ECLI:NL:RBAMS:2025:8540, Rechtbank Amsterdam, 13-11-2025, AMS 25/148
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning. Heffingsambtenaar heeft de waarde niet te hoog vastgesteld. Vergelijkingsobjecten, 60% regel, afnemende meerwaarde, dakterras, eigen verkoopcijfer. Schending hoorplicht. PKV art. 30a Wet WOZ, no-cure-no-pay.

RECHTBANK AMSTERDAM
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: AMS 25/148 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 november 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: [gemachtigde] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 december 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.511.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen en rioolheffing van de gemeente Amsterdam voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 28 oktober 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser, de heffingsambtenaar in de persoon van mr. H. Oderkerk en [de persoon] , taxateur.
      
    
  
  
    Aanleiding voor deze procedure
    
    2. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een herenhuis etagewoning met bouwjaar 1902 met een dakterras. De woning heeft een oppervlakte van 174 m2.  
    3. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2023. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeerde.
    4. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Eiser staat een waarde voor van € 1.236.000,-. Ter onderbouwing heeft hij een WOZ-deskundigenrapport van 11 november 2024 overgelegd. 
    5. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend en een intern waarde-advies van 19 mei 2025. Daarin is de waarde van de woning getaxeerd op € 1.515.000,-. Het taxatierapport bevat gegevens en recente verkoopcijfers van drie andere woningen (de vergelijkingsobjecten) [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] , alle in Amsterdam.
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
      
      Hoorzitting
    
    6. Niet in geschil is dat de hoorplicht is geschonden. Partijen hebben verzocht dit gebrek te passeren met toepassing van artikel 6:22 van de Awb. Er bestaat dan ook geen reden om wegens schending van de hoorplicht over te gaan tot vernietiging van de bestreden uitspraak.   De WOZ-waarde van de woning
    7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.
    
    
      7.1.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar daarin is geslaagd, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
      
      
        
          Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
        
      
    
    
      7.2.
      De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat betreft type woning, bouwjaar en buurt voldoende vergelijkbaar met de woning. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de peildatum. Eiser voert aan dat de woning aan de [adres 4] , die op 11 juli 2023 is verkocht, beter vergelijkbaar is dan de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft gebruikt. In reactie op deze beroepsgrond heeft de heffingsambtenaar ter zitting [adres 4] bij de beoordeling in de taxatiematrix betrokken. 
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
        
      
    
    
      7.3.
      Eiser heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar de kwaliteit en het onderhoud van [adres 3] ten onrechte als gemiddeld heeft aangemerkt. Deze moet volgens hem als beter dan gemiddeld worden aangemerkt, omdat het pand en de fundering in 2011 zijn vernieuwd. De rechtbank acht wat eiser aanvoert onvoldoende om te oordelen dat de heffingsambtenaar de kwaliteit en het onderhoud van [adres 3] niet als gemiddeld kon aanmerken. De fotorapportage geeft hiertoe ook geen aanleiding. Mogelijk is dit vergelijkingsobject op een enkel onderdeel beter dan de twee andere vergelijkingsobjecten, waarvan de heffingsambtenaar de kwaliteit en het onderhoud ook als gemiddeld heeft aangemerkt, maar dat is onvoldoende om te kunnen zeggen dat kwaliteit en onderhoud van [adres 3] als goed moeten worden aangemerkt. 
      
    
    
      7.4.
      Eiser heeft verder aangevoerd dat de heffingsambtenaar er ten onrechte van is uitgegaan dat sprake is van een dakterras. Dit terras is gelegen op de derde verdieping en niet op het dak. Daarom had het volgens eiser moeten worden aangemerkt als een balkon. De rechtbank stelt vast dat in de door de heffingsambtenaar ingediende taxatiematrix te zien is dat de als dakterras aangemerkte oppervlakte van 8 m² is gewaardeerd op € 600,- per m², in totaal dus op € 4.800,-. Gelet op de aanwezige marge tussen de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten en de voor de woning in aanmerking genomen m²-prijs, zoals hierna in 7.5 wordt besproken, maakt het voor de getaxeerde WOZ-waarde geen verschil als het dakterras zou worden weggedacht of als het, zoals eiser bepleit, zou worden aangemerkt als balkon.
    
    
      7.5.
      Ter zitting heeft de heffingsambtenaar de gemiddelde, naar kwaliteit, onderhoud en ligging gecorrigeerde vierkante meter prijs van de onderbouwende vergelijkingsobjecten inclusief het door eiser aangedragen vergelijkingsobject op [adres 4] , berekend op € 9.474,-. Deze is € 791,- hoger dan de vierkante meter prijs van € 8.683,- van de woning, waarbij rekening is gehouden met de matige staat van kwaliteit en onderhoud. Dit verschil, vermenigvuldigd met de oppervlakte van de woning van 174 m², geeft een prijsverschil van € 137.634,-. Hierin zit voldoende marge voor eventuele correcties zoals bijvoorbeeld voor het dakterras of een eventuele te lage waardering van kwaliteit en onderhoud van een van de vergelijkingsobjecten. Niet is gebleken dat een groter verschil tussen de woning en de vergelijkingsobjecten gerechtvaardigd is. Daarbij heeft de heffingsambtenaar onbetwist toegelicht dat met gebruikmaking van de 60%-regel sprake is van een investeringsruimte van € 229.000,- om de kwaliteit en het onderhoud van de woning te verbeteren naar een gemiddeld niveau. De 60%-regel is een gebruikelijke investeringsregel die inhoudt dat ongeveer 60% van bepaalde investeringen terugkeert in de waarde van een woning. Kosten van investeringen voor kwaliteit en onderhoud vertalen zich dus niet één-op-één terug in een waardestijging. Volgens vaste rechtspraak wordt van dergelijke kosten slechts 60% in aanmerking genomen.
    
    
      7.6.
      Het voorgaande betekent dat zelfs als eiser zou worden gevolgd in zijn standpunt dat de heffingsambtenaar ten onrechte een dakterras van € 4.800,- in aanmerking heeft genomen en dat hij de kwaliteit en onderhoud van het vergelijkingsobject op [adres 3] te laag heeft gewaardeerd, de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      7.7.
      Ten slotte heeft eiser aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte niet heeft gecorrigeerd voor de afnemende meerwaarde vanwege de grote oppervlakte van de woning van 174 m² ten opzichte van de vergelijkingsobjecten van respectievelijk 156, 145 en 156 m². Op de zitting heeft de heffingsambtenaar in dit verband aangevoerd dat dit voldoende wordt gecompenseerd doordat in de vergelijking het door eiser aangedragen vergelijkingsobject met [adres 4] , van 182 m², wordt meegenomen. Hier heeft eiser niets concreets tegenover gesteld en de rechtbank acht het standpunt van de heffingsambtenaar navolgbaar. 
      
    
    
      7.8.
      Eiser beroept zich subsidiair op het eigen verkoopcijfer. De woning is op 22 september 2025 verkocht voor € 1.600.000. Volgens eiser wijst dit, geïndexeerd met 17% naar de waardepeildatum, op een waarde van € 1.367.000,-. 
    
    
      7.9.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aan het eigen verkoopcijfer van de woning voorbij mocht gaan, nu de verkoopdatum te ver van de waardepeildatum af ligt (bijna één jaar en tien maanden). Daarbij neemt de rechtbank in overweging dat de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar hanteert, waaronder één object dat eiser zelf heeft aangedragen, goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiser en voldoende dicht bij de waardepeildatum zijn verkocht. 
    
    
      7.10.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      8. Omdat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden, is er aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van eiser. De gemachtigde van eiser bepleit in dit verband dat de vermenigvuldigingsfactor van artikel 30a, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ niet op hem van toepassing is omdat hij een bijzonder geval is in de zin van het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025.
    
    
      8.1.
      De Hoge Raad heeft in dit arrest geoordeeld dat de wetgever met de beperkingen van proceskostenvergoedingen in procedures over de Wet WOZ het oog heeft gehad op gevallen die zich daardoor kenmerken dat aan de belanghebbende rechtsbijstand wordt verleend door een beroepsmatig optredende gemachtigde, dan wel een kantoor, waarvan het bedrijfsmodel eruit bestaat dat (i) wordt opgetreden op basis van no cure no pay, (ii) daarbij zodanige afspraken met de cliënten worden gemaakt dat het bedrag van eventuele proceskostenvergoedingen aan de gemachtigde of aan het kantoor wordt afgedragen, en (iii) de procedures op een zodanige wijze worden gevoerd dat de daarin toegekende proceskostenvergoedingen de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreffen. Aanwijzingen dat dit laatste het geval is, kunnen bijvoorbeeld worden gevonden in de omstandigheid dat vaak geheel of ten dele gebruik wordt gemaakt van gestandaardiseerde tekstblokken die niet zijn toegespitst op de desbetreffende zaak. Gevallen die kennelijk niet deze kenmerken hebben, moeten in het licht van het doel van de regeling over proceskostenvergoedingen in de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm worden aangemerkt als bijzondere gevallen in de zin van artikel 30a, leden 1 en 2, van de Wet WOZ, met als gevolg dat in die gevallen geen aanleiding bestaat tot vermenigvuldiging van de op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) berekende forfaitaire vergoeding met de factor 0,25 of 0,10.
    
    
      8.2.
      De vraag of het bedrijfsmodel van een beroepsmatig optredende gemachtigde voldoet aan de hiervoor genoemde voorwaarden, moet worden beoordeeld naar de situatie op het moment waarop het desbetreffende rechtsmiddel is aangewend. Het is aan de gemachtigde om feiten te stellen en aannemelijk te maken dat sprake is van zo’n bijzonder geval. De gemachtigde van eiser heeft aangevoerd dat hij al sinds twee jaar niet meer werkt op basis van no cure no pay. Daartoe heeft hij de overeenkomst met eiser overgelegd en verwezen naar zijn website. De rechtbank volgt de gemachtigde van eiser niet dat daaruit kan worden afgeleid dat zijn bedrijfsmodel ten tijde van het instellen van het beroep niet langer was gebaseerd op het optreden op no cure no pay-basis. De overeenkomst met eiser en wat thans op de website van de gemachtigde is vermeld, zegt immers onvoldoende over de algemene werkwijze en het bedrijfsmodel van de gemachtigde ten tijde van het instellen van het beroep in januari 2025. Dat betekent dat niet aannemelijk is geworden dat sprake is van een bijzonder geval als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad.
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Omdat de rechtbank toepassing geeft aan artikel 6:22 van de Awb, moet de heffingsambtenaar ook het door eiser betaalde griffierecht vergoeden. De proceskostenvergoeding wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiser een vast bedrag per proceshandeling. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 907,-. Eiser heeft een beroepschrift ingediend en de gemachtigde van eiser is verschenen ter zitting, zodat twee punten worden toegekend. De hoogte van de vergoeding wordt vermenigvuldigd met 0,10.De vergoeding bedraagt dan in totaal € 181,40. Voor vergoeding van de kosten van het door eiser ingebrachte deskundigenrapport bestaat geen aanleiding. De rechtbank wijst erop dat het griffierecht en de proceskostenvergoeding rechtstreeks aan eiser moeten worden betaald.
    Beslissing
    
    
      De rechtbank 
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond,
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53,- aan eiser moet vergoeden,
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 181,40.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. Hansen-Löve, rechter, in aanwezigheid van mr. E.H. Kalse-Spoon, griffier.
      Uitgesproken in het openbaar op 13 november 2025.
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
  
  
     Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     ECLI:NL:GHAMS:2014:2454. 
  
  
     ECLI:NL:HR:2025:46.
  
  
     Wet van 20 december 2023 tot wijziging van de Wet waardering onroerende zaken en de Wet op de belasting van personenauto's en motorrijwielen 1992 in verband met het herwaarderen van de proceskostenvergoeding en vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn, Stb. 2023, 507. 
  
  
     ECLI:NL:HR:2025:46, rechtsoverweging 5.3.1. en 5.3.2. 
  
  
     Dat staat in artikel 30a, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ / artikel 19a eerste en tweede lid, van de Wet BPM 1992.
  
  
     Artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ.