ECLI:NL:RBROT:2025:13092, Rechtbank Rotterdam, 07-11-2025, 11811691 CV EXPL 25-16205
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte, ontbinding, ontruiming, wijziging bestemming, aanslag, huurachterstanden.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11811691 CV EXPL 25-16205
    
    
    
      datum uitspraak: 7 november 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      vestigingsplaats: [vestigingsplaats] (Noord-Holland),
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. E.J. Eijsberg,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , die handelt onder de naam [naam bedrijf],
      woonplaats: [woonplaats] ,
      gedaagde,
      die zelf procedeert.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 23 juli 2025, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de repliek, met bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      
        [gedaagde] heeft, hoewel zij daartoe in de gelegenheid is gesteld, niet gereageerd op de repliek van [eiseres] en heeft ook niet om verdere aanhouding verzocht.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Wat is de kern van de zaak? 
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt van [eiseres] de bedrijfsruimte aan de [adres] in Rotterdam. In de huurovereenkomst is, onder meer, het volgende opgenomen:
      
      
        
          “(…) 1.3 Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte.
        
      
    
    
      1.4
      
        Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3. (…)”
      
      
      
        
          [eiseres] wil de huurovereenkomst beëindigen. Daartoe voert zij allereerst aan dat sprake is van overlast dan wel dat [gedaagde] zich niet als goed huurder gedraagt. [eiseres] stelt in dat verband dat op 30 april 2025 een explosief tot ontploffing is gebracht tegen de gevel van de bedrijfsruimte, waardoor [eiseres] schade lijdt. Daarnaast stelt [eiseres] dat [gedaagde] in het verleden meerdere keren achterstanden in de betaling van de huur heeft laten ontstaan, als gevolg waarvan meermaals gerechtelijke procedures zijn gevoerd. Tenslotte heeft [gedaagde] volgens [eiseres] de bestemming van het pand eenzijdig – dus zonder toestemming – gewijzigd, in die zin dat [gedaagde] (ook) een horecagelegenheid exploiteert in het gehuurde.
        Om deze redenen eist [eiseres] in deze procedure dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en dat [gedaagde] veroordeeld wordt de bedrijfsruimte te ontruimen.
      
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de eis van [eiseres] . Zij stelt dat de explosie is veroorzaakt door derden en daarbij geen sprake is van een aan haar toerekenbare tekortkoming. Daarnaast voert [gedaagde] aan dat zij slechts lichte horeca-activiteiten in het pand aanbiedt als aanvulling op haar beauty- en visagiediensten, zodanig dat de horeca-activiteiten ondergeschikt zijn aan de hoofdactiviteit. Volgens [gedaagde] passen deze activiteiten binnen de bestemming van het gehuurde en vormen deze geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. [gedaagde] stelt ook dat er geen actuele huurachterstanden bestaan die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Ten slotte voert zij aan dat een ontbinding bovendien naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, omdat ontruiming van de bedrijfsruimte tot ernstige financiële en persoonlijke schade voor [gedaagde] leidt.
      
    
    
      2.3.
      De uitkomst is dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt en dat [gedaagde] wordt veroordeeld de bedrijfsruimte te ontruimen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
      
      
        
          Het incident op 30 april 2025
        
      
      
    
    
      2.4.
      Volgens [eiseres] is er sprake van overlast en gedraagt [gedaagde] zich niet als goed huurder. Daarbij wijst zij op het incident van 30 april 2025, waarbij een explosief tegen de gevel van de door [gedaagde] gehuurde bedrijfsruimte tot ontploffing is gebracht. Uit de door [eiseres] overgelegde bestuurlijke rapportage van de politie kan daarnaast worden afgeleid dat er in 2021 ook op het pand is geschoten met een vuurwapen en dat uit onderzoek is gebleken dat er in die periode meerdere aanslagen waren op familieleden van [gedaagde] . 
      
    
    
      2.5.
      In de bestuurlijke rapportage van 6 mei 2025 is vermeld dat er geen verdachten waren aangehouden in verband met het incident op 30 april 2025. Dat betekent dat [gedaagde] op dat moment niet werd aangemerkt als verdachte. De kantonrechter ziet in de overgelegde stukken geen concrete aanwijzingen dat [gedaagde] de aanslag zou hebben uitgelokt of daar anderszins voor verantwoordelijk is. [eiseres] heeft dat ook niet gesteld. Hetzelfde geldt ook voor het incident in 2021, waarbij op het pand van [gedaagde] geschoten is. Voldoende aannemelijk is dat [gedaagde] (en haar familie) – net als [eiseres] in haar hoedanigheid van eigenaar van de bedrijfsruimte – eveneens slachtoffer zijn van deze aanslagen. 
      
    
    
      2.6.
      Hoewel het zeer goed voor te stellen is dat [eiseres] de nodige hinder ondervindt en schade lijdt als gevolg van de explosie kan onder de hiervoor genoemde omstandigheden naar het oordeel van de kantonrechter niet gesproken worden van een tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van de huurovereenkomst. Omdat niet gebleken is dat [gedaagde] een persoonlijk verwijt kan worden gemaakt kan evenmin worden geconcludeerd dat zij zich niet als goed huurder heeft gedragen. Dit levert dan ook geen grond op om de huurovereenkomst te ontbinden.
      
      
      
      
        
          De eerdere betalingsachterstanden
        
      
      
    
    
      2.7.
      
        [eiseres] heeft onweersproken gesteld en met stukken onderbouwd dat [gedaagde] in het verleden driemaal een huurachterstand heeft laten ontstaan en dat, als gevolg daarvan ook driemaal een gerechtelijke procedure is gestart tegens [gedaagde] . Daarbij is tot tweemaal toe – zowel in 2018 als in 2021 – de huurovereenkomst door de kantonrechter ontbonden, maar heeft [eiseres] uiteindelijk van ontruiming van de bedrijfsruimte afgezien omdat [gedaagde] de achterstand alsnog inliep. In de derde procedure in 2023 hebben partijen betalingsafspraken gemaakt. 
      
    
    
      2.8.
      Hoewel duidelijk is dat [gedaagde] in het verleden haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen, levert dit naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende rechtvaardiging op voor de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst. De achterstanden dateren immers van respectievelijk ruim twee, vier en zeven jaar geleden en niet gesteld of gebleken is dat er na de gerechtelijke procedure in 2023 en tot op heden nog nieuwe achterstanden zijn ontstaan. De tekortkomingen in de nakoming van de betalingsverplichtingen uit het verleden zijn onder die omstandigheden onvoldoende reden om de huurovereenkomst te ontbinden. 
      
      
        
          De wijziging van de bestemming van het gehuurde 
        
      
      
    
    
      2.9.
      Vast staat dat bij aanvang van de huurovereenkomst is afgesproken dat [gedaagde] het gehuurde uitsluitend als winkelruimte zou gebruiken. In de praktijk betekende dit dat [gedaagde] een beautysalon en -academy in de bedrijfsruimte zou exploiteren. [eiseres] heeft onweersproken gesteld dat [gedaagde] op enig moment toestemming heeft gevraagd om een deel van de bedrijfsruimte in te richten als ‘ontspanningsruimte/kantine’ voor de cursisten van haar academy. [eiseres] heeft eveneens onbetwist aangevoerd dat zij hier weliswaar geen bezwaar tegen had, maar dat [gedaagde] hiervoor nog wel toestemming moest vragen aan de gemeente en de VvE. 
      
    
    
      2.10.
      
        [eiseres] heeft gemotiveerd gesteld dat [gedaagde] de bestemming van het gehuurde eenzijdig heeft gewijzigd, in die zin dat zij in het pand een horecagelegenheid exploiteert. Volgens [eiseres] gaat het daarbij niet (slechts) om een ontspanningsruimte of kantine, zoals door [gedaagde] was geschetst, maar om een zogenaamd ‘high tea café’. Deze stellingen van [eiseres] vinden steun in het overgelegde uittreksels uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel. Daaruit volgt namelijk dat, in elk geval na juni 2021, bij de bedrijfsactiviteiten is toegevoegd ‘fastfoodrestaurants, cafetaria’s, ijssalons, eetkramen e.d.’ en ‘café - restaurant’. Daarnaast heeft [eiseres] enkele krantenartikelen overgelegd, die zijn gepubliceerd na het incident van 30 april 2025. In die artikelen is vermeld dat in het betreffende pand het ‘ [naam horecagelegenheid] ’ is gevestigd. Die onderneming wordt in het artikel omschreven als ‘een zaak die regelmatig gezelschappen – veelal vrouwen – verwelkomt voor een high tea of een feestje met koffie, thee en zoetigheid’. Daarnaast wordt in de artikelen vermeld dat de vader van [gedaagde] heeft gezegd dat er kort na het incident ‘een feestje met 21 vrouwen’ zou plaatsvinden. 
      
    
    
      2.11.
      
        [gedaagde] heeft bij antwoord erkend dat zij horeca-activiteiten uitvoert in de bedrijfsruimte, maar zij stelt dat het daarbij gaat om lichte horeca-activiteiten als aanvulling op haar beauty- en visagiediensten. Volgens [gedaagde] zijn die horeca-activiteiten ondergeschikt aan de hoofdactiviteit en is het toegestaan op grond van de ‘Beleidsregel mengformules detailhandel/horeca Rotterdam 2017’ van de Gemeente Rotterdam. Dit kwalificeert als een bevrijdend verweer, zodat de stelplicht en bewijslast daarvan op [gedaagde] rust. [gedaagde] heeft echter onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit volgt dat haar horeca-activiteiten ondergeschikt zijn aan haar beauty- en visagiediensten. Zij heeft in dat verband slechts enkele foto’s in het geding gebracht, maar daarop is slechts zichtbaar dat enkele cursisten in de beautysalon aan het werk zijn dan wel hun diploma in ontvangst nemen. De foto’s laten echter niets zien van de horecadiensten van [gedaagde] en zeggen daardoor ook niets over de vraag of, en zo ja in welke mate, die horecadiensten ondergeschikt zijn aan de beauty- en visagiediensten. 
      
    
    
      2.12.
      Daarnaast heeft [eiseres] bij repliek aangevoerd dat de beleidsregel, waar [gedaagde] zich op beroept, slechts gold van 1 april 2016 tot en met 31 maart 2017 en dus níet meer op het moment dat [gedaagde] na juni 2021 met haar horeca-activiteiten begon. Ook heeft [eiseres] bij repliek nogmaals betwist dat [gedaagde] toestemming heeft gevraagd aan de gemeente en de VvE. [gedaagde] heeft niet meer op de repliek van [eiseres] gereageerd, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid van hetgeen [eiseres] daarin heeft aangevoerd. Doordat [gedaagde] geen dupliek meer heeft ingediend heeft zij ook verweer dat haar horeca-activiteiten ondergeschikt zijn aan de beauty- en visagiediensten niet meer van een nadere toelichting of onderbouwing voorzien. Omdat [gedaagde] onvoldoende concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld, bestaat er geen aanleiding haar toe te laten tot bewijs van haar stelling. Het verweer van [gedaagde] op dit punt slaagt dan ook niet.
      
    
    
      2.13.
      Gelet op het bovenstaande is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende komen vast te staan dat [gedaagde] zonder toestemming van [eiseres] , de gemeente én de VvE de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd, in die zin dat daarin een horecagelegenheid (een ‘high tea café’) wordt geëxploiteerd. 
      
    
    
      2.14.
      
        [gedaagde] heeft aangevoerd dat [eiseres] jarenlang geen bezwaar heeft gemaakt tegen haar horeca-activiteiten en dat er in dit kader sprake is van rechtsverwerking, maar daarin volgt de kantonrechter [gedaagde] niet. Enkel tijdsverloop (zoals in dit geval is aangevoerd) levert geen toereikende grond op voor het aannemen van rechtsverwerking. Daartoe is, toegespitst op het onderhavige geval, noodzakelijk dat sprake is van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan bij [gedaagde] het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat [eiseres] geen bezwaar (meer) zou maken tegen de wijze waarop [gedaagde] de bedrijfsruimte gebruikte. Voor het aannemen van rechtsverwerking geldt dus een hoge drempel, die naar het oordeel van de kantonrechter in dit geval niet is gehaald. [gedaagde] heeft namelijk onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er sprake is van de hiervoor genoemde bijzondere omstandigheden. Bovendien is niet gesteld of gebleken dat [eiseres] daadwerkelijk al ‘jarenlang’ op de hoogte was van de exploitatie van een horecagelegenheid in de bedrijfsruimte door [gedaagde] .
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden en [gedaagde] moet de bedrijfsruimte ontruimen
        
      
      
    
    
      2.15.
      Het uitgangspunt is dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Dit kan anders zijn, indien de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt, gezien de bijzondere aard of geringe betekenis van die tekortkoming. Daarbij moet rekening worden gehouden met de omstandigheden van het geval.
      
    
    
      2.16.
      Omdat [gedaagde] een horecagelegenheid in de bedrijfsruimte exploiteert, handelt zij in strijd met haar contractuele verplichting (artikel 1.3 en 1.4 van de huurovereenkomst) om het gehuurde overeenkomstig de bestemming die daaraan is gegeven te gebruiken. Nu [gedaagde] voor deze bestemmingswijziging geen toestemming aan [eiseres] heeft gevraagd én bovendien niet gebleken is dat zij toestemming aan de gemeente en de VvE heeft gevraagd, heeft zij ook in strijd gehandeld met haar wettelijke verplichting zich als een goed huurder te gedragen. Dat levert naar het oordeel van de kantonrechter een tekortkoming op, die van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden. 
      
    
    
      2.17.
      
        [gedaagde] heeft gesteld dat zij ernstige financiële en persoonlijke schade zou lijden als zij de bedrijfsruimte zou moeten ontruimen. Daartegenover staat dat [eiseres] ten aanzien van haar belang bij het beëindigen van de huurovereenkomst heeft gewezen op de voorgeschiedenis tussen [eiseres] als verhuurder en [gedaagde] als huurder. In dat verband staat vast dat (de onderneming van) [gedaagde] de afgelopen jaren tot tweemaal toe het doelwit is geweest van een aanslag. Ondanks dat, zoals hiervoor al is overwogen, dit op zichzelf geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst oplevert, is dit wel een omstandigheid waarmee rekening gehouden kan worden bij de afweging van de wederzijdse belangen van partijen. [eiseres] heeft er als eigenaar van de bedrijfsruimte belang bij dat dergelijke incidenten in de toekomst voorkomen worden. Dat geldt nog meer nu in de bestuurlijke rapportage van de politie is opgenomen dat ‘niet uit te sluiten is dat er op korte termijn weer een incident zal plaatsvinden bij de genoemde inrichting’. Naar het oordeel van de kantonrechter wegen deze belangen van [eiseres] bij ontbinding van de huurovereenkomst zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij behoud van de bedrijfsruimte. Daarbij is in aanmerking genomen dat [gedaagde] haar stelling dat zij bij eventuele ontruiming ernstige schade zal lijden verder niet meer heeft geconcretiseerd of onderbouwd. Dat een eventuele ontruiming negatieve gevolgen zal hebben voor de exploitatie van haar beautysalon en academy is op zichzelf genomen duidelijk, maar dat risico heeft [gedaagde] in beginsel zelf in het leven geroepen door eenzijdig de bestemming van het gehuurde te wijzigen. 
      
    
    
      2.18.
      Het beroep van [gedaagde] op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW) maakt dit oordeel niet anders. Volgens vaste rechtspraak dient de kantonrechter bij de beoordeling van een dergelijk beroep terughoudendheid te betrachten. Dat brengt mee dat de drempel erg hoog ligt. In dit geval is niet gebleken van zodanige omstandigheden die maken dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om [gedaagde] te houden aan haar contractuele verplichting om het gehuurde overeenkomstig de in de huurovereenkomst vermelde bestemming te gebruiken en bij het niet nakomen van die verplichting de huurovereenkomst te ontbinden. De hiervoor genoemde door [gedaagde] genoemde persoonlijke omstandigheden zijn daarvoor niet voldoende. 
      
    
    
      2.19.
      Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de bedrijfsruimte met al haar spullen verlaten. 
      
    
    
      2.20.
      
        [eiseres] heeft niet uitgelegd waarom zij wil dat [gedaagde] binnen een termijn van slechts drie dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte ontruimt. De kantonrechter zal de ontruimingstermijn dan ook in redelijkheid bepalen op veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.21.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan [eiseres] moet betalen op € 123,16 aan dagvaardingskosten, € 135,- aan griffierecht, € 408,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 204,-) en € 102,- aan nakosten. Dat is in totaal € 768,16. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.22.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de bedrijfsruimte aan de [adres] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en de bedrijfsruimte met alle sleutels ter beschikking van [eiseres] te stellen;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 768,16;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Laurijssens en in het openbaar uitgesproken.
        44487