ECLI:NL:RBZWB:2025:6594, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 01-10-2025, 11609188 CV EXPL 25-1403 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-10-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verhuurder wil dat huurder de woning verlaat vanwege het veroorzaken van ernstige en structurele overlast, maar verhuurder heeft onvoldoende onderbouwd dat hiervan sprake is. Verhuurder heeft de overlast onderbouwd met een bijgehouden overzicht van meldingen, maar de daadwerkelijke meldingen van omwonenden zijn niet overgelegd. Huurder heeft wel meerdere schriftelijke verklaringen van omwonenden overgelegd waaruit blijkt dat zijn buren geen overlast van hem ondervinden. De ernstige en structurele overlast kan niet worden vastgesteld. De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning worden daarom afgewezen.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Tilburg
    
    
    
      Zaaknummer: 11609188 \ CV EXPL  25-1403
    
    
    
      
        Vonnis van 1 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING WONENBREBURG, 
      te Tilburg,
      eisende partij,
      hierna te noemen: WonenBreburg,
      gemachtigde: mr. M.M. de Cock,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [huurder]
        , 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [huurder] ,
      gemachtigde: mr. F.H.J. de Graaf.
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
      WonenBreburg wil dat [huurder] de woning verlaat vanwege het veroorzaken van ernstige en structurele overlast, maar WonenBreburg heeft onvoldoende onderbouwd dat hiervan sprake is. WonenBreburg heeft de overlast onderbouwd met een bijgehouden overzicht van meldingen, maar de daadwerkelijke meldingen van omwonenden zijn niet overgelegd. [huurder] heeft wel meerdere schriftelijke verklaringen van omwonenden overgelegd waaruit blijkt dat zijn buren geen overlast van hem ondervinden. De ernstige en structurele overlast kan niet worden vastgesteld. De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning worden daarom afgewezen. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 4 juni 2025 met de daarin genoemde stukken,
        
        
          het bericht van 15 augustus 2025 met productie(s) van WonenBreburg,
        
        
          het bericht van 22 augustus 2025 met productie(s) van [huurder] ,
        
        
          het bericht van 28 augustus 2025 met productie(s) van WonenBreburg,
        
        
          de mondelinge behandeling van 2 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
        
      
      
    
    
      1.2.
      
        Ten slotte is vonnis bepaald.
        
          2.	De feiten
        
      
      
    
    
      2.1.
      WonenBreburg verhuurt met ingang van 24 juli 2023 aan [huurder] de woning aan [adres 1] in [plaats] . Daarvoor huurde [huurder] van WonenBreburg een woning aan [adres 2] in [plaats] via een huurovereenkomst begeleid wonen. De huur bedraagt momenteel € 674,77 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing.
      
    
    
      2.2.
      Op 3 januari 2024 heeft [huurder] een gedragsaanwijzing getekend vanwege overlast.
      
    
    
      2.3.
      Op 22 augustus 2024 heeft WonenBreburg een brief gestuurd aan [huurder] waarin zij aangeeft dat hij op 15 augustus overlast heeft veroorzaakt en dat hij wordt uitgenodigd voor een gesprek op 29 augustus 2024. 
      
    
    
      2.4.
      Op 13 februari 2025 heeft WonenBreburg in een brief aan [huurder] aangegeven dat hij de huurovereenkomst vrijwillig kan opzeggen. 
      
    
    
      2.5.
      Op 6 mei 2025 heeft WonenBreburg per brief [huurder] gesommeerd om te stoppen met overlast.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      WonenBreburg vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met nevenvorderingen. WonenBreburg legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [huurder] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door ernstige en structurele overlast te veroorzaken. Deze tekortkoming rechtvaardigt volgens WonenBreburg de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
      
    
    
      3.2.
      
        [huurder] voert verweer. [huurder] betwist – samengevat - dat er sprake is van ernstige en structurele overlast. Hij voert aan dat voor zover er sprake was van overlast, deze van geringe betekenis is. Verder weegt zijn belang om in de woning te blijven wonen zwaarder, dan het belang dat WonenBreburg heeft bij de ontruiming. Hij heeft inmiddels stappen in de goede richting gezet met het aanpakken van zijn verslaving. Hij wil graag een laatste kans krijgen. Verder voert hij verweer tegen de ontruimingstermijn en tegen de proceskosten vanwege een oneerlijk beding. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Het uitgangspunt is dat [huurder] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat [huurder] zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Indien [huurder] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit een reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
      
    
    
      4.2.
      Volgens WonenBreburg is sprake van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [huurder] gedraagt zich niet als goed huurder en veroorzaakt ernstige en structurele overlast in de vorm van geluidsoverlast (harde muziek), overmatig middelengebruik (alcohol en roken van wiet), ruzies, lastigvallen van omwonenden (agressief en grensoverschrijdend gedrag), zowel overdag als ’s nachts. Ondanks het tekenen van een gedragsaanwijzing en de al eerder aangeboden nieuwe woning komt [huurder] zijn afspraken niet na. 
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter moet vaststellen of sprake is van ernstige, structurele en objectieve overlast. WonenBreburg onderbouwt haar stelling dat sprake is van overlast met een bijgehouden overzicht van overlastmeldingen en een verslag van een buurtbeheerder en woonconsulent. De kantonrechter is van oordeel dat uit het enkele overzicht onvoldoende volgt dat sprake is van structurele overlast. In het overzicht staat op slechts vier momenten (op 28 januari, 19 maart, 22 april en 31 juli 2025) dat omwonenden een melding hebben gedaan van overlast. Daarbij gaat het op 28 januari 2025 om ‘5 signalen’ en op 22 april 2025 om ‘diverse mensen’ die de afgelopen week overlast hebben ervaren. Bij deze notities is echter niet helemaal duidelijk op welke specifieke overlastsituatie de melding precies ziet, wanneer het zich heeft voorgedaan en wat er door omwonenden is gemeld. De daadwerkelijke meldingen van omwonenden heeft WonenBreburg namelijk niet overgelegd. Ter zitting heeft WonenBreburg hierover toegelicht dat de meldingen vaak mondeling zijn gedaan en daarom niet overgelegd kunnen worden. Verder volgt uit het overzicht dat sommige overlastmeldingen ook afkomstig zijn van medewerkers van WonenBreburg die overlast ervaren vanuit het kantoor van WonenBreburg dat zich direct onder de woning van [huurder] bevindt. 
      
    
    
      4.4.
      
        [huurder] heeft hiertegen aangevoerd dat de overlastmeldingen op één hand zijn te tellen en dus niet structureel van aard zijn. Hij heeft ter onderbouwing van zijn standpunt wel schriftelijke verklaringen van zijn buren overgelegd. In totaal gaat het om 14 omwonenden die verklaren dat zij juist geen overlast van [huurder] ervaren en vinden dat hij een goede buurman is. Gelet op deze gemotiveerde en onderbouwde betwisting is de kantonrechter van oordeel dat niet kan worden vastgesteld dat sprake is van structurele, ernstige en objectieve overlast.
      
    
    
      4.5.
      WonenBreburg heeft ook nog gesteld dat er (opnieuw) sprake is van een huurachterstand van twee maanden. Deze omstandigheid rechtvaardigt op zichzelf (nu de ernstige overlast niet kan worden vastgesteld) geen ontbinding van de huurovereenkomst. Ter zitting is hierover nog besproken dat er inmiddels bewindvoering is aangevraagd, zodat ervan uitgegaan mag worden dat de financiën van [huurder] hiermee in de toekomst goed geregeld zullen worden. 
      
      
        
          Geen ontbinding en ontruiming
        
      
      
    
    
      4.6.
      Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat WonenBreburg onvoldoende onderbouwd heeft dat sprake is van ernstige en structurele overlast door [huurder] . Dit betekent dat er geen sprake is van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning en nevenvorderingen zullen op grond van het voorgaande worden afgewezen.
      
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.7.
      WonenBreburg is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                510,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van WonenBreburg af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt WonenBreburg in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als WonenBreburg niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Badal en in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2025.
      
      
    
  
  
     Artikel 6:265 BW.