ECLI:NL:RBOVE:2025:6609, Rechtbank Overijssel, 11-11-2025, 11837528 \ CV EXPL  25-1453
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-11-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vordering ontbinding huuroverkomst en betaling huurachterstand.
        Vorderingen worden toegewezen.

RECHTBANK OVERIJSSEL
    Team kanton en handelsrecht
    Zittingsplaats Almelo
    
    
      Zaaknummer	: 11837528 \ CV EXPL  25-1453
    
    
    
      
        Vonnis van 11 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting ALMELOSE WONINGSTICHTING "BETER WONEN",gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
      eisende partij, verder te noemen de verhuurder,
      gemachtigde: Deurwaarderskantoor Wigger Van het Laar,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,wonende te [woonplaats],
      gedaagde partij, verder te noemen de huurder, 
      verschenen in persoon.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 12 augustus 2025,
      - de mondelinge conclusie van antwoord van 26 augustus 2025;
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling is gehouden op 28 oktober 2025. Namens de verhuurder zijn verschenen [naam 1] en [naam 2], consulenten huurbetalingen, vergezeld van mevrouw [naam 3], werkzaam bij Wigger van het Laar. De huurder is eveneens verschenen. Van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling aan de orde is gekomen heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      De huurder huurt van de verhuurder de woning gelegen aan [adres] tegen een huurprijs van op dit moment € 726,60 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. 
      
    
    
      2.2.
      Vast staat dat er een achterstand bestaat in de huurbetalingen. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      De verhuurder vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand met nevenvorderingen. 
      
    
    
      3.2.
      De verhuurder legt aan de vordering het volgende ten grondslag. De huurder is in  zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door niet (volledig) aan zijn betalingsverplichting te voldoen. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt volgens de verhuurder de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
      
    
    
      3.3.
      De huurder erkent dat er sprake is van een betalingsachterstand maar volgens hem heeft hij de huur van augustus 2025 betaald. De huurder voert aan dat hij vanwege financiële omstandigheden niet in staat is (geweest) de achterstallige huur te voldoen. De huurder is het in eerste instantie niet eens met de gevorderde ontbinding en ontruiming, maar hij heeft tijdens de mondelinge behandeling naar voren gebracht dat hij op korte termijn (einde van de maand) een andere woonruimte in Enschede gaat betrekken.  
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    Ambtshalve toetsen
    
    
      4.1.
      De verhuurder is een professionele verhuurder en de huurder is een consument. Voordat de kantonrechter aan de inhoudelijke beoordeling toekomt moet de kantonrechter op grond van de Europese richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (richtlijn 1993/13) ambtshalve toetsen of sprake is van bedingen in de huurovereenkomst en/of de op die overeenkomst toepasselijke algemene voorwaarden oneerlijk zijn voor de huurder als consument. 
      
    
    
      4.2.
      De verplichting tot ambtshalve toetsing op grond van de hiervoor genoemde richtlijn berust op de gedachte dat een consument zich tegenover een professionele partij in een zwakke onderhandelingspositie bevindt, over minder informatie beschikt dan de professionele partij en dat er een niet te verwaarlozen gevaar bestaat dat de consument, met name uit onwetendheid, geen beroep zal doen op rechtsregels die hem beschermen. Daarom moet de kantonrechter de consument helpen en de consumentenbeschermende bepalingen uit zichzelf toepassen (ook) als de consument daar niet om vraagt. 
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter moet in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak). 
      
      
        
          De huurachterstand.
        
      
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter is van oordeel dat het huurprijswijzigingsbeding in artikel 4.2. van de huurovereenkomst niet oneerlijk is omdat dit beding verwijst naar de wet. 
      
    
    
      4.5.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft de verhuurder naar voren gebracht dat het klopt dat de huur van augustus 2025 is betaald. Echter zijn de maanden september en oktober 2025 onbetaald gebleven, aldus de verhuurder. De huurder heeft dit niet weersproken. 
      
    
    
      4.6.
      Omdat de huurder niet heeft betwist dat hij de huurachterstand moeten betalen, zal de huurachterstand tot en met oktober 2025 van € 2.837,96, worden toegewezen. Ook heeft de huurder geen verweer gevoerd tegen de gevorderde factuur voor servicekosten 2024, zodat ook deze vordering van € 4,53 zal wordt toegewezen.
      
      
        
          De wettelijke rente
        
      
      
    
    
      4.7.
      Het beding waarin de wettelijke rente is bedongen, is niet oneerlijk nu dit niet afwijkt van de wettelijke regeling. Dit leidt ertoe dat dit beding niet hoeft te worden vernietigd.
      
    
    
      4.8.
      De wettelijke rente zal, als onweersproken en op de wet gegrond, als na te melden worden toegewezen.
      
      
        
          De buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      4.9.
      Verder heeft verhuurder een bedrag van € 252,15 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd.
      
    
    
      4.10.
      In artikel 13 van de “Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige Woonruimte Verhuurder 2018”, is het volgende opgenomen.
      
      
        
          “13.1. Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolgde de wet en/of huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn de daaruit voorvloeiende redelijke gemaakte buitengerechtelijke kosten voor rekening van die ene partij.
        
      
    
    
      13.2.
      
        Indien één van de partijen een uit hoofde van de overeenkomst of uit andere hoofde overeengekomen verschuldigd bedrag niet volledig en stipt op de vervaldag voldoet, dan verkeert deze partij direct vanaf de vervaldag in verzuim en is deze partij vanaf die dag de wettelijke rente verschuldigd. Daarnaast is de partij die in verzuim verkeert een vergoeding verschuldigd voor de redelijke buitengerechtelijke incassokosten met een minimumbedrag van € 40,--..”
      
      
    
    
      4.11.
      Ook dit beding moet de kantonrechter op grond van de onder 4.1. weergegeven Europese richtlijn ambtshalve toetsen. De kantonrechter overweegt over de oneerlijkheid van het beding het volgende. Het beding suggereert dat vanaf het moment van verzuim direct incassokosten verschuldigd zijn. Op grond van de wet is een consument pas incassokosten verschuldigd als hij na het intreden van het verzuim een veertiendagenbrief heeft ontvangen die aan alle in artikel 6:96 lid 6 BW genoemde eisen voldoet. Daarnaast moet in het beding de hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten conform de staffel van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten worden genoemd. Deze eisen zijn echter niet opgenomen in artikel 13 van de algemene voorwaarden. De kantonrechter is van oordeel dat het beding ten nadele van de consument afwijkt van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. Daarmee wordt het beding als oneerlijk beoordeeld. Nu sprake is van een oneerlijk beding, is terugvallen op de wettelijke regeling niet mogelijk. Als gevolg van bovenstaande wordt de gevorderde vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.
      
      
        
          Wat betekent dit voor huurder
        
      
      
    
    
      4.12.
      De huurder moet aan de verhuurder betalen een bedrag van € 2.863,76 (bestaande uit € 2.837,96 aan huurachterstand tot en met oktober 2025, € 4,53 aan factuur servicekosten 2024 en € 21,27 aan wettelijke rente berekend tot 12 augustus 2025), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.115,89 vanaf 12 augustus tot de dag van volledige betaling. 
      
      
        
          De ontbinding en ontruiming.
        
      
      
    
    
      4.13.
      De huurder is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter wijst een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Vaak zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen.
      
    
    
      4.14.
      De kantonrechter is van oordeel dat de betalingsachterstand, waarvan in deze zaak sprake is, van zodanige omvang is, dat deze de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De huurder zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. 
      
    
    
      4.15.
      De verhuurder wil ook dat de huurder wordt veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 726,60 (of zoveel hoger als bij wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten), te rekenen vanaf de maand november 2025 tot het moment dat de huurder het gehuurde ontruimt. Dit is de huurprijs per maand en na het ontbinden van de huurovereenkomst is dit een gebruiksvergoeding voor de tijd dat de huurder nog in het gehuurde verblijft. Nu op dit punt geen verweer is gevoerd, zal de vordering als zodanig worden toegewezen.
      
    
    
      4.16.
      De kantonrechter merkt ten overvloede nog op dat tijdens de mondelinge behandeling is besproken dat als de huurder tijdig (voor 1 november 2025) de woning schoon oplevert, het aan de verhuurder is of zij haar vordering beperkt tot die datum. 
      
      
        
          De proceskosten.
        
      
      
    
    
      4.17.
      De huurder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. 
      
      
      
        De proceskosten van de verhuurder worden begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                385,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.040,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      5.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres],
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt de huurder om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van de huurder zijn, en de sleutels af te geven aan de verhuurder,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt de huurder om tegen bewijs van kwijting te betalen aan de verhuurder:
      
        
          € 2.842,49 aan opeisbaar geworden en onbetaald gelaten huurtermijnen berekend tot en met de maand oktober 2025 en de factuur servicekosten 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.115,89 vanaf 12 augustus 2025 tot de dag van volledige betaling;
        
        
          € 21,27 aan wettelijke rente, berekend tot 12 augustus 2025;
        
        
          een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs, zoals deze zonder ontbinding van de huurovereenkomst zou hebben gegolden voor elke maand of gedeelte van een maand, gelegen tussen 1 november 2025 en de daadwerkelijke ontruiming,  
        
      
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt de verhuurder in de proceskosten van € 1.040,45, te betalen binnen veertien dagen na dit vonnis, te vermeerderen de kosten van betekening, indien de huurder niet binnen genoemde termijn betaalt en vervolgens betekening van het vonnis plaatsvindt;
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A. Smedes, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 11 november 2025. (ak)
      
      
    
  
  
    HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:EU:2021:68.
  
  
     Artikel 6:265 BW.
  
  
     HR 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810)