ECLI:NL:RBAMS:2025:8110, Rechtbank Amsterdam, 23-09-2025, 11423445 \ CV EXPL  24-15152
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-09-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Tussenvonnis. Het gaat in deze procedure dus met name om de vraag of partijen een all-in huurprijs zijn overeengekomen. Daarvoor is in dit geval van belang of de kosten van de stoffering inbegrepen zijn in de (kale) huurprijs. Samengevat is de kantonrechter van oordeel dat verhuurder de stoffering kosteloos aan huurders ter beschikking heeft gesteld. Daarom is geen sprake van een all-in huurprijs. Verhuurder wordt in conventie grotendeels in het gelijk gesteld. In reconventie is de kantonrechter van oordeel dat het huurprijswijzigingsbeding gesplitst moet worden in een opslagbeding en een indexatiebeding. Verhuurder krijgt de gelegenheid om toe te lichten of de huurprijs op de juiste manier is verhoogd.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11423445 \ CV EXPL  24-15152
    
    
    
      
        Vonnis van 23 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser] B.V., 
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. W. Lever,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      en
      2. [gedaagde 2],
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie,
      hierna samen te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,
      gemachtigde: mr. P.Y.L. Sie.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 19 november 2024, met producties, 
      - de conclusie van antwoord, met producties,
      - de conclusie van antwoord in reconventie, met producties, 
      - het instructievonnis van 11 maart 2025,
      - de dagbepaling van de mondelinge behandeling. 
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 juni 2025. In overeenstemming met hetgeen bij instructievonnis van 11 maart 2025 is bepaald, is de zaak gelijktijdig met zes andere zaken behandeld. 
      
    
    
      1.3.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn verschenen en bijgestaan door hun gemachtigde. Namens [eiser] zijn [naam 1] ( [naam functie 1] ) en [naam 2] ( [naam functie 2] ) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. 
      
    
    
      1.4.
      Beide gemachtigden hebben een pleitnota voorgedragen. Partijen zijn daarna gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken. 
      
    
    
      1.5.
      Ten slotte is bepaald dat vonnis zal worden gewezen.  
      
    
  
  
    
      2De kern
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren sinds 16 april 2023 van [eiser] de gestoffeerde woonruimte aan de [adres] . [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben op 16 augustus 2023 de Huurcommissie verzocht om de redelijkheid van de aanvangshuurprijs te toetsen. Blijkens het rapport van het onderzoek op 19 september 2023 beroepen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] – anders dan door [gedaagde 1] op de zitting aangevoerd – zich bij het indienen van het verzoek niet op gebreken aan of tekortkomingen in of aan de woonruimte. Ter zitting is aan de orde gekomen dat het verzoek aan de Huurcommissie was ingegeven door de uitkomst van het online invoeren van de puntentelling op basis van de WOZ-waarde van € 115.000,00, waarmee de woning onder de liberalisatiegrens zou vallen. De Huurcommissie is in haar uitspraak van 3 oktober 2024 uitgegaan van een herberekende WOZ-waarde van € 315.464,00, waardoor de puntenwaarde boven de liberalisatiegrens valt. In de uitspraak van de Huurcommissie wordt opgemerkt dat tijdens de zitting op 16 september 2024 door huurder nog een klacht over de toegankelijkheid van het pand is aangevoerd, maar geoordeeld dat geen sprake is van een gebrek dat het woongenot zodanig gehinderd heeft dat dit kan leiden tot een tijdelijke huurverlaging. In haar uitspraak heeft de Huurcommissie echter ambtshalve – zonder dat hier door partijen een beroep op was gedaan – geoordeeld dat partijen een all-in prijs zijn overeengekomen en de huurprijs van € 1.440,00 per maand (plus € 75,00 servicekosten) gesplitst. 
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie. Volgens [eiser] bestaat de huurprijs uit kale huur en servicekosten, zodat geen sprake is van een all-in prijs. Ook stelt [eiser] dat de stoffering gratis verstrekt is. Daarom vordert [eiser] in deze procedure – op grond van artikel 7:262 lid 1 BW – een verklaring voor recht dat geen all-in prijs is overeengekomen en primair te bepalen dat de overeengekomen aanvangshuurprijs per 16 april 2023 redelijk is, dan wel subsidiair vast te stellen op het overeengekomen bedrag althans een in goede justitie vast te stellen bedrag. Ook vordert [eiser] betaling van de kosten van zowel deze procedure als van de procedure bij de huurcommissie, met rente. 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn het niet eens met de vordering van [eiser] . [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat de stoffering gratis verstrekt is. Zij vorderen daarom zelf in reconventie te verklaren voor recht dat sinds de aanvang van de huurovereenkomst de kale huurprijs € 792,00 en het voorschotbedrag aan servicekosten € 360,00 per maand bedraagt. Ook vorderen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betaling van € 7.113,60 aan te veel betaalde huur en voorschotten servicekosten over de periode van 16 april 2023 tot en met februari 2025 plus € 367,20 voor iedere maand vanaf 1 maart 2025 dat de huurovereenkomst voortduurt en betaling van de kosten van deze procedure. 
      
    
    
      2.4.
      Het gaat in deze procedure dus met name om de vraag of partijen een all-in huurprijs zijn overeengekomen. Daarvoor is in dit geval van belang of de kosten van de stoffering inbegrepen zijn in de (kale) huurprijs. Samengevat is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] de stoffering kosteloos aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ter beschikking heeft gesteld. Daarom is geen sprake van een all-in huurprijs. [eiser] wordt in conventie grotendeels in het gelijk gesteld. In reconventie is de kantonrechter van oordeel dat het huurprijswijzigingsbeding gesplitst moet worden in een opslagbeding en een indexatiebeding en dat het opslagbeding oneerlijk is. [eiser] krijgt de gelegenheid om toe te lichten of de huurprijs op de juiste manier verhoogd is.. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      
        Achtergrond: de uitspraak van de Huurcommissie
      
    
    
      3.1.
      
        [gedaagde 1] heeft op 16 augustus 2023 een verzoek ingediend bij de Huurcommissie om de aanvangshuurprijs te laten toetsen. De Huurcommissie heeft de woning op 19 september 2023 onderzocht en aan de hand daarvan een onderzoeksrapport opgesteld, met als uitkomst een puntenwaarde van 139. Daarmee zou de woning onder de in 2023 geldende liberalisatiegrens (149 punten) vallen. Aangezien in dat onderzoek is uitgegaan van de WOZ-waarde 2023 (€ 115.000,00) gebaseerd op een peildatum (1 januari 2022) waarop het complex nog in aanbouw was, is de procedure op 27 november 2023 aangehouden totdat de waarde van de woonruimte in de staat waarin deze is opgeleverd bekend zou zijn (WOZ-waarde 2024 met peildatum 1 januari 2023, zijnde € 306.000,00). De voor het onderzoek relevante WOZ-waarde 2023 is vervolgens door de Huurcommissie op € 315.464,00 gesteld. Op 16 september 2024 vond de zitting plaats. Tijdens die zitting is aan de orde gekomen dat de woonruimte gestoffeerd werd verhuurd “te weten met: vloerbedekking, gordijnen, wasmachine en verlichting”. 
      
    
    
      3.2.
      
        Op 3 oktober 2024 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan. Daarin is onder meer het volgende overwogen:
        “Op grond van de artikelen 1.1, 4.4 en 7 van de huurovereenkomst en de verklaringen van partijen stelt de commissie vast dat de huurder en de verhuurder bij het begin van de huurovereenkomst een all-in prijs zijn overeengekomen van 
        
          € 1.440,00 per maand. In dat bedrag zijn de kosten voor stoffering (vloerbedekking, gordijnen, wasmachine en verlichting) namelijk inbegrepen. In artikel 4.4 staat een bedrag genoemd als huurprijs (€ 1.440,00) en een bedrag aan voorschot voor leveringen en diensten ( € 75,00), die zijn gespecificeerd in artikel 7 van de huurovereenkomst. De stoffering en de wasmachine staan hier niet bij zodat de kosten hiervan onder ‘de huurprijs’ vallen. 
        
        
          Ambtshalve splitsing van de all-in prijs
        
        
          (…) Hiervoor splitst de commissie de all-in prijs, zijnde € 1.440,00, in een kale huurprijs (55%) en een voorschot voor de servicekosten (25%):
        
        - Kale huurprijs: € 792,00
        - Servicekosten: € 360,00
        
          Aangezien er bij het aangaan van de huurovereenkomst geen kale huurprijs is overeengekomen is de huurprijs niet geliberaliseerd. Dit betekent dat de Huurcommissie bevoegd is om een uitspraak te doen over de huurprijs vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst.
        
          (…) 
        
        
          WOZ-waarde
        
        
          De commissie stelt dus vast dat de WOZ-waarde bij aanvang van de huurovereenkomst € 315.464,00 bedroeg. (…) Het totale puntenaantal wijzigt hierdoor van 139 naar 171. De maximale huurprijs op basis van deze punten wordt daarom vastgesteld op € 935,40.
        
        
          (…)
        
        
          Conclusie huurprijs op basis van punten
        
        
          De ambtshalve vastgestelde kale huurprijs van € 792,00 is lager dan de maximale huurprijs van € 935,40 op basis van 171 punten en is daarom redelijk. De kale huurprijs van € 792,00 wijzigt dus niet.”
      
      
      
        
          De uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen
        
      
    
    
      3.3.
      Door de vordering die [eiser] in deze procedure heeft ingesteld is de uitspraak van de Huurcommissie met zaaknummer 2310333 komen te vervallen. In de wet is namelijk bepaald dat wanneer de Huurcommissie een uitspraak heeft gedaan op verzoek van de huurder of verhuurder, zij geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken na verzending van die uitspraak een beslissing van de kantonrechter vraagt over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De uitspraak van de Huurcommissie is verzonden op 3 oktober 2024. Rekening houdend met de termijn van acht weken betekent dit dat [eiser] zich met de dagvaarding die op 19 november 2024 is betekend, op tijd tot de kantonrechter heeft gewend, zodat de uitspraak van de Huurcommissie daarmee is komen te vervallen.  
      
    
    
      3.4.
      Omdat de uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen moet de kantonrechter beoordelen of, en zo ja in hoeverre, er sprake is van een all-in prijs. Ten aanzien van de punten waartegen partijen geen bezwaren hebben aangevoerd en waarover tussen hen geen discussie bestaat, neemt de kantonrechter de uitspraak van de Huurcommissie over.
      
      
        
          Er is geen sprake van een all-in prijs
        
      
    
    
      3.5.
      Tussen partijen is in geschil welke kale aanvangshuurprijs zij zijn overeengekomen. Volgens [eiser] is de kale huurprijs de overeengekomen huurprijs van € 1.440,00, terwijl partijen volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een all-in huurprijs zijn overeengekomen. Uit de wet volgt dat sprake is van een all-in huurprijs als de huurovereenkomst meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte en bij die overeenkomst slechts de hoogte van de prijs en niet die van de huurprijs is vastgesteld. Naar het oordeel van de kantonrechter is daar – in tegenstelling tot het oordeel van de Huurcommissie – geen sprake van.
      
      
        
          De huurprijs omvat niet meer dan het enkele gebruik van de woonruimte
        
      
    
    
      3.6.
      Het staat vast dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning ‘gestoffeerd’ huren en dat is ook expliciet opgenomen in de huurovereenkomst. De huurovereenkomst bevat geen omschrijving van de stoffering in de woning, noch van eventuele daarop betrekking hebbende nadere voorwaarden. Niet in geschil is dat bij de oplevering van de woning gordijnen, een wasmachine, (plafond)verlichting, een wc-borstel, toiletrolhouder, deurstoppers (hierna: de stoffering) en een vloer in de woning aanwezig waren. 
      
      
        
          De vloer is een onroerende aanhorigheid
        
      
    
    
      3.7.
      Tussen partijen is – anders dan door de Huurcommissie die de vloerbedekking in haar uitspraak tot de stoffering rekent – niet in geschil dat de vloer moet worden gezien als een bestanddeel van de woonruimte. Het ter beschikking stellen van de vloer leidt dan ook niet tot ‘meer dan het enkele gebruik van de woonruimte’.
      
      
        
          De stoffering is gratis in gebruik gegeven
        
      
    
    
      3.8.
      Partijen twisten over de vraag of de stoffering kosteloos in gebruik is gegeven. [eiser] stelt dat zij de stoffering kosteloos aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ter beschikking heeft gesteld. Volgens [eiser] worden er geen (service)kosten in rekening gebracht voor de stoffering en zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voor de stoffering ook geen vergoeding verschuldigd via de huurprijs. Het gebruik van de stoffering is gratis, zo stelt [eiser] . 
      
    
    
      3.9.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat de stoffering gratis aan hen is verstrekt. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] was niet voldoende duidelijk dat de stoffering kosteloos aan hen ter beschikking was gesteld. De stoffering is niet vermeld in de specificatie van de servicekosten in de huurovereenkomst en ook niet in het opleveringsrapport, aldus [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Daarnaast is het volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zeer onaannemelijk dat een grote professionele verhuurder stoffering van hoogwaardige kwaliteit gratis zou verstrekken. 
      
    
    
      3.10.
      
        Over het gebruik van door [eiser] verstrekte roerende zaken is in de huurovereenkomst, voor zover relevant, het volgende opgenomen:
        “Roerende zaken
        
          14. De roerende zaken zoals genoemd in het proces-verbaal van oplevering worden door huurder om niet verkregen. (…).”
      
      
    
    
      3.11.
      Hoewel de stoffering in het opleveringsrapport – te beschouwen als het proces-verbaal van oplevering – niet expliciet benoemd wordt, is de stoffering wel zichtbaar op de foto’s bij het rapport. Op de foto’s in het opleveringsrapport is te zien dat de wc-borstel en toiletrolhouder in de stijl van de badkamer aan de muur naast de wc zijn bevestigd. Ook is een foto van de naast de wc geplaatste wasmachine opgenomen in het rapport. Voorts zijn op de foto’s van de verschillende vertrekken van de woning de daar opgehangen grijze gordijnen en witte ronde plafonlampen zichtbaar. De kantonrechter volgt [eiser] in haar stelling dat deze daarmee gelden als ‘roerende zaken genoemd in het proces-verbaal van oplevering’, waarvan bepaald is dat deze om niet door huurder verkregen worden. Alleen de deurstoppers zijn niet zichtbaar op de foto’s. Het ter beschikking stellen van deurstoppers leidt er naar het oordeel van de kantonrechter echter niet toe dat de huurovereenkomst (substantieel) meer omvat dan het enkele gebruik van de woning. Hoewel dit duidelijker in de huurovereenkomst had kunnen worden vermeld is de kantonrechter van oordeel dat, gelet op artikel 14 van de huurovereenkomst, kan worden aangenomen dat de stoffering gratis aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ter beschikking is gesteld. 
      
    
    
      3.12.
      De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat [eiser] ter zitting heeft toegelicht waarom zij de stoffering kosteloos ter beschikking stelt. Allereerst om huurders in staat te stellen de woning direct te betrekken. Voorts dat met het ophangen van uniforme gordijnen in de woningen een uniforme uitstraling van het pand naar buiten toe bewerkstelligd wordt, gelet op de geheel glazen buitenwanden. Verder is in sommige woningen kosteloos een wasmachine geplaatst ter voorkoming van schade aan de woonruimte door (ver)plaatsing van een wasmachine in die woningen waar deze op een moeilijk bereikbare plek geplaatst moet worden, zoals bij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het geval is. Tenslotte is aangevoerd dat voor [eiser] praktische overweging golden, geen ‘gedoe’ met betrekking tot het steeds op moeten maken van afrekeningen van kostenposten en afschrijving met betrekking tot (de onderdelen van) de stoffering.  
      
    
    
      3.13.
      
        [eiser] had er voor kunnen kiezen om de kosten van de stoffering op te nemen bij de servicekosten. Dat, zoals door [eiser] gemotiveerd is aangevoerd, zij dit bewust niet heeft gedaan en er voor gekozen heeft de stoffering gratis ter beschikking te stellen wordt bevestigd door de omstandigheid dat [eiser] – onweersproken – heeft gesteld dat zij in nieuwe huurovereenkomsten explicieter vermeldt wat de stoffering inhoudt en dat de stoffering gratis ter beschikking wordt gesteld.  
      
    
    
      3.14.
      
        Verder acht de kantonrechter van belang dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hun
        verzoek bij de Huurcommissie hebben gegrond op de toetsing van de aanvangshuurprijs in de – onterechte – veronderstelling dat de puntenwaarde van de woning onder de liberalisatiegrens lag. Niet is gebleken dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij het aanbrengen van het verzoek of tijdens de zitting bij de Huurcommissie uit zichzelf hebben aangegeven dat zij vermoedden (indirect) te betalen voor de stoffering. Daarnaast is niet gesteld of gebleken dat partijen voorafgaand aan de procedure bij de Huurcommissie gesproken hebben over ‘verborgen kosten’ voor de aanwezige stoffering. 
      
      
    
    
      3.15.
      Gelet op het voorgaande komt de kantonrechter dan ook tot de conclusie dat [eiser] de stoffering kosteloos aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ter beschikking heeft gesteld. Nu niet is gebleken dat de huurprijs meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte, komt niet vast te staan dat partijen een all-in prijs zijn overeengekomen. De kantonrechter zal de door [eiser] gevorderde verklaring voor recht dat geen sprake is van een all-in prijs toewijzen. De vordering van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wordt afgewezen. 
      
      
        
          De aanvangshuurprijs is redelijk
        
      
    
    
      3.16.
      
        [eiser] vordert verder te bepalen dat de overeengekomen aanvangshuurprijs redelijk is. Om te beoordelen of de aanvangshuurprijs redelijk is moet de kantonrechter de regels toepassen die daarvoor ook door de Huurcommissie worden toegepast.
      
    
    
      3.17.
      De huurcommissie toetst de redelijkheid van de overeengekomen (kale) aanvangshuurprijs aan de hand van de regels die zijn opgenomen in het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw). Wanneer de maximale huurprijs boven een bepaalde grens (de liberalisatiegrens of middenhuurgrens) uitkomt, spreekt de huurcommissie uit dat de overeengekomen huurprijs redelijk is, ook als de overeengekomen huurprijs hoger is dan de maximale huurprijs voor die woning. Die redelijkheid berust op de vrijheid van partijen om in dat geval een hogere huurprijs overeen te komen. De overeengekomen prijs is dan redelijk omdat hij vrij is. De huurder geniet in dat geval geen huurprijsbescherming.
      
      
        
          De kale huurprijs ligt boven de liberalisatiegrens
        
      
    
    
      3.18.
      Uit de uitspraak van de Huurcommissie blijkt dat de woning is gewaardeerd op 171 punten, zodat voor de woning een maximale huurprijs van € 935,40 geldt. Die maximale huurprijs is door partijen niet weersproken, zodat de kantonrechter van de juistheid daarvan uit zal gaan. 
      
    
    
      3.19.
      Aangezien de huurovereenkomst vóór 1 juli 2024 is aangegaan moet worden uitgegaan van de liberalisatiegrens die gold op het moment dat de huurovereenkomst is aangegaan. Op 16 april 2023 bedroeg de liberalisatiegrens € 808,06. De maximale huurprijs voor deze woning, namelijk € 935,40, ligt boven de liberalisatiegrens. Daarom is sprake van een geliberaliseerde huurprijs. 
      
    
    
      3.20.
      Partijen zijn een aanvangshuurprijs overeengekomen van € 1.440,00. Die prijs ligt boven het de maximale huurprijs voor 171 punten en ligt ook boven de liberalisatiegrens. Dit leidt de kantonrechter tot de conclusie dat weliswaar sprake is van een overeengekomen huurprijs boven de voor de woning geldende maximale huurprijs, maar dat die maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt, zodat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen huurprijsbescherming genieten. De woning behoort tot de vrije sector en de afgesproken (kale) huurprijs is de geldende huurprijs. De kantonrechter kan daarin niet ingrijpen. 
      
    
    
      3.21.
      De kantonrechter zal dan ook bepalen dat de overeengekomen (kale) huurprijs per 16 april 2023 van € 1.440,00 per maand, met een voorschot aan servicekosten van € 75,00 per maand redelijk is. 
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
      
        
          Het is (nog) niet duidelijk of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veel huur en voorschotten betaald hebben
        
      
    
    
      3.22.
      
        
          [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vorderen in reconventie terugbetaling van € 7.133,60, plus 
        € 367,20 voor iedere maand dat de huurovereenkomst voortduurt aan onverschuldigd betaalde huur. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen daartoe dat zij over de periode van 16 april 2023 tot en met februari 2025 te veel huur en voorschotten servicekosten aan [eiser] hebben betaald en dat de huur onterecht verhoogd is. De kantonrechter stelt [eiser] in de gelegenheid om toe te lichten hoe de huurprijsverhoging berekend is. Dat wordt hierna uitgelegd.
      
      
      
        
          De kale huur tot 1 juli 2024 bedroeg € 1.440,00 
        
      
    
    
      3.23.
      
        
          [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen dat zij van 16 april 2023 tot 1 juli 2024 maandelijks 
        € 1.440,00 aan [eiser] hebben betaald, terwijl de huurprijs over die periode volgens de Huurcommissie € 792,00 plus € 360,00 per maand bedroeg. Omdat hiervoor is overwogen dat de kale huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst € 1.440,00 bedroeg en aangezien [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zelf stellen dat zij steeds exact dat bedrag aan [eiser] hebben betaald, komt niet vast te staan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] over de genoemde periode te veel huur en voorschotten servicekosten hebben betaald. 
      
      
      
        
          De kale huur vanaf 1 juli 2024
        
      
    
    
      3.24.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen daarnaast dat de huurprijs per 1 juli 2024 ten onrechte geïndexeerd is, omdat de huurprijsverhoging gebaseerd is op een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is de huur per 1 juli 2024 met 5,5% verhoogd naar € 1.519,20, terwijl dat niet had gemogen zodat zij sinds 1 juli 2024 te veel huur betalen. 
      
      
        
          (On)eerlijke bedingen
        
      
    
    
      3.25.
      De huurovereenkomst is door een professionele partij gesloten met consumenten, zodat ambtshalve moet worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). 
      
    
    
      3.26.
      De kantonrechter moet in iedere procedure ten aanzien van ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de overeenkomst en in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Bij die beoordeling is van belang of bedingen waaraan een consument gebonden is, zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Of eiseres de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant.
      
    
    
      3.27.
      Het huurprijsbeding (artikel 4.1 huurovereenkomst) en de servicekostenbedingen (artikel 7 huurovereenkomst) zijn transparant en zijn op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.
      
    
    
      3.28.
      Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen ROZ 2017 (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard. De hierna genoemde bedingen zijn te beschouwen als bedingen die zijn bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt en zijn geen kernbedingen. Er is niet gesteld of gebleken dat over de bedingen is onderhandeld. 
      
    
    
      3.29.
      Artikel 17.13 (wijziging voorschot servicekosten) van de algemene voorwaarden is getoetst en wordt niet oneerlijk bevonden. 
      
      
        
          Het huurprijswijzigingsbeding wordt gesplitst en is deels oneerlijk
        
      
    
    
      3.30.
      
        Ook artikel 16 van de algemene voorwaarden is getoetst. In artikel 16 van de algemene voorwaarden is, onder meer, het volgende opgenomen:
        “Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:
        - vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het centraal Bureau voor de Statistiek (CBS); (…).”
      
      
    
    
      3.31.
      
        In artikel 5.2 van de huurovereenkomst is daarnaast de volgende bepaling opgenomen (het opslagbeding):
        “(…) Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal 6%.”
      
      
    
    
      3.32.
      In deze bedingen is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI) met daarbovenop een opslag van maximaal 6%. De bepalingen kunnen worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. De kantonrechter acht het indexatiebeding (artikel 16 algemene bepalingen) niet oneerlijk. 
      
    
    
      3.33.
      De kantonrechter acht het opslagbeding (tweede volzin in artikel 5.2 huurovereenkomst) wel oneerlijk. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst was voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet voorzienbaar in hoeverre en op welke gronden [eiser] toepassing zou geven aan het opslagbeding. Niet aannemelijk is dat zo’n hoge opslag nodig is om ten laste van [eiser] komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Het percentage ligt ook veel hoger dan percentages die in het verleden in de gereguleerde sector zijn gebruikt. Evenmin kan worden aangenomen dat de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage voor gedaagde binnen aanvaardbare grenzen blijft. De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) geoordeeld dat een opslagbeding van maximaal 3% niet oneerlijk is, maar de gronden daarvoor gelden niet (zonder meer) voor een hoger maximumpercentage. In dat geval wordt namelijk het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument te zeer verstoord. 
      
    
    
      3.34.
      Dat [eiser] stelt in de praktijk geen uitvoering te geven aan het opslagbeding en aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een voorstel heeft gedaan tot wijziging van het opslagbeding doet daar niet aan af. De kantonrechter bepaalt dat artikel 5.2 van de huurovereenkomst vanwege haar oneerlijke karakter niet bindend is voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
      
      
        
          
            [eiser] mag de berekening van de huurprijsverhoging toelichten
        
      
    
    
      3.35.
      Aangezien de kantonrechter het indexatiebeding niet oneerlijk acht, kan [eiser] de huurprijs op grond van artikel 16 van de algemene bepalingen jaarlijks verhogen op basis van het CPI. [eiser] heeft de huurprijs per 1 juli 2024 verhoogd met 5,5%, maar heeft niet toegelicht waarop dat percentage gebaseerd is en hoe dat percentage zich verhoudt tot het CPI. [eiser] wordt daarom in de gelegenheid gesteld om een overzicht over te leggen van enerzijds de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betaalde huur vanaf 1 juli 2024 tot heden en anderzijds de huur die op grond van het hiervoor overwogene gedurende die periode in rekening gebracht had mogen worden, met vermelding van de totaalbedragen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen vervolgens in de gelegenheid gesteld worden om daarop te reageren. 
      
      
        
          
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoeven niet de kosten van de Huurcommissieprocedure te betalen
        
      
    
    
      3.36.
      
        [eiser] vordert betaling van de kosten (leges) van de procedure bij de Huurcommissie, vermeerderd met rente. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de vordering niet weersproken en uit de uitspraak van de Huurcommissie kan worden opgemaakt wat de hoogte van de legeskosten zijn geweest, maar [eiser] heeft haar vordering in het lichaam van de dagvaarding niet nader toelicht zodat niet duidelijk is op welke grondslag zij haar vordering baseert. De vordering zal dan ook worden afgewezen. 
      
      
        
          
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de kosten van deze procedure in conventie betalen
        
      
    
    
      3.37.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] in conventie worden begroot op € 719,11, bestaande uit de kosten van de dagvaarding (€ 113,61), het griffierecht (€ 130,00), het salaris van de gemachtigde (2 punten x € 204,00) en de nakosten (€ 67,50). 
      
    
    
      3.38.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten in conventie wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
    
      3.39.
      De veroordeling in de proceskosten wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
    
    
      3.40.
      Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        In conventie
      
    
    
      4.1.
      verklaart voor recht dat in de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woonruimte aan de [adres] geen all-in prijs is overeengekomen,
      
    
    
      4.2.
      bepaalt dat de overeengekomen aanvangshuurprijs per 16 april 2023 redelijk is,
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] begroot op € 719,11, eventueel te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      4.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
    
    
      4.5.
      verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordeling tot betaling van de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      4.6.
      bepaalt dat het opslagbeding in artikel 5.2 van de huurovereenkomst voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet bindend is vanwege haar oneerlijke karakter,
      
    
    
      4.7.
      verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 21 oktober 2025 om 10:00 uur voor het nemen van akte door [eiser] over het bepaalde in overweging 3.35,
      
    
    
      4.8.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.P. Ploeger, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier op 23 september 2025.
      
      
      
        64183
      
    
  
  
     Artikel 7:262 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW).
  
  
     Hoge Raad 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:657, overweging 2.8.5.
  
  
     Artikel 7:258 lid 1 BW. 
  
  
     Hoge Raad 22 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:633. 
  
  
     Zie artikel 11 lid 2 en artikel 10 lid 1 Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (Uhw).
  
  
     Artikel 11 lid 4 Uhw.