ECLI:NL:GHDHA:2025:2147, Gerechtshof Den Haag, 24-07-2025, BK-24/646
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-07-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Artikel 17 Wet WOZ. De Heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog vastgesteld. Geen overschrijding van de redelijke termijn gelet op de handelwijze van de gemachtigde van belanghebbende.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-24/646
    
    
    
    Uitspraak van 24 juli 2025
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: D.A.N. Bartels)
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van Belastingen Bollenstreek, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] )
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 19 juni 2024, nummer SGR 22/8474.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak), voor het belastingjaar 2022, bepaald naar de waardepeildatum 1 januari 2021, vastgesteld op € 755.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en aanslag gemaakte bezwaar afgewezen.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 365. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 559. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend op 1 november 2024, 13 mei 2025 en 11 juni 2025. De Heffingsambtenaar heeft een nader stuk ingediend op 3 juni 2025. 
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 17 juni 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Belanghebbende heeft na de mondelinge behandeling van de zaak een volmacht ingediend, ingekomen bij het Hof op 19 juni 2025.
      
    
    
      1.6.
      De overige op 17 juni 2025 en 19 juni 2025 ontvangen stukken geven het Hof geen aanleiding om tot heropening van het onderzoek over te gaan. Die stukken zullen daarom niet tot de gedingstukken worden gerekend en buiten beschouwing worden gelaten.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaak die bestaat uit de volgende onderdelen:
      
        
          een restaurantdeel met bouwjaar 1923 en een bruto vloeroppervlakte van 371 m²;
        
        
          een restaurantdeel met bouwjaar 2010, en een bruto vloeroppervlakte van 105 m²;
        
        
          een dagkeuken/pantry met bouwjaar 1923 en een bruto vloeroppervlakte van 59 m²;
        
        
          een opslagruimte met bouwjaar 1923 en een bruto vloeroppervlakte van 55 m².
        
      
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft een matrix overgelegd, waarin de waarde van onroerende zaak voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 755.000. De matrix bevat onder meer de volgende gegevens:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Adres
                
              
              
                
                  Bouwjr
                
              
              
                
                  Onderdelen
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                  Gerealiseerde
                   huur*/koop**
                
              
              
                
                  Ing. dat.
                
              
              
                
                  Huurwaarde
                
              
              
                
                  Fact.
                
              
              
                
                  Loc.
                
              
              
                
                  WOZ 
                
                
                  waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Object:
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres 1]
                
                (café/bar/
                restaurant)
              
              
                1923
              
              
                Restaurant
              
              
                371 m²
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 138,13 pm²
              
              
                10,0
              
              
                C
              
              
                € 755.000
              
            
            
              
                
              
              
                2010
              
              
                Restaurant
              
              
                105 m²
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 172,37 pm²
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                1923
              
              
                Dagkeuken/pantry
              
              
                59 m²
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 118,06 pm²
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                1923
              
              
                Opslag/magazijn
                /loods
              
              
                55 m²
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 59,03 pm²
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                Corona-aftrek 5%
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                -€ 39.750,--
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Vergelijkingen:
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres 2] (café/bar/
                restaurant)
              
              
                1958
              
              
                Restaurant
              
              
                45 m²
              
              
                19.425,-*
              
              
                01-01-2020
              
              
                € 175,-- pm²
              
              
                10,6
              
              
                B1
              
              
                € 195.000
              
            
            
              
                
              
              
                1958
              
              
                Overige ruimten
              
              
                10 m²
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 105,-- pm²
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                1955
              
              
                Restaurant
              
              
                60 m²
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 175,-- pm²
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                Corona-aftrek 5%
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                -€ 10.250,--
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres 3] (café/bar/
                restaurant))
              
              
                1997
              
              
                Café/bar
              
              
                210 m²
              
              
                € 1.505.000,- **
              
              
                04-02-2020
              
              
                € 240,13 pm²
              
              
                11,0
              
              
                A2
              
              
                € 1.535.000
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                Terras
              
              
                2.000
                m²
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 48,25 pm²
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                Corona-aftrek 5%
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                -€ 80.809,--
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.3.
      De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak voorts “Bruto kapitalisatiefactor berekeningen” overgelegd van de objecten [adres 2] (met kapitalisatiefactor 10,6), [adres 3] (met kapitalisatiefactor 11) en de onroerende zaak (met kapitalisatiefactor 10). 
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft als volgt geoordeeld:
    
    
      
        “Beoordeling van de waarde (het geschil)
      
    
    3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). Op grond van artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ kan de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen onder meer bepaald worden door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur (de huurwaardekapitalisatiemethode).
    De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat belanghebbende heeft aangevoerd.
    
    4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarde en kapitalisatiefactor heeft de heffingsambtenaar een matrix overgelegd waarin de onroerende zaak wordt vergeleken met de objecten gelegen aan de [adres 2] en [adres 3] . Daarin zijn de volgende gegevens vermeld:
    
    
      (…)
    
    
    
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat er van vergelijkingsobjecten op een C-locatie geen geschikte transacties beschikbaar zijn en dat hij voor de bepaling van de huurwaarde en kapitalisatiefactor van de onroerende zaak daarom gebruik heeft gemaakt van objecten gelegen op een B1- en A2-locatie, waarvan wél transactiegegevens beschikbaar waren. De heffingsambtenaar heeft ter zitting onweersproken gesteld dat deze locatiecodes (B1 en A2) de ligging van de onroerende zaak het best benaderen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ook toegelicht rekening te hebben gehouden met de invloed van gevolgen van overheidsingrijpen na de uitbraak van het corona-virus; de gevolgen zijn volgens de heffingsambtenaar reeds verdisconteerd in de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten, bovendien is daarbovenop een extra aftrek van 5% toegepast voor horecapanden. Gelet op deze toelichtingen, de matrix en hetgeen de heffingsambtenaar overigens heeft aangevoerd, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de huurwaarden niet te hoog zijn vastgesteld.
    
    
    5. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar voor de onroerende zaak een kapitalisatiefactor van 10 toegepast. Nu er weinig transacties zijn voor onroerende zaken op een C-locatie heeft de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor berekend door uit te gaan van vergelijkingsobjecten op een B1- en A2-locatie en deze neerwaarts te corrigeren door middel van de bottom-up methode. Hierbij heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de kapitalisatiefactor mede afhankelijk is van de ligging van de onroerende zaak. De voor de onroerende zaak gehanteerde kapitalisatiefactor is aldus ook lager vastgesteld dan de kapitalisatiefactoren van de vergelijkingsobjecten (10,6 voor [adres 2] (B1-locatie) respectievelijk 11 voor [adres 3] (A2-locatie)). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ook een berekening verstrekt van de bruto kapitalisatiefactor van zowel de onroerende zaak als de vergelijkingsobjecten, en heeft hij ter zitting toegelicht een leegstandsrisico van 15% te hebben toegepast, terwijl hij had kunnen volstaan met een veel lager percentage – hetgeen uitpakt in het voordeel van belanghebbende. Met deze toelichting, de overgelegde stukken en hetgeen de heffingsambtenaar overigens heeft aangevoerd, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is vastgesteld.
    
    6. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Belanghebbende heeft in zijn beroepschrift en nadere stukken slechts volstaan met een opsomming van een aantal algemene beroepsgronden en een verwijzing naar het door hem ingediende bezwaarschrift. Ook in het bezwaarschrift heeft belanghebbende volstaan met algemene gronden. Belanghebbende heeft niet nader geconcretiseerd in hoeverre deze algemene gronden, zoals een gebrekkige onderhoudssituatie, de aanwezige verpaupering en verloedering, het rompslomp forfait en de waardehausse van de afgelopen tijden, van toepassing zijn in deze zaak. De rechtbank gaat daarom aan deze algemene stellingen voorbij.
    
    
      
        Overleggen van stukken
      
    
    7. Ook de stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd volgt de rechtbank niet. Uit de gedingstukken blijkt dat de heffingsambtenaar de door belanghebbende genoemde stukken, zoals het taxatieverslag en de grondstaffels, al heeft overgelegd in de bezwaarfase. Met betrekking tot de huurinformatie-formulieren en geanonimiseerde huurovereenkomsten met bijbehorende allonges staat het de heffingsambtenaar vrij de waarde te onderbouwen op een wijze die hem goeddunkt en met stukken/berekeningen die hij daarvoor toereikend acht. Het is aan de rechtbank de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden voor de onroerende zaken te beoordelen en te beoordelen of de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft ingebracht en toegelicht aan de op hem rustende bewijslast van de waarden heeft voldaan, hetgeen hier het geval is.[1] De overige door belanghebbende genoemde stukken, waaronder een up-to-date leegstand- annex marktanalyse en gegevens over de waardering van de onroerende zaak in eerdere en latere jaren, zijn geen op de zaak betrekking hebbende stukken. Bovendien is de heffingsambtenaar niet verplicht om een taxatierapport met betrekking tot de waarde van de onroerende zaak in te brengen, zodat aan het ontbreken daarvan geen gevolgen zijn verbonden.
    
    
      
        Immateriële schadevergoeding
      
    
    8. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade. Het bezwaarschrift van belanghebbende is door de heffingsambtenaar (compleet) ontvangen op 15 mei 2022. Op de dag waarop deze uitspraak wordt gedaan (19 juni 2024) is de redelijke termijn voor bezwaar en beroep van twee jaar overschreden met ruim één maand. Belanghebbende heeft dus in beginsel recht op vergoeding van immateriële schade.
    
    9. Dienaangaande overweegt de rechtbank het volgende. Het beroepschrift is op 27 december 2022 door de rechtbank ontvangen. Bij brief van 31 januari 2023 heeft de gemachtigde namens belanghebbende een beroep op betalingsonmacht (BOBOG) gedaan. Bij brief van 3 maart 2023 heeft de griffier de gemachtigde verzocht het beroep op betalingsonmacht met financiële bescheiden te onderbouwen. Er zijn geen financiële bescheiden van belanghebbende overgelegd. Bij brief van 4 april 2023 heeft de griffier het BOBOG-verzoek afgewezen. Gelet op voornoemde gang van zaken, waarbij de gemachtigde een niet onderbouwd BOBOG-verzoek heeft gedaan en heeft nagelaten financiële bescheiden van belanghebbende over te leggen, ten gevolge waarvan vertraging is opgetreden, ziet de rechtbank aanleiding de in verband met het BOBOG-verzoek ontstane vertraging van ruim twee maanden aan de gemachtigde toe te rekenen. Dit brengt mee dat de redelijke termijn wordt verlengd met twee maanden en er aldus geen sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank verwerpt het verzoek van belanghebbende om vergoeding van immateriële schade.
    
    10. Gelet op wat hiervoor is overwogen is het beroep ongegrond verklaard.
    
    11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
      (…) 
    
    
    
      [1] Gerechtshof Den Haag 24 november 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:2318.”
    
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld en of belanghebbende recht heeft op vergoeding van immateriële schade. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking tot een naar een waarde van € 599.000, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot een vergoeding van immateriële schade. Voorts verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
    
      5.1.
      Bij de beoordeling van het geschil dient te worden vooropgesteld dat (de gemachtigde van) belanghebbende op 11 juni 2025 een nader stuk heeft ingediend waarin de concrete gronden tegen de uitspraak van de Rechtbank zijn vermeld (de tienpuntenbrief). Ter zitting is komen vast te staan dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de in de tienpuntenbrief vermelde gronden. Aan (de gemachtigde van) belanghebbende is medegedeeld dat hetgeen voor het overige in de gedingstukken is aangevoerd niet in de beoordeling wordt betrokken.
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
      
    
    
      5.2.
      De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
      
    
    
      5.3.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.4.
      Het Hof stelt voorop dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening van de op haar rustende bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het Hof aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
      
      
        5.5.1.
        De Heffingsambtenaar heeft, gelet op het navolgende, aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
        
      
      
        5.5.2.
        De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix en “Bruto kapitalisatiefactor berekeningen” van de objecten [adres 2] , [adres 3] en de onroerende zaak overgelegd.
        
      
      
        5.5.3.
        In de matrix is de huurwaarde van de onroerende zaak bepaald door vergelijking met de huur van de vergelijkingsobjecten. De door de Heffingsambtenaar bepaalde huurwaarde van de onroerende zaak bedraagt, naar het Hof begrijpt, € 51.246,23 (restaurantdeel uit 1923) + € 18.098,85 (restaurantdeel uit 2010) + € 6.965,54 (keuken) + € 3.246,65 (opslag/magazijn), oftewel € 79.557,27. Daarbij heeft de Heffingsambtenaar een kapitalisatiefactor van 10 toegepast en een corona-aftrek van € 39.750 (5%) toegepast, waardoor de waarde van de onroerende zaak volgens de Heffingsambtenaar € 755.000 bedraagt. 
        
      
      
        5.5.4.
        Uit de “Bruto kapitalisatiefactor berekening” van [adres 2] volgt dat de bruto kapitalisatiefactor als volgt is berekend. Uitgangspunt is de bruto jaarhuurwaarde van het object [adres 2] die is vastgesteld op € 19.425. Op de bruto jaarhuurwaarde is € 7.091 aan exploitatiekosten (onderhoudskosten (1,5%), verzekeringen en belastingen (0,4%), beheerkosten (2,5%) en leegstandrisico (15%)) in mindering gebracht, resulterend in een netto jaarhuurwaarde van € 12.334. Dit bedrag representeert het nettorendement (opbrengsten minus kosten) dat een commerciële belegger op een investering in het object [adres 2] zou willen realiseren. Uitgedrukt in een percentage is het nettorendement de som van het risicovrij rendement (ook wel basisrendement genoemd) – in dit geval -0,53% – en een risico-opslag – in dit geval 6,2%. Het nettorendement van de (fictieve) investering in [adres 2] is aldus vastgesteld op, afgerond, 5,67%, en correspondeert met een netto kapitalisatiefactor van 100/5,67 = 17,64. Door de netto jaarhuurwaarde te vermenigvuldigen met de netto kapitalisatiefactor krijgt men de waarde van [adres 2] inclusief kosten koper (€ 217.571). Na correctie voor kosten koper resteert een waarde van € 205.256. Door deze waarde te delen op de bruto jaarhuurwaarde wordt de bruto kapitalisatiefactor gevonden, in dit geval (afgerond) 10,6. Uit de “Bruto kapitalisatiefactor berekening” van [adres 3] volgt een bruto jaarhuurwaarde van het object [adres 3] van € 136.950. Op de bruto jaarhuurwaarde is € 56.246 aan exploitatiekosten (onderhoudskosten (1,5%), verzekeringen en belastingen (0,4%), beheerkosten (2,5%) en leegstandrisico (15%)) in mindering gebracht, resulterend in een netto jaarhuurwaarde van € 80.704. Het nettorendement bedraagt -0,53% en de risico-opslag 5,59%. Het nettorendement is aldus vastgesteld op, afgerond, 5,06%, en correspondeert met een netto kapitalisatiefactor van 100/5,06 = 19,77. De waarde inclusief kosten koper bedraagt € 1.595.518. Na correctie voor kosten koper resteert een waarde van € 1.505.206. Deze waarde is nagenoeg gelijk aan de waarde waarvoor [adres 3] op 4 februari 2020 is verkocht, geïndexeerd naar de waardepeildatum. De bruto kapitalisatiefactor bedraagt (afgerond) 11.
        
      
      
        5.5.5.
        De Heffingsambtenaar heeft in de matrix en ter zitting toegelicht dat de onroerende zaak op een C-locatie ligt terwijl [adres 2] en [adres 3] zijn gelegen op een B1-locatie respectievelijk een A2-locatie. Omdat, zoals de Heffingsambtenaar heeft toegelicht, geen transacties beschikbaar zijn van vergelijkbare onroerende zaken op een C-locatie, heeft hij de kapitalisatiefactor voor de onroerende zaak berekend door uit te gaan van de kapitalisatiefactor van de objecten [adres 2] en [adres 3] en deze neerwaarts te corrigeren. Deze neerwaartse correctie is gebaseerd op een analyse van marktgegevens, aldus de Heffingsambtenaar. Daarbij heeft de Heffingsambtenaar toegelicht een leegstandsrisico van 15% te hebben toegepast, terwijl hij had kunnen volstaan met een veel lager percentage – hetgeen uitpakt in het voordeel van belanghebbende. Zodoende heeft de Heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor voor de onroerende zaak vastgesteld op 10.
        
      
      
        5.5.6.
        Met de matrix en de “Bruto kapitalisatie berekeningen” en zijn toelichting ter zitting heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 755.000 niet te hoog is vastgesteld.
        
      
    
    
      5.6.
      
        Hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, doet daaraan niet af. Belanghebbende heeft in de tienpuntenbrief kort voor de zitting alle afmetingen van de afzonderlijke onderdelen van de onroerende zaak en de voor de onderbouwing gebruikte objecten alsmede alle risico-opslagen ter discussie gesteld. Hoewel het de Heffingsambtenaar in dat stadium van de procedure wordt bemoeilijkt nog tijdig met stukken te komen ter onderbouwing daarvan en belanghebbende die concrete punten ook in een veel eerder stadium naar voren had kunnen brengen, heeft de Heffingsambtenaar ter zitting voldoende toegelicht dat de afmetingen zijn ontleend aan het Kadaster en de risico-opslagen uit de voor de objecten relevante taxatiewijzers. Het Hof heeft geen reden aan die toelichting van de Heffingsambtenaar te twijfelen. De stelling dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde afmetingen onjuist zijn, heeft belanghebbende in dat licht onvoldoende onderbouwd.
        Voorts heeft de Heffingsambtenaar afdoende toegelicht hoe hij tot de voor de afzonderlijke deelruimten gebruikte huurwaarden is gekomen.
      
      
    
    
      5.7.
      Belanghebbende stelt voorts dat zij onvoldoende informatie van de Heffingsambtenaar heeft ontvangen om te beoordelen of de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Gelet op hetgeen onder 5.4 is overwogen, staat het de Heffingsambtenaar vrij de waarde te onderbouwen op een wijze die hem goeddunkt en met stukken/berekeningen die hij daarvoor toereikend acht. Het is aan het Hof de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarden voor de onroerende zaken te beoordelen en te beoordelen of de Heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft ingebracht en toegelicht aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, hetgeen hier het geval is.
      
      
        
          Vergoeding van immateriële schade
        
      
      
    
    
      5.8.
      Op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad geldt als uitgangspunt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak in de bezwaar- en de beroepsfase niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen, uitspraak doet. De termijn vangt in beginsel aan op het moment waarop de Inspecteur het bezwaarschrift ontvangt en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet (HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140).
      
    
    
      5.9.
      Het bezwaarschrift is op 31 maart 2022 door de Heffingsambtenaar ontvangen. Hij heeft uitspraak gedaan op 15 november 2022. Het beroepschrift is op 27 december 2022 door de Rechtbank ontvangen. De Rechtbank heeft op 19 juni 2024 uitspraak gedaan. Vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift door de Heffingsambtenaar tot en met de datum waarop de Rechtbank uitspraak doet, zijn twee jaar en (afgerond) drie maanden verstreken. De redelijke termijn is aldus met drie maanden overschreden.
      
    
    
      5.10.
      Bij overschrijding van de redelijke termijn worden spanning en frustratie bij belanghebbende verondersteld. Voor de bepaling van de hoogte van de toe te kennen vergoeding van immateriële schade is de mate waarin belanghebbende daadwerkelijk spanning en frustratie heeft ondervonden in beginsel niet van belang, behoudens bijzondere omstandigheden. 
      
    
    
      5.11.
      In het onderhavige geval zijn bijzondere omstandigheden aanwezig die aanleiding vormen de redelijke termijn te verlengen (vgl. HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, r.o. 3.5.1, BNB 2016/140). De gemachtigde heeft in de beroepsfase een beroep op betalingsonmacht (Bobog-verzoek) gedaan. De gemachtigde heeft dergelijke verzoeken de afgelopen jaren in vrijwel iedere zaak gedaan zonder met enige onderbouwing te komen, ook niet nadat daarom is gevraagd. Vervolgens wordt het griffierecht na afwijzing van het Bobog-verzoek en na herinnering van betaling alsnog betaald. In het onderhavige geval is het Bobog-verzoek gedaan op 31 januari 2023 en is het griffierecht na herinnering, en anders dan belanghebbende ter zitting heeft gesteld, betaald op 3 mei 2023. Het Hof ziet aanleiding de tijd die is gemoeid met het volstrekt onnodig opstarten en doorlopen van het administratief proces en beoordelen van dit Bobog-verzoek tot aan de uiteindelijke betaling van het griffierecht aan belanghebbende toe te rekenen. Dat leidt ertoe dat van een overschrijding van de redelijke termijn in de fase voorafgaand aan het hoger beroep geen sprake is. 
      
    
    
      5.12.
      Omdat deze uitspraak wordt gedaan binnen twee jaar nadat het hogerberoepschrift is ingediend, is de redelijke termijn in hoger beroep niet overschreden.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.13.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      6.	Er bestaat geen aanleiding voor vergoeding van de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, R.A. Bosman en M.J.M. van der Weijden, in tegenwoordigheid van de griffier T.S.K.L. Tjon.
    
    
    
    
      De griffier,	de voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      T.S.K.L. Tjon	T.A. de Hek
    
    
    
    
      De beslissing is op 24 juli 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.