ECLI:NL:RBAMS:2025:8112, Rechtbank Amsterdam, 17-09-2025, 11822237 \ KK EXPL  25-512
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-09-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Mondeling vonnis in kort geding. Huurder heeft bij aanvang van de huurovereenkomst toegezegd de woning te verlaten als de dochter van verhuurder in de woning zou willen wonen. Huurder heeft dat bij verlenging van de huurovereenkomst ook steeds bevestigd. Huurder weigert de woning nu echter te verlaten. Verhuurder vordert daarom dat de woning wordt ontruimd. Tussen partijen is niet in geschil dat een beroep op de diplomatenclausule niet (meer) mogelijk is. De kantonrechter oordeelt dat de omstandigheid dat huurder heeft toegezegd dat zij de woning bij het einde van de huurovereenkomst zal verlaten onvoldoende is om aan te nemen dat zij afstand heeft gedaan van de (dwingendrechtelijke) huurbescherming horend bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Daarnaast is het onvoldoende duidelijk of sprake is van dringend eigen gebruik. Daarvoor is nader onderzoek nodig en daarvoor is in dit kort geding geen ruimte.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11822237 \ KK EXPL  25-512
    
    
    
      
        Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak in kort geding van 17 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 
    
      wonende te [woonplaats] ,
      2. [eiser 2] B.V., 
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers] ,
      gemachtigde: mr. G.J. Scholten,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. M.J. Drijftholt.
    
    
    
      Bij dagvaarding van 7 augustus 2025, met producties, hebben [eisers] een voorziening gevorderd. [gedaagde] heeft op 15 september 2025 een conclusie van antwoord, met producties, genomen. [eisers] hebben per brief van 15 september 2025 aanvullende producties overgelegd. 
    
    
    
      Op 17 september 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. De zaak is behandeld door mr. M.W. van der Veen, kantonrechter, en mr. M.E. Zwart da Silva Palma als griffier.
    
    
    
      Namens [eiser 2] is [naam 1] ( [naam functie] ) verschenen. [eiser 1] is ook verschenen. Zij zijn bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen en bijgestaan door haar gemachtigde. 
    
    
    
      De gemachtigde van [eisers] heeft spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. De spreekaantekeningen zijn toegevoegd aan het dossier. Partijen hebben op de zitting hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens heeft de kantonrechter na een korte schorsing de behandeling van de zaak gesloten en op de zitting in aanwezigheid van partijen mondeling uitspraak gedaan.
    
    
    
    
    
  
  
    
      1De beoordeling
    
    
      1.1.
      
        [gedaagde] huurt van [eisers] sinds 1 september 2020 de woning aan de [adres] (hierna: de woning). [eisers] hebben de huurovereenkomst per brief van 21 juli 2025 opgezegd per 31 augustus 2025 omdat hun dochter (hierna: [naam 2] ) in de woning wil gaan wonen. [eisers] vorderen in deze procedure dat [gedaagde] de woning binnen 14 dagen ontruimt en dat [gedaagde] de kosten van deze procedure betaalt. Het verweer van [gedaagde] slaagt. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] de woning niet hoeft te ontruimen. Die beslissing wordt hierna uitgelegd. 
      
      
        
          (Niet-)ontvankelijkheid
        
      
    
    
      1.2.
      
        [gedaagde] stelt dat [eiser 2] niet ontvankelijk is in haar vordering, maar de kantonrechter volgt haar daar niet in. [eiser 2] is eigenaar van het pand waar de woning deel van uit maakt. Daarnaast is [eiser 1] als gevolmachtigde van [eiser 2] opgetreden als verhuurder. [eiser 2] heeft daarmee een duidelijk belang in deze procedure. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding om [eiser 2] niet-ontvankelijk te verklaren. 
      
      
        
          Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd
        
      
    
    
      1.3.
      Hoewel [eisers] aanvankelijk stelden dat de huurovereenkomst door opzegging per 31 augustus 2025 is geëindigd, is tijdens de zitting gebleken dat [eisers] niet langer een beroep doen op de diplomatenclausule omdat de overeengekomen periode niet tijdig verlengd is. Partijen zijn het er dan ook over eens dat tussen partijen een huurovereenkomst van onbepaalde tijd geldt, zodat de kantonrechter dat als uitgangspunt zal nemen. 
      
      
        
          (On)aanvaardbaarheid van een beroep op huurbescherming
        
      
    
    
      1.4.
      
        [eisers] stellen primair dat een beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De kantonrechter acht het voldoende aannemelijk dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst hebben besproken (en bij verlenging steeds hebben herhaald) dat [gedaagde] de woning zou verlaten als [naam 2] de woning zou willen betrekken. Maar naar het oordeel van de kantonrechter is de omstandigheid dat [gedaagde] heeft toegezegd dat zij bij het einde van de huurovereenkomst de woning zal verlaten onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagde] afstand heeft gedaan van de (dwingendrechtelijke) huurbescherming horend bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. 
      
    
    
      1.5.
      
        [gedaagde] heeft tijdens de zitting verklaard dat haar toezeggingen met name voortkwamen uit vrees voor onzekerheid of een conflict met haar verhuurders, dat zij niet wist dat zij recht had op huurbescherming, en daarvan geen afstand heeft gedaan of wilde doen. Ook verder is niet gebleken dat [gedaagde] uitdrukkelijk afstand van haar rechten heeft gedaan, althans dat [eisers] er op mochten vertrouwen dat [gedaagde] afstand deed van haar recht op huurbescherming. De kantonrechter acht een beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid dan ook niet onaanvaardbaar. 
      
      
        
          Dringend eigen gebruik
        
      
    
    
      1.6.
      
        [eisers] doen subsidiair en beroep op dringend eigen gebruik. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] voldoende onderbouwd betwist dat sprake is van dringend eigen gebruik en er andere passende woonruimte voor haar beschikbaar is. Volgens [gedaagde] woont er momenteel niemand in haar woning aan de [locatie] (hierna: de koopwoning) en is de koopwoning niet bewoonbaar omdat er nog geen verbouwingen hebben plaatsgevonden. [gedaagde] heeft ter zitting toegelicht dat zij de koopwoning in 2021 heeft gekocht en dat de koopwoning in 2023 casco is opgeleverd, maar dat haar moeder in 2024 ziek is geworden waardoor [gedaagde] veel kosten heeft moeten maken voor medische behandelingen, zodat zij geen financiële middelen meer heeft om de koopwoning te verbouwen. 
      
    
    
      1.7.
      Daarnaast is momenteel onvoldoende duidelijk of [eisers] de woning zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik dat van hen, de belangen van [gedaagde] en haar onderhuurder(s) naar billijkheid in aanmerking nemende, niet gevergd kan worden dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Daarvoor is nader onderzoek nodig en daarvoor is in dit kort geding geen ruimte. Er kan niet vooruitgelopen worden op een eventuele bodemprocedure. De gevorderde ontruiming wordt afgewezen. 
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
    
    
      1.8.
      Bij dit alles komt dat het maar de vraag is of [eisers] een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening. [eisers] hebben tijdens de zitting verklaard dat [naam 2] tijdens het tweede jaar van haar studie merkte dat zij zich thuis niet goed kan concentreren en dat zij, hoewel zij daar eerst nog niet klaar voor was, het nu (in het derde jaar van haar studie) wel aandurft om zelfstandig te gaan wonen. Of dit een voldoende dringend belang is kan worden betwijfeld, maar kan in het middel blijven gelet op de uitkomst van deze zaak. Daarnaast geldt – ten overvloede – dat beslissingen op de in artikel 7:272 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) bedoelde vorderingen, waarvan in het onderhavige geval sprake is, (behoudens uitzonderlijke gevallen) niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard kunnen worden, hetgeen de vraag oproept in hoeverre [eisers] iets opschieten met een oordeel in kort geding. 
      
      
        
          
            [eisers] moeten de proceskosten betalen
        
      
    
    
      1.9.
      
        [eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 610,50, bestaande uit het salaris van de gemachtigde (€ 543,-) en de nakosten (€ 67,50).
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      2De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      2.1.
      wijst de vorderingen van [eisers] af,
      
    
    
      2.2.
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] begroot op 610,50, eventueel te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, 
      
    
    
      2.3.
      verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Deze mondelinge uitspraak is gewezen door mr. M.W. van der Veen en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier op 17 september 2025.
      
      
      
        Dit proces-verbaal is opgemaakt en ondertekend door de kantonrechter.