ECLI:NL:RBLIM:2025:10163, Rechtbank Limburg, 15-10-2025, 11496384 \ CV EXPL  25-467
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-10-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; koop en ruil; koop onroerende zaak

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11496384 \ CV EXPL  25-467
    
    
    
      
        Vonnis van 15 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] , 
    
      te [woonplaats 1] ,2. [eiseres sub 2], 
      te [woonplaats 1] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers] ,
      gemachtigde: mr. K.J. Bellen, ARAG SE,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] , 
    
      te [woonplaats 2] ,2. [gedaagde sub 2], 
      te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
      gemachtigde: mr. R.C. Breuls, advocaat.
    
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - het bericht van 19 mei 2025 met productie(s) van [eisers]- het bericht van 22 mei 2025 met productie(s) van [gedaagden]- de mondelinge behandeling van 27 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eisers] hebben op 26 april 2023 van [gedaagden] gekocht de woning gelegen te [woonplaats 1] aan de [adres] tegen een koopprijs van € 305.000,00 kosten koper. De eigendomsoverdracht vond plaats op 13 juli 2023.
      
    
    
      2.2.
      In de koopovereenkomst zijn de volgende bepalingen opgenomen:
      
      
        
          Artikel 6.1
        
        
          	De onroerende zaak zal aan de koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het totstandkomen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende (-…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…). Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
        
      
      
      
        
          	(…)
        
      
      
      
        
          	Artikel 6.3
        
        
          	De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte (…)
        
        
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
        
        
          Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij de verkoper een verwijt treft.
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          	Artikel 19
        
        
          	Koper is ermee bekend dat registergoed ruim 90 jaar oud is en dat de eisen die thans aan de kwaliteit van zaken van soortgelijke aard gesteld mogen worden aanzienlijk hoger liggen dan ten tijde van de toenmalige oprichting. In afwijking van het bepaalde in artikel 6 van deze overeenkomst garandeert verkoper niet dat het registergoed vrij is van gebreken die het voorgenomen gebruik in de weg zouden kunnen staan en die direct dan wel indirect verband (kunnen) houden met de ouderdom van het registergoed.
        
      
      
      
    
    
      2.3.
      Voor zover hierna relevant hebben [gedaagden] de bij de koopovereenkomst behorende vragenlijst als volgt ingevuld:
      
      
        
          2a	Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag of aanhoudend vochtige plekken op de gevels ?
        
        
          		Nee 
        
        
          2b	Zijn er (gerepareerde scheuren/ beschadigingen in/ aan de gevels aanwezig ?
        
        
          		Ja, zijgevel(s) en achtergevel
        
      
      
      
    
    
      2.4.
      Voor een goed begrip van de situatie rond de aangekochte woning wordt verwezen naar de afbeeldingen 1 en 2, beiden overgenomen uit de dagvaarding (productie 4). 
      
    
    
      2.5.
      Het blauw gekleurde deel in afbeelding 1 betreft een boven aanzicht van de door [eisers] gekochte woning. Staande aan de straatzijde met de neus richting gevel ligt links (nog onder het dak) de toegangspoort naar het binnen erf van het buurperceel.
      
    
    
      2.6.
      Afbeelding 2 geeft de begane grond weer. Het geel gemaakt deel wordt hierna aangeduid als ‘links zij- en achtergevel’. De linker zijgevel valt grotendeels onder het dak van de woning van [eisers] , waarvan op de eerste verdieping de keuken gesitueerd is. Onder deze verdieping is er een toegangspoort naar het erf van de buren.
      
      
        Afbeelding 1
      
      
      
        
          
        
      
      
      
      
      
        Afbeelding 2
      
      
      
        
          
        
      
      
      
      
    
    
      2.7.
      
        [eisers] hebben voor het sluiten van de koopovereenkomst door de firma [naam bedrijf 1] een NHG-plus keuring van de woning laten uitvoeren, gedateerd 25 april 2023. Het rapport is ingebracht als productie 3 bij dagvaarding. Het rapport vermeldt geen bijzondere aandachtspunten.
      
    
    
      2.8.
      
        [eisers] hebben naar aanleiding van door hen na het betrekken van de woning geconstateerde gebreken in de woning door [naam bedrijf 2] een onderzoek laten uitvoeren, gedateerd 12 juni 2024. Het betreffende rapport is ingebracht als productie 7 bij dagvaarding.
      
      
        In het rapport is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:
      
      
      
      
        
          ANTWOORDEN OP DE VRAGEN UIT DE OPDRACHTBRIEF
        
      
      
    
  
  
    
      1Welke gebreken constateert u?
    
    
      
        De aangetroffen gebreken zijn in het vorige hoofdstuk beschreven en toegelicht.
      
      
        Samengevat betreft het:
      
      
        -	de slechte conditie van de linker zijgevel en achtergevel van de keuken;
      
      
        -	het vochtprobleem in de keuken;
      
      
        -	de licht verhoogde vochtigheid in de vloer van het toilet;
      
      
        -	vochtdoorslag in de achtergevel van de bijkeuken;
      
      
        -	vochtdoorslag door de linker zijgevel en achtergevel in combinatie met het ontbreken van een waterdichte folie tussen gevel en voorzetwanden;
      
      
        -	de geveldoorvoer c.q. de wijze van construeren van de rookgasafvoer van de pelletkachel.
      
    
    
  
  
    
      2Wat is de oorzaak van die gebreken en wanneer zijn deze ontstaan c.q.
    verergerd?
    
    
      
        conditie van de linker zijgevel en achtergevel
      
    
    
    
      
        Uit het voorgaande blijkt dat de slechte conditie van de gevel al aanwezig was voordat de woning door de [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gekocht werd. De oorzaak van het eroderen van de afwerking van de gevel is dat niet tijdig onderhoud gepleegd is aan het schildersysteem. Wanneer een schildersysteem (witkalk of synthetische verf) met regelmaat onderhouden wordt, dan blijft dit waterwerend en zal beduidend minder water in de gevel kunnen doordringen.
      
      
        De scheurvorming wordt veroorzaakt door zetting. Zettingen zijn in oudere panden met eenvoudige funderingen normaal. In dit pand treedt periodiek water toe tot de kelder, waardoor ook de ondergrond onder de betreffende geveldelen periodiek aan verweking blootstaat. Dat bevordert zettingen.
      
      
        De niet afgedekte/beschermde gordingkoppen staan aan weer en wind bloot sinds de (te korte) boeiboordstrook langs de dakrand aangebracht werd.
      
      
        Alle voornoemde oorzaken zijn reeds aanwezig geweest toen de [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het pand kochten.
      
    
    
    
      
        vochtprobleem keuken
      
    
    
    
      
        Het vochtprobleem in de keuken wordt veroorzaakt door het ontbreken van vochten waterkeringen in de gevels.
      
      
        Omdat de massieve gevels rond de keuken van oudsher aanwezig zijn en daarin van oudsher normaliter vocht-/waterkeringen ontbreken, zal het vochtprobleem in de keuken altijd aanwezig zijn geweest.
      
      
        Oorzaak en gevolg zijn reeds aanwezig geweest toen de [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het panel kochten.
      
    
    
    
      
        vochtdoorslag in de achtergevel van de garage
      
    
    
    
      
        Oorzaak van deze vochtdoorslag is het ontbreken van een adequaat functionerende vocht-/waterkering in de achtergevel.
      
      
        Oorzaak en gevolg zijn reeds aanwezig geweest toen de [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het pand kochten.
      
    
    
    
      
        vochtdoorslag door linker zijgevel en achtergevel
      
    
    
    
      
        De oorzaak van de vochtdoorslag door de buitengevels aan de achter- en linkerzijde is gelegen in het ontbreken van een spouwmuur c.q. het eroderen van het schilderwerk op deze gevel.
      
      
        Deze oorzaak verergert in de loop der tijd: wanneer een schildersysteem op een
      
      
        buitengevel in tact is, dan zal dit systeem een hoge mate van waterwerendheid
      
      
        bezitten. Bij toenemende erosie zal steeds meer water in de buitengevel
      
      
        doordringen. Omdat deze gevels massief zijn, zal na verloop van tijd het water/vocht
      
      
        ook tot binnen doordringen.
      
      
        Uit het dossier is duidelijk geworden dat de conditie van de zij- en achtergevel al zo
      
      
        was toen de [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het pand kochten.
      
    
    
    
      
        (…)
      
    
    
  
  
    
      3Brengen de gebreken veiligheids- en/of gezondheidsrisico’s met zich
    mee?
    
    
      
        conditie van de linker zijgevel en achtergevel
      
    
    
    
      
        Het doordringen van water/vocht via een buitengevel leidt tot een vochtig(er)
      
      
        binnenmilieu in de woning zelf. Dat werkt de vorming van allergenen (o.a.
      
      
        schimmels) in de hand en daarmee een verhoogd gezondheidsrisico.
      
      
        De veiligheid van de gevels is niet in het geding; daartoe zou de conditie zeer veel
      
      
        moeten verslechteren. Wat wel een punt van aandacht is, dat zijn de koppen van de
      
      
        gordingen die onbeschermd aan de buitenzijde grenzen. Inwatering in deze
      
      
        balkkopperi leidt op termijn tot het wegrotten van de balkkoppen en daarmee tot
      
      
        schade aan de kapconstructie. Dat is (op termijn) als veiligheidsrisico aan te merken.
      
    
    
    
      
        vochtprobleem keuken
      
    
    
    
      
        Het vochtprobleem in de keuken laat zien dat de vorming van schimmels een feit is.
      
      
        Dat vormt een gezondheidsrisico.
      
    
    
    
      
        (…)
      
    
    
    
      
        vochtdoorslag door linker zijgevel en achtergevel.
      
    
    
    
      
        De vochtdoorslag door de buitengevels aan de achter- en linkerzijde zou bij correct
      
      
        geconstrueerde voorzetwanden er niet toe mogen leiden dat doorslaand vocht het
      
      
        isolatiemateriaal kan bereiken. Nu dit wel kan als gevolg van het ontbreken van een
      
      
        waterkerende laag tussen de binnenzijde van deze gevels en de voorzetwanden, is
      
      
        de vorming van allergenen niet uit te sluiten. Aldus bestaat een gezondheidsrisico.
      
    
    
  
  
    
      4Waarom waren deze gebreken niet zichtbaar tijdens de
    
      
        koop/overdracht en waarom heeft de bouwkundige keuring deze
      
      
        gebreken niet aan het licht gebracht?
      
    
    
    
      
        conditie linker zijgevel/achtergevel keuken
      
    
    
    
      
        Zoals ook in het voorgaande van dit rapport geschreven is, werden [eiseres sub 2]
      
      
         en de [eiser sub 1] pas na de overdracht op de slechte staat van de zij- en
      
      
        achtergevel gewezen door de eigenaar van het naburige pand. Deze gevels waren
      
      
        ten tijde van de bezichtigingen, de bouwkundige keuring en tijdens de inspectie voor
      
      
        de overdracht van het pand niet zichtbaar.
      
    
    
    
      
        (…)
      
    
    
  
  
    
      5Kunnen de gebreken hersteld worden en wat zijn de kosten van
    herstel?
    
    
      
        A. WIJZE VAN HERSTEL
      
    
    
    
      
        Ja, herstel is mogelijk. Hierna wordt beschreven wat het herstel inhoudt.
      
    
    
    
      
        Conditie linker zijgevel/achtergevel keuken
      
    
    
    
      
        Het is mogelijk om de conditie van de zij- en achtergevel te verbeteren. Daartoe
      
      
        dienen scheuren en onregelmatigheden hersteld/opgevuld te worden, zodat een
      
      
        ondergrond voor nieuw schilderwerk ontstaat.
      
      
        Het bestaande schilderwerk is te ver geërodeerd om te handhaven. De restanten
      
      
        van dat schildersysteem zullen aldus geheel verwijderd moeten worden, voordat het
      
      
        nieuwe schildersysteem aangebracht wordt.
      
      
        Op de afvoer van de afzuigkap kan een rooster aangebracht worden.
      
      
        De gordingen van de kapconstructie dienen adequaat beschermd te worden door het
      
      
        verbreden van de windveer.
      
    
    
    
      
        Vochtprobleem
      
    
    
    
      
        Door het herstel van de zij- en achtergevel, alsmede herstel van de gemetselde
      
      
        koekoek, zal vochtdoorslag voorkomen worden.
      
    
    
    
      
        (…)
      
    
    
    
      
        B. HERSTELKOSTEN
      
    
    
    
      
        Uitgangspunten raming herstelkosten
      
    
    
    
      
        Verrekening van waardevermeerdering is niet aan de orde: de woning wordt niet
      
      
        meer waard door het herstel. Een aftrek nieuw-voor-oud is wel aan de orde ten
      
      
        aanzien van het schilderwerk op de zij- en achtergevel. Deze aftrek is -arbitrair- op
      
      
        70% vastgesteld.
      
      
        In de raming is geen rekening gehouden met het geheel uithuizen, tijdelijk verblijf
      
      
        elders en het weer inhuizen van de inboedel. Voor zover herstelwerk in de woning
      
      
        leidt tot noodzakelijk wegnemen, afdekken en poetsen, is daar in de raming een
      
      
        post voor opgenomen.
      
      
        De kostenraming is opgesteld met gebruik van de gangbare eenheidsbedragen van
      
      
        bouwdelen en arbeidskosten uit publicaties zoals uitgegeven door BIM, Cobouw,
      
      
        diverse materialen leveranciers uit de regio alsmede het Economisch Instituut voor
      
      
        de Bouw en het Nederlands Bouwkosten Instituut.
      
      
        Het uurloon voor een bouwkundig medewerker van een aannemersbedrijf is daarbij
      
      
        gesteld op€ 50,-· exclusief de opslagen zoals hieronder genoemd. Het uurloon voor
      
      
        een medewerker van een installatiebedrijf is op€ 67,50 exclusief opslagen en BTW
      
      
        gesteld.
      
      
        Er is rekening gehouden met het lage BTW-tarief op schilder- en stukadoorswerken
      
      
        omdat de woning ouder is dan twee jaar.
      
      
        Het kostenniveau in de bouwwereld wordt door diverse invloeden bepaald. De post
      
      
        onvoorzien in de raming dekt de onvoorziene werkzaamheden die vanwege de
      
      
        toepassing van een raming nooit 100% zeker op te voeren zijn alsook de diversiteit
      
      
        in de prijsvorming van verschillende aannemers als ook het kostenverhogende feit
      
      
        dat voortkomt uit het gegeven dat herstelwerk te allen tijde als "besmet" wordt
      
      
        ervaren zodat het prijsniveau van herstelwerk per definitie hoger ligt dan in de
      
      
        gangbare cijfers is voorzien.
      
      
        De post onvoorzien staat los van de niet direct toewijsbare staartkosten zoals winst
      
      
        en risico, bouwplaatskosten en algemene bedrijfskosten van de (hoofd)aannemer.
      
      
        Deze zogenaamde opslagen zijn door middel van gangbare percentages -zijnde 5%
      
      
        algemene kosten, 6% kosten uitvoering/bouwplaatskosten, 7% winst en risico en
      
      
        0,5% CAR-verzekering- doorgerekend op de totale herstelkosten.
      
      
        De raming is opgesteld op basis van prijspeil eerste halfjaar 2024.
      
    
    
    
      
        Het herstel is geraamd op een totaalbedrag van€ 26.531,97 inclusief 9 en 21 %
      
      
        BTW en met 70% aftrek nieuw-voor-oud voor het gevelschilderwerk en 100% aftrek
      
      
        wegens verbetering met betrekking tot isolatie.
      
    
    
    
      
        Per onderdeel bedragen de herstelkosten:
      
    
    
    
      
        - Conditie linkergevel en achtergevel keuken i.c.m. vochtprobleem	€ 18.981,43
      
      
        (…)
      
      
        - Vochtprobleem bijkeuken					€ 1.940,49
      
      
        (…)
      
    
    
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisers] stellen - samengevat - dat [gedaagden] het bestaan en de slechte staat van de linkerzij- en achtergevel onterecht hebben verzwegen bij de verkoop van het pand. [gedaagden] hadden moeten begrijpen dat [eisers] bij een juiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden hadden gesloten. [eisers] ervaren ernstige vochtproblemen door deze slechte staat van de gevels. Uit bouwkundig onderzoek blijkt verder dat met het herstel van deze gevels hoge kosten gemoeid zijn.
      
    
    
      3.2.
      Op deze gronden verzoeken [eisers] de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, om:
      
      
        
          Primair
        
      
      a. De gevolgen van de koopovereenkomst tussen partijen ter opheffing van het door eiser
      geleden nadeel wegens dwaling te wijzigen, dusdanig dat de koopprijs met € 20.921,92 wordt verminderd en gedaagden uit dien hoofde te veroordelen tot betaling van dit bedrag ad € 20.921,92 aan eisers tegen behoorlijk bewijs van kwijting en wel binnen 3 werkdagen na de dag waarop het vonnis wordt betekend.
      
      
        
          Subsidiair
        
      
      b. gedaagden te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers te voldoen een schadevergoeding ad € 20.921,92, althans tot betaling van een door de kantonrechter in
      
        redelijkheid vast te stellen bedrag en wel binnen 3 werkdagen na de dag waarop het vonnis
        wordt betekend.
      
      
      
        
          Meer subsidiair
        
      
      c. de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, zodanig dat de koopprijs wordt verminderd met de schade groot € 20.921,92 die eiser heeft geleden ten gevolge van de tekortkoming van gedaagden in de nakoming van de koopovereenkomst en gedaagden uit dien hoofde te veroordelen tot betaling van dit bedrag groot € 20.921,92, althans tot betaling aan eisers van een door de kantonrechter in redelijkheid vast te stellen bedrag, tegen behoorlijk bewijs van kwijting en wel binnen 3 werkdagen na de dag waarop het vonnis wordt betekend.
      
      
        
          In alle gevallen
        
      
      d. gedaagden te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente over het bedrag van € 20.921,92 vanaf de dag van verzuim tot aan de dag der algehele voldoening;
      e. gedaagden te veroordelen tot betaling van de expertisekosten ad € 1.754,50, vermeerderd
      met de wettelijke rente vanaf de dag van verzuim tot aan de dag der algehele voldoening;
      f. gedaagden te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 1.190,91,
      
        althans een door de kantonrechter in redelijkheid vast te stellen bedrag aan
        buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van verzuim
        tot aan de dag der algehele voldoening.
      
      g. gedaagden te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen een salaris voor de gemachtigde van eiser, vermeerder met de wettelijke rente vanaf datum vonnis tot aan de dag der algehele voldoening
      h. gedaagden te veroordelen in de nakosten (krachtens artikel 237 lid 4 Rv}, te begroten op een half salarispunt van het toegewezen salaris voor de gemachtigde met een maximum van € 135,- met bepaling dat indien deze kosten niet binnen twee weken na betekening van het
      
        vonnis zijn betaald, gedaagden daarover de wettelijke rente is verschuldigd vanaf dat
        moment tot aan de dag der algehele voldoening.
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagden] betwisten de stellingen van [eisers] . Zij wijzen er op - samengevat - dat [eisers] zelf voor het sluiten van de koopovereenkomst een bouwtechnische keuring hebben laten uitvoeren, dat [eisers] voor het sluiten van de koopovereenkomst vaker het pand hebben bezichtigd, dat de betreffende gevels wel degelijk zichtbaar waren voor [eisers] en dat door [gedaagden] zowel in de vragenlijst als tijdens de verschillende bezichtigingen is gewezen op de scheuren en beschadigingen in die gevels. Tenslotte wijzen [gedaagden] nog op de ouderdom van de woning (90 jaar) en hetgeen daaromtrent in art. 19 van de koopovereenkomst is opgenomen (de zogenoemde ‘ouderdomsclausule’).
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      
        [eisers] kopen op 26 april 2023 van [gedaagden] het pand aan de [adres] te [woonplaats 1] . Zij bedingen daarbij een voorbehoud van een bouwkundig onderzoek dat wordt uitgevoerd door [naam bedrijf 1] , welke inspectie op 25 april 2024 door Ing. [naam ingenieur 1] wordt uitgevoerd. Het rapport is als productie 3 bij dagvaarding ingebracht. Onderdeel van deze keuring betreffen krachtens dit rapport - voor zover hierna van belang - mede de buitengevel en keuken. Met betrekking tot de buitengevel wordt opgemerkt (pagina 9) dat de conditie daarvan ‘deels goed, deels matig’ is. Verder wordt er in de rechterzijgevel ‘scheurvorming waargenomen’. De rapporteur vermeldt daarbij dat de buitengevel ‘deels waarneembaar’ is.
      
    
    
      4.2.
      Met betrekking tot de keuken (pagina 17 van het betreffende rapport) wordt opgemerkt dat de ‘conditie goed is (2x)’, waarbij dat laatste verwijst naar zowel de keuken aan de linkerzijde van het pand, grenzend aan de ‘linkerzij- en achtergevel’ als ook de bijkeuken, gesitueerd aan de rechterkant van het pand, gelegen boven de garage zoals hiervoor onder randnummer 2.2 aangegeven. De rapporteur neemt geen gebreken waar, waarbij hij aantekent dat de ‘staat van de apparatuur in de keuken niet gecontroleerd wordt en geen onderdeel uitmaakt van de bouwkundige keuring’.
      
    
    
      4.3.
      Bij brief gedateerd 28 september 2023 stelt de toenmalige gemachtigde van [eisers] de verkopers [gedaagden] in gebreke met betrekking tot een variatie aan door [eisers] inmiddels geconstateerde verborgen gebreken. Een deel daarvan haalt deze procedure uiteindelijk niet. [eisers] hebben ter onderbouwing van hun vorderingen uiteindelijk op 9 januari 2024 een nieuw onderzoek laten uitvoeren door ing. [naam ingenieur 2] van [naam bedrijf 2] , welk rapport is afgesloten op 12 juni 2024. De relevante passages zijn hiervoor in dit vonnis onder randnummer 2.6 opgenomen. 
      
    
    
      4.4.
      De procedure spitst zich krachtens de inleidende dagvaarding toe op a. de linkerzij- en achtergevel, b. vochtproblemen in de keuken (aan de linkerzijde van het pand) en c. vochtdoorslag bijkeuken via achtergevel (aan de rechterzijde van het pand). De kantonrechter zal deze indeling ook hierna aanhouden.
      
      
      
        
          a. de linkerzij- en achtergevel
        
      
      
    
    
      4.5.
      Het rapport van [naam bedrijf 2] (zie hiervoor onder randnummer 2.6) is duidelijk met betrekking tot de linkerzij- en achtergevel. [naam ingenieur 2] constateert weliswaar dat er reparaties aan de achterwand door [gedaagden] zijn verricht, doch schrijft hij:
      
      
        
          ‘de afwerking van de gevels is vergaand aan erosie onderhevig en niet meer waterwerend. De gordingen van de kapconstructie liggen in deze massieve buitengevel op en de balkkoppen zijn niet afdoende beschermd door de windveer. Het is zeer aannemelijk dat hemelwater kan toetreden tot de massieve gevel en dat dit leidt tot vochtdoorslag op alle verdiepingen in de woning.’
        
      
      
    
    
      4.6.
      Bijzonder is dat [naam ingenieur 1] van [naam bedrijf 1] deze linkerzij- en achtergevel eerder bij de aankoop bouwkundige keuring in het geheel niet heeft geïnspecteerd. Hij geeft weliswaar in zijn rapport aan dat ‘niet alle gevels zichtbaar’ waren, doch deze gevels waren relatief eenvoudig te inspecteren via het buurperceel. Van een zorgvuldig handelend bouwkundige had dit toch wel mogen worden verwacht. [eisers] hebben daar naar eigen zeggen ook niet bij stilgestaan en werden na het betrekken van de woning op de slechte staat van deze gevels gewezen door hun buurvrouw.
      
    
    
      4.7.
      En hier blijkt  de geschiedenis zich te hebben herhaald. Tijdens de mondelinge behandeling geeft de [gedaagde sub 1] aan dat toen hij zelf het pand kocht ook hij de betreffende gevels destijds niet heeft gezien dan wel geïnspecteerd. Ook [gedaagden] werden eerst na het sluiten van de koopovereenkomst door dezelfde buurvrouw gewezen op de slechte staat van de betreffende gevels. [gedaagden] hebben daarop eveneens vanwege die slechte staat van die gevels een procedure aangespannen tegen de vorige eigenaar [naam vorige eigenaar] . Die zou zijn spreekplicht hebben geschonden. Die kwestie werd uiteindelijk geschikt. [gedaagden] hebben met de ontvangen geldsom reparaties uitgevoerd aan die gevels, die echter door [gedaagden] niet zijn afgerond.
      
    
    
      4.8.
      
        [eisers] baseren hun vordering ter zake primair op dwaling in de zin van art. 6:228 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dit betekent dat zij niet of tegen een veel lager bedrag de koopovereenkomst zouden hebben gesloten, als zij van de staat van deze linkerzij- en achtergevels op de hoogte waren geweest. In hun ogen hadden [gedaagden] dit duidelijk moeten aangeven. [gedaagden] hebben zogezegd hun ‘spreekplicht’ geschonden.
      
    
    
      4.9.
      Gezien de (onbetwiste) slechte staat van de betreffende gevels, de vochtdoorslag met groot gevolg voor het pand, de door [naam ingenieur 2] in diens rapport begrote aanzienlijke kosten van herstel daarvan en het missen van deze staat van de gevels in de eerder in hun opdracht uitgevoerde bouwkundige keuring door [naam ingenieur 1] , gaat de kantonrechter er van uit dat er bij [eisers] bij de totstandkoming van de overeenkomst inderdaad een ‘onjuiste voorstelling van zaken bestond’ als bedoeld in art. 228 BW. 
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter is van oordeel dat gezien de hier spelende omstandigheid dat ook [gedaagden] zelf bij aankoop van de woning de in slechte staat verkerende gevels hebben gemist, dat ook zijzelf door de buurvrouw op die slechte staat moesten worden gewezen, dat ook [gedaagden] vervolgens een procedure ter zake zijn  begonnen tegen de voormalige eigenaar van het pand, dat zij herstelwerkzaamheden aan die gevels hebben doen uitvoeren én dat die herstelwerkzaamheden nog niet waren afgerond, maakt dat [gedaagden] moesten begrijpen dat deze informatie van wezenlijk belang zou zijn voor [eisers] als potentiële kopers. Van [gedaagden] mocht dan ook worden verwacht dat zij [eisers] hier zeer expliciet op zouden wijzen.
      
    
    
      4.11.
      
        [gedaagden]  voeren ter zake aan dat zij ‘bij gelegenheid van de bezichtigingen’ voorafgaand aan de verkoop wel degelijk [eisers] hebben gewezen op de staat van de gevels en het feit dat deze nog niet volledig afgewerkt waren (conclusie van antwoord onder randnummers 5.5 en 5.6). Verder wijzen zij ter onderbouwing ook op de door hen ingevulde vragenlijst, behorende bij de koopovereenkomst (hiervoor opgenomen onder randnummer 2.3). Ook verwijzen [gedaagden] naar de zogenoemde ‘ouderdomsclausule (art. 19 in de koopovereenkomst, hiervoor opgenomen onder randnummer 2.2).Tenslotte beroepen zij zich er op dat het toch voor rekening van [eisers] moet komen dat in het in hun opdracht uitgevoerde onderzoeksrapport deze gevels niet zijn meegenomen, ofschoon de gevels zichtbaar/ toegankelijk waren. 
      
    
    
      4.12.
      Aan [gedaagden] kan nog worden toegegeven dat het voor rekening van [eisers] zelf dient te komen dat bij een in hun opdracht uitgevoerd bouwkundig onderzoek de slechte staat van die gevels volledig werd gemist. Doch [gedaagden] verliezen hier uit het oog dat in principe ‘spreekplicht’ gaat boven ‘onderzoeksplicht’, behoudens uitzonderingen. Die uitzonderingen zijn door [gedaagden] niet gesteld. 
      
    
    
      4.13.
      Tijdens de mondelinge behandeling erkennen [gedaagden] dat zij nimmer persoonlijk aanwezig zijn geweest bij de aan de koop voorafgaande bezichtigingen van de woning door [eisers] . Volstrekt onduidelijk blijft dan in deze procedure wanneer, op welke wijze en (via) wie [gedaagden] de toen nog potentiële kopers [eisers] zouden hebben gewezen op de staat van de linkerzij- en achtergevels en daarbij ‘expliciet’ hebben aangegeven dat de herstelwerkzaamheden nog niet waren afgerond. Van [gedaagden] had verwacht mogen worden dat zij hun stellingen op dit punt veel meer met feiten en omstandigheden hadden onderbouwd. 
      
    
    
      4.14.
      Ook de vermelding op de hiervoor aangehaalde vragenlijst (zie hiervoor onder randnummer 2.3) helpt [gedaagden] niet. De vermelding dat er in/ aan de zijgevel(s) en achtergevel scheuren en beschadigingen zijn is in het licht van de bestaande situatie gewoonweg te algemeen.
      
    
    
      4.15.
      Ook de stelling dat  de betreffende gevels wel degelijk zichtbaar/ toegankelijk zijn, doet aan de ‘spreekplicht’ van [gedaagden] niet af.  Voor zover [gedaagden] nog stellen dat de verkopend makelaar door hen op de hoogte was gesteld van de staat van de linkerzij- en achtergevels (randnummer 7.5 van de conclusie van antwoord), betekent dit nog niet dat deze makelaar [eisers] ter zake ook expliciet zou hebben ingelicht. [gedaagden] stellen dit ook niet Het mogelijk niet informeren door de verkopend makelaar dient dan ook voor rekening van [gedaagden] te blijven. 
      
    
    
      4.16.
      Nu [gedaagden] hun verweer onvoldoende met feiten en omstandigheden hebben onderbouwd, ziet de kantonrechter daarin aanleiding hen niet meer toe te laten tot het bewijs van die stellingen.
      
    
    
      4.17.
      De verwijzing naar de ‘ouderdomsclausule’ in de koopovereenkomst kan verder onbesproken blijven nu enerzijds dit deel van de vordering van [eisers] wordt afgedaan op basis van het schenden van de op hun rustende spreekplicht in het kader van dwaling en anderzijds dat [gedaagden] reeds zelf herstelwerkzaamheden aan deze gevels hebben uitgevoerd.
      
    
    
      4.18.
      
        [gedaagden] hebben de hoogte van de door [eisers] gestelde (en door [naam ingenieur 2] in zijn rapportage berekende) herstelkosten van de linkerzij- en achtergevel verder niet betwist (randnummer 5.10.14 van de dagvaarding). [eisers] vorderen geen vernietiging van de koopovereenkomst doch wijziging daarvan op grond van art. 6:230 BW. De kantonrechter zal dan ook de (primair) gevorderde vermindering van de koopprijs tot en betaling door [gedaagden] van een bedrag van € 18.981,43  toewijzen. 
      
      
      
        
          b. vochtproblemen in de keuken
        
      
      
    
    
      4.19.
      De vochtproblemen in de keuken (grenzend aan de linkerzij- en achtergevel) hangen krachtens de eigen stellingen van [eisers] (onder rand 5.11.5 van de dagvaarding) samen met de slechte staat van de linkerzij- en achtergevels. [eisers] hebben ook geen (aanvullende) vordering ter zake ingesteld, zodat dit verder onbesproken kan blijven.
      
      
      
        
          c. vochtdoorslag bijkeuken via achtergevel
        
      
      
    
    
      4.20.
      Met betrekking tot de door [eisers] gestelde vochtproblemen in de bijkeuken aan de rechterzijde van het pand, slaagt de primaire grondslag op basis van dwaling niet. [eisers] stellen noch onderbouwen dat [gedaagden] weet hadden van deze vochtproblematiek en [eisers] ter zake hadden moeten inlichten. Ook in het kader van de meer subsidiaire grondslagen gaan [eisers] vooral in op de staat van de linkerzij- en achtergevels (randnummers 5.7 e.v.) . 
      
    
    
      4.21.
      Voor zover de kantonrechter moet begrijpen dat [eisers] zich ook met betrekking tot de achtergevel aan de rechterzijde van het pand beroepen op een toerekenbare tekortkoming dan wel non conformiteit van de woning, slaagt dat beroep niet. Hier slaagt daarentegen wel het beroep door [gedaagden] op de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst. [eisers] hadden gezien de ouderdom en aard van de woning vochtige wanden en schimmel kunnen verwachten. Dat dit bij het in hun opdracht verrichte bouwkundige onderzoek verder niet naar voren is gekomen, dient verder voor hun rekening te blijven. Dit deel van de vordering wordt dan ook afgewezen.
      
      
      
        
          samenhangende vorderingen en kostenveroordeling
        
      
      
    
    
      4.22.
      
        [eisers] vorderen wettelijke rente vanaf 26 december 2024.  De betreffende datum wordt door [gedaagden] niet betwist (randnummer 7.7.3. van de dagvaarding), zodat de kantonrechter gevorderde de wettelijke rente vanaf die datum zal toewijzen.
      
    
    
      4.23.
      Evenmin hebben [gedaagden] (de noodzaak van) de gevorderde expertisekosten betwist, zodat de kantonrechter ook deze zal toewijzen
      
    
    
      4.24.
      De brief van de gemachtigde van [eisers] d.d. 10 december 2024 voldoet aan het bepaalde in art. 6:96 lid 6 BW. Nu een lager (totaal)bedrag dan gevorderd wordt toegewezen, wordt het daaraan corresponderende bedrag van  € 1.1677,43 aan buitengerechtelijke incassokosten toegewezen.
      
    
    
      4.25.
      
        [gedaagden] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                140,47
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                732,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                1.086,00
              
              
                (2 punten × € 543,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.093,47
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.26.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
    
      4.27.
      De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijzigt de gevolgen van de koopovereenkomst tussen partijen ter opheffing van het door [eisers] geleden nadeel wegens dwaling dusdanig dat de koopprijs met een bedrag van € 18.981,43 wordt verminderd en veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van dit bedrag van € 18.981,43 aan [eisers] tegen behoorlijk bewijs van kwijting en wel binnen 14 dagen na de dag waarop dit vonnis wordt betekend,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 18.981,43 vanaf 26 december 2024 tot aan de dag der algehele voldoening,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van een bedrag van € 1.190,91 aan expertisekosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 26 december 2024 tot aan de dag der algehele voldoening,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van een bedrag van € 1.167,43 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 26 december 2024 tot aan de dag der algehele voldoening
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.550,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.7.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.8.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op
        15 oktober 2025.