ECLI:NL:RBNHO:2025:14545, Rechtbank Noord-Holland, 10-12-2025, C/15/361484 / HA ZA 25-51
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Beroep op dwaling bij het aangaan van een koopovereenkomst voor een woning wegens kelderzwam wordt afgewezen omdat niet is komen vast te staan dat de de kelderzwam al bij het sluiten van de koopovereenkomst aanweziog was. Ook is niet komen vast te staan dat verkoper wist van de kelderzwam. Het beroep op non-confomriteit slaagt daarom ook niet. Bovendien zijn in de koopovereenkomst een uitgebreide ouderdoms-, funderings- en waterhuishoudingsclausule opgenomen.

RECHTBANK Noord-Holland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: C/15/361484 / HA ZA 25-51
    
    
    
      
        Vonnis van 10 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1], 
    
      2. [eiser 2], 
      beiden te [plaats],
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers]
      advocaat: mr. K.R. Stephan,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      advocaat: mr. J.A.M. van de Sande.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 9 april 2025 en de daarin genoemde stukken
      - de mondelinge behandeling van 25 september 2025, waarbij mr. Stephan en mr. Van de Sande spreekaantekeningen hebben overgelegd en de griffier voor het overige aantekeningen heeft gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
        
          De zaak in het kort
        
        Enkele maanden na de levering van de woning door [gedaagde] aan [eisers] ontdekken [eisers] dat er in de kelder van de woning kelderzwam aanwezig is. Zij stellen dat sprake is van dwaling en vorderen dat de gevolgen van de koopovereenkomst worden gewijzigd door het nadeel - gesteld op de kosten van herstel - op te heffen. De rechtbank wijst de vordering af, omdat niet gebleken is dat de zwam al bij de aankoop van de woning aanwezig was of dat [gedaagde] wist dat de vloerbalken waren aangetast door zwam. Daarom is ook niet gebleken dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld.Het beroep op non-conformiteit slaagt niet, omdat in de koopovereenkomst een uitgebreide ouderdomsclausule, een specifieke funderingsclausule en een waterhuishoudingsclausule zijn opgenomen.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eisers] hebben op 8 maart 2023 van [gedaagde] gekocht het woonhuis aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). De woning is op 15 juni 2023 aan hen geleverd.
      
    
    
      2.2.
      
        [eisers] hebben de woning voorafgaande aan de aankoop tweemaal bezichtigd. Zij zijn in september 2023 naar de woning verhuisd.
      
    
    
      2.3.
      
        Op 24 januari 2024 heeft een deskundige van Inspectus B.V. (hierna: Inspectus) onderzoek verricht in de kruipruimte van de woning. In het rapport van Inspectus van 31 januari 2024 staat onder meer:
        
          “
          1.2 Waarnemingen inventarisatie
        
        
          Wij hebben de kelder geïnspecteerd. De aanwezige kruipruimte is vanwege zeer beperkte hoogte niet toegankelijk. (…)
        
        
          De kelder bevindt zich onder een gedeelte van de badkamer. Er staat enkele centimeters water in de kelder (…). De volledige balklaag, werkvloer en funderingen van de kelder zijn aangetast door zwam (…). Mogelijk heeft de zwam zich vanuit de kelder uitgebreid naar de kruipruimte. Aan de buitenzijde van de woning ligt het straatwerk niet op afschot, hierdoor komt er regenwater mogelijk in de kelder terecht.”
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        Op 9 februari 2024 heeft een deskundige van RDC Conservering (hierna: RDC) op verzoek van [eisers] onderzoek verricht naar de oorzaken van de schimmel. In het rapport van RDC van 16 februari 2024 staat onder meer:
        
          “Visueel geïnspecteerd werd het bereikbare houtwerk van de begane grondvloer vanuit de kruipruimte, ter plaatse van de kelder.(…)
        
        
          Tijdens onze inspectie constateerden wij het volgende:
        
      
      
        - Ernstige aantasting door bruinrot-veroorzakende schimmels in het begane grondvloerhout en de gehele balklaag onder de badkamer
      
      
        - Grondwater met een hoogte van circa 10 cm in de kruipruimte ter plaatse van de kelder.
      
      
        - onvoldoende ventilatie (doorstroom) onder de vloer.
      
      
        - Woekerende kelderzwam over het funderingsmetselwerk.
      
      
        
          Oorzaak
        
        
          Diverse oorzaken:
        
      
      
        - Vervolgschade vanuit de bovenliggende badkamer, door bijvoorbeeld een lekkende afvoer, wateraansluiting, en/of douchebak, waardoor vloerhout, balklaag en funderingsmetselwerk zijn beschadigd door bruinrot veroorzakende schimmels en kelderzwam.
      
      
        - Weinig of geen lucht doorstroom in de kruipruimte(n)”
      
      
    
    
      2.5.
      
        [eisers] hebben een aannemer opdracht gegeven om de nodige werkzaamheden uit te voeren. Het werk is op 30 juni 2024 opgeleverd. De kosten bedroegen in totaal € 32.697,05.
      
    
    
      2.6.
      Bij brief van 5 juli 2024 hebben [eisers] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de gebreken en de geleden schade. [gedaagde] heeft de aansprakelijkheid betwist.
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vorderen - samengevat - dat de rechtbank de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt, in die zin dat het door hen ondervonden nadeel als gevolg van dwaling wordt opgeheven en [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 32.697,05, te vermeerderen met rente en kosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna ingegaan, voor zover dat nodig is. ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Het beroep op dwaling slaagt niet
      
    
    
    
      4.1.
      
        [eisers] beroepen zich voor hun vordering in de eerste plaats op dwaling. Een overeenkomst die tot stand gekomen is onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet gesloten zou zijn is vernietigbaar indien de wederpartij in verband met wat zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. [eisers] dwaalde ten aanzien van de afwezigheid van zwam en een funderingsgebrek. Die dwaling is volgens hen te wijten aan [gedaagde]. Zij heeft haar spreekplicht geschonden en zelfs onjuiste mededelingen gedaan.
      
    
    
      4.2.
      
        [eisers] stellen dat zij de woning niet zouden hebben gekocht voor de overeengekomen prijs als zij van de zwam, het funderingsgebrek en de daarmee gepaard gaande kosten op de hoogte waren geweest. Het nadeel kan volgens hen worden opgeheven door de koopovereenkomst zo te wijzigen dat de koopprijs wordt verlaagd met de kosten van het herstel.
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] betwist dat er ten tijde van de verkoop van de woning aan [eisers] sprake was van aantasting door zwam en van een funderingsgesprek. Zij voert aan dat de kelder tijdens de bezichtigingen en de eindinspectie van de woning droog was en dat er geen zwam aanwezig was. Zij meent dat het niet anders kan zijn dan dat de zwam na de eigendomsoverdracht is ontstaan. [gedaagde] wijst er (met verwijzing naar een neerslagoverzicht van het KNMI) op dat er in de periode vanaf september 2023 tot en met januari 2024 sprake is geweest van hevige neerslag in [plaats] en dat een zwam ongeveer 7-10 cm per week groeit. [gedaagde] betwist de constateringen van Inspectus en RDC ten aanzien van de woning en voert aan dat zij deze niet heeft kunnen controleren omdat zij niet bij het onderzoek is betrokken en [eisers] zonder overleg met [gedaagde] herstelwerkzaamheden hebben laten uitvoeren.
      
    
    
      4.4.
      Het beroep van [eisers] op dwaling slaagt niet, omdat zij hun stelling dat [gedaagde] op de hoogte was van de zwam in de kelder en van het funderingsgebrek in het licht van het verweer van [gedaagde] onvoldoende hebben onderbouwd. De rechtbank zal dat uitleggen.
      
    
    
      4.5.
      
        [eisers] baseren hun stelling dat [gedaagde] op de hoogte was van de zwam en het funderingsgebrek in de eerste plaats op de inventarisatie van Inspectus. Inspectus heeft haar onderzoek op 24 januari 2024 uitgevoerd. Dat is ruim tien maanden na de aankoop van de woning. Uit het onderzoek blijkt dat de volledige balklaag, werkvloer en funderingsmuren van de kelder zijn aangetast door zwam, maar niet hoelang deze aantasting al aanwezig moet zijn geweest. Ook doet Inspectus geen uitspraak over wetenschap bij [gedaagde] van deze aantasting. Hetzelfde geldt voor het onderzoek dat door RDC dat op 9 februari 2024 is uitgevoerd. Ook uit dat onderzoek blijkt niet dat de woning al tijdens de aankoop door [eisers] aangetast moet zijn geweest door zwam en ook niet dat [gedaagde] dat zou hebben geweten. In het RDC-rapport staat dat zwam en houtrot verwekkende schimmels binnen zeer korte tijd enorme schade kunnen veroorzaken aan hout, pleisterwerk, behang, vloerbedekking, enz. Ook die constatering draagt niet bij aan het betoog van [eisers] dat de aantasting door zwam al bij de aankoop aanwezig moet zijn geweest en dat [gedaagde] daarvan zou hebben geweten. Bovendien hebben [eisers] ter zitting verklaard dat zij zelf, toen zij op enig moment na de levering in de kelder gingen kijken, de mogelijkheid open hielden dat de lange zwarte draden die zij zagen viezigheid zouden kunnen zijn. Gelet hierop gaat de rechtbank voorbij aan de stelling van [eisers] ter zitting dat de deskundige gezegd zou hebben dat het niet kan zijn dat [gedaagde] het niet wist. 
      
    
    
      4.6.
      Het feit dat [gedaagde] een of meer vloerbalken onder de badkamer heeft laten verstevigen betekent niet dat zij dus op de hoogte was van aantasting door zwam of van een funderingsgebrek. [gedaagde] voert aan dat alleen een deel van de houten vloer onder de douchebak was aangetast, waarschijnlijk als gevolg van het feit dat de waterafvoer daar was aangesloten. Dit wordt ondersteund door de verklaring van [betrokkene], die de werkzaamheden aan de vloerbalken heeft uitgevoerd: “De aantasting van de balkdelen zijn hoogstwaarschijnlijk het gevolg geweest van de aansluiting van de waterafvoer op dit punt.” [betrokkene] verklaart ook nog dat de resterende balken in de badkamer in goede staat waren. [eisers] betogen dat de balken zijn verstevigd omdat zij waren aangetast door zwam, maar dat betoog hebben zij niet onderbouwd. De enkele stelling dat er geen andere verklaring voor is, is mede in het licht van de betwisting onvoldoende.
      
      
        
          Geen onrechtmatige daad 
          
        
      
    
    
      4.7.
      Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat [eisers] hun stelling dat [gedaagde] haar mededelingsplicht heeft geschonden niet voldoende hebben onderbouwd. Van onrechtmatig handelen van [gedaagde] door schending van de mededelingsplicht is dan ook niet gebleken. Weliswaar stellen [eisers] dat [gedaagde] in de koopovereenkomst heeft gemeld dat er geen sprake is (geweest) van gebreken aan de fundering, terwijl zij wist dat de vloerbalk onder de douchebak moest worden verstevigd, maar zij gaan eraan voorbij dat [gedaagde] in de koopovereenkomst wel heeft gemeld dat er sprake is van gebreken aan de vloerconstructie in de badkamer en dat dit wordt hersteld. Dit betekent dat in het midden kan blijven of de aantasting van de vloerbalken een funderingsgebrek is, wat [eisers] stellen en [gedaagde] betwist.
      
      
      
        
          Geen non-conformiteit 
          
        
      
    
    
      4.8.
      
        [eisers] stellen nog dat de woning vanwege de aantasting door zwam en een funderingsgebrek niet aan de koopovereenkomst beantwoordt, omdat de woning niet de eigenschappen bezit die zij op grond van die overeenkomst mochten verwachten. Ook dit gaat niet op. In de eerste plaats al niet, omdat niet voldoende onderbouwd is gesteld dat de zwam en het funderingsgebrek ten tijde van de aankoop van de woning aanwezig waren. In de tweede plaats omdat partijen, zoals [gedaagde] terecht aanvoert, een uitgebreide ouderdomsclausule zijn overeengekomen waarin [gedaagde] heeft verklaard dat zij niet in staat voor o.a. de kwaliteit van de vloeren en afwezigheid van schimmels, zoals houtworm, boktor, zwam etc. en afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Daarnaast hebben [eisers] [gedaagde] in een funderingsclausule gevrijwaard voor alle aansprakelijkheid met betrekking tot funderingsproblematiek en in een waterhuishoudingclausule voor eventuele gevolgen van afwijkende grondwaterstanden ten opzichte van de situatie ten tijde van de koop. 
    
    
      4.9.
      Dit betekent dat de rechtbank niet in hoeft te gaan op het verweer van [gedaagde] dat [eisers] te laat hebben geklaagd.
      
    
    
      4.10.
      Voor zover [eisers] betogen dat zij over de staat van de woning door de makelaar van [gedaagde] op het verkeerde been zijn gezet, is dat niet iets dat zij [gedaagde] kunnen tegenwerpen. [eisers] stellen onvoldoende feiten en omstandigheden op grond waarvan uitlatingen van de makelaar kunnen worden toegeschreven aan [gedaagde]. Het enkele feit dat de makelaar [gedaagde] heeft bijgestaan bij de verkoop van de woning is daarvoor onvoldoende.
      
      
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      De conclusie is dat de vorderingen van [eisers] worden afgewezen.
      
    
    
      4.12.
      
        [eisers] krijgen ongelijk en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.374,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.572,00
              
              
                (2 punten × € 786,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                3.124,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.13.
      Wegens ziekte kan de rechter voor wie de mondelinge behandeling is gehouden dit vonnis niet wijzen. Partijen hebben afgezien van een nieuwe mondelinge behandeling en ermee ingestemd dat het vonnis wordt gewezen door de rechter die bij de mondelinge behandeling aanwezig was.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] in de proceskosten van € 3.124,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser 1] en [eiser 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken op 10 december 2025.
      
      
      
        735
      
    
  
  
     Artikel 6:228 lid 1 sub b Burgerlijk Wetboek (BW).