ECLI:NL:GHAMS:2025:2891, Gerechtshof Amsterdam, 23-09-2025, 24/3198
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-09-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      kenmerk 24/3198
    
    
    
      23 september 2025
    
    
    
      
        uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: L.F.P. te Boekhorst)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 22 maart 2024 in de zaak met kenmerk HAA 22/2493 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Y] , de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van de onroerende zaak [straat] 119A te [Z] voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 916.000. 
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak heeft de rechtbank als volgt beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
      
      
        “- 	verklaart het beroep gegrond;
      
      - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      - wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning per de waardepeildatum wordt verminderd tot € 850.000;
      - vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen 2021 dienovereenkomstig;
      - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het bestreden besluit;
      - veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de immateriële schade tot een bedrag van € 417 aan eiseres te vergoeden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag nadat vier weken zijn verstreken na de openbaarmaking van deze uitspraak van de rechtbank;
      - veroordeelt de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van de immateriële schade tot een bedrag van € 584 aan eiseres te vergoeden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag nadat vier weken zijn verstreken na de openbaarmaking van deze uitspraak van de rechtbank, en
      - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.404, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag nadat vier weken zijn verstreken na de openbaarmaking van deze uitspraak van de rechtbank;
      - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiseres te vergoeden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag nadat vier weken zijn verstreken na de openbaarmaking van deze uitspraak van de rechtbank.”
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Van belanghebbende is op 25 juni 2025 een nader stuk ontvangen.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 juli 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld: 
      
      
        “1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning gebouwd in 2005. De inhoud van de woning is 538 m3. De kaveloppervlakte is 3.930 m² (inclusief weiland). De woning beschikt over een aanbouw (16 m²) en een bijgebouw/opslag /magazijn (132 m²).”
      
      
    
    
      2.2.
      Ook het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Tevens is de door de rechtbank toepaste wegingsfactor bij de door haar toegekende kostenvergoeding in geschil. 
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil – voor zover in hoger beroep van belang –
      het volgende overwogen en beslist:
    
    
    
      “2. Eiseres bepleit een waarde van maximaal € 700.000 en voert – zakelijk weergegeven – het volgende ter onderbouwing aan:
    
    
    - Op peildatum 1-1-2017 had de woning een WOZ-waarde van € 588.000 en voor waardepeildatum 1 januari 2020 is de waarde € 916.000. Dat is een verhoging van 56%. Dit ligt ver boven de gemiddelde waardestijging per jaar. Er is geen motivering gevonden die een dergelijke verhoging zou rechtvaardigen;
    - De referentiewoningen komen niet overeen met de woning, behalve het bouwjaar en dat ze vrijstaand zijn;
    - De woning is niet verkocht en er zijn geen vergelijkbare verkochte referentiewoningen. De waardestijging zou naar verwachting in de loop der jaren een gelijke trend moeten vertonen met woningen in dezelfde omgeving/omstandigheid;
    - Het model dat verweerder gebruikt voor de waardevaststelling moet in lijn zijn met de prijs van de verkochte woningen. Veranderingen tussen de jaren zal een beweging laten zien. Afwijkingen van zo’n trend moeten verklaarbaar zijn. Andere jaren zijn wel degelijk van belang om te controleren of de waardevaststelling juist kan zijn;
    - [straat] 129 en 137 hebben wellicht een ander bouwjaar, maar hebben daarentegen eenzelfde ligging als de woning;
    
      (…)
      Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde, veroordeling van verweerder tot vergoeding van de proceskosten voor zowel de bezwaar- als de beroepsfase (daaronder inbegrepen vergoeding van het griffierecht, alsmede de wettelijke rente) en immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn.
    
    
    4. Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder verwijst daarbij naar de bij het verweerschrift gevoegde matrix. Naast de gegevens van de woning bevat de matrix gegevens van drie vergelijkingsobjecten, te weten [straat] 340 gelegen in [plaats] en [straat] 43 en [straat] 74 beide gelegen in [Z] . Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
    (…)
    
    
      
        De waarde van de woning
      
    
    11. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    12. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
    
    13. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder in de matrix verkoopinformatie opgenomen van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten. Bij de waardebepaling (in de matrix) heeft verweerder rekening gehouden met verkoopprijzen van drie vergelijkingsobjecten: [straat] 340 gelegen in [plaats] (verkocht op 11 juni 2020), en [straat] 43 (verkocht op 9 juni 2021) en [straat] 74 (verkocht op 22 augustus 2020) beide gelegen in [Z] .
    
    14. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat de vergelijkingsobject [straat] 43 te ver van de waardepeildatum is gelegen, [straat] 340 in een andere kern is gelegen en [straat] 74 tot een ander soort marktsegment hoort, aangezien de WOZ-waarde van dit object tweemaal hoger ligt dan die van de woning.
    
    15. De rechtbank overweegt als volgt. De rechtbank is van oordeel dat het door verweerder gebruikte verkoopcijfer van [straat] 340 niet kan dienen als vergelijkingsobject, omdat deze in een andere dorpskern ligt en daarom niet voldoende vergelijkbaar is. Vanwege de aanzienlijke afwijking in perceeloppervlakte en de grootte van de opstal, acht de rechtbank ook [straat] 74 minder vergelijkbaar. De rechtbank zal deze twee verkoopcijfers dan ook buiten beschouwing laten.
    
    16. Op de eerste zitting heeft verweerder toegelicht dat in de omgeving van [Z] weinig verkopen zijn van woningen op dit prijsniveau. Dit heeft geresulteerd in het opnemen van dit vergelijkingsobject dat verder weg van de waardepeildatam is gelegen, aldus verweerder. De rechtbank acht dit aannemelijk.
    17. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de overgelegde matrix onvoldoende aannemelijk gemaakt op welke wijze hier met het grote verschil in kavelgrootte rekening is gehouden. De matrix bevat geen enkele toelichting hoe en op welke wijze hiermee rekening is gehouden. Ook op de zitting was verweerder niet aanwezig om hierop toelichting te kunnen geven en op basis van de gedingstukken heeft de rechtbank dat inzicht niet kunnen krijgen. Dit leidt ertoe dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
    
    18. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft de door haar betoogde waarde onderbouwd aan de hand van een stijgingspercentage. Zij heeft een berekening van een indexeringspercentage gebaseerd op een indexatie van de periode 1 januari 2017 naar 1 januari 2020. Nu een dergelijke berekening niet als basis kan dienen voor de vaststelling van de waarde, gaat de rechtbank voorbij aan de door eiseres bepleite waarde van € 700.000 (voor kalenderjaar 2021). Daarmee is de door eiseres bepleite waarde (eveneens) niet aannemelijk gemaakt.
    
    19. Nu geen van beide partijen er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, zal de rechtbank, alles overziende, de waarde voor kalenderjaar 2021 in goede justitie vaststellen op € 850.000.
    
    20. Eiseres stelt dat de stijging van de WOZ-waarde met ruim 56 percent ten opzichte van de van de WOZ-waarde van peildatum 1 januari 2017 ver boven de gemiddelde WOZ-stijging per jaar ligt en niet rechtvaardig is. Deze beroepsgrond kan niet slagen. Daartoe overweegt de rechtbank dat de waarde, gelijk verweerder heeft gedaan, dient te worden vastgesteld aan de hand van marktgegevens rond de waardepeildatum. Hierbij gaat het dus niet om het indexeren van een voor een eerder belastingjaar vastgestelde WOZ-waarde.
    
    
      
        Slotsom
      
    
    21. De slotsom luidt dat het beroep gegrond is. De rechtbank zal de vastgestelde WOZ-waarde verminderen tot € 850.000 en verweerder dient de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig te verminderen.
    (…)
    
    
      
        Proceskosten en griffierecht
      
    
    23. Nu het beroep gegrond is, zal de rechtbank verweerder veroordelen in de proceskosten van eiseres. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.404 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 310, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, en 0,5 punt voor het verschijnen op de tweede zitting met een waarde per punt van € 875 en een wegingsfactor 0,5). De rechtbank zal verweerder tevens opdragen het griffierecht aan eiseres te vergoeden.
    
    24. Wat betreft het gewicht van de zaak overweegt de rechtbank dat voor zaken betreffende de waardering van woningen de categorie ‘licht’ (wegingsfactor 0,5) behoudens bijzondere omstandigheden op zijn plaats is. De rechtbank vindt het belang van een reguliere WOZ-zaak over een woning namelijk beperkter en vindt dit soort zaken ook minder ingewikkeld dan een gemiddelde bestuursrechtelijke zaak (vgl. de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 4 september 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:4482).”
    
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      
        WOZ-waarde 
      
    
    
      5.1.
      Bij zijn oordeel stelt het Hof het volgende voorop. De rechtbank heeft in goede justitie de WOZ-waarde verlaagd tot € 850.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd. De heffingsambtenaar heeft geen (incidenteel) hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank. Uit het arrest van de Hoge Raad van 2 mei 2025, ECLI:NL:HR:2025:619 (r.o. 4.2.2-4.2.3) volgt dat het onder deze omstandigheden eerst aan belanghebbende is om de door haar in hoger beroep verdedigde waarde van € 700.000 aannemelijk te maken. 
      
    
    
      5.2.
      Belanghebbende heeft in hoger beroep onder meer aangevoerd dat zij geen onderbouwing heeft gezien van de door de rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde. Voorts heeft zij gesteld dat de stijging van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning in de periode van 2016 tot 2024 veel hoger is dan de stijging van de gemiddelde WOZ-waarde van alle in [Z] gelegen woningen in die periode, onder verwijzing naar de door haar in hoger beroep overgelegde gegevens daaromtrent. 
      
    
    
      5.3.
      De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de door de rechtbank vastgestelde waarde van € 850.000 niet te hoog is, onder verwijzing naar een door hem in hoger beroep overgelegde waardematrix.
      
    
    
      5.4.
      Het Hof is van oordeel dat belanghebbende tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van de woning lager dient te worden vastgesteld dan op € 850.000. Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, dient de WOZ-waarde van de woning van jaar tot jaar opnieuw te worden vastgesteld aan de hand van marktgegevens rond de waardepeildatum, bijvoorbeeld met verkoopgegevens van met de woning voldoende vergelijkbare objecten. Met de door haar overgelegde algemene gegevens omtrent de ontwikkeling van de WOZ-waarde van in [Z] gelegen woningen in de periode 2016-2024 heeft belanghebbende niet het bewijs geleverd van haar stelling dat de door de rechtbank vastgestelde waarde verder dient te worden verlaagd. Gelet op de gegevens in de stukken van het geding en hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, bestaat naar het oordeel van het Hof meer in het algemeen geen aanleiding de WOZ-waarde van de woning lager vast te stellen dan op € 850.000.
      
      
        
          Kostenvergoeding 
        
      
    
    
      5.5.
      Belanghebbende klaagt in hoger beroep tevens over de door de rechtbank toegekende proceskostenvergoeding. Tijdens de zitting in hoger beroep heeft belanghebbende verduidelijkt dat haar grief in hoger beroep zich uitsluitend richt tegen de door de rechtbank toegepaste wegingsfactor; belanghebbende betoogt dat de rechtbank wegingsfactor 1 had moeten hanteren. 
      
    
    
      5.6.
      Met de rechtbank acht het Hof een wegingsfactor van 0,5 (gewicht van de zaak: licht) passend, gezien de complexiteit, de aard en het (financiële) belang van de zaak. Dat in andere WOZ-zaken een wegingsfactor 1 is toegepast, leidt niet tot een ander oordeel. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.7.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt. 
      
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten in hoger beroep. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter, R.C.H.M. Lips en W.J. Blokland, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 23 september 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: