ECLI:NL:RBAMS:2025:6026, Rechtbank Amsterdam, 29-07-2025, 11447877 \ CV EXPL  24-15848
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-07-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur, waarborgsom

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11447877 \ CV EXPL  24-15848
    
    
    
      
        Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 29 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. J.M. Bosma,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      gevestigd te [vestigingsplaats] , 
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. V.J. Verhulst.
    
    
    
    
      Op 29 juli 2025 zijn voor mr. J.H.J. Evers, kantonrechter, bijgestaan door mr. H.C.L. Dekkers als griffier, ter zitting verschenen:
    
    
      
        
          [eiser] , bijgestaan door de gemachtigde;
      
      
        mr. V.J. Verhulst.
      
    
    
    
      
        [gedaagde] is niet verschenen, hoewel zij op de juiste wijze is opgeroepen en via een videoverbinding bij de zitting aanwezig zou zijn.
    
    
    
      Het procesdossier bestaat uit de dagvaarding van 3 december 2024 met producties, de conclusie van antwoord met producties en het instructievonnis van 3 april 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald.
    
    
    
      Partijen hebben op de zitting hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is de mondelinge behandeling gesloten en heeft de kantonrechter op de zitting in aanwezigheid van partijen de hiernavolgende mondelinge uitspraak gedaan.
    
    
  
  
    
      1De beoordeling
    
    
      1.1.
      
        [eiser] huurde van [gedaagde] vanaf 11 november 2021 de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft ze een waarborgsom van € 4.380,- aan [gedaagde] betaald. 
      
    
    
      1.2.
      Op grond van artikel 3.2 van de huurovereenkomst moet de huurovereenkomst door huurder worden opgezegd vóór de eerste van een kalendermaand met inachtneming van een opzegtermijn van één kalendermaand. [eiser] heeft de huurovereenkomst op 1 april 2024 om 00.41 uur opgezegd. [gedaagde] heeft daarop laten weten dat de huurovereenkomst op 31 mei 2024 zou eindigen. 
      
    
    
      1.3.
      Op 26 april 2024 heeft [eiser] de woning opgeleverd en de sleutels ingeleverd. De eindinspectie is namens [gedaagde] uitgevoerd door een door haar ingeschakelde verhuurmakelaar. Het Check-Out rapport van de eindinspectie vermeldt dat er gebruikerssporen waren. Er heeft geen voorinspectie plaatsgevonden. 
      
    
    
      1.4.
      Na de eindinspectie heeft [gedaagde] de woning zelf bezocht. Vervolgens heeft zij [eiser] bericht dat zij verschillende schadeposten had gevonden en de waarborgsom niet zou terugbetalen. [eiser] heeft aangeboden om een en ander zelf te herstellen. [gedaagde] heeft haar hiervoor echter geen toegang tot de woning gegeven, omdat [eiser] de huur over de maand mei niet had betaald. [eiser] heeft de huur over mei niet betaald, omdat zij de sleutels van de woning al had ingeleverd en haar in mei niet het huurgenot is verschaft.
      
    
    
      1.5.
      
        [eiser] vordert in deze procedure terugbetaling van de waarborgsom, vermeerderd met wettelijke rente, buitengerechtelijke kosten en proceskosten. [gedaagde] voert aan de waarborgsom niet terug te betalen omdat [eiser] de huur over de maand mei 2024 niet heeft betaald en omdat [gedaagde] bij een eigen inspectie was gebleken dat de staat van oplevering zodanig was dat ze kosten heeft moeten maken voor herstel. Deze kosten heeft [gedaagde] verrekend met de waarborgsom. 
      
    
    
      1.6.
      Om de huurovereenkomst tegen 30 april 2024 te kunnen opzeggen heeft [eiser] 41 minuten te laat opgezegd. Echter, op grond van artikel 6:2 Burgerlijk Wetboek moeten schuldeisers en schuldenaren zich jegens elkaar gedragen volgens de eisen van redelijkheid en billijkheid. Het niet accepteren van een huuropzegging die 41 minuten te laat is gedaan is naar het oordeel van de kantonrechter in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid die van beide partijen mag worden verwacht bij het nakomen van de tussen hen geldende overeenkomst. [eiser] is de huur over de maand mei 2024 dan ook niet verschuldigd en [gedaagde] kon de waarborgsom daarom niet met de huur over mei verrekenen. 
      
    
    
      1.7.
      Als een huurder bij een oplevering de woning niet in de oorspronkelijke staat achterlaat, moet de verhuurder hem de gelegenheid geven een en ander zelf en op eigen kosten te herstellen. Deze herstelkosten omvatten overigens niet de kosten die gemaakt worden door een verhuurder om een woning geschikt te maken voor een volgende huurder (mutatiekosten). Het staat vast dat [eiser] uitdrukkelijk heeft gevraagd om die gelegenheid te krijgen. [gedaagde] heeft haar die gelegenheid niet gegeven, omdat de huur over mei niet was betaald. Maar volgens [gedaagde] was de huurovereenkomst nog niet geëindigd. Ze kon [eiser] dan ook niet de toegang tot de woning ontzeggen, ook al had [eiser] de sleutels reeds ingeleverd. Overigens geldt dat wanneer partijen er van uit zouden zijn gegaan dat de huurovereenkomst wel geëindigd zou zijn, [eiser] alsnog in de gelegenheid had moeten worden gesteld om de herstelwerkzaamheden te verrichten. Dit betekent dat [gedaagde] [eiser] niet in de gelegenheid heeft gesteld om de woning in de oorspronkelijke staat te brengen. Daarom faalt ook het verweer op deze grond en kon [gedaagde] de waarborgsom niet verrekenen met de door haar gemaakte kosten van herstel. 
      
    
    
      1.8.
      De conclusie is dan ook dat het verweer van [gedaagde] niet slaagt en zij de waarborgsom moet terugbetalen aan [eiser] , inclusief wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten.
      
    
    
      1.9.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                137,38
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                248,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.130,88
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      1.10.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      2De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      2.1.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] , binnen twee weken na heden, van € 4.380,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 mei 2024 tot aan de dag der algehele voldoening,
      
    
    
      2.2.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] , binnen twee weken na heden, van € 681,23 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 december 2024 tot aan de dag der algehele voldoening,
      
    
    
      2.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.130,88, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      2.4.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      2.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Deze mondelinge uitspraak is gewezen door mr. J.H.J. Evers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
      
      
      
        Hiervan is dit proces-verbaal opgemaakt.