ECLI:NL:RBROT:2025:14256, Rechtbank Rotterdam, 25-11-2025, 11946263 VV EXPL 25-652
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Huur woning ontruiming. Huurovereenkomst voor bepaalde tijd is geëindigd. Gedaagde mocht niet vertrouwen op toezegging huismeester, voor zover deze is gedaan. De opzegging is ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11946263 VV EXPL 25-652
    
    
    
      datum uitspraak: 25 november 2025
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting 3B Wonen,
      vestigingsplaats: Bergschenhoek,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. R.J. Maassen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: Bergschenhoek,
      gedaagde,
      die zelf procedeert.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘3B Wonen’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      
        Het dossier bestaat uit het volgende processtuk:
        - de dagvaarding van 3 november 2025, met bijlagen.
      
      
    
    
      1.2.
      Op 11 november 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: 
      
        
          
            [naam] namens 3B Wonen, bijgestaan door haar gemachtigde;
        
        
          
            [gedaagde].
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurde sinds 17 oktober 2023 van 3B Wonen een woning aan [adres]. Partijen hebben een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van twee jaar gesloten. Tijdens de huurperiode heeft [gedaagde] enkele keren de huur niet op tijd betaald en een huurachterstand laten ontstaan. Partijen hebben daarop betalingsregelingen gesloten, waardoor [gedaagde] de huurachterstand inmiddels heeft afgelost. Op 4 september 2025 heeft 3B Wonen in een brief aangezegd dat de huurovereenkomst op 16 oktober 2025 eindigt. [gedaagde] heeft de woning niet verlaten. In deze procedure vordert 3B Wonen dat [gedaagde] de woning ontruimt en een gebruiksvergoeding betaalt voor de periode waarin hij nog gebruik maakt van de woning.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] wil de woning niet verlaten, omdat hij vindt dat zijn huurovereenkomst verlengd moet worden. [gedaagde] wil dan ook in de woning blijven totdat hij een andere woning heeft gevonden.
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] de woning moet ontruimen. Hieronder wordt dit uitgelegd.
      
      
        
          Het toetsingskader in kort geding
        
      
      
    
    
      2.4.
      Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij de beoordeling van de eis tot veroordeling tot ontruiming van de woning is van belang hoe aannemelijk het is dat de ontruiming in een gewone procedure zou worden toegewezen. Verder moet het belang dat 3B Wonen heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de woning ontruimen
        
      
      
    
    
      2.5.
      De kantonrechter vindt het voldoende aannemelijk dat in een eventuele bodemprocedure zou worden geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen 3B Wonen en [gedaagde] is geëindigd en dat [gedaagde] nu zonder recht of titel in de woning verblijft. 3B Wonen heeft [gedaagde] in de brief van 4 september 2025 op tijd geïnformeerd dat de huurovereenkomst op 16 oktober 2025 zou eindigen. Door deze tijdige aanzegging is het voldoende aannemelijk dat de huurovereenkomst tussen partijen op 16 oktober 2025 is geëindigd.
      
    
    
      2.6.
      In de eerste plaats heeft [gedaagde] aangevoerd dat de huismeester van 3B Wonen tegen hem gezegd zou hebben dat de huurovereenkomst verlengd zou worden als hij zijn huurachterstand (in termijnen) af zou lossen. Omdat hij dat gedaan heeft, vindt hij dat 3B Wonen aan die toezegging gebonden is. 3B Wonen heeft betwist dat de huismeester een dergelijke toezegging heeft gedaan en dat, als hij al zo’n toezegging zou hebben gedaan, dat hij bevoegd was om namens 3B Wonen een dergelijke toezegging te doen. De kantonrechter is van oordeel dat uit niets blijkt dat de huismeester bevoegd was om een aanbod tot verlenging van de huurovereenkomst te doen of dat [gedaagde] onder de omstandigheden redelijkerwijs mocht aannemen dat de huismeester daartoe bevoegd was. Voor zover een dergelijke toezegging al zou zijn gedaan, zou 3B Wonen daaraan dus niet gebonden zijn. 
      
    
    
      2.7.
      Daarnaast heeft [gedaagde] aangegeven dat hij het oneerlijk vindt dat zijn huurovereenkomst niet wordt verlengd, terwijl andere huurders van 3B Wonen wel een verlenging hebben gekregen en ernstiger tekort zijn geschoten in hun verplichtingen als huurder dan [gedaagde], door onder andere geluidsoverlast te veroorzaken. [gedaagde] zegt ook dat de reden waarom hij de huur soms niet op tijd betaalde was dat de verwarming en het gasfornuis sinds januari 2024 al niet werken. De kantonrechter begrijpt uit de stellingen van [gedaagde] dat hij de opzegging van de huurovereenkomst onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar vindt. 
      
    
    
      2.8.
      De omstandigheden die [gedaagde] heeft aangevoerd zijn voor de kantonrechter geen reden om te oordelen dat 3B Wonen geen beroep zou mogen doen op het eindigen van de huurovereenkomst. Het uitgangspunt is dat 3B Wonen ervoor mag kiezen om de huurovereenkomst niet te verlengen en niet verplicht is daar een reden voor te geven. Het is niet vast komen te staan dat 3B Wonen niet tijdig zou hebben gereageerd op meldingen door [gedaagde] van gebreken aan de woning en dat zij ongerechtvaardigd onderscheid zou hebben gemaakt tussen haar huurders bij de keuze om sommige huurovereenkomsten wel en sommige huurovereenkomsten niet te verlengen. In deze kort geding-procedure kan [gedaagde] niet de gelegenheid krijgen om alsnog stukken ter onderbouwing van zijn standpunt te overleggen. Maar ook als wel sprake zou zijn van de door [gedaagde] gestelde omstandigheden, dan zou nog de vraag zijn of dat er toe zou leiden dat 3B Wonen zich niet zou mogen beroepen op het eindigen van de huurovereenkomst. De kantonrechter gaat dan ook niet mee met het standpunt van [gedaagde] dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat 3B Wonen de woning zou kunnen laten ontruimen.
      
    
    
      2.9.
      
        [gedaagde] heeft verder het standpunt ingenomen dat 3B Wonen hem meer had moeten helpen met het zoeken naar een andere huurwoning. Dat standpunt maakt ook niet dat de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Uit de huurovereenkomst blijkt voldoende duidelijk dat de verantwoordelijkheid voor het zoeken naar een huurwoning bij de huurder blijft. 3B Wonen biedt tijdens dit proces slechts ondersteuning en wijst huurders op mogelijkheden om woningen te zoeken. Het feit dat [gedaagde] geen andere woning aangeboden heeft gekregen betekent op zich dus niet dat 3B Wonen onvoldoende heeft gedaan om [gedaagde] te helpen. Maar ook als 3B Wonen wel meer had moeten doen om [gedaagde] te helpen met het zoeken naar een woning, wat 3B Wonen overigens betwist, dan zou dat nog niet maken dat 3B Wonen geen beroep zou mogen doen op het eindigen van de huurovereenkomst.
      
    
    
      2.10.
      De kantonrechter begrijpt dat het voor [gedaagde] niet gemakkelijk zal zijn om in de huidige woningmarkt op korte termijn een andere woning te vinden. Het (spoedeisend) belang van 3B Wonen om de woning op korte termijn te kunnen verhuren aan spoedzoekers weegt echter zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij behoud van de woning. De kantonrechter zal overigens rekening houden met het belang van [gedaagde] bij het bepalen van de ontruimingstermijn.
      
    
    
      2.11.
      De kantonrechter stelt de ontruimingstermijn vast op vier weken na betekening van dit vonnis. 3B Wonen heeft tijdens de zitting uitgelegd dat zij zich er niet tegen verzet dat aan [gedaagde] een wat langere ontruimingstermijn zal worden geboden dan gebruikelijk, om hem iets ruimere gelegenheid te geven om op zoek te gaan naar een nieuwe woning.
      
    
    
      2.12.
      Vanaf 16 oktober 2025 tot en met de dag van ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 566,90 per maand betalen (artikel 7:225 BW). 3B Wonen heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand.
      
      
        
          Geen oneerlijke bepalingen
        
      
      
    
    
      2.13.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.14.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan 3B Wonen moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 135,00 aan griffierecht, € 543,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 823,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.15.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat 3B Wonen dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van 3B Wonen te stellen;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] om vanaf 16 oktober 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan 3B Wonen te betalen € 566,90 per maand; 
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van 3B Wonen worden begroot op € 823,45 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald; 
      
    
    
      3.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.
        64363
      
    
  
  
     Artikel 7:271 lid 1 BW, geldend tot 1 juli 2024 jo. artikel 7:228 lid 1 BW.