ECLI:NL:RBROT:2025:12861, Rechtbank Rotterdam, 09-09-2025, 11738086 / VV EXPL 25-330
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-09-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Vordering huurder tot herstel gebreken door verhuurder. Afwijzing. Verhuurder heeft de gebreken waarop de vordering ziet hersteld. De vordering heeft geen betrekking op de gebreken die volgens huurder nog niet zijn hersteld.

RECHTBANK 
      ROTTERDAM
    
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11738086 \ VV EXPL 25-330
    
    
    
      datum uitspraak: 9 september 2025
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [plaats 1] ,
      eiser,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. D.W.E. Urbanus,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      gevestigd te [plaats 2] ,
      gedaagde,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. P.J. Remmelts.
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      
        [eiser] huurt een woning van [gedaagde] . Bij uitspraak van 3 juni 2024 heeft de huurcommissie de door [eiser] aan [gedaagde] te betalen maandelijkse huurprijs tijdelijk verminderd omdat in de woning ernstige gebreken waren vastgesteld. In dit kort geding vordert [eiser] herstel door [gedaagde] van die gebreken. De vordering wordt afgewezen. Na het uitbrengen van de dagvaarding heeft [gedaagde] de betreffende gebreken laten herstellen. Op gebreken die een door [eiser] ingeschakelde deskundige op de dag van dagvaarding heeft geconstateerd ziet de vordering niet.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 11 juli 2025, met producties 1 tot en met 10,
        
        
          de aanvullende producties 11 tot en met 15 van [eiser] ,
        
        
          de eiswijziging van [eiser] ,
        
        
          de producties 1 en 2 van [gedaagde] ,
        
        
          de spreekaantekeningen van mr. Remmelts.
        
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 21 juli 2025. [gedaagde] is toen niet verschenen, zodat verstek tegen haar is verleend. Mr. Remmelts heeft het verstek namens [gedaagde] diezelfde dag gezuiverd. Een voorzetting van de mondelinge behandeling heeft vervolgens plaatsgevonden op 19 augustus 2025.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Sinds 23 september 2021 huurt [eiser] van [gedaagde] de woning aan het [adres] , [postcode] in [plaats 1] (hierna: de woning).
      
    
    
      2.2.
      Op 20 december 2023 heeft [eiser] de huurcommissie verzocht om uitspraak te doen over een tijdelijke vermindering van de huurprijs vanwege onderhoudsgebreken.
      
    
    
      2.3.
      Op 4 maart 2024 heeft de huurcommissie onderzoek gedaan. Het rapport van onderzoek vermeldt, voor zover van belang, het volgende:
      
      
        “OMSCHRIJVING (ERNSTIGE) GEBREKEN 
        In de woning zijn door de rapporteur de volgende (ernstige) gebreken vastgesteld.
      
      
      
        
          Klacht 1: Lekkage dak, in de nok van het dak.
        
      
      
      
        
          Tijdens het onderzoek is het volgende geconstateerd 
        
        Er is sprake van lekkage in de slaapkamer. Het dakhout vertoont lekkagesporen over een oppervlakte van 0,5 m2. De plek was op het tijdstip van onderzoek nat. Dit is vastgesteld met een vochtmeter (Testo 616).
      
      
      
        De sporen van de lekkage zijn ernstig van aard zodat er ook sprake is van ernstige gevolgschade.
      
      
      
        
          Tekst uit gebrekenboek 
        
        Volgens de onderzoeker is er sprake van een gebreksituatie zoals beschreven in het gebrekenboek van de huurcommissie onder categorie C punt 9. Deze is als volgt omschreven: (C9) Er is sprake van ernstige vocht- of schimmelplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht.”
      
      
    
    
      2.4.
      Op 3 juni 2024 heeft de huurcommissie uitspraak gedaan. Daarin zijn de uitkomsten van het onderzoek overgenomen. De beslissing luidt:
      
      
        “Beslissing
      
      
        • Het verzoek van huurder is redelijk.
        • De woonruimte heeft op 1 november 2023 de volgende ernstige gebreken:
      
      
        
          Er is sprake van lekkage in de slaapkamer. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer 9);
        
        
          Er is sprake van ernstige gevolgschade op het dakhout. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 8);
        
        
          De deur naar het frans balkon is 10 mm kromgetrokken en sluit daardoor niet tegen de aanwezige tochtstrippen. Er zijn geen knevels aanwezig die de deur in de sponning drukken. Er is hierdoor sprake van tochtverschijnselen via de naden langs de deur. Dit is een gebrek in categorie C (nummer D5).
        
      
      • De geldende huurprijs van € 564,67 per maand wordt vanaf 1 november 2023 tijdelijk verlaagd tot € 225,87 per maand.”
      
    
    
      2.5.
      
        [eiser] heeft [gedaagde] na de uitspraak verzocht om tot herstel van de gebreken over te gaan. Bij brief van 30 mei 2025 heeft mr. Urbanus aan [gedaagde] geschreven dat [eiser] een kort geding tegen [gedaagde] start als de gebreken niet binnen zeven dagen zijn verholpen. Ook heeft hij laten weten dat [eiser] als gevolg van de gebreken gezondheidsklachten ervaart en dat [gedaagde] daarvoor aansprakelijk is.
      
    
    
      2.6.
      In opdracht van [eiser] heeft de heer [persoon A] van [bedrijf 1] de woning op 11 juli 2025 geïnspecteerd. Bij e-mail van 14 juli 2025 heeft [persoon A] aan [eiser] laten weten dat uit die inspectie het volgende is gebleken:
      
      
        “Uit de inspectie is gebleken, zowel door uw melding als onze waarnemingen, dat er al meerdere jaren lekkage aan het dak van uw woning is. De vochtschade is duidelijk zichtbaar aan de binnenzijde van het dak, waar meerdere vochtplekken aanwezig zijn, inclusief aanwezige schimmel. Tijdens de inspectie zijn er twee locaties gevonden waarlangs vocht naar binnen is gekomen.
      
      
      
        
          Locatie 1 betreft het dakraam aan de achterzijde van de woning, waarbij de installatie van het dakraam, de afwateringsgoten en de omliggende dakpannen niet goed of voldoende aansluiten. Dit is zichtbaar aan de linkerzijde van het dak, waar het water, bij regen, naar binnen zal komen.
      
      
      
        
          Locatie 2 betreft de voorzijde van de woning, waar één dakpan onder de nok losligt en naar beneden is geschoven. Deze dakpan heeft waarschijnlijk al langere tijd losgelegen, mogelijk sinds de installatie, omdat de panlat los zit en zonder de benodigde ondersteuning, waardoor de dakpan tegen de PIR-isolatie en twee andere latten is komen te liggen, waardoor de dakpan naar beneden is verschoven.
      
      
      
        De bovenstaande problemen hadden veel vochtschade kunnen voorkomen als ze tijdig waren verholpen. Bij locatie 1 had de afwatering en de dakpannen aangepast moeten worden, zodat het water op de juiste manier wordt afgevoerd. Bij locatie 2 had de panlat correct gemonteerd moeten worden, zodat de dakpan op zijn plaats was gebleven. Doordat deze problemen al enkele jaren vochtschade veroorzaken, zal het oplossen hiervan nu meer werk zijn dan wanneer het eerder was aangepakt.
      
      
      
        Op basis van de huidige inspectie zal aan de buitenzijde vanaf de nok de dakpannen correct gemonteerd moeten worden. Bij het dakraam dient de afwatering aangepast te worden. Binnen dienen de afwerkplaten verwijderd te worden, aangezien deze vol vochtschade/schimmel zitten en daardoor gemakkelijk kunnen afbrokkelen, wat op termijn kan leiden tot vallende delen en ernstige gezondheid risico's met zich meebrengt. De isolatie van het dak moet ook vervangen worden, aangezien de PIR-laag is aangetast en rot is.
      
      
      
        Voor een beter beeld van de schade zou er een aanvullende inspectie moeten worden uitgevoerd, waarbij de meeste dakpannen aan de voorzijde van de woning verwijderd worden om te beoordelen in hoeverre het water, dat in de loop der jaren onder de dakpannen is doorgelopen, schade heeft aangericht.
      
      
      
        (…)”
      
      
    
    
      2.7.
      Op 24 juli 2025 heeft [bedrijf 2] de balkondeur hersteld.
      
    
    
      2.8.
      Op 25 juli 2025 heeft Niessink Service het lood in de daknok vervangen.
      
    
    
      2.9.
      Op 31 juli 2025 heeft Aannemersbedrijf Treijtel een vochtmeting gedaan en daarbij geconstateerd dat het droog was.
      
    
    
      2.10.
      Op 6 augustus 2025 heeft Intra-Air de schimmel in het dakbeschot behandeld. Daarna heeft Aannemersbedrijf Treijtel het dakbeschot hersteld en in de woning een nieuwe afwerkplaat gemonteerd op de plaat waar lekkageplekken zaten.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert, verkort weergegeven, dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [gedaagde] veroordeelt:
      1. om de gebreken als vastgesteld in de uitspraak van de huurcommissie, te weten:
      
        
          de lekkage in de slaapkamer,
        
        
          de ernstige gevolgschade als gevolg van de lekkages aan het dakhout, en
        
        
          de niet-sluitende balkondeur,
        
      
      binnen zeven dagen na het vonnis volledig en blijvend te herstellen, onder oplegging van een dwangsom van € 750,00 per dag met een maximum van € 50.000,00,
      2. tot betaling van buitengerechtelijke kosten van € 462,50, vermeerderd met wettelijke rente,
      3. in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Voordat aan de inhoudelijke beoordeling kan worden toegekomen, moet worden getoetst of [eiser] een spoedeisend belang heeft bij beoordeling van zijn vorderingen. Dat is het geval. [eiser] stelt namelijk dat [gedaagde] niet alle gebreken in de woning heeft hersteld en dat hij als gevolg van die gebreken klachten aan zijn luchtwegen ervaart.
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] vordert herstel door [gedaagde] van de gebreken zoals genoemd in de uitspraak van de huurcommissie. Concreet gaat het om het herstel van: 1) de lekkage in de slaapkamer, 2) de schade als gevolg van de lekkage in het dakhout en 3) de balkondeur. [gedaagde] stelt dat zij deze gebreken inmiddels heeft laten herstellen. Volgens haar is de lekkage in de slaapkamer opgelost door het lood in de daknok te vervangen en is de gevolgschade hersteld door het uitvoeren van een schimmelbehandeling in de woning en het monteren van een nieuwe afwerkplaat. Ook is de balkondeur hersteld.
      
    
    
      4.3.
      
        [eiser] betwist niet dat de door [gedaagde] genoemde werkzaamheden zijn uitgevoerd. Volgens [eiser] moet [gedaagde] echter meer doen. Uit de inspectie van [persoon A] (zie 2.6.) is immers gebleken dat de afwatering bij het dakraam moet worden aangepast, in de woning de afwerkplaten moeten worden verwijderd, de isolatie van het dak vervangen moet worden en de dakpannen correct gemonteerd moeten worden. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] toegelicht dat hij feitelijk wenst dat [gedaagde] het dakraam herstelt en eventuele schimmel in het dak verwijdert.
      
    
    
      4.4.
      Het onderzoek door [persoon A] heeft plaatsgevonden op de dag van het uitbrengen van de dagvaarding. De e-mail van [persoon A] over dit onderzoek heeft [eiser] als aanvullende productie in het geding gebracht, zodat [gedaagde] daar pas later kennis van heeft kunnen nemen. Ook heeft [eiser] zijn eis gewijzigd. Wat [eiser] feitelijk wenst, wordt door hem, ook na eiswijziging, niet gevorderd. [eiser] vraagt namelijk om herstel van de gebreken zoals genoemd in de uitspraak van de huurcommissie, maar vordert geen herstel conform het advies van [persoon A] . Het advies van [persoon A] heeft een andere inhoud dan de uitspraak van de huurcommissie. Zo betreft de lekkage die door [persoon A] is geconstateerd een andere lekkage dan waarop de uitspraak van de huurcommissie ziet. [persoon A] schrijft namelijk over een lekkage bij het dakraam, terwijl de uitspraak van de huurcommissie gaat over een lekkage in de nok van het dak (zie ook het rapport van het onderzoek door de huurcommissie). Daarnaast heeft de huurcommissie in de uitspraak niet benoemd dat het dakhout geheel of gedeeltelijk moet worden vervangen.
      
    
    
      4.5.
      Voor zover [eiser] betoogt dat de verwijdering van eventuele schimmel in het dak valt onder de in de uitspraak van de huurcommissie genoemde gevolgschade, kan in dit kort geding niet worden vastgesteld of nadere werkzaamheden noodzakelijk zijn. Hoewel ook Intra-air zich in een e-mail van 18 augustus 2025 op het standpunt stelt dat het vervangen van de afdekplaten de beste oplossing is, dient naar de noodzaak daarvan nader onderzoek te worden gedaan. [gedaagde] heeft toegelicht dat het verwijderen van de afwerkplaten en het vervangen van de isolatie van het dak een kostbare aangelegenheid zou zijn, omdat dan feitelijk het gehele dak vervangen moet worden. Ook kan [gedaagde] daar niet zonder meer opdracht toe geven aangezien toestemming van de VvE vereist is. Tegen die achtergrond kan niet van [gedaagde] worden gevergd dat zij nu tot het verwijderen van de afwerkplaten en vervanging van het dakhout overgaat. Van een verhuurder kan immers niet worden verlangd dat hij kosten maakt die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van hem kunnen worden gevergd (artikel 7:206 BW). Daar komt bij dat ook [persoon A] in zijn e-mail aan [eiser] van 14 juli 2025 adviseert om een aanvullende inspectie te laten uitvoeren.
      
    
    
      4.6.
      Nu in voldoende mate is gebleken dat [gedaagde] de in de uitspraak van de huurcommissie genoemde gebreken heeft hersteld, worden de vorderingen afgewezen.
      
    
    
      4.7.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft mr. Remmelts namens [gedaagde] toegezegd dat [gedaagde] nog diezelfde dag opdracht zal geven tot het doen van onderzoek naar lekkage aan het dakraam en schimmel in het dak. Ook heeft mr. Remmelts laten weten dat als uit dit onderzoek volgt dat sprake is van lekkage en/of schade anders dan genoemd in de uitspraak van de huurcommissie, [gedaagde] tot het herstel daarvan over zal gaan.
      
    
    
      4.8.
      Hoewel de vorderingen van [eiser] worden afgewezen, worden de proceskosten tussen partijen gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. [gedaagde] heeft de in de uitspraak van de huurcommissie genoemde gebreken kennelijk pas na het uitbrengen van de dagvaarding laten herstellen. Dat [eiser] dit kort geding aanhangig heeft gemaakt, dient derhalve voor rekening van [gedaagde] te komen. Na het herstel van de gebreken heeft [eiser] zijn eis gewijzigd, maar geen herstel van de door [persoon A] geconstateerde gebreken gevorderd. Daardoor is verder geprocedeerd over gebreken die inmiddels waren opgelost. Gelet op deze gang van zaken dienen partijen over en weer als in het (on)gelijk gesteld te worden beschouwd.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.A.M. Cooijmans en in het openbaar uitgesproken op 9 september 2025. [35850/25387]