ECLI:NL:RBNHO:2025:11623, Rechtbank Noord-Holland, 15-10-2025, 11418915 \ CV EXPL 24-3959
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-10-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Deze zaak draait om de vraag of gedaagden tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst. De kantonrechter is van oordeel dat gedaagden tekortschieten. Gedaagden worden veroordeeld om alsnog de huurovereenkomst na te komen door het plaatsen van een luifel en een bordes. De kantonrechter verbindt hieraan een dwangsom. Daarnaast veroordeelt de kantonrechter gedaagden tot het vergoeden van de door Heineken geleden schade. Deze schade zal in een afzonderlijk schadestaatprocedure moeten worden begroot. Voor het toewijzen van een voorschot op de te vergoeden schade, ziet de kantonrechter geen aanleiding. Wel ziet de kantonrechter aanleiding om de door eiseres te betalen huur te verlagen met 10% vanaf 1 mei 2023.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
      Zaaknummer: 11418915 \ CV EXPL  24-3959 WD
    
    
    
      
        Vonnis van 15 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        HEINEKEN NEDERLAND B.V., 
      te Leiden,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Heineken,
      gemachtigde: mr. H.J. Heynen,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [naam] C.V., 
    
      te [plaats] ,2. GROTE KERK HOORN B.V., 
      te Velsen-Zuid ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [naam] c.s.,
      gemachtigde: mr. M.J. Sarfaty.
    
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
      Deze zaak draait om de vraag of [naam] c.s. tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst. De kantonrechter is van oordeel dat [naam] c.s. tekortschieten. [naam] c.s. worden veroordeeld om alsnog de huurovereenkomst na te komen door het plaatsen van een luifel en een bordes. De kantonrechter verbindt hieraan een dwangsom. Daarnaast veroordeelt de kantonrechter [naam] c.s. tot het vergoeden van de door Heineken geleden schade. Deze schade zal in een afzonderlijk schadestaatprocedure moeten worden begroot. Voor het toewijzen van een voorschot op de te vergoeden schade, ziet de kantonrechter geen aanleiding. Wel ziet de kantonrechter aanleiding om de door Heineken te betalen huur te verlagen met 10% vanaf 1 mei 2023. De kantonrechter legt uit waarop zij dit oordeel en deze beslissingen baseert.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding, met 10 producties;- de conclusie van antwoord, met 4 producties;- het tussenvonnis van 19 februari 2025;
      - de van de zijde van Heineken bij brief van 6 juni 2025 ingekomen producties 11, 12 en 13;- de van de zijde van [naam] c.s. op 16 juni 2025 ingekomen productie 5; - de mondelinge behandeling van 23 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Na afloop van de mondelinge behandeling hebben partijen verzocht de zaak aan te houden in verband met onderhandelingen.
      
    
    
      1.3.
      Partijen hebben op de rol van 17 september 2025 aan de kantonrechter verzocht om uitspraak te doen. Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag uitspraak in de zaak zal worden gedaan.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Met ingang van 1 juni 2022 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten waarbij Heineken van [naam] c.s. een bedrijfsruimte aan de Grote Kerk 33-36 te Hoorn heeft gehuurd. Het gehuurde bestaat uit de begane grond van een pand (een oude kerk), inclusief buitenterrein (terras).
      
    
    
      2.2.
      Artikel 1.3. van de huurovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:“Het gehuurde wordt casco verhuurd en wordt aanvaard in de staat zoals in aangegeven in het bij deze overeenkomst behorende proces-verbaal van oplevering (…). (…)”
      
    
    
      2.3.
      Artikel 1.4. van de huurovereenkomst geeft een omschrijving wat onder het casco moet worden verstaan.
      
    
    
      2.4.
      Met ingang van 1 juni 2022 heeft Heineken met toestemming van [naam] c.s. het gehuurde (onder)verhuurd aan The Saint B.V. (hierna: The Saint). The Saint exploiteert in het gehuurde een horecaonderneming. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Heineken vordert - samengevat – dat de kantonrechter:(i) [naam] c.s. hoofdelijk veroordeelt om een luifel aan/ tegen het gehuurde te plaatsen;(ii) [naam] c.s. hoofdelijk veroordeelt om ter hoogte van de leveranciersingang een bordes te plaatsen;(iii) de overeengekomen huurprijs met ingang van 1 juni 2022 vermindert met 15%;(iv) [naam] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot terugbetaling van de teveel/ onverschuldigd betaalde huur en Heineken machtigt om tot verrekening over te gaan;(v) [naam] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van de door Heineken geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet (schadestaatprocedure);(vi) [naam] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding van € 232.500,00 en Heineken machtigt tot verrekening over te gaan.
      
    
    
      3.2.
      Heineken legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Ter zake de geplande luifel over het buitenterras en het bordes bij de leveranciersingang maakt Heineken aanspraak op nakoming door [naam] c.s. van de in de huurovereenkomst hierover gemaakte afspraken. [naam] c.s. weigert tot nu toe de gemaakte afspraken na te komen en schiet te kort in de nakoming daarvan. Het gehuurde is behept met een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW. Heineken maakt aanspraak op vermindering van de huurprijs. Daarnaast is [naam] c.s. gehouden de door Heineken geleden schade te vergoeden.
    
    
      3.3.
      
        [naam] c.s. voeren het volgende verweer. [naam] c.s. schieten niet tekort in de huurovereenkomst en het gehuurde is niet behept met een gebrek. [naam] c.s. hebben het gehuurde casco aan Heineken verhuurd. In de schriftelijke huurovereenkomst staat beschreven wat onder casco moet worden verstaan. Evident is dat de luifel en het bordes daartoe niet behoren. Daarnaast is, zo volgt uit de overeenkomst, Heineken regelmatig geïnformeerd over de bouw van het gehuurde en heeft zij (samen met The Saints) zich een goed beeld kunnen vormen van de bouwkundige staat van het gehuurde, voordat zij het gehuurde in gebruik namen. Desondanks hebben zij het gehuurde zonder protest aanvaard en in gebruik genomen. Bij aanvang van de huurovereenkomst kon het gehuurde overeenkomstig de overeengekomen bestemming worden gebruikt. Niet eerder dan bij brief van 12 april 2024 heeft Heineken geklaagd over het ontbreken van de luifel en het bordes. Van [naam] c.s. kan niet worden gevergd dat zij overgaat tot het plaatsen van de luifel. De kosten daarvan zijn onredelijk hoog.De geplande luifel, waarvoor een omgevingsvergunning is verkregen, kon niet kon worden gerealiseerd, zonder het maken van kostenverhogende constructieve aanpassingen waarin niet was voorzien. Reden waarom [naam] c.s. een nieuwe omgevingsvergunning hebben aangevraagd en van plan zijn om op korte termijn alsnog een luifel te plaatsen.Gelet op het voorgaande is geen grond voor de door Heineken gevorderde huurprijsvermindering en schadevergoeding. Daarbij komt dat [naam] c.s. de hoogte van de door Heineken gestelde schade betwisten.Voor zover de kantonrechter van oordeel is dat [naam] c.s. contractueel gehouden zijn een luifel en bordes aan te brengen, verzoeken [naam] c.s. dat de kantonrechter geen dwangsom oplegt.  Tot slot is sprake van een forse betalingsachterstand doordat The Saint niet aan haar betalingsverplichting voldoet.Dit alles aldus [naam] c.s.
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      Tussen partijen is in geschil of Heineken op grond van de huurovereenkomst van [naam] c.s. mag verlangen dat het gehuurde is voorzien van een luifel over een deel van het buitenterras en een bordes bij de leveranciersingang. [naam] c.s. zijn van mening dat dit niet het geval is en verwijzen ter onderbouwing van hun standpunt naar de tekst van de huurovereenkomst, meer in het bijzonder naar de artikelen 1.3. en 1.4. van de huurovereenkomst. De kantonrechter verwerpt dit verweer. Hiertoe overweegt de kantonrechter als volgt.
      
    
    
      4.2.
      Bij het bepalen van de verplichtingen die een verhuurder op zich heeft genomen, komt het aan op de uitleg van de huurovereenkomst. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. 
      
    
    
      4.3.
      Zowel wat betreft de luifel als het bordes is de kantonrechter van oordeel dat, gelet op toezeggingen van [naam] c.s., Heineken er redelijkerwijs van uit mocht gaan dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst zou zijn voorzien van een luifel en van een bordes.
    
    
      4.4.
      Zowel ten aanzien van de luifel als het bordes is gebleken dat beide partijen, (dus ook [naam] c.s.) er van meet af aan van uitgingen dat het gehuurde hier over zou beschikken. Dit volgt uit de door althans in opdracht van [naam] c.s. opgestelde en aan Heineken verstrekte informatiebrochure en bouwtekeningen. Over de bouwtekeningen heeft Heineken onweersproken naar voren gebracht dat zij ten tijde van de onderhandelingen over de huurovereenkomst door [naam] c.s. aan Heineken ter beschikking zijn gesteld. In tegenstelling tot wat [naam] c.s. hebben betoogd, is de inhoud daarvan van belang voor de uitleg van de overeenkomst. Dat [naam] c.s. er van uitgingen dat het gehuurde zou zijn voorzien van een luifel en een bordes valt daarnaast nog af te leiden uit het feit dat deze deel uitmaakten van de door [naam] c.s. op 23 september 2021 bij de gemeente Hoorn (hierna: de gemeente) ingediende aanvraag voor een omgevingsvergunning, welke vergunning (inclusief vergunde luifel en bordes) zij op 2 februari 2022 van de gemeente hebben verkregen. 
    
    
      4.5.
      Wat betreft de luifel wijst de kantonrechter ter aanvulling op het voorgaande nog op de inhoud van de tussen partijen medio april 2024 gevoerde correspondentie. Op 12 april 2024 schrijft (de gemachtigde van Heineken) aan [naam] c.s., het volgende:“U heeft toegezegd dat u een (zeer) grote luifel zou plaatsen voor het terras van The Saint. Sinds uw 1e toezegging in 2021 hierover en de vele toezeggingen daarna ben u inmiddels tot en met de dag van vandaag als de pandeigenaar al geruime tijd in gebreke.”
      
      
        Op 26 april 2024 antwoorden [naam] c.s. als volgt: “De belangrijkste kwestie is het plaatsen van de luifel. Deze luifel is onderdeel van de vergunning en dient te worden geplaatst.”
      
    
    
      4.6.
      Uit deze citaten blijkt dat de aanwezigheid van een luifel al in 2021 – dus voor het sluiten van de overeenkomst - onderwerp van gesprek is geweest en dat [naam] c.s. hierover destijds al hebben toegezegd dat deze zou worden aangebracht. Dat Heineken aanspraak had op plaatsing van de luifel, hebben [naam] c.s. met zoveel woorden erkend in hun reactie van 26 april 2024.Dit alles valt naar het oordeel van de kantonrechter niet te rijmen met het hierover door [naam] c.s. in deze procedure ingenomen standpunt.
    
    
      4.7.
      Tussen partijen staat vast dat Heineken vanaf de aanvang van de huurovereenkomst er recht op heeft dat het gehuurde is voorzien van een luifel en een bordes. Het ontbreken daarvan vormt een gebrek in de zin van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek (BW). [naam] c.s. schieten tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. Deze tekortkomingen doen afbreuk aan het huurgenot van [naam] c.s.. Vast staat dat het ontbreken van de luifel op het terras nadelig is voor de ter plaatse te behalen horecaomzet. Daarnaast is niet betwist dat de in plaats van het overeengekomen bordes aangebrachte noodoplossing, niet voldoet aan Arbo- en veiligheidseisen.
    
    
      4.8.
      De kantonrechter gaat voorbij aan de stelling van [naam] c.s. dat de vergunde luifel niet kon worden gerealiseerd. [naam] c.s. hebben geen concrete feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit blijkt dat het voor haar niet mogelijk is om aan haar verplichtingen ten aanzien van de luifel te voldoen. Dat gedurende het verbouwproces is gebleken dat voor het aanbrengen van de vergunde luifel onvoorziene kostbare constructieve aanpassingen noodzakelijk zijn, komt voor haar risico en kan zij niet tegenwerpen aan Heineken.
    
    
      4.9.
      De kantonrechter zal de vorderingen onder (i) en (ii) tot het plaatsen van een luifel c.q. bordes toewijzen. Na te melden termijn komt de kantonrechter daarbij redelijk voor. De kantonrechter zal aan deze veroordeling een dwangsom verbinden. De door Heineken gevorderde dwangsom, door haar aangeduid als boete, zal de kantonrechter matigen en maximeren als na te melden. De kantonrechter ziet geen aanleiding om in te gaan op het verzoek van [naam] c.s. om af te zien van het opleggen van een dwangsom. Gelet op de lengte van de periode dat [naam] c.s. niet aan haar verplichtingen voldoet, heeft Heineken voldoende belang bij de hierna vermelde dwangsom.
      
    
    
      4.10.
      Omdat sprake is van een gebrek heeft Heineken aanspraak op huurprijsvermindering.Heineken grondt haar aanspraak op huurprijsvermindering enkel op het ontbreken van de luifel en expliciet niet op het ontbreken van het bordes.Anders dan [naam] c.s. aanvoeren, is voor de berekening van huurprijsvermindering niet vereist dat Heineken jegens [naam] c.s. heeft gesommeerd tot nakoming van de verplichtingen door het alsnog plaatsen van de luifel. Van meet af aan waren [naam] c.s. op de hoogte van het ontbreken van de luifel. Desondanks zal de kantonrechter de huurprijsvermindering laten ingaan op 1 mei 2023. Op de mondelinge behandeling heeft Heineken namelijk erkend dat zij er op enig moment mee akkoord is gegaan dat de luifel na het eerste terrasseizoen zal worden geplaatst. De kantonrechter leidt hieruit af dat Heineken dus haar aanspraken vanaf de start van het tweede terrasseizoen heeft willen voorbehouden. De kantonrechter neemt 1 mei 2023 als peildatum als start van het tweede terrasseizoen. Dit gebrek rechtvaardigt een huurprijsvermindering van 10% van de overeengekomen huursom.  
      
    
    
      4.11.
      Heineken vordert dat de kantonrechter [naam] c.s. zal veroordelen tot terugbetaling van de teveel betaalde huur. Heineken vordert voorts dat de kantonrechter bepaalt dat zij de bevoegdheid heeft om tot verrekening over te gaan van hetgeen zij teveel heeft betaald. De kantonrechter zal deze vorderingen afwijzen. [naam] c.s. hebben gesteld dat er sprake is van een forse achterstand in de te betalen huur. Heineken heeft hier niet inhoudelijk op gereageerd. Gelet daarop kan de kantonrechter niet vaststellen of en zo ja welk bedrag Heineken tot op heden teveel aan huur heeft betaald. De kantonrechter begrijpt uit de stellingen van [naam] c.s. dat zij de huur rechtstreeks van The Saint ontvangen en dat laatstgenoemde feitelijk tekortschiet, maar dat komt in de verhouding tussen Heineken en [naam] c.s. voor risico van Heineken.
      
    
    
      4.12.
      De tekortkoming in de nakoming leidt ertoe dat [naam] c.s. gehouden zijn de hierdoor door Heineken geleden schade te vergoeden. De kantonrechter zal deze vordering, zoals gevorderd, verwijzen naar de schadestaatprocedure. De mogelijkheid van schade aan de zijde van Heineken, is voldoende aannemelijk en daarmee is voldaan aan het vereiste voor het verwijzen naar de schadestaatprocedure.
      
    
    
      4.13.
      De kantonrechter zal de gevorderde betaling van een voorschot op de geleden schade afwijzen. Gebleken is dat het gevorderde voorschot ziet op de door Heineken aan The Saint te vergoeden omzetschade. Heineken is als onderverhuurder van The Saint jegens laatstgenoemde weliswaar wellicht aansprakelijk voor de door The Saint geleden omzetschade, maar gebleken is dat The Saint dit schadebedrag nog niet aan Heineken heeft doorbelast. Gelet daarop ziet de kantonrechter geen aanleiding om in deze bodemprocedure al aan Heineken een voorschot toe te kennen.
      
    
    
      4.14.
      Het voorgaande leidt tot na te melden beslissingen. [naam] c.s. zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Heineken worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                118,07
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                130,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                812,00
              
              
                (2 punten × € 406,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.195,07
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.15.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
        
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [naam] c.s. hoofdelijk des dat als de één de verplichting nakomt, de ander zal worden bevrijd, om binnen 8 weken na betekening van dit vonnis een luifel te plaatsen aan/ tegen het gehuurde, één en ander overeenkomstig de bij de omgevingsvergunning gevoegde tekeningen (productie 7 bij dagvaarding), dan welk gelijkwaardig en met minstens ruimte voor 100 zitplaatsen;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [naam] c.s., hoofdelijk zoals hiervoor vermeld, tot betaling van een dwangsom van € 250,00 per dag (een dagdeel daaronder begrepen) dat zij niet aan voorgaande veroordeling voldoen, zulks met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 100.000,00 (honderd duizend euro);
    
    
      5.3.
      veroordeelt [naam] c.s. hoofdelijk des dat als de één de verplichting nakomt, de ander zal worden bevrijd, om binnen 8 weken na betekening van dit vonnis alsnog een bordes te plaatsen ter hoogte van de leveranciersingang, één en ander overeenkomstig de als productie 10 bij dagvaarding overgelegde tekening, dan wel een vergelijkbaar permanent exemplaar;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [naam] c.s., hoofdelijk zoals hiervoor vermeld, tot betaling van een dwangsom van € 250,00 per dag (een dagdeel daaronder begrepen) dat zij niet aan voorgaande veroordeling voldoen, zulks met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 25.000,00 (vijfentwintig duizend euro),
      
    
    
      5.5.
      verlaagt de overeengekomen huur met ingang van 1 mei 2023 met 10% van de bestaande huurprijs tot het moment dat volledig aan de veroordeling onder 5.1 is voldaan;
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [naam] c.s., hoofdelijk zoals hiervoor vermeld, tot vergoeding van de door Heineken geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet (schadestaatprocedure);
    
    
      5.7.
      veroordeelt [naam] c.s. hoofdelijk in de proceskosten van € 1.195,07, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [naam] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.8.
      veroordeelt [naam] c.s. hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.9.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.10.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2025.
      
    
  
  
     HR 13 maart 1981, 11.647, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex)
  
  
     Zie productie 5 bij dagvaarding
  
  
     Zie productie 6 bij dagvaarding
  
  
     Zie productie 3 bij dagvaarding; pagina 4
  
  
     Zie productie 4 bij dagvaarding; pagina 3
  
  
     Zie artikel 7:207 lid 1 BW
  
  
     Zie alinea 19 van de pleitnota van Heineken