ECLI:NL:GHARL:2025:6983, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 04-11-2025, 24/485 en 24/486
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-11-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woningen.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummers BK-ARN 24/485 en 24/486
    uitspraakdatum: 4 november 2025
    
    
      
        Uitspraak van de zevende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 9 januari  2024, nummers UTR 22/2667 en UTR 22/2671, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [adres1] 40 en [adres2] 41 te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 298.000 en € 289.000. Tegelijk met deze beschikking zijn aanslagen onroerendezaakbelasting eigenaar (hierna: OZBE) en watersysteemheffing gebouwd (hierna: de aanslagen) vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft voorts bij afzonderlijke beschikking een aanslag rioolheffing eigenaar ter zake van nummer 40 opgelegd. 
      
    
    
      1.3.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de onder 1.1. bedoelde beschikkingen heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarden verminderd naar € 139.000 (nummer 40) en € 131.000 (nummer 41) en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar tegen de onder 1.2. bedoelde aanslag niet-ontvankelijk verklaard.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende is in één geschrift tegen de onder 1.3 en 1.4 bedoelde uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft beslist dat de aanslag rioolheffing niet voorligt en de beroepen voor het overige ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.7.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 september 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende alsmede mr. [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur [naam2] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat bij deze uitspraak is gevoegd. 
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken aan de [adres1 en 2] 40 en 41 te [plaats1] (hierna gezamenlijk: de woningen).
      
    
    
      2.2.
      De woningen zijn in het jaar 1904 gebouwd. Het zijn tussenwoningen met een gebruiksoppervlakte van respectievelijk 165 en 160 m2 en een kaveloppervlakte van (beide) 106 m2. De bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud van de woningen zijn zeer matig.
      
    
    
      2.3.
      De bodem en het grondwater onder de woningen is in het verleden vervuild geraakt door lekkage van een ondergrondse tank en door het morsen van brandstof bij het pompstation van het naastgelegen garagebedrijf aan de [adres3] 42-44.
      
    
    
      2.4.
      Belanghebbende heeft een offerte van 24 november 2016 overgelegd van [bedrijf1] B.V. van een bedrag van € 8.975.000 voor – kort weergegeven – het slopen van (de opstallen inclusief fundering van) de woningen, het tot 6 meter onder het maaiveld uitgraven van de grond onder de woningen en het afvoeren van de restmaterialen en de grond. De totale kosten van deze werkzaamheden per woning heeft belanghebbende becijferd op € 6.600.000 gerekend naar het prijspeil op peildatum 1 januari 2020.
      
    
    
      2.5.
      Belanghebbende heeft ook over eerdere jaren geprocedeerd over de WOZ-waarde van de woningen. Het Hof heeft over de waarde van de woningen voor de jaren 2009 en 2010 op 2 juli 2013 uitspraak gedaan welke uitspraken met de arresten van de Hoge Raad van 31 januari 2014 onherroepelijk zijn geworden. Voor de jaren 2011 tot en met 2013 heeft het Hof uitspraak gedaan op 2 februari 2016 welke uitspraak, na het arrest van de Hoge Raad van 23 december 2016 onherroepelijk is geworden. Voor de jaren 2014 en 2015 heeft het Hof uitspraak gedaan op 12 juni 2018 welke uitspraak, na het arrest van de Hoge Raad van 15 maart 2019 onherroepelijk is geworden. Voor de jaren 2016, 2017 en 2018 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woningen vastgesteld op € 235.000 (nummer 40) en € 228.000 (nummer 41). Bij uitspraak van 28 april 2021 heeft het Hof geconcludeerd dat de heffingsambtenaar er voor de jaren 2016, 2017 en 2018 niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld, en dat belanghebbende de door hem bepleite waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof heeft de WOZ-waarden van de woningen voor de jaren 2016, 2017 en 2018 in goede justitie vastgesteld op € 135.000 (nummer 40) en € 128.000 (nummer 41). Deze uitspraak van het Hof is met het arrest van de Hoge Raad van 20 mei 2022 onherroepelijk geworden. Het Hof heeft de WOZ-waarden van de woningen voor de jaren 2019 en 2020 in goede justitie vastgesteld op € 130.000 (nummer 40) en € 123.000 (nummer 41).
      
      
    
    
      2.6.
      
        Tot de gedingstukken behoort (een deel van) een ‘rapport grondwatermonitoring 2019 en aanvullend grondwateronderzoek, [adres3] 42-44 [plaats1] , [rapportnummer1], versie 1.2, 14-1-2022’ (hierna: het rapport grondwatermonitoring 2019). In dit rapport is onder meer vermeld:
        “5.1 VELDONDERZOEK
        Vanaf de grondwaterspiegel (1,5 à 2,0 m-mv) worden in de bodem ter plaatse van de peilbuizen 801 t/m 804 zwakke tot sterke olie-waterreacties aangetroffen.
      
      
    
    
      5.2
      
        
          GRONDWATER
        
        In het grondwater ter plaatse van peilbuis 801, op het westelijk deel van de perceelsgrens tussen nr. 42-44 (garagebedrijf) en 41 (woning), is een sterke verontreiniging met minerale olie en xylenen aangetroffen, tezamen met een matige verontreiniging met ethylbenzeen en licht verhoogde concentraties benzeen en naftaleen.
        In het grondwater ter plaatse van peilbuis 802 en peilbuis 501-N (ondiep) is een matige verontreiniging met minerale olie aangetroffen, tezamen met licht verhoogde concentraties benzeen, ethylbenzeen, xylenen en/of naftaleen.
        In het grondwater ter plaatse van de peilbuizen 403, 601 (label 103), 702, 803 en 804 zijn maximaal licht verhoogde concentraties minerale olie en vluchtige aromaten aangetroffen. In het grondwater ter plaatse van de peilbuizen 05, 101, 104, 113, 201 en 602 zijn geen verhoogde concentraties minerale olie en vluchtige aromaten aangetroffen.
        Op basis van de resultaten van de grondwateranalyses kan gesteld worden dat op de locatie nog een sterke verontreiniging met minerale olie en vluchtige aromaten (xylenen) in het grondwater aanwezig is, namelijk ter plaatse van peilbuis 801, nabij de perceelsgrens met [adres2] 41. De sterke verontreiniging met minerale olie en vluchtige aromaten (xylenen) is in zuidelijke richting nog onvoldoende in kaart gebracht.
        Daarnaast vallen de volgende zaken op:
        — 	De concentratie minerale olie ter plaatse van peilbuis 501-N (ondiep), waar in 2016 en 2018 een sterke verontreiniging (boven interventiewaarde) met minerale olie in het grondwater aangetroffen werd, is in 2019 iets afgenomen tot een concentratie gelijk aan de interventiewaarde van 600 μg/l.
        — 	In het grondwater ter plaatse van de peilbuizen 501-N (ondiep) en 801 t/m 804 worden relatief hoge concentraties vluchtige minerale olie (C6-C10) aangetroffen. Voor vluchtige minerale olie bestaan geen streef- en interventiewaarden. De aanwezigheid van vluchtige minerale olie kan wel resulteren in (mogelijk) onaanvaardbare humane risico's.
        (…)
        
          6 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN
        
      
    
    
      6.1
      
        
          CONCLUSIES
        
        In opdracht van de gemeente Utrecht heeft WSP Nederland B.V. een grondwatermonitoring en een aanvullend grondwateronderzoek uitgevoerd ter plaatse van de locatie [adres3] 42-44 te [plaats1] . 
        Het doel van het aanvullend grondwateronderzoek is het bepalen of de verontreiniging met (vluchtige) minerale olie in het grondwater ook aanwezig is nabij de perceelsgrens met [adres2] 41, om hiermee meer duidelijkheid te verschaffen over de omvang van de verontreiniging en de eventuele onaanvaardbare humane risico's ter plaatse van de woning aan [adres2] 41.
        De belangrijkste bevindingen uit het onderzoek zijn:
        — 	Alleen ter plaatse van peilbuis 801, op het westelijk deel van de perceelsgrens tussen nr. 42-44 (garagebedrijf) en nr. 41 (woning), is bij de monitoring in 2019 in het grondwater een sterke verontreiniging met minerale olie en xylenen aangetroffen, tezamen met een matige verontreiniging met ethylbenzeen en licht verhoogde concentraties benzeen en naftaleen. In zuidelijke richting, onder de woning aan [adres2] 41, is de sterke verontreiniging nog onvoldoende in kaart gebracht.
        — 	Ter plaatse van peilbuis 802, midden op de perceelsgrens tussen nr. 42-44 en nr. 41, is in het grondwater een matige verontreiniging met minerale olie aangetroffen, tezamen met licht verhoogde concentraties xylenen en naftaleen.
        — 	Ter plaatse van peilbuis 501-N (ondiep) is in het grondwater een matige verontreiniging met minerale olie aangetroffen, tezamen met licht verhoogde concentraties benzeen, ethylbenzeen, xylenen en naftaleen. De concentratie minerale olie is wat gedaald ten opzichte van 2018.
        — 	In het grondwater ter plaatse van de overige peilbuizen zijn maximaal licht verhoogde concentraties minerale olie en vluchtige aromaten aangetroffen.
        — 	In het grondwater ter plaatse van de peilbuizen 501-N (ondiep) en 801 t/m 804 worden relatief hoge concentraties vluchtige minerale olie (C6-C10) aangetroffen. De aanwezigheid van alifatische oliefracties met korte ketenlengte (C6-C8 en C8-C10) resulteren in het programma Sanscrit in mogelijk onaanvaardbare humane risico's omdat de berekende (theoretische) concentratie in de binnenlucht de TCL (Toelaatbare Concentratie in Lucht) overschrijdt.
        Op basis van de resultaten van onderhavig onderzoek kan niet worden uitgesloten dat in het grondwater onder de woning aan [adres2] 41 sterke verontreinigingen met (vluchtige) minerale olie of vluchtige aromaten aanwezig zijn. Ook kunnen onaanvaardbare humane risico's hier niet worden uitgesloten. Zonder aanvullend onderzoek op het perceel [adres2] 41 is een goede beoordeling van de risico's niet mogelijk.
      
    
    
      6.2
      
        
          AANBEVELINGEN
        
        Aanbevolen wordt om:
        — 	Het grondwater op perceel [adres2] 41 te onderzoeken op minerale olie, vluchtige minerale olie en vluchtige aromaten.
        — 	Een binnenluchtonderzoek uit te voeren in de woning ter plaatse van [adres2] 41. Hierbij dient de binnenlucht geanalyseerd te worden op vluchtige aromaten en op de (vluchtige) aromatische en alifatische oliefracties die bij onderhavig onderzoek in het grondwater zijn gemeten.
        — 	Een nieuwe risicobeoordeling uit te voeren waarin de resultaten van het grondwater- en binnenluchtonderzoek ter plaatse van [adres2] 41 worden meegenomen.”
      
      
    
    
      2.7.
      Diverse makelaars hebben op verzoek van belanghebbende verklaard dat de woningen niet verkoopbaar zijn.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil:
      
        
          of het beroep betreffende de aanslag rioolheffing tijdig is ingediend; en
        
        
          of de waarde van de woningen per de waardepeildatum, zoals die luiden na de vermindering in de bezwaarfase,  te hoog zijn vastgesteld.
        
      
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vragen bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Aanwezigheid taxateur ter zitting
      
    
    
      4.1.
      Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof verzocht de met de heffingsambtenaar meegekomen taxateur uit de zittingszaal te laten verwijderen, dan wel op diens verklaringen geen acht te slaan. Ter onderbouwing van dit verzoek heeft hij erop gewezen dat in de uitnodiging voor de zitting staat vermeld dat het meebrengen van een deskundige vooraf moet worden gemeld aan het Hof en de wederpartij. Omdat de taxateur als een in de uitnodiging bedoelde deskundige is aan te merken, had zijn aanwezigheid bij de zitting moeten zijn aangekondigd, hetgeen niet is gebeurd. De heffingsambtenaar heeft hiertegen ingebracht dat  de taxateur een collega van hem is die hij ter bijstand heeft meegenomen en dat de taxateur niet een deskundige is, zoals bedoeld in de tekst van de uitnodiging.
      
    
    
      4.2.
      Het Hof stelt voorop dat de tekst van de uitnodiging voor de zitting is gebaseerd op  artikel 8:60 lid 4 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb).  Daarin is bepaald dat partijen (onder meer) deskundigen kunnen meebrengen mits daarvan uiterlijk tien dagen voor de zitting aan de rechter en de wederpartij mededeling is gedaan, met vermelding van namen en woonplaatsen. Het Hof is, zoals ter zitting reeds is meegedeeld, van oordeel dat de ter bijstand van de heffingsambtenaar meegekomen taxateur niet als een in artikel 8:60 van de Awb – en derhalve evenmin in de uitnodigingsbrief – bedoelde deskundige is aan te merken. Belanghebbendes verzoek om de taxateur uit de zittingszaal te verwijderen is om die reden niet gehonoreerd. Het Hof willigt om dezelfde reden evenmin belanghebbendes verzoek in om geen acht te slaan op de verklaringen van de taxateur ter zitting.
      
      
        
          Rioolheffing
        
      
    
    
      4.3.
      Op 30 april 2021 is aan belanghebbende een aanslag rioolheffing ter zake van (onder meer) huisnummer 40 opgelegd. Volgens de uitspraak op bezwaar is het bezwaar van belanghebbende daartegen op 12 januari 2022 binnengekomen bij de heffingsambtenaar. Belanghebbende stelt in het bezwaarschrift dat huisnummer 40 niet op de gemeentelijke riolering is aangesloten, zodat de aanslag moet worden vernietigd. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar met dagtekening 9 februari 2022 niet-ontvankelijk verklaard omdat het te laat is ingediend. De uitspraak op bezwaar vermeldt een verzenddatum 13 februari 2022. Belanghebbende heeft dit niet betwist. Het door belanghebbende (onder meer) hiertegen ingestelde beroep is op 6 april 2022 bij de Rechtbank binnengekomen. De Rechtbank heeft in onderdeel 9 van zijn uitspraak geoordeeld (waarbij voor ‘eiser’ moet worden gelezen ‘belanghebbende’): “Voor zover eiser zich heeft gericht tegen de opgelegde aanslag rioolheffing met betrekking tot hetzelfde belastingjaar geldt dat dit nu niet voorligt, omdat hier een aparte aanslag voor is opgelegd.” Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende kenbaar gemaakt dat het hoger beroep ook is gericht tegen de aanslag rioolheffing. 
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank er ten onrechte van is uitgegaan dat de aanslag rioolheffing niet voorlag en er niet over de aanslag rioolheffing beslist hoefde te worden, aangezien belanghebbende in zijn beroepschrift uitdrukkelijk (ook) de aanslag rioolheffing heeft genoemd en de uitspraak op bezwaar hierover als bijlage bij het beroepschrift was gevoegd. Het Hof zal om proceseconomische redenen op de voet van artikel 8:41a van de Awb in deze uitspraak daarover beslissen. De beslissing luidt als volgt. Het Hof verklaart het beroep bij de Rechtbank voor de rioolheffing niet-ontvankelijk, omdat het niet binnen zes weken is ingediend. De door belanghebbende genoemde omstandigheid dat de heffingsambtenaar in het onderhavige jaar voor het eerst de aanslag rioolheffing op een afzonderlijk biljet heeft vastgesteld en de - eveneens afzonderlijke - uitspraak op bezwaar betreffende deze aanslag daarom tijdelijk aan zijn aandacht was ontsnapt, kan niet de conclusie rechtvaardigen dat de indiening van het beroep verschoonbaar te laat is. Het beroep is daarom niet-ontvankelijk. Het Hof overweegt ten overvloede dat het bezwaarschrift eveneens te laat is ingediend. Voor het bezwaar geldt, net als voor het beroep, dat de werkwijze van de heffingsambtenaar om dit jaar voor het eerst de aanslag rioolheffing op een apart biljet vast te stellen, niet tot de conclusie kan leiden dat een om die reden te late indiening van het bezwaar tot een verschoonbare termijnoverschrijding leidt. De aanvullende verklaring van belanghebbende dat hij na de aanslag rioolheffing in afwachting was van een kadastrale tekening, dat die tekening hem op een laat moment heeft bereikt en hij daarom buiten de termijn bezwaar heeft aangetekend, kan evenmin de conclusie rechtvaardigen dat voor de bezwaarfase van een verschoonbare termijnoverschrijding sprake is. Het bezwaar is daarom terecht niet-ontvankelijk verklaard. 
      
      
        
          WOZ-waarden
        
      
    
    
      4.5.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.6.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woningen een lagere waarde dan is voorgestaan door de heffingsambtenaar. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Het is vaste jurisprudentie van de Hoge Raad dat indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, vervolgens moet worden beoordeeld of de belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt en, indien ook dat laatste niet het geval is, de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de waarde mag komen. De stelling van belanghebbende dat wanneer de heffingsambtenaar de verdedigde waarde niet aannemelijk maakt, van de door belanghebbende bepleite waarde moet worden uitgegaan omdat een waardevaststelling in goede justitie onrechtmatig is, kan daarom niet slagen.
      
    
    
      4.7.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de taxatiematrixen die op 20 november 2022 zijn opgesteld door taxateur [naam2] . Hierin zijn de waarden van de woningen van € 139.000 (nummer 40) en € 131.000 (nummer 41) onderbouwd aan de hand van verkoopcijfers van vier referentieobjecten die omstreeks de waardepeildata zijn verkocht, waarop vervolgens een aftrek in verband met bodemverontreiniging is toegepast van € 93.000 (nummer 40) dan wel € 91.000 (nummer 41). Het gaat om de volgende transacties:
      
      
        
          
            [adres4] 13, verkocht op 15 januari 2020 voor € 715.000. Bij dit object is in de matrix vermeld “matig tot sterk verontreinigd met ZM en PAK”, 
        
        
          
            [adres5] 5, verkocht op 6 september 2018 voor € 675.000. Bij dit object is in de matrix vermeld “matig tot sterk verontreinigd met ZM en PAK”, 
        
        
          
            [adres6] 28, verkocht op 1 oktober 2019 voor € 730.000. Bij dit object is in de matrix vermeld “Grond en grondwater sterk verontreinigd met VOCI”, 
        
        
          
            [adres7] 65, verkocht op 31 december 2019 voor € 565.000. Bij dit object is in de matrix vermeld “matig tot sterk verontreinigd met ZM en PAK”. 
        
      
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft de in de taxatiematrices omschreven vervuiling van de referentieobjecten en de omvang van de aftrek in verband met bodemverontreiniging betwist. Hij heeft gesteld dat alle door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woningen wat betreft de aard en omvang van de bij de woningen aanwezige ernstige mobiele carcinogene bodemvervuiling die, zoals blijkt uit het rapport grondwatermonitoring 2019 (zie 2.6), ligt boven de interventiewaarden. De door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten kunnen volgens belanghebbende daarom niet dienen ter onderbouwing van de waarden van de woningen.
      
    
    
      4.9.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarden van de woningen niet te hoog zijn. Het Hof heeft daarbij het volgende in aanmerking genomen. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat hij niet exact weet wat de aard van de vervuiling is van de referentieobjecten. Daarmee heeft hij naar het oordeel van het Hof onvoldoende onderbouwd en inzichtelijk gemaakt in hoeverre de referentieobjecten qua vervuiling vergelijkbaar zijn met de woningen. Onduidelijkheid over de vergelijkbaarheid heeft tot gevolg dat niet duidelijk is hoe voor welke (eventuele) verschillen zou moeten worden gecorrigeerd. Het Hof acht de (verkoopcijfers van de) referentieobjecten daarom niet geschikt om de waarde van de woningen te bepalen. Daaraan doet niet af dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van de woningen is uitgegaan van een lagere m2-prijs én hij een aftrek in verband met bodemverontreiniging heeft toegepast en hij op die wijze heeft aangesloten bij de door het Hof in de uitspraak van 28 april 2021 in goede justitie bepaalde waarden van de woningen voor de voorafgaande jaren. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk jaar opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarden is daarom slechts van belang of die waarden in overeenstemming zijn met het wettelijk waardebegrip, zoals hiervoor in 4.5 is weergegeven. Daarbij komt geen zelfstandige betekenis toe aan de waarde die daaraan per een vorige waardepeildatum is toegekend. De heffingsambtenaar heeft gelet op het voorgaande de waarden, zoals die luiden na de vermindering in de bezwaarfase, onvoldoende onderbouwd. 
      
    
    
      4.10.
      Omdat de heffingsambtenaar de waarden niet aannemelijk heeft gemaakt en daarom de onder 1.3 bedoelde uitspraken op bezwaar worden vernietigd, behoeven de grieven van belanghebbende over schending van de onderzoeksplicht zoals bedoeld in de artikelen 3:2 en 3:9 van de Awb geen behandeling meer. 
      
    
    
      4.11.
      Het ligt vervolgens op de weg van belanghebbende om de door hem bepleite waarden aannemelijk te maken. Belanghebbende heeft onder verwijzing naar de offerte (zie 2.4), het rapport grondwatermonitoring 2019 (zie 2.6) en de verklaringen van de makelaars (zie 2.7) gesteld dat de woningen door de verontreiniging onverkoopbaar zijn en dat de waarden daarom negatief zijn ter grootte van de herstelkosten. Hij stelt dat een potentiële koper het risico loopt dat hij gedwongen moet saneren en dat de kosten daarvan voor rekening van die koper komen. Voor beide woningen bepleit belanghebbende een waarde van -/- € 6.600.000 per waardepeildatum 1 januari 2020. 
      
    
    
      4.12.
      Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende de door hem bepleite waarden niet aannemelijk gemaakt. Het Hof acht daarbij het volgende van belang. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de grond onder de woningen dusdanig is verontreinigd dat op de waardepeildata een verplichting tot (ex-situ)sanering bestond, waarvan de offerte van [bedrijf1] BV uit gaat. In het onder 2.6 vermelde rapport grondwatermonitoring 2019 is vermeld dat bij peilbuis 801, op het westelijk deel van de perceelgrens tussen de huisnummers 42-44 (garagebedrijf) en nummer 41 (woning), in 2019 in het grondwater een sterke verontreiniging met minerale olie en xylenen is aangetroffen, tezamen met een matige verontreiniging met ethylbenzeen en licht verhoogde concentraties benzeen en naftaleen. In zuidelijke richting, onder de woning aan [adres2] 41, is volgens het rapport de sterke verontreiniging nog onvoldoende in kaart gebracht. Op basis van de resultaten van het onderzoek kan niet worden uitgesloten dat in het grondwater onder de woning aan [adres2] 41 sterke verontreinigingen met (vluchtige) minerale olie of vluchtige aromaten aanwezig zijn en dat er onaanvaardbare humane risico’s zijn. Volgens het rapport is een goede beoordeling van de risico’s bij [adres2] 41 echter niet mogelijk zonder aanvullend onderzoek op het perceel. Over de verontreiniging bij de woning aan [adres1] 40 vermeldt dit rapport niets. Nu de verklaringen van de makelaars uitgaan van de verplichting tot sanering, zoals omschreven in de offerte van [bedrijf1] BV, heeft belanghebbende naar oordeel van het Hof met die verklaringen niet aannemelijk gemaakt dat de woningen op de waardepeildata onverkoopbaar waren. Het Hof acht wel aannemelijk dat de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de woningen meest geschikte wijze na de beste voorbereiding negatief wordt beïnvloed door de onder de woningen aanwezige verontreiniging, maar niet dat dit tot negatieve prijzen leidt. 
      
    
    
      4.13.
      Nu geen van de partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarden aannemelijk te maken, stelt het Hof op basis van de gedingstukken en hetgeen partijen ter zitting hebben aangedragen de waarden in goede justitie aldus vast:
      - voor [adres1] 40 op € 135.000;
      - voor [adres2] 41 op € 127.000.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      4Griffierecht en proceskosten
    
    
      5.1.
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht van het beroep en het hoger beroep te vergoeden. 
      
    
    
      5.2.
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep tegen de WOZ-waarden heeft moeten maken. Belanghebbende heeft gevraagd om vergoeding van reiskosten voor de hogerberoepsprocedure en van verletkosten voor de bezwaarprocedure, de beroepsprocedure en de hogerberoepsprocedure. De reiskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) te berekenen op (afgerond) € 30 voor een retour met het openbaar vervoer van zijn woning naar de zitting van de Rechtbank in Utrecht en een retour naar het Hof in Arnhem. Belanghebbende stelt dat hij recht heeft op vergoeding van de verletkosten van de talloze uren die hij aan de procedures heeft moeten besteden. Het Bpb voorziet, voor zover van belang, in vergoeding van verletkosten voor het bijwonen van de mondelinge behandeling(en), maar niet voor de voorbereidingstijd. De verletkosten van belanghebbende stelt het Hof vast op € 132 voor de aanwezigheid ter zitting van de Rechtbank in Utrecht en € 620 voor de aanwezigheid ter zitting van het Hof, in totaal derhalve op € 752. Van kosten in de bezwaarfase die op grond van het Bpb voor vergoeding in aanmerking komen is het Hof niet gebleken. Het Hof stelt de totale proceskostenvergoeding vast op € 782.  
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      
      
        verklaart het beroep tegen de aanslag rioolheffing niet-ontvankelijk,
      
      
        verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep voor het overige gegrond,
      
      
        vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      
      
        vermindert de WOZ-waarde van de [adres1] 40 per waardepeildatum 1 januari 2020 tot € 135.000,
      
      
        vermindert de WOZ-waarde van de [adres2] 41 per waardepeildatum 1 januari 2020 tot € 127.000,
      
      
        vermindert de aanslagen OZBE en watersysteemheffing gebouwd dienovereenkomstig,
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 782, en
      
      
        gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 50 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 138 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Breij, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 4 november 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      (J.H. Riethorst)	(M.M. Breij)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden. 
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
    
    
    
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     	ECLI:NL:GHARL:2013:4674 en ECLI:NL:GHARL:2013:4673
  
  
     	ECLI:NL:HR:2014:205 en ECLI:NL:HR:2014:207
  
  
     	ECLI:NL:GHARL:2016:636
  
  
     	ECLI:NL:HR:2016:2932
  
  
     	ECLI:NL:GHARL:2018:5274
  
  
     	ECLI:NL:HR:2019:371
  
  
     	ECLI:NL:GHARL:2021:4155
  
  
     	ECLI:NL:HR:2022:749
  
  
        ECLI:NL:GHARL:2024:1287
  
  
    Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44
  
  
     Vgl. onder andere Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571 en Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300