ECLI:NL:GHARL:2025:6991, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 04-11-2025, 23/2845
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-11-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 23/2845
      uitspraakdatum: 4 november 2025
    
    
    
      
        Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 29 september 2023, nummer ZWO 22/2304, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de regionale belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 26 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 477.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de WOZ-beschikking en de aanslag onroerendezaakbelasting gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 oktober 2025. Belanghebbende is met voorafgaande kennisgeving niet verschenen. Namens de heffingsambtenaar is  verschenen [naam1] , bijgestaan door [naam2] , taxateur. 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een twee-onder-één-kapwoning met bouwjaar 1963. De woning heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 186 m2. Verder is een berging aangebouwd. De kaveloppervlakte bedraagt 327 m2.
      3. Geschil
    
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 477.000.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Waarde
      
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
      
        
          Bewijslast
        
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.3.
      Indien de belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de waarde komen.
      
      
        
          Taxatiematrix
        
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van [naam2] van 18 juli 2023 waarin de waarde is getaxeerd op € 478.000. In dit taxatierapport zijn drie in dezelfde buurt gelegen twee-onder-één-kapwoningen als vergelijkingsobject gebruikt ter bepaling van de waarde per 1 januari 2021. In onderstaande matrix zijn aan de hand van de gegevens uit het taxatierapport de vergelijkingsobjecten weergegeven:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Woning
                  
                
              
              
                
                  Perceel
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2 
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 26
                (2^1 kap)
              
              
                1963
              
              
                186 m2
              
              
                € 1.795
              
              
                € 333.879
              
              
                327 m2
              
              
                 € 397
              
              
                € 129.825
              
              
                Aanbouw         € 15.000
              
              
                € 478.704
                (01-01-21)
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 8
                (2^1 kap)
              
              
                1968
              
              
                154 m2
              
              
                € 1.941
              
              
                € 299.048
              
              
                292 m2
              
              
                 € 418
              
              
                € 121.950
              
              
                Aanbouw
                Garage
                Dakkapel
                Dakterras
                Totaal:              € 15.002
              
              
                € 436.000
                (03-06-20)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 464.109  
                
              
            
            
              
                
                  [adres3] 17
                (2^1 kap)
              
              
                1964
              
              
                140 m2
              
              
                € 2.654
              
              
                € 371.674
              
              
                283 m2
              
              
                 € 424
              
              
                € 119.925
              
              
                Aanbouw
                Garage
                Dakkapel
                Balkon
                Totaal:              € 13.501
              
              
                € 505.100
                (11-05-21)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 485.131  
                
              
            
            
              
                
                  [adres4] 2
                (2^1 kap)
              
              
                1956
              
              
                124 m2
              
              
                € 2.249
              
              
                € 278.900
              
              
                266 m2
              
              
                 € 436
              
              
                € 116.100
              
              
                Garage
                Dakkapel
                Berging
                Totaal:              € 15.001
              
              
                € 410.000
                (29-03-21)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 399.152
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.6.
      In het taxatierapport is wat betreft de ligging opgemerkt dat de onroerende zaak op goede stand is gelegen met vergelijkbare twee-onder-één-kapwoningen aan dezelfde kant van de straat, dat aan de overzijde van de straat een school is gelegen, en dat de geplande nieuwbouw van de school aan de overzijde van invloed kan zijn op de toekomstige waarde-ontwikkeling. Verder is in het taxatierapport een plattegrond opgenomen van de geplande, toekomstige situatie aan de overzijde. Uit deze plattegrond blijkt dat de nieuwbouw van de school op grotere afstand van de onroerende zaak is gepland en dat tussen de nieuwbouw en de [adres1] een parkeerplaats met een groene buffer is gepland. Verder heeft de heffingsambtenaar daaraan toegevoegd dat de in- en uitrit van de school wordt verplaatst van de [adres1] naar de [adres5] , zodat minder autoverkeer in de [adres1] is te verwachten. 
      
    
    
      4.7.
      Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar met zijn taxatierapport en toelichting daarop, erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2021 van € 477.000 niet te hoog is. In dat verband hecht het Hof met name waarde aan de in de markt gerealiseerde koopprijs van € 505.100 voor het vergelijkingsobject [adres3] 17 dat wat betreft bouwjaar woning (1963 versus 1964), ligging (achterbuurpand dat hemelsbreed op circa 50 meter is gelegen), uitstraling (gemiddeld), doelmatigheid (gemiddeld) en voorzieningen (gemiddeld) goed vergelijkbaar is. Met het verschil in woonoppervlakte (186 m2 versus 140 m2) (kwaliteit/luxe (gemiddeld versus goed) en onderhoudstoestand (gemiddeld versus goed) heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden door bij de onroerende zaak een lagere waarde per vierkante meter (€ 1.795 versus € 2.654) in aanmerking te nemen. 
      
    
    
      4.8.
      Verder heeft de heffingsambtenaar door het hanteren van een gemiddeld lagere waarde per vierkante meter voor het perceel van de onroerende zaak (€ 397 versus € 424) ook voldoende tot uiting gebracht dat het grotere perceeloppervlakte van de onroerende zaak een afnemend grensnut heeft – dit betreft het principe dat de waarde per vierkante meter perceel afneemt naarmate de perceeloppervlakte groter is – ten opzichte van het perceel van het vergelijkingsobject [adres3] 17.
      
    
    
      4.9.
      Voorts heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en zijn toelichting daarop aannemelijk gemaakt dat de geplande nieuwbouw van de school aan de overzijde van de straat, geen waardedrukkende invloed heeft op de onroerende zaak. In dat verband acht het Hof van belang dat de nieuwbouw op grotere afstand van de onroerende zaak is gepland, dat tussen de nieuwbouw en de [adres1] een parkeerplaats met een groene buffer is gepland, en dat de in- en uitrit van de school wordt verplaatst van de [adres1] naar de [adres5] . 
      
    
    
      4.10.
      Ook in hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, ziet het Hof geen aanleiding te oordelen dat de waarde van de onroerende zaak hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2021. 
      
    
    
      4.11.
      Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak van € 477.000 niet te hoog is. 
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. P.W.L. van den Bersselaar als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 4 november 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      (P.W.L. van den Bersselaar)	(A.J.H. van Suilen)
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     TK 1992/1993, 22 885,nr. 3, blz. 44.
  
  
     HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Het Hof heeft in deze tabel de waarde per vierkante meter voor de woning berekend uitgaande van de koopsom, terwijl de heffingsambtenaar in het taxatierapport de waarde per vierkante meter heeft berekend uitgaande van de gecorrigeerde waarde.