ECLI:NL:RBAMS:2025:9404, Rechtbank Amsterdam, 14-10-2025, 11606762 \ CV EXPL  25-4701
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Afgebroken onderhandelingen t.a.v. huurovereenkomst voor opvanglocatie voor vluchtelingen. Geen huurovereenkomst tot stand gekomen. Geen vergoeding positief contractsbelang. Wel vergoeding negatief contractsbelang (vergoeding van kosten die in het kader van de onderhandelingen zijn gemaakt).

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11606762 \ CV EXPL  25-4701
    
    
    
      
        vonnis van 14 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        DE GEMEENTE AMSTELVEEN, 
      gevestigd te Amstelveen,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: de gemeente,
      gemachtigde: mr. J.M. van Noort
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 6 maart 2025, met (later overgelegde) producties;
      - de conclusie van antwoord, met producties;
      - het instructievonnis van 30 mei 2025;
      - de akte overlegging producties 12 – 19 zijdens [eiser] ;
      - de akte overlegging producties 16 – 17 zijdens de gemeente.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 september 2025. Eiser was daarbij aanwezig, samen met mr. E. Hennis en [naam 1] . Namens de gemeente waren aanwezig [naam 2] , [naam 3] en de gemachtigde. Partijen hebben mede aan de hand van spreekaantekeningen hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt. Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] is eigenaar van een woonhuis aan de [adres] (hierna: het woonhuis). 
      
    
    
      2.2.
      Vanaf november 2024 heeft [eiser] , vertegenwoordigd door zijn broer en later door derden, met de gemeente onderhandeld over de mogelijke verhuur van het woonhuis aan de gemeente, ten behoeve van de tijdelijke huisvesting van (Oekraïense) vluchtelingen. 
      
    
    
      2.3.
      Op 12 november 2024 is het woonhuis door de gemeente bezichtigd.
      
    
    
      2.4.
      Op 2 december 2024 stuurt [naam 3] , huisvestingsadviseur (wonen) bij de gemeente (hierna: [naam 3] ) [eiser] een e-mail. Zij schrijft daarin onder meer dat de gemeente graag door wil met de woning en zij stelde verschillende vragen, waaronder of een ingangsdatum van 1 februari 2025 haalbaar zou zijn. Zij mailt verder: “voor jouw beeld: volgende week bespreken we het voor aan onze wethouders en vanaf daar kunnen we verder”.
      
    
    
      2.5.
      Op 3 december 2024 mailt [naam 3] aan [eiser] onder meer: “Laten we volgende week, als er afgestemd is met het college, een vervolgafspraak maken met evt. een derde partij.”
      
    
    
      2.6.
      Op 4 december 2024 heeft een nieuwe bezichtiging plaatsgevonden. Daarbij was ook het gezin aanwezig waarvoor de opvangplek werd gezocht.
      
    
    
      2.7.
      Op 9 december 2024 heeft er een overleg plaatsgevonden in het Bestuurlijk Team Spoedzoekers van de gemeente (hierna: het BTS). Daarin hebben de betrokken ambtenaren aan de wethouders een toelichting gegeven op de stand van zaken van onder meer de onderhandelingen die op dat moment met verschillende partijen werden gevoerd over de mogelijke huur van opvanglocaties binnen de gemeente.
      
    
    
      2.8.
      Op 17 december 2024 mailt [naam 3] aan [naam 1] , die door [eiser] als contactpersoon naar voren was geschoven, onder meer: “Vorige week is er een positieve terugkoppeling gekomen vanuit het bestuur en we willen graag de woning gaan huren! (…)”. Zij mailt verder onder meer dat [naam 1] wat haar betreft een voorstel kan sturen qua voorwaarden, waar de gemeente dan weer op zal reageren.
      
    
    
      2.9.
      In reactie daarop mailt [naam 1] dat een professionele verhuurder is gevonden die [eiser] in het verdere proces zal gaan vertegenwoordigen. Dit gaat om de heer [naam 4] (hierna: [naam 4] ).
      
    
    
      2.10.
      Op 14 januari 2025 heeft in het gemeentehuis een gesprek plaatsgevonden. Daarbij waren [naam 1] en [naam 4] aanwezig namens [eiser] , en [naam 3] en een collega namens de gemeente. Voorafgaande aan dat gesprek heeft [naam 3] op verzoek van [eiser] een format ROZ-overeenkomst toegestuurd.
      
    
    
      2.11.
      
        Op 16 januari 2025 mailt [naam 3] aan [naam 1] onder meer:
        
          “Naar aanleiding van ons gesprek afgelopen dinsdag willen wij, zoals besproken, een tegenvoorstel doen voor de huurovereenkomst. (…) Op basis hiervan stellen wij een huurprijs van € 5.500 per maand vrij van BTW voor. Daarnaast zijn wij (…) bereid in te stemmen met alle overige door jullie gestelde voorwaarden (…).
          
          De verdere overeengekomen punten zijn als volgt:
        
        
          • Ingangsdatum: 1 februari 2025;
        
        
          (…) 
        
        
          Wij willen benadrukken dat dit voorstel onder voorbehoud is van instemming door het college van B&W.”
      
      
    
    
      2.12.
      Partijen hebben daarna nog onderhandeld over de huurprijs. Op 21 januari 2025 heeft [naam 3] per mail laten weten dat de gemeente niet hoger kan gaan dan een huurprijs van € 5.500. Op 23 januari 2025 mailt [naam 1] dat verhuurder akkoord is met het voorstel van de gemeente. [naam 1] heeft daarbij een conceptcontract meegestuurd.
      
    
    
      2.13.
      Op 27 januari 2025 mailt [naam 3] aan [eiser] of het mogelijk is dat de beoogde bewoners nog een keer in het woonhuis komen kijken. Zij doet een concreet voorstel voor een moment en stuurt dat als het handig is, zij de sleutel ook ergens kan komen ophalen. Deze bezichtiging is uiteindelijk niet doorgegaan.
      
    
    
      2.14.
      Op 27 januari 2025 heeft het college van B&W (in het BTS) besloten om de huurovereenkomsten, waaronder die ten aanzien van het woonhuis, niet aan te gaan. In de notulen wordt daarover opgemerkt: “De aanwezige bestuurders vinden de kosten van het voorstel te hoog en vragen of er alternatieve oplossingen zijn. Het verzoek van de bestuursleden is om te onderzoeken of (…) tijdelijk sociale huurwoningen beschikbaar kunnen worden gesteld (…)”.
      
    
    
      2.15.
      Nadat contactpogingen op 28 januari 2025 niet slaagden, heeft [naam 3] op 29 januari 2025 telefonisch aan de broer van [eiser] laten weten dat de huur van het woonhuis voorlopig niet doorgaat.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis - samengevat - primair veroordeling tot nakoming van de huurovereenkomst vanaf 1 februari 2025 en betaling van een schadevergoeding voor de onderhandelingsfase, bestaande uit financieringslasten en adviseurskosten. Subsidiair vordert hij betaling van een schadevergoeding vanwege het onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen, bestaande uit gemiste huurinkomsten over vijf jaar en gemaakte kosten voor de onderhandelingen. Daarnaast vordert hij buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      De gemeente voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Geen overeenkomst tot stand gekomen 
      
    
    
    
      4.1.
      De primaire vordering tot nakoming van de huurovereenkomst zal worden afgewezen. Anders dan [eiser] heeft aangevoerd, is er namelijk geen huurovereenkomst tot stand gekomen. Dat wordt als volgt toegelicht. 
      
    
    
      4.2.
      Partijen verschillen van mening over de vraag of het voorbehoud van instemming door het college van B&W al namens de gemeente kenbaar is gemaakt vóór 16 januari 2025. Maar in hoeverre dat zo is kan verder in het midden blijven, omdat niet in geschil is dat de gemeente dat voorbehoud in ieder geval heeft gemaakt in de e-mail van 16 januari 2025 (2.11 hiervoor) én dat er op dat moment over in ieder geval de huurprijs geen overeenstemming was bereikt. 
      
    
    
      4.3.
      Het staat vast dat die instemming van het college niet is verleend. [eiser] kan daarom geen nakoming van de overeenkomst vorderen. Dat hij de gemeente op 23 januari 2025 heeft laten weten dat hij het voorstel aanvaardde, maakt dat gelet op het gemaakte instemmingsvoorbehoud niet anders. 
      
      
        
          De subsidiaire vordering wordt deels toegewezen
        
      
      
    
    
      4.4.
      De vraag die op grond van de subsidiaire vordering beantwoord moet worden, is of de gemeente de onderhandelingen heeft afgebroken op een moment waarop dat niet zo maar meer kon. Daarbij is het volgende van belang.
      
      
        
          Juridisch kader
        
      
    
    
      4.5.
      Uitgangspunt is dat partijen vrij zijn om contracten te sluiten met wie ze willen. Dat betekent ook dat partijen onderhandelingen in principe mogen afbreken wanneer zij tot de conclusie komen dat zij toch geen contract met die ander willen sluiten. 
      
    
    
      4.6.
      Dat betekent dat een rechter niet te snel mag oordelen dat een partij onderhandelingen niet meer mocht afbreken. Onder bepaalde omstandigheden kan dit echter toch. Want onderhandelende partijen zijn verplicht hun gedrag ook door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen. Als een partij dat niet doet, kan zij gehouden zijn de daardoor ontstane schade te vergoeden. Dit is aan de orde als een partij de onderhandelingen afbreekt terwijl dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de ander in het tot stand komen van een overeenkomst, of in verband met de andere omstandigheden van het geval, onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij moet de rechter rekening houden met de mate waarin en de manier waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt aan het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en ook met de gerechtvaardigde belangen van deze partij.
      
    
    
      4.7.
      Als een partij de onderhandelingen afbreekt op een moment dat dit niet zomaar meer mocht, moet de afbrekende partij de ander ofwel het positief -, ofwel het negatief contractsbelang vergoeden (een combinatie is niet mogelijk). Daarbij is het uitgangspunt dat het positief contractsbelang vergoed moet worden.
      
    
    
      4.8.
      Een schadevergoeding gelijk aan het positief contractsbelang is bedoeld om de wederpartij in de situatie te brengen waarin zij zou verkeren als de overeenkomst waarover partijen onderhandelden, tot stand was gekomen. Voor toewijsbaarheid van een dergelijke schadevergoeding is daarom vereist dat het aannemelijk is dat enige overeenkomst van het type waarover partijen onderhandelden tot stand zou zijn gekomen als de onderhandelingen waren voortgezet.
      
    
    
      4.9.
      Een schadevergoeding gelijk aan het negatief contractsbelang is bedoeld om de kosten te vergoeden die de wederpartij daadwerkelijk en in redelijkheid in het kader van de onderhandelingen heeft gemaakt – en in voorkomend geval de schade die de wederpartij lijdt omdat zij door het afbreken van de onderhandelingen een overeenkomst met een derde misloopt.
      
      
        
          Toepassing I: geen positief contractsbelang
        
      
    
    
      4.10.
      
        [eiser] heeft onvoldoende over het voetlicht weten te brengen dat hij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat er een huurovereenkomst tot stand zou zijn gekomen als de onderhandelingen niet zouden zijn afgebroken. Vóórdat overeenstemming werd bereikt over de huurprijs, heeft de gemeente immers ondubbelzinnig duidelijk gemaakt dat een voorwaarde voor totstandkoming van de overeenkomst instemming van het college van B&W was. Die instemming is niet gekomen. Niet valt in te zien waarom [eiser] er in die situatie op mocht vertrouwen dat er toch enigerlei overeenkomst tot stand zou komen. De gemeente hoeft [eiser] daarom niet het positief contractsbelang, bestaande uit onder meer de gevorderde gemiste huurinkomsten, te vergoeden. 
      
    
    
      4.11.
      Daarbij is ook van belang dat de gemeente op zitting onweersproken heeft toegelicht dat dit soort overeenkomsten eerst ambtelijk worden ‘uit-onderhandeld’, waarbij de beslisbevoegdheid uiteindelijk altijd bij het college van B&W ligt. [eiser] heeft desgevraagd ter zitting verklaard dat hij geen andere woonhuizen verhuurt en dus geen professional is. Maar zelfs als het al zo zou zijn dat [eiser] daarom zelf niet wist bij wie de uiteindelijke beslisbevoegdheid binnen de gemeente lag, dan heeft hij zich tijdens de onderhandelingen met de gemeente laten bijstaan door twee professionele dienstverleners  - waaronder een makelaar -, die dit behoorden te weten. Daar komt bij dat de broer van [eiser] raadslid bij de gemeente is en daarom wordt geacht te weten hoe de beslisbevoegdheid binnen de gemeente is geregeld. Niet in geschil is dat die broer in ieder geval in het begin van het contact tussen [eiser] en de gemeente betrokken is geweest. 
      
      
        
          Toepassing II: wel negatief contractsbelang
        
      
    
    
      4.12.
      De gemeente is wel gehouden de kosten te vergoeden die [eiser] in het kader van de onderhandelingen heeft gemaakt. Daarbij is van belang dat niet in geschil is dat de ambtenaren van de gemeente en [eiser] het er onder meer over eens waren geworden dat de beoogde huurovereenkomst zou ingaan per 1 februari 2025. Pas een paar dagen vóór die beoogde ingangsdatum heeft de gemeente [eiser] geïnformeerd dat het (voorlopig) toch niet zou doorgaan. Dat was zó kort van tevoren, dat [eiser] in redelijkheid niet meer vóór 1 februari 2025 een andere oplossing voor (de verhuur van) het woonhuis kon vinden. Daarin wordt aanleiding gezien de gemeente te veroordelen tot een vergoeding van het negatief contractsbelang. De subsidiaire vordering is in zoverre gedeeltelijk toewijsbaar. Overigens heeft de gemeente zich in een eerder stadium tegenover [eiser] al op het standpunt gesteld dat dergelijke kosten vergoed moeten worden. Dat [eiser] kosten in het kader van de onderhandelingen heeft gemaakt, is op zichzelf ook niet in geschil. De hoogte daarvan wel.
      
    
    
      4.13.
      De kantonrechter begroot deze kosten schattenderwijze op een totaalbedrag van € 7.500,00. Daarbij wordt rekening gehouden met de huurprijs waarover werd onderhandeld (van € 5.500 per maand). De kosten die [eiser] stelt te hebben gemaakt voor de door hem ingeschakelde adviseurs, waarvan de hoogte overigens gemotiveerd door de gemeente is weersproken, worden geacht in dat totaalbedrag te zijn inbegrepen. De door [eiser] gevorderde financieringslasten en kosten voor gas, water en licht zijn niet toewijsbaar, omdat hij, mede in het licht van de gemotiveerde betwisting door de gemeente, onvoldoende duidelijk heeft gemaakt dat het gaat om schade waarvoor de gemeente aansprakelijk is. 
      
      
        
          Overig
        
      
      
    
    
      4.14.
      De gevorderde wettelijke handelsrente daarover op grond van artikel 6:119a van het Burgerlijk Wetboek (“BW”) wordt afgewezen, omdat er geen handelsovereenkomst aan deze betalingsverplichting ten grondslag ligt. Wel zal de wettelijke rente worden toegewezen vanaf de datum van dagvaarding (6 maart 2025).
      
    
    
      4.15.
      De door [eiser] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen, omdat [eiser] niet heeft gesteld dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht waarvan de kosten door de gemeente vergoed zouden moeten worden.
      
    
    
      4.16.
      Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt de gemeente tot betaling aan [eiser] van € 7.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 6 maart 2025 tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.2.
      wijst het meer of anders gevorderde af;
      
    
    
      5.3.
      compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
      
    
    
      5.4.
      verklaart de veroordeling in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door J.M.B. Cramwinckel en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2025.
      
      
      
      
      
        58441
      
    
  
  
     Hoge Raad 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337 (CBB/JPO).
  
  
     Rb Den Haag 24 april 2024, ECLI:NL:RBDHA:2024:7262.
  
  
     Vgl. Hoge Raad 29 februari 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC1855 (X Investments / Shell).
  
  
     Rb Amsterdam 22 juli 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:3900.
  
  
     E-mail van 2 september 2025, door de gemeente overgelegd als productie 16.
  
  
     Op grond van artikel 6:119 BW.