ECLI:NL:RBLIM:2025:9291, Rechtbank Limburg, 24-09-2025, 11659610 \ CV EXPL  25-1923
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-09-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; woonruimte ontbinding/ontruiming

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11659610 \ CV EXPL  25-1923
    
    
    
      
        Vonnis van 24 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: Agin Otten Gerechtsdeurwaarders,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonend te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 tot en met 9- de schriftelijke weergave van het mondelinge antwoord- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - de door [eiseres] ten behoeve van de mondelinge behandeling overgelegde aanvullende productie
      - de mondelinge behandeling van 27 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] verhuurt met ingang van 1 januari 2020 aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres] in [woonplaats] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt € 691,31 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op deze huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing.
      
    
    
      2.2.
      
        In deze algemene voorwaarden staat, voor zover relevant, vermeld:
        (…) 20.2 Voor elk geval dat de huurder in verzuim is met tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als een volle maand aangemerkt.  
      
    
    
      20.3
      Indien een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of huurovereenkomst op haar rust en de andere partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij. 
    
    
      20.4
      Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125,-- (…) 
    
    
      20.6
      Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,-- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. (…)
      
      
        27. Indien een deel van de huurovereenkomst of van de algemene bepalingen nietig of vernietigbaar is, dan laat dit de geldigheid van de overige bepalingen onverlet. In plaats van het vernietigde of nietige deel geldt alsdan als overeengekomen hetgeen op wettelijke toelaatbare wijze het dichtst komt bij hetgeen partijen overeengekomen zouden kunnen zijn, indien zij de nietigheid of de vernietigbaarheid gekend zouden hebben. (…) 
      
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] heeft (een deel van) de huur niet betaald. [eiseres] heeft [gedaagde] aangemaand op 24 februari 2025 om aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen.
      
    
    
      2.4.
      
        [eiseres] heeft [gedaagde] aangemeld in het kader van vroegsignalering.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van € 2.073,93 aan huurachterstand tot en met april 2025, de gebruiksvergoeding, € 12,61 aan vervallen wettelijke rente en € 250,93 aan vergoeding buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling, alsmede betaling van de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door niet (volledig) aan zijn betalingsverplichting te voldoen. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt volgens [eiseres] de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Ambtshalve toetsen algemene voorwaarden
      
    
    
    
      4.1.
      De huurovereenkomst is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).
      
    
    
      4.2.
      Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst woonruimte’ van toepassing, die te beschouwen zijn als algemene voorwaarden. Deze voorwaarden bevatten immers een of meer bedingen die zijn opgesteld teneinde in meerdere overeenkomsten te worden opgenomen en waarover niet afzonderlijk is onderhandeld. 
      
    
    
      4.3.
      
        [eiseres] vordert betaling van achterstallige huur, rente en vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter moet in beginsel ambtshalve vaststellen of in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt over deze gevorderde onderdelen en beoordelen of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het betreffende beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen, ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak. Dit alles volgt uit het Dexia-arrest (HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68) en het Gupfinger-arrest (HvJ EU 8 december 2022, ECLI:EU:2022:971). Het vorenstaande brengt met zich dat het bepaalde in artikel 27 van de algemene voorwaarden, zoals hiervoor onder randnummer 2.2. weergegeven, geen stand kan houden.
      
      
        
          Huurachterstand
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        [eiseres] stelt dat de huurachterstand tot en met april 2025 € 2.073,93 bedraagt. 
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter heeft beoordeeld of in voormelde algemene voorwaarden ten aanzien van deze hoofdsom bedingen zijn opgenomen die zodanig afwijken van de wettelijke regelingen dat de consument daardoor aanzienlijk wordt benadeeld en door de kantonrechter vernietigd moeten worden. Dat is niet het geval.
      
    
    
      4.6.
      Uit het door [eiseres] overgelegde overzicht blijkt dat de huurachterstand na het uitbrengen van de dagvaarding verder is opgelopen. De door [gedaagde] gestelde omstandigheden kunnen niet aan toewijzing van de vordering in de weg staan, nu dit omstandigheden betreffen die voor zijn rekening en risico komen. Het vorenstaande brengt met zich dat de gevorderde huurachterstand van € 2.073,93 wordt toegewezen. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten 
        
      
      
    
    
      4.7.
      In de algemene voorwaarden is de hiervoor onder randnummer 2.2. weergegeven bepaling opgenomen. 
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter is van oordeel dat het voormelde beding oneerlijk is. De bedongen vergoeding is namelijk niet begrensd in omvang en kan daardoor dus hoger zijn dan de vergoeding conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en het wettelijk stelsel van de proceskostenveroordeling. Hierdoor wordt het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en plichten van partijen ten nadele van [gedaagde] aanzienlijk verstoord. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling is dit niet aan de orde gesteld. Omdat het gaat om een evident oneerlijk beding ziet de kantonrechter geen aanleiding partijen nog gelegenheid te bieden om zich hierover uit te laten. Artikel 20.3 en 20.4 van de algemene voorwaarden zal worden vernietigd. Als gevolg daarvan worden de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten afgewezen. 
      
      
        
          Rente 
        
      
      
    
    
      4.9.
      De bepaling over de contractuele rente, hiervoor onder randnummer 2.2. weergegeven, is eveneens onredelijk bezwarend. Volgens artikel 20.2 bedraagt de rente 1% per maand. Dit is aanzienlijk hoger dan de wettelijke rente op het moment van het aangaan van de overeenkomst. Van de wettelijke regeling mag weliswaar worden afgeweken, maar [eiseres] heeft niet gesteld dat er in dit geval een rechtvaardiging is voor deze afwijking. Daarbij is in artikel 20.6 ook nog opgenomen dat naast deze rente op iedere tekortkoming, dus ook niet tijdige huurbetaling, de huurder nog een boete van € 25,- per kalenderdag verschuldigd is en deze niet gemaximeerd is. Gelet hierop wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van [gedaagde] aanzienlijk verstoord. Het vorenstaande is evenmin bij gelegenheid van de mondelinge behandeling aan de orde gekomen. Ook hier gaat het om een evident oneerlijk beding, zodat er geen aanleiding wordt gezien partijen nog gelegenheid te bieden om zich hierover uit te laten. Artikel 20.2 van de algemene voorwaarden zal ook worden vernietigd. Als gevolg daarvan wordt de gevorderde wettelijke rente afgewezen. 
      
      
        
          Ontbinding en ontruiming
        
      
      
    
    
      4.10.
      Over de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. De huurder is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter wijst een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Vaak zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen.
      
    
    
      4.11.
      Op het moment van dagvaarden bedroeg de huurachterstand € 2.073,93. Daarna is de huurachterstand verder opgelopen. De achterstand rechtvaardigt de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Van concrete feiten en omstandigheden op grond waarvan de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, is niet gebleken. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande dan ook worden toegewezen. [gedaagde] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen.
      
    
    
      4.12.
      
        [eiseres] wil ook dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 691,31, te rekenen vanaf de maand mei 2025 tot het moment dat [gedaagde] het gehuurde ontruimt. Dit is de huurprijs per maand en na het ontbinden van de huurovereenkomst is dit een gebruiksvergoeding voor de tijd dat [gedaagde] nog in het gehuurde verblijft. Deze vordering zal ook worden toegewezen.
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagde] is overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                385,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                119,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.057,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] in [woonplaats] ,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiseres] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiseres] ,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan [eiseres] :
      -	€ 2.073,93 aan achterstallige huur tot en met april 2025, 
      -	€ 691,31 per maand vanaf mei 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.057,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 
        24 september 2025.
        CJ
      
    
  
  
     Artikel 6:265 BW.
  
  
     HR 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810)