ECLI:NL:RBAMS:2025:7965, Rechtbank Amsterdam, 28-10-2025, 11451946 \ CV EXPL  24-16039
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verbintenissenrecht. Huurrecht. Terugbetaling waarborgsom. Verrekeningsverweer. Heeft verhuurder recht op schadevergoeding wegens te laat gemelde lekkage en recht op gebruiksvergoeding ex art. 7:225 BW?

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11451946 \ CV EXPL  24-16039
    
    
    
      
        Vonnis van 28 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1DE HEER [eiser 1] , 
    
      te [woonplaats 1] ,2. MEVROUW [eiser 2], 
      te [woonplaats 1] ,
      eisende partijen in conventie,
      verwerende partijen in reconventie,
      hierna samen te noemen: [eiser 1] en [eiser 2] ,
      gemachtigde: Legal-U, mr. J. Bosma
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        MEVROUW [gedaagde], 
      te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. M. Heikens.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      
        [eiser 1] en [eiser 2] huurden een woning van [gedaagde] . Zij vorderen terugbetaling van de waarborgsom, vermeerderd met rente en kosten. [gedaagde] voert een verrekeningsverweer en heeft een tegeneis ingesteld. Zij vordert schadevergoeding wegens te laat gemelde lekkage en een vergoeding voor de periode waarin [eiser 1] en [eiser 2] de woonruimte na de huurbeëindiging nog hebben gebruikt, eveneens vermeerderd met rente en kosten. De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] toe en van [gedaagde] af.
    
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 18 maart 2025, waarin niet is vermeld dat [gedaagde] tevens een conclusie van eis in reconventie heeft ingediend;
      - de conclusie van antwoord in reconventie;
      - de mondelinge behandeling van 9 juli 2025, waarvan zittingsaantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      2.2.
      
        Tijdens de mondelinge behandeling hebben de gemachtigde van [eiser 1] en [eiser 2] en mr. M. de Graaf, een kantoorgenoot van de gemachtigde van [gedaagde] , de zaak toegelicht. Partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis bepaald.
        
          3.	De feiten
        
      
      
    
    
      3.1.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] huurden op basis van een op 24 april 2023 ondertekende huurovereenkomst de woning met inventaris aan de [adres] van [gedaagde] (hierna: de huurovereenkomst). Partijen hebben de aanvankelijke einddatum van de huurovereenkomst van 30 april 2024 verlengd naar 30 juni 2024. De Algemene bepalingen huurovereenkomst, [naam vereniging] (versie 1 september 2021) maken deel uit van de huurovereenkomst (hierna: de algemene bepalingen).
      
    
    
      3.2.
      Op grond van artikel 1.6 van de huurovereenkomst hebben [eiser 1] en [eiser 2] een waarborgsom van € 7.000,00 aan [gedaagde] betaald. [gedaagde] heeft deze som niet terugbetaald.
      
    
    
      3.3.
      In artikel 12.2 van de algemene bepalingen staat: ‘Huurder is verplicht wanneer in, op, of aan het gehuurde gebreken zijn geconstateerd en/of wanneer er schade dreigt te ontstaan, waaronder schade of dreigende schade aan leidingen, (…) buizen, afvoeren [en] rioleringen, (…) verhuurder daarvan onverwijld schriftelijk in kennis te stellen. (…) Indien huurder zijn meldingsplicht niet (tijdig) nakomt, zal de daardoor ontstane schade (waaronder de eventueel daardoor ontstane meerkosten van reparatie voor de verhuurder), (…) aan het gehuurde (…), voor rekening van huurder komen (…)’.
      
    
    
      3.4.
      In artikel 13.3 van de algemene bepalingen staat: ‘Verhuurder verbindt zich het bedrag van de waarborgsom zo spoedig mogelijk maar uiterlijk binnen twee maanden na het einde van de huurovereenkomst, aan huurder terug te betalen (…), zo nodig na aftrek van hetgeen verhuurder nog van huurder te vorderen mocht hebben (…)’.
      
    
    
      3.5.
      Op 21 mei 2024 heeft [eiser 2] aan [gedaagde] gemaild: ‘I want to report you the sudden appear of the attached stain in de ceiling of the living room, above your table’.
      
    
    
      3.6.
      In het plafond van de woonkamer was een vochtplek zichtbaar. Die vochtplek werd veroorzaakt door lekkage vanuit een badkamer of beide badkamers in de woning. In opdracht van [gedaagde] zijn beide badkamers verwijderd en opnieuw aangelegd.
      
    
    
      3.7.
      
        Op 28 juni 2024 heeft een eindinspectie van de woning plaatsgevonden. In het daarvan opgemaakte Uitcheck-document staat in de ‘Comments’ bij de ‘Living Room’:
        ‘Big leakage in the house worth € 17.000, both parties send information to each other and reach a conclusion together.
        
          The things that be repairs, the tenants have one week to it and bring the keys back to us.’
        Dit Uitcheck-document is voor huurder ondertekend door [eiser 2] .
      
      
    
    
      3.8.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] hebben op 19 juli 2025 sleutels van de woning ingeleverd.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      Samenvattend vorderen [eiser 1] en [eiser 2] dat [gedaagde] wordt veroordeeld, uitvoerbaar bij voorraad, tot terugbetaling van de waarborgsom van € 7.000,00 en betaling van € 877,25 aan buitengerechtelijke incassokosten, beide bedragen te vermeerderen met rente. [eiser 1] en [eiser 2] vorderen ook veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] beroept zich op verrekening van de vordering van [eiser 1] en [eiser 2] met de vordering tot vergoeding van schade die zij op hen stelt te hebben wegens herstelkosten van lekkage. [gedaagde] concludeert daarom tot afwijzing van de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van hen in de proceskosten.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.3.
      Samenvattend vordert [gedaagde] veroordeling van [eiser 1] en [eiser 2] tot betaling van het na verrekening in conventie resterende bedrag van € 3.340,00, dan wel € 10.340,00 als zou worden geoordeeld dat [gedaagde] niet tot verrekening had mogen overgaan, en € 1.580,65 wegens gebruik van de woning na huurbeëindiging, vermeerderd met rente en kosten, uitvoerbaar bij voorraad. [gedaagde] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [eiser 1] en [eiser 2] in strijd met artikel 12.2 van de algemene bepalingen de lekkage niet tijdig hebben gemeld, waardoor de herstelkosten hoger zijn geworden dan die zouden zijn geweest als de lekkage wel tijdig was gemeld. Het verschil daartussen is het gevorderde bedrag van € 10.340,00. Verder stelt [gedaagde] dat [eiser 1] en [eiser 2] de sleutels 14 dagen te laat hebben ingeleverd, zodat zij een schadebedrag gelijk aan huurpenningen over deze dagen verschuldigd zijn. [eiser 1] en [eiser 2] hebben naar aanleiding van de verzonden 14-dagenbrief niet betaald. [gedaagde] vordert veroordeling van [eiser 1] en [eiser 2] in de proceskosten.
      
    
    
      4.4.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] .
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      
        Terugbetaling waarborgsom
      
    
    
    
      5.1.
      
        [gedaagde] heeft niet betwist dat zij vanwege het eindigen van de huurovereenkomst verplicht is de waarborgsom aan [eiser 1] en [eiser 2] terug te betalen. Dat heeft zij niet gedaan. Daarom ligt de vordering tot terugbetaling van de waarborgsom voor toewijzing gereed, tenzij [gedaagde] een terecht beroep op verrekening heeft gedaan.
      
      
        
          Verrekeningsverweer [gedaagde]
        
      
      
    
    
      5.2.
      Voor een geslaagd beroep op verrekening is onder andere vereist dat, in dit geval, [gedaagde] een tegenvordering heeft op [eiser 1] en [eiser 2] (artikel 6:127 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW)). Op grond van de hoofdregel in artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) draagt [gedaagde] de stelplicht en bewijslast van haar tegenvordering. [gedaagde] heeft het bestaan van een tegenvordering onvoldoende onderbouwd.
      
    
    
      5.3.
      
        [gedaagde] heeft gesteld dat [eiser 1] en [eiser 2] de lekkage in de woonkamer pas op 21 mei 2024 hebben gemeld, terwijl die eerder is ontstaan en zichtbaar is geweest, maar die stelling heeft zij onvoldoende onderbouwd. [gedaagde] heeft bijvoorbeeld geen foto’s in het geding gebracht van de locatie van de vochtplek op basis waarvan zou kunnen worden vastgesteld dat die plek eerder zichtbaar moet zijn geweest. Uit de melding van [eiser 1] en [eiser 2] waarin staat ‘above your table’, valt dat, anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd, niet op te maken. [eiser 1] en [eiser 2] hebben immers toegelicht dat de vochtplek zich bevond boven een kast die zij als room divider gebruikten en dat zij de vochtplek pas konden zien toen zij deze kast in verband met hun aanstaande verhuizing verwijderden. Met de vermelding ‘above your table’ hebben zij bedoeld dat de vochtplek zich bevond in het plafond boven de plaats waar eerder een tafeltje van [gedaagde] stond, maar dat door [eiser 1] en [eiser 2] was verplaatst om die kast neer te kunnen zetten. Evenmin heeft [gedaagde] , gelet op de betwisting van [eiser 1] en [eiser 2] , voldoende over het voetlicht weten te brengen dat in de badkamer zichtbaar tegels los zaten waardoor [eiser 1] en [eiser 2] hadden kunnen weten dat er lekkage zou optreden. Aan bewijslevering van haar stelling dat [eiser 1] en [eiser 2] de lekkage eerder hadden kunnen melden, wordt dan ook niet toegekomen. Daarom is niet komen vast te staan dat [eiser 1] en [eiser 2] aansprakelijk zijn jegens [gedaagde] voor eventuele daarmee samenhangende hogere herstelkosten.
      
    
    
      5.4.
      Dat partijen zouden hebben afgesproken tezamen tot een oplossing over de herstelkosten te komen, zoals [gedaagde] verder heeft aangevoerd, is eveneens onvoldoende onderbouwd. Uit het Uitcheck-document kan dit niet worden afgeleid, omdat [eiser 1] en [eiser 2] hebben toegelicht dat zij met hun handtekening hebben bedoeld dat partijen hun geschil desnoods aan de rechtbank zouden moeten voorleggen.
      
    
    
      5.5.
      Daarbij komt dat [gedaagde] haar stelling dat bij eerdere melding van de lekkage minder kosten zouden zijn gemaakt ook onvoldoende heeft onderbouwd. [gedaagde] heeft daarvoor slechts verwezen naar een door haarzelf opgesteld lijstje van de gemaakte kosten. Iedere verdere onderbouwing in de vorm van facturen of betalingsbewijzen ontbreekt. Het WhatsApp-verkeer tussen [gedaagde] en haar loodgieter is evenmin van voldoende gewicht. In reactie op haar vraag of de loodgieter een schatting kon geven van de kosten als het lek meteen was gemeld in plaats van dat het water wekenlang in het plafond bleef staan, schreef de loodgieter: ‘doe u maar 6500 euro’. [gedaagde] heeft echter niet toegelicht waaruit blijkt dat, zoals zij heeft gesteld, wekenlang water in het plafond heeft gestaan. Het door de loodgieter genoemde bedrag is evenmin van een toelichting voorzien. 
      
    
    
      5.6.
      Het voorgaande betekent dat [gedaagde] de door haar gemaakte herstelkosten vanwege lekkage niet mocht verrekenen met de waarborgsom. [gedaagde] heeft verder aangevoerd gerechtigd te zijn de herstelkosten van een beschadigde deurkruk en intercom in mindering te brengen op de waarborgsom. Die herstelkosten heeft zij evenmin concreet gemaakt en onderbouwd, zodat ook in dit verband aan haar beroep op verrekening voorbij wordt gegaan.
      
      
        
          Wettelijke rente over de waarborgsom
        
      
      
    
    
      5.7.
      Aangezien het verrekeningsverweer van [gedaagde] niet slaagt, zal de vordering tot terugbetaling van de waarborgsom worden toegewezen. De daarover per 1 juli 2024 gevorderde wettelijke rente is eveneens toewijsbaar, omdat [eiser 1] en [eiser 2] onbetwist hebben gesteld dat [gedaagde] te kennen heeft gegeven dat zij de waarborgsom niet zou terugbetalen. Daaruit mochten zij afleiden dat [gedaagde] in de nakoming van die betalingsverplichting zou tekortschieten, zodat het verzuim van [gedaagde] zonder ingebrekestelling is ingetreden (artikel 6:80 lid 1 sub b jo 6:83 aanhef en onder sub c BW).
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      5.8.
      De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassowerkzaamheden moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het BIK-besluit). In tegenstelling tot wat [gedaagde] heeft aangevoerd, hebben [eiser 1] en [eiser 2] voldoende onderbouwd dat dergelijke werkzaamheden zijn verricht. Hun gemachtigde heeft buiten rechte om betaling verzocht. En anders dan door [gedaagde] is aangevoerd, hadden die werkzaamheden geen betrekking op de voorbereiding van de dagvaarding. De gemaakte kosten zijn ook redelijk, omdat [gedaagde] niet wilde terugbetalen en begrijpelijk is dat [eiser 1] en [eiser 2] hun gemachtigde hebben verzocht haar buiten rechte tot betaling te bewegen. De kosten zijn verder in overeenstemming met het tarief in het BIK-besluit, dat geacht wordt redelijk te zijn. [eiser 1] en [eiser 2] hebben daarom recht op vergoeding van die kosten, vermeerderd met btw, omdat zij de btw niet kunnen verrekenen. [eiser 1] en [eiser 2] hebben onbetwist gesteld dat zij buitengerechtelijke kosten hebben betaald op 17 juli 2024. Daarom zal de over die kosten gevorderde wettelijke rente per 18 juli 2024 worden toegewezen.
      
      
        
          Proceskosten in conventie
        
      
      
    
    
      5.9.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente. De proceskosten van [eiser 1] en [eiser 2] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                136,72
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                248,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.197,72
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
      
        
          Herstelkosten wegens lekkage
        
      
      
    
    
      5.10.
      Aangezien in conventie al is geoordeeld dat [gedaagde] haar vordering tot vergoeding van herstelkosten wegens lekkage onvoldoende heeft onderbouwd, zal deze vordering in reconventie worden afgewezen.
      
      
        
          Voortgezet gebruik woning
        
      
      
    
    
      5.11.
      
        [gedaagde] heeft gesteld dat was afgesproken dat [eiser 1] en [eiser 2] de bij de eindinspectie geconstateerde punten hersteld zouden hebben op uiterlijk 5 juli 2024. Zij hebben een langere hersteltermijn nodig gehad en de sleutels zonder toestemming ingeleverd op 19 juli 2024. Voor de verlenging van veertien dagen vordert [gedaagde] de huurpenningen van in totaal (€ 3.500 / 31 * 14 dagen =) € 1.580,65. Dit bedrag is onderdeel van de door [gedaagde] gevorderde schade.
      
    
    
      5.12.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] hebben onder meer aangevoerd dat onduidelijk is wat de grondslag van de vordering is; huurpenningen of schade. Geen van beide komt volgens hen voor toewijzing in aanmerking. Voor zover hier verder van belang menen [eiser 1] en [eiser 2] dat zij geen huurpenningen zijn verschuldigd, omdat de huurovereenkomst op 30 juni 2024 is geëindigd en zij nadien geen huurgenot van de woning hebben gehad, en dat zij niet zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen, omdat de sleutelinleverdatum in overleg is bepaald.
      
    
    
      5.13.
      Naar de kantonrechter begrijpt is de vordering van [gedaagde] gestoeld op artikel 7:225 BW, waarin is bepaald: houdt de huurder na het einde van de huur het gehuurde onrechtmatig onder zich, dan kan de verhuurder over de tijd dat hij het gehuurde mist, een vergoeding vorderen gelijk aan de huurprijs, onverminderd, indien zijn schade meer dan deze vergoeding bedraagt, zijn recht op dit meerdere. Tussen partijen is niet in geschil dat de huurovereenkomst op 30 juni 2024 is geëindigd en dat [eiser 1] en [eiser 2] in ieder geval tot en met 5 juli 2024 de tijd kregen om herstellingen te doen. De vraag is of zij de woning in de periode na 5 juli tot en met 19 juli 2024 onrechtmatig onder zich hebben gehouden.
      
    
    
      5.14.
      Naar het oordeel van de kantonrechter is dat niet het geval. [eiser 1] en [eiser 2] hebben immers onweersproken toegelicht dat zij twee van de drie sleutelsets hebben ingeleverd op 3 juli 2024 en één sleutelset alleen hebben behouden om de herstellingen te kunnen doen. Op dat moment waren [eiser 1] en [eiser 2] al verhuisd en had de eindinspectie plaatsgevonden. Door in deze omstandigheden twee sleutelsets te aanvaarden en toe te staan dat een sleutelset wordt behouden, ook nog na 5 juli 2024, mochten [eiser 1] en [eiser 2] ervan uitgaan dat [gedaagde] instemde met de terbeschikkingstelling van de woning (vgl. Hof Amsterdam 23 februari 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BM9489, r.o. 3.9). [eiser 1] en [eiser 2] hebben de woning aldus niet onrechtmatig onder zich gehouden na 5 juli 2024. Reeds daarom zal de vordering van [gedaagde] wegens voortgezet gebruik worden afgewezen.
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente
        
      
      
    
    
      5.15.
      Met de afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] bestaat voor de door haar gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente geen grondslag, zodat die vorderingen worden afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.16.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] hebben geen veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure in reconventie gevorderd. De rechter is desondanks op grond van artikel 237 Rv verplicht tot veroordeling van de partij die (overwegend) in het ongelijk is gesteld in de proceskosten (HR 23 mei 2025, ECLI:NL:HR:2025:820, r.o. 3.2.2). Dat is [gedaagde] en zij moet daarom de proceskosten van [eiser 1] en [eiser 2] betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente. Die kosten worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                406,00
              
              
                (0,5 x 2 punten x € 406,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                406,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser 1] en [eiser 2] te betalen een bedrag van € 7.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, met ingang van 1 juli 2024 tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser 1] en [eiser 2] te betalen een bedrag van € 877,25 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, met ingang van 18 juli 2024 tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.197,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      6.4.
      wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
      
    
    
      6.5.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 406,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      6.6.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      6.7.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
      
    
    
      6.8.
      verklaart dit vonnis wat betreft de beslissingen in conventie uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.9.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Boeve en in het openbaar uitgesproken op 28 oktober 2025.