ECLI:NL:RBMNE:2025:5034, Rechtbank Midden-Nederland, 19-09-2025, 597729 KG ZA 25-407
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-09-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Nakoming van de koopovereenkomst van een bedrijfspand. Toegewezen. Beroep op dwaling en misbruik van omstandigheden slaagt niet.

RECHTBANK Midden-Nederland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: C/16/597729 / KG ZA 25-407
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 19 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonend te [plaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. N. Molenaar,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] , 
    
      wonend te [plaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde sub 1] ,
      2. [gedaagde sub 2], in haar hoedanigheid van gevolmachtigde van [gedaagde sub 1] ,
      wonend te [plaats 3] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde sub 2] ,
      advocaat: mr. C.P. Visser .
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding en 24 producties,
      - de akte wijziging van eis met productie 25,
      - de veertien producties van [gedaagde sub 2] ,- de pleitnota van [gedaagde sub 2] .
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft op 5 september 2025 plaatsgevonden. [gedaagde sub 2] heeft haar pleitnota voorgedragen en partijen hebben vervolgens op vragen van de voorzieningenrechter en op elkaar gereageerd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.
      
    
    
      1.3.
      De voorzieningenrechter heeft partijen meegedeeld dat op 18 september 2025 uitspraak zal worden gedaan.
      
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      
        [eiser] heeft het bedrijfspand aan de [straat] [nummeraanduiding 1] , [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 2/letter] in [plaats 3] (hierna: het pand) op 13 maart 2025 gekocht van de eigenaars [gedaagde sub 1] en [A] . [gedaagde sub 2] die als gevolmachtigde van [gedaagde sub 1] de koopovereenkomst mede heeft ondertekend, weigert mee te werken aan de levering van het pand. Zij stelt dat er geen rechtsgeldige overeenkomst tot stand is gekomen. Zij krijgt daarin geen gelijk en wordt veroordeeld om mee te werken aan de levering. 
    
    
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        Ontvankelijkheid 
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiser] heeft zowel [gedaagde sub 1] als [gedaagde sub 2] gedagvaard. De vorderingen in de dagvaarding zijn echter alleen gericht tegen [gedaagde sub 2] . In de akte wijziging van eis heeft [eiser] de vorderingen ook tegen [gedaagde sub 1] gericht en hoofdelijke veroordeling gevraagd. 
      
    
    
      3.2.
      
        Vast staat dat [gedaagde sub 2] gevolmachtigde is van haar partner [gedaagde sub 1] , omdat hij vanwege dementie handelingsonbekwaam is. Omdat het in dit kort geding gaat om de verkoop van onroerend goed dat voor de helft eigendom is van [gedaagde sub 1] maar niet van [gedaagde sub 2] , kan [gedaagde sub 2] alleen in haar hoedanigheid van gevolmachtigde van [gedaagde sub 1] gedagvaard worden en niet persoonlijk. [gedaagde sub 1] kan vanwege zijn handelingsonbekwaamheid geen rechtshandelingen verrichten en kan dus niet meewerken aan de levering van het pand. Daarom wordt [eiser] in zijn vorderingen gericht tegen [gedaagde sub 1] niet-ontvankelijk verklaard. [eiser] kan de vorderingen alleen instellen tegen de gevolmachtigde, in dit geval [gedaagde sub 2] . Omdat niet in geschil is dat [gedaagde sub 2] de gevolmachtigde is van [gedaagde sub 1] , zal de voorzieningenrechter de vorderingen gericht tegen [gedaagde sub 2] aanmerken als vorderingen gericht tegen [gedaagde sub 2] in haar hoedanigheid van gevolmachtigde van [gedaagde sub 1] . De kop van dit vonnis zal dienovereenkomstig worden aangepast. 
        
          Spoedeisend belang 
        
      
      
    
    
      3.3.
      In een kortgedingprocedure is het nodig dat sprake is van een spoedeisend belang. Dat betekent dat de eisende partij op korte termijn een beslissing nodig heeft van de voorzieningenrechter, omdat de beslissing in een bodemprocedure niet afgewacht kan worden. De voorzieningenrechter vindt dat het spoedeisend belang van [eiser] voldoende aannemelijk is. De financiering voor de aankoop van het pand vervalt als het pand niet voor  17 november 2025 geleverd is. Bovendien heeft [eiser] al € 200.000 eigen geld in het pand geïnvesteerd. 
      
      
        
          De gang van zaken rondom de koopovereenkomst 
        
      
      
    
    
      3.4.
      Eigenaars van het pand zijn [gedaagde sub 1] en zijn zus [A] . [gedaagde sub 1] heeft altijd het beheer gevoerd over het pand, maar sinds hij dat niet meer kan is het beheer overgenomen door zijn zwager [B] . Begin dit jaar heeft [B] de onderneming [bedrijfsnaam 1] ingeschakeld om de staat van de kozijnen te boordelen en eventueel te vervangen. [bedrijfsnaam 1] voorzag complicaties en heeft bouwkundige [eiser] ingeschakeld. [B] heeft vervolgens in februari van dit jaar met [eiser] een rondgang gemaakt door het pand. Daar is toen ter sprake gekomen dat [A] het pand wel zou willen verkopen. [eiser] heeft aangegeven dat hij wel interesse had. [A] en [eiser] hebben op 28 februari 2025 hun intenties wat betreft de verkoop/koop van het pand opgeschreven en dit handgeschreven briefje ondertekend. Dit is dus niet de daadwerkelijke koopovereenkomst. Dat kan ook niet omdat voor een koopovereenkomst ook het akkoord en de handtekening van [gedaagde sub 2] nodig zijn. Het handgeschreven briefje is in zoverre van belang dat daaruit blijkt dat er vóór het daadwerkelijk sluiten van de koopovereenkomst is gesproken over de verkoop van het pand. 
      
    
    
      3.5.
      Dat er ook met [gedaagde sub 2] al eerder gesprekken zijn gevoerd over de verkoop van het pand lijkt ondersteuning te vinden in de opmerkingen van [gedaagde sub 2] tijdens de zitting. Daar is namelijk gezegd dat [gedaagde sub 2] het pand wel wilde verkopen en ook dat er overleg is geweest met [B] om te tekenen. Dat [B] met [gedaagde sub 2] over de verkoop van het pand heeft gesproken blijkt verder ook uit de WhatsApp conversatie die als productie 4 bij de dagvaarding is overgelegd. Zo blijkt daaruit dat op vrijdag 21 februari  2025 een afspraak is gemaakt voor een bezoek aan [gedaagde sub 2] de daaropvolgende dinsdag. Dat is dus vóórdat [A] en [eiser] de handgeschreven intentieverklaring hebben ondertekend. Verder blijkt uit een appbericht van [gedaagde sub 2] van 28 februari 2025 dat zij wel over de verkoop gesproken moet hebben, omdat zij in dat bericht aan [B] vraagt wanneer het pand verkocht wordt. Omdat [B] daarop heeft gereageerd dat het nog wel even zou duren omdat de papieren nog naar de notaris moesten, heeft het [gedaagde sub 2] wellicht verrast dat er op 13 maart 2025 al een koopovereenkomst lag die getekend kon worden. Die dag heeft [B] een afspraak gemaakt met [gedaagde sub 2] voor het tekenen van de overeenkomst. Op 14 maart 2025 is hij daarvoor samen met zijn vrouw bij [gedaagde sub 2] langsgegaan. [B] stelt dat [gedaagde sub 2] toen alle nodige documenten, zoals de machtiging om namens [gedaagde sub 1] te tekenen en haar identiteitsbewijs, klaar had liggen. Ook zou hij haar uitgelegd hebben wat er in de overeenkomst staat en zou [gedaagde sub 2] hebben begrepen dat zij € 200.000 zou krijgen. [gedaagde sub 2] heeft dit niet betwist. 
      
    
    
      3.6.
      Enkele dagen later, op 16 maart 2025, heeft [gedaagde sub 2] via Whatsapp aan [B] gevraagd waarom het pand voor de helft van de WOZ-waarde is verkocht, waarop [B] heeft gezegd dat de WOZ-waarde niet de werkelijke waarde van het pand vertegenwoordigt omdat de gemeente niet weet hoe het pand er van binnen uitziet. In een mail van 26 maart 2025 geeft [B] nog een keer uitleg over de staat van het pand en de problemen met huurder [bedrijfsnaam 2] ( [.] ). Ook stuurt hij een ongetekende versie van het koopcontract mee. In haar reactie daarop vraagt [gedaagde sub 2] zich naar aanleiding van de berichtgeving over [bedrijfsnaam 2] af of de koopovereenkomst nog wel doorgaat. Zij gaat er dus kennelijk tot dat moment nog vanuit dat er een rechtsgeldige overeenkomst is. En ook op 15 april 2025 lijkt zij daar nog van uit te gaan als zij via Whatsapp aan [B] zegt dat zij mee zal gaan naar de notaris om namens [gedaagde sub 1] te tekenen. 
      
    
    
      3.7.
      Op enig moment na het tekenen van de overeenkomst, wellicht onder invloed van makelaar [C] , lijkt [gedaagde sub 2] echter bang te zijn geworden dat ze niet voldoende heeft gedaan om het pand namens haar partner [gedaagde sub 1] zo gunstig mogelijk te verkopen. Zij wil dan niet meer meewerken aan de levering van het pand.
      
      
        
          De overeenkomst is rechtsgeldig
        
      
      
    
    
      3.8.
      Niet in geschil is dat [gedaagde sub 2] de koopovereenkomst heeft getekend. Zij is van mening dat er desondanks geen rechtsgeldige overeenkomst tot stand is gekomen. Zij doet daarvoor een beroep op dwaling dan wel misbruik van omstandigheden.  
      
    
    
      3.9.
      Artikel 6:228 lid 1 BW bepaalt dat een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar is:
      a. indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;
      b. indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;
      c. indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.
      
    
    
      3.10.
      
        
          [gedaagde sub 2] heeft haar beroep op dwaling niet gespecificeerd, zodat niet duidelijk is op welk type dwaling zij zich beroept. De onder c genoemde dwaling kan in ieder geval worden uitgesloten, omdat niets wat is aangevoerd daarop wijst. Voor het onder a genoemde type dwaling is van belang dat [eiser] niet met [gedaagde sub 2] heeft gesproken of geschreven. Zij kan dus niet gedwaald hebben wat betreft een mededeling van [eiser] zelf. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de advocaat van [gedaagde sub 2] betoogd dat [eiser] via [B] [gedaagde sub 2] onjuist heeft ingelicht. Dat [eiser] [B] als spreekbuis heeft gebruikt, is op zichzelf al niet gebleken. En dat onjuiste informatie is doorgegeven ook niet. Mogelijk was het geschil met [bedrijfsnaam 2] ( [.] ) niet zo ernstig als [B] deed voorkomen, feit blijft dat de bovenwoning in een slechte en om die reden al heel lang onverhuurde staat verkeert en daarom waardedrukkend werkt op het hele pand. En dat [bedrijfsnaam 2] zich ook zorgen maakte om de staat van de bovenwoning en niet wilde erkennen dat werkzaamheden van haar eigen aannemer hieraan hadden bijgedragen. Er was dus wel een verschil van mening met [bedrijfsnaam 2] .
        Blijft over de dwaling genoemd onder b. Daar lijkt het beroep van [gedaagde sub 2] zich vooral op te richten met de stelling dat [eiser] haar had moeten weerhouden van het zetten van haar handtekening onder de koopovereenkomst, omdat hij wist of had moeten weten dat zij dwaalde. Hij had dat moeten weten omdat alleen de handtekeningenpagina ondertekend retour is gekomen. 
        Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is alleen dat feit onvoldoende aanwijzing dat er sprake is van dwaling. [B] was beheerder van het pand, heeft jarenlang alles geregeld en fungeerde als contactpersoon naar derde partijen, zoals bijvoorbeeld de huurders, aannemers en ook [eiser] . Dat het contact over de verkoop van het pand via [B] verliep was dan ook de gangbare praktijk en hoefde voor [eiser] geen aanleiding te vormen om zelf contact op te nemen met de mede-eigenaar van het pand en te controleren of zij ( [gedaagde sub 2] namens [gedaagde sub 1] ) het wel eens was met de verkoop. Hij mocht ervan uitgaan dat [B] overleg had gevoerd met [gedaagde sub 2] en dat zij akkoord was met de koopovereenkomst. Zeker omdat [gedaagde sub 2] de overeenkomst heeft getekend en de benodigde papieren heeft meegestuurd. Het beroep op onderdeel b van artikel 6:228 lid 1 BW slaagt dus niet. 
      
      
    
    
      3.11.
      Artikel 3:44 lid 1 BW bepaalt dat een rechtshandeling vernietigbaar is, wanneer zij door bedreiging, door bedrog of door misbruik van omstandigheden is tot stand gekomen. Lid 4 bepaalt dat misbruik van omstandigheden aanwezig is, wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden. 
    
    
      3.12.
      De voorzieningenrechter begrijpt de argumenten die [gedaagde sub 2] in dit kader heeft aangevoerd zo dat zij stelt dat [eiser] haar via [B] heeft gevoed met onjuiste en alarmerende informatie over de staat van het pand en problemen met de huurder [bedrijfsnaam 2] ( [.] ) en haar zo onder druk heeft gezet om overhaast de koopovereenkomst te tekenen. [B] bevestigt echter niet dat hij onjuiste informatie heeft ontvangen van [eiser] . Integendeel, hij heeft zelf geconstateerd dat de bovenwoning van het pand niet in een goede staat verkeerde. Deze bovenwoning stond al langere tijd leeg, op basis van het fotomateriaal in het dossier kan ook de voorzieningenrechter constateren dat hier veel werk aan moet worden verricht om het in verhuurbare staat te krijgen. [B] heeft de staat van de bovenwoning willen verbeteren door in ieder geval de kozijnen aan te pakken. Dat bleek ingewikkeld te zijn vanwege de monumentenstatus van het pand en zou ook meer gaan kosten dan de verhuur van het pand opleverde. Dit en de hoge leeftijd van [B] en zijn vrouw droegen bij aan hun wens om van het pand en de beheerderstaken af te komen. Er is dan ook geen enkele aanwijzing dat [eiser] [B] van onjuiste informatie heeft voorzien en hem onder druk heeft gezet om te verkopen. Dan kan hij dat dus ook niet via [B] bij [gedaagde sub 2] hebben gedaan. Zelf heeft [eiser] nooit contact gehad met [gedaagde sub 2] . 
    
    
      3.13.
      Je kunt je afvragen of [A] en [gedaagde sub 2] verstandig hebben gehandeld door direct een overeenkomst met [eiser] te sluiten in plaats van eerst met een makelaar of taxateur te bekijken wat een redelijke vraagprijs voor het pand zou zijn in de staat waarin het zich bevond. Het is weliswaar duidelijk dat de staat van de bovenwoning niet goed is - dat is op de overgelegde foto’s goed te zien - maar dat wil niet per se zeggen dat [A] en [gedaagde sub 2] een commercieel optimale deal hebben gesloten door het pand voor € 400.000 aan [eiser] te verkopen. Dat het pand onder de WOZ waarde is verkocht, is gelet op de slechte bouwkundige en daarom onverhuurde staat van de bovenwoningen niet vreemd. Maar een koopsom van een onbekend hoger bedrag dan € 400.000,- was mogelijk wel te realiseren geweest. Feit is echter dat zij dat niet hebben gedaan. 
    
    
      3.14.
      Op grond van wat hiervoor is overwogen, komt de voorzieningenrechter tot de conclusie dat [gedaagde sub 2] niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er sprake is van dwaling of misbruik van omstandigheden. Er is daarom geen grond om aan te nemen dat de koopovereenkomst niet rechtsgeldig is. Dat betekent dat [gedaagde sub 2] de koopovereenkomst moet nakomen en mee moet werken aan de levering van het pand. De vordering tot meewerken aan de levering wordt daarom toegewezen. 
      
      
        
          Er wordt een dwangsom opgelegd
        
      
      
    
    
      3.15.
      De vordering van [eiser] om een dwangsom op te leggen wordt toegewezen, met dien verstande dat het bedrag wordt gematigd tot € 1.000 per dag met een maximum van     € 100.000,  
      
      
        
          Vonnis treedt niet in de plaats van de akte van levering
        
      
      
    
    
      3.16.
      
        [eiser] vordert dat de uitspraak van de voorzieningenrechter in de plaats zal treden van de handtekening van [gedaagde sub 2] als zij niet binnen 14 kalenderdagen na betekening van het vonnis meewerkt aan de levering van het pand. Omdat de gevorderde dwangsom al is toegewezen en er dus al een pressiemiddel is om [gedaagde sub 2] te bewegen mee te werken aan de levering, heeft [eiser] geen belang bij een extra pressiemiddel in de vorm van de gevorderde indeplaatsstelling. Dat is reden om deze vordering af te wijzen.
      
    
    
      3.17.
      Partijen hebben aangegeven dat zij op dit moment behoefte hebben aan duidelijkheid en met alleen een dwangsom kan alsnog de situatie ontstaan dat na het vollopen van de dwangsom het pand nog steeds niet geleverd is. Dat zou een belang kunnen opleveren om de vordering tot indeplaatsstelling toe te wijzen, maar toewijzing daarvan leidt tot problemen als dit vonnis door een uitspraak in hoger beroep of in een bodemprocedure achterhaald wordt. Omdat het hier een kort geding betreft, waar slechts in beperkte mate plaats is voor bewijslevering, moet er met die mogelijkheid rekening worden gehouden. Als dit vonnis in de plaats zou treden van de akte van levering, wordt [eiser] eigenaar van het pand. Als dan vervolgens in hoger beroep of in een bodemprocedure anders wordt beslist, is het lastig om dat eigenaarschap terug te draaien. Door alleen een dwangsom op te leggen, wordt er geen maatregel opgelegd met definitieve gevolgen. Ook dit vormt reden om de vordering om het vonnis in de plaats te stellen van de akte van levering af te wijzen. 
      
      
        
          De proceskosten 
        
      
      
    
    
      3.18.
      
        [eiser] krijgt in deze procedure gelijk. [gedaagde sub 2] moet daarom zijn proceskosten betalen. De proceskosten aan de kant van [eiser] worden vastgesteld op:
      
      - dagvaarding 	       €    144,47
      - griffierecht 	       €    331,00
      - salaris advocaat     € 1.107,00  (tarief gemiddelde zaak)
      - nakosten	       €    178,00  (plus eventueel de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
      Totaal                      €  1.760,47
      
    
    
      3.19.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals in de beslissing vermeld.
      
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter:
    
    
    
      4.1.
      verklaart [eiser] niet-ontvankelijk in zijn vorderingen jegens [gedaagde sub 1] ,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde sub 2] om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis mee te werken aan de levering van het pand aan [eiser] , door ondertekening (namens de heer [gedaagde sub 1] ) van de akte van levering,
      
    
    
      4.3.
      bepaalt dat [gedaagde sub 2] een dwangsom verbeurt van € 1.000 voor iedere dag (waaronder ook een deel van een dag) dat zij de veroordeling onder 4.2 niet nakomt, totdat een maximum van € 100.000 is bereikt, 
      
    
    
      4.4.
      veroordeelt [gedaagde sub 2] in de proceskosten van € 1.760,47, te betalen binnen veertien dagen na betekening. Als [gedaagde sub 2] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet zij € 92,- extra betalen, plus de kosten van betekening,
      
    
    
      4.5.
      veroordeelt [gedaagde sub 2] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      4.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      4.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.G. van Ommeren als voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. G. Delissen als griffier, en in het openbaar uitgesproken op 19 september 2025.