ECLI:NL:RBNHO:2025:8880, Rechtbank Noord-Holland, 24-07-2025, HAA 25/2566
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-07-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Overdrachtsbelasting. Waarde bloot eigendom.

Rechtbank Noord-Holland
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: HAA 25/2566
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 juli 2025 in de zaak tussen
    
    
      [eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres
    
    
      en
    
    
    de inspecteur van de Belastingdienst, verweerder.
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      Verweerder heeft met dagtekening 7 april 2025 een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting ten bedrage van € 3.800 aan eiseres opgelegd. Bij beschikking is € 161 belastingrente in rekening gebracht.  
    
    
    
      Eiseres heeft met dagtekening 23 april 2025 bezwaar gemaakt tegen de naheffingsaanslag en beschikking belastingrente. 
    
    
    
      Verweerder heeft het bezwaar als rechtstreeks beroep tegen de naheffingsaanslag met toepassing van artikel 7:1a Awb doorgezonden aan de rechtbank en aangegeven in te stemmen met prorogatie.
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift en de op de zaak betrekking hebbende stukken ingediend.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 juli 2025. Deze zaak is gelijktijdig behandeld met het beroep met zaaknummer HAA 24/3782 van [naam 1] . Namens eiseres is haar partner, [naam 1] verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2] MA, mr. dr. [naam 3] , ing. [naam 4] RT, mr. [naam 5] en mr. [naam 6] .
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
  
  
    Feiten 
    1. Op 21 december 2022 is via een notariële akte door verkoper, mw. [naam 7] ( [geboortedatum] ), wonende te [woonplaats] , [straat] [# 1] , aan eiseres en [naam 1] , wonende te [woonplaats] , [straat] [# 2] , tezamen genoemd koper, op grond van een koopovereenkomst met dezelfde datum, geleverd het woonhuis (bouwjaar 1963) met schuur, ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorighedengelegen te [woonplaats] , [straat] [# 1] . De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 90 m², overige inpandige ruimte 17 m² en een berging van 6 m². De koopprijs bedroeg € 200.000. De verkoop heeft plaatsgevonden onder voorbehoud van de rechten van gebruik en bewoning ten behoeve van verkoper. 
    
    2. Met betrekking tot het betalen van de koopprijs van voormeld bedrag ad € 200.000 komen verkoper en koper met elkaar overeen dat deze verplichting door afstand teniet gaat, onder de verplichting voor koper aan verkoper een bedrag groot € 200.000 bij wijze van geldlening schuldig te erkennen. 
    
    3. Ter zake van de overdracht is door eiseres en [naam 1] € 16.000 aan 
    overdrachtsbelasting voldaan. Dit bedrag is berekend naar een tarief van 8%. 
    
    4. Volgens de hiervoor bedoelde notariële akte eindigen de rechten van gebruik en bewoning: 
    - bij het overlijden van de gebruiks- en bewoningsgerechtigde; 
    - in geval van faillissement van een gebruiks- en bewoningsgerechtigde; 
    - bij het metterwoon verlaten van de woning gedurende meer dan drie maanden; 
    - in geval van opneming in een verpleegtehuis of een vergelijkbare instelling, gedurende een aaneengesloten periode van meer dan drie maanden. 
    
    5. Eiseres en [naam 1] enerzijds en verkoper anderzijds zijn buurtgenoten, maar geen familie van elkaar. De koopprijs is in onderling overleg vastgesteld. Er heeft in het kader van deze verkoop geen taxatie van de woning door eiseres, [naam 1] en/of verkoper plaatsgevonden.
    
    6. Verkoper (na de verkoop: de gebruiks- en bewoningsgerechtigde) draagt op grond van de tussen verkoper enerzijds en eiseres en [naam 1] anderzijds gemaakte afspraken de kosten voor onderhoud, gewone lasten en herstellingen. Eveneens komen de verschuldigde onroerende zaakbelastingen en alle andere zakelijke lasten voor rekening van de gebruiks- en bewoningsgerechtigde alsmede heeft deze de plicht de zaken te verzekeren.
    
  
  
    Geschil 
    7. In geschil is de waarde van de onroerende zaak [straat] [# 1] [woonplaats] op het verkrijgingstijdstip, en met name hoe de waarde van de bloot eigendom van deze onroerende zaak die bezwaard is met het voorbehouden recht van gebruik en bewoning door verkoper bepaald dient te worden.
    
    8. Eiseres is van mening dat verweerder de waarde van het vruchtgebruik onjuist heeft vastgesteld en dat de waarde van het blote eigendom € 190.000 of € 225.000 bedraagt. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep en vernietiging van de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting en de beschikking belastingrente.
    
    9. Verweerder is van mening dat hij de waarde van de bloot eigendom juist bepaald heeft op € 295.000 volgens de methodiek van waardebepaling van de onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak met een aftrek voor de waarde van het vruchtgebruik. 
    Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
    
    10. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
    
    
    
  
  
    Beoordeling van het geschil
    Wettelijk kader 
    11. Artikel 2, eerste lid, van de Wet Belastingen van Rechtsverkeer (BRV) luidt als volgt:
    “1. Onder de naam 'overdrachtsbelasting' wordt een belasting geheven ter zake van de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of van rechten waaraan deze zijn onderworpen.”
    
    12. Artikel 9, eerste lid, van de Wet BRV luidt als volgt:
    “1. De belasting wordt berekend over de waarde van de onroerende zaak of het recht waaraan deze is onderworpen, waarop de verkrijging betrekking heeft. De waarde is ten minste gelijk aan die van de tegenprestatie.” 
    
    13. Artikel 52 van de Wet BRV luidt als volgt: 
    “Onder waarde wordt verstaan: waarde in het economische verkeer.” 
    
    14. Artikel 10 van het Uitvoeringsbesluit Successiewet 1956 luidt als volgt:
    
      “Het percentage, bedoeld in artikel 21, veertiende lid, van de Successiewet 1956, 
      	wordt gesteld op 6.” 
    
    
    15. Artikel 5.20, derde lid, van de Wet Inkomstenbelasting 2001 luidt als volgt:
    
      “3. Indien een woning geheel of gedeeltelijk wordt verhuurd en op deze verhuur 
      	afdeling 5 van titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing is, of 
      	ingevolge een voor ten minste 12 jaren aangegane pachtovereenkomst wordt  
      	verpacht en op deze verpachting titel 5 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek van 
      	toepassing is, wordt de waarde gesteld op een bij algemene maatregel van bestuur 
      	vast te stellen percentage van het waardegegeven, bedoeld in het eerste of tweede 
      	lid. Indien sprake is van een voor bepaalde tijd aangegane huurovereenkomst als 
      	bedoeld in artikel 271 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, is de eerste zin niet 
      	van toepassing. (…)”
    
    
    16. In het Besluit Maatstaf van heffing van 22 februari 2017, 2017-36415 wordt ten aanzien van de overdracht van de woning onder voorbehoud van een vruchtgebruik onder voorwaarden goedgekeurd dat de waarde van het vruchtgebruik wordt gewaardeerd naar een vast percentage van de waarde van de woning in vrij opleverbare staat. Hierbij kan worden uitgegaan van het in artikel 10 van het Uitvoeringsbesluit Successiewet 1956 vermelde percentage. Het aldus berekende bedrag geldt als een periodieke schuldplichtigheid. De waarde van de periodieke schuldplichtigheid wordt voor de heffing van overdrachtsbelasting vastgesteld met inachtneming van de in de bijlage bij het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer opgenomen tabellen. Indien het vruchtgebruik niet alleen eindigt bij overlijden van de vruchtgebruiker, maar ook wanneer deze de woning metterwoon verlaat, vormt dit een waardedrukkende factor waarmee rekening moet worden gehouden. Goedgekeurd wordt onder voorwaarden dat de waardedrukkende factor van deze metterwoonclausule kan worden gesteld op 25 procent van de waarde van het vruchtgebruik zonder de metterwoonclausule. 
    
    
      
        Inhoudelijk
      
    
    17. In geschil is de waarde van de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging. Verkoper en koper hebben een koopsom van € 200.000 vastgesteld voor de bloot eigendom van de woning. Nu verweerder stelt dat de waarde in het economisch verkeer hoger is, namelijk € 295.000, rust de bewijslast van deze hogere waarde op hem. 
    
    18. De waarde in het economische verkeer kan als volgt worden gedefinieerd: de verkoopprijs, waaronder moet worden verstaan de prijs die bij aanbieding van de zaak voor verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde daarvoor zou zijn betaald (vgl. Hoge Raad 5 februari 1969, ECLI:NL:HR:1969:AX5888).
    
    19. Niet in geschil is dat de koopsom is overeengekomen tussen onafhankelijke, zakelijk handelende partijen. Een zakelijke transactie staat er evenwel niet aan in de weg dat de waarde in het economisch verkeer van de bij die transactie betrokken onroerende zaak hoger kan zijn dan de daarvoor overeengekomen prijs. Dit geldt zeker in een geval als het onderhavige, waarin verkoper en koper geen taxatie hebben laten opmaken van de onroerende zaak, en eiseres desgevraagd niet kon aangeven of deze woning behalve aan haar en haar partner ook aan anderen is aangeboden en onder welke voorwaarden, waardoor de rechtbank het ervoor houdt dat dit niet gebeurd is. 
    
    20. De stelling van eiseres dat voor de waarde van het recht van gebruik en bewoning de leegwaarderatio die van toepassing is voor de inkomstenbelasting en de erf- en schenkbelasting en die neerkomt op een korting van 55% op de waarde van de volle en onbezwaarde eigendom van de woning, waarvan partijen uitgaan dat die op het tijdstip van verkrijging € 500.000 bedraagt, vindt geen steun in het recht. Nu de Wet BRV geen bepalingen bevat met betrekking tot deze leegwaarderatio kan deze niet als materiële invulling van het formele waarderingscriterium voor de Wet BRV worden gehanteerd, ook al is dat voor andere heffingswetten anders. Nergens uit de wetsgeschiedenis van de Wet BRV blijkt dat de leegwaarderatio ook bij de Wet BRV kan worden toegepast. Daarnaast is de rechtbank met verweerder van oordeel dat de leegwaarderatio ook niet kan worden toegepast omdat een recht van gebruik en bewoning niet hetzelfde is als een situatie van verhuur waarvoor de leegwaarderatio geldt.
    
    21. Verweerder heeft de waarde in het economisch verkeer van € 295.000 gebaseerd op een door taxateurs van de Belastingdienst opgemaakte taxatie van 13 februari 2024 naar de waardepeildatum 21 december 2022, waarna vervolgens een berekening is gemaakt van de bloot eigendomswaarde op basis van een huuranalogie. 
    
    22. De waarde van de woning in vrij te aanvaarden staat is vastgesteld op € 500.000. Deze waarde is bepaald met toepassing van de vergelijkingsmethode op basis van vergelijking met verkoopprijzen van andere gelijksoortige en vergelijkbare objecten. Eiseres heeft deze waarde van de woning in vrije staat van € 500.000 niet betwist. Verweerder heeft vervolgens aangegeven dat de waarde van het recht van gebruik en bewoning op grond van het Besluit maatstaf van heffing € 157.500 bedraagt, zodat de waarde van de bloot eigendom dan € 342.500 zou bedragen. De rechtbank is echter met partijen van oordeel dat indien de waarde in het economisch verkeer lager uitkomt dan de waarde volgens het Besluit, die lagere waarde dient te worden gebruikt voor het bepalen van de maatstaf van heffing.
    
    23. De waardebepaling opgesteld door de taxateurs van het team Waardeonderzoek van de Belastingdienst komt uit op een waarde van de blote eigendom van € 295.000. Daarbij is een berekening gemaakt van de waarde van het recht van gebruik en bewoning door uit te gaan van een door de taxateurs met behulp van de vergelijkingsmethode bepaald bedrag van € 1.800 per maand aan gemiste huur vanwege het recht van gebruik en bewoning, rekening houdend met de door gebruiksgerechtigde te dragen onderhoudskosten, belastingen en verzekeringen ten bedrage van € 2.200 per jaar en de berekende duur van het recht van het recht van gebruik en bewoning van 12,1 jaar, gebaseerd op gepubliceerde statistieken.
    
    24. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee de waarde in het economisch verkeer van € 295.000 aannemelijk gemaakt heeft. De rechtbank komt tot dit oordeel op de volgende gronden. Voor het bepalen van de markthuur van € 1.800 per maand is aansluiting gezocht bij te huur staande en verhuurde woningen in [woonplaats] rond de waardepeildatum in het vierde kwartaal van 2022 met een gebruiksoppervlakte tussen de 80 en 120 m². Op Funda stonden 11 woningen te huur. Verweerder heeft de IWOZ gegevens van deze 11 woningen overgelegd. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat de huurprijzen van deze woningen kunnen dienen ter onderbouwing van de mogelijke huurprijs voor de onderhavige woning. Uit de huurprijzen van deze 11 woningen is een huurprijs per m² afgeleid. De gemiddelde huurprijs van deze 11 woningen bedroeg € 17,99 per m². Toegepast op [straat] [# 1] zou dit leiden tot een huur van € 1.619 per maand. Omdat de gebruiksgerechtigde anders dan in een huursituatie gebruikelijk is de zakelijke lasten draagt is de gemiste huur bepaald op € 1.800 per maand. Hierbij hebben de taxateurs deze zakelijke lasten bepaald op € 2.200 per jaar, en (afgerond) € 181 per maand. De specificatie van deze bedragen is als volgt:
    - onderhoud, gewone lasten en herstellingen	 €  1.000,00  
    - ozb eigenaar					 €     289,08  
    - Rioolheffing  					 €     207,60  
    - waterschapsbelasting  				 €       64,99  
    - verzekeringen 					 €     611,49 
    
      						 €  2.173,16.   
      Voor de inschatting van de duur van het recht van het recht van gebruik en bewoning zijn de taxateurs uitgegaan van gepubliceerde statistieken. De levensverwachting bij vrouwen geboren tussen 1950 en 2022 is 83,1 jaar. De kans is 1/3 om in een verpleeghuis te komen, waarbij de gemiddelde verblijfsduur 1,04 jaar is. Met inachtneming daarvan is de duur bepaald op 12,1 jaar.
    
    
    25. Eiseres heeft aangevoerd dat de huurprijs hoger vastgesteld zou moeten worden op € 2.307 per maand en daarvoor verwezen naar een door haar overgelegd overzicht van huren van 11 huurwoningen in april 2024. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat niet de huur voor de woning als zodanig maar de huur per m² gebruiksoppervlakte bepalend is om te bezien of een hogere huur door eiseres aannemelijk gemaakt is, waarbij ook nog geïndexeerd moet worden vanwege het tijdsverloop tussen het vierde kwartaal van 2022 en het tweede kwartaal van 2024. De gemiddelde huurprijs per m² van deze 11 woningen die te huur stonden in Q1 2024 is € 21,55/m² per maand. Indien deze huurprijs wordt geïndexeerd naar Q4 2022 wordt uitgekomen op € 19,61/m², wat weer overeenkomt met 90 m² * € 19,61 = € 1.765 per maand voor [straat] [# 1] . De stelling dat bij een huur van € 1.800 sprake zou zijn van een te lage BAR, of dat deze huur te laag zou zijn in verhouding tot de WOZ-waarde van de woning maken niet dat eiseres erin geslaagd is aannemelijk te maken dat de door de taxateurs gehanteerde huur van € 1.800 onvoldoende onderbouwd is. Die huur is namelijk gebaseerd op markhuurgegevens per m² van 11 woningen die te huur waren in het vierde kwartaal van 2022, en daarmee voldoende aannemelijk gemaakt. Het door de taxateurs gehanteerde bedrag van (afgerond) € 181 per maand voor zakelijke lasten heeft eiseres niet bestreden, anders dan te stellen dat het bedrag aan verzekeringen hieruit geëlimineerd dient te worden omdat – op grond van een nadere met de gebruiksgerechtigde gemaakte mondelinge afspraak – deze kosten door haar en haar partner gedragen zijn. De rechtbank is van oordeel dat nu dit afwijkt van de in de akte overeengekomen afspraak het aan eiseres is om deze nadere afspraak te bewijzen. De stelling dat deze afspraak gemaakt is en het overleggen van een verzekeringspolis voor de woning, is daarvoor niet voldoende. Eiseres heeft verder de ingeschatte duur van het recht van gebruik en bewoning niet betwist, en de rechtbank ziet ook geen aanleiding daarvan af te wijken. 
    
    
      
        Zorgvuldigheidsbeginsel 
      
    
    26. Voor zover eiseres er over klaagt dat verweerder niet controleerbare en onjuiste standpunten heeft ingenomen en waardebepalingen heeft toegepast, dan wel onzorgvuldig heeft besloten op het bezwaar door geen afstemming te hebben met de Kennisgroep Overdrachtsbelasting of met de landelijk vaktechnisch coördinator wordt deze stelling door de rechtbank verworpen. De uitspraak op bezwaar en de waardebepaling zijn uitvoerig gemotiveerd en er is geen verplichting voor verweerder om afstemming te hebben met de door eiseres genoemde functionarissen. Deze grieven van eiseres worden verworpen.
    
    
      
        Slotsom
      
    
    27. Het beroep wordt ongegrond verklaard.
    
  
  
    Proceskosten
    28. 	Voor een proceskostenvergoeding is geen aanleiding.
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Soeten, rechter, in aanwezigheid van
      mr. T. van Opzeeland, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      griffier						rechter
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van dit proces-verbaal is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
    
    
      U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    
      
        bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de datum van verzending;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      
      
        e redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).