ECLI:NL:RBNHO:2025:12348, Rechtbank Noord-Holland, 29-10-2025, 11666285 CV EXPL 25-2596
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-10-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verhuurder heeft voldoende aangetoond dat is sprake van ernstige en structurele overlast in en om het gehuurde waaraan huurder actief bijdraagt. Hiermee schiet huurder tekort in de huurovereenkomst. Verhuurder heeft zich voldoende ingespannen om het gedrag van huurder te veranderen. Er is, ondanks betrokkenheid van instanties, geen verbetering te zien en daarom ook geen vertrouwen dat het gedrag van huurder zal veranderen. Ontbinding en ontruiming worden toegewezen.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 11666285 \ CV EXPL  25-2596
    
    
    
      
        Vonnis van 29 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING PRÉ WONEN, 
      te Velserbroek,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Pré Wonen,
      gemachtigde: mr. D.A. Fransen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      1. STICHTING BUDGET, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [betrokkene], 
      te [plaats],2. [betrokkene], 
      te [plaats],
      gedaagde partijen,
      hierna afzonderlijk: de bewindvoerder en [betrokkene],
      gemachtigde: mr. R.A. Bos.
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      Pré Wonen heeft voldoende aangetoond dat is sprake van ernstige en structurele overlast in en om het gehuurde waaraan [betrokkene] actief bijdraagt. Hiermee schiet [betrokkene] tekort in de huurovereenkomst. Pré Wonen heeft zich voldoende ingespannen om het gedrag van [betrokkene] te veranderen. Er is, ondanks betrokkenheid van instanties, geen verbetering te zien en daarom ook geen vertrouwen dat het gedrag van [betrokkene] zal veranderen. Ontbinding en ontruiming worden toegewezen. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- het tussenvonnis waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - het bericht van 12 september 2025 met productie(s) van Pré Wonen- de mondelinge behandeling van 30 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        Pré Wonen verhuurt met ingang van 8 september 2015 aan [betrokkene] de woning aan het adres [adres 1] in [plaats] (hierna: het gehuurde). Op deze huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. Hierin staat:
        (…)
      
    
    
      6.3
      
        
          Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. 
        
        
          (…)
        
      
    
    
      6.6.
      
        
          Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. 
        
        (…)
      
      
    
    
      2.2.
      
        In 2018 heeft [betrokkene] voor overlast gezorgd. Op 29 maart 2018 zijn partijen een gedragsaanwijzing overeengekomen. Daarin staat:
        
          Huurder zal in ieder geval doch niet uitsluitend:
        
        
          -Geen personen in en om de woning toelaten die er niet horen, (drugsdealers). 
        
        
          -Geen gebruik van of aanwezigheid van drugs In de woning van uw partner of u. 
        
        
          -Geen ruzie/geluidsoverlast veroorzaken in of buiten de woning.
        
        
          -De achter- en voortuin netjes houden, geen grof vuil/oud ijzer in de tuin verzamelen.
        
        
          -De buren met rust laten
        
        
          -Ten alle tijden de wijkagent en of ondergetekende toegang verschaffen tot de woning.
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        [betrokkene] heeft daarna de gedragsaanwijzing geschonden waarna Pré Wonen een (kortgeding)dagvaarding heeft uitgebracht. Tijdens de mondelinge behandeling zijn nadere afspraken gemaakt en werd de procedure zes maanden aangehouden. Omdat [betrokkene] in die periode geen overlast veroorzaakte, werd de procedure doorgehaald. 
      
    
    
      2.4.
      In juli 2020 heeft Pré Wonen klachten ontvangen over [betrokkene]. Nadat Pré Wonen met haar in gesprek is gegaan, verbeterde het gedrag. 
      
    
    
      2.5.
      Eind mei 2022 werden nieuwe klachten ingediend bij Pré Wonen waarna zij aan [betrokkene] een brief heeft verzonden. Hierna verbeterde het gedrag van [betrokkene].
      
    
    
      2.6.
      In maart 2023 heeft Pré Wonen klachten, bestaande uit het aan- en afrijden van verschillende personen, geblaf van honden en geschreeuw vanuit de woning. 
      
    
    
      2.7.
      Op 19 juli 2024 heeft Pré Wonen [betrokkene] opnieuw aangesproken op haar gedrag:
      
      
        
          “Wij zijn al (met tussenpozen) geruime tijd bezig met de overlast die u veroorzaakt in- en om de woning. Pré Wonen heeft u diverse malen aangeschreven en aangesproken op uw gedrag. U beloofde elke keer weer beterschap. Dit is tot op heden niet gebeurd. Na een waarschuwing bent u een tijd rustig maar dan begint de overlast weer opnieuw. Voor Pré Wonen is de maat nu vol. In deze brief vragen wij u om een vrijwillig de huuropzegging te ondertekenen. 
        
        
          (…) Regelmatig komen er bij u drugsdealers langs om drugs af te geven, zij veroorzaken veel overlast. Door omwonenden is gezien dat u zelf ook dealt. (…) omwonenden hebben hier last van en zijn bang voor het gedrag van de dealers. Zij durven hun kinderen niet meer op straat te laten spelen. 
        
        
          (…) De woning zag er slecht verzorgd uit, de honden sprongen tegen het raam. Ook hebben wij gezien dat uw tuin er vreselijk en niet onderhouden uitziet. (…) Op 18 juli zijn de wijkagent en ondergetekende weer bij u langsgegaan nadat wij u dringen verzochten om ons toe te laten. U deed nu wel de deur voor ons open. U had de woning opeens netjes aan kant gebracht, dit omdat u wist dat wij kwamen. 
        
        
          (…) Uit het gesprek, wat gevoerd is met uw begeleider, blijkt dat u uw afspraken met hen niet nakomt. Zij spreken u nauwelijks. (…)
        
        
          Ik hoor graag vóór dinsdag 30 juli a.s. of u bereid bent een vrijwillige huuropzegging voor de woning [adres 1] te ondertekenen.
        
        
          U heeft een maand opzegtermijn. Als uw getekende huuropzegging vóór 30 juli a.s. bij ons binnen is dan kunt u opzeggen per 20 augustus 2024”
        
      
      
    
    
      2.8.
      
        Bij gebrek aan een opzegging, heeft Pré Wonen op 30 september 2024 de gemachtigde van [betrokkene] aangeschreven met opnieuw een uiteenzetting van de klachten en: 
        “Tot op de dag van vandaag blijven de meldingen binnenkomen. Voor Pré Wonen is de maat vol. Ik heb opdracht gekregen om uw cliënte in rechte te betrekken en ontbinding van de huurovereenkomst en/of ontruiming van de woning te vorderen. Cliënte is bereid om uw cliënte een laatste kans te geven deze procedure te voorkomen. Dan dient zij de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen per 31 oktober 2024. (…) Voldoet uw cliënte hier niet aan dan zal ik zonder nadere aankondiging de gerechtelijke procedure starten.”
      
      
    
    
      2.9.
      
        Op 12 november 2024 heeft de gemachtigde van Pré Wonen aan de gemachtigde van [betrokkene] bericht:
        “Kunt u mij inmiddels nader berichten? Cliënte blijft klachten ontvangen en heeft mij inmiddels gevraagd een ontruimingsprocedure te starten.” 
      
      
    
    
      2.10.
      
        Daarop heeft de gemachtigde van [betrokkene] gereageerd:
        
          “Gaarne verneem ik meer informatie van u met betrekking tot de klachten. Mijn cliënte kan zich hier niet in vinden. Haar directe buren zijn overigens bereid om een positieve verklaring over cliënte op te stellen.” 
        
      
      
    
    
      2.11.
      Daarop heeft Pré Wonen niet meer gereageerd. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Pré Wonen vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met nevenvorderingen. 
      
    
    
      3.2.
      Pré Wonen legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [betrokkene] is in haar verplichtingen als huurder tekortgeschoten door te zorgen voor ernstig en structureel overlast. Deze tekortkoming rechtvaardigt volgens Pré Wonen de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
      
    
    
      3.3.
      De bewindvoerder en [betrokkene] betwisten de gestelde overlast. Zij erkennen dat [betrokkene] in het verleden voor overlast heeft gezorgd maar dat dit, na de gedragsaanwijzing uit 2018, tot het verleden behoort. In 2021, 2023 en 2024 zijn de overlastmeldingen minimaal geweest en van objectief vastgestelde overlast is geen sprake. [betrokkene] probeert juist afstand nemen van de personen uit haar verleden en zich van hen te distantiëren. Die personen begeven zich dan ook zonder toestemming van [betrokkene] in en om het gehuurde. Zij kan daarom niet verantwoordelijk worden gehouden voor hun gedrag. Zij is bezig haar leven op te pakken, neemt zelf contact op met Buurts en Brijderstichting, wil gaan werken en staat open voor hulp. De medewerker van Buurts heeft verklaard in de afgelopen 2,5 jaar een stijgende lijn te zien in het gedrag van [betrokkene]. [betrokkene] verwijt Pré Wonen dat zij niet bereid is mee te werken aan een oplossing zoals woningruil. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De goederen van [betrokkene] staan onder bewind. De bewindvoerder vertegenwoordigt [betrokkene] in en buiten rechte zodat de bewindvoerder de formele procespartij is . Pré Wonen zal daarom in haar vordering tegen [betrokkene] niet-ontvankelijk worden verklaard. In het vervolg zal over [betrokkene] zelf worden gesproken, in plaats van de bewindvoerder. 
      
      
        
          Juridisch kader 
        
      
      
    
    
      4.2.
      Het uitgangspunt is dat [betrokkene] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat [betrokkene] zich moet houden aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet, waaronder het niet veroorzaken van overlast voor omwonenden. Daarbij moet wel sprake zijn van ernstig en structureel overlast. Indien [betrokkene] toch overlast veroorzaakt is dat een tekortkoming en kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. Aan [betrokkene] kan ook overlast worden toegerekend als een ander, die met haar goedvinden in het gehuurde gebruik of zich daarin of daaromheen bevindt, overlast veroorzaakt. Daarbij is bepalend of [betrokkene] zelf ten aanzien van die overlast het verwijt kan worden gemaakt zich niet als goed huurder te hebben gedragen. [betrokkene] heeft zich in ieder geval niet als goed huurder gedragen als zij op de hoogte was van de overlast en desondanks geen maatregelen heeft getroffen. 
      
    
    
      4.3.
      Bij overlast is voorts van belang dat Pré Wonen zich moet hebben ingespannen, door bijvoorbeeld het voeren van gesprekken, om [betrokkene] te bewegen haar gedrag te veranderen. Tot slot kan, ondanks een tekortkoming, de huurovereenkomst niet ontbonden als die tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
      
      
        
          Er is sprake van overlast
        
      
      
    
    
      4.4.
      Vooropgesteld wordt dat het (laten) gebruiken van de woning voor opslag van drugs en/of drugshandel in strijd is met goed huurderschap en een tekortkoming oplevert. Het is een algemeen bekend feit dat drugshandel gepaard gaat met geweldsmisdrijven en andere criminaliteit en leidt tot verloedering van de woonomgeving. 
      
    
    
      4.5.
      Pré Wonen heeft, ter onderbouwing van haar standpunt dat sprake is van ernstig en structureel overlast, diverse filmbeelden, geluidsfragmenten en verklaringen van omwonenden in het geding gebracht. Ook is verwezen naar een petitie van de buren uit 2024. De overlast bestaat volgens Pré Wonen uit drugshandel in en om het gehuurde met als gevolg een algeheel gevoel van onveiligheid, ruzie en geluidsoverlast van [betrokkene] zelf, haar bezoekers, haar hond en er is sprake van stankoverlast.
      
    
    
      4.6.
      Niet in geschil is dat [betrokkene] in de periode 2017-2019 voor overlast heeft gezorgd. Dit is echter dusdanig lang geleden dat het op dit moment niet van doorslaggevende betekenis kan zijn. Evenmin is in geschil dat de overlast daarna met tussenposes tijdelijk toenam en, na gesprekken van Pré Wonen, tijdelijk afnam. Echter, inmiddels is geen sprake meer van incidentele meldingen of verbetering van het gedrag van [betrokkene]. Uit de beelden en uit de verklaringen van omwonenden ter zitting volgt dat sprake is van het structureel aan- en afrijden van personen die iets kleins in de brievenbus van [betrokkene] achterlaten of iets kleins ophalen bij de woning van [betrokkene]. Dit gedrag duidt op drugsgebruik en drugshandel in en vanuit het gehuurde. De bezoeken gaan gepaard met geluidsoverlast en algeheel gevoel van onveiligheid bij de buurtbewoners. Zo blijkt uit de verklaringen van de omwonenden dat sprake is van geschreeuw van [betrokkene] naar de omwonenden maar ook haar bezoekers roepen en schreeuwen dreigende taal voor de woning van [betrokkene] of naar voorbijgangers. [betrokkene] heeft overigens niet ontkend dat sprake is van overlast maar zich op het standpunt gesteld dat de overlast haar niet toegerekend kan worden. 
      
      
        
          Overlast wordt aan [betrokkene] toegerekend 
        
      
      
    
    
      4.7.
      
        [betrokkene] erkent dat “foute vrienden” uit het verleden haar proberen op te zoeken en voor overlast zorgen. Zij betwist echter dat zij hier verantwoordelijk voor kan worden gehouden of haar een verwijt treft. Zij probeert zich te distantiëren van die personen en wil haar leven weer op orde krijgen. 
      
    
    
      4.8.
      Het betoog van [betrokkene] kan niet slagen. Op welke wijze zij probeert die personen te ontmoedigen het gehuurde te bezoeken, is niet duidelijk geworden. De enkele, niet onderbouwde stelling dat de politie niets doet met haar meldingen is, gezien de hoeveelheid aan overlast, onvoldoende. Daarnaast duidt het ophalen van pakketjes er juist op dat deze blijkbaar vanuit het gehuurde klaar worden gelegd. Daarmee draagt [betrokkene] actief bij aan de aanwezigheid van de bezoekers. Hun (overlastgevende) gedrag komt daarom voor haar rekening. Het standpunt van [betrokkene] dat mogelijk in de straat (ook) drugsproblematiek speelt en de personen daarom zich in de straat bevinden, kan haar niet baten omdat de gedragingen zich juist in en om het gehuurde afspelen.
      
      
        
          Pré Wonen heeft zich voldoende ingespannen
        
      
      
    
    
      4.9.
      Het verwijt van [betrokkene] dat Pré Wonen zich, met name na november 2024, onvoldoende heeft ingespannen om [betrokkene] te bewegen haar gedrag aan te passen wordt gepasseerd. Uit de stukken en wat ter zitting is verklaard, blijkt dat Pré Wonen de afgelopen jaren telkens contact heeft gezocht met [betrokkene] en heeft aangegeven dat zij haar gedrag moest aanpassen. In voorgaande jaren zorgde dat voor een tijdelijke verandering in het gedrag maar inmiddels niet meer. Dat Pré Wonen na november 2024 geen reactie heeft gegeven, doet daarom aan haar eerdere jarenlange inzet niets af. Daarnaast is duidelijk in de correspondentie weergegeven dat bij gebrek aan een huuropzegging, een vordering bij de kantonrechter zou worden ingesteld.
      
    
    
      4.10.
      Ook het verwijt dat Pré Wonen had moeten meewerken aan woningruil wordt gepasseerd. Pré Wonen heeft uiteengezet dat voor woningruil verklaard moet worden dat geen sprake is (geweest) van overlast. Dat is bij [betrokkene] niet het geval. Van Pré Wonen mag niet verwacht worden dat zij onwaarheden invult in de verhuurdersverklaring.
      
    
    
      4.11.
      De conclusie is dat [betrokkene] en/of haar bezoekers ernstige en structureel overlast veroorzaken. Pré Wonen heeft zich voldoende ingespannen om [betrokkene] te bewegen haar gedrag aan te passen. Aan het feit dat geen onafhankelijk onderzoek is gedaan naar geluidsoverlast van de hond van [betrokkene], kan daarom minder gewicht aan worden toegekend. Daarbij weegt mee dat [betrokkene] heeft erkend dat haar hond zeer veel blaft en zij hier ook last van heeft. Dit maakt dat [betrokkene] tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst. 
      
      
        
          Geen tekortkoming van bijzondere aard of geringe betekenis 
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        Van een tekortkoming van bijzondere aard of geringe betekenis is niet gebleken. [betrokkene] heeft weliswaar op eigen initiatief contact heeft gezocht met Buurts en Brijderstichting maar dit heeft niet geleid tot een (structurele) vermindering van overlast. 
        De verklaring van Buurts dat kleine stapjes worden gemaakt en sprake is van een stijgende lijn is namelijk niet terug te zien in haar gedrag. Uit niets blijkt hoe [betrokkene], ook na dagvaarding, probeert haar leven te beteren. Het beeld is juist dat ondanks inzet van Buurts en Brijderstichting en na het aankondigen van een procedure tot ontruiming, [betrokkene] niet in staat is gebleken haar oude patronen te stoppen. Vertrouwen dat een verbetering te verwachten is, is er dan ook niet. 
      
      
    
    
      4.13.
      Verder is niet gebleken dat [betrokkene] voor verdere begeleiding of behandeling specifiek afhankelijk is van het gehuurde. Pré Wonen heeft echter groot belang om drugshandel uit een woonwijk te weren. Het is immers een algemeen bekend feit dat drugshandel gepaard gaat met overlast, geweldsmisdrijven en andere criminaliteit en leidt tot verloedering van de woonomgeving. Het belang van Pré Wonen om te zorgen voor het ongestoord woongenot van haar huurders zal daarom prevaleren boven het belang van [betrokkene] bij behoud van haar woning. 
      
      
      
        
          Conclusie 
        
      
      
    
    
      4.14.
      De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. Gezien de omstandigheden wordt een ontruimingstermijn van veertien dagen na betekening van het vonnis redelijk geacht. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen.
      
    
    
      4.15.
      De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat op grond van de wet alleen de deurwaarder een ontruiming van een woning mag uitvoeren.
      
    
    
      4.16.
      De gevorderde dwangsom wordt afgewezen. Pré Wonen heeft algemeen toegelicht dat doorgaans eens per veertien dagen een zogenaamde “ontruimingsronde” wordt georganiseerd en het daarom kan voorkomen dat tussen dag van de uitspraak en de daadwerkelijke ontruiming drie of vier weken ligt. Die algemene toelichting is onvoldoende om het opleggen van een dwangsom in dit geval te rechtvaardigen. Daarnaast voert Pré Wonen aan dat zij de dwangsom wil gebruiken voor de extra kosten die een ontruiming met zich meebrengt, maar een dwangsom is niet bedoeld als voorschot op een schadevergoeding.
      
    
    
      4.17.
      De bewindvoerder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Pré Wonen worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                144,47
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                789,47
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres 1] in [plaats],
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt de bewindvoerder om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde met alle aan de bewindvoerder, althans aan [betrokkene], toebehorende aanwezige goederen en personen te verlaten, met overgifte aan Pré Wonen van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van Pré Wonen te stellen,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten van € 789,47, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de voldoening, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de kosten van betekening,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2025.
      
      
      
    
  
  
     ECLI:NL:HR:2014:525
  
  
     Artikel 7:213 Burgerlijk Wetboek (BW)
  
  
     Artikel 6:265 BW
  
  
     Artikel 556 lid 1 en artikel 557 Rv.