ECLI:NL:OGHACMB:2025:266, Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, 24-10-2025, AUA2025H00225
Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba — Uitspraak 
Datum: 2025-10-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Aruba. Hotels. Erfpacht. Schorsing tenuitvoerlegging. Beknopte uitlatingen. Tussengekomen partij. Het Gerecht heeft in het bestreden kortgedingvonnis de belangen uitdrukkelijk afgewogen.

Burgerlijke zaken over 2025
    Zaaknummers: AUA202502501 – AUA2025H00225
    Uitspraak: 24 oktober 2025
    
    
    
      
        GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
      
      van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
      van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
    
    
    
    
      V O N N I S
    
    
    
      op de vordering tot schorsing op de voet van art. 272 Rv van:
    
    
    
      de naamloze vennootschap
      
        ARUBA BUCUTI BEACH HOTEL N.V.,
      
      gevestigd in Aruba,
      in eerste aanleg tussengekomen partij, thans appellante,
      eiseres tot schorsing,
      gemachtigden: mrs. P.R.C. Brown en R.J. Cera,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de naamloze vennootschap
      
        MANCHEBO BEACH HOTEL N.V.,
      
      gevestigd in Aruba,
      in eerste aanleg eiseres, thans geïntimeerde,
      verweerster tegen de vordering tot schorsing,
      gemachtigden: mrs. A.A. Ruiz en B.F.H. Croes,
    
    
    
      en tegen
    
    
    
      de openbare rechtspersoon
      
        HET LAND ARUBA,
      
      zetelend in Aruba,
      in eerste aanleg gedaagde, thans geïntimeerde,
      verweerster tegen de vordering tot schorsing,
      gemachtigde: mr. D.C.A. Crouch.
    
    
    
      Partijen worden hierna Bucuti, Manchebo en het Land genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure
    
    
      1.1
      Bij op 22 september 2025 ingekomen akte van appel is Bucuti in hoger beroep gekomen van het in kort geding tussen partijen gewezen en op 17 september 2025 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba, ECLI:NL:OGEAA:2025:274.
      
    
    
      1.2
      Bij op 23 september 2025 ingekomen verzoekschrift, met producties, heeft Bucuti gevorderd, verkort weergegeven, dat het Hof de tenuitvoerlegging van het vonnis zal schorsen totdat in hoger beroep eindvonnis is gewezen, met veroordeling van Manchebo en het Land in de kosten van de schorsingsprocedure.
      
    
    
      1.3
      Bij e-mail van 25 september 2025 heeft de griffie namens het Hof medegedeeld dat het Hof bij wijze van ordemaatregel heeft bepaald dat executiemaatregelen gestaakt dienen te worden totdat op de schorsingsvordering is beslist. Nadat Manchebo daartegen bezwaar had gemaakt, heeft de griffie namens het Hof op dezelfde dag bericht dat de ordemaatregel in stand blijft.
      
    
    
      1.4
      Bij op 2 oktober 2025 ingekomen verweerschrift, met producties, heeft Manchebo geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van Bucuti, veroordeling van Bucuti in de proceskosten en bepaling dat de tenuitvoerlegging van het vonnis onverwijld kan worden voortgezet.
      
    
    
      1.5
      Bij op 2 oktober 2025 ingekomen verweerschrift, met producties, heeft het Land geconcludeerd dat het Hof:
      - Bucuti niet-ontvankelijk verklaart in de vordering, voor zover tegen het Land gericht, althans de vordering in zoverre afwijst;
      - het Land een termijn van twee weken gunt;
      - Manchebo verbiedt om onmiddellijk rechtsmaatregelen te nemen, waaronder het innen van dwangsommen;
      - Bucuti veroordeelt in de proceskosten en nakosten, met rente, uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
    
      1.6
      
        Bij e-mail van 3 oktober 2025 heeft Bucuti nadere producties toegezonden.
        Bij e-mail van 6 oktober 2025 heeft ook Manchebo dat gedaan (producties 12 tot en met 17), met een akte met twee pagina’s toelichting.
      
      
    
    
      1.7
      Op 9 oktober 2025 hebben Bucuti, Manchebo en het Land zich bij e-mail uitgelaten. 
      
    
    
      1.8
      
        Op 9 oktober 2025 om 23.45 uur heeft Manchebo zich uitgelaten bij een tweede
        e-mail van die dag. Bij e-mail van 10 oktober 2025 heeft Bucuti het Hof verzocht geen acht te slaan op die tweede e-mail van Manchebo.
      
      
    
    
      1.9
      Vonnis is bepaald op vandaag.
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        De gedingstukken
      
    
    
    
      2.1
      Bij e-mail van 25 september 2025 heeft de griffie aan partijen bericht dat de verweerschriften uiterlijk op 2 oktober 2025 moesten worden ingediend en dat partijen in de gelegenheid werden gesteld zich uiterlijk op 9 oktober 2025 uit te laten, met de uitdrukkelijke instructie dat dit uitsluitend in een e-mail en dus niet in een processtuk mocht gebeuren, en dat het Hof daarna zou beslissen zonder nader partijdebat. Deze instructies komen overeen met het bepaalde in art. 112 lid 1 Procesreglement 2023.
      
    
    
      2.2
      De ratio van deze bepaling uit het procesreglement is de volgende. De eisen van een goede procesorde brengen in verband met de aard van de schorsingsprocedure mee dat er na één schriftelijke ronde nog maar beperkt ruimte is voor nader partijdebat. Na indiening van het verweerschrift is er in beginsel geen plaats meer voor de indiening van producties. Verder dienen de uitlatingen van partijen na het verweerschrift beknopt te zijn.
      
    
    
      2.3
      Gelet op het voorgaande laat het Hof de producties van 3 en 6 oktober 2025 buiten beschouwing, evenals de e-mails van Bucuti en Manchebo van 9 en 10 oktober 2025. Alleen de e-mail van het Land van 9 oktober 2025 is beknopt genoeg, zodat het Hof daar wel acht op slaat. 
      
      
        
          De ontvankelijkheid van Bucuti
        
      
      
    
    
      2.4
      Het Gerecht heeft Bucuti toegestaan om tussen te komen en ook om te betogen dat de vorderingen van Manchebo tegen het Land moeten worden afgewezen. Hieruit vloeit voort dat het Bucuti ook moet worden toegestaan om hoger beroep in te stellen tegen het vonnis waarbij de vorderingen van Manchebo tegen het Land (deels) zijn toegewezen en om in deze procedure schorsing van tenuitvoerlegging van die toewijzende beslissingen te vorderen.
      
    
    
      2.5
      De omstandigheid dat Bucuti als tussengekomen partij hoger beroep heeft ingesteld, brengt mee dat zowel Manchebo als het Land geïntimeerde zijn. Bucuti heeft dus terecht in de kop van het verzoekschrift tot schorsing vermeld dat ook het Land geïntimeerde is. Indien het Land meent dat de door Bucuti gevorderde schorsing het belang van het Land niet raakt, staat het hem vrij om geen verweer tegen de vordering tot schorsing te voeren en zelfs om niet te verschijnen. Dat is geen reden om Bucuti niet-ontvankelijk in de schorsingsprocedure te achten voor zover Bucuti daarbij het Land als geïntimeerde heeft genoemd. Ook de omstandigheid dat het Land geen executerende partij is, is geen reden voor niet-ontvankelijkverklaring.
      
      
        
          De feitelijke uitgangspunten
        
      
      
    
    
      2.6
      In deze zaak gaat het om het volgende.
      
      
        2.6.1
        Manchebo exploiteert een strandhotel op twee percelen die het Land aan haar in erfpacht heeft uitgegeven (hierna: perceel A en perceel B). De duur van de erfpachtrechten verstreek op 8 april 2025. Bij overeenkomst d.d. 4 april 2025 heeft het Land zich jegens Manchebo verbonden om een nieuw erfpachtrecht op beide percelen aan haar te verlenen voor de duur van zestig jaar. Voor de vestiging van dat nieuwe erfpachtrecht is een notariële akte nodig. De overeenkomst bevat een ontbindende voorwaarde voor het geval de notariële akte niet tijdig wordt gepasseerd.
        
      
      
        2.6.2
        Bucuti exploiteert een strandhotel op naburige percelen. Het hotelgebouw van Bucuti overschrijdt de perceelsgrens en staat daardoor deels op perceel A. In 2023 is Manchebo een bodemzaak tegen Bucuti begonnen op grond van haar stelling dat deze overbouw onrechtmatig is. In die zaak heeft het Gerecht bij vonnis van 28 mei 2025, zaaknummer AUA202304304, ECLI:NL:OGEAA:2025:143 de vorderingen van Manchebo afgewezen op grond van (onder meer) de overweging dat Manchebo de overbouw van de aanvang af heeft goedgevonden en dat deze daarom niet onrechtmatig jegens haar is. Tegen dit vonnis heeft Manchebo hoger beroep ingesteld (zaaknummer AUA2025H00142).
        
      
      
        2.6.3
        Op 21 augustus 2025 is Bucuti een bodemzaak begonnen tegen het Land. Daarin vordert zij primair dat het Land een deel van perceel A (hierna: het gronddeel) aan Bucuti in erfpacht uitgeeft, met subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen. Voorafgaand daaraan had Bucuti op 23 juni 2025 met verlof van het Gerecht ten laste van het Land conservatoir beslag doen leggen op perceel A. Het Gerecht heeft dat beslag opgeheven bij kortgedingvonnis van 17 september 2025, zaaknummer AUA202502677, ECLI:NL:OGEAA:2025:273.
        
      
      
        2.6.4
        Bij brief van 15 september 2025 heeft het Land (in vervolg op een brief van 11 september 2025) aan Manchebo verklaard dat het de overeenkomst d.d. 4 april 2025 buitengerechtelijk vernietigt wegens dwaling.
        
      
      
        2.6.5
        Op 23 september 2025 heeft Bucuti het Gerecht verzocht om ten laste van het Land conservatoir beslag tot levering te leggen op het gronddeel.
        
        
          
            De vordering bij het Gerecht
          
        
        
      
    
    
      2.7
      In dit kort geding heeft Manchebo op 11 augustus 2025 vorderingen tegen het Land ingesteld die ertoe strekken dat het erfpachtrecht waartoe het Land zich bij overeenkomst d.d. 4 april 2025 heeft verbonden, zal worden gevestigd. Het Gerecht heeft Bucuti toegelaten tussen te komen. Het Gerecht heeft daarbij ook overwogen dat Bucuti concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Manchebo (onder 3.3 van het bestreden vonnis).
      
      
        
          De beslissingen en overwegingen van het Gerecht
        
      
      
    
    
      2.8
      In het bestreden kortgedingvonnis heeft het Gerecht onder meer het volgende beslist:
      
      
        veroordeelt het Land binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan het verlijden van de notariële akte van erfpachtverlening conform de Overeenkomst ten overstaan van de door Manchebo aangewezen notaris en dat het Land alle noodzakelijke handelingen verricht en/of documenten ondertekent zoals door deze notaris bepaald en gebruikelijk in het notariaat van deze notaris voor het verlijden van een dergelijke notariële akte, op straffe van verbeurte van een dwangsom van Afl. 100.000,00 voor elke dag of dagdeel dat het Land hiermee weigerachtig blijft waarbij de dwangsommen worden gemaximeerd op Afl. 2.000.000,00,
      
      
      
        en, als de notariële akte niet uiterlijk 30 dagen na betekening door de notaris is verleden:
      
      
      
        bepaalt dat dit vonnis op grond van artikel 3:300 lid 2 BW dezelfde kracht en werking zal hebben als een in wettige vorm opgemaakte notariële akte en dat dit vonnis samen met de door Manchebo ondertekende notariële akte tot vestiging van het erfpachtrecht conform de Overeenkomst kan worden ingeschreven in de openbare registers van het hypotheekkantoor.
      
      
      
        Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
      
      
    
    
      2.9
      Aan deze beslissingen heeft het Gerecht onder meer de volgende overwegingen ten grondslag gelegd:
      
    
    
      4.16
      De vraag waarvoor het Gerecht zich in dit kort geding gesteld ziet is wat zwaarder weegt; het belang van Bucuti bij de verbodsactie of het belang van Manchebo bij de heruitgifte. Zowel het Land als Bucuti voeren aan dat het voor Manchebo zo’n vaart niet loopt. Artikel 5:98 BW bepaalt immers dat wanneer de termijn van het erfpachtsrecht is verlopen en de erfpachter het perceel niet heeft ontruimd de erfpacht blijft doorlopen tenzij de erfverpachter binnen zes maanden laat blijken dat hij de erfpacht als beëindigd beschouwt en het Land zegt dat niet te zullen doen omdat hij geenszins van plan is de exploitatie van Manchebo’s strandhotel te willen stilleggen. Naar voorlopig oordeel biedt dit Manchebo echter onvoldoende comfort vooral omdat het Land niet heeft gezegd geen rechten te willen ontlenen aan artikel 21 lid 2 van de Overeenkomst zodat het voortbestaan van de Overeenkomst maar een wankele basis heeft. Daarbij komt dat het niet zo mag zijn dat het Land, om schadeclaims te voorkomen, achteroverleunt en afwacht tot de termijn van artikel 21 lid 2 is verstreken (zie ook artikel 6:23 BW). Ook is van belang dat het Land bij pleidooi heeft gezegd niet uit te sluiten de Overeenkomst wegens dwaling te kunnen vernietigen. Aan de dwaling legt zij ten grondslag dat Manchebo haar niet op de hoogte heeft gebracht van de procedure die heeft geleid tot het Vonnis. Als zij dat zou hebben geweten zou zij nooit de Overeenkomst zijn aangegaan. Het Gerecht verwerpt dit betoog omdat uit de berichtgeving door Bucuti (zie 4.4) volgt dat het Land precies op de hoogte was van de stand van zaken maar naliet daarnaar te handelen. Ook doet het Land nog een beroep op onvoorziene omstandigheden; te weten het Vonnis en het conservatoire beslag dat door Bucuti op de erfpachtrechten is gelegd. Dat eerste overtuigt het Gerecht om dezelfde redenen evenmin terwijl het conservatoire beslag “slechts” een verhaalsbeslag is; hierdoor verandert de status van het Perceel A niet. Dus ook uit het voornemen van het Land mogelijk de Overeenkomst te willen aantasten op grond van een wilsgebrek blijkt dat Manchebo alle belang heeft bij een voorziening zoals zij in dit kort geding vraagt. De Overeenkomst is allerminst een rustig bezit.
      
    
    
      4.17
      Het Gerecht geeft voorrang aan de eisen van rechtszekerheid. Die brengen met zich dat een overheid zich houdt aan een gesloten overeenkomst, tenzij sprake is van zwaarwichtige redenen om dat niet te hoeven die, zoals hiervoor overwogen, naar voorlopig oordeel niet zijn komen vast te staan. Daarbij komt dat Manchebo vanzelfsprekende belangen bij de Overeenkomst heeft, zoals het op orde houden van de aan de bank gegeven zekerheden in het kader van haar kredietfaciliteiten; een bank heeft daarover al ongeruste vragen gesteld omdat zij vreest dat haar hypotheekrechten op de erfpachtrechten zijn vervallen. Ook komt de exploitatie van haar strandhotel in gevaar omdat de rustige basis van eigendom van de erfpachtrechten er niet meer is. Verder geldt dat de huidige verbintenisrechtelijke rechten van Bucuti op het Gronddeel bij verlijden van de Akte geen gevaar lopen. Dat Manchebo allerlei plannen heeft met het Gronddeel moge zo zijn maar Bucuti heeft ook juridische mogelijkheden om zich daar tegen te verweren; zie het Vonnis en haar bezwaar tegen de bouwvergunning. En natuurlijk geldt ook dat Bucuti het Land aansprakelijk kan houden voor alle schade die zij mogelijk ondervindt.
      
    
    
      4.18
      Bij dit alles komt ook nog dat Bucuti over de uitkomst van de bodemprocedure tegen het Land zelf ook onzeker is nu zij een verzoek tot voorlopig getuigenverhoor tevens verzoek op grond van artikel 843a Rv tegen (alleen) het Land heeft ingediend om te onderzoeken of sprake is geweest van samenspanning tussen het Land en Manchebo.
      
    
    
      4.19
      De conclusie luidt dat de vorderingen van Bucuti tegen zowel het Land als Manchebo worden afgewezen en die van Manchebo tegen het Land zullen worden toegewezen. Het Land zal worden veroordeeld om mee te werken aan het verlijden van de notariële akte, zoals door Manchebo subsidiair is gevorderd. De primaire vordering (het vonnis komt in de plaats van de notariële akte) wordt subsidiair toegewezen. De reden daarvoor is dat het Gerecht niet kan uitsluiten dat de indeplaatsstelling van dit vonnis mogelijk tot teveel onduidelijkheid en gedoe en dus vertraging leidt. Het Land, dat al meerdere keren heeft toegezegd mee te werken aan het verlijden van de Akte maar dat niet doet, zal daartoe, inclusief stevige dwangsom, worden veroordeeld zoals hieronder is vermeld. Het Gerecht ziet aanleiding de dwangsommen te maximeren.
      
      
        
          Beoordeling van de schorsingsvordering door het Hof
        
      
      
    
    
      2.10
      Bij de beoordeling van de vordering tot schorsing gelden de maatstaven als vermeld in HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2026 (Strandhotel). In dat arrest staat onder meer:
      
      
        5.4.3
        Aan het hiervoor in 5.3.6 weergegeven stelsel ligt onder meer de gedachte ten grondslag dat, in het geval de rechter in de uitspraak waarvan beroep geen, dan wel een niet gemotiveerde, beslissing heeft gegeven over de uitvoerbaarheid bij voorraad, moet worden aangenomen dat nog geen afweging van de belangen van partijen heeft plaatsgevonden aan de hand van de daarvoor van belang zijnde feiten en omstandigheden. De rechter in de hogere instantie moet in de hier bedoelde incidenten deze afweging daarom alsnog maken. Heeft de rechter in vorige aanleg wel een gemotiveerde beslissing gegeven en dus, naar uitgangspunt moet zijn, wel genoemde afweging gemaakt, dan is – afgezien van het geval dat deze beslissing berust op een kennelijke misslag (zie hierna onder 5.4.4) – slechts plaats voor een andere beslissing indien aan de vordering of het verzoek in het incident feiten en omstandigheden ten grondslag zijn gelegd die bij de door die rechter gegeven beslissing niet in aanmerking konden worden genomen doordat zij zich eerst na diens uitspraak hebben voorgedaan, en die kunnen rechtvaardigen dat van die eerdere beslissing wordt afgeweken.
        
      
    
    
      2.11
      Het bestreden vonnis bevat geen kennelijke misslagen. De bezwaren van Bucuti tegen het bestreden vonnis kunnen voor het overige in het hoger beroep aan de orde komen. Daarop loopt het Hof thans niet vooruit.
      
    
    
      2.12
      Blijkens hetgeen het Hof hiervoor onder 2.9 heeft weergegeven, heeft het Gerecht in deze zaak uitdrukkelijk de belangen van partijen afgewogen. Daarom is in dit geval – nu het bestreden vonnis geen kennelijke misslagen bevat – slechts plaats voor een andere beslissing indien aan de vordering tot schorsing feiten en omstandigheden ten grondslag zijn gelegd die bij de door het Gerecht gegeven beslissing niet in aanmerking konden worden genomen doordat zij zich eerst na diens uitspraak hebben voorgedaan, en die kunnen rechtvaardigen dat van die eerdere beslissing wordt afgeweken. Dergelijke feiten en omstandigheden zijn niet aan de vordering tot schorsing ten grondslag gelegd. Daarom moet het verzoek van Bucuti worden afgewezen.
      
    
    
      2.13
      Gelet op de op 25 september 2025 getroffen ordemaatregel en op het verzoek van het Land om een nadere termijn van twee weken om interne handelingen te kunnen verrichten om het verlijden van de notariële akte mogelijk te maken, zal het Hof de tenuitvoerlegging schorsen voor zover die betrekking heeft op de dwangsommen die uit kracht van het bestreden vonnis verbeurd kunnen zijn in de periode van 25 september 2025 tot en met 7 november 2025.
      
    
    
      2.14
      Bucuti zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
      
      
      
        B E S L I S S I N G
      
      
      
        Het Hof:
      
      
      
        schorst de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis voor zover die betrekking heeft op de dwangsommen die uit kracht van het bestreden vonnis verbeurd kunnen zijn in de periode van 25 september 2025 tot en met 7 november 2025;
      
      
      
        wijst de vordering van Bucuti (voor het overige) af;
      
      
      
        veroordeelt Bucuti in de kosten van deze schorsingsprocedure, aan de zijde van Manchebo gevallen en tot op heden begroot op Afl. 2.000,- aan salaris voor de gemachtigde;
      
      
      
        veroordeelt Bucuti in de kosten van deze schorsingsprocedure, aan de zijde van het Land gevallen en tot op heden begroot op Afl. 2.000,- aan salaris voor de gemachtigde en in de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf veertien dagen na vandaag tot aan de dag van de betaling;
      
      
      
        verklaart laatstgenoemde veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mrs. E.M. van der Bunt, G.C.C. Lewin en C.J.H.G. Bronzwaer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Aruba uitgesproken op 24 oktober 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.