ECLI:NL:GHAMS:2025:1978, Gerechtshof Amsterdam, 29-07-2025, 24/3509
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-07-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde grachtenpand, waardevaststelling in goede justitie.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 24/3509
    
    
      29 juli 2025
    
    
    
      
        uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
        , wonende te [woonplaats] , belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van 25 juli 2024 in de zaak met kenmerk AMS 23/5573 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het jaar 2023, op de waardepeildatum 1 januari 2022, vastgesteld op € 4.336.000. De aanslag onroerendezaakbelasting 2023 is op hetzelfde biljet bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft daartegen bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft het Hof in zijn verweerschrift toestemming gegeven zonder mondelinge behandeling te beslissen. Het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende bij brief laten weten dat geen zitting zou plaatsvinden tenzij hij daarom zou verzoeken. Belanghebbende heeft een dergelijk verzoek niet gedaan. Hierop heeft het Hof het onderzoek gesloten.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een grachtenpand in het centrum van Amsterdam in de [A buurt] . De woning heeft een oppervlakte van 649 m2, waarvan 112 m2 zich in het souterrain bevindt. Belanghebbende heeft de woning op 2 maart 2020 gekocht voor een bedrag van € 3.325.000. 
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane WOZ-waarde van € 4.336.000 een intern waarde advies en een matrix overgelegd. De matrix bevat een vergelijking van gerealiseerde verkoopprijzen van drie andere woningen (referentieobjecten), te weten [adres 2] (370 m2 woondeel en gelegen in de [B buurt] ), [adres 3] (475 m2 woondeel, in de [C buurt] ) en [adres 4] (464 m2 woondeel, in de [D buurt] ), alle te Amsterdam.
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende wijst op de aankoopprijs van zijn eigen woning en daarnaast nog op de verkoop van [adres 5] (467 m2) op 17 juli 2023 voor € 2.225.000 en van [adres 6] , beide te Amsterdam. Op dat laatste adres zijn in 2023 twee appartementen tezamen (in totaal 437 m2 woonoppervlak en 233 m2 souterrain) verkocht voor € 2.250.000.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Tussen partijen is evenals bij de rechtbank in geschil of de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2023 te hoog is vastgesteld.
    
    
    
  
  
    
      4De uitspraak van de rechtbank 
    
    
      De rechtbank heeft in haar uitspraak het volgende overwogen (de voetnoten zijn niet opgenomen; in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als “eiser”):
    
    
    
      “6. Volgens vaste rechtspraak brengt het systeem van de Wet WOZ mee dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw moet worden vastgesteld en aannemelijk moet worden gemaakt aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. 
    
    7. De rechtbank stelt voorop dat de waarde die moet worden vastgesteld de waarde in het economische verkeer is. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    8. Het staat de heffingsambtenaar vrij om vergelijkingsobjecten te selecteren om de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken. De vergelijkingsobjecten betreffen alle drie grachtenpanden met een vergelijkbaar bouwjaar (1899 en 1890). Voor zover er verschillen bestaan tussen de woning en de vergelijkingsobjecten met betrekking tot oppervlakte, kwaliteit en onderhoud, heeft de heffingsambtenaar daarmee voldoende rekening gehouden. De kwaliteit en ligging van de woning is goed en het onderhoud is gemiddeld. De vergelijkingsobjecten scoren op deze drie aspecten goed, behalve het vergelijkingsobject aan de [adres 2] die uitstekend scoort op ligging en [adres 3] die uitstekend scoort op kwaliteit. Uit de taxatiematrix volgt een gemiddelde gecorrigeerde neutrale – dat wil zeggen onafhankelijk van kwaliteit, ligging en onderhoud – m2-prijs van € 7.634 voor de vergelijkingsobjecten. Dit is hoger dan de getaxeerde m2-prijs van de woning (€ 5.493). Er bestaat dus een marge van € 2.141,- per m2 om de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten te compenseren (in totaal € 1.389.509 en rekening houdend met de 60%-regel: € 2.315.848). De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    9. Nu de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank niet toe aan de vraag of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Dat er mogelijk beter vergelijkbare objecten voorhanden zijn, doet aan de keuzevrijheid van de heffingsambtenaar niet af. Om diezelfde reden is de heffingsambtenaar er niet toe gehouden om de door eiser genoemde objecten te betrekken in de vaststelling van de waarde van de woning. Deze zijn naar het oordeel van de rechtbank bovendien minder goed vergelijkbaar met de woning dan de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft gebruikt, vanwege het verschil in oppervlakte en het feit dat deze objecten niet zijn verkocht rond de waardepeildatum. Het pand aan de [adres 6] -H en [adres 6] -2 bestond bovendien uit twee appartementen waarvan er één werd verhuurd, wat ook invloed heeft op de waarde.
    10. Uit het voorgaande volgt dat het beroep van eiser niet slaagt.”
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep 
    
    
      5.1.
      De rechtbank heeft in rechtsoverwegingen 6 en 7 het juiste toetsingskader gegeven en in zoverre sluit het Hof zich daarbij aan. Dat geldt niet voor hetgeen de rechtbank voor het overige heeft geoordeeld. 
      
    
    
      5.2.
      In hoger beroep herhaalt belanghebbende zijn standpunt dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De door de heffingsambtenaar aangedragen referentieobjecten vindt hij niet goed vergelijkbaar en daarom onderbouwen deze de hoogte van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning, die belanghebbende zelf in 2020 voor een veel lagere prijs heeft gekocht, onvoldoende. De heffingsambtenaar brengt daartegen in dat het moeilijk is om in het centrum van Amsterdam woningen van eenzelfde omvang als die van belanghebbende te vinden en dat daarom wel uitgeweken moet worden naar referentieobjecten in andere buurten. 
      
    
    
      5.3.
      Partijen zijn het erover eens dat rond de waardepeildatum van 1 januari 2022 weinig goed vergelijkbare verkopen te vinden zijn. Het Hof ziet dit met partijen bevestigd in de diversiteit van verkochte woningen die door beide partijen worden aangedragen. De vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar aandraagt (zie 2.2) zijn weliswaar allemaal in het centrum van Amsterdam gelegen, maar in heel andere buurten waardoor de ligging niet goed te vergelijken valt. Ook voor het overige, in oppervlakte en in bouwtype, verschillen deze referentieobjecten aanzienlijk van de woning.Echter ook de vergelijkingen die belanghebbende maakt (zie 2.3) zijn niet ideaal. De verkochte woningen zijn weliswaar dichter bij de woning gelegen, maar het zijn wezenlijk andere woningen. [adres 5] is een stuk kleiner en de [adres 6] is als twee appartementen verhuurd geweest en daaraan moest nog veel opgeknapt worden. 
      
    
    
      5.4.
      De door beide partijen aangedragen verkopen en het in 5.3 overwogene, geven aanleiding voor gerede twijfel over de hoogte van de vastgestelde WOZ-waarde. Daarbij wijst het Hof er voorts op dat er een marktcijfer van de woning van belanghebbende bekend is en een eigen verkoopcijfer in principe de beste weerspiegeling van de waarde van een woning geeft. Dat aankoopcijfer van belanghebbende is weliswaar 22 maanden vóór de waardepeildatum gelegen, maar in de gegeven omstandigheden kent het Hof hieraan doorslaggevend gewicht toe. Dit leidt tot de conclusie dat, zelfs indien ervan uit moet worden gegaan dat de waarde van belanghebbendes woning na de aankoop nog flink is gestegen, niet aannemelijk is dat deze op de waardepeildatum zo hoog is als de heffingsambtenaar voorstaat.
      
    
    
      5.5.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs geleverd dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartegenover heeft belanghebbende niet een specifieke lagere waarde bepleit, laat staan aannemelijk gemaakt. Het Hof zal daarom de WOZ-waarde van de woning in goede justitie bepalen op € 3.900.000.  
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.6.
      Het bovenstaande betekent dat het hoger beroep van belanghebbende gegrond is. De WOZ-beschikking van de woning en de aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2023 moeten worden verminderd.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende in beroep en hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Voor het onderhavige geval gaat het om de reiskosten van belanghebbende in verband met de zitting bij de rechtbank, vastgesteld op € 6. Ook het voor het beroep (€ 50) en hoger beroep (€ 138) betaalde griffierecht dient aan belanghebbende vergoed te worden.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof: 
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
      
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de bij beschikking vastgestelde WOZ-waarde voor de woning voor het jaar 2021 tot € 3.900.000;
      
      
        vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 6, en
      
      
        draagt de heffingsambtenaar op het voor het beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 188 aan belanghebbende te vergoeden.
      
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. M. Ferrier, voorzitter, M.J. Leijdekker en W.J. Blokland, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 29 juli 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
      
      
        (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: