ECLI:NL:RBNHO:2025:12061, Rechtbank Noord-Holland, 05-11-2025, 11566897 \ CV EXPL  25-1366
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-11-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Partijen verschillen van mening over de vraag hoe artikel 3.3 van de huurovereenkomst moet worden uitgelegd. De kantonrechter oordeelt dat de bepaling zo moet worden uitgelegd dat de opzegtermijn van drie maanden zowel geldt voor de huurovereenkomst voor bepaalde als die voor onbepaalde tijd. Het betreft een standaard ROZ-bepaling, zij het hier met een opzegtermijn van drie maanden.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 11566897 \ CV EXPL  25-1366
    
    
    
      
        Vonnis van 5 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        HEALTHY YOU B.V., 
      te Rotterdam,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: Healthy You,
      gemachtigde: [gemachtigde] 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        SJOPPERDEPOP B.V., 
      te Haarlem,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: Sjopperdepop,
      gemachtigde: mr. M. van der Heijde.
    
    
    
      
        De zaak in het kort 
      
    
    
    
      Partijen verschillen van mening over de vraag hoe artikel 3.3 van de huurovereenkomst moet worden uitgelegd. De kantonrechter oordeelt dat de bepaling zo moet worden uitgelegd dat de opzegtermijn van drie maanden zowel geldt voor de huurovereenkomst voor bepaalde als die voor onbepaalde tijd. Het betreft een standaard ROZ-bepaling, zij het hier met een opzegtermijn van drie maanden. Door Healthy You zijn geen, althans onvoldoende, feiten of omstandigheden naar voren gebracht waaruit volgt dat het de bedoeling van partijen is geweest om geen (concrete) opzegtermijn overeen te komen. Gelet hierop is pas op 31 augustus 2022 een einde gekomen aan de huurovereenkomst. Dit leidt ertoe dat de vorderingen van Healthy You worden afgewezen en de tegenvordering van Sjopperdepop grotendeels wordt toegewezen.  
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - dagvaarding van 20 februari 2025, met 6 producties; 
      - conclusie van antwoord van 30 april 2025 met een tegenvordering en 10 producties; 
      - het tussenvonnis van 21 mei 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
      - akte aanvullende producties van Healthy You van 26 september 2025, producties 7 tot en met 12; 
      - conclusie van antwoord in reconventie van 26 september 2025; 
      - de mondelinge behandeling van 8 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Healthy You heeft van Sjopperdepop gehuurd de bedrijfsruimte staande en gelegen aan het adres Generaal Cronjestraat 110 te (2021 JL) Haarlem. Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst waren algemene voorwaarden van toepassing. 
      
    
    
      2.2.
      
        Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft Healthy You een waarborgsom ter hoogte van € 6.171,00 betaald. In de huurovereenkomst is verder opgenomen: 
        
          “(…) Duur, verlenging en opzegging
        
      
    
    
      3.1.
      
        Deze huurovereenkomst gaat in op 1 december 2021 (hierna ‘ingangsdatum’) en is aangegaan voor een periode van 6 (zes) maanden en loopt tot en met 31 mei 2022. 
      
    
    
      3.2.
      
        Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door u
        itsluitend Huurder
         Huurder of Verhuurder in overeenstemming met artikelen 3.3 en 3.4 voortgezet voor een aansluitende periode van 3 (drie) maanden, derhalve tot en met 31 augustus. Deze huurovereenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende periode van 3 (drie) maanden. 
      
    
    
      3.3.
      
        Beëindiging van deze huurovereenkomst vindt plaats door opzegging door Huurder aan Verhuurder of door Verhuurder aan Huurder tegen het einde van de lopende huurperiode of, in geval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tegen ieder tijdstip, met inachtneming van een termijn van 3 (drie) maanden. 
      
    
    
      3.4.
      
        Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven. (…)”
      
      
    
    
      2.3.
      In de algemene voorwaarden staat voor zover van belang: “(…) 18.1 Boven de huurprijs zijn voor rekening van Huurder de kosten van levering, transport, de meting en het verbruik van water en energie ten behoeve van het gehuurde, waaronder begrepen de kosten van het aangaan van de betreffende overeenkomsten en de meterhuur, alsmede eventuele andere kosten en boetes die door de nutsbedrijven in rekening worden gebracht. Huurder dient zelf de overeenkomsten tot levering met de betrokken instanties af te sluiten (…)
    
    
      23.2.
      
        Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand. (…)”
      
      
    
    
      2.4.
      
        Op 22 maart 2022 heeft [gemachtigde] het volgende bericht: “(…) Onderwerp: Opzeggen generaal Cronjestraat
        
          Beste, 
        
        
          Helaas is testen voor toegang stopgezet. Hierdoor is er voor ons geen werk meer. Graag willen wij het contract per direct stoppen. (…)”
        
      
      
    
    
      2.5.
      Sjopperdepop heeft als volgt gereageerd: “(…) Dankjewel voor je bericht en ik begrijp je situatie. Ik wil je hierbij informeren dat de eerste termijn van de huurovereenkomst per 1 maart jl. afliep. Dit betekent dat de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van 3 maanden kan worden opgezegd per 31 mei a.s. en dan eindigt per 31 augustus 2022. Wij zullen deze datum als einddatum in ons systeem zetten. T.z.t. zullen wij nog een afspraak met je maken voor de oplevering van de locatie. (…)” 
      
    
    
      2.6.
      Healthy You heeft op 18 mei 2022 de sleutels van het gehuurde ingeleverd en heeft per 1 juni 2022 de leveringsovereenkomst voor onder meer energie opgezegd.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      Healthy You vordert terugbetaling van de waarborgsom, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke handelsrente en de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      Healthy You legt aan de vordering ten grondslag dat de in artikel 3.3 van de huurovereenkomst genoemde opzegtermijn van drie maanden alleen geldt in geval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Nu daar geen sprake van is, is de overeenkomst op 22 maart 2022 rechtsgeldig opgezegd tegen 22 maart 2022 dan wel tegen 31 mei 2022. Een eventuele onduidelijkheid over de opzegtermijn komt voor risico van Sjopperdepop als professionele partij. Het gehuurde is leeg, bezemschoon en zonder gebreken opgeleverd, zodat Sjopperdepop gehouden is om de waarborgsom terug te betalen. Dat heeft zij niet gedaan.  
      
    
    
      3.3.
      Sjopperdepop betwist de vordering en voert daartoe aan dat overeenkomst niet op 31 mei 2022 is geëindigd, maar op 31 augustus 2022. Ter onderbouwing verwijst zij naar artikel 3.3 van de huurovereenkomst. Tot 31 augustus 2022 was Healthy You huur verschuldigd, hetgeen zij niet (volledig) heeft betaald. Om die reden is niet tot terugbetaling van de waarborgsom overgegaan. 
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      Bij wijze van tegenvordering vordert Sjopperdepop veroordeling van Healthy You tot betaling van € 2.773,86, te vermeerderen met de proceskosten.
      
    
    
      3.5.
      Sjopperdepop legt aan de tegenvordering ten grondslag dat Healthy You de huur over de maanden juni tot en met augustus 2022 niet heeft betaald. Als gevolg daarvan is zij ook de buitengerechtelijke incassokosten en contractuele boetes verschuldigd. Daarnaast is Healthy You de kosten voor de leegstandsaansluiting verschuldigd.
      
    
    
      3.6.
      Healthy You voert verweer tegen de tegenvordering. 
      
    
    
      3.7.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Vanwege de samenhang van de vordering en de tegenvordering zullen deze gezamenlijk worden behandeld. 
      
    
    
      4.2.
      De vorderingen van Healthy You worden afgewezen en de tegenvordering van Sjopperdepop wordt grotendeels toegewezen. Dit wordt als volgt toegelicht. 
      
      
        
          Uitleg artikel 3.3 van de huurovereenkomst 
        
      
      
    
    
      4.3.
      Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is geweest van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Partijen verschillen van mening over de vraag hoe artikel 3.3 van de huurovereenkomst moet worden uitgelegd.  
      
    
    
      4.4.
      Voor de beantwoording van de vraag wat partijen zijn overeengekomen, is niet alleen de tekst van de overeenkomst van belang, maar ook de betekenis die partijen in dat kader over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en wat zij in dat kader redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In deze zaak gaat het om professionele partijen.
      
    
    
      4.5.
      In artikel 3.3 van de huurovereenkomst is geregeld op welk moment beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging plaatsvindt. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen een huurovereenkomst voor bepaalde of voor onbepaalde tijd. Bij bepaalde tijd dient opzegging tegen het einde van de lopende huurperiode plaats te vinden en ingeval van onbepaalde tijd tegen ieder tijdstip. Vervolgens staat er na de komma: “met inachtneming van een termijn van drie maanden.” Daarmee dient deze bepaling te worden gelezen dat de opzegtermijn van drie maanden zowel geldt voor de huurovereenkomst voor bepaalde als die voor onbepaalde tijd. Het betreft een standaard ROZ-bepaling, zij het hier met een opzegtermijn van drie maanden. Als de opzegtermijn van drie maanden alleen zou gelden voor de opzegging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd dan zou na het woord “tijdstip” immers geen komma hebben gestaan. Bovendien is het anders onduidelijk op welk moment nog kan worden opgezegd in geval sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Het zou onlogisch zijn als de huurder bijvoorbeeld op de laatste dag van het contract nog zou kunnen opzeggen. De verhuurder dient immers nog tijd te hebben om bij opzegging een nieuwe huurder te zoeken. Het artikel kan dan ook niet anders worden begrepen dan dat partijen bedoeld hebben een opzegtermijn van drie maanden af te spreken. Door Healthy You zijn geen, althans onvoldoende, feiten of omstandigheden naar voren gebracht waaruit volgt dat het de bedoeling van partijen is geweest om geen (concrete) opzegtermijn overeen te komen. Dat partijen eerder (lees: vóór de contractsluiting) andere afspraken hebben gemaakt, gaat niet op. Los van het feit dat Healthy You dit onvoldoende heeft onderbouwd, moet de huurovereenkomst worden beschouwd als de schriftelijke vastlegging van wat partijen uiteindelijk zijn overeengekomen. Dat Healthy You het beding anders heeft begrepen komt voor haar eigen risico. 
    
    
      4.6.
      Vast staat dat Healthy You per e-mail van 22 maart 2022 heeft laten weten de huurovereenkomst per direct op te willen zeggen. Dat is te laat. Sjopperdepop heeft de e-mail begrepen als een opzegging tegen 31 augustus 2022. Gelet op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst kon de huurovereenkomst voor het eerst tegen die datum worden opgezegd. Samenvattend is toen (lees: 31 augustus 2022) een einde gekomen aan de huurovereenkomst. Als onbetwist staat vast dat Healthy You de huur over de maanden juni tot en met augustus 2022 niet heeft betaald. Na verrekening met de waarborgsom is Healthy You nog gehouden om een bedrag van € 785,40 aan Sjopperdepop te betalen. 
      
    
    
      4.7.
      De vordering van Healthy tot terugbetaling van de waarborgsom wordt gelet op het voorgaande afgewezen.  
      
      
        
          Contractuele boetes 
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        Sjopperdepop maakt verder aanspraak op de contractuele boetes ter hoogte van 
        € 900,00. Uit de algemene voorwaarden (zie r.o. 2.3) volgt dat bij niet tijdige betaling een boete van € 300,00 per overtreding in rekening kan worden gebracht. Nu de huurovereenkomst op 31 augustus 2022 is beëindigd en Healthy You de huur over de maanden juni, juli en augustus 2022 niet heeft betaald, is Healthy You gehouden om de gevorderde boete ter hoogte van € 900,00 te betalen. 
      
      
    
    
      4.9.
      Healthy You heeft nog verzocht om de boete te matigen, maar dat beroep slaagt niet. De wet biedt de rechter de mogelijkheid een boete, indien de redelijkheid dit klaarblijkelijk eist, te matigen. Met die bevoegdheid moet terughoudend mee worden omgegaan. Matiging is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Gesteld noch gebleken is dat het boetebeding in dit geval tot een buitensporig resultaat leidt. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten 
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        Sjopperdepop heeft ook buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Zij heeft echter niet gesteld dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. In
        beginsel is Healthy You daardoor geen vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten
        verschuldigd. In dit geval is echter sprake van een handelsovereenkomst, zodat een bedrag van € 40,00 aan buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar is.
      
      
      
        
          Kosten leegstandsaansluiting 
        
      
      
    
    
      4.11.
      Sjopperdepop vordert tot slot energiekosten in verband met leegstand van het gehuurde door toedoen van Healthy You. Sjopperdepop heeft hierbij toegelicht dat Healthy You bij haar vertrek uit het gehuurde de overeenkomst met de energieleverancier heeft opgezegd. Dit heeft ertoe geleid dat Sjopperpop kosten heeft moeten maken die zij niet zou hebben gehad als Healthy You de overeenkomst met de energieleverancier (en het gebruik van het gehuurde) had voortgezet. Hoewel Sjopperdepop terecht heeft aangevoerd dat Healthy You in strijd heeft gehandeld met artikel 18.1 van de algemene voorwaarden, worden de gevorderde energiekosten afgewezen omdat Sjopperdepop deze kosten niet heeft onderbouwd. Zij heeft geen enkel stuk in het geding gebracht waaruit de kosten blijken.   
      
      
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      Samenvattend moet Healthy You een bedrag van € 1.725,40 aan Sjopperdepop betalen. 
      
    
    
      4.13.
      Healthy You is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat de vordering en tegenvordering nauw verband met elkaar houden en gelijktijdig zijn behandeld, is aanleiding om de kosten in de tegenvordering in dit geval te bepalen op nihil. De proceskosten van Sjopperdepop worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                813,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad 
        
      
      
    
    
      4.14.
      De kantonrechter zal dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dat betekent dat de beslissing van de kantonrechter moet worden gevolgd, ook als een van de partijen daartegen in hoger beroep gaat. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van Healthy You af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Healthy You in de proceskosten van € 813,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Healthy You niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
      
        
          de tegenvordering
        
      
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt Healthy You om aan Sjopperdepop te betalen een bedrag van € 1.725,40,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt Healthy You tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Sjopperdepop worden vastgesteld op nihil, 
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          de vordering en de tegenvordering 
        
      
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 5 november 2025.
      
    
  
  
     Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW.
  
  
     Rechtbank Noord-Holland 10 maart 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:3347. 
  
  
     Artikel 6:94 BW.
  
  
     Artikel 6:94 BW.
  
  
     HR 27 april 2007, LJN AZ6638, NJ 2007/262 (Intrahof/Bart Smit). 
  
  
     Artikel 6:96 lid 4 BW.