ECLI:NL:RBOVE:2025:6006, Rechtbank Overijssel, 09-10-2025, AK_23_2541
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-10-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ; cultuurgrondvrijstelling niet van toepassing; geen schending artikel 40, tweede lid, Wet WOZ.

RECHTBANK OVERIJSSEL
  
  
    Zittingsplaats Zwolle
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: ZWO 23/2541 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende
    gemachtigde: mr. R. Schalke,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Regionale Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte,
      
      gemachtigde: R.M.E. Vos.
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 751.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Raalte voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
    
    
    
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende op 4 december 2023 ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
    
    
    
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
    
    
    
      Namens belanghebbende is op 11 november 2024 een aanvullend beroepschrift ingediend. 
    
    
    
      De rechtbank heeft het beroep op 18 juli 2025 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam 1] , taxateur. 
    
    
  
  
    Feiten
    
    
      Belanghebbende was op 1 januari 2023 eigenaar van de woning. De vrijstaande woning, gebouwd in 1994, heeft een gebruiksoppervlakte van 219 m² en beschikt over een vrijstaande berging/schuur, een tuinhuis/blokhut en een dakkapel. De grond bij de woning beslaat een oppervlakte van in totaal 27.844 m². Dit betreffen de volgende percelen:
    
    
      
        
          [kadastrale aanduidingen 1] , groot 25.964 m²
      
      
        
          [kadastrale aanduidingen 2] , groot 1.880 m².
      
    
    
    
      Belanghebbende heeft de woning inclusief beide percelen op 24 november 2023 verkocht voor € 900.000,-. De complete onroerende zaak is op 1 mei 2024 notarieel geleverd aan de nieuwe eigenaar.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    1. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    2. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is.
    
    
      
        Ontvankelijkheid van het beroep
      
    
    
    3. De heffingsambtenaar heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat belanghebbende geen financieel belang heeft bij een beoordeling van zijn beroep. Dit standpunt is ter zitting voorzien van een cijfermatige toelichting. 
    
    4. De rechtbank overweegt in dit kader dat, daargelaten dat dit standpunt pas ter zitting naar voren is gebracht, de cijfermatige toelichting niet is voorzien van objectief  verifieerbare stukken. Om die reden zal de rechtbank aan dit standpunt van de heffingsambtenaar voorbij gaan en belanghebbende ontvankelijk achten in zijn beroep. 
    
    
      
        De WOZ-waarde
      
    
    
    5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Daartoe is verwezen naar de in beroep overgelegde taxatiematrix, opgesteld door [naam 2], WOZ-taxateur. In de matrix wordt geconcludeerd tot een waarde van de woning op de waardepeildatum van € 751.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van de volgende woningen:
    
      
        
          [adres 2] , op 22 maart 2022 verkocht voor € 810.000,-;
      
      
        
          [adres 3] , op 15 november 2021 verkocht voor € 439.000,-;
      
      
        
          [adres 4] , op 1 juni 2022 verkocht voor € 625.000,-;
      
      
        
          [adres 5] , op 1 juni 2021 verkocht voor € 592.500,-;
      
      
        
          [adres 6] , op 26 mei 2021 verkocht voor € 486.000,-;
      
      
        
          [adres 7] , op 7 januari 2022 verkocht voor € 581.000,-. 
      
    
    
    7. De in de taxatiematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gebruiksoppervlakte, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.
    
    
      
        Beroepsgronden: verkoop woning eind 2023 respectievelijk cultuurgrondvrijstelling van toepassing?
      
    
    
    8. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar ten onrechte niet is ingegaan op zijn stelling dat de zogenoemde cultuurgrondvrijstelling van toepassing is. Niet blijkt dat in de uitspraak op bezwaar hiermee rekening is gehouden. De enkele motivering van de heffingsambtenaar dat de woning in 2023 te koop stond voor        € 945.000,- en eind 2023 is verkocht, is onvoldoende om op basis daarvan de beschikte waarde gemotiveerd onderbouwd te achten. Rekening moet worden gehouden met de prijsontwikkeling tussen de datum van verkoop en de waardepeildatum. Deze periode is bijna twee jaar. 
    
    9. Belanghebbende voert voorts aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen toepassing heeft gegeven aan de cultuurgrondvrijstelling. Een buurman van belanghebbende heeft een deel van het perceel bedrijfsmatig in gebruik. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn stelling verwezen naar een door hem bij het aanvullende beroepschrift overgelegde en door zijn buurman ondertekende verklaring van 6 november 2024. Uit deze verklaring volgt dat zijn buurman in de belastingjaren 2023 en 2024 van belanghebbendes perceel van 25.964 m² een deel ter grootte van 1,94 hectare ten behoeve van zijn agrarische onderneming bedrijfsmatig gebruikt. Deze grond met een waarde van ongeveer € 148.000,- moet daarom buiten de waardering worden gelaten.
    
    10. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat belanghebbende het van hem gevraagde bewijs noch in de bezwaarfase noch als productie bij het beroepschrift heeft geleverd. De verklaring van de buurman dat hij grond van belanghebbende in gebruik had, is pas na het indienen van het verweerschrift opgesteld en eerst toen door belanghebbende overgelegd. Deze verklaring is volgens de heffingsambtenaar onvoldoende. 
    
    11. De rechtbank overweegt als volgt. 
    
    12. Anders dan belanghebbende betoogt, staat voorop dat de heffingsambtenaar niet gehouden is om in de uitspraak op bezwaar op alle gronden inhoudelijk te reageren. In geschil is de waarde van de woning in zijn geheel. In de uitspraak op bezwaar staan de bezwaargronden vermeld waarna de heffingsambtenaar afsluitend concludeert dat het bezwaar niet slaagt en dat de WOZ-waarde wordt gehandhaafd. Aldus is in de uitspraak op bezwaar voldoende duidelijk gemaakt dat (ook) belanghebbendes verzoek om toepassing te geven aan de zogenoemde cultuurgrondvrijstelling niet slaagt.
    
    13. Bij de waardebepaling als bedoeld in de Wet WOZ blijft - op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en letter a van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (verder: Uitvoeringsregeling) - de ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond buiten toepassing, voor zover die niet de ondergrond van gebouwde eigendommen vormt. Dit wordt aangeduid als de zogenoemde cultuurgrondvrijstelling. Het begrip landbouw heeft blijkens artikel 2, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling dezelfde betekenis zoals daaraan toegekend in artikel 7:312 van het Burgerlijk Wetboek. Gelet daarop moet bij toepassing van de cultuurgrondvrijstelling onder landbouw onder meer worden begrepen weidebouw en veehouderij, voor zover bedrijfsmatig uitgeoefend.
    
    14. Degene die zich beroept op de cultuurgrondvrijstelling moet zelf aannemelijk maken dat hij voor deze vrijstelling in aanmerking komt. Naar het oordeel van de rechtbank is het enkel overleggen van een verklaring van de buurman van 6 november 2024 onvoldoende om daarmee aannemelijk te maken dat deze buurman sedert 2023 een deel van belanghebbendes perceel bedrijfsmatig exploiteert ten behoeve van landbouw. Het had op de weg van belanghebbende gelegen met meer gegevens te komen die onderbouwen dat in het jaar 2023 daadwerkelijk landbouw op een deel van zijn perceel heeft plaatsgevonden. Zo is onder meer geen schriftelijke overeenkomst overgelegd en bijvoorbeeld ook betaalbewijzen voor het bedrijfsmatig gebruiken van belanghebbendes grond ontbreken. Nu belanghebbende geen genoegzaam bewijs heeft aangedragen, kan een beroep op de cultuurgrondvrijstelling niet slagen. De heffingsambtenaar heeft dan ook op goede gronden het gehele perceel betrokken bij de waardering van de woning.
    
    
      
        De verkoop van de woning
      
    
    
    15. Belanghebbende stelt verder dat hij met het oog op de verkoop van zijn woning het onderhoud van de woning in 2023 heeft aangepakt, waarbij naar eigen zeggen onder meer achterstallig schilderwerk is verricht. Verdere investeringen, verbouwingen en moderniseringen hebben sedert de waardepeildatum niet plaatsgevonden.
    
    16. De rechtbank overweegt dat het in dit beroep gaat om de WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2022. Nu naar belanghebbendes zeggen het schilderwerk eerst in 2023 is gedaan, kan dit in de waardebepaling per voormelde waardepeildatum geen rol van betekenis spelen. De rechtbank hecht er overigens aan op te merken dat uit het taxatierapport volgt dat de kwaliteit van belanghebbendes woning als matig (kwalificatie 2) is aangemerkt. 
    
    17. Belanghebbende heeft ten slotte aangevoerd dat de onroerende zaak inclusief de agrarische grond is verkocht. Als moet worden uitgegaan van het gerealiseerde eigen verkoopcijfer, dan moet de waarde van de agrarische grond die bij de buurman in gebruik is, uit het naar de waardepeildatum gecorrigeerde verkoopbedrag worden gehaald. Volgens belanghebbende bedraagt de waarde van die grond € 148.000,-.  
    
    18. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat uit de akte van levering volgt dat belanghebbendes onroerende zaak op 24 november 2023 is verkocht voor € 900.000,- en op 1 mei 2024 notarieel is geleverd. Het verkoopcijfer ligt weliswaar 23 maanden na de waardepeildatum, maar laat zien dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 751.000,- op de waardepeildatum niet te hoog is geweest. Gelet op de beschikte waarde op de waardepeildatum van 1 januari 2022 van € 751.000,- en de gerealiseerde verkoopopbrengst op 24 november 2023 van € 900.000,- is een waardestijging van 19,8 % niet verklaarbaar, mede omdat de procentuele waardestijging in Raalte in 2022 gemiddeld 
    5,8 % bedroeg.
    
    19. De rechtbank overweegt dat, nu hiervoor al is overwogen dat de heffingsambtenaar op goede gronden het gehele perceel in de waardering heeft betrokken, voor een vermindering van de waarde met de agrarische grond geen aanleiding bestaat. Voor het overige volgt de rechtbank de heffingsambtenaar in het door hem gestelde en in  het door hem gevoerde betoog. Belanghebbende heeft dit (ook) niet gemotiveerd betwist en heeft aldus niet genoegzaam betwist dat de waarde van de woning op de waardepeildatum 
    1 januari 2022, gelet op de gerealiseerde verkoopopbrengst in november 2023, te hoog is vastgesteld.
    
    20. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag daarom niet te hoog vastgesteld.
    
    
      
        Artikel 40 WOZ
      
    
    
    21. Belanghebbende stelt - samengevat - dat hij in bezwaar specifiek om gegevens heeft verzocht, zoals de taxatiekaart met koldu-factoren en de grondstaffel, maar deze niet heeft ontvangen. Aldus is de toezendplicht van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geschonden. Genoemde gegevens zouden via een activatielink moeten kunnen worden gedownload, maar dat is de gemachtigde van belanghebbende niet gelukt. Bij het inloggen kreeg de belanghebbende een foutmelding. Getracht is om de helpdesk van DOWR te bereiken. Toen ook dit niet lukte, heeft de gemachtigde van belanghebbende DOWR verzocht hem de stukken per post toe te zenden. Hij heeft dit niet op 22 oktober 2023 pas gedaan, maar al op 8 april 2023. Het taxatieverslag is niet per post ontvangen. 
    
    22. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd betwist dat (de oorzaak van) het niet functioneren van het eigen e-mailadres van de gemachtigde van belanghebbende een voor rekening en risico van de heffingsambtenaar komende omstandigheid betreft. Het komt uitsluitend voor rekening en risico van de gemachtigde van belanghebbende als zijn (toenmalige) e-mailadres (destijds) niet werkte. In de veelheid van betrokkenen die met het digitale systeem van de heffingsambtenaar werken heeft, buiten de gemachtigde van belanghebbende om, niemand deze klachten geuit. Het inlogsysteem heeft zich bewezen als veilig en betrouwbaar voor een ieder die het digitale stappenplan correct opvolgt om zich digitaal aan te sluiten met een activatiecode en een daarna gepresenteerde code.
    
    23. De rechtbank ziet geen aanleiding het betoog van de heffingsambtenaar niet te volgen en passeert de stellingen van belanghebbende. Dat de gemachtigde van belanghebbende vanwege voor zijn rekening en risico komende factoren mogelijk destijds nog niet digitaal stukken kon ontvangen (als gevolg van privé softwareproblemen, zoals een aanvankelijk niet functionerend e-mailadres), kan niet meebrengen dat de heffingsambtenaar gehouden was hem per post stukken toe te zenden, te minder nu de Hoge Raad de digitale verzending van poststukken via een link heeft geaccordeerd als gangbare verzendmethode. Dat zou hooguit dan anders kunnen zijn indien de heffingsambtenaar een expliciete toezegging zou hebben gedaan om in onderhavig geval belanghebbende stukken op papier toe te zenden. Dat heeft belanghebbende niet gesteld en is ook niet aannemelijk gemaakt. Overigens geldt ook dan dat de gemachtigde van belanghebbende als professioneel gemachtigde zo nodig ‘aan de bel had moeten/kunnen trekken’ indien het ontvangen van die post vertraging zou hebben ondervonden of zijn uitgebleven. Zie ook inmiddels de uitspraak van de Hoge Raad, gepubliceerd in ECLI:NL:HR:2024:1880.
    Het aldus door de gemachtigde van belanghebbende aangevoerde inzake schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ (waar het betreft het niet aan hem per post verzenden van processtukken dan wel het door de gemachtigde niet daadwerkelijk per post of digitaal (tijdig) hebben ontvangen van processtukken) slaagt daarom niet. 
    
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.  
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van 
      H. Blekkenhorst, griffier, uitgesproken in het openbaar op
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     ECLI:NL:GHAMS:2022:926.
  
  
     ECLI:NL:HR:2024:567.