ECLI:NL:RBNHO:2025:10826, Rechtbank Noord-Holland, 15-09-2025, C/15/367972 / KG ZA 25-494
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-09-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vordering tot ontruiming gehuurde toegewezen. De eis in reconventie ter zitting ingediend is te laat en wordt niet in behandeling genomen.

RECHTBANK Noord-Holland
    
    
      Civiel recht
    
    
    
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
      Zaaknummer: C/15/367972 / KG ZA 25-494
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 15 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        KERN INVESTMENT B.V., 
      te Maassluis,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Kern Investment,
      advocaat: mr. E.R. Veldhuizen,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1FINEST PROPERTY PARTNERS B.V., 
    
      te Zuidplas,
      hierna te noemen: Finest Property Partners,
      niet verschenen,2. [gedaagde 1], 
      te [woonplaats] ,
      hierna te noemen: [gedaagde 1] ,
      advocaat: mr. A.W. Hoogland,3. [gedaagde 2], 
      te [woonplaats] ,
      hierna te noemen: [gedaagde 2] ,
      advocaat: mr. A.W. Hoogland,4. [gedaagde 3], 
      te [woonplaats] ,
      hierna te noemen: [gedaagde 3] ,
      advocaat: mr. A.W. Hoogland,
      5. [gedaagde 4] ,
      te [woonplaats] ,
      hierna te noemen: [gedaagde 4] ,
      niet verschenen,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: gedaagden.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaardingen van 6 en 12 augustus 2025 met producties 1 tot en met 11,
      - de nagezonden producties 12 en 13 van Kern Investment,- de mondelinge behandeling van 8 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
    
    
      1.2.
      De voorzieningenrechter verleent verstek tegen Finest Property Partners en [gedaagde 4] , omdat zij niet in de procedure zijn verschenen. Omdat de andere gedaagden wel zijn verschenen, zal tussen alle partijen één vonnis worden gewezen dat gelet op artikel 140 van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering wordt beschouwd als een vonnis op tegenspraak.
      
    
  
  
    
      2De uitgangspunten
    
    
      2.1.
      Kern Investment is eigenaar van de woonruimte aan de [adres] [woonplaats] (hierna: het gehuurde) en verhuurt deze sinds 28 februari 2025 aan Finest Property Partners. De huurprijs bedraagt € 2.338,20 per maand. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte’ (hierna: de algemene voorwaarden).
      
    
    
      2.2.
      
        Blijkens artikel 1.2 van de huurovereenkomst is het gehuurde bestemd als tijdelijke personeelshuisvesting voor maximaal vier personen. In artikel 2.1. van de algemene voorwaarden is bepaald: 
        
          “Huurder is – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur, of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers, het verlenen van pension, het (tijdelijk) ingebruikgeven (zoals via AirBnB of een daarmee vergelijkbare organisatie) of het doen van afstand van huur. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.”
        
      
      
    
    
      2.3.
      Ondanks diverse aanmaningen heeft Finest Property Partners de huur van de maanden april tot en met juli 2025 niet betaald.
      
    
    
      2.4.
      Finest Property Partners heeft het gehuurde zonder toestemming van Kern Investment als onzelfstandige woonruimte (kamers) onderverhuurd aan [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] . [gedaagde 4] staat op het adres van het gehuurde ingeschreven.
      
    
    
      2.5.
      Kern Investment is een bodemprocedure tegen gedaagden gestart, waarin (onder meer) de ontbinding van de huurovereenkomst met Finest Property Partners en ontruiming van het gehuurde is gevorderd. Tegen Finest Property Partners en [gedaagde 4] is in die procedure verstek verleend. [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben een conclusie van antwoord ingediend maar geen inhoudelijk verweer gevoerd.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Kern Investment vordert  samengevat - ontruiming van het gehuurde door gedaagden met alle personen en zaken die zich vanwege haar in het gehuurde bevinden en geen eigendom van Kern Investment zijn en hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de proceskosten vermeerderd met de wettelijke rente.
      
    
    
      3.2.
      Kern Investment legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Door de huidige huurachterstand, het niet gebruiken van het gehuurde conform de overeengekomen bestemming en het zonder toestemming onderverhuren schiet Finest Property Partners tekort in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Kern Investment is daarom bevoegd de huurovereenkomst te laten ontbinden op grond van artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en artikel 7:231 BW. Aan de onderhuurders komt niet de huurbescherming van artikel 7:269 BW toe, omdat het gaat om de huur van onzelfstandige woonruimte. Zij verblijven dus zonder recht of titel in het gehuurde, aldus Kern Investment.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Spoedeisend belang
      
    
    
      4.1.
      De voorzieningenrechter is van oordeel dat Kern Investment een spoedeisend belang heeft bij het gevorderde, omdat de huur sinds april 2025 niet meer wordt betaald. Gedaagden hebben het spoedeisend belang ook niet betwist.
      
      
        
          Ontruiming
        
      
    
    
      4.2.
      Voorop staat dat de gevorderde voorlopige voorziening tot ontruiming van het gehuurde slechts toewijsbaar is als aan de hand van de feiten en omstandigheden in dit geding hoogst waarschijnlijk is dat in de tussen partijen aanhangige bodemprocedure een vordering tot ontruiming zal worden toegewezen. Een lichtere maatstaf is niet aanvaardbaar, omdat toewijzing van een ontruiming als de onderhavige de facto onomkeerbare gevolgen heeft.
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben geen inhoudelijk verweer gevoerd tegen de ontruiming van het gehuurde. Nu Finest Property Partners de huur sinds april 2025 niet meer heeft betaald en het gehuurde zonder toestemming van Kern Investment heeft onderverhuurd, schiet zij ernstig tekort in de nakoming van haar verplichtingen. Het is daarom in hoge mate waarschijnlijk dat de kantonrechter in de bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden en gedaagden zal veroordelen het gehuurde te ontruimen. De voorzieningenrechter zal de gevorderde ontruiming dan ook toewijzen.
      
      
        
          Eis in reconventie
        
      
    
    
      4.4.
      
        Tijdens de mondelinge behandeling hebben [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] mondeling een eis in reconventie ingesteld, inhoudende dat de voorzieningenrechter bepaalt dat zij tot 1 januari 2026 in het gehuurde mogen blijven tegen betaling van een gebruiksvergoeding van 
        € 400,- per maand. De voorzieningenrechter zal de eis in reconventie niet in behandeling nemen omdat deze te laat is ingediend. Op grond van artikel 6.2 van het procesreglement kort gedingen rechtbanken dient een partij die een eis in reconventie wenst in te stellen, deze zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk 24 uur vóór de mondelinge behandeling, in te stellen. De ratio van de bepaling is erin gelegen dat de rechter in een civiele procedure slechts mag beslissen aan de hand van een vordering tot kennisneming waarvan en uitlatingen waarover aan partijen voldoende gelegenheid is gegeven. 
      
      
      
        
          Ontruimingstermijn
        
      
    
    
      4.5.
      Verder hebben [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] tijdens de mondelinge behandeling verzocht om de ontruimingstermijn op een termijn van twee maanden na datum vonnis te stellen, omdat een nieuwe woning zoeken op de huidige woningmarkt problematisch is. De voorzieningenrechter ziet hierin echter geen aanleiding om af te wijken van de gebruikelijke ontruimingstermijn van twee weken. Kern Investment heeft in een eerder stadium aan de onderhuurders aangeboden dat zij nog enige tijd gebruik mogen maken van het gehuurde tegen betaling van een gebruiksvergoeding die gelijk is aan de huur die zij aan de onderverhuurder betaalden. [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben dit aanbod afgewezen en hebben sindsdien nog een aantal maanden gebruik kunnen maken van het gehuurde. Al die tijd heeft Kern Investment geen huur ontvangen. Onder deze omstandigheden is de voorzieningenrechter van oordeel dat het belang van Kern Investment bij ontruiming op korte termijn zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] . 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.6.
      Gedaagden zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Kern Investment worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaardingen
              
              
                €
              
              
                245,51
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                714,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
                - nakosten
              
              
                €
                €
              
              
                715,00
                               178,00
                
              
              
                
                (plus de verhoging zoals in de beslissing is vermeld)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.852,51
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.7.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt gedaagden om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde aan de [adres] [woonplaats] te ontruimen en ontruimd te houden met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Kern Investment zijn, en de sleutels af te geven aan Kern Investment,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de proceskosten van € 1.852,51, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als gedaagden niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt gedaagden hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. N. Boots en in het openbaar uitgesproken op 15 september 2025.