ECLI:NL:RBMNE:2025:5387, Rechtbank Midden-Nederland, 05-09-2025, 23/4079
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-09-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ, ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 23/4079
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 september 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder 
    (gemachtigde: mr. F. Hoffmann).
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      In de beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] , gemeente [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 447.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2
      Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 4 juli 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.4
      De zaak is behandeld op de zitting van 21 augustus 2025. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur) hebben deelgenomen aan de zitting. 
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. De woning is een in 1952 gebouwde hoekwoning met een garage en een hobbykas. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 97 m2 en ligt op een kavel van 310 m².
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 447.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [woonplaats] , gemeente [plaats] , te weten: 
    - [adres 2] , verkocht op 19 maart 2021 voor € 579.459,-;
    - [adres 3] , verkocht op 23 september 2021 voor € 485.000,-;
    - [adres 4] , verkocht op 2 juli 2021 voor € 845.000,-;
    - [adres 5] , verkocht op 12 september 2021 voor € 631.017,-.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook rij- of hoekwoningen zijn die in dezelfde wijk in [woonplaats] liggen, die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder andere de staat van onderhoud, de wooneisen en de funderingsproblemen door voor de woningwaarde een waarde ver onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren, hierbij heeft de heffingsambtenaar € 60.140,- (kwaliteit) van de waarde van de woning afgetrokken vanwege de funderingsproblemen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      
        Beroepsgronden
      
    
    
    
      
        De voor de referentiewoningen gebruikte gebruiksoppervlakte
      
    
    
    9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar andere gebruiksoppervlakten hanteert dan wozwaardeloket.nl. Bij referentiewoning [adres 2] gaat de heffingsambtenaar uit van 99 m² en wozwaardeloket.nl van 114 m². Bij referentiewoning [adres 4] gaat de heffingsambtenaar uit van 102 m² en wozwaardeloket.nl van 123 m². Als de gebruiksoppervlakten zoals vermeld op wozwaardeloket.nl correct zijn, betekent dit volgens eiser dat zijn WOZ-waarde te hoog uitvalt omdat kopers meer hebben betaald voor minder gebruiksoppervlakte dan in werkelijkheid het geval is. 
    
    
      9.1
      
        De rechtbank overweegt als volgt. De door de heffingsambtenaar, wozwaardeloket.nl en ook de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) gehanteerde gebruiksoppervlakten worden op verschillende manieren berekend. Het verschil dat eiser aanhaalt ten aanzien van [adres 4] baseert eiser op het taxatieverslag. In beroep ligt echter de matrix ter beoordeling. De gebruiksoppervlakte in de matrix is 121 m² (102 m² voor de woning en 19 m² voor de aanbouw is totaal 121 m²). Het verschil in gebruiksoppervlakte tussen de matrix en wozwaardelloket.nl is dan nog 2 m². Naar alle waarschijnlijk is bij de gebruiksoppervlakte op wozwaardeloket.nl de dakkapel van 2m² meegenomen. 
        Bij [adres 2] komt dit niet geheel overeen, maar dat kan een afrondingsverschil zijn (matrix: 99 m², wozwaardeloket.nl 114 m², objectonderdelen woning 99 m², berging/schuur 11 m² en dakkapel 2 m² = 112 m²). Daarnaast zit er zoveel ruimte in de matrix dat als grotere gebruiksoppervlakten van toepassing zouden zijn daaruit niet volgt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Bij [adres 2] komt dit bijvoorbeeld neer op een m²-prijs van € 2.779,- op basis van 114 m², terwijl de gecorrigeerde m²-prijs van de woning € 1.860,- per m² is. Naar oordeel van de rechtbank maakt de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
      
        
          De gehanteerde rekenmethode
        
      
      
      
        10.	Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar veel moeite doet om in de toelichting aan te geven dat de WOZ-waarde op correcte wijze tot stand is gekomen, echter concrete rekenmethodes, toegepaste kortingen etc. ontbreken. Eiser haalt als voorbeeld de WOZ-waarde van de garage op het aangrenzende perceel aan. 
      
      
    
    
      10.1
      De rechtbank overweegt als volgt. De heffingsambtenaar is in het verweerschrift uitvoerig ingegaan op de werkwijze bij het bepalen van de WOZ-waarde. Zoals ter zitting ook is besproken is taxeren geen exacte wetenschap. Een concrete, exacte rekensom ligt dan ook niet aan de waarde ten grondslag. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende duidelijk is geweest in de onderbouwing van de waarde en is ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          De staat van de woning / de schade aan de fundering
        
      
      
      
        11.	 Eiser voert aan dat de funderingsschade hoofdonderwerp van zijn bezwaar/beroep is. Dit woord komt niet voor in de uitspraak op bezwaar. Tijdens de zitting heeft eiser toegelicht dat hij graag een concrete afwaardering in een bedrag ziet en niet in een percentage. Daarnaast wil eiser hier graag een concrete onderbouwing van. Eiser is van mening dat er onvoldoende rekening is gehouden met de schade aan de fundering en de algehele staat van de woning.  
      
      
    
    
      11.1
      
        De heffingsambtenaar geeft aan dat bij de waardebepaling onder andere gebruik is gemaakt van de informatie van de inpandige opname van 25 april 2017. Volgens de heffingsambtenaar is er voldoende rekening gehouden met het feit dat de badkamer en garage nog in de oorspronkelijke staat verkeren en dat er geen, dan wel zeer beperkte isolatie aanwezig is. Dit komt volgens de heffingsambtenaar tot uiting in de onderlinge waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen. De prijs per m² voor de opstal van de referentiewoningen is respectievelijk € 3.200,-, € 3.406,-, € 3.675,- en € 3.200,-. Dat komt neer op een gemiddelde m²-prijs van € 3.383,-. De m²-prijs van de woning is vastgesteld op € 3.100,- en ligt dus al onder de gemiddelde prijs van de referentiewoningen. Bij het vaststellen van de waarde van de woning is verder een significante aftrek van herstelkosten en overige verbeteringen aangenomen. Eiser heeft in eerdere procedures aangegeven van plan te zijn een offerte van de herstelkosten door een professioneel bedrijf op te laten maken zodat er geen discussies over goede referentiewoningen hoeft plaats te vinden, dit is echter (nog) niet ingediend. 
        Er is bij het bepalen voor de waarde voor belastingjaar 2023 rekening gehouden met een bedrag van € 60.140,- voor funderingsherstel. Daarnaast is er rekening gehouden met het feit dat de woning onder gemiddeld voldoet aan de wooneisen (€ 30.070,-) en een onder gemiddelde staat van onderhoud heeft (€ 30.070,-). Hiervoor is in de waardematrix een aftrek van ruim € 120.000,- vermeld. Hiermee is volgens de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de schade aan de fundering en de onderhoudstoestand. Eiser heeft, behalve de blote stelling, niet nader onderbouwd dat de kosten voor het funderingsherstel hoger zouden zijn. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
      
        
          Immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
        
      
      
      12. Eiser heeft op de zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt. 
      
      13. De rechtbank moet eerst beoordelen of het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024 van toepassing is op deze zaak. Uit overweging 3.5 van voornoemd arrest van de Hoge Raad volgt dat de weergegeven wijzigingen niet gelden voor zaken waarin (i) de belanghebbende voorafgaand aan de datum van dit arrest om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft verzocht, en (ii) de redelijke termijn voor de desbetreffende fase van de procedure (bezwaar en beroep) op de datum van dit arrest is overschreden. (i) Eiser heeft op de zitting van 21 augustus 2025 voor het eerst verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. (ii) De redelijke termijn voor bezwaar en beroep is overschreden twee jaar na de ontvangst van het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar, dus op 7 maart 2025. Het arrest van de Hoge Raad is van 14 juni 2024. Hieruit volgt dat op de datum van het arrest de redelijke termijn nog niet was overschreden en dat het arrest van toepassing is op deze zaak. 
      
      14. Uit het arrest volgt verder dat de zogenoemde bagatelgrens niet meer op € 15,- wordt gesteld, maar op € 1.000,-. De rechtbank moet dan ook vervolgens beoordelen of deze bagatelgrens wordt gehaald. 
      
      15. Uit overweging 3.3.3 volgt dat het financiële belang bij de procedure in beginsel bestaat uit het financiële voordeel dat belanghebbende met betrekking tot de fiscale beschikking(en) krijgt indien het door hem in die procedure ingenomen standpunt wordt gehonoreerd. Het financiële belang bij de procedure wordt dus niet bepaald door de hoogte van een of meer fiscale beschikkingen en ook niet door de omvang van het (uiteindelijk) door de belanghebbende in de procedure bereikte financiële resultaat. De Hoge Raad heeft ook overwogen dat het financiële effect van een of meer door de belanghebbende ingenomen standpunten buiten beschouwing wordt gelaten voor zover hij deze standpunten tegen beter inheeft ingenomen. 
      
      16. De rechtbank is van oordeel dat de enige concrete gronden die zijn aangevoerd in deze beroepsprocedure zien op de WOZ-waarde van de woning en daarmee op de onroerendezaakbelasting. Er zijn geen concrete gronden aangevoerd ten aanzien van de (hoogte van de) overige op het aanslagbiljet genoemde heffingen. Ten aanzien van een eventueel financieel belang ten aanzien van indirecte heffingen waar de WOZ-waarde op van invloed is, had het op de weg van eiser gelegen de feiten te stellen en in geval van betwisting aannemelijk te maken, op grond waarvan de omvang van dit financiële belang kan worden vastgesteld. Dit heeft eiser niet gedaan. Aangezien het financiële belang alleen kan worden vastgesteld door te berekenen wat het verschil is in onroerendezaakbelasting tussen de vastgestelde WOZ-waarde en de bepleite waarde, en de onroerendezaakbelasting op de aanslag over de hele waarde € 277,14 bedraagt, wordt de bagatelgrens van € 1000,- niet gehaald.
      
      17. Om de gevolgen van het bovenstaande te kunnen bepalen moet eerst gekeken worden hoeveel de redelijke termijn is overschreden. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 7 maart 2023. De redelijke termijn verliep dus op 7 maart 2025. De redelijke termijn is dus met een kleine 6 maanden overschreden. Dit sluit aan bij overweging 3.4.3 waaruit volgt dat wanneer het financiële belang bij de procedure, minder dan € 1.000,- bedraagt, en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden, de belastingrechter kan volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. De rechtbank zal dit dan ook toepassen. De rechtbank wijst het verzoek om vergoeding van de immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af. 
      
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      18.	Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht. 
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 5 september 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     ECLI:NL:HR:2024:853.