ECLI:NL:RBGEL:2025:9836, Rechtbank Gelderland, 12-11-2025, 11769935
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-11-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur. Ernstig vervuilde staat van het gehuurde en stankoverlast voor omwonenden. De gevorderde ontbinding en ontruiming wordt toegewezen. Vonnis als stok achter de deur gevraagd. Verhuurder heeft toegezegd dat zij niet tot tenuitvoerlegging van het vonnis zal gaan zolang de huurders zich houden aan aanwijzingen van het Leger des Heils met betrekking tot schoonmaken en opruimen en schoongemaakt en opgeruimd houden van het gehuurde en de daarbij horende tuin.

RECHTBANK 
      GELDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      Zaaknummer: 11769935 \ CV EXPL  25-5215
    
    
    
      
        Vonnis van 12 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING WOONSERVICE IJSSELLAND, 
      statutair gevestigd te Doesburg,
      eisende partij,
      hierna te noemen: IJsselland,
      gemachtigde: mr. M.J. Seijbel,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 2. [gedaagde 2] , 
    
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
      gemachtigde voor beiden: mr. R. Stam.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 30 juli 2025 en de daarin genoemde processtukken
      - productie 16 en 17 van 17 oktober 2025 van IJsselland
      - productie 18 en 19 van 23 oktober 2025 van IJsselland. 
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.3.
      Vervolgens is bepaald dat een vonnis wordt gewezen.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      IJsselland heeft voorheen aan [gedaagden] de woning aan het adres [adres en plaats 1] verhuurd. Naar aanleiding van de ernstig vervuilde staat van en schade aan die woning heeft IJsselland hun een laatste kans geboden door met ingang van 1 september 2006 de woning aan het adres [adres en plaats 2] (hierna: het gehuurde) aan hen te verhuren. Op deze huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van IJsselland van toepassing.
      
    
    
      2.2.
      Op 12 juli 2006 hebben partijen aanvullende afspraken gemaakt, onder meer inhoudende dat [gedaagden] verplicht zijn om hun medewerking te verlenen aan schuldhulpverlening en jeugdzorg en dat zij hulpverleners en medewerkers van IJsselland toegang geven tot het gehuurde (productie 3 dagvaarding). In die overeenkomst staat ook dat het niet nakomen van deze afspraken kan leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. 
      
    
    
      2.3.
      Naar aanleiding van klachten van omwonenden heeft IJsselland op 14 april 2016 een huisbezoek gebracht aan [gedaagden] . Zij heeft waargenomen dat het gehuurde zowel binnen als buiten in ernstige mate is vervuild. 
      
    
    
      2.4.
      IJsselland heeft daarop bij brief van 25 april 2016 [gedaagden] verzocht het gehuurde schoon te maken en op te ruimen (productie 5 dagvaarding). Daarnaast heeft zij melding gemaakt van de situatie bij de afdeling WMO van de gemeente Doesburg. 
      
    
    
      2.5.
      Op 6 september 2022 heeft omwonende “A” bij IJsselland geklaagd over ernstige vervuiling van de tuin van [gedaagden] . 
      
    
    
      2.6.
      Op 13 september 2024 heeft omwonende “B” onder toezending van een foto, waarop boodschappenkarren gevuld met vuilniszakken te zien zijn, bij IJsselland geklaagd over stankoverlast en vliegen uit de tuin van [gedaagden] .
      
    
    
      2.7.
      Bij het huisbezoek van 8 oktober 2024 heeft IJsselland in het gehuurde een onaangename geur, uitwerpselen van huisdieren en vervuiling met diverse spullen en afval geconstateerd. Zij heeft met [gedaagden] afspraken gemaakt die per brief van 9 oktober 2024 aan hen zijn bevestigd (productie 8 dagvaarding):
      
        
          “Al het afval en troep is uiterlijk op 23 oktober 2024 opgeruimd. Wij komen dit controleren;
        
        
          U aanvaardt hulpverlening;
        
        
          U werkt mee aan een stappenplan die wij samen met een hulpverlenende instantie opstellen om uw woning, op zeer korte termijn, te fatsoeneren;
        
        
          Indien u uw afspraken niet nakomt starten wij een juridische procedure.”
        
      
      
    
    
      2.8.
      IJsselland heeft op 30 oktober 2024 opnieuw een huisbezoek gebracht aan [gedaagden] en daarbij het volgende waargenomen:
      
        
          een verwaarloosde hal;
        
        
          een sterke geur van urine;
        
        
          een verwaarloosde en vervuilde keuken;
        
        
          een niet goed schoongemaakte woonkamer die veel spullen bevat;
        
        
          een vervuilde badkamer en wc;
        
        
          volle kamers en zolder met spullen.
        
      
      Deze bevindingen zijn aan [gedaagden] bevestigd. 
      
    
    
      2.9.
      Op 14 november 2024 heeft tussen partijen een bespreking plaatsgevonden op het kantoor van IJsselland, waarbij IJsselland te kennen heeft gegeven dat [gedaagden] een laatste kans krijgen om het vervuilde gehuurde op te ruimen. Zij heeft een schoonmaakschema vastgesteld waarin is opgenomen dat [gedaagden] wekelijks schoonmaaktaken uitvoeren en dit schema met hen besproken. Daarnaast hebben [gedaagden] daarvan een afschrift ontvangen. 
      
    
    
      2.10.
      Bij brief van 15 november 2024 heeft IJsselland naar aanleiding van nieuwe overlastmeldingen een laatste waarschuwing aan [gedaagden] gegeven om de overlast te staken, bij gebreke waarvan een gerechtelijke procedure gestart zal worden om de huurovereenkomst te laten beëindigen. 
      
    
    
      2.11.
      Op 22 november 2024 heeft een monteur van Energiewacht aan IJsselland gemaild dat het gehuurde verkeert in een extreem smerige en onhygiënische staat (productie 10 dagvaarding).
      
    
    
      2.12.
      Op 21 januari 2025 heeft Energiewacht IJsselland opnieuw gemaild (productie 11 dagvaarding):“Goedemiddag,
      
      
        Op dit adres is een monteur geweest voor een storing en deze moet officieel alle kamers doorlopen om te kijken of er ergens lekkage is. 
      
      
      
        Hij heeft alleen de ketel bijgevuld en is weggegaan omdat er in de woning een ontzettend vieze geur hangt en het niet uit te houden is om er rond te lopen.
        
          Hij gaf aan dat er zelfs in 1 van de kamers het ontzettend ruikt naar poep.(…)” 
      
      
    
    
      2.13.
      De gemachtigde van IJsselland heeft [gedaagden] bij brief van 17 maart 2025 gesommeerd het gehuurde en de tuin binnen drie weken op te ruimen en hygiënisch te maken, bij niet nakoming waarvan een procedure gestart zal worden om de huurovereenkomst te laten ontbinden en de woning te laten ontruimen (productie 13 dagvaarding). Zij hebben hieraan geen gevolg gegeven.
      
    
    
      2.14.
      Op 20 maart 2025 heeft IJsselland een huisbezoek gebracht aan omwonende “A”. Laatstgenoemde heeft geklaagd over ernstige overlast door [gedaagden] , met name door vliegen uit de tuin van het gehuurde.
      
    
    
      2.15.
      Op 27 april 2025 heeft IJsselland ook een huisbezoek gebracht aan omwonende “C”. Laatstgenoemde heeft erover geklaagd dat het buiten vies is en dat er veel vliegen in en om haar huis zijn.
      
    
    
      2.16.
      STMG Thuiszorg heeft op 12 mei 2025 aan IJsselland meegedeeld dat zij haar dienstverlening stopt, omdat de hygiënische omstandigheden in het gehuurde niet voldoen aan hun algemene voorwaarden en dat andere thuiszorgorganisaties de zorginzet niet zullen overnemen (productie 14 dagvaarding).
      
    
    
      2.17.
      Op 2 juli 2025 heeft omwonende “A” wederom een overlastmelding gemaakt over vliegen, waardoor zij de ramen van haar woning niet kan openen, alsmede over ernstige stank afkomstig van de afvalzakken in de tuin van [gedaagden] .
      
    
    
      2.18.
      De heer [naam] van het Leger des Heils (hierna: [naam] ) heeft op of omstreeks 23 oktober 2025 een bezoek gebracht aan [gedaagden] . Hij heeft geconcludeerd dat hun leefomstandigheden zorgwekkend en ongezond zijn, dat zij structurele hulp en regie nodig hebben, dat zij bij elkaar moeten blijven en voorkomen moet worden dat zij op straat komen te staan (productie 19 IJsselland).  
      
    
  
  
    
      3De vordering en het verweer
    
    
      3.1.
      
        IJsselland vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        
          
          Primair
        
        I. ontbinding van de huurovereenkomst;
        II. ontruiming van het gehuurde;
        III. veroordeling van [gedaagden] om aan IJsselland te betalen een vergoeding gelijk aan de huurtermijnen voor de periode vanaf ontbinding van de huurovereenkomst en tot en met de dag van ontruiming van het gehuurde;
      
      
      
        
          Subsidiair
        
        IV. [gedaagden] bij wijze van ordemaatregel een gedragsaanwijzing op te leggen om zich als goed huurder te gedragen en in het bijzonderA. [gedaagden] te gebieden het gehuurde binnen twee weken na betekening van het vonnis te ontdoen van alle goederen en afval, en het gehuurde schoon te maken, zodanig dat het geschikt is voor normaal gebruik en alle ruimten vrij toegankelijk zijn;B. [gedaagden] te gebieden ervoor zorg te dragen dat het gehuurde opgeruimd, goed onderhouden en schoon blijft, door minimaal eenmaal per week schoon te maken, wekelijks afval af te voeren en maatregelen te treffen ter bestrijding van ongedierte;C. [gedaagden] te verbieden om spullen op te slaan op de vloer van de gang, woonkamer, slaapkamer, badkamer of keuken in het gehuurde, e.e.a. behoudens normaal meubilair en normale inboedel;D. [gedaagden] te verbieden om spullen en afval in de tuin op te slaan, behoudens normaal tuinmeubilair;E. [gedaagden] te gebieden om ontlasting in het gehuurde onverwijld op te ruimen;F. [gedaagden] te gebieden medewerkers van IJsselland, die een bezoek vooraf minimaal vijf werkdagen en schriftelijk hebben aangekondigd, toe te laten in het gehuurde en hen in staat te stellen alle kamers in het gehuurde te inspecteren. 
        V. [gedaagden] te veroordelen, indien zij zich gedurende twee jaren na het vonnis niet houden aan de vordering onder IV, wat moet blijken uit ofwel een exploot van een deurwaarder ofwel uit één of meerdere andere bewijsstuk(ken), om binnen twee weken na  betekening van dit vonnis het gehuurde zonder schade te ontruimen;
      
      
      
        
          Zowel primair als subsidiair
        
        VI. [gedaagden] te veroordelen om aan IJsselland te betalen de proceskosten en nakosten, en tweemaal deurwaarderskosten wegens de betekening van de dagvaarding aan beide gedaagden, te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze niet binnen veertien dagen na vonnis zijn betaald tot aan de dag van algehele betaling. 
      
      
    
    
      3.2.
      IJsselland legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door in strijd met goed huurderschap te handelen. Zij veroorzaken overlast door het structureel bevuilen van het gehuurde, zowel binnen- als buitenshuis. Dit leidt tot ernstige stank- en insectenoverlast voor de omwonenden. De tekortkomingen zijn zodanig, dat zij volgens IJsselland de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen, temeer omdat zij [gedaagden] reeds een laatste kans heeft geboden. Aan de subsidiair gevorderde gedragsaanwijziging legt IJsselland ten grondslag dat [gedaagden] structureel en langdurig niet voldoen aan hun verplichtingen om zich als goed huurders te gedragen en geen overlast te veroorzaken voor hun omwonenden op grond van artikel 3:296 BW. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] voeren als verweer dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet gerechtvaardigd zijn. De onhygiënische staat van het gehuurde is niet illustratief voor hun situatie, aangezien de stankoverlast samenhangt met de medische situatie van het gezin. Daarvan is sprake in de periode rondom de operaties van [gedaagden] en is van korte duur. Er is dus geen structurele overlast. Dat de kamers overvol zijn, is toe te schrijven aan de vele dozen medische middelen, die ze niet elders kwijt kunnen. Zij zijn geen slechte huurders. Als [gedaagden] op straat komen te staan, zijn de medische en psychische gevolgen voor hen en hun dochter niet te overzien.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Tijdens de mondelinge behandeling, waarbij [gedaagden] niet persoonlijk aanwezig waren, is besproken dat sprake is van een tekortkoming die in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagden] (acute) hulp nodig hebben en dat in het belang van hen en de omwonenden ingegrepen moet worden, gelet op de ernstig vervuilde staat van het gehuurde, de (stank)overlast voor omwonenden en (brand)gevaar. Naar voren is gekomen dat [naam] van het Leger des Heils een veelbetekenende rol kan spelen in de ondersteuning van [gedaagden] en hen kan helpen om hun leven op de rit te krijgen en ervoor te zorgen dat het gehuurde schoon en opgeruimd wordt en blijft. 
      
    
    
      4.2.
      IJsselland is er niet van overtuigd dat [gedaagden] deze nader te maken afspraken zullen nakomen en wenst daarom een vonnis als stok achter de deur. Zij heeft toegezegd dat zij niet over zal gaan tot tenuitvoerlegging daarvan, zolang [gedaagden] zich houden aan de aanwijzingen van [naam] (of zijn eventuele opvolger(s)) met betrekking tot het schoonmaken en opruimen en schoongemaakt en opgeruimd houden van het gehuurde en de daarbij horende tuin. De kantonrechter vertrouwt erop dat IJsselland zich aan haar toezegging zal houden. Gelet op deze omstandigheden ziet de kantonrechter in deze situatie aanleiding om de gevorderde ontbinding en ontruiming in het belang van [gedaagden] en hun omwonenden toe te wijzen, zoals hierna in de beslissing is vermeld. De kantonrechter benadrukt dat het voor [gedaagden] van groot belang is dat zij de hulp van ( [naam] van) het Leger des Heils aanvaarden en met hem en IJsselland afspraken maken, alsmede dat dit voor hen een allerlaatste kans is.
    
    
      4.3.
      
        [gedaagden] worden in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van IJsselland worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                146,43
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                80,00
              
              
                (2 punten × € 40,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                496,43
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      
        ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan de [adres en plaats 2] en veroordeelt [gedaagden] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van IJsselland zijn, en de sleutels af te geven aan IJsselland, indien en zodra binnen twee jaar na heden aan de volgende voorwaarde wordt voldaan:
        
          [gedaagden] accepteren de aanwijzingen ten aanzien van opruimen en schoonmaken en opgeruimd en schoon houden van het gehuurde van [naam] (of zijn opvolger/vervanger) niet (langer).
      
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 496,43, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als zij niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Weerkamp - Beens en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2025.
                
              
            
            
              
              
              
            
            
              
              
              
            
            
              
            
            
              
              
              
            
          
        
      
      
      
        46409/693