ECLI:NL:RBZWB:2025:6077, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 10-09-2025, 11475176 CV EXPL 25-74
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-09-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurder stelt dat verhuurder onvoldoende heeft gedaan om de overlast van zijn buren aan te pakken en te zorgen voor een rustig woongenot. Hij vordert daarom dat verhuurder wordt veroordeeld tot het nemen van rechtsmaatregelen tegen de buren, een huurprijsvermindering en schadevergoeding. Volgens verhuurder is sprake van een burenconflict, omdat zij ook van de buren en andere omwonenden overlastmeldingen over huurder krijgt. Huurder heeft onvoldoende onderbouwd dat sprake is van ernstige, structurele en objectiveerbare overlast. Zijn vorderingen worden daarom afgewezen.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Tilburg
    
    
    
      Zaaknummer: 11475176 \ CV EXPL  25-74
    
    
    
      
        Vonnis van 10 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [huurder 1] , 
    
      te [plaats] ,2. [huurder 2], 
      te [plaats] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [huurders] ,
      gemachtigde: mr. C.C.M. Welten,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING WONENBREBURG, 
      te Breda,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: WonenBreburg,
      gemachtigde: mr. M.M. de Cock.
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
      
        [huurders] stelt dat WonenBreburg als verhuurder onvoldoende heeft gedaan om de overlast van zijn buren aan te pakken en te zorgen voor een rustig woongenot. Hij vordert daarom dat WonenBreburg wordt veroordeeld tot het nemen van rechtsmaatregelen tegen de buren, een huurprijsvermindering en schadevergoeding. Volgens WonenBreburg is sprake van een burenconflict, omdat zij ook van de buren en andere omwonenden overlastmeldingen over [huurders] krijgt. [huurders] heeft onvoldoende onderbouwd dat sprake is van ernstige, structurele en objectiveerbare overlast. Zijn vorderingen worden daarom afgewezen. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 19 maart 2025 met de daarin genoemde stukken,
        
        
          het op 4 juni 2025 ontvangen bericht met producties van [huurders] ,
        
        
          het op 10 juni 2025 ontvangen bericht met producties van WonenBreburg,
        
        
          het op 13 juni 2025 ontvangen bericht met producties van [huurders] ,
        
        
          de mondelinge behandeling van 17 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
        
      
      
    
    
      1.2.
      
        Ten slotte is vonnis bepaald.
        
          2.	De feiten
        
      
      
    
    
      2.1.
      
        [huurders] huurt sinds 18 januari 2019 van WonenBreburg de woning aan [adres 1] . De huurprijs bedraagt per 1 juli 2024 € 1.117,97 per maand.
      
    
    
      2.2.
      In de woning aan [adres 2] woont [de buurman] . Zij huurt de woning ook van WonenBreburg. Sinds medio 2021 is de partner van [de buurman] (hierna: de buurman) ook in de woning aanwezig.
      
    
    
      2.3.
      Op 30 mei 2023 heeft [huurders] aangifte gedaan van bedreiging door de buurman. [huurders] geeft hierin aan dat hij via WhatsApp aan [de buurman] had laten weten dat hij veel overlast heeft van de buurman, waarna de buurman hem heeft bedreigd. Voor dit feit is de buurman veroordeeld door de politierechter op 18 september 2023 tot het betalen van een boete.
      
    
    
      2.4.
      Op 3 juli 2023 heeft [huurders] aangifte gedaan van bedreiging door een vriend of familielid van de buurman. [huurders] geeft aan dat hij op zijn vrouw stond te wachten bij zijn deur en dat de buurman met een vriend zijn kant op kwam gelopen. Hij sprak [huurders] aan, maar [huurders] wilde geen gesprek aangaan, waarna de vriend zijn kant op kwam en dingen tegen hem zei waardoor [huurders] zich bedreigd voelde. 
      
    
    
      2.5.
      Op 19 juli 2023 heeft de politie een brief gestuurd naar zowel [huurders] als [de buurman] met daarin het verzoek om elkaar met rust te laten en alleen bij de politie een melding te doen als sprake is van strafbare feiten.
      
    
    
      2.6.
      Op 20 juli 2023 heeft [de buurman] een e-mailbericht aan WonenBreburg gestuurd waarin zij melding maakt over het filmen en fotograferen door [huurders] en aangeeft dat drie huishoudens hier last van hebben.
      
    
    
      2.7.
      Op 21 juli 2023 heeft [huurders] een brief gestuurd aan WonenBreburg waarin hij WonenBreburg sommeert om de overlastsituatie (wietlucht, afvalverbranding, geluidsoverlast van harde muziek, dumpen van afval, drugs dealen in de straat, schreeuwen) aan te pakken.  
      
    
    
      2.8.
      Op 3 augustus 2023 heeft het Openbaar Ministerie de advocaat van de buurman en [de buurman] laten weten dat besloten is om een zaak te seponeren en de gedragsaanwijzing in te trekken (verlenging van de gedragsaanwijzing), omdat op beelden is te zien dat [huurders] de betreffende situatie zelf opzoekt en dat is niet waar een gedragsaanwijzing voor bedoeld is. 
      
    
    
      2.9.
      Op 10 augustus 2023 heeft [huurders] aangifte gedaan van bedreiging door de buurman op 20 juli 2023. [huurders] geeft aan dat hij vanaf de parkeerplaats naar zijn huis liep en de buurman door zijn keukenraam zag staan. Toen de buurman iets zei tegen [de buurman] is [huurders] vervolgens gaan filmen. [huurders] heeft gehoord dat de buurman zei dat hij de camera’s beu is.
      
    
    
      2.10.
      Op 15 augustus 2023 laat WonenBreburg per brief aan [huurders] weten dat zij ook van [de buurman] klachten krijgt over het opnemen van veelvuldig film-, foto- of geluidsopname en bedreigingen door [huurders] . Het is volgens WonenBreburg een onderling conflict tussen buren, omdat er objectief gezien niet gebleken is van overlast door alleen één van de partijen. WonenBreburg laat weten met beide buren afzonderlijk gesprekken te hebben gevoerd en dat zij buurtbemiddeling heeft aangeboden, maar dat dit niet bespreekbaar was. Zij zal de klachten vanaf nu voor kennisgeving aannemen.
      
    
    
      2.11.
      WonenBreburg heeft van drie verschillende omwonenden meldingen van overlast door [huurders] ontvangen. De meldingen dateren van 16, 18 en 20 augustus 2024.
      
    
    
      2.12.
      Op 15 oktober 2023 heeft [huurders] aangifte gedaan van twee voorvallen van bedreiging door de buurman op 30 september en 7 oktober 2024. Hierbij heeft de buurman geschreeuwd en dreigementen geuit en heeft hij zodanig tegen de deur getrapt dat het slot moest worden vervangen.
      
    
    
      2.13.
      Op 6 mei 2024 heeft WonenBreburg in een brief aan [huurders] aangegeven dat zij beperkte mogelijkheden heeft voor het onderlinge conflict met de buren en dat aangedragen oplossingen van de hand zijn gewezen. Zij ontvangt van meerdere omwonenden ook overlastklachten over [huurders] over bedreigend gedrag, geluidsoverlast en schending van de privacy van omwonenden. Zij sommeert [huurders] daarom om te stoppen met dit gedrag.
      
    
    
      2.14.
      Op 10 mei 2024 heeft [huurders] een brief gestuurd aan WonenBreburg dat zij graag een oplossing willen voor de ervaren overlast. 
      
    
    
      2.15.
      Op 29 juli 2024 was een stratenmaker bezig bij [de buurman] . Hij kwam verhaal halen bij [huurders] , omdat hij dacht dat [huurders] een foto van hem maakte en heeft toen de ringdeurbel van [huurders] afgebroken. 
      
    
    
      2.16.
      Op 8 augustus 2024 heeft WonenBreburg een brief gestuurd aan zowel [huurders] als [de buurman] , waarin zij beiden sommeert om te stoppen met het overlast gevende gedrag en het maken van opnames. Hierop heeft [huurders] gereageerd en aangegeven dat hij aan de sommatie om geen opnames meer te maken geen gehoor zal geven op advies van zijn raadsman. 
      
    
    
      2.17.
      In de periode oktober tot en met december 2024 heeft [huurders] een aantal meldingen gemaakt bij WonenBreburg over ervaren geluidsoverlast van de brommer van [de buurman] . In januari 2025 heeft [huurders] een klacht geuit over de wietlucht die afkomstig is van [de buurman] , geluidsoverlast van harde muziek uit de auto van de zoon van [de buurman] en het dealen van drugs voor de woning waarvan de (ringdeurbel)camera van [huurders] beelden heeft gemaakt.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [huurders] vordert - samengevat – primair om WonenBreburg te veroordelen tot het treffen van rechtsmaatregelen tegen de huurders van [adres 2] met ontruiming als gevolg en het opleggen van een gedragsaanwijzing op straffe van een dwangsom en subsidiair om de huurders van [adres 2] te sommeren om geen overlast meer te veroorzaken en als zij hier geen gehoor aan geven WonenBreburg te veroordelen tot het treffen van rechtsmaatregelen om tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te komen op straffe van een dwangsom. Daarnaast vordert [huurders] huurprijsvermindering, WonenBreburg te veroordelen tot betaling van wat [huurders] onverschuldigd heeft betaald en een immateriële schadevergoeding met veroordeling van WonenBreburg in de proceskosten en dit alles vermeerderd met wettelijke rente. 
      
    
    
      3.2.
      
        [huurders] stelt dat de overlast die hij ervaart van de buren op [adres 2] een gebrek oplevert dat WonenBreburg als verhuurder moet verhelpen. WonenBreburg pakt de overlast niet aan. [huurders] wil daarom dat WonenBreburg wordt veroordeeld, zodat hij weer rustig woongenot heeft. Daarnaast levert de overlast een gebrek op, wat een huurverlaging rechtvaardigt en een immateriële schadevergoeding.
      
    
    
      3.3.
      WonenBreburg voert verweer. WonenBreburg concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [huurders] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [huurders] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [huurders] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      WonenBreburg voert aan dat sprake is van een burenconflict en dat zij meldingen krijgt van beide buren. WonenBreburg heeft geprobeerd om tot een oplossing te komen door met beide buren gesprekken te voeren en buurtbemiddeling aan te bieden, maar daarvan hebben de buren aangegeven dat dit niet bespreekbaar was. 
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De vraag is of WonenBreburg als verhuurder moet worden veroordeeld om rechtsmaatregelen te nemen tegen de buren vanwege de overlast die [huurders] als huurder ervaart. 
      
      
        
          Toetsingskader
        
      
    
    
      4.2.
      Een huurder kan overlast van een derde ervaren. Een verhuurder draagt daar in beginsel geen verantwoordelijkheid voor, omdat dit een feitelijke stoornis is en geen gebrek dat de verhuurder op verlangen van de huurder moet verhelpen. In sommige gevallen kan de overlast die door buren veroorzaakt wordt, toch als gebrek kwalificeren. Dit is het geval als de verhuurder zowel aan de huurder die de overlast ervaart als aan de overlastveroorzaker een woning verhuurt en de verhuurder onvoldoende gebruik maakt van zijn bevoegdheid om tegen de overlast veroorzakende huurder op te treden. De ervaren overlast moet wel zodanig ernstig zijn dat het als onrechtmatig moet worden beschouwd. 
      
      
        
          Overlast 
        
      
    
    
      4.3.
      
        [huurders] stelt dat hij overlast ervaart van [de buurman] die bestaat uit stankoverlast (wietlucht en verbranden van hout in de tuin), dreigementen, vervuiling (dumpen van afval), geluidsoverlast (harde muziek en van brommer) en overlast van katten. Hij onderbouwt dit onder meer met zijn meldingen daarvan aan WonenBreburg, zijn aangiftes daarvan bij de politie en video-opnames. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [huurders] de door hem gestelde overlast onvoldoende aannemelijk gemaakt. Daarbij is het volgende van belang. 
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter stelt voorop dat sprake moet zijn van ernstige, structurele en objectiveerbare overlast. De kantonrechter overweegt dat op de overgelegde video’s van [huurders] een aantal incidenten te zien zijn, waarbij de buurman (of een vriend daarvan) bedreigend bij de voordeur van [huurders] staat waarbij ook op de voordeur van [huurders] wordt getrapt of een deurbel kapot wordt gemaakt. Hoewel de kantonrechter begrijpt dat dit geen fijne situaties zijn geweest voor [huurders] en de ernst van de incidenten wel duidelijk wordt via de beelden, constateert de kantonrechter tegelijkertijd dat dit gedrag ook een gevolg lijkt te zijn van het handelen van [huurders] . Uit de beelden kan worden opgemaakt dat de buurman verhaal komt halen. Telkens wordt gevraagd waarom [huurders] hem filmt. Het verwijt van de buurman dat [huurders] hem filmt wordt daarnaast ook onderbouwd door de video’s van [huurders] . Zo heeft hij opnames gemaakt van geluidsoverlast waarbij de schutting in beeld wordt gebracht, maar telkens aan het einde van de opname filmt hij over de schutting de daar aanwezige persoon in de tuin van [de buurman] . Ook blijkt uit één van de video’s dat kort voordat er op de deur wordt geschopt, [huurders] zelf in de deuropening staat en eerst iets zegt tegen de buurman. Ook uit de aangifte van 10 augustus 2023 die [huurders] heeft gedaan volgt dat de situatie escaleert op het moment [huurders] begint met het filmen. De kantonrechter is van oordeel dat de incidenten bedreigend zijn, maar dat [huurders] zich ook op een bepaalde manier heeft opgesteld wat mogelijk escalerend heeft gewerkt. 
      
    
    
      4.5.
      Verder overweegt de kantonrechter dat [huurders] ter onderbouwing van de overlast alleen meldingen van hemzelf over [de buurman] en de buurman heeft overgelegd, waarin hij ook melding maakt van stankoverlast, geluidsoverlast en vervuiling. [huurders] stelt hierbij weliswaar dat hij dagelijks deze overlast ervaart, maar nu hij hiervan verder geen logboek of andere stukken van heeft overgelegd waaruit de momenten waarop het zich voordoet blijken, kan de kantonrechter niet beoordelen in hoeverre dit structureel gebeurt. Ook is niet gebleken dat andere omwonenden deze vormen van overlast hebben ervaren van [de buurman] . Daartegenover heeft WonenBreburg overlastmeldingen van drie verschillende omwonenden over [huurders] overgelegd. Dat er over en weer overlastmeldingen worden gedaan volgt ook uit een brief van de politie van 19 juli 2023, waarin zij beide buren verzoek om elkaar met rust te laten.  
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter is gelet op deze omstandigheden van oordeel dat er geen (eenzijdige) ernstige en structurele objectieve overlast kan worden vastgesteld. Hiervoor heeft [huurders] de overlast, gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door WonenBreburg, onvoldoende onderbouwd gesteld. De kantonrechter begrijpt dat deze burenruzie zeer onprettig is voor [huurders] , maar het is hier de vraag of WonenBreburg in deze situatie meer had moeten doen dan dat zij heeft gedaan. Hierover overweegt de kantonrechter als volgt.
      
    
    
      4.7.
      
        [huurders] heeft meerdere keren geklaagd bij WonenBreburg over de ervaren overlast. Op die momenten is WonenBreburg ook in actie gekomen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft WonenBreburg binnen haar mogelijkheden als verhuurder voldoende gereageerd op de klachten en hier onderzoek naar gedaan door gesprekken met beide buren te voeren, ze een traject via Buurtbemiddeling aan te bieden en door overleg te voeren met netwerkpartners. [huurders] verwijt WonenBreburg nog dat zij op enig moment heeft aangegeven niet meer op meldingen te zullen reageren en deze slechts ter kennisgeving aan te nemen, maar hiervan heeft WonenBreburg op zitting aangegeven dat op dat moment de communicatie via de advocaten liep en zij verder ook niet meer in de situatie kon helpen toen buurtbemiddeling werd afgewezen. Over de buurtbemiddeling heeft [huurders] ter zitting eerst toegelicht dat hij hiervoor open stond, maar dat [de buurman] hier niet aan wilde meewerken, maar vervolgens heeft hij toegegeven dat dit op enig moment ook voor hem een gepasseerd station was na de bedreigingen. WonenBreburg heeft vervolgens wel nog naar beide buren een brief gestuurd, waarin zij heeft aangegeven dat zij het burenconflict in beginsel zelf moeten oplossen, dat ze beiden de overlast moeten stoppen, inclusief het maken van opnames. Hierop heeft [huurders] laten weten geen gehoor te zullen geven aan deze sommatie en niet te zullen stoppen met het maken van opnames. De kantonrechter is van oordeel dat [huurders] hiermee ook geen medewerking heeft verleend aan een oplossing voor het probleem en dat hij dan niet zomaar kan zeggen dat WonenBreburg te weinig heeft gedaan. Onder deze omstandigheden en het feit dat er geen sprake is van objectieve en structurele overlast die als onrechtmatig moet worden beschouwd, is de kantonrechter van oordeel dat WonenBreburg voldoende heeft gedaan als verhuurder. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      4.8.
      De conclusie van het voorgaande is dat onder de gegeven omstandigheden niet kan worden geoordeeld dat WonenBreburg in de nakoming van haar verbintenissen tegenover [huurders] is tekortgeschoten. Van een gebrek waarvoor WonenBreburg aansprakelijk is, is bij deze stand van zaken dus geen sprake. Dat betekent dat de vordering om WonenBreburg te verplichten tot het treffen van rechtsmaatregelen tegen [de buurman] wordt afgewezen. Ook bestaat er geen grond voor de gevorderde huurprijsverminderingen. De vorderingen van [huurders] worden afgewezen. 
      
    
    
      4.9.
      
        [huurders] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van WonenBreburg worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                812,00
              
              
                (2 punten × € 406,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                947,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.10.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [huurders] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [huurders] in de proceskosten van € 947,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurders] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [huurders] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Badal en in het openbaar uitgesproken op 10 september 2025.
      
      
      
    
  
  
     Art. 7:204 lid 3 BW