ECLI:NL:RBROT:2025:12023, Rechtbank Rotterdam, 22-10-2025, 11718072 VV VERZ 25-3756
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verzoeken om een tijdens de algemene ledenvergadering van 24 april 2025 van de VvE genomen besluit te vernietigen en een vervangende machtiging voor de toestemming met terugwerkende kracht voor de reeds geplaatste kozijnen te verlenen en te bepalen dat de kosten daarvan voor rekening van VvE komen worden afgewezen. Grond voor vernietiging op basis van artikel 5:130 lid 2 BW juncto 5:124 lid 2 BW juncto 2:15 lid 1 b en lid c BW: een besluit is vernietigbaar wegens strijd met een reglement of wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Toetsingskader: de vergadering van eigenaars moet bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit kunnen komen. Zie voor invulling begrip “zodanig” Hof Arnhem-Leeuwarden 1 juli 2025, ECLI:NL:GHARL: 2025:4061. De kantonrechter oordeelt dat VvE in redelijkheid en naar billijkheid tot genoemd besluit heeft kunnen komen en wel om de volgende drie redenen 1) verzoeker had destijds een vergadering moeten initiëren of de kantonrechter om vervangende toestemming moeten vragen, 2) de kantonrechter acht het niet aannemelijk dat de VvE, in het geval er in 2022 een vergadering zou zijn gehouden, had ingestemd met het voorstel van [eiser] om zijn kozijnen te laten vervangen op kosten van de VvE nu de VvE maar over een klein tegoed beschikte en daarnaast de kozijnen van alle andere appartementen aan de achterkant ook aan vervanging toe waren zonder dat er een concreet renovatieplan lag of dat er offertes opgevraagd waren. Zonder nadere uitleg van verzoeker valt niet in te zien waarom de VvE op de zaken vooruit zou lopen door toestemming te geven de kozijnen van één appartement alvast op haar kosten te laten vervangen, 3) in april 2025 is geen onredelijke afweging gemaakt. Met betrekking tot de verzochte vervangende machtiging geldt dat er conform artikel 5:121 BW eerst om medewerking of toestemming gevraagd moet zijn en dat heeft verzoeker niet. Voor zover het verzoek om terugbetaling tijdens de vergadering in april 2025 moet worden gezien als een verzoek tot toestemming met terugwerkende kracht betreffende de uitgevoerde werkzaamheden geldt het volgende. Een dergelijk verzoek kan achteraf worden gedaan (wetsgeschiedenis Parlementaire Geschiedenis van het Nieuw Burgerlijk Wetboek, Boek 5, Zakelijke rechten (MvA II blz. 399). Dit betekent wel dat eventuele nadelige gevolgen van het pas achteraf indienen van het verzoek voor rekening en risico van verzoeker komt. Daarbij kan gedacht worden aan de onmogelijkheid de noodzaak van bepaalde werkzaamheden of de redelijke kosten daarvan nog te controleren.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11718072 VV VERZ 25-3756
    
    
    
      datum uitspraak: 22 oktober 2025
    
    
    
      
        Beschikking van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser] ,
      
      woonplaats: [plaats] ,
      eiser,
      gemachtigde: D.A.S. Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringsmaatschappij N.V., 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Vereniging van Eigenaars [naam VvE],
      woonplaats: [plaats] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. C. O’Connor. 
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ en ‘VvE’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          het verzoekschrift (ontvangen op 30 mei 2025), met (aanvullende) bijlagen;
        
        
          het verweerschrift, met (aanvullende) bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      
        Op 25 september 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: [persoon A] (de partner van [eiser] en voormalig bestuurder van de VvE, hierna: [persoon A] ), bijgestaan door [persoon B] namens DAS en namens VvE bestuurder 
        
          [persoon C] ( [huisnummer C] ), bijgestaan door genoemde gemachtigde, en vergezeld van de VvE-leden [persoon D] ( [huisnummer D] ), [persoon E] , ( [huisnummer E] ) en [persoon F] ( [huisnummer F] ). 
      
      
    
  
  
    
      2Het geschil
    
    
      2.1.
      
        [eiser] verzoekt samengevat: het hieronder te noemen besluit van 24 april 2025 te vernietigen en  een vervangende machtiging voor de toestemming voor de reeds geplaatste kozijnen te verlenen en te bepalen dat de kosten daarvan ad € 17.919,26 voor rekening van VvE komen en dat zij die aan [eiser] moet betalen, en voor zover VvE niet over voldoende middelen beschikt te bepalen dat alle leden naar rato een extra bijdrage moeten doen, en voor zover zij die niet bijdragen dat VvE gerechtigd en gehouden is alle noodzakelijke middelen in te zetten om die bijdragen te innen, op straffe van een dwangsom. 
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] baseert zijn verzoeken op het volgende. De VvE heeft in de vergadering van 24 april 2025 het besluit genomen niet over te gaan tot vergoeding van de kosten die [eiser] heeft gemaakt voor het vervangen van de kozijnen aan de achterkant van zijn appartement aan [adres] (hierna: het besluit). Dit besluit is in strijd met het toepasselijke reglement en de redelijkheid en billijkheid. [eiser] heeft in april 2022 namelijk de kozijnen aan de achterzijde van zijn appartement op eigen kosten vervangen. In 2024 zijn de  overige kozijnen van de appartementen aan de achterkant van het complex vervangen. Deze werkzaamheden zijn betaald door de VvE. Daarnaast hebben alle VvE-leden een extra eigen bijdrage moeten betalen, [eiser] een bedrag van € 2.738,-. [eiser] wordt ongelijk behandeld en de VvE ongerechtvaardigd verrijkt omdat [eiser] de vervanging van zijn kozijnen zelf heeft betaald en een extra bijdrage heeft betaald. 
      
    
    
      2.3.
      VvE is het niet eens met de verzoeken, volgens haar is – kort gezegd – het besluit rechtsgeldig genomen zodat er geen grond voor vernietiging van het besluit en de terugdraaiing van de gevolgen daarvan bestaat.
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser] krijgt van de kantonrechter ongelijk, dat betekent dat zijn verzoeken worden afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom dat zo is. 
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        Gronden voor vernietiging
      
    
    
    
      3.1.
      De kantonrechter kan een besluit van de VvE vernietigen op basis van artikel 5:130 lid 2 BW in samenhang met artikel 2:15 BW. [eiser] beroept zich op artikel 2:15 lid 1 b en lid c BW: een besluit is vernietigbaar wegens strijd met een reglement of wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid.
      
      
        
          Er is geen sprake van een strijd met het reglement
        
      
      
    
    
      3.2.
      Artikel 36 van het toepasselijke Modelreglement 1973 bepaalt dat alle besluiten waarvoor in dit reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven worden genomen met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen. Uit de notulen van de vergadering van eigenaren van 24 april 2025 volgt dat de meerderheid van de stemmen aanwezig was tijdens die vergadering en dat het voorstel van [eiser] tot terugbetaling is verworpen met 4 stemmen tegen en 1 stem voor. Het besluit is dan ook volgenshet reglement genomen. 
      
      
        
          Er is geen sprake van een strijd met de redelijkheid en billijkheid 
        
      
      
    
    
      3.3.
      Artikel 2:15 lid 1 BW is op grond van artikel 5:124 lid 2 BW ook van toepassing op de vereniging van eigenaars en bepaalt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon vernietigbaar is wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist. Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt op zijn beurt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken zich zodanig tegenover elkaar moeten gedragen naar wat door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Dit leidt tot het toetsingskader dat de vergadering van eigenaars bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het woord “zodanig” brengt met zich mee dat in het toetsingskader moet worden betrokken de relatie tussen de vergadering van eigenaars en het betreffende lid, en dat vanwege het feit dat het om een verplicht lidmaatschap van een VvE gaat dat met zich mee kan brengen dat een minderheid van de leden zich geconfronteerd kan zien met een door dat lid ongewenst besluit nu dit inherent is aan het democratische karakter van de VvE wat daarnaast met zich meebrengt dat de minderheid zich in beginsel, ook al is ze het er niet mee eens, heeft te voegen naar het besluit.
      
    
    
      3.4.
      
        Het volgende staat tussen partijen vast. Volgens het reglement zijn de kozijnen gemeenschappelijk en is de VvE verantwoordelijk voor de kosten voor onderhoud van gemeenschappelijke delen. In 2010 zijn de kozijnen aan de voorkant van het complex vervangen, voor de financiering hiervan heeft de VvE een lening afgesloten. Vanwege een conflict met de aannemer zijn de kozijnen aan de achterkant toen niet vervangen. 
        Op 22 maart 2022 is [eiser] eigenaar geworden van het appartement en daarmee van rechtswege lid van de VvE. [eiser] heeft in april 2022 zonder de VvE hierover te informeren of om toestemming te vragen de kozijnen aan de achterkant van zijn appartement vervangen, totale kosten € 17.919,26. 
        
          [persoon A] heeft in 2023 de inactieve VvE nieuw leven ingeblazen en is voorzitter geworden. Zij heeft er werk van gemaakt de lening te bevriezen. Tijdens de vergadering van 5 oktober 2023 is vastgesteld dat de lening is bevroren voor de duur van vier jaar zodat er geld overblijft voor het uitvoeren van werkzaamheden. Omdat het achterstallig onderhoud omvangrijk is, stelt [persoon A] voor dat elk lid een eigen bijdrage doet. Later zal over dit voorstel gestemd worden. Tijdens de vergadering van 11 maart 2024 is besloten de kozijnen aan de achterkant te laten vervangen door dezelfde aannemer van destijds voor een totaal bedrag van € 24.619,66. [persoon A] heeft de hoogte van de eigen bijdrages naar ratio berekend. Vier leden (waaronder [persoon A] die is gemachtigd door [eiser] ) stemmen in met de extra bijdrage, één lid stemt tegen, waarmee het besluit is aangenomen. De kozijnen aan de achterkant zijn in 2024 vervangen. Tijdens de vergadering van 24 april 2025 is het besluit genomen [eiser] niet het gevraagde bedrag van € 17.919,26 terug te betalen. Op 11 juni 2025 heeft [eiser] zijn appartement verkocht. 
      
      
    
    
      3.5.
      De kantonrechter oordeelt dat VvE in redelijkheid en naar billijkheid tot genoemd besluit heeft kunnen komen en wel om de volgende drie redenen:
      
      
        3.5.1.
        
          Ten eerste geldt dat [eiser] in 2022 de officiële weg had moeten bewandelen en bij de VvE had moeten aankloppen een vergadering te beleggen, ook al was de VvE inactief en was er geen meerjarenplan of een reservefonds. [eiser] stelt dat hij toestemming van [persoon G] van VvE Beheer Zorgeloos (hierna: [persoon G] ) had zoals [persoon G] nu schrijft in zijn verklaring van 2 juni 2025 maar uit de notulen van de vergadering van 9 januari 2023 volgt dat de vervanging slechts in overleg is gegaan met [persoon G] en dat is toch minder vergaand dan een toestemming. Overigens staat in de schriftelijke verklaring van 
          
            [persoon G] ook dat hij [persoon A] , die navraag bij hem had gedaan, heeft geadviseerd een vergadering te initiëren om de kwestie op de agenda te plaatsen om het financiële aspect met de andere leden te bespreken. Dit advies is niet opgevolgd. Dit had [eiser] wel moeten doen. Ook als de staat van de kozijnen zodanig was dat deze dringend moesten worden vervangen.  
          Voor zover [eiser] van mening is dat hij vanwege de staat van de kozijnen de voorgeschreven medewerking door de VvE niet kon afwachten, had hij de kantonrechter om een vervangende machtiging voor het mogen laten uitvoeren van de werkzaamheden moeten vragen.  
        
        
      
      
        3.5.2.
        
          Ten tweede acht de kantonrechter het niet aannemelijk dat de VvE, in het geval er in 2022 wel een vergadering zou zijn gehouden, had ingestemd met het voorstel van [eiser] om zijn kozijnen te laten vervangen op kosten van de VvE. De VvE beschikte in 2022 over een klein tegoed (volgens de notulen van de vergadering van 9 januari 2023 waren de eindsaldi op de bankrekeningen op 31 december 2022 € 3.950,30 en € 3.255,01) maar dit was onvoldoende om [eiser] te kunnen betalen. Daarnaast waren de kozijnen van alle andere appartementen aan de achterkant ook aan vervanging toe en moest het dak ook gerenoveerd worden zonder dat er een concreet renovatieplan lag of dat er offertes opgevraagd waren. 
          Zonder nadere uitleg van [eiser] valt niet in te zien waarom de VvE op de zaken vooruit zou lopen door toestemming te geven de kozijnen van één appartement alvast op haar kosten te laten vervangen.
        
        
      
      
        3.5.3.
        Ten derde geldt dat in april 2025 geen onredelijke afweging is gemaakt, al heeft [eiser] wel een punt dat die afweging in de notulen niet wordt gemotiveerd. Volgens de VvE zag zij zich tijdens de vergadering in april, drie jaar na dato, geconfronteerd met het verzoek van [eiser] . VvE heeft terecht in haar overwegingen meegenomen dat zij geen precedent wil scheppen. Er zijn namelijk andere eigenaren geweest die de kozijnen aan de voorkant hebben vervangen op eigen rekening zoals volgt uit de notulen van genoemde vergadering van 9 januari 2023 waar onder de kop ‘Genomen besluiten’ staat: “de kozijnen worden in de toekomst zelf betaald door de bewoners gezien er onvoldoende budget in kas zit en eigenaren het destijds waarschijnlijk zelf hebben betaald (de helft van het pand is gedaan)”. Daarnaast heeft de VvE terecht overwogen dat het niet in verhouding is dat [eiser] een bedrag van € 17.919,26 heeft moeten betalen voor de vervanging van zijn kozijnen, ook al heeft een aan de zijkant van het pand een paar ramen meer, terwijl dezelfde aannemer de kozijnen van de overige appartementen heeft vervangen voor een bedrag van € 24.619,66. [eiser] heeft, behalve dan dat hij meer kozijnen heeft dan de rest, niet onderbouwd waarom hij in verhouding zoveel meer heeft uitgegeven. 
        
        
          
            Geen grond voor het verlenen van een vervangende machtiging 
          
        
        
      
    
    
      3.6.
      
        Artikel 5:121 BW bepaalt dat – kort gezegd - in alle gevallen waarin een appartementseigenaar voor het verrichten van een bepaalde handeling met betrekking tot gemeenschappelijke delen van de VvE medewerking of toestemming nodig heeft maar niet krijgt een vervangende machtiging vragen aan de kantonrechter. Die machtiging kan worden verleend als de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd.
        Er moet conform artikel 5:121 BW dus wel eerst om medewerking of toestemming gevraagd zijn en dat heeft [eiser] in dit geval niet. 
      
      
    
    
      3.7.
      
        Voor zover het verzoek van [eiser] om terugbetaling tijdens de vergadering in april 2025 moet worden gezien als een verzoek tot toestemming met terugwerkende kracht betreffende de uitgevoerde werkzaamheden geldt het volgende. 
        Een dergelijk verzoek kan achteraf worden gedaan en daarbij wordt verwezen naar de wetsgeschiedenis. Dit betekent wel dat eventuele nadelige gevolgen van het pas achteraf indienen van het verzoek voor rekening en risico van verzoeker komt. Daarbij kan gedacht worden aan de onmogelijkheid de noodzaak van bepaalde werkzaamheden of de redelijke kosten daarvan nog te controleren. 
      
      
    
    
      3.8.
      Verwijzend naar rechtsoverweging 3.5.3 oordeelt de kantonrechter dat er voor de VvE redelijke gronden waren haar toestemming te weigeren. Uitgangspunt is dat de VvE de kosten van normaal onderhoud aan of noodzakelijk herstel van gezamenlijke eigendommen moet dragen, en als [eiser] dergelijke kosten op zich heeft genomen deze dus in beginsel dienen te worden verlegd naar de VvE. Het betoog van [eiser] dat de VvE ongerechtvaardigd is verrijkt is hierbij niet relevant. Wel relevant zijn de vragen of de werkzaamheden noodzakelijk waren en of daarvoor redelijke kosten zijn gemaakt. Deze vragen zijn niet meer te beantwoorden nu [eiser] drie jaar heeft gewacht met het (indirect) vragen om toestemming. Dit dient voor zijn rekening en risico te komen. 
      
      
        
          Slotconclusies
        
      
      
    
    
      3.9.
      Dit alles leidt er toe dat de verzoeken van [eiser] worden afgewezen.
      
    
    
      3.10.
      De proceskosten komen voor rekening van [eiser] omdat hij ongelijk krijgt. De kantonrechter begroot de kosten die hij aan VvE moet betalen op € 814,- aan salaris voor de gemachtigde. Hier kan nog een bedrag bij komen als deze beschikking wordt betekend. 
      
    
    
      3.11.
      Deze beschikking wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 288 Rv). Dat betekent dat de beschikking meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      4.1.
      wijst af de verzoeken van [eiser] ;	
      
    
    
      4.2.
      
        veroordeelt [eiser] in de proceskosten, die aan de kant van VvE worden begroot op 
        € 814,-;
      
      
    
    
      4.3.
      verklaart deze beschikking voor zover de veroordeling in de proceskosten betreft uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mr. C. van Steenderen-Koornneef en in het openbaar uitgesproken.
        745
      
    
  
  
     Hof Arnhem-Leeuwarden 1 juli 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:4061
  
  
     wetsgeschiedenis Parlementaire Geschiedenis van het Nieuw Burgerlijk Wetboek, Boek 5, Zakelijke rechten (MvA II blz. 399)