ECLI:NL:RBNNE:2025:4605, Rechtbank Noord-Nederland, 04-11-2025, LEE 24/3935 en LEE 24/3936
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-11-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-procedures. Onroerende zaken betreffen een vrijstaande (woon)boerderij met daarbij schuren en grond + een (aanleun)woning bij die boerderij. De WOZ-waardes worden jaarlijks opnieuw bepaald, een stijging daarvan ten opzichte van een eerder jaar of jaren is daarom niet relevant. De verhuur voor de opvang van vluchtelingen blijft buiten beschouwing op grond van de ficties uit de Wet WOZ. De heffingsambtenaar heeft voor de boerderij de vergelijkingsmethode gebruikt, maar vergelijkt objecten met een woonbestemming met de boerderij die een agrarische bestemming heeft. De heffingsambtenaar wijst op de mogelijkheid tot bestemmingswijziging en de kosten daarvan die zo'n € 25.000 bedragen. Daarmee is in de waardering niet kenbaar rekening gehouden. De onderbouwing van de waarde met de agrarische taxatiewijzer slaagt wel, omdat die door eiser niet is betwist. De (aanleun)woning is met de vergelijkingsmethode gewaardeerd en daar heeft eiser geen gronden tegen gericht. De rechtbank gaat daarom uit van de juistheid van die waardering. De beroepen zijn ongegrond en de vastgestelde waardes blijven in stand.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Assen
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummers: LEE 24/3935 en LEE 24/3936 
    
      
      uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 4 november 2025 in de zaken tussen
    
  
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Hoogeveen, de heffingsambtenaar
    (gemachtigden: R. van den Burgt, F.J.H. Jutten en A.J. de Vries).
    
    Inleiding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waardes van de volgende onroerende zaken (de onroerende zaken) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) als volgt bij beschikkingen voor het jaar 2024 vastgesteld (de WOZ-beschikkingen):
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  Zaaknr.
                
              
              
                
                  Onroerende zaak
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                24/3935
              
              
                
                  [adres 1]
                
              
              
                € 592.000
              
            
            
              
                24/3936
              
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                € 105.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de vastgestelde waardes gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      Eiser en de heffingsambtenaar hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft de beroepen op 9 oktober 2025 op zitting behandeld, gelijktijdig met de beroepen van eiser met zaaknummers LEE 24/3931 tot en met LEE 24/3934. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, bijgestaan door zijn echtgenote, en de gemachtigden van de heffingsambtenaar. 
      
    
  
  
    
    1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eiser tegen de (in één geschrift vervatte) uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 augustus 2024.
  
  
    Feiten
    
    2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaken. 
    
    
      3. [adres 1] betreft de woning van eiser en zijn echtgenote. Het gaat om een vrijstaande woonboerderij met diverse schuren en landbouwgrond. De woning is gebouwd in 2001 en heeft een gebruiksoppervlakte van 157 m² Op het perceel rust een agrarische bestemming.
    
    
    
      4. [adres 2] betreft een (aanleun)woning bij de woonboerderij. 
    
    
    5. Delen van de onroerende zaken zijn van maart 2022 tot juni 2025 verhuurd geweest aan de [huurder] voor de opvang van vluchtelingen uit [land] . 
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    6. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waardes van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de waardes van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
      
        Het juridisch kader
      
    
    8. Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    
      
        De waardes van de onroerende zaken
      
    
    9. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waardes van de onroerende zaken te hoog zijn vastgesteld. Eiser betoogt daartoe:
    
      
        dat de waardes in ieder geval niet hoger kunnen zijn dan de waardes die zijn vastgesteld voor het voorgaande jaar;
      
      
        dat de opvang van [land] vluchtelingen afbreuk heeft gedaan aan zijn woongenot en de economische waarde van de onroerende zaken, met name vanwege de zorgen die gepaard gingen met het al dan niet hebben van de juiste vergunning hiervoor; en
      
      
        dat de heffingsambtenaar [adres 1] ten onrechte heeft vergeleken met objecten waar ofwel een andere bestemming op rust (wonen in plaats van agrarisch), ofwel geen recente transactieprijs voor bekend is.
      
    
    
    10. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waardes niet te hoog zijn vastgesteld. Hij verwijst daarvoor naar het taxatierapport dat hij voor de onroerende zaken heeft opgesteld.
    
    11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waardes niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank overweegt daarover als volgt. 
    
    
      (i) Eerdere jaren
    
    12. Op grond van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak voor elk jaar opnieuw bepaald aan de hand van de marktomstandigheden en de kenmerken van de onroerende zaak op de waardepeildatum die voor dat jaar geldt. De rechtbank moet de waarde van de onroerende zaken voor het jaar 2024 dus op zichzelf beoordelen, ongeacht de hoogte van die waarde in eerdere jaren. Het feit dat de vastgestelde waardes van de onroerende zaken voor het jaar 2024 zijn gestegen ten opzichte van eerdere jaren, betekent met andere woorden dus nog niet dat die waardes te hoog zijn vastgesteld.
    
    
      
        (ii) Gebruik door huurder
      
    
    13. De Wet WOZ schrijft voor dat de waarde moet worden bepaald alsof een koper de onroerende zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (zie 8.). De rechtbank kan daarom bij het beoordelen van de vastgestelde waarde geen rekening houden met de omstandigheid dat de onroerende zaak wel of juist niet is verhuurd. Ook met het gebruik van de onroerende zaak door een huurder, kan de rechtbank geen rekening houden. De rechtbank kan bij de waardering alleen rekening houden met de objectieve kenmerken van de onroerende zaak en niet met de persoonlijke omstandigheden van eiser. De zorgen van eiser over het al dan niet hebben gehad van de juiste vergunning voor de opvang van [land] vluchtelingen, kunnen dus geen rol spelen in de beoordeling van de vastgestelde waardes.
    
    
      
        (iii) Het taxatierapport voor [adres 1]
      
    
    14. Eiser heeft met zijn standpunt over de vergelijkingsobjecten de vastgestelde waarde van [adres 1] gemotiveerd betwist. Dat betekent dat de heffingsambtenaar aannemelijk moet maken dat die waarde niet te hoog is. De rechtbank overweegt daarover als volgt.
    
    15. De heffingsambtenaar heeft in het taxatierapport de vastgestelde waarde van [adres 1] onder meer onderbouwd aan de hand van een vergelijking met zes vrijstaande woonboerderijen in de gemeente Hoogeveen die min of meer rond de waardepeildatum zijn verkocht. Daarbij heeft de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht dat op deze woonboerderijen een woonbestemming rust en dat dit in het algemeen leidt tot een hogere waarde in het economische verkeer dan een agrarische bestemming. De heffingsambtenaar heeft op de zitting verder verklaard dat de agrarische bestemming van [adres 1] naar verwachting eenvoudig zou kunnen worden gewijzigd in ‘wonen’, zij het dat hier wel kosten aan verbonden zijn. De heffingsambtenaar heeft deze kosten geschat op € 25.000. Eiser heeft op de zitting desgevraagd verklaard dat het klopt wat de heffingsambtenaar over de mogelijkheid tot wijziging van de bestemming zegt.
    
    16. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de zes vergelijkingsobjecten niet aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar kon voor de waardering van [adres 1] op zich gebruik maken van de zes woonboerderijen waarop een woonbestemming rust. Tussen partijen staat namelijk vast dat de bestemming van [adres 1] eenvoudig zou kunnen worden gewijzigd in ‘wonen’. De heffingsambtenaar had daarbij dan echter ook rekening moeten houden met de kosten die zijn verbonden aan het wijzigen van de bestemming van [adres 1] in ‘wonen’. Dat de heffingsambtenaar daarmee rekening heeft gehouden, kan de rechtbank op basis van het taxatierapport niet vaststellen.
    
    17. Ondanks wat in 16. is overwogen, is de rechtbank toch van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van [adres 1] niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft die waarde namelijk ook onderbouwd aan de hand van kengetallen uit de landelijke taxatiewijzer voor agrarische objecten. De rechtbank is van oordeel dat die taxatiewijzer als uitgangspunt kan dienen bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaken die in die taxatiewijzer zijn bedoeld. Eiser heeft de bruikbaarheid van deze taxatiewijzer niet betwist. Eiser heeft ook de juistheid van de kengetallen en de betekenis die de heffingsambtenaar daaraan heeft toegekend voor de onroerende zaak niet betwist. De rechtbank gaat daarom uit van de juistheid van de waarde volgens het taxatierapport op dit punt. De rechtbank komt dan ook tot de slotsom dat de heffingsambtenaar de waarde van [adres 1] niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    
      
        Het taxatierapport voor [adres 2]
      
    
    18. De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde van [adres 2] in het taxatierapport onderbouwd aan de hand van een vergelijking met twee rondom de waardepeildatum verkochte bedrijfswoningen in de gemeente Hoogeveen. Eiser heeft de bruikbaarheid van de vergelijkingsobjecten, de gegevens die de heffingsambtenaar bij de vergelijking heeft betrokken en de keuzes die de heffingsambtenaar daarbij heeft gemaakt, niet betwist. De rechtbank gaat daarom uit van de juistheid van de waarde volgens het taxatierapport. De rechtbank komt dan ook tot de slotsom dat de heffingsambtenaar de waarde van [adres 2] niet te hoog heeft vastgesteld.
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      19. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-beschikkingen in stand blijven. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.T.M. Hennevelt, rechter, in aanwezigheid van J.H. Folkers, griffier.
    
    
    
      Uitgesproken in het openbaar op 4 november 2025.
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              w.g. griffier
            
            
              w.g. rechter
            
          
        
      
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44