ECLI:NL:GHSHE:2025:2459, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 09-09-2025, 200.343.953_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2025-09-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: huurrecht; dringend eigen gebruik art. 7:290 bedrijfsruimte; horeca; hof acht opzegging rechtsgeldig en bepaalt een einddatum en een verhuis- en inrichtingsvergoeding; geschillen over parkeerplaats en omvang van het terras

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
    Team Handelsrecht
    
    
      zaaknummer 200.343.953/01
    
    
    
      
        arrest van 9 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
      
        
          [appellante]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      appellante in principaal hoger beroep,
      geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,
      hierna aan te duiden als [appellante] ,
      advocaat: mr. S.J.M. Peters te Valkenburg,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde] ,wonende te [woonplaats] ,
    
      2. [Gasterij XXX] B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      geïntimeerden in principaal hoger beroep,
      appellanten in incidenteel hoger beroep,
      hierna aan te duiden als [geïntimeerde] , resp. [Gasterij XXX] ,
      advocaat: mr. A.J.J. Kreutzkamp te Valkenburg,
    
    
    
      op het bij exploot van dagvaarding van 22 juli 2024 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 24 april 2024, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellante] als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagden in conventie, eisers in reconventie.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 10742089 CV EXPL 23-4349)
    
    
      Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    
      
        de dagvaarding in hoger beroep met grieven, producties en eiswijziging;
      
      
        de memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties en eiswijziging;
      
      
        de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep met producties; 
      
      
        de op 25 juni 2025 gehouden mondelinge behandeling, waarbij beide partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd;
      
      
        de door partijen voorafgaand aan de mondelinge behandeling toegezonden producties (34 tot en met 36 van de zijde van [geïntimeerde] en 50 tot en met 68 van de zijde van [appellante] ) waarvan aan beide partijen akte is verleend.
      
    
    Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        De samenvatting
      
    
    
    
      3.1.
      
        [geïntimeerde] huurt van [appellante] een gedeelte van haar bedrijfspand. Hij exploiteert daarin een restaurant. [appellante] heeft de huur opgezegd. Zij wil het verhuurde gedeelte van haar bedrijfspand weer volledig zelf gaan exploiteren. Het hof is van oordeel dat er een geldige reden is voor de opzegging van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst komt dus tot een einde. Het hof geeft ook nog een oordeel over de parkeerplaats en het terras, zodat partijen weten wat hun rechtspositie is tot het moment dat de huurovereenkomst (onherroepelijk) eindigt.  
      
      
        
          De feiten
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        
          [appellante] is met grief 1 opgekomen tegen een onderdeel van het feitenoverzicht in het bestreden vonnis. Die grief hoeft niet nader beoordeeld te worden door het hof. Het hof zal hierna een eigen overzicht geven van de feiten, waarmee rekening is gehouden met het bezwaar van [appellante] .
        Het hof gaat uit van de volgende feiten.
      
      
      
        3.2.1.
        
          
            [appellante] als verhuurder en [geïntimeerde] als huurder zijn op 12 april 2010 een huurovereenkomst op grond van artikel 7:290 BW met elkaar aangegaan. De huurovereenkomst heeft betrekking op de bedrijfsruimte aan de [adres] in [plaats] en bestaande uit een café-restaurant met bedrijfskeuken, opslagruimte en terras, zoals nader aangegeven op een bijlage die is gevoegd bij de schriftelijke huurovereenkomst.
          De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande 1 mei 2010, met de mogelijkheid van verlenging. De huurovereenkomst is eerst met vijf jaar verlengd (dus tot 1 mei 2020) en daarna jaarlijks (zoals is bepaald in de huurovereenkomst). De huurprijs bedraagt (op het moment van de mondelinge behandeling) € 2.349,- (excl. btw). De huur wordt betaald door [Gasterij XXX] . 
        
        
      
      
        3.2.2.
        Boven en achter het gehuurde bevindt zich een aantal vakantieappartementen die door [appellante] worden verhuurd. [appellante] bewoont zelf ook een van die appartementen. [appellante] exploiteerde voordat zij dat aan [geïntimeerde] ging verhuren zelf het gedeelte van het gebouw dat zij aan [geïntimeerde] verhuurt. Zij runde dus tot 2010 het gehele complex (horeca en vakantiewoningen) zelf.
        
      
      
        3.2.3.
        De verstandhouding tussen partijen is tot (het voorjaar van) 2023 goed geweest.
        
      
      
        3.2.4.
        Bij brief van 24 april (aan [geïntimeerde] ) resp. 26 april 2023 (aan [Gasterij XXX] ) heeft [appellante] de huurovereenkomst tegen 1 mei 2024 opgezegd wegens dringend eigen gebruik op grond van art. 7:296 lid 1 BW. Deze brief luidt voor zover van belang:
        
        
          
            “De wet schrijft voor dat alleen rechtsgeldig kan worden opgezegd als er sprake is van een wettelijke opzeggrond. De wettelijke opzeggrond waarop cliënte zich beroept betreft dringend eigen gebruik. Cliënte wenst de onroerende zaak, althans het gedeelte dat door u gehuurd wordt, weer zelf te gebruiken.”
          
        
        
      
      
        3.2.5.
        In een e-mail van 14 augustus 2023 heeft [appellante] toegelicht wat het door haar voorgenomen dringend eigen gebruik van het gehuurde behelst. Het bestaat er volgens haar in dat [appellante] , naast de aan [geïntimeerde] verhuurde bedrijfsruimte, nog beschikt over zeventien vakantieappartementen die worden verhuurd. [appellante] wenst de bedrijfsruimte bij de exploitatie van de vakantieappartementen te betrekken, meer in het bijzonder door deze ruimte te gaan gebruiken als receptie en ontbijtzaal. Ook wenst [appellante] de appartementen gelegen boven de gehuurde bedrijfsruimte te renoveren, hetgeen bij voortzetting van de huur van de bedrijfsruimte aan [geïntimeerde] , niet mogelijk is. Deze appartementen zijn momenteel niet of nauwelijks verhuurbaar vanwege geluidsoverlast van de gasten van [geïntimeerde] . Verder mist [appellante] de inkomsten over een bepaald appartement omdat dat als doorgang naar andere appartementen gebruikt moet worden - en dus niet verhuurd kan worden - vanwege de ruimte die de serre inneemt, die [geïntimeerde] heeft aangebouwd. Tot slot is er sprake van parkeeroverlast; [geïntimeerde] huurt weliswaar niet de bijgelegen parkeerplaats maar diens gasten maken daarvan wel gebruik, hetgeen regelmatig tot overlast in de vorm van dubbel parkeren leidt. [appellante] wenst daar een einde aan te maken.
        
      
      
        3.2.6.
        Op enig moment in 2023 heeft [appellante] - [geïntimeerde] was toen afwezig - eigenhandig het terras kleiner gemaakt door onder meer stoelen en tafels en een erfafscheiding te verplaatsen.
        
        
          
            De vorderingen in hoger beroep
          
        
        
      
    
    
      3.3.
      De kantonrechter heeft zowel de vorderingen van [appellante] (in conventie) als de vorderingen van [geïntimeerde] (in reconventie) afgewezen. Beide partijen zijn in hoger beroep gekomen en beide partijen hebben hun eis gewijzigd. Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen elkaars eiswijzigingen. De vorderingen zijn tijdens de mondelinge behandeling besproken. Het hof moet oordelen over de volgende vorderingen (samengevat weergegeven). 
      
      
        3.3.1.
        
          
            [appellante] wil dat het hof het bestreden vonnis vernietigt en 
          I. voor recht verklaart dat [appellante] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd wegens dringend eigen gebruik en dat het hof de huurovereenkomst beëindigt op een datum die ligt op drie maanden na het arrest;
          II. [geïntimeerde] en [Gasterij XXX] veroordeelt om het gehuurde te ontruimen en de serre te verwijderen, op straffe van een dwangsom;
          III. [geïntimeerde] en [Gasterij XXX] verbiedt om de parkeerplaats nog te gebruiken of door hun gasten te laten gebruiken, op straffe van een dwangsom;
          IV. [geïntimeerde] en [Gasterij XXX] veroordeelt om het terras te ontruimen, voor zover zij dat niet huren, op straffe van een dwangsom;
          V. [geïntimeerde] veroordeelt in de proceskosten. 
        
        
      
      
        3.3.2.
        
          
            [geïntimeerde] en [Gasterij XXX] willen dat het hof aan een eventuele beëindiging van de huurovereenkomst de voorwaarde verbindt dat [appellante] zekerheid stelt voor wat betreft de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.
          
            [geïntimeerde] en [Gasterij XXX] willen ook dat het hof het bestreden vonnis vernietigt en dat het hof 
          I. [appellante] veroordeelt om de weggenomen of verplaatste terrastafels en stoelen terug te plaatsen en de afscheiding tussen het terras en de buitenruimte van de appartementen terug te plaatsen, op straffe van een dwangsom; 
          II. voor recht verklaart dat [geïntimeerde] en [Gasterij XXX] hun gasten en leveranciers gebruik kunnen laten maken van de parkeerplaatsen en [appellante] te verbieden om dat gebruik onmogelijk te maken, op straffe van een dwangsom; 
          III. voorwaardelijk, voor het geval het hof oordeelt dat de parkeerplaats geen onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst, voor recht verklaart dat de in gebruik zijnde parkeerplaats aan de gasten en leveranciers van [geïntimeerde] en [Gasterij XXX] ter beschikking blijft zolang de huurovereenkomst voortduurt, op straffe van een dwangsom;
          IV. [appellante] veroordeelt in de proceskosten.
        
        
        
          
            De omvang van het hoger beroep
          
        
        
      
      
        3.4.1.
        
          
            [appellante] heeft aangevoerd dat zij alles handhaaft wat zij in eerste aanleg heeft aangevoerd en dat alles moet worden geacht in hoger beroep te zijn herhaald. 
          Het hof kan niet zonder meer alles wat in eerste aanleg door [appellante] is aangevoerd in de beoordeling van het hoger beroep betrekken. Een dergelijke verwijzing is daarvoor onvoldoende. Uit de memorie van grieven moet voldoende kenbaar zijn (zowel voor het hof als voor [geïntimeerde] en [Gasterij XXX] ) tegen welke beslissingen en oordelen van de kantonrechter het hoger beroep is gericht, wat daarvoor de redenen zijn en wat [appellante] bedoelt aan te voeren. Die gronden moeten behoorlijk naar voren zijn gebracht (zie o.m. HR 23 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:970). 
          
            [geïntimeerde] en [Gasterij XXX] hebben een soortgelijke opmerking gemaakt in hun memorie. Voor wat betreft het door hen ingestelde incidenteel hoger beroep, geldt voor hen hetzelfde. 
        
        
      
      
        3.4.2.
        De kantonrechter heeft in rov. 4.1 van het bestreden vonnis het volgende overwogen: 
        
        
          Partijen zijn het er blijkbaar inmiddels over eens dat [appellante] en [geïntimeerde] (en niet [Gasterij XXX] ) partij zijn bij de huurovereenkomst, zodat daarvan zal worden uitgegaan. [Gasterij XXX] valt dan verder buiten het bestek van deze procedure.
        
        
        
          De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellante] jegens [Gasterij XXX] afgewezen en ook de vorderingen van [Gasterij XXX] op [appellante] afgewezen. Uit de processtukken van partijen valt niet af te leiden dat of waarom dat oordeel van de kantonrechter onjuist is. De vorderingen in hoger beroep zijn weliswaar opnieuw tegen en door [Gasterij XXX] geformuleerd, maar waarom [appellante] een vordering heeft op [Gasterij XXX] of waarom [Gasterij XXX] een vordering heeft op [appellante] , is niet toegelicht. Het hof zal dus de vorderingen van [appellante] op [Gasterij XXX] en de vorderingen van [Gasterij XXX] op [appellante] , afwijzen. 
        
        
        
          
            Het criterium dat moet worden gebruikt bij de beoordeling of de opzegging van de huurovereenkomst tot gevolg heeft dat deze moet eindigen (eerste onderdeel van grief II van [appellante] )
          
        
        
      
      
        3.5.1.
        De kantonrechter heeft in rov. 4.2 van het bestreden vonnis het volgende overwogen: 
        
        
          Vooropgesteld wordt dat de brief waarbij de huur wordt opgezegd de gronden daartoe moet bevatten. In de (inhoudelijk identieke) brieven van 24 resp. 26 april 2023 heeft [appellante] de huur aan [geïntimeerde] resp. [Gasterij XXX] tegen 1 mei 2024 opgezegd. Daargelaten of met deze brief, waarin [appellante] zich beperkt tot het refereren aan de wettekst (dringend eigen gebruik), is voldaan aan art. 7:294 BW en de ratio van deze bepaling dat een huurder moet weten waartegen hij zich moet verweren - maar partijen hebben zich om dat vraagstuk niet bekommerd, dus dit vormt dan ook geen struikelblok voor de vordering – moet de kantonrechter in dit geval tussen partijen ex art. 7:296 lid 3 BW een open belangafweging maken, nu de door [appellante] aangevoerde opzeggingsgrond van art. 7:296 lid 1 BW in dit stadium van de huurrelatie niet meer toegepast kan worden, anders dan binnen de context van, zoals gezegd, een belangenafweging.
        
        
      
      
        3.5.2.
        
          Over de wijze waarop is opgezegd overweegt het hof het volgende.
          Tussen partijen staat vast dat [appellante] de huurovereenkomst met [geïntimeerde] heeft opgezegd bij brief van 24 april 2023 tegen 1 mei 2024 wegens dringend eigen gebruik op grond van artikel 7:296 lid 1 BW, maar dat zij in die brief niet de feitelijke grondslag van de opzegging heeft vermeld. Zij heeft gesteld dat zij dat wel al in een gesprek kort voor verzending van de opzegbrief dat met [geïntimeerde] heeft besproken. Dat is niet, althans onvoldoende betwist door [geïntimeerde] . De feitelijke grondslag is vervolgens in een e-mail van 24 augustus 2024 vermeld. 
          Het hof constateert dat [geïntimeerde] geen grief heeft aangevoerd tegen de overweging van de kantonrechter dat het ontbreken van de feitelijke grondslag in de opzegbrief geen struikelblok vormt. Ook anderszins valt uit zijn standpunt (zowel in eerste aanleg als in hoger beroep) niet af te leiden dat hij zich wil beroepen op artikel 7:294 BW. Dat heeft tot gevolg dat deze overweging van de kantonrechter, ook voor het hof het uitgangspunt vormt.
        
        
      
      
        3.5.3.
        
          Volgens [appellante] is de overweging van de kantonrechter dat in dit geval een open belangenafweging moet worden gemaakt, niet juist. Zij heeft aangevoerd dat de opzeggrond zoals genoemd in artikel 7:296 lid 1 sub b BW (dringend eigen gebruik) ook geldt voor de huur van bedrijfsruimte die langer dan tien jaar heeft geduurd. Volgens [appellante] betekent dit dat als deze opzeggrond aannemelijk is gemaakt, voor een belangenafweging geen plaats meer is. 
          Het hof is van oordeel dat dit standpunt van [appellante] juist is. Dat is vaste rechtspraak (zie o.a. HR 1 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:494 en zie ook de daaraan voorafgaande conclusie van AG Hartlief in rov 3.8, ECLI:NL:PHR:2021:1005).
        
        
        
          
            De beoordeling of de opzegging van de huurovereenkomst tot gevolg heeft dat deze moet eindigen (tweede onderdeel van grief II van [appellante] )
          
        
        
      
      
        3.6.1.
        Zoals hiervoor al is vermeld is de primaire grondslag van de vordering van [appellante] ‘dringend eigen gebruik’ als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 sub b BW. Het hof is van oordeel dat deze primaire grondslag de vordering kan dragen, dus dat de primaire vordering toewijsbaar is. Daartoe overweegt het hof het volgende.
        
      
      
        3.6.2.
        In het hiervoor aangehaalde arrest heeft de Hoge Raad overwogen:
        
      
      
        3.3.2
        De vraag of een verhuurder van bedrijfsruimte het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in art. 7:296 lid 1, aanhef en onder b, BW dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De wil tot eigen gebruik moet niet alleen bestaan ten tijde van de opzegging, maar ook op het tijdstip van de uitspraak van de rechter.
        
      
      
        3.3.3
        Met dringend nodig hebben voor eigen gebruik is bedoeld dat het pand van wezenlijk belang moet zijn voor de verhuurder. Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten. Niet is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij het verhuurde nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden.
        
        
          Het bestaan van andere mogelijkheden voor de verhuurder om in zijn behoeften te voorzien, staat alleen dan aan een beroep op het dringend eigen gebruik van het verhuurde in de weg indien het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij dat doet. De verhuurder behoeft niet te stellen en aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het verhuurde; het ligt in beginsel op de weg van de huurder om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt.
        
        
      
      
        3.6.3.
        
          
            [appellante] heeft aangevoerd dat zij de bedrijfsruimte weer zelf wil gaan gebruiken omdat zij verwacht dat zij dan een betere omzet kan genereren dan nu het geval is. Zij exploiteerde, vóórdat zij een deel verhuurde aan [geïntimeerde] , het volledige complex zelf. Zij verhuurde vakantieappartementen met (bescheiden) horeca. Aangezien haar relatie eindigde en zij ook de zorg had voor een kind, werd de volledige exploitatie voor haar te veel werk. Om die reden is zij het horecadeel aan [geïntimeerde] gaan verhuren. Nu haar kind is opgegroeid wil zij de horeca weer zelf gaan uitvoeren (dat had zij destijds bij de totstandkoming van de huurovereenkomst ook aan [geïntimeerde] laten weten). De vakantieappartementen die inmiddels niet meer vooral aan vakantiegangers worden verhuurd maar aan arbeidsmigranten, wil zij renoveren en weer als vakantieappartementen gaan verhuren en zij wil ontbijtservice gaan aanbieden. [appellante] heeft heel concreet aangegeven wat haar plan is (waarop het hof hierna nader zal ingaan). Zij heeft een ‘projectie’ overgelegd van BM advisering die haar plan heeft doorgerekend. BM advisering heeft een vergelijking gemaakt van de huidige exploitatie met de voorgenomen exploitatie. Uit die vergelijking blijkt een meeropbrengst van € 73.618,- per jaar. In een brief van 15 juli 2024 heeft [persoon A] van BM Advisering laten weten dat bij het opstellen van de projectie gebruik is gemaakt van de kennis van de onderneming van [appellante] en dat al vanaf het fiscale jaar 2016 de fiscale aangiften en jaarrekeningen voor haar worden verzorgd waardoor er voldoende kennis van de onderneming is om een reële projectie op te stellen. [persoon A] heeft in die brief ook vermeld dat met [appellante] meerdere gesprekken zijn gevoerd en dat de van [appellante] ontvangen informatie kritisch met haar is besproken. De brief wordt afgesloten met de mededeling dat de projectie aangeeft dat [appellante] zonder de huidige huur (het hof begrijpt, inkomsten uit verhuur) van het horecadeel zelf een hoger inkomen kan realiseren en dat haar plannen haalbaar zijn. 
          
            [appellante] zal een flinke investering moeten doen om de appartementen op te knappen. Die investering is ongeveer even groot als het rendement, maar met een eenmalige investering kan jaarlijks een hoger rendement worden gerealiseerd. 
          Gelet hierop acht het hof het voorgenomen gebruik van voldoende wezenlijk belang voor [appellante] . Zij heeft het plan voldoende onderbouwd.  
        
        
      
      
        3.6.4.
        
          [appellante] heeft heel concreet aangegeven wat haar plan inhoudt. Samengevat komt het neer op het volgende:
        - de verhuurde horecaruimte wil [appellante] gaan gebruiken als ontbijtruimte, kantoor en receptie; 
        - de door [geïntimeerde] gebouwde serre wordt afgebroken zodat twee van de boven het verhuurde gedeelte aanwezige vakantieappartementen weer beter buitenom bereikbaar zijn; vanwege de door [geïntimeerde] aangebouwde serre is er (op een hoek van het terrein) nu nog maar een smalle doorgang om die appartementen via de buitenzijde te bereiken;
        - vakantieappartement nummer 6 wordt nu gebruikt als hal; [appellante] wil dit weer gaan gebruiken als vakantieappartement; de reden dat dit nu niet gebeurt is omdat de hiervoor genoemde appartementen die boven het verhuurde horecagedeelte liggen, moeilijk buitenom bereikbaar zijn; de toegang tot deze appartementen is daarom nu mede mogelijk gemaakt via appartement nummer 6, maar deze route is omslachtig (via veel trappen) en daarvoor is appartement nummer 6 ‘opgeofferd’, terwijl dit een groot en dus goed renderend appartement kan zijn (drie slaapkamers);
        - de appartementen die boven het verhuurde horecagedeelte liggen, hebben het beste uitzicht; deze kunnen het meeste opbrengen, maar de huurders klagen over geluidsoverlast van het (terras van het) restaurant en de appartementen moeten worden gerenoveerd en dat is niet of moeilijk te realiseren zolang het restaurant daaronder zit;
        - de gasten van het restaurant zorgen voor een grote druk op de beperkte parkeerruimte; de gasten van het restaurant parkeren zodanig dat zij overlast veroorzaken voor zowel [appellante] zelf als voor de gasten van haar vakantieappartementen. 
        
          [appellante] heeft foto’s en video’s in het geding gebracht waarmee zij haar standpunten heeft verduidelijkt met betrekking tot de hiervoor genoemde looproute naar de twee achterste appartementen boven het verhuurde deel en met betrekking tot de parkeerproblematiek. 
        
      
      
        3.6.5.
        
          [geïntimeerde] lijkt te veronderstellen dat toewijzing van de vordering alleen mogelijk is wanneer [appellante] het gehuurde ook gaat exploiteren als restaurant. Dat is een misvatting. Het gaat erom of het gebruik van het verhuurde voor [appellante] van wezenlijk belang is. Het is niet nodig dat zij het horecagedeelte op dezelfde wijze gaat gebruiken. Hetzelfde geldt voor het verweer van [geïntimeerde] dat [appellante] de appartementen nu niet aan vakantiegangers verhuurt, maar aan vaste bewoners. Als dat zo (geheel of ten dele) is, dan laat dat onverlet dat [appellante] het plan heeft opgevat om de appartementen als vakantieappartementen te verhuren. [geïntimeerde] heeft betoogd dat de bestemming dit beoogde gebruik niet toelaat, maar [appellante] heeft dat gemotiveerd betwist. [geïntimeerde] heeft dat niet nader onderbouwd en het hof acht dat standpunt niet aannemelijk gelet op de locatie.
        
      
      
        3.6.6.
        
          Volgens [geïntimeerde] heeft [appellante] in eerste aanleg niet aangevoerd dat zij het verhuurde gedeelte wil gebruiken als ontbijt- en receptieruimte. Dat is echter wel vermeld in de hiervoor genoemde e-mail van 24 augustus 2024, die volledig is geciteerd in de inleidende dagvaarding en daarmee dus wel degelijk onderdeel uitmaakte van het in eerste aanleg ingenomen standpunt. Overigens is hoger beroep ook bedoeld om in eerste aanleg ingenomen standpunten aan te vullen. Of [appellante] vóór 2010 het verhuurde gedeelte heeft gebruikt als ontbijtzaal en receptieruimte, acht het hof van ondergeschikt belang voor de vraag of [appellante] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij een wezenlijk belang heeft. Verder heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat een ontbijtservice niet nodig is, omdat de appartementen zijn voorzien van een keuken(tje). [appellante] heeft daartegen ingebracht dat dit voorheen ook zo was en dat zij niettemin omzet genereerde met ontbijtservice omdat gasten vaak niet zelf hun ontbijt willen regelen. Gelet op de door [appellante] overgelegde cijfers, acht het hof dat voldoende aannemelijk. 
          
            [geïntimeerde] heeft voorgesteld om in de ochtenden de door hem gehuurde ruimte weer ter beschikking te stellen aan [appellante] , zodat zij daar ontbijt kan serveren. Het hof acht dat gelet op de inmiddels zeer verstoorde verhoudingen tussen partijen, geen reële mogelijkheid. Daarnaast heeft te gelden dat [appellante] daar (onbetwist) tegenover heeft gesteld dat [geïntimeerde] al om 8:00 uur begint met de mise en place. Het hof begrijpt dat dit betekent dat dan tegelijkertijd gebruik moet worden gemaakt van de keuken. Dan zal het dus niet zo zijn dat [appellante] ongestoord het ontbijt kan verzorgen. 
        
        
      
      
        3.6.7.
        Het hof heeft de video’s bekeken van de looproute naar de twee achterste appartementen boven het restaurant. [appellante] heeft aangevoerd dat de looproute via appartement 6 nogal omslachtig is. Dat daardoor appartement nummer 6 niet kan worden verhuurd - hetgeen [appellante] wel wenst om daaruit inkomsten te genereren - is onvoldoende weersproken. Wel is het nog mogelijk om deze appartementen buitenom te bereiken. Dat dit lastig is vanwege de door [geïntimeerde] geplaatste tafels en stoelen op het terras, komt het hof wat overdreven voor. Wel is het punt waar de serre op de hoek moet worden gepasseerd krap. Dat het terras daar is verzakt (dat had [appellante] zelf kunnen herstellen) maakt ook dat het weinig toegankelijk is. Het hof acht dit argument niet geheel onjuist, maar van minder gewicht.
        
      
      
        3.6.8.
        
          [geïntimeerde] heeft terecht betwist dat de bovengelegen appartementen niet te renoveren zouden zijn zonder dat het restaurant wordt gesloten en dat in die appartementen geluids- en /of stankoverlast zou bestaan als gevolg van het (terras van het) restaurant. Het gaat immers niet om een totale renovatie, maar om het opknappen (schilderen en nieuw sanitair) en daarmee is al een aanvang gemaakt, terwijl het restaurant gewoon werd geëxploiteerd. Uit de overgelegde video’s blijkt niet van hinder als gevolg van het terras. Dat één gast heeft verklaard dat zij haar vakantie om die reden heeft afgebroken, wordt verder niet ondersteund door de video die in dat verband in het geding is gebracht. Te horen is regulier geroezemoes van gasten die op een terras eten (zonder muziek). Dit doet echter niet af aan het feit dat [appellante] de beschikking wenst te krijgen over het restaurant teneinde haar doel te verwezenlijken het gehele complex te exploiteren. Daartoe wenst zij ook weer ten volle gebruik te maken van de parkeerplaats die op dit moment wordt gebruikt door gasten van zowel de appartementen als het restaurant. Het hof overweegt daarover het volgende. 
        
      
      
        3.6.9.
        
          Uit de overgelegde foto’s en video’s en uit de toelichting van partijen blijkt dat de parkeerplaats volstrekt onvoldoende ruimte biedt voor zowel de gasten van [appellante] als die van [geïntimeerde] . Dat blijkt alleen al uit de optelsom van het aantal appartementen en het aantal zitplaatsen in het restaurant (met terras). Volgens [appellante] komen de gasten van de grotere appartementen vaak met twee auto’s. Als het hof (toch slechts) uitgaat van één auto per appartement en ervan uitgaat dat twee appartementen niet bezet zijn, dan komt het hof op 16 auto’s voor [appellante] , (haar eigen auto kan zij kennelijk voor haar woning parkeren) en een auto voor haar dochter, dus 17 benodigde parkeerplaatsen. Partijen verschillen van mening over het aantal parkeerplaatsen. Als het hof uitgaat van 30 parkeerplaatsen dan betekent dit dat er nog maar 13 plaatsen resteren voor [geïntimeerde] . Dat is veel te weinig gelet op de omvang van zijn restaurant. Tijdens de mondelinge behandeling is aan de orde geweest dat het restaurant in de loop der tijd is uitgebreid en dat [geïntimeerde] inmiddels 97 zitplaatsen heeft (in productie 36 van [geïntimeerde] wordt zelfs melding gemaakt van 160 en daarmee 25 tot 50 parkeerplaatsen nodig heeft (nog exclusief de parkeerplaatsen voor zijn personeel). [geïntimeerde] heeft zelf aangevoerd dat hij niet van zijn gasten kan verlangen dat zij elders parkeren. Het is voor het hof onduidelijk waarom [appellante] dit dan wel van haar gasten zou kunnen of moeten verlangen, die daar komen verblijven (en die dus in tegenstelling tot restaurantgasten ook een weekend tas of koffer zullen meenemen). [appellante] heeft (terecht) aangevoerd dat als deze gasten aankomen, zij in de nabijheid van hun verblijf willen kunnen parkeren en dat zij haar gasten deze gelegenheid ook wil bieden (juist ook omdat zij de parkeerplaats niet aan [geïntimeerde] heeft verhuurd, zie hierna). 
          
            [geïntimeerde] heeft stellig aangevoerd dat hij moet kunnen beschikken over de parkeerplaats. Het ontbreken van een parkeerplaats is volgens hem de doodsteek voor zijn restaurant. Hij wil deze niet opgeven. Hij heeft zich ook verzet tegen het delen van de parkeerplaats (hij heeft daarover een kort geding gevoerd).
          De parkeerdruk is in de loop der jaren fors toegenomen en is een bron van conflicten geworden. Het hof is van oordeel dat [appellante] een gerechtvaardigd belang heeft bij het kunnen beschikken over haar parkeergelegenheid gelet op de voorgenomen exploitatie van het complex. 
        
        
      
      
        3.6.10.
        Kortom, het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] terecht kritiek heeft op onderdelen van het plan, maar dat met name op de onderdelen ontbijtservice en parkeerplaats die kritiek niet terecht is. Het hof acht, alle omstandigheden in aanmerking nemende, aannemelijk dat met het plan een beter rendement te realiseren is en dat het benutten van andere mogelijkheden dan de voorgenomen exploitatie onvoldoende in de rede ligt. [appellante] heeft de huurovereenkomst derhalve op grond van dringend eigen gebruik kunnen opzeggen. 
        
        
          
            Een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten en de datum waarop de huurovereenkomst eindigt
          
        
        
      
      
        3.7.1.
        
          [geïntimeerde] heeft het hof verzocht een vergoeding vast te stellen als bedoeld in artikel 7:297 lid 1 BW. Hij heeft gevraagd om toekenning van € 585.000,- en dit bedrag als volgt gespecificeerd en met productie 36 nader onderbouwd:
        
        
          
            gemiddelde overnamesom van een gelijkwaardige onderneming 	€ 300.000,-
          
          
            inventaris en inrichting						€   60.000,-
          
          
            gemiste inkomsten tijdens verhuizing (twee maanden)		€ 200.000,-
          
          
            verhuiskosten							€     5.000,-
          
          
            reclame-uitingen/drukwerk/website etc 				€   10.000,-
          
          
            accountant- en advieskosten 					€      8.500,-
          
          
            overige kosten 	 						€      1.500,-
          
        
        
      
      
        3.7.2.
        Het hof benadrukt dat de vergoeding als bedoeld in artikel 7:297 lid 1 BW geen schadevergoeding betreft maar een tegemoetkoming in de te maken kosten.
        
      
      
        3.7.3.
        
          [appellante] heeft er terecht op gewezen dat de post voor een overnamesom van een gelijkwaardige onderneming niet in aanmerking komt (zie HR 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:209). Hetzelfde geldt voor de post ‘overige kosten’ waarmee [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat dit betrekking heeft op het afbreken en afvoeren van de serre. Het al dan niet verwijderen van de serre is een opleveringsaangelegenheid. De daarmee gemoeide kosten zijn geen kosten om te verhuizen en/of zich elders in te richten (HR 19 oktober 2001, ECLI:NL:HR:2001:ZC3684). 
        
      
      
        3.7.4.
        Aan inventaris en inrichting heeft [geïntimeerde] een kostenpost genoemd van € 60.000,-. In productie 36 heeft hij dat bedrag uitgesplitst naar alle aan te schaffen meubels en keukenapparatuur. [geïntimeerde] heeft verklaard dat hij alle spullen wil meenemen, maar dat hij nog niet weet of alles ook gaat passen op een nieuwe locatie. Het hof gaat er wel vanuit dat [geïntimeerde] kosten zal moeten maken voor herinrichting, maar ziet niet in waarom dat bedrag toewijsbaar zou moeten zijn bij het uitgangspunt dat de spullen meegaan. Bovendien wordt de huurder geacht af te schrijven op zijn inventaris. Als [geïntimeerde] voor een nieuwe bedrijfsruimte nieuwe inventaris aanschaft, wordt in beginsel de correctie ‘nieuw voor oud’ toegepast. Aangenomen wordt immers dat de wettelijke huurtermijnen van artikel 7:292 BW van vijf jaar plus vijf jaar zijn gebaseerd op de gebruikelijke afschrijvingstermijn van investeringen over een zekere periode. Ook als hij de inventaris niet mee zou nemen geldt derhalve niet als uitgangspunt dat een compleet nieuwe inventaris voor rekening van [appellante] dient te komen.
        
      
      
        3.7.5.
        
          Over de gemiste inkomsten tijdens verhuizing heeft [geïntimeerde] op vragen van het hof verklaard dat hij minstens twee maanden nodig heeft om andere bedrijfsruimte te vinden. Daarvoor is de tegemoetkoming echter niet bedoeld. [appellante] heeft al onder ogen gezien dat [geïntimeerde] tijd nodig heeft om vervangende bedrijfsruimte te vinden en zij heeft daar rekening mee gehouden door in haar vordering op te nemen dat het hof de einddatum van de huurovereenkomst pas drie maanden na de arrestdatum bepaalt (en tijdens de mondelinge behandeling heeft zij verklaard dat zij een half jaar ook goed vindt). Met die tijd wordt dus al op andere wijze rekening gehouden.
          Het hof is van oordeel dat niet valt in te zien waarom [geïntimeerde] niet zou kunnen verhuizen op de dagen dat het restaurant sowieso niet open is (maandag tot en met woensdag). 
        
        
      
      
        3.7.6.
        Het hof acht wel aannemelijk dat [geïntimeerde] kosten zal maken voor het verhuizen zelf en voor een advertentie waarin aandacht wordt gevestigd op die verhuizing, maar daaronder vallen naar het oordeel van het hof in ieder geval niet het bouwen van een nieuwe website en evenmin de kosten van een reclame campagne. Ook de kosten die zien op onderzoek naar financiële haalbaarheid (naar het hof begrijpt, van een nieuw te exploiteren onderneming) vallen daaronder niet te scharen. 
        
      
      
        3.7.7.
        Zoals hiervoor al is vermeld, is de vergoeding bedoeld als een tegemoetkoming in de kosten, niet als een schadeloosstelling. Zoals hiervoor ook al is vermeld is het hof niet overtuigd van het totale bedrag aan herinrichtingskosten en vallen ook de kosten voor het bouwen van een nieuwe website en reclame-uitlatingen niet onder het begrip verhuis- en inrichtingskosten. Het kan bovendien slechts gaan om een tegemoetkoming. Het hof zal de tegemoetkoming in de kosten begroten op € 25.000,-. 
        
      
      
        3.7.8.
        Op grond van artikel 7:295 lid 1 BW moet het hof bepalen op welke datum de huurovereenkomst eindigt. Daarbij zal het hof, zoals hiervoor is vermeld, rekening houden met de door [appellante] genoemde termijn van drie maanden. Tijdens de mondelinge behandeling is nog een termijn genoemd van zes maanden, maar daarover is het voorbehoud gemaakt dat dit eventueel zo zou kunnen in het kader van een minnelijke regeling. Het hof kan er dus niet vanuit gaan dat [appellante] zonder meer afstand heeft gedaan van de aanvankelijk genoemde termijn en dat zij zich kan vinden in de langere termijn. Het hof acht zich vrij in het bepalen van een datum en zal hiermee (enigszins) rekening houden en de termijn wat langer bepalen dan drie maanden. Hierdoor kan [geïntimeerde] nog de kerstomzet behalen en in een voor de horeca wat rustiger maand verhuizen. Het hof bepaalt het einde van de huurovereenkomst op 1 maart 2026.
        
        
          
            De parkeerplaats (grief V van [appellante] en grief II en grief III van [geïntimeerde] )
          
        
        
      
      
        3.8.1.
        Uit het voorgaande volgt dat [geïntimeerde] vanaf 1 maart 2026 geen gebruik meer zal kunnen maken van de parkeerplaats. Partijen willen dat het hof een oordeel geeft over de parkeerplaats, zodat duidelijk is wat hun rechtspositie is tussen de datum van dit arrest en de dag waarop de huurovereenkomst (onherroepelijk) is geëindigd.
        
      
      
        3.8.2.
        Volgens [geïntimeerde] valt de parkeerplaats onder het gehuurde, volgens [appellante] is dat niet het geval.
        
      
      
        3.8.3.
        Volgens vaste rechtspraak gaat het bij de vraag wat partijen zijn overeengekomen niet enkel om de taalkundige bewoordingen van de tekst van de overeenkomst, maar komt het tevens aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, waaronder mede van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 Haviltex). Daarbij verdient opmerking dat ook gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst van belang kunnen zijn voor de aan die overeenkomst te geven uitleg (HR 12 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX5572).
        
      
      
        3.8.4.
        
          Het hof is van oordeel dat de parkeerplaats niet onder het gehuurde valt. Daarbij heeft het hof betrokken hetgeen in lid 3 van artikel 7:290 BW is bepaald. [geïntimeerde] heeft naar die bepaling verwezen, meer specifiek naar ‘aanhorigheden’ en ‘de bijbehorende grond’. [geïntimeerde] ziet daarbij over het hoofd dat hij niet de volledige onroerende zaak heeft gehuurd. [geïntimeerde] huurt slechts een gedeelte van de totale onroerende zaak van [appellante] en niet valt in te zien waarom de parkeerplaats daarbij móet horen. De redenering van [geïntimeerde] volgend zou dat betekenen dat hij het gehele complex had gehuurd, terwijl dat evident niet het geval is. Op de bij de huurovereenkomst gevoegde tekening is aangegeven welk gedeelte [geïntimeerde] huurt. In de huurovereenkomst wordt geen melding gemaakt van de parkeerplaats, terwijl het terras wél met zoveel woorden wordt genoemd en is ingetekend op de bijgevoegde plattegrond (hoewel niet geheel juist, zoals tijdens de mondelinge behandeling is gebleken). [geïntimeerde] heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd die zich hebben voorgedaan bij het sluiten van de huurovereenkomst, waaruit hij heeft kunnen of mogen begrijpen dat de parkeerplaats onder het gehuurde zou vallen. Juist omdat het terras wél met zoveel woorden is vermeld en op de plattegrond is ingetekend, mocht hij er niet vanuit gaan dat de parkeerplaats er ook bij hoorde. Dat [geïntimeerde] en zijn gasten altijd gebruik hebben gemaakt van de parkeerplaats, kan erop duiden dat partijen hebben bedoeld dat dit onderdeel zou uitmaken van de huurovereenkomst. Dat argument acht het hof van onvoldoende gewicht, omdat het door [appellante] uitgeoefende bedrijf maakt dat zij ook parkeerruimte nodig had (en nog steeds heeft). Om die reden kon [geïntimeerde] er niet op vertrouwen dat de parkeerplaats onder het gehuurde viel en moest hij begrijpen dat [appellante] het hem slechts toestond (in de zin van gebruiken of gedogen) dat hij gebruik maakte van de parkeerplaats. 
          Het hof verwerpt ook het argument van [geïntimeerde] dat een sterke aanwijzing voor de juistheid van zijn standpunt volgt uit het feit dat [appellante] niet gelijktijdig met de opzegging van de huurovereenkomst, het gebruik van de parkeerplaats heeft opgezegd. Het hof kan hieruit niets afleiden. In de visie van [appellante] is er helemaal geen overeenkomst met betrekking tot de parkeerplaats. Dat [appellante] het gebruik niet per direct heeft beëindigd, wil niet zeggen dat [appellante] van mening is dat de parkeerplaats wel onder het verhuurde valt. Zij heeft het gebruik altijd toegelaten en dan is het een kwestie van goed verhuurderschap om die situatie zo te houden tot er een einde komt aan de huurrelatie. Bovendien heeft zij aangegeven dat zij dit zo heeft gedaan om het hof in staat te stellen over dit onderwerp te oordelen.
        
        
      
      
        3.8.5.
        Het hof is van oordeel dat ook geen sprake is van een gebruiksovereenkomst, althans dat [geïntimeerde] niet of onvoldoende heeft aangevoerd om ervan uit te kunnen gaan dat een overeenkomst met die strekking tussen partijen tot stand is gekomen. Dat [appellante] heeft geduld dat [geïntimeerde] gebruik heeft gemaakt van de parkeerplaats, acht het hof daartoe onvoldoende. 
        
      
      
        3.8.6.
        
          Het hof is van oordeel dat uit de eisen van redelijkheid en billijkheid die partijen jegens elkaar in acht moeten nemen (artikel 6:2 BW) volgt dat [appellante] het gebruik van de parkeerplaats door [geïntimeerde] zal moeten blijven dulden totdat er (onherroepelijk) een einde is gekomen aan de huurovereenkomst. Het hof baseert dat op het feit dat [appellante] dat altijd heeft toegelaten en dat de bedrijfsuitvoering voor [geïntimeerde] vrijwel onmogelijk zal zijn wanneer hij de parkeerplaats in het geheel niet meer mag gebruiken. Het hof ziet echter niet in waarom [geïntimeerde] meent dat of waarom hij (en/of zijn personeel en/of gasten) de gehele parkeerplaats mag gebruiken. Gelet op het oordeel dat de parkeerplaats niet onder het gehuurde valt, de parkeerplaats eigendom is van [appellante] en het slechts een dulden harerzijds betreft, is het hof van oordeel dat [appellante] de helft van de parkeerplaats moet laten gebruiken door [geïntimeerde] , maar dat [appellante] degene is die bepaalt welk gedeelte van de parkeerplaats door [geïntimeerde] gebruikt kan worden en dat zij dit door middel van bordjes mag aangeven, zoals zij dat ook heeft gedaan voorafgaand aan het vonnis in kort geding. 
          Volgens [appellante] zijn er 27 parkeerplaatsen. Nu dat volgens [geïntimeerde] onjuist is en er volgens hem minstens 30 parkeerplaatsen zijn, zal [appellante] 15 parkeerplaatsen mogen kiezen die zij kan gebruiken.
        
        
      
      
        3.8.7.
        
          Het hof zal de door [geïntimeerde] gevorderde verklaring voor recht dat de parkeerplaats ter beschikking van hem moet blijven zolang hij het gehuurde exploiteert, toewijzen met de hiervoor genoemde voorwaarde. Het hof zal het door [geïntimeerde] gevorderde gebod op straffe van een dwangsom, afwijzen. Het hof zal het door [appellante] gevorderde verbod op straffe van een dwangsom wel toewijzen. Het hof ziet daarvoor aanleiding in de hiervoor besliste rechtspositie en in de wijze waarop partijen zich tot nu toe tot elkaar hebben verhouden met betrekking tot de parkeerplaats.
          Voor de duidelijkheid overweegt het hof nog dat [appellante] de voor [geïntimeerde] resterende parkeerplaatsen niet mag belemmeren (bijvoorbeeld door het plaatsen van een fietsenrek zoals zichtbaar op productie 35 van [geïntimeerde] ) en dat zij de leveranciers van [geïntimeerde] de gelegenheid moet geven om te lossen (dus zonder dat dit ten koste gaat van de parkeermogelijkheid voor [geïntimeerde] ).
        
        
        
          
            Het terras (grief VI van [appellante] en grief I van [geïntimeerde] )
          
        
        
      
      
        3.9.1.
        Tussen partijen staat vast dat onder de huurovereenkomst ook een terras valt. Partijen zijn het niet eens over welk deel van de bestrating rondom het complex dat betreft. Het hof zal dat beoordelen naar dezelfde maatstaf als hiervoor in 3.8.3 is overwogen. 
        
      
      
        3.9.2.
        
          Op de bij de huurovereenkomst horende plattegrond is aangestreept wat tot de huurovereenkomst behoort. Het hof is van oordeel dat uit de tekening en uit de door [appellante] overgelegde foto’s voldoende duidelijk blijkt dat het de bedoeling was dat al hetgeen dat op de plattegrond ligt binnen de stippellijnen rondom het ‘café’, was bedoeld als terras vallend onder de huurovereenkomst. Volgens [geïntimeerde] valt alle buitenruimte onder de huurovereenkomst. Dat volgt volgens hem uit artikel 1.1 van de huurovereenkomst, uit hetgeen met rood is aangegeven op de tekening en omdat hij altijd alles heeft gebruikt. Het hof kan [geïntimeerde] hierin niet volgen, omdat in artikel 1.1 van de huurovereenkomst duidelijk is vermeld dat op de bijlage nader is aangegeven wat deel uitmaakt van het gehuurde. Daar waar op de tekening rode strepen staan en iets groen is gekleurd, betreft dat duidelijk niet het terras, terwijl dat voor de stippellijn juist duidelijk wél het geval is. 
          Gelet op de overgelegde foto’s en video’s en de plattegrond, gaat het hof ervan uit dat partijen hebben bedoeld dat niet al het bestrate deel van het complex als terras werd verhuurd, maar alleen het gedeelte rondom hetgeen is aangeduid als ‘café’ voor zover dat aan de west- en aan de oostkant van het ‘café’ in lijn lag met de bebouwing van het gedeelte ten noorden van het ‘café’ en een breder deel aan de zuidzijde van het ‘café’. Het hof gaat uit van de plattegrond zoals die is overgelegd als bijlage bij de huurovereenkomst (productie 1 bij inleidende dagvaarding), dus zodanig dat het ‘café de zuidzijde betreft en de ingetekende toiletgroep de oostzijde (of dit in werkelijkheid de zuid- en oostzijde zijn, is het hof niet bekend). Dat [geïntimeerde] vanaf aanvang méér heeft gebruikt, wil niet zeggen dat dat ook zo is overeengekomen. [geïntimeerde] heeft niet aangevoerd op grond waarvan hij ervan uit is gegaan en ervan uit mocht gaan dat het gebied buiten de stippellijn ook tot het gehuurde terras behoorde. Dat hij alles mocht gebruiken valt niet te rijmen met zijn verklaring tijdens de mondelinge behandeling dat hem is aangegeven tot waar hij de verharding kon benutten als terras (zie hierna in 3.9.3). 
        
        
      
      
        3.9.3.
        Tijdens de mondelinge behandeling is duidelijk geworden dat de gebruikte plattegrond destijds al niet meer een volledig correcte weergave was van de feitelijke situatie, omdat het toiletgebouw (aan de noordoostkant van het ‘café’) verder uitspringt dan op die tekening is aangegeven. Volgens [geïntimeerde] heeft hij ‘de lijn’ gevolgd van de buitenzijde van het toiletgebouw en dat gedeelte altijd gebruikt. Hij heeft verklaard dat hem is verteld dat hij de lijn van het toiletgebouw kon volgen. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] er, gelet op de onjuistheid van de tekening, de (onbetwiste) mededeling hierover, en vanwege het feit dat [appellante] heeft geduld dat hij het terras tot die lijn heeft gebruikt, op mocht vertrouwen dat hij het terras huurde voor zover dat aan de oostzijde van het ‘café’ in lijn loopt met de buitenzijde van de muur van het toiletgebouw, tot aan de zuidkant van de serre. 
        
      
      
        3.9.4.
        Tussen partijen staat vast dat de serre is gebouwd in het verlengde van hetgeen op de tekening is aangeduid als ‘café’. Tussen partijen is niet in geschil dat het deel dat op de plattegrond met een stippellijn is aangegeven ten zuiden van het ‘café’ nu is bebouwd. Voor zover [geïntimeerde] thans gebruik maakt van het bestrate gedeelte ten zuiden van de serre, heeft hij daarmee méér in gebruik genomen dan vallende onder de huurovereenkomst. Daar waar nu de serre staat, was oorspronkelijk terras. Dat [geïntimeerde] dit gedeelte is verloren als terras als gevolg van het bouwen van de serre, geeft hem niet het recht een groter stuk als terras in te nemen aan de zuidzijde, en ook niet aan de west- en/of oostzijde. 
        
      
      
        3.9.5.
        Als [geïntimeerde] aan de westzijde van het ‘café’ méér gebruikt aan terras dan het gedeelte dat in lijn ligt met de bebouwing ten noorden van het ‘café’, dan valt niet in te zien op grond waarvan [geïntimeerde] meent dat hij daarop recht heeft. Dat heeft hij onvoldoende toegelicht.
        
      
      
        3.9.6.
        Kortom, aan de westzijde kan [geïntimeerde] slechts een stuk terras gebruiken dat direct ligt tegen het ‘café’ en tegen de serre, in lijn met de bebouwing ten noorden van het ‘café’. Ten zuiden van de serre heeft hij geen recht op een terras en aan de oostzijde kan hij gebruik maken van het terras voor zover dat ligt in het verlengde van de buitenmuur van het toiletgebouw. 
        
      
      
        3.9.7.
        
          [geïntimeerde] heeft gevorderd dat [appellante] wordt veroordeeld om weggenomen of verplaatste terrastafels en stoelen en afscheiding terug te plaatsen, op straffe van een dwangsom. Gelet op het hiervoor weergegeven oordeel over de omvang van het terras, is niet waarschijnlijk dat [geïntimeerde] de juiste plek voor ogen heeft voor wat betreft het terugplaatsen. Los daarvan acht het hof de vordering te vaag, te weinig specifiek om te kunnen toewijzen. Daarnaast is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] niet, althans onvoldoende, is ingegaan op het daartegen door [appellante] gevoerde verweer.
        
        
          
            De slotsom
          
        
        
      
      
        3.10.1.
        Het hof is van oordeel dat [appellante] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij de aan [geïntimeerde] verhuurde bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Het hof zal het einde van de huurovereenkomst bepalen op 1 maart 2026 zodat [geïntimeerde] nog voldoende tijd heeft om andere bedrijfshuisvesting te zoeken. Het hof zal bepalen dat [geïntimeerde] recht heeft op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten tot een bedrag van € 25.000,-. Op grond van artikel 7:297 lid 2 BW dient het hof een termijn te bepalen waarbinnen [appellante] de vordering kan intrekken. Het hof zal die termijn stellen op 15 oktober 2025 en bepalen dat [appellante] ook uiterlijk op die datum zekerheid moet stellen voor dit bedrag. 
        
      
      
        3.10.2.
        
          Het hof heeft ook een oordeel gegeven over de parkeerplaats en het terras. Voor wat betreft de parkeerplaats heeft te gelden dat [appellante] 15 plaatsen voor zichzelf mag uitzoeken en met bordjes kan aangeven welke plaatsen dat zijn. Deze plaatsen mogen niet door [geïntimeerde] en ook niet door zijn personeel of zijn gasten worden gebruikt. 
          Het hof heeft [appellante] (grotendeels) gelijk gesteld ter zake het terras. [geïntimeerde] mag zijn terrasmeubels niet naar believen plaatsen maar op de plaatsen die in dit arrest door het hof zijn aangeduid. 
        
        
      
      
        3.10.3.
        Het hof is van oordeel dat bewijslevering niet aan de orde is. Het hof is van oordeel dat partijen onvoldoende duidelijk hebben gesteld welke (vermeende) feiten zij willen bewijzen en voor zover dat al anders is, dat die bewezen feiten tot een ander oordeel zouden moeten leiden. 
        
      
      
        3.10.4.
        
          Wanneer [appellante] de vordering met betrekking tot het eindigen van de huurovereenkomst intrekt, moet zij worden veroordeeld in de proceskosten. Wanneer zij de vordering niet intrekt, dan is het hof van oordeel dat [appellante] terecht in hoger beroep is gekomen. In dat geval zal het hof [geïntimeerde] veroordelen in de proceskosten van de eerste aanleg en van het hoger beroep. 
          Partijen hebben echter ook over en weer vorderingen geformuleerd met betrekking tot de parkeerplaats en het terras. Het hof is van oordeel dat dit toch geen separate veroordeling in de proceskosten rechtvaardigt voor die onderdelen. Uit de processtukken moet worden opgemaakt dat partijen tot het moment van opzegging goed met elkaar overweg konden. De geschillen met betrekking tot de parkeerplaats en het terras hangen nauw samen en/of vloeien vooral voort uit de opzegging van de huurovereenkomst. Anders gezegd, zonder die opzegging was het partijen vast gelukt om hun geschillen met betrekking tot de parkeerplaats en het terras op te lossen.
        
        
      
      
        3.10.5.
        
          Voor het geval [appellante] de vordering ter zake de beëindiging van de huurovereenkomst intrekt, zal het hof de proceskosten bepalen op:
          € 1.218,- aan salaris gemachtigde voor de eerste aanleg;
          € 798,- aan griffierecht en € 2.428,- (2 punten tarief II) aan salaris advocaat voor het principaal hoger beroep;
          € 1.214,- aan salaris advocaat voor het incidenteel hoger beroep;
          € 178,- aan nakosten (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing).
        
        
      
      
        3.10.6.
        
          Voor het geval [appellante] de vordering ter zake de beëindiging van de huurovereenkomst niet intrekt, zal het hof de proceskosten bepalen op:
          € 136,41 aan exploitkosten, € 86,- aan griffierecht en € 1.218,- aan salaris gemachtigde voor de eerste aanleg;
          € 112,37 aan exploitkosten, € 349,- aan griffierecht en € 2.428,- (2 punten tarief II) aan salaris advocaat voor het principaal hoger beroep;
          € 1.214,- aan salaris advocaat voor het incidenteel hoger beroep
          € 178,- aan nakosten (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing).
        
        
      
    
  
  
    
      4De uitspraak 
    
    
      Het hof:
    
    
    
      vernietigt het vonnis waarvan beroep 
    
    
    
      en opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      bepaalt dat [appellante] tot en met 15 oktober 2025 de bevoegdheid heeft de vordering die betrekking heeft op de opzegging van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] , in te trekken (door dit uiterlijk op die dag schriftelijk aan het hof te melden, met kopie aan de advocaat van [geïntimeerde] );
    
    
    
      
        voor het geval [appellante] de vordering intrekt:
      
    
    
    
      wijst de door [appellante] gevorderde veroordeling van [geïntimeerde] om de gehuurde bedrijfsruimte te ontruimen, af; 
    
    
    
      veroordeelt [appellante] in de proceskosten van de eerste aanleg ten bedrage van € 1.218,- en van het hoger beroep ten bedrage van € 4.618,-, te betalen binnen veertien dagen na 15 oktober 2025; als [appellante] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellante] € 92,- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;
    
    
    
      verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      
        voor het geval [appellante] de vordering niet intrekt:
      
    
    
    
      verklaart voor recht dat [appellante] de huurovereenkomst met [geïntimeerde] rechtsgeldig heeft opgezegd en stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen vast op 1 maart 2026;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde] de door hem gehuurde bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] uiterlijk op 28 februari 2026 te ontruimen met alle daarin vanwege [geïntimeerde] aanwezige goederen en personen, met afgifte aan [appellante] van alle sleutels, en al hetgeen tot het verhuurde behoort, ter vrije en algehele beschikking van [appellante] te stellen en de serre te verwijderen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag dat [geïntimeerde] hiermee in gebreke blijft, tot een maximum van € 250.000,-;
    
    
    
      stelt het bedrag aan tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van [geïntimeerde] vast op € 25.000,- en veroordeelt [appellante] om voor dit bedrag zekerheid te stellen uiterlijk op 15 oktober 2025 en verklaart deze veroordeling van [appellante] om zekerheid te stellen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van de eerste aanleg ten bedrage van € 1.440,41,- en van het hoger beroep ten bedrage van € 4.281,37 te betalen binnen veertien dagen na 15 oktober 2025; als [geïntimeerde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [geïntimeerde] € 92,- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;
    
    
    
      
        zowel voor het geval dat [appellante] de vordering intrekt als voor het geval dat zij de vordering niet intrekt:
      
    
    
    
    
      verklaart voor recht dat de helft van de parkeerplaats (het gedeelte dat resteert nadat [appellante] 15 parkeerplaatsen voor zichzelf heeft gekozen en met bordjes heeft afgebakend) ter beschikking moet blijven van [geïntimeerde] ten behoeve van de exploitatie van de door hem gehuurde bedrijfsruimte;
    
    
    
      verbiedt [geïntimeerde] om het door [appellante] met bordjes af te bakenen gedeelte van de parkeerplaats (tot maximaal 15 plaatsen) te gebruiken voor zichzelf dan wel voor zijn gasten vanaf de datum van betekening van dit arrest tot het moment dat de huurovereenkomst onherroepelijk is geëindigd, op straffe van een dwangsom van € 250,- per overtreding, tot een maximum van € 250.000,-;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde] om het terras (waarmee wordt bedoeld: terrasstoelen, tafels en parasols) te ontruimen en ontruimd te houden, voor zover dat niet door hem wordt gehuurd (zoals hiervoor in rov. 3.9.6 uiteengezet), op verbeurte van een dwangsom van € 250,- per dag of deel daarvan dat [geïntimeerde] hiermee in gebreke blijft, tot een maximum van €  250.000,-;
    
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. M. van Ham, F.M.T. Quaadvliet en H.P.P. van Gastel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 9 september 2025.
    
    
    
      	griffier					rolraadsheer