ECLI:NL:RBROT:2025:14578, Rechtbank Rotterdam, 21-11-2025, 11537517 CV EXPL 25 - 2943
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Vordering ontbinding en ontruiming toegewezen. Huurder heeft de woning tot twee keer toe in gebruik gegeven dan wel onderverhuurd. Er is bij de onderhuur sprake van forse winst. Dat is bijzonder kwalijk omdat het om een schaarse sociale woning gaat.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11537517 CV EXPL 25 - 2943
    
    
    
      datum uitspraak: 21 november 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Havensteder, 
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. J.B.L. van de Weteringe Buys-Kroon,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: [woonplaats] ,
      gemachtigde: mr. D. Uygul - van Dam.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 3 februari 2025, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de akte aanvullende producties van Havensteder;
        
        
          de brief van [gedaagde] van 17 oktober 2025;
        
        
          de spreekaantekeningen van [gedaagde] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 23 oktober 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: de heer [persoon A] (woonconsulent) namens Havensteder met de gemachtigde en [gedaagde] met zijn gemachtigde. 
      
    
    
      1.3.
      Op de zitting heeft de kantonrechter op verzoek van Havensteder beslist dat de bijlagen bij de brief van [gedaagde] van 17 oktober 2025 niet worden toegevoegd aan het dossier. Deze zijn te laat opgestuurd naar de rechtbank en Havensteder. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt vanaf 2 mei 2022 de woning aan de [adres] ( [postcode] ) te Rotterdam van Havensteder. De huurprijs is momenteel € 631,41 per maand. Havensteder vindt dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door er zelf niet zijn hoofdverblijf te hebben en ook tweemaal de woning te hebben onderverhuurd dan wel in gebruik te hebben gegeven aan derden. Een keer aan [persoon B] en een keer aan [persoon C] . Bovendien heeft [gedaagde] niet meegewerkt toen Havensteder dringende werkzaamheden aan het gehuurde wilde verrichten, aldus Havensteder. Havensteder eist dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en bepaalt dat [gedaagde] de woning moet verlaten. Ook eist Havensteder dat [gedaagde] de met de onderhuur aan [persoon C] verkregen winst aan Havensteder afdraagt en dat hij de proceskosten betaalt.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de eis en zegt dat hij de woning niet heeft onderverhuurd. [persoon B] en [persoon C] waren slechts zijn huisgenoten en ‘medehuurder’. Een medewerker van Havensteder heeft ook gezegd dat het mogelijk was om met iemand samen te wonen/een medehuurder te hebben. [gedaagde] heeft altijd zijn hoofdverblijf in het gehuurde gehad. 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] moet van de kantonrechter de woning verlaten en de winst afdragen aan Havensteder. De kantonrechter begroot deze winst wel op een lager bedrag dan Havensteder. Hierna wordt de beslissing uitgelegd. 
      
      
        
          De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      2.4.
      Vast staat dat [gedaagde] tot twee maal toe (een deel van) de woning heeft onderverhuurd danwel in gebruik heeft gegeven aan een ander. [gedaagde] betwist niet dat [persoon B] (en haar baby) bij hem hebben ingewoond en dat hij met [persoon C] een huurovereenkomst heeft gesloten. Vast staat dat dit niet mag volgens de algemene huurvoorwaarden (artikel 8.7).
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] stelt dat hij telefonisch van een medewerker van Havensteder te horen heeft gekregen dat het mogelijk was om met iemand samen te wonen/een medehuurder te hebben. Deze mededeling is op zich juist. Wel is het daarvoor nodig dat Havensteder vooraf schriftelijk toestemming geeft. Dat is niet gebeurd. [gedaagde] is dus tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Vraag is of de tekortkomingen van voldoende gewicht zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. De kantonrechter komt tot het oordeel dat dit het geval is. Dit wordt hierna uitgelegd.
      
    
    
      2.6.
      
        [persoon B] heeft ongeveer vijf en een halve maand (met haar baby) bij [gedaagde] ingewoond, terwijl de woning niet geschikt is voor bewoning door meer dan één persoon. Er is maar één slaapkamer in de woning. Het feit dat [gedaagde] van de woonkamer een slaapkamer heeft gemaakt waardoor er twee slaapkamers zijn ontstaan, maakt dit niet anders. 
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde] erkent dat hij met [persoon C] een huurovereenkomst heeft gesloten en dat [persoon C] 4,5 maand in het gehuurde heeft gewoond. In de conclusie van antwoord erkent [gedaagde] ook dat er een huur van € 1.750,00 per maand was afgesproken. Dit was volgens hem een ‘all-in bedrag’ en hierin zat ook een vergoeding voor onder meer de boodschappen, de schoonmaak en de nutsvoorzieningen. Op zitting ontkende [gedaagde] dat hij een bedrag van € 1.750,00 had afgesproken. Gelet op hetgeen in de conclusie van antwoord staat en ook in de schriftelijke huurovereenkomst die Havensteder heeft overgelegd, acht de kantonrechter deze ontkenning echter niet geloofwaardig.
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde] heeft aangegeven dat hij [persoon B] en [persoon C] alleen maar heeft willen helpen. De kantonrechter kan zich nog indenken dat dit bij [persoon B] het geval is geweest, maar wat betreft [persoon C] wijzen de feiten toch in een andere richting. [gedaagde] hoeft zelf slechts een huur van € 631,41 te betalen en heeft met [persoon C] een huur van € 1.750,00 afgesproken. Ook als juist is dat hierin een vergoeding voor boodschappen en de nutsvoorzieningen zit, dan nog is er sprake van een forse winst. Hieruit leidt de kantonrechter af dat [gedaagde] voornamelijk uit winstbejag heeft gehandeld. Dat is in het bijzonder kwalijk omdat het om een schaarse sociale woning gaat. Havensteder heeft er daarom groot belang bij dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, zodat zij de woning kan verhuren aan iemand die deze hard nodig heeft en die zich wel aan de regels houdt. [gedaagde] heeft er vanzelfsprekend belang bij dat hij zijn woning niet verliest, maar dit belang is niet groter dan het belang van Havensteder. [gedaagde] heeft overigens ook niet aangegeven dat het voor hem onmogelijk is om ergens anders onderdak te vinden. 
      
    
    
      2.9.
      Omdat de hiervoor vermelde tekortkomingen voldoende ernstig zijn om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, hoeft de kantonrechter niet te oordelen over de vraag of [gedaagde] zelf zijn hoofdverblijf had in het gehuurde en/of onvoldoende heeft meegewerkt aan het verrichten van dringende werkzaamheden door Havensteder.
      
    
    
      2.10.
      Omdat de huurovereenkomst wordt ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet een bedrag van € 4.808,66 betalen
        
      
      
    
    
      2.11.
      
        [gedaagde] wordt veroordeeld om € 4.808,66 aan Havensteder te betalen. Havensteder heeft ter zitting haar eis verminderd omdat [gedaagde] onweersproken heeft gesteld dat [persoon C] de woning heeft verlaten op 10 oktober 2024. Havensteder eist daarom nog (4,5 maand keer € 1.118,59 =) € 5.033,66. [gedaagde] stelt dat de gevorderde afdracht van winst te hoog is. Zijn winst was lager, omdat hij extra kosten had doordat [persoon C] bij hem woonde. Hij heeft in zijn antwoord een specificatie van deze kosten gegeven, maar de bedragen niet met stukken onderbouwd. De kantonrechter kan deze extra kosten dus niet vaststellen. De kantonrechter vindt het wel aannemelijk dat [gedaagde] enige extra kosten heeft gemaakt zoals een hoger verbruik van nutsvoorzieningen. Om die reden matigt de kantonrechter de winst met € 50,00 per maand voor de periode van 4,5 maand dat [persoon C] de woning huurde. Daardoor resteert een bedrag van (€ 5.033,66 - € 225,00 =) € 4.808,66. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.12.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Havensteder moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 543,00 aan griffierecht, € 678,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 339,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.501,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
        
          Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.13.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Havensteder dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.  
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Havensteder te betalen € 4.808,66;
      
    
    
      3.2.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] ( [postcode] ) te Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Havensteder te stellen;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder worden begroot op € 1.501,45 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.5.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
        62574