ECLI:NL:RBROT:2025:13947, Rechtbank Rotterdam, 03-12-2025, 11920180 VV EXPL 25-611
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Vordering ontruiming woning afgewezen. De kantonrechter oordeelt dat de huurder (gedaagde) niet wist van de  lachgasflessen die in zijn woning zijn aangetroffen. Zijn broer had zonder toestemming de woning gebruikt. De buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst is ongeldig. Gedaagde mag in de woning blijven.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11920180 VV EXPL 25-611
    
    
    
      datum uitspraak: 3 december 2025
    
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      te [plaats 1] ,
      eisende partij,
      gemachtigde: mr. M. van Sintmaartensdijk,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      te [plaats 2] ,
      gedaagde partij,
      gemachtigde: mr. M.P. van Harten.
    
    
    
      De partijen worden hierna aangeduid als “ [eiser] ” en “ [gedaagde] ”.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 21 oktober 2025;
        
        
          de door partijen overgelegde producties;
        
        
          de ter zitting voorgedragen pleitaantekeningen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 19 november 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig namens [eiser] haar gemachtigde alsmede - naast zijn gemachtigde - [gedaagde] in persoon.
      
    
  
  
    
      2Waar gaat de zaak over?
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt vanaf 10 maart 2022 de woning aan de [adres] in Rotterdam (hierna: de huurwoning). Na een melding is de politie op 18 mei 2025 de huurwoning binnengetreden. Blijkens de bestuurlijke rapportage d.d. 10 juni 2025 werden in (de woonkamer en/of op het balkon van) de huurwoning een vijftal personen waaronder een jongere broer van [gedaagde] , aangetroffen alsmede een 12-tal lachgasflessen waarvan er 6 (nagenoeg) leeg waren. In verband met de aanwezigheid van de lachgasflessen heeft [eiser] bij brief d.d. 5 augustus 2025 de huurovereenkomst met [gedaagde] per direct buitengerechtelijk ontbonden. Bij besluit d.d. 11 september 2025 heeft de burgemeester van Rotterdam met het oog op de aangetroffen lachgasflessen in de huurwoning [gedaagde] op grond van artikel 13b van de Opiumwet een schriftelijke waarschuwing gegeven.
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] vordert nu in kort geding de ontruiming van de huurwoning, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. Samengevat heeft [eiser] daartoe aangevoerd dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden en dat [gedaagde] zich dus zonder recht of titel in de huurwoning bevindt. 
      
    
    
      2.3.
      Verder meent [eiser] dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen. [gedaagde] is namelijk (ernstig) tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Door de (in de Opiumwet verboden) aanwezigheid van de lachgasflessen is er sprake van schending van de huurovereenkomst en/of de daaraan verbonden algemene voorwaarden. Zo mogen er - in verband met ontploffings- en brandgevaar - geen gevaarlijke stoffen in de huurwoning worden opgeslagen. Ook mag de huurwoning niet voor bedrijfsmatige activiteiten worden gebruikt. En ten slotte mag er geen overlast voor omwonenden worden veroorzaakt waarvan volgens [eiser] wel sprake is geweest. 
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] betwist [eiser] vordering in kort geding. Voor zover van belang zal de kantonrechter bij de beoordeling op het verweer van [gedaagde] ingaan.
      
    
    
      2.5.
      Gelet op de stukken en op wat partijen ter zitting hebben aangevoerd, zal de kantonrechter de vordering afwijzen. Dit betekent dat [gedaagde] op dit moment de huurwoning niet behoeft te verlaten. [eiser] zal in de proceskosten van [gedaagde] worden veroordeeld. Hieronder wordt uitgelegd waarop de kantonrechter zijn beslissing baseert.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        Eisende partij is juiste procespartij
      
    
    
      3.1.
      Anders dan [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] de juiste rechtspersoon is om in deze huurzaak als eisende partij op te treden. Uit de producties maakt de kantonrechter op dat [eiser] eigenaar is (geworden) van de huurwoning. Voor de stelling dat één van de zuster- of dochterondernemingen van [eiser] de eigenlijke verhuurder is, heeft de kantonrechter geen aanknopingspunten kunnen vinden. [eiser] is dan ook als verhuurder bevoegd om [gedaagde] in deze procedure in rechte te betrekken.
      
      
        
          
            [eiser] heeft spoedeisend belang 
        
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] een spoedeisend belang bij haar vordering in kort geding. De spoedeisendheid is in het bijzonder gelegen in de omstandigheid dat [eiser] een zwaarwegend belang heeft bij een oordeel op de korte termijn met betrekking tot de vraag of - gelet op de gestelde verboden activiteiten in de huurwoning - [gedaagde] gehouden is deze woning te verlaten. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke ontbinding niet langer grondslag voor gevorderde ontruiming
        
      
    
    
      3.3.
      Ter zitting heeft [eiser] aangegeven dat de buitengerechtelijke ontbinding niet langer ten grondslag kan liggen aan de gevorderde ontruiming van de huurwoning. Immers, nu de burgemeester de huurwoning niet met toepassing van artikel 13b van de Opiumwet heeft gesloten, had [eiser] geen gebruik kunnen maken van de in artikel 7:231, lid 2, BW omschreven bevoegdheid. Dit betekent dat niet langer kan worden staande gehouden dat [gedaagde] zich zonder recht of titel in de huurwoning bevindt.
      
      
        
          Met Opiumwet strijdige situatie
        
      
    
    
      3.4.
      Blijkens de bestuurlijke rapportage heeft zich op 18 maart 2025 een met de Opiumwet strijdige situatie voorgedaan. In de huurwoning is namelijk een hoeveelheid lachgasflessen aangetroffen waarvan de enkele aanwezigheid al strijdig is met de Opiumwet. Bovendien staat - anders dan [gedaagde] meent - voor de kantonrechter voldoende vast dat de 12 lachgasflessen als handelsvoorraad kunnen worden aangemerkt. Dat van die 12 flessen er al 6 (nagenoeg) leeg waren, doet hieraan niet af. Als huurder is [gedaagde] gehouden om te voorkomen dat zich in de huurwoning een illegale situatie als hiervoor omschreven voordoet. Vast staat dat [gedaagde] op de hiervoor vermelde datum deze met de Opiumwet strijdige situatie niet heeft voorkomen. Er is dan ook sprake van een tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van de huurovereenkomst en/of de daaraan verbonden algemene voorwaarden. Deze tekortkoming kan in beginsel leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst en uiteindelijk ook tot een ontruiming van de huurwoning.
      
      
        
          Belangenafweging partijen
        
      
    
    
      3.5.
      Voorafgaand aan een eventuele ontbinding van de huurovereenkomst moeten alle belangen van partijen tegen elkaar worden afgewogen. Daarbij speelt ook nadrukkelijk een rol de mate van verwijtbaarheid van de huurder aan een illegale situatie.
      
      
        
          Geen verwijtbaarheid huurder
        
      
    
    
      3.6.
      Afgaande op de stukken en op wat partijen ter zitting naar voren hebben gebracht, kan naar het oordeel van de kantonrechter niet worden volgehouden dat [gedaagde] een (ernstig) verwijt kan worden gemaakt van de hiervoor geschetste illegale situatie. [eiser] heeft niet aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] op de hoogte was dan wel op de hoogte had kunnen zijn van de op 18 maart 2025 aangetroffen situatie. [gedaagde] heeft ter zitting onweersproken gesteld dat zijn broertje zonder zijn medeweten en/of instemming de in beheer bij hun moeder gegeven reservesleutel van de huurwoning heeft gebruikt om zich toegang tot die woning te verschaffen en daar vervolgens activiteiten heeft ontplooid die strijdig zijn met de Opiumwet. [gedaagde] sliep die nacht bij zijn vriendin en was dus niet in de huurwoning aanwezig. Deze stelling sluit naadloos aan bij de vermelding in de bestuurlijke rapportage dat [gedaagde] niet bij het incident was betrokken. Verder heeft [gedaagde] - om te voorkomen dat de situatie zich nog een keer voordoet - inmiddels strikte afspraken met zijn vader gemaakt over het gebruik van de reservesleutel. Aanwijzingen die een eventuele vrees voor herhaling ondersteunen, heeft de kantonrechter niet gevonden. In het licht van wat hiervoor is overwogen, zal aan het belang van [gedaagde] bij behoud van de huurwoning een groter gewicht worden toegekend dan aan de op zichzelf genomen begrijpelijke belangen van [eiser] bij een adequaat optreden tegen met de Opiumwet strijdige activiteiten. Een eventuele vrees voor herhaling acht de kantonrechter niet gerechtvaardigd.
      
      
        
          Geen ontruiming van de huurwoning
        
      
    
    
      3.7.
      
        Nu niet is komen vast te staan dat [gedaagde] een (ernstig) verwijt van de illegale situatie kan worden gemaakt, ligt het niet in de verwachting dat in een bodemprocedure de kantonrechter tot de ontbinding van de huurovereenkomst zal overgaan en in het verlengde daarvan de ontruiming van de huurwoning zal gelasten. Gelet hierop ziet de kantonrechter 
        - met een schuin oog op de door de burgemeester van Rotterdam in het bestuursrechtelijke traject opgelegde schriftelijke waarschuwing - geen aanleiding om in dit kort geding de ontruiming van de huurwoning uit te spreken.
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      3.8.
      De proceskosten komen voor rekening van [eiser] omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt de kosten die [eiser] aan [persoon A] moet betalen vast op € 814,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 949,-. Als dit vonnis wordt betekend, kan hier nog een bedrag bijkomen.
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    De kantonrechter in kort geding:
    
    
      4.1.
      wijst de vordering van [eiser] af;
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten die aan de kant van [gedaagde] worden vastgesteld op € 949,-.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Gerritse en in het openbaar uitgesproken.
        53954