ECLI:NL:GHAMS:2025:2556, Gerechtshof Amsterdam, 30-09-2025, 200.330.399
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-09-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijdrageplicht herstelkosten fundering mandelige muur (artikel 5:65 BW).

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 			: 200.330.399/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam	: C/13/686965 / HA ZA 20-730 
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 september 2025
      
    
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        SANDSTENEN PROJECTEN B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      appellante,
      advocaat: mr. T. Steffens te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1de gezamenlijke erfgenamen van [geïntimeerde] ,
    
      laatstelijk gewoond hebbend te [plaats 1] ,
      
        2. CASCADE ALPEN B.V.,
      gevestigd te Hilversum,
      geïntimeerden,
      advocaat: mr. M.W. Kox te Amsterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna Sandstenen en Cascade c.s. (en afzonderlijk de erven [geïntimeerde] en Cascade) genoemd. 
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      Het gaat in deze zaak om de vraag of Sandstenen gehouden is bij te dragen in de kosten die Cascade c.s. hebben gemaakt voor het herstel van de fundering van de mandelige muur tussen het pand van Sandstenen en het pand van Cascade en zo ja, tot welk bedrag. Het hof is van oordeel dat Sandstenen dient bij te dragen aan de kosten van het funderingsherstel en wel voor het hierna vermelde bedrag.
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      Sandstenen is bij dagvaarding van 14 april 2023 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank Amsterdam van 8 september 2021, 16 februari 2022 en 18 januari 2023, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen de heer [geïntimeerde] (overleden op [jaar] , hierna: [geïntimeerde] sr.) en Cascade als eisers en Sandstenen als gedaagde.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - herstelexploot;
    - memorie van grieven, met producties;
    - memorie van antwoord, met producties.
    
    
      Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 11 december 2024 laten toelichten, Sandstenen door mr. J. de Vries, kantoorgenoot van mr. Steffens en Cascade c.s. door mr. Kox voornoemd. Beide advocaten hebben daartoe spreekaantekeningen overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord en inlichtingen verstrekt.
    
    
    
      Na afloop van de mondelinge behandeling is uitspraak bepaald.
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      3.1.
      
        De rechtbank heeft in het bestreden tussenvonnis van 8 september 2021 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Met de grieven 1 tot en met 5 komt Sandstenen op tegen een deel van de door de rechtbank vastgestelde feiten. Volgens Sandstenen is de feitenvaststelling onvolledig en/of deels onjuist. Het hof stelt de feiten hierna zelfstandig vast en zal daarbij voor zover relevant mede acht slaan op hetgeen Sandstenen ter zake heeft aangevoerd. Daarmee behoeven deze grieven in zoverre geen verdere behandeling. Voor zover Sandstenen in haar toelichting op deze grieven gevolgen aan de door haar genoemde feiten meent te kunnen ontlenen en deze bij de beoordeling van de andere grieven van belang zijn, zal daaraan bij de bespreking van die grieven aandacht worden gegeven.
        Overigens is er geen rechtsregel die de rechter verplicht alle door de ene partij gestelde en door de andere partij erkende of niet weersproken feiten als vaststaand in de uitspraak te vermelden. Het staat de rechter vrij uit de tussen partijen vaststaande feiten die selectie te maken die hem voor de beoordeling van het geschil relevant voorkomt. 
      
      
    
    
      3.2.
      Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de naar het oordeel van het hof relevante feiten neer op het volgende:
      
    
    
      3.3.
      
        Sandstenen is eigenaar van het pand aan de [straat] 51 in [plaats 2] . De 
        heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ) is enig aandeelhouder en bestuurder van Sandstenen. 
      
      
    
    
      3.4.
      
        
          [geïntimeerde] sr. was eigenaar van het naastgelegen pand aan de [straat] 
        53. Later is Cascade de eigenaar van dit pand geworden. De zoon van [geïntimeerde] sr. (hierna: [geïntimeerde] jr.) is enig aandeelhouder en bestuurder van Cascade.
      
      
    
    
      3.5.
      De panden van Sandstenen en - hierna: - Cascade hebben een gemeenschappelijke bouwmuur.
      
    
    
      3.6.
      In 2012 heeft de gemeente Amsterdam onderzoek uitgevoerd naar de funderingen van de panden aan de [straat] . 
      
    
    
      3.7.
      Bij brieven van 28 april 2014 heeft de gemeente aan zowel Sandstenen als Cascade onder andere medegedeeld dat de panden 51 en 53 niet voldoen aan de eisen die het Bouwbesluit 2012 daaraan stelt en dat zij het voornemen heeft een handhavingsbesluit te nemen ter zake funderingsherstel.
      
    
    
      3.8.
      Bij besluit van 7 januari 2016 heeft de gemeente aan zowel Sandstenen als Cascade een last onder dwangsom opgelegd met betrekking tot de  funderingsherstelwerkzaamheden. Sandstenen en Cascade hebben hiertegen bezwaar gemaakt en zij hebben verzocht om opschorting van de begunstigingstermijn.
      
    
    
      3.9.
      Zowel Sandstenen als Cascade hebben een vergunning voor funderingsherstel aangevraagd. De gemeente heeft in maart 2016 een omgevingsvergunning voor funderingsherstel verleend aan Sandstenen en in juli 2016 aan Cascade.
      
    
    
      3.10.
      Op 8 juli 2016 heeft [naam 1] per brief [geïntimeerde] sr. verzocht contact op te nemen “om afspraken te maken voor herstel van de gezamenlijke bouwmuur”. Vervolgens heeft er meermaals overleg plaatsgevonden tussen [naam 1] , [geïntimeerde] sr. en de heer [naam 2] (voor/namens de eigenaar van het pand aan de [straat] 49, hierna: [naam 2] ) over een mogelijk gezamenlijk funderingsherstel. 
      
    
    
      3.11.
      
        Bij besluit van 25 februari 2019 heeft de gemeente medegedeeld geen verder uitstel van de begunstigingstermijn te verlenen. Hierdoor zijn er vanaf 1 december 2018 dwangsommen verbeurd door de eigenaren van de panden 49, 51 en 53. 
        Op 4 april 2019 heeft mr. [naam 3] namens Sandstenen, Cascade en - hierna eenvoudshalve: - [naam 2] gezamenlijk bezwaar gemaakt tegen dit besluit.
      
      
    
    
      3.12.
      In deze periode heeft weer overleg plaatsgevonden tussen [naam 1] , [geïntimeerde] sr. en/of [geïntimeerde] jr. en [naam 2] . Daarbij is onder meer de mogelijke wijze van gezamenlijk funderen aan bod gekomen en zijn er offertes van aannemers opgevraagd.
      
    
    
      3.13.
      
        Bij brieven van 15 augustus 2019 heeft de gemeente aan Sandstenen, Cascade 
        en [naam 2] een voornemen tot invordering van de dwangsommen gestuurd.
        Op 29 augustus 2019 heeft mr. [naam 3] namens Sandstenen, Cascade en [naam 2] hiertegen een zienswijze ingediend, waarin staat vermeld dat “Gekozen is voor een gezamenlijke uitvoering aan de funderingen van de panden”, waarbij de werkzaamheden uitgevoerd zullen worden vanuit pand 51. Bij de zienswijze zijn diverse bijlagen gevoegd, waaronder berekeningen, tekeningen en een verdeelsleutel voor de belasting inzake de fundering van de panden. Ook is voor elk van de panden een offerte bijgevoegd van aannemer De [bedrijf] (hierna: [bedrijf] ) en een projectplanning met aanvangsdatum “week 40 (week van 30 september 2019)”. 
      
      
    
    
      3.14.
      
        Bij brieven van 18 september 2019 heeft de gemeente aan Sandstenen, Cascade 
        en [naam 2] een besluit tot invordering van de verbeurde dwangsommen doen 
        toekomen, later gevolgd door een betaalverzoek.
      
      
    
    
      3.15.
      Op 24 september 2019 heeft [naam 1] per mail aan [geïntimeerde] jr. (en in kopie aan [naam 2] en [bedrijf] ) gevraagd of “funderen vanuit 49/53 nog een optie” is, “Temeer omdat mijn huurder (…) Nu toch enigszins dwars gaan liggen.”
      
    
    
      3.16.
      
        Op 4 oktober 2019 heeft [geïntimeerde] jr. per mail aan [naam 1] en [naam 2] gevraagd of zij “Nav verzoek van [naam 1] [ [naam 1] ; toevoeging hof] om via 49 en 53 te funderen” even bij elkaar zullen komen. [naam 1] heeft daarop gevraagd “Waar en hoe laat”, waarna [geïntimeerde] jr. een plaats en tijd heeft genoemd en heeft gemeld: “(…) mijn verzoek is om even eigenarenoverleg te hebben, zonder adviseurs
        
          wij kunnen snel beginnen met individueel funderen (…)”.
        
      
      
    
    
      3.17.
      
        Bedoeld overleg heeft plaatsgevonden op 9 oktober 2019. Op diezelfde dag heeft [geïntimeerde] jr. per mail aan [naam 1] en [naam 2] medegedeeld: 
        
          “(…) wij bespraken vandaag (…) de voortgang mbt uitplaatsing van huurders. (…)
        
        
           huurder nr 51 is aangezegd, loopt al jaren en is ook al jaren geleden schriftelijk aangezegd. (…) 
        
        
           met huurder 53 serieuze onderhandeling gaande. Of vertrek per 15/11 of per 1/1. (…) Er lijken goede kansen om de verbeurde dwangsommen te vermijden na een (lange) procedure volgens advocaat. (…)
        
        
          Indien vanuit nr 49 en 53 wordt gefundeerd is nr 51 bereid een fair deel van de bouwkosten van de gemeenschappelijke mu(u)ren (…) voor zijn rekening te nemen (…). Een en ander dient op korte termijn te worden vastgelegd in een overeenkomst, waarbij het concept uit 2016 is overhandigd en als leidraad kan worden genomen. 
        
        
          (…)”.
        
      
      
    
    
      3.18.
      
        
          [bedrijf] heeft aan Cascade doen toekomen een checklist betreffende 
        
          “Project: [straat] 53, [plaats 2] ”, gedateerd 10 oktober 2019, evenals een 
        offerte “betreffende funderingsherstel met kelder “ [straat] 53 te [plaats 2] ””, gedateerd 31 oktober 2019.
      
      
    
    
      3.19.
      Op 1 november 2019 heeft wederom overleg plaatsgevonden tussen [naam 1] , [geïntimeerde] jr. en [naam 2] . Tijdens dit overleg heeft [geïntimeerde] jr. te kennen gegeven dat overeenstemming is bereikt met de huurder van pand 53 over een tijdelijk vertrek en dat er individueel gefundeerd kan gaan worden vanuit pand 53. Ook is tijdens dit overleg de verrekening van de aan het funderen verbonden kosten via een verdeelsleutel op basis van draagkracht aan de orde gekomen. Op dat moment heeft Sandstenen nog geen overeenstemming met haar huurder over een tijdelijk vertrek uit het pand voor de funderingswerkzaamheden.
      
    
    
      3.20.
      
        Op 11 november 2019 heeft [naam 1] per mail aan [geïntimeerde] jr.
        medegedeeld: 
        
          “(...) [naam 4] [ [naam 4] , de constructeur van Cascade c.s.; toevoeging hof] kan pas echt aan de slag met het maken van aanvullende constructietekeningen als zonder meer vast staat dat jullie nummer 53 afzonderlijk gaan funderen. (…)
        
        
          Er is ook nog geen verdeelsleutel wanneer jullie eventueel van nr 53 de
        
        
          gemeenschappelijke bouwmuur gaan funderen. Over een kostenverdeling zullen we 
        
        
          dan nader moeten overleggen.
        
        
          Wellicht is het raadzaam om [naam 3] [mr. [naam 3] : toevoeging hof] na te gaan in hoeverre de dwangsom terecht is opgelegd en of we niet de tijd hebben om gezamenlijk te funderen. Ook de gemeenschappelijke muur 49/51 funderen vanuit 49 wordt nog een heel verhaal. (...)’. 
        
      
      
    
    
      3.21.
      
        In reactie op deze mail heeft [geïntimeerde] jr. op diezelfde dag aan [naam 1] medegedeeld:
        
          “(…) Nog steeds horen en lezen wij geen nieuw bericht van jullie kant in de zin van dat er overeenstemming is met jullie huurders (…) en zonder dit akkoord kan er niet gezamenlijk gefundeerd worden. (…) 
        
        
          We leven nu 11 november en er is nog geen duidelijkheid. Hiermee verliezen we
        
        
          duidelijk goodwill van de gemeente. Door de dwangsommen moet er nu gewoon iets gebeuren. We kunnen niet meer wachten. (...)
        
        
          Wij zijn nu zover dat onze huurder eruit per 15 november gaat en dat we individueel 
        
        
          verder willen zoals ook (…) gecommuniceerd tijdens de meeting van vrijdag 1 
        
        
          november. (...)
        
        
          Helaas kunnen wij niet anders concluderen dat de tijd van gezamenlijk overleggen nu wel voorbij is. Dat hebben we afgelopen 2 jaar gedaan en heeft tot niets geleid behalve extra kosten en verspilde tijd met de verbeurde dwangsommen tot gevolg.
        
        
          wij hebben het proces nu in gang gezet voor ons pand en zijn altijd bereid tot nader 
        
        
          overleg over kostenverdeling. (...)”.
        
      
      
    
    
      3.22.
      
        
          [bedrijf] heeft aan Cascade een offerte doen toekomen “betreffende 
        
          funderingsherstel met kelder “ [straat] 53 te [plaats 2] ””, gedateerd 12 november 2019. Eveneens op 12 november 2019 is namens Cascade per mail aan de gemeente een “start melding voor de werkzaamheden voor het herstellen van de fundering per 14-11- 19” gedaan. 
      
      
    
    
      3.23.
      
        Bij mail van 18 november 2019 heeft een senior juridisch medewerker van de afdeling vergunningen, toezicht en handhaving van de gemeente aan mr. [naam 3] laten weten: “(…) Naar aanleiding van uw pro forma bezwaren gericht tegen de invorderingen van de dwangsommen op (…) [straat] 49-53 (…) hebben wij alle data nog eens goed doorgenomen. Het blijkt inderdaad dat de dwangsommen reeds zijn verbeurd en ondertussen ook verjaard. 
        
          Dit betekent dat de invorderingsbesluiten niet terecht zijn opgelegd. Wij zullen deze besluiten intrekken. De invorderingsprocedure wordt per heden stopgezet. (…)”. 
        
        Op diezelfde dag heeft mr. [naam 3] deze mail aan [naam 1] , [geïntimeerde] jr. en [naam 2] doorgestuurd, onder vermelding dat “Erkend wordt dat de verbeurde last reeds is verjaard. De procedure tot invordering wordt stopgezet.”
      
      
    
    
      3.24.
      
        [bedrijf] heeft aan Cascade een opdrachtbevestiging doen toekomen ter zake “de opdracht voor funderingsherstel met kelder conform onze offerte d.d. 12 november 2019 waarbij de startdatum is gesteld op maandag 25 november 2019”, gedateerd 20 november 2019, met een aanneemsom van € 145.433,72 exclusief btw. 
      
    
    
      3.25.
      
        [bedrijf] heeft aan Cascade een factuur voor de “1e termijn” betreffende “funderingsherstel met kelder” doen toekomen, gedateerd 20 november 2019.
      
    
    
      3.26.
      Op 25 november 2019 heeft [geïntimeerde] jr. de opdrachtbevestiging van [bedrijf] voor akkoord ondertekend.
      
    
    
      3.27.
      Bij besluit van 29 november 2019 heeft de gemeente het invorderingsbesluit van 18 september 2019 ingetrokken.
      
    
    
      3.28.
      Op 19 december 2019 heeft [geïntimeerde] jr. per brief aan [naam 1] te kennen gegeven “Graag (…) op uw verzoek d.d. 11 november 2019 nader met u in overleg” te treden “over de verdeling van de kosten van deze werkzaamheden” betreffende het funderingsherstel. Bij de brief zijn onder meer een verdeelsleutel, voormelde door [geïntimeerde] jr. getekende opdrachtbevestiging van [bedrijf] en de offerte van [bedrijf] van 12 november 2019 gevoegd.
      
    
    
      3.29.
      Bij besluit van 21 januari 2020 heeft de gemeente aan Sandstenen een nieuwe last onder dwangsom opgelegd met betrekking tot de door de gemeente voorgeschreven funderingsherstelwerkzaamheden.
      
    
    
      3.30.
      Op 24 januari 2020 heeft [geïntimeerde] jr. per brief aan [naam 1] “een nadere analyse (…) voor de verdeling van de kosten van het noodzakelijke funderingsherstel” gestuurd, met een factuur ter hoogte van € 70.157,77 inclusief btw.
      
    
    
      3.31.
      
        
          [naam 1] en [geïntimeerde] jr. zijn vervolgens in overleg getreden over de
        verdeling van de kosten, maar ondanks inschakeling van deskundigen door beide partijen zijn zij niet tot een oplossing gekomen. 
      
      
    
    
      3.32.
      In maart 2020 heeft Sandstenen het funderingsherstel aan haar kant van de fundering gestart.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling
    
    
      
        De procedure in eerste aanleg
      
    
    
    
      4.1.
      Cascade c.s. hebben in eerste aanleg gevorderd Sandstenen te veroordelen tot betaling van een bedrag groot € 88.570,67, bestaande uit € 69.012,02 aan bijdrage funderingsherstel, € 17.921,13 aan bijdrage uitplaatsingskosten huurder en € 1.637,52 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en met veroordeling van Sandstenen in de proces- en nakosten.
      
    
    
      4.2.
      Bij tussenvonnis van 3 februari 2021 heeft de rechtbank een mondelinge behandeling gelast, die op 8 juli 2021 is gehouden.
      
    
    
      4.3.
      Bij het bestreden tussenvonnis van 8 september 2021 heeft de rechtbank allereerst overwogen dat er geen overeenstemming bestond tussen partijen over  individueel funderingsherstel van de mandelige muur door Cascade c.s. en over de verdeling van de kosten daarvan. Vervolgens heeft de rechtbank in het kader van het beroep van Cascade c.s. op de bijdrageplicht van artikel 5:65 BW overwogen dat niet in geschil is dat het funderingsherstel noodzakelijk was, dat vaststaat dat het overleg tussen partijen niet tot overeenstemming heeft geleid, dat Cascade c.s. vervolgens opdracht hebben gegeven aan [bedrijf] om de mandelige muur vanuit pand 53 volledig te funderen, dat Cascade c.s. redelijkerwijs ertoe hebben kunnen besluiten om zelfstandig te gaan funderen op basis van de vergunning uit 2016 en dat niet gezegd kan worden dat Cascade c.s. daarbij onvoldoende rekening hebben gehouden met de belangen van Sandstenen, zodat Sandstenen dient bij te dragen aan de kosten voor funderingsherstel. De rechtbank heeft overwogen dat een verdeelsleutel voor deze kosten op basis van drukverdeling geschikt is en redelijk wordt geacht en heeft deze vastgesteld op 55,15% voor Cascade c.s. en 44,85% voor Sandstenen. Verder heeft de rechtbank overwogen dat de kosten voor uitplaatsing van de huurder onder de bijdrageplicht vallen en dat voor de verdeling daarvan aangesloten wordt bij voormelde verdeelsleutel. Ook heeft de rechtbank partijen in de gelegenheid gesteld te reageren op het voornemen van de rechtbank om een deskundige te benoemen ter zake de vraag in hoeverre bepaalde kostenposten noodzakelijk waren voor en kunnen worden toegerekend aan het funderingsherstel. Tot slot heeft de rechtbank Cascade c.s. in de gelegenheid gesteld de gevorderde kosten voor funderingsherstel en uitplaatsing huurder te onderbouwen, alsook hun stelling dat [geïntimeerde] sr. de kosten voor het funderingsherstel in privé heeft betaald en daarom geen btw heeft kunnen verrekenen.
      
    
    
      4.4.
      Bij het bestreden tussenvonnis van 16 februari 2022 heeft de rechtbank een deskundigenonderzoek bevolen.
      
    
    
      4.5.
      
        Bij het bestreden eindvonnis van 18 januari 2023 heeft de rechtbank de kostenposten voor de funderingswerkzaamheden en de kosten voor het uitplaatsen van de huurder beoordeeld. Ook heeft de rechtbank overwogen dat voldoende vaststaat dat de kosten van de fundering van de mandelige muur door [geïntimeerde] sr. in privé zijn betaald en dat de bijdrageplicht van Sandstenen ook geldt voor de betaalde btw. De rechtbank heeft Sandstenen veroordeeld om aan Cascade c.s. te betalen 
        € 51.076,62 aan bijdrage kosten funderingsherstel en € 6.563,24 aan bijdrage uitplaatsingskosten huurder, te vermeerderen met de wettelijke rente. Verder heeft de rechtbank Sandstenen veroordeeld in de kosten van het deskundigenbericht en in de proces- en nakosten.
      
      
      
        
          De procedure in hoger beroep
        
      
      
      
        
          grieven
        
      
      
    
    
      4.6.
      Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Sandstenen met dertien grieven op. De grieven lenen zich deels voor gezamenlijke bespreking. Het hof zal daarbij waar nodig ingaan op het door Cascade c.s. daartegen gevoerde verweer.
      
      
        
          kern van het geschil
        
      
      
    
    
      4.7.
      
        In hoger beroep is niet meer aan de orde de vraag of partijen overeenstemming 
        hebben bereikt over het funderingsherstel. 
      
      
    
    
      4.8.
      De kern van het geschil dat partijen ook in hoger beroep verdeeld houdt, is de vraag of Sandstenen op grond van artikel 5:65 BW gehouden is bij te dragen in de kosten die Cascade c.s. hebben gemaakt voor het herstel van de fundering van de mandelige muur en zo ja, tot welk bedrag. 
      
      
        
          maatstaf artikel 5:65 BW
        
      
      
    
    
      4.9.
      Mandeligheid (artikel 5:60 BW) is een bijzondere vorm van gemeenschap. Het betreft een gebonden gemeenschap van een individuele zaak, waarbij het recht van mede-eigendom van de zaak gebonden is aan de eigendom van de twee naburige erven, waarbij niet iedere mede-eigenaar verdeling van de zaak kan vorderen. De eigenaren van de naburige erven zijn op elkaar aangewezen. Dat brengt met zich dat de beide eigenaren op zorgvuldige wijze met elkaars belangen moeten omgaan en gebonden zijn aan de eisen van redelijkheid en billijkheid (artikelen 3:166 lid 3 BW jo. 6:2 BW). 
      
    
    
      4.10.
      Ingevolge het bepaalde in artikel 5:65 BW, luidende: “Mandelige zaken moeten op kosten van alle mede-eigenaars worden onderhouden, gereinigd en, indien nodig, vernieuwd.”, is een mede-eigenaar gehouden om bij te dragen in de kosten van de herstelwerkzaamheden aan een mandelige fundering indien het herstel van die fundering nodig is.
      
    
    
      4.11.
      Het bestaan van de in artikel 5:65 BW bedoelde noodzaak moet niet te snel worden aangenomen (Hof Amsterdam 21 april 2009, ECLI:NL:GHAMS:2009:BJ6267), maar die terughoudendheid dwingt er niet toe om aan te nemen dat pas sprake is van noodzakelijk funderingsherstel indien er een reëel en acuut gevaar bestaat voor ernstige schade aan de met de mandelige muur en fundering verbonden huizen en de uitkomst van behoorlijk overleg en een eventuele beslissing van de rechter niet kunnen worden afgewacht. Niet de tekst van de wet en evenmin de wetsgeschiedenis eisen een dergelijke restrictieve uitleg.
      
    
    
      4.12.
      
        Is funderingsherstel van een mandelige muur nodig, dan brengen de eisen van redelijkheid en billijkheid mee dat de mede-eigenaren te goeder trouw met elkaar overleg moeten voeren met als doel tot overeenstemming te komen over de voor het funderingsherstel wezenlijke aspecten zoals het tijdstip en wijze van uitvoering van het funderingsherstel, de keuze van de aannemer, de met het funderingsherstel samenhangende kosten en de verdeelsleutel voor de bijdrageplicht. Indien dit overleg niet tot overeenstemming leidt en de eigenaar die het funderingsherstel wil uitvoeren tot opdrachtverlening overgaat, is de andere eigenaar door het enkele ontbreken van overeenstemming op zichzelf niet ontheven van zijn uit artikel 5:65 BW voortvloeiende bijdrageplicht. Wel kan de vaststelling dat een eigenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gerechtvaardigde belangen van de andere eigenaar (bijvoorbeeld door geen of onvoldoende overleg te voeren), rechtvaardigen dat de hoogte van de door eerstgenoemde eigenaar te betalen bijdrage in diens nadeel wordt aangepast en onder bijzondere omstandigheden zelfs op nihil wordt gesteld. Of, en zo ja in welke mate tot een dergelijke aanpassing aanleiding bestaat, moet worden beoordeeld aan de hand van alle relevante omstandigheden van het geval. Dit laat onverlet dat indien het funderingsherstel geen uitstel kan lijden, een eigenaar zo nodig zelfstandig opdracht mag geven tot funderingsherstel met betrekking tot een mandelige muur zonder dat zulks gevolgen heeft voor de bijdrageplicht van de overige eigenaars (Hof Amsterdam 27 januari 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:94 en hof Den 
        Haag 10 juni 2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:1065). 
      
      
      
        
          standpunt Sandstenen
        
      
      
    
    
      4.13.
      Sandstenen betwist niet dat herstel van de fundering van de mandelige muur nodig was, maar stelt zich op het standpunt dat geen sprake was van een zodanig urgente noodzaak dat partijen geen tijd meer hadden voor overleg over het individueel funderen vanuit pand 53 als hiervoor weergegeven. 
      
    
    
      4.14.
      Sandstenen voert in dat verband aan dat Cascade c.s. de door hen gestelde urgentie vanwege de technische stand van de fundering (toenemende scheefstand, gesprongen ramen, regelmatig bijschaven van deuren) eerst in de loop van de procedure hebben aangevoerd en niet hebben onderbouwd en dat de door Cascade c.s. gestelde urgentie in de vorm van dwangsommen niet meer speelde op het moment dat Cascade c.s. opdracht gaven voor het funderingsherstel althans de herstelwerkzaamheden zijn begonnen op 20/25 november 2019. 
      
    
    
      4.15.
      Desondanks is - aldus Sandstenen - dit overleg uitgebleven en hebben Cascade c.s. gekozen voor een wijze van funderingsherstel die onlogisch en kosten-inefficiënt is als pand 51 eveneens moet herfunderen. Volgens Sandstenen hebben Cascade c.s. dan ook niet althans onvoldoende rekening gehouden met haar belangen, zodat haar bijdrageplicht in de zin van artikel 5:65 BW op nihil gesteld moet worden (grieven 6, 7 en 8). 
      
      
        
          verweer Cascade c.s.
        
      
      
    
    
      4.16.
      Cascade c.s. kunnen zich niet vinden in het standpunt van Sandstenen en voeren verweer.
      
      
        
          deskundigenrapporten
        
      
      
    
    
      4.17.
      Sandstenen en Cascade c.s. hebben al in eerste aanleg meerdere deskundigenrapporten in het geding gebracht ter onderbouwing van hun stellingen en verweren. Sandstenen heeft ook in hoger beroep nog een deskundigenrapport overgelegd. Partijen betwisten deze deskundigenrapporten over en weer.
      
      
        
          noodzaak 
        
      
      
    
    
      4.18.
      
        Het hof stelt voorop dat al uit de aanschrijvingen van de gemeente van april 
        2014 en de lasten onder dwangsom van januari 2016 de noodzaak tot herstel van de 
        fundering van de mandelige muur volgt. 
      
      
      
        
          urgentie
        
      
      
    
    
      4.19.
      Uit het hiervoor weergegeven feitenrelaas maakt het hof op dat [naam 1] , [geïntimeerde] jr./sr. en [naam 2] vanaf juli 2016 overleg hebben gevoerd over het gezamenlijk funderen van de panden 49, 51 en 53. Daarbij werd (gaandeweg)  gefocust op uitvoering van de herstelwerkzaamheden vanuit pand 51 en werd - in elk geval in de bij de gemeente ingediende zienswijze van 29 augustus 2019 - uitgegaan van “week 40 (week van 30 september 2019)” als aanvangsdatum van de werkzaamheden. 
      
    
    
      4.20.
      
        De gemeente heeft bij brieven van 18 september 2019 aan Sandstenen, Cascade 
        en [naam 2] een besluit tot invordering van de verbeurde dwangsommen doen toekomen, later gevolgd door een betaalverzoek. 
        Alleen al vanwege de druk vanuit de gemeente door handhaving met dwangsommen was naar het oordeel van het hof sprake van voldoende urgentie tot herstel. Toenemende scheefstand, gesprongen ramen en het moeten bijschaven van deuren 
        - zoals door Cascade c.s. gesteld en door Sandstenen betwist - zijn daarvoor niet vereist. 
      
      
    
    
      4.21.
      Voor zover Sandstenen betoogt dat van urgentie geen sprake was nu - zo begrijpt het hof - de aanschrijving van de gemeente dateert van 2014 en/of gebaseerd is op onderzoek uit 2012, miskent zij hiermee voormelde druk vanuit de gemeente (grief 6). Dit betoog faalt dan ook.
      
    
    
      4.22.
      Vast staat dat [naam 1] vervolgens op 24 september 2019 per mail aan [geïntimeerde] jr., [naam 2] en [bedrijf] heeft gevraagd of “funderen vanuit 49/53 nog een optie” is, “Temeer omdat mijn huurder (…) Nu toch enigszins dwars gaan liggen.” Op 9 oktober 2019 hebben [naam 1] , [geïntimeerde] jr. en [naam 2] overleg gevoerd over het funderen vanuit de panden 49 en 53, waarna [geïntimeerde] jr. diezelfde dag per mail aan [naam 1] en [naam 2] heeft medegedeeld dat “met huurder 53 serieuze onderhandeling gaande” is “Of vertrek per 15/11 of per 1/1.” 
      
    
    
      4.23.
      Uit de mail van [geïntimeerde] jr. van 9 oktober 2019 alsook de checklist en offerte van [bedrijf] van 10 oktober 2019 respectievelijk 31 oktober 2019 leidt het hof af dat Cascade c.s. na het besluit tot invordering van 18 september 2019 en de vraag van [naam 1] van 24 september 2019 aan de slag zijn gegaan om hun huurder uit te plaatsen en het funderingsherstel door [bedrijf] te laten uitvoeren. Dit volgt ook uit de mededelingen van [geïntimeerde] jr. tijdens het overleg op 1 november 2019, inhoudende dat overeenstemming is bereikt met de huurder van pand 53 over een tijdelijk vertrek en dat er individueel gefundeerd kan gaan worden vanuit pand 53. 
      
    
    
      4.24.
      Vast staat dat [naam 1] op 11 november 2019 per mail aan [geïntimeerde] jr. heeft gemeld dat het “Wellicht (…) raadzaam” is om “na te gaan (…) of we niet de tijd hebben om gezamenlijk te funderen.” Daarop heeft [geïntimeerde] jr. diezelfde dag aan [naam 1] laten weten dat er zonder akkoord met de huurder van pand 51“niet gezamenlijk gefundeerd” kan worden, dat er “Door de dwangsommen (…) nu gewoon iets” moet gebeuren, dat de huurder van pand 53 “per 15 november” eruit gaat, dat “het proces nu in gang” is “gezet voor ons pand en” dat Cascade c.s. “altijd bereid” zijn “tot nader overleg over kostenverdeling”. 
      
    
    
      4.25.
      Uit het voorgaande volgt dat Cascade c.s. - anders dan Sandstenen betoogt - niet eenzijdig begin november 2019 aan Sandstenen hebben laten weten over te zullen gaan tot individueel herstel (grieven 2 en 7). Terwijl de focus lag op gezamenlijk herstel, waarbij de uitvoering van de herstelwerkzaamheden vanuit pand 51 zou plaatsvinden, vraagt [naam 1] in september 2019 of funderen vanuit de panden 49 en 53 nog een optie is. Vervolgens is hierover al begin oktober 2019 overleg gevoerd en is Sandstenen op de hoogte gesteld van de stappen die Cascade c.s. op dat vlak zetten.  
      
    
    
      4.26.
      
        Bij mail van 18 november 2019 heeft een senior juridisch medewerker van de
        gemeente aan mr. [naam 3] laten weten “dat de dwangsommen reeds zijn verbeurd en ondertussen ook verjaard. (…) De invorderingsprocedure wordt per heden stopgezet.” 
        Op diezelfde dag heeft mr. [naam 3] deze mail aan [naam 1] , [geïntimeerde] jr. en [naam 2] doorgestuurd, onder vermelding dat “Erkend wordt dat de verbeurde last reeds is verjaard. De procedure tot invordering wordt stopgezet.”
      
      
    
    
      4.27.
      Het hof acht in het kader van de urgentie van het funderingsherstel niet relevant of - zoals Cascade c.s. aanvoeren - [bedrijf] op 14 november 2019 met de herstelwerkzaamheden is begonnen en dus vóór de bevestiging van de verjaring van de dwangsommen of - zoals Sandstenen stelt - eerst op 20/25 november 2019 opdracht tot herstel aan [bedrijf] is verleend althans met de herstelwerkzaamheden is begonnen en dus ná de bevestiging van de verjaring van de dwangsommen (grief 3). 
      
    
    
      4.28.
      Duidelijk is dat aan de feitelijke herstelwerkzaamheden de nodige  voorbereidingen vooraf zijn gegaan, zoals het overleg/de onderhandelingen met de huurder van pand 53 over het uitplaatsen, het overleg/de onderhandelingen met [bedrijf] over het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden en andere voorbereidende werkzaamheden zoals vermeld op de checklist van [bedrijf] van 10 oktober 2019. Uit het hiervoor weergegeven feitenrelaas maakt het hof op dat Cascade c.s. kort na het besluit tot invordering van 18 september 2019 en de vraag van [naam 1] van 24 september 2019 een aanvang hebben gemaakt met deze voor de feitelijke herstelwerkzaamheden noodzakelijke voorbereidingen. De druk van de gemeente door handhaving met dwangsommen speelde destijds nog. De bevestiging van de verjaring van de dwangsommen dateert immers van 18 november 2019. Daarmee is de urgentie van deze voorbereidingen gegeven. 
      
    
    
      4.29.
      Cascade c.s. kan in redelijkheid niet worden verweten dat zij het eenmaal ingezette traject na de bevestiging van de verjaring van de dwangsommen op 18 november 2019 hebben voortgezet. De huurder van pand 53 was reeds uitgeplaatst en de uitvoering van de feitelijke werkzaamheden door [bedrijf] was in gang gezet. Bovendien was het herstel noodzakelijk en is gesteld noch gebleken dat de gemeente niet opnieuw zou zijn overgegaan tot handhaving door een last onder dwangsom. Dat de maximale last al was bereikt op het moment dat Cascade c.s. zijn gestart met de werkzaamheden doet aan het vorenstaande niet af.
      
    
    
      4.30.
      Voor zover Sandstenen aan de hand van de mail van [geïntimeerde] jr. van 9 oktober 2019 (“Er lijken goede kansen om de verbeurde dwangsommen te vermijden na een (lange) procedure volgens advocaat.”) betoogt dat Cascade c.s. al vóór 18 november 2019 bekend waren met het vermoedelijk verjaard zijn van de dwangsommen, faalt dit betoog (grief 3). Formeel heeft de gemeente eerst bij besluit van 29 november 2019 het invorderingsbesluit van 18 september 2019 ingetrokken. Op 18 november 2019 heeft een senior juridisch medewerker van de gemeente per mail de verjaring van de dwangsommen bevestigd. Nergens uit blijkt dat er voordien enige zekerheid bestond omtrent de verjaring van de dwangsommen. Niet valt in te zien dat en op welke wijze Cascade c.s. hun handelen hierop hadden moeten afstemmen. Ook de mail van [naam 1] van 11 november 2019 (Wellicht is het raadzaam om (…) na te gaan in hoeverre de dwangsom terecht is opgelegd en of we niet de tijd hebben om gezamenlijk te funderen”) kan Sandstenen op dezelfde grond niet baten.
      
      
        
          overleg
        
      
      
    
    
      4.31.
      Tegen de achtergrond van het uiteindelijk vruchteloze langdurige overleg over mogelijk gezamenlijk funderen, de druk vanuit de gemeente door de last onder dwangsom, de vraag van [naam 1] om vanuit de panden 49 en 53 te funderen en het in gang zetten van de noodzakelijke voorbereidingen voor de herstelwerkzaamheden, kan Cascade c.s. naar het oordeel van het hof in redelijkheid niet worden verweten dat zij het funderingsherstel vanuit pand 53 ter hand hebben genomen en hebben voortgezet en dat zij na de vraag van [naam 1] van 11 november 2019 dan wel de bevestiging van de verjaring van de dwangsommen op 18 november 2019 niet opnieuw met [naam 1] (en [naam 2] ) in overleg zijn getreden over een mogelijk gezamenlijk dan wel direct na elkaar funderen (grieven 2 en 8). 
      
    
    
      4.32.
      Daarbij betrekt het hof dat er ten tijde van het in gang zetten van de noodzakelijke voorbereidingen door Cascade c.s. geenszins duidelijkheid bestond over de uitplaatsing van de huurder van pand 51. Duidelijkheid over de aanvang van een mogelijk herstel vanuit pand 51 ontbrak dan ook. Van Cascade c.s. kon in redelijkheid niet worden verwacht hiermee rekening te houden. Dat Sandstenen sinds maart 2016 beschikte over een vergunning voor funderingsherstel en - zoals zij stelt - in maart 2020 is gestart met haar kant van de mandelige fundering maakt dit alles niet anders (grieven 1 en 4). 
      
      
        
          wijze van funderen
        
      
      
    
    
      4.33.
      
        Onder voormelde omstandigheden kan Cascade c.s. evenmin worden verweten dat zij overeenkomstig de vraag van [naam 1] van 24 september 2019 de mandelige muur volledig hebben hersteld en er niet voor hebben gekozen om slechts hun deel van de fundering op te vangen. 
        Gezamenlijk funderen was niet meer aan de orde. Gelet op hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen, lag ook het direct na elkaar funderen van de panden 53 en 51 niet in de rede, zelfs indien dit - zoals Sandstenen stelt - logischer en kostenefficiënter zou zijn geweest (grieven 7 en 8). Weliswaar is aan Sandstenen bij besluit van 20 januari 2020 een nieuwe last onder dwangsom opgelegd, maar niet valt in te zien dat Cascade c.s. daarop maanden eerder hadden behoren te anticiperen (grief 7). Te meer nu ook de eerdere last onder dwangsom niet tot snel en adequaat handelen heeft geleid. 
        Bovendien was in 2016 aan Cascade al een omgevingsvergunning voor volledig herstel van de mandelige muur verleend. 
      
      
    
    
      4.34.
      Aan het betoog van Sandstenen dat het voor Cascade c.s. vermoedelijk alleen mogelijk was haar kelder uit te diepen als zij de gehele fundering aan haar kant zou opvangen op de door haar gekozen wijze (grief 7), gaat het hof alleen al vanwege het ontbreken van enige onderbouwing voorbij.
      
      
        
          deskundigen
        
      
      
    
    
      4.35.
      Al hetgeen Sandstenen al dan niet onderbouwd met deskundigenrapporten heeft aangevoerd ter zake de urgentie, het overleg en de wijze van funderingsherstel is met het voorgaande behandeld en weerlegd.
      
      
        
          bijdrageplicht 
        
      
      
    
    
      4.36.
      Dit leidt het hof tot het oordeel dat Cascade c.s. in voldoende mate rekening hebben gehouden en zorgvuldig zijn omgegaan met de belangen van Sandstenen. Het hof ziet dan ook geen aanleiding om de bijdrageplicht van Sandstenen in de kosten van het herstel van de mandelige muur in het nadeel van Cascade c.s. aan te passen.
      
    
    
      4.37.
      Sandstenen dient haar aandeel in de kosten die verband houden met en noodzakelijkerwijs zijn gemaakt voor het individueel herstel van de volledige fundering van de mandelige muur te dragen.
      
      
        
          verdeelsleutel
        
      
      
    
    
      4.38.
      Het hof onderschrijft het oordeel van de rechtbank in het bestreden tussenvonnis van 8 september 2021 over de verdelingsmaatstaf (rov. 4.12-4.14) en hetgeen de rechtbank in dat verband heeft overwogen en sluit zich daarbij aan.
      
    
    
      4.39.
      Met de rechtbank is het hof van oordeel dat een vergoeding van de extra kosten die Cascade c.s. hebben moeten maken voor volledig herstel van de mandelige muur, dan wel van de kosten die Sandstenen daardoor heeft uitgespaard bij het door haar uitgevoerde herstel, niet kan worden aangemerkt als een daadwerkelijke verdeling van de gemaakte kosten als bedoeld in artikel 5:65 BW en daarmee niet geschikt is als verdelingsmaatstaf. De omstandigheid dat Sandstenen ook zelf nog funderingsherstel heeft moeten uitvoeren en de daaraan verbonden kosten heeft moeten voldoen, doet daar niet aan af. 
      
    
    
      4.40.
      
        De door Cascade ingeschakelde deskundige B&V Raadgevend Ingenieurs 
        (hierna: B&V) heeft een verdeelsleutel opgemaakt op basis van de gewichten die door de fundering gedragen worden. B&V heeft in haar rapport van 7 oktober 2019 de belasting van de panden 51 en 53 op de gemeenschappelijke muur en daarmee de kostenverdeling vastgesteld op 55,15% ten laste van Cascade c.s. en 44,85% ten laste van Sandstenen. De door Cascade c.s. ingeschakelde deskundige DBA Advies B.V. (hierna: DBA) heeft deze verdeelsleutel bevestigd en heeft op verschillende kostenposten een correctie toegepast ten laste van Cascade c.s. in verband met het verdiepen van de kelder van pand 53. De door Sandstenen ingeschakelde deskundigen gaan allen uit van verrekening van de extra kosten voor Cascade c.s./besparingen voor Sandstenen als hiervoor vermeld. Toch heeft de door Sandstenen ingeschakelde deskundige Strackee Bouwadviesbureau (hierna: Strackee) in haar rapport van 21 september 2020 het gewichtsaandeel in de verdeelsleutel gecontroleerd en in het nadeel van Sandstenen gecorrigeerd. Cascade c.s. hebben deze correctie niet overgenomen en zij hebben hun vorderingen daarop niet aangepast. 
      
      
    
    
      4.41.
      Met de rechtbank acht het hof een verdeelsleutel op basis van drukverdeling van de panden 51 en 53 op de mandelige muur geschikt en redelijk. Dat die verdeelsleutel is opgesteld op het moment dat partijen nog in overleg waren over gezamenlijk funderen, doet daaraan niet af. Ook het hof sluit aan bij de door B&V genoemde percentages.  
      
    
    
      4.42.
      Al hetgeen Sandstenen overigens - al dan niet onderbouwd met deskundigenrapporten - heeft aangevoerd tegen de door de rechtbank gehanteerde verdelingsmaatstaf is met het voorgaande behandeld en weerlegd (grief 8).
      
      
        
          kosten funderingsherstel
        
      
      
    
    
      4.43.
      Volgens Cascade c.s. bedragen de gezamenlijke kosten van herstel van de fundering met inachtneming van de door DBA toegepaste correctie in verband met het verdiepen van de kelder van pand 53 in totaliteit € 153.873,00 inclusief btw, zoals vermeld in het rapport van DBA van 1 oktober 2021 (hierna: kostenoverzicht). Cascade c.s. hebben ter onderbouwing van deze kosten facturen in het geding gebracht. 
      
    
    
      4.44.
      In het bestreden eindvonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat een bedrag groot € 39.989,80 inclusief btw in mindering gebracht dient te worden op het totaalbedrag van € 153.873,00 en heeft de rechtbank op basis van de verdeelsleutel van 44,85% Sandstenen veroordeeld om € 51.076,62 aan Cascade c.s. te betalen als bijdrage kosten funderingsherstel.
      
    
    
      4.45.
      Sandstenen kan zich hierin niet vinden en betwist gehouden te zijn tot betaling van dit bedrag (grieven 9 tot en met 12).
      
      
        
          rapport One 
        
      
      
    
    
      4.46.
      
        Sandstenen betwist gehouden te zijn tot (volledige) betaling van het merendeel 
        van de door Cascade c.s. opgevoerde kostenposten als vermeld op het kostenoverzicht. Sandstenen wijst ter onderbouwing op het rapport van de door haar ingeschakelde deskundige ONE Expertise B.V. (hierna: One) van 29 november 2021 (grief 12). In dit rapport worden de volgende door de rechtbank toegewezen posten behandeld:
      
      
      
        
          vooropname 
        
      
      
    
    
      4.47.
      
        In reactie op het rapport van One hebben Cascade c.s. reeds in eerste aanleg 
        onweersproken aangevoerd dat een vooropname belendende panden een voorwaarde was voor het aannemen van het werk door [bedrijf] . Reeds daarom dienen deze kosten te worden aangemerkt als kostenpost ten behoeve van het funderingsherstel, óók als een vooropname “geen wettelijke of vergunningsverplichting” is, zoals vermeld in het rapport van One. 
      
      
      
        
          tijdelijke voorzieningen e.a.
        
      
      
    
    
      4.48.
      
        In het rapport van One staat vermeld dat de kostenposten ‘tijdelijke voorzieningen, sloopwerk, demonteren/opslaan diverse onderdelen, sloopwerk interieur, in stand houden nutsvoorzieningen, sloopwerk bestaande kelder en plinten, veiligheids-, gezondheids- en milieukundige voorzieningen, wapeningsijzer, aan- en afvoer betonpomp en narooien en opleveren’ deels worden gemaakt voor funderingsherstel en deels voor het verdiepen van de kelder van pand 53, zodat One hierop een correctie toepast. 
        In reactie op het rapport van One hebben Cascade c.s. al in eerste aanleg aangevoerd dat deze posten voorzieningen betreffen die noodzakelijk zijn bij een herfundering, dat deze posten losstaan van het uitdiepen van de kelder en dat deze kosten juist via de verdeelsleutel op basis van gewicht tussen partijen worden gerekend. 
        In hoger beroep heeft Sandstenen ten aanzien van deze posten slechts verwezen naar het rapport van One en heeft zij nagelaten nader te onderbouwen dat deze posten deels betrekking hebben op het uitdiepen van de kelder en niet ook gemaakt zouden zijn als de kelder niet zou zijn uitgediept, zodat het hof hieraan voorbij gaat.
      
      
      
        
          extra uitgraven puin en grond inclusief stortkosten e.a.
        
      
      
    
    
      4.49.
      
        In het rapport van One staat vermeld dat de kostenposten ‘extra uitgraven puin en grond inclusief stortkosten, damwand inclusief stempelraam, afpompen grondwater, hulpstaalconstructie (tafelconstructie) en bekisting en beton wand en plint’ betrekking hebben op de verdieping van de kelder, zodat deze posten volgens 
        One niet kunnen worden aangemerkt als kosten voor het funderingsherstel 
        
          (grieven 10 en 11). 
        In reactie op het rapport van One hebben Cascade c.s. al in eerste aanleg aangevoerd dat deze posten deel uitmaken van het onderzoek door de door de rechtbank benoemde deskundige.
      
      
    
    
      4.50.
      De door de rechtbank benoemde deskundige heeft de noodzakelijkheid en de kosten van deze posten beoordeeld. De deskundige heeft op 11 juli 2022 bericht uitgebracht. Het hof onderschrijft het oordeel van de rechtbank in het bestreden eindvonnis (rov. 2.18-2.26) over het door deze deskundige opgestelde deskundigenbericht en hetgeen de rechtbank in dat verband heeft overwogen en sluit zich daarbij aan.
      
    
    
      4.51.
      
        De deskundige heeft ten aanzien van de damwand te kennen gegeven dat deze 
        
          “strikt genomen niet noodzakelijk” was voor het funderingsherstel, maar dat het “wel een begrijpelijke keuze” was “om iets van een beschoeiing (damwand) mee te nemen”. Ten aanzien van de tafelconstructie heeft de deskundige opgemerkt dat ook deze “strikt genomen niet noodzakelijk” was, dat er “andere alternatieven” zijn, maar dat die “over het algemeen echter wel kostbaarder” zijn. Het graafwerk en de grondkosten zijn volgens de deskundige gerelateerd aan de gekozen oplossing met damwanden en tafelconstructie en daarvoor “dus noodzakelijk” en het afpompen van grondwater is volgens hem noodzakelijk om droog te kunnen werken bij elke herstelmethode waarbij onder de grondwaterstand gewerkt wordt zonder “een waterremmende natuurlijke, (bodem)injectie- of onderwaterbeton-laag”. 
      
      
    
    
      4.52.
      De deskundige concludeert, samengevat, als volgt. De keuze voor een bepaalde herstelmethode brengt bepaalde werkzaamheden met zich, waaraan bepaalde kosten zijn verbonden. Aan alternatieve herstelmethodes zouden weer andere werkzaamheden en andere kosten zijn verbonden. Die andere kosten voor herstelmethodes zonder uitdiepen van de kelder zouden deels hoger en deels lager kunnen uitvallen. De deskundige concludeert verder dat “met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid, de kosten van zo een alternatief minimaal de helft zouden hebben bedragen” van de kosten verbonden aan de gekozen herstelmethode, “waardoor dus minimaal de helft van deze kosten zouden moeten worden toegerekend aan het funderingsherstel.”
      
    
    
      4.53.
      Naar het oordeel van het hof is het deskundigenbericht inzichtelijk en consistent. Het hof acht de bevindingen en waarderingen van de deskundige gemotiveerd en overtuigend en neemt deze over. De deskundige heeft weliswaar niet afzonderlijk ten aanzien van elke post beoordeeld of deze posten noodzakelijk waren voor het funderingsherstel en geen betrekking hadden op het uitdiepen van de kelder van pand 53, maar dit wordt ondervangen met de conclusie van de deskundige dat andere methodes weer andere deels hogere en deels lagere kosten met zich zouden hebben gebracht (grief 10). Ook als bedoelde posten niet strikt noodzakelijk waren voor het funderingsherstel zonder het uitdiepen van de kelder, hadden de kosten van alternatieve methodes voor het funderingsherstel volgens het deskundigenbericht minimaal de helft bedragen. Dit betekent dat - zoals de rechtbank terecht heeft vastgesteld - minimaal de helft van de in het kostenoverzicht aan deze posten toegekende bedragen toegewezen dienen te worden (grief 11).
      
      
        
          herstelwerkzaamheden
        
      
      
    
    
      4.54.
      
        In reactie op het rapport van One hebben Cascade c.s. reeds in eerste aanleg aangevoerd dat ten behoeve van de werkzaamheden aan de fundering de winkelvloer en winkelpui zijn verwijderd, dat de kostenpost ‘herstelwerkzaamheden’ ziet op het terugplaatsen daarvan en dat deze kosten onder meer zijn opgenomen bij het overzicht van de uitplaatsingskosten van de huurder. 
        Nu deze uitplaatsingskosten door de rechtbank zijn afgewezen, ligt ook deze kostenpost (in het kostenoverzicht aangeduid als ‘herstel diverse’ groot € 1.180,00) voor afwijzing gereed.
      
      
      
        
          leges, technische onderzoeken en advies
        
      
      
    
    
      4.55.
      Voor zover het rapport van One betrekking heeft op posten voor leges, technische onderzoeken en advies (aldaar aangeduid als ‘bijkomende kosten’) heeft de rechtbank hetgeen hierover in dat rapport staat vermeld alsook de reactie van Cascade c.s. hierop meegenomen in haar oordeel over deze posten in het bestreden eindvonnis (rov. 2.7-2.16). In hoger beroep heeft Sandstenen deze posten niet nader onderbouwd, zodat het hof hieraan voorbij gaat.
      
      
        
          btw
        
      
      
    
    
      4.56.
      Hoewel Sandstenen in haar grieven stelt zich ook te richten tegen de te verrekenen btw (grieven 9 en 12) ontbreekt een inhoudelijke betwisting van het oordeel van de rechtbank dat de bijdrageplicht van Sandstenen ook geldt voor de betaalde btw.
      
      
        
          conclusie kosten funderingsherstel
        
      
      
    
    
      4.57.
      Het hof onderschrijft het oordeel van de rechtbank in het bestreden eindvonnis  ten aanzien van de hoogte van de bijdrage van Sandstenen in de kosten van het funderingsherstel (rov. 2.28-2.31) en hetgeen de rechtbank in dat verband heeft overwogen. Dit met dien verstande dat op het in het kostenoverzicht opgenomen totaalbedrag groot € 153.873,00 niet een bedrag groot € 39.989,80 inclusief btw in mindering gebracht moet worden, maar een bedrag groot (€ 33.049,42 +/+ € 1.180,00 aan herstel diverse = € 34.229,42 exclusief btw =) € 41.417,60 inclusief btw. Dit betekent dat de kosten van het funderingsherstel uitkomen op (€ 153.873,00 -/- 41.417,60 =) € 112.455,40. Op basis van de verdeelsleutel van 44,85% komt een bedrag van € 50.436,25 voor rekening van Sandstenen.
      
      
        
          kosten uitplaatsing huurder
        
      
      
    
    
      4.58.
      Ten aanzien van de kosten uitplaatsing huurder voert Sandstenen aan dat volstrekt onduidelijk is hoe de afspraken tussen Cascade c.s. en haar huurder hierover tot stand zijn gekomen en dat Cascade c.s. ter onderbouwing van deze afspraken slechts twee zelf opgestelde overzichtjes in het geding heeft gebracht (grief 7). 
      
    
    
      4.59.
      
        Het hof stelt voorop dat de rechtbank in het bestreden eindvonnis alleen vijf maanden huurderving heeft toegewezen en de overige gevorderde kosten voor uitplaatsing heeft afgewezen. 
        Sandstenen heeft de huurprijs van € 2.926,75 per maand niet betwist. Uit hetgeen het hof hiervoor in rechtsoverwegingen 4.24 en 4.27 heeft overwogen, volgt dat de huurder van pand 53 halverwege november 2019 is uitgeplaatst en dat de herstelwerkzaamheden halverwege/eind november 2019 zijn gestart. Volgens Sandstenen waren de werkzaamheden halverwege december 2019 “zo goed als (…) afgerond” en zijn deze begin januari 2020 afgerond, waar deze volgens Cascade c.s. pas in het voorjaar 2020 zijn afgerond. De in het feitenrelaas vermelde opdrachtbevestiging, de daarin opgenomen betalingstermijnen (“8e termijn 100% werk voltooid”) en de door Cascade c.s. in het geding gebrachte facturen van [bedrijf] van 1 mei 2020 en 15 mei 2020 voor de zevende en achtste termijn weerleggen het standpunt van Sandstenen over de duur van de werkzaamheden. 
        Het hof sluit dan ook aan bij de door de rechtbank toegewezen termijn van vijf maanden huurderving.
      
      
    
    
      4.60.
      Het betoog van Sandstenen dat het niet de bedoeling kan zijn dat de buur die als eerste overgaat tot herstel een bijdrage in de uitplaatsingskosten krijgt, terwijl de buur die daarna komt dezelfde kosten maakt maar geen bijdrage krijgt (grief 8), kan haar niet baten. Hiervoor heeft het hof reeds overwogen dat tegen de achtergrond van het uiteindelijk vruchteloze langdurige overleg over mogelijk gezamenlijk funderen en de druk vanuit de gemeente door de last onder dwangsom Cascade c.s. niet kan worden verweten dat zij overeenkomstig de vraag van [naam 1] om vanuit de panden 49 en 53 te funderen de mandelige muur volledig hebben hersteld. 
      
      
        
          deskundigen
        
      
      
    
    
      4.61.
      Al hetgeen Sandstenen al dan niet onderbouwd met deskundigenrapporten heeft aangevoerd ter zake de kosten funderingsherstel, btw en de kosten uitplaatsen huurder is met het voorgaande behandeld en weerlegd.
      
      
        
          bewijslevering
        
      
      
    
    
      4.62.
      
        Aan bewijslevering komt het hof niet toe. Sandstenen heeft daarvoor 
        onvoldoende concreet feitelijke stellingen aangevoerd, die indien zij komen vast te 
        staan, tot een andere beslissing aanleiding geven. 
      
      
      
        
          conclusie
        
      
      
    
    
      4.63.
      De conclusie luidt dat het hoger beroep uitsluitend slaagt voor zover dit betrekking heeft op de post “herstel diverse” van de op het kostenoverzicht weergegeven kostenposten voor het funderingsherstel. De bijdrage van Sandstenen aan het funderingsherstel bedraagt na correctie in verband met deze post niet € 51.076,62, maar van € 50.436,25 inclusief btw. Voor het overige faalt het hoger beroep. Het hof zal het bestreden eindvonnis in zoverre vernietigen en de vordering van Cascade c.s. tot betaling van een bijdrage in de kosten van het funderingsherstel toewijzen tot een bedrag van € 50.436,25, te vermeerderen met de wettelijke rente. Voor het overige zal het hof de bestreden vonnissen bekrachtigen.
      
      
        
          proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.64.
      Bij deze stand van zaken dient de veroordeling van Sandstenen in de proces- en deskundigenkosten uit de eerste aanleg in stand te blijven (grief 13). Ook zal Sandstenen als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. Deze kosten worden aan de zijde van Cascade c.s. vastgesteld op € 2.135,00 aan griffierecht en € 4.426,00 voor salaris van de advocaat volgens het liquidatietarief (2 punten, tarief IV in hoger beroep à € 2.213,00 per punt).
      
      
        
          terugbetaling
        
      
      
    
    
      4.65.
      Voor terugbetaling van hetgeen door Sandstenen reeds krachtens het bestreden eindvonnis is voldaan, bestaat bij deze uitkomst - gelet op de door haar nog te betalen proceskosten in hoger beroep afgezet tegen de door haar teveel betaalde bijdrage aan de herstelkosten - geen grond.
      
      
        
          uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.66.
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      vernietigt het eindvonnis waarvan beroep, voor zover Sandstenen daarbij is 
      veroordeeld om aan Cascade c.s. te betalen een bedrag van € 51.076,62 aan bijdrage kosten funderingsherstel, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 7 juli 2020, tot de dag van volledige betaling; 
    
    
    
      en in zoverre opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      veroordeelt Sandstenen om aan Cascade c.s. te betalen een bedrag van € 50.436,25 aan bijdrage kosten funderingsherstel, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 7 juli 2020 tot de dag van volledige betaling; 
    
    
    
      bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep voor het overige;
    
    
    
      veroordeelt Sandstenen in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Cascade c.s. begroot op € 2.135,00 aan griffierecht en € 4.426,00 voor salaris en op € 178,00 voor nasalaris, te betalen binnen veertien dagen na de datum van dit arrest en, als Sandstenen niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van betekening; 
    
    
    
      verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. H.K.N. Vos, O.G.H. Milar en A.J.M. Lauvenberg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 30 september 2025.