ECLI:NL:RBZWB:2025:6633, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 01-10-2025, C/02/432633 / HA ZA 25-131 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-10-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verkoop woning. Geen deugdelijk beroep op financieringsvoorbehoud. Niet voldaan aan inspannings- en documentatieplicht. Contractuele boete verschuldigd, geen grond voor matiging.

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
    
    
      Cluster II Handelszaken
    
    
    
      Breda
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer:  C/02/432633 / HA ZA 25-131
    
    
    
      
        Vonnis van 1 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [verkoper]
        , 
      wonende te [plaats 1] ,
      eiser,
      hierna te noemen: [verkoper] ,
      advocaat: mr. A.M. van Schaick te Tilburg,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [koper]
        , 
      wonende te [plaats 2] ,
      gedaagde,
      hierna te noemen: [koper] ,
      advocaat: mr. M.F.J. Martens te Rosmalen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 7 mei 2025 en de daarin genoemde stukken,
      - de aanvullende producties 11 tot en met 15 zijdens [verkoper] ,
      - de aanvullende productie 4 zijdens [koper] ,
      - de zittingsaantekeningen die tijdens de mondelinge behandeling op 15 augustus 2025 door de griffier zijn gemaakt,
      - de pleitnotities van mrs. Van Schaick en Martens.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Op 17 oktober 2024 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten waarbij [verkoper] als verkoper zijn woning in [plaats 1] aan [adres] (hierna de woning) aan [koper] als koper heeft verkocht tegen een koopsom van € 361.000,-. [verkoper] werd daarbij bijgestaan door NVM makelaar de heer [makelaar] (werkzaam bij [makelaarskantoor] ) en [koper] werd geadviseerd door de heer [adviseur] (werkzaam bij [assurantiekantoor] BV). 
      
    
    
      2.2.
      In artikel 15 van de koopovereenkomst is een financieringsvoorbehoud opgenomen dat, voor zover van belang, als volgt luidt (productie 1 bij dagvaarding):
      
      
        
          “15.1. Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: 
        
        
          a. op 29 november 2024 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van maximaal 100% van de koopsom zijnde € 361.000,- (…) geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, (…). 
        
      
    
    
      15.3.
      
        
          Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering (…) te verkrijgen. 
        
        
          De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In afwijking hiervan komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: de officiële en met redenen omklede afwijzing van de geldverstrekker waar de offerte is aangevraagd. In de afwijzing dient te zijn opgenomen een verwijzing naar de aangevraagde offerte, inclusief de hoogte van de hypotheeksom, die in overeenstemming dient te zijn met het hiervoor onder 15.1a. genoemde bedrag. Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. (…)”
        
      
      
    
    
      2.3.
      Verder is in artikel 5 van de koopovereenkomst een verplichting voor [koper] als koper opgenomen om uiterlijk 29 november 2024 door middel van het stellen van een bankgarantie dan wel door het storten van een waarborgsom zekerheid te stellen voor een bedrag van € 36.100,-.
      
    
    
      2.4.
      In artikel 11 van de koopovereenkomst is het volgende opgenomen over ingebrekestelling en ontbinding van de koopovereenkomst:
      
      
        
          “11.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
        
      
    
    
      11.2.
      
        Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (…)” 
      
      
    
    
      2.5.
      Op 27 november 2024 heeft [adviseur] namens [koper] aan de makelaar van [verkoper] het volgende bericht gestuurd:
      
      
        
          “Nav de berichtgeving door de verkopers eerder vandaag hierbij het verzoek om te ontbinden per 
        
        
          29-11-2024. 
        
        
          Wij kunnen niet voldoen aan de voorwaarden die gesteld worden door de verkopers en hebben relatie [koper] hierin geadviseerd niet door te gaan met het dossier.
        
      
      
      
        
          Door prive omstandigheden heeft de heer [koper] zakelijk gezien in 2023 een minder jaar gehad wat door de bank op maatwerk beoordeeld moet worden. Helaas heb ik gister te horen gekregen van de bank dat men begin januari een herbeoordeling kan doen met de bijgewerkte cijfers van 2024. Eerder niet. 
        
      
      
      
        
          (…) Voorwaarde 2 stopt bij deze door ontbinding als er besloten wordt dat verlengen tot januari geen optie is. 
        
      
      
      
        
          Zonder tegenbericht gaan wij er vanuit dat geen mogelijkheden zijn tot verlenging ontbinding tot 3de week 02-2025. (…)”
        
      
      
    
    
      2.6.
      Vervolgens is in overleg tussen partijen op 29 november 2024 overeengekomen de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud evenals de termijn voor het stellen van zekerheid te verlengen tot en met 10 januari 2025. De datum van eigendomsoverdracht zou gewijzigd worden van 2 december 2024 naar 3 februari 2025. [verkoper] heeft daarbij als verkoper een ontbindingsclausule bedongen, inhoudende dat hij gerechtigd was de woning opnieuw op de markt aan te bieden en de koopovereenkomst met [koper] te ontbinden indien hij vóór 10 januari 2025 met een derde een koopovereenkomst onder gunstiger voorwaarden zou sluiten. [koper] behield in dat geval als eerste koper de mogelijkheid de koopovereenkomst alsnog onvoorwaardelijk te maken in welk geval de ontbindingsmogelijkheid voor [verkoper] zou komen te vervallen.  
      
    
    
      2.7.
      Op 9 januari 2025 heeft [adviseur] namens [koper] het volgende bericht aan de makelaar van [verkoper] gestuurd:
      
      
        
          “Vandaag intensief contact gehad met de accountant van relatie. Helaas moeten wij u mede delen dat de aankoop niet haalbaar is. De cijfers 2024 geven geen voldoende winst om de zaak in te kunnen dienen. 
        
      
      
      
        
          Relatie [koper] zal hierbij ontbinden en wenst u succes met de verkoop.”
        
      
      
    
    
      2.8.
      In reactie daarop heeft de makelaar van [verkoper] er dezelfde dag op gewezen dat een beroep op het financieringsvoorbehoud goed gedocumenteerd moet worden onderbouwd zoals overeengekomen is in artikel 15.3 van de koopovereenkomst en dat de mail van [adviseur] hieraan niet voldoet. Ook heeft hij laten weten onaangenaam verrast te zijn door de gang van zaken omdat er op 30 december nog telefonisch is aangegeven dat er geen reden was om aan te nemen dat de verkoop in het gedrang zou komen.
    
    
      2.9.
      Bij brief van 10 januari 2025 heeft de advocaat van [koper] de makelaar van [verkoper] laten weten dat deze reactie hem bevreemd omdat de problematische situatie van [adviseur] bekend was, het verkooptraject niet tot de derde week van februari 2025 maar tot en met 10 januari 2025 is verlengd terwijl ook bekend is dat tijdens de feestdagen geen dossiers worden afgewikkeld. Aangeboden wordt onderliggende stukken aan te leveren zodra [koper] behoorlijk in gebreke is gesteld.
      
    
    
      2.10.
      Vervolgens heeft [verkoper] [koper] bij brief van 13 januari 2025 in gebreke gesteld wegens het niet tijdig op 10 januari 2025 storten van een waarborgsom of het stellen van een bankgarantie. Daarbij is [koper] een termijn van acht dagen gegeven om alsnog aan deze verplichting te voldoen bij gebreke waarvan ontbinding van de koopovereenkomst en aanspraak op de boete van 10% van de koopsom is aangekondigd. 
      
    
    
      2.11.
      Op 16 januari 2025 heeft [koper] een kopie van een afwijzingsbrief van de Regiobank van 15 januari 2025 alsmede een hypotheekaanvraag daterend van 14 januari 2025 overgelegd.
      
    
    
      2.12.
      Bij brief van 27 januari 2025 heeft de advocaat van [verkoper] [koper] bericht dat niet binnen de termijn een goed gedocumenteerd beroep op het financieringsvoorbehoud is gedaan nu de financiering pas na afloop van die termijn en voor een hoger bedrag is aangevraagd dan overeengekomen was. Omdat [koper] ook na de ingebrekestelling van 13 januari 2025 tekort is geschoten in zijn verplichting tot het stellen van zekerheid wordt de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op de contractuele boete van € 36.100,-. 
      
    
    
      2.13.
      
        [verkoper] heeft de woning uiteindelijk op 12 mei 2025 aan een ander kunnen verkopen tegen een koopsom van € 360.000,-. De woning is op 8 juli 2025 geleverd.
      
    
    
      2.14.
      
        [koper] heeft de boete waarop [verkoper] aanspraak maakt niet betaald waarna [verkoper] deze procedure gestart is. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [verkoper] vordert – samengevat en na eisvermindering ter zitting – dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
        I. voor recht verklaart dat de koopovereenkomst is ontbonden, althans deze ontbindt,
        II. [koper] veroordeelt tot betaling van € 36.100,- aan contractuele boete, te vermeerderen met wettelijke rente,
        III. [koper] veroordeelt tot betaling van € 1.166,- aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met wettelijke rente,
        IV. [koper] veroordeelt in de proceskosten en nakosten te vermeerderen met wettelijke rente. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        [verkoper] legt aan zijn vordering ten grondslag dat geen geldig beroep is gedaan op het financieringsvoorbehoud zodat sprake was van een bindende koopovereenkomst in de nakoming waarvan [koper] tekort is geschoten door niet te voldoen aan zijn verplichting tot het stellen van zekerheid. Door deze verplichting ook na ingebrekestelling niet na te komen, verkeerde [koper] in verzuim, was [verkoper] gerechtigd de koopovereenkomst te ontbinden en is [koper] op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst de contractuele boete van 10% van de koopsom verschuldigd.
      
    
    
      3.3.
      
        [koper] concludeert tot afwijzing van de vorderingen, althans tot matiging van de boete. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Documentatie- en inspanningsplicht 
      
    
    
    
      4.1.
      De kern van het geschil betreft de vraag of [koper] op deugdelijke wijze een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. Volgens [verkoper] is dit niet geval waardoor sprake was van een definitieve koopovereenkomst, die terecht ontbonden is omdat [koper] tekort is geschoten in de nakoming daarvan en waardoor [koper] een boete verschuldigd is. [koper] stelt daarentegen dat hij geen boete verschuldigd is omdat hij een beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan waarmee de koopovereenkomst ontbonden is. Dit is een bevrijdend verweer, wat betekent dat [koper] de feiten en omstandigheden moet stellen waaruit blijkt dat hij terecht het financieringsvoorbehoud heeft ingeroepen en daarom bevrijd is van alle verplichtingen uit de koopovereenkomst.
      
    
    
      4.2.
      Volgens [koper] is de koopovereenkomst eigenlijk al in onderling overleg op 27 november 2024 ontbonden. De rechtbank volgt [koper] daarin niet. Vast staat immers dat partijen op of omstreeks 29 november 2024 een verlenging van het financieringsvoorbehoud zijn overeengekomen. Weliswaar is daarbij door [verkoper] bedongen dat hij de woning ondertussen mocht aanbieden aan anderen, maar daarbij behield [koper] als eerste koper wel het recht om te beslissen of hij zijn koop onvoorwaardelijk wilde maken. Dat valt allemaal niet te rijmen met de stelling dat op 27 november 2024 in onderling overleg tot ontbinding van de koopovereenkomst zou zijn besloten. Bovendien is dat ook in tegenspraak met de mail van 9 januari 2025 waarbij [koper] aangeeft de koop te willen ontbinden. 
      
    
    
      4.3.
      Dat [koper] op 9 januari 2025 tijdig een schriftelijk beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud staat vast. In discussie is of daarbij is voldaan aan alle voorwaarden die de koopovereenkomst voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud stelt. De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is. In de overeenkomst is opgenomen dat onder goed gedocumenteerd wordt verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan [verkoper] moet worden overgelegd. Daarnaast zijn partijen overeengekomen dat in afwijking hiervan een officiële en met redenen omklede afwijzing moet worden overgelegd waarin dient te worden verwezen naar de aangevraagde offerte inclusief de hoogte van de hypotheeksom die in overeenstemming dient te zijn met de koopsom, zijnde een bedrag van € 361.000,-. Pas in dat geval is voldaan aan het vereiste van goed gedocumenteerd en zijn beide partij van de koopovereenkomst bevrijd.
      
    
    
      4.4.
      Vast staat dat [koper] op het moment van het inroepen van de ontbindende voorwaarde op 9 januari 2025 geen afwijzing heeft overgelegd, laat staan een goed gedocumenteerde afwijzing. Op grond van de koopovereenkomst was hij daartoe wel gehouden, nu partijen die verplichting uitdrukkelijk zijn overeengekomen. Uit het bericht van 9 januari 2025 blijkt dat er in het geheel nog geen hypotheekaanvraag was ingediend. De achtergrond van de documentatieplicht is juist dat de verkoper moet kunnen nagaan of de koper zich daadwerkelijk heeft ingespannen om de hypothecaire lening te verkrijgen, zodat wordt voorkomen dat de koper lichtvaardig de koopovereenkomst ontbindt. Dat [koper] nadien, buiten de overeengekomen termijn, alsnog op 14 januari 2025 een hypotheekaanvraag heeft ingediend en op 16 januari 2025 een afwijzing heeft overgelegd, maakt dit niet anders. Het achteraf aanvullen of motiveren kan immers niet leiden tot een rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde, nu de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud reeds op 10 januari 2025 verstreken was. De hypotheekaanvraag en de daaropvolgende afwijzing dateren respectievelijk vier en vijf dagen na het verstrijken van de termijn en kunnen daarom niet gelden als tijdige documentatie. Ten overvloede merkt de rechtbank nog op dat de aanvraag ook inhoudelijk niet voldoet aan de vereisten uit de koopovereenkomst: er is een hypotheek aangevraagd voor een hoger bedrag dan de koopsom en daarbij is - zo is ter zitting gebleken - uitgegaan van een onjuist en te laag toetsinkomen.
      
    
    
      4.5.
      Gelet hierop oordeelt de rechtbank dat [koper] niet heeft voldaan aan de op hem rustende contractuele inspannings- en documentatieplicht, zodat geen rechtsgeldig beroep is gedaan op het financieringsvoorbehoud. Het standpunt van [koper] dat het niet mogelijk was om voldoende gedocumenteerd een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud, omdat de bank op basis van de jaarcijfers weigerde een hypotheekaanvraag in behandeling te nemen, wordt verworpen, nu dit onvoldoende is onderbouwd. Daar komt bij dat het op 14 januari 2025 kennelijk wél mogelijk is gebleken om een aanvraag in behandeling te laten nemen. 
      
    
    
      4.6.
      Evenmin is van belang of [verkoper] al dan niet wist dat de financiering voor [koper] als zelfstandig ondernemer vanwege een ziekteperiode onzeker was. De verplichting om zich in te spannen en dit goed te documenteren rustte immers op [koper] zelf. Ook het verwijzen naar zijn financieel adviseur aan wie [koper] het gehele proces heeft overgelaten en op wiens deskundigheid hij heeft vertrouwd, kan hem niet baten. Het inschakelen van een adviseur geschiedde immers op eigen risico. Eventuele fouten of gebrekkige communicatie van de adviseur kunnen in de verhouding tussen [koper] en diens adviseur relevant zijn, maar kunnen niet aan [verkoper] worden tegengeworpen. Dat niet is voldaan aan de inspanningsverplichting om een financiering te verkrijgen en dat het financieringsvoorbehoud niet deugdelijk is ingeroepen, komt dan ook voor risico van [koper] .
      
      
        
          Ontbinding koopovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.7.
      Nu [koper] geen rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan, rustte op hem vanaf 9 januari 2025 – en ook nadien – de verplichting om de koopovereenkomst na te komen, waaronder de verplichting tot het stellen van zekerheid op 10 januari 2025. Vast staat dat [koper] , ondanks ingebrekestelling door [verkoper] , niet aan die verplichting heeft voldaan. Daarmee was [verkoper] bevoegd de koopovereenkomst te ontbinden, hetgeen hij op 27 januari 2025 rechtsgeldig op grond van artikel 11.1 van de koopovereenkomst heeft gedaan. De onder I gevorderde verklaring voor recht wordt dan ook toegewezen.
      
      
        
          De boete
        
      
      
    
    
      4.8.
      De ontbinding van de koopovereenkomst brengt op grond van artikel 11.2 van die overeenkomst met zich dat [koper] in beginsel gehouden is tot betaling van de contractuele boete van € 36.100,-. [koper] voert echter primair aan dat [verkoper] geen beroep toekomt op de boetebepaling, althans subsidiair dat de boete moet worden gematigd. 
      
    
    
      4.9.
      Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad mag een rechter een overeengekomen boete (op grond van artikel 6:94 BW) op verlangen van de schuldenaar matigen indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. De rechter dient die matigingsbevoegdheid terughoudend te hanteren. Matiging is alleen aan de orde als onverkorte toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Het enkele uiteenlopen van schade en boete is onvoldoende grond voor matiging. 
      
    
    
      4.10.
      De rechtbank zal hierna, met inachtneming van voormelde maatstaf, toelichten waarom zij geen ruimte ziet om de overeengekomen boete ter zijde te schuiven of te matigen. 
      
    
    
      4.11.
      De rechtbank stelt voorop dat het overeengekomen boetebeding een gebruikelijk beding is in koopovereenkomsten voor woningen. Ook de hoogte van de boete – 10 % van de koopsom – is gebruikelijk. Bovendien geldt de boete - zoals gebruikelijk - voor beide partijen: indien één partij de koopovereenkomst niet nakomt, is de andere partij de boete verschuldigd. Volgens [koper] is het desondanks naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [verkoper] aanspraak maakt op de boete, nu [verkoper] wist dat de financiering voor [koper] problematisch verliep en het verkooptraject na 29 november 2024 bovendien niet meer exclusief ten behoeve van [koper] werd voortgezet. De rechtbank volgt [koper] niet in dit standpunt. Uitgangspunt is dat partijen in artikel 11.2 uitdrukkelijk een boetebeding zijn overeengekomen om de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst te waarborgen. Dat beding heeft daarmee een zelfstandige betekenis en kan niet lichtvaardig terzijde worden geschoven. Als er al vanuit wordt gegaan dat [verkoper] bekend was met de financieringsproblemen van [koper] , hetgeen [verkoper] betwist, doet zulks niet af aan de verplichting van [koper] om de koopovereenkomst na te komen waarbij het risico van het niet verkrijgen van financiering een omstandigheid is die geheel voor risico van hem als koper komt. Evenmin maakt de door [verkoper] op 29 november 2024 bedongen ontbindingsclausule dat het beroep op het boetebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of aanleiding geeft om de boete te matigen. Overigens behield [koper] na 29 november 2024 de mogelijkheid om de koopovereenkomst onvoorwaardelijk te maken in het geval [verkoper] een andere koper zou hebben gevonden. In zoverre kan dan ook niet gesproken worden van ontbrekende exclusiviteit. 
    
    
      4.12.
      Verder heeft [koper] aangevoerd dat de boete gematigd moet worden tot nihil omdat [verkoper] geen schade heeft geleden doordat hij de woning al voor 10 januari 2025, namelijk op 23 december 2024, aan een derde verkocht zou hebben. Ter onderbouwing van deze stelling verwijst [koper] naar een advertentie op Funda waarop de woning per 23 december 2024 als verkocht is aangemerkt en een uitwisselingsoverzicht afkomstig van de makelaar waarop vermeld staat “ondertekening akte” met datum 23-12-2024. [verkoper] heeft ter zitting nader toegelicht dat dit niet ziet op een verkoop aan een andere partij, maar te maken heeft met een door de makelaar op Funda doorgevoerde wijziging waardoor er voor de woning twee advertenties op Funda stonden: één met status verkocht en één met status te koop. De gegevens in het uitwisselingsoverzicht waarop [koper] wijst, hebben betrekking op de verkoop aan hem zelf want zowel de transactieprijs als de transportdatum komen overeen, aldus [verkoper] . Gelet op deze uitleg en de overgelegde leveringsakte waaruit blijkt dat de woning pas op 12 mei 2025 door [verkoper] aan een ander is verkocht, verwerpt de rechtbank de stelling van [koper] dat [verkoper] de woning al op 23 december 2024 heeft verkocht.
      
    
    
      4.13.
      Ter zitting heeft [koper] kennelijk nog willen aanvoeren dat de verhouding tussen de door [verkoper] geleden schade en de hoogte van de boete aanleiding geeft tot matiging. [verkoper] heeft daarentegen voldoende onderbouwd dat de woning vijf maanden nadat die op grond van de koopovereenkomst aan [koper] zou worden geleverd, verkocht is voor € 360.000,-. De woning heeft dus € 1.000,- minder opgebracht dan de koopprijs die met [koper] was overeengekomen. Daarnaast heeft [verkoper] aannemelijk gemaakt dat hij in die periode extra lasten heeft moeten dragen, waaronder dubbele energie-, hypotheek- en verzekeringskosten, tot een bedrag van circa € 9.000,-. [koper] heeft zijn stelling dat sprake is van een wanverhouding tussen schade en boete niet nader inhoudelijk of cijfermatig onderbouwd en daarmee onvoldoende gemotiveerd, zeker in het licht van de door [verkoper] gespecificeerde schadeposten. Daar komt bij dat uit zowel de parlementaire geschiedenis als de vaste rechtspraak volgt dat het enkele uiteenlopen van schade en boete op zichzelf geen grond voor matiging vormt. Ook om die reden faalt het verweer van [koper] . 
      
    
    
      4.14.
      Nu de rechtbank ook anderszins geen feiten en omstandigheden zijn gebleken die grond geven voor matiging, wordt de vordering tot betaling van de contractuele boete van € 36.100,- toegewezen. 
      
      
        
          Wettelijke rente en incassokosten
        
      
      
    
    
      4.15.
      
        [verkoper] heeft de wettelijke rente over de contractuele boete gevorderd met ingang van 11 februari 2025 tot aan de dag van betaling. [koper] heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde rente zodat deze wordt toegewezen als gevorderd.
      
    
    
      4.16.
      De rechtbank wijst de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten af, omdat niet is gesteld of gebleken dat een kosteloze aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden. 
      
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.17.
      
        [koper] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verkoper] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                189,39
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.374,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.572,00
              
              
                (2 punten × € 786,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                3.313,39
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.18.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat de koopovereenkomst ontbonden is,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [koper] om aan [verkoper] te betalen een bedrag van € 36.100,- te vermeerderen met wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 11 februari 2025 tot de dag van volledige betaling, 
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [koper] in de proceskosten van € 3.313,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [koper] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [koper] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad
      
    
    
      5.6.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Scheffers en in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2025.
      
    
  
  
     Productie 1 dagvaarding. 
  
  
     Productie 1 zijdens [koper] .
  
  
     Productie 3 dagvaarding.
  
  
     Productie 4 dagvaarding. 
  
  
     Productie 5 dagvaarding. 
  
  
     Productie 6 dagvaarding. 
  
  
     Productie 7 dagvaarding.
  
  
     Productie 9 dagvaarding. 
  
  
     Productie 10 dagvaarding.
  
  
     Productie 11 [verkoper] . 
  
  
     ECLI:NL:HR:2007:AZ6638.
  
  
     Productie 2 [koper] .
  
  
     Productie 4 [koper] .