ECLI:NL:RBNHO:2025:12285, Rechtbank Noord-Holland, 22-10-2025, 11701598
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-10-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: In deze zaak vorderen de kopers van een (recreatie)woning vervangende schadevergoeding en/of vermindering van de koopprijs in verband met gebreken. De kantonrechter wijst de vordering af omdat niet is gebleken dat sprake is van non-conformiteit van de woning.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 11701598 \ CV EXPL  25-3080
    
    
    
      
        Vonnis van 22 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1], 2. [eiser 2], 
    
      beiden te [plaats 1],
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers],
      procederend in persoon, 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats 2],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      gemachtigde: mr. C. Bakker (DAS Rechtsbijstand). 
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      In deze zaak vorderen de kopers van een (recreatie)woning vervangende schadevergoeding en/of vermindering van de koopprijs in verband met gebreken. De kantonrechter wijst de vordering af omdat niet is gebleken dat sprake is van non-conformiteit van de woning. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        [eisers] heeft bij dagvaarding van 8 mei 2025 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
    
    
      1.2.
      Op 29 september 2025 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [gedaagde] heeft daarbij spreekaantekeningen overgelegd.
    
    
      1.3.
      Op de zitting is vastgesteld dat de door de kantonrechter ontvangen producties bij de dagvaarding niet zijn (mee)betekend aan [gedaagde] en dat aan [gedaagde] andere (niet door de kantonrechter ontvangen) producties zijn (mee)betekend. Deze producties worden daarom buiten beschouwing gelaten. Dit heeft echter voor de behandeling van deze zaak geen gevolgen, aangezien deze producties (ook) op andere wijze in het geding zijn gebracht. 
    
    
      1.4.
      Voorafgaand aan de zitting heeft [eisers] een conclusie van repliek met producties toegezonden. De kantonrechter beschouwt de conclusie van repliek als (voorgelezen) pleitnota en de producties als aanvullende stukken. Om die reden zijn [eiser 1] en [eiser 2] niet in de gelegenheid gesteld een afzonderlijke pleitnota voor te dragen. Wel hebben zij hun standpunten mondeling toegelicht.  
    
    
      1.5.
      Ten slotte is vonnis bepaald. 
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Op 15 januari 2025 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten, waarbij [gedaagde] de woning gelegen aan het adres [adres] te [plaats 1] aan [eisers] heeft verkocht. In de koopovereenkomst staat (onder meer):
      
      
        
          “6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
          
        
        
          (…)
          
        
      
    
    
      6.3.
      
        De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als recreatie[woning].
      
      
      
        
          Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. 
        
      
      
      
        
          Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
        
      
      
      
        
          Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.”
      
      
    
    
      2.2.
      Op 12 februari 2025 is de woning juridisch aan [eisers] geleverd bij de notaris. [eisers] heeft geen bouwkundig onderzoek laten verrichten naar de woning voor de overdracht daarvan.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vordert de kantonrechter om voor recht te verklaren dat de aangekochte woning non-conform is. Daarnaast willen zij dat [gedaagde] veroordeeld wordt tot betaling van € 24.750,00 aan vervangende schadevergoeding en/of vermindering van de koopprijs, vermeerderd met de kosten van de procedure. 
    
    
      3.2.
      Volgens [eisers] heeft de woning ernstige gebreken die niet zichtbaar waren en waarover [gedaagde] hen niet heeft geïnformeerd. Deze gebreken verhinderen het normaal gebruik van de woning. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Tussen partijen is in geschil of de recreatiewoning aan de overeenkomst beantwoordt en zo nee, of [gedaagde] schadevergoeding aan [eisers] moet betalen. Daarover wordt als volgt overwogen.   
      
      
        
          Juridisch kader 
        
      
      
    
    
      4.2.
      Bij de koop van de woning is gebruik gemaakt van het NVM-model voor koopovereenkomsten. In dat model is (onder meer) bepaald hoe om te gaan met eventuele gebreken. De hoofdregel van die afspraak houdt in dat [eisers] de woning heeft aanvaard in de staat waarin deze zich bij de totstandkoming van de koopovereenkomst bevond (artikel 6.1). Dat betekent dat het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken in beginsel bij [eisers] ligt. In artikel 6.3 wordt daarop een uitzondering gemaakt: [gedaagde] staat bij de eigendomsoverdracht in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als recreatiewoning verhinderen en die niet aan [eisers] kenbaar waren. 
      
    
    
      4.3.
      De woning is aan [eisers] verkocht als recreatiewoning. Voor de uitleg van het begrip normaal gebruik moet volgens vaste rechtspraak worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in de recreatiewoning moet kunnen worden verbleven en gerecreëerd op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. 
      
      
        
          Stelplicht en bewijslast 
        
      
      
    
    
      4.4.
      Op [eisers] rust de stelplicht en de bewijslast van de stelling dat de gestelde gebreken aan de woning ten tijde van de verkoop aanwezig waren en dat deze gebreken het normale gebruik van de woning verhinderen. De kantonrechter is van oordeel dat [eisers] tegenover de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] onvoldoende onderbouwd heeft dat sprake is van verborgen gebreken en, voor zover daar sprake zou zijn, dat deze gebreken aan het normale gebruik van de woning in de weg staan. [eisers] heeft nagelaten om van elk gebrek concreet aan te geven wat daarvan de oorzaak is, wanneer het gebrek is ontstaan en waarom het gebrek aan het normale gebruik van de woning in de weg staat. Op basis van enkel de door [eisers] overgelegde foto’s (en dus zonder enige technische of bouwkundige onderbouwing) kan de kantonrechter niet vaststellen dat de gebreken zodanig ernstig zijn dat deze de veiligheid, duurzaamheid of het woongenot van de woning ernstig aantasten. De kantonrechter kan (bijvoorbeeld) niet vaststellen dat de plafondconstructie te zwak was, dat de septic tank op het moment van overdracht niet functioneerde en/of dat de schimmelvorming achter de wand in de keuken dermate ernstig was dat dit gezondheidsrisico’s met zich bracht die normaal gebruik van de woning in de weg staan. Dit geldt ook voor de gebreken waaraan ter zitting bijzondere aandacht is besteed, namelijk de elektriciteit en de aanwezigheid van ongedierte in de woning, die hierna afzonderlijk zullen worden besproken. 
      
      
        
          Ongedierte
        
      
      
    
    
      4.5.
      
        [eisers] heeft na het verwijderen van de vloer uitwerpselen en nesten van muizen en/of ratten gevonden. De kantonrechter stelt voorop dat de aanwezigheid van ongedierte in de woning een gebrek kan opleveren dat aan het normale gebruik van de woning in de weg staat. Daarvan is in dit geval echter niet gebleken. Dat oordeel wordt hierna toegelicht. 
      
    
    
      4.6.
      Hoewel er volgens [eisers] veertien rattennesten in de woning zijn aangetroffen, is het bestaan van slechts twee nesten met foto’s onderbouwd. [eisers] heeft niet toegelicht vanaf welke omvang de aanwezigheid van muizen en/of ratten leidt tot een risico voor de gezondheid van de bewoners (door bijvoorbeeld het overdragen van ziektes) of een risico voor de veiligheid van de bewoners (door bijvoorbeeld knaagschade). Dit had wel op haar weg gelegen. Bovendien blijkt uit de foto’s niet of en wanneer de aangetroffen nesten actief waren. Ook uit de foto’s van de uitwerpselen kan niet worden afgeleid hoe oud de keutels zijn. De kantonrechter kan daardoor niet vaststellen dat er op het moment van overdracht sprake was van een actieve ongedierteplaag. Hoewel het feit dat er eind maart/begin april 2025 nachtelijke knaaggeluiden zijn gehoord mogelijk duidt op een toen actief nest, zegt ook dit niets over de aanwezigheid van ongedierte ten tijde van de overdracht van de woning. Door de keuze van [eisers] om de nesten te (laten) verwijderen en niet een deskundige op het gebied van ongediertebestrijding in te schakelen om de situatie te beoordelen, is het op dit moment onmogelijk om vast te stellen dat ten tijde van de overdracht sprake was van een actieve rattenplaag die gezondheidsrisico’s of veiligheidsrisico’s met zich meebracht. Deze omstandigheid komt voor risico van [eisers]
      
      
        
          Elektriciteit 
        
      
      
    
    
      4.7.
      
        [eisers] stelt zich verder op het standpunt dat de elektrische installatie van de woning niet veilig was, waardoor mogelijk een risico op brandgevaar bestond. Ter onderbouwing hiervan heeft zij verwezen naar de foto’s die zijn overgelegd als 2L en 2M. Op die foto’s zijn loshangende elektriciteitsdraden te zien, die met kroonstenen aan elkaar zijn gemaakt. Daarnaast waren er volgens [eisers] stekkerdozen achter de wand gemonteerd, waardoor kans op kortsluiting ontstond.  
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter is van oordeel dat hoewel een gebrek aan de elektrische installatie in beginsel een veiligheidsrisico kan opleveren dat het normale gebruik van de woning in de weg staat, in dit geval niet is gebleken dat sprake was van een reëel gevaar. [eisers] heeft de elektriciteit laten herstellen, maar zij heeft geen verklaring van de elektricien overgelegd waaruit volgt dat de oude situatie onveilig was. Bovendien kan op basis van de foto’s niet worden vastgesteld dat de (gefotografeerde) bedrading nog in gebruik was en daadwerkelijk onder spanning stond. Ten aanzien van de elektriciteit elders in de woning geldt dat de oude situatie niet meer valt vast te stellen, omdat daarvan geen foto’s in het geding zijn gebracht. Ook op dit punt is [eisers] dus in het nadeel door haar eigen keuze om de gebreken te (laten) herstellen, zonder de oude situatie vooraf door een onafhankelijke deskundige te laten beoordelen en vastleggen. 
      
      
        
          Omvang van de schade
        
      
      
    
    
      4.9.
      De conclusie is dat [eisers] de gebreken onvoldoende heeft onderbouwd. Alleen daarom al kan de vordering niet worden toegewezen. 
      
    
    
      4.10.
      Daar komt bij dat het op de weg van [eisers] ligt om de omvang van de schade te onderbouwen en voldoende inzichtelijk te maken. Dat betekent dat zij voor ieder afzonderlijk gebrek had moeten aangeven hoe herstel heeft plaatsgevonden en welke kosten daarmee gemoeid zijn gegaan. Zoals ter zitting is besproken, had zij daarbij (op onderdelen) ook rekening moeten houden met een ‘nieuw voor oud’-aftrek. De woning is door de herstelwerkzaamheden immers in een betere staat komen te verkeren, wat een voordeel voor [eisers] oplevert dat niet aan [gedaagde] kan worden doorberekend. [eisers] kan niet volstaan met het enkel overleggen van een stapel bonnen en facturen, zoals zij heeft gedaan. Zonder nadere toelichting kan daaruit namelijk niet worden afgeleid welke (herstel)kosten bij welk gebrek horen. Daarnaast lijken sommige bonnen en facturen betrekking te hebben op werkzaamheden die ook zonder het bestaan van de gebreken uitgevoerd hadden moeten worden.
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.11.
      De conclusie is dat de vordering van [eisers] wordt afgewezen. 
      
    
    
      4.12.
      
        [eisers] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                1.086,00
              
              
                (2 punten × € 543,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.221,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.13.
      De proceskostenveroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eisers] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.221,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E. Jochem en in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2025.
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter