ECLI:NL:RBNHO:2025:14370, Rechtbank Noord-Holland, 12-11-2025, 11894057 \ CV EXPL  25-6363
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-11-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur. Ontbinding en ontruiming. Ambtshalve toetsing van de Algemnee voorwaarden huurovereenkomst februari 2020.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie 
    locatie Haarlem 
    
    
      zaak/rolnr.: 11894057 \ CV EXPL  25-6363
      datum uitspraak: 12 november 2025 
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      de stichting, Stichting Elan Wonen
      te Haarlem
      eiseres 
      hierna te noemen: Stichting Elan Wonen
      gemachtigde mr. O.J. Boeder
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde 1], te Haarlem
      
        
          [gedaagde 2] B.V., in haar hoedanigheid als bewindvoerder over de goederen van [gedaagde 1], te [plaats] 
      gedaagde partijen
      hierna te noemen: [gedaagde 1]
      procederend in persoon
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Stichting Elan Wonen heeft [gedaagde 1] gedagvaard op 18 september 2025. [gedaagde 1] heeft schriftelijk geantwoord. Op 16 oktober 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij aanwezig waren mr. Oost namens Stichting Elan Wonen en [gedaagde 1]. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht. Vonnis is bepaald op vandaag.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde 1] huurt met ingang van 5 maart 2021 van Stichting Elan Wonen een woning gelegen aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats] tegen een huurprijs van € 769,41 per maand. Er is sprake van sociale huur. Op de overeenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde 1] heeft ondanks aanmaning niet alle huurtermijnen betaald.  
      
    
    
      2.3.
      Bij beschikking van 22 september 2025 is het bewind over de goederen van [gedaagde 1] met ingang van 6 oktober 2025 opgeheven. 
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Stichting Elan Wonen vordert – na vermindering van eis - ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de aan [gedaagde 1] verhuurde woonruimte, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [gedaagde 1] tot betaling van de huurachterstand tot en met september 2025, vermeerderd een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde 1] betwist de hoogte van de huurachterstand. Verder voert hij verweer tegen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Bewind is bij beschikking van 22 september 2025 opgeheven 
      
    
    
    
      4.1.
      De kantonrechter stelt voorop dat een vordering die een persoon betreft wiens goederen onder bewind zijn gesteld, moet worden ingesteld tegen de bewindvoerder ter zake van kwesties die de onder het bewind gestelde goederen betreffen. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten goederen zijn in de hiervoor bedoelde zin.
      
    
    
      4.2.
      Uit de stukken is gebleken dat het onderhavige bewind bij beschikking van 22 september 2025 per 6 oktober 2025 is opgeheven. Stichting Elan Wonen wordt daarom niet-ontvankelijk verklaard in haar vordering jegens [gedaagde 2] B.V. Zij is wel ontvankelijk in de vordering jegens [gedaagde 1].
      
      
        
          Ambtshalve toetsing van: de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden
        
      
      
    
    
      4.3.
      Bij de beoordeling van de vordering die ziet op de betaling van de huurachterstand zijn de van toepassing zijnde algemene voorwaarden relevant. Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument (in de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn)). Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. Artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is. 
      
    
    
      4.4.
      Bedingen waaraan de huurder gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, zijn oneerlijk als deze in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoren in het nadeel van de huurder. Het gaat om een beoordeling van de bedingen op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Of de verhuurder de huurder ook daadwerkelijk aan die bedingen houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is niet relevant. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over het zelfde onderwerp.
      
    
    
      4.5.
      Gelet op het voorgaande heeft de kantonrechter het huurprijswijzigingsbeding en het servicekostenbeding getoetst en deze zijn niet oneerlijk.  
      
      
        
          Huurachterstand, ontbinding, ontruiming en gebruiksvergoeding 
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde 1] heef de huurachterstand onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat de gevorderde huurachterstand ter hoogte van € 7.922,64 toewijsbaar is. Stichting Elan Wonen heeft immers met de door haar overgelegde specificatie van de huurachterstand van 16 oktober 2025 voldoende gesteld en onderbouwd dat de door [gedaagde 1] gestelde betalingen al in mindering zijn gebracht op de huurachterstand.  
      
    
    
      4.7.
      Gelet op het voorgaande staat vast dat [gedaagde 1] een huurachterstand heeft van meer dan drie maanden huur. Deze achterstand is zo groot dat van Stichting Elan Wonen niet kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde 1] nog langer voortzet. De door [gedaagde 1] aangevoerde persoonlijke omstandigheden, hoe vervelend ook, komen voor zijn rekening en risico en doen niet af aan de belangen van Stichting Elan Wonen bij een huurder die (tijdig) aan zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst voldoet. 
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde 1] heeft ter zitting nog een betalingsregeling voorgesteld om een gedwongen ontruiming te voorkomen, maar de gemachtigde van Stichting Elan Wonen heeft aangegeven dat Stichting Elan Wonen vooralsnog geen betalingsregeling wil treffen. Voor Stichting Elan Wonen is een betalingsregeling pas mogelijk als i) de lopende huur tijdig en volledig wordt voldaan en ii) als er meer duidelijkheid is over het schuldsaneringstraject. De conclusie is dat de gevorderde ontbinding en ontruiming wordt toegewezen.
      
    
    
      4.9.
      Gelet op de ingrijpende gevolgen voor [gedaagde 1] wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.10.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde 1] omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad 
        
      
      
    
    
      4.11.
      De kantonrechter zal dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dat betekent dat de beslissing van de kantonrechter moet worden gevolgd, ook als een van de partijen daartegen in hoger beroep gaat. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      verklaart Stichting Elan Wonen niet-ontvankelijk in haar vordering jegens [gedaagde 2] B.V., in haar hoedanigheid als bewindvoerder over de goederen van [gedaagde 1]; 
      
    
    
      5.2.
      ontbindt de tussen Stichting Elan Wonen en [gedaagde 1] gesloten huurovereenkomst;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde 1] om de woonruimte aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, leeg op te leveren en de sleutels over te dragen aan Stichting Elan Wonen;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde 1] om aan Stichting Elan Wonen te betalen € 7.922,64 ; 
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde 1] om aan Stichting Elan Wonen te betalen € 769,41 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde 1] de woonruimte na1 oktober 2025 in gebruik houdt dan wel heeft gehouden;
      
    
    
      5.6.
      bepaalt dat wat [gedaagde 1] na het uitbrengen van de dagvaarding aan Stichting Elan Wonen heeft voldaan op de hiervoor genoemde bedragen in mindering strekt;
      
    
    
      5.7.
      
        veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Stichting Elan Wonen tot en met vandaag worden begroot op de volgende bedragen:
        dagvaarding			€ 149,71;	
        griffierecht	€ 543,00;
        salaris gemachtigde	€ 678,00; 
      
      
    
    
      5.8.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.9.
      wijst af wat meer of anders mocht zijn gevorderd.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
      
      
      
        De griffier 								De kantonrechter 
      
      
      
      
    
  
  
     Algemene voorwaarden huurovereenkomst februari 2020.
  
  
     Artikel 1:1441 lid 1 BW; 
  
  
     Hoge Raad 7 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:525.
  
  
     Hoge Raad 10 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:198, r.o. 3.8.2.