ECLI:NL:RBOVE:2025:6181, Rechtbank Overijssel, 21-10-2025, 11868514 \ CV EXPL  25-2671
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-10-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: KMRN huurt een bedrijfsruimte van eiser. Volgens eiser huurt KMRN alleen de bedrijfsruimte (inclusief buitenterrein) op het linkerdeel van zijn perceel, maar heeft zij ook het rechtergedeelte van het terrein (en de daarop staande bedrijfsruimte) in gebruik genomen. Eiser vordert in dit kort geding dat KMRN het rechterdeel ontruimt. KMRN is het daar niet mee eens, omdat het rechterdeel volgens haar ook tot de huurovereenkomst behoort.
        De kantonrechter wijst de vorderingen van eiser in dit kort geding af.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Enschede
    
    
    
      Zaaknummer: 11868514 \ CV EXPL  25-2671
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 21 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats],
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser],
      gemachtigden: mr. M.B. Bollen en mr. M.H. Kreijkes,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        KMRN B.V., 
      te Enschede,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: KMRN,
      gemachtigde: mr. E.A. Stegehuis.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding;- de producties van KMRN;- de mondelinge behandeling van 7 oktober 2025;- de pleitnota van (de gemachtigden van) [eiser], die mr. M.H. Kreijkes gedeeltelijk heeft voorgedragen;- de pleitnota van (de gemachtigde van) KMRN.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De samenvatting
    
    
      2.1.
      KMRN huurt een bedrijfsruimte van [eiser]. Volgens [eiser] huurt KMRN alleen de bedrijfsruimte (inclusief buitenterrein) op het linkerdeel van zijn perceel, maar heeft zij ook het rechtergedeelte van het terrein (en de daarop staande bedrijfsruimte) in gebruik genomen. [eiser] vordert in dit kort geding dat KMRN het rechterdeel ontruimt. 
    
    
      2.2.
      KMRN is het daar niet mee eens, omdat het rechterdeel volgens haar ook tot de huurovereenkomst behoort. 
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiser] in dit kort geding af. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      KMRN is een groothandel in ijzer- en staalschroot en oude non-ferrometalen. 
      
    
    
      3.2.
      Sinds 1 april 2020 huurt KMRN een bedrijfsruimte (hierna: het gehuurde) van [eiser], gelegen aan de [adres]. In artikel 1.1 van de (eerste) huurovereenkomst staat het volgende:
      
      
        “Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, gelegen aan het linkergedeelte van de [adres] en kadastraal bekend: Gemeente [gemeente] Sectie T perceel 210, welke bedrijfsruimte nader is aangegeven op de als bijlage bij deze overeenkomst gevoegde en daarvan deeluitmakende door partijen geparafeerde tekening.”
      
      
    
    
      3.3.
      Deze eerste huurovereenkomst gold voor de duur van zes maanden. Aan de huurovereenkomst is een kadastrale tekening van het gehuurde gehecht.
      
    
    
      3.4.
      Per 1 oktober 2020 hebben partijen een tweede huurovereenkomst gesloten. In artikel 1.1 van deze tweede huurovereenkomst is het gehuurde als volgt omschreven:
      
      
        “Deze huurovereenkomst heeft betrekking op de bedrijfsruimte, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, en nader aangegeven op de aan deze akte gehechte en door partijen gewaarmerkte tekening en/of omschrijving van het gehuurde, die deel uitmaakt/uitmaken van deze overeenkomst.”
      
      
    
    
      3.5.
      Deze tweede huurovereenkomst gold eerst voor een periode van twee jaar en is daarna – zoals afgesproken – voortgezet met een aansluitende periode van vijf jaar, zodat de huurovereenkomst tot 1 oktober 2027 loopt. Ook aan deze tweede huurovereenkomst is een kadastrale tekening van het gehuurde gehecht. 
      
    
    
      3.6.
      KMRN gebruikt zowel het linker- als het rechtergedeelte van de [adres]. Bij brief van 5 juni 2025 heeft de gemachtigde van [eiser] KMRN gesommeerd om (onder andere) het gebruik van dit rechtergedeelte binnen vierentwintig uur te staken, omdat dat deel niet onder de huurovereenkomst valt. 
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eiser] vordert – samengevat – dat KMRN binnen zeven dagen na het vonnis het (verdere) gebruik van de rechterzijden van de percelen 210 en 1496 staakt en gestaakt houdt en dat KMRN de rechterzijden van deze percelen zal ontruimen, beide vorderingen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 per dag of gedeelte ervan dat de inbreuk voortduurt, met een maximum van € 50.000,00.
      
    
    
      4.2.
      KMRN voert verweer. KMRN concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de kantonrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
      
    
    
      5.2.
      De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een (diepgaand) onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
    
    
      5.3.
      Het spoedeisend belang van [eiser] volgt uit de aard van zijn vorderingen en daaraan ten grondslag gelegde stellingen. Het verweer van KMRN wordt op dit punt verworpen. 
      
      
        
          Behoren de rechtergedeelten van de percelen tot het gehuurde?
        
      
    
    
      5.4.
      
        [eiser] heeft, onder verwijzing naar de aan de diverse huurovereenkomsten gehechte kadastrale kaarten, waarop het gehuurde zou zijn ingekleurd, aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd dat KMRN de rechtergedeelten van de percelen zonder recht of titel in gebruik heeft. KMRN heeft, onder verwijzing naar (een) anders ingekleurde versie(s) van voormelde kadastrale kaarten, als verweer gevoerd dat zij het hele perceel heeft gehuurd, ook de rechtergedeelten. Of daadwerkelijk sprake is van huur – hetgeen KMRN moet stellen en bewijzen – kan zonder nadere bewijslevering, waarvoor in deze procedure geen plaats is, niet worden vastgesteld. 
      
      
        
          Moet KMRN de rechtergedeelten ontruimen?
        
      
    
    
      5.5.
      Voorgaande betekent echter niet dat het gevorderde toewijsbaar is. Tussen partijen is immers niet (langer) in geschil dat [eiser] op enig moment (jaren geleden) heeft ingestemd met het gebruik van KMRN van het rechtergedeelte (waarbij hij het energieverbruik voor dat deel al jaren aan haar doorbelast). Waarom in deze procedure zou moeten worden aangenomen dat aan dit gebruik de titel (de gebruiksovereenkomst) is komen te ontvallen, valt niet in te zien. Voor zover [eiser] heeft willen stellen dat hij deze gebruiksovereenkomst (rechtsgeldig) heeft opgezegd, heeft hij deze stelling onvoldoende onderbouwd.
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      5.6.
      Naar het oordeel van de kantonrechter is het in dit kort geding onvoldoende aannemelijk geworden dat KMRN de rechtergedeelten van de percelen 210 en 1496 op dit moment zonder recht of titel in gebruik heeft. De vorderingen van [eiser] worden afgewezen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      5.7.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van KMRN worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                949,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 949,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E. Horsthuis en in het openbaar uitgesproken door mr. A.M.S. Kuipers op 21 oktober 2025.
      
    
  
  
     Hoge Raad 30 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1185.