ECLI:NL:RBLIM:2025:10790, Rechtbank Limburg, 29-10-2025, 11725804 \ CV EXPL 25-2437
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-10-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; woonruimte ontbinding/ontruiming

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11725804 \ CV EXPL 25-2437
    
    
    
      
        Vonnis van 29 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING MAASVALLEI MAASTRICHT, 
      te Maastricht,
      eisende partij in de oorspronkelijke procedure,
      hierna te noemen: Maasvallei,
      gemachtigde: Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders Eindhoven.
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij in de oorspronkelijke procedure,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. J. van de Wiel,
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het door de kantonrechter op 16 april 2025 tussen Maasvallei als eisende partij en [gedaagde] als gedaagde partij bij verstek gewezen vonnis onder zaaknummer 11611053 CV EXPL 25-1470
      - de verzetdagvaarding met producties 1 tot en met 13- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - het betalingsoverzicht zoals door Maasvallei overgelegd op 18 september 2025 
      - de mondelinge behandeling van 1 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Maasvallei verhuurt met ingang van 19 maart 2019 aan [gedaagde] de woonruimte aan het adres [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde). Tot het gehuurde behoort ook een tuin. De huurprijs bedraagt € 610,69 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op de huurovereenkomst zijn de “algemene voorwaarden huurovereenkomst woonruimte woningstichting Maasvallei” (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing.
      
    
    
      2.2.
      In artikel 1 van de algemene voorwaarden is onder andere het volgende opgenomen:
      
      
        
          “1.1.	Huurder dient het gehuurde - gedurende de gehele duur van de overeenkomst - daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming en met inachtneming van bestaande beperkte rechten en de van overheidswege, de brandweer en de nutsbedrijven gestelde of nog te stellen eisen ten aanzien van het gebruik van het gehuurde. (…)”
        
      
      
    
    
      2.3.
      Artikel 6 van de algemene voorwaarden luidt als volgt:
      
      
        
          “6.1	Indien in het gehuurde een eigen, individueel te bedienen, centrale verwarmingsinstallatie of een warmwaterinstallatie aanwezig is, zal huurder voor het behoud daarvan zorg dragen “als een goed huurder”.
        
      
    
    
      6.2
      
        Voor rekening van huurder zijn zonder uitzondering alle kosten voor herstel van schade ontstaan door nalatigheid, onoordeelkundig gebruik of het op ondeskundige wijze onderhouden van de installaties met toebehoren door huurder zelf of door personen, die door hem zijn aangewezen.
      
    
    
      6.3
      
        
          Huurder is verplicht bij vorst alle maatregelen te nemen die hem ten dienste staan ter voorkoming van bevriezing van de centrale verwarmingsinstallatie, de warmwaterinstallatie en de waterleiding.
        
        
          In geval van afwezigheid van huurder gedurende het stookseizoen, is het – met het oog op bevriezingsgevaar van voornoemde installaties – huurder niet toegestaan de radiatoren van de centrale verwarmingsinstallatie af te sluiten.
        
      
    
    
      6.4
      
        
          Indien en voor zover dit niet door verhuurder voor rekening van huurder geschiedt, zal huurder voor zijn rekening zorg dragen voor het afsluiten van een service-abonnement bij een erkend installatiebedrijf, in welk abonnement het periodiek onderhoud van de installaties met toebehoren is begrepen. Verhuurder heeft recht op inzage van dit serviceabonnement.
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.4.
      In artikel 8 van de algemene voorwaarden is het volgende opgenomen:
      
      
        
          “8.1	Indien tot het gehuurde een tuin behoort, is huurder verplicht de tuin aan te leggen, te gebruiken, te onderhouden en te handhaven als siertuin zodanig dat deze naar het oordeel van verhuurder een verzorgde indruk maakt.
        
      
    
    
      8.2
      
        Het is huurder niet toegestaan de tuin/het erf te gebruiken voor opslag van zaken, van welke aard dan ook, of voor het stallen van een of meer auto’s, caravans, aanhangwagens, boten, handelswaren, afval dan wel gevaarlijke of milieubelastende zaken.
      
    
    
      8.3
      
        Bomen en struiken, ook de bomen en struiken die bij aanvang van de huur aanwezig zijn, dienen door huurder te worden onderhouden en tijdig te worden gesnoeid. Als bomen of struiken in de tuin overlast veroorzaken moeten deze op kosten van huurder worden verwijderd. (…)”
      
      
    
    
      2.5.
      Op 24 juli 2024 heeft de kantonrechter (in de zaak met zaaknummer 11098727 CV/EXPL 24-2339) al eerder een verstekvonnis gewezen waarbij [gedaagde] is veroordeeld om aan Maasvallei te betalen een bedrag van € 791,28, vermeerderd met de wettelijke rente over € 1.156,06 en de proceskosten.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Maasvallei heeft in de verstekprocedure - samengevat - gevorderd om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden, [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde binnen veertien dagen te verlaten en te ontruimen en [gedaagde] te veroordelen om aan Maasvallei te voldoen aan bedrag van € 610,69 betreffende de huur van maart 2025 en een bedrag van € 610,69 per maand na 31 maart 2025 tot aan het moment van ontruiming. 
      
    
    
      3.2.
      Maasvallei legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft zich niet gedragen als een goed huurder. [gedaagde] is namelijk in de nakoming van zijn verplichtingen uit de wet, de huurovereenkomst en huurvoorwaarden tekortgeschoten. Maasvallei stelt dat [gedaagde] maandenlang geen hoofdverblijf heeft gehad in het gehuurde en dat door toedoen van [gedaagde] maandenlang geen noodzakelijke nutsvoorzieningen aanwezig waren in het gehuurde. Daarnaast heeft [gedaagde] noodzakelijk tuinonderhoud niet uitgevoerd en vervuiling en schade veroorzaakt in en rond het gehuurde. Maasvallei stelt dat het gehuurde, en dan met name de tuin, bij diverse bezoeken ernstig vervuild bleek. De voor- en achtertuin was volledig begroeid met metershoog gras en veranderd in een wildernis. De achtertuin is volgroeid met planten, struiken en begroeiingen. Daarnaast ligt de achtertuin vol met troep en afval. Maasvallei heeft [gedaagde] hier in de afgelopen jaren meermaals op aangesproken en [gedaagde] gesommeerd om de tuin op orde te brengen, zonder resultaat. Maasvallei heeft in november 2024 een gedragsaanwijzing gestuurd aan [gedaagde] , waarin is opgenomen dat [gedaagde] de gestelde gebreken voor het eind van 2024 hersteld moest hebben. [gedaagde] heeft daarop niet gereageerd. Volgens Maasvallei veroorzaakt het voorgaande overlast en is de situatie onhoudbaar en onacceptabel. [gedaagde] is daarnaast toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verbintenis door de verschuldigde huurpenningen over de maand maart 2025 onbetaald te laten. Ook is reeds op 24 juli 2024 een vonnis gewezen waarbij [gedaagde] is veroordeeld tot betaling van een bedrag ter hoogte van € 791,28 aan Maasvallei. [gedaagde] heeft dit bedrag niet volledig betaald en er is beslag gelegd. Op het moment van dagvaarden heeft [gedaagde] in totaal een bedrag van € 1.671,02 onbetaald gelaten. 
      
    
    
      3.3.
      Maasvallei heeft op 18 september 2025 een betalingsoverzicht overgelegd waaruit volgt dat [gedaagde] , nadat het verstekvonnis is gewezen, over de maanden juni tot en met september 2025 in het geheel geen huur heeft betaald. Ter mondelinge behandeling heeft Maasvallei medegedeeld dat ook de huur voor de maand oktober 2025 niet ontvangen is. De voorgaande tekortkomingen rechtvaardigen volgens Maasvallei de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. 
      
    
    
      3.4.
      Bij verstekvonnis van 16 april 2025 is de huurovereenkomst ontbonden en [gedaagde] veroordeeld om binnen twee weken na betekening van het vonnis het gehuurde te verlaten en te ontruimen. [gedaagde] is daarnaast veroordeeld om aan Maasvallei te voldoen een bedrag van € 610,69, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 18 maart 2025 en een bedrag van € 610,69 per maand voor elke ingegane maand met ingang van 1 april 2025 tot en met de maand waarin [gedaagde] het gehuurde heeft ontruimd en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde] vordert bij verzetdagvaarding om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, het verstekvonnis te vernietigen, Maasvallei niet ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen althans de vorderingen af te wijzen, met veroordeling van Maasvallei in de proceskosten.
      
    
    
      3.6.
      
        [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat Maasvallei niet heeft aangetoond dat er zodanig ernstige tekortkomingen zijn geweest dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Subsidiair stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat als die tekortkomingen al hebben bestaan, deze waren hersteld ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding op 18 maart 2025 en in ieder geval op de datum waarop het verstekvonnis van 16 april 2025 is uitgesproken. Ten aanzien van de huurachterstand voert [gedaagde] aan dat ten tijde van dagvaarden slechts sprake is van één maand huurachterstand. [gedaagde] erkent dat na dagvaarden de huurachterstand aanzienlijk is opgelopen. Volgens [gedaagde] komt dit door persoonlijke omstandigheden en hij vraagt coulance, van zowel Maasvallei als van de kantonrechter. [gedaagde] heeft de afgelopen maanden geen huur meer betaald omdat hij dacht dat hij het gehuurde moest verlaten. Ten aanzien van het gestelde gebrekkig onderhoud voert [gedaagde] het volgende aan. [gedaagde] betwist dat de woning vervuild was of dat zaken beschadigd waren. De woning ziet er thans netjes uit en [gedaagde] verwijst daartoe naar de overgelegde foto’s van mei 2025. De stellingen van Maasvallei over verwildering van de tuin zijn niet onderbouwd. Er is slechts één foto van de tuin overgelegd uit 2022. [gedaagde] betwist dat hij de sommaties uit 2021 en 2022 niet heeft nageleefd. Tussen juni 2022 en oktober 2024 zijn er ook geen opmerkingen geweest vanuit Maasvallei. Dat er onkruid heeft gewoekerd in de tuin levert niet een zodanige tekortkoming op dat van overlast of slecht huurderschap kan worden gesproken waardoor een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Dat daardoor overlast werd ervaren is niet aangetoond door Maasvallei. Ten aanzien van het niet bewonen van het gehuurde voert [gedaagde] aan dat in de wet en in de huurovereenkomst niet is opgenomen dat [gedaagde] in de woning moet wonen. [gedaagde] is in 2024 voor enige tijd bij zijn vriendin gaan wonen. Begin 2024 heeft [gedaagde] aan Maasvallei medegedeeld dat hij veel bij zijn vriendin was en dat het water was afgesloten. Daarna is maandenlang niks gebeurd. Pas op 24 juni 2024 heeft Maasvallei nogmaals haar zorgen geuit aan [gedaagde] en heeft er op 29 augustus 2024 een gesprek plaatsgevonden tussen Maasvallei en [gedaagde] . [gedaagde] heeft de e-mails van Maasvallei na 29 augustus 2024 wegens privéomstandigheden niet gezien. [gedaagde] heeft de waarschuwingen van Maasvallei voor een ontbindingsprocedure en ook de gedragsaanwijzing ook niet gezien. [gedaagde] is begin 2025 teruggekeerd in het gehuurde. 
      
    
    
      3.7.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Het verzet is tijdig en op de juiste wijze ingesteld, zodat [gedaagde] in zijn verzet kan worden ontvangen.
      
    
    
      4.2.
      Het uitgangspunt is dat [gedaagde] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat [gedaagde] zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Indien [gedaagde] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit overeenkomstig artikel 6:265 BW leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
      
    
    
      4.3.
      Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Maasvallei voldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] zich de afgelopen jaren niet aan zijn onderhoudsverplichtingen ten aanzien van de tuin heeft gehouden. Maasvallei heeft [gedaagde] daar namelijk, na controles, meermaals op aangesproken en verzocht om onderhoud te plegen aan de tuin. [gedaagde] heeft daarmee in strijd gehandeld met de algemene voorwaarden. [gedaagde] heeft de tuin weliswaar inmiddels opgeknapt, echter een tekortkoming kan niet meer ongedaan gemaakt worden. [gedaagde] erkent daarnaast dat hij maandenlang niet in het gehuurde is geweest en dat de nutsvoorzieningen afgesloten zijn geweest. Dat daarover afspraken zijn gemaakt tussen Maasvallei en [gedaagde] blijkt nergens uit. Ook daarmee heeft [gedaagde] in strijd gehandeld met de algemene voorwaarden. Dat [gedaagde] inmiddels een nieuw energiecontract heeft afgesloten en de nutsvoorzieningen weer heeft laten aansluiten maakt de tekortkoming niet ongedaan. Daar komt bij dat [gedaagde] herhaaldelijk een betalingsachterstand in de huurpenningen heeft laten ontstaan. Op het moment van de mondelinge behandeling is er sprake van een aanzienlijke huurachterstand van meer dan drie maanden. [gedaagde] is dan ook ernstig tekortgeschoten in zijn betalingsverplichting jegens Maasvallei.
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat zijn woonbelang zwaar weegt. Het gehuurde is sinds 2019 het centrum van zijn maatschappelijke leven, [gedaagde] ontvangt er zijn kinderen en hij kan niet ergens anders terecht, zeker wanneer hij op een zwarte lijst komt te staan.
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] voert aan dat hij vijf kinderen heeft. Ten aanzien van de oudste drie kinderen is er een co-ouderschapsplan en ten aanzien van de jongste twee kinderen is er een omgangsregeling. De oudste drie kinderen verblijven ook in het gehuurde. De kantonrechter overweegt dat op grond van artikel 3 van het Verdrag inzake de rechten van het kind de belangen van kinderen een eerste overweging moeten vormen. Dat betekent niet dat een huurovereenkomst met een huurder met een minderjarig kind niet mag worden ontbonden. De ouders van een minderjarig kind zijn in principe verantwoordelijk voor tekortkomingen die tot een ontbinding en daaropvolgende ontruiming kunnen leiden. Het ligt dan ook in de eerste plaats op de weg van de ouders zelf om de nadelige effecten van de ontbinding en ontruiming voor hun kind zoveel mogelijk te beperken. Er bestaat de mogelijkheid om, indien daarbij hulp nodig is, hulpverlenende instanties in te schakelen. Als er een noodsituatie dreigt, bijvoorbeeld omdat het kind letterlijk op straat komt te staan, dan kan dat – mede afhankelijk van de overige omstandigheden – een belemmering voor ontruiming zijn. Het is de kantonrechter echter niet gebleken dat er een noodsituatie dreigt. Het is niet gebleken dat de kinderen niet terecht kunnen bij de moeder en de kinderen komen dus niet op straat te staan. Daarom vormt het gegeven dat er kinderen in het gehuurde verblijven naar het oordeel van de kantonrechter geen belemmering voor de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
      
    
    
      4.6.
      Volgens Maasvallei heeft zij een zwaar belang bij de ontbinding en ontruiming van het gehuurde nu het een gewichtig belang van een woningcorporatie is om voor voldoende betaalbare woningen voor haar doelgroep te zorgen. Gelet op de grote vraag naar sociale huurwoningen en de jarenlange wachttijden voor potentiële huurders, heeft Maasvallei er belang bij dat de woningen binnen haar woningvoorraad ook daadwerkelijk als hoofdverblijf door huurders worden gebruikt. 
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter stelt voorop dat de gevolgen van een ontbinding en ontruiming altijd ingrijpend zijn voor een huurder maar dat deze ook inherent eraan zijn. Iedere huurder heeft immers een woonbelang en niemand wil tot ontruiming worden gedwongen. De verder door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden liggen buiten de invloedsfeer van Maasvallei en blijven voor risico van [gedaagde] . [gedaagde] draagt immers zelf de verantwoordelijkheid voor zijn (betalings-)gedrag als huurder. De kantonrechter is van oordeel dat het belang van [gedaagde] om in het gehuurde te blijven wonen niet prevaleert boven het belang van Maasvallei bij de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Gelet op alle tekortkomingen samen bezien kan van Maasvallei niet worden verwacht dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] voortzet. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is dan ook toewijsbaar.
      
    
    
      4.8.
      Maasvallei vordert betaling van de huur van de maand maart 2025 ter hoogte van € 610,69. [gedaagde] erkent deze huurachterstand. [gedaagde] voert aan dat na dagvaarden nog twee huurbetalingen hebben plaatsgevonden en dat dit de huur over de maanden april en mei 2025 betreft. De vordering met betrekking tot de maand maart 2025 is dus toewijsbaar.
      
    
    
      4.9.
      Maasvallei wil ook dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 610,69, te rekenen vanaf de maand april 2025 tot het moment dat [gedaagde] het gehuurde ontruimt. Dit is de huurprijs per maand en na het ontbinden van de huurovereenkomst is dit een gebruiksvergoeding voor de tijd dat Maasvallei nog in het gehuurde verblijft. Deze vordering is toewijsbaar, waarbij de door [gedaagde] gedane betalingen uiteraard in mindering strekken op de vordering.
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde] voert aan dat in het verstekvonnis ten onrechte een veroordeling in de proceskosten heeft plaatsgevonden. Volgens [gedaagde] is gesteld noch gebleken dat er een herinnering of sommatie heeft plaatsgevonden ten aanzien van de huurachterstand met betrekking tot de maand maart 2025 en Maasvallei is ten aanzien van dit aspect rauwelijks gaan dagvaarden. Maasvallei heeft inderdaad geen betalingsherinnering voor de huur over de maand maart 2025 in het geding gebracht. Er zijn echter meerdere grondslagen voor de vordering van Maasvallei. Ten aanzien van deze grondslagen heeft Maasvallei [gedaagde] wel aangeschreven. Er is dan ook geen sprake van rauwelijks dagvaarden en de kantonrechter ziet geen reden om af te wijken van de hoofdregel van artikel 237 lid 1 Rv dat de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld wordt in de proceskosten van de wederpartij.
      
    
    
      4.11.
      Gezien het vorenstaande wordt het verzet ongegrond verklaard. Het verstekvonnis kan in stand blijven en wordt bekrachtigd.
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van Maasvallei van de verzetprocedure worden veroordeeld. Deze kosten worden begroot op € 204,00 (1 punt aan salaris gemachtigde). Een proceskostenveroordeling wordt alleen uitvoerbaar bij voorraad verklaard als dat is gevorderd. Dat is hier niet het geval.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      bekrachtigt het door de kantonrechter op 16 april 2025 tussen Maasvallei als eisende partij en [gedaagde] als gedaagde partij bij verstek gewezen vonnis onder zaaknummer 11611053 CV EXPL 25-1470,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de verzetprocedure ter hoogte van € 204,00. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2025.