ECLI:NL:RBLIM:2025:12033, Rechtbank Limburg, 03-12-2025, 11652363 \ CV EXPL  25-1873
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-12-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verbintenissenrecht; verbintenis uit ander bron dan od of ovkmst; dwaling

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11652363 \ CV EXPL  25-1873
    
    
    
      
        Vonnis van 3 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] , 2. [eiseres sub 2] , 
    
      beiden wonend te [woonplaats 1] ,
      eisende partijen,
      gemachtigde: Stichting VvAA Rechtsbijstand,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        GROBEL IV B.V., 
      gevestigd te Maastricht,
      gedaagde partij,
      gemachtigde: mr. M.M.H.J. Rompelberg.
    
    
    
      Partijen worden hierna [eisers] (gezamenlijk, in meervoud) en Grobel genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding, met producties 1 tot en met 10- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 7- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - producties 12 tot en met 14 van [eisers] , ter griffie ontvangen op 5 september 2025
      - de mondelinge behandeling van 17 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Grobel is professioneel handelaar, beheerder en verhuurder in vastgoed. In 2007 heeft zij het appartementencomplex ‘ [naam complex] ’ in Maastricht (hierna: het complex) gekocht. Het complex heeft een zinken dak (hierna: het dak).
      
    
    
      2.2.
      Bij akte van 12 juli 2018 is het complex gesplitst in 264 appartementsrechten.
    
    
      2.3.
      Op 8 april 2021 hebben [eisers] het appartementsrecht gekocht betreffende de woning, berging en parkeerplaats, bekend als [adres] , [woonplaats 2] (hierna: de woning). Op 16 april 2021 is de akte van levering gepasseerd bij de notaris. 
      
    
    
      2.4.
      De koopovereenkomst die tussen partijen tot stand is gekomen, is gebaseerd op het NVM-standaardmodel voor een bestaand appartementsrecht (model 2021) (hierna: de koopovereenkomst). In de koopovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
      
      
        
          “13.3. Verkoper staat er voor in dat de Vereniging van Eigenaars tot op de dag van het tot stand komen van deze koopovereenkomst geen besluiten heeft genomen, waaruit voor de appartementseigenaren een aanmerkelijke verzwaring van bestaande financiële verplichtingen voortvloeit. Omtrent concrete voornemens om tot dergelijke besluitvorming over te gaan is verkoper 
          niets bekend
           het volgende bekend: niets anders bekend dan vermeld in artikel 22 genoemde VvE-stukken.”
        
      
      
    
    
      2.5.
      Artikel 22 van de koopovereenkomst noemt de bijlagen die onderdeel uitmaken van de koopovereenkomst. Dat zijn – onder meer – de notulen van de Vereniging van Eigenaars Sonneville te Maastricht (hierna: de VvE) van 30 oktober 2020 en 14 januari 2021, en de meerjaren onderhoudsplanning, periode 2020 tot en met 2031 (hierna: de MJOP).
      
    
    
      2.6.
      In de VvE-notulen van 30 oktober 2020 staat – voor zover relevant – het volgende:
      
      
        
          “Naar aanleiding van de vele lekkage meldingen is firma Dakenaudit op locatie geweest om een rapportage van de status op te stellen. Tijdens hun bezoek aan locatie heeft men vele mankementen aan het zinken dak geconstateerd. Gezien de complexiteit zijn tevens [naam bedrijf] door Dakenaudit benaderd. Vooralsnog hebben zij geconstateerd dat gaandejaren vele wijzigingen aan het dak zijn aangebracht (zoals dakramen, afvoeren en doorvoeren) waardoor de constructie en de werking van het dak zijn verstoord. Een en ander dienen zij nog middels een destructief onderzoek vast te stellen. Zodra zij zeker zijn van hun bevindingen zullen zij gezamenlijk een advies/offerte aan de VvE uitbrengen. Zonder dit met zekerheid vast te kunnen stellen dient de VvE in het ergste geval rekening te houden met de totale vervanging van het dak.” 
        
      
      
    
    
      2.7.
      In de VvE-notulen van 14 januari 2021 staat – voor zover relevant – het volgende:
      
      
        
          “In december 2019 heeft Dakenaudit een onderzoeksrapport van het dak aan MVGM overhandigd. Het rapport geeft aan dat gaande jaren vele reparaties aan het dak zijn uitgevoerd waardoor de constructie en de werking van het dak zijn verstoord. Mede doordat de reparaties op ondeskundige wijze zijn uitgevoerd en doordat bij deze reparaties niet de juiste materialen zijn gehanteerd. Tijdens de afgelopen ledenvergadering van 30 oktober is aangegeven dat aan de hand van nader onderzoek een conclusie vastgesteld dient te worden, op basis waarvan een Plan van Aanpak kan worden opgesteld. Om deze conclusie vast te kunnen stellen zijn een drietal partijen benaderd; Dakenaudit, [naam bedrijf] . Dakenaudit zal als adviseur de regie voeren, waarbij [naam 1] de onderzoeks-handelingen zal gaan uitvoeren samen met [naam 2] , welke het dak ten tijde van de bouw van het pand gerealiseerd heeft. Tezamen zullen zij een onafhankelijk advies opstellen over de noodzakelijke herziening. Het onderzoek dat zal gaan plaatsvinden zal op destructieve wijze geschieden. Dit houdt in dat er bepaalde delen van het zinken dak losgemaakt dienen te worden om zodoende inzicht te verkrijgen in de constructie van die delen.”
        
      
      
    
    
      2.8.
      In de MJOP staat – voor zover relevant – het volgende:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Meerjaren onderhoudsplanning
                
              
              
                
                  2020
                
              
              
                
                  t/m
                
              
              
                
                  2031
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Omschrijving
                
              
              
                
              
              
                
                  cyclus
                
              
              
                
                  start
                
              
              
                
                  /beurt
                
              
              
                
                  2020
                
              
              
                
                  2021
                
              
              
                
                  2022
                
              
            
            
              
                
                  (…)
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Dakbedekking
                
              
              
                
                  Onderhoud
                
              
              
                
                  1
                
              
              
                
                  2020
                
              
              
                
                  250
                
              
              
                
                  250
                
              
              
                
                  250
                
              
              
                
                  250
                
              
            
            
              
                
              
              
                
                  Herstelpunten n.a.v. dakconditie rapport
                
              
              
                
                  15
                
              
              
                
                  2020
                
              
              
                
                  2.500
                
              
              
                
                  2.500
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
                  Loodindekkingen vernieuwen
                
              
              
                
                  20
                
              
              
                
                  2026
                
              
              
                
                  2.000
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
                  dak vervangen platte daken 2 stuks
                
              
              
                
                  20
                
              
              
                
                  2026
                
              
              
                
                  20.000
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
                  Extra dak isolatie
                
              
              
                
                  20
                
              
              
                
                  2026
                
              
              
                
                  6.500
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
                  Zinken daken onderhouden
                
              
              
                
                  3
                
              
              
                
                  2022
                
              
              
                
                  1.500
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                  1.500
                
              
            
            
              
                
              
              
                
                  Zinken daken vernieuwen
                
              
              
                
                  45
                
              
              
                
                  1997
                
              
              
                
                  75.000
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
        (…)
      
      
        - In de begroting is geen rekening gehouden met calamiteiten, onzichtbare gebreken en contracten m.b.t. de cv, lift, schoonmaak en andere serviceposten. (…)
      
      
        - Er zijn geen objectverbeteringen begroot. Uitgangspunt is instandhouding op basis van huidige normen tenzij hierover reeds vergaderbesluiten zijn genomen.
      
      
        - Deze begroting is een eerste raming van te verwachten onderhoudskosten waarbij rekening is gehouden met de begeleidingskosten tijdens de uitvoering.
      
      
        - De vergadering beslist over uitvoering.
      
      
        - Prijspeil 2020.
      
      
    
    
      2.9.
      Op 30 april 2021 ontvingen partijen een rapport dat door firma Dakenaudit (hierna: Dakenaudit) was opgesteld naar aanleiding van een destructief onderzoek naar het dak. Dit rapport is binnen de VvE besproken, waarna eind 2021 werd besloten offertes op te vragen bij meerdere dakdekkersbedrijven voor een prijsvergelijking.
      
    
    
      2.10.
      
        Aangezien bleek dat herstel van het dak forse kosten met zich mee zou brengen, werd uiteindelijk besloten het dak volledig te vervangen voor een bedrag van 
        € 1.300.000,00. [eisers] moesten op basis van de verdeelsleutel € 18.330,00 betalen als eenmalige extra onderhoudsbijdrage.
        
          3.	Het geschil
        
      
      
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vorderen – zoals de kantonrechter die vordering verbeterd leest – dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      1. Primair:
      voor recht verklaart dat sprake is van wanprestatie uit hoofde van de koopovereenkomst en een (gedeeltelijke) schending van de mededelingsplicht, en Grobel veroordeelt om aan [eisers] € 17.272,50 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 november 2023, dan wel datum dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening, althans een zodanige beslissing die de kantonrechter in deze rechtens juist acht;
      
      
        
          Subsidiair:
        de tussen partijen gesloten koopovereenkomst gedeeltelijk ontbindt, in die zin dat de door [eisers] voldane koopsom wordt verminderd met € 17.272,50, welk bedrag Grobel aan [eisers] dient te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 november 2023, dan wel datum dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening, althans een zodanige beslissing die de kantonrechter in deze rechtens juist acht;
      
      
      
        
          Meer subsidiair:
        de gevolgen van de tussen partijen gesloten overeenkomst wijzigt, in die zin dat de door [eisers] voldane koopsom wordt verminderd met € 17.272,50, welk bedrag Grobel aan [eisers] dient te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 november 2023, dan wel datum dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening, althans een zodanige beslissing die de kantonrechter in deze rechtens juist acht;
      
      
      
        
          Uiterst subsidiair:
        Grobel uit hoofde van onrechtmatige daad veroordeelt tot betaling van € 17.272,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 november 2023, dan wel datum dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening, althans een zodanige beslissing die de kantonrechter in deze rechtens juist acht;
      
      
      2. Grobel veroordeelt tot betaling van € 1.146,38 aan incassokosten;
      3. Grobel veroordeelt tot betaling van de proceskosten, alsmede de nakosten.
      
      
        De kantonrechter merkt op dat het petitum van [eisers] tevens een vordering tot een hoofdelijke veroordeling bevat. Nu in deze zaak geen sprake is van meerdere gedaagden en [eisers] deze vordering verder ook niet heeft uitgewerkt dan wel toegelicht, begrijpt de kantonrechter de verwijzing naar hoofdelijkheid als een kennelijke verschrijving, waardoor deze hierboven reeds op die grond achterwege is gelaten.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat Grobel tekort is geschoten in haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst, althans dat [eisers] – met de wetenschap van nu over het dak – de woning niet, of niet onder dezelfde voorwaarden, zouden hebben gekocht. Uiterst subsidiair beroepen [eisers] zich op aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad. [eisers] vorderen van Grobel een bedrag waarvan zij menen dat zij dit extra hebben moeten betalen, nu de vervanging van het dak veel duurder bleek dan de € 75.000,00 die daarvoor in de MJOP was gereserveerd.
      
    
    
      3.3.
      
        Grobel voert verweer. Zij voert aan dat het door [eisers] gestelde gebrek van de dakbedekking en/of de daaruit voortvloeiende extra onderhoudsbijdrage geen non-conformiteit of wanprestatie anderszins behelst, dat Grobel haar mededelingsplicht niet heeft geschonden en dat Grobel ook anderszins aan [eisers] de gevorderde 
        € 17.272,50 niet is verschuldigd. Grobel concludeert tot afwijzing van de vorderingen. De proceskostenveroordeling van [eisers] moet volgens Grobel hoofdelijk worden uitgesproken.
      
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Voorop wordt gesteld dat vast staat dat binnen de VvE is besloten dat het dak volledig vervangen moest worden en dat voor de financiering van die werkzaamheden aan [eisers] een extra onderhoudsbijdrage van € 18.330,00 in rekening is gebracht. In geschil is of [eisers] het nadeel dat zij stellen hierdoor te hebben geleden, kunnen verhalen op Grobel.
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter begrijpt dat [eisers] daartoe een beroep doen op meerdere rechtsgronden, te weten: (1) non-conformiteit/wanprestatie, (2) dwaling, en (3) onrechtmatige daad. Daarover wordt als volgt overwogen.
      
      
        
          Non-conformiteit/wanprestatie
        
      
      
    
    
      4.3.
      Het beroep van [eisers] op non-conformiteit/wanprestatie is – zo begrijpt de kantonrechter – tweeledig. Ten eerste stellen [eisers] dat de woning niet beantwoordt aan de koopovereenkomst, aangezien het aangetaste c.q. ondeugdelijke dak dat vrijwel direct vervangen moest worden een normaal gebruik van de woning, in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst, verhinderde. Ten tweede stellen [eisers] dat zij op grond van de MJOP mochten verwachten dat vervanging van het dak € 75.000,00 zou gaan kosten en dat dit – gelet op de beperkte informatie in de verstrekte VvE-notulen – hooguit wat eerder dan in 2042 (45 jaar na 1997, overeenkomstig de MJOP) plaats zou vinden.
      
    
    
      4.4.
      Grobel betwist dat het gestelde gebrek aan een normaal gebruik van het appartementsrecht van [eisers] in de weg stond. [eisers] hebben meer dan tweeëneenhalf jaar in de woning gewoond en nimmer bij Grobel geklaagd over lekkages of andere gebreken aan het dak ter plaatse van c.q. in hun privégedeelte. Dat van [eisers] door de VvE een extra onderhoudsbijdrage is gevraagd voor het dak, maakt dat niet anders, aldus Grobel. Grobel betwist voorts dat zij aan [eisers] bij verkoop een uitdrukkelijke mededeling heeft gedaan, op grond waarvan [eisers] méér mochten verwachten dan hetgeen naar objectieve maatstaven voor normaal gebruik van de woning nodig is. Nog daargelaten dat de MJOP volgens Grobel op zichzelf bezien geen uitdrukkelijke mededeling is in voornoemde zin, meent zij dat ook bij een andersluidend oordeel op dat punt de MJOP niet leidend is. Grobel voert daartoe aan dat zij ten tijde van de verkoop niets heeft achtergehouden en dat wanneer alle door haar aan [eisers] verstrekte documentatie integraal wordt beschouwd, volgt dat het redelijkerwijs voor [eisers] duidelijk was, althans had moeten zijn, dat de VvE rekening moest houden met de totale vervanging van het dak op veel kortere termijn dan de 45 jaar die [eisers] als uitgangpunt nemen. [eisers] hadden volgens Grobel op zijn minst moeten twijfelen aan de actualiteit van de MJOP (nog los van alle in de MJOP opgenomen ‘disclaimers’) en hadden navraag moeten doen bij Grobel en/of de makelaar. Door dit na te laten, hebben [eisers] niet voldaan aan hun onderzoeksplicht, aldus Grobel.
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter stelt voorop dat artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat een woning moet worden geleverd in een toestand die aan de koop-overeenkomst beantwoordt. De koper mag daarbij verwachten dat de woning eigen-schappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij niet over de aanwezigheid hoeft te twijfelen, net als de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Als de woning, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper hierover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, is de woning non-conform.
      
    
    
      4.6.
      Artikel 7:17 BW is van regelend recht, zodat het partijen vrij staat om daarvan in hun contract af te wijken. In dit geval hebben partijen een koopovereenkomst gesloten volgens het NVM-standaardmodel voor een bestaand appartementsrecht (model 2021), waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling is opgenomen. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, te weten dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken. Op grond van deze bepaling draagt de koper – in dit geval [eisers] – het risico van die gebreken. In artikel 6.3 volgt een uitzondering op artikel 6.1, waarbij de verkoper – Grobel – zich verplicht in te staan voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik van de onroerende zaak als woning verhinderen. Volgens vaste rechtspraak moet onder ‘normaal gebruik’ als woning worden verstaan, dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Ook hierop geldt echter weer een uitzondering: de verkoper staat niet in voor gebreken die weliswaar het normale gebruik verhinderen, maar bij koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Deze gebreken komen voor rekening en risico van de koper. ‘Kenbaar’ zijn daarbij ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij wel zou hebben ontdekt als hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd (onderzoeksplicht). Daar staat tegenover dat als een verkoper weet dat een zaak bepaalde gebreken heeft waarvan de aanwezigheid en/of de ernst niet zonder nader onderzoek kenbaar is, hij daarvan mededeling moet doen aan de koper (mededelingsplicht). Als de verkoper dat nalaat, dan kan hij de koper niet met succes verwijten dat deze geen onderzoek heeft gedaan.
      
    
    
      4.7.
      Op grond van dit toetsingskader, is de kantonrechter van oordeel dat [eisers] er niet zonder meer op mochten vertrouwen dat het dak nog lang mee zou gaan en dat de vervanging van het dak € 75.000,00 zou kosten. Daartoe is het volgende van belang.
      
    
    
      4.8.
      
        Als onbetwist is vast komen te staan dat Grobel voorafgaand aan de verkoop van de woning met [eisers] de bijlagen bij de koopovereenkomst heeft gedeeld, zoals opgesomd in artikel 22 van de koopovereenkomst. Uit de dagvaarding blijkt, en ter zitting hebben [eisers] ook bevestigd, dat zij deze bijlagen tot zich hebben genomen. De kantonrechter volgt [eisers] niet in hun opvatting dat zij op grond van die informatie hooguit konden verwachten dat het dak wat eerder dan in 2042 vervangen zou moeten worden en dat dit € 75.000,00 zou kosten. Uit de verstrekte VvE-notulen van 30 oktober 2020 en 14 januari 2021 blijkt namelijk dat: de VvE op dat moment al veel lekkagemeldingen had ontvangen; dat naar aanleiding van die meldingen Dakenaudit was ingeschakeld en zij in haar rapport van december 2019 vele mankementen aan het dak had geconstateerd; dat de complexiteit van de kwestie vroeg om inschakeling van [naam bedrijf] ; dat de VvE in het ergste geval rekening moest houden met de totale vervanging van het dak; en dat tijdens de vergadering van 14 januari 2021 is besloten dat Dakenaudit, [naam bedrijf] destructief onderzoek zouden verrichten naar het dak en een onafhankelijk advies zouden opstellen over de ‘noodzakelijke herziening’. De VvE-notulen bieden aldus voldoende aanknopingspunten op grond waarvan [eisers] redelijkerwijs moesten twijfelen aan de staat en levensduur van het dak. Datzelfde geldt met betrekking tot de te verwachten kosten voor de vervanging van het dak. Nog los van de meerdere ‘disclaimers’ die de MJOP bevat, volgt uit de VvE-notulen van 14 januari 2021 dat de kosten voor het – ten tijde van de verkoop, reeds lopende – destructief onderzoek 
        € 10.074,45 bedroegen. In samenhang bezien met het onheilspellende beeld in de verstrekte VvE-notulen, hadden [eisers] redelijkerwijs moeten begrijpen dat de MJOP niet langer actueel was wat betreft de gereserveerde € 75.000,00 voor de vervanging van het dak. Dat is des te meer zo, nu ook uit artikel 13.1 van de koopovereenkomst volgt dat het bij verkoop voor partijen duidelijk was, althans had moeten zijn, dat in de in artikel 22 van de koopovereenkomst genoemde VvE-stukken een concreet voornemen besloten lag van de VvE om (een) besluit(en) te nemen, waaruit voor de appartementseigenaren een aanmerkelijke verzwaring van bestaande financiële verplichtingen zou(den) voortvloeien.
      
      
    
    
      4.9.
      In het verlengde van het voorgaande is de kantonrechter eveneens van oordeel dat hier geen sprake is van een situatie waarbij de koper op grond van uitdrukkelijke mededelingen van de verkoper meer mocht verwachten dan hetgeen naar objectieve maatstaven voor normaal gebruik van de woning nodig is. Kern van de discussie op dit punt is de MJOP, waarbij partijen twisten over de betekenis en waarde die dit document toekomt in het kader van de door Grobel bij verkoop verstrekte informatie. Wat daar ook van zij, naar het oordeel van de kantonrechter is bepalend dat de MJOP is verstrekt als onderdeel van een pakket van bijlagen dat bij de koopovereenkomst hoort. In samenhang bezien met die overige bijlagen van artikel 22 van de koopovereenkomst, hadden [eisers] zich niet moeten blindstaren op de MJOP maar juist aan de actualiteit daarvan moeten twijfelen, zoals reeds overwogen onder 4.8.
      
    
    
      4.10.
      
        Alles overwegende, faalt het beroep op non-conformiteit dan wel wanprestatie. [eisers] moesten op grond van de koopovereenkomst twijfelen aan de levensduur van het dak, alsmede aan de in de MJOP gereserveerde kosten ad € 75.000,00, en Grobel heeft hen ook anderszins niet van informatie voorzien op grond waarvan zij redelijkerwijs iets anders mochten verwachten ter zake. De grondslag voor hetgeen primair en subsidiair is gevorderd, komt daarmee te vervallen, waardoor die vorderingen ook worden afgewezen.
        
          Dwaling
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        [eisers] hebben meer subsidiair een beroep gedaan op dwaling. De kantonrechter begrijpt dat [eisers] daar een drietal stellingen aan ten grondslag leggen. Ten eerste, dat Grobel als professionele partij, die bovendien meermaals (provisorisch) onderhoud heeft laten plegen aan het dak, wist dat de vervanging van het dak veel meer zou kosten dan de daarvoor in de MJOP gereserveerde € 75.000,00, maar dit niet aan [eisers] heeft medegedeeld. Ten tweede, dat Grobel ook anderszins (deels) niet aan haar mededelingsplicht heeft voldaan, waarbij de kantonrechter begrijpt dat [eisers] zich op het standpunt stellen dat deze plicht meer omvat dan het enkel overleggen van stukken, in dit geval de bijlagen in artikel 22 van de koopovereenkomst. Grobel had ‘actief’ de gebreken aan het dak verder moeten toelichten en [eisers] erop moeten wijzen dat de MJOP in het licht van die gebreken achterhaald was, aldus [eisers] Ten derde, dat ingeval van gebrek aan wetenschap van Grobel ter zake, sprake is van wederzijdse dwaling.
      
    
    
      4.12.
      Het beroep op dwaling wordt verworpen. Uit niets is gebleken dat Grobel al dan niet bewust iets niet heeft gemeld aan [eisers] dat zij wel wist. Dat geldt ook wat betreft het gestelde (provisorisch) onderhoud aan het dak, ten aanzien waarvan Grobel zowel haar directe betrokkenheid bij dat onderhoud als haar wetenschap (inhoudelijk) van dat onderhoud heeft betwist. De kantonrechter merkt voorts op dat partijen meermaals hebben verwezen naar het dakconditierapport, dat – zo stellen [eisers] – ten grondslag zou liggen aan de MJOP. De discussie tussen partijen op dit punt kan in het midden blijven. Nog daargelaten dat het complex kennelijk is voorzien van twee soorten daken (zinken en bitumen) en uit de MJOP niet duidelijk blijkt welk(e) dak(en) het dakconditierapport betrof, is op grond van hetgeen reeds is overwogen niet komen vast te staan dat de door Grobel bij verkoop verstrekte informatie een onjuist dan wel op wezenlijke punten incompleet beeld schetste met betrekking tot het dak. Middels de in artikel 22 van de koopovereenkomst overgelegde documentatie heeft Grobel de stand van zaken met betrekking tot het (lopende onderzoek naar het) dak met [eisers] gedeeld. Uit het procesdossier is daarnaast gebleken dat de beslissing om het dak geheel te vervangen pas door de VvE is genomen op 7 december 2022, waardoor Grobel ten tijde van de verkoop op dit punt ook niets kon melden. Datzelfde geldt wat betreft de exacte kosten die met een vervanging van het dak gepaard zouden gaan, aangezien pas eind 2021 offertes zijn opgevraagd bij verschillende dakdekkersbedrijven. Van wederzijdse dwaling is hier evenmin sprake, nu partijen bij verkoop wisten, althans hadden kunnen weten, dat de vervanging van het dak in de nabije toekomst een denkbaar scenario was en dat daaruit voor de appartementseigenaren een aanmerkelijke verzwaring van bestaande financiële verplichtingen zou voortvloeien. Bij deze stand van zaken, treft het beroep op dwaling geen doel.
      
      
        
          Onrechtmatige daad
        
      
      
    
    
      4.13.
      Uiterst subsidiair hebben [eisers] een beroep gedaan op artikel 6:162 BW. Daartoe hebben zij gesteld dat Grobel onrechtmatig jegens [eisers] heeft gehandeld, door hen onjuist voor te lichten over de kosten voor vervanging van het dak en hen te verwijzen naar een dakconditierapport dat achteraf bezien niet lijkt te bestaan.
      
    
    
      4.14.
      Onder verwijzing naar hetgeen reeds is overwogen ten aanzien van het beroep op non-conformiteit/wanprestatie en het beroep op dwaling, wordt dit beroep afgewezen als onvoldoende onderbouwd. Naast het feit dat [eisers] de vijftal criteria van artikel 6:162 BW bij dagvaarding beperkt hebben uitgewerkt, lag het op hun weg om in het kader van de gemotiveerde betwisting van Grobel ter zake hun stellingen nader te onderbouwen. Nu [eisers] dat hebben nagelaten, hebben zij niet voldaan aan de op hen rustende stelplicht waardoor dit beroep – wat daar verder ook van zij – reeds op die grond wordt gepasseerd.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.15.
      Op grond van al hetgeen hiervoor is overwogen, wijst de rechtbank de vorderingen af, die ertoe strekken dat Grobel wordt veroordeeld tot betaling van € 17.272,50 ten aanzien van door [eisers] ervaren nadeel als gevolg van de vervanging van het dak. De gevorderde verklaring voor recht en incassokosten die daarmee gepaard gaan, worden ook afgewezen, nu vast is komen te staan dat geen rechtsgrond bestaat voor toewijzing daarvan.
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.16.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Grobel dat heeft gevorderd en zij er belang bij heeft dat de proceskostenveroordeling, zoals hierna begroot onder 4.17, spoedig en volledig wordt nagekomen. Dit betekent dat het vonnis meteen ten uitvoer mag worden gelegd, ook als een van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.17.
      
        [eisers] worden in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Grobel worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                812,00
              
              
                (2 punten × € 406,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                947,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.18.
      De vordering tot een hoofdelijke veroordeling in de proceskosten is, nu daartegen geen verweer is gevoerd, toewijsbaar op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eisers] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisers] hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten van € 947,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J. Trifunović en in het openbaar uitgesproken op 3 december 2025.
      
    
  
  
     Productie 2 bij dagvaarding.
  
  
     Productie 1 bij dagvaarding.
  
  
     Productie 3 bij conclusie van antwoord.
  
  
     Productie 4 bij conclusie van antwoord.
  
  
     Productie 2 bij conclusie van antwoord.
  
  
     Productie 5 bij dagvaarding.
  
  
     Producties 5 en 6 bij conclusie van antwoord.
  
  
     Productie 6 bij dagvaarding.
  
  
     Productie 7 bij dagvaarding.
  
  
     Hoge Raad 23 november 2007, ECLI:NL:HR:2007:BB3733, rov. 5.2.
  
  
     Artikel 7:17 lid 1 BW.
  
  
     Artikel 7:17 lid 2 BW.
  
  
     Productie 1 bij conclusie van antwoord.
  
  
     Productie 7 bij dagvaarding en productie 7 bij conclusie van antwoord.
  
  
     Artikel 24 Rv.
  
  
     Artikel 233 Rv.
  
  
     Vgl. Hoge Raad 24 september 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP6874, NJ 2006, 200.