ECLI:NL:GHAMS:2024:3485, Gerechtshof Amsterdam, 17-12-2024, 200.321.756/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-12-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Uitleg erfpachtakte. Maatstaf. Objectieve uitleg. De Gemeente heeft na het verlenen van publiekrechtelijke toestemming haar privaatrechtelijke toestemming tot wijziging van de erfpachtbestemming geweigerd. Geen onaanvaardbare doorkruising met het publiekrecht.

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.321.756/01
    
    
    
      zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam	: C/13/707428 / HA ZA 21-834
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 december 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend te [plaats 1] ,
      appellant,
      tevens incidenteel geïntimeerde,
      advocaat: mr. M. van Weeren te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        GEMEENTE [plaats 1],
      zetelend te [plaats 1] ,
      geïntimeerde,
      tevens incidenteel appellante,
      advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en de Gemeente genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 28 december 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 30 november 2022 van de rechtbank Amsterdam, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie, en de Gemeente als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie (hierna: het bestreden vonnis).
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, tevens houdende akte wijziging eis;
    - memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel inhoudende een wijziging van de eis in reconventie, met één productie;
    - memorie van antwoord in incidenteel appel.
    
    
      Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 24 oktober 2024 mede aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen laten toelichten, [appellant] door mr. Van Weeren voornoemd en de Gemeente door mr. A. Berends, advocaat te Amsterdam. De Gemeente heeft bij deze gelegenheid nog nadere stukken in het geding gebracht.
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellant] heeft in het principaal hoger beroep geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis in conventie zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - zijn in hoger beroep aangevulde en verminderde vorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van de Gemeente in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten en rente.
    
    
    
      De Gemeente heeft in het principaal hoger beroep geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met veroordeling van [appellant] in de kosten daarvan. In incidenteel hoger beroep heeft zij geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en alsnog toewijzing van haar in hoger beroep opnieuw geformuleerde vordering, met veroordeling van [appellant] in de kosten van beide instanties, met nakosten en rente.  
    
    
    
      De Gemeente heeft haar in het incidenteel hoger beroep gewijzigde eis tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep ingetrokken, met referte aan het oordeel van het hof over de proceskosten in beide instanties. 
    
    
    
      
        [appellant] heeft in het incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met veroordeling van de Gemeente in de kosten, met nakosten en rente.
    
    
    
      Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      De rechtbank heeft onder 2.1 tot en met 2.9 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Met grief I in het principale hoger beroep komt [appellant] onder meer op tegen een onderdeel van het feit onder 2.5. Het hof zal met het ter zake door [appellant] gestelde rekening houden. Voor het overige zijn de vastgestelde feiten niet in geschil en dienen zij derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep nog van belang en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, gaat het om het volgende.
    
    
    
      2.1.
      De Gemeente is eigenaar van het perceel gelegen aan de [straat] te [plaats 1] , kadastraal bekend gemeente [plaats 2] , sectie F, nummer 3211 (hierna ook: het perceel). Dit perceel maakt onderdeel uit van een zelfbouwproject voor acht individuele zelfbouwkavels. Het terrein van dit zelfbouwproject ligt ingesloten tussen water (sloten) aan de oost- en zuidzijde en de [straat] aan de noordzijde waarlangs (ter hoogte van het terrein) niet kan worden geparkeerd.
      
    
    
      2.2.
      
        Op 1 april 2016 heeft de Gemeente aan [appellant] een erfpachtaanbieding gedaan voor een zelfbouwkavel (bovengenoemd perceel, aangeduid als ‘ [nummer] ’) en voor een onverdeeld aandeel in het aangrenzende mandelig terrein. In de aanbieding is als erfpachtbestemming voor het perceel opgenomen: “een geschakelde eengezinskoopwoning”. Met betrekking tot het mandelig terrein is onder meer bepaald dat het bestemd zal zijn voor een toegangsweg naar de vier aangrenzende kavels (waaronder het perceel van [appellant] ) en voor acht parkeerplaatsen, zijnde twee parkeerplaatsen per aangrenzend perceel (Bijzondere Bepalingen onder 10b) alsmede dat de erfpachter verplicht is het parkeren op te lossen op dit terrein (Bijzondere Bepalingen onder 3c). In de toelichting op laatstgenoemde bepaling staat het volgende:
        
          “3c. Oplossen parkeren op het mandelig perceel
        
        
          De gemeente zal op grond van het bestuurlijk vastgestelde parkeerbeleid geen parkeervergunning (voor parkeren op straat) verstrekken. (…) U moet daarom het parkeren oplossen op het mandelig perceel.”
        
      
      
    
    
      2.3.
      In april 2016 heeft [appellant] de erfpachtaanbieding van de Gemeente geaccepteerd. 
      
    
    
      2.4.
      
        Op enig moment voorafgaand aan de erfpachtaanbieding heeft de Gemeente het kavelpaspoort (voor kavelnummer [nummer] ) met [appellant] gedeeld. Daarin staat onder het kopje Bouwregels onder meer het volgende:
        
          “Parkeren: De parkeernorm is minimaal 2 parkeerplaatsen per woning. Langs de toegangsweg dienen in totaal 8 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. (…)”
        
      
      
    
    
      2.5.
      Bij akte van 16 januari 2018 (hierna: de erfpachtakte) is het perceel in voortdurende erfpacht uitgegeven aan [appellant] , “met de rechten van de erfpachter op de op die grond te stichten opstal, zijnde een geschakelde eengezinskoopwoning cum annexis” (artikel 1 erfpachtakte). In artikel 2 (onder II, 3a) van de erfpachtakte staat (onder meer): “het perceel en de opstallen zijn bestemd tot één geschakelde eengezinskoopwoning”.
      
    
    
      2.6.
      Bij akte uitgifte in voortdurende erfpacht binnenterrein vestiging mandeligheid van 15 april 2019 (hierna: de erfpachtakte mandelig binnenterrein) is eerdergenoemd mandelig binnenterrein, waaraan (dus) vier van de acht zelfbouwkavels grenzen, in voortdurende erfpacht uitgegeven aan de erfpachters van deze vier percelen (onder wie [appellant] ). In de erfpachtakte mandelig binnenterrein is onder meer bepaald dat het binnenterrein “is bestemd tot gemeenschappelijk parkeerterrein voor acht parkeerplaatsen (twee parkeerplaatsen per aangrenzend terrein)”.
      
    
    
      2.7.
      
        In de erfpachtakte is over het mandelig binnenterrein onder meer het volgende bepaald:
        
          “de erfpachter is verplicht het parkeren op te lossen op het aangrenzende tot mandeligheid bestemde perceel” (onder II, 3c) en “het perceel zal zijn bestemd tot gemeenschappelijk nut van de aangrenzende percelen (…), namelijk tot mandelige toegangsweg naar de kavels, 8 parkeerplaatsen zijnde twee parkeerplaatsen per aangrenzende perceel” (onder II, 10b). 
      
      
    
    
      2.8.
      Onderstaande tekening geeft het zelfbouwproject met acht individuele kavels weer. De kavel van [appellant] is gemarkeerd met een kruis. Het mandelig binnenterrein is de witte strook aan de rechterzijde.
      (afbeelding 1)
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
    
      2.9.
      
        Op 19 februari 2021 respectievelijk 6 april 2021 heeft [appellant] een woningvormingsvergunning en een omgevingsvergunning verkregen van de Gemeente om van de geschakelde eengezinswoning drie zelfstandige woningen te maken. In de woningvormingsvergunning staat onder meer dat de vergunning geen toestemming inhoudt die eventueel vereist is krachtens de erfpachtvoorwaarden. Ook in de omgevingsvergunning staat onder meer dat de vergunning geen toestemming inhoudt om als grondeigenaar het project uit te voeren. In de woningvormingsvergunning staat verder:
        
          “Bij dit besluit hebben we het volgende in overweging genomen:
        
         Het toevoegen van twee woningen aan de voorraad heeft geen invloed op de sociale samenhang in de buurt. Voldoende menging van woon-, werk- en recreatieve functies en veiligheid voor de bewoners wordt gehandhaafd. Het is de bedoeling dat de nieuwe woonruimten volgens een vast patroon door één huishouden voor langere tijd wordt bewoond;
        
          Een geordend woon- en leefmilieu wordt gewaarborgd;
        
         Oppervlakte
        
          De gevormde zelfstandige woonruimten zijn groter dan 18 m2 aan gebruiksoppervlakte.”
        
      
      
    
    
      2.10.
      De Gemeente heeft bij e-mail van 4 maart 2021 en bij brief van 7 mei 2021 aan [appellant] bericht dat de verlening van de publiekrechtelijke vergunningen niet automatisch betekent dat privaatrechtelijke toestemming is verleend om de bestemming ‘één geschakelde eengezinskoopwoning’ te wijzigen.
      
    
    
      2.11.
      Op 10 mei 2021 heeft [appellant] verzocht om privaatrechtelijke toestemming voor de wijziging van de bestemming. Bij e-mail van 3 juni 2021 heeft de Gemeente om informatie verzocht over wat er geregeld is ten aanzien van de parkeerplaatsen op het mandelige binnenterrein aangezien in de erfpachtaanbieding afspraken zijn gemaakt over het aantal parkeerplaatsen. Op dezelfde dag, 3 juni 2021, heeft [appellant] de Gemeente bericht dat het parkeerprobleem kan worden opgelost doordat één parkeerplaats voor onbepaalde tijd geregeld kan worden op het naastgelegen terrein van [bedrijf] en doordat 100 meter verderop gebruik kan worden gemaakt van openbare parkeerplaatsen.
      
    
    
      2.12.
      
        Bij brief van 19 juli 2021 heeft de Gemeente het verzoek tot wijziging van de bestemming geweigerd. Daartoe heeft de Gemeente aangevoerd dat er op grond van het Beleid bestemmings- en bebouwingswijziging gemeentelijke belangen zijn die zich verzetten tegen de bestemmingswijziging. In de brief staat onder meer:
        
          “De omzetting van de eengezinskoopwoning naar 3 zelfstandige woonruimten heeft consequenties voor de parkeerbehoefte. (…) Met de omzetting van een eengezinskoopwoning naar 3 zelfstandige woningen moeten er volgens vorenstaande bepalingen dus 6 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Tevens is overeengekomen dat het parkeren moet worden opgelost op het aangrenzende mandelige binnenterrein c.q. de toegangsweg. Er zijn nu 2 parkeerplaatsen gerealiseerd op het mandelige binnenterrein.
        
        
          Uw cliënt heeft aangegeven hoe hij aan het parkeren invulling wilt geven. De door hem aangevoerde informatie met betrekking tot de parkeersituatie, te weten het parkeren aan de openbare weg en bij [bedrijf] is echter niet toereikend, omdat niet voldaan wordt aan de overeengekomen aantallen parkeerplaatsen en er ook niet voldaan wordt aan de verplichting tot parkeren op de mandelige toegangsweg. Gelet op de beperkte beschikbare ruimte op de toegangsweg kan er niet voldaan worden aan de verplichting om te voorzien in de parkeerbehoefte. Het is om vorenstaande reden dat er geen toestemming wordt verleend. (…) 
          
          Onverminderd het vorenstaande wijzen wij ook nog op artikel 7 van de Bijzondere bepalingen uit uw erfpachtaanbieding. Hierin is opgenomen dat de erfpachter het erfpachtrecht gedurende vijf jaar na de ingangsdatum van het erfpachtrecht niet mag splitsen in appartementsrechten. (…) Alhoewel er hier volgens uw informatie geen sprake is van een juridische splitsing, is het effect van uw verzoek wel het zelfde. Namelijk het aantal woningen neemt toe, terwijl dat niet de oorspronkelijke opzet voor deze zelfbouwkavels was. We verwijzen in dit verband naar het kavelpaspoort dat is opgesteld voor de gewenste ontwikkeling van het gebied. Het betreft hier een kleinschalige ontwikkeling met een gemeenschappelijke ontsluiting voor de omliggende woningen. Het verzoek leidt tot een intensiever gebruik van deze toegangsweg c.q. het mandelige binnenterrein en heeft veel impact voor de omliggende woningen. Ook dit aspect hebben wij meegenomen in onze afweging om geen medewerking aan uw verzoek te verlenen.”
        
      
      
    
    
      2.13.
      
        [appellant] heeft een woning op het perceel gerealiseerd, met de bedoeling deze als drie zelfstandige appartementen te gaan verhuren.
      
    
    
      2.14.
      Op 16 november 2023 heeft [appellant] zijn erfpachtrechten met woning aan een derde verkocht. Levering heeft plaatsgevonden op 4 december 2023.
      
      
    
  
  
    
      3Eerste aanleg
    
    
      3.1.
      
        [appellant] heeft in eerste aanleg in conventie, samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang, gevorderd om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, 
      a. te verklaren voor recht dat de weigering van de gevraagde privaatrechtelijke bestemmingswijziging misbruik van bevoegdheid oplevert, en/of onrechtmatig is jegens [appellant] , en/of in strijd is met de redelijkheid en billijkheid;
      b. te verklaren voor recht dat de parkeernorm van twee parkeerplaatsen per woning in de kavelregels in strijd is met het geldende parkeerbeleid;
      c. (…) [ingetrokken tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep, hof];
      d. de Gemeente te veroordelen tot schadevergoeding nader op te maken bij staat;
      e. een zodanige uitspraak te doen als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren in lijn met het gestelde en gevorderde in de dagvaarding;
      f. de Gemeente te veroordelen in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      De Gemeente vorderde in reconventie, samengevat, dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [appellant] verbiedt om het erfpachtperceel te (laten) gebruiken in strijd met de in de erfpachtakte opgenomen bestemming, welk verbod in elk geval inhoudt dat [appellant] het erfpachtperceel niet mag (laten) gebruiken als drie zelfstandige woningen, en hem te gebieden om de Gemeente, althans een door de Gemeente in te schakelen deurwaarder, elk kwartaal toegang te verschaffen tot het pand om te kunnen constateren of [appellant] het pand niet in strijd met de erfpachtbestemming gebruikt, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom.
      
    
    
      3.3.
      
        De rechtbank heeft zowel de vorderingen van [appellant] in conventie als die van de Gemeente in reconventie afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in conventie en van de Gemeente in de proceskosten in reconventie. 
        De rechtbank heeft de vraag of de Gemeente de privaatrechtelijke toestemming tot bestemmingswijziging mocht weigeren gelet op de reeds verleende publiekrechtelijke vergunningen, bevestigend beantwoord. Van een onaanvaardbare doorkruising met het publiekrecht is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Ook levert het weigeren van de privaatrechtelijke toestemming geen misbruik van bevoegdheid of strijd met (on)geschreven regels van publiekrecht op. De rechtbank heeft de vorderingen in reconventie afgewezen, omdat de Gemeente – gelet op het gebruik dat van de woning wordt gemaakt – onvoldoende belang bij toewijzing heeft.
      
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling
    
    
      
        Principaal hoger beroep
      
    
    
    
      4.1.
      
        
          [appellant] heeft in het principaal hoger beroep negen grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis in conventie. [appellant] heeft in hoger beroep tevens zijn eis gewijzigd. Hij vordert thans, samengevat, dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad:
        I. het bestreden vonnis zal vernietigen en het in conventie gevorderde alsnog zal toewijzen [zoals hiervoor onder 3.1 weergegeven, hof];
        II. in geval het beroep niet gegrond wordt verklaard en het hoger beroep er niet toe leidt dat [appellant] de drie woningen kan gebruiken zoals vergund:
      
      
        
          voor recht zal verklaren dat het weigeren van de privaatrechtelijke toestemming onrechtmatig is jegens [appellant] ;
        
        
          voor recht zal verklaren dat de Gemeente schadeplichtig is jegens [appellant] ;
        
      
      
        III. de Gemeente zal veroordelen tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat, althans tot betaling van een zodanig bedrag aan schadevergoeding als het hof in goede justitie vermeent te behoren;
        
          Subsidiair
        
        IV. een zodanige maatregel zal treffen als het hof in goede justitie vermeent te behoren in de lijn en strekking van het gestelde in de memorie van grieven;
        
          in alle gevallen
        
        V. de Gemeente zal veroordelen om al hetgeen [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan de Gemeente heeft voldaan of nog zal voldoen aan [appellant] terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente van de dag van betaling tot de dag van terugbetaling;
        VI. de Gemeente zal veroordelen in de proceskosten in beide instanties, met nakosten en rente.
      
      
      
        
          Uitleg notariële aktes
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [appellant] betoogt – voor het eerst in hoger beroep – dat de Gemeente de erfpachtakte verkeerd uitlegt. In de erfpachtakte zijn partijen overeengekomen dat er twee parkeerplaatsen per aangrenzend perceel moeten worden gerealiseerd, en niet twee parkeerplaatsen per woning. Het splitsen van de woning heeft dan ook geen effect op het aantal verplicht te realiseren parkeerplaatsen. [appellant] voldoet aan de afspraak van twee parkeerplaatsen per aangrenzend perceel. De discrepantie tussen de regels in het kavelpaspoort (twee parkeerplekken per woning) en de erfpachtakte is een bewuste keuze van de Gemeente geweest, die voor haar rekening komt. De kavelregels maken geen onderdeel uit van de erfpachtakte en zijn dus geen onderdeel van de rechtsverhouding. De Gemeente had de gevraagde privaatrechtelijke toestemming dan ook niet mogen weigeren, aldus nog steeds [appellant] .
      
    
    
      4.3.
      De Gemeente heeft aangevoerd dat in de erfpachtakte weliswaar niet expliciet staat dat er twee parkeerplaatsen per woning moeten worden gerealiseerd, maar dat duidelijk is dat het in de akte benoemde aangrenzende perceel de bestemming had van een geschakelde eengezinswoning. Volgens de Gemeente moesten er voor deze geschakelde eengezinswoning twee parkeerplaatsen op het mandelige binnenterrein worden gerealiseerd. Daarom had [appellant] er bij een wijziging van het gebruik van een eengezinswoning naar drie appartementen van uit moeten gaan dat de Gemeente de eis van twee parkeerplaatsen per woning zou hanteren althans zou kijken naar de parkeerbehoefte en verkeersveiligheid ter plaatse. Het mandelige binnenterrein is simpelweg te klein voor de parkeerbehoefte van twee extra woningen terwijl het gebruik daarvan veel impact heeft voor de omliggende woningen. De Gemeente is dan ook niet van de op het zelfbouwproject toepasselijke kavelregels in het kavelpaspoort – met welke regels [appellant] bekend was – afgeweken, aldus nog steeds de Gemeente. 
      
    
    
      4.4.
      Het hof stelt het volgende voorop. De klacht lijkt te miskennen dat de Gemeente haar privaatrechtelijke toestemming voor de door [appellant] gewenste bestemmingswijziging van een eengezinswoning naar drie zelfstandige woningen niet alleen heeft geweigerd omdat niet kan worden voldaan aan de verplichting te voorzien in de parkeerbehoefte (zes parkeerplaatsen), maar óók omdat de gewenste bestemmingswijziging in strijd is met de oorspronkelijke opzet voor deze zelfbouwkavels, te weten een kleinschalige ontwikkeling. Zelfs als deze klacht zou slagen, wat niet het geval is (zie hierna), leidt dat dus nog niet zonder meer tot de conclusie dat de Gemeente de privaatrechtelijke toestemming niet had mogen weigeren.
      
    
    
      4.5.
      Wat betreft de verplichting van [appellant] om als erfpachter te voorzien in de parkeerbehoefte is (inderdaad) van belang wat hierover is bepaald in de erfpachtakte en in de erfpachtakte mandelig binnenterrein. Tussen partijen is niet in geschil dat deze aktes in samenhang moeten worden bezien. Bij de beantwoording van de vraag wat de verplichting van [appellant] om te voorzien in de parkeerbehoefte inhoudt, komt het aan op de door de in de notariële aktes uitgedrukte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze aktes opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de aktes uit te leggen omschrijving van genoemde verplichting. Uit de erfpachtakte blijkt dat de Gemeente het perceel aan [appellant] in erfpacht heeft uitgegeven, op welk perceel [appellant] een geschakelde eengezinskoopwoning mocht oprichten. Uit de beide aktes volgt dat de erfpachters van de vier aan het mandelig binnenterrein grenzende percelen tot gemeenschappelijk nut van die vier percelen (waaronder het perceel van [appellant] ) op het mandelig binnenterrein acht parkeerplaatsen moeten realiseren, zijnde twee parkeerplaatsen per aangrenzend perceel/terrein. Gelet op de in duidelijke bewoordingen op het perceel rustende bestemming van eengezinswoning en de directe koppeling met twee parkeerplaatsen ten behoeve van dat perceel, brengt een objectieve uitleg van voornoemde verplichting met zich dat er twee parkeerplaatsen per eengezinswoning moeten worden gerealiseerd. Deze uitleg strookt met meergenoemde kavelregels in het kavelpaspoort, zodat het debat tussen partijen hierover voor de beoordeling verder niet relevant is. 
      
    
    
      4.6.
      Hierop stuit de (ongenummerde) klacht onder 6 memorie van grieven in verbinding met grief I af. 
      
      
        
          Onaanvaardbare doorkruising?
        
      
      
    
    
      4.7.
      De grieven II tot en met V zijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de publiekrechtelijke toestemming – in de vorm van de aan [appellant] verleende woningvormings- en omgevingsvergunning – in dit geval niet meebrengt dat de Gemeente de privaatrechtelijke toestemming tot wijziging van de erfpachtbestemming niet mocht weigeren, zodat van een onaanvaardbare doorkruising met het publiekrecht geen sprake is. Volgens [appellant] heeft de rechtbank het arrest van de Hoge Raad van 5 juni 2009 (ECLI:NL:HR:2009:BH7845) onjuist uitgelegd en toegepast. Ook heeft de rechtbank ten onrechte geen onderscheid gemaakt tussen ‘gewoon gebruik’ en ‘bijzonder gebruik’, waarbij geldt dat de eigenaar (de Gemeente) ‘gewoon gebruik’ zoals hier aan de orde (wonen en parkeren) niet mag beperken. Verder stelt [appellant] dat het vasthouden aan de privaatrechtelijke eis van twee parkeerplaatsen per woning een onaanvaardbare doorkruising oplevert omdat er door de verleende omgevingsvergunning respectievelijk woningvormingsvergunning reeds een publiekrechtelijke bestemming bestaat en vanwege de ruimtelijke toets (het ruimtelijk belang van parkeren) respectievelijk leefbaarheidstoets (waaronder begrepen parkeren) die daaraan is vooraf gegaan of had kunnen gaan.
      
    
    
      4.8.
      Het hof verwerpt ten eerste het betoog van [appellant] dat het hier gaat om ‘zaken met openbare bestemming’ zodat de publiekrechtelijke toestemming voor ‘gewoon gebruik’ de privaatrechtelijke toestemming impliceert. Zoals de Gemeente terecht heeft aangevoerd, gaat het hier niet om openbare zaken. Het gaat immers om een aan [appellant] in erfpacht uitgegeven perceel met bestemming wonen en om een aan de erfpachters van de vier aangrenzende percelen (onder wie [appellant] ) in erfpacht uitgegeven mandelig binnenterrein dat bestemd is tot gemeenschappelijk nut van die vier aangrenzende percelen. [appellant] heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep nog gesteld dat in ieder geval het mandelige binnenterrein openbaar is, omdat parkeren van openbaar belang is. Die stelling is onjuist. Niet kan worden gezegd dat het mandelige binnenterrein een algemene verkeersfunctie vervult ten behoeve van de afwikkeling van het openbaar verkeer en naar zijn aard en functie een grote onbepaalde publieksgroep dient. De omstandigheid dat het mandelige binnenterrein kennelijk feitelijk voor een ieder toegankelijk is, namelijk ook voor andere personen dan de gezamenlijke erfpachters (zoals bezoekers en eventuele klanten van de bewoners) omdat dit binnenterrein niet is afgesloten (bijvoorbeeld met een slagboom of een parkeerpaal), maakt dit niet anders. Bepalend is de functie van het mandelig binnenterrein en die functie bestaat er niet in dat het mandelig binnenterrein het openbaar verkeer dient.
      
    
    
      4.9.
      Verder geldt ook hier dat de Gemeente, zoals zij heeft aangevoerd, de privaatrechtelijke toestemming tot bestemmingswijziging niet uitsluitend heeft gebaseerd op ‘het vasthouden aan de privaatrechtelijke eis van twee parkeerplaatsen per woning’. De Gemeente heeft haar toestemming óók geweigerd omdat de door [appellant] gewenste bestemmingswijziging in strijd is met de oorspronkelijke opzet voor deze zelfbouwkavels, te weten een kleinschalige ontwikkeling; toestemming voor de bestemmingswijziging van een eengezinswoning naar drie woningen zou immers leiden tot een intensiever gebruik van de toegangsweg c.q. het mandelige binnenterrein en heeft veel impact voor de omliggende woningen (zie hiervoor onder 2.12). Naar het oordeel van het hof rechtvaardigt reeds deze grond dat de Gemeente haar privaatrechtelijke toestemming heeft geweigerd. Hiermee borgt de Gemeente immers de gerechtvaardigde belangen van de mede-erfpachters van dit zelfbouwproject. De Gemeente is ook gehouden de belangen van mede-erfpachters van het project mee te wegen in haar beslissing om aan [appellant] al dan niet privaatrechtelijke toestemming te verlenen tot een bestemmingswijziging. Daarom kan niet worden gezegd dat er zich geen gemeentelijk belang tegen het verlenen van toestemming verzet. Dit belang weegt voldoende zwaar. Nu het hier bovendien gaat om een belang dat niet in de publiekrechtelijke toestemming is verdisconteerd, doordat die toestemming daarop niet ziet, rechtvaardigt dit belang dat de Gemeente haar privaatrechtelijke toestemming heeft geweigerd (vgl. ECLI:NL:PHR:2022:1149, i.h.b. onder 3.23). Hierop stuiten de grieven af.
      
      
        
          Overige gronden en gewijzigde vorderingen in hoger beroep
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        [appellant] heeft met zijn grieven VI (misbruik van bevoegdheid), VII (strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur) en (het hof begrijpt:) VIII (onrechtmatig handelen/strijd met de redelijkheid en billijkheid) telkens dezelfde argumenten aangevoerd als hierboven reeds besproken en verworpen. Uit het bovenstaande oordeel dat de Gemeente haar privaatrechtelijke toestemming mocht weigeren, vloeit daarom voort dat ook deze grieven falen. Omdat de Gemeente (dus) niet onrechtmatig heeft gehandeld, vloeit hieruit tevens voort dat het hof de in hoger beroep ingestelde vorderingen onder II tot en met IV zal afwijzen.
      
    
    
      4.11.
      
        Grief IX, die ziet op de proceskostenveroordeling, faalt. Gelet op de uitkomst van de procedure in eerste aanleg en ook in hoger beroep, heeft de rechtbank [appellant] terecht in de proceskosten in conventie veroordeeld. Dit betekent dat het hof ook de in hoger beroep ingestelde vordering onder V zal afwijzen.
      
      
        
          Bewijsaanbod
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [appellant] heeft geen concrete stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot andere beslissingen kunnen leiden. Zijn bewijsaanbieding wordt daarom van de hand gewezen.
      
      
        
          Incidenteel hoger beroep
        
      
      
    
    
      4.13.
      In verband met de verkoop en levering door [appellant] van zijn erfpachtrechten met woning aan een derde heeft de Gemeente geen belang meer bij toewijzing in incidenteel hoger beroep van haar in hoger beroep gewijzigde eis. Zij heeft daarom haar (vóór de verkoop en levering ingestelde) eis in incidenteel hoger beroep tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep ingetrokken, met referte wat betreft de proceskosten in beide instanties.
      
    
    
      4.14.
      Het hof zal dus moeten onderzoeken of de rechtbank de vorderingen in reconventie (zie hiervoor onder 3.2) terecht heeft afgewezen, met inachtneming van het in hoger beroep gevoerde debat en naar de toestand zoals die zich voordoet ten tijde van de beslissing in hoger beroep (vgl. HR 15 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:666).
      
    
    
      4.15.
      
        De rechtbank overwoog het volgende:
        
          “Het enkele feit dat [appellant] van de woning drie zelfstandige woningen heeft gemaakt, betekent niet dat hij in strijd handelt met de bestemming van ‘één geschakelde eengezinswoning’ die in de erfpachtakte staat. Het gaat erom hoe de woning wordt gebruikt. Tijdens de zitting heeft [appellant] naar voren gebracht dat momenteel alleen zijn broer met zijn gezin in de woning wonen. Dat betekent dat de woning als een eengezinswoning wordt gebruikt en niet als drie zelfstandige woningen. Gelet op het feit dat de woning door [appellant] te koop is gezet, is ook niet gebleken dat [appellant] van plan is om de drie zelfstandige woningen apart te gaan verhuren. De gemeente heeft daarom onvoldoende belang bij het gevorderde verbod om de zelfbouwkavel in strijd met de bestemming in de erfpachtakte te gebruiken. Datzelfde geldt voor het gevorderde gebod tot toegang voor controle. De vorderingen worden daarom afgewezen.”
        
      
      
    
    
      4.16.
      De Gemeente heeft hiertegen in incidenteel hoger beroep aangevoerd dat het enkel realiseren van drie zelfstandige appartementen wel strijd met de erfpachtbestemming oplevert, omdat dan immers geen sprake is van een geschakelde eengezinswoning. Het belang bij toewijzing van de vordering was erin gelegen dat [appellant] nog steeds de intentie had om drie zelfstandige appartementen te verhuren, aldus de Gemeente.
      
    
    
      4.17.
      Het hof is – met de rechtbank – van oordeel dat van belang is hoe de woning feitelijk werd gebruikt en niet hoe de woning zou kunnen worden gebruikt. De Gemeente heeft onvoldoende toegelicht dat het ‘ondenkbaar’ is (zoals zij stelt) dat de woning als eengezinswoning zal worden gebruikt. Bij gebreke van concrete aanknopingspunten dat [appellant] de woning als drie zelfstandige woningen zou gaan (laten) gebruiken – sterker: de woning was verhuurd aan één gezin én stond al in de verkoop – is het hof van oordeel dat de rechtbank de vorderingen van de Gemeente terecht heeft afgewezen. Dit betekent dat de kostenveroordeling in eerste aanleg in reconventie in stand blijft.
      
    
    
      4.18.
      In de omstandigheid dat [appellant] zijn erfpachtrechten met woning heeft verkocht en geleverd nadat de Gemeente haar incidenteel hoger beroep had ingesteld en de Gemeente (onweersproken) heeft gesteld dat zij haar (in hoger beroep gewijzigde) eis niet zou hebben gehandhaafd als [appellant] de erfpachtrechten met woning eerder had verkocht, ziet het hof aanleiding om de proceskosten in het incidenteel hoger beroep tussen partijen te compenseren in die zin dat partijen hun eigen proceskosten dragen.
      
      
        
          Slotsom en proceskosten in principaal en incidenteel hoger beroep
        
      
      
    
    
      4.19.
      De grieven van [appellant] in het principaal hoger beroep treffen geen doel. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. De gewijzigde vorderingen van [appellant] in hoger beroep zullen worden afgewezen. [appellant] is in hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in het principaal hoger beroep. De proceskosten in het incidenteel hoger beroep zullen tussen partijen worden gecompenseerd, in die zin dat partijen hun eigen proceskosten dragen. Het hof stelt de kosten in het principaal hoger beroep als volgt vast:
      
      - griffierecht	€    783,00
      - salaris advocaat	€ 2.428,00 (tarief € 1.214,00 x twee punten)
      Totaal	€ 3.211,00.
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      rechtdoende in principaal en incidenteel hoger beroep:
    
    
    
      5.1.
      bekrachtigt het bestreden vonnis;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in het principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de Gemeente vastgesteld op € 3.211,00;
      
    
    
      5.3.
      bepaalt dat partijen in het incidenteel hoger beroep hun eigen proceskosten dragen;
      
    
    
      5.4.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. I. de Greef, D. Kingma en E.J. Bellaart en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 december 2024.