ECLI:NL:RBLIM:2025:10794, Rechtbank Limburg, 03-11-2025, 11911598 CV EXPL 25-4004
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-11-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding – ontruiming woonruimte – overlast door hondenopvang

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11911598  CV EXPL 25-4004
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 3 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING SERVATIUS, 
      te Maastricht,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Servatius,
      gemachtigde: mr. G. Vansant,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] , 
    
      te [woonplaats] ,2. [gedaagde sub 2], 
      te [woonplaats] ,3. ZUYD BEHEER EN BEWIND B.V., 
      in hoedanigheid van bewindvoerder in het beschermingsbewind van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ,
      te Kerkrade,
      gedaagde partijen,
      hierna te noemen: [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en de bewindvoerder q.q. en samen: [gedaagden] , 
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding
      - de akte van Servatius  - de mondelinge behandeling van 20 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Van de kant van [gedaagden] is mevrouw [naam 1] namens de bewindvoerder verschenen.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Op 16 februari 2004 is tussen Servatius als verhuurder en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] (hierna: [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] ; enkelvoud) als huurder een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woonruimte aan het [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde). Het betreft een appartement dat onderdeel uitmaakt van een groter complex. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Servatius van toepassing. 
    
    
      2.2.
      In 2021 heeft Servatius [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] aangeschreven in verband met door omwonenden ervaren geluidsoverlast veroorzaakt door de honden van [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] . Die geluidsoverlast is uiteindelijk beëindigd door het in overleg met Servatius afstaan van vier honden aan de Dierenbescherming. 
      
    
    
      2.3.
      Vanaf eind 2024 heeft Servatius opnieuw klachten ontvangen van meerdere omwonenden over geluidsoverlast door honden die aanwezig zijn in het gehuurde als gevolg van de inmiddels door [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] in het gehuurde geëxploiteerde hondenopvang. [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] adverteren ook voor deze door hen verleende dienst van hondenopvang en uitlaatservice.
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] heeft, na hierop te zijn aangesproken, Servatius toegezegd dat de honden op 8 februari 2025 het gehuurde zouden verlaten. Deze toezegging werd echter niet nagekomen. 
      
    
    
      2.5.
      In maart 2025 heeft Servatius meerdere klachten van de bewoner van huisnummer [nummer 1] ontvangen. 
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] heeft op 14 april 2025 tijdens een gesprek met [naam 2] , werkzaam bij Servatius, aangegeven niet te zullen stoppen met de hondenopvang. 
      
    
    
      2.7.
      Op 6 mei 2025 heeft de bewoner van [nummer 2] aan Servatius verklaard sinds jaren overlast te ervaren van blaffende honden in het gehuurde. 
      
    
    
      2.8.
      Bij brief van 13 juni 2025 heeft Servatius [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] gesommeerd de overlast te staken. [naam 2] heeft, bij het persoonlijk overhandigen van die brief, ter plaatse vastgesteld dat er op dat moment meerdere honden in het gehuurde aanwezig waren. Diezelfde dag heeft de bewoner van [nummer 1] aan Servatius verklaard dat er weer een hond is afgeleverd.
      
    
    
      2.9.
      Op 23 juni 2025 heeft [naam 2] opnieuw een bezoek gebracht aan [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] . Tijdens dit gesprek heeft [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] bevestigd niet te zullen stoppen met de opvang. 
      
    
    
      2.10.
      Op 25 juni 2025 heeft Servatius aan [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] laten weten nadere juridische stappen te ondernemen. 
      
    
    
      2.11.
      Op 26 juni, 6 juli en 14 juli 2025 heeft de bewoner van [nummer 1] aan Servatius laten weten dat er nog steeds honden in het gehuurde aanwezig zijn. 
      
    
    
      2.12.
      De hondenopvang wordt ongestoord voortgezet. In augustus 2025 heeft [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] nog geadverteerd voor zijn hondenopvang. 
      
    
    
      2.13.
      
        Op 11 augustus 2025 heeft Servatius [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] gesommeerd. Hierop heeft [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] als volgt gereageerd:
        
          Wij geven geen gehoor aan uw schrijven en laten ons ook niets opdringen of ons bedreigen. Wilt u verdere stappen ondernemen dan is dat uw goed recht. Wij hebben een goede en zeer kundige advocaat in huurrecht en eisen dan dat alle honden uit de complexen verdwijnen.
        
      
      
    
    
      2.14.
      
        Op 28 augustus 2025 is een laatste waarschuwing gestuurd. Hierop heeft [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] als volgt gereageerd:
        
          Bedankt voor uw waarschuwing heb alles gestaakt ook mijn advertenties weggehaald neem geen nieuwe hondjes meer aan, hou mijn eigen 2 honden en that it’s
        
      
      
    
    
      2.15.
      De bewoner van [nummer 1] heeft op 7 en 8 september 2025 aan Servatius laten weten dat de hondenopvang gewoon doorgaat. Deze bewoner heeft daarvan foto’s ingebracht en een logboek bijgehouden. 
      
    
    
      2.16.
      Medio september 2025 hebben de bewoners van [nummer 1] , [nummer 3] , [nummer 4] en [nummer 5] verklaringen afgelegd bij Servatius omtrent de ondervonden overlast. De bewoner van [nummer 1] heeft aangegeven sinds 2023 ernstige overlast te ervaren. De bewoner van [nummer 3] heeft verklaard al vanaf december 2022 ernstige overlast te ervaren. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil en de beoordeling
    
    
      3.1.
      Servatius vordert  samengevat - ontruiming van het gehuurde.
      
      
        
          vooraf
        
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] staat onder bewind. In 2014 heeft de Hoge Raad beslist dat in een geding met betrekking tot een onder bewind gesteld goed, de bewindvoerder en niet de rechthebbende in rechte betrokken dient te worden (ECLI:NL:HR:2014:525). De eisende partij wordt normaliter niet-ontvankelijk verklaard in de vordering jegens de rechthebbende. Servatius heeft hier zowel de bewindvoerder als de rechthebbende in rechte betrokken, omdat een voorwaardelijke vordering is ingesteld tegen [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] voor het geval het bewind zou eindigen tussen de datum vonnis en de datum van de aangezegde ontruiming. Aangezien een einde van het bewind niet is uit te sluiten, is Servatius ontvankelijk in haar voorwaardelijke vorderingen jegens [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] . 
      
    
    
      3.3.
      De kantonrechter heeft geen aanleiding gezien om de mondelinge behandeling uit te stellen c.q. aan te houden. [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] heeft een uur voor aanvang van de mondelinge behandeling via een (summiere) e-mail verzocht om uitstel wegens ziekte, maar - nog afgezien van het late tijdstip - is deze stelling verder niet onderbouwd met een medische verklaring of anderszins. De bewindvoerder q.q. - de aldus formele procespartij in deze - is wel bij de mondelinge behandeling verschenen. De bewindvoerder q.q. noch Servatius hebben om aanhouding verzocht. De bewindvoerder q.q. heeft overigens aangegeven dat zij [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] die ochtend niet heeft kunnen bereiken. Tegen de niet verschenen [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] wordt verstek verleend, nu de voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht zijn genomen. De vorderingen tegen de niet verschenen gedaagden komen niet onrechtmatig of ongegrond voor en zullen conform het bepaalde in art. 140 van het Wetboek van burgerlijke rechtsvordering (Rv) als een vonnis op tegenspraak in dezelfde zin worden toegewezen als tegen de wel verschenen gedaagde.
      
    
    
      3.4.
      De bewindvoerder q.q., als vertegenwoordiger van [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] in rechte, heeft tijdens de mondelinge behandeling geen verweer gevoerd en de feiten, zoals ten grondslag gelegd aan de vordering, niet betwist. 
      
      
        
          spoedeisend belang
        
      
    
    
      3.5.
      Het spoedeisend belang is onweersproken en vloeit voort uit de stelling van Servatius dat snel een einde dient te komen aan de langdurige ernstige overlast die [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] veroorzaakt, omdat dit de leefbaarheid van de omgeving aantast. 
      
      
        
          toetsingskader
        
      
    
    
      3.6.
      De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
    
    
      3.7.
      De kantonrechter constateert aan de hand van de ingebrachte foto dat het gehuurde onderdeel uitmaakt van een appartementencomplex. Vaststaat dat vanaf eind 2024, zo niet eerder, sprake is van een (bedrijfsmatige) hondenopvang in het gehuurde. Hiermee wordt in strijd gehandeld met de contractuele bestemming van het gehuurde (wonen). 
      
      
        3.7.1.
        Vast staat verder dat door de aanwezigheid van honden in het gehuurde - waarbij het voor de kantonrechter geen verschil maakt of het honden zijn die [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] zelf houdt (uit het bericht van 30 augustus 2025 maakt de kantonrechter op dat hijzelf ook twee honden zou hebben) en of dat het gaat om honden uit de opvang - vanaf eind 2024, zo niet eerder, er gedurende de dag, en soms ook in de avonduren, sprake is van een aanhoudend geblaf. Meerdere omwonenden ondervinden overlast. Al in 2021 heeft [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] overlast door honden veroorzaakt, waarbij Servatius heeft moeten optreden. Meerdere omwonenden verklaren al meerdere jaren ernstige overlast te ervaren. Er is daarmee over een langere periode sprake van ernstige en structurele overlast jegens omwonenden. [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] heeft hiermee gehandeld in strijd met zijn wettelijke verplichting om zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen en met de specifieke contractuele bepaling om geen overlast te veroorzaken - in dit verband is het houden met meerdere honden zelfs expliciet verboden (artikel 7.5 van de algemene bepalingen). 
        
      
      
        3.7.2.
        De hondenopvang alsook de overlast door honden is, ook na waarschuwingen en een sommatie, blijven bestaan. [naam 2] heeft op de mondelinge behandeling verklaard dat hij onlangs nog langs is geweest en dat er toen twee of drie honden in het gehuurde waren. Uit de door Servatius ingebrachte aanvullende productie is op te maken dat (een omwonende verklaard dat) [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] ook op 4 oktober 2025 nog honden heeft opgevangen. Uit die verklaring is eveneens op te maken dat de overlast, na het uitbrengen van de dagvaarding, wel aanzienlijk minder is geworden. Echter, nog afgezien van het feit dat gesteld noch gebleken is dat het definitief gedaan zou zijn met de aanwezigheid van meerdere honden in het gehuurde, kan een tekortkoming in het verleden ook niet meer ongedaan worden gemaakt. [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] had de ernst van de situatie eerder duidelijk kunnen en moeten zijn. [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] heeft meerdere kansen gehad (en voldoende tijd om een oplossing te vinden voor het probleem dat hij zelf heeft veroorzaakt; daarentegen heeft hij in augustus 2025 nog geadverteerd). Al in 2021 speelde overlast door honden en volgens Servatius zijn toen duidelijke afspraken gemaakt. Toezeggingen om met de hondenopvang te stoppen, zijn niet nagekomen. De gevolgen komen dan ook voor rekening en risico van [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] . Naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigen de tekortkomingen in onderlinge samenhang, maar zelfs ook alleen de overlast - het exploiteren van de hondenopvang in het gehuurde hangt hier evenwel nauw mee samen -, de ontbinding van de huurovereenkomst. Door het aanhoudend geblaf door meerdere honden in het gehuurde wordt het woongenot van omwonende ernstig aangetast. Er is geen sprake meer van te dulden normale woon- en leefgeluiden. Servatius hoeft de aanwezigheid van meerdere honden en/of een hond die overlast geeft simpelweg niet toe te staan in een appartementencomplex. 
        
      
      
        3.7.3.
        Het is evident dat [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] en zwaarwegend belang heeft bij behoud van de woning. De kantonrechter is echter van oordeel dat het belang van Servatius, om de omwonenden het ongestoord woongenot te bieden, hier zwaarder weegt. Van Servatius kan niet worden gevergd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] langer voortzet. 
        
      
    
    
      3.8.
      
        Concluderend is de kantonrechter voorshands van oordeel dat de tekortkoming van [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] van zodanig gewicht is dat het zeer waarschijnlijk is dat een daarop gebaseerde vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden toegewezen. De gevorderde ontruiming is daarmee toewijsbaar. De vordering zal voorwaardelijk worden toegewezen jegens [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] op de wijze zoals gevorderd. 
        De ontruimingstermijn zal op de gebruikelijke veertien dagen na betekening van dit vonnis worden gesteld. Servatius heeft namelijk geen concrete redenen gesteld om hier een kortere ontruimingstermijn van (de gevorderde) zeven dagen te rechtvaardigen. 
        De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge artikel 556 lid 1 en artikel 557 Rv overbodig is.
      
      
    
    
      3.9.
      
        [gedaagden] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Servatius worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                150,00
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.234,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.10.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
    
      3.11.
      
        [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] wordt voorwaardelijk veroordeeld in de kosten. Deze veroordeling van [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      4.1.
      veroordeelt de bewindvoerder q.q. - en [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] voorwaardelijk, onder de voorwaarde dat het bewind na datum vonnis wordt beëindigd, hoofdelijk - om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan het [adres] te [woonplaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Servatius zijn, en de sleutels af te geven aan Servatius,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt de bewindvoerder q.q. - en [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] voorwaardelijk, onder de voorwaarde dat het bewind na datum vonnis wordt beëindigd, hoofdelijk - in de proceskosten van € 1.234,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als niet tijdig aan de veroordelingen is voldaan en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt de bewindvoerder q.q. - en [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] voorwaardelijk, onder de voorwaarde dat het bewind na datum vonnis wordt beëindigd, hoofdelijk - tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      4.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
    
      4.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op 3 november 2025.
      
      
      
      
        NIv