ECLI:NL:RBAMS:2025:6296, Rechtbank Amsterdam, 19-08-2025, 11798456
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-08-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Verhuurder vordert betaling huurpenningen zakelijke huurovereenkomst. Huurders stellen de huurovereenkomst buitengerechtelijk te hebben ontbonden, nu verhuurder niets heeft gemeld over de overlast door de werkzaamheden aan de a10 en zij daardoor hun podcast niet kunnen opnemen. Verweer slaagt niet. Werkzaamheden zijn feit van algemene bekendheid. Huurovereenkomst duurt voort. Afwijzing vordering toekomstige huurpenningen.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zaaknummer: 11798456 \ KK EXPL  25-464
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 19 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigden: mr. J.J.L. Boudewijn en mr. R.G. Matti,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        COCO MEDIA B.V., 
      gevestigd te Amsterdam,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Coco Media,
      vertegenwoordigd door [naam 1] en [naam 2] .
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Bij dagvaarding van 21 juli 2025, met producties, heeft [eiser] een voorlopige voorziening gevorderd. 
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 5 augustus 2025. [eiser] is verschenen, bijgestaan door mr. J.J.L. Boudewijn als gemachtigde. Coco Media is vertegenwoordigd door [naam 1] en [naam 2] . Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft Coco Media producties ingediend. Beide partijen hebben hun standpunt nader toegelicht, waarbij [eiser] gebruik heeft gemaakt van spreekaantekeningen. Daarbij heeft zij haar eis verminderd. Verder hebben partijen vragen van de kantonrechter beantwoord. Daarna is een datum voor vonnis bepaald. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] is eigenaar van de kantoorruimte aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde). Coco Media is een adviesbureau op het gebied van public relations en communicatie tevens een productiebedrijf van televisieprogramma’s. [naam 1] en [naam 2] zijn beide, via een eigen holding, bestuurder van Coco Media.
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] verhuurt het gehuurde sinds 1 januari 2025 aan Coco Media. De huur bedraagt € 2.662,00 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Het gaat om een huurovereenkomst voor de bepaalde tijd van 2 jaar, die eindigt op 31 december 2026. 
    
    
      2.3.
      
        Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte (het ROZ-model dat op 17 februari 2015 is gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank Den Haag) van toepassing. Hierin staat, voor zover relevant in deze procedure, het volgende:
        “Betalingen
        
          (…)
        
      
    
    
      23.2
      
        
          Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…) 
          
        
        
          Kosten, verzuim
        
      
    
    
      28.1
      
        
           In alle gevallen waarin (Ver)Huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (Ver)Huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (Ver)Huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of Huurder tot ontruiming te dwingen, is (Ver)Huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (Ver)Huurder te betalen proceskosten – aan (Ver)Huurder voldoen.
        
        
          De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend: 15% over de hoofdsom met een maximum van € 25.000 per geval exclusief de griffierechten. (…)
        
        
          Artikel 6:96 Burgerlijk Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, is daarmee tussen partijen niet van toepassing.
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.4.
      Vanaf juni 2025 heeft Coco Media de maandelijkse huur niet meer betaald.
      
    
    
      2.5.
      De gemachtigde van [eiser] heeft Coco Media op 3 juni 2025 aangemaand tot betaling van de huur voor de maand juni 2025 met daarbij de incassokosten en boete. 
      
    
    
      2.6.
      
        Op 12 juni 2025 heeft Coco Media per brief aan [eiser] bericht, voor zover relevant:
        “Via deze weg willen wij u formeel op de hoogte stellen dat wij het huurcontract hierbij vernietigen wegens dwaling en ontbinden wegens schending mededelingsplicht. (…)
        
          Bij het aangaan van deze huurovereenkomst is ons op geen enkel moment gemeld dat er langdurige, dagelijkse werkzaamheden met ernstige geluidsoverlast zouden plaatsvinden pal naast het gehuurde pand – veroorzaakt door heipalen, drilboren en andere zware werkzaamheden aan de naastgelegen snelweg. Deze overlast is structureel, extreem hinderlijk en maakt het pand feitelijk onbruikbaar voor onze bedrijfsvoering, te weten het maken van audiovisuele producties. (…)
        
        
          Graag maken wij met u een afspraak voor de oplevering en wij verzoeken u na de oplevering de waarborgsom aan ons terug te betalen.”
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert – samengevat en na eiswijziging op de zitting – dat Coco Media, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld tot betaling van:
      
        
          € 9.384,00 aan huurachterstand over juni, juli en augustus 2025, incassokosten en boete, binnen een week na betekening van het vonnis;
        
        
          € 42.592,00 aan huurpenningen over de periode september 2025 – december 2026;
        
        
          de proceskosten. 
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt – kort gezegd – aan haar vordering ten grondslag dat Coco Media te kort is geschoten in de nakoming van de verplichting uit de huurovereenkomst om de huurprijs maandelijks bij vooruitbetaling te voldoen. Gelet op dat verzuim is Coco Media de huurachterstand, incassokosten en boetes aan haar verschuldigd. Zij betwist dat Coco Media zich rechtsgeldig op dwaling kan beroepen en dat er sprake is van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen. Coco Media heeft aangegeven ook de toekomstige huurtermijnen tot en met december 2026 niet te zullen voldoen. Hierom is zij zonder ingebrekestelling in verzuim en is de huur voor de volledige contractperiode opeisbaar in deze procedure. 
      
    
    
      3.3.
      Coco Media voert verweer. Dit verweer zal hierna, voor zover relevant, worden besproken.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande uit een veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De kantonrechter zal daarbij niet alleen moeten onderzoeken of het bestaan van een vordering van [eiser] op Coco Media voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. In de afweging van de belangen van partijen moet de kantonrechter mede betrekken de vraag naar – kort gezegd – het risico van onmogelijkheid van terugbetaling mocht de bodemrechter anders beslissen.
      
    
    
      4.1.
      
        [eiser] is een particuliere verhuurder, die met het afsluiten van het 2-jarige huurcontract bij haar financiële huishouding heeft gerekend op betaling van de maandelijkse huur. Gelet daarop heeft zij een spoedeisend belang bij de gevorderde voorziening. 
      
      
        
          Is Coco Media van haar huurbetalingsverplichtingen bevrijd?
        
      
      
    
    
      4.3.
      Coco Media stelt dat [eiser] haar mededelingsplicht bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft geschonden, door niet aan haar te melden dat er langdurige werkzaamheden zouden gaan plaatsvinden rondom het gehuurde in verband met het [bouwproject] . Door deze werkzaamheden is er sprake van ernstige geluidsoverlast waardoor het voor Coco Media niet mogelijk is om haar bedrijfsactiviteiten in het gehuurde uit te voeren. Nu Coco Media heeft aangegeven dat zij het gehuurde ging gebruiken voor het opnemen van audio- en video-opnames en daarom de ruimtes als studio’s wilde gaan gebruiken, had het op de weg van [eiser] gelegen om haar in te lichten over de aanstaande werkzaamheden. Door de overlast is Coco Media in de knel gekomen met de geplande producties en heeft zij deze moeten annuleren. Als Coco Media op de hoogte was geweest van het [bouwproject] en de daarbij gepaard gaande overlast, was Coco Media nooit deze huurovereenkomst aangegaan. Daarom heeft Coco Media de huurovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd dan wel ontbonden.  
      
    
    
      4.4.
      Volgens [eiser] komt Coco Media geen rechtsgeldig beroep toe op dwaling en is van enige tekortkoming aan haar zijde geen sprake. De huurovereenkomst loopt daarom nog steeds door. [eiser] betwist dat zij haar mededelingsplicht heeft geschonden. Allereerst kan het plaatsvinden van het [bouwproject] als een feit van algemene bekendheid worden aangenomen. Voorts waren de werkzaamheden al vóór het aangaan van de huurovereenkomst en ook op het moment van de bezichtiging van het gehuurde, volop gaande. Daarnaast is hierover gesproken met de makelaar tijdens de bezichtiging. Tijdens de onderhandelingsfase is door Coco Media niet gericht gevraagd of er in het gehuurde audio-opnames gemaakt konden worden. Ook huurt Coco Media geen opnamestudio, maar kantoorruimte. Ten slotte ziet de geluidsoverlast op een feitelijke stoornis veroorzaakt door derden. [eiser] is hier niet voor verantwoordelijk. In dit kader wijst [eiser] op het ondernemersrisico en de onderzoeksplicht van Coco Media als zakelijk huurder van bedrijfsruimte.
      
    
    
      4.5.
      Vooropgesteld moet worden dat Coco Media met [eiser] een huurovereenkomst heeft gesloten van 2 jaar en gehouden is om de maandelijkse huur tijdig te voldoen. Zij is slechts van haar betalingsverplichting bevrijd indien met grote mate van waarschijnlijkheid aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat Coco Media de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk heeft vernietigd dan wel ontbonden.        
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter is het met [eiser] eens dat dat niet het geval is. Daarbij geldt dat het plaatsvinden van het [bouwproject] als feit van algemene bekendheid moet worden aangemerkt, waarmee Coco Media als Amsterdams bedrijf voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst rekening had moeten houden. Verder geldt dat Coco Media tegenover de gemotiveerde betwisting onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de makelaar van [eiser] bij het sluiten van de huurovereenkomst kon weten dat zij in het gehuurde opnames wilde maken en dat hij had moeten mededelen dat het gehuurde daarvoor niet geschikt was in verband met het [bouwproject] . Tot slot heeft Coco Media de door haar gestelde overlast onvoldoende onderbouwd. Niet aannemelijk is geworden dat Coco Media haar bedrijfsvoering heeft moeten staken omdat zij het gehuurde in het geheel niet kon gebruiken wegens de werkzaamheden die verband houden met het [bouwproject] . De overgelegde en eensluidende verklaringen van een stagiaire, een geluidsman en één van de bestuurders zijn daarvoor onvoldoende, nu ook daarin slechts in algemene termen wordt gesproken over overlast en enig verder bewijs daaromtrent ontbreekt.
      
    
    
      4.7.
      Het voorgaande betekent dat Coco Media geen grond had en heeft om haar betalingsverplichting niet na te komen. Nu de hoogte van de gevorderde huurachterstand niet is weersproken, is zij dat bedrag aan [eiser] verschuldigd. 
      
    
    
      4.8.
      In artikel 23.1 van de algemene voorwaarden zijn partijen een contractuele boete overeengekomen voor het geval de huur niet tijdig wordt voldaan. Nu gebleken is dat dat het geval is, is Coco Media tevens de gevorderde contractuele boete verschuldigd aan [eiser] . 
      
    
    
      4.2.
      In artikel 28.1 van de algemene voorwaarden zijn partijen een regeling omtrent de buitengerechtelijke incassokosten overeen gekomen. [eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [eiser] heeft daarom recht op de gevorderde vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. 
    
    
      4.3.
      Niet gesteld of gebleken is dat er sprake is van enig restitutierisico. Het voorlopig oordeel is dan ook dat Coco Media de huurachterstand, buitengerechtelijke incassokosten en contractuele boete aan [eiser] moet betalen en tot betaling daarvan veroordeeld zal worden. 
      
      
        
          De huur periode september 2025 – december 2026
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        De kantonrechter wijst de vordering tot betaling van de huurpenningen vanaf september 2025 tot het einde van de huurovereenkomst af. Daartoe wordt het volgende overwogen. Aan [eiser] kan worden toegegeven dat Coco Media gelet op haar mededeling in haar brief van 12 juni 2025 (r.o. 2.6) en haar standpunt tijdens de mondelinge behandeling terzake op grond van artikel 6:83 sub c BW zonder ingebrekestelling in verzuim is geraakt en dat op grond van artikel 6:80 lid 1 sub b BW de gevolgen van de niet-nakoming van de huurbetalingsverplichting van Coco Media reeds intreden voordat die huurtermijnen opeisbaar zijn. Maar tot de gevolgen van niet-nakoming behoren bijvoorbeeld schadevergoeding en ontbinding, maar niet het recht om nakoming te vorderen, zoals [eiser] nu doet.  
        
          De overige verweren van Coco Media
        
      
      
    
    
      4.5.
      Op de mondelinge behandeling heeft Coco Media toegelicht dat zij verzoekt de huurbetaling op te schorten en dat de borg en de huur vanaf april 2025 aan haar wordt terugbetaald. Zoals reeds is geoordeeld, blijft de huurovereenkomst voortbestaan en heeft Coco Media geen grond om de huurbetaling op te schorten. Met betrekking tot het terugbetalen van de borg en de huur vanaf april 2025 ziet de kantonrechter dit als een tegeneis. Een tegeneis kan enkel schriftelijk worden ingediend. Dat heeft Coco Media niet gedaan, waardoor deze eisen van Coco Media geen verdere bespreking behoeven. Nu de kantonrechter overigens ook heeft vastgesteld dat de huurovereenkomst doorloopt omdat het beroep op vernietiging danwel ontbinding vooralsnog faalt, bestaat er voor [eiser] ook geen grond om de borg en de betaalde huur terug te betalen aan Coco Media.
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      4.6.
      Coco Media is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                122,35
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                257,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                989,85
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt Coco Media om binnen één week na de betekening van het vonnis aan [eiser] te betalen een bedrag van € 9.384,00,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Coco Media in de proceskosten van € 989,85, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A. Sissing, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2025, in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
      
        61289