ECLI:NL:GHSHE:2025:2366, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 03-09-2025, 23/118
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2025-09-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van het bedrijfsobject niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft dat aannemelijk gemaakt met het door hem overgelegde taxatierapport. Daarnaast is geen sprake van schending van artikel 40, lid 2, Wet WOZ of van overschrijding van de opbrengstlimiet van de rioolheffing. Het hoger beroep is ongegrond.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Nummer: 23/118
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 21 december 2022, nummer SHE 22/808 in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Meierijstad,
      
      hierna: de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZ-beschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] in [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2021 vastgesteld. In hetzelfde geschrift zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting en rioolheffing voor het jaar 2021 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. 
        De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.
      
    
    
      1.6.
      De zitting heeft plaatsgevonden op 23 januari 2025 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] . Van deze zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan partijen is verzonden.
      
    
    
      1.7.
      Het hof heeft het onderzoek op de zitting geschorst en daarbij bepaald dat het vooronderzoek wordt hervat. Vervolgens heeft het hof de heffingsambtenaar verzocht schriftelijk inlichtingen te geven en stukken in te zenden. De heffingsambtenaar heeft aan dit verzoek voldaan. Belanghebbende is in de gelegenheid gesteld om daar schriftelijk op te reageren. Het hof heeft haar reactie doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.
      
    
    
      1.8.
      De nadere zitting heeft plaatsgevonden op 10 juli 2025 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .
      
    
    
      1.9.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een bedrijfsobject met bouwjaar 2001, dat in 2016 is uitgebreid, en omvat ook een buitenterrein. Het bedrijfsobject heeft een vloeroppervlakte van 1.885 vierkante meter en beschikt over drie showrooms (begane grond, eerste verdieping, kelder), een werkplaats (begane grond), twee kantoorruimtes/kantines (begane grond en eerste verdieping) en een sanitaire ruimte. Het perceel is 4.990 vierkante meter groot.
      
    
    
      2.2.
      De onroerende zaak is met ingang van 1 januari 2018 aan belanghebbende verhuurd voor een bedrag van € 130.000 per jaar.
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2021 per waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 1.422.000. Verder heeft hij een aanslag onroerendezaakbelasting van € 2.770,48 opgelegd en een aanslag rioolheffing van € 64,80.
      
    
    
      2.4.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met een taxatierapport dat is opgesteld op 14 juni 2022 door taxateur [taxateur] . In dit rapport wordt per 1 januari 2020 een waarde in het economische verkeer van € 1.440.000 aan de onroerende zaak toegekend. De taxateur heeft daarvoor de huurwaardekapitalisatiemethode gebruikt, waarbij hij op basis van gerealiseerde huur- en verkooptransacties uitgaat van een kapitalisatiefactor van 11,5 en een huurwaarde per jaar van € 125.227,50.
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      
        Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
        I. Is sprake van schending van artikel 40, lid 2, Wet WOZ?
        II. Heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2021 naar een juist bedrag vastgesteld?
        III. Is het tarief rioolheffing zodanig vastgesteld dat de geraamde baten uitgaan boven de geraamde lasten (overschrijding opbrengstlimiet)?
      
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, verlaging van de WOZ-waarde en vernietiging van de aanslag rioolheffing. De heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      
        I. Is er sprake van schending van artikel 40, lid 2, Wet WOZ?
      
    
    
    
      4.1.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat sprake is van schending van artikel 40, lid 2, Wet WOZ, omdat de heffingsambtenaar de door belanghebbende gevraagde stukken ten onrechte niet heeft overgelegd.
      
    
    
      4.2.
      Het hof overweegt dat de heffingsambtenaar op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ aan degene te wiens aanzien een WOZ-beschikking is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens dient te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft daar naar het oordeel van het hof in dit geval aan voldaan. Het hof overweegt daartoe het volgende. Belanghebbende heeft in bezwaar met een brief van 14 mei 2021 de volgende gegevens verzocht:
      
      
        “Gemeente wordt verzocht de waardebepalende objectkenmerken van het object en referentieobjecten (kwaliteit, onderhoud, ligging, doelmatigheid en voorzieningen) te afschrift te verstrekken van overige gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. (…)”
      
      
      
        De heffingsambtenaar heeft de gegevens waar belanghebbende om had verzocht, voor zover die er waren en deze ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde, verstrekt met het taxatieverslag. Daarin staan namelijk de onderdelen van de onroerende zaak genoemd, met daarbij het bouwjaar en oppervlakte, en de (huur)waarde en kapitalisatiefactor die de heffingsambtenaar eraan toekent. De heffingsambtenaar heeft bij de vaststelling van de waarde geen gebruik gemaakt van kwalificaties van kwaliteit, onderhoud, ligging, doelmatigheid en voorzieningen, zodat die gegevens ook niet verstrekt kunnen worden. Van vergelijkingsobjecten was op dat moment ook nog geen sprake. De heffingsambtenaar heeft de gehanteerde kapitalisatiefactor en huurwaarde in de uitspraak op bezwaar daarna nader onderbouwd met het eigen huurcijfer van de onroerende zaak (€ 130.000 per 1 januari 2018) en twee verkooptransacties:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Vergelijkingsobject
                
              
              
                
                  Verkoopdatum
                
              
              
                
                  Verkoopprijs
                
              
              
                
                  Getaxeerde huurwaarde
                
              
              
                
                  Kapitalisatie-factor
                
              
            
            
              
                
                  [adres 2] in [vestigingsplaats]
              
              
                3 juni 2019
              
              
                € 1.400.000
              
              
                € 103.477,50
              
              
                13,5
              
            
            
              
                
                  [adres 3] in [vestigingsplaats]
              
              
                1 oktober 2018
              
              
                € 2.665.000
              
              
                € 208.117
              
              
                12,8
              
            
          
        
      
      
      
        
          II. Heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2021 naar een juist bedrag vastgesteld?
        
      
      
    
    
      4.3.
      De waarde van de onroerende zaak is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die de hoogst biedende koper onder de beste omstandigheden wil betalen voor de onroerende zaak. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het hof zal beoordelen of dat het geval is en betrekt daarbij ook wat belanghebbende heeft aangevoerd.
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Zij heeft aangevoerd dat onvoldoende inzichtelijk is welke relevante verschillen er bestaan tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten die zijn gebruikt ter onderbouwing van de huurwaarde en de kapitalisatiefactor.
      
    
    
      4.5.
      Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft namelijk gewezen op het eigen huurcijfer van de onroerende zaak van € 130.000 per 1 januari 2018. Daarmee acht het hof de gehanteerde huurwaarde van € 125.227,50 per 1 januari 2020 (waardepeildatum) voldoende onderbouwd. Voor de onderbouwing van de kapitalisatiefactor van 11,5 worden in het taxatierapport de volgende verkooptransacties gebruikt:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Totale prim. oppervlakte gebouw(en)
                
              
              
                
                  Transactiedatum
                
              
              
                
                  (getaxeerde) Huurwaarde per jaar
                
              
              
                
                  (Gecorrigeerde) Transactiesom
                
              
              
                
                  Kapitalisatie-factor
                
              
            
            
              
                
                  [adres 2] in [vestigingsplaats]
              
              
                1.971 m2
              
              
                3 juni 2019
              
              
                € 103.477,50
              
              
                € 1.400.000
              
              
                13,5
              
            
            
              
                
                  [adres 3] in [vestigingsplaats]
              
              
                4.172 m2
              
              
                1 oktober 2018
              
              
                € 208.117
              
              
                € 2.560.000
              
              
                12,3
              
            
            
              
                
                  [adres 4] in [vestigingsplaats]
              
              
                2.426 m2
              
              
                29 december 2020
              
              
                € 120.000
              
              
                € 1.620.000
              
              
                13,5
              
            
          
        
      
      
      
        Voor alle gebruikte verkooptransacties geldt dat het, net als de onroerende zaak, autoshowrooms met garages betreffen, gelegen in [vestigingsplaats] . Daarmee heeft de heffingsambtenaar voldoende vergelijkbare objecten gebruikt. De heffingsambtenaar heeft hiermee onderbouwd dat de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor van 11,5 niet te hoog is. Belanghebbende heeft verder ook niets concreets aangevoerd wat erop wijst dat de kapitalisatiefactor lager zou moeten zijn.
      
      
      
        
          III. Is het tarief rioolheffing zodanig vastgesteld dat de geraamde baten uitgaan boven de geraamde lasten (overschrijding opbrengstlimiet)?
        
      
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de opbrengstlimiet van de rioolheffing is overschreden. Met de storting van een overschot in de spaarvoorziening riolering staat niet vast dat dit bedrag uitsluitend beschikbaar is en blijft voor investeringen en exploitatie van het rioleringsstelsel. Belanghebbende verwijst in dit kader naar het arrest van de Hoge Raad van 27 september 2019 en de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 2 augustus 2022.
      
    
    
      4.7.
      Het hof stelt vast dat beoordeeld dient te worden of de dotatie aan de spaarvoorziening riolering van € 2.480.189 als ‘last ter zake’ van de riolering in aanmerking dient te worden genomen. Naar het oordeel van het hof is dat het geval. Uit het bijlagenrapport van het VGRP 2017-2022 van de gemeente Meierijstad volgt namelijk dat dit bedrag is gebaseerd op het gemiddelde jaarlijkse investeringsbedrag over de periode 2018 tot en met 2032. De omstandigheid dat in de begroting over het onderhavige jaar het bedrag van de dotatie (€ 2.480.189) groter is dan het bedrag van de onttrekking (€ 1.847.919), betekent niet dat van overschrijding van de opbrengstlimiet sprake is. Het is immers inherent aan de aard van een voorziening dat deze gebruikt wordt om schommelingen in kosten over verschillende jaren op te vangen, de heffingsambtenaar heeft dat juist onderbouwd. De onderhavige zaak verschilt dan ook van die van het arrest van de Hoge Raad van 27 september 2019 waar belanghebbende naar verwijst. In dat geval ontbrak een dergelijke onderbouwing namelijk.
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft verder gesteld dat een deel van de dotatie die in 2021 gedaan is aan de spaarvoorziening riolering mogelijk gebruikt zal worden voor uitbreidingsinvesteringen zodat voor dat deel van het bedrag van een ‘last ter zake’ geen sprake is. Het hof overweegt dat belanghebbende nog geen begin van bewijs heeft geleverd ter onderbouwing van deze stelling. De heffingsambtenaar heeft met de door hem overgelegde stukken inzicht geboden in de ramingen, waarbij hij ook een overzicht van de investeringen uit het VGRP in 2017 en verder heeft overgelegd, en heeft toegelicht dat de spaarvoorziening bedoeld is voor vervanging en onderhoud en niet voor uitbreiding. Het hof overweegt dat in het geval dat een belanghebbende overschrijding van de opbrengstlimiet aan de orde heeft gesteld en de heffingsambtenaar inzicht in de desbetreffende ramingen heeft verschaft, het verstrekken van nadere inlichtingen uitsluitend van de heffingsambtenaar kan worden verlangd voor zover de belanghebbende voldoende gemotiveerd heeft gesteld waarom naar haar oordeel ten aanzien van een of meer bepaalde posten in de raming redelijke twijfel bestaat of sprake is van een ‘last ter zake’. Dat heeft belanghebbende met deze enkele niet nader onderbouwde stelling niet gedaan, en de door de heffingsambtenaar overgelegde stukken bevatten daar ook geen aanwijzingen voor. Belanghebbende heeft dan ook niet aannemelijk gemaakt dat de opbrengstlimiet is overschreden.
      
    
    
      4.9.
      Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat er redelijke twijfel bestaat over de posten ‘Doorberekende salariskosten’ en ‘Overhead’ in de kostenraming. Er bestaat namelijk geen inzicht in de omvang en samenstelling van deze posten, aldus belanghebbende.
      
    
    
      4.10.
      Het hof overweegt dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde stukken voldoende inzicht heeft verschaft in de desbetreffende ramingen. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep namelijk een tabel met daarin een doorberekening van de personeelskosten met betrekking tot de riolering overgelegd. Ter zitting heeft belanghebbende daarop gereageerd en zich op het standpunt gesteld dat er nog steeds redelijke twijfel bestaat over deze posten, omdat de omvang van de dienstbetrekkingen die in de doorberekening aan riolering wordt toegekend, niet nader is onderbouwd. Het hof is van oordeel dat belanghebbende deze stelling in strijd met de goede procesorde pas op de zitting heeft ingenomen, terwijl de stukken van de heffingsambtenaar al geruime tijd eerder (een jaar en tien maanden) bij hem bekend waren. Het hof acht deze stelling dan ook tardief, en zal deze niet behandelen.
      
    
    
      4.11.
      Belanghebbende heeft tot slot aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte pas bij de uitspraak op bezwaar stukken heeft verstrekt over de kostenraming. Daardoor was belanghebbende genoodzaakt om beroep in te stellen, omdat zij haar stelling dat de opbrengstlimiet is overschreden niet eerder kon onderbouwen.
      
    
    
      4.12.
      Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar voldoende is ingegaan op hetgeen belanghebbende in bezwaar heeft aangevoerd over de overschrijding van de opbrengstlimiet. Daarbij heeft hij ook stukken uit het VGRP en de begroting als bijlagen overgelegd. De heffingsambtenaar was niet gehouden om deze stukken eerder te overleggen. 
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.13.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.14.
      Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.15.
      Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep ongegrond;
      
      
        bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door T.A. Gladpootjes, voorzitter, M.E. Smorenburg en J.M. van der Vegt, in tegenwoordigheid van R. Camps, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 september 2025 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Aan de partij die niet digitaal procedeert, is een afschrift op die datum aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
      R. Camps	T.A. Gladpootjes
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, onder 3.2.4.
  
  
     ECLI:NL:HR:2019:1424.
  
  
     ECLI:NL:RBGEL:2022:4126.
  
  
     VGRP: Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan.
  
  
     Hoge Raad 4 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:777, onder 3.3.4.