ECLI:NL:RBOVE:2025:7370, Rechtbank Overijssel, 16-12-2025, 11977263 \ CV EXPL  25-3651
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-12-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Woningstichting SWZ vordert in dit kort geding ontruiming van het gehuurde wegens overlast.  De kantonrechter wijst toe de ontruiming.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: 11977263 \ CV EXPL  25-3651
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 16 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING SWZ, 
      te Zwolle,
      eisende partij,
      hierna te noemen: SWZ,
      gemachtigden: mrs. B.J. van den Berg en B.M. Speerstra,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        LICHT TWEE B.V.,
      in hoedanigheid van bewindvoerder over de (toekomstige) goederen van [gedaagde]
      (hierna: [gedaagde] ), 
      te Kampen,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: de bewindvoerder,
      gemachtigde: mr. J.J.M. Pinners.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met 22 producties van SWZ
      - de aanvullende producties 23 tot en met 31 van SWZ- de producties 1 tot en met 3 van de bewindvoerder. 
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 december 2025. De gemachtigden hebben het woord gevoerd aan de hand van pleitnota’s, de griffier heeft aantekeningen gemaakt. 
      
    
    
      1.3.
      Vonnis is bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        SWZ heeft met ingang van 3 april 2024 woonruimte aan de [adres] verhuurd aan [gedaagde] . In artikel 1 van de huurovereenkomst (productie 2 SWZ) staat onder meer:
        De woning maakt onderdeel uit van het [project] . Binnen het [project] delen de 5 bewoners, en hebben zij het medegebruik van, een gemeenschappelijke keuken, woonkamer, hobbykamer en logeerkamer.
        Van de huurovereenkomst maken ook deel uit de door SWZ als productie 3 overgelegde  “algemene huurvoorwaarden”.
      
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] is met ingang van 2 mei 2025 onder bewind gesteld, met benoeming van Licht Twee B.V. tot bewindvoerder.
      
    
    
      2.3.
      
        Op 1 augustus 2024 heeft een medewerkster van SWZ een gesprek gehad met vier van de toenmalige bewoners van het [project] , onder wie [gedaagde] . In de van dit gesprek door haar gemaakte samenvatting (productie 6 SWZ) staat onder meer:
        (...)
        Er zijn meerdere klachten binnen gekomen bij SWZ. Het gaat hierbij om;
      
      
        
          Geluidsoverlast. (...)
        
        
          Op het balkon zitten tot s avonds laat of zelf s nachts.
        
        
          Het roepen en uiten van seksistische opmerkingen. We krijgen signalen dat het met name [gedaagde] betreft.
        
      
      
      
        (...)
      
      
      
        
          [gedaagde] is als laatste bij de groep gekomen, maar is nu als persoonlijkheid duidelijk aanwezig. Hij is de kartrekker van huidige initiatieven.
        (...)
      
      
      
        
          Drinken
        
        SWZ bepaalt niet bij huurders wanneer en hoeveel er gedronken mag worden. Dit zolang er geen sprake is van overlast of een onveilige situatie.
        
          [project] is wel een manier van samenleven waarbij het belangrijk is samen afspraken te maken over hoe je wilt samenwonen in het huis.
        Voor toekomstige medebewoners is het goed om het onderwerp drank bespreekbaar te maken. 
      
      
      
        (...)
      
      
    
    
      2.4.
      Naar aanleiding van meldingen over [gedaagde] heeft op 19 september 2024 een gesprek plaatsgevonden met [gedaagde] en zijn begeleider. [gedaagde] is tijdens dit gesprek weggelopen.
      
    
    
      2.5.
      
        Op 18 oktober 2024 vindt wederom een gesprek plaats met [gedaagde] en zijn begeleider. In de samenvatting van dit gesprek (productie 8 SWZ) staat onder meer:
        (...)
        
          Aanleiding
        
        Er komen nog steeds overlastmeldingen over jou bij ons binnen. (...)
      
      
      
        
          Andere woning
        
        Het samenwonen binnen de [project] woning vraagt veel van jou. Jij hebt het gevoel dat jij de kar trekt in de groep en de enige bent die met initiatieven komt. De keuken ziet er vies uit. We hebben samen geconcludeerd dat het wonen in het  [project] geen goede plek voor jou is. Jij hebt zelf aangegeven dat je mogelijk naar het buitenland gaat of dat je wellicht particulier kunt huren. Vanuit SWZ willen wij jou een eenmalig aanbod doen door jou een flexwoning aan te bieden. (...) We hebben afgesproken dat jij gaat nadenken of jij naar een flexwoning wilt gaan. 
      
      
      
      
        Afspraken
      
      
         (...)
         De overlast moet per direct stoppen. (...)
         (...)
      
      
      
        (...)
      
      
    
    
      2.6.
      
        Bij brief van 6 februari 2025 (productie 10 SWZ) bericht SWZ [gedaagde] als volgt:
        (...)
        We hebben opnieuw overlastmeldingen over jou ontvangen. Deze meldingen gaan over twee incidenten. (...)
      
      
      
        
          Jouw kant van het verhaal
        
        Jij ontkent de incidenten niet maar jij geeft aan dat jij een andere kijk hebt op de incidenten. (...)
      
      
      
        
          Prettig wonen in het [project]
        
        Meerdere personen in het [project] hebben bij ons aangegeven dat zij zich niet prettig en veilig voelen bij jou. Met name als jij onder invloed bent van alcohol, dan ben jij geen prettig persoon. Het is vervelend dat deze bewoners dit niet allemaal persoonlijk tegen jou zeggen. Ik kan mij voorstellen dat het voor bewoners ook niet makkelijk is om dit tegen jou te zeggen.
      
      
      
        (...)
      
      
      
        
          Laatste kans
        
        De eerste overlastmeldingen hebben wij ontvangen tijdens je verhuizing naar het [project] . Ik heb uitgesproken dat ik twijfels heb of het [project] de juiste plek voor jou is. We hebben al eens gesproken over jouw gedrag als je onder invloed bent. Je bent dan niet een fijne benaderbare persoon. Het [project] moet een veilige en prettige plek voor iedereen zijn.
      
      
      
        Wij hebben afgesproken dat jij vanaf nu geen enkele overlast mag veroorzaken.
        Krijgen wij opnieuw meldingen, dan gaan wij met jou in gesprek. Tegelijkertijd gaan wij ons beraden over het nemen van juridische stappen om te komen tot ontbinding van de huurovereenkomst. (...)
      
      
    
    
      2.7.
      
        In een brief van 24 maart 2025 (productie 12 SWZ) schrijft SWZ aan [gedaagde] :
        (...)
        
          Overlastmeldingen
        
        De laatste overlastmeldingen gaan over ruzies in het [project] . Medebewoners geven aan dat jij regelmatig en ernstig onder invloed van alcohol bent. Dan ben jij moeilijk aanspreekbaar en gedraag jij je verbaal agressief. Op 26 februari is de politie bij een uit de hand gelopen conflict aanwezig geweest. Medebewoners voelen zich niet prettig en onveilig.
      
      
      
        
          
            [project]
          
        
        Verschillende medebewoners hebben in gesprekken met zowel SWZ als met de buurtontdekkers aangegeven dat zij niet prettig met jou samenwonen. Ik heb in ons gesprek aangegeven dat jouw houding en manier van leven niet past in het concept van [project] . Wij vinden het niet wenselijk dat jij blijf wonen in het [project] .
      
      
      
        
          Bemiddeling
        
        SWZ biedt jou éénmalig een andere woning aan. Dit is een vergelijkbare zelfstandige woning. Als wij jou een woning aanbieden mag je ook niet weigeren. (...)
      
      
    
    
      2.8.
      Op 26 mei 2025 vindt er, na nieuwe overlastmeldingen, wederom een gesprek plaats. Tijdens dit gesprek is besproken dat SWZ [gedaagde] op de bemiddelingslijst voor een andere woning plaatst. 
      
    
    
      2.9.
      Op 17 juni 2025 heeft SWZ [gedaagde] een andere woning aangeboden. Dit aanbod heeft hij afgeslagen. 
      
    
    
      2.10.
      
        Nadat [gedaagde] op 8 augustus 2025 een medewerkster van SWZ had gevraagd of zij een vriend had en “kunnen we het niet een keer proberen” heeft SWZ [gedaagde] op 
        11 augustus 2025 laten weten dit gedrag niet te accepteren. Op 14 augustus 2025 stuurt [gedaagde] de betreffende medewerkster een WhatsApp bericht met “hoi zin?”. 
      
      
    
    
      2.11.
      In een gesprek op 26 augustus 2025 is [gedaagde] een “ALLONGE GEDRAGSAANWIJZING in het kader van een laatste kans” overhandigd, waarbij is afgesproken dat hij deze uiterlijk dinsdag 2 september 2025 getekend zou retourneren, bij gebreke waarvan een juridische procedure zou worden opgestart. [gedaagde] ondertekent niet.
      
    
    
      2.12.
      
        Op 22 september 2025 heeft een multidisciplinair overleg plaatsgevonden, waarbij (ook) [gedaagde] en zijn begeleiders aanwezig waren. In het verslag (productie 19 SWZ) staat onder meer:
        (...)
        Gezamenlijk wordt gezegd dat het [project] , in de huidige opzet niet passend is voor [gedaagde] en de overige bewoners. De matching lijkt niet goed te zijn gegaan. [gedaagde] wil graag zelf mee kunnen beslissen met wie er geplaatst gaat worden. Dit is geen mogelijkheid die SWZ biedt.
      
      
      
        (...)
      
      
      
        Route is dat het laatstekanscontract wordt opgestuurd naar [gedaagde] (cc naar [naam 11] ), tekent [gedaagde] dit niet dan wordt er niet gezocht naar een andere woning. Dan legt SWZ het dossier bij de jurist neer. Zij zal dan nogmaals het verzoek doen om het laatstekanscontract te tekenen. Gebeurd dit niet dan wordt het voorgelegd aan de rechter (...). 
      
      
    
    
      2.13.
      
        Op 13 oktober vindt opnieuw een multidisciplinair overleg plaats. Het verslag vermeldt onder meer het volgende:
        (...) [gedaagde] heeft aan gegeven dat hij dit (het “laatste kanscontract”, kantonrechter) niet gaat tekenen omdat hij dan erkent wat er over hem geschreven wordt in het contract. En dat wil hij niet omdat het niet klopt. (...)
      
      
    
    
      2.14.
      
        De gemachtigde van SWZ schrijft op 20 oktober 2025 het volgende aan [gedaagde] :
        (...)
        U heeft de Allonge niet ondertekend geretourneerd en u heeft SWZ laten weten dat u wel wilt meewerken aan een verhuizing naar een andere woning. Dat is voor SWZ geen optie meer. 
        Op 4 oktober jl. heeft een ernstig incident plaatsgevonden. Na een overlastmelding bent u, samen met een derde, naakt aangetroffen in de woning van de heer [naam 1] , eveneens huurder van SWZ. De heer [naam 1] zelf was wegens vakantie afwezig en had geen toestemming verleend aan u om in zijn woning te verblijven. Daarbij werd de woning sterk vervuild aangetroffen. De politie is ingeschakeld, u bent uit de woning gehaald en cliënte heeft de sloten van de algemene toegangsdeur naar de vleugel van de betreffende woning moeten laten vervangen. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      SWZ vordert  samengevat - ontruiming van het pand aan de [adres] . Volgens haar blijft [gedaagde] , ook na herhaaldelijk waarschuwen, overlast veroorzaken, waardoor SWZ aan de andere huurders in het [project] niet het woongenot kan bieden waar zij recht op hebben. 
      
    
    
      3.2.
      De bewindvoerder voert verweer. De bewindvoerder concludeert tot niet-ontvankelijkheid van SWZ, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van SWZ, met veroordeling van SWZ in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Spoedeisend belang
      
    
    
      4.1.
      Het spoedeisend belang van het gevorderde vloeit voort uit de stellingen van SWZ. 
      
      
        
          Het toetsingskader
        
      
    
    
      4.2.
      Bij de beoordeling van een vordering tot ontruiming moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is. 
      
      
        
          Waarom moet de woning worden ontruimd?
        
      
    
    
      4.3.
      
        Voorop staat dat op een huurder de verplichting rust zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW). Deze wettelijke verplichting brengt onder meer mee dat een huurder aan anderen geen overlast bezorgt. In artikel 6.7 van de algemene huurvoorwaarden bij de huurovereenkomst is dit laatste ook expliciet als contractuele verplichting opgenomen. Ook ten opzichte van de verhuurder heeft een huurder zich als een goed huurder te gedragen, omdat in artikel 
        6:2 BW is bepaald dat contractspartijen verplicht zijn zich tegenover elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid.
      
      
    
    
      4.4.
      
        SWZ heeft haar stelling dat [gedaagde] overlast veroorzaakt, en zo niet handelt als goed huurder, onderbouwd door te wijzen op de diverse klachten die gedurende de gehele huurperiode (de eerste klacht dateert van medio april 2024) over [gedaagde] zijn ingediend. Uit haar productie 5 blijkt dat diverse medebewoners (maar ook familieleden van een (voormalige) medebewoner en een begeleidster van een andere medebewoner) hebben geklaagd over [gedaagde] gedrag (variërend van bedreigend/intimiderend tot handtastelijk). Producties 14 en 15 zijn mails van [naam 2] (medebewoner), die op 12 mei 2025 schrijft:
        (...)
        Het is 1 week rustig geweest, maar [gedaagde] hangt ondertussen weer hele dagen op onze afdeling rond. En loopt de hele dag ons te vertellen hoe volgens hem een [project] werkt. (...)
        
          [gedaagde] was flink aangeschoten, noemde me allerlei namen en zou me wel terug naar [plaats] schoppen. (...) Dit is het verhaal in het kort, maar ik kan je vertellen dat het met veel stemverheffing en agressieve bewegingen gepaard ging. (...) [gedaagde] verbood me zelfs om niet meer in mijn eigen gemeenschappelijke keuken te komen, pfff,,...
        (...)
        Op 13 mei 2025 schrijft zij:
        (...)
        Ik wil [gedaagde] er niet in hebben want het is niet alleen een grote viespeuk, maar valt ons ook consequent zeer lastig, loopt de hele dag te brullen en daarnaast missen we zeer regelmatig spullen. 
        (...)
        Kan je mij aub de mail nog een keer sturen waarin je aangaf dat de bewoners op een afdeling zelf kunnen beslissen of iemand van een andere afdeling in hun keuken mag koken? 
        (...)
        Als producties 23 tot en met 27 zijn verklaringen overgelegd van medebewoners. [naam 3] schrijft dat hij zich door verschillende incidenten, waarbij hij is bedreigd door [gedaagde] , niet meer veilig voelt en [naam 4] schrijft dat zij dagelijks met angst leeft om [gedaagde] tegen te komen en dat hij “de grootste reden” is dat zij weg wil uit het [project] . In de verklaring van [naam 5] staat onder meer dat [gedaagde] haar een paar uur heeft opgesloten op hun eigen balkon en daar zichtbaar van genoot en dat hij doorging met aanrakingen ondanks het feit dat zij te kennen gaf daar niet van gediend te zijn. 
        
          [naam 6] verklaart dat zij door (onder meer) het gedrag van [gedaagde] is verhuisd en 
        
          [naam 7] schrijft dat [gedaagde] overlast veroorzaakt, bewoners zich geïntimideerd en onveilig voelen en een vernieuwd concept voor deze vorm van wonen alleen kans van slagen heeft als [gedaagde] er niet meer woont. 
      
      
    
    
      4.5.
      Namens de bewindvoerder is aangevoerd dat SWZ de afspraak dat [gedaagde] andere woonruimte wordt aangeboden moet nakomen en dat hij tot die tijd zonder problemen in het [project] kan blijven, omdat hij met de bewoners van zijn afdeling ( [naam 8] en [naam 9] ) een goede verstandhouding heeft. Waar het gaat om klachten over hem afkomstig van (familie van) de heer [naam 10] zijn deze onterecht, andere klachten zijn (deels) overdreven. Verder staat in de pleitnota van zijn gemachtigde (punt 6) dat [gedaagde] “in de kern een prettig functionerende huurder is, mits in de juiste samenstelling van bewoners en met passende begeleiding ten aanzien van met name zijn alcoholgebruik”. 
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van de kantonrechter heeft SWZ afdoende onderbouwd dat [gedaagde] zich, ook na vele waarschuwingen, niet als een goed huurder gedraagt. Uit de door SWZ overgelegde stukken blijkt immers van door diverse bewoners ervaren overlast. De stelling van [gedaagde] dat het “vooral stroef loopt met [naam 10] ” – die inmiddels vertrokken is uit het [project] – kan dan ook niet worden gevolgd. [gedaagde] lijkt overigens zelf ook te erkennen dat het samenwonen in het [project] – waarbij de “huisgenoten” elkaar niet kunnen uitkiezen – voor hem niet een passende oplossing is (al dan niet (ook) in verband met zijn alcoholgebruik en de invloed daarvan op zijn gedrag). 
      
    
    
      4.7.
      
        De conclusie is dat er sprake is van een ernstige tekortkoming (de overlast). 
        Volgens de bewindvoerder, zo begrijpt de kantonrechter haar stellingen, zal desalniettemin in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst niet worden toegewezen, omdat SWZ gehouden is [gedaagde] een andere woning aan te bieden (en hij tot de verhuizing naar die woning in het gehuurde kan blijven). Deze stelling gaat niet op. Hoewel de bewindvoerder kan worden nagegeven dat het aanbod van SWZ in haar brief van 
        24 maart 2025 nogal stellig is geformuleerd (“SWZ biedt jou éénmalig een andere woning aan”) begrijpt de kantonrechter uit de stellingen van SWZ dat aan haar aanbod de voorwaarde was verbonden dat [gedaagde] niet meer voor overlast/incidenten mocht zorgen. Naar het oordeel van de kantonrechter had [gedaagde] het aanbod ook als zodanig (dus niet als onvoorwaardelijk) moeten begrijpen. Bij de door de bewindvoerder voorgestane uitleg zou [gedaagde] zich immers “straffeloos” (als in: zonder consequenties voor zijn huidige en/of zijn nog te sluiten huurovereenkomst) kunnen blijven misdragen in het gehuurde. 
      
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter is dan ook van oordeel dat het, gelet op de overlast, in hoge mate waarschijnlijk is dat een bodemrechter de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal toewijzen en is ook van oordeel dat het gerechtvaardigd is om, daarop vooruitlopend, in deze zaak de gevorderde ontruiming toe te wijzen. Weliswaar is een ontruiming ingrijpend voor [gedaagde] , maar daar staat tegenover het belang van SWZ bij een veilige omgeving voor andere bewoners van het [project] (en overigens ook voor haar werknemers en voor bezoekers van andere bewoners). 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.9.
      De bewindvoerder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van SWZ worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                144,47
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.228,47
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt de bewindvoerder om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het pand aan de [adres] te ontruimen en verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van SWZ zijn, en de sleutels af te geven aan SWZ,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten van € 1.228,47, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, te vermeerderen de kosten van betekening, indien de bewindvoerder niet binnen genoemde termijn betaalt en vervolgens betekening van het vonnis plaatsvindt,
      
      
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E. Horsthuis en in het openbaar uitgesproken door mr. A.H. Margadant op 16 december 2025.