ECLI:NL:GHSHE:2025:2773, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 08-10-2025, 23/1004 tot en met 23/1007
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2025-10-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarden bedrijfspand en appartementen. Artikel 8:42 Awb is niet geschonden. De WOZ-waarden zijn niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Nummers: 23/1004 tot en met 23/1007
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      wonend in [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 23 mei 2023, nummers SHE 22/13 en 22/1078 tot en met 22/1080, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente ’s-Hertogenbosch,
      
      hierna: de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2021 een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarden van de onroerende zaken aan [adres 1] en [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] vastgesteld. Tevens zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) voor het jaar 2021 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en de bezwaren ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. 
        De rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De zitting heeft plaatsgevonden op 29 augustus 2025 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [taxateur] (taxateur). 
      
    
    
      1.6.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in [plaats] .
      
    
    
      2.2.
      De [adres 1] (hierna ook: het bedrijfsobject) is een bedrijfsobject met bouwjaar rond 1650. Het bedrijfsobject heeft een totaal aan vloeroppervlak van 144 m2 en omvat een restaurant (115 m2), een opslag (16 m2) en sanitair (13 m2). Tot het bedrijfsobject behoort grond met een oppervlakte van in totaal 108 m2.
      
    
    
      2.3.
      De [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (hierna ook: de woningen) zijn eveneens rond 1650 gebouwde appartementen. De [adres 2] bestaat uit een hoofdbouw van 70 m2. De [adres 3] bestaat uit een hoofdbouw van 37 m2 en twee dakkapellen. De [adres 4] bestaat uit een hoofdbouw van 69 m2.
      
    
    
      2.4.
      Zowel het bedrijfsobject als de woningen zijn aan één zijde gelegen aan de [A] . 
      
    
    
      2.5.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van het bedrijfsobject per waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 102.000 en de waarden van de woningen op € 96.000 ( [adres 2] ), € 109.000 ( [adres 3] ) en € 109.000 ( [adres 4] ). 
      
    
    
      2.6.
      Ter onderbouwing van de waarde van het bedrijfsobject op de waardepeildatum verwijst de heffingsambtenaar naar het op 10 juni 2022 door [taxateur] (hierna: de taxateur) opgestelde taxatierapport. Hieruit volgt een waarde per waardepeildatum voor het bedrijfsobject van € 169.000. De taxateur heeft de waarde bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. De taxateur heeft de huurwaarde bepaald aan de hand van een analyse van de verhuurcijfers van de horecaobjecten [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] , alle gelegen in [plaats] . De huurwaarde is 50% neerwaarts gecorrigeerd vanwege de verschillen met de vergelijkingsobjecten. De getaxeerde huurprijs betreft € 170,73 per m2. De kapitalisatiefactor is aan de hand van een analyse van de verkoopcijfers van [adres 8] , [adres 9] en [adres 7] bepaald. De kapitalisatiefactor is met 15% neerwaarts gecorrigeerd vanwege meer onderhoudskosten, beheerkosten en leegstandrisico tot 9,5. Daarnaast is uit coulance een correctie toegepast van € 38.227 voor achterstallige onderhoudskosten.
      
    
    
      2.7.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden van de drie woningen van respectievelijk € 96.000 ( [adres 2] ), € 109.000 ( [adres 3] ) en € 109.000 ( [adres 4] ) in eerste aanleg een taxatierapport met een matrix overgelegd. In de matrix wordt gewezen op de opbrengst behaald bij verkoop van steeds drie ter vergelijking met de woningen opgevoerde objecten (hierna: de referentiepanden). De taxateur heeft [adres 2] getaxeerd op € 201.000, [adres 3] op € 125.000 en [adres 4] op € 147.000. Het gaat om de volgende referentiepanden:
      
      
        
          
          
          
            
              
                Overzicht van de vergelijkingsobjecten
              
            
            
              
                	Woning
              
              
                Vergelijkingsobjecten
              
            
            
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                
                  [adres 10] , [adres 11] , [adres 12]
              
            
            
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                
                  [adres 13] , [adres 14] , [adres 15]
              
            
            
              
                
                  [adres 4]
                
              
              
                
                  [adres 13] , [adres 14] , [adres 12]
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      In geschil is het antwoord op de vragen of: 
      
      
        I. de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd; en
        II. de WOZ-waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum te hoog zijn vastgesteld.
      
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vermindering van de WOZ-waarden tot nihil en tot vermindering van de aanslagen OZB. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      
        I. Op de zaak betrekking hebbende stukken
      
    
    
    
      4.1.
      Belanghebbende heeft gesteld dat het dossier niet compleet is, omdat niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken zijn overgelegd. Het hof heeft dit aangemerkt als een beroep op artikel 8:42 Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb).
      
    
    
      4.2.
      Indien belanghebbende voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat een bepaald stuk van enig belang kan zijn (geweest) voor de besluitvorming in zijn zaak en daarom een verzoek doet tot overlegging van dat stuk, moet aan dat verzoek worden tegemoetgekomen, mits het bestaan van dat stuk aannemelijk is en bovendien aannemelijk is dat het de heffingsambtenaar ter beschikking staat of heeft gestaan. Het enkele vermoeden van belanghebbende dat er meer stukken zijn, is onvoldoende voor de conclusie dat de heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd.
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende heeft geen feiten en omstandigheden gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt, die de conclusie kunnen rechtvaardigen dat de heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Belanghebbende heeft niet aangegeven welke stukken volgens hem ontbreken in het dossier. Voor zover belanghebbende met zijn opmerking ter zitting dat het geschil al 10 jaar duurt heeft gedoeld op stukken die zien op eerdere procedures en/of eerder vastgestelde WOZ-waardes, merkt het hof op dat die stukken voor de onderhavige procedure geen op de zaak betrekking hebbende stukken vormen; bij het bepalen van de WOZ-waarde staat namelijk elk jaar op zichzelf en de samenhang tussen die stukken en deze procedure ontbreekt. Het hof acht artikel 8:42 Awb niet geschonden.
      
      
        
          II. Waarde onroerende zaken
        
      
      
    
    
      4.4.
      De rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan door aannemelijk te maken dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld. De rechtbank heeft dat oordeel uitvoerig en in detail gemotiveerd. Het hof acht dat oordeel en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen juist en op goede gronden gegeven en neemt dat oordeel over. Dat wat belanghebbende in hoger beroep verder nog heeft aangevoerd leidt, gelet op het hiernavolgende, niet tot een ander oordeel. 
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende stelt dat hij schade, onder andere diverse scheuren in de onroerende zaken, heeft geleden vanwege werkzaamheden die de gemeente heeft uitgevoerd aan de [A] , aangericht door een ponton, waarmee in de waardering onvoldoende rekening is gehouden. 
      
    
    
      4.6.
      Het hof stelt voorop dat de werkzaamheden waar belanghebbende op doelt zijn aangevangen in februari 2020, dus ná de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd betwist dat er schade is ontstaan als gevolg van de werkzaamheden en heeft stukken overgelegd waaruit volgt dat de gemeente de aansprakelijkheid niet erkent. Verder heeft de heffingsambtenaar rapporten van een schade-expert ingebracht waarin a) is geconstateerd dat de scheuren in de onroerende zaken door de werkzaamheden niet zijn verergerd en b ) waaruit volgt dat het pand op 12 november 2019, dus vóór de waardepeildatum, zowel inpandig als uitpandig is opgenomen waarbij reeds diverse vormen van schade, waaronder scheuren, zijn geconstateerd. Uit de stukken van het geding volgt bovendien niet concreet dat en in hoeverre schade aan de onroerende zaken is toe te rekenen aan door de gemeente uitgevoerde werkzaamheden door een aanvaring met de ponton. Het hof ziet, gelet op die omstandigheden, geen aanleiding om uit te gaan van een bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 18, lid 3, Wet WOZ en daarmee van een latere toestandsdatum; de situatie op de waardepeildatum is dus leidend. 
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende stelt ten slotte nog in hoger beroep dat onvoldoende rekening is gehouden met de leegstand vanwege de slechte staat van het onderhoud.
      
    
    
      4.8.
      Ook dit standpunt van belanghebbende leidt niet tot een ander oordeel. Er is, zoals ook volgt uit de uitspraak van de rechtbank, naar het oordeel van het hof voldoende rekening gehouden met de verslechterde staat van het onderhoud. Daaraan doet niet af dat belanghebbende ter zitting bij het hof nog heeft gesteld dat vanwege die staat van het onderhoud sprake is geweest van leegstand, alleen al omdat de heffingsambtenaar die gestelde leegstand geloofwaardig heeft betwist met diverse gegevens over huurders. Belanghebbende heeft vervolgens weliswaar ter zitting betwist dat hij huurinkomsten van die huurders heeft ontvangen, maar de ontvangst van die huurinkomsten is de eigen verantwoordelijkheid van belanghebbende in zijn hoedanigheid als verhuurder. Dit staat los van deze procedure en doet niet af aan het oordeel dat de heffingsambtenaar in zijn bewijslast is geslaagd. 
      
    
    
      4.9.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen zijn de WOZ-waarden van de onroerende zaken niet te hoog vastgesteld. 
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.10.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.11.
      Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep ongegrond; 
      
      
        bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door C .W.M.M. Verkoijen, voorzitter, M.E. Smorenburg en J.K. Lanser, in tegenwoordigheid van N.A. de Grave, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2025 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Aan de partij die niet digitaal procedeert, is een afschrift op die datum aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
      N.A. de Grave	C .W.M.M. Verkoijen
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     Hoge Raad 18 februari 2022, ECLI:NL:HR:2022:281.
  
  
     Rechtsoverwegingen 5.1. tot en met 5.17 van de rechtbankuitspraak.
  
  
     Schadebeoordeling [bureau] .
  
  
     Rapport bouwkundige vooropname van 21 november 2019.