ECLI:NL:GHARL:2025:1554, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-03-2025, 200.326.719
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-03-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Geen verkrijgende verjaring van grondperceel naast het perceel waarop de vroegere burgemeesterswoning staat. De Gemeente mocht van de burgerlijke rechter een inhoudelijk oordeel vragen over de eigendom van het naastgelegen perceel (Windmill-criterium). Opeenvolgende bewoners, waaronder de voormalige burgemeester, hebben het perceel jarenlang als onderdeel van hun tuin gebruikt en hebben het perceel met hekken afgezet, maar zij hebben dit niet gedaan als bezitter want de gemeente heeft hen toestemming voor dat gebruik gegeven (aanvankelijk in de vorm van verhuur). De bewoners hebben door dit langdurige gebruik ook al geen andere gebruiksrechten verkregen en de gemeenten hoeft geen (huur)overeenkomst met hen te sluiten.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Arnhem
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof: 200.326.719
      (zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo: 283964)
    
    
    
    
      
        Arrest van 18 maart 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [appellant]
    
      
        2. [appellante]
      
      die wonen in [woonplaats1]  
      die hoger beroep hebben ingesteld 
      en bij de rechtbank optraden als eisers
      hierna: [de bewoners]
      bijgestaan door mr. C.G. Mensink 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Gemeente Wierden
      
      gevestigd te Wierden
      en bij de rechtbank optrad als gedaagde
      hierna: de Gemeente
      bijgestaan door mr. J.J.C. Wenno.
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure
    
    
      In het procesdossier liggen de volgende stukken:
    
    
      
        het tussenarrest van dit hof van 25 juli 2023 met de in dat arrest vermelde stukken, en het volledige procesdossier van de procedure bij de rechtbank
      
      
        het proces-verbaal van plaatsopneming en mondelinge behandeling op 13 november 2023 
      
      
        de memorie van grieven
      
      
        de memorie van antwoord
      
      
        het proces-verbaal van mondelinge behandeling op 5 februari 2025
      
      
        het verzoek van 24 februari 2025 van de advocaat van [de bewoners] om het proces-verbaal van 5 februari 2025 aan te vullen door daarin als verklaring van [de bewoners] op te nemen dat zij de hieronder bedoelde Kavel B niet als bouwgrond willen gebruiken, maar als onderdeel van hun tuin. Het hof houdt rekening met dit verzoek.
      
    
    Op de zitting van 5 februari 2025 heeft het hof bepaald dat het een arrest zal wijzen. Dat is dit arrest.
  
  
    
      2Kern van de zaak en de beslissing
    In de openbare registers van het Kadaster staat dat de Gemeente eigenaar is van een perceel grond (‘Kavel B’). In dit hoger beroep oordeelt het hof over de vraag wie de eigenaar is van dit perceel dat naast het woonperceel van [de bewoners] ligt. De rechtbank heeft verworpen dat [de bewoners] door verjaring eigenaar van Kavel B zijn geworden en het hof is het daarmee eens. Ook de vorderingen die [de bewoners] voor het eerst in hoger beroep hebben ingesteld zijn ongegrond. Hieronder legt het hof uit hoe het tot dit oordeel komt. Het hof zal eerst de belangrijkste feiten weergeven waarover geen discussie is en die daarom uitgangspunt zijn. 
  
  
    
      3Het oordeel van het hof 
    
      3.1
      In hoger beroep staat het volgende vast. 
      
        
          Vóór het jaar 1999 was de Gemeente de eigenaar van drie naast elkaar gelegen percelen grond aan de [adres] in [woonplaats1] . Op het middelste perceel hiervan, dat hieronder het Woonperceel wordt genoemd, staan een woning en een garage. Het Woonperceel werd tot 1999 verhuurd aan de burgemeester van de Gemeente. 
        
        
          De Gemeente heeft de eigendom van het Woonperceel op 2 juli 1999 overgedragen aan het echtpaar [de eerdere bewoners] en dit echtpaar heeft die eigendom op 5 maart 2007 aan [de bewoners] overgedragen. 
        
        
          De percelen aan de beide zijden van het Woonperceel werden tijdens de huur door de burgemeester als onderdeel van de tuin van het Woonperceel gebruikt. Daarin kwam geen verandering toen het echtpaar [de eerdere bewoners] eigenaar werd en ook niet toen [de bewoners] dat echtpaar als eigenaar opvolgde. 
        
        
          In eerste aanleg was discussie over de eigendom van de beide percelen naast het Woonperceel: [de bewoners] beriepen zich erop dat de Gemeente door verjaring niet meer kon vorderen dat de eigenaar van het Woonperceel de twee naastgelegen percelen zou ontruimen. Over één van de twee percelen (‘Kavel A’) is na het eindvonnis een overeenkomst gesloten waarmee de discussie in hoger beroep is beperkt tot het andere perceel. Dit staat bij het Kadaster bekend als ‘gemeente Wierden , sectie [Y] , nummer 2393’ en wordt Kavel B genoemd. 
        
      
      
        de procedure bij de rechtbank
      
    
    
      3.2
      
        [de bewoners] wilden in eerste aanleg een vonnis met de vaststelling (verklaring voor recht) dat zij of hun rechtsvoorgangers door de verjaring eigenaar zijn geworden van de kavels A en B. Volgens hen had de Gemeente al vóór 1999 het bezit van die kavels verloren aan de burgemeester, althans in dat jaar aan het echtpaar [de eerdere bewoners] , en zijn haar vorderingen op grond van de eigendom daarvan verjaard. Het gaat hen dus om de verjaring van de artikelen 3:306 en 315 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De Gemeente heeft tegengesproken dat zij het bezit van de twee kavels heeft verloren. Zij heeft een tegenvordering ingediend (de vordering in reconventie) om in het vonnis te laten vaststellen dat zij nog steeds de eigenaar van die twee percelen is. Daartegen hebben [de bewoners] op hun beurt verweer gevoerd, onder meer op grond dat de Gemeente haar aanspraken op de kavels alleen aan de bestuursrechter kunnen voorleggen. 
    
    
      3.3
      
        De rechtbank heeft de vorderingen van [de bewoners] afgewezen en die van de Gemeente toegewezen.
        
          hoger beroep: de vorderingen van [de bewoners] 
        
      
    
    
      3.4
      
        
          [de bewoners] hebben hoger beroep ingesteld. Zij willen dat het hof het vonnis van de rechtbank vernietigt, de vorderingen van de Gemeente alsnog afwijst en hun vorderingen in hoger beroep toewijst, met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten. In hoger beroep vorderen zij nog steeds de vaststelling dat zij door verjaring eigenaar van Kavel B zijn geworden. Dat is nu hun primaire vordering. Met betrekking tot die kavel hebben zij subsidiair gevorderd, dus voor het geval het hof de primaire vordering zou afwijzen, dat het hof de Gemeente veroordeelt om Kavel B als tuingrond aan hen te koop aan te bieden. Mocht ook die vordering worden afgewezen (meer subsidiair) dan zou het hof moeten vaststellen dat zij door verjaring een recht van erfdienstbaarheid hebben verkregen om Kavel B als tuin te blijven gebruiken. Nog meer subsidiair moet het hof volgens hen de Gemeente veroordelen om Kavel B aan hen te verhuren, opnieuw als tuingrond. En wanneer geen van deze vorderingen zou slagen (uiterst subsidiair) zou het hof moeten vaststellen dat [de bewoners] door verjaring een ander recht van gebruik van Kavel B hebben verkregen. Zij willen dat het hof in dit arrest vaststelt dat partijen geen belang (meer) hebben bij een uitspraak over de eigendom van Kavel A, welke vordering het hof zal toewijzen omdat daartegen geen verweer is gevoerd. Ook hebben zij gevorderd dat de Gemeente wordt veroordeeld om hen de proceskostenvergoeding, die zij hebben betaald, terug te betalen, maar daar komt het hof niet aan toe omdat hieronder blijkt dat het vonnis wordt bekrachtigd. Eerst stelt het hof vast dat de Gemeente haar vordering bij de burgerlijke rechter mocht instellen. 
        
          de Gemeente mocht de vordering in reconventie indienen
        
      
    
    
      3.5
      
        De Gemeente had haar eigendom langs bestuursrechtelijke weg moeten laten vaststellen indien de keuze voor de burgerlijke rechter een bestuursrechtelijke regeling op onaanvaardbare wijze zou doorkruisen (het zogenaamde Windmill-criterium). Dat zich hier een dergelijke onaanvaardbare doorkruising heeft voorgedaan is niet gebleken. [de bewoners] hebben dat ook niet toegelicht. Zij hebben gewezen op bevoegdheden die de Gemeente op grond van het omgevingsrecht heeft. Het klopt weliswaar dat de Gemeente met betrekking tot Kavel B bepaalde bevoegdheden kan ontlenen aan het omgevingsrecht omdat deze kavel binnen haar gemeentegrenzen ligt. Maar het omgevingsrecht verleent haar geen bevoegdheid om te bepalen wie de eigenaar van de kavel is. Het burgerlijk recht bepaalt wat de Gemeente als eigenaar met de kavel mag doen en laten. En de brief van 23 december 2021 van Burgemeester en Wethouders van de Gemeente is geen besluit als bedoeld in de Algemene wet bestuursrecht. In die brief spreekt de Gemeente namelijk aanspraken van [de bewoners] op de eigendom van de kavel tegen en daarin gebruikt zij geen bestuursrechtelijke bevoegdheid. Van een (onaanvaardbare) doorkruising van het bestuursrecht kan daarom ook geen sprake zijn. De Gemeente mocht dus van de burgerlijke rechter een inhoudelijk oordeel vragen over de eigendom van Kavel B.
        
          er is niet gebleken van inbezitneming van Kavel B
        
      
    
    
      3.6
      Het beroep op de overgang van de eigendom door verjaring faalt omdat niet blijkt dat de Gemeente het bezit van Kavel B heeft verloren. De burgemeester en het echtpaar [de eerdere bewoners] hebben zich namelijk naar objectieve maatstaven niet, althans niet ondubbelzinnig als eigenaar van Kavel B gedragen. Bezit is een wettelijk begrip (zie artikel 3:107 BW). Van oudsher ligt daarin besloten dat een ander dan de rechthebbende (hier: de Gemeente) zich ondubbelzinnig en openbaar gedraagt alsof hij de eigenaar is. De rechthebbende tegen wie de verjaring loopt, moet uit dit gedrag van de ander naar objectieve maatstaven kunnen afleiden dat hij pretendeert de eigenaar te zijn. 
    
    
      3.7
      De rechtbank heeft geoordeeld dat het gebruik dat de bewoners van Kavel B hebben gemaakt niet voldoet aan de voorwaarden waaronder de verjaring van de artikelen 3:306 en 315 BW gaat lopen. Met de grieven III tot en met VI vechten [de bewoners] dit oordeel aan. Zij wijzen op allerlei activiteiten van de bewoners, welke activiteiten gewoonlijk door een eigenaar van het perceel worden ondernomen. De bewoners hebben Kavel B met hekwerken afgezet, zodanig dat het perceel voor buitenstaanders als één perceel oogde: de woning en garage hadden één tuin en niet zichtbaar was dat het Kadaster er verschillende percelen van maakt. 
    
    
      3.8
      Het hof gaat er veronderstellenderwijs vanuit dat de burgemeester tot 1999, en nadien de opvolgende bewoners Kavel B met hekken hebben afgezet, de kavel hebben onderhouden en daarvan zodanig gebruik hebben gemaakt dat voorbijgangers die naar de juridische situatie geen onderzoek deden daaruit de indruk kregen dat de tuin bij het Woonperceel ook Kavel B omvatte. Maar dat is in dit geval niet voldoende om van het juridische begrip bezit te kunnen spreken. De burgemeester huurde het Woonperceel samen met Kavels A en B van de Gemeente en gebruikte die kavels als onderdeel van de tuin bij de gehuurde woning. Na de eigendomsoverdracht in 1999 was de Gemeente niet langer de eigenaar/verhuurder van het Woonperceel, maar bleef zij volgens de uitdrukkelijke verklaring in de notariële leveringsakte van 2 juli 1999 eigenaar van ‘de boomgaard naast de garage’, waarmee Kavel B is bedoeld. Deze tekst wordt immers gevolgd door de mededeling dat deze boomgaard ‘eigendom blijft van verkoopster’. Door deze verklaring is duidelijk dat het echtpaar [de eerdere bewoners] Kavel B als onderdeel van de tuin gebruikte omdat het daar toestemming voor had gekregen van de Gemeente, al of niet in de vorm van een huurovereenkomst. Het echtpaar had klaarblijkelijk niet de pretentie de eigenaar van die kavel te zijn. Door hekken om Kavel B te plaatsen gedroegen zij zich als houder van die kavel. Dat in dit gedrag op enig moment vóór 2007 verandering kwam, hebben [de bewoners] niet toegelicht. Zij zijn in 2007 eigenaar geworden, zodat de 20-jaarstermijn van artikel 3:306 BW nog niet was verlopen toen zij op 19 juli 2022 de dagvaarding in eerste aanleg bij de Gemeente lieten bezorgen. En los daarvan hebben zij de Gemeente meermalen verzocht om de kavel te mogen kopen, waarmee zij de Gemeente duidelijk hebben gemaakt dat zij zich niet als eigenaar van die kavel beschouwden. De Gemeente hoefde geen actie te ondernemen om te voorkomen dat zij haar eigendomsrechten zou verliezen. Van inbezitneming is niet gebleken, laat staan van overdracht van bezit. 
    
    
      3.9
      
        Van de pretentie rechthebbende te zijn van een erfdienstbaarheid of een ander gebruiksrecht is blijkens het voorstaande evenmin gebleken. 
        
          geen (tegen)bewijslevering
        
      
    
    
      3.10
      
        
          [de bewoners] wijzen erop dat de Gemeente niet heeft bewezen dat het echtpaar [de eerdere bewoners] Kavel B is gaan houden voor de Gemeente. Niet de Gemeente, maar [de bewoners] dragen bewijslast ter zake van het bezitsverlies. Zij hebben echter onvoldoende feiten en omstandigheden aangedragen om te kunnen vaststellen dat iemand anders dan de Gemeente Kavel B in bezit heeft genomen. De Gemeente hoeft geen tegenbewijs te leveren.
        
          geen verplichting om Kavel B aan [de bewoners] aan te bieden / in gebruik te geven
        
      
    
    
      3.11
      
        [de bewoners] stellen dat de Gemeente op grond van haar uitgiftebeleid verplicht is om Kavel B te koop, althans te huur aan hen aan te bieden (dit laatste omdat er sinds 1999 illegaal gebruik werd gemaakt van de kavel). De Gemeente erkent dat het de Kavel kan uitgeven, maar niet dat zij [de bewoners] een aanbod daartoe moeten doen zonder eerst te onderzoeken of er meer gegadigden zijn. Zij wijst op de Didam-arresten die haar verplichten om ook anderen de kans te geven naar de kavel mee te dingen en hoeft daarbij niet een lagere prijs te hanteren dan die van bouwgrond. En ten slotte zal zij bij uitgifte een bouwplicht aan de koper opleggen.
    
    
      3.12
      
        Voor een verplichting van de Gemeente om het perceel te koop of te huur aan te bieden ziet het hof geen reden. Uit de Nota uitgifte beleid openbaar groen die [de bewoners] als productie 3 bij memorie van grieven hebben overgelegd en waarop [de bewoners] zich beroepen blijkt niet van het beleid van de Gemeente om percelen als Kavel B te koop of te huur aan te bieden. De Nota is namelijk geschreven voor gevallen waarin openbaar groen illegaal in gebruik is genomen en van illegaal gebruik van Kavel B is geen sprake, zoals volgt uit rechtsoverweging 3.8. Van ander beleid op grond waarvan [de bewoners] aanspraak kunnen maken op de eigendom van of een beperkt gebruiksrecht met betrekking tot Kavel B is evenmin gebleken. De Gemeente mag pas tot uitgifte van Kavel B overgaan nadat zij de procedure van de Didam-arresten heeft gevolgd. Anderen dan [de bewoners] hebben recht op gelijke kansen om het perceel te kunnen kopen of huren. Hier komt nog bij dat Kavel B geschikt is voor woningbouw en dat het beleid van de Gemeente erop gericht is om bij uitgifte van dergelijke kavels een bouwplicht op te leggen, dit terwijl [de bewoners] het perceel uitsluitend willen blijven gebruiken als onderdeel van hun tuin. Ook de meer subsidiaire vorderingen zijn ongegrond. Ook deze argumenten van [de bewoners] gaan dus niet op.
        
          uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
    
    
      3.13
      De proceskostenveroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissingen van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad). Met de ontruimingsveroordeling is dat anders. De Gemeente heeft in eerste aanleg gevorderd om ook die veroordeling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, maar dit is in het vonnis afgewezen en de Gemeente heeft geen hoger beroep ingesteld. Daarom zal het hof hierover geen oordeel geven; de afwijzing blijft van kracht. Dat uitvoering van de proceskostenveroordelingen voor [de bewoners] ook onomkeerbare gevolgen zal hebben, hebben [de bewoners] niet toegelicht. Deze veroordeling blijft daarom uitvoerbaar bij voorraad. 
    
    
      3.14
      
        Het hof zal ondanks het aanbod daartoe van [de bewoners] geen bewijslevering laten plaatsvinden omdat bewijs niet tot een andere uitkomst van het hoger beroep kan leiden. [de bewoners] hebben daarvoor namelijk onvoldoende feiten en omstandigheden aangedragen.
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      3.14
      Het hoger beroep slaagt niet en de vorderingen die [de bewoners] voor het eerst in hoger beroep hebben ingesteld zijn ongegrond. Omdat [de bewoners] in het ongelijk worden gesteld, zal het hof hen in de proceskosten in hoger beroep veroordelen, dit met de nakosten. Het hof begroot de kosten van de Gemeente op € 4.603 (€ 783 aan griffierecht, tot vandaag € 3.642 aan salaris van de advocaat van de Gemeente - 3 procespunten x appeltarief II van het liquidatietarief ‑ en € 178 voor nasalaris) waar de eventuele kosten van betekening van dit arrest nog kunnen bijkomen. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente. 
    
  
  
    
      4De beslissingen
    
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis van 8 februari 2023 van de van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo; 
    
    
    
      verklaart voor recht dat partijen geen belang hebben bij een rechterlijke uitspraak met betrekking tot de eigendom van Kavel A;
    
    
    
      wijst de overige vorderingen in hoger beroep af;
    
    
    
      veroordeelt [de bewoners] tot betaling van de proceskosten van de Gemeente en begroot haar kosten op € 4.603, te verhogen met de kosten van een eventuele betekening van dit arrest aan [de bewoners] ; 
    
    
    
      bepaalt dat de proceskosten (met uitzondering van die van de eventuele betekening van dit arrest) moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
    
    
    
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, A.J.J. van Rijen en J.G.J. Rinkes en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
     alinea 3.5 van HR 14 april 2006 ECLI:NL:HR:2006:AU8946 en HR 26 januari 1990, ECLI:NL:HR:1990:AC0965
  
  
     HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309 (Gemeente Heusden)
  
  
    HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853