ECLI:NL:RBGEL:2025:9028, Rechtbank Gelderland, 22-10-2025, 11540348 \ CV EXPL  25-1192
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-10-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht woonruimte. Buitengerechtelijke vernietiging huurovereenkomst wegens dwaling. Gemanipuleerde verhuurdersverklaring vorige verhuurder. Beroep op rechtsverwerking verworpen.

RECHTBANK 
      GELDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      Zaaknummer: 11540348 \ CV EXPL  25-1192
    
    
    
      
        Vonnis van 22 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      DE STICHTING
      
        WONINGSTICHTING WAGENINGEN
      
      gevestigd te Wageningen
      eisende partij
      hierna te noemen: Woningstichting
      gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens
    
    
    
      tegen
    
    
    
      DE BESLOTEN VENNOOTSCHAP MET BEPERKTE AANSPRAKELIJKHEID
      
        DIT BEWINDVOERING B.V., IN DE HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER ALLE GOEDEREN DIE TOEBEHOREN OF ZULLEN TOEBEHOREN AAN [naam 1]
      
      gevestigd te Nijmegen
      gedaagde partij
      hierna te noemen: de bewindvoerder, [naam 1] zal hierna [naam 1] worden genoemd
      gemachtigde: mr. Ö. Kenç
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 16 april 2025 en de daarin genoemde processtukken; 
      - de akte houdende naamswijziging van 25 april 2025 van de zijde van Woningstichting;
      - de akte overlegging producties van 15 september 2025 met producties 8 t/m 10 van de zijde van de bewindvoerder;
      - de akte overlegging producties van 15 september 2025 met productie 1 van de zijde van de bewindvoerder.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 25 september 2025. Door de griffier zijn aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is besproken.
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [naam 1] huurde in de periode 3 oktober 2017 tot en met 20 oktober 2022 een woning van woningcorporatie Woonstede (hierna: Woonstede). 
      
    
    
      2.2.
      Op 24 juni 2022 heeft de politie in die woning een hennepkwekerij aangetroffen waarbij ook sprake was van het aftappen van elektriciteit. Naar aanleiding hiervan heeft Woonstede [naam 1] in de gelegenheid gesteld om de woning vrijwillig op te zeggen. [naam 1] heeft hier gehoor aan gegeven. 
      
    
    
      2.3.
      Woningstichting is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet en biedt haar beschikbare sociale huurwoningen online aan. [naam 1] was één van de belangstellenden voor de woning aan de [adres] (hierna: de woning) en heeft een aanbieding ontvangen van Woningstichting. 
      
    
    
      2.4.
      
        
          [naam 1] heeft niet deelgenomen aan de groepsbezichtiging, maar heeft via een 
        e-mail op 8 november 2022 de woning geaccepteerd zonder bezichtiging.
      
      
    
    
      2.5.
      In de periode 8 tot en 15 november 2022 heeft tussen partijen e-mailcorrespondentie plaatsgevonden waarbij Woningstichting [naam 1] heeft gevraagd om een verhuurdersverklaring over te leggen van zijn vorige huurwoning. 
      
    
    
      2.6.
      Op 15 november 2022 (15.34 uur) heeft Woonstede aan [naam 1] per e-mail als Pdf-bestand doorgestuurd een door haar afgegeven verhuurdersverklaring. In deze verklaring is opgenomen:
      
      
        Verhuurder verklaart dat huurder met betrekking tot het gehuurde wel op tijd en naar behoren aan zijn financiële verplichtingen heeft voldaan.
      
      
      
        Huurder heeft het gehuurde wel als een goed huurder bewoond en geen overlast aan omwonenden veroorzaakt. 
        Opmerking: Bij aantreffen hennep heeft huurder vrijwillig de huur opgezegd. Daarvóór geen overlast. Bij vragen kan men contact opnemen met woonconsulent [naam 2] .
      
      
    
    
      2.7.
      Op 15 november 2022 (16.39 uur) is vanaf het e-mailadres van [naam 1] een e-mail aan de Woningstichting verzonden met als tekst:
      
      
        Hoi [naam 3] ,
        Ik heb hem toegestuurd gekregen :)
        Groetjes [naam 1]
      
      
      
        Als bijlage bij deze e-mail is gevoegd een Pdf-bestand met een door Woonstede afgegeven verhuurdersverklaring. In deze verklaring is opgenomen::
      
      
      
        Verhuurder verklaart dat huurder met betrekking tot het gehuurde wel op tijd en naar behoren aan zijn financiële verplichtingen heeft voldaan.
      
      
      
        Huurder heeft het gehuurde wel als een goed huurder bewoond en geen overlast aan omwonenden veroorzaakt. 
      
    
    
      2.8.
      Op 17 november 2022 heeft [naam 1] de woning alsnog bezichtigd. 
      
    
    
      2.9.
      Op 23 november 2022 hebben partijen de huurovereenkomst ondertekend. Daarin staat dat de huurovereenkomst ingaat op 23 november 2022 en voor onbepaalde tijd geldt. Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst woonruimte van Woningstichting van toepassing. 
      
    
    
      2.10.
      Begin oktober 2024 heeft Woningstichting een onderzoek ingesteld naar de door [naam 1] overgelegde verhuurdersverklaring door nadere informatie op te vragen bij Woonstede. Woonstede heeft vervolgens de originele verhuurdersverklaring opgestuurd. Daarop staat een extra opmerking die niet stond in de versie die [naam 1] had gestuurd aan Woningstichting:
      
      
        Opmerking: Bij aantreffen hennep heeft huurder vrijwillig de huur opgezegd. Daarvóór geen overlast. Bij vragen kan men contact opnemen met woonconsulent [naam 2] .
      
      
    
    
      2.11.
      Bij brief van 24 oktober 2024 heeft de gemachtigde van Woningstichting een brief gestuurd aan de bewindvoerder waarin de buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst is ingeroepen wegens dwaling dan wel bedrog.
      
    
    
      2.12.
      Bij brief van 12 november 2024 heeft de gemachtigde van [naam 1] geschreven dat [naam 1] de verhuurdersverklaring niet heeft vervalst. 
      
    
    
      2.13.
      Eind 2024 is door Woningstichting een kort geding aanhangig gemaakt waarin zij ontruiming van de woning heeft gevorderd. De voorzieningenrechter heeft op 31 december 2024 vonnis gewezen waarin het gevorderde is afgewezen wegens gebrek aan spoedeisend belang.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        Woningstichting vordert, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
        I. voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst die tussen partijen heeft bestaan met betrekking tot de woning aan het adres [adres] bij brief van 24 oktober 2024 rechtsgeldig buitengerechtelijk is vernietigd wegens dwaling dan wel bedrog;
        II. de bewindvoerder te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, de woning aan het adres [adres] te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en al de personen die zijdens [naam 1] in voormelde woning verblijven en deze woning ter vrije en algehele beschikking van Woningstichting te stellen, onder afgifte van alle sleutels;
        III. de bewindvoerder te veroordelen in de kosten van dit geding.
      
      
    
    
      3.2.
      Woningstichting legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [naam 1] had een spreekplicht voordat hij de woning accepteerde. Daarnaast heeft [naam 1] gefraudeerd bij het aanleveren van een verhuurdersverklaring. Bij een juiste voorstelling van zaken zou de huurovereenkomst niet tot stand zijn gekomen. Om die reden heeft Woningstichting de overeenkomst buitengerechtelijk vernietigd.
      
    
    
      3.3.
      De bewindvoerder voert verweer waarop hierna, voor zover van belang, nader zal worden ingegaan. 
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De kantonrechter stelt bij de beoordeling van dit geschil het volgende voorop.  Woonstede heeft op 15 november 2022 aan [naam 1] een, in de volksmond aangeduide,  negatieve verhuurdersverklaring afgegeven. Immers, er wordt melding gemaakt van een vrijwillige huuropzegging wegens hennep. Ook staat vast dat op 15 november 2022 niet de oorspronkelijke verhuurdersverklaring zoals afgeven door Woonstede aan Woningstichting is verstrekt. Immers, de zinsnede over vrijwillige huuropzegging wegens hennep is niet opgenomen in de aan Woningstichting verstrekte verhuurdersverklaring. De kantonrechter gaat voorbij aan het verweer van [naam 1] dat hij deze ‘vervalste’ verhuurdersverklaring niet zelf aan Woningstichting heeft gestuurd. Afgezien van de omstandigheid dat Woningstichting dit gemotiveerd heeft betwist en [naam 1] niet duidelijk heeft gemaakt wie de persoon is die dan wel de verhuurdersverklaring heeft gestuurd (het enkel noemen van “de drugsbende” is hiervoor onvoldoende), blijft [naam 1] zelf verantwoordelijk voor stukken die namens hem zijn aangeleverd en op basis waarvan Woningstichting de toekenning van een sociale huurwoning beoordeelt. Verder neemt de kantonrechter hierbij in aanmerking dat [naam 1] verschillende wisselende verklaringen heeft afgelegd. Ter zitting heeft [naam 1] nog verklaard dat hijzelf het van Woonstede ontvangen Pdf-bestand heeft doorgestuurd en dat in dat Pdf-bestand de relevante passage niet is opgenomen. Deze verklaring is echter in strijd met de door partijen in het geding gebrachte stukken.
      
    
    
      4.2.
      Het verweer van de bewindvoerder dat sprake is van rechtsverwerking gaat niet op. Rechtsverwerking kan worden aangenomen indien de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Enkel tijdsverloop is daarvoor onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de wederpartij gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt (Vgl. HR 12 januari 2024, ECLI:NL:HR:2024:24, rov. 3.4.). Naar het oordeel van de kantonrechter heeft de bewindvoerder geen concrete en voldoende bijzondere omstandigheden aangevoerd die een beroep op rechtsverwerking kunnen laten slagen. Desgevraagd heeft de bewindvoerder ter zitting ook verklaard dat van een omstandigheid die de verhuurder aangerekend kan worden geen sprake is. De kantonrechter gaat dan ook voorbij aan dit verweer. 
      
    
    
      4.3.
      Woningstichting beroept zich op dwaling dan wel bedrog. Van bedrog is sprake als iemand een ander tot het verrichten van een rechtshandeling beweegt door enig opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling. Daarvoor is opzet vereist. Dit is niet het geval bij dwaling. Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar als de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten. 
      
    
    
      4.4.
      Gelet op het bovenstaande komt de kantonrechter tot de conclusie dat zelf in het geval uitgegaan zou worden van het standpunt van [naam 1] dat hij van niets wist, dwaling aanwezig is. Woningstichting heeft immers (mede) op basis van een onjuiste inlichting die afkomstig is van [naam 1] (namelijk de vervalste verhuurdersverklaring), een huurovereenkomst met hem gesloten. Ten aanzien daarvan heeft Woningstichting – onbetwist – gesteld dat zij deze huurovereenkomst niet (althans niet onder dezelfde voorwaarden) gesloten zou hebben met [naam 1] als zij de daadwerkelijk door Woonstede opgestelde verhuurdersverklaring toegestuurd had gekregen. Aldus is sprake van een dwalingsgrond als bedoeld in artikel 6:228 aanhef en onder a BW.
      
    
    
      4.5.
      Aan het verweer van de bewindvoerder dat [naam 1] tijdens de bezichtiging heeft aangegeven dat hij in zijn vorige woning een hennepkwekerij had – en dat Woningstichting dus wel degelijk wist waar ze aan begon – wordt voorbijgegaan. Het is hoogst onvoorstelbaar dat [naam 1] twee dagen nadat hij de vervalste verhuurdersverklaring aan Woningstichting heeft doen toekomen, uitvoerig de hennepkwekerij in zijn vorige woning heeft besproken en dat Woningstichting de huurovereenkomst alsnog is aangegaan. Bovendien strookt dit verhaal – dat ter zitting door [naam 1] is verteld – niet met zijn stellingen in de conclusie van antwoord. Aan dit verweer kan dan ook geen waarde worden gehecht. 
      
    
    
      4.6.
      De buitengerechtelijke vernietiging van Woningstichting houdt aldus stand. Het gevolg van de vernietiging van de huurovereenkomst is dat [naam 1] thans zonder recht of titel in de woning verblijft, zodat de gevorderde ontruiming toewijsbaar is.
      
    
    
      4.7.
      Dat [naam 1] zich als goed huurder gedraagt, doet niet af aan de rechtsgeldigheid van de buitengerechtelijke vernietiging. De kantonrechter ziet wel dat het verliezen van woonruimte voor [naam 1] grote gevolgen heeft voor hem. Dat is met name door zijn vader en de eveneens ter zitting aanwezige hulpverleners van [naam 1] indringend verklaard. Desondanks prevaleren de belangen van Woningstichting. Als toegelaten instelleng heeft Woningstichting de verplichting om ervoor te zorgen dat sociale huurwoningen (die schaars zijn) op een rechtvaardige wijze worden verdeeld en toegewezen aan personen die daar volgens de geldende criteria recht op hebben. Hiervoor bestaan lange wachttijden en als frauduleus wordt gehandeld, worden andere woningzoekenden hierdoor ernstig benadeeld. 
      
    
    
      4.8.
      Het hiervoor besprokene leidt ertoe dat de vorderingen van Woningstichting worden toegewezen. De kantonrechter zal [naam 1] wel een ruimere ontruimingstermijn geven, namelijk drie maanden na betekening van dit vonnis. Daarmee heeft [naam 1] langer de tijd om op zoek te gaan naar alternatie woonruimte. 
      
    
    
      4.9.
      De bewindvoerder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woningstichting worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                147,92
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                792,92
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.10.
      Dit vonnis zal conform de vordering van Woningstichting – en anders dan de bewindvoerder heeft verzocht – uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dit betekent dat Woningstichting dit vonnis ten uitvoer kan leggen, ook als de bewindvoerder hoger beroep instelt. De reden van de uitvoerbaar bij voorraadverklaring is gelegen in de zwaarwegende belangen van Woningstichting in het kader van woningverdeling en de schaarste van sociale huurwoningen. 
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat Woningstichting bij brief van 24 oktober 2024 de huurovereenkomst tussen haar en [naam 1] rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft vernietigd; 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt de bewindvoerder om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Woningstichting zijn, en de sleutels af te geven aan Woningstichting;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten van € 792,92, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de bewindvoerder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. M.D.R. Joppe en in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2025.
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
        32668 \ 51588