ECLI:NL:RBNHO:2025:12612, Rechtbank Noord-Holland, 25-06-2025, 11516213 \ CV EXPL  25-341
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-06-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: De verhuurder van een sociale huurwoning vordert ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van 3,5 maand achterstallige huur. De kantonrechter is van oordeel dat de huurachterstand kan worden toegewezen. Deze huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. Ook de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden daarom toegewezen.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
      Zaaknummer: 11516213 \ CV EXPL  25-341 TB
    
    
    
      
        Vonnis van 25 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting
      
        WONINGSTICHTING DEN HELDER, 
      te Den Helder,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Woningstichting Den Helder,
      gemachtigde: J. Schutte,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [bewindvoerder] h.o.d.n. HELDERE BEWINDVOERING, in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [onderbewindgestelde], 
      te Den Helder,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: de bewindvoerder q.q. en [onderbewindgestelde] ,
      gemachtigde: mr. A.W. Hoogland.
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      De verhuurder van een sociale huurwoning vordert ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van 3,5 maand achterstallige huur. De kantonrechter is van oordeel dat de huurachterstand kan worden toegewezen. Deze huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. Ook de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden daarom toegewezen.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 27 januari 2025
      - de conclusie van antwoord van 2 april 2025
      - het tussenvonnis van 16 april 2025
      - de mondelinge behandeling van 27 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [onderbewindgestelde] huurt sinds juni 2013 van Woningstichting Den Helder de woning aan het adres [adres] (hierna: de woning of het gehuurde). De huurprijs bedraagt op dit moment € 548,15 per maand bij vooruitbetaling te voldoen. Op de huurovereenkomst is het Huurreglement Woningstichting Den Helder versie 2007 (hierna: het Huurreglement) van toepassing.
      
    
    
      2.2.
      Op 25 juni 2024 heeft Woningstichting Den Helder aan [onderbewindgestelde] een brief gestuurd dat zij artikel 3 en artikel 22.2 van het Huurreglement als vervallen verklaren en op onvoorwaardelijke en onherroepelijke wijze afstand doet van deze bepalingen.
      
    
    
      2.3.
      Woningstichting Den Helder heeft op 28 oktober 2024 een huurachterstand gemeld bij de gemeente Den Helder.
      
    
    
      2.4.
      Op 11 november 2024 heeft Woningstichting Den Helder aan [onderbewindgestelde] een sommatie gestuurd.
      
    
    
      2.5.
      Woningstichting Den Helder heeft op 3 december 2024 nogmaals een huurachterstand gemeld bij de gemeente Den Helder.
      
    
    
      2.6.
      
        [onderbewindgestelde] is bij beschikking van 21 januari 2025 onder bewind gesteld.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Woningstichting Den Helder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van € 2.901,75 (€ 2.540,19 aan hoofdsom en € 361,56 aan buitengerechtelijke incassokosten), vermeerderd met de wettelijke rente over € 2.540,19 en verhoogd met € 548,15 per maand vanaf 1 februari 2025 tot aan de dag van ontruiming. Woningstichting Den Helder vordert ook dat de bewindvoerder q.q. in de proceskosten wordt veroordeeld.
      
    
    
      3.2.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Deze zaak gaat om de huur van een zelfstandige woonruimte. De huurovereenkomst is aangegaan op 24 juni 2013 met een aanvangshuur van € 427,76 netto. Er is daarom sprake van sociale huur.
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter moet beoordelen of de bewindvoerder q.q. de huurachterstand met rente aan Woningstichting Den Helder moet betalen en of de huurachterstand ontbinding  van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt. 
      
    
    
      4.3.
      Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument (in de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn)). Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. Artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is. 
      
    
    
      4.4.
      Bedingen waaraan de huurder gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, zijn oneerlijk als deze in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoren in het nadeel van de huurder. Het gaat om een beoordeling van de bedingen op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Of de verhuurder de huurder ook daadwerkelijk aan die bedingen houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is niet relevant. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over het zelfde onderwerp. 
      
    
    
      4.5.
      Gelet op het voorgaande (r.o. 4.3. en 4.4.) heeft de kantonrechter het huurprijswijzigingsbeding, het servicekostenbeding en het rentebeding getoetst en deze zijn niet oneerlijk. Voor beoordeling van de hierna vermelde bedingen is in dit geval geen plaats meer. Dit omdat Woningstichting Den Helder heeft gesteld dat zij tijdig afstand heeft gedaan van bepaalde bedingen in de algemene voorwaarden, te weten het boetebeding in artikel 3 en het beding over buitengerechtelijke kosten en proceskosten in artikel 22.2. Op 25 juni 2024 heeft Woningstichting Den Helder hierover aan [onderbewindgestelde] een brief gestuurd. De kantonrechter stelt vast dat Woningstichting Den Helder daarmee tijdig, vóórdat [onderbewindgestelde] in verzuim was, afstand heeft gedaan van de (in eerdere uitspraken als oneerlijk geoordeelde) bedingen. De kantonrechter zal dan ook de door Woningstichting Den Helder ingestelde nevenvorderingen beoordelen aan de hand van de wettelijke regels die hiervoor gelden. 
      
      
        
          De huurachterstand moet worden betaald
        
      
      
    
    
      4.6.
      Op de zitting heeft Woningstichting Den Helder een actueel overzicht overgelegd van de huurachterstand. Volgens dat overzicht is de huurachterstand tot en met mei 2025 € 1.992,04 (€ 2.540,19 - € 548,15). Ter zitting is gebleken dat de huur van januari 2025 in maart 2025 is betaald, zodat dit bedrag door Woningstichting Den Helder in mindering wordt gebracht op de hoofdsom. 
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter zal, gelet op de erkenning door de bewindvoerder q.q., de hoofdsom van € 2.540,19 van Woningstichting Den Helder toewijzen, met dien verstande dat daarop een bedrag van € 548,15 in mindering zal worden gebracht.
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden
        
      
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter mag een huurovereenkomst alleen ontbinden als de huurachterstand ernstig genoeg is. Meestal zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld of de lopende huur wordt betaald, of de achterstand (deels) is ingelopen en of een huurder eerder betalingsachterstanden heeft gehad, maar ook of de verhuurder heeft voldaan aan haar verplichting om een huurachterstand bij de gemeente te melden.
    
    
      4.9.
      
        De huurachterstand van [onderbewindgestelde] in de dagvaarding bedraagt vier en een halve maand. Uit het actuele overzicht van Woningstichting Den Helder is gebleken dat de huurachterstand drie en een halve maand bedraagt en dat na dagvaarding de huurachterstand niet verder is opgelopen. De bewindvoerder q.q. heeft aangevoerd dat de huurachterstand is ontstaan omdat [onderbewindgestelde] was gedetineerd van 19 augustus 2024 tot 1 oktober 2024 en de aanvraag voor bijzondere bijstand is afgewezen omdat die niet tijdig was gedaan.
        De kantonrechter is van oordeel dat het feit dat de huur tijdens de detentie van [onderbewindgestelde] niet is betaald, voor zijn rekening en risico moet blijven. Hetzelfde geldt voor het niet tijdig aanvragen van bijzondere bijstand.
        De gemachtigde heeft namens de bewindvoerder q.q. ter zitting gesteld dat de gemeente Den Helder inmiddels heeft toegezegd dat [onderbewindgestelde] een renteloze lening zal verkrijgen voor de maanden augustus en september 2024. Per wanneer dit het geval is en of alsnog bijzondere bijstand is toegekend, is onbekend bij de gemachtigde. 
        Verder is nog gesteld dat er een schuldhulptraject zal worden gestart, maar ook deze stelling is niet onderbouwd. Niet gesteld of gebleken is dat er al een plan is voor het aflossen van de schulden of dat duidelijk is hoeveel schulden [onderbewindgestelde] heeft. Daarom kan niet worden vastgesteld in hoeverre de (toekomstige) huurbetalingen zeker zijn gesteld. De enkele toezegging dat er zal worden betaald, is niet voldoende. Dit geldt te meer omdat – door de bewindvoerder q.q. niet betwist – er in het verleden al vaker huurachterstanden zijn ontstaan. De omvang van de huurachterstand op zich rechtvaardigt daarom de ontbinding van de huurovereenkomst.
      
      
    
    
      4.10.
      Verder is gebleken dat Woningstichting Den Helder voorafgaand aan deze procedure heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening. [onderbewindgestelde] heeft inmiddels hulp van een bewindvoerder op vrijwillige basis. Woningstichting Den Helder heeft op de zitting onweersproken gesteld dat er geen minderjarige kinderen zijn die bij [onderbewindgestelde] wonen.
      
    
    
      4.11.
      De kantonrechter is al met al van oordeel dat het belang van Woningstichting Den Helder bij een huurder die de huur volledig en op tijd betaalt en dus bij beëindiging van de huurovereenkomst in dit geval zwaarder weegt dan het woonbelang en de andere persoonlijke belangen van [onderbewindgestelde] bij voortzetting van de huurovereenkomst.
      
    
    
      4.12.
      De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal dan ook worden toegewezen.
      
    
    
      4.13.
      Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de bewindvoerder q.q. wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
      
      
        
          De bewindvoerder q.q. moet tot de ontruiming € 548,15 per maand betalen
        
      
      
    
    
      4.14.
      De bewindvoerder q.q. moet een gebruiksvergoeding gelijk aan de huidige huur betalen tot en met de dag dat hij de woning met al zijn spullen en met degenen die met hem in de woning verblijven, heeft verlaten. De kantonrechter leidt uit de dagvaarding af dat de huur € 548,15 per maand bedraagt en zal daarom uitgaan van dit bedrag.
      
      
      
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten, rente en proceskosten
        
      
      
    
    
      4.15.
      De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en rente worden toegewezen. De bewindvoerder q.q. heeft deze kosten niet betwist. Aan de bewindvoerder q.q. is een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van de wet. De buitengerechtelijke kosten zijn verschuldigd op het moment dat de bewindvoerder q.q. in verzuim was en de huurachterstand (inclusief servicekosten) niet binnen 14 dagen na ontvangst van de onder 2.4. genoemde aanmaningsbrief heeft betaald. Het gevorderde bedrag van € 361,56 aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en is daarom toewijsbaar.
      
    
    
      4.16.
      De bewindvoerder q.q. is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woningstichting Den Helder worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                514,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                476,00
              
              
                (2 punten × € 238,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                119,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.254,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de tussen Woningstichting Den Helder en [onderbewindgestelde] bestaande huurovereenkomst,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [onderbewindgestelde] om binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] , te verlaten en te ontruimen met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Woningstichting Den Helder zijn, en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Woningstichting Den Helder te stellen,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt de bewindvoerder q.q. om aan Woningstichting Den Helder te betalen € 1.992,04 aan huurachterstand tot en met mei 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 21 januari 2025 tot aan de dag van algehele voldoening,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt de bewindvoerder q.q. om aan Woningstichting Den Helder te betalen € 548,15 voor iedere maand of gedeelte daarvan, dat de bewindvoerder q.q. het gehuurde vanaf 1 juni 2025 in gebruik houdt,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt de bewindvoerder q.q. om aan Woningstichting Den Helder te betalen € 361,56 aan buitengerechtelijke incassokosten,
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt de bewindvoerder q.q. in de proceskosten van € 1.254,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de bewindvoerder q.q. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.7.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.8.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. D.D.M. Hazeu en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2025.
      
    
  
  
     Hoge Raad 10 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:198, r.o. 3.8.2. 
  
  
     Artikel 6:96 lid 6 BW.