ECLI:NL:GHAMS:2025:2952, Gerechtshof Amsterdam, 07-10-2025, 24/3499 tot en met 24/3505
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Verhuurderheffing. Voetvrijstelling van artikel 1.4 van de Verhuurderheffingwet toegekend aan de economische eigenaar van woningen? Groepsregeling. Artikel 1.6a van de Verhuurderheffingswet vindt geen toepassing en de volledige heffing dient plaats te vinden bij de (enige) juridisch eigenaar of diens groep.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerken 24/3499 tot en met 24/3505
    
    
      7 oktober 2025
    
    
    
      
        uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , gevestigd te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: A.P. Sieval)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 29 juli 2024 in de zaken met kenmerken HAA 21/5341 tot en met HAA 21/5345, HAA 23/6810 en HAA 23/6811 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de inspecteur van de Belastingdienst, de inspecteur.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      Belanghebbende heeft voor de jaren 2016 tot en met 2022 verhuurderheffing voldaan op aangifte naar de bedragen vermeld in de tweede kolom van de onderstaande tabel. De inspecteur heeft voor de jaren 2016 tot en met 2020 naheffingsaanslagen opgelegd naar de in de derde kolom vermelde bedragen. 
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Jaar
              
              
                Voldaan op aangifte
              
              
                Naheffingsaanslag
              
              
                Totale heffing
              
            
            
              
                2016
              
              
                €
              
              
                75.227
              
              
                €
              
              
                96.090
              
              
                €
              
              
                171.317
              
            
            
              
                2017
              
              
                €
              
              
                92.137
              
              
                €
              
              
                109.187
              
              
                €
              
              
                201.324
              
            
            
              
                2018
              
              
                €
              
              
                30.450
              
              
                €
              
              
                86.549
              
              
                €
              
              
                116.999
              
            
            
              
                2019
              
              
                €
              
              
                20.872
              
              
                €
              
              
                75.212
              
              
                €
              
              
                96.084
              
            
            
              
                2020
              
              
                €
              
              
                17.879
              
              
                €
              
              
                68.847
              
              
                €
              
              
                86.726
              
            
            
              
                2021
              
              
                €
              
              
                83.466
              
              
                
              
              
                -
              
              
                €
              
              
                83.466
              
            
            
              
                2022
              
              
                €
              
              
                51.684
              
              
                
              
              
                -
              
              
                €
              
              
                51.684
              
            
          
        
      
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft tegen de naheffingsaanslagen verhuurderheffing voor de jaren 2016 tot en met 2020 en tegen de voldoening op aangifte van verhuurderheffing voor de jaren 2021 en 2022 bezwaar gemaakt. 
      
    
    
      1.3.
      De inspecteur heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de bezwaren voor de jaren 2016 tot en met 2020 ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld bij de rechtbank.
      
    
    
      1.4.
      Op verzoek van belanghebbende en met toestemming van de inspecteur zijn de bezwaarschriften voor de jaren 2021 en 2022 als rechtstreeks beroep doorgezonden aan de rechtbank (prorogatie, zie artikel 7:1a Awb). Deze beroepen zijn aldaar gevoegd bij de zaken voor de jaren 2016 tot en met 2020.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft in haar uitspraak daarop als volgt beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’):
      
      
        “De rechtbank:
      
      - verklaart de beroepen ongegrond;
      - veroordeelt de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van de door eiseres geleden immateriële schade, vastgesteld op € 1.500;
      - veroordeelt de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 218,75.”
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.7.
      Beide partijen hebben kenbaar gemaakt geen zitting te wensen. Het onderzoek is op 11 september 2025 gesloten.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (de inspecteur wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘verweerder’): 
      
      
        “1. Na een door verweerder ingesteld onderzoek heeft eiseres voor de onderhavige jaren een groepsaangifte verhuurderheffing ingediend (de eerder genoemde suppletieaangiften). De overige groepsleden zijn:
      
      
      
        
          [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] );
        
          [bedrijf 2] ;
        
          [bedrijf 3] ;
        
          [bedrijf 4] ;
        
          [bedrijf 5] ;
        
          [bedrijf 6] ;
        
          [bedrijf 7] .;
        
          [bedrijf 8] ;
        
          [bedrijf 9] ;
        
          [bedrijf 10] (tot juli 2019).
      
      
      2. [bedrijf 1] houdt in administratie onder meer de aandelen van eiseres. [bedrijf 1] is juridisch eigenaar van die aandelen. De certificaten – en derhalve de economische eigendom – van de aandelen zijn in handen van de weduwe van de in 2014 overleden [naam] en haar dochter (hierna: de familie of de leden van de familie).
      
      3. [bedrijf 1] vervult een soortgelijke functie met betrekking tot een aantal huurwoningen (hierna: de woningen) waarvan eveneens de economische eigendom bij de familie berust (moeder en dochter ieder 50%). [bedrijf 1] heeft de juridische eigendom van de woningen krachtens erfrecht verkregen na het overlijden van de heer [naam] . De economische eigendom van de woningen vererfde gelijktijdig aan de familie.”
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      In hoger beroep is in geschil of de naheffingsaanslagen verhuurderheffing voor de jaren 2016 tot en met 2020 niet te hoog zijn vastgesteld en of de bedragen niet te hoog zijn waarnaar belanghebbende voor de jaren 2021 en 2022 verhuurderheffing heeft voldaan.
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft het volgende overwogen en beslist:
    
    
    
      “Geschil
    
    
    4. Het geschil betreft de vraag of eiseres voor de woningen belastingplichtig is voor de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II (hierna ook: Wmw II of Verhuurderheffingwet) of dat de economische eigenaren dat zijn. Dit is van belang voor toepassing van de voetvrijstelling van artikel 1.4 van de Verhuurderheffingwet (tot 2018:10 woningen; daarna: 50 woningen) voor de woningen waarvan de familie economisch eigenaar is.
    
    5. Naar de mening van eiseres dienen voor de toepassing van de vrijstelling de woningen aan de economische eigenaren te worden toegerekend (de twee leden van de familie). Daardoor zullen de omstandigheden van de familie, zoals die met betrekking tot de vrijstelling van vijftig (in 2016 en 2017: tien) woningen, beslissend zijn. In de visie van eiseres is sprake van mede-eigendom. Dat betekent dat in de jaren tot en met 2019 bij de familie niet geheven kan worden op grond van het arrest van de Hoge Raad van 8 juni 2018, ECLI:NL:HR:2018:846. Vanaf 2018 kan bovendien niet worden geheven omdat pro rata de leden van de familie minder dan 50 huurwoningen onder de huurgrens bezaten.
    
    
      Subsidiair stelt eiseres dat zij in 2020 en volgende jaren ten gevolge van de wetswijziging ter zake van mede-eigendom niet voor de woningen belast kan worden.
    
    
    
      Meer subsidiair doet eiseres voor de jaren 2020 en volgende een beroep op het vertrouwens- en gelijkheidsbeginsel.
    
    
    
      Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van de beroepen en primair tot de volgende vermindering van de naheffingsaanslagen respectievelijk afdrachten op aangifte:
    
    
    - 2016 met € 10.692 tot een naheffing van € 85.398;
    - 2017 met € 14.947 tot een naheffing van € 94.240;
    - 2018 met € 66.090 tot een naheffing van € 20.459;
    - 2019 met € 60.226 tot een naheffing van € 14.986;
    - 2020 met € 52.513 tot een naheffing van € 16.334;
    - 2021 met € 62.350 tot € 21.116;
    - 2022 met € 40.579 tot € 11.105.
    
    
      Subsidiair en meer subsidiair concludeert eiseres tot gegrondverklaring van de beroepen voor de jaren 2020 en volgende en vermindering van de naheffingsaanslagen verhuurderheffing voor die jaren zoals hiervoor weergegeven.
    
    
    6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat eiseres voor de woningen belastingplichtig is. In artikel 1.4 van de Verhuurderheffingwet is namelijk bepaald dat belastingplichtig is de natuurlijke persoon, de rechtspersoon of de groep die bij aanvang van het kalenderjaar het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht heeft van meer dan vijftig (in 2016 en 2017: tien) huurwoningen. Deze formulering komt overeen met die van artikel 24, derde lid, aanhef, onderdeel a, van de Wet Waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) waarin is bepaald dat de bekendmaking van de beschikking geschiedt terstond door toezending aan degene die aan het begin van het kalenderjaar het genot heeft van de onroerende zaak krachtens eigendom, bezit of beperkt recht. Voor de Wet WOZ is het de juridische eigenaar en niet de economische eigenaar die wordt aangemerkt als "degene die het genot heeft van de onroerende zaak krachtens eigendom of bezit". Verweerder stelt dat daarom [bedrijf 1] c.q. eiseres ook voor de verhuurderheffing de belastingplichtige is voor de woningen waarvan de familie de economische eigendom heeft. Naar het oordeel van verweerder dienen voor de toepassing van die vrijstelling alle woningen van de groep en de familie bij elkaar geteld te worden.
    
    
      Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van de beroepen.
    
    
    7. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    
    8. Ingevolge artikel 1.1, in samenhang met artikel 1.4, van de Verhuurderheffingwet wordt vanaf 1 januari 2014 een verhuurderheffing geheven van degene die op 1 januari van het kalenderjaar het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht heeft van meer dan 50 (tot 2018: 10) huurwoningen. Ingevolge artikel 1.5, in samenhang met artikel 1.6, van de Verhuurderheffingwet wordt de verhuurderheffing geheven naar het belastbare bedrag, zijnde de som van de WOZ-waarden van de huurwoningen van de belastingplichtige, verminderd met 50 maal (tot 2018: 10 maal) de gemiddelde WOZ-waarde van die huurwoningen. In gevallen waarin er ter zake van een huurwoning meer dan één genothebbende is, wordt de huurwoning op grond van het tot en met het jaar 2019 geldende artikel 1.3 van de Verhuurderheffingwet in aanmerking genomen bij degene aan wie de beschikking, bedoeld in artikel 22 van de Wet WOZ, ter zake van die huurwoning op de voet van artikel 24, leden 3 en 4, van de Wet WOZ is bekendgemaakt.
    
    9. De formulering “genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht” komt overeen met die van artikel 24, derde lid, aanhef, onderdeel a, van de Wet WOZ waarin is bepaald dat de bekendmaking van de beschikking terstond geschiedt door toezending aan degene die aan het begin van het kalenderjaar het genot heeft van de onroerende zaak krachtens eigendom, bezit of beperkt recht. De Hoge Raad heeft in het arrest HR 21 juni 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA6254 het volgende overwogen:
    
    
      “Voor zover het vierde middel zich keert tegen ‘s Hofs oordeel dat in artikel 1 van de Verordening onroerendezaakbelastingen 1994 en artikel 2 van de Verordening rioolrechten 1993 met “eigendom” is bedoeld de juridische eigendom en niet tevens eigendom in economische zin, faalt het, omdat dat oordeel juist is. Het middel berust voor het overige op de opvattingen dat met de verkrijging van de economische eigendom van het betrokken pand de economische eigenaar daarvan genothebbende krachtens bezit is geworden in de zin van die bepalingen en dat belanghebbende niet langer kan worden aangemerkt als genothebbende. Die opvattingen zijn onjuist, zodat het middel ook voor het overige faalt. Met 'bezit' is in even vermelde bepalingen bedoeld het bezit in de zin van het 
      burgerlijk recht. Bij een overdracht van de eigendom in economische zin, maar niet in juridische zin, van een goed ontstaat een rechtsverhouding krachtens welke de verkrijger dat goed houdt voor de juridische eigenaar, maar niet voor zichzelf, zodat hij niet kan worden aangemerkt als bezitter in de zin van artikel 3:107, lid 1, BW.”
    
    
    10. De Memorie van Toelichting op de Wet maatregelen woningmarkt 2014 vermeldt onder meer:
    
    
      “2.4 Reikwijdte, grondslag en tarief van de verhuurderheffing
      De verhuurderheffing wordt geheven bij verhuurders van meer dan tien huurwoningen met een huurprijs tot aan de liberalisatiegrens.”
    
    
    
      (Tweede Kamer, vergaderjaar 2013-2014, 33 756, nr. 3).
    
    
    11. Verder is in de parlementaire geschiedenis van de Wet verhuurderheffing met betrekking tot de achtergrond van de verhuurderheffing onder meer het volgende opgemerkt:
    
    
      “Het nu en in het verleden gevoerde rijksbeleid heeft ertoe geleid dat er een marktsegment voor betaalbare huurwoningen is ontstaan dat een hoge mate van stabiliteit en gewaarborgde inkomsten kent voor verhuurders. De markt van gereguleerde woningen met een betaalbare huur is gecreëerd door de overheid door middel van objectsubsidies gericht op de bouw van sociale huurwoningen. Voor de minst draagkrachtige huishoudens is bovendien de huurtoeslag in het leven geroepen, die vraagondersteunend en prijsondersteunend werkt. Het kabinet acht het tegen deze achtergrond redelijk dat alle verhuurders die op de gereguleerde markt actief zijn en een belang hebben bij stabiliteit en gewaarborgde inkomsten door middel van deze heffing een bijdrage leveren aan de uitgaven van het Rijk.”
    
    
    
      (Tweede Kamer, vergaderjaar 2012-2013, 33 407, nr. 3)
    
    
    12. De stelling van eiseres dat voor de belastingplicht voor de verhuurderheffing, gelet op de doelstelling van de wetgever, de economische eigendom bepalend zou zijn, wordt door de rechtbank verworpen. De wetgever heeft voor de belastingplicht voor de verhuurderheffing blijkens de bewoordingen in de wettekst aangesloten bij de voor de onroerendezaakbelasting en de Wet WOZ geldende bepalingen, zodat de in deze context gegeven uitleg van de zinsnede “genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht” bepalend is. Krachtens het hiervoor aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 21 juni 2000 betekent dit dat de juridische eigenaar belastingplichtig is.
    
    13. Eiseres heeft in dit verband een beroep gedaan op het arrest van de Hoge Raad van 8 juni 2018, ECLI:NL:HR:2018:846. In dat arrest heeft de Hoge Raad, voor zover hier van belang, het volgende overwogen:
    
    
      “ 2.4.2. Op grond van artikel 4 Wvh is belastingplichtig voor de verhuurderheffing degene die op 1 januari 2013 het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht heeft (hierna: genothebbende) van meer dan tien huurwoningen.
    
    
    
      2.4.3.
      In gevallen waarin er ter zake van een huurwoning meer dan één genothebbende is, wordt de huurwoning op grond van artikel 3 Wvh in aanmerking genomen bij degene aan wie de beschikking, bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), ter zake van die huurwoning op de voet van artikel 24, leden 3 en 4, Wet WOZ is bekendgemaakt.
      
      
        […]
      
      
    
    
      2.4.6.
      De in artikel 3 Wvh gebezigde bewoordingen “in aanmerking nemen” vormen niet een toereikende grond om aan te nemen dat ook andere gerechtigden dan degene aan wie de WOZ-beschikkingen zijn bekendgemaakt, ter zake van die woningen zijn onderworpen aan de verhuurderheffing of voor de heffing ter zake van die woningen draagplichtig zouden zijn, nog daargelaten de vraag voor welk deel zij dan draagplichtig zouden moeten zijn, gelet op de drempel van tien woningen uit artikel 4 Wvh. Er is ook geen ander wettelijk voorschrift aan te wijzen waaruit voor de belastingplichtige de waarborg voortvloeit dat bij medeeigendom van huurwoningen de ter zake daarvan verschuldigde verhuurderheffiung door alle genothebbenden wordt gedragen.
      
      
        De verhuurderheffing is om die reden (en ook in verband met de drempel van tien woningen uit artikel 4 Wvh) niet aan te merken als een op een huurwoning rustende last die zonder meer overeenkomstig het bepaalde in Titel 7, Afdeling 1, Boek 3 BW door alle genothebbenden naar evenredigheid van hun aandeel moet worden gedragen. […]
      
      
    
    
      2.4.10. […]
      De onderhavige zaak illustreert dat de op deze argumenten berustende keuze van de wetgever erin kan resulteren dat een belanghebbende de verhuurderheffing moet voldoen als ware hij de enige genothebbende van de huurwoningen, terwijl de andere genothebbenden – zoals in deze zaak belanghebbendes broers die elk voor een zelfde aandeel als belanghebbende eigenaar van de huurwoningen zijn – ter zake van die woningen in het geheel niet in de heffing worden betrokken. Deze uitkomst is ten aanzien van overigens in dezelfde positie verkerende genothebbenden als willekeurig te beschouwen. Redenen van praktische uitvoerbaarheid kunnen een dergelijke uitkomst niet rechtvaardigen. […]
      
    
    
      2.5.3.
      Bij afweging van dit een en ander ziet de Hoge Raad, gelet op de te dezen geboden terughoudendheid, geen grond zelf een rechtsregel te formuleren om in het door de discriminerende regeling veroorzaakte rechtstekort te voorzien. Die keuze moet aan de wetgever worden overgelaten. Wel ziet de Hoge Raad in de willekeurige aanwijzing van belanghebbende als belastingplichtige aanleiding de verhuurderheffing ten aanzien van hem buiten toepassing te laten.”
      
      
        Dit leidt niet tot een ander oordeel. [bedrijf 1] is de enige juridische eigenaar; er zijn in dit geval, en dat is bepalend voor de belastingplicht voor de verhuurderheffing, geen andere juridische eigenaren of rechthebbenden van de woningen (vgl. gerechtshof Amsterdam 12 december 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:5500). De economische eigenaren zijn naar het oordeel van de rechtbank geen mede-genothebbenden als bedoeld in het hier aangehaalde arrest van de Hoge Raad.
      
      
      14. Voor de jaren tot en met 2019 is door de wetgever blijkens artikel 1.3 van de Verhuurderheffingwet ook nadrukkelijk bepaald en bedoeld dat de verhuurderheffing wordt geheven van degene die de juridische eigendom van de onroerende zaken heeft en aan wie dus de beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet WOZ wordt bekendgemaakt.
      
      15. Eiseres heeft gesteld dat de wetswijziging in 2020 voor de heffing vanaf dat jaar tot een ander oordeel zou moeten leiden. Artikel 1.3 van de Verhuurderheffingwet is met de wetswijziging in 2020 met terugwerkende kracht tot 1 januari 2020 vervallen. Bij die wetswijziging is artikel 1.6a ingevoerd. Dat artikel luidt:
      
      
        “Voor de toepassing van de artikelen 1.4 en 1.6 wordt een huurwoning waarvan het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht wordt gedeeld door twee of meer natuurlijke personen, rechtspersonen of groepen, in aanmerking wordt genomen bij elk van deze natuurlijke personen, rechtspersonen of groepen, naar rato van de mate van de eigendom, onderscheidenlijk het bezit of het beperkt recht.”
      
      
      
        De wijziging houdt in dat bij mede-eigendom de huurwoningen niet langer in aanmerking worden genomen bij "degene aan wie de beschikking, bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken is bekendgemaakt", maar "bij elk van deze natuurlijke personen (...), naar rato van de mate van de eigendom", dat wil zeggen bij de mede-eigenaren naar rato van hun gerechtigdheid.
      
      
      16. In de Memorie van Toelichting van de wet die heeft geleid tot de invoering van artikel 1.6a is het volgende vermeld:
      
      
        “2.2. Noodzaak tot herstel van het gebrek
      
      
      
        Als gevolg van de genoemde arresten van de Hoge Raad kan de belastingheffing momenteel niet worden geëffectueerd ten aanzien van huurwoningen die in mede-eigendom zijn, doordat de wettelijke toerekeningssystematiek waarmee deze huurwoningen in aanmerking worden genomen voor de verhuurderheffing niet kan worden toegepast. Huurwoningen in mede-eigendom kunnen daardoor buiten aanmerking worden gelaten in de aangifte voor de verhuurderheffing. Over deze huurwoningen wordt dan ook geen verhuurderheffing geheven. Bij de invoering van de verhuurderheffing is het de bedoeling van de wetgever geweest dat ook huurwoningen in mede-eigendom voor de verhuurderheffing in aanmerking worden genomen. Gezien het feit dat deze bedoeling onveranderd is gebleven, bestaat de noodzaak tot het herstellen van het door de Hoge Raad geconstateerde gebrek in de wet.
      
      
    
    
      2.3.
      
        Voorgestelde oplossing
      
      
      
        Met de voorgestelde regeling wordt een huurwoning in mede-eigendom niet langer volledig in aanmerking genomen bij degene aan wie de WOZ-beschikking is bekendgemaakt, maar bij iedere mede-eigenaar, naar rato van de mate van zijn eigendom. Door in het geval van mede-eigendom alle mede-eigenaren individueel in de verhuurderheffing te betrekken, wordt het door de Hoge Raad geconstateerde ongerechtvaardigde onderscheid opgeheven.
      
      
      
        3. Hoofdlijnen van het wetsvoorstel
      
      
    
    
      3.1.
      
        Inleiding
      
      
      
        De verhuurderheffing is een belastingheffing voor verhuurders over de WOZ-waarde van hun voor verhuur bestemde (zelfstandige) huurwoningen met een huurprijs die niet hoger is dan de liberalisatiegrens. Voor de verhuurderheffing wordt een drempel van vijftig huurwoningen gehanteerd, hetgeen betekent dat een verhuurder pas belastingplichtig is als hij meer dan vijftig huurwoningen in eigendom heeft.
      
      
      
        Met dit wetsvoorstel wordt bewerkstelligd dat voor de toepassing van de verhuurderheffing geen materieel onderscheid meer wordt gemaakt tussen huurwoningen in volle eigendom en huurwoningen in mede-eigendom. Alle (mede-)eigenaren van huurwoningen worden individueel in de verhuurderheffing betrokken. Daartoe wordt in situaties van mede-eigendom aangesloten bij het pro-ratadeel van de eigendom van de huurwoningen. Dit betekent dat mede-eigenaren naar rato van de mate van hun eigendom in de verhuurderheffing worden betrokken (hierna: pro-ratabenadering). De pro-ratabenadering geldt in de eerste plaats ten aanzien van de berekening van de som van de huurwoningen voor het vaststellen van de belastingplicht. In de tweede plaats geldt de pro-ratabenadering ten aanzien van de berekening van de som van de WOZ-waarden van de huurwoningen en van de gemiddelde WOZ-waarde van die huurwoningen (en daarmee ook ten aanzien van de berekening van de heffingsvrije voet) voor het vaststellen van het belastbare bedrag, oftewel de heffingsgrondslag. Met de voorgestelde regeling wordt bewerkstelligd dat de belastingheffing kan worden geëffectueerd ten aanzien van zowel huurwoningen in volle eigendom als huurwoningen in mede-eigendom, waarbij geldt dat alle (mede-)eigenaren die bij elkaar genomen meer dan vijftig huurwoningen in eigendom hebben in de heffing worden betrokken.
      
      
    
    
      3.2.
      
        Reikwijdte
      
      
      
        De voorgestelde regeling is van toepassing in situaties waarin een huurwoning in mede-eigendom is. Drie bijzondere situaties waarin sprake is van mede-eigendom worden nader toegelicht.
      
      
      
        De eerste twee bijzondere situaties betreffen die waarin een huurwoning bij aanvang van het kalenderjaar deel uitmaakt van een onverdeelde nalatenschap of van een huwelijksgemeenschap. Voor de beantwoording van de vraag of een huurwoning deel uitmaakt van een huwelijksgemeenschap moet worden gekeken naar het van toepassing zijnde huwelijksvermogensregime. In dergelijke situaties worden erfgenamen en echtgenoten naar rato van de mate van gerechtigdheid in de nalatenschap, respectievelijk huwelijksgemeenschap (dus ieder van de echtgenoten voor 50%), in de verhuurderheffing betrokken.
      
      
      
        De derde bijzondere situatie betreft die waarin een huurwoning wordt gehouden via een samenwerkingsverband, zoals een vennootschap onder firma, commanditaire vennootschap of maatschap, of een daarmee vergelijkbare buitenlandse rechtsvorm. In een dergelijke situatie worden de ‘participanten’ in het samenwerkingsverband naar rato van de omvang van ieders participatie in het samenwerkingsverband in de verhuurderheffing betrokken.”
      
      
      
        (Tweede Kamer, vergaderjaar 2019-2020, 35 409, nr. 3)
      
      
      17. Anders dan eiseres stelt, is de rechtbank van oordeel dat uit deze wetswijziging, gelet ook op de parlementaire toelichting daarop, niet kan worden afgeleid dat de juridische eigendom niet langer bepalend zou zijn voor het belastingplichtig zijn voor de verhuurderheffing. Immers, in artikel 1.6a van de Verhuurderheffingwet is “het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht” gehandhaafd als bepalend voor het vaststellen van de belastingplicht, en er is in de parlementaire toelichting geen enkele aanwijzing te vinden dat deze term anders moet worden uitgelegd dan voordien al gold. De heffing treft in situaties van mede-eigendom niet langer slechts de persoon aan wie de WOZ-beschikking wordt bekendgemaakt, maar betrekt alle mede-eigenaren naar rato in de heffing, maar nog steeds zijn eigendom, bezit of beperkt recht daarvoor vereist. Deze omschrijving is, zoals eerder overwogen, ontleend aan de Wet WOZ en er is geen aanknopingspunt dat deze omschrijving (vanaf 2020) anders moet worden geïnterpreteerd dan voor de Wet WOZ. Ingevolge het arrest van de Hoge Raad van 21 juni 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA6254 betekent dit dat de juridische eigendom bepalend is. De beschrijving van drie bijzondere situaties onder het kopje ‘reikwijdte’ in de Memorie van Toelichting bij de wetswijziging ten aanzien van mede-eigendom in 2020 maakt dit niet anders. Uit de daar gegeven voorbeelden kan niet worden geconcludeerd dat ook in die situaties de wetgever de juridische eigendom als aanknopingspunt voor de verhuurderheffing niet langer doorslaggevend zou hebben geacht. Dit betekent dat voor de toepassing van de verhuurderheffing de woningen waarvan de familie de economische eigendom heeft terecht bij [bedrijf 1] , c.q. eiseres, in aanmerking zijn genomen.
      
      18. Eiseres stelt dat de onderhavige wetgeving strijdig is met het ongestoorde genot van eigendom dat gewaarborgd wordt door artikel 1 Eerste Protocol bij het EVRM. De rechtbank overweegt dat bij de beoordeling of de verhuurderheffing hiermee strijdig is, beoordeeld dient te worden of de wetgever een ‘fair balance’ tussen de belangen van het betrokken individu en het algemene belang in acht heeft genomen. Bij de beoordeling van de vraag of aan de laatstgenoemde voorwaarde is voldaan, moet de wetgever op fiscaal gebied een ruime beoordelingsmarge worden gelaten (zie de punten 57 en 61 van het arrest EHRM 14 mei 2013, ECLI:CE:ECHR:2013:0514JUD006652911 (N.K.M. tegen Hongarije) en Hoge Raad 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:124 in r.o. 2.3.2).
      
      19. De rechtbank is van oordeel dat door voor de verhuurderheffing aan te knopen bij de juridische eigendom van onroerende zaken, de wetgever binnen de aan hem toekomende ruime beoordelingsvrijheid is gebleven (vgl. gerechtshof Amsterdam 12 december 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:5500).
      
      20. Daarnaast heeft eiseres nog betoogd dat sprake zou zijn van een individuele en buitensporige last omdat [bedrijf 1] slechts juridisch eigenaar is en geen eigen beschikbare liquide middelen heeft om de verhuurderheffing te kunnen voldoen. Dit betoog wordt door de rechtbank verworpen. Immers, [bedrijf 1] functioneert als administratiekantoor en is blijkens de statuten en de daarbij behorende administratievoorwaarden (artikel 7) belast met het beheer van het belegd vermogen, en mag ook wijzigingen aanbrengen in de samenstelling daarvan, en in de opbrengsten daarvan. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit een en ander in samenhang bezien dat kosten ten laste van de opbrengsten mogen worden gebracht. Dat met inachtneming daarvan de verhuurderheffing een buitensporige individuele last is, heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt.
      
      
        
          Vertrouwensbeginsel en gelijkheidsbeginsel
        
      
      
      21. De Belastingdienst geeft op zijn website over de verhuurderheffing de volgende informatie:
      
      
        “Worden de huurwoningen beheerd door een maatschap, commanditaire vennootschap (cv) of een vennootschap onder firma (vof)?
      
      
      
        Bij verhuur door een samenwerkingsverband, zoals een maatschap, cv of vof, geldt het volgende. Zijn de vennoten van de maatschap, cv of vof gezamenlijk eigenaar van de woningen? Dan neemt u vanaf 1 januari van het belastingjaar deze woningen naar rato van uw eigendom op in de aangifte verhuurderheffing.”
      
      
      22. Eiseres stelt dat verweerder hiermee de indruk en daarmee het vertrouwen heeft gewekt dat pro rata heffing bij een commanditaire vennootschap altijd geldt ongeacht bij welke vennoot of vennoten de juridische eigendom berust. Nu in KG:202:2023:37 met betrekking tot box 3 de Belastingdienst ten aanzien van een commanditaire vennootschap aangeeft dat een deelgerechtigde geen deelrechten heeft op de vermogensbestanddelen van een maatschap/vennootschap, maar slechts een recht op het saldo hiervan, mag eiseres erop vertrouwen dat in een geval van splitsing van juridische en economische eigendom er heffing plaatsvindt bij de economische eigenaren, en niet de juridische.
      
      23. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Immers, in deze uitlating op de website wordt slechts bevestigd dat bij deze samenwerkingsverbanden verhuurderheffing geheven wordt naar rato van eigendom, maar wordt niet aangegeven dat dan in plaats van wat de wetgever beoogd heeft, namelijk aansluiten bij het juridische eigendomsbegrip (zie hiervoor), uitgegaan zou mogen worden van economische eigendom.
      
      24. Eiseres heeft ook een beroep op het gelijkheidsbeginsel gedaan en stelt dat nu bij commanditaire vennootschappen de participanten naar rato van hun participatie in de verhuurderheffing worden betrokken, eiseres er aanspraak op kan maken dat in haar geval bij het onderbrengen van de juridische eigendom bij een stichting terwijl de economische eigendom bij de familie berust, hetzelfde moet gelden. Dit betoog stuit erop af dat in geval van een commanditaire vennootschap en een stichting met certificering van eigendom er geen sprake is van juridisch en feitelijk gelijke gevallen, zodat een beroep op het gelijkheidsbeginsel niet opgaat.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
      25. Gelet op het vorenoverwogene dienen de beroepen ongegrond te worden verklaard.
      
      
        
          Vergoeding van immateriële schade
        
      
      
      26. Eiseres heeft ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten als neergelegd in het overzichtsarrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar (24 maanden) nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De termijn vangt als regel aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar dat die termijn is overschreden, waarbij ter bepaling van de totale vergoeding de geconstateerde overschrijding naar boven wordt afgerond. Voor de behandeling van een bezwaar is een termijn van zes maanden redelijk en voor de behandeling van een beroep een termijn van anderhalf jaar.
      
      27. De berechting van deze zaken is aangevangen met de ontvangst van de bezwaarschriften voor de jaren 2016 tot en met 2020 door verweerder op 30 april 2021 en geëindigd met de uitspraak van de rechtbank op 29 juli 2024. De voor de procedure in eerste aanleg in aanmerking te nemen termijn bedraagt derhalve afgerond 39 maanden. Van bijzondere omstandigheden die een langere termijn dan twee jaar rechtvaardigen is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. De redelijke termijn is daarom overschreden met afgerond 15 maanden. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 1.500.
      
      28. De rechtbank stelt verder vast dat de onderhavige zaken alle betrekking hebben op hetzelfde onderwerp en gezamenlijk zijn behandeld. Dit betekent dat eiseres eenmaal recht heeft op een vergoeding van immateriële schade.
      
      29. Aangezien de bezwaarfase, gelet op de datum van de uitspraken op bezwaar, zijnde 15 september 2021, (afgerond) 6 maanden heeft geduurd, dient de overschrijding geheel aan de beroepsfase te worden toegerekend. De Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) dient daarom de vergoeding te betalen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
      30. De rechtbank ziet aanleiding de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) te veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten voor de beroepsprocedure. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 218,75 (1 punt voor het indienen van het verzoek tot vergoeding van immateriële schade met een waarde per punt van € 875 en een wegingsfactor 0,25). Voor een vergoeding van griffierecht is geen aanleiding nu het verzoek tot vergoeding van immateriële schade na 31 mei 2024 is gedaan (vgl. Hoge Raad 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567).”
      
      
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      5.1.1.
      Belanghebbende meent dat ten onrechte tot de grondslag van de verhuurderheffing zijn gerekend de WOZ-waarden van huurwoningen waarvan tot haar groep behorende rechtspersonen (zie onderdeel 1 van de rechtbankuitspraak) wel juridisch, maar niet economisch eigenaar zijn. De economische eigendom berust bij natuurlijke personen en die behoren evident niet tot de groep als bedoeld in artikel 1.2, eerste lid, onder c van de Verhuurderheffingwet. Belanghebbende acht het dan ook onjuist dat de groepsregeling wordt toegepast, terwijl de wetgever de werking van de groepsregeling uitdrukkelijk niet heeft willen uitstrekken tot natuurlijke personen. 
      
    
    
      5.1.2.
      Daarnaast wijst belanghebbende op de drie bijzondere situaties opgenomen in de Memorie van Toelichting (hierna: de MvT) bij het voorstel van wet dat heeft geleid tot de invoering van artikel 1.6a van de Verhuurderheffingwet (zie onderdeel 16 van de uitspraak rechtbank). Uit dit onderdeel van de MvT leidt zij af dat de verhuurderheffing vanaf het jaar 2020 geheven dient te worden op basis van de economische eigendom van huurwoningen. Daarbij wijst zij op de daarin beschreven derde bijzondere situatie waarin voor huurwoningen gehouden via een samenwerkingsverband (bijvoorbeeld een commanditaire vennootschap) geldt dat participanten naar rato van de omvang van ieders participatie in het samenwerkingsverband in de verhuurderheffing worden betrokken. Bij samenwerkingsverbanden kunnen zich immers situaties voordoen waarbij de juridische eigenaar en de economische eigenaar niet dezelfde zijn en uit de MvT volgt dat in dat geval de economische eigendom doorslaggevend is, aldus belanghebbende. 
      
    
    
      5.1.3.
      Voor het overige neemt belanghebbende de reeds in beroep ingenomen standpunten  ook in hoger beroep in (zie onderdeel 5 van de uitspraak van de rechtbank)
      
    
    
      5.2.
      De inspecteur acht de uitspraak van de rechtbank juist en stelt zich op het standpunt dat deze bevestigd dient te worden.
      
      
        5.3.1.
        Het Hof is van oordeel dat de rechtbank in onderdelen 8 tot en met 25 van haar uitspraak op goede gronden de juiste beslissing heeft genomen. Het Hof neemt die beslissing over en maakt deze en de gronden waarop die berust tot de zijne. Naar aanleiding van hetgeen partijen in hoger beroep hebben aangevoerd, overweegt het Hof voorts als volgt.
        
      
      
        5.3.2.
        Het Hof volgt belanghebbende niet in haar betoog dat de inspecteur een onjuist standpunt huldigt ten aanzien van de voor de verhuurderheffing geldende groepsregeling. Het Hof stelt vast dat tussen partijen geen geschil bestaat over omvang van de groep; deze bestaat uit de rechtspersonen genoemd in onderdeel 1 van de uitspaak van de rechtbank en daartoe behoren geen natuurlijke personen. Dat tot de grondslag van de verhuurderheffing van die groep WOZ-waarden worden gerekend van huurwoningen waarvan de economische eigendom berust bij natuurlijke personen is niet het gevolg van het tot de groep rekenen van natuurlijke personen. Daarentegen behoren de huurwoningen tot de grondslag van de verhuurderheffing (zie artikel 1.5 en 1.6 van de Verhuurderheffingwet) omdat de wel tot de groep behorende leden, te weten de in onderdeel 1 van de uitspraak rechtbank opgesomde rechtspersonen, juridisch eigenaar zijn van deze woningen. Het door de inspecteur gehuldigde standpunt, dat de WOZ-waarden van de huurwoningen bij de juridische eigenaar tot de grondslag dienen te worden gerekend, acht het Hof de juist (evenals de rechtbank dat reeds deed; zie onderdelen 8 tot en met 17 van haar uitspraak).
        
      
      
        5.3.3.
        Ook volgt het Hof de gevolgtrekkingen niet die belanghebbende verbindt aan de bijzondere situaties opgenomen in voormeld onderdeel 3.2 van de MvT. Bij deze bijzondere situaties wordt steeds de juridische eigendom van huurwoningen door verschillende personen gehouden in een gemeenschap. Aan de betrokken personen (erfgenamen, gehuwden, of participanten in een samenwerkingsverband) behoort dan een onverdeeld gedeelte toe van de juridische eigendom van de tot de gemeenschap behorende huurwoningen. Op een dergelijke verdeling van de juridische eigendom wordt gedoeld met de term ‘mede-eigendom’ in de MvT. Artikel 1.6a van de Verhuurderheffingwet zorgt voor een pro rata toerekening aan de verschillende juridische mede-eigenaren. In het onderhavige geval houden de groepsleden de volledige juridische eigendom van de huurwoningen, zodat artikel 1.6a van de Verhuurderheffingswet daarop geen toepassing vindt en de volledige heffing plaats dient te vinden bij de (enige) juridisch eigenaar of – in dit geval – diens groep. 
        
      
      
        5.3.4.
        De passage in de MvT over de derde bijzondere situatie – huurwoningen gehouden middels een samenwerkingsverband zonder rechtspersoonlijkheid – en het betoog daarover van belanghebbende (zie 5.1.3) maakt het voorgaande niet anders. Het Hof verstaat die situatie aldus dat daarbij de participanten van het samenwerkingsverband naar rato van de omvang van ieders participatie daarin juridisch (mede-)eigenaar zijn van de huurwoningen. Omdat de onderlinge participatieverhouding dan gelijk is aan de onderlinge juridische eigendomsverhouding kunnen de participanten in die verhouding in de verhuurderheffing worden betrokken. In voorkomende gevallen kan het weliswaar zo zijn dat deze verhoudingen uiteenlopen, dat de juridische eigendomsverhouding derhalve een andere is dan die van de omvang van de participaties in het samenwerkingsverband. Mede gelet op het in 5.5.1 overwogene en de verdere context van de bedoelde passage acht het Hof het echter onaannemelijk dat de opsteller van de MvT op dergelijke complicaties het oog heeft gehad. Het daarop gestoelde betoog van belanghebbende faalt dan ook.
        
        
          
            Slotsom
          
        
      
    
    
      5.4.
      Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de (proces)kosten.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, H.E. Kostense en R.C.H.M. Lips, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 7 oktober 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: