ECLI:NL:RBROT:2025:13167, Rechtbank Rotterdam, 13-11-2025, 11888720 VV EXPL 25-560
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Vordering ontruiming woning toegewezen. In de woning van gedaagde (huurder) zijn een grote hoeveelheid drugs en een drugslab aangetroffen. Eiseres (verhuurder) heeft daarop de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en eist dat gedaagde de woning ontruimt. Dat gedaagde van niets zou hebben geweten kan hem niet baten. Vaststaat dat de woning voor drugsactiviteiten is gebruikt en gedaagde is daarvoor verantwoordelijk, ook als hij van niets wist en ook als anderen de woning gebruiken. De kantonrechter komt dan ook tot het oordeel dat gedaagde binnen veertien dagen na opheffing van de burgemeestersluiting de woning moet verlaten en dat hij tot die tijd de huuprijs moet blijven betalen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11888720 VV EXPL 25-560
    
    
    
      datum uitspraak: 13 november 2025
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Hef Wonen,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. A. Birkhoff,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. M.R. de Kok.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding, met bijlagen;
        
        
          de door partijen overgelegde (nadere) producties;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 30 oktober 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig [persoon A] namens Hef Wonen met mr. L.J. Verheij namens haar gemachtigde en [gedaagde] met zijn gemachtigde.
      
    
  
  
    
      2Waar gaat de zaak over?
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 9 juli 2010 van Hef Wonen de woning aan [adres] in Rotterdam (hierna: de woning). De politie heeft op 15 juli 2025 in de woning ruim 27 kilo heroïne, versnijdingsmiddelen, verpakkingsmateriaal, contant geld, een drugspers en andere attributen aangetroffen die wijzen op het verwerken en verpakken van drugs. Volgens Hef Wonen is de woning daarmee gebruikt voor drugsactiviteiten en is [gedaagde] ernstig tekortgeschoten in zijn verplichtingen als huurder. Zij eist daarom in deze procedure dat hij de woning ontruimt, de huurprijs blijft betalen zolang de woning niet opnieuw beschikbaar is en wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de eis. Hij voert primair aan dat geen sprake is van een spoedeisend belang, omdat de woning sinds 26 september 2025 op last van de burgemeester is gesloten en tot 26 december 2025 gesloten zal blijven. Daarnaast had Hef Wonen aanvankelijk een bodemprocedure aangekondigd en heeft zij pas kort voor de zitting (bij brief van 24 oktober 2025) de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en ontruiming geëist, zonder [gedaagde] de kans te geven de woning vrijwillig te verlaten. [gedaagde] heeft bovendien steeds de huur betaald. Subsidiair voert [gedaagde] aan dat het gebruik van de ontbindingsbevoegdheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Hij wist niets van de aangetroffen drugs, verkeert in een kwetsbare positie met een beperkt inkomen en heeft twee minderjarige kinderen met wie hij door de sluiting geen contact meer heeft. Ontruiming zal ook zijn geestelijke gezondheid schaden. Voor het geval de ontruiming toch wordt toegewezen, verzoekt [gedaagde] meer subsidiair de ontruimingstermijn te verlengen tot 1 februari 2026, zodat hij de woning in de oorspronkelijke staat kan opleveren.
      
    
    
      2.3.
      Ter zitting heeft Hef Wonen verklaard dat de vordering is ingediend op het moment dat de woning nog niet feitelijk was gesloten en de huurovereenkomst nog niet buitengerechtelijk was ontbonden. Inmiddels is de overeenkomst wel buitengerechtelijk ontbonden en de vordering is nu daarop gebaseerd.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
      3.1.
      De vordering wordt toegewezen. [gedaagde] moet de woning ontruimen binnen veertien dagen nadat de burgemeestersluiting is opgeheven. Totdat de woning is ontruimd moet hij de maandelijkse huurprijs blijven betalen. Hierna wordt uitgelegd waarop deze beslissing is gebaseerd.
      
      
        
          Het beoordelingskader
        
      
    
    
      3.2.
      Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Hef Wonen heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
      
    
    
      3.3.
      Voldoende is gebleken dat Hef Wonen een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen, zodat zij daarin ontvankelijk is. Hef Wonen heeft gesteld dat de woning is gebruikt voor drugsactiviteiten waarmee het leefklimaat en de veiligheid in de buurt ernstig zijn aangetast. Gelet op haar maatschappelijke verantwoordelijkheid als woningcorporatie en haar zerotolerancebeleid ten aanzien van drugs acht zij het noodzakelijk om onmiddellijk op te treden om herhaling van illegale activiteiten of overlast te voorkomen en een duidelijk signaal af te geven aan andere huurders. Hoewel de woning op dit moment feitelijk gesloten is, is die sluiting tijdelijk (tot 26 december 2025). Hef Wonen heeft er gelet op het voorgaande een evident spoedeisend belang bij om reeds nu duidelijkheid te verkrijgen over de ontruiming na afloop van die sluiting. 
      
    
    
      3.4.
      Ook de vordering tot betaling een vergoeding gelijk aan de huurprijs heeft een spoedeisend belang. Hef Wonen kan door de sluiting geen huurgenot verschaffen en zij heeft er belang bij dat [gedaagde] voor het gebruik van de woning (ook al is deze gesloten) blijft betalen.
      
      
        
          Buitengerechtelijke ontbinding
        
      
    
    
      3.5.
      Hef Wonen baseert haar vordering tot ontruiming op de buitengerechtelijke ontbinding van 24 oktober 2025. Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW heeft een verhuurder de bevoegdheid de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden indien in het gehuurde sprake is van gedragingen als bedoeld in artikel 13b van de Opiumwet en de burgemeester op grond daarvan een sluitingsbevel heeft uitgevaardigd. Aan deze voorwaarden is voldaan. Vast staat dat de woning op grond van artikel 13b Opiumwet op 26 september 2025 op last van de burgemeester daadwerkelijk is gesloten voor de duur van 3 maanden. Dat enkele feit rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst. Hef Wonen hoeft niet aan te tonen dat sprake is van een tekortkoming zijdens [gedaagde] . In de brief van de burgemeester van 29 augustus 2025 met het besluit tot sluiten van de woning (productie 7 dagvaarding) en het politierapport (productie 2 dagvaarding) waarop het besluit is gebaseerd, staat dat in de woning een grote hoeveelheid harddrugs (meer dan 27 kilo heroïne) en materialen voor het bewerken en verpakken van drugs zijn aangetroffen. Ook werd een contant bedrag van ruim € 7.000,- gevonden. De woning bleek te worden gebruikt als een plek waar drugs werden versneden en klaargemaakt voor handel. De burgemeester heeft daarom besloten om de woning voor drie maanden te sluiten op grond van artikel 13b van de Opiumwet.
      
      
        
          Geen misbruik van bevoegdheid en belangenafweging
        
      
    
    
      3.6.
      Door de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden heeft Hef Wonen gebruik gemaakt van een bevoegdheid die de wet haar geeft, maar dit betekent niet zonder meer dat de gevorderde ontruiming op deze grond moet worden toegewezen. De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of het beroep van Hef Wonen op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden aangemerkt. Bij deze toetsing moet de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking nemen en de belangen van partijen afwegen.
      
    
    
      3.7.
      In de eerste plaats is [gedaagde] als huurder op grond van artikel 7:219 BW verantwoordelijk voor de gedragingen van derden die zich met zijn goedvinden in het gehuurde bevinden. Dat hij de sleutel aan zijn broer had gegeven en van niets wist ontslaat hem niet van zijn verantwoordelijkheid als huurder. Daarnaast acht de kantonrechter het voorshands hoogst onaannemelijk dat [gedaagde] van niets wist. De politie heeft een compleet ingerichte versnijdingsruimte aangetroffen die zwaar vervuild was met poeder. Een dergelijke installatie wordt niet in enkele dagen opgebouwd en afgebroken. Het is niet voorstelbaar dat dit volledig aan de huurder voorbij zou zijn gegaan.
      
    
    
      3.8.
      Het is evident dat [gedaagde] een groot belang heeft bij behoud van zijn sociale huurwoning en het verlies van de woning door ontruiming een zeer ingrijpende maatregel is. Deze belangen wegen in het onderhavige geval echter niet op tegen het zwaarwegende belang van Hef Wonen. Het belang van Hef Wonen bij ontruiming van het gehuurde is daarin gelegen dat zij niet hoeft te dulden dat de woning wordt gebruikt voor de opslag van harddrugs en het uitoefenen van drugsgerelateerde activiteiten. Hef Wonen heeft als woningcorporatie de plicht om op te treden tegen dergelijke criminaliteit, ter bescherming van de openbare orde in de wijk en het woon- en leefklimaat van haar andere huurders. Het is een feit van algemene bekendheid dat drugsgebruik en drugsgerelateerde activiteiten factoren zijn die (andere vormen van) criminaliteit kunnen aantrekken en die de woonomgeving daarom in negatieve zin kunnen beïnvloeden. Hef Wonen heeft dan ook een zwaarwegend belang bij haar wens daartegen op te treden en een strikt beleid te hanteren.
      
    
    
      3.9.
      Ook het door [gedaagde] aangevoerde belang van zijn kinderen (art. 3 IVRK) leidt niet tot een ander oordeel. Zoals Hef Wonen ter zitting terecht naar voren heeft gebracht, kan de woning, gezien de aangetroffen vervuiling en de inrichting van de tweede slaapkamer als drugslab, niet als (geschikte) verblijfplaats voor kinderen worden aangemerkt. Het belang van de kinderen wordt juist geschaad door de aanwezigheid van een dergelijke drugsinstallatie in hun (veronderstelde) verblijfplaats.
      
    
    
      3.10.
      Ook de door [gedaagde] overige aangevoerde omstandigheden brengen niet met zich mee dat moet worden geconcludeerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Hef Wonen van haar bevoegdheid om tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan gebruik heeft gemaakt. Dat Hef Wonen [gedaagde] rauwelijks zou hebben gedagvaard of te laat heeft geïnformeerd over de buitengerechtelijke ontbinding maakt het voorgaande niet anders. Overigens heeft Hef Wonen [gedaagde] op 25 augustus 2025 een brief gestuurd waarin rechtsmiddelen zijn aangezegd en [gedaagde] de kans geboden om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. [gedaagde] heeft niet op die brief gereageerd. Gezien de ernst van de feiten had hij dan ook moeten begrijpen dat Hef Wonen zou overgaan tot het starten van deze procedure en het overgaan tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Daarbij komt dat niet aannemelijk is dat [gedaagde] er niet in zal slagen op korte termijn elders woonruimte te vinden. 
      
      
        
          Ontruiming en schadevergoeding
        
      
    
    
      3.11.
      Gelet op het bovenstaande concludeert de kantonrechter dat het aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat Hef Wonen op goede gronden de huurovereenkomst heeft ontbonden. Vooruitlopend hierop moet [gedaagde] de woning ontruimen en verlaten. De ontruimingstermijn wordt, zoals gevorderd, bepaald op veertien dagen nadat de burgemeestersluiting is opgeheven. [gedaagde] heeft tot aan het moment van ontruiming voldoende tijd zich voor te bereiden op een definitief vertrek. Vanaf 1 oktober 2025 tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een vergoeding gelijk aan de huurprijs (€ 626,87 per maand) betalen (artikel 7:225 BW). Voor het verhogen van de schadevergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur. Als [gedaagde] de vergoeding niet of te laat betaalt, moet hij over het openstaand saldo wettelijke rente betalen, te berekenen vanaf de vervaldata van elke termijn tot de dag dat volledig is betaald.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      3.12.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Hef Wonen moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 135,- aan griffierecht, € 814,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.229,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      3.13.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Hef Wonen dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      4.1.
      veroordeelt [gedaagde] om de woning aan [adres] in Rotterdam met al hetgeen van hem is en ieder die bij hem verblijft te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Hef Wonen te stellen, uiterlijk veertien dagen na opheffing van de burgemeesterssluiting;
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Woonplus te betalen € 626,87 per maand met ingang van 1 oktober 2025 tot aan de datum van ontruiming met de verhoging die is toegestaan;
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 1.229,45 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag nadat dit vonnis is betekend tot de dag dat volledig is betaald; 
      
    
    
      4.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      4.5.
      wijst af het anders of meer gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en in het openbaar uitgesproken.
        53954