ECLI:NL:RBROT:2025:14245, Rechtbank Rotterdam, 17-10-2025, 11760334 CV EXPL 25-14084
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Tussenvonnis. Huurovereenkomst bedrijfsruimte. Verhuurder vordert betaling van een huurachterstand, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte. Volgens huurder sprake van ernstige gebreken aan de bedrijfsruimte. Huurder doet een beroep op opschorting van de huurbetalingen en huurprijsvermindering. De kantonrechter bepaalt dat een mondelinge behandeling zal worden gehouden.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11760334 CV EXPL 25-14084
    
    
    
      datum uitspraak: 17 oktober 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Taste Sensation B.V.,
      vestigingsplaats: Hoogvliet Rotterdam,
      gedaagde,
      vertegenwoordigd door: [naam 1], [naam 2] en [naam 3].
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘SOR’ en ‘Taste Sensation’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 16 juni 2025, met bijlagen;
        
        
          het mondelinge antwoord, met bijlagen;
        
        
          de repliek, met bijlagen;
        
        
          de mondelinge dupliek;
        
        
          de aanvullende schriftelijke dupliek, met bijlagen;
        
        
          de e-mail van SOR van 1 oktober 2025.
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      Taste Sensation huurt sinds 23 april 2024 de bedrijfsruimte aan de [adres] van SOR. SOR stelt dat Taste Sensation een huurachterstand heeft laten ontstaan. SOR eist dat de kantonrechter Taste Sensation veroordeelt om die huurachterstand aan haar te betalen. SOR eist verder dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en Taste Sensation veroordeelt om de bedrijfsruimte te ontruimen. Omdat Taste Sensation de huur niet op tijd heeft betaald, eist SOR tot slot dat Taste Sensation wordt veroordeeld om de contractuele boetes, een vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten en de rente aan haar te betalen. 
      
    
    
      2.2.
      Taste Sensation is het niet eens met de eis van SOR. Taste Sensation erkent dat zij een huurachterstand heeft laten ontstaan, maar meent dat zij niet gehouden is die huurachterstand (volledig) aan SOR te betalen. Volgens Taste Sensation zijn er namelijk ernstige gebreken aan de bedrijfsruimte waarvoor SOR verantwoordelijk is. Taste Sensation stelt dat zij daarom de huurbetaling heeft opgeschort. Volgens Taste Sensation heeft zij om die reden ook recht op huurprijsvermindering, welke zij wenst te verrekenen met de huurachterstand. Taste Sensation eist daarom in deze procedure een verklaring voor recht dat zij recht heeft op huurprijsvermindering zolang de gebreken niet door SOR zijn verholpen. Taste Sensation eist verder dat de kantonrechter primair de huurprijs met minimaal 40% vermindert zolang de gebreken niet door SOR zijn verholpen en subsidiair dat de kantonrechter de huurprijs structureel met minimaal 30% vermindert. Taste Sensation eist tot slot dat de kantonrechter SOR veroordeelt om de gebreken binnen drie maanden te herstellen, op straffe van een dwangsom.
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter kan op dit moment nog geen eindbeslissing nemen en wil de zaak met partijen bespreken. Hierna wordt uitgelegd waarom.
      
      
        
          Het geschil tussen partijen
        
      
      
    
    
      2.4.
      Vast staat dat Taste Sensation een huurachterstand heeft laten ontstaan die, berekend tot en met juli 2025, € 37.056,39 bedraagt. Tussen partijen is in geschil of Taste Sensation gehouden is deze huurachterstand (volledig) aan SOR te betalen. 
      
    
    
      2.5.
      Taste Sensation stelt dat er sprake is van ernstige gebreken aan de bedrijfsruimte. Volgens Taste Sensation is er sprake van stankoverlast als gevolg van een defect en ondeugdelijk rioolsysteem, lekkages die vocht- en schimmelplekken veroorzaken, structurele overlast door muggen- en insectenplagen en verzakking en kapotte bestrating rondom de entree. Taste Sensation stelt dat SOR verantwoordelijk is voor deze gebreken maar dat zij tot op heden heeft nagelaten deze gebreken te herstellen. Volgens Taste Sensation heeft zij daarom terecht de huurbetaling opgeschort en heeft zij daarnaast recht op huurprijsvermindering. Taste Sensation stelt dat een vertegenwoordiger van SOR mondeling de gebreken heeft erkend en de toezegging heeft gedaan dat een huurprijsvermindering zou worden toegepast. Volgens Taste Sensation dient de huurprijsvermindering waar zij recht op heeft verrekend te worden met de huurachterstand, waardoor niet langer sprake is van een huurachterstand maar juist van een huurvoorstand.
      
    
    
      2.6.
      SOR betwist dat er sprake is van gebreken aan de bedrijfsruimte en, voor zover er wel gebreken zijn, dat zij daarvoor verantwoordelijk kan worden gehouden. Daarbij is volgens SOR het recht om de huurbetaling op te schorten en het recht op huurprijsvermindering in de algemene bepalingen behorende bij de huurovereenkomst uitgesloten. SOR betwist voorts dat een vertegenwoordiger van haar de gebreken heeft erkend en de toezegging heeft gedaan dat er een huurprijsvermindering zou worden toegepast.
      
      
        
          De kantonrechter wil de zaak met partijen bespreken
        
      
      
    
    
      2.7.
      De kantonrechter wil de zaak graag met partijen bespreken. De kantonrechter heeft namelijk behoefte aan nadere inlichtingen. Daarbij heeft SOR nog niet de gelegenheid gehad om op hetgeen Taste Sensation bij dupliek naar voren heeft gebracht, te reageren. De kantonrechter gelast daarom een mondelinge behandeling. De partijen krijgen op de zitting de mogelijkheid om hun kant van het verhaal te vertellen en om op elkaars standpunt te reageren. Ook stelt de kantonrechter vragen en onderzoekt of de partijen samen tot een oplossing kunnen komen.
      
    
    
      2.8.
      Bij het plannen van de zitting wil de rechtbank zoveel mogelijk rekening houden met de agenda van de partijen. Daarom wordt nu eerst aan de partijen gevraagd de kantonrechter te laten weten op welke ochtenden en/of middagen in de komende maanden zij niet naar een zitting kunnen komen. Ook wil de kantonrechter graag de e-mailadressen van de partijen ontvangen.
      
    
    
      2.9.
      Na ontvangst van de verhinderdata van partijen - of als geen verhinderdata worden ontvangen - wordt de mondelinge behandeling ingepland. Partijen kunnen tot één week voor de mondelinge behandeling eventuele aanvullende stukken, die van belang kunnen zijn voor onderhavige procedure, aan de kantonrechter toesturen. De stukken dienen tevens per gelijke post aan de wederpartij te worden toegestuurd.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      bepaalt dat de partijen uiterlijk op woensdag 5 november 2025 moeten laten weten op welke ochtenden/middagen in de maanden januari tot en met april 2026 zij niet naar een zitting kunnen komen en hun e-mailadres moeten opgeven;
      
    
    
      3.2.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.
        62828