ECLI:NL:RBGEL:2024:6800, Rechtbank Gelderland, 07-10-2024, ARN 23_7198
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2024-10-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering bedrijfspand. Huurwaarde aannemelijk, kapitalisatiefactor onvoldoende onderbouwd. Rechtbank gaat niet zelf rekenen. Onvoldoende informatie om te concluderen dat de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk heeft gemaakt.

RECHTBANK GELDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Arnhem
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: ARN 23/7198 
    
      
      proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 4 oktober 2024
    
  
  
    in de zaak tussen
  
  
    
      
      [eiseres] , in [vestigingsplaats] , belanghebbende
    (gemachtigde: [gemachtigde] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem, de heffingsambtenaar,
    
    
      en
    
    
    
      
        de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid), in Den Haag, de Staat.
    
    
    
  
  
    De bestreden uitspraak op bezwaar 
    
    
      De uitspraak op bezwaar van 2 december 2022 waarbij de heffingsambtenaar het bezwaar tegen de WOZ-beschikking voor de onroerende zaak [adres 1] en de aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2022 ongegrond heeft verklaard. 
    
    
  
  
    De zitting
    
    
      De rechtbank heeft het beroep op 25 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens belanghebbende de gemachtigde deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar zijn [naam 1] en [naam 2] verschenen.
    
    
  
  Beslissing
  
    
      De rechtbank:
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        stelt de waarde van de onroerende zaak vast op € 530.000;
      
      
        vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
      
      
        veroordeelt de Staat en de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van respectievelijk € 333 en € 167;
      
      
        veroordeelt de Staat en de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende,  tot een bedrag van respectievelijk € 109,38 en € 3.107,37;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 365 aan belanghebbende dient te vergoeden.
      
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2021 vastgesteld op € 555.000. Belanghebbende is eigenaar van deze onroerende zaak. Het betreft een opslag/magazijn op het bedrijventerrein [naam 3] in [plaats] met een vloeroppervlak van 943 m² op een perceel van in totaal 5.305 m².
    
    2. Belanghebbende is van mening dat de waarde dient te worden verlaagd tot € 499.000.
    
    3. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld. Daarbij is het volgende van belang.
    
    4. Ter onderbouwing van de waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar een waardeadvies van [naam 2] , taxateur. Hierin heeft hij de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 666.000. Daarbij heeft hij specifiek gewezen op een verkooptransactie van [adres 2] . Dat object is per 30 juni 2022 vrij van huur verkocht voor € 850.000. Teruggerekend naar 1 januari 2021 komt dit uit op € 875.000. [adres 2] heeft een vloeroppervlak van 1.146 m², waarmee de meterprijs € 764 bedraagt. Voor de onroerende zaak van belanghebbende is de taxateur uitgegaan van een meterprijs van € 706. Ter zitting heeft de taxateur nog toegevoegd dat ook de vergelijkingen die in de uitspraak op bezwaar zijn genoemd dienen ter onderbouwing van de juistheid van de waarde.
    
    5. Belanghebbende heeft een brief overgelegd waaruit volgt dat de heffingsambtenaar voor 2023 een compromisvoorstel heeft gedaan voor een waarde van € 517.000. Rekening houdend met de prijsontwikkeling gaat belanghebbende daarom uit van een waarde per 1 januari 2021 van € 499.000. De heffingsambtenaar en de taxateur hebben ter zitting verklaard dat het compromis hen niet bekend is en dat een onjuist adres is vermeld in de brief. De rechtbank acht dat niet ongeloofwaardig. Daarom bindt dit voorstel de heffingsambtenaar niet voor een eerder belastingjaar en zal de rechtbank de inhoudelijke onderbouwing van de beschikte waarde beoordelen.
    
    6. In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar alleen verwezen naar het waardeadvies voor de onderbouwing van de waarde. In het waardeadvies is slechts één vergelijkingsobject genoemd en heeft de taxateur volstaan met de berekening van de prijs per vierkante meter. Belanghebbende heeft aangevoerd dat hiermee de waarde van de onroerende zaak onvoldoende is onderbouwd. De taxateur heeft ter zitting toegelicht dat het waardeadvies slechts aanvullend aan de motivering in de uitspraak op bezwaar is bedoeld en dat de onderbouwingen in de uitspraak op bezwaar dus ook van belang zijn. Hoewel het duidelijker was geweest als dit in het verweerschrift was vermeld (hierin wordt alleen naar het waardeadvies genoemd) zal de rechtbank de onderbouwing in de uitspraak op bezwaar ook in haar beoordeling betrekken. Uit niets blijkt namelijk dat de heffingsambtenaar die motivering niet langer bruikbaar acht. In de uitspraak op bezwaar zijn vijf huurtransacties genoemd en vijf kooptransacties met vermelding van data, adressen en vierkante meters. Vervolgens zijn in de uitspraak op bezwaar een huurprijs en een kapitalisatiefactor genoemd. Een huurprijs van € 59 per vierkante meter ligt - zoals in de uitspraak op bezwaar is vermeld - voldoende in lijn met de huurcijfers. Belanghebbende heeft niets aangevoerd op grond waarvan aan de huurprijs moet worden getwijfeld. De kapitalisatiefactor 10 is in de uitspraak op bezwaar genoemd, maar niet toegelicht. Uit het enkel noemen van vijf kooptransacties volgt die kapitalisatiefactor ook niet zonder meer. Het is niet aan de rechtbank om die berekening zelf uit te voeren. De heffingsambtenaar draagt immers de bewijslast. Daarbij wijst de rechtbank erop dat slechts in één geval, bij [adres 3] , naast een transactieprijs van € 1.225.000 een vraaghuur is genoemd. Deze bedraagt € 135.000. Dat zou neerkomen op een kapitalisatiefactor van 9. In het waardeadvies zijn wel gegevens uit de Taxatiewijzer huurwaardekapitalisatie opgenomen, maar een berekening ontbreekt. 
    
    7. Gelet op het voorgaande resteert uiteindelijk toch alleen de vergelijking met [adres 2] . Dit is ook een van de vijf verkooptransacties die in de uitspraak op bezwaar zijn vermeld. In de uitspraak op bezwaar valt op dat [adres 2] relatief duur is aangekocht vergeleken met drie van de vier andere objecten, te weten [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] . Door de beperkte informatie kan de rechtbank niet vaststellen wat de verklaring hiervoor is. Daarmee is de enkele onderbouwing van een meterprijs met verwijzing naar [adres 2] onvoldoende overtuigend om te concluderen dat de heffingsambtenaar de beschikte waarde aannemelijk heeft gemaakt.
    
    8. Belanghebbende heeft de door haar verdedigde waarde van € 499.000 niet verder onderbouwd en alleen verwezen naar het compromisvoorstel voor 2023. Daarover heeft de rechtbank hiervoor al aangegeven dat zij het niet ongeloofwaardig acht dat het voorstel feitelijk geen betrekking heeft op dit pand. Daarom heeft belanghebbende de waarde van € 499.000 evenmin aannemelijk gemaakt.
    
    9. De rechtbank heeft met inachtneming van het voorgaande de waarde van de onroerende zaak schattenderwijs bepaald op € 530.000. Daarmee is het beroep gegrond.
    
    10. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade. Bij de beoordeling van dat verzoek gaat de rechtbank uit van de regels die de Hoge Raad hiervoor heeft gegeven in het overzichtsarrest van 19 februari 2016.
    
    11. Op grond van een beleidsregel van de Minister van Justitie en Veiligheid is het niet nodig de Staat om een reactie te vragen op het verzoek.
    
    12. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 6 april 2022. De periode tussen deze datum en de uitspraak van de rechtbank is bijna zes maanden langer dan 24 maanden. De redelijke termijn is dus met een half jaar overschreden. Dit betekent dat recht bestaat op een schadevergoeding van € 500. De uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar dateert van 2 december 2022. De bezwaarfase heeft dus bijna twee maanden langer dan zes maanden geduurd. De heffingsambtenaar moet daarom 2/6 van de schadevergoeding betalen, dus € 167, en de Staat de rest, dus € 333.
    
    13. De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende. De kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld. Voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand zijn deze voor het beroep € 2.998 (1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 624, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 875 en een wegingsfactor 1) en voor het verzoek € 218,75 (1 punt voor het indienen van het verzoekschrift met een waarde van € 875 en een wegingsfactor 0,25). Van overige voor vergoedingen in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken. De Staat moet hiervan € 109,38 betalen en de heffingsambtenaar het overige deel van € 3.107,37. Ook moet de heffingsambtenaar het griffierecht vergoeden.
    
    14. Op grond van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm zijn de daarin genoemde wijzigingen met betrekking tot de hoogte van de proceskostenvergoeding en vergoeding van immateriële schade op deze zaak nog niet van toepassing. De rechtbank merkt echter op dat uitbetaling van de in deze procedure toegekende bedragen op de bankrekening van belanghebbende moet plaatsvinden, ongeacht 
    of de belanghebbende in een (doorlopende) machtiging met zijn gemachtigde heeft afgesproken dat de gemachtigde is gerechtigd tot bepaalde vergoedingen.
    
    
    
      Deze uitspraak is mondeling gedaan op 4 oktober 2024 door mr. R.A. Eskes, rechter, in aanwezigheid van H. van Huigenbos, griffier.
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
    
  
  
     ECLI:NL:HR:2016:252.
  
  
     Beleidsregel van de Minister van Veiligheid en Justitie van 8 juli 2014, nr. 436935, Staatscourant 2014, 20210, en de Regeling van de Minister van Justitie en Veiligheid van 27 oktober 2017, Staatscourant 2017, 62751.
  
  
     Hoge Raad 12 juli 2024, ECLI:NL:HR:2024:1060.