ECLI:NL:GHDHA:2025:2168, Gerechtshof Den Haag, 24-06-2025, 200.342.262/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-06-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur- en begeleidingsovereenkomst. Ernstige overlast door huurder. Ontruiming gerechtvaardigd. Bekrachtiging uitspraak kantonrechter

GERECHTSHOF DEN HAAG                     
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.339.287/01
      Zaak- en rolnummer rechtbank	: 10820599 \ RL EXPL 23-19989 
    
    
    
    
      
        Arrest in kort geding van 24 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Mohamed [appellant],
      
      zonder vaste woon- of verblijfplaats,
      appellant,
      advocaat: mr. D. Pieterse, kantoorhoudend in Den Haag,
    
    
    
      tegen
      de stichting Stichting Hof Wonen,
      gevestigd in Den Haag,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. S.E. Roeters van Lennep, kantoorhoudend in Rotterdam.
    
    
    
      Het hof noemt partijen hierna [appellant] en Hof Wonen.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      Tussen partijen is in geschil of Hof Wonen de huurovereenkomst mocht beëindigen en [appellant] dientengevolge de woning moest ontruimen. De kantonrechter heeft bij vonnis in kort geding deze vragen bevestigend beantwoord. [appellant] is het hier niet mee eens en is in hoger beroep gekomen. Het hof bekrachtigt het vonnis.  
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
      
        
          de dagvaarding van 23 februari 2024 waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 29 januari 2024 (hierna ook: het vonnis) en verbeterd bij vonnis van 16 februari 2024, met bijlage;
        
        
          de memorie van grieven van [appellant], met bijlagen; 
        
        
          de memorie van antwoord van Hof Wonen, met bijlagen;
        
        
          de ter zitting ingediende wijziging van eis.
        
      
    
    
      2.2
      Op 22 mei 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaat van [appellant] heeft de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen overigens ter zitting is besproken. 
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      Voor de beoordeling zijn de volgende, tussen partijen vaststaande, feiten van belang.
    
    
      3.2
      Hof Wonen en [appellant] hebben een huurovereenkomst met begeleidingscontract door een derde partij gesloten, betreffende de woning aan [adres] (hierna: de woning), met ingang van 14 november 2022 voor de duur van een jaar. De huurprijs bedroeg (laatstelijk) € 791,14 per maand. [appellant] heeft met Stichting Limor (verder: Limor) een “Begeleidingsovereenkomst Housing First” gesloten, eveneens met ingang van 14 november 2022.
    
    
      3.3
      In de huurovereenkomst is - voor zover relevant - het volgende opgenomen:
      
      
        
          “
          In aanmerking nemende dat: 
          (...)
        
      
      
        2. Verhuurder is met huurder overeengekomen de huurder nog een kans te geven zelfstandig te wonen in een zogenaamde "begeleidingswoning". De begeleidingswoning wordt door de huurder van verhuurder met de overeengekomen aanvullende bijzondere bepalingen gehuurd voor 
        bepaalde tijd
        ;
      
      
        3. De huurder een begeleidingscontract met Limor heeft afgesloten voor een periode van ten minste 
        12
         maanden, ingaande op 
        14 november 2022
         en eindigend op 
        13 november 2023
        ; (...)
      
      
        5. Het begeleidingscontract tussen huurder en Limor een onlosmakelijk geheel vormt en dus deel uitmaakt van deze huurovereenkomst; (…)
      
      
        9. Huurder verklaart zich voorts te zullen onthouden van alle gedragingen die op enigerlei wijze overlast of hinder aan omwonenden kunnen veroorzaken;
      
      
        10. Overtreding van deze voorwaarde voor verhuurder reden zal zijn de huurovereenkomst te (doen) beëindigen; (...)
      
      
      
        
          Duur en beëindiging van deze overeenkomst 
          (…)
        
      
      - Evaluatie
      
        
          11
           maanden na aanvang van het huurcontract vindt een evaluatie plaats. Bij deze evaluatie beoordeelt verhuurder of huurder de voorwaarden uit deze huurovereenkomst en de begeleidingsovereenkomst(en) in voldoende mate nakomt. Bij deze beoordeling betrekt verhuurder het advies van de begeleidende instelling. 
        
        
          Verhuurder beslist op basis van voornoemde evaluatie of deze huurovereenkomst na de looptijd van dit contract wordt omgezet naar een reguliere huurovereenkomst woonruimte voor onbepaalde tijd. Bij een negatieve beoordeling wordt deze huurovereenkomst voor bepaalde tijd aan het einde van de huurperiode beëindigd.”
        
      
    
    
      3.4
      Op 22 maart 2023 vernam Hof Wonen dat [appellant] zonder toestemming de voordeur van zijn woning had geverfd. Op 19 juni 2023 was de voordeur nog niet overgeschilderd. 
    
    
      3.5
      In april 2023 heeft de buurvrouw van [appellant] bij Hof Wonen geklaagd over onder meer veelvuldige geluidsoverlast in de nacht veroorzaakt door [appellant] en zijn bezoekers.  
    
    
      3.6
      Hof Wonen heeft bij brief van 13 april 2023 met als onderwerp ‘‘Klachten (eerste brief)” [appellant] aangesproken op overlast en gewaarschuwd dat als hij daar mee door zou gaan, zijn tijdelijke huurovereenkomst niet omgezet zou worden in een contract voor onbepaalde tijd. 
    
    
      3.7
      In het registratiesysteem van Hof Wonen is op 3 mei 2023 vermeld: “geen meldingen meer ontvangen, ik sluit melding en hou contact met beklaagde en limor”.
    
    
      3.8
      Bij e-mail van 15 augustus 2023 heeft Hof Wonen aan Limor bericht dat zij heeft besloten de tijdelijke huurovereenkomst van [appellant] niet te verlengen en dat de huurovereenkomst dus op 13 november 2023 zou eindigen. 
    
    
      3.9
      Op 27 september 2023 heeft Hof Wonen - ook van een andere buur(man) - vernomen dat de overlast door [appellant] voortduurde, bestaande uit onder meer (nachtelijke) geluidsoverlast door hem en zijn bezoekers en intimidatie van de buurkinderen. Diezelfde dag heeft een evaluatiegesprek plaatsgevonden tussen Hof Wonen en [appellant] en zijn begeleiders bij Limor.  
    
    
      3.10
      
        Bij e-mail van 29 september 2023 heeft begeleider [naam] van Limor aan Hof Wonen onder meer het volgende bericht: 
        “Zeer zeker erg spijtig dat het gesprek zo is verlopen. (…) Voor ons gesprek was het advies overduidelijk geweest vanuit ons om deze man nog een kans te geven om hem te laten groeien en leren in deze woning. (…) Echter kwam tijdens het gesprek naar voren dat dhr. de kinderen van de buren van 4 en 10 jaar flink heeft uitgescholden en daarvan begrijpen we dat het absoluut niet wenselijk is. Hebben wij het goed begrepen dat dit is gebeurd? Tijdens het gesprek liet dhr. ook zien dat hij, wanneer hij zo boos is, niet te begeleiden is om het te stoppen. Wij begrijpen dat dit niet wenselijk is, met name in combinatie met kleine kinderen.”  
      
    
    
      3.11
      
        Bij brief van 2 oktober 2023 met als onderwerp ‘‘Aanzegging einde huurovereenkomst” heeft Hof Wonen aan [appellant] het eindigen van de huurovereenkomst bevestigd en hem verzocht de woning uiterlijk op 14 november 2023 te ontruimen. In deze brief is onder meer het volgende vermeld: 
        “Bevindingen
        
          Wij hebben reeds aangegeven dat wij de huurovereenkomst met u wensen te beëindigen, gelet op onder meer uw overlastgevende gedragingen richting omwonenden en uw huurachterstand. Op woensdag 27 september stond er een evaluatiegesprek ingepland. U bent samen met twee medewerksters van Limor op deze afspraak verschenen. Helaas bleek al snel dat u onder invloed was van alcohol en was uw gedrag zo onbehoorlijk dat het niet tot een degelijk gesprek is gekomen. Wij hebben daarom het gesprek moeten beëindigen.
        
      
      
      
        
          Aanzeggingsplicht
        
        
          Op grond van het in artikel 7:271 BW bepaalde moet Hof Wonen u, niet eerder dan drie maanden en uiterlijk één maand voordat uw huurovereenkomst voor bepaalde tijd verstreken is, schriftelijk informeren over de dag waarop de tijdelijke huurovereenkomst eindigt. Met deze brief voldoet Hof Wonen aan deze wettelijke verplichting: uw huurovereenkomst eindigt van rechtswege op maandag 13 november 2023.” 
      
    
    
      3.12
      
        [appellant] heeft, ondanks aanmaningen daartoe, de verschuldigde huur niet tijdig en volledig betaald. Op 5 december 2023 bedroeg de huurachterstand (inclusief incassokosten en wettelijke rente) € 3.576,11.
    
    
      3.13
      Op 16 november, 14 en 22 december 2023 heeft Hof Wonen opnieuw overlastmeldingen over [appellant] ontvangen. 
    
    
      3.14
      De woning is op 26 februari 2024 ontruimd. Per 30 mei 2024 heeft Hof Wonen de woning aan een ander verhuurd. 
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank
    
      4.1
      Hof Wonen heeft [appellant] gedagvaard in kort geding en, samengevat, gevorderd: de ontruiming van de woning, betaling van een bedrag van € 3.576,11 met wettelijke rente en een bedrag van € 791,24 per maand vanaf 1 december 2023 tot de ontruiming, te vermeerderen met wettelijke rente en veroordeling van [appellant] in de proceskosten. 
    
    
      4.2
      De voorzieningenrechter heeft de vorderingen toegewezen en de ontruimingstermijn bepaald op veertien dagen na betekening van het vonnis en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.
    
  
  
    
      5Vorderingen in hoger beroep
    
      5.1
      
        [appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. [appellant] wil  dat het hof de vorderingen van Hof Wonen alsnog afwijst, met veroordeling van haar in de proceskosten in beide instanties en vordert - na wijziging van eis - Hof Wonen te veroordelen hem toe te laten tot de woning door afgifte van de sleutels, dan wel om hem toe te laten tot een soortgelijke woning, op straffe van verbeurte van een dwangsom en (meer) subsidiair tot betaling van een schadevergoeding van € 14.240,52, vermeerderd met de wettelijke rente. 
    
    
      5.2
      De grieven van [appellant] laten zich als volgt samenvatten: 
      
        
          anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld is sprake van een gemengde overeenkomst, te weten een zorg-/huurovereenkomst. De huurovereenkomst is niet los te zien van de begeleidingsovereenkomst. Het stond Hof Wonen daarom niet zonder meer vrij om de huurovereenkomst met [appellant] niet voor te zetten enkel door het sturen van een aanzegging. Zij had eerst advies moeten inwinnen van Limor en een evaluatiegesprek moeten houden alvorens deze beslissing te nemen (grieven 1 en 2); 
        
        
          er is geen sprake van een tekortkoming van voldoende gewicht om (de gevolgen van) het niet aanbieden van de vervolgovereenkomst te legitimeren. Hof Wonen heeft niet aannemelijk gemaakt dat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst; de overlast is niet aannemelijk gemaakt en het overschilderen van de deur is geen tekortkoming van voldoende gewicht om de door Hof Wonen gevorderde ontruiming te rechtvaardigen. De huurachterstand valt [appellant] niet te toe te rekenen en kan de ontruiming niet rechtvaardigen. Hof Wonen heeft de huurachterstand bovendien niet ten grondslag gelegd aan haar vordering en zij heeft geen vroegsignalering gedaan (grieven 3 en 4);  
        
        
          
            [appellant] is ten onrechte in de proceskosten veroordeeld (grief 5).
        
      
    
    
      5.3
      Hof Wonen heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    
      6.1
      
        Het geschil draait in de kern om de vraag of het Hof Wonen vrijstond om de huurovereenkomst niet voort te zetten als een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. 
        
          Niet ontvankelijkheid
        
      
    
    
      6.2
      
        Het hof stelt voorop dat, zoals bepaald in artikel 353 lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, het voor het eerst in hoger beroep instellen van een vordering in reconventie niet mogelijk is. [appellant] is dus in dit hoger beroep niet ontvankelijk in zijn (subsidiaire) vordering om Hof Wonen te veroordelen hem toe te laten tot een soortgelijke woning en de (meer subsidiair ingestelde) vordering tot vergoeding van schade. 
        
          Spoedeisend belang
        
      
    
    
      6.3
      
        De inzet van de procedure vormt het kunnen beschikken over de woning en is daarmee reeds naar zijn aard van spoedeisend belang. 
        
          Kwalificatie overeenkomst
        
      
    
    
      6.4
      
        
          [appellant] heeft met Hof Wonen een “Huurovereenkomst met begeleidingscontract door een derde partij” gesloten en in samenhang daarmee een “Begeleidingsovereenkomst Housing First” met Limor. De samenhang tussen die overeenkomsten en de bepaling in de overeenkomst met Hof Wonen dat het begeleidingscontract met Limor deel uitmaakt van de overeenkomst met Hof Wonen, brengen echter niet mee dat op Hof Wonen naast haar verhuurdersverplichtingen ook verplichtingen zouden rusten uit hoofde van het begeleidingscontract. Tussen [appellant] en Hof Wonen bestaat (alleen) een huurovereenkomst.
        
          Toetsingskader
        
      
    
    
      6.5
      Omdat de huurovereenkomst is gesloten in november 2022 is op deze zaak artikel 7:271 lid 1 BW van toepassing zoals dat luidde vóór de wetswijziging van 1 juli 2024. Artikel 7:271 lid 1 tweede volzin (oud) BW bepaalt dat de huurovereenkomst voor een bepaalde tijd van maximaal twee jaar zonder voorafgaande opzegging eindigt wanneer de overeengekomen tijd is verstreken, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk één maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop de huur verstrijkt schriftelijk informeert. Aan de huurder komt niet de reguliere huurbescherming toe.
    
    
      6.6
      
        In de onderhavige huurovereenkomst is bepaald dat Hof Wonen na 11 maanden, mede op basis van het advies van de begeleidende instelling, evalueert of de huurder de voorwaarden uit de huurovereenkomst en begeleidingsovereenkomst in voldoende mate is nagekomen. Hof Wonen beslist vervolgens op basis van voornoemde evaluatie of zij de huurovereenkomst na de looptijd van het contract omzet naar een reguliere huurovereenkomst woonruimte voor onbepaalde tijd. 
        
          Toepassing op deze zaak
        
      
    
    
      6.7
      Het hof stelt voorop dat voor zover [appellant] heeft bedoeld te betogen dat de ontruimingsvordering van Hof Wonen moet worden afgewezen omdat hij niet (in voldoende mate) is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst om ontbinding van die overeenkomst te rechtvaardigen, hij heeft miskend dat Hof Wonen geen ontruiming heeft gevorderd omdat [appellant] was tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen en aan de voorwaarden voor ontbinding van de huurovereenkomst was voldaan, maar omdat [appellant] zonder recht of titel in de woning verbleef nadat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst was geëindigd op de wijze als bedoeld in de tweede volzin van art. 7:271 lid 1 (oud) BW. Voor die beëindiging was geen tekortkoming van [appellant] vereist en een beroep op de zogenoemde ‘tenzij-clausule’ is daarbij niet aan de orde. De terzake ingestelde grieven 3 en 4 falen dus reeds op die grond. 
    
    
      6.8
      Hof Wonen heeft na ontvangst van overlastklachten op 13 april 2023 aan [appellant] een schriftelijke waarschuwing gegeven en aan de begeleider bij Limor gevraagd dit met [appellant] te bespreken. Na deze waarschuwing tot aan het moment waarop Hof Wonen op 15 augustus 2023 aan de begeleider bij Limor liet weten van plan te zijn de huurovereenkomst na één jaar niet te verlengen, heeft Hof Wonen geen nadere klachten over overlast door [appellant] ontvangen, zo heeft zij desgevraagd ter zitting bevestigd. Wel was er op dat moment sprake van een huurachterstand en was er een akkefietje met [appellant] geweest over het overschilderen van de voordeur. 
    
    
      6.9
      
        [appellant] was voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst met Hof Wonen acht jaar dakloos en kampte met een alcoholverslaving. Het vinden van huisvesting bij Hof Wonen in combinatie met het krijgen van begeleiding door Limor was voor hem een unieke kans om zijn leven een positieve wending te geven. Gelet op de omstandigheden waarin [appellant] voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst verkeerde, de beperkte looptijd van de huurovereenkomst (waarin [appellant] moest laten zien dat hij een goed huurder kon zijn) en de verhuur aan hem van een woning op de vijfde woonlaag van een wooncomplex in de buurt van gezinnen met (jonge) kinderen, had het Hof Wonen dan ook bepaald gesierd als zij zich meer rekenschap had gegeven van de grote belangen die er voor [appellant] op het spel stonden bij het behoud van de woning. Dat Hof Wonen ‘een vinger aan de pols heeft gehouden’ is het hof in ieder geval niet gebleken. Dit betekent echter niet dat het Hof Wonen op 2 oktober 2023 niet vrijstond om de huurovereenkomst te laten eindigen en deze niet om te zetten naar een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Het hof overweegt daartoe het volgende. 
    
    
      6.10
      Uitgangspunt is dat een huurovereenkomst als hier aan de orde eindigt bij het verstrijken van de overeengekomen tijd, mits de verhuurder de huurder tijdig schriftelijk informeert over de dag waarop de huur zal verstrijken (tweede volzin van art. 7:271 lid 1 (oud) BW). Het gaat in deze zaak echter in zoverre om een tijdelijke huurovereenkomst van bijzondere aard, dat is overeengekomen dat 11 maanden na aanvang van de huur een evaluatie zal plaatsvinden, waarbij Hof Wonen zal beoordelen of [appellant] de voorwaarden uit de huurovereenkomst en de begeleidingsovereenkomst in voldoende mate nakomt (waarbij zij het advies van Limor zal betrekken) en dat Hof Wonen op basis van die evaluatie zal beslissen of de huurovereenkomst na de looptijd wordt omgezet naar een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. 
    
    
      6.11
      Aan die voorwaarden heeft Hof Wonen voldaan. Toen zij bij brief van 2 oktober 2023 [appellant] informeerde over het niet verlengen van de huurovereenkomst, had zij advies ingewonnen bij Limor en een evaluatiegesprek gehouden met [appellant] en twee begeleiders bij Limor. Het was vervolgens aan Hof Wonen om te beoordelen of [appellant] de voorwaarden uit de huurovereenkomst en de begeleidingsovereenkomst in voldoende mate was nagekomen. De afweging die Hof Wonen daarbij heeft gemaakt kan vervolgens wel worden getoetst aan de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW). 
    
    
      6.12
      Tegenover het onmiskenbare belang van [appellant] om een dak boven zijn hoofd te hebben en te houden staat het belang van Hof Wonen. Zij dient er onder meer voor te zorgen dat haar overige huurders geen overlast hebben. Op 27 september 2023 klaagden buren van [appellant] (wederom) over aanhoudende overlast door [appellant], onder meer bestaande uit geluidsoverlast maar ook uit het intimideren van de buurkinderen. Daarnaast was [appellant] tijdens het evaluatiegesprek dronken en niet aanspreekbaar. Naar aanleiding hiervan heeft Limor haar aanvankelijke voornemen om positief te adviseren over voortzetting van de huurovereenkomst veranderd (zie ro. 3.10). Ook in de periode na het evaluatiegesprek zijn er herhaalde klachten over overlast door [appellant] ontvangen en bleef er sprake van een forse huurachterstand. 
    
    
      6.13
      Het komt erop neer dat Hof Wonen aanvankelijk (te) snel voornemens was de huurovereenkomst niet ‘om te klappen’ naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, maar dat op het moment dat zij op 2 oktober 2023 deze beslissing formeel nam, zij goede gronden had om de huurovereenkomst niet verder voort te zetten. Dit betekent dat de redelijkheid en billijkheid zich er niet tegen verzetten dat Hof Wonen de huurovereenkomst niet heeft omgezet in een overeenkomst voor onbepaalde tijd en dat zij recht op en belang heeft bij de door haar gevorderde ontruiming, aangezien [appellant] per 14 november 2023 zonder recht of titel in de woning verbleef en hij vervolgens niet bereid was om de woning te verlaten. De vordering van [appellant] om hem toe te laten tot de woning wordt dan ook afgewezen. 
    
    
      6.14
      
        Uit het voorgaande volgt dat ook de grieven 1, 2 en 5 falen.
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
    
    
      6.15
      De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
    
    
      6.16
      
        Die proceskosten worden begroot op:
        griffierecht	€      798,-
        salaris advocaat	€ 	2.428,-	(2 punten × tarief II)
        
          nakosten 	€ 	   178,- 	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
        Totaal	€ 	3.404,-
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    
      
        verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn subsidiaire vordering hem toe te laten tot een soortgelijke woning en de meer subsidiaire vordering tot vergoeding van schade;
      
      
        wijst de overige vorderingen van [appellant] af; 
      
      
        bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 29 januari 2024, zoals verbeterd bij vonnis van 16 februari 2024;
      
      
        veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Hof Wonen begroot op € 3.404,-; 
      
      
        bepaalt dat als [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, hij de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-.
      
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. E.I. Mentink, A.M. Voorwinden en H.J. Rossel en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2025 in aanwezigheid van de griffier.