ECLI:NL:RBZWB:2025:7627, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 29-10-2025, 427938/HA ZA 24-593 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-10-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: civiel

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Zaaknummer: C/02/427938 / HA ZA 24-593
    
    
    
      
        Vonnis van 29 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        CROWD REAL ESTATE BV, 
      gevestigd te Breda,
      eiseres in de hoofdzaak,
      gedaagde in het verzet,
      hierna te noemen: CRE,
      advocaat mr. M.C.J. Oonk-Pallandt,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 EPYCOS AMS GMBH & CO KG, 
    
      gevestigd te Grünwald ( Duitsland ),
      gedaagde in de hoofdzaak,
      eiseres in het verzet,
      hierna te noemen: Epycos AMS,
      advocaat mr. B. van Doorn ,2. EPYCOS GMBH, 
      gevestigd te München ( Duitsland ),
      gedaagde in de hoofdzaak,
      eiseres in het verzet,
      hierna te noemen: Epycos ,
      advocaat mr. B. van Doorn ,3. SENIORENZENTRUM WOLFSRATHAUSER STRASSE GMBH & CO KG, 
      gevestigd te Herrsching ( Duitsland ),
      gedaagde in de hoofdzaak,
      eiseres in het verzet,
      hierna te noemen: Seniorenzentrum ,
      advocaat mr. J.F.M. Heuvelmans ,4. SENIORENZENTRUM WOLFSRATHAUSER STRASSE VERWALTUNGS GMBH, 
      gevestigd te Herrsching ( Duitsland ),
      gedaagde in de hoofdzaak,
      eiseres in het verzet,
      hierna te noemen: Seniorenzentrum Verwaltungs,
      advocaat mr. J.F.M. Heuvelmans ,5. [persoon], 
      wonende te [plaats 1] ( Duitsland ),
      gedaagde in de hoofdzaak,
      eiser in het verzet,
      hierna te noemen: [persoon] ,
      advocaat mr. B. van Doorn .
      Epycos AMS, Epycos en [persoon] zullen hierna gezamenlijk Epycos c.s. worden genoemd en 
      Seniorenzentrum en Seniorenzentrum Verwaltungs zullen gezamenlijk Seniorenzentrum c.s. worden genoemd. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 9 april 2025
        
        
          de akte van Seniorenzentrum c.s. met producties 2 tot en met 6
        
        
          de akte van CRE met producties 55 tot en met 63
        
        
          de akte van Epycos c.s. met producties 2 tot en met 17
        
        
          de akte van CRE met producties 64 tot en met 68
        
        
          de mondelinge behandeling op 19 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, en de bij die gelegenheid door partijen overgelegde spreekaantekeningen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      CRE is een online investerings- en financieringsplatform voor vastgoedprojecten. Het platform verbindt investeerders en ondernemers met elkaar die een vastgoedfinanciering door crowdfunding, private placements of 1-op-1 financieringen zoeken. De leningnemers verstrekken zekerheden voor de vastgoedfinancieringen aan de rechtspersoon Stichting Zekerhedenagent Crowdrealestate, die deze zekerheden beheert ten behoeve van de individuele investeerders op het platform.
      
    
    
      2.2.
      Epycos AMS is 100% dochter van Epycos . Bestuurders van Epycos zijn [persoon] en mevrouw [naam 1] . 
      
    
    
      2.3.
      Seniorenzentrum is eigenaar van een verzorgingshuis in [plaats 2] Duitsland . Mevrouw [naam 2] was commandiet (feitelijk vergelijkbaar met aandeelhouder) van Seniorenzentrum en beherend vennoot van Seniorenzentrum Verwaltungs. 
      
    
    
      2.4.
      In 2022 hebben [persoon] en [naam 2] met elkaar gesproken over de aankoop van het verzorgingshuis. Epycos AMS zou 89,98% van de aandelen in Seniorenzentrum kopen. Het verzorgingshuis heeft 94 wooneenheden, 16 wooneenheden waren reeds verkocht aan [naam 2] en de koop zou 78 wooneenheden betreffen.
      
    
    
      2.5.
      Epycos AMS heeft financieringsbemiddelaar Primus Innovestment GmbH in de persoon van [naam 3] op basis van een ‘Mandatsvereinbarung’ de opdracht gegeven om een financiering te zoeken. 
      
    
    
      2.6.
      Via [naam 3] is Epycos AMS in contact gekomen met CRE. 
      
    
    
      2.7.
      Bij e-mail van 29 juni 2023 heeft [naam 3] bij CRE een financieringsaanvraag voor Epycos AMS ingediend. 
      
    
    
      2.8.
      Op 22 augustus 2023 hebben CRE en Epycos AMS een termsheet ondertekend. 
      
    
    
      2.9.
      
        Op 20 oktober 2023 hebben CRE en Epycos AMS een gewijzigde termsheet ondertekend. 
        Daarin staat het volgende vermeld.
        
          ‘(…)
        
        
          5. Sicherheiten
        
        
          Der Darlehensnehmer verpflichtet sich die niederländische Stiftung, Stichting Zekerhedenagent Crowdrealestate eine Grundschuld auf dem Objekt zu verleihen als Sicherheit und eventuelle extra Sicherheiten zuzustimmen. Folgende Aspekte werden mindenstens dabei beachtet:
        
        
          (…)’
        
      
      
    
    
      2.10.
      Op 25 oktober 2023 heeft CRE het document ‘Bijzondere voorwaarden leningnemer’ voor de eerste deelfinanciering gestuurd, met de aankondiging dat deze documenten voor de overige 7 deelfinancieringen volgens hetzelfde format zullen volgen. 
      
    
    
      2.11.
      Op 26 oktober 2023 heeft CRE een deel van de leningsaanvraag op haar platform geplaatst.
      
    
    
      2.12.
      
        Bij email van 27 oktober 2023 (12:22:58 uur) heeft [persoon] het volgende aan CRE meegedeeld.
        
          ‘vielen Dank für Ihre Email und für die Vertragsentwürfe. Im Moment bin dabei, diese zu prüfen. Das wird aber auf jeden Fall etwas Zeit in Anspruch nehmen, da es sehr viel Text ist und wir diesen genau prüfen (lassen) müssen. Auch bin ich mit der Struktur nicht vertraut, so dass ich mich dort erst zurecht finden muss.
        
        
          (…)
        
        
          In Anlag I sind alle 94 Einheiten aufgelistet. Mir ist nicht klar, ob damit dem Umstand Rechnung getragen wird, dass 16 Einheiten bereits verkauft sind und dass von diesen – wie bei den Vertragsverhandlungen besprochen – nu maximal 8 für die Eintragung einer Grundschuld zur Verfügung stehen. 
        
        
          (…)’
        
      
      
    
    
      2.13.
      
        CRE heeft bij email van 27 oktober 2023 (13:05:36 uur) aan [persoon] het volgende meegedeeld.
        
          ‘(…)
        
        
          4. Wir sollten ein Grundschuld auf alle 94 Pflegewohnungen gemäß dem vereinbarten Term Sheet erhalten. Andernfalls gibt es einen viel höheren LTV, und das ist für uns nicht akzeptabel.’
        
      
      
    
    
      2.14.
      
        Bij email van 27 oktober 2023 (15:28:15 uur) heeft [naam 3] aan CRE en [persoon] het volgende meegedeeld.
        
          ‘wie soeben telefonisch besprochen ist in Abstimmung mit [naam 4] eine Lösung, dass Sie die Sicherheit auf das ganze Objekt bekommen, im Gegenzug einge Rückführungsquote von 75%, die schriftlich vereinbart wird.
        
      
      
      
        
          Somit erhaltet die Verkäuferin bereits zu Beginn mehr Liquidität aus den verkauften Einheiten für die Besicherung der zusätzlichen 16 WEH. 
        
      
      
      
        
          Am Montag mache ich Ihnen eine genaue Rückführungsquote der WEH und des Darlehens.
        
      
      
      
        
          Gerne können Sie vor dem Hintergrund heute um 16 Uhr die nächste Funding Tranche starten.
        
        
          (…)’
        
      
      
    
    
      2.15.
      
        Bij email van 29 oktober 2023 heeft CRE het volgende aan [naam 3] en [persoon] meegedeeld.
        
          ‘nach der nachstehenden Bestätigung gehen wir davon aus, dass nun das komplette Haus met einer Grundschuld belastet werden kann. Dies wurde auch schriftlich und durch das Term Sheet festgelegt.
        
        
          (…)’
        
      
      
    
    
      2.16.
      
        CRE heeft bij email van 30 oktober 2023 het volgende aan [naam 3] en [persoon] meegedeeld.
        
          ‘die Finanzierung von [plaats 2] ist für uns eine wichtige Priorität. Daher möchten wir die nachstehenden Unterlagen bis Mittwoch und vorzugsweise früher erhalten, die folgenden Punkte sind ebenfalls von Interesse:
        
        
          ◦ Vendor Loan -Vertrag (unterschrieben)
        
        
          ◦ Entwurf Grundschuldurkunde (mit Unterwerfung under die sofortige Zwangsvollstreckung) Eintragung auf 94 Einheiten (Entwurf ist schon geschickt worden)
        
        
          ◦ Wir weisen darauf hin, dass auch der tatsächliche Eigenkapitalbeitrag geleistet werden muss, bevor wir die Mittel auszahlen. Schließlich muss dieser Betrag nachweislich vorhanden sein. 
        
        
          Wir möchten heute Morgen die gestern angefordert en Dokumente erhalten.
        
      
      
      
        
          Ziel ist es, zumindest die Bankdarlehen bis Ende nächster Woche zurückzuzahlen, so dass die Anteile dann bereits geliefert werden können. Die erste Hälfte dieser Finanzierung in Höhe von rund 7 Mio. EUR könnte bis dahin bereitsgestellt werden. Da wir in unserem Platzierungskalender mit der Platzierung rechnen, ist es wichtig, dass wir auch mit den Unterlagen zeitnah versorgt werden. Es ist schon viel Zeit verloren gegangen.’
        
      
      
    
    
      2.17.
      
        Bij email van 31 oktober 2023 (12:35:06 uur) heeft [naam 3] aan CRE en [persoon] het volgende meegedeeld.
        
          ‘
          zu Ihren Punkten und weiteren Prozesschritten:
        
        
          (…)
        
        
          • Die Grundschuldbestellungsurkunde im Entwurf für die Grundschuld auf dat Objekt inkludiert die 94 WEH für die Stichting Zekerhedenagent Crowdrealestate mit Sitz in Breda wird von dem Notar von Herr [persoon] auf Grundlage Ihres inhaltlichen Entwurfes erstellt und Ihnen zur Prüfung übermittelt. 
        
        
          (…)’
        
      
      
    
    
      2.18.
      
        Bij email van 31 oktober 2023 (14:26 uur) heeft [naam 3] aan [persoon] meegedeeld:
        
          ‘korrigiere oder ergänze mich, falls ich was vergessen sollte.’
        
      
      
    
    
      2.19.
      
        In reactie hierop heeft [persoon] bij email van 31 oktober 2023 (14:28 uur) meegedeeld: 
        
          ‘Ich denke das passt zo.’
        
      
      
    
    
      2.20.
      
        Bij email van 31 oktober 2023 (22:10:37 uur) heeft CRE de gewijzigde conceptcontracten voor twee tranches naar [persoon] en [naam 3] gestuurd, waarin het volgende staat vermeld.
        
          ‘wir sind gerade dabei, die Dahlehen in [plaats 2] zu veröffentlichen. In diesem Zusammenhang übermitteln wir geänderte Verträge für die ersten beiden Tranchen. Darin sind Ihre Anmerkungen berücksichtigt, und auch andere Teile sind ergänzt worden. Bitte überprüfen Sie diese und nach Genehmigung werden wir sie online über DocuSign (NL- und De-Fassungen) versenden.
        
        
          (…)’
        
      
      
    
    
      2.21.
      
        Bij email van 1 november 2023 heeft CRE aan [naam 3] , met [persoon] in cc, het volgende meegedeeld.
        
          ‘Wie heute mit Ihnen besprochen, is es für uns überrasschend dass nicht das gesamte Haus mit einem Grundpfandrecht belastet werden kann. Die Finanzierung ist aber bereits genehmigt und wir sind dabei, die 14 Millionen Euro zügig zur Verfügung zu stellen. Denn wir haben Vertrauen in das Projekt, aber - wie im Term Sheet vorgesehen – ist eine erstrangige Grundschuldeintragung auf das gesamte Haus erforderlich. Das können wir niet verändern, wie am Freitag besprochen worden ist. Andererseits sind wir bei der Rückzahlungsquote in Kombination mit der Freigabe der Häuser des Verkäufers in der Grundschuld flexibel. 
        
      
      
      
        
          Pro Darlehen / Crowd-Angebot haben wir 10 - 12 Pflegeapartments als Sicherheit. Welche jedes Mal 2 Einheiten von Frau [naam 1] enthalten. Nach Ablösung von einem Darlehen in hohe von 1.750.000 € können wir sowieso 2 Einheiten schon freigeben. Das heißt das gemäß die Verkaufspreiseaufstellung nur 4 Darlehen oder 22 Einheiten (28%) verkauft (Kaufpreise von im Durchschnitt 351.000 € und 90% Rückführung) werden sollten. Damit wir alle 8 Einheiten freigeben können. 
        
      
      
      
        
          Wir freuen uns auf Ihr Feedback, bitte melden Sie sich so bald wie möglich bei uns’
        
      
      
    
    
      2.22.
      
        Bij email van 3 november 2023 (09:31:20 uur) heeft CRE het volgende aan [naam 3] en [persoon] meegedeeld.
        
          ‘gestern haben wir noch einmal über die Notwendigkeit gesprochen, alle Einheiten des Pflegeheims in der [adres] in [plaats 2] (Projektierungsgrundstück) mit einem erstrangigen Grundpfandrecht zu belasten. Dies ist in allen Gesprächen besprochen und gemeinsam vereinbart worden. 
        
      
      
      
        
          Nach diesem Gespräch habe ich mit [naam 4] [naam 3] noch einmal mögliche Varianten besprochen, aber es bleibt dabei, dass wir ein erstrangiges Grundpfandrecht an dem Grundstück behalten wollen. Sonst hätten wir die Finanzierung gar nicht erst begonnen und wir hätten uns alle viel Zeit und Geld sparen können. In dieser Hinsicht fand gestern auch eine Beratung mit unserer Stiftun als Treuhänder in unserem Büro statt. 
        
      
      
      
        
          Wir würden gerne bis heute Morgen um 11 Uhr Ihr eindeutiges Feedback empfangen, denn länger können wir nicht warten.’
        
      
      
    
    
      2.23.
      
        Bij email van 3 november 2023 (11:06:56 uur) heeft [persoon] aan CRE het volgende meegedeeld.
        
          ‘gerne sind wir an einer Lösung interessiert und ich möchte Ihnen, auch wenn die Situation sich mit der Verkäuferin geändert hat, auf die ich leider keinen Einfluss habe, für Ihr Entgegenkommen danken. Wir möchten alle eine klare und vertrauensvolle Struktur haben, zo dass wir alle über eine bis jetzt schon erfolgreiches Funding den abschließenden und gemeinsamen Erfolg haben.
        
      
      
      
        
          Ich danke auch für Ihr Vertrauen, dass Sie mit den Vorarbeiten und dem Funding schon gestartet sind ohne das Vertragswerk, dass wir so schnell wie möglich abschließen möchten. 
        
        
          (…)’
        
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      CRE vordert in de verstekprocedure – samengevat – Epycos c.s. en Seniorenzentrum c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van: 
      
        
          € 776.250,00, althans € 194.062,50, althans € 35.000,00 vermeerderd met wettelijke rente vanaf 14 november 2023
        
        
          € 17.822,54 vermeerderd met wettelijke rente vanaf 14 november 2023
        
        
          de proceskosten en de nakosten.
        
      
      
    
    
      3.2.
      Bij verstekvonnis van 14 augustus 2024 zijn de (primaire) vorderingen toegewezen. Epycos c.s. en Seniorenzentrum c.s. zijn verder veroordeeld in de proces- en nakosten.  
      
    
    
      3.3.
      
        CRE grondt haar vordering primair op nakoming van een overeenkomst van opdracht zoals vastgelegd in de termsheet van 20 oktober 2023 en subsidiair op afgebroken onderhandelingen. CRE stelt dat Epycos AMS de overeengekomen verplichting om voor de financiering van de aankoop van 78 wooneenheden een zekerheidsrecht op het hele verzorgingshuis (94 wooneenheden) te verstrekken niet is nagekomen en de overeenkomst heeft beëindigd. 
        CRE stelt dat Epycos AMS de overeengekomen plaatsingsvergoeding van € 776.250,00, althans de plaatsingsvergoeding voor de eerste twee tranches van € 194.062,50 althans de break-up fee van € 35.000,00, al dan niet deels bij wijze van schadevergoeding is verschuldigd. Daarnaast dient de rente die CRE aan de investeerders van de eerste en tweede lening verschuldigd is, te worden vergoed en die bedraagt € 17.822,54.  
        CRE stelt dat is overeengekomen dat Epycos , [persoon] en Seniorenzentrum hoofdelijk aansprakelijk zijn. Seniorenzentrum Verwaltungs is als beherend vennoot van Seniorenzentrum eveneens hoofdelijk aansprakelijk. Indien blijkt dat Epycos AMS, Epycos , Seniorenzenturm en Seniorenzentrum Verwaltungs niet gebonden zijn, stelt CRE dat [persoon] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door haar in de waan te hebben gelaten dat hij tot het aangaan van de financiering namens Epycos AMS en tot het tekenen voor hoofdelijke aansprakelijkheid van Epycos , Seniorenzentrum en Seniorenzentrum Verwaltungs bevoegd was. [persoon] is voornoemde bedragen als schadevergoeding aan CRE verschuldigd. 
      
      
    
    
      3.4.
      Epycos c.s. en Seniorenzentrum c.s. vorderen in verzet de vorderingen van CRE af te wijzen, met veroordeling van CRE in de proceskosten van Epycos AMS, de werkelijke proceskosten van Epycos , [persoon] en Seniorenzentrum c.s. en de nakosten.  
      
    
    
      3.5.
      
        Epycos c.s. voert aan dat de Duitse rechter bevoegd is van het geschil kennis te nemen. Zij voert aan dat op een groot deel van het geschil Duits recht van toepassing is. Epycos c.s. betwist dat zij enige vergoeding aan CRE verschuldigd is. Epycos c.s. betwist primair dat er een overeenkomst tot stand is gekomen omdat over de essentialia van de overeenkomst geen overeenstemming is bereikt. Subsidiair voert Epycos c.s. aan dat sprake is van dwaling, misbruik van omstandigheden, bedrog dan wel wegens niet-nakoming van informatieplichten en dat zij daarom de overeenkomst buitengerechtelijk heeft vernietigd. 
        Epyos c.s. voert verweer tegen de gevorderde plaatsingsvergoeding en uitbetaalde rente.
        Epycos c.s. betwist dat Epycos en [persoon] hoofdelijk aansprakelijk zijn. 
        Epycos c.s. voert aan dat CRE in strijd heeft gehandeld met de waarheidsplicht van artikel 21 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv). 
      
      
    
    
      3.6.
      Seniorenzentrum c.s. betwist dat zij hoofdelijk aansprakelijk is. 
      
    
    
      3.7.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Bevoegdheid
      
    
    
    
      4.1.
      Epycos c.s. voert aan dat de Duitse rechter bevoegd is van het geschil kennis te nemen. Dat in het tussenvonnis van 5 maart 2025 de vordering tot onbevoegdverklaring is afgewezen (omdat de exceptie van onbevoegdheid te laat is opgeworpen) doet volgens Epycos c.s. niet af aan de omstandigheid dat artikel 24 Brussel I bis ambtshalve dient te worden toegepast. Op grond van dit artikel is bij geschillen over zakelijke rechten op onroerende zaken (zoals het wel of niet vestigen van een hypotheek of ‘Grundschuld’) uitsluitend de rechter van het land waar het onroerend goed is gelegen bevoegd. Dit geldt ongeacht of de bevoegdheid tijdig is betwist. 
      
    
    
      4.2.
      Dit verweer wordt verworpen. Ingevolge artikel 24, sub 1, Brussel I-bis zijn voor zakelijke rechten op onroerende zaken bij uitsluiting bevoegd de gerechten van de lidstaat waar de onroerende zaak gelegen is, ongeacht de woonplaats van partijen. Uit de rechtspraak van het HvJ EU volgt dat onder het toepassingsgebied van deze bepaling slechts rechtsvorderingen vallen die ertoe strekken de omvang, de hoedanigheid, de eigendom of het bezit van een onroerende zaak, of het bestaan van andere zakelijke rechten op een onroerende zaak vast te stellen en om de rechthebbende de bescherming van de aan zijn titel verbonden bevoegdheden te verzekeren. Niet voldoende is dat de vordering verband houdt met een zakelijk recht, maar vereist is dat de vordering is gebaseerd op een zakelijk recht en niet op een persoonlijk recht. Het verschil tussen een zakelijk recht en een persoonlijk recht bestaat volgens die rechtspraak hierin dat het eerste, dat op een zaak rust, werking heeft jegens iedereen, terwijl het tweede alleen tegenover de schuldenaar geldend kan worden gemaakt. 
      
      
        De vordering van CRE is gebaseerd op de stelling dat Epycos AMS de overeenkomst van opdracht ten onrechte niet is nagekomen. CRE heeft niet gevorderd een eerste hypotheekrecht op het volledige financieringsobject te vestigen.  
        De vordering is dus gebaseerd op een obligatoire overeenkomst en niet op een zakelijk recht. Er is dan ook niet is voldaan aan de eis van artikel 24, sub 1, Brussel I-bis dat de rechtsvordering berust op een zakelijk recht . De rechtbank dient zich dus niet ambtshalve onbevoegd te verklaren. 
      
      
      
        
          Toepasselijk recht
        
      
      
    
    
      4.3.
      Voor de beoordeling van het toepasselijke recht wordt er onderscheid gemaakt naar de grondslag van de door CRE ingestelde vorderingen. De vorderingen zijn gebaseerd op contractuele en niet-contractuele gronden. Dat betekent dat het toepasselijk recht kan worden gevonden aan de hand de conflictregels van twee verordeningen: Rome I  (contractuele gronden) en Rome II  (niet-contractuele gronden).
      
    
    
      4.4.
      De primaire grondslag is contractueel van aard doordat het is gegrond op een (door CRE gestelde) tekortkoming in de nakoming van een verbintenis uit een overeenkomst van opdracht. Artikel 3 lid 1 Rome I bepaalt dat de overeenkomst wordt beheerst door de rechtskeuze van partijen. Een rechtskeuze kan uitdrukkelijk zijn of duidelijk blijken uit de bepalingen van de overeenkomst of de omstandigheden van het geval. 
      
    
    
      4.5.
      Volgens Epycos c.s. is in de termsheet ten aanzien van de zekerheden een rechtskeuze gemaakt voor Duits recht. 
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van de rechtbank is in de termsheet bepaald dat voor de verpanding Duits recht geldt. De vordering van CRE strekt echter niet tot vestiging van zekerheden maar tot betaling van een vergoeding voor de bij overeenkomst van opdracht overeengekomen werkzaamheden en/of schadevergoeding omdat Epycos AMS haar verplichtingen uit de overeenkomst van opdracht niet is nagekomen. Van een rechtskeuze voor Duits recht voor het onderhavige geschil is dus geen sprake. 
      
    
    
      4.7.
      CRE stelt dat er voor dit geval een rechtskeuze voor Nederlands recht is gemaakt. Epycos c.s. betwist dat er een rechtskeuze is gemaakt. Of er een rechtskeuze voor Nederlands recht is gemaakt kan in het midden blijven. Op grond van artikel 4 Rome I is Nederlands recht van toepassing. In dit geval staat de gestelde overeenkomst van opdracht centraal op grond waarvan CRE diensten heeft verleend aan Epycos AMS. Op grond van het eerste lid van artikel 4 Rome I wordt de overeenkomst beheerst door Nederlands recht, aangezien dat het recht is van het land waar CRE als dienstverlener haar gewone verblijfplaats heeft. 
      
      
        De subsidiaire grondslagen zijn niet-contractueel van aard en gegrond op een (door CRE gestelde) onrechtmatige daad. Daarop is Rome II van toepassing. 
        Voor zover de vorderingen zijn gebaseerd op afgebroken onderhandelingen, wordt deze niet-contractuele verbintenis die voortvloeit uit onderhandelingen voorafgaand aan het sluiten van een overeenkomst, ongeacht of de overeenkomst al dan niet daadwerkelijk is gesloten, beheerst door het recht dat van toepassing is op de overeenkomst of dat op de overeenkomst van toepassing zou zijn geweest indien zij was gesloten (artikel 12 lid 1 Rome II). Deze grondslag van de vorderingen leidt daarom tot toepasselijkheid van Nederlands recht.
        Voor zover de vorderingen zijn gebaseerd op onrechtmatig handelen van [persoon] geldt op grond van artikel 4 Rome II als hoofdregel dat het recht dat van toepassing is op een onrechtmatige daad het recht is van het land waar de schade zich voordoet. De door CRE gestelde schade doet zich voor in Nederland, zodat Nederlands recht van toepassing is.
      
      
      
        
          Overeenkomst van opdracht
        
      
      
    
    
      4.8.
      In geschil is of er een overeenkomst van opdracht tot stand is gekomen. CRE en Epycos c.s. verschillen erover van mening of over de essentialia overeenstemming is bereikt. 
      
    
    
      4.9.
      De rechtbank stelt voorop dat de vraag of er een overeenkomst tot stand is gekomen tussen partijen, moet worden beantwoord aan de hand van artikel 6:217, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek (hierna BW). Artikel 6:217, eerste lid BW bepaalt dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en een aanvaarding daarvan. Aanbod en aanvaarding hoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden. Zij kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in één of meer gedragingen (artikel 3:33 in samenhang met de artikelen 3:35 en 3:37, eerste lid, BW). Of een overeenkomst tot stand is gekomen, is afhankelijk van dat wat partijen over een weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden. Partijen moeten in ieder geval overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van de overeenkomst. Beslissend is dus niet of zij nog over één of meer ondergeschikte punten onderhandelen. 
      
    
    
      4.10.
      In geschil is of is overeengekomen dat Epycos AMS verplicht was om voor de financiering van de aankoop van 78 wooneenheden een eerste recht van hypotheek op alle 94 wooneenheden (het hele verzorgingshuis) te verstrekken. Tussen CRE en Epycos c.s. is niet in geschil dat de zekerheidstelling tot de essentialia van de overeenkomst behoort. 
      
    
    
      4.11.
      Vaststaat dat CRE en Epycos AMS op 20 oktober 2023 de (gewijzigde) termsheet hebben ondertekend. Onderdeel van de termsheet is een ‘Projektprofil’ waarin wordt gesproken over een Grundschuld ‘auf dem Objekt’ maar het object wordt niet gedefinieerd. Wel wordt bij het ‘Projektprofil’ een huuroppervlakte van 5.589 m2 van het verzorgingshuis genoemd en tussen partijen staat vast dat dit de oppervlakte van alle wooneenheden is. 
      
    
    
      4.12.
      Epycos c.s. voert aan dat het voor zowel Epycos AMS als CRE duidelijk was dat een Grundschuld ‘auf dem Objekt’ niet op alle 94 wooneenheden kon slaan, aangezien 16 wooneenheden reeds waren verkocht aan [naam 2] . Dit verweer wordt als onvoldoende feitelijk onderbouwd verworpen. CRE heeft op de mondelinge behandeling namelijk gesteld dat de (tijdelijke) hypotheek kon worden gevestigd op de 16 wooneenheden die door [naam 2] reeds in privé waren gekocht (maar nog niet geleverd). Haar belang bij een hypotheek op de 16 wooneenheden was dat de financiering rond zou komen en de beoogde verkoop geëffectueerd kon worden (en zij de koopprijs voor de 78 eenheden zou ontvangen). Dit heeft Epycos c.s. niet weersproken terwijl dit wel op haar weg had gelegen. Het enkele feit dat er 16 wooneenheden waren verkocht betekent dus niet dat een Grundschuld ‘auf dem Objekt’ niet op alle 94 woonheden betrekking kón hebben. 
      
    
    
      4.13.
      
        Over de zekerheidstelling is na 20 oktober 2023 tussen partijen bij email gecorrespondeerd. Bij email van 27 oktober 2023 (12:22:58 uur) heeft [persoon] aan CRE meegedeeld dat er maximaal op 8 van de 16 wooneenheden een hypotheek kan worden gevestigd. In de email van 27 oktober 2023 (13:05:36 uur) heeft CRE aan [persoon] meegedeeld dat er zoals overeengekomen een recht van hypotheek gevestigd moet worden op alle 94 wooneenheden omdat anders sprake zou zijn van een andere, voor CRE niet acceptabele ‘loan to value’. 
        In de email van 27 oktober 2023 (15:28:15 uur) van [naam 3] aan CRE en [persoon] staat vermeld dat er in overleg met [persoon] een oplossing is: CRE krijgt zekerheid op het hele verzorgingshuis, met de afspraak dat er steeds 75% van de te realiseren verkoopprijzen terugbetaald wordt. Ook in de daarop volgende e-mail van 29 oktober 2023 van CRE aan [naam 3] en [persoon] wordt bevestigd dat het hele verzorgingshuis met een zekerheid wordt belast. Bij email van 30 oktober 2023 wordt door CRE aan [naam 3] en [persoon] om een ontwerp hypotheekakte op het hele verzorgingshuis, inclusief 94 wooneenheden, gevraagd. Daarop heeft [naam 3] bij email van 31 oktober 2023 (12:35:06 uur) aan CRE en [persoon] meegedeeld dat deze door de notaris van [persoon] zal worden opgesteld. 
        Uit de inhoud van deze emailwisseling heeft CRE niet anders kunnen en mogen begrijpen dat is afgesproken dat het hele verzorgingshuis met een hypotheek zou worden belast. 
        Daar komt bij dat [naam 3] bij email van 31 oktober 2023 (14:26 uur) nog aan [persoon] , naar aanleiding van de gestuurde mail van 31 oktober 2023 (12:35:06 uur), heeft gevraagd of [persoon] hem wil corrigeren of aanvullen als hij iets is vergeten en [persoon] hem bij email van 31 oktober 2023 (14:28) heeft geantwoord dat het volgens hem zo klopt. 
      
      
    
    
      4.14.
      
        Vervolgens heeft CRE een email van 1 november 2023 aan [naam 3] , met [persoon] in cc, gestuurd waaruit blijkt dat er die dag een gesprek is geweest waarin is meegedeeld dat het hele verzorgingshuis niet met een hypotheek belast kan worden. CRE heeft vervolgens bij email van 3 november 2023 aan [naam 3] en [persoon] meegedeeld dat in alle gesprekken is overeengekomen dat het hele verzorgingshuis met een hypotheek zou worden belast. 
        Bij email van 3 november 2023 heeft [persoon] hierop gereageerd. [persoon] heeft aangegeven dat hij geïnteresseerd is in een oplossing en dat de situatie met de verkopende partij, waar hij geen invloed op heeft, is veranderd. Ook deze reactie van [persoon] onderschrijft het bestaan van de afspraak. Feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat CRE dit anders heeft moeten begrijpen heeft Epycos AMS niet aangevoerd. 
      
      
    
    
      4.15.
      
        Daar komt bij dat CRE al was gestart met de financiering (twee tranches) en dat [persoon] daarvan op de hoogte was. Indien er geen afspraak over de zekerheidstelling zou zijn had het voor de hand gelegen dat [persoon] aan CRE zou hebben meegedeeld om pas op de plaats te maken met de financiering. Dat heeft [persoon] niet gedaan. [persoon] heeft CRE juist in de email van 3 november 2023 bedankt voor het starten met de financiering. Ook dit wijst erop dat er een afspraak was over de zekerheidstelling. 
        Op de mondelinge behandeling is door [persoon] weliswaar verklaard dat hij meerdere malen mondeling heeft aangegeven dat een hypotheek op het hele verzorgingshuis niet mogelijk was maar dit is niet feitelijk onderbouwd. Dit had wel op de weg van Epycos c.s. gelegen gelet op de inhoud van de e-mails en de door CRE als productie 57 overgelegde verklaring van [naam 3] die de juistheid van de inhoud van de e-mails onderschrijft. Het verweer van Epycos c.s. wordt dan ook als onvoldoende feitelijk onderbouwd verworpen. 
        Uit het vorenstaande volgt dat is overeengekomen dat Epycos AMS verplicht was om voor de financiering van de aankoop van 78 wooneenheden een eerste recht van hypotheek op alle 94 wooneenheden (het hele verzorgingshuis) te verstrekken.
      
      
    
    
      4.16.
      
        Epycos c.s. voert aan dat niet over alle essentialia overeenstemming is bereikt. 
        Epycos c.s. voert daartoe aan dat de totstandkoming van zo’n omvangrijke en complexe overeenkomst als de onderhavige niet kan worden aangenomen op basis van enkele e-mails of telefoongesprekken. Het is dan ook niet voor niets dat de concept-contractdocumentatie uit vier documenten van in totaal ruim 60 pagina’s bestaat. Deze documenten bevatten veel meer voorwaarden en verplichtingen dan de termsheet. Na ontvangst van de verschillende documenten op 27 oktober 2023 heeft Epycos AMS meteen aangegeven dat deze stukken zeer omvangrijk en ingewikkeld waren, dat het doornemen ervan veel tijd en aandacht vergde en dat zij bovendien niet vertrouwd was met een dergelijke financieringsstructuur. Er is bij lange na geen overeenstemming bereikt over al deze punten: de concept-contractdocumentatie wijkt namelijk substantieel af van de uitgangspunten van de termsheet.
      
      
    
    
      4.17.
      
        Dit is onvoldoende. Epycos c.s. voert niet aan over welke essentialia (naast de zekerheidstelling) geen overeenstemming bestaat. Dit had wel op haar weg gelegen. 
        Dit geldt temeer nu CRE bij email van 31 oktober 2023 de gewijzigde contractdocumenten heeft gestuurd en heeft vermeld dat daarin de wijzigingen zijn verwerkt zoals die door [persoon] en [naam 3] zijn aangegeven. De omstandigheid dat deze documenten niet zijn ondertekend vormt geen beletsel voor de totstandkoming van de overeenkomst. De ondertekening van een schriftelijke overeenkomst is namelijk geen vereiste voor de totstandkoming van het contract. Het verweer van Epycos c.s. wordt daarom als onvoldoende feitelijk onderbouwd verworpen.
      
      
    
    
      4.18.
      Uit het vorenstaande volgt dat sprake is van een overeenkomst van opdracht.
      
      
        
          Buitengerechtelijke vernietiging
        
      
      
    
    
      4.19.
      Het beroep van Epycos c.s. op dwaling slaagt niet. Epycos c.s. voert aan dat Epycos AMS bij het aangaan van de overeenkomst heeft gedwaald omdat zij niet bekend was met de verplichtingen die voor CRE zijn gaan gelden onder de Europese Crowdfundingverordening, waaronder het feit dat CRE vanaf 10 november 2023 haar crowdfundingsdiensten niet meer mocht uitvoeren zonder CSP-vergunning. Verder was Epycos AMS niet bekend met het feit dat CRE de vergunning had aangevraagd maar nog niet had verkregen. De vergunning is pas in april 2024 verleend. CRE was reeds vóór het sluiten van de overeenkomst op de hoogte van het feit dat zij vanaf 10 november 2023 zonder vergunning geen nieuwe projecten meer kon plaatsen. 
      
    
    
      4.20.
      Op de mondelinge behandeling heeft CRE gesteld dat zij projecten financiert zowel door het ophalen van gelden ‘uit de crowd’ als door zogenaamde ‘private placements’ (grote investeerders in vastgoed, die rechtstreeks investeringen doen buiten het crowdfundingsplatform om). Dat staat ook met zoveel woorden in de nieuwsbrief die als productie 13 is overgelegd. CRE stelt dat voor de zogenaamde ‘private placements’ de vergunningsplicht niet geldt. CRE stelt dat met [persoon] al was besproken dat de door hem gewenste financiering een combinatie van beide zou worden en dit blijkt onder meer uit een email van 31 oktober 2023 (22:10 uur): ‘Unser Ziel is es, bis nächste Woche bereits 7 Millionen finanziert zu haben, danach kann der Restbetrag kurzfristig über die Crowd oder einen grösseren Investor, zu dem dieses Projekt auch gut passt, abgeschlossen werden’.
      
    
    
      4.21.
      Epycos c.s. heeft dit niet betwist. Dit betekent dat de financiering ook via de zogenaamde ‘private placements’ kon geschieden. In het licht hiervan valt niet in te zien dat Epycos AMS de overeenkomst niet, of onder andere voorwaarden, zou hebben gesloten. Epycos AMS heeft vervolgens op de mondelinge behandeling nog aangevoerd dat CRE haar had moeten meedelen dat de financiering via de zogenaamde ‘private placements’ zou  geschieden omdat daar andere voorwaarden aan zijn verbonden. Dat er andere voorwaarden gelden, is door CRE weersproken. Gelet hierop had Epycos AMS haar verweer nader dienen te onderbouwen. Dit heeft zij nagelaten zodat het verweer wordt verworpen. 
      
    
    
      4.22.
      Epycos c.s. heeft verder nog aangevoerd dat voor zover het Epycos en [persoon] betreft sprake is van dwaling ten aanzien van de aard en omvang van hun hoofdelijke aansprakelijkheid. 
      
    
    
      4.23.
      Uit hetgeen hierna wordt overwogen volgt dat Epycos en [persoon] niet hoofdelijk aansprakelijk zijn, zodat op dit verweer niet behoeft te worden beslist. 
      
    
    
      4.24.
      Epycos c.s. voert verder aan dat sprake is van misbruik van omstandigheden, bedrog of niet nakoming van de informatieplichten als bedoeld in artikel 3:30 lid 2 BW. Aan deze stelling heeft Epycos c.s. geen andere feiten en omstandigheden ten grondslag gelegd dan die hiervoor reeds zijn besproken. Het verweer wordt dan ook verworpen. 
      
    
    
      4.25.
      Uit het vorenstaande volgt dat overeenkomst niet rechtsgeldig is vernietigd.
      
      
        
          Tekortkoming en de gevolgen
        
      
      
    
    
      4.26.
      Niet in geschil is dat Epycos AMS niet heeft voldaan aan haar verplichting om voor de financiering van de aankoop van 78 wooneenheden een eerste recht van hypotheek op alle 94 wooneenheden (het hele verzorgingshuis) te verstrekken. Er is dan ook sprake van een tekortkoming aan de zijde van Epycos AMS. 
      
    
    
      4.27.
      CRE stelt dat Epycos AMS daarom gehouden is aan haar te voldoen de overeengekomen plaatsingsvergoeding van € 776.250,00, althans de vergoeding voor de twee tranches die € 97.031,25 per tranche bedraagt, althans de breakup fee van € 35.000,00 en de rente € 17.822,54 die zij heeft moeten uitbetalen aan de investeerders van de eerste en tweede lening. CRE stelt dat zij een team een maandlang due diligence onderzoek heeft laten doen en een campagne heeft voorbereid. Na het tekenen van de termsheet is de financiering door crowdfunding gestart en is er geld uit de markt opgehaald (twee van de acht tranches) dat rentedragend klaar stond om overgeboekt te worden. Dat CRE haar werkzaamheden halverwege door een toerekenbare tekortkoming van Epycos AMS heeft moeten staken doet er niet af dat zij bij correcte nakoming de overeengekomen vergoeding tegemoet had kunnen zien, zodat voor zover deze vergoeding gerelateerd is aan niet geplaatste delen van de financiering, deze als schadevergoeding in de vorm van gederfde inkomsten in aanmerking komt. 
      
    
    
      4.28.
      Epycos c.s. betwist dat Epycos AMS een fee aan CRE is verschuldigd. Zij voert aan dat het volledige bedrag van EUR 14 miljoen niet succesvol is geplaatst zodat geen CRE geen recht heeft op het bedrag van € 776.250,00. Evenmin heeft CRE recht op een vergoeding van twee keer € 97.031,25. Epycos AMS voert daartoe aan dat nooit is overeengekomen dat per succesvolle plaatsing van een afzonderlijke tranche een deel van de succes fee van € 776.250,00 aan CRE verschuldigd zou zijn. Dat volgt niet uit de termsheet. Sterker nog, CRE heeft bij het toezenden van de conceptcontracten aan Epycos AMS op 26 oktober 2023 geprobeerd deze wijziging in de kostenstructuur (€ 97.031,25 per aangetrokken lening) stiekem/stilzwijgend door te voeren maar Epycos AMS heeft hier meteen bezwaar tegen gemaakt. 
      
    
    
      4.29.
      
        Voor zover schadevergoeding wordt gevorderd, dient er sprake te zijn van verzuim. 
        Uit de overgelegde emailwisseling tussen CRE en [persoon] blijkt duidelijk dat Epycos AMS haar verplichting om een recht van hypotheek op alle 94 wooneenheden te verstrekken niet zou nakomen, zodat Epycos AMS op grond van artikel 6:83 sub c BW in verzuim verkeert. 
      
      
    
    
      4.30.
      
        Vaststaat dat CRE twee van de acht tranches succesvol heeft geplaatst. Omdat de overeenkomst van opdracht is geëindigd voordat de opdracht is volbracht, heeft CRE op grond van het bepaalde in artikel 7:411 BW recht op een naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon. Gelet op de wel door CRE verrichte werkzaamheden, het succesvol plaatsen van twee tranches, acht de rechtbank een vergoeding van € 97.031,25 per tranche redelijk. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat het aan Epycos AMS is toe te rekenen dat de overeenkomst voortijdig is geëindigd. Lid 2 van artikel 7:411 bepaalt dat in dat geval recht op het volle loon bestaat als dit redelijk is. 
        Van een situatie waarin het - gelet op alle omstandigheden van het geval - redelijk is dat de volledige plaatsingsvergoeding verschuldigd is, is evenwel niet gebleken. Vaststaat dat er zes van de acht tranches niet zijn geplaatst. CRE stelt weliswaar dat zij de financiering voor deze tranches eenvoudig bij elkaar had kunnen krijgen, maar dit heeft zij onvoldoende feitelijk onderbouwd. CRE heeft verwezen naar haar email van 31 oktober 2023 waarin staat dat ‘Unser Ziel is es, bis nächste Woche bereits 7 Millionen finanziert zu haben,’ maar dat dit  zou zijn gelukt is niet feitelijk onderbouwd. Op de mondelinge behandeling heeft CRE nog gesteld dat er iedere maand 15 miljoen euro wordt opgehaald maar ook dit is niet feitelijk onderbouwd. 
      
      
    
    
      4.31.
      Uit het vorenstaande volgt dat Epycos AMS een bedrag van € 194.062,50 aan CRE is verschuldigd. 
      
    
    
      4.32.
      Tegen de door CRE gevorderde rente van € 17.822,54 heeft Epycos c.s. aangevoerd dat niet inzichtelijk is gemaakt op basis waarvan dit bedrag is berekend, over welke periode en of de rente daadwerkelijk is uitgekeerd. Verder heeft zij aangevoerd dat op grond van artikel 10.1 van de ‘Crowrealestate Leningsvoorwaarden’ pas rente verschuldigd vanaf de zogeheten ‘Verstrekkingsdatum’. Die vestrekkingsdatum ontstaat pas nadat aan alle opschortende voorwaarden van artikel 8.1 is voldaan. 
      
    
    
      4.33.
      Dit verweer wordt verworpen. Aan de voorwaarde van artikel 10.1 van de ‘Crowrealestate Leningsvoorwaarden’ wordt voorbij gegaan. De gevorderde rente betreft schadevergoeding. Het is aan Epycos AMS toe te rekenen dat de voorwaarde niet kon worden vervuld. Daarom is Epycos AMS rente verschuldigd. De overige verweren van Epycos c.s. zijn onvoldoende feitelijk onderbouwd. Het ligt niet voor de hand dat investeerders gelden ter beschikking stellen zonder daarvoor een rentevergoeding te ontvangen. Uit de emailwisseling kan worden afgeleid wanneer de twee tranches ter beschikking stonden. Epycos c.s. kan daarom niet volstaan met een blote betwisting. De gevorderde rente van € 17.822,54 zal dus als onvoldoende betwist worden toegewezen.
      
    
    
      4.34.
      De door CRE gevorderde wettelijke rente over de toe te wijzen bedragen is door Epycos c.s. niet betwist en zal worden toegewezen.  
      
      
        
          Hoofdelijkheid
        
      
      
    
    
      4.35.
      Beoordeeld dient te worden of Epycos , [persoon] , Seniorenzentrum en Seniorenzentrum Verwaltungs hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door Epycos AMS verschuldigde vergoeding en rente. 
      
    
    
      4.36.
      
        In de overgelegde termsheet van 20 oktober 2023 staat het volgende vermeld.
        
          ‘(…)
        
        
          5. Sicherheiten
        
        
          Der Darlehensnehmer verpflichtet sich die niederlänische Stiftung Stichting Zekerhedenagent Crowdrealestate’ eine Grundschuld auf dem Objekt zu verleihen als Sicherheit und eventuelle extra Sicherheiten zuzustimmen. Folgenden Aspekte werden mindestens dabei beachtet:
        
        
          (…)
        
        
          Gesamtschuldnerische			Eine gesamtschuldnerische Haftung der;
        
        
          Haftung				◦ [persoon]
        
        
          					◦ Epycos GmbH
        
        
          ◦ Projekt Gesellschaft Seniorenzentrum Wolfsrathauser Str. GmbH & Co. KG
        
        
          (…)’
        
      
      
    
    
      4.37.
      Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit deze tekst dat de hoofdelijke aansprakelijkheid geldt als zekerheid voor de verplichtingen uit de lening. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat de hoofdelijke aansprakelijkheid ziet op de aan CRE verschuldigde fee en de rente die CRE is verschuldigd aan haar investeerders. Dit wordt onderschreven door het door CRE als productie 32 overgelegde, volgens haar uiteindelijke, contractdocument ‘BIJZONDERE VOORWAARDEN LENINGNEMER’. Hierin is bepaald dat [persoon] , Epycos , Seniorenzentrum en Seniorenzentrum Verwaltungs hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de leningnemer Epycos AMS. Als kenmerk van de lening staat de hoofdsom van € 1.750.000,00 vermeld. Als zekerheid voor de verplichtingen uit hoofde van de lening is een borgtocht door [persoon] , Epycos , Seniorenzentrum en Seniorenzentrum Verwaltungs vermeld. 
      
      
        Verder staat vast dat de zekerheden voor de te verstrekken financiering door Epycos AMS zouden worden verstrekt aan de rechtspersoon Stichting Zekerhedenagent Crowdrealestate, zodat CRE feiten en omstandigheden had dienen te stellen waaruit blijkt dat CRE een vorderingsrecht toekomt. Dit heeft CRE nagelaten. CRE stelt weliswaar dat uit de als productie 32 overgelegde parallelle schuldovereenkomst blijkt dat zij zekerheden kan executeren, maar die overeenkomst is niet getekend en uit de termsheet blijkt niet van een vorderingsrecht. 
      
      
      
        Bovendien is de termsheet alleen door Epycos AMS ondertekend en niet door [persoon] in privé of door hem namens Epycos , Seniorenzentrum en Seniorenzentrum Verwaltungs. 
        Dat [persoon] direct of indirect bevoegd was deze vennootschappen te vertegenwoordigen maakt nog niet dat ze hoofdelijk aansprakelijk zijn. De enkele omstandigheid dat de vennootschappen in de termsheet staan genoemd, is onvoldoende. Dit wordt onderschreven door de omstandigheid dat er contracten zijn opgesteld die door de vennootschappen afzonderlijk moesten worden ondertekend. Er zijn door Epycos , Seniorenzentrum en Seniorenzentrum Verwaltungs of door [persoon] namens hen geen overeenkomsten getekend. Dit betekent ook dat aansprakelijkheid van [persoon] omdat hij onrechtmatig jegens CRE zou hebben gehandeld door CRE in de waan te hebben gelaten dat hij bevoegd was tot het tekenen voor hoofdelijke aansprakelijkheid van Epycos , Seniorenzentrum en Seniorenzentrum Verwaltungs, niet aan de orde is. 
      
      
    
    
      4.38.
      De vorderingen tegen [persoon] , Epycos , Seniorenzentrum en Seniorenzentrum Verwaltungs worden daarom afgewezen. 
      
      
        
          Tekst akte overlegging nadere producties 2 tot en met 17 van Epycos c.s.
        
      
      
    
    
      4.39.
      CRE heeft op de mondelinge behandeling verzocht de tekst van de akte overlegging producties 2 tot en met 17 van Epycos c.s. buiten beschouwing te laten omdat daarin nieuwe stellingen worden ingenomen en zelfs met een beroep op dwaling de overeenkomst tussen partijen wordt vernietigd. 
      
      
        Op de mondelinge behandeling is besproken dat nog zal worden bekeken of CRE de gelegenheid moet krijgen om bij akte op de tekst te reageren. Uit hetgeen hiervoor ten aanzien van de nieuwe stellingen is overwogen volgt dat daartoe geen aanleiding bestaat. 
      
      
      
        
          Artikel 21 Rv
        
      
      
    
    
      4.40.
      Epycos c.s. voert aan dat dat CRE in strijd met de waarheidsplicht van artikel 21 Rv heeft gehandeld. Zij stelt daartoe dat CRE in de dagvaarding herhaaldelijk heeft geschermd met het bestaan van geluidsopnames van telefoongesprekken, die volgens CRE de door haar gestelde afspraken en feiten zouden onderbouwen. Echter, nadat Epycos c.s. de betreffende geluidsopnames heeft opgevraagd, in de overtuiging dat deze juist haar standpunt zouden ondersteunen, blijkt ineens dat CRE deze opnames niet kan overleggen omdat zij helemaal niet over deze geluidsopnames beschikt. 
      
    
    
      4.41.
      Artikel 21 Rv bepaalt dat partijen verplicht zijn de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid te voeren en dat, indien deze verplichting niet wordt nageleefd, de rechter daaruit de gevolgtrekking kan maken die hij geraden acht.
      
    
    
      4.42.
      
        In de dagvaarding stelt CRE ter onderbouwing van haar stellingen dat er  telefoongesprekken tussen partijen zijn gevoerd en dat van een groot aantal telefoongesprekken geluidsopnames beschikbaar zijn die in het geding kunnen worden gebracht. 
        Echter, gebleken is dat er maar 1 geluidsopname beschikbaar is. Het achterhouden van die informatie door CRE past niet bij een deugdelijke en integere procesvoering. Dit is voor de rechtbank aanleiding om een deel van de door Epycos AMS te betalen proceskosten, een half punt salaris, voor rekening van CRE te laten.
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.43.
      
        In de zaak van CRE tegen Epycos AMS is Epycos AMS de grotendeels in het ongelijk gestelde partij en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. 
        Gelet op het hiervoor overwogene worden de proceskosten op basis van het toegewezen bedrag begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - dagvaarding
              
              
                €
              
              
                112,37
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                6.617,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                4.071,00
              
              
                (1,5 punt × € 2.714,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                10.978,37
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.44.
      De kosten van de verzetdagvaarding blijven/komen voor rekening van Epycos AMS. 
      
    
    
      4.45.
      In de zaak van CRE tegen Epycos , [persoon] en Seniorenzentrum c.s. is CRE de in het ongelijk gestelde partij. 
      
    
    
      4.46.
      Epycos en [persoon] vorderen betaling van de daadwerkelijk gemaakte proceskosten omdat de vorderingen op grond van vermeende hoofdelijke aansprakelijkheid evident onrechtmatig zijn ingesteld. Seniorenzentrum c.s. vordert eveneens betaling van een integrale proceskostenveroordeling omdat CRE wist, althans eenvoudig kon weten, dat sprake is van onbevoegde vertegenwoordiging. 
      
    
    
      4.47.
      
        Vergoeding van alle daadwerkelijk gemaakte proceskosten kan alleen maar aan de orde zijn bij ‘buitengewone omstandigheden’, waarbij dient te worden gedacht aan misbruik van procesrecht en/of onrechtmatige daad. Hiervan is sprake indien diegene die in het ongelijk wordt gesteld de andere partij zonder enige noodzaak of redelijk belang tot procederen heeft gedwongen. Dat daarvan in dit geval sprake is, is niet komen vast te staan. De proceskosten moeten daarom op basis van het reguliere liquidatietarief worden begroot.  
        Daarbij is van belang in hoeverre de verrichte werkzaamheden specifiek betrekking hebben op de betreffende procespartij. 
      
      
    
    
      4.48.
      In de zaak tegen Epycos en [persoon] worden de proceskosten (inclusief nakosten) op basis van het gevorderde bedrag begroot op: 
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.751,00
              
              
                (2 punten × 0,25 × € 3.502,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.929,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.49.
      In de zaak tegen Seniorenzentrum c.s. worden de proceskosten (inclusief nakosten) op basis van het gevorderde bedrag begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                4.377,50
              
              
                (1 punt × 0,25 × € 3.502,00 en 1 punt × € 3.502,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                4.555,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraadverklaring
        
      
      
    
    
      4.50.
      Epycos AMS verzoekt het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren omdat de financiële positie van CRE onduidelijk is, zodat een gerechtvaardigde vrees bestaat dat CRE indien zij in hoger beroep in het ongelijk zou worden gesteld niet in staat zal zijn om de schade die Epycos AMS door tenuitvoerlegging van het vonnis zou lijden aan haar te vergoeden. 
      
    
    
      4.51.
      De Hoge Raad neemt in zijn arrest van 20 december 2019 tot uitgangspunt dat een veroordeling ten uitvoer moet kunnen worden gelegd. Indien op de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad verweer wordt gevoerd, moet een belangafweging plaatsvinden. De maatstaf daarbij is of het belang van degene die de uitvoerbaarheid bij voorraad vordert, zwaarder weegt dan het belang van de wederpartij bij behoud van de bestaande toestand totdat de uitspraak kracht van gewijsde heeft of op een eventueel rechtsmiddel is beslist.
      
      
        Voor een geslaagd verweer tegen een uitvoerbaar bij voorraadverklaring moet degene die zich verweert – Epycos AMS dus in dit geval – die feiten en omstandigheden aandragen die maken dat de rechtbank de belangenafweging in haar voordeel moet doen uitvallen. 
        Het belang bij uitvoerbaar bij voorraadverklaring dat CRE heeft, is door Epycos AMS niet betwist. Het enige belang dat Epycos AMS daartegenover heeft gesteld, is een restitutierisico. Zij heeft dit risico echter niet onderbouwd. Er is dus geen reden om het vonnis in de zaak tegen Epycos AMS niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 
      
      
    
    
      4.52.
      De veroordeling van CRE in de proceskosten van Epycos , [persoon] en Seniorenzentrum c.s. wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard omdat zij daarom hebben gevraagd en CRE hiertegen geen verweer heeft gevoerd. 
      
    
    
      4.53.
      Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is het verzet deels gegrond, zodat het verstekvonnis niet in stand kan blijven. Dit verstekvonnis zal dan ook worden vernietigd.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      vernietigt het onder zaaknummer C/02/421046 / HA ZA 24-169 op 14 augustus 2024 gewezen verstekvonnis,
      
      
        en opnieuw beslissend:
      
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Epycos AMS om aan CRE te betalen:
      - een bedrag van € 194.062,50, te vermeerderen met de wettelijke rente over het toegewezen bedrag vanaf 14 november 2023 tot aan de dag van volledige betaling,
      - een bedrag van € 17.822,54, te vermeerderen met de wettelijke rente over het toegewezen bedrag vanaf 14 november 2023 tot aan de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt Epycos AMS in de proceskosten van CRE van € 10.978,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Epycos AMS niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt CRE in de proceskosten van Epycos en [persoon] van € 1.929,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als CRE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt CRE tot betaling aan Epycos en [persoon] van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt CRE in de proceskosten van Seniorenzentrum c.s. van € 4.555,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als CRE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt CRE tot betaling aan Seniorenzentrum c.s. van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.8.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.9.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. N.E.J.M. Stoof en in het openbaar uitgesproken op 
        29 oktober 2025.
      
    
  
  
     Verordening (EU) nr. 1215/2012 van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2012 betreffende de rechterlijke bevoegdheid, de erkenning en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken.
  
  
    Zie ook HR 10 mei 2019, ECLI:NL:HR:2019:688 (https://www.inview.nl/document/idbeabb5c1dd5b431d8a5352d6a4b6dea9), NJ 2019/204 (https://www.inview.nl/document/ide0621f9fead34e3cae60b613db5275aa)(ING Bank)
  
  
    de Verordening (EG) nr. 593/2008 van het Europees Parlement en de Raad van 17 juni 2008 inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst
  
  
    de Verordening (EG) nr. 864/2007 van het Europees Parlement en de Raad van 11 juli 2007 betreffende het recht dat van toepassing is op niet-contractuele verbintenissen
  
  
    ECLI:NL:HR:2019:2026