ECLI:NL:RBOVE:2025:6831, Rechtbank Overijssel, 26-11-2025, C/08/330160 / HA ZA 25-86
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-11-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Homekeur heeft voor eiser 1 en eiser 2 een visuele keuring uitgevoerd bij een woning. Na deze keuring hebben eiser 1 en eiser 2 de woning gekocht. Tijdens de verbouwing van de woning bleken verschillende materialen (hoge percentages) asbest te bevatten. De woning moest gesaneerd worden. Eiser 1 en eiser 2 vinden dat Homekeur haar werk niet goed heeft gedaan: zij heeft niet gewaarschuwd voor de mogelijke aanwezigheid van asbest en dat had zij wel moeten doen. Eiser 1 en eiser 2 vinden dat Homekeur de schade die zij hebben geleden moet vergoeden. Homekeur vindt dat haar inspecteur zorgvuldig heeft gehandeld en weigert de schade te vergoeden. Zij wijst daarbij ook op het exoneratiebeding in haar algemene voorwaarden.
      
      De rechtbank oordeelt dat Homekeur haar werkzaamheden onzorgvuldig heeft uitgevoerd: haar inspecteur had de zichtbare en door hem gefotografeerde materialen moeten herkennen als mogelijk asbesthoudend en dit moeten vermelden in zijn rapport. Homekeur is daarom toerekenbaar tekortgeschoten in de uitvoering van haar verplichtingen en moet de schade die als gevolg daarvan is ontstaan vergoeden. De rechtbank vernietigt het exoneratiebeding nu dit onredelijk bezwarend is. Niet alle schadeposten die door eiser 1 en eiser 2 zijn benoemd komen voor vergoeding in aanmerking waardoor de vordering gedeeltelijk wordt toegewezen

RECHTBANK Overijssel
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Almelo
    
    
    
      Zaaknummer: C/08/330160 / HA ZA 25-86
    
    
    
      
        Vonnis van 26 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1], 
    
      en2. [eiser 2], 
      beiden wonende te [woonplaats],
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eiser 1] en [eiser 2],
      advocaat: mr. B. van der Vegt,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        HOMEKEUR B.V., 
      gevestigd te Ridderkerk,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Homekeur,
      advocaat: mr. A.Th. de Haan.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1.
      Homekeur heeft voor [eiser 1] en [eiser 2] een visuele keuring uitgevoerd bij een woning. Na deze keuring hebben [eiser 1] en [eiser 2] de woning gekocht. Tijdens de verbouwing van de woning bleken verschillende materialen (hoge percentages) asbest te bevatten. De woning moest gesaneerd worden. [eiser 1] en [eiser 2] vinden dat Homekeur haar werk niet goed heeft gedaan: zij heeft niet gewaarschuwd voor de mogelijke aanwezigheid van asbest en dat had zij wel moeten doen. [eiser 1] en [eiser 2] vinden dat Homekeur de schade die zij hebben geleden moet vergoeden. Homekeur vindt dat haar inspecteur zorgvuldig heeft gehandeld en weigert de schade te vergoeden. Zij wijst daarbij ook op het exoneratiebeding in haar algemene voorwaarden.
      
    
    
      1.2.
      De rechtbank oordeelt dat Homekeur haar werkzaamheden onzorgvuldig heeft uitgevoerd: haar inspecteur had de zichtbare en door hem gefotografeerde materialen moeten herkennen als mogelijk asbesthoudend en dit moeten vermelden in zijn rapport. Homekeur is daarom toerekenbaar tekortgeschoten in de uitvoering van haar verplichtingen en moet de schade die als gevolg daarvan is ontstaan vergoeden. De rechtbank vernietigt het exoneratiebeding nu dit onredelijk bezwarend is. Niet alle schadeposten die door [eiser 1] en [eiser 2] zijn benoemd komen voor vergoeding in aanmerking waardoor de vordering gedeeltelijk wordt toegewezen. De rechtbank legt hieronder uit hoe zij tot dit oordeel is gekomen.  
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding van 28 februari 2025, met producties 1 tot en met 17;
        - de conclusie van antwoord van 25 april 2025;
        - de akte van eisvermindering van 3 oktober 2025, met producties 18 en 19;
        - de spreekaantekeningen van mr. Blom van 15 oktober 2025; 
        - de mondelinge behandeling van 15 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] zijn in juli 2023 geïnteresseerd geraakt in de aankoop van een vrijstaande woning in [plaats] (hierna: de woning). [eiser 1] en [eiser 2] wilden de woning eerst aan een keuring onderwerpen, voordat zij een bod zouden uitbrengen. Op 4 oktober 2023 hebben zij daarom opdracht gegeven aan Homekeur tot het verrichten van een visuele bouwtechnische keuring van de woning. 
      
    
    
      3.2.
      De algemene voorwaarden van Homekeur zijn van toepassing op deze overeenkomst van opdracht. In deze algemene voorwaarden staat – voor zover hier van belang – het volgende:
      
      
        
          Artikel 3 – specifieke bepalingen over bouwtechnische keuringen
        
        1. De bouwtechnische keuring bestaat uit een globale, non-destructieve, visuele keuring, gerelateerd aan het bouwjaar van het object en is een momentopname, waarbij uitsluitend gesignaleerde zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gerapporteerd. De aard van het onderzoek brengt met zich mee dat er gebruik zal worden gemaakt van steekproeven, zodat niet kan worden gegarandeerd dat alle visueel waarneembare gebreken of tekortkomingen worden geconstateerd en in het rapport worden vermeld.
        2. De volgende zaken vallen in elk geval niet onder een bouwtechnische keuring:
         (..)
         Controle op asbestverdachte of asbesthoudende toepassingen, tenzij specifiek een opdracht is gegeven voor een asbestinventarisatie;
        3. (..)
      
      
      
        
          Artikel 13 – aansprakelijkheid
        
        
          6.    Indien er sprake is van een bouwtechnische keuring, worden in de rapportages, met inachtneming van artikel 3 van deze algemene voorwaarden, alleen zichtbare gebreken gemeld. Homekeur B.V. is derhalve niet aansprakelijk voor de schade die voortvloeit uit het niet vermelden van gebreken, noch voor gebreken waarbij is aangegeven dat herstelwerkzaamheden verricht moeten worden of een nader specialistisch onderzoek gewenst of noodzakelijk is.
        
        7. (..)
        8. Homekeur B.V. is niet aansprakelijk voor schade die verband houdt met, of het gevolg zijn van, asbest of asbesthoudende toepassingen, ongeacht of die asbest vrijgekomen is, of deel uitmaakt van opstallen of materialen. 
      
      
    
    
      3.3.
      Op 10 oktober 2023 heeft Homekeur een visuele bouwtechnische keuring van de woning uitgevoerd. Van deze keuring is een rapport opgesteld en dat rapport is op 10 oktober 2023 aan [eiser 1] en [eiser 2] verstrekt. In dit rapport staat – voor zover hier van belang – het volgende:
      
    
  
  
    
      1Belangrijke informatie m.b.t. opname en rapportage
    
      (..)
      
        Inspectie van elektra- en gasinstallatie, aanwezige leidingen, overige installaties, fundering, riolering, asbest, zwam, houtworm of overige ongedierte zijn geen onderdeel van een bouwtechnische keuring. Wanneer in dit rapport toch opnemingen of bevindingen over deze onderdelen zijn opgenomen, betekent dit geenszins dat er een volledige inspectie heeft plaatsgevonden. Dit is dan gebaseerd op visuele waarneming tijdens het bouwkundig onderzoek en heeft een signaalfunctie. Voor deze onderdelen dient altijd een speciaal daarvoor bedoelde inspectie te worden uitgevoerd.
      
    
    
    
      
        Deze bouwkundige opname is een visuele inspectie en een momentopname. De non-destructieve wijze van deze opname heeft zijn beperkingen. Voor gebreken die niet waarneembaar waren op het moment van het onderzoek zijn wij niet aansprakelijk. Niet zichtbare en door eigenaar/verkoper niet benoemde onderdelen en risicofactoren, net zoals ingewonnen informatie bij derden vallen buiten onze verantwoordelijkheid.
      
      
        (..)
      
    
    
  
  
    
      2Inspectie & woningdetail
    
      
        (..)
      
       Alhoewel deze inspectie geen asbestinventarisatie is zal indien het is opgemerkt, hiervan een melding worden gemaakt. Wilt u echter zekerheid of asbest wel of niet in de woning aanwezig is? U kunt contact opnemen met een asbestinventarisatiebureau in uw omgeving. Of bezoek deze website voor meer informatie.
      
        (..)
      
      
        De keuring heeft tot doel om u een inzicht te geven in de inspecteur staat van de woning. De keuring vormt een momentopname. Dit betekent dat bijvoorbeeld de weersgesteldheid daarop van invloed kan zijn. Zo kunnen lekkages na een droge periode niet of minder gemakkelijk worden opgespoord. De inspectie is een visuele momentopname. Het uitvoeren van specialistisch onderzoek, hak- en breekwerk of het maken van constructieberekeningen maken geen onderdeel uit van deze keuring. 
      
    
    
    
      4.2
      
        
          Asbest
        
        
          In geen enkel object met bouwjaar tot medio 1993 kan de aanwezigheid van asbest middels deze visuele inspectie worden uitgesloten omdat het geen formeel onderdeel van de keuring uitmaakt. Asbest kan aanwezig zijn in dakbeschot, vloerzeil, wanden, isolatie, koord, golfplaten, panelen, borstwering, lijmen, doek, spuitcement, tegels etc. Indien u hierover zekerheid wilt, dient er een asbestinventarisatie uitgevoerd te worden.
        
        
          (..)
        
        
          Asbest kan op meerdere, niet waarneembare of niet te inspecteren en onverwachte, plaatsen in de woning aanwezig zijn. Tijdens de inspectie is hierop gecontroleerd. Indien van toepassing is in dit rapport hiervan alsnog melding gemaakt. 
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] hebben op 26 oktober 2023 de woning gekocht tegen een koopprijs van € 1.000.000,--. De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 15 april 2024.
      
    
    
      3.5.
      In april 2024 hebben [eiser 1] en [eiser 2] aannemersbedrijf [bedrijf 1] V.O.F. opdracht gegeven een aantal bouwwerkzaamheden te verrichten in de woning. Deze zijn begonnen met het slopen van de vloeren op de begane grond. De sloopwerkzaamheden zijn toen gestopt omdat men dacht dat de buizen onder de vloeren mogelijk asbesthoudend waren.  
      
    
    
      3.6.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] hebben vervolgens asbestinventarisatiebedrijf [bedrijf 2] h.o.d.n. [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2]) opdracht gegeven om een asbestinventarisatie uit te voeren. Dit onderzoek is op 6 mei 2024 uitgevoerd. [bedrijf 2] heeft het onderzoek opgeschaald naar een onderzoek conform NEN 2991. Hiervoor is het bedrijf Détect Inventarisatie Advies B.V. (hierna: Détect) ingeschakeld.
      
    
    
      3.7.
      Détect heeft op 13 mei 2024 een risicobeoordeling gebaseerd op NEN 2991:2015 van de woning gedaan. Op 14 mei 2025 heeft Détect een rapport opgemaakt met daarin de uitkomsten van haar onderzoek. Uit het rapport volgt dat er een aantal ruimtes in de woning verontreinigd zijn met asbest. Zij hebben geadviseerd deze ruimtes te laten saneren.
      
    
    
      3.8.
      Op 15 mei 2024 heeft [bedrijf 2] een rapport uitgebracht. Uit dit rapport volgt dat er op verschillende plekken in de woning diverse asbesthoudende en/of asbestverdachte materialen zijn aangetroffen, waarvan een aantal uit de hoogste risico-klasse (2A). [bedrijf 2] heeft ook geadviseerd de woning als verontreinigd te beschouwen en te laten saneren.
      
    
    
      3.9.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] hebben naar aanleiding van dit advies het bedrijf Asbest Techniek Nederland (hierna: ATN) opdracht gegeven om een asbestsanering uit te voeren in de woning. Tijdens deze asbestsanering zijn ook diverse met asbestdeeltjes besmette materialen verwijderd.
      
    
    
      3.10.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] hebben hun schade geschat op een bedrag van € 58.527,52. Hun verzekeraar heeft een bedrag van € 21.567,61 uitgekeerd als schadevergoeding.
      
    
    
      3.11.
      Op 17 juni 2024 hebben [eiser 1] en [eiser 2] Homekeur aansprakelijk gesteld voor het resterende deel van de door hen geschatte geleden schade. Homekeur heeft in haar reactie laten weten niet aansprakelijk te zijn voor de door [eiser 1] en [eiser 2] gestelde schade.
      
    
    
      3.12.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] hebben op 12 juli 2024 en op 18 september 2024 Homekeur aansprakelijk gesteld voor hun schade als gevolg van de aangetroffen asbest en voor andere tekortkomingen van Homekeur die tot schade hebben geleid. Homekeur heeft beide keren in haar reactie aangegeven niet aansprakelijk te zijn.
      
    
    
      3.13.
      Op 28 februari 2025 hebben [eiser 1] en [eiser 2] Homekeur gedagvaard.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] vorderen - samengevat - dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          voor recht verklaart dat Homekeur toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst tussen partijen;
        
        
          Homekeur veroordeelt tot betaling aan [eiser 1] en [eiser 2] van € 52.154,16, te vermeerderen met wettelijke rente;
        
        
          Homekeur veroordeelt in de proces- en nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
        
      
      
    
    
      4.2.
      Homekeur voert hiertegen verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser 1] en [eiser 2], dan wel deze vordering aan hem te ontzeggen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser 1] en [eiser 2] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      De kern van deze zaak is de vraag of Homekeur toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst tussen partijen. Wanneer sprake is van een toerekenbare tekortkoming, dan is de vraag of en in hoeverre Homekeur gehouden is tot het vergoeden van de verschillende door [eiser 1] en [eiser 2] gevorderde schadeposten. De rechtbank overweegt ten aanzien van deze vragen als volgt.
      
      
        
          Toerekenbare tekortkoming
        
        
          Juridisch kader
        
      
    
    
      5.2.
      Partijen zijn het er over eens dat zij op 4 oktober 2024 een overeenkomst van opdracht met elkaar hebben gesloten in de zin van artikel 7:400 BW. Op grond van artikel 7:401 BW diende Homekeur daarom bij de uitvoering van de overeenkomst de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. Dat betekent dat Homekeur bij de uitvoering van haar opdracht de zorgvuldigheid moet betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in gelijke omstandigheden mag worden verwacht. Wat dit in het concrete geval betekent, hangt af van de aard en de inhoud van de opdracht en alle verdere omstandigheden van het geval. 
      
      
        
          Standpunt [eiser 1] en [eiser 2]
        
      
    
    
      5.3.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat de inspecteur en daarmee Homekeur haar zorgplicht als opdrachtnemer heeft geschonden. De inspecteur heeft niet gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan en heeft dus in strijd gehandeld met artikel 7:401 BW. Ter onderbouwing wijzen [eiser 1] en [eiser 2] naar het rapport van 10 oktober 2023 dat door de inspecteur van Homekeur is opgemaakt. In dit rapport staat ten onrechte niet vermeld:
      
        
          dat de gele buizen die te zien zijn op de foto in paragraaf 14.2 (vermoedelijk) asbesthoudend zijn, terwijl later is komen vast te staan dat deze buizen asbest bevatten;
        
        
          dat het stuk isolatietouw dat te zien is op de laatste foto van paragraaf 14.4. (vermoedelijk) asbesthoudend is, terwijl later is komen vast te staan dat dit touw asbest bevatte;
        
        
          dat de verwarmingsbuizen in de kruipruimte (vermoedelijk) asbest bevatten, terwijl later is komen vast te staan dat deze buizen asbest bevatten;
        
        
          at er waarschijnlijk geen asbestkanaal aanwezig is in de schoorsteen, terwijl later is gebleken dat in de schoorsteen duidelijk zichtbare asbestplaatjes zitten;
        
        
          dat achter stalen kozijnen vaak spouwstrookjes zitten die in de meeste gevallen asbest bevatten, terwijl later is komen vast te staan dat achter de kozijnen spouwstrookjes zitten die asbest bevatten;
        
        
          dat er ten behoeve van de elektra stalen buizen zijn gebruikt;
        
        
          dat de gehele woonkamer is voorzien van een zachtboard plafond;
        
        
          de lekkagesporen op het dakbeschot een ernstige actieve lekkage betreffen;
        
        
          dat het houtwerk van de luiken en deuren nagenoeg volledig verrot is;
        
        
          de kilgoot niet goed is, later is immers gebleken dat daar een ernstige lekkage was;
        
        
          dat er een lekkage is in de badkamer, terwijl op het plafond van de badkamer duidelijk lekkagesporen te zien zijn;
        
      
      
        [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend bouwtechnisch inspecteur mag worden verwacht dat hij ervan op de hoogte is welke materialen een verhoogd risico op de aanwezigheid van asbest kennen en dat hij dergelijke asbest ook als zodanig herkent. Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend inspecteur mag ook worden verwacht dat hij de fouten zoals onder f tot en met k staan vermeld niet maakt.
      
      
        
          Standpunt Homekeur
        
      
    
    
      5.4.
      Homekeur betwist dat zij haar zorgplicht als opdrachtnemer zou hebben geschonden. Haar inspecteur heeft zich als een zorgvuldig opdrachtnemer gedragen en gehandeld binnen het kader van de overeenkomst die tussen partijen is gesloten. Homekeur voert ter onderbouwing aan dat partijen zijn overeengekomen dat Homekeur een globale visuele keuring zou uitvoeren, waarbij uitsluitend gesignaleerde zichtbare gebreken of tekortkomingen zouden worden gerapporteerd. Er zou geen destructief onderzoek worden uitgevoerd. De keuring is bovendien een momentopname en geeft geen garantie op volledigheid. Een asbestinventarisatie maakte ook geen onderdeel uit van deze keuring, enkel wanneer asbest zou worden opgemerkt zou dit worden vermeld in het rapport. Homekeur voert als verweer dat als [eiser 1] en [eiser 2] zekerheid hadden willen hebben over de aanwezigheid van asbest, zij nader onderzoek hadden moeten laten doen, zoals ook meerdere keren in het rapport van 10 oktober 2023 is geadviseerd. Ten aanzien van de punten f tot en met k geldt dat [eiser 1] en [eiser 2] de klachtplicht hebben geschonden als genoemd in artikel 12 van haar algemene voorwaarden, waardoor Homekeur niet aansprakelijk is.
      
      
        
          Oordeel rechtbank
        
      
    
    
      5.5.
      Uit het rapport van 10 oktober 2023 volgt dat Homekeur tijdens de visuele keuring ook keek naar de aanwezigheid van asbest/asbesthoudende materialen. Dit volgt uit paragraaf 2 van het rapport, zoals ook in r.o. 3.3. staat vermeld, waarin staat: “Alhoewel deze inspectie geen asbestinventarisatie is zal indien het is opgemerkt, hiervan een melding worden gemaakt”. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de heer [naam] van Homekeur hierover verklaard dat als de inspecteur asbest tegenkomt dit zal worden vermeld. Ook volgt uit paragraaf 4.2. van het rapport dat de aanwezigheid van asbest is besproken met de vorige eigenaar. Daar staat vermeld dat de vorige eigenaar heeft gemeld dat hij niet weet of in de woning asbest verdachte materialen aanwezig zijn. Dat Homekeur tijdens de keuring van de woning aandacht heeft besteed aan de mogelijkheid van asbesthoudende materialen volgt ook uit paragraaf 25 van het rapport. Daar staat vermeld dat: “Omdat de bouwperiode van de woning een risico zou kunnen zijn op de aanwezigheid van een asbest rookgasafvoer of asbest schoorsteenkanaal is hier extra op gelet tijdens de keuring. Een asbestkanaal is waarschijnlijk niet aanwezig! In elk geval is geen asbest verdacht materiaal opgemerkt”. De rechtbank is gelet op deze vermeldingen in het rapport van oordeel dat Homekeur tijdens de keuring van de woning ook gekeken heeft of er mogelijk asbesthoudende materialen aanwezig waren. 
      
    
    
      5.6.
      Uit het rapport van Détect van 14 mei 2024 en het rapport van [bedrijf 2] van 15 mei 2024 volgt dat er asbest is aangetroffen op de volgende materialen in de woning: de leidingisolatie in de verwarmingsbuizen onder de vloeren op de begane grond, de rookgaskanalen, de leidingisolatie van de schaal om de buis met koord in de cv ruimte en in de spouwstroken langs de stalen kozijnen. Ook is er asbest aangetroffen in het stof op de begane grond, in de kelder en op zolder. 
      
    
    
      5.7.
      Uit het rapport van Homekeur van 10 oktober 2023 volgt dat Homekeur de materialen zoals genoemd onder a tot en met d, waarop asbest is aangetroffen, ook heeft gezien. Hij heeft van deze materialen immers foto’s gemaakt. Foto’s van de verwarmingsbuizen onder de vloer op de benedenverdieping, van de gele buizen en de leidingisolatie van de schaal om de buis met koord in de cv ruimte in de kelder zijn opgenomen in de paragrafen 14.2, 14.4 en 17 en 21 van het rapport. Ten aanzien van de schoorsteen en het rookgaskanaal geldt dat Homekeur deze ook heeft gezien. Dit volgt uit paragraaf 25 van het rapport, waarin staat dat extra aandacht is besteed aan de aanwezigheid van een asbest rookgasafvoer of een asbest schoorsteenkanaal. [eiser 1] en [eiser 2] hebben hierover verklaard dat de inspecteur met een spiegel in het rookgaskanaal heeft gekeken. De heer [naam] van Homekeur heeft ter zitting verklaard dat het normaal is om met een spiegeltje de schoorsteen te checken. Gelet op deze feiten en omstandigheden is er dan ook geen sprake van een situatie waarin Homekeur, gelet op de momentopname van diens keuring, deze materialen niet heeft gezien.
      
      
        
          Schending zorgplicht punten a tot en met d
        
      
    
    
      5.8.
      Gelet op de genoemde rapporten is de rechtbank van oordeel dat vast staat dat  Homekeur tijdens haar keuring van de woning een aantal materialen heeft gezien waarvan is komen vast te staan dat deze asbesthoudend zijn. De rechtbank is van oordeel dat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend bouwtechnisch inspecteur van Homekeur mag worden verwacht dat hij mogelijk asbesthoudende materialen herkent wanneer hij deze ziet en dat hij dit vervolgens vermeldt in zijn rapport. Door dit niet te doen heeft Homekeur niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in gelijke omstandigheden mag worden verwacht. De rechtbank heeft daarbij ook acht geslagen op het feit dat ter zitting de foto’s van deze materialen zijn getoond aan de heer [naam] van Homekeur, tevens deskundige op het gebied van visuele bouwtechnische keuringen, en dat de heer [naam] toen over de foto van de buizen onder de vloer heeft verklaard dat daarin asbestverdacht materiaal zou kunnen zitten. Alles overwegende is de rechtbank van oordeel dat Homekeur ten aanzien van de punten a tot en met d haar zorgplicht heeft geschonden.
      
      
        
          Geen schending zorgplicht punt e
        
      
    
    
      5.9.
      Partijen zijn het er over eens dat de inspecteur enkel de visueel zichtbare mogelijke gebreken en/of tekortkomingen zou vermelden in zijn rapport. [eiser 1] en [eiser 2] hebben ter zitting verklaard dat de spouwstrookjes die zich achter de stalen kozijnen bevonden niet zichtbaar waren voor de inspecteur. De rechtbank is daarom van oordeel dat Homekeur haar zorgplicht ten aanzien van dit onderdeel niet heeft geschonden.
      
      
        
          Verwerping verweer nader onderzoek
        
      
    
    
      5.10.
      Het verweer van Homekeur dat [eiser 1] en [eiser 2], als zij zekerheid hadden willen hebben over de aanwezigheid van asbest, een nader specialistisch onderzoek hadden moeten laten uitvoeren, gaat gelet op al het voorgaande niet op. [eiser 1] en [eiser 2] mochten er in dit geval van uitgaan dat tijdens de visuele keuring van Homekeur deze asbesthoudende materialen zouden worden herkend en dat in het rapport zou worden vermeld dat deze materialen mogelijk asbesthoudend waren. [eiser 1] en [eiser 2] hadden dan kunnen beslissen of zij hier nader onderzoek naar wilden laten doen. Zij waren dan, zoals zij zelf ook stellen en wat ook niet door Homekeur is betwist, in ieder geval niet direct over gegaan tot de verbouwing van hun woning met het risico dat er asbest vrij zou komen.
      
      
        
          Geen schending zorgplicht punt f
        
      
    
    
      5.11.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat later is gebleken dat in de gehele woning (in de meterkast, de kelder en in diverse kasten) visueel zichtbare buizen zijn gebruikt. Deze stelling is door hen niet nader onderbouwd met bijvoorbeeld foto’s van deze stalen buizen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat [eiser 1] en [eiser 2] deze stelling onvoldoende gemotiveerd hebben onderbouwd. In het rapport van Homekeur is bovendien ten aanzien van de stalen buizen opgemerkt dat de aanwezigheid van stalen buizen niet kan worden uitgesloten en dat voor zover visueel waarneembaar deze lijken te zijn verwijderd. [eiser 1] en [eiser 2] waren met deze opmerkingen dus gewaarschuwd voor de mogelijkheid dat er wellicht wel stalen buizen in de woning aanwezig konden zijn. De rechtbank is dan ook van oordeel dat er ten aanzien van dit punt geen sprake is van een schending van de zorgplicht door Homekeur.
      
      
        
          Geen schending zorgplicht punt g
        
      
    
    
      5.12.
      De stelling van [eiser 1] en [eiser 2] dat door de inspecteur zou zijn verzekerd dat het plafond in de woonkamer was voorzien van gipsplaten is uitdrukkelijk betwist door Homekeur. Uit het rapport volgt ook niet dat door de inspecteur is vermeld dat het plafond in de woonkamer van gips is. In het rapport staat ten aanzien hiervan dat een aantal plafonds is voorzien van gipsplaten, een aantal van (hard)board, houtwolcement plafondplaat of overige plafondplaten. De rechtbank is dan ook van oordeel dat [eiser 1] en [eiser 2] deze stelling onvoldoende gemotiveerd hebben onderbouwd. Er is ten aanzien van dit punt dan ook geen sprake van een schending van de zorgplicht door Homekeur. 
      
      
        
          Geen schending zorgplicht punten h tot en met k
        
      
    
    
      5.13.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] wijzen ter onderbouwing van deze stellingen naar een aantal foto’s. Nu aan de hand van deze foto’s niet is vast te stellen of de gestelde gebreken/ tekortkomingen ook visueel waarneembaar waren tijdens de globale niet destructieve keuring, is de rechtbank van oordeel dat [eiser 1] en [eiser 2] deze stellingen onvoldoende gemotiveerd hebben onderbouwd. De rechtbank is dan ook ten aanzien van de punten h tot en met k van oordeel dat er geen sprake is van een schending van de zorgplicht door Homekeur.
      
      
        
          Tussenconclusie 
        
      
    
    
      5.14.
      De rechtbank concludeert dat Homekeur haar zorgplicht heeft geschonden door de waargenomen mogelijk asbesthoudende materialen, zoals benoemd onder de punten a tot en met d, niet als zodanig te herkennen en benoemen in het rapport van 10 oktober 2023. Het onderzoek van Homekeur is op deze punten onvoldoende nauwkeurig geweest. Homekeur is dan ook ten aanzien van de punten a tot en met d toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen die voortvloeien uit de met [eiser 1] en [eiser 2] gesloten overeenkomst. De gevorderde verklaring voor recht is daarmee toewijsbaar. 
      
    
    
      5.15.
      Nu de rechtbank heeft geconcludeerd dat er geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming van Homekeur ten aanzien van de punten e tot en met k, behoeft het verweer van Homekeur, dat er sprake is van een schending van de klachtplicht ten aanzien van deze punten, geen nadere bespreking.
      
      
        
          Schade en causaal verband
        
      
    
    
      5.16.
      Nu vast staat dat Homekeur ten aanzien van de punten a tot en met d tekortgeschoten is in haar zorgplicht, is zij tegenover [eiser 1] en [eiser 2] verplicht om de schade te vergoeden die [eiser 1] en [eiser 2] als gevolg daarvan hebben geleden. De rechtbank zal hieronder per gevorderde schadepost beoordelen of deze aan Homekeur kan worden toegerekend. 
      
      
        
          Standpunt [eiser 1] en [eiser 2] 
        
      
    
    
      5.17.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] vorderen vergoeding van de volgende schadeposten:
      
        
          Saneringskosten buizen en vrijgekomen asbest van € 16.903,00, ter onderbouwing verwijst [eiser 1] en [eiser 2] naar een factuur van 7 juni 2024;
        
        
          Saneringskosten spouwstroken van € 13.472,14, ter onderbouwing verwijst [eiser 1] en [eiser 2] naar facturen van 24 juli 2024;
        
        
          NEN-onderzoek vrijgekomen asbest van € 5.732,38, ter onderbouwing verwijst [eiser 1] en [eiser 2] naar een factuur van 18 mei 2024;
        
        
          Vervanging raamdorpels van € 2.420,00, ter onderbouwing verwijst [eiser 1] en [eiser 2] naar een factuur van 6 september 2024 en een e-mail van 16 september 2024;
        
        
          Renovatie van de trap (herstel trapbekleding) van € 7.700,--;
        
        
          Vervanging cv-ketel van € 7.500,--;
        
        
          Herstel schilderwerk van € 5.000,--;
        
        
          Schade inboedel van € 5.000,--;
        
        
          Vervanging zachtboard plafond en plafond onder badkamer van € 3.666,30;
        
        
          Vervangen kilgoot van € 2.600,--
        
        
          Repareren lekkage schoorsteen van € 5.603,40
        
        
          Herstel/vernieuwing verrotte luiken van € 4.000,--.
        
      
      
      
        
          Standpunt Homekeur
        
      
    
    
      5.18.
      Homekeur betwist primair dat zij gehouden is de verschillende schadeposten te vergoeden, nu zij gelet op het exoneratiebeding in haar algemene voorwaarden niet gehouden is tot vergoeding van de gestelde schade. Subsidiair voert Homekeur ten aanzien van de schadepost 1 aan dat de factuur van 7 juni 2024 onvoldoende is gespecificeerd, nu daaruit niet volgt welke kosten betrekking hebben op de sanering van de buizen en welke kosten betrekking hebben op de sanering van de asbestdeeltjes die door het uitvoeren van (verbouwings-) werkzaamheden zijn vrijgekomen. 
      
      
        
          Oordeel rechtbank
        
        
          Exoneratiebeding 
        
      
    
    
      5.19.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de algemene voorwaarden van Homekeur bij het sluiten van de overeenkomst van opdracht van toepassing zijn. [eiser 1] en [eiser 2] doen een beroep op vernietiging van het aansprakelijkheidsbeperkende beding in artikel 13.8 van de algemene voorwaarden (hierna: het exoneratiebeding), omdat dit jegens hen als consumenten onredelijk bezwarend is (artikelen 6:233, aanhef, onder a, en 6:237, aanhef, onder f BW). De rechtbank overweegt ten aanzien van dit beroep als volgt.
      
    
    
      5.20.
      
        Artikel 6:233, aanhef en onder a BW bepaalt dat een beding in algemene voorwaarden vernietigbaar is, indien het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij. Op grond van artikel 6:237, aanhef en onder f BW wordt het exoneratiebeding vermoed onredelijk bezwarend te zijn. Gelet op het vermoeden van artikel 6:237 onder f BW is het aan de gebruiker van het beding (hier: Homekeur) om de rechtbank van de kennelijke rechtvaardigheid van de afwijking te overtuigen. Het minste wat van een gebruiker kan worden verwacht, is dat hij aantoont dat voor afwijking van de wettelijke regeling een redelijke grond bestaat en dat de met het beding getroffen regeling daarom noodzakelijk, geschikt en proportioneel is. Bij deze beoordeling kunnen de volgende elementen van belang zijn:
        - de precieze omvang van de aansprakelijkheidsbeperking;
        - de vraag of het beding risico’s voor de gebruiker beheersbaar maakt die dat anders niet zouden zijn, in welk verband eventuele verzekeringsmogelijkheden van de gebruiker van belang zijn;
        - de vraag of sprake is van een wanverhouding tussen de prijs die de gebruiker voor zijn prestatie ontvangt en de omvang van de voorzienbare schade indien bij de uitvoering van de prestatie een fout wordt gemaakt.
      
      
    
    
      5.21.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de schade waarvan [eiser 1] en [eiser 2] in deze procedure vergoeding vorderen, moet worden aangemerkt als schade die verband houdt met, of het gevolg is van, asbest of asbesthoudende toepassingen in de zin van artikel 13.8 van de algemene voorwaarden. Homekeur heeft haar aansprakelijkheid voor deze schade volledig uitgesloten.
      
    
    
      5.22.
      Nu [eiser 1] en [eiser 2] een beroep doen op de onredelijk bezwarendheid van dit artikel is het aan Homekeur om aan te tonen dat dit exoneratiebeding niet onredelijk bezwarend is. Homekeur heeft hiertoe enkel aangevoerd dat het vanuit haar perspectief logisch en redelijk is dat zij haar aansprakelijkheid voor dit soort visuele keuringen beperkt. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Homekeur aangevoerd dat het gaat om een visueel onderzoek naar zichtbare gebreken, tegen een vast tarief van € 437. [eiser 1] en [eiser 2] vorderen nu een schadebedrag van € 52.154,16,- van Homekeur. Naar de rechtbank begrijpt, bedoelt Homekeur aldus tot uitdrukking te brengen dat de beperkte omvang van de opdracht en prijs die Homekeur daarvoor ontvangt, in geen verhouding staat tot de schadebedragen die Homekeur bij fouten of missers bij de keuring zou moeten vergoeden, als zij haar aansprakelijkheid niet zou kunnen beperken.
      
    
    
      5.23.
      Door in deze procedure te volstaan met de enkele stelling dat de beperkte omvang van de opdracht en prijs die zij daarvoor ontvangt niet in verhouding staat tot de schadebedragen die bij fouten of missers kunnen ontstaan, heeft Homekeur naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende aangetoond dat er en redelijke grond bestaat voor de afwijking van de wettelijke regeling en dat met het beding getroffen regeling daarom noodzakelijk, geschikt en proportioneel is. De rechtbank overweegt hiertoe dat Homekeur bijvoorbeeld nader had kunnen motiveren waarom het noodzakelijk was de aansprakelijkheid volledig uit te sluiten en of er geen andere minder verregaande aansprakelijkheidsbeperkende mogelijkheden voor haar bestonden. Homekeur heeft ook geen inzicht gegeven in de vraag of zij verzekerd is voor dergelijke aansprakelijkheden en zo niet, waarom niet. 
      
    
    
      5.24.
      De conclusie is dan ook dat het beroep van [eiser 1] en [eiser 2] op vernietiging van het exoneratiebeding op grond van artikel 6:237, aanhef en onder f BW, slaagt. Homekeur kan zich daarmee jegens [eiser 1] en [eiser 2] niet op de aansprakelijkheidsuitsluiting beroepen.
      
      
        
          Schadepost 1
        
      
    
    
      5.25.
      De rechtbank zal deze schadepost in haar geheel toewijzen. De rechtbank is van oordeel dat [eiser 1] en [eiser 2] deze schadepost voldoende gemotiveerd hebben onderbouwd. [eiser 1] en [eiser 2] hebben ter onderbouwing van de saneringskosten een factuur overgelegd van ATN van 7 juni 2024 en hebben verklaard dat deze kosten voorkomen hadden kunnen worden als zij op de hoogte waren geweest van de mogelijkheid van asbesthoudend materiaal in hun woning. Homekeur heeft de factuur betwist en aangevoerd dat uit die factuur niet volgt welke kosten betrekking hebben op de sanering van het asbest en welke kosten betrekking hebben op de asbestdeeltjes die zijn vrijgekomen door het uitvoeren van de verbouwingswerkzaamheden. De rechtbank acht dit onderscheid hier echter niet van belang. Zowel de sanering van het asbest als de sanering van de vrijgekomen asbestdeeltjes zijn het directe gevolg van het door Homekeur toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst van opdracht met [eiser 1] en [eiser 2]. Immers als de inspecteur van Homekeur wel had vermeld in zijn rapport dat de door hem gesignaleerde materialen mogelijk asbesthoudend waren, dan hadden [eiser 1] en [eiser 2] de verbouwings- werkzaamheden niet laten plaatsvinden zoals dat nu is gedaan, en dan waren er ook geen asbestdeeltjes vrijgekomen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat het causaal verband tussen deze kostenpost en het toerekenbaar tekortschieten van Homekeur vaststaat. De rechtbank is dan ook van oordeel dat Homekeur de schadepost van € 16.903,-- moet vergoeden.
      
      
        
          Schadepost 3
        
      
    
    
      5.26.
      De rechtbank zal de schadepost die ziet op het NEN-onderzoek van [bedrijf 2] ook toewijzen. Gelet op artikel 6:96 lid 2 BW komen de redelijke kosten die [eiser 1] en [eiser 2] hebben moeten maken om hun schade te kunnen vaststellen voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank is van oordeel dat [eiser 1] en [eiser 2] deze kosten in redelijkheid hebben moeten maken en overweegt daartoe als volgt. [eiser 1] en [eiser 2] hebben aangevoerd dat zij [bedrijf 2] moesten inschakelen om duidelijk te krijgen of er asbest in hun woning aanwezig was nu het bedrijf dat de sloopwerkzaamheden uitvoerde haar werkzaamheden had gestaakt in afwachting van de uitkomst van dat onderzoek. Het is immers een feit van algemene bekendheid dat asbest een kankerverwekkende stof is en dat bij het vrijkomen van asbest gezondheidsrisico’s ontstaan. De kosten van het rapport van [bedrijf 2] acht de rechtbank gelet op de omvang van het onderzoek ook redelijk. Homekeur heeft bovendien de hoogte van deze factuur inhoudelijk niet betwist. Dit betekent dat Homekeur de schadepost van € 5.732,38,-- moet vergoeden.
      
      
        
          Schadepost 5
        
      
    
    
      5.27.
      De rechtbank zal de schadepost die ziet op de renovatie van de trap toewijzen. De rechtbank is van oordeel dat [eiser 1] en [eiser 2] deze schadepost voldoende gemotiveerd hebben onderbouwd. De rechtbank overweegt hiertoe dat [eiser 1] en [eiser 2] een offerte hebben overgelegd van 3 maart 2025 voor een bedrag van € 7.700,-- en hebben gewezen naar de rapporten van [bedrijf 2] en Détect, waaruit volgt dat tijdens het slopen van de vloeren asbest in de lucht is gekomen dat vervolgens op de trapbekleding terecht is gekomen. Hadden [eiser 1] en [eiser 2] geweten dat de buizen onder de vloer mogelijk asbesthoudend waren, dan waren zij niet begonnen aan het slopen van de vloeren op de wijze zoals is gedaan. De rechtbank is dan ook van oordeel dat het causaal verband tussen deze schadepost en het toerekenbaar tekortschieten van Homekeur vaststaat. Nu Homekeur geen verweer heeft gevoerd ten aanzien van de hoogte van deze schadepost, is de rechtbank van oordeel dat de vordering van [eiser 1] en [eiser 2] tot vergoeding van deze schadepost dient te worden toegewezen. Dit betekent dat Homekeur de schadepost van € 7.700,-- moet vergoeden.
      
      
        
          Schadepost 6
        
      
    
    
      5.28.
      De rechtbank zal de schadepost die ziet op het vervangen van de cv-ketel afwijzen. De rechtbank is van oordeel dat [eiser 1] en [eiser 2] deze schadepost onvoldoende gemotiveerd hebben onderbouwd nu een factuur of een offerte ter onderbouwing van deze vordering ontbreekt. 
      
      
        
          Schadeposten 2, 4, 7 en 9 tot en met 12
        
      
    
    
      5.29.
      De rechtbank wijst de vorderingen tot vergoeding van de schadeposten 2, 4, 7 en 9 tot en met 12 af. De rechtbank heeft in r.o. 5.14 geoordeeld dat Homekeur ten aanzien van deze punten niet toerekenbaar tekortgeschoten is in de in nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst van opdracht met [eiser 1] en [eiser 2]. Homekeur is dan ook niet verplicht om de schade die verband houdt met deze punten te vergoeden. De vordering van [eiser 1] en [eiser 2] tot vergoeding van deze schadeposten wordt dan ook afgewezen. 
      
      
        
          Resumé
        
      
    
    
      5.30.
      
        Gelet op al het voorgaande zal de rechtbank Homekeur veroordelen tot betaling aan [eiser 1] en [eiser 2] van een totaalbedrag van € 30.335,38 (€ 16.903,-- + € 5.732,38 + 
        € 7.700,--).
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      5.31.
      Homekeur is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser 1] en [eiser 2] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                148,04
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.374,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.428,00
              
              
                (2 punten × € 1.214,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                4.128,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.32.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      6.1.
      verklaart voor recht dat Homekeur met betrekking tot de punten a t/m d toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst van opdracht tot het verrichten van een bouwkundige inspectie ten behoeve van de aankoop van de woning,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt Homekeur om aan [eiser 1] en [eiser 2] te betalen een bedrag van € 30.335,38, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 10 oktober 2023 tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt Homekeur in de proceskosten van € 4.128,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Homekeur niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt Homekeur tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      6.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. ter Riet en in het openbaar uitgesproken op 
        26 november 2025.
      
    
  
  
     Hoge Raad 16 mei 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2372.
  
  
     zie conclusie A-G Hartlief 13 mei 2022, ECLI:NL:PHR:2022:442, randnummer 3.30.