ECLI:NL:GHARL:2025:5448, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 02-09-2025, 24/1558
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-09-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Objectafbakening. Waardevaststelling horecagelegenheid.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 24/1558
      uitspraakdatum: 2 september 2025
    
    
    
      
        Uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 25 juni 2024, nummer ARN 22/1688, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Rivierenland (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 7 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 876.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde gehandhaafd op de waarde zoals deze door de heffingsambtenaar is verminderd, de dienovereenkomstig verminderde aanslagen gehandhaafd, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende en de heffingsambtenaar opgedragen het door belanghebbende betaalde griffierecht te vergoeden.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 maart 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] namens belanghebbende, alsmede [naam2] en taxateur [naam3] namens de heffingsambtenaar. 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een bedrijfsgedeelte op de begane grond, bestaande uit een café, bar en restaurant, en bovenwoningen, gebouwd in het jaar 1930. Het bedrijfsgedeelte heeft een oppervlak van 370 m2 en de bovenwoningen een totaal oppervlak van 149 m2.
      
    
    
      2.2.
      De Rechtbank heeft de zaak heropend op 6 maart 2023. Daarna heeft de heffingsambtenaar met instemming van belanghebbende en zijn gemachtigde op 6 december 2023 een inpandige opname uitgevoerd. Tijdens deze opname heeft de heffingsambtenaar foto’s genomen van de onroerende zaak. Naar aanleiding van dit nadere onderzoek heeft de heffingsambtenaar de onroerende zaak opnieuw afgebakend en het bedrijfsgedeelte en de bovengelegen appartementen als zelfstandige objecten aangemerkt. Als gevolg hiervan is de WOZ-waarde van het opnieuw afgebakende object – het bedrijfsgedeelte – verlaagd naar € 304.000 en is de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      2.3.
      De op de eerste etage boven de onroerende zaak gelegen appartementen zijn zowel bereikbaar via een afzonderlijke externe ingang aan de zijkant van het gebouw als via een interne doorgang door de onroerende zaak. De interne doorgang is afsluitbaar middels een deur.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of het de heffingsambtenaar is toegestaan om nadat de beschikking is genomen een nieuwe beschikking te nemen op basis van een herziene objectafbakening, of het object juist is afgebakend en of de heffingsambtenaar de beschikte waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt deze vragen ontkennend, de heffingsambtenaar bevestigend.
      
    
    
      3.3.
      Voorts stelt belanghebbende dat artikel 30a van de Wet WOZ niet van toepassing is.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Objectafbakening
      
    
    
    
      4.1.
      De heffingsambtenaar heeft, na een inpandige opname op 6 december 2023, de onroerende zaak opnieuw afgebakend en daarbij het WOZ-object verkleind tot alleen het bedrijfsgedeelte, bestaande uit het café, de bar en het restaurant. Hij heeft de appartementen op de bovenverdiepingen als afzonderlijke objecten aangemerkt. Wat partijen verdeeld houdt is de vraag of het bedrijfsgedeelte en de woningen als één object moeten worden beschouwd, zoals gesteld door belanghebbende of als afzonderlijke objecten zoals gesteld door de heffingsambtenaar.
      
    
    
      4.2.
      Ter onderbouwing van zijn standpunt dat sprake is van één object dat in zijn geheel gewaardeerd dient te worden, voert belanghebbende aan dat de onroerende zaak kadastraal niet is gesplitst, dat de bovenwoningen onzelfstandig zijn en door de provisorische spaanplatenafscheidingen een tijdelijk karakter hebben, dat het bedrijfs- en woondeel beschikken over één gemeenschappelijke warmwatervoorziening, verwarming, elektriciteitsmeter en afvoer van het riool en dat beide delen in constructief opzicht geheel op elkaar zijn afgestemd onder meer doordat de bovenwoningen bereikbaar zijn via het bedrijfsgedeelte.
    
    
      4.3.
      Volgens de heffingsambtenaar vormen de bovenwoningen zelfstandige gedeelten door de aanwezigheid van een eigen opgang en noodzakelijke voorzieningen, zoals een badkamer, keuken en toilet. De appartementen zijn alle afsluitbaar en worden afzonderlijk verhuurd. 
      
    
    
      4.4.
      Voor zover van belang voor de beoordeling van dit geschil wordt op grond van artikel 16 Wet WOZ als één onroerende zaak aangemerkt: a) een gebouwd eigendom; b) een ongebouwd eigendom; c) een gedeelte van een gebouwd of ongebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling bestemd is als afzonderlijk geheel te worden gebruikt; d) een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen. Een gedeelte van een gebouwd eigendom dat in hoofdzaak tot woning dient, is een zelfstandig gedeelte indien er in dat gedeelte een kook- en wasgelegenheid en een toilet aanwezig zijn. Bovendien moet het zelfstandig gedeelte redelijk afsluitbaar zijn en aldus kunnen worden gescheiden van de overige gedeelten van het object. Bij de beoordeling of een zelfstandig gedeelte redelijk afsluitbaar is, dient te worden gekeken naar de toestand waarin het gebouwd eigendom in feite verkeert. Een redelijke verdeling van de bewijslast brengt mee dat het aan de heffingsambtenaar is om aannemelijk te maken, en bij gemotiveerde betwisting te doen blijken, dat de objectafbakening op juiste wijze heeft plaatsgevonden. Uit vaste jurisprudentie volgt bovendien dat de heffingsambtenaar geen beoordelingsvrijheid toekomt bij de afbakening van objecten. Over de feitelijke toestand bestaat tussen partijen overeenstemming.
      
    
    
      4.5.
      Het Hof stelt vast dat belanghebbende eigenaar is van de onroerende zaak en dat hij het bedrijfsgedeelte heeft verhuurd aan [naam4] en de bovenwoningen heeft verhuurd aan verschillende huurders waarmee belanghebbende individuele huurovereenkomsten heeft gesloten. Tussen partijen is niet in geschil dat de appartementen bereikbaar zijn via een zijdeur, een eigen vak voor de post hebben, afsluitbaar zijn en alle beschikken over de noodzakelijke voorzieningen, zoals een keuken en badkamer. Daarnaast is de hal naar de trap naar de bovenverdiepingen bereikbaar via een af te sluiten deur vanuit het bedrijfsgedeelte. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar daar onweersproken aan toegevoegd dat deze deur op slot zit om te voorkomen dat de bewoners van de appartementen door het bedrijfsgedeelte (een restaurant) lopen. Het Hof is gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden van het geval, ook in onderling verband bezien, van oordeel dat het bedrijfsgedeelte en de bovenwoningen niet kunnen worden aangemerkt als één onroerende zaak in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ. Het bedrijfsgedeelte en de bovenwoningen zijn blijkens hun indeling en inrichting bestemd om te worden gebruikt als afzonderlijke gedeelten en worden door de afgesloten deur ook afzonderlijk gebruikt. Dat de onroerende zaak over een gemeenschappelijke verwarming, één warmwatervoorziening en één elektriciteitsmeter beschikt doet daar niet aan af. Verder hebben de feitelijke mogelijkheden of onmogelijkheden om een eigendom in zelfstandige gedeelten te splitsen geen invloed op de objectafbakening en evenmin van belang is of de wooneenheden afzonderlijk kunnen worden verkocht. De heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak dan ook op juiste wijze afgebakend.
      
      
      
        
          Reformatio in peius en vertrouwensbeginsel
        
      
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende stelt dat de door de heffingsambtenaar gewijzigde objectafbakening in strijd is met het verbod op reformatio in peius omdat hij geen voordeel heeft bij een gewijzigde afbakening van de onroerende zaak. Na de wijziging dient hij voor het bedrijfsgedeelte en het woongedeelte per afzonderlijk object watersysteemheffing en rioolheffing te betalen. Voorts is door de werking van de wet van afnemende meerwaarde de som van de waarden van de afzonderlijk gewaardeerde delen (het bedrijfsgedeelte en het woongedeelte) hoger dan de waarde die resulteert indien de twee delen gezamenlijk worden gewaardeerd als één geheel zodat ook de door hem voor de twee delen gezamenlijk betaalde OZB hoger is bij afzonderlijke waardering, aldus belanghebbende.
      
    
    
      4.7.
      Het Hof volgt belanghebbende niet in deze stelling. Volgens vaste jurisprudentie kunnen fouten met betrekking tot de objectafbakening in bezwaar en beroep worden hersteld. De objectafbakening dient op zodanige wijze aangepast te worden dat de beschikking en de daarmee corresponderende aanslag nog slechts betrekking hebben op één, op de juiste wijze, afgebakend object. In beginsel mag het bezwaar dan wel beroep er niet toe leiden dat de heffingsambtenaar de heroverweging gebruikt voor een verslechtering van de positie van belanghebbende, het zogenoemde reformatio in peius. Er is geen sprake van een verslechtering van de positie van belanghebbende aangezien de waarde is verminderd van € 876.000 naar € 304.000 De stelling van belanghebbende dat het gezamenlijke bedrag van de waardebeschikkingen en daarmee corresponderende aanslagen hoger is dan de oorspronkelijke waardebeschikking en de daarmee corresponderende aanslagen treft geen doel omdat in deze procedure alleen de waardebeschikking en de daarmee corresponderende aanslagen van het verkleinde object, te weten het bedrijfsgedeelte aan de orde zijn. Daar komt overigens nog bij dat belanghebbende de waardebeschikkingen van de overige gedeelten niet in het geding heeft gebracht, zodat het Hof ook niet kan beoordelen of de stelling van belanghebbende feitelijk juist is.
      
    
    
      4.8.
      Uit de in 4.7 aangehaalde vaste jurisprudentie volgt tevens dat belanghebbendes beroep op het vertrouwensbeginsel geen doel treft. Niet is gebleken dat de heffingsambtenaar bij de toekenning van de nieuwe WOZ-waarde is afgeweken van de eerder vastgestelde objectkenmerken, zodat in zoverre het beroep op het vertrouwensbeginsel ook geen doel kan treffen.
      
      
        
          Waarde van de onroerende zaak
        
      
      
    
    
      4.9.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.11.
      Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leidt, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.12.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de woning alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      4.13.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix waarin de waarde van de onroerende zaak op € 304.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie horecagelegenheden die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak, heeft de heffingsambtenaar een waardeafslag in aanmerking genomen voor de gevolgen van de COVID-19 epidemie van € 37.000.
      
    
    
      4.14.
      In hoger beroep is wat de gezochte waarde betreft slechts in geschil of de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de gevolgen van de maatregelen vanwege het Covid-19 virus, hetgeen belanghebbende ontkent en de heffingsambtenaar bevestigt.
      
    
    
      4.15.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar door uit coulance een correctie van 5% van de waarde in mindering te brengen voldoende rekening gehouden met de mogelijke invloed van de Covid-maatregelen op de waarde van de onroerende zaak. Het Hof weegt in dit oordeel mee dat op de waardepeildatum (1 januari 2020) nog geen sprake was van een bijzondere omstandigheid vanwege de Covid-maatregelen, omdat het coronavirus pas in maart 2020 voor het eerst tot overheidsmaatregelen heeft geleid. Voorts weegt het Hof mee dat belanghebbende de hoogte van de correctie niet gemotiveerd heeft betwist.
      
      
        
          Artikel 30a Wet WOZ
        
      
      
    
    
      4.16.
      Nu het hoger beroep ongegrond is, behoeft belanghebbendes stelling omtrent artikel 30a Wet WOZ geen behandeling.
      
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.17.
      Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, lid van de achtste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 2 september 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
      De griffier,						De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(J.M.W. van de Sande)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Zie Hoge Raad 4 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM6698.
  
  
     Hoge Raad 9 mei 2003, ECLI:NL:HR:2003:AD6058.
  
  
     Hoge Raad 28 mei 2004, ECLI:NL:HR:2004:A09861.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 27 september 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE8146 en AD5341.
  
  
     Hoge Raad 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW4147.
  
  
     Hoge Raad 28 september 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW1956, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 11 september 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:8067.
  
  
    Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad, 6 oktober 2023, ECLI:NL:HR:2023:1374.