ECLI:NL:RBLIM:2025:11769, Rechtbank Limburg, 26-11-2025, 11879868 \ CV EXPL  25-3699
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-11-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; overige huurrecht

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11879868 \ CV EXPL  25-3699
    
    
    
      
        Vonnis van 26 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      te [woonplaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: mr. R.A. Wijnands,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1.
      Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten, die door de huurder ( [eiseres] ) is opgezegd vóór de daadwerkelijke ingangsdatum. De verhuurder ( [gedaagde] ) weigert de borgsom terug te betalen. De kantonrechter komt tot het oordeel dat hij de borgsom wel moet terugbetalen. Ook moet hij de (proces)kosten van [eiseres] voldoen. 
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - de mondelinge behandeling van 29 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Op 26 mei 2025 hebben partijen een huurovereenkomst getekend waarin staat dat [eiseres] van [gedaagde] een appartement zou gaan huren aan de [adres] te [woonplaats 1] met ingang van 1 augustus 2025. De huurprijs bedroeg € 899,00 per maand  en [eiseres] moest een borgsom van € 1.500,00 voldoen.
      
    
    
      3.2.
      
        In de kop van de huurovereenkomst staat: “huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte bepaalde tijd”. In de huurovereenkomst staat in artikel 1. het volgende:
        
          Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 2 jaar ingaande op 01/08/2025 lopende tot en met 01/08/2027. Gedurende deze periode kan het contract niet worden ontbonden. De huurder is uitdrukkelijk akkoord met deze periode. Als de voorgenoemde periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door met een opzegtermijn van 2 kalendermaanden.
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        [eiseres] heeft de borgsom van € 1.500,00 op 30 mei 2025 betaald.
      
    
    
      3.4.
      
        Op 11 juni 2025 schreef [eiseres] aan [gedaagde] : 
        
          Goedeavond
        
        
          Sorry maar ik heb er slapeloze nachten van… 
        
        
          Ik had een afspraak met de belastingdienst vandaag krijg geen huursubsidie i.v.m. mijn scheiding
        
        
          Ik kan het dus niet betalen…
        
        
          Ik heb met de rechtsbijstand contact gehad vandaag
        
        
          Je moet het toch op nieuw te huur zetten.
        
        
          Ik kan er nog vannaf zien
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        Op 28 juni 2025 schreef [eiseres] aan [gedaagde] :
        
          Geachte heer [gedaagde] ,
        
        
          Via deze brief deel ik u mee dat ik de huurovereenkomst voor de woning aan de [adres] formeel wens op te zeggen. Conform de wettelijke opzegtermijn van één maand, zal de huurovereenkomst per uiterlijk 26 juli 2025 eindigen. Deze opzegging valt ruim binnen de geldende termijn.
        
        
          Bij het aangaan van het contract werd er door u een vooruitbetaling van vijf maanden huur geëist. Wettelijk gezien is het slechts toegestaan om één maand vooruit te vragen, plus een eventuele borgsom van maximaal één maand huur. Om deze reden zal ik, zoals wettelijk toegestaan, één maand huur plus de borgsom voldoen. De overige vooruitgevraagde maanden zijn niet rechtsgeldig en zal ik derhalve niet betalen. 
        
      
      
      
        
          Ik verzoek u vriendelijk en dringend om de betaalde borgsom uiterlijk binnen 14 dagen na het einde van de huurovereenkomst, dus vóór 27 augustus 2025 terug te storten op mijn bankrekening, mits er geen schade of achterstallige betalingen zijn.
        
      
      
    
    
      3.6.
      Op 4 juli 2025 heeft de gemachtigde van [eiseres] [gedaagde] aangeschreven en erop gewezen dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is.
      
    
    
      3.7.
      
        Op 30 juni 2025 schreef [eiseres] aan [gedaagde] :
        
          Ik heb geantwoord op je mail meteen al,
        
        
          Wettelijk gezien ben ik ruim op tijd en hoef ik je maar een maand huur over te maken, en de borgsom moet je mij terug storten. Mijn jurist zegt dat je dit niet kan en mag vragen
        
        
          Ik ben ruim op tijd, en je had het allang weer te huur kunnen zetten dan loop je helemaal niks mis
        
      
      
    
    
      3.8.
      Op 11 juli 2025 heeft [gedaagde] bericht dat hij een andere huurder had gevonden.
      
    
    
      3.9.
      Op 20 augustus 2025 heeft de gemachtigde van [eiseres] [gedaagde] gesommeerd om de borgsom binnen 7 dagen terug te betalen.
      
    
    
      3.10.
      
        [gedaagde] heeft de borgsom niet terugbetaald.
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eiseres] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 1.500,00, een bedrag van € 225,00 aan buitengerechtelijke kosten, rente en de proceskosten.
      
    
    
      4.2.
      
        [eiseres] legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Het beding in de huurovereenkomst dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan en niet tussentijds opzegbaar is, is in strijd is met de wet. Deze overeenkomst is immers na 1 juli 2024 gesloten en sinds die datum zijn tijdelijke huurovereenkomsten niet langer toegestaan. Dat betekent dat de huurovereenkomst geacht moet zijn voor onbepaalde tijd te zijn aangegaan. Zo’n overeenkomst is altijd opzegbaar door de huurder, zonder dat daarvoor een reden hoeft te worden gegeven. Op grond van het bepaalde in artikel 7:271 lid 5 sub a BW (de kantonrechter begrijpt: lid 6 sub a BW) bedraagt de opzegtermijn één maand. Die heeft [eiseres] in acht genomen. [gedaagde] heeft deze opzegging ook geaccepteerd, want hij heeft per 1 augustus 2025 een nieuwe huurder gevonden. Nu de opzegging heeft plaatsgevonden vóór de daadwerkelijke ingangsdatum van de huurovereenkomst, is [eiseres] niets aan [gedaagde] verschuldigd. Zij heeft het gehuurde niet betrokken en er kan dus ook geen schade zijn waarvoor de borgsom zou kunnen worden ingehouden.
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] , die in persoon procedeert, heeft aangevoerd dat [eiseres] tegen hem heeft gezegd dat zij wel huursubsidie (de kantonrechter begrijpt: huurtoeslag) zou krijgen en dat zij gelet op haar salaris de huur met gemak moet kunnen betalen. Hij heeft ook de vraag opgeworpen hoe hij had kunnen weten dat huurcontracten voor bepaalde tijd niet meer waren toegestaan. Moet hij de wet uit zijn hoofd kennen? Moet hij daar een brief over hebben gehad? Hij heeft zich ook afgevraagd of een huurder het contract wel mag opzeggen voordat de huurtermijn is ingegaan en of een huurder de overeenkomst al na een maand alweer mag opzeggen. Tot slot heeft [eiseres] aangevoerd dat [eiseres] zelf heeft aangeboden dat ze de borgsom en één maand huur wilde betalen en dat hij haar daaraan heeft gehouden.
      
    
    
      4.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      De kern van het geschil tussen partijen is de vraag of [gedaagde] de door [eiseres] betaalde borgsom van € 1.500,00 moet terugbetalen. De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend. Hieronder zal zij uitleggen hoe zij tot dit oordeel is gekomen.
      
      
      
        
          
            [eiseres] heeft de huurovereenkomst rechtsgeldig opgezegd en deze was in ieder geval op
          
          1 augustus 2025 geëindigd
        
      
      
    
    
      5.2.
      
        In de kop van de huurovereenkomst staat dat het een overeenkomst voor bepaalde tijd is. [eiseres] heeft terecht aangevoerd dat sinds 1 juli 2024 huurcontracten voor bepaalde tijd niet meer mogen worden aangeboden, behalve in specifieke gevallen die zich in deze zaak niet voordoen. In de rechtspraak worden huurovereenkomsten met vergelijkbare bepalingen als het bepaalde in artikel 1 van de huurovereenkomst ook wel gekwalificeerd als overeenkomsten voor onbepaalde tijd met een minimumduur van twee jaren. Ook als de huurovereenkomst zo zou moeten worden uitgelegd, is hij in strijd met de wet.
        In dat geval is de bepaling in artikel 1. immers in strijd met het bepaalde in artikel 7:271 leden 3, 6 en 8 BW (Burgerlijk Wetboek). In lid 3 staat immers dat een voor onbepaalde tijd aangegane huurovereenkomst door elk van beide partijen kan worden opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Door de huurder moet bij opzegging de volgende termijn in acht genomen worden: een termijn gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden (lid 6 onder a. van voormeld artikel). Daarbij is in lid 8 (dwingend recht) bepaald dat elk beding nietig is, waarbij in strijd met lid 6 onder a een langere opzegtermijn wordt overeengekomen of waarbij van andere bepalingen van dit artikel wordt afgeweken. In de huurovereenkomst is bepaald dat de huur maandelijks wordt betaald. Zowel de in de huurovereenkomst genoemde termijn van 24 maanden waarin niet opgezegd kan worden als de daarna geldende opzegtermijn van twee maanden zijn hiermee in strijd. Er is, gelet op het voorgaande, derhalve sprake van een nietig beding.
      
      
    
    
      5.3.
      Dit betekent dat [eiseres] de huurovereenkomst mocht opzeggen, met inachtneming van een opzegtermijn van één maand. Dat heeft zij gedaan middels de brief van 28 juni 2025. [gedaagde] heeft niet weersproken dat hij deze opzegging heeft ontvangen. Hij heeft ook per 1 augustus 2025 met een nieuwe huurder een huurovereenkomst gesloten, waaruit blijkt dat hij de opzegging heeft geaccepteerd en dat de huurovereenkomst met [eiseres] in ieder geval per 1 augustus 2025 was geëindigd.
      
      
        
          Moet [gedaagde] de waarborgsom aan [eiseres] terugbetalen?
        
      
      
    
    
      5.4.
      Artikel 7:261b lid 3 BW bepaalt dat een door een huurder betaalde waarborgsom binnen 14 dagen na beëindiging van de huurovereenkomst gerestitueerd moet worden, tenzij sprake is van aantoonbare schade aan het gehuurde (sub a) of achterstallige huur en servicekosten (sub b), in welk geval het restant na verrekening binnen 30 dagen na beëindiging van de huurovereenkomst gerestitueerd moet worden.
      
    
    
      5.5.
      Omdat [eiseres] op grond van de huurovereenkomst pas vanaf 1 augustus 2025 huur verschuldigd was, en de huurovereenkomst op die datum als was geëindigd, was zij op grond van de huurovereenkomst niet tot enige betaling gehouden. Van achterstallige huur of servicekosten is dan ook geen sprake. Zij heeft ook nooit in het gehuurde gewoond. Dat zij schade heeft veroorzaakt aan het gehuurde is gesteld noch gebleken. Dat betekent dat [gedaagde] uiterlijk op 14 augustus 2025 de waarborgsom aan [eiseres] had moeten restitueren. 
      
      
      
      
        
          Er zijn geen andere redenen waarom [gedaagde] de borgsom niet hoeft terug te betalen
        
      
      
    
    
      5.6.
      
        
          [gedaagde] heeft zich nog op het standpunt gesteld dat [eiseres] hem zelf heeft aangeboden om de borgsom en een maand huur te betalen en dat hij daarom de borgsom niet wil terug betalen. Hij heeft daartoe gewezen op de mails van [eiseres] van 28 en 30 juni 2025.
        De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] hiermee bedoelt dat tussen hem en [eiseres] een overeenkomst tot stand zou zijn gekomen op grond waarvan [eiseres] aan hem deze betalingen zou doen. [eiseres] heeft dit betwist. De kantonrechter overweegt als volgt.
      
      
    
    
      5.7.
      Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Het antwoord op de vraag of tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen is afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden.
      
    
    
      5.8.
      De kantonrechter merkt in de eerste plaats op dat uit de door [gedaagde] aangehaalde e-mails in ieder geval niet blijkt dat [eiseres] heeft aangeboden dat [gedaagde] de borgsom mocht houden. Zij heeft steeds uitdrukkelijk verzocht de borgsom te restitueren. 
      
    
    
      5.9.
      Wel lijkt uit deze mails te volgen dat [eiseres] aanvankelijk bereid leek om [gedaagde] een maand huur te betalen. De vraag die voorligt is of [gedaagde] uit deze e-mails mocht afleiden dat [eiseres] een onvoorwaardelijk aanbod deed om (onverplicht) een maand huur aan [gedaagde] te voldoen. De kantonrechter beantwoordt die vraag ontkennend. 
      
    
    
      5.10.
      
        Voor de beantwoording van die vraag is in de eerste plaats van belang in welke hoedanigheid partijen met elkaar hebben gecontracteerd. [eiseres] is zonder twijfel een natuurlijke persoon, die niet handelt in het kader van een beroep of bedrijf. Zij is aan te merken als een consument, zoals (o.a.) is gedefinieerd in artikel 6:230g lid 1 onder a BW.
        
          [gedaagde] is ook een natuurlijke persoon. Op de mondelinge behandeling heeft hij verklaard dat hij in Friesland woont en daar een eigen watersportbedrijf heeft dat zijn grootste bron van inkomsten vormt. Hij bezit een pand in [woonplaats 1] , met daarin twee appartementen, die hij verhuurt. Naar het oordeel van de kantonrechter staat daarmee voldoende vast dat [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst bedrijfsmatig (met winstoogmerk) heeft gehandeld en dus is aan te merken als een handelaar in de zin van (o.a.) artikel 230g lid 1 onder b BW. 
      
      
    
    
      5.11.
      Dat betekent dat [gedaagde] [eiseres] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst de informatie had moeten verschaffen die is genoemd in artikel 6:230l BW en dus ook over de voorwaarden waaronder [eiseres] de overeenkomst kon opzeggen. [gedaagde] heeft die informatie weliswaar verschaft, maar deze informatie was aantoonbaar onjuist, omdat die in strijd was met de wet. [gedaagde] heeft het immers doen voorkomen dat [eiseres] de overeenkomst niet kon opzeggen, terwijl zij dat wettelijk gezien wel mocht doen.
      
    
    
      5.12.
      
        [eiseres] heeft op de mondelinge behandeling aangevoerd dat áls zij al een aanbod heeft gedaan om een maand huur te betalen, dit aanbod alleen is gedaan omdat zij door [gedaagde] op het verkeerde been is gezet en dat zij datzelfde aanbod nooit zou hebben gedaan als zij had geweten dat zij wettelijk niet tot enige betaling verplicht was. 
      
    
    
      5.13.
      De kantonrechter volgt [eiseres] in deze stelling. Nergens blijkt uit dat [eiseres] enige bereidheid zou hebben gehad om een betaling aan [gedaagde] te doen als zij niet had gedacht dat zij daartoe wettelijk of contractueel verplicht was. En dat zij dacht dat zij daartoe wél verplicht was, kwam door de verkeerde informatie die [gedaagde] aan haar had verstrekt. Dat [gedaagde] zelf ook niet wist dat het door hem aangeboden huurcontract in strijd was met de wet, acht de kantonrechter niet van belang. Iemand die zich als professionele verhuurder op de huurmarkt begeeft wordt geacht de toepasselijke wet- en regelgeving te kennen en kan zich er niet achter verschuilen als dat niet het geval is. 
      
    
    
      5.14.
      Uit dit alles volgt dat [gedaagde] uit de uitlatingen van [eiseres] niet heeft mogen begrijpen dat zij daadwerkelijk bereid was aan hem onverplicht een maand huur te betalen. Er is tussen partijen dan ook geen overeenkomst tot stand gekomen die [eiseres] tot een dergelijke betaling verplicht. Dat betekent dat [eiseres] niets aan [gedaagde] verschuldigd is en dat [gedaagde] de borgsom ten onrechte niet heeft geretourneerd. Op grond van de wet was hij gehouden deze borgsom uiterlijk voor 14 augustus 2025 terug te betalen. Vanaf die datum was hij dus in verzuim. De wettelijke rente wordt echter gevorderd vanaf 20 augustus 2025. De rente zal dan ook vanaf deze datum worden toegewezen, omdat niet meer mag worden toegewezen dan is gevorderd.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet ook de buitengerechtelijke kosten van [eiseres] betalen
        
      
      
    
    
      5.15.
      
        [eiseres] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eiseres] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [eiseres] heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden.  De kosten die zijn gevorderd, zijn berekend conform de staffel in het Besluit. Daarom zal het gevorderde bedrag van € 225,00 worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen vanaf datum dagvaarding.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet ook de proceskosten van [eiseres] betalen
        
      
      
    
    
      5.16.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiseres] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [gedaagde] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                90,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                600,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 1.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 20 augustus 2025, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 225,00 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 600,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 26 november 2025.
      
    
  
  
     Zie 3.5. en 3.7.