ECLI:NL:RBGEL:2025:8554, Rechtbank Gelderland, 03-09-2025, 11478946
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-09-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht. Ontbinding en ontruiming. Is er sprake van verhuur van een bedrijfsruimte of woonruimte? Beslissend is wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen hebben gestaan.

RECHTBANK 
      GELDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      Zaaknummer: 11478946 \ CV EXPL  25-263
    
    
    
      
        Vonnis van 3 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser in conv]
        , 
      te [plaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser in conv] ,
      gemachtigde: mr. H.H. van Gaal,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde in conv]
        , 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde in conv] ,
      gemachtigde: mr. R.J. Verweij.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 12 maart 2025;
      - de mondelinge behandeling van 4 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Op 26 januari 2007 is tussen [gedaagde in conv] (als huurder) en [eiser in conv] (als verhuurder) een huurovereenkomst gesloten. De huurovereenkomst bevat o.m. de volgende bepalingen:
      
      
        
          “[..] 1.2 Het gehuurde is/wordt als casco verhuurd, tenzij in 8 of elders schriftelijk aanvullend of anders door partijen is overeengekomen.
        
      
      
    
    
      1.3
      
        Het gehuurde of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als winkel en/of kantoor en/of atelier en/of galerie.
      
      
    
    
      1.4
      
        
          Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3. 
        
        
          [..]
        
      
      
    
    
      3.1
      
        Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van drie jaar, ingaande op 1 maart 2007 en lopende tot en met 28 februari 2010.
      
      
    
    
      3.2
      
        Na het verstrijken van de in 3.1. genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar, derhalve tot en met 28 februari 2015. Deze overeenkomst wordt vervolgens voorgezet voor aansluitende perioden van telkens vijf jaar.
      
      
    
    
      3.3.
      
        
          Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar. 
        
        
          [..]”
        
      
      
    
    
      2.2.
      Bij brief van 20 februari 2024 heeft beheerder [naam 1] (hierna: ‘ [naam 1] ’) namens [eiser in conv] de huurovereenkomst met [gedaagde in conv] opgezegd per 28 februari 2025. 
    
    
      2.3.
      Bij brief van 4 juli 2024 heeft [gedaagde in conv] bezwaar gemaakt tegen de opzegging door [eiser in conv] , waarbij [gedaagde in conv] heeft aangegeven dat er geen geldige reden is gegeven voor opzegging van de huur van haar woning. Een dag later heeft [naam 1] [gedaagde in conv] bericht dat er geen sprake is van huur van een woonruimte en dat de wettelijke regeling inzake woonruimte niet van toepassing is op het gehuurde. 
    
    
      2.4.
      Op 22 juli 2024 heeft [eiser in conv] [gedaagde in conv] verzocht om mee te werken aan een bezichtiging van het gehuurde door een geïnteresseerde derde. [gedaagde in conv] heeft op 25 juli 2024 laten weten dat van beëindiging van de huurovereenkomst geen sprake is en van bezichtiging dus ook niet.
    
    
      2.5.
      
        Bij brief van 7 augustus 2024 heeft de gemachtigde van [eiser in conv] [gedaagde in conv] als volgt bericht: 
        
          “Zoals de beheerder van cliënte uw al bij e-mailbericht van 5 juli 204 heeft medegedeeld, is er geen sprake van (ver)huur van een woning, maar van een (230a-)bedrijfsruimte. Voor een dergelijke bedrijfsruimte geldt dat er geen wettelijke opzeggronden hebben te gelden. De huurovereenkomst is op een juiste wijze conform huurovereenkomst opgezegd hetgeen ertoe leidt dat deze eindigt op 28 februari 2025. [..] Gelet op het voorgaande verzoek ik u namens cliënte [..] om mij binnen 14 dagen na heden schriftelijk te bevestigen dat u zult meewerken aan het mogelijk maken van een bezichtiging van het gehuurde (door belangstellenden), bij gebreke waarvan cliënte zich het recht voorbehouden om u zonder nadere aankondiging in rechte te betrekken. [..]”
        
      
    
    
      2.6.
      
        Op 22 augustus 2024 heeft de gemachtigde van [gedaagde in conv] als volgt op de sommatie van [eiser in conv] gereageerd: 
        
          “In opgemelde zaak is geen sprake van een huur en verhuur van bedrijfsruimte. Cliënte huurt van uw cliënt een woning waarbij een deel van de woning als bedrijfsruimte (voor dienstverlening) wordt gebruikt. Het gedeelte dat voor bedrijfsruimte wordt gebruikt is bouwkundig niet gesplitst. Het pand kan ook niet bedrijfsmatig worden gebruikt omdat dat in strijd is met het ter plaatse geldende bestemmingsplan waarin het pand de bestemming woning heeft.
        
        
          Het pand is door de eigenaar ook als woonhuis gebruikt en aan cliënte als woonhuis verhuurd en sedertdien als zodanig gebruikt. Omdat uw cliënt geen zin had in het opstellen van een uitgebreid contract, heeft hij cliënte een huurovereenkomst winkelruimte (in de zin van artikel 7:290 BW!) laten ondertekenen. Het regime van 290-bedrijfsruimte is evenmin van toepassing, hoewel de huurovereenkomst dat wel aangeeft. Het gebruik als woning is door partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst ook beoogd. [..]”.
        
      
    
    
      2.7.
      
        In een e-mail van 18 september 2024 heeft de gemachtigde van [eiser in conv] op de e-mail d.d. 22 augustus 2024 (van de gemachtigde van [gedaagde in conv] ) gereageerd:
        
          “Uw stelling dat het pand volgens het ter plaatse geldend bestemmingsplan de bestemming woning heeft en niet bedrijfsmatig kan worden, is onjuist.
        
        
          Het pand heeft inderdaad de bestemming ‘wonen’, maar is op de begane grond tevens bestemd voor kantoor (zie omgevingsloket, regels op de kaart).
        
        
          [..] De eigenaar van het pand heeft het gehuurde in de jaren 70 aangekocht. In die periode heeft hij het pand 1-2 jaar gebruikt als tijdelijke woonoplossing. Na die periode is het gehuurde door cliënte verhuurd voor de exploitatie van een rijschool en Winkel van Sinkel. Het gehuurde is dus in ieder geval sinds de jaren zeventig niet meer verhuurd als woning en ook niet als zodanig verhuurd aan mevrouw [gedaagde in conv] .
        
      
      
      
        
          Vervolgens is aangevoerd dat cliënte geen zin zou hebben gehad in het opstellen van een uitgebreid contract en daarom een huurovereenkomst winkelruimte aan mevrouw [gedaagde in conv] heeft voorgelegd. Dat is onzin en wordt door cliënte betwist. Het standpunt is ook erg ongeloofwaardig aangezien het qua tijdsbesteding niet heel veel uitmaakt of een model ROZ-huurovereenkomst voor woon-, winkel,- of bedrijfsruimte wordt ingevuld. Cliënte onderschrijft in dit geval wel het standpunt dat het regime van 290-bedrijfsruimte niet van toepassing is. [..]
        
      
      
      
        
          Namens cliënte verzoek ik mevrouw [gedaagde in conv] [..] om het gebruik van het gehuurde als woning binnen 14 dagen na verzending van dit e-mailbericht te beëindigen en beëindigd te houden. [..]” 
        
      
      
    
    
      2.8.
      Op 30 september 2024 heeft de gemachtigde van [gedaagde in conv] de gemachtigde van [eiser in conv] laten weten dat de sommatie van [eiser in conv] om het gebruik van het gehuurde te beëindigen elke feitelijke en juridische grondslag ontbeert en dat er geen gevolg aan zal worden gegeven.
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiser in conv] vordert primair een verklaring voor recht dat er sprake is van een 230a-bedrijfsruimte, ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde in conv] om het gehuurde, met alle zich daarin bevindende goederen die niet tot het gehuurde behoren, binnen zeven dagen na betekening van het vonnis, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, te ontruimen en ontruimd te houden. Tevens vordert [eiser in conv] primair veroordeling van [gedaagde in conv] tot betaling van een direct opeisbare boete van € 250,00 per dag dat zij in verzuim is het strijdige gebruik van het gehuurde te staken, te rekenen vanaf 1 oktober 2024, althans een in goede justitie te bepalen dag, met een maximum van € 20.000. Subsidiair vordert [eiser in conv] , naast een verklaring voor recht dat er sprake is van een 230a-bedrijfsruimte en ontruiming op straffe van een boete (zoals tevens primair gevorderd) en in plaats van de primair gevorderde ontbinding, een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst op 20 februari 2024 rechtsgeldig is opgezegd tegen 28 februari 2025. Ten slotte vordert [eiser in conv] (primair en subsidiair) [gedaagde in conv] te veroordelen in de kosten van het geding, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente over de proces- en nakosten indien betaling binnen veertien dagen na het vonnis uitblijft.
      
    
    
      3.2.
      
        
          [eiser in conv] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat er tussen partijen op
        26 januari 2007 een huurovereenkomst is gesloten ten aanzien van het gebruik van de ruimte op [adres] te [plaats] (hierna: het ‘gehuurde’) als bedrijfsruimte, dat zij deze huurovereenkomst met inachtneming van de bepalingen omtrent beëindiging in de overeenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd op 20 februari 2024 (tegen 28 februari 2025) en dat er bovendien grond is voor ontbinding, daar is gebleken dat [gedaagde in conv] , in strijd met bepalingen in de overeenkomst, in het gehuurde woont. De gevorderde boete baseert [eiser in conv] op artikel 7 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst.  
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde in conv] voert verweer. [gedaagde in conv] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser in conv] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in conv] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser in conv] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde in conv] voert aan dat er geen sprake is van een overeenkomst voor de huur van een bedrijfsruimte, maar van een woonruimte. [gedaagde in conv] stelt dat het gehuurde een woonhuis met tuin betreft, als woonhuis is ingericht en vanaf aanvang van de overeenkomst ook als zodanig door [gedaagde in conv] is gebruikt. Het gevolg is volgens [gedaagde in conv] dat [eiser in conv] de overeenkomst – gelet op het toepasselijke wettelijke regime – niet zonder meer kon/kan beëindigen. 
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.6.
      In reconventie vordert [gedaagde in conv] te verklaren voor recht dat er sprake is van (ver)huur van een woonruimte, met veroordeling van [eiser in conv] in de kosten van de procedure, te vermeerderen met nakosten en de wettelijke rente over de proces- en nakosten indien betaling binnen veertien dagen na het vonnis uitblijft. 
      
    
    
      3.7.
      
        
          [eiser in conv] voert verweer. [eiser in conv] concludeert tot niet-ontvankelijkheid
        van [gedaagde in conv] , dan wel tot afwijzing van de vordering van [gedaagde in conv] , met uitvoerbaar bij
        voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde in conv] in de kosten van de procedure in 
        reconventie. 
      
      
    
    
      3.8.
      
        Het verweer van [eiser in conv] hangt samen met de stellingen die 
        zij in conventie inneemt ter onderbouwing van haar (spiegelbeeldig) gevorderde verklaring voor recht dat er sprake is van huur van een bedrijfsruimte.  
      
      
    
    
      3.9.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie en reconventie
      
    
    
    
      
        Verklaring voor recht: sprake van verhuur van een bedrijfsruimte of woonruimte?
      
    
    
      4.1.
      Gelet op de samenhang tussen de in conventie en reconventie door partijen gevorderde verklaringen voor recht dat er sprake is van verhuur van een 230a-bedrijfsruimte (de vordering van [eiser in conv] ), dan wel verhuur van een woonruimte (de vordering van [gedaagde in conv] ), ziet de kantonrechter aanleiding deze vorderingen gezamenlijk te behandelen. 
      
    
    
      4.2.
      Partijen twisten over de vraag naar het op hun overeenkomst toepasselijke wettelijke huurregime. Volgens vaste rechtspraak is voor de vaststelling van het toepasselijke huurregime beslissend wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen hebben gestaan (zie o.a. HR 24 december 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1198 en HR 3 december 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR4783). 
      
    
    
      4.3.
      
        [eiser in conv] stelt zich op het standpunt dat het gehuurde in 2007 is aangeboden als bedrijfsruimte, werd opgeleverd als bedrijfsruimte (o.a. zonder douche, badruimte en gasfornuis) en dat er met [gedaagde in conv] een huurcontract is gesloten met bedrijfsmatig gebruik als uitsluitend overeengekomen bestemming. 
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde in conv] heeft hier onder meer tegenover gesteld dat [eiser in conv] in 2007 zou hebben aangegeven niet bereid te zijn een huurovereenkomst voor een woonruimte op te stellen (omdat dit alleen maar ‘gedoe’ zou geven), maar gebruik als woonruimte wel gewoon toe te staan, dat [gedaagde in conv] al vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst bij de BRP staat ingeschreven als woonachtig op het adres van het gehuurde ( [adres] ), dat zij ten tijde van het sluiten van de overeenkomst nog geen onderneming had en ook geen inschrijving bij de Kamer van Koophandel, dat het gehuurde blijkens de ligging van het pand (in een woonwijk) en de foto’s bij het opleverrapport bestemd was/is voor bewoning en dat uit door [gedaagde in conv] overgelegde actuele foto’s blijkt dat het gehuurde overwegend wordt gebruikt als woonruimte en slechts voor een klein deel voor dienstverlening door [gedaagde in conv] (‘kleuradvies’). Verder heeft [gedaagde in conv] erop gewezen dat gebruik als middenstandsbedrijfsruimte volgens het Bestemmingsplan Sint Marten niet is toegestaan en dat de beheerders van het gehuurde sinds juli 2024 - eerst Arnhem Housing B.V. en daarna Kronenburg Living - zich presenteren en/of profileren als beheerders van ‘woningen’. Tot slot heeft [gedaagde in conv] benadrukt dat uit correspondentie uit 2012 volgt dat [eiser in conv] op dat moment op de hoogte was van het gebruik van het gehuurde door [gedaagde in conv] als woonruimte en dat verhuurder toen zelfs een document met een puntentelling heeft gemaakt ter vaststelling van een huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel (hierna: ‘WWS’), waarin wordt gesproken van een woonkamer, slaapkamer, keuken en toilet. 
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter stelt vast dat er tussen partijen op 26 januari 2007 een overeenkomst is gesloten op basis van het ROZ-model ‘Huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ (versie 30 juli 2003), waarbij er in de overeenkomst onder meer is opgenomen dat het gehuurde als casco wordt verhuurd (artikel 1.2.) en uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als winkel en/of kantoor en/of atelier en/of galerie (artikel 1.3.). Deze tussen partijen gesloten en door beide partijen ondertekende schriftelijke overeenkomst heeft te gelden als een onderhandse akte ex artikel 156 lid 3 Rv, die op grond van artikel 157 lid 2 Rv dwingend bewijs oplevert. Dit betekent dat in beginsel, behoudens tegenbewijs, ervan moet worden uitgegaan dat [eiser in conv] en [gedaagde in conv] hetgeen in die akte is vermeld, zijn overeengekomen. 
      
    
    
      4.6.
      Anders dan door [gedaagde in conv] naar voren is gebracht, brengt de omstandigheid dat partijen het er thans over eens zijn dat de in de (kop van de) huurovereenkomst gebruikte kwalificatie als 290-bedrijfsruimte niet de juiste was, niet mee dat de contactuele bedingen in de huurovereenkomst toepassing missen en dat daardoor elke juridische grondslag voor de vorderingen van [eiser in conv] ontbreekt. De kantonrechter constateert dat er weliswaar is gekozen voor het ROZ-model voor ‘winkelruimte’, maar dat de tekst van de overeenkomst ruimte laat voor ander bedrijfsmatig gebruik dan gebruik als ‘winkel’, namelijk: als kantoor, atelier of galerie. Het door de overeenkomst toegestane gebruik omvat blijkens art. 1.3. dus zowel gebruik in de zin van artikel 7:290 BW als bedrijfsmatig gebruik dat valt onder de reikwijdte van artikel 7:230a BW. Wel wordt het de huurder in artikel 1.4. verboden om ‘zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3.’. Onder een andere bestemming moet in ieder geval begrepen worden: het gebruik als woonruimte.   
      
    
    
      4.7.
      Gelet hierop wordt toegekomen aan de vraag of [gedaagde in conv] wordt toegelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen hetgeen in de huurovereenkomst is bepaald omtrent de bestemming van het gehuurde. De kantonrechter zal hiertoe niet overgaan, omdat [gedaagde in conv] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat partijen ten tijde van het aangaan van de overeenkomst beoogden een huurovereenkomst voor bedrijfsmatig gebruik van het gehuurde aan te gaan. In dit kader is van belang dat de door [gedaagde in conv] aangedragen omstandigheden zoals opgesomd in 4.4. grotendeels niet zien op de bedoeling van partijen ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst in 2007 en dat er voor de weergave van [gedaagde in conv] dat [eiser in conv] bij het aangaan van de overeenkomst mondeling zou hebben aangegeven dat gebruik als woonruimte was toegestaan, geen concrete aanwijzingen zijn. De omstandigheid dat [gedaagde in conv] in 2007 nog geen onderneming en KvK-inschrijving had, rechtvaardigt nog niet de conclusie dat partijen geen overeenkomst voor de huur van een bedrijfsruimte hebben willen aangaan en aan de inschrijving in de BRP door [gedaagde in conv] zou hooguit betekenis toe kunnen komen als die inschrijving bij verhuurder bekend was (hetgeen in deze procedure niet is gesteld). Voor wat betreft het argument van [gedaagde in conv] dat het gehuurde zich in een woonwijk bevindt en het bestemmingsplan gebruik als bedrijfsruimte niet toestaat (zodat het gehuurde onder woonruimte moet vallen), geldt dat [eiser in conv] als onweersproken naar voren heeft gebracht dat uit een uittreksel van bestemmingsplan van het Omgevingsloket (productie 12 bij dagvaarding) volgt dat het gehuurde naast een woonbestemming ook een functieaanduiding heeft als kantoor. Ook de foto’s bij het opleverrapport leveren, anders dan door [gedaagde in conv] betoogd, geen duidelijke indicatie op voor een bestemming van het gehuurde als woonruimte. Immers valt niet in te zien waarom een bedrijfsruimte niet zou kunnen beschikken over een keukenblok met een gasaansluiting en is ter zitting gebleken dat [gedaagde in conv] (anders dan gesuggereerd in haar productie 19) zelf een gasfornuis heeft moeten aanbrengen. [gedaagde in conv] heeft verder niet bestreden dat het gehuurde ten tijde van het aangaan van de overeenkomst niet beschikte over een douchevoorziening, hetgeen naar oordeel van de kantonrechter een contra-indicatie is voor een bestemming van het gehuurde als woonruimte. Dat een dergelijke voorziening voor [gedaagde in conv] niet noodzakelijk was omdat zij maar één keer per week doucht(e) en dit kon doen bij haar vriend, maakt dit niet anders. 
      
    
    
      4.8.
      Voor zover gelet op de vereiste schriftelijke toestemming van de verhuurder voor wijziging van de bestemming van het gehuurde (artikel 1.4. overeenkomst) relevant, is ten slotte ook niet gebleken dat [eiser in conv] voor haar opzeggingsbrief d.d. 20 februari 2024 bekend is geworden met het feitelijk gebruik van het gehuurde door [gedaagde in conv] als woonruimte. Uit de correspondentie van september 2012 volgt weliswaar dat partijen toen in gesprek waren over een voorlopige (her)berekening van een huurprijs op basis van het WWS, maar dat hieraan een verzoek van [gedaagde in conv] ten grondslag lag ‘om de overeenkomst in overeenstemming te brengen met het werkelijke gebruik van het pand als woning’ (lezing van [gedaagde in conv] ) in plaats van een verzoek van [gedaagde in conv] ‘om de geldende huurovereenkomst te wijzigen in een huurovereenkomst voor woonruimte’ (lezing van [eiser in conv] ) valt uit de destijds tussen partijen uitgewisselde e-mails niet af te leiden. 
      
    
    
      4.9.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de in reconventie door [gedaagde in conv] gevorderde verklaring voor recht dat er sprake is van verhuur van een woonruimte niet toewijsbaar is. De door [eiser in conv] in conventie gevorderde verklaring voor recht dat er sprake is van verhuur van een (230a-)bedrijfsruimte zal evenmin worden toegewezen, daar uit het navolgende zal blijken dat de vordering van [eiser in conv] tot ontbinding en ontruiming zal worden toegewezen. Gelet daarop heeft [eiser in conv] geen belang bij toewijzing van de gevorderde verklaring voor recht. 
      
      
        
          In conventie
        
      
      
      
        
          Vordering tot ontbinding en ontruiming
        
      
    
    
      4.10.
      Uit het bovenstaande volgt dat tussen partijen geen overeenkomst voor de huur van een woonruimte tot stand is gekomen. Vast staat echter dat [gedaagde in conv] het gehuurde thans wel als woonruimte gebruikt. Dit levert een tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst. Specifiek gaat het om een schending van artikel 1.3. en 1.4. van de huurovereenkomst (zie hierboven onder 2.1.). [gedaagde in conv] heeft hier uitsluitend tegenover gesteld dat het om de huur van een woonruimte gaat en dat de artikelen 1.3. en 1.4., die betrekking hebben op de bestemming van het gehuurde, daarom niet van toepassing zijn. Zoals volgt uit 4.5. t/m 4.9. gaat de kantonrechter daar niet in mee.  
      
    
    
      4.11.
      Het gevolg is dat de primaire vordering van [eiser in conv] tot ontbinding van de overeenkomst toewijsbaar is. Ook zal [gedaagde in conv] worden veroordeeld het gehuurde, met alle zich daarin bevindende goederen (die niet tot het gehuurde behoren) te verlaten en te ontruimen. Daar [gedaagde in conv] al sinds februari 2024 op de hoogte was van de opzegging van de huurovereenkomst door [eiser in conv] (per 28 februari 2025) en dus met de wens van [eiser in conv] om te komen tot een beëindiging van de huurrelatie en [gedaagde in conv] zich niet specifiek heeft verweerd tegen de gevorderde korte ontruimingstermijn, zal [gedaagde in conv] worden veroordeeld binnen zeven dagen na betekening van het vonnis over te gaan tot ontruiming. Daarbij wordt wel aangetekend dat ter zitting enerzijds is gebleken dat [eiser in conv] voornemens is om het gehuurde te verkopen zonder dat daar op dit moment concrete plannen voor zijn en anderzijds dat [gedaagde in conv] vreest dat het voor haar (bij veroordeling tot ontruiming) zeer lastig zal worden elders een ruimte te huren, laat staan op zeer korte termijn. Gelet hierop en gelet op de mededeling van de gemachtigde van [eiser in conv] ter zitting dat partijen voorafgaand aan de procedure overleg hebben gehad over een eventuele langere ontruimingstermijn, strekt het ter aanbeveling dat partijen hier - ondanks de veroordeling tot ontruiming binnen zeven dagen - opnieuw met elkaar over in gesprek gaan.  
      
    
    
      4.12.
      Daar de primaire vordering tot ontbinding en ontruiming toewijsbaar is, wordt aan de beoordeling van de subsidiair door [eiser in conv] gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst op 20 februari 2024 rechtsgeldig is opgezegd, niet toegekomen.  
      
      
        
          Vordering tot betaling boete
        
      
    
    
      4.13.
      
        
          [eiser in conv] vordert veroordeling van [gedaagde in conv] tot betaling van een boete van
        € 250,00 per dag dat [gedaagde in conv] in verzuim verkeert ten aanzien van haar verplichting om aan de in de huurovereenkomst opgenomen voorschriften te voldoen. Daarbij beroept [eiser in conv] zich op een in artikel 7 van de algemene bepalingen (behorende bij de huurovereenkomst) vervat boetebeding, dat bepaalt dat de huurder die zich – nadat zij behoorlijk in gebreke is gesteld – niet houdt aan de in de huurovereenkomst en algemene bepalingen opgenomen voorschriften een direct opeisbare boete van € 250,00 per dag aan verhuurder verbeurt voor elke dag dat huurder in verzuim is. 
      
      
    
    
      4.14.
      
        [eiser in conv] heeft bij haar beroep op het boetebeding gesteld dat de bewoning door [gedaagde in conv] van het gehuurde een tekortkoming oplevert in de nakoming van de huurovereenkomst en dat [gedaagde in conv] geen gevolg heeft gegeven aan haar sommatie om het met de overeenkomst strijdige gebruik staken, zodat de boete verbeurd is geraakt. Hoewel [eiser in conv] blijkens het overwogene in 4.10/4.11 met succes heeft bepleit dat [gedaagde in conv] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, is – gelet op artikel 6:92 lid 3 BW – het enkele ‘tekortschieten’ bij het inroepen van een boetebeding onvoldoende. Dit leidt tot de conclusie dat [eiser in conv] specifiek in relatie tot haar aanspraak op de boete niet heeft voldaan aan haar stelplicht en dat haar vordering [gedaagde in conv] te veroordelen tot betaling van een boete wordt afgewezen.  
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
    
    
      4.15.
      
        [gedaagde in conv] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser in conv] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                112,99
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten (conventie & reconventie)
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                757,99
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.16.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.17.
      
        [gedaagde in conv] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in reconventie betalen. De proceskosten van [eiser in conv] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                204,00
              
              
                (1 punt × € 204,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                204,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.18.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de tussen [eiser in conv] en [gedaagde in conv] bestaande huurovereenkomst,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde in conv] het gehuurde, met alle zich daarin bevindende goederen die niet tot het gehuurde behoren, binnen zeven dagen na betekening van het vonnis te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde in conv] in de proceskosten van € 757,99, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde in conv] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde in conv] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onderdelen 5.2. t/m 5.4. uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.8.
      wijst de vordering van [gedaagde in conv] af,
      
    
    
      5.9.
      veroordeelt [gedaagde in conv] in de proceskosten van € 204,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [naam 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.10.
      veroordeelt [gedaagde in conv] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
      
      
      
      
    
    
      5.11.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onderdelen 5.9. en 5.10. uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. Kan en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2025.