ECLI:NL:RBZWB:2025:8097, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 05-11-2025, 11521422 CV EXPL 25-535 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-11-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur woonruimte. Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, omdat huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen. De woning is structureel vervuild en verwaarloosd, de huurder heeft zich niet aan aanwijzingen uit een eerder vonnis gehouden en de huurder heeft een medewerker van de woonstichting bedreigd. De tegenvorderingen van huurder om een huurprijsvermindering en om de verhuurder te laten starten met renovatie worden afgewezen.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Tilburg
    
    
    
      Zaaknummer: 11521422 \ CV EXPL  25-535
    
    
    
      
        Vonnis van 5 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING LEYSTROMEN, 
      te Tilburg,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Leystromen,
      gemachtigde: mr. P.L.T. Roks,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. E.M. Prins.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1.
      In deze zaak gaat het om de vraag of de huurovereenkomst tussen Leystromen en [gedaagde] moet worden ontbonden en of de woning moet worden ontruimd omdat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen. De gehuurde woning is structureel vervuild en verwaarloosd, [gedaagde] heeft zich niet aan aanwijzingen uit een eerder vonnis gehouden en zij heeft een medewerker van Leystromen bedreigd. [gedaagde] wil dat Leystromen gebreken in de woning verhelpt, dat de huur wordt verlaagd totdat de gebreken zijn opgelost en zij wil dat Leystromen begint met het renoveren van de woning. 
      
    
    
      1.2.
      De kantonrechter zal de vordering van Leystromen toewijzen en die van [gedaagde] afwijzen. De kantonrechter zal hieronder uitleggen waarom dat zo is. 
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 16 april 2025
      - de mondelinge behandeling van 27 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en het proces-verbaal van de descente (bezichtiging ter plaatse), aansluitend op de mondelinge behandeling.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Leystromen verhuurt met ingang van 19 september 2016 aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden zelfstandige woonruimte van toepassing (hierna: algemene voorwaarden). 
      
    
    
      3.2.
      
        In de algemene voorwaarden is onder meer het volgende opgenomen:
        (…)
        “7.3 Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
        (…)
      
    
    
      7.6
      
        
          Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. Huurder zal het gehuurde voorzien van behoorlijke meubilering of stoffering.(…)
        
        (…)
        
          7.10
        
        
          Indien tot het gehuurde een voor- zij en/of achtertuin hoort, dient huurder deze als tuin te gebruiken (dus bijvoorbeeld niet als parkeerplaats of opslagruimte) en deze op een naar maatschappelijke opvattingen goede manier te onderhouden. (…)”
      
      
    
    
      3.3.
      Leystromen heeft eerder een procedure aanhangig gemaakt tegen [gedaagde] bij de kantonrechter. Leystromen heeft in die procedure – kort samengevat – gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden en de woning te ontruimen, omdat er sprake is van ernstige vervuiling en verwaarlozing van de woning en de daarbij behorende voor- en achtertuin. Na een descente op 3 juni 2024 heeft de kantonrechter die vordering in haar vonnis van 28 augustus 2024 afgewezen. Tegen dat vonnis is geen hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      3.4.
      Bij e-mail van 12 september 2024 heeft [gedaagde] aan Leystromen gemeld dat er een aantal gebreken zijn in het gehuurde, waaronder een lekkage aan de dakgoot en een lekkage in de badkamer. Op 24 september 2024 heeft Leystromen een huisbezoek afgelegd en een aantal foto’s in de woning gemaakt. 
      
    
    
      3.5.
      Leystromen heeft op 8 oktober 2024, 28 oktober 2024, 11 november 2024 en 26 november 2024 foto’s genomen van de voortuin van het gehuurde. 
      
    
    
      3.6.
      Leystromen heeft bij brief van 26 november 2024 [gedaagde] uitgenodigd voor een gesprek op 5 december 2024. Dit vanwege de staat van het gehuurde en om de mogelijkheden van een verhuizing door [gedaagde] te bespreken.  
      
    
    
      3.7.
      Per e-mail van 2 december 2024 heeft de (voormalig) begeleider van [gedaagde] van [zorgorganisatie] medegedeeld dat [gedaagde] gedreigd heeft dat zij [naam] (hierna [naam] ), consulent bij Leystromen, tijdens een gepland gesprek op 5 december 2024 gaat vermoorden. Omdat de (voormalig) begeleider deze dreiging serieus nam heeft zij dit gemeld bij Leystromen.
      
    
    
      3.8.
      Op 3 december 2024 heeft Leystromen een e-mail aan [gedaagde] verzonden dat het gesprek op 5 december 2024 niet meer door gaat vanwege de bedreiging die zij over [naam] heeft geuit. Leystromen heeft [gedaagde] door de bedreiging en de staat van het gehuurde in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. Leystromen heeft [gedaagde] hierover op 12 december 2024 nogmaals aangeschreven. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd. 
      
    
    
      3.9.
      
        [naam] heeft van de bedreiging op 16 december 2024 aangifte bij de politie gedaan. Het Openbaar Ministerie heeft op 8 juni 2025 besloten dat [gedaagde] een strafbeschikking krijgt. [gedaagde] is daartegen in verzet gegaan. 	
      
    
    
      3.10.
      Op 17 december 2024 en 14 januari 2025 heeft Leystromen foto’s gemaakt van de voortuin en op 22 januari 2025 van de achtertuin. 
      
    
    
      3.11.
      In mei 2025 en juni 2025 hebben werklui van Leystromen foto’s gemaakt in de woning. 
      
    
    
      3.12.
      Op 8 april 2025 en in de periode van 25 juni 2025 tot en met 14 augustus 2025 heeft Leystromen foto’s gemaakt van de voor- en achtertuin het gehuurde. 
      
    
    
      3.13.
      In een e-mail van 17 april 2025 heeft de (voormalig) begeleider van [gedaagde] van [zorgorganisatie] een nadere toelichting gegeven op het gesprek met [gedaagde] en dat zij de bedreiging door [gedaagde] serieus heeft genomen.  
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      4.1.
      Leystromen vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Ook wil Leystromen dat [gedaagde] in de proceskosten wordt veroordeeld. Verder wil zij de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
      
    
    
      4.2.
      Leystromen legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] schiet in haar verplichtingen als huurder tekort. Zij gedraagt zich niet als goed huurder, omdat het gehuurde structureel vervuild en verwaarloosd is, [gedaagde] zich niet aan aanwijzingen uit het vonnis van 28 augustus 2024 houdt en zij een medewerker van Leystromen heeft bedreigd. Leystromen heeft foto’s overgelegd waaruit volgt dat de situatie na het vonnis van 28 augustus 2024 erger is geworden. Leystromen heeft na die datum werkzaamheden in het gehuurde willen (laten) verrichten, maar door de hoeveelheid aanwezige spullen is dat niet gelukt. De werklui konden er meerdere keren niet bij, wat uit de foto’s blijkt. Ook heeft [gedaagde] een medewerker van Leystromen met de dood bedreigd. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens Leystromen ook de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] betwist aanvankelijk dat de situatie in het gehuurde na 28 augustus 2024 erger is geworden. Tijdens de descente op 27 augustus 2025 heeft [gedaagde] , na een opmerking van [naam] dat het gehuurde veel voller lag met spullen dan tijdens de eerdere bezichtiging, toch erkend dat dit wel het geval is. Zij stelt dat zij spullen aan het opruimen is. Ook verplaatst ze spullen vanwege schimmelvorming in de woning. [gedaagde] vindt dat de vordering van Leystromen moet worden afgewezen. [gedaagde] wil dat WonenBreburg in de proceskosten wordt veroordeeld. Ook wil zij de mogelijkheid krijgen om deze proceskostenveroordeling meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
      
      
        
          de tegenvordering
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] vordert dat Leystromen gebreken aan het gehuurde verhelpt. Er is sprake van structurele vocht- en schimmelproblemen. [gedaagde] heeft hierdoor luchtwegklachten. [gedaagde] heeft Leystromen meerdere malen verzocht om de gebreken op te lossen, maar Leystromen is hiertoe niet overgegaan. [gedaagde] wil daarom ook een verlaging van de huurprijs totdat de gebreken zijn opgelost. [gedaagde] wil een huurprijsvermindering van – zoals tijdens de mondelinge behandeling genoemd – 60%.  Omdat er al lange tijd renovatieplannen voor de woning zijn, maar die nog steeds niet zijn uitgevoerd wil [gedaagde] dat Leystromen wordt veroordeeld om hiermee te beginnen. [gedaagde] vordert ook een dwangsom als Leystromen de gebreken niet verhelpt binnen een termijn van zes weken na betekening van het vonnis en als Leystromen niet binnen zes maanden na betekening van het vonnis aan de renovatie van de woning begint. Ook wil [gedaagde] dat Leystromen in de proceskosten wordt veroordeeld. Verder wil zij de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
      
    
    
      4.5.
      Leystromen voert verweer. Leystromen vindt dat de vordering van [gedaagde] moet worden afgewezen en wil dat [gedaagde] in de proceskosten wordt veroordeeld. Leystromen wil de mogelijkheid krijgen om deze proceskostenveroordeling meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      
        Gezag van gewijsde
      
    
    
    
      5.1.
      
        [gedaagde] beroept zich op het feit dat Leystromen stellingen ten grondslag heeft gelegd aan haar vordering tot ontbinding en ontruiming die zij in de eerdere procedure tussen Leystromen en [gedaagde] ook al ten grondslag heeft gelegd en dat dit in strijd is met het gezag van gewijsde. Dat vonnis is namelijk onherroepelijk geworden.  
      
    
    
      5.2.
      Het gezag van gewijsde komt erop neer dat partijen een geschilpunt waar in een eerdere procedure al over is beslist, in een volgende procedure tussen diezelfde partijen niet opnieuw ter discussie kunnen stellen. In deze procedure zijn de stellingen van Leystromen dat [gedaagde] zich niet als goed huurder gedraagt, gebaseerd op het feit dat er sprake is van een verslechtering van de vervuiling en verwaarlozing van het gehuurde, dat deze vervuiling en verwaarlozing structureel is en dat [gedaagde] zich niet aan de aanwijzingen het uit vonnis van 28 augustus 2024 heeft gehouden. De stellingen van Leystromen zijn dus gebaseerd op een andere, latere periode. Daarnaast zijn de stellingen over het niet kunnen uitvoeren van werkzaamheden in de woning en de bedreiging van [naam] niet in de eerdere procedure aan de orde geweest. De kantonrechter overweegt dat het beroep van [gedaagde] dat er sprake is van gezag van gewijsde daarom niet slaagt en zal daarom de stellingen (en vordering) van Leystromen beoordelen.
      
      
        
          Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde
        
      
      
    
    
      5.3.
      Het uitgangspunt is dat [gedaagde] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat [gedaagde] zich moet houden aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Als [gedaagde] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
      
    
    
      5.4.
      De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen. [gedaagde] heeft het gehuurde (structureel) niet onderhouden zoals van haar verwacht mag worden. Ook heeft zij zich niet (volledig) aan de aanwijzingen uit het vonnis van 28 augustus 2024 gehouden. In het eerdere vonnis staat dat de voor- en achtertuin niet voldoen aan artikel 7.10 van de algemene voorwaarden. [gedaagde] heeft weliswaar op enig moment de stapel hout weggehaald die er ten tijde van het eerdere vonnis lag, maar uit de foto’s die door Leystromen zijn ingebracht blijkt duidelijk dat er nadien nog steeds niet is opgeruimd. Sterker nog, de situatie lijkt verslechterd. Er ligt nog meer. Waar bijvoorbeeld eerst nog sprake was van een ren voor eenden in de achtertuin, was nu sprake van een ren die volledig gevuld was met hout en spullen. Die tekortkomingen zijn van voldoende gewicht om de huurovereenkomst te ontbinden. Daartoe is het volgende redengevend. 
      
    
    
      5.5.
      De kantonrechter heeft aansluitend aan de mondelinge behandeling het gehuurde bezocht. Daarvan is een proces-verbaal van descente gemaakt met foto’s over de toestand van het gehuurde en dat proces-verbaal is aan dit vonnis gehecht. De kantonrechter heeft tijdens die bezichtiging geconstateerd dat er in de keuken, op zowel de vloer als op het aanrechtblad een zodanige hoeveelheid spullen staan, waardoor de keuken niet meer normaal te gebruiken is. [gedaagde] heeft verklaard dat zij ook niet in de keuken kookt, maar in de woonkamer. Door de kantonrechter is ook waargenomen dat er in de woonkamer een kooktoestel naast de bank staat. Ook de woonkamer staat vol spullen waardoor deze niet meer makkelijk begaanbaar is en de ramen niet meer open kunnen. Daarnaast is opgemerkt dat de kasten vol met spullen liggen en dat tussen alle spullen ook etenswaren liggen. Vervolgens heeft de kantonrechter op de eerste verdieping waargenomen dat er twee slaapkamers niet te betreden zijn, omdat deze kamers vol liggen met spullen. Ook de kasten zijn vol. Verder is geconstateerd, en door [gedaagde] bevestigd, dat de badkamer en de slaapkamer niet in gebruik zijn. De deur van de slaapkamer was afgeplakt met tape, omdat er een ozonapparaat in de kamer staat. Nadat [gedaagde] de tape er af had gehaald heeft de kantonrechter geconstateerd dat, hoewel de slaapkamer enigszins te betreden was, op de vloer en op het bed veel spullen liggen, waardoor de kamer niet te gebruiken is. Om bij de zolder te komen is er een vlizotrap, maar ook het luik was afgeplakt met tape. Nadat die tape was verwijderd heeft de kantonrechter geconstateerd dat ook de zolder ligt vol met spullen. Er is door de hoeveelheid aan spullen bovendien geen vrije doorgang naar de CV-ketel. Buiten is waargenomen dat de voor- en achtertuin vol liggen met spullen. Al deze constateringen volgen ook uit (de foto’s in) het proces-verbaal en de door Leystromen overgelegde foto’s. 
      
    
    
      5.6.
      Hoewel de kantonrechter wil aannemen dat [gedaagde] van goede wil is, kan van opruimen, zoals door [gedaagde] gesteld, geen sprake zijn. Het gehuurde ligt vol met spullen, zowel binnen als buiten en op alle verdiepingen. Dat [gedaagde] nog spullen wil opruimen door deze in kasten te leggen acht de kantonrechter niet aannemelijk. De kantonrechter heeft namelijk waargenomen dat de kasten ook al vol liggen en er geen spullen meer bijpassen. In ieder geval niet al die spullen die overal verspreid in de woning liggen. Naar het oordeel van de kantonrechter kan door de vervuiling en verwaarlozing vanwege de hoeveelheid aan spullen in het gehuurde geen sprake zijn dat het gehuurde op een (naar maatschappelijke opvattingen) goede manier wordt onderhouden. Daarnaast is in het vonnis van 28 augustus 2024 onder meer overwogen dat het duidelijk is dat [gedaagde] hulp behoeft bij het op orde houden van het gehuurde. Naast de omstandigheid dat het gehuurde ten opzichte van de situatie van de vorige bezichtiging aanzienlijk is verslechterd, zoals ook door [gedaagde] is erkend, is niet gebleken dat zij (nog) WMO gefinancierde professionele hulp heeft bij het op orde houden van het gehuurde. Ook de foto’s uit het dossier laten niet zien dat het gehuurde niet op orde is gehouden en dat dit onder andere tot gevolg heeft dat de werklui van Leystromen geen vrij toegankelijke doorgang hebben om eventuele gebreken te verhelpen en/of reparaties uit te voeren. Ook de voor- en achtertuin zijn nog steeds niet onderhouden en waarin nog steeds een grote hoeveelheid aan roerende zaken staan. [gedaagde] onderhoudt naar het oordeel van de kantonrechter het gehuurde niet zoals een goed huurder betaamd en voldoet daarmee niet aan de wet en de algemene voorwaarden. 
      
    
    
      5.7.
      Daarnaast staat naar het oordeel van de kantonrechter vast dat [gedaagde] dreigende taal heeft geuit over [naam] . De (voormalig) begeleider van [gedaagde] van [zorgorganisatie] heeft verklaard dat er sprake is van bedreiging en heeft dit – tegenover de betwisting van [gedaagde] – nogmaals bevestigd en nader toegelicht in haar mail van 17 april 2025. Ook heeft [gedaagde] een strafbeschikking voor bedreiging ontvangen. Dat [gedaagde] hiertegen in verzet is gegaan en er (nog) geen definitieve strafveroordeling is doet niet af aan het voorgaande. Omdat de bedreiging is geuit tegen een medewerker van Leystromen weegt de kantonrechter dit mee in haar beoordeling of er in strijd is gehandeld met goed huurderschap. 
      
    
    
      5.8.
      De kantonrechter is dan ook van oordeel dat in de gegeven omstandigheden, waarbij sprake is van voortdurende en verergerde vervuiling en verwaarlozing van de woning en de voor- en achtertuin en bedreiging, de norm van goed huurderschap is geschonden. Er is sprake van een zodanige tekortkoming in de nakoming dat van Leystromen niet verlangd kan worden de huurovereenkomst voort te zetten. De vordering van Leystromen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal dan ook worden toegewezen.
      
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      5.9.
      Leystromen heeft verzocht het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat Leystromen het vonnis direct kan (laten) uitvoeren als [gedaagde] niet aan het vonnis (waaronder de veroordeling tot ontruiming) voldoet. [gedaagde] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als zij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van Leystromen om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis.
      
    
    
      5.10.
      Volgens Leystromen is haar belang dat er zo snel mogelijk een einde komt aan de huurovereenkomst en daarmee aan een situatie waarbij [gedaagde] het gehuurde al een zeer geruime tijd ernstig vervuild en verwaarloosd. Ook is het belang van Leystromen er in gelegen dat er zo snel een einde aan de huurovereenkomst komt omdat [gedaagde] een medewerker van Leystromen heeft bedreigd. 
      
    
    
      5.11.
      
        [gedaagde] heeft haar belang niet naar voren gebracht. Het is echter aannemelijk dat zij een groot belang heeft om zo lang mogelijk in het gehuurde te kunnen blijven wonen. De kantonrechter is van oordeel dat de belangen van Leystromen om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis toch zwaarder wegen dan het belang van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten. Daarbij wordt de in aanmerking genomen dat de vervuiling en verwaarlozing van het gehuurde op dit moment zodanig is dat niet langer gevergd kan worden dat die situatie langer voortduurt. Daarom zal het vonnis volgens het uitgangspunt uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.12.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Leystromen worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                790,45
              
              
                
                
              
            
          
        
      
      
        de tegenvordering
      
      
      
        
          Geen huurprijsvermindering 
        
      
      
    
    
      5.13.
      
        [gedaagde] wil een huurprijsvermindering vanwege gebreken aan het gehuurde. Volgens [gedaagde] bestaan de gebreken uit vocht- en schimmelproblemen. 
      
      
      
    
    
      5.14.
      Een gebrek is een staat of eigenschap van de woning, waardoor de woning aan de huurder niet het genot kan geven dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden woning van dezelfde soort.  Als een gebrek, dat niet aan de huurder toe te rekenen is, dit huurgenot aantast dan is (tijdelijke) huurprijsvermindering alleen mogelijk als sprake is van een substantiële aantasting van het huurgenot. De vermindering van de huurprijs moet in verhouding staan met de vermindering van het huurgenot en kan worden toegekend vanaf de dag dat de huurder het gebrek behoorlijk aan kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen.
      
    
    
      5.15.
      Vast is komen te staan dat de vochtproblemen in het gehuurde inmiddels door Leystromen zijn verholpen, zodat op dat punt geen sprake meer is van een gebrek. Naar het oordeel van de kantonrechter bestaat er ook geen aanleiding om voor de vochtproblemen een huurprijsvermindering toe te passen over de periode dat de vochtproblemen bekend waren bij Leystromen totdat die problemen waren verholpen. Leystromen stelt dat zij de eerste melding hierover in september 2024 heeft ontvangen. Werklui konden niet meteen overgaan tot reparatie van onder andere de dakgoot en lekkage in de badkamer, omdat die niet toegankelijk waren vanwege de hoeveelheid aan spullen die in de weg stonden. Dit standpunt komt de kantonrechter, gelet op de constateringen tijdens de descente niet onaannemelijk voor. Nog daargelaten dat, gezien het woongedrag van [gedaagde] , eigenlijk moeizaam kan worden vastgesteld of er wel sprake is van verminderd huurgenot door de lekkages. 
      
    
    
      5.16.
      Voor wat betreft de schimmelproblematiek heeft de kantonrechter tijdens de descente in de entreehal, naast het toilet, één plekje geconstateerd. Dit leek schimmel te zijn. De overige (schimmel)plekken die op de door [gedaagde] overgelegde foto’s te zien waren (productie 3 bij conclusie van antwoord/ eis in reconventie) zijn niet zichtbaar en/of geconstateerd tijdens de descente. [gedaagde] heeft hierover verklaard dat zij die (schimmel)plekken zelf al weg heeft gehaald. De kantonrechter oordeelt als volgt. Niet valt uit te sluiten dat het plekje in de entreehal ook door [gedaagde] zelf weggehaald kan worden. Daarnaast is het plekje niet zodanig groot dat – als vastgesteld zou worden dat het schimmel is -  het huurgenot van [gedaagde] daardoor zodanig wezenlijk wordt aangetast dat het een huurprijsvermindering rechtvaardigt. Bovendien kan door de hoeveelheid aan spullen in de woning niet worden vastgesteld dat er sprake is van vermindering van huurgenot. Er kan nu al nauwelijks aan bewoning worden toegekomen, wat ook blijkt uit het feit dat [gedaagde] de keuken en badkamer niet gebruikt en boven een aantal kamers niet toegankelijk zijn. Overigens is het lastig te beoordelen waar dat plekje in de entreehal door wordt veroorzaakt. Het valt namelijk niet uit te sluiten dat dit door het bewonersgedrag van [gedaagde] is veroorzaakt. Dit betekent dat ook hiervoor geen vermindering van de huurprijs wordt toegepast.
      
      
      
      
      
      
        
          Renovatie
        
      
      
    
    
      5.17.
      De vordering van [gedaagde] dat Leystromen onder last van een dwangsom begint met de renovatie van de woning zal worden afgewezen. Omdat de vordering van Leystromen om de huurovereenkomst te ontbinden en de woning te ontruimen wordt toegewezen, heeft [gedaagde] geen belang meer bij haar vordering. Nog daargelaten dat het de kantonrechter niet is gebleken op welke wettelijke basis de start van een renovatie gevorderd kan worden. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.18.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Leystromen worden begroot op € 204,00 (2 punten x factor 0,5 x € 204,00) als salaris gemachtigde. 
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] in [plaats] ,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Leystromen zijn, en de sleutels af te geven aan Leystromen,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 790,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        
          de tegenvordering
        
      
      
    
    
      6.5.
      wijst de vorderingen van [gedaagde] af,6.6. 	veroordeelt [gedaagde]  in de proceskosten van € 204,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,6.7. 	verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 
        5 november 2025.
      
    
  
  
     Dit wordt “uitvoerbaar bij voorraad” genoemd.
    
  
  
     Artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek
  
  
     artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek
  
  
     artikel 7 van de algemene voorwaarden
  
  
     artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek
  
  
     artikel 7:207 van het Burgerlijk Wetboek