ECLI:NL:RBAMS:2025:7919, Rechtbank Amsterdam, 25-09-2025, 11614024 \ CV EXPL  25-4930
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-09-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Na ontbinding van de huurovereenkomst door de kantonrechter in 2021 is huurder in de woning blijven wonen en huur blijven betalen. Nu er opnieuw een betalingsachterstand is ontstaan vordert verhuurder ontbinding en ontruiming. De kantonrechter oordeelt dat er een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen. De huurovereenkomst wordt voorwaardelijk ontbonden, huurder krijgt tot 31 oktober 2025 de tijd om de achterstand te voldoen.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11614024 \ CV EXPL  25-4930
    
    
    
      
        Vonnis van 25 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser] V.O.F., 
      te [vestigingsplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: [gemachtigde] (van Twuijver Incasso B.V.),
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 18 maart 2025
      - het proces-verbaal van het mondelinge antwoord van [gedaagde]
      - het tussenvonnis van 17 april 2025.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 augustus 2025. Namens [eiser] is [naam] verschenen met de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] heeft met ingang van 1 juli 2020 aan [gedaagde] verhuurd de woning aan het adres [adres] (hierna: de woning). De huur bedroeg € 950,- per maand. Op deze huurovereenkomst waren algemene voorwaarden van toepassing.
      
    
    
      2.2.
      Bij vonnis van 17 maart 2022 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en [gedaagde] veroordeeld om de woning binnen vier weken te ontruimen wegens een huurachterstand. Ook heeft de kantonrechter bepaald dat [gedaagde] € 950,- moest voldoen voor elke maand waarin hij na 30 september 2021 in het genot bleef van de woning.
    
    
      2.3.
      Na het vonnis is aangevangen met de ontruiming van de woning, maar de ontruiming is opgeschort omdat [gedaagde] tijdens de ontruiming alsnog het volledige bedrag aan huurachterstand heeft voldaan. [gedaagde] woont nu nog steeds in de woning.
      
    
    
      2.4.
      Na de ontbinding heeft [gedaagde] betalingen verricht voor het gebruik van de woning. 
      
    
    
      2.5.
      Sinds 1 december 2023 heeft [gedaagde] wederom een achterstand in de betalingen laten ontstaan. Ten tijde van de dagvaarding bedroeg de totale achterstand € 4.500,-. 
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde] heeft ondanks herhaalde aanmaning daartoe door [eiser] niet volledig aan zijn betalingsverplichtingen voldaan.
      
    
    
      2.7.
      
        [eiser] heeft [gedaagde] schriftelijk gewezen op de mogelijkheid van schuldhulpverlening bij betalingsachterstanden. [gedaagde] heeft daarop niet afwijzend gereageerd. [eiser] heeft [gedaagde] daarna bij de gemeente aangemeld in het kader van vroegsignalering.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] heeft bij dagvaarding ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd. Daarnaast heeft zij veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 6.678,06 gevorderd, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf de dag van de dagvaarding, en een vergoeding van € 950,- per maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] de woning vanaf 31 maart 2025 in gebruik zal houden, vermeerderd met de wettelijke rente zolang [gedaagde] met de voldoening in verzuim is. Ook vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde] in de ontruimingskosten en de proceskosten, vermeerderd met rente en btw. 
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] woont zonder recht of titel in de woning, danwel is er een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen. [gedaagde] is in zijn verplichtingen tekortgeschoten door niet (volledig) aan zijn betalingsverplichting te voldoen ondanks herhaalde aanmaning daartoe. De hoogte van de achterstand rechtvaardigt volgens [eiser] de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] erkent de achterstand maar voert aan dat hij die achterstand binnenkort kan betalen. Hij heeft voor de gemeente gewerkt en moet nog € 44.000,- krijgen. Zodra hij dit geld heeft ontvangen, kan hij de volledige achterstand aan [eiser] betalen. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De oorspronkelijke huurovereenkomst is op 17 maart 2022 door de kantonrechter ontbonden. [gedaagde] is hierna met instemming van [eiser] in de woning blijven wonen en heeft maandelijks betalingen gedaan voor het gebruik ervan. Gelet hierop en gelet op het tijdsverloop na de ontbinding van de huurovereenkomst (ruim drie jaar), het ontbreken van nieuwe afspraken over het gebruik van de woning en de voorwaarden waaronder, is naar het oordeel van de kantonrechter tussen partijen een nieuwe huurovereenkomst ontstaan. 
      
    
    
      4.2.
      Ter zitting hebben partijen met elkaar afgesproken dat de voorwaarden uit de oorspronkelijke huurovereenkomst van toepassing zijn op deze nieuwe huurovereenkomst. Op de oorspronkelijke huurovereenkomst waren de ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE 2017 (hierna: algemene bepalingen) van toepassing. Partijen hebben op de zitting afgesproken dat deze algemene bepalingen niet van toepassing zijn op de nieuwe huurovereenkomst. Dit betekent dat alle artikelen in de huurovereenkomst waarin naar de algemene bepalingen wordt verwezen niet gelden. 
      
    
    
      4.3.
      In deze procedure gaat het om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de kantonrechter deze vernietigen. [eiser] mag die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68).
      
    
    
      4.4.
      Het huurprijsbeding en het servicekostenbeding in artikel 4 van de huurovereenkomst zijn kernbedingen. Deze bedingen zijn transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.
      
    
    
      4.5.
      Artikel 11.2 van de huurovereenkomst (boete op iedere overtreding) is getoetst en wordt niet oneerlijk bevonden. Hoewel dit artikel een oneerlijk rentebeding bevat, staat in het artikel dat het niet van toepassing is als de verhuurder een professionele partij is. Aangezien [eiser] een professionele partij is, is dit artikel niet van toepassing op de huurrelatie van partijen.
      
    
    
      4.6.
      Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] een nieuwe specificatie overgelegd van de huurachterstand tot 1 september 2025. Volgens die specificatie beloopt de huurachterstand € 5.750,00. Dit bedrag heeft [gedaagde] niet betwist en zal dan ook worden toegewezen.
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] is te laat met het betalen van de verschillende huurtermijnen en dus zal de gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand worden toegewezen. Voor zover [eiser] rente over de reeds verschenen rente en buitengerechtelijke incassokosten heeft willen vorderen zal dit worden afgewezen, nu zij ter zake onvoldoende heeft gesteld.
      
    
    
      4.8.
      
        [eiser] vordert € 1.950,10 aan buitengerechtelijke incassokosten. Hoewel aanmaningsbrieven zijn verzonden zoals bedoeld in artikel 6:96 lid 6 Burgerlijk Wetboek (BW), wordt het niet redelijk geoordeeld dat er hogere kosten zijn gevorderd dan de kosten die gelet op het totaal van de vordering op grond van het Besluit buitengerechtelijke kosten verschuldigd zijn. Het meer gevorderde wordt daarom afgewezen.
    
    
      4.9.
      De kantonrechter heeft vastgesteld dat [eiser] heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.
    
    
      4.10.
      Gelet op de hoogte van de huurachterstand en de periode waarover deze reeds bestaat, is sprake van een zodanig ernstig tekortschieten van [gedaagde] in de nakoming van de huurbetalingsverplichting, dat toewijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gerechtvaardigd is. Nu de huurachterstand wordt toegewezen tot 1 september 2025 zullen de gevorderde verdere huur- dan wel schadevergoedingstermijnen worden toegewezen vanaf 1 oktober 2025. Gelet op de ingrijpende gevolgen van de veroordeling tot ontruiming voor [gedaagde] zijn partijen ter zitting een betalingsregeling overeengekomen waarbij de ontbinding en ontruiming slechts voorwaardelijk worden toegewezen, met dien verstande dat [eiser] daar geen rechten aan kan ontlenen indien:
      
        
          
            [gedaagde] de maandelijks verschuldigde huurpenningen telkens uiterlijk op de eerste dag van de maand betaalt aan [eiser] , én 
        
        
          
            [gedaagde] de volgende in dit vonnis toe te wijzen bedragen betaalt:
        
      
      
        - huurachterstand tot 1 september 2025     		€ 5.750,00
        - incassokosten					€    695,75
        - rente						€    227,96
        - proceskosten (inclusief nakosten)			€ 1.433,95
        --------------
        Totaal							€ 8.107,66
      
      
      
        Dit bedrag moet worden voldaan uiterlijk op 31 oktober 2025 aan [eiser] dan wel op de rekening van de incassogemachtigde (Van Twuijver Incasso B.V.).
      
      
    
    
      4.11.
      
        [gedaagde] wordt er nadrukkelijk op gewezen dat niet alleen de huidige achterstand stipt betaald moet worden ter voorkoming van ontbinding en ontruiming, maar dat ook de lopende huur tijdig moet worden voldaan. [gedaagde] dient ervoor te zorgen dat de te betalen huurpenningen telkens voor of op de genoemde uiterlijke data zijn bijgeschreven op de rekening van [eiser] .
    
    
      4.12.
      De (voorwaardelijke) vordering ter zake van de ontruimingskosten is niet toewijsbaar. Weliswaar houdt de proceskostenveroordeling een executoriale titel in ten aanzien van alle kosten, ook ten aanzien van verschotten zoals ontruimingskosten, doch het betreft hier kosten die pas na de uitspraak ontstaan en waarvan de omvang en de verschuldigdheid thans nog niet vast staan.
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.433,95
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.14.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. De gevorderde btw over het salaris gemachtigde wordt afgewezen nu hiervoor onvoldoende is gesteld.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen kwijting te betalen de bedragen, genoemd in rechtsoverweging 4.10-4.11, op de wijze zoals opgenomen in de daarin weergegeven afbetalingsregeling;
      
      
        en:
      
      
      
        voorwaardelijk, namelijk voor het geval niet wordt voldaan aan de veroordeling onder 5.1.:
      
      
    
    
      5.2.
      trekt de veroordeling onder 5.1. in;
      
    
    
      5.3.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het adres [adres] ;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] om de woning te ontruimen en ter beschikking van [eiser] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
      
    
    
      5.5.
      
        veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te voldoen (het restant van):
        de in totaal verschuldigde hoofdsom van € 5.750,- aan huurachterstand tot 1 september 2025 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 4.500 vanaf 18 maart 2025 tot aan de algehele voldoening;
      
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 950,- per maand vanaf 1 september 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 695,75 aan buitengerechtelijke kosten en € 227,96 aan tot de dagvaarding reeds vervallen rente,
      
    
    
      5.8.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.433,95, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.9.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.10.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.11.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Kuiken, kantonrechter, bij diens afwezigheid ondertekend door mr. J.M.B. Cramwinckel, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 25 september 2025.
        66351