ECLI:NL:RBGEL:2024:5987, Rechtbank Gelderland, 02-09-2024, AWB - 23 _ 2576
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2024-09-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Berekening op basis van cashflow. Heffingsambtenaar maakt aannemelijk dat daarvoor een andere kapitalisatiefactor geldt dan voor berekening op basis van huurwaardekapitalisatie.

RECHTBANK GELDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Arnhem
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: ARN 23/2576 
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van
    
    
      in de zaak tussen
    
  
  
    
      
      [eiseres] , in [vestigingsplaats], belanghebbende
    (gemachtigde: [gemachtigde]),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Winterswijk, de heffingsambtenaar.
    
    
      en
    
    
    
      
        de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid), in Den Haag, de Staat.
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 12 januari 2023.
    
    
    
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] per 1 januari 2021 vastgesteld op € 2.243.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Winterswijk voor het jaar 2022 opgelegd.
    
    
    
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
    
    
    
      De rechtbank heeft het beroep op 21 mei 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben de gemachtigde van belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [naam] deelgenomen.
    
    
    
  
  
    Feiten
    
    
      1. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een hotel met een totaal oppervlakte van 5.094 m2, gelegen op een perceel met een oppervlakte van 8.210 m2.
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    3. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk heeft gemaakt. Daarbij overweegt zij het volgende.
    
    4. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak onderbouwd met de Taxatiewijzer Hotels, aan de hand van de daadwerkelijke omzet van belanghebbende. Op basis van die gegevens is de cashflow berekend, die is vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 10,53. Daar is vervolgens een correctie op aangebracht. Ter controle heeft de heffingsambtenaar de waarde ook berekend op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode. Daarbij is gebruikgemaakt van een referentiepand aan [adres 2] in Winterswijk. De bruto huurwaarde is door middel van de vergelijking bepaald op € 297.756. Deze waarde is vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 7,5.
    
    5. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar uitgaat van twee verschillende kapitalisatiefactoren. Volgens haar moet worden uitgegaan van de laagste en moet vervolgens een korting worden gegeven in verband met COVID-19. Daarnaast stelt zij dat het pand aan [adres 2] geen goed referentiepand is.
    
    6. De heffingsambtenaar heeft aangegeven de door hem beschikte waarde primair te onderbouwen met de berekening op basis van de cashflow, de berekening op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode dient louter ter controle. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar voldoende heeft onderbouwd dat het feit dat sprake is van twee verschillende kapitalisatiefactoren rechtstreeks voortvloeit uit het feit dat sprake is van twee verschillende methodes. De kapitalisatiefactor van 7,5 bij de huurwaardekapitalisatie-methode kan niet één op één worden overgenomen bij de waardering op basis van cashflow. Er worden andere berekeningen gemaakt op basis van andere gegevens. De heffingsambtenaar heeft als voorbeeld gegeven dat wanneer de omzet achterblijft als gevolg van leegstand, dit al verdisconteerd is in de omzetcijfers en daar niet in de kapitalisatiefactor nogmaals rekening mee moet worden gehouden. Bij de huurwaardekapitalisatiemethode komt de leegstand wel tot uitdrukking in de kapitalisatiefactor. Het ligt dan voor de hand dat die laatste factor lager is dan de factor die wordt gebruikt bij de waardering op basis van cashflow, en dat betekent dus dat de hier gehanteerde kapitalisatiefactor niet verlaagd dient te worden. De stelling van belanghebbende dat ook bij die methode uitgegaan moet worden van de kapitalisatiefactor van 7,5 slaagt niet. Op basis van de cashflowberekening heeft de heffingsambtenaar de waarde naar het oordeel van de rechtbank dan ook aannemelijk gemaakt. Omdat bij de berekening is uitgegaan van de eigen omzetcijfers over 2021, hoeft niet nog een extra korting te worden gegeven in verband met COVID-19. De door belanghebbende gestelde minder behaalde omzet vanwege de coronapandemie zit daarin immers al verwerkt. De stelling van belanghebbende dat [adres 2] geen goed referentiepand is, behoeft geen behandeling meer omdat deze niet gebruikt is ter onderbouwing van de waarde. Het beroep van belanghebbende is ongegrond.
    
    
    
    
      
        Vergoeding van immateriële schade
      
    
    7. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade. Bij de beoordeling van dat verzoek gaat de rechtbank uit van de regels die de Hoge Raad hiervoor heeft gegeven in het overzichtsarrest van 19 februari 2016.
    
    8. Op grond van een beleidsregel van de Minister van Justitie en Veiligheid is het niet nodig de Staat om een reactie te vragen op het verzoek.
    
    9. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 9 maart 2022. De periode tussen deze datum en de uitspraak van de rechtbank is (afgerond) zes maanden langer dan 24 maanden. De redelijke termijn is dus met (afgerond) zes maanden overschreden. Dit betekent dat recht bestaat op een schadevergoeding van € 500. De uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar dateert van 12 januari 2023. De bezwaarfase heeft dus afgerond 4 maanden langer dan zes maanden geduurd. De heffingsambtenaar moet daarom van de totale schadevergoeding 4/6 x € 500 = € 333 betalen. De Staat moet de rest betalen, dus € 167.
    
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag worden gehandhaafd. Omdat het verzoek om vergoeding van immateriële schade wordt toegewezen, krijgt belanghebbende een vergoeding voor de proceskosten. De heffingsambtenaar en de Staat moeten deze vergoeding betalen. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 218,75 (1 punt voor het verzoek met een waarde van € 875 en een wegingsfactor 0,25). Er bestaat geen aanleiding om een punt voor de zitting toe te kennen, aangezien het verzoek niet is besproken tijdens de zitting. De rechtbank hanteert een wegingsfactor 0,25 omdat belanghebbende uitsluitend vanwege de overschrijding van de redelijke termijn recht heeft op een vergoeding voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand. De rechtbank zal daarnaast bepalen dat de heffingsambtenaar en de Staat het betaalde griffierecht moet vergoeden op grond van de overgangsregeling die de Hoge Raad heeft vastgesteld.
    
    11. Op grond van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm zijn de daarin genoemde wijzigingen met betrekking tot de hoogte van de proceskostenvergoeding en vergoeding van immateriële schade op deze zaak nog niet van toepassing. De rechtbank merkt echter op dat uitbetaling van de in deze procedure toegekende bedragen op de bankrekening van belanghebbende moet plaatsvinden, ongeacht of de belanghebbende in een (doorlopende) machtiging met zijn gemachtigde heeft afgesproken dat de gemachtigde is gerechtigd tot bepaalde vergoedingen.
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een schadevergoeding aan belanghebbende van € 333;
      
      
        veroordeelt de Staat tot het betalen van een schadevergoeding aan belanghebbende van € 167;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 109,37;
      
      
        veroordeelt de Staat in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 109,38;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar en de Staat ieder de helft van het betaalde griffierecht van € 365 aan belanghebbende dienen te vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A. Eskes, rechter, in aanwezigheid van mr. R. Roosma, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 
    
    
    
      de griffier is buiten staat deze uitspraak 
      te ondertekenen
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
    
  
  
     ECLI:NL:HR:2016:252.
  
  
     Beleidsregel van de Minister van Veiligheid en Justitie van 8 juli 2014, nr. 436935, Staatscourant 2014, 20210, en de Regeling van de Minister van Justitie en Veiligheid van 27 oktober 2017, Staatscourant 2017, 62751.
  
  
     Hoge Raad 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752.
  
  
     Hoge Raad 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567.
  
  
     Wet van 20 december 2023 tot wijziging van de Wet waardering onroerende zaken en de Wet op de belasting van personenauto's en motorrijwielen 1992 in verband met het herwaarderen van de proceskostenvergoeding en vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.