ECLI:NL:RBROT:2025:13667, Rechtbank Rotterdam, 26-11-2025, 11799476 CV EXPL 25-15556
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verstek. Huurachterstand. De kantonrechter oordeelt dat de huurder (gedaagde) de huurachterstand moet betalen, maar stelt deze lager vast omdat de verhuurder (eiseres) een huurverhoging had toegepast op basis van een oneerlijk opslagpercentage dat staat opgenomen in het huurprijswijzigingsbeding.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11799476 CV EXPL 25-15556
    
    
    
      datum uitspraak: 26 november 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Coöperatie UCP IV Cooperatief U.A.,
      vestigingsplaats: Amsterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: [plaats 1] ,
      gedaagde,
      die niet in de procedure is verschenen.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘UCP’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 14 juli 2025, met bijlagen;
        
        
          het tussenvonnis van 6 augustus 2025;
        
        
          de akte van UCP van 17 september 2025, met bijlagen.
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat de zaak over? 
      
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] heeft van UCP de woning aan het [adres] in [plaats 2] gehuurd. De huurovereenkomst is inmiddels beëindigd maar er is op dit moment nog een huurachterstand. UCP eist dat [gedaagde] de huurachterstand met incassokosten van € 440,55, rente en de proceskosten betaalt. 
      
    
    
      2.2.
      In het tussenvonnis is tegen [gedaagde] verstek verleend (artikel 139 Rv). De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] de huurachterstand moet betalen, maar stelt dit bedrag lager vast dan in de dagvaarding is gevorderd. [gedaagde] is een bedrag van € 2.127,21 verschuldigd, omdat de opslagbedingen in de huurprijswijzigingsbepalingen oneerlijk zijn. Hij moet ook alle bijkomende kosten betalen. Hierna wordt deze beslissing uitgelegd.
      
      
        
          Waarom zijn de opslagbedingen vernietigd?
        
      
    
    
      2.3.
      
        In artikel 16 van de algemene bepalingen is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI). Daarnaast bepalen artikel 5.2 en artikel 12 onder a van de huurovereenkomst dat de verhuurder het recht heeft om, bovenop deze indexering, de huurprijs te verhogen met een opslag van maximaal 5%. Zoals de kantonrechter reeds heeft geoordeeld in het tussenvonnis zijn deze opslagbedingen
        oneerlijk, omdat zo’n hoge opslag niet nodig is om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Een jaarlijkse huurstijging met dit opslagpercentage blijft niet binnen aanvaardbare grenzen. UCP heeft niet uitgelegd waarom dat in dit geval anders zou zijn. De kantonrechter heeft daarom de opslagbedingen vernietigd.
      
      
      
        
          De huurachterstand
        
      
    
    
      2.4.
      De kale aanvangshuur bedroeg op 22 augustus 2023 € 950,-. UCP heeft bij akte toegelicht dat de huur conform artikel 5.2 en artikel 12 onder a van de huurovereenkomst voor het eerst werd verhoogd op 1 juli 2024 met 4,5% naar € 992,75, wat resulteerde in een totale betalingsverplichting (inclusief servicekosten) van € 1.125,75. Volgens UCP had de huur op basis van de CPI-indexering, zoals bepaald in artikel 16 van de algemene bepalingen, per 1 juli 2024 echter moeten uitkomen op € 979,45, ofwel € 1.112,45 inclusief servicekosten. Zij verzoekt daarom correctie van de huurverhoging per 1 juli 2024 tot dit bedrag. De kantonrechter volgt UCP in deze berekening en acht de toelichting juist. Dit betekent dat, bij vernietiging van de opslagbedingen, over de periode van juli tot en met oktober 2024 € 53,20 (4 x € 13,30) te veel aan huur is gerekend.
      
    
    
      2.5.
      UCP heeft in de dagvaarding gesteld dat de huurachterstand € 2.180,41 bedroeg, maar zij heeft dus € 53,20 te veel aan huur in rekening gebracht. Dit betekent dat [gedaagde] een bedrag van € 2.127,21 (€ 2.180,41 – € 53,20) aan huur is verschuldigd. Hij wordt veroordeeld om dat bedrag te betalen.
      
      
        
          Incassokosten
        
      
    
    
      2.6.
      De incassokosten van € 440,55 worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW).
      
      
        
          Rente
        
      
    
    
      2.7.
      De rente wordt, zoals verzocht, toegewezen over het bedrag van de huurachterstand vanaf 14 juli 2025 tot de dag dat volledig is betaald.
      
      
        
          Ambtshalve toetsing
        
      
    
    
      2.8.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn in de huurvoorwaarden, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      2.9.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan UCP moet betalen op € 146,14 aan dagvaardingskosten, € 514,- aan griffierecht, € 238,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x € 238,-) en € 119,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.017,14. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      2.10.
      Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan UCP te betalen € 2.567,76 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 2.127,21 vanaf 14 juli 2025 tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van UCP worden begroot op € 1.017,14;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst af het anders of meer gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en in het openbaar uitgesproken.
        53954
      
    
  
  
     Hoge Raad 29 november 2024: ECLI:NL:HR:2024:1780