ECLI:NL:RBZWB:2025:6409, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 24-09-2025, 11621840 \ CV EXPL  25-1118
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-09-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ontbinding en ontruiming van de woning toe. De kantonrechter stelt de huurachterstand wel vast op een lager bedrag, omdat de huurverhoging is gebaseerd op een oneerlijk beding en daarom moet worden gecorrigeerd.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Zaaknummer: 11621840 \ CV EXPL  25-1118
    
    
    
      
        Vonnis van 24 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        RCP WONINGFONDS XII C.V., 
      te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: RCP Woningfonds,
      gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [huurder]
        , 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [huurder] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 16 april 2025;- de akte van RCP Woningfonds van 12 juni 2025 met een specificatie van de actuele huurachterstand;
      - op 13 juni 2025 is de zaak op een zitting met de rechter besproken. Van de zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt;
      - de akte uitlating van RCP Woningfonds van 9 juli 2025 met producties;- de e-mail van de zijde van [huurder] van 9 juli 2025 met bijlagen.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De zaak in het kort
    
    
      
        [huurder] huurt een woning van RCP Woningfonds. Op dit moment is er een huurachterstand. RCP Woningfonds eist dat [huurder] die huurachterstand met rente en kosten betaalt en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. [huurder] moet van de kantonrechter inderdaad de huurachterstand met rente en kosten betalen en de woning verlaten. De kantonrechter stelt de huurachterstand wel vast op een lager bedrag, omdat de huurverhoging is gebaseerd op een oneerlijk beding en daarom moet worden gecorrigeerd. Hierna wordt uitgelegd waarom.
      
        3.	De standpunten van partijen
      
    
    
    
      3.1.
      RCP Woningfonds vordert de huurovereenkomst met [huurder] te ontbinden en hem te veroordelen om de woning te ontruimen en de huurachterstand te betalen, met rente en kosten. RCP Woningfonds vordert ook dat [huurder] in de proceskosten zal worden veroordeeld. RCP Woningfonds legt daaraan ten grondslag dat sprake is van een achterstand van meer dan drie maanden. 
      
    
    
      3.2.
      
        [huurder] erkent dat sprake van een huurachterstand. Deze is ontstaan als gevolg van onvoldoende werk als zzp’er. Inmiddels is er een vast arbeidscontract sinds augustus 2024 en kan de huur worden betaald en met een maandelijks bedrag worden ingelopen, aldus [huurder] . Tot slot geeft [huurder] aan dat er geen verdere achterstanden zijn.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4Hoe de kantonrechter oordeelt
    
    
      
        De kantonrechter vernietigt het huurprijswijzigingsbeding
      
      In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (hierna: CPI) met daarbovenop een opslag van maximaal 5%. De kantonrechter oordeelt dat het opslagbeding oneerlijk is, omdat zo’n hoge opslag niet nodig is om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Een jaarlijkse huurstijging met dit opslagpercentage blijft niet binnen aanvaardbare grenzen. RCP Woningfonds heeft niet of onvoldoende uitgelegd waarom dat in dit geval anders zou zijn. De kantonrechter vernietigt het opslagbeding.
    
    
    
      
        
          [huurder] moet een huurachterstand van € 8.015,09 betalen
      
    
    
      4.1.
      De vernietiging van het opslagbeding heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen die gebaseerd zijn op dit beding komen te vervallen. Dit betekent dat RCP Woningfonds  de huurprijs alleen mocht verhogen op grond van het indexatiebeding. Hiervan uitgaande wordt de huurachterstand als volgt berekend. 
      
      
        De huurachterstand is ontstaan toen de huur vanaf de maand maart 2023 niet werd betaald. Vanaf die maand tot en met de maand juni 2023 had [huurder] een bedrag van € 3.800,00 
        (€ 950,- x 4 maanden) aan huur moeten betalen. Ook heeft RCP Woningfonds de huur per juli 2023 correct geïndexeerd tot een bedrag van € 988,95, wat maakt dat Slootwijk vanaf die maand tot en met de maand juni 2024 een bedrag van € 11.867,40 (€ 988,95 x 12 maanden) aan huur moet betalen. De kantonrechter overweegt dat de huur vanaf juli 2024 onjuist is geïndexeerd met een percentage van 5,5%, waar dit slechts 3,1% mocht zijn. Om die reden zal de kantonrechter vanaf de maand juli 2024 een bedrag van € 988,95 toewijzen, wat maakt dat [huurder] vanaf juli 2024 tot en met februari 2025 een bedrag van € 7.911,60 (€ 988,95 x 8 maanden) aan huur moet betalen. Daarnaast moest [huurder] over de hele periode een bedrag van € 45,00 per maand aan servicekosten betalen. Dit komt uit op een bedrag van € 1.080,00 
        (€ 45,- x 24 maanden). [huurder] heeft een bedrag van € 16.643,91 betaald. De totale huurachterstand is daarom € 8.015,09 (€ 3.800,00 + € 11.867,40 + € 7.911,60 + € 1.080,00 - 
        € 16.643,91). [huurder] zal dan ook worden veroordeeld tot betaling van € 8.015,09 aan huurachterstand, berekend tot en met februari 2025.
      
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden en de woning moet worden ontruimd
        
      
    
    
      4.2.
      Per 1 januari 2021 is de nieuwe wet Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (Wgs) in werking getreden. In artikel 2 van het op deze wet gebaseerde Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening is bepaald dat een verhuurder van woonruimte, als een huurachterstand is ontstaan, de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de huurachterstand aan het college verstrekt voor schuldhulpverlening door de gemeente (om door vroegsignalering het ontruimen van woningen als gevolg van schulden te voorkomen). Uit de dagvaarding blijkt dat RCP Woningfonds geen correcte melding heeft gemaakt door per abuis een ander persoon aan te melden dan [huurder] .
      
    
    
      4.3.
      Hoewel RCP Woningfonds niet (correct) aan haar verplichting uit het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening heeft voldaan, is de kantonrechter in deze zaak van oordeel dat de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De kantonrechter acht het namelijk niet aannemelijk dat een vroegsignalering in dit geval het oplopen van de huurachterstand had kunnen voorkomen. [huurder] heeft immers al vaker tevergeefs aangegeven de achterstand met een maandelijks bedrag in te lopen. Ook ontbreekt een concreet uitzicht op het gaan voldoen van de lopende huurtermijnen en het inlopen van de huurachterstand en heeft [huurder] , zoals blijkt uit het tijdens de zitting overhandigde overzicht, na december 2024 geen enkele betaling meer aan RCP Woningfonds gedaan, zodat (tot en met februari 2025) een huurachterstand is ontstaan van ruim 8 maanden. Deze achterstand is na het uitbrengen van de dagvaarding nog verder toegenomen. Het daar tegenoverstaande (woon)belang van [huurder] en het verzuim van RCP Woningfonds de huurachterstand (correct) te melden bij de gemeente, is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. Het voorgaande betekent dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [huurder] de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend.
      
      
        
          Vervallen huurtermijnen en gebruiksvergoeding
        
      
    
    
      4.4.
      Gelet op wat de kantonrechter in overweging 4.1 heeft overwogen wordt een bedrag van € 988,95 per maand voor nog te vervallen huurpenningen vanaf 1 maart 2025 toegewezen, tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst. De huurtermijnen tot en met februari 2025 zijn al meegenomen in de toe te wijzen huurachterstand. Ook zal worden toegewezen een bedrag van € 988,95 per maand als gebruiksvergoeding voor elke maand of gedeelte daarvan dat [huurder] vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen. De wettelijke huurverhoging over de gebruiksvergoeding zal worden afgewezen. De huurovereenkomst is op dat moment al ontbonden en de wettelijke huurverhoging is enkel toewijsbaar over de bedragen die op grond van de overeenkomst verschuldigd zijn. De gebruiksvergoeding is op grond van de wet verschuldigd en RCP Woningfonds heeft onvoldoende gesteld om aan te nemen dat haar schade meer bedraagt dan de maandelijkse huurprijs. 
      
      
        
          
            [huurder] moet buitengerechtelijke incassokosten betalen
        
      
    
    
      4.5.
      RCP Woningfonds vordert betaling van buitengerechtelijke kosten. In artikel 25.2 van de algemene voorwaarden is daarover een beding opgenomen. Dat luidt als volgt:
      
      
        “25.2. In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.”
      
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter is van oordeel dat het beding, hoewel niet duidelijk en begrijpelijk geformuleerd, niet als oneerlijk kan worden beschouwd ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten omdat deze kosten worden beperkt tot wat wettelijk is toegestaan. Het beding wordt in stand gehouden. 
      
    
    
      4.7.
      RCP Woningfonds heeft aan [huurder] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Daarom zal een bedrag van € 180,59 worden toegewezen.
      
      
        
          
            [huurder] moet rente betalen
        
      
    
    
      4.8.
      De rente wordt toegewezen over de huurachterstand als in de beslissing bepaald. RCP Woningfonds heeft namelijk genoeg gesteld waaruit volgt dat deze rente moet worden betaald.
      
      
        
          
            [huurder] moet proceskosten betalen
        
      
    
    
      4.9.
      
        [huurder] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Artikel 25.2 van de algemene voorwaarden ziet ook op de proceskosten. Voor zover de RCP Woningfonds op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.  
      
      
        De proceskosten van RCP Woningfonds worden begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                847,50
              
              
                (2,5 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                 1.670,95
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.10.
      Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat het salaris gemachtigde een bijdrage van de ene partij in de kosten van de andere vormt, die niet met btw wordt belast. Over het geheven griffierecht is evenmin btw verschuldigd. De over het (na)salaris en griffierecht gevorderde btw zal dan ook worden afgewezen.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woonruimte, staande en gelegen te [plaats] , aan het [adres] ;
    
    
      5.2.
      veroordeelt [huurder] om het gehuurde binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis met al zijn spullen en alle gebruikers van de woning (die geen medehuurder zijn) te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van RCP Woningfonds te stellen; 
    
    
      5.3.
      
        veroordeelt [huurder] om aan RCP Woningfonds te betalen:
        een bedrag van € 8.195,68 aan huurachterstand tot en met februari 2025 (inclusief buitengerechtelijke kosten), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 8.015,09 vanaf de vervaldatum van de desbetreffende huurtermijn(en) tot de dag der algehele voldoening;
      
      
        
          een bedrag van € 988,95 aan huur vanaf 1 maart 2025 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, te vermeerderen met de (wettelijk) toegestane huurverhogingen;
        
        
          een bedrag van € 988,95 aan schade/gebruikersvergoeding voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [huurder] het gehuurde na de ontbinding van de huurovereenkomst feitelijk in gebruik houdt;
        
      
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.670,95, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op24 september 2025.