ECLI:NL:GHDHA:2025:2576, Gerechtshof Den Haag, 25-09-2025, BK-24/1022 tot en met BK-24/1025
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-09-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Art. 17 Wet WOZ, art. 8:31, 8:42, 8:58 en 8:69 Awb. iWOZ-kaarten, schending art. 8:42 Awb gepasseerd met toepassing art. 8:31 Awb, belanghebbende niet in haar belangen geschaad. Nieuwe beroepsgrond belanghebbende met betrekking tot aanslagen watersysteemheffing ingenomen binnen tien dagen voorafgaand aan de zitting tardief verklaard. Waardevaststelling 4 woningen. De Heffingsambtenaar maakt aannemelijk dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld. Geen recht op vergoeding van immateriële schade omdat het financiële belang bij de procedure minder is dan € 1.000.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummers BK-24/1022 t/m BK-24/1025
    
    
    
    Uitspraak van 25 september 2025
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: D.A.N. Bartels) 
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
      (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 31 oktober 2024, nummers SGR 23/356, SGR 23/358, SGR 23/359 en SGR 23/361. 
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij op één aanslagbiljet opgenomen beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [woonplaats] (de woningen), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op respectievelijk € 411.000, € 404.000, € 402.000 en € 416.000 (de beschikkingen). Met de beschikkingen zijn op hetzelfde aanslagbiljet  bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de [gemeente] (de OZB-aanslagen) en de watersysteemheffing eigenaren van het Hoogheemraadschap van Rijnland (de aanslagen watersysteemheffing, samen met de OZB-aanslagen aangeduid als de aanslagen).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar belanghebbendes bezwaar tegen de beschikkingen en de aanslagen ongegrond verklaard en de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 365. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 559. De Heffingsambtenaar heeft op 26 juni 2025 een nader stuk, aangeduid als verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 20 mei, 7 juli (vijf stukken) en 8 juli 2025 (drie stukken) nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 16 juli 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woningen. De woningen zijn appartementen, waarbij [adres 4] is aangeduid als ‘maisonnette’, en zijn gelegen in hetzelfde appartementencomplex. Het bouwjaar van het appartementencomplex is 2006. De gebruiksoppervlakte van de woningen is 112 m2 ( [adres 1] ), 113 m2 ( [adres 2] ), 112 m2 ( [adres 3] ) en 114 m2 ( [adres 4] ).
      
      
        2.2.1.
        De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde voor elk van de woningen een taxatieverslag en in beroep een matrix overgelegd. In de matrices zijn de verkooptransacties van drie naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woningen vergelijkbare woningen opgenomen, te weten [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] , alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). In de matrices is de waarde van de woningen bepaald op € 411.900 ( [adres 1] ), € 404.895 ( [adres 2] ), € 402.600 ( [adres 3] ) en € 416.670 ( [adres 4] ). 
        
      
      
        2.2.2.
        Over de woningen bevatten de matrices onder meer de volgende gegevens:
        
        
          
            
            
            
            
            
            
            
            
            
            
              
                
                  
                
                
                  
                    
                      [adres 1]
                    
                  
                
                
                  
                    
                      [adres 2]
                    
                  
                
                
                  
                    
                      [adres 3]
                    
                  
                
                
                  
                    
                      [adres 4]
                    
                  
                
              
              
                
                  
                    Objectkenmerken
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  
                    Soort object
                  
                
                
                  Appartement
                
                
                  Appartement
                
                
                  Appartement
                
                
                  Maisonnette
                
              
              
                
                  
                    Bouwjaar
                  
                
                
                  2006
                
                
                  2006
                
                
                  2006
                
                
                  2006
                
              
              
                
                  
                    Eenheid (m2/m3)
                  
                
                
                  112 m2
                
                
                  113 m2
                
                
                  112 m2
                
                
                  114 m2
                
              
              
                
                  
                    Bijgebouwen
                  
                
                
                  Berging/schuur, Garage onder, Dakterras/balkon
                
                
                  Berging/schuur, Garage onder
                
                
                  Berging/schuur, Garage onder
                
                
                  Berging/schuur, Dakkapel, Garage onder, Dakterras/ balkon, Dakkapel
                
              
              
                
                  
                    Kwaliteit/luxe
                  
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
              
              
                
                  
                    Onderhoud
                  
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
              
              
                
                  
                    Uitstraling
                  
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
              
              
                
                  
                    Voorzieningen
                  
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
              
              
                
                  
                    Ligging
                  
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
              
              
                
                  
                    Waardeberekening
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  
                    Woning
                  
                
                
                  112 m2 x 3.425 
                
                
                  
                  383.600
                
                
                  113 m2 x 3.415 
                
                
                   385.895
                
                
                  112 m2 x 3.425  
                
                
                  
                  383.600
                
                
                  114 m2 x 3.405 
                
                
                  
                  388.170
                
              
              
                
                  
                    Onderp. garage
                  
                
                
                  
                
                
                  15.000
                
                
                  
                
                
                  15.000
                
                
                  
                
                
                  15.000
                
                
                  
                
                
                  15.000
                
              
              
                
                  
                    Berging/schuur
                  
                
                
                  
                
                
                  4.000
                
                
                  
                
                
                  4.000
                
                
                  
                
                
                  4.000
                
                
                  
                
                
                  4.000
                
              
              
                
                  
                    Dakkapel
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  2.000
                
              
              
                
                  
                    Dakkapel
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  3.000
                
              
              
                
                  
                    Dakterras/balkon
                  
                
                
                  31 m2 x 300  
                
                
                  
                  9.300
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  15 m2 x 300  
                
                
                  
                  4.500
                
              
              
                
                  
                    Totaal (euro)
                  
                
                
                  
                
                
                  
                    411.900
                  
                
                
                  
                
                
                  
                    404.895
                  
                
                
                  
                
                
                  
                    402.600
                  
                
                
                  
                
                
                  
                    416.670
                  
                
              
            
          
        
        
      
      
        2.2.3.
        De matrices bevatten over de vergelijkingsobjecten onder meer de volgende gegevens:
        
        
          
            
            
            
            
            
            
            
            
            
            
              
                
                  
                
                
                  
                    
                      [adres 5]
                    
                  
                
                
                  
                    
                      [adres 6]
                    
                  
                
                
                  
                    
                      [adres 7]
                    
                  
                
              
              
                
                  
                    Objectkenmerken
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  
                    Soort object
                  
                
                
                  Appartement
                
                
                  Appartement
                
                
                  Appartement
                
              
              
                
                  
                    Bouwjaar
                  
                
                
                  1995
                
                
                  2005
                
                
                  2005
                
              
              
                
                  
                    Eenheid (m2/m3)
                  
                
                
                  109 m2
                
                
                  95 m2
                
                
                  80 m2
                
              
              
                
                  
                    Bijgebouwen
                  
                
                
                  Garage onder, Berging/schuur, Dakterras/balkon, Dakterras/balkon
                
                
                  Dakterras/balkon
                
                
                  Dakterras/balkon
                
              
              
                
                  
                    Marktgegevens
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  
                    Transactiedatum
                  
                
                
                  16-01-2020
                
                
                  1-09-2020
                
                
                  09-10-2020
                
              
              
                
                  
                    Transactieprijs
                  
                
                
                  400.000
                
                
                  310.000
                
                
                  291.000
                
              
              
                
                  
                    Correctie
                  
                
                
                  Marktprijs is om andere reden hoger  dan markt-waarde
                
                
                  -8.379
                
                
                  Marktprijs is om andere reden hoger  dan markt-waarde 
                
                
                  – 2.140 
                
                
                  Marktprijs is om andere reden hoger  dan markt-waarde 
                
                
                  -3.650 
                
              
              
                
                  
                    Objectkenmerken
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  
                    Kwaliteit/luxe
                  
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
              
              
                
                  
                    Onderhoud
                  
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
              
              
                
                  
                    Uitstraling
                  
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
              
              
                
                  
                    Voorzieningen
                  
                
                
                  2
                
                
                  3
                
                
                  3
                
              
              
                
                  
                    Ligging
                  
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
              
              
                
                  
                    Waardeberekening
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  
                    Woning
                  
                
                
                  109 m2 x 3.967 
                
                
                  
                   402.973
                
                
                  95 m2 x 3.318  
                
                
                  
                  315.210
                
                
                  80 m2 x 3.643   
                
                
                  
                  291.440
                
              
              
                
                  
                    Onderpandige garage
                  
                
                
                  
                
                
                  15.000
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  
                    Berging/schuur
                  
                
                
                  
                
                
                  4.000
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  
                    Dakterras/balkon
                  
                
                
                  6 m2 x 300            
                
                
                  1.800
                
                
                  6 m2 x 300           
                
                
                  1.800
                
                
                  6 m2 x 300           
                
                
                  1.800
                
              
              
                
                  
                    Dakterras/balkon
                  
                
                
                  10 m2 x 300        
                
                
                  3.000
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  
                    Totaal (euro)
                  
                
                
                  
                
                
                  
                    426.773
                  
                
                
                  
                
                
                  
                    317.010
                  
                
                
                  
                
                
                  
                    293.240
                  
                
              
            
          
        
        
        
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    
    4. De rechtbank stelt voorop dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van verkopen rond de waardepeildatum. Volgens vaste jurisprudentie wordt daaronder verstaan verkopen die in beginsel binnen één jaar voor en één jaar na de waardepeildatum hebben plaatsgevonden.
    
    5. Naar volgt uit de taxatieverslagen en taxatiematrixen, zijn de waarden van de woningen bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft de waarden onderbouwd met de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 5] (verkocht op 16 januari 2020, voor € 400.000), [adres 6] (verkocht op 1 september 2020, voor € 310.000) en [adres 7] (verkocht op 9 oktober 2020, voor
    € 291.000). Deze vergelijkingsobjecten zijn net zoals de woningen appartementen. De vergelijkingsobjecten zijn gebouwd in respectievelijk 1995, 2005 en 2005, hebben een oppervlakte van 109 m2, 95 m2 en 80 m2 en beschikken – net zoals de woningen – over een berging/schuur en/of (dak)terras/balkon en in het geval van [adres 5] ook over een parkeerplaats. De vergelijkingsobjecten zijn voor wat betreft bouwjaar, uitstraling en ligging goed vergelijkbaar met de onroerende zaken. Met de matrixen en hetgeen overigens door verweerder is aangevoerd, maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woningen toegekende waarden uit de bij de verkoop van de in de matrixen genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woningen. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarden in een onjuiste verhouding staan tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
    
    6. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Anders dan eiseres stelt volgt uit de matrix dat verweerder de koopsommen van de vergelijkingsobjecten heeft gecorrigeerd met het aandeel in de onderhoudsreserve van de VvE voordat hij deze vergelijkt met de woningen van eiseres.
    
    7. Eiseres heeft in haar beroepschrift verder bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de woningen zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, daarbij heeft zij niet geconcretiseerd – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de woningen. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering dan wel verloedering en andere omgevingsfactoren heeft eiseres evenmin toegelicht of gespecificeerd. De rechtbank gaat daarom aan deze stellingen voorbij.
    
    8. De stelling van eiseres dat verweerder heeft nagelaten de taxatiematrixen te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. De taxatiematrixen zijn op 20 september 2024 door de rechtbank digitaal ontvangen en eveneens op 20 september 2024 digitaal beschikbaar gesteld aan eiseres. Aan de klacht van eiseres dat de grondstaffels niet zijn overgelegd, gaat de rechtbank voorbij, omdat bij de onderhavige waarderingen grondstaffels geen rol hebben gespeeld. Daarnaast gaat de rechtbank voorbij aan de klacht dat verweerder de kadastrale gegevens niet heeft overlegd, dit betreft openbare gegevens die eiseres zelf kan raadplegen.
    
    
      
        Immateriële schadevergoeding
      
    
    9. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade. Het bezwaarschrift is op 3 oktober 2022 ontvangen door verweerder. Op de dag waarop deze uitspraak wordt gedaan (31 oktober 2024) is de redelijke termijn voor bezwaar en beroep van twee jaar overschreden met één maand. Eiseres heeft dus in beginsel recht op vergoeding van immateriële schade.
    
    10. Het verzoek van eiseres valt onder de werking van het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024[1]. Hierdoor geldt dat er niet tegemoet wordt gekomen aan het verzoek tot vergoeding van immateriële schade indien het financieel belang minder is dan € 1.000 én de redelijke termijn niet met meer dan twaalf maanden is overschreden.
    
    11. Verweerder heeft in dit kader gesteld dat er geen sprake is van een financieel belang van meer dan € 1.000. Eiseres heeft dit niet betwist. Gelet hierop heeft eiseres naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het financieel belang meer dan € 1.000 bedraagt. Dit betekent dat eiseres geen recht heeft op vergoeding van immateriële schade.
    
    12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, dienen de beroepen ongegrond te worden verklaard.
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
      [1] ECLI:NL:HR:2024:853”
    
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woningen te hoog is vastgesteld en of de aanslagen watersysteemheffing ten onrechte zijn opgelegd. Voorts is in geschil of de Heffingsambtenaar heeft nagelaten alle op de zaak betrekking hebbende stukken te overleggen en of belanghebbende recht heeft op een vergoeding van immateriële schade. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarde van de woningen 20% lager wordt vastgesteld en dienovereenkomstige vermindering van de OZB-aanslagen. Met betrekking tot de aanslagen watersysteemheffing concludeert belanghebbende primair tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vernietiging van de aanslagen watersysteemheffing en subsidiair tot vermindering van deze aanslagen conform de gewijzigde beschikkingen. Voorts verzoekt belanghebbende om toekenning van een vergoeding van immateriële schade en een proceskostenvergoeding.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
    
      5.1.
      De gemachtigde van belanghebbende heeft in het hogerberoepschrift en de door hem ingediende nadere stukken, waaronder de zogenoemde “pinpoint” brief, volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en gronden, waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaken. Daarom heeft het Hof de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hogerberoepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert. Daarop heeft de gemachtigde ter zitting verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de negen punten genoemd in het nadere stuk van 7 juli 2025 (door belanghebbende aangeduid als “verbijzonderingsbrief”) en het nadere stuk van 8 juli 2025 met daarin drie punten. Ter zitting heeft belanghebbende de in die nadere stukken opgenomen hogerberoepsgronden met betrekking tot de gehanteerde kapitalisatiefactor, de grondprijs, de objectafbakening, de grondstaffels en winkelpanden ingetrokken en de overige hogerberoepsgronden gehandhaafd. Beide stukken zijn overigens ingediend binnen de tiendagentermijn voor de zitting. De Heffingsambtenaar heeft hiertegen geen bezwaar gemaakt. 
      
      
        
          Op de zaak betrekking hebbende stukken
        
      
      
      
        5.2.1.
        Belanghebbende betoogt dat de Heffingsambtenaar ten onrechte de volgende op de zaak betrekking hebbende stukken niet heeft overgelegd: iWOZ-kaarten van de vergelijkingsobjecten, informatie uit het Kadaster (waaronder aktes van levering en koopovereenkomsten), een berekening van historische correcties (waarmee kennelijk wordt gedoeld op indexeringspercentages) en het ‘verantwoordingsdocument’ van de [gemeente] . 
        
      
      
        5.2.2.
        iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling van objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Anders dan belanghebbende betoogt, behoren de iWOZ-gegevens van de door de Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De Heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit kan anders zijn in het geval de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde heeft gebruikgemaakt van de iWOZ-kaarten om daaruit de kenmerken van de (vergelijkings)objecten af te leiden die van belang zijn voor de beslechting van geschilpunten. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat hij de iWOZ-kaarten heeft gebruikt. Daarmee zijn de iWOZ-kaarten op de zaak betrekking hebbende stukken. Door die stukken niet te overleggen heeft de Heffingsambtenaar artikel 8:42 Awb geschonden. Het Hof verbindt echter hieraan, gelet op artikel 8:31 Awb, geen gevolgen, omdat belanghebbende door het niet overleggen van de iWOZ-kaarten niet in haar belangen is geschaad. Belanghebbende heeft namelijk de gehanteerde objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten, waarover de iWOZ-kaarten informatie zouden kunnen bevatten, niet betwist. 
        
      
      
        5.2.3.
        Voorts is niet gebleken dat de Heffingsambtenaar in het kader van de waardering van de woningen stukken uit het Kadaster heeft geraadpleegd. Op hem rust dan geen plicht om dergelijke stukken als op de zaak betrekking hebbende stukken in het geding te brengen. 
        
      
      
        5.2.4.
        Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar het zogenaamde ‘verantwoordingsdocument’ van de [gemeente] voor het jaar 2022 had moeten overleggen. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat er voor 2022 geen verantwoordingsdocument bestaat en dat een verwijzing daarnaar in de stukken berust op een verschrijving. Nu het document niet bestaat, is er ook geen sprake van schending van artikel 8:42 Awb.
        
        
          
            Waarde van de woningen
          
        
        
      
      
        5.3.1.
        De waarde van een woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevinden, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44).
        
      
      
        5.3.2.
        De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, BNB 2024/92 geoordeeld dat bij de beoordeling van de vraag of aan de bewijslast is voldaan de normale regels met betrekking tot de verdeling van de bewijslast gelden. Die regels brengen mee dat de rechter ten aanzien van de door een partij aangevoerde feiten en omstandigheden moet beoordelen in hoeverre die zijn bestreden en, zo ja, in hoeverre die door deze partij aannemelijk zijn gemaakt. Daarbij moet de rechter acht slaan op al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd (HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63). Indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt mag de rechter de waarde op een door hem gekozen grondslag vaststellen. Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het derhalve aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (HR 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, BNB 2015/214). 
        
      
      
        5.4.1.
        De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden matrices overgelegd. Uit de matrices volgt dat de waarde van de woningen is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij is verwezen naar de opbrengsten behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woningen. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Uit de matrices leidt het Hof het volgende af.
        
      
      
        5.4.2.
        De woningen en de vergelijkingsobjecten zijn alle van het type “appartement”, waarbij de woning [adres 4] is aangeduid als “maisonnette”. De gebruiksoppervlakten van de vergelijkingsobjecten wijken af van die van de woningen; ze zijn kleiner. 
        
      
      
        5.4.3.
        Voor zover de gebruiksoppervlakten van de vergelijkingsobjecten verschillen van de woningen heeft de Heffingsambtenaar daarvoor (boven een herrekening naar evenredigheid van de oppervlakten) een correctie gemaakt van € 10 per vierkante meter. Voorts heeft de Heffingsambtenaar aan de woningen en de vergelijkingsobjecten VLOK-factoren toegekend. Daarbij is hij bij de woningen uitgegaan van factor 3 (gemiddeld) voor alle factoren. Bij het vergelijkingsobject [adres 5] is hij voor voorzieningen uitgegaan van factor 2 (onder gemiddeld). Voor alle overige factoren is een 3 toegekend.
        
      
      
        5.4.4.
        De Heffingsambtenaar heeft deelobjecten van de woning en de vergelijkingsobjecten apart gewaardeerd. Daarbij heeft hij de onderpandige garages van de woningen en het vergelijkingsobject [adres 5] gewaardeerd op € 15.000. Balkons en dakterrassen zijn gewaardeerd op € 300 per vierkante meter. Vaste eenheidsprijzen zijn gehanteerd voor berging/schuur (€ 4.000) en dakkapellen ( [adres 4] , € 2.000 en € 3.000). 
        
      
      
        5.5.1.
        Naar het oordeel van het Hof zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woningen. Net als de woningen zijn de vergelijkingsobjecten appartementen. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat [adres 4] een ‘maisonnette’ is, hetgeen betekent dat sprake is van een andere indeling in de zin dat er twee woonlagen zijn, maar dat dit type woning te vergelijken is met een appartement. Het Hof heeft geen aanleiding aan deze uitleg te twijfelen. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de gebruiksoppervlakte van [adres 4] nagenoeg gelijk is aan die van de andere woningen.  
        
      
      
        5.5.2.
        Met de onderlinge verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten heeft de Heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden. Waar nodig heeft hij een afwijkende VLOK-factor toegekend. De toegekende VLOK-factoren zijn door belanghebbende niet betwist en het Hof ziet ook geen aanleiding om aan de juistheid daarvan te twijfelen. Voorts heeft de Heffingsambtenaar de deelobjecten apart gewaardeerd en rekening gehouden met de verschillen in gebruiksoppervlakte. De aldus toegepaste vergelijking leidt tot prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de woningen (€ 3.425 ( [adres 1] en [adres 3] ), € 3.415 ( [adres 2] ) en € 3.405 ( [adres 4] )) die onder de gemiddelde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten liggen (€ 3.643). 
        
      
      
        5.5.3.
        Gelet op hetgeen is overwogen in 5.5.1 en 5.5.2 is de Heffingsambtenaar geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. 
        
      
      
        5.6.1.
        Hetgeen belanghebbende hiertegen inbrengt leidt niet tot een ander oordeel.  
        
      
      
        5.6.2.
        Belanghebbende stelt dat de vergelijkingsobjecten niet kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woningen. Zij stelt dat woningen zonder balkon niet vergeleken kunnen worden met woningen met een balkon, zoals de vergelijkingsobjecten. De woningen [adres 1] en [adres 4] beschikken over een balkon, zodat belanghebbendes stelling in zoverre feitelijke grondslag mist. Voor het overige volgt het Hof niet de algemene stelling dat de woningen zonder balkon ( [adres 2] en [adres 3] ) niet vergelijkbaar zijn met de vergelijkingsobjecten, omdat die wel een balkon hebben. Of de vergelijkingsobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woningen hangt af van hoe met deze onderlinge verschillen rekening is gehouden. De Heffingsambtenaar heeft aan de balkons een waarde van € 300 per vierkante meter toegekend. Belanghebbende stelt dat dit te laag is, maar zij onderbouwt dit op geen enkele wijze. Het Hof ziet geen aanleiding om aan te nemen dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde waarde te laag is.
        
      
      
        5.6.3.
        Belanghebbende stelt dat niet inzichtelijk is hoe de Heffingsambtenaar de koopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft geïndexeerd en heeft gevraagd waarop die indexering is gebaseerd. Uit de matrices kan eenvoudig herleid worden welk indexeringspercentage is gehanteerd. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat de toegepaste indexering op marktgegevens is gebaseerd, maar dat de onderbouwing daarvan niet is overgelegd. Het Hof ziet geen aanleiding om aan de verklaring van de Heffingsambtenaar te twijfelen. Belanghebbende heeft ook verder niet onderbouwd waarom de gehanteerde indexering niet juist zou zijn. Het Hof gaat voorbij aan belanghebbendes stelling dat voor de indexering dient te worden uitgegaan van de datum van de koopovereenkomst en niet van de datum van het transport. In een stijgende markt, waarvan in 2021 naar algemeen bekend sprake was, zou uitgaan van de datum van de koopovereenkomst, die gelegen is vóór de datum van het transport, leiden tot een hogere geïndexeerde koopsom, hetgeen in het nadeel van belanghebbende zou zijn. 
        
      
      
        5.6.4.
        Belanghebbende wijst op een uitspraak van de Rechtbank van 20 mei 2025, ECLI:NL:RBDHA:2025:9173, waarin onder meer de waarde van de woningen voor het belastingjaar 2023 (waardepeildatum 1 januari 2022) in geding is. De WOZ-waarde wordt elk jaar afzonderlijk bepaald. Een uitspraak van de Rechtbank omtrent de WOZ-waarde van de woningen voor het belastingjaar 2023 is derhalve niet van belang voor de beslechting van het onderhavige geschil.
        
        
          
            Aanslagen watersysteemheffing 
          
        
        
      
    
    
      5.7.
      Belanghebbende heeft mede bezwaar gemaakt tegen de aanslagen watersysteemheffing. In bezwaar en beroep heeft belanghebbende geen gronden aangevoerd tegen de aanslagen watersysteemheffing. Voor het eerst in haar nader stuk van 8 juli 2015 voert belanghebbende als aanvullende beroepsgrond aan dat ten aanzien van de posten overhead, uren en BTW in de ramingen redelijke twijfel bestaat of en in hoeverre er sprake is van een “last ter zake”. Het nader stuk van 8 juli 2015 is buiten de termijn van artikel 8:58 Awb door het Hof ontvangen. De beantwoording van de in het stuk opgeworpen twijfel over de vraag of de posten overhead, uren en BTW een “last ter zake” zijn, zou van de Heffingsambtenaar vergen dat hij nadere inlichtingen over deze posten dient te verstrekken, teneinde – naar vermogen – deze twijfel weg te nemen (vgl. HR 24 april 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI968, BNB 2009/159). Het Hof acht het in strijd met de goede procesorde om deze niet eerder aangedragen beroepsgrond in deze fase van de procedure nog in aanmerking te nemen. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat er geen enkele reden is waarom belanghebbende niet eerder in bezwaar, beroep of in hoger beroep de twijfel omtrent de vraag of sprake is van een “last ter zake” aan de orde had kunnen stellen. De uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 3 juni 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:3430, waarnaar belanghebbende verwijst, is geen reden om pas nu met deze nieuwe beroepsgrond te komen, aangezien deze uitspraak geen nieuw inzicht biedt in de mogelijkheid om dit soort kwesties aan de orde te stellen. 
      
      
        
          Vergoeding van immateriële schade
        
      
      
    
    
      5.8.
      Belanghebbende stelt dat zij recht heeft op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn ten aanzien van de bezwaar- en beroepsfase. Volgens belanghebbende is het in geding zijnde belang groter dan € 1.000.
      
      
        5.9.1.
        Op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad geldt als uitgangspunt dat de berechting van een zaak in de bezwaar- en de beroepsfase niet binnen een redelijke termijn geschiedt, indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen, uitspraak doet. De termijn vangt in beginsel aan op het moment waarop de Heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet (vgl. HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140). Hierbij geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag heeft genomen. Indien de redelijke termijn voor berechting is overschreden, wordt als regel – dat wil zeggen behoudens bijzondere omstandigheden – verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Tot de hiervoor bedoelde bijzondere omstandigheden wordt gerekend het geval dat het financiële belang bij de procedure zeer gering is. 
        
      
      
        5.9.2.
        Zoals uiteengezet in het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, BNB 2024/117 (het arrest van 14 juni 2024), r.o. 3.4.3 en 3.4.4, geldt voortaan als uitgangspunt dat zich een bijzondere omstandigheid als hiervoor bedoeld voordoet, wanneer het financiële belang bij de procedure minder dan € 1.000 bedraagt, en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden. De belastingrechter kan dan volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. Indien het financiële belang bij de procedure minder dan € 1.000 bedraagt en de redelijke termijn met meer dan twaalf maanden is overschreden, beslist de belastingrechter op een verzoek om vergoeding van immateriële schade naar bevind van zaken. Het staat de belastingrechter vrij om – na afweging van alle daartoe in aanmerking te nemen belangen en omstandigheden, waaronder de mate van overschrijding van de redelijke termijn – ook in die gevallen te volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. 
        
      
      
        5.9.3.
        De in 5.9.2 weergegeven wijzigingen gelden niet voor zaken waarin (i) de belanghebbende voorafgaand aan de datum van dit arrest om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft verzocht, en (ii) de redelijke termijn voor de desbetreffende fase van de procedure (bezwaar en beroep, hoger beroep, cassatieberoep) op de datum van het arrest van 14 juni 2024 is overschreden (zie het overgangsrecht dat is getroffen in het arrest van 14 juni 2024, r.o. 3.5).
        
      
    
    
      5.10.
      De uitspraak van de Rechtbank dateert van 31 oktober 2024. In het bezwaarschrift, ontvangen op 17 oktober 2022, is verzocht om vergoeding van immateriële schade. De redelijke termijn voor de bezwaar- en beroepsfase is aangevangen op 17 oktober 2022. Deze termijn is op de datum van het arrest van 14 juni 2024 niet overschreden, zodat het overgangsrecht niet van toepassing is. De Rechtbank heeft dus terecht het “nieuwe regime” toegepast. Dit betekent dat getoetst moet worden of de aan de bestuursorganen te betalen bedragen aan belastingen, heffingen en/of rente in totaal minder dan € 1.000 bedragen. 
      
      
        5.11.1.
        Indien een zaak betrekking heeft op meer aanslagen en/of andere fiscale beschikkingen, bijvoorbeeld een belastingaanslag en een daarmee samenhangende beschikking inzake belastingrente, dient te worden uitgegaan van het totale financiële belang dat is gemoeid met de geschillen over die aanslagen en/of andere fiscale beschikkingen. In gevallen waarin twee of meer zaken van één belanghebbende gezamenlijk zijn behandeld, dient te worden beoordeeld of die zaken in hoofdzaak betrekking hebben op hetzelfde onderwerp. Indien hiervan sprake is, dient voor de vaststelling van het financiële belang te worden uitgegaan van het totale financiële belang dat gemoeid is met de geschillen in al die zaken (zie het arrest van 14 juni 2024, r.o. 3.3.2).
        
      
      
        5.11.2.
        Het financiële belang bij de procedure bestaat in beginsel uit het financiële voordeel dat de belanghebbende met betrekking tot de fiscale beschikking(en) krijgt indien het door hem in die procedure ingenomen standpunt wordt gehonoreerd. Het financiële belang bij de procedure wordt dus niet bepaald door de hoogte van een of meer fiscale beschikkingen en ook niet door de omvang van het (uiteindelijk) door de belanghebbende in de procedure bereikte financiële resultaat. Het financiële effect van een of meer door de belanghebbende ingenomen standpunten wordt buiten beschouwing gelaten indien en voor zover hij deze standpunten tegen beter weten in heeft ingenomen (zie het arrest van 14 juni 2024, r.o. 3.3.3).
        
      
    
    
      5.12.
      Uitgaande van de door belanghebbende bepleite vermindering van de waarde van de woningen van 20% en aangenomen dat deze vermindering rechtstreeks doorwerkt in de bedragen van de aanslagen (het standpunt dat de aanslagen watersysteemheffing moeten worden vernietigd, had belanghebbende voor de Rechtbank nog niet ingenomen), is het financiële belang in deze zaken € 518. Het financiële belang bij de procedure is dus minder dan € 1.000. 
      
    
    
      5.13.
      Anders dan belanghebbende betoogt, is er geen aanleiding uit te gaan van het financiële belang bij alle op de aanslagen vermelde objecten, aangezien de beroepen tegen de aanslagen en beschikkingen die betrekking hebben op de andere objecten dan de woningen niet gezamenlijk zijn behandeld met de onderhavige zaken en niet in hoofdzaak betrekking hebben op hetzelfde onderwerp als aan de orde is in de onderhavige zaken. Voor zover belanghebbende bepleit dat het financiële belang gelijk is aan het bedrag van de aanslagen omdat de mogelijkheid bestaat dat de aanslagen wegens een onjuiste objectafbakening volledig worden vernietigd, heeft zij dit standpunt naar het oordeel van het Hof tegen beter weten in ingenomen. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.14.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      6.	Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door M.J.M. van der Weijden, R.A. Bosman en E.P.A. Brakeboer, in tegenwoordigheid van de griffier A.S.H.M. Strik.
    
    
    
    
      De griffier,	de voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      A.S.H.M. Strik	M.J.M. van der Weijden
    
    
    
    
      De beslissing is op 25 september 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.