ECLI:NL:RBROT:2025:11999, Rechtbank Rotterdam, 03-10-2025, 11725564 CV EXPL 25-12746
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vanwege een huurachterstand. Vordering van eiseres wordt toegewezen. Incassokosten en rente worden afgewezen vanwege een oneerlijke bepaling in de huurovereenkomst.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11725564 CV EXPL 25-12746
    
    
    
      datum uitspraak: 3 oktober 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Hef Wonen, 
      vestigingsplaats: Rotterdam
      eiseres, 
      gemachtigde: Bazuin & Partners Gerechtsdeurwaarders,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      die zelf procedeert.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 20 mei 2025, met bijlagen;
        
        
          het antwoord;
        
        
          de mail van Hef Wonen van 4 september 2025, met bijlagen;
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 4 september 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: [naam 1] namens de gemachtigde van Hef Wonen. Tevens waren aanwezig [gedaagde], bijgestaan door zijn ambulant begeleider, [naam 2]. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt vanaf 18 augustus 2022 een woning van Hef Wonen. De huur is nu € 648,99 per maand. Op dit moment is er een huurachterstand. Hef Wonen eist dat [gedaagde] die huurachterstand betaalt en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] is het niet eens met vordering van Hef Wonen. Hij voert aan dat de kredietbank momenteel voor hem een traject opstart en heeft verzocht om het dossier daarom tijdelijk te laten rusten. [gedaagde] geeft ook aan dat hij geen invloed heeft op de voortgang van het traject, aangezien dat bij de gemeente ligt. 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] moet van de kantonrechter inderdaad de huurachterstand betalen en de woning verlaten. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet een huurachterstand van € 2.958,39 betalen
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] wordt veroordeeld om € 2.958,39 aan Hef Wonen te betalen. De partijen zijn het er namelijk over eens dat dit de huurachterstand was op het moment van de zitting. De huur tot en met de maand augustus 2025 zit hier dus bij.
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden
        
      
      
    
    
      2.5.
      De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. De kantonrechter heeft er in dit geval rekening mee gehouden dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan van bijna vijf maanden. Ondanks dat de lopende huur op dit moment lijkt te worden betaald, maakt dit zijn tekortkomingen in het verleden niet ongedaan. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
        
      
      
    
    
      2.6.
      Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 648,99 per maand betalen (artikel 7:225 BW). Hef Wonen heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand. Dit gedeelte van de eis wordt daarom afgewezen. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur.
      
      
        
          Toezegging Hef Wonen 
        
      
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde] heeft te kennen gegeven dat hij hulp van de kredietbank heeft ingeschakeld. Die is op dit moment bezig met het in kaart brengen van de financiële situatie en het voorbereiden van concrete afbetalingsvoorstellen voor de schuldeisers van [gedaagde]. Hef Wonen heeft tijdens de mondelinge behandeling toegezegd de aankomende 6 maanden, dat wil zeggen met ingang van de datum van het vonnis, niet over te gaan tot uitvoering van dit vonnis, onder de voorwaarde dat (1) [gedaagde] de lopende huur tijdig blijft betalen én (2) de Kredietbank binnen deze 6 maanden een concreet en redelijk voorstel doet tot afbetaling van de huurachterstand en kosten. [gedaagde] moet daarom snel met de kredietbank een regeling opstellen en deze voorleggen aan de gemachtigde van Hef Wonen. Doet [gedaagde] het bovenstaande niet, dan moet [gedaagde] alsnog de woning verlaten. 
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft geen incassokosten en rente te betalen 
        
      
      
    
    
      2.8.
      De kantonrechter wijst de incassokosten en de rente af. In de huurovereenkomst van Hef Wonen staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. Omdat die bepaling oneerlijk is, mag Hef Wonen daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet. De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat [gedaagde], als hij niet aan de verplichtingen uit de overeenkomst voldoet, alle daaruit voor de verhuurder voortvloeiende kosten moet betalen. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de huur. Op grond van de wet zou [gedaagde] als hij te laat betaalt alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. Hef Wonen wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af door aanspraak te maken op alle kosten. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk.  
      
      
        
          Verder geen oneerlijke bepalingen 
        
      
      
    
    
      2.9.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.10.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Hef Wonen moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 514,- aan griffierecht, € 476,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 238,-) en € 119,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.254,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.11.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [gedaagde] dat eist en Hef Wonen daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.  
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Hef Wonen te betalen € 2.958,39;
      
    
    
      3.2.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Hef Wonen te stellen;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] om vanaf september 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Hef Wonen te betalen € 648,99 per maand met de verhoging die is toegestaan;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 1.254,45; 
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        64362
      
      
    
  
  
     Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810
  
  
     Hof van Justitie van de Europese Unie 27 januari 2021 (Dexia)