ECLI:NL:RBROT:2025:11543, Rechtbank Rotterdam, 15-09-2025, C/10/704571 / KG ZA 25-808
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-09-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Ontruiming woonruimte. Afwijzing. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft het er alle schijn van dat op dit moment twee door partijen ondertekende huurovereenkomsten met betrekking tot de woning bestaan: een huurovereenkomst voor bepaalde tijd waar eiseres zich op beroept en een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd waar gedaagden zich op beroepen. Aannemelijk is dat dit het gevolg is van een administratieve fout bij eiseres. Bij deze stand van zaken is naar het oordeel van de voorzieningenrechter door eiseres onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er slechts sprake is van een overeenkomst huurovereenkomst voor bepaalde tijd, terwijl voor een veroordeling tot ontruiming in een kort geding volstrekt helder moet zijn dat gedaagden de woning moeten ontruimen. Eiseres beroept zich op het ontbreken van wilsovereenstemming en/of dwaling in het geval uit moet worden gegaan van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, maar naar het oordeel van de voorzieningenrechter staat niet buiten kijf dat dit beroep van eiseres opgaat. Een belangenafweging valt in deze situatie uit in het voordeel van gedaagden. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter moet de vordering tot ontruiming ook worden afgewezen voor zover eiseres die grondt op het bestaan (hebben) van een huurachterstand en het veroorzaken van overlast aan omwonenden.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/704571 / KG ZA 25-808
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 15 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      vestigingsplaats: [vestigingsplaats] ,
      eiseres,
      advocaat mr. K.A.M. Jaspers te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1. [gedaagde 1] ,
    
      
        2.	[gedaagde 2],
      woonplaats: [woonplaats] ,
      gedaagden,
      advocaat mr. S. Kranendonk te ‘s-Gravendeel.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna de Stichting, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden hierna samen [gedaagde 1] c.s. genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1.
      
        [gedaagde 1] c.s. huren van de Stichting de woning aan het adres [adres] ( [postcode] ) in [plaats] . Tussen partijen bestaat discussie over het antwoord op de vraag of [gedaagde 1] c.s. de woning voor bepaalde of onbepaalde tijd huren. Volgens de Stichting huren [gedaagde 1] c.s. de woning voor bepaalde tijd tot 10 oktober 2025. Daarnaast betalen [gedaagde 1] c.s. volgens de Stichting niet steeds op tijd de huur, hebben [gedaagde 1] c.s. een huurachterstand laten ontstaan en veroorzaken [gedaagde 1] c.s. overlast aan omwonenden. Daarom vordert de Stichting – kort gezegd – ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand. [gedaagde 1] c.s. zijn het niet eens met de vorderingen van de Stichting. Volgens [gedaagde 1] c.s. huren zij de woning voor onbepaalde tijd, wordt de huurachterstand van één maand snel ingelopen en zijn zij niet eerder door de Stichting aangesproken op het veroorzaken van overlast. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen van de Stichting af. Dit wordt hierna uitgelegd.
      
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 21 augustus 2025, met bijlagen 1 tot en met 19;
        
        
          de aanvullende bijlagen 20 en 21 van de Stichting;
        
        
          de conclusie van antwoord, met bijlagen 1 tot en met 5;
        
        
          de mondelinge behandeling op 1 september 2025.
        
      
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    Het toetsingskader in een kort geding
    
    
      3.1.
      Een vordering in een kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoedeisend belang heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij de beoordeling van de vordering tot veroordeling om de woning te ontruimen is van belang hoe aannemelijk het is dat een eventuele (mede) daartoe strekkende vordering in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat de Stichting heeft bij toewijzing van de vordering worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde 1] c.s. als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
      
      
        
          De huurovereenkomst: bepaalde of onbepaalde tijd?
        
      
      
    
    
      3.2.
      De Stichting stelt zich op het standpunt dat partijen een huurovereenkomst voor de bepaalde tijd van één jaar (10 oktober 2024 tot en met 9 oktober 2025) zijn aangegaan, dat de Stichting het einde van die overeenkomst per 10 oktober 2025 op tijd heeft aangezegd en dat [gedaagde 1] c.s. de woning daarom uiterlijk op 10 oktober 2025 ontruimd moeten hebben. [gedaagde 1] c.s. stellen zich echter op het standpunt dat partijen met ingang van 10 oktober 2024 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zijn aangegaan en betwisten daarom dat zij de woning moeten ontruimen vanwege het aflopen van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd.
      
    
    
      3.3.
      De voorzieningenrechter stelt op basis van de stellingen van partijen en de stukken in het procesdossier het volgende vast. Op 7 oktober 2024 heeft de Stichting een huurovereenkomst voor bepaalde tijd naar [gedaagde 1] c.s. gestuurd. Die huurovereenkomst wordt in deze zaak door de Stichting als een concept aangeduid, maar nergens uit de huurovereenkomst zelf blijkt dat het om een concept gaat (bijvoorbeeld door middel van een watermerk). Sterker nog, alle door de Stichting (in concept) opgestelde huurovereenkomsten bevatten standaard al de handtekening van degene die namens haar de huurovereenkomsten ondertekent. [gedaagde 2] heeft de op 7 oktober 2024 verstuurde huurovereenkomst voor bepaalde tijd van handgeschreven aantekeningen voorzien en die op 9 oktober 2024 teruggestuurd naar de Stichting. Op 10 oktober 2024 heeft de Stichting vervolgens een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd naar [gedaagde 1] c.s. gestuurd. Ook deze huurovereenkomst wordt in deze zaak door de Stichting als een concept aangeduid, terwijl ook uit deze huurovereenkomst zelf niet blijkt dat het om een concept gaat én ook deze huurovereenkomst al is voorzien van een handtekening van degene die namens de Stichting de huurovereenkomsten ondertekent.
      
    
    
      3.4.
      Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft het er alle schijn van dat op dit moment twee door partijen ondertekende huurovereenkomsten met betrekking tot de woning bestaan: een huurovereenkomst voor bepaalde tijd waar de Stichting zich op beroept en een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd waar [gedaagde 1] c.s. zich op beroepen. Aannemelijk is dat dit het gevolg is van een administratieve fout bij de Stichting, waardoor op 10 oktober 2024 (de dag waarop de sleuteloverdracht voor de woning heeft plaatsgevonden) per abuis een namens de Stichting ondertekende huurovereenkomst voor onbepaalde tijd naar [gedaagde 1] c.s. is gestuurd. Van enig knip-en-plakwerk of “knutselen” door [gedaagde 1] c.s. – zoals eerder van de zijde van de Stichting is gesteld – is geen sprake. [gedaagde 1] c.s. hebben simpelweg de huurovereenkomst ondertekend die zij op of vlak na 10 oktober 2025 via de post hebben ontvangen (volgens [gedaagde 1] : “in een grote envelop met vier of vijf postzegels”) en die huurovereenkomst in hun administratie bewaard. De Stichting heeft blijkbaar ook een door [gedaagde 1] c.s. ondertekende huurovereenkomst voor bepaalde tijd, maar van die overeenkomst heeft [gedaagde 1] betwist dat hij die heeft ondertekend. Daardoor is op dit moment onduidelijk hoe de handtekening van [gedaagde 1] onder die overeenkomst terecht is gekomen. De verhuurmakelaar van de Stichting kon zich daar volgens de Stichting niets over herinneren.
      
    
    
      3.5.
      Bij deze stand van zaken is naar het oordeel van de voorzieningenrechter door de Stichting onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er slechts sprake is van een overeenkomst huurovereenkomst voor bepaalde tijd, terwijl voor een veroordeling tot ontruiming in een kort geding volstrekt helder moet zijn dat [gedaagde 1] c.s. de woning moeten ontruimen. De Stichting beroept zich op het ontbreken van wilsovereenstemming en/of dwaling in het geval uit moet worden gegaan van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, maar naar het oordeel van de voorzieningenrechter staat niet buiten kijf dat dit beroep van de Stichting opgaat. De Stichting heeft namelijk niet uitgelegd waarom [gedaagde 1] c.s. er niet op mochten vertrouwen dat de Stichting de op 10 oktober 2024 aan hen toegestuurde huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met hen wilde sluiten. De omstandigheid dat die huurovereenkomst vergezeld ging met een brief waarin onder meer “Gefeliciteerd met uw nieuwe woning!” stond, zoals [gedaagde 1] c.s. onweersproken hebben gesteld en met een overgelegde bijlage hebben onderbouwd, wijst er juist op dat de Stichting bij [gedaagde 1] c.s. minst genomen de schijn heeft opgeroepen dat zij hen (alsnog) aanbood om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te sluiten, welk aanbod [gedaagde 1] c.s. hebben geaccepteerd. Een belangenafweging valt in deze situatie uit in het voordeel van [gedaagde 1] c.s. De gevolgen van het ontruimen van een woning laten zich immers lastig, zo niet onmogelijk terugdraaien in het geval dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat tussen partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt. Bij die belangenafweging is ook van belang dat [gedaagde 1] c.s. een jonge dochter hebben die net weer is begonnen aan het nieuwe schooljaar op de plaatselijke basisschool.
      
    
    
      3.6.
      De conclusie is dat de vordering tot ontruiming wordt afgewezen voor zover de Stichting die vordering is gegrond op het standpunt dat partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zijn overeengekomen.
      
      
        
          De huurachterstand en de overlast
        
      
      
    
    
      3.7.
      De Stichting stelt zich verder op het standpunt dat [gedaagde 1] c.s. de huur niet altijd op tijd hebben betaald, dat ten tijde van de mondelinge behandeling sprake was van een huurachterstand van één maand en dat [gedaagde 1] c.s. overlast veroorzaken aan omwonenden. Volgens de Stichting moet dit er ook toe leiden dat [gedaagde 1] c.s. de woning moeten ontruimen. [gedaagde 1] c.s. betwisten niet dat zij de huur niet steeds op tijd hebben kunnen betalen en dat ten tijde van de mondelinge behandeling mogelijk nog sprake was van één maand huurachterstand. Zij betwisten wel dat dit ertoe moet leiden dat zij de woning moeten ontruimen. Verder stellen [gedaagde 1] c.s. zich op het standpunt dat zij voorafgaand aan de dagvaarding nooit door de Stichting zijn aangesproken op het veroorzaken van overlast aan omwonenden.
      
    
    
      3.8.
      Naar het oordeel van de voorzieningenrechter moet de vordering tot ontruiming ook worden afgewezen voor zover de Stichting die grondt op het bestaan (hebben) van een huurachterstand en het veroorzaken van overlast aan omwonenden. Er is weliswaar sprake geweest van relevante tekortkomingen van [gedaagde 1] c.s. in de nakoming van voor hen uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen, maar mede gelet op persoonlijke omstandigheden van [gedaagde 1] c.s., acht de voorzieningenrechter onvoldoende aannemelijk dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure rechtvaardigen. Niet aannemelijk is dat de omvang van de ten tijde van de mondelinge behandeling bestaande huurachterstand van één maand in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van de woning rechtvaardigt, aangezien een huurovereenkomst in de regel pas wordt ontbonden in het geval van minimaal drie maanden huurachterstand. Bovendien hebben [gedaagde 1] c.s. tijdens de mondelinge behandeling toegezegd dat de eventueel nog bestaande huurachterstand snel wordt ingelopen voor zover dat niet al het geval was. In dit verband is ook van belang dat [gedaagde 1] c.s. hebben uitgelegd waarom zij de huur in het verleden niet steeds op tijd hebben kunnen betalen. Dit komt er samengevat op neer dat [gedaagde 2] nog een koopwoning bezat met haar ex-partner, terwijl haar ex-partner niet wilde meewerken aan de verkoop van die woning. [gedaagde 1] c.s. konden daardoor geen bewindvoering aanvragen, terwijl zij dat wel nodig bleken te hebben om hun financiële problemen te kunnen oplossen. Aangezien de koopwoning van [gedaagde 2] en haar ex-partner één werkdag voor de mondelinge behandeling notarieel is overgedragen, is te verwachten dat (de goederen van) [gedaagde 1] c.s. binnenkort wel onder bewind zullen staan en dat zij dan ook op structurele wijze aan hun financiële problemen kunnen werken. Aannemelijk is dat zich dan geen situatie meer zal voordoen waarin [gedaagde 1] c.s. de huur niet op tijd betalen, ook gelet op de overwaarde die [gedaagde 2] aan de koopwoning heeft overgehouden. Voor wat betreft de gestelde veroorzaakte overlast is van belang dat de Stichting niet heeft weersproken dat zij [gedaagde 1] c.s. voorafgaand aan deze zaak nooit op het veroorzaken van overlast heeft aangesproken, terwijl de precieze omvang en ernst van de gesteld veroorzaakte overlast ook niet geheel duidelijk is geworden. Het heeft er de schijn van dat de Stichting zich in het recente verleden meer heeft ingespannen om klachten te verzamelen, dan om goed overleg tot stand te brengen om een einde te maken aan door buurtbewoners ondervonden overlast. Dit brengt mee dat op dit moment ook niet aannemelijk is dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden vanwege het veroorzaken van overlast.
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      3.9.
      De conclusie luidt dat de vordering tot ontruiming van de woning wordt afgewezen. Dit brengt mee dat de vordering tot betaling van de toekomstige huur ook wordt afgewezen. De vordering tot betaling van de ten tijde van de mondelinge behandeling mogelijk nog bestaande huurachterstand van één maand wordt ook afgewezen, omdat onvoldoende duidelijk is geworden dat die achterstand ten tijde van de zitting feitelijk nog bestond, terwijl de Stichting bovendien niet heeft gesteld dat zij daar in de gegeven omstandigheden een afzonderlijk voldoende spoedeisend belang bij heeft.
      
      
        
          De Stichting moet de proceskosten van [gedaagde 1] c.s. betalen
        
      
      
    
    
      3.10.
      De Stichting is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 1] c.s. worden begroot op:
      - griffierecht	€	   331,00
      - salaris advocaat	€	   715,00 (tarief gemiddeld complexe zaak)
      - nakosten	€	   178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
      Totaal		€	1.224,00
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
      
    
    
      3.11.
      De proceskostenveroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    De voorzieningenrechter:
    
    
      4.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt de Stichting in de proceskosten van € 1.224,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als de Stichting de proceskosten niet op tijd betaalt en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet de Stichting € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
      
    
    
      4.3.
      verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bouwman en in het openbaar uitgesproken op 15 september 2025.
        3349 / 1729