ECLI:NL:RBOVE:2025:6788, Rechtbank Overijssel, 21-11-2025, 11886282 \ CV EXPL  25-2767
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-11-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Gedaagde huurt een woning van Ieder1. De woning is door de burgemeester van de gemeente Deventer gesloten nadat de politie er onder andere drugs heeft gevonden. Ieder1 heeft op grond van die burgemeesterssluiting de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Met dit kort geding wil Ieder1 dat de woning wordt ontruimd. De goederen van gedaagde staan onder bewind. Daarom is de bewindvoerder de formele procespartij. De kantonrechter als voorzieningenrechter wijst de vordering van Ieder1 toe.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: 11886282 \ CV EXPL  25-2767
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 21 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting 
      
        STICHTING WOONBEDRIJF IEDER1, 
      uit Deventer,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Ieder1,
      gemachtigde: mr. M. Douwenga,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
      
        FINTA BEHEER B.V.,
      gevestigd en kantoorhoudend in Meppel, 
      hierna te noemen: de bewindvoerder,
      in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van 
      
        
          [gedaagde],
      
      uit [woonplaats],	
      gedaagde partij,
      gemachtigde: mr. E. Baldan.
    
    
  
  
    
      1Waar gaat dit kort geding over?
    
    
      1.1.
      
        [gedaagde] huurt een woning van Ieder1. De woning is door de burgemeester van de gemeente Deventer gesloten nadat de politie er onder andere drugs heeft gevonden. Ieder1 heeft op grond van die burgemeesterssluiting de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Met dit kort geding wil Ieder1 dat de woning wordt ontruimd. De goederen van  [gedaagde] staan onder bewind. Daarom is de bewindvoerder de formele procespartij. De kantonrechter als voorzieningenrechter wijst de vordering van Ieder1 toe en legt hierna waarom.
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
      
        
          de dagvaarding met 11 producties van 15 oktober 2025;
        
        
          producties 1-3 van de bewindvoerder;
        
        
          productie 12 van Ieder1;
        
        
          de mondelinge behandeling van 29 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
        
        
          de op de mondelinge behandeling overgelegde en voorgedragen spreekaantekeningen van de advocaat van Ieder1 en van de advocaat van de bewindvoerder.
        
      
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is bepaald dat de voorzieningenrechter vandaag uitspraak zal doen. 
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Ieder1 is eigenaar van de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning).
      
    
    
      3.2.
      Sinds 13 augustus 2013 is [gedaagde] huurder van de woning.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] verhuurde een kamer in de woning aan de heer [naam].
      
    
    
      3.4.
      In 2023 heeft de politie een instap in de woning gedaan. Daarbij zijn drugs en is een airsoftwapen aangetroffen. 
      
    
    
      3.5.
      Na de instap in 2023 bleef de politie meldingen ontvangen van buurtbewoners over overlast in de wijk door drugshandel vanuit de woning.
      
    
    
      3.6.
      Op 11 juni 2025 heeft de politie weer een instap in de woning gedaan. Daarbij zijn de volgende zaken aangetroffen: 
      
      
         een zakje met vermoedelijk cocaïne van 2,7 gram;
         meerdere strips met methylfenidaat pillen;
         gripzakje met 68 pillen;
         potje met 2,7 gram vermoedelijk amfetamine;
         42,7 gram vermoedelijk cocaïne;
         9 stuks patronen van een vuurwapen;
         wurgstokje;
         mes.
      
      
    
    
      3.7.
      Per brief van 8 juli 2025 heeft de burgemeester van de gemeente Deventer (hierna: ‘de burgemeester’)  zijn voornemen de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet voor drie maanden te sluiten, met Ieder1 en [gedaagde] gedeeld. 
      
    
    
      3.8.
      Per brief van 11 augustus 2025 heeft de burgemeester besloten om de woning voor drie maanden te sluiten (hierna: ‘het sluitingsbesluit’). Ieder1 heeft daarop de bewindvoerder verzocht de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. 
      
    
    
      3.9.
      De bewindvoerder heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
      
    
    
      3.10.
      
        [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen het sluitingsbesluit en de bestuursrechter gevraagd om een voorlopige voorziening. 
      
    
    
      3.11.
      Op 26 augustus 2025 heeft de bestuursrechter het verzoek van [gedaagde] om een voorlopige voorziening afgewezen. Op het bezwaar is nog niet beslist; een hoorzitting bij   bezwaarschriftencommissie moet nog plaatsvinden. 
      
    
    
      3.12.
      
        Op 29 augustus 2025 is de woning gesloten voor een periode van drie maanden. 
        Op dezelfde dag heeft (de advocaat van) Ieder1 de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en de bewindvoerder gevraagd om de woning na de sluiting vrijwillig te ontruimen. 
      
      
    
    
      3.13.
      De advocaat van de bewindvoerder heeft (in haar hoedanigheid van advocaat van [gedaagde], wat zij ook is) Ieder1 bericht dat [gedaagde] de woning niet vrijwillig zal verlaten.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      
        Wat wil Ieder1 en waarom?
      
    
    
    
      4.1.
      
        Ieder1 vordert veroordeling van de bewindvoerder om de woning uiterlijk op 
        8 december te ontruimen en veroordeling van de bewindvoerder in de kosten van deze procedure. 
      
      
    
    
      4.2.
      Ter onderbouwing van haar vordering, stelt Ieder1 primair (ten eerste) dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbinden en [gedaagde] als gevolg daarvan de woning zonder recht of titel gebruikt. Subsidiair (ten tweede) stelt Ieder1 dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen als huurder door een handelshoeveelheid (hard)drugs in de woning te hebben, daarin vermoedelijk te handelen en een kamer te hebben onderverhuurd zonder toestemming van Ieder1. Dat maakt volgens Ieder1 dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gerechtvaardigd is. 
      
      
        
          Wat vindt de bewindvoerder daarvan?
        
      
      
    
    
      4.3.
      De bewindvoerder is het niet met Ieder1 eens. Volgens de bewindvoerder heeft Ieder1 geen spoedeisend belang en is, gelet op de  omstandigheden van dit geval, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning niet gerechtvaardigd. 
      
    
    
      4.4.
      De voorzieningenrechter gaat hierna, voor zover dat nodig is voor zijn beslissing, verder in op de stellingen van beide partijen.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Ieder1 heeft een spoedeisend belang
      
    
    
    
      5.1.
      
        Ieder1 heeft haar vorderingen voorgelegd in een kort geding procedure.
        Een vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als de partij die de vordering heeft ingesteld, zoveel spoed heeft dat zij de uitkomst van een gewone procedure (bodemprocedure) niet hoeft af te wachten. De eerste vraag is dan ook of ieder1 voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering en dat is volgens de voorzieningenrechter het geval. 
      
      
    
    
      5.2.
      Het staat namelijk vast dat de burgemeester de woning heeft gesloten op grond van artikel 13b van de Opiumwet. Naar aanleiding daarvan heeft Ieder1 de huurovereenkomst met [gedaagde] op grond van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbonden. Dat betekent dat de huurovereenkomst niet meer bestaat. Omdat [gedaagde] de woning niet heeft ontruimd, verblijft zij daar zonder recht of titel, terwijl Ieder1 de sociale huurwoning zo snel mogelijk opnieuw wil kunnen verhuren aan iemand die daarop is aangewezen. Ieder1 wil begrijpelijkerwijs een beslissing op de korte termijn, want zij vreest dat de drugs-gerelateerde activiteiten (en de negatieve gevolgen daarvan) zullen doorgaan. Het belang van Ieder1 om dat te voorkomen dan wel daaraan een einde te maken én haar belang om een duidelijk signaal af te geven dat drugs niet worden getolereerd, maar daartegen direct wordt opgetreden, maakt dat niet van haar kan worden verlangd dat zij een bodemprocedure start en de uitkomst daarvan afwacht. Zeker nu, zoals hierna zal worden overwogen, de vrees voor hervatting van drugsgerelateerde activiteiten in en vanuit de woning, gerechtvaardigd is. 
      
      
        
          Ieder1 mocht de huurovereenkomst (buitengerechtelijk) ontbinden 
        
      
      
    
    
      5.3.
      De vraag is vervolgens of de ontruimingsvordering van Ieder1 toewijsbaar is. Dat is in een kort geding afhankelijk van de vraag of de bodemrechter, wanneer de zaak aan hem wordt voorgelegd, de huurovereenkomst zal ontbinden en de huurder zal veroordelen tot ontruiming. Het kan dan gerechtvaardigd zijn om daarop in een kort geding door het geven van een voorlopige voorziening vooruit te lopen.
      
    
    
      5.4.
      Ter onderbouwing van haar vordering tot ontruiming, heeft ieder1 allereerst een beroep gedaan op de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. In dat kader stelt de voorzieningenrechter voorop dat ontbinding van een huurovereenkomst door een verhuurder wegens een tekortkoming van een huurder, in principe alleen via de rechter kan. Artikel 7:231 lid 2 BW geeft daarop een uitzondering. Op grond van dat artikel mag een verhuurder – kort gezegd – een huurovereenkomst buitengerechtelijk (zonder tussenkomst van een rechter) ontbinden als de woning door een besluit van de burgemeester is gesloten.
      
    
    
      5.5.
      Zoals hiervoor al vastgesteld, heeft de burgemeester de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet gesloten. Dat betekent dat ieder1 de huurovereenkomst ook buitengerechtelijk mocht ontbinden, want de feitelijke sluiting van de woning door de burgemeester is daarvoor al voldoende. Dat het besluit nog niet onherroepelijk is, maakt dat niet anders. Het besluit was ten tijde van de ontbindingsverklaring namelijk niet herroepen, geschorst of vernietigd. De huurovereenkomst is dus geëindigd. Tegen deze achtergrond acht de voorzieningenrechter het aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat ieder1 de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW mocht ontbinden. De vervolgvraag is of de voorzieningenrechter de ontruiming op grond van hetzelfde artikel kan toewijzen. Ook hierop is het antwoord ja.
      
      
        
          De woning moet worden ontruimd
        
      
      
    
    
      5.6.
      Alhoewel Ieder1 de bevoegdheid heeft om de huurovereenkomst te ontbinden, moet er ook getoetst worden of Ieder1 op basis van de redelijkheid en billijkheid van die bevoegdheid gebruik heeft mogen maken of dat, zoals de bewindvoerder stelt en Ieder1 betwist, het gebruik van de bevoegdheid misbruik van recht oplevert. Verder moet worden beoordeeld of de ontruiming proportioneel is. De voorzieningenrechter moet bij deze beoordeling rekening houden met alle omstandigheden van het geval en moet de belangen van [gedaagde] en de belangen van Ieder1 tegen elkaar afwegen. 
      
    
    
      5.7.
      
        De bewindvoerder stelt dat ontruiming niet gerechtvaardigd is. Daarbij heeft de bewindvoerder toegelicht dat de instap in juni 2025 enkel een incident betrof, waarbij de zaken die de politie aantrof, niet van [gedaagde] zijn, zij niets ervan wist en ook niets ermee te maken heeft. De stelling dat [gedaagde] geen verwijt valt te maken en zij een onschuldig slachtoffer is, overtuigt de voorzieningenrechter niet. Zij was namelijk een gewaarschuwd mens. De politie heeft immers in 2023 al een instap gemaakt waarbij drugs en een airsoftwapen werden aangetroffen. Voor zover de drugs inderdaad van de heer [naam] zouden zijn, had zij ten minste beter moeten opletten wat er al dan niet door toedoen van de heer [naam] in de door haar gehuurde woning gebeurde of werd opgeslagen. Dat [gedaagde] zelf niet strafrechtelijk wordt vervolgd, doet niet af aan de verantwoordelijkheid die er als huurder op haar rust.
        Daarbij komt dat de politie in juni 2025 de zaken niet alleen op de (oude) kamer van de heer [naam] heef gevonden, maar ook op verschillende zichtbare plekken in de woning. Bijvoorbeeld, zoals [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling zelf ook aangaf, op het aanrecht in de keuken. Dat [gedaagde] er dus niets vanaf wist, acht de voorzieningenrechter ongeloofwaardig. In het bijzonder gelet op de toelichting van [gedaagde] dat zij nauwelijks de woning uit kan komen vanwege haar medische situatie. 
      
      
    
    
      5.8.
      
        [gedaagde] heeft verder nog aangevoerd dat zij afhankelijk was van de heer [naam], omdat hij ‘een soort mantelzorger’ was en een auto heeft. Ook zou hij haar partner zijn (geweest). Dat de heer [naam] tegelijkertijd intimiderend, bedreigend, zelfs gewelddadig is, heeft [gedaagde] gesteld, maar niet onderbouwd, terwijl het door Ieder1 wordt betwist. Wat op de mondelinge behandeling wel duidelijk is geworden, is dat er nog steeds contact is met de heer [naam]. Hij heeft [gedaagde] na afloop van de zitting bij de bestuursrechter opgehaald en tijdens de mondelinge behandeling van deze zaak zat hij achterin de zaal, terwijl de advocaat van de bewindvoerder en van [gedaagde] daar niet vanaf wist. Bovendien heeft [gedaagde] toegelicht dat de kamer die de heer [naam] van haar huurde, nog niet door hem is leeggehaald. Tegen deze achtergrond, heeft Ieder1 een gegronde vrees voor herhaling. 
      
    
    
      5.9.
      De voorzieningenrechter kan Ieder1 goed volgen in haar belang om haar zero-tolerance beleid te handhaven zodat criminaliteit kan worden te voorkomen en een veilige woonomgeving kan worden gewaarborgd. Ieder1 wijst in dat kader terecht op immers de zorgplicht die zij tegenover de andere huurders moet vervullen. Alhoewel de voorzieningenrechter begrip heeft voor belang van [gedaagde] bij het behoud van de woning, wegen de belangen van Ieder1 naar zijn voorlopig oordeel zwaarder. Volgens de bewindvoerder zal [gedaagde] op straat komen te staan, omdat zij geen vrienden of familie heeft die haar kunnen ondersteunen en omdat de crisisopvang geen optie is. Dat rijmt niet met de toelichting van [gedaagde] op de mondelinge behandeling dat zij op dit moment bij vrienden verblijft. Dat zij daar na een paar dagen weer weg wil, omdat zij zich al snel te veel voelt, kan Ieder1 niet worden tegengeworpen. Verder heeft Ieder1 betwist dat de crisisopvang geen optie is en onderbouwd dat [gedaagde] zich bij Iriszorg kan melden. Dat [gedaagde] dit geen geschikte plek vindt, is ook een omstandigheid die Ieder1 niet kan worden tegengeworpen. De bewindvoerder heeft verder erop gewezen dat bij ontruiming, de bijstandsuitkering van [gedaagde] zal worden stopgezet met als gevolg dat zij haar zorgverzekering en medicatie niet meer kan betalen. De voorzieningenrechter onderkent deze ingrijpende gevolgen, maar  [gedaagde] heeft deze risico’s aanvaard door de heer [naam] in huis te halen, althans hem er niet uit te zetten na de instap in 2023 toen zij bekend raakte met de betrokkenheid van de heer [naam] met drugshandel en dus de mogelijkheid dat hij deze ook weer in de woning haalt. Bovendien heeft [gedaagde] zelfs ná de tweede instap van de politie er bij [naam] niet op aangedrongen dat hij de kamer leeghaalt en voor goed vertrekt. 
      
    
    
      5.10.
      De conclusie is dat er sprake is van misbruik van recht en dat de redelijkheid en billijkheid ook niet in de weg stonden aan het gebruik van Ieder1 van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en de woning te ontruimen. Dat betekent dat het in dit kort geding voldoende aannemelijk is geworden dat de bodemrechter de buitengerechtelijke ontbinding in stand zal houden.
      
    
    
      5.11.
      De huurovereenkomst is dan ook naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter geëindigd. Het gevolg daarvan is op grond van artikel 7:224 lid 1 BW dat de bewindvoerder (en daarmee [gedaagde]) de woning weer aan Ieder1 ter beschikking moet stellen. Het is dan ook aannemelijk dat de bodemrechter de ontruiming zal toewijzen. Daarom is het mogelijk om op dat oordeel vooruit te lopen en zal de door Ieder1 gevraagde ontruiming in dit kort geding worden toegewezen. De voorzieningenrechter wijst erop dat de veroordeling van de bewindvoerder tot ontruiming betekent dat [gedaagde] de veroordeling ook moet naleven.
      
      
        
          
            [gedaagde] krijgt geen langere ontruimingstermijn 
        
      
      
    
    
      5.12.
      De bewindvoerder heeft verzocht om een redelijke ontruimingstermijn zodat [gedaagde] tijd heeft om een andere woonruimte te vinden vanaf het moment dat zij weer in de woning kan. De voorzieningenrechter wijst dit af, want zoals Ieder1 ook heeft aangevoerd, heeft [gedaagde] voldoende tijd (gehad) om een alternatief te vinden. Ieder1 heeft immers afgelopen zomer al laten weten dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk zal worden ontbonden. Tegen die omstandigheid acht de voorzieningenrechter de periode tussen de datum dat de burgemeesterssluiting tot een einde komt en de woning weer open gaat (28 november 2025) en de ontruiming (8 december 2025) redelijk. De door Ieder1 gevorderde ontruimingstermijn van twee weken zal daarom worden toegewezen. 
      
      
        
          De gestelde tekortkomingen van [gedaagde]
        
      
      
    
    
      5.13.
      Ieder1 heeft de voorzieningenrechter verzocht om, in het geval dat de vordering op de primaire grondslag wordt toegewezen, een oordeel te geven over de slagingskans van de tweede grondslag, namelijk de gestelde tekortkomingen door [gedaagde]. Ieder1 heeft dit gevraagd voor het geval dat het sluitingsbesluit geen stand houdt. De voorzieningenrechter wijst in dat kader op de wetsgeschiedenis en de rechtspraak. Daaruit volgt dat een verhuurder die de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW wil ontbinden, de uitkomst van een bestuursrechtelijke procedure die een huurder heeft ingesteld tegen het besluit van de burgmeester om de gehuurde woning te sluiten, niet hoeft af te wachten. Dat kan meebrengen dat de privaatrechtelijke gevolgen van een buitengerechtelijke ontbinding in stand blijven als het onderliggende besluit tot sluiting in een bestuursrechtelijke procedure wordt vernietigd. Dat is een gevolg dat de wetgever kennelijk niet heeft willen uitsluiten.
      
      
        
          De bewindvoerder moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      5.14.
      Omdat de bewindvoerder in deze procedure ongelijk krijgt, moet zij de proceskosten van Ieder1 betalen. De proceskosten zijn de kosten die Ieder1 heeft gemaakt om de procedure te voeren. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten. Dat zijn de kosten die Ieder1 maakt om de bewindvoerder ertoe te brengen aan het vonnis te voldoen. De proceskosten van Rentree worden begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals hierna vermeld)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                958,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.15.
      Zoals hiervoor opgemerkt, vallen onder de proceskosten ook de nakosten. Dat betekent dat als de bewindvoerder niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de proceskostenveroordeling in dit vonnis voldoet en het vonnis daarna is betekend, zij ook de kosten van de betekening aan ieder1 moet betalen.
      
      
        
          Het vonnis wordt uitvoerbaarheid bij voorraad verklaard
        
      
      
    
    
      5.16.
      De veroordelingen zullen, zoals Ieder1 heeft gevorderd en waarop geen verweer is gevoerd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard (artikel 233 Rv). Dat betekent dat dit vonnis meteen kan worden uitgevoerd als de bewindvoerder niet aan de veroordelingen voldoet, ook als hoger beroep zou worden ingesteld.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Finta Beheer B.V. in haar hoedanigheid van bewindvoerder van mevrouw [gedaagde] om uiterlijk 8 december 2025 de woonruimte, staande en gelegen aan de [adres] met al hetgeen daartoe behoort en met wie of wat daarin of daarop aanwezig is, te ontruimen, in goede staat en onder afgifte van de sleutels aan Ieder1 op te leveren en deze vervolgens ontruimd te houden;
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Finta Beheer B.V. in haar hoedanigheid van bewindvoerder van mevrouw [gedaagde] in de proceskosten van Ieder1 van € 958,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en vermeerderd met de kosten van betekening van dit vonnis als niet binnen deze termijn aan de proceskostenveroordeling is voldaan en het vonnis daarna is betekend;
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op
        21 november 2025.
      
    
  
  
     	Hof Den Bosch 24 juli 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:3220.