ECLI:NL:RBROT:2025:9920, Rechtbank Rotterdam, 11-07-2025, 11554714 CV EXPL 25-3785
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-07-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Gedaagde huurt een woning van Maasdelta en heeft de huur niet op tijd betaald. gedaagde moet de huurachterstand inderdaad betalen. Voor deze achterstand geldt dat binnen drie maanden na betekening van dit vonnis een regeling moet zijn getroffen. Als gedaagde zich niet houdt aan die regeling of de huur weer niet op tijd betaalt, eindigt de huurovereenkomst en moet gedaagde de woning verlaten.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11554714 CV EXPL 25-3785
    
    
    
      datum uitspraak: 11 juli 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Maasdelta Groep, 
      
      vestigingsplaats: Spijkenisse,
      eiser, 
      gemachtigde: Flanderijn Gerechtsdeurwaarders,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      woonplaats: [woonplaats] ,
      gedaagde,
      die zelf procedeert.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Maasdelta’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 17 februari 2025, met bijlagen;
        
        
          de mail van [gedaagde] van 20 februari 2025, met bijlagen;
        
        
          de aantekeningen van het mondelinge antwoord van 25 februari 2025, 
        
        
          de brief van Maasdelta van 6 juni 2025, met bijlage.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 17 juni 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: Mevrouw [persoon A] van Flanderijn en [gedaagde] .
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt een woning van Maasdelta en heeft de huur niet op tijd betaald. Maasdelta wil dat [gedaagde] de huurachterstand en de lopende huur betaalt. Maasdelta wil ook dat de huurovereenkomst eindigt en dat [gedaagde] vertrekt uit de woning. [gedaagde] moet de huurachterstand inderdaad betalen. Voor deze achterstand geldt dat binnen drie maanden na betekening van dit vonnis een regeling moet zijn getroffen. Als [gedaagde] zich niet houdt aan die regeling of vanaf nu tijdens de aflosperiode de huur weer niet op tijd betaalt, eindigt de huurovereenkomst en moet [gedaagde] de woning verlaten. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
      
      
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de totale schuld van € 3.335,32 betalen
        
      
      
    
    
      2.2.
      De partijen zijn het erover eens dat de schuld van [gedaagde] aan Maasdelta op het moment van de zitting € 3.335,32 was. Dit bedrag is gebaseerd op de huur tot en met de maand juni 2025. [gedaagde] wordt veroordeeld om dit bedrag aan Maasdelta te betalen. 
      
      
        
          
            [gedaagde]  krijgt een laatste kans om te voorkomen dat hij de woning moet verlaten
        
      
      
    
    
      2.3.
      Maadelta heeft ter zitting toegezegd niet tot ontbinding en ontruiming over te gaan als binnen drie maanden na betekening van het vonnis een betalingsvoorstel wordt gedaan door de schuldhulpverlener van [gedaagde] en [gedaagde] zich vervolgens aan die regeling houdt. Dat betekent dat [gedaagde] de huurachterstand niet in één keer aan Maasdelta hoeft te betalen, zolang hij zich aan de regeling houdt en vanaf vandaag de huur op tijd betaalt (telkens voor de eerste van de maand).
      
      
        
          Ontbinding en ontruiming als [gedaagde] zich niet aan de betalingsregeling houdt of tijdens de aflosperiode de huur niet op tijd betaalt
        
      
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter mag een huurovereenkomst alleen ontbinden als de huurachterstand ernstig genoeg is. Meestal zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen. In dit geval is de huurachterstand vijf maanden, maar wordt de lopende huur wel betaald. Bovendien is er een schuldhulpverlener ingeschakeld om [gedaagde] te helpen bij het betalen van zijn schulden. Gelet op alle omstandigheden in deze zaak wordt de gevraagde ontbinding toegewezen als [gedaagde] zich niet houdt aan de binnen drie maanden na vonnis te treffen betalingsregeling of tijdens de alsdan overeengekomen aflosperiode de huur niet op tijd betaalt. 
      
    
    
      2.5.
      Als de huurovereenkomst eindigt, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen na de ontbinding. Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] dan een gebruiksvergoeding van € 644,86 per maand betalen (artikel 7:225 BW). Maasdelta heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur.
      
      
        
          De gedaagde hoeft geen incassokosten en rente te betalen
        
      
    
    
      2.6.
      De kantonrechter moet ook ambtshalve beoordelen of de bepalingen in de huurovereenkomst en de algemene bepalingen oneerlijk zijn. De artikelen 15 en 17 van de algemene huurvoorwaarden en artikel 7 van de huurovereenkomst zijn oneerlijk. Hieronder wordt dit toegelicht.
      
      
        In artikel 15 en 17 van de algemene huurvoorwaarden zijn de volgende bepalingen opgenomen:
        
          Artikel 15
        
      
      
        
          Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.
        
        
          De ingevolge dit artikel door de ene partij aan de andere partij te betalen buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de ene partij zijn vordering op de ander uit handen geeft. Partijen zijn hiertoe gerechtigd na verzuim van de wederpartij.
        
      
      
        
          Artikel 17
        
        Huurder is verplicht ten behoeve van verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete van maximaal € 28,- (niveau 2011, geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens) per kalenderdag te betalen, indien hij enige bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig deze algemene voorwaarden te handelen en onverminderd overige rechten van verhuurder op schadevergoeding. Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding voortduurt, verschuldigd zijn.
      
      
      
        In artikel 7 van de huurovereenkomst is ook een incassokostenbeding opgenomen:
      
      
      
        
          Artikel 7 Nakoming; buitengerechtelijke kosten en administratiekosten
        
      
    
    
      7.1
      Per 1 juli 2012 wordt bij huurachterstand de Wet Normering Buitengerechtelijke Incassokosten door Maasdelta gehanteerd.
    
    
      7.2
      Alle buitengerechtelijke kosten (inclusief eventueel verschuldigde omzetbelasting) die huurder of verhuurder maakt ingeval de wederpartij zijn verplichtingen niet nakomt, zijn voor rekening van de tekortkomende partij.
      
    
    
      2.7.
      De kantonrechter wijst de incassokosten en de rente af. In de overeenkomst en de algemene voorwaarden van Maasdelta staan hierover namelijk oneerlijke bepalingen. Omdat die bepalingen oneerlijk zijn, mag Maasdelta daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet.
      
    
    
      2.8.
      Artikel 17 van de algemene huurvoorwaarden is oneerlijk, omdat daarin staat dat [gedaagde] een boete moet betalen als hij niet aan de verplichtingen uit de overeenkomst voldoet. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de huur. Op grond van de wet zou [gedaagde] als hij te laat betaalt alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. Maasdelta wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk.  
      
    
    
      2.9.
      Artikel 7 in de huurovereenkomst en artikel 15 van de algemene huurvoorwaarden is oneerlijk. Deze bepalingen over de buitengerechtelijke kosten zijn oneerlijk. De bepalingen wijken namelijk in het nadeel van de consument af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW) of wekt die indruk. Een bepaling die de handelaar (in dit geval Maasdelta) recht geeft op buitengerechtelijke kosten is op zich toegestaan, maar dan moet wel zijn voldaan aan de volgende voorwaarden. De bepaling mag de handelaar geen recht geven op een hoger bedrag dan is toegestaan op grond van de wet. De bepaling moet ook niet de indruk wekken dat de handelaar eerder dan op grond van de wet recht krijgt op een vergoeding. Als er iets staat over het moment waarop de kosten verschuldigd worden, dan moet uit de bepaling dus blijken dat de consument die vergoeding pas verschuldigd wordt nadat hij nog een kans heeft gekregen om binnen veertien dagen alsnog te betalen. Aan deze voorwaarden is hier niet voldaan. De bepalingen zijn daarom oneerlijk zodat de vergoeding voor incassokosten ook om die reden wordt afgewezen.
      
    
    
      2.10.
      Op 13 augustus 2024 heeft Maasdelta [gedaagde] een mail gestuurd waarin zij hem wijst op de huurachterstand en waarin verder het volgende staat:
      
      
        
          Algemene voorwaarden
        
        De algemene voorwaarden van Maasdelta die van toepassing zijn op de huurovereenkomst bevatten een artikel over (bultengerechtelijke) incassokosten en een artikel over boete. Het gaat onder andere om artikel 15 en 17 in de algemene huurvoorwaarden van 1 januari 2012 en om artikel 14 en 16 in de algemene huurvoorwaarden van 1 juli 2006. Deze bepalingen wijken af van de wettelijke bepaling over buitengerechtelijke incassokosten, rente en boete. Wij schrappen de bepalingen daarom uit de algemene huurvoorwaarden en zullen alleen nog de wettelijke regelingen toepassen.
      
      
    
    
      2.11.
      
        [gedaagde] heeft geen akkoord gegeven en daar is door Maasdelta ook niet om gevraagd. Naar het oordeel van de kantonrechter is er daarom geen sprake van (stilzwijgende) overeenstemming tussen partijen over het schrappen van bedoelde bepalingen. Deze mail van 13 augustus 2024 kan er in deze procedure dus niet toe leiden dat de bedingen die zien op betaling van rente en buitengerechtelijke kosten als geschrapt moeten worden beschouwd en niet ambtshalve getoetst hoeven worden. Overigens wordt in de e-mail niet gerept over (het ook oneerlijke) artikel 7 van de huurovereenkomst. Als een oneerlijk beding voorafgaand aan een gerechtelijke procedure door een eenzijdige mededeling van Maasdelta als vervallen zou kunnen worden verklaard ten aanzien van een individuele huurder met wie zij al een geschil heeft, zonder dat deze daar uitdrukkelijk mee instemt, wordt de toets van de (Europese) regels van consumentenbescherming door Maasdelta omzeild. Maasdelta kan dan in alle gevallen die niet aan de rechter worden voorgelegd een beroep blijven doen op het oneerlijke beding en daarmee economisch voordeel behalen uit het gebruik van het oneerlijke beding. Dit is in strijd met de ratio achter het ambtshalve toetsen: het bieden van daadwerkelijke bescherming van de consument, met name gezien het niet te onderschatten risico dat deze zijn rechten niet kent of moeilijkheden ondervindt om deze uit te oefenen.
      
      
        
          Verder geen oneerlijke bepalingen
        
      
      
    
    
      2.12.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.13.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Maasdelta moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 514,00 aan griffierecht, € 476,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 238,00) en € 119,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.254,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
        
      
      
    
    
      2.14.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Maasdelta dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Maasdelta te betalen € 3.335,32;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Maasdelta worden begroot op € 1.254,45;
      
    
    
      3.3.
      bepaalt dat Maasdelta de hiervoor genoemde bedragen niet kan opeisen zolang [gedaagde] met behulp van zijn schuldhulpverlener binnen drie maanden na betekening van het vonnis een betalingsregeling treft en daarnaast vanaf vandaag de huur iedere maand op tijd betaalt;  
      
    
    
      3.4.
      wijst al het andere af;
      
      
        
          en, als [gedaagde] niet binnen drie maanden na betekening van het vonnis een betalingsregeling treft:
        
      
      
    
    
      3.5.
      bepaalt dat [gedaagde] het bedrag dat op dat moment open staat direct in één keer aan Maasdelta moet betalen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf dat moment tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.6.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen met ingang van de dag nadat [gedaagde] niet tijdig een betalingsregeling heeft getroffen of de huur tijdens de aflosperiode niet op tijd heeft betaald en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na die datum de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) Maassluis te ontruimen en de sleutels bij Maasdelta in te leveren;
      
    
    
      3.7.
      veroordeelt [gedaagde] aan Maasdelta te betalen € 644,86  per maand, met de verhoging die is toegestaan, met ingang van de maand dat gedaagde zich niet aan zijn aflossingsverplichting houdt tot en met de dag dat de woning is ontruimd.
      
    
    
      3.8.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        62574
      
    
  
  
     Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810
  
  
     Hof van Justitie van de Europese Unie 27 januari 2021 (Dexia)