ECLI:NL:RBMNE:2025:5555, Rechtbank Midden-Nederland, 29-10-2025, 11694219
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-10-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eiseres huurt sinds 2019 een woning van gedaagde. Zij wil dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurprijs voor de gehele huurperiode wordt verlaagd tot 30%, omdat het in de woning lekte. Daarnaast wil zij dat gedaagde haar € 125,00 terugbetaalt, omdat gedaagde haar dat bedrag onterecht in rekening heeft gebracht als contractkosten bij een wijziging van de huurovereenkomst. Gedaagde erkent dat het lekte in de woning, maar zegt dat eiseres niet mee heeft gewerkt aan haar pogingen om dat te (laten) repareren. Gedaagde verzet zich daarom tegen een huurprijsvermindering. Volgens gedaagde mocht zij daarnaast de contractkosten wel in rekening brengen. De vorderingen van eiseres worden grotendeels toegewezen, omdat het vaststaat dat de woning een gebrek had, maar dat gedaagde daar pas (weer) in november 2023 van wist.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht, kantonrechter 
      Zittingsplaats Amersfoort
    
    
    
      Zaaknummer: 11694219 \ AC EXPL  25-1206 WMB/61313
    
    
    
      
        Vonnis van 29 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      wonend in [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: mr. N.F. Hijlkema (De Huurdokters),
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V., 
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. T.P.J.W. van Schaik.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        [eiseres] heeft [gedaagde] op 6 mei 2025 gedagvaard. Op de rolzitting van 18 juni 2025 heeft [gedaagde] een conclusie van antwoord ingediend en op 17 september 2025 een tweetal aanvullende producties. [eiseres] heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling ook een viertal aanvullende producties ingediend. De mondelinge behandeling vond plaats op 30 september 2025, in het gebouw van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de zitting is besproken. [eiseres] is samen met mr. Hijlkema bij de zitting verschenen. Namens [gedaagde] is mr. Van Schaik, juridisch medeweker bij [gedaagde] , verschenen. Aan het eind van de zitting heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        
          [eiseres] huurt sinds 2019 van [gedaagde] de woning met het adres [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning). [eiseres] wil dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurprijs voor de gehele huurperiode wordt verlaagd tot 30%, omdat het in de woning lekte. Daarnaast wil zij dat [gedaagde] haar € 125,00 terugbetaalt, omdat [gedaagde] haar dat bedrag onterecht in rekening heeft gebracht als contractkosten bij een wijziging van de huurovereenkomst. [gedaagde] erkent dat het lekte in de woning, maar zegt dat [eiseres] niet mee heeft gewerkt aan haar pogingen om dat te (laten) repareren. [gedaagde] verzet zich daarom tegen een huurprijsvermindering. Volgens [gedaagde] mocht zij daarnaast de contractkosten wel in rekening brengen. De vorderingen van [eiseres] worden grotendeels toegewezen.
        
          3.	De beoordeling
        
      
      
      
        
          De maatstaf voor huurprijsvermindering
        
      
      
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vraagt de kantonrechter in de eerste plaats om vast te stellen dat zij recht heeft op huurprijsvermindering. Een huurder van een woning heeft recht op huurprijsvermindering als de woning een gebrek heeft (gehad) en daardoor zijn of haar huurgenot is verminderd. De verhuurder is verplicht om zo’n gebrek te herstellen. Vanaf het moment dat de verhuurder weet dat de woning een gebrek heeft tot het moment dat het gebrek is verholpen, heeft de huurder dan recht op huurprijsvermindering. Voor woningen is in een lijst uitgewerkt welke problemen daaraan in ieder geval als gebrek te gelden hebben en hoeveel huurprijsvermindering de Huurcommissie daarvoor maximaal kan worden toegekend. De kantonrechter baseert zich voor de beoordeling van de door [eiseres] gestelde gebreken mede op die regeling.
      
      
        
          Het staat vast dat de woning een gebrek heeft gehad dat ondertussen is hersteld
        
      
      
    
    
      3.2.
      Het staat in deze zaak vast dat de woning een gebrek heeft gehad, dat [gedaagde] daarvan afwist, en dat het gebrek intussen is hersteld. [eiseres] zegt dat sprake was van ernstige lekkage in de woning, waarbij (hemel)water via een muur de woning binnenliep. [gedaagde] heeft tijdens de zitting erkend dat het in de woning lekte en dat die lekkage als een zogenaamd B3 gebrek kan worden aangemerkt, omdat er een probleem was met de buitenschil van de woning. [gedaagde] zegt dat zij daarom ook heeft gehandeld om het gebrek te verhelpen en dat de nodige werkzaamheden daarvoor op 12 maart 2025 zijn afgerond. Dat heeft [eiseres] op haar beurt tijdens de zitting erkend en zij heeft haar vordering tot herstel van de lekkage om die reden ingetrokken. 
      
      
        
          Het uitgangspunt: huurprijsvermindering van 2 november 2023 tot 12 maart 2025
        
      
      
    
    
      3.3.
      Het uitgangspunt is dat [eiseres] recht heeft op een huurprijsvermindering voor de periode dat de woning het gebrek had en [gedaagde] daarvan afwist en had moeten handelen. Partijen verschillen van mening over de vraag hoe lang die periode is. 
      
    
    
      3.4.
      Tijdens de zitting heeft [eiseres] uitgelegd dat zij al jaren last had van de lekkage, daar vaak melding van heeft gemaakt en telkens om actie van [gedaagde] heeft verzocht. Volgens haar wist [gedaagde] dus al lang dat zij iets moest doen, maar heeft [gedaagde] het probleem op zijn beloop gelaten. Zij wil daarom dat er vanaf het begin van de huurperiode in 2019 of anders vanaf 1 maart 2021 tot de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin het gebrek is hersteld een huurprijsvermindering wordt toegekend. Ter onderbouwing van haar stellingen heeft zij erop gewezen dat [gedaagde] al in de zomer van 2023 een aannemer heeft gestuurd die aanpassingen heeft gedaan aan het balkon van de woning. Die aanpassingen hadden de lekkage moeten verhelpen, maar al snel bleek dat dat niet het geval was. Volgens [eiseres] heeft zij gelijk opnieuw aan de bel getrokken bij [gedaagde] toen dat duidelijk werd. 
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde] betwist dat [eiseres] recht heeft op huurprijsvermindering in de periode gelegen vóór 2 november 2023, omdat [eiseres] pas op die datum per e-mail meldde dat het nog steeds lekte in de woning. [gedaagde] heeft tijdens de zitting erkend dat er in de zomer van 2023 werkzaamheden aan de woning zijn uitgevoerd om lekkage te verhelpen, maar volgens haar heeft zij destijds voortvarend gehandeld om dat op te laten lossen en ging zij ervan uit dat dat met de aanpassing in de zomer van 2023 was gebeurd. Volgens [gedaagde] is zij haar verplichtingen als verhuurder vóór 2 november 2023 goed nagekomen en kon dus pas vanaf dat moment van haar worden verwacht dat zij (opnieuw) actie ging ondernemen.
      
    
    
      3.6.
      Gelet op het verweer van [gedaagde] , had [eiseres] met meer onderbouwing moeten komen voor haar stellingen dat [gedaagde] het probleem voor de zomer van 2023 al langer op zijn beloop heeft gelaten en ook al eerder wist dat de geboden oplossing niet effectief was. Tijdens de zitting heeft zij uitgelegd dat zij die onderbouwing niet kan geven, omdat zij geen toegang meer heeft tot de e-mailbox van waaruit zij daarvoor met [gedaagde] correspondeerde. Dat kan het geval zijn, maar maakt dat de kantonrechter nu alleen kan vaststellen dat [gedaagde] vanaf 2 november 2023 wist dat de woning een gebrek had. Over de periode daarvoor blijkt helemaal niets uit de stukken die [eiseres] heeft overgelegd. Daarnaast ziet de kantonrechter niet in waarom [eiseres] recht zou hebben op een huurprijsvermindering na 12 maart 2025, zoals [eiseres] heeft gevorderd. Het gebrek was toen immers verholpen. Vanaf 2 november 2023 was [gedaagde] echter wel gehouden om gelijk actie te ondernemen, omdat het probleem dus al eerder speelde en de melding niet uit de lucht kwam vallen. Van 2 november 2023 tot en met 12 maart 2025 had [eiseres] daarom recht op huurprijsvermindering. 
      
      
        
          Het beroep van [gedaagde] op schuldeisersverzuim gaat niet op
        
      
      
    
    
      3.7.
      
        [gedaagde] heeft zich ook tegen een huurprijsvermindering voor de periode na 2 november 2023 verzet, omdat [eiseres] volgens haar het herstel van het gebrek heeft belemmerd en een huurprijsvermindering daarom niet gerechtvaardigd is (schuldeisersverzuim). [gedaagde] heeft toegelicht dat zij gelijk na de melding in november 2023 een (nieuwe) aannemer heeft ingeschakeld om de nodige herstelwerkzaamheden uit te voeren. Die aannemer heeft een plan gemaakt om het gebrek te verhelpen en met [eiseres] afgesproken dat hij de werkzaamheden op 14 april 2024 zou uitvoeren. Die dag stond hij volgens [gedaagde] echter voor een dichte deur en was [eiseres] volledig onbereikbaar. De aannemer heeft vervolgens meermaals geprobeerd om [eiseres] via e-mail en telefonisch te bereiken om het werk alsnog uit te kunnen voeren. Omdat ook daar geen reactie op kwam, heeft hij de herstelopdracht op 11 juni 2024 teruggegeven. Pas toen [eiseres] op 21 november 2024 weer van zich liet horen, kon er volgens [gedaagde] een nieuwe opdracht worden gegeven voor de herstelwerkzaamheden die uiteindelijk zijn uitgevoerd. 
      
    
    
      3.8.
      Dat verweer van [gedaagde] slaagt niet. Voor zover er al sprake zou zijn van schuldeisersverzuim, zou dat niet gelden voor de periode van 2 november 2023 tot en met 14 april 2024. Voor die periode kan [eiseres] dus in ieder geval aanspraak maken op huurprijsvermindering. Daarnaast heeft [gedaagde] haar stellingen onvoldoende onderbouwd. [eiseres] heeft betwist dat zij de werkzaamheden heeft belemmerd en/of onbereikbaar was. Zij wijst daarbij op een e-mail van 1 mei 2024 waarin zij aan [gedaagde] en de aannemer schrijft dat zij wel thuis was op de afgesproken dag en vraagt om een oplossing op korte termijn. [gedaagde] heeft bovendien zelf een e-mail overgelegd waarvan zij zegt dat zij die in die periode aan [eiseres] heeft gestuurd. In die e-mail staat onder andere: “Aansluitend op uw mail d.d. 16 april jl. berichten wij u het navolgende aangaande de lekkage.” Kennelijk heeft [eiseres] dus ook op 16 april 2024 nog een bericht gestuurd aan [gedaagde] . De kantonrechter ziet daarom geen reden om aan te nemen dat [eiseres] de werkzaamheden heeft belemmerd door zich onbereikbaar te houden en zal voor de gehele periode van 2 november 2023 tot en met 12 maart 2025 een huurprijsvermindering toekennen.
      
      
        
          
            [eiseres] heeft recht op een huurprijsvermindering van 40% 
        
      
      
    
    
      3.9.
      Aangezien er sprake was van een B3 gebrek, is het uitgangspunt dat maximaal een huurprijsvermindering van 70% wordt toegekend. [eiseres] wil dat de kantonrechter die maximale huurprijsvermindering toekent. [gedaagde] heeft zich daartegen verzet, omdat het gebrek volgens haar niet ernstig was en de problemen van beperkte duur waren. Zij heeft betoogd dat een huurprijsvermindering van hoogstens 20% daarom redelijk zou zijn. De kantonrechter overweegt daarover als volgt. 
      
    
    
      3.10.
      Vast staat dat [eiseres] in ieder geval ruim 16 maanden met lekkage en de gevolgschade daarvan te kampen heeft gehad en dat het probleem ook daarvoor al speelde. Ook is duidelijk dat de herstelwerkzaamheden uiteindelijk van 20 januari 2025 tot 12 maart 2025 hebben geduurd, omdat delen van het dak en/of het balkon volledig moesten worden vernieuwd en ook binnen in de woning ingrijpend herstel moest worden uitgevoerd. [eiseres] heeft namelijk toegelicht dat stukken uit de muur en het plafond moesten worden verwijderd en vervangen, omdat er in de woonkamer vochtplekken waren ontstaan en er zich zwarte schimmel had gevormd. Tot het moment van vervanging rook het volgens haar daarom in de woonkamer ook constant naar vocht en schimmel. Dat alles heeft [gedaagde] niet weersproken. 
      
    
    
      3.11.
      Naar oordeel van de kantonrechter duurde het herstel daarmee niet alleen lang, maar ligt het ook in de rede dat de lekkage over de tijd in toenemende mate impact heeft gehad op het huurgenot van [eiseres] . Door de schimmelvorming is er uiteindelijk immers een situatie ontstaan die ook schadelijk kon zijn voor haar gezondheid. Tegelijkertijd volgt uit wat [eiseres] heeft verteld dat ook in die eindsituatie de lekkage alleen het plafond en één muur van de woonkamer had aangetast. Kennelijk was die kamer verder nog redelijk bewoonbaar en werden de andere kamers in de woning niet door de problemen geraakt. De woning was voor een groot deel dus nog wel goed te gebruiken.
      
    
    
      3.12.
      Dat alles in onderlinge samenhang bezien, brengt de kantonrechter tot het oordeel dat een huurprijsvermindering van 40% in dit geval op zijn plaats is. De kantonrechter zal daarom voor recht verklaren dat de huurprijs wordt verlaagd tot 60% van de overeengekomen huurprijs voor de periode van 2 november 2023 tot en met 12 maart 2025. Alle huur die [eiseres] te veel heeft betaald voor die periode, is [gedaagde] dus aan haar verschuldigd. 
      
      
      
      
        
          
            [gedaagde] moet [eiseres] de gevorderde € 125,00 aan contractkosten terugbetalen
        
      
      
    
    
      3.13.
      
        [eiseres] heeft daarnaast gevorderd dat [gedaagde] wordt veroordeeld om haar € 125,00 terug te betalen, omdat [gedaagde] haar dat bedrag onterecht als ‘contractkosten’ in rekening heeft gebracht bij een wijziging van de huurovereenkomst. Zij beroept zich daarbij (primair) op een wettelijke regel die inhoudt dat een verhuurder of zijn beheerder geen (extra) kosten in rekening mag brengen bij de totstandkoming van een huurovereenkomst als daar geen redelijk voordeel voor de huurder tegenover staat. [gedaagde] heeft zich daartegen verweerd. Volgens haar mocht zij de kosten wel in rekening brengen, omdat de wijziging op verzoek en in het belang van [eiseres] is doorgevoerd. 
      
    
    
      3.14.
      De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] de kosten niet in rekening mocht brengen. De kosten zijn in rekening gebracht voor een wijziging van de tenaamstelling van de huurovereenkomst, terwijl de overeenkomst inhoudelijk hetzelfde bleef. Het ging er namelijk alleen om dat de medehuurder van [eiseres] van het huurcontract werd afgehaald. [eiseres] heeft onweersproken gesteld dat [gedaagde] daarvoor per se een nieuwe overeenkomst wilde opstellen, terwijl een bevestiging per e-mail voldoende zou zijn geweest. De wijziging hield dus ook niet meer in dan het verwijderen van een naam en het toesturen van een identiek contract (met uitzondering van de toegevoegde bepaling over de contractkosten). Voor zover [gedaagde] daarvoor kosten heeft moeten maken, zijn die onderdeel van de exploitatiekosten die een verhuurbeheerder moet maken in het kader van zijn normale bedrijfsvoering. Die kunnen niet (afzonderlijk) bij de huurder in rekening worden gebracht. Het beding over de contractkosten is daarom nietig en [gedaagde] moet het gevorderde bedrag aan [eiseres] terugbetalen, vermeerderd met de wettelijke rente zoals gevorderd.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten van [eiseres] betalen
        
      
      
    
    
      3.15.
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                148,04
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                90,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.051,04
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      4.1.
      verklaart voor recht dat de huurprijs wordt verlaagd tot 60% van de overeengekomen huurprijs, voor de periode van 2 november 2023 tot en met 12 maart 2025,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na dagtekening van deze uitspraak, aan [eiseres] een bedrag van € 125,00 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf vandaag tot de dag der algehele voldoening,
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.051,04, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      4.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      4.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.R. Creutzberg en in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2025.
      
    
  
  
     In de zin van artikel 7:204 van het Burgerlijk wetboek (BW).
  
  
     Artikel 7:206 BW. 
  
  
     Artikel 7:207 lid 1 BW.
  
  
     Artikel 7:241 BW jo. artikel 6 en Bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw).
  
  
     In de zin van onderdeel 3 van categorie B van Bijlage II Bhw.
  
  
     Op grond van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
  
  
     In de zin van artikel 6:58 BW.
  
  
     Artikel 6 lid 1 sub b jo. Bijlage II Bhw.
  
  
     Artikel 7:264 BW jo. HR 06 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV1767 (Ymere/Nellestein).