ECLI:NL:GHSHE:2025:2784, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 08-10-2025, 24/628
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2025-10-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Belanghebbende is eigenaar van een onroerende zaak die bestaat uit een vrijstaande woning, een binnenspeeltuin, loods, berging/schuur, speelweide, kampeerterrein, werktuigenloods en een recreatiehuisje. Het hof oordeelt dat de heffingsambtenaar met de aansluiting bij de Taxatiewijzers Agrarische gebouwen en grond de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van het hof moet met een hogere aftrek wegens asbest rekening worden gehouden en moet het receptiegebouw buiten de waardering blijven omdat dit er op 1 januari 2021 nog niet stond. Dit alles leidt niet tot een lagere waarde omdat de WOZ-waarde op een aanzienlijk lager bedrag dan de waarde in het taxatierapport.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Nummer: 24/628
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      wonend in [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 11 april 2024, nummer BRE 22/5921, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant,
      
      hierna: de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven en daarbij de waarde van [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing gebouwd voor het jaar 2022 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. 
        De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5
      Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.
      
    
    
      1.6.
      De zitting heeft plaatsgevonden op 19 juni 2025 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen belanghebbende en zijn echtgenote [de echtgenote] , en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] .
      
    
    
      1.7.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak bestaat op de waardepeildatum 1 januari 2021 (hierna: waardepeildatum) in ieder geval uit een vrijstaande woning uit 1967 met aangebouwde garage (nrs. 1, 2 en 3 van de waardeopbouw in 2.3), een binnenspeeltuin (nr. 18), een loods/werkplaats van 143 m2 (nr.11), een berging/schuur (de voormalige zeugenstal, nr. 10), een speelweide, een kampeerterrein, een oude werktuigenloods nu in gebruik als overkapping met sanitair (nr. 20), en een recreatiehuisje (nr. 21). De oppervlakte van de woning bedraagt 172 m2. Het totale perceeloppervlak van het object bedraagt 30.545 m2.
      
    
    
      2.2.
      De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum vastgesteld op € 535.000. 
      
    
    
      2.3.
      Ter onderbouwing van de beschikte waarde per waardepeildatum verwijst de heffingsambtenaar naar het op 8 mei 2023 door [heffingsambtenaar 2] (de taxateur) opgestelde taxatierapport. Hieruit volgt een waarde op de waardepeildatum van € 688.000. De taxateur heeft deze waarde bepaald door middel van een berekening op basis van de landelijke taxatiewijzer agrarisch. De waardeopbouw van de onroerende zaak is als volgt: 
      
      
        
          
        
      
      
      
        Verder verwijst de heffingsambtenaar naar de volgende, in de gemeente [gemeente] gelegen, vergelijkingspanden:
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  Vergelijkingspand
                
              
              
                
                  Transactiedatum
                
              
              
                
                  Verkoopprijs
                
              
            
            
              
                
                  [adres 2] ( [gemeente] )
              
              
                3 juni 2020
              
              
                € 660.000
              
            
            
              
                
                  [adres 3] ( [gemeente] )
              
              
                1 maart 2021
              
              
                € 730.000
              
            
            
              
                
                  [adres 4] ( [gemeente] )
              
              
                27 maart 2020
              
              
                € 495.000
              
            
          
        
      
      De vergelijkingspanden zijn vrijstaande woningen met bedrijfsgebouwen.
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op € 419.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1
      De waarde van de onroerende zaak is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die de hoogst biedende koper onder de beste omstandigheden wil betalen voor de onroerende zaak. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het hof zal beoordelen of dat het geval is en betrekt daarbij ook wat belanghebbende heeft aangevoerd.
      
    
    
      4.2.
      In dit geval heeft de heffingsambtenaar de waarde bepaald met behulp van de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen en agrarische grond (hierna: de Taxatiewijzers) voor de waardepeildatum. Voor een waardering volgens deze taxatiewijzers geldt, dat ze zijn gebaseerd op gegevens van geanalyseerde verkopen van vergelijkbare objecten en dus een invulling geven aan de vergelijkingsmethode. Het hof acht de waardering met de Taxatiewijzers bruikbaar als de gegevens uit de taxatiewijzers zoveel mogelijk worden herleid naar plaatselijke omstandigheden. De heffingsambtenaar heeft daaraan uitvoering gegeven door ter ondersteuning van de gehanteerde kengetallen transactiecijfers te overleggen van drie objecten in de regio, namelijk: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] alle in [gemeente] .
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar stelt dat de Taxatiewijzers in dit geval kunnen worden gebruikt omdat de woning niet los kan worden verkocht van het bedrijf en de gronden en dat dit bij agrarische onroerende zaken met een woning ook het geval is. De heffingsambtenaar heeft verder voor de Taxatiewijzers gekozen omdat de kengetallen lager uitkomen dan de Taxatiewijzer Recreatie. De Taxatiewijzer Recreatie sluit niet goed aan bij deze situatie omdat die taxatiewijzer geschikt is voor campings waarbij de hoofdinkomsten van de eigenaar uit de exploitatie van de camping komen en dat is hier niet het geval, gelet op de beperkte openingstijden van april tot en met november en de geringe inkomsten, aldus de heffingsambtenaar. 
      
    
    
      4.4.
      Het hof acht aannemelijk dat de heffingsambtenaar met de aansluiting bij de Taxatiewijzers ondanks de omstandigheid dat de onroerende zaak geen agrarische bestemming (meer) heeft, de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. De kengetallen die de heffingsambtenaar heeft gehanteerd om de bedrijfsgebouwen en de woning te taxeren leiden niet tot een te hoge waarde, mede gelet op de door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkbare transacties. Daarbij wijst het hof erop dat ter zitting is komen vast te staan dat niet alle gebouwen die op de grond van belanghebbende staan in de taxatie zijn meegenomen. Het hof is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar, met het taxatierapport en de daarbij gegeven toelichting, heeft voldaan aan de bewijslast aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het hof ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de in de Taxatiewijzers gehanteerde uitgangspunten. Daarnaast heeft belanghebbende zelf geen taxatierapport overgelegd of een onderbouwing gegeven van de door hem bepleite WOZ-waarde van € 419.000.
      
    
    
      4.5.
      Het hof zal hierna de - samengevatte - beroepsgronden van belanghebbende over de vastgestelde WOZ-waarde bespreken.
      
      
        4.5.1.
        Belanghebbende betoogt dat de WOZ-waarde met 9,4% is verhoogd terwijl er niets bij is gekomen en de gebouwen juist zijn versleten. Deze klacht faalt omdat het hof de WOZ-waarde over dit jaar moet beoordelen en ieder jaar op zichzelf staat. De omstandigheid dat gebouwen zijn versleten is verdisconteerd in de kengetallen waarbij de heffingsambtenaar, naar hij ter zitting onbestreden heeft gesteld, is uitgegaan van de onderste bandbreedte van die getallen. Verder volgt uit het taxatierapport dat de heffingsambtenaar bij de oudere gebouwen is uitgegaan van een ondergemiddelde staat. Daarmee heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met slijtage en met de staat van de gebouwen. 
        
      
      
        4.5.2.
        Het is, volgens belanghebbende, niet reëel om een vervangingswaarde uit te rekenen omdat belanghebbende de gebouwen niet gaat vervangen. Met betrekking tot de dakopbouw, de overkapping van het sanitair, de recreatiefwoning, de aanbouw van de woonruimte, de werkplaats en de loods/carport betoogt belanghebbende dat het bouwen ervan aan materiaal minder heeft gekost dan de waarde die de heffingsambtenaar eraan toekent. Deze klachten falen omdat de heffingsambtenaar om de WOZ-waarde van de bedrijfsgebouwen per waardepeildatum te kunnen bepalen gebruik heeft gemaakt van de kengetallen in de Taxatiewijzers. Die cijfers leiden tot een bepaalde waarde in het economische verkeer, die onafhankelijk is van de vraag of de gebouwen daadwerkelijk worden vervangen of niet. De oorspronkelijke prijs van de gebruikte materialen speelt in deze waardering geen rol. 
        
      
      
        4.5.3.
        Belanghebbende stelt dat hij een minicamping voor toerplaatsen exploiteert en dat hij niets kan investeren. Verder stelt belanghebbende dat hij te weinig grond en te weinig plaatsen heeft. Eigenlijk is in de ogen van belanghebbende sprake van een woning met ruimte voor toercaravans of campers. Deze klacht faalt, omdat de heffingsambtenaar bij de waardering niet is uitgegaan van een camping of rekening heeft gehouden met de exploitatie van een camping. Hij heeft juist erop gewezen dat een taxatie met behulp van de Taxatiewijzer Recreatie tot een veel hogere waarde zou leiden en dat hij die daarom niet heeft gebruikt. 
        
      
      
        4.5.4.
        Belanghebbende bestrijdt dat de Taxatiewijzers kunnen worden gebruikt omdat hij de onroerende zaak al sinds 1991 niet meer als agrarisch bedrijf exploiteert en dat de grond ook niet meer mag worden gebruikt voor agrarische productiemiddelen. Ook deze klachten falen. Het hof acht de Taxatiewijzers ondanks de omstandigheid dat de onroerende zaak niet meer als agrarisch bedrijf wordt gebruikt, bruikbaar bij de vaststelling van de WOZ-waarde.
        
      
      
        4.5.5.
        Het stuk grasland, de tuin bij de woning en het erf zijn, volgens belanghebbende natuurgrond dat niet meer waard is dan € 1 p/m2. Verder stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar onjuiste afmetingen heeft gehanteerd en dat de grond waarop de woning staat bouwgrond is. Het hof wijst erop dat in het taxatierapport sprake is van:
        - een erf dat bij de woning hoort van 1000 m2 gewaardeerd op € 87,60 p/m2;
        - grasland van 15.130 m2 , gewaardeerd op € 7,00 p/m2; en
        - twee stukken erf zonder woning van 5000 m2 en van 9700 m2, en deze gronden zijn gewaardeerd op € 12,43 p/m2. 
        De heffingsambtenaar is, zoals volgt uit het taxatierapport, uitgegaan van de kadastraal bekende gegevens en het hof heeft geen aanleiding om aan die afmetingen te twijfelen. Belanghebbende heeft zijn stelling dat de afmetingen niet juist zijn, niet onderbouwd. Verder heeft de heffingsambtenaar de gronden gewaardeerd met behulp van de grondstaffel van prijzen in de regio Land van Breda en daarmee inzichtelijk gemaakt hoe hij de verschillende stukken grond heeft gewaardeerd. Het hof acht aannemelijk dat hij daarmee de grond, gelet op de bestemming recreatief, niet te hoog heeft gewaardeerd. Belanghebbende heeft zijn stelling dat de grond niet meer waard is dan € 1 p/m2 niet met een taxatie of op andere wijze onderbouwd. Ook de enkele stelling dat de woning op bouwgrond staat, faalt bij gebrek aan onderbouwing.
        
        
          4.5.6.Verder wijst belanghebbende erop dat hij de onroerende zaak in 2019 met een vraagprijs van € 995.000 te koop heeft gezet maar dat het niet is gelukt om de onroerende zaak voor die prijs te verkopen. Voor zover belanghebbende hiermee betoogt dat de onroerende zaak feitelijk onverkoopbaar is, faalt deze klacht aangezien hij dat niet met deze enkele stelling aannemelijk maakt. Voor zover belanghebbende hiermee betoogt dat de heffingsambtenaar hiermee geen rekening mag houden, miskent belanghebbende dat de WOZ-waarde is vastgesteld op € 535.000 en dus ver onder de vraagprijs uit 2019. 
        
        
      
      
        4.5.7.
        Belanghebbende wijst erop dat er asbest zit op het dak en in de wanden van de voormalige zeugenstal (nummer 10 van de waarde-opbouw) en op het dak van de garage aan het woonhuis en dat daarmee te weinig rekening is gehouden. In zijn nader stuk van 22 mei 2025 stelt belanghebbende dat de sanering van het asbest uiteindelijk € 71.908 zal kosten. De heffingsambtenaar wijst erop dat hij voor € 31.270 rekening heeft gehouden met asbestsanering waardoor de waarde van de voormalige zeugenstal (€ 22.157 - € 31.270) negatief is geworden. Ook indien hij met een hogere aftrek vanwege de asbest rekening zou houden, leidt dat nog niet tot een lagere WOZ-waarde gelet op de vastgestelde waarde. Naar het oordeel van het hof heeft belanghebbende aannemelijk gemaakt dat gelet op de aanzienlijke kosten die hij uiteindelijk heeft moeten maken, of zal moeten maken om de asbest te verwijderen een hogere aftrek dan € 31.270 gerechtvaardigd is. Dat leidt echter niet tot een lagere WOZ-waarde aangezien de WOZ-waarde al is vastgesteld op een aanzienlijk lager bedrag dan de waarde in het taxatierapport. 
        
      
      
        4.5.8.
        Belanghebbende stelt tot slot dat het receptiegebouw per 1 januari 2021 nog niet aanwezig was, dat het gebouw van restmateriaal is opgebouwd en dat het gebouw in het najaar van 2022 in gebruik is genomen. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat per 1 januari 2021 een receptiegebouw aanwezig was, twee foto’s overgelegd; een foto van 9 april 2021 waarop het gebouw zichtbaar is en een luchtfoto uit 2021 waarop het receptiegebouw eveneens zichtbaar is. Het hof acht aannemelijk dat het receptiegebouw op 1 januari 2021 in aanbouw was en nog niet gereed was omdat op de foto van 9 april 2021 zichtbaar is dat het receptiegebouw nog in aanbouw was. De toestand van het gebouw op de foto komt overeen met de verklaring van belanghebbende op zitting dat er alleen wanden stonden en dat de ramen van het gebouw ten tijde van de aanbouw waren beplakt met plakplastic met een afbeelding van een aquarium. Ook is zichtbaar dat nog aan het gebouw wordt gewerkt. Het hof gaat echter niet mee met de stelling van belanghebbende dat het gebouw pas in het najaar van 2022 in gebruik is genomen. Gelet op deze foto’s acht het hof aannemelijk dat het gebouw in de loop van 2021 in gebruik is genomen. Het hof laat in het midden of dan van de toestandsdatum per 1 januari 2022 moet worden uitgegaan omdat de heffingsambtenaar alleen op waardepeildatum heeft gewaardeerd en niet naar de toestandsdatum. Het hof zal daarom het receptiegebouw buiten de waardering laten. 
        
      
    
    
      4.6.
      Dit alles leidt niet tot een lagere waarde dan de vastgestelde WOZ-waarde van € 535.000. Immers, ook als het hof de waarde van het receptiegebouw (€ 31.360) buiten beschouwing laat bij de waardering van de onroerende zaak en rekening houdt met een hogere last voor de verwijdering van asbest van, stel € 40.638, dan komt de waarde nog altijd (ruim) uit boven de vastgestelde WOZ-waarde en ook dan heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog vastgesteld. Ook wat belanghebbende nog verder aanvoert, leidt niet tot een ander oordeel. 
      
    
    
      4.7.
      Voor zover belanghebbende erover klaagt dat de aanslagen OZB en watersysteemheffing gebouwd niet zijn kwijtgescholden, kan dat niet slagen omdat het hof niet bevoegd is om over besluiten over invordering door de invorderingsambtenaar te oordelen. 
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.8.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.9.
      Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.10.
      Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep ongegrond;
      
      
        bevestigt de uitspraak van de rechtbank;
      
      
        verklaart zich onbevoegd voor wat betreft de kwijtschelding en invordering van de aanslagen OZB en watersysteemheffing gebouwd.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door J.M. van der Vegt, voorzitter, C.W.M.M. Verkoijen en B.J. Rubbens, in tegenwoordigheid van M.M Stassen-Kanters als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2025 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
      M.M. Stassen-Kanters	J.M. van der Vegt
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     € 71.908 -/- het al in aanmerking genomen bedrag van € 31.270.