ECLI:NL:RBMNE:2025:5074, Rechtbank Midden-Nederland, 16-07-2025, 11183272 \ MC EXPL  24-4155
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-07-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurachterstand. Huurder kan zich niet beroepen op de door hem gestelde afspraak dat de huur zou worden verrekend met door hem uit te voeren werkzaamheden aan woning(en) van (de inmiddels overleden) verhuurder. Ontbinding en ontruiming. Verhuurder heeft onverschuldigde betalingen aan huurder gedaan voor aannemingswerkzaamheden die niet zijn verricht. Huurder moet die bedragen terugbetalen.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Almere
    
    
    
      zaaknummer: 11183272 MC EXPL  24-4155 BmR/842
    
    
    
      
        Vonnis van 16 juli 2025
      
    
    
    
      inzake
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] , 
    
      in de hoedanigheid van executeur/afwikkelingsbewindvoerder namens de gezamenlijke erfgenamen van wijlen [overledene],
      wonende te [woonplaats 1] ,
    
    
  
  
    
      2 [eiser sub 2] , 
    
      in de hoedanigheid van executeur/afwikkelingsbewindvoerder namens de gezamenlijke erfgenamen van wijlen [overledene],
      wonende te [woonplaats 2] ,
      eisende partij, 
      hierna samen te noemen: [eisers c.s] ,
      gemachtigde: Jongerius Gerechtsdeurwaarders/Juristen Incasso,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      handelend onder de naam [handelsnaam 2] ,
      wonende te [woonplaats 1] ,
      gedaagde partij, 
      hierna te noemen: [gedaagde]                                                                                                                       gemachtigde: mr. W.Y. Hofstra.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 27 juni 2024 met 4 producties;                                                                                                                                       - de conclusie van antwoord met 10 producties;                                                                                                                              - de mondelinge behandeling van 25 november 2024;
      - de conclusie van repliek tevens houdende eiswijziging met producties;                                                                                                                                - de conclusie van dupliek met producties 11 tot en met 14;
      - de akte uitlating van [eisers c.s] .
      
    
    
      1.2.
      Van de mondelinge behandeling zijn zittingsaantekeningen gemaakt. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft [eisers c.s] een akte wijziging eis tevens overlegging producties ingediend, waartegen [gedaagde] bezwaar heeft gemaakt. Ter zitting is afgesproken dat deze akte geen onderdeel zal uitmaken van het procesdossier, maar dat [eisers c.s] eerst in de gelegenheid wordt gesteld een conclusie van repliek te nemen, waarna [gedaagde] in de gelegenheid wordt gesteld een conclusie van dupliek te nemen.
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [overledene] is op [overlijdensdatum] 2024 overleden. [eiser sub 1] was de huwelijkspartner van [overledene] . Bij testament van 1 november 2011 is [eiser sub 1] benoemd tot executeur/afwikkelingsbewindvoerder. [eiser sub 1] heeft [eiser sub 2] (de zoon van [overledene] en [eiser sub 1] ) toegevoegd als executeur/afwikkelingsbewindvoerder.
      
    
    
      2.2.
      
        [overledene] was eigenaar van de panden [adres 1] en [nummer 1] te [plaats] .
      
    
    
      2.3.
      Tussen wijlen [overledene] en [gedaagde] is met ingang van 1 juli 2012 een huurovereenkomst gesloten betreffende de woonruimte aan de [adres 2] te [plaats] , welke overeenkomst steeds is verlengd en thans voor onbepaalde tijd geldt. De huurprijs bedraagt thans € 954,00 per maand.	
      
    
    
      2.4.
      Volgens een door [eisers c.s] opgesteld overzicht is een huurachterstand ontstaan over de periode juni 2021 tot en met april 2024 voor een totaal bedrag van € 30.702,25. Vanaf mei 2024 betaalt [gedaagde] de huurtermijnen van € 904,86 (en na indexering € 954,00) per maand. 
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] heeft onderhouds- en renovatiewerkzaamheden verricht en daarvoor onder meer de hieronder genoemde facturen verstuurd aan [bedrijf] B.V., een onderneming van [eisers c.s] , en of  [overledene] . [eisers c.s] heeft de hieronder genoemde betalingen volgens de overgelegde bankafschriften verricht.
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                datum factuur
              
              
                omschrijving
              
              
                bedrag
              
              
                datum betalingen [eisers c.s]
              
              
                bedrag
              
            
            
              
                1 maart 2022
              
              
                Onderhoud incl materialen
              
              
                € 9.075,00
              
              
                4 maart 2022
              
              
                € 9.075,00
              
            
            
              
                2 augustus 2022
              
              
                2e termijn
              
              
                € 9.075,00
              
              
                12 augustus 2022
              
              
                € 9.075,00
              
            
            
              
                6 december 2022
              
              
                6 december 2022
              
              
                € 9.000,00
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                18 januari 2023
              
              
                2e termijn raamkozijnen
              
              
                € 6.290,00
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                24 februari 2023
              
              
                € 2.500,00
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                16 maart 2023
              
              
                € 2.500,00
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                4 april 2023
              
              
                € 2.500,00
              
            
            
              
                25 april 2023
              
              
                eindafrekening
              
              
                € 10.000,00
              
              
                Factuur vermeld per bank voldaan met handtekening [gedaagde]
              
              
                € 10.000,00
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                2 mei 2023
              
              
                € 3.000,00
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                10 mei 2023
              
              
                € 3.660,00
              
            
            
              
                8 augustus 2023
              
              
                Deelfactuur dak reinigen lekkages
              
              
                € 4.840,00
              
              
                5 september 2023
              
              
                € 4.840,00
              
            
            
              
                13 september 2023
              
              
                drainsysteem goten
              
              
                € 2.662,00
              
              
                16 oktober 2023
              
              
                € 2.662,00
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                
              
              
                € 50.942,00
              
              
                
              
              
                49.812,00
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.6.
      Bij brief van [eiser sub 1] namens wijlen [overledene] van 11 augustus 2022 wordt het volgende aan [gedaagde] medegedeeld;
      
      
        
          “U heeft een huurachterstand tot en met Aug 2022: 11171,30 zie bijlage laatste betaling 26/7-2021.
        
        
          Reden om ons bezorgd te maken.
        
        
          Na 3 mnd achterstand worden meestal maatregelen genomen. Omdat uw woning ons ter harte gaat en door persoonlijke omstandigheden zijn wij tolerant geweest. O.i. heeft u alle huurbedragen gestopt in het opzetten van de nieuwe onderneming en hiervoor materiaal opslag. En ons geen huur betaald!
        
        
          Wij zijn heus wel bereid te investeren in het renoveren van de woning, maar eerst moet de huurschuld weggewerkt worden.
        
        
          Oplossing:
        
      
      
        1 Achterstallige huur verrekenen met arbeid en materiaal volgens renovatieplan
      
      
        2 Te verrekenen werkzaamheden voor [overledene]
      
      
        3 Per 1 sep ’22 huur betalen 677,85 incl huurverhoging
      
      
        4 Een afbetalingsregeling
      
      
        5 Uw oplossing
      
      
        Na uw vakantie moet deze zaak meteen geregeld worden.”
      
      
    
    
      2.7.
      Bij brief van 21 juni 2023 deelt [eiser sub 1] het volgende aan [gedaagde] mede:
      
      
        
          “Onderwerp: Hoe gaan we verder met de verbouwing van [adres 2]
        
        
          Vanwege de hoge huurschuld t/m Mrt ’23 17318,= stop ik de maandelijkse huur toe te voegen aan  toekomstige uit te voeren werkzaamheden. Eerst moet de huurschuld t/m Mrt ’23 € 17318,= weggewerkt worden. Vanaf dat moment komt er weer geld vrij voor verdere werkzaamheden en wordt per week opdracht betaald. Het reeds betaalde geld 2x € 9.075 = € 18.150 is geweest voor verwarming, arbeid afwerking en andere werkzaamheden. Gaarne specificatie hoe mijn geld besteed wordt!
        
        
          Verder vanaf 1 juli 2023 moet u elke maand de huur overmaken op mijn rekening [eiser sub 1] [nummer 2]
        
        
          Een tijdschema van meest urgente uit te voeren werkzaamheden, alles na overleg”
        
      
      
    
    
      2.8.
      Bij brief van 15 juli 2023 deelt [eiser sub 1] het volgende aan [gedaagde] mede: 
      
      
        
          “In overleg met onze accountants zijn vanwege de hoge huurschuld de volgende regels van kracht ingaande juli 2023:
        
      
      
        1 De huurschuld mag niet verder oplopen.
      
      
        2 Maandelijks moet de huur betaald worden ingaande juli 2023 op rek [eiser sub 1] [nummer 2] .
      
      
        3 Alle verrichte werkzaamheden op 11 en 13 moeten gefactureerd worden en mogen verrekend worden met de huurschuld,
      
      
        4 Nog te verrichten werkzaamheden op nr 13 staan in de planning. In overleg uitgevoerd en verrekend. Dus geen uitstel
      
      
        Algemeen: De huur mag niet meer gereserveerd worden voor later nog uit te voeren werkzaamheden.”
      
      
    
    
      2.9.
      Bij brief van 17 oktober 2023 deelt [eiser sub 1] het volgende aan [gedaagde] mede:
      
      
        
          “Door de sterk gewijzigde omstandigheden, financieel en gezondheid, kan niet meer gewerkt worden volgens de alsnog gewerkte methode om de huur te verrekenen met het bedrag van de uitgevoerde werkzaamheden. Toekomstige orders zijn hiervoor ook te hoog. En wat gebeurt er als u iets overkomt. De financiën zijn dan niet te overzien en het werk ligt stil. Daarom lijkt het mij voor beide partijen het beste de volgende werkwijze aan te houden.
        
      
      
        1 Als elke huurder per maand de huur overmaken wordt mogelijk weer geïnvesteerd.
      
      
        2 Elke nieuwe opdracht opnieuw begroot met opleveringsdatum met gespecificeerde offerte.
      
      
        3 Betaling 10 dagen na oplevering.
      
      
        4 De uitstaande huren (zie overzicht) verrekenen met de tot heden uitstaande rekeningen.
      
      
        De bedoeling is een nieuwe staat te maken met overzichtelijke werkwijze en betalingsregeling.”
      
      
    
    
      2.10.
      Bij ongedateerde brief van [gedaagde] reageert hij op de brief van [eiser sub 1] van 17 oktober 2023 waarin [gedaagde] bevestigt dat is afgesproken om de lopende afspraken te herzien en eventueel aan te passen naar een voor beide haalbare nieuwe overeenkomst met ‘de bedoeling een nieuwe start te maken met een overzichtelijke werkwijze en betalingsregeling’ en meldt onder meer:
      
      
        
          “ Graag wil ik voorstellen de vastgelopen werkzaamheden te hervatten na alles vrij en open op tafel te bespreken en af te spreken over: de komende werkzaamheden, de verrekening met de openstaande huurpenningen, de reeds betaalde facturen en nog te betalen facturen.”
        
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisers c.s] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:   
      
      
        I. ontbinding van de huurovereenkomst betreffende de woning staande en gelegen te [plaats] aan de [adres 2] ;
        II. [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van de woning te [plaats] aan het adres [adres 2] binnen drie dagen na betekening van het vonnis met alle zich daarin bevindende personen en zaken onder afgifte van de sleutels en ter vrije beschikking te stellen aan [eisers c.s] ;
        III. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 31.386,72 ten titel van huur, rente en incassokosten, te verminderen met eventuele betalingen, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 30.725,25 vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;  
        IV. [gedaagde] te veroordelen tot betaling een bedrag van € 904,86 per maand, voor de woning met verder aanhorigheden, zijnde de periodiek door gedaagde verschuldigde huurverplichting, te rekenen vanaf 30 juni 2024 tot aan het tijdstip van ontbinding van de huurovereenkomst;                           
        V. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van schadevergoeding een bedrag ad. € 904,86 per maand voor de woning met verder aanhorigheden, voor elke maand of gedeelte daarvan dat gedaagde in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van [eisers c.s] te stellen, zulks ingaande op het tijdstip waarop onderhavige huurovereenkomst door wordt beëindigd;
        VI. te verklaren voor recht dat er tussen [overledene] en [gedaagde] geen algemene verrekeningsafspraak is gemaakt of aannemingsovereenkomst met betrekking tot de onderhoudswerkzaamheden aan de woning [adres 2] te [plaats] (hierna: [adres 2] ) tot stand is gekomen, althans dat deze algemene afspraak thans is vernietigd;
        VII. te verklaren voor recht dat er tussen [eiser sub 1] en [gedaagde] geen (aanvullende) aannemingsovereenkomst [adres 2] met verrekeningsbeding bestaat, dat hiertoe de essentialia ontbreken om van de (aanvullende) aannemingsovereenkomst te kunnen spreken, althans deze (aanvullende) aannemingsovereenkomst thans is vernietigd op basis van het gestelde wilsgebrek: dwang en/of bedrog en/of misbruik van omstandigheden; 
        VIII. te verklaren voor recht dat [gedaagde] geen verrekeningsbevoegdheid toekomt nu hij geen opeisbare vordering te verrekenen heeft op [eisers c.s] ;
        IX. te verklaren voor recht dat de aannemingsovereenkomst [adres 2] i.v.m. niet tijdige oplevering is ontbonden en [eisers c.s] niet gehouden is tot betaling van enige vergoeding;
        X. [gedaagde] te veroordelen tot terugbetaling van € 27.150,00 (voorschot ad. € 18.150,00 en factuur d.d. 06-12-2022 € 9.000,00), te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf: 11-11-2024; 
        XI. te verklaren voor recht dat als [gedaagde] een verrekenbare vordering heeft op [eisers c.s] , de aanneemsom als vermeld in paragraaf 20 van de CVA reeds volledig is voldaan, en het alsdan resterende bedrag ad. € 27.852,25 / € 37.477,25, voldoende is om tot de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst te komen en de gerechtelijke ontruiming van de woning toe te wijzen;
        XII. met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 
      
      
    
    
      3.2.
      Ter onderbouwing van de vorderingen stelt [eisers c.s] – kort samengevat – dat [gedaagde] jegens [eisers c.s] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen ingevolge de met [overledene] gesloten huurovereenkomst, door de huurpenningen vanaf juni 2021 tot en met april 2024 tot een bedrag van € 30.702,25, ondanks sommaties, onbetaald te laten. Als gevolg van die huurachterstand dient de huurovereenkomst te worden ontbonden en dient [gedaagde] het gehuurde te verlaten. [eisers c.s] maakt aanspraak op de wettelijke rente nu [gedaagde] in verzuim is geraakt. Daarnaast vordert [eisers c.s] terugbetaling van door [eisers c.s] ten onrechte betaalde  onderhoudswerkzaamheden voor een bedrag van € 27.150,00.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eisers c.s] in de proceskosten.
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] baseert zijn verweer – kort weergegeven – op het volgende. [gedaagde] stelt dat met wijlen [overledene] in 2021 afwijkende afspraken zijn overeengekomen, waarbij de huurpenningen zouden worden verrekend met de door [gedaagde] uit te voeren verbouwings- en renovatiewerkzaamheden aan de [adres 2] . Aldus is [gedaagde] niets verschuldigd. Vanaf mei 2024 betaalt [gedaagde] weer de huurpenningen.
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    
    
      
        Huurpenningen/verrekening
      
    
    
      4.1.
      Kern van onderhavig geschil is of [gedaagde] de verschuldigde huurpenningen over de periode juni 2021 tot en met april 2024 voor een bedrag van € 30.702,25 mag verrekenen met de door hem uitgevoerde en/of nog uit te voeren onderhouds- renovatiewerkzaamheden aan de [straat] te [plaats] en zo ja wat dan het saldo is van die verrekening.
      
    
    
      4.2.
      De bewijslast dat met [overledene] is afgesproken dat [gedaagde] de verschuldigde huurpenningen mocht verrekenen met de kosten van de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden die en het materiaal dat hij in opdracht van [overledene] of [eiser sub 1] , namens [overledene] , moest en mocht uitvoeren en aanschaffen, ligt bij [gedaagde] . [gedaagde] stelt tijdens de mondelinge behandeling dat hij ‘die afspraken redelijk kort nadat hij in het gehuurde is komen wonen in 2012 of begin 2013 al heeft gemaakt’. Dat toen een dergelijke afspraak is gemaakt is in deze procedure niet komen vast te staan. Dat lijkt ook niet waarschijnlijk, omdat [gedaagde] tot aan juni 2021 de huurpenningen gewoon heeft betaald. Bovendien bevestigt [gedaagde] nog eens dat tot juni 2021 geen sprake was van verrekening (CvD randnummer 7). [gedaagde] stelt verder dat rond juni 2021 de afspraak met [overledene] is gemaakt om de werkzaamheden te verrekenen met de verschuldigde huurpenningen, welke afspraak nadien, volgens [gedaagde] toen [eiser sub 1] namens [overledene] de zaken waarnam, is bevestigd. Volgens [gedaagde] ziet die verrekeningsafspraak bovendien uitsluitend op het adres [adres 2] (het gehuurde) en niet op [adres 1] (woning van [eisers c.s] ) te [plaats] (CvD randnummer 12).
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter stelt vast dat de gestelde afspraak rond juni 2021 met [overledene] op geen enkele wijze schriftelijk is vastgelegd. De brief van 11 augustus 2022 van [eiser sub 1] namens wijlen [overledene] spreekt over een hoge huurachterstand, waarbij een voorstel wordt gedaan om te komen tot een oplossing. Een van de voorstellen is om de huurpenningen te gaan verrekenen met uit te voeren onderhoudswerkzaamheden. Van een definitieve afspraak lijkt dan nog geen sprake (rechtsoverweging 2.6). Aan de andere kant ziet de kantonrechter in de met [eiser sub 1] gevoerde correspondentie ook wel aanwijzingen dat zo’n afspraak, mogelijk later, wel is gemaakt. Immers in de brieven van 21 juni 2023 en 15 juli 2023 wordt gerefereerd aan verrekening van de werkzaamheden met de huurpenningen, maar niet langer ten behoeve van toekomstige werkzaamheden, terwijl in de brief van 17 oktober 2023 expliciet wordt gerefereerd aan de lang gewerkte methode tot verrekening van de uitgevoerde werkzaamheden met de huurpenningen (rechtsoverweging 2.7 tot en met 2.9).
      
    
    
      4.4.
      Veronderstellenderwijs dat aangenomen moet worden dat [gedaagde] met [overledene] daadwerkelijk de vermeende verrekeningsafspraak heeft gemaakt, zoals door [gedaagde] is gesteld (die dus uitsluitend ziet op de woning aan de [adres 2] ), dan is [gedaagde] desondanks nog gehouden de huurpenningen over de periode van juni 2022 tot april 2023 te voldoen. De kantonrechter overweegt daartoe het volgende. Een schuldenaar heeft de bevoegdheid tot verrekening, wanneer hij een prestatie te vorderen heeft die beantwoordt aan zijn schuld jegens dezelfde wederpartij en hij bevoegd is zowel tot betaling van de schuld als tot het afdwingen van de betaling van de vordering. Die bevoegdheid ontbreekt echter indien de vordering (nog) niet opeisbaar is. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] gesteld dat het beoogde werk op [adres 2] slechts voor een kleine fractie zou zijn gedaan. Hij heeft zelfs op een vraag van de kantonrechter gezegd dat hij vanaf 2021 ‘niks’ in de woning heeft gedaan. Welke (beperkte) werkzaamheden dan zouden zijn verricht en voor welk bedrag is niet gesteld noch is terzake gebleken van een (opeisbare openstaande) factuur. Voor zover [gedaagde] meent dat de verrekeningsafspraak vooruitlopend ook ziet op toekomstig uit te voeren werkzaamheden dan kan [gedaagde] daarin niet worden gevolgd, omdat in ieder geval uit de brief van 21 juni 2023 volgt dat ‘gestopt wordt met het toevoegen van de maandelijkse huur aan toekomstige werkzaamheden’, en ook uit de brief van 15 juli 2023 wordt medegedeeld dat ‘de huur niet meer gereserveerd mag worden voor later nog uit te voeren werkzaamheden’. Ter zitting heeft [gedaagde] ook bevestigd dat de werkzaamheden voor [adres 2] zijn gestopt en niet (verder) zijn uitgevoerd.
      
    
    
      4.5.
      Gelet op het bovenstaande komt de kantonrechter niet toe aan bespreking van de vordering tot vernietiging van de (vermeende) algemene verrekeningsafspraak op grond van een wilsgebrek, misbruik van omstandigheden, dwaling en/of bedrog. 
      
    
    
      4.6.
      De conclusie is dat [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van de huurpenningen over de periode juni 2021 tot en met april 2024 voor een bedrag van               € 30.702,25.
      
      
        
          De wettelijke rente
        
      
    
    
      4.7.
      De gevorderde wettelijke rente over de achterstallige huurpenningen zal worden toegewezen als gestoeld op de wet.
      
      
        
          Ontbinding en ontruiming
        
      
    
    
      4.8.
      
        [eisers c.s] vraagt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Vast staat dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in zijn verplichting tot betaling van de huurpenningen voor een bedrag van € 30.702,25, gelijk aan 35 huurtermijnen. In artikel 6:265 lid 1 BW is bepaald dat iedere tekortkoming van de schuldenaar in de nakoming van zijn verplichtingen de schuldeiser de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden (bij huur van een gebouwde onroerende zaak: door de kantonrechter), tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De aanmerkelijke huurachterstand rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst. Daar doet niet aan af dat [gedaagde] vanaf mei 2024 weer is overgegaan tot betaling van de huurtermijnen. Al bij brief van 11 augustus 2022 is [gedaagde] verzocht over te gaan tot betaling van de huurtermijnen. Dit herhaalt zich bij brief van 21 juni 2023, waarin wordt aangegeven dat eerst de huurschuld tot en met maart 2023 van € 17.318,00 weggewerkt moet worden. Daarop volgt wederom een sommatie bij brief van 15 juli 2023 dat de huurtermijnen in ieder geval vanaf juli 2023 betaald moet worden. [gedaagde] doet dat echter niet en verschuilt zich achter afspraken ten aanzien van verrekening, waarvan hierboven is geoordeeld dat hij dat ten onrechte heeft gedaan. Van bijzondere omstandigheden die maken dat de vordering tot ontbinding moet worden afgewezen is onvoldoende gebleken. Dat de gevolgen voor [gedaagde] bij ontbinding en ontruiming groot zijn, is onvoldoende om van toewijzing van de vordering af te zien. De ontruimingstermijn bedraagt veertien dagen. 
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad ontbinding en ontruiming
        
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter kan de uitvoerbaarheid bij voorraad van het veroordelend vonnis tot ontruiming afwijzen, als het belang van in dit geval [gedaagde] bij behoud van de bestaande toestand zwaarder weegt dan het belang van [eisers c.s] . De ontbinding en ontruiming zijn vergaande maatregelen met verstrekkende gevolgen voor [gedaagde] . Als de ontruiming definitief is kan deze (veelal) niet ongedaan worden gemaakt. [gedaagde] wijst in dit verband op de woningnood in de regio die het bemoeilijkt op korte termijn andere woonruimte te verkrijgen. Hoewel [gedaagde] zijn stellingen op dit punt niet met stukken heeft onderbouwd, is voldoende aannemelijk dat hij, indien hij de woning nu moet verlaten, niet op korte termijn elders onderdak zal kunnen krijgen. Tegenover dit belang van [gedaagde] staat het belang van [eisers c.s] . [eisers c.s] acht het niet aannemelijk dat het gerechtshof bij een eventueel hoger beroep tot een andere beslissing zal komen. Het al dan niet slagen van het hoger beroep is echter geen belang dat bij de weging van de wederzijdse belangen kan worden meegenomen. Naast het door [gedaagde] aangevoerde belang neemt de kantonrechter mede in overweging dat [gedaagde] al ruim dertien jaar huurder is van de woning en tot mei 2021 de huur heeft voldaan. Thans is [gedaagde] vanaf mei 2024 de huur weer gaan betalen. De kantonrechter neemt daarbij verder in aanmerking dat [eisers c.s] de achterstand heeft laten oplopen door niet eerder actie te ondernemen, terwijl partijen beide onduidelijkheid hebben laten bestaan over de afspraken tot het verrichten van onderhouds- en renovatiewerkzaamheden en de verrekening daarvan met de huurprijs. De besproken belangen tegen elkaar afwegend geldt dat het belang van [gedaagde] bij afwijzing van de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad zwaarder weegt dan het belang van [eisers c.s] bij onmiddellijke executie.
      
      
        
          Aannemingsovereenkomst [adres 2]
        
      
    
    
      4.10.
      Tussen partijen is in geschil in hoeverre voor de woning aan de [adres 2] te [plaats] een (definitieve) aannemingsovereenkomst is gesloten en zo ja voor welke werkzaamheden en voor welk bedrag. De kantonrechter stelt vast dat van een schriftelijke aannemingsovereenkomst niet is gebleken. [gedaagde] verwijst voor de inhoud van de aannemingsovereenkomst naar een opsomming overgelegd als productie 13 bij conclusie van dupliek en kwalificeert dat als de eerste offerte voor [adres 2] , sluitend op een bedrag van € 67.700,00, later verhoogd tot € 75.000,00. Daar zou mondeling een klap op zijn gegeven. Dat [eisers c.s] zich heeft verbonden aan de daarin omschreven werkzaamheden en genoemde bedragen is niet komen vast te staan. Bovendien correspondeert deze lijst niet met de door [gedaagde] overgelegde lijst van begrote werkzaamheden, waarin de werkzaamheden worden begroot op een bedrag van € 27.875,00 (onder vermelding; ‘wat in elk geval moet gebeuren’) overgelegd als productie 9 bij conclusie van antwoord. Uit de door partijen overgelegde stukken valt wel af te leiden dat partijen de bedoeling hebben gehad om ook ten aanzien van de woning aan de [adres 2] afspraken te maken over onderhoud/renovatie van die woning uit te voeren door [gedaagde] . [eisers c.s] meent immers dat betalingen zijn verricht die zien op de voorgenomen werkzaamheden aan de woning [adres 2] , waarover hieronder meer. Het is aan [gedaagde] om aan te tonen dat die bedoeling ook is omgezet in een aannemingsovereenkomst, waarbij duidelijk is welke werkzaamheden voor welke prijs zouden worden uitgevoerd. Daarin is [gedaagde] niet geslaagd. [eiser sub 1] heeft ook meerdere malen om documentatie en een specificatie van de werkzaamheden en de prijs gevraagd. De door [gedaagde] gevoerde administratie is ronduit gebrekkig en onder de maat en dat komt als aannemer voor zijn rekening en risico. Niet kan worden vastgesteld wat de essentialia van de overeenkomst zijn, als inhoud van de werkzaamheden, prijs, opleverdatum en wijze van betaling. Bovendien staat ook nog eens vast dat geen uitvoering is gegeven aan die vermeende aannemingsovereenkomst, althans dat geen of nauwelijks werkzaamheden door [gedaagde] aan de woning zijn verricht. Het gevolg is dat voor recht zal worden verklaard dat (uiteindelijk) geen aannemingsovereenkomst voor de woning [adres 2] te [plaats] tot stand is gekomen.
      
      
        
          Onverschuldigde betaling van € 27.150,00
        
      
    
    
      4.11.
      
        [eisers c.s] vordert op grond van onverschuldigde betaling terugbetaling van € 27.150,00, bestaande uit de door [eisers c.s] betaalde facturen van 1 maart 2022 (overeengekomen onderhoudswerken inclusief materialen) voor een bedrag van € 9.075,00, van 2 augustus 2022 (2e termijn opdracht) voor een bedrag van € 9.075,00 en van 6 december 2022  (1e termijn plaatsen raamkozijnen) voor een bedrag van € 9.000,00. [eisers c.s] stelt daartoe dat de genoemde facturen zien op de voorgenomen werkzaamheden voor de woning [adres 2] , terwijl [gedaagde] zich op het standpunt stelt dat deze facturen zien op de woning aan de [adres 1] , welke werkzaamheden door [gedaagde] ook zijn uitgevoerd.
      
    
    
      4.12.
      Het standpunt van [gedaagde] voor wat betreft de factuur van 1 maart 2022 of 2 augustus 2022 voor een bedrag van € 9.075,00 strookt niet met hetgeen hij bij conclusie van antwoord onder randnummer 20 heeft gesteld. Daar refereert [gedaagde] aan een offerte (lijstje van in ieder geval uit te voeren werkzaamheden voor [adres 2] ), waarin een aanbetaling wordt genoemd van € 7.500,00, (inclusief BTW dus € 9.075,00). Vast staat dat [eisers c.s] die factuur heeft betaald. Nu ook vast staat dat [gedaagde] geen werkzaamheden heeft verricht ten behoeve van [adres 2] (hij verklaart dat immers zelf ter zitting) moet het ervoor worden gehouden dat [eisers c.s] een bedrag van € 9.075,00 onverschuldigd heeft betaald. Dit bedrag zal worden toegewezen, net als de gevorderde wettelijke rente over dit bedrag.
      
    
    
      4.13.
      In hoeverre de overige facturen en de betalingen daarvan zien op de voorgenomen werkzaamheden voor de [adres 2] , die niet zijn uitgevoerd, is door de kantonrechter niet vast te stellen. [eisers c.s] heeft dat onvoldoende onderbouwd, zodat voor dit onderdeel de vordering wordt afgewezen.
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
    
    
      4.14.
      
        [eisers c.s] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eisers c.s] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag van € 574,70 aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.15.
      
        [gedaagde] wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten (inclusief nakosten) veroordeeld. De kosten van [eisers c.s] worden begroot op: 
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten voor de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                137,39
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                706,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                2.445,00
              
              
                (3 punten × € 815,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                3.423,39
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad voor het overige
        
      
    
    
      4.16.
      De kantonrechter is van oordeel dat het belang van [eisers c.s] bij uitvoerbaarheid bij voorraad ten aanzien van de verdere veroordeling zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] . [gedaagde] heeft daarover immers niets gesteld. 
      
    
    
      4.17.
      Gelet op bovenstaande overwegingen behoeven de overige standpunten van partijen geen verder bespreking.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de woning met verdere aanhorigheden aan het adres [adres 2] te [plaats] per vandaag;
      
    
    
      5.2.
      
        veroordeelt [gedaagde] om de woning binnen veertien dagen na betekening van
        dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor
        zover die aan hem toebehoren en niet aan [eisers c.s] , en om deze woning met afgifte van 
        de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eisers c.s] te stellen;
      
      
    
    
      5.3.
      
        veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers c.s] tegen bewijs van kwijting te betalen: 
        I. € 30.702,25 aan huurachterstand over de periode juni 2021 tot en met april 2024;
        II. € 109,77 aan wettelijke rente tot en met 26 juni 2024; 
        III. € 574,70 aan buitengerechtelijke incassokosten;
        IV. een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs vanaf 16 juli 2025 tot en met het einde van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden onder aftrek van de reeds betaalde termijnen; 
        V. de wettelijke rente over € 30.702,25 vanaf 27 juni 2024 tot de dag waarop dit bedrag volledig is betaald, waarbij rekening moet worden gehouden met tussentijdse betalingen;
      
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers c.s] tegen bewijs van kwijting te betalen € 9.075,00, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 11 november 2024 tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.5.
      verklaart voor recht dat geen (definitieve) aannemingsovereenkomst met betrekking tot het adres [adres 2] tot stand is gekomen;
      
    
    
      5.6.
      verklaart voor recht dat [gedaagde] geen verrekeningsbevoegdheid toekomt omdat hij geen opeisbare vordering te verrekenen heeft;
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 3.423,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen;
      
    
    
      5.8.
      verklaart dit vonnis uitsluitend ten aanzien van de veroordelingen onder 5.3, 5.4 en 5.7 uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.9.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2025.