ECLI:NL:RBAMS:2025:8086, Rechtbank Amsterdam, 17-09-2025, 11811994 \ KK EXPL  25-502
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-09-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Huurder heeft via een tussenpersoon een huurovereenkomst gesloten met verhuurder. De tussenpersoon heeft tegen huurder gezegd dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd werd aangegaan, maar de tussenpersoon was niet gerechtigd om verhuurder te vertegenwoordigen. Omdat niet voldoende duidelijk is wat verhuurder met huurder heeft besproken over de duur van de huurovereenkomst wordt de vordering afgewezen. Voor bewijslevering is in kort geding namelijk geen ruimte.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zaaknummer: 11811994 \ KK EXPL  25-502
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 17 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING BELEGGINGSFONDS ROX, 
      gevestigd te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Rox,
      gemachtigde: mr. G.R.M. van Lieshout,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. K.D.B. Hoozemans.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Bij dagvaarding van 31 juli 2025, met producties, heeft Rox een voorziening gevorderd. [gedaagde] heeft een conclusie van antwoord, met producties, genomen. 
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 september 2025. [gedaagde] is verschenen en bijgestaan door haar gemachtigde en mr. N.P. Wolfs. Aan haar zijde was ook haar zus. Namens Rox is [naam 1] ( [bedrijf] B.V.) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. [naam 1] is door [naam 2] en [naam 3] , handelend als gezamenlijk bevoegde vertegenwoordigers van Rox, gevolmachtigd om (onder meer) Rox te vertegenwoordigen en namens haar op de mondelinge behandeling te verschijnen en inlichtingen te verschaffen. 
      
    
    
      1.3.
      De gemachtigden hebben het woord gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen die in het dossier zijn gevoegd. Partijen zijn daarna gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken. Deze aantekeningen zijn eveneens in het dossier gevoegd. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 1 augustus 2023 van Rox de woning aan de [adres] (hierna: de woning), waar zij met haar elfjarige zoontje woont. De woning wordt beheerd door Timeless Investments B.V. (hierna: Timeless) en het contact met huurders verloopt via [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf] ).
      
    
    
      2.2.
      Bij het sluiten van de huurovereenkomst heeft [gedaagde] gebruik gemaakt van een aanhuurmakelaar, te weten MJS Living Good B.V. (hierna: MJS).
      
    
    
      2.3.
      In de huurovereenkomst staat, voor zover relevant, het volgende:
      
      
        “(…) Duur, verlenging en opzegging
      
    
    
      3.1.
       Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een duur van maximaal twee (2) jaar of korter, te weten 24 maanden, ingaande op 1 augustus 2023 en lopende tot en met 31 juli 2025. (…)”
      
    
    
      2.4.
      
        [bedrijf] heeft op 27 juni 2025 in een brief aan [gedaagde] het einde van de huurovereenkomst per 31 juli 2025 aangezegd. [gedaagde] heeft de woning niet verlaten.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Rox vordert in deze procedure – samengevat – dat [gedaagde] de woning binnen tien dagen ontruimt en tot de ontruiming een gebruiksvergoeding van € 1.399,87 per maand betaalt. Rox vordert verder dat [gedaagde] verplicht wordt om zich uit te schrijven van het adres en de kosten van de eindinspectie en een aantal boetes (met rente) betaalt. Tot slot vordert Rox dat [gedaagde] de buitengerechtelijke kosten en de kosten van deze procedure (met rente) betaalt. 
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de vordering. Volgens haar is de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan, zodat zij de woning niet hoeft te ontruimen. [gedaagde] stelt daartoe dat MJS bij het sluiten van de huurovereenkomst heeft toegezegd dat zij de woning voor onbepaalde tijd zou gaan huren. Dit is volgens [gedaagde] bevestigd door de heer [naam 4] van Timeless. De huurovereenkomst van twee jaar zou slechts een formaliteit zijn. Daarnaast is de gevorderde ontruimingstermijn volgens [gedaagde] onredelijk, omdat zij in de woning woont met haar minderjarige zoon. Verder zijn de boete- en incassokostenbedingen onredelijk. Zij vernietigt die daarom buitengerechtelijk. Tot slot heeft Rox geen belang bij de uitschrijving van het adres, aldus [gedaagde] .
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt, voor zover van belang, hierna ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een – diepgaand – onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
    
    
      4.2.
      Toewijzing van de vorderingen van Rox is alleen mogelijk als sprake is van een spoedeisend belang. Dit betekent dat het belang van Rox zodanig moet zijn dat van haar niet verwacht kan worden dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Rox stelt dat de huurovereenkomst per 31 juli 2025 is geëindigd en dat zij op zeer korte termijn, namelijk in oktober 2025, grootschalige verduurzamingswerkzaamheden wil uitvoeren aan het pand waar de woning deel van uitmaakt. Naar het oordeel van de kantonrechter is het spoedeisend belang van Rox daarmee gegeven.
      
      
        
          Ambtshalve toetsing
        
      
    
    
      4.3.
      De huurovereenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter moet in iedere procedure ten aanzien van ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de overeenkomst en in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Bij die beoordeling is van belang of bedingen waaraan een consument gebonden is, zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Of eiseres de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. 
      
    
    
      4.5.
      Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte ROZ 2017 (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. Het huurprijswijzigingsbeding (artikel 5.2 huurovereenkomst en artikel 16 algemene voorwaarden) en het servicekostenbeding (artikel 17.3 algemene voorwaarden) zijn getoetst en worden niet oneerlijk bevonden.
      
    
    
      4.6.
      
        Ook het kostenbeding (artikel 25.2 algemene voorwaarden) en het boete- en rentebeding (artikel 11.1 en artikel 11.2 huurovereenkomst) zijn getoetst. Die bedingen zijn naar hun aard te beschouwen als bedingen die zijn bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt. Ze worden niet als kernbeding aangemerkt. Gesteld noch gebleken is dat over die bedingen is onderhandeld. Deze artikelen luiden, voor zover relevant, als volgt:  
        	‘Kosten, verzuim
      
    
    
      25.2
      
        In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in het geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te brengen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge van een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.
      
      
        
          Boetebepaling
        
      
    
    
      11.1
      
        
          Huurder en verhuurder komen overeen dat indien huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting(en) uit hoofde van de nagenoemde bepaling(en), hij aan verhuurder een direct opeisbare boete verbeurt zoals hieronder vermeld:
        
        
          c.	een boete van € 
          50,=
           voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt bij overtreding van artikel (…) 19 (tijdige en correcte oplevering) van de algemene bepalingen met een maximum van 
          € 10.000,=
          , onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op een (aanvullende) schadevergoeding (…).
        
      
      
    
    
      11.2
      
        Voor iedere overtreding van een verplichting uit deze huurovereenkomst en bijbehorende algemene bepalingen, voor zover niet reeds hiervoor in artikel 11.1. is genoemd, is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete van 
        € 10,=
         per kalenderdag verschuldigd, met een maximum van 
        € 2.000,=
         (…)’.
      
    
    
      4.7.
      Het beding over buitengerechtelijke incassokosten (artikel 25.2 algemene voorwaarden) wijkt ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling. Er wordt van uitgegaan dat de huurder (in beginsel) verplicht is om alle kosten te betalen die door de eisende partij zijn gemaakt door het niet nakomen van de huurovereenkomst. Dit kan ertoe leiden dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument komen en dit kan meer zijn dan wettelijk is toegestaan. Het beding over de buitengerechtelijke incassokosten wordt daarom op voorhand als oneerlijk aangemerkt.
      
    
    
      4.8.
      Ook het boetebeding van artikel 11.1 sub c moet naar het oordeel van de kantonrechter als oneerlijk worden aangemerkt. De hoogte voor de boete van € 50,- per dag met een maximum van € 10.000,- voor het niet tijdig opleveren wordt op zichzelf niet disproportioneel geacht, maar de boetebepaling biedt verhuurder de mogelijkheid om èn de boete èn een (aanvullende) schadevergoeding te vorderen. Dit kan leiden tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat. 
      
    
    
      4.9.
      Tot slot moet ook artikel 11 lid 2 van de algemene voorwaarden naar het oordeel van de kantonrechter als oneerlijk worden aangemerkt. Op basis van dit beding kan Rox een boete opleggen bij niet tijdige betaling van de huurprijs. Deze boete is een gefixeerde schadevergoeding vanwege niet tijdige betaling en treedt daarmee in de plaats van de wettelijke rentebepalingen. De boete van € 10,- per dag kan ertoe leiden dat over de hoofdsom een rente in rekening wordt gebracht die aanzienlijk hoger is dan de wettelijke rente. Hierdoor wordt het evenwicht ten nadele van de consument onevenredig verstoord en wordt het beding als oneerlijk beoordeeld, zodat de consument daaraan niet is gebonden.
      
    
    
      4.10.
      Gevolg van de oneerlijkheid is dat de hiervoor aangehaalde bedingen gelet op de vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie, volledig buiten toepassing moeten/ moet worden gelaten. Partiële vernietiging of herziening is niet mogelijk. Ongeacht of de bedingen door [gedaagde] buitengerechtelijk vernietigd zijn – zoals [gedaagde] stelt – kan op de bedingen dus geen beroep worden gedaan. Evenmin kan aanspraak worden gemaakt op een wettelijke regeling van aanvullend recht dat van toepassing zou zijn geweest als de bedingen niet in de overeenkomst stonden. Dit betekent dat de gevorderde boetes en buitengerechtelijke incassokosten niet toewijsbaar zijn.
      
      
        
          De totstandkoming van de huurovereenkomst
        
      
    
    
      4.11.
      In deze zaak staat de vraag centraal of de huurovereenkomst tijdelijk was en per 31 juli 2025 is geëindigd, zoals Rox stelt, of dat die voor onbepaalde tijd is aangegaan, zoals [gedaagde] stelt. Om deze vraag te beantwoorden is van belang wat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben afgesproken en wat partijen destijds over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen begrijpen. Daarvoor is niet alleen de tekst van de huurovereenkomst van belang, maar spelen ook andere omstandigheden een rol zoals uitlatingen van (en namens) partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      4.12.
      Tussen partijen is niet in geschil dat uit de tekst van de huurovereenkomst blijkt dat de huurovereenkomst een looptijd heeft van maximaal twee jaar. Volgens [gedaagde] is bij het aangaan van de huurovereenkomst echter besproken dat het tijdelijke slechts een formaliteit zou zijn en dat zij de woning voor onbepaalde tijd zou gaan huren. Omdat [gedaagde] stelt dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, is het aan haar om feiten en omstandigheden hieromtrent te stellen en zo nodig te bewijzen.
      
      
        
          MJS
        
      
    
    
      4.13.
      Tussen partijen is evenmin in geschil dat MJS aan [gedaagde] toezeggingen heeft gedaan dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou worden aangegaan. De vraag die dient te worden beantwoord is of MJS deze toezeggingen namens Rox heeft gedaan. Rox heeft dit immers betwist. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat dit niet het geval is en overweegt daartoe het volgende. 
      
    
    
      4.14.
      Vastgesteld kan worden dat MJS niet uitdrukkelijk door Rox was gemachtigd om haar bij het sluiten van de huurovereenkomst te vertegenwoordigen. Vervolgens is de vraag of sprake is geweest van de schijn van volmachtverlening. Voor een geslaagd beroep op schijn van volmachtverlening is noodzakelijk dat het vertrouwen van [gedaagde] is gerechtvaardigd op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van Rox komen en waaruit naar verkeersopvattingen deze schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid. Hiervan is geen sprake als het gewekte vertrouwen alleen is gebaseerd op verklaringen of gedragingen van de (pseudo)vertegenwoordiger (in dit geval dus van MJS) als onbevoegd handelende persoon. Er moet dus sprake zijn van feiten of omstandigheden die Rox betreffen en die rechtvaardigen dat Rox in haar verhouding tot [gedaagde] het risico van de onbevoegde vertegenwoordiging draagt.
      
    
    
      4.15.
      
        [gedaagde] heeft, naast het argument dat MJS namens haar contact had met een directe vertegenwoordiger van Rox, verder geen feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit de conclusie kan worden afgeleid dat MJS bevoegd was om Rox te vertegenwoordigen of dat [gedaagde] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat MJS over een toerekende volmacht beschikte. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] haar stelling dan ook onvoldoende onderbouwd, zodat voorshands aan de toezeggingen van MJS geen gewicht kan worden toegekend.  
      
      
        
          Timeless
        
      
    
    
      4.16.
      
        [gedaagde] stelt verder dat de heer [naam 4] van Timeless de toezeggingen van MJS heeft bevestigd, zodat zij ook op grond daarvan ervan mocht uitgegaan dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan. [gedaagde] wil haar stelling bewijzen door [naam 4] op te roepen als getuige. 
      
    
    
      4.17.
      Tussen partijen is niet in geschil dat Timeless –  en dus [naam 4] – gerechtigd was om Rox te vertegenwoordigen. Wel is in geschil of [naam 4] aan [gedaagde] de toezeggingen van MJS heeft bevestigd. De kantonrechter is van oordeel dat het voor de beoordeling van dit geschil van belang is wat [naam 4] precies met [gedaagde] heeft besproken. Zonder deze informatie kan de kantonrechter namelijk niet voorshands oordelen dat – zoals Rox stelt – de huurovereenkomst per 31 juli 2025 is geëindigd. Hiervoor is echter nadere bewijslevering nodig, maar daarvoor is in dit kort geding geen ruimte. Er kan dan ook niet worden vooruitgelopen op een eventuele bodemprocedure, waardoor de vorderingen van Rox niet kunnen worden toegewezen. 
      
    
    
      4.18.
      Dat [gedaagde] de inhoud van de e-mails die [naam 4] aan haar heeft gestuurd heeft aangepast om de indruk te wekken dat hij schriftelijk heeft bevestigd dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan, maakt dit oordeel niet anders. [gedaagde] heeft ter zitting namelijk verklaard dat zij in paniek was en dit gedaan heeft op advies van een kennis. Bovendien werd [gedaagde] op dat moment nog niet bijgestaan door haar gemachtigde, waardoor de kantonrechter onvoldoende aanleiding ziet om haar stellingen dat [naam 4] de toezeggingen van MJS heeft bevestigd in twijfel te trekken. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.19.
      Rox is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten inclusief nakosten betalen. Omdat [gedaagde] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal Rox niet worden veroordeeld tot betaling van de betekeningskosten. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op € 610,50, bestaande uit het salaris van de gemachtigde (€ 543,-) en de nakosten (€ 67,50).
      
    
    
      4.20.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van Rox af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Rox in de proceskosten van € 610,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.D. Coumou, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier op 17 september 2025.
      
      
      
        64183
      
    
  
  
     Artikel 6:96 Burgerlijk Wetboek (BW) en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten.
  
  
    HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:NL:EU:C:68 (Dexia) en HvJ EU 8 december 2022, ECLI:EU:C:2022:971 (Gupfinger).
  
  
     Artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). 
  
  
     Zie HR 14 juli 2017, ECLI:NL:HR:2017:1356.