ECLI:NL:RBNHO:2025:10885, Rechtbank Noord-Holland, 30-09-2025, C/15/368371 / KG ZA 25-525
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-09-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Vordering tot ontruiming ivm aanhoudende overlast. vorderingen worden toegewezen. Wel wordt een langere termijn voor ontruiming toegestaan.

RECHTBANK Noord-Holland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: C/15/368371 / KG ZA 25-525
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 30 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        FLEXWONEN NH B.V., 
      statutair gevestigd en kantoorhoudende te Alkmaar,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,
      hierna te noemen: Flexwonen,
      advocaat: mr. P.R.W. Richter,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [plaats 1],
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in voorwaardelijke reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      advocaat:  mr. M.J. Meijer.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 tot en met 19
      - de brief met productie 1 van [gedaagde]- de mondelinge behandeling van 16 september 2025- de pleitnota van Flexwonen.
      
    
    
      1.2.
      Voor de mondelinge behandeling op 16 september 2025 zijn verschenen namens Flexwonen de heer [betrokkene 1] (operationeel manager), bijgestaan door mr. Richter voornoemd en [gedaagde], vergezeld van een begeleider van [naam 1], mevrouw [betrokkene 2] en bijgestaan door mr. Meijer voornoemd. 
      
    
    
      1.3.
      Tenslotte is vonnis bepaald. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        Tussen Flexwonen als verhuurder en [gedaagde] als huurder bestaat met ingang van                   24 mei 2024 een huurovereenkomst voor  een onzelfstandige woonruimte met bijbehorende pantry en het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes, gelegen aan de [adres] te ([postcode]) [plaats 1] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde maakt onderdeel uit van een complex, een omgebouwd oud schoolgebouw, waarin nog 27 andere bewoners een kamer gehuurd hebben. De bewoners maken gezamenlijk gebruik van gemeenschappelijke ruimtes zoals de huiskamer, de keuken en de douche.
        De huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd, voor een periode van maximaal 5 jaar en loopt derhalve tot 23 mei 2028.
      
      
    
    
      2.2.
      Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte, versie 20 maart 2027 (hierna Algemene Bepalingen) en het Huishoudelijk Reglement van Flexwonen van toepassing. Het Huishoudelijk Reglement houdt voor zover hier relevant het volgende in:
      
      
        
          Artikel13. Huishoudelijk reglement
        
        
          In het gehuurde gelden een aantal belangrijke huishoudelijke regels die vastgelegd zijn in het aangehechte Huishoudelijk Reglement. De huurder dient het gehuurde als een net ‘huisvader’ te bewonen (…) Huurder en bezoekers zijn er verantwoordelijk voor om het pand conform Huishoudelijk Reglement te gebruiken. Het overtreden van een of meer van de bepalingen uit het Huishoudelijk Reglement kan leiden tot opzegging of ontbinding van de huurovereenkomst.
        
      
      
      
        
          Artikel14. (Hard)drugs
        
        
          Huurder is er zich duidelijk van bewust dat gebruik en/of bezit en/of het handelen in
        
        
          drugs ten strengste verboden is in het gehuurde en de openbare ruimten van
        
        
          FlexWonen NH. Indien deze regel niet wordt nageleefd volgt direct opzegging van de
        
        
          Huurovereenkomst (…)
        
      
      
      
        
          Artikel 16. Gevolg van niet nakoming
        
        
          …In geval gebruiker zijn verplichtingen bij herhaling of in ernstige mate niet nakomt, is FlexWonen NH B. V. gerechtigd om tot opzegging of ontbinding van de overeenkomst over te gaan. Het systeem dat hiervoor gehanteerd wordt is in beginsel als volgt:
        
        
          • 1e overtreding: officiële waarschuwing
        
        
          • 2e overtreding: tweede en laatste waarschuwing (“gele kaart”)
        
        
          • 3e overtreding: directe opzegging of ontbinding van de huurovereenkomst
        
        
          (“rode kaart”). Dit leidt tot uitzetting van de gebruiker.
        
        
          De verhuurder behoudt zich het recht voor om bij een of meer ernstige overtredingen
        
        
          af te wijken van dit systeem.
      
      
    
    
      2.3.
      Vanaf ongeveer een maand na aanvang van de huurovereenkomst ontvangt Flexwonen regelmatig klachten van omwonende huurders over door [gedaagde] veroorzaakte ernstige geluidsoverlast. 
      
    
    
      2.4.
      Op 18 juli 2024 heeft Flexwonen [gedaagde] een officiële waarschuwing gegeven in verband met de aanhoudende klachten over haar gedrag en geluidsoverlast. Daarbij is [gedaagde] nogmaals gewezen op de mogelijke gevolgen zoals vermeld in artikel 16 van het Huishoudelijk Reglement. Deze waarschuwing heeft niet geleid tot aanpassing van het gedrag van [gedaagde].
      
    
    
      2.5.
      Op 23 augustus 2024 heeft er een gesprek plaatsgevonden van Flexwonen met [gedaagde] en een van de andere huurders in aanwezigheid van de wijkagent. Daarbij zijn de volgende afspraken gemaakt:
      
        
          
            Geen contact met elkaar. Fysiek, via telefoon, whatsapp, etc...
          
        
        
          
            Geen bezoek van elkaar aanspreken.
          
        
        
          
            Geen confrontaties aangaan of mensen tegen elkaar op zetten.
          
        
      
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde] is verslaafd aan het gebruik van lachgas. In de avond van 23 augustus 2024 is [gedaagde] in verband met door haar veroorzaakte ernstige geluidsoverlast en onder invloed, door de politie meegenomen naar het bureau. 
      
    
    
      2.7.
      Op 26 augustus 2024 hebben meerdere huurders geklaagd over overlast die zij ondervonden doordat er dagelijks dealers aan de deur kwamen voor [gedaagde]. De huurders hebben hun zorgen geuit over het gedrag van [gedaagde], over de leefbaarheid in het complex en over hun eigen veiligheid. Flexwonen heeft vervolgens de gemeente gevraagd mee te denken over een oplossing.
      
    
    
      2.8.
      Ook in de maanden september en oktober 2024 ontving Flexwonen meerdere klachten van andere huurders over ernstige geluidsoverlast en agressief gedrag door [gedaagde]. 
      
    
    
      2.9.
      In een brief van 28 oktober 2025 aan de gemeente heeft Flexwonen laten weten dat de situatie met [gedaagde], die indertijd door de gemeente was aangedragen als huurder, inmiddels onhoudbaar is geworden en dat het zo niet langer meer kan.
      
    
    
      2.10.
      Op 28 november 2024 heeft er opnieuw een gesprek plaatsgevonden van Flexwonen met [gedaagde] in aanwezigheid van de wijkagent. Afgesproken wordt dat [gedaagde] haar medebewoners met rust zal laten en dat de wijkagent regelmatig zal komen controleren of [gedaagde] zich aan die afspraak houdt. 
      
    
    
      2.11.
      
        Op 2 december 2024 heeft [gedaagde] opnieuw overlast veroorzaakt. In een e-mail van 4 december 2024 heeft Flexwonen [gedaagde] hierop aangesproken. Deze e-mail houdt het volgende in:
        
          Wij hebben begrepen dat u afgelopen maandag, onder invloed van lachgas, opnieuw overlast heeft veroorzaakt op [adres]. Het gebruik van drugs op uw woonlocatie is … verboden.
        
        
          Ondanks eerdere waarschuwingen, meerdere gesprekken en inmenging van de politie, blijft u dit gedrag vertonen. U zult begrijpen, en wij weten dat u dit zelf ook wel inziet, dat dit niet langer kan.
        
        
          De onrust die hierdoor wordt veroorzaakt heeft teveel invloed op de leefbaarheid op
        
        
          uw woonlocatie en dus op alle medebewoners. Deze mail is geen officiële waarschuwing, we willen echter wel dat u deze 
          heel serieus
           neemt. U staat inmiddels op geel (gele kaart). 
          Een volgende overtreding zal betekenen dat u een rode kaart 
          krijgt en u uw kamer moet verlaten.
        
      
      
    
    
      2.12.
      Op 19 december 2024 heeft een gesprek plaatsgevonden van Flexwonen met [gedaagde] en haar begeleidster vanuit de instelling [naam 1]. In dat gesprek heeft Flexwonen erop aangedrongen dat [gedaagde] de geboden maatschappelijke hulp van [naam 1] zou accepteren om een “rode kaart” te voorkomen. 
      
    
    
      2.13.
      
        
          [gedaagde] bleef echter overlast veroorzaken. Op 13 februari 2025 heeft zij een omwonende huurder fysiek aangevallen, waardoor het nodig was de politie in te schakelen. 
        De betreffende huurder heeft nog diezelfde dag een noodkreet achtergelaten bij Flexwonen en aangegeven dat zij zich onveilig voelt.
      
      
    
    
      2.14.
      
        In een brief van 13 maart 2025 heeft Flexwonen [gedaagde] in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst zelf op te zeggen en meegedeeld dat zij anders een procedure aanhangig zal maken tegen [gedaagde] om te komen tot ontbinding van de huurovereenkomst.
        In reactie op deze brief heeft [gedaagde] aan Flexwonen laten weten dat zij juist degene is die overlast ondervindt van omwonende huurders en dat zij niet van plan is het gehuurde te verlaten. Flexwonen heeft voor de door [gedaagde] gestelde ervaren overlast geen aanwijzingen gevonden.
      
      
    
    
      2.15.
      Op 27 maart 2025 heeft [gedaagde] de huurcommissie ingeschakeld en huurverlaging gevorderd. Zij stelt dat het gehuurde gebreken bevat. Daarbij laat zij ook weten dat zij op          15 juni 2025 zal gaan verhuizen. 
      
    
    
      2.16.
      De huurcommissie heeft [gedaagde]  op 14 april 2025 niet-ontvankelijk verklaard in haar vorderingen. Vervolgens is [gedaagde] zich nog agressiever gaan opstellen tegen omwonende huurders en heeft zij op 31 mei 2025 koffie en verschillende voorwerpen tegen de deur van de kamer van een andere bewoner gegooid.
      
    
    
      2.17.
      Op 29 juni 2025 heeft [gedaagde] een medehuurder hard met een kandelaar op haar hoofd geslagen waardoor deze medehuurder flinke hoofdwonden opliep en naar het ziekenhuis moest worden afgevoerd. [gedaagde] is door de politie meegenomen naar het bureau. 
      
    
    
      2.18.
      Vervolgens heeft [gedaagde] een aantal weken bij haar moeder verbleven. Sinds medio augustus is zij weer teruggekeerd in het gehuurde.
      
    
    
      2.19.
      
        [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan van inmiddels vijf maanden. [gedaagde] is door de deurwaarder aangemeld bij de gemeente in verband met de vroeg signalering. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie en in voorwaardelijke reconventie 
      
    
    
    
      3.1.
      Flexwonen vordert in conventie samengevat dat de voorzieningenrechter 
      1. [gedaagde] veroordeelt om binnen 3 dagen na dit vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Flexwonen zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Flexwonen te stellen;
      2. [gedaagde] veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting binnen 7 dagen na dit vonnis aan Flexwonen te betalen het bedrag ad € 2.975,67 inclusief BTW (zijnde de achterstallige huurpenningen en buitengerechtelijke incassokosten), te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 1 januari 2025 (danwel vanaf de dag der dagvaarding) tot en met de dag der algehele voldoening;
      3. [gedaagde] veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Flexwonen te betalen de lopende maandelijkse huurverplichtingen dan wel vervangende schadevergoeding vanaf 1 september 2025 tot aan het tijdstip van de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde, waarbij een ingegane maand voor een volle wordt gerekend, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldag van elke termijn;
      4. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten.
      
    
    
      3.2.
      Flexwonen legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekort geschoten is in de behoorlijke nakoming van de op haar als huurder rustende verplichtingen uit de huurovereenkomst. Flexwonen stelt dat [gedaagde] onrechtmatig handelt door ernstige en stelselmatige (geluids)overlast c.q. hinder te veroorzaken, buren en personeel van Flexwonen onheus te bejegenen en te bedreigen en fysiek te mishandelen. Verder stelt Flexwonen dat [gedaagde] een huurachterstand van 5 maanden heeft laten ontstaan. Flexwonen verklaart dat de huurachterstand voor haar niet het zwaarste weegt, maar vooral de aanhoudende overlast die [gedaagde] veroorzaakt voor haar medebewoners, omdat Flexwonen als verhuurder ook rekening moet houden met de belangen van de andere huurders in het complex en hen een veilige woonomgeving en woongenot moet verschaffen. Flexwonen benadrukt dat de andere bewoners, in de periode dat [gedaagde] na het incident in juni jl. elders verbleef, tot rust kwamen en weer meer in de huiskamer durfden te komen. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Zij betwist de gestelde overlast en huurachterstand niet, maar verzet zich tegen een ontruiming op korte termijn en vordert in voorwaardelijke reconventie dat, als de vordering in conventie wordt toegewezen, haar een langere termijn gegund wordt voor ontruiming. Daarbij voert zij aan dat zij binnen nu en acht weken voor behandeling van haar verslaving kan worden opgenomen in verslavingskliniek [naam 2] in [plaats 2], dat zij daar in principe 28 weken kan blijven en dat voor de aansluitende periode een safehouse voor haar geregeld is in [plaats 3]. Zij stelt dat zij een zwaarwegend belang heeft om tot die tijd gebruik te kunnen maken van haar kamer omdat zij nergens anders terecht kan tot die tijd. Bij haar moeder kan zij momenteel ook niet (meer) terecht, aldus [gedaagde]. Namens [gedaagde] verzoekt haar begeleider van [naam 1] om de termijn voor ontruiming te verlengen tot             1 november 2025 omdat het hulpverleningstraject aan [gedaagde] in gevaar komt als zij voor die tijd op straat gezet wordt. Mogelijk is zij dan aangewezen op opvang bij  het Leger des Heils en dan bestaat het gevaar dat zij met andere middelen in aanraking komt dan lachgas, aldus [naam 1]. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt, voor zover relevant, hierna nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      De voorzieningenrechter moet beoordelen of de door Flexwonen gevorderde ontruiming toewijsbaar is. Omdat een ontruiming ingrijpend is, wordt de vordering in kort geding alleen toegewezen als de verhuurder daarbij een spoedeisend belang heeft en de tekortkoming van de huurder zo ernstig is, dat het heel waarschijnlijk is dat een rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst vanwege die tekortkoming zal ontbinden. De voorzieningenrechter is van oordeel dat die situatie zich hier voordoet en licht dat als volgt toe. 
      
    
    
      4.2.
      
        Voorop gesteld wordt dat een huurder zich als goed huurder moet gedragen. Dit volgt uit de wet maar staat ook in de algemene huurvoorwaarden. Dit betekent onder meer dat de huurder geen overlast voor omwonenden mag veroorzaken en de omwonenden niet agressief mag bejegenen. Als de huurder dat toch doet, is sprake van een tekortkoming. Om de huurder te kunnen veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, moet de overlast ernstig en structureel zijn. Ook moet de verhuurder zich hebben ingespannen, bijvoorbeeld door het voeren van gesprekken, om de overlastgever zijn gedrag te laten veranderen. 
        Naar het oordeel van de voorzieningenrechter volgt uit de hiervoor onder 2. opgesomde feiten dat aan die voorwaarden is voldaan.
      
      
    
    
      4.3.
      
        
          [gedaagde] betwist ook niet dat zij overlast veroorzaakt heeft. Zij stelt dat zijzelf ook overlast heeft ondervonden van een buurvrouw, maar dit heeft zij niet concreet onderbouwd, zodat dit daaraan voorbij wordt gegaan.
        De huurachterstand van vijf maanden heeft [gedaagde] evenmin betwist. Een dergelijke huurachterstand kan op zichzelf in een bodemprocedure al voldoende aanleiding geven om tot ontbinding van de huurovereenkomst beslissen. 
      
      
    
    
      4.4.
      De voorzieningenrechter zal de gevorderde ontruiming toewijzen. Anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd moet het belang van Flexwonen zwaarder wegen dan het belang van [gedaagde] bij behoud van haar kamer. Flexwonen moet als verhuurder immers ook opkomen voor het belang van de andere huurders in het complex. Dit betekent niet dat niet ook rekening moet worden gehouden met belangen van [gedaagde]. In dat verband is de door Flexwonen gevorderde termijn voor ontruiming van drie dagen erg kort en wordt in de gegeven omstandigheden niet redelijk geacht. Namens [gedaagde] is ter zitting voldoende aannemelijk gemaakt dat er binnen een termijn van acht weken een mogelijkheid bestaat voor [gedaagde] om zich te laten opnemen in een verslavingskliniek voor haar behandeling van haar verslaving aan lachgas. Verder is voldoende aannemelijk geworden dat voor die tijd geen andere huisvesting voor [gedaagde] beschikbaar is (en zij in de tussentijd niet opnieuw terecht kan bij haar moeder) en dat het hulpverleningstraject bemoeilijkt wordt als [gedaagde] door een ontruiming op korte termijn op straat terecht komt. In het licht van die omstandigheden wordt een termijn van vier weken voor ontruiming redelijk geacht. De vorderingen van Flexwonen zullen op basis van deze ontruimingstermijn worden toegewezen.
      
    
    
      4.5.
      De gevorderde wettelijke rente over de achterstallige huurtermijnen is toewijsbaar telkens over een vervallen termijn vanaf de vervaldag van die termijn.
      
    
    
      4.6.
      De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten is toewijsbaar vanaf de dag van dagvaarding, zijnde 14 augustus 2025, omdat voor een eerdere verzuimdatum onvoldoende is gesteld of gebleken. 
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van dit geding, tot op heden aan de zijde van Flexwonen begroot op:
      
      
        dagvaarding 		€    120,21
        griffierecht		€    714,00
        salaris advocaat		€ 1.107,00
        nakosten		€   178,00
        Totaal			€ 2.119,21
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter
    
    
    
      5.1.
      
        veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na de datum van dit vonnis de
        woonruimte staande en gelegen te ([postcode]) [plaats 1] aan de [adres],
        te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen
        en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Flexwonen zijn, en onder
        afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Flexwonen te stellen,
      
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting binnen 7 dagen na dit vonnis aan Flexwonen te betalen het bedrag ad € 2.655,35 (tweeduizend zeshonderdvijfenvijftig euro en vijfendertig cent) inclusief BTW aan achterstallige huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke rente telkens over de verschuldigde maandtermijn vanaf de vervaldag van elke termijn tot de dag van algehele betaling, 
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 320,32 inclusief BTW ter zake van buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van dagvaarding, zijnde 14 augustus 2025 tot de dag van algehele betaling, 
      
    
    
      5.4.
      
        veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Flexwonen te
        betalen de lopende maandelijkse huurverplichtingen dan wel vervangende
        schadevergoeding vanaf 1 september 2025 tot aan het tijdstip van de daadwerkelijke
        ontruiming van het gehuurde, waarbij een ingegane maand voor een volle wordt
        gerekend, te vermeerderen met de wettelijke rente telkens vanaf de vervaldag van elke termijn tot de dag van algehele betaling,
      
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van Flexwonen van € 2.119,21, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.7.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en in het openbaar uitgesproken op  30 september 2025.
      
      
      
        1155