ECLI:NL:RBROT:2025:12472, Rechtbank Rotterdam, 24-10-2025, 11626011 CV EXPL 25-8251
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Gedaagden hebben een huurachterstand maar betwisten de beëindiging van de huurovereenkomst en stellen dat ze onvoldoende geïnformeerd zijn over de gevolgen daarvan. De kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomst nog steeds geldt. De vordering om een verklaring voor recht dat deze per 30 juni 2025 is beëindigd en de ontruimingsvordering worden dan ook afgewezen. Gedaagden moeten de achterstallige huur betalen met rente. De incassokosten worden afgewezen omdat de veertiendagenbrief niet voldoet aan de wet.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11626011 CV EXPL 25-8251
    
    
    
      datum uitspraak: 24 oktober 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres] B.V.,
      vestigingsplaats: [plaats] ,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. P.A.J. Stevens,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] ,
    
      
        2. [gedaagde sub 2],
      woonplaats: [plaats] ,
      gedaagden,
      gemachtigde: mr. S.A. Chedie.
    
    
    
      Eisende partij wordt hierna ‘ [eiseres] ’ genoemd. Gedaagde partijen worden hierna afzonderlijk ‘ [gedaagde sub 1] ’ en ‘ [gedaagde sub 2] ’ genoemd en gezamenlijk ‘ [gedaagde c.s.] ’. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 17 maart 2025, met bijlagen;
        
        
          het antwoord.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 22 september 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig [persoon A] namens [eiseres] met mr. F.C.P. Teeuw namens haar gemachtigde en [gedaagde sub 2] (via Teams) met haar gemachtigde.
      
    
  
  
    
      2Kern van de zaak 
    
      2.1.
      
        [gedaagde c.s.] huren vanaf 16 juli 2024 de woning aan [adres] in [plaats] (hierna: de woning) van [eiseres] . De huur inclusief servicekosten is nu € 4.368,- per kwartaal, oftewel € 1.456,- per maand. Op het moment van dagvaarden was er tot en met maart 2025 een huurachterstand van € 8.411,-. Volgens [eiseres] hebben partijen met elkaar afgesproken dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden zou eindigen op 30 juni 2025 en dat [gedaagde c.s.] € 4.000,- zouden betalen op 1 maart 2025 en het resterende bedrag van € 5.706,95 op 15 maart 2025. Deze bedragen bestaan uit de huurachterstand plus € 795,95 aan buitengerechtelijke incassokosten en € 500,- aan kosten voor het opstellen van de (concept)dagvaarding. Ook was volgens [eiseres] afgesproken dat de huur voor het tweede kwartaal van 2025 vóór 1 april 2025 betaald zou worden. [gedaagde c.s.] hebben echter niets betaald en zijn de gemaakte afspraken niet nagekomen. Daarom is [eiseres] deze procedure gestart en eist zij betaling van de huurachterstand van € 8.411,- plus de overeengekomen bedragen aan incassokosten en dagvaardingskosten en rente die tot en met 9 maart 2025 € 94,02 bedraagt. In totaal vordert [eiseres] dus € 9.800,97 met verdere rente. Zij wil ook dat de rechter vaststelt dat de huurovereenkomst per 30 juni 2025 is beëindigd en dat [gedaagde c.s.] worden veroordeeld om de woning te ontruimen. Verder eist [eiseres] betaling van € 4.368,- aan huur voor het tweede kwartaal van 2025 (april t/m juni) en, als de woning na 30 juni 2025 niet is verlaten, een gebruiksvergoeding van € 4.368,- per kwartaal totdat de woning is ontruimd. Ten slotte vraagt zij om vergoeding van de proceskosten.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde c.s.] erkennen de huurachterstand en verklaren dat deze is ontstaan door loonbeslagen op hun inkomen, waardoor zij tijdelijk de huur niet konden betalen. Zij voeren aan dat [eiseres] ten onrechte geen vroegsignaleringsmelding heeft gedaan, terwijl zo’n melding als doel heeft om ontruiming als gevolg van schulden te voorkomen. Als dat wel was gebeurd, had het oplopen van de huurachterstand volgens hen voorkomen kunnen worden en hadden zij een betere positie ten opzichte van [eiseres] gekregen. Daarnaast betwisten [gedaagde c.s.] dat sprake is van een wederzijds overeengekomen beëindiging van de huurovereenkomst per 30 juni 2025, omdat zij niet de intentie hadden de huurovereenkomst te beëindigen. [gedaagde sub 2] heeft ter zitting toegelicht dat zij dachten dat de afspraak tot huurbeëindiging alleen zou gelden indien aan alle voorwaarden van de regeling was voldaan en er geen procedure zou volgen. Voor zover er wel een huurbeëindigingsovereenkomst is, is deze volgens hen tot stand gekomen onder misbruik van omstandigheden of dwaling, omdat zij de Nederlandse taal niet beheersen en [eiseres] als professionele partij hen onvoldoende heeft geïnformeerd over de gevolgen. Daarom moet de afspraak volgens [gedaagde c.s.] worden vernietigd en blijft de huurovereenkomst bestaan.
      
    
    
      2.3.
      Ter zitting is besproken dat de huurachterstand verder is opgelopen tot vier kwartalen. Tot en met september 2025 bedraagt deze € 17.115,29, inclusief verrekening van de servicekosten over 2024.  
      
    
    
      2.4.
      
        [eiseres] heeft ter zitting haar eis verminderd in die zin dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn verlaagd van € 795,95 naar € 561,80 en de post van € 500,- aan dagvaardingskosten niet langer wordt gevorderd, omdat deze al in de proceskosten zijn begrepen. Voor het geval de kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomst nog voortduurt, vordert [eiseres] subsidiair betaling van de huur vanaf 1 oktober 2025.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
      3.1.
      De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde c.s.] de huurachterstand met rente moeten betalen. Omdat de huurovereenkomst nog doorloopt, hoeven zij de woning niet te verlaten. De incassokosten worden afgewezen, omdat de veertiendagenbrief van 19 november 2024 niet voldoet aan de wet. Hierna wordt uitgelegd waarop deze beslissing is gebaseerd.
      
      
        
          Huurachterstand 
        
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden hoofdelijk veroordeeld om € 17.115,29 aan [eiseres] te betalen. Partijen zijn het er namelijk over eens dat dit de huurachterstand was op het moment van de zitting. De huur tot en met de maand september 2025 inclusief servicekosten zit hier dus bij.
      
      
        
          De huurovereenkomst bestaat nog steeds
        
      
    
    
      3.3.
      De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd met een minimumperiode tot 31 juli 2025. Beëindiging van deze huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is mogelijk nadat de huur is ingegaan (artikel 7:271 lid 10 van het Burgerlijk Wetboek (BW)). Uit de rechtspraak volgt dat de verhuurder niet te snel mag aannemen dat de huurder afstand wil doen van zijn recht op de wettelijke huurbescherming. De verklaring van de huurder dat hij instemt met beëindiging moet daarom ondubbelzinnig zijn en de verhuurder moet controleren dat de huurder begrijpt wat hij verklaart en wat de consequenties zijn van zijn verklaring. 
      
    
    
      3.4.
      
        [eiseres] stelt dat was afgesproken dat de huurovereenkomst hoe dan ook per 30 juni 2025 zou eindigen, ongeacht of betalingen wel of niet zouden worden gedaan. [gedaagde c.s.] hebben dit gemotiveerd betwist en toegelicht dat de huurovereenkomst alleen per 30 juni 2025 zou eindigen indien aan alle voorwaarden van de regeling was voldaan en er geen procedure zou worden gestart.
      
    
    
      3.5.
      De door [eiseres] overgelegde correspondentie (productie 3) lijkt het standpunt van [gedaagde c.s.] te ondersteunen. Uit de e-mail van 12 februari 2025 volgt dat [eiseres] bereid was om af te zien van een procedure en om de huurovereenkomst in onderling overleg te beëindigen per 30 juni 2025 als onmiddellijk een bedrag van € 4.000,- werd betaald, het restant van € 5.706,95 (achterstallige huur plus (buiten)gerechtelijke kosten) op 15 maart 2025 en de huur voor het tweede kwartaal van 2025 vóór 1 april 2025. [gedaagde c.s.] hebben hierop een nieuw voorstel gedaan, te weten betaling van € 4.000,- per 1 maart 2025, betaling van € 5.706,95 op 15 maart 2025 en betaling van de huur voor het tweede kwartaal vóór 1 april 2025. De gemachtigde van [eiseres] heeft hiermee ingestemd onder de voorwaarde dat – indien [gedaagde c.s.] zich niet aan de afspraken houden – de regeling komt te vervallen en [gedaagde c.s.] een aanvullende boete van € 5.000,- moeten betalen. Vervolgens hebben [gedaagde c.s.] gevraagd om die boete te verlagen, waarop de gemachtigde antwoordde met een bedrag van € 1.500,-. Hiermee hebben [gedaagde c.s.] vervolgens ingestemd. Uit deze e-mailcorrespondentie van 12 februari 2025 kan dus worden afgeleid dat de gemaakte afspraken, waaronder de afspraak over de huurbeëindiging, zijn komen te vervallen, omdat [gedaagde c.s.] niets hebben betaald. Dit is ook op 4 maart 2025 door de gemachtigde van [eiseres] per mail bevestigd. 
      
    
    
      3.6.
      
        [eiseres] heeft gezien het voorgaande daarom onvoldoende gesteld om vast te stellen dat de huurovereenkomst per 30 juni 2025 is beëindigd. Dit betekent dat de huurovereenkomst nog bestaat en doorloopt. Er is geen vordering tot ontbinding gedaan. De gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst op 30 juni 2025 is geëindigd en de ontruimingsvordering worden dan ook afgewezen.
      
      
        
          Toekomstige huur
        
      
    
    
      3.7.
      De vordering tot betaling van de toekomstige huur van € 4.368,- per kwartaal vanaf 1 oktober 2025 wordt toegewezen. Vaststaat dat de huur sinds het aangaan van de huurovereenkomst vrijwel niet is betaald. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben te maken met loonbeslagen waardoor hun inkomen beperkt is en [gedaagde sub 1] heeft inmiddels helemaal geen inkomen meer. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn er voldoende omstandigheden die erop wijzen dat [gedaagde c.s.] de toekomstige huurpenningen vanaf 1 oktober 2025 niet tijdig zullen betalen. De kantonrechter is daarom van oordeel dat [eiseres] belang heeft bij toewijzing van de vordering tot betaling van de toekomstige huurpenningen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden hoofdelijk veroordeeld tot betaling van de lopende huur vanaf 1 oktober 2025.
      
      
        
          Ambtshalve toetsing: geen incassokosten
        
      
    
    
      3.8.
      
        [eiseres] heeft haar vordering ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten verlaagd van € 795,95 naar € 561,80. De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt echter afgewezen. [eiseres] heeft pas recht op een vergoeding als een brief is gestuurd waarin [gedaagde c.s.] de kans hebben gekregen om binnen de in de wet genoemde termijn alsnog zonder extra kosten te betalen (artikel 6:96 lid 6 BW). In de brief van 19 november 2024 die aan [gedaagde c.s.] is gestuurd staat een termijn die niet voldoet aan de wet (ECLI:NL:HR:2016:2704).
      
      
        
          Ambtshalve toetsing: overig
        
      
    
    
      3.9.
      De kantonrechter heeft ook onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst. 
      
      
        
          Rente
        
      
    
    
      3.10.
      De rente wordt toegewezen, omdat [eiseres] genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde c.s.] dat niet hebben betwist. Daarom zit in het totale bedrag dat [gedaagde c.s.] aan [eiseres] moeten betalen de rente van € 94,02 die [eiseres] heeft berekend tot en met 9 maart 2025.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      3.11.
      
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten, omdat zij voor een groter deel ongelijk krijgen (artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde c.s.] aan [eiseres] moeten betalen op € 121,02 aan dagvaardingskosten, € 543,- aan griffierecht, € 678,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 339,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.477,02. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      3.12.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en [gedaagde c.s.] daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.  
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      4.1.
      
        veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk om aan [eiseres] te betalen:
        - € 17.115,29 aan achterstallige huurtermijnen tot en met september 2025 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 8.411,- vanaf 10 maart 2025 tot de dag dat volledig is betaald;
        - de verschenen wettelijke rente van € 94,02, berekend tot en met 9 maart 2025;
      
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk om vanaf 1 oktober 2025 aan [eiseres] te betalen € 4.368,- per kwartaal aan huur inclusief servicekosten;
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 1.477,02;
      
    
    
      4.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      4.5.
      wijst af het anders of meer gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F.A. Hut en in het openbaar uitgesproken.
        53954