ECLI:NL:RBLIM:2025:10167, Rechtbank Limburg, 15-10-2025, 11613730 \ CV EXPL  25-1501
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-10-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; woonruimte ontbinding/ontruiming

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11613730 \ CV EXPL  25-1501
    
    
    
      
        Vonnis van 15 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING WONEN ZUID, 
      te Roermond,
      eisende partij,
      hierna te noemen: SWZ,
      gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. M.M. van der Marel.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - de berichten van 30 mei en 7 augustus 2025, beide met producties van [gedaagde]- de mondelinge behandeling van 20 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      SWZ verhuurt op grond van een schriftelijke huurovereenkomst met ingang van 
      
      
        16 september 2003 aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] .
      
      
    
    
      2.2.
      Aanvankelijk was de woning ook verhuurd aan mevrouw [naam] . Nadat zij de huurovereenkomst heeft opgezegd, is [gedaagde] met ingang van 23 december 2014 de enige huurder van de woning.
      
    
    
      2.3.
      Op 2 december 2024 heeft de politie op de zolder van de woning die [gedaagde] huurt een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen. Er stonden toen 145 hennepplanten. Verder zijn er diverse hennepkweekgerelateerde zaken aangetroffen, waaronder meerdere “cans” groeimiddel, negen armaturen, twee tijdschakelaars, twee ventilatoren, een slakkenhuis, een temperatuurregelaar en een hygro thermometer.
      
    
    
      2.4.
      Op 13 december 2024 is SWZ over de hennepkwekerij geïnformeerd.
      
    
    
      2.5.
      Op 24 december 2024 hebben medewerkers van SWZ met [gedaagde] gesproken. [gedaagde] heeft toen verklaard waarom een hennepkwekerij in de door hem gehuurde woning aanwezig was.
      
    
    
      2.6.
      Bij brief van 2 januari 2025 heeft SWZ een gespreksbevestiging gestuurd.
      
    
    
      2.7.
      Op 5 februari 2025 heeft de burgemeester van de gemeente Heerlen aan [gedaagde] een waarschuwing gegeven in verband met de in de door [gedaagde] gehuurde woning aangetroffen hennepkwekerij. Bij brief van 5 februari 2025 heeft de burgemeester SWZ hierover geïnformeerd.
      
    
    
      2.8.
      Tijdens een telefonisch gesprek op 12 februari 2025 heeft SWZ aan [gedaagde] medegedeeld dat zij de huurovereenkomst met hem wil beëindigen. [gedaagde] heeft daarop verklaard dat hij de huurovereenkomst niet zal opzeggen.
      
    
    
      2.9.
      De gemachtigde van SWZ heeft [gedaagde] bij brief van 18 februari 2025 de gelegenheid gegeven de huurovereenkomst op te zeggen en hem daarbij medegedeeld dat, wanneer hij de huurovereenkomst niet opzegt, SWZ een juridische procedure tot beëindiging van de huur zal starten.
      
    
    
      2.10.
      
        [gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      SWZ vordert, kort gezegd:
      
        
          de huurovereenkomst met [gedaagde] te ontbinden,
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen om de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten,
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Vast staat dat in de woning die [gedaagde] huurt van SWZ op 2 december 2024 een in werking zijnde hennepkwekerij is aangetroffen. Het betrof een kwekerij van een aanzienlijke omvang. De politie heeft immers vastgesteld dat het om 145 hennepplanten ging, een aantal dat door [gedaagde] niet is betwist. Ook staat vast dat [gedaagde] op de hoogte was van de aanwezigheid van de kwekerij op zolder. 
      
    
    
      4.2.
      SWZ stelt dat [gedaagde] door de aanwezigheid van de hennepkwekerij is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Zij wijst in dat verband erop dat dat [gedaagde] op grond van art. 7.1 van de volgens haar toepasselijke algemene voorwaarden verplicht is zich als goed huurder te gedragen en dat hij daarom krachtens 7:214 BW verplicht is het gehuurde te gebruiken als woning. Verder wijst zij op art. 7.7 van de algemene voorwaarden. Daarin is bepaald dat het de huurder verboden is in de woning een hennepkwekerij te hebben “of door een derde te doen hebben”. 
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] heeft vooreerst aangevoerd dat de algemene voorwaarden niet van toepassing zijn omdat deze niet ter hand gesteld zijn. Hij wijst er verder op dat de algemene voorwaarden door het niet ter hand stellen vernietigbaar zijn. 
      
      
        4.3.1.
        Voor de toepasselijkheid van algemene voorwaarden is het niet vereist dat deze ter hand gesteld zijn. De algemene voorwaarden zijn namelijk van toepassing als de wederpartij van degene die de algemene voorwaarden gebruikt, met de toepasselijkheid akkoord is gegaan. De kantonrechter stelt vast dat in de huurovereenkomst staat dat de algemene voorwaarden waar SWZ zich in deze zaak op beroept van toepassing zijn. Deze huurovereenkomst heeft [gedaagde] ondertekend. [gedaagde] is dus met de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden akkoord gegaan. 
        
      
      
        4.3.2.
        Algemene voorwaarden zijn vernietigbaar indien de partij die van de algemene voorwaarden gebruik maakt, de wederpartij niet een redelijke mogelijkheid heeft gegeven om van de algemene voorwaarden kennis te nemen. De kantonrechter is van oordeel dat SWZ aan [gedaagde] een redelijke mogelijkheid heeft gegeven van de algemene voorwaarden kennis te nemen. De algemene voorwaarden zijn immers voor het sluiten van de huurovereenkomst aan [gedaagde] ter hand gesteld. Dat blijkt uit de huurovereenkomst zelf waarin staat dat [gedaagde] de algemene voorwaarden ontvangen heeft. Doordat [gedaagde] de huurovereenkomst heeft ondertekend heeft hij de ontvangst van de algemene voorwaarden bevestigd. [gedaagde] gemachtigde stelt dat het hierbij gaat om een fictie en dat volgens vaste jurisprudentie een dergelijke ondertekening geen bewijs oplevert van de terhandstelling. Dit betoog slaagt niet. De ondertekende huurovereenkomst levert wel degelijk dwingend bewijs op van de terhandstelling aan [gedaagde] van de algemene voorwaarden. De kantonrechter ziet daarvoor steun in het arrest van de HR 21 september 2007 (ECLI:NL:HR:2007:BA9610), dat dateert van na de jurisprudentie waar [gedaagde] zich op beroept. 
        
      
    
    
      4.4.
      Op grond van voorgaande overwegingen staat vast dat [gedaagde] door de aanwezigheid van de hennepkwekerij in de woning is tekortgeschoten in de nakoming van (de algemene bepalingen van) de huurovereenkomst.
      
    
    
      4.5.
      SWZ maakt [gedaagde] ook het verwijt dat hij de elektrische installatie in het gehuurde heeft gemanipuleerd en dat hij elektriciteit heeft gestolen. Dit verwijt zij hem ten onrechte. [gedaagde] heeft om te beginnen met stukken onderbouwd dat hij de elektrische installatie niet gemanipuleerd heeft. SWZ heeft daarop haar standpunt hierover niet langer gehandhaafd. Op dit punt is er dan ook geen sprake geweest van een gevaarlijke situatie in het gehuurde. Strikt genomen is het voor de beoordeling van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst verder niet relevant of [gedaagde] elektriciteit heeft gestolen. Immers, zelfs als dat zo zou zijn, valt zonder nadere toelichting (die SWZ niet gegeven heeft) niet in te zien waarom [gedaagde] daarmee is tekortgeschoten jegens SWZ. Bovendien is van diefstal van de elektriciteit geen sprake. [gedaagde] heeft immers de elektrische installatie niet gemanipuleerd, zodat de stroom die voor de kwekerij is gebruikt gewoon is geregistreerd door de in de woning aanwezige meter. Wel staat vast dat [gedaagde] te lage meterstanden heeft doorgegeven. Anders dan SWZ kan de kantonrechter dit niet kwalificeren als diefstal.  Het verbruik is met enige vertraging immers aan [gedaagde] in rekening gebracht, waardoor [gedaagde] aan Essent een bedrag van € 8.418,39 voor de jaarnota 2023/2024 moet betalen.
      
    
    
      4.6.
      In art. 6:265 BW is bepaald dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzonder aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [gedaagde] doet tevergeefs een beroep op deze “tenzij-clausule”. De kantonrechter overweegt daartoe het volgende.
      
      
        4.6.1.
        De aanwezigheid van de hennepkwekerij in de woning is een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Het betrof in deze zaak bovendien een kwekerij met een aanzienlijke omvang. SWZ hanteert in dit verband een zerotolerance beleid en zij heeft daarvoor ook goede redenen. In zijn algemeenheid leidt een kwekerij in een woning namelijk tot een gevaarlijke situatie doordat doorgaans de elektrische installatie in de woning wordt gemanipuleerd. Daar is in deze zaak geen sprake van geweest, maar er zijn nog meer aanzienlijke nadelen aan een hennepkwekerij verbonden, namelijk andere al dan niet gevaarzettende risico’s voor de woning, toename van criminaliteit/georganiseerde criminaliteit in de omgeving, nadelige gevolgen voor de leefbaarheid in de buurt (verloedering (geur)overlast), een verminderd aanbod van de toch als schaarse huurwoningen in de sociale sector doordat een dergelijke kwekerij doorgaans leidt tot tijdelijke sluiting van de woning. Door het gehanteerde zerotolerancebeleid voorkomt SWZ bovendien precedentwerking. Dat is nodig gelet op de aanzienlijke winsten die met een hennepkwekerij gegenereerd kunnen worden. Het verweer van [gedaagde] dat hij van dit beleid niet op de hoogte was, kan hem niet baten. In artikel 7.7 van de algemene voorwaarden is immers al bepaald dat de aanwezigheid van een kwekerij “grond en reden voor ontbinding van de huurovereenkomst is”. SWZ heeft bovendien op haar website voldoende ruchtbaarheid gegeven aan het feit dat zij een zerotolerancebeleid hanteert en bovendien moet het inmiddels als een feit van algemene bekendheid worden gezien dat sociale verhuurders zoals SWZ dergelijk beleid hanteren.
        
      
      
        4.6.2.
        
          [gedaagde] heeft gesteld dat hij geen profijt heeft gehad van de kwekerij aangezien de eerste oogst was mislukt en de kwekerij daarna is ontdekt. Dit verweer wordt verworpen. De juistheid van [gedaagde] relaas kan op dit punt niet worden vastgesteld. Maar zelfs als zijn stellingen op dit punt juist zijn, dan nog kan niet gezegd worden dat dit in de te maken afweging voldoende gewicht in de schaal legt, aangezien zoals hiervoor overwogen het gaat om een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.
        
      
      
        4.6.3.
        
          
            [gedaagde] heeft uitgelegd waarom hij een hennepkwekerij heeft gehad in zijn woning. Zijn relaas komt er kort gezegd op neer dat zijn (meerderjarige) niet-inwonende zoon verslaafd is aan GHB. Deze zoon heeft bij zijn dealers een schuld van € 6.000,00 tot 
          € 7.000,00 opgebouwd. Zijn zoon werd in verband met die schuld door deze dealers ernstig bedreigd en daarom zag [gedaagde] geen andere uitweg dan om de dealers ter aflossing van de schuld toe te staan een hennepkwekerij op zolder te exploiteren voor de duur van maximaal één jaar. Met SWZ is de kantonrechter van oordeel dat het betoog van [gedaagde] – indien al waar – geen rechtvaardigingsgrond is voor de aanzienlijke tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.
        
        
      
      
        4.6.4.
        
          [gedaagde] heeft verder aangevoerd dat hij kampt met lichamelijke en geestelijke klachten. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] het bestaan daarvan weliswaar heeft aangetoond, maar dat hij niet heeft aangetoond dat er een (medische) noodtoestand zal ontstaan als hij als gevolg van de ontbinding van de huurovereenkomst de woning moet ontruimen. 
        
      
    
    
      4.7.
      Uit het voorgaande volgt dat de vordering van SWZ tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen. 
      
    
    
      4.8.
      Als gevolg van de ontbinding van de huurovereenkomst, verblijft [gedaagde] daarna zonder recht of titel in de woning. De vordering om [gedaagde] te veroordelen de woning te ontruimen en te verlaten zal daarom eveneens worden toegewezen. SWZ vordert om [gedaagde] te veroordelen de woning binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten. [gedaagde] heeft als (subsidiair) verweer aangevoerd dat hem een termijn van drie maanden dient te worden gegund. SWZ is niet specifiek ingegaan op deze door [gedaagde] bepleite termijn. De kantonrechter zal de termijn op drie maanden stellen, gelet op de broze gezondheidssituatie van [gedaagde] , en omdat [gedaagde] naar verwachting die termijn zeker nodig zal hebben om een andere woning te vinden. 
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van SWZ worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                688,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.10.
      In dit vonnis wordt geen afzonderlijke beslissing genomen over de gevorderde nakosten. Een kostenveroordeling levert immers ook een executoriale titel op voor de nakosten. De kantonrechter verwijst in dat verband naar het arrest van de Hoge Raad van 10 juni 2022 (ECLI:NL:HR:2022:853).
      
    
    
      4.11.
      Partijen hebben nog gediscussieerd over de door SWZ gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring van dit vonnis. Het belang van SWZ bij een strikte handhaving van het zerotolerancebeleid weegt in deze zaak zwaarder dan het individuele belang van [gedaagde] bij het afwachten van de uitkomst van een hoger beroep. Het vonnis zal dan ook uitvoerbaar bij voorraad verklaard worden.
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en SWZ met betrekking tot de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] ,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en alle personen die zijdens hem in de woning aanwezig zijn en deze woning ter vrije en algehele beschikking van SWZ te stellen onder afgifte van de sleutels,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 688,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2025.
      
      
      
      
        RW