ECLI:NL:RBMNE:2025:6489, Rechtbank Midden-Nederland, 20-11-2025, UTR 23/3330
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-11-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ; woning; Aangevoerde beroepsgronden: onjuiste objectafbakening; schending hoorplicht; referentiewoningen zijn niet vergelijkbaar; vergelijking met de woz-waardes. Beroep ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 23/3330
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 november 2025 in de zaak tussen
    
      [eiseres] , uit [plaats] , eiseres,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder 
      (gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
    
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 713.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2
      Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 19 juni 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3
      Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      
        De zaak is behandeld op de zitting van 4 september 2025. Eiseres, haar partner 
        M.B. Mastop, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. 
      
      
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. De woning is een in 1963 gebouwde twee-onder-een-kap woning met een gebruiksoppervlakte van 132 m² en een perceeloppervlakte van 325 m².
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 713.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten: 
    
      
        
          [adres 2] , verkocht op 15 november 2021 voor € 581.500,-;
      
      
        
          [adres 3] , verkocht op 15 juli 2021 voor € 707.000,-;
      
      
        
          [adres 4] , verkocht op 20 april 2021 voor € 649.000,-; en
      
      
        
          [adres 5] , verkocht op 3 november 2021 voor € 807.000,-.
      
    
    
    
      
        Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen voldoende in de buurt van de woning zijn gelegen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      
        Onjuiste objectafbakening
      
    
    
    9. Eiseres heeft de beroepsgrond dat de heffingsambtenaar ten onrechte uitgaat van een gebruiksoppervlakte van 151 m² op de zitting ingetrokken. 
    
    
      
        Schending van de hoorplicht
      
    
    
    10. Eiseres voert aan dat zij ten onrechte niet is gehoord. De heffingsambtenaar heeft pas telefonisch contact met haar gezocht nadat zij in beroep is gegaan. Tijdens dit telefoongesprek is een voorstel gedaan om de WOZ-waarde te verlagen met enkele tienduizenden euro’s, mits zij daarmee gelijk zou instemmen en het beroep zou intrekken.
    
    
      10.1
      Op grond van artikel 7:2, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) stelt een bestuursorgaan voordat het op het bezwaar beslist de belanghebbende in de gelegenheid te worden gehoord. Op grond van artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (Awr) wordt, in afwijking van artikel 7:2 van de Awb, de belanghebbende in de bezwaarprocedure slechts gehoord op zijn verzoek.
      
    
    
      10.2
      De rechtbank stelt vast dat eiseres in bezwaar geen verzoek heeft ingediend om te worden gehoord. Dit betekent dat de heffingsambtenaar zijn hoorplicht niet heeft geschonden. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Referentiewoningen zijn niet vergelijkbaar
        
      
      
      
        11.	Eiseres heeft aangevoerd dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn met haar woning. In dat verband heeft eiseres allereerst erop heeft gewezen dat geen rekening is gehouden met de ligging van de woning. De woning ligt dicht aan het spoor en daar ondervindt eiseres hinder van. 
      
      
    
    
      11.1
      Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat niet is gebleken dat de referentiewoning aan de [adres 5] in een zodanig ander waardegebied ligt als de woning van eiseres dat die niet voldoende vergelijkbaar is met de woning om de waarde te onderbouwen. Bovendien is het zo dat niet ter discussie staat dat de drie overige referentiewoningen in dezelfde wijk als de woning van eiseres liggen, zodat de waarde hoe dan ook kan worden onderbouwd met die referentiewoningen. Voor de referentiewoning aan de [adres 2] geldt dat deze op een vergelijkbare afstand van het spoor is gelegen zodat mogelijk nadeel van deze ligging in de koopsom van die referentiewoning is verdisconteerd. Toch heeft deze woning een hogere woningwaarde per m² dan onderhavige woning. Daaruit volgt bij de waardering van onderhavige woning voldoende rekening is gehouden met eventuele geluidsoverlast van het spoor en dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      11.2
      Verder voert eiseres aan dat de referentiewoningen in het taxatieverslag een groter gebruiksoppervlakte of een groter perceeloppervlakte hebben en daarom niet vergelijkbaar zijn met de woning. 
      
    
    
      11.3
      De rechtbank stelt voorop dat in beroep gebruik mag worden gemaakt van andere referentiewoningen dan in de bezwaarfase. In het belastingrecht geldt namelijk de zogenoemde vrije bewijsleer. Dat houdt in dat de heffingsambtenaar zelf mag bepalen hoe hij de waarde van de woning in iedere fase onderbouwt. De heffingsambtenaar is daarom niet gehouden om in beroep gebruik te maken van dezelfde gegevens die bij het nemen van de beschikking zijn gebruikt. Het staat de heffingsambtenaar dus vrij om de WOZ-waarde in iedere fase van de procedure anders te onderbouwen of toe te lichten. Slechts de referentiewoning aan de [adres 5] uit het taxatieverslag wordt ook in de beroepsprocedure als referentiewoning gebruikt. De nieuwe referenties aan de [straat] zijn beiden hoekwoningen in een blok van vier waar, gelet op de gerealiseerde koopsommen, in vergelijking met twee onder een kapwoningen het waardeniveau nauwelijks lager ligt. 
      
    
    
      11.4
      De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunt dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat deze wel als onderbouwing gebruikt kunnen worden voor de WOZ-waarde van de woning van eiseres. In de taxatiematrix is namelijk rekening gehouden met de verschillen tussen de gehanteerde referentiewoningen en de woning, en is ook inzichtelijk gemaakt op welke wijze dat is gebeurd. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Vergelijking WOZ-waardes 
        
      
      
      
        12.	Eiseres heeft 22 woningen genoemd die volgens haar beter vergelijkbaar zijn, maar die een (veel) lagere WOZ-waarde hebben dan de woning van eiseres. Verder voert eiseres aan dat de WOZ-waarde van de woning met 47,6 % is gestegen ten opzichte van het jaar ervoor. Deze stijging is disproportioneel vergeleken met omliggende woningen in de buurt.
      
      
    
    
      12.1
      Een relatief hoge (of lage) stijging van een WOZ-waarde ten opzichte van het eerdere belastingjaar zegt op zichzelf niets over de juistheid van de WOZ-waarde in het nu voorliggende belastingjaar. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de voor dat belastingjaar geldende waardepeildatum voordoen, door middel van een vergelijking met gerealiseerde verkoopcijfers van rondom die datum verkochte woningen. Voorgaande waardevaststellingen zijn daarbij niet relevant. Ook een vergelijking met andere WOZ-waarden is geen vergelijking met gerealiseerde verkoopcijfers en is volgens vaste rechtspraak daarom niet relevant voor de vaststelling van de WOZ-waarde. Deze beroepsgrond dan ook slaagt niet. 
      
    
    
      12.2
      Voor zover eiseres in dit verband een beroep doet op een schending van het gelijkheidsbeginsel geldt het volgende. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan alleen slagen als gesteld wordt en – bij betwisting – aannemelijk gemaakt wordt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven (de meerderheidsregel). Volgens vaste rechtspraak moet voor de toepassing van de meerderheidsregel de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn in de zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Voor een succesvol beroep op het gelijkheidsbeginsel moet eiseres tenminste twee identieke objecten aanvoeren die lager zijn gewaardeerd. De bewijslast dat die objecten identiek zijn, ligt bij eiseres. In dit geval heeft eiseres niet aan die bewijslast voldaan, nu niet is gebleken dat tenminste twee van de 22 woningen die eiseres heeft genoemd (nagenoeg) identiek zijn aan de woning van eiseres. Ook deze beroepsgrond slaagt dus niet.  
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen 
    
    
      13.  	Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten. 
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 
      20 november 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     Zie bijv. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 20 mei 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:3106, r.o. 4.7.
  
  
     Zie bijv. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 5 augustus 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:4942, r.o. 4.10.
  
  
     Vgl. Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945, r.o. 3.4 en Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28 juni 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:5408, r.o. 4.6.