ECLI:NL:GHARL:2025:6690, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 28-10-2025, 200.334.871
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-10-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurgeschil. Vordering tot ontbinding, ontruiming en betaling van achterstallige huurpenningen afgewezen. Bewijslevering in hoger beroep. Niet bewezen dat partijen een hogere aanvangshuur zijn overeengekomen dan in de huurovereenkomst staat opgenomen. Volgt bekrachtiging.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Arnhem, afdeling civiel recht,
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.334.871
      (zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats [woonplaats2] : 10321300)
    
    
    
    
      
        arrest van 28 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [Appellant]
        ,
      die woont in [woonplaats1] , Verenigde Staten van Amerika,
      bij de kantonrechter optrad als eiser,
      hierna [Appellant] zal worden genoemd
      en voor wie als advocaat optreedt: mr. J. Wassink. 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      die woont in [woonplaats2] ,   
      bij de kantonrechter optrad als gedaagde,
      hierna [geïntimeerde] zal worden genoemd,
      en voor wie als advocaat optreedt: mr. M.P.J. Rubens. 
    
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      1.1.
      Het hof heeft op 2 juli 2024 een tussenarrest gewezen. Op 7 november 2024 heeft een getuigenverhoor plaatsgevonden, waarvan door de griffier een verslag is gemaakt (het proces-verbaal). Vervolgens hebben partijen memories na enquête ingediend en [Appellant] nog een akte uitlating producties. Daarna is de zaak weer voor arrest komen te staan.
      
    
    
      1.2.
      Beide partijen hebben bij hun memories na enquête aanvullende producties ingebracht. [Appellant] heeft bij akte uitlating producties op de producties van [geïntimeerde] mogen reageren. [geïntimeerde] heeft in zijn memorie van enquête vermeld dat verwacht mag worden dat de door [Appellant] overgelegde bankafschriften buiten beschouwing worden gelaten, omdat de rechter-commissaris zou hebben gezegd dat voor dergelijk bewijs geen ruimte meer zou worden geboden. Het hof ziet geen aanleiding om de bankafschriften buiten beschouwing te laten. Uit het proces-verbaal van het getuigenverhoor blijkt niet dat het partijen niet is toegestaan om nog nadere producties in te brengen. Bovendien heeft [geïntimeerde] zelf ook producties ingebracht en heeft hij gelegenheid gehad om op de producties van [Appellant] te reageren. 
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      2Het oordeel van het hof
    
    
      2.1.
      
        [Appellant] stelt dat partijen voor de gehuurde woning aan de [adres1] in [woonplaats2] een huurprijs van € 970,- zijn overeengekomen, maar dat € 700,- in de huurovereenkomst is genoemd omdat [geïntimeerde] anders niet in aanmerking zou komen voor huurtoeslag. [geïntimeerde] zou naast de € 700,- elke maand € 270,- contant aan [Appellant] voldoen, door tussenkomst van mevrouw [naam1] en haar man [naam2] (hierna: [naam2] ). [geïntimeerde] heeft dit weersproken. Hij stelt dat partijen een huurprijs van € 700,- zijn overeengekomen en dat er wel contante betalingen van € 270,- hebben plaatsgevonden maar niet iedere maand en niet ten titel van huur. Volgens [geïntimeerde] moeten deze betalingen gezien worden als verboden sleutelgeld in de zin van artikel 7:264 lid 1 BW.
      
    
    
      2.2.
      Het hof heeft in zijn tussenarrest bepaald dat het aan [Appellant] is om te bewijzen dat hij met [geïntimeerde] een huur van € 970,- per maand heeft afgesproken, omdat [Appellant] nakoming vordert van die (betwiste) verplichting en daar ook de ontbinding van de huurovereenkomst op baseert. Het hof heeft [Appellant] toegelaten tot dat bewijs. [Appellant] heeft één getuige laten horen, de heer [naam2] . [geïntimeerde] heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om getuigen in contra-enquête te laten horen.
      
    
    
      2.3.
      De huurovereenkomst is een onderhandse akte en levert ingevolge artikel 157 lid 2 Rv dwingend bewijs op, behoudens tegenbewijs, dat partijen hebben verklaard wat in de akte is vastgelegd en dat hetgeen is verklaard tussen partijen als waarheid geldt. Het hof is van oordeel dat [Appellant] er niet in is geslaagd om te bewijzen dat partijen, in afwijking van wat in de huurovereenkomst staat, een huur van € 970,- zijn overeengekomen. Het hof zal dat hierna toelichten. 
      
    
    
      2.4.
      
        [naam2] heeft het volgende onder ede verklaard. [naam2] was bevriend met [Appellant] . De tante van [naam2] ’s vrouw is de vrouw van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] en zijn vrouw woonden destijds in Noord-Nederland. Toen [naam2] hoorde dat [Appellant] naar Amerika ging emigreren, bedacht hij de optie dat [geïntimeerde] en zijn vrouw in het huis van [Appellant] konden gaan wonen. Hij wist namelijk dat [Appellant] zijn woning wilde gaan verhuren. [naam2] heeft voor het contact gezorgd. Hij vertelde [geïntimeerde] dat de waarde van de woning € 970,- per maand was. Omdat [geïntimeerde] met dat bedrag niet in aanmerking kwam voor huursubsidie, is het bedrag van € 700,- in de huurovereenkomst gekomen. [Appellant] vond dat goed als hij maar € 970,- per maand zou krijgen. [geïntimeerde] en zijn vrouw zouden maandelijks € 270,- aan [naam2] en zijn vrouw geven. Dat bedrag zou de vrouw van [naam2] overmaken aan [Appellant] . De € 700,- zou maandelijks rechtstreeks door [geïntimeerde] aan [Appellant] worden overgemaakt. [naam2] weet van zijn vrouw dat de vrouw van [geïntimeerde] maandelijks bij haar kwam om de € 270 contant aan haar te geven, maar heeft dit zelf nooit gezien. Zijn vrouw heeft die bedragen vervolgens overgemaakt naar [Appellant] .
      
    
    
      2.5.
      Verder heeft [Appellant] bankrekeningafschriften in het geding gebracht waaruit volgt dat de vrouw van [naam2] in de periode februari 2016 t/m december 2017 (een periode van 23 maanden) 21 x € 270,- aan [Appellant] heeft overgemaakt. Dat is in totaal een bedrag van € 5.670,-.
      
    
    
      2.6.
      Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] niet duidelijk is geweest over de rol van de persoon [naam3] (hierna: [naam3] ). Uit het proces-verbaal van de mondelinge behandeling gehouden op 11 juni 2024 bij het hof blijkt dat [geïntimeerde] daarover het volgende heeft gezegd. [naam3] woonde aan de [adres1] en verhuisde naar het huis van [naam2] toen [geïntimeerde] aan de [adres1] ging wonen. Later tijdens de zitting vertelde [geïntimeerde] echter dat hij niet wist of [naam3] er woonde, maar dat hij wel zijn postadres daar had. [geïntimeerde] was nog € 2.000,- aan [naam3] verschuldigd. Dat geld werd aan [naam2] betaald maar was voor [naam3] bedoeld. Maar [geïntimeerde] vertelde ook het omgekeerde: [geïntimeerde] betaalde maandelijks het bedrag van € 270,- aan [naam3] en [naam3] betaalde het aan [naam2] . [geïntimeerde] betaalde het bedrag van € 2.000,- in delen van € 270 of € 250. [geïntimeerde] heeft ook gezegd dat hij met [Appellant] en [naam2] heeft besproken dat het bedrag van € 2.000,- eenmalig was en dat het een soort commissie was. Bij het sluiten van de huurovereenkomst was [naam3] niet aanwezig. Hij deed het geld in de brievenbus van het huis van [naam2] , waar [naam3] woonde. Dat [geïntimeerde] onduidelijk is geweest over de rol van [naam3] betekent echter niet dat [Appellant] in zijn bewijsopdracht is geslaagd. 
      
    
    
      2.7.
      Het hof acht de verklaring van [naam2] onvoldoende overtuigend en zwaarwegend om bewezen te achten dat partijen, in weerwil van de schriftelijke huurovereenkomst, een huurprijs van € 970,- zijn overeengekomen. [naam2] is een vriend van [Appellant] en kan daarom niet als een onpartijdige getuige worden gezien. Met zijn verklaring moet daarom behoedzaam worden omgegaan. Het is verder opmerkelijk dat [Appellant] en [naam2] zeggen dat zij niets weten over (de rol van) [naam3] . Volgens [Appellant] heeft [naam3] nooit op het adres [adres1] gewoond. [naam2] heeft verklaard dat hij niet wist dat [naam3] een postadres heeft gehad op het adres [adres1] en hij wist niets over een afspraak dat post voor [naam3] moest worden afgegeven op het adres van [naam2] . [geïntimeerde] heeft evenwel een afschrift uit de Basisregistratie personen overgelegd waaruit blijkt dat [naam3] van 10 mei 2012 tot 1 februari 2016 op het adres [adres1] ingeschreven heeft gestaan en vanaf 1 februari 2016 tot 2 april 2024 op het adres [adres2] . Dat laatste adres is het woonadres van [naam2] en zijn vrouw. De contante betalingen kwamen dus terecht op het adres waar (ook) [naam3] stond ingeschreven. Bovendien is de vrouw van [naam3] , [naam4] , namens [Appellant] bij [geïntimeerde] aan de deur geweest om over het geschil tussen [Appellant] en [geïntimeerde] te praten. [Appellant] en [naam2] hebben geen openheid van zaken gegeven over [naam3] dan wel zijn inschrijvingen op hun woonadressen. De rol van [naam3] is daarmee onduidelijk gebleven. 
      
    
    
      2.8.
      Naast de verklaring van [naam2] is er geen aanvullend bewijs. De bankrekeningafschriften van de vrouw van [naam2] bewijzen niet dat [geïntimeerde] de door de vrouw van [naam2] aan [Appellant] betaalde bedragen (allemaal) aan de vrouw van [naam2] heeft betaald. Ook tonen de bankrekeningafschriften niet aan dat contante bedragen die [geïntimeerde] heeft betaald zijn betaald ten titel van huur. 
      
    
    
      2.9.
      De uitwerking van de geluidsopnamen van het gesprek tussen [geïntimeerde] , zijn vrouw en [naam4] levert evenmin bewijs op. Het hof gaat uit van de inhoud van de beëdigde vertaling die door [Appellant] in eerste aanleg is ingebracht. Uit de inhoud van dat gesprek volgt alleen dat [geïntimeerde] en zijn vrouw bevestigen dat zij maandelijks een extra afgesproken bedrag van € 270,- contant hebben betaald en dat zij daar op een bepaald moment mee zijn gestopt omdat zij dat niet meer konden betalen. Uit de inhoud van dit gesprek volgt niet dat de           € 270,- ten titel van huur werd betaald.
      
    
    
      2.10.
      
        [naam2] heeft verklaard dat zijn vrouw niet aanwezig was toen de huurovereenkomst werd ondertekend. Zij is ook niet als getuige gehoord. Aan haar schriftelijke verklaring, door [Appellant] in eerste aanleg ingebracht als productie 3, kent het hof daarom geen aanvullende bewijskracht toe.
      
      
      
    
    
      2.11.
      De verklaring van [naam2] wordt verder ontkracht door de brief van 8 februari 2021 van de heer [naam5] van MVRN die daarin namens [Appellant] aangeeft dat de huur op dat moment € 780,- bedroeg (en dus geen € 970,-) en dat [Appellant] de huur wenste te verhogen naar € 1.053,-. 
      
    
    
      2.12.
      Nu [Appellant] niet heeft bewezen dat partijen een huurprijs van € 970,- zijn overeengekomen, dient uitgegaan te worden van de in de huurovereenkomst opgenomen maandelijkse huurprijs van € 700,-. [Appellant] heeft geen andere grondslag dan achterstallige huur aangevoerd voor verschuldigdheid van de extra bedragen van € 270,- per maand. Het hof gaat er van uit dat, zoals [geïntimeerde] heeft aangevoerd, de contante betalingen aangemerkt moeten worden als verboden sleutelgeld in de zin van artikel 7:264 lid 1 BW. [Appellant] heeft dat verder, buiten de niet bewezen huurbetalingsverplichting, niet bestreden. De huurprijs van € 700,- ligt onder de maximum kale huurprijs voor niet-geliberaliseerde huur. [Appellant] heeft niet gesteld dat hij contractueel gerechtigd was tot huurverhoging. Ook heeft hij niet gesteld dat voldaan is aan de wettelijke regels die gelden voor huurverhoging in de gereguleerde huursector (artikel 7:252 e.v. BW). Het hof gaat er daarom vanuit dat de huurprijs niet rechtsgeldig is verhoogd en dat [Appellant] geen vordering wegens huurverhoging heeft. Dit betekent dat de vorderingen van [Appellant] (ontbinding, ontruiming en betaling van achterstallige huur en buitengerechtelijke incassokosten) niet toewijsbaar zijn. De grieven van [Appellant] falen daarom.
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      2.13.
      Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [Appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [Appellant] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. Deze nakosten zijn pas verschuldigd indien betekening van dit arrest plaatsvindt en zijn hieronder nog niet in de begroting meegenomen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      3.1.
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland van 11 augustus 2023; 
      
    
    
      3.2.
      
        veroordeelt [Appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :
        	€    343,- aan betaald griffierecht en
        € 3.642,- voor salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (3 procespunten x het toepasselijke tarief II);
      
      
    
    
      3.3.
      bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. 
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. M. Schoemaker, M.P.C.J. van Bavel en H.E. de Boer en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 oktober 2025.
      
      
    
  
  
    HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.