ECLI:NL:RBROT:2025:12873, Rechtbank Rotterdam, 10-10-2025, 11829854 CV EXPL 25-17104
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurzaak. Tussenvonnis. Oneerlijk opslagbeding en boetebeding. Verwijzing naar rolzitting voor verduidelijking en zonodig aanpassing van de achterstallige huurtermijnen, servicekosten en betalingsachterstand.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11829854 CV EXPL 25-17104
    
    
    
      datum uitspraak: 10 oktober 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      vestigingsplaats: [plaats 1] ,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. C. van der Ent,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: [plaats 2] ,
      gedaagde,
      die zelf procedeert.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de dagvaarding van 1 augustus 2025, met bijlagen.
      
    
    
      1.2.
      
        [gedaagde] is in de procedure verschenen, maar heeft na verleend uitstel niet geantwoord.
      
    
    
      1.3.
      De zaak is voor vonnis komen te staan. De datum van de uitspraak van het vonnis is nader bepaald op vandaag. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] verhuurt aan [gedaagde] de woning aan de Crooswijksesingel 18A te [plaats 2] . [gedaagde] heeft een forse huurachterstand laten ontstaan. Daarom eist [eiseres] - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          De huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van de woning, met een dwangsom;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 15.507,67, met rente;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 1.665,02 per maand aan huur / gebruiksvergoeding met ingang van september 2025 tot aan de dag van de ontruiming, waarbij voor een gedeelte van een maand een gehele maand mag worden gerekend, met rente;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 930,08 aan buitengerechtelijke (incasso)kosten, met rente;
        
        
           [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de proceskosten, met rente.
        
      
      
      
        
          Wat vindt de kantonrechter
        
      
      
      
        
          Dit betreft een tussenvonnis
        
      
    
    
      2.2.
      Er kan nu geen einduitspraak worden gedaan over het geëiste, want bij de bestudering van het dossier zijn vragen opgekomen waarop gereageerd moet worden op de hierna te noemen wijze. Kort gezegd zien de vragen op:
      
        
          verduidelijking en, zo nodig, aanpassing van de achterstallige huurtermijnen, de servicekosten, en de betalingsachterstand;
        
        
          de buitengerechtelijke incassokosten;
        
        
          de schuldhulpverlening.
        
      
      
      
        
          Oneerlijk opslagbeding en boetebeding
        
      
    
    
      2.3.
      Geconstateerd is dat in de huurovereenkomst, waarop van toepassing zijn verklaard de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte, een bepaling staat over huurprijswijziging, die (gedeeltelijk) aangemerkt worden als oneerlijke bepalingen zoals bedoeld in Richtlijn 93/13 EG. Het betreft artikel 5.2 van de huurovereenkomst waarin bepaald is dat verhuurder het recht heeft om, bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing van de huurprijs overeenkomstig artikel 16 van de Algemene Bepalingen, de huurprijs te verhogen met maximaal 5%. Dat laatste is een oneerlijk opslagbeding. Het betreft ook artikel 10.9 sub b gelezen in samenhang met de artikelen 4.1 tot en met 4.3 van de Algemene Bepalingen. Dat is een oneerlijk boetebeding. De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat huurder een boete moet betalen als huurder niet aan betalingsverplichtingen uit de overeenkomst voldoet, waaronder het op tijd betalen van de huur. Op grond van de wet zou [gedaagde] als hij te laat betaalt alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. [eiseres] wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk.  
      
      
        
          Gevolg voor de achterstallige huurtermijnen
        
      
    
    
      2.4.
      Bij de beoordeling van de toewijsbaarheid van een eis tot betaling van achterstallige huurtermijnen dient de rechter een op een oneerlijk beding gebaseerde huurprijsverhoging ambtshalve buiten beschouwing te laten. De rechter moet in geval van oneerlijkheid van een opslagbeding, indien hij de eis tot betaling van de huurachterstand toewijst, op het toe te wijzen bedrag van de achterstallige huurtermijnen dus ambtshalve een aftrek toepassen ter hoogte van de op grond van het opslagbeding doorgevoerde huurprijsverhogingen. In het verleden toegepaste indexeringen op basis van een niet oneerlijk bevonden indexeringsbeding, zoals artikel 16 van de Algemene Bepalingen, blijven in stand. Daarom het volgende.
      
      
        
          Verduidelijking en, zo nodig, aanpassing van de achterstallige huurtermijnen, de servicekosten, en de betalingsachterstand
        
      
    
    
      2.5.
      Het vorenstaande brengt met zich dat de kantonrechter verduidelijking en, zo nodig, aanpassing wil van de achterstallige huurtermijnen, de servicekosten, en de betalingsachterstand. Kort gezegd wil de kantonrechter dat cijfermatige inzichtelijk wordt gemaakt de indexering van de huurprijs op 1 juli 2024 en 1 juli 2025 onder toepassing van het bepaalde in artikel 16 (tweede gedachtestreepje) van de Algemene Bepalingen. In het bijzonder wil de kantonrechter weten welke maandindexcijfers volgens de consumentenprijsindex (voor de maanden maart 2023, 2024 en 2025) daarbij worden gehanteerd, welke breuk dit oplevert, en of dit leidt tot verhoging van de huurprijs op de genoemde data en, zo ja, welke huurprijs dit oplevert. 
      
    
    
      2.6.
      Voor de openstaande maanden februari tot en met juni 2023 is de huurprijs wel duidelijk, want het betreft in die maanden steeds € 1.425,- aan kale huurprijs en € 100,- aan servicekosten, zoals oorspronkelijk overeengekomen. Voor de maanden daarna is de kale huurprijs na verhoging niet duidelijk. Het betreft de maanden juli en augustus 2024 en mei tot en met augustus 2025. Onbekend is ook of het oorspronkelijk overeengekomen bedrag van € 100,- per maand aan servicekosten nadien gewijzigd is. Hierover wil de kantonrechter worden geïnformeerd. [eiseres] wordt ook gevraagd om de huurachterstand te actualiseren op basis van het vorenstaande, zodat inzichtelijk wordt of de betalingsachterstand na de dagvaarding is in- of opgelopen. 
      
      
        
          Gevolg voor de incassokosten en rente
        
      
    
    
      2.7.
      Een oneerlijk boetebeding brengt tegenwoordig doorgaans met zich dat de geëiste incassokosten en de rente worden afgewezen. [eiseres] krijgt de gelegenheid om uit te leggen waarom hierover in deze zaak anders geoordeeld zou moeten worden. Daarbij kan tevens worden toegelicht waarom zij twee bedragen aan incassokosten wil innen, te weten € 1.012,07, welk bedrag opgenomen is in de hoofdsom, en € 930,08, welk bedrag separaat geëist wordt. 
      
      
        
          Schuldhulpverlening
        
      
    
    
      2.8.
      
        [eiseres] is verplicht om de acties uit te voeren die staan onder a tot en met d van artikel 2 Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening en om aan de gemeente de hoogte van de huurachterstand van [gedaagde] te melden. Bij de dagvaarding zitten geen stukken waaruit blijkt dat [eiseres] hieraan voldaan heeft. Daarom wordt [eiseres] in de gelegenheid gesteld om alsnog stukken in het geding te brengen waaruit dat blijkt of wordt toegelicht waarom niet hieraan is voldaan.
      
      
        
          Verwijzing naar rolzitting
        
      
    
    
      2.9.
      Om voormelde redenen verwijst de kantonrechter de zaak naar de hierna te noemen rolzitting voor een reactie van [eiseres] .
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 29 oktober 2025 om 11:30 uur bij welke gelegenheid [eiseres] dient te doen wat vermeld is onder 2.5., 2.6., 2.7. en 2.8.;
      
    
    
      3.2.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en in het openbaar uitgesproken.
        465
      
    
  
  
     Model door de Raad voor Onroerende zaken (ROZ) op 20 maart 2017 vastgesteld en op 12 april 2017 gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 2017.21.
  
  
     Zie dagvaarding onder randnummer 7.