ECLI:NL:RBZWB:2025:6739, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 16-07-2025, 10491478 CV EXPL 23-1743 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-07-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: WKO-installatie. Beide partijen hebben aanvullende informatie in het geding mogen brengen. Kantonrechter acht de WKO-installatie een onroerende aanhorigheid, maar de verhuurder en haar dochter die energie levert kunnen niet met elkaar worden gelijkgesteld. Niet kan worden vastgesteld dat huurders het vastrecht onverschuldigd hebben betaald.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Tilburg
    
    
    
      Zaaknummer: 10491478 \ CV EXPL 23-1743
    
    
    
      
        Vonnis van 16 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] ( [huisnummer 1] ), 
    2. [eiser 2] ( [huisnummer 2] ), 
    3. [eiser 3] ( [huisnummer 3] ), 
    4.  [eiser 4] ( [huisnummer 4] ), 
    5. [eiser 5] ( [huisnummer 5] ), 
    6. [eiser 6] ( [huisnummer 6] ), 
    7. [eiser 7] ( [huisnummer 7] ), 
    8. [eiser 8] ( [huisnummer 8] ), 
    9.  DE GEZAMENLIJKE ERFGENAMEN VAN WIJLEN [eiser 9] ( [huisnummer 9] ), 
    10. [eiser 10] ( [huisnummer 10] ), 
    11. [eiser 11] ( [huisnummer 11] ), 
    12. [eiser 12] ( [huisnummer 12] ), 
    13. [eiser 13] ( [huisnummer 13] ), 
    14. [eiser 14] EN [eiser 15] , ALS ERFGENAMEN VAN [eiser 16] ( [huisnummer 14] ), 
    15. [eiser 17] ( [huisnummer 15] ), 
    16. [eiser 18] ( [huisnummer 16] ), 
    17.  DE GEZAMENLIJKE ERFGENAMEN VAN WIJLEN [eiser 19] ( [huisnummer 17] ), 
    18. [eiser 20] ( [huisnummer 18] ), 
    19. [eiser 21] ( [huisnummer 19] ), 
    
      allen wonende in of betrokken bij het complex [adres] te [plaats] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: Huurders,
      gemachtigde: mr. A. Melsen, advocaat te Assen,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1STICHTING LEYSTROMEN, 
    2. LEYE ENERGIE B.V., 
    
      beiden gevestigd te Rijen,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: Leystromen en Leye Energie,
      gemachtigde: mr. M.W. Huijbers, advocaat te Utrecht.
    
    1.	De verdere procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 7 augustus 2024 met de daarin genoemde stukken;
      - de akte van Leystromen en Leye Energie van 25 september 2024 met producties;
      - de antwoordakte van huurders van 27 november 2024 met één productie;
      - de antwoordakte van Leystromen en Leye Energie van 22 januari 2025.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
    
      2.1.
      In het tussenvonnis van 7 augustus 2024 heeft de kantonrechter overwogen nog onvoldoende informatie te hebben om het geschil tussen partijen te beoordelen. Leystromen en Leye Energie zijn vervolgens in de gelegenheid gesteld informatie te verschaffen over:
      - welke onderneming de WKO-installatie heeft gefinancierd;
      - op grond waarvan Leystromen de financiële afhandeling van de energielevering voor Dubo Techniek en Leye Energie uitvoert;
      - hoe de exploitatie van de WKO-installatie is overgegaan op Leye Energie en of Leye Energie daarvoor heeft betaald aan Dubo Techniek;
      - of en om welke reden Leye Energie van naam en doelstelling is gewisseld;
      - wat dit betekent voor de vraag of mogelijk sprake is van vereenzelviging.
      Met de laatste vraag zijn Leystromen en Leye Energie ook in de gelegenheid gesteld om in te gaan op het leerstuk van vereenzelviging. De kantonrechter ziet daarom geen aanleiding om een deel van de akte buiten beschouwing te laten zoals huurders hebben verzocht. 	
      
    
    
      2.2.
      Bij akte van 25 september 2024 stellen Leystromen en Leye Energie dat terughoudend dient te worden omgegaan met een beroep op vereenzelviging. Hiervan kan enkel sprake zijn in uitzonderlijke omstandigheden, waarvan geen sprake is in deze zaak. De wijze waarop de kosten worden doorberekend is altijd hetzelfde geweest en transparant voor huurders. Op de door de kantonrechter aangehaalde punten voeren zij aan dat Leystromen de WKO-installatie heeft gefinancierd, maar dat Leye Energie die exploiteert. Hiervoor is een samenwerkings- en een exploitatieovereenkomst gesloten. Leystromen is niet verantwoordelijk voor de financiële afhandeling van de energielevering door Leye Energie (en voorheen Dubo Techniek). Zij is daar zelf verantwoordelijk voor. Hooguit worden voor Leye Energie medewerkers van Leystromen ingezet, maar dit is op basis van de samenwerkingsovereenkomst. De doelstelling en naam van Leye Energie is veranderd, omdat Leystromen minder afhankelijk wilde zijn van de warmtelevering door commerciële partijen aan haar huurders. Zij kon dit als verhuurder zelf niet gaan doen, dit was immers niet toegestaan, zodat Leye Energie dit is gaan doen. Leye Energie had op dat moment geen activiteiten meer en was een lege BV. Leystromen heeft vervolgens de overeenkomst met Dubo Techniek beëindigd en is de overeenkomsten met Leye Energie aangegaan voor warmtelevering.
      
    
    
      2.3.
      Huurders voeren aan dat het feit dat Leystromen de WKO-installatie heeft gefinancierd duidelijk maakt dat de WKO-installatie moet worden aangemerkt als een onderdeel van het complex. In dat geval mag er geen afzonderlijk vastrecht in rekening worden gebracht, omdat die kosten geacht worden te zitten in de kale huurprijs. Leystromen en Leye Energie stellen zich vervolgens op het standpunt dat zij afzonderlijk van elkaar moeten worden gezien als het gaat om de warmtelevering, maar dat volgt niet uit de overgelegde overeenkomsten of de werkwijze die Leystromen en Leye Energie hanteren richting huurders. 
      
      
        
          Aanvullende vaststaande feiten 
        
      
    
    
      2.4.
      In aanvulling op de vaststaande feiten zoals vermeld in het tussenvonnis, stelt de kantonrechter de volgende feiten vast: 
      
        
          Leystromen heeft de aanleg van de WKO-installatie gefinancierd. 
        
        
          Op 27 augustus 2013 zijn de statuten van Leye Onroerend Goed B.V. gewijzigd. De naam van de vennootschap is gewijzigd in Leye Energie B.V. en het doel is onder meer het optreden als tussenpersoon voor de levering van energie. 
        
        
          Leystromen heeft de exploitatieovereenkomst met Dubo Techniek beëindigd, waarna zij op 17 februari 2015 een samenwerkingsovereenkomst en een exploitatieovereenkomst met Leye Energie is aangegaan (hierna respectievelijk de samenwerkingsovereenkomst en de exploitatieovereenkomst genoemd).
        
        
          Op grond van artikel 4 van de samenwerkingsovereenkomst heeft Leye Energie toestemming nodig van Leystromen om de met de afnemer een individuele leveringsovereenkomst te sluiten en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden te wijzigen. 
        
        
          In artikel 6 van de samenwerkingsovereenkomst is vermeld dat Leye Energie gebruik kan maken van personeelsleden werkzaam bij Leystromen tegen betaling van een vergoeding.
        
        
          In artikel 2 van de exploitatieovereenkomst is vermeld dat Leye Energie maandelijks een exploitatievergoeding aan Leystromen zal betalen.  
        
      
      
      
        
          Uitgangspunten voor de beoordeling
        
      
    
    
      2.5.
      Huurders stellen zich op het standpunt dat zij vanaf 2014 ten onrechte vastrecht hebben betaald dat betrekking heeft op de kapitaal- en onderhoudskosten van de WKO-installatie. Indien de WKO-installatie kan worden beschouwd als een onroerende aanhorigheid als bedoeld in artikel 7:233 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), wordt de WKO-installatie geacht deel uit te maken van het gehuurde. De verhuurder mag de kapitaal- en onderhoudskosten dan niet naast de kale huurprijs in rekening brengen (artikel 7:237 lid 2 BW). In de situatie waarbij de verhuurder ook de leverancier is van warmte, is de huurwetgeving op dit punt in strijd met de Warmtewet zoals deze gold tot 1 juli 2019. Op grond van deze wet mochten de kapitaal- en onderhoudskosten van de WKO-installatie namelijk wel in rekening worden gebracht bij de huurder. De Hoge Raad heeft bepaald dat in die situatie de huurwetgeving voorrang heeft. Per 1 juli 2019 is artikel 1a aan de Warmtewet toegevoegd, waarin is bepaald dat de Warmtewet niet van toepassing is op (onder meer) leveranciers die ook verhuurder zijn van hun afnemers. 
      
    
    
      2.6.
      Om over de vorderingen van huurders te beslissen moet de kantonrechter eerst beoordelen of de WKO-installatie kan worden beschouwd als een onroerende aanhorigheid. Als dit zo is, moet de kantonrechter beoordelen of Leye Energie gelijk gesteld kan worden met Leystromen (en dus als verhuurder kan worden aangemerkt). In dat geval mogen de kapitaal- en onderhoudskosten namelijk niet naast de kale huurprijs in rekening worden gebracht aan de huurders.  
      
      
        
          De WKO-installatie is een onroerende aanhorigheid 
        
      
    
    
      2.7.
      De kantonrechter oordeelt dat de WKO-installatie een onroerende aanhorigheid is in de zin van artikel 7:233 BW. De installatie is onroerend, fysiek verbonden met het gehuurde en behoort naar haar aard tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van elk appartement in het complex. De kantonrechter gaat niet mee in het betoog van Leystromen en Leye Energie dat partijen zijn overeengekomen dat de WKO-installatie niet wordt mee verhuurd met de woning en daarmee niet kwalificeert als onroerende aanhorigheid. Het is niet mogelijk om een zaak die onlosmakelijk is verbonden met de gehuurde woonruimte en daarmee een onroerende aanhorigheid is, bij overeenkomst uit te sluiten van de gehuurde woonruimte. In de door Leystromen en Leye Energie genoemde literatuur vindt de kantonrechter geen steun voor een ander oordeel. Deze literatuur ziet op zaken die minder nauw met de gehuurde woonruimte zijn verbonden en daarmee afzonderlijk verhuurbaar zijn.
      
      
        
          Leystromen en Leye Energie kunnen niet met elkaar gelijkgesteld worden 
        
      
    
    
      2.8.
      Daarmee komt de kantonrechter toe aan de vraag of Leye Energie gelijk gesteld kan worden met Leystromen en dus als verhuurder kan worden aangemerkt voor de toepassing van de Warmtewet. In dat geval mag Leye Energie de kapitaal- en onderhoudskosten niet naast de kale huur in rekening brengen aan de huurders.
      
    
    
      2.9.
      Huurders betogen primair dat Leye Energie als dochteronderneming rechtstreeks onder het bereik van artikel 1a van de (gewijzigde) Warmtewet valt en reeds daarom als verhuurder moet worden aangemerkt. De kantonrechter is het daar niet mee eens. In artikel 1a van de Warmtewet is bepaald dat de wet (grotendeels) niet van toepassing is op leveranciers die ook verhuurder zijn. De tekst van de wet biedt geen aanknopingspunten om aan te nemen dat de uitzondering ook geldt in het geval waarin een dochteronderneming van een verhuurder optreedt als warmteleverancier. 
      
    
    
      2.10.
      Subsidiair stellen huurders zich op het standpunt dat Leye Energie moet worden vereenzelvigd met Leystromen. In de rechtspraak over vereenzelviging gaat het doorgaans om vereenzelviging die leidt tot een uitbreiding van aansprakelijkheid van de ene naar een andere (rechts)persoon. Het is vaste rechtspraak van de Hoge Raad dat hiervoor alleen aanleiding is indien misbruik is gemaakt van identiteitsverschil en daarnaast sprake is van uitzonderlijke omstandigheden die maken dat vereenzelviging de meest aangewezen vorm van redres is. In dit geval gaat het niet om een uitbreiding van aansprakelijkheid. In lijn met de vaste rechtspraak van de Hoge Raad geldt echter wel dat vereenzelviging alleen mogelijk is in uitzonderlijke omstandigheden. 
      
    
    
      2.11.
      Vaststaat dat Leye Energie en Leystromen in sterke mate met elkaar zijn verweven. Leye Energie en Leystromen hebben dezelfde indirect bestuurder en zijn gevestigd op hetzelfde adres. Leye Energie draagt zorg voor de levering van warmte aan huurders van Leystromen. Leystromen heeft, zo blijkt uit de samenwerkingsovereenkomst, zeggenschap over de voorwaarden waaronder dit gebeurt. Daarnaast maakt Leye Energie bij het uitvoeren van haar verplichtingen gebruik van personeelsleden van Leystromen. 
      
    
    
      2.12.
      Het enkele feit dat er een sterke verwevenheid bestaat tussen Leye Energie en Leystromen is echter onvoldoende om tot vereenzelviging te komen. Daarvoor is meer nodig. Huurders stellen dat Leye Energie slechts is opgericht om de toepasselijkheid van het huurrecht te omzeilen en ervoor te zorgen dat Leystromen via Leye Energie kapitaal- en onderhoudskosten van de WKO-installatie als vastrecht in rekening kan brengen. Leystromen en Leye Energie betwisten dit. Zij stellen dat Leystromen de exploitatie van de WKO-installatie bij Leye Energie heeft ondergebracht, omdat Leystromen minder afhankelijk wilde zijn van commerciële warmteleveranciers zoals Dubo Techniek. Leystromen kon zelf deze taak niet op zich nemen, omdat het haar als zogenaamde toegelaten instelling wettelijk niet was toegestaan om warmte te leveren aan huurders. Zij verwijst hiertoe naar de overwegingen bij de samenwerkingsovereenkomst. Daarnaast stellen Leystromen en Leye Energie dat Leystromen geen kosten voor warmtelevering in rekening brengt via de kale huurprijs of de servicekosten, zodat huurders niet dubbel betalen. 
      
    
    
      2.13.
      De kantonrechter overweegt dat de levering van warmte voor het complex altijd bij een derde partij heeft gelegen, vanaf 2012 bij Dubo Techniek en vanaf 2014 bij Leye Energie. Leystromen heeft de levering van warmte dus nooit zelf op zich genomen. De kantonrechter ziet alleen al daarom geen aanleiding om tot het oordeel te komen dat Leystromen de levering van warmte bij Leye Energie heeft ondergebracht om het huurrecht te omzeilen. Ook toen de levering van warmte nog bij Dubo Techniek lag, was het huurrecht daarop immers niet van toepassing. Voor het onderbrengen van de levering van warmte bij Leye Energie en niet bij Leystromen zelf, is bovendien een aannemelijke verklaring gegeven. Als niet weersproken staat namelijk vast dat het Leystromen als zogenaamde toegelaten instelling niet was toegestaan om de levering van warmte aan haar huurders op zich te nemen. 
      
    
    
      2.14.
      Gelet op het voorgaande kunnen Leystromen en Leye Energie niet met elkaar worden vereenzelvigd. Leye Energie is daarom niet gelijk te stellen aan een verhuurder, zodat het huurrecht niet van toepassing is. Dit betekent dat Leye Energie de kapitaal- en onderhoudslasten als vastrecht in rekening mocht brengen. 
      
      
        
          Uit de algemene leveringsvoorwaarden volgt niet dat huurders het vastrecht onverschuldigd betaald hebben
        
      
    
    
      2.15.
      Huurders voeren nog aan dat uit dat algemene leveringsvoorwaarden warmte van Leye Energie volgt dat het onderhoud van de aansluiting en warmtepomp voor rekening zijn van de leverancier (en dus niet de afnemer) en dat de onderhoudskosten daarom niet in rekening kunnen worden gebracht aan de huurders/afnemers. Dit standpunt gaat niet op. Uit de algemene leveringsvoorwaarden volgt niet meer dan dat Leye Energie het onderhoud op zich neemt. Dit betekent niet dat zij hiervoor geen vergoeding in rekening mag brengen aan de huurders. 
      
      
        
          Er kan niet worden aangenomen dat sommige huurders geen contract voor de levering van warmte hebben gesloten
        
      
    
    
      2.16.
      Tot slot stellen huurders dat er huurders zijn die geen contract hebben gesloten met Leye Energie. Dit zou volgens huurders volgen uit de als productie 4 bij dagvaarding overgelegde huurovereenkomsten. Hierop zou niet bij alle huurders het contract voor de levering van warmte als bijlage vermeld staan. Huurders hebben echter niet gesteld voor welke huurders dit precies geldt. Het is niet aan de kantonrechter om alle huurovereenkomsten te bestuderen om te bepalen of er huurovereenkomsten zijn waarbij niet is vermeld dat het contract voor de levering van warmte is bijgevoegd. De kantonrechter neemt daarom aan dat alle huurders een overeenkomst voor de levering van warmte hebben gesloten. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      2.17.
      De kantonrechter concludeert dat Leye Energie gerechtigd was om bij huurders bedragen voor vastrecht in rekening te brengen voor de WKO-installatie. De onder I. gevorderde verklaring voor recht dat dit anders is, wordt daarom afgewezen. Dit geldt ook voor de ten aanzien van Leystromen gevorderde verklaring voor recht, omdat huurders hierbij geen belang hebben. Leystromen brengt immers geen bedragen voor vastrecht in rekening bij huurders. Dit leidt ertoe dat ook de onder II. gevorderde verklaring voor recht en de onder III. gevorderde verstrekking van afschriften van energierekeningen worden afgewezen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      2.18.
      De huurders zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De kantonrechter zal geen punten toekennen voor de aktes van Leystromen en Leye Energie, omdat Leystromen en Leye Energie de verzochte informatie bij conclusie van antwoord hadden moeten verstrekken. De proceskosten van Leystromen en Leye Energie worden begroot op: 
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                1.630,00
              
              
                (2 punten x € 815,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                   135,00
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.765,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      3.1.
      wijst de vorderingen af;	
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt huurders in de proceskosten van € 1.765,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; 
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken door mr. Tilman-Knoester op 16 juli 2025.
      
      
      
      
        
      
    
  
  
     HR 21 januari 2022, ECLI:NL:HR:2022:61. 
  
  
     De noot van mr. J.L.R.A. Huydecoper bij het arrest van de Hoge Raad van 21 januari 2022, NJ 2022, 260 en de daarin genoemde literatuur. 
  
  
     Zie Rb Gelderland 12 juli 2023, ECLI:NL:RBGEL:2023:4107, r.o. 4.6 en 4.7. 
  
  
     HR 13 oktober 2000, ECLI:L:HR:2000:AA7480 (Rainbow/Ontvanger).