ECLI:NL:RBLIM:2025:11480, Rechtbank Limburg, 21-11-2025, 11940233 / CV EXPL 25-4276
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-11-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht - ontruiming gevorderd op grond van overlast en een huurachterstand van meer dan drie maanden – de huurachterstand is een tekortkoming die de ontruiming rechtvaardigt, de overlast is dat op zichzelf niet – ontruiming en betaling van de huurachterstand worden toegewezen. De gevorderde machtiging om de ontruiming zelf te bewerkstelligen en de gevorderde vergoeding van de ontruimingskosten worden afgewezen.

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11940233 \ CV EXPL  25-4276
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 21 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING WELLER WONEN, 
      te Heerlen,
      eisende partij,
      gemachtigde: mr. R.W. Janssen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] h.o.d.n. [handelsnaam] , in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over het vermogen van [naam onderbewindgestelde], 
      te [woonplaats 1] ,
      gedaagde partij,
      gemachtigde: mr. T.R.S. Franssen.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als Weller en [naam onderbewindgestelde] .
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - het exploot van dagvaarding van 4 november 2025 met producties;
        - de conclusie van antwoord met producties;
        - de mondelinge behandeling van 17 november 2025, waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt en waarbij namens [gedaagde] een schrijven van Weller van 11 november 2025 in het geding is gebracht.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Weller en [naam onderbewindgestelde] hebben een schriftelijke huurovereenkomst gesloten op grond waarvan Weller sinds 1 november 2015 aan [naam onderbewindgestelde] de woning aan de [adres] in [woonplaats 2] (hierna: het gehuurde) verhuurd, tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van laatstelijk € 642,27 per maand.
      
    
    
      2.2.
      Op het moment van dagvaarden was sprake van een huurachterstand van € 5.052,03. 
      
    
    
      2.3.
      Bij Weller zijn meerdere meldingen ontvangen van omwonenden die overlast van het woongedrag van [naam onderbewindgestelde] ervaren. 
      
    
    
      2.4.
      Bij beschikking van 17 september 2025 van de rechtbank Limburg is de heer [gedaagde] tot bewindvoerder over de goederen die [naam onderbewindgestelde] (zullen) toebehoren benoemd.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Weller vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis en tot betaling van de huurachterstand tot en met november 2025 van € 5.052,03, te vermeerderen met de wettelijke rente en de proces -en nakosten.
      
    
    
      3.2.
      Weller legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen geldende huurovereenkomst door het laten ontstaan van een aanzienlijke huurachterstand van ruim zeven maanden en het veroorzaken van overlast.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Weller, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Weller in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Toetsingskader
      
    
    
    
      4.1.
      Een voorziening in kort geding kan slechts worden gegeven als sprake is van een spoedeisende zaak waarin, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening bij voorraad is vereist. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Weller voldoende aannemelijk gemaakt en volgt ook uit de aard van deze zaak dat hier sprake is van een spoedeisend belang.
      
    
    
      4.2.
      Daarnaast stelt de kantonrechter voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een – diepgaand – onderzoek naar bestreden feiten en de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
    
    
      4.3.
      De toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding is bovendien slechts gerechtvaardigd als met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een eventuele bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden, met ontruiming van het gehuurde als gevolg daarvan. Daarom zal de kantonrechter op grond van artikel 6:265 BW moeten beoordelen of sprake is van een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst dat de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde (en de gevolgen daarvan voor huurder) gerechtvaardigd zullen zijn. Daarvoor is nodig dat de in deze procedure gestelde feiten en omstandigheden aannemelijk zijn. Voor verder onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden, of voor het leveren van bewijs door bijvoorbeeld getuigen, is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in de bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is daarom een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen op basis van de feiten, zoals die vooralsnog aannemelijk zijn geworden.
      
    
    
      4.4.
      Rekening houdende met het voorgaande toetsingskader overweegt de kantonrechter als volgt. 
      
      
        
          Huurachterstand en rente
        
      
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] heeft niet betwist dat sprake is van huurachterstand. Weller heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat zij een betaling ter hoogte van een maand huur heeft ontvangen op 16 oktober 2025 en een betaling van € 50,00 op 27 oktober 2025 zodat de achterstand tot en met de maand november 2025 nog € 4.359,76 bedraagt. De bewindvoerder heeft daarop meegedeeld dat op 14 november 2025 nog een betaling aan Weller is voldaan. Weller had die betaling echter op de dag van de mondelinge behandeling (17 november 2025) nog niet ontvangen, althans nog niet verwerkt in haar administratie. Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter de veroordeling tot betaling van de huurachterstand van € 4.359,76 tot en met november 2025 toewijzen, met dien verstande dat de betaling die ten tijde van de mondelinge behandeling nog niet was ontvangen dan wel verwerkt door Weller daarop nog in mindering dient te strekken. 
      
    
    
      4.6.
      Ten aanzien van de gevorderde rente over de huurachterstand stelt de kantonrechter voorop dat Weller een professionele verhuurder is en dat [naam onderbewindgestelde] als consument-huurder een woonruimte van Weller heeft gehuurd. Op zo’n overeenkomst zijn consument-beschermende bepalingen van toepassing. De kantonrechter moet daarom ambtshalve beoordelen of in de huurovereenkomst of in de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen van partijen de consument oneerlijk verstoren, in de zin van artikel 3 van de Europese Richtlijn Oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a BW, waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het betreffende beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen, ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op de contractuele afspraak.
      
    
    
      4.7.
      Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van 30 juli 2003’ van toepassing, die te beschouwen zijn als algemene voorwaarden. Deze voorwaarden bevatten immers een of meer bedingen die zijn opgesteld teneinde in meerdere overeenkomsten te worden opgenomen en waarover niet afzonderlijk is onderhandeld.
      
    
    
      4.8.
      Weller vordert de betaling van de achterstallige huur te vermeerderen met de wettelijke rente. In artikel 20.2 van de algemene bepalingen is opgenomen dat de bedongen rente 1% per maand bedraagt. De kantonrechter is van oordeel dat in dit artikel aanzienlijk ten nadele van de consument-huurder wordt afgeweken omdat de wettelijke rente op het moment van het sluiten van de overeenkomst slechts 2% per jaar bedroeg en op grond van het contractuele beding dus een rente van 10% meer in rekening zou kunnen worden gebracht bij de consument-huurder. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling is dit niet aan de orde gesteld. Omdat het hier naar het oordeel van de kantonrechter echter gaat om een evident oneerlijk beding ziet hij geen aanleiding partijen nog gelegenheid te bieden om zich hierover uit te laten. Gelet op het voorgaande komt het rentebeding voor vernietiging in aanmerking in een eventuele bodemprocedure. Gevolg van de oneerlijkheid is dat het rentebeding, gelet op de vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie, volledig buiten toepassing moet worden gelaten en evenmin aanspraak kan worden gemaakt op een wettelijke regeling van aanvullend recht die van toepassing zou zijn geweest als dit beding niet in de algemene bepalingen stond. Dit houdt in dat de gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand zal worden afgewezen.
      
      
        
          Ontruiming: overlast
        
      
      
    
    
      4.9.
      Ten aanzien van de door Weller gestelde overlast stelt de kantonrechter voorop dat [naam onderbewindgestelde] op grond van artikel 7:213 BW, de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen verplicht is zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als goed huurder te gedragen en het haar niet toegestaan is hinder of last voor omwonenden te veroorzaken. Schending van deze verplichtingen is aan te merken als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.
      
    
    
      4.10.
      
        [naam onderbewindgestelde] heeft niet betwist dat in het gehuurde wel eens feestjes hebben plaatsgevonden waar omwonenden overlast van hebben kunnen ervaren. Daarnaast erkent zij dat er hoogoplopende ruzies zijn geweest, maar legt zij de oorzaak daarvan bij anderen neer. De ernst en de mate van de overlast zoals door Weller gesteld, heeft [naam onderbewindgestelde] betwist. Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter het aannemelijk geworden dat [naam onderbewindgestelde] overlast heeft veroorzaakt. De vraag is of deze overlast een tekortkoming oplevert die zodanig ernstig is dat op grond daarvan de huurovereenkomst in een bodemprocedure ontbonden zou worden. De kantonrechter is van oordeel dat, op basis van hetgeen partijen in deze procedure hebben aangevoerd, de ernst van de tekortkoming niet kan worden vastgesteld omdat onvoldoende is onderbouwd wat de omvang en de frequentie van de overlast is en dat deze nog steeds actueel is. Hiertoe is nader feitenonderzoek en/of nadere bewijslevering noodzakelijk, waar deze procedure zich niet voor leent. De kantonrechter is daarom van oordeel dat deze tekortkoming op zichzelf het vooruitlopen op een eventuele toewijzing van de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure niet rechtvaardigt.
      
      
        
          Ontruiming: huurachterstand
        
      
      
    
    
      4.11.
      Ten aanzien van de huurachterstand stelt de kantonrechter voorop dat een huurachterstand van drie maanden of meer in de regel van voldoende gewicht wordt gevonden om tot ontbinding van de huurovereenkomst, en vooruitlopend daarop in kort geding, de ontruiming van het gehuurde uit te spreken. Uit rechtsoverweging 4.5. volgt dat ten tijde van de mondelinge behandeling nog steeds sprake was van een huurachterstand van ruimschoots meer dan drie maanden. Hierdoor is aannemelijk geworden dat [naam onderbewindgestelde] structureel tekortgeschoten is in de nakoming van haar hoofdverplichting uit de huurovereenkomst, het (tijdig) betalen van de huur, hetgeen in beginsel de (ontbinding en de daaraan verbonden) ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Het lag op de weg van [naam onderbewindgestelde] om bijzondere omstandigheden te stellen die tot de conclusie kunnen leiden dat genoemde tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de (ontbinding en de daaraan verbonden) ontruiming niet rechtvaardigt. Dat sprake is van dergelijke bijzondere omstandigheden is echter niet gebleken. De door [naam onderbewindgestelde] aangevoerde problematische financiële problemen en omstandigheden die aan het ontstaan daarvan ten grondslag liggen, liggen volledig in haar risicosfeer. Uit de in het geding gebrachte stukken blijkt dat [naam onderbewindgestelde] al eerder een betalingsregeling met Weller heeft getroffen en die vervolgens niet is nagekomen. De kantonrechter begrijpt dat het enige tijd heeft geduurd voordat de onderbewindstelling is uitgesproken en de bijstandsuitkering is toegekend maar ook dat ligt in de risicosfeer van [naam onderbewindgestelde] en kan niet voor rekening van Weller komen. Dat inmiddels sprake is van bewindvoering en structurele inkomsten maakt de structurele tekortkoming in het verleden bovendien niet ongedaan.
      
    
    
      4.12.
      De kantonrechter is van oordeel dat op grond van deze tekortkoming, waarbij ook de tekortkoming ten aanzien van de overlast in mindere mate is betrokken, het in hoge mate waarschijnlijk is dat een bodemrechter de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal toewijzen zodat het gerechtvaardigd is om, daarop vooruitlopend, in deze zaak de gevorderde ontruiming toe te wijzen.
      
    
    
      4.13.
      Bij de beoordeling van de ontruimingsvordering is ook het belang van het minderjarig kind van [naam onderbewindgestelde] in overweging genomen. Ingevolge het bepaalde in artikel 3 van het Verdrag inzake de rechten van het kind (IVRK) vormen de belangen van het kind de eerste overweging bij alle maatregelen betreffende kinderen, ongeacht of deze worden genomen door openbare of particuliere instellingen voor maatschappelijk welzijn of door rechterlijke instanties, bestuurlijke autoriteiten of wetgevende lichamen. Aangenomen moet worden dat een ontruiming van de woning (ook) voor het minderjarige kind van [naam onderbewindgestelde] nadelige gevolgen meebrengt. Bij de beoordeling van een op zichzelf gerechtvaardigde vordering tot ontruiming zullen de belangen van de daarbij betrokken kinderen onder ogen gezien dienen te worden. Dit gaat evenwel niet zover dat de betrokkenheid van kinderen automatisch leidt tot een blokkade voor de toewijzing van een vordering tot ontruiming. Het is voor alles de taak van [naam onderbewindgestelde] om de nodige maatregelen te nemen ter voorkoming van al te nadelige gevolgen. Zowel de verantwoordelijkheid voor de tekortkoming die tot de ontruiming leidt (of kan leiden) als de verantwoordelijkheid voor het welzijn van de kinderen ligt bij haar. Om die reden dient niet te snel te worden aangenomen dat de betrokkenheid van minderjarige kinderen aan toewijzing van de vordering tot ontruiming in de weg staat. Dit zal in bepaalde omstandigheden wel het geval kunnen zijn als de ontruiming tot een acute noodsituatie voor een kind zou leiden. Niet gesteld of gebleken is echter dat [naam onderbewindgestelde] niet zal kunnen terugvallen op een netwerk waarop zij, na ontruiming uit de woning, zal kunnen terugvallen of dat het kind zal kunnen worden opgevangen door de vader. Dat sprake is van een acute noodtoestand is dan ook niet aannemelijk geworden zodat de enkele aanwezigheid van het minderjarig kind in dit concrete geval niet tot afwijzing van de ontruimingsvordering zal leiden. Wel ziet de kantonrechter hierin aanleiding om de gevorderde ontruimingstermijn van zeven dagen te verlengen naar vier weken. 
      
    
    
      4.14.
      De door Weller gevorderde machtiging om de ontruiming van het gehuurde zelf te bewerkstelligen, als [gedaagde] niet aan de veroordeling daartoe voldoet, wordt afgewezen. De kantonrechter overweegt dat een gedwongen ontruiming op grond van artikel 556 lid 1 Rv en artikel 557 Rv altijd door de deurwaarder geschiedt, die geen machtiging behoeft om de veroordeling tot ontruiming ten uitvoer te leggen. Bovendien is Weller geen persoon als bedoeld in de Algemene wet op het binnentreden die gemachtigd zou kunnen worden om de woning binnen te treden.
      
    
    
      4.15.
      De gevorderde vergoeding van de ontruimingskosten wordt eveneens afgewezen. De partij die ongelijk krijgt kan namelijk alleen worden veroordeeld tot betaling van kosten die vóór de uitspraak zijn gemaakt (artikel 237 lid 3 Rv) dan wel kosten die na de uitspraak worden gemaakt maar die zich wel laten begroten (artikel 237 lid 4 Rv). Dat is niet het geval bij ontruimingskosten; deze kosten worden namelijk (mogelijk) na het ontruimingsvonnis gemaakt en lenen zich, zonder nadere toelichting, niet voor voorwaardelijke begroting.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.16.
      
        [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van Weller worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.637,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.17.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te [woonplaats 2] te verlaten en te ontruimen en, geheel vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt en schadevrij, aan Weller op te leveren, onder afgifte van de sleutels aan Weller,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om de huurachterstand van € 4.359,76 tot en met de maand november 2025, te betalen aan Weller, met dien verstande dat de betaling(en) die ten tijde van de mondelinge behandeling nog niet waren ontvangen dan wel waren verwerkt door Weller hierop nog in mindering dienen te strekken,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten van € 1.637,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald en te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 21 november 2025.
      
      
      
        LC
      
    
  
  
     Richtlijn 93/13/EEG.
  
  
     Dexia-arrest (HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68) en Gupfinger-arrest (HvJ EU 8 december 2022, ECLI:EU:2022:971).