ECLI:NL:RBNHO:2025:13703, Rechtbank Noord-Holland, 12-11-2025, 24-6346
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-11-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Deze uitspraak gaat over de verleende vergunning op grond van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 ( Hvv) om een zelfstandige woonruimte in een appartementencomplex in Amsterdam om te zetten naar 5 onzelfstandige woonruimten (hierna: de omzettingsvergunning). De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat verweerder in redelijkheid aan vergunninghouder de omzettingsvergunning kon verlenen en dat artikel 3.3.1, tweede lid, Hvv  waaraan verweerder heeft getoetst niet (deels) buiten toepassing hoeft te worden gelaten. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat de voorschriften, voorwaarden en regels die aan de vergunning zijn verbonden voldoende zijn. Omwonenden die overlast ervaren, kunnen een verzoek om handhaving indienen. Verweerder is verplicht om zo’n verzoek te behandelen en te onderzoeken of sprake is van een overtreding. Indien er een dossier is van overlast, kan de vergunning vervolgens ook worden ingetrokken. Dat de vergunninghouder eerst in de gelegenheid moet worden gesteld om het op te lossen, maakt dat niet anders. Eiseres krijgt dus geen gelijk en het beroep is dus ongegrond.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: HAA 24/6346 
    
    uitspraak van de meervoudige kamer van 12 november 2025 in de zaak tussen
    
    
      [eiseres] , uit Amsterdam, eiseres
    
    
      en
    
    
    
      
        het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam, verweerder. 
    
    
    
    
      Als derde-partij neemt aan de zaak deel: [naam 1], uit Amsterdam, vergunninghouder.
    
    
    Samenvatting
    
    
      1. Deze uitspraak gaat over de verleende vergunning op grond van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 ( Hvv) om de zelfstandige woonruimte [adres 1] in Amsterdam om te zetten naar 5 onzelfstandige woonruimten (hierna: de omzettingsvergunning). Eiseres is het hiermee niet eens. Zij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank de zaak.
    
    
    
      1.1.
      De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat verweerder in redelijkheid aan vergunninghouder de omzettingsvergunning kon verlenen en dat artikel 3.3.1, tweede lid, Hvv  waaraan verweerder heeft getoetst niet (deels) buiten toepassing hoeft te worden gelaten. Eiseres krijgt dus geen gelijk en het beroep is dus ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
      
    
    
      1.2.
      Onder 2 staat het procesverloop in deze zaak. Onder 3 staan de van belang zijnde feiten en omstandigheden die hebben geleid tot het bestreden besluit. De beoordeling door de rechtbank volgt vanaf 4. De rechtbank bespreekt eerst de wijze van toetsen aan de Hvv. Onder 5 gaat de rechtbank in op exceptieve toetsing van een artikellid van de Hvv en of sprake is van bijzondere omstandigheden. Onder 6 bekijkt de rechtbank of de voorschriften, voorwaarden en regels die aan de vergunning zijn verbonden voldoende zijn. Aan het eind staat de beslissing van de rechtbank en de gevolgen daarvan. 
      
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      2. Verweerder heeft in het primaire besluit van 7 juli 2022 een omzettingsvergunning verleend voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte naar 5 onzelfstandige woonruimten. Met het bestreden besluit van 19 april 2023 op het bezwaar van eiseres is verweerder bij de toewijzing van de aanvraag gebleven. 
    
    
    
      2.1.
      Eiseres heeft bij de rechtbank Amsterdam tijdig beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. 
      
    
    
      2.2.
      Verweerder heeft op 23 augustus 2024 een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      2.3.
      De rechtbank Amsterdam heeft het beroep op 3 september 2024 op zitting behandeld. Na de zitting is het onderzoek geschorst en is de behandeling van het beroep verwezen naar de meervoudige kamer. Daarbij is verweerder gevraagd om voor de behandeling door de meervoudige kamer nadere informatie te verschaffen over het onderzoek waarbij het vaststellen van de quota in de Hvv de leefbaarheid is meegewogen.
      
    
    
      2.4.
      In een tussenuitspraak van 18 september 2024 heeft de rechtbank Amsterdam het beroep verwezen naar deze rechtbank.
      
    
    
      2.5.
      Op 2 september 2025 heeft verweerder aanvullende stukken naar de rechtbank gezonden.
      
    
    
      2.6.
      De rechtbank heeft het beroep op 8 september 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres, bijgestaan door mr. A.P. Klap. Namens verweerder hebben deelgenomen: [naam 2] , [naam 3] , [naam 4] en [naam 5] . Ook vergunninghouder heeft aan de zitting deelgenomen. 
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Totstandkoming van het bestreden besluit
      
      3. Vergunninghouder heeft een omzettingsvergunning aangevraagd om de zelfstandige woning [adres 1] in Amsterdam om te zetten naar 5 onzelfstandige woningen. De woning ligt in het appartementencomplex ‘Parkblok’. Dit complex bestaat uit 46 appartementen.
    
    
    
      3.1.
      Bij besluit van 7 juli 2022 heeft verweerder de omzettingsvergunning verleend met de volgende motivering. Verweerder stelt dat met de vergunningverlening binnen het in artikel 3.3.11, eerste lid, Hvv vastgestelde maximum aantal zelfstandige woningen per wijk dat mag worden omgezet in onzelfstandige woningen (het wijkquotum) wordt gebleven. Ook wordt binnen het pandquotum gebleven, namelijk dat maximaal 25% van het aantal adressen in het pand kan bestaan uit omgezette woonruimtes (artikel 3.3.11, tweede, Hvv). Verder beschikt de woning over een gezamenlijke verblijfsruimte van tenminste 11 vierkante meter (m2) met een minimale breedte van 3 meter. Het betreft ook geen zelfstandige woonruimte die vanaf 1 januari 2020 is gevormd, zoals bedoeld in artikel 3.1.1, derde lid, onderdeel d, Hvv. Ook is er geen sprake van legalisatie (artikel 3.3.1, eerste lid, onder c, Hvv). Aan de vergunning zijn 10 voorschriften verbonden. 
      
    
    
      3.2.
      Eiseres woont in de woning [adres 2] in Amsterdam en zij heeft samen met 31 andere bewoners van het appartementencomplex bezwaar gemaakt. 
      
    
    
      3.3.
      In het advies van de bezwaar advies commissie van 27 maart 2023 adviseert de commissie om de bezwaren ontvankelijk en ongegrond te verklaren en het besluit van 7 juli 2022 in stand te laten.
      
    
    
      3.4.
      In het bestreden besluit heeft verweerder dit advies overgenomen. 
      
      
        
          De toetsing aan de Hvv
        
      
    
    
      4.1.
      In artikel 3.3.1, eerste lid, onder b, van de Hvv is bepaald dat een vergunning als bedoeld in artikel 3.1.1, derde lid, wordt geweigerd indien niet wordt voldaan aan de in ingevolge dit hoofdstuk bij de vergunning gestelde voorwaarden.
    
    
      4.2.
      De rechtbank heeft ter zitting de vraag opgeworpen of uit lezing van artikel 3.3.1, eerste lid, onder b, van de Hvv, in samenhang met het in de omzettingsvergunning van 7 juli 2022 onder “Voorschriften” opgesomde tiental bullets moet volgen dat ook vooraf, als weigeringsgrond, getoetst moet worden aan de aangehaalde bullets. Dat zou betekenen dat ook bullet negen, dat er geen onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van de betreffende woonruimte mag optreden, vooraf dient te worden beoordeeld.
    
    
      4.3.
      De rechtbank overweegt als volgt. De vraag is bij de rechtbank gerezen omdat hetgeen in de omzettingsvergunning als “Voorschriften” wordt aangehaald niet enkel voorschriften betreft. Bullet een (1) betreft namelijk de voorwaarde van artikel 3.3.13, eerste lid, onder a. Bullet drie betreft het beschikkingsvereiste van artikel 3.2.5, tweede lid.  Bullet tien betreft de nadere regel van artikel 3.3.13, derde lid. De overige bullets betreffen de voorschriften van artikel 3.3.13, tweede en vierde lid. (De cursiveringen zijn van de rechtbank.) In de redactie van de omzettingsvergunning lijkt verweerder aldus geen onderscheid te maken tussen voorwaarden, voorschriften, beschikkingsvereisten en nadere regels.
    
    
      4.4.
      Verweerder heeft ter beantwoording van de opgeworpen vraag ter zitting gewezen op het in de Hvv wel gemaakte onderscheid tussen onder meer voorwaarden en voorschriften. De rechtbank begrijpt hieruit dat verweerder blijft bij de door hem gevolgde lezing, inhoudende dat uit artikel 3.3.1 van de Hvv (gelet op de zinsnede in het tweede lid “niet zijnde vergunningen waarvoor een quotum is vastgesteld”) volgt dat de gemeenteraad heeft beoogd dat gelet op de vastgestelde quota er vooraf, bij de vergunningverlening, geen individuele belangenafweging gemaakt wordt ter zake van de inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van de betreffende woonruimte, zoals ook in de toelichting op de Hvv (in alinea 2 onder “Voorraadvergunningen met quotum”) is te lezen.
    
    
      4.5.
      De rechtbank kan, alhoewel de redactie van de omzettingsvergunning voor verwarring zorgt, het standpunt van verweerder volgen. Daaruit volgt dat vooraf enkel, als weigeringsgrond, wordt getoetst aan de bij de vergunning gestelde voorwaarde zoals opgenomen in bullet een (1), en niet aan de bij de vergunning gestelde voorschriften, beschikkingsvereisten en nadere regels. De opgeworpen vraag moet dus ontkennend worden beantwoord.
    
    
      4.6.
      De rechtbank vervolgt met de beoordeling van het bestreden besluit aan de hand van de daartegen aangevoerde beroepsgronden.
      
      
      
      
      
        
          Exceptieve toetsing van artikel 3.3.1, 2e lid, Hvv
        
      
    
    
      5.1.
      
        Eiseres voert (samengevat) aan dat na een exceptieve toetsing artikel 3.3.1, tweede lid, Hvv vanwege strijd met artikel 3:4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) buiten toepassing moet worden gelaten.
        Uit artikel 3.3.1, tweede lid, tweede zin, Hvv volgt dat een concrete beoordeling van de leefbaarheid niet meer mogelijk is bij vergunningen waarvoor een quotum is vastgesteld. Er is dus geen ruimte voor het afwegen van de rechtsreeks bij vergunningverlening betrokken belangen van omwonenden. De bevoegdheid om een omzettingenvergunning te verlenen is daardoor veranderd van een discretionaire naar een gebonden bevoegdheid. Dit is niet in overeenstemming met de evenredigheidstoets van artikel 3:4 Awb. Ook volgt uit de Memorie van Toelichting op de Huisvestingswet en uit artikel 3.3.1, tweede lid, Hvv dat juist wel getoetst moet worden aan het criterium van de leefbaarheid. Onduidelijk is ook waarom bij omzettingsvergunningen wel, maar voor andere vergunning geen quotum geldt. 
        Verweerder verwijst in het bestreden besluit naar een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 29 november 2017, maar die zaak is niet vergelijkbaar. De huidige tekst artikel 3.3.1, tweede lid, Hvv verdraagt zich ook niet met de ratio achter het hanteren van quota. Quota zijn namelijk alleen harde buitengrenzen. Zo lang het quotum nog niet is bereikt, dienen de relevante belangen te worden meegewogen. Ook is er geen beleidsmatige noodzaak om een individuele belangenafweging buiten te sluiten. De belangenafweging die in de quota zou zijn verdisconteerd, is niet inzichtelijk gemaakt. Met het wijkquotum wordt ook alleen het belang van het voorkomen van schaarste verdisconteerd. Ook is eiseres het niet eens met de hoogte van het quotum omdat 5% van het totaal van woningen groter dan 60 m2 nog steeds een substantieel deel van de zelfstandige woonruimte in de stad betreft. Verweerder stelt dat in het verleden verschillend beleid per stadsdeel tot problemen heeft geleid, maar niet is onderbouwd waarom. Ook in het pandquotum klinkt het leefbaarheidsbelang niet door. Eiseres verwijst naar de gemeentes Delft, Utrecht en Rotterdam waar wel per aanvraag een individuele toets plaatsvindt. Ten slotte voert eiseres aan dat geen zorgvuldig onderzoek heeft plaatsgevonden. Zo is niet alleen de totale oppervlakte van het appartement, maar ook het oppervlak van de gemeenschappelijk ruimte aanzienlijk kleiner dan op de bij de aanvraag overgelegde tekeningen is aangegeven. Tijdens de hoorzitting heeft verweerder erkend dat de feitelijke situatie niet is bekeken. Daardoor zijn de specifieke omstandigheden die voor overlast zorgen, buiten beschouwing gebleven. 
      
      
      
        5.2.1.
        
          In het bestreden besluit is (samengevat) gesteld dat uit onderzoek is gebleken dat in het gehele grondgebied van Amsterdam voor alle categorieën woonruimte sprake is van schaarste. Om deze reden heeft de gemeenteraad de Hvv vastgesteld. Voor de omzettingsvergunningen voor kamerverhuur gelden in de Hvv quota per wijk en per pand. De beoordeling van de Hvv dient materieel terughoudend te zijn omdat daarbij politiek-bestuurlijke afwegingen zijn gemaakt. Voor de voorraadvergunningen met quota geldt dat er geen individuele afweging wordt gemaakt omdat de belangenafweging al heeft plaatsgevonden bij de vaststelling van de quota. De effecten op de leefbaarheid en de veranderde samenstelling van wijken is daarbij ook meegenomen. Voor heel Amsterdam geldt dus hetzelfde toetsingskader. In het verleden leidde individueel toetsen namelijk tot verschillend beleid tussen de verschillende stadsdelen. Dat was een ongewenste ontwikkeling. Quota per wijk voor de omzetvergunning voorkomen een overmaat aan verkamering en zorgen ervoor dat woningen beschikbaar blijven voor reguliere bewoning. Het hanteren van quota per pand beschermt de leefbaarheid in de directe omgeving. Een groot aandeel kamerverhuur kan een negatief effect hebben op de leefbaarheid. Het  wijkquotum voor het stadsdeel Oostelijk Havengebied is 411. Tot op de datum van het advies van de bezwaarschriftencommissie zijn 91 vergunningen verleend, zodat nog ruimte bestaat. 
          Door de rechter is al bepaald dat vergunningen met quota geen ruimte bieden voor een individuele belangenafweging naast de aan het beleid ten grondslag liggende belangenafweging op basis waarvan het quotum is vastgesteld. De door eiseres aangehaalde tekst van de Memorie van Toelichting van de Huisvestingswet 2014 betreft de woonruimteverdeling en niet de woonruimtevoorraad. Eiseres wordt niet gevolgd in haar standpunt dat de leefbaarheid niet op wijkniveau gewaarborgd kan worden door het stellen van quota, maar dat specifiek naar woningen of een straat gekeken moet worden. Er is geen sprake van strijd met de Huisvestingswet. Eiseres verwijst ook naar de gemeentes Delft, Utrecht en Rotterdam waar wel per aanvraag een individuele toets plaatsvindt, maar deze gemeenten hanteren geen quotum waardoor een individuele toetsing noodzakelijk blijft.
        
        
      
      
        5.2.2.
        Verweerder stelt ten slotte in het bestreden besluit dat door de quotumregeling dus geen mogelijkheid bestaat tot een individuele belangenafweging van de situatie, tenzij sprake is van zodanige bijzondere situatie dat die afweging wel gemaakt moet worden. Eiseres voert aan dat de omzetting een negatief effect op de leefbaarheid heeft en zij overlast vreest, onder meer van het overmatig gebruik van de balkons omdat de gemeenschappelijke ruimte klein is. De enkele vrees voor overlast is echter onvoldoende om de vergunning te weigeren omdat onduidelijk is of deze vrees werkelijkheid zal worden. Ook is niet gebleken van dusdanige bijzondere leefbaarheidsomstandigheden in of in de omgeving van [adres 1] dat dit een reden moet zijn om de vergunning te weigeren. De onzelfstandige woonruimten zijn groter dan de minimale vereisten op grond van het Bouwbesluit 2012 voor een verblijfsruimte, namelijk 5 m2. Toekomstige overlast wordt ook door de rechtbank gezien als handhavingsgeschil dat niet relevant is voor vergunningverlening. Door de voorschriften die aan de vergunning zijn verbonden wordt de leefbaarheid ook geborgd. Er is dus geen strijdigheid met de Huisvestingswet, de algemene rechtsbeginselen of het evenredigheidsbeginsel. Er is dus geen reden om artikel 3.3.1, tweede lid, Hvv buiten toepassing te laten.
        
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank overweegt als volgt. De Hvv is een algemeen verbindend voorschrift. Uit vaste jurisprudentie volgt dat bij een gebonden bevoegdheid op het niveau van een algemeen verbinden voorschrift, zoals bij een quotabepaling, een belangenafweging in algemene zin al heeft plaatsgevonden. De uitkomst daarvan is neergelegd in de voorwaarden voor de uitoefening van die bevoegdheid. Daarmee is in beginsel ook de evenredigheid van het besluit gegeven. Het te nemen besluit volgt uit het wel of niet vervuld zijn van de toepassingsvoorwaarden en het bestuursorgaan hoeft daarbij geen belangenafweging te maken. 
      
    
    
      5.4.
      De rechtbank is van oordeel dat er geen aanleiding bestaat om artikel 3.3.1, tweede lid, Hvv buiten toepassing te laten. Verweerder hoeft geen aparte individuele belangenafweging te maken over de leefbaarheid in dit soort zaken. Deze belangenafweging is namelijk al in het algemeen gemaakt bij het opstellen van de regelgeving. Verweerder hanteert een quotum per wijk, waarbij 5% van het totaal aantal woningen mag worden omgezet als die woningen een oppervlakte hebben van tenminste 60 m2. Daarnaast geldt een quotum dat maximaal 25% van een aaneengesloten woonblok mag worden omgezet. Met deze quota waarborgt verweerder de leefbaarheid in een wijk. Er is ook een belang bij het omzetten van woningen, omdat er op die manier meer woningen beschikbaar komen voor studenten en starters. Ook zijn er bij het verlenen van een omzettingsvergunning bepaalde eisen waaraan moet worden voldaan. Zo moet er in de omgezette woning een gemeenschappelijke ruimte zijn die groter is dan 11 vierkante meter en mag er één persoon of een getrouwd stel per kamer wonen. Aan de omzettingsvergunning worden verder bepaalde nadere regels verbonden, er moet bijvoorbeeld worden voldaan aan geluidsnormen. Ook zo wordt er rekening gehouden met de leefbaarheid. Verweerder heeft hiermee voldoende rekening gehouden met de leefbaarheid en hoeft dit niet nogmaals voor elke situatie individueel te toetsen.
      
    
    
      5.5.
      Volgens voornoemde jurisprudentie kunnen er toch bijzondere omstandigheden zijn die maken dat in een voorliggend geval toepassing van het algemeen verbindend voorschrift voor een of meer belanghebbenden zozeer in strijd komt met het evenredigheidsbeginsel dat die toepassing achterwege moet blijven. Dit betekent dat het bestuursorgaan steeds nog wel moet beoordelen of er bijzondere omstandigheden zijn die maken dat toepassing van het algemeen verbindend voorschrift in dit geval tot een onevenredige uitkomst zou leiden. Daarbij gaat het dan alleen nog om de evenwichtigheid. Een besluit is onevenwichtig als het in de gegeven omstandigheden voor een of meer belanghebbenden onredelijk bezwarend is. 
      
    
    
      5.6.
      De rechtbank stelt vast dat verweerder in het bestreden besluit ook getoetst heeft of er sprake is van bijzondere omstandigheden die ertoe leiden dat het besluit onevenwichtig of onredelijk bewarend is voor een of meer belanghebbenden. De rechtbank kan de motivering van verweerder zoals weergegeven in rechtsoverweging 5.2.2 dat daarvan geen sprake is, volgen. Dat sprake zou zijn van onzorgvuldig onderzoek naar de feiten in dit verband, volgt de rechtbank niet. Verweerder heeft in het bestreden besluit uitgelegd dat de ingediende tekeningen voldoende waren voor de beoordeling van de aanvraag omdat daarmee kon worden beoordeeld of een gezamenlijke verblijfsruimte met de vereiste afmetingen aanwezig was. Kort voor de hoorzitting is, nadat bleek dat de afmetingen onjuist waren, een aangepaste tekening toegestuurd. Deze tekening is tijdens de hoorzitting besproken en is in de plaats gesteld van de vorige tekening. Ook uit de nieuwe tekening volgt dat aan de vereiste afmetingen voor een gezamenlijke verblijfsruimte wordt voldaan. 
      
      
        
          Voorschriften, voorwaarden en regels voldoende?
        
      
    
    
      6.1.
      Eiseres voert ten slotte aan dat de voorschriften en voorwaarden die aan de vergunning zijn verbonden niet op de concrete situatie zijn afgestemd en geen handvatten bieden voor handhaving. Zo is het voorschrift dat geen onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van de woonruimte mag worden gemaakt, onvoldoende concreet. Bovendien kan pas worden gehandhaafd als de overlastgever en eigenaar op de overlast zijn gewezen en die toch niet is beëindigd. Het is twijfelachtig of zo’n waarschuwing er komt. Bewoners hebben in het verleden vaak geklaagd over recreatieve overlast maar kregen steeds te horen dat er geen handhavers zijn om te contoleren. De regel dat het contactgeluid niet hoger mag zijn dan 59 dB en dat de vloerbedekking de geluidsisolatie niet mag verslechteren, is ook niet handhaafbaar. 
      
    
    
      6.2
      
        Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat de voorschriften, voorwaarden en regels die aan de vergunning zijn verbonden voldoende zijn. Omwonenden die overlast ervaren, kunnen een verzoek om handhaving indienen. Verweerder is verplicht om zo’n verzoek te behandelen en te onderzoeken of sprake is van een overtreding. Indien er een dossier is van overlast, kan de vergunning vervolgens ook worden ingetrokken. Dat de vergunninghouder eerst in de gelegenheid moet worden gesteld om het op te lossen, maakt dat niet anders. 
        Het voorschrift dat geen onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van de woonruimte mag worden gemaakt, wordt verder uitgewerkt in artikel 3.3.13, tweede lid sub c, Hvv. Deze beroepsgrond slaagt ook niet.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      7.	Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat het bestreden besluit en de verleende vergunning in stand blijven. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P.H. Lauryssen, voorzitter, E.J. van Keken en mr. T.J.H. Verstappen, leden, in aanwezigheid van mr. A.W. Martens, griffier.
    
    
    
      Uitgesproken in het openbaar op 12 november 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              voorzitter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        BIJLAGE
      
    
    
  
  
    Artikel 3.1.1 Reikwijdte vergunningplicht
    
      1.Als woonruimten waarvoor de vergunningplicht geldt als bedoeld in artikel 21, onderdelen a, b, c en d van de Huisvestingswet zijn alle woonruimten in de gemeente Amsterdam aangewezen.
      2.Solids genoemd in bijlage 1 behorende bij deze verordening vallen niet onder het werkingsgebied van dit hoofdstuk.
      3.Het is verboden om woonruimte als bedoeld in het eerste lid zonder vergunning van burgemeester en wethouders:
    
    a. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden;
    b. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar met andere woonruimte samen te voegen of samengevoegd te houden;
    c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte(n) om te zetten of omgezet te houden; of,
    d. tot twee of meer woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden (woningvorming).
    
  
  
    Artikel 3.2.5 Beschikkingsvereisten
    1.Een vergunning als bedoeld in artikel 3.1.1, derde lid, bevat ten minste de volgende gegevens:
    a. de woonruimte(n) waarop de beschikking betrekking heeft, aangeduid met de straat, het huisnummer of de kadastrale ligging; en,
    b. de mededeling dat binnen één jaar nadat de vergunning is afgegeven van de vergunning gebruik moet zijn gemaakt dan wel de termijn genoemd in de vergunning in geval van een tijdelijke vergunning.
    2. In afwijking van het eerste lid, onderdeel b, geldt voor vergunningen als bedoeld in artikel 3.1.1, derde lid, onderdelen c en d, ingevolgde artikelen 3.3.13 en 3.3.15 een termijn van zes maanden.
    3. Burgemeesters en wethouders kunnen in bijzondere omstandigheden afwijken van de termijn van één jaar als genoemd in het eerste lid, onderdeel b, en uitstel verlenen.
    4. [ vervallen]
    
  
  
    Artikel 3.3.1 Weigeringsgronden
    1.Een vergunning als bedoeld in artikel 3.1.1, derde lid, wordt geweigerd indien:
    a. sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur;
    b. niet wordt voldaan aan de in ingevolgde dit hoofdstuk bij de vergunning gestelde voorwaarden; en/of,
    c. het gaat om een aanvraag tot legalisatie van een bestaande situatie waar een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon en leefmilieu in de omgeving van de woonruimte is opgetreden als bedoeld in artikel 3.3.13, tweede lid, onderdeel c.
    2.Burgemeester en wethouders kunnen vergunningen als bedoeld in artikel 3.1.1, derde lid, niet zijnde vergunningen waarvoor een quotum is vastgesteld, weigeren indien:
    a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de beoogde handeling gediende belang en dit belang niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en/of voorschriften aan de vergunning;
    b. naar het oordeel van burgemeester en wethouders de beoogde handeling een negatief effect heeft op de leefbaarheid en dit niet voldoende kan worden voorkomen door het stellen van voorwaarden en/of voorschriften aan de vergunning.
    
      3.Burgemeester en wethouders kunnen nadere regels stellen met betrekking tot het tweede lid.
      4.Ingevolge het eerste lid, onderdeel b, worden vergunningen als bedoeld in artikel 3.3.11 geweigerd indien:
    
    a. een voor de vergunning geldend quotum is bereikt; of,
    b. het een aanvraag betreft die ziet op een aanmelding die is uitgeloot.
    5.Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning als bedoeld in artikel 3.1.1, derde lid, onderdeel c, weigeren indien de aanvraag betrekking heeft op een woonruimte die onder het werkingsgebied valt van artikel 3.11.1 en waarvoor geen ontheffing of vergunning is verleend als bedoeld in artikel 3.11.2 en 3.11.3.
    
  
  
    Artikel 3.3.2 Intrekken vergunning
    1.Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning als bedoeld in artikel 3.1.1., derde lid, intrekken indien:
    a. niet binnen één jaar nadat de beschikking is afgegeven, is overgegaan tot onttrekking, samenvoeging of woningvorming;
    b. de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren;
    c. niet wordt voldaan aan de ingevolge dit hoofdstuk bij de vergunning gestelde voorwaarden of voorschriften;
    d. er sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur; of,
    e. de vergunninghouder schriftelijk te kennen heeft gegeven van de vergunning geen gebruik meer te willen maken.
    
      2.Wanneer de omzettings- of onttrekkingsvergunning als bedoeld in artikel 3.1.1, derde lid, onderdelen a en c, is ingetrokken, dient de woonruimte die respectievelijk is omgezet in onzelfstandige woonruimten of is onttrokken weer als zelfstandige woonruimte in gebruik te worden genomen. In het geval van een situatie als bedoeld in artikel 3.1.1, derde lid, is daarna opnieuw een vergunning vereist.
      3.Burgemeester en wethouders kunnen verleende voorraadvergunningen wijzigen en verleende vergunningen intrekken indien veranderde omstandigheden of gewijzigde inzichten wijziging nodig maken.
    
    
  
  
    Artikel 3.3.11 Quotumvoorwaarden omzettingsvergunning
    
      1.Vergunningen voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte in meerdere onzelfstandige woonruimten worden met inachtneming van een door burgemeester en wethouders per wijk vastgesteld quotum verstrekt.
      2.In aanvulling op het eerste lid geldt dat maximaal 25 procent van het aantal woningen, in een pand, of in een rij aaneengesloten eengezinswoningen, kan bestaan uit omgezette woonruimten. Waarbij geldt dat:
    
    a. bij minimaal vier zelfstandige woonruimten per verdieping kan tot een maximum van 25 procent van het totaal aantal woningen per verdieping uit omgezette woonruimte bestaan;
    b. bij minder dan vier zelfstandige woonruimten per verdieping kan tot een maximum van 25 procent van het totaal aantal woningen per pand uit omgezette woonruimten bestaan; en,
    c. bij minder dan vier woningen per pand kan er maximaal sprake zijn van één omgezette woonruimte.
    3. In situaties waar het tweede lid geen toepassing vindt, omdat sprake is van een afwijkende indeling, ontsluitingssystematiek, interne indeling of plattegrond, wordt door burgemeester en wethouders een individuele afweging gemaakt.
    
      4.Indien het aantal aanvragen voor een wijk hoger is dan het quotum, geschiedt de verdeling middels loting. Alleen wanneer aan alle vergunningsvoorwaarden ingevolge artikel 3.3.13 wordt voldaan kan de aanvrager in de loting meedingen naar een vergunning.
      5.Burgemeester en wethouders stellen in nadere de regels de hoogte van het quotum als bedoeld in het eerste lid vast alsmede nadere regels over de wijze waarop vergunningverlening plaatsvindt.
    
    
  
  
    Artikel 3.3.13 Voorwaarden en voorschriften omzettingsvergunning
    1.Voor een vergunning voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte in meerdere onzelfstandige woonruimten gelden in aanvulling op artikel 3.3.11 de volgende voorwaarden:
    a. de om te zetten zelfstandige woonruimte heeft een gezamenlijke verblijfsruimte van minimaal elf vierkante meter met een minimale breedte van drie meter;
    b. er is geen sprake van het omzetten van een zelfstandige woonruimte in meer dan zes onzelfstandige woonruimten, tenzij de aanvrager naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende kan motiveren dat sprake is van een uitzonderingssituatie waarin een dergelijke omzetting geen onaanvaardbaar negatief effect heeft op de leefbaarheid; en,
    c. het betreft geen zelfstandige woonruimte die is gevormd op basis van een vergunning als bedoeld in artikel 3.1.1, derde lid, onderdeel d die na 31 december 2019 is aangevraagd.
    2.Voor een vergunning voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte in meerdere onzelfstandige woonruimten gelden in aanvulling op artikel 3.3.11 de volgende voorschriften:
    a. elke onzelfstandige woonruimte wordt door maximaal één volwassene bewoond en in geval van huur op basis van een individueel schriftelijk huurcontract voor de betreffende onzelfstandige woonruimte tussen eigenaar, of degene namens deze, en huurder;
    b. er is vanaf ingebruikname van de vergunning geen sprake van een aaneengesloten periode van drie maanden waarin twee of minder bewoners in de Basisregistratie personen staan ingeschreven op het adres waarvoor de omzettingsvergunning is afgegeven. De termijn van drie maanden vangt aan op het moment dat de verhuurder door burgemeester en wethouders op de hoogte is gesteld van het te lage aantal inschrijvingen in de Basisregistratie personen; en,
    c. er treedt geen onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon en leefmilieu in de omgeving van de betreffende woonruimte op. Er is sprake van een onaanvaardbare inbreuk als bedoeld in de eerste volzin indien:
    
      I. er sprake is van aantoonbare overlast op grond van objectieve feiten en omstandigheden; en,
    
    
      II. de overlastveroorzaker en eigenaar vooraf door de klagers en door burgemeester en wethouders op de overlast is gewezen en dit niet tot beëindiging van de overlast heeft geleid; en,
      d. er wordt niet in meer onzelfstandige woonruimten omgezet dan het aantal onzelfstandige woonruimten waarvoor de vergunning is verleend;
      e. de omgezette onzelfstandige woonruimten kunnen niet worden verbouwd tot zelfstandige woonruimten;
      f. voor het omzetten naar vier onzelfstandige woonruimten of meer moet er vanaf ingebruikname worden voldaan aan de geluidseisen; en,
      g. er wordt binnen zes maanden na vergunningverlening een melding gedaan van feitelijke ingebruikname op een door burgemeester en wethouders voorgeschreven wijze.
      
        3.Burgemeester en wethouders stellen nadere regels met betrekking tot de geluidseisen als bedoeld in het eerste lid, onderdeel b.
        4.In afwijking van het tweede lid, onderdeel a, kan een onzelfstandige woonruimte in het geval van wettelijk dwingend bepaald medehuurderschap mede bewoond worden door een tweede volwassene, zijnde de echtgenoot of geregistreerde partner.
      
      
    
  
  
     Zie het rapport Schaarste patronen op de Amsterdamse woningmarkt, mei 2019. 
  
  
     ECLI:NL:RVS:2018:2101 en ECLI:NL:RVS:2017:3262
  
  
     ECLI:NL:RBAMS:2020:1191
  
  
     Zie bijvoorbeeld ECLI:NL:CBB:2024:190 en recentelijk ECLI:NL:RVS:2025:3000.
  
  
     De toelichting op de Huisvestingsverordening en het Beleidskader Huisvestingsverordening Amsterdam 2020.