ECLI:NL:GHAMS:2025:2406, Gerechtshof Amsterdam, 09-09-2025, 24/65
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-09-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde. Woning.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 24/65
    
    
      9 september 2025
    
    
    
      
        uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. A. Bakker)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 20 oktober 2023 in de zaak met kenmerk HAA 22/6370 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [straat] 54 te [Z] (de woning) voor het jaar 2022 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 442.000.
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking gehandhaafd. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank.  
      
    
    
      1.3.
      Het tegen die uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 juni 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’): 
      
      
        “1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning, gebouwd in 1890. De oppervlakte van de woning is 83 m² (inclusief een aanbouw van de woning van 19 m2) en de oppervlakte van het perceel is 78 m². De woning is voorzien van een dakkapel (2 m2) en een berging (7 m2).”
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt de heffingsambtenaar aangeduid als ‘verweerder’):
    
    
    
      “Machtiging
    
    6. Iemand die anders dan als advocaat namens een ander in beroep gaat moet, indien de rechtbank daar om vraagt, een machtiging indienen waar in staat dat hij dat namens die ander mag doen. Dit staat in artikel 8:24 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Als dat niet gebeurt, kan de rechtbank, op grond van artikel 6:6 van de Awb het beroep niet-ontvankelijk verklaren. Soms is dat anders, namelijk wanneer sprake is van een verschoonbaar verzuim. Dan is er een geldige reden waarom er geen machtiging is ingediend. Het gaat dan om omstandigheden waar eiser niets aan kan doen.
    
    7. Verweerder heeft gesteld dat het beroep niet-ontvankelijk verklaard moet worden, omdat de handtekening op de machtiging die is overgelegd in bezwaar afwijkt van de handtekening op de machtiging die is overgelegd in beroep.
    
    8. De rechtbank stelt vast dat eiser beide machtigingen digitaal heeft ondertekend. Ondanks dat de handtekeningen niet identiek zijn, bestaat er bij de rechtbank geen twijfel over de rechtsgeldigheid van de machtigingen. Beide handtekeningen kennen voldoende overeenkomsten om het geloofwaardig te achten dat eiser degene is die de machtigingen heeft ondertekend. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de gemachtigde van eiser een geldige machtiging heeft overgelegd en gemachtigd is om namens eiser op te treden in de beroepsprocedure. De rechtbank volgt verweerder dan ook niet in zijn stelling dat het beroep niet-ontvankelijk verklaard dient te worden.
    
    
      
        Op de zaak betrekking hebbende stukken - bezwaarfase
      
    
    9. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ en het daarop gebaseerde verzoek van eiser in de bezwaarfase. Verweerder heeft dat gemotiveerd betwist. De rechtbank overweegt als volgt en heeft daarbij het navolgende als uitgangspunt genomen.
    
    10. De Hoge Raad (Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien eiser aan verweerder een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals taxatieverslag, grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), verweerder op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van eiser om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. Daarbij merkt de rechtbank op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking kan tevens plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving.
    
    11. Ten tijde van de bezwaarprocedure was [bedrijf] de gemachtigde van eiser. Uit de uitspraak op bezwaar volgt dat op 28 april 2022 de kavelmodellen, rekenkundige opbouw van de waarde van de woning, de grondstaffel en de KOUDV-factoren aan de toenmalige gemachtigde, [bedrijf] , zijn verzonden. Deze stukken behoren ook tot het dossier. Nadat verweerder uitspraak op bezwaar had gedaan, heeft mr. A. Bakker, de huidige gemachtigde van eiser, de zaak van eiser van [bedrijf] overgenomen. Mr. A. Bakker heeft ter zitting bevestigd alle tot het dossier behorende stukken van [bedrijf] te hebben ontvangen.
    
    12. Dat, zoals eiser heeft gesteld, verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken in de bezwaarfase heeft overgelegd is naar het oordeel van de rechtbank onjuist. Verweerder heeft conform de met eisers gemachtigde [bedrijf] gemaakte afspraken over het aanleveren van gegevens, de stukken per e-mail aan [bedrijf] toegestuurd. [bedrijf] heeft na ontvangst van de stukken niet aangevoerd dat er nog informatie ontbrak. Naar het oordeel van de rechtbank had het dan ook op de weg van eiser gelegen om het in de bezwaarfase aan de orde te stellen indien de verstrekte gegevens onduidelijk of onvolledig waren en niet pas in beroep. Dat eiser in beroep een andere gemachtigde heeft ingeschakeld dan hij had ten tijde van de bezwaarfase maakt dit niet anders.
    
    
      
        Op de zaak betrekking hebbende stukken – beroepsfase
      
    
    13. In de beroepsfase geldt een actieve plicht tot informatieverschaffing en moet verweerder alle op de zaak betrekking hebbende stukken overleggen. Zoals uit het hierna overwogene volgt heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aan deze verplichting voldaan.
    
    14. De rechtbank overweegt in dit verband dat in de door verweerder overgelegde waardematrix alle van belang zijnde objectkenmerken van deze vergelijkingsobjecten zijn benoemd. Ook is in de waardematrix te zien met welk prijsindexbedrag de op een bepaalde datum overeengekomen verkoopprijs gecorrigeerd is naar de waardepeildatum. Daarbij is in de waardematrix inzichtelijk gemaakt welke waarde de (onder)grond van de woning is toegerekend. De rechtbank acht deze toerekening juist. Daarbij geldt voorts dat slechts de eindwaarde van de woning ter toetsing voorligt en dat de toerekening van bedragen aan (onder)grond en opstal slechts hulpmiddelen zijn om de eindwaarde aannemelijk te maken. Daarin is verweerder naar het oordeel van de rechtbank geslaagd. De gegevens die verweerder reeds in de bezwaarfase aan eiser heeft verstrekt zijn daartoe adequaat.
    
    15. De stelling van eiser dat verweerder de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten ten onrechte niet heeft overgelegd en verweerder hierdoor niet aan zijn verplichting van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ heeft voldaan, volgt de rechtbank niet. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder (ook in de beroepsfase) alle op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en behoren de iWOZ-kaarten hier niet toe, omdat deze niet aan de waardebepaling van de woning ten grondslag liggen. Deze stukken hoeven dus in principe niet te worden verstrekt (gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en Hoge Raad, 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526). Dit geldt ook voor de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten. Daarnaast is door eiser ook niet aannemelijk gemaakt dat één of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn en de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen hierdoor wel van belang zijn voor de waardebepaling van de woning (zie gerechtshof Den Haag 4 mei 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:914). Immers heeft eiser enkel algemene, niet onderbouwde stellingen naar voren gebracht.
    
    
      
        Motivering uitspraak op bezwaar
      
    
    16. Eiser bestrijdt dat de uitspraak op bezwaar duidelijk is gemotiveerd, nu de inhoud van de hoorzitting niet volledig in de stukken is weergegeven. Verweerder heeft dit betwist en gesteld dat de hoorzitting in de uitspraak op bezwaar is betrokken, hetgeen ook volgt uit de uitspraak op bezwaar.
    
    17. De rechtbank stelt vast dat noch eiser, noch de huidige gemachtigde aanwezig was tijdens de hoorzitting, omdat eiser werd vertegenwoordigd door een andere gemachtigde ( [bedrijf] ). Zij weten dus niet wat er op de hoorzitting besproken is. Een enkel beroep op het motiveringsbeginsel, zonder verdere onderbouwing acht de rechtbank dan ook onvoldoende om te kunnen slagen. De rechtbank overweegt verder dat artikel 7:7 van de Awb bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb (Memorie van Toelichting, Kamerstukken 1988/1989, 21 221, nr. 3, p. 151) volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken indien uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat vermeld welke onderwerpen tijdens de hoorzitting aan de orde zijn geweest en welke standpunten door partijen ten aanzien van die onderwerpen zijn ingenomen. Hieruit blijkt voldoende duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken. Het is de rechtbank ook niet gebleken dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder dan ook niet het motiveringsbeginsel geschonden.
    
    
      
        Waarde van de woning
      
    
    18. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    19. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
    
    20. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
    
    21. Daarbij stelt de rechtbank voorop dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van (een) waarderingsmethode(n) en, indien zij gebruik maakt van (een) waarderingsmethode(n), eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode(n). Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de verweerder voorgestane waarde en, indien de rechtbank aan de toetsing van de door eiser verdedigde waarde toekomt, de door eiser verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Betreft het geschil de marktwaarde van een onroerende zaak, zoals hier het geval is, dan is de enige toetssteen voor de rechter dus het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Bovendien geldt dat het verweerder daarbij vrijstaat om de vergelijkingsobjecten te kiezen, die hem in dat kader het beste voorkomen.
    
    22. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder in zijn bewijslast geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de waardematrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De door verweerder in het taxatieverslag en de waardematrix gebruikte vergelijkingsobjecten acht de rechtbank wat type, ligging en uitstraling betreft goed vergelijkbaar met de woning. De enkele blote stelling van eiser dat enkel [straat] 30 als vergelijkingsobject kan dienen, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om de andere door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar te achten en buiten beschouwing te laten.
    
    23. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt het voorgaande niet anders. Het gaat erom dat verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Dat laatste heeft verweerder gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde waardematrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkantemeterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen.
    
    24. Het standpunt van eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerdheid van de woning, faalt. Verweerder heeft de kwaliteit als matig gekwalificeerd. Het door eiser genoemde waardedrukkend effect is in verhouding tot de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten naar het oordeel van de rechtbank voldoende tot uitdrukking gebracht in de lagere m2-prijs die voor de woning is gehanteerd. Dat ook het onderhoud van de woning op matig gesteld dient te worden, waardoor de waarde van de woning verlaagd moet worden, heeft eiser onvoldoende aannemelijk gemaakt. De door eiser overgelegde foto’s zijn onvoldoende om te oordelen dat een hoger waardedrukkend effect aanwezig is, dan waarmee verweerder rekening heeft gehouden door de kwaliteit als matig te kwalificeren.
    
    25. Verder heeft eiser zijn stelling, dat verweerder bij de vergelijkingsobjecten is uitgegaan van een onjuiste (inhouds)maat en deze op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt, niet onderbouwd, waardoor het de rechtbank niet brengt tot een ander oordeel. De rechtbank zal daarom uitgaan van de vierkantemeterprijzen die door verweerder is vastgesteld.
    
    26. Ten aanzien van de stelling van eiser dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt, overweegt de rechtbank als volgt. De enkele stelling dat de indexering niet inzichtelijk is, maakt deze niet onjuist. Uit de door verweerder overgelegde bijlage bij de waardematrix volgen de voor de vergelijkingsobjecten gehanteerde prijsindexeringsbedragen, zodat deze inzichtelijk zijn. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de gehanteerde prijsindexeringsbedragen die nopen tot een andere waardering. De rechtbank volgt verweerder in de door hem gegeven onderbouwing. De prijsindexeringsbedragen berusten – en mogen ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een waardematrix een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059 en gerechtshof ’s-Hertogenbosch 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713).
    
    27. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    
    28. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
    
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      
        iWOZ-gegevens en bouwtekeningen
      
    
    
      5.1.1.
      
        Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar iWOZ-gegevens (ook wel: iWOZ-kaarten) en bouwtekeningen had moeten overleggen. 
        Het Hof begrijpt dat belanghebbende daarbij doelt op iWOZ-gegevens van de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten. iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland.
      
      
    
    
      5.1.2.
      Voor zover belanghebbende hiermee (zie 5.1.1) stelt dat artikel 40, lid 2, Wet WOZ is geschonden, heeft het volgende te gelden. Met betrekking tot artikel 40, lid 2, Wet WOZ stelt het Hof voorop dat aan belanghebbende, te wiens aanzien de WOZ-beschikking is genomen, ingevolge dat artikellid, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde dient te worden verstrekt. Deze verplichting betreft in ieder geval het door de heffingsambtenaar opgestelde taxatieverslag. Indien belanghebbende daarnaast een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning, dient eveneens een afschrift van die gegevens te worden verstrekt (zie HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052). Uit de gedingstukken volgt niet dat belanghebbende in de bezwaarfase, waarin hij zich toen nog liet bijstaan door een andere gemachtigde, een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan om iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de woning of referenties te verstrekken. Reeds hierom faalt de klacht.  
      
    
    
      5.1.3.
      De conclusie is dat op de heffingsambtenaar in het onderhavige geval geen verplichting rustte de iWOZ-gegevens en bouwtekeningen te overleggen.
      
      
        
          De waarde
        
      
    
    
      5.2.1.
      Het door de rechtbank in aanmerking genomen toetsingskader (zie ro. 18 tot en met 21) acht het Hof juist en neemt het Hof over. Het Hof verenigt zich ook met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld (r.o. 27), en maakt de gronden waarop deze beslissing berust (r.o. 22 tot en met 26) tot de zijne. Het Hof overweegt in aanvulling daarop als volgt.  
      
    
    
      5.2.2.
      Het Hof stelt voorop dat:
      
        
          de in geschil zijnde (WOZ-)waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en
        
        
          het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van - al dan niet van wegingsfactoren voorziene - verkoopprijzen van andere objecten; en
        
        
          doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt.
        
      
    
    
      5.2.3.
      Belanghebbende voert in hoger beroep aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerdheid van de woning en dat naast de kwaliteit ook het onderhoud van de woning matig is en daarom op een ‘2’ had moet worden gesteld. Ook is onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten, en zijn de secundaire objectkenmerken van de referentieobjecten niet onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft dit gemotiveerd betwist. 
      
    
    
      5.2.4.
      
        De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof in voldoende mate rekening gehouden met de gedateerde staat van de woning op de waardepeildatum, door de kwaliteit van de woning als ‘matig’ te kwalificeren. Het Hof ziet geen aanleiding om eveneens het onderhoud van de woning, zoals door belanghebbende wel wordt betoogd, als ‘matig’ te kwalificeren. Het onderhoud van de woning is terecht op ‘voldoende’ gewaardeerd. De staat van onderhoud van de woning is, gelet op de foto’s van de woning en de verkoopadvertenties van de referentieobjecten, namelijk vergelijkbaar is met die van de referentieobjecten (met uitzondering van [straat] 30) en daarom terecht op voldoende gewaardeerd. 
        Verder zij erop gewezen dat naar aanleiding van de kwalificatie van de kwaliteit als ‘matig’ er reeds een vrij lage waarde aan de woning is toegekend. Immers, de waarde per vierkante meter voor de woonoppervlakten van de referentieobjecten varieert van € 2.513 tot € 4.575 (gemiddeld € 3.646), dit terwijl voor de woning de waarde per vierkante meter voor de woonoppervlakte € 2.976 bedraagt. Dit resulteert in een marge van minimaal € 42.880. 
        Hierbij merkt het Hof nog op dat [straat] 30, aldus de heffingsambtenaar en hetgeen door belanghebbende voorts niet is weersproken, ten tijde van de verkoop in zeer gedateerde staat verkeerde en algeheel gerenoveerd diende te worden. Om die reden is in de matrix aan dit referentieobject een lagere prijs per vierkante meter toegekend van € 2.513 uitgaande van een kwalificatie ‘matig’ voor onderhoud. Bij de woning is voor onderhoud uitgegaan van de kwalificatie ‘voldoende’. Ondanks dat [straat] 30 qua ligging en uitstraling het sterkt op de woning lijkt, ontstaat door dit verschil in onderhoud aldus een verschil in waardering.   
      
      
    
    
      5.2.5.
      Het Hof is verder van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten, dit mede gelet op hetgeen hiervoor onder 5.2.4 is overwogen ter zake van het verschil in prijs per vierkante meter woonoppervlakte en de daardoor ontstane marge. Hetgeen de rechtbank heeft overwogen in rechtsoverweging 23 van haar uitspraak acht het Hof derhalve juist. Voor zover belanghebbende zich hierover in hoger beroep heeft beklaagd, heeft hij dit mede onderbouwd door te stellen dat de secundaire kenmerken van de referentieobjecten niet kunnen kloppen gelet op het grote verschil tussen de prijzen per vierkante meter woonoppervlakte van die objecten en de woning. In deze enkele blote stelling ziet het Hof nog geen aanleiding om aan de waardering van de heffingsambtenaar als zodanig te twijfelen. Bovendien miskent belanghebbende dat de heffingsambtenaar niet alle samenstellende onderdelen van de referentieobjecten moet onderbouwen maar de waarde van de woning als geheel (zie 5.2.2). Al zou de waardering van de secundaire kenmerken van de referentieobjecten met enige onzekerheid omgeven zijn, doet dat in dit geval niet af aan de algehele waardering van die objecten en daarmede de waardering van de woning in haar geheel.  
      
    
    
      5.3.
      
        Het Hof komt tot het oordeel dat de heffingsambtenaar is geslaagd in de op hem rustende bewijslast om aannemelijk te maak dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, ook in het licht van hetgeen belanghebbende in hoger beroep daar tegenin heeft gebracht. 
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.4.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. 
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Voor een kostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 9 september 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: