ECLI:NL:GHARL:2025:7496, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-11-2025, 200.341.794/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-11-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte (pastorie van een kerkgenootschap). Het hof spreekt de ontbinding van de huurovereenkomst uit. Geen terme de grâce. Gedeeltelijke toewijzing van de vordering tot huurprijsvermindering wegens overlast tijdens verbouwingswerkzaamheden.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.341.794/01
      zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 10535223
    
    
    
      
        arrest van 25 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      die woont in [woonplaats1] ,
      die hoger beroep heeft ingesteld,
      en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
      hierna: [appellant],
      advocaat: mr. B.M.B. Gruppen te Groningen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      dat is gevestigd in [woonplaats2] ,
      dat ook hoger beroep heeft ingesteld,
      en bij de kantonrechter optrad als eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
      hierna: het [geïntimeerde], of [geïntimeerde],
      advocaat: mr. C.E. van der Wijk te Groningen.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      1.1
      Partijen hebben (incidenteel) hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland op 13 februari 2024 heeft uitgesproken (hierna: het bestreden vonnis). Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding in hoger beroep;
        
        
          de memorie van grieven;
        
        
          de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel en akte wijziging/vermeerdering eis;
        
        
          de memorie van antwoord in incidenteel appel;
        
        
          het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 24 september 2025 is gehouden, met daaraan gehecht de spreekaantekeningen van mrs. Gruppen en Van der Wijk . Beide partijen hebben voorafgaand aan de zitting nog bij akte nieuwe producties in het geding gebracht.
        
      
      
    
    
      1.2
      Na afloop van de mondelinge behandeling hebben partijen gevraagd om arrest, waarop het hof een datum voor arrest heeft bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1
      
        [appellant] huurt van het [geïntimeerde] het gebouw van de pastorie, dat hij als woonhuis gebruikt. Het [geïntimeerde] heeft de pastorie grondig laten verbouwen, en in die periode is [appellant] daar blijven wonen. Tussen partijen is een geschil ontstaan, met voor het [geïntimeerde] als inzet de ontbinding van de huurovereenkomst (wegens het (betalings)gedrag van [appellant] ), en voor [appellant] het in stand houden daarvan, met herstel van gebreken, het betalen van huurprijsvermindering in verband daarmee en vergoeding van schade.
      
    
    
      2.2
      De kantonrechter heeft de ontbinding van de huurovereenkomst onder verlening van een terme de grâce toegewezen, in die zin dat [appellant] een termijn van dertig dagen kreeg om de bestaande huurachterstand, tot betaling waarvan [appellant] ook is veroordeeld, alsnog te voldoen. [appellant] heeft de in het vonnis vermelde achterstand na het vonnis grotendeels voldaan. De vorderingen van [appellant] tot huurprijsvermindering, herstel van gebreken en vergoeding van schade, heeft de kantonrechter afgewezen.
      
    
    
      2.3
      De bedoeling van het hoger beroep van [appellant] is dat het hof zijn (op punten aangepaste) vorderingen alsnog toewijst en daarnaast voor recht verklaart dat het zogenoemde klompenhok deel uitmaakt van het gehuurde. De bedoeling van het hoger beroep van het [geïntimeerde] is dat het hof de huurovereenkomst onvoorwaardelijk ontbindt met veroordeling tot ontruiming van het gehuurde, [appellant] veroordeelt tot betaling van een aanvullend bedrag aan huurachterstand en afgifte van de sleutels van het klompenhok, en het bestreden vonnis voor het overige bekrachtigt.
      
    
    
      2.4
      Het hof zal hierna tot het oordeel komen dat er gronden zijn om de huurovereenkomst onvoorwaardelijk te ontbinden, maar dat [appellant] wel recht heeft op een deel van de door hem gevorderde huurprijsvermindering voor de periode dat hij overlast heeft ondervonden van de verbouwing in het gehuurde. Het hof zal dit oordeel hieronder nader toelichten. 
      
      
        3. De feiten
      
      
    
    
      3.1
      
        Tussen het [geïntimeerde] als verhuurder en [appellant] en zijn toenmalige echtgenote
        als huurders is per 1 augustus 2012 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking
        tol de woning aan de [adres1] te ( [adres2] ) [woonplaats2] (hierna ook: het gehuurde). Het gaat om een woning in de vrije sector (geliberaliseerde huurprijs). Het gehuurde betreft de pastorie uit het midden van de negentiende eeuw, die zich recht tegenover het kerkgebouw van het [geïntimeerde] bevindt. Aan de achterzijde van het gehuurde bevindt zich een ruimte, genaamd “de leerkamer”, met een eigen opgang. Die entreeruimte van de leerkamer wordt aangeduid als de klompenkamer. In artikel 10 van deze overeenkomst uit 2012 is bepaald dat de leerkamer niet tot het gehuurde behoort, behalve voor zover het de zolder betreft.
      
      
    
    
      3.2
      
        In 2019 hebben partijen gesproken over de mogelijkheid dat [appellant] en zijn toenmalige
        echtgenote de pastorie in eigendom zouden verwerven. Met het oog op de aankoop- c.q.
        verkooponderhandelingen heeft [appellant] indertijd een bouwkundig rapport laten opstellen door
        bouwkundig adviesbureau [naam1] . De onderhandelingen hebben niet tot een
        koopovereenkomst geleid.
      
      
    
    
      3.3
      Na het einde van zijn huwelijk is [appellant] in de pastorie blijven wonen, samen met zijn zoon, die een geestelijke beperking heeft en intensief toezicht en begeleiding nodig heeft. 
      
    
    
      3.4
      
        Met ingang van 1 januari 2021 zijn het [geïntimeerde] als verhuurder en [appellant] als
        huurder een nieuwe huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de pastorie. Daarbij is
        een maandelijkse huurprijs overeengekomen van € 1.280. In artikel 10 van deze
        overeenkomst is onder meer bepaald dat de leerkamer behoort tot het gehuurde,
        met dien verstande dat de kerkenraad van het [geïntimeerde] deze ruimte (kosteloos) als
        vergaderruimte kan gebruiken. Op deze overeenkomst zijn de “algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte” (hierna: algemene bepalingen) van toepassing. In artikel 16 van de algemene bepalingen staat onder meer:
        De betaling van de huurpenningen en van al hetgeen verder krachtens deze overeenkomst is
        verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in Nederlands wettig betaalmiddel zonder
        opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurde op [geïntimeerde] heeft of meent te hebben, behoudens in het geval als gesteld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek geschieden door storting dan wel overschrijving op een door [geïntimeerde] op te geven rekening. 
      
      
    
    
      3.5
      Ten tijde van het aangaan van de tweede huurovereenkomst was het [geïntimeerde] met een aannemer in overleg over het herstel van mijnbouwschade aan de pastorie en de herinrichting van de badkamer. [appellant] heeft het [geïntimeerde] op enig moment gevraagd of het mogelijk was om een aantal andere werkzaamheden ook uit te voeren; het vergroten van de badkamer, het betrekken van de vergaderruimte van de kerkenraad bij het woonhuis en het verplaatsen van het toilet. Het [geïntimeerde] stond niet afwijzend tegenover de verzoeken van [appellant] en heeft zijn aannemer om een nieuwe offerte gevraagd. Daarin is opgenomen dat de geoffreerde werkzaamheden 10 tot 12 weken in beslag zouden nemen. In december 2021 heeft [appellant] gesproken met deze aannemer om meer duidelijkheid te verkrijgen over de aard en omvang van de uit te voeren werkzaamheden. [appellant] heeft nadien verzocht om ook de keuken te vervangen. Dit verzoek heeft het [geïntimeerde] ingewilligd, wat leidde tot een aangepaste offerte van 18 januari 2022.
      
    
    
      3.6
      
        Partijen hebben op verzoek van [appellant] afgesproken dat [appellant] en zijn zoon gedurende
        de werkzaamheden in de woning zouden blijven wonen.
      
      
    
    
      3.7
      
        De aanvang van de werkzaamheden heeft vertraging opgelopen als gevolg van het
        coronavirus. In de tussentijd heeft [appellant] veelvuldig met het [geïntimeerde] gecorrespondeerd over door hem geconstateerde gebreken aan de pastorie en de hinder die hij en zijn zoon daarvan ondervonden: verzakking van de vloer van de badkamer, lekkage, de
        volgens [appellant] onveilige elektrische installatie en een lekkende radiator in de badkamer.
      
      
    
    
      3.8
      Op 17 januari 2022 zijn de werkzaamheden begonnen. 
      
    
    
      3.9
      
        Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden bleek dat de houten vloer in de
        leerkamer was aangetast door houtrot en geheel vervangen diende te worden.
      
      
    
    
      3.10
      
        
          [appellant] heeft zich vervolgens herhaaldelijk beklaagd bij het [geïntimeerde] over de
        manier waarop de werkzaamheden werden uitgevoerd, omdat de aannemer zich volgens hem
        niet hield aan de afspraken die hij met de aannemer had gemaakt en omdat de aannemer
        volgens hem meermaals schade toebracht aan zijn eigendommen. Vanaf juli 2022 (tot aan het eindvonnis van de kantonrechter) heeft [appellant] slechts een deel van de huur betaald. 
      
      
    
    
      3.11
      Het [geïntimeerde] heeft [appellant] op 11 juli 2022 meegedeeld dat het hem niet is toegestaan de huur eigenmachtig te verlagen van € 1.280 per maand naar € 280 per maand.
      
    
    
      3.12
      
        [appellant] heeft op 15 juli 2022 aan het [geïntimeerde] bericht dat hij het pand heeft verlaten omdat het volgens hem onbewoonbaar is.
      
    
    
      3.13
      De aannemer heeft zijn werkzaamheden op 16 september 2022 afgerond.
      
    
    
      3.14
      
        [appellant] heeft op 24 september 2022 eigenhandig een rapport opgesteld met daarin al zijn kritiekpunten met betrekking tot de aard en omvang van de uitgevoerde werkzaamheden, de kwaliteit daarvan en de gebreken die volgens hem nog steeds aan het gehuurde kleven.
      
    
    
      3.15
      Op 7 februari 2023 heeft het [geïntimeerde] aan [appellant] aangekondigd dat zij een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst zal starten.
      
    
    
      3.16
      Op verzoek van de advocaat van [appellant] heeft DEKRA Experts (hierna: Dekra) in mei 2024 de pastorie bezocht en een (ongedateerd) rapport uitgebracht met betrekking tot gebreken daaraan (hierna: het Dekra rapport).
      
    
    
      3.17
      Sinds november 2024 woont de zoon van [appellant] niet meer bij hem in de pastorie.
      
    
  
  
    
      4Het oordeel van het hof
    
    
      
        Inleiding
      
    
    
    
      4.1
      Bij de beoordeling van de vorderingen van partijen gaat het in hoger beroep naar de kern om de volgende vragen:
      
        
          Valt de zogenoemde klompenkamer onder het gehuurde?
        
        
          Is [appellant] op de gronden die de [geïntimeerde] aandraagt tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en zo ja, is onvoorwaardelijke ontbinding daarvan dan gerechtvaardigd?
        
        
          Is er sprake van gebreken aan het gehuurde die de [geïntimeerde] moet herstellen en in verband waarmee [appellant] recht heeft op huurprijsvermindering, al dan niet met terugwerkende kracht?
        
        
          Moet de [geïntimeerde] aan [appellant] schadevergoeding betalen?
        
      
      
    
    
      4.2
      Het hof zal deze vragen hieronder achtereenvolgend beantwoorden, waarbij de bezwaren van partijen tegen het vonnis van de kantonrechter (de grieven) thematisch worden behandeld.
      
      
        
          De klompenkamer valt niet onder het gehuurde
        
      
      
    
    
      4.3
      In hoger beroep heeft [appellant] zijn vorderingen aangepast in die zin dat voor recht moet worden verklaard dat de klompenkamer – de afzonderlijke ruimte die dient als entree bij de leerkamer – onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Over die vraag zijn partijen verdeeld. Volgens de [geïntimeerde] heeft hij de klompenkamer op 1 januari 2021 niet aan [appellant] verhuurd; [appellant] stelt van wel. Het hof zal daarom de huurovereenkomst tussen partijen uitleggen. Dat gebeurt aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Het komt daarbij aan op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden van het geval over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij in dat opzicht redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, in hun onderlinge samenhang bezien. Bij de uitleg van deze afspraken (in de huurovereenkomst) moet niet alleen worden gelet op de omstandigheden ten tijde van het aangaan van de overeenkomst, maar ook op de wijze waarop partijen de overeenkomst zijn gaan uitvoeren.
      
    
    
      4.4
      Bij zijn uitleg betrekt het hof de volgende feiten en omstandigheden.
      
    
    
      4.5
      
        In de aanvankelijke huurovereenkomst tussen de [geïntimeerde] enerzijds en [appellant] en zijn toenmalige echtgenote anderzijds uit 2012 was ten aanzien van de leerkamer in artikel 10 het volgende bepaald.
        10. Leerkamer
        Aan de achterzijde van het object bevindt zich de zogenaamde leerkamer. Deze
        heeft een eigen opgang en behoort niet tot het gehuurde, behalve voor zover het de
        zolder betreft. Zie de bijgevoegde kaart. De leerkamer en de opgang worden door
        of vanwege het college [het college van rentmeesters van [geïntimeerde] ; verduidelijking hof] zelf onderhouden. De gebruikerslasten van de leerkamer
        komen uiteraard voor rekening van het college. Deze zullen worden verrekend
        met de huurders. Een nadere uitwerking zal plaatsvinden tussen de rentmeester en
        de huurders. Hierbij zal ook gekeken worden naar de mogelijke plaatsing van
        tussenmeters.
      
      
    
    
      4.6
      
        Artikel 10 van de huidige huurovereenkomst uit 2021 luidt als volgt.
        10. Leerkamer
        Aan de achterzijde van het object bevindt zich de zogenaamde leerkamer. Deze ruimte behoort tot het gehuurde, met dien verstande dat de [geïntimeerde] deze ruimte als vergaderruimte kan gebruiken. Dit gebruik is incidenteel met een duur van enkele uren per maand en dient door de [geïntimeerde] tijdig te worden aangekondigd. Aan dit gebruik is
        geen vergoeding verbonden voor de huurder. 
      
      
    
    
      4.7
      Het nieuwe artikel 10 bepaalt dat, anders dan voorheen, de leerkamer nu wel onderdeel ging uitmaken van het door [appellant] gehuurde, mits de kerkenraad de ruimte nog voor zijn vergaderingen kon gebruiken. Dit geeft nog geen uitsluitsel over de vraag of onder de leerkamer ook de klompenkamer moet worden begrepen. Van belang in dit verband is dat de oude overeenkomst uit 2012 een onderscheid hanteert tussen de leerkamer en de opgang daarvan, de klompenkamer. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de vierde volzin van die bepaling (“de leerkamer en de opgang”). Onder het begrip ‘leerkamer’ werd in de overeenkomst van 2012 dus nog niet zonder meer ook klompenkamer begrepen. In het huidige artikel 10 wordt niet gesproken over leerkamer en opgang, maar enkel over leerkamer; over de opgang (klompenkamer) als zodanig wordt verder niet gesproken. Dat zou een aanwijzing kunnen zijn dat de klompenkamer, als opgang bij de leerkamer, niet bedoeld was om ook onder het gehuurde te vallen. Voor het hof is dat als zodanig nog niet beslissend. Wel beslissend is dat ook de omstandigheden waaronder de tekst van artikel 10 is overeengekomen, en de manier waarop partijen aanvankelijk uitvoering hebben gegeven aan de overeenkomst, er ook op wijzen dat de klompenkamer geen onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Daarbij is van belang dat voor beide partijen helder was dat de [geïntimeerde] de leerkamer als vergaderruimte zou blijven gebruiken. Het lag dan ook niet voor de hand dat [appellant] de opgang daartoe bij zijn woning zou betrekken en naar believen zou inrichten. Dat is temeer zo aangezien de [geïntimeerde] de klompenkamer ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst, maar ook daarna, gebruikte voor opslag van spullen van de [geïntimeerde] , zonder dat dit van de kant van [appellant] op bezwaren stuitte. De [geïntimeerde] heeft die spullen daar pas weggehaald bij het begin van de verbouwing, ruim een jaar na het ingaan van de huurovereenkomst. Van belang is verder dat in februari 2022 een e-mailwisseling plaats vond tussen [appellant] en de toenmalige voorzitter van [naam2] van het [geïntimeerde] , [naam3] , waarin [appellant] te kennen is gegeven dat de [geïntimeerde] niet akkoord was met zijn wens om in de klompenkamer een wasmachine en droger te plaatsen, omdat de [geïntimeerde] die ruimte wilde gebruiken als berging voor kerkelijke materialen. [appellant] heeft daartegen op geen enkele manier geprotesteerd, bijvoorbeeld door aan te geven dat het gebruik van het klompenhok, als deel van het gehuurde, aan hem toe kwam. Het is naar het oordeel van het hof moeilijk voor te stellen dat een huurder die meent op grond van de huurovereenkomst (of andere afspraken) recht te hebben op gebruik van een ruimte, dat niet aan zijn [geïntimeerde] te kennen geeft of anderszins protesteert, wanneer die [geïntimeerde] aangeeft zelf plannen met die ruimte te hebben. Het standpunt van [appellant] vraagt het hof zich dat echter wel voor te stellen, en [appellant] geeft als reden voor het uitblijven van een protest van zijn kant dat de relatie met de [geïntimeerde] op dat moment niet goed was. Die verklaring overtuigt echter niet, al was het maar omdat vaststaat dat [appellant] in die periode, en ook daarna, over allerlei van zijn kant ervaren gebreken en tekortkomingen uitvoerig bij de [geïntimeerde] heeft geklaagd.
      
    
    
      4.8
      Het voorgaande brengt naar het oordeel van het hof mee dat beide partijen zich ook na het sluiten van de overeenkomst hebben gedragen alsof gebruik van het klompenhok nog steeds aan de [geïntimeerde] was voorbehouden. Dat leidt het hof tot de conclusie dat [appellant] de afspraken uit de huurovereenkomst onder de gegeven omstandigheden aldus had moeten begrijpen dat de klompenkamer geen onderdeel uitmaakte van het gehuurde. Er is dan ook geen grond om de door [appellant] gewenste verklaring voor recht af te geven. 
      
      
        
          
            [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst; ontbinding is gerechtvaardigd
        
      
      
    
    
      4.9
      Het hof stelt eerst het volgende voorop. [appellant] heeft in hoger beroep geen grief gericht tegen de uitgangspunten van de kantonrechter dat, kort samengevat, [appellant] op grond van de wet en de huurovereenkomst tussen partijen verplicht is zich als goed huurder te gedragen, dat iedere tekortkoming in de nakoming grond kan vormen voor ontbinding van de huurovereenkomst, dat bij de beoordeling van de vraag of ontbinding gerechtvaardigd is alle omstandigheden van het geval van belang zijn, en dat de stelplicht en bewijslast van dat laatste op de huurder rusten. [appellant] heeft evenmin gegriefd tegen de vaststelling van de kantonrechter dat [appellant] tot aan de zitting bij de kantonrechter een bedrag aan verschuldigde huurpenningen van € 13.496,10 onbetaald heeft gelaten. Deze oordelen dienen daarom ook voor het hof tot uitgangspunt.
      
    
    
      4.10
      
        [appellant] komt met zijn grieven op tegen het oordeel van de kantonrechter dat hem op grond van artikel 16 van de toepasselijke algemene bepalingen bij de huurovereenkomst geen beroep toekomt op verrekening met de vordering (op grond van schadevergoeding en huurprijsvermindering) die hij op de [geïntimeerde] meent te hebben, en dat het beroep van de [geïntimeerde] op die bepaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. [appellant] wijst er daarbij op dat hij zich ook op opschorting heeft beroepen. In de stellingen van [appellant] ligt besloten dat ook een beroep op opschorting volgens artikel 16 algemene bepalingen niet is toegestaan, maar dat een beroep van de [geïntimeerde] op die bepaling voor zowel een beroep op verrekening als op opschorting naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, als bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW. Daarbij bestrijdt [appellant] (terecht) niet het oordeel van de kantonrechter dat de rechter bij toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW de nodige terughoudendheid moet betrachten, maar is de strekking van zijn betoog dat onder de gegeven omstandigheden, die volgens hem inhouden dat de [geïntimeerde] ernstig en structureel tekortschiet in het verschaffen van huurgenot, artikel 6:248 lid 2 BW aan een beroep van de [geïntimeerde] op het opschortings- en verrekeningsverbod van artikel 16 algemene bepalingen in de weg staat.
      
    
    
      4.11
      Het hof volgt [appellant] niet in dit standpunt. [appellant] stelt dat de werkzaamheden aan het gehuurde ernstige overlast hebben opgeleverd voor hem en zijn zoon. Aangenomen dat dat waar is dan is dit weliswaar een omstandigheid van enig gewicht; immers het verschaffen van huurgenot is zoals [appellant] terecht aanvoert een hoofdverplichting van de [geïntimeerde] , en een beroep op opschorting kan onder omstandigheden een rechtens legitieme vorm van pressie zijn om de [geïntimeerde] te bewegen tot het alsnog tijdig het onverstoord huurgenot te verschaffen. Maar dat is op zichzelf onvoldoende om te concluderen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de [geïntimeerde] vasthoudt aan een contractuele afspraak dat de maandelijkse huur onverkort (dus zonder verrekening of opschorting) moet worden betaald, tenzij de rechter anders heeft beslist. Bij dit oordeel speelt een rol dat artikel 16 algemene bepalingen nu juist is geschreven voor situaties als die van [appellant] , namelijk waarin de huurder, mogelijk terecht, meent dat [geïntimeerde] tekortschiet en voor dat geval bepaalt dat toch de volledige huur moet worden betaald. De omstandigheid dat de grond voor verrekening of opschorting gelegen is in het tekortschieten van de [geïntimeerde] om (volledig) huurgenot te verschaffen is dan op zichzelf onvoldoende reden om tot een andere conclusie te komen. Daarbij speelt mee dat artikel 16 algemene bepaling niet meebrengt dat [appellant] eventuele aanspraken op de [geïntimeerde] verspeelt, enkel dat deze eerst aan de rechter dienen te worden voorgelegd, voordat hij deze in mindering op de verschuldigde huurpenningen mag brengen. De conclusie is dus dat artikel 6:248 lid 2 BW niet aan in de weg staat aan het standpunt van de [geïntimeerde] dat het [appellant] gelet op artikel 16 algemene bepalingen niet vrij stond om zich op verrekening of opschorting te beroepen. Als [appellant] de huurpenningen niet tijdig of volledig heeft betaald kan dat dus niet met een beroep op verrekening of opschorting worden gelegitimeerd.
      
    
    
      4.12
      Zoals overwogen staat vast dat [appellant] op het moment dat het bestreden vonnis werd gewezen een achterstand in de betaling van de huurpenningen had die was opgelopen tot € 13.496,10. Dit bedrag heeft [appellant] weliswaar na het bestreden vonnis grotendeels voldaan, maar dit neemt niet weg dat [appellant] deze (aanzienlijke) huurachterstand in eerste instantie heeft laten ontstaan. Het hof neemt verder in aanmerking dat de [geïntimeerde] voldoende heeft onderbouwd en [appellant] daartegen onvoldoende gemotiveerd heeft bestreden dat [appellant] ook na het bestreden vonnis regelmatig later betaalt dan op de dag waarop dat volgens de huurovereenkomst zou moeten. De [geïntimeerde] heeft verder gesteld dat [appellant] sinds het bestreden vonnis ook weer een huurachterstand heeft opgebouwd. Op de mondelinge behandeling in hoger beroep werd duidelijk werd dat [appellant] de huur voor de maand september 2025 – die uiterlijk 1 september 2025 verschuldigd was – nog niet had betaald. 
      
    
    
      4.13
      Een en ander betekent dat [appellant] is tekortgeschoten ten aanzien van zijn verbintenis om tijdig en volledig de huurpenningen te betalen.
      
    
    
      4.14
      
        [appellant] is daarnaast tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting om zich als goed huurder te gedragen (zie hiervoor, rechtsoverweging 4.9). Het hof stelt voorop dat de kantonrechter in het bestreden vonnis heeft geoordeeld dat [appellant] zich niet als een goed huurder heeft gedragen door (i) zonder toestemming de klompenkamer in gebruik te nemen, (ii) zonder toestemming een gedenkplaat uit het gehuurde te verwijderen en de [geïntimeerde] in het ongewisse te laten over de verblijfplaats daarvan, en (iii) te proberen de aannemer van de [geïntimeerde] werkzaamheden te laten verrichten waarvoor de [geïntimeerde] geen toestemming had gegeven. [appellant] heeft in hoger beroep een grief gericht tegen het oordeel met betrekking tot het gebruik van het klompenhok (hiervoor, (i)), maar niet tegen de andere vaststellingen van de kantonrechter als genoemd achter (ii) en (iii). Die neemt het hof dan ook tot uitgangspunt. Met name de omstandigheid dat [appellant] de voor de [geïntimeerde] belangrijke gedenkplaat zonder overleg en tegen de uitdrukkelijke wens van de [geïntimeerde] heeft verwijderd, en pas in een zeer laat stadium duidelijk heeft gemaakt waar die gedenkplaat zich bevond, beoordeelt het hof als bijzonder laakbaar. Ook voor wat betreft het gebruik van het klompenhok geldt dat het hof tot hetzelfde oordeel komt als de kantonrechter. Hiervoor is het hof al tot het oordeel gekomen dat het klompenhok geen deel uitmaakt van het gehuurde. Vaststaat dat [appellant] dit na de verbouwing tegen de wil van de [geïntimeerde] in is gaan gebruiken. In zoverre treffen de bezwaren van [appellant] tegen dit oordeel van de kantonrechter geen doel. 
      
    
    
      4.15
      Ook het hof komt tot de conclusie dat [appellant] zich niet als goed huurder heeft gedragen. Naast de hiervoor genoemde omstandigheden neemt het hof daarbij in aanmerking dat het [geïntimeerde] met zijn grief in het incidenteel hoger beroep gemotiveerd heeft gesteld dat [appellant] bepaald bouwafval dat zich kennelijk in zijn woning bevond en van de verbouwwerkzaamheden afkomstig was, op het terrein van de begraafplaats van het [geïntimeerde] heeft gestort. Ook stelt het [geïntimeerde] dat [appellant] tijdens de kerstperiode op een houten plank voor het kozijn van de dakkapel van de pastorie met grote letters “merry christmas” heeft geschreven, in het zicht van buurt en kerkgangers, gelet op de locatie van de pastorie tegenover het kerkgebouw van het [geïntimeerde] . Het [geïntimeerde] wijst er ook op dat [appellant] tijdens de verbouwing aan de aannemer heeft gevraagd om, voor eigen rekening van [appellant] , tuindeuren in de leerkamer aan te brengen. [appellant] heeft de rekening hiervoor vervolgens niet betaald, hoewel hem op die openstaande rekening is gewezen. Het [geïntimeerde] heeft, in het belang van zijn verstandhouding met de aannemer, de rekening uiteindelijk betaald. Wat er ook zij van de redenen die [appellant] stelt te hebben gehad voor deze gedragingen, [appellant] heeft ze op zichzelf niet betwist. Het hof is van oordeel dat [appellant] zich had moeten realiseren dat hij, als huurder van een [geïntimeerde] , een grens overging door bouwafval op een begraafplaats te storten, en door met teksten in zijn raamkozijnen op een dergelijke manier aandacht te vragen voor zijn conflict met het [geïntimeerde] als verhuurder . Ook is het [appellant] aan te rekenen dat hij de aannemer van het [geïntimeerde] opdracht geeft tot het plaatsen van tuindeuren, en daar vervolgens niet voor betaalt, terwijl [appellant] zich heeft moeten realiseren dat voor die goederen en werkzaamheden een vergoeding verschuldigd is en dat het voor de hand ligt dat het [geïntimeerde] uiteindelijk die kosten, die niet voor zijn rekening dienen te komen, zou oppakken. De optelsom van deze omstandigheden is dat [appellant] tekortgeschoten is in zijn verplichting om zich als goed huurder te gedragen. 
      
    
    
      4.16
      De hiervoor geduide tekortkomingen van [appellant] kunnen de ontbinding rechtvaardigen. Het hof is van oordeel dat hetgeen [appellant] heeft aangevoerd niet meebrengt dat op dat uitgangspunt een uitzondering moet worden gemaakt. De tekortkomingen in (betalings)gedrag zijn significant en raken aan de kern van de verplichtingen van [appellant] onder de huurovereenkomst, namelijk de huurpenningen tijdig en volledig betalen, en zich als goed huurder tegenover de [geïntimeerde] opstellen. Daarbij weegt het hof mee dat het [geïntimeerde] – onbetwist – geen professionele [geïntimeerde] is en slechts aan [appellant] verhuurt. Daarbij huurt [appellant] de pastorie die tegenover het kerkgebouw gelegen is. Van de [geïntimeerde] kan dan ook niet gevergd worden een huurovereenkomst te continueren met een huurder die gedrag vertoont – het vervuilen van de begraafplaats; het tonen van teksten in de dakkapel van de pastorie; het zich veroorloven van vrijheden met de gedenkplaat – dat ook gelet op de functie van het [geïntimeerde] als zodanig bepaald onwenselijk is, naast het betalingsgedrag dat te wensen overlaat. Het hof zal daarom de huurovereenkomst onvoorwaardelijk ontbinden. De [geïntimeerde] heeft gelijk dat onder deze omstandigheden het niet voor de hand lag dat de kantonrechter [appellant] een terme de grâce heeft geboden. Het incidenteel appel treft in zoverre doel.
      
    
    
      4.17
      Het hof is van oordeel dat er onder de gegeven omstandigheden aanleiding bestaat om de termijn voor ontruiming te stellen op twee maanden na de datum van dit arrest.
      
    
    
      4.18
      Gelet op het voorgaande krijgt de [geïntimeerde] op korte termijn weer de beschikking over de gehele pastorie en is er onvoldoende belang bij de afzonderlijke afgifte van de sleutels van het klompenhok.
      
    
    
      4.19
      In dit verband overweegt het hof nog dat de verwante vordering van de [geïntimeerde] tot betaling van achterstallige huurtermijnen over het jaar 2024 voor een bedrag van € 816,36 zal worden afgewezen. Zoals overwogen bleek tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep dat [appellant] inmiddels enkel nog achterliep met de betaling van de huur over de maand september 2025. 
      
      
        
          
            [appellant] heeft recht op huurprijsvermindering in verband met de bouwwerkzaamheden
        
      
      
    
    
      4.20
      De kantonrechter heeft de vordering van [appellant] tot huurprijsvermindering afgewezen, op de grond dat de door [appellant] gestelde gebreken onvoldoende onderbouwd waren, en dat niet is gebleken dat de overlast als gevolg van de verbouwing niet binnen redelijke grenzen is gebleven. De bedoeling van de grieven van [appellant] op dit punt is dat zijn vordering tot huurprijsvermindering op de voet van artikel 7:207 BW alsnog wordt toegewezen. 
      
    
    
      4.21
      Het standpunt van [appellant] komt erop neer dat er sprake is geweest van gebreken aan het gehuurde voorafgaand aan, tijdens, en na de verbouwing van de pastorie in 2022, en dat er voor al deze drie tijdvakken aanleiding is voor vermindering van de verschuldigde huurprijs. 
      
    
    
      4.22
      Het hof stelt voorop dat een huurder op basis van artikel 7:207 lid 1 BW in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennisgegeven aan de [geïntimeerde] of waarop het gebrek al in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. 
      
    
    
      4.23
      Voor wat betreft de gevorderde huurprijsvermindering als gevolg van ervaren overlast tijdens de verbouwing, komt het hof tot een ander oordeel dan de kantonrechter. Het hof is van oordeel dat [appellant] voldoende heeft onderbouwd dat de verbouwing dusdanige overlast heeft veroorzaakt dat zijn woongenot daardoor wezenlijk is aangetast. Zo heeft [appellant] maandenlang niet de volledige beschikking gehad over zijn gehele woning, omdat steeds in enig onderdeel daarvan werkzaamheden werden verricht. [appellant] (en zijn verzorging behoevende zoon) heeft (hebben) verder ook langere periodes zonder werkende (inpandige) badkamer moeten leven. Het hof volgt daarin niet de stelling van de [geïntimeerde] dat [appellant] deze overlast heeft geaccepteerd of anderszins voor zijn rekening moet nemen omdat hij voorafgaand aan de verbouwing met klem heeft aangegeven tijdens de verbouwing in zijn woning te willen blijven. Vast staat immers dat de verbouwing, ook los van aanvullende wensen van [appellant] , vanwege de maatregelen als gevolg van de coronapandemie veel langer heeft geduurd, en dat er tijdens de werkzaamheden onvoorziene tegenvallers waren die tot vertraging leidden. [appellant] heeft ook voldoende onderbouwd dat zijn keuze om tijdens de verbouwing in het gehuurde te willen blijven wonen werd gemaakt in een periode dat nog uitgegaan werd van een bouwduur van hoogstens enkele weken. Hij had van de aannemer begrepen dat in nauwe onderlinge afstemming zo gewerkt zou kunnen worden dat de overlast voor hem en zijn zoon zeer beperkt zou kunnen blijven. De [geïntimeerde] heeft dat onvoldoende gemotiveerd betwist. Onder deze omstandigheden is geen aanleiding om anders te oordelen dan dat de overlast die tijdens de verbouwing is veroorzaak, tot een evenredige vermindering van de huurprijs zou moeten leiden. Deze overlast was immers bekend bij de [geïntimeerde] , onder wiens verantwoordelijkheid de werkzaamheden plaatsvonden.
      
    
    
      4.24
      Het hof gaat hierbij uit van de periode vanaf de start van de werkzaamheden op 17 januari 2022, tot en met het einde van de maand juni 2022. De [geïntimeerde] heeft immers onderbouwd dat de verbouwingswerkzaamheden eind juni hadden kunnen zijn afgerond, als niet op verzoek van [appellant] de keuken op een later moment was geplaatst. Dit heeft [appellant] niet voldoende gemotiveerd betwist.
      
    
    
      4.25
      Het hof is van oordeel dat in dit geval slechts bij wege van een schatting – en niet met analoge toepassing van het zogeheten gebrekenboek van de huurcommissie – kan worden bepaald wat de vermindering van de huurprijs is die geacht moet worden evenredig te zijn aan de vermindering van het huurgenot. Het komt het hof voor dat het hanteren van een huurprijsvermindering van 40% voor de gehele in rechtsoverweging 4.24 genoemde periode het meest recht doet aan de overlast zoals die in deze zaak is komen vast te staan. Het hof zal de vordering van [appellant] in zoverre toewijzen.   
      
      
        
          Voor het overige bestaat geen recht op huurprijsvermindering
        
      
      
    
    
      4.26
      Voor wat betreft de periode voorafgaand aan de verbouwing en na de verbouwing bestaat echter geen recht op huurprijsvermindering. Voor de periode voorafgaand aan de verbouwing geldt dat [appellant] niet heeft kunnen onderbouwen in welk opzicht hij de [geïntimeerde] concreet in kennis heeft gesteld van de gebreken waarop hij zijn vordering baseert. [appellant] heeft in dit verband gesteld dat de [geïntimeerde] kennis heeft gekregen van het in rov. 3.2 bedoelde rapport. Voor dat rapport geldt dat niet ter discussie staat dat het is opgesteld in een periode dat [appellant] voornemens was de pastorie van de [geïntimeerde] te kopen. Het is opgesteld om de aspirant-koper voor te lichten over de staat van het voorgenomen koopobject. Voor zover daarin de staat van de pastorie is beschreven, heeft die beschrijving niet de strekking van het identificeren van gebreken voor het verhelpen waarvan de [geïntimeerde] verantwoordelijk is. Ook als de [geïntimeerde] op enig moment daarvan kennis heeft genomen, dan is de [geïntimeerde] daarmee dus niet in kennis gesteld van gebreken aan het gehuurde, als bedoeld in artikel 7:207 BW. 
      
    
    
      4.27
      
        [appellant] heeft verder weliswaar gesteld dat hij voorafgaand aan de verbouwing heeft gemeld dat sprake was van gebreken, maar hij heeft dat niet concreet kunnen maken. De [geïntimeerde] heeft, op zijn beurt, ook gemotiveerd betwist dat op enig moment voor september 2022, anders dan de verbouwingsoverlast, melding van gebreken is gemaakt. Ofschoon duidelijk is dat de staat van het gehuurde voorafgaand aan de verbouwing te wensen overliet – daarom heeft de [geïntimeerde] ook de beslissing genomen om voor circa € 170.000 aan verbouwingen te laten uitvoeren aan de woning waarvan onderdelen al 170 en 100 jaar oud waren –, de omstandigheid dat de [geïntimeerde] aanleiding zag voor een grondige verbouwing, brengt op zichzelf nog niet mee dat ook melding is gemaakt (of kennis bestond ten aanzien) van concrete gebreken. Dat daarvan sprake was heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd. 
      
    
    
      4.28
      Ook voor de periode na de verbouwing geldt dat [appellant] geen recht heeft op huurprijsvermindering. De [geïntimeerde] heeft onderbouwd dat de aannemer die hij heeft ingeschakeld om een raam weer in de sponning te plaatsen, weer onverrichter zake heeft moeten vertrekken, omdat [appellant] het raam niet ter beschikking van de aannemer heeft gesteld. De [geïntimeerde] heeft erop gewezen dat [appellant] zich ook in meer algemene zin op het standpunt heeft gesteld dat hij de door de [geïntimeerde] ingeschakelde aannemer slechts tot het verrichten van herstelwerkzaamheden aan het gehuurde toelaat indien die aannemer eerst een verzekeringspolis aan [appellant] overlegt, dat de achtergrond van dit verzoek ligt in de omstandigheid dat [appellant] de aannemer in het verleden meermaals heeft verweten schade aan zijn eigendommen te hebben veroorzaakt, en dat [appellant] verder als voorwaarde voor herstelwerkzaamheden stelt dat de [geïntimeerde] eerst een plan voor door hem gewenst groot onderhoud overlegt. [appellant] heeft dit niet (gemotiveerd) betwist. Deze omstandigheden leiden naar het oordeel van het hof tot de conclusie dat [appellant] de [geïntimeerde] niet in staat stelt om (op aanvaardbare voorwaarden) tot herstel van eventuele gebreken over te gaan. Om die reden kan [appellant] ook geen aanspraak maken op huurprijsvermindering in verband met die eventuele gebreken.
      
    
    
      4.29
      Bij het voorgaande komt nog dat [appellant] de gebreken in de periode na de verbouwing heeft onderbouwd door verwijzing naar het Dekra rapport. Het hof is van oordeel dat [appellant] tegenover de uitvoerige betwisting door de [geïntimeerde] , ook onvoldoende duidelijk heeft gemaakt dat sprake is van gebreken waarvoor de [geïntimeerde] verantwoordelijk is. Ook om deze reden bestaat geen grond voor toewijzing van zijn vordering op dit punt. 
      
      
        
          
            [appellant] heeft geen recht op vergoeding van schade
        
      
      
    
    
      4.30
      In hoger beroep komt [appellant] ook op tegen de afwijzing door de kantonrechter van schade die hij vordert omdat (a) hij een aantal keer tijdelijk elders moest verblijven in verband met de verbouwing; (b) de aannemer van de [geïntimeerde] schade zou hebben veroorzaakt aan zijn spullen en aan de afwerking van wanden en vloeren die hij als huurder moest herstellen; en (c) hij sloten bij het klompenhok diende te vervangen.
      
    
    
      4.31
      
        Het hof is het met de kantonrechter eens dat voor vergoeding van deze kosten geen grond bestaat. Ten aanzien van de kosten voor het elders verblijven geldt in de eerste plaats dat de huurprijsvermindering waarop [appellant] gezien het voorgaande aanspraak kan maken, heeft te geleden als evenredige compensatie voor de vermindering van huurgenot die [appellant] heeft ondervonden. Alleen al om die reden bestaat voor een aanvullende schadevergoeding op de enkele grondslag van ervaren overlast geen grond. Maar daarnaast geldt dat [appellant] ook in hoger beroep niet voldoende heeft kunnen onderbouwen waarom er nu juist op de momenten waarop de korte uitstapjes – soms ook in aanwezigheid van de partner van [appellant] – werden gemaakt noodzaak bestond om vanwege bouwoverlast elders te overnachten.
        Voor wat betreft de gevorderde schade die het gevolg zou zijn van beschadigingen waarvoor (de aannemer van) de [geïntimeerde] verantwoordelijk zou zijn, geldt dat [appellant] deze schadepost ook in hoger beroep onvoldoende heeft onderbouwd. [appellant] heeft weliswaar verschillende stukken ter onderbouwing ingebracht, maar daaruit volgen geen aanwijzingen over de oorzaak van die schade, en dus de wat dit betreft cruciale omstandigheid dat de [geïntimeerde] (of de aannemer) die schade ook heeft veroorzaakt.
        Voor wat betreft de kosten van vervanging van de sleutels geldt dat het hof hiervoor heeft geoordeeld dat het klompenhok geen onderdeel vormt van het gehuurde, en daarmee ontvalt hoe dan ook enige grondslag aan dit deel van het gevorderde.
      
      
      
        
          De slotsom
        
      
      
    
    
      4.32
      Het principaal hoger beroep van [appellant] slaagt deels, omdat het hof zijn vordering tot huurprijsvermindering gedeeltelijk zal toewijzen. Zijn grieven 7 en 8 die hierop zien slagen in zoverre. De grieven van [appellant] falen voor het overige.
      
    
    
      4.33
      Het incidenteel hoger beroep van de [geïntimeerde] slaagt in die zin, dat het hof de huurovereenkomst onvoorwaardelijk zal ontbinden en geen termen aanwezig ziet voor een terme de grâce. Ook de vordering tot ontruiming wordt toegewezen. De grieven 1 en 2 in incidenteel hoger beroep slagen in zoverre. De vordering in verband met achterstallige huurtermijnen over het jaar 2024 wordt afgewezen. In zoverre slaagt grief 2 in het incidenteel beroep, die ook daarop ziet, niet. 
      
    
    
      4.34
      Gelet op deze uitkomst van de procedure in hoger beroep – de huurovereenkomst wordt onvoorwaardelijk ontbonden en slechts een klein deel van de vorderingen van [appellant] wordt toegewezen – merkt het hof [appellant] aan als de partij die overwegend in het ongelijk wordt gesteld. Hij dient dus te worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep met dien verstande dat het hof geen extra punten voor het incidenteel appel zal toekennen gelet op de wel toegewezen huurkorting. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
      
    
    
      4.35
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof, recht doende
    
    
    
      
        in het principaal en het incidenteel hoger beroep:
      
    
    
    
      vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland van 
      13 februari 2024 voor wat betreft de beslissingen onder 6.3. en 6.8., en doet opnieuw recht:
    
    
    
      ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres1] te ( [adres2] ) [woonplaats2] ;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] om het gehuurde met ingang van twee maanden na de datum van dit vonnis met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze laatste eigendom van het [geïntimeerde] zijn, te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van het [geïntimeerde] te stellen;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] om aan het [geïntimeerde] te betalen een bedrag gelijk aan de alsdan geldende maandelijkse huur voor iedere maand of gedeelte daarvan dat hij het gehuurde in gebruik houdt;
    
    
    
      vermindert de huurprijs die [appellant] aan het [geïntimeerde] verschuldigd is over de periode van 1 januari 2022 tot en met 30 juni 2022 met 40%;
    
    
    
      veroordeelt het [geïntimeerde] om de huurpenningen die [appellant] over die periode onverschuldigd heeft betaald aan hem terug te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 september 2024 tot aan de dag van volledige betaling;
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van principaal en incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van het [geïntimeerde] begroot op: 
    
    
      
        € 2.175 aan griffierecht
      
      
        € 4.426 aan salaris van de advocaat van verhuurster (2 procespunten × appeltarief IV);
      
    
    
    
      verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.M. Essed, J.H. Kuiper en H.R. Bos, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
      25 november 2025.
    
  
  
     ECLI:NL:RBNNE:2024:2290.
  
  
     De grieven 1 en 2 van [appellant] gaan over de feitenvaststelling van de kantonrechter. Het hof zal hierna zelfstandig vaststellen welke feiten tussen partijen vaststaan. Dat brengt mee dat bij een afzonderlijke bespreking van de grieven en 1 en 2 geen belang bestaat. 
  
  
     HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:AG4158, NJ 1981/635 (Ermes/Haviltex).
  
  
     HR 12 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX5572.
  
  
     Zie ook HR 5 oktober 2018: ECLI:NL:HR:2018:1845, rov. 3.4.2.
  
  
     HR 10 juni 2022, ECLI: NL:HR:2022:853.