ECLI:NL:RBMNE:2025:5717, Rechtbank Midden-Nederland, 30-10-2025, UTR 24/6992
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-10-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ; woning; schikkingsvoorstel; waarde verlaagd in de beroepsprocedure; beroep gegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 24/6992 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 oktober 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiseres] , uit [plaats 1] , eiseres
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
      (gemachtigde: [gemachtigde] ).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats 1] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 1.567.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.  
    
    
    
      1.1.
      Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 26 oktober 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 1.544.000,-.
      
    
    
      1.2.
      
        Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.  De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. Eiseres heeft op het verweerschrift gereageerd bij brief van 26 maart 2025. Naar aanleiding daarvan heeft de taxateur geconcludeerd dat de in bezwaar verlaagde waarde van € 1.544.000,- niet verdedigbaar is. De taxateur heeft voorgesteld de waarde verder te verlagen naar 
        € 1.495.000,-. Op 16 april 2025 heeft de heffingsambtenaar een gewijzigde taxatiematrix ingediend. Op dit voorstel is niet gereageerd door eiseres. 
      
      
    
    
      1.3.
      Partijen hebben toestemming verleend om uitspraak te doen zonder zitting. De rechtbank heeft bepaald dat een onderzoek ter zitting achterwege blijft en het onderzoek gesloten.
      
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. De woning is een in 1977 gebouwde vrijstaande woning met een vrijstaande garage van 50 m² en een dakterras van 17 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 249 m² en een perceeloppervlakte van 2.425 m².
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3.  Nu de heffingsambtenaar de door hem in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde niet langer handhaaft is het beroep gegrond en moet de uitspraak op bezwaar in zoverre worden vernietigd. Omdat eiseres ook de door de heffingsambtenaar in beroep verdedigde waarde van € 1.495.000,- bestrijdt, zal de rechtbank beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat deze waarde niet te hoog is.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de voorgestelde waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de voorgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
    
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats 1] , te weten:
    
      
        
          [adres 2] , verkocht op 19 januari 2022 voor € 1.525.000,-;
      
      
        
          [adres 3] , verkocht op 20 oktober 2023 voor € 1.800.000,-; en
      
      
        
          [adres 4] , verkocht op 2 november 2022 voor € 1.250.000,-.
      
    
    
    
      
        Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de in beroep voorgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in dezelfde omgeving liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de kwaliteit en de ligging van de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiseres in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      
        Stijging WOZ-waarde
      
    
    
    9. Eiseres voert aan dat de stijging van de WOZ-waarde van de woning met ruim 
    20 % ten opzichte van het jaar ervoor te hoog is. Verder wijst eiseres nog op de WOZ-waarde-ontwikkeling in de gemeente De Bilt. De gemiddelde stijging van de WOZ-waarde tussen de waardepeildatum 1 januari 2022 en 1 januari 2023 is berekend op 0,8 %. Dat zou volgens eiseres moeten betekenen dat de WOZ-waarde van het jaar ervoor vermenigvuldigd zou moeten worden met 0,8 % om op de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2024 te komen.
    
    
      9.1.
      De rechtbank overweegt hierover het volgende. De heffingsambtenaar heeft er in dit kader terecht op gewezen dat bij het vaststellen van de WOZ-waarde niet wordt gekeken naar voorgaande jaren. Het systeem van de Wet WOZ brengt namelijk mee dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld, onafhankelijk van het jaar ervoor. Dit betekent dat aan de (algemene) waardeontwikkeling van woningen in voorafgaande kalenderjaren geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak. De WOZ-waardebepaling vindt ook niet plaats op basis van een vergelijking met WOZ-waardes van andere panden, maar op basis van een vergelijking met daadwerkelijk gerealiseerde marktprijzen. Om deze redenen is het bepalen van de WOZ-waarde gebaseerd op een vergelijking met WOZ-waardes uit een eerder jaar onjuist. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Referentiewoningen niet vergelijkbaar
        
      
      
      
        10. Eiseres meent dat twee van de drie referentiewoningen uit het taxatieverslag niet goed vergelijkbaar zijn, omdat deze in [plaats 2] liggen. Bovendien zijn deze woningen karakteristieker dan de woning van eiseres. Dit maakt deze referentiewoningen willekeurig.
      
      
    
    
      10.1.
      De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van de reactie van eiseres op het verweerschrift telefonisch contact gehad met eiseres en geconcludeerd dat de verlaagde waarde in bezwaar niet verdedigbaar is. Naar aanleiding daarvan heeft de taxateur een nieuwe taxatiematrix, met nieuwe referentiewoningen, opgesteld. 
      
    
    
      10.2.
      De rechtbank stelt voorop dat in beroep gebruik mag worden gemaakt van andere referentiewoningen dan in de bezwaarfase. In het belastingrecht geldt namelijk de zogenoemde vrije bewijsleer.Dat houdt in dat de heffingsambtenaar zelf mag bepalen hoe hij de waarde van de woning in iedere fase onderbouwt. De heffingsambtenaar is daarom niet gehouden om in beroep gebruik te maken van dezelfde gegevens die bij het nemen van de beschikking zijn gebruikt. De rechtbank is van oordeel dat de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen in de nieuwe taxatiematrix inzichtelijk is gemaakt. De beroepsgrond dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn slaagt niet.
      
      
        
          KOUDV-factoren
        
      
      
      
        11. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de waarde van haar woning te hoog is vastgesteld. Vanaf het begin is er zowel aan de binnenkant als aan de buitenkant van de woning weinig veranderd. Op veel plaatsen in de woning is veroudering zichtbaar. Eiseres heeft haar standpunt met foto’s nader onderbouwd. De onderhoudstoestand en het voorzieningenniveau zou beneden peil zijn. De heffingsambtenaar heeft daarom onvoldoende rekening gehouden met de moderniseringskosten van minimaal € 150.000,-.
      
      
    
    
      11.1.
      De heffingsambtenaar heeft in de nieuwe taxatiematrix erkend dat de onderhoudsstaat en de kwaliteit van de woning op korte termijn noodzakelijk verbeteringen zal moeten ondergaan en dat het voorzieningenniveau ‘eenvoudig’ is. Hij voert aan dat in de taxatiematrix deze factoren ook als zodanig zijn gekwalificeerd. Uit de matrix blijkt dat bij een getaxeerde waarde van € 1.495.000,- voldoende rekening gehouden wordt met de waardeerbare verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De heffingsambtenaar heeft daarbij inzichtelijk gemaakt dat voor de gebreken aan de woning en achterstallig onderhoud een correctie heeft plaatsgevonden. De beroepsgrond slaagt niet.
      
    
    
      11.2.
      De rechtbank stelt vast dat eiseres de moderniseringskosten niet nader heeft onderbouwd, terwijl het wel op de weg van eiseres had gelegen om dit nader te onderbouwen. De bewijslast ligt namelijk bij eiseres. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van onderhoud, kwaliteit en voorzieningenniveau. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    12. Onder rechtsoverweging 3 heeft de rechtbank geoordeeld dat het beroep gegrond is. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. De rechtbank bepaalt dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op de door de heffingsambtenaar voorgestelde waarde van € 1.495.000,-.
    
    13. De rechtbank draagt de heffingsambtenaar daarom op het door eiseres betaalde griffierecht van € 51,- te vergoeden. Verder heeft eiseres geen proceskosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    - verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze betrekking heeft op de waardevaststelling van de woning aan de [adres 1] in [plaats 1] ;
    - stelt de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 vast op € 1.495.000,- en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig vermindert;
    - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
    - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 51,- aan eiser te vergoeden.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 
      30 oktober 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
    
  
  
     Artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) maakt dat mogelijk.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 11 januari 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:78, r.o. 4.9.