ECLI:NL:RBZWB:2025:6673, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 01-10-2025, 11609681 CV EXPL  25-1011
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-10-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Buitengerechtelijke ontbinding van een huurovereenkomst woonruimte. Er bestaat nog een geringe huurachterstand, deze moet worden terugbetaald. Verder is op de zolder van de woonruimte een hennepkwekerij aangetroffen. De woning is drie maanden gesloten door de burgemeester. Het verweer van de huurders dat dit een hennepkwekerij van een kennis betrof en dat zij er niks vanaf wisten maakt dit niet anders. Er waren namelijk voldoende signalen aanwezigen waardoor de huurders in ieder geval hadden moeten weten dat er iets mis was. Daarbij hebben de huurders tegenstrijdige standpunten ingenomen.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Bergen op Zoom
    
    
    
      Zaaknummer: 11609681 \ CV EXPL  25-1011
    
    
    
      
        Vonnis van 1 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING STADLANDER, 
      te Bergen op Zoom ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Stadlander,
      gemachtigde: Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [bewindvoerder] H.O.D.N. [bewindvoerderskantoor] , IN ZIJN HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER VAN [huurder 1] EN [huurder 2], 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: de bewindvoerder,
      gemachtigde: mr. G. Konus.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 21 mei 2025 en de daarin genoemde stukken,
      - de akte vermindering van eis van Stadlander,- de akte aanvulling eis en grondslag eis en overleggen stukken van Stadlander met producties,
      - de mondelinge behandeling van 28 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en het door Stadlander overgelegde overzicht van de actuele huurachterstand.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Stadlander verhuurt met ingang van 12 januari 2022 aan [huurder 1] (hierna: [huurder 1] ) en [huurder 2] (hierna: [huurder 2] ) de woning aan het [adres] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt € 836,29 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. 
      
    
    
      2.2.
      De goederen van [huurder 1] en [huurder 2] zijn bij beschikking van 23 oktober 2024 onder bewind gesteld. 
      
    
    
      2.3.
      Tot en met 30 november 2024 bedroeg de huurachterstand € 2.578,78. Na het uitbrengen van de dagvaarding door Stadlander heeft de bewindvoerder daarop een bedrag van € 1.672,58 afgelost.
      
    
    
      2.4.
      Op 28 februari 2025 is de dochter van [huurder 1] en [huurder 2] uit huis geplaatst. 
      
    
    
      2.5.
      De politie heeft in het gehuurde op 9 mei 2025 een hennepkwekerij aangetroffen, waarin 135 hennepplanten aanwezig waren.
      
    
    
      2.6.
      Op 10 mei 2025 heeft Stadlander de bewindvoerder verzocht de huurovereenkomst op te zeggen in verband met de aangetroffen hennepkwekerij.
      
    
    
      2.7.
      Bij brief van 28 mei 2025 heeft de burgemeester van de gemeente Steenbergen de huurders geïnformeerd over het voornemen tot sluiting van het gehuurde. Vervolgens heeft de burgemeester bij besluit van 19 juni 2025 bepaald dat het gehuurde van 3 juli 2025 tot 3 september 2025 gesloten zal zijn.
      
    
    
      2.8.
      Stadlander heeft op 24 juni 2025 de huurovereenkomst per 3 juli 2025 buitengerechtelijk ontbonden. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Stadlander vordert – samengevat en na wijziging van eis bij akte – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          te verklaren voor recht, dat de huurovereenkomst per datum 3 juli 2025 (buitengerechtelijk) is ontbonden, dan wel om de huurovereenkomst te ontbinden, 
        
        
          de bewindvoerder te veroordelen het gehuurde binnen veertien na betekening van het ten deze te wijzen vonnis te verlaten en te (laten) ontruimen,
        
        
          de bewindvoerder te veroordelen om aan Stadlander te voldoen:
        
      
      
        a. een bedrag van €2.578,78,
        b. een bedrag van € 836,29 per maand te rekenen na 31 maart 2025 tot aan de ontbinding,
        c. een bedrag van € 836,29 per maand voor elke maand of gedeelte daarvan dat de bewindvoerder in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen,
        d. de proceskosten.
      
      
    
    
      3.2.
      
        Stadlander legt het volgende aan de vorderingen ten grondslag. [huurder 1] en [huurder 2] hebben in strijd met de Opiumwet (hierna: Ow) gehandeld, waarna de burgemeester het gehuurde op grond van artikel 13b Ow heeft gesloten. Stadlander heeft de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW dan ook terecht buitengerechtelijk ontbonden. De huurovereenkomst is daarmee geëindigd.
        Voor zover de buitengerechtelijke ontbinding geen stand houdt vordert Stadlander de ontbinding van de huurovereenkomst. Zij legt daaraan ten grondslag dat er een tekortkoming is in de nakoming van de huurovereenkomst door zich niet als een goed huurder (artikel 7:213 BW) te gedragen door de aanwezigheid van de hennepkwekerij in het gehuurde. Daarnaast heeft Stadlander overlastmeldingen van omwonenden ontvangen.  
      
      
    
    
      3.3.
      De bewindvoerder voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.   
      
    
    
      3.4.
      Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        huurachterstand
      
    
    
    
      4.1.
      Stadlander heeft betaling van een huurachterstand gevorderd. De bewindvoerder heeft verder niet weersproken dat er een huurachterstand is die tot en met 31 december 2024 berekend is op een bedrag van € 906,20. De kantonrechter zal de gevorderde betaling hiervan dan ook tot dat bedrag toewijzen. 
      
      
        
          buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.2.
      Om een huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW geldt dat een verhuurder af mag gaan op het sluitingsbevel van de burgemeester en niet zelf nader onderzoek hoeft te doen naar de juistheid hiervan. Ook mag de civiele rechter het sluitingsbevel niet zelfstandig beoordelen. Dat is voorbehouden aan de bestuursrechter. Zolang het sluitingsbesluit van kracht is, mag de verhuurder de huurovereenkomst in beginsel buitengerechtelijk ontbinden. De bestuursrechtelijke procedure hoeft niet te worden afgewacht. Ook als achteraf het besluit van de burgemeester wordt herzien of vernietigd, betekent dat niet zonder meer dat de buitengerechtelijke ontbinding onrechtmatig was of ongegrond is geweest. Wel moet de kantonrechter bij een gevorderde ontruiming beoordelen of die buitengerechtelijke ontbinding evenredig is.
      
    
    
      4.3.
      Stadlander heeft de ontruiming primair gegrond op de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Het staat niet ter discussie dat het sluitingsbevel van de burgemeester ten tijde van de ontbinding nog van kracht was en dit ook tijdens de mondelinge behandeling nog steeds gold. Daarmee was Stadlander op grond van artikel 7:231 lid 2 BW bevoegd de huurovereenkomst met de bewindvoerder buitengerechtelijk te ontbinden.
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter moet daarom beoordelen of Stadlander in de gegeven omstandigheden van haar bevoegdheid tot ontbinding gebruik mocht maken. De kantonrechter moet toetsen of gebruikmaking daarvan misbruik van bevoegdheid oplevert of naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
      
    
    
      4.5.
      De bewindvoerder wijst in dit kader op het volgende. Het aantreffen van een hennepplantage is een ernstig feit, maar de verantwoordelijkheid kan niet zonder meer aan [huurder 1] en [huurder 2] worden toegerekend. De hennepplantage is opgezet door een kennis van [huurder 2] , die haar had gevraagd spullen op zolder te mogen opslaan. Zij wist niet dat het om materialen voor een hennepkwekerij ging. Omdat zij destijds drie banen had en medicatie gebruikte voor haar psychische problematiek, hield zij geen toezicht. Het kon volgens de bewindvoerder niet van haar worden verwacht dat zij toezicht hield. [huurder 1] werkte volgens de bewindvoerder langdurig in België, was niet op de hoogte en zou als hij het wel had geweten nooit toestemming hebben gegeven. Het gehuurde is inmiddels tijdelijk gesloten. Daarmee is al een zware sanctie opgelegd, aangezien [huurder 1] en [huurder 2] tijdelijk een ander onderkomen, die zij bij hun werkgever hebben gekregen, moesten vinden. Een ontruiming komt daar bovenop en betekent een dubbele bestraffing voor [huurder 1] en [huurder 2] . Sinds de instelling van het bewind is het gezin stappen aan het zetten: er is hulpverlening via Mozaïek, er is werk via een uitzendbureau en er wordt gewerkt aan stabiliteit.
      
    
    
      4.6.
      De bewindvoerder heeft verder gewezen op de belangen van de minderjarige dochter van [huurder 1] en [huurder 2] . Hoewel zij op dit moment niet in het gehuurde woont, aangezien zij uit huis is geplaatst, zijn haar belangen wel degelijk van belang. Sinds dat de dochter uit huis is geplaatst wordt er toegewerkt naar een terugkeer. Het hebben van een vaste woon- en verblijfplaats is daarvoor essentieel. 
      
    
    
      4.7.
      Hiertegenover stelt Stadlander haar belangen. Zij hoeft als verhuurder niet te dulden dat het gehuurde wordt gebruikt voor een hennepkwekerij. Stadlander heeft als toegelaten instelling immers een taak op het gebied van leefbaarheid in die zin dat zij bijdraagt aan de leefbaarheid in de directe nabijheid van haar woongelegenheden ten behoeve van de huurders van die woongelegenheden. Het is een feit van algemene bekendheid dat drugsgebruik en drugsgerelateerde activiteiten factoren zijn die (andere vormen van) criminaliteit kunnen aantrekken en die de woonomgeving daarom in negatieve zin kunnen beïnvloeden. Stadlander heeft dan ook een zwaarwegend belang bij haar wens daartegen op te treden en een strikt beleid te hanteren.
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Hoewel de bewindvoerder heeft verklaard dat [huurder 1] en [huurder 2] geen weet hadden of konden hebben van de aanwezigheid van de hennepkwekerij, kwam er op de mondelinge behandeling een ander beeld naar voren. Zo heeft [huurder 1] verklaard dat hij niet “lange tijd” in België werkzaam was, maar slechts anderhalve maand, en dat hij begin van het jaar nog op zolder is geweest. Ook heeft [huurder 2] enerzijds gesteld dat zij geen toezicht hield, maar anderzijds erkend dat zij de sleutel van de zolder aan de kennis heeft gegeven en dat er vervolgens een hangslot is geplaatst, waardoor zij zelf geen toegang meer had. Deze verklaringen doen af aan de geloofwaardigheid van hun stelling dat hen ieder verwijt ontbreekt. Bovendien valt er uit hun verklaringen af te leiden dat er voldoende aanleiding bestond voor enige argwaan. De conclusie is daarom dat [huurder 1] en [huurder 2] minst genomen onvoldoende in de gaten hebben gehouden wat er zich op zolder afspeelde en onvoldoende toezicht hebben gehouden op het gehuurde, terwijl dat wel hun verantwoordelijkheid is. Die verantwoordelijkheid rust evengoed op [huurder 1] als op [huurder 2] .
      
    
    
      4.9.
      De gevolgen voor [huurder 1] en [huurder 2] zijn ingrijpend, maar leggen in de beoordeling onvoldoende gewicht in de schaal. De kantonrechter is van oordeel dat de belangen van Stadlander zwaarder wegen en dat gebruikmaking van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding in de gegeven omstandigheden geen misbruik van bevoegdheid oplevert en ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daarbij weegt mee dat [huurder 1] en [huurder 2] niet op straat staan; hun werkgever heeft immers vervangende woonruimte voor hen geregeld. De omstandigheid dat [huurder 1] en [huurder 2] een minderjarig kind hebben maakt dit oordeel ook niet anders, omdat hun dochter niet bij hen verblijft. 
      
      
      
        
          ontruiming
        
      
      
    
    
      4.10.
      De verklaring voor recht dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. De verdere door Stadlander aangevoerde tekortkomingen behoeven daarom geen nadere bespreking. De bewindvoerder zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. 
      
    
    
      4.11.
      Stadlander wil daarbij dat de bewindvoerder wordt veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 836,29 vanaf 31 maart 2025 tot de dag dat de vordering is voldaan. Dit is de huurprijs per maand en na het ontbinden van de huurovereenkomst is dit een gebruiksvergoeding voor de tijd dat de bewindvoerder nog in het gehuurde verblijft. Vaststaat echter dat de bewindvoerder sinds de dagvaarding de lopende huurtermijnen voldoet. Deze vordering zal daarom als volgt worden toegewezen. De bewindvoerder moet maandelijks € 836,29 aan Stadlander betalen vanaf 1 oktober 2025 tot de dag dat het gehuurde door de bewindvoerder is ontruimd.  
      
      
        
          proceskosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      De bewindvoerder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Stadlander worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                146,14
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                514,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                476,00
              
              
                (2 punten × € 238,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                119,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.255,14
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het [adres] per 3 juli 2025 buitengerechtelijk is ontbonden,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt de bewindvoerder om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Stadlander zijn, en de sleutels af te geven aan Stadlander,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt de bewindvoerder hoofdelijk om te betalen aan Stadlander:
      -	€ 906,20 aan huurachterstand,
      -	€ 836,29 per maand vanaf 1 oktober 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten van € 1.255,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de bewindvoerder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Van Dam en in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2025.