ECLI:NL:RBROT:2025:7909, Rechtbank Rotterdam, 27-06-2025, 11292123 CV EXPL 24-22290
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-06-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur, procedure ex art. 7:262 BW na uitspraak Huurcommissie (231383). Kantonrechter verlaagt huurprijs wegens verschillende gebreken over verschillende periodes huurovereenkomst. Aanspraak op huurprijsvermindering eindigt niet op het moment dat aannemer werkzaamheden afbrak wegens gesteld wangedrag huurder. Niet vast te stellen wat er is gebeurd. Verhuurder heeft vervolgens lang gewacht om werkzaamheden af te maken. Optrekkend vocht, openliggende riolering, ventilatie badkamer.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11292123 CV EXPL 24-22290
    
    
    
      datum uitspraak: 27 juni 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [persoon A]
        , 
      woonplaats: [woonplaats] ( [land] ),
      eiser in conventie,
      verweerder in reconventie,
      gemachtigde: mr. D.W.E. Urbanus,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      Stedam Bewind B.V., als bewindvoerder over de goederen van
      
        
          [persoon B]
        ,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      gemachtigde: mr. J. van Egmond. 
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [persoon A] ’, ‘de bewindvoerder’ en ‘ [persoon B] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 26 augustus 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
        
        
          de akte wijziging eis van de bewindvoerder;
        
        
          het antwoord in reconventie, met bijlagen;
        
        
          de e-mail van de gemachtigde van [persoon A] van 23 mei 2025, met bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 26 mei 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was namens [persoon A] aanwezig mevrouw [persoon C] (werkzaam bij beheerder Lilit Home), bijgestaan door mr. Urbanus. [persoon B] was aanwezig, vergezeld door zijn zoon en bijgestaan door mr. A.F.M. den Hollander als vervanger voor mr. Van Egmond. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [persoon B] als huurder heeft met [persoon A] als verhuurder een huurovereenkomst gesloten voor de woonruimte aan [adres] in Rotterdam. De huurovereenkomst is op 31 december 2024 geëindigd.
      
    
    
      2.2.
      Het Huurteam heeft namens de bewindvoerder/ [persoon B] op 23 oktober 2023 een e-mail gestuurd aan de beheerder van [persoon A] , Lilit Home, waarin het melding maakt van een aantal gebreken in het gehuurde. Vervolgens heeft [persoon B] op 6 december 2023 een verzoek tot huurverlaging vanwege onderhoudsgebreken ingediend bij de Huurcommissie.
      
    
    
      2.3.
      De Huurcommissie heeft op 1 juli 2024 onder zaaknummer 2313833 uitspraak gedaan en de huurprijs voor het gehuurde met ingang van 1 november 2023 verlaagd met 60% van de geldende kale huurprijs, van € 661,70 tot € 264,68 per maand. De verlaging geldt in verband met – kort samengevat – de volgende gebreken:
      
        
          optrekkend vocht vanuit de vloer of fundering;
        
        
          schimmelvorming als gevolg van optrekkend vocht;
        
        
          terugvoer van afvalwater als gevolg van verstopping en overstroming van de riolering;
        
        
          vochtdoorslag vanuit de gevel of vloer als gevolg van de verstopping ter plaatse van de achterdeur naar de tuin;
        
        
          vochtplekken met een totale oppervlakte van 0,25 m² naast de achterdeur naar de tuin;
        
        
          de mechanische ventilatie van de badkamer werkt niet naar behoren.
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        [persoon A] is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie en heeft op tijd deze procedure bij de kantonrechter aanhangig gemaakt. De kantonrechter moet op grond van artikel 7:262 BW een nieuwe beslissing nemen over de punten die aan de Huurcommissie zijn voorgelegd. Oftewel, de kantonrechter moet opnieuw beslissen over de huurverlaging vanwege de gebreken die in het verzoekschrift dat aan de Huurcommissie is gestuurd, zijn vermeld. Daarnaast vraagt [persoon A] in deze procedure een schadevergoeding van de bewindvoerder. Ten eerste omdat [persoon B] herstelwerkzaamheden aan de riolering zou hebben belemmerd en ten tweede omdat [persoon B] zou hebben nagelaten om kleine herstellingen aan het gehuurde te verrichten. 
      
    
    
      2.5.
      De bewindvoerder is het wel eens met de uitspraak van de Huurcommissie en vraagt in reconventie aan de kantonrechter om de huurprijs ook met 60% te verminderen vanaf 1 november 2023. Daarnaast vordert de bewindvoerder (na wijziging van de eis in reconventie) terugbetaling van te veel betaalde huur à € 3.970,20. 
      
      
        
          Het juridisch kader bij huurprijsvermindering
        
      
      
    
    
      2.6.
      Uit artikel 7:207 BW volgt dat een huurder aanspraak heeft op huurprijsvermindering, als sprake is van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek. De aanspraak bestaat vanaf het moment dat de huurder behoorlijk kennis heeft gegeven van het gebrek aan de verhuurder of het gebrek voldoende bij de verhuurder bekend was om maatregelen te kunnen nemen. De aanspraak op huurprijsvermindering eindigt op het moment waarop het gebrek is verholpen of als de huurder het de verhuurder onmogelijk maakt om tot herstel over te gaan. Het recht op huurprijsvermindering bestaat niet als het gaat om zogenoemde kleine herstellingen (die de huurder zelf moet verhelpen) of als de huurder aansprakelijk is voor het ontstaan daarvoor. 
      
    
    
      2.7.
      De kantonrechter oordeelt in deze procedure dat sprake is (geweest) van gebreken aan het gehuurde die niet onder de noemer kleine herstellingen vallen en waarvoor [persoon B] niet aansprakelijk is jegens [persoon A] . Over de periodes waarin de verschillende gebreken aanwezig zijn geweest, heeft [persoon B] recht op huurprijsvermindering. De kantonrechter zal hieronder per periode aangeven met welk percentage de huurprijs verminderd wordt en vanwege welke gebreken.
      
      
        
          De primaire vorderingen van [persoon A] worden afgewezen
        
      
      
    
    
      2.8.
      Omdat [persoon A] de kantonrechter binnen acht weken na de uitspraak van de Huurcommissie heeft gevraagd om (opnieuw) uitspraak te doen over de gebreken die namens [persoon B] aan de Huurcommissie zijn voorgelegd, is de uitspraak van de Huurcommissie komen te vervallen (artikel 7:262 BW). Dit volgt rechtstreeks uit de wet; daarom heeft [persoon A] geen belang bij toewijzing van zijn primaire vordering onder I (een verklaring voor recht dat hij zich tijdig tot de kantonrechter heeft gewend en dat partijen daarom niet gebonden zijn aan de uitspraak van de Huurcommissie van 1 juli 2024). 
      
    
    
      2.9.
      Omdat de kantonrechter tot het oordeel komt dat wel sprake is (geweest) van vermindering van het huurgenot van [persoon B] als gevolg van een gebrek, wordt ook de primaire vordering onder II afgewezen (een verklaring voor recht dat daarvan geen sprake is). De kantonrechter komt daarom toe aan de subsidiaire vordering, waarin [persoon A] vraagt om voor recht te verklaren dat de huurprijs wordt verminderd met ten hoogste 10%, of een in goede justitie te bepalen bedrag. De bewindvoerder vraagt in reconventie ook om de huurprijsvermindering vast te stellen. Op de subsidiaire vordering van [persoon A] in conventie en de reconventionele vordering van de bewindvoerder wordt daarom tegelijk beslist. 
      
      
        
          Huurprijsvermindering vanaf 1 november 2023
        
      
      
    
    
      2.10.
      De kantonrechter oordeelt dat vast staat dat het gehuurde per 1 november 2023 de gebreken heeft zoals vastgesteld door de Huurcommissie in zijn uitspraak van 1 juli 2024 en dat het bestaan van deze gebreken niet (deels) aan [persoon B] te wijten is, zoals [persoon A] heeft gesteld. Volgens [persoon A] zouden de vochtproblemen (deels) het gevolg zijn van het open liggen van de riolering in de periode van 4 januari tot en met 28 maart 2024 en zou de schimmelvorming in de badkamer het gevolg zijn van het niet goed schoonhouden van de ruimte door [persoon B] . 
      
    
    
      2.11.
      De kantonrechter overweegt dat op basis van in deze procedure overgelegde stukken en door partijen verstrekte informatie vast is komen te staan dat het gebrek aan de riolering al bestond voordat het werd open gelegd. Sterker nog, het open leggen van de riolering is gedaan om het gebrek aan de riolering en daarmee het vochtprobleem in het gehuurde te verhelpen. Daarom gaat de stelling van [persoon A] dat het vochtprobleem (deels) aan [persoon B] te wijten zou zijn, niet op. De melding van het gebrek aan de riolering dateert van 23 oktober 2023, waarna [persoon A] in december 2023 opdracht heeft gegeven om de riolering te herstellen. Door drukte bij de aannemer konden de werkzaamheden vervolgens pas op 4 januari 2024 worden uitgevoerd. [persoon A] heeft niet uitgelegd waarom volgens hem vervolgens het open liggen van het riool de (enige of voornaamste) oorzaak zou zijn van de vochtproblemen in het gehuurde. 
      
    
    
      2.12.
      Ook staat vast dat op 1 november 2023 sprake was van een schimmelprobleem in de badkamer. Volgens [persoon A] is dit aan [persoon B] zelf te wijten, maar [persoon A] heeft onvoldoende gesteld om hiervan uit te gaan. Vast staat dat de mechanische ventilatie in de badkamer ontbrak; dit heeft [persoon A] ook erkend. Deze ventilatie is in september/oktober 2024 (pas) hersteld. In een situatie als deze is schimmelvorming niet te voorkomen. Schoonmaken door de huurder is geen bezigheid die het ontstaan van schimmelvorming voorkomt en daarom is hier geen sprake van alleen maar een kleine herstelling die de huurder moet uitvoeren. Het is aan de verhuurder om de oorzaak van het ontstaan van de schimmel weg te nemen. In dit geval betekent dat dat [persoon A] de oorzaak van het optrekkend vocht moest wegnemen en daarnaast voor een deugdelijke mechanische ventilatie moest zorgen. 
      
    
    
      2.13.
      Uit het voorgaande volgt dat vanaf 1 november 2023 sprake is geweest van (ernstige) gebreken aan het gehuurde, bestaande uit optrekkend vocht in het gehuurde, een gebrekkige riolering, schimmelvorming in in ieder geval de badkamer en het ontbreken van een goed werkende mechanische ventilatie in de badkamer. De kantonrechter oordeelt dat deze gebreken een zodanige negatieve invloed hebben gehad op het woongenot van [persoon B] , dat een vermindering van de huurprijs aan de orde is. Net als de Huurcommissie acht de kantonrechter met ingang van 1 november 2023 een huurprijsvermindering van 60% redelijk. Vochtproblemen en schimmel hebben immers invloed op het klimaat in het gehuurde en op de gezondheid van de bewoner(s) en daarom is een forse huurprijsvermindering gerechtvaardigd. 
      
      
        
          Geen einde huurprijsvermindering per 4 januari 2024
        
      
      
    
    
      2.14.
      De kantonrechter oordeelt dat niet is komen vast te staan dat [persoon B] zich op 4 januari 2024 zodanig heeft gedragen dat dit moet worden gekwalificeerd als een weigering om herstelwerkzaamheden te laten uitvoeren die zou moeten leiden tot het eindigen van de aanspraak op huurprijsvermindering.
      
    
    
      2.15.
      Partijen hebben ieder een andere lezing over wat er op 4 januari 2024 is gebeurd. Volgens de aannemer voelde hij zich bedreigd door [persoon B] en moest hij de werkzaamheden stilleggen. Volgens [persoon B] heeft hij de aannemer aangesproken en gevraagd om een gat in de tegels dicht te maken, zodat hij geen last van ratten zou krijgen, en heeft de bewuste medewerker daarna zijn collega’s opgeroepen om te stoppen met het werk. De kantonrechter kan niet vaststellen wie gelijk heeft. Wel stelt zij vast dat de riolering vanaf 4 januari open heeft gelegen en pas op 28 maart 2024 is hersteld.
      
    
    
      2.16.
      Zelfs als de kantonrechter ervan uitgaat dat [persoon A] gelijk heeft en [persoon B] het de aannemer op 4 januari 2024 onmogelijk heeft gemaakt om zijn werk uit te voeren, betekent dat nog niet dat de aanspraak op huurprijsvermindering hiermee direct eindigt. In zo’n situatie mag namelijk van een verhuurder worden verwacht dat hij zijn huurder een waarschuwing stuurt en ten minste nog één keer de gelegenheid geeft om (in alle redelijkheid) medewerking te verlenen aan het afmaken van de werkzaamheden. Het is ook aan de verhuurder om ervoor te zorgen dat de situatie van onafgemaakte werkzaamheden zo kort mogelijk duurt. Dit geldt zeker in een situatie als deze, waarin het riool open is gelegd, wat voor stankoverlast (op zichzelf ook weer een gebrek) heeft gezorgd. [persoon A] heeft echter om onduidelijke redenen tot eind maart 2024 gewacht om de werkzaamheden te laten afmaken en daarmee [persoon B] bijna drie maanden met een open riool laten zitten, met alle problemen van dien. In die omstandigheden is het alleszins redelijk om de aanspraak op huurprijsvermindering te laten voortduren tot het moment waarop [persoon A] het riool heeft laten dichtmaken. De aanspraak op huurprijsvermindering vanwege de vochtproblemen bestaat daarom tot en met 31 maart 2024; het einde van de maand waarin de herstelwerkzaamheden hebben plaatsgevonden.
      
      
        
          Huurprijsvermindering vanaf 1 april 2024
        
      
      
    
    
      2.17.
      Partijen zijn het erover eens dat de riolering op 28 maart 2024 is hersteld. De kantonrechter oordeelt dat daarmee de oorzaak van de vochtproblemen is verholpen. [persoon B] heeft gesteld dat er nog meer werkzaamheden aan de riolering moesten worden uitgevoerd, maar uit zijn stellingen en overgelegde stukken blijkt niet dat er na 28 maart 2024 nog steeds sprake was van optrekkend vocht. Wel staat vast dat de gevolgen van de vochtproblemen nog steeds aanwezig waren in het gehuurde. [persoon A] heeft zelf opgemerkt dat de vloerbalken verrot zijn vanwege verzadiging met water. Daarnaast waren de muren nog vochtig en was de schimmel in de badkamer nog aanwezig. De kantonrechter ziet in de omstandigheid dat de oorzaak van het optrekkend vocht was verholpen, maar de gevolgschade nog aanwezig was, aanleiding om vanaf 1 april 2024 een huurprijsvermindering van 40% van de afgesproken kale huurprijs toe te kennen. Door de gevolgschade heeft [persoon B] ook na 1 april 2024 namelijk niet het genot gehad van het gehuurde dat hij mocht verwachten. 
      
      
        
          Huurprijsvermindering vanaf 1 november 2024
        
      
      
    
    
      2.18.
      Partijen zijn het er ook over eens dat [persoon A] in september/oktober 2024 de mechanische ventilatie heeft laten vervangen, een ventilatierooster in de badkamer heeft laten plaatsen, de schimmel uit de badkamer heeft verwijderd en het plafond van de badkamer heeft vervangen. Daarmee is weer een deel van de gebreken aan het gehuurde verholpen. De exacte hersteldatum heeft geen van de partijen kunnen noemen, daarom gaat de kantonrechter uit van herstel eind oktober 2024. Niet gebleken is dat de gevolgschade van het optrekkend vocht (met name in de slaapkamer) toen ook was verholpen. Er was dus nog een resterend gebrek aan het gehuurde, dat voor een verminderd huurgenot (een vochtige leefomgeving) heeft gezorgd. De kantonrechter acht een huurprijsvermindering van 20% van de kale huurprijs reëel voor de periode vanaf 1 november 2024. De aanspraak op huurprijsvermindering loopt tot en met 31 december 2024, omdat de huurovereenkomst toen is geëindigd. 
      
      
        
          Overzicht van huurprijsvermindering
        
      
      
    
    
      2.19.
      Uit het voorgaande volgt dat de volgende huurprijsverminderingen per maand worden toegekend. 
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  Periode
                
              
              
                Percentage vermindering
              
              
                Bedrag vermindering
              
            
            
              
                1 november 2023 – 31 maart 2024
              
              
                60%
              
              
                € 397,02
              
            
            
              
                1 april 2024 – 31 oktober 2024
              
              
                40%
              
              
                € 264,68
              
            
            
              
                1 november 2024 – 31 december 2024
              
              
                20%
              
              
                € 132,34
              
            
          
        
      
      
      
        
          De bewindvoerder hoeft geen schadevergoeding te betalen
        
      
      
    
    
      2.20.
      
        [persoon A] vordert van de bewindvoerder een schadevergoeding van € 1.028,50. Dit is het bedrag dat Rioolbeheer Nederland B.V. aan [persoon A] in rekening heeft gebracht voor de werkzaamheden aan de riolering op 4 januari 2024. Volgens [persoon A] moet de bewindvoerder deze kosten betalen, omdat de werkzaamheden vanwege het gedrag van [persoon B] niet konden doorgaan. De kantonrechter volgt [persoon A] hierin niet. Vast staat dat er op 4 januari 2024 werkzaamheden aan de riolering zijn uitgevoerd. Het riool is immers open gelegd en wel in opdracht van [persoon A] , die verplicht was om de gebrekkige riolering te herstellen. Uit de overgelegde factuur blijkt niet dat Rioolbeheer Nederland B.V. aanvullende kosten in rekening heeft gebracht omdat zij de werkzaamheden niet kon voltooien. De kantonrechter moet het er daarom voor houden dat aan [persoon A] is gefactureerd voor werkzaamheden die wel degelijk zijn uitgevoerd en dat dus geen sprake is van schade van [persoon A] . Als er geen schade is, is er ook geen grondslag om vergoeding daarvan van de bewindvoerder te vorderen. Die vordering wordt dus afgewezen. [persoon A] heeft daarnaast aangevoerd dat hij schade heeft geleden, omdat [persoon B] heeft nagelaten kleine herstellingen te verrichten. Nu [persoon A] hier geen rechtsgevolg aan heeft verbonden, zal de kantonrechter deze stelling niet verder beoordelen. 
      
      
        
          
            [persoon A] moet de te veel betaalde huur terugbetalen
        
      
      
    
    
      2.21.
      De kantonrechter heeft hiervoor geoordeeld dat de huurprijs over de periode 1 november 2023 tot en met 31 maart 2024 met 60% wordt verlaagd, over de periode van 1 april 2024 tot en met 31 oktober 2024 met 40% en over de periode van 1 november tot en met 31 december 2024 met 20%. Dit betekent dat de volgende huurbedragen niet door de bewindvoerder betaald hoefden te worden:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Periode
                
              
              
                
                  Aantal maanden
                
              
              
                
                  Bedrag vermindering per maand
                
              
              
                
                  Totaal vermindering periode
                
              
            
            
              
                1 november 2023 – 31 maart 2024
              
              
                5
              
              
                € 397,02
              
              
                € 1.985,10
              
            
            
              
                1 april 2024 – 31 oktober 2024
              
              
                7
              
              
                € 264,68
              
              
                € 1.852,76
              
            
            
              
                1 november 2024 – 31 december 2024
              
              
                2
              
              
                € 132,34
              
              
                € 264,68
              
            
          
        
      
      
      
      
        Dit levert een totaalbedrag op van € 4.102,54.
      
      
    
    
      2.22.
      Op de zitting is toegelicht dat de bewindvoerder gedurende twee maanden 60% van de oorspronkelijke (niet-verlaagde) huurprijs niet heeft betaald. Dit betekent dat van het hiervoor genoemde totaalbedrag (2 × € 397,02 =) € 794,04 moet worden afgehaald. Het resterende bedrag, van € 3.308,50, moet [persoon A] aan de bewindvoerder terugbetalen. Dit bedrag wordt toegewezen. 
      
      
        
          
            [persoon A] moet rente betalen
        
      
      
    
    
      2.23.
      
        [persoon A] moet wettelijke rente betalen over de bedragen die de bewindvoerder – na verlaging van de huurprijs – te veel heeft betaald. De wettelijke rente wordt toegewezen zoals in het dictum omschreven. 
      
      
        
          
            [persoon A] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.24.
      De proceskosten komen voor rekening van [persoon A] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [persoon A] in conventie aan de bewindvoerder moet betalen op € 476,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 238,-). In reconventie worden deze kosten aan de kant van de bewindvoerder begroot op € 238,- aan salaris voor de gemachtigde (1/2 × 2 punten × € 238,-). Voor kosten die de bewindvoerder maakt na deze uitspraak moet [persoon A] een bedrag betalen van € 119,-. Dat is in totaal € 833,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.25.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat de bewindvoerder dat eist en [persoon A] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        in conventie en in reconventie:
    
    
    
      3.1.
      verlaagt de huurprijs voor het gehuurde aan [adres] in Rotterdam over de periode van 1 november 2023 tot en met 31 december 2024 als volgt:
      
        
          over de periode van 1 november 2023 tot en met 31 maart 2024 met 60% van de overeengekomen kale huurprijs;
        
        
          over de periode van 1 april 2024 tot en met 31 oktober 2024 met 40% van de overeengekomen kale huurprijs;
        
        
          over de periode van 1 november 2024 tot en met 31 december 2024 met 20% van de overeengekomen kale huurprijs;
        
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [persoon A] om aan de bewindvoerder te betalen € 3.308,50, vermeerderd met de wettelijke rente over het deel van de maandelijkse huurprijs dat de bewindvoerder vanaf 1 november 2023 steeds te veel heeft betaald, tot het moment van volledige betaling;
      
      
        
          in conventie en in reconventie voorts:
      
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [persoon A] in de proceskosten in conventie en in reconventie, die aan de kant van de bewindvoerder worden begroot op € 833,-;
      
    
    
      3.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.5.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
        51909