ECLI:NL:RBOVE:2025:5832, Rechtbank Overijssel, 02-10-2025, 11808051 \ CV EXPL  25-2215
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-10-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Gedaagde huurt van Rentree een woning. Rentree heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden nadat de burgemeester de woning in verband met een overtreding van de Opiumwet tijdelijk heeft gesloten. In dit kort geding vordert Rentree ontruiming van de woning. De kantonrechter acht het voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in stand zal blijven. De vordering van Rentree zal daarom worden toegewezen

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: 11808051 \ CV EXPL  25-2215
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 2 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING RENTREE, 
      te Deventer,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Rentree,
      gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      gemachtigde: mr. K.J.T.M. Hehenkamp.
    
    
    
      
        Samenvatting
      
    
    
    
      
        [gedaagde] huurt van Rentree een woning. Rentree heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden nadat de burgemeester de woning in verband met een overtreding van de Opiumwet tijdelijk heeft gesloten. In dit kort geding vordert Rentree ontruiming van de woning. De kantonrechter acht het voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in stand zal blijven. De vordering van Rentree zal daarom worden toegewezen.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties (1-8)
      - de door [gedaagde] overgelegde producties (1-3)- de mondelinge behandeling van 18 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 2016 van Rentree de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Rentree d.d. 1 oktober 2015 (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. Artikel 7 van de algemene voorwaarden gaat over het gebruik van het gehuurde. Lid 11 van dit artikel luidt als volgt:
      
      
        
          “Het is huurder niet toegestaan hennep of soortgelijke gewassen in het gehuurde te kweken of te drogen, verdovende middelen te hebben en/of daarin handel te drijven vanuit het gehuurde of enige andere activiteit te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst op kortst mogelijke termijn rechtvaardigt.”
        
      
      
    
    
      2.2.
      In februari 2024 heeft Rentree signalen ontvangen dat vanuit de woning drugs worden verhandeld. Op 16 mei 2024 is de politie de woning binnengetreden en heeft in de woning een handelshoeveelheid harddrugs en een ploertendoder aangetroffen. Naar aanleiding hiervan heeft de burgemeester van de Gemeente [gemeente] (hierna: de burgemeester) Rentree en [gedaagde] schriftelijk gewaarschuwd dat bij een volgende overtreding van de Opiumwet handhavend wordt opgetreden. Hierop heeft Rentree een gesprek gehad met [gedaagde] en hem vervolgens een brief gestuurd met een formele waarschuwing. 
      
    
    
      2.3.
      Op 16 april 2025 heeft de politie opnieuw een inval gedaan in de woning. Naar aanleiding van de bevindingen van de politie heeft de burgemeester aan Rentree het voornemen kenbaar gemaakt om de woning tijdelijk te sluiten. Vervolgens heeft de burgemeester op 10 juni 2025 op grond van artikel 13b van de Opiumwet een bevel tot sluiting van de woning voor drie maanden gegeven, met ingang van 19 juni 2025. In de bijlage bij het besluit staat onder meer het volgende:
      
      
        
          “Wat heeft de politie gezien en wat is er in de woning aangetroffen?
        
        
          Naar aanleiding van meldingen waaruit blijkt dat er drugs vanuit de woning zou worden verhandeld heeft de politie een onderzoek gestart. Tijdens dit onderzoek ziet de politie dat er een persoon bij de woning komt en er een kort contactmoment met de huurder van de woning is. De politie houdt deze persoon aan en deze verklaart drugs bij de huurder gekocht te hebben. Hierop heeft de politie de woning doorzocht. Er is 5,19 gram (vermoedelijk) cocaïne, verdeeld over vier ponypacks aangetroffen. Ook is er € 2.000,- (40 biljetten van 
        
        
          € 50,-) aan contant geld in de woning aangetroffen en had de huurder € 320,- (zes biljetten van € 50,- en een biljet van € 20,-) aan contant geld in zijn broekzak zitten. 
        
      
      
      
        
          Buurtonderzoek
        
        
          Uit een buurtonderzoek, uitgevoerd door de politie, is gebleken dat verschillende bewoners/omwonenden veel aanloop naar de woning zien. Voornamelijk in de middagen en avonden.”
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen het besluit van de burgemeester en een verzoek tot voorlopige voorziening - schorsing van het besluit - ingediend bij de voorzieningenrechter van de afdeling bestuursrecht van deze rechtbank. In verband met dit verzoek heeft de burgemeester de sluiting van de woning uitgesteld tot 26 juni 2026. De voorzieningenrechter heeft het verzoek van [gedaagde] bij uitspraak van 24 juni 2026 afgewezen. 
      
    
    
      2.5.
      Per brief van 2 juni 2025 heeft Rentree [gedaagde] laten weten dat zij bij een sluiting van de woning door de burgemeester de huurovereenkomst met hem beëindigt. Zij heeft [gedaagde] uitgenodigd voor een gesprek op 5 juni 2025 om dit met hem te bespreken. Op 8 juli 2025 heeft Rentree een brief naar [gedaagde] gestuurd waarin zij aangeeft dat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbindt. Zij verzoekt [gedaagde] om haar te laten weten of hij de ontbinding accepteert en of hij bereid is de woning te aan Rentree op te leveren. 
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde] heeft de woning niet aan Rentree opgeleverd.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Rentree vordert  samengevat - ontruiming van de woning aan [adres].
      
    
    
      3.2.
      
        Woningstichting Rentree heeft aan de vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] ernstig tekort geschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst en de uit de wet voortvloeiende verplichtingen door in de woning harddrugs op te slaan en die vanuit de woning te verhandelen. Rentree stelt dat zij de huurovereenkomst op grond van 
        artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk heeft kunnen ontbinden en dat er daarnaast voldoende aanleiding bestaat om de huurovereenkomst in een bodemprocedure te (doen) ontbinden op grond van artikel 6:265 BW. Omdat [gedaagde] de buitengerechtelijke ontbinding niet erkent en niet bereid is de woning op te leveren, terwijl de sluiting van de woning afloopt op 26 september 2026, heeft zij een spoedeisend belang bij de gevorderde ontbinding, aldus Rentree.  
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Hij concludeert tot afwijzing van de vordering van Rentree. In de eerste plaats betwist hij dat hij tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst en de verplichtingen uit de wet. Hij betwist dat de door de politie aangetroffen stof cocaïne is en dat hij vanuit de woning in harddrugs heeft gehandeld. In de tweede plaats beroept [gedaagde] zich op zijn gezondheidssituatie. Hij lijdt al jaren aan lymfeklierkanker, waarbij hij een verhoogd risico heeft op het krijgen van infecties en het  ernstiger verloop van infecties. Daarom is het heel belangrijk dat hij een stabiele woonsituatie heeft. Ten slotte beroept [gedaagde] zich erop dat van een verhuurder verwacht mag worden dat hij bij een woningsluiting door de burgemeester, voorafgaand aan een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, de betrokken belangen zorgvuldig afweegt. Dat heeft Rentree volgens hem niet gedaan. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Spoedeisend belang
      
    
    
    
      4.1.
      In dit kort geding moet de kantonrechter eerst beoordelen of Rentree een spoedeisend belang heeft bij de vordering tot ontruiming. De kantonrechter is van oordeel dat dat het geval is. Volgens Rentree heeft [gedaagde] geen recht meer om in de woning te verblijven, omdat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden. Omdat [gedaagde] de huurwoning niet wil opleveren en na afloop van de sluiting door de burgemeester weer wil betrekken, maakt hij volgens Rentree inbreuk op haar eigendomsrecht. Uit die stelling volgt het spoedeisend belang bij deze procedure. 
      
    
    
      4.2.
      
        Vervolgens moet de kantonrechter beoordelen of de vordering van Rentree in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat op die toewijzing vooruitgelopen kan worden. In dit kort geding geeft de kantonrechter slechts een voorlopig oordeel en moet terughoudend worden geoordeeld over een vordering tot ontruiming van een woning, omdat een ontruiming erg ingrijpend is en meestal onomkeerbare gevolgen heeft. 
        
          Buitengerechtelijke ontbinding
        
      
      
    
    
      4.3.
      Rentree heeft primair aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag gelegd dat zij de huurovereenkomst op 8 juli 2025 rechtsgeldig heeft ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. 
      
    
    
      4.4.
      Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW kan Rentree de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden als door gedragingen in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het gehuurde daarom op grond van de Opiumwet is gesloten. De burgemeester heeft met ingang van 26 juni 2025 de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet drie maanden gesloten, omdat de politie een handelshoeveelheid drugs in de woning heeft aangetroffen en vanwege informatie waaruit blijkt dat [gedaagde] vanuit de woning in drugs heeft gehandeld. Dit enkele feit rechtvaardigt in beginsel de buitengerechtelijke ontbinding van huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW.
      
      
        
          Belangenafweging
        
      
      
    
    
      4.5.
      
        De buitengerechtelijke ontbinding betekent niet zonder meer dat de gevorderde ontruiming moet worden toegewezen. De kantonrechter moet (vooruitlopend op een definitief oordeel in de bodemzaak) beoordelen of de buitengerechtelijke ontbinding proportioneel is, mede gelet op het bepaalde in artikel 8 lid 2 EVRM, waarin onder meer het recht op wonen wordt beschermd. Is dat niet het geval, dan is een beroep op 
        artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid in beginsel onaanvaardbaar of is in beginsel sprake van misbruik van bevoegdheid en moet de gevorderde ontruiming worden afgewezen. Bij die beoordeling moet de kantonrechter alle relevante feiten en omstandigheden afwegen, waaronder de ernst van de overtreding die ten grondslag ligt aan de sluiting van de woning en de gevolgen van de ontruiming voor [gedaagde].  
      
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter is van oordeel dat het gebruikmaken van de bevoegdheid tot ontbinding door Rentree naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar en ook geen misbruik van recht is. 
      
    
    
      4.7.
      Daarbij neemt de kantonrechter in de eerste plaats de ernst van de gedragingen in aanmerking. Uit het besluit van de burgemeester tot sluiting van de woning blijkt dat de politie op 16 mei 2025 5,19 gram (vermoedelijk) cocaïne in de woning heeft aangetroffen, verdeeld over vier ponypacks, en € 2.000,- aan contant geld, plus € 320,- aan contant geld in de broekzak van [gedaagde]. Ook blijkt uit het besluit dat de politie heeft gezien dat er een persoon bij de woning kwam en daar een kort contactmoment heeft gehad en dat uit een door de politie verricht buurtonderzoek naar voren is gekomen dat verschillende omwonenden veel aanloop naar de woning hebben waargenomen. Daarnaast heeft [gedaagde] niet betwist dat ook in de voor de woning geparkeerde auto van [gedaagde] een grote hoeveelheid van dezelfde witte stof als in de woning is aangetroffen. Hieruit komt sterk het beeld naar voren dat [gedaagde] vanuit de woning betrokken is bij drugshandel. Dat de aangetroffen stof, zoals [gedaagde] ter zitting heeft betoogd, geen harddrugs is, acht de kantonrechter in deze context niet aannemelijk. Aan zijn ter zitting ingenomen stelling dat de waargenomen aanloop niet bij hem was, maar bij de woning boven hem, zal de kantonrechter voorbij gaan, omdat hij dit verder niet concreet heeft gemaakt. Met zijn handelen heeft [gedaagde] in strijd gehandeld met artikel 7.11 van de algemene voorwaarden en met de in artikel 7:213 BW opgenomen verplichting om zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als goed huurder te gedragen. Hoewel een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst geen vereiste is voor ontbinding op de voet van artikel 7:231 lid 2 BW, weegt dit wel mee in verband met het belang van Rentree bij ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van de woning.
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter kent veel gewicht toe aan de omstandigheid dat [gedaagde], nadat de politie in 2024 een handelshoeveelheid aan harddrugs in de woning had aangetroffen, een formele waarschuwing van Rentree heeft ontvangen. In de brief waarin die formele waarschuwing staat, staat uitdrukkelijk vermeld: “niet dealen” en “geen harddrugs in bezit hebben”. Ook wordt aangekondigd dat als er opnieuw objectieve meldingen van overlast komen, de huurovereenkomst met hem wordt beëindigd. Hiermee had het voor [gedaagde] kenbaar moeten zijn dat betrokkenheid bij drugshandel vanuit de woning door Rentree niet wordt getolereerd en dat hij het zich niet kan veroorloven nogmaals hiermee in verband te worden gebracht. Dat dat een jaar later toch weer is gebeurd, is [gedaagde] dan ook zwaar aan te rekenen.
      
    
    
      4.9.
      Naast het belang van Rentree bij nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, moet Rentree er als woningstichting voor waken dat de woonomgeving waarin haar woningen gelegen zijn niet wordt aangetast. In dat verband heeft Rentree er een zwaarwegend belang bij om op te treden tegen handel in drugs vanuit haar woningen en de aanwezigheid van drugs in haar woningen.  
      
    
    
      4.10.
      Tegenover de belangen van Rentree bij ontbinding en ontruiming staan de belangen van [gedaagde] om in de woning te kunnen blijven wonen. Ook dat belang is groot. De kantonrechter acht het aannemelijk dat [gedaagde] gelet op zijn medische situatie belang heeft bij een stabiele woonsituatie. Van een medische noodsituatie is echter niet gebleken. Ter zitting heeft [gedaagde] geschetst dat hij tijdens de periode dat zijn woning gesloten was een maand in Turkije is geweest en de rest van de tijd in zijn auto heeft geslapen. Hij weet nog niet waar hij zal verblijven als de woning ontruimd wordt. Daar staat tegenover dat [gedaagde] zich de voorbije drie maanden wel heeft gered en dat hij het aan zichzelf heeft te wijten dat de huurovereenkomst is ontbonden. Alles afwegend weegt het belang van [gedaagde] om in de woning te blijven niet zo zwaar dat dit opweegt tegen het belang van Rentree bij de bescherming van de woonomgeving. 
      
      
        
          Conclusie 
        
      
      
    
    
      4.11.
      De kantonrechter komt dan ook tot de conclusie dat Rentree een zo zwaarwegend belang heeft bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, dat niet gezegd kan worden dat het gebruikmaken van de ontbindingsbevoegdheid door Rentree disproportioneel is en daarom naar maatstaven redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar of misbruik van recht is. De kantonrechter acht het voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in stand zal blijven. De vordering van Rentree zal daarom worden toegewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woningstichting Rentree worden begroot op: 
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                146,14
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.230,14
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen met al diegenen die zich daar van de zijde van [gedaagde] bevinden en al hetgeen zich daarin van [gedaagde] bevindt, alsmede de woning onder afgifte van alle sleutels van het gehuurde, geheel ter vrije beschikking aan Rentree te stellen,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.230,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. de Haan en in het openbaar uitgesproken op 2 oktober 2025.