ECLI:NL:RBGEL:2025:11321, Rechtbank Gelderland, 19-11-2025, 11541028 \ CV EXPL  25-1198
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-11-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurzaak. Huurders moesten de gehuurde woning ontruimen, omdat de verhuurder in strijd met het huurbeding in de hypotheekakte zijn woning verhuurde. Verhuurder moet daarom aan huurders een schadevergoeding betalen. De kantonrechter bepaalt de schade o.b.v. artikel 6:97 BW en verder.

RECHTBANK 
      GELDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      Zaaknummer: 11541028 \ CV EXPL  25-1198
    
    
    
      
        Vonnis van 19 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] , 
    
      en2. [eiser sub 2], 
      beide wonende te [woonplaats] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: huurders,
      afzonderlijk te noemen: [eiser sub 1] respectievelijk [eiser sub 2] ,
      gemachtigde: mr. M.W. van der Heijden,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. R. van der Donk.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 14 mei 2025
      - de akte vermeerdering van eis en overlegging producties (10 tot en met 15).
      
    
    
      1.2.
      De zaak is behandeld op 9 oktober 2025. Partijen zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigden. Beide gemachtigden hebben een aan de hand van spreekaantekeningen een nadere toelichting gegeven. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat verder is besproken. 
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser sub 1] en [gedaagde] hebben op 1 juni 2014 een huurovereenkomst gesloten op basis waarvan [eiser sub 1] van [gedaagde] voor onbepaalde tijd de woning aan [adres 1] (hierna: de woning) huurde. De huurprijs bedroeg € 500,00 per maand en is gedurende de looptijd van de huurovereenkomst nooit verhoogd.
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zijn op 23 juni 2014 getrouwd. [eiser sub 2] is op 7 juli 2014 bij [eiser sub 1] in de woning gaan wonen. Vanaf die dag is zij wettelijk medehuurster.
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] heeft bij Ovion een hypothecaire geldlening afgesloten voor de woning. In de hypotheekakte is een huurbeding opgenomen. Obvion heeft op 6 oktober 2023 een brief aan huurders gestuurd waarin zij kenbaar maakt dat zij zich zal gaan beroepen op het huurbeding en de huurovereenkomst ontbonden zal gaan worden.
      
    
    
      2.4.
      Op 12 juli 2024 heeft Obvion aan [gedaagde] te kennen gegeven dat zij de hypothecaire geldleningsovereenkomst opzegt vanwege schending van het huurbeding. Vervolgens heeft Obvion op 26 september 2024 de executie aangezegd aan [gedaagde] .
      
    
    
      2.5.
      Bij beschikking van 16 december 2024 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank verlof verleend aan Obvion om het huurbeding tegen huurders in te roepen en huurders veroordeeld de woning te ontruimen binnen een termijn van twee weken na betekening van de beschikking.
      
    
    
      2.6.
      Huurders hebben, na daartoe op 24 januari 2025 verlof te hebben gekregen van de voorzieningenrechter van deze rechtbank, beslag laten leggen op de woning. 
      
    
    
      2.7.
      De woning is na verkregen verlof van de voorzieningen rechter onderhands verkochte. Op 9 april 2025 hebben huurders de woning ontruimd.
      
    
    
      2.8.
      Huurders wonen vanaf 10 april 2025 in een andere (sociale) huurwoning. Zij betalen daarvoor een huurprijs van € 902,17 (inclusief servicekosten).
      
      
        
          t3.	Het geschil
        
      
      
    
    
      3.1.
      Huurders vorderen - samengevat en na vermeerdering van eis - dat de kantonrechter bij vonnis, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          voor recht verklaart dat [gedaagde] vanaf het moment van de aanzegging aan huurders van de gerechtelijke ontruiming toerekenbaar tekortschiet in zijn verplichtingen als verhuurder en op grond daarvan aansprakelijk is voor de daardoor bij huurders geleden en te lijden schade;
        
        
          
            [gedaagde] veroordeelt tot betaling van:
        
      
      
        i. € 86.468,74, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de datum van ontruiming van de woning.
        
          [gedaagde] voorwaardelijk, voor zover ten aanzien van onderdeel i minder dan de helft(€ 43.243,37) wordt toegewezen, veroordeelt tot betaling van:
        ii. € 7.428,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de aanzegging van de ontruiming aan huurders;
        iii. € 2.549,94 en € 403,07 per (gedeelte van een) maand vanaf 1 oktober 2025 tot aan het moment dat de huurovereenkomst tussen huurders en Portaal eindigt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaltermijn van iedere aan Portaal betaalde huurtermijn;
      
      
        [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de beslagkosten, begroot op € 1.143,20, en de proceskosten, te vermeerderen met de eventueel daarover verschuldigde wettelijke rente.
      
    
    
      3.2.
      Ter onderbouwing van hun vorderingen stellen huurders - samengevat - dat sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] in zijn verplichting als verhuurder om de woning aan huurders ter beschikking te stellen. Hij is daarom aansprakelijk voor de daardoor bij huurders veroorzaakte schade. Voor de hoogte van de schade beroepen huurders zich primair op artikel 6:104 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het financiële voordeel dat [gedaagde] heeft genoten door de tekortkoming bedraagt volgens hen € 86.468,74. Het betreft het verschil tussen het bedrag waarvoor de woning in onverhuurde staat is verkocht en het taxatiebedrag dat de woning in verhuurde staat zou opleveren. Subsidiair, indien minder dan de helft van voormeld bedrag wordt toegewezen, stellen huurders dat hun schade naar analogie moet worden vastgesteld op de wettelijke verhuiskostenvergoeding van € 7.428,00, dan wel op de daadwerkelijk door hen gemaakte ontruimings- en verhuiskosten. Daarnaast lijden zij huurschade, omdat zij € 403,07 per maand meer betalen voor hun huidige huurwoning dan voor de woning die zij van [gedaagde] huurden. Voor de periode van 10 april 2025 tot en met oktober 2025 is dat een bedrag van € 2.594,94.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van huurders, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van huurders, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van huurders in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de eventueel daarover verschuldigde wettelijke rente.
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] betoogt dat hij niet verplicht is om een schadevergoeding aan huurders te betalen. Hij heeft in tien jaar tijd de huur niet verhoogd en er rust geen verplichting op hem om een andere huurwoning voor dezelfde huurprijs ter beschikking te stellen aan huurders. Dat huurprijzen van andere woningen wel zijn gestegen is niet aan hem toe te rekenen, aldus [gedaagde] . Daarnaast maakt hij bezwaar tegen de hoogte van de door huurders gevorderde schadevergoeding. Hiertoe voert hij aan dat huurders hun schade onvoldoende, althans op onjuiste wijze, hebben onderbouwd. Daarnaast stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat op huurders een onderzoeksplicht rustte en dat zij hadden moeten onderzoeken of sprake was van een huurbeding. In die zin doet hij een beroep op de eigen schuld van huurders.
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen, voor zover nodig voor de beoordeling van het geschil, wordt hierna nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Huurders zijn ontvankelijk in hun vorderingen
      
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde] heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkheid van huurders, maar heeft geen enkele omstandigheid aangevoerd die tot die conclusie kan leiden. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat huurders ontvankelijk zijn in hun vorderingen.
      
      
      
        
          Er is sprake van een tekortkoming van [gedaagde] 
        
      
    
    
      4.2.
      De hoofdverplichting van de verhuurder is de verhuurde zaak ter beschikking te stellen (en te laten) aan de huurder, zodat deze daarvan krachtens de huurovereenkomst het gebruik kan hebben (artikel 7:203 BW). Het is duidelijk dat [gedaagde] deze verplichting uit de huurovereenkomst niet is nagekomen, omdat hij het gehuurde niet meer aan huurders ter beschikking heeft gesteld en aan hen daardoor niet het rustig huurgenot heeft verschaft. Huurders moesten de woning namelijk ontruimen omdat [gedaagde] in strijd met het huurbeding in de hypotheekakte zijn woning verhuurde. De kantonrechter is daarom van oordeel dat sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] als verhuurder.
      
    
    
      4.3.
      Op grond van artikel 3:264 lid 7 BW heeft een huurder (met voorrang) recht op vergoeding van de schade die hij lijdt als hij zijn huurrecht verliest doordat de hypotheekhouder het huurbeding inroept. Huurders hebben kennelijk geen gebruik gemaakt van dit voorrangsrecht. Zij kunnen echter ook, zoals zij nu hebben gedaan, [gedaagde] aanspreken voor de schade die zij hebben geleden op grond van wanprestatie (artikel 6:74 BW). Uit de wanprestatie volgt immers de verplichting tot betaling van een schadevergoeding.
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter passeert het verweer van [gedaagde] dat hij niet gehouden is tot het betalen van een schadevergoeding. [gedaagde] onderbouwt zijn verweer door erop te wijzen dat hij al die jaren uit coulance een lage en niet marktconforme huur voor huurders heeft gehanteerd. De huur heeft hij ook nooit verhoogd. De kantonrechter is van oordeel dat dit een eigen keuze is geweest van [gedaagde] . Die keuze maakt niet dat hij zijn verplichtingen als verhuurder, waarvan het ter beschikking stellen van het gehuurde een van de belangrijkste is, niet meer hoeft na te komen en hij niet aansprakelijk is voor de schade die huurders door die wanprestatie lijden.
      
    
    
      4.5.
      Aangezien de kantonrechter hierna de concrete schade zal begroten, zal hij de door huurders gevorderde verklaring voor recht afwijzen wegens gebrek aan belang.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet een schadevergoeding aan huurders betalen
        
      
    
    
      4.6.
      Vervolgens ligt voor de vraag op welke schadevergoeding huurders aanspraak kunnen maken.
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat hij [gedaagde] niet volgt in zijn betoog dat huurders een onderzoeksplicht hadden en door die plicht niet na te komen eigen schuld hebben aan de eventueel door hen geleden schade. Uit artikel 3:264 BW zelf en de bijbehorende parlementaire geschiedenis volgt dat de huurder recht op schadevergoeding heeft, ook al had hij door raadpleging van de openbare registers ’beter moeten weten’.
      
    
    
      4.8.
      
        Huurders baseren het door hen gevorderde bedrag aan schadevergoeding primair op artikel 6:104 BW. Op grond van dit artikel kan de rechter de schade begroten op het bedrag van de winst (of een gedeelte daarvan) dat de schuldenaar door zijn tekortkoming heeft genoten. De gedachte achter de bepaling is volgens de wetsgeschiedenis dat het onredelijk wordt geacht om ongeoorloofd ten koste van een ander verkregen winst aan de verkrijger te laten, waar vermoedelijk wel schade is geleden maar deze naar haar aard niet goed bewijsbaar is. Het wetsartikel behelst een discretionaire bevoegdheid van de rechter en vormt blijkens zijn plaatsing, zijn bewoordingen en zijn parlementaire geschiedenis een uitwerking voor een bijzonder geval van de algemene regel van artikel 6:97 BW.
        Nog daargelaten dat het de vraag is of [gedaagde] daadwerkelijk financieel voordeel heeft genoten door zijn tekortkoming, acht de kantonrechter van belang dat terughoudendheid in acht moet worden genomen bij toepassing van artikel 6:104 BW. Van deze bepaling moet geen gebruik worden gemaakt indien het begroten van de schade op het bedrag van de genoten winst niet redelijk voorkomt. In dit geval zou het door huurders gevorderde bedrag van ruim € 86.000,00 neerkomen op het 18 jaar lang betalen van het surplus van de huurprijs van € 403,07. Dat vindt de kantonrechter niet redelijk en hij volgt huurders dan ook niet in hun primaire vordering.
      
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter volgt huurders evenmin in hun betoog dat zij - naar analogie - aanspraak kunnen maken op de forfaitaire vergoeding zoals die geldt bij verhuizing in het kader van renovatie of sloop. Die situatie doet zich hier immers niet voor en van een huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik of verwezenlijking van een bestemmingsplan (7:275 jo 274 lid c en e BW) is evenmin sprake. Bovendien verhoudt het bedrag van de door huurders zelf begrootte daadwerkelijke schade van € 620,35 zich slecht met de wettelijke verhuis- en inrichtingskosten van ruim € 7.400,00.
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter zal de schade bepalen overeenkomstig artikel 6:97 BW en verder. Op grond van artikel 6:97 BW moet de rechter de schade zo concreet mogelijk begroten. Dit betekent dat huurders (slechts) vergoeding kunnen vorderen van (vermogens)schade die zij daadwerkelijk hebben geleden en nog zullen lijden. Dat zij al langere tijd (vanaf 6 oktober 2023, na ontvangst van de brief van Obvion, en in ieder geval vanaf 26 september 2024, de datum van de aanzegging van Obvion), wisten dat zij moesten vertrekken, staat daaraan - anders dan [gedaagde] lijkt te bepleiten - niet in de weg. Althans niet waar het verhuis- en inrichtingskosten betreft. Met dergelijke kosten wordt een huurder door een gedwongen verhuizing immers altijd geconfronteerd, ongeacht het moment waarop de woning wordt verlaten. In dit geval bestaat deze schade van huurders uit het door hen, met stukken onderbouwde en door [gedaagde] niet weersproken, daadwerkelijk betaalde bedrag aan ontruimings- en verhuiskosten van € 620,35 (bestaande uit huurkosten busje, opslagkosten, huur-inschrijvingskosten en kosten tapijttegels). De kantonrechter zal dit bedrag dan ook toewijzen en [gedaagde] veroordelen tot betaling daarvan, evenals de daarover verschuldigde wettelijke rente als gevorderd vanaf de datum van ontruiming van de woning.
      
    
    
      4.11.
      Voorts is de kantonrechter van oordeel dat recht doet aan de situatie dat, naast de ontruimings- en verhuiskosten, het huurprijsverschil tussen de huurprijs die huurders aan [gedaagde] betaalden en hun huidige huurprijs als voor vergoeding vatbare schade wordt aangemerkt. Met de door hen in dat kader onder iii. (voorwaardelijk) ingestelde vordering vorderen huurders een door [gedaagde] te betalen maandelijkse schadevergoeding totdat de tussen huurders en Portaal gesloten huurovereenkomst eindigt. Dat acht de kantonrechter onredelijk en onwenselijk. De huurovereenkomst tussen huurders en Portaal kan wegens verschillende omstandigheden eindigen en ook, met inachtneming van een opzegtermijn, door huurders zelf worden beëindigd. Wanneer dat moment is, is op dit moment niet te bepalen. De kantonrechter is wel van oordeel dat de verplichting tot het vergoeden van de schade van huurders wel op enig moment moet eindigen. De kantonrechter realiseert zich dat het antwoord op de vraag wat een passende einddatum is een arbitrair karakter kent. De kantonrechter is van oordeel dat de periode waarover [gedaagde] een maandelijkse schadevergoeding aan huurders moet betalen twee jaar moet bedragen. De kantonrechter heeft hierbij de volgende omstandigheden betrokken. De periode van circa 11 jaar dat huurders de woning hebben gehuurd, hun gezinssituatie (zij hebben twee jonge kinderen) en de inschatting dat zij in ieder geval een aantal jaren in hun huidige huurwoning blijven wonen. Uitgaande van het huurprijsprijsverschil zoals hierna wordt berekend komt dat uiteindelijk neer op een schadevergoeding van circa € 9.400,00 (naast de ontruimings- en verhuiskosten). Dit acht de kantonrechter in de gegeven omstandigheden ook een billijke uitkomst.
      
    
    
      4.12.
      De huidige huurprijs van huurders bedraagt € 900,07 per maand, te vermeerderen met € 2,10 aan servicekosten. Dit betekent dat het huurprijsverschil € 402,17 per maand bedraagt (€ 900,07 - € 500,00). Voor de reeds verstreken periode van 10 april 2025 tot en met de maand oktober 2025 stelt de kantonrechter de schadevergoeding daarmee vast op een bedrag van € 2.544,54 (€ 131,52 voor de maand april 2025 + zes maal € 402,17 voor de maanden mei tot en met oktober 2025) en vanaf de maand november 2025 tot en met de maand maart 2027 op een bedrag van € 402,17 per maand. [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling daarvan, alsmede tot betaling van de hierover verschuldigde wettelijke rente als gevorderd, vanaf de vervaltermijn van iedere aan Portaal (de huidige verhuurder van huurders) betaalde huurtermijn.
      
      
        
          De gevorderde beslagkosten worden afgewezen
        
      
    
    
      4.13.
      De kantonrechter wijst de gevorderde beslagkosten af. Huurders hebben het beslag onnodig gelegd, omdat zij - zoals hiervoor in rov. 4.2. reeds is overwogen - op basis van de wet (artikel 3:264 lid 7 BW) een preferente vordering hadden. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
    
    
      4.14.
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat huurders hebben geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [gedaagde] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten. De proceskosten van huurders worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                0,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                812,00
              
              
                (2 punten × € 406,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                947,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.15.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een schadevergoeding aan huurders van:
      
        
          € 620,35 aan ontruimings- en verhuiskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van ontruiming van de woning tot aan de datum van volledige betaling en
        
        
          € 2.544,54 voor de periode van 10 april 2025 tot en met oktober 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaltermijn van iedere in die periode aan Portaal betaalde huurtermijn tot aan de datum van volledige betaling en
        
        
          € 402,17 per maand vanaf de maand november 2025 tot en met de maand maart 2027, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaltermijn van iedere in die periode door huurders aan Portaal betaalde huurtermijn tot aan de datum van volledige betaling,
        
      
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 947,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. M.D.R. Joppe en in het openbaar uitgesproken op
                19 november 2025.
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
        41245 \ 51588
      
    
  
  
     Parl. Gesch. Boek 3 (Inv. 3, 5, 6), p. 1360-1361 (VV & MvA).
  
  
     Parl. Gesch. Inv. Boek 6, p. 1269.
  
  
     Vgl. HR 18 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL9662, (Setel/AVR Holding) en HR 18 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM0893, (Stichting Ymere)).
  
  
     Huurders gaan in hun akte eisvermeerdering uit van een kale huurprijs van € 900,97, maar gelet op de overgelegde huurovereenkomst zal dit een verschrijving zijn.