ECLI:NL:GHSHE:2025:3245, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 12-11-2025, 24/21
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2025-11-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak. Het hoger beroep is ongegrond; de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Nummer: 24/21
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      wonend in [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 23 november 2023, nummer BRE 21/5476, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Samenwerking Belastingen Walcheren en [gemeente] ,
      
      hierna: de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per 1 januari 2020 vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2021 bekendgemaakt.
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. 
        De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend, die zijn doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.
      
    
    
      1.5.
      De zitting heeft plaatsgevonden op 22 augustus 2025 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen belanghebbende, bijgestaan door zijn gemachtigde [gemachtigde] en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] . Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een omstreeks 1985 gebouwde vrijstaande woning aan de [adres 1] , te [postcode] [woonplaats] , die is gelegen op een perceel van 3.090 m2. 
      
    
    
      2.2.
      De WOZ-waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar in de WOZ-beschikking per de waardepeildatum 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 935.000. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
      
    
    
      2.3.
      In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar een onderbouwing van de grondwaarde opgenomen. Deze luidt als volgt:
      
      
        
          “Onderbouwing grondwaarde van perceel [adres 2]
        
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                Staffel
              
              
                Oppervlakte
              
              
                Percentage
              
              
                Omgerekend primair opp.staffel
              
            
            
              
                0-750 m²
              
              
                750 m²
              
              
                100%
              
              
                750 m²
              
            
            
              
                751- 1.000 m²
              
              
                250 m²
              
              
                50%
              
              
                125 m²
              
            
            
              
                1.001 – 2.500 m²
              
              
                1500 m²
              
              
                25%
              
              
                375 m²
              
            
            
              
                2.500 >
              
              
                1700 m²
              
              
                5%
              
              
                85 m²
              
            
          
        
      
      								Omgerekend primair opp. 1.335 m²
      
      
        Grondwaarde [adres 2] gelijk aan verkoopcijfer		€ 1.250.000,00
        Geschatte sloopkosten van de nog aanwezige woning	€      25.000,00 
        Totale waarde van het perceel excl, woning bedraagt		€ 1.275.000,00
      
      
      
        Basis m² prijs omgerekend primair opp. Bedraagt 1.275.000,00/1.335 m² gelijk aan € 955,00
      
      
      
        Uw perceel heeft een grootte van 3.090 m². Dit komt overeen met een omgerekende primaire oppervlakte van 1.279,5 m² dit vermenigvuldigt met de omgerekende vierkante meter prijs van € 955,00 overeen met een perceel waarde van € 1.221.922,00
      
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                Staffel
              
              
                Oppervlakte
              
              
                Percentage
              
              
                Omgerekend primair opp.staffel
              
            
            
              
                0-750 m²
              
              
                750 m²
              
              
                100%
              
              
                750 m²
              
            
            
              
                751-1.000 m²
              
              
                250 m²
              
              
                50%
              
              
                125 m²
              
            
            
              
                1.001 – 2.500 m²
              
              
                1500 m²
              
              
                25%
              
              
                375 m²
              
            
            
              
                2.500 >
              
              
                590 m²
              
              
                5%
              
              
                29,5 m²
              
            
          
        
      
      						   		Omgerekend primair opp. 1.279,5 m²”
      
    
    
      2.4.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde in beroep verwezen naar de taxatiematrix. Hieruit volgt een waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum van € 942.930. Dit bedrag bestaat uit de waarde van de woning van € 182.880, de waarde van de grond van € 757.050 en € 3.000 voor een dakkapel. In de taxatiematrix is een drietal woningen en een tweetal bouwpercelen opgenomen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Kort samengevat luiden de relevante gegevens daarvan als volgt:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Adres
              
              
                Soort woning
              
              
                Grond-opper
                vlakte in m²
              
              
                Datum verkoop
                overeenkomst
              
              
                Grondwaarde in €
              
              
                Transactie
                prijs in € 
              
              
                Transactieprijs in €, geïndexeerd naar de waardepeildatum
              
            
            
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                Vrijstaande woning
              
              
                4.200
              
              
                06-11-2020
              
              
                789.600
              
              
                1.250.000
              
              
                1.156.000
              
            
            
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                Vrijstaande woning
              
              
                3.095
              
              
                30-09-2019
              
              
                510.675
              
              
                760.000
              
              
                787.000
              
            
            
              
                
                  [adres 4]
                
              
              
                Vrijstaande woning
              
              
                5.620
              
              
                02-12-2019
              
              
                889.200
              
              
                1.112.500
              
              
                1.112.500
              
            
            
              
                
                  [adres 5]
                
              
              
                Vrijstaande woning
              
              
                3.435
              
              
                08-02-2020
              
              
                769.440
              
              
                965.000
              
              
                965.000
              
            
            
              
                
                  [adres 6]
                
              
              
                Bouw
                perceel
              
              
                2.610
              
              
                06-04-2021
              
              
                942.210
              
              
                1.110.000
              
              
                942.000
              
            
            
              
                
                  [adres 7]
                
              
              
                Bouw
                perceel
              
              
                2.978
              
              
                19-12-2020
              
              
                693.874
              
              
                750.000
              
              
                693.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.5.
      De naastgelegen houten woning aan de [adres 2] in [woonplaats] staat op de nominatie om in 2025 te worden gesloopt.
      
    
    
      2.6.
      Belanghebbende heeft in beroep een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 15 december 2022 door [taxateur] , beëdigd makelaar-taxateur o.z. De taxateur heeft de marktwaarde vrij van huur en gebruik van de onroerende zaak per de waardepeildatum bepaald op € 880.000. 
      
    
    
      2.7.
      In hoger beroep heeft belanghebbende als bijlage bij het nader stuk van 11 augustus 2025 een tweede taxatierapport van [taxateur] , opgemaakt op 11 juli 2025, overgelegd. De taxateur heeft de marktwaarde vrij van huur en gebruik van de onroerende zaak per de waardepeildatum (nader) bepaald op € 865.000 en heeft daarbij de volgende referentie-objecten en transacties in aanmerking genomen:
      
      
        “Referentieobjecten en transacties:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Adres
              
              
                Laatste transactie
              
              
                Oppervlakte perceel (m²
              
              
                Koopsom bij transactie (€)
              
              
                Geschatte marktwaarde per 010120
              
              
                Waarde per m² van het verschil in perceelsgrootte
              
              
                Vergelijkings Marktwaarde 010120 (gecorrigeerd voor verschil perceelsgrootte m²
              
            
            
              
                
                  [adres 8]
                
              
              
                12-12-2019
              
              
                3450
              
              
                762.500
              
              
                765.000
              
              
                125
              
              
                720.000
              
            
            
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                07-11-2019
              
              
                3095
              
              
                760.000
              
              
                770.000
              
              
                125
              
              
                769.375
              
            
            
              
                
                  [adres 9]
                
              
              
                12-03-2020
              
              
                1777
              
              
                600.000
              
              
                586.000
              
              
                270
              
              
                940.510
              
            
            
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                02-12-2020
              
              
                4200
              
              
                1.250.000
              
              
                1.131.250
              
              
                125
              
              
                992.500
              
            
            
              
                
                  [adres 10]
                
              
              
                31-12-2020
              
              
                2945
              
              
                1.020.000
              
              
                910.850
              
              
                125
              
              
                892.735
              
            
          
        
      
      
                  		 Gemiddeld	863.024
                   		Afgerond		865.000“
      
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      In geschil is of de WOZ-waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vermindering van de WOZ-waarde naar € 865.000 en heeft zijn stelling dat artikel 40, lid 2, Wet WOZ is geschonden, op de zitting van het hof ingetrokken.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. 
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      
        WOZ-waarde
      
    
    
    
      4.1.
      De waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer; dat is de prijs die de hoogst biedende koper onder de beste omstandigheden wil betalen voor de woning. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Dat doet hij aan de hand van verkopen van andere vergelijkbare woningen. Het hof zal beoordelen of de heffingsambtenaar dat goed gedaan heeft en betrekt daarbij ook wat belanghebbende heeft aangevoerd. 
      
    
    
      4.2.
      De bewijslast met betrekking tot de WOZ-waarde ligt dus bij de heffingsambtenaar en hij verwijst in dat verband naar de in 2.4 opgenomen taxatiematrix. 
      
    
    
      4.3.
      Van de door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten acht het hof de buurpercelen [adres 6] en [adres 2] het best vergelijkbaar met de onroerende zaak. Deze objecten aan de [adres 2 en 6] hebben net als de onroerende zaak een unieke - identieke -ligging, namelijk gelegen recht tegenover de duinenrij van [gemeente] en ook hebben deze objecten dezelfde afwateringssloot over het perceel lopen. De overige referentieobjecten hebben niet deze bijzondere ligging en zijn daarom minder geschikt voor de bepaling van de gezochte waarde. Het bouwperceel aan de [adres 6] is weliswaar 16 maanden na de waardepeildatum verkocht, echter deze verkoopsom geeft wel - gelet op die identieke ligging - een goede indicatie van de waarde van de grond van de onroerende zaak. Gesteld is door de heffingsambtenaar dat de koopsom van [adres 6] op grond van Vastgoedpro naar de waardepeildatum is geïndexeerd. Het hof heeft onvoldoende aanleiding om hieraan te twijfelen en evenmin dat deze berekening niet goed zou zijn uitgevoerd. De door belanghebbende geconstateerde willekeur in de door de heffingsambtenaar gehanteerde indexeringen in de taxatiematrix is onjuist. Hij gaat er namelijk ten onrechte van uit dat de koopsommen geïndexeerd zijn vanaf het moment van levering van de referentieobjecten naar de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat hij vanaf de datum koopovereenkomst naar de waardepeildatum heeft geïndexeerd. Dat laatste acht het hof juist. De door belanghebbende bepleite indexering, afgeleid uit de gemiddelde stijging van WOZ-waarden in 2020 van vergelijkbare woningen, is onjuist omdat een direct verband met in de markt tot stand gekomen transactieprijzen ontbreekt. De verkoopwaarde van het perceel [adres 6] , dat 480 m² kleiner is dan het perceel van de onroerende zaak, bedraagt per de waardepeildatum € 942.000. Hieruit volgt dat reeds hierom de waarde van de onroerende zaak, nog afgezien van de waarde die aan de woning van de onroerende zaak zou moeten worden toegekend, niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      4.4.
      Ook de transactiegegevens van het buurpand aan de [adres 2] leiden tot dit oordeel. Indien de totale grondwaarde van dit object zou worden berekend op grond van de door belanghebbende bepleite grondstaffelberekening is ook dan de beschikte waarde van de onroerende zaak niet te hoog. Belanghebbende stelt namelijk, op grond van uitlatingen van anonieme makelaars, dat de laatste 1.700 m² van [adres 2] vier maal hoger gewaardeerd dient te worden dan de grondstaffel van de gemeente, waardoor een primaire oppervlakte van 1.590 m² (i.p.v. 1.335 m²) ontstaat. In belanghebbendes optiek luidt de grondstaffel:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                Staffel (in m²)
              
              
                Opp (in m²
              
              
                %
              
              
                Omgerekend primair opp (in m²)
              
            
            
              
                0-750
              
              
                750
              
              
                100
              
              
                750
              
            
            
              
                751-1.000
              
              
                250
              
              
                50
              
              
                125
              
            
            
              
                1001-2.500
              
              
                1.500
              
              
                25
              
              
                375
              
            
            
              
                2.500>
              
              
                1.700
              
              
                20 (4*5)
              
              
                340
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                1.590 (=totaal)
              
            
          
        
      
      
      
        De basisprijs p/m² van [adres 2] luidt dan € 1.275.000: 1.590 m² = € 802 p/m² (in plaats van € 955 p/m²; zie 2.3). De onroerende zaak betreft een perceel van 3.090 m². Dat betekent dan in de visie van belanghebbende een grondwaarde van (750 + 125 + 375 + 118 (3.090-2.500*20%)) =1.368 m² x € 802 = € 1.097.136. Geïndexeerd, op grond van een tot het dossier behorende Vastgoedpro-berekening, naar de waardepeildatum is dan de waarde van de grond € 1.014.850, hetgeen een hogere waarde geeft dan de beschikte WOZ-waarde van de onroerende zaak. De stelling van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffel onjuist is, evenals alle andere op die grondstaffel gebaseerde verwijten, worden verworpen aangezien de beschikte waarde van de onroerende zaak (de grond en de woning tezamen) lager is dan de door de heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar vermelde grondstaffel en hij deze blijkbaar ook niet heeft gebruikt in zijn in 2.4 vermelde taxatiematrix.
      
      
    
    
      4.5.
      De overige door belanghebbende aangevoerde bezwaren kunnen aan het bovenstaande niet afdoen. Dat in de taxatiematrix ten onrechte is uitgegaan van een te grote inhoud van de woning van de onroerende zaak is niet relevant aangezien reeds de waarde van de grond hoger is dan de beschikte waarde van de grond en de woning tezamen. Dat de afwateringssloot een waardeverminderende invloed heeft is door de heffingsambtenaar gemotiveerd weersproken. Het hof acht het niet aannemelijk dat van voornoemde waardevermindering sprake zou kunnen zijn; eerder het tegenovergestelde is aan de orde aangezien belanghebbendes taxateur stelt dat de afwateringssloot dient als privacy buffer. Dat het “slootgedeelte” van de onroerende zaak 19% van het perceel uitmaakt en van [adres 2] , 2,8% maakt dan niet dat de waarde van de onroerende zaak om die reden te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      4.6.
      Ook het taxatierapport van belanghebbende kan niet tot het oordeel leiden dat de beschikte WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Met uitzondering van [adres 2] zijn de gebruikte referentieobjecten niet goed vergelijkbaar omdat zij niet over de identieke en unieke ligging tegenover de duinenrij beschikken. De berekening van de marktwaarde van [adres 2] op de waardepeildatum van € 992.500 kan ook niet dienen als onderbouwing van de bepleite waarde van € 865.000 van de onroerende zaak. Belanghebbendes visie op de grondstaffel (zie 4.4), leidt er namelijk toe dat de waarde van de grond van de onroerende zaak € 1.014.850 bedraagt. Ook is de berekende marktwaarde op de waardepeildatum van [adres 2] in het taxatierapport onvoldoende inzichtelijk gemaakt. Op grond van het voorgaande kan het taxatierapport dan ook niet dienen als onderbouwing van de bepleite waarde van € 865.000 voor de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft daarom aannemelijk gemaakt dat de beschikte WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.7.
      Voor zover belanghebbende stelt dat het niet is toegestaan dat de heffingsambtenaar zijn onderbouwing voor de beschikte WOZ waarde wijzigt, wordt dit verworpen omdat het de heffingsambtenaar vrijstaat zijn onderbouwing lopende de procedure te wijzigen, mits de wederpartij voldoende tijd heeft gehad hierop te reageren. Dat laatste is het geval geweest.
      
    
    
      4.8.
      Dat, onder verwijzing naar de Toeslagenaffaire, het evenredigheidsbeginsel danwel andere algemene beginselen van behoorlijk bestuur zouden zijn geschonden is het hof niet gebleken zodat die stelling wordt verworpen.
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.9.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. 
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.10.
      Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof verklaart het hoger beroep ongegrond en bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door A.J. Kromhout, voorzitter, J.C.E. Ackermans-Wijn en B.J. Rubbens, in tegenwoordigheid van N.A. de Grave, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 november 2025 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Aan de partij die niet digitaal procedeert, is een afschrift op die datum aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
      N.A. de Grave	A.J. Kromhout 
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.