ECLI:NL:RVS:2025:3138, Raad van State, 09-07-2025, 202405404/1/A2
Raad van State — Uitspraak 
Datum: 2025-07-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Bij besluit van 24 november 2022 heeft het college van burgemeester en wethouders van Veere de vergunningaanvraag van [appellant] om de woning aan de [locatie] te Meliskerke als tweede woning te mogen gebruiken, afgewezen. [appellant] heeft in maart 2019 een woning aan de [locatie] te Meliskerke gekocht. De woning ligt in het centrumgebied van Meliskerke. Op navraag van [appellant] heeft een gemeenteambtenaar hem per e-mail van 21 maart 2019 laten weten dat de woning als tweede woning gebruikt mag worden en dat daar de komende vier jaar, uitgaande van de inhoud van het toen ter visie liggende concept van een nieuwe Huisvestingsverordening, geen verandering in zou komen, omdat de koopovereenkomst is gesloten voor de inwerkingtreding van de nieuwe versie van de Huisvestingsverordening tweede woningen Veere 2019, en omdat het centrumgebied, waar de woning ligt, uitgezonderd is van het werkingsgebied. Het college heeft de vergunningaanvraag afgewezen, omdat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de woning binnen drie jaar gaat gebruiken voor permanente bewoning, zoals bepaald in artikel 6, vijfde lid, van de Hvv.

202405404/1/A2.
    Datum uitspraak: 9 juli 2025
    AFDELING
    BESTUURSRECHTSPRAAK
    Uitspraak op het hoger beroep van:
    [appellante A] en [appellant B] (hierna samen en in enkelvoud: [appellant]), wonend in [woonplaats],
    appellanten,
    tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland­-West­-Brabant van 15 juli 2024 in zaak nr. 23/3378 in het geding tussen:
    [appellant]
    en
    het college van burgemeester en wethouders van Veere.
    Procesverloop
    Bij besluit van 24 november 2022 heeft het college de vergunningaanvraag van [appellant] om de woning aan de [locatie] te Meliskerke als tweede woning te mogen gebruiken, afgewezen.
    Bij besluit van 10 mei 2023 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
    Bij uitspraak van 15 juli 2024 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard.
    Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
    Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
    De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 6 mei 2025, waar [appellant B], bijgestaan door mr. A.C.P.M. van Dun, advocaat in Tilburg, en het college, vertegenwoordigd door M. Portier-de Rooij en M. Schillings, zijn verschenen.
    Overwegingen
    Inleiding
    1.       [appellant] heeft in maart 2019 een woning aan de [locatie] te Meliskerke (hierna: de woning) gekocht. De woning ligt in het centrumgebied van Meliskerke. Op navraag van [appellant] heeft een gemeenteambtenaar hem per e-mail van 21 maart 2019 laten weten dat de woning als tweede woning gebruikt mag worden en dat daar de komende vier jaar, uitgaande van de inhoud van het toen ter visie liggende concept van een nieuwe Huisvestingsverordening, geen verandering in zou komen, omdat de koopovereenkomst is gesloten voor de inwerkingtreding van de nieuwe versie van de Huisvestingsverordening tweede woningen Veere 2019 (hierna: de Hvv), en omdat het centrumgebied, waar de woning ligt, uitgezonderd is van het werkingsgebied.
    2.       Door een latere wijziging in de Hvv op 10 december 2020 zijn de centrumgebieden van de dorpskernen alsnog onder het werkingsgebied van de Hvv gebracht. Daarmee is de woning van [appellant] weliswaar in het gebied komen te liggen waarin woningen niet als tweede woning gebruikt mogen worden zonder vergunning, maar omdat de woning valt onder het overgangsrecht is voor deze woning geen vergunning vereist. Toch vraagt [appellant] op 1 september 2022 een vergunning aan om de woning als tweede woning te mogen blijven gebruiken.
    3.       Met de vergunningaanvraag wil [appellant] bewerkstelligen dat de Hvv exceptief wordt getoetst, omdat hij van mening is dat de Hvv in strijd is met artikel 2 van de Huisvestingswet 2014 (hierna: de Hw) en daarom onverbindend is, dan wel dat de Hvv in zijn geval buiten toepassing moet worden gelaten, zodat zijn woning niet onder het werkingsgebied van de Hvv komt te vallen en ook in de toekomst zonder vergunning als tweede woning gebruikt kan worden. Volgens een uitgevoerde taxatie in opdracht van [appellant] zal zijn woning bij verkoop € 170.000,00 minder waard zijn als deze onder het werkingsgebied van de Hvv valt.
    Wettelijk kader
    4.       Het wettelijk kader is opgenomen die deel uitmaakt van deze uitspraak.
    Besluitvorming
    5.       Het college heeft de vergunningaanvraag afgewezen, omdat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de woning binnen drie jaar gaat gebruiken voor permanente bewoning, zoals bepaald in artikel 6, vijfde lid, van de Hvv. Ook heeft [appellant] een vergunning aangevraagd voor onbepaalde tijd, terwijl de vergunning voor maximaal drie jaar kan worden verleend op basis van artikel 6, tweede lid, van de Hvv.
    6.       Omdat [appellant] de woning in eigendom heeft verkregen vóór de inwerkingtreding van de wijziging van Hvv per 1 januari 2021, geldt er voor hem op grond van artikel II, tweede lid, van de Wijziging Huisvestingsverordening tweede woningen 2019 geen vergunningplicht. Het is een persoonlijk recht dat vervalt, als het eigendomsrecht wordt overgedragen op een andere wijze dan door vererving, verkoop of schenking aan een erfgenaam tot en met de tweede graad.
    7.       Het college acht de Hvv niet in strijd met de Hw. In de toelichting bij de Hvv is voldoende gemotiveerd dat de aanpassing van het werkingsgebied noodzakelijk is voor het bestrijden van onevenwichtige effecten van schaarste aan woonruimte. Dit wordt onderbouwd door het rapport van RIGO, ‘Schaarste en tweede woningen, Onderbouwing huisvestingsverordening 2019’ (hierna: het rapport).
    Uitspraak van de rechtbank
    8.       De rechtbank heeft overwogen dat er geen aanleiding is om de Hvv onverbindend te verklaren. Uit het rapport blijkt voldoende dat er in de gemeente Veere sprake is van potentiële schaarste aan goedkope woonruimte en van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten die noodzaken tot ingrijpen in de woonruimtevoorraad. De rechtbank benadrukt dat de Afdeling al eerder heeft overwogen bij uitspraak van 16 december 2020, (ECLI:NL:RVS:2020:3008), dat de noodzaak tot ingrijpen blijkt uit het rapport. De Afdeling heeft bij uitspraak van 8 februari 2023, (ECLI:NL:RVS:2023:484, onder 3.3.), overwogen dat voor de toepassing van de Hvv het college geen onderzoek of onderscheid op wijkniveau hoeft te maken. Nu onderbouwd is dat er, ook in het centrumgebied van Meliskerke, potentieel schaarste aan woonruimte is, voldoet de onderbouwing aan de eis die is gesteld in artikel 2 van de Hw.
    9.       De rechtbank ziet ook geen aanleiding om de Hvv in dit geval buiten toepassing te laten. Uit het rapport blijkt dat woningen die als tweede woning gebruikt mogen worden in de kern van Meliskerke meer waard zijn dan woningen die niet als tweede woning gebruikt mogen worden. De aangevoerde waardevermindering van de woning is dus geen bijzondere omstandigheid waar geen rekening mee is gehouden bij het vaststellen van de Hvv.
    Hoger beroep
    10.     Wat [appellant] in hoger beroep heeft aangevoerd, komt in de kern neer op een herhaling van de gronden die hij in beroep heeft aangevoerd. De rechtbank is gemotiveerd op die gronden ingegaan. [appellant] heeft geen redenen aangevoerd waarom de gemotiveerde beoordeling van die gronden in de uitspraak van de rechtbank onjuist of onvolledig zou zijn. De Afdeling kan zich vinden in het oordeel van de rechtbank en in de onder 7.2 en 8.1 opgenomen overwegingen, waarop dat oordeel is gebaseerd.
    Conclusie
    11.     Het hoger beroep is ongegrond. De Afdeling bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    12.     Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.
    Beslissing
    De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
    bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    Aldus vastgesteld door mr. B.P.M. van Ravels, voorzitter, en mr. C.C.W. Lange en mr. H. Benek, leden, in tegenwoordigheid van mr. O. van Loon, griffier.
    w.g. Van Ravels
    voorzitter
    w.g. Van Loon
    griffier
    Uitgesproken in het openbaar op 9 juli 2025
    284-1112
     
    BIJLAGE
     
    Wettelijk kader
    Huisvestingswet 2014
    Artikel 2
    1. De gemeenteraad maakt van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte.
    2. De gemeenteraad kan van zijn bevoegdheden op grond van:
    a.       de artikelen 12 en 13, alsmede, voor zover daartoe noodzakelijk, van die op grond van artikel 7, of
    b.       de artikelen 23a tot en met 23c, voor zover dit noodzakelijk is voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving, ook gebruik maken indien daartoe geen noodzaak is vanuit het oogpunt van het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte.
    Artikel 4
    1. De gemeenteraad kan uitsluitend bij verordening voor de duur van ten hoogste vier jaar regels geven met betrekking tot:
    a.       het in gebruik nemen of geven van woonruimte, en
    b.       wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad.
    […]
    Artikel 21
    1. Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied, zonder vergunning van burgemeester en wethouders:
    a.       anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden;
    b.       anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar met andere woonruimte samen te voegen of samengevoegd te houden;
    c.       van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden;
    d.       tot twee of meer woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden.
    2. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening gevallen aanwijzen waarvoor een vrijstelling geldt of waarin een ontheffing kan worden verleend van een verbod als bedoeld in het eerste lid. Aan een vrijstelling of ontheffing kunnen voorschriften en beperkingen worden verbonden.
    Huisvestingsverordening tweede woningen gemeente Veere 2019
    Artikel 3 Verbodsbepaling
    1. Het is de eigenaar van een woonruimte verboden zonder vergunning van burgemeester en wethouders deze woonruimte te gebruiken, in gebruik te geven of te laten gebruiken als tweede woning.
    2. Onder het gebruiken, in gebruik geven of laten gebruiken van een woonruimte als tweede woning, wordt in elk geval verstaan het beschikbaar hebben of houden van een woonruimte ten behoeve van zichzelf of van een ander, zonder dat hij of die ander zijn hoofdverblijf in dat gebouw heeft en er een redelijke termijn is verstreken, na welke het beschikbaar hebben of houden niet meer geacht kan worden te geschieden met het doel het gebouw te gebruiken, in gebruik te geven of te laten gebruiken als hoofdverblijf.
    3. Als criterium voor de vaststelling of iemand zijn hoofdverblijf in een woonruimte heeft, geldt dat hij of zij op het betreffende adres een woonadres heeft als bedoeld in artikel 1.1 van de Wet basisregistratie personen, terwijl tevens uit het geheel van feiten en omstandigheden blijkt dat het betreffende adres als zijn of haar hoofdverblijf fungeert.
    Artikel 8 Overgangsbepalingen
    Met een vergunning wordt gelijkgesteld een vergunning op grond van de Huisvestingsverordening tweede woningen 2015, waaronder begrepen een vergunning, ontheffing of toestemming, hoe ook genaamd, mits aan de daaraan gestelde voorwaarden was en blijft voldaan, die is verleend aan:
    a. de eigenaar van een woonruimte, die deze als tweede woning of recreatiewoning in gebruik had op 1 januari 1999, mits dit gebruik ook was toegestaan krachtens de Gebruiksverordening tweede woningen Veere, vastgesteld bij raadsbesluit van 17 december 1998;
    b. de eigenaar van een woonruimte, die beschikt over een ontheffing krachtens de Gebruiksverordening tweede woningen Veere, vastgesteld bij raadsbesluit van 17 december 1998, mits dit gebruik als tweede woning plaatsvindt met inachtneming van de aan de ontheffing verbonden voorwaarden en voorschriften;
    c. de eigenaar van een woonruimte, die beschikt over een vergunning krachtens de Huisvestingsverordening tweede woningen Veere 2013, mits dit gebruik als tweede woning plaatsvindt en plaatsvond met in achtneming van de aan deze vergunning verbonden voorwaarden en voorschriften.
    Wijziging Huisvestingsverordening tweede woningen 2019
    Artikel I
    Artikel 2 wordt gewijzigd en komt als volgt te luiden:
    Artikel 2 Werkingsgebied
    1. Als woonruimte, als bedoeld in artikel 21 van de wet, worden aangewezen de woonruimten in de gebieden van de kernen Aagtekerke, Biggekerke, Domburg, Gapinge, Grijpskerke, Koudekerke, Meliskerke, Oostkapelle, Serooskerke, Veere, Vrouwenpolder, Westkapelle en Zoutelande, welke zijn aangegeven op de bij deze verordening behorende en als zodanig gewaarmerkte kaarten.
    2. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het werkingsgebied van de verordening te vergroten of te verkleinen door middel van het aanpassen van de in het eerste lid bedoelde kaarten, indien dit in verband met een wijziging van de aanwezige woonruimten gewenst is.
    3. Op de voorbereiding van een besluit als bedoeld in het tweede lid is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.
    Artikel II
    Artikel 8 wordt gewijzigd en komt als volgt te luiden:
    Artikel 8 Overgangsbepalingen
    1. Met een vergunning wordt gelijkgesteld een vergunning op grond van de Huisvestingsverordening tweede woningen 2015, waaronder begrepen een vergunning, ontheffing of toestemming, hoe ook genaamd, mits aan de daaraan gestelde voorwaarden was en blijft voldaan, die is verleend aan:
    a. de eigenaar van een woonruimte, die deze als tweede woning of recreatiewoning in gebruik had op 1 januari 1999, mits dit gebruik ook was toegestaan krachtens de Gebruiksverordening tweede woningen Veere, vastgesteld bij raadsbesluit van 17 december 1998;
    b. de eigenaar van een woonruimte, die beschikt over een ontheffing krachtens de Gebruiksverordening tweede woningen Veere, vastgesteld bij raadsbesluit van 17 december 1998, mits dit gebruik als tweede woning plaatsvindt met inachtneming van de aan de ontheffing verbonden voorwaarden en voorschriften;
    c. de eigenaar van een woonruimte, die beschikt over een vergunning krachtens de Huisvestingsverordening tweede woningen Veere 2013, mits dit gebruik als tweede woning plaatsvindt en plaatsvond met in achtneming van de aan deze vergunning verbonden voorwaarden en voorschriften.
    2. De eigenaar van een woonruimte waarvoor door een wijziging van het werkingsgebied van de verordening, als bedoeld in artikel 2, tweede lid, het verbod als bedoeld in artikel 3 is gaan gelden, en die deze woonruimte op het moment dat de wijziging is gaan gelden als tweede woning gebruikte, behoudt het recht om deze woonruimte te gebruiken, in gebruik te geven of te laten gebruiken als tweede woning. Dit recht heeft een persoonlijk karakter en vervalt op het moment waarop het eigendomsrecht op de woonruimte, waarop dat recht betrekking heeft, wijziging ondergaat op een andere wijze dan door vererving, verkoop of schenking aan een erfgenaam tot en met de tweede graad.
    3. Het overgangsrecht genoemd in het eerste en tweede lid vervalt indien voor een periode langer dan een jaar geen gebruik is gemaakt van dit recht