ECLI:NL:RBNHO:2025:12747, Rechtbank Noord-Holland, 17-09-2025, C/15/335384 / HA ZA 23-10
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-09-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Tussenvonnis. Aansprakelijkheid voor schade door lekkage aan nieuwbouw woning na oplevering? De aannemer is tijdens de procedure ontbonden. Verzoek om deelvonnis waarin verklaard wordt dat de aannemer aansprakelijk is wordt afgewezen. De rechtbank is voornemens een deskundige te benoemen om de oorzaak van de gebreken te laten onderzoeken en de schade te laten begroten. Partijen mogen zich uitlaten over dit voornemen.

RECHTBANK Noord-Holland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: C/15/335384 / HA ZA 23-10
    
    
    
      
        Vonnis van 17 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1], 2. [eiser 2], 
    
      beiden te [plaats],
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers],
      advocaat: mr. J.P. Groen,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1FRIESPLAN B.V. (ONTBONDEN), 
    
      te Katlijk,
      onttrokken advocaat: mr. D.A. Westra,2. STICHTING BOUWGARANT, 
      te Zoetermeer,
      advocaat: mr. B.M. Breedijk,
      gedaagde partijen,
      hierna te noemen: Friesplan en Bouwgarant.
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
      In opdracht van eisers heeft Friesplan een (nieuwbouw)woning gebouwd, waarvoor Bouwgarant een garantie heeft afgegeven. Na de oplevering is lekkage ontstaan. In een arbitrageprocedure is Friesplan veroordeeld de lekkage te verhelpen. Friesplan heeft werkzaamheden verricht, maar eisers zeggen dat de lekkages zijn toegenomen. Zij vorderen dat de rechtbank voor recht verklaart dat Friesplan en Bouwgarant hoofdelijk aansprakelijk zijn voor hun schade. Friesplan betwist dat er nog sprake is van lekkage/gebreken. Bouwgarant sluit zich daarbij aan. Na de zitting hebben partijen overleg gevoerd om in eigen beheer een deskundigenbericht te organiseren. Vervolgens is Friesplan ontbonden. Eisers hebben daarop aan de rechtbank verzocht om een deelvonnis te wijzen, waarin voor recht wordt verklaard dat Friesplan aansprakelijk is voor alle schade die zij lijden als gevolg van alle gebreken die een door de rechtbank te benoemen deskundige identificeert. De rechtbank wijst dit verzoek af. De juiste volgorde is dat de rechtbank na kennisname van de bevindingen van de deskundige oordeelt over gebreken en aansprakelijkheid. De rechtbank is voornemens om een deskundige te benoemen om de oorzaak van de gebreken te laten onderzoeken en de schade te laten begroten. De rechtbank heeft vragen voor de deskundige geformuleerd. Partijen mogen zich over dit voornemen uitlaten. 
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 13 december 2023 en de daarin genoemde stukken
      - de aanvullende producties 35 t/m 40 van [eisers]
      - de aanvullende productie 41 van [eisers] 
      - de aanvullende productie 4 van Friesplan 
      - de aanvullende productie 42 van [eisers] 
      - de aanvullende productie 5 van Friesplan 
      - de mondelinge behandeling van 21 maart 2024, waarbij namens [eisers] en Friesplan spreekaantekeningen zijn overgelegd en waarvan de griffier voor het overige aantekeningen heeft gemaakt
      - de verwijzing naar de parkeerrol 
      - de akte met productie 43 met het verzoek om voortprocederen van [eisers] 
      - de onttrekking van mr. Westra met het bericht dat Friesplan is ontbonden
      - de akte uitlaten van Bouwgarant
      - de akte uitlating voortgang procedure, tevens akte overleggen producties, tevens akte wijziging eis met producties 44 t/m 48 van [eisers] 
      - de antwoordakte van Bouwgarant. 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Op 21 september 2016 hebben [eisers] een overeenkomst van aanneming gesloten met Friesplan voor de realisering van een nieuwbouwwoning in [plaats] (hierna: de woning) met toepassing van de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2013 (hierna: de garantieregeling). Bouwgarant heeft hiervoor een waarborgcertificaat afgegeven. De garantieregeling is als bijlage bij de aanneemovereenkomst gevoegd en door [eisers] en Friesplan als onderdeel daarvan ondertekend. 
      
    
    
      2.2.
      Op 1 november 2017 is de woning aan [eisers] opgeleverd. 
      
    
    
      2.3.
      Na de oplevering hebben [eisers] Friesplan herhaaldelijk verzocht om bij en na de oplevering geconstateerde gebreken te herstellen. [eisers] hebben een bedrag van € 11.300,- van de eindafrekening onbetaald gelaten. 
      
    
    
      2.4.
      In april 2018 hebben [eisers] zich tot de geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw (hierna: de geschillencommissie) gewend, (onder meer) met het verzoek om Friesplan ertoe te verplichten de nog bestaande gebreken te herstellen. 
      
    
    
      2.5.
      De geschillencommissie heeft onderzoek laten uitvoeren naar de gebreken aan de woning. De deskundige heeft de bevindingen van dit onderzoek vastgelegd in een rapport van 7 september 2018. Vervolgens heeft de geschillencommissie op 7 juni 2019 een arbitraal vonnis gewezen. Daarin staat (voor zover voor deze zaak van belang):
      
      
        
          De consument stelt dat de volgende opleverpunten en schades nog niet zijn verholpen:
        
        
          (…)
        
        
          7) na de oplevering heeft zich waterschade aan de begane grondvloer voorgedaan, veroorzaakt door een lekkage aan de achterpui/tuindeuren, dan wel optrekkend vocht vanuit de grond. In de brief van de gemachtigde van de consument van 20 maart 2019 is namens de consument aangevoerd dat er thans ook vochtplekken (zijn) ontstaan bij de deuren van de achtergevel. Er blijft vocht in de muur aan de buitenzijde zitten. De muur dient opengehaald en hersteld te worden. Ook de inmiddels aangelegde bestrating in de tuin dient vervolgens te worden hersteld.
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          De deskundige heeft ten aanzien van de gestelde gebreken het volgende geconstateerd:
        
        
          (…)
        
        
          7) In de woonkamer constateert de deskundige bij de pui in de achtergevel, bij de linkeronderhoek, een vochtkring in de (…) gietvloer. De vochtkring wordt met grote mate van waarschijnlijkheid veroorzaakt doordat ten tijde van hevige regenval bij de aansluiting van het kozijn op het gevelmetselwerk water de gevelconstructie kan binnendringen. 
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          De ondernemer zal worden veroordeeld tot goed en deugdelijk (laten) herstellen van de waterschade in de vloer van de woonkamer ter plaatse van de pui in de achtergevel als genoemd onder klachtonderdeel 7 alsmede het (laten) herstellen van de gietvloer zoals door de deskundige omschreven. 
        
      
      
      
        
          Het gevorderde herstel van de bestrating in de tuin wordt afgewezen. De schade die aan de tuininrichting zou ontstaan als gevolg van destructief onderzoek door de ondernemer dient voor rekening en risico van de consument te komen nu deze ervoor heeft gekozen nog voor de uitspraak in deze zaak de tuin volledig te laten inrichten. 
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Toetsing aan de garantieregeling
        
        
          (…)
        
        
          De arbiters stellen vast dat de door de consument ingediende klachten 2, 3, 4, 6 en 7 gegrond zullen worden verklaard. Dit betreffen bouwkundige gebreken/onvolkomenheden, die onder de Nieuwbouwgarantieregeling vallen. (…)’
        
      
      
    
    
      2.6.
      In het arbitraal vonnis heeft de geschillencommissie Friesplan vervolgens veroordeeld tot het betalen van schadevergoeding voor de (oplever)gebreken aan de woning, met uitzondering van de gebreken aan de pui van de achtergevel van de woonkamer en de gietvloer. Friesplan is veroordeeld om die gebreken binnen twee maanden te herstellen. De schadevergoeding is betaald. 
      
    
    
      2.7.
      In een brief van 9 september 2019 hebben [eisers] aan Friesplan gezegd dat niet tijdig aan het arbitraal vonnis is voldaan. Zij hebben Friesplan verzocht alsnog binnen vier weken tot herstel van de achterpui en de gietvloer over te gaan. Friesplan heeft daarna aan de woning gewerkt. 
      
    
    
      2.8.
      Op 17 februari 2020 hebben [eisers] aan Friesplan meegedeeld dat bij hevige regenval en (harde) wind tegen de achtergevel de binnenvloer vochtig wordt. Daarbij hebben zij vochtmetingen en foto’s over de periode van 12 augustus 2019 tot 14 februari 2020 overgelegd. In reactie daarop heeft Friesplan geschreven dat zij dit sowieso nog zou herstellen omdat de linkerzijde nog een bouwfout bevat. Daarbij heeft zij ook gezegd dat de constructie bij de achterpui niet waterdicht is. Om die reden heeft Friesplan [eisers] geadviseerd om de aansluitende bestrating te verlagen, het afschot van die bestrating te verhogen en de bestrating tegen de gevel te voorzien van een draingoot. 
      
    
    
      2.9.
      In een brief van 16 maart 2020 hebben [eisers] aan Friesplan laten weten dat een herstelpoging van Friesplan van 29 november 2019 aan de achtergevel tot verergering van de situatie heeft geleid. Zij hebben meegedeeld dat zij verwachten dat Friesplan het probleem met haar komst van 25 en 26 maart 2020 alsnog zal oplossen. Daarbij hebben [eisers] Friesplan aangeraden om een (externe) deskundige op het gebied van dergelijke lekkages in te schakelen om bij de werkzaamheden aanwezig te zijn. 
      
    
    
      2.10.
      Op 24 maart 2020 hebben [eisers]  Bouwgarant aangeschreven en meegedeeld dat zij een beroep deden op de garantieregeling omdat Friesplan niet bereid en niet in staat was gebleken om de gebreken binnen de door de arbitragecommissie gestelde termijn van twee maanden te herstellen. Zij hebben Bouwgarant verzocht ervoor te zorgen dat de herstelwerkzaamheden onder de garantieregeling zouden worden hersteld of onvoorwaardelijk toe te zeggen dat [eisers] de herstelwerkzaamheden zelf zouden kunnen laten uitvoeren, waarbij de kosten vergoed zouden worden onder de garantieregeling.
      
    
    
      2.11.
      Op 25 maart 2020 heeft Friesplan opnieuw een herstelpoging gedaan. [eisers] hebben op 28 maart 2020 een e-mail met foto’s aan Friesplan gestuurd. Daarin schrijven zij onder meer het volgende. Friesplan heeft op 25 maart 2020 een poging tot herstel gedaan. Op 26 maart is Friesplan echter niet geweest. Op 25 maart is voor een bepaalde periode water met een tuinslang tegen de onderzijde van de gevel en de fundering aan de rechterzijde aangebracht. Dit had als direct gevolg: water aan de linkerzijde van de achterpui “tussen de dpc en onderzijde kozijn”; watersporen tussen het kozijnprofiel/onderdorpel en zichtbare vochtvlekken in de vloer rechts in de woonkamer en tekenen van vocht links in de woonkamer. Na de ingreep zijn de vochtplekken in de woning zeer toegenomen. Het beoogde resultaat van de werkzaamheden is niet bereikt en door de werkzaamheden van Friesplan is de schade aan de binnenvloer verergerd. [eisers] geven aan dat zij graag uiterlijk binnen zeven dagen vernemen dat Friesplan de aansprakelijkheid voor de schade erkent en de oorzaak van de schade binnen drie weken zal wegnemen.
      
    
    
      2.12.
      Vervolgens heeft Friesplan in april 2020 onderzoek naar de gevel en pui gedaan. In mei 2020 heeft zij de afwatering van een onderprofiel aangepast/toegevoegd. 
      
    
    
      2.13.	|
      Met een e-mail van 15 juni 2020 hebben [eisers] aan Bouwgarant (met Friesplan in de cc) meegedeeld dat de gebreken in het werk nog altijd niet blijvend zijn hersteld door Friesplan en dat Friesplan niets gedaan heeft om de waterschade aan de vloer  en schade die is ontstaan bij de (herstel)werkzaamheden van Friesplan te herstellen. Nogmaals hebben [eisers] een beroep gedaan op de garantieregeling. 
      
    
    
      2.14.
      In een e-mail van 7 juli 2020 heeft Friesplan aan [eisers] bericht dat de dag daarna (door [bedrijf 1]) opnieuw een herstelpoging zou worden gedaan. Friesplan adviseerde [eisers] de door hen aangekondigde stap naar de geschillencommissie op te schorten, minimaal tot het moment dat Friesplan het bij het arbitrale vonnis opgedragen werk aan [eisers] zou hebben opgeleverd. 
      
    
    
      2.15.
      In een e-mail van 27 juli 2020 hebben [eisers], onder toezending van foto’s, aan Friesplan gemeld dat het op 8 juli 2020 verrichte werk de lekkage opnieuw niet heeft verholpen en dat alle schades nog steeds niet zijn hersteld. 
      
    
    
      2.16.
      In een e-mail van 12 oktober 2020 hebben [eisers] aan Bouwgarant uiteengezet dat de herstelpogingen van de afgelopen tijd niet tot resultaat hebben geleid en dat Friesplan geen idee lijkt te hebben hoe de gebreken opgelost moeten worden. 
      
    
    
      2.17.
      Op 19 oktober 2020 heeft Friesplan geoordeeld dat de onderdorpel van de pui volledig vervangen moet worden. Na demontagewerkzaamheden op 4 december 2020 is Friesplan gebleken dat aan haar de verkeerde onderdorpel was geleverd. Daarop heeft zij de dorpel provisorisch afgewerkt.
      
    
    
      2.18.
      In een e-mail van 16 december 2020 hebben [eisers] aan Friesplan een verslag (met foto’s) gezonden van de werkzaamheden die Friesplan op 4 december 2020 heeft uitgevoerd. Daarin is onder meer het volgende opgenomen. De onderdorpel en het kozijnprofiel – die beiden krom zijn door de herstelpoging van 19 oktober 2020 – zijn, anders dan afgesproken, niet vervangen. Daardoor lopen de deuren nog steeds aan, dan wel klemmen de deuren. Daarbij komt dat in de onderdorpel eerder gaten zijn geboord. Deze moet dan ook vervangen worden. De schade aan de binnenvloer is door de ingreep van 4 december 2020 verergerd door het loshalen en terugplaatsen van het kozijnprofiel. Daardoor is de scheur over de breedte groter en breder geworden en is er in de hoek een extra scheur ontstaan. Ook is er een grote opening tussen de dorpel en de binnenvloer. [eisers] stellen Friesplan aansprakelijk voor deze bij het werk ontstane schades. Herstel van de eerder gemelde schades aan het metselwerk en de gietvloer heeft nog altijd niet plaatsgevonden. [eisers] vragen om een voorstel over het nodige vervolg op zeer korte termijn. 
      
    
    
      2.19.
      Vervolgens hebben [eisers] een deskundige, de heer [betrokkene] van [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2]), opdracht gegeven om de steeds terugkomende lekkage onder de aluminium achterpui in de woonkamer te onderzoeken. [bedrijf 2] heeft haar bevindingen vastgelegd in een rapport van 5 maart 2021 (hierna: het [bedrijf 2] rapport).
      
    
    
      2.20.
      
        In het rapport staat onder meer:
        ‘Vanaf de oplevering veroorzaakt de aluminium achterpui van woonkamer lekkage in cementdekvloer. (…)
      
      
      
        Onder het kozijn is een strook EPDM-folie (kunststof dakbedekking) geplakt om mogelijk vocht vanuit de grond te keren. Dit materiaal is bij stelkozijnen rechts en links niet goed ingeplakt. Rond deze grote kozijn pui is een stalen portaal aangebracht waar het metselwerk van de buitengevel deels op rust. (…) Verder is de spouw voorzien van steenwolisolatie. De betonnen poeren onder deze staalconstructie zijn deels weggehakt in poging om de lekkage te verhelpen. Dit betonwerk is koud gestort tegen binnen vloer en loopt door tot onder het kozijn, zodat er een koudebrug ontstaat tussen binnen- en buitenonderdelen. Dit kan condens veroorzaken. Ook kan water vanuit spouw niet weglopen door volgestorte spouw. (…) Echter, spouwventilatie en duidelijke onderbreking tussen deze onderdelen missen nog steeds. Hierdoor hoopt het water wat in de spouw komt op, waardoor dit in kozijnprofielen van onderdorpels kan lopen en waardoor metselwerk van buitengeven verzadigt en mosgroei vertoont.  
      
      
      
        (…)
      
      
      
        De woonkamervloer tegen achterpui vertoont grote vochtkringen die door gietvloer heen trekken. Bij opname is de afwerkvloer en cementdekvloer droog. Deze vochtplekken zullen zichtbaar blijven door vloerafwerking. De aansluiting tussen aluminium kozijnonderdorpel en cementdekvloer vertoont een kier, doordat bij een herstelpoging een wig is geplaatst tussen kozijnonderdorpel en cementdekvloer. Hierbij is de kozijnonderdorpel verbogen. 
      
      
      
        De binnenwanden van kalkzandsteen achtergevel, achter hemelwaterafvoeren buiten zijn plaatselijk vochtig tot ± 4.5m1 hoog in de vide. Dit duidt op vochtdoorslag achter hemelwaterafvoeren.
      
      
      
        De situatie is binnen en buiten geïnspecteerd. Buiten ook doormiddel van endoscopisch onderzoek in spouw en door inspectie van bouwtekeningen. (…) Hierbij blijkt dat er in de spouw rond de kozijnen geen waterkering is aangebracht van DPC-folie van 300 mm breed, zoals op bouwtekening is aangegeven. De aansluitingen tussen aluminium kozijnstijlen en houten stelkozijnen zijn deels niet van afdichting voorzien. Deels is hier open purschuim tussen aangebracht. (…) Er is open cellenband aangebracht tussen metselwerk en aluminium kozijnstijlen. Dit betreffen niet-duurzame aansluitingen en veroorzaken nu veel doorslaand vocht in spouw. Bij langdurige regen en harde wind wordt regenwater tussen kozijnstijlen en stelkozijnen door geblazen. Ook trekt er vocht door metselwerk. Vervolgens loopt dit water op aluminium onderdorpels en loopt het deels door kozijnprofielen en tussen kozijnprofielen door. Als deze ruimtes in en tussen de kozijnonderdelen vol zijn lopen deze over, waardoor dit water deels wordt doorgeven aan cementdekvloer, welke zonder vochtkering tegen de kozijndorpels aan loopt. Deze lekkages zullen op termijn alleen maar verergeren door verdrogen van open cellenband. Door ontbreken van DPC-folie staat het metselwerk in direct contact met vurenhouten stelkozijnen rond aluminium kozijnen. Dit materiaal zal op termijn verrotten, waardoor aluminium kozijnen los komen te staan.
      
      
      
        (…) Bij opname is een test gedaan door water op deze aansluitingen en op hemelwaterafvoeren te spuiten. Hierbij bleek dat er binnen enkele minuten water in spouw achter metselwerk loopt. Het steenwolisolatiemateriaal achter zinken hemelwaterafvoeren was binnen één minuut al nat. Ook is te zien dat er veel valspecie en cementbaarden in spouw aanwezig zijn, die het metselwerk van buitengevels verbinden met isolatieplaten in spouw, waardoor ook vocht wordt doorgegeven en langs isolatiemateriaal loopt, wat via naden tussen isolatieplaten naar binnen kan doortrekken. Op detailtekeningen is hier DPC-folie getekend die deze aansluitingen waterdicht en/of waterkerend moet maken. Echter, deze folie is niet aangebracht. 
      
      
      
        De constructie tussen kozijnstijlen en stelkozijnen is op eerste en tweede verdieping en in gehele voorgevel op dezelfde manier uitgevoerd. Deze aansluitingen kunnen op termijn ook deze problemen veroorzaken. (…) Dit betreffen allen potentiële lekken. Deze aansluitingen zijn niet-duurzaam waterdicht. Door de niet goed uitgevoerde detaillering zullen stelkozijnen verrotten, omdat deze in contact staan met metselwerk.
      
      
      
        De rechthoekige zinken hemelwaterafvoeren zijn tussen het metselwerk aangebracht. Tussen metselwerk en zink is alleen open cellenband aangebracht als waterkering. Achter hemelwaterafvoer is echter geen vochtkering aangebracht waardoor bij regen het steenwolisolatiemateriaal nat wordt. Dit kan op den duur vocht doorgeven aan kalkzandstenen binnenwand, zoals is gebeurd. (…)’
      
      
    
    
      2.21.
      
        De conclusie in het [bedrijf 2]-rapport luidt:
        ‘door afwijken van detaillering en deels slecht uitgetekende detaillering zijn lekkages ontstaan waar aannemer verantwoordelijk voor is. Deze detaillering voldoet niet aan eisen voor luchtdicht bouwen. De aansluitingen tussen aluminium kozijnstijlen en stelkozijnen zijn niet dicht gezet met cellenband of purschuim, waardoor isolatielekken ontstaan en water naar binnen kan lopen. DPC-folie is niet of niet goed aangebracht, waardoor vocht tussen kozijnen en metselwerk door en door metselwerk bij stelkozijnen kan komen. Deze detaillering voldoet niet aan eisen voor goed en deugdelijk werk.’ 
      
      
      
        
          [bedrijf 2] adviseert ten slotte ook hoe in deze alsnog tot goed en deugdelijk werk moet worden gekomen.  
      
      
    
    
      2.22.
      Op 21 april 2021 heeft Friesplan een nieuwe onderdorpel geplaatst. 
      
    
    
      2.23.
      Diezelfde dag hebben [eisers] het [bedrijf 2]-rapport aan Friesplan en aan Bouwgarant gestuurd. Beide partijen zijn verzocht (en zo nodig gesommeerd) om binnen een week te bevestigen dat zij de gerapporteerde gebreken binnen vier weken zullen (laten) verhelpen en dat zij de aansprakelijkheid voor deze gebreken erkennen. 
      
    
    
      2.24.
      Op 28 april 2021 heeft Friesplan aan [eisers] (met een kopie aan Bouwgarant) bericht dat het gebrek aan de achterpui – na het onderzoek van [bedrijf 2] – is hersteld doordat op 21 april 2021 de waterdoorlatende onderdorpel van de pui is vervangen. Friesplan heeft verder aangegeven voor het herstel van de gietvloer een (nog door [eisers] op te geven) bedrag te zullen vergoeden en dat daarmee de kwestie is afgehandeld.
      
    
    
      2.25.
      Op 30 april 2021 hebben [eisers] aan Friesplan (met Bouwgarant in de cc) aangegeven dat de constateringen van [bedrijf 2] onverminderd relevant zijn, dat het gebrek aan de achterpui niet is hersteld en dat zij geen genoegen nemen met een schadevergoeding voor het niet uitgevoerde herstelwerk aan de gietvloer. Zij willen dat uitvoering wordt gegeven aan de veroordeling van Friesplan om de vloer te herstellen en verwijzen naar de eerdere sommatie van 21 april 2021. 
      
    
    
      2.26.
      Op 14 mei 2021 heeft Friesplan herhaald dat het gebrek aan de achterpui is hersteld en de oorzaak van de lekkages is weggenomen. Zij heeft [eisers] gezegd dat zij zich bij nieuwe lekkages weer kunnen melden. Daarbij heeft zij zich op het standpunt gesteld dat [bedrijf 2] enkel wat roept, zonder gedegen en objectief onderzoek. Friesplan heeft verder aangegeven de gietvloer binnenkort te zullen herstellen.
      
    
    
      2.27.
      Friesplan heeft daarna geen werkzaamheden meer uitgevoerd. 
      
    
    
      2.28.
      In een aangetekende brief van 15 maart 2022 hebben [eisers] aan Friesplan en Bouwgarant meegedeeld dat de laatstelijk uitgevoerde herstelwerkzaamheden aan de achterpui niet voor verbetering hebben gezorgd en dus ook niet voor definitief herstel. Onder overlegging van foto’s hebben zij daarbij nieuwe vochtplekken gemeld en een verergering van de al aanwezige vochtplekken bij de achterpui. Zij hebben aangekondigd geen andere mogelijkheid te zien dan de kwestie voor te leggen aan de rechter.
    
    
      2.29.
      In reactie hierop heeft Friesplan op 24 maart 2022 gezegd dat dit gaat om een nieuwe klacht en dat zij deze wenst te onderzoeken, waarbij zij erop vertrouwt dat eventuele rechtsmaatregelen worden opgeschort.
      
    
    
      2.30.
      In een e-mail van 12 april 2022 hebben [eisers] gezegd dat zij de lekkage – op dezelfde plek als waar eerder lekkage was – niet als nieuw gebrek zien. Wel geven zij aan – onder voorbehoud van rechten en weren – gelegenheid te willen bieden tot het verzochte onderzoek. 
      
    
    
      2.31.
      Op 26 april 2022 is Friesplan langs gegaan voor onderzoek. 
      
    
    
      2.32.
      Vanwege het uitblijven van een reactie na het onderzoek hebben [eisers] Friesplan in een e-mail van 3 juni 2022 verzocht om op het onderzoek terug te komen of – als zij dat niet voornemens is – aan te geven waar de dagvaarding kan worden betekend. 
      
    
    
      2.33.
      In een e-mail van 21 juni 2022 heeft Friesplan aangegeven dat geen sprake is van een gebrek, maar van ‘van buitenaf opkomend water’. Bouwgarant heeft niet meer gereageerd.
      
    
    
      2.34.
      Op 27 december 2022 hebben [eisers] Friesplan en Bouwgarant gedagvaard. Daarna hebben partijen nog met elkaar gecommuniceerd, maar dit heeft niet tot overeenstemming geleid.
      
    
    
      2.35.
      In deze procedure heeft Friesplan een rapport overgelegd van [bedrijf 3] B.V. (hierna: het rapport Lekdetectie). Het rapport Lekdetectie dateert van 1 maart 2024. Bij de meetgegevens en uitslagen in het rapport lekdetectie staat dat er bij het endoscopisch onderzoek en bij de visuele inspectie afwijking(en) zijn waargenomen. Ook zijn vochtmetingen uitgevoerd waarbij verhoogde vochtlasten zijn waargenomen. 
      
      
        In de toelichting op meetgegevens/analyses in het rapport Lekdetectie staat onder meer:
        ‘Ten tijde van het onderzoek zien we op diverse plaatsen vochtschade. 
        Echter meten wij in de vochtschades geen verhoogde vochtlasten ondanks de zeer langdurige regenval van de voorafgaande periode. 
        Daarnaast zien wij middels onze onderzoeksmethodes eveneens geen vochtintreding of vochtverhogingen ondanks de forse vochtbelastingen en uitgevoerde regenproeven. 
        Door middel van endoscoop zien we in de gevel (spouw) dat er sprake is van Kingspan Kooltherm K8 spouwisolatie welke van zichzelf een waterwerende werking heeft. Dit in combinatie met de geventileerde spouw zorgt ervoor dat er sprake is van voldoende vochtafdrijving. 
        De aangebrachte kozijnen zijn in de spouw verwerkt. Hierdoor liggen deze verdiept en is de aansluiting middels een compriband tussen kozijn en gevel voldoende om inwatering via kozijn tegen te gaan. (…)
      
      
      
        De latijen boven de raampartijen bestaande uit een tweetal tegen elkander geplaatste stalen profielen vertonen geen gebreken. De latijen zijn aan de bovenzijde afgewerkt middels een dpc-folie die afwatering vanuit de spouw naar buiten mogelijk maken. 
      
      
      
        
          Adviespunten
        
        Wij nemen ten tijde van het onderzoek geen bouwkundige gebreken waar. Desondanks adviseren wij wel preventief onderstaande punten te herstellen / op te pakken.
         (…) 
        Gezien eerder genoemde waarnemingen lijkt het erop of er werken zijn verricht tussen ontstaan schade en onze meting waardoor lekkages reeds zijn weggenomen.’ 
      
      
    
    
      2.36.
      
        [bedrijf 2] heeft in een nader rapport op de toelichting van Pompe Lekdetectie gereageerd en de conclusies van Pompe Lekdetectie tegengesproken. Zij heeft daarbij onder meer gezegd dat compriband geen duurzaam materiaal is en op diverse plaatsen niet goed is aangebracht. Dat laatste geldt volgens [bedrijf 2] ook voor de DPC-folie bij de latijen.
      
    
    
      2.37.
      Bij de mondelinge behandeling hebben partijen gevraagd om de behandeling van de zaak aan te houden omdat zij wilden onderzoeken of zij samen een deskundige zouden kunnen aanzoeken om de zaak vervolgens samen af te doen. Vervolgens hebben partijen met elkaar gesproken, onder meer over de aan de deskundige voor te leggen vragen. Zij zijn er echter niet in geslaagd om als door hen beoogd “een deskundigenbericht in eigen beheer” te laten opstellen. Daarop hebben [eisers] met een akte van 22 januari 2025 verzocht de procedure voort te zetten en een door de rechtbank aan te wijzen deskundige een aantal door partijen besproken vragen voor te leggen. Vervolgens heeft de (toenmalige) advocaat van Friesplan de rechtbank laten weten dat Friesplan is ontbonden (en dat hij zich als advocaat onttrekt). 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eisers] vorderen, na wijziging van eis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        
          Primair:
        
        I. A. een verklaring voor recht dat Friesplan aansprakelijk is voor alle door [eisers] geleden en te lijden schade als gevolg van alle gebreken die de door de rechtbank te benoemen deskundige identificeert naar aanleiding van de vragen zoals genoemd in de akte van 22 januari 2025;
        B. een verklaring voor recht dat Bouwgarant aansprakelijk is voor alle door [eisers] geleden en te lijden schade als gevolg van alle gebreken die de door de rechtbank te benoemen deskundige identificeert naar aanleiding van de vragen zoals genoemd in de akte van 22 januari 2025;
        C. een verklaring voor recht dat Friesplan en Bouwgarant hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door [eisers] geleden en te lijden schade, bestaande uit de te maken herstelkosten om de gebreken aan de achterpui, kozijnen en gietvloer van de woning beklijvend weg te (laten) nemen, zoals omschreven in het rapport [bedrijf 2], alsmede uit de te maken herstelkosten om de schades aan het stucwerk, het metselwerk en de tuintegels weg te (laten) nemen, zoals omschreven in alinea 3.14 van de dagvaarding en blijkende uit de daar genoemde producties 28, 39 en 30; 
        II. Friesplan en Bouwgarant hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de onder IA en/of IB omschreven schade, welke schade opgemaakt dient te worden en vereffend dient te worden volgens de wet, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 20 mei 2021, dan wel vanaf de datum van de dagvaarding; 
        
          Subsidiair
        
        III. Friesplan te veroordelen de gebreken aan de achterpui, kozijnen en gietvloer van de woning beklijvend, zoals omschreven in rapport [bedrijf 2], alsmede uit de schades aan het stucwerk, het metselwerk en de tuintegels, zoals omschreven in alinea 3.14 van de dagvaarding en blijkende uit prod 28, 29 en 30 weg te (laten) nemen binnen twee maanden na betekening van het vonnis dan wel een in goede justitie te bepalen termijn, op straffe van het verbeuren van dwangsommen van € 1.000,- voor iedere dag dat Friesplan daarmee in gebreke blijft, tot een maximum van € 50.000,- althans op straffe van in goede justitie te bepalen dwangsommen;
        
          Primair en subsidiair
        
        IV. Friesplan en Bouwgarant hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover, indien deze kosten niet binnen twee weken na dit vonnis zijn voldaan. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] voeren het volgende aan. De woning vertoont al sinds de oplevering in 2017 gebreken die, ondanks vele sommaties, nog altijd niet zijn hersteld. [eisers] willen de gebreken nu liefst door een derde laten herstellen en de kosten daarvan voor rekening van Friesplan en Bouwgarant brengen. Friesplan heeft erkend dat sprake is van een bouwfout en heeft zijn aansprakelijkheid bevestigd door herstelpogingen uit te voeren. Dat Friesplan gebrekkig werk heeft geleverd is ook in het arbitraal vonnis vastgesteld. Van de toen voorgelegde gebreken en schade gaat het alleen nog om de gebreken aan de achterpui en de gietvloer. Uit het rapport van [bedrijf 2] blijkt echter dat er veel meer aan de hand is. De detaillering is niet juist, ook op de eerste en tweede verdieping. Er is onvoldoende waterkering en dat zal alleen maar erger worden. Friesplan is tekortgeschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst om een woning te bouwen die voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk en verkeert in verzuim. Dat geeft [eisers] het recht om de verplichting tot nakoming om te zetten in een verplichting vervangende schadevergoeding te betalen. [eisers] maken tegenover Friesplan primair aanspraak op vervangende schadevergoeding en subsidiair op nakoming. Bouwgarant heeft voor de bouw van de woning een garantie afgegeven. In het arbitraal vonnis is geoordeeld dat de gebreken aan de achterpui en gietvloer onder de garantieregeling vallen. Bouwgarant moet dan ook op grond van de garantieregeling de herstelkosten en schade aan [eisers] vergoeden.
      
    
    
      3.3.
      Friesplan en Bouwgarant voeren verweer. Zij concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eisers], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Friesplan en Bouwgarant voeren – kort gezegd – het volgende aan. Friesplan betwist dat nog steeds sprake is van gebreken met lekkage/waterschade als gevolg. Zij heeft tijdens haar onderzoek op 16 april 2022 geconstateerd dat er geen gebreken zijn. Dit wordt ook ondersteund door de lange periodes van ‘stilte’ waarin Friesplan geen lekkagemelding heeft ontvangen. Het rapport van [bedrijf 2], dat als partijrapport niet objectief is, en het arbitraal vonnis zijn achterhaald door de herstelwerkzaamheden die daarna zijn verricht. Voor zover er al lekkage zou zijn, dan komt dat doordat het terras van [eisers] te hoog is en er onvoldoende afschot is. Verwijzing naar de schadestaatprocedure als door [eisers] gevorderd is in strijd met de goede proceseconomie omdat [eisers] in deze procedure alle gelegenheid hebben gehad om hun schade te onderbouwen, maar dat niet gedaan hebben. Als gevolg van de omzettingsverklaring kunnen zij verder geen nakoming meer vorderen. Bouwgarant gaat uit van de juistheid van de stellingen van Friesplan dat de gebreken zijn hersteld en daarmee zijn de aanspraken van [eisers] achterhaald. Voor zover er nog sprake is van gebreken, dan zijn die ontstaan tijdens de afbouwfase. [eisers] kunnen op grond van de garantieregeling maximaal aanspraak maken op 20% van de aanneemsom, dus € 45.200,-. Een vergoedingsplicht voor gevolgschade is in de garantieregeling expliciet uitgesloten. Daarbij komt dat Bouwgarant sowieso niet kan worden aangesproken. Als een deelnemer aan de regeling weigerachtig is klachten te verhelpen, dan zal de opdrachtgever het geschil op grond van de voorwaarden van de regeling namelijk moeten voorleggen aan de geschillencommissie.
      
    
    
      3.5.
      Na de ontbinding van Friesplan hebben [eisers] de rechtbank verzocht een deelvonnis te wijzen. 
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Geen deelvonnis 
      
    
    
    
      4.1.
      
        [eisers] hebben de rechtbank verzocht om een deelvonnis te wijzen over de aansprakelijkheid van Friesplan voor de door hen geleden schade. Meer concreet verzoeken zij in een deelvonnis (alvast) de vordering onder I.A toe te wijzen door voor recht te verklaren dat Friesplan aansprakelijk is voor alle door [eisers] geleden en te lijden schade als gevolg van alle gebreken die de door de rechtbank te benoemen deskundige identificeert naar aanleiding van de vragen zoals genoemd in de akte van 22 januari 2025. De rechtbank zal geen gevolg geven aan dit verzoek om een deelvonnis te wijzen en licht dat hierna toe.  
      
    
    
      4.2.
      Zoals [eisers] juist hebben opgemerkt, zal de rechtbank de zaak na de ontbinding van Friesplan verder (moeten) behandelen op basis van de ingediende processtukken. Friesplan heeft in haar conclusie van antwoord haar aansprakelijkheid onderbouwd betwist. Omdat tegen de vordering tot aansprakelijkheid voor de gebreken door Friesplan verweer is gevoerd, zal de rechtbank op dit punt een oordeel moeten geven.
      
    
    
      4.3.
      Anders dan [eisers] met de eiswijziging en het verzoek om een deelvonnis lijken te veronderstellen, is het daarbij aan de rechtbank – en niet aan de door de rechtbank te benoemen deskundige – om te oordelen of er sprake is van tekortkomingen in de nakoming door Friesplan van de door haar met [eisers] gesloten aannemingsovereenkomst. Toewijzing van de vordering onder I.A zou direct, zonder rechterlijke tussenkomst, tot gevolg hebben dat Friesplan aansprakelijk is voor alle schade volgend uit alle gebreken die de deskundige aan de woning opmerkt. Daarbij leggen [eisers] weliswaar een relatie met de vragen die zij in hun akte van 22 januari 2025 aandragen om aan de deskundige voor te leggen, maar daarin wordt vooral gevraagd naar de oorzaak van de vochtplekken. De enkele beantwoording van de vraag naar de oorzaak brengt nog niet mee dat alle door de deskundige te noemen gebreken aan de woning zijn aan te merken als een tekortkoming van Friesplan in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst. Eerst zal een deskundige moeten worden benoemd om onderzoek te doen naar eventuele gebreken, de oorzaak van geconstateerde gebreken en de schade/herstelkosten. Het is vervolgens aan de rechtbank om te beoordelen of de bevindingen van de deskundige kunnen worden gevolgd en of er sprake is van een tekortkoming in de nakoming die leidt tot aansprakelijkheid van Friesplan en/of Bouwgarant. Daarmee is het voorbarig om de vordering I.A als verzocht door [eisers] in een deelvonnis toe te wijzen. 
      
      
        
          Vervolg 
        
      
      
    
    
      4.4.
      Hierna zal de rechtbank eerst ingaan op de meest verstrekkende verweren van Bouwgarant. Vervolgens zal zij ingaan op de vraag of Friesplan tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de aannemingsovereenkomst doordat zij het werk ondeugdelijk heeft uitgevoerd. 
      
      
        
          Artikel 9 lid 5 garantieregeling 
        
      
      
    
    
      4.5.
      Als meest verstrekkende verweer heeft Bouwgarant aangevoerd dat uit artikel 9 lid 5 van de garantieregeling voortvloeit dat de schadevaststelling moet plaatsvinden op basis van een door de opdrachtgever bij de geschillencommissie te starten procedure. Omdat [eisers] dat niet hebben gedaan, zijn zij volgens Bouwgarant niet-ontvankelijk in de vorderingen die zij tegen Bouwgarant hebben ingesteld. 
      
    
    
      4.6.
      
        In artikel 9 lid 5 van de garantieregeling staat:
        ‘Na ontvangst van de in lid 4 bedoelde aangetekende brief (toevoeging rechtbank: van de Bouwgarant dat bemiddeling niet is geslaagd) dient de opdrachtgever het geschil met de deelnemer binnen een redelijke termijn ter beoordeling voor te leggen aan de Geschillencommissie Verbouwingen (…)’.
      
      
    
    
      4.7.
      De rechtbank stelt vast dat artikel 9 lid 5 van de garantieregeling een algemene voorwaarde is. De rechtbank moet er ambtshalve op toezien dat een beding uit de algemene voorwaarden voor de consument niet onredelijk bezwarend is. Dit volgt uit de Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Op grond van artikel 6:236 sub n BW wordt als onredelijk bezwarend aangemerkt een beding dat de beslechting van een geschil in handen legt van een ander dan de rechter die volgens de wet bevoegd zou zijn, tenzij de consument ten minste een maand heeft om voor de gewone rechter te kiezen. 
      
    
    
      4.8.
      Artikel 9 lid 5 van de garantieregeling legt het geschil tussen de aannemer en de consument opdrachtgever in handen van een derde, de geschillencommissie. Weliswaar kan de opdrachtgever ervoor kiezen om het geschil door de overheidsrechter te laten beslechten, maar hij is niet geheel vrij in die keuze. Hij kan (naar de stelling van Bouwgarant) namelijk alleen een beroep doen op de herstelwaarborg van de garantieregeling op basis van een uitspraak van de geschillencommissie. 
      
    
    
      4.9.
      De rechtbank zal het beding van artikel 9 lid 5 van de garantieregeling dan ook vernietigen omdat het onredelijk bezwarend is. Vernietiging heeft terugwerkende kracht en heeft tot gevolg dat artikel 9 lid 5 van de garantieregeling wordt geacht nooit te zijn overeengekomen. Het beroep van Bouwgarant op dit artikel faalt daarom. 
      
      
        
          Artikel 12 garantieregeling
        
      
      
    
    
      4.10.
      Daarnaast voert Bouwgarant aan dat het gaat om gebreken die zijn ontstaan gedurende de periode van afbouw. Bouwgarant betoogt dat [eisers] op grond van artikel 12 lid 7 van de garantieregeling maximaal aanspraak kunnen maken op 20% van de aanneemsom van € 226.000,-, waardoor hun aanspraak beperkt is tot € 45.200,-. Ook dit verweer faalt. 
      
    
    
      4.11.
      
        Artikel 12 lid 7 van de garantieregeling luidt:
        ‘De maximale schadevergoeding per Waarborgcertificaat bedraagt bij een beroep op de afbouwwaarborg (…) 20% van de aanneemsom (…). Bij een beroep op de herstelwaarborg wordt per Waarborgcertificaat maximaal € 110.000,- uitgekeerd.’
      
      
      
        In artikel 2 van de garantieregeling wordt afbouw als volgt gedefinieerd: 
        ‘werkzaamheden ter voltooiing van het werk, inclusief die welke gedurende drie maanden na oplevering schriftelijk bij de ondernemer worden gemeld, dan wel – in geval van diens insolventie – bij BouwGarant.’.
      
      
    
    
      4.12.
      
        Van (problemen in de) afbouw in de zin van de garantieregeling is geen sprake. [eisers] vragen niet het werk af te maken. Het werk is opgeleverd, maar vertoont volgens [eisers] gebreken. [eisers] beroepen zich daarom op de herstelwaarborg, zoals in artikel 6 lid 3 van de garantieregeling nader is gedefinieerd. In dat artikel staat: 
        ‘Indien de deelnemer wegens insolventie dan wel uit weigerachtigheid niet langer voldoet aan diens verplichtingen uit de aannemingsovereenkomst, terwijl het reeds door hem uitgevoerde werk ondeugdelijk is, wordt de schade van de opdrachtgever vergoed op de in artikel 12 Garantieregeling beschreven wijze.’
      
      
    
    
      4.13.
      Artikel 12 lid 5 van de garantieregeling bepaalt dat in geval van een beroep op de herstelwaarborg de herstelkosten worden vergoed die benodigd zijn om het reeds uitgevoerde werk alsnog in overeenstemming te brengen met het Bouwbesluit, de eisen van goed en deugdelijk werk en de in de garantieregeling vastgelegde garantienormen. Op grond van artikel 12 lid 7 van de garantieregeling wordt bij een beroep op de herstelwaarborg maximaal € 110.000,- uitgekeerd. Voor zover Bouwgarant aansprakelijk zal worden geacht en veroordeeld zal worden tot betaling van schadevergoeding, dan geldt daarom dat Bouwgarant maximaal aansprakelijk kan zijn tot een bedrag van € 110.000,-.
      
    
    
      4.14.
      Bouwgarant heeft verder verwezen naar artikel 12 lid 3 van de garantieregeling, op grond waarvan zij betoogt dat [eisers] geen aanspraak kunnen maken op vergoeding van gevolgschade. Dit betoog slaagt. De gevorderde vergoeding van herstelkosten om schade aan het stucwerk, het metselwerk en de tuintegels weg te (laten) nemen valt buiten de garantieregeling. Voor zover de vordering betrekking heeft op de vergoeding van gevolgschade, is dit deel van de vordering tegenover Bouwgarant dus niet toewijsbaar. 
      
      
        
          Tekortkoming en daaruit voortkomende schade 
        
      
      
    
    
      4.15.
      Om vast te stellen Friesplan en/of Bouwgarant gehouden (kunnen) zijn schade te vergoeden zal de rechtbank echter eerst moeten beoordelen of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de aannemingsovereenkomst door Friesplan. Alleen dan zijn Friesplan en/of Bouwgarant op grond van de aannemingsovereenkomst of het daarbij aangehechte garantiecertificaat mogelijk aansprakelijk voor de door [eisers] geleden en te lijden schade. 
      
    
    
      4.16.
      Zowel [eisers] als Friesplan hebben een deskundigenrapport overgelegd. In het [bedrijf 2]-rapport staat – kort gezegd – dat de detaillering niet voldoet aan de eisen voor goed en deugdelijk werk en dat in afwijking van de bouwtekeningen geen DPC-folie is aangebracht, waardoor lekkages zijn ontstaan die alleen maar zullen verergeren. Uit het lekdetectierapport komt naar voren dat op diverse plaatsen vochtschade is geconstateerd, maar dat de kozijnen verdiept zijn aangelegd en dat de aansluiting met de compriband tussen kozijn en gevel voldoende is om inwatering via het kozijn tegen te gaan. In het lekdetectierapport wordt niet ingegaan op het rapport van [bedrijf 2]. Het wordt dan ook niet weersproken. Wel staat in het lekdetectierapport vermeld dat uit de genoemde waarnemingen lijkt te volgen dat werken zijn verricht waardoor mogelijk lekkages zijn weggenomen. [eisers] hebben voldoende onderbouwd gesteld dat sprake is van gebreken met lekkages tot gevolg. Friesplan heeft, hoewel het door hen overlegde lekdetectierapport nog de nodige vragen oproept, onderbouwd betwist dat (nog) sprake is van gebreken. Bij deze stand van zaken heeft de rechtbank behoefte aan nadere deskundige voorlichting. De rechtbank zal daarom een deskundige benoemen om onderzoek te doen naar de gestelde gebreken, de oorzaak van de eventueel te constateren gebreken en de te verwachten herstelkosten/schade. Partijen zullen zich over dit voornemen uit mogen laten.
      
      
        
          Benoeming deskundige 
        
      
      
    
    
      4.17.
      De rechtbank is voornemens om aan de deskundige te vragen om – met de aannemingsovereenkomst als uitgangspunt – de kwaliteit van de door Friesplan aangelegde achterpui, kozijnen en badkamer te beoordelen. Daarnaast zal de deskundige gevraagd worden of hij vochtplekken/vochtschade op diverse plaatsen in de woning constateert. Voor zover er schade wordt geconstateerd, zal de deskundige gevraagd worden naar de oorzaak daarvan. Tot slot zal de rechtbank de deskundige vragen om een begroting op te stellen van de te verwachten herstelkosten voor de (eventueel te constateren) gebreken en de herstelkosten van de schade die daaruit voortvloeit.
      
    
    
      4.18.
      De rechtbank heeft de heer J. Kok, werkzaam bij Kode Consult, bereid gevonden om het onderzoek uit te voeren. [eisers] heeft deze deskundige in haar akte van 22 januari 2025 aangedragen en hiertegen is door Bouwgarant geen bezwaar gemaakt. Friesplan is inmiddels ontbonden en kan geen proceshandelingen meer verrichten. Bij die stand van zaken zal de rechtbank de heer Kok als deskundige benoemen.  
      
      
        
          Vragen aan de deskundige 
        
      
      
    
    
      4.19.
      De rechtbank zal bij de formulering van de vragen voor de deskundige niet volledig uitgaan van de vragen als geformuleerd in de akte van [eisers] van 22 januari 2025. Deze vragen zijn immers door partijen besproken in het kader van schikkingsonderhandelingen. Deze onderhandelingen hebben echter niet tot een regeling tussen partijen geleid. Daarmee is het aan de rechtbank om te oordelen over het geschil. Daarbij moet zij zelf bezien welke vragen moeten worden beantwoord om dat oordeel te kunnen geven. Ook ziet de rechtbank aanleiding om bij de vraagstelling meer aan te sluiten bij hetgeen partijen bepaald hebben in de aannemingsovereenkomst. 
      
    
    
      4.20.
      Op bladzijde 3 van de aannemingsovereenkomst staat – samengevat – vermeld dat [eisers] en Friesplan zijn overeengekomen dat de opstallen zoals zijn aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening worden gebouwd naar de binnen de garantieregeling uitgewerkte eis van goed en deugdelijk werk, met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. Deze afspraak dient als uitgangspunt te worden genomen bij het onderzoek naar de gestelde gebreken. 
      
    
    
      4.21.
      De rechtbank is voornemens om aan de deskundige de volgende vragen te stellen:
      
      
        
          Kunt u een oordeel geven over de door Friesplan ingevolge de aannemingsovereenkomst van 21 september 2016 aangelegde achterpui, kozijnen (voor- en achterzijde) en badkamer? Zijn deze naar de binnen de garantieregeling omschreven eis van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven, op een juiste wijze en water/vochtdicht gemonteerd? Zo nee, wat is het verschil met een situatie waarin wel aan die eis van goed en deugdelijk werk is voldaan? 
        
        
          Constateert u vochtplekken en/of vochtschade bij de kozijnen van de achtergevel (op alle verdiepingen). Zo ja, wat is daarvan volgens u de oorzaak?
        
        
          Constateert u vochtplekken en/of vochtschade bij de vloeren van de begane grond en de tweede verdieping ter plaatse van de achtergevel? Zo ja, wat is daarvan volgens u de oorzaak?
        
        
          Constateert u vochtplekken en/of vochtschade bij het metselwerk aan de onderzijde, aan weerszijden van de pui bij de achtergevel? Zo ja, wat is daarvan volgens u de oorzaak?
        
        
          Constateert u vochtplekken en/of vochtschade bij de binnenwanden achter de hemelwaterafvoeren aan de achterzijde? Zo ja, wat is daarvan volgens u de oorzaak?
        
        
          Constateert u vochtplekken en/of vochtschade ter plaatse van de badkamer? Zo ja, wat is daarvan volgens u de oorzaak?
        
        
          Als u constateert dat de kozijnen en pui niet naar de in de garantieregeling omschreven eis van goed en deugdelijk werk zijn bevestigd/geplaatst, tot welke schade heeft dat geleid?
        
        
          Als u constateert dat de kozijnen en pui niet naar de in de garantieregeling omschreven eis van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven zijn bevestigd/geplaatst, kunt u dan een raming geven van de kosten om te komen tot een situatie waarin de gevel(s) voldoende water/vochtdicht gemaakt kunnen worden?
        
        
          Als u constateert dat de kozijnen en pui niet naar de in de garantieregeling omschreven eis van goed en deugdelijke werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven zijn bevestigd/geplaatst, en dat dit tot schade heeft geleid, kunt u dan een raming geven van de kosten om de schade te herstellen?
        
        
          Constateert u schade aan stucwerk, metselwerk en tuintegels? Is vast te stellen wat de oorzaak is van deze schade? Zo ja, wat is die oorzaak? 
        
        
          Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?
        
      
      
    
    
      4.22.
      Partijen mogen zich bij akte uitlaten over deze aan de deskundige te stellen vragen. De zaak zal hiertoe naar de rol van woensdag 15 oktober 2025 worden verwezen. Partijen moeten de concept-akte uiterlijk een week vóór de roldatum naar elkaar sturen, zodat zij in hun definitieve akte op de akte van de wederpartij kunnen reageren.
      
    
    
      4.23.
      De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt in de wet dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) door de eisende partij moet worden betaald. Dit voorschot moet daarom door [eisers] worden betaald.
      
    
    
      4.24.
      In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.
      
    
    
      4.25.
      In afwachting van de te nemen aktes zal iedere verdere beslissing worden aangehouden.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 15 oktober 2025 voor het nemen van een akte door beide partijen over de mogelijk aan de deskundige te stellen vragen (zoals weergegeven onder 4.21), 
      
    
    
      5.2.
      bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de genoemde roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij,
      
    
    
      5.3.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. Hoogkamer en in het openbaar uitgesproken op 17 september 2025.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          1589
      
    
  
  
     Artikel 187 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering