ECLI:NL:RBNHO:2025:10677, Rechtbank Noord-Holland, 02-09-2025, HAA 24/707
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-09-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Eiser heeft voor de heffing van overdrachtsbelasting geen recht op toepassing van het verlaagde tarief van 2%. Er is geen sprake van een onvoorziene omstandigheid die zich heeft voorgedaan tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de verkrijging van de woning, waardoor eiser redelijkerwijs niet in staat was de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gebruiken.

Rechtbank noord-holland
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: 24/707 
    
    
    uitspraak van de meervoudige kamer van 2 september 2025 in de zaak tussen
    
    
      [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser 
    
    
      en
    
    
    de inspecteur van de Belastingdienst, verweerder.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Verweerder heeft aan eiser een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting ten bedrage van € 11.830 opgelegd. 
    
    
    
      Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de naheffingsaanslag gehandhaafd.
    
    
    
      Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 juli 2025 te Haarlem. De zaak is gelijktijdig behandeld met de zaak 24/708 van [naam 1] . Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 2] , mr. [naam 3] en [naam 4] . 
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
    
    1. Eiser en zijn broer wonen samen in een huurwoning in [woonplaats] . Eiser werkt sinds september 2022 als trainee bij een landelijke supermarktketen.
    
    2. Eiser heeft op 2 december 2022 met zijn broer en zus gezamenlijk als kopers
    een woning gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) gekocht voor een bedrag van € 422.500. Zij hebben ieder een derde onverdeeld aandeel in de woning verkregen.
    
    3. Bij e-mail van 29 december 2022 heeft de zus van eiser uit naam van de kopers een 
    e-mail aan de notaris gestuurd waarin zij verklaren de woning als hoofdverblijf te gaan gebruiken. 
    
    4. Bij akte van levering van 2 januari 2023 is de woning geleverd. Ter zake van de
    verkrijging heeft eiser (1/3 x € 422.500 x 2% =) € 2.816 overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.
    
    5. Op 16 januari 2023 heeft verweerder het door eiser ondertekende formulier “Verklaring Overdrachtsbelasting Onvoorziene omstandigheden”, gedateerd 30 december 2022 ontvangen. 
    
    6. Verweerder heeft bij brief van 25 april 2023 verzocht om nadere informatie
    over de onvoorziene omstandigheden. Hierna hebben eiser en verweerder over en weer gecorrespondeerd. 
    
    7. Met dagtekening 19 juli 2023 is aan eiser de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting
    opgelegd. Het bedrag van de naheffing is gebaseerd op een heffing naar een tarief van 10,4% over het aandeel van eiser in de verkrijging minus de overdrachtsbelasting die reeds was voldaan.  
    
    
      
        Geschil
      
    
    8. In geschil is of voor de heffing van overdrachtsbelasting het reguliere tarief (10,4%) of het verlaagde tarief (2%) van toepassing is. Tussen partijen is niet in geschil dat eiser de woning niet als hoofdverblijf is gaan gebruiken waardoor, in beginsel, het reguliere tarief van toepassing is. Wel is in geschil of is sprake is van een onvoorziene omstandigheid die zich heeft voorgedaan tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de verkrijging van de woning, waardoor eiser redelijkerwijs niet in staat was de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gebruiken en het verlaagde tarief alsnog van toepassing is op grond van artikel 15a, lid 4, van de Wet belastingen van rechtsverkeer (WBR). Daarbij is ook in geschil of eiser in een schriftelijke verklaring voor de verkrijging duidelijk en stellig heeft verklaard dat hij een beroep doet op deze bepaling.   
    
    9. Eiser stelt zich op het standpunt dat gewijzigde werkomstandigheden een
    onvoorziene omstandigheid vormen waardoor hij redelijkerwijs niet in staat was de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gebruiken, Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vernietiging van de naheffingsaanslag.
    
    10. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de gewijzigde werkomstandigheden geen
    onvoorziene omstandigheden vormen en dat als dat wel zo zou zijn, nog geen sprake is van een situatie waardoor belanghebbende redelijkerwijs niet in staat was om de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gebruiken. Ook voert verweerder aan dat eiser zich niet voorafgaand aan de verkrijging duidelijk en stelling in een schriftelijke verklaring heeft beroepen op de onvoorziene omstandigheden. Verweerder concludeert dat het beroep ongegrond verklaard moet worden. 
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    11. Artikel 14 van de WBR, luidt, voor zover hier van belang, als
    
      volgt:
      “1. De belasting bedraagt 10,4 percent.2. In afwijking van het eerste lid bedraagt de belasting 2 percent voor de verkrijging door een natuurlijk persoon van een woning (…) als de verkrijger de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en dit overeenkomstig artikel 15a, voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud verklaart in een schriftelijke verklaring. (…)” 
    
    12. Art. 15a van de WBR, luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
    
      “(…)
      4. De verkrijger die aannemelijk maakt dat hij (…) door onvoorziene omstandigheden die zich hebben voorgedaan voor het tijdstip van de verkrijging maar nadat de aan die verkrijging ten grondslag liggende koopovereenkomst tot stand is gekomen, redelijkerwijs niet in staat is de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken en dit voorafgaand aan de verkrijging duidelijk en stellig verklaart in een schriftelijke verklaring, wordt geacht die woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te hebben gebruikt. De schriftelijke verklaring vervangt de schriftelijke verklaring, bedoeld in artikel 14, tweede lid, (…).”
    
    
    13. Uit de parlementaire geschiedenis bij de invoering van artikel 15a van de WBR kan
    worden opgemaakt dat de wetgever geen uitputtende opsomming heeft willen geven van onvoorziene omstandigheden waardoor de koper redelijkerwijs niet in staat is de woning als hoofdverblijf te gaan gebruiken (Kamerstukken II, 2020/21, 35 576, nr. 6, p. 21.). Het is dus afhankelijk van de specifieke situatie van eiser of sprake is van onvoorziene omstandigheden. Voor eiser betekent dit dat het aan hem is om aannemelijk te maken dat sprake is van onvoorziene omstandigheden die zich hebben voorgedaan tussen 2 december 2022 (de datum van het sluiten van de koopovereenkomst) en 2 januari 2023 (de datum van levering) waardoor eiser redelijkerwijs niet in staat was de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken.
    
    14. Eiser heeft aangevoerd dat hij in het kader van zijn werk als trainee op verschillende filialen van de supermarktketen in Amsterdam geplaatst werd en dat hij ten tijde van de koop van de woning zicht had op een promotie naar een vaste plek op een filiaal in Almere , maar dat dit anders is gelopen waardoor hij toch langer op verschillende vestigingen in Amsterdam bleef werken. Naar het oordeel van de rechtbank is de daarmee gepaard gaande extra reistijd vanuit de woning van onvoldoende omvang om te concluderen dat eiser de woning redelijkerwijs niet meer als hoofdverblijf kon gaan gebruiken. Met betrekking tot de uitbreiding van het takenpakket in het kader van (het zicht op) een promotie heeft eiser onvoldoende duidelijk gemaakt in hoeverre deze promotie ten tijde van de koop nog niet, maar ten tijde van de levering wel aan de orde was. Dat eiser na de promotie een uitgebreider takenpakket kreeg waarbij filialen door het hele land bezocht moesten worden en lange(re) werkdagen gemaakt moesten worden, maakt, mede gezien de centrale ligging van de woning, niet dat de woning redelijkerwijs niet als hoofdverblijf gebruikt kon worden.  
    Wat eiser heeft aangevoerd over de toeslagenaffaire kan hem in deze procedure, die enkel de te betalen overdrachtsbelasting betreft, niet baten. 
    
    15. Uit het voorgaande volgt dat eiser geen recht heeft op toepassing van het verlaagde
    tarief. De beantwoording van de vraag of eiser heeft voldaan aan het vereiste om in een schriftelijke verklaring voor de verkrijging duidelijk en stellig te verklaren dat hij een beroep doet op artikel 15a, vierde lid, van de WBR, behoeft dan ook geen behandeling meer.    
    
    16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, verklaart de rechtbank het beroep ongegrond.
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    17. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding. 
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. Kiers, voorzitter, mr. A.A. Fase, en
      mr. J.C. Brouwer, leden, in aanwezigheid van I. Kroesemeijer, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 september 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      griffier						voorzitter
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:
    
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
    
    
    
      U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
    a. 	de naam en het adres van de indiener;
    b. 	de datum van verzending;
    c. 	een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
    d. 	 de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).