ECLI:NL:RBMNE:2025:5380, Rechtbank Midden-Nederland, 16-09-2025, 24/832
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-09-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ, 8:57, ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    Zittingsplaats Utrecht
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 24/832
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 september 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
    (gemachtigde: D. van der Locht)
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [plaats], verweerder 
      (gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
    
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 391.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2
      Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    2. De woning is een in 2003 gebouwd appartement met een berging/schuur van 8 m², een balkon van 4 m² en een parkeerplaats. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 103 m2.. 
    Geschil
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 391.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [woonplaats] , te weten: 
    - [adres 2] , verkocht op 26 juli 2021 voor € 405.000,-;
    - [adres 3] , verkocht op 5 april 2022 voor € 545.000,-;
    - [adres 4] , verkocht op 27 augustus 2021 voor € 520.000,-;
    - [adres 5] , verkocht op 4 april 2022 voor € 376.150,-.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn die in [woonplaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere het voorzieningenniveau, door voor de woning de laagste woningwaarde per m² te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
    
      
        Beroepsgronden
      
    
    
    
      
        Motivering uitspraak op bezwaar
      
    
    
    9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar onvoldoende is ingegaan op de grond dat de woning aan een drukke straat ligt, er is last van uitlaatgassen. Ieder half uur komen er autobussen voorbij. De benzinepomp aan de voorkant stinkt ook. Eiser is hierdoor van mening dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd is. 
    
    
      9.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning centraal is gelegen tegenover een supermarkt en een kapper. Voor zover de drukte van de weg waarde verminderend werkt, is hiervoor voldoende ruimte in de matrix. 
      
    
    
      9.2
      De rechtbank overweegt als volgt. In de uitspraak op bezwaar wordt in algemene bewoordingen op de gronden ingegaan. Er staat ten aanzien van de ligging van de woning dat als de ligging al een waardedrukkend effect heeft dit is verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentiewoningen die een vergelijkbare ligging hebben. Hiermee is de uitspraak op bezwaar voor wat betreft de ligging naar oordeel van de rechtbank voldoende gemotiveerd. Dat er niet specifiek op elke losse grond is ingegaan dit niet anders, dat is de heffingsambtenaar ook niet verplicht. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde badkamer
        
      
      
      
        10.	Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden heeft met de gedateerde badkamer. De badkamer is meer dan 16 jaar oud. Een oudere badkamer kan een lagere WOZ-waarde aantonen vanwege verschillende factoren. Slijtage en veroudering leiden tot zichtbare gebreken en esthetische achteruitgang. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van de moderne tijd door gebrek aan energiezuinige, waterbesparende en duurzame functies. De referentiewoningen hebben geen gedateerde badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 
      
      
    
    
      10.1
      
        De heffingsambtenaar geeft aan dat in het woningwaarderapport foto’s zijn opgenomen. Onder andere is een speciaal toilet te zien en wat tegelwerk. Gelet op het bouwjaar is het voorzieningenniveau gekwalificeerd op factor 3, normaal. Voor zover eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met gedateerde voorzieningen is daar volgens de heffingsambtenaar voldoende ruimte voor in de matrix. 
        De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat het voorzieningenniveau in het door eiser ingediende woningwaarderapport ook op factor 3 is gekwalificeerd. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
      
        
          Het duurzaamheidsniveau
        
      
      
      
        11.	Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld. 
      
      
    
    
      11.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning energielabel A heeft. Dit is niet onder gemiddeld. Omdat de woning is vergeleken met woningen uit dezelfde bouwperiode, is de duurzaamheid bovendien in de prijs verdisconteerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet 
      
      
        
          Aandeel VVE
        
      
      
      
        12.	Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met het feit dat verkoopcijfers van woningen binnen een Vereniging van eigenaars gecorrigeerd moeten worden. Door de koop van een appartementsrecht wordt de koper automatisch lid van de VVE. Als de VVE over reserves voor bijvoorbeeld onderhoud of verbetering beschikt, moeten deze uit de koopsom gefilterd worden. Van de verkoopcijfers zoals door de heffingsambtenaar genoemd is niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre deze verkoopcijfers gecorrigeerd zijn. Doordat de heffingsambtenaar hiermee geen rekening heeft gehouden is volgens eiser de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 
      
      
    
    
      12.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat in de matrix staat aangegeven hoeveel het aandeel in de reserves van de VVE bedroeg bij de verkoop. De rechtbank kan dit volgen. De heffingsambtenaar heeft met de matrix voldoende aangetoond dat de verkoopcijfers geschoond zijn van het aandeel in de reserves van de VVE. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          De ligging / de etage
        
      
      
      
        13.	Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Er moet volgens eiser inzichtelijk worden gemaakt op welke etage de referentiewoningen liggen. Denk bijvoorbeeld aan uitzicht, lichtinval en overlast van verkeer. Daarnaast wordt er volgens eiser in de markt meer betaald voor woningen op hoger gelegen etages. Eiser is van mening dat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden waardoor de eindwaarde van de woning te hoog is vastgesteld.
      
      
    
    
      13.1
      De rechtbank overweegt als volgt. De stelling van eiser, dat hoe hoger een appartement ligt, hoe meer er voor betaald wordt, is niet onderbouwd. De verdieping waarop een appartement is gelegen is subjectief. De één zal liever op de begane grond wonen en de ander op een verdieping. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          De referentieobjecten
        
      
      
      
        14. Eiser heeft nog gronden aangevoerd tegen de in de uitspraak op bezwaar gehanteerde referentiewoningen aan de [adres 6] en [adres 7] . Aangezien deze referentiewoningen in beroep niet meer ter onderbouwing van de waarde worden gebruikt, zal de rechtbank deze gronden buiten beschouwing laten. 
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      15.	Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht. 
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 september 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    (de griffier is buiten staat deze uitspraak mede te ondertekenen) 
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).