ECLI:NL:GHARL:2025:6928, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 04-11-2025, 200.343.222/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-11-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verdeling eenvoudige gemeenschap: verrekening van huuropbrengsten.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.343.222/01
      (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 224921)
    
    
    
      
        arrest van 4 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [verzoekster] (de vrouw),
      die woont in [woonplaats1] ,
      die hoger beroep heeft ingesteld,
      en bij de rechtbank optrad als eiseres in conventie en verweerster in reconventie,
      advocaat: mr. L.H. Haarsma te Paterswolde,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [verweerder] (de man),
      die woont in [woonplaats1] ,
      en bij de rechtbank optrad als gedaagde in conventie en eiser in reconventie,
      advocaat: mr. M.M. Mok te Groningen.
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      1.1.
      Naar aanleiding van het arrest van 25 februari 2025 - waarbij het hof de vordering in het incident van de vrouw heeft afgewezen - is de procedure voortgezet. Het hof heeft daarna nog ontvangen:- de memorie van antwoord met bijlage(n).
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling plaatsgevonden op 18 september 2025. Hiervan is een verslag gemaakt (proces-verbaal) dat is toegevoegd aan de stukken.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [verzoekster] en [verweerder] hebben tot 1 januari 2022 een affectieve relatie gehad en langdurig samengewoond. Zij hebben geen samenlevingsovereenkomst of soortgelijke overeenkomst gesloten.
      
    
    
      2.2.
      
        [verweerder] heeft een woning in [woonplaats1] in eigendom. [verzoekster] en [verweerder] zijn gezamenlijk eigenaar van negen andere woningen. Die woningen worden verhuurd. Op alle woningen rust een hypotheek ten behoeve van Handelsbanken met een daaraan verbonden geldlening waarvoor beide partijen hoofdelijk aansprakelijk zijn. De negen gezamenlijke woningen zijn getaxeerd. 
      
    
    
      2.3.
      Partijen hebben elk bij de rechtbank verdeling van de negen woningen gevorderd, waarbij [verweerder] heeft aangevoerd dat partijen reeds overeenstemming hebben bereikt over de verdeling van de panden.
    
    
      2.4.
      
        De toenmalige advocaat van de vrouw heeft op 6 februari 2023 om 9.33 uur aan de man een e-mail gestuurd met de volgende inhoud: 
        “Geachte heer [verweerder] , beste [verweerder] ,
        Naar aanleiding van de recente emails die jij hebt gezonden doe ik namens [verzoekster] een laatste tegenvoorstel.
        
          [verzoekster] is bereid om in het kader van een minnelijke regeling alle panden, behalve [adres1] , aan jou toe te scheiden tegen de actuele marktwaarde. Hierbij gelden de volgende voorwaarden: 
        1. dat jij [verzoekster] ontslaat uit de/alle hoofdelijke verplichtingen richting de bank,
        2. [adres2] blijft buiten de verdeling, onder de voorwaarde dat jij de daarop rustende hypotheekschuld voor jouw rekening neemt,
        3. ná afwikkeling van de verdeling als hiervoor bedoeld ontvangt [verzoekster] een aanvullend bedrag van € 60.000,-.
        Dit voorstel is ondeelbaar. Als dit voorstel niet akkoord is geldt dat de portefeuille 50-50 zal moeten worden verdeeld. Als partijen het in dat geval niet eens worden over de wijze van verdeling, dan zal de rechter deze verdeling moeten vaststellen.
        Met vriendelijke groet,
        
          [naam1] ”
      
      
    
    
      2.5.
      
        De man heeft op 6 februari 2023 om 16.10 uur deze e-mail beantwoord met de volgende inhoud:
        “Hello [verzoekster] ,
        Thanks for your email, we have an agreement.
        
          [naam2] for the valuations and Lambeck Harms for the exchange / completion?
        Thanks,
        
          [verweerder] ”
      
      
    
    
      2.6.
      Bij het bestreden vonnis van 20 maart 2024 heeft de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, onder meer voor recht verklaard dat partijen rechtsgeldig zijn overeengekomen dat:
      a. onder verrekening van de actuele marktwaarde in verhuurde staat aan de man – kort gezegd – acht van de negen panden worden toebedeeld;
      b. onder verrekening van de actuele marktwaarde in onverhuurde staat aan de vrouw wordt toebedeeld het pand [adres1] te [woonplaats1] ; 
      c. de man nadat de verdeling is geëffectueerd aan de vrouw een aanvullend bedrag van € 60.000,- betaalt;
      d. partijen er over en weer voor zorgen dat de ander uit de hoofdelijke aansprakelijkheid wordt ontslagen ten aanzien van de aan hem/haar toebedeelde onroerende zaken.
      
    
    
      2.7.
      Na het bestreden vonnis zijn de panden van partijen getaxeerd. De negen in de verdeling betrokken onroerende zaken zijn getaxeerd tegen de volgende waarden:
      
        
          
            [adres3] : € 470.000,-;
        
        
          
            [adres4] : € 290.000,-;
        
        
          
            [adres5] ): € 250.000,-;
        
        
          
            [adres6] : € 215.000,-;
        
        
          
            [adres7] : € 325.000,-;
        
        
          
            [adres8 1] € 335.000,-;
        
        
          
            [adres8 2] : € 270.000,-;
        
        
          
            [adres1] : € 700.000,-.
        
      
    
    
      2.8.
      
        De akte van verdeling en levering van de onroerende zaken is op 28 oktober 2024
        Gepasseerd. Aan de man zijn de hiervoor genoemde panden a tot en met g toegedeeld met een totale waarde van € 2.155.000,-. De man heeft de daarbij behorende hypothecaire leningen voortgezet. De resterende hypotheekschuld voor deze panden bedroeg in totaal € 990.424,-. De totale overwaarde was daardoor € 1.164.576,-. De helft daarvan, een bedrag van € 582.288,- komt de vrouw toe.
      
      
    
    
      2.9.
      Aan de vrouw is toegedeeld de woning [adres1] in [woonplaats1] met een waarde van € 700.000,-. De vrouw heeft de daarbij behorende hypothecaire lening voortgezet van € 529.687,50. De overwaarde is € 170.312,50. De helft daarvan, een bedrag van € 85.156,25, komt de man toe.
      
    
    
      2.10.
      De man heeft ter gelegenheid van de levering van de panden over en weer een bedrag van € 497.131,75 aan de vrouw betaald. Gelijktijdig heeft de vrouw, overeenkomstig de afspraken tussen partijen, nog een bedrag van € 60.000,- van de man ontvangen.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      In het bestreden vonnis heeft de rechtbank – voor zover in hoger beroep van belang – de vordering van de vrouw om voor recht te verklaren dat zij gerechtigd is tot de helft van de verhuuropbrengsten van de onroerende zaken na aftrek van de uitgaven, afgewezen.
      
    
    
      3.2.
      De vrouw vordert in hoger beroep vernietiging van het bestreden vonnis voor zover in conventie gewezen en dat:- het hof voor recht verklaart dat zij gerechtigd is tot de helft van de verhuuropbrengsten van alle tot de beperkte (het hof begrijpt: eenvoudige) gemeenschap(pen) behorende onroerende zaken na aftrek van de uitgaven vanaf 1 januari 2022 tot het moment dat zij geen deelgenoot meer is van die gemeenschap(pen);- de man veroordeeld wordt tot betaling aan haar van € 131.967,- of een door het hof te bepalen bedrag;- het hof de man veroordeelt tot betaling aan de vrouw van de kosten die zij heeft moeten maken uit hoofde van de door [naam3] in haar opdracht verrichte werkzaamheden;- het hof de man veroordeelt tot betaling aan de vrouw van € 12.653,65 of een bedrag dat het hof juist acht;met compensatie van proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt. 
      
    
    
      3.3.
      De man is het niet eens met de vorderingen van de vrouw en wil – kort gezegd – dat die worden afgewezen. Hij vordert daarnaast dat de vrouw in de kosten van beide procedures wordt veroordeeld, inclusief de nakosten van € 178,- te vermeerderen met € 92,- in geval van betekening, te voldoen binnen veertien dagen na het arrest en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf bedoelde termijn voor voldoening tot de dag der algehele voldoening.
      
    
  
  
    
      4De redenen voor het oordeel van het hof
    
    
      4.1.
      Het hof zal de beslissing van de rechtbank tot afwijzing van de vordering van de vrouw om voor recht te verklaren dat zij gerechtigd is tot de helft van de verhuuropbrengsten van de onroerende zaken wat betreft de periode tot 1 juni 2023 bekrachtigen en wat betreft de periode met ingang van 1 juni 2023 tot het moment dat de vrouw geen deelgenoot meer is van die onroerende zaken, vernietigen. Het hof zal voor die laatste periode de man veroordelen om aan de vrouw een bedrag van € 3.368,28 te betalen. De vordering van de vrouw betreffende de kosten voor [naam3] zal het hof afwijzen, alsook haar vordering inzake de hypotheeklasten van de [adres1] . Het hof zal de vordering betreffende de proceskosten in het incident afwijzen. Ten slotte zal het hof bepalen dat iedere partij de eigen proceskosten draagt. Het hof legt deze beslissingen hierna uit. 
      
      
        
          De verhuuropbrengsten
        
      
      
    
    
      4.2.
      Partijen strijden over de vraag of de vrouw gerechtigd is tot de helft van de verhuuropbrengsten van hun onroerende zaken na aftrek van de uitgaven over de periode vanaf 1 januari 2022 tot het moment dat zij geen deelgenoot meer is van die eenvoudige gemeenschap(pen). De vrouw stelt dat de overeenstemming die partijen op 6 februari 2023 hebben bereikt, alleen ging over de vraag over hoe de panden verdeeld moesten worden en niet hoe de vruchten, oftewel de verhuuropbrengsten, verdeeld moesten worden. De man voert aan dat het aanvullende bedrag van € 60.000,- een compromis was om een eind te maken aan alle discussiepunten, waaronder de verhuuropbrengsten en dat die opbrengsten in de overeenstemming zijn verdisconteerd. 
      
    
    
      4.3.
      
        Het hof is van oordeel dat uit de stukken en wat partijen hebben verklaard blijkt dat de overeenstemming die partijen hebben bereikt over de verdeling van de panden ook ziet op de verhuuropbrengsten. Uit de inleidende dagvaarding van de vrouw volgt dat de verhuuropbrengsten onderwerp van de discussie over de verdeling waren. Op pagina 4 van die dagvaarding staat immers: 
        “7. Partijen waren verdeeld over de vraag wie welke registergoederen zou krijgen toegedeeld. Daar kwam bij dat partijen van mening verschilden over de volgende vragen: 
        - kan [verweerder] aanspraak maken op het door [verzoekster] (in loondienst) opgebouwde pensioen?
        - kan [verzoekster] aanspraak maken op een deel van de waarde(stijging) ter zake van [adres2] ?
        - in welke mate moet worden afgerekend over de vruchten van de portefeuille?
        8. Over de kwestie rondom de verdeling en over de overige onder randnummer 7 hiervoor genoemde twistpunten is tussen (de raadslieden van) partijen flink gecorrespondeerd.
        Ook heeft een tweetal viergesprekken in aanwezigheid van beider advocaten plaatsgevonden. Tot een algehele en allesomvattende regeling kwam het evenwel niet.
        9. Begin februari 2023 leek er een doorbraak te zijn. (…)”
        Volgens het proces-verbaal van de comparitie van 11 januari 2024 heeft de toenmalige advocaat van de vrouw namens haar gezegd (pagina 5 van het proces-verbaal): 
        “Wat ik mij kan herinneren is dat er hele lange discussies zijn geweest over de opbrengsten van de portefeuille en hoe die geldstromen liepen. Het liep stroef. Uiteindelijk is er als lumpsum, om van al die discussiepunten af te zijn een bedrag van € 60.000,- uitgekomen. Daar is een behoorlijke aanloop aan voorafgegaan.” 
        De vrouw heeft erop gewezen dat daar niet staat “om van alle discussiepunten af te zijn”. Dat is op zichzelf juist, maar dat neemt niet weg dat “al die discussiepunten” verwijst naar de daarvoor genoemde discussies over onder meer de opbrengsten van de (verhuur)portefeuille. 
        Vervolgens zijn partijen op 6 februari 2023 tot een overeenstemming gekomen. Het hof verwijst daarvoor naar de inhoud van de e-mails van partijen van die datum die het hof hiervoor onder 2.4 en 2.5 heeft weergegeven. Uit het door de vrouw naar voren gebrachte feit dat in de e-mails van 6 februari 2023 of de e-mails van daarna de verhuuropbrengsten of vruchten van de gemeenschap (in de zin van artikel 3:172 van het Burgerlijk Wetboek (BW)) niet (meer) zijn genoemd, dan wel dat partijen geen finale kwijting hebben verleend, leidt het hof niet af dat de regeling oftewel de lumpsum van € 60.000,- niet mede zag op de discussie over oftewel de kwestie van de verhuuropbrengsten. De e-mail van 6 februari 2023 namens de vrouw vermeldt dat zij in reactie op e-mails van de man nog één laatste tegenvoorstel doet en is daarmee een vervolg op de eerdere discussie tussen partijen. De correspondentie van partijen die voorafging aan het voorstel van de vrouw en de overeenstemming zijn niet in het geding gebracht, maar uit wat in de dagvaarding van de vrouw is verwoord en wat de toenmalige advocaat van de vrouw ter zitting in eerste aanleg heeft verklaard, zoals hiervoor is opgenomen, volgt dat die discussie ook de verhuuropbrengsten betrof. Het hof leidt dit ten slotte ook af uit de verklaring van de vrouw ter zitting van het hof, dat zij met de overeengekomen verdeling een bedrijf zou wegdoen, een bedrijf dat huizen verhuurde, en dat het bedrag van € 60.000,- was bedoeld om tot een deal te kunnen komen.
        Dat partijen daarnaast ook nog van mening verschilden over het pand dat alleen op naam van de man stond maar waarin de vrouw wel heeft geklust en geïnvesteerd, dat naar de mening van de vrouw twee panden tegen een te lage waarde zijn getaxeerd en dat de man zelf (een van) de panden gebruikt waardoor huurinkomsten worden gemist, wijst er, gelet op het voorgaande, niet op dat de verhuuropbrengsten niet tot de lumpsum behoorden. Dat geldt eveneens voor het argument dat de vrouw over de verhuuropbrengsten nog belasting moest betalen. Dat volgt namelijk uit het feit dat zij nog deelgenoot was van de onroerende zaken. Het hof passeert het eerst ter zitting door de vrouw gedane bewijsaanbod omdat dit gezien het late tijdstip strijdig is met de goede procesorde. 
      
      
    
    
      4.4.
      Tot de overeenstemming behoorden aldus onder meer de verhuuropbrengsten in de periode tot de levering van de onroerende zaken. Door omstandigheden heeft het deelgenootschap van de onroerende zaken evenwel langer geduurd dan partijen ten tijde van de overeenstemming hadden voorzien. Nadat de taxaties plaats hadden gevonden, is er immers een verschil van mening ontstaan tussen partijen waardoor de levering op zich heeft laten wachten, namelijk tot 28 oktober 2024. Omdat partijen ten tijde van het bereiken van de overeenstemming er niet van zijn uitgegaan dat de levering niet binnen een afzienbare tijd na de overeenstemming zou kunnen plaatsvinden, kan het bedrag van € 60.000,- naar het oordeel van het hof niet ook hebben gezien op de verhuuropbrengsten die daarna zijn ontvangen. Na de overeenstemming zijn de onroerende zaken getaxeerd; de laatste daarvan op 6 april 2023. Rekening houdend met een redelijke termijn daarna om tot de levering van de panden te kunnen komen, oordeelt het hof dat de verhuuropbrengsten over de periode vanaf 1 juni 2023 tot de uiteindelijke leveringsdatum (28 oktober 2024) niet in de lumpsum zijn verdisconteerd. Omdat de vordering van de vrouw ook deze periode omvat, rijst de vraag welk bedrag aan verhuuropbrengsten in die periode aan de vrouw toekomt.
      
    
    
      4.5.
      
        De man heeft een exploitatieoverzicht overgelegd als productie 3 bij de memorie van antwoord. Zoals de vrouw terecht aanvoert, heeft de man de onderliggende stukken niet allemaal in deze procedure overgelegd, maar ter zitting van het hof is gebleken dat de vrouw de stukken die bij het exploitatieoverzicht horen wel heeft ontvangen. De vrouw heeft desondanks niet aangegeven waarom de berekeningen van de verhuuropbrengsten van de man niet juist zouden zijn. Het hof gaat daarom uit van genoemde exploitatieoverzichten en niet van de berekening die [naam3] in opdracht van de vrouw heeft gemaakt, en in welke berekening bijvoorbeeld geen, althans niet volledig, rekening is gehouden met een kostenkant. Het hof zal om die reden voorbijgaan aan het bewijsaanbod van de man dat daarop ziet. 
        De verhuuropbrengsten na aftrek van de hypotheekrente en de hypotheekaflossingen waren over heel 2023 in totaal € 1.595,25. Omgerekend naar de periode van 1 juni 2023 tot 31 december 2023 (zeven maanden) is de verhuuropbrengst (7/12e van € 1.595,25) € 930,56 geweest. In 2024 tot de leveringsdatum is de netto verhuuropbrengst na aftrek van de hypotheekrente en de hypotheekaflossingen € 5.806,- geweest. Tezamen is dat over de periode van 1 juni 2023 tot 28 oktober 2024 een bedrag van € 6.736,56. Daarvan komt de vrouw de helft toe oftewel € 3.368,28. 
        Daarbij merkt het hof nog op dat de man het deel van de verhuuropbrengsten dat besteed is aan de hypotheekrente niet aan de vrouw hoeft te vergoeden omdat de vrouw in die periode daar ook nog mede draagplichtig voor was. Het deel van de verhuuropbrengsten dat besteed is aan de hypotheekaflossingen behoeft de man evenmin te vergoeden, omdat dat verdisconteerd is in de overwaarde van de onroerende zaken, de vrouw al heeft meegedeeld in die overwaarde en dáárdoor al heeft meegedeeld in dat deel van de verhuuropbrengsten. Het hof zal daarom de vordering van de vrouw deels toewijzen en de man veroordelen om in dat kader een bedrag van € 3.368,28 aan de vrouw te betalen. Bij een verklaring voor recht hierover heeft de vrouw om die reden geen belang meer en de vordering van de vrouw op dat punt zal het hof afwijzen. De beslissing van de rechtbank tot afwijzing van de vordering over de periode tot 1 juni 2023 zal het hof bekrachtigen.
      
      
      
        
          De nota van [naam3]
        
      
      
    
    
      4.6.
      De vrouw vordert de man te veroordelen in de kosten die zij heeft moeten maken voor de berekening door [naam3] van de verhuuropbrengsten. De man heeft de gevorderde kosten bestreden. Het is aan de vrouw om haar vordering te onderbouwen. Omdat de vrouw geen factuur, betaalbewijs of andere gegevens in het geding heeft gebracht waaruit de kosten kunnen blijken, zal het hof de gevorderde kosten als onvoldoende onderbouwd afwijzen. 
      
      
        
          De hypotheeklasten van de woning aan [adres1]
        
      
      
    
    
      4.7.
      De vrouw stelt dat ze voor de hypothecaire lening die rust op de woning aan [adres1] een bedrag van € 12.653,65 heeft betaald. Zij stelt dat de man op basis van de redelijkheid en billijkheid dit bedrag aan haar dient te vergoeden. De man heeft deze vordering betwist.
      
    
    
      4.8.
      Partijen zijn tot en met oktober 2024 samen eigenaar van die woning geweest. Partijen dienden naar het oordeel van het hof gedurende die periode elk voor de helft de daaraan verbonden lasten te dragen. De man, die de woning niet meer bewoonde, heeft gesteld dat hij € 45.401,10 aan hypotheeklasten heeft betaald in de periode vanaf januari 2022 tot oktober 2024. Dat is niet bestreden. Het hof stelt vast dat dit meer dan de helft van de hypotheeklasten is. De man is niet gehouden om daarnaast ook nog het deel van de vrouw van die lasten te dragen. Er is geen grond voor de door de vrouw gewenste regresvordering op de man. Het hof acht – anders dan de vrouw vindt – geen gronden van redelijkheid en billijkheid aanwezig op grond waarvan de man zou zijn gehouden de door haar betaalde deel van de hypotheeklasten van de [adres1] aan haar te vergoeden. Wat de vrouw in dat kader heeft aangevoerd is daartoe onvoldoende. Het hof zal de vordering van de vrouw daarom afwijzen.
      
      
      
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      4.9.
      In het incident heeft de vrouw gevorderd dat de man veroordeeld wordt in de proceskosten van het incident. Zoals het tussenarrest is vermeld, zal het hof daarover bij eindarrest beslissen. Omdat de door de vrouw ingestelde vordering in het incident is afgewezen en inmiddels is gebleken dat zij de gevorderde stukken wel al had gekregen, zal het hof de vordering betreffende de proceskosten in het incident afwijzen. 
      
    
    
      4.10.
      De man vordert dat de vrouw veroordeeld wordt in de proceskosten in de hoofdzaak. De man stelt weliswaar dat de vrouw onnodig heeft geprocedeerd, maar het hof zal een deel van de vordering van de vrouw toewijzen. Het hof zal daarom zoals gebruikelijk is in een zaak als deze tussen voormalig samenwoners, bepalen dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen (compensatie van proceskosten).
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      5.1.
      bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 20 maart 2024 voor zover het betreft de afwijzing van de vordering van de vrouw om voor recht te verklaren dat zij gerechtigd is tot de helft van de verhuuropbrengsten van de onroerende zaken over de periode tot 1 juni 2023;
      
    
    
      5.2.
      vernietigt het vonnis voor zover het betreft de afwijzing van de vordering van de vrouw met betrekking tot de verhuuropbrengsten over de periode vanaf 1 juni 2023 totdat het moment dat zij geen deelgenoot meer is van die onroerende zaken, en beslist in zoverre opnieuw rechtdoende: 
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt de man tot betaling aan de vrouw van een bedrag van € 3.368,28 voor de verhuuropbrengsten over de periode van 1 juni 2023 tot 28 oktober 2024;
      
    
    
      5.4.
      compenseert de kosten van de procedure, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
      
    
    
      5.5.
      wijst af wat verder is gevorderd.
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. L. van Dijk, C. Koopman en C. Coster, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 november 2025.