ECLI:NL:RBDHA:2025:15503, Rechtbank Den Haag, 20-08-2025, C/09/685347 / HA ZA 25-427
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-08-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: NVM-business modelovereenkomst. Matiging contractuele boete.

RECHTBANK Den Haag
    
    
      Team handel
    
    
    
      zaak/rolnummer: C/09/685347 / HA ZA 25-427
    
    
    
      
        Vonnis van 20 augustus 2025 (bij vervroeging)
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , te [woonplaats] ,
      eiseres,
      hierna te noemen: [eiseres],
      advocaat: mr. J.L. Pit,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        GEBROEDERS [gedaagde 1] EN [gedaagde 2] ONROEREND GOED B.V., te [vestigingsplaats] ,
      gedaagde,
      hierna te noemen: [gedaagden],
      advocaat: mr. E.C. van Lent.
    
    
    
  
  
    
      1Waar gaat deze zaak over?
    
    
      1.1.
      Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten; [gedaagden] heeft het bedrijfspand waarom het ging niet van [eiseres] afgenomen. 
      
    
    
      1.2.
      
        
          [eiseres] vordert in deze procedure betaling van de contractuele boete van 10% van de koopsom, € 145.000, en schadevergoeding nader op te maken bij staat. 
        
          [gedaagden] vindt dat [eiseres] geen recht heeft op de boete, omdat [gedaagden] haar gebeld heeft om te zeggen dat de financiering was afgewezen vóór de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud was verlopen. Ook doet [gedaagden] een beroep op matiging van de boete vanwege een wanverhouding tussen de boete en de werkelijk geleden schade.
      
      
    
    
      1.3.
      In dit vonnis komt de rechtbank tot het oordeel dat [gedaagden] [eiseres] een boete van € 120.000 moet betalen. Partijen hebben een NVM-business modelovereenkomst gesloten; in dat model zijn de belangen van zowel kopers als verkopers meegewogen. Ook het boetebeding – dat vooral als prikkel tot nakoming is bedoeld – is evenwichtig opgesteld. [gedaagden] heeft niet voldaan aan de contractuele eisen voor het doen van een beroep op het financieringsvoorbehoud, daarom is hij de boete verschuldigd. Het beroep op matiging slaagt deels, vooral omdat er geen informatie in het dossier zit waaruit is af te leiden dat [eiseres] al schade heeft geleden of mogelijk zal leiden. De verwijzing naar de schadestaatprocedure wijst de rechtbank om die reden ook af.
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
      - de dagvaarding van 13 mei 2025, met producties 1 tot en met 4; 
      - de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 3. 
      
    
    
      2.2.
      Op 5 augustus 2025 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en hebben daarbij gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zij aan de rechtbank hebben overhandigd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen tijdens de zitting hebben gezegd. 
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Op 24 december 2024 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten waarbij [gedaagden] van [eiseres] een bedrijfspand met bijbehorende woning (hierna te noemen: het onroerend goed) heeft gekocht voor een bedrag van € 1.450.000. Deze koopovereenkomst is opgesteld aan de hand van het NVM-business model en bevat de volgende voor deze zaak relevante bepalingen. 
      
      
        3.1.1.
        De akte van levering zal worden gepasseerd op 1 april 2025 (artikel 4.1 van de koopovereenkomst). 
        
      
      
        3.1.2.
        
          [gedaagden] zal uiterlijk op 31 december 2024 een bankgarantie stellen of een waarborgsom van € 145.000 storten (artikelen 5.1 en 5.2 van de koopovereenkomst).
        
      
      
        3.1.3.
        Bij ontbinding van de koopovereenkomst wegens een toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij een boete van tien procent van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de opeisbare boete (artikel 11.3 van de koopovereenkomst). 
        
      
      
        3.1.4.
        In de koopovereenkomst is ten behoeve van [gedaagden] een financieringsvoorbehoud opgenomen. Dit beding is door de makelaar met de hand ingevuld. Partijen hebben afgesproken dat de overeenkomst op grond van dat beding uiterlijk op 15 januari 2025 kon worden ontbonden als [gedaagden] geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling had verkregen voor de financiering van het onroerend goed (artikel 14.1 van de koopovereenkomst). Verder zijn in artikel 14.3 van de koopovereenkomst de eisen voor het beroep op het financieringsvoorbehoud opgenomen: 
        
        
          ‘Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 14.1 wordt, tenzij partijen anders overeenkomst, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat twee afwijzingen van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. (…)’ 
        
        
      
    
    
      3.2.
      Op verzoek van [gedaagden] hebben partijen de in 3.1.4 genoemde termijn verlengd tot 31 januari 2025. 
      
    
    
      3.3.
      Op 11 februari 2025 heeft de makelaar van [eiseres] [gedaagden] per brief in gebreke gesteld; hij heeft [gedaagden] gesommeerd om alsnog binnen acht dagen de bankgarantie af te geven of de waarborgsom te storten.
      
    
    
      3.4.
      In een e-mail van 20 februari 2025 heeft [gedaagden] het volgende aan [eiseres] en haar makelaar geschreven: 
      
      
        ‘In de koopovereenkomst is een voorbehoud onder financiering opgenomen met een termijn tot en met 15 januari 2025. Tijdig voor deze datum heb ik zowel telefonisch contact met [naam] en met [eiseres] gehad omtrent dit termijn. Zoals toen aan de telefoon besproken had ik de financiering voor de koop niet rond, en is er in overleg met elkaar besloten de termijn te verlengen tot en met 31 januari 2025. Helaas bleek dat termijn voor mij ook niet haalbaar. Voor eind januari heb ik weer telefonisch contact gehad met [eiseres] en haar ook uitgelegd dat de financiering op dit moment niet gerealiseerd is. 
      
      
      
        Dit hield in dat de koop van het pand niet door kan gaan en de koopovereenkomst ontbonden mag worden. De verkoper ( [eiseres] ) is dus ook vrij om het pand aan een ander te verkopen, Mocht ik te zijner tijd de financiering alsnog rond krijgen, kan ik altijd weer opnieuw contact met jullie opnemen, indien het pand nog te koop is.’
      
      
    
    
      3.5.
      Op 5 maart 2025 heeft de heer [gedaagde 2] een e-mail van Rabobank ontvangen, waarin het volgende staat: 
      
      
        ‘Op 11 december 2024 jl. heeft u een financieringsverzoek ingediend voor de aankoop van het object aan de [adres] in [plaats] . 
      
      
      
        Op basis van de ontvangen gegevens heb ik een beoordeling van uw financieringsverzoek gemaakt. Zoals telefonisch toegelicht op 17 januari 2025 heb ik uw financiering afgewezen. 
      
      
      
        Uw financieringsaanvraag heb ik op basis van onderstaande argumenten afgewezen: 
         Onvoldoende eigen financiële middelen
         Twijfels over de betaalcapaciteit op basis van de huidige kasstroom
        (…)’.
      
      
    
    
      3.6.
      Op 6 maart 2025 heeft [eiseres] onder meer het volgende aan [gedaagden] geschreven: 
      
      
        ‘(…) Vervolgens heb ik uitstel verleend ten aanzien van het financieringsvoorbehoud (eerst 15 januari 2025) tot 31 januari 2025. Hij heeft mij gebeld begin februari 2025 en hij zei mij toen uitdrukkelijk dat de koop doorging en hij die maandag de waarborgsom ging regelen. Dit was begin februari 2025. Nadat we hebben geconstateerd op 10 februari 2025 dat de waarborgsom nog steeds niet bij de notaris was gestort hebben we hem in gebreke gesteld. Vervolgens stelt hij nog een week later dat de koop wellicht niet door kan gaan en wij vrij zijn om het pand aan iemand anders te voorkomen. [gedaagde 2] heeft ons maanden tijd gekost waarin ik het pand niet kon verkopen. De termijn van het financieringsvoorbehoud is allang verlopen en heeft hij niet ontbonden door dit schriftelijk of mondeling aan te geven voor 31 januari 2025 met schriftelijke afwijzingen van 2 verschillende banken. Dat betekent dat hij in gebreke is en ik dus nakoming contract eis. Dit is niet de manier waarop je met zakelijke partijen die allemaal hun belangen hebben omgaat (…)’. 
      
      
    
    
      3.7.
      Op 7 maart 2025 heeft [gedaagde 1] het volgende aan [eiseres] geschreven: 
      
      
        ‘Zoals we inmiddels meerdere malen hebben aangegeven heeft [gedaagde 2] wel degelijk voor eind januari telefonisch contact gehad met jou om mede te delen dat er geen financiering verkregen is voor de aankoop van de [adres] . Ik zat naast [gedaagde 2] toen hij dit gesprek met jou voerde. Hij heeft duidelijk aangegeven geen financiering rond te krijgen en ook niet te weten wanneer dit eventueel wel ging lukken. Jouw vraag daarop was of [gedaagde 2] wel geïnteresseerd bleef indien er wel financiële middelen waren. Inderdaad heeft [gedaagde 2] dat beaamt, maar duidelijk gemaakt dat dit waarschijnlijk niet op korte termijn zou gaan lukken en daardoor de koop op dat moment niet door kon gaan en jullie dus vrijwaren om met andere in gesprek te gaan (…)’. 
      
      
    
    
      3.8.
      Bij brief van 25 maart 2025 heeft [eiseres] de koopovereenkomst ontbonden en [gedaagden] gesommeerd tot betaling van de contractuele boete. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eiseres] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis: 
      
      
        I. [gedaagden] veroordeelt tot betaling van € 145.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding tot de dag van volledige betaling; 
        II. [gedaagden] veroordeelt tot vergoeding van schade nader op te maken bij staat; 
        III. [gedaagden] veroordeelt in de kosten van het geding. 
      
      
    
    
      4.2.
      Aan haar vorderingen legt [eiseres] het volgende ten grondslag. Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten tot de (ver)koop van het onroerend goed. Zij hebben daarbij een koopprijs van € 1.450.000 afgesproken. [gedaagden] is haar verplichtingen onder de koopovereenkomst niet nagekomen. [eiseres] vordert daarom de contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopsom en zij vordert verwijzing naar de schadestaatprocedure voor aanvullende schadevergoeding, omdat haar schade hoger zou zijn dan de contractuele boete.  
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagden] voert verweer en zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      4.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Is [gedaagden] een boete verschuldigd? 
      
    
    
    
      5.1.
      Tussen partijen staat vast dat [gedaagden] het onroerend goed niet heeft afgenomen en dat zij ook geen financiële zekerheid heeft gesteld. Ook staat vast dat [gedaagden] geen schriftelijk beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud en dat hij geen financiering heeft aangevraagd bij een tweede financiële instelling, zoals hij verplicht was te doen op grond van de koopovereenkomst. Op grond van de koopovereenkomst moet [gedaagden] dus de overeengekomen boete aan [eiseres] betalen. 
      
      
        
          Is het beroep op het boetebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar?
        
      
      
    
    
      5.2.
      
        [gedaagden] stelt echter dat een beroep op het boetebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat de heer [gedaagde 2] namens haar telefonisch een beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan, nog voor de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud was verstreken. Dat het beroep telefonisch in plaats van schriftelijk is gedaan, heeft [eiseres] niet in haar belangen geschaad, aldus [gedaagden] . [eiseres] betwist dat [gedaagden] telefonisch een beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan. 
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank is van oordeel dat het [eiseres] vrijstaat een beroep op de contractuele boete te doen. Dit oordeel berust op de volgende overwegingen.
      
      
        5.3.1.
        Voor het buiten toepassing laten van een tussen partijen overeengekomen regel is nodig dat het beroep op die regel in de omstandigheden van het geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is; dit volgt uit artikel 6:248 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De rechter moet deze bepaling met de nodige terughoudendheid toepassen; de drempel voor het honoreren van een beroep op artikel 6:248 lid 2 BW is dus hoog.
        
      
      
        5.3.2.
        De stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden die een beroep op deze bepaling kunnen rechtvaardigen, rusten op [gedaagden] . [gedaagden] heeft echter onvoldoende onderbouwd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiseres] zich op de boeteclausule beroept. [gedaagden] baseert het beroep op artikel 6:248 lid 2 BW vooral op de stelling dat voor het verlopen van de termijn een telefonisch beroep op het financieringsvoorbehoud zou zijn gedaan. Nog los van het feit dat [gedaagden] tijdens de mondelinge behandeling heeft aangegeven dat zij niet kan aantonen op welke datum het telefoongesprek zou hebben plaatsgevonden, is het – gelet op wat er volgens haar eigen stellingen in dat gesprek is gezegd – ook maar de vraag of [eiseres] dit gesprek als een beroep op het financieringsvoorbehoud heeft moeten opvatten. [eiseres] betwist dit. Het overeengekomen vormvoorschrift – dat het beroep op het financieringsvoorbehoud schriftelijk moet worden gedaan – is ook juist bedoeld om onduidelijkheid en misverstanden te voorkomen. 
        
      
      
        5.3.3.
        Belangrijker is echter dat – ook als zou worden bewezen dat [gedaagden] voor het verlopen van de termijn een beroep op het financieringsvoorbehoud had gedaan, dit beroep moet worden afgewezen. [gedaagden] heeft namelijk niet voldaan aan de inspanningsverplichting om tenminste bij twee financiële instellingen financiering aan te vragen. De eigen inschatting van [gedaagden] dat dit zinloos was, is onvoldoende; de overeengekomen procedure is nu juist bedoeld om verschil van inzicht en discussies te voorkomen.
        
      
      
        5.3.4.
        
          [eiseres] heeft belang bij naleving van de overeenkomst door [gedaagden] . Het staat [eiseres] vrij om een beroep te doen op het overeengekomen boetebeding omdat [gedaagden] de afspraken niet is nagekomen.
        
        
          
            Matiging van de boete tot € 120.000
          
        
        
      
    
    
      5.4.
      
        [gedaagden] doet echter een beroep op matiging van de boete. De rechtbank is van oordeel dat er inderdaad aanleiding is om de contractuele boete te matigen, en wel tot een bedrag van € 120.000. Dit oordeel berust op de volgende overwegingen.
      
      
        5.4.1.
        Een beroep op matiging slaagt wanneer de redelijkheid en billijkheid dit klaarblijkelijk vereisen, met dien verstande dat niet verder gematigd kan worden dan de schadevergoeding op grond van de wet (artikel 6:94 lid 1 BW). De rechter mag pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (vgl. Hoge Raad 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:207 (Protec - Easystaff)). 
        
      
      
        5.4.2.
        Over de verhouding tussen de hoogte van de boete en de werkelijke schade overweegt de rechtbank het volgende. [gedaagden] stelt dat de boete van € 145.000 in wanverhouding staat met de schade die [eiseres] daadwerkelijk lijdt. De rechtbank heeft echter geen inzicht in de hoogte van de werkelijke schade gekregen. Hoewel de stelplicht ten aanzien van de gestelde wanverhouding bij [gedaagden] ligt, lag het wel op de weg van [eiseres] om (concrete) inzichten over haar werkelijke schade aan te dragen. [eiseres] stelt zich op het standpunt dat haar werkelijke schade bestaat uit de lasten en kosten die gepaard gaan met het eigendom van het onroerend goed (zoals de hypotheek(kosten) en kosten aan onderhoud) en de eventuele minderopbrengst. Vast staat echter dat het onroerend goed tot 1 april 2025 en vanaf 1 mei 2025 geheel of gedeeltelijk verhuurd is en dat de huuropbrengst ten goede komt aan [eiseres] . Onduidelijk is voor welke bedragen het onroerend goed verhuurd is (geweest), zodat ook niet duidelijk is dat de voortdurende eigendom van het onroerend goed onder de streep schade oplevert. Ook de gestelde kans dat het onroerend goed voor een lager bedrag zal worden verkocht, heeft [eiseres] niet onderbouwd. Dat het gaat om een bedrijfspand met een bedrijfswoning in een woonwijk, is daarvoor niet voldoende. Dat gold immers ook bij de verkoop aan [gedaagden] ; het onroerend goed staat ook te koop voor een vraagprijs die hoger ligt dan de prijs die [gedaagden] daarvoor zou betalen. Gelet op het voorgaande neemt de rechtbank aan dat er sprake is van een wanverhouding tussen de boete en de werkelijke schade. 
        
      
      
        5.4.3.
        Voor wat betreft de onderlinge verhouding van partijen weegt de rechtbank mee dat partijen allebei zakelijke partijen zijn, met een vergelijkbare kennis van onroerend goedtransacties en een vergelijkbaar economisch gewicht. [gedaagden] is een besloten vennootschap, waarin een onderneming van beperkte omvang is ondergebracht. Zij is geen vastgoedhandelaar, maar houdt onroerend goed aan voor haar onderneming in de autoschadebranche. [eiseres] heeft van haar vader onroerend goed geërfd, dat zij sinds 2001 aan derden verhuurt. De makelaar van [eiseres] heeft de koopovereenkomst opgesteld en heeft ervoor gekozen dit te doen aan de hand van de NVM-Business modelovereenkomst voor commercieel vastgoed. Daarnaast blijkt uit het dossier dat ook [eiseres] ervan uitging dat het hier om een verhouding tussen twee zakelijke partijen gaat. In haar e-mail van 6 maart 2025 schrijft zij immers aan [gedaagden] : ‘Dit is niet de manier waarop je met zakelijke partijen die allemaal hun belangen hebben omgaat.’ 
        
      
      
        5.4.4.
        Ten aanzien van de aard van de overeenkomst laat de rechtbank meewegen dat de koopovereenkomst is opgesteld aan de hand van en in overeenstemming met de NVM-business modelovereenkomst. Bij het opstellen van deze modelovereenkomst zijn organisaties die verkopers en kopers vertegenwoordigen betrokken en in de tekst zijn zowel de belangen van verkopers als die van kopers tot uitdrukking gebracht. De boetebepaling is dan ook een gebruikelijke bepaling, die in beginsel als evenwichtig moet worden beschouwd. 
        
      
      
        5.4.5.
        Bij de beoordeling kent de rechtbank veel gewicht toe aan het feit dat de boete niet alleen bedoeld is als schadevergoeding, maar vooral ook als prikkel tot nakoming. Een te vergaande matiging van de boete zou deze functie van de boetebepaling, ook voor toekomstige koopovereenkomsten met ditzelfde beding, te veel uithollen. Dit is in strijd met de rechtszekerheid. Daartegenover staat dat het beding de schade van [eiseres] niet fixeert; zij behoudt immers het recht om aanvullende schadevergoeding te vorderen als haar werkelijke schade toch hoger blijkt te zijn dan de opeisbare boete.  
        
      
      
        5.4.6.
        Over de aard van de gedraging die tot verbeurte van de boete heeft geleid, weegt de rechtbank mee dat [eiseres] op eerste verzoek van [gedaagden] medewerking heeft gegeven aan een verlenging van de termijn en dat [gedaagden] slechts bij één bank een financieringsaanvraag heeft gedaan, terwijl volgens de koopovereenkomst minstens twee afwijzingen nodig zijn voor een goed gedocumenteerd beroep op het financieringsvoorbehoud. Weliswaar zou de koop grotendeels worden gefinancierd met middelen uit de verkoop van het autoschadebedrijf en waren de financieringsmogelijkheden daarvan afhankelijk, maar dat ontsloeg [gedaagden] niet van de contractuele verplichting om zich – ook voor [eiseres] navolgbaar – voldoende in te spannen. [gedaagden] had daarom ook bij een andere dan haar huisbank financiering aan moeten vragen, zelfs als zij dacht dat dit zonder eigen middelen kansloos was. Desnoods had zij voor het verstrijken van de termijn andere afspraken met [eiseres] moeten maken over de eisen voor het inroepen van het voorbehoud; [gedaagden] had in elk geval niet eenzijdig mogen beslissen dat wat zij had ondernomen wel voldoende was. 
        
      
      
        5.4.7.
        Tot slot weegt de rechtbank mee dat het aannemelijk is dat de gevorderde boete, gezien de hoogte daarvan, grote financiële gevolgen zal hebben voor (het bedrijf en de belanghebbenden achter) [gedaagden] . Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagden] aangegeven dat, als zij verplicht is om € 145.000 te betalen, dit het einde van haar bedrijf zou kunnen betekenen. Gelet op de inhoud van het bericht van de Rabobank waarin de gevraagde financiering wordt afgewezen, is dit niet onaannemelijk.
        
      
      
        5.4.8.
        Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de boete matigen tot een bedrag van 	      € 120.000,00. Dit bedrag komt overeen met ruim 8% van de overeengekomen koopprijs en acht de rechtbank, alle omstandigheden afwegende, billijk. 
        
      
    
    
      5.5.
      De gevorderde rente over de hoofdsom wordt toegewezen met ingang van de datum van dagvaarding, zoals [eiseres] ook heeft gevorderd. 
      
      
        
          Geen verwijzing naar schadestaatprocedure
        
      
      
    
    
      5.6.
      Voor toewijzing van een vordering tot vergoeding van schade op te maken bij staat is voldoende dat de mogelijkheid dat schade is of zal worden geleden aannemelijk is, hetgeen niet inhoudt dat aannemelijk moet zijn dat enige schade is geleden (zie Hoge Raad 17 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:428; Hoge Raad 8 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:328).
      
    
    
      5.7.
      Op grond van artikel 11.3 van de koopovereenkomst heeft [eiseres] recht op aanvullende schadevergoeding indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de opeisbare boete. In dit kader vordert [eiseres] verwijzing naar de schadestaatprocedure. 
      
    
    
      5.8.
      Zoals hiervoor in 5.4.2 al is overwogen, heeft [eiseres] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij mogelijk schade lijdt door de voortdurende eigendom van het onroerend goed, laat staan dat haar schade hoger zal zijn dan de opeisbare boete van € 120.000. De rechtbank wijst de vordering tot verwijzing naar de schadestaatprocedure daarom af.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.9.
      
        [gedaagden] is voor het merendeel in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                122,97
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.723,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                3.858,00
              
              
                (2 punten × € 1.929,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de evt. verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                6.881,97
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.10.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagden] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 120.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 13 mei 2025 tot de dag waarop volledig is betaald,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 6.881,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door C.J-A. Seinen en in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2025.
      
      
      
        3418