ECLI:NL:GHAMS:2025:2014, Gerechtshof Amsterdam, 29-07-2025, 200.332.310/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-07-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Vordering tot ontbinding huurovereenkomst, ontruiming woning en vergoeding onderzoekskosten. Hoofdverblijf gehad in de sociale huurwoning? Onder de aan de orde zijnde omstandigheden heeft verhuurder onvoldoende gemotiveerd gesteld dat huurder geen hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Volgt vernietiging.

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 		: 200.332.310/01
    
    
    
      zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland	: 10226033 \ CV EXPL 22-4310
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 juli 2025
      
      
        bij vervroeging
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant] ,
      
      wonend te [plaats] ,
      appellant,
      advocaat: mr. H.E. van Zijll te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING INTERMARIS,
      
      gevestigd te Hoorn,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. K. Mels te Zwaagdijk-Oost.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en Intermaris genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      Volgens verhuurder heeft huurder in de sociale huurwoning geen hoofdverblijf gehad. Op die grond is vergoeding van onderzoekskosten, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming gevorderd. De kantonrechter heeft die vorderingen toegewezen. Huurder is het hier niet mee eens en wil dat de vorderingen van verhuurder alsnog worden afgewezen. Zijn hoger beroep slaagt. Het hof komt tot een ander oordeel dan de kantonrechter omdat verhuurder onder de aan de orde zijnde omstandigheden onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat huurder geen hoofdverblijf in de woning heeft gehad.
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 28 augustus 2023 in hoger beroep gekomen van het vonnis van 8 juni 2023 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Zaanstad, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen Intermaris als eiseres en [appellant] als gedaagde.
    
    
    
      Bij arrest van 3 oktober 2023 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen 
      gelast. Deze mondelinge behandeling heeft niet plaatsgevonden.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met producties 1 tot en met 10;
    - memorie van antwoord, met producties G1 tot en met G3.
    
    
      Vervolgens heeft op verzoek van [appellant] op 3 juni 2025 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen hebben de zaak tijdens die mondelinge behandeling aan de hand van overlegde spreekaantekeningen laten toelichten door hun voornoemde advocaten.
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van Intermaris alsnog zal afwijzen, met veroordeling van Intermaris in de proceskosten in beide instanties.
    
    
    
      Intermaris heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in beide instanties, met nakosten en rente. 
    
    
    
      Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.6 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten komen de feiten neer op het volgende.
    
    
    
      3.1.
      
        [appellant] huurt vanaf 15 augustus 2008 de woning aan de [straat] te [plaats] (hierna: het gehuurde). Intermaris is eigenaar van deze woning en daarmee de verhuurder van [appellant] .
      
    
    
      3.2.
      
        In de tussen [appellant] en de rechtsvoorganger van Intermaris gesloten huurovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
        “Artikel 2
        
          Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen.”
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte (versie 1 december 2003) van toepassing verklaard. In deze algemene huurvoorwaarden is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
        
          “Artikel 6
        
        
          (…)
        
        
          6.4.
        
        
          Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…)”
        
      
      
    
    
      3.4.
      In augustus 2021 heeft Intermaris van twee buurtbewoners, die anoniem willen blijven, de melding gekregen dat de woning [straat] niet bewoond wordt en dat de huurder af en toe langs komt, vaak in het gezelschap van een man die meestal in de auto blijft zitten.
      
    
    
      3.5.
      In de periode 2 september 2021 tot en met 2 november 2022 heeft Intermaris de woning van [appellant] meerdere keren bezocht op verschillende tijdstippen in de ochtend, de middag en de avond. Alleen tijdens het bezoek op 17 november 2021 om 13:30 uur is [appellant] in zijn woning aangetroffen.
      
    
    
      3.6.
      In opdracht van Intermaris heeft een particulier recherchebureau onderzoek gedaan naar de woonsituatie op het adres van het gehuurde. Het recherchebureau heeft achtergrondonderzoek en twee keer een week (video)observaties verricht en zijn bevindingen van deze onderzoeken neergelegd in het eindrapport. 
      
      
        De rapportage achtergrondonderzoek vermeldt onder meer als conclusie:
        
          “Met dit achtergrondonderzoek kan niet worden bevestigd- of worden ontkracht dat de betrokkene op het huuradres verblijft of elders. (…)”
        
      
      
      
        In het videoverslag van de periode 5 augustus tot en met 12 augustus 2022 is het volgende opgenomen.
        
          “De videocamera is dusdanig opgesteld dat deze gericht was op de algemene toegangsduur die toegang verschaft tot het trappenhuis van huuradres [straat] te [plaats] .
        
        
          (…)
        
        
          Conclusie
        
        
          In de observeerde week is betrokkene niet op de videocamerabeelden waargenomen. Hieruit kan geconcludeerd worden dat betrokkene in ieder geval deze week (vrijdag 5 augustus – vrijdag 13 augustus 2022) niet op het huuradres heeft overnacht. Ook is niet gezien dat betrokkene het huuradres heeft bezocht voor andere relevante woonactiviteiten, vuilnis buitenzetten, eigen post verwerken of boodschappen naar de woning dragen. (…)”
        
      
      
      
        In het videoverslag van de tweede observatieperiode, die liep van 25 oktober 2022 tot en met 1 november 2022, is het volgende opgenomen,
        als onderschrift bij twee foto’s:
        
          “26-10-2022 Betrokkene betreedt het huuradres met een sleutel om 12:06 uur.
        
        
          26-10-2022 Betrokkene verlaat het huuradres met een volle tas om 12:54 uur.”
        
        en als conclusie:
        
          “Op basis van de geobserveerde periode kan geconcludeerd worden dat betrokkende niet woonachtig is op het verblijfadres. Betrokkene wordt maar één keer waargenomen op het huuradres. Deze ene keer is betrokkene maar voor ruim driekwartier op het huuradres geweest. Betrokkene lijkt spullen opgehaald te hebben. (…)”
        
      
      
      
        Het eindrapport vermeldt als conclusie:
        
          “De resultaten van ons onderzoek laten zien dat betrokkene zeer waarschijnlijk niet woonachtig is op het huuradres. Betrokken wordt in twee weken video-observatie maar één keer op het huuradres waargenomen. Betrokkene verblijft dan ongeveer driekwartier op het huuradres. Middels cameraobservatie wordt waargenomen dat betrokkene het huuradres met een volle tas verlaat. Mogelijk gebruikt betrokkene het huuradres voor andere doeleinden.”
        
      
      
    
    
      3.7.
      
        Bij vonnis van 7 juli 2023 heeft de voorzieningenrechter de vordering van [appellant] om de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis te schorsen totdat onherroepelijk is beslist op het door [appellant] in te stellen hoger beroep of het
        hoger beroep door [appellant] is ingetrokken toegewezen. 
      
      
      
    
  
  
    
      4Eerste aanleg
    
    
      4.1.
      In de procedure bij de kantonrechter heeft Intermaris ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde door [appellant] gevorderd. Verder heeft Intermaris veroordeling gevorderd van [appellant] tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 493,73 per maand (overeenkomstig de hoogte van de ten tijde van de inleidende dagvaarding verschuldigde huur) zolang hij het gehuurde niet heeft ontruimd en tot vergoeding van de door Intermaris gemaakte onderzoekskosten van € 9.709,67.
      
    
    
      4.2.
      Intermaris heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd – kort weergegeven – dat [appellant] op grond van artikel 2 van de huurovereenkomst en artikel 6.4 van de algemene huurvoorwaarden verplicht is om het gehuurde zelf te bewonen en om zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. Uit onderzoek van Intermaris en het door haar ingeschakelde recherchebureau is gebleken dat [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van deze verplichtingen, aldus Intermaris.
      
    
    
      4.3
      
        [appellant] heeft de vorderingen betwist. Hij heeft aangevoerd – samengevat – dat hij wel degelijk zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. [appellant] heeft ter staving van zijn standpunt onder meer verschillende verklaringen van vrienden, bankafschriften met betaalbewijzen betreffende aankoop- en pintransacties in [plaats] overgelegd.
      
    
    
      4.4.
      In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van Intermaris toegewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld. Daartoe heeft de kantonrechter, kort gezegd, geoordeeld dat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst doordat hij gedurende anderhalf tot twee jaar zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft gehad en dat die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [appellant] komt met twee grieven tegen deze beslissing op.
      
      
    
  
  
    
      5Beoordeling
    
    
      5.1.
      Intermaris en [appellant] zijn verdeeld over de vraag of [appellant] heeft gehandeld in strijd met zijn contractuele verplichting om in het gehuurde zijn hoofdverblijf te hebben. 
      
    
    
      5.2.
      In hoger beroep heeft [appellant] – in aanvulling op hetgeen hij in eerste aanleg naar voren heeft gebracht – nog nadere verklaringen betreffende zijn verblijf en een aantal stukken die hij met hulp van een sociaal raadsvrouw heeft verkregen overgelegd. [naam] heeft ter zitting in hoger beroep naar voren gebracht dat hij graag in Amsterdam de Antilliaanse gemeenschap bezoekt, waartoe [appellant] zelf ook behoort, en daar soms dan ook blijft slapen. Ook heeft [appellant] verklaard dat hij wellicht met vakantie was in het tijdsbestek waarbinnen Intermaris onderzoek heeft verricht. Over de vermeende afwezigheid tijdens de huisbezoeken heeft hij verklaard dat hij de deur van de woning, die een appartement in een galerijflat is, niet open doet als hij geen bezoek verwacht.
      
    
    
      5.3.
      Het hof oordeelt, anders dan de kantonrechter, dat Intermaris met hetgeen zij heeft aangevoerd en overgelegd onder de aan de orde zijnde omstandigheden onvoldoende concreet heeft toegelicht dat [appellant] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Intermaris heeft daardoor onvoldoende aan haar stelplicht voldaan. Het volgende is hiervoor redengevend.
      
    
    
      5.4.
      Het hoofdverblijf van een huurder is de plaats van waaruit het privéleven van de huurder zich in hoofdzaak afspeelt en waar hij niet vandaan gaat, dan met een bepaald doel en met het plan om, als dat doel is bereikt, er terug te komen. De beantwoording van de vraag of een huurder in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft, vereist een integrale weging van alle relevante feiten en omstandigheden die zich na het aangaan van de huurovereenkomst hebben voorgedaan. 
      
    
    
      5.5.
      Weliswaar heeft een verweer voerende huurder, zoals [appellant] , daarbij een verzwaarde motiveringsplicht in die zin dat van hem mag worden verlangd dat hij bij zijn verweer feitelijke gegevens uit zijn domein verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stelling van de verhuurder dat hij zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft om de verhuurder aanknopingspunten voor een eventuele bewijslevering van de tekortkoming te verschaffen. De vraag of [appellant] hieraan heeft voldaan ligt echter pas voor als Intermaris háár stelplichtdrempel heeft gehaald. Intermaris heeft haar stelling dat [appellant] de huurovereenkomst overtreedt omdat hij in de gehuurde woning geen hoofdverblijf houdt zodanig summier gemotiveerd dat zij deze drempel niet overkomt. 
      
    
    
      5.6.
      Tegen de, ter zitting in hoger beroep nader aan de orde gekomen, onweersproken achtergrond dat [appellant] , voor hij de woning begon te huren, al ongeveer twintig jaar elders in [plaats] heeft gewoond en hij in [plaats] bezigheden en werk heeft en sociale contacten en ondersteuning, kunnen twee weinig inhoud hebbende anonieme meldingen, twee observatieperioden van slechts een week en de in deze zaak afgelegde huisbezoeken de conclusie niet dragen dat [appellant] geen hoofdverblijf in de woning houdt. Voor doorverhuur of ingebruikgeving van de woning aan derden is geen enkele aanwijzing naar voren gekomen noch enige aanwijzing voor een hoofdverblijf elders of tekenen van niet bewoning zoals zich opstapelende post of reclamemateriaal en dergelijke. Het verrichte achtergrondonderzoek heeft blijkens het onderzoeksrapport geen informatie ter zake van het hoofdverblijf van [appellant] opgeleverd. Van de vergeefs afgelegde huisbezoeken is niet gebleken of de medewerker van Intermaris boven bij de voordeur van de woning van [appellant] op de galerij bij zijn appartement is geweest of deze medewerker alleen beneden heeft aangebeld. Onvoldoende duidelijk is of [appellant] op die momenten daadwerkelijk niet thuis was of slechts niet open deed. 
      
    
    
      5.7.
      Reeds op deze grond stuiten de vorderingen van Intermaris af. 
      
    
    
      5.8.
      Intermaris heeft geen voldoende concrete stellingen betrokken, die indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Haar bewijsaanbod wordt als niet ter zake dienend verworpen.
      
    
    
      5.9.
      De grieven slagen. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. De vorderingen van Intermaris zullen alsnog worden afwezen. Intermaris zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      vernietigt het bestreden vonnis; 
    
    
    
      en opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      wijst de vorderingen van Intermaris af;
    
    
    
      veroordeelt Intermaris in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] begroot op € 398,- voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 472,14 aan verschotten en € 2.428,- voor salaris en op € 178,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
    
    
    
    
    
      verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, M.E. van Neck en M. Wallart en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2025.