ECLI:NL:RBZWB:2025:6560, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 01-10-2025, BRE 24/2754
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-10-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning, ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 24/2754 
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 oktober 2025 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende]
        , uit [plaats], belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. A. Bakker verbonden aan Maatschap WOZ Juristen),
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Steenbergen, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 18 januari 2024.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 555.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 25 juni 2025 voor het eerst op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens de heffingsambtenaar [naam 1] en [naam 2], taxateur. Het onderzoek ter zitting is gesloten. 
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting is op verzoek van belanghebbende heropend. Het beroep is vervolgens voor de tweede keer op 20 augustus 2025 om 14:30 uur op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens de heffingsambtenaar [naam 1] en [naam 2], taxateur. 
      
    
    
      1.7.
      De griffie van de rechtbank is op 20 augustus 2025 tussen 13:39 uur en 14:22 uur drie keer door gemachtigde gebeld. De griffie heeft uit die gesprekken uitsluitend opgemaakt dat gemachtigde aangaf in de file staan en 90 minuten te laat aanwezig te zullen zijn. De rechtbank heeft vervolgens kort voor de zitting de file informatie geraadpleegd (ANWB en Google Maps) en zag niet dat er een noemenswaardige file in Nederland stond op dat moment en dus ook niet een file van 90 minuten. De rechtbank heeft op dat moment  ambtshalve geen aanleiding gezien om de behandeling van de zaak aan te houden.
      
    
    
      1.8.
      Na afloop van de zitting is op 20 augustus 2025 langs digitale weg een brief ontvangen waarin gemachtigde verzoekt om heropening van de zitting. In de brief staat als redenen voor het verzoek genoemd dat, zo begrijpt de rechtbank, er geen file was maar dat de gemachtigde zelf pech onderweg had. Het verzoek is niet onderbouwd met stukken. De rechtbank ziet gelet op het geheel van feiten en omstandigheden, waaronder dat in de drie eerdere telefoongesprekken met de griffie niet gemeld is dat er pech onderweg door gemachtigde zelf zou zijn en het gebrek aan onderbouwing daarvan, onvoldoende aanleiding om de zitting te heropenen.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1996) met een gebruikersoppervlakte van 157 m2. De woning is gelegen op een perceel van 476 m2. De woning heeft twee dakkapellen, een aangebouwde garage, een dakterras, twee overkappingen/luifels, een aanbouw, een carport, een ligplaats en beschikt over zonnepanelen.
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.1.
      De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 
      
      
        3.1.1.
        Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 454.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 555.000.
        
        
          
            Omvang van het geschil 
          
        
        
      
    
    
      3.2.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. 
      
      
        
          Beoordeling 
        
      
      
    
    
      3.3.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Vooraf: formele rechtsgronden 
        
      
      
      
      
        
          Is het rechtzekerheidsbeginsel geschonden?
        
      
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met het rechtszekerheidsbeginsel door de vrijstelling voor waterverdedigingswerken niet toe te passen. Volgens belanghebbende had bij de bepaling van de waarde, de waarde van de waterverdedigings- en waterbeheersingwerken die worden beheerd door organen/instellingen/diensten van publiekrechtelijke personen, buiten aanmerking moeten blijven. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de beschermingszones rond de waterverdedigingwerken niet tot het uit te zonderen gedeelte behoren van de vrijstelling en dat er daarom in dit geval ook geen vrijstelling moet worden gegeven.
      
    
    
      3.5.
      De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van schending van het rechtszekerheidsbeginsel. De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en onder f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken in combinatie met artikel 18, vierde lid, van de Wet WOZ bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten worden de waarde van waterverdedigings- en waterbeheersingswerken die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning (hierna: de waterverdedigingsvrijstelling). De rechtbank overweegt dat deze waterverdedigingsvrijstelling zich volgens vaste rechtspraak beperkt tot het dijklichaam, ofwel de kernzone, van een waterverdedigingswerk. Dat op de naast het dijklichaam zelf gelegen zones op grond van de keur van het Waterschap voorschriften en beperkingen gelden ter bescherming van die dijk doet daar niet aan af. Uit het voorgaande blijkt dat de beschermingszones rond waterverdedigingswerken niet behoren tot het uit te zonderen gedeelte. De waarderingsuitzondering is beperkt tot enkel het waterverdedigingswerk (de waterkering). De rechtbank is dan ook van oordeel dat de beschermingszones rond de waterverdedigingswerken niet tot het uit te zonderen gedeelte behoren van de vrijstelling. Deze stelling van belanghebbende wordt dan ook niet gevolgd.
      
      
        
          Verbod van willekeur 
        
      
      
    
    
      3.6.
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar zich niet op de hoogte heeft gesteld van alle relevante feiten, waardoor sprake is van schending van het verbod van willekeur. Verder stelt belanghebbende dat de waarde niet is bepaald aan de hand van modelmatige waardebepaling, terwijl hij aan het taxatieverslag wel het vertrouwen mocht ontlenen dat de heffingsambtenaar de waarde modelmatig zou vaststellen. Dat is volgens belanghebbende ook in strijd met het verbod van willekeur.
      
    
    
      3.7.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende onvoldoende gemotiveerd gesteld dat in dit geval sprake is van schending van het verbod van willekeur. De rechtbank gaat daarom aan deze stelling voorbij. De rechtbank overweegt voorts dat de toelichting in een taxatieverslag geen toezegging is waardoor de heffingsambtenaar gehouden is om de waarde modelmatig te onderbouwen. Het staat de heffingsambtenaar daarom vrij de waarde te bepalen op de manier zoals hij dat wil en vervolgens te onderbouwen met de bewijsmiddelen die hij daarvoor nodig acht, in dit geval een taxatiematrix waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.8.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.9.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.10.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De grootte van de garage
        
      
      
    
    
      3.11.
      Belanghebbende bestrijdt de afmetingen van de garage, omdat de heffingsambtenaar niet duidelijk heeft gemaakt hoe zij die afmetingen hebben bepaald. De rechtbank volgt belanghebbende daarin niet. De heffingsambtenaar heeft – tegenover de blote betwisting van belanghebbende – aannemelijk gemaakt dat de afmetingen van de garage juist zijn weergegeven. 
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.12.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
      
    
    
      3.13.
      
        In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 575.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] alle te [plaats]. In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      3.14.
      De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      3.15.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan aparte onderdelen zoals de dakkapellen, de aangebouwde garage, de overkappingen/luifels, het dakterras, de aanbouw, de carport, de ligplaats en de zonnepanelen afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum en zijn de woning en de referentiewoningen op gemiddeld gewaardeerd met factor 3 voor ligging. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend en zijn bij zowel de woning als bij twee referentiewoningen correcties toegepast voor het voorzieningenniveau, de kwaliteitstoestand, de onderhoudstoestand en de doelmatigheid ten opzichte van de woning. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden. 
      
      
        
          Ligging ten opzichte van de referentiewoningen 
        
      
      
    
    
      3.16.
      Belanghebbende bepleit dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning ten opzichte van de referentiewoningen.
      
    
    
      3.17.
      Hoewel de rechtbank het geloofwaardig acht dat de ligging van de woning van invloed is op het persoonlijke woongenot van belanghebbende, acht de rechtbank aannemelijk dat die ligging geen waardedrukkend effect heeft op de waarde van de woning. De meestbiedende koper zal naar het oordeel van de rechtbank niet minder voor de woning willen betalen vanwege de ligging van de woning. In die zin is er sprake van een subjectief element.
      
      
        
          Zonnepanelen 
        
      
      
    
    
      3.18.
      Belanghebbende voert daarnaast aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte een afzonderlijke waardecomponent voor zonnepanelen heeft opgenomen in de taxatiematrix. Dit leidt tot dubbeltelling, omdat het energiezuinigheidsvoordeel reeds impliciet is verdisconteerd in de m²-prijs via de referentietransacties en/of via het energielabel, aldus belanghebbende. 
      
    
    
      3.19.
      Onder verwijzing naar de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 17 april 2018  is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de zonnepanelen terecht heeft meegewogen bij het vaststellen van de waarde van de woning. Deze stelling van belanghebbende wordt dan ook niet gevolgd. Overigens zou de heffingsambtenaar ook in het geval dat de zonnepanelen niet in de waarde van de woning zouden mogen worden meegenomen, voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat de vastgestelde waarde van           € 555.000,- niet te hoog is.
      
      
        
          Is het vertrouwensbeginsel geschonden?
        
      
      
    
    
      3.20.
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De woning is gelegen aan het water. In voorgaande belastingjaren is voor de unieke ligging van de woning een correctie toegepast van 	               € 30.000, aldus belanghebbende. Belanghebbende heeft onder verwijzing naar de uitspraak van het gerechtshof Den Haag gesteld dat de factor voor de ligging niet kan variëren per belastingjaar op grond van het vertrouwensbeginsel. Indien de heffingsambtenaar dit wel doet, dan moet dit voorafgaand aan de beschikking bekend worden gemaakt. De heffingsambtenaar stelt dat voor het huidige belastingjaar een nieuwe waardering is gemaakt. De woning is met € 10.000 gecorrigeerd voor de belemmering in gebruik en tevens heeft de woning voor doelmatigheid factor 2 gekregen, vanwege de ligging bij het water. 
      
    
    
      3.21.
      Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad dient, voor zover thans van belang, bij de beoordeling van de vraag of sprake is van in rechte te beschermen vertrouwen uitsluitend te worden onderzocht en vastgesteld of de door een belanghebbende aangevoerde omstandigheden bij hem de indruk hebben kunnen wekken dat sprake was van een bewuste standpuntbepaling dan wel een toezegging van de heffingsambtenaar. Voor een in rechte te beschermen toezegging is vervolgens vereist dat de heffingsambtenaar kennis heeft kunnen nemen van alle daartoe vereiste bijzonderheden van het betreffende geval, dat de aan die medewerker verschafte, voor diens toezegging relevante gegevens juist zijn, en dat de gedane toezegging niet zo duidelijk in strijd is met een juiste wetstoepassing dat de belastingplichtige op nakoming van die toezegging in redelijkheid niet mocht rekenen.
      
    
    
      3.22.
      Naar het oordeel van de rechtbank faalt het beroep op het vertrouwensbeginsel reeds, omdat geen sprake is van een bewuste standpuntbepaling dan wel een toezegging. Dat een deelonderdeel van de uitspraak op bezwaar afwijkt van hetgeen de heffingsambtenaar in voorgaande jaren heeft gesteld, maakt dit niet anders. De vaststelling van de waarde van de woning is immers afhankelijk van meerdere factoren. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. De enkele waardering van een deelfactor als ‘gemiddeld’ of ‘onder gemiddeld’ hoeft daarom niet zonder meer te leiden tot een andere waarde. Van een in rechte te beschermen vertrouwen is daarom geen sprake.
      
    
    
      3.23.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
      
      
    
  
  
    
      4Conclusie en gevolgen
    
    
      4.1.
      Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. 
      
    
    
      4.2.
      Omdat het beroep ongegrond is krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
      
      
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. V.A. Burgers, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. van Dijk-Saris, griffier, op 1 oktober 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
      
        Informatie over hoger beroep
      
      Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
    
  
  
     Hoge Raad 10 november 2017, ECLI:NL:HR:2017:2828; Hoge Raad 23 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:279 en Hoge Raad 25 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:625.
  
  
     Hoge Raad 25 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:625.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.	
  
  
     Zie gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 17 april 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3558.
  
  
    Gerechtshof Den Haag 20 juli 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:2318.
  
  
     Zie gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 oktober 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3373.