ECLI:NL:RBDHA:2025:18046, Rechtbank Den Haag, 22-09-2025, 25/1724
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-09-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: De WOZ-waarde die in een eerder jaar aan de onroerende zaak of vergelijkbare onroerende zaken is toegekend kan bij de bepaling van de nieuwe WOZ-waarde geen rol spelen. Verder heeft de heffingsambtenaar verklaard dat voor de grondwaarde niet wordt gedifferentieerd naar de staat van een tuin, maar dat louter wordt gekeken naar de grondstaffel die geldt voor het gebied waarin een woning is ingedeeld. Daarnaast slaagt belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel - meer in het bijzonder de meerderheidsregel - niet.

Rechtbank DEN HAAG
  
  
    Team belastingrecht
  
  
    zaaknummer: SGR 25/1724
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 september 2025 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    De bestreden uitspraak op bezwaar 
    De uitspraak van de heffingsambtenaar van 29 januari 2025 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen aan [adres] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2024 is vastgesteld op € 1.251.000 (de beschikking).
    
  
  
    Zitting 
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 augustus 2025.
      Belanghebbende is verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] en [naam 2] .
    
    
  
  
    Overwegingen
    1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 1.022.000. 
    
    2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 
    
    
      
        De WOZ-waarde
      
    
    3. De rechtbank stelt voorop dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak elk jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare objecten die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de onroerende zaak toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijke waarde-begrip, zoals onder 2 weergegeven. De WOZ-waarde die in een eerder jaar aan de onroerende zaak of vergelijkbare onroerende zaken is toegekend kan bij de bepaling van de nieuwe WOZ-waarde geen rol spelen. Dit geldt dus ook voor jaarlijkse waardestijgingen van de WOZ-waarde ten opzichte van voorgaande jaren en ten opzichte van overige (vergelijkbare) onroerende zaken.
    
    
      4.1
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat hij overigens heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank acht de gehanteerde vergelijkings-objecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Het betreft alle vrijstaande woningen met vergelijkbare oppervlakten, daterend uit een vergelijkbare bouwperiode. Belanghebbende heeft betoogd dat de heffingsambtenaar ten onrechte enkele verbeteringen aan de woning heeft meegenomen in de waardebepaling, terwijl de staat van zijn woning volgens hem eerder is verslechterd dan verbeterd. De heffingsambtenaar heeft daartegen aangevoerd dat het aanpassen van het onderhoudscijfer niet tot een lagere waarde leidt, omdat bij de vaststelling van de waarde rekening is gehouden met een ruime marge van circa € 167.000. De rechtbank ziet om deze reden geen aanleiding het onderhoudscijfer te corrigeren. 
      
    
    
      4.2
      Belanghebbende heeft verder verklaard ter zitting dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van zijn tuin. De heffings-ambtenaar heeft daarop gereageerd met de stelling dat voor de grondwaarde niet wordt gedifferentieerd naar de staat van een tuin, maar dat louter wordt gekeken naar de grondstaffel die geldt voor het gebied waarin een woning is ingedeeld. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt de grondwaarde op een juiste wijze te hebben vastgesteld.
      
      
        
          Het gelijkheidsbeginsel
        
      
      5. Belanghebbende heeft in zijn beroepschrift een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel, meer in het bijzonder de meerderheidsregel. Belanghebbende heeft daarbij gewezen op de WOZ-waarden van vrijstaande woningen in dezelfde straat, die percentueel minder zijn gestegen dan de WOZ-waarde van zijn woning. Voor de toepassing van het gelijkheidsbeginsel in WOZ-zaken bestaat slechts aanleiding wanneer een juiste wetstoepassing wegens een niet-incidenteel gemaakte fout, in de meerderheid van de met de zaak van belanghebbende identieke gevallen achterwege is gebleven. Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, worden uitsluitend identieke objecten vergeleken. Dit brengt mee dat belanghebbende zijn beroep dient te onderbouwen met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de door belanghebbende aangedragen objecten niet als identiek aan de woning worden aangemerkt, nu belanghebbende enkel heeft aangevoerd dat het alle vrijstaande woningen betreft en verder geen specifieke details kenbaar heeft gemaakt. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt derhalve niet.
      
      6. Gelet op wat hiervoor is overwogen, dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
      
      7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
      
        
          Beslissing
        
        De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
      
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. M. van Paridon, rechter, in aanwezigheid van 
        D.A. van der Wilt, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 22 september 2025.
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
      Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend. 
    Verder vermeldt u ten minste het volgende:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. de datum van verzending;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
    d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).
    
  
  
     HR 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945.