ECLI:NL:RBAMS:2025:7879, Rechtbank Amsterdam, 22-10-2025, 11856369 KK EXPL 25-575
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Hoofdverblijf, onderhuur, niet de juiste huurovereenkomst overgelegd, afzonderlijke proceskosten voor elke gedaagde

RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 11856369 KK EXPL 25-575
      vonnis van:  22 oktober 2025
      func.:  58865
    
    
  
  
    vonnis van de kantonrechterkort geding
    
    
      I n z a k e
    
    
  
  
    de besloten vennootschap Rembrandt Propco IV B.V.
    
      gevestigd te Amsterdam
      eiseres
      nader te noemen: Rembrandt
      gemachtigde: mr. M.A. Visser
    
    
    
      t e g e n
    
    
    1. [gedaagde 1]
    
      wonende te [woonplaats 1]
      gemachtigde: mr. E. Swart
    
    2. [gedaagde 2]
    
      wonende te [woonplaats 2]
      gemachtigde: mr. C.B. Ernst
      gedaagden
      nader afzonderlijk te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
    
    
    
  
  
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    
      Bij dagvaarding, met producties, van 1 september 2025 heeft Rembrandt een voorziening gevorderd. [gedaagde 1] heeft voorafgaand aan de zitting producties ingediend.
    
    
    
      Ter zitting van 8 oktober 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Vóór aanvang van de zitting is zijdens [gedaagde 2] productie A in het geding gebracht. Namens Rembrandt verscheen op de zitting [naam 1] , bijgestaan door een vervanger van de gemachtigde in de persoon van mr. S.F. Puijk. [gedaagde 1] verscheen in persoon, bijgestaan door de gemachtigde. Ook [gedaagde 2] verscheen in persoon, vergezeld van familie en vrienden en bijgestaan door de gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, mede aan de hand van pleitaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Partijen hebben daarna om vonnis gevraagd, waarna een datum voor vonnis is bepaald.
    
    
  
  GRONDEN VAN DE BESLISSING
  
    Uitgangspunten
    
    
      1. Als uitgangspunten geldt het volgende.
    
    
      1.1.
      Rembrandt is eigenaar en verhuurder van de woning gelegen aan de [adres] (hierna: het gehuurde).
    
    
      1.2.
      Tussen Rembrandt en [gedaagde 1] bestaat een huurovereenkomst.
    
    
      1.3.
      Rembrandt heeft een huurovereenkomst in het geding gebracht tussen [naam 2] en de rechtsvoorganger van Rembrandt.
    
    
      1.4.
      
        [gedaagde 1] heeft in de periode van 16 oktober 2024 tot en met 14 mei 2025 in de Verenigde Staten van Amerika verbleven. Op reis werd hij ernstig ziek waardoor zijn terugkeer naar Nederland werd uitgesteld.
    
    
      1.5.
      Tijdens zijn verblijf in het buitenland besloot hij per 1 december 2024 een deel van het gehuurde te verhuren aan [gedaagde 2] , een kleindochter van een goede vriendin van de voormalige partner van [gedaagde 1] , de heer [naam 3] , voor € 498,00 per maand.
    
    
      1.6.
      Bij schrijven van 17 juni 2025 heeft de gemachtigde van Rembrandt [gedaagde 1] aangeschreven met betrekking tot onbevoegde onderverhuur.
    
    
      1.7.
      Op 27 juni 2025 heeft [gedaagde 1] op voornoemde brief gereageerd en het daarin gestelde betwist.
    
    
      1.8.
      Per e-mail van 7 juli 2025 stelde Rembrandt aan [gedaagde 1] voor de huurovereenkomst te beëindigen per 30 september 2025. Rembrandt en [gedaagde 1] hebben nog kort met elkaar gecorrespondeerd over deze kwestie, waarbij [gedaagde 1] de huurovereenkomst heeft opgevraagd bij Rembrandt. [gedaagde 1] heeft het voorstel van Rembrandt afgewezen.
    
    
      1.9.
      Op 5 augustus 2025 keerde [gedaagde 1] weer terug naar Nederland.
      
    
  
  
    De vordering en het verweer
    
    2. Rembrandt vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van gedaagden tot ontruiming van het gehuurde binnen 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis. Ook vordert Rembrandt veroordeling van [gedaagde 1] tot betaling van de genoten winst, vermeerderd met een bedrag van € 498,00 per maand tot de dag van ontruiming. Tot slot vordert Rembrandt veroordeling van [gedaagde 1] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
    
    3. Rembrandt stelt daartoe, kort gezegd, dat [gedaagde 1] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en de wet en dat de ernst van de tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en daarop vooruitlopend de ontruiming van het gehuurde.
    
    4. Gedaagden hebben de vorderingen betwist en concluderen tot afwijzing daarvan, met veroordeling van Rembrandt in de proceskosten, waarbij [gedaagde 2] , voor zover de ontruiming wordt toegewezen, verzoekt om een redelijke ontruimingstermijn in verband met haar persoonlijke situatie.
    
    5. Op de stellingen van partijen over en weer wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
  
  
    De beoordeling
    
    6. In deze procedure dient eerst te worden beoordeeld of Rembrandt een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening en of aannemelijk is dat haar vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het – mede gelet op de belangen van partijen over en weer – gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van de voorziening zoals gevorderd.
    
    7. De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder (en, onder omstandigheden: onderhuurder). Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een – diepgaand – onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
    
    8. De vordering jegens [gedaagde 1] is gebaseerd op wanprestatie. Volgens Rembrandt heeft [gedaagde 1] het gehuurde, geheel of gedeeltelijk, in strijd met het huurcontract en de algemene voorwaarden aan een derde, de onderhuurder, in gebruik gegeven. Daarnaast voert Rembrandt aan dat [gedaagde 1] de door hem verhuurde ruimte op zolder alleen als berging en niet als woonruimte mocht gebruiken. 
    
    9. Rembrandt verwijst daartoe naar het overgelegde huurcontract en algemene voorwaarden. Dat huurcontract is echter gesteld op naam van ene [naam 2] , een huurder die tot ongeveer tien jaar geleden de eerste verdieping in het betreffende pand huurde, naar [gedaagde 1] onbetwist heeft aangevoerd. [gedaagde 1] heeft er verder op gewezen dat hij sinds 1994 in het gehuurde woonachtig is, eerst samen met zijn partner [naam 3] die al langer in het gehuurde woonde en van wie ook een verklaring is overlegd, en vanaf 1996 alleen. Er was toen sprake van een andere verhuurder. In de verklaring van [naam 3] is verder te lezen dat ook in 1994-1996 er al sprake was van een slaapkamer op zolder (met onder meer een toilet) en dat [gedaagde 1] later aanvullende voorzieningen heeft aangebracht, zoals een douche.
    
    10. Dat tussen [gedaagde 1] en Rembrandt een huurovereenkomst bestaat is niet in geschil, zoals ook ter zitting is vastgesteld. Wel is bij gebreke van een schriftelijk huurovereenkomst onduidelijk gebleven welke voorwaarden op deze overeenkomst van toepassing zijn. Dat is van belang om onder meer vast te stellen wat tot het gehuurde behoort (met of zonder zolderkamer die mag worden bewoond) en of onder- c.q. wederverhuur wel of niet is uitgesloten. Het is aan Rembrandt als eisende partij om in kort geding aannemelijk te maken dat de voorwaarden waarop zij zich beroept van toepassing zijn. Dat heeft zij nagelaten, nu slechts een huurovereenkomst die op een andere huurder betrekking heeft is overgelegd en gesteld noch gebleken is dat op de huurovereenkomst met [gedaagde 1] dezelfde voorwaarden van toepassing zijn. Voor een verder onderzoek hiernaar is in kort geding geen plaats.
    
    11. Voor zover Rembrandt zich (alleen) op overtreding van artikel 7:244 van het Burgerlijk Wetboek (BW) beroept, overweegt de kantonrechter het volgende. In dat artikel wordt het de huurder verboden het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven. Volgens Rembrandt is daarvan sprake. Volgens [gedaagde 1] niet. [gedaagde 1] voert aan dat hij in verband met een medische behandeling langer dan verwacht in Amerika heeft moeten blijven en dat alleen de zolderkamer, zijnde een gedeelte van het gehuurde, gedurende enkele maanden in gebruik is gegeven aan [gedaagde 2] , terwijl hij zelf op de tweede verdieping is blijven wonen.
    
    
      12. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat Rembrandt onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat van overtreding van artikel 7:244 BW kan worden gesproken. Mede gelet op de door [gedaagde 1] overgelegde bescheiden over zijn medische behandeling in Amerika kan niet worden vastgesteld dat hij zijn hoofdverblijf heeft verplaatst en geacht moet worden niet meer in het gehuurde te wonen. Dat betekent dat de laatste volzin van artikel 7:244 BW onverkort van toepassing is en dat [gedaagde 1] bevoegd was een deel van het gehuurde in gebruik te geven aan een derde, zijnde [gedaagde 2] . Of de zolderkamer nu wel of niet als zelfstandige woonruimte moet worden aangemerkt, een debat dat kennelijk tussen [gedaagde 1] en Rembrandt bestaat, is in dit verband niet beslissend.
      12. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering tot veroordeling van [gedaagde 1] tot ontruiming van het gehuurde moet worden afgewezen.
    
    
    14. Hetzelfde geldt voor de vordering van de afdracht van de door [gedaagde 1] genoten “winst”. Deze op artikel 6:104 BW gebaseerde vordering veronderstelt dat sprake is van wanprestatie of onrechtmatige daad. Mede gelet op het voorgaande stelt de kantonrechter vast dat vooralsnog daarvan onvoldoende is gebleken. 
    
    15. Nu de vordering tot ontruiming ten aanzien van [gedaagde 1] wordt afgewezen, komt ook de vordering tot veroordeling van [gedaagde 2] tot ontruiming van het gehuurde voor afwijzing in aanmerking. Artikel 7:269 BW komt vooralsnog niet in beeld, nu er geen sprake is van beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst. Van wanprestatie en/of onrechtmatige daad van de onderhuurder jegens de (hoofd-)verhuurder is evenmin sprake, waarbij nog wordt aangetekend dat tussen (hoofd-)verhuurder en de onderhuurder geen contractuele relatie bestaat.
    
    16. Rembrandt wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld tot betaling van de proceskosten, inclusief nakosten en de kosten van betekening. Aangezien gedaagden gescheiden zijn opgetreden en ieder afzonderlijk verweer hebben gevoerd, terwijl beiden werden bijgestaan door een gemachtigde, zal Rembrandt ten aanzien van hen beiden worden veroordeeld tot betaling van het salaris gemachtigde. Voorts is aannemelijk dat gedaagden ieder afzonderlijk dit vonnis zullen betekenen, zodat Rembrandt ook veroordeeld zal worden in de nakosten van beiden gedaagden.
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        wijst de vorderingen van Rembrandt af;
      
      
        veroordeelt Rembrandt tot betaling van de proceskosten (inclusief nakosten), die de kantonrechter aan de kant van gedaagden tot en met vandaag vaststelt op:
      
    
    
    
      ten aanzien van [gedaagde 1] :
      -salaris gemachtigde		€    543,00
      -nakosten				€      67,50
      ten aanzien van [gedaagde 2] :
      -salaris gemachtigde		€    543,00
      -nakosten				€      67,50
      -------------
      Totaal				€ 1.221,00
      voor zover van toepassing, inclusief btw en te betalen binnen veertien na betekening van dit vonnis. Als Rembrandt niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet Rembrandt ook de wettelijke/Btag kosten van de betekeningen betalen;
    
    
    
      
        verklaart de veroordeling ten aanzien van de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
        wijst het meer of anders gevorderde af.
      
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. van der Molen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken en getekend door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, op 22 oktober 2025 in tegenwoordigheid van mr. H. El Falah, de griffier.