ECLI:NL:RBOVE:2025:7039, Rechtbank Overijssel, 03-12-2025, C/08/338812 / KG ZA 25-230
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-12-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eiser heeft een perceel grond gekocht om daarop een woning te bouwen. Daartoe heeft hij met gedaagde een aannemingsovereenkomst gesloten. De met de gemeente overeengekomen termijn waarbinnen de woning gereed moest zijn is al geruime tijd verstreken. De gemeente heeft eiser een uiterste datum gegeven waarop de woning in ieder geval wind- en waterdicht moet zijn. Indien dit dan niet het geval is zal de gemeente de reeds verschuldigd geworden boete van 10% van de koopsom innen en mogelijk overgaan tot ontbinding van de koopovereenkomst. Eiser vordert op straffe van verbeurte van een dwangsom dat gedaagde zijn bouwwerkzaamheden voortzet en het werk oplevert. Gedaagde is onder voorwaarden bereid de werkzaamheden voort te zetten, maar eiser is niet bereid aan die voorwaarden tegemoet te komen. Dat partijen er van mening over verschillen of gedaagde deze voorwaarden terecht stelt is terug te voeren op onenigheid van partijen over wat zij zijn overeengekomen. Partijen nemen daarover tegengestelde standpunten in. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan de vraag wie van partijen gelijk heeft in het kader van dit kort geding niet worden beantwoord. Nu van een noodsituatie die noopt tot het treffen van voorlopige voorziening geen sprake is, zullen de vorderingen worden afgewezen.

RECHTBANK Overijssel
    
    
      Civiel recht
    
    
    
      Zittingsplaats Almelo
    
    
    
      Zaaknummer: C/08/338812 / KG ZA 25-230
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 3 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. D.F. Fransen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V., 
      te [vestigingsplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      verschenen in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met de producties 1-16,
      - de akte overlegging producties met de producties 17 – 19,
      - de mondelinge behandeling van 3 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,- de aanhouding om partijen in de gelegenheid te stellen de zaak buiten rechte te regelen,
      - het verzoek om vonnis te wijzen.
      
    
  
  
    
      2Waar gaat deze zaak over?
    
    
      2.1.
      
        [eiser] heeft een perceel grond van de gemeente [gemeente] gekocht om daarop een woning te bouwen. Daartoe heeft hij met [gedaagde] een aannemingsovereenkomst gesloten. De met de gemeente overeengekomen termijn waarbinnen de woning gereed moest zijn is al geruime tijd verstreken. De gemeente heeft [eiser] een uiterste datum gegeven waarop de woning in ieder geval wind- en waterdicht moet zijn. Indien dit dan niet het geval is zal de gemeente de reeds verschuldigd geworden boete van 10% van de koopsom innen en mogelijk overgaan tot ontbinding van de koopovereenkomst. [eiser] vordert op straffe van verbeurte van een dwangsom dat [gedaagde] zijn bouwwerkzaamheden voortzet en het werk oplevert. [gedaagde] is onder voorwaarden bereid de werkzaamheden voort te zetten, maar [eiser] is niet bereid aan die voorwaarden tegemoet te komen. Dat partijen er van mening over verschillen of [gedaagde] deze voorwaarden terecht stelt is terug te voeren op onenigheid van partijen over wat zij zijn overeengekomen. Partijen nemen daarover tegengestelde standpunten in. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan de vraag wie van partijen gelijk heeft in het kader van dit kort geding niet worden beantwoord. Nu van een noodsituatie die noopt tot het treffen van voorlopige voorziening geen sprake is, zullen de vorderingen worden afgewezen.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        
          [eiser] heeft op 23 september 2021 een bouwkavel gekocht en geleverd gekregen van de gemeente [gemeente] . 
        In de akte van levering onder meer is bepaald:
        ‘11. Bebouwingsverplichting (artikel 2.7)
      
      a. Koper is verplicht het bouwterrein te bebouwen met de bebouwing, die in de
      koopovereenkomst is vermeld.
      b. Binnen één jaar na heden zal koper een aanvang maken met de bouwwerkzaamheden
      
        met betrekking tot de realisatie van de op het bouwterrein te stichten bebouwing,
        welke bebouwing binnen twee jaar na heden voltooid en gebruiksklaar dient te zijn.
        Deze termijnen kunnen op verzoek van koper door verkoper worden verlengd. Een
        verzoek tot verlenging dient schriftelijk en gemotiveerd aan verkoper te worden
        gedaan. 
        (…)
      
      e. In geval koper in gebreke is met de nakoming van zijn bebouwingsverplichting als
      
        hiervoor bedoeld in lid a. en/of de in lid b. bedoelde termijnen overschrijdt – met de
        bebouwing is geen aanvang gemaakt binnen de in dat artikellid bepaalde (al dan niet
        verlengde) termijn, dan wel de bebouwing is niet binnen de in genoemd artikellid
        opgenomen (al dan niet verlengde) termijn voltooid – is koper, onverminderd
        hetgeen hierna is bepaald in lid f., aan verkoper een direct opeisbare boete
        verschuldigd ter grootte van tien procent (10%) van de koopprijs. Bovendien is
        verkoper in dat geval gerechtigd de koopovereenkomst met onmiddellijke ingang te
        ontbinden, in welk geval koper gehouden is medewerking te verlenen aan
        ongedaanmaking van de gevolgen van de koopovereenkomst, in die zin dat het
        bouwterrein aan verkoper wordt teruggeleverd met restitutie van de door koper aan
        verkoper betaalde koopprijs. Indien door koper op het bouwterrein ten tijde van de
        ontbinding van de koopovereenkomst werkzaamheden zijn uitgevoerd en/of
        bouwwerken/gebouwen zijn opgericht, is verkoper gerechtigd te haren keuze van
        koper te verlangen dat al hetgeen op het bouwterrein is gerealiseerd, door koper voor
        zijn rekening wordt weggenomen en dat het bouwterrein in de oorspronkelijke staat
        wordt teruggebracht, dan wel om hetgeen op het bouwterrein is gerealiseerd in stand
        te houden. In het laatste geval is verkoper aan koper een redelijke vergoeding
        verschuldigd voor hetgeen door koper op het bouwterrein is gerealiseerd. (…)’
      
      
    
    
      3.2.
      
        Met het ondertekenen van de door [gedaagde] opgestelde offerte hebben [eiser] en [gedaagde] op 10 juli 2023 een overeenkomst gesloten. De heer [naam] is middellijk bestuurder en aandeelhouder van [gedaagde] . In de overeenkomst is onder meer het volgende neergelegd:
        ‘Uw woning zal conform de technische omschrijving en de definitieve bouwtekening casco aan u worden opgeleverd
        1. Sleuven in de grondwerk t.b.v. riolering
        2. Betonwerk compleet: funderingen, randbekisting, beton, ijzer enz.
        3. XPS-isolatie onder de zool (Betonvloer) plaatsen
        4. Scheidingswanden metselen
        5. Binnenblad metselwerk Kalkzandsteen ook voor niet dragende wanden
        6. Houten constructie t.b.v. dikte muur overbrugging
        7. Buitenmetselwerk gedeeltelijk klinkerstenen met isolatie en gedeeltelijk EPS met sierpleister 2mm Wit
        8. Stelpost buitengevel metselstenen grijs 450,- / 1000 Stuk Netto
        9. Platte dak met hellingisolatie en EPDM dakbedekking
      
      
      
        Subtotaal € 161.000,00
        	Btw € 33.810,00
        Totaal € 194.810,00
      
      
      
        Deze offerte is 4 weken geldig. Na goedkeuring en de ondertekening van de offerte geldt een aanbetaling voor de materialen  omdat wij de fluctuerende materiaalprijzen niet kunnen waarborgen en de rest volgens het betalingsplan.
      
      
      
        Betalingsplan
      
      
      
        De termijnregeling ziet er als volgt uit:
      
      
        
          0% bij het tekenen akkoord offerte
        
        
          5% aanvang Sleuven in de grondwerk t.b.v. riolering en fundatie
        
        
          10% grondwerk en fundatie gereed
        
        
          15% aanvang begane grondvloer
        
        
          15% begane grondvloer gereed
        
        
          10% aanvang 1e verdiepingsvloer
        
        
          10% 1e verdiepingsvloer geheel gereed
        
        
          5% aanvang 2e verdiepingsvloer
        
        
          5% 2e verdiepingsvloer geheel gereed
        
        
          5% aanvang dak
        
        
          5% dak waterdicht
        
        
          5% oplevering’.
        
      
      
    
    
      3.3.
      In 2023 heeft [eiser] een architect gezocht en is hij gaan samenwerken met architect Alexander Cathier.
      
    
    
      3.4.
      
        Op 12 september 2024 is [gedaagde] met de bouwwerkzaamheden gestart. 
        
          [gedaagde] heeft gebruik gemaakt van onderaannemers waaronder:
        • BBS Bouwadvies BV (hierna: BBS) voor het maken van constructieberekeningen en het uitvoeren van controles. BBS heeft daarnaast twee controlerondes uitgevoerd tijdens de werkzaamheden;
        • BZZ Bouwadvies (hierna: BZZ) voor de werkvoorbereiding in welk kader de werktekeningen, de staalconstructie en de breedplaatvloeren heeft verzorgd.
      
      
      
      
      
    
    
      3.5.
      Tot op heden heeft [eiser] de zes facturen die [gedaagde] hem heeft gestuurd, voldaan. Op 12 februari 2025 had [eiser] in totaal € 127.120,00 (65%) van de aanneemsom voldaan.
      
    
    
      3.6.
      
        Bij brief van 17 juli 2025 heeft de gemeente [eiser] meegedeeld dat hij, gelet op de met de gemeente gemaakte afspraken, al op 23 september 2023 een voltooide en gebruiksklare vrijstaande woning had moeten realiseren. Dat is niet gebeurd. De gemeente heeft [eiser] daarop tot 8 augustus 2025 de tijd gegeven om een concrete planning aan te leveren, waarin hij uitlegt en met bewijsstukken aantoont wanneer de woning wind- en waterdicht zal zijn. De gemeente heeft [eiser] laten weten dat hij de boete van 
        € 17.876,00 wel verschuldigd is, maar dat deze boete ‘on hold’ wordt gezet en komt te vervallen als hij zich aan de met de gemeente gemaakte vervolgafspraken houdt.
      
      
    
    
      3.7.
      
        Op 22 juli 2025 uit [gedaagde] haar ongenoegen over niet bereikbaar zijn voor werkoverleg van [eiser] over het moeten maken van kosten voor werkzaamheden die hij niet heeft aangenomen. Daarom laat [gedaagde] aan [eiser] weten:
        ‘Ik doe nog één poging om helder te maken op welke manier we verder kunnen. Jij beslist of je hiermee akkoord gaat of dat je op zoek gaat naar een andere aannemer.
      
      1. Als eerste wil ik de €15.000,- aan gemaakte onkosten volledig terugbetaald krijgen.
      2. De berg grond op jouw kavel moet worden verwijderd. Op dit moment kunnen wij niet veilig en normaal werken. Bouwhekken, Dixi, schaftkeet, steiger en materiaalopslag zijn niet mogelijk zolang die bergen daar liggen.
      3. Ik steek geen euro meer in dit project voordat het volgende geregeld is:
      
        Jij betaalt het volledige restantbedrag dat nog openstaat volgens de aanneemovereenkomst in één keer vooruit. Alleen dan kunnen wij staal, breedplaatvloeren, kanaalplaatvloeren, beton etc.
        direct inkopen en het project in één keer goed en snel afronden.
        4.
      
      5. Pas na betaling krijg je van mij een concrete bouwplanning met einddatum en een
      
        “bijna wind- en waterdichte oplevering” —met dien verstande dat wij de kozijnen
        niet hebben aangenomen en dus ook niet zullen plaatsen. Jij moet zelf zorgen dat de
        stelkozijnen tijdig worden gemaakt en geplaatst vóór aanvang van het metselwerk.
      
      6. Zodra de breedplaatvloeren liggen en wij de onderwapening hebben geplaatst, krijgt
      
        jouw loodgieter exact één week om zijn werkzaamheden uit te voeren. Daarna gaan
        wij verder met de bovenwapening en schakelen we de gemeente in voor inspectie en
        goedkeuring’.
      
      
    
    
      3.8.
      
        Bij e-mail van 7 augustus 2025 heeft [eiser] gereageerd op de e-mail van [gedaagde] van 22 juli 2025. Bij die gelegenheid heeft hij [gedaagde] in gebreke gesteld en haar gesommeerd om uiterlijk binnen vijf werkdagen schriftelijk te bevestigen en aan te leveren:
        · Een concreet en ondertekend voorstel voor de verdere bouwplanning, inclusief
        alle benodigde informatie ten behoeve van de gemeente;
        · De verwachte leverdata van staal, breedplaatvloeren en dakconstructie;
        · De datum van hervatting van de werkzaamheden;
        · De verwachte opleverdatum van het bouwwerk in wind- en waterdichte staat;
        · Uw schriftelijke en onvoorwaardelijke bevestiging dat u de werkzaamheden zonder aanvullende voorwaarden per direct hervat.
        Ook BZZ wordt in de e-mail gesommeerd om haar werkzaamheden voort te zetten,
        instemming te verlenen aan leveranciers en zorg te dragen voor de levering van de staalconstructie en breedplaatvloeren conform de gemaakte afspraken en de reeds verrichte
        betalingen.
      
      
    
    
      3.9.
      
        
          [gedaagde] heeft naar aanleiding van de ingebrekestelling de werkzaamheden
        niet hervat.
      
      
    
    
      3.10.
      De gemeente heeft [eiser] bij brief van 27 augustus 2025 laten weten dat hij op basis van de door hem verstrekte planning tot uiterlijk 15 mei 2026 krijgt om zijn woning wind- en waterdicht te maken. De gemeente vindt dat een reële datum omdat:
      
        
          
            [eiser] al eigenaar van de kavel is sinds 23 september 2021,
        
        
          De woning al in 2023 voltooid en gebruiksklaar had moeten zijn
        
        
          
            [eiser] al een aantal keren uitstel heeft gekregen voor, te weten voor de startdatum van de bouw en twee keer uitstel voor het moment waarop de bouw gereed moest zijn.
        
      
      Daarbij merkt de gemeente op dat in de planning van [eiser] staat vermeld dat de controle van de staalconstructie en de breedplaatvloeren pas aanvangt op 12 oktober 2025 en uiterlijk op 6 december 2025 zou zijn voltooid. Dat is ruim 9 weken nadat hij deze planning aan de gemeente heeft aangeleverd. Enige uitleg over de reden van deze ruime start- en einddatum wordt niet vermeld. Met als resultaat dat de hervatting van de werkzaamheden pas vanaf 19 januari 2026 verder gaat. Dat vindt de gemeente erg laat. De gemeente wijst erop dat [eiser] volgens zijn planning op 4 mei 2026 start met het plaatsen van de kozijnen en dit zou op 15 mei 2026 zijn afgerond. De gemeente ziet niet in waarom [eiser] daarna nog 3 maanden nodig meent te hebben om aan de eerste vervolgafspraak (het wind- en waterdichtmaken van zijn woning) te voldoen.
      
      
        Een bouwinspecteur zal controleren of de woning wind- en waterdicht is. Als dat niet het geval is zal de gemeente over gaan tot het innen van de door [eiser] verschuldigde boete. Ook kan de gemeente overgaan tot ontbinding van de koopovereenkomst. 
      
      
    
    
      3.11.
      Via zijn advocaat deelt [eiser] [gedaagde] op 11 september 2025 mee dat de vertraging die sinds begin 2025 is ontstaan, is te wijten aan gebrekkige planning en werkwijze van [gedaagde] , BZZ en de overige onderaannemers en hun leveranciers. [gedaagde] wordt gesommeerd om uiterlijk 15 september 2025 te bevestigen dat:
      
        
          de overeengekomen werkzaamheden binnen een week worden hervat en
        
        
          uiterlijk 1 april 2026 worden opgeleverd.
        
      
      
        Als geen gehoor wordt gegeven aan de sommatie houdt [eiser] zich het recht voor om
        de werkzaamheden door een ander bedrijf te laten afronden en de kosten daarvan evenals de
        overige schadeposten op [gedaagde] te verhalen. 
      
      
    
    
      3.12.
      Hierop wordt door [gedaagde] gereageerd met het inbrengen van een eigen verklaring waarin een chronologisch overzicht wordt gegeven van het bouwtraject en de oorzaken van de vertragingen en extra kosten. Ook laat [gedaagde] weten dat hij in totaal nog € 111.713,50 van [eiser] te vorderen heeft. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        
          [eiser] vordert - samengevat - bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] :
        I. te veroordelen om binnen 24 uur na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis in kortgeding de overeengekomen werkzaamheden te hervatten en vervolgens ononderbroken voort te zetten;
        II. te veroordelen om de overeengekomen werkzaamheden uiterlijk 1 april 2026 aan [eiser] op te leveren;
        III. het gevorderde onder I. en II. op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 per dag, althans een door uw rechtbank te bepalen dwangsom, voor elke dat dat [gedaagde] nalaat het in deze procedure te wijzen vonnis na te komen, zulks met een maximum van € 250.000,00;
        IV. te veroordelen om aan [eiser] de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 925,- te betalen;
        V. te veroordelen aan [eiser] de proceskosten (inclusief salaris advocaat en nakosten) te betalen;
        VI. het gevorderde ad IV. en V. te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW bij non-betaling veertien dagen na het in deze te wijzen vonnis;
        VII. het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat hij in totaal al € 127.120,00 van de overeengekomen aanneemsom aan [gedaagde] heeft voldaan. Op basis van de betalingen door [eiser] , en de daarmee afgesproken voortgang van het werk, zou de begane grondvloer gereed moeten zijn en een aanvang genomen moeten zijn met de realisatie van de eerste verdiepingsvloer, omdat deze werkzaamheden corresponderen met de betaalde termijnfacturen. Dat is echter nog (lang) niet het geval, ondanks dat de werkzaamheden inmiddels bijna twee jaar duren. Niet alle werkzaamheden zijn goed uitgevoerd, mede doordat BZZ en de andere onderaannemers van [gedaagde] na de eerste twee controlerondes van BBS niet de afgesproken werkprocessen hebben gevolgd. Dit heeft geleid tot extra controlecycli, wat weer heeft gezorgd voor hogere kosten en een verlenging van de bouwtijd. 
      
      
        4.2.1.
        Na februari 2025 zijn vrijwel geen werkzaamheden meer uitgevoerd, aangezien [gedaagde] wacht op de levering van de staalconstructie en de breedplaatvloeren. Vanaf maart 2025 is er een discussie ontstaan over de uitvoering van de werkzaamheden tussen met name BBS en BZZ waardoor de werkzaamheden bij [gedaagde] /BZZ vertraging opliepen en onnodig stil kwamen te liggen. [eiser] heeft daarom telefonisch contact opgenomen met BZZ. BZZ gaf aan dat als [eiser] de kosten voor een aanvullende controleronde zou betalen, Brons zou kunnen worden ingeschakeld om de controles uit te voeren. Brons had immers al twee detailberekeningen voor het project uitgevoerd. [eiser] heeft ingestemd met het inschakelen van Brons, waarna BZZ op 19 juli 2025 een offerte voor de werkzaamheden van Brons aan [eiser] heeft doorgestuurd. [eiser] heeft de offerte vervolgens voor akkoord geparafeerd en op 21 juli 2025 aan BZZ retour gestuurd. 
        
      
      
        4.2.2.
        Op 22 juli 2025 heeft [eiser] [gedaagde] en BZZ nogmaals verzocht om op korte termijn de werkzaamheden te hervatten. BZZ heeft in een reactie aangegeven dat [gedaagde] de werkzaamheden ‘on hold’ heeft gezet. Diezelfde dag heeft [gedaagde] [eiser] per e-mail laten weten de werkzaamheden enkel onder bepaalde voorwaarden, waaronder het betalen door [eiser] van € 15.000,00 aan door [gedaagde] gemaakte onkosten te willen voortzetten. 
        
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] voert verweer bij monde van de heer [naam] . Hij wijst erop dat [eiser] op grond van de overeenkomst die hij in 2021 met de gemeente sloot binnen een jaar met de bouw had moeten beginnen. [eiser] heeft echter pas in 2023 een aannemer gezocht en de overeenkomst met [gedaagde] gesloten. [eiser] stelt dat hij is verrast door het feit dat de gemeente met een boete en ontbinding van de koopovereenkomst dreigt omdat hij de bouwtijd heeft overschreden. Een verrassing kan het echter niet zijn nu de termijnen waaraan hij is gebonden en de sancties bij overschrijding zijn opgenomen in artikel 2.7 van de koopovereenkomst. Bovendien is overeengekomen dat [eiser] binnen 7 dagen een aanbetaling van 5% zou doen, maar hij heeft pas 4,5 maand later betaald. 
      
      
        4.3.1.
        In september 2024 wachtte [gedaagde] op bouwtekeningen van de architect van [eiser] . De architect wilde de bouwtekeningen niet vrijgeven omdat [eiser] zijn facturen nog niet had betaald. Dit blijkt uit een e-mail die de architect op 12 augustus 2024 aan [gedaagde] heeft gestuurd. De start van de bouw is daardoor onnodig uitgesteld. [gedaagde] heeft de bouwtekeningen pas op 4 september 2024 gekregen en heeft toen gelijk contact opgenomen met de architect omdat hij naast de bouwtekening ook werktekeningen nodig had. Zonder werktekeningen kan het bedrijf dat de breedplaatvloeren levert ze niet intekenen en kan ze ook door de gemeente geen controle van de berekende hoeveelheid wapeningsstaal laten uitvoeren. De architect liet toen weten dat [eiser] het laten maken van werktekeningen achterwege had gelaten om kosten te besparen. Daarop heeft [gedaagde] de architect gevraagd alsnog werktekeningen te maken, omdat hij anders niet kan bouwen. De architect heeft laten weten dat hij geen werktekeningen gaat maken en heeft [gedaagde] daarvoor verwezen naar BZZ. Daarop heeft [gedaagde] BZZ verzocht om werktekeningen te maken. Op 21 oktober 2024 heeft [gedaagde] de werktekeningen van BZZ ontvangen. Hierdoor is dus al 42 dagen vertraging ontstaan.
        
      
      
        4.3.2.
        Daarna ontstonden er problemen met constructeur BBS die de door BZZ gemaakte werktekeningen eerst niet kon openen. Vervolgens heeft BBS meerdere keren om detailtekeningen gevraagd. [gedaagde] heeft drie keer detailtekeningen bij BBS aangeleverd. De eerste twee keer had BBS steeds een paar weken nodig om die te beoordelen. De derde keer weigerde BBS de beoordeling uit te voeren omdat ze nog niet betaald had gekregen. BBS maakt BZZ verwijten en omdat [gedaagde] BZZ heeft ingeschakeld kreeg [gedaagde] de schuld van de ontstane problemen. Daarop heeft BZZ – en niet [eiser] zelf, zoals hij wel stelt – voorgesteld om een andere constructeur (Brons) in te schakelen. 
        
      
      
        4.3.3.
        Daarnaast wijst [gedaagde] erop dat het kavel op het nulpunt en schoon opgeleverd zou worden. Het kavel ligt echter te laag waardoor er eerst een grondverbetering moest worden doorgevoerd voordat er kon worden gebouwd. Toen dat nodig was, was [eiser] niet bereikbaar voor overleg. Daarom heeft [gedaagde] contact gezocht met de architect van [eiser] en overleg gevoerd over de grondverbetering. Vervolgens heeft [gedaagde] een grondverzetbedrijf opdracht gegeven om de grondverbetering uit te voeren. [gedaagde] heeft zowel de factuur van de architect als de factuur van het grondverzetbedrijf betaald. [eiser] heeft de daarmee gemoeide bedragen niet aan [gedaagde] terugbetaald.
        
      
      
        4.3.4.
        Gelet op dit alles en op het feit dat [eiser] met eigen kapitaal de woning laat bouwen, heeft [gedaagde] de onder 3.7 beschreven voorwaarden verbonden aan het voorzetten van zijn werkzaamheden. 
        
        
        
        
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Procedureel
      
    
    
      5.1.
      Op 14 november heeft [eiser] de akte uitlaten en overlegging producties met de producties 20 – 23 in het geding gebracht. 
      
    
    
      5.2.
      De voorzieningenrechter heeft de zaak tijdens de mondelinge behandeling echter enkel aangehouden om partijen de gelegenheid te geven om de zaak te schikken. Daar zijn ze niet in geslaagd. [eiser] mocht zich er bij akte enkel over uitlaten of er een vonnis moest komen. Hij is niet in de gelegenheid gesteld om nadere stukken in het geding te brengen. De voorzieningenrechter accepteert derhalve enkel dat op 14 november 2025 vonnis is verzocht en zal de toegezonden akte en de bijbehorende producties uit het dossier verwijderen en niet betrekken bij de oordeelsvorming.
      
      
        
          Inhoudelijk
        
      
    
    
      5.3.
      De voorzieningenrechter stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij het treffen van een voorlopige voorziening. Duidelijk is dat de gemeente [eiser] heeft aangezegd dat zijn in aanbouw zijnde woning uiterlijk op 15 mei 2026 wind- en waterdicht dient te zijn, op straffe van verbeurte van een boete van 10% van de koopsom. Als de woning op genoemde datum niet wind- en waterdicht is dreigt de gemeente de koopovereenkomst met [eiser] te ontbinden. 
      
    
    
      5.4.
      Daarnaast geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
      
    
    
      5.5.
      De voorzieningenrechter stelt vast dat partijen elkaar over en weer verwijten dat zij de vertraging in het bouwtraject hebben veroorzaakt en dat daarnaast ook onenigheid bestaat over wie welke kosten moet vergoeden. 
      
    
    
      5.6.
      Buiten kijf staat dat een deel van de vertraging aan [eiser] is toe te rekenen. Alleen hem valt immers te verwijten dat hij ondanks de met de gemeente overeengekomen bouwtermijnen, ruim de tijd heeft genomen om een architect en een aannemer te zoeken. Nadat partijen medio 2023 een aannemingsovereenkomst hadden gesloten is tussen partijen onduidelijkheid ontstaan over wie wat wanneer moest doen. De tussen partijen gesloten overeenkomst is summier en geeft daarover niet eenduidig uitsluitsel. Zo blijkt uit de overeenkomst niet direct of het maken van technische (werk)tekeningen en de daarvoor benodigde berekeningen door [gedaagde] gemaakt moeten (laten) worden en of zij in de overeengekomen aanneemsom vallen. Evenmin biedt de overeenkomst duidelijkheid over welke partij ervoor moet zorgen dat het perceel bouwrijp is en wie de benodigde grondwerkzaamheden moet uitvoeren en voor wiens rekening de daarmee gemoeide kosten komen. Partijen nemen daarover tegengestelde standpunten in. 
      
    
    
      5.7.
      
        [eiser] stelt dat [gedaagde] of één van de door [gedaagde] ingeschakelde onderaannemers / derden voor de tekeningen en berekeningen dienden te zorgen en dat de grondwerkzaamheden vallen onder de werkvoorbereiding en de fundering en dus voor rekening van [gedaagde] zijn. [gedaagde] stelt daarentegen dat dit meerwerk betreft en dat hij deze werkzaamheden enkel heeft (laten) uitvoeren in een poging om verdere vertraging van het bouwtraject te voorkomen, omdat [eiser] niet voor overleg bereikbaar was. [eiser] stelt dat als [gedaagde] van mening was dat zij te weinig informatie had en/of vond dat er extra werkzaamheden nodig waren, zij hierover nieuwe afspraken met [eiser] had moeten maken. Nu heeft [gedaagde] op eigen houtje gehandeld en wordt [eiser] achteraf geconfronteerd met extra werkzaamheden die niet alleen tijd, maar ook geld kosten. 
      
    
    
      5.8.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] uitgelegd dat hij, toen hij geen contact kon krijgen met [eiser] , over het laten maken van de werktekeningen en berekeningen contact heeft opgenomen met de architect van [eiser] . De architect heeft vervolgens zijn akkoord gegeven voor het laten opstellen van de werktekeningen en daaraan een maximaal te besteden bedrag gekoppeld. Vervolgens heeft de architect zijn werkzaamheden bij [gedaagde] gefactureerd. [gedaagde] heeft zowel de factuur van de architect als de factuur van het grondverzetbedrijf betaald in de veronderstelling dat hij deze kosten van [eiser] vergoed zou krijgen. [eiser] weigert tot op heden om deze kosten te vergoeden, dan wel omdat hij geen opdracht voor de werkzaamheden heeft gegeven dan wel omdat hij meent dat werkzaamheden en de kosten voor rekening van [gedaagde] horen te komen.
      
    
    
      5.9.
      Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan de vraag wie van partijen gelijk heeft in het kader van dit kort geding niet uit de overgelegde stukken worden afgeleid. De voorzieningenrechter kan dus op dit moment niet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Om tot een goed oordeel te kunnen komen is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter nader feitenonderzoek en/of bewijslevering nodig. De aard van een kort gedingprocedure leent zich hiervoor niet. Een bodemprocedure is daarvoor de geschikte weg. Evenmin is sprake van een noodsituatie die noopt tot het treffen van een voorlopige voorziening. De vorderingen van [eiser] zullen dan ook worden afgewezen. 
      
    
    
      5.10.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                714,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.107,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.999,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.999,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Zweers en in het openbaar uitgesproken op 
        3 december 2025.