ECLI:NL:RBZWB:2025:6332, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 17-09-2025, 11503254 \ CV EXPL 25-402
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-09-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Artt. 7:17; 6:74; 6:128 BW. Koop bedrijfsruimte. Asbest en verrotte dakconstructie. Koper stelt dat in het pand meer asbest aanwezig was dan de verkoper aan hem heeft voorgehouden. Ook moet de verkoper hebben geweten dat de dakconstructie onder de nieuwe dakbedekking op veel plaatsen rot was. Koper beroept zich op non-conformiteit dan wel op dwaling. Zijn vorderingen worden afgewezen.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Tilburg
    
    
    
      Zaaknummer: 11503254 \ CV EXPL 25-402
    
    
    
      
        Vonnis van 17 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser] 
      
      wonende te [plaats]
      eisende partij
      hierna te noemen: [eiser]
      gemachtigde: mr. K.M. Peters
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] 
      
      wonende te [plaats]
      gedaagde partij
      hierna te noemen: [gedaagde]
      procederend in persoon
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      In deze procedure wil de koper van een pand dat de verkoper ruim € 22.000,- aan hem betaalt. De koper heeft dat bedrag aan kosten gemaakt om asbest te verwijderen en de dakconstructie van het pand te herstellen. Hij verwijt de verkoper dat die hem niet, althans niet volledig heeft geïnformeerd over de werkelijke hoeveelheid asbest in het pand en over de staat waarin de dakconstructie verkeerde. De kantonrechter wijst de vordering af.
    
    
  
  
    
      2Het verloop van de procedure
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    - het tussenvonnis van 12 februari 2025;
    - de mondelinge behandeling van het geschil ter zitting van 20 mei 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Op 26 juli 2024 is tussen partijen een overeenkomst tot stand gekomen waarbij [gedaagde] de onroerende zaak die is gelegen aan [adres] aan [eiser] heeft verkocht voor een bedrag van € 120.000,- k.k.
    
    
      3.2.
      De onroerende zaak is een bedrijfsruimte die door [gedaagde] werd gebruikt als studio waar muziek werd opgenomen en nabewerkt. [eiser] wil het pand eveneens voor dit doel gebruiken.
      
    
    
      3.3.
      
        Voorafgaande aan de koop heeft KIN Makelaars in opdracht van [eiser] het pand getaxeerd op een waarde van € 105.000,-. Bij het taxatierapport is een rapport van een op 
        12 april 2024 uitgevoerde bouwtechnische keuring gevoegd.
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eiser] vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling aan hem van € 22.007,24 in hoofdsom, althans van een in goede justitie te bepalen bedrag, in beide gevallen te vermeerderen met de wettelijke rente. Tevens vordert hij dat [gedaagde] wordt veroordeeld, eveneens uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling van € 995,07, althans tot betaling van een in goede justitie te bepalen bedrag, wegens buitengerechtelijke incassokosten en tot betaling van de kosten van deze procedure.
      
    
    
      4.2.
      
        Samengevat legt [eiser] aan die vorderingen het volgende ten grondslag. 
        Voordat de koopovereenkomst werd gesloten heeft hij in aanwezigheid van [gedaagde] het pand bezichtigd. [gedaagde] heeft toen een beperkt aantal plafondplaten aangewezen waarin asbest aanwezig zou zijn. Door de mededeling “Hieronder… zit ook nog gewoon wat asbest en dat haal ik er dan gewoon uit.” wekte [gedaagde] de indruk dat de omvang van de asbestproblematiek gering was en eenvoudig zou zijn op te lossen. Verder zei [gedaagde] over het dak: “Daar zit een heel nieuw dak op, 125 vierkante meter nieuw dak hebben ze erop gelegd.”. Echter, nadat hij het pand had gekocht bleek bij de renovatiewerkzaamheden dat het pand zwaar verontreinigd was met asbest en dat de dakconstructie ernstige gebreken vertoonde. Verder bleek ook de riolering in een zeer slechte staat te verkeren. De gebreken hebben geleid tot aanzienlijke kosten. [gedaagde] was en moet van deze gebreken op de hoogte zijn geweest, maar heeft deze niet, althans niet volledig met hem gedeeld. Daardoor heeft hij de koopovereenkomst gesloten onder onjuiste veronderstellingen. De financiële en praktische gevolgen zijn voor hem ingrijpend en rechtstreeks het gevolg van de door [gedaagde] verstrekte onjuiste en onvolledige informatie over de staat van het pand. De schade die hij heeft geleden bestaat uit € 6.487,38 in verband met het verwijderen van asbest en € 15.519,86 voor herstel van de dakconstructie. Hij vordert deze bedragen, primair omdat het pand niet de eigenschappen bezit die hij op grond van de koopovereenkomst én de uitlatingen van [gedaagde] mocht verwachten, subsidiair omdat sprake is van dwaling aangezien hij bij de koop is uitgegaan van door [gedaagde] verstrekte onjuiste informatie, waardoor de koopovereenkomst (deels) zou moeten worden vernietigd, aldus dat de koopsom wordt verminderd met het bedrag van de door hem geleden schade. Verder vordert hij € 985,37 ter vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. 
      
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Hij betoogt dat hij op geen enkele manier heeft verzaakt in zijn mededelingsplicht en naar eer en geweten [eiser] over de staat van het pand heeft geïnformeerd. Het was beide partijen bekend dat er veel aan het pand moest worden opgeknapt. Daarom werd het verkocht “as is, where is”. Voorafgaand aan de koop hebben diverse deskundigen het pand beoordeeld. Door een bouwkundig rapport is [eiser] te weten gekomen dat onderhoud aan het dak in de komende drie jaar € 36.729,55 zou kosten. De makelaar taxeerde het pand op € 105.000,- en schreef dat de bouwkundige staat matig was. Toch is [eiser] met een hogere verkoopprijs akkoord gegaan, aldus [gedaagde] , die verder stelt dat hij door [eiser] niet in de gelegenheid is gesteld om zich van de genoemde gebreken op de hoogte te stellen en dat aan hem geen mogelijkheid is geboden om eventueel in eigen regie werkzaamheden op zich te nemen.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        (Pre)contractuele fase
      
    
    
    
      5.1.
      
        Uit wat partijen hierover in de processtukken en tijdens de mondelinge behandeling ter zitting hebben meegedeeld wordt vastgesteld dat [gedaagde] het pand aanvankelijk te koop aanbood voor een bedrag van € 150.000,-. [eiser] heeft het pand voor het eerst op 
        26 maart 2024 bezichtigd. [gedaagde] was daarbij. Hij heeft toen melding gemaakt van de aanwezigheid van asbest en gezegd dat hij om die reden zijn vraagprijs met € 15.000,- verlaagde. Ook het dak was onderwerp van bespreking die dag.
      
      
    
    
      5.2.
      
        Na deze bezichtiging werd in opdracht van [eiser] het pand door een makelaar gezien. Die taxeerde de marktwaarde per 15 april 2024 op € 105.000,- k.k. In het taxatierapport wordt verwezen naar een daarbij gevoegde bouwkundige rapportage. In die rapportage van de op 12 april 2024 eveneens in opdracht van [eiser] uitgevoerde bouwtechnische keuring is ten aanzien van het dak onder meer het volgende opgemerkt:
        “Op verschillende delen van het plat dak is een laag water te constateren, Langdurige blootstelling aan water kan de PVC-dakbedekking aantasten, resulterend in verkleuring, vervorming en degradatie van het materiaal. De zonken zijn door eerdere lekkages, (aan interieurzijde zichtbaar) te wijten en daardoor is de onderliggende constructie aangetast door vocht waardoor de zonken zijn ontstaan. Advies is om de dakbedekking op uiterlijk middellange termijn te vervangen en middels isolatie op afschot te brengen.” 
        Met betrekking tot de geschatte onderhoudskosten die bij dit onderdeel zijn opgenomen vermeldt het rapport: “Voorbehoud voor deelvervanging onderliggende constructie. Stelpost opgenomen op korte termijn voor deelvervanging onderliggende constructie.” Voor onderhoudskosten binnen 1 jaar is € 6.500,- begroot; voor onderhoud binnen 1 tot 3 jaar 
        € 15.000,-. In het rapport zijn verder diverse foto’s van het dak opgenomen, waaronder enkele foto’s van het opengewerkte plafond aan de binnenzijde van het pand. Het rapport vermeldt in hoofdstukken 4 en 5 bij diverse onderdelen telkens dat geen asbestinventarisatie is uitgevoerd.
      
      
    
    
      5.3.
      Partijen zijn vervolgens op 26 juli 2024 de verkoop van het pand voor een bedrag van € 120.000,- overeengekomen. 
      
    
    
      5.4.
      Op 17 augustus 2024 heeft [gedaagde] [eiser] in het bezit gesteld van de sleutels van pand opdat [eiser] daarin sloopwerkzaamheden kon gaan verrichten. Partijen hebben daarvoor een zogenoemde sleutelverklaring getekend.
      
    
    
      5.5.
      De levering van het pand vond plaats op 3 september 2024.
      
      
        
          Conformiteit
        
      
      
    
    
      5.6.
      
        [eiser] stelt dat sprake is van non-conformiteit. Het pand beantwoordt volgens hem niet aan de koopovereenkomst aangezien het, mede gelet op de aard van het pand en de mededelingen die [gedaagde] daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die hij, [eiser] , op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Hij mocht verwachten dat het pand de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, aldus [eiser] met verwijzing naar de wet. De ernstige gebreken aan de dakconstructie en de omvangrijke asbestverontreiniging hebben er voor gezorgd dat het pand niet geschikt was voor het normale gebruik dat hij daarvan mocht verwachten.
      
    
    
      5.7.
      In dat standpunt wordt [eiser] niet gevolgd. Duidelijk is dat het pand, dat volgens het taxatierapport van [eiser] ’ makelaar in 1963 werd gebouwd, op het moment dat het door [eiser] werd gekocht niet in perfecte staat van onderhoud verkeerde. De makelaar beoordeelde de bouwkundige staat als “matig”. Dezelfde kwalificatie kreeg de staat van onderhoud aan de buitenzijde, terwijl de staat van onderhoud binnen door de makelaar “redelijk” werd genoemd. Bij zijn waardering heeft de makelaar rekening gehouden met de bouwkundige rapportage en de daarin vermelde kosten voor benodigd onderhoud. In die bouwkundige rapportage heeft [eiser] kunnen lezen wat er al dan niet op korte termijn zou moeten worden gedaan om de staat van het pand te verbeteren en wat die werkzaamheden ongeveer zouden gaan kosten. De getaxeerde waarde van het pand was aanzienlijk lager dan de (verlaagde) vraagprijs van [gedaagde] , maar ook fors lager dan de betaalde koopsom. Als objectieve maatstaf kan echter alleen de waardering door een deskundige makelaar van invloed zijn op de beoordeling van wat [eiser] op grond van de overeenkomst mocht verwachten. 
      
    
    
      5.8.
      Vast staat dat bij de bezichtiging tussen [gedaagde] en [eiser] is besproken dat in het pand asbest aanwezig was. Volgens [eiser] zou [gedaagde] een aantal platen hebben aangewezen waarin asbest zat. [gedaagde] zou hebben gezegd dat hij die asbest zou verwijderen. Dat werd echter door [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling van de zaak betwist. Naar zijn zeggen heeft hij op dat moment alleen zijn vraagprijs met € 15.000,- verlaagd in verband met de aanwezige asbest. Hoe dan ook, [eiser] wist dus bij de bezichtiging dat het pand niet vrij was van asbest. Dat [gedaagde] ermee bekend was dat in veel meer delen van het pand asbest aanwezig was dan alleen op de plaatsen die bij de bezichtiging ter sprake zijn gekomen, is niet gebleken.
      
    
    
      5.9.
      Ten aanzien van de dakconstructie geldt dat [eiser] door de bouwtechnische keuring die in zijn opdracht werd uitgevoerd ervan op de hoogte was dat de dakbedekking op “uiterlijk middellange termijn” vervangen zou moeten worden en ook dat de daaronder gelegen constructie was “aangetast door vocht”, en kennelijk wel zodanig dat in het rapport in verband met de geschatte onderhoudskosten een “Voorbehoud voor deelvervanging onderliggende constructie” is gemaakt. Gelet hierop kon [eiser] niet verwachten dat de dakconstructie is goede conditie verkeerde. Dat [gedaagde] ten tijde van de verkoop wist en heeft verzwegen dat de dakconstructie in slechte staat verkeerde is niet gebleken. Weliswaar is de dakbedekking eerder al eens vervangen maar [gedaagde] heeft dat werk naar eigen zeggen niet zelf uitgevoerd. Dat bij dat werk geconstateerde gebreken aan de dakconstructie provisorisch zouden zijn hersteld, zoals uit door [eiser] ingebrachte verklaringen lijkt te volgen, hoeft niet te betekenen dat [gedaagde] daarvan op de hoogte was, laat staan dat is gebleken dat hij wetenschap had van een zodanig slechte staat van de dakconstructie dat die volledig moest worden vervangen. 
      
    
    
      5.10.
      
        [eiser] wist dus ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst dat in het pand asbest was verwerkt en was voordien al door zijn eigen bouwkundig inspecteur gewaarschuwd voor mogelijke gebreken aan de dakconstructie. Daarvan uitgaande kan hij zich er niet op beroepen dat het pand niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. En omdat er aldus geen sprake is van een tekortkoming is [gedaagde] op deze grond niet gehouden tot vergoeding van de gestelde schade.
      
      
        
          Dwaling
        
      
      
    
    
      5.11.
      Maar ook de door [eiser] subsidiair aan zijn vordering ten grondslag gelegde dwaling leidt niet tot toewijzing van zijn vorderingen. Daargelaten dat een geslaagd beroep op dwaling zou leiden tot vernietiging van de koopovereenkomst in plaats van tot een veroordeling om schade te vergoeden wordt geoordeeld dat aan de vereisten voor dwaling niet is voldaan. 
      
    
    
      5.12.
      
        [eiser] stelt dat [gedaagde] tijdens de bezichtiging heeft verklaard dat er slechts een klein aantal platen asbest aanwezig zou zijn en tevens dat hij, hoewel hij van de gebreken aan het dak op de hoogte was, hierover aan [eiser] geen mededeling heeft gedaan. Met betrekking tot het asbest verklaarde [gedaagde] ter zitting dat hij wist dat er asbest in het pand zat. In het verleden heeft hij asbest verwijderd uit de opnameruimte. Dat betrof circa 6 à 7 bij 3 meter, aldus zijn verklaring. Dat het in het hele pand om slechts een klein aantal platen asbest ging heeft hij ter zitting niet verklaard en is verder ook niet gebleken. Daar komt bij dat de makelaar in zijn taxatierapport vermeldt dat gezien het bouwjaar van het getaxeerde de aanwezigheid van asbest niet kan worden uitgesloten. Gelet hierop en waar niet is gebleken dat [gedaagde] heeft verklaard dat er slechts een klein aantal platen asbest aanwezig was, is niet aannemelijk en kan althans niet worden vastgesteld dat een eventuele dwaling van [eiser] te wijten is aan een mededeling van [gedaagde] . En voor zover het de dakconstructie betreft is niet gebleken dat [gedaagde] wist dat die niet in orde was. Daarover kon hij [eiser] niet inlichten om zo de veronderstelde dwaling ongedaan te maken.
      
      
        
          Bewijsaanbod
        
      
      
    
    
      5.13.
      
        [eiser] biedt bewijs aan van al zijn stellingen. In deze zaak is echter alleen van belang of [gedaagde] iets aan [eiser] heeft meegedeeld waardoor het pand niet voldoet aan de koopovereenkomst (non-conformiteit) dan wel [eiser] op het verkeerde been is gezet (dwaling). In zijn dagvaarding, noch ter zitting stelt [eiser] dat [gedaagde] tegenover hem heeft verklaard dat er behoudens de tijdens de bezichtiging aangewezen platen niet meer asbest in het pand aanwezig was. En voor zover het de dakconstructie betreft stelt [eiser] slechts dat [gedaagde] moet hebben geweten dat die in een slechte staat was. Een expliciet aanbod om deze twee stellingen te bewijzen heeft hij echter niet gedaan. Aan zijn meer algemene bewijsaanbod wordt daarom voorbij gegaan.
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      5.14.
      
        De conclusie is dat de vordering moeten worden afgewezen. De nevenvorderingen delen dit lot.
        
          De kosten van deze procedure
        
      
      
    
    
      5.15
      Als de in het ongelijk gestelde partij dient [eiser] de kosten van de procedure te betalen. Daarbij blijft het bij de door hemzelf gemaakt kosten aangezien [gedaagde] in persoon procedeert, dat wil zeggen zonder rechtskundige bijstand. Daarom worden zijn kosten begroot op nihil.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiser] in de kosten van de procedure, waarbij de proceskosten van [gedaagde] worden begroot op nihil.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Badal en is in het openbaar uitgesproken op 17 september 2025.
      
    
  
  
     Artikel 7:17 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW).
  
  
     Artikel 7:17 lid 5 BW.
  
  
     Artikel 6:74 lid 1 BW.
  
  
     Artikel 6:228 lid 1, respectievelijk onder a en b BW.