ECLI:NL:RBZWB:2025:6829, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 09-10-2025, 25/41
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-10-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ, HWK, beroep ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 25/41
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 oktober 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] B.V., uit [plaats 1] , belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde] ),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 januari 2025.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van het object aan [adres] te [plaats 2] (hierna: het object) op 1 januari 2023 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 3.697.000. Tegelijk met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende voor het jaar 2024 ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag OZB) en de rioolheffing gebruiker niet-woning van de gemeente Moerdijk opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van het object gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 4 september 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde en namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur 1] .
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is gebruiker van het object. Het betreft een hotelcomplex met café-restaurant. Het object beschikt over 73 hotelkamers met ieder een eigen badkamer met toilet en douche. De totale oppervlakte van het object bedraagt 3.475 m2.
      
    
    
      2.2.
      Het object is op [datum] 2021 aangekocht voor € 4.400.000 en op dezelfde datum verkocht voor € 4.725.000.
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende bepleit een waarde van het object van € 2.499.000 per     1 januari 2023. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 3.697.000. 
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de onroerende zaak niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Vooraf
        
      
      
      
        
          Stuk ingediend na afloop van de zitting
        
      
      
      4. Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft de rechtbank een aanvullend stuk van belanghebbende ontvangen. Het sluiten van het onderzoek ter zitting houdt onder meer in dat geen nadere stukken meer kunnen worden ingediend. De rechtbank ziet in het stuk van belanghebbende geen aanleiding tot heropening van het onderzoek. De rechtbank laat het stuk dan ook buiten beschouwing van de beoordeling van het geschil. De rechtbank voegt wel een kopie van het stuk toe aan het dossier en het stuk zal digitaal worden opengesteld voor de heffingsambtenaar tegelijk met deze uitspraak.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      5.1.
      De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een object verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
      
    
    
      5.2.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde 
        
      
      
      
        6. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd met een berekening die door [taxateur 2] over het object is opgemaakt. De WOZ-waarde is vastgesteld aan de hand van de Taxatiewijzer Hotels, waarbij gebruik is gemaakt van in de hotelpraktijk breed gedragen en gepubliceerde kengetallen en uitgegaan is van een geobjectiveerde exploitatie. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaart dat de verkoopcijfers van          [datum] 2021 als bevestiging dienen dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
    
    
      6.1.
      In het taxatierapport is een waarde voor het object van € 3.710.000 vermeld. De taxateur heeft bij de berekening een huurwaarde van € 403.159 gehanteerd. Verder heeft de heffingsambtenaar een kapitalisatiefactor van 10,8 gehanteerd op basis van een zogenoemde bottom-up berekening.
      
    
    
      6.2.
      Belanghebbende stelt dat sprake is van een onjuiste objectafbakening, inhoudende dat de aanwezige sanitaire ruimten en keuken afzonderlijk moeten worden gewaardeerd. Voorts stelt belanghebbende dat ten minste één onderdeel van het object non-existent is en dat teveel parkeerplaatsen in de objectafbakening zijn betrokken De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat het object is afgebakend naar de meest kleine eenheid, conform de waarderingsinstructie en de Wet WOZ. Dat houdt in dat bij de berekening van de huurprijzen de aan- of afwezigheid van de sanitaire ruimten en keuken niet van invloed is. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht de sanitaire ruimten en de keuken niet apart heeft gewaardeerd op grond van artikel 16 van de Wet WOZ. De heffingsambtenaar heeft voldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij bij de waardering tot de afbakening van het object is gekomen. Door belanghebbende is voorts niet voldoende gemotiveerd betwist welk onderdeel van het object non-existent is en hoe dit leidt tot een onjuiste objectafbakening.   
      
    
    
      6.3.
      Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat bij de berekening is uitgegaan van een onjuiste rekeneenheid wat vloeroppervlakte betreft, slaagt deze beroepsgrond niet. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat voor het bepalen van de waarde van het object de bruto vloeroppervlakte (BVO) van object wordt gehanteerd en dat hierdoor een verschil in vierkante meters kan bestaan met de afmetingen die geregistreerd staan in de basis administratie gebouwen (BAG). Door belanghebbende is daartegenover niet voldoende gemotiveerd betwist dat het vloeroppervlakte niet correct is vastgesteld.
      
    
    
      6.4.
      Belanghebbende heeft verzocht om verstrekking van de huurovereenkomsten en de huurinformatieformulieren van de onderbouwende transactiecijfers zoals gebruikt in het taxatierapport om te kunnen controleren of de vastgestelde waarde niet te hoog is. Verder heeft belanghebbende verzocht om een iWOZ-rapportage, actuele kadastrale informatie, KvK-gegevens, grondstaffels en informatie met betrekking tot de gehanteerde NEN-2580 norm te overleggen. Naar het oordeel van de rechtbank hoeft de heffingsambtenaar die stukken, als hij hier al over beschikt, in dit geval niet te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft het taxatierapport overgelegd om te voldoen aan de op hem rustende bewijslast. Voor beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar daarin is geslaagd dient te worden betrokken dat wat belanghebbende heeft aangevoerd. Het slechts (bloot) stellen dat de aangehaalde stukken nodig zijn om te kunnen controleren of de vastgestelde waarde niet te hoog is, is daarvoor onvoldoende. Ten minste zal twijfel moeten worden gezaaid over waarom de door de taxateur – een deskundige – gebruikte onderbouwingen niet zouden kunnen kloppen. Zonder dat begin van bewijs moet van de juistheid daarvan worden uitgegaan. Voor zover het verzoek van belanghebbende moet worden opgevat als een beroep op artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ faalt het aangezien het taxatierapport, de iWOZ-rapportage en de daaronder liggende gegevens geen gegevens zijn die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Die stukken zijn immers pas opgemaakt in de beroepsfase en daarmee (ruim) nadat de waarde is vastgesteld. Aan de grief van belanghebbende dat de grondstaffels niet zijn overgelegd, gaat de rechtbank voorbij, omdat de heffingsambtenaar bij de waardering van de onroerende zaak geen grondstaffels heeft gebruikt. 
      
    
    
      6.5.
      De rechtbank stelt vast dat het ingebrachte taxatierapport de insteek heeft van de waardering volgens de methode van huurwaardekapitalisatie. De uitvoering ervan komt de rechtbank echter te mager over. De heffingsambtenaar heeft op zitting uitgelegd dat bij een object als onderhavige de huurwaarde modelmatig wordt berekend en indien nodig wordt gecorrigeerd. Daarbij worden gegevens gebruikt die rechtstreeks voortvloeien uit de Taxatiewijzer Hotels. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar de huurwaarde vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor om tot de waarde van het object te komen. Er zijn in het taxatierapport geen verkooptransacties vermeld die de opbouw van de kapitalisatiefactor onderbouwen. Ook uit andere gegevens valt niet af te leiden hoe de kapitalisatiefactor is opgebouwd. Zonder een kapitalisatiefactor kan de huurwaardekapitalisatiemethode niet worden toegepast. In zoverre is de door belanghebbende ter zitting geuite kritiek ook terecht.
      
    
    
      6.6.
      De rechtbank verbindt aan het voorgaande niet zonder meer de consequentie dat de waarde niet aannemelijk is gemaakt. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde mede een tweetal verkoopcijfers van het object vermeld in het taxatierapport. De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van de verkoopcijfers op zitting toegelicht dat het object op dezelfde dag is aangekocht en verkocht. De aankoop van het object heeft, zoals volgt uit het taxatierapport, in onbezwaarde en onverhuurde staat plaatsgevonden. Het eigen verkoopcijfer is meer dan één jaar voor de waardepeildatum gerealiseerd, maar het tijdsverloop van één jaar is gering. Aangezien het hier een eigen verkoopcijfer betreft en dit gegeven derhalve uitermate geschikt is, neemt de rechtbank het verkoopgegeven mee in haar beoordeling. Door belanghebbende is op zitting gesteld dat het verkoopcijfer tot stand is gekomen in een ondoorzichte markt en dat niet voldoende bekend is onder welke omstandigheden de transactie tot stand is gekomen. Belanghebbende voert aan dat dit mede samenhangt met het feit dat het object op dezelfde dag is gekocht en weer verkocht, en dat op diezelfde dag tevens een huurovereenkomst ten behoeve van het object is gesloten. De rechtbank overweegt dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van invloed van het sluiten van de huurovereenkomst op de aankoopprijs van het object. Belanghebbende heeft geen huurovereenkomst overgelegd waaruit volgt dat de aankoop in verhuurde staat heeft plaatsgevonden of andere objectieve en controleerbare gegevens waaruit volgt dat de transactie niet kan dienen ter onderbouwing van de waarde. Tenslotte merkt de rechtbank op dat het aankoopcijfer van € 4.400.000 significant hoger ligt dan de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 3.697.000. Naar het oordeel van de rechtbank kan het verkoopcijfer daarom dienen ter onderbouwing van de waarde van het object.  
      
    
    
      6.7.
      De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met gevolgen van de coronapandemie. Belanghebbende heeft allereerst niet toegelicht op welke wijze rekening gehouden moet worden met de gestelde gevolgen. Het object is ten tijde van de coronapandemie aangekocht. De rechtbank overweegt dat als er al sprake is van een waardeveranderende invloed van de coronapandemie, deze tot uitdrukking komt in het aankoopcijfer van het object. Het voorgaande geldt tevens voor de stelling omtrent de gevolgen van de oorlog in Europa. Belanghebbende heeft de door hem voorgestane correctie op de waarde niet aannemelijk gemaakt. 
      
    
    
      6.8.
      Gelet op de onderbouwing die de taxateur op zitting heeft gegeven en het eigen aankoopcijfer van het object acht de rechtbank een waarde van € 3.697.000 aannemelijk. Hiermee komt de rechtbank tot het oordeel dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
      
      
        
          Opbrengstlimiet
        
      
      
    
    
      6.9.
      In beroep voert belanghebbende in zijn nader stuk aan dat de opbrengstlimiet is overschreden. Allereerst merkt de rechtbank op dat de onroerendezaakbelastingen geen rechten zijn als bedoeld in artikel 229b Gemeentewet en dat de opbrengstlimiet daarom daarop niet van toepassing is. Op het aanslagbiljet is eveneens een aanslag rioolheffing gebruiker niet-woning vermeld. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt en heeft daarbij vermeld: “WOZ/OZB 2024 en uitdrukkelijk ook alle andere hier aan gerelateerde lokale heffingen en belastingen”. In het bezwaarschrift zijn geen inhoudelijke klachten tegen de rioolheffing gebruiker niet-woning aangevoerd en in de uitspraak op bezwaar is evenmin op deze heffing ingegaan. Belanghebbende heeft noch in zijn beroepschrift noch op enig ander moment tijdens de procedure erover geklaagd dat de heffingsambtenaar geen uitspraak op bezwaar heeft gedaan op zijn bezwaar tegen de aanslag rioolheffing gebruiker niet-woning. Belanghebbende heeft evenmin tijdens de beroepsfase enige inhoudelijke klacht tegen de aanslag rioolheffing gebruiker niet-woning aangevoerd. Daarmee is de aanslag rioolheffing gebruiker niet-woning met de uitspraak op bezwaar onherroepelijk geworden en kan belanghebbende niet pas in beroep in een nader stuk voor de zitting voor het eerst aanvoeren dat de opbrengstlimiet is overschreden. De rechtbank gaat daarom voorbij aan deze beroepsgrond.
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
        
      
      
    
    
      6.10.
      Belanghebbende heeft verzocht om de vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 28 februari 2024. Nu de rechtbank uitspraak doet op               9 oktober 2025, is sindsdien (afgerond) één jaar en acht maanden verstreken. De redelijke termijn is daarmee niet overschreden. Het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn wijst de rechtbank af.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslagen OZB en rioolheffing gebruiker niet-woning gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Het verzoek om vergoeding van immateriële schade wijst de rechtbank af.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank: 
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond;
      
      
        wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T.I. van Term, rechter, in aanwezigheid van                  mr. R.M.P. Dees, griffier, op 9 oktober 2025. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
  
  
     Artikel 2.16 van het Procesreglement bestuursrecht rechtbanken, Staatscourant 2023, 32442.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vgl. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 24 april 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:1413.