ECLI:NL:RBAMS:2025:7890, Rechtbank Amsterdam, 23-10-2025, 11423386 \ CV EXPL  24-15149
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Een huurder van een horecaruimte in het centrum van Amsterdam mag blijven. De kantonrechter wijst de vorderingen van de verhuurder af omdat de verhuurder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft. De belangen van de huurder en die van de franchisenemer wegen zwaarder dan de belangen van de verhuurder.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11423386 \ CV EXPL  24-15149
    
    
    
      
        Vonnis van 23 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eisende partij]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eisende partij] ,
      gemachtigde: mr. H.M. Hielkema,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        NEW YORK PIZZA RESTAURANTS B.V., 
      gevestigd te Amstelveen,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: New York Pizza,
      gemachtigde: mr. M.J. Sarfaty, 
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        
          [gevoegde partij]
        
          , 
      
      wonende te Amsterdam,
      gevoegde partij,
      hierna te noemen: [gevoegde partij] , 
      gemachtigde: mr. B.J.R Loijmans 
    
    
  
  
    
      1De verdere procedure
    
    
      1.1.
      Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het incidenteel vonnis van 3 april 2025, met de daarin opgenomen stukken en waarin is beslist dat het [gevoegde partij] wordt toegestaan zich bij New York Pizza te voegen; 
        
        
          de conclusie van antwoord in de hoofdzaak van de zijde van [gevoegde partij] ;
        
        
          het tussenvonnis van 15 mei 2025 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de dagbepaling mondelinge behandeling; en 
        
        
          de aanvullende producties van [eisende partij] ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 5 september 2025 is de zaak tijdens de mondelinge behandeling besproken. Daarbij was [eisende partij] aanwezig, bijgestaan door haar gemachtigde. Namens New York Pizza is de heer [naam 1] (Head of Development) verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Tevens is [gevoegde partij] verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, [eisende partij] en New York Pizza mede aan de hand van spreekaantekeningen die zij hebben overgelegd, en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt die in het dossier zijn gevoegd. Er is vervolgens om een vonnis gevraagd en hiervoor is een datum bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eisende partij] is eigenaar van het pand gelegen aan de [adres] (hierna: het pand) en exploiteert hierin via haar vennootschap Fin Trading B.V. (hierna: Fin Trading) het hotel Hotel Damsquare, voorheen Hotel De Gerstekorrel. 
      
    
    
      2.2.
      Op 7 januari 1995 is een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen oorspronkelijk Fin Trading als verhuurder en Green Tomato B.V. als huurder met betrekking tot de horecaruimte in het pand op de begane grond, de tussenverdieping en de kelder (hierna: het gehuurde). 
      
    
    
      2.3.
      In de huurovereenkomst is onder meer bepaald dat deze is aangegaan voor de duur van tien jaar en dat de huurovereenkomst, behoudens beëindiging door opzegging huurder, na afloop van de eerste huurperiode wordt voortgezet voor twee aansluitende perioden van tien jaar, derhalve tot 6 januari 2015 respectievelijk 6 januari 2025. Daarnaast is het gehuurde uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als verkoopruimte ten behoeve van een horecabedrijf. 
      
    
    
      2.4.
      
        In artikel 21 van de huurovereenkomst is het volgende overeengekomen, voor zover van belang: 
        
          (…)Gebruik ontbijtruimte
        
        
          Artikel 21
        
        
          Partijen komen overeen dat Fin Trading ten behoeve van hotel de Gerstekorrel ‘s ochtends tussen 07.00 uur en 10.30 uur, om niet, 30 zitplaatsen voor het ontbijt van de hotelgasten ter beschikking worden gesteld. (..) De ruimte wordt aan verhuurder iedere ochtend schoon opgeleverd, terwijl op verhuurder de plicht rust om -na het ontbijt van de hotelgasten- de ruimte in een gelijke schone staat wederom aan huurder op te leveren. Alle apparatuur, bestek, servies wordt door verhuurder aangeleverd en na gebruik iedere ochtend wederom mee teruggenomen. Dit artikel komt te vervallen indien en zodra de dagelijkse exploitatie van het hotel niet meer in handen is van [naam 2] en/of [eisende partij] . (…)
        
      
    
    
      2.5.
      In het gehuurde wordt vanaf aanvang een vestiging van New York Pizza geëxploiteerd. [gevoegde partij] exploiteert vanaf 27 april 2007 het gehuurde als franchisenemer van New York Pizza middels een onderhuurovereenkomst. 
      
    
    
      2.6.
      Met ingang van 1 januari 2015 is de tenaamstelling van verhuurder gewijzigd naar [eisende partij] en van huurder naar New York Pizza. 
      
    
    
      2.7.
      
        [eisende partij] heeft bij brief van 12 november 2021 de huurovereenkomst opgezegd tegen 6 januari 2026, primair op grond van dringend eigen gebruik en subsidiair op grond van de belangenafweging. Bij brief van 23 juni 2022 heeft [eisende partij] de datum van opzegging gecorrigeerd naar 6 januari 2025. 
      
    
    
      2.8.
      New York Pizza heeft niet met de opzegging van de huurovereenkomst ingestemd en heeft het gehuurde niet verlaten.
      
    
    
      2.9.
      
        [eisende partij] is in de zomer 2024 gestopt met het aanbieden van de ontbijtservice in het gehuurde.  
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisende partij] vordert – samengevat – dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen beëindigd per 6 januari 2025, of een andere datum, alsmede de ontruiming van het gehuurde met betaling van een gebruiksvergoeding tot het moment van ontruiming. 
      
    
    
      3.2.
      Aan haar vorderingen legt [eisende partij] het volgende ten grondslag. Er is sprake van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:296, lid 1 sub b van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). [eisende partij] en haar zonen willen – via hun onderneming Fin Trading – het gehuurde zelf in gebruik nemen. Hierdoor kan [eisende partij] in eigen beheer ongelimiteerd en gegarandeerd duurzaam gebruik maken van het gehuurde als ontbijtruimte, de ruimte gebruiken voor een nieuwe horecaconcept van [eisende partij] samen met haar zoon en een ingrijpende renovatie dan wel wijziging van het gehuurde realiseren om het voorgaande mogelijk te maken. Dit eigen horecabedrijf leidt tot een veel beter rendement uit de exploitatie van de bedrijfsruimte dan het huidige rendement uit de verhuurexploitatie. 
      
    
    
      3.3.
      Subsidiair doet [eisende partij] een beroep op de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW. Met betrekking tot haar eigen belangen verwijst [eisende partij] naar wat zij heeft gesteld ten aanzien van het dringend eigen gebruik. De belangen van New York Pizza wegen volgens [eisende partij] minder zwaar, omdat de huurovereenkomst ruim dertig jaar heeft voortgeduurd en New York Pizza meer dan vijftien vestigingen in Amsterdam exploiteert. Ook zijn de investeringen van New York Pizza in het gehuurde inmiddels afschreven en zijn geen investeringen meer gedaan sinds 2021, aldus [eisende partij] . 
      
    
    
      3.4.
      New York Pizza en [gevoegde partij] voeren beiden aan dat de vordering tot vaststelling van de beëindiging van de huurovereenkomst moet worden afgewezen, omdat het voorgenomen gebruik van de bedrijfsruimte door [eisende partij] niet kwalificeert als duurzaam eigen gebruik. Volgens hen is geen sprake van eigen gebruik, aangezien de vennootschap van [eisende partij] het horecabedrijf zal exploiteren en [eisende partij] geen 100% eigenaar van die vennootschap is. Verder heeft [eisende partij] onvoldoende aangetoond dat de plannen voor het nieuwe horecabedrijf uitvoerbaar zijn. Evenmin kan de huurovereenkomst op grond van een belangenafweging worden beëindigd, aangezien New York Pizza dan wel [gevoegde partij] een zwaarwegend belang heeft bij het in stand laten van de huurovereenkomst, aldus New York Pizza en [gevoegde partij] . 
      
    
    
      3.5.
      Op de overige stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang voor de uitkomst van deze procedure, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De vraag die in deze procedure beantwoord moet worden is of de huurovereenkomst tussen [eisende partij] en New York Pizza per 6 januari 2025 kan worden beëindigd vanwege dringend eigen gebruik dan wel op grond van de afweging van de belangen van partijen. 
      
      
      
        
          Dringend eigen gebruik
        
      
    
    
      4.2.
      De rechter kan op grond van artikel 7:296 lid 1 aanhef en sub b BW een vordering tot opzegging van de huurovereenkomst slechts toewijzen indien verhuurder aannemelijk maakt dat hij (en/of zijn bloedverwant in de eerste graad) het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het gehuurde dringend nodig heeft. Dit dient te worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval, waarbij het aan de verhuurder is om aannemelijk te maken dat het voorgenomen persoonlijk gebruik voor hem van wezenlijk belang is.
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter is van oordeel dat [eisende partij] niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft. Redengevend hiertoe is het volgende. 
      
    
    
      4.4.
      
        [eisende partij] heeft gesteld zij een representatieve ontbijtruimte nodig heeft om het voortbestaan van haar hotel te kunnen garanderen en zij wil dit in eigen beheer doen, omdat New York Pizza nu niet aan haar contractuele verplichtingen met betrekking tot de ontbijtruimte (zie hiervoor onder 2.4.) zou voldoen. Los van de omstandigheid dat [eisende partij] niet heeft onderbouwd dat het hotel zonder ontbijtruimte geen bestaansrecht (meer) heeft, heeft zij lange tijd nagelaten New York Pizza (in rechte) aan te spreken op de – in de ogen van [eisende partij] – tekortkomingen van New York Pizza met betrekking tot de ontbijtruimte. Volgens [eisende partij] zou de ontbijtruimte al sinds 2015 niet aan de standaarden voldoen waardoor zij inkomsten zou mislopen, maar zij heeft pas op 31 mei 2024 (en dus ná de opzegging) New York Pizza hierover heeft gemaild. Als – zoals [eisende partij] stelt – daadwerkelijk het voortbestaan van het hotel afhankelijk zou zijn van een representatieve ontbijtruimte en zij daardoor aanzienlijke inkomsten zou mislopen, dan is het merkwaardig dat [eisende partij] niet eerder actie heeft ondernomen. Uit dit nalaten kan dan ook worden afgeleid dat de representatieve ontbijtruimte voor het voortbestaan van het hotel minder wezenlijk is dan [eisende partij] stelt. Verder is relevant dat New York Pizza doordat zij niet werd aangesproken, niet wist dat zij volgens [eisende partij] niet aan haar contractuele verplichtingen voldeed. Hierdoor was New York Pizza niet eerder dan 31 mei 2024 in staat daarop te handelen.
      
    
    
      4.5.
      Verder heeft [eisende partij] te kennen gegeven in het gehuurde met haar zonen een horecabedrijf te willen exploiteren. Ter onderbouwing hiervan heeft zij een businessplan met daarin een indelingstekening van het nieuwe bedrijf en een investeringsbegroting overgelegd. De kantonrechter is echter van oordeel dat [eisende partij] met deze stukken onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [eisende partij] het gehuurde dringend nodig heeft. Niet alleen is deze indelingstekening in het businessplan niet onderbouwd met uitgewerkte bouwplannen, evenmin zijn er concrete aanwijzingen dat dit plan ook daadwerkelijk kan en gaat worden uitgevoerd. Offertes voor de verbouwing zijn bijvoorbeeld nog niet opgevraagd en evenmin is aangetoond dat gesprekken zijn gevoerd met (nieuwe) leveranciers. De enkele omstandigheid dat – zoals [eisende partij] ter zitting heeft gesteld – haar familie een ervaren horecafamilie is, is onvoldoende om er zonder meer van uit te gaan dat het plan ook daadwerkelijk zal worden uitgevoerd dan wel uitvoerbaar is. 
      
    
    
      4.6.
      Evenmin kan dit uit de door [eisende partij] overgelegde – en door New York Pizza en [gevoegde partij] betwiste – rendementsverbetering worden afgeleid. De verwachte cijfers zijn niet door een onafhankelijk accountant getoetst, waardoor uit die cijfers niet kan worden geconcludeerd dat sprake is van een reële en substantiële rendementsverbetering.
      
    
    
      4.7.
      Tot slot bestaat er tussen partijen discussie of voor een nieuw horecabedrijf in het gehuurde een (nieuwe) omgevingsvergunning moet worden afgegeven door de gemeente Amsterdam. New York Pizza heeft toegelicht wat de publiekrechtelijke bestemming voor het pand is. Volgens haar is daarom voor een nieuwe onderneming een nieuwe omgevingsvergunning nodig en zal die, gelet op de bestemming van het pand,  niet snel worden verleend. [eisende partij] heeft gesteld dat geen nieuwe vergunning vereist is, omdat de bestemming van het gehuurde gelijk blijft. Zij heeft echter ter zitting te kennen gegeven dat zij niet bij de gemeente Amsterdam heeft gecheckt of haar aannames juist zijn. Dit betekent dat er met betrekking tot het bestemmingsplan nog onduidelijkheid bestaat en het thans de vraag is voor het nieuwe horecabedrijf vergunningen moeten worden aangevraagd en indien dit het geval is, of die zullen worden verleend. 
      
    
    
      4.8.
      Gelet op al deze omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, heeft [eisende partij] bij deze stand van zaken onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft om het persoonlijk duurzaam in gebruik te nemen. Dit betekent dat de huurovereenkomst niet op grond van dringend eigen gebruik had kunnen worden opgezegd. 
      
      
        
          Belangenafwezig
        
      
    
    
      4.9.
      Als dringend eigen gebruik niet aannemelijk is gemaakt, kan op grond van artikel 7:296 lid 3 BW de vordering worden toegewezen als de belangen van [eisende partij] bij het einde van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan die van New York Pizza bij het behoud daarvan.	
      
    
    
      4.10.
      Anders dan [eisende partij] heeft gesteld, dient bij de belangenafweging niet alleen rekening te worden gehouden met de belangen van New York Pizza, maar ook met de belangen van [gevoegde partij] als haar onderhuurder. New York Pizza heeft immers als hoofdhuurder ook een verantwoordelijkheid jegens [gevoegde partij]  en is schadeplichtig als zij daar geen rekening mee houdt. Dit betekent dat bij de belangen van New York Pizza ook de belangen van [gevoegde partij] moeten worden meegenomen. 
      
    
    
      4.11.
      Ter onderbouwing van haar belang bij beëindiging van de huurovereenkomst van het gehuurde heeft [eisende partij] gewezen op wat zij in het kader van het eigen gebruik naar voren heeft gebracht. Zoals hiervoor echter al is overwogen, is onvoldoende aannemelijk geworden dat het plan voor een nieuw horecabedrijf kan en zal worden uitgevoerd. Evenmin is aannemelijk dat er een (substantiële) rendementsverbetering zal zijn in de te realiseren situatie. Bovendien is het voor [eisende partij] ook in de huidige situatie mogelijk het gehuurde als ontbijtruimte te gebruiken. Haar belang om met de exploitatie van de ontbijtruimte inkomsten te genieten, wordt daarmee gediend. Dat [eisende partij] ervoor kiest New York Pizza op de door haar gestelde tekortkomingen niet aan te spreken maar met de ontbijtservice te stoppen, komt voor haar rekening. 
      
    
    
      4.12.
      
        De belangen van New York Pizza en [gevoegde partij] bij voortzetting van de huurovereenkomst acht de kantonrechter in de gegeven omstandigheden dan ook zwaarder wegen. [gevoegde partij] heeft onbetwist toegelicht dat hij voor zijn levensonderhoud afhankelijk is van de exploitatie van het gehuurde. Ook heeft New York Pizza toegelicht dat zij belang heeft bij deze locatie, omdat er in het centrum geen bezorgdiensten mogen worden uitgevoerd en zij daardoor in het centrum afhankelijk is van de stroom toeristen en dagjesmensen die passeren. 
        Juist daarom is voor New York Pizza de vestiging op deze locatie belangrijk. Bovendien kan New York Pizza niet overal een vestiging openen, omdat zij is gehouden aan afspraken met franchisenemers dat binnen een rayon geen concurrentie plaatsvindt. Verder is [gevoegde partij] voor zijn inkomen alleen van deze locatie afhankelijk en kan hij zich moeilijk ergens anders vestigen. De omstandigheid dat New York Pizza nog vijftien andere vestigingen in Amsterdam heeft, is daarom onder deze omstandigheden niet relevant. 
      
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      4.13.
      Het voorgaande brengt met zich dat de vordering van [eisende partij] tot beëindiging van de huurovereenkomst per 6 januari 2025 op grond van artikel 7:296 lid 1 aanhef en sub b BW en op grond van  artikel 7:296 lid 3 BW zal worden afgewezen. Gelet hierop behoeft op de overige vorderingen van [eisende partij] niet beslist te worden. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.14.
      
        [eisende partij] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen van New York Pizza en van [gevoegde partij] als gevoegde partij. 
      
    
    
      4.15.
      De proceskosten van New York Pizza worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                475,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.16.
      De proceskosten van [gevoegde partij] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                475,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter: 
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eisende partij] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisende partij] in de proceskosten van New York Pizza ten bedrage van € 475,50, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, 
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eisende partij] in de proceskosten van [gevoegde partij] ten bedrage van € 475,50, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.D. Coumou, kantonrechter, bijgestaan door mr. H. Heida, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 23 oktober 2025.
      
      
      
      
        61291