ECLI:NL:RBAMS:2025:4385, Rechtbank Amsterdam, 17-06-2025, 24/1732
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-06-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Onroerende zaakbelasting gebruiker. Woon- zorgcomplex, wonen of niet-wonen, gegrond.

RECHTBANK AMSTERDAM
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: AMS 24/1732 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 juni 2025 in de zaak tussen
  
    
      Stichting [naam stichting] , uit [vestigingsplaats] , eiseres
    (gemachtigde: [gemachtigde] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam 
    (mr. H. Oderkerk).
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 februari 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Amsterdam (de onroerende zaak) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 4.862.000,- en de heffingsgrondslag voor de aanslag onroerende zaakbelasting gebruiker (OZBG) niet-woning vastgesteld op € 392.000,- (de beschikking). Daarbij is aan eiseres ook de aanslag OZBG van de gemeente Amsterdam voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      Eiseres heeft op 19 mei 2025 in een rapport van haar [functie] gereageerd op het verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 21 mei 2025 op zitting behandeld. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] , kantoorgenoot van haar gemachtigde, vergezeld door [naam 2] , [functie] . De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. H. Oderkerk en mr. P.E.H.A. Ingenhou, vergezeld door [naam 3] , [functie] . 
      
    
  
  
    Feiten
    
    2. Eiseres is huurder en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een gebouw van vier verdiepingen met een bruto oppervlak van in totaal 3.588,71 m², met een kelder, een begane grond en vier verdiepingen. Op de eerste tot en met de vierde verdieping is een woon-zorgcomplex gevestigd. Op de eerste tot en met de derde verdieping zijn woongroepen en zorgwoningen voor ouderen met dementie. Op de vierde verdieping wonen mensen met een somatische zorgvraag. De verdiepingen zijn nagenoeg identiek en op alle verdiepingen bevinden zich ook gemeenschappelijke ruimtes. De privégedeeltes van de bewoners zijn alle bereikbaar via de gemeenschappelijke ruimtes en  liggen daar hoofdzakelijk omheen. 
    
    3. De onroerende  zaak maakt deel uit van een groter complex dat ook [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] omvat. Deze delen van het complex worden gehuurd door andere zorg gerelateerde partijen. Deze ruimten behoren niet tot de onroerende zaak.
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    4. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar terecht het tarief niet-woning heeft toegepast bij de vaststelling van de aanslag OZGB en daarmee of de aanslag terecht is opgelegd. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
    
    5. In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar erkend dat in de uitspraak op bezwaar niet op alle grieven van eiseres is ingegaan. Daarom komt het bestreden besluit in principe reeds wegens strijd met het motiveringsbeginsel voor vernietiging in aanmerking. 
    
    6. De heffingsambtenaar heeft verder toegelicht dat de onroerende zaak moet worden aangemerkt als niet-woning zoals bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet. Op grond van artikel 220e van de Gemeentewet heeft de heffingsambtenaar de eerste tot en met de vierde verdieping vrijgesteld van de OZBG omdat deze in hoofdzaak dienen tot woning dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Verder heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat hij meer heeft vrijgesteld dan nodig, namelijk ook de ruimte op de begane grond. De aanslag heeft alleen betrekking op een technische ruimte in de kelder en het aandeel van de grond.
    
  
  
    Objectafbakening
    
    
      7. Partijen zijn het erover eens dat de onroerende zaak op grond van het bepaalde in artikel 16 van de Wet op de onroerende zaken (Wet WOZ) voor de toepassing van de Wet WOZ één object vormt. De rechtbank beoordeelt ambtshalve of de heffingsambtenaar voor de toepassing van de Wet WOZ uitgaat van een juiste objectafbakening. De onroerende zaak maakt onderdeel uit van een groter complex. Eiseres huurt alleen de onroerende zaak en het complex wordt verder gebruikt door derden. Onder die omstandigheden is er geen aanleiding partijen niet te volgen in hun standpunt dat de onroerende zaak als één object moet worden aangemerkt.
    
    
  
  
    Wonen of niet-wonen
    
    8. In geschil is of de onroerende zaak moet worden aangemerkt als woning (eiseres) of niet-woning (de heffingsambtenaar) zoals bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet. Als eiseres wordt gevolgd dat sprake is van een woning, moet het tarief voor woning worden toegepast en is een aanslag voor het gebruik niet aan de orde.
    
    9. In artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet, in samenhang met artikel 220 van die wet, is bepaald dat een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet WOZ is vastgesteld voor die onroerende zaak, in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Onder het criterium ‘in hoofdzaak’ wordt in dit verband verstaan: 70 procent of meer.
    
    10. Partijen zijn het erover eens dat de op de verdiepingen gelegen privégedeeltes van de bewoners dienen tot wonen en voldoen aan dit criterium in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet. Het geschil spitst zich toe op de gemeenschappelijke ruimtes. 
    
    11. Partijen zijn het er verder over eens dat als de gemeenschappelijke ruimtes dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar moeten worden geacht aan woondoeleinden, zoals eiseres stelt, de hiervoor genoemde drempel van 70%  wordt gehaald en dat dan geldt dat de hele onroerende zaak als woning moet worden gezien. Zo niet, dan wordt de drempel niet gehaald en geldt de hele onroerende zaak als niet-woning, zoals de heffingsambtenaar stelt.
    
    12. De heffingsambtenaar heeft in beroep plattegronden van de onroerende zaak overgelegd. De daarop groen gekleurde ruimtes op de verdiepingen zijn de privégedeeltes van de bewoners en de blauw gekleurde ruimtes zijn de gemeenschappelijke ruimtes. Het oppervlak is grofweg 50/50 verdeeld over privé- en gemeenschappelijk gebruikte delen. 
    
    13. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat in de gemeenschappelijke ruimtes activiteiten plaatsvinden, dat daar sprake is van dagbesteding en dat er eten wordt bereid. Doordat daar niet alleen bewoners, maar ook personeel aanwezig is, zijn de ruimtes niet volledig dienstbaar aan woondoeleinden. Ook kunnen de ruimtes, anders dan de privégedeeltes, niet als zelfstandige woning worden gebruikt, aldus de heffingsambtenaar.
    
    14. Eiseres heeft aangevoerd dat de bewoners van het zorgcomplex onder de Wet langdurige zorg vallen. Zij verblijven het grootste deel van de dag in de gemeenschappelijke ruimtes en de activiteiten in die ruimtes zijn alleen voor hen bestemd. De gemeenschappelijke ruimtes zijn daarom een verlengstuk van de niet zelfstandige woningen van de bewoners. Omdat de bewoners zorg nodig hebben, is in de gemeenschappelijke ruimtes personeel aanwezig. Eiseres heeft ter ondersteuning van haar standpunt verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022. 
    
    15. De Hoge Raad heeft in genoemd arrest bepaald dat een deel van een onroerende zaak dat naar aard en inrichting bestemd en geschikt is om enigszins duurzaam voor menselijke bewoning te dienen en waarbij de woonfunctie overheersend is ten opzichte van andere functies, dient tot woning als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet, ongeacht of dat deel feitelijk duurzaam wordt bewoond. Zoals eiseres heeft aangevoerd wordt in dit arrest voor de vraag of sprake is van woning of niet-woning als bedoeld in artikel 220a tweede lid van de Gemeentewet dus het geschiktheidscriterium (en niet het bestemmingscriterium) van toepassing geacht.
    
    16. Uit de parlementaire geschiedenis van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet blijkt dat ook onzelfstandige eenheden waarbij de woonfunctie overheerst, zoals bij studenten- of bejaardenwoningen, moeten worden gerekend tot de delen van een onroerende zaak die dienen tot woning. Uit die parlementaire geschiedenis volgt verder dat de aard van het object beslissend is bij de beoordeling of een deel van een onroerende zaak tot woning dient. Daarom moet ervan worden uitgegaan dat een deel van een onroerende zaak dat naar aard en inrichting bestemd en geschikt is om enigszins duurzaam voor menselijke bewoning te dienen en waarbij de woonfunctie overheersend is ten opzichte van andere functies, dient tot woning als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, Gemeentewet, ongeacht of dat deel feitelijk duurzaam wordt bewoond. 
    
    17. Niet in geschil is dat de gemeenschappelijke ruimtes naar hun aard en inrichting niet bestemd en geschikt zijn om enigszins duurzaam voor menselijke bewoning te dienen, zodat ze niet ‘dienen tot woning’ als bedoeld in artikel 220a, tweede lid (eerste zinsdeel), van de Gemeentewet. Met eiseres is de rechtbank van oordeel dat de ruimtes wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden (het tweede zinsdeel) van artikel 220a, tweede lid van de Gemeentewet. Daartoe geldt het volgende. Het begrip ‘volledig’ dienstbaar wil in dit geval zeggen dat de gemeenschappelijke ruimtes niet meer dan incidenteel gebruikt worden voor andere doeleinden dan woondoeleinden. Op basis van wat partijen over het gebruik van de ruimtes hebben aangevoerd in samenhang bezien met het feit dat sprake is van een woon-zorgcomplex, is de rechtbank van oordeel dat dat hier het geval is. De bewoners van de zorgwoningen gebruiken de gemeenschappelijke ruimtes als woonkamer en doen daar wat normaalgesproken thuis in een woonkamer wordt gedaan. Op de verdiepingen 1 tot en met 3 bevinden zich woongroepen en het karakter van een woongroep maakt dat mede in een gezamenlijke woonkamer wordt geleefd. De gemeenschappelijke ruimtes zijn daarmee, zoals eiseres heeft aangevoerd, een verlengstuk van de niet zelfstandige woningen van de bewoners. Dat zij in de gemeenschappelijke ruimtes hulp en/of zorg krijgen van personeel, maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat sprake is van gebruik voor andere doeleinden dan woondoeleinden. Voor zover al geoordeeld zou kunnen worden dat de enkele aanwezigheid van personeel in de gemeenschappelijke ruimtes maakt dat deze überhaupt gebruikt worden voor andere doeleinden dan woondoeleinden, dan geldt dat niet aannemelijk is geworden dat dat meer is dan incidenteel. Nu niet is gesteld of gebleken dat het personeel in de gemeenschappelijke ruimtes werkzaamheden verricht die normaalgesproken in een niet-woning worden gedaan, is niet duidelijk waarom de aanwezigheid van het personeel afdoet aan de dienstbaarheid van de gemeenschappelijke ruimtes aan de woondoeleinden. Dat betekent dat de woonfunctie van de gemeenschappelijke ruimtes overheersend is ten opzichte van eventuele andere functies van de gemeenschappelijke ruimtes. 
    
    18. De slotsom is dat meer dan 70% van de onroerende zaak kan worden toegerekend aan delen die tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, zodat de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet. Dit betekent dat de heffingsambtenaar ten onrechte het tarief voor een niet-woning heeft toegepast bij het bepalen van de onroerendzaakbelasting gebruiker. De beroepsgrond slaagt. Nu het beroep om deze reden gegrond zal worden verklaard, hoeft het motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar niet te worden besproken.
    
  
  
    Conclusie
    
    
      19. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal daarom de uitspraak op bezwaar vernietigen en zelf in de zaak voorzien door het besluit van 30 april 2023 in zoverre te herroepen.
    
    
  
  
    Griffierecht en proceskosten
    
    20. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar de proceskosten van eiseres en het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden.
    
    21. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten van rechtsbijstand worden met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vastgesteld op in de eerste plaats een bedrag van € 3.108,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 647,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 907,- en een wegingsfactor 1 (gewicht van de zaak is gemiddeld).
    
    22. Eiseres heeft daarnaast verzocht om een vergoeding van de kosten voor de aanwezigheid van [functie] [naam 2] ter zitting. In het door eiseres ingediende PKV-formulier stelt eiseres dat het gaat om € 34,20 voor de reiskosten en € 405,- voor het bijwonen van de zitting, een uur voor de zitting en twee uur voor de reistijd. De kosten van een deskundige komen voor vergoeding in aanmerking als het inroepen van die deskundige redelijk was en de deskundigenkosten zelf redelijk zijn. Naar het oordeel van de rechtbank was de inschakeling van een deskundige redelijk. Volgens artikel 2, eerste lid, sub b, van het Bpb, gelezen in samenhang met artikel 8:36, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht, geldt voor de hoogte van de kosten van een deskundige het te vergoeden bedrag volgens de Wet tarieven in strafzaken. De hoogte van de vergoeding is via artikel 3, eerste lid, onderdeel a, van die wet te vinden in het Besluit tarieven strafzaken, artikel 6. Daarin is bepaald dat een tarief geldt van ten hoogste € 162,63 per uur (jaar 2025). De rechtbank acht het bedrag van de gevraagde vergoeding voor het bijwonen van de zitting (inclusief de reistijd) redelijk, evenals het uurtarief van € 135,-. De gevraagde kosten, exclusief btw omdat eiseres btw-plichtig ondernemer is, komen dan ook voor vergoeding in aanmerking. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
    
    23. De totaal toe te kennen proceskostenvergoeding bedragen daarmee € 3.547,20. Het griffierecht en de vergoeding voor de proceskosten moeten rechtstreeks aan eiseres worden betaald.
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover daarbij de aanslag onroerende zaakbelasting gebruiker is gehandhaafd;
      
      
        herroept het besluit van 30 april 2023 voor zover daarbij die aanslag is opgelegd; 
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van het vernietigde deel van de uitspraak op bezwaar;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 3.547,20;
      
      
        draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 371,- aan eiseres te vergoeden.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. Hansen-Löve, rechter, in aanwezigheid van J.J.M. Tol, griffier.
      Uitgesproken in het openbaar op 17 juni 2025.
    
    
    
      
        De griffier is verhinderd de
      
      
        uitspraak te ondertekenen.
      
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     Zie vaste belastingrechtspraak van de Hoge Raad, bijvoorbeeld ECLI:NL:HR:1991:ZC4804, ECLI:NL:HR:2012:BV3270 en ECLI:NL:HR:2013:1125.
  
  
     ECLI:NL:HR:2022:770.
  
  
     Kamerstukken II, 1996/1997, 25 037, nr. 3, blz. 19.
  
  
     Handelingen II, 1996/97, 22-1656 en 1657.
  
  
     Zie de uitspraak van de Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:770.
  
  
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ