ECLI:NL:RBAMS:2025:3069, Rechtbank Amsterdam, 14-05-2025, 24/3790
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-05-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Woz woning. Heffingsambtenaar is terecht uitgegaan van het eigen aankoopcijfer. Beroep op meerderheidsregel slaagt niet, referentieobjecten niet identiek. Geen immateriele schadevergoeding overschrijding redelijke termijn.

RECHTBANK AMSTERDAM
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: AMS 24/3790 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 mei 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser 1] en [eiser 2] , uit Soest, eisers
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Soest, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: [gemachtigde] ).
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 22 februari 2024.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Soest (de woning) op 1 januari 2022 vastgesteld op € 1.396.000,- . Met deze waardevaststelling is aan eisers ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Soest voor het jaar 2023 opgelegd.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eisers ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de Woz-waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 14 april 2025 op zitting behandeld. Eiser was aanwezig. Namens de heffingsambtenaar was [gemachtigde] aanwezig. 
      
    
  
  
    Aanleiding voor deze procedure
    
    
      1.6.
      Eisers zijn eigenaar en gebruiker van de woning. Het gaat om een vrijstaande woning met bouwjaar 1926. De woning heeft een oppervlakte van 211 m2. De woning heeft een vrijstaande garage van 26 m2, een hobbykas van 15 m2, twee dakkapellen en een kelder van 13 m2. Het perceel heeft een oppervlakte van 1.155 m2. Eisers hebben de woning op 29 november 2021 gekocht voor € 1.400.000.  
    
    
      1.7.
      Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de Woz-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.
      
      2. Volgens eisers is de heffingsambtenaar ten onrechte uitgegaan van het eigen verkoopcijfer. Eisers doen een beroep op de uitspraak van de Hoge Raad van 29 november 2000 en de daaraan voorafgaande conclusie van de Advocaat-Generaal van 29 maart 2000. Eisers doen verder een beroep op de meerderheidsregel. Volgens eisers is het onredelijk dat de verschillen in Woz-waarde met huizen in de buurt oplopen tot € 400.000,-. Eisers staan een Woz-waarde voor van niet meer dan € 1.100.000.
      3. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij is uitgegaan van de verkoopprijs, omdat eisers de woning kort voor de peildatum hebben gekocht. Ook de meerderheidsregel leidt in het geval van eisers niet tot een lagere waarde.Beoordeling door de rechtbankWettelijk kader
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet Woz) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    
      4.2.
      
        Op grond van artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt voor woningen de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Arrest van de Hoge Raad 
        5. 
      
    
    
      5.1.
       Eisers betogen dat de Hoge Raad in bovengenoemd arrest niet heeft bedoeld dat het bestuursorgaan mag kiezen of de vergelijkingsmethode uit de Uitvoeringsregeling wordt toegepast of dat gebruik wordt gemaakt van het verkoopcijfer van de woning. Alleen belanghebbenden die opkomen tegen de heffingsambtenaar kunnen zich beroepen op het verkoopcijfer. Zij zullen dat doen als het verkoopcijfer lager lag dan de Woz-waarde die de heffingsambtenaar heeft opgelegd. Volgens eisers is het bestuursorgaan gehouden aan de instructienorm die is vastgelegd in artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling. De heffingsambtenaar had dus de vergelijkingsmethode moeten toepassen om de Woz-waarde van hun woning te bepalen.
    
    
      5.2.
      De rechtbank volgt eisers daarin niet. De Hoge Raad overweegt als volgt: “3.3 De in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling, die berusten op artikel 20, lid 2, van de Wet WOZ en het bijbehorende Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, bevatten - blijkens de in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 3.1 tot en met 3.4 weergegeven wetsgeschiedenis met het oog op de uniformiteit van wetstoepassing voorgeschreven - hulpmiddelen om te bereiken dat dit wettelijke waardebegrip inderdaad wordt gehanteerd. De toetssteen blijft evenwel uiteindelijk de waarde zoals omschreven in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, en die waarde kan, zoals het Hof met juistheid heeft overwogen, ook op andere manieren worden bepaald. Het middel faalt derhalve. 3.4 (…) In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.” 
    
    
      5.3.
      De rechtbank leest hierin (voor zover hier relevant) dat de vergelijkingsmethode bij de waardebepaling van woningen niet moet worden gezien als een dwingend voorgeschreven methode, op het moment dat zich andere methoden voordoen om de waarde zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, van de Wet-Woz te bepalen. De Hoge Raad omschrijft immers dat de methoden in de |Uitvoeringsregeling (waaronder de vergelijkingsmethode) als hulpmiddel moeten worden gezien. En de Hoge Raad schrijft ook dat de Woz-waarde zoals omschreven in artikel 17 van de wet ook op andere manieren kan worden bepaald. Het verkoopcijfer rond de waardepeildatum is in de regel de waarde zoals die is omschreven in artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz en daarom ‘moet’ in de regel juist van die waarde uit worden gegaan, zo volgt uit rechtsoverweging 3.4 van het arrest. Daarmee wordt dus juist dwingend beschreven dat het verkoopcijfer van de woning wordt gebruikt, in plaats van de vergelijkingsmethode. 
    
    
      5.4.
      
        De tekst van het arrest en de conclusie van de AG bieden geen houvast voor het uitgangspunt dat de Uitvoeringsregeling nog steeds dwingende werking heeft jegens de heffingsambtenaar. Voor zover eisers zich beroepen op overweging 6.1 van de conclusie van de Advocaat-Generaal kan dit hen niet baten, deze passage is alleen een citaat uit de literatuur. De Hoge Raad heeft er geen gevolgen aan verbonden. Dit geldt ook voor de overwegingen 8.4 waarin staat dat artikel 4 een instructienorm voor de colleges van burgemeester en wethouders is, en 8.5, waarin staat dat belanghebbenden en het hof niet aan de instructienorm gebonden zijn. Eisers leiden uit het feit dat in 8.5 het bestuursorgaan niet genoemd wordt - a contrario - af dat het bestuursorgaan wel gebonden is aan de instructienorm. Naar het oordeel van de rechtbank gaat die a contrario redenering niet op en kan dat, zoals hierboven aangegeven, ook niet in het arrest van de Hoge Raad gelezen worden.Is er een reden om (toch) niet van de aankoopprijs uit te gaan? 
        6. 
      
    
    
      6.1.
      Eisers hebben zich beroepen op feiten of omstandigheden die volgens hen aannemelijk maken dat de koopsom niet de Woz-waarde weergeeft, zoals de Hoge Raad in overweging 3.4 van het geciteerde arrest overweegt. 
    
    
      6.2.
      Eisers voeren daarover aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de staat van het huis en de tuin, waaronder de (zeer) beperkte verduurzamingsmogelijkheden. Na de verhuizing begin maart 2022 zijn gebreken gebleken, het dak bleek heel slecht. Eisers hebben daarover een email overgelegd en eiser heeft op de zitting offertes laten zien voor een dakrenovatie. Vanwege privé omstandigheden, uiteengezet op de zitting, waren eisers genoodzaakt de woning voor de (te) hoge prijs te accepteren. 
    
    
      6.3.
      
        De rechtbank stelt vast aan de hand van wat op de zitting is besproken dat eisers de verkopers niet aansprakelijk hebben gesteld vanwege verborgen gebreken. De verkoopprijs is de verkoopprijs gebleven. De genoemde privé omstandigheden betreffen naar het oordeel van de rechtbank omstandigheden die in de markt bij een willekeurig persoon een rol kunnen spelen. Deze omstandigheden maken niet dat de woning niet voor een gewone marktprijs is verkocht. De woning stond sinds september 2021 te koop voor € 1.525.000,-. De woning is dus onder de vraagprijs gekocht. Het feit dat eisers de enige bieding hebben gedaan, maakt niet dat die bieding de marktwaarde niet weergaf. De grond van eisers slaagt daarom niet. Beroep op de meerderheidsregel 
        7. 
      
    
    
      7.1.
      Eisers doen subsidiair een beroep op de meerderheidsregel. Eisers vergelijken hun woning met drie volgens hen vergelijkbare woningen in dezelfde straat te weten [adres 4] (Woz- waarde € 990.000,-), [adres 3] (Woz-waarde € 1.147.000) en [adres 5] (Woz-waarde € 1.048.000). 
    
    
      7.2.
      De rechtbank wijst op de uitspraak van de Hoge Raad van 8 juli 2005: Voor de toepassing van de zogenoemde meerderheidsregel moeten in beginsel in de vergelijking worden betrokken alle woningen die het kenmerk of de kenmerken gemeen hebben ten aanzien waarvan de voor de waardebepaling van belang zijnde fout is gemaakt en zich te dien aanzien onderscheiden van andere woningen (HR 17 juni 1992, nr. 26777, BNB 1992/294). (…) In een dergelijk geval moet - waar voor het gebruik van een onroerende zaak als referentiepand voor de waardering in het kader van de Wet WOZ voldoende is dat het vergelijkbaar is - voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn, zoals bijvoorbeeld bij rijtjeshuizen niet noodzakelijk, maar wel mogelijk het geval zal zijn. Dit brengt enerzijds mee dat een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd, anderzijds dat de heffingsambtenaar, op wiens weg het ligt te stellen dat de relevante groep groter is, daartoe slechts (juist gewaardeerde) objecten zal kunnen aanwijzen die eveneens identiek zijn aan dat van de klager. 
    
    
      7.3.
      Uit deze uitspraak volgt dat het bij een beroep op de meerderheidsregel – anders dan bij referentiepanden voor de heffingsambtenaar – moet gaan om een vergelijking met minimaal twee identieke woningen, bijvoorbeeld flatwoningen of portiekwoningen in één gebouw die boven elkaar zijn gelegen. 
    
    
      7.4.
      
        In het geval van de door eiser aangedragen woningen geldt dat deze vergelijkbaar zijn, maar niet nagenoeg identiek. Het gaat er niet om dat, zoals eisers zeggen, de architectuur, de entree en het trappenhuis vergelijkbaar zijn. De verschillen tussen de woning van eisers en [adres 2] en [huisnummer] (grootte perceel, grootte opstallen, bijgebouwen, bouwjaren) worden door eisers niet betwist. Eisers stellen dat [adres 5] aan hun woning spiegelbeeldig is. De oppervlakte van deze woning is inderdaad nagenoeg gelijk, maar de perceelgrootte is verschillend evenals het bouwjaar en het aantal dakkapellen. Daarbij is onbekend of de panden van binnen identiek zijn, nog daargelaten de KOUDV factoren. Eiser heeft op de zitting verklaard dat in zijn woning geen woonkamer en suite meer is bijvoorbeeld. Eisers hebben dan ook niet aannemelijk gemaakt dat de woningen identiek zijn, waarmee hun beroep op de meerderheidsregel faalt. Het beroep van eiser op de zitting op de uitspraak van het Hof Arnhem van 14 mei 2005 slaagt evenmin. In dat geval was immers sprake van identieke woningen. Overige gronden 
        8. 
      
    
    
      8.1.
      Eisers voeren aan dat de verschillen in Woz-waarde met woningen in hun buurt oplopen tot € 400.000,-. De rechtbank begrijpt de frustratie van eisers, maar dat leidt niet tot bijstelling van de Woz-waarde. Recente verkoopcijfers kunnen ertoe leiden dat er verschillen bestaan. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat er in de buurt niet veel woningen worden verkocht. Dat resulteert – zeker in een zich snel ontwikkelende woningmarkt – in gedateerde Woz-cijfers. 
    
    
      8.2.
      De rechtbank is hiervoor tot het oordeel gekomen dat de heffingsambtenaar het verkoopcijfer mocht, zelfs moest gebruiken. Dat dat ertoe leidt dat de Woz-waarde aanmerkelijk hoger is dan die van woningen in de omgeving is een consequentie daarvan, maar dat betekent niet, anders dan eisers stellen, dat de heffingsambtenaar begunstigend beleid voert. 
    
    
      8.3.
      
        Van schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, willekeur en schending van het evenredigheidsbeginsel is de rechtbank niet gebleken. Overschrijding van de redelijke termijn 
        9. 
      
    
    
      9.1.
      De rechtbank leest in punt twee van de pleitnota van eisers over de duur van de procedure een beroep op recht op een immateriële schadevergoeding vanwege schending van de redelijke termijn waarbinnen een rechterlijke uitspraak mocht worden verwacht. De rechtbank constateert dat sinds de indiening van het bezwaarschrift op 10 maart 2023 de redelijke termijn van twee jaar met ruim twee maanden is overschreden. 
    
    
      9.2.
      De rechtbank laat het bij die constatering en wijst geen schadevergoeding toe. In dit geval is de redelijke termijn niet langer dan een jaar verstreken en is niet gebleken dat het financieel belang bij de procedure gelijk of meer is dan € 1.000,-. Bij deze omstandigheden volstaat de rechtbank ter compensatie van de mate van spanning en frustratie die eisers hebben ondervonden door de lengte van de procedure, met de vaststelling dat de redelijke termijn is overschreden. Een materiële compensatie is niet nodig. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eisers geen gelijk krijgen. Eisers krijgen daarom het griffierecht niet terug. 
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T.L. Fernig - Rocour, rechter, in aanwezigheid van mr. E.H. Kalse-Spoon, griffier.
      Uitgesproken in het openbaar op 14 mei 2025.
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
  
  
     Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     ECLI:NL:HR:2000:AA8610. 
  
  
     ECLI:NL:HPR:2000:AA8610. 
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     ECLI:NL:HR:2005:AT8945. 
  
  
     ECLI:NL:GHARN:2005:AT0369. 
  
  
     In navolging van het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, vanaf r.o. 3.4.1.