ECLI:NL:RBDHA:2025:18593, Rechtbank Den Haag, 17-09-2025, C/09/678063 / HA ZA 25-17
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-09-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verzakking van een aanbouw. Non-conformiteit (klus)woning. Garantie om casco in redelijke staat te brengen.

RECHTBANK Den Haag
    
    
      Team handel
    
    
    
      zaak- / rolnummer: C/09/678063 / HA ZA 25-17
    
    
    
      
        Vonnis in het incident en in de hoofdzaak van 17 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser] te [woonplaats] ,2. [eiseres] te [woonplaats] ,
    
      eisers,
      advocaat: mr. P.I. Meijers te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] B.V. te Rotterdam,2. [gedaagde 2] B.V. te [plaats 1] ,
    
      gedaagden,
      advocaat: mr. S.A. van Gemeren te Rotterdam.
    
    
    
      Eisers worden hierna [eisers] c.s. (meervoud) genoemd. Gedaagden worden afzonderlijk aangeduid als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
    
    
  
  
    
      1Waar gaat deze zaak over?
    
    
      1.1.
      Deze zaak gaat over de woning die [eisers] c.s. van [gedaagde 1] hebben gekocht. [gedaagde 2] heeft voorafgaand aan de levering werkzaamheden aan de aanbouw van de woning uitgevoerd. [eisers] c.s. stellen dat er sprake is van een gebrek aan de woning, omdat de aanbouw niet goed is gefundeerd en daardoor scheurvorming en verzakking is ontstaan. Volgens [eisers] c.s. zijn gedaagden aansprakelijk voor de schade die als gevolg daarvan is ontstaan. Gedaagden betwisten dit. 
      
    
    
      1.2.
      De rechtbank komt in dit vonnis - samengevat - tot het oordeel dat [gedaagde 1] aansprakelijk is voor de door [eisers] c.s. geleden schade, omdat [gedaagde 1] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door het bestaande casco niet in bouwkundig redelijke staat te brengen. De rechtbank wijst de vorderingen ten aanzien van [gedaagde 2] af, omdat niet is komen vast te staan dat er sprake is van een tekortkoming van [gedaagde 2] of dat zij onrechtmatig tegenover [eisers] c.s. heeft gehandeld. 
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het procesdossier in het incident en in de hoofdzaak bestaat uit de volgende stukken:
      - de dagvaarding met vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening van 13 december 2024, met producties 1 tot en met 29;- de conclusie van antwoord in de hoofdzaak en het incident, met producties 1 tot en met 4;
      - de aanvullende productie 30 van [eisers] c.s.
    
    
      2.2.
      Op 19 juni 2025 heeft de plaatsopneming en aansluitend de mondelinge behandeling in de hoofdzaak en het incident plaatsgevonden. Van de plaatsopneming is een proces-verbaal opgemaakt. Van de mondelinge behandeling zijn zittingsaantekeningen gemaakt. 
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [gedaagde 1] was ontwikkelaar van het (nieuwbouw)project [nieuwbouwproject] in [plaats 2] (hierna: het project). Het project omvat 47 appartementen en een commerciële ruimte aan het [straatnaam 1] , 17 stadswoningen aan de [straatnaam 2] en [straatnaam 3] en 9 stadswoningen en 3 casco kluswoningen aan de [straatnaam 4] te [plaats 2] . 
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] c.s. hebben van [gedaagde 1] de casco kluswoning met aanbouw aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: de woning) gekocht voor een bedrag van € 167.500,-. Daarvoor is gebruikt gemaakt van de NVM model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2017). In de koopovereenkomst van 15 juni 2017 (hierna: de koopovereenkomst) zijn, voor zover van belang, de volgende bepalingen opgenomen: 
      
      
        
          ‘artikel 6 Staat van de onroerende zaak / Gebruik
        
      
    
    
      6.1.
      
        
          De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
        
        
          (…)
        
      
    
    
      6.3.
      
        
          De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:
        
        
          Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
        
        
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar moeten zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
        
        
          Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten moet rekening worden gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
        
        
          Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          artikel 20. Uitsluiting van garantie
        
        
          Door verkoper wordt aan koper geen enkele vrijwaring, garantie of toezegging verstrekt met betrekking tot de afwezigheid van gebreken of de kwaliteit van het verkochte hoe dan ook genaamd en in welke vorm ook. Koper verklaart tenslotte uitdrukkelijk de hiervoor genoemde bepalingen en bedingen te hebben aanvaard en zich bewust te zijn van de daaraan verbonden risico’s en zich van de rechtstoestand en de feitelijke toestand van het verkochte voldoende op de hoogte te hebben gesteld. 
        
        
          artikel 21. Clausule geen bewoning verkoper
        
        
          Koper is ermee bekend dat verkoper het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat verkoper derhalve koper niet kan infomeren over eigenschappen respectievelijk gebreken aan het verkochte waarvan verkoper op de hoogte zou kunnen zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In verband hiermee zijn partijen, in afwijking van artikel 63. Van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW, overeengekomen dat dergelijke eigenschappen respectievelijk gebreken voor rekening en risico van koper komen en dat hier bij de vaststelling van de koopsom rekening mee is gehouden. Koper vrijwaart verkoper voor alle eventuele aanspraken van derden. 
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          artikel 23. Kluswoning
        
        
          Koper is ermee bekend en aanvaardt uitdrukkelijk dat het verkochte wordt gekwalificeerd als “casco (klus)woning” en bij overdracht niet de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik.
        
      
      
      
        
          artikel 24. Nog uit te voeren werkzaamheden
        
        
          Voorafgaand aan de complete afbouw door koper in eigen beheer zal verkoper het bestaande casco in bouwkundig redelijke staat brengen. Hiervoor worden in opdracht en voor rekening van verkoper voorafgaand aan de overdracht diverse werkzaamheden uitgevoerd zoals omschreven in de bijlage opgenomen technische omschrijving en overzicht met werkzaamheden. 
        
      
      
      
        
          artikel 25. Mogelijkheid inspectie nog uit te voeren dan wel uit te voeren werkzaamheden
        
        
          Koper wordt in de gelegenheid gesteld om een week voorafgaand aan de overdracht, de nog uit te voeren werkzaamheden dan wel uitgevoerde werkzaamheden door de verkoper, te inspecteren.
        
        
          De verkoper wordt in de gelegenheid gesteld door de koper de eventuele nieuwe werkzaamheden die voortvloeien uit deze inspectie uit te voeren binnen 2 maanden na de datum van overdracht. Koper heeft geen recht om hiervoor een bedrag in depot te laten staan door de notaris bij de datum van overdracht.’
        
      
      
    
    
      3.3.
      Bij de aan [eisers] c.s. ter beschikking gestelde verkoopdocumentatie zat een rapport van een in opdracht van [gedaagde 1] op 3 april 2016 uitgevoerde bouwkundige visuele inspectie (hierna: het rapport). In het rapport staat voor zover van belang:
      
      
        
          ‘
          Fundering
        
        
          Funderingen zijn (vrijwel) geheel aan het zicht onttrokken, het onderstaande oordeel is dan ook uitsluitend gebaseerd op de in en om het object waarneembare secundaire signalen zoals scheefstand, vervormingen, bodemdalingen, en het patroon en de ouderdom van de scheuren in relatie met het toegepaste funderingstype.
        
        
          Op basis van deze signalen kan een redelijk accuraat beeld worden gevormd, maar geen volledige zekerheid worden gegeven. 
        
        
          Voor een volledig inzicht in de kwaliteit van de fundering is nader onderzoek nodig in de vorm van waterpassingen en opgraven van houten onderdelen de enige oplossing (kosten vanaf enkele duizenden € en medewerking verkoper is vereist !)
        
      
      
      
        
          Niet elke fundering is 100% stabiel, maar zelfs als er sprake is van enige doorgaande zakking zonder al te veel ongelijkmatigheid is er geen reden om over te gaan tot kostbaar funderingsherstel; de grens tot waar de stabiliteit voldoende wordt geacht ligt op gemiddeld ca. 2 mm/jaar (Funderingsklasse II).
        
        
          Funderingstype			De woning is cf. bouwtekening onderheid.
        
        
          Opmerkingen	Er is geen reden om aan te nemen dat – externe invloeden binnen een straal van 100 m uitgezonderd – in de komende 25 jaar zakkingen zullen optreden die noodzaken tot funderingsherstel.’  
        
      
      
    
    
      3.4.
      Daarnaast zat bij de verkoopdocumentatie een Technische omschrijving gedateerd op 30 mei 2017. Daarin staat (onder meer) het volgende:
      
      
        
          ‘In deze Technische Omschrijving geven wij u een uitgebreide beschrijving van alle technische aspecten en de bijbehorende kenmerken en uitgangspunten betreffende deze unieke woningen.
        
        
          De hierna aangegeven werkzaamheden worden door c.q. voor rekening van [gedaagde 1] uitgevoerd door de gecontracteerde aannemer. Alle niet vermelde werkzaamheden welke nodig zijn om de woning weer bewoonbaar te maken dienen door de koper te worden uitgevoerd. Voor de volledigheid wordt daarbij ook verwezen naar de lijst uit te voeren werkzaamheden vdv#414747-v1 d.d. 01-05-2017. Deze lijst met werkzaamheden prevaleert op de onderstaande omschrijvingen. (…)
        
      
      
      
        
          
            [huisnummer] :
           Het achterste deel van de aanbouw is gesloopt vanaf circa 7 meter uit de achtergevel van de woning. De binnenmuur wordt dichtgezet en aangeheeld en de uitbouw wordt na sloop voorzien van een nieuw gemetseld buiten-spouwblad met isolatie aan de achterzijde.
        
        
          (…)
        
        
          
            [huisnummer] : 
        
        
          Het platte dak van de aanbouw wordt aan de achterzijde ingezaagd en ingekort. Op het platte dak van de aanbouw wordt een nieuwe dakbedekking incl. nieuwe loodaansluitingen, nieuwe daktegels op tegeldragers (ter oppervlak als bestaand balkon achter) en een nieuwe daktrim als aansluiting op de betonnen dakranden aangebracht. (…)
        
      
      
      
        
          Kosten Koper
        
        
          De koopovereenkomst van de woning is kosten koper. Dit houdt in dat de volgende kosten hierin zijn opgenomen:
        
      
      
        
          
            De verwervingskosten van de woning inclusief grond;
          
        
        
          
            De aanneemsom van de renovatie tot een casco als in de TO omschreven inclusief BTW;
          
        
        
          
            Honoraria gebouw gebonden partijen als makelaar, installatieadviseur, architect en constructeur;
          
        
        
          
            Notariskosten verband houdende met eigendomsoverdracht;
          
        
        
          
            Eventuele leges bouwvergunningen;
          
        
        
          
            Kadastrale inmeting.’
          
        
      
      
    
    
      3.5.
      De werkzaamheden aan de woning zijn in opdracht van [gedaagde 1] onder meer door [gedaagde 2] uitgevoerd. 
      
    
    
      3.6.
      Op 17 juli 2017 heeft de levering van de woning plaatsgevonden. 
      
    
    
      3.7.
      Kort na levering van de woning hebben [eisers] c.s. geconstateerd dat een stalen draagbalk tussen de begane grond en eerste verdieping onvoldoende werd ondersteund. [eisers] c.s. hebben de draagbalk door hun eigen aannemer Konkreetbouw B.V. (hierna: Konkreetbouw) laten stutten. [eisers] c.s. hebben daarna met [gedaagde 1] contact opgenomen. In overleg met [gedaagde 1] hebben [eisers] c.s. door Konkreetbouw een langere draagbalk laten plaatsen. 
      
    
    
      3.8.
      
        [eisers] c.s. en [gedaagde 1] hebben een vaststellingsovereenkomst gedateerd op 22 september 2017 gesloten. Daarin staat, voor zover van belang, het volgende:
      
      
        
          ‘Na oplevering van de woning is d.d. 22 juli door verkrijger een zogenaamd ‘verborgen gebrek’ geconstateerd. Daags na de bouwvakantie is d.d. 22 augustus door ondernemer en verkrijger gezamenlijk dit verborgen gebrek vastgesteld. Dit betrof een oude en grote scheurvorming in de separatiewand tussen grote en kleine slaapkamer eerste verdieping achterzijde. Deze is onopgemerkt gebleven door de aanwezigheid van een opklampwand aan weerszijden. De separatiewand was ondersteund door een te licht uitgevoerde stalen balk. Tevens was de oplegging van de balk op keukenpendant minimaal en kritisch. De stalen balk en de oplegging waren bij oplevering door de gehandhaafde omtimmering aan het zicht onttrokken. Koper heeft daags na de oplevering de omtimmering en opklampwand verwijderd en gebrek geconstateerd. De door hen direct na oplevering betrokken aannemer Konkreetbouw BV heeft de gebreken adequaat hersteld door het plaatsen van stempels, aanbrengen poer ten behoeve van oplegging, aanbrengen stalen onderslagbalk, wand- en stucwerkreparatie en aanbrengen nieuwe koof. (…)
        
      
      
      
        
          De verkrijger heeft de woning aanvaard zoals verkocht door ondernemer, behoudens de punten als vermeld in het opleverrapport. Voor wat betreft de schade welke geleden is als gevolg van hiervoor omschreven gebrek aanvaard verkrijger het maximaal vastgestelde schadebedrag van € 2.645,06.
        
        
          De ondernemer betaalt aan verkrijger ter finale kwijting van geleden schade de door verkrijger aan ondernemer overgelegde factuur van Konkreetbouw BV (…)’
        
      
      
    
    
      3.9.
      Eind 2023 hoorden [eisers] c.s. gekraak en geknars in de woning en constateerden zij dat de muur naar de aanbouw was gescheurd. [eisers] c.s. constateerden verder dat het metselwerk onder de door Konkreetbouw vervangen draagbalk was gescheurd. [eisers] c.s. hebben vervolgens een tijdelijke stempelconstructie laten plaatsen om de draagbalk te stutten. Sindsdien wonen [eisers] c.s. niet meer in de woning, omdat zij vrezen voor instortingsgevaar.
      
    
    
      3.10.
      Op 28 maart 2024 heeft Expertisebureau Noord in opdracht van [eisers] c.s. een inspectie in de woning uitgevoerd. [gedaagde 1] is uitgenodigd daarbij aanwezig te zijn, maar is niet verschenen. Van de inspectie is een schriftelijke rapportage opgemaakt gedateerd op 11 april 2024. Daarin staat, voor zover van belang, het volgende:
      
      
        
          ‘(…) Op de bouwtekening van de aanbouw is op de doorsnede zichtbaar dat de aanbouw op een betonplaat is gebouwd zonder toepassing van heipalen. (…)
        
      
      
      
        
          De aanbouw werd door [gedaagde 1] ingekort tot zeven meter vanaf de achtergevel. Het metselwerk van de achtergevel werd hierbij opnieuw opgetrokken. Voorheen was de aanbouw circa acht meter. Dit houdt in dat de voormalige bijkeuken vanaf het midden is gesloopt. Of de funderingsplaat ook is gesloopt is niet bekend. EBN heeft geen graafwerkzaamheden uitgevoerd.
        
      
      
      
        
          De aanbouw is verzakt, de vloer loopt circa vijf/zes centimeter af, vanaf de woning tot aan de achterzijde van de woning. Deze verzakking is al langere tijd gaande gezien de herstelde scheuren in de achtergevel. Doordat de aanbouw aan de woning is gekoppeld trekt deze, als gevolg van de verzakking, het geveldeel van de woning mee. Dit is duidelijk zichtbaar in de (herstelde) scheurvormingen in de achtergevel van de woning. Door [gedaagde 1] werden voor de verkoop alle gebreken in het metselwerk hersteld. Het is aannemelijk dat duidelijk zichtbare scheuren nadien zijn ontstaan (zie foto 4 t/m 6).
        
      
      
      
        
          Bij de eerste ontdekking van de kopers dat de stalen balk nagenoeg geen oplegging had, blijkt al dat deze muur waarop deze stalen balk lag is verschoven als gevolg van de verzakking van de aanbouw. Deze trekt de gevel van de woning mee. De stalen balk is niet mee geschoven en ligt op de originele positie zoals destijds in de bouw is geplaatst en was bij de bouw van de woning niet te kort (zie foto 2). (…)’
        
      
      
    
    
      3.11.
      Bij brief van 16 april 2024 is de rapportage van Expertisebureau Noord door de advocaat van [eisers] c.s. aan [gedaagde 1] verzonden. Daarbij is kenbaar gemaakt dat uit de rapportage volgt dat sprake is van ernstige gebreken aan de aanbouw en de achtergevel van de woning en dat [gedaagde 1] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Ook is [gedaagde 1] gesommeerd om binnen twee weken te bevestigen dat zij de gebreken voor haar rekening zal laten herstellen. 
      
    
    
      3.12.
      Bij e-mail van 30 april 2024 heeft de advocaat van [gedaagde 1] zich gemeld en verzocht om uitstel van de gestelde termijn. In reactie daarop heeft de advocaat van [eisers] c.s. laten weten dat de gestelde termijn tot 9 mei 2024 wordt verlengd en dat de vordering van [eisers] c.s. bij het uitblijven van een tijdige bevestiging wordt omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding. De advocaat van [gedaagde 1] heeft op 6 mei 2024 aangegeven niet voor 9 mei 2024 te kunnen reageren. 
      
    
    
      3.13.
      De advocaat van [gedaagde 1] heeft bij e-mailbericht 18 mei 2024 inhoudelijk gereageerd op de brief van 30 april 2024. In dit bericht is aansprakelijkheid van de hand gewezen. 
      
    
    
      3.14.
      Op 6 juni 2024 heeft One Expertise in opdracht van [eisers] c.s. onderzoek verricht in de woning waarbij [gedaagde 1] aanwezig was. In de daarvan opgemaakte rapportage gedateerd op 3 juli 2024 staat, voor zover van belang, het volgende:
      
      
        
          ‘De woning is gefundeerd op palen, de schuur op een betonnen plaat. Later is een aanbouw gerealiseerd, waarvan de bouwdatum niet exact bekend is, maar die gelet op de aard van de bouwtekening van kort na de nieuwbouw zal zijn. (…)
        
      
      
      
        
          
            
              
            
          
          Uit de verstrekte en opgevraagde informatie volgt dat wederpartij 2 [rechtbank: [gedaagde 1] ] op de percelen grenzend aan [adres] nieuwbouw heeft gerealiseerd op paalfunderingen. (…) Foto 1 geeft een bovenaanzicht van het bouwterrein met de woning van [eisers] (rode pijl) en de deels gesloopte aanbouw (gele pijl).
        
      
      
      
        
          
        
      
      
        
          Foto 2 geeft een aanzicht van de aanbouw na sloop van het achterste deel.
        
      
      
      
      
        
          Eén van de kopers van een nieuwbouwwoning had een filmcamera geplaatste die een aantal keren per uur ene beeld schoot gedurende de nieuwbouw, waardoor een filmpje is gerealiseerd waarbij in enkele minuten de gehele nieuwbouw in beeld komt. Dat filmpje is ons verstrekt en hierop is zichtbaar dat het betreffende deel van de uitbouw met een mobiele kraan wordt gesloopt en later, zonder funderingspalen wordt herbouwd. (…)
        
      
      
      
        
          TECHNISCHE CONCLUSIES
        
      
      
      
        
          Verzakking uitbouw
        
        
          De fundering van de uitbouw is een beperkte mate verdiept aangelegde betonnen plaat, oftewel een fundering op staal. Wij hebben van wederpartij 2 [rechtbank: [gedaagde 1] ] (nog) geen informatie ontvangen hoe het opnieuw gerealiseerde achterste deel is gefundeerd, maar die staat in elk geval niet op palen, zo blijkt uit genoemd filmpje. Wij vermoeden dat hiervoor ook een betonnen plaat of een metselwerk strokenfundering is gerealiseerd.
        
      
      
      
        
          
            [plaats 2] ligt in een zogenoemd veenweidegebied, hetgeen een slappe bodemgrondslag betreft, die aan verzakkingen onderhevig is. Het funderen op staal (hier de betonplaat) is als zodanig ongebruikelijk voor dit gebied, omdat een dergelijke fundering onvoldoende is.
        
      
      
      
        
          Het is in de onderhavige situatie niet uitgesloten dat de fundering van de uitbouw in de oorspronkelijke situatie net voldeed, wellicht mede omdat er sprake kan zijn geweest van een soort drijvende bak, waardoor enige opwaartse grondwaterdruk de uitbouw op zijn plaats hield. 
        
      
      
      
        
          Met het slopen van een deel van de uitbouw, in combinatie met het grond- en paalfunderingswerk voor de nieuwbouw, is de bodem ter plaatse met zekerheid verstoord. Vervolgens is de bodem gestaag gaan zetten en heeft de uitbouw min of meer aan de woning gehangen, waarna die eind november 2023 vermoedelijk is losgeknapt.
        
      
      
      
        
          De uitbouw van de woning had als zodanig een voor deze regio gebrekkige en onvoldoende fundering, waarbij de bodem door de omschreven werkzaamheden ook nog is verstoord. Hierdoor is de uitbouw verzakt. Dit gebrek was voor [eisers] bij aankoop (en daarna) niet waarneembaar. (…)
        
      
      
      
        
          OMVANG VAN DE SCHADE
        
      
      
      
        
          De scheefgezakte uitbouw kan op twee manieren worden hersteld. Er kunnen funderingspalen (schroefpalen of inwendig geheide stalen buispalen) worden aangebracht, hetgeen aan de binnenzijde moet gebeuren omdat aan de zijde van de buren eveneens bebouwing staat (een serre). Hiervoor moet de uitbouw leeggehaald worden en moet de vloer worden gesloopt. Na het plaatsen van de palen kan de serre worden gevijzeld en kan een nieuwe vloer en (her)inrichting worden gerealiseerd.
        
      
      
      
        
          De kosten voor dit werk hebben wij in hoofdlijnen begroot op circa € 70.000,00 exclusief B.T.W. en exclusief inrichting.
        
      
      
      
        
          Uit de als 
          bijlage 1
           bijgevoegde offerte volgt dat sloop- en herbouw van de uitbouw economischer is. De hiermee gemoeide kosten bedragen conform deze als marktconform aan te merken offerte € 59.306,38 exclusief B.T.W., zijnde € 71.760,72 inclusief B.T.W. (…).’
        
      
      
    
    
      3.15.
      De in het rapport van One Expertise genoemde offerte is opgemaakt door JBR Totaal Techniek en gedateerd op 10 mei 2024. 
      
    
    
      3.16.
      De advocaat van [eisers] c.s. heeft het rapport van One Expertise bij e-mail van 26 juli 2024 aan [gedaagde 1] verzonden. 
      
    
    
      3.17.
      De advocaat van [eisers] c.s. heeft [gedaagde 2] bij brief van 22 augustus 2024 in gebreke gesteld en gesommeerd om aansprakelijkheid te erkennen. Daarbij is opgemerkt dat [gedaagde 2] haar waarschuwingsplicht heeft geschonden door [eisers] c.s. bij het uitvoeren van de werkzaamheden aan de aanbouw niet op de hoogte te stellen van het ontbreken van een deugdelijke fundering, dan wel dat [gedaagde 2] een gebrekkig werk heeft opgeleverd. 
      
    
    
      3.18.
      
        [gedaagde 2] heeft aansprakelijkheid op 12 september 2024 van de hand gewezen. 
      
    
    
      3.19.
      
        [eisers] c.s. hebben nog geen herstelwerkzaamheden aan de woning (kunnen) laten verrichten. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil in het incident
    
    
      4.1.
      
        [eisers] c.s. vorderen - samengevat - dat de rechtbank bij wijze van voorlopige voorziening gedaagden veroordeelt tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding van primair € 71.760,71 en subsidiair € 18.150,00. 
      
    
    
      4.2.
      
        [eisers] c.s. leggen aan de vordering - kort gezegd - het volgende ten grondslag. [eisers] c.s. hebben belang bij de voorlopige voorziening om met het voorschot verdere schade te beperken. Ondanks het plaatsen van de noodstempels, verslechtert de situatie momenteel namelijk en neemt de schade toe. [eisers] c.s. kunnen de herstelkosten voor de aanbouw bovendien niet op korte termijn zelf bekostigen. Ze wonen met hun gezin met twee jonge kinderen nog steeds in bij familie, welke situatie voor hen onhoudbaar is.
      
    
    
      4.3.
      Gedaagden voeren verweer. 
      
    
    
      4.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5Het geschil in de hoofdzaak
    
    
      5.1.
      
        [eisers] c.s. vorderen - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        
          Ten aanzien van zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] :
        
      
      
      
        I. gedaagden hoofdelijk veroordeelt om (vervangende) schadevergoeding van € 112.397,01 aan [eisers] c.s. te betalen;
      
      
      
        
          Ten aanzien van [gedaagde 1] :
        
      
      
      
        II. voor zover de vordering onder I. niet wordt toegewezen, de koopovereenkomst partieel ontbindt in de zin dat de koopprijs wordt verminderd met de kosten van herstel van € 112.397,01 en dat [gedaagde 1] wordt veroordeeld tot betaling daarvan;
        III. voor zover de vordering onder II. niet wordt toegewezen, de  koopovereenkomst als gevolg van dwaling wijzigt in de zin dat de koopprijs wordt verminderd met de kosten van herstel van € 112.397,01 en dat [gedaagde 1] wordt veroordeeld tot betaling daarvan;
      
      
      
        
          Eveneens ten aanzien van zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] :
        
      
      
      
        IV. gedaagden hoofdelijk veroordeelt om aan [eisers] c.s. met ingang van december 2024 een bedrag van € 750,- per maand te betalen in verband met kosten inwoning bij familie;
        V. gedaagden hoofdelijk veroordeelt in de buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 1.692,52;
        VI. gedaagden hoofdelijk veroordeelt in de expertisekosten ter hoogte van € 3.093,37;
        VII. gedaagden hoofdelijk veroordeelt in de wettelijke rente over de som van voornoemde bedragen vanaf 30 april 2024;
        VIII. gedaagden hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten. 
      
      
    
    
      5.2.
      
        [eisers] c.s. leggen aan hun vorderingen - kort gezegd en mede gelet op de nadere toelichting tijdens de mondelinge behandeling - het volgende ten grondslag. [eisers] c.s. hebben geconstateerd dat sprake is van scheurvorming in de woning. Uit onderzoek dat [eisers] c.s. hebben laten verrichten, is gebleken dat dit wordt veroorzaakt door ernstige verzakking van de aanbouw, omdat deze een gebrekkige fundering heeft. De woning is als gevolg van de verzakking niet bewoonbaar. [eisers] c.s. lijden hierdoor schade. De kosten voor herstel en vergoeding van gevolgschade bedragen € 112.397,01. [gedaagde 1] is voor deze schade aansprakelijk, omdat zij is tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Er is namelijk sprake van non-conformiteit. [gedaagde 1] heeft in artikel 24 van de koopovereenkomst gegarandeerd dat het casco in bouwkundig redelijke staat zou worden gebracht. Daaraan is niet voldaan, omdat de fundering van de aanbouw gebrekkig is. [eisers] c.s. vorderen geen nakoming meer van [gedaagde 1] , maar (primair) vervangende schadevergoeding. Als dit niet wordt toegewezen, vorderen [eisers] c.s. (subsidiair) gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst. Verder zijn [eisers] c.s. niet goed geïnformeerd over de slechte fundering van de aanbouw. Gedaagden waren hiervan wel op de hoogte, of hadden dat moeten zijn, omdat voor levering van de woning werkzaamheden zijn verricht waarbij de fundering van de aanbouw zichtbaar was. Het is algemeen bekend dat de woning op veengrond staat en een fundering op staal - zoals het geval is bij de aanbouw - onvoldoende is. [eisers] c.s. doen daarom (meer subsidiair) een beroep op dwaling en vorderen opheffing van het geleden nadeel. [gedaagde 2] is naast [gedaagde 1] aansprakelijk voor de schade, omdat zij is tekort geschoten bij het uitvoeren van haar werkzaamheden, dan wel onrechtmatig heeft gehandeld. Verder moeten gedaagden de kosten vergoeden die [eisers] c.s. hebben gemaakt om (de oorzaak van) de gebreken en de omvang van de schade vast te laten stellen. Die kosten bedragen € 3.093,37. 
      
    
    
      5.3.
      Gedaagden voeren verweer.
      
    
    
      5.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      6De beoordeling
    
    
      
        In het incident
      
    
    
    
      6.1.
      Op grond van artikel 223 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) hebben partijen de mogelijkheid om in een aanhangige procedure (de hoofdzaak) te vorderen dat de rechter een voorlopige voorziening zal treffen voor de duur van de hoofdzaak. De rechtbank overweegt dat aan het vereiste dat de vordering moet samenhangen met de hoofdvordering, zoals ingesteld bij dagvaarding, is voldaan. Een voorlopige voorziening, gegeven op de voet van dit artikel, verliest evenwel haar werking zodra in de hoofdzaak einduitspraak is gedaan in de instantie die de voorziening heeft verleend, ongeacht of tegen die einduitspraak een rechtsmiddel wordt aangewend en ongeacht of die einduitspraak uitvoerbaar bij voorraad is verklaard.
      
    
    
      6.2.
      Onder verwijzing naar wat hierna in de hoofdzaak wordt overwogen en gelet op het feit dat in de hoofdzaak heden eindvonnis wordt gewezen, hebben [eisers] c.s. geen rechtens te honoreren belang meer bij de gevraagde voorlopige voorziening, aangezien deze slechts kan gelden voor de duur van het geding in de hoofdzaak. De incidentele vordering moet om deze reden reeds worden afgewezen.  
      
      
        
          In de hoofdzaak
        
      
      
      
        
          Aansprakelijkheid van [gedaagde 1] 
        
      
      
    
    
      6.3.
      
        [eisers] c.s. leggen aan hun vorderingen jegens [gedaagde 1] primair ten grondslag dat [gedaagde 1] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat sprake is van non-conformiteit. 
      
    
    
      6.4.
      Van non-conformiteit is sprake als de woning niet de eigenschappen bezit die [eisers] c.s. op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Om te bepalen wat [eisers] c.s. op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten, moet worden gekeken naar wat [eisers] c.s. en [gedaagde 1] zijn overeengekomen met betrekking tot de woning. De koopovereenkomst is gebaseerd op het NVM-model (2017) waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling over non-conformiteit is opgenomen. In artikel 6.1 van de koopovereenkomst is bepaald dat de woning aan [eisers] c.s. in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt, met alle daarbij behorende zichtbare en onzichtbare gebreken. Deze gebreken maken dus onderdeel uit van de gekochte woning. De daarop in artikel 6.3 van het NVM-model vastgelegde uitzondering, op grond waarvan de verkoper instaat voor de afwezigheid van gebreken die een normaal gebruik van de woning in de weg staan, is in de koopovereenkomst doorgehaald en hebben [eisers] c.s. en [gedaagde 1] dus uitgesloten. Daarnaast is in artikel 20 van de koopovereenkomst bepaald dat verkoper aan koper geen vrijwaring, garantie of toezegging verstrekt met betrekking tot de afwezigheid van gebreken of de kwaliteit van het verkochte. Ook bevat artikel 21 van de koopovereenkomst een niet-zelfbewoningsclausule, waarin onder meer staat vermeld dat eigenschappen c.q. gebreken waarvan de verkoper op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt, voor risico en rekening van koper komen. Verder is in artikel 23 van de koopovereenkomst opgenomen dat de woning een ‘casco (klus)woning’ betreft en niet de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn. In artikel 24 van de koopovereenkomst is ten slotte bepaald dat [gedaagde 1] het casco in bouwkundig redelijke staat zal brengen en dat hiervoor de werkzaamheden worden uitgevoerd zoals omschreven in de technische omschrijving en het overzicht met werkzaamheden.
      
    
    
      6.5.
      De rechtbank gaat voorbij aan het standpunt van [gedaagde 1] dat het risico voor constructieve gebreken aan de woning op grond van hetgeen partijen zijn overeengekomen volledig voor risico van [eisers] c.s. komt. Hoewel [eisers] c.s. zich op basis van de koopovereenkomst ervan bewust moesten zijn dat zij de woning zelf moesten afbouwen en de aansprakelijkheid van [gedaagde 1] voor gebreken aan de woning daarin in vergaande mate is beperkt, staat dit er niet aan in de weg dat [eisers] c.s. in dit geval mochten verwachten dat de aanbouw van de woning deugdelijk was gefundeerd. Daartoe is redengevend dat [gedaagde 1] met artikel 24 van de koopovereenkomst de garantie hebben afgegeven dat het casco bij levering in bouwkundig redelijke staat zou zijn gebracht. De fundering van de woning, waaronder die van de aanbouw, behoort tot het casco van de woning. Dit brengt mee dat [eisers] c.s. op basis van de koopovereenkomst niet hoefden te verwachten dat zij zich binnen afzienbare tijd na levering van de woning geconfronteerd zouden zien met constructieve gebreken aan de fundering van de aanbouw.
      
    
    
      6.6.
      De rechtbank is van oordeel dat de aard van het gebrek aan de fundering van de aanbouw maakt dat de woning ten tijde van de levering niet voldeed aan artikel 24 van de koopovereenkomst. Uit de door [eisers] c.s. overgelegde deskundigenrapporten volgt dat sprake is van ernstige verzakking waardoor de achtergevel van de woning wordt meegetrokken. Dit is door [gedaagde 1] ook niet inhoudelijk bestreden. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat tussen partijen niet (langer) in geschil is dat de aanbouw - anders dan de woning zelf - niet op palen maar ‘op staal’ is gefundeerd (een betonplaat). De rechtbank gaat voorbij aan het verweer van [gedaagde 1] dat geen sprake is van non-conformiteit, omdat een fundering op staal ten tijde van de bouw van de woning rond circa 1960 aan de destijds geldende normen voldeed. [gedaagde 1] heeft zich op grond van de koopovereenkomst immers ertoe verbonden om het casco in bouwkundig redelijke staat te brengen. Dit brengt mee dat bij de beoordeling of daaraan is voldaan, moet worden getoetst aan de normen die ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst golden. Uit het rapport van One Expertise volgt dat een fundering op staal in de omgeving van de woning van [eisers] c.s., een gebied met veengrond waar veel verzakking plaatsvindt, onvoldoende is. [gedaagde 1] heeft dit tijdens de mondelinge behandeling ook onderschreven. De discussie tussen partijen of de verzakking als gevolg van de in opdracht van [gedaagde 1] verrichte werkzaamheden mogelijk is toegenomen, kan daarmee buiten beschouwing blijven. De conclusie van Expertisebureau Noord is dat de constructie van de woning als gevolg van de verzakking ernstig is aangetast en dat wanneer er niet tijdig was gestut er sprake zou zijn geweest van instortingsgevaar. Door de woning in deze conditie aan [eisers] c.s. te leveren, is [gedaagde 1] tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting uit artikel 24 van de koopovereenkomst om het casco in bouwkundig redelijke staat te brengen. Dat de situatie zoals door [gedaagde 1] is aangevoerd tot (in ieder geval) 2017 stabiel is geweest, maakt dit niet anders. Uit de door [eisers] c.s. overgelegde deskundigenrapporten volgt dat de verzakking al langere tijd gaande is en dat deze tot gevolg heeft dat de achtergevel van de woning wordt meegetrokken. Daarnaast heeft te gelden dat verzakking een proces is dat zich uitstrekt over een langere periode. Dat er vanaf de bouw van de woning tot eind 2023 kennelijk geen verzakking is waargenomen, wil niet zeggen dat er in die periode geen verzakking heeft plaatsgevonden. 
      
    
    
      6.7.
      De rechtbank gaat voorbij aan het standpunt van [gedaagde 1] dat zij op grond van artikel 24 van de koopovereenkomst slechts gehouden was tot het uitvoeren van de werkzaamheden zoals opgenomen in de technische omschrijving en het bij de koopovereenkomst gevoegde overzicht met werkzaamheden. De rechtbank leidt uit verschillende door [eisers] c.s. in het geding gebrachte foto’s en het rapport van One Expertises af dat de fundering van de aanbouw voorafgaand aan de levering een ruime periode heeft open gelegen, zodat gedurende de werkzaamheden aan de woning of de bouw van de omliggende nieuwbouwwoningen door [gedaagde 1] is gezien of had kunnen en moeten worden gezien dat de aanbouw van de woning niet op palen, maar op staal is gefundeerd. De rechtbank acht hierbij van belang dat [gedaagde 1] een professionele projectontwikkelaar is die op het gebied van bouwkundige constructies, waaronder funderingen, deskundig wordt geacht. Op de zitting hebben [eisers] c.s. aangevuld dat de heer [naam] , een medewerker van [gedaagde 1] , meerdere malen in of nabij de woning is geweest tijdens de werkzaamheden aan het casco en de fundering op staal toen heeft kunnen zien. [gedaagde 1] heeft de aanwezigheid van de heer [naam] in of nabij de woning niet weersproken, maar aangegeven dat er geen toezicht werd gehouden tijdens de werkzaamheden die door haar aannemers in de woning werden verricht. [gedaagde 1] was daardoor naar eigen zeggen ook niet op de hoogte van de fundering op staal. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde 1] als eindverantwoordelijke wel enige vorm toezicht had moeten houden, en zich ervan moest vergewissen dat de woning uiteindelijk in bouwkundig redelijke staat zou komen te verkeren, zoals aan [eisers] c.s. gegarandeerd. [gedaagde 1] had, gelet op het langere tijd open liggen van de fundering van de aanbouw, kunnen en moeten weten dat deze niet voldeed. [gedaagde 1] is er daarmee ten onrechte van uit gegaan dat het casco in bouwkundig redelijke staat zou kunnen worden gebracht met enkel de werkzaamheden zoals opgenomen in de technische omschrijving en in het bij de koopovereenkomst gevoegde overzicht. De fundering van de aanbouw had ook aangepast moeten worden. 
      
    
    
      6.8.
      De rechtbank gaat ook voorbij aan het verweer van [gedaagde 1] dat zij er op basis van het in opdracht van haar opgemaakte rapport van 3 april 2016 op mocht vertrouwen dat de aanbouw op palen is gefundeerd, omdat in dat rapport staat ‘de woning is conform bouwtekening onderheid’. Er hebben zich nadien namelijk omstandigheden voorgedaan (het open liggen van de fundering) op basis waarvan [gedaagde 1] niet langer uit had mogen gaan van een fundering op palen. 
      
    
    
      6.9.
      De rechtbank gaat ten slotte voorbij aan het standpunt van [gedaagde 1] dat [eisers] c.s. geen aanspraken meer op haar hebben, omdat [eisers] c.s. haar in de vaststellingsovereenkomst gedateerd op 22 september 2017 finale kwijting hebben verleend. De rechtbank leidt uit de vaststellingsovereenkomst af dat de finale kwijting is verleend voor het daarin omschreven gebrek. In de vaststellingsovereenkomst is het gebrek zeer beperkt omschreven, namelijk als de scheurvorming die is ontstaan als gevolg van de omstandigheid dat de stalen balk onvoldoende werd ondersteund. De rechtbank is daarmee van oordeel dat de gebrekkige fundering van de aanbouw niet onder de reikwijdte van de vaststellingsovereenkomst valt en dat de finale kwijting daarop geen betrekking heeft.
      
    
    
      6.10.
      Op grond van het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat de woning op het moment van de eigendomsoverdracht niet voldeed aan wat [eisers] c.s. op basis van de koopovereenkomst mochten verwachten. [gedaagde 1] heeft haar verplichting uit artikel 24 van de koopovereenkomst om het casco in bouwkundig redelijke staat te brengen geschonden. Dit levert een tekortkoming van [gedaagde 1] in de nakoming van de koopovereenkomst op. [eisers] c.s. hebben [gedaagde 1] bij brief van 16 april 2024 deugdelijk in gebreke gesteld. [gedaagde 1] is vervolgens niet overgegaan tot herstel of vergoeding van enige schade waardoor zij vanaf 30 april 2024 in verzuim is geraakt. Gelet op het ingetreden verzuim hebben [eisers] c.s. recht op (vervangende) schadevergoeding. 
      
      
        
          Aansprakelijkheid van [gedaagde 2]
        
      
      
    
    
      6.11.
      
        [eisers] c.s. hebben aan hun vordering jegens [gedaagde 2] ten grondslag gelegd dat  [gedaagde 2] is tekort geschoten in de met [gedaagde 1] gesloten aannemingsovereenkomst en dat [eisers] c.s. als koper de aanspraken van [gedaagde 1] jegens [gedaagde 2] heeft overgenomen. Volgens [eisers] c.s. hebben [gedaagde 2] de werkzaamheden aan de aanbouw niet goed uitgevoerd en heeft [gedaagde 2] haar waarschuwingsplicht geschonden, omdat zij niet heeft gemeld dat de aanbouw niet op palen was gefundeerd. 
      
    
    
      6.12.
      
        [gedaagde 2] heeft betwist dat zij jegens [eisers] c.s. aansprakelijk is. Zij heeft hiertoe aangevoerd dat zij haar werk – het aanhelen van de aanbouw – goed heeft uitgevoerd en geen waarschuwingsplicht heeft geschonden. [gedaagde 2] is naar eigen zeggen niet deskundig op het gebied van fundering en meent dat zij af mocht gaan op het in opdracht van [gedaagde 1] opgestelde bouwkundige rapport. 
      
    
    
      6.13.
      
        [eisers] c.s. hebben, in het licht van de gemotiveerde betwisting van [gedaagde 2] , onvoldoende onderbouwd dat de werkzaamheden van [gedaagde 2] aan de aanbouw verder strekten dan het aanhelen daarvan. Tussen partijen staat niet ter discussie dat het aanhelen van de aanbouw op zich deugdelijk is verricht. In zoverre is van een tekortkoming aan de kant van [gedaagde 2] geen sprake. [gedaagde 2] had dus slechts een zeer beperkte taak, bestaande uit het aanhelen van de aanbouw. Het ligt naar het oordeel van de rechtbank daarom niet op de weg van [gedaagde 2] om (ook) opmerkzaam te zijn wat betreft de fundering. Op [gedaagde 2] rustte dan ook geen waarschuwingsplicht richting [gedaagde 1] . Nog daargelaten of [gedaagde 2] de openliggende fundering wel heeft gezien. Zij heeft het sloopwerk immers niet uitgevoerd. Van onrechtmatig handelen door [gedaagde 2] tegenover [eisers] c.s. is gelet hierop en ook overigens niet gebleken. Het voorgaande brengt mee dat de vorderingen van [eisers] c.s. jegens [gedaagde 2] worden afgewezen. 
      
      
        
          De hoogte van de schade
        
      
      
    
    
      6.14.
      Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde 1] aansprakelijk is voor de door [eisers] c.s. geleden en te lijden schade. De rechtbank zal hierna ingaan op de omvang van de schade die voor vergoeding in aanmerking komt. 
      
      
        
          Kosten herstel 
        
      
      
    
    
      6.15.
      
        [eisers] c.s. vorderen een bedrag van € 71.760,71 aan herstelkosten, welk bedrag zij hebben onderbouwd met het overleggen van een factuur van JBR Totaal Techniek. 
      
    
    
      6.16.
      
        [gedaagde 1] voert verweer tegen de gevorderde herstelkosten. Zij stelt zich op het standpunt dat hooguit de kosten voor de sloop van de aanbouw als schade kunnen worden aangemerkt, omdat [gedaagde 1] - als zij had geweten dat de fundering gebrekkig was - de aanbouw had gesloopt en de achtergevel had dichtgemaakt. Volgens [gedaagde 1] is met de sloopwerkzaamheden blijkens de offerte van JBR Totaal Techniek hooguit een bedrag van € 11.825,00 exclusief btw gemoeid. Voor zover de rechtbank van oordeel is dat de overige schade ook voor vergoeding in aanmerking komt, stelt [gedaagde 1] zich op het standpunt dat de gevorderde schade op grond van artikel 6:100 BW met 50% moet worden gematigd. [gedaagde 1] legt daaraan ten grondslag dat de uitvoering van de herstelwerkzaamheden aan de aanbouw voordeel voor [eisers] c.s. opleveren, omdat zij daardoor komen te beschikken over een nieuwe fundering van betere kwaliteit.  
      
    
    
      6.17.
      De rechtbank gaat voorbij aan het verweer van [gedaagde 1] dat alleen de kosten voor de sloopwerkzaamheden als schade voor vergoeding in aanmerking komen. [eisers] c.s. hebben op basis van de koopovereenkomst een woning gekocht die casco in redelijke staat zou worden gebracht. Tot dit casco behoort ook de aanbouw met fundering. Dat [gedaagde 1] ten onrechte heeft geconstateerd dat er geen werkzaamheden aan de aanbouw van de fundering hoefden plaats te vinden om het casco in bouwkundig redelijke staat te brengen, dient voor haar eigen rekening en risico te komen. Voor de hoogte van de schade in verband met de herstelwerkzaamheden kan worden uitgegaan van de in de factuur van JBR Totaal Techniek genoemde werkzaamheden, die door [gedaagde 1] niet, althans onvoldoende, is betwist. Daarbij zal worden aangesloten bij het daarin geoffreerde bedrag van € 71.760,71 inclusief btw, omdat dit de rechtbank - met inachtneming van de begroting in het rapport van One Expertise - niet onredelijk voorkomt. 
      
    
    
      6.18.
      Verder slaagt het beroep op voordeelstoerekening niet. Bij de beoordeling van de vraag of aftrek van een door de schuldeiser genoten voordeel redelijk is, zijn alle omstandigheden van het geval van belang en geldt onder meer dat moet worden voorkomen dat de benadeelde tegen zijn wil een bepaald bestedingspatroon wordt opgedrongen (HR 23 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:956). De rechtbank betrekt bij dit oordeel dat [eisers] c.s. bij aankoop van de woning, voordat zij de gebreken aan de fundering kenden, niet voornemens waren de fundering te vervangen, omdat zij ervan uitgingen dat het casco in redelijke staat verkeerde en dat zij ook niet over de middelen beschikken om dergelijke herstelwerkzaamheden te bekostigen. Voor toerekening van voordeel zou niettemin aanleiding kunnen zijn in het geval [eisers] c.s. bij het laten uitvoeren van de herstelwerkzaamheden zouden kiezen voor toevoegingen, verfraaiingen of uitvoeringsmodaliteiten die het bestek van een enkele vervanging van de gebrekkige fundering door een deugdelijke fundering te buiten zouden zijn gaan. Dat de nieuwe fundering van betere kwaliteit is, zoals [gedaagde 1] stelt, is inherent aan het feit dat deze nu eenmaal integraal moet worden vervangen. Het is dan niet redelijk om de schadevergoedingsplicht van [gedaagde 1] te beperken vanwege dit door [eisers] c.s. (noodzakelijk) genoten voordeel. [gedaagde 1] heeft overigens ook onvoldoende onderbouwd wat de omvang van het voordeel van [eisers] c.s. is. Dat er verder nog verfraaiingen of andere niet noodzakelijke werkzaamheden zouden worden uitgevoerd, heeft [gedaagde 1] ook onvoldoende gesteld.
      
      
        
          Kosten noodstempels
        
      
      
    
    
      6.19.
      
        [eisers] c.s. vorderen een bedrag van € 2.446,80 voor het plaatsen van noodstempels en verwijzen hiervoor naar de facturen van Aannemersbedrijf [bedrijfsnaam] . Zij stellen dat het plaatsen van de noodstempels in de woning noodzakelijk was om instortingsgevaar te voorkomen. 
      
    
    
      6.20.
      De rechtbank acht de gevorderde kosten voor het plaatsen van de noodstempels toewijsbaar. Uit het rapport van Expertisebureau Noord volgt dat wanneer er niet tijdig was gestut er sprake zou zijn geweest van instortingsgevaar. De noodzaak van het plaatsen van de stempels of de hoogte van de daarvoor gevorderde kosten, is door [gedaagde 1] ook niet betwist. 
      
      
        
          Kosten inrichten aanbouw
        
      
      
    
    
      6.21.
      One Expertise heeft de kosten voor het (opnieuw) inrichten van de aanbouw geraamd op € 8.542,40 inclusief btw. Dit bedrag komt de rechtbank niet onredelijk voor. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat zich in de aanbouw een woonkeuken bevindt die als gevolg van de herstelwerkzaamheden zal moeten worden afgebroken en opnieuw worden geplaatst. Gedaagden hebben ook geen afzonderlijk verweer gevoerd tegen de hoogte van dit gevorderde bedrag.
      
      
        
          Kosten vervangende woonruimte en reiskosten
        
      
      
    
    
      6.22.
      
        [eisers] c.s. vorderen een bedrag van € 3.000,00 voor vervangende woonruimte in de periode december 2023 tot en met november 2024 en met ingang van december 2024 een bedrag van € 750,00 per maand. Verder vorderen [eisers] c.s. een bedrag van € 2.495,28 aan extra reiskosten. [eisers] c.s. stellen daartoe dat de woning in de huidige staat onbewoonbaar is en dat zij daarom sinds december 2023 bij een familielid verblijven waarvoor zij maandelijks een vergoeding van € 750,00 betalen. [gedaagde 1] stelt zich op het standpunt dat [eisers] c.s. deze kosten onvoldoende hebben onderbouwd. 
      
    
    
      6.23.
      De rechtbank overweegt als volgt. De gevorderde kosten voor vervangende woonruimte zijn door [eisers] c.s. onvoldoende gemotiveerd. In het rapport van Expertisebureau Noord is slechts opgemerkt dat de woning tijdens de herstelwerkzaamheden niet kan worden bewoond. Het had op de weg van [eisers] c.s. gelegen om te onderbouwen dat de woning in de huidige staat onbewoonbaar is. Tijdens de plaatsopneming hebben [eisers] c.s. verteld dat een aannemer tegen hen heeft gezegd dat hij niet in de woning zou blijven wonen met zijn gezin vanwege mogelijk instortingsgevaar. [eisers] c.s. hebben dit echter niet nader onderbouwd. Daarnaast hebben [eisers] c.s. geen stukken in het geding gebracht waaruit volgt dat zij daadwerkelijk maandelijks € 750,00 voor vervangende woonruimte betalen. In dit verband acht de rechtbank ook de gevorderde extra reiskosten onvoldoende onderbouwd.
      
      
        
          Conclusie 
        
      
      
    
    
      6.24.
      Het voorgaande leidt ertoe dat [gedaagde 1] wordt veroordeeld tot betaling aan [eisers] c.s. van in totaal € 82.749,91 aan schadevergoeding (€ 71.760,71 + € 2.446,80 + 8.542,40).
      
      
        
          Expertisekosten
        
      
      
    
    
      6.25.
      
        [eisers] c.s. vorderen een bedrag van € 3.093,37 inclusief btw aan kosten van deskundigen. Ter onderbouwing verwijzen zij naar een factuur van Expertisebureau Noord ter hoogte van € 1.149,50 inclusief btw en One Expertise van € 1.943,87 inclusief btw. Volgens [eisers] c.s. hebben zij deze kosten moeten maken in het kader van het vaststellen van de aansprakelijkheid en de schade. 
      
    
    
      6.26.
      Op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW kunnen kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid voor vergoeding in aanmerking komen, als er voldaan is aan de dubbele redelijkheidstoets. Die toets houdt in dat de kosten redelijk gemaakt moesten worden en de kosten naar hun aard en omvang redelijk zijn.
      
    
    
      6.27.
      De rechtbank is van oordeel dat de door [eisers] c.s. overgelegde facturen voldoen aan de dubbele redelijkheidstoets. Gelet op de discussie(s) tussen partijen en de uitkomst van deze procedure is aan de eerste redelijkheidstoets voldaan: de verrichte werkzaamheden door Expertisebureau Noord in combinatie met die van One Expertise zijn noodzakelijk geweest om (vervangende) schadevergoeding te krijgen. Daarnaast komen deze kosten de rechtbank niet onredelijk voor (tweede toets). [gedaagde 1] zal dan ook worden veroordeeld tot betaling aan [eisers] c.s. van € 3.093,37 aan deskundigenkosten.
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      6.28.
      
        [eisers] c.s. vorderen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De toegewezen vordering valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De rechtbank zal daarom de gevorderde vergoeding toetsen aan de oriëntatiepunten voor de beoordeling van dergelijke vorderingen uit het Rapport BGK-integraal.
      
    
    
      6.29.
      Bij de beoordeling van de vraag of de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten voor vergoeding in aanmerking komen, hanteert de rechtbank het uitgangspunt dat verrichtingen voorafgaand aan het geding worden gezien als voorbereiding van de gedingstukken en instructie van de zaak. Bij afzonderlijk voor vergoeding in aanmerking komende kosten moet het gaan om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. Tegen deze achtergrond hebben [eisers] c.s. onvoldoende gesteld met betrekking tot de verrichte werkzaamheden. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal daarom worden afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      6.30.
      
        [eisers] c.s. zijn in het incident in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten betalen. De rechtbank begroot de proceskosten in het incident op nihil. De vordering in het incident en in de hoofdzaak zijn in hetzelfde stuk ingesteld en zijn gebaseerd op dezelfde feitelijke en juridische grondslag. Daaruit leidt de rechtbank af dat gedaagden voor de vordering in incident geen extra kosten hebben gemaakt.
      
    
    
      6.31.
      
        [gedaagde 1] is in de hoofdzaak grotendeels in het ongelijk gesteld ten opzichte van [eisers] c.s. en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [eisers] c.s. betalen. [eisers] c.s. hebben gedaagden bij dezelfde dagvaarding in het geding opgeroepen. [gedaagde 1] hoeft daarom maar de helft van de kosten van de dagvaarding te vergoeden. Omdat gedaagden bij dezelfde advocaat zijn verschenen, wordt [gedaagde 1] veroordeeld tot betaling van de helft van het griffierecht en hanteert de rechtbank voor het salaris advocaat een factor 0,5. De proceskosten van [eisers] c.s. in de hoofdzaak worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                69,71
              
              
                (0,5 x € 139,42)
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.361,50
              
              
                (0,5 x € 2.723,00)
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.893,50
              
              
                (3 punten × € 1.929,00 x 0,5)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                4.502,71
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      6.32.
      
        [eisers] c.s. zijn in de hoofdzaak ten opzichte van [gedaagde 2] in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [gedaagde 2] betalen. Gedaagden hebben in de hoofdzaak maar één keer griffierecht hoeven betalen. [eisers] c.s. hoeft daarom maar de helft van het griffierecht aan [gedaagde 2] te vergoeden. Verder hebben gedaagden dezelfde conclusie van antwoord ingediend waarin het verweer van gedaagden (grotendeels) gelijkluidend is. De rechtbank hanteert daarom voor het salaris advocaat een factor 0,5. De proceskosten van [gedaagde 2] in de hoofdzaak worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                3.308,50
              
              
                (0,5 x € 6.617,00)
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.893,50
              
              
                (3 punten × € 1.929,00 x 0,5)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                6.380,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      7De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in het incident
      
    
    
    
      7.1.
      wijst het gevorderde af;
      
    
    
      7.2.
      veroordeelt [eisers] c.s. in de proceskosten begroot op nihil;
      
      
        
          in de hoofdzaak
        
      
      
    
    
      7.3.
      wijst de vorderingen van Romein c.s. ten opzichte van [gedaagde 2] af; 
      
    
    
      7.4.
      veroordeelt [gedaagde 1] binnen twee weken na dit vonnis tot betaling aan [eisers] c.s. van een schadevergoeding van € 82.749,91, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek vanaf 30 april 2024 tot de dag van volledige betaling;  
      
    
    
      7.5.
      veroordeelt [gedaagde 1] binnen twee weken na dit vonnis tot betaling aan [eisers] c.s. van € 3.093,37 aan deskundigenkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek vanaf 30 april 2024 tot de dag van volledige betaling;  
      
    
    
      7.6.
      veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten van [eisers] c.s. van € 4.502,71, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als niet tijdig aan de veroordelingen wordt voldaan en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      7.7.
      veroordeelt [eisers] c.s, in de proceskosten van [gedaagde 2] van € 6.380,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als niet tijdig aan de veroordelingen wordt voldaan en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      7.8.
      veroordeelt [eisers] c.s. in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten van [gedaagde 2] als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
      
    
    
      7.9.
      verklaart dit vonnis voor wat betreft 7.4 tot en met 7.8 uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      7.10.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Warmerdam en in het openbaar uitgesproken door mr. P. Dondorp, rolrechter, op 17 september 2025.
      
      
      
        
          3219