ECLI:NL:RBNHO:2025:12347, Rechtbank Noord-Holland, 22-10-2025, C/15/357408 / HA ZA 24-549
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-10-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Het gaat in deze zaak om een aantal transacties met percelen landbouwgrond in 2018/2019. Eiser sub 1 heeft deze percelen van een grondhandelaar gekocht met het oog op een waardestijging van de grond door een bestemmingswijziging. Gedaagde is de notaris die de leveringsakten van deze transacties heeft verleden. Volgens eisers heeft gedaagde zijn notariële zorgplicht geschonden. De rechtbank geeft eisers daarin op een aantal onderdelen gelijk.

RECHTBANK Noord-Holland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
      Zaaknummer: C/15/357408 / HA ZA 24-549
    
    
    
      
        Vonnis van 22 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] , 
    
      die woont in [woonplaats] ,
      hierna te noemen: [eiser sub 1] ,2. [eiseres sub 2], 
      die woont in [woonplaats] ,
      hierna: [eiseres sub 2] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers] ,
      advocaat: mr. B. van Mieghem,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      die woont in [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat: mr. V.J.N. van Oijen.
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      Het gaat in deze zaak om een aantal transacties met percelen landbouwgrond in 2018/2019. [eiser sub 1] heeft deze percelen van een grondhandelaar gekocht met het oog op een waardestijging van de grond door een bestemmingswijziging. [gedaagde] is de notaris die de leveringsakten van deze transacties heeft verleden. Volgens [eisers] heeft [gedaagde] zijn notariële zorgplicht geschonden. De rechtbank geeft [eisers] daarin op een aantal onderdelen gelijk. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit het tussenvonnis van 26 februari 2025, waarin de rechtbank een mondelinge behandeling heeft bevolen. 
      
    
    
      1.2.
      Deze mondelinge behandeling heeft op 3 juni 2025 plaatsgevonden. De griffier heeft van deze zitting aantekeningen gemaakt. De advocaten hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zij hebben overgelegd. De rechter heeft ter zitting de akte overlegging producties met producties 24 en 25 van [eisers] aan het procesdossier toegevoegd. Aan het eind van de zitting heeft de rechter bepaald dat in deze zaak vonnis zal worden gewezen. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser sub 1] heeft in 2018 vier percelen landbouwgrond gekocht van Royaal Vastgoed B.V. (thans geheten Invest Vastgoed B.V.) (hierna: Royaal) voor een totaalbedrag van € 298.395,00. Royaal is een grondhandelaar die zich bezighoudt met de verkoop van landbouwgrond, al dan niet na verkaveling, aan particulieren. Daarbij wordt gespeculeerd op een waardestijging van de grond door een bestemmingswijziging. 
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser sub 1] is een gepensioneerd psychiater. Toen [eiser sub 1] de vier percelen van Royaal kocht, was [eiser sub 1] ongeveer 75 jaar oud en met [eiseres sub 2] op huwelijkse voorwaarden getrouwd. Inmiddels zijn [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] gescheiden.
      
    
    
      2.3.
      Het gaat om de volgende vier percelen (hierna: de vier percelen): 
      
      
        
          Het perceel in Amstelveen van 2 are met kadastraal nummer [kadastraalnummer 1] . [eiser sub 1] heeft dit perceel op 6 april 2018 voor € 42.180,00 (€ 210,90 per m²) van Royaal gekocht en op 14 mei 2018 geleverd gekregen. Zelf had Royaal dit perceel op 15 januari 2018 verkregen voor € 69,00 per m². 
        
        
          Het perceel in Amstelveen van 1 are met kadastraal nummer [kadastraalnummer 2] . [eiser sub 1] heeft dit perceel op 1 juni 2018 voor € 22.040,00 (€ 220,40 per m²) van Royaal gekocht en op 8 juni 2018 geleverd gekregen. Zelf had Royaal dit perceel op 15 januari 2018 verkregen voor € 69,00 per m². 
        
        
          Het perceel in Scherpenzeel (Oudetrijne) van ongeveer 45 are en 15 centiare met kadastraal nummer [kadastraalnummer 3] . [eiser sub 1] heeft dit perceel op 5 november 2018 voor € 188.550,00 (€ 41,76 per m²) van Royaal gekocht en op 26 november 2018 geleverd gekregen. Eerder op diezelfde dag (26 november 2018) kreeg Royaal dit perceel zelf geleverd. Royaal betaalde voor dit perceel € 4,00 per m².
        
        
          Het perceel in Nuenen van ongeveer 7,5 are met kadastraal nummer [kadastraalnummer 4] . [eiser sub 1] heeft dit perceel op 24 december 2018 voor € 45.625,00 (€ 60,83 per m²) van Royaal gekocht en op 18 februari 2019 geleverd gekregen. Eerder op diezelfde dag (18 februari 2019) kreeg Royaal dit perceel zelf geleverd. 
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] (thans oud-notaris) heeft de leveringsakten van deze ABC-transacties verleden. [gedaagde] is als notaris vaker betrokken geweest bij dit soort speculatieve grondtransacties van Royaal. 
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] dreef zijn notariskantoor als eenmanszaak. [gedaagde] had één medewerker: zijn echtgenote [echtgenote] (hierna: [echtgenote] ).
      
    
    
      2.6.
      Voordat de vier percelen aan [eiser sub 1] werden geleverd, heeft [gedaagde] de conceptleveringsakten aan [eiser sub 1] toegezonden. In het begeleidend schrijven bij de conceptakten heeft [gedaagde] telkens de volgende passage opgenomen:
      
      
        “Behalve wat u koopt en voor welke prijs is tevens nog van belang hetgeen staat in de artikelen 6 en 7 in de akte van levering. Bij deze wijs ik u er dan ook uitdrukkelijk op om deze artikelen aandachtig te lezen.”
      
    
    
      2.7.
      In de concept en definitieve leveringsakten tussen Royaal en [eiser sub 1] is telkens vermeld: 
      
      
        “LEVERINGSVERPLICHTING, JURIDISCHE EN FEITELIJKE STAAT
        
          Artikel 2
        
        (…)
      
      3. De aflevering (feitelijke levering) van het verkochte dient heden plaats te vinden, vrij van pacht, 
      
            huur en elk ander gebruiksrecht, geheel ontruimd, in de feitelijke staat waarin het verkochte zich 
            op heden bevindt, met dien verstande dat deze staat, anders dan door toedoen van koper en 
            behoudens normale slijtage, niet minder mag zijn dan de staat waarin het verkochte zich bevond bij 
            het tot stand komen van de koop.
        (…)
        
          EXTRA VERKLARINGEN VAN KOPER
        
        
          Artikel 6
        
        Koper verklaart ermee bekend te zijn (aan hem door de verkoper meegedeeld):
      
      1. dat de onderhavige levering een B-C transactie betreft, opvolgend aan een A-B levering.
      2. dat tussen de verschillende transacties een waardestijging zit;
      3. dat de onderhavige koop en levering niet valt onder de toezicht regeling van de Stichting Autoriteit 
          Financiële Markten (AFM), welke regeling raadpleegbaar is via www.afm.nl.
      4. welke de gevolgen van de rechtshandeling(en), in en voortvloeiende uit deze akte kunnen zijn en 
      
            de daaraan ten grondslag liggende koopovereenkomst, ondanks dat koper (zichzelf) niet meteen 
            kwalificeert als een professionele belegger met de nodige kennis en ervaring in vastgoed en koper  
      
      - voor zover van toepassing - tijdig de relevante, correcte en duidelijke informatie heeft ontvangen 
      
            om zich een oordeel te vormen over het te leveren registergoed en de daaraan verbonden kosten en 
            risico’s.
      
      5. het huidige bestemmingsplan welke is te raadplegen bij de gemeente waar het registergoed gelegen 
          is.
      6. dat er geen garanties zijn ten aanzien van de bestemmingsplanwijzigingen van het verkochte zodat 
      
            er ook geen termijn vast te stellen is waarbinnen een bestemmingswijziging plaats zou kunnen 
            vinden;
      
      7. dat eventuele bestemmingswijzigingen op andere - vergelijkbare - locaties gerealiseerd in het 
      
            verleden geen garanties geven voor de onderhavige locatie;
        Koper heeft vrij toegang tot internet en heeft hiervan gebruik gemaakt in verband met zijn eigen onderzoeksplicht in het kader van de aankoop van het registergoed.
      
      
      
        
          VRIJWARING BEOOGD GEBRUIK
        
        
          Artikel 7
        
      
      1. Verkoper verklaart dat het verkochte thans een agrarische bestemming heeft en verklaart voorts 
      
            geen enkele garantie te geven aan koper, dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele 
            toekomstige bestemmingswijziging casu quo verklaart geen enkele garantie te geven dat de 
            bestemming van het verkochte ook wordt gewijzigd in een andere dan een agrarische bestemming.
      
      2. Koper verklaart met deze aankoop een investering te beogen en vrijwaart verkoper hierbij voor alle 
      
            eventuele gevolgen en aanspraken, in de ruimste zin van het woord, van het uitblijven van een 
            waardevermeerdering van het verkochte, alsdan niet op grond van een bestemmingsplanwijziging.
      
      3. Met betrekking tot het op het verkochte van toepassing zijnde bestemmingsplan, heeft de koper een 
          zelfstandige onderzoeksplicht.”
      
    
    
      2.8.
      Alle leveringsakten zijn gepasseerd bij schriftelijke volmacht van [eiser sub 1] . [eiser sub 1] heeft [gedaagde] nooit persoonlijk gesproken, ook niet aan de telefoon. [eiser sub 1] heeft twee keer telefonisch contact gehad met [echtgenote] . Van deze telefoongesprekken zijn geen aantekeningen gemaakt.
      
    
    
      2.9.
      In de periode dat [eiser sub 1] de percelen van Royaal kocht, kocht [eiser sub 1] ook 25 percelen landbouwgrond van andere grondhandelaren. De levering van deze percelen vond plaats ten overstaan van een andere notaris.  
      
    
    
      2.10.
      
        [eisers] hebben [gedaagde] bij brieven van 10 augustus 2023 en 10 april 2024 aansprakelijk gesteld voor de schade die zij lijden als gevolg van zorgplichtschendingen van [gedaagde] . [gedaagde] heeft iedere aansprakelijkheid van de hand gewezen.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vorderen dat de rechtbank voor recht verklaart dat [gedaagde] bij de levering van de in de dagvaarding genoemde percelen zijn zorgplicht tegenover [eiser sub 1] heeft geschonden, dat [gedaagde] tegenover [eiser sub 1] niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in dezelfde omstandigheden mocht worden verwacht en dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade die [eisers] daardoor hebben geleden. Verder vorderen [eisers] dat de rechtbank [gedaagde] veroordeelt om aan [eisers] schadevergoeding te betalen, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Ten slotte vorderen [eisers] veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente, en dat de rechtbank het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaart (voor zover de wet dat toelaat).  
      
    
    
      3.2.
      
        
          [eisers] leggen aan hun vorderingen het volgende ten grondslag.
        
          [gedaagde] heeft tegenover [eiser sub 1] niet voldaan aan de op hem als notaris rustende informatieplicht (‘Belehrungspflicht’), plicht tot wilscontrole, onderzoeksplicht en waarschuwingsplicht. Concreet verwijten [eisers] [gedaagde] dat hij [eiser sub 1] niet heeft gewezen op het aan de transactie verbonden risico dat de percelen landbouwgrond niet worden ontwikkeld en een waardestijging uitblijft en dat [gedaagde] niet heeft gecontroleerd of [eiser sub 1] de transacties desondanks wilde. Daarnaast had [gedaagde] [eiser sub 1] moeten waarschuwen dat hier sprake was van windhandel, meer concreet dat hij een veel te hoge prijs voor de landbouwgrond betaalde en dat de kans op een waardestijging als gevolg van een bestemmingswijziging vrijwel nihil is. Ook heeft [gedaagde] verzuimd [eiser sub 1] erop te wijzen dat het gaat om ABC-transacties met grote prijssprongen. [gedaagde] heeft naar deze onverklaarbare prijssprongen ook onvoldoende onderzoek gedaan. Verder had [gedaagde] moeten onderzoeken of Royaal een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) nodig had. [gedaagde] heeft meegewerkt aan het omzeilen van de vergunningsplicht. Dit alles betekent dat [gedaagde] onrechtmatig tegenover [eiser sub 1] heeft gehandeld. Aannemelijk is dat als [gedaagde] aan zijn zorgplicht had voldaan, [eiser sub 1] geen landbouwgronden meer had gekocht en afgenomen. Door het onrechtmatig handelen van [gedaagde] hebben [eisers] schade geleden. De vier percelen zijn namelijk vrijwel waardeloos en praktisch onverkoopbaar. 
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] betwist dat hij zijn zorgplicht heeft geschonden. Volgens [gedaagde] heeft hij bij zijn notariële werkzaamheden gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris in dezelfde omstandigheden mag worden verwacht. En voor zover sprake is van een zorgplichtschending, betwist [gedaagde] het causaal verband: ook als hij zijn zorgplicht niet had geschonden, dan waren de speculatieve grondtransacties tussen Royaal en [eiser sub 1] tot stand gekomen, ook omdat [eiser sub 1] aan de met Royaal gesloten koopovereenkomsten was gebonden. Ten slotte bestrijdt [gedaagde] dat [eisers] aantoonbare schade lijden en doet [gedaagde] een beroep op eigen schuld van [eiser sub 1] (artikel 6:101 van het Burgerlijk Wetboek (BW)). [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid, althans tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.   
      
    
    
      3.4.
      De rechtbank zal nader ingaan op de stellingen van partijen en op de verweren als dat voor de beoordeling van de vorderingen nodig is. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De vraag is of [gedaagde] zijn notariële zorgplicht tegenover [eiser sub 1] heeft geschonden en daarmee niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mocht worden verwacht. 
      
    
    
      4.2.
      De notariële zorgplicht bestaat uit de informatieplicht (ook wel de ‘Belehrungspflicht’ genoemd), de onderzoeksplicht en de plicht tot wilscontrole. Onder omstandigheden heeft een notaris ook een bijzondere waarschuwingsplicht. Omdat het hier gaat om speculatieve grondtransacties, kijkt de rechtbank voor de invulling van de notariële zorgplicht ook naar het arrest van (de tucht- en notariskamer van) het Gerechtshof [woonplaats] van 24 mei 2022. 
      
    
    
      4.3.
      Voor de vraag of sprake is van een zorgplichtschending, vindt de rechtbank in dit geval niet van belang dat [eiser sub 1] hoogopgeleid is. Dat geldt ook voor de omstandigheid dat [eiser sub 1] van andere grondhandelaren landbouwgrond heeft gekocht. [gedaagde] heeft namelijk niet gesteld dat hij dit al wist voordat de vier percelen aan [eiser sub 1] werden geleverd. De rechtbank ziet daarom niet hoe die kennis voor [gedaagde] bij de invulling van zijn zorgplicht een rol kan hebben gespeeld. [gedaagde] diende ervan uit te gaan dat [eiser sub 1] de speculatieve aankopen deed als een particulier zonder bijzondere kennis of ervaring. 
      
      
        
          Informatieplicht en wilscontrole
        
      
      
    
    
      4.4.
      Een notaris mag aannemen dat hij op de juiste wijze aan zijn informatieplicht heeft voldaan als hij ervan overtuigd is dat de verschijnende personen hebben begrepen wat de inhoud van de akte is. Als er gepasseerd wordt bij volmacht, moet de notaris op een andere manier die overtuiging hebben gekregen. In het kader van de wilscontrole moet de notaris actief controleren of de partijen bij de te verlijden akte ook willen wat in de akte is opgenomen. De notaris die de opdracht krijgt om een akte van levering te verlijden van een perceel landbouwgrond als belegging, moet de koper informeren over het speculatieve karakter van de koop en de risico’s daarvan, en zich ervan vergewissen dat de koper zich goed bewust is van dat speculatieve karakter en de transactie desondanks wil. 
      
    
    
      4.5.
      Hieraan heeft [gedaagde] niet voldaan. Het enige dat [gedaagde] hier heeft gedaan is dat hij [eiser sub 1] in zijn begeleidend schrijven (zie 2.6 van dit vonnis) zonder verdere toelichting heeft gewezen op de artikelen 6 en 7 van de (concept)akte van levering. Hiermee heeft [gedaagde] [eiser sub 1] te summier geïnformeerd over de risico’s die aan de transactie zijn verbonden. De rechtbank doelt dan met name op het in 2018/2019 bestaand reëel risico dat dergelijke landbouwgronden geen bestemmingswijzing zullen krijgen en het daarom zeer ongewis is of de beoogde waardestijging zal plaatvinden. [gedaagde] mocht op grond van dit begeleidend schrijven en de (verwijzing naar de) artikelen 6 en 7 van de (concept)akte van levering niet in redelijkheid de overtuiging hebben dat [eiser sub 1] hiervan doordrongen was. [gedaagde] heeft zich hiermee er ook niet van vergewist dat [eiser sub 1] ten volle begreep waaraan hij zeer grote bedragen uitgaf en dat [eiser sub 1] de transactie, ondanks de reële risico’s, toch wilde. 
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] heeft ook onvoldoende gemotiveerd dat hij mondeling aan zijn informatieplicht en plicht tot wilscontrole heeft voldaan. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] gezegd dat [echtgenote] twee keer telefonisch contact met [eiser sub 1] heeft gehad. Hoewel van deze telefoongesprekken geen aantekeningen zijn gemaakt en [gedaagde] desgevraagd niets concreets over deze telefoongesprekken kon zeggen, kan er volgens [gedaagde] van uit worden gegaan dat [echtgenote] [eiser sub 1] tijdens deze telefoongesprekken heeft voorgelicht over de speculatieve aard van de transacties en [eiser sub 1] erover heeft geïnformeerd dat een waardestijging pas over vijf of tien jaar, of helemaal niet, aan de orde kan zijn. Dit wordt in geval van grondspeculatie namelijk altijd door [echtgenote] aan de telefoon gezegd en dat zal in het geval van [eiser sub 1] niet anders zijn geweest, aldus [gedaagde] . De rechtbank gaat daar niet in mee, omdat [eiser sub 1] heeft bestreden dat hij tijdens de telefoongesprekken is voorgelicht of geïnformeerd. Bovendien staat vast dat [eiser sub 1] en [echtgenote] het aan de telefoon (in ieder geval) over iets anders hebben gehad, namelijk over de annulering van twee grondtransacties omdat [eiser sub 1] in het ene geval zijn geld nodig had voor een keuken en in het andere geval omdat [eiseres sub 2] het niet met de transactie eens was. Omdat [gedaagde] niet concreet heeft gemotiveerd dat telefonisch over de risico’s van de transactie met [eiser sub 1] is gesproken en wilscontrole is uitgevoerd, gaat de rechtbank voorbij aan het bewijsaanbod dat [gedaagde] in dit verband heeft gedaan. 
      
    
    
      4.7.
      Dit betekent dat [gedaagde] tegenover [eiser sub 1] niet aan zijn informatieplicht en plicht tot wilscontrole heeft voldaan. 
      
      
        
          ABC-transacties - prijsverschillen
        
      
      
    
    
      4.8.
      Als de grondspeculatie gepaard gaat met ABC-leveringen met (sterk) toenemende koopprijzen, brengt de zorgvuldigheid mee dat de notaris nagaat of dat prijsverschil op goede gronden verklaarbaar is. Die verklaring kan gelegen zijn in het speculatieve karakter van de transactie. Zijn de prijsverschillen ook dan nog ongebruikelijk groot en niet verklaarbaar, dan kan dat grond zijn voor dienstweigering. 
      
    
    
      4.9.
      
        [eiser sub 1] kreeg hier de percelen van Royaal geleverd via een ABC-transactie. De substantiële bedragen die [eiser sub 1] voor de vier percelen landbouwgrond betaalde waren een veelvoud van de koopsommen die Royaal voor de percelen landbouwgrond had betaald. Hoewel de exacte gegevens van het perceel in Nuenen ontbreken, is tussen partijen niet in geschil dat dit ook geldt voor het perceel in Nuenen. Voor het perceel in Scherpenzeel heeft [eiser sub 1] zelfs tien keer meer betaald dan Royaal. Omdat [gedaagde] de leveringsakten van deze ABC-transacties heeft verleden, kan hij met deze prijsstijgingen bekend worden verondersteld.
      
    
    
      4.10.
      De rechtbank oordeelt dat [gedaagde] , als het gaat om de prijsstijgingen, niet aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan. De hoge prijsstijgingen, in combinatie met de korte tijd die tussen de leveringen A-B en B-C zat (voor de percelen Scherpenzeel en Nuenen vonden de leveringen zelfs op dezelfde dag plaats), en de voor [eiser sub 1] met de aankoop gemoeide hoge bedragen, hadden voor [gedaagde] aanleiding moeten zijn om nader onderzoek te doen naar deze prijsstijgingen. De enkele omstandigheid dat [gedaagde] ten tijde van de leveringen aan [eiser sub 1] voor zichzelf heeft geconstateerd dat het hier gaat om grondspeculatie, maakt de prijsstijgingen in dit geval niet automatisch verklaarbaar. Dat een notaris per definitie geen nader onderzoek naar prijsstijgingen hoeft te doen als sprake is van grondspeculatie, volgt niet, zoals [gedaagde] heeft betoogd, uit het eerder aangehaalde arrest van het Hof van 24 mei 2022. Het Hof vond in die zaak dat de notaris in redelijkheid de inschatting heeft kunnen maken dat de prijsstijging (naar € 130,00 per m²) vanwege de aard van de transactie op goede gronden verklaarbaar was. Het Hof baseerde dit oordeel echter op nadere omstandigheden die de notaris had aangevoerd (zie rov. 5.6). Anders dan de enkele constatering dat het gaat om grondspeculatie, heeft [gedaagde] hier geen nadere feiten en/of omstandigheden aangevoerd.  
      
    
    
      4.11.
      
        [gedaagde] heeft dus zijn onderzoeksplicht geschonden door geen nader onderzoek te doen naar de prijsstijgingen, door bijvoorbeeld Royaal te vragen naar een verklaring voor de prijsstijgingen. Als de prijsstijgingen dan nog steeds niet waren te verklaren, dan had [gedaagde] [eiser sub 1] hierover dienen te informeren. De rechtbank vindt niet dat [gedaagde] [eiser sub 1] voordien al uitgebreider over de ABC-transacties en prijsstijgingen had moeten informeren. 
      
      
        
          Vergunningsplicht
        
      
      
    
    
      4.12.
      Vervolgens is de vraag of [gedaagde] zijn onderzoeksplicht heeft geschonden omdat hij niet zou hebben onderzocht of Royaal een vergunning van de AFM nodig had. De rechtbank oordeelt dat [gedaagde] zijn onderzoeksplicht op dit punt niet heeft geschonden. Hierna legt de rechtbank uit waarom.
      
    
    
      4.13.
      Volgens [eisers] had Royaal op grond van artikel 2:55 lid 1 van de Wet op het financieel toezicht een vergunning nodig omdat Royaal hier beleggingsproducten verkocht en was Royaal daarvan ook niet vrijgesteld. [eiser sub 1] heeft voor de vier percelen weliswaar een pachtvolmacht afgegeven, maar de grond was ten tijde van de verkoop al door dezelfde pachter in gebruik. Het beheer van de grond kan daarom geacht worden onderdeel te zijn geweest van het aanbod van Royaal, aldus steeds [eisers] 
      
    
    
      4.14.
      
        [gedaagde] heeft dit gemotiveerd betwist, in welk verband [gedaagde] heeft gewezen op artikel 2 lid 3 van de leveringsakten. Daarin is opgenomen dat Royaal de grond vrij van pacht of huur of enig ander gebruiksrecht aan [eiser sub 1] levert. De rechtbank volgt [gedaagde] in zijn betoog dat hij er daarom van uit mocht gaan dat de grond niet in gebruik was of in gebruik zou blijven bij een ander dan [eiser sub 1] . Dat de vier percelen ten tijde van de verkoop al door de betreffende pachters werden gepacht, hebben [eisers] onvoldoende gemotiveerd gesteld. Ook daarin geeft de rechtbank [gedaagde] gelijk. Over de pacht hebben [eisers] namelijk niets concreets gesteld, ook niet nadat [gedaagde] er op had gewezen dat niet eens duidelijk is wie de betreffende pachters zijn. Aan bewijslevering komt de rechtbank daarom niet toe.   
      
      
        
          Geen schending van de waarschuwingsplicht
        
      
    
    
      4.15.
      
        [gedaagde] had tegenover [eiser sub 1] niet een bijzondere waarschuwingsplicht. Een dergelijke waarschuwingsplicht dient ervoor dat een notaris voorkomt dat misbruik wordt gemaakt van juridische onkunde en feitelijk overwicht. Van [eiser sub 1] kan echter niet worden gezegd dat hij ten opzichte van Royaal zo onkundig was of dat het feitelijk overwicht op [eiser sub 1] zodanig was dat er een wezenlijk risico van misbruik bestond waarvoor [gedaagde] had moeten waarschuwen. Daarbij komt dat [eisers] de door hen gestelde waarschuwingsplicht baseren op de stelling dat bij de handel in landbouwgrond sprake is van windhandel. Om hier te kunnen spreken van windhandel, hebben [eisers] echter onvoldoende concrete, op hun situatie van toepassing zijnde feiten gesteld. De gestelde moeilijke verkoopbaarheid van de percelen is daarvoor onvoldoende. 
      
      
        
          Conclusie zorgplicht
        
      
      
    
    
      4.16.
      De conclusie van de rechtbank is dat [gedaagde] zijn zorgplicht tegenover [eiser sub 1] heeft geschonden en dat [gedaagde] niet heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot in gelijke omstandigheden mag worden verwacht. De rechtbank zal de dienovereenkomstige gevorderde verklaringen voor recht toewijzen. 
      
      
        
          Causaal verband en schade
        
      
      
    
    
      4.17.
      De rechtbank acht het aannemelijk dat, als [gedaagde] wel aan zijn zorgplicht had voldaan, [eiser sub 1] dan tot inkeer was gekomen en was gestopt met het kopen en afnemen van percelen landbouwgrond. Dat [eiser sub 1] daar hoe dan ook mee was doorgegaan omdat hij ook van andere grondhandelaren landbouwgrond kocht, kan niet zonder meer worden gezegd. Volgens [eisers] is namelijk ook de notaris die betrokken was bij de andere grondtransacties zijn notariële zorgplicht niet nagekomen. 
      
    
    
      4.18.
      De schade die [eiser sub 1] als gevolg van de zorgplichtschendingen heeft geleden, zal [gedaagde] dienen te vergoeden. De rechtbank zal de gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade die [eiser sub 1] heeft geleden toewijzen. Deze verklaring voor recht zal de rechtbank ook ten aanzien van [eiseres sub 2] toewijzen omdat [eisers] onweersproken hebben gesteld dat ook [eiseres sub 2] door de zorgplichtschendingen schade heeft geleden.  
      
      
        
          Verwijzing naar de schadestaatprocedure?
        
      
      
    
    
      4.19.
      Voor toewijzing van een vordering tot vergoeding van schade op te maken bij staat, is voldoende dat de mogelijkheid dat schade is of zal worden geleden aannemelijk is, wat niet betekent dat aannemelijk moet zijn dat enige schade is geleden. Aan deze lage drempel is in dit geval voldaan. In de schadestaat kan aan de orde komen wat de precieze omvang is van de schade van [eiser sub 1] onderscheidenlijk [eiseres sub 2] en in hoeverre deze door de schending van de zorgplicht van [gedaagde] is veroorzaakt. Dat geldt ook voor het beroep van [gedaagde] op eigen schuld van [eiser sub 1] . De rechtbank zal dus de gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure toewijzen.
      
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.20.
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De rechtbank begroot de proceskosten van [eisers] op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                136,72
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                320,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.228,00
              
              
                (2 punten × € 614,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.862,72
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.21.
      De rechtbank zal de gevorderde wettelijke rente toewijzen vanaf veertien dagen na aanschrijving. 
      
    
    
      4.22.
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen in hoger beroep gaat (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat [gedaagde] bij de levering van de in de dagvaarding genoemde percelen zijn zorgplicht tegenover [eiser sub 1] heeft geschonden, en dat [gedaagde] tegenover [eiser sub 1] niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in dezelfde omstandigheden mocht worden verwacht,
      
    
    
      5.2.
      verklaart voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade die [eisers] als gevolg van het onder 5.1 voor recht verklaarde hebben geleden, 
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eisers] van schadevergoeding, nader op de te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.862,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.3 tot en met 5.5 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Auwerda, rechter, bijgestaan door mr. N.M. Bindhammer, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2025. 
      
    
  
  
     artikel 43 Wet op het notarisambt (Wna) 
  
  
     ECLI:NL:GHAMS:2022:1498
  
  
     Hoge Raad 17 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:428, rov. 3.2.4