ECLI:NL:RBLIM:2025:8557, Rechtbank Limburg, 02-09-2025, 11827408 \ CV EXPL  25-3401
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-09-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurovereenkomst is met wederzijds goedvinden geëindigd. Huurder betaalde al ruim acht maanden geen huur, terwijl de huur over 2024 evenmin tijdig was voldaan. Partijen hebben een schriftelijke overeenkomst gesloten dat de huurovereenkomst zou eindigen met kwijtschelding van de achterstand, waarbij aan huurder een redelijke termijn is gegund om andere woonruimte te vinden. Huurder heeft het gehuurde vervolgens niet verlaten (vanwege het niet hebben van vervangende woonruimte). Gevorderde ontruiming is toegewezen, nu huurder zonder recht of titel in het gehuurde verblijft.

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Roermond
    
    
    
      Zaaknummer: 11827408 \ CV EXPL  25-3401
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 2 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. J.H.J. Vleeshouwers,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding;- de mondelinge behandeling van 26 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Met ingang van 1 april 2023 zijn partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan, betreffende de woonruimte aan [adres] te [plaatsnaam] met parkeerplaats.
      
    
    
      2.2.
      Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van toepassing, vastgesteld op 20 maart 2017 en gedeponeerd op 12 april 2017 bij de griffie van de rechtbank Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 2017.21.
      
    
    
      2.3.
      De kale huurprijs voor de woonruimte bedraagt per 1 april 2025 € 962,00. De servicekosten bedragen € 30,00 per maand.
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] huurde tot en met juni 2025 eveneens een parkeerplaats via [eiser] . De kosten daarvoor bedroegen tot 1 april 2025 € 60,00 per maand en na 1 april 2025 € 62,50 per maand. De huurovereenkomst tussen partijen ten aanzien van de parkeerplaats is per 1 juli 2025 geëindigd.
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] heeft in 2025 nog geen betalingen verricht aan [eiser] . De totale huurachterstand tot en met juli 2025 bedraagt € 7.200,50.
      
    
    
      2.6.
      De huurovereenkomst is door opzegging door [gedaagde] geëindigd per 1 augustus 2025.
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde] heeft de woning (nog) niet verlaten/ontruimd.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert  samengevat - ontruiming van de woonruimte aan [adres] te [plaatsnaam] , medewerking aan de eindinspectie, betaling van de ontstane huurachterstand, de gebruiksvergoeding vanaf 1 augustus 2025 en boetes, een en ander te vermeerderen met rente en kosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vordering tot ontruiming ten grondslag, primair, de huuropzegging door [gedaagde] . [gedaagde] heeft op 4 juni 2025 de huurovereenkomst schriftelijk opgezegd tegen 1 augustus 2025 en verblijft thans zonder recht of titel in de woning. Subsidiair legt [eiser] de forse huurachterstand aan zijn vordering ten grondslag. De overige (neven-)vorderingen grondt [eiser] op de huurovereenkomst, de daarbij behorende algemene bepalingen en/of de wet.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] erkent dat de huurovereenkomst is geëindigd per 1 augustus 2025. De gestelde huurachterstand wordt evenmin betwist. [gedaagde] heeft nog geen vervangende woonruimte gevonden, waardoor zij de woning nog niet heeft kunnen verlaten.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in de persoonlijke levenssfeer van de gebruiker. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
      
        
          huurovereenkomst
        
      
    
    
      4.2.
      Als onweersproken staat vast dat de huurovereenkomst per 1 augustus 2025 is geëindigd. [gedaagde] verblijft dan ook vanaf 1 augustus 2025 zonder recht of titel in de woning. Het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van [gedaagde] is komen te vervallen en de gevorderde ontruiming van het gehuurde dient te worden toegewezen. Dat [gedaagde] nog geen vervangende woonruimte heeft gevonden maakt het voorgaande niet anders, hoe ernstig en vervelend voor [gedaagde] dan ook. Er zal een redelijke ontruimingstermijn van twee weken gehanteerd moeten worden.
      
    
    
      4.3.
      De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge artikel 556 lid 1 en artikel 557 Rv overbodig is.
      
      
        
          eindinspectie
        
      
    
    
      4.4.
      
        [eiser] vordert om [gedaagde] te veroordelen tot het verlenen van medewerking aan het kunnen uitvoeren van een eindinspectie, op straffe van een dwangsom. Overwogen wordt als volgt.
      
    
    
      4.5.
      Ingevolge artikel 7:224 BW is de huurder verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen en, wanneer er een beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huur is gemaakt, de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. 
      
    
    
      4.6.
      
        Ingevolge artikel 19.7 van de bij de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen dient het gehuurde tijdig voor het einde van het gebruik, door partijen gezamenlijk te worden geïnspecteerd. Dit om te kunnen vaststellen of wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 7:224 BW en om vast te leggen welke werkzaamheden ter zake van de bij de inspectie noodzakelijk gebleken reparaties en ten laste van huurder komend achterstallig onderhoud nog voor rekening van huurder dienen te worden uitgevoerd. Indien [gedaagde] , na daartoe deugdelijk in de gelegenheid te zijn gesteld door middel van een aangetekende brief, niet binnen een redelijke termijn meewerkt aan de inspectie en/of de vastlegging van de bevindingen en afspraken, is [eiser] ingevolge artikel 19.8 van de algemene bepalingen bevoegd de inspectie buiten aanwezigheid van [gedaagde] uit te voeren en het rapport bindend voor partijen vast te stellen. 
        Met andere woorden, [gedaagde] heeft dan geen enkele inspraak in de vaststelling van eventuele opleveringspunten, maar is vervolgens wel gehouden deze opleverpunten op haar kosten te herstellen. Wanneer zij dit niet doet, is [eiser] vervolgens ingevolge artikel 19.9 van de algemene bepalingen, bevoegd deze werkzaamheden zelf (te doen) uit te voeren, op kosten van [gedaagde] .
      
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] heeft er dus alle belang bij mee te werken aan een voor-/eindinspectie. De belangen van [eiser] zijn naar het oordeel van de kantonrechter genoegzaam gewaarborgd in de van toepassing zijnde algemene bepalingen en maken een veroordeling tot medewerking, met een daaraan te verbinden dwangsom, onnodig. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.
      
      
        
          huurachterstand 
        
      
    
    
      4.8.
      
        Als onweersproken staat vast dat de huurachterstand tot en met juli 2025 € 7.200,50 bedraagt. Dit bedrag ligt dan ook voor toewijzing gereed, evenals de daarover gevorderde wettelijke rente wegens vertraging. Nu de rente wordt gevorderd (en toegewezen) vanaf de vervaldata van de huurtermijnen, is het niet nodig een termijn vast te stellen waarbinnen na betekening van het vonnis moet worden betaald.
        
          gebruiksvergoeding
        
      
    
    
      4.9.
      Nu [gedaagde] de woning na het einde van de huurovereenkomst niet heeft verlaten is zij tot het moment van ontruiming een gebruiksvergoeding verschuldigd. Deze is gelijk aan de laatstelijk verschuldigde huurprijs en bedraagt, inclusief servicekosten, € 992,00 per maand. De verschuldigde bedragen zullen eveneens mogen worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldag van de desbetreffende maand tot de dag van volledige betaling.
      
      
        
          boetes
        
      
    
    
      4.10.
      Het beding op grond waarvan de boetes worden gevorderd betreft een algemene voorwaarde. Ter terechtzitting is, uit de verklaringen van [eiser] , gebleken dat [eiser] aan te merken is als een professional. Hij heeft immers zo’n zes appartementen/woningen in de verhuur. [gedaagde] is aan te merken als een consument (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). De kantonrechter zal op grond van vaste rechtspraak van het Hof van Justitie te Luxemburg (onder andere HvJ EG arrest van 4 juni 2009, C-243/08; Pannon) ambtshalve hebben te beoordelen of het beding vanwege zijn onredelijk bezwarende karakter nietig is. 
      
    
    
      4.11.
      Ingevolge artikel 3 lid 3 van de Richtlijn oneerlijke bedingen kunnen als oneerlijk worden aangemerkt onder meer de bedingen die zijn opgenomen in de bijlage bij deze richtlijn. Tot die bedingen behoort het beding (artikel 1 aanhef en onder e) dat tot doel of tot gevolg heeft ‘de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen.’ De soort wanprestatie en de omstandigheid dat de huurder reeds wettelijke rente is verschuldigd maakt dat het in rekening brengen van een boete een onevenredige schadevergoeding oplevert. Dit betekent dat op grond van artikel 3:40 lid 2 BW in verbinding met artikel 6:233 aanhef en onder a. BW het boetebeding nietig is. De op grond daarvan gevorderde boetes worden afgewezen.
      
      
        
          buitengerechtelijke kosten
        
      
    
    
      4.12.
      
        [eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Zoals hiervoor reeds is vastgesteld, is [gedaagde] een consument. Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. 
      
    
    
      4.13.
      Niet gebleken dat aan [gedaagde] een aanmaning is verstuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. De gevorderde vergoeding zal daarom worden afgewezen.
      
      
        
          proceskosten
        
      
    
    
      4.14.
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.637,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
        5.	De beslissing
      
      
      
        De kantonrechter
      
      
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woonruimte aan [adres] te [plaatsnaam] , met al diegenen en al hetgene dat zich daarin of daarop van harentwege bevinden en respectievelijk bevindt, volledig en behoorlijk te ontruimen en te verlaten, en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen, en vervolgens na de ontruiming, verlaten en ontruimd te houden, 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan [eiser] :
      a. a) 	€ 7.200,50 aan achterstallige huur tot en met 31 juli 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening,
      b) 	€ 992,00 per maand vanaf 1 augustus 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van de desbetreffende maand tot de dag van voldoening,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.351,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. T. Dohmen en in het openbaar uitgesproken op 2 september 2025.
      
      
      
        ksf