ECLI:NL:RBDHA:2025:15847, Rechtbank Den Haag, 13-08-2025, C/09/675271 / HA ZA 24-957
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-08-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Nakoming koopovereenkomst. Wijziging splitsingsakte. Buitengerechtelijke ontbinding. Beroep op dwaling en/of bedrog.  Contractuele boete. Terugstorten waarborgsom.

RECHTBANK Den Haag
    
    
      Team handel
    
    
    
      Zaaknummer: C/09/675271 / HA ZA 24-957
    
    
    
      
        Vonnis van 13 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [partij]
         te [woonplaats] ,
      eiser in conventie, gedaagde in reconventie,
      advocaat: mr. M.C. Veltkamp-van Paassen te Den Haag,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        ELITE WONEN B.V. te Den Haag,
      gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
      advocaat: mr. J.N. Heeringa te Amsterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna [partij] en Elite genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
      - de dagvaarding van 1 november 2024 met producties1 t/m 29;
      - de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 4;
      - de conclusie van antwoord in reconventie met producties 30 t/m 34;
      - het tussenvonnis van 5 maart 2025 waarin een mondelinge behandeling is bevolen. 
      
    
    
      1.2.
      Op 16 juni 2025 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen hebben gezegd.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten in conventie en in reconventie
    
    
      2.1.
      Partijen hebben op 9 juli 2024 een koopovereenkomst met elkaar gesloten betreffende de koop door [partij] van Elite van het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] (hierna: de woning).
      
    
    
      2.2.
      De woning maakt onderdeel uit van een pand gesplitst in drie appartementsrechten, te weten de woning op nummer [huisnummer 1] op de begane grond, op nummer [huisnummer 2] op de eerste verdieping en de woning op de tweede verdieping. De aandelen in de gemeenschap van het pand zijn verdeeld in de splitsingsakte van 9 juli 1976. Verder is de [VvE] (hierna: de VvE) opgericht bij de splitsingsakte. In de splitsingsakte is het Model-reglement van Splitsing van Eigendom 1973 (hierna: het modelreglement), met enkele wijzigingen, van toepassing verklaard. 
      
    
    
      2.3.
      
        In het modelreglement is, voor zover van belang, het volgende bepaald:
        
          ‘(…)
        
        
          Artikel 2
        
        
          Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden ondermeer gerekend:
        
        
          a.(…)dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk(…)
        
      
      
      
        
          Artikel 10
        
      
      
        1. Iedere eigenaar of gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden. Tot dat onderhoud behoort (…)
      
      
      
        
          Artikel 12
        
        
          Iedere eigenaar of gebruiker is tegenover de andere eigenaars of gebruikers aansprakelijk voor de schade toegebracht aan het gebouw of de gemeenschappelijke zaken en voor onredelijke hinder veroorzaakt door de schuld van hemzelf of van zijn huisgenoten en hij is verplicht voorzover dit redelijk is maatregelen te nemen of te dulden die de strekking hebben bedoelde schade te voorkomen. 
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Artikel 14
        
      
      
        1. Alle privé gedeelten met uitzondering van de zich daarin bevindende gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken, zijn voor rekening en risico van de betrokken eigenaars.
      
      
        2. Het in lid 1 bepaalde geldt niet voor schade die veroorzaakt is door een evenement dat buiten de betrokken privé gedeelten heeft plaatsgehad. In dat geval komt de schade voor de eigenaars gezamenlijk, onverminderd hun verhaal op degene die voor de schade aansprakelijk is.
      
      
        3. Alle zich in het privé gedeelte bevindende gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken zijn voor rekening en risico van de eigenaars gezamenlijk onverminderd hun verhaal op degene die daarvoor aansprakelijk is.’
      
      
    
    
      2.4.
      De splitsingsakte is bij akte van 17 mei 2019 gewijzigd. Daarbij is de omschrijving en bestemming van de woning op de begane grond gewijzigd in verband met de realisatie van een kelder. De toepassing van het modelreglement is ongewijzigd gebleven. 
      
    
    
      2.5.
      Elite heeft voorafgaand aan de verkoop van de woning aan [partij] daarop een dakterras met dakopbouw gerealiseerd (hierna: de dakopbouw). Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst was de dakopbouw nog niet betrokken in de splitsing van de gemeenschap, zoals vastgelegd in de akte van 17 mei 2019. 
      
    
    
      2.6.
      In de koopovereenkomst is, voor zover relevant voor dit geschil, het volgende opgenomen:
      
      
        
          ‘Artikel 4 Juridische overdracht
        
      
    
    
      4.1.
      
        De akte van levering zal gepasseerd worden op 19 augustus 2024 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van notariskantoor Notariskantoor Adegeest(…)
      
      
      
        
          Artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik. 
        
      
    
    
      6.2.
      
        
          Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen die op de onroerende zaak rusten, e.e.a. voor zover blijkend en/of voortvloeiend uit:
        
        
          (…)
        
        
          b. de akte van splitsing; 
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Artikel 7 Feitelijke levering. Overdracht aanspraken.
        
      
    
    
      7.4
      
        In deze koopovereenkomst is voor zover mogelijk begrepen de overdracht van alle aanspraken die verkoper ten aanzien van de onroerende zaak kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, waaronder begrepen de bouwer(s), (onder)aannemer(s), installateur(s), architect(en) en leverancier(s), zoals wegens verrichte werkzaamheden of ter zake van aan de onroerende zaak toegebrachte schade, zonder dat verkoper tot vrijwaring verplicht is.(…)
      
      
      
        
          Artikel 12 Reglement. Akte van splitsing.
        
        
          Koper verplicht zich tot naleving van de bepalingen van het reglement, vastgelegd bij akte van splitsing d.d. 17 mei 2019 inclusieve de eventueel daarin opgenomen bepalingen omtrent een Verenigen van Eigenaars. Koper krijgt een exemplaar van dit reglement voor het moment van levering. 
        
      
      
      
        
          Artikel 14 Ingebrekestelling. Ontbinding.
        
      
    
    
      14.1
      
        Indien één van partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van diens uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
      
    
    
      14.2.
      
        Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren (…).
      
    
    
      14.3.
      
        Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 14.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dat tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3%) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom (…).
      
    
    
      
      
        
          d. indien beide partijen tekortschieten of de notaris onvoldoende kan beoordelen wie van beide partijen tekortschiet dan wel of er sprake is van tekortschieten, - behoudens eensluidende betalingsopdracht van partijen – de bankgarantie of waarborgsom onder zich te houden totdat bij in kracht van gewijsde gegane uitspraak of uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis is beslist aan wie hij het bedrag moet afdragen. (…)’
        
      
      
    
    
      2.7.
      In het e-mailbericht waarmee Elite op 5 juli 2024 de conceptversie van de koopovereenkomst aan [partij] heeft toegestuurd, deelt zij mee dat zij de huidige splitsingsakte van 17 mei 2019 meestuurt, alsmede een concept van een nieuwe versie van de splitsingsakte (met de dakopbouw), nog te tekenen door de buren (hierna: concept I).
      
    
    
      2.8.
      In concept I is de omschrijving van het appartementsrecht, dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woning op de tweede verdieping met achterbalkon, gewijzigd in die zin dat daaraan het terras en de dakopbouw zijn toegevoegd. Daarnaast is in concept I bepaald dat aan artikel 10 lid 1 van het splitsingsreglement het volgende dat het onderhoud, herstel en de vervanging van de opbouw op de derde verdieping (waaronder begrepen de muren en kolommen, het geraamte, de gevel, raamkozijnen, deuren en het dak van de opbouw) en het dakterras op de derde verdieping (waaronder begrepen de afwerklagen van de vloeren en het hek- en traliewerk) voor rekening is van de eigenaar van het appartementsrecht A-5 (de woning).
      
    
    
      2.9.
      
        [partij] heeft een waarborgsom van € 71.000,- op de derdengeldenrekening van de notaris gestort.
      
    
    
      2.10.
      De datum van levering van de woning is door partijen verplaatst naar 21 augustus 2024. 
      
    
    
      2.11.
      Op 12 augustus 2024 is [partij] door de notaris erover geïnformeerd dat, kort gezegd, een bestuurder en lid van de VvE berichten heeft gestuurd, waarin hij er onder meer op wijst dat aan de realisatie van de dakopbouw geen VvE-besluit ten grondslag lag, dat de andere leden van de VvE twijfels hebben bij de kwaliteit van de dakopbouw, dat zij stellen hierdoor schade te hebben geleden, dat zij vrezen dat er nog meer schade zal ontstaan en dat zij een bedrag aan schadevergoeding eisen voordat aan de wijziging van de splitsingsakte wordt meegewerkt.
      
    
    
      2.12.
      
        [partij] heeft bij monde van zijn advocaat Elite bij brief van 19 augustus 2024 in gebreke gesteld. In deze brief is onder meer opgenomen:
      
      
        
          ‘Cliënt is er na de koop mee geconfronteerd geworden dat de dakopbouw niet is mee gesplitst, zodat u deze niet aan hem kunt leveren. Op basis van de huidige splitsingsakte van 9 juli 1976 en de wijzigingsakte van 7 mei 2019 is de dakopbouw gebouwd op het dak van de VvE. Door natrekking is de VvE eigenaar van de dakopbouw en u niet. U kunt daardoor niet leveren wat u heeft verkocht; een appartement van twee verdiepingen. U bent in gebreke.
        
      
      
      
        
          Het feit dat u in 2020 een concept liet opstellen het wijzigen van de splitsingsakte, waarbij de dakopbouw dan zou worden toegevoegd aan uw privé gedeelte, doet aan het bovenstaande niets af. Bovendien is de wijziging uiterst onzeker, nu er kennelijk een langlopend dispuut hierover bestaat binnen de VvE. U zou zijn afgeweken van het plan dat door de VvE was goedgekeurd en er zou schade zijn ontstaan.
        
      
      
      
        
          Bij deze stel ik u formeel in gebreke conform artikel 14.1 van de koopovereenkomst. Ik stel u bij deze in de gelegenheid om uiterlijk 29 augustus 2024 te leveren wat is verkocht, aldus het appartement inclusief de dakopbouw waarvoor toestemming bestond in de VvE. Daarvoor zal benodigd zijn dat voor die tijd de concept-wijziging van de splitsingsakte definitief is gemaakt, met medewerking van alle partijen binnen de VvE, en dat er uitdrukkelijk toestemming van de VvE bestaat voor de dakopbouw zoals die door u is gerealiseerd.
        
        
          […]
        
        
          Indien niet voldaan wordt aan het bovenstaande, ontbind ik namens cliënt nu reeds voor alsdan de koopovereenkomst conform artikel 14.2 van de koopovereenkomst. Cliënt heeft alsdan recht op de direct opeisbare boete van 10 %, aldus € 71.000,- […]’
        
      
    
    
      2.13.
      Elite heeft [partij] bij e-mail van 19 augustus 2024 bericht dat zij meent dat de overdracht van de woning door moet gaan. Zij is voorts in overleg getreden met de andere leden van de VvE. Elite heeft vervolgens aan de andere leden van de VvE geldbedragen betaald. Daarna hebben deze leden ingestemd met een wijziging van de splitsingsakte mits artikel 10 lid 1 van het modelreglement wordt aangevuld met de volgende bepaling:
      
      
        
          ‘4. a. Het onderhoud, herstel en de vervanging van
        
      
      
        
          
            de opbouw op de derde verdieping (waaronder begrepen de muren en kolommen, het geraamte, de gevel, raamkozijnen, deuren en het dak van de opbouw);
          
        
        
          
            het dakterras op de derde verdieping (waaronder begrepen de afwerklagen van de vloeren en het hek- en traliewerk),
          
        
      
      
        is voor rekening van de eigenaar van het appartementsrecht A-5, zulks in afwijking van hetgeen staat vermeld in artikel 2 van het modelreglement.
      
      
        b. Ter zake de opbouw en het dakterras geldt bovendien dat zowel eventuele schade aan de bouwkundige constructie van het gebouw als gevolg van de opbouw en/of het dakterras alsook eventuele aansprakelijkheid jegens derden, waaronder ook de mede-eigenaren in dit geval moeten worden beschouwd, voor zover deze niet gedekt wordt door de opstal-verzekeringspolis, eveneens volledig bij de eigenaar van appartementsrecht A-5 ligt. Mochten de mede-eigenaren worden aangesproken, dan draagt de eigenaar van appartementsrecht A-5 binnen de Vereniging van Eigenaars, het uiteindelijk risico en neemt de facto die risico’s over.’
      
      
    
    
      2.14.
      Eén van de leden van de VvE heeft [partij] op 23 augustus 2024 geïnformeerd over hetgeen onder randnummer 2.13. staat vermeld. [partij] heeft vervolgens bij monde van zijn advocaat op 26 augustus 2024 aan Elite bericht dat hij zich geconfronteerd ziet met een beerput waarvan hij tijdens de koop niet op de hoogte is gesteld, dat hij geen aansprakelijkheid accepteert en zich alle rechten voorbehoudt. 
      
    
    
      2.15.
      
        [partij] heeft van Elite op 26 augustus 2024 het gewijzigde concept van de splitsingsakte ontvangen met daarin het gewijzigde artikel 10 lid 1 zoals weergegeven onder randnummer 2.13 (hierna: concept II). [partij] heeft daarna aan alle betrokken partijen bericht dat hij de aansprakelijkheid zoals vermeld in concept II niet wenst te accepteren.
      
    
    
      2.16.
      De notariële akte tot wijziging van de splitsingsakte is op 27 augustus 2024 gepasseerd conform concept II (hierna: de definitieve wijzigingsakte).
      
    
    
      2.17.
      Elite heeft in een e-mailbericht van 27 augustus 2024 aan [partij] uiteengezet dat en waarom volgens haar nu aan alle eisen is voldaan. Zij heeft [partij] aansprakelijk gesteld voor de – in haar ogen onterechte – ontbinding van de koopovereenkomst en de contactuele boete opgeëist, indien hij niet uiterlijk op 29 augustus 2024 meewerkt aan het passeren van de leveringsakte.
      
    
    
      2.18.
      Elite heeft [partij] vervolgens op 29 augustus 2024 schriftelijk in gebreke gesteld. Zij heeft in de brief, samengevat, geschreven dat [partij] haar de gelegenheid heeft gegeven om te leveren wat verkocht is (de legalisatie van de dakopbouw en de splitsingsakte met de toestemming van alle vve-leden). Elite heeft gesteld dat hieraan op 27 augustus 2024 is voldaan en dat dus op 29 augustus 2024 de overdracht van de woning had moeten plaatsvinden, maar dat [partij] niet bij de notaris is verschenen. Elite eist daarom een boete van € 71.000,- op, tenzij [partij] meewerkt aan overdracht van de woning voor 31 augustus 2024.
      
    
    
      2.19.
      
        [partij] heeft op 30 augustus 2024 aan Elite Wonen (en aan de notaris) bericht, samengevat weergegeven, dat hij na de ingebrekestelling van 19 augustus 2024 geen concept-leveringsakte of uitnodiging voor de levering heeft ontvangen en dat er een andere splitsingsakte is gepasseerd dan dat aan hem is toegestuurd bij het aangaan van de koopovereenkomst, zodat er niet is voldaan aan de koopovereenkomst. [partij] bevestigt de ontbinding van de koopovereenkomst en verzoekt Elite om de waarborgsom van € 71.000,- aan hem te retourneren en hij stelt aanspraak te maken op een boete van € 71.000,-. [partij] stelt voorts dat hij de koopovereenkomst subsidiair vernietigt op grond van dwaling en/of bedrog.
      
    
    
      2.20.
      De notaris heeft laten weten dat zij de door [partij] gestorte waarborgsom alleen zal terugbetalen bij een eensluidende opdracht daartoe van partijen of een rechterlijke uitspraak over aan wie de som toekomt. 
      
    
    
      2.21.
      Elite heeft zich op 4 september 2024 schriftelijk op het standpunt gesteld dat [partij] geen recht heeft op ontbinding van de koopovereenkomst. Zij stelt hem in de gelegenheid om alsnog na te komen, bij gebreke waarvan zij aanspraak maakt op de contractuele boete.
      
    
    
      2.22.
      Elite heeft [partij] in kort geding gedagvaard en, kort gezegd, nakoming van de koopovereenkomst gevorderd. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van Elite bij vonnis van 20 januari 2025 afgewezen. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [partij] vordert – samengevat – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        
          primair:
        
      
      
      
        I. voor recht te verklaren dat [partij] de koopovereenkomst terecht heeft ontbonden;
        II. Elite te veroordelen om aan [partij] de contractuele boete van € 71.000,- te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 31 augustus 2024 tot de dag van volledige betaling;
        III. voor recht te verklaren dat de notaris de waarborgsom van € 71.000,- aan [partij] dient uit te keren;
      
      
      
        
          subsidiair:
        
      
      
      
        IV. voor recht te verklaren dat [partij] de koopovereenkomst terecht heeft vernietigd;
        V. voor recht te verklaren dat de notaris de waarborgsom van € 71.000,- aan [partij] dient uit te keren;
        
          primair en subsidiair:
        
      
      
      
        VI. [partij] te veroordelen in de proceskosten.
      
      
    
    
      3.2.
      Elite voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij] in de proceskosten.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      Elite vordert – samengevat – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        
          primair:
        
      
      
      
        I. [partij] te veroordelen om binnen drie dagen na dit vonnis, dan wel binnen een andere termijn, mee te werken aan levering van het appartementsrecht aan [partij] onder de gehoudendheid om tegelijkertijd aan Elite de koopsom van 
        € 710.000,- te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        II. [partij] te veroordelen om aan Elite de contractuele boete ter hoogte van drie promille van de koopsom, gerekend vanaf 12 september 2024 tot aan de dag van levering, met een maximum van tien procent van de koopsom;
      
      
      
        
          subsidiair:
        
      
      
      
        III. de koopovereenkomst te ontbinden;
        IV. [partij] te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van 10% van de koopsom van € 71.000,-;
      
      
      
        
          primair en subsidiair:
        
      
      
      
        V. [partij] te veroordelen in de proceskosten.
      
      
    
    
      3.5.
      
        [partij] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Elite in de proceskosten.
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      Het geschil tussen partijen gaat in de eerste plaats over de vraag of [partij] de koopovereenkomst terecht heeft ontbonden. Hiertoe moet worden beoordeeld of Elite toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de koopovereenkomst. 
      
    
    
      4.2.
      
        [partij] heeft ten eerste gesteld dat Elite is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst omdat hij na de door hem uitgebrachte ingebrekestelling geen concept-leveringsakte heeft ontvangen en niet door Elite is uitgenodigd om op een bepaalde dag en tijd bij de notaris te verschijnen om de leveringsakte te tekenen. De rechtbank overweegt daarover als volgt. Tussen partijen staat vast dat de  koopovereenkomst onder “kosten koper” is gesloten. Dit brengt mee dat is overeengekomen dat [partij] de kosten voor het notarieel transport van de woning draagt. Dit betekent ook dat de instructiebevoegdheid met betrekking tot de notaris bij [partij] als koper ligt en dat het op zijn weg ligt om opdracht te geven voor het opstellen en passeren van de leveringsakte, voor zover aan alle vereisten voor levering zou zijn voldaan. Dat Elite de notaris voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst aan [partij] heeft voorgedragen, welke voordracht door [partij] is overgenomen, leidt naar het oordeel van de rechtbank niet tot een andere verdeling van de instructiebevoegdheid aan de notaris. Hiervoor blijft [partij] verantwoordelijk. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat er op dit punt sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst aan de zijde van Elite. 
      
    
    
      4.3.
      
        [partij] heeft in de tweede plaats aan zijn beroep op ontbinding ten grondslag gelegd dat sprake is van een tekortkoming van Elite, omdat er een andere, voor [partij] nadeligere, splitsingsakte is gepasseerd dan voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst in concept door Elite aan hem is toegezonden. [partij] heeft namelijk voor het sluiten van de koopovereenkomst van Elite concept I ontvangen met de mededeling “nog te tekenen door de buren”. De definitieve wijzigingsakte is echter niet getekend en gepasseerd overeenkomstig concept I, omdat daaraan een extra bepaling (namelijk 4.b., zoals weergegeven onder randnummer 2.13.) is toegevoegd. Volgens [partij] loopt hij door deze extra bepaling een groter aansprakelijkheidsrisico dan in de situatie dat de splitsingsakte overeenkomstig concept I zou zijn gepasseerd, zodat Elite niet kan leveren waartoe zij zich op grond van de koopovereenkomst heeft verbonden. 
      
    
    
      4.4.
      Elite betwist dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Hiertoe voert zij aan dat [partij] op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst wist dat er een wijziging van de splitsingsakte moest plaatsvinden en dat Elite geen garanties heeft verstrekt over de inhoud daarvan. Bovendien leidt de extra bepaling in de definitieve splitsingsakte volgens Elite niet tot een verhoging van het aansprakelijkheidsrisico van [partij] ten opzichte van de situatie daarvoor. Elite wijst er in dit kader op dat in het geval de splitsingsakte overeenkomstig concept I zou zijn gepasseerd op basis van de wet, de splitsingsakte en het modelreglement eenzelfde risico op aansprakelijkheid voor [partij] zou bestaan. [partij] heeft daarom ten onrechte geweigerd zijn medewerking te verlenen aan de levering van de woning nadat de definitieve wijzigingsakte was gepasseerd, aldus Elite.
      
    
    
      4.5.
      De vraag die voorligt is of de extra bepaling in de definitieve wijzigingsakte (4.b., zoals weergegeven onder  randnummer 2.13.) leidt tot een hoger aansprakelijkheidsrisico van de eigenaar van de woning ten opzichte van de situatie dat de splitsingsakte overeenkomstig concept I zou zijn gebaseerd. De rechtbank is van oordeel dat dit het geval is. Daartoe geldt het volgende. 
      
    
    
      4.6.
      De rechtbank stelt voorop dat alle appartementsgerechtigden gezamenlijk eigenaar zijn van het gehele gebouw, inclusief de privégedeelten. De gerechtigde tot een appartementsrecht is geen eigenaar van het privégedeelte, maar heeft ‘slechts’ een exclusief gebruiksrecht, zo volgt uit artikel 5:106 lid 4 BW. In het modelreglement is beschreven welke delen van een gebouw privé zijn en welke delen gemeenschappelijk. Op basis van artikel 2 onder a. van het modelreglement behoren de buitenmuren van het gebouw tot de gemeenschappelijke delen. Hiervan is in de splitsingsakte niet afgeweken. Tussen partijen is niet in geschil dat de dakopbouw door Elite op buitenmuren van het gebouw is geplaatst. Dit brengt mee dat de VvE door natrekking ook eigenaar is geworden van de buitenmuren en het dak van de dakopbouw, waarvan de eigenaar van het appartement A-5 (de woning) op grond van de definitieve splitsingsakte het exclusief gebruiksrecht heeft.
      
    
    
      4.7.
      De wet, de splitsingsakte en het modelreglement regelen de verdeling van aansprakelijkheid tussen de individuele appartementseigenaren en de VvE wat betreft de privégedeelten en de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. In zowel concept I als in de definitieve wijzigingsakte is (als aanvulling op artikel 10 van het modelreglement), kort gezegd, bepaald dat het onderhoud, herstel en de vervanging van de dakopbouw voor rekening is van de eigenaar van de woning. Daarnaast is op zowel concept I als de definitieve wijzigingsakte artikel 12 en 14 van het modelreglement van toepassing. Uit artikel 12 van het modelreglement volgt dat iedere eigenaar of gebruiker tegenover de andere eigenaars of gebruikers aansprakelijk is voor de schade toegebracht aan het gebouw of de gemeenschappelijke zaken en voor onredelijke hinder veroorzaakt door de schuld  [cursivering rb.] van hemzelf of van zijn huisgenoten. Op grond van artikel 14 van het modelreglement zijn alle privé-gedeelten met uitzondering van de zich daarin bevindende gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken, voor rekening en risico van de betrokken eigenaars, tenzij er sprake is van schade die veroorzaakt is door een evenement dat buiten de betrokken privé gedeelten heeft plaats gehad, in welk geval de schade voor de eigenaars gezamenlijk komt, onverminderd hun verhaal op degene die voor de schade aansprakelijk is. Verder zijn op grond van deze bepaling alle zich in het privé gedeelte bevindende gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken voor rekening en risico van de eigenaars gezamenlijk, onverminderd hun verhaal op degene die voor de schade aansprakelijk is.
      
    
    
      4.8.
      In aanvulling op de hiervoor onder randnummer 4.7. besproken bepalingen bevat de definitieve splitsingsakte een extra bepaling (namelijk 4.b., zoals weergegeven onder randnummer 2.13.) op basis waarvan eventuele schade aan de bouwkundige constructie van het gebouw als gevolg van de opbouw en/of het dakterras alsook eventuele aansprakelijkheid jegens derden, waaronder ook de mede-eigenaren in dit geval moeten worden beschouwd, voor zover deze niet gedekt wordt door de opstal-verzekeringspolis, volledig bij de eigenaar van de woning ligt. Ook draagt de eigenaar van de woning in het geval de mede-eigenaren worden aangesproken op basis van deze extra bepaling binnen de VvE het uiteindelijk risico en neemt hij de facto de risico’s over.  
      
    
    
      4.9.
      Anders dan door Elite naar voren is gebracht leidt de extra bepaling tot een verzwaring van de aansprakelijkheid van [partij] ten opzichte van de bepaling in concept I en daarmee tot een groter aansprakelijkheidsrisico voor [partij] .  De extra bepaling leidt er namelijk toe dat [partij] ook aansprakelijk kan worden gehouden voor schade waarvoor hij onder concept I niet aansprakelijk zou zijn geweest of (ook) andere personen medeaansprakelijk zouden zijn. In dit kader moet in het bijzonder worden gedacht aan de aansprakelijkheid voor constructiefouten in de dakopbouw. Uit de in het geding gebrachte correspondentie volgt dat de extra bepaling in de definitieve splitsingsakte op verzoek van de overige VvE-leden is opgenomen, omdat zij vrezen voor schade als gevolg van constructiefouten in de dakopbouw en hier geen misverstanden over wensen te laten bestaan. In de extra bepaling is daarom expliciet bepaald dat eventuele schade aan de bouwkundige constructie van het gebouw als gevolg van de dakopbouw alsook eventuele aansprakelijkheid jegens derden bij [partij] rust en dat de overige VvE-leden verhaal op hem kunnen nemen als zij daarvoor worden aangesproken. Deze aansprakelijkheid van [partij] is verstrekkender dan op basis van concept I het geval zou zijn geweest (en alleen de onder randnummer 4.7. genoemde bepalingen van toepassing zouden zijn). Daartoe geldt dat aansprakelijkheid op grond van artikel 12 van het modelreglement is gebaseerd op een gedraging of het handelen (‘door de schuld’) van de appartementseigenaar zelf of zijn huisgenoot. Van een gedraging of handelen van [partij] is met betrekking tot constructiefouten in de dakopbouw geen sprake, omdat de dakopbouw door Elite is gerealiseerd. Ook de aansprakelijkheid van [partij] op grond van artikel 14 van het modelreglement strekt minder ver dan de extra bepaling in de definitieve splitsingsakte. Op grond van artikel 14 van het modelreglement komt de schade als gevolg van constructiefouten in de dakopbouw namelijk voor rekening van de VvE, nu de buitenmuren en het dak van de dakopbouw tot het gemeenschappelijke gedeeltes van het gebouw behoren. Gelet op het voorgaande loopt [partij] onder de definitieve splitsingsakte een hoger aansprakelijkheidsrisico dan onder concept I het geval zou zijn geweest. 
      
    
    
      4.10.
      Daaraan doet niet af dat zowel onder concept I als de definitieve splitsingsakte het onderhoud, herstel en de vervanging van de dakopbouw op grond van de splitsingsakte voor rekening komt van alleen de eigenaar van de woning. Schade aan andere delen van het gebouw als gevolg van constructiefouten in de dakopbouw valt daar namelijk niet onder. De door Elite aangedragen omstandigheden dat [partij] haar aansprakelijk kan houden voor tekortkomingen bij de bouw van het dakterras in het geval hij door de andere appartementseigenaren/de VvE aansprakelijk worden gesteld en dat [partij] op grond van artikel 7.4 van de koopovereenkomst in de rechten van Elite treedt met betrekking tot aanspraken jegens derden (waaronder aannemers), maken dit evenmin anders. Dit komt er namelijk op neer dat [partij] bij het nemen van verhaal op derden nadat hij aansprakelijk is gesteld, een incassorisico loopt en in een slechtere positie verkeert dan onder concept I het geval zou zijn geweest waarin hij niet aansprakelijk is voor deze schade. 
      
    
    
      4.11.
      Nu de splitsingsakte niet is gepasseerd conform concept I, maar daaraan een extra – voor [partij] nadelige bepaling – is toegevoegd, kan Elite niet leveren waartoe zij zich op basis van de koopovereenkomst heeft verbonden. Elite schiet daarmee tekort in de nakoming van de overeenkomst. Anders dan  Elite betoogt is geen sprake van een situatie waarin de tekortkoming ontbinding niet rechtvaardigt. De extra bepaling leidt zoals hiervoor is vastgesteld immers tot een aanzienlijke verhoging van het aansprakelijkheidsrisico van [partij] . Zelfs in het geval de kans op schade klein is, hetgeen tussen partijen in geschil is, dan kan de omvang van schade bij een realisatie van de kleine kans in potentie groot zijn. Dit betekent dat [partij] de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden. De door [partij] gevorderde verklaring voor recht van die strekking wordt toegewezen. 
      
    
    
      4.12.
      Omdat [partij] de koopovereenkomst met Elite rechtsgeldig heeft ontbonden, is Elite de contractuele boete aan [partij] verschuldigd (artikel 14.2 van de koopovereenkomst). De vordering van [partij] om Elite te veroordelen om de contractuele boete van € 71.000,- te betalen wordt dan ook toegewezen. De wettelijke rente daarover vanaf 31 augustus 2024 komt, bij gebreke van afzonderlijke betwisting, eveneens voor toewijzing in aanmerking. Daarnaast heeft de ontbinding van de koopovereenkomst tot gevolg dat de waarborgsom die [partij] onder de notaris heeft gestort aan hem moet worden geretourneerd.
      
    
    
      4.13.
      Omdat het beroep op ontbinding slaagt, komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van hetgeen partijen hebben aangevoerd over dwaling en/of bedrog. 
      
      
        
          proceskosten
        
      
      
    
    
      4.14.
      Elite is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij] in conventie worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                   139,41
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.325,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.428,00
              
              
                (2 punten × € 1.214,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                   178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                4.070,41
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          in reconventie:
        
      
      
    
    
      4.15.
      Zoals hiervoor in conventie is overwogen heeft [partij] de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden. Daarmee ontvalt de grondslag van de vorderingen van Elite in reconventie, zodat die worden afgewezen. 
      
      
        
          proceskosten
        
      
      
    
    
      4.16.
      Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie wordt  in reconventie de helft van het aantal punten toegekend. De proceskosten worden in conventie aan de kant van [partij] begroot op € 2.035,21 (2 punten × € 1.214,00 x 0,5), te vermeerderen met € 139,00 aan nakosten.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat [partij] de koopovereenkomst van 9 juli 2024 terecht heeft ontbonden;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Elite om aan [partij] de contractuele boete van € 71.000,- te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 31 augustus 2024 tot aan de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.3.
      verklaart voor recht dat notaris Adegeest te Den Haag de waarborgsom van € 71.000,- aan [partij] dient uit te betalen;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt Elite in de proceskosten van [partij] van € 4.070,41 te betalen binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis; 
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.5.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt Elite in de proceskosten van [partij] van € 2.174,21 te betalen binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis;
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt Elite als zij niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, tot betaling van € 92 extra aan nakosten, plus de kosten van betekening;
      
    
    
      5.8.
      verklaart de onder 5.2., 5.4., 5.6. en 5.7. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp en in het openbaar uitgesproken op 13 augustus 2025.
      
      
      
        3219
      
    
  
  
     De vordering om aan Elite te leveren is naar de rechtbank aanneemt een kennelijke verschrijving.