ECLI:NL:RBROT:2025:12903, Rechtbank Rotterdam, 03-09-2025, C/10/689556 / HA ZA 24-1023
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-09-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop woning; gebreken ten tijde van levering woning aanwezig; geen dwaling; geen wanprestatie, omdat niet komt vast te staan dat de gebreken het 'normaal gebruik' als woonhuis verhinderen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
      Zaaknummer/rolnummer: C/10/689556 / HA ZA 24-1023
    
    
    
      
        Vonnis van 3 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
      1. [eiser] , 
    woonplaats: [woonplaats 1] ,
    
      2. [eiseres], 
    woonplaats: [woonplaats 1] , 
    eisende partijen, advocaat: mr. L.P. Quist,tegen
    
      
    
    
      
        [gedaagde] , 
    woonplaats: [woonplaats 2] , 
    gedaagde partij, 
    advocaat: mr. R. Boer.
  
  De partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ (meervoud) en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 1 november 2024, met producties;
        
        
          de conclusie van antwoord, met producties;
        
        
          de oproepbrief voor de mondelinge behandeling van 5 maart 2025;
        
        
          de brief van de rechtbank van 19 mei 2025 met de zittingsagenda;
        
        
          de nagezonden producties 12 – 15 aan de zijde van [eiser] ;
        
        
          de nagezonden producties 16 – 18 aan de zijde van [eiser] ;
        
        
          de spreekaantekeningen van mr. Quist;
        
        
          de spreekaantekeningen van mr. Boer. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 19 juni 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: 
      
        
          
            [eiser] en [eiseres] , bijgestaan door mr. Quist voornoemd;
        
        
          
            [gedaagde] , bijgestaan door mr. R. Boer voornoemd.
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    De zaak in het kort
    
      2.1.
      
        [eiser] hebben van [gedaagde] op 29 januari 2024 een woning gekocht voor een koopsom van € 427.500,00 k.k. De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 11 maart 2024. 
      
    
    
      2.2.
      Op 6 mei 2024 hebben [eiser] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor gebreken in de woning. Volgens [eiser] waren deze gebreken tijdens de levering van de woning al aanwezig, maar heeft [gedaagde] hen hierover niet geïnformeerd. [eiser] vinden daarom dat zij door onvolledige informatie van [gedaagde] een verkeerde beslissing over de koop van de woning hebben genomen (dwaling). Ook vinden [eiser] dat [gedaagde] zich niet aan de afspraken uit de koopovereenkomst heeft gehouden (wanprestatie). Om die redenen vorderen [eiser] in deze procedure om een deel van de koopovereenkomst terug te draaien, met betaling door [gedaagde] van een schadevergoeding van € 28.167,00, met rente en kosten.  
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] betwist dat zij onvolledige informatie aan [eiser] heeft gegeven of dat zij zich niet aan de afspraken uit de koopovereenkomst heeft gehouden. [gedaagde] vindt daarom dat de vorderingen van [eiser] moeten worden afgewezen. 
      
    
    
      2.4.
      De rechtbank wijst de vorderingen van [eiser] af: de koopovereenkomst wordt niet gedeeltelijk teruggedraaid. De rechtbank oordeelt dat er gebreken waren op het moment van levering van de woning. Maar niet komt vast te staan dat [eiser] een verkeerde beslissing hebben genomen, omdat [gedaagde] hen onvolledig heeft geïnformeerd (geen dwaling). Ook komt niet vast te staan dat [gedaagde] zich niet aan de afspraken uit de koopovereenkomst heeft gehouden (geen wanprestatie).
      
    
    
      2.5.
      De beslissingen worden hieronder toegelicht. 
      
      
        
          
            [eiser] hebben de bewijslast
        
      
    
    
      2.6.
      Volgens de wet moeten [eiser] als kopers stellen en bewijzen dat zij een verkeerde beslissing hebben genomen door onvolledige informatie van [gedaagde] (dwaling) en/of dat [gedaagde] zich niet aan de afspraken uit de koopovereenkomst heeft gehouden (wanprestatie). 
      
      
        
          Gebreken ten tijde van levering van de woning
        
      
    
    
      2.7.
      
        [eiser] stellen dat er gebreken zijn in de woning en dat die er ten tijde van de levering van de woning ook al waren. Het gaat om (i) lekkage en houtrot aan de achtergevel en de zijgevel van de aanbouw door klimop, (ii) lekkage en houtrot aan de zijgevel van de aanbouw door foutief geplaatste gevelbeplating, (iii) een roestende stalen latei aan de voorzijde van de woning en (iv) een lekkende hemelwaterafvoer en gootconstructie door klimop. [eiser] verwijzen ter onderbouwing van de gebreken naar het rapport van het door hen ingeschakelde onderzoeksbureau Propendum van 9 juli 2024. 
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde] betwist dat deze gebreken in de woning aanwezig zijn. Volgens [gedaagde] bestaat voor de gebreken (i) en (ii) te weinig bewijs, omdat op de door [eiser] overgelegde foto’s geen waterdruppels of vocht te zien is. Bovendien heeft [gedaagde] zelf nooit vochtproblemen ervaren. Ook van de klimop langs de regenpijp (iv) heeft [gedaagde] nooit problemen ondervonden. Voor wat betreft gebrek (iii) geldt dat [gedaagde] in de zomer van 2019 van haar aannemer hoorde dat de latei voor een klein gedeelte ‘wat was aangetast’, maar dat deze aannemer dit aangetaste gedeelte heeft hersteld. Van een gebrek is dan ook geen sprake, zo voert [gedaagde] aan.  
      
    
    
      2.9.
      De rechtbank neemt het rapport van Propendum van 9 juli 2024 als uitgangspunt. [gedaagde] heeft de betrouwbaarheid van dit rapport of dit onderzoeksbureau niet betwist en de rechtbank ziet ambtshalve geen aanleiding om de betrouwbaarheid hiervan te betwijfelen. 
      
    
    
      2.10.
      De rechtbank oordeelt dat [eiser] met het rapport van Propendum voldoende onderbouwd hebben gesteld dat de woning gebreken heeft. Propendum concludeert over gebrek (i) dat de houten gevelbekleding aan de achterzijde van de aanbouw door de klimop op veel plaatsen volledig is weggerot en is onthecht van het onderliggende grondhout. Over gebrek (ii) concludeert Propendum dat de volkern gevelplaten aan de zijgevel van de aanbouw foutief zijn geplaatst, waardoor er condens is ontstaan en dit schade heeft aangericht aan het grondhout. Foto’s van de gebreken en vochtschade zijn aan het rapport toegevoegd. Ook de foto’s die zijn bijgevoegd in de brief van [eiser] aan [gedaagde] van 6 mei 2024 laten vochtschade zien. De gebreken (i) en (ii) worden hiermee voldoende aangetoond en aanvullende foto’s van waterdruppels of vocht zijn niet nodig. Het bestaan van gebrek (iii) blijkt ook uit de tekst en foto’s in het rapport van Propendum. Propendum concludeert dat te zien is dat het eind van de latei is verroest en dat de bovenliggende houten balk die dient om de loodslabbe op vast te monteren voor een groot gedeelte is weggerot. Over gebrek (iv) concludeert Propendum dat door het groeien van de klimop de PVC-goot volledig is gebarsten, waardoor het functioneren wordt belemmerd. Daarnaast concludeert Propendum dat de hemelwaterafvoer niet is gebeugeld en dat bochten foutief aan de pijp zijn gemonteerd, waardoor de pijp lekt. Gebrek (iv) blijkt dus eveneens voldoende uit de tekst en foto’s in het rapport van Propendum. 
      
    
    
      2.11.
      
        De rechtbank gaat ervan uit dat deze gebreken ten tijde van de levering van de woning al aanwezig waren. De levering heeft op 11 maart 2024 plaatsgevonden en [eiser] hebben onbetwist gesteld dat zij de woning op 23 maart 2024 hebben betrokken. [eiser] hebben [gedaagde] relatief kort na de levering, op 6 mei 2024, in gebreke gesteld voor deze gebreken. 
        
          [gedaagde] heeft nog gesteld dat de gebreken (i) en (iv) na levering door toedoen van [eiser] zouden kunnen zijn ontstaan, doordat [eiser] de klimop met grof geweld van de gevel heeft getrokken. Voor die stelling ziet de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten. Uit de nadere toelichting van Propendum blijkt dat de schade aan het houtwerk, gezien de omvang van de klimop, al langere tijd geleden is ontstaan.
      
      
      
        
          Geen dwaling 
        
      
    
    
      2.12.
      
        [eiser] stellen allereerst dat de koopovereenkomst gedeeltelijk moet worden teruggedraaid, omdat zij vinden dat zij een verkeerde beslissing hebben genomen door onvolledige informatie van [gedaagde] . [eiser] verwijten [gedaagde] dat zij bekend was met de gebreken, maar die informatie voor [eiser] heeft achtergehouden. [eiser] stellen dat als zij de volledige informatie over de bestaande gebreken van [gedaagde] hadden gehad, zij de koopovereenkomst niet zouden hebben gesloten of een andere koopsom zouden hebben afgesproken. 
      
    
    
      2.13.
      
        [gedaagde] betwist dat zij wist dat de gebreken in de woning aanwezig waren. Ze heeft zelf nooit vochtproblemen gehad (gebreken (i), (ii) en (iv)), dus ze had geen aanleiding daarover mededelingen te doen. Ook van gebrek (iii) had ze geen wetenschap, zo voert [gedaagde] aan. 
      
    
    
      2.14.
      De rechtbank oordeelt dat [eiser] onvoldoende onderbouwd hebben gesteld dat [gedaagde] wetenschap had van de gebreken en dat zij die dus aan [eiser] had kunnen en moeten mededelen. 
      
      
        2.14.1.
        Zo stellen [eiser] dat [gedaagde] wetenschap had van de gebreken (i), (ii) en (iv), maar onderbouwen die stelling in het geheel niet. De wetenschap van [gedaagde] van die gebreken komt dan ook niet vast te staan. 
      
      
        2.14.2.
        
          [eiser] stellen ook dat [gedaagde] wist van gebrek (iii) en verwijzen daarvoor naar een e-mail van [gedaagde] van 13 mei 2024. [gedaagde] vertelt daarin over eerdere herstelwerkzaamheden aan de latei in de zomer van 2019. Ook verwijzen [eiser] naar verklaringen van buurtbewoners, die deze herstelwerkzaamheden hebben zien plaatsvinden. 
        
      
      
        2.14.3.
        
          [gedaagde] betwist wetenschap te hebben gehad van gebreken aan de latei. In het verleden zijn er weliswaar herstelwerkzaamheden aan de latei geweest, maar haar is nooit verteld dat de latei volledig is doorgeroest en in draagkracht afneemt. [gedaagde] is een leek op bouwkundig gebied en ze mocht vertrouwen op de mededeling van haar aannemer dat de latei was hersteld. Bovendien heeft [gedaagde] (recent) veel verbouwingen doorgevoerd in haar woning en als ze had geweten dat dit gebrek bestond, had ze dit meegenomen in haar verbouwing, zo voert [gedaagde] aan.  
        
      
      
        2.14.4.
        De rechtbank is van oordeel dat niet komt vast te staan dat [gedaagde] ten tijde van de levering van de woning wetenschap had van (de aard en ernst) van de gebreken aan de latei. [gedaagde] heeft die wetenschap gemotiveerd betwist en [eiser] heeft tegen die gemotiveerde betwisting onvoldoende ingebracht. [gedaagde] mocht als leek op bouwkundig gebied vertrouwen op de mededeling van haar aannemer dat de latei was hersteld. [gedaagde] hoeft als verkoper niet uit eigen beweging te vermelden dat zich in het verleden een gebrek heeft voorgedaan als dit deugdelijk is hersteld en niet is gebleken dat het probleem is blijven bestaan of terugkerend is. Dat geldt temeer omdat in dit geval sprake is van een woning van 123 jaar oud. 
        
      
      
        2.14.5.
        Nu niet komt vast te staan dat [gedaagde] ten tijde van de levering van de woning wetenschap had van de gebreken, kan het beroep op dwaling al niet slagen. 
        
      
    
    
      2.15.
      
        Daarnaast geldt dat een beroep op dwaling alleen kan slagen als aannemelijk wordt dat [eiser] de koopovereenkomst niet (onder dezelfde voorwaarden) hadden gesloten als zij wél de juiste informatie over de gebreken hadden gehad. Ook aan die voorwaarde wordt niet voldaan. 
        De rechtbank oordeelt dat [eiser] onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat ze de koopovereenkomst in het geheel niet zouden hebben gesloten. [eiser] hebben enkel gesteld dat het met jonge kinderen ‘niet fijn’ is om in een grootschalige verbouwing te zitten. Dat zij om deze reden de koopovereenkomst in het geheel niet waren aangegaan, is niet aannemelijk. Gelet op de leeftijd van de woning mochten [eiser] niet verwachten in het geheel geen oudersdoms- en onderhoudswerkzaamheden meer aan de woning te hoeven verrichten. 
        De rechtbank oordeelt dat [eiser] ook onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat partijen een lagere koopprijs zouden zijn overeengekomen. [gedaagde] heeft namelijk aangevoerd dat de woning onder de WOZ-waarde is verkocht en dat de herstelkosten in verhouding met de koopprijs betrekkelijk laag zijn. Dat partijen overeenstemming zouden hebben bereikt over een lagere koopsom is daarmee allerminst aannemelijk. 
      
      
    
    
      2.16.
      De conclusie is dat het beroep van [eiser] op dwaling faalt. De koopovereenkomst wordt om deze reden dus niet gedeeltelijk ongedaan gemaakt.  
      
      
        
          Geen wanprestatie
        
      
    
    
      2.17.
      
        [eiser] stellen daarnaast dat de koopovereenkomst gedeeltelijk moet worden teruggedraaid, omdat [gedaagde] de afspraken uit de koopovereenkomst niet is nagekomen. [gedaagde] heeft namelijk niet geleverd wat [eiser] op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Op grond van de koopovereenkomst mochten [eiser] een woning zonder de gebreken (i), (ii), (iii) en (iv) verwachten, zo stellen [eiser] . 
      
    
    
      2.18.
      
        [gedaagde] betwist dat zij de afspraken uit de koopovereenkomst niet is nagekomen.
      
    
    
      2.19.
      De rechtbank overweegt dat de woning aan de koopovereenkomst moet beantwoorden. De wet bepaalt dat een gekochte zaak (in dit geval: de woning) niet aan de overeenkomst beantwoordt als zij niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Partijen mogen van deze wetsbepaling afwijken. Dat hebben partijen in de koopovereenkomst gedaan met de artikelen 6.1 en 6.3. 
      
    
    
      2.20.
      Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, namelijk dat de woning wordt overgedragen in de staat waarin het zich bevindt (dus eventuele gebreken komen voor rekening van [eiser] als kopers). In artikel 6.3 wordt daarop een uitzondering gemaakt: gebreken aan de woning die ‘normaal gebruik als woonhuis’ belemmeren, komen voor rekening van [gedaagde] als verkoper. Naar gangbaar taalgebruik wordt onder ‘normaal gebruik’ van een woonruimte verstaan dat er op een veilige manier in de woning gewoond moet kunnen worden, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.  
      
    
    
      2.21.
      De rechtbank oordeelt dat voor geen van de gebreken (i), (ii), (iii) en (iv) sprake is van een gebrek waardoor het ‘normaal gebruik’ als woonhuis voor [eiser] wordt belemmerd. De gebreken (i) en (ii) vormen weliswaar bijzonder ongemak, maar vormen geen gebreken die het normaal gebruik als woonhuis voor [eiser] belemmeren. Niet ieder vochtprobleem tast het normaal gebruik als woonhuis aan. [eiser] hebben tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij op dit moment een noodoplossing hebben voor de lekkage, maar dat zij wel in de woning kunnen wonen. Hoewel de rechtbank begrijpt dat deze noodoplossing een onwenselijk situatie is, volgt uit de omstandigheid dat [eiser] in de woning kunnen wonen al dat het vochtprobleem niet zodanig groot is dat dit het normaal gebruik als woning verhindert. Ook voor de gebreken aan de goot en hemelwaterafvoer (iv) heeft te gelden dat deze gebreken weliswaar niet wenselijk zijn, maar dat daardoor het normaal gebruik als woning niet wordt verhinderd. Tot slot verhindert gebrek (iii) ook niet het normale gebruik als woning. Propendum schrijft in haar rapport dat de roestende latei voor grote constructieve problemen kan zorgen in de gevel. Uit het rapport blijkt niet dat die grote constructieve problemen op dit moment aanwezig zijn en dat [eiser] om veiligheidsredenen wordt afgeraden in de woning te wonen. 
      
    
    
      2.22.
      Nu de aanwezige gebreken [eiser] niet het normale gebruik als woning verhinde-ren, is er geen sprake van een situatie als bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Daarmee resteert de hoofdregel van artikel 6.1 van de koopovereenkomst, waarin is bepaald dat [eiser] de woning hebben aanvaard in de staat zoals [gedaagde] die heeft geleverd. Er is dus geen sprake van wanprestatie in het nakomen van de afspraken uit de koopovereenkomst door [gedaagde] . 
      
      
        
          Conclusie 
        
      
    
    
      2.23.
      
        De conclusie is dat [eiser] geen rechtsgeldig beroep op dwaling of wanprestatie toekomen. De rechtbank wijst de vorderingen van [eiser] af. 
        
          
            [eiser] moeten de proceskosten betalen
        
      
    
    
      2.24.
      De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat zij ongelijk krijgen. De rechtbank begroot de kosten die [eiser] aan [gedaagde] moet betalen op:
      
        
          € 1.325,00 aan griffierecht, 
        
        
          € 1.572,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 786,00) en 
        
        
          €    178,00 aan nakosten. 
        
      
      Dat is in totaal € 3.075,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis door de deurwaarder wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      2.25.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [gedaagde] dat verzoekt en [eiser] daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen in hoger beroep gaat. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De rechtbank:
    
    
      3.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de kant van [gedaagde] begroot op € 3.075,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan deze veroordeling voldoen en het vonnis daarna door de deurwaarder wordt betekend, dan moeten [eiser] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening; 
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [eiser] in de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe zijn voldaan; 
      
    
    
      3.4.
      verklaart dit vonnis voor wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. V. Hartman. Het is ondertekend door de rolrechter en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2025.
      
      
      
        3954 /2459
      
      
    
  
  
     artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)
  
  
     productie 18 aan de zijde van [eiser]
  
  
     productie 5 aan de zijde van [eiser]
  
  
     artikel 7:17 BW
  
  
     ECLI:NL:GHSHE:2023:25
  
  
     artikel 237 Rv
  
  
     artikel 233 Rv