ECLI:NL:RBAMS:2025:5033, Rechtbank Amsterdam, 15-07-2025, 11655470 \ CV EXPL  25-6114
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-07-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht woonruimte. Ambtshalve toetsing. Schrapping oneerlijke bedingen. Vervolg op ECLI:NL:RBAMS:2024:3292. De huurovereenkomst tussen partijen bevat een oneerlijk BIK-beding. Ymere heeft gesteld dat zij aan al haar huurders een e-mail heeft gestuurd, die in de kern strekt tot schrapping van alle oneerlijke incassobedingen, proceskostenbedingen, rentebedingen en boetebedingen in de huurovereenkomsten en/of algemene voorwaarden van alle huurders van eiseres. Het aanbod van eiseres zoals vervat in deze e-mail heeft als gevolg dat het doel van de Richtlijn - die strekt ter bescherming van de consument en erop gericht is oneerlijke bedingen uit overeenkomsten te verwijderen - wordt bereikt. Er is daarom aanleiding om te oordelen dat als gedaagde binnen de gegeven reactietermijn niet reageert, het redelijk is om ondanks het bestaan van een oneerlijk beding in de overeenkomst/voorwaarden terug te vallen op de Nederlandse wetgeving. In het onderhavige geval leidt dit echter niet tot toewijzing van de vordering met betrekking tot buitengerechtelijke incassokosten, omdat de 14-dagenbrief dateert van ruim vóórdat Ymere gedaagde heeft aangeschreven met betrekking tot de schrapping van oneerlijke bedingen in de huurvoorwaarden. Gesteld noch gebleken is dat Ymere ná 25 december 2024 (het moment dat zij weer kon terugvallen op de Nederlandse wetgeving) nog een 14-dagenbrief aan gedaagde heeft gestuurd die aan alle wettelijke eisen voldoet.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
      fno: 33623
    
    
    
      Zaaknummer: 11655470 \ CV EXPL  25-6114
    
    
    Vonnis van 15 juli 2025
    
    
      in de zaak van
    
    
    STICHTING YMERE, 
    
      gevestigd te Amsterdam,
      eisende partij,
      gemachtigde: [gemachtigde] ,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      [gedaagde] , 
    
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      niet verschenen.
    
    
    
    Verloop van de procedure
    
    
      Eiseres heeft gedaagde partij gedagvaard. Gedaagde partij is niet verschenen. Tegen gedaagde partij is verstek verleend. De datum voor vonnis is bepaald op vandaag.
    
    
    
  
  
    Gronden van de beslissing
    Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening
    
    1. De kantonrechter heeft vastgesteld dat eiseres heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.
    
    
      
        Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen
      
    
    
    2. De overeenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).
    
    3. De kantonrechter moet in iedere procedure ten aanzien van ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de overeenkomst en in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Bij die beoordeling is van belang of bedingen waaraan een consument gebonden is, zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Of eiseres de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. 
    
    4. Eiseres heeft zich geconformeerd aan het oordeel van de kantonrechter voor wat betreft de ambtshalve toetsing en wenst zich daar niet nader over uit te laten. Eiseres vraagt de kantonrechter wel aandacht te besteden aan haar e-mail van 26 november 2024 aan al haar huurders. Hierin staat het volgende:  
    
    
      
        “Wij willen iets in de huurvoorwaarden en huurovereenkomsten van al onze huurders aanpassen. Hiervoor vragen wij uw toestemming. Hierover gaat deze brief.
      
    
    
    
      
        Wij willen oneerlijke voorwaarden verwijderen uit huurovereenkomsten en huurvoorwaarden
      
    
    
    
      
        Ook in uw huurovereenkomst en huurvoorwaarden kunnen voorwaarden staan die volgens de Europese regelgeving niet eerlijk zijn. Het gaat over gevolgen waar u mee te maken kunt krijgen als u niet (of niet op tijd) uw huur betaalt. Denk aan deze extra kosten: buitengerechtelijke kosten, gerechtelijke kosten, rente en boetes. Wij hebben nooit gebruik gemaakt van deze oneerlijke voorwaarden. Dus verwijderen we deze oneerlijke voorwaarden helemaal uit oude overeenkomsten en voorwaarden. Natuurlijk komen ze ook niet in onze nieuwe voorwaarden.
      
    
    
    
      
        Geeft u ons toestemming om uw huurovereenkomst en/of huurvoorwaarden aan te passen? 
      
      
        Laat het ons binnen 4 weken weten door de QR-code onderaan de brief te scannen. Wij vinden ons voorstel redelijk omdat het past bij de doelen van de Europese Richtlijn. Én het beschermt u als huurder tegen oneerlijke gevolgen van een huurschuld.
      
    
    
  
  
    Wij berekenen huurders alleen buitengerechtelijke kosten volgens de wet
    Dus als u in de toekomst een huurschuld krijgt, kan het zijn dat u nog wel deze extra kosten moet betalen. Het verwijderen van de oneerlijke voorwaarden uit uw huurovereenkomst en/of huurvoorwaarden verandert daar niets aan.”
    
    5. Het huurprijsbeding en het servicekostenbeding zijn transparant en zijn op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.
    
    6. De artikelen 1.4, 1.12 en 11.1, derde zin, van de toepasselijke huurvoorwaarden (verder: de huurvoorwaarden) zijn getoetst en worden niet oneerlijk bevonden.
    
    7. Ook artikel 11.1, eerste zin van de huurvoorwaarden is getoetst. Dit artikel luidt als volgt:  
    
    
      
        Indien de huurder/huurster in gebreke blijft in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of deze overeenkomst op hem/haar rust en daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, komen alle daaruit voortvloeiende kosten waarbij inbegrepen de BTW voor rekening van de huurder/huurster. (...)
      
    
    
    8. Dit beding over buitengerechtelijke incassokosten wijkt ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten). Er wordt van uitgegaan dat de huurder (in beginsel) verplicht is om alle kosten te betalen die door de eisende partij zijn gemaakt door het niet nakomen van de huurovereenkomst. Dit kan ertoe leiden dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument komen en dit kan meer zijn dan wettelijk is toegestaan. Het beding over de buitengerechtelijke incassokosten is daarom oneerlijk.
    
    
      
        De e-mail van 26 november 2024
      
    
    
    9. Het aanbod van eiseres zoals vervat in de onder 4. genoemde e-mail, dat in de kern strekt tot schrapping van alle oneerlijke incassobedingen, proceskostenbedingen, rentebedingen en boetebedingen in de huurovereenkomsten en/of algemene voorwaarden van alle huurders van eiseres, heeft als gevolg dat het doel van de Richtlijn - die strekt ter bescherming van de consument en erop gericht is oneerlijke bedingen uit overeenkomsten te verwijderen - wordt bereikt.
    
    10. Op grond van artikel 7:213 BW is een huurder verplicht zich als een goed huurder te gedragen en daartoe behoort ook dat de huurder het voor de verhuurder mogelijk moet maken om de overeenkomst en de algemene voorwaarden in overeenstemming te brengen met de Richtlijn. Dit maakt dat huurders het aanbod van eiseres zoals vervat in de e-mail in beginsel dienen te aanvaarden. Het niet aanvaarden van dit aanbod of het niet reageren op dit aanbod door gedaagde, waardoor de oneerlijke bedingen in de huurovereenkomst/huurvoorwaarden blijven staan, kan er onder omstandigheden toe leiden dat het ten aanzien van die oneerlijke bedingen niet langer redelijk is vast te houden aan de gevolgen zoals uiteengezet in het Dexia-arrest (ECLI:EU:C:2021:68). Dat betekent dat in dergelijke gevallen ondanks het bestaan van een oneerlijk beding in de overeenkomst/voorwaarden kan worden teruggevallen op de Nederlandse wetgeving. Zie in dit verband ook de uitspraak van de kantonrechter te Amsterdam van 4 juni 2024: ECLI:NL:RBAMS:2024:3292.  
    
    11. Kennelijk heeft gedaagde niet gereageerd op de e-mail, althans dat is niet door eiseres gesteld. Eiseres heeft wel gesteld dat zij de e-mail aan al haar huurders heeft verzonden. Gelet op de datum van verzending van de e-mail (26 november 2024) en de daarin gegeven termijn aan gedaagde om te reageren (4 weken), is er aanleiding om te oordelen dat vanaf 4 weken na 26 november 2024, dus vanaf 25 december 2024, het redelijk is om ondanks het bestaan van een oneerlijk beding in de overeenkomst/voorwaarden terug te vallen op de Nederlandse wetgeving.
    
    12. In dit geval leidt het voorgaande echter niet tot toewijzing van de vordering met betrekking tot buitengerechtelijke incassokosten. De 14-dagenbrief die aan gedaagde is verstuurd dateert van 12 september 2024. Dat is dus ruim voordat eiseres gedaagde heeft aangeschreven met betrekking tot de schrapping van oneerlijke bedingen in de huurvoorwaarden. Gedaagde was in september 2024 niet verplicht tot het betalen van buitengerechtelijke incassokosten, niet op basis van het (oneerlijke) beding in de huurvoorwaarden en gelet op het Dexia-arrest ook niet op basis van de Nederlandse wetgeving. De 14-dagenbrief van 12 september 2024 sorteerde daarom geen effect. Gesteld noch gebleken is dat eiseres ná 25 december 2024 (het moment dat zij weer kon terugvallen op de Nederlandse wetgeving) nog een 14-dagenbrief aan gedaagde heeft gestuurd die aan alle wettelijke eisen voldoet. Dat betekent dat gedaagde in dit geval geen buitengerechtelijke kosten is verschuldigd, omdat een daartoe strekkende aanmaning ontbreekt.    
    
    
    
    
    
      
        De vordering
      
    
    
    13. De vordering komt voorts niet onrechtmatig of ongegrond voor, behoudens voor het geval een deel van het gevorderde niet is toegewezen en/of hieronder anders is overwogen. 
    
    
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan het adres [adres] ;
      
    
    
      veroordeelt gedaagde om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege gedaagde bevindt, binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van eiseres te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
      
    
    
      
        veroordeelt gedaagde om te betalen aan eiseres:
        	a) € 2.060,36 ter zake van achterstallige huur, berekend tot en met april 2025, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 14 april 2025 tot de voldoening; 
        	b) € 687,09 per maand vanaf 30 april 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;
      
      
    
    
      veroordeelt de gedaagde partij in de kosten van het geding, aan de zijde van de eisende partij tot aan deze uitspraak begroot op: € 145,45 aan explootkosten, € 204,00 aan salaris gemachtigde en € 385,00 aan griffierecht, voor zover van toepassing, inclusief BTW;
      
    
    
      veroordeelt gedaagde partij in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 67,50 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
      
    
    
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2025.