ECLI:NL:RBOVE:2025:6175, Rechtbank Overijssel, 21-10-2025, 11496388 \ CV EXPL 25-76
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-10-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verhuurder verhuurt een woning aan huurder. Huurder heeft betaling van de huur deels terecht ingehouden vanwege gebreken aan de woning. Toch is de huurachterstand groot genoeg om de huurovereenkomst voorwaardelijk te ontbinden.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Almelo
    
    
    
      Zaaknummer: 11496388 \ CV EXPL 25-76
    
    
    
      
        Vonnis van 21 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [partij A]
        , 
      wonende te [woonplaats 1] ,eiser in conventie, verweerder in reconventie,
      hierna te noemen: [partij A] ,
      gemachtigde: Deurwaarderskantoor Wigger Van het Laar,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [partij B] , 
      
      wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
      hierna te noemen: [partij B] ,
      procederend in persoon.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 16 januari 2025,
      - de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie,
      - de akte overlegging producties van [partij A] ,
      - de akte vermeerdering van eis en overlegging van producties van [partij A] , tevens conclusie van antwoord in reconventie,
      - de mondelinge behandeling van 27 mei 2025,
      - de akte overlegging producties en vermeerdering van eis van 8 juli 2025 van [partij A] ,
      - de email van 16 september 2025 van [partij B] .
      
    
    
      1.2.
      Tenslotte is vonnis bepaald. 
      
    
    
      1.3.
      
        [partij B] heeft ook op 7 oktober 2025 nog een mailbericht gestuurd. Dat bericht laat de kantonrechter buiten beschouwing, omdat het is gestuurd nadat de griffie aan partijen had laten weten dat vonnis was bepaald en dat zij geen nieuwe stukken meer konden insturen. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      2Samenvatting
    
    
      
        [partij A] verhuurt een woning aan [partij B] . [partij B] heeft betaling van de huur deels terecht ingehouden vanwege gebreken aan de woning. Toch is de huurachterstand groot genoeg om de huurovereenkomst voorwaardelijk te ontbinden.
    
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      
        [partij A] verhuurt vanaf 14 maart 2024 voor de duur van maximaal twee jaar aan [partij B] de woning aan de [adres] . De huurprijs is € 1.250,00 per maand. Daarnaast is afgesproken dat [partij B] maandelijks € 200,00 betaalt als voorschot op de kosten voor gas, water en elektriciteit.
    
    
  
  
    
      4Wat willen partijen? 
    
    
      4.1.
      
        [partij A] vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en daarnaast – na vermeerderingen van eis - betaling van € 11.556,19 als achterstallige huur en kosten voor gas, water en elektriciteit. [partij A] vordert ook vergoeding wegens buitengerechtelijke incassokosten, wettelijke rente en proceskostenveroordeling van [partij B] .
      
    
    
      4.2.
      
        [partij B] voert verweer. In reconventie vordert hij € 10.000,00 als schadevergoeding.
      
    
    
      4.3.
      
        [partij A] verzet zich tegen de vordering van [partij B] .
      
    
  
  
    
      5De beoordeling in conventie en in reconventie
    
    
      
        Huurachterstand?
      
    
    
    
      5.1.
      
        [partij A] stelt dat er een van tijd tot tijd in hoogte variërende huurachterstand is geweest. De hoogte van die achterstand was en is zodanig dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gerechtvaardigd is, aldus [partij A] .
      
    
    
      5.2.
      De kantonrechter stelt vast dat [partij A] bij akte van 8 juli 2025 de huurachterstand samen met de kosten voor gas, water en elektriciteit voor de periode tot en met juli 2025 heeft berekend op € 11.556,19. Omdat huur en energiekosten in dezelfde berekening zijn betrokken is het zonder nadere uitleg niet goed mogelijk huur enerzijds en energiekosten anderzijds heel nauwkeurig te scheiden. Maar uit de specificatie maakt de kantonrechter wel op dat de huurachterstand minstens vier maanden beloopt. [partij B] heeft dat niet betwist. Die achterstand is op zichzelf voldoende om ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen.
      
    
    
      5.3.
      
        [partij B] stelt dat hij de huurbetaling mocht opschorten omdat [partij A] zijn verplichtingen als verhuurder niet is nagekomen. Hij beroept zich onder meer op de gebrekige oplevering van de woning, op geluidshinder, op gebrekkige isolatie en op het niet verhelpen van de schade die is ontstaan als gevolg van twee autobranden.
      
      
    
    
      5.4.
      De kantonrechter stelt voorop dat het niet betalen van de huur alleen bij uitzondering is toegestaan. Niet iedere tekortkoming van de verhuurder is voldoende om van een gebrek te spreken en niet iedere vermindering van het huurgenot door een gebrek geeft recht op huurprijsvermindering. 
      
    
    
      5.5.
      Naar het oordeel van de kantonrechter is wel gebleken dat [partij A] de door [partij B] gesignaleerde gebreken niet altijd vlot genoeg heeft verholpen. Zo heeft het te lang geduurd voordat de onvolkomenheden waarvan bij de start van de huur sprake was zijn verholpen en voordat de schade die als gevolg van de autobranden aan de ruiten zijn ontstaan is hersteld. De kantonrechter wil best aannemen dat [partij A] het vlotter had gewild en dat de redenen voor de vertraging (deels) bij derden lagen, maar dat ligt in de risicosfeer van de verhuurder. Aan de andere kant is de beperking van het woongenot van [partij B] niet zo ernstig geweest dat hij maandenlang de volledige huur mocht inhouden. De kantonrechter acht inhouding van de huur over één maand passend.
      
    
    
      5.6.
      Van de huurachterstand hoeft [partij B] dus één maand ad € 1.250,00 niet te betalen.
      
      
        
          Kosten gas, water en elektriciteit?
        
      
      
    
    
      5.7.
      
        [partij A] heeft een gespecificeerde berekening van de kosten van gas, water en elektriciteit in het geding gebracht over 2024. Bij deze berekening heeft [partij B] vragen gesteld, maar hij heeft niet voldoende gemotiveerd gesteld dat de berekening onjuist is.
      
    
    
      5.8.
      De kantonrechter gaat daarom uit van de juistheid van de berekening en wijst het (na wijziging van eis) gevorderde bedrag toe.
      
    
    
      5.9.
      Bij het einde van de huurovereenkomst zullen de kosten van gas, water en elektriciteit vanaf 1 januari 2025 nog moeten worden verrekend met de door [partij B] betaalde voorschotten.
      
      
        
          Welk bedrag moet [partij B] betalen?
        
      
      
    
    
      5.10.
      
        
          [partij A] heeft in haar specificaties huur en energiekosten samen berekend. Nu de kantonrechter de uiteindelijke berekening (productie 18 bij akte van 8 juli 2025) juist acht, moet toegewezen worden het saldo van deze berekening minus één maand huur, dus 
        (€ 11.556,19 - € 1.250,00 =) € 10.306,19.
      
      
      
        
          Ontbinding en ontruiming?
        
      
      
    
    
      5.11.
      Nu er een huurachterstand is van minstens drie maanden is toewijzing van de gevraagde ontbinding en ontruiming in beginsel gerechtvaardigd. Omdat [partij B] de huur niet heeft ingehouden vanwege betalingsproblemen maar om [partij A] onder druk te zetten, geeft de kantonrechter [partij B] nog een kans ontbinding te voorkomen door de achterstallige huur binnen twee maanden na dit vonnis alsnog te betalen. 
      
    
    
      5.12.
      De kantonrechter gaat dus over tot voorwaardelijke ontbinding en ontruiming met als voorwaarde dat [partij B] de huurachterstand niet binnen twee maanden na vandaag inloopt. 
      
      
      
        
          Bijkomende kosten
        
      
      
    
    
      5.13.
      De gevorderde wettelijke rente zal, als onweersproken, worden toegewezen zoals hierna vermeld.
      
    
    
      5.14.
      
        [partij A] heeft een bedrag van € 859,10 inclusief BTW gevorderd aan buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. [partij A] heeft aan [partij B] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen. 
      
      
        
          Schadevergoeding [partij B] ?
        
      
      
    
    
      5.15.
      
        [partij B] legt aan zijn vordering van € 10.000,00 als schadevergoeding ten grondslag dat hij twintig dagen niet heeft kunnen werken omdat hij rekening moest houden met de komst van mensen die in opdracht van [partij A] werkzaamheden in de woning moesten doen.
      
    
    
      5.16.
      Elke huurder moet er rekening mee houden dat de verhuurder af en toe onderhoudswerk in de woning moet laten doen. Recht op schadevergoeding bestaat pas als dat exorbitant vaak het geval is en de verhuurder te verwijten valt dat zo vaak mensen toegang tot de woning moesten hebben. In dit geval is niet gebleken dat buitengewoon vaak mensen in de woning moesten en al evenmin dat dit aan [partij A] te wijten is. [partij B] had bovendien het initiatief kunnen nemen om afspraken te maken met als doel dat hij zelf niet aanwezig hoefde te zijn als die mensen kwamen, bijvoorbeeld door een sleutel beschikbaar te stellen. [partij B] heeft dus geen recht op schadevergoeding.
      
    
    
      5.17.
      De kantonrechter wijst de vordering van [partij B] daarom af.
      
      
        
          Proceskosten?
        
      
      
    
    
      5.18.
      
        [partij B] wordt zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen.
      
      
        De kosten aan de kant van [partij A] worden begroot op:
      
      - dagvaarding              			€             145,45	
      - griffierecht		€  	  257,00
      - salaris gemachtigde in conventie	    €  	 847,50	(2,5 punt x tarief € 339,00)
      - salaris gemachtigde in reconventie	   €  	 169,50	(0,5 punt x tarief € 339,00)
      - nakosten		€  	 135,00
      Totaal		€  	1.554,45.
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie 
      
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [partij B] om tegen bewijs van kwijting te betalen aan [partij A] :
      
        
          € 10.306,19 aan achterstallige huur en kosten gas, water en elektriciteit, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 8.350,00 vanaf 16 januari 2025 tot de dag van volledige betaling;
        
        
          € 184,16 aan wettelijke rente, berekend tot 16 januari 2025;
        
        
          € 859,10 aan buitengerechtelijke incassokosten; 
        
      
      
    
    
      6.2.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan [adres] en veroordeelt [partij B] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen en te verlaten met alle personen en zaken die zich vanwege hem daar bevinden en de woning onder overgave van de sleutels ter beschikking van [partij A] te stellen, indien [partij B] niet binnen twee maanden na vandaag de (huur)achterstand zoals genoemd in rechtsoverweging 6.1. heeft ingelopen; 
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [partij B] tot betaling van een bedrag gelijk aan de geldende huurprijs als huur of als vergoeding voor voortgezet gebruik voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [partij B] de woning vanaf 1 augustus 2025 in gebruik heeft tot en met de dag van een (eventuele) ontruiming;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      6.4.
      wijst de vordering af,
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      6.5.
      veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 1.554,45, te betalen binnen veertien dagen na dit vonnis, te vermeerderen de kosten van betekening, indien [partij B] niet binnen genoemde termijn betaalt en vervolgens betekening van het vonnis plaatsvindt;
      
    
    
      6.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
      
    
    
      6.7.
      wijst af het meer of anders gevorderde. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten en in het openbaar uitgesproken op 
        21 oktober 2025.