ECLI:NL:RBZWB:2025:7067, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 15-10-2025, 11730719 CV EXPL  25-1907
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-10-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurzaak, oplevergebreken, ambtshalve toetsing.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Bergen op Zoom
    
    
    
      Zaaknummer: 11730719 \ CV EXPL  25-1907
    
    
    
      
        Vonnis van 15 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING STADLANDER, 
      te Bergen op Zoom,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Stadlander,
      gemachtigde: AGIN Timmermans,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [huurder]
        , 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [huurder] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 26 mei 2025 met producties,- het mondelinge antwoord,- de conclusie van repliek met producties,- de schriftelijke toelichting (dupliek) met producties,
      - de akte uitlating producties.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Partijen hebben met ingang van 10 januari 2018 een huurovereenkomst gesloten, met betrekking tot de woning aan [adres] . Op deze huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Stadlander van toepassing, waarin, voor zover van belang, de volgende bepaling is opgenomen: 
      
      
        
          “Artikel 6
        
      
    
    
      6.1.
      
        
          Huurder voldoet de te betalen prijs voor het gehuurde in zijn geheel, bij vooruitbetaling, vóór de eerste van de maand door betaling van het verschuldigde bedrag op de door verhuurder aangegeven wijze. Vanaf de eerste dag van de maand is huurder voor de termijn voor die maand in verzuim en is hij wettelijke rente verschuldigd. 
        
        
          […]
        
      
      
      
        
          Artikel 15
        
        
          Huurder is verplicht ten behoeve van verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete van € 25,- (niveau 2003, geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens) per kalenderdag te betalen, indien hij enige bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig deze Algemene Huurvoorwaarden te handelen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding. Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding voortduurt, verschuldigd zijn.”
        
      
      
    
    
      2.2.
      
        [huurder] heeft in de periode van 1 oktober 2024 tot en met 16 oktober 2024 een huurachterstand van € 357,13 laten ontstaan. 
      
    
    
      2.3.
      Stadlander heeft op 24 september 2024 een voorinspectie in de woning laten uitvoeren. Op 16 oktober 2024 heeft er een eindinspectie plaatsgevonden, de dag waarop de huurovereenkomst is geëindigd. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Stadlander vordert - samengevat en na vermindering van eis bij akte - [huurder] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen om aan Stadlander te betalen € 1.449,79 (€ 357,13 aan huurachterstand plus € 1.092,66 aan herstelkosten), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 mei 2025 tot de dag dat de vordering is voldaan en met veroordeling van [huurder] in de kosten van het geding. 
      
    
    
      3.2.
      Volgens Stadlander is de huurovereenkomst per 16 oktober 2024 geëindigd en heeft [huurder] nagelaten de huur voor de periode 1 oktober 2024 tot en met 16 oktober 2024 te betalen. Daarbij heeft [huurder] volgens Stadlander de woning gebrekkig opgeleverd, waardoor Stadlander herstelkosten heeft moeten maken. 
      
    
    
      3.3.
      
        [huurder] erkent de hoogte van de huurachterstand, alsook de kosten voor het vervangen van de deurkruk. Tegen de andere herstelposten voert [huurder] verweer. Hij wijst erop dat er, door een val, inderdaad een deukje van hooguit vijf centimeter in de binnendeur zat. Hij heeft deze deuk echter opgevuld, opgeschuurd en de deur opnieuw geverfd. Ten aanzien van het aanrechtblad geeft [huurder] aan dat er brandschade is geweest aan een sierstrip aan de zijkant van het blad. Volgens hem mocht hij van Stadlander de sierstrip niet vervangen. Stadlander heeft dan ook onterecht voor € 400,00 een nieuw aanrechtblad in rekening gebracht. Uit de door Stadlander overgelegde foto’s blijkt volgens [huurder] dat Stadlander deze strip wel heeft vervangen. Verder voert [huurder] aan dat een begeleider van de GGZ voor hem het plafond heeft gesausd. Hij moest namelijk een paar plekken bijwerken, wat hij ook heeft gedaan. [huurder] wijst er verder op dat de foto’s bij de eindinspectie dezelfde foto’s zijn als de foto’s bij de voorinspectie. 
      
    
    
      3.4.
      Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Ambtshalve toetsing
      
    
    
    
      4.1.
      De kantonrechter moet ambtshalve beoordelen of in de huurovereenkomst of in de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden bedingen (artikelen) zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van de consument in de zin van artikel 3 van de Europese Richtlijn Oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (richtlijn 93/13/EEG). Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek, waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter moet dus beoordelen of bedingen in een overeenkomst (die zonder afzonderlijke onderhandeling tot stand zijn gekomen), het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen van partijen in het nadeel van de consument oneerlijk verstoren. Zo ja, dan moeten deze bedingen worden vernietigd, zodat de consument wordt beschermd tegen oneerlijke ‘kleine lettertjes’. Het maakt daarbij niet uit of de eisende partij zich in de praktijk alleen beroept op wettelijke bepalingen; ambtshalve toetsing blijft verplicht. Indien een beding oneerlijk blijkt, moet de bijbehorende vordering worden afgewezen, ongeacht of het gaat om de hoofdsom, incassokosten, of rente.
      
    
    
      4.3.
      Ten aanzien van het in artikel 6.1 van de algemene voorwaarden opgenomen rentebeding overweegt de kantonrechter als volgt. Het rentebeding in artikel 6.1 is in overeenstemming met de regeling in artikel 6:119 BW. Dit beding is op zichzelf daarom voor wat betreft de verschuldigdheid van rente niet oneerlijk. In combinatie met het boetebeding van artikel 15 is het rentebeding echter wel oneerlijk. Op grond hiervan zou verhuurder in geval van niet tijdige huurbetaling door de huurder wettelijke rente én een boete in rekening kunnen brengen, terwijl de huurder op grond van de wettelijke regeling uitsluitend wettelijke rente verschuldigd zou zijn. Hiermee wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument, huurder, verstoord. 
      
    
    
      4.4.
      Nu eisende partij reeds in haar dagvaarding heeft aangegeven af te zien van haar recht om zich bij akte nader uit te laten, zal de kantonrechter het rente- en boetebeding direct vernietigen. Dit heeft tot gevolg dat de vordering betreffende de rente niet toewijsbaar is. 
      
      
        
          Inhoudelijke beoordeling
        
      
      
    
    
      4.5.
      
        [huurder] heeft de hoogte van de huurachterstand en de kosten voor het vervangen van de deurkruk erkend. De vordering wordt tot zover toegewezen. 
      
    
    
      4.6.
      Met betrekking tot de overige door Stadlander opgevoerde herstelposten overweegt de kantonrechter het volgende. Op grond van artikel 7:224 lid 2 BW moet de huurder het gehuurde bij het einde van de huur in dezelfde staat opleveren als bij aanvang, behoudens geoorloofde veranderingen en normale slijtage. De stelplicht rust daarbij op Stadlander. Per gebrek worden hierna de standpunten van partijen en de gevolgen voor de vordering besproken.
      
      
        4.6.1.
        De herstelkosten voor het aanrechtblad komen niet voor rekening van [huurder] . Stadlander heeft ter onderbouwing van haar vordering verwezen naar dezelfde zwart-witfoto die zij al bij dagvaarding had overgelegd en heeft aangevoerd dat de door [huurder] ingebrachte kleurenfoto’s een vertekend beeld geven. De door Stadlander overgelegde foto is echter grotendeels donker en biedt onvoldoende inzicht in de gestelde schade. Ook de foto’s uit het eindinspectierapport ondersteunen het standpunt van Stadlander niet. Integendeel, daarop is slechts te zien dat een strip aan de zijkant van het aanrechtblad ontbreekt, hetgeen juist het verweer van [huurder] ondersteunt dat het blad niet verder beschadigd was. Hoewel [huurder] het eindinspectieformulier heeft ondertekend, geldt dit onder voorbehoud, zodat uit deze handtekening niet zonder meer kan worden afgeleid dat hij instemde met de geclaimde schade. Het had op de weg van Stadlander gelegen om met duidelijke, goed leesbare foto’s of een inspectierapport aan te tonen dat het aanrechtblad zodanig beschadigd was dat herstel of vervanging noodzakelijk was. Nu zij dat heeft nagelaten en [huurder] een gemotiveerd verweer heeft gevoerd, kan niet worden vastgesteld dat er sprake was van schade die voor rekening van [huurder] moet komen.
        
      
      
        4.6.2.
        De herstelkosten voor de deur komen wél voor rekening van [huurder] . Hij heeft erkend dat er tijdens de huurperiode schade aan de deur is ontstaan. Daarmee staat vast dat de deur niet in de oorspronkelijke staat is opgeleverd. Stadlander heeft bovendien voldoende onderbouwd dat de schade doorliep tot in de binnenzijde van de deur, waardoor eenvoudig herstel, zoals opvullen, opschuren en schilderen, niet voldoende en vervanging noodzakelijk was. De door [huurder] bij dupliek overgelegde foto toont weliswaar dat hij een poging heeft gedaan om de deur te herstellen, maar die foto weerspreekt niet dat de deur van binnen nog steeds was beschadigd. Nu de noodzaak van vervanging voldoende is onderbouwd en [huurder] dit onvoldoende heeft weerlegd, is hij de kosten daarvan aan Stadlander verschuldigd.
        
      
      
        4.6.3.
        De herstelkosten voor het sauzen van het plafond komen niet voor rekening van [huurder] . Hij heeft in zijn antwoord gemotiveerd gesteld dat hij het plafond heeft hersteld. Stadlander heeft bij repliek weliswaar foto’s overgelegd, maar deze blijken, zoals Stadlander later ook heeft erkend, afkomstig te zijn uit het opleverrapport van de nieuwe huurder. Foto’s van de situatie tijdens de eindinspectie ontbreken, waardoor het niet is na te gaan of, en zo ja hoe, [huurder] het plafond heeft hersteld. De kantonrechter oordeelt daarom dat Stadlander haar standpunt op dit punt onvoldoende heeft onderbouwd, zodat niet is komen vast te staan dat [huurder] het plafond niet heeft hersteld.
        
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter concludeert dat [huurder] de herstelkosten voor zowel de deur als de deurkrukken aan Stadlander moet vergoeden. Op basis van het eindinspectierapport bedraagt de vergoeding voor de deur € 328,45 (inclusief btw) en voor de deurkruk € 94,62 (inclusief btw), in totaal € 423,07. Samen met het bedrag van € 357,13 aan huurachterstand komt dit neer op een totaal van € 780,20, waartoe [huurder] zal worden veroordeeld.
      
      
      
      
      
      
      
    
    
      4.8.
      
        
          [huurder] is (grotendeels) in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Nu de vordering van Stadlander gedeeltelijk wordt toegewezen, wordt het salaris gemachtigde toegekend naar verhouding van het toegewezen bedrag. De kantonrechter zal overigens een bedrag van € 45,00 (= deel griffierecht) buiten beschouwing laten. Omdat een deel van de vordering van Stadlander wordt afgewezen - zoals hierboven overwogen -, is de vordering voor de berekening van de griffierechten in een hogere categorie terecht gekomen. Het zou onredelijk zijn de financiële gevolgen daarvan voor rekening van gedaagde te laten komen. 
        De proceskosten van Stadlander worden begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                340,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                270,00
              
              
                (2 punten × € 135,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                822,95
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [huurder] tot betaling van € 780,20 aan Stadlander,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 822,95, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Swaanen en in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2025.