ECLI:NL:GHDHA:2025:2257, Gerechtshof Den Haag, 04-11-2025, 200.337.097/02
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-11-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht. Vordering vernietiging van de huurovereenkomst op grond van dwaling, dan wel ontbinding of vaststelling van de datum van beëindiging van de huurovereenkomst omdat de huurovereenkomst is opgezegd. Niet voldaan aan het kenbaarheidsvereiste. De tekortkoming in de nakoming rechtvaardigt niet de ontbinding dan wel opzegging van de huurovereenkomst.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.337.097/02
      Zaak- en rolnummer rechtbank	: 10436845 CV EXPL 23-9896 
    
    
    
    
      
        Arrest van 4 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Woonfonds Zuid-Holland 2 B.V.,
      gevestigd in Amsterdam,
      appellante,
      advocaat: mr. L.F. Birnie, kantoorhoudend in Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde 1] ,
    
      wonend in [woonplaats] ,
      
        2. [geïntimeerde 2],
      wonend in [woonplaats] ,
      geïntimeerden,
      advocaat: mr. V.J. Verhulst, kantoorhoudend in Den Haag.
    
    
    
      Het hof noemt partijen hierna Woonfonds ZH2 en [geïntimeerden] Waar enkel geïntimeerde sub 1 wordt bedoeld, noemt het hof hem [geïntimeerde 1] .
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      Woonfonds ZH2 vordert vernietiging van de huurovereenkomst op grond van dwaling, dan wel ontbinding of vaststelling van de datum van beëindiging van de huurovereenkomst omdat de huurovereenkomst door Woonfonds ZH2 is opgezegd. Het hof is van oordeel dat voor [geïntimeerden] niet kenbaar was dat Woonfonds ZH2 op voor haar doorslaggevende punten dwaalde bij het aangaan van de huurovereenkomst en dat de tekortkoming in de nakoming de ontbinding dan wel opzegging van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. De vorderingen van Woonfonds ZH2 worden daarom in dit arrest afgewezen.
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
      
        
          de dagvaarding van 29 december 2023 waarmee Woonfonds ZH2 in hoger beroep is gekomen van het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 29 september 2023;
        
        
          het arrest van dit hof van 13 februari 2024 waarin een mondelinge behandeling na aanbrengen is gelast;
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling na aanbrengen van 9 april 2024, waarmee de zaak is doorgehaald per 16 april 2024;
        
        
          de akte hervatting doorgehaalde zaak;
        
        
          het proces-verbaal van het getuigenverhoor, gehouden op 9 januari 2025;
        
        
          de memorie van grieven van Woonfonds ZH2;
        
        
          de memorie van antwoord van [geïntimeerden]
        
      
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      Op 22 juni 2020 is [geïntimeerde 1] in dienst getreden bij Heimstaden Netherlands B.V. (hierna: Heimstaden), laatstelijk in de functie van locatiemanager.
    
    
      3.2
      Heimstaden is net als Woonfonds ZH2 onderdeel van de Heimstaden groep, die actief is als verhuurder van woningen.
    
    
      3.3
      Woonfonds ZH2 is eigenaar van de woning aan het [adres] in [woonplaats] . Heimstaden is beheerder van de woning.
    
    
      3.4
      De woning aan het [adres] is eind 2021 vrijgekomen en door de vorige bewoners opgeleverd. [geïntimeerde 1] heeft aan Heimstaden gevraagd of hij de woning mocht gaan huren met zijn gezin.
    
    
      3.5
      Op 17 november 2021 heeft Heimstaden besloten dat de woning voor [geïntimeerde 1] zou worden gereserveerd en dat deze eerst moest worden gerenoveerd voordat deze weer verhuurd zou gaan worden.
    
    
      3.6
      Op 15 april 2022 heeft Heimstaden een onderhoudsbedrijf opdracht gegeven om de woning te gaan renoveren.
    
    
      3.7
      Op enig moment heeft [geïntimeerde 1] met zijn collega [technisch manager] , die als technisch manager dergelijke renovaties begeleidde, de wens besproken om bepaalde veranderingen aan te brengen aan de woning. [technisch manager] heeft hem toen geadviseerd om die veranderingen door hetzelfde onderhoudsbedrijf als die de renovatie zou uitvoeren te laten aanbrengen en daartoe bij dat bedrijf een offerte aan te vragen.
    
    
      3.8
      Op 28 april 2022 heeft het onderhoudsbedrijf aan [geïntimeerde 1] een offerte uitgebracht voor de volgende extra werkzaamheden (hierna: de eerste offerte): 
      
      
        “Woonkamer schoorsteen verwijderen
        
          Vaste trap naar zolder leveren en plaatsen i.p.v. een Vlizotrap
        
        
          Vliering / zolder, extra radiator plaatsen”
      
    
    
      3.9
      
        [geïntimeerde 1] heeft de eerste offerte laten zien aan [technisch manager] , die hem daarop zijn akkoord heeft gegeven.
    
    
      3.10
      Op 16 mei 2022 is het onderhoudsbedrijf begonnen met de renovatie van de woning.
    
    
      3.11
      Op 17 mei 2022 heeft [geïntimeerde 1] de eerste offerte geaccepteerd.
    
    
      3.12
      Op 19 mei 2022 heeft [geïntimeerde 1] een formulier voor Zelf Aangebrachte Voorzieningen (hierna: ZAV) bij Heimstaden ingeleverd. Met dit formulier vroeg [geïntimeerde 1] toestemming voor het plaatsen van een vaste trap naar de zolderverdieping, alsmede een radiator. Dit formulier is op dezelfde dag door een medewerker van Heimstaden in het interne communicatiesysteem (hierna: IRIS) geüpload. Zij heeft in de chatroom geschreven:
      
      
        “Betreft een ZAV aanvraag voor de woning van [geïntimeerde 1] . [technisch manager] is hiervan op de hoogte, hij moet hier nog voor tekenen. Offerte van de werkzaamheden toegevoegd”
      
    
    
      3.13
      Op 19 mei 2022 heeft [geïntimeerde 1] in de chatroom van IRIS gereageerd door de eerste offerte te uploaden.
    
    
      3.14
      Op 9 juni 2022 heeft [technisch manager] in de chatroom van IRIS het volgende geschreven aan [regiomanager] , de verantwoordelijke regiomanager bij Heimstaden:
      
      
        “Hey [regiomanager] , koppel jij mij nog even terug wie naast mij deze overeenkomst voor akkoord tekent.”
      
    
    
      3.15
      Op 13 juni 2022 heeft [regiomanager] gereageerd richting [technisch manager] en de [asset manager] bij Heimstaden:
      
      
        “Beoordeling bij jou en [asset manager] , indien [asset manager] akkoord is, graag allebei tekenen.
        
          Let wel, dit kan pas na ondertekening HOVK door huurder.”
      
    
    
      3.16
      Op 13 juni 2022 heeft [asset manager] de ZAV-aanvraag per mail doorgestuurd aan onder meer [head of property management] bij Heimstaden, met de vraag om zijn mening daarover, ervan uitgaande dat de aanvraag volgens het beleid van Heimstaden moest worden afgekeurd.
    
    
      3.17
      Op 15 juni 2022 heeft [head of property management] per mail aan een derde (een ingenieur) gevraagd om de offerte te toetsen en of het totaalbedrag realistisch was. De derde heeft daarop onder meer laten weten dat de offerte niet inzichtelijk genoeg is.
    
    
      3.18
      Op 20 juni 2022 heeft [head of property management] per mail aan (alleen) [regiomanager] en [asset manager] bericht dat hij de ZAV-aanvraag van [geïntimeerde 1] afwijst. Dit bericht is niet (door)gestuurd naar [geïntimeerde 1] .
    
    
      3.19
      Op 21 juni 2022 heeft [geïntimeerde 1] een offerte van het onderhoudsbedrijf ontvangen voor (verdere) extra werkzaamheden (hierna: de tweede offerte). Het ging - samengevat - om:
      
      
        “Stofferen trap naar zolder
        
          Het leveren en plaatsen van een groter Velux-dakraam
        
        
          Extra WCD’s / aansluitingen t.b.v. camera’s op de gevels
        
        
          Het leveren en monteren van diverse dimmers zoals besproken
        
        
          Aanleggen vorstvrije buitenkraan”
      
    
    
      3.20
      
        [geïntimeerde 1] heeft ook de tweede offerte van het onderhoudsbedrijf geaccepteerd. De volgende veranderingen zijn uiteindelijk aangebracht (hierna: de aangebrachte veranderingen):
      
        
          het verwijderen van de schoorsteen in de woonkamer;
        
        
          het niet plaatsen van een deel van een wand tussen twee slaapkamers op de eerste verdieping;
        
        
          het plaatsen en stofferen van een vaste trap naar zolder in plaats van een vlizotrap;
        
        
          het plaatsen van een extra radiator op zolder;
        
        
          het plaatsen van een groter dakraam op zolder;
        
        
          diverse aanvullingen/uitbreidingen op de E-installatie;
        
        
          het aanleggen van een vorstvrije buitenkraan; 
        
        
          et aanleggen van een wasmachine-aansluiting op zolder in plaats van in de kast onder de trap op de begane grond;
        
        
          het maken van gaten in de gevels voor camera’s en de afvoer van de afzuigkap; en 
        
        
          het plaatsen van een hek aan de buitenzijde van de woning.
        
      
    
    
      3.21
      Partijen hebben op 13 respectievelijk 15 juli 2022 een huurovereenkomst voor de woning aan de [adres] ondertekend.
    
    
      3.22
      Op 21 juli 2022 heeft de oplevering van de renovatiewerkzaamheden door het onderhoudsbedrijf aan Heimstaden plaatsgevonden. Hierbij waren namens Heimstaden [regiomanager] en een technisch asset manager aanwezig.
    
    
      3.23
      De huurovereenkomst is ingegaan op 22 juli 2022. Op die dag heeft ook de oplevering van de woning aan [geïntimeerden] plaatsgevonden. Hierbij was namens Heimstaden een locatiemanager aanwezig. In het proces-verbaal van de oplevering is vermeld dat en welke veranderingen aanwezig waren in de woning ten opzichte van de door Heimstaden aan het onderhoudsbedrijf gegeven opdracht. [geïntimeerde 1] en de locatiemanager hebben dit proces-verbaal ondertekend.
    
    
      3.24
      Op 23 juli 2022 heeft [technisch manager] in de chatroom van IRIS geschreven:
      
      
        “Huurovereenkomst inclusief ZAV inmiddels getekend, dossier krijgt nog een vervolg.”
      
    
    
      3.25
      Op 28 juli 2022 heeft Heimstaden [geïntimeerde 1] uitgenodigd voor een gesprek. Dat heeft op 2 augustus 2022 plaatsgevonden. 
    
    
      3.26
      Op 15 augustus 2022 heeft Heimstaden [geïntimeerde 1] per mail geïnformeerd dat zij streeft naar beëindiging van de huurovereenkomst. De gemachtigde van [geïntimeerden] heeft hierop op 18 augustus 2022 bij brief afwijzend gereageerd.
    
    
      3.27
      Op 16 september 2022 heeft een bedrijfsrecherchebureau verslag gedaan aan Heimstaden naar aanleiding van een opdracht tot onderzoek naar mogelijke fraude en/of andere integriteitsschendingen door [geïntimeerde 1] en/of andere medewerkers van Heimstaden.
    
    
      3.28
      Op 20 september 2022 heeft Heimstaden [geïntimeerde 1] op staande voet ontslagen. Partijen hebben het daaropvolgende geschil beëindigd met een vaststellingsovereenkomst dat onder andere als gevolg heeft gehad dat het ontslag van [geïntimeerde 1] definitief is geworden.
    
    
      3.29
      Op 7 november 2022 heeft Heimstaden bij brief de huur opgezegd tegen 1 augustus 2023. [geïntimeerden] is daarnaast verzocht de aangebrachte ZAV waarvoor geen toestemming is gegeven ongedaan te maken binnen drie maanden. [geïntimeerden] heeft aan het verzoek geen gehoor gegeven. 
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank
    
      4.1
      Woonfonds ZH2 heeft [geïntimeerden] gedagvaard en gevorderd dat de kantonrechter, samengevat, met verklaring van uitvoerbaarheid bij voorraad:- primair de huurovereenkomst met [geïntimeerden] vernietigt;- subsidiair de huurovereenkomst ontbindt;- meer subsidiair het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst (door opzegging) is geëindigd dan wel eindigt;in alle gevallen met veroordeling tot ontruiming. 
    
    
      4.2
      De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen en Woonfonds ZH2 in de proceskosten veroordeeld.
    
  
  
    
      5Vordering in hoger beroep
    
      5.1
      Woonfonds ZH2 heeft in hoger beroep acht grieven aangevoerd. Zij vordert in hoger beroep hetzelfde als bij de kantonrechter en heeft in zoverre haar eis gewijzigd dat als komt vast te staan dat [geïntimeerden] met twee kleine kinderen in de woning woont en de huur van die woning is beëindigd, de termijn voor de ontruiming wordt gewijzigd van vier weken naar vier maanden.
    
    
      5.2
      De grieven komen - samengevat - op het volgende neer. De kantonrechter heeft ten onrechte vastgesteld (1) dat [geïntimeerden] in het gehuurde woont met twee kleine kinderen, (2) dat geen sprake is van dwaling en (3) dat anders artikel 6:228 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) aan vernietiging van de huurovereenkomst in de weg zou hebben gestaan. Ten onrechte heeft de kantonrechter voorts (4) het feit dat [geïntimeerden] sinds 15 juli 2022 huurder is en dat de aanpassingen in de woning voor die datum zijn aangebracht (mede) aangegrepen om de gevorderde ontbinding af te wijzen. Ook heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat Woonfonds ZH2 onvoldoende duidelijk heeft gemaakt wat het probleem is zodat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt, art. 6:265 lid 2 BW (6). De kantonrechter heeft voorts ten onrechte de vordering tot (5) ontbinding en (7) opzegging van de huurovereenkomst afgewezen. Ten slotte heeft Woonfonds ZH2 een grief (8) gericht tegen de proceskostenveroordeling.
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    
      6.1
      
        Het hof overweegt allereerst dat - gezien de betrokkenheid van Heimstaden als beheerder in deze kwestie - de kennis van Heimstaden in deze procedure moet worden toegerekend aan Woonfonds ZH2.
        
          Dwaling
        
      
    
    
      6.2
      Woonfonds ZH2 vordert primair vernietiging van de huurovereenkomst op grond van dwaling. Zij voert aan dat zij de woning niet aan [geïntimeerden] zou hebben verhuurd als zij zou hebben geweten dat [geïntimeerde 1] zich als slecht huurder zou gaan gedragen. [geïntimeerde 1] kende de procedure van Heimstaden voor de aanvraag van ZAV en heeft zich er niet aan gehouden. Ook heeft [geïntimeerde 1] ten onrechte het onderhoudsbedrijf de opdracht gegeven de veranderingen aan te brengen, nadat hij dat bedrijf in de veronderstelling had gebracht dat hij daartoe bevoegd was. [geïntimeerde 1] wist of had moeten begrijpen dat Woonfonds ZH2 de huurovereenkomst niet had willen sluiten als hij hierover openheid van zaken had gegeven. Het hof overweegt als volgt.
    
    
      6.3
      Ingevolge artikel 6:228 lid 1 en sub b BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. Voor een geslaagd beroep op dwaling is vereist dat de wederpartij ( [geïntimeerden] ) begreep of moest begrijpen dat het betreffende punt voor de dwalende (Woonfonds ZH2) van doorslaggevend belang was (het kenbaarheidsvereiste).
    
    
      6.4
      De interne procedure van Heimstaden voor ZAV houdt in dat een bestaande huurder een aanvraag invult, waarna die (individueel) wordt behandeld en beoordeeld door zowel een technisch manager als een asset manager van Heimstaden. Na akkoord van beide managers mogen de veranderingen worden aangebracht. Woonfonds ZH2 voert aan dat [geïntimeerden] als werknemer bekend was met deze procedure, maar die niet heeft nageleefd. [geïntimeerde 1] heeft immers alleen aan de technisch manager ( [technisch manager] ) toestemming gevraagd en niet gewacht op het akkoord van de asset manager. Daarnaast zijn de veranderingen al aangebracht voordat [geïntimeerden] huurder was geworden.
    
    
      6.5
      
        [geïntimeerden] heeft hiertegen ingebracht dat dit beleid in zijn geval is losgelaten. Het ZAV-formulier is bedoeld voor de situatie dat een zittende huurder een aanvraag doet en niet voor de onderhavige situatie, waarin het juist de bedoeling was dat de aanvullende werkzaamheden tegelijk met de reguliere renovatiewerkzaamheden zouden worden verricht, om dubbel werk of het afbreken van zojuist voltooide afwerkingen te vermijden. Volgens [geïntimeerden] had hij ook al akkoord gekregen voor de betrokken veranderingen van [technisch manager] . [geïntimeerden] betaalde voorts zelf voor de veranderingen, zodat een akkoord van de asset manager slechts een formaliteit was. Na het akkoord van [technisch manager] was er volgens [geïntimeerden] dan ook geen enkele reden om te twijfelen of goedkeuring gegeven zou worden.
    
    
      6.6
      Het hof geeft [geïntimeerden] gelijk als het gaat om het afwijken van het uitgangspunt dat de veranderingen pas akkoord konden worden bevonden als de huurovereenkomst zou zijn getekend. Tussen partijen staat vast dat [geïntimeerde 1] , nadat Heimstaden voorafgaand aan de geplande renovatie had besloten de woning voor hem en zijn gezin te reserveren, zijn wensen voor bepaalde veranderingen heeft besproken met de daarvoor verantwoordelijke technisch manager [technisch manager] . Tussen partijen staat eveneens vast dat [technisch manager] hem daarop heeft geadviseerd die veranderingen door hetzelfde onderhoudsbedrijf te laten aanbrengen en om daarvoor van dat bedrijf een offerte op te vragen. Tenslotte staat tussen partijen vast dat [geïntimeerde 1] de aldus opgevraagde eerste offerte aan [technisch manager] heeft laten zien, die daarop zijn akkoord heeft gegeven. In die omstandigheden mocht [geïntimeerden] dat akkoord opvatten als een toestemming van Heimstaden/Woonfonds ZH2 dat hij de veranderingen zou kunnen laten aanbrengen tegelijk met de renovatiewerkzaamheden en derhalve reeds voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst. 
    
    
      6.7
      Woonfonds ZH2 heeft nog gewezen op het bericht in IRIS van [regiomanager] van 13 juni 2022 aan [technisch manager] en [asset manager] dat zij de ZAV-aanvraag, indien akkoord, pas konden tekenen na het tekenen van de huurovereenkomst. Zij heeft echter niet gesteld dat Heimstaden dat bericht (actief) aan [geïntimeerde 1] heeft voorgehouden of dat [geïntimeerde 1] anderszins daarvan op de hoogte is gebracht. 
    
    
      6.8
      Voor zover [geïntimeerde 1] met het niet vragen van het akkoord van een asset manager voor de eerste offerte en met het niet vragen van toestemming voor de overige aangebrachte veranderingen is afgeweken van de bij hem bekende ZAV-procedure, leidt dat niet tot vernietiging op grond van dwaling. [geïntimeerden] betwist namelijk op goede gronden dat is voldaan aan het kenbaarheidsvereiste (zie 6.3). Hierna, als het gaat om de beoordeling van de vordering tot ontbinding, oordeelt het hof namelijk dat die veranderingen: - deels zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt en dus op grond van artikel 7:215 lid 1 BW zonder toestemming van Woonfonds ZH2 konden worden aangebracht; en - voor het overige niet van dien aard zijn, dat is komen vast te staan dat zij de verhuurbaarheid van de woning aantasten en de waarde daarvan verminderen in de zin van artikel 7:215 lid 2 BW, waardoor Woonfonds ZH2 daarvoor toestemming had moeten geven in de hypothetische situatie waarin [geïntimeerden] die veranderingen pas na het aangaan van de huurovereenkomst zou hebben overwogen. Dat er ondertussen bij Heimstaden bezwaren waren gerezen tegen het aanbrengen van deze veranderingen, wist [geïntimeerden] niet. Bij de e-mailcorrespondentie daarover (zie 3.16 t/m 3.18) is [geïntimeerde 1] namelijk niet betrokken.
    
    
      6.9
      
        Daar komt bij dat [geïntimeerden] Woonfonds ZH2/Heimstaden ermee bekend mocht veronderstellen dat hij de in de eerste offerte beschreven veranderingen zonder tweede akkoord van de asset manager zou laten aanbrengen, omdat bij [technisch manager] bekend was dat die veranderingen tegelijk met de renovatiewerkzaamheden werden aangebracht. Bij die veranderingen zat het vervangen van de vlizotrap door een vaste trap, dat door Woonfonds ZH2 wordt gepresenteerd als de meest ingrijpende verandering.
        
          Ontbinding
        
      
    
    
      6.10
      De subsidiaire vordering van Woonfonds ZH2 is ontbinding van de huurovereenkomst. Woonfonds ZH2 stelt dat [geïntimeerden] zich niet heeft gedragen als een goed (toekomstig) huurder door zonder toestemming veranderingen aan te brengen aan de woning en deze niet te verwijderen/herstellen toen Woonfonds ZH2 daarom vroeg. Volgens Woonfonds ZH2 levert een en ander tekortkomingen op die rechtvaardigen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Het hof overweegt als volgt
    
    
      6.11
      Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt met betrekking tot wederkerige overeenkomsten dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De in de ‘tenzij-bepaling’ van het laatste zindeel neergelegde uitzondering op de hoofdregel van ontbinding kan niet slechts ‘bij uitzondering’ worden toegepast en heeft evenmin betrekking op een ‘zeldzaam’ geval: hoofdregel en uitzondering brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Naast de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming en de gevolgen van de ontbinding kunnen daarbij alle relevante omstandigheden van het geval van belang zijn. In geval van huur kan bij de toepassing van artikel 6:265 lid 1 BW rekening worden gehouden zowel met het belang van de verhuurder om de huur te beëindigen als met het belang van de huurder om het ingrijpende gevolg van ontbinding en ontruiming te vermijden.
    
    
      6.12
      Een huurder is ingevolge de artikelen 7:213 en 7:215 BW verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen en is niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. Op grond van artikel 7:215 lid 2 moet de verhuurder in het geval van een woning voorgenomen veranderingen op verzoek van de huurder binnen acht weken in ieder geval toestaan indien zij de verhuurbaarheid van die woning niet schaden en niet leiden tot een waardedaling daarvan. Indien de verhuurder dat weigert, wijst de rechter een vordering tot machtiging van de huurder (lid 3) in andere gevallen slechts toe indien de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde door de huurder of het woongenot verhogen en geen zwaarwichtige bezwaren aan de zijde van de verhuurder zich tegen het aanbrengen daarvan verzetten (lid 4).
    
    
      6.13
      In onderhavig geval zijn de veranderingen aan het gehuurde aangebracht vóórdat [geïntimeerden] huurder is geworden. Woonfonds ZH2 stelt dat [geïntimeerden] zich al in dat voorstadium desalniettemin moest houden aan de verplichtingen van een huurder die uit de wet voortvloeien, omdat hij wist dat hij huurder zou worden. Het hof volgt haar in dat standpunt. Juist omdat [geïntimeerden] al over de woning beschikte, konden de veranderingen worden aangebracht vóór het tot stand komen van de huurovereenkomst, zodat [geïntimeerden] daarbij in ieder geval rekening moest houden met het wettelijk huurregime, waaronder artikel 7:215 lid 1 BW. 
    
    
      6.14
      Voor de vraag of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van die bepaling moet worden beoordeeld of de aangebrachte veranderingen bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. [geïntimeerden] betwist dat het om vergaande veranderingen gaat: volgens hem gaat het niet om ingrijpende bouwkundige werkzaamheden, maar slechts om kleine aanpassingen om de woning gebruiksvriendelijker te maken. Naar het oordeel van het hof kunnen alleen de volgende aangebrachte veranderingen niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan worden gemaakt:a) het verwijderen van de schoorsteen in de woonkamer;b) het niet plaatsen van een deel van een wand tussen twee slaapkamers op de eerste verdieping;c) het plaatsen en stofferen van een vaste trap naar zolder in plaats van een vlizotrap; ene) het plaatsen van een groter dakraam op zolder.Het zonder schriftelijke toestemming van Woonfonds ZH2 aanbrengen van deze veranderingen levert daarom een tekortkoming op, en het aanbrengen van de overige veranderingen niet.
    
    
      6.15
      Bij de beoordeling van de vraag of deze tekortkoming van voldoende gewicht is om de ontbinding te rechtvaardigen (de tenzij-bepaling van art. 6:265 lid 2 BW), acht het hof ten eerste van belang dat bij [technisch manager] , en daarmee bij Heimstaden/Woonfonds ZH2, bekend was dat [geïntimeerden] de veranderingen onder a en c tegelijk met de renovatiewerkzaamheden zou laten aanbrengen. Woonfonds ZH2 heeft weliswaar aangevoerd dat zij in Nederland snel is gegroeid en daarom ten tijde van de feiten nog niet optimaal was georganiseerd, maar het hof gaat daaraan voorbij omdat Woonfonds ZH2 niet heeft toegelicht waarom [geïntimeerden] de gevolgen daarvan zou moeten ondervinden. Verder staat vast dat [technisch manager] nadat de formele ZAV-aanvraag voor de eerste offerte was ingediend snel contact heeft gelegd met [regiomanager] , die hem wat de tweede handtekening betreft meteen heeft verwezen naar [asset manager] . Nadat hij van [regiomanager] te horen had gekregen dat [asset manager] wel eerst akkoord moest geven op de veranderingen uit de eerste offerte heeft [technisch manager] , die wist dat die veranderingen moesten meegaan met de gewone renovatie, daar geen halt aan toegeroepen. Bij die eerste offerte zat al het vervangen van de vlizotrap door een vaste trap (dat door Woonfonds ZH2 wordt gepresenteerd als de meest ingrijpende verandering).
    
    
      6.16
      Ten tweede acht het hof van belang het antwoord op de vraag of Woonfonds ZH2 in de hypothetische situatie waarin [geïntimeerden] na het sluiten van de huurovereenkomst toestemming had gevraagd voor de aangebrachte veranderingen, die toestemming op grond van artikel 7:215 lid 2 BW had moeten geven. Niet enkel de wettelijke verplichtingen van de huurder, maar ook die van de verhuurder werpen namelijk hun schaduw vooruit op dit geschilpunt. 
      
        6.16.1
        Woonfonds ZH2 heeft niet aangevoerd dat de veranderingen onder a en c de verhuurbaarheid van de woning aantasten of haar waarde verminderen.
      
      
        6.16.2
        Met betrekking tot de veranderingen onder c en e heeft Woonfonds ZH2 niet aangevoerd dat deze veranderingen hebben geleid tot een waardedaling. Het onderhoudsbedrijf is zelfs van mening dat zij leiden tot een waardestijging. Wel heeft Woonfonds ZH2 aangevoerd dat deze veranderingen (alsmede het leidingwerk en de radiator) maken dat de functie van de zolder is veranderd van een onbenoemde ruimte naar een verblijfsruimte en dat de draagconstructie is veranderd door het laten aanbrengen van een raveling. Woonfonds ZH2 stelt dat voor sommige van deze veranderingen een omgevingsvergunning vereist is, die [geïntimeerden] niet heeft. [geïntimeerden] heeft dat onderbouwd betwist, zodat het niet tussen partijen is komen vast te staan. Woonfonds ZH2 voert aan dat zij deze functieveranderingen van de zolder niet wenst, omdat zij voor het beheer van aaneengeschakelde woningen, zoals de onderhavige, belang heeft bij een zekere mate van uniformiteit. Het hof gaat hieraan voorbij, omdat dit belang, wat daarvan ook zij, hoogstens betrekking kan hebben op de interne bedrijfsprocessen van Woonfonds ZH2 en niet op de geschiktheid van de woning als zodanig als verhuurobject.
      
    
    
      6.17
      
        Daarom komt het hof tot het oordeel dat het zonder toestemming aanbrengen van de veranderingen onder a, b, c en e niet van voldoende gewicht is om ontbinding en daarmee de ontruiming te rechtvaardigen. [geïntimeerden] hoefde dan ook die veranderingen op sommatie van Woonfonds ZH2 niet ongedaan te maken. 
        
          Opzegging
        
      
    
    
      6.18
      De meer subsidiaire vordering van Woonfonds ZH2 is beëindiging van de huurovereenkomst op grond van opzegging.
    
    
      6.19
      Op grond van artikel 7:274 lid 1 sub a BW kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen wanneer de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. Woonfonds ZH2 heeft terecht aangevoerd dat de toets voor ontbinding en opzegging niet dezelfde is. Bij een vordering op grond van opzegging beoordeelt de rechter echter wel (net als bij de ontbindingsvordering) of de ernst van het wangedrag, alle omstandigheden in aanmerking genomen, de (ingrijpende) sanctie van beëindiging rechtvaardigt. De feiten en omstandigheden leiden tot dezelfde conclusie als hiervoor met betrekking tot de ontbinding.
    
    
      6.20
      Dat betekent dat ook de opzeggingsvordering van Woonfonds ZH2 wordt afgewezen.
    
    
      6.21
      
        Het hof komt niet meer toe aan de behandeling van grieven 1 en 8 omdat Woonfonds ZH2 daarbij geen belang meer heeft.
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
    
    
      6.22
      De conclusie is dat het hoger beroep van Woonfonds ZH2 niet slaagt. Het hof komt niet toe aan beoordeling van de gewijzigde eis. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen en Woonfonds ZH2 als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
    
    
      6.23
      
        Het hof begroot die proceskosten aan de zijde van [geïntimeerden] op:
        griffierecht	€	349,-
        salaris advocaat	€	3.642,-		(3 punten × tarief II)
        schadeloosstelling 
        getuige	€ 	100,-
        
          nakosten 	€	178,-	 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
        Totaal	€	4.269,-
        Het hof zal de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    
      
        bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 29 september 2023;
      
      
        veroordeelt Woonfonds ZH2 in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 4.269,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als Woonfonds ZH2 deze niet binnen veertien dagen na heden heeft betaald; 
      
      
        bepaalt dat als Woonfonds ZH2 niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en [geïntimeerden] haar vervolgens dit arrest betekent, zij de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als zij deze niet binnen veertien dagen na betekening heeft betaald;
      
      
        verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. H.M.H. Speyart van Woerden, Th.G. Lautenbach en C.J. Loggen – ten Hoopen en in het openbaar uitgesproken op 4 november 2025 in aanwezigheid van de griffier.
    
  
  
     HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810 (Eigen Haard/X, “tenzij-beslissing”), r.o. 3.5 en 3.8.1.
  
  
     HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810 (Eigen Haard/X, “tenzij-beslissing”), r.o. 3.9.