ECLI:NL:RBAMS:2025:7714, Rechtbank Amsterdam, 15-10-2025, C/13/761050 / HA ZA 24-1352
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koopovereenkomst kantoorgebouw, garanties niet geschonden, geen tekortkoming, geen dwaling

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/761050 / HA ZA 24-1352
    
    
    
      
        Vonnis van 15 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        AMS PLUS B.V., 
      te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: AMS,
      advocaat: mr. J.C. Vreugdenhil,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        AQS NL OFFICE B.V., 
      te Amsterdam,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: AQS,
      advocaat: mr. H.M. Giezen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 29 november 2024, met producties,
      - de conclusie van antwoord, met producties,
      - het tussenvonnis van 12 maart 2025 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 8 juli 2025 met daarin genoemde stukken.
      
    
    
      1.2.
      Na de mondelinge behandeling is de zaak aangehouden voor schikkingsonderhandelingen. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt en hebben vonnis gevraagd. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      AQS was eigenaar van het kantoorgebouw aan de [locatie] (hierna: het gebouw). Op 8 mei 2023 hebben AMS en AQS een letter of intent (hierna: LOI) getekend in verband met de voorgenomen verkoop van het gebouw door AQS aan AMS. 
      
    
    
      2.2.
      Het gebouw was (en is nog steeds) verhuurd aan Fokker Services. In de huurovereenkomst met Fokker, die heeft gegolden van 1 oktober 2016 tot en met 30 september 2023 staat:
      
      
        
          ‘Incentives
        
        
          8. Naast de incentives zoals omschreven in artikel 11.25 van deze overeenkomst zijn partijen [Fokker en AQS, rb] separaat (in de overeenkomst inzake de voor ingangsdatum huur uit te voeren werkzaamheden door partijen (realisatieovereenkomst)) een investeringsbijdrage ten behoeve van het Gehuurde [het gebouw, rb] overeengekomen. Partijen verklaren dat er overigens geen andere incentives zijn overeengekomen anders dan die in artikel 11.25 van deze overeenkomst en die in de realisatieovereenkomst.
        
          (…)
        
      
      
    
    
      11.25
      
        Verhuurder stelt een incentive ter beschikking ter grootte van € 600.000,- te vermeerderen met BTW.’
      
      
    
    
      2.3.
      Tijdens de onderhandelingen tussen AMS en AQS werd het gebouw gerenoveerd.
      
    
    
      2.4.
      Op 24 mei 2023 heeft AMS toegang gekregen tot een dataroom voor het uitvoeren van een due diligence onderzoek. In die dataroom stonden onder meer de huurovereenkomst met Fokker, het meerjaren onderhoudsplan (hierna: MJOP) en de zogenoemde demarcatielijst.
      
    
    
      2.5.
      AMS heeft een due diligence onderzoek verricht naar de staat van het gebouw en de onderbouwing van de koopprijs. In het kader daarvan heeft CBRE Development Services (hierna: CBRE) in opdracht van AMS een specifiek technical due dilligence gedaan naar de technische staat van het kantoorgebouw en de renovatie. 
      
    
    
      2.6.
      Op enig moment heeft AMS gevraagd om te bevestigen dat de verhuurder aan al zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft voldaan, waaronder de onderhoudswerkzaamheden. De vertegenwoordiger van AQS heeft op 31 mei 2023 het volgende geantwoord: 
      
      
        
          ‘The maintenance works as stated in the budget which is included in the new lease
        
        
          agreement are not all caried out yet. Reason behind this is that the renovation works started later than expected and will be done this year. As most parts of the building are touched during this renovation the maintenance will be either included in the renovation or performed once the renovation is ready.’
        
      
      
    
    
      2.7.
      Twee keer heeft een Q&A plaatsgevonden. Daarbij heeft AMS vragen gesteld en de vertegenwoordiger van AQS heeft deze vragen beantwoord. Tijdens de Q&A’s zijn onder meer onderstaande vragen en antwoorden uitgewisseld, waarbij de tweede kolom de eerste vraag is van AMS en de kolom daarnaast het antwoord van AQS op die vraag. De laatste twee kolommen bevatten achtereenvolgend een aanvullende vraag van AMS en het antwoord van AQS daarop. 
      
      
        
          
        
      
      
        
          
        
      
      
      
    
    
      2.8.
      Op 4 juli 2023 hebben partijen een koopovereenkomst ondertekend waarin staat:  
      
      
        
          ‘4.1	Until the Completion Date (but not including) the Seller will be entitled to the income derived from the Property, including the Rent, and bear any expenses regarding the Property including the Charges. As from and including the Completion Date, the Purchaser will be entitled to the income derived from the Property, including the Rent, and bear any expenses regarding the Property, including the Charges.
        
        
          (…)
        
      
      
    
    
      9.3
      
        
          The Parties expressly exclude the applicability of sections 6:89, 6:228 up to and including 6:230 and 7:15 (1) (in so far as legally possible), 7:17, 7:20, 7:21, and 7:23 DCC.
        
        
          (…)
        
      
      
    
    
      10.4
      
        
          The Purchaser agrees and acknowledges that:
        
        
          (…)
        
        
          (c) in respect of the Q&A, the Purchaser has had:
        
        
          (…)
        
        
          (ii) a response to the questions raised through the Q&A to its full satisfaction and to the extent that such is not the case in the opinion of the Purchaser, the Purchaser accepts for its own risk and account that the requested explanation and/or question raised is not (entirely) obtained to the complete satisfaction of the Purchaser;
        
        
          (…)
        
      
      
    
    
      11.7
      
        The Seller warrants (garandeert) that the Leases contain the full legal relationship between the Seller and the Lessee and no additional written or oral agreements have been entered into regarding the Lease other than as disclosed by the Seller through the Disclosed Information.
      
      
    
    
      11.8
      
        
          The Seller warrants (garandeert) that the realisation agreement as referred to in the Leases has not been entered into.
        
        
          (…)
        
      
    
    
      11.11
      
        
          The Seller warrants (garandeert) that:
        
        
          (a) the Disclosed Information contains all relevant information pertaining to the Property and the Lessee’
        
      
      
    
    
      2.9.
      Op 5 juli 2023 heeft de levering van het gebouw aan AMS plaatsgevonden.
      
    
    
      2.10.
      Vanaf mei 2024 heeft Fokker facturen gestuurd aan AMS voor onderhoudswerkzaamheden en daarbij verwezen naar het MJOP. Omdat AMS deze facturen onbetaald heeft gelaten, heeft Fokker vanaf het derde kwartaal van 2024 huurbetalingen ingehouden en een beroep gedaan op verrekening. Tot op heden heeft Fokker € 469.284,94 ingehouden.
      
    
    
      2.11.
      
        AMS heeft op 27 mei 2024 een ingebrekestelling verstuurd aan AQS 
        met de sommatie om de door Fokker tot op dat moment gevorderde (en verrekende) bedragen te betalen en te bevestigen dat de overige kosten met betrekking tot de werkzaamheden die zijn of worden uitgevoerd door Fokker zullen worden voldaan. AQS heeft daar afwijzend op gereageerd.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      AMS vordert – samengevat en na wijziging van eis – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
      
      
        I. primair: AQS veroordeelt tot betaling van € 462.362,94, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;
        II. subsidiair: AQS veroordeelt tot betaling van de onderhoudswerkzaamheden aan (i) fan coil units van € 236.455,94 en (ii) de brandmeld- en ontruimingsinstallatie van € 98.525,00, en het verschil tussen de begroting van kosten van de werkzaamheden aan koelinstallatie in het MJOP en het Nivab en de informatie over deze kosten die AQS had ten tijde van de levering van € 39.159,-;
        III. meer subsidiair: AQS veroordeelt tot betaling van de verdere door AMS geleden en te lijden schade, nader op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;
        IV. alternatief: voor recht verklaart dat de verplichting tot betaling van de onderhoudswerkzaamheden met betrekking tot de fan coil units en de brandmeld- en ontruimingsinstallatie voor zover deze zijn uitgevoerd voor de leveringsdatum van 5 juli 2023 niet zijn overgegaan op AMS en dat dit betalingsverplichtingen zijn van AQS jegens Fokker;
        V. in alle gevallen: kosten rechtens.
      
      
    
    
      3.2.
      
        AMS legt aan haar vordering ten grondslag dat AQS is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat zij als verhuurder van het gebouw naast de incentive van € 600.000,- ook gehouden is om investeringsbijdragen te betalen aan de huurder van het gebouw (Fokker). AQS heeft in de koopovereenkomst evenwel gegarandeerd dat:(i) de huurovereenkomst de volledige rechtsverhouding omvat en er geen aanvullende afspraken zijn gemaakt; (ii) er geen realisatieovereenkomst bestaat; 
        (iii) alle relevante informatie met betrekking tot gekochte en de huurder heeft gedeeld met AMS. Deze garanties zijn volgens AMS onjuist. Primair vordert AMS schadevergoeding op grond van een tekortkoming van AQS, subsidiair vermindering van de koopprijs op grond van een gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling en meer subsidiair schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad door het schenden van de mededelingsplicht.
      
      
    
    
      3.3.
      AQS voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        De garanties
      
    
    
    
      4.1.
      AMS verwijt AQS dat zij een drietal garanties uit de koopovereenkomst niet is nagekomen. Het gaat om de garanties (i) dat de huurovereenkomst de volledige rechtsverhouding omvat en er geen aanvullende afspraken zijn gemaakt, (ii) er geen realisatieovereenkomst bestaat en (iii) alle relevante informatie met betrekking tot het gekochte en de huurder is gedeeld met AMS. Deze garanties komen alle drie op hetzelfde neer: volgens AMS heeft zij naast een incentive van € 600.000,- ook investeringsbijdragen aan Fokker moeten betalen op grond van een realisatieovereenkomst, terwijl AQS heeft gegarandeerd dat tussen Fokker en AQS als verhuurder geen realisatieovereenkomst bestaat.
      
    
    
      4.2.
      De drie garanties die AQS heeft afgegeven zijn niet geschonden. AQS is niet tekortgeschoten in haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. Daartoe is het volgende redengevend. 
      
    
    
      4.3.
      AQS betwist uitdrukkelijk dat de bedragen, waarvan Fokker door middel van verrekening betaling heeft afgedwongen, hun grondslag/oorsprong vinden in een realisatieovereenkomst en dat zo’n overeenkomst, in weerwil van de door AQS gegeven garantie, bestaat. Gelet daarop lag het op de weg van AMS om aan Fokker een onderbouwing van het bestaan van die realisatieovereenkomst te vragen en die onderbouwing in dit geschil voor het voetlicht te brengen. Dat heeft zij nagelaten waardoor in dit geschil de situatie ontstaat dat AMS stelt dat zij tot haar verrassing, want in weerwil van een door AQS gegeven garantie, op grond van een realisatieovereenkomst aan Fokker (door middel van verrekening) bedragen heeft betaald, maar dat AMS het bestaan van die realisatieovereenkomst in deze procedure niet concreet heeft weten te maken. AMS heeft weliswaar bij de mondelinge behandeling verklaard dat Fokker heeft bevestigd dat zij afspraken heeft gemaakt met AQS over de renovatie en dat die afspraken inhielden dat Fokker de onderhoudsverplichtingen van de verhuurder liet uitvoeren en de facturen daarvoor in rekening bracht bij de verhuurder. Dat is echter onvoldoende om te concluderen dat AQS en Fokker dus een realisatieovereenkomst hebben gesloten. Vanaf 24 mei 2023 had AMS toegang tot de dataroom waarin de huurovereenkomst met Fokker stond. Onderdeel van die huurovereenkomst waren ook het MJOP – waarin de onderhoudsverplichtingen van de verhuurder zijn opgenomen – en de demarcatielijst. AMS wist dus voor het sluiten van de koopovereenkomst welke onderhoudsverplichtingen op grond daarvan voor rekening van de verhuurder kwamen. De verplichting tot het betalen van onderhoudswerkzaamheden vloeit dus niet voort uit een vermeende realisatieovereenkomst, maar uit andere afspraken waarvan AMS echter op de hoogte was, althans op de hoogte had kunnen zijn. Verder heeft AQS – na vragen van AMS – bij e-mail van 31 mei 2023 bericht dat nog niet alle onderhoudsverplichtingen waren uitgevoerd zodat AMS er ook om die reden rekening mee moest houden dat die kosten mogelijk voor haar rekening als verhuurder van het gebouw zouden komen. 
      
    
    
      4.4.
      Daarbij komt dat twee keer een Q&A heeft plaatsgevonden waarbij AMS vragen heeft kunnen stellen aan AQS. AMS heeft vragen gesteld over zowel het bestaan van de realisatieovereenkomst als de onderhoudsverplichtingen van de verhuurder. Als bij AMS nog onduidelijkheid bestond over (de omvang van) de (onderhouds)verplichting van de verhuurder in relatie tot het wel/niet bestaan van de realisatieovereenkomst of andere met Fokker daarover gemaakte afspraken, dan lag het op haar weg om daarover aanvullende vragen te stellen aan AQS. Dat geldt te meer omdat in artikel 10.4 sub c onder ii. van de koopovereenkomst is bepaald dat het voor rekening en risico van AMS komt als het gevraagde antwoord of de gegeven uitleg naar aanleiding van de Q&A niet naar haar (volledige) tevredenheid is. 
      
      
        
          Tekortschieten in de nakoming van artikel 4.1 van de koopovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.5.
      Volgens AMS dateren een aantal kosten die Fokker met haar huurverplichting heeft verrekend van voor de leveringsdatum van het gebouw en moet AQS deze kosten om die reden dragen. Daarnaast heeft AQS volgens AMS voor een aantal van deze werkzaamheden al voor de levering haar goedkeuring gegeven, aldus AMS. 
      
    
    
      4.6.
      AMS wordt daarin niet gevolgd. Artikel 4.1 van de koopovereenkomst bepaalt dat de kosten van het gebouw tot de leveringsdatum voor rekening van AQS komen. In mei 2024 heeft Fokker betaling gevorderd van facturen voor onderhoudswerkzaamheden en vanaf dat moment zijn het daadwerkelijke kosten voor het gebouw. Op grond van artikel 4.1 van de koopovereenkomst komen die kosten voor rekening van AMS, omdat die kosten zijn gemaakt na 5 juli 2023 – de datum waarop het gebouw is geleverd aan AMS. Niet is gebleken dat Fokker voor werkzaamheden waarvan zij betaling vordert van AMS al eerder een (deel)factuur aan AQS heeft gestuurd. AMS heeft weliswaar verwezen naar een offerte van HOMIJ van 13 juni 2023, maar een offerte leidt niet tot kosten in de zin van artikel 4.1 van de koopovereenkomst. Dat AQS deze offerte en de daarop vermelde werkzaamheden al voor de levering van het gebouw aan AMS had goedgekeurd, is niet gesteld of gebleken. 
      
      
        
          Het beroep op dwaling faalt
        
      
      
    
    
      4.7.
      AMS stelt dat zij gedwaald heeft bij het aangaan van de koopovereenkomst ten aanzien van de onderhoudskosten dan wel investeringsbijdrage en dat zij bij een juiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst niet of onder andere voorwaarden zou hebben gesloten. Volgens AMS had AQS haar behoren in te lichten over de afspraken met Fokker over de betaling van de onderhoudskosten in aanvulling op de incentive.
      
    
    
      4.8.
      Het beroep op dwaling faalt. In artikel 9.3 van de koopovereenkomst hebben partijen uitdrukkelijk de toepasselijkheid van artikel 6:228 BW uitgesloten. Volgens vaste jurisprudentie kan dwaling contractueel worden uitgesloten, maar een beroep op die bepaling kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn op grond van artikel 6:248 lid 2 BW. De vraag of dat hier het geval is kan in het midden blijven, omdat een beroep op dwaling hoe dan ook niet slaagt. 
      
    
    
      4.9.
      Voor een geslaagd beroep op dwaling moet sprake zijn van een situatie zoals bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub a, b of c BW. AMS beroept zich enkel op artikel 6:228 lid 1 sub b: de situatie waarbij AQS in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, AMS had behoren in te lichten. 
      
    
    
      4.10.
      
        Niet is gebleken dat tussen AQS en Fokker een realisatieovereenkomst is gesloten, zie 4.3. Verder heeft AQS via de dataroom documenten aan AMS beschikbaar gesteld waaruit de onderhoudsverplichtingen van de verhuurder blijken. Van andere afspraken tussen AQS en Fokker ten aanzien van de onderhoudskosten is niet gebleken. Van AQS kan daarom ook niet worden verlangd dat zij daarover mededelingen doet aan AMS. 
        AQS heeft haar mededelingsplicht niet geschonden
      
      
    
    
      4.11.
      AMS is van mening dat AQS haar mededelingsplicht heeft geschonden, omdat zij wist dat CBRE uitging van een onjuiste veronderstelling ten aanzien van de betalingsverplichtingen jegens Fokker.
      
    
    
      4.12.
      Ook daarin wordt AMS niet gevolgd. De (eventuele) onjuiste conclusie van CBRE over de onderhoudskosten komt voor rekening van AMS. Het inschakelen van een eigen adviseur behoort tot de risicosfeer van AMS, zodat de gevolgen van een onjuiste conclusie voor haar rekening komen. Van een mededelingsplicht aan de zijde van AQS is geen sprake. AQS heeft betwist dat zij op de hoogte was van de onjuiste conclusie van CBRE en dat blijkt ook niet uit de stukken. AMS heeft niet toegelicht waarom AQS had behoren te weten dat CBRE een onjuiste conclusie over de onderhoudskosten had getrokken en haar daarover had moeten informeren. 
      
      
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
      
    
    
      4.13.
      De vorderingen van AMS zullen worden afgewezen. AMS is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van AQS worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                6.617,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                7.004,00
              
              
                (2 punten × € 3.502,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                13.799,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van AMS af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt AMS in de proceskosten van € 13.799,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als AMS niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. van Harmelen, rechter, bijgestaan door mr. A. Chu en in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2025.