ECLI:NL:RBROT:2025:11602, Rechtbank Rotterdam, 06-10-2025, ROT 24/9747
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Ongegrond. Waarde onderbouwd door middel van de hwk-methode.

RECHTBANK ROTTERDAM
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: ROT 24/9747 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 oktober 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [naam eiseres] , eiseres
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep 
    (gemachtigde: [persoon A] ).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 18 oktober 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 25 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Delft (de onroerende zaak) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.035.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Delft voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en  taxatierapport. 
      
    
    
      1.4.
      Eiseres heeft nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 29 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
      
    
  
  
    Feiten
    
    2. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. 
    
    3. De onroerende zaak is een café/restaurant, gelegen in het centrum van Delft, met een gebruiksoppervlakte van 442 m². Het oorspronkelijke bouwjaar is 1850. De onroerende zaak is in 2021 gerenoveerd. 
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    4. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Volgens eiseres is de waarde te hoog vastgesteld. De heffingsambtenaar is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    5. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de woningen betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank acht het niet mogelijk om die stukken bij de beoordeling van de zaak te betrekken, mede gezien het ogenschijnlijk ontbreken van concrete samenhang met de voorliggende zaak.
    
    
      De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op de zaak betrekking hebben en waarvan hij zelf heeft aangegeven dat het daar echt om gaat. De rechtbank zal die wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden.
    
    
    
      
        Derde belanghebbende(n)
      
    
    6. De gemachtigde van eiseres verzoekt (standaard in elke zaak) de eigenaar, huurders of gebruikers van de onroerende zaak als derde belanghebbende in het geding te betrekken. In deze zaak is eiseres de gebruiker. Het (standaard)verzoek van de gemachtigde is gedaan zonder enige onderbouwing wat het belang van eiseres is om de eigenaar van de onroerende zaak in het geding te betrekken en is daarom voor de rechtbank onvoldoende reden om gebruik te maken van zijn bevoegdheid om een mogelijke derde belanghebbende in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen.
    
    
      
        Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
      
    
    7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Of de heffingsambtenaar hierin slaagt, hangt mede af van wat eiseres aanvoert.
    
    8. In deze zaak wijst de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de waarde naar het verweerschrift en het taxatierapport. Hierin wordt de waarde onderbouwd door middel van de huurwaarde-kapitalisatiemethode (hwk-methode).
    
    9. Bij de hwk-methode houdt de heffingsambtenaar een huurwaarde aan van € 84.842,-, waarbij voor het restaurantgedeelte een waarde van € 212,- per m² is aangehouden, voor de kantine een waarde van € 176,- per m², voor de opslag een waarde van € 92,- per m² en voor de inpandige vriescel een waarde van € 115,- per m². 
    
    
      Ter onderbouwing hiervan verwijst de heffingsambtenaar naar de huurcijfers van de objecten [adres 2] van € 288,- per m2, [adres 3] van € 288,- per m2, [adres 4] van € 606,- per m2 en [adres 5] van € 222,- per m2. De objecten liggen net als de onroerende zaak op een A1 locatie in het centrum van Delft en zijn ook overigens goed vergelijkbaar met de onroerende zaak.
    
    
    
      De gemiddelde huurwaarde van de onroerende zaak is € 191,95 per m² en ligt ruim onder deze huurcijfers. De rechtbank acht de huurwaarde van de heffingsambtenaar daarom niet te hoog. 
    
    
    10. Eiseres heeft ter zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar de huurinformatie en de iWOZ-kaarten van deze objecten had moeten overleggen. In reactie hierop heeft de heffingsambtenaar ter zitting verklaard dat de huurwaarden afkomstig zijn van de huurders zelf en dat de iWOZ-kaarten niet zijn geraadpleegd.
    
    
      De heffingsambtenaar heeft hiermee naar het oordeel van de rechtbank kunnen volstaan, nu eiseres de huurwaarde niet gemotiveerd betwist en pas ter zitting om huurinformatie heeft verzocht. De heffingsambtenaar was ook niet gehouden tot het overleggen van iWOZ-kaarten nu niet is gebleken dat deze ten grondslag zijn gelegd aan de waardebepaling. Daarbij merkt de rechtbank op dat, zoals onder rechtsoverweging 5 overwogen, zij aan de pinpointbrief voorbij gaat en dus ook aan de standaard passage in elke pinpointbrief (die de gemachtigde van eiseres in elke zaak indient) over de stukken die de heffingsambtenaar volgens de gemachtigde van eiseres in geding moet brengen. Daar komt bij dat eiseres haar eigen huurcontract ook niet in geding heeft gebracht, zodat aan de hand daarvan de huurwaarde gecontroleerd had kunnen worden.
    
    
    11. Eiseres heeft verder ter zitting aangevoerd dat in de onderverdeling van de ruimten van de onroerende zaak de keuken en het sanitair niet zijn meegenomen. Hierop heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat in de uitspraak op bezwaar een onderverdeling is opgenomen waarbij ook de keuken en toilet apart zijn aangegeven in de totale gebruiksoppervlakte. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk gemaakt dat de keuken en het toilet zijn meegenomen in de onderverdeling van de onroerende zaak. 
    
    12. Als kapitalisatiefactor houdt de heffingsambtenaar een factor 12,2 aan. De heffingsambtenaar onderbouwt deze factor met de bottom-up methode. De gemachtigde van eiseres heeft hier ter zitting enkel tegen aangevoerd dat hij een onderbouwing daarvan wil zien en dat het opslagrisico te laag is vastgesteld. De onderbouwing heeft de heffingsambtenaar echter in de uitspraak op bezwaar opgenomen en omdat eiseres de door de heffingsambtenaar in de berekening gebruikte gegevens niet gemotiveerd bestrijdt ziet de rechtbank geen aanleiding deze voor onjuist te houden.
    
    13. De conclusie is dat de heffingsambtenaar op basis van de hwk-methode slaagt in zijn bewijslast.
    
    14. Steun daarvoor vindt de rechtbank in het eigen aankoopcijfer van 29 oktober 2020 van € 1.065.000,-. De WOZ-waarde ligt lager dan het eigen verkoopcijfer dat circa twee jaar en twee maanden vóór de waardepeildatum en vóór de renovatie in 2021 is gerealiseerd. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar gehouden is om de koopovereenkomst en de transportakte in het geding te brengen, maar ook dit voert de gemachtigde van eiseres pas op de zitting aan, zodat de heffingsambtenaar daar niet toe is gehouden. Daar komt bij dat de akte van transport bij het Kadaster staat ingeschreven en daar is op te vragen, zodat de gemachtigde van eiseres die zelf in had kunnen brengen. Dit ondersteunt de conclusie op basis van de hwk-methode dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
    
    
      
        Schadevergoeding
      
    
    15. Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat geen aanleiding. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ontvangen op 14 maart 2024. De redelijke termijn is op het moment dat deze uitspraak wordt gedaan dus niet verstreken.
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      16. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep ongegrond;
    - wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Laukens, rechter, in aanwezigheid van mr. A.J.S.Y. Verweij, griffier.
      Uitgesproken in het openbaar op 6 oktober 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.