ECLI:NL:RBNHO:2025:11162, Rechtbank Noord-Holland, 15-10-2025, 11519793 CV EXPL 25-569
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-10-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht. Verhuurder is voldoende adequaat gereageerd op overlastklachten. Geen sprake van gebrek. Vordering afgewezen.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 11519793 \ CV EXPL  25-569
    
    
    
      
        Vonnis van 15 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [plaats 1],
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser],
      gemachtigde: R.A.H. Timmer,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING VELISON WONEN, 
      te IJmuiden,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Velison,
      gemachtigde: mr. G.P. Poiesz.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- het tussenvonnis waarin een mondelinge behandeling is bepaald
      - het bericht van 9 september 2025 met producties van [eiser]- de mondelinge behandeling van 18 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] huurt van Velison een woning aan het adres [adres] te [plaats 2]. Haar buurvrouw was mevrouw [betrokkene] (verder: [betrokkene]). 
      
    
    
      2.2.
      Tussen 31 maart en 20 april 2020 heeft [eiser] melding gemaakt van overlast veroorzaakt door [betrokkene], bestaande uit in de nacht op deuren bonken, ruzies met omwonenden en algeheel verwarde indruk. 
      
    
    
      2.3.
      
        [betrokkene] is daarna opgenomen geweest in een GGZ-instelling. 
      
    
    
      2.4.
      In december 2020 keerde [betrokkene] terug. In januari 2021 heeft [eiser] melding gemaakt van overlast door [betrokkene]. 
      
    
    
      2.5.
      In augustus 2021 en eind 2021 heeft [eiser] melding gemaakt van overlast door [betrokkene]. [eiser] heeft ook contact opgenomen met de gemeente en de politie hieromtrent en heeft beeldmateriaal ter beschikking gesteld als bewijs van de overlast. 
      
    
    
      2.6.
      Eind februari 2022 werd de partner van [betrokkene], die een pandverbod had gekregen wegens overlast, gesignaleerd in het complex. Hij heeft voor overlast gezorgd en bedreigingen geuit aan de omwonenden. [betrokkene] maakte in die periode een valse melding over [eiser] en heeft bedreigingen geuit naar [eiser]. 
      
    
    
      2.7.
      Eind april 2022 is sprake van overlast in de nachtelijke uren en dreigende taal naar [eiser] en haar partner van zowel [betrokkene] als haar partner. [betrokkene] is eind mei opgenomen geweest in een GGZ-instelling. Na terugkomst in de woning zorgde zij voor overlast en was er regelmatig politie en ambulancepersoneel bij [betrokkene]. 
      
    
    
      2.8.
      In de periode juli 2022 en 29 september 2022 zijn meer dan dertig meldingen geweest over ernstig overlast en intimidatie naar de omwonenden door zowel [betrokkene] als haar bezoekers. 
      
    
    
      2.9.
      Op 17 augustus 2022 heeft [eiser] een brandbrief naar de burgemeester verzonden met het dringende verzoek om actie te ondernemen. Ook heeft zij Velison een ingebrekestelling verzonden om binnen zes weken voor een oplossing te zorgen.  
      
    
    
      2.10.
      Velison heeft op 18 oktober 2022 een kort geding dagvaarding uitgebracht om een titel voor ontruiming te krijgen. Op 1 november 2022 werd ontruimingsvonnis gewezen en op 7 november 2022 is [betrokkene] ontruimd. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert na wijziging eis:
      - Primair een materiële schadevergoeding van € 2.114,11 voor het gebrek in de huurovereenkomst, onder artikel 7:208 BW, als ware een korting van 50% op de huurprijs over de periode 1 mei 2022 tot 15 november 2022 en een immateriële schadevergoeding van € 2.000,00 als genoegdoening inzake de overlast en onveiligheid die zij in haar woongenot ondervond tezamen genomen met psychische en praktische gevolgen en incassokosten van € 200,63; 
      - Subsidiair een schadevergoeding van € 2.952,00, onder artikel 7:208 BW, als het ware een korting van 50% op de huurprijs over periode van 15 februari 2022 tot 15 november 2022 als genoegdoening inzake de overlast die zij in haar woongenot onderving door [betrokkene] en het onvoldoende adequaat handelen van Velison en incassokosten van € 200,63;
      - Meer subsidiair een materiele schadevergoeding voor het gebrek in de huurovereenkomst, onder artikel 7:208 BW, ter compensatie van verminderde inkomsten door verlies van arbeid van € 2.750,00 en een immateriële schadevergoeding van € 2.000,00, als genoegdoening inzake de overlast en onveiligheid die zij in haar woongenot ondervond tezamen genomen met psychische en praktische gevolgen en incassokosten van €200,63.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan haar vordering ten grondslag dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW omdat Velison niet adequaat heeft opgetreden tegen [betrokkene]. Van Velison mocht een veel actievere opstelling worden verwacht. [eiser] heeft door de overlast van [betrokkene] derving in haar woongenot gehad met psychische en praktische gevolgen. Zij heeft daarom op grond van artikel 7:208 BW recht op (im)materiële schadevergoeding en incassokosten. 
      
    
    
      3.3.
      Velison erkent dat [betrokkene] voor veel overlast heeft gezorgd maar zij betwist dat zij niet adequaat heeft opgetreden hiertegen. Zij heeft binnen haar mogelijkheden gedaan wat van haar verwacht mocht worden. Verder voert Velison aan dat de vordering van [eiser] een verkapte vordering tot huurprijsvermindering is en dat de termijn om een dergelijke vordering in te dienen, is verstreken. Tot slot meent Velison dat het causaal verband tussen de overlast en de vermeende schade niet is aangetoond.  
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Velison is als verhuurder gehouden [eiser] het rustig genot van het gehuurde te verschaffen. Zij is ook verplicht om omstandigheden die het huurgenot beperken op te heffen, voor zover Velison hiertoe in staat is en dat redelijkerwijs van haar kan worden verwacht. Als Velison niet adequaat ingrijpt, is sprake van een gebrek in de zin van de wet en kan [eiser] een schadevergoeding vorderen. Kapteyn mag (ook) immateriële schadevergoeding vorderen als compensatie voor gederfde levensvreugde, die het gevolg is van lichamelijk letsel, aantasting in eer of goede naam of op andere wijze aantasting van haar persoon. 
      
    
    
      4.2.
      Tussen partijen staat niet ter discussie dat [betrokkene] voor ernstige overlast heeft gezorgd. Evenmin staat ter discussie dat Velison, als verhuurder van zowel [eiser] als [betrokkene], verantwoordelijk was om de overlast te verhelpen. Partijen verschillen van mening of Velison voldoende adequaat heeft gereageerd op de klachten van [eiser] over [betrokkene]. De door [eiser] genoemde overlast die door een nieuwe huurder zou worden veroorzaakt, valt buiten het bereik van deze procedure en zal daarom verder niet in behandeling worden genomen.
      
    
    
      4.3.
      Om op [betrokkene] een ontruimingsvonnis in kort geding te kunnen krijgen op grond van overlast moest Velison (naast de standaard eisen van voldoende aannemelijkheid van toewijzing bij een bodemprocedure en spoedeisend belang) aantonen de overlast ernstig en structureel was en dat zij zich voldoende had ingespannen om [betrokkene] te bewegen het gedrag te veranderen. 
    
    
      4.4.
      Tot medio 2022 was geen sprake van structurele overlast door [betrokkene]. Uit de dagvaarding volgt immers dat in het voorjaar van 2020 drie weken overlast is geweest, gevolgd door acht maanden rust. Daarna is begin 2021 twee tot zes weken overlast geweest, gevolgd door zeven maanden rust. Verder zijn eind 2021 enkele meldingen geweest. Tot medio 2022 leidde gespreken en interventies tot verandering in het gedrag van [betrokkene]. 
      
    
    
      4.5.
      Vanaf eind april/begin mei 2022 worden weer klachten ontvangen door Velison en tussen eind juni 2022 en 29 september 2022 zijn meer dan dertig meldingen geweest. Hiermee is sprake van ernstig en structureel overlast. De dagvaarding is op 18 oktober 2022 uitgebracht en [betrokkene] is op 7 november 2022 ontruimd. Hoewel begrip is voor het feit dat bij dergelijke ernstig overlast een periode van een paar maanden al te veel kan zijn, kon van Velison in dit geval niet verwacht worden sneller te handelen. Velison had de zomerperiode nodig om aan de vereisten van de kortgedingprocedure te voldoen en een dossier op te bouwen om de ontruiming in kort geding toegewezen te krijgen. Daarnaast heeft Velison binnen de door [eiser] genoemde termijn van zes weken actie ondernomen. 
      
    
    
      4.6.
      Op grond van het voorgaande is de conclusie dat Velison adequaat heeft gereageerd op de overlastklachten. Omdat geen sprake is van een gebrek is een (im)materiële schadevergoeding niet aan de orde. Daarnaast heeft [eiser] haar vorderingen hieromtrent onvoldoende onderbouwd. De vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen. 
      
    
    
      4.7.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Velison Wonen worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                542,00
              
              
                (2 punt × € 271,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                119,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                661,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 661,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2025.   
      
      
    
  
  
     Artikel 7:203 Burgerlijk Wetboek (BW)
  
  
     Artikel 7:205 BW
  
  
     Artikel 7:204 lid 3 BW
  
  
     Artikel 7:208 BW en artikel 6:106 BW
  
  
     ECLI:NL:GHSHE:2019:3593
  
  
     Artikel 6:106 BW