ECLI:NL:RBGEL:2025:10291, Rechtbank Gelderland, 23-09-2025, 11777705
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-09-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding - vordering ontruiming gehuurd ivm huurachterstand - huurder verlaagt zonder inschakeling huurcommissie of rechter de huurprijs. Geen grondslag voor huurverlaging dus tekortkoming en ernstig genoeg voor toewijzing ontruimingsvordering.

RECHTBANK 
      GELDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      Zaaknummer: 11777705 \ VV EXPL  25-124
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 23 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. C.D.J. Schaapman,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      te [woonplaats] ,2. [gedaagde 2], 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
      gemachtigde: mr. P.A. Rijnveld.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de mondelinge behandeling van 9 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt- de pleitnota van [eiser] .
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagden] huurt sinds 1 april 2022 de zolderetage van de woning aan [adres] van [eiser] . [eiser] is zelf ook woonachtig op dit adres. 
      
    
    
      2.2.
      De kale huur bedraagt in 2022 € 1.100,00. Per 1 juli 2024 voert [eiser] een huurverhoging door van € 100,00, naar een bedrag van € 1.200,00 per maand aan kale huur. Per 1 juli 2025 indexeert hij de huur opnieuw naar een bedrag van € 1.244,06 per maand. 
      
    
    
      2.3.
      Op 28 maart 2025 ontvangt [eiser] een brief van de gemachtigde van [gedaagden] Uit deze brief wordt geciteerd:
      
      
        Op basis van genoemde wet wordt de kale huur van 1 juli 2024 t/m 31 december 2024 vastgesteld op € 859,86 (Bijlage 1) en van 1 januari 2025 tot 31 december 2025 op € 879,81 (Bijlage 2).
      
      
      
        U heeft aan cliënten van 1 juli 2024 tot en met februari 2025 een kale huur van € 1200 per maand berekend. Genoemde bedragen hebben zij betaald, in totaal € 9.600,00. Volgens de wet had dit echter (6x € 859,86) € 5.159,16 + (2x € 879,81) 1.759,62 = € 6.918,78 moeten zijn.
      
      
      
        Dit betekent dat zij onverschuldigd, zonder geldige rechtsgrond, u een bedrag van € 2.681,22 (€ 9.600- € 6.918,78) te veel hebben betaald. 
      
      
      
        Om dit recht te zetten zullen cliënten daarom tot het volgende overgaan:
      
      
      
         Voor de maanden maart, april en mei 2025 betalen zij u geen kale huur, hetgeen neerkomt op 3 x € 879,81 = € 2.639,43, waarmee cliënten het teveel en onverschuldigde betaalde huurbedrag in rechte en ten finale kwijting zullen hebben gecompenseerd
         Per juni aanstaande betalen zij u de wettelijke kale huur van € 879,81 per maand.
      
      
    
    
      2.4.
      Per brief van 7 mei 2025 reageert de gemachtigde van [eiser] . De zienswijze van [gedaagden] wordt betwist en zij wordt gesommeerd over te gaan tot betaling van een bedrag van € 2.400,00 binnen zeven dagen. Daarnaast wordt een voorstel gedaan tot beëindiging van de huurovereenkomst per 1 juli 2025. 
      
    
    
      2.5.
      Per brief van 19 mei 2025 reageert de gemachtigde van [gedaagden] Hij stelt dat sprake is van het ontbreken van een vergunning om het appartement als zelfstandige woonruimte te verhuren. Er is volgens hem sprake van een onjuiste voorstelling van zaken die oneerlijk is en kan worden gekwalificeerd als een misleidende handelspraktijk.
      
    
    
      2.6.
      Per brief van 27 mei 2025 van de gemachtigde van [eiser] worden de argumenten van [gedaagden] nogmaals weersproken en wordt aangekondigd dat wanneer niet zal worden overgegaan tot het inlopen van de ontstane huurachterstand, de garantsteller wordt aangeschreven en verdere maatregelen zullen worden getroffen. 
      
    
    
      2.7.
      Per brief van 6 juni 2025 schrijft [eiser] de garantsteller, [naam] , aan. Ook hij gaat niet over tot betaling van de achterstand. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert, na vermeerdering van eis,  samengevat - ontruiming van het appartement aan [adres] , betaling van de huurachterstand voor een bedrag van € 4.648,69, buitengerechtelijke incassokosten voor een bedrag van € 589,87, betaling van de lopende huurtermijnen, betaling van de wettelijke rente en veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [gedaagden] op grond van de huurovereenkomst die tussen partijen is gesloten, is gehouden de volledige huurtermijnen te voldoen. Zij schiet tekort in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door de maanden maart – mei 2025 in het geheel niet te betalen en voor de maanden daarna een zelf berekend lager bedrag te betalen. Nu ook de garantsteller niet wil betalen, ziet [eiser] geen andere mogelijkheid dan de ontruiming te vorderen. De achterstand is inmiddels opgelopen tot € 4.648,69. [eiser] is alle vertrouwen in zijn huurders verloren terwijl zijn kosten doorlopen. Naast de huurachterstand en ontruiming vordert hij buitengerechtelijke incassokosten, wettelijke rente en proceskosten.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] voert verweer. [gedaagden] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. [gedaagden] voert - samengevat - primair aan dat [eiser] geen spoedeisend belang heef bij zijn vordering, omdat het standpunt van [gedaagden] al sinds 27 maart 2025 bij hem bekend is. Subsidiair voert zij aan dat sprake is van een onzelfstandige woonruimte. Dit leidt tot toepasselijkheid van de Wet Betaalbare Huur en tot een lagere puntenwaardering bij de huurprijscheck en daarmee tot een lager maximaal huurbedrag per maand dat de overeengekomen en nadien geïndexeerde huurprijs. Volgens [gedaagden] heeft zij daarom het door [eiser] teveel in rekening gebrachte onverschuldigd betaald en mocht zij dit bedrag verrekenen met lopende huurtermijnen en is zij verder slechts gehouden tot betaling van het door haar berekende maximaal huurbedrag. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagden] heeft aangevoerd dat het spoedeisend belang van [eiser] ontbreekt nu hij al sinds maart 2025 op de hoogte is van haar standpunt wat betreft de hoogte van de huur en dus vijf maanden heeft gewacht met dagvaarden. [eiser] heeft gesteld dat zijn spoedeisend belang is gelegen in de opgelopen huurachterstand vanaf maart 2025 en het ontbreken van vertrouwen dat dit de komende maanden zal worden ingelopen gelet op het standpunt van [gedaagden] en de garantsteller. Daarbij wordt het incassorisico iedere maand groter met het oplopen van de achterstand en heeft hij ook zijn eigen financiële verplichtingen te voldoen.
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter is met [eiser] van oordeel dat hij voldoende spoedeisend belang heeft bij zijn vordering gelet op het feit dat [eiser] aan zijn eigen financiële verplichtingen dient te voldoen, de achterstand inmiddels is opgelopen tot bijna € 5.000,00 en gezien het standpunt van [gedaagden] zij niet genegen lijkt de komende maanden wél de volledige huursom te voldoen en de achterstand dus verder zal oplopen. 
      
      
        
          Ontruiming van de woonruimte
        
      
      
    
    
      4.4.
      Vastgesteld kan worden dat [gedaagden] tekortschiet in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Immers, vast staat dat de kale huursom zoals overeengekomen (na indexatie) een bedrag van € 1.244,06 bedraagt. Eveneens kan worden vastgesteld dat de huurachterstand daarmee meer dan drie maanden bedraagt. 
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagden] voert aan dat zij het bedrag dat nu aan huurachterstand wordt gevorderd, (deels) mocht verrekenen met de lopende huurtermijnen omdat sprake is van onverschuldigde betaling en dat zij verder slechts gehouden is tot betaling van het door haar berekende maximaal huurbedrag. Het belangrijkste standpunt van [gedaagden] hierin is dat  sprake is van een onzelfstandige woonruimte en dat daarom een huurprijsmaximum geldt dat lager ligt dan de overeengekomen en nadien geïndexeerde huurprijs. Niet in geding is dat [gedaagden] geheel zelfstandig is overgegaan tot het doen van een huurprijscheck en vervolgens aan de hand van de uitkomst daarvan het volgens haar te betalen bedrag aan huur per maand heeft verrekend en verlaagd. Uitgangspunt is echter de tussen partijen overeengekomen huurprijs. [gedaagden] heeft op geen enkel moment, de huurcommissie of de kantonrechter in een daarvoor bedoelde procedure gevraagd de overeengekomen huurprijs te verlagen. De grondslag voor het betalen van de huur is dan ook nog altijd gelegen in de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. [gedaagden] had daarom de volledige huurtermijnen zoals overeengekomen moeten voldoen, totdat mogelijk in een daarvoor bedoelde procedure anders wordt bepaald. Van onverschuldigde betaling is geen sprake en [gedaagden] zal de ontstane huurachterstand moeten voldoen. 
      
    
    
      4.6.
      Ten slotte is de vraag of de hiervoor vastgestelde tekortkoming ook, in het bestek van dit kort geding, de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Gelet op de vaststaande  hoogte van de ontstane huurachterstand, het eigenhandig verlagen van de huurtermijn door [gedaagden] en vervolgens de volharding van [gedaagden] in haar standpunt, is de kantonrechter van oordeel dat, ondanks de ingrijpende gevolgen, ontruiming is gerechtvaardigd.
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter zal echter de termijn van ontruiming bepalen op 8 weken na betekening van dit vonnis, om [gedaagden] enige gelegenheid te geven alternatieve woonruimte te vinden.
      
    
    
      4.8.
      Daarbij merkt de kantonrechter nog wel het volgende op. Ter zitting is gebleken dat het onderlinge vertrouwen van partijen zodanig is geschaad dat ook [gedaagden] de huurrelatie het liefst zou willen beëindigen. Gelet daarop en in aanmerking genomen dat het risico van een andersluidende uitspraak in een bodemprocedure voor rekening van [eiser] komt, doen partijen er verstandig aan (nogmaals) met elkaar in overleg te treden om te komen tot een definitieve oplossing.
      
      
        
          Huurachterstand 
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        De huurachterstand is (overigens) onbetwist en bedraagt per 9 september 2025
        € 4.648,69. Dit bedrag betreft de huur tot en met augustus, omdat [gedaagden] gebruikelijk aan het einde van de maand de huur betaalt. 
      
      
      
        
          Wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten
        
      
      
    
    
      4.10.
      Over het toegewezen bedrag aan huurachterstand zal de, onbetwiste, wettelijke rente worden toegewezen, vanaf de datum van de dagvaarding tot de dag van volledige betaling.
      
    
    
      4.11.
      
        [eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan.  Daarom zal een bedrag van € 589,87 worden toegewezen. 
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagden] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                146,43
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                257,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.352,43
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagden] om binnen acht weken na betekening van dit vonnis de woonruimte aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser] ,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagden] om te betalen aan [eiser] :
      a. a) 	€ 4.648,69 aan achterstallige huur tot en met 9 september 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening,
      b) 	€ 1.244,06 per maand vanaf 1 september 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagden] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 589,87 aan buitengerechtelijke kosten,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 1.352,43, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. L.J.P. Lambooij en in het openbaar uitgesproken op 23 september 2025.
                
              
            
            
              
              
              
            
            
              
              
              
            
            
              
            
            
              
              
              
            
          
        
      
      
      
      
        32548 / 00000