ECLI:NL:RBAMS:2025:6138, Rechtbank Amsterdam, 19-08-2025, 11785485 \ KK EXPL  25-447
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-08-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: De huurder van een sociale huurwoning mag in die woning blijven

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zaaknummer: 11785485 \ KK EXPL  25-447
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 19 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting
      
        STICHTING YMERE, 
      gevestigd te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Ymere,
      gemachtigde: mr. H.M.G. Brunklaus,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde ] , 
    
      wonende te [plaats] ,
      gemachtigde: mr. H.L. Thiescheffer,
      hierna te noemen: [gedaagde ] ,2. ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, PLAATSELIJK BEKEND ALS [gedaagden], 
      te [plaats] ,
      gedaagde partijen.
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
      Ymere wil dat [gedaagde ] zijn sociale woning ontruimt, omdat [gedaagde ] daar niet zijn hoofdverblijf zou hebben en de woning ongeoorloofd zou hebben onderverhuurd. De kantonrechter oordeelt dat Ymere onvoldoende heeft onderbouwd dat [gedaagde ] zijn hoofdverblijf heeft prijsgegeven, zodat onvoldoende aannemelijk is geworden dat de rechter in een bodemprocedure in het voordeel van Ymere zal beslissen. Evenmin kan worden geconcludeerd dat [gedaagde ] de woning heeft onderverhuurd. De vordering wordt daarom afgewezen.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Bij dagvaarding van 14 juli 2025 heeft Ymere in kort geding een voorziening gevorderd. Op 1 augustus 2025 heeft [gedaagde ] een conclusie van antwoord ingediend.
      
    
    
      1.2.
      Op 5 augustus 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens Ymere is [naam 1] (consulent woonfraude) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde ] is verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Voor gedaagde partij sub 2 is niemand verschenen. Partijen hebben hun standpunt nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Mr. Brunklaus heeft spreekaantekeningen overgelegd die in het dossier zijn gevoegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht. Deze aantekeningen zijn ook in het dossier gevoegd. Voorafgaand aan de zitting heeft mr. Brunklaus nog een productie ingebracht. 
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald op heden. 
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde ] huurt sinds 16 mei 2001 van (de rechtsvoorganger van) Ymere de sociale huurwoning gelegen aan het adres [adres] (hierna: de woning). Op de overeenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden woningen van toepassing verklaard (hierna: de algemene voorwaarden).
      
    
    
      2.2.
      Op grond van de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden is [gedaagde ] verplicht om in het gehuurde zijn hoofdverblijf te hebben (artikel 3.1) en mag hij de woning niet zonder toestemming van Ymere de woning aan derden in gebruik geven dan wel onderverhuren (artikel 3.4).
      
    
    
      2.3.
      Naar aanleiding van een melding heeft Ymere [gedaagde ] op 14 maart 2016 gewaarschuwd dat hij gehouden is om in de woning zijn hoofdverblijf te hebben. [gedaagde ] heeft een laatste kans verklaring getekend. 
      
    
    
      2.4.
      In 2020 heeft Ymere meldingen ontvangen dat [gedaagde ] geen gebruik zou maken van de woning. Ook heeft zij andere personen in de woning aangetroffen. Ymere heeft hierop [gedaagde ] verzocht om de huurovereenkomst op te zeggen. [gedaagde ] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
      
    
    
      2.5.
      Op 11 maart 2025 is een toezichthouder van de gemeente Amsterdam en een medewerker van Ymere onaangekondigd op huisbezoek gegaan bij de woning van [gedaagde ] . Tijdens dit bezoek hebben zij een ander persoon in de woning aangetroffen. [gedaagde ] was niet aanwezig. Op 17 maart 2025 heeft Ymere [gedaagde ] opnieuw verzocht om de huurovereenkomst op te zeggen. [gedaagde ] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Ymere vordert – samengevat – ontruiming van de woning, met veroordeling van gedaagde partijen in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      Ymere legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde ] in strijd met de wet, de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene voorwaarden niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Ook heeft hij de woning onderverhuurd dan wel in gebruik gegeven aan derden. Daarmee is [gedaagde ] tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het tekortschieten is zodanig ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure rechtvaardigt, en daarop vooruitlopend ontruiming van de woning in kort geding.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde ] voert verweer. Hij voert aan dat geen sprake is van spoedeisend belang en dat de zaak zich niet leent voor een behandeling in kort geding, omdat nader onderzoek moet plaatsvinden naar feiten en omstandigheden. Verder betwist [gedaagde ] dat hij de woning niet als zijn hoofdverblijf bewoont. Hij is weliswaar voor de kinderen geregeld in Tunesië, maar heeft nog steeds zijn hoofdverblijf in de woning. Ook betwist [gedaagde ] dat hij de woning heeft onderverhuurd dan wel in gebruik heeft gegeven aan derden. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Toetsingskader bij een vordering tot ontruiming
      
    
    
    
      4.1.
      Bij de beoordeling van de ontruimingsvordering stelt de kantonrechter het volgende voorop. Een in kort geding bevolen ontruiming is een maatregel die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een – diepgaand – onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is. Een vordering tot ontruiming van een woning in kort geding kan in beginsel slechts worden uitgesproken als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter, als het geschil in een bodemprocedure wordt voorgelegd, de huurovereenkomst zal ontbinden en de huurder tot ontruiming zal veroordelen.
      
      
        
          Spoedeisend belang 
        
      
      
    
    
      4.2.
      Voor het toewijzen van een vordering in kort geding is verder een spoedeisend belang vereist. [gedaagde ] heeft het spoedeisend belang van Ymere betwist. De kantonrechter is van oordeel dat de vordering van Ymere naar haar aard spoedeisend is. Het gaat immers om een sociale huurwoning die schaars is en waarvoor een lange wachttijd bestaat. Ymere heeft er dan ook belang bij om, ook voor het afgeven van een signaalwerking, op te treden tegen onrechtmatig gebruik van haar sociale huurwoningen. Ymere is daarom ontvankelijk in haar vordering.
      
      
        
          Ontruiming wordt afgewezen
        
      
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter is van oordeel dat voorshands niet kan worden geoordeeld dat het aannemelijk is dat rechter in een bodemprocedure in het voordeel van Ymere zal beslissen. De gevorderde ontruiming wordt daarom afgewezen. Dit oordeel wordt hierna toegelicht.
      
    
    
      4.4.
      Het hoofdverblijf van een huurder is de plaats van waaruit het privéleven van de huurder zich in hoofdzaak afspeelt en waar hij niet vandaan gaat, dan met een bepaald doel en met het plan om, als dat doel is bereikt, er terug te komen. De beantwoording van de vraag of een huurder in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft, vereist een integrale weging van alle relevante feiten en omstandigheden die zich na het aangaan van de huurovereenkomst hebben voorgedaan.
      
    
    
      4.6.
      Op Ymere rust de stelplicht en de bewijslast van haar stelling dat [gedaagde ] in strijd met de huurovereenkomst niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Op [gedaagde ] , als huurder, rust evenwel een verzwaarde motiveringsplicht. Dit houdt in dat als de verhuurder (in dit geval Ymere) voldoende gemotiveerd stelt dat de huurder de huurovereenkomst overtreedt doordat hij zijn hoofdverblijf niet (meer) in het gehuurde heeft, de stelplicht (en zo nodig de bewijslast) van het ontbrekende hoofdverblijf op de verhuurder blijft rusten, maar van de huurder mag worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verhuurder. Het ligt immers voor de hand dat de huurder over concrete en relevante gegevens beschikt die het gebruik van het gehuurde als hoofdverblijf ondersteunen. Als de huurder niet voldoet aan de verzwaarde motiveringsplicht kan de rechter de stellingen van de verhuurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen.
      
    
    
      4.5.
      Ymere heeft haar stellingen als volgt onderbouwd. Ymere doet al jarenlang onderzoek naar de woning van [gedaagde ] en [gedaagde ] heeft reeds in 2016 en 2020 een laatste kans-verklaring gekregen. [gedaagde ] heeft daarna opnieuw in strijd gehandeld met zijn verplichtingen, want op 11 maart 2025 heeft Ymere tijdens een huisbezoek een ander persoon in de woning aangetroffen. Deze persoon was in het bezit van de sleutel van de woning. Ymere kreeg de indruk dat de aangetroffen persoon in de woning woont. [gedaagde ] was niet aanwezig bij het huisbezoek. Tot slot beroept Ymere zich op de door [gedaagde ] verstrekte bankafschriften, waaruit volgens Ymere blijkt dat [gedaagde ] voor het overgrote deel van de tijd in Tunesië verblijft.
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde ] heeft daar het volgende tegenover gesteld. Het klopt dat [gedaagde ] regelmatig afreist naar Tunesië. Dit doet hij om zijn twee minderjarige kinderen, die in Tunesië woonachtig zijn, te zien. De afgelopen tijd is [gedaagde ] vaker in Tunesië geweest om zijn zoon, die kampt met psychische klachten, te ondersteunen. [gedaagde ] heeft echter nog steeds zijn hoofdverblijf in de woning. [gedaagde ] woont inmiddels ruim 50 jaar in Nederland. Daarvan heeft hij 40 jaar in Nederland gewerkt. [gedaagde ] ontvangt inmiddels een AOW-uitkering, waardoor hij meer tijd en geld heeft om zijn kinderen in Tunesië te bezoeken. Dit betekent echter niet dat hij zijn hoofdverblijf heeft prijsgegevens. Volgens [gedaagde ] heeft hij altijd de intentie gehad om weer terug te keren naar Nederland. Zijn eigendommen, waaronder kleding en overige spullen, liggen in de woning. Verder heeft [gedaagde ] de woning niet in gebruik gegeven of onderverhuurd aan derden. De persoon die in bij het huisbezoek in maart 2025 in de woning werd aangetroffen, woont niet in de woning. 
      
    
    
      4.7.
      Gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde ] is de kantonrechter van oordeel dat Ymere onvoldoende heeft onderbouwd dat [gedaagde ] zijn hoofdverblijf heeft prijsgegeven. Hoewel uit de bankafschriften en de verklaring van [gedaagde ] ter zitting blijkt dat hij een groot deel van de tijd in Tunesië verblijft, acht de kantonrechter die enkele omstandigheid onvoldoende om daaruit voorshands te concluderen dat [gedaagde ] niet meer zijn hoofdverblijf in de woning zou hebben. [gedaagde ] heeft immers genoegzaam toegelicht dat hij enkel naar Tunesië reist om zijn kinderen te zien. Hij heeft niet de wens om zich definitief in Tunesië te vestigen. Integendeel, [gedaagde ] heeft juist de intentie om in Nederland te blijven zodat zijn kinderen – als zij achttien zijn geworden – naar Nederland kunnen verhuizen om hier te kunnen studeren. Daarbij komt dat [gedaagde ] al 50 jaar in Nederland woont, waarvan hij ruim 40 jaar in Nederland heeft gewerkt. Hieruit volgt dat [gedaagde ] zijn bestaan in Nederland opgebouwd en onvoldoende aannemelijk is geworden dat hij – naast het bezoeken van zijn kinderen – in Tunesië een bestaan heeft opgebouwd. 
      
    
    
      4.8.
      Bij deze stand van zaken acht de kantonrechter het onvoldoende aannemelijk dat de kantonrechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden, omdat [gedaagde ] niet (meer) in de woning zijn hoofdverblijf zou hebben, zodat het niet gerechtvaardigd is daarop vooruit te lopen.
      
    
    
      4.9.
      De stelling van Ymere dat [gedaagde ] de woning ongeoorloofd heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden, is evenmin reden voor een ontruiming in dit kort geding. [gedaagde ] heeft de gestelde onderverhuur gemotiveerd betwist. Ymere heeft ter onderbouwing van haar stelling verwezen naar het (verslag van het) huisbezoek van maart 2025. Hieruit volgt dat Ymere slechts eenmaal de woning heeft bezocht en bovendien heeft de persoon die in de woning werd aangetroffen verklaard dat hij slechts enkele dagen in de woning verbleef vanwege een ziekenhuisbezoek. Gelet hierop kan niet voorshands worden geconcludeerd dat deze persoon in de woning woonachtig was. Ymere heeft verder weliswaar verwezen naar de laatste kans-verklaringen, maar daaruit kan – los van de omstandigheid dat die gedateerd zijn – niet zonder meer worden afgeleid dat ook nu sprake is van ongeoorloofde onderhuur dan wel ingebruikgeving. Om dit te kunnen vaststellen is mogelijk nader feitenonderzoek/enige bewijslevering nodig, maar daarvoor is in dit kort geding geen plaats is. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.10.
      Alle omstandigheden afwegend, komt de kantonrechter tot het oordeel dat niet vooruit kan worden gelopen op het oordeel van de bodemrechter. De kantonrechter wijst de vordering tot ontruiming daarom af.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      Ymere is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde ] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                610,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van Ymere af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Ymere in de proceskosten van € 610,50, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.D. Coumou, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2025, in aanwezigheid van de griffier.
      
    
  
  
     Zie Gerechtshof Amsterdam 10 juni 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:1526