ECLI:NL:GHAMS:2025:3016, Gerechtshof Amsterdam, 04-11-2025, 200.344.301
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurder vordert de door haar betaalde borgsom terug na het eindigen van de huurovereenkomst. Verhuurder doet een beroep op verrekening met door haar geleden schade aan het gehuurde. De kantonrechter honoreert het beroep op verrekening en wijst de vordering van huurder af. Het hof bekrachtigt het vonnis.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    zaaknummer : 200.344.301/01
    zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 10877258 CV EXPL 24-504
    arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 4 november 2025
    in de zaak van
    ABC BEDRIJFSSERVICE B.V.,
    
      gevestigd te Nijmegen,
      appellante,
      advocaat: mr. A. Robustella te Ede (Gld.),
      tegen
    
    [geïntimeerde] ,
    
      wonend in [plaats] ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. S. Jankie te Hoofddorp.
      Partijen worden hierna ABC en [geïntimeerde] genoemd.
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    Huurder vordert de door haar betaalde borgsom terug na het eindigen van de huurovereenkomst. Verhuurder doet een beroep op verrekening met door haar geleden schade aan het gehuurde. De kantonrechter honoreert het beroep op verrekening en wijst de vordering van huurder af. Het hof bekrachtigt het vonnis.
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
      ABC is bij dagvaarding van 9 juli 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 10 april 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen ABC als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis).
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven;
    - memorie van antwoord met een productie;
    - akte uitlating producties van de zijde van ABC.
    Ten slotte is arrest gevraagd.
  
  
    
      3Feiten
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2. de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Die feiten zijn in hoger beroep niet bestreden en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, komen die feiten op het volgende neer.
      3.1.
      [geïntimeerde] is eigenaresse van de woning gelegen aan [straat] [nummer] te [plaats] .
      3.2.
      ABC heeft deze woning met ingang van 1 april 2022 van [geïntimeerde] gehuurd voor € 3.700,00 per maand ten behoeve van de huisvesting van arbeidsmigranten. ABC heeft twee maanden huur als waarborgsom betaald, totaal € 7.400,00.
      3.3.
      Het huurcontract luidt, voor zover van belang, als volgt:
      
        10) Huurder bevestigt dat het gehuurde zich bevindt in Goede staat van onderhoud. venster en glasdicht zonder gebarsten ruiten en verbindt zich voortdurend in deze staat te zullen houden en bij beëindiging van de huur te zullen opleveren. Tijdens de huurtijd gebroken of gebarsten ruiten moeten onverwijld worden vervangen.
      
      
        11) Huurder zal een borgsom c.q. in handenstellen van verhuurder ter grootte van
      
      
        €. 7.600,00 
        (zegge zevenduizend en zes honderd euro) Bij beëindiging van de huurovereenkomst zal deze worden. Geretourneerd onder aftrek van eventuele herstellingkosten. Over de borgsom zal geen vergoeding plaats vinden.
      
      
        ( .. )
      
      
        13) Tijdens de duur van deze overeenkomst is het onderhoud der goten, daken, buitenlozingen, grondleidingen, buitengevels, schuttingen, hekken, scheidsmuren en andere afscheidingen alsmede het buitenverf werk voor rekening van verhuur -ster/der 
        Zijnde 
        echter huurder gehouden tot onverwijld herstel of vergoeding van alle schade daaraan ontstaan door of in verband met het gebruik van het gehuurde alsmede van die, ontstaan door schuld of onachtzaamheid der bewoners van andere, met zijn toestemmingen, op of het gehuurde aanwezig. Ten laste van huurder is het onderhoud van het gehuurde binnenshuis, in het bijzonder het witten van muren en plafonds, reparaties aan bellen, sloten, grendels, krukjes, haakjes, enz.enz.. Tevens zal huurder er voor zorg dragen voor het schoonhouden en schoonhouden van eventuele zinkputten, goten, centrale verwarmingsinstallaties , boiler enz.enz. Indien huurder zijn onderhoudsverplichting niet of niet volledig nakomt pleegt hij wanprestatie van deze overeenkomst.
      
      3.4.
      De huurovereenkomst is geëindigd per 1 november 2023.
      3.5.
      Op 18 oktober 2023 heeft een voorinspectie plaatsgevonden in het bijzijn van een medewerker van ABC en van [geïntimeerde] met haar aannemer. De eindoplevering heeft plaatsgevonden op 31 oktober 2023. [geïntimeerde] heeft een rapport opgemaakt van de oplevering dat zij voor het eerst bij gelegenheid van haar mondeling verweer bij de kantonrechter met ABC heeft gedeeld.
      3.6.
      Bij e-mail van 7 november 2023 heeft [geïntimeerde] aan ABC een factuur van PWN
      doorgestuurd voor de eindafrekening drinkwater ad € 752,81.
      3.7.
      Bij e-mailbericht van 15 november 2023 schrijft ABC aan [geïntimeerde] :
      
        De borg was 7400 euro. Graag ontvangen wij van jou per omgaande een gedetailleerde beraming van de kosten van eventuele herstelwerkzaamheden. Er is inmiddels l maand verstreken na de inspectie. Wij verwachten dus ook per omgaande van jou te horen wat de herstelkosten zijn. Na akkoord van onze zijde willen wij uiteraard het verschil teruggestort zien op onze bankrekening.
      
      3.8.
      Bij e-mailbericht van 18 november 2023 schrijft [geïntimeerde] aan ABC:
      
        Na inspectie 18/10 vervolgens eind inspectie d.d. 31/10 jl zijn wij geconfronteerd met aanzienlijke schade waaronder gaten in de muren, behoorlijke zwarte vlekken op de muren, kapotte spiegel, kapotte deurglas een gebarsten kookplaat de oven is onbruikbaar door viezigheid. Tevens gehuurde is erg vies opgeleverd. Daarnaast is er een eindafrekening waterverbruik ontvangen ad 750 euro. Gezien de genoemde omstandigheden is het rechtvaardig om de borg te behouden om de kosten voor vervanging, reparaties en schoonmaak te dekken. Eindafrekening water zal ik een factuur mailen deze zal door ABC betaald moeten worden
      
      3.9.
      Bij e-mail van 22 november 2023 heeft de advocaat van ABC aan [geïntimeerde] onder meer het volgende geschreven:
      
        Cliënte stemt met het door u betrokken standpunt dat de door haar betaalde waarborgsom ad € 7.600,00 volledig kan worden verrekend met de door u gestelde schade en noodzakelijke schoonmaak niet in. Tenzij u binnen 5 dagen na dagtekening van dit schrijven met bescheiden onderbouwt dat sprake is van een noodzaak tot vervanging, reparatie en schoonmaak en welke kosten daarmee zijn gemoeid, acht cliënte zich vrij na ommekomst van voornoemde periode van 5 dagen zonder nadere aankondiging tot het treffen van rechtsmaatregelen ter verkrijging van (terug)betaling van de waarborgsom over te gaan.
      
      3.10.
      Onderhoudsbedrijf [naam] heeft op 23 november 2023 een offerte uitgebracht voor het verrichten van diverse reparaties aan de woning voor een bedrag van € 7.368,40, te weten voor stucwerkzaamheden, schilderwerkzaamheden en vervanging van een badkamerspiegel met ledverlichting.
      3.11.
      Bij (ongedateerde) e-mail heeft [naam] (hierna: [naam] ) [geïntimeerde] meegedeeld dat hij naar aanleiding van de offerte van 23 november 2023 op 27 november 2023 telefonisch is bedreigd door de persoon die de woning van [geïntimeerde] huurde. [naam] heeft meegedeeld dat hij daar niet van gediend is. De offerte van Onderhoudsbedrijf [naam] is vervolgens overgenomen door Physic Bouw.
      3.12.
      Bij e-mailbericht van 30 november 2023 schrijft [geïntimeerde] aan de advocaat van ABC:
      
        Uw verzoek betreffende de teruggave van de borg voor [straat] [nummer] te [plaats] . Wij betreuren de noodzaak van deze correspondentie, maar het is van essentieel belang dat we de situatie duidelijk uiteenzetten. Helaas hebben wij geconstateerd dat de woning aanzienlijke schade heeft opgelopen en in een staat van verpaupering verkeert, wat in strijd is met de overeengekomen huurvoorwaarden. Deze schade rechtvaardigt de inhouding van de borg om de benodigde reparaties en herstelwerkzaamheden te dekken. Bovendien is onze aannemer, belast met het onderhoud van de woning, telefonisch bedreigd door uw client. Wij beschikken over opnames va deze bedreigingen, wat de ernst van de situatie onderstreept en onze zorg voor de veiligheid van betrokkenen partijen vergroot. Wij zijn bereid de zaak voor de rechter te brengen indien nodig en vertrouwen erop dat uw begrip van deze omstandigheden ons standpunt rechtvaardigt.
      
      3.13.
      Op 23 december 2023 heeft Physic Bouw [geïntimeerde] een factuur gestuurd voor de uitvoering van de door Onderhoudsbedrijf [naam] geoffreerde werkzaamheden die Physic Bouw had overgenomen en van 15 tot en met 23 december 2023 heeft uitgevoerd, alsmede voor extra werkzaamheden. Deze extra werkzaamheden betroffen de vervanging van glas in de woonkamerdeur, een nieuwe trapleuning, een nieuwe koel-vriescombinatie en een nieuw badkamermeubel, inclusief montage en materiaal. Het totale factuurbedrag is inclusief btw
      € 11.274,30.
    
  
  
    
      4Procedure bij de kantonrechter
    
      4.1.
      ABC heeft in eerste aanleg gevorderd om [geïntimeerde] te veroordelen tot terugbetaling van de door ABC betaalde borgsom van € 7.400,00, te vermeerderen met wettelijke rente. ABC heeft daaraan ten grondslag gelegd dat het bedrag opeisbaar is geworden omdat, kort gezegd, [geïntimeerde] niet heeft onderbouwd dat zij schade heeft geleden die kan worden verrekend met de borgsom.
      4.2.
      De kantonrechter heeft overwogen dat uit artikel 10 van de huurovereenkomst blijkt dat ABC de woning in goede staat van onderhoud heeft gehuurd en dat zij gehouden was de woning bij het einde van de huur in dezelfde staat op te leveren. Uit het door [geïntimeerde] overgelegde opleveringsrapport blijkt dat de woning met schade en sterk vervuild aan [geïntimeerde] is opgeleverd. Op basis daarvan heeft de kantonrechter geoordeeld dat [geïntimeerde] contractueel gerechtigd was de herstel- en schoonmaakkosten op de borgsom in te houden. De door [geïntimeerde] overgelegde factuur voor de desbetreffende werkzaamheden van Physic Bouw ter grootte van € 11.274,30 is in dat kader door de kantonrechter tot uitgangspunt genomen zodat de volledige borgsom daarmee verrekend mocht worden. De vorderingen van ABC zijn daarom afgewezen.
    
  
  
    
      5Vordering in hoger beroep
    
      5.1.
      ABC heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 7.442,58 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 7.400,00 vanaf 1 januari 2024, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten, alles uitvoerbaar bij voorraad.
      5.2.
      [geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof de vorderingen van ABC zal afwijzen en het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van ABC in de kosten van het geding in hoger beroep.
    
  
  
    
      6Beoordeling
    
      6.1.
      ABC heeft vier grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis en de daaraan ten grondslag gelegde motivering. Het hof beoordeelt die grieven als volgt.
      
        Staat van de woning bij aanvang van de huurovereenkomst
      
      6.2.
      Tussen partijen staat vast dat in artikel 10 van de huurovereenkomst is overeengekomen dat de woning in goede staat van onderhoud in gebruik is gegeven aan ABC en dat ABC de woning in dezelfde staat dient op te leveren bij het einde van de huurovereenkomst. ABC betoogt met haar eerste grief dat het criterium “in goede staat van onderhoud” zonder nadere feitelijke beschrijving te weinig specifiek is om als maatstaf voor de beoordeling te kunnen dienen. [geïntimeerde] heeft in reactie daarop foto’s en video-opnames in het geding gebracht waaruit volgens haar de staat van onderhoud blijkt, zowel bij aanvang als bij het einde van de huurovereenkomst. Vervolgens heeft ABC bij akte erkend dat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst in goede staat verkeerde. Uit die erkenning volgt dat de grief niet slaagt.
      
        Staat van de woning bij het einde van de huurovereenkomst
      
      6.3.
      Met haar tweede grief heeft ABC aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte heeft geconcludeerd dat ABC de woning met schade en vervuild heeft opgeleverd. Zij betoogt dat er geen opleveringsrapport is opgemaakt van de voorinspectie op 18 oktober 2023 noch van de eindinspectie op 31 oktober 2023. Het bij conclusie van antwoord in eerste aanleg overgelegde document is volgens ABC niet in het kader van de eindinspectie opgemaakt maar enkel ter onderbouwing van het later bij de kantonrechter gevoerde verweer van [geïntimeerde] .
      6.4.
      Het hof overweegt als volgt. ABC gaat met haar grief allereerst voorbij aan het e-mailbericht van 18 november 2023 van [geïntimeerde] aan ABC naar aanleiding van de voorinspectie op 18 oktober 2023 en de eindinspectie op 31 oktober 2023. Hierin heeft [geïntimeerde] melding gemaakt van “aanzienlijke schade waaronder gaten in de muren, behoorlijke zwarte vlekken op de muren, kapotte spiegel, kapotte deurglas een gebarsten kookplaat de oven is onbruikbaar door viezigheid. Tevens gehuurde is erg vies opgeleverd”. In dit bericht – waarvan de juistheid door ABC niet voldoende gemotiveerd is betwist – heeft [geïntimeerde] binnen enkele weken na de oplevering een schriftelijke weergave van de staat van oplevering gegeven die gelijk kan worden gesteld aan een opleveringsrapport. Het later, ten behoeve van het juridische verweer, overgelegde document van [geïntimeerde] kan als een nadere uitwerking daarvan worden beschouwd.
      6.5.
      Wat betreft de nadere onderbouwing van de staat van de woning bij oplevering heeft [geïntimeerde] foto’s en video’s overgelegd. ABC stelt dat de desbetreffende opnames geen beeld geven dat in overeenstemming is met de door [geïntimeerde] geschetste staat van oplevering in haar processtukken in eerste aanleg. Zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, is deze stelling te algemeen om als betwisting te kunnen dienen van de staat van oplevering zoals deze uit de opnames blijkt. De opnames geven naar het oordeel van het hof een beeld dat aansluit bij de e-mail van [geïntimeerde] van 18 november 2023, het bij het mondelinge antwoord overgelegde document en [geïntimeerde] mondelinge toelichting op de zitting in eerste aanleg. Daarbij komt dat ABC in haar voornoemde akte erkent dat de woning “na geruime tijd gebruik door arbeidsmigranten gebruikssporen vertoont”. ABC stelt dat dit “…inherent (is) aan het voor langere duur verhuren van de woning en de daarvoor in rekening gebrachte huurprijs”.
      6.6.
      Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat de beschrijving van [geïntimeerde] in voornoemde uitlatingen en beeldopnames een getrouw beeld geeft van de staat van de oplevering op 31 oktober 2023 en dat deze aanmerkelijk afwijkt van de goede staat bij aanvang. Het hof neem daarbij tevens in aanmerking de door ABC erkende gebruikssporen. Het betoog van ABC dat deze sporen inherent zijn aan de langere looptijd van de overeenkomst en de hoogte van de huurprijs slaagt niet. Partijen zijn overeengekomen dat de woning in dezelfde goede staat diende te worden opgeleverd als bij aanvang van de huurovereenkomst en dat de borgsom dient ter compensatie van eventuele tekortkomingen van ABC bij oplevering, derhalve bij een oplevering in een situatie die afwijkt van die goede staat. De aard en de duur van het gebruik door de huurder en de hoogte van de huurprijs zijn in dat kader niet relevant. Overigens heeft ABC ook onvoldoende toegelicht dat de gebruikerssporen in het gehuurde inherent zijn aan de langere looptijd van de overeenkomst en de hoogte van de huurprijs.
      
        Omvang van de schade
      
      6.7.
      De tweede grief van ABC heeft mede betrekking op de overwegingen van de kantonrechter over de omvang van de door [geïntimeerde] geleden schade, die zij betwist. Ook met haar derde grief stelt ABC de omvang van de schade ter discussie. Het betoog van ABC heeft geen succes.
      6.8.
      ABC heeft naar het oordeel van het hof niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist de herstelkosten van de schade aan de badkamerspiegel van € 245,00, de schade aan het glas in de woonkamerdeur van € 482,40 en de hoogte van de eindafrekening voor het waterverbruik van € 752,81, totaal € 1.480,21. Deze komen derhalve voor verrekening met de borgsom in aanmerking. Wat betreft het verweer van ABC tegen de verrekening van stuc- en sauskosten met het restant van de borgsom (per saldo € 5.919,79) is het hof van oordeel dat dit afstuit op het volgende. ABC heeft in haar akte van 4 februari 2025 erkend dat er “gebruikssporen” zijn achtergebleven aan het gehuurde en zij heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat de foto’s en video’s daarvan een waarheidsgetrouw beeld geven. Uit die opnames blijkt van schades aan - en vervuiling van - vrijwel alle wanden van de woning. Met overlegging van de videobeelden heeft [geïntimeerde] voldoende onderbouwd dat de herstelkosten op dit punt ten minste € 5.919,79 hebben bedragen. Dat het aantal vierkante meters herstelwerk niet direct door [geïntimeerde] na de eindinspectie is opgegeven, acht het hof begrijpelijk nu dit in de regel pas uit een herstelofferte zal blijken. Daarbij komt dat [geïntimeerde] in deze procedure slechts aanspraak maakt op verrekening van die kosten tot het bedrag van voornoemd restant van de borgsom en geen aanspraak maakt op het meerdere, ondanks het feit dat de eindfactuur van het herstel door Physic Bouw uitkomt op een bedrag dat de totale borgsom ruim overstijgt.
      6.9.
      Al met al acht het hof de door [geïntimeerde] geleden schade tot het verrekende bedrag ook qua omvang voldoende onderbouwd door [geïntimeerde] en onvoldoende gemotiveerd betwist door ABC. [geïntimeerde] kon dan ook gerechtvaardigd overgaan tot verrekening van de genoemde bedragen met het bedrag van de borgsom. De grieven twee en drie hebben daarom geen succes. Hetzelfde geldt voor de vierde en vijfde grief, die geen zelfstandige betekenis hebben.
      
        Slotsom, kosten en bewijsaanbod
      
      6.10.
      De grieven slagen niet. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. Het hof ziet in het licht van hetgeen ABC heeft aangevoerd en [geïntimeerde] daartegen heeft ingebracht geen aanleiding om ABC toe te laten tot bewijslevering.
      6.11.
      ABC is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:
    
    - griffierecht € 349,00
    - salaris advocaat € 858,00 (tarief 1, 1 punt)
    Totaal € 1.207,00.
  
  
    
      7Beslissing
    
      Het hof:
      bekrachtigt het bestreden vonnis;
      veroordeelt ABC in de proceskosten in hoger beroep, tot nu vastgesteld op € 1.207,00;
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. van der Werff, I. de Greef en M.J.R. Brons en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 4 november 2025.