ECLI:NL:GHAMS:2025:3532, Gerechtshof Amsterdam, 16-12-2025, 200.338.161
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht woonruimte. Vordering om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen wegens dringend eigen gebruik. Het hof wijst de vordering af omdat de verhuurder niet aannemelijk heeft gemaakt dat een structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.338.161/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 10446950 \ CV EXPL 23-5300
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      gevestigd te [plaats] ,
      appellante,
      advocaat: mr. Th.C. Visser te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      wonend te [plaats] ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. L. Hellinga te Amsterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      
        [geïntimeerde] huurt een woning van [appellant] . In deze zaak vordert [appellant] dat het hof het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen, omdat [appellant] stelt de woning dringend nodig te hebben voor eigen gebruik in verband met een door haar gewenste renovatie. Het hof wijst de vordering af en bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Er is niet voldaan aan de vereisten voor dringend eigen gebruik, omdat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat een structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten van de woning.  
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 21 februari 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 1 december 2023 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis).
    
    
    
      Bij tussenarrest van 26 maart 2024 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. Deze mondelinge behandeling is gehouden op 24 juni 2024. 
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met producties;
    - memorie van antwoord, met producties.
    
    
      Een op 6 november 2025 door het hof geplande mondelinge behandeling heeft op verzoek van partijen geen doorgang gevonden. 
    
    
    
      Partijen hebben het hof vervolgens om arrest gevraagd. 
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.6. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Die feiten zijn tussen partijen niet in geschil, zodat ook het hof daarvan uitgaat. Waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, zijn die feiten de volgende.
    
    
    a. a) [geïntimeerde] , nu [leeftijd] , huurt sinds 1990 de woning gelegen aan [straat] [nummer 1] te [plaats] (hierna: de woning). De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 44 m². De huurprijs bedroeg per 1 juli 2023 € 271,68 per maand.
    
    b) [appellant] is de huidige verhuurder van de woning. Zij heeft het gehele pand aan [straat] (drie verdiepingen en de zolderverdieping) in 2014 gekocht voor een bedrag van € 150.000,-. 
    
    c) In 2016 heeft [appellant] de woning gelegen op de tweede verdieping, [straat] [nummer 2] , verkocht voor een bedrag van € 257.000,-. Deze woning heeft een oppervlakte van ongeveer 47 m².
    
    d) Bij brief van 29 maart 2023 (betekend op 30 maart 2023) heeft [appellant] de huurovereenkomst met [geïntimeerde] opgezegd tegen 1 november 2023 wegens dringend eigen gebruik. Deze brief houdt verder in, voor zover van belang:
    
    
      
        De opzeggingsgrond betreft primair “dringend eigen gebruik” ex artikel 7:274 lid 1 sub c BW in de zin van een dringende eigen ingebruikneming van het gehuurde, mede omdat er onder meer sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten van het gehuurde en de huuropbrengsten. Dit is mede ingegeven door het feit dat het pand waarin het gehuurde zich bevindt, aanzienlijk wordt gerenoveerd en verbeterd, waardoor de huurovereenkomst niet in stand kan blijven. 
      
      
        	(...)
      
      
        	Ik vermeen graag van u of u instemt met de opzegging.
      
      
        Geheel tot slot, cliënte zal als gezegd overgaan tot een aanzienlijke vergroting van het gehuurde dat u thans huurt en zal daar ook een markthuurprijs voor gaan verlangen. Indien u wenst over te gaan tot aanhuur van de woning na renovatie tegen betaling van een markthuurprijs, dan is cliënte bereid om daartoe over te gaan en dan verneem ik dat graag van u. 
      
    
    
    e) [geïntimeerde] heeft niet met de beëindiging van de huurovereenkomst ingestemd. 
    
    
  
  
    
      4Procedure bij de kantonrechter
    
    
      4.1.
      Samengevat heeft [appellant] bij de kantonrechter op de voet van artikel 7:272 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt vast te stellen op 1 december 2025, onder de voorwaarde dat alsdan passende woonruimte voor [geïntimeerde] beschikbaar is, met de ontruiming van de woning en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente, en de nakosten. [appellant] heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, bestaande in een noodzakelijke renovatie van de woning die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is (artikel 7:274 lid 1 sub c jo. 7:274 lid 3 BW).
      
    
    
      4.2.
      
        [appellant] wenst de woning op de derde verdieping te renoveren en samen te voegen met de vierde (zolder)verdieping, waardoor een geliberaliseerde woning zal ontstaan. Het voornemen tot renovatie is mede ingegeven door financiële belangen. Door deze renovatie zal het rendement van de woning aanzienlijk hoger worden dan het huidige rendement, waarbij [appellant] volgens haar verlies lijdt. Volgens [appellant] bestaat er op dit moment een negatief rendement van 146 procent, waardoor sprake is van een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten van de woning. Tevens kan zij door de renovatie uit de bovengelegen zolderverdieping de potentie halen die erin zit. Ten slotte stelt [appellant] dat haar belangen, waaronder het financiële belang, zwaarder wegen dan de belangen van [geïntimeerde] bij voortzetting van de huurovereenkomst.
      
    
    
      4.3.
      Kort gezegd heeft de kantonrechter bij het bestreden vonnis de vorderingen afgewezen en [appellant] veroordeeld tot betaling van de proces- en nakosten. De kantonrechter heeft daartoe onder meer overwogen dat [appellant] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat niet van haar kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. De door [appellant] overgelegde rendementsberekening, ter onderbouwing van haar stelling dat een structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten van de woning, acht de kantonrechter onvolledig en onvoldoende inzichtelijk. De kantonrechter heeft verder nog overwogen dat de vorderingen ook op grond van de belangenafweging als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 aanhef en sub c BW dienen te worden afgewezen. Ten slotte heeft de kantonrechter nog opgemerkt dat [appellant] haar (voorwaardelijke) vordering met betrekking tot de beschikbaarheid van passende woonruimte zodanig heeft geformuleerd dat die niet uitvoerbaar is. De vordering is ook om die reden niet toewijsbaar, aldus de kantonrechter. 
      
      
    
  
  
    
      5Vordering in hoger beroep
    
    
      5.1.
      
        [appellant] heeft in hoger beroep haar vordering gewijzigd. Deze luidt nu, voor zover van belang (waarbij zij onder II. de ontruiming van de woning vordert):
      
      
        
          Primair
          :
        
        
          I. Het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen terzake de woning aan [straat] [nummer 1] te [plaats] wordt beëindigd, te weten op 1 december 2025, onder de voorwaarde dat alsdan passende woonruimte beschikbaar zal zijn, of zoveel eerder als passende woonruimte beschikbaar is, doch niet eerder dan 6 maanden na het in deze te wijzen vonnis, waarbij in ieder geval sprake zal zijn van passende woonruimte indien voldaan is aan de volgende voorwaarden:
        
        
          	a. de woonruimte is gelegen op een straal van 10 kilometer rondom het gehuurde;
        
        
          	b. de woonruimte een oppervlakte heeft van tenminste 40 m2;
        
        
          	c. er sprake is van sociale huur;
        
        
          	d. de woning geschikt is voor het verkrijgen van huurtoeslag;
        
        
          II. (…) 
        
        
          Subsidiair
        
        
          III. Voor recht te verklaren dat [appellant] ex artikel 7:274 lid 1 sub c BW aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde aan [straat] [nummer 1] te [plaats] zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet, althans dat voor recht verklaard wordt dat de door [appellant] gepresenteerde renovatie en rendementsberekeningen maken dat sprake is van dringend eigen gebruik en dat het belang van [appellant] bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan het belang van geïntimeerde bij de voortzetting daarvan;
        
      
      
    
    
      5.2.
      
        [appellant] vordert verder vernietiging van het bestreden vonnis en toewijzing van haar (gewijzigde) vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, te vermeerderen met de wettelijke rente, inclusief de nakosten. 
      
    
    
      5.3.
      Volgens [geïntimeerde] moet het hof het bestreden vonnis bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.
      
      
    
  
  
    
      6Beoordeling
    
    
      
        De grieven
      
    
    
    
      6.1.
      Tegen de afwijzing van haar vorderingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] in hoger beroep met acht grieven op (waarvan de achtste grief abusievelijk XI is genummerd). De grieven kunnen gedeeltelijk gezamenlijk worden besproken. Kort samengevat richten grieven I tot en met V zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] de dringendheid van de renovatie niet aannemelijk heeft gemaakt. Grief VI richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat het belang van [geïntimeerde] bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan het belang van [appellant] bij beëindiging daarvan. Grief VII richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de voorwaardelijk ingestoken vordering met betrekking tot de beschikbaarheid van passende vervangende woonruimte niet uitvoerbaar is en de achtste grief richt zich tegen de proceskostenveroordeling. 
      
      
        
          Het toetsingskader
        
      
      
    
    
      6.2.
      Het hof stelt bij de beoordeling van de grieven voorop (zoals ook de kantonrechter onder 4.1. tot en met 4.3. van het bestreden vonnis) dat de vordering op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW toewijsbaar is indien [appellant] aannemelijk maakt dat zij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, én ook blijkt dat [geïntimeerde] andere passende woonruimte kan verkrijgen. Daarbij staat voorop dat beëindiging van huur van woonruimte met een beroep op dringend eigen gebruik niet te snel mag worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte. Onder dringend eigen gebruik wordt mede begrepen renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. In het zogenoemde Herenhuisarrest (Hoge Raad 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, geen grond oplevert voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet in het geval dat de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter een structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. Tot de omstandigheden die bij de beoordeling van een vordering als deze in aanmerking mogen worden genomen, behoort ook de waardestijging van het verhuurde, zoals die zich na de verwerving ervan heeft voorgedaan, aldus de Hoge Raad in genoemd arrest.
      
    
    
      6.3.
      Tussen partijen staat niet ter discussie dat het in deze procedure (vooral) gaat om een door [appellant] voorgestane renovatie teneinde de woning te vergroten om zo, kort samengevat, aanspraak te kunnen maken op hogere huurinkomsten en een daarmee samenhangende rendementsverbetering. 
      
      
        
          Bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten van de woning een structurele wanverhouding? 
        
      
      
    
    
      6.4.
      Bij grieven I tot en met V voert [appellant] samengevat aan dat zij wel degelijk voldoende heeft aangetoond dat zij een dringend belang heeft bij het door haar gewenste eigen gebruik en dat haar vorderingen dienen te worden toegewezen. Volgens haar is voldaan aan het vereiste van de dringendheid van het eigen gebruik zoals dat door de Hoge Raad in het Herenhuisarrest is bepaald. [appellant] heeft in hoger beroep opnieuw gesteld dat een structurele wanverhouding bestaat tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten van de woning. Zij heeft daartoe (wederom) verwezen naar de door haar overgelegde rendementsberekening, waaruit volgens haar een negatief rendement van 146% blijkt. [appellant] meent dat deze berekening volledig en voldoende inzichtelijk is. 
      
    
    
      6.5.
      Volgens [geïntimeerde] kunnen de grieven niet slagen. Hij heeft gemotiveerd betwist dat de rendementsberekening blijk geeft van de vereiste structurele wanverhouding. 
      
    
    
      6.6.
      
        [appellant] heeft naar het oordeel van het hof onvoldoende aannemelijk gemaakt dat een zodanige structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten van de woning en de huuropbrengsten daarvan dat voortzetting van de huurovereenkomst niet van haar kan worden verlangd. Op de rendementsberekening van [appellant] valt het nodige af te dingen. Zo heeft [appellant] niet toegelicht waarom het door haar blijkbaar gewenste rendement van acht procent over haar eigen vermogen, met welk vermogen zij de aankoop van de woning heeft gefinancierd, als kostenpost heeft te gelden. En, aangenomen dat dit als een kostenpost kwalificeert, heeft [appellant] niet toegelicht waarom in de berekening is gerekend met een percentage van acht procent over de aankoopsom. De verklaring van de accountant die de berekening heeft opgesteld dat een dergelijk rendement op eigen vermogen ‘alleszins redelijk’ is, erop gelet dat ‘een geëist rendement van tenminste 15% over het eigen vermogen binnen het MKB gebruikelijk is’, kan niet als een gemotiveerde onderbouwing hiervan worden aangemerkt. Ook heeft [appellant] de waardestijging van de woning, te rekenen vanaf 2014 toen zij de woning aankocht, niet in de rendementsberekening verwerkt. Sterker, [appellant] heeft bij de berekening van het rendement de aankoopsom van de woning in veertig jaar afgeschreven, met een restwaarde van veertig procent. Dat komt het hof niet plausibel voor in het kader van een dergelijke berekening. De woning is immers gelegen in [plaats] en zal naar verwachting minst genomen haar oorspronkelijke waarde behouden, gelet op de, algemeen bekende, ontwikkelingen op de vastgoedmarkt. Dat een (substantiële) waardestijging zelfs meer voor de hand ligt, kan worden afgeleid uit de verkoop van de woning op de tweede verdieping ( [straat] [nummer 2] ) in 2016 voor een bedrag van € 257.000,-. De berekening strookt op dit punt dan ook niet met de hiervoor genoemde rechtspraak van de Hoge Raad, zoals ook de kantonrechter met juistheid heeft overwogen. Daarbij geldt nog dat de winst van de doorverkoop van de tweede etage niet terugkomt in de rendementsberekening, terwijl die toch ten goede moet zijn gekomen aan hetzelfde eigen vermogen (waarmee ook de aankoop van de derde verdieping is gefinancierd). Aldus heeft [appellant] haar stelling dat het rendement op de woning -146% bedraagt onvoldoende onderbouwd, laat staan dat van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten van de woning is gebleken.
      
    
    
      6.7.
      Verder is nog van belang dat [appellant] niet heeft weersproken dat zij de woning heeft gekocht terwijl zij op de hoogte was van de maandelijkse huuropbrengst. De hoogte van de huurinkomsten vormde voor [appellant] destijds dus geen beletsel om tot de aankoop over te gaan. Zij heeft er kennelijk welbewust voor gekozen deze, in ieder geval op de korte termijn, kennelijk niet (voldoende) winstgevende investering te doen. Uit een en ander vloeit voort dat [appellant] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat niet van haar kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. De grieven I tot en met V, die voor het overige niet behandeld hoeven te worden, falen. 
      
    
    
      6.8.
      Bij deze stand van zaken behoeven de grieven VI en VII geen bespreking, omdat zij niet tot vernietiging van het bestreden vonnis kunnen leiden. Dat geldt ook voor de met die grieven samenhangende, in hoger beroep voor het eerst ingestelde vorderingen. Deze komen niet voor toewijzing in aanmerking. De achtste grief heeft geen zelfstandige betekenis, zodat deze grief evenmin afzonderlijk hoeft te worden besproken. 
      
      
        
          Slotsom, bewijsaanbod en kosten
        
      
      
    
    
      6.9.
      De slotsom luidt dat het hoger beroep geen succes heeft. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd en het door [appellant] voor het eerst in hoger beroep gevorderde wordt afgewezen. Het hof ziet geen aanleiding om [appellant] toe te laten tot bewijslevering, omdat zij geen bewijs heeft aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze als volgt vast:
      
      - griffierecht	€    349,00
      - salaris advocaat	€ 2.428,00 (tarief II, 2 punten)
      Totaal	€ 2.777,00.
      
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      7.1.
      bekrachtigt het bestreden vonnis;
      
    
    
      7.2.
      wijst het door [appellant] voor het eerst in hoger beroep gevorderde af;
      
    
    
      7.3.
      veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, tot nu vastgesteld op € 2.777,00.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. D. Kingma, E.J. Bellaart en B.J.P.G. Roozendaal en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 december 2025.