ECLI:NL:RBOBR:2025:5908, Rechtbank Oost-Brabant, 24-09-2025, C/01/406578 / HA ZA 24-443
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-09-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Aangekocht perceel bevat verontreiniging, maar niet vast is komen te staan dat de grond ongeschikt is voor normaal gebruik voor bewoning en daarmee niet beantwoordt aan de koopovereenkomst. Ook is geen sprake van (wederzijdse) dwaling. Afwijzing van de vorderingen.

RECHTBANK Oost-Brabant
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
    
    
    
      Zaaknummer: C/01/406578 / HA ZA 24-443
    
    
    
      
        Vonnis van 24 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 
    
      2. [eiser 2], 
      beide wonend in [woonplaats] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers] ,
      advocaat: mr. J. van Groningen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        GEMEENTE MEIERIJSTAD, 
      zetelend in Veghel,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: de Gemeente,
      advocaten: mr. G.A. van der Veen en mr. V. Simsek. 
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding met 17 bijlagen, - de conclusie van antwoord met 4 bijlagen.
      
      
    
    
      1.2.
      Op 7 augustus 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij de zaak met partijen is besproken in aanwezigheid van hun advocaten. De Gemeente werd ter zitting vertegenwoordigd door [A] (juridisch adviseur grondzaken). Door de griffier zijn aantekeningen gemaakt van wat ter zitting is besproken. Ten slotte is bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan. 
      
    
  
  
    
      2De zaak in het kort
    
    
      2.1.
      De Gemeente heeft aan [eisers] een perceel verkocht, waarvan later is geconstateerd dat dit perceel asbesthoudend materiaal bevat. Partijen verschillen (met name) van mening of de Gemeente de kosten die [eisers] hierdoor hebben gemaakt aan hen moet vergoeden. De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is en wijst de vorderingen van [eisers] af. 
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      De Gemeente en Stichting Area hebben op 1 april 2021 via een inschrijving gezamenlijk de percelen gelegen aan [adres] in [plaats] , plaatselijk bekend als [kadastrale aanduiding 1] en [kadastrale aanduiding 2] , te koop aangeboden.
      
    
    
      3.2.
      
        Voorafgaand aan de verkoop is in opdracht van de Gemeente een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Milon. De conclusie van de rapportage van 19 september 2019 luidt als volgt: 
        “Het onderzoek heeft geleid tot een goed beeld van de bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie. Ter plaatse zijn ten hoogste licht verhoogde gehaltes of concentraties aangetoond. Vervolgonderzoek wordt niet zinvol geacht. Op basis van de vastgestelde milieuhygiënische bodemkwaliteit wordt geacht dat geen belemmeringen aanwezig zijn voor het huidige en toekomstige gebruik van de locatie. Aangezien op het maaiveld asbestverdachte materialen zijn aangetroffen wordt geadviseerd om voorafgaand aan de werkzaamheden het maaiveld te ontdoen van asbest middels ‘handpicking’.”
      
      
    
    
      3.3.
      Op 26 april 2021 is tussen partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen voor de koop van de percelen. De eigendomsoverdracht heeft op 13 augustus 2021 plaatsgevonden. Voor zover relevant zijn de volgende bepalingen in de koopovereenkomst opgenomen:
      
      
        
          
        
      
      
      
        
          
        
      
      
      
        
          
        
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      3.4.
      Op 21 oktober 2021 hebben [eisers] tijdens voorbereidende werkzaamheden asbestverontreiniging in de bodem geconstateerd. [eisers] hebben hiervan melding gemaakt bij de Gemeente en hebben bovendien contact opgenomen met een partij, Econsultancy, om te grond te laten saneren. 
      
    
    
      3.5.
      Econsultancy heeft de sanering op 26 oktober 2021 uitgevoerd. De Gemeente heeft de kosten hiervan gedragen.
      
    
    
      3.6.
      Door Econsultancy is vervolgens op 12 november 2021 een evaluatie bodemsanering uitgevoerd. In haar rapportage heeft Econsultancy het volgende opgenomen:
      
      
        “Bij wandmonster W3 is 1,5 mg/kg d.s. asbest aangetoond ter plaatse van de perceelgrens, verondersteld kan worden dat de betreffende gehalte niet op het kadastrale perceel aanwezig is. Hierdoor kan vastgesteld worden dat de saneringsdoelstelling van 0 mg/kg d.s. niet is behaald. Echter het gehalte is dermate klein en visueel niet zichtbaar dat gesteld kan worden dat de saneringsdoelstelling voldoende is behaald voor de beoogde ontwikkeling, er zijn geen milieuhygiënische belemmeringen.”
      
      
    
    
      3.7.
      De Gemeente heeft na de sanering door Econsultancy op verzoek van [eisers] een partijkeuring laten uitvoeren. Aan de hand van deze keuring is de milieuhygiënische bodemkwaliteit vastgesteld. Uit de keuring is gekomen dat de partij voldoet aan de kwaliteitsklasse ‘Industrie’. 
      
    
    
      3.8.
      Op 22 februari 2022 heeft de Gemeente aan [eisers] een vergoeding van € 6.323,79 toegekend, als (coulance) vergoeding voor de door [eisers] geleden schade als gevolg van de verontreiniging en sanering. Ook heeft de Gemeente een vergoeding betaald voor de vertraging die [eisers] door het saneringstraject hebben opgelopen met de bouw.
      
    
    
      3.9.
      
        [eisers] hebben de Gemeente daarnaast verzocht om de in depot gezette grond te verwijderen en te vervangen. Naar aanleiding van dit verzoek hebben [eisers] op 28 maart 2022 met drie ambtenaren van de Gemeente de locatie bezocht om het depot te bekijken. Tijdens dit bezoek is een gedeelte van een asbesthoudende golfplaat aangetroffen, wat door de Gemeente is meegenomen om te laten onderzoeken. Econsultancy heeft hier – zakelijk weergegeven – op gereageerd dat het vinden van dit stuk golfplaat niet betekent dat de sanering niet goed is uitgevoerd.
      
    
    
      3.10.
      
        [eisers] hebben de Gemeente bij brief van 24 juni 2022 aansprakelijk gesteld voor hun schade en hebben (nogmaals) verzocht om de in depot gezette grond af te voeren en daarvoor schone grond terug te leveren. Bovendien hebben zij in deze brief de Gemeente verzocht om nader onderzoek te laten doen naar eventueel nog aanwezige verontreiniging, met eventuele sanering daarvan. De Gemeente heeft aan dit verzoek geen gehoor gegeven. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eisers] vorderen – samengevat – een verklaring voor recht dat de Gemeente toerekenbaar tekort is geschoten jegens hen in de nakoming van de koopovereenkomst en aansprakelijk is voor de schade die [eisers] als gevolg daarvan hebben geleden en nog zullen lijden. Verder vorderen zij betaling van € 51.121,35 ter zake van schadevergoeding met bijkomende kosten. 
      
    
    
      4.2.
      Aan hun vordering hebben [eisers] primair het volgende ten grondslag gelegd. In de bodem van het door [eisers] van de Gemeente gekochte perceel is ernstige verontreiniging aangetroffen, bestaande uit asbesthoudend materiaal. Hierdoor is het perceel op grond van artikel 7:17 BW non-conform, omdat dit niet aan de koopovereenkomst beantwoordt, nu het niet de eigenschappen bezit die [eisers] als kopers wel mochten verwachten (te weten: schone grond). Subsidiair hebben [eisers] zich op het standpunt gesteld dat zij bij het sluiten van de koopovereenkomst hebben gedwaald, althans dat partijen wederzijds hebben gedwaald. Daaraan hebben [eisers] ten grondslag gelegd dat zij de koopovereenkomst niet (althans, niet onder dezelfde voorwaarden) zouden hebben gesloten als zij bekend waren met de mate van verontreiniging. Ook stellen [eisers] dat de Gemeente haar informatieplicht ten aanzien van de bodemkwaliteit heeft geschonden en dat het door Milon uitgevoerde onderzoek berust op een evidente misvatting. 
      
    
    
      4.3.
      De Gemeente heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen van [eisers] en legt aan haar verweer – zakelijk weergegeven – het volgende ten grondslag. De Gemeente betwist dat [eisers] een geslaagd beroep kunnen doen op het in artikel 7:17 BW neergelegde conformiteitsvereiste, omdat partijen van deze bepaling contractueel zijn afgeweken. Daarnaast betwist de Gemeente dat het perceel niet aan de koopovereenkomst beantwoordt, omdat het perceel geschikt is voor de bouw van een woning en voor bewoning. Ook weerspreekt de Gemeente dat sprake zou zijn van dwaling.
      
    
    
      4.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Het toetsingskader
      
    
    
    
      5.1.
      De eerste vraag die beantwoord dient te worden, is aan de hand van welk toetsingskader de zaak beoordeeld moet worden. [eisers] hebben een beroep gedaan op het wettelijke conformiteitsvereiste zoals neergelegd in artikel 7:17 BW. De Gemeente heeft zich op het standpunt gesteld dat [eisers] op dit wetsartikel geen beroep kunnen doen, omdat partijen daarvan contractueel zouden zijn afgeweken. 
      
    
    
      5.2.
      In artikel 7:17 BW is bepaald – zakelijk weergegeven – dat een afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden (lid 1) en dat daarvan geen sprake is als de zaak niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag in ieder geval verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen (lid 2). Dit wetsartikel is voor partijen van regelend recht, zodat het hen vrijstaat om daarvan af te wijken. Dat hebben zij in dit geval ook gedaan, door in artikel 4.1 van de koopovereenkomst overeen te komen dat de percelen worden aanvaard in de feitelijke staat waarin deze zich bevinden bij de juridische levering. Dit heeft tot gevolg dat niet moet worden beoordeeld of de zaak (non-)conform is, zoals bedoeld in artikel 7:17 BW, maar dat moet worden beoordeeld of het perceel dat de Gemeente heeft geleverd beantwoordt aan hetgeen partijen met de koopovereenkomst met elkaar zijn overeengekomen. 
      
      
        
          De grond hoeft niet volledig schoon te zijn
          
        
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank stelt voorop dat [eisers] niet worden gevolgd in hun stelling dat zij volledig schone grond mochten verwachten. De Gemeente heeft terecht gesteld dat partijen dit met de koopovereenkomst niet zijn overeengekomen. Dit staat niet in de tekst van de koopovereenkomst en bovendien volgt uit het rapport van het verkennend bodemonderzoek van Milon al dat de grond licht verontreinigd was. Dit rapport was ten tijde van de koop bij [eisers] bekend. De enkele omstandigheid dat de grond uiteindelijk bij de voorbereidende werkzaamheden niet volledig schoon bleek te zijn en dat ook na sanering nog steeds niet volledig is, leidt daarom niet zonder meer tot de conclusie dat de grond niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. Nergens volgt uit dat [eisers] op grond van de koopovereenkomst volledig schone grond mochten verwachten.
      
      
        
          De grond moet voor normaal gebruik voor bewoning geschikt zijn 
        
      
      
    
    
      5.4.
      De vervolgvraag die beantwoord moet worden is wat partijen op grond van de koopovereenkomst dan wel mochten verwachten.  
      
    
    
      5.5.
      In artikel 1 van de koopovereenkomst is bepaald dat de Gemeente aan [eisers] een bouwterrein verkoopt, bestemd voor wonen, ten behoeve van de bouw van een vrijstaande woning. Volgens [eisers] moet de grond dus geschikt zijn voor normaal gebruik voor bewoning. Ter zitting is door de Gemeente bevestigd dat partijen zijn overeengekomen dat de grond geschikt moet zijn voor normaal gebruik voor bewoning. Partijen verschillen weliswaar enigszins van mening over hoe dit normale gebruik moet worden ingevuld - zo heeft de Gemeente in dat verband verwezen naar artikel 4.1 van de koopovereenkomst, waarin [eisers] de grond in de feitelijke staat bij levering heeft aanvaard (een zekere as is-bepaling) -, maar dat het perceel voor normaal gebruik voor bewoning geschikt moet zijn, staat vast. De vraag die vervolgens beantwoord moet worden, is of het perceel hiervoor geschikt is.
      
      
        
          Niet vast is komen te staan dat de grond ongeschikt is voor normaal gebruik voor bewoning
        
      
      
    
    
      5.6.
      De rechtbank is van oordeel dat niet vast is komen te staan dat de grond niet geschikt zou zijn voor normaal gebruik voor bewoning. Niet is vast komen te staan dat de grond ongeschikt is voor dit beoogde doel. [eisers] onderbouwt deze stelling met het feit dat er asbest is aangetroffen in de grond. Maar de stelling van [eisers] dat de grond daardoor ongeschikt zou zijn voor bewoning, is door de Gemeente voldoende gemotiveerd betwist. Zo heeft de Gemeente onder meer verwezen naar het evaluatierapport van Econsultancy van 12 november 2021 (bijlage 5 bij dagvaarding), waarin vermeld wordt dat er in het milieuhygiënisch kader geen belemmeringen zijn. Weliswaar is na het evaluatierapport nog een asbestplaatje aangetroffen, maar ook ten aanzien daarvan heeft Econsultancy in haar e-mail van 5 april 2022 aangegeven dat dit niet betekent dat de sanering onjuist is uitgevoerd. Dat nog een lichte concentratie aan asbest aanwezig is, zou volgens Econsultancy niet leiden tot enige gebruiksbeperking van de grond (bijlage 6B bij dagvaarding). Uit het rapport van de partijkeuring van 1 december 2021 volgt weliswaar dat de kwaliteitsklasse van de grond ‘Industrie’ in plaats van ‘Wonen’ is, maar dit kan evenmin de conclusie rechtvaardigen dat de grond ongeschikt is voor normaal gebruik voor bewoning. De Gemeente heeft in dat verband voldoende gemotiveerd toegelicht dat de kwaliteitsklasse niet van betekenis is voor de functies die op de bodem mogen worden uitgeoefend of in welke mate de bodem daar geschikt voor is. Dat de grond, ondanks de kwaliteitsklasse ‘Industrie’, in dit geval geschikt is voor het beoogde gebruik van wonen, is door de Omgevingsdienst Brabant Noord per e-mail van 26 april 2022 (bijlage 4 bij de conclusie van antwoord) bevestigd. 
      
    
    
      5.7.
      Gelet op de gemotiveerde betwisting van de Gemeente, had het op de weg van [eisers] gelegen om hun stelling dat de grond niet geschikt is voor normaal gebruik voor bewoning nader te onderbouwen, bijvoorbeeld met een rapportage van een deskundige. [eisers] hebben dit niet, althans onvoldoende, gedaan. Dit leidt tot de conclusie dat niet vast is komen te staan dat het perceel niet geschikt is voor het overeengekomen gebruik, zodat de Gemeente niet tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting uit hoofde van de koopovereenkomst. De door [eisers] gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden afgewezen. Ook de gevorderde schadevergoeding kan niet op deze grond worden toegewezen.
      
      
        
          Het beroep op dwaling slaagt niet
        
      
      
    
    
      5.8.
      Het beroep op (wederzijdse) dwaling van [eisers] slaagt evenmin. Van dwaling is volgens artikel 6:228 lid 1 BW onder meer sprake als de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten (onder b) of als de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had hoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden (onder c). 
      
    
    
      5.9.
      
        [eisers] worden niet gevolgd in hun stelling dat de Gemeente haar mededelingsplicht heeft geschonden, als gevolg waarvan [eisers] gedwaald zouden hebben. Niet gebleken is namelijk dat de Gemeente iets heeft verzwegen, wat zij wel had moeten vertellen. Ook het beroep op wederzijdse dwaling, als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 onder c BW, slaagt niet. Van een onjuiste voorstelling van zaken is in het onderhavige geval geen sprake, omdat hiervoor al is overwogen dat de grond geschikt was voor het beoogde doel van partijen. De slotsom luidt dat de vordering tot schadevergoeding zal worden afgewezen. De daarmee verband houdende nevenvorderingen liggen als gevolg daarvan eveneens voor afwijzing gereed. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.10.
      
        [eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Gemeente worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.889,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.428,00
              
              
                (2 punten × € 1.214,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                5.495,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.11.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van [eisers] af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 5.495,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [eisers] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A. de Boer en in het openbaar uitgesproken op 24 september 2025.
      
    
  
  
     Stichting Area is geen partij in deze procedure.