ECLI:NL:RBROT:2025:8732, Rechtbank Rotterdam, 11-07-2025, 11444647 CV EXPL 24-31514
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-07-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht. Eiseres vordert ontbinding en ontruiming omdat gedaagde niet haar hoofdverblijf in het gehuurde zou hebben. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat haar vermoeden dat gedaagde niet haar hoofdverblijf in het gehuurde is voldoende gerechtvaardigd is.  Daarom wordt aan (nadere) bewijslevering niet toe gekomen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11444647 CV EXPL 24-31514
    
    
    
      datum uitspraak: 11 juli 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Woonstad Rotterdam,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. R. van der Hoeff,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: Rotterdam, 
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. T. Rhijnsburger.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Woonstad’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 2 december 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de brief van [gedaagde] van 16 april 2025, met bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 4 juni 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig namens Woonstad [naam] (sociaal beheerder) met de gemachtigde van Woonstad en [gedaagde] met haar gemachtigde en een vriendin.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        
          [gedaagde] huurt de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde of de woning) van Woonstad. Vóór 24 februari 2022 was zij medehuurder van die woning en sinds 24 februari 2022 is zij de enige huurder van die woning. In het huurreglement dat behoort bij de huurovereenkomst tussen partijen is de verplichting voor de huurder opgenomen om het gehuurde zelf te bewonen en zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben en ook de verplichting om zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder geen inwoning of onderhuur te verlenen. Volgens Woonstad schiet [gedaagde] tekort in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst doordat [gedaagde] haar hoofdverblijf niet in de woning heeft, maar de woning onderverhuurt dan wel in gebruik geeft aan derden. Woonstad stelt zich op het standpunt dat deze tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen en eist in deze procedure ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en een veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde. Zij eist ook betaling van de huurprijs van € 728,64 per maand vanaf 
        1 december 2024. [gedaagde] is het niet eens met de eis van Woonstad. Volgens [gedaagde] heeft zij wel haar hoofdverblijf in het gehuurde en is er sprake van inwoning van familieleden van [gedaagde] in het gehuurde met toestemming van Woonstad.
      
      
      
        
          Hoofdverblijf
        
      
      
    
    
      2.2.
      Het hoofdverblijf van iemand is de plaats, in dit geval specifiek de woning, waar het persoonlijke leven van iemand zich hoofdzakelijk afspeelt. Kenmerkend voor het hoofdverblijf is in ieder geval dat dat de plaats is waar een bewoner steeds naar terugkeert.
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt niet ontbonden en [gedaagde] hoeft de woning niet te verlaten
        
      
      
    
    
      2.3.
      Ten aanzien van het hoofdverblijf geldt dat het aan Woonstad is om op zijn minst aannemelijk te maken dat zij een redelijk vermoeden heeft dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Woonstad heeft dit naar het oordeel van de kantonrechter niet, althans onvoldoende, gedaan. Ook heeft zij onvoldoende onderbouwd dat er sprake zou zijn van onderhuur of het onrechtmatig in gebruik geven van een gedeelte van de woning. Daarom worden de vorderingen tot ontbinding en ontruiming afgewezen. De kantonrechter legt hierna uit hoe zij tot dit oordeel is gekomen.
      
    
    
      2.4.
      Uit het dossier blijkt dat Woonstad van een buurman van [gedaagde] te horen heeft gekregen dat niet [gedaagde], maar een zus van [gedaagde] met haar gezin in het gehuurde woont. Niet is gebleken hoe het gesprek met die buurman over [gedaagde] tot stand is gekomen. Woonstad heeft geen verklaring van die buurman met specifieke informatie in het geding gebracht. Woonstad heeft op 17 juli 2024 kennelijk naar aanleiding van een gesprek met die buurman een huisbezoek afgelegd aan het gehuurde. Tijdens dit huisbezoek heeft zij niet [gedaagde] zelf aangetroffen in de woning, maar haar zus en nichtje, en geconstateerd dat er vier tandenborstels aanwezig waren in de badkamer en dat er een zelfgecreëerde kamer in de woning was met een onopgemaakt bed. Over de zelfgecreëerde kamer zei de zus van [gedaagde] dat die kamer de slaapkamer van [gedaagde] is. Woonstad Rotterdam vindt dit ongeloofwaardig. Zij is op 5 september 2024 met [gedaagde] in gesprek gegaan over haar vermoeden dat [gedaagde] haar hoofdverblijf niet in de woning  heeft. Volgens Woonstad heeft [gedaagde] Woonstad er niet van overtuigd dat zij haar hoofdverblijf heeft in de woning. Woonstad heeft geen nader onderzoek laten verrichten om de woonsituatie van [gedaagde] en/of de woonsituatie op het adres van de woning in kaart te brengen. Zij heeft ook geen verklaringen (in het geding gebracht) die haar vermoeden bevestigen.
      
    
    
      2.5.
      Vast is komen te staan dat een zus van [gedaagde] met haar man en dochter in het gehuurde woont en dat Woonstad destijds, in 2022, toestemming heeft gegeven voor de inwoning van deze drie personen in het gehuurde. Zij staan ook in de BRP ingeschreven op het adres van het gehuurde. Naast deze personen stond volgens de gegevens van Woonstad ook de zoon van [gedaagde] op het adres ingeschreven. Volgens [gedaagde] verblijft hij sinds 2020 feitelijk al veel bij zijn vriendin en is hij sinds december 2024 officieel verhuisd naar Utrecht. Dit heeft Woonstad op haar beurt niet weersproken en de kantonrechter ziet geen aanleiding om hieraan te twijfelen.
      
    
    
      2.6.
      
        
          [gedaagde] heeft zelf het volgende naar voren gebracht. 
        
          [gedaagde] is in 1998 in het gehuurde komen wonen bij haar ex-echtgenoot. Sindsdien heeft zij haar hoofdverblijf in de woning. Het zelfgecreëerde kamertje had de ex-echtgenoot van [gedaagde] al gemaakt voordat zij in de woning kwam wonen. Volgens [gedaagde] is het inmiddels wel haar slaapkamer. Zij slaapt daar, als ze niet op de bank in slaap valt.
        De zus van [gedaagde] verbleef tijdelijk met haar gezin in een kamertje elders. Daarop heeft [gedaagde] aan hen voorgesteld om bij haar te komen wonen totdat ze een andere woning zouden hebben. Zo zou het nichtje van [gedaagde] meer ruimte hebben om te studeren. [gedaagde] werkt bij een Aldi in de buurt van de woning en keert op werkdagen terug naar het gehuurde. Vanaf zondag t/m vrijdagmiddag verblijft zij in het gehuurde, in het weekend is ze bij haar vriend. Zij onderhoudt bewust een latrelatie met haar vriend en wil niet met hem samenwonen. Zij heeft dus ook geen aanleiding om het gehuurde te (willen) verlaten. Het is haar bedoeling om weer zelfstandig in de woning te wonen, als haar huidige huisgenoten een andere woonruimte hebben gevonden. Wanneer zij boodschappen doet, doet ze dat bij de Aldi, waar ze werkt.
      
      
    
    
      2.7.
      
        De kantonrechter vindt niet dat op basis van de onderbouwing van Woonstad van haar eis, mede bezien in het licht van de betwisting door [gedaagde], het vermoeden van Woonstad dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft voldoende gerechtvaardigd is. Meer specifiek merkt de kantonrechter het volgende op. 
        De kantonrechter ziet onvoldoende aanleiding om Woonstad te volgen in haar standpunt dat het ongeloofwaardig is dat (een verzorgde vrouw als) [gedaagde] in het zelfgecreëerde slaapkamertje verblijft. Daarnaast komt het aantal van de aangetroffen tandenborstels overeen met het aantal mensen dat volgens [gedaagde] feitelijk in de woning verblijft. Daar komt bij dat, zoals eerder opgemerkt, Woonstad geen nader onderzoek naar de woonsituatie van [gedaagde] en/of in het gehuurde heeft laten verrichten en geen verklaringen heeft overgelegd die het vermoeden van Woonstad zouden kunnen bevestigen. Dit brengt mee dat aan (nadere) bewijslevering niet wordt toegekomen. Dit betekent onder meer dat anders dan Woonstad meent, niet van [gedaagde] gevergd kan worden dat zij haar bankafschriften over de afgelopen drie jaar in het geding brengt of op een andere manier aantoont dat zij haar hoofdverblijf in de woning heeft. 
      
      
      
        
          Onderhuur of onrechtmatige ingebruikgeving?
        
      
      
    
    
      2.8.
      De kantonrechter begrijpt dat Woonstad aan haar vermoeden dat [gedaagde] het hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft het vermoeden heeft gekoppeld dat [gedaagde] de woning aan haar huisgenoten in gebruik heeft gegeven en/of onderverhuurt. Er wordt nu in rechte van uitgegaan dat [gedaagde] het gehuurde bewoont samen met haar huisgenoten en dat er geen sprake is van het onrechtmatig in gebruik geven van het gehuurde. De kantonrechter acht onder de gegeven omstandigheden geen aanknopingspunten aanwezig om ervan uit te gaan dat er sprake zou zijn van onderhuur van een gedeelte van de woning. Woonstad heeft deze grondslag ook niet specifiek onderbouwd. De gestelde onderhuur en/of ingebruikgeving kunnen dus niet tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden.
      
      
        
          De nevenvordering deelt in het lot van afwijzing
        
      
      
    
    
      2.9.
      De nevenvordering tot betaling van de huur of gebruiksvergoeding tot de datum van ontruiming deelt in het lot van afwijzing. Deze vordering is gekoppeld aan het uitgangspunt van Woonstad dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden en dat er tijd zit tussen het aanhangig maken van deze procedure en de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, waarin het voor Woonstad onzeker is of [gedaagde] de huur of de gebruiksvergoeding uit zichzelf zal betalen. Er is geen sprake van een huurachterstand. De kantonrechter acht, mede omdat de huurovereenkomst niet wordt ontbonden, geen deugdelijke grondslag aanwezig om deze vordering toe te wijzen. 
      
      
        
          Woonstad moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.10.
      De proceskosten komen voor rekening van Woonstad, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die Woonstad aan [gedaagde] moet betalen op € 270,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 135) en € 67,50 aan nakosten. Dat is in totaal € 337,50. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt Woonstad in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 337,50.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en in het openbaar uitgesproken.
        757