ECLI:NL:RBOVE:2025:6961, Rechtbank Overijssel, 02-12-2025, 11443691 \ CV EXPL  24-2465
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-12-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vordering betaling huurachterstand en ontbinding huurovereenkomst.
        Vorderingen worden toegewezen.

RECHTBANK OVERIJSSEL
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Almelo
    
    
    
      Zaaknummer: 11443691 \ CV EXPL  24-2465
    
    
    
      
        Vonnis van 2 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        CARBO PROPERTY B.V., 
      te Raalte,
      eisende partij in conventie,verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: Carbo Property,
      gemachtigde: mr. J.A. van Emden van Janssen en Janssen Gerechtsdeurwaarders,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [partij A 1], 
    
      te [woonplaats 1],2. [partij A 2], 
      te [woonplaats 2],
      gedaagde partijen in conventie,eisende partijen in reconventie
      hierna te noemen: [partij A] (in vrouwelijk enkelvoud)
      gemachtigde: mr. M.L. ter Velde van BrandMR.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 22 juli 2025,- de akte overleggen producties van [partij A] van 12 augustus 2025,
      - de antwoordakte van Carbo Property van 9 september 2025.
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2Het tussenvonnis en de verdere standpunten van partijen
    
    
      2.1.
      In deze zaak gaat het hoofdzakelijk over de vraag of [partij A] gehouden is tot betaling van de door Carbo Property gevorderde huurachterstand en of er grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, of dat sprake is van gebreken aan de woning die hersteld moeten worden en als gevolg waarvan [partij A] huurprijsvermindering zou toekomen.
      
    
    
      2.2.
      In het tussenvonnis van 22 juli 2025 heeft de kantonrechter [partij A] -samengevat- opgedragen bewijs te leveren van haar stelling dat haar een huurvrije periode toekomt over de maanden augustus en september 2023 en van haar stelling dat sprake is van gebreken in en rondom de woning, op grond waarvan haar een huurprijsvermindering toe zou komen. 
    
    
      2.3.
      
        [partij A] heeft er voor gekozen bewijs te leveren door drie producties te overleggen.  
      
      
        Ten aanzien van de huurvrije periode heeft [partij A] als productie 8 een verklaring van haar buurman, de heer [naam 1], eveneens huurder bij Carbo Property, in het geding gebracht. Volgens [partij A] volgt uit deze verklaring dat óók aan [naam 1] de toezegging zou zijn gedaan dat hij geen huur hoefde te betalen zolang de huurder in een bouwput/onafgemaakt huis/tuin leefde. Verder volgt uit deze verklaring dat deze toezegging ook aan andere huurders zou zijn gedaan, aldus [partij A]. 
      
      
      
        Ten aanzien van de gebreken heeft [partij A] producties 9 en 10 in het geding gebracht. Productie 9 is een verklaring van de heer [naam 2], hovenier bij [bedrijf]. Volgens [partij A] verklaart [naam 2] over de gebreken met betrekking tot de gladheid van het betonnen toegangspad, de verzakking van de tuin, het advies om een drainagesysteem te laten aanleggen en ten slotte het advies om nog geen tuinhuis te plaatsen omdat het water bij regenbuien niet kan worden afgevoerd. 
      
      
      
        Productie 10 is een verklaring van de buurvrouw van [partij A], mevrouw [naam 3]. Zij huurt ook bij Carbo Property. Volgens [partij A] volgt uit deze verklaring dat er meerdere ongelukken zijn gebeurd door de gladde betonplaten. 
      
      
    
    
      2.4.
      In de antwoordakte heeft Carbo Property -samengevat- naar voren gebracht dat zij van mening is dat [partij A] niet is geslaagd in haar bewijsopdracht. De verklaringen zijn afgelegd door personen die niet onder ede zijn gehoord, waardoor slechts beperkte bewijskracht aan de verklaringen kan worden toegekend. Carbo Property is van mening dat de overgelegde verklaringen dienen te worden gepasseerd en verwijst verder naar de door haar ingenomen standpunten daarover in de conclusie van antwoord in reconventie.
      
    
  
  
    
      3De verdere beoordeling
    
    
      
        Huurachterstand
        3.1.	 De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 22 juli 2025 onder r.o. 5.11. overwogen dat uit het dossier vooralsnog niet blijkt dat [partij A] een huurvrije periode toekomt over de gehele maanden augustus en september 2023. De kantonrechter heeft [partij A] opgedragen bewijs te leveren van haar stelling over die huurvrije periode. [partij A] heeft, ter onderbouwing van haar stelling dat haar een huurvrije periode toekomt, een verklaring van haar buurman, de heer [naam 1], in het geding gebracht (productie 8). De kantonrechter is van oordeel dat [partij A] er met deze verklaring niet in is geslaagd te bewijzen dat haar een huurvrije periode toekomt over de gehele maanden augustus en september 2023. Immers, uit deze verklaring volgt enkel dat, zo is het standpunt van [naam 1], aan hem een toezegging zou zijn gedaan over het niet hoeven betalen van huur zolang sprake is van een bouwput/onafgemaakt huis en onafgemaakte tuin. Zelfs als vast zou komen te staan dat die toezegging zou zijn gedaan, wat door Carbo Property wordt weersproken, blijkt uit de verklaring nog niet dat [partij A] geen huur verschuldigd zou zijn over de maanden augustus en september 2023. 
      Ook volgt uit deze verklaring niet dat mevrouw [naam 4] van Carbo Property toezeggingen heeft gedaan (aan [partij A]). Carbo Property heeft dat overigens ook gemotiveerd weersproken. Waar [partij A] wel recht op heeft, is de door Carbo Property toegezegde huurvrije periode over de eerste week van augustus 2023 (1 tot 7 augustus), en waar ook al rekening mee is gehouden in de hoogte van de huurachterstand. De conclusie van het voorgaande is dat Carbo Property de huur over de periode vanaf 7 augustus tot en met september 2023 terecht aan [partij A] in rekening heeft gebracht en dat [partij A] de huur over deze maanden verschuldigd is. 
    
    
    
      3.2.
      
        Carbo Property heeft tijdens de mondelinge behandeling gemotiveerd onderbouwd dat de huurachterstand tot en met juni 2025 € 4.763,23 bedraagt. [partij A] erkende dat er een huurachterstand was, maar betwistte de hoogte ervan enerzijds in verband met de volgens haar toegezegde huurvrije periode van twee maanden en anderzijds in verband met een beroep op huurprijsvermindering vanwege gestelde gebreken. Ten aanzien van de huurvrije periode heeft de kantonrechter onder r.o. 3.1. van dit vonnis geoordeeld dat [partij A] geen huurvrije periode toekomt. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat er een huurachterstand is van € 4.763,23 tot en met juni 2025. 
        
          
          Gestelde gebreken en huurprijsvermindering
          3.3.	 In het tussenvonnis van 22 juli 2025 onder r.o. 5.13. is verder overwogen dat het aan [partij A] is om te stellen en voldoende te onderbouwen dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW dat heeft geleid tot verminderd huurgenot, als gevolg waarvan een huurprijsvermindering moet worden toegepast. [partij A] is in dat tussenvonnis in de gelegenheid gesteld bewijs te leveren van haar stellingen. [partij A] heeft bewijs willen leveren door het overleggen van bewijsstukken, meer specifiek betreft het verklaringen van haar buren en van de hovenier. 
      
      
    
    
      3.4.
      Samengevat heeft [partij A] moeten bewijzen dat sprake is van een ondeugdelijk toegangspad, oprit en erfafscheiding, van verzakking in de tuin en van het toegangspad, dat de betonnen tegels te glad zijn vanwege het ontbreken van coating op de tegels en dat de elektriciteitskabels niet zijn afgeschermd en een gevaarlijke situatie opleveren. De kantonrechter is van oordeel dat [partij A] niet is geslaagd in het leveren van bewijs dat sprake is van gebreken in en rondom de woning. De kantonrechter licht dat als volgt toe.  
      
    
    
      3.5.
      
        [partij A] meent dat sprake is van een ondeugdelijk toegangspad, oprit en erfscheiding, omdat dit in de periode van augustus 2023 tot september 2023 nog niet was aangelegd. [partij A] vindt dat zij daarom recht heeft op huurprijsvermindering. Carbo Property heeft in reactie daarop verwezen naar artikel 3.2. van de huurovereenkomst, waarin onder meer staat bepaald dat huurder ([partij A]) er mee bekend is dat het project gefaseerd wordt opgeleverd en dat met name aan de buitenzijde nog zaken moeten worden afgewikkeld. Ook staat in dat artikel bepaald dat huurder ([partij A]) dit accepteert, zonder aanspraak te maken op enige tegemoetkoming. [partij A] heeft een handtekening gezet onder de huurovereenkomst en is akkoord gegaan met de oplevering. Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van een gebrek en dus komt [partij A] ook geen huurprijsvermindering toe. 
      
    
    
      3.6.
      
        
          [partij A] heeft verder naar voren gebracht dat sprake is van verzakking van de tuin en de toegangspaden. Ook steken er elektriciteitskabels uit de grond, die niet zijn afgeschermd en volgens [partij A] een onveilige situatie opleveren. 
        Carbo Property heeft onweersproken gesteld dat sprake is van inklinken van grond, een veelvoorkomend verschijnsel bij (nieuw)bouwprojecten, waarbij het herstel en aanleg van de tuin conform het Besluit Kleine Herstellingen voor rekening van de huurder komt. De door [partij A] overgelegde foto’s onderbouwen niet dat het toegangspad (ongelijkmatig) verzakt, met gevaarzetting tot gevolg. Ook de overgelegde verklaring van de hovenier levert daarvoor geen bewijs op. Weliswaar volgt uit de verklaring van de hovenier dat er veel overtollig water in de tuin aanwezig was, echter volgt uit diezelfde verklaring ook dat de situatie verbeterde vanaf het moment dat de timer van het watersysteem werd aangepast. 
        Carbo Property heeft verder onweersproken gesteld dat er herstelwerkzaamheden hebben plaatsgevonden aan een defecte ondergelegen leiding, door welke defecte leiding destijds grond is weggespoeld wat een verzakking aan de zijkant van de tuin en in de groenstrook van het parkeerterrein heeft veroorzaakt. Dit probleem is opgelost. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [partij A] onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een gevaarlijke situatie. Datzelfde geldt voor de kabels die uit de grond zouden steken. De verwijzing naar de door [partij A] overgelegde foto’s en de verklaring van de hovenier is daarvoor onvoldoende.
      
      
    
    
      3.7.
      Ten slotte heeft [partij A] gesteld dat de betonnen tegels te glad zijn vanwege het ontbreken van coating. Carbo Property heeft daar gemotiveerd tegenover gesteld dat er bij regenval gladheid kán optreden en dat de gebruikers de bestrating schoon moeten houden. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [partij A] onvoldoende onderbouwd dat de tegels te glad zijn en dat dit door het ontbreken van de coating een ernstig gebrek oplevert. De verwijzing van [partij A] naar de overgelegde foto’s en de verklaring van de buurvrouw is daarvoor onvoldoende. Bovendien verklaart de buurvrouw over haar eigen toegangspad en niet over dat van [partij A]. De kantonrechter weegt ook mee dat Carbo Property naar voren heeft gebracht dat de tegels door regenval weliswaar glad kunnen worden, maar dat het aan de gebruiker is dit goed te onderhouden, door het blad van de tegels te vegen en eventueel alg en mos te verwijderen. Dat het aanbrengen van een coating de gestelde gladheid van de betonnen tegels zou oplossen, is niet gebleken. 
    
    
      3.8.
      Gelet op het bovenstaande is niet komen vast te staan dat sprake is van gebreken in en rondom de woning. Dit betekent ook dat huurprijsvermindering niet aan de orde is. Het gevolg daarvan is dat de door [partij A] ingestelde reconventionele vorderingen daarover (meer specifiek de vorderingen 1 tot en met 6) worden afgewezen. Aangezien [partij A] geen recht heeft op huurprijsvermindering en er in dat kader geen verrekening hoeft plaats te vinden met de huurachterstand, stelt de kantonrechter vast dat sprake is van een huurachterstand van € 4.763,23 tot en met juni 2025, zie r.o. 3.2. Wellicht ten overvloede merkt de kantonrechter op dat als er in de tussentijd is afgelost op deze huurachterstand, Carbo Property rekening houdt met die ontvangen bedragen. 
      
      
        
          Ontbinding en ontruiming 
          3.9.	De vraag die vervolgens voorligt is of de huurachterstand een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De kantonrechter oordeelt als volgt.
      
    
    
      3.10.
      
        Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 
        Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR ECLI:NL:HR:2018:1810). De beantwoording van de vraag of ontbinding in het concrete geval gerechtvaardigd is, geschiedt niet alleen aan de hand van de in artikel 6:265 BW genoemde gezichtspunten. Ook alle overige omstandigheden van het geval kunnen van belang zijn, waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming.
      
      
    
    
      3.11.
      Nu er een huurachterstand is van minstens drie maanden is toewijzing van de gevraagde ontbinding en ontruiming in beginsel gerechtvaardigd. Echter, op dit moment acht de kantonrechter deze tekortkoming, gelet op alle omstandigheden van het geval, waaronder het concrete woonbelang van [partij A], van onvoldoende gewicht om de huurovereenkomst onvoorwaardelijk te ontbinden. De kantonrechter heeft daarbij de persoonlijke omstandigheden van [partij A] en haar gezin betrokken. Daarnaast heeft [partij A] al een aantal maanden geleden hulp ingeschakeld van de Stadsbank Oost Nederland, welke de toezegging hebben gedaan de betaling van de huur te verzorgen.
      
    
    
      3.12.
      De kantonrechter zal, gelet op het voorgaande, de gevorderde onvoorwaardelijke ontbinding en ontruiming en aanverwante vorderingen afwijzen. De kantonrechter ziet echter wel aanleiding om een voorwaardelijke ontbinding uit te spreken gelet op de omstandigheid dat de huurachterstand meer bedraagt dan drie maanden. De kantonrechter ziet wel in dat Carbo Property belang heeft bij een stok achter de deur, gegeven door deze voorwaardelijke ontbinding. Kort gezegd komt de voorwaardelijke ontbinding (en ontruiming) erop neer dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden indien en zodra [partij A]: - binnen één jaar na dit vonnis, de maandelijkse huur voor de woning niet op tijd betaalt en- de achterstallige huur niet binnen zes maanden na dit vonnis heeft betaald. De kantonrechter wijst [partij A] er uitdrukkelijk op dat zij hiermee een allerlaatste kans krijgt om in het gehuurde te mogen blijven wonen en dat het in haar belang is dat zij de maandelijkse huur op tijd (dus steeds bij vooruitbetaling, voor de eerste van de maand) blijft betalen, omdat een niet tijdige betaling (alsnog) zal (kunnen) leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming.
      
      
        
          Rente en incassokosten
        
      
    
    
      3.13.
      De gevorderde wettelijke rente zal, als onweersproken, worden toegewezen zoals hierna vermeld.
      
    
    
      3.14.
      
        Carbo Property heeft een bedrag van € 309,25 inclusief BTW gevorderd aan buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. Carbo Property heeft aan [partij A] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen. 
        
          Levering diensten / servicekosten en terugbetaling van € 190,00 + P.M. 
        
      
    
    
      3.15.
      Ten slotte blijft over de reconventionele vordering van [partij A] waarbij zij vraagt om de in rekening gebrachte kosten van € 10,00 per maand voor de levering van diensten vast te stellen op nihil en waarbij zij € 190,00 + P.M. als onverschuldigd betaald terug vordert. Deze vorderingen worden ook afgewezen. De stelling van [partij A] dat haar niet bekend is waarom dit bedrag in rekening wordt gebracht en welke diensten aan [partij A] worden geleverd, acht de kantonrechter ongeloofwaardig. In artikel 4.5. jo artikel 7 van de huurovereenkomst staat namelijk een bepaling opgenomen over welke diensten de verhuurder levert en waarvoor een voorschot van € 10,00 per maand in rekening wordt gebracht. [partij A] is een voorschot verschuldigd en heeft geen recht op terugbetaling van het gevorderde bedrag.  
      
      
        
          in conventie en in reconventie
          
        
        
          Proceskosten
          3.16.	[partij A] wordt zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De kosten aan de kant van Carbo Property worden begroot op:
      
      - dagvaarding              			€             137,39	
      - griffierecht		€  	  524,00
      - salaris gemachtigde in conventie	    €  	 678,00	(2 punt x tarief € 339,00)
      - salaris gemachtigde in reconventie	   €  	 508,50	(1,5 punt x tarief € 339,00)
      - nakosten		€  	 135,00
      Totaal		€  	1.982,89
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      
        veroordeelt [partij A] hoofdelijk om tegen bewijs van kwijting te betalen aan Carbo Property:
        
          1. € 4.763,23 aan opeisbaar geworden en onbetaald gelaten huurtermijnen berekend tot en met de maand juni 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 5.602,85 vanaf 2 december 2024 tot de dag van betaling van de extra aflossing in mei 2025 en daarna over € 4.763,23 tot de dag van volledige betaling; 2. € 66,38 aan wettelijke rente, berekend tot en met 1 december 2024;3. € 309,25 aan buitengerechtelijke incassokosten; 
      
      
    
    
      4.2.
      
        ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres] en veroordeelt [partij A] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [partij A] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Carbo Property te stellen, indien en zodra binnen één jaar na dit vonnis aan de volgende voorwaarden is voldaan:
        - [partij A] is in gebreke met de tijdige betaling aan Carbo Property van de maandelijkse huurtermijnen (van op dit moment € 1.279,68 per maand) voor de woning;- [partij A] niet binnen zes maanden na vandaag de (huur)achterstand zoals opgenomen onder 4.1. sub 1 van deze beslissing heeft ingelopen en de bijkomende kosten (rente en incassokosten) zoals opgenomen onder 4.1. sub 2 en sub 3 van deze beslissing heeft betaald;
      
      
      
      
    
    
      4.3.
      
        veroordeelt [partij A] hoofdelijk tot betaling aan Carbo Property van € 1.279,68 per maand, althans de voor de woning geldende huurprijs per maand, voor iedere ingegane maand vanaf 1 juli 2025 tot het tijdstip van (een mogelijke) ontruiming;
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.4.
      wijst de vorderingen af;
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
    
    
      4.5.
      veroordeelt [partij A] in de proceskosten van € 1.982,89, te betalen binnen veertien dagen na dit vonnis, te vermeerderen de kosten van betekening, indien [partij A] niet binnen genoemde termijn betaalt en vervolgens betekening van het vonnis plaatsvindt;
      
    
    
      4.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
      
    
    
      4.7.
      wijst af het meer of anders gevorderde. 
      
        
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Louter en in het openbaar uitgesproken op 2 december 2025.