ECLI:NL:RBGEL:2025:8924, Rechtbank Gelderland, 08-10-2025, 11563413
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-10-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: In conventie staat de vraag centraal of de gedragingen van huurder maken dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden en het gehuurde moet worden ontruimd. Uit meldingen van verschillende omwonenden blijkt dat huurder ernstige en structurele overlast veroorzaakt, wat een tekortkoming van de huurovereenkomst oplevert. Huurder doet een beroep op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 BW. De belangen van de omwonenden dienen in deze omstandigheden te prevaleren boven die van huurder. Daarbij speelt een aanzienlijke rol dat huurder een tweede-kans-overeenkomst heeft gesloten, maar zich niet aan de bijzondere voorwaarden van die overeenkomst heeft gehouden. Daarnaast is ter zitting niet duidelijk geworden in hoeverre de begeleiding die huurder heeft aanvaard, heeft geholpen of helpt om zijn gedrag voor wat betreft de toekomst te verbeteren. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden daarom toegewezen. De eis in reconventie van huurder wordt afgewezen, nu niet valt in te zien op grond waarvan verhuurder gehouden zou zijn hem (nogmaals) een andere woonruimte aan te bieden.

RECHTBANK 
      GELDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      Zaaknummer: 11563413 \ CV EXPL  25-1604
    
    
    
      
        Vonnis van 8 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting 
      
        STICHTING VIVARE, 
      statutair gevestigd te Arnhem,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: Vivare,
      gemachtigde: mr. B.H.H.M. Ramakers,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde in conv]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde in conv] ,
      gemachtigde: mr. M.J.R. Roethof.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 2 april 2025 en de daarin genoemde processtukken
      - producties 18 t/m 23 van Vivare.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 september 2025. Van wat partijen hebben besproken, heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
      
    
    
      1.3.
      Vervolgens is bepaald dat een vonnis wordt gewezen.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Vivare heeft voorheen aan [gedaagde in conv] de benedenwoning aan het adres [adres 1] verhuurd. Naar aanleiding van overlast door [gedaagde in conv] en overlast van omwonenden die hij zelf aangaf te ervaren, hebben partijen met elkaar afgesproken dat [gedaagde in conv] via directe bemiddeling zou verhuizen naar de woning aan het adres [adres 2] (hierna: het gehuurde). 
      
    
    
      2.2.
      Daarop hebben partijen op 27 mei 2024 een tweede-kans-overeenkomst gesloten, waarbij Vivare met ingang van 27 mei 2024 tot 27 mei 2026 het gehuurde aan [gedaagde in conv] verhuurt.
      
    
    
      2.3.
      
        In de huurovereenkomst (productie 1 dagvaarding) zijn bijzondere voorwaarden opgenomen, waarvan voor zover relevant:“(…)9.2	Bij aanvang van deze huurovereenkomst is de zorgaanbieder [zorgaanbieder] . Als de zorgovereenkomst met deze zorgaanbieder eindigt, is huurder verplicht om direct aansluitend met een andere zorgaanbieder een (zorg)overeenkomst te sluiten. Deze verplichting geldt niet indien huurder alle afspraken uit de zorgovereenkomst is nagekomen en kan aantonen middels een schriftelijke bevestiging van de zorgaanbieder dat verdere zorg (woonbegeleiding) niet meer nodig is. Huurder is verplicht om Vivare hierover te informeren.
        (…)
      
    
    
      9.5
      Huurder zal geen overlast veroorzaken in zijn woning en woonomgeving. Vivare bepaalt wanneer hiervan sprake is. 
      
    
    
      9.6
      
        Huurder gedraagt zich fatsoenlijk (scheld of schreeuwt niet) tegen buren, omwonende en medewerkers van Vivare.
        (…)
      
    
    
      9.8
      Huurder houdt de woning en buitenruimten schoon, heel en opgeruimd. Vivare bepaalt wanneer dit niet het geval is. (…)”
      
    
    
      2.4.
      
        Op deze huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Vivare van toepassing. In artikel 6 en 7 staat, voor zover relevant, het volgende: 
        “(...)
      
    
    
      6.2
      	Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
      
    
    
      6.3
      	Huurder zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke verkeersruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…)
      
    
    
      6.8
      	Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder (…)
      
    
    
      6.12
      
        	Het is huurder niet toegestaan de tuin, dan wel andere gehuurde (buiten)ruimte(n) te gebruiken voor opslag en/of stalling van voer- of vaartuigen, caravans, aanhangwagens, handelswaren, afval dan wel gevaarlijke of milieubelastende zaken en andere zaken van welke aard dan ook. Het is huurder voorts niet toegestaan de gemeenschappelijke ruimten te gebruiken voor opslag en/ of stalling van tweewielers, kinderwagens, scootmobielen, handelswaren, afval, gevaarlijke milieubelastende zaken en andere zaken van welke aard dan ook. Doet huurder dat toch, dan is verhuurder gerechtigd deze zaken te verwijderen op kosten van huurder.
        (…)
        
          Artikel 7. De herstellingen door huurder
        
      
    
    
      7.1
      	Voor rekening van huurder komen de kleine herstellingen. (…)” 
    
    
      2.5.
      Op 11 juni 2024 heeft Vivare telefonisch aan [gedaagde in conv] meegedeeld dat (afgedankte) zaken niet rondom het gehuurde en/of in de gemeenschappelijke tuin geplaatst mogen worden, waarop [gedaagde in conv] te kennen gaf deze zaken zo snel mogelijk te zullen te verwijderen. 
      
    
    
      2.6.
      Vivare heeft in de periode van juni 2024 tot en met december 2024 van twee buurtbewoners overlastmeldingen over [gedaagde in conv] ontvangen (productie 11 en 12 dagvaarding). 
      
    
    
      2.7.
      Op 20 juni 2024 heeft Vivare naar aanleiding van deze twee overlastmeldingen [gedaagde in conv] geschreven dat hij moet stoppen met schreeuwen, schelden en het gooien van spullen en dat hij zijn spullen uit de gemeenschappelijke tuin moet verwijderen (productie 7 dagvaarding).
      
    
    
      2.8.
      Op 17 september 2024 heeft Vivare [gedaagde in conv] opnieuw gesommeerd zijn spullen uit de gemeenschappelijke tuin te verwijderen (productie 8 dagvaarding).
      
    
    
      2.9.
      Op of omstreeks 25 oktober 2024 heeft Vivare waargenomen dat [gedaagde in conv] een aanzienlijk deel van zijn zaken uit de gemeenschappelijke tuin heeft verwijderd. In november 2024 heeft zij echter geconstateerd dat wederom zaken in de gemeenschappelijke tuin door [gedaagde in conv] waren gestald (productie 9 en 10 dagvaarding).
      
    
    
      2.10.
      Bij brief van 22 november 2024 heeft de gemachtigde van Vivare [gedaagde in conv] gesommeerd de in de omgeving van het gehuurde geplaatste zaken voor 6 december 2024 te verwijderen en verwijderd te houden en zich te onthouden van het vertonen van overlastgevend gedrag of ander wangedrag, bij gebreke waarvan Vivare rechtsmaatregelen zal nemen (productie 13 dagvaarding).
      
    
    
      2.11.
      In de periode van 7 januari 2025 tot en met 12 augustus 2025 heeft Vivare opnieuw overlastmeldingen van de hiervoor genoemde buurtbewoners ontvangen (productie 18 Vivare). Een derde bewoner heeft op 14 juli 2025 bij Vivare geklaagd over door [gedaagde in conv] veroorzaakte (geluids)overlast (productie 21 Vivare). 
      
      
    
  
  
    
      3De vordering en het verweer in conventie en in reconventie
    
    
      3.1.
      Vivare vordert in conventie bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          ontbinding van de huurovereenkomst;
        
        
          ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis;
        
        
          de veroordeling van [gedaagde in conv] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis zijn betaald.
        
      
      
    
    
      3.2.
      Vivare legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde in conv] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door in strijd met goed huurderschap te handelen. Zo laat hij na kleine herstellingen te verrichten, gebruikt hij de gemeenschappelijke tuin in strijd met de bestemming ervan voor opslag of stalling, en veroorzaakt hij overlast aan bewoners, waarvoor Vivare verwijst naar klachten van drie buurtbewoners over de periode van 4 juni 2024 tot en met 12 augustus 2025. De tekortkomingen zijn zodanig, dat zij volgens Vivare de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen, temeer omdat sprake is van een tweede-kans-overeenkomst.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde in conv] ontkent zich als slecht huurder te hebben gedragen. De kennelijke overlast kan hem niet worden verweten, vanwege zijn beperkingen die voortvloeien uit lichamelijke aandoeningen en zijn (mentale) gezondheidstoestand. Bovendien heeft hij geen huurachterstand. Daarnaast levert het opslaan van zaken in de tuin geen toerekenbare tekortkoming op, volgens een arrest van het Hof Den Haag. Voor zover wordt geoordeeld dat hij wel is tekortgeschoten, doet [gedaagde in conv] een beroep op de tenzij-clausule van 6:265 BW. Voorts wil hij een terme de grâce en meer subsidiair een ontruimingstermijn van zes maanden. 
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde in conv] vordert in reconventie bij vonnis de veroordeling van Vivare:
      
        
          om aan [gedaagde in conv] binnen zes maanden na het te wijzen vonnis passende vervangend woonruimte aan te bieden die geschikt is voor de situatie van Sisterman en minimaal over een eigen tuin beschikt;
        
        
          in de proceskosten.  
        
      
      Aan deze vorderingen legt hij ten grondslag dat het gehuurde geen tuin heeft, terwijl hij dat wel in zijn vorige huurwoning had en aldaar zijn bedrijfsmaterialen kon stallen. Als hij had geweten dat het gehuurde geen tuin had, had hij dit niet aanvaard. 
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
    
    
      4.1.
      Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.
      
      
        
          Goed huurderschap
        
      
    
    
      4.2.
      Het geschil spitst zich toe op de vraag of de gedragingen van [gedaagde in conv] maken dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst moet worden ontbonden en het gehuurde moet worden ontruimd. De kantonrechter neemt daarbij tot uitgangspunt dat op grond van artikel 7:213 BW, de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden op [gedaagde in conv] de verplichting rust zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen en geen overlast aan omwonenden te veroorzaken. Schending van deze verplichting is aan te merken als een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW).
      
      
        
          Tekortkoming
        
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door haar gestelde overlast heeft Vivare klachten van drie bewoners overgelegd. Rekening houdende met de (beperkte) betwisting hiervan door [gedaagde in conv] , kan uit deze klachten worden afgeleid dat [gedaagde in conv] stelselmatig overlast heeft veroorzaakt in de periode van 4 juni 2024 tot en met 12 augustus 2025. De overlast bestaat uit:
      
        
          schreeuwen;
        
        
          schelden;
        
        
          ruzie maken;
        
        
          gooien met en dichtslaan van deuren;
        
        
          gooien met en kapotslaan van spullen;
        
        
          tegen deuren van omwonenden slaan;
        
        
          hard afspelen van radio en/of televisie;
        
        
          dreigen met geweld jegens honden van een omwonende;
        
        
          intimideren van omwonenden. 
        
      
      De eerste overlastmelding dateert van 4 juni 2024, ongeveer een week nadat [gedaagde in conv] zijn intrek nam in het gehuurde. De laatste overgelegde overlastmelding dateert van 12 augustus 2025, een half jaar nadat de inleidende dagvaarding is uitgebracht. 
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter is van oordeel dat Vivare aldus voldoende heeft onderbouwd dat [gedaagde in conv] ernstige en structurele overlast veroorzaakt. De meldingen zijn afkomstig van verschillende bewoners en schetsen een eenduidig beeld. Dat het gehuurde gehorig is en dat de deuren daarvan niet goed sluiten, zoals door [gedaagde in conv] is aangevoerd, kan geen excuus zijn voor de geluidsoverlast. Het is eerder een reden om voorzichtig te zijn en geluidsoverlast zoveel mogelijk te voorkomen. Daarnaast rekent de kantonrechter het [gedaagde in conv] aan dat de overlastmeldingen onverminderd zijn doorgegaan nadat deze procedure aanhangig was gemaakt. 
      
    
    
      4.5.
      Nu [gedaagde in conv] ernstige en structurele (geluids)overlast veroorzaakt, is hij tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, zodat de huurovereenkomst in beginsel ontbonden kan worden.
      
      
        
          Ontbinding gerechtvaardigd
        
      
    
    
      4.6.
      Er is, anders dan door [gedaagde in conv] is bepleit, geen sprake van een tekortkoming die gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. Daarbij weegt de kantonrechter de persoonlijke omstandigheden mee die door [gedaagde in conv] zijn aangevoerd. Enerzijds geldt dat [gedaagde in conv] , gelet op zijn gezondheidstoestand, enorm belang heeft bij behoud van zijn woonruimte en dat een negatieve verhuurdersverklaring zou betekenen dat hij nergens anders in aanmerking zal komen voor woonruimte. Anderzijds is Vivare als verhuurder gehouden haar huurders, dus ook de omwonenden van [gedaagde in conv] ,  een rustig woongenot te verschaffen. Naar het oordeel van de kantonrechter dienen de belangen van deze huurders in deze omstandigheden te prevaleren boven die van [gedaagde in conv] . Daarbij speelt een aanzienlijke rol dat [gedaagde in conv] een tweede-kans-overeenkomst heeft gesloten, maar zich niet aan de bijzondere voorwaarden van die overeenkomst heeft gehouden. Daarnaast is ter zitting niet duidelijk geworden in hoeverre de begeleiding die [gedaagde in conv] heeft aanvaard (van [zorgaanbieder] ) heeft geholpen of helpt om zijn gedrag voor wat betreft de toekomst te verbeteren. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen daarom worden toegewezen, waarbij de termijn van ontruiming wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
      
    
    
      4.7.
      Nu de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde reeds op grond van de veroorzaakte geluidsoverlast wordt toegewezen, behoeft wat gesteld is over de in de gemeenschappelijke tuin gestalde zaken geen nadere beoordeling meer. 
      
      
    
    
      4.8.
      De eis in reconventie van [gedaagde in conv] wordt afgewezen. Niet valt in te zien op grond waarvan Vivare gehouden zou zijn [gedaagde in conv] (nogmaals) andere woonruimte aan te bieden. 
      
      
        
          Proceskosten in conventie en in reconventie
        
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde in conv] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) in conventie en in reconventie betalen. De proceskosten van Vivare worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                823,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres 2] ,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde in conv] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Vivare zijn, en de sleutels af te geven aan Vivare,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.3.
      wijst de vordering af,
      
      
        
          zowel in conventie als in reconventie
        
      
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde in conv] in de proceskosten van € 823,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde in conv] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde in conv] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de in 5.4 genoemde proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. M.L. Braaksma en in het openbaar uitgesproken op8 oktober 2025.
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
        46409/66349