ECLI:NL:RBROT:2025:14228, Rechtbank Rotterdam, 28-11-2025, 11886070 VV EXPL 25-554
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Buitengerechtelijke ontbinding na burgemeestersluiting. Vordering ontruiming toegewezen. Door politie is een handelshoeveelheid drugs en attributen bestemd voor het gebruik van verdovende middelen in de woning aangetroffen. Voldoende aannemelijk dat drugsgebruik in en rondom woning overlast heeft veroorzaakt. Huurder heeft zowel voor als tijdens procedure weinig probleembesef getoond. Er bestaat weinig vertrouwen dat de situatie zich in de toekomst niet nogmaals voor zal doen. Onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar dat verhuurder van haar ontbindingsbevoegdheid gebruik heeft gemaakt.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11886070 VV EXPL 25-554
    
    
    
      datum uitspraak: 28 november 2025
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Havensteder
      
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. Y.F. Rijswijk,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. M.R. de Kok.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding, met bijlagen;
        
        
          de brief van [gedaagde] van 13 november 2025, met bijlagen;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 14 november 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren namens Havensteder de heer [persoon A] , woonconsulent bij Havensteder, en de gemachtigde aanwezig. [gedaagde] was samen met zijn gemachtigde en zijn neef, de heer [persoon B] , op de zitting aanwezig. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurde sinds 14 januari 2010 de woning aan de [adres] in Rotterdam van Havensteder. Op 5 mei 2025 heeft de politie de woning van [gedaagde] betreden en doorzocht, waarbij onder meer attributen die bestemd zijn voor het gebruik van verdovende middelen, 8,2 gram cocaïne (bruto gewicht) en twee weegschalen met wit en bruin residu, vermoedelijk heroïne en cocaïne, zijn aangetroffen. In de kelderbox heeft de politie een drugspers, een gestolen fiets en een gestolen e-step aangetroffen. De burgemeester heeft naar aanleiding van de politierapportage besloten om de woning met ingang van 18 augustus 2025 voor drie maanden te sluiten (artikel 13b Opiumwet). Havensteder heeft vervolgens per brief van 26 augustus 2025 de huurovereenkomst tussen partijen buitengerechtelijk ontbonden. 
      
    
    
      2.2.
      Havensteder eist in deze procedure dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt om de woning te ontruimen, primair omdat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden en [gedaagde] derhalve zonder recht of titel in de woning verblijft, en subsidiair omdat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst en het aannemelijk is dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden toegewezen. 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de eis van Havensteder. Volgens [gedaagde] is het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Havensteder van de ontbindingsbevoegdheid van artikel 7:231 lid 2 BW gebruik heeft gemaakt. Volgens [gedaagde] is er slechts een geringe hoeveelheid drugs in de woning aangetroffen en is er geen bewijs dat er sprake was van handel in of vanuit de woning. Daarbij heeft hij tegen het sluitingsbesluit van de burgemeester bezwaar gemaakt en is het besluit dus nog niet onherroepelijk. [gedaagde] voert tot slot aan dat hij de woning al lange tijd huurt en dat hij, onder meer vanwege medische redenen, groot belang heeft bij behoud van de woning.
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter wijst de eis van Havensteder toe. [gedaagde] moet binnen twee weken na betekening van dit vonnis de woning ontruimen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
      
      
        
          Het toetsingskader in kort geding
        
      
      
    
    
      2.5.
      Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Havensteder heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
      
      
        
          Havensteder heeft een spoedeisend belang
        
      
      
    
    
      2.6.
      Tussen partijen staat niet ter discussie dat Havensteder een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming. 
      
      
        
          Havensteder was bevoegd om de huurovereenkomst te ontbinden
        
      
      
    
    
      2.7.
      Vast staat dat de burgemeester de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet voor drie maanden heeft gesloten met ingang van 18 augustus 2025. Daarmee is voldaan aan de vereisten van artikel 7:231 lid 2 BW. Dit betekent dat Havensteder bevoegd was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Het feit dat [gedaagde] bezwaar heeft gemaakt tegen het besluit van de burgemeester, maakt dat niet anders. Artikel 7:231 lid 2 BW vereist namelijk dat de woning feitelijk door de burgemeester is gesloten, niet dat het besluit tot het sluiten van de woning onherroepelijk is. De omstandigheid dat de bezwaarprocedure nog loopt staat aan de rechtsgeldigheid van de ontbinding op zichzelf dus niet in de weg.
      
    
    
      2.8.
      Het bovenstaande betekent op zichzelf echter niet dat de vordering tot ontruiming van de woning zonder meer kan worden toegewezen. Dat Havensteder bevoegd was om de huurovereenkomst te ontbinden en dat zij heeft gehandeld binnen de wettelijke kaders, betekent namelijk niet dat zij deze bevoegdheid per definitie ook had mogen gebruiken. De omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Havensteder van de ontbindingsbevoegdheid van artikel 7:231 lid 2 BW gebruik heeft gemaakt. Bij de beoordeling hiervan moet de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking nemen en de belangen van partijen afwegen. 
      
      
        
          De ontruiming wordt toegewezen
        
      
      
    
    
      2.9.
      De kantonrechter acht het op basis van de stukken die Havensteder heeft overgelegd voldoende aannemelijk dat, voordat de woning door de burgemeester werd gesloten, in de woning van [gedaagde] regelmatig drugs werd gebruikt. De kantonrechter leidt uit de meldingen van de omwonenden af dat er voor de sluiting sprake was van een grote aanloop van mensen naar de woning en dat er regelmatig mensen onder invloed van verdovende middelen rondom de woning rondhingen. Verder blijkt uit de politierapportage dat er op 5 mei 2025 een viertal mensen, waaronder [gedaagde] zelf, in de woning zijn aangetroffen, tezamen met attributen die bestemd zijn voor het gebruik van verdovende middelen en een hoeveelheid cocaïne (8,2 gram bruto gewicht), die groter is dan een hoeveelheid bestemd voor louter eigen gebruik. Daarbij kwam de woning van [gedaagde] op de politieambtenaren over als een ‘stereotypisch gebruikerspand’, zo blijkt uit de politierapportage. [gedaagde] heeft in dit verband tijdens de zitting ook erkend dat er regelmatig door zijn vrienden in de woning drugs werd gebruikt.
      
    
    
      2.10.
      De kantonrechter acht het voorts voldoende aannemelijk dat het drugsgebruik in en rondom de woning overlast heeft veroorzaakt. De kantonrechter leidt uit de meldingen van de omwonenden af dat er voor de sluiting regelmatig sprake was van overlast in de vorm van luide muziek, gebonk, geschreeuw en geruzie in en rondom de woning van [gedaagde] . De kantonrechter leidt verder uit de politierapportage af dat er op 13 april 2025 door de politie een buurtonderzoek is uitgevoerd, waarbij door omwonenden vergelijkbare klachten over geluidsoverlast en de aanwezigheid van drugsgebruikers rondom de woning zijn geuit. De kantonrechter acht het niet aannemelijk dat de overlast in werkelijkheid uitsluitend afkomstig is geweest van een andere woning op de galerij (nummer [nummer X] ), zoals [gedaagde] heeft aangevoerd. In de meldingen die Havensteder heeft overgelegd en de verklaringen die omwonenden tijdens het buurtonderzoek hebben afgelegd, wordt ook de woning van [gedaagde] namelijk verschillende keren expliciet genoemd. Daarbij heeft ook de melding die op 5 mei 2025 via Meld Misdaad Anoniem is gedaan, welke melding aanleiding is geweest voor het onderzoek van de politie bij de woning van [gedaagde] diezelfde dag, specifiek betrekking op de woning van [gedaagde] .
      
    
    
      2.11.
      
        [gedaagde] heeft zowel voor als tijdens deze procedure weinig probleembesef getoond. [gedaagde] heeft tijdens de zitting toegelicht dat er regelmatig vrienden bij hem over de vloer komen die in de woning drugs gebruiken, maar hij lijkt de ernst hiervan zelf niet in te zien. De kantonrechter leidt verder uit de meldingen van de omwonenden af dat het drugsgebruik in en rondom de woning en de daarmee gepaard gaande aanloop van drugsgebruikers ook na het politieonderzoek op 5 mei 2025 niet is gestopt. [gedaagde] heeft dus niet, naar aanleiding van het onderzoek van de politie en de aankondiging van de burgemeester van het voornemen om de woning te sluiten, zijn gedrag veranderd en de situatie aangepakt. Gelet hierop bestaat er weinig vertrouwen dat de situatie die is ontstaan, waarbij de woning van [gedaagde] regelmatig door drugsgebruikers wordt bezocht, zich in de toekomst niet nogmaals voor zal doen.
      
    
    
      2.12.
      Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, acht de kantonrechter het niet aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Havensteder van haar ontbindingsbevoegdheid gebruik heeft gemaakt. [gedaagde] heeft zich door zijn woning open te stellen voor drugsgebruikers niet als een goed huurder gedragen en is daarmee ernstig tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De stelling van [gedaagde] dat de aangetroffen hoeveelheid verdovende middelen geen handelshoeveelheid is en er ook geen bewijs is dat er in of vanuit de woning handel heeft plaatsgevonden, kan niet tot een ander oordeel leiden. Ook het enkele bezit van verdovende middelen en drugsgerelateerde attributen, in combinatie met het toelaten van drugsgebruikers in de woning wordt de leefbaarheid van de buurt aangetast en neemt het risico op criminaliteit toe. 
      
    
    
      2.13.
      De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] er groot belang bij heeft om zijn woning te behouden, onder meer omdat hij te maken heeft met geestelijke en lichamelijke klachten. Het verlies van de woning door een ontruiming is voor [gedaagde] zeer ingrijpende maatregel. Toch weegt het belang van [gedaagde] in het onderhavige geval niet op tegen het zwaarwegende belang van Havensteder. Havensteder heeft als woningcorporatie de plicht om tegen drugsgebruik op te treden, ter bescherming van de openbare orde in de wijk en het woon- en leefklimaat van haar andere huurders. Het is een feit van algemene bekendheid dat drugsgebruik en drugsgerelateerde activiteiten factoren zijn die (andere vormen van) criminaliteit kunnen aantrekken en die de woonomgeving daarom in negatieve zin kunnen beïnvloeden. Havensteder hoeft niet te dulden dat de woning wordt gebruikt voor drugsgerelateerde activiteiten, ongeacht de omvang daarvan. Havensteder heeft dan ook een zwaarwegend belang bij haar wens daartegen op te treden en een strikt beleid te hanteren. 
      
    
    
      2.14.
      Bij deze stand van zaken is te verwachten dat in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk is ontbonden. Vooruitlopend op het oordeel in een bodemprocedure zal de ontruiming in dit kort geding daarom worden toegewezen. 
      
    
    
      2.15.
      Nu de vordering tot ontruiming op de primaire grondslag wordt toegewezen, behoeft de subsidiaire grondslag van de vordering geen verdere bespreking en beoordeling.
      
      
        
          Ontruimingstermijn
        
      
      
    
    
      2.16.
      De kantonrechter stelt de ontruimingstermijn vast op twee weken na betekening van dit vonnis. De kantonrechter gaat daarbij voorbij aan het verzoek van [gedaagde] om aan hem een langere ontruimingstermijn toe te kennen. [gedaagde] heeft namelijk geen omstandigheden naar voren gebracht die naar het oordeel van de kantonrechter een langere ontruimingstermijn rechtvaardigen. Daarbij weegt de kantonrechter ook mee dat het inmiddels drie maanden geleden is dat de woning door de burgemeester is gesloten en de huurovereenkomst door Havensteder buitengerechtelijk is ontbonden. [gedaagde] heeft er derhalve al enige tijd rekening mee moeten houden dat hij zijn woning mogelijk zou kwijtraken.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.17.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Havensteder moet betalen op € 135,00 aan griffierecht, € 543,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 813,00. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.18.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Havensteder dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Havensteder te stellen;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder worden begroot op € 813,00 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Laurijssens en in het openbaar uitgesproken.
        62828