopbouw moeten plaatsen” verwijst naar de schadestaat.
      
    
    
      4.9.
      Voor zover het betoog van [eisers] c.s. zo moet worden begrepen dat de scheurvorming zou zijn ontstaan door het extra gewicht van de overbouw overweegt de rechtbank als volgt. Uit het door [eisers] c.s. overgelegde rapport van Royal HaskoningDHV volgt dat het onwaarschijnlijk is dat de schade aan de woning van [eisers] c.s. is veroorzaakt door het extra gewicht van de dakopbouw (zie hiervoor onder 2.7). In het licht daarvan is helemaal onwaarschijnlijk dat het extra gewicht van (uitsluitend) de overbouw (die volgens [gedaagden] c.s. bovendien uitsluitend uit gevelbekleding bestaat) die scheurvorming zou hebben veroorzaakt.
      
    
    
      4.10.
      Resteert dus de vraag of [gedaagden] c.s. schadeplichtig is vanwege het door [eisers] c.s. gestelde feit dat [eisers] c.s. door de overbouw nog slechts een kleinere dakopbouw kan plaatsen. Dat [eisers] c.s. door de overbouw nog slechts een kleinere dakopbouw kan plaatsen wordt door [gedaagden] c.s. betwist, waarbij [gedaagden] c.s. betoogt dat de overbouw bestaat uit gevelbekleding die kan/moet worden verwijderd zodra [eisers] c.s. ook een dakopbouw plaatst, zodat de dakopbouwen op elkaar kunnen aansluiten. Hetzelfde geldt volgens [gedaagden] c.s. voor het overstekende deel van het dak.
      
    
    
      4.11.
      In het licht van de betwisting van [gedaagden] c.s. heeft [eisers] c.s. onvoldoende onderbouwd dat hij vanwege de overbouw beperkt is in het plaatsen van een eigen dakopbouw. De stelling van [gedaagden] c.s. komt er op neer dat de overstekende gevelbekleding en dakrand noodzakelijk waren bij gebreke van een belendende dakopbouw (van [eisers] c.s.), zodat een eventuele dakopbouw van [eisers] c.s. – na verwijdering van de gevelbekleding en overstekende dakrand – rechtstreeks tegen zijn dakopbouw kan worden aangebouwd. Die stelling vindt steun in de verklaring van de architect van [gedaagden] c.s. (zie hiervoor onder 2.8). Uit het door [eisers] c.s. overgelegde rapport van Royal HaskoningDHV blijkt niet iets anders. Hierin staat immers dat ‘het ten minste nodig [zal] zijn de dakrand en de afwerking op de constructieve wand’ van de dakopbouw van [gedaagden] c.s. te verwijderen. De conclusie van Royal HaskoningDHV dat dat de breedte van de dakopbouw van [eisers] c.s. wordt beperkt geldt in het door Royal HaskoningDHV geschetste alternatief dat de gevelbekleding en de overstekende dakrand niet worden verwijderd (zie hiervoor onder 2.7). In het licht hiervan heeft [eisers] c.s. onvoldoende betwist dat hij nog steeds een dakopbouw van ‘normale omvang’ kan bouwen.
      
    
    
      4.12.
      Nu [eisers] c.s. voorts niet heeft gesteld, althans onvoldoende heeft onderbouwd, dat de huidige eigenaren niet bereid zijn om de gevelbekleding en overstekende dakrand te verwijderen en daar evenmin in rechte toe gehouden zouden kunnen worden, heeft [eisers] c.s. onvoldoende onderbouwd dat hij door de overbouw schade heeft geleden, bestaande uit het nog slechts kunnen plaatsen van een kleinere dakopbouw. Daarop stuiten de vorderingen 1 onder c, 1 onder e en 3 af.
      
    
    
      4.13.
      De rechtbank overweegt ten overvloede als volgt ten aanzien van het beroep van [gedaagden] c.s. op verjaring. Een rechtsvordering tot vergoeding van schade verjaart vijf jaar nadat de benadeelde bekend is geworden met de schade en de daarvoor aansprakelijke persoon. [gedaagden] c.s. heeft betoogd dat die vijf jaar ruimschoots zijn verstreken omdat [eisers] c.s. in elk geval ten tijde van de uitspraak van de Raad van State (augustus 2013) wetenschap moet hebben gehad van de overbouw en de aansprakelijke persoon, en in 2014 al kennis had van de aangepaste gevelbekleding. Dat laatste is door [eisers] c.s. ter zitting ook erkend. Het gaat in dit geval echter om (gestelde) schade als gevolg van een voortdurende onrechtmatige toestand. De verjaring daarvan gaat pas lopen op het moment dat de onrechtmatige toestand is opgeheven. In dit geval is dat het moment dat [gedaagden] c.s. de woning hebben verkocht en geleverd, omdat zij op dat moment geen onrechtmatige toestand meer in stand hielden. Dat was in 2022, zodat sindsdien nog geen vijf jaar is verstreken.
      
    
    
      4.14.
      De slotsom is dat [gedaagden] c.s. niet aansprakelijk is voor de in deze procedure gevorderde schade. De rechtbank zal dan ook niet verwijzen naar de schadestaatprocedure.
      
      
        
          Andere verklaringen voor recht
        
      
      
    
    
      4.15.
      
        [eisers] c.s. vordert ook een verklaring voor recht dat de dakopbouw over de erfgrens is gebouwd (vordering 1 onder a) en dat dit een onrechtmatige daad oplevert (vordering 1 onder b). [gedaagden] c.s. heeft het eerste erkend en het tweede betwist. Wat daar ook van zij, [eisers] c.s. heeft ter zitting toegelicht dat deze twee verklaringen voor recht dienen als opmaat voor de gevorderde schadevergoeding en het gevorderde gebod. Nu hiervoor is geoordeeld dat de rechtbank deze vorderingen afwijst heeft [eisers] c.s. bij enkel toewijzing van deze twee verklaringen voor recht geen belang, zodat deze worden afgewezen (art. 3:303 BW).
      
      
        
          Onderzoekskosten
        
      
      
    
    
      4.16.
      
        [eisers] c.s. vordert vergoeding van de door hem gemaakte kosten in verband met de onderzoeken van Royal HaskoningDHV en het funderingsonderzoek (vordering 2, zie hiervoor onder 2.6). [eisers] c.s. legt aan die vordering de stelling ten grondslag dat [gedaagden] c.s. die onderzoeken had moeten (laten) uitvoeren voordat hij zijn dakopbouw liet plaatsen. [gedaagden] c.s. betwist dat hij deze onderzoeken had moeten laten uitvoeren en dat hij de kosten daarvan moet vergoeden.
      
    
    
      4.17.
      De rechtbank oordeelt als volgt. In het midden kan blijven of [gedaagden] c.s. de onderzoeken had moeten laten uitvoeren in het kader van de door hem geplaatste dakopbouw. Feit is dat hij de dakopbouw heeft kunnen realiseren zonder de onderzoeken. In zoverre is hij dus niet verrijkt doordat [eisers] c.s. die onderzoeken (jaren later) heeft later uitvoeren. Dat [gedaagden] c.s. jegens [eisers] c.s. gehouden was om die onderzoeken uit te laten voeren is door [eisers] c.s. onvoldoende onderbouwd. Het beroep van [eisers] c.s. op ‘goed buurmanschap’ is daartoe onvoldoende. Niet duidelijk is op welke wettelijke grondslag [gedaagden] c.s. die verplichting jegens [eisers] c.s. zou hebben. Omdat de vordering van [eisers] c.s. tot vergoeding van schade wordt afgewezen kunnen de onderzoekskosten ook niet op de voet van art. 6:96 lid 2 onder b BW worden toegewezen. Vordering 2 wordt dus afgewezen.
      
      
        
          Slotsom en proceskosten in conventie
        
      
      
    
    
      4.18.
      Slotsom is dat alle vorderingen van [eisers] c.s. worden afgewezen.
      
    
    
      4.19.
      
        [eisers] c.s. is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] c.s. worden begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                320,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.228,00
              
              
                (2 punten × € 614,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.726,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.20.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
      
        
          Uitkering van het depotbedrag
        
      
      
    
    
      4.21.
      De vordering in reconventie draait met name om de vraag aan wie het bedrag dat nog in depot staat bij de notaris moet worden uitgekeerd (zie hiervoor onder 2.10). Ter zitting hebben beide partijen uitgesproken dat het hun insteek dat daarover in deze procedure een beslissing wordt genomen, in die zin dat het bedrag hetzij aan [gedaagden] c.s. moet worden uitgekeerd, hetzij dat het bedrag in depot blijft in afwachting van de uitkomst van de door [eisers] c.s. gevraagde schadestaatprocedure.
      
    
    
      4.22.
      
        [eisers] c.s. heeft zich tegen toewijzing van vordering 1 in reconventie verzet in die zin dat volgens hem afwijzing van de vorderingen in conventie automatisch met zich brengen dat de notaris het in depot staande bedrag aan hem moet uitkeren. Daarom bestaat bij toewijzing van de vordering geen belang, aldus [eisers] c.s.
      
    
    
      4.23.
      De rechtbank heeft hiervoor in conventie geoordeeld dat de vorderingen van [eisers] c.s. worden afgewezen. Bij die stand van zaken moet het depotbedrag dus aan [gedaagden] c.s. worden uitgekeerd, daar zijn partijen het over eens. Anders dan door [eisers] c.s. betoogd is daarvoor echter niet voldoende dat de vorderingen in conventie worden afgewezen. De depot-overeenkomst bepaalt immers dat de notaris slechts mag uitbetalen als hij daartoe opdracht van beide partijen krijgt, of ‘indien in een rechterlijke uitspraak (…) is bepaald op welke wijze het depotbedrag dient te worden uitgekeerd’. Het is niet onaannemelijk dat de notaris zich op het standpunt zal stellen dat het enkel afwijzen van de vorderingen van [eisers] c.s. niet gelijk staat aan het ‘bepalen van op welke wijze het depotbedrag dient te worden uitgekeerd’. [gedaagden] c.s. heeft daarom belang bij zijn vordering.
      
    
    
      4.24.
      Nu partijen het er verder over eens zijn dat het depotbedrag – bij afwijzing van de vorderingen in conventie – aan [gedaagden] c.s. toekomt zal de rechtbank de vordering tot medewerking aan het geven van opdracht aan de notaris toewijzen, als uitgewerkt in het dictum.
      
    
    
      4.25.
      Omdat [eisers] c.s. ter zitting zelf ook heeft aangeven dat, als hij in conventie in het ongelijk wordt gesteld, het depotbedrag aan [gedaagden] c.s. moet worden uitgekeerd ziet de rechtbank geen aanleiding om nu reeds aan de veroordeling een dwangsom te verbinden, omdat de rechtbank ervan uitgaat dat [eisers] c.s. aan de veroordeling gevolg zal geven.
      
      
        
          Rente over het depotbedrag
        
      
      
    
    
      4.26.
      
        [gedaagden] c.s. vordert betaling van wettelijke rente over het depotbedrag. [eisers] c.s. betwist rente verschuldigd te zijn.
      
    
    
      4.27.
      Partijen ter beëindiging van hun geschil over het door [eisers] c.s. gelegde conservatoire beslag de depotovereenkomst gesloten (zie hiervoor onder 2.10). Partijen zijn in die overeenkomst geen vergoeding van wettelijke rente overeengekomen. Verder is gesteld noch gebleken dat [eisers] c.s. de depotovereenkomst niet correct is nagekomen. [gedaagden] c.s. stellen weliswaar schade te hebben geleden door het, achteraf gezien, ten onrechte gelegde beslag op de woning, maar dat beslag is opgeheven in het kader van de regeling met het depot. Het beslag heeft dus niet geleid tot de thans gevorderde schade. In dat licht bezien heeft [gedaagden] c.s. zijn vordering tot betaling van de wettelijke rente onvoldoende onderbouwd. Vordering II in reconventie wordt daarom afgewezen.
      
      
        
          Slotsom en proceskosten in reconventie
        
      
      
    
    
      4.28.
      De rechtbank zal [eisers] c.s. veroordelen tot medewerking aan het geven van opdracht aan de notaris. 
      
    
    
      4.29.
      Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eisers] c.s. af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisers] c.s. in de proceskosten van € 1.726,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eisers] c.s. tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.4.
      gebiedt [eisers] c.s. om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan de notaris, mr. A.J. van der Bijl, opdracht te geven om het volledige depotbedrag aan [gedaagden] c.s. uit te keren,
      
    
    
      5.5.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2, 5.3 en 5.4 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door (dhr.) mr. S.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken op 5 november 2025.
      
    
  
  
     HR 22 maart 2019, ECLI:NL:HR:2019:412 (Parkeergarage Zandvoort).