ECLI:NL:RBDHA:2025:7029, Rechtbank Den Haag, 17-04-2025, AWB - 24 _ 3516
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-04-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: In geschil is de WOZ-waarde van een monumentale boerderij en of deze gewaardeerd dient te worden met behulp van de agrarische taxatiewijzer. Wanneer vergelijkingsobjecten moeten worden gezocht bij een unieke, vrijstaande woning zullen er altijd verschillen blijven bestaan en is het vinden van een identieke vergelijking niet mogelijk. Daarnaast wordt de woning al geruime tijd bewoond door personen die geen band hebben met een agrarisch bedrijf, waardoor de woning getaxeerd is met de veronderstelling dat er reeds een woonbestemming op rust.

fkRechtbank DEN HAAG
  
  
    Team belastingrecht
  
  
    zaaknummer: SGR 24/3516
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 april 2025 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [belanghebbende 1] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende(gemachtigde: D. van der Locht),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    De bestreden uitspraak op bezwaar 
    De uitspraak van de heffingsambtenaar van 20 februari 2024 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2023 is vastgesteld op € 1.755.000 (de beschikking).
    
  
  
    Zitting 
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 maart 2025. 
      Namens belanghebbende is verschenen [naam 1] . De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2] .  
    
    
  
  
    Overwegingen
    1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van primair € 813.000, subsidiair € 1.554.000.
    
    2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 
    
    3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat hij overigens heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank stelt voorop dat de woning van belanghebbende een uniek object betreft, te weten een monumentale boerderij uit de 19e  eeuw – dat moeilijk te vergelijken is met andere woningen. Wanneer er vergelijkingsobjecten moeten worden gezocht bij een unieke, vrijstaande woning zullen er altijd verschillen blijven bestaan en is het vinden van een identieke vergelijking niet mogelijk. Belanghebbende heeft aangevoerd dat het vergelijkingsobject [adres 2] niet bruikbaar is, vanwege het bouwjaar, de uitstraling, de ligging, de objectkenmerken, de transactieprijs en het kopersprofiel van de doelgroep. De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangegeven dat er geen verkoopcijfers beschikbaar zijn in [plaats] van woningen met een vergelijkbare omvang en leeftijd. Volgens de heffingsambtenaar is het vergelijkingsobject [adres 2] daarom in termen van gebruiks- en grondoppervlakte bruikbaar voor de vergelijkingsmethode. De rechtbank onderschrijft dat het niet gemakkelijk is om een zo nauwkeurig mogelijke waarde te bepalen op basis van de beschikbare verkoopcijfers in de omgeving. Met hetgeen de heffingsambtenaar heeft overlegd en aangevoerd op zitting, heeft hij aangetoond een zo goed als mogelijke taxatie te hebben uitgevoerd voor de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
    
    4. Belanghebbende heeft verder gesteld dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het feit dat de woning is gelegen op een perceel met agrarische bestemming. Daar heeft belanghebbende aan toegevoegd dat de vergelijkingsobjecten – die gelegen zijn op een perceel met woonbestemming – niet bruikbaar zijn en dat de woning dient te worden gewaardeerd met behulp van de agrarische taxatiewijzer. De heffingsambtenaar heeft daartegen ingebracht dat het pand al sinds 2011 – en mogelijk zelfs daarvoor – wordt bewoond door personen die geen band hebben met een agrarisch bedrijf en dat de gemeente hier niet tegen optreedt, omdat het perceel te klein is om een agrarisch bedrijf op te kunnen exploiteren. Volgens de heffingsambtenaar gaat van de huidige bestemming derhalve geen waardedrukkende invloed uit. De woning is dan ook getaxeerd met de veronderstelling dat er reeds een woonbestemming op rust. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht gebruik heeft gemaakt van de vergelijkingsmethode en niet de agrarische taxatiewijzer, nu feitelijk gebruik aantoont dat het pand al geruime tijd wordt bewoond door personen zonder enige band met een agrarische onderneming. Bovendien handhaaft de gemeente niet en is het perceel niet (langer) geschikt voor agrarisch gebruik. De oorspronkelijke agrarische bestemming leidt niet tot een lagere waarde. 
    
    5. Daarnaast heeft belanghebbende bepleit dat de heffingsambtenaar de ligging ten onrechte heeft gekwalificeerd als bovengemiddeld en dat de grondwaarde daarmee te hoog is vastgesteld. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de woning gelegen is nabij een school, hoogspanningsmasten en een treinspoor. De heffingsambtenaar heeft daartegen gesteld dat zowel de hoogspanningsmasten en het treinspoor, als de school ver weg van de woning af liggen. Ook is de extra grond van ca. 18.000 m² lager gewaardeerd dan in overeenstemming is met de grondstaffel. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn argumentatie dat er geen aanleiding bestaat om de ligging slechts als gemiddeld te kwalificeren. De woning ligt afgelegen, is omgeven door groen en water, en bovengenoemde factoren zijn niet zodanig dat geen sprake zou zijn van een bovengemiddelde ligging. Ook deze beroepsgrond slaagt niet.
    
    6. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
    
    7. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.H. Bergman, rechter, in aanwezigheid van 
      D.A. van der Wilt, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 17 april 2025.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      De griffier is verhinderd te ondertekenen
    
    
    
      D.A. van der Wilt				
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
      Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend. 
    Verder vermeldt u ten minste het volgende:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. de datum van verzending;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
    d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).