ECLI:NL:RBAMS:2025:8577, Rechtbank Amsterdam, 07-11-2025, 11866817 KK EXPL 25-584
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Vordering tot ontruiming afgewezen. Woning zonder toestemming verhuurder door beheerder verhuurd. Huurder mocht gerechtvaardigd vertrouwen dat beheerder daartoe gerechtigd was. Oneigenlijke druk uitgeoefend op huurder om hem een vaststellingsovereenkomst te laten tekenen strekkende tot het beëindigen van de huur.

RECHTBANK AMSTERDAM
      
    
    
    
      Afdeling privaatrecht, team kanton
    
    
    
      zaaknummer: 11866817 KK EXPL 25-584
      vonnis van:  7 november 2025
      func.:  991
    
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter	kort geding
      
    
    
    
      i n z a k e
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      eiseres,
      nader te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: mr. N.S. Aarland-Kensdell,
    
    
    
      t e g e n
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde,
      nader te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. A.A. Bouwman.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure
    
      1.1.
      Bij dagvaarding van8 september 2025, met producties, heeft [eiseres] een voorziening gevorderd.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 13 oktober 2025. [eiseres] is verschenen bij [naam beheerder] , vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen in persoon, vergezeld door zijn gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht aan de hand van een pleitnota en vragen van de kantonrechter beantwoord. Na verder debat is de zaak voor twee weken aangehouden voor schikkingsonderhandelingen.
      
    
    
      1.3.
      Op 23 oktober 2025 heeft de gemachtigde van [eiseres] laten weten dat partijen er niet uit zijn gekomen en [eiseres] daarom om een vonnis vraagt. Vervolgens is de datum voor vonnis bepaald op vandaag.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [eiseres] is eigenaresse van de woning aan het adres [adres] (hierna: de woning). 
      
    
    
      2.2.
      
        [eiseres] heeft in 2011 Amstelland Makelaars ingeschakeld als verhuurmakelaar, van wie de heer [naam verhuurmakelaar] (hierna: [naam verhuurmakelaar] ) feitelijk als verhuurmakelaar optrad. De heer [naam beheerder] (hierna: [naam beheerder] ) trad op als beheerder namens [eiseres] . 
      
    
    
      2.3.
      
        [eiseres] heeft de woning vanaf 1 augustus 2017 verhuurd aan [naam 1] . In die huurovereenkomst, ondertekenend door [naam beheerder] namens [eiseres] , staat dat NH-Beheer te Amsterdam (een handelsnaam van [naam verhuurmakelaar] ) de beheerder is, aan wie ook de huur moet worden betaald. 
      
    
    
      2.4.
      
        [naam 1] heeft de woning op enig moment verlaten. 
      
    
    
      2.5.
      Op 1 juli 2022 is de woning door [naam verhuurmakelaar] , onder de naam NH-Beheer, verhuurd aan [gedaagde] (en aan de heer [naam 2] ). Deze huurovereenkomst is niet door of namens [eiseres] ondertekend. Wel staat hierin benoemd dat NH-Beheer als beheerder optreedt, aan wie ook de huur moet worden betaald.
      
    
    
      2.6.
      Tijdens een bezoek aan Nederland ontdekte [eiseres] , toen zij op 27 mei 2023 aanbelde bij de woning, dat [gedaagde] in de woning verbleef. 
      
    
    
      2.7.
      Op 1 juni 2023 zijn partijen overeengekomen dat [gedaagde] (en [naam 2] ) de woning op 1 april 2024 zullen verlaten en zij tot dat moment voor € 1.680,00 per maand in de woning mochten blijven.
      
    
    
      2.8.
      Op 20 maart 2024 zijn partijen overeengekomen dat [gedaagde] in de woning mocht blijven tot 1 februari 2025, tegen betaling van € 1.900,00 per maand.
      
    
    
      2.9.
      Op 8 december 2024 zijn partijen overeengekomen dat [gedaagde] in de woning mocht blijven tot 1 juni 2025, tegen betaling van € 2.000,00 per maand. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeling van [gedaagde] tot:
      
        
          ontruiming van de woning, 
        
        
          maandelijkse betaling van een bedrag gelijk aan de laatst geldende huur tot aan de datum van de ontruiming, 
        
        
          de ontruimingskosten, 
        
        
          e proceskosten.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] stelt, kort gezegd, dat de woning zonder haar toestemming en medeweten is verhuurd aan [gedaagde] . Om [gedaagde] tegemoet te komen, heeft [eiseres] toegestaan dat [gedaagde] de woning tijdelijk mocht gebruiken tot 1 april 2024. Hiervoor is een vaststellingsovereenkomst gesloten. Omdat [gedaagde] moeite had met het vinden van een andere woning, zijn nadien nog twee addenda aan de vaststellingsovereenkomst toegevoegd, inhoudende een verlengde ontruimingstermijn tegen een hogere gebruiksvergoeding. [gedaagde] heeft nagelaten de woning op de overeengekomen datum van 1 juni 2025 te ontruimen. Hij weigert de woning te verlaten.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert aan dat hij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat NH-Beheer gerechtigd was met hem een huurovereenkomst te sluiten. NH-Beheer is gevolmachtigde van [eiseres] en aanspreekpunt voor alle financiële en technische kwesties. [gedaagde] stond er niet bij stil dat [eiseres] de overeenkomst niet had ondertekend. Hij werd gerustgesteld door de mededeling van [naam verhuurmakelaar] dat alles in orde zou zijn. De volmacht aan NH-Beheer is bovendien door [eiseres] bekrachtigd door een verlenging aan te gaan. [gedaagde] is van Spaanse origine, spreekt slecht Nederlands en was niet op de hoogte van Nederlandse huurwetgeving. Op het moment dat [eiseres] zich bij [gedaagde] meldde, dacht hij dat hij met het aanbod tot tijdelijke huur akkoord moest gaan. Het eindigen van het tijdelijke contract is niet aangezegd volgens de regels geldend tot 1 juli 2024. Daardoor is sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. 
      
    
    
      3.4.
      De overige standpunten van partijen worden, voor zover van belang, hierna besproken.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      Vooropgesteld wordt dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet volgens vaste jurisprudentie grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een (diepgaand) onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
    
    
      4.2.
      Het spoedeisend belang wordt ondanks de betwisting door [gedaagde] aangenomen, nu een eigenaar of verhuurder van een woning moet kunnen optreden als iemand daar zonder recht of titel verblijft.
      
    
    
      4.3.
      
        [eiseres] stelt zich op het standpunt dat de woning zonder haar medeweten en toestemming aan [gedaagde] is verhuurd. Van groot belang is de vraag of [gedaagde] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [naam verhuurmakelaar] bevoegd was om namens [eiseres] een huurovereenkomst te sluiten. Naar voorlopig oordeel van de kantonrechter is dat het geval, althans kan voorshands niet worden uitgesloten dat [gedaagde] niet hoefde te weten dat [naam verhuurmakelaar] daartoe niet bevoegd zou zijn, ook al was de huurovereenkomst niet door of namens [eiseres] ondertekend. [eiseres] heeft [naam verhuurmakelaar] feitelijk in de gelegenheid gesteld de woning aan [gedaagde] ter beschikking te stellen. Van belang is dat NH-Beheer, een handelsnaam van [naam verhuurmakelaar] , in 2017 door [eiseres] is aangesteld tot beheerder. Dat staat in de huurovereenkomst met [naam 1] . In de huurovereenkomst met [gedaagde] staat NH-Beheer eveneens vermeld als beheerder. Dat [gedaagde] ervan uitging dat NH-Beheer bij het sluiten van de huurovereenkomst handelde namens [eiseres] , wat [naam verhuurmakelaar] kennelijk ook aan [gedaagde] liet doorschemeren door te zeggen dat het met de ondertekening wel goed zou zitten, is dan ook niet onbegrijpelijk. 
      
    
    
      4.4.
      Tussen partijen is niet langer in geschil dat de huurovereenkomst met [gedaagde] , als bedoeld in overweging 2.5, ondanks dat deze is gesloten voor een bepaalde periode (zie aanhef en artikel 3.1 van de huurovereenkomst), is te kwalificeren als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
      
    
    
      4.5.
      Gelet op de huurbescherming die daarmee gepaard gaat, is voorshands niet uit te sluiten dat [gedaagde] door of namens [eiseres] onder oneigenlijke druk is gezet om een vaststellingsovereenkomst te tekenen waarin hij slechts tijdelijk mocht blijven wonen in het gehuurde. Vaststaat immers dat [gedaagde] in de woning wilde blijven, terwijl het zeer onwaarschijnlijk is dat hij, als hij op de hoogte was van de aan hem toekomende huurbescherming, een overeenkomst strekkende tot het beëindigen van diezelfde huur zou hebben ondertekend. 
      
    
    
      4.6.
      Om te kunnen beoordelen of een overeenkomst als een huurovereenkomst moet worden aangemerkt, moet eerst door uitleg aan de hand van de Haviltex-maatstaf worden vastgesteld welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Na vaststelling van de inhoud – dat wil zeggen de wederzijdse rechten en verplichtingen – van de overeenkomst (uitleg), moet worden beoordeeld of die overeenkomst is aan te merken als een huurovereenkomst (kwalificatie). Als de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van de huurovereenkomst, moet de overeenkomst als zodanig worden aangemerkt. Voor deze kwalificatie is niet van belang of partijen de bedoeling hadden de overeenkomst onder de wettelijke regeling van de huurovereenkomst te laten vallen. Bevat de overeenkomst elementen op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, dan is het mogelijk dat de overeenkomst in de gegeven omstandigheden, gelet op haar inhoud en strekking, in haar geheel beschouwd toch niet als huurovereenkomst moet worden aangemerkt. Bij de beoordeling of deze uitzondering zich voordoet is mede van belang voor welke situatie partijen een regeling hebben willen treffen en of een kwalificatie anders dan als huurovereenkomst zich in die situatie verdraagt met het dwingendrechtelijke beschermingsregime voor huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte. (Vergelijk HR 31 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:167 rov. 3.1.2.) 
      
    
    
      4.7.
      In de onderhavige situatie was dus sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (zie 4.4), zodat [eiseres] [gedaagde] niet tot ontruiming zou (hebben) kunnen dwingen. Voorshands is de kantonrechter van oordeel dat de ‘vaststellingsovereenkomsten’ als bedoeld in overweging 2.7 tot en met 2.9 kwalificeren als huurovereenkomsten. Er is immers een woning aan [gedaagde] ter beschikking gesteld, waar een geldelijke vergoeding tegenover staat. Er is niet uitdrukkelijk afgesproken dat geen huurdersrechten kunnen worden ontleend aan de overeenkomsten. De overeenkomst tussen partijen van 1 juni 2023 is een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tot 1 april 2024. Daarop is artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (oud), zoals deze gold tot 1 juli 2024, van toepassing. Daaruit volgt dat de huurder van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd drie maanden voor het verstrijken van de termijn moet worden geïnformeerd dat de huur eindigt, bij gebreke waarvan de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd doorloopt. 
      
    
    
      4.8.
      Naar voorshands oordeel is de tussen [eiseres] en [gedaagde] op 1 juni 2023 gesloten overeenkomst met ingang van 1 april 2024 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geworden, nu het eindigen van de huur niet is aangezegd. [eiseres] stelt weliswaar dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met wederzijds goedvinden is geëindigd, maar daarvan kan niet worden uitgegaan. [gedaagde] verkeerde immers in de veronderstelling dat hij slechts een tijdelijk huurrecht had, althans dat hij zonder het ondertekenen van zo’n overeenkomst zonder recht of titel in de woning verbleef. Het is dan ook in hoge mate waarschijnlijk dat de toezegging van [gedaagde] om op termijn uit de woning te vertrekken is gedaan onder oneigenlijke druk, temeer nu [gedaagde] op dat moment al voor de tweede keer een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd had. 
      
    
    
      4.9.
      Nu voldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft, waarvan niet kan worden gezegd dat deze met wederzijds goedvinden is komen te eindigen nu op [gedaagde] oneigenlijke druk lijkt te zijn uitgeoefend, woont hij niet zonder recht of titel in de woning.   
      
    
    
      4.10.
      Het voorgaande leidt tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] .
      
    
    
      4.11.
      
        [eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) aan de zijde van [gedaagde] betalen. De proceskosten worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                881,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiseres] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 881,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.P.C. van Dam van Isselt, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 7 november 2025 in tegenwoordigheid van mr. S. Homringhausen, griffier.