ECLI:NL:GHAMS:2025:3251, Gerechtshof Amsterdam, 09-12-2025, 200.337.494
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Burenrecht. Erfdienstbaarheid. Uitleg. Verplichting tot blindering geldt slechts voor één raam.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht,
      team I (handel)
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.337.494/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam	: C/13/731065 / HA ZA 23-293
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant 1] 
        ,
      
      
        
          [appellant 2] 
        ,
      
      beiden wonend in [plaats] ,
      appellanten,
      advocaat: mr. H.C. Koops te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde] 
        ,
      
      wonend in [plaats] ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. B.A.G. Janssen te Amsterdam.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      Deze zaak draait om de uitleg van een erfdienstbaarheid die is gevestigd op (onder andere) het appartement van [geïntimeerde] als dienend erf ten behoeve van de woning van [appellanten] als heersend erf. Partijen twisten over de uitleg van de erfdienstbaarheid, in het bijzonder over de vraag of deze inhoudt dat [geïntimeerde] verplicht is om alleen haar badkamerraam of zowel haar badkamerraam als haar slaapkamerraam te blinderen en geblindeerd te houden om de privacy van [appellanten] te waarborgen. Het hof oordeelt dat deze verplichting alleen voor het badkamerraam van [geïntimeerde] geldt. 
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellanten] zijn bij dagvaarding van 13 december 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 29 november 2023 van de rechtbank Amsterdam, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellanten] als eisers in conventie, verweerders in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie. 
    
    
    
      Bij tussenarrest van 27 februari 2024 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op 3 april 2024 heeft plaatsgevonden. Het proces-verbaal van die zitting bevindt zich bij de stukken.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met productie;
    - memorie van antwoord, met producties;
    
    
      Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 4 november 2025 door hun advocaten laten toelichten aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord. 
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      De rechtbank heeft in het besteden vonnis onder 2.1 tot en met 2.8 de feiten vastgesteld waarvan zij is uitgegaan. Tegen deze vaststelling zijn in hoger beroep geen bezwaren aangevoerd, zodat ook het hof daarvan uitgaat. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, zijn die feiten de volgende. 
    
    
    
      
        Partijen
      
    
    
    
      3.1.
      
        [appellanten] hebben op 16 juli 2020 het pand aan de [straat 1] [nummer 1] te [plaats] (hierna: de woning) en de tuinen behorende bij de [straat 2] [nummer 2] en de [straat 2] [nummer 3] gekocht. De levering heeft op 1 december 2020 plaatsgevonden. 
      
    
    
      3.2.
      
        [geïntimeerde] is sinds 7 januari 2021 eigenaresse van een appartement aan de [straat 2] [nummer 4] (hierna: het appartement). Het appartement is gelegen op de eerste verdieping. Aan de achterzijde van het appartement zitten twee ramen: een kleiner raam in de badkamer en een groter raam in de slaapkamer. Deze ramen geven uitzicht op de woning en de tuin. 
      
      
        
          De voorgeschiedenis
        
      
      
    
    
      3.3.
      Het pand aan de [straat 2] [nummer 2] , waarin het appartement van [geïntimeerde] is gelegen, is op 30 januari [jaar] gesplitst in drie appartementsrechten: (i) de bedrijfsruimte in het souterrain, (ii) de tuin en (iii) de drie woningen op de begane grond, eerste en tweede verdieping, met een zolderverdieping. In de splitsingsakte is een erfdienstbaarheid gevestigd ten laste van [straat 2] [nummer 2] als dienend erf ten behoeve van [straat 1] [nummer 1] als heersend erf. De erfdienstbaarheid luidt – voor zover in deze zaak van belang – als volgt: 
      
      
        
          (…) vestigen (…) een erfdienstbaarheid tot het dulden van de privacy van de eigenaar van het heersend erf. Met betrekking tot deze erfdienstbaarheid zullen gelden de navolgende tussen hen overeengekomen bepalingen en lasten:
        
      
      
      
        1. De eigenaar van het dienend erf is verplicht om (…) de bestaande ramen van de uitbouw in de keuken(s) van de betreffende woning(en) en/of verdieping(en) te vervangen door melkglas of te voorzien van een blindering zodanig dat wel lichtintreding maar geen uitzicht van binnen naar buiten mogelijk is en voorts om hetgeen aldus tot stand is gebracht in stand te houden. 
      
      
      
        
          	(…)
        
      
      
      
        
          Bij overtreding of toerekenbare tekortkoming in de nakoming (…) ten aanzien van een of meer der verplichting(en) sub 1 (…) vermeld, wordt door de eigenaar van appartementsrecht 3 [ [straat 2] [nummer 2] , hof] ten behoeve van de wederpartij een terstond vorderbare boete verbeurd van vijfhonderd gulden (ƒ500,00) voor iedere overtreding of niet-nakoming en voor iedere dag dat of gedeelte van een dag dat de overtreding of niet-nakoming voortduurt. (…)
      
      
      
        Bij de splitsingsakte is een splitsingstekening gevoegd. De tekening van het appartement van [geïntimeerde] ziet er als volgt uit. De bovenste drie ruimtes zijn van boven naar onder aangeduid als ‘wc’, ‘keuken’ en ‘kamer’. 
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      3.4.
      Op 22 januari 2010 is het hiervoor onder 3.3 onder (iii) genoemde appartementsrecht bij akte van wijziging gesplitst in drie afzonderlijke appartementsrechten. In de leveringsakte van 7 januari 2021 met betrekking tot het appartement van [geïntimeerde] staat de hiervoor onder 3.3 opgenomen bepaling over de erfdienstbaarheid vermeld. 
      
    
    
      3.5.
      Partijen hebben bij e-mails van 25 en 26 januari 2021 met elkaar gecorrespondeerd over de blindering van de ramen van [geïntimeerde] . Kort na 20 juli 2022, nadat in een ander geschil tussen [appellanten] en de bewoonster van een ander appartement aan [straat 2] [nummer 2] vonnis was gewezen, heeft [geïntimeerde] de blindering van haar slaapkamerraam verwijderd. 
      
      
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank
    
    
      4.1.
      Samengevat hebben [appellanten] bij de rechtbank gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I. Voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] conform de inhoud en de wijze van uitoefening van de erfdienstbaarheid tegenover [appellanten] en hun rechtsopvolgers gehouden is tot het volledig blinderen en geblindeerd houden van beide ramen van het appartement;
        II. [geïntimeerde] te veroordelen om haar ramen aan de achterzijde van het appartement volledig te vervangen door melkglas of te voorzien van een blindering zodanig dat wel lichtintreding, maar geen uitzicht van binnen naar buiten mogelijk is en dat in stand te houden op straffe van een dwangsom;
        III. [geïntimeerde] te veroordelen tot het betalen van een boete van € 11.798,28 en € 226,89 per dag of dagdeel, te berekenen vanaf 8 augustus 2022 tot de dag waarop zij haar verplichting tot blindering van haar ramen aan de achterzijde van het appartement nakomt; en
        IV. [geïntimeerde] te veroordelen in de kosten van de procedure, met nakosten en rente. 
      
      
    
    
      4.2.
      
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [appellanten] , met veroordeling van [appellanten] in de kosten van de procedure, met nakosten. Bij wijze van tegenvordering heeft [geïntimeerde] – na eiswijziging – bij de rechtbank gevorderd om, uitvoerbaar bij voorraad: 
      
      
        
          primair: 
        
      
      
      ( i) voor recht te verklaren dat op grond van de Erfdienstbaarheid slechts het raam in de ruimte waar thans de badkamer van [geïntimeerde] is gesitueerd, geblindeerd hoeft te worden en op grond van de Erfdienstbaarheid geen verplichting bestaat het raam in de ruimte waar thans de slaapkamer van [geïntimeerde] is gesitueerd, te blinderen of ondoorzichtig te maken.
      
      
        
          subsidiair: 
        
      
      
      ( ii) voor recht te verklaren dat op grond van de Erfdienstbaarheid geen verplichting bestaat het raam in de ruimte waar thans de slaapkamer van [geïntimeerde] is gesitueerd, volledig – van boven tot onder – te blinderen of ondoorzichtig te maken. 
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank heeft geoordeeld dat op grond van de erfdienstbaarheid alleen het raam in de huidige badkamer van [geïntimeerde] geblindeerd moet worden. [geïntimeerde] is geen boete verschuldigd, omdat zij aan deze verplichting heeft voldaan. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten in conventie. [geïntimeerde] had daardoor geen belang meer bij haar primaire tegenvordering. Daarnaast heeft de rechtbank begrepen dat [geïntimeerde] haar subsidiaire tegenvordering voorwaardelijk heeft ingesteld. De voorwaarde is niet vervuld, omdat de vorderingen van [appellanten] zijn afgewezen. De rechtbank heeft om deze redenen ook de tegenvorderingen van [geïntimeerde] afgewezen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in reconventie. 
      
      
    
  
  
    
      5Vordering in hoger beroep
    
    
      5.1.
      
        [appellanten] vorderen dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog – uitvoerbaar bij voorraad – hun vorderingen in eerste aanleg zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.
      
    
    
      5.2.
      Volgens [geïntimeerde] moet het hof de vorderingen van [appellanten] afwijzen en het vonnis bekrachtigen, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in – naar het hof begrijpt – hoger beroep, met nakosten en rente.
      
      
    
  
  
    
      6Beoordeling
    
    
      6.1.
      
        
          
            
              
            
          Voor een inzichtelijke beoordeling is noodzakelijk dat duidelijk is hoe de situatie ter plekke eruitziet. Het hof stelt op basis van de stellingen van partijen de feitelijke situatie – schematisch weergegeven – vast zoals hieronder weergegeven in figuur 1 en figuur 2. 
        
          Figuur 1
        
      
      
        
          
        
      
      
      
        
          Figuur 2, zijnde een vergroting van een gedeelte van figuur 1
        
      
      
      
        6.1.1.
        In de ruimte die met donkerroze is aangegeven (zie bij B in figuur 2) was ten tijde van het vestigen van de erfdienstbaarheid de keuken, en op dit moment de badkamer van [geïntimeerde] gevestigd. De groene streep vertegenwoordigt het badkamerraam. Het (kleine) zwarte vak(je) is de wc (zie bij A in figuur 2). De lichtblauwe streep geeft de locatie van het slaapkamerraam weer. Daarnaast verwijst het hof naar de onder 3.3 opgenomen splitsingstekening. Nummers 1, 2 en 3 geven de tuin van [appellanten] en het terras dat al bij de woning hoorde weer. Nummer 2 vertegenwoordigt het in 3.3 onder (ii) bedoelde appartementsrecht, en nummer 1 vertegenwoordigt eenzelfde appartementsrecht, behorend bij [straat 2] [nummer 3] .
        
      
    
    
      6.2.
      Tussen partijen is discussie ontstaan over de uitleg van de erfdienstbaarheid, zoals deze in de splitsingsakte is opgenomen (zie ook onder 3.3). Partijen zijn het erover eens dat het badkamerraam op grond van de erfdienstbaarheid geblindeerd moet zijn en blijven, maar zij twisten over de vraag of de erfdienstbaarheid ook betrekking heeft op het slaapkamerraam. 
      
    
    
      6.3.
      
        [appellanten] betogen met hun grieven dat uit de (aanhef bij de) tekst van de erfdienstbaarheid de partijbedoeling duidelijk blijkt, namelijk het waarborgen van de privacy van [appellanten] Uit deze partijbedoeling vloeit voort dat ook het slaapkamerraam geblindeerd moet zijn. De privacy van [appellanten] is immers niet gewaarborgd zolang het slaapkamerraam niet geblindeerd is. Ook stellen zij zich op het standpunt dat, om de inhoud van de erfdienstbaarheid te bepalen, moet worden gekeken naar de plaatselijke gewoonte en de wijze waarop uitvoering is gegeven aan de erfdienstbaarheid, omdat de tekst van de erfdienstbaarheid onduidelijk is. Het slaapkamerraam was jarenlang geblindeerd, tot het moment dat [geïntimeerde] in het appartement kwam wonen. Daaruit moet worden afgeleid dat de erfdienstbaarheid ook betrekking heeft op het slaapkamerraam.
      
      
        6.3.1.
        Ter onderbouwing van hun standpunt hebben [appellanten] onder meer een verklaring van [naam 1] (hierna: [naam 1] ) overgelegd. [naam 1] heeft in [jaar] aan de notaris opdracht gegeven om de erfdienstbaarheid op het pand aan de [straat 2] [nummer 2] te vestigen. Hij heeft verklaard dat het bij de erfdienstbaarheid om het blinderen van alle ramen op alle verdiepingen aan de achterkant van [nummer 2] ging. Daarnaast hebben [appellanten] verklaringen van [naam 2] (degene die de woning aan [appellanten] heeft verkocht) en [naam 3] (de buurvrouw die aan [straat 1] [nummers] woont) in het geding gebracht. 
        
      
    
    
      6.4.
      Op het verweer van [geïntimeerde] wordt, voor zover relevant, hierna ingegaan. 
      
    
    
      6.5.
      Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] het slaapkamerraam niet hoeft te blinderen. Dat oordeel berust op het volgende. 
      
    
    
      6.6.
      Het hof stelt voorop dat de inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze waarop deze wordt uitgeoefend in de eerste plaats worden bepaald door de akte van vestiging. Bij de uitleg van deze akte komt het aan op de partijbedoeling, voor zover zij in de akte tot uitdrukking is gebracht. Deze bedoeling moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Alleen in geval van twijfel, als de tekst van de erfdienstbaarheid niet duidelijk is, dan moet de inhoud en wijze van uitoefening worden bepaald aan de hand van de plaatselijke gewoonte dan wel de wijze waarop in de praktijk uitvoering is gegeven aan de erfdienstbaarheid. 
      
    
    
      6.7.
      Niet in geschil is dat de erfdienstbaarheid (zoals blijkt uit de aanhef) beoogt de privacy van [appellanten] te waarborgen. Het gaat bij de vraag op welk raam de erfdienstbaarheid doelt om de zinsnede “de bestaande ramen van de uitbouw in de keuken(s) van de betreffende woning(en) en/of verdieping(en).” Deze zinsnede kan redelijkerwijs niet anders worden uitgelegd dan dat die betekent: ‘de bestaande ramen van de uitbouw, die zich bevinden in de keuken(s) van de verschillende woningen.’ Dat betekent dat de erfdienstbaarheid op het huidige badkamerraam van [geïntimeerde] ziet, en niet op haar slaapkamerraam (zie ook hiervoor onder 6.1.1.).
      
      
        6.7.1.
        Daarbij is het volgende van belang. Met ‘de uitbouw’ kan niet de wc zijn bedoeld, omdat daarin geen raam aanwezig is. Het enige uitstekende deel van het appartement (dat als uitbouw aan te wijzen kan zijn) waar een raam in zit, is de ruimte waar in [jaar] de keuken in was gevestigd. Het ligt namelijk niet voor de hand dat met ‘de uitbouw’ op de slaapkamer is gedoeld, omdat dit zou meebrengen dat voor het (vroegere) keukenraam (dat rechtstreeks in plaats van zijdelings uitzicht biedt op de woning) niets vastgelegd zou zijn. Bovendien blijkt uit de tekening bij de splitsingsakte dat de keuken, waarnaar de tekst van de erfdienstbaarheid verwijst, zich in het hiervoor met donkerroze aangegeven gebied (zie bij B in figuur 2) bevond. Dat duidt erop dat specifiek het raam in de toenmalige keuken geblindeerd moest worden. De omstandigheid dat het woord ramen in meervoud is geschreven, wordt verklaard doordat de keukenramen in de drie appartementen, die zich op verschillende verdiepingen bevonden, geblindeerd moesten worden. Daarnaast zou het niet logisch zijn als alle ramen aan de achterzijde van het appartement op grond van de erfdienstbaarheid geblindeerd zouden moeten worden, omdat dit dan eenvoudig op die manier in de splitsingsakte had kunnen worden opgeschreven. De uitleg die het hof aan de erfdienstbaarheid toekent zou ook niet tot onvoorstelbare gevolgen hebben geleid, omdat het slaapkamerraam slechts zijdelings uitzicht geeft op de woning en het terras bij de woning (hierboven onder 6.1. aangeduid met nummer 3). Het hierboven als nummer 2 aangeduide gedeelte van de tuin maakte ten tijde van het vestigen van de erfdienstbaarheid nog geen onderdeel uit van de tuin bij de woning en behoort ook niet tot het heersend erf van de erfdienstbaarheid. 
        
      
      
        6.7.2.
        Het voorgaande wordt niet anders doordat de voorzieningenrechter in het vonnis in kort geding van 16 maart 2021 tussen [appellanten] en de bovenbuurvrouw van [geïntimeerde] , over dezelfde erfdienstbaarheid heeft geoordeeld dat deze onvoldoende duidelijk is en dat daarom gekeken moet worden naar de wijze waarop in de praktijk uitvoering is gegeven aan de erfdienstbaarheid. De tekst van de erfdienstbaarheid is naar het oordeel van het hof wel degelijk voldoende duidelijk, zodat buiten beschouwing moet blijven hoe in de praktijk uitvoering is gegeven aan de erfdienstbaarheid. 
        
      
      
        6.7.3.
        Het hof gaat voorbij aan de door [appellanten] overgelegde verklaringen van [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] , omdat [appellanten] daarmee wilden onderbouwen hoe in de praktijk uitvoering werd gegeven aan de erfdienstbaarheid. Ook kunnen deze verklaringen niet gebruikt worden om de partijbedoeling bij het vestigen van de erfdienstbaarheid te achterhalen, omdat slechts kan worden uitgegaan van de partijbedoeling, voor zover deze in de splitsingsakte tot uitdrukking is gebracht. De inhoud van die akte bevat immers de informatie waar derden op af moeten kunnen gaan. 
        
      
    
    
      6.8.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de grieven niet tot vernietiging van het bestreden vonnis kunnen leiden.
      
      
        
          Slotsom, kosten en bewijsaanbod
        
      
      
    
    
      6.9.
      Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. Het hof ziet geen aanleiding om [appellanten] toe te laten tot bewijslevering, omdat zij geen bewijs hebben aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. [appellanten] zijn in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zullen daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:
      
      - griffierecht	€    349,00
      - salaris advocaat	€ 3.642,00 (tarief II, 3 punten)
      Totaal	€ 3.991,00
      
      
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      7.1.
      bekrachtigt het bestreden vonnis;
      
    
    
      7.2.
      veroordeelt [appellanten] in de proceskosten in hoger beroep, tot nu vastgesteld op € 3.991,00, te vermeerderen met € 178,00 voor nasalaris en € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot in geval van betekening van dit arrest, alles te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na dit arrest;
      
    
    
      7.3.
      verklaart dit arrest ten aanzien van deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.E. van der Werff en C.L.J.M. de Waal en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 december 2025.