ECLI:NL:RBLIM:2025:10965, Rechtbank Limburg, 05-11-2025, 11533783 \ CV EXPL  25-742
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-11-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; overige huurrecht

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11533783 \ CV EXPL  25-742
    
    
    
      
        Vonnis van 5 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      wonend te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: mr. S. Ikiz,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING WOONPUNT, 
      gevestigd te Maastricht,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Woonpunt,
      gemachtigde: mr. J.L.H. Holthuijsen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 tot en met 12- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 16
      - de akte houdende wijziging van eis- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - de door [eiseres] ten behoeve van de mondelinge behandeling in het geding gebrachte aanvullende producties 13 tot en met 21
      - de spreekaantekeningen van mr. Ikiz en mr. Holthuijsen
      - de mondelinge behandeling van 5 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Woonpunt is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 Woningwet. 
      
    
    
      2.2.
      
        [eiseres] heeft in het verleden van Woonpunt een woning gehuurd aan de [adres 1] te [plaats 1] . Bij vonnis van 29 maart 2012 van deze rechtbank is [eiseres] veroordeeld tot ontruiming van voormelde woning. 
      
    
    
      2.3.
      Woonpunt is daarnaast ook eigenaar van een aantal woonwagenlocaties in de regio Zuid-Limburg.
      
    
    
      2.4.
      Partners in Maatwerk-Zuid (hierna: Pim Zuid) treedt namens woningcorporaties, waaronder Woonpunt, op als beheerder voor hun woonwagenlocaties en houdt wachtlijsten bij en selecteert via die wachtlijsten in aanmerking komende kandidaten wanneer er een standplaats met woonwagen vrijkomt. 
      
    
    
      2.5.
      Bij het vrijkomen van de standplaats met woonwagen aan de [adres 2] te [plaats 2] zijn [eiseres] en [naam 1] , beiden ingeschreven op de wachtlijst Heuvelland voor woonwagen- en standplaatszoekenden, door Pim Zuid aangeschreven. [naam 1] en [eiseres] hebben beiden hun interesse voor deze standplaats met woonwagen kenbaar gemaakt. Volgens Pim Zuid heeft [naam 1] aan haar verklaard dat hij een neef is van de heer [naam 2] , huurder en tevens bewoner van de woonwagen aan de [adres 3] . Pim Zuid heeft het gestelde familieverband aannemelijk geacht en niet verder gecontroleerd. [eiseres] heeft aan Pim Zuid meegedeeld een nicht te zijn van voornoemde [naam 2] . Bij [eiseres] was er sprake van een familieverband in dezelfde (derde) graad. [eiseres] stond langer ingeschreven op de wachtlijst. Pim Zuid heeft echter aan Woonpunt laten weten dat [eiseres] als eerste kandidaat en [naam 1] als tweede kandidaat is geëindigd. 
      
    
    
      2.6.
      Woonpunt heeft vervolgens besloten om met [naam 1] (en partner [naam 3] ) een huurovereenkomst aan te gaan, die op 1 november 2024 is ondertekend.
      
    
    
      2.7.
      Woonpunt heeft aan (de gemachtigde van) [eiseres] bericht dat de woonwagen niet aan haar wordt toegewezen. 
      
    
    
      2.8.
      
        [eiseres] kan zich daarmee niet verenigen en heeft uiteindelijk onderhavige procedure gestart.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert - samengevat - bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      1. primair:
      
        
          voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen Woonpunt en de heer        [naam 1] en /of de heer/mevrouw [naam 3] voor de standplaats met woonwagen aan het adres [adres 2] te [plaats 2] , tot stand is gekomen onder invloed van bedrog dan wel dwaling, althans onrechtmatig tot stand is gekomen, zodat deze huurovereenkomst niet in stand kan blijven,
        
        
          voor recht te verklaren dat Woonpunt onrechtmatig althans in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld jegens [eiseres] ,
        
        
          Woonpunt te veroordelen de huurovereenkomst tussen Woonpunt en de heer         [naam 1] en /of de heer/mevrouw [naam 3] buitengerechtelijk te vernietigen en de heer [naam 1] en /of de heer/mevrouw [naam 3] schriftelijk te sommeren om het gehuurde (de standplaats met woonwagen aan het adres [adres 2] te [plaats 2] ) te ontruimen,
        
        
          Woonpunt te veroordelen om, indien de heer [naam 1] en /of de heer/mevrouw    [naam 3] niet vrijwillig meewerkt/meewerken aan de beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming, de heer [naam 1] en /of de heer/mevrouw        [naam 3] onverwijld in kort geding te dagvaarden bij de bevoegde rechtbank teneinde de ontruiming en de beëindiging van de huurovereenkomst (de standplaats met woonwagen aan het adres [adres 2] te [plaats 2] ) te bewerkstelligen,
        
        
          Indien en voor zover de vordering in kort geding wordt afgewezen wegens het ontbreken van spoedeisend belang, of omdat de zaak naar het oordeel van de voorzieningenrechter te complex is dan wel anderszins ongeschikt is voor behandeling in kort geding, Woonpunt te veroordelen tot onverwijld een bodemprocedure aanhangig te maken bij de bevoegde rechtbank teneinde de ontruiming en beëindiging van de huurovereenkomst (de standplaats met woonwagen aan het adres [adres 2] te [plaats 2] ) te bewerkstelligen,
        
        
          Woonpunt te veroordelen om, zodra het gehuurde rechtsgeldig is vrijgekomen, de standplaats met woonwagen aan het adres [adres 2] te [plaats 2] , aan [eiseres] te verhuren onder redelijke en gebruikelijke voorwaarden, 
        
        
          te bepalen dat Woonpunt voor iedere dag of gedeelte van een dag dat zij in gebreke blijft te voldoen aan de onder c tot en met f gevorderde veroordelingen, een dwangsom van € 500,00 per dag verschuldigd is, tot een maximum van € 50.000,00,
        
        
          Woonpunt te veroordelen aan [eiseres] een schadevergoeding van € 75,00 per dag te betalen met ingang van 23 oktober 2024 tot en met de dag dat de standplaats met woonwagen aan het adres [adres 2] te [plaats 2] aan [eiseres] is verhuurd en feitelijk is opgeleverd, voornoemd bedrag vermeerderd met de wettelijke rente,
        
      
      2. subsidiair, voor het geval in rechte komt vast te staan dat de huurovereenkomst met de heer [naam 1] en/of de heer/mevrouw [naam 3] niet kan worden beëindigd of dat deze op rechtmatige gronden aan de heer [naam 1] en/of de heer/mevrouw [naam 3] is verstrekt:
      
        
          voor recht te verklaren dat Woonpunt onrechtmatig althans in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld jegens [eiseres] ,
        
        
          Woonpunt te veroordelen om een vergelijkbare standplaats met woonwagen op een nieuw(e) (te realiseren) locatie aan [eiseres] te verhuren onder redelijke en gebruikelijke voorwaarden,
        
        
          te bepalen dat Woonpunt voor iedere dag of gedeelte van een dag dat zij in gebreke blijft uitvoering te geven aan het onder b gevorderde, een dwangsom van € 500,00 per dag verschuldigd zal zijn, tot een maximum van € 50.000,00,
        
        
          Woonpunt te veroordelen aan [eiseres] een schadevergoeding van € 75,00 per dag te betalen met ingang van 23 oktober 2024 tot en met de dag dat aan [eiseres] een vergelijkbare standplaats met woonwagen is verhuurd en feitelijk is opgeleverd, voornoemd bedrag vermeerderd met de wettelijke rente,
        
      
      3. primair en subsidiair:
      Woonpunt te veroordelen in de proceskosten en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
      
    
    
      3.2.
      Woonpunt voert verweer. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Eiswijziging
      
    
    
    
      4.1.
      
        [eiseres] heeft kort voor de mondelinge behandeling bij akte een wijziging van eis ingediend. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft Woonpunt daartegen bezwaar gemaakt. Artikel 130 Rv geeft [eiseres] de bevoegdheid om, zolang geen eindvonnis is gewezen, bij conclusie of akte ter rolle haar eis te veranderen c.q. te vermeerderen. [eiseres] heeft de eiswijziging niet afdoende toegelicht, zodat niet duidelijk is welke stellingen ten grondslag liggen aan de wijzigingen. De kantonrechter zal het bezwaar van Woonpunt honoreren en de eiswijziging niet toestaan. 
      
      
        
          Toetsingskader
        
      
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter stelt voorop dat het Woonpunt als verhuurder, gelet op het uitgangspunt van contractsvrijheid, in beginsel vrij staat om te bepalen met wie zij wel of niet een huurovereenkomst wenst aan te gaan. De maatschappelijke verantwoordelijkheid van een woningcorporatie als toegelaten instelling van volkshuisvesting kan meebrengen dat het onder bijzondere omstandigheden onrechtmatig is om een woning aan een woningzoekende te weigeren. Of sprake is van een dergelijk bijzonder geval, hangt af van de redenen die de woningcorporatie aan haar weigering ten grondslag legt, bezien in verband met het woonbelang van de woningzoekende. Dit komt aldus neer op een belangenafweging. Een woningcorporatie / verhuurder kan een woningzoekende weigeren op basis van objectieve en gegronde redenen, waarbij onder meer gedacht kan worden aan eerdere huurachterstanden of overlast die de woningzoekende eerder heeft veroorzaakt. 
      
      
        
          Woonpunt mag [eiseres] als huurder weigeren en aldus gebruik maken van haar contractsvrijheid
        
      
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter overweegt dat het besluit van Woonpunt om een standplaats met woonwagen aan [naam 1] - geen woonwagenbewoner - toe te kennen niet volgens de regels is gegaan. Woonpunt heeft ook erkend dat er bij toewijzing van de standplaats met woonwagen aan [naam 1] een fout is gemaakt, doordat er (door Pim Zuid) onvoldoende gecontroleerd is of het door [naam 1] gestelde familieverband daadwerkelijk aanwezig was. Woonpunt stelt dat de werkprocessen bij Pim Zuid inmiddels zijn aangepast. Dat de toewijzing van de standplaats met woonwagen aan [naam 1] niet op goede gronden heeft plaatsgevonden, wil nog niet zeggen dat Woonpunt verplicht is om de standplaats met woonwagen (zonder meer) aan [eiseres] te verhuren. Dit betekent evenmin dat de handelwijze van Woonpunt jegens [eiseres] onrechtmatig wordt bevonden en /of in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
      
    
    
      4.4.
      Woonpunt heeft in het onderhavige geval immers gegronde redenen om geen huurovereenkomst met [eiseres] aan te willen gaan, nu tegen [eiseres] in 2012 vanwege het veroorzaken van ernstige overlast een ontruimingsvonnis is gewezen en vervolgens ten uitvoer is gelegd (productie 7 conclusie van antwoord). Voor zover die overlast met name door haar toenmalige partner Pfeiffer is veroorzaakt, heeft te gelden dat [eiseres] haar toenmalige echtgenoot wel steeds de toegang tot de woning heeft verschaft waardoor de overlast aanhield. Vervolgens is [eiseres] niet tot ontruiming overgegaan, maar heeft Woonpunt de ontruiming met behulp van de deurwaarder, politie en slotenmaker moeten bewerkstelligen (productie 9 conclusie van antwoord). Verder heeft [eiseres] een huurachterstand laten ontstaan en de woning niet in goede staat achtergelaten. [eiseres] is ook in gebreke gebleven met haar betalingsverplichtingen jegens Woonpunt uit hoofde van het vonnis van de kantonrechter. Pas in april 2022 heeft [eiseres] haar schuld aan Woonpunt afbetaald, met dien verstande dat de huurachterstand en mutatiekosten nimmer zijn betaald en door Woonpunt als oninbaar zijn afgeboekt. Woonpunt behoeft naar het oordeel van de kantonrechter geen huurder te aanvaarden die recentelijk er blijk van heeft gegeven zich niet als een goed huurder te (kunnen) gedragen. Op grond hiervan acht de kantonrechter de vrees van Woonpunt gerechtvaardigd dat [eiseres] zich in de toekomst evenmin als goed huurder zal gedragen.
      
    
    
      4.5.
      Gelet op het voorgaande komt de kantonrechter tot de conclusie dat Woonpunt niet in strijd handelt met haar maatschappelijke zorgvuldigheidsplicht jegens [eiseres] door haar in de gegeven omstandigheden niet als huurder te aanvaarden. Het belang van Woonpunt om [eiseres] als huurder te kunnen weren, weegt naar het oordeel van de kantonrechter in dit geval zwaarder dan het woonbelang van [eiseres] (om graag in een woonwagen te willen wonen). De kantonrechter komt dan ook tot de conclusie dat Woonpunt niet gehouden is om met [eiseres] een huurovereenkomst te sluiten en dus gebruik mag maken van haar contractsvrijheid. 
      
      
        
          Geen vernietiging wegens dwaling en bedrog
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        [eiseres] is geen partij bij de tussen Woonpunt enerzijds en [naam 1] en [naam 3] anderzijds gesloten huurovereenkomst, zodat zij geen vernietiging van de huurovereenkomst kan vorderen op grond van dwaling en bedrog. Deze wilsgebreken kunnen alleen worden aangevochten door de partij wiens toestemming gebrekkig was. Daarbij komt verder dat [eiseres] onvoldoende belang heeft bij een vernietiging of beëindiging van de huurovereenkomst tussen Woonpunt, [naam 1] en [naam 3] , omdat hiervoor is geoordeeld dat Woonpunt niet verplicht is om de betreffende woonwagen en standplaats aan [eiseres] te verhuren. De primaire vorderingen onder 1a. en 1c. liggen dan ook voor afwijzing gereed.
      
      
        
          Woonpunt heeft niet onrechtmatig en / of in strijd met de redelijkheid en billijkheid gehandeld
        
      
      
    
    
      4.7.
      Zoals hiervoor onder r.o. 4.3. is overwogen, is de handelwijze van Woonpunt niet onrechtmatig en evenmin in strijd met de redelijkheid en billijkheid, zodat de primaire vordering onder 1b. en de subsidiaire vordering onder 2a. worden afgewezen. 
      
      
      
        
          
            [eiseres] kan Woonpunt niet dwingen een procedure te entameren
        
      
      
    
    
      4.8.
      Nu hiervoor is geoordeeld dat Woonpunt niet gehouden is om met [eiseres] een huurovereenkomst te sluiten, brengt dit mee dat de primaire vorderingen onder 1d. tot en met 1h. ook dienen te worden afgewezen. De kantonrechter overweegt in dit verband nog (ten overvloede) dat [eiseres] Woonpunt niet kan dwingen om een procedure tot ontbinding en ontruiming jegens [naam 1] te entameren. In gevallen waarin dit zich voordoet, is er sprake van een situatie waarin huurder zijn verhuurder kan dwingen om een procedure tot ontbinding en ontruiming te entameren vanwege overlast van een andere huurder van die verhuurder. Het niet-optreden van verhuurder tegen de overlastgevende huurder wordt dan gezien als een gebrek in de huurovereenkomst met de huurder die de overlast ervaart. Echter een dergelijke situatie doet zich hier niet voor en bovendien heeft [eiseres] in dit geval geen huurovereenkomst met Woonpunt.  
      
      
        
          Vergelijkbare standplaats met woonwagen
        
      
      
    
    
      4.9.
      Gelet op hetgeen reeds is overwogen, rust op Woonpunt geen plicht om [eiseres] een vergelijkbare standplaats met woonwagen toe te kennen, zodat dit deel van de vordering eveneens zal worden afgewezen.
      
      
        
          Schade 
        
      
      
    
    
      4.10.
      Nu hiervoor is geoordeeld dat Woonpunt niet gehouden was om de standplaats met woonwagen aan [eiseres] te verhuren, is er geen sprake van onrechtmatig handelen en ligt de (primair en subsidiair) gevorderde schadevergoeding voor afwijzing gereed. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.11.
      Het vorenstaande brengt met zich dat de primaire en subsidiaire vorderingen van [eiseres] zullen worden afgewezen.
      
      
        
          Pim Zuid 
        
      
      
    
    
      4.12.
      Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat niet kan worden uitgesloten dat Pim Zuid wel degelijk onrechtmatig jegens [eiseres] heeft gehandeld. Pim Zuid heeft in haar uitnodigingsbrief van 20 september 2024 aan onder meer [eiseres] immers melding gemaakt van de vrijgekomen standplaats aan de [adres 2] te [plaats 2] en heeft [eiseres] - en aldus ook [naam 1] - vervolgens de mogelijkheid geboden eventuele belangstelling vóór 4 oktober 2024 aan haar kenbaar te maken. Er moest dan een “formulier IB60 inkomensverklaring 2023” en een kopie ID-bewijs worden meegestuurd. In dikgedrukte letters staat er vervolgens de zin: “De toewijzing zal gebeuren middels de nieuwe formule toewijzen in familieverband 1e, 2e en 3e graad etc.” Daaruit kon [eiseres] wellicht redelijkerwijs afleiden dat hiermee de procedure was weergegeven en hoefde zij er niet op bedacht te zijn dat Woonpunt op haar beurt nog weer andere eisen aan toewijzing van de standplaats zou stellen. Een dergelijk voorbehoud wordt door Pim Zuid immers nergens gemaakt en aan de door Pim Zuid gestelde voorwaarden bleek [eiseres] juist te voldoen (en [naam 1] nota bene niet). Nu Pim Zuid niet in deze procedure is betrokken - en ook niet is gesteld of gebleken dat de handelwijze van Pim Zuid in haar hoedanigheid van beheerder aan Woonpunt kan worden toegerekend - moet dit punt verder echter blijven rusten.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.13.
      
        [eiseres] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woonpunt worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                510,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiseres] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 5 november 2025.
      
      
      
      
        CJ