ECLI:NL:RBNNE:2025:4486, Rechtbank Noord-Nederland, 04-11-2025, LEE 24/3545
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-11-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Eiseres is eigenaar van een onroerende zaak waar een woonzorgcentrum in is gevestigd. De rechtbank beoordeelt of bij de vaststelling van de WOZ-waarde kan worden uitgegaan van de restwaarden zoals de heffingsambtenaar heeft gehanteerd. Deze zaak kenmerkt zich doordat (i) de heffingsambtenaar zich voor de vaststelling van de GVW aansluit bij de Taxatiewijzer en (ii) eiseres de uitgangspunten uit de Taxatiewijzer niet betwist, behalve wat betreft de daarin opgenomen restwaarden. Eiseres betoogt dat de restwaarde voor de onroerende zaak als geheel moet worden gesteld op één percentage (7,5), dat lager is dan de restwaarde volgens de Taxatiewijzer. Naar het oordeel van de rechtbank ligt het op de weg van eiseres om de gewenste afwijking van de Taxatiewijzer waarop zij aanspraak maakt, te onderbouwen, aangezien de heffingsambtenaar die afwijking betwist. Omdat eiseres niet in die bewijslast is geslaagd, komt de rechtbank tot de slotsom dat er geen reden is om wat betreft de restwaarden af te wijken van de Taxatiewijzer. Voor dat geval is tussen partijen niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Groningen
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: LEE 24/3545
    
      
      uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 4 november 2025 in de zaak tussen
    
  
  
    
      
      [eiseres] , uit [vestigingsplaats] , eiseres
    (gemachtigde: mr. H. Vloet),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Hoogeveen, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 juni 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft voor het jaar 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats] (de onroerende zaak) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 3.979.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook een aanslag in de onroerendezaakbelasting (eigenaren niet-woning) opgelegd (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 9 september 2025 op een zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen: de gemachtigde van eiseres, bijgestaan door E.M.J. Brandsen. De heffingsambtenaar heeft zich afgemeld voor de zitting.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft aanvankelijk twee nummers aangemaakt voor de beroepen van eiseres: 24/3544 (gekoppeld aan [adres 2] ) en 24/3545 (gekoppeld aan [adres 3] ). De griffier heeft ook twee keer griffierecht geheven. De rechtbank had ook nummers moeten aanmaken voor [adres 4] en voor [adres 1] . Na de zitting heeft de rechtbank dit alsnog gedaan. Daarbij heeft de rechtbank nummer 25/3364 gekoppeld aan [adres 3] en nummer 25/3365 aan [adres 4] . Nummer 24/3545 heeft de rechtbank nu aan het beroep inzake [adres 1] gekoppeld. De griffier heeft geen extra griffierecht geheven. Omdat de beroepen inzake [adres 2] , [adres 4] en [adres 3] samenhangen met elkaar als bedoeld in artikel 8:41, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht, maar niet met het beroep inzake [adres 1] , is namelijk terecht twee keer griffierecht geheven. 
      
    
  
  
    Feiten
    
    2. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. In de onroerende zaak is een woonzorgcentrum gevestigd.
    
    3. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak blijkens een ‘taxatieverslag niet-woning’ vastgesteld op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW). De heffingsambtenaar heeft zich voor de waardering aangesloten bij de richtlijnen uit de Landelijke Taxatiewijzer deel 9 – Verzorging (de Taxatiewijzer). Dit betekent onder meer dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een restwaarde van 30% voor de ruwbouw, 25% voor de afbouw en 17% voor de installaties.
    
    4. Eiseres heeft een taxatierapport en een daarbij behorende taxatiekaart ingebracht, waarin haar taxateur de GVW van de onroerende zaak heeft berekend op € 2.820.000. Uit deze stukken volgt dat de taxateur aansluiting heeft gezocht bij de waardebepaling van de heffingsambtenaar voor wat betreft de bruto vervangingswaarde en initiële levensduur. De taxateur van eiseres is uitgegaan van een restwaarde van 7,5% (voor zowel de ruwbouw, de afbouw, als de installaties).
    
    5. Eiseres heeft daarnaast een (geactualiseerd maar ongedateerd) onderzoeksrapport met bijlagen van haar taxateur ingebracht, getiteld ‘Restwaarde algemeen’ (het onderzoeksrapport). In het onderzoeksrapport en de bijlage daarbij worden de restwaarden van een aantal verkochte (zorg)objecten afgeleid uit de verkoopprijs die daarvoor is gerealiseerd. In onderdeel 3 van het onderzoeksrapport is deze methode als volgt toegelicht:
    “De methodiek is een bottom-up methodiek waarbij op de geïndexeerde transactieprijs de grondwaarde (inclusief BTW) in mindering wordt gebracht. Wat resteert is ofwel de restwaarde van het object (als ten tijde van verkoop de initiële levensduur is verstreken) of de dagwaarde van het object (als ten tijde van verkoop de initiële levensduur niet is verstreken).
    
  
  
    Restwaarde en dagwaarde
    
    
      
        De restwaarde is de waarde die het object heeft aan het eind van de levensduur. Als de levensduur nog niet is verstreken ten tijde van verkoop, wordt het object niet verkocht tegen de restwaarde van het object maar tegen de dagwaarde. Vanuit de dagwaarde kan wel een restwaarde berekend worden, mits er overeenstemming is over de manier van afschrijven (rechtlijnig) en over de levensduur.”
    
    
    
      6. In de bijlage bij het onderzoeksrapport, getiteld ‘Bijlage Zorgwoningen’, zijn de restwaarden van negen vergelijkingsobjecten bepaald aan de hand van de in 5. beschreven methodiek. Deze bijlage vermeldt hierover (onderdeel 11) samengevat het volgende:
      “De volgende restwaarden worden gevonden vanuit de geanalyseerde transactiegegevens:
      
        
          [vergelijkingsobject 1]	6,3%
      
      
        
          [vergelijkingsobject 2]		1,0%
      
      
        
          [vergelijkingsobject 3]		0,0%
      
      
        
          [vergelijkingsobject 4]		0,0%
      
      
        
          [vergelijkingsobject 5]		9,0%
      
      
        
          [vergelijkingsobject 6]		6,3%
      
      
        
          [vergelijkingsobject 7]			9,9%
      
      
        
          [vergelijkingsobject 8]	1,0%
      
      
        
          [vergelijkingsobject 9]	4,8%
      
    
    
    
      
        Dit resulteert in een gemiddelde restwaarde gelijk aan 4,2%”.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    7. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Meer specifiek beoordeelt de rechtbank of bij de vaststelling van die waarde kan worden uitgegaan van de restwaarden zoals de heffingsambtenaar heeft gehanteerd (zie 3.).
    
    8. De rechtbank is van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
      
        Uitgangspunten bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak
      
    
    9. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de GVW en de rechtbank sluit zich hierbij aan. Het geschil tussen partijen is, zoals eiseres ter zitting uitdrukkelijk en ondubbelzinnig heeft verklaard, beperkt tot de vraag of bij de vaststelling van de GVW van de onroerende zaak kan worden uitgegaan van de restwaarden die de heffingsambtenaar heeft gehanteerd. De rechtbank stelt daarbij het volgende voorop.
    
    10. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet waardering onroerende zaken wordt bij de berekening van de GVW onder meer rekening gehouden met de sinds de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken is bepaald dat de technische veroudering is gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde van de onroerende zaak. Ten aanzien van deze zogenoemde technische afschrijving gelden de normale regels omtrent stelplicht en bewijslast. Die regels houden, voor zover hier relevant, in dat de heffingsambtenaar de feiten en omstandigheden moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken waaruit volgt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet de rechtbank beoordelen in het licht van wat eiseres naar voren heeft gebracht. Daarnaast geldt, specifiek voor het geval dat de heffingsambtenaar voor het bepalen van de technische afschrijving gebruik maakt van de Taxatiewijzer, bewijsrechtelijk nog het volgende.
    
    11. Deze zaak kenmerkt zich doordat (i) de heffingsambtenaar zich voor de vaststelling van de GVW aansluit bij de Taxatiewijzer en (ii) eiseres de uitgangspunten uit de Taxatiewijzer niet betwist, behalve wat betreft de daarin opgenomen restwaarden. Eiseres betoogt dat de restwaarde voor de onroerende zaak als geheel moet worden gesteld op één percentage (7,5), dat lager is dan de restwaarde volgens de Taxatiewijzer. De Hoge Raad heeft overwogen dat degene die aanspraak maakt op een afwijking van de uitgangspunten uit de Taxatiewijzer, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Naar het oordeel van de rechtbank ligt het op de weg van eiseres om de gewenste afwijking van de Taxatiewijzer waarop zij aanspraak maakt, te onderbouwen, aangezien de heffingsambtenaar die afwijking betwist. De rechtbank zal hierna beoordelen of eiseres in die bewijslast slaagt.
    
    
      
        Bepaling van de restwaarde
      
    
    12. Eiseres verwijst naar de Bijlage Zorgwoningen bij het onderzoeksrapport ter onderbouwing van de afwijking van de Taxatiewijzer die zij bepleit. In het onderzoeksrapport wordt de conclusie getrokken dat de restwaarden zoals deze in de Taxatiewijzer staan vermeld, te hoog zijn. Uit de uitgevoerde analyse blijkt dat de restwaarde zich bevindt in de range van 0% tot 10%, aldus de bijlage bij het onderzoeksrapport.
    
    13. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij de Taxatiewijzer terecht volgt. Ter verdere onderbouwing van de restwaarden zoals die in de Taxatiewijzer zijn opgenomen, verwijst de heffingsambtenaar naar een aantal referenties die hij zou hebben opgenomen in een bijlage bij zijn verweerschrift. Nu een dergelijke bijlage ontbreekt, gaat de rechtbank, evenals eiseres ter zitting, ervan uit dat de heffingsambtenaar verwijst naar dezelfde referenties die in de uitspraak op bezwaar (op pagina 5 tot en met 11) zijn vermeld, onder herleiding van de restwaarden.
    
    14. Tussen partijen is niet in geschil dat de vergelijkingsobjecten in de bijlage bij het onderzoeksrapport van eiseres op zich geschikt zijn om iets te zeggen over de restwaarde van objecten zoals de onroerende zaak. De rechtbank is niettemin van oordeel dat eiseres met het onderzoeksrapport niet aannemelijk maakt dat de Taxatiewijzer uitgaat van te hoge restwaarden. Daarvoor laat het onderzoeksrapport nog te veel onduidelijkheden bestaan, zoals de rechtbank hierna zal motiveren. Daarbij maakt de rechtbank onderscheid tussen enerzijds [vergelijkingsobject 1] en anderzijds de overige vergelijkingsobjecten.
    
    
      
        
          [vergelijkingsobject 1]
        
      
    
    15. Van de vergelijkingsobjecten in het onderzoeksrapport heeft alleen [vergelijkingsobject 1] de restwaarde zowel voor wat betreft de ruwbouw, afbouw, als installaties bereikt op de transactiedatum. Daarbij gaat de rechtbank uit van een levensduur voor de ruwbouw van 55 jaar conform de Taxatiewijzer, waarbij beide partijen wat betreft de (initiële) levensduur aansluiten. In de bijlage bij het onderzoeksrapport wordt de restwaarde van 6,3% voor dit object als volgt berekend (bedragen in €):
    
      
        
        
        
          
            
              Verkoopprijs (V)
            
            
              1.287.500
            
          
          
            
              Grondwaarde incl. BTW (G)
            
            
              1.015.000
            
          
          
            
              
                Restwaarde opstallen (V -/- G = R)
              
            
            
              
                272.500
              
            
          
          
            
              Bruto vervangingswaarde incl. BTW (B)
            
            
              4.326.000
            
          
          
            
              
                Percentage restwaarde (R/B * 100)
              
            
            
              
                6,299%
              
            
          
        
      
    
    
    16. Hoewel een restwaarde van 6,3% op zich steun zou bieden aan het standpunt van eiseres dat de Taxatiewijzer uitgaat van te hoge restwaarden, kan de rechtbank niet vaststellen of dit percentage ook feitelijk juist is. Dat komt omdat ook de heffingsambtenaar [vergelijkingsobject 1] als referentie heeft gebruikt in zijn uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar komt daarbij tot de volgende berekening (bedragen in €):
    
      
        
        
        
          
            
              Verkoopprijs (V)
            
            
              1.287.500
            
          
          
            
              Grondwaarde excl. BTW (G)
            
            
              406.100
            
          
          
            
              
                Restwaarde opstallen (V -/- G = R)
              
            
            
              
                881.400
              
            
          
          
            
              Bruto vervangingswaarde excl. BTW (B)
            
            
              3.391.122
            
          
          
            
              
                Percentage restwaarde (R/B * 100)
              
            
            
              
                25,99%
              
            
          
        
      
    
    
    17. Het verschil in grondwaarde tussen de berekening van eiseres en die van de heffingsambtenaar wordt gedeeltelijk verklaard doordat partijen van opvatting verschillen over de vraag of deze variabele inclusief, dan wel exclusief BTW in de berekening moet worden betrokken. De rechtbank laat in het midden welke partij op dit punt gelijk heeft. Ook als wordt gecorrigeerd voor dit verschil van opvatting over de BTW gaan partijen namelijk uit van zeer verschillende grondwaardes. De heffingsambtenaar gaat (inclusief BTW) uit van een grondwaarde van € 121 per m². Eiseres, die op dit punt de bewijslast heeft, gaat uit van een grondwaarde (inclusief BTW) van € 250 per m². Zij baseert deze grondwaarde slechts op de stelling dat sprake is van een “centrumlocatie” onder de toevoeging ‘(minimaal € 250 per m²)’. Verder vermeldt eiseres dat er geen grondnota bekend is. Waar dan het bedrag van € 250 precies vandaan komt, en welke gegevens daaraan ten grondslag liggen, blijft ongewis. Dat is voor de rechtbank onvoldoende om de grondwaarde van eiseres aannemelijk te achten, gelet op de betwisting door de heffingsambtenaar.
    
    18. Ook het verschil in bruto vervangingswaarde kan niet uitsluitend door het verschil van opvatting tussen partijen over de BTW worden verklaard. Uitgaande van bedragen inclusief BTW is het verschil in gehanteerde vervangingswaarde per m² ongeveer € 121. Eiseres heeft ter onderbouwing van de bruto vervangingswaarde die zij verdedigt (€ 2.350), verwezen naar de “Taxatiewijzer Phydias WPD2016: N372PH12: gezinsvervangend tehuis, 1930-1945”. Met deze verwijzing naar een stuk dat niet tot het dossier behoort, maakt eiseres niet inzichtelijk hoe zij tot de bruto vervangingswaarde die zij bepleit is gekomen. Ook op dit punt vindt de rechtbank dus niet dat eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat haar bruto vervangingswaarde juist is.
    
    19. Concluderend kan [vergelijkingsobject 1] niet dienen als onderbouwing van de afwijking van de Taxatiewijzer die eiseres bepleit.
    
    
      
        Overige vergelijkingsobjecten
      
    
    20. Voor de overige vergelijkingsobjecten uit het onderzoeksrapport geldt niet dat de initiële levensduur van zowel de ruwbouw, afbouw, als de installaties was verstreken op de transactiedatum. Gelet op de methodiek die blijkens de toelichting in onderdeel 3 van het onderzoeksrapport wordt gehanteerd, wordt in dat geval de restwaarde van de opstallen niet direct afgeleid uit de gerealiseerde transactieprijs minus de grondwaarde. Het verschil tussen deze bedragen levert voor deze objecten volgens eiseres niet de restwaarde, maar de dagwaarde op. Die dagwaarde moet vervolgens worden herrekend naar de restwaarde, aan de hand van een jaarlijkse lineaire afschrijving en een bepaalde levensduur. De levensduur die daarbij blijkens de bijlage bij het onderzoeksrapport wordt gehanteerd, bedraagt 55 jaar voor de ruwbouw, 30 jaar voor de afbouw en 20 jaar voor de installaties.
    
    21. De rechtbank acht niet aannemelijk dat deze berekeningsmethode steeds tot een juiste restwaarde leidt. Ten eerste erkent eiseres zelf dat deze berekeningsmethode voor een aantal van de vergelijkingsobjecten ( [vergelijkingsobject 3] en [vergelijkingsobject 4] ) een negatieve restwaarde oplevert. Dat is binnen de systematiek van het onderzoeksrapport onmogelijk en roept dus vragen op over de geschiktheid van deze methode, ook in andere gevallen waarin er wel een positieve restwaarde uitkomt. Eiseres heeft in dat verband slechts verklaard dat de voor deze objecten gekozen levensduur dan wellicht toch niet klopt. Die verklaring roept alleen maar nieuwe vragen op en overtuigt de rechtbank dus niet. Ten tweede heeft eiseres niet voldoende inzichtelijk gemaakt hoe zij de dagwaarde (zijnde één totaalbedrag) aan de hand van drie verschillende levensduren voor ruwbouw, afbouw en installaties, herrekent tot de restwaarde (zijnde eveneens één totaalbedrag). De rechtbank is daarom niet voldoende in staat te controleren hoe de restwaarde van de overige vergelijkingsobjecten is berekend. 
    
    22. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat ook de overige vergelijkingsobjecten onvoldoende steun bieden aan de afwijking van de Taxatiewijzer die eiseres bepleit.
    
    
      
        Slotsom over de GVW van de onroerende zaak
      
    
    23. Nu eiseres niet in haar bewijslast is geslaagd, komt de rechtbank tot de slotsom dat er geen reden is om wat betreft de restwaarden af te wijken van de Taxatiewijzer. Voor dat geval is tussen partijen niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      24. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking en de aanslag in stand blijven. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.T.M. Hennevelt, voorzitter, en mr. M. Sanna en mr. A. Heidekamp, leden, in aanwezigheid van mr. A.A. van der Terp, griffier.
    
    
    
      Uitgesproken in het openbaar op 4 november 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              voorzitter
            
          
        
      
    
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
    
  
  
     Zie voor de beroepen inzake deze objecten en het object [adres 4] de uitspraak die de rechtbank vandaag heeft gedaan in de zaken met nummers LEE 24/3544, 25/3364 en 25/3365.
  
  
     Hoge Raad 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, r.o. 2.3.2.
  
  
     Hoge Raad 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, r.o. 2.4.3.