ECLI:NL:GHDHA:2025:2320, Gerechtshof Den Haag, 16-07-2025, BK-24/879
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-07-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Art. 17 Wet WOZ, art. 8:88 Awb. Heffingsambtenaar slaagt niet in bewijslast dat waarde niet te hoog is vastgesteld. Vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar. Belanghebbende maakt bepleite waarde niet aannemelijk. Onderhandse verkoop vergelijkingsobject. Waarde in goede justitie bepaald. Geen vergoeding van immateriële schade wegens herhaaldelijk gebruik onjuiste feiten/kenmerken.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-24/879
    
    
    
    Uitspraak van 16 juli 2025
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
      (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 27 augustus 2024, nummer SGR 24/2207. 
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2022 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 625.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2023 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar belanghebbendes bezwaar tegen de beschikking en de aanslag ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 51. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 6 april 2025 een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 24 april 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning uit het bouwjaar 2002 met een gebruiksoppervlakte van 114 m2 en een perceeloppervlakte van 102 m2. 
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een taxatieverslag en in beroep een matrix overgelegd. In de matrix zijn de verkooptransacties van drie naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen opgenomen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 694.977. De matrix bevat onder meer de volgende gegevens:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  [adres 1]
                
              
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                
                  [adres 4]
                
              
            
            
              
                
                  Objectkenmerken
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Soort object
              
              
                Tussenwoning
              
              
                Tussenwoning
              
              
                Tussenwoning
              
              
                Tussenwoning
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                2002
              
              
                2015
              
              
                2019
              
              
                2005
              
            
            
              
                Gebruiksoppervlakte
              
              
                114
              
              
                113
              
              
                132
              
              
                112
              
            
            
              
                Bijgebouwen
              
              
                Inpandige
                  garage
                Parkeerplaats
                Parkeerplaats
              
              
                Berging
                  vrijstaand
                Parkeerplaats
                Dakkapel
              
              
                Aanbouw
                  woonruimte
                Zolder
                  (woonruimte)
                Berging
                  vrijstaand
                Dakkapel
                Dakkapel
                Parkeerplaats
              
              
                Berging/schuur
                  aangebouwd
                Serre
                Souterrain/
                  woonkamer
              
            
            
              
                Grondoppervlakte
              
              
                102
              
              
                114
              
              
                127
              
              
                158
              
            
            
              
                
                  Marktgegevens
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Transactiedatum
              
              
                
              
              
                2-6-2022
              
              
                1-7-2022
              
              
                29-9-2022
              
            
            
              
                Transactieprijs
              
              
                
              
              
                € 636.000
              
              
                € 949.000
              
              
                € 690.000
              
            
            
              
                Index naar wpd
              
              
                
              
              
                2,09%
              
              
                2,30%
              
              
                2,52%
              
            
            
              
                Corr. naar wpd
              
              
                
              
              
                € 622.980
              
              
                € 928.640
              
              
                € 673.039
              
            
            
              
                
                  Vloks
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Ligging
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Onderhoudstoestand
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                4
              
              
                3
              
            
            
              
                Kwaliteit/luxe
              
              
                2
              
              
                3
              
              
                4
              
              
                4
              
            
            
              
                Uitstraling
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Voorzieningen
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding"[1].
    
    
    9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Deze woningen zijn weliswaar niet geheel gelijk aan eisers woning, maar kunnen wel dienen ter vergelijking. Verweerder heeft in de matrix rekening gehouden met de verschillen in gebruiksoppervlak, ligging, onderhoudstoestand, kwaliteit/luxe, uitstraling en voorzieningen ten opzichte van de woning. Verweerder heeft hiervoor correcties aangebracht op de m2 prijs van de vergelijkbare woningen en de gemiddelde m2 prijs van de vergelijkbare woningen berekend op € 4.357. Voor de WOZ-waardering van eisers woning heeft verweerder een m2 prijs van € 3.841 gehanteerd. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat voor de waardering van een inpandige garage een prijs gerelateerd aan de woningprijs wordt gebruikt, te weten 75% van de woningwaarde per m2 (75% van € 3.841). De rechtbank acht dit uitgangspunt niet onredelijk. Ook indien een nog lagere waardering van de inpandige garage wordt toegepast, 50% van de gemiddelde woningprijs van de vergelijkbare woningen, is de waarde niet hoger dan de vastgestelde WOZ-waarde van € 625.000. Verder heeft verweerder toegelicht dat in 2020 en 2021 de waarde van de woning in bezwaar dan wel voorafgaand aan het bezwaar is aangepast aangezien ten onrechte was uitgegaan van een gemiddeld voorzieningenniveau van de woning. De aanpassingen hadden geen betrekking op de inpandige garage. Bij de huidige waardering is uitgegaan van een voorzieningenniveau van 2 (onder gemiddeld). Ten aanzien van de door eiser aangehaalde verkoop van [adres 5] is tussen partijen niet in geschil dat deze woning niet op de openbare markt is verkocht, maar onderhands is verkocht. Naar het oordeel van de rechtbank kan een dergelijke verkoop niet dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde. Verweerder heeft gesteld dat bij deze verkoop geen verrekening met de nieuwe eigenaar heeft plaatsgevonden met betrekking tot de maandelijks te betalen servicekosten voor het onderhoud en beheer van het hof. Verweerder heeft dan ook terecht geen aftrek op de WOZ-waarde van eisers woning voor deze maandelijks te betalen servicekosten toegepast. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de beschikte WOZ-waarde niet te hoog is. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen leidt hetgeen eiser heeft aangevoerd niet tot een ander oordeel.
    
    
      [1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.”
    
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In hoger beroep is in geschil of de Heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld en of belanghebbende recht heeft op vergoeding van immateriële schade. 
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 504.000, dan wel tot een bedrag lager dan de beschikte waarde, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag, toekenning van een vergoeding voor de kosten van bezwaar, beroep en hoger beroep en tot vergoeding van het in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht. Voorts concludeert belanghebbende tot vergoeding van immateriële schade. 
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44).
      
    
    
      5.2.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, BNB 2024/92 geoordeeld dat bij de beoordeling van de vraag of aan de bewijslast is voldaan de normale regels met betrekking tot de verdeling van de bewijslast gelden. Die regels brengen mee dat de rechter ten aanzien van de door een partij aangevoerde feiten en omstandigheden moet beoordelen in hoeverre die zijn bestreden en, zo ja, in hoeverre die door deze partij aannemelijk zijn gemaakt. Daarbij moet de rechter acht slaan op al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd (HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63). Indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt mag de rechter de waarde op een door hem gekozen grondslag vaststellen. Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het derhalve aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (HR 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, BNB 2015/214). 
      
    
    
      5.3.
      De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. 
      
      
        5.4.1.
        Uit de matrix leidt het Hof het volgende af.
        
      
      
        5.4.2.
        De woning en de vergelijkingsobjecten zijn alle van het type “tussenwoning”. De gebruiksoppervlakten en de perceeloppervlakten van de vergelijkingsobjecten wijken af van die van de woning. 
        
      
      
        5.4.3.
        Voor zover de gebruiksoppervlakten van de vergelijkingsobjecten verschillen van de woning heeft de Heffingsambtenaar daarvoor (boven een herrekening naar evenredigheid van de oppervlakten) een correctie gemaakt van € 5 per m2 in verband met de wet van het afnemend grensnut. Voor wat betreft de afwijkingen in perceeloppervlakte is de Heffingsambtenaar uitgegaan van de voor de gebieden waarin de woning en de vergelijkingsobjecten zijn gelegen geldende grondstaffels, waarin het afnemend grensnut van extra grond is verdisconteerd. Voorts heeft de Heffingsambtenaar aan de woning en de vergelijkingsobjecten VLOK-factoren toegekend. Daarbij is hij bij de woning uitgegaan van factor 2 (onder gemiddeld) voor kwaliteit/luxe. Bij het vergelijkingsobject [adres 3] , dat stamt uit 2019 en dus relatief nieuw is, is de Heffingsambtenaar uitgegaan van een factor 4 (boven gemiddeld) voor onderhoudstoestand en kwaliteit/luxe. Bij het vergelijkingsobject [adres 4] is hij voor kwaliteit/luxe ook uitgegaan van factor 4 (boven gemiddeld). De afwijkingen in de VLOK-factoren ten opzichte van factor 3 (gemiddeld) werken allemaal in het voordeel van belanghebbende, omdat ze tot gevolg hebben dat de waarde van de vergelijkingsobjecten naar beneden wordt bijgesteld. Hetzelfde geldt voor de aanpassingen voor grotere gebruiks- en perceeloppervlaktes. 
        
      
      
        5.4.4.
        De Heffingsambtenaar heeft deelobjecten van de woning en de vergelijkingsobjecten apart gewaardeerd. Daarbij heeft hij de inpandige garage in de woning gewaardeerd tegen 75% van de waarde per m2 van gebruiksoppervlakte van de opstal. Aangebouwde woonruimte is gewaardeerd tegen 90% van de waarde per m2 van gebruiksoppervlakte van de opstal, serres en souterrains/woonkelders tegen 75% en zolders en berging/schuur aangebouwd tegen 50%. De overige deelobjecten (parkeerplaats, berging vrijstaand en dakkapellen) heeft de Heffingsambtenaar tegen eenheidsprijzen gewaardeerd.
        
      
      
        5.5.1.
        Met hetgeen de Heffingsambtenaar heeft aangedragen heeft hij niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Naar het oordeel van het Hof zijn de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] onvoldoende vergelijkbaar met de woning om als richtsnoer te dienen voor de onderbouwing van de waarde van de woning, omdat deze woningen drie woonlagen hebben terwijl de woning twee woonlagen heeft. De derde woonlaag biedt ruimte aan twee slaapkamers. Uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde iWOZ-kaart van [adres 3] blijkt dat bij die woning bovendien nog een vierde etage aanwezig is die kan dienen als logeergelegenheid, sport-/fitnessruimte of als thuiswerkplek. Deze verschillen in indeling, en daarmee gebruiksmogelijkheden (waaronder meerdere slaapkamers), maken deze objecten ongeschikt om als vergelijkingsobject te dienen. Het derde vergelijkingsobject, [adres 4] , onderbouwt zelfstandig beschouwd de vastgestelde waarde van de woning niet. 
        
      
      
        5.5.2.
        Het Hof gaat voorbij aan de ter zitting door de Heffingsambtenaar ingenomen stelling dat er een groot verschil zit tussen de op basis van de matrix bepaalde waarde van de woning (€ 694.977) en de beschikte waarde (€ 625.000), zodat met de verschillende woonlagen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] ten opzichte van de woning op die wijze rekening moet zijn gehouden, nu geen inzicht is gegeven hoe dit verschil zich verhoudt tot de verschillen in woonlagen. De eveneens ter zitting ingenomen stelling van de Heffingsambtenaar dat het vergelijkingsobject [adres 2] waarschijnlijk niet bij de waardebepaling is meegenomen verwerpt het Hof, omdat gegrondbevinding van die stelling niet kan bijdragen aan de aannemelijkheid van de vastgestelde waarde. Het oordeel over de vergelijkbaarheid wordt niet anders doordat de Heffingsambtenaar stelt dat [adres 2] en [adres 3] als vergelijkingsobjecten zijn gekozen, omdat verkopen van beter met de woning vergelijkbare objecten ontbraken.
        
      
      
        5.6.1.
        Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde van € 504.000 aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof is van oordeel dat dit niet het geval is. Belanghebbende neemt de verkoop van het object [adres 5] op 24 december 2021, een week voor de waardepeildatum, voor € 580.000 en de naar de waardepeildatum geïndexeerde verkoopprijs van [adres 6] op 20 januari 2025 van € 706.000 als uitgangspunten. Op deze prijzen brengt belanghebbende onder meer een bedrag van € 50.000 in mindering vanwege het feit dat inpandige garage van de woning kampt met vochtproblemen en een bedrag van € 20.000, omdat de woning is gelegen aan de andere kant van de [straat] en minder zon heeft in de ochtend. Volgens belanghebbende worden woningen aan zijn kant van de [straat] gemiddeld voor € 20.000 minder verkocht dan die zijn gelegen aan de andere kant. 
        
      
      
        5.6.2.
        Het Hof verwerpt het gebruik van het verkoopcijfer van [adres 5] als uitgangspunt voor de onderbouwing van de waarde van de woning. Vaststaat dat deze woning niet op de markt is aangeboden. De woning is, naar belanghebbende onweersproken heeft gesteld, verkocht aan een koper die herhaaldelijk aan bewoners van de [straat] had laten weten geïnteresseerd te zijn daar een huis te kopen. Belanghebbende heeft alleen een brief overgelegd waarin deze koper zich heeft gemeld als belanghebbende in een procedure bij de Rechtbank Den Haag omtrent een verleende omgevingsvergunning ter zake van, naar het Hof begrijpt, een dakopbouw op de [adres 5] . Verder heeft belanghebbende geen informatie over de omstandigheden van de verkoop van deze woning overgelegd, zoals bijvoorbeeld adviezen aan de verkopers van onafhankelijke makelaars omtrent de geschatte verkoopwaarde van de [adres 5] die zouden kunnen onderbouwen dat de prijs van € 580.000 marktconform was. Op basis van enkel de overgelegde gegevens kan niet gezegd worden dat koopprijs van de [adres 5] de marktwaarde representeert, zijnde de prijs die de meestbiedende koper na aanbieding ten verkoop op de voor deze woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding bereid zou zijn te betalen. Daar komt bij dat, zoals de Heffingsambtenaar terecht heeft opgemerkt, geen informatie is overgelegd over de staat van onderhoud, de voorzieningen en de kwaliteit van de [adres 5] , zodat niet bepaald kan worden hoe daarmee in de vergelijking met de woning rekening dient te worden gehouden. 
        
      
      
        5.6.3.
        Belanghebbende voert ook het verkoopcijfer van de [adres 6] als onderbouwing van de waarde van de woning aan. Dit object is in september 2024 ten verkoop aangeboden voor € 675.000 en op 20 januari 2025 verkocht voor € 706.000. Geïndexeerd naar de waardepeildatum is de waarde van dit object € 581.000, aldus belanghebbende. Het verkoopcijfer van dit pand kan niet worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning, omdat het ruim drie jaar na de waardepeildatum tot stand is gekomen. 
        
      
      
        5.6.4.
        Het Hof gaat voorbij aan de door belanghebbende gestelde vochtproblemen bij de inpandige garage als waardeverminderende factor van € 50.000. De vochtproblemen zijn weliswaar geïllustreerd aan de hand van foto’s, maar de daaraan toegekende waardevermindering van € 50.000 is een schatting van belanghebbende die in het geheel niet is onderbouwd. 
        
      
      
        5.6.5.
        Ten slotte gaat het Hof ook voorbij aan de door belanghebbende geclaimde € 20.000 lagere verkoopopbrengst van objecten gelegen aan dezelfde zijde van de [straat] als de woning ten opzichte van woningen gelegen aan de andere zijn van de [straat] . Belanghebbende onderbouwt deze stelling met een overzicht van verkoopprijzen van objecten gelegen aan beide zijden van de [straat] in de periode 2006 tot en met 2008 (zijde van de woning) en 2005 tot en met 2007 (andere zijde). De gemiddelden daarvan laten een verschil zien van ongeveer € 20.000 in het nadeel van verkopen van objecten gelegen aan de zijde van de [straat] waaraan de woning is gelegen. Deze puur cijfermatige opstelling kan de conclusie die belanghebbende daaraan verbindt echter niet dragen, omdat geen enkel inzicht wordt gegeven in de vergelijkbaarheid van de verkochte woningen aan beide zijden van de [straat] . Daarnaast wordt op geen enkele manier onderbouwd waarom verschillen in gemiddelde verkoopprijzen die meer dan veertien jaar voor de waardepeildatum zijn gerealiseerd maatgevend zijn voor de waardebepaling van de woning op de waardepeildatum. Hetgeen belanghebbende overigens heeft ingebracht leidt er ook niet toe dat hij daarmee een waarde van € 504.000 aannemelijk maakt. 
        
      
    
    
      5.7.
      Nu de Heffingsambtenaar er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is en belanghebbende de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen. Het Hof stelt de waarde vast op € 600.000.
      
      
        
          Immateriële schadevergoeding
        
      
      
      
        5.8.1.
        Belanghebbende verzoekt om toekenning van een vergoeding van immateriële schade voor het feit dat de Heffingsambtenaar zich steeds opnieuw baseert op dezelfde onjuiste feiten/kenmerken van de woning. 
        
      
      
        5.8.2.
        Artikel 8:88 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt, voor zover hier van belang, dat de bestuursrechter bevoegd is een bestuursorgaan te veroordelen tot vergoeding van schade die een belanghebbende leidt als gevolg van een onrechtmatig besluit of een andere onrechtmatige handeling ter voorbereiding van een onrechtmatig besluit. Belanghebbende onderbouwt op geen enkele wijze dat hij immateriële schade heeft geleden en wat de hoogte daarvan is. De enkele stelling dat die schade wordt veroorzaakt door het feit dat de gemeente zich steeds opnieuw baseert op dezelfde onjuiste feiten/kenmerken van de woning, wat daar ook van zij, is daartoe onvoldoende. 
        
        
          
            Slotsom
          
        
        
      
    
    
      5.9.
      Het hoger beroep is gegrond.
      
      
      
    
  
  
    Proceskosten 
    
    
      6.	Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. Wel dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierecht van € 51, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 138 te worden vergoed.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        wijzigt de beschikking tot een naar een waarde van € 600.000;
      
      
        vermindert de aanslag dienovereenkomstig; en
      
      
        gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 189 aan griffierecht te vergoeden.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door M.J.M. van der Weijden, C. Maas en W.H.A. Kannekens, in tegenwoordigheid van de griffier J. Azmi Shenouda.
    
    
    
    
      De griffier,	de voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      J. Azmi Shenouda	M.J.M. van der Weijden
    
    
    
    
      De beslissing is op 16 juli 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.