ECLI:NL:RBAMS:2025:7645, Rechtbank Amsterdam, 09-10-2025, 11505022 CV EXPL 25-2008
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Oneerlijk huurprijswijzigingsbeding, zonder indexeringsbeding. Huurovereenkomnst bestaat sinds 2010. Gedurende de looptijd moet worden uitgegaan van de oorspronkelijke huurprijs.

gRECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11505022 \ CV EXPL  25-2008
    
    
    
      
        Vonnis van 9 oktober 2025 (bij vervroeging)
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        de stichting STICHTING STADGENOOT, 
      gevestigd te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: de stichting Stichting Stadgenoot,
      gemachtigde: [gemachtigde] ,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1tot 26 april 2025: [gedaagde 1] , hierna: [gedaagde 1] ,
    
      
        en vanaf 26 april 2025: BRACT FINANCIAL SERVICE B.V. in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan [gedaagde 1] , wonende te [woonplaats]
      
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      niet verschenen
      
        2. tot 26 april 2025: [gedaagde 2], hierna: [gedaagde 2] ,
      
        en vanaf 26 april 2025: BRACT FINANCIAL SERVICES B.V. in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan [gedaagde 2] , wonende te [woonplaats]
      
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      niet verschenen,
      hierna samen te noemen: de bewindvoerder.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      De procedure blijkt uit: 
    
    - de dagvaarding van 28 januari 2025 met producties;
    - het instructievonnis van 17 juni 2025;
    - de rolmededeling van 1 juli 2025 met dagbepaling van de mondelinge behandeling,
    - het exploot van 15 juli 2025, waarmee de verhuurder de bewindvoerder op het kantooradres te Haarlem heeft opgeroepen voor de voor de mondelinge behandeling op 
    5 augustus 2025.
    
    
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 5 augustus 2025. Voor verhuurder is verschenen [naam] namens de gemachtigde. De bewindvoerder is niet verschenen. Wel is [gedaagde 1] verschenen. Verhuurder heeft voorts nog stukken en een actuele specificatie ingediend.
    
    
    
      De verschenen personen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
    
    
    
      Bij rolmededeling van 26 augustus 2025 is verhuurder gevraagd zich uit te laten over de vraag of zij de bewindvoerder op het juiste adres heeft opgeroepen en als dat niet zo is, is verhuurder in de gelegenheid gesteld de bewindvoerder op het juiste adres op te roepen. 
    
    
    
      Verhuurder heeft op 25 september 2025 een akte uitlating ten aanzien van betekening oproepingsexploot ingediend. Aan de bewindvoerder is een kopie van deze akte gezonden. 
    
    
    
    
      
        GRONDEN VAN DE BESLISSING
      
    
    
  
  
    
      1Feiten
    
    
      Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:
    
    
      1.1.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (hierna: huurders) huren met ingang van 16 juli 2010 de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde) van verhuurder. De huur bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst € 999,50 bruto aan huur per maand, waarvan € 995,00 netto aan huur en € 4,90 aan servicekosten, en dient bij vooruitbetaling te worden betaald. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden woonruimte 01-07-2008 (hierna: algemene voorwaarden) van toepassing. 
    
    
      1.2.
      Er is een achterstand ontstaan in de huurbetalingen. 
    
    
      1.3.
      Huurders zijn bij brief van 18 september 2023 door de gemachtigde van verhuurder aangemaand om de op dat moment bestaande achterstand en de rente binnen 14 dagen, vanaf de dag nadat de brief bij huurder is bezorgd, te betalen, bij gebreke waarvan huurders ook buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd worden. 
    
    
      1.4.
      Huurders zijn per 26 april 2025 onder bewind gesteld. 
    
    
      1.5.
      Volgens een huurspecificatie van 29 juli 2025 heeft verhuurder over de maanden februari 2025 tot en met juni 2025 een bedrag van € 1.413,55 per maand en over juli 2025 € 1.471,36 in rekening gebracht.
      
      
        
          Vordering
        
      
      
      2. Verhuurder vordert bij dagvaarding van 14 januari 2025 hoofdelijke veroordeling van huurders - thans: de bewindvoerder - tot betaling van € 17.945,36 aan huurachterstand tot en met januari 2025 en € 243,19 aan buitengerechtelijke kosten en voorts ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, met nevenvorderingen. Ook vordert verhuurder hoofdelijke veroordeling van huurders - thans: de bewindvoerder - in de proceskosten. Bij akte van 29 juli 2025 heeft verhuurder een specificatie overgelegd waarin staat dat sprake is van een huurachterstand van € 26.476,07, berekend tot en met juli 2025. 
      
      3. Verhuurder stelt, kort gezegd, dat eerst huurders en vervolgens de bewindvoerder tekort zijn geschoten in de nakoming van de betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en dat de hoogte van de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Omdat betaling ook na aanmaningen uitbleef, zag verhuurder zich genoodzaakt haar vordering ter incasso uit handen te geven. De daarmee gemoeide kosten vordert zij eveneens van huurders/de bewindvoerder. 
      
      
        
          Verweer
        
      
      
      4. De bewindvoerder is per 26 april 2025 benoemd. De bewindvoerder is niet op de mondelinge behandeling verschenen. [gedaagde 1] is wel verschenen en hij heeft erkend dat er een huurachterstand is ontstaan. [gedaagde 1] heeft aangevoerd dat hij twee jaar geleden een depressie heeft gekregen en dat hij hiervoor in behandeling is (geweest). Hij heeft contact met het buurtteam [stadsdeel] over zijn (huur)schuld.  Op zijn loon is beslag gelegd en hij heeft ook andere schulden. [gedaagde 1] heeft verder nog naar voren gebracht dat hij heeft vernomen dat zijn loon over augustus 2025 naar de bewindvoerder wordt overgemaakt.
      
      5. De bewindvoerder is in de gelegenheid gesteld (nader) verweer te voeren, maar zij heeft daarvan geen gebruik gemaakt. 
      
      
        
          Beoordeling
        
      
      
      6. Gelet op hetgeen de verhuurder over de oproeping van de bewindvoerder bij exploot van 15 juli 2025 heeft gesteld, wordt geoordeeld dat de verhuurder de bewindvoerder op juiste wijze heeft opgeroepen voor de mondelinge behandeling van de zaak op 5 augustus 2025 om 14:30 uur. 
      
      
        
          Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen
        
      
      
      7. De huurovereenkomst die in deze procedure centraal staat is gesloten met een consument, zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen).
      
      8. De kantonrechter moet ambtshalve toetsen of in de huurovereenkomst en/of algemene voorwaarden opgenomen bedingen oneerlijk zijn in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Voor het toetsingsmoment moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is daarom de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen.
      
      9. In de huurovereenkomst is in artikel 8 aanhef en sub 1 opgenomen: 
      
      
        Artikel 8 Wijziging van de huur
               Wij komen met u het volgende overeen:
      
    
    
      8.1.
      Wij verhogen uw huurprijs jaarlijks op 1 juli. Wij verhogen uw huurprijs met een percentage dat ligt tussen 2,3% en 5,4%, Het exacte verhogingspercentage wordt ieder jaar door ons vastgesteld. 
      
      10. Overwogen dat dit huurprijsbeding, en ook het in artikel 5 van de algemene voorwaarden opgenomen servicekostenbeding, transparant zijn en op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn uitgesloten zijn van verdere toetsing op oneerlijkheid. 
      
      11. De hiervoor genoemde huurprijswijzigingsbeding en servicekostenbeding en de hierna te noemen bedingen ter zake van buitengerechtelijke incassokosten en rente, zijn allen te beschouwen als bedingen die zijn bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt en zijn geen kernbedingen. Er is niet gesteld of gebleken dat over de bedingen is onderhandeld. 
      
      12. Artikel 5.2 (wijziging voorschot servicekosten) en artikel 4.1 (rente) van de algemene voorwaarden zijn getoetst en worden niet oneerlijk bevonden. 
      
      
        
          Huurprijswijzigingsbeding
        
      
      
      13. Verhuurder vordert in deze procedure achterstallige huur. Uit de oorspronkelijke huurprijs vergeleken met de huurprijs waarop verhuurder aanspraak maakt, volgt dat de huur in de loop der tijd met bijna 50% aanzienlijk is verhoogd. In de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurprijs jaarlijks met een percentage tussen 2,4 en 5,4% kan worden verhoogd. 
      
      14. Verhuurder heeft bij akte van 29 juli 2025 met betrekking tot de huurprijswijziging aangevoerd dat zij zich op het standpunt stelt dat de bewindvoerder het aan huurachterstand gevorderde bedrag verschuldigd is. Verhuurder heeft verder gesteld zij de jaarlijkse huurverhogingen slechts tot 2016 kan reproduceren, dat de netto huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst € 995,00 bedroeg en op 1 januari 2016 € 1.090,99 per maand. De verhuurder stelt dat het verschil over deze jaren slechts 9,6% over ruim 5 jaar is en dat het zo goed als zeker is dat zij zich in de periode van 2010 tot en met 2016 altijd aan de regels omtrent huurverhogingen heeft gehouden.
      
      15. Verhuurder heeft een overzicht vanaf 2016 verstrekt van (onder meer) de ingangsdata, de netto huurprijs, de verhoging op basis van artikel 8.1 en de maximale huurverhoging op basis van de wet overgelegd. Verhuurder stelt dat in de jaren 2018, 2019 en 2021 de huurverhogingen aanzienlijk lager waren dan 2,3%. De wetgever heeft vanaf 2021 voor geliberaliseerde huurovereenkomsten bepaald dat er een maximum aan de jaarlijkse huurprijsverhoging gesteld dient te worden. Per 1 juli 2024 bedroeg de maximale wettelijke verhoging 5,5% en dit percentage is toegepast. Volgens de huurovereenkomst was een verhoging van maximaal 5,4% toegestaan. Deze huurverhoging zal nog naar 5,4% worden teruggebracht, aldus nog steeds verhuurder. 
      
      16. Overwogen wordt dat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst het voor huurders niet voorzienbaar was in hoeverre en op welke gronden verhuurder toepassing zou geven aan het huurprijswijzigingsbeding. Niet aannemelijk is dat zo’n hoge opslag nodig is om ten laste van verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Niet kan worden aangenomen dat de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage voor huurders binnen aanvaardbare grenzen blijft. 
      
      17. De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) geoordeeld dat een opslagbeding (boven op de CPI) van maximaal 3% niet oneerlijk is. In dit geval is geen sprake van een opslagbeding bovenop de CPI, maar van een maximale percentage van 5,4%. 
      
      18. Vanaf 1990 was sprake van de navolgende CPI-inflatie Nederland (%): 
      
      
        Jaar		Inflatie (%)
        1990	2,64
        1991	3,70
        1992	2,29
        1993	2,61
        1994	2,64
        1995	1,68
        1996	2,21
        1997	2,28
        1998	1,78
        1999	2,06
        2000	2,66
        2001	4,16
        2002	2,74
        2003	1,69
        2004	1,11
        2005	2,08
        2006	0,95
        2007	1,87
        2008	1,95
        2009	1,11
        2010	1,93
        2011	2,42
        2012	2,89
        2013	1,65
        2014	0,70
        2015	0,69
        2016	0,98
        2017	1,25
        2018	1,96
        2019	2,72
        2020	0,98
        2021	5,71
        2022	9,59
        2023	1,21
        2024	4,10
      
      
      19. Een huurprijswijzigingsbeding en een indexeringsbeding moeten worden gesplitst voor de beoordeling of deze bedingen eerlijk zijn. Een huurprijswijzigingsbeding van meer dan 3% is oneerlijk. In het onderhavige geval is er enkel sprake van een huurprijswijzigingsbeding van maximaal 5,4% en is er geen indexeringsbeding opgenomen in de huurovereenkomst of de daarbij behorende algemene voorwaarden. Bij de beoordeling of een huurprijswijzigingsbeding eerlijk is dienen alle omstandigheden te worden betrokken. Het feit dat geen indexeringsbeding is overeengekomen kan relevant zijn. Als het percentage van het huurprijswijzigings-beding zodanig is dat indien er ook een indexeringsbeding zou zijn overeengekomen het maximale huurprijswijzigingspercentage niet hoger zou zijn dan 3%, zou dat tot het oordeel kunnen leiden dat het huurprijswijzigingsbeding niet oneerlijk is. 
      
      20. Uit het bovenstaande overzicht volgt dat het CPI percentage fluctueert en in veel jaren lager was dan 2,4%. Dit geldt zeker voor de jaren voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst. Tussen 2000 en 2010 is het CPI percentage slechts drie keer boven de 2,4% geweest. Dat maakt dat naar het oordeel van de kantonrechter het huurprijswijzigingsbeding van maximaal 5,4%, zonder dat er een indexeringsbeding is overeengekomen, oneerlijk is.
      
      21. De kantonrechter zal gelet op het voorgaande het wijzigingsbeding vernietigen vanwege haar oneerlijke karakter. 
      
      22. Gevolg van de oneerlijkheid is dat het hiervoor aangehaalde beding, gelet op de vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie, volledig buiten toepassing moet worden gelaten. Partiële vernietiging of herziening is niet mogelijk. Op het beding kan dus geen beroep worden gedaan. Evenmin kan ingevolge de Dexia-arresten van het Europese Hof van Justitie (ECLI:EU:C:2021:68) aanspraak worden gemaakt op een wettelijke regeling van aanvullend recht dat van toepassing zou zijn geweest als het beding niet in de overeenkomst stond.
      
      23. Dit betekent dat uit dient te worden gegaan van de huurprijs die partijen bij aanvang van de huurovereenkomst zijn overeengekomen. Verhuurder wordt in de gelegenheid gesteld om haar vordering naar aanleiding hiervan nader te onderbouwen door een berekening over te leggen waarbij de gevorderde huurachterstand over de betreffende periode gebaseerd is op een aanvangshuurprijs die gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst verhoogd is met alleen de per jaar geldende indexatiepercentages, voor zover die in rekening zijn gebracht. 
      
      24. Bij de beoordeling of de huurachterstand een ontbinding rechtvaardigt kan relevant zijn of huurders/de bewindvoerder in het verleden op grond van het oneerlijke opslagbeding te veel huur hebben/heeft betaald. Verhuurder wordt daarom ook in de gelegenheid gesteld een overzicht over te leggen van enerzijds de door huurders/de bewindvoerder betaalde huur vanaf aanvangsdatum van de huurovereenkomst tot heden en anderzijds de huur die op grond van het hiervoor overwogene gedurende die periode in rekening gebracht had mogen worden, met vermelding van de totaalbedragen. 
      
      25. De zaak wordt voor het nemen van een akte door de verhuurder als bedoeld in 23. en 24. verwezen naar na te melden rolzitting, waarna de bewindvoerder de gelegenheid zal krijgen op die akte te reageren.
      
      
      
        
          Buitengerechtelijke kosten 
        
      
      
      26. Ten aanzien van de artikelen 16.1 van de algemene voorwaarden wordt het volgende overwogen. Deze artikelen luiden als volgt:
      
      
        
          Artikel 16 Wat gebeurt er als u of wij onze verplichtingen niet nakomen?
        
      
      
    
    
      16.1
      Leven u of wij een verplichting uit uw huurovereenkomst, deze Algemene voorwaarden of de wet niet na? En moeten daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen genomen worden? Dan zijn de gemaakte kosten voor de partij die tekortschiet. Gaat het over het niet nakomen van een betalingsverplichting? Dan gelden buitengerechtelijke incassokosten. Deze zijn tenminste 15% van de vordering waar het om gaat. De buitengerechtelijke kosten zijn pas verschuldigd nadat er is aangemaand. En er niet wordt betaald binnen de termijn die in de aanmaning staat. 
      
      27. Het beding in artikel 16.1 van de algemene voorwaarden over buitengerechtelijke incassokosten wijkt ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten). Er wordt van uitgegaan dat de huurder (in beginsel) verplicht is om (alle) kosten te betalen die door de verhuurder zijn gemaakt door het niet nakomen van de huurovereenkomst. Dit kan ertoe leiden dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument komen en dit kan meer zijn dan wettelijk op grond van artikel 6:96 lid 6 BW is toegestaan. Meer specifiek wordt overwogen dat in artikel 16.1 van de algemene voorwaarden staat dat de kosten tenminste 15% bedragen. Dat is meer of kan meer zijn dan de consument op grond van het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd is. Daarin is de hoogte van de vergoeding 15% en loopt het percentage af naarmate de vordering oploopt. 
      
      28. Het voorgaande betekent dat voornoemd beding vernietigd wordt vanwege het oneerlijke karakter.
      
      29. Ook hier heeft te gelden het gevolg van de oneerlijkheid is dat de hiervoor genoemde beding, gelet op de vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie, volledig buiten toepassing moeten worden gelaten. Partiële vernietiging of herziening is niet mogelijk. Op de bedingen kan dus geen beroep worden gedaan. Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke kosten niet toewijsbaar zijn.
      
      
        
          Verwijzing naar de rolzitting
        
      
      
      30. De zaak wordt verwezen naar na te melden rolzitting voor het nemen van een akte door de verhuurder als bedoeld in 24. tot en met 26., waarna de bewindvoerder in de gelegenheid wordt gesteld daarop te reageren.
      
      31. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 
      
      
      
        
          BESLISSING
        
      
      
      
        De kantonrechter:
      
      
      
        I. verwijst de zaak naar de rolzitting van donderdag 6 november 2025 te 10:00 uur voor het indienen van een akte als in 23. tot en met 25. is overwogen;
      
      
      
        II. houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2025. 
      
      
      
      
      
      
        609