ECLI:NL:RBDHA:2025:22956, Rechtbank Den Haag, 01-10-2025, SSGR 25/3612
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-10-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardering woningen. Waarde aannemelijk. Onvoldoende rekening gehouden met matige ligging. Oppervlakte juist vastgesteld. Aanslag voldoende gemotiveerd. Beroep ongegrond.

Rechtbank DEN HAAG
  
  
    Team belastingrecht
  
  
    zaaknummer: SGR 25/3612
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 oktober 2025 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    De bestreden uitspraak op bezwaar 
    De uitspraak van de heffingsambtenaar van 14 april 2025 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2024 is vastgesteld op € 430.000 (de beschikking).
    
  
  
    Zitting 
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 september 2025. 
      Belanghebbende is verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] en [naam 2].  
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 390.000. Belanghebbende voert samengevat aan dat er te veel vierkante meters in aanmerking zijn genomen, dat de vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn en dat er sprake is van veel overlast. Verder stelt belanghebbende ook dat de aanslag onvoldoende gemotiveerd is, omdat deze te weinig specificaties bevat.   
    
    2. Uit de Wet WOZ volgt dat de waarde van een woning moet worden bepaald op de geschatte marktwaarde op de waardepeildatum.
    
    3. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en die in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning. Deze zogenoemde vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar laten zien op welke manier hij met de onderlinge verschillen tussen de woningen rekening heeft gehouden.
    
    4. De heffingsambtenaar mag de waarde in beginsel in iedere fase van de procedure opnieuw en eventueel met andere vergelijkingsobjecten onderbouwen.
    
    5. Met de matrix en hetgeen hij verder heeft aangevoerd, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten liggen namelijk in dezelfde omgeving (nabij het winkelcentrum), zijn alle een rijwoning en beschikken over een vergelijkbaar bouwjaar en een vergelijkbare oppervlakte. Belanghebbende heeft meerdere verschillen opgenoemd tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, zoals verschillen in ligging, onderhoud en kwaliteit. Alhoewel de rechtbank deze genoemde verschillen niet wil miskennen, betekenen deze verschillen echter niet dat deze objecten niet als vergelijkingsobject kunnen dienen. In de matrix is namelijk terug te zien dat de woning een score van ondergemiddeld heeft gekregen voor de objectkenmerken kwaliteit/luxe en uitstraling. Bij de vergelijkingsobjecten zijn deze objectkenmerken op gemiddeld gewaardeerd. Hiermee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat in voldoende mate rekening is gehouden met de door belanghebbende genoemde verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. 
    De rechtbank oordeelt evenwel dat onvoldoende rekening is gehouden met het verschil in ligging. Belanghebbende heeft verschillende foto’s aangeleverd en duidelijk omschreven welke vormen van overlast hij ondervindt in de nabijheid van zijn woning. De rechtbank ziet daarom aanleiding het objectkenmerk ligging bij te stellen naar ondergemiddeld. Volgens de matrix van de heffingsambtenaar moet dit leiden tot een verlaging van de waarde van de grond van € 10.000. Hoewel de rechtbank begrip heeft voor de overlast van belanghebbende, kan dit niet tot het oordeel leiden dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Volgens de waardeberekening van de heffingsambtenaar (punt 8 in de matrix) is de waarde van de woning namelijk berekend op € 452.621. De beschikte waarde op de aanslag is echter € 430.000. De verlaging van grofweg € 22.000 die de heffingsambtenaar reeds heeft toegepast bij het vaststellen van de WOZ-waarde ondervangt daarmee deze nadere correctie van € 10.000 voor de ligging. 
    
    6. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Belanghebbende heeft aangevoerd dat het aantal vierkante meters onjuist is vastgesteld vanwege het schuine dak op de bovenste verdieping. De heffingsambtenaar heeft onderbouwd aangetoond hoe hij tot een aantal van 117 m2 is gekomen. Hiertoe heeft hij onder andere bouwtekeningen aangeleverd. Gelet op deze stukken oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van het juiste aantal vierkante meters. 
    Belanghebbende heeft verder gesteld dat de aanslag onvoldoende is gemotiveerd, omdat de hoogte van de afvalstoffenheffing niet voldoende is gespecificeerd. Hoewel de rechtbank begrijpt dat belanghebbende persoonlijk de gespecificeerde hoogte van de aanslag wil inzien, stelt de rechtbank vast dat de gegevens conform het beleid van de [gemeente] op het aanslagbiljet staan. Het beleid van de [gemeente] is voldoende gepubliceerd en het is daarmee ook voldoende bekend. De rechtbank oordeelt daarom dat geen sprake is van een motiveringsgebrek. 
    
    7. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
    
    8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.D. Gunster, rechter, in aanwezigheid van J.C.W. Wahls, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
      Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend. 
    Verder vermeldt u ten minste het volgende:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. de datum van verzending;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
    d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).
    
  
  
     Zie artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ en Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.