ECLI:NL:RBOVE:2025:5735, Rechtbank Overijssel, 22-09-2025, 11795571 \ CV EXPL  25-2114
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-09-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Woonbedrijf Ieder1 vordert in kort geding de ontruiming van de door haar aan gedaagden verhuurde woning, nadat in de woning een professioneel ingerichte hennepkwekerij met 110 planten en illegale stroomafname is aangetroffen. Gedaagden voeren verweer tegen de gevorderde ontruiming en beroepen zich op onder andere persoonlijke omstandigheden, hun langdurig huurderschap en het feit dat de risico’s van hennepteelt zich in dit geval niet hebben verwezenlijkt. De voorzieningenrechter oordeelt dat het exploiteren van een hennepkwekerij in een huurwoning een ernstige tekortkoming oplevert in de nakoming van de huurovereenkomst en in strijd is met de wet. Daarbij maakt het niet uit of de risico’s verbonden aan een dergelijke kwekerij zich daadwerkelijk hebben gerealiseerd. Het belang van Woonbedrijf Ieder1 en omwonenden bij een veilige woonomgeving weegt zwaarder dan het belang van gedaagden bij behoud van het huurgenot. Daarom wijst de voorzieningenrechter de vordering tot ontruiming toe, zonder verlenging van de termijn voor ontruiming, en veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de kosten van deze procedure.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Voorzieningenrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: 11795571 \ CV EXPL  25-2114
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 22 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING WOONBEDRIJF IEDER1, 
      te Deventer,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Woonbedrijf Ieder1,
      gemachtigde: mr. M. Douwenga,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1Mevrouw [gedaagde 1] , 
    
      te [woonplaats 1] ,2. De heer [gedaagde 2], 
      te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,
      gemachtigde: mr. M.H. Hogeman.
    
    
  
  
    
      1Samenvatting
    
    
      Woonbedrijf Ieder1 vordert in kort geding de ontruiming van de door haar aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verhuurde woning, nadat in de woning een professioneel ingerichte hennepkwekerij met 110 planten en illegale stroomafname is aangetroffen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer tegen de gevorderde ontruiming en beroepen zich op onder andere persoonlijke omstandigheden, hun langdurig huurderschap en het feit dat de risico’s van hennepteelt zich in dit geval niet hebben verwezenlijkt. De voorzieningenrechter oordeelt dat het exploiteren van een hennepkwekerij in een huurwoning een ernstige tekortkoming oplevert in de nakoming van de huurovereenkomst en in strijd is met de wet. Daarbij maakt het niet uit of de risico’s verbonden aan een dergelijke kwekerij zich daadwerkelijk hebben gerealiseerd. Het belang van Woonbedrijf Ieder1 en omwonenden bij een veilige woonomgeving weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij behoud van het huurgenot. Daarom wijst de voorzieningenrechter de vordering tot ontruiming toe, zonder verlenging van de termijn voor ontruiming, en veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de kosten van deze procedure.
    
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding met producties,- de aanvullende productie van Woonbedrijf Ieder1,- de productie van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,- de mondelinge behandeling van 8 september 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt,- de pleitnota van Woonbedrijf Ieder1,- de pleitnota van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Tussen Woonbedrijf Ieder1 als verhuurder en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als huurder bestaat met ingang van 1 juli 1995 een huurovereenkomst op grond waarvan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning aan de [adres] (hierna ook: het gehuurde) huren.
      
    
    
      3.2.
      
        In de huurovereenkomst is onder meer vermeld:
        
          “[…]
        
        
          De bestemming van het gehuurde
        
        
          Het gehuurde is bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woning te dienen.
        
        
          […]”
        
      
      
    
    
      3.3.
      Op 10 juni 2025 heeft de politie in de woning een hennepkwekerij aangetroffen bestaande uit circa 110 hennepplanten, assimilatielampen, filters en overige kweekapparatuur. Tevens is geconstateerd dat sprake was van diefstal van stroom.
      
    
    
      3.4.
      Woonbedrijf Ieder1 heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst vrijwillig te beëindigen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de huurovereenkomst niet opgezegd.
      
    
    
      3.5.
      De gemeente Deventer heeft een bestuurlijke waarschuwing gegeven dat bij herhaling sluiting van de woning zal volgen.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      Woonbedrijf Ieder1 vordert, verkort weergegeven, dat de voorzieningenrechter, bij vonnis in kort geding uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zal veroordelen om het gehuurde, binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, te ontruimen, in goede staat op te leveren en deze vervolgens ontruimd te houden. Daarnaast vordert Woonbedrijf Ieder1 dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. 
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Spoedeisend belang
      
    
    
      5.1.
      Het spoedeisend belang van Woonbedrijf Ieder1 is genoegzaam gegeven. Woonbedrijf Ieder1 heeft gemotiveerd toegelicht dat zij gezien de ernst van de overtreding, die potentieel gevaarzettend en overlastveroorzakend is, een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming. Daarbij weegt mee dat de gemeente Deventer reeds een bestuurlijke waarschuwing heeft gegeven dat bij herhaling sluiting van de woning zal volgen. Voorts is Woonbedrijf Ieder1 op basis van het hennepconvenant dat zij heeft gesloten gehouden een zerotolerancebeleid in acht te nemen ten aanzien van de aanwezigheid van hennep in de huurwoningen. De onderhavige procedure strekt mede tot de uitvoering van dat beleid. Woonbedrijf Ieder1 is in zoverre ontvankelijk in haar vordering.
      
      
        
          Tekortkomingen
        
      
    
    
      5.2.
      
        Woonbedrijf Ieder1 stelt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op meerdere vlakken toerekenbaar tekort geschoten zijn in de nakoming van hun verplichtingen als huurders door in strijd te handelen met de huurovereenkomst, algemene huurvoorwaarden en de wet. 
        Deze tekortkomingen rechtvaardigen de gevorderde ontruiming van het gehuurde, aldus Woonbedrijf Ieder1. Hiermee wordt immers een einde gemaakt aan de risico’s verbonden met de handel in drugs, waaronder brandgevaar, water- en stankoverlast, schade (vorst, schimmel en kortsluiting) en verstoring van de openbare orde, alsmede aantasting van het woon- en leefklimaat rondom de woning.
      
      
    
    
      5.3.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten de aanwezigheid van de hennepkwekerij in de woning niet. In gesprekken voorafgaand aan de onderhavige procedure met Woonbedrijf Ieder1 hebben zij zich op het standpunt gesteld – dat zij overigens niet ter zitting hebben herhaald – dat de algemene huurvoorwaarden niet door hen zijn ondertekend. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben bovendien ter zitting aangevoerd dat de risico’s (zoals onder andere brandgevaar, wateroverlast en criminaliteit) zich in dit geval niet hebben verwezenlijkt. Er is weliswaar sprake geweest van stank, maar de openbare orde was niet in het gedrang en het woon- en leefklimaat is niet aangetast. De kwekerij vond daarnaast plaats in slechts één kamer van de woning en er was daardoor dan ook geen sprake van onttrekking aan de woonbestemming, aldus [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben voorts toegelicht dat zij de schade aan het gehuurde inmiddels grotendeels hebben hersteld. 
      
    
    
      5.4.
      De voorzieningenrechter overweegt als volgt.
      
    
    
      5.5.
      In deze kort gedingprocedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten worden beoordeeld of de vordering van Woonbedrijf Ieder1 in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopend daarop, toewijzing van de gevorderde voorziening reeds nu gerechtvaardigd is. Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding, welke toewijzing een welhaast definitief karakter heeft, is alleen plaats indien met een zeer grote mate van waarschijnlijkheid de bodemrechter, indien haar oordeel wordt gevraagd, tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal oordelen.
      
    
    
      5.6.
      De voorzieningenrechter stelt bij de beoordeling voorop dat een huurder op grond van artikel 7:213 BW gehouden is zich als goed huurder te gedragen. Wanneer deze verplichting niet wordt nagekomen, schiet de huurder tekort in de nakoming van een verbintenis tegenover de verhuurder. Voorts zijn huurders gehouden om het gehuurde te gebruiken volgens de bestemming ervan (artikel 7:214 BW) en mag de inrichting van het gehuurde niet – zonder toestemming van de verhuurder – worden veranderd (artikel 7:215 BW). Voor schade die aan het gehuurde is ontstaan, is de huurder op grond van artikel 7:218 BW in beginsel aansprakelijk. Dit laatste is in ieder geval het geval wanneer de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen.
      
    
    
      5.7.
      Verder is van belang dat uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming in de nakoming grond kan opleveren voor ontbinding van een gesloten huurovereenkomst, tenzij die tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding (en de daaraan gekoppelde en in dit geval gevorderde ontruiming van het gehuurde) gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. De rechter weegt het gewicht van de tekortkoming in verhouding tot de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete (woon)belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst (zie onder meer Hoge Raad, 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). 
      
    
    
      5.8.
      Als onweersproken staat vast dat bij de inval door de politie een hennepkwekerij met 110 hennepplanten en een voor de kwekerij bestemde inrichting is aangetroffen. Gelet op de omvang van de aangetroffen hennepkwekerij handelen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] naar het oordeel van de voorzieningenrechter in strijd met hun verplichtingen uit de huurovereenkomst en de wet. Het beroep van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op het ontbreken van een handtekening onder de algemene voorwaarden treft geen doel. Ook zonder deze voorwaarden volgt uit de wet en de aard van de overeenkomst dat een hennepteelt als deze ontoelaatbaar is.
      
    
    
      5.9.
      Zo levert het aanwezig hebben van een bedrijfsmatige hennepkwekerij in een huurwoning als de onderhavige, naar vaste rechtspraak – vanwege de daarmee voor het gehuurde en de omgeving gepaard gaande risico's van brand, stank- en wateroverlast, schade (vocht, schimmel) en andere nadelen – een ernstige tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst. Dat onder andere het risico op brand (en elektrocutie) zich daadwerkelijk heeft voorgedaan, blijkt uit de door Woonbedrijf Ieder1 overgelegde foto’s van de woning, waarop te zien is dat ten behoeve van de hennepkwekerij verschillende elektriciteitsdraden en stopcontacten zijn gemaakt. Ook is door omwonenden geklaagd over stank. Anders dan dat door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is betoogd, zijn de risico’s die zijn verbonden aan de (bedrijfsmatige) teelt van hennep van algemene bekendheid en het is in beginsel niet van belang of die risico’s zich al dan niet hebben verwezenlijkt. Voldoende is dat met de aanwezigheid van de hennepkwekerij in het gehuurde de mogelijkheid is geschapen dat Woonbedrijf Ieder1 en/of derden daarvan nadeel zouden kunnen ondervinden.
      
    
    
      5.10.
      Bovendien levert het in een huurwoning hebben van een bedrijfsmatige en professioneel ingerichte hennepkwekerij, ten behoeve waarvan bovendien schade is toegebracht aan het gehuurde, een ernstige tekortkoming op in de verplichting van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om zich als goed huurders te gedragen in de zin van artikel 7:213 BW. Ook hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in strijd gehandeld met artikel 7:214 BW, nu een gehuurde woning immers naar haar aard niet is bestemd om (gedeeltelijk) te worden gebruikt als hennepkwekerij. Door zonder toestemming van de verhuurder aanpassingen te doen aan de elektrische installaties hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daarnaast gehandeld in strijd met artikel 7:215 BW. 
      
    
    
      5.11.
      Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is dan ook evident dat een bodemrechter, indien haar oordeel wordt gevraagd, in beginsel zal oordelen dat de tekortkomingen op grond van artikel 6:265 BW ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen. Zodoende is de gevorderde ontruiming in beginsel toewijsbaar. Om te beoordelen of het gedrag van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ook daadwerkelijk moet leiden tot ontruiming van de woning, moet naast het belang van Woonbedrijf Ieder1 ook dat van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden afgewogen. De vordering tot ontruiming kan worden toegewezen als (I) het belang van Woonbedrijf Ieder1 zwaarder weegt dan dat van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] én (II) dit belang de gevraagde voorziening – ontruiming – rechtvaardigt. De voorzieningenrechter is van oordeel dat dit het geval is. Dit wordt hierna toegelicht.
      
      
        
          Ontruiming gerechtvaardigd 
        
      
    
    
      5.12.
      Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is ontruiming van de woning niet gerechtvaardigd. Zij voeren daartoe aan dat zij al sinds 1995 in de woning wonen en dat zij altijd correct huurgedrag hebben vertoond. Zij wisten niet dat ontruiming het gevolg van de hennepkwekerij kon zijn. Zeker voor [gedaagde 1] is een ontruiming van de woning, gelet op bij haar bestaande angst- en paniekklachten, onwenselijk. Een woning vinden is moeilijk en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] weten nog niet waar ze kunnen wonen of verblijven als de ontruiming wordt toegewezen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben bovendien al te maken gekregen met de (nadelige) gevolgen van de kwekerij, zoals de ontmanteling en ontruiming ervan die ervoor heeft gezorgd dat de kwekerij (in de buurt) openbaar is geworden, waardoor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hierop worden aangesproken en aangekeken. 
      
    
    
      5.13.
      Tegenover de belangen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] staan de belangen van Woonbedrijf Ieder1 en in het verlengde daarvan ook de belangen van de omwonenden, die recht hebben op een veilige huur- en leefomgeving. Woonbedrijf Ieder1 heeft dan ook een groot belang bij het tegengaan en bestrijden van door de Opiumwet verboden handelingen in haar woningen. Woonbedrijf Ieder1 heeft gewezen op haar zerotolerancebeleid ten aanzien van drugs in haar woningen, ingegeven door de wens te onderstrepen dat het kweken van hennep in woningen ontoelaatbaar is en om zo geen precedent te scheppen door dergelijke overtredingen te laten passeren. 
      
    
    
      5.14.
      De voorzieningenrechter heeft oog voor de persoonlijke belangen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en de kwetsbare positie die dit met zich kan brengen. Desondanks is de voorzieningenrechter, alles overziend, van oordeel dat dit belang niet opweegt tegen het belang van Woonbedrijf Ieder1 en de omwonenden bij een veilig woonklimaat en naleving van het hennepconvenant. Van een acute noodsituatie bij ontruiming is niet gebleken. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben zich bovendien zelf ingelaten met de kwekerij, waarmee zij omwonenden in gevaar hebben gebracht. Dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet bekend waren met mogelijke ontruiming van de woning als gevolg van de hennepkwekerij maakt een en ander niet anders. Het hebben van een professionele hennepkwekerij is strafbaar en, zoals hiervoor reeds overwogen, is het een feit van algemene bekendheid dat het gevaarzettend en overlastgevend is. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] mochten er dan ook niet zonder meer vanuit gaan dat zij onverminderd van de huurwoning gebruik zouden kunnen maken als zij hierin een hennepkwekerij zouden ontplooien.
      
    
    
      5.15.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het dermate waarschijnlijk is dat in een bodemzaak de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde zal worden uitgesproken, dat het onder de gegeven omstandigheden gerechtvaardigd is daarop vooruit te lopen in kort geding. Dit betekent dat de voorzieningenrechter de gevorderde ontruiming zal toewijzen. 
      
      
        
          Termijn	
        
      
    
    
      5.16.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben gevraagd om – indien de ontruiming wordt toegewezen – de termijn van veertien dagen voor de ontruiming te verlengen, zodat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de gelegenheid hebben om op een goede wijze de woning te verlaten. Met Woonbedrijf Ieder1 is de voorzieningenrechter van oordeel dat in dit geval geen reden bestaat om tot verlenging van de termijn van veertien dagen over te gaan. In de praktijk blijkt de termijn van de ontruiming reeds vier tot zes weken te bedragen als gevolg van onder andere de termijn van veertien dagen voor betaling van de proceskosten. Dit geeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voldoende tijd om de woning op een goede manier te verlaten. Bovendien hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in aanloop naar en tijdens de onderhavige procedure reeds tijd gehad om zich voor te bereiden op een aanstaande ontruiming en verhuizing. 
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
    
    
      5.17.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woonbedrijf Ieder1 worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                146,43
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                959,43
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          Hoofdelijkheid 
        
      
    
    
      5.18.
      De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het pand aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Woonbedrijf Ieder1 zijn, de sleutels af te geven aan Woonbedrijf Ieder1, en deze ontruimd te houden,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 959,43, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
      
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Margadant en in het openbaar uitgesproken door R.F. van Aalst op 22 september 2025.