ECLI:NL:GHAMS:2025:2730, Gerechtshof Amsterdam, 07-10-2025, 200.338.932
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Verhuurder vordert onder meer betaling van een huurachterstand. Huurders beroepen zich op verrekening met een vordering tot vergoeding van immateriële schade. Het hof oordeelt dat dit verweer niet slaagt, omdat de gegrondheid ervan niet op eenvoudige wijze is vast te stellen en wijst de vordering tot betaling van de huurachterstand alsnog volledig toe.
        Wetsartikel: 6:136 BW

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht,
      team I (handel)
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.338.932/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 10502613 CV EXPL 23-6891
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [appellant 1] ,
    
      wonend in [plaats 1] ,
      2. [appellant 2],
      wonend in [plaats 2] , gemeente [plaats 3] ,
      principaal appellanten,
      incidenteel geïntimeerden,
      advocaat: mr. R.H. Bouwman te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
      gevestigd te Amsterdam,
      principaal geïntimeerde,
      incidenteel appellante,
      advocaat: mr. M. van den Oord te Utrecht.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellanten] (en afzonderlijk [appellant 1] en [appellant 2] ) en Eigen Haard genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      Huur woonruimte. Verhuurder vordert onder meer betaling van een huurachterstand. Huurders beroepen zich op verrekening met een vordering tot vergoeding van immateriële schade. Het hof oordeelt dat dit verweer niet slaagt, omdat de gegrondheid ervan niet op eenvoudige wijze is vast te stellen en wijst de vordering tot betaling van de huurachterstand alsnog volledig toe.
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellanten] zijn bij dagvaarding van 19 februari 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 11 januari 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en [appellanten] als gedaagden (hierna: het bestreden vonnis).
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met producties;
    - memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;
    - memorie van antwoord in incidenteel appel.
    
    
      Op 9 september 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht, mr. Van den Oord aan de hand van spreekaantekeningen die hij heeft overgelegd. Partijen hebben ook inlichtingen verstrekt en vragen van het hof beantwoord.
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      Het hof gaat uit van de volgende feiten.
    
    
    
      3.1.
      Met ingang van 31 maart 2021 hebben [appellanten] van Eigen Haard de woning gehuurd aan het adres [straat + huisnummer] te [plaats 3] , tegen een huurprijs van laatstelijk € 773,88 per maand.
      
    
    
      3.2.
      Sinds september 2022 hebben [appellanten] geen huur meer betaald. Eigen Haard heeft verschillende aanmaningen gestuurd en hen aangemeld bij de gemeente voor vroegsignalering. Tot en met april 2023 bedraagt de huurachterstand € 7.006,08.
      
    
    
      3.3.
      
        [appellanten] hebben de huurbetaling gestaakt omdat zij vinden dat Eigen Haard haar verplichtingen als verhuurder jegens hen niet nakomt. Eigen Haard is het daar niet mee eens.
      
    
    
      3.4.
      
        [appellanten] hebben de woning op 11 april 2022 verlaten. Zij hebben vervolgens op kosten van de gemeente tijdelijk op verschillende vakantieparken gewoond. [appellant 1] heeft sinds januari 2023 woonruimte van Eigen Haard elders en is sinds 12 april 2023 geen huurder meer van de woning. [appellant 2] heeft de huur van de woning nog enkele maanden aangehouden. Hij heeft in november 2023 een andere woning van Eigen Haard geaccepteerd.
      
      
    
  
  
    
      4Procedure bij de kantonrechter
    
    
      4.1.
      Samengevat heeft Eigen Haard bij de kantonrechter, na wijziging van haar eis, gevorderd om bij vonnis:
      - [appellanten] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 7.006,08 aan huurachterstand tot en met april 2023 en € 550,23 aan incassokosten,
      - de huurovereenkomst te ontbinden en [appellant 2] te veroordelen om de woning binnen veertien dagen te ontruimen,
      - [appellant 2] te veroordelen tot betaling van de huur vanaf mei 2023 tot de ontruiming,
      - [appellanten] te veroordelen in de proceskosten.
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter heeft geoordeeld dat Eigen Haard aan [appellanten] onvoldoende woongenot heeft verschaft door niet snel en adequaat genoeg te reageren op de overlast door jongeren bij de Romeflat. Dit brengt met zich dat Eigen Haard toerekenbaar is tekortgeschoten als verhuurder en schadeplichtig is jegens [appellanten] Dat zij immateriële schade hebben geleden is niet in geschil. Deze schade wordt naar billijkheid vastgesteld op € 6.000,00 wegens ernstige onveiligheid en overlast met als gevolg een langdurige periode van omzwervingen en tijdelijke huisvesting. De kantonrechter stelt verder vast dat er vanaf eind 2022 sprake is van een snel oplopende huurachterstand en dat deze tot en met april 2023, na verrekening met voornoemd bedrag, € 1.006,08 bedraagt. Dit is het bedrag dat [appellanten] hoofdelijk verschuldigd zijn. Daarna is de huurschuld van [appellant 2] tot en met november 2023 opgelopen tot € 6.117,50. Hij moet ook dit bedrag aan Eigen Haard betalen. Het totaal van de huurschuld rechtvaardigt de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning. De kantonrechter heeft de incassokosten hoofdelijk toegewezen over het bedrag van € 1.006,08 overeenkomstig de wettelijke staffel en de proceskosten gecompenseerd.
      
      
    
  
  
    
      5Vordering in hoger beroep
    
    
      5.1.
      
        [appellanten] vorderen vernietiging van het bestreden vonnis en vorderen het hof te bepalen dat zij recht hebben op een hogere schadevergoeding dan het bedrag dat de kantonrechter heeft toegewezen, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van Eigen Haard in de kosten van het geding in beide instanties.
      
    
    
      5.2.
      Volgens Eigen Haard moet het hof het principaal hoger beroep van [appellanten] verwerpen, en in het incidenteel hoger beroep het bestreden vonnis vernietigen, voor zover de kantonrechter de vorderingen van Eigen Haard heeft afgewezen, en die vorderingen alsnog toewijzen, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in beide instanties. 
      
    
    
      5.3.
      
        [appellanten] concluderen tot verwerping van het incidenteel hoger beroep, met veroordeling van Eigen Haard in de kosten van het incidenteel hoger beroep.
      
      
    
  
  
    
      6Beoordeling
    
    
      6.1.
      
        [appellanten] hebben in principaal hoger beroep één grief aangevoerd. In incidenteel hoger beroep heeft Eigen Haard vier grieven aangevoerd. Omdat de grieven met elkaar samenhangen, zullen die hierna gezamenlijk worden behandeld.
      
      
        
          Tegenvordering (eis in reconventie)
        
      
      
    
    
      6.2.
      Het hof stelt voorop dat [appellanten] in eerste aanleg geen tegenvordering (eis in reconventie) hebben ingesteld. Dit betekent dat zij niet voor het eerst in hoger beroep een tegenvordering kunnen instellen. Dit volgt uit het bepaalde in artikel 353 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). Voor zover [appellanten] een dergelijke vordering in hoger beroep hebben ingesteld (petitum onder I), zullen zij daarin niet-ontvankelijk worden verklaard.
      
      
        
          Beroep op verrekening
        
      
      
    
    
      6.3.
      
        [appellanten] hebben zich in eerste aanleg en naar het hof begrijpt ook in hoger beroep tegen de vordering van Eigen Haard tot betaling van de huurachterstand verweerd met een beroep op verrekening. [appellanten] stellen namelijk dat zij een tegenvordering op Eigen Haard hebben. Zij leggen hieraan het volgende ten grondslag. [appellanten] hebben, kort nadat zij in de woning kwamen wonen, veel overlast gehad van een grote groep jongeren (een drillrapgroep) die zich bij de boxen van de flat ging ophouden. Het heeft bijna een jaar geduurd voordat [appellanten] weg konden uit de flat. In dat jaar hebben [appellanten] vele malen aan Eigen Haard laten weten dat zij last hadden van allerlei vormen van (geluids)overlast, bedreigingen en intimidaties. [appellanten] verwijten Eigen Haard dat zij niets heeft gedaan en hun klachten niet serieus nam. Eigen Haard heeft zelfs de toegangsdeur tot de flat niet afdoende gerepareerd/vervangen, zodat iedereen het gebouw kon binnenlopen. Ook heeft Eigen Haard te weinig gedaan om [appellanten] aan een andere woning te helpen. [appellanten] hebben hierdoor lange tijd veel stress ervaren. [appellanten] stellen dat Eigen Haard haar taak als verhuurder heeft verzaakt. Zij stellen daarom recht te hebben op vergoeding van immateriële schade (artikel 6:106 lid 1 onder b van het Burgerlijk Wetboek (BW)) en wel tot een hoger bedrag dan het door de kantonrechter in redelijkheid op € 6.000,00 vastgestelde bedrag.
      
    
    
      6.4.
      Eigen Haard stelt op haar beurt (onder meer) dat zij niet is tekortgeschoten in haar inspanningsverplichting om de overlast door de hangjongeren in en om de flat te beperken. Zo heeft zij onder meer overleg gevoerd met de gemeente en de politie over de overlast. Ook heeft zij zodra deuren geforceerd of defect waren, gezorgd voor herstel daarvan. Verder heeft Eigen Haard de werktijden van haar huismeesters verschoven om ronden te kunnen lopen op de momenten dat er vaker overlast werd gemeld. Eigen Haard betwist dat [appellanten] een jaar lang meldingen van overlast bij haar hebben gedaan. De kwestie werd pas in april 2022 voor haar weer actueel, omdat zij toen werd geïnformeerd dat [appellant 2] was belaagd. [appellanten] verlieten de woning en Eigen Haard heeft vrij kort daarna een andere woning aangeboden, die [appellanten] hebben geweigerd. In die zin hebben [appellanten] zelf gekozen voor de daaropvolgende omzwervingen in hotels en vakantieparken (artikel 6:101 BW). Daarnaast wijst Eigen Haard er nog op dat [appellanten] de gestelde immateriële schade met onvoldoende concrete gegevens hebben onderbouwd. Eigen Haard betwist bovendien het causaal verband tussen haar vermeende tekortschieten en de gestelde schade, omdat de schade eerst en vooral het gevolg is van de aanval op [appellant 2] door de hangjongeren en de door die hangjongeren veroorzaakte overlast (artikel 6:98 BW). De gegrondheid van het verweer van [appellanten] is dan ook niet op eenvoudige wijze vast te stellen (artikel 6:136 BW). Volgens Eigen Haard had de kantonrechter daarom niet tot verrekening moeten overgaan en de volledige huurachterstand tot en met april 2023 van € 7.006,08 moeten toewijzen, alsook de volledige buitengerechtelijke incassokosten. 
      
    
    
      6.5.
      Het hof is, met Eigen Haard, van oordeel dat de gegrondheid van het verweer van [appellanten] niet op eenvoudige wijze is vast te stellen. Eigen Haard heeft de vordering tot schadevergoeding van [appellanten] immers gemotiveerd betwist. Het hof kan zonder nader onderzoek niet vaststellen (i) dat Eigen Haard is tekortgeschoten in enige verplichting jegens [appellanten] , (ii) dat [appellanten] daardoor immateriële schade hebben geleden en evenmin (iii) dat de gestelde schade (volledig) aan Eigen Haard kan worden toegerekend. Dit betekent dat het oordeel van de kantonrechter om een bedrag van € 6.000,00 aan immateriële schadevergoeding te verrekenen met de door [appellanten] niet betwiste huurachterstand van € 7.006,08 niet in stand kan blijven. Ook de beslissing van de kantonrechter om slechts buitengerechtelijke incassokosten toe te kennen over het toegewezen bedrag van € 1.006,08 kan daarom niet in stand blijven. Het hof zal in zoverre het bestreden vonnis (dictum onder III) vernietigen en de door Eigen Haard gevorderde - en door [appellanten] niet betwiste - huurachterstand en buitengerechtelijke incassokosten alsnog volledig toewijzen. 
      
    
    
      6.6.
      Het bovenstaande brengt met zich dat ook de klacht van Eigen Haard over de compensatie van de proceskosten in eerste aanleg slaagt. Gelet op de uitkomst van de procedure in hoger beroep dienen die kosten ten laste van [appellanten] te komen. Het hof zal daarom ook dit gedeelte van het bestreden vonnis vernietigen (dictum onder V).
      
      
        
          Slotsom, kosten en bewijsaanbod
        
      
      
    
    
      6.7.
      Het principaal hoger beroep heeft geen succes. De grieven van Eigen Haard in het incidenteel hoger beroep slagen. Het bestreden vonnis wordt vernietigd, maar uitsluitend voor zover gewezen onder III en V. Het hof ziet geen aanleiding om [appellanten] toe te laten tot bewijslevering, omdat zij geen bewijs hebben aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. [appellanten] zijn in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zullen daarom worden veroordeeld in de proceskosten in het geding in beide instanties. Het hof stelt de proceskosten als volgt vast:
      
      
        
          In eerste aanleg:
      
      - dagvaardingskosten 	€    130,56
      - griffierecht 		€    514,00
      - salaris gemachtigde 	€    660,00 (tarief € 330,00 x 2 punten)
      Totaal 			€ 1.304,56.
      
      
        
          In hoger beroep:
      
      - griffierecht 		€    798,00
      - salaris advocaat 	€ 1.716,00  (tarief € 858,00 x 2 punten in principaal hoger beroep)
      - salaris advocaat 	€    858,00  (tarief € 429,00 x 2 punten in incidenteel hoger beroep)
      Totaal 			€ 3.372,00.
      
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      7.1.
      verklaart [appellanten] niet-ontvankelijk in hun tegenvordering;
      
    
    
      7.2.
      vernietigt het bestreden vonnis, maar uitsluitend voor zover gewezen onder III (huurachterstand en buitengerechtelijke incassokosten) en V (proceskosten), en doet in zoverre opnieuw recht:
      
    
    
      7.3.
      veroordeelt [appellanten] hoofdelijk om aan Eigen Haard te betalen:
      
        
          € 7.006,08 aan huurachterstand,
        
        
          € 550,23 aan buitengerechtelijk incassokosten,
        
      
      
    
    
      7.4.
      veroordeelt [appellanten] in de proceskosten in beide instanties. De kosten voor de eerste aanleg worden tot nu vastgesteld op € 1.304,56. De kosten voor het hoger beroep worden tot nu vastgesteld op € 3.372,00 voor het principaal en incidenteel hoger beroep.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. van der Werff, E.J. Bellaart en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 oktober 2025.