ECLI:NL:RBZWB:2025:7840, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 22-10-2025, 11331269 \ CV EXPL  24-3274 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-10-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Einde huurovereenkomst. Afrekening servicekosten. Vergoeding van schade.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Bergen op Zoom
    
    
    
      Zaaknummer: 11331269 \ CV EXPL  24-3274
    
    
    
      
        Vonnis van 22 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        BEHEERMAATSCHAPPIJ SATELLIET MEUBELEN B.V., 
      gevestigd te Breda,
      eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: Satelliet,
      gemachtigde: mr. J.M. van der Wal,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [naam] , TEVENS H.O.D.N. [bedrijf], 
      wonende te [plaats],
      gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [partij] ,
      gemachtigde: Juridisch bedrijfsadvies B.V.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 11 december 2024 en de daarin genoemde stukken,
      - de conclusie van antwoord in reconventie van Satelliet, 
      - de akte wijziging van eis in conventie van Satelliet, met aanvullende producties 19 t/m 24,- de mondelinge behandeling van 26 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [partij] huurt per 1 januari 2021 van Satelliet de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [partij] € 2.200,58 aan borg betaald. 
      
    
    
      2.2.
      Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW 2015 (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. In artikel 23.2 van de algemene bepalingen is een boetebeding opgenomen dat bepaalt dat [partij] aan Satelliet een boete van minimaal € 300,00 per maand verbeurt, telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door [partij] verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan.
      
    
    
      2.3.
      
        [partij] is medio december 2023 uit het gehuurde vertrokken. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      Satelliet vordert – samengevat en na wijziging van eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [partij] tot betaling van € 8.412,27 aan huurachterstand en servicekosten, € 6.980,38 aan schadevergoeding, € 7.500,00 aan contractuele boetes tot en met maart 2024, € 300,00 per maand aan contractuele boete dan wel wettelijke (handels)rente vanaf 1 april 2024, € 1.018,93 aan buitengerechtelijke incassokosten, beslagkosten en de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      Satelliet legt – kort gezegd –aan de vorderingen het volgende ten grondslag. [partij] is huur verschuldigd tot en met maart 2024. De huuropzegging van [partij] van 29 december 2023 heeft Satelliet niet ontvangen. De huurovereenkomst is pas geëindigd, nadat Satelliet had ingestemd met een latere opzegging van [partij] . Op grond van de algemene bepalingen is [partij] contractuele boetes verschuldigd vanwege te late betalingen. Bij oplevering van het gehuurde bleek verder de helft van de toegangspoort te ontbreken. [partij] is aansprakelijk voor de kosten van herstel. Omdat [partij] de sleutels niet heeft ingeleverd, zijn de sloten vervangen, welke kosten ook voor rekening van [partij] komen. 
      
    
    
      3.3.
      
        [partij] voert verweer en voert het volgende aan. [partij] beroept zich primair op een opmerking van Satelliet dat hij de huurovereenkomst 'op ieder moment' kon beëindigen. Subsidiair beroept [partij] zich op een verrekening van de waarborgsom met de huur voor de maanden december 2023 en januari 2024 en dat de huur per 31 januari 2024 is geëindigd nadat deze per brief van 29 december 2023 was opgezegd. [partij] betwist boetes verschuldigd te zijn, omdat deze nooit eerder zijn gevorderd dan na beëindiging van de huur. De boetes zijn bovenmatig en staan niet in verhouding tot de omvang van de huur. De boetes dienen te worden gematigd tot nihil. [partij] betwist de schade aan de poort te hebben veroorzaakt. Ook betwist [partij] de noodzaak voor het vervangen van de sloten, omdat hij de sleutels in de brievenbus van de makelaar van Satelliet heeft gedeponeerd. Verder betwist [partij] de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. 
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [partij] vordert – samengevat – veroordeling van Satelliet tot betaling van € 5.279,69, vermeerderd met rente en met veroordeling van Satelliet in de proceskosten. Ook vordert [partij] opheffing van het executoriale beslag.
      
    
    
      3.5.
      
        [partij] legt aan de vordering ten grondslag dat hij € 5.279,69 onverschuldigd aan Satelliet heeft betaald. De huur over de maanden december 2023 en januari 2024 heeft [partij] verrekend met de waarborgsom. De huur over de maanden februari 2024 en maart 2024 is [partij] niet verschuldigd, omdat de huurovereenkomst per 1 februari 2024 is geëindigd. 
      
    
    
      3.6.
      Satelliet voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [partij] , met veroordeling van [partij] in de proceskosten. Satelliet voert aan dat verrekening van huurpenningen met de waarborgsom op grond van de algemene bepalingen niet is toegestaan. Omdat de huurovereenkomst tot en met maart 2024 doorliep, is [partij] tot aan het einde van de huurovereenkomst huur verschuldigd.
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      3.7.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie 
      
    
    
    
      
        Einde van de huurovereenkomst
      
    
    
    
      4.1.
      Satelliet heeft betwist dat zij op enig moment zou hebben gezegd dat [partij] op ieder moment de huurovereenkomst zou kunnen opzeggen. Dat dit zou zijn gezegd, en daarmee zou zijn afgesproken dat [partij] zonder opzegtermijn de huur mocht opzeggen, is echter niet vast komen te staan. [partij] heeft deze stelling namelijk niet onderbouwd, terwijl dat gelet op de betwisting van Satelliet wel op zijn weg had gelegen. 
      
    
    
      4.2.
      Voor de werking van een huuropzegging is vereist dat deze de verhuurder bereikt. Satelliet betwist de huuropzegging van 29 december 2023 van [partij] te hebben ontvangen. [partij] heeft niet aangetoond dat Satelliet deze heeft ontvangen. Het lag op de weg van [partij] om bijvoorbeeld navraag te doen of Satelliet deze had ontvangen. In dit verband is nog relevant dat hij in de brief vroeg om een ontvangstbevestiging, maar deze blijkbaar niet heeft ontvangen. 
      
    
    
      4.3.
      Dit betekent dat [partij] de huur niet rechtsgeldig op 29 december 2023 heeft opgezegd. De huurovereenkomst is blijven doorlopen tot het moment dat Satelliet kennisnam van de opzegging van [partij] met de e-mail van 8 maart 2024 en zij met die opzegging instemde per 23 maart 2024. 
      
      
        
          Huur
        
      
      
    
    
      4.4.
      Omdat de huurovereenkomst pas is geëindigd per 23 maart 2024, is [partij] tot die datum huurpenningen verschuldigd. [partij] heeft de hoogte van de gevorderde huurachterstand niet weersproken, zodat de kantonrechter van de juistheid van het door Satelliet overgelegde overzicht uitgaat. In dat overzicht (productie 14 bij dagvaarding) is rekening gehouden met alle door [partij] verrichte betalingen die in productie 2 bij conclusie van antwoord staan vermeld. Dat houdt in dat [partij] over de periode januari 2022 tot en met maart 2024 nog in totaal € 6.885,02 aan huur verschuldigd is aan Satelliet. Op dit bedrag strekt € 4.484,52 in mindering, omdat Satelliet voor dat bedrag al een executoriale titel heeft. De kantonrechter wijst daarom een bedrag van € 2.400,50 aan huur over de periode januari 2022 tot en met maart 2024 toe.
      
      
        
          Servicekosten
        
      
      
    
    
      4.5.
      In artikel 4.6 van de huurovereenkomst wordt voor wat betreft de servicekosten verwezen naar artikel 18 van de algemene bepalingen. Daarin is onder meer opgenomen dat Satelliet de door [partij] verschuldigde vergoeding van levering van zaken en diensten vaststelt. Uit de overgelegde overzichten blijkt dat Satelliet de verschuldigde vergoedingen heeft vastgesteld aan de hand van opgenomen meterstanden. 
      
    
    
      4.6.
      Hoewel [partij] heeft aangevoerd dat hij de overzichten niet eerder heeft ontvangen, terwijl in de algemene bepalingen is opgenomen dat deze overzichten binnen 12 maanden na ieder servicekostenjaar moeten worden verstrekt, doet dat niets af aan de verschuldigdheid van de servicekosten. 
      
    
    
      4.7.
      
        [partij] heeft verder aangevoerd dat de meterstanden niet in zijn aanwezigheid zijn opgenomen. Zoals hiervoor genoemd, stelt Satelliet als verhuurder de verschuldigde vergoeding vast. Het lag op de weg van [partij] om specificaties op te vragen bij Satelliet om de juistheid van de in rekening gebrachte vergoedingen te controleren. Omdat [partij] zijn stelling van de onjuistheid van de hoogte van de vergoedingen niet heeft onderbouwd, zal de kantonrechter aan die stelling voorbijgaan. 
      
    
    
      4.8.
      Het voornoemde houdt in dat de kantonrechter de in rekening gebrachte afrekeningen over 2022, 2023 en 2024 toewijst voor een totaalbedrag van € 6.011,77.
      
      
        
          Contractuele boete
        
      
      
    
    
      4.9.
      Uit de algemene bepalingen volgt dat [partij] voor iedere maand dat er een huurachterstand bestaat, minimaal € 300,00 aan boete verschuldigd is. Uit het door Satelliet overgelegde overzicht blijkt dat [partij] vanaf maart 2022 (opnieuw) een huurachterstand heeft laten ontstaan. [partij] is daarom vanaf maart 2022 de contractuele boete van € 300,00 per maand verschuldigd. 
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter ziet aanleiding om de contractuele boete te matigen, in die zin dat [partij] deze verschuldigd is tot en met het einde van de huurovereenkomst, dus tot en met maart 2024. Dit komt neer op € 7.500,00. De reden voor de matiging is dat artikel 23.2 van de algemene bepalingen niet gelimiteerd is. De kantonrechter zal vanaf april 2024 de wettelijke handelsrente over de huurachterstand en servicekosten toewijzen. 
      
      
        
          Schade
        
      
      
    
    
      4.11.
      Een huurder is op grond van de wet verplicht het gehuurde in dezelfde staat op te leveren als waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard. Als geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      4.12.
      Uit de stukken blijkt niet dat bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving is opgemaakt van het gehuurde. Het staat daarom ook niet vast dat het gehuurde beschikte over een volledige toegangspoort bij aanvang van de huurovereenkomst. De door Satelliet overgelegde foto’s maken dit niet anders, omdat deze dateren van vóór het aangaan van de huurovereenkomst. De verklaring van Friederich rept over 2019, dus biedt geen bewijs dat de poort in 2021 volledig was. De overgelegde verklaring van Chichua ontzenuwt de wettelijke veronderstelling wel, maar is geen tegenbewijs in de zin van artikel 7:224 lid 2 BW. Dat houdt in dat niet vaststaat dat de poort bij aanvang van de huurovereenkomst compleet was. De kosten voor herstel van de poort worden daarom afgewezen.
      
    
    
      4.13.
      
        [partij] stelt de sleutels bij de beheerder van Satelliet te hebben ingeleverd door deze in de brievenbus te doen. Satelliet betwist de sleutels te hebben ontvangen. De kosten voor het vervangen van de sloten van € 395,96 dient [partij] daarom wel te betalen en worden toegewezen.
      
      
        
          Borg
        
      
      
    
    
      4.14.
      Bij aanvang van de huur heeft [partij] € 2.200,58 aan borg betaald. Dit bedrag wordt verrekend met de door [partij] verschuldigde bedragen. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      4.15.
      Satelliet vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan, nu is gebleken dat Satelliet [partij] meermaals tot betaling heeft aangemaand. Daarom zal een bedrag van € 916,08 worden toegewezen, berekend op basis van de toewijsbare hoofdsommen van in totaal € 16.308,23 minus de te verrekenen borg van € 2.200,58. 
      
      
        
          Totaal te betalen
        
      
      
    
    
      4.16.
      Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - huurachterstand jan 2022 t/m maart 2024 
                - servicekosten 2022, 2023 en 2024- contractuele boete t/m maart 2024- vervangen sloten 
              
              
                €€€
                €
              
              
                2.400,506.011,77
                7.500,00395,96 
              
              
                
              
            
            
              
                - buitengerechtelijke incassokosten
              
              
                €
              
              
                916,08
              
              
                +
              
            
            
              
                totaal 
              
              
                €
              
              
                17.224,31
              
              
                
              
            
            
              
                - verrekening borg
              
              
                €
              
              
                2.200,58
              
              
                -/-
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                15.023,73
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.17.
      
        [partij] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Satelliet worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                116,39
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.409,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                812,00
              
              
                (2 punten × € 406,00)
              
            
            
              
                - beslagkosten
              
              
                €
              
              
                359,11
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                +
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.831,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.18.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.19.
      In conventie is al beslist dat [partij] gehouden is om de huur tot en met maart 2024 te betalen. De huurovereenkomst liep immers door. 
      
    
    
      4.20.
      Anders dan door [partij] aangevoerd, mocht hij de waarborgsom niet verrekenen met de huur over de maanden december 2023 en januari 2024. In artikel 23.1 van de algemene bepalingen is namelijk een verbod tot verrekening opgenomen. 
      
    
    
      4.21.
      Het voornoemde houdt in dat [partij] het bedrag van € 5.279,69 niet onverschuldigd heeft betaald. De vordering van [partij] tot terugbetaling van dit bedrag wordt daarom afgewezen. 
      
    
    
      4.22.
      Aan de vordering tot opheffing van het executoriale beslag heeft [partij] niets ten grondslag gelegd. Bij gebrek aan enige onderbouwing wijst de kantonrechter deze vordering af.
      
    
    
      4.23.
      
        [partij] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van Satelliet worden begroot op € 169,50 (0,5 punt × € 339,00) aan salaris gemachtigde.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [partij] om aan Satelliet te betalen een bedrag van € 15.023,73, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over een bedrag van € 8.412,27 vanaf 1 april 2024 tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [partij] in de proceskosten van € 2.831,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [partij] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.4.
      wijst de vorderingen van [partij] af,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [partij] in de proceskosten van € 169,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.6.
      verklaart de veroordelingen zoals genoemd onder 5.1 tot en met 5.3 uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Van Dam en in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2025.