ECLI:NL:RBNNE:2025:4607, Rechtbank Noord-Nederland, 04-11-2025, LEE 24/3931 t/m LEE 24/3934
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-11-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: 4 WOZ-procedures. (1) Hotel-restaurant + (2) bedrijfswoning + (3 en 4) 2 woningen onder 1 kap. Eiser wijst op de verhuur van (3 en 4) voor de opvang van vluchtelingen. De WOZ-waardes worden los van die in een eerder jaar/jaren vastgesteld, zodat een stijging niet relevant is. De waarde van het hotel-restaurant is niet aannemelijk gemaakt op grond van de vergelijkingsmethode waarbij met name vraagprijzen van referentieobjecten zijn gebruikt, maar wel met de huurwaardekapitalisatiemethode. De bedrijfswoning is met de vergelijkingsmethode gewaardeerd en dat is inhoudelijk niet betwist door eiser. De 2 woningen onder 1 kap zijn met de vergelijkingsmethode gewaardeerd. De verhuurde staat speelt op grond van de fictie uit de Wet WOZ geen rol. De vastgestelde waardes zijn niet te hoog. De beroepen zijn ongegrond.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Assen
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummers: LEE 24/3931 tot en met LEE 24/3934 
    
      
      uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 4 november 2025 in de zaken tussen
    
  
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente De Wolden, de heffingsambtenaar
    (gemachtigden: R. van den Burgt, F.J.H. Jutten en A.J. de Vries).
    
    Inleiding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waardes van de volgende onroerende zaken (de onroerende zaken) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) als volgt bij beschikkingen voor het jaar 2024 vastgesteld (de WOZ-beschikkingen):
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  Zaaknr.
                
              
              
                
                  Onroerende zaak
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                24/3931
              
              
                
                  [adres 1]
                
              
              
                € 540.000
              
            
            
              
                24/3932
              
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                € 258.000
              
            
            
              
                24/3933
              
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                € 316.000
              
            
            
              
                24/3934
              
              
                
                  [adres 4]
                
              
              
                € 312.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser inzake [adres 2] gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de vastgestelde waarde van [adres 2] verlaagd naar € 125.000. De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van eiser inzake de andere drie onroerende zaken ongegrond verklaard en de daarvoor vastgestelde waardes gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      Eiser en de heffingsambtenaar hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft de beroepen op 9 oktober 2025 op zitting behandeld, gelijktijdig met de beroepen van eiser met zaaknummers LEE 24/3935 en LEE 24/3936. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, bijgestaan door zijn echtgenote, en de gemachtigden van de heffingsambtenaar. 
      
    
  
  
    
    1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eiser tegen de (in één geschrift vervatte) uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 augustus 2024.
  
  
    Feiten
    
    2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaken. 
    
    
      3. [adres 1] betreft een hotel-restaurant op een perceel met een oppervlakte van 3.319 m². Het hotel-restaurant heeft een gebruiksoppervlakte van ruim 1.200 m², verdeeld over een entree/garderobe, restaurant, opslag/magazijn, verschillende (hotel)kamers en zalen en een berging/schuur. 
    
    
    
      4. [adres 2] betreft een bedrijfswoning bij het hotel-restaurant. Deze onroerende zaak is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 319 m². De bedrijfswoning heeft een oppervlakte van 60 m² en daarnaast twee bergingen/schuren van elk 6 m².
    
    
    5. [adres 1] en [adres 2] zijn door eiser per augustus 2022 verhuurd aan stichting [naam] (de stichting) voor een prijs van € 79.500 per jaar. In 2023 is een conflict ontstaan tussen eiser en de stichting over het gebruik van [adres 1] en [adres 2] door de stichting. Mede als gevolg van dit conflict is de stichting gestopt met huur betalen en uiteindelijk failliet gegaan. 
    
    6. [adres 3] en [adres 4] betreffen twee woningen onder één kap.
    
    7. [adres 3] en [adres 4] zijn beide sinds april 2022 verhuurd aan de [huurder] voor de opvang van vluchtelingen uit [land] . Omdat een dergelijk gebruik van [adres 3] en [adres 4] op grond van het geldende omgevingsplan niet is toegestaan, heeft de [huurder] hiervoor in maart 2024 een tijdelijke ontheffing aangevraagd. Deze aanvraag is in april 2024 weer ingetrokken. 
    
    8. De huurovereenkomst tussen eiser en de [huurder] houdt op grond van een tussen hen overeengekomen allonge per 4 maart 2025 onder meer het volgende in:
    
      “Artikel 10.1: "Indien Huurder na ingang van deze huurovereenkomst (allonge) geen omgevingsvergunning verkrijgt voor het gebruik van het gehuurde ten behoeve van de opvang van [land] vluchtelingen, heeft Huurder de mogelijkheid om deze Huurovereenkomst op te zeggen met een opzegtermijn van één (1) maand. Deze bepaling geldt als ontbindende voorwaarde. (…)
      Artikel 10.2: "Verhuurder komt jegens Huurder niet in aanmerking voor enige schadevergoeding ten gevolge van de opzegging door Huurder in verband met de in artikel 10.1 opgenomen ontbindende voorwaarde."”
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    9. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waardes van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
    
    10. De rechtbank is van oordeel dat de waardes van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
      
        Het juridisch kader
      
    
    11. Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    
      
        De waarde van [adres 1]
      
    
    12. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde van [adres 1] te hoog is vastgesteld. Eiser voert daartoe het volgende aan:
    
      
        de vastgestelde waardes van [adres 1] en [adres 2] tezamen zijn voor het jaar 2024 (€ 665.000) veel hoger dan voor eerdere jaren (€ 578.000), terwijl er niets is veranderd;
      
      
        het rendement op [adres 1] is gedaald als gevolg van het conflict met en het faillissement van de huurder (zie 5.); en
      
      
        de heffingsambtenaar heeft [adres 1] ten onrechte gewaardeerd aan de hand van vraagprijzen of verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten waarbij ook de bedrijfsinventaris en/of goodwill mee is verkocht.
      
    
    
    13. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hij verwijst daarvoor naar de waardematrix die hij voor [adres 1] heeft opgesteld.
    
    14. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank overweegt daarover als volgt. 
    
    
      (i) Eerdere jaren
    
    15. Op grond van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak voor elk jaar opnieuw bepaald aan de hand van de marktomstandigheden en de kenmerken van de onroerende zaak op de waardepeildatum die voor dat jaar geldt. De rechtbank moet de waarde van [adres 1] voor het jaar 2024 dus op zichzelf beoordelen, ongeacht de hoogte van die waarde in eerdere jaren. Het feit dat de vastgestelde waarde van [adres 1] voor het jaar 2024 hard is gestegen ten opzichte van eerdere jaren, betekent met andere woorden dus nog niet dat die waarde te hoog is vastgesteld.
    
    
      
        (ii) Gebruik door huurder
      
    
    16. De Wet WOZ schrijft voor dat de waarde moet worden bepaald alsof een koper de onroerende zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (zie 11.). Daarom kan de rechtbank bij het beoordelen van de vastgestelde waarde geen rekening houden met de omstandigheid dat de onroerende zaak wel of juist niet is verhuurd. Ook de omstandigheid dat een huurder slecht of niet betaalt, kan de rechtbank niet meewegen. De rechtbank kan bij de waardering alleen rekening houden met de objectieve kenmerken van de onroerende zaak en niet met de persoonlijke omstandigheden van eiser. Wat eiser heeft aangevoerd over het conflict met en het faillissement van de huurder kan dus geen rol spelen in de beoordeling van de vastgestelde waarde.
    
    
      
        (iii) De waardematrix
      
    
    17. Eiser heeft met zijn standpunt over de vergelijkingsobjecten de vastgestelde waarde van [adres 1] gemotiveerd betwist. Dat betekent dat de heffingsambtenaar aannemelijk moet maken dat die waarde niet te hoog is.
    
    18. De heffingsambtenaar heeft in de waardematrix voor [adres 1] de vastgestelde waarde onder meer onderbouwd aan de hand van een vergelijking met vraagprijzen en verkoopprijzen van andere (horeca)panden. Naar het oordeel van de rechtbank voert eiser terecht aan dat vraagprijzen niets zeggen over de prijs die een koper daadwerkelijk bereid zou zijn te betalen. Vraagprijzen zijn dus niet bruikbaar voor de vaststelling van de waarde in het economische verkeer. Naar het oordeel van de rechtbank voert eiser ook terecht aan dat de verkoopprijs van € 825.000 voor de [referentie 1] niet bruikbaar is. Van die transactie is door de heffingsambtenaar namelijk niet duidelijk gemaakt wat, naast de onroerende zaak zelf, mee is verkocht wat betreft bijvoorbeeld inventaris en goodwill.
    
    19. Ondanks wat in 18. is overwogen, is de rechtbank toch van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van [adres 1] niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft die waarde namelijk ook onderbouwd aan de hand van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank vindt die onderbouwing voldoende overtuigend en motiveert dat als volgt.
    
    20. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een jaarhuur van € 58.417 en een kapitalisatiefactor van 9,2. Dit leidt tot een gekapitaliseerde huurwaarde van € 537.436. Daarbij heeft de heffingsambtenaar € 3.312 opgeteld voor de waarde van de berging/schuur. Vast staat dat eiser de onroerende zaak eind augustus 2022, dus kort vóór de waardepeildatum, aan een derde heeft verhuurd voor € 79.500 per jaar. Weliswaar heeft eiser onweersproken gesteld dat die derde voor dat bedrag ook [adres 2] huurde en moet er dus een deel van dat bedrag aan [adres 2] worden toegerekend. De rechtbank acht het echter aannemelijk dat dat slechts een klein deel van dat bedrag van € 79.500 zal zijn. [adres 2] is namelijk qua perceel ongeveer tien keer kleiner en qua gebruiksoppervlakte ongeveer twintig keer kleiner dan [adres 1] (zie 3. en 4.). De jaarhuur van € 58.417 die de heffingsambtenaar heeft gehanteerd, is naar het oordeel van de rechtbank dus niet te hoog. Omdat eiser de juistheid van de kapitalisatiefactor van 9,2 en de waarde van de berging van € 3.312 niet heeft betwist, gaat de rechtbank ervan uit dat ook deze elementen niet te hoog zijn.
    
    
      
        Slotsom
      
    
    21. De slotsom van het voorgaande is dat de heffingsambtenaar de waarde van [adres 1] niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    
      
        De waarde van [adres 2]
      
    
    22. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde van [adres 2] te hoog is vastgesteld. Daartoe voert eiser ook voor [adres 2] aan dat de vastgestelde waarde te hoog is ten opzichte van eerdere jaren en dat die waarde te hoog is vergeleken met het door eiser behaalde rendement. De rechtbank overweegt dat deze beroepsgronden falen. Daarvoor verwijst de rechtbank naar overwegingen 15. en 16. van deze uitspraak. 
    
    23. De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde van [adres 2] in een waardematrix onderbouwd aan de hand van een vergelijking van [adres 2] met drie vergelijkingsobjecten. De waarde van [adres 2] is op basis van die matrix € 125.915. Eiser heeft de bruikbaarheid van de vergelijkingsobjecten, de gegevens die de heffingsambtenaar bij de vergelijking heeft betrokken en de keuzes die de heffingsambtenaar daarbij heeft gemaakt, niet betwist. De rechtbank gaat daarom uit van de juistheid van de waarde volgens de waardematrix. 
    
    24. De slotsom van het voorgaande is dat de heffingsambtenaar de waarde van [adres 2] niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    
      
        De waardes van [adres 3] en [adres 4]
      
    
    25. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waardes van [adres 3] en [adres 4] te hoog zijn vastgesteld. Daartoe voert eiser aan dat hij zich zorgen maakt over het gebruik van deze objecten voor de opvang van [land] vluchtelingen, terwijl daarvoor mogelijk geen vergunning is (zie 7.). Daarnaast verwijst eiser naar het huurcontract (zie 8.), op basis waarvan de huur onder omstandigheden op korte termijn kan worden opgezegd, zonder dat eiser recht heeft op schadevergoeding. Eiser heeft tot slot aangevoerd dat de panden intensief worden bewoond door dertig personen, wat de nodige tijd en onderhoudskosten vraagt. Op de zitting heeft eiser verduidelijkt dat hij hiermee niet bedoelt dat de staat van het onderhoud van [adres 3] en [adres 4] slecht is, maar alleen dat dit onderhoud hem veel tijd en geld kost. 
    
    26. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgronden falen. Ook voor deze beroepsgronden geldt namelijk dat bij de waardevaststelling geen rekening kan worden gehouden met het gebruik van de onroerende zaak door een huurder of de met die huurder gemaakte afspraken. Evenmin kan rekening worden gehouden met de (onderhouds)kosten die worden veroorzaakt door een huurder. De rechtbank verwijst daarvoor naar overweging 16. van deze uitspraak.
    
    27. De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waardes van [adres 3] en [adres 4] in waardematrices onderbouwd aan de hand van een vergelijking van die onroerende zaken met steeds drie vergelijkingsobjecten. De waarde van [adres 3] is op basis daarvan € 316.956. De waarde van [adres 4] is op basis daarvan € 312.789. Eiser heeft de bruikbaarheid van de vergelijkingsobjecten, de gegevens die de heffingsambtenaar bij de vergelijking heeft betrokken en de keuzes die de heffingsambtenaar hierbij heeft gemaakt, niet betwist. De rechtbank gaat daarom uit van de juistheid van deze waardes volgens de waardematrices.
    
    28. De slotsom van het voorgaande is dat de heffingsambtenaar de waardes van [adres 3] en [adres 4] niet te hoog heeft vastgesteld. 
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      29. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-beschikkingen in stand blijven. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.T.M. Hennevelt, rechter, in aanwezigheid van J.H. Folkers, griffier.
    
    
    
      Uitgesproken in het openbaar op 4 november 2025.
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              w.g. griffier
            
            
              w.g. rechter
            
          
        
      
    
    
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44