ECLI:NL:RBGEL:2024:1141, Rechtbank Gelderland, 06-03-2024, 10611787
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2024-03-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop bouwgrond. Asbest? deskundigenbericht. Pp mogen zich uitlaten over persoon, vragen en voorschot.

RECHTBANK 
      GELDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zutphen
    
    
    
      Zaaknummer: 10611787 CV EXPL 23-1863
    
    
    
      
        Vonnis van 6 maart 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] ,  2. [eiser 2] , 
    
      beiden te [woonplaats] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [gezamenlijke eisers] . (in mannelijk enkelvoud),
      gemachtigde: mr. F.J.M. Kobossen,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      2. [gedaagde 2], 
      beiden te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gezamenlijke gedaagden] (in mannelijk enkelvoud),
      gemachtigde: mr. M.K. Wehkamp.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 13 september 2023;
      - de brief van mr. Wehkamp van 8 januari 2024 met productie 5;  
      - de mondelinge behandeling van 18 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Op 15 maart 2017 heeft [gezamenlijke gedaagden] aan [gezamenlijke eisers] . een perceel grond verkocht, gelegen te [adres] , ter grootte van circa 2850 m2 (hierna: het perceel grond), tegen een koopsom van € 200.000,-. 
      
    
    
      2.2.
      In de koopovereenkomst is onder meer bepaald: 
      
      
        
          ‘‘
          artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik.
        
      
    
    
      6.1.
      
        
           De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. 
        
        
          (…)
        
      
    
    
      6.3.
      
        
          De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: 
          bouwterrein.
        
        
          (…)
        
      
      
        6.4.1.
        
          
            Aan verkoper is niet bekend dat de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 6.3. omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot verschoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen. 
          
          
            Verkoper heeft de bodem gesaneerd overeenkomstig de wettelijke normen en voorschriften. (...)
          
        
      
      
        6.4.3.
        
          
             Aan verkoper is niet bekend dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt.
          
          
            (…)
          
        
      
    
    
      6.11.
      
        De enkele verklaring dat verkoper niet bekend is met bepaalde feiten of omstandigheden houdt geen garantie of vrijwaring in voor koper of verkoper.’’
      
      
    
    
      2.3.
      Voorafgaand aan de koopovereenkomst is - samengevat - het navolgende nog gebeurd: 
      - [gezamenlijke gedaagden] exploiteerde een varkenshouderij op het perceel [adres] . In 1996 is Beuling c.s. verhuisd en heeft hij het perceel verpacht aan een derde.
      - In het voorjaar van 2014 zijn de op voornoemd perceel gevestigde opstallen gesloopt. 
      - In mei 2014 is door Verhoeve Milieu de op dit perceel minerale olie verontreiniging gesaneerd. Daarbij is wellicht restverontreiniging achtergebleven. 
      - In december 2014 en januari 2015 is de asbestverontreiniging onder de betonverharding aan de noordwand gesaneerd door Klink Nijland GWW Raalte B.V (hierna: Klink Nijland).
      - Op 7 juli 2015 heeft de Omgevingsdienst Regio Arnhem laten weten dat zij instemt met de uitgevoerde asbestsanering.
      
    
    
      2.4.
      
        Nadat de koopovereenkomst is gesloten, heeft [gezamenlijke eisers] . een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend voor het bouwen van een woonhuis. In juli 2017 is in dat kader een actualisatieonderzoek uitgevoerd voor de restverontreiniging met minerale olie door Klink Nijland. Op 20 september 2017 heeft Klink Nijland deze restverontreiniging gesaneerd. Bij brief van 13 november 2017 heeft de Omgevingsdienst Achterhoek namens de gemeente Bronckhorst laten weten dat de bodemsanering akkoord is bevonden. Daarin staat ook: 
        
          ‘‘De bodem van de saneringslocatie is geschikt gemaakt voor alle gebruiksvormen (AW2000). Er gelden daarom geen specifieke gebruiksbeperkingen.’’
        
      
      
    
    
      2.5.
      Op 26 april 2018 heeft [gezamenlijke gedaagden] het perceel grond aan [gezamenlijke eisers] . geleverd. In 2018 heeft [gezamenlijke eisers] . een woning op het perceel gebouwd. 
      
    
    
      2.6.
      Op 20 mei 2019 heeft [gezamenlijke eisers] . een e-mail gestuurd aan zijn makelaar Gierkink Makelaars met een link naar foto’s en met als onderwerp: ‘Asbest gevonden in tuin’, Deze e-mail is doorgestuurd naar de verkopende makelaar van [gezamenlijke gedaagden] met de tekst: ‘Pak jij dit op met de verkoper?’.
      
      
    
    
      2.7.
      
        Op 24 januari 2020 heeft Dusseldorp Infra, Sloop en Milieutechniek B.V. (hierna Dusseldorp) in opdracht van [gezamenlijke gedaagden] een kostenraming opgesteld voor het verwijderen van asbesthoudend materiaal (grond/puin) op het perceel grond. De kosten worden begroot op een bedrag van € 38.300,-. In de kostenraming staat verder: 
        
          ‘‘(…)
        
        
          De voorliggende offerte is gebaseerd op: 
        
      
      
        - uw e-mail d.d. 2 januari 2020 met als bijlage 20200102_ [adres] _historie.docX en saneringswerkzaamheden_inschatting_overzicht.png;
      
      
        - uw WeTransfer-bericht (wetransfer-62a9c6) d.d. 2 januari 2020 met foto’s van de aangetroffen situatie.
      
      
        (…)
      
      
        - de demping van asbestverdacht materiaal heeft een lengte van circa 40 meter, een breedte (aan de bodemzijde) van 3,5 meter en een diepte van circa 1.5 meter. Het totale asbestverdachte volume komt daarmee op maximaal 210 vaste m3 / 360 ton; 
      
      
        (…)
      
      
        - voorafgaand aan de voorgestelde uitvoering is het uitvoeren van een onderzoek conform asbestonderzoek NEN 5707 incl. NEN 5740 (standaard-pakket) een noodzaak.(…)
      
      
        (…)
      
      
        - resumé: er zijn meerdere varianten mogelijk, alleen moeten deze onderbouwd worden middels het uitvoeren van onderzoek’’
      
      
    
    
      2.8.
      Op 25 maart 2020 en op 21 december 2020 heeft [gezamenlijke eisers] . [gezamenlijke gedaagden] aansprakelijkheid gesteld voor de schade die het gevolg is van de aangetroffen asbest. [gezamenlijke gedaagden] is gevraagd en voor zover nodig gesommeerd om te laten weten of hij de tekortkoming erkent en de schade gaat vergoeden. 
      
    
    
      2.9.
      Op 12 januari 2021 heeft [gezamenlijke gedaagden] aansprakelijkheid van de hand gewezen.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [gezamenlijke eisers] . vordert, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, naast een proceskostenveroordeling inclusief nakosten: 
      
      
        primair
      
      i.	te verklaren voor recht dat het perceel grond niet aan de overeenkomst beantwoordt,
      
        ii.	te verklaren voor recht dat [gezamenlijke gedaagden] aansprakelijk is voor de door [gezamenlijke eisers] . geleden schade en nog te lijden schade als gevolg van de aan [gezamenlijke gedaagden] toe te rekenen tekortkoming,
        iii.	[gezamenlijke gedaagden] , hoofdelijk, te veroordelen om aan [gezamenlijke eisers] . te betalen 
        € 24.999,- te vermeerderen met de wettelijke rente, althans tot betaling van een bedrag in goede justitie vast te stellen, 
        subsidiair
      
      i.	te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling, 
      
        ii.	de gevolgen van de koopovereenkomst te wijzigen in die zin dat de verschuldigde koopprijs wordt verminderd met € 24.999,-, althans met een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;
        iii.	[gezamenlijke gedaagden] , hoofdelijk, te veroordelen om aan [gezamenlijke eisers] . de verminderde koopprijs te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente, 
        meer subsidiair 
      
      i.	te verklaren voor recht dat [gezamenlijke gedaagden] , hoofdelijk, de geleden schade van [gezamenlijke eisers] . als gevolg van de door [gezamenlijke gedaagden] gepleegde onrechtmatige daad moet vergoeden; 
      ii.	[gezamenlijke gedaagden] , hoofdelijk, te veroordelen om uit hoofde van die onrechtmatige daad aan [gezamenlijke eisers] . € 24.999,- te voldoen, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening.
      
    
    
      3.2.
      
        
          [gezamenlijke eisers] . legt aan de vorderingen bezien tegen de achtergrond van de feiten primair ten grondslag dat het geleverde perceel grond niet aan de overeenkomst beantwoordt. In mei 2019 is op een stuk van 40 bij 3 meter langs de sloot (op/naast het perceel grond) afval met asbest en eterniet aangetroffen. Het perceel grond bezit hierdoor niet de eigenschappen die voor een normaal gebruik als bouwgrond nodig zijn. [gezamenlijke gedaagden] heeft de op hem rustende mededelingsplicht geschonden omdat [gezamenlijke gedaagden] aan [gezamenlijke eisers] . heeft medegedeeld dat de grond volledig is gesaneerd. De non-conformiteit is aan [gezamenlijke gedaagden] toe te rekenen waardoor [gezamenlijke gedaagden] de geleden schade, bestaande uit de saneringskosten, moet vergoeden. [gezamenlijke eisers] . begroot zijn schade op € 38.300,-, maar heeft zijn vordering beperkt tot € 24.999,- en afstand gedaan van het meerdere.
        
          [gezamenlijke eisers] . legt subsidiair dwaling en meer subsidiair onrechtmatige daad aan zijn vordering ten grondslag. 
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gezamenlijke gedaagden] voert verweer. [gezamenlijke gedaagden] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gezamenlijke eisers] . dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gezamenlijke eisers] ., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gezamenlijke eisers] . in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Klachtplicht 
      
    
    
    
      4.1.
      Als meest verstrekkend verweer heeft [gezamenlijke gedaagden] aangevoerd dat [gezamenlijke eisers] ., nadat de asbest voor het eerst is opgemerkt in mei 2019, [gezamenlijke gedaagden] daarvan niet binnen bekwame tijd in kennis heeft gesteld door pas op 25 maart 2020 daarover contact met hem op te nemen.
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter is van oordeel dat [gezamenlijke eisers] . tijdig heeft geklaagd. De klachtplicht waar [gezamenlijke gedaagden] op doelt houdt in dat een koper er geen beroep meer op kan doen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, als hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken kennis heeft gegeven (artikel 7:23 BW). 
      
      
      
      
        
          [gezamenlijke eisers] . stelt dat hij in 2018 eerst een woning heeft laten bouwen op het perceel. Toen Menting vervolgens in 2019 bezig was met het laten afgraven van een stuk grond voor de afwatering, stuitte hij op bouwafval - waarvan hij vermoedt dat dat asbest bevat - onder de grond. De graafwerkzaamheden zijn gestaakt en er zijn proefsleuven gegraven, waarna [gezamenlijke eisers] . een vermoeden kreeg over de afmeting van het stuk grond waarin het afval zit, namelijk 40 bij 3 meter. [gezamenlijke eisers] . heeft daarop, op 20 mei 2019, kort na die ontdekking, met zijn aankoopmakelaar contact opgenomen over de asbest in de tuin, die op zijn beurt de verkopende makelaar van [gezamenlijke gedaagden] heeft benaderd. Als niet betwist staat vast dat de verkopende makelaar daarna met [gezamenlijke gedaagden] contact heeft opgenomen, zodat hij op dat moment eveneens hiermee bekend is geworden. Dat er vervolgens (pas) op 25 maart 2020 een aansprakelijkheidsstelling wordt gestuurd aan [gezamenlijke gedaagden] , neemt niet weg dat er vlak na ontdekking (via de makelaars) is geklaagd. Het is immers ook niet ongebruikelijk dat makelaars er eerst onderling proberen uit te komen, zoals door [gezamenlijke eisers] . is gesteld en door [gezamenlijke gedaagden] niet is bestreden. Aan het verweer van [gezamenlijke gedaagden] zal op dit punt dan ook voorbij worden gegaan. 
      
      
      
        
          Normaal gebruik
        
      
      
    
    
      4.3.
      
        [gezamenlijke eisers] . stelt zich op het standpunt dat het geleverde perceel niet aan de koopovereenkomst beantwoordt omdat asbest is aangetroffen. 
      
    
    
      4.4.
      Menting heeft in aanwezigheid van [gezamenlijke gedaagden] op de zitting op een kaart ingetekend wat het bouwkavel is (schuine streep), waar de woning is gebouwd en op welk stuk volgens hem asbest is aangetroffen (geel gearceerde kadertje rechtsonder de woning).
      
      
      
        
          
        
      
    
    
      4.5.
      Partijen hebben hun contractuele verplichtingen over de staat van de onroerende zaak geregeld in de artikelen 6.1. en 6.3. Artikel 6.1. van de koopovereenkomst legt als hoofdregel het risico van alle - zichtbare en onzichtbare - gebreken neer bij de koper. Op die hoofdregel wordt in artikel 6.3. een uitzondering gemaakt: het perceel grond zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als bouwterrein. 
      
    
    
      4.6.
      Dit brengt met zich dat [gezamenlijke gedaagden] alleen aansprakelijk is voor gebreken die naar objectieve maatstaven in de weg staan aan het normaal gebruik als bouwterrein. Volgens [gezamenlijke eisers] . wordt daarmee bedoeld: ‘onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen.’ De grond zal dus geschikt moeten zijn voor bebouwing, zoals het bouwen van een woonhuis of schuur.
      
    
    
      4.7.
      Als er asbest in de grond zit, kan dat non-conformiteit opleveren omdat [gezamenlijke eisers] . op het geel gearceerde stuk grond op het bouwkavel nog wil bouwen, zoals bijvoorbeeld een schuur of een speeltoestel voor de kinderen. Dat bouwen zal - in het algemeen gesproken - niet kunnen zonder dat er eerst gesaneerd wordt als er sprake is van asbest.
      
    
    
      4.8.
      Voor zover er asbest zou zitten in het geel gearceerde stuk dat niet op het bouwkavel ziet, maar op het landbouwkavel, heeft [gezamenlijke eisers] . niet voldaan aan de op hem rustende stelplicht dat dat deel non-conform zou zijn.
      
    
    
      4.9.
      Het gaat dus om de vraag, voor zover de kantonrechter nu overziet, of het geel gearceerde stuk grond op perceel 677 asbest bevat. 
      
      
        
          Asbest
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        Ter onderbouwing van de aangetroffen asbest heeft [gezamenlijke eisers] . verwezen naar het rapport van Dusseldorp. 
        
          [gezamenlijke gedaagden] heeft de stellingen van [gezamenlijke eisers] . hieromtrent en de bevindingen van Dusseldorp gemotiveerd weersproken. Daarbij heeft [gezamenlijke gedaagden] betoogd dat het volledige perceel is gesaneerd, waarbij hij verwijst naar de saneringsrapporten. Door [gezamenlijke eisers] . is weer aangevoerd dat die onderzoeken niet zien op het stuk waar nu de asbest zou zijn aangetroffen. 
        Hoe dan ook staat op dit moment niet vast dat er ten tijde van de eigendomsoverdracht asbest in de grond zat en dat dit gebrek het normale gebruik als bouwgrond belemmert. 
        Dusseldorp heeft op basis van aangeleverde foto’s van [gezamenlijke eisers] . (die niet in het geding zijn gebracht) geconcludeerd dat eerst nader onderzoek moet worden uitgevoerd. Dit onderzoek is nog niet uitgevoerd. 
        
          [gezamenlijke eisers] . zal conform het door hem gedane aanbod tot bewijslevering worden toegelaten. Zoals tijdens de mondelinge behandeling is besproken, zal een onafhankelijk deskundigenbericht worden ingewonnen. 
      
      
      
        
          Deskundigenbericht 
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        De kantonrechter heeft [naam] - projectleider bodem,
        verbonden aan Tritium Advies B.V. - bereid gevonden om als deskundige te worden benoemd. 
      
      
      
        De kantonrechter is voornemens de volgende vragen aan de deskundige voor te leggen:	
      
      1. Kunt u aangeven of sprake is van verontreiniging door asbest op het geel gearceerde stuk grond op perceel 677 (zie 4.4. en 4.9.) waarvan [gezamenlijke eisers] . aangeeft dat daar asbest aanwezig zou zijn?
      Indien het antwoord op vraag 1 bevestigend luidt: 
      2. Kunt u zeggen wat de oorzaak is?
      3. Kunt u aangeven of het asbest al aanwezig was ten tijde van de overdracht van de woning op 26 april 2018? Zo ja, zou u ook kunnen aangeven hoe lang het asbest al aanwezig is? 
      4. In hoeverre bracht de vastgestelde mate van verontreiniging op basis van de destijds geldende regelgeving bij een bestemming voor bouwterrein de noodzaak tot sanering mee?
      5. Wat zouden (globaal) de kosten van een eventueel noodzakelijke sanering zijn?
      6. Welke andere feiten en/of omstandigheden, gebleken uit het onderzoek, kunnen van belang zijn voor een goed begrip van de zaak?
      
    
    
      4.12.
      
        Aan de benoeming van deze deskundige is een voorschot verbonden van 
        € 3.460,60 inclusief btw. De kantonrechter ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de deskundige in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Dit voorschot zal daarom door [gezamenlijke eisers] . moeten worden betaald. 
      
      
    
    
      4.13.
      Voordat tot het benoemen van een deskundige wordt overgegaan, zullen partijen in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte uit te laten over de persoon van de deskundige, de aan de deskundige voor te leggen vragen en over de hoogte van het voorschot. De kantonrechter zal de zaak daartoe naar de hierna in de beslissing vermelde rol verwijzen.
      
    
    
      4.14.
      Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      
        bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 20 maart 2024	
        voor akte uitlating door beide partijen als bedoeld in r.o. 4.13.;
      
      
    
    
      5.2.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. S.E. Sijsma en in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2024.
                
              
            
            
              
                csm