ECLI:NL:RBMNE:2025:5765, Rechtbank Midden-Nederland, 24-10-2025, 24/54
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-10-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ, 8:57, ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    Zittingsplaats Utrecht
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 24/54
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 oktober 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [plaats] , eiser,
    (gemachtigde: D. van der Locht)
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder 
      (gemachtigde: mr. W.G. Vos).
    
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 933.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2
      Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. De woning is een in 2007 gebouwde vrijstaande woning met een vrijstaande berging/schuur van 21 m², een carport van 20 m² en een dakkapel. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 229 m2 en ligt op een kavel van 926 m².
    Geschil
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 933.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten: 
    - [adres 2] , verkocht op 22 maart 2021 voor € 1.275.000,-;
    - [adres 3] , verkocht op 1 juni 2021 voor € 850.000-;
    - [adres 4] , verkocht op 2 maart 2021 voor € 1.125.000,-;
    - [adres 5] , verkocht op 28 september 2022 voor € 1.350.000,-.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in [plaats] liggen (waarvan twee in dezelfde straat) en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning vanwege onder andere de staat van onderhoud, het voorzieningenniveau en de ligging, door voor de woning de laagste woningwaarde per m² te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
    
      
        Beroepsgronden
      
    
    
    
      
        Motivering uitspraak op bezwaar
      
    
    
    9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar onvoldoende is ingegaan op zijn grond over de toegenomen drukte op de doorgaande weg. Daarnaast heeft een huis in dezelfde straat ( [adres 6] ) drie keer zoveel grond, ligt aan de [straat] wat een doodlopende weg is en heeft een nieuw inpandig zwembad. Deze woning heeft drie keer zoveel m³ dan de woning en is voor een lager bedrag aangeslagen. Eiser trekt hieruit de conclusie dat de gemeente de gegevens niet update. Omdat de heffingsambtenaar hier in de uitspraak op bezwaar onvoldoende op terug komt, is de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd.
    
    
      9.1
      De heffingsambtenaar merkt op dat in de uitspraak op bezwaar niet expliciet op elke afzonderlijke grond hoeft te worden ingegaan. In de uitspraak op bezwaar blijkt dat de WOZ-waarde wordt bepaald aan de hand van rond de waardepeildatum verkochte woningen. WOZ-waarden van andere woningen spelen geen rol bij de waardebepaling. Eiser beschikt over de grondstaffels en is op die manier op de hoogte hoe de waarde van de grond is opgebouwd, dat geldt ook voor de door eiser genoemde woning [adres 6] . Ook is eiser bekend met het bijgebouwenmodel. Deze gegevens zijn ook in de bezwaarfase verstrekt. De heffingsambtenaar geeft aan dat uit de uitspraak op bezwaar blijkt waarom het bezwaar ongegrond is verklaard. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Van een motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar is naar oordeel van de rechtbank dan ook geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet.  
      
      
        
          Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer
        
      
      
      
        10.	Eiser voert aan dat de keuken en de badkamer gedateerd zijn. De keuken en de badkamer zijn meer dan 16 jaar oud. Een verouderde keuken en badkamer hebben zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken en badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
      
      
    
    
      10.1
      De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat er voldoende rekening is gehouden met het voorzieningenniveau. Het voorzieningenniveau is gewaardeerd als normaal. Er is volgens de heffingsambtenaar geen reden om het voorzieningenniveau lager te kwalificeren. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat er door eiser geen objectieve, verifieerbare gegevens zoals foto’s zijn ingediend waaruit anders zou moeten blijken. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          De staat van onderhoud
        
      
      
      
        11.	Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van de woning. Eiser benoemt daarbij het slecht onderhouden schilderwerk. De referentiewoningen hebben geen last van slecht onderhouden schilderwerk. Omdat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 
      
    
    
      11.1
      De heffingsambtenaar geeft aan de staat van onderhoud bepaald is op 3 (niet op peil, op korte termijn geen verbeteringen noodzakelijk). Er is volgens de heffingsambtenaar geen reden om de staat van onderhoud lager te kwalificeren. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Ook dit standpunt van eiser is niet nader onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Het duurzaamheidsniveau
        
      
      
      
        11.	Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld. 
      
      
    
    
      11.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat dat dit standpunt niet wordt onderbouwd met objectieve en verifieerbare gegevens. Als hier al sprake van zou zijn dan is daar volgens de heffingsambtenaar voldoende rekening mee gehouden gelet op de lagere prijs per m² van de woning in vergelijking met de gehanteerde referentiewoningen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Stankoverlast
        
      
      
      
        12.	Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de stankoverlast bij de woning. Stankoverlast leidt tot een lagere WOZ-waarde vanwege de negatieve invloed op de leefomgeving en de algemene aantrekkelijkheid van de woning. Onaangename geuren van nabijgelegen fabrieken, boerderijen of afvalverwerkers verminderen het woongenot. De referentiewoningen hebben hier geen last van. Omdat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de WOZ-waarde van de woning te hoog vastgesteld. 
      
      
    
    
      12.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat in het stuk genaamd “hoorverslag” wordt opgemerkt dat in de directe omgeving van de woning geur producerende activiteiten plaatsvinden, welke doordringend zijn en het woongenot in de woning aantasten. Eiser voert aan dat de woning precies in de rookrichting van meerdere schoorstenen staat. De heffingsambtenaar ziet niet in dat hier een waardedrukkend effect vanuit zou gaan. De enige schoorstenen zijn van de buren en het is onwaarschijnlijk dat de windrichting altijd richting de woning staat. Daarnaast geeft de heffingsambtenaar aan dat drie van de vier gehanteerd referentiewoningen zich binnen 194 meter van de woning bevinden. Als de (stank)overlast echt zo erg is, heeft elk van deze referentiewoningen er ook last van en is deze overlast verdisconteerd in de transactiesommen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      13.	Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht. 
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 oktober 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).