ECLI:NL:RBZWB:2025:6383, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 23-09-2025, BRE 24/5956
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-09-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Overdrachtsbelasting. Beroep ongegrond. Geen sprake van een woning. Geen schending van het evenredigheidsbeginsel.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/5956 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 september 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
    
    
      en
    
    
  
  
    de inspecteur van de Belastingdienst, de inspecteur.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de inspecteur van 26 juli 2024.
    
    
    
      1.1.
      Belanghebbende heeft op 13 mei 2024 een bedrag van € 23.660 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.
      
    
    
      1.2.
      De inspecteur heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de voldoening op aangifte ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 1 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en haar [partner] en, namens de inspecteur, [inspecteur 1] , mr. [inspecteur 2] en mr. [inspecteur 3] . 
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      2. De rechtbank beoordeelt of ten aanzien van de verkregen onroerende zaak het tarief van 2% van toepassing is. Meer specifiek beoordeelt de rechtbank of de onroerende zaak op het moment van de verkrijging kwalificeerde als een woning.
    
    
    
      2.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank is het tarief van 2% niet van toepassing op de verkregen onroerende zaak, omdat de onroerende zaak op het moment van de verkrijging niet kwalificeerde als een woning. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      3. Belanghebbende heeft op 26 februari 2024 samen met haar partner de koopovereenkomst getekend voor de onroerende zaak aan de [adres] (de onroerende zaak).
    
    
    
      3.1.
      De onroerende zaak heeft in het verleden onderdeel uitgemaakt van een langgevelboerderij en is oorspronkelijk ontworpen en gebouwd voor ander gebruik dan bewoning.
      
    
    
      3.2.
      Door een vorige eigenaar is een betonvloer gestort en zijn nutsvoorzieningen aangelegd. 
      
    
    
      3.3.
      De verkopers hebben de voormalige langgevelboerderij kadastraal gesplitst, waardoor de onroerende zaak met eigen huisnummer is ontstaan.
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende heeft op 3 april 2024 een aannemingsovereenkomst gesloten. Ook is voorafgaand aan de verkrijging een planning gemaakt voor de verbouwing.
      
    
    
      3.5.
      Op 16 april 2024 is de onroerende zaak geleverd aan belanghebbende en haar partner. De onroerende zaak is in de akte van levering omschreven als: “de voormalige schuur bestemd voor de (ver)bouw tot woonhuis en al hetgeen volgens verkeersopvatting daartoe behoort.”
      
    
    
      3.6.
      Op 16 april 2024 heeft de notaris namens belanghebbende en haar partner de aangifte overdrachtsbelasting ingediend. In de aangifte is over de koopsom van € 455.000 10,4% aan overdrachtsbelasting aangegeven, zijnde € 47.320. Hiervan is € 23.660 toegerekend aan de door belanghebbende verkregen onverdeelde helft van de onroerende zaak.
      
      
    
  
  
    Motivering
    
    
      
        Kwalificatie van de onroerende zaak
      
    
    
    
      4. Belanghebbende voert aan dat voorafgaand aan de verkrijging werkzaamheden hebben plaatsgevonden die onmiskenbaar tot doel hadden om de onroerende zaak te verbouwen tot een woning. Volgens belanghebbende kan niet meer worden aangesloten bij het doel waarvoor de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Ten tijde van de overdracht was het pand niet meer in gebruik en niet meer geschikt als stal. Om het pand naar zijn originele doel terug te brengen zijn meer dan beperkte aanpassingen nodig. 
    
    
    
      4.1.
      De inspecteur stelt zich op het standpunt dat belanghebbende een onroerende zaak heeft verkregen welke zijn aard van schuur niet heeft verloren en niet kwalificeert als woning. De werkzaamheden welke zijn verricht door een vroegere eigenaar maken niet dat de onroerende zaak naar zijn aard een woning is. Ook is niet gebleken dat deze werkzaamheden zijn verricht ter voorbereiding van het aanbrengen van voorzieningen om het pand geschikt te maken voor bewoning.
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank stelt voorop dat voor de overdrachtsbelasting in beginsel een tarief geldt van 10,4%. Het tarief van de overdrachtsbelasting bedraagt echter 2% voor (onder meer) een verkrijging door een natuurlijk persoon van een woning als de verkrijger de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Ten aanzien van de toepassing van het verlaagde tarief voor de verkrijging van een woning wordt in de Memorie van Toelichting het volgende vermeld:
      
      
        
          “Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning. Als een onroerende zaak feitelijk wordt bewoond, maar naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning, dan wordt deze onroerende zaak niet aangemerkt als woning. Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. Het gedogen door de gemeente van bewoning is niet voldoende om een onroerende zaak als woning aan te merken.
        
      
      
      
        
          Voor toepassing van het verlaagde tarief maakt het geen verschil of de verkrijger de woning zelf gaat bewonen of dat de verkrijger de woning verhuurt aan een particulier. Ook ontneemt tijdelijke leegstand aan de onroerende zaak niet het karakter van woning.
        
      
      
      
        
          De maatregel geldt ook voor de tweede woning en de recreatiewoning, indien deze naar hun aard bestemd zijn voor bewoning. Daarnaast geldt de maatregel voor een nieuwe woning in aanbouw. Als de fundering is aangebracht is in dit kader sprake van een nieuwe woning in aanbouw. Een onroerende zaak die geen woning is, maar wordt verbouwd tot woning valt niet onder de maatregel.”
        
      
      
    
    
      4.3.
      Uit de arresten van de Hoge Raad van 24 februari 2017 volgt dat de vraag of de verworven onroerende zaak naar zijn aard voor bewoning is bestemd moet worden beantwoord met toepassing van een zo objectief mogelijke maatstaf. Hiertoe moet worden aangesloten bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Indien dat doel bewoning is geweest maar het bouwwerk nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken.
      
    
    
      4.4.
      In het arrest van 29 februari 2019 heeft de Hoge Raad met betrekking tot situaties waarbij een oorspronkelijk als bedrijfs- of kantoorpand gebouwde onroerende zaak wordt overgedragen als volgt overwogen:
      
      
        
          “2.3.4 In een geval als de nu te beoordelen zaak, waarin een zakelijk recht op een (deel van een) oorspronkelijk als bedrijfs- of kantoorpand gebouwde onroerende zaak wordt overgedragen nadat reeds bouwkundige wijzigingen zijn aangebracht en voordat ook de feitelijke oplevering plaatsvindt, moet in het verlengde van de hiervoor in 2.3.2 gegeven regels evenzeer aansluiting worden gezocht bij het doel waarvoor het bouwwerk oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Het is aan degene die zich op de toepassing van het tarief voor woningen beroept om te stellen en zo nodig aannemelijk te maken dat het object van het overgedragen zakelijk recht op het moment van de overdracht naar zijn aard tot woning is bestemd.
          
          In een geval waarin verbouwingswerkzaamheden hebben plaatsgevonden die, ook indien zij nog niet zijn voltooid, de gevolgtrekking kunnen rechtvaardigen dat die werkzaamheden onmiskenbaar strekken tot (op)levering van een woning, kan het bouwwerk alleen worden geacht de oorspronkelijke aard te hebben behouden indien de inspecteur aannemelijk maakt dat niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor het oorspronkelijke doel geschikt te maken. De vaststelling van de strekking van de verbouwingswerkzaamheden dient te geschieden met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Zo kan naast de aard en inhoud van de verrichte werkzaamheden ook de inhoud van de koop-/aannemingsovereenkomst(en) in aanmerking worden genomen, evenals de voor kopers van een woning en hun geldverstrekkers in het algemeen relevante omstandigheid dat het verkregen object zelfstandig overdraagbaar is, bijvoorbeeld door splitsing van een oorspronkelijk als bedrijfs- of kantoorpand gebouwde onroerende zaak in appartementsrechten. Indien de bouwkundige staat en kenmerken van de onroerende zaak geen uitsluitsel bieden, kan mede betekenis worden toegekend aan de uit publiekrechtelijke voorschriften voortvloeiende eisen of beperkingen.”
        
      
      
    
    
      4.5.
      De rechtbank overweegt als volgt. Vast staat dat de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd voor een ander gebruik dan bewoning. Het is aan belanghebbende om aannemelijk te maken dat de onroerende zaak op het moment van de overdracht naar zijn aard tot bewoning is bestemd. Hiervoor moet sprake zijn geweest van verbouwingswerkzaamheden die de gevolgtrekking kunnen rechtvaardigen dat die werkzaamheden onmiskenbaar strekken tot (op)levering van een woning. Belanghebbende heeft voorafgaand aan de verkrijging slechts voorbereidingen getroffen om na de verkrijging van de onroerende zaak te kunnen beginnen met de verbouwing, zoals het sluiten van een aannemingsovereenkomst en het maken van een planning voor de verbouwing. Van de verbouwingen die door een eerdere eigenaar al zijn gedaan, zoals het aanleggen van een betonvloer en nutsvoorzieningen, kan niet worden gezegd dat deze werkzaamheden onmiskenbaar strekten tot oplevering van een woning. Het aanleggen van een betonvloer en nutsvoorzieningen hebben naar het oordeel van de rechtbank niet tot gevolg dat de onroerende zaak naar zijn aard een woning is geworden.
      
    
    
      4.6.
      De rechtbank komt niet toe aan de vraag of meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om de onroerende zaak weer voor het oorspronkelijke doel als stal geschikt te maken. Deze vraag hoeft slechts beantwoord te worden indien belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat verbouwingswerkzaamheden hebben plaatsgevonden die, ook indien zij nog niet zijn voltooid, de gevolgtrekking kunnen rechtvaardigen dat die werkzaamheden onmiskenbaar strekken tot (op)levering van een woning. Dit is hier niet het geval.
      
      
        
          Woning in aanbouw
        
      
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende stelt verder dat sprake is van een woning in aanbouw, doordat reeds een betonvloer was gestort en een fundering aanwezig was waarop de uiteindelijke woning wordt gebouwd.
      
    
    
      4.8.
      De rechtbank van oordeel dat de omstandigheid dat de woning wordt gebouwd op een reeds bestaande fundering en betonvloer niet meebrengt dat sprake is van een woning in aanbouw. De bestaande fundering kan niet worden aangemerkt als een fundering die in het kader van een nieuwe woning in aanbouw reeds op een bouwperceel is aangebracht, zoals omschreven in de Memorie van Toelichting. Gelet op de context moet ervan worden uitgegaan dat vereist is dat reeds sprake is van een begin van nieuwbouw, wat hier niet aan de orde is. Dit betekent dat op het moment van de verkrijging geen sprake is van een nieuwe woning in aanbouw, en dus ook in dit opzicht de onroerende zaak niet als woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de WBR kan worden gekwalificeerd.
      
      
        
          Publiekrechtelijke voorschriften
        
      
      
    
    
      4.9.
      Aan de publiekrechtelijke voorschriften komt slechts belang toe indien toepassing van de hiervoor in onderdeel 4.1 tot en met 4.3 vermelde regels niet leidt tot een duidelijke slotsom, hetgeen in dit geval niet aan de orde is. De rechtbank verwerpt daarom het betoog van belanghebbende dat de publiekrechtelijke voorschriften in dit geval de doorslag geven.
      
      
        
          Evenredigheidsbeginsel
        
      
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende stelt tot slot dat door toepassing van het tarief van 10,4% in plaats van het tarief van 2% het evenredigheidsbeginsel wordt geschonden. 
      
    
    
      4.11.
      De rechtbank overweegt dat toetsing van een wet in formele zin aan algemene rechtsbeginselen zoals het evenredigheidsbeginsel in strijd is met het toetsingsverbod van artikel 120 van de Grondwet. De rechter is wel bevoegd om een bepaling in een wet in formele zin buiten toepassing te laten indien sprake is van bijzondere omstandigheden die niet of niet ten volle zijn verdisconteerd in de afweging van de wetgever. Dergelijke bijzondere omstandigheden worden slechts bij hoge uitzondering aangenomen. In dit geval is geen sprake van een situatie die de wetgever niet heeft bedoeld of voorzien. In de Memorie van Toelichting wordt immers vermeld dat voor de beoordeling of sprake is van een woning moet worden gekeken naar het moment waarop de overdracht van de onroerende zaak plaatsvindt en dat een onroerende zaak die geen woning is, maar wordt verbouwd tot woning niet onder artikel 14, tweede lid, van de Wbr valt. Hieruit blijkt dat de wetgever heeft voorzien dat zich situaties kunnen voordoen waarbij een onroerende zaak op het moment van de overdracht nog geen woning is, maar het de bedoeling is om deze onroerende zaak tot een woning te verbouwen. Van een bijzondere omstandigheid die niet of niet ten volle is verdisconteerd bij het opstellen van de relevante wetgeving is geen sprake.
      
    
    
      4.12.
      Het voorgaande brengt mee dat voor de overdrachtsbelasting terecht het tarief van 10,4% is toegepast.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van mr. L.C.J.A. Miseré, griffier, op 23 september 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
    
  
  
     Het aandeel van belanghebbende is 50% van de totale voldoening op aangifte van € 47.320.
  
  
     Artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR).
  
  
     Artikel 14, eerste en tweede lid, van de WBR.
  
  
    
      Kamerstukken II, 2011/12, 33 003, nr. 3, p. 115.
  
  
     Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:290, ECLI:NL:HR:2017:294 en ECLI:NL:HR:2017:295.
  
  
     Hoge Raad 29 februari 2019, ECLI:NL:HR:2019:1779.
  
  
     Hoge Raad 19 december 2014, ECLI:HR:2014:3679 r.o 3.6.2 en r.o. 3.6.3.