ECLI:NL:RBMNE:2025:5372, Rechtbank Midden-Nederland, 16-09-2025, 24/798
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-09-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ, 8:57, ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    Zittingsplaats Utrecht
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 24/798
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 september 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [plaats] , eiser,
    (gemachtigde: D. van der Locht)
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder 
      (gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
    
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 301.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2
      Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    2. De woning is een in 1955 gebouwd appartement met een vrijstaande berging/schuur van 6 m² en een balkon van 7 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 71 m2. 
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 301.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in de wijk Zuilen in [plaats] , te weten: 
    - [adres 2] , verkocht op 9 december 2021 voor € 331.00,-;
    - [adres 3] , verkocht op 2 december 2021 voor € 270.000,-;
    - [adres 4] , verkocht op 14 mei 2022 voor € 312.000,-.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn, die in dezelfde straat in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
    
      
        Beroepsgronden
      
    
    
    
      
        Onvoldoende rekening gehouden met de staat van onderhoud
      
    
    
    9. Eiser voert aan dat de staat van onderhoud van de woning matig is. Hier is in de waardering door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden. Objecten met een matige tot slechte staat van onderhoud, of waarbij sprake is van achterstallig onderhoud, worden volgens eiser verkocht tegen aanzienlijk lagere prijzen dan die van vergelijkbare woningen waarbij het onderhoud op peil is. de investeringskosten om de woning up-to-date te maken hebben invloed op de prijs van de woning en dus op de waarde in het economische verkeer. Eiser benoemt hierbij  de scheurvorming in de binnenmuren van de woning, de aanwezigheid van lekkages in de woning en de schimmelvorming. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
    
    
      9.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat gezien het bouwjaar een zekere hoeveelheid onderhoud normaal is. In de vastgoedkaart van de woning staat dat het onderhoud goed was in 2017. Gelet hierop heeft eiser volgens de heffingsambtenaar omtrent de staat van onderhoud onvoldoende gesteld en aannemelijk gemaakt. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Daar komt nog bij dat in het door eiser ingediende woningwaarderapport de staat van onderhoud ook op normaal is gekwalificeerd. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Het duurzaamheidsniveau
        
      
      
      
        10.	Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld. 
      
      
    
    
      10.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning energielabel E heeft. Omdat de woning is vergeleken met referentiewoningen uit dezelfde bouwperiode, is het duurzaamheidsniveau in de prijs verdisconteerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Asbest
        
      
      
      
        11.	Eiser voert aan dat in de woning asbest aanwezig is. Volgens de Hoge Raad dient de waardedrukkende invloed te worden gesteld op het bedrag dat op de waardepeildatum door de veronderstelde koper zou worden gereserveerd voor de toekomstige verwijdering van asbesthoudende materialen. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende rekening gehouden met de aanwezigheid van asbest bij de woning, waardoor de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. 
      
      
    
    
      11.1
      De rechtbank overweegt als volgt. Eiser heeft deze stelling niet onderbouwd. Kleine hoeveelheden (maximaal 35 m²) asbest in bepaalde vormen, zoals golfplaten, mogen onder strikte voorwaarden door particulieren worden verwijderd en afgevoerd. Dan is er sprake van geringe kosten. Omdat eiser niet heeft gesteld in welke vorm en welke hoeveelheid het asbest aanwezig is, kon de heffingsambtenaar hier ook geen rekening mee houden. Zelfs als er aanzienlijke kosten zijn, is hier voldoende ruimte voor in de matrix gezien de m²-prijs van de woning en de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen. Daar komt bij dat de referentiewoningen uit dezelfde bouwperiode zijn en in dezelfde straat liggen, zodat ook bij deze referentiewoningen mogelijk asbest aanwezig is. Als er dus sprake is van een waardedrukkend effect, dan geldt dat ook voor de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          De ligging nabij een UMTS-mast
        
      
      
      
        12.	Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij een UMTS-mast. Dit zorgt voor een lagere waarde vanwege zorgen over mogelijke gezondheidsrisico’s en esthetische bezwaren bij potentiële kopers. De heffingsambtenaar heeft de woning vergeleken met referentiewoningen die geen last hebben van een ligging bij een UMTS-mast. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
      
      
    
    
      12.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning op 65 meter van een UMTS-mast ligt. Dat is ruim binnen de veiligheidsnormen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt daaraan toe dat de referentiewoningen in de directe nabijheid van de woning liggen en deze omstandigheid dus in de prijs verdisconteerd is. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Aandeel VVE
        
      
      
      
        13.	Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met het feit dat verkoopcijfers van woningen binnen een Vereniging van eigenaars gecorrigeerd moeten worden. Door de koop van een appartementsrecht wordt de koper automatisch lid van de VVE. Als de VVE over reserves voor bijvoorbeeld onderhoud of verbetering beschikt, moeten deze uit de koopsom gefilterd worden. Van de verkoopcijfers zoals door de heffingsambtenaar genoemd is niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre deze verkoopcijfers gecorrigeerd zijn. Doordat de heffingsambtenaar hiermee geen rekening heeft gehouden is volgens eiser de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 
      
      
    
    
      13.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat in de matrix staat aangegeven hoeveel het aandeel in de reserves van de VVE bedroeg bij de verkoop. De rechtbank kan dit volgen. De heffingsambtenaar heeft met de matrix voldoende onderbouwd dat de verkoopcijfers geschoond zijn van het aandeel in de reserves van de VVE. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          De ligging / de etage
        
      
      
      
        14.	Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Er moet volgens eiser inzichtelijk worden gemaakt op welke etage de referentiewoningen liggen. Denk bijvoorbeeld aan uitzicht, lichtinval en overlast van verkeer. Daarnaast wordt er volgens eiser in de markt meer betaald voor woningen op hoger gelegen etages. Eiser is van mening dat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden waardoor de eindwaarde van de woning te hoog is vastgesteld.
      
      
    
    
      14.1
      De rechtbank overweegt als volgt. De stelling van eiser, dat hoe hoger een appartement ligt, hoe meer er voor betaald wordt, is niet onderbouwd. De verdieping waarop een appartement is gelegen is subjectief. De één zal liever op de begane grond wonen en de ander op een verdieping. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          De referentiewoning [adres 5]
        
      
      
      
        15.	Eiser heeft nog gronden aangevoerd tegen de in de uitspraak op bezwaar gebruikte referentiewoning [adres 5] . Aangezien deze referentiewoning in beroep niet meer is gebruikt, zal de rechtbank de behandeling van de gronden die hierop zien buiten beschouwing laten. 
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      16.	Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht. 
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 september 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    (de griffier is buiten staat deze uitspraak mede te ondertekenen)
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).