ECLI:NL:RBMNE:2025:6149, Rechtbank Midden-Nederland, 05-11-2025, 11510558
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-11-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Was het gehuurde beschikbaar op de ingangsdatum van de huurovereenkomst en was er sprake van gebreken?

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 11510558 \ UC EXPL  25-687
    
    
    
      
        Vonnis van 5 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres] B.V., 
      te [plaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: mr. W. Vos,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V., 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie, 
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. M.H.F. Langenhof.
    
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie
      - de conclusie van antwoord in reconventie- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - de mondelinge behandeling van 3 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Daarna is bepaald dat uitspraak wordt gedaan. 
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt een bedrijfsruimte van [eiseres] . [eiseres] wil dat de  huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde] de bedrijfsruimte ontruimt, en dat zij € 90.486,24 aan huurachterstand (met rente, boete en kosten) betaalt. [gedaagde] betwist dat deze vorderingen toewijsbaar zijn. Volgens haar is [eiseres] juist degene die tekortgeschoten is door het gehuurde niet op tijd aan haar ter beschikking te stellen en het gehuurde daarna op te leveren met gebreken. Zij wil de huur over de periode dat het gehuurde niet ter beschikking is gesteld niet betalen en stelt dat zij recht heeft op huurprijsvermindering over de periode waarin het gehuurde wel ter beschikking is gesteld maar gebreken had. Ook stelt zij dat zij de herstelkosten (€ 60.661,30) mocht verrekenen. Verder heeft zij gevorderd om [eiseres] te veroordelen tot betaling van gevolgschade (€ 16.727,69), alle door haar gemaakte incasso- en proceskosten (€ 57.754,26) en schadevergoeding als gevolg van de gelegde beslagen, nader op te maken bij staat.  
      
      
    
  
  
    
      3Achtergrond 
    
    
      3.1.
      
        [gedaagde] is een bedrijf gespecialiseerd in ICT-netwerken en de beveiliging daarvan. Medio januari 2023 zijn partijen met elkaar in gesprek geraakt over de huur van  kantoorruimte in het (monumentale) bedrijfsverzamelgebouw van [eiseres] aan [adres] in [plaats] . Het gebouw werd op dat moment gerenoveerd. Op 21 februari 2023 hebben zij de huurovereenkomst gesloten. Onderdeel daarvan betrof een demarcatielijst met een weergave van werkzaamheden die door [eiseres] en door [gedaagde] moesten worden verricht (hierna: de demarcatielijst). In de huurovereenkomst staat dat het gehuurde zou worden opgeleverd conform de demarcatielijst.
      
    
    
      3.2.
      Toen het gehuurde op 1 mei 2023 werd opgeleverd stond het gehuurde vol met rommel en bouwmaterialen. Nog niet alle werkzaamheden die in de demarcatielijst stonden genoemd en door [eiseres] moesten worden uitgevoerd waren klaar. De gedachte van [eiseres] was: [gedaagde] moet nog huurdersaanpassingen doen, dus wij werken samen om de boel netjes klaar te krijgen. Dat viel verkeerd. [gedaagde] dacht namelijk een keurig afgewerkt pand te krijgen waarin ze alleen nog een en ander hoefde af te werken en in te richten. Dat bleek iets te simpel gedacht, want er moesten hier en daar kennelijk nog wat leidingen in de vloer. Dat moest gebeuren voordat [eiseres] de vloer met egaline glad kon afwerken. Ook konden door [eiseres] bijvoorbeeld pas tegels in de sanitiaire voorzieningen worden aangebracht, nadat die door [gedaagde] waren geleverd.  
      
    
    
      3.3.
      De staat waarin het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst verkeerde heeft ertoe geleid dat partijen in een Babylonische spraakverwarring zijn beland. [eiseres] verwijt [gedaagde] dat zij zich niet coöperatief heeft opgesteld en veeleisend was. [gedaagde] verwijt [eiseres] dat zij niet leverde wat was afgesproken. Partijen hebben daarbij niet dezelfde uitgangspunten gehanteerd. [eiseres] was als service bereid meer te doen dan op de demarcatielijst was afgesproken, maar trok daarbij op enig moment wel een grens en [gedaagde] wilde dat [eiseres] alle opleverpunten zou herstellen die haar bouwkundige op 11 mei 2023 heeft gesignaleerd.
      
    
    
      3.4.
      Dat verschil in perspectief heeft ertoe geleid dat de irritatie bij partijen is toegenomen en de verhouding zodanig verstoord is geraakt dat zelfs de simpelste afspraken kennelijk al moeilijk te maken waren. De inzet van advocaten over en weer heeft niet geholpen partijen wat meer van een afstand naar hun eigen positie te laten kijken. Ook in deze procedure zijn partijen verzand in verwijten over en weer, waarbij wordt verwezen naar een stortvloed aan e-mails. De kantonrechter zal proberen aan de hand van de hoofdlijnen de zaak tot de kern terug te brengen en zo recht te doen aan de standpunten over en weer. Dat is haar niet makkelijk gemaakt, want de stortvloed aan e-mails (vooral van de zijde van [gedaagde] ) staat in schril contrast met de zeer mager onderbouwde stellingen die met name [gedaagde] in de procedure heeft ingenomen.  
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    
    
      4.1.
      De kantonrechter ziet aanleiding om de vorderingen in conventie en in reconventie gezamenlijk te behandelen. 
      
      
        
          Per wanneer was het gehuurde beschikbaar? Per 1 november 2023 
        
      
      
    
    
      4.2.
      In de huurovereenkomst staat dat de huurovereenkomst ingaat op 1 mei 2023. Ook is er een regeling in de huurovereenkomst opgenomen over de niet tijdige beschikbaarheid. In dat geval is geen huur verschuldigd. Tussen partijen is in geschil of het gehuurde op 1 mei 2023 beschikbaar was. [eiseres] stelt dat het gehuurde per die datum beschikbaar was, maar [gedaagde] betwist dat. 
      
    
    
      4.3.
      Volgens [gedaagde] was het gehuurde op 1 mei 2023 niet beschikbaar, omdat het tot 1 oktober 2023 niet in gebruik genomen worden vanwege het ontbreken van de vereiste vergunningen. Ook voldeed het gehuurde niet aan de tussen partijen gemaakte afspraken. Kort gezegd was de afspraak (op grond van de huurovereenkomst, de algemene bepalingen en de demarcatielijst) dat [eiseres] een nette, solide basis zou leggen waarna [gedaagde] het gehuurde nog zou inrichten en aanpassen. Hooguit zouden nog wat afrondende werkzaamheden moeten worden verricht, maar zeker geen gezamenlijke verbouwing. Op het moment van de geplande oplevering voldeed het gehuurde volstrekt niet aan deze afspraak. Dat blijkt volgens [gedaagde] ook wel uit de bouwkundige rapportage die door de door haar ingeschakelde deskundige is opgemaakt. De deskundige heeft 139 opleverpunten vastgesteld. De inhoud daarvan is door [eiseres] niet betwist en daarmee heeft de bouwkundige rapportage de demarcatielijst overruled. Volgens [gedaagde] was het gehuurde pas op 1 november 2023 beschikbaar (ondanks dat er ook toen nog sprake was van gebreken). 
      
    
    
      4.4.
      
        [eiseres] heeft voorop gesteld dat zij een bedrijfsruimte in een monumentaal gebouw ter beschikking heeft gesteld. [gedaagde] heeft achteraf zeer hoge eisen gesteld, die niet overeenkomen met het opleveringsniveau dat zij mocht verwachten. Als zij duidelijk was geweest over haar verwachtingspatroon, dan zou [eiseres] niet akkoord zijn gegaan met een huurprijs van € 175,00 per vierkante meter. Voor een turn-key kantoorruimte zou namelijk een veel hogere huur zijn gevraagd. Het gehuurde was op 1 mei 2023 volgens haar wel degelijk beschikbaar. [eiseres] was niet verantwoordelijk voor het ontbreken van vergunningen. Ook heeft zij betwist dat de demarcatielijst is overruled door de opleverlijst. De tussen partijen relevante afspraken volgen uit de demarcatielijst. De lijst met opleverpunten die door de bouwkundige is opgesteld is alleen een discussiedocument, c.q. een verlanglijst met extra wensen van [gedaagde] , waarnaar [eiseres] welwillend heeft willen luisteren in het kader van een goede huurrelatie. Weliswaar waren de werkzaamheden op de demarcatielijst die door [eiseres] nog moesten worden uitgevoerd niet volledig afgerond op 1 mei 2023, maar dat kan niet aan [eiseres] worden verweten, omdat zij voor de uitvoering van die werkzaamheden afhankelijk was van de instructie van [gedaagde] , maar [gedaagde] voor de datum van oplevering niet inhoudelijk op vragen van [gedaagde] reageerde. De oplevering had volgens [eiseres] als doel dat [gedaagde] met haar verbouwingswerkzaamheden kon starten, niet dat zij er direct in kon trekken. [gedaagde] wist ook dat haar huurgenot de eerste maanden beperkt zou zijn door de werkzaamheden die nog moesten worden uitgevoerd. Dat blijkt ook wel uit het feit dat zij een verbouwingsperiode van een maand had begroot. De datum van 1 mei 2023 geldt daarom als datum van oplevering, ook al was het gehuurde nog niet naar de wens van [gedaagde] . 
      
      
        
          Wat is tussen partijen overeengekomen?
        
      
    
    
      4.5.
      Om vast te stellen of het gehuurde op 1 mei 2023 beschikbaar was is uitleg van de overeenkomst tussen partijen nodig. Het is vaste rechtspraak dat daarvoor niet alleen moet worden gekeken naar de tekst van de overeenkomst, maar dat ook gekeken moet worden naar wat partijen verder nog gezegd en gedaan hebben, en wat zij op grond daarvan van elkaar mochten verwachten. Hierbij speelt ook een rol om wat voor partijen het gaat. De ene partij heeft bijvoorbeeld veel ervaring met het sluiten van bepaalde overeenkomsten, de andere doet dat bijna nooit. Ook het gedrag rondom het sluiten van de overeenkomst is van belang. Ten slotte kan wat partijen ná het sluiten van de overeenkomst gedaan hebben, een rol spelen bij het bepalen wat partijen zijn overeengekomen. 
      
    
    
      4.6.
      Partijen hebben op 21 februari 2023 de huurovereenkomst ondertekend. De huurovereenkomst houdt, voor zover hier van belang, in:
      
      
        
          Duur, verlenging en opzegging
        
      
    
    
      3.1.
       Deze huurovereenkomst gaat in op 1 mei 2023 (hierna ‘ingangsdatum’) (..) 
      
    
    
      11.7
      
        
          Werkzaamheden verhuurder
        
        De ruimte wordt door verhuurder aan huurder opgeleverd conform de bijgevoegde demarcatielijst welke is toegevoegd als bijlage. Op deze demarcatielijst is aangegeven welke werkzaamheden verhuurder uitvoert en welke werkzaamheden door huurder worden verricht. 
        Eventuele verbouwingen zijn wellicht onderhevig aan bouwvergunningen, monumentale status e.d., indien e.e.a. niet uitvoerbaar blijkt omwille van vergunningen e.d. dan geldt dit niet als een gebrek. Partijen zullen in voorkomende gevallen in goed overleg treden voor een alternatieve oplossing. 
      
      
    
    
      4.7.
      De demarcatielijst houdt in: 
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                Werkzaamheden
              
              
                Voor wie
              
              
                
              
              
                Toelichting
              
            
            
              
                WiFi punten
              
              
                Verhuurder
              
              
                Huurder levert plattegrond aan waar de 7 punten moeten komen
              
              
                Verhuurder zorgt voor een lege buisgoot waarna huurder zelf zal zorgdragen voor de bekabeling
              
            
            
              
                Deur voorzijde rechts, kantoor Huurder vs Entree [naam] dichtmaken
              
              
                Verhuurder
              
              
                Veiligheid
              
              
                Verhuurder sluit deze deur dusdanig af dat deze niet meer kan worden gebruikt
              
            
            
              
                Deur tegenover kamer [kameraanduiding 1] dichtmaken
              
              
                Huurder
              
              
                Veiligheid
              
              
                
              
            
            
              
                Deur kamer [kameraanduiding 2] dichtmaken
              
              
                Huurder
              
              
                Veiligheid
              
              
                
              
            
            
              
                Afvoer keuken middenin
              
              
                Huurder
              
              
                Mogelijk inhuur [.] [naam]
              
              
                
              
            
            
              
                Luchttoevoer basis
              
              
                Verhuurder
              
              
                
              
              
                Verhuurder belast de meerprijs voor het aanbrengen van luchttoevoer in de 3 spreekkamers door aan huurder
              
            
            
              
                Extra doortrekken luchttoevoer, richting de units/aquaria
              
              
                Huurder
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Airco platdak/ enkel glas ivm hoge temperaturen
              
              
                Verhuurder
              
              
                
              
              
                Huurder en verhuurder delen de kosten voor de 3 te plaatsen aircounits
              
            
            
              
                Verf (wanden/plafond)
              
              
                Huurder
              
              
                Laat het spuiten
              
              
                
              
            
            
              
                Verf (kozijnen)
              
              
                Verhuurder
              
              
                Verhuurder levert de kozijnen gegrond op aan huurder
              
              
                
              
            
            
              
                Kozijnen raamwerk enkel glas 
              
              
                Verhuurder
              
              
                Verhuurder plaatst gelaagd glas, mits monumentaal mogelijk
              
              
                
              
            
            
              
                Vloer egaliseren na het plaatsen van de wanden van de units/aquaria
              
              
                Verhuurder
              
              
                Alleen glad, niet op hoogte
              
              
                
              
            
            
              
                Buiten camera’s plaatsen/beveiliging
              
              
                Huurder
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Alarm systeem
              
              
                Huurder
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Brandblusser
              
              
                Verhuurder
              
              
                Huurder draagt zorg voor jaarlijks onderhoud 
              
              
                
              
            
            
              
                Rookmelders gekoppeld
              
              
                Verhuurder
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Extra airco technische ruimte
              
              
                Huurder
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Extra airco staging
              
              
                Huurder
              
              
                Ruimte [kameraanduiding 3]
              
              
                
              
            
            
              
                Afwerkingsvloer plaatsen
              
              
                Huurder
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Keuken hok [kameraanduiding 4] , buiten wanden verwijderen en tegels
              
              
                Verhuurder
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Wc tegels
              
              
                Huurder
              
              
                Betaalt deze
              
              
                
              
            
            
              
                Wc tegels plaatsen
              
              
                Verhuurder
              
              
                Het gaat om een gedeeltelijke betegeling van de muren
              
              
                
              
            
            
              
                Ruimte [kameraanduiding 1] graag deur zoals in tekening aangegeven
              
              
                Huurder
              
              
                Mogelijk inhuur [.] [naam]
              
              
                
              
            
            
              
                Muurschildering buitenkant 
              
              
                Verhuurder
              
              
                Graag verwijderen
              
              
                Akkoord in goed overleg met zittend huurder
              
            
            
              
                Tuin aanleg
              
              
                Huurder
              
              
                Hekwerk richting parkeerterrein gaat op slot
              
              
                Huurder en verhuurder delen de kosten voor het te plaatsen hekwerk, al het overige komt voor rekening huurder
              
            
            
              
                Ramen moeten open kunnen in vergaderruimte
              
              
                Verhuurder
              
              
                
              
              
                Akkoord mits het bedrijf welke verantwoordelijk is voor het klimaatsysteem geen bezwaar heeft
              
            
            
              
                Ramen moeten open kunnen in grote ruimte
              
              
                Verhuurder
              
              
                
              
              
                Akkoord mits het bedrijf welke verantwoordelijk is voor het klimaatsysteem geen bezwaar heeft
              
            
            
              
                Glas entree en vergaderruimte
              
              
                Verhuurder en huurder
              
              
                Huurder betaalt meerprijs t.o.v. een dichte muur, om glas te plaatsen
              
              
                
              
            
            
              
                Onderzijde trap schuin dichtmaken i.v.m. geluid
              
              
                Verhuurder
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Netwerkbekabeling
              
              
                Huurder
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Extra groepen
              
              
                Huurder
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Deurbeslag / sloten binnendeuren
              
              
                Huurder
              
              
                Bestaande units moeten op slot kunnen
              
              
                
              
            
            
              
                Dakraam moet beveiliging krijgen
              
              
                Huurder
              
              
                Verhuurder draagt zorg, in overleg met huurder, voor de afsluiting van het dakraam. De gemoeide kosten komen voor rekening van huurder
              
              
                
              
            
            
              
                Tussenmeters stroomverdeling
              
              
                Verhuurder
              
              
                Dit zal z.s.m. door verhuurder worden opgeleverd, echter zal de huurovereenkomst starten o.b.v. tussenmeters
              
              
                
              
            
            
              
                Glasvezel doortrekken
              
              
                Huurder
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Parkeerbordjes/naamaanduiding
              
              
                Huurder
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, versie 30 januari 2015 (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. In artikel 26.1 staat: 
        
          Niet tijdige beschikbaarheid
        
      
    
    
      26.1
       Bij het niet tijdig beschikbaar zijn van het gehuurde op de ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de huurovereenkomst, doordat het gehuurde niet tijdig gereed is gekomen, doordat de vorige gebruiker het gehuurde niet tijdig heeft ontruimd of doordat Verhuurder de door hem te verzorgen vergunningen van overheidswege nog niet heeft verkregen, is Huurder tot de datum waarop het gehuurde hem ter beschikking staat geen huurprijs en geen servicekosten verschuldigd en schuiven ook zijn overige verplichtingen en de overeengekomen termijnen dienovereenkomstig op.” 
      
    
    
      4.9.
      Uit de tekst van de huurovereenkomst, de algemene bepalingen en de demarcatielijst, volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat [gedaagde] redelijkerwijs mocht verwachten dat het gehuurde op 1 mei 2023 beschikbaar was om door [gedaagde] binnen enkele weken te kunnen worden afgewerkt en ingericht als kantoorruimte. [gedaagde] mocht daarbij verwachten dat [eiseres] op 1 mei 2023 de op de demarcatielijst opgesomde werkzaamheden die [eiseres] moest uitvoeren uitgevoerd had. Dit geldt niet voor de werkzaamheden waarvoor [eiseres] afhankelijk was van voorbereidende werkzaamheden van [gedaagde] . Daarvan mocht [gedaagde] verwachten dat [eiseres] deze werkzaamheden zo snel mogelijk zou afronden nadat [gedaagde] haar voorbereidende werkzaamheden had afgerond. Daarbij geldt wel dat van [eiseres] mocht worden verwacht dat zij vanaf het moment van ondertekening van de huurovereenkomst de leiding zou nemen in de werkzaamheden en het duidelijk zou maken aan [gedaagde] als er actie van haar werd verwacht om het gehuurde op 1 mei 2023 voor [gedaagde] beschikbaar te hebben. 
      
    
    
      4.10.
      Dat  - zoals [gedaagde] heeft gesteld - de demarcatielijst is vervangen door een lijst met opleverpunten die door de door [gedaagde] ingeschakelde bouwkundige is opgesteld, is niet komen vast te staan. Vooropgesteld wordt dat deze keuring in opdracht van [gedaagde] plaatsvond in het kader van de audit voor de ISO-certificering van [gedaagde] die op 30 mei 2023 gepland stond. Voor de ISO-certificering moest aan andere eisen voldaan worden dan tussen partijen was overeengekomen in de huurovereenkomst en de demarcatielijst. Deze keuring vond bovendien pas plaats na de geplande opleveringsdatum, en [eiseres] kon dus voorafgaand aan de oplevering nimmer voldoen aan een nadien opgemaakte lijst met opleverpunten. De lijst met opleverpunten wordt daarom door de kantonrechter beschouwd als een nadere onderbouwing door [gedaagde] van haar stelling dat het gehuurde niet tijdig beschikbaar was (en gebreken had, maar daarover later in dit vonnis meer). Omdat niet vast is komen te staan ( [gedaagde] heeft dat gesteld, maar [eiseres] heeft dat betwist) dat [eiseres] wist dat [gedaagde] aan bepaalde veiligheidseisen in het kader van de ISO-certificering moest voldoen – dit is ook niet vastgelegd in de huurovereenkomst of demarcatielijst – mocht [gedaagde] ook niet verwachten dat het gehuurde op 1 mei 2023 aan die eisen zou voldoen. 
      
    
    
      4.11.
      Hierna zal de kantonrechter met inachtneming van bovenstaande beoordelen of het gehuurde op 1 mei 2023 beschikbaar was op de wijze zoals tussen partijen is overeengekomen (zie 4.9.) en zo niet, wanneer het gehuurde wel beschikbaar was. 
      
      
        
          De vergunning 
        
      
    
    
      4.12.
      Voor wat betreft het gestelde ontbreken van de vereiste vergunningen geldt het volgende. De toezichthouder gebouwen van de gemeente [gemeente] , heeft op 20 september 2025 aan [gedaagde] geschreven dat bij een controle op 25 juli 2023 is gebleken dat er geen omgevingsvergunning is voor brandveilig gebruik, dat de feitelijke situatie afwijkt van de omgevingsvergunning (bouw), dat het logboek van de brandmeldinstallatie niet op orde is en dat er bouwkundige veranderingen (dichtgemaakte deur) zijn aangebracht die niet in de omgevingsvergunning (bouw) stonden. Het pand mag volgens de brief niet in gebruik genomen of verhuurd worden zolang het niet gereed is gemeld bij de gemeente en het niet voldoet aan de verleende vergunning. 
      
    
    
      4.13.
      
        [eiseres] heeft erop gewezen dat [gedaagde] de binnendeuren wilde dichtmaken en dat zij ook degene was die de indeling wilde wijzigen. Het was haar verantwoordelijkheid om een omgevingsvergunning brandveilig gebruik aan te vragen. [eiseres] diende een omgevingsvergunning (bouw) aan te vragen en heeft die ook gekregen. Volgens haar is er dus geen grond om te concluderen dat het gehuurde op 1 mei 2023 niet beschikbaar was. 
      
    
    
      4.14.
      De kantonrechter is van oordeel dat het feit dat het pand tot 1 oktober 2023 vanwege het ontbreken van de vereiste vergunningen niet in gebruik mocht worden gegeven of genomen, voor risico van [gedaagde] moet blijven. Dit gebruiksverbod vloeit namelijk voort uit aanpassingen die op wens van [gedaagde] zijn uitgevoerd. [eiseres] heeft een omgevingsvergunning (bouw) gekregen, maar op verzoek van [gedaagde] zijn aanpassingen gedaan, zoals een wijziging van indeling en het dichtmaken van een binnendeur. Voor zover hier al een (gewijzigde) omgevingsvergunning (bouw) voor nodig was, en deze niet door [eiseres] is aangevraagd, geldt dit volgens artikel 11.7 van de huurovereenkomst niet als een gebrek (dat aan beschikbaarheid in de weg stond). Bovendien lag het op de weg van [gedaagde] als huurder om een omgevingsvergunning brandveilig gebruik aan te vragen. Dat zij dat niet tijdig heeft gedaan, moet voor haar risico blijven. 
      
      
        
          De gemaakte afspraken 
        
      
    
    
      4.15.
      
        [gedaagde] heeft gesteld dat het gehuurde op 1 mei 2023 niet voldeed aan de gemaakte afspraken en pas op 1 november 2023 beschikbaar was. Volgens haar kon het gehuurde aan haar niet ter beschikking worden gesteld vanwege het ontbreken van een voordeur, het ontbreken van een c.v. ketel, het ontbreken van deuren en het ontbreken van gelaagd glas of voorzetramen. Ook stond het gehuurde vol met bouwmaterialen, waren er geen toiletten, geen douche, geen meterkast en geen (stromend) water. Ook heeft zij geen beveiligde sleutels gekregen en was er sprake van lekkages. Ten slotte werkte de WTW-installatie niet, waren er geen rookmelders, was er geen noodverlichting en waren de airco’s nog niet geplaatst. Omdat zij vlak voor haar verhuizing betongaas voor de ramen heeft laten plaatsen, kon zij – bij gebrek aan gelaagd glas - toch verhuizen. [eiseres] heeft hiertegen verweer gevoerd. 
      
    
    
      4.16.
      
        [gedaagde] heeft voldoende onderbouwd dat het gehuurde op 1 mei 2023 niet voldeed aan de gemaakte afspraken en pas op 1 november 2023 beschikbaar was op de wijze zoals zij mocht verwachten. Daarvoor is het volgende redengevend. 
      
      
        Gelaagd glas
      
    
    
      4.17.
      
        [gedaagde] heeft gesteld dat op 1 mei 2023 geen gelaagd glas of voorzetramen in het pand aanwezig waren, terwijl dit een absoluut vereiste voor ingebruikneming was voor [gedaagde] en [eiseres] dat wist. [eiseres] heeft erkend dat er geen gelaagd glas of voorzetramen in het gehuurde aanwezig waren op 1 mei 2023, maar  zij heeft betwist dat zij wist dat dit voor [gedaagde] essentieel was om de ruimte in gebruik te mogen nemen. Zij heeft er bovendien op gewezen dat in de demarcatielijst staat dat gelaagd glas geplaatst zou worden mits dit monumentaal mogelijk was. Zij heeft direct na de ondertekening van de huurovereenkomst toestemming gevraagd, maar die pas in het najaar gekregen. Toen is het gelaagde glas besteld en geplaatst. Over voorzetramen staat niets opgenomen in de demarcatielijst, zo stelt zij, en daarom hoefde zij dat niet te plaatsen. 
      
    
    
      4.18.
      De kantonrechter overweegt ten aanzien van dit punt het volgende. [gedaagde] heeft voldoende onderbouwd gesteld dat [eiseres] wist dat het plaatsen van gelaagd glas (of – als dat niet mogelijk was - voorzetramen) een vereiste voor ingebruikneming van het pand als kantoorruimte was. Dat blijkt uit de notulen van de vergaderingen tussen partijen en de e-mails die tussen partijen zijn verstuurd. [gedaagde] heeft daarin regelmatig te berde gebracht dat zij zonder het gelaagde glas of voorzetramen niet verzekerd zou zijn en het pand daarom niet als kantoorruimte mocht gebruiken. In de demarcatielijst staat ook opgenomen dat er gelaagd glas geplaatst zou worden, dus [gedaagde] mocht verwachten dat dit glas geplaatst zou zijn op het moment dat zij het gehuurde wilde betrekken, mits toestemming zou zijn verleend door de monumentencommissie. Die toestemming is volgens [eiseres] al in februari 2023 aangevraagd, maar pas in het najaar van 2023 verleend. Zelfs als dit zo zou zijn, dan had het op de weg van [eiseres] gelegen om [gedaagde] de keuze te geven om in plaats van het gelaagde glas voorzetramen te plaatsen, of een ander alternatief aan te bieden, zodat het pand beschikbaar zou zijn voor gebruik. Dat heeft zij niet gedaan. Uiteindelijk is pas op 13 november 2023 begonnen met de plaatsing van het gelaagd glas en was dat pas op 20 november 2023 klaar. Intussen had [gedaagde] als noodoplossing eind oktober 2023 betongaas voor de ramen laten plaatsen om toch zo snel mogelijk naar het pand te kunnen verhuizen. 
      
    
    
      4.19.
      De kantonrechter is gelet hierop van oordeel dat het pand voor zover het vereiste van gelaagde glas betreft beschikbaar was op het moment dat er een (tijdelijk) alternatief beschikbaar was, zijnde het moment dat [gedaagde] tijdelijk betongaas heeft laten plaatsen. De kantonrechter gaat er gelet op de correspondentie die als productie 21 bij conclusie van antwoord is overgelegd, vanuit dat het betongaas op 31 oktober 2023 is geplaatst, zodat het gehuurde vanaf 1 november 2023 beschikbaar was.   
      
      
        	Overig 
      
    
    
      4.20.
      Hoewel alleen het ontbreken van gelaagd glas of voorzetramen al voldoende is voor de conclusie dat het pand tot 1 november 2023 niet beschikbaar was, zijn er ook nog overige omstandigheden die aan dit oordeel bijdragen. Dit wordt hierna toegelicht. 
      
      
        	Voordeur / glad maken van de vloer 
      
    
    
      4.21.
      
        [gedaagde] heeft gesteld dat er op 1 mei 2023 geen voordeur was. Op grond van de huurovereenkomst en de demarcatielijst mocht [gedaagde] verwachten dat er een voordeur in haar pand aanwezig was ten tijde van de oplevering. [eiseres] heeft gesteld dat dat het niet gaat om een centrale voordeur in het pand, maar om de deur die toegang geeft naar het kantoor van [gedaagde] . [eiseres] heeft erkend dat die deur ontbrak, maar volgens haar was de plaatsing van de deur afhankelijk van werkzaamheden die door [gedaagde] moesten worden uitgevoerd. [gedaagde] moest namelijk eerst de vloer op hoogte brengen en de afwerkvloer aanbrengen, voordat de voordeur (en de binnendeuren) geplaatst konden worden. [gedaagde] had dat op 1 mei 2023 nog niet gedaan. [gedaagde] heeft daarop aangevoerd dat die werkzaamheden weer afhankelijk waren van het egaliseren van de vloer door [eiseres] .  [eiseres] heeft er vervolgens op gewezen dat dat pas kon nadat [gedaagde] elektra/leidingen en databekabeling in de vloer had aangebracht en de glazen wanden had geplaatst, en dat [gedaagde] dat op 1 mei 2023 nog niet had gedaan. [gedaagde] heeft daar weer tegenin gebracht dat in de glazen ruimtes geen stroom in de vloer zit, dat in een andere ruimte de stroom in een houten wand zat, en in de laatste ruimte de stroom ook niet in de vloer zat maar via een paddenstoeltje van bovenaf kwam, dus dat de vloer al wel geëgaliseerd had kunnen zijn op 1 mei 2023. [eiseres] heeft daar ten slotte tegen aangevoerd dat het gehele ruimte in één keer wordt geëgaliseerd en dat er in de grote open ruimte nog een leiding naar het midden gelegd moest worden. Dat laatste heeft [gedaagde] niet betwist. 
      
    
    
      4.22.
      De kantonrechter stelt voorop dat het zo kan zijn dat het egaliseren in één keer gebeurt, en dat het moment waarop dat kon plaatsvinden afhankelijk was van het in de vloer leggen van de leidingen en het plaatsen van glazen wanden door [gedaagde] , maar zij verliest daarbij uit het oog dat het op haar weg had gelegen om – als zij haar verplichtingen niet kon nakomen door het uitblijven van actie door [gedaagde] – [gedaagde] daarvan op de hoogte te stellen en duidelijk te maken dat en welke actie van [gedaagde] werd verwacht om te voorkomen dat de oplevering in het gedrang zou komen. Dat [eiseres] dat heeft gedaan is niet komen vast te staan. De kantonrechter heeft alleen een e-mail van 3 mei 2023 in het dossier aangetroffen waarin [eiseres] schrijft dat hij op 27 maart 2023 heeft gevraagd om een planning, en dat hij pas op 18 april 2023 een reactie heeft gekregen, maar dat is niet voldoende. Vast staat dus dat er op 1 mei 2023 geen voordeur was, en dat ook de vloer niet glad was gemaakt, zoals wel in de demarcatielijst stond. Dit moet aan [eiseres] worden toegerekend. De vloer is uiteindelijk gelegd in juli 2023 waarna ook de voordeur is afgehangen. Het gehuurde was op dit punt dus niet tijdig gereed. 
      
      
        Binnendeuren
      
    
    
      4.23.
      
        [gedaagde] heeft gesteld dat er op 1 mei 2023 geen deuren in het pand aanwezig waren. Hiervoor geldt hetzelfde als is overwogen in rechtsoverweging 4.22. 
      
      
        Bouwmaterialen
      
    
    
      4.24.
      Het gehuurde stond op 1 mei 2023 vol met bouwmaterialen, zo blijkt uit de foto’s die door [gedaagde] in het geding zijn gebracht. [eiseres] heeft daar tegen weliswaar aangevoerd dat dit suggestieve foto’s zijn en dat zij op 3 mei 2023 per e-mail aan [gedaagde] heeft laten weten dat zij die had laten staan omdat zij dacht dat zij die nog nodig had, maar dat bevestigt juist het beeld dat het pand op 1 mei 2023 niet beschikbaar was op de wijze zoals mocht worden verwacht en dat [eiseres] dat ook wist. 
      
      
        Toiletten / tegelen 
      
    
    
      4.25.
      
        [gedaagde] heeft gesteld dat er op 1 mei 2023 geen toiletten in het gehuurde aanwezig waren. Dit is door [eiseres] betwist. Volgens haar lagen de toiletpotten klaar om opgehangen te worden en waren het leidingwerk en inbouwreservoir ook gereed, maar was het wachten op het moment dat er getegeld was (om te voorkomen dat achter de toiletpot langs getegeld moet worden). [eiseres] zou weliswaar tegelen, maar daarvoor was zij afhankelijk van de aanschaf en levering van de tegels door [gedaagde] . Die tegels waren op 1 mei 2023 nog niet aangeleverd. Bovendien had [gedaagde] een ingewikkeld tegelplan gemaakt en verzocht zij meer te tegelen dan aanvankelijk de bedoeling was, waardoor er pas later getegeld kon worden. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de tegels op 2 mei 2023 geleverd zijn en dat zij dit op 28 april 2023 aan [eiseres] heeft laten weten. De tegelzetter is echter niet gekomen om te tegelen. Volgens [eiseres] is de tegelzetter op verzoek van [gedaagde] pas later begonnen met tegelen en is dit ook nog uitgesteld omdat de tegelzetter een conflict kreeg met [gedaagde] . Daarbij komt dat [eiseres] nog aangeboden heeft om tijdelijk bouwtoiletpotten op te hangen, maar wilde [gedaagde] dat niet. Dat maakt volgens [eiseres] dat het gehuurde op 1 mei 2023 wel beschikbaar was. 
      
    
    
      4.26.
      
        De kantonrechter stelt vast dat er op 1 mei 2023 geen toiletpotten waren opgehangen en dat er niet getegeld was, omdat de tegels nog niet waren geleverd. 
        
          [gedaagde] kon daarom (omdat het haar taak was om de tegels te leveren) niet verwachten dat er op 1 mei 2023 (of op de geplande opleverdatum 3 mei 2023) toiletpotten waren opgehangen. Zij mocht echter wel verwachten dat er zo spoedig mogelijk na de levering van de tegels getegeld zou worden. Dat is niet gebeurd. Hoewel het tegelen aanvankelijk op haar eigen verzoek is uitgesteld tot eind juni 2023, is de tegelzetter op 18 juli 2023 begonnen met tegelen, maar zijn de toiletten pas in september 2023 opgehangen. Deze vertraging is aan [eiseres] toerekenbaar. 
      
      
      
        Douche
      
    
    
      4.27.
      
        [gedaagde] heeft gesteld dat er op 1 mei 2023 geen douche in het gehuurde aanwezig was. [eiseres] heeft betwist dat overeengekomen is dat er een douche in het gehuurde aanwezig zou zijn. Volgens [eiseres] is dit pas na oplevering als eis gesteld in de lijst van opleverpunten door de bouwkundige. De kantonrechter stelt vast dat uit de huurovereenkomst of demarcatielijst niet volgt dat er een douche in het gehuurde zou worden gerealiseerd door [eiseres] . Uit de e-mailwisseling tussen partijen kan echter worden afgeleid dat er op enig moment voor 1 mei 2023 is afgesproken dat er een douche zou worden geplaatst. [gedaagde] mocht dus verwachten dat die op 1 mei 2023 zou zijn geplaatst. Dat is niet gebeurd. Het had op de weg van [eiseres] gelegen om te onderbouwen wat de reden daarvoor is, maar dat heeft zij niet gedaan. Ook op dit punt was het gehuurde dus niet tijdig gereed. 
      
      
        	Overig
      
    
    
      4.28.
      Omdat hiervoor geconcludeerd is dat het gehuurde pas op 1 november 2023 beschikbaar was, wordt op de overige punten die door [gedaagde] zijn genoemd verder niet ingegaan. 
      
    
    
      4.29.
      Omdat het gehuurde niet tijdig beschikbaar was en dit aan [eiseres] kan worden verweten, wordt de vordering in reconventie onder A, om voor recht te verklaren dat [eiseres] toerekenbaar tekortgeschoten is in haar verplichtingen, toegewezen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft tot 1 november 2023 geen huur te betalen
        
      
      
    
    
      4.30.
      Omdat in de huurovereenkomst staat dat als het gehuurde niet tijdig beschikbaar is omdat het niet tijdig gereed is gekomen, de huurder tot de datum waarop het gehuurde hem ter beschikking staat geen huurprijs en geen servicekosten verschuldigd is, is [gedaagde] tot 1 november 2023 geen huur verschuldigd. 
      
    
    
      4.31.
      De vordering in reconventie onder B, om voor recht te verklaren dat het gehuurde niet gereed was op 1 mei 2023 en pas op 1 november 2023 aan [gedaagde] ter beschikking is gesteld zodat [gedaagde] tot 1 november 2023 geen huurprijs en geen servicekosten en noch overige verplichtingen aan [eiseres] verschuldigd was, wordt daarom toegewezen. 
      
      
        
          Heeft [gedaagde] recht op gevolgschade als gevolg van het niet tijdig beschikbaar zijn van het gehuurde? Ja
        
      
      
    
    
      4.32.
      
        [gedaagde] heeft gesteld dat zij schade heeft geleden omdat het gehuurde niet tijdig ter beschikking is gesteld. Dit betreffen kosten van vervangende kantoorruimte, extra verhuiskosten en deskundigenkosten, die samen € 16.727,69 bedragen. Zij heeft ter onderbouwing van die kosten verwezen naar productie 32. [eiseres] heeft hiertegen aangevoerd dat er geen recht bestaat op vergoeding van gevolgschade, omdat er geen sprake is van gebreken, en als er al sprake is van gebreken, het recht op schadevergoeding wordt uitgesloten in artikel 10.3 van de algemene bepalingen. De uitzonderingen van artikel 10.4 zijn niet van toepassing. 
      
    
    
      4.33.
      De kantonrechter is van oordeel dat artikel 10.3 en 10.4 toepassing missen, omdat [gedaagde] niet stelt dat zij schade heeft geleden als gevolg van gebreken, maar omdat het gehuurde niet tijdig aan haar ter beschikking is gesteld. Van een gebrek is dus geen sprake. Zij heeft recht op gevolgschade, omdat het gehuurde niet tijdig aan haar ter beschikking is gesteld. Het niet tijdig ter beschikking stellen is immers een tekortkoming, die tot schade heeft geleid. 
      
    
    
      4.34.
      In productie 32 staat dat de huur van vervangende kantoorruimte € 3.426,32 heeft bedragen. Dit bedrag wijst de kantonrechter toe. Ook heeft [gedaagde] aanspraak gemaakt op de kosten van een bouwtoilet in de periode juni tot augustus 2023. Deze kosten wijst de kantonrechter af. [gedaagde] heeft in de betreffende periode namelijk zelf ook werkzaamheden in het gehuurde verricht, en zonder toelichting die niet is gegeven, gaat de kantonrechter ervan uit dat dit bouwtoilet ook is gebruikt door werknemers die [gedaagde] heeft ingeschakeld. De kosten van verhuizing naar de opslag op 10 en 24 juli 2023 van € 2.715,16 worden toegewezen. Deze zijn het rechtstreeks gevolg van het niet kunnen verhuizen op 1 juli 2023. [gedaagde] heeft ook kosten gevorderd voor het verhuizen naar de opslag op 27 september en 5 oktober 2023, maar die kosten worden afgewezen omdat [gedaagde] niet heeft onderbouwd waarom zij op die data kosten moest maken voor het verhuizen van spullen naar de opslag. Ook de kosten voor het bouwtechnisch rapport worden afgewezen, omdat die kosten niet het gevolg zijn van het niet beschikbaar zijn van het gehuurde, maar omdat [gedaagde] de bouwkundige had ingeschakeld in het kader van de geplande audit op 30 mei 2023.  
      
    
    
      4.35.
      De vordering in reconventie onder 1 wordt daarom toegewezen, in die zin dat [eiseres] wordt veroordeeld tot betaling van € 6.141,48. [gedaagde] heeft ook de wettelijke handelsrente over dit bedrag gevorderd. Omdat zij niet heeft gesteld per wanneer [eiseres] in verzuim is geraakt, wordt dit bedrag vermeerderd met wettelijke handelsrente vanaf 27 maart 2025 (de dag waarop de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie is ingediend), tot de dag van volledige betaling,
      
      
        
          Heeft [gedaagde] recht op verrekening van herstelkosten? Ja, tot een bedrag van € 352,90. 
        
      
      
    
    
      4.36.
      
        [gedaagde] heeft gesteld dat zij € 60.661,30 aan kosten heeft gemaakt om gebreken te herstellen. Zij heeft gevorderd om voor recht te verklaren dat zij € 60.661,30 aan herstelkosten in mindering mag brengen op de verschuldigde huur (vordering in reconventie onder E). Ter onderbouwing van die stelling heeft zij verwezen naar productie 31. Dit is een overzicht van ‘kosten van de verbouwing’, waarop onder meer een bedrag van € 40.994,80 staat voor [onderneming 1] , welk bedrag niet gespecificeerd is. Voor zover de vordering betrekking heeft op dit bedrag, wordt de vordering als onvoldoende onderbouwd afgewezen. [gedaagde] had ten minste moeten onderbouwen waar deze kosten op zien, en op grond waarvan [eiseres] aansprakelijk is voor deze kosten. De kantonrechter weegt bij dat oordeel mee dat [gedaagde] zelf ook werkzaamheden moest verrichten op grond van de demarcatielijst. Dat vraagt om een toelichting welke kosten samenhangen met werkzaamheden die [eiseres] had moeten verrichten, maar niet heeft gedaan en welke kosten daarbuiten vallen. Die toelichting ontbreekt. 
      
    
    
      4.37.
      De volgende kostenpost is een bedrag van € 3.912,50 voor het egaliseren van de vloer. [eiseres] moest de vloer glad maken, niet op hoogte te brengen. Daarna was het aan [gedaagde] om de vloer af te werken. Zij heeft onvoldoende onderbouwd gesteld dat de vloer niet glad gemaakt is. Zij heeft daarom geen recht op vergoeding van de kosten van egaliseren, nog afgezien van de vraag of [gedaagde] in verzuim zou zijn met het herstel van deze vermeende tekortkoming.  
      
    
    
      4.38.
      
        [gedaagde] heeft verder vergoeding gevorderd van € 574,75 voor ‘leidingen kantoorruimte’. Het aanbrengen van de elektra behoorde echter tot haar eigen werkzaamheden, dus het had op de weg van [gedaagde] gelegen om toe te lichten waarom [eiseres] aansprakelijk zou zijn voor het betalen van dit bedrag. 
      
    
    
      4.39.
      De volgende post op de lijst betreft € 6.275,13 voor het herstellen van stucwerk. Ook hiervoor geldt dat niet is gesteld of gebleken dat [eiseres] op dit punt haar verplichtingen uit de overeenkomst niet nagekomen is, en in verzuim zou zijn met haar verplichting tot herstel. 
      
    
    
      4.40.
      De vijfde post op de lijst is een bedrag van € 7.438,02 voor ‘airco, zie mail’. Ook deze post is niet onderbouwd. Er moesten weliswaar airco’s op het dak geplaatst worden door verhuurder, en dat is te laat gebeurd, maar niet gesteld of gebleken is dat [eiseres] in verzuim is geraakt met haar verplichting tot herstel.  
      
    
    
      4.41.
      De zesde post op de lijst is € 1.113,20 voor ‘lekkage vocht in wanden’. Ook deze post is niet onderbouwd. Dat er sprake is geweest van een lekkage, dat dat heeft geleid tot schade, en dat [eiseres] voor die schade aansprakelijk is, is niet gesteld of gebleken. 
      
    
    
      4.42.
      De laatste post betreft € 352,90 voor de kosten van betongaas. Daarop wordt hierna teruggekomen. Deze post is toewijsbaar, zie hiervoor rechtsoverweging 4.50. De vordering onder E in reconventie, om voor recht te verklaren dat zij herstelkosten in mindering mag brengen op de huurprijs, wordt in zoverre toegewezen. 
      
      
        
          Heeft [gedaagde] recht op huurprijsvermindering en verrekening van herstelkosten in verband met gebreken vanaf 1 november 2023 tot 1 september 2024? Gedeeltelijk 
        
      
      
    
    
      4.43.
      
        [gedaagde] heeft in reconventie onder C gevorderd om voor recht te verklaren dat zij vanaf 1 november 2023 tot en met 1 september 2024 recht heeft op 50% huurprijsvermindering in verband met gebreken. Ook heeft zij onder E gevorderd om voor recht te verklaren dat zij herstelkosten in mindering mag brengen op de huurprijs. 
      
    
    
      4.44.
      Onder een gebrek wordt verstaan een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. In beginsel kan de huurder bij aanwezigheid van een gebrek aanspraak maken op huurprijsvermindering en/of herstel. Ook heeft een huurder in geval van gebreken die het gebruik van het gehuurde geheel of in belangrijke mate verhinderen, het recht heeft om de betaling van de huur op te schorten. Van deze artikelen is in de algemene bepalingen echter afgeweken. 
      
    
    
      4.45.
      In artikel 10.3 staat namelijk dat verhuurder niet aansprakelijk is voor schade ten gevolge van een gebrek en dat huurder in geval van een gebrek geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering en verrekening (behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek). Die hoofdregel is alleen niet van toepassing als er sprake is van één van de in artikel 10.4 genoemde omstandigheden, namelijk: 
      - ingeval van schade indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder;
      - indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt;
      -indien het gehuurde op de ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de huurovereenkomst niet geschikt blijkt te zijn voor het gebruik als bedoeld in artikel 1.1 van de huurovereenkomst door aan verhuurder toe te rekenen omstandigheden;
      - indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in artikel 2.3 niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn dan wel dienaangaande geen onderzoek hoefde te doen;
      -indien verhuurder de door huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 9.1 om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen.
      
    
    
      4.46.
      Volgens [gedaagde] waren er op 1 november 2023 de volgende gebreken: er waren geen voorzetramen of gelaagd glas, er waren geen tussenmeters, het ventilatiesysteem werkte niet naar behoren, er waren geen rookmelders, er was geen noodverlichting, geen warm en koud water in het toilet en de airco’s waren nog niet geplaatst. 
      
    
    
      4.47.
      Voor al deze gestelde gebreken geldt: er is pas recht op huurprijsvermindering en verrekening van herstelkosten als vast staat dat er sprake is van een van de uitzonderingsgronden van artikel 10.4,. Het is aan [gedaagde] om dat te stellen en bij betwisting te bewijzen.
      
    
    
      4.48.
      Dat er in de periode van 1 november 2023 tot en met 1 september 2024 sprake was van één van de uitzonderingsgronden als bedoeld in artikel 10.4 staat niet vast (met uitzondering van het ontbreken van gelaagd glas). [gedaagde] heeft daarom geen recht op huurprijsvermindering (met uitzondering van het recht op huurprijsvermindering in verband met het ontbreken van gelaagd glas). Dit wordt hierna toegelicht. 
      
      
        	Gelaagd glas 
      
    
    
      4.49.
      Het gelaagde glas is geplaatst op 13 november 2023 en was klaar op 20 november 2023. Van 1 tot 20 november 2024 had [gedaagde] daarom niet het genot van het gehuurde dat zij redelijkerwijs mocht verwachten. Er is dus sprake van een gebrek. Dit gebrek is het gevolg van een toerekenbare ernstige tekortkoming van [eiseres] , omdat het glas (of de voorzetramen) al op 1 mei 2023 had moeten worden geplaatst. Dit gebrek is in die zin verholpen dat tijdelijk betongaas is geplaatst waardoor het in ieder geval mogelijk was het gehuurde te betrekken, maar het gevolg daarvan was dat [gedaagde] niet vrij naar buiten kon kijken, maar uitzicht had op het weinig fraaie betongaas. [gedaagde] heeft daarom recht op huurprijsvermindering over de periode 1 november 2023 tot en met 20 november 2023. De kantonrechter acht hiervoor een percentage van 10% redelijk. De vordering in reconventie onder C wordt in zoverre toegewezen. Dat betekent dat [gedaagde] over de maand november 2023 € 645,83 minder verschuldigd was. 
      
    
    
      4.50.
      
        [gedaagde] heeft kosten gemaakt om het gebrek zodanig te verhelpen dat zij het gehuurde kon betrekken. Zij heeft namelijk betongaas laten plaatsen. Die kosten mag zij in verrekenen met de achterstallige huur. Dit gaat om een bedrag van € 352,90. Zoals hiervoor al is overwogen, is de vordering onder E in reconventie, in zoverre toewijsbaar. 
      
      
        Tussenmeter 
      
    
    
      4.51.
      
        [gedaagde] heeft gesteld dat zij op 1 november 2023 geen eigen tussenmeter had. Zij wijst erop dat in de demarcatielijst staat dat de huurovereenkomst zal starten op basis van tussenmeters. Aan de hand van de toelichting ter zitting begrijpt de kantonrechter dat er twee tussenmeters in het pand aanwezig waren, maar dat het de bedoeling was dat [gedaagde] een eigen (tussen)meter zou krijgen en dat die uiteindelijk in februari 2024 is geplaatst. Er was dus een tussenmeter aanwezig, en [gedaagde] heeft later een eigen meter gekregen. Van een gebrek is dus geen sprake. 
      
      
        Het ventilatiesysteem
      
    
    
      4.52.
      
        [gedaagde] heeft gesteld dat de WTW-installatie op 1 november 2023 niet naar behoren werkte en pas in mei 2024 is ingeregeld. [eiseres] stelt dat niet duidelijk is wat er precies aan schort en dat zij daarvan ook niet op de hoogte is gesteld. De kantonrechter stelt vast dat het niet goed ingeregeld zijn van een ventilatiesysteem geen gebrek is. Om die reden is er geen recht op huurprijsvermindering. 
      
      
        	Rookmelders en noodverlichting 
      
    
    
      4.53.
      
        [gedaagde] heeft gesteld dat er geen rookmelder en noodverlichting aanwezig was op 1 mei 2023. Vast staat dat beide voorzieningen op 5 december 2023 zijn geplaatst. Het niet aanwezig zijn van rookmelders en noodverlichting is geen gebrek in de zin van de wet. Het huurgenot wordt hierdoor niet aangetast. 
      
      
        Warm en koud water in toilet
      
    
    
      4.54.
      
        [gedaagde] heeft gesteld dat het warm en koud water in het toilet pas in februari 2024 gerealiseerd was. [eiseres] heeft gesteld dat dat geen gebrek is. De toiletten zijn opgehangen nadat er getegeld was en konden worden doorgespoeld met koud water. Dat er niet met warm en koud water handen gewassen kon worden kwam doordat [gedaagde] een speciale waterkraan had besteld en die pas laat geleverd werd. Dit is door [gedaagde] niet betwist. Omdat niet vast staat dat het water in het toilet later gerealiseerd is dan [gedaagde] mocht verwachten, is er geen sprake van een gebrek. 
      
      
        	Airco-units
      
    
    
      4.55.
      
        [gedaagde] heeft gesteld dat er op 1 november 2023 geen airco’s waren geplaatst. Uit de demarcatielijst volgt dat er drie airco-units op het dak geplaatst worden door verhuurder, en dat huurder een extra airco in de technische ruimte en in de staging ruimte plaatst. Volgens [gedaagde] zijn de buiten units pas in februari 2024 geplaatst. Dit is door [eiseres] niet betwist. Wel heeft zij aangevoerd dat [gedaagde] niet mocht verwachten dat de airco-units al eerder geplaatst zouden zijn, omdat de plaatsing afhankelijk was van de plaatsing van de glazen wanden (en dus de indeling). Dat de airco-units buiten nog niet waren geplaatst op 1 november 2023 is naar het oordeel van de kantonrechter te beschouwen als een gebrek. De indeling van het gehuurde stond op dat moment immers vast. Maar, er is pas recht op huurprijsvermindering als zich een van de in artikel 10.4 genoemde situaties voordoet. Dat daarvan sprake was, is niet gesteld of gebleken. 
      
      
        
          Heeft [gedaagde] recht op huurprijsvermindering in verband met gebreken vanaf 1 september 2024? Gedeeltelijk 
        
      
      
    
    
      4.56.
      
        [gedaagde] heeft in reconventie onder D gevorderd om voor recht te verklaren dat aan haar vanaf 1 september 2024 een huurprijsvermindering toekomt van 25%, als gevolg van geluidsoverlast en gebreken aan de WTW-installatie en de vloerverwarming, tot het moment dat de gebreken zijn verholpen. Ook heeft zij onder E gevorderd om voor recht te verklaren dat zij de herstelkosten in mindering mag brengen op de huurprijs. 
      
    
    
      4.57.
      Voor wat betreft het ventilatiesysteem is hiervoor al geoordeeld dat het niet goed ingeregeld zijn daarvan geen gebrek is. 
      
    
    
      4.58.
      Voor de vloerverwarming geldt het volgende. [gedaagde] heeft gesteld dat de vloerverwarming onvoldoende functioneert waardoor het niet mogelijk is om de afzonderlijke ruimtes goed te verwarmen. [eiseres] betwist dat er sprake is van een gebrek aan de vloerverwarming. Volgens haar lag er al voor 1 mei 2023 vloerverwarming in het pand en functioneerde deze ook. Het enige was dat deze op enig moment aan een eigen c.v.-ketel gekoppeld moest worden, want de vloerverwarming was gekoppeld aan de c.v.installatie van [onderneming 2] (een andere huurder in het pand). In september 2023 is een eigen ketel geplaatst, maar volgens [gedaagde] is het achterste deel van de gehuurde ruimte nog steeds gekoppeld aan de c.v.-ketel van [onderneming 2] . [eiseres] heeft dat erkend, maar stelt dat de warmte gewoon geregeld kan worden met een eigen thermostaatknop. 
      
    
    
      4.59.
      De kantonrechter is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat de vloerverwarming niet functioneerde op 1 november 2023. Er is een eigen c.v.-ketel geplaatst in september 2023 en het enige probleem wat er nu nog is is dat het achterste deel van het gehuurde nog is aangesloten op de c.v.-ketel van [onderneming 2] . Dit is geen gebrek. Hooguit zou deze situatie er in theorie toe kunnen leiden dat [onderneming 2] [gedaagde] af zou sluiten van verwarming in dit gedeelte, maar dat die situatie zich heeft voorgedaan of dreigt voor te doen is niet gesteld of gebleken. Van een vermindering van huurgenot is daarom geen sprake. 
      
    
    
      4.60.
      Voor wat betreft de geluidsoverlast is er wel sprake van een gebrek. In opdracht van [gedaagde] is een geluidsonderzoek verricht in het gehuurde op 20 februari 2024. De conclusie daarvan is dat de gestelde geluidsnormen niet zijn behaald. In het rapport staat letterlijk: “Het hele gebouw is gehorig. Wanneer er op de 2e etage geniest wordt is dat in ruimte 1 te horen. In ruimtes waar gevoelige onderwerpen worden besproken of waar privacy gevraagd of gewenst is zal dit niet uitgeoefend kunnen worden. In kantoorruimtes kan niet geconcentreerd worden gewerkt door het bewegen / verplaatsen van bureaustoelen of gestoord worden door communicatie vanuit andere kantoren.” [eiseres] betwist dat er sprake is van een gebrek. Volgens haar heeft zij het laatste jaar geen huurder meer gehoord over geluidsoverlast. Zij stelt ook dat het rapport gebrekkig is omdat er maar op één moment onderzoek is gemeten. Bovendien bevat het gehuurde een open gedeelte waardoor het geluid zich makkelijk een weg baant en blijkt uit het rapport niet dat daarmee rekening is gehouden en op welke momenten de geluidsnorm niet wordt behaald en van welke bron het geluid afkomstig is. Het rapport kan volgens [eiseres] daarom niet dienen als bewijs van een geluidslek, laat staan dat het onderbouwt dat van een gebrek sprake is dat huurprijsvermindering rechtvaardigt. Zij wijst er in dat verband ook op dat [gedaagde] nooit heeft medegedeeld dat het geluid een essentiële eigenschap van het gehuurde was en wijst op artikel 2.3 van de algemene bepalingen. 
      
    
    
      4.61.
      De kantonrechter stelt voorop dat op grond van het geluidsrapport vast staat dat het gehuurde niet aan de gestelde geluidsnormen voldoet. Er is geen reden om aan te nemen dat dit onderzoek niet zorgvuldig is verricht. [eiseres] heeft haar stellingen op dat punt onvoldoende onderbouwd. Hoewel er sprake is van een monumentaal pand, hoefde [gedaagde] niet te verwachten dat na de verbouwing tot kantoorruimte de geluidsnormen zouden worden overschreden. Nu dat wel het geval blijkt te zijn, tast dat haar huurgenot wezenlijk aan. Er is daarom sprake van een gebrek. Artikel 2.3 van de algemene bepalingen staat daar niet aan in de weg, omdat dat artikel slechts bepaalt dat de huurder voor het aangaan van de huurovereenkomst onderzoekt of het gehuurde geschikt is voor de overeengekomen bestemming. Dat het gehuurde geschikt is om te worden gebruikt als kantoorruimte, staat wel vast. Er is sprake van een situatie als bedoeld in artikel 10.4 van de AB. In dat geval bestaat recht op huurvermindering vanaf het moment dat verhuurder kennis heeft van het gebrek. [gedaagde] heeft huurprijsvermindering gevorderd vanaf 1 september 2024, per die datum was [eiseres] in ieder geval bekend met het gebrek. Dus de huurvermindering wordt toegewezen vanaf die datum. De kantonrechter acht een huurprijsvermindering van 5% over de periode van 1 september 2024 tot het moment waarop dit gebrek is verholpen, passend. Bij de mondelinge behandeling is namelijk toegelicht dat de gehorigheid zich niet overal voordoet. Dat het gemis aan huurgenot vraagt om een verdergaande huurprijsvermindering is niet goed gemotiveerd.
      
    
    
      4.62.
      De vordering in reconventie onder D, om voor recht te verklaren dat als gevolg van de geluidsoverlast gedurende de periode van 1 september 2024 tot het moment aan [gedaagde] een huurprijsvermindering toekomt, zal dus worden toegewezen, in die zin dat zij recht heeft op huurprijsvermindering van 5% vanaf 1 september 2024 tot het moment waarop het gebrek is verholpen. 
      
      
        
          Tussenconclusie: de totale huurachterstand bedraagt na huurprijsvermindering en verrekening van herstelkosten € 47.303,27. 
        
      
      
    
    
      4.63.
      De totale huurachterstand op het moment van dagvaarden bedraagt na huurprijsvermindering en verrekening van herstelkosten € 47.303,27. Immers: 
      
    
    
      4.64.
      Het gehuurde was beschikbaar per 1 november 2023. Tot die datum is [gedaagde] geen huur verschuldigd. Zij is per 1 november 2023 wel huur verschuldigd. De huurprijs per 1 november 2023 bedraagt € 6.458,37 en per 1 mei 2024 € 6.663,11. Uit de escrow-overeenkomst die partijen hebben gesloten begrijpt de kantonrechter dat [gedaagde] vanaf augustus 2024 de overeengekomen huur is gaan betalen en dat de huurachterstand vanaf dat moment dus niet verder is opgelopen. Dat betekent dat zij tot 1 augustus 2024 een bedrag van € 58.739,55 (€ 38.750,22 + € 19.989,33) verschuldigd is. Op dat bedrag worden de volgende bedragen in mindering gebracht:
      
        
          € 9.687,55 (de betaalde huur over de maanden mei 2023 (€ 3.229,18) en juni 2023 (€ 6.458,37)) 
        
        
          € 750,00 (door [gedaagde] betaald op 13 september 2023, zie productie 19 en 26 bij dagvaarding) 
        
        
          € 645,83 (zie r.o. 4.49)
        
        
          € 352,90 (zie r.o. 4.50)
        
      
      De totale huurachterstand tot 1 augustus 2024 bedroeg dus € 47.303,27.  
      
    
    
      4.65.
      Vanaf 1 september 2024 is maandelijks een bedrag van € 6.329,95 verschuldigd (€ 6.663,11 – 5%), tot het moment waarop het gebrek is verholpen. Het teveel betaalde bedrag sinds 1 september 2024 mag verrekend worden met de huurachterstand. 
      
    
    
      4.66.
      De vordering in conventie onder III sub a om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de huurachterstand wordt dus toegewezen in zoverre dat [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van € 47.303,27 en dat daarop in mindering moet worden gebracht wat [gedaagde] reeds (te veel) aan huur heeft betaald. Ook de gevorderde wettelijke handelsrente (de vordering in conventie onder III sub b) over de huurachterstand wordt toegewezen. Die zal worden toegewezen zoals in de beslissing vermeld. 
      
      
        
          Rechtvaardigt de huurachterstand ontbinding en ontruiming? Nee
        
      
      
    
    
      4.67.
      De huurder is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter wijst een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Vaak zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen.
      
    
    
      4.68.
      Hoewel de huurachterstand ruim meer dan drie maanden bedraagt, heeft [gedaagde] (na beslaglegging door [eiseres] ) zekerheid gesteld tot betaling van een bedrag van € 117.632,00. Met dit bedrag kan de huurachterstand gedekt worden. [gedaagde] betaalt inmiddels ook de lopende huurtermijnen. Gelet daarop, en gelet op het feit dat [gedaagde] er voor de continuïteit van haar onderneming groot belang bij heeft dat de huurovereenkomst niet wordt ontbonden, rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding niet. 
      
    
    
      4.69.
      De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde (de vorderingen in conventie onder I en II) zullen op grond van het voorgaande worden afgewezen.
      
    
    
      4.70.
      Omdat [gedaagde] per augustus 2024 huur betaalt en de vorderingen tot ontbinding en ontruiming worden afgewezen, worden de vorderingen van [eiseres] om [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 6.663,11 (te vermeerderen met de contractuele indexering), te rekenen vanaf de maand februari 2025 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst (vordering in conventie onder III sub g) en vanaf de ontbinding tot de ontruiming (vordering in conventie onder III sub h), afgewezen. Omdat de huurprijs met 5% wordt verminderd vanwege de geluidsoverlast, zal de kantonrechter [gedaagde] desalnietteming veroordelen tot het betalen van een maandelijks bedrag aan huur van € 6.329,95 te vermeerderen met de contractuele indexering, te rekenen vanaf 1 september 2024 tot het moment waarop de geluidsoverlast is verholpen. Vanaf dat moment is de reguliere huurprijs verschuldigd. Op de aldus verschuldigde bedragen moet de al betaalde huur in mindering worden gebracht.
      
      
        
          
            [gedaagde] is de contractuele boete verschuldigd
        
      
      
    
    
      4.71.
      
        [eiseres] vordert op grond van artikel 23.2 van de algemene bepalingen betaling van € 11.575,95 aan contractuele boete tot 29 januari 2025 en daarna € 33,55 per dag, subsidiair € 6.000,00 (20 maanden x € 300,00 per maand vanaf 1 juni 2023 tot 29 januari 2025). Dit betreft de vordering in conventie onder III sub c. 
      
    
    
      4.72.
      Volgens [gedaagde] is op grond van artikel 23 lid 2 geen contractuele boete verschuldigd als de huurder een gemotiveerde betwisting indient en verhuurder daar niet binnen vier weken op reageert. Daarvan is in dit geval sprake, stelt zij. 
      
    
    
      4.73.
      De kantonrechter stelt vast dat een contractuele boete van 1% van de maandhuur (met een minimum van € 300,00 per maand) verschuldigd is, telkens als een op grond van de huurovereenkomst verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan. Lid 2 maakt daarop alleen een uitzondering als huurder ‘voor de in artikel 23 lid 1 genoemde vervaldatum’ per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij de verhuurder heeft ingediend en verhuurder binnen vier weken na ontvangst van die brief daarop niet inhoudelijk heeft gereageerd. Niet gesteld of gebleken is dat een aangetekende brief is gestuurd met een gemotiveerde vordering als bedoeld in dit artikel. Voor zover de mondelinge en schriftelijke communicatie tussen partijen al als zodanig moet worden opgevat, dan heeft [eiseres] dus ook steeds gereageerd. Van een situatie als bedoeld in artikel 23 lid 2 is dus geen sprake, ook niet als deze bepaling zeer ruim moet worden uitgelegd. In dit vonnis is vastgesteld dat [gedaagde] vanaf 1 november 2023 huur had moeten betalen. Door dit niet telkens prompt op de vervaldag (de eerste van de maand) te doen, is zij tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen. Zij is daarom de contractuele boete verschuldigd. Die bedraagt 1% van het verschuldigde per maand met een minimum van € 300,00. 
      
    
    
      4.74.
      Er van uitgaande dat [gedaagde] vanaf augustus 2024 de lopende huur op tijd heeft betaald is [gedaagde] tot augustus 2024 een boete verschuldigd van € 2.700,00 (9 maanden x € 300,00). 
      
      
        
          De buitengerechtelijke incassokosten 
        
      
      
    
    
      4.75.
      
        [eiseres] heeft gevorderd om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 13.573,00 aan incassokosten, op grond van artikel 28 lid 1 van de algemene bepalingen (de vordering in conventie onder III sub d). 
      
    
    
      4.76.
      
        [gedaagde] heeft gesteld dat deze kosten niet zijn onderbouwd, en dat deze kosten alleen voor vergoeding in aanmerking komen als deze de dubbele redelijkheidstoets doorstaan en het liquidatietarief daar geen betrekking op heeft. Volgens haar wordt aan deze eis niet voldaan. Zij doet ten slotte een beroep op matiging. 
      
    
    
      4.77.
      
        In artikel 28 lid 1 staat:
        “In alle gevallen waarin (Ver)Huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (Ver)Huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (Ver)Huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of Huurder tot ontruiming te dwingen, is (Ver)Huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte - met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (Ver)Huurder te betalen proceskosten - aan (Ver)Huurder te voldoen. 
        De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 25.000 per geval exclusief de griffierechten. Bij een procedure worden de kosten van experts (advocaten, deurwaarders ed.) door de in het ongelijk gestelde partij vergoed. 
        Artikel 6: 96 Burgerlijk Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, is daarmee tussen partijen niet van toepassing.”
      
      
    
    
      4.78.
      De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Partijen zijn een vergoeding overeengekomen die van de wettelijke regeling afwijkt. Omdat [eiseres] heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf, mag van de wettelijke regeling worden afgeweken. Daarom zal de vordering worden getoetst aan de oriëntatiepunten in het Rapport BGK-integraal, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. De door [eiseres] gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke (incasso) kosten zal worden toegewezen, tot een bedrag van 15% van de toegewezen hoofdsom, zoals overeengekomen. Dat betekent dat een bedrag van € 7.095,49 toewijsbaar is. Er zijn geen redenen om tot matiging over te gaan. 
      
    
    
      4.79.
      
        [gedaagde] heeft gevorderd (vordering in reconventie onder 2) om [eiseres] te veroordelen tot betaling van € 52.754,26 ter vergoeding van de alle door haar gemaakte kosten, in en buiten rechte (vordering in reconventie onder 2). Zij heeft deze vordering gegrond op artikel 28 lid 1 van de algemene bepalingen. [eiseres] heeft verweer gevoerd. Ten eerste beperkt artikel 28 lid 1 de kosten tot 15% van de hoofdsom, ten tweede heeft [gedaagde] haar vordering niet onderbouwd. Ten derde vordert zij kosten die onder de proceskosten vallen. Advocaatkosten vallen namelijk buiten de regeling van artikel 28.1, zo stelt zij. 
      
    
    
      4.80.
      De door [gedaagde] gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke (incasso) kosten zal worden toegewezen, tot een bedrag van 15% van de toegewezen hoofdsom, zoals overeengekomen. Dat betekent dat een bedrag van € 921,22 toewijsbaar is. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet € 504,17 betalen voor het schilderen van de muur
        
      
      
    
    
      4.81.
      
        [eiseres] heeft gevorderd om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 504,17 voor het schilderen van de muur (de vordering in conventie onder III sub f). [gedaagde] heeft daar geen verweer tegen gevoerd. Deze vordering wordt toegewezen. 
      
      
        
          De vordering tot betaling van schadevergoeding als gevolg van de beslaglegging wordt afgewezen
        
      
      
    
    
      4.82.
      
        [gedaagde] heeft gevorderd om [eiseres] te veroordelen tot het betalen van schadevergoeding als gevolg van de door [eiseres] gelegde beslagen, nader op te maken bij staat (vordering in reconventie onder 3). Volgens haar zijn de beslagen rauwelijks gelegd, en waren deze onnodig en buitenproportioneel. Partijen waren immers juist in gesprek over een regeling toen er onverwacht beslag werd gelegd. [eiseres] heeft aangevoerd dat [gedaagde] een aanzienlijke huurachterstand heeft laten ontstaan en het beslag dus niet onnodig was. 
      
    
    
      4.83.
      De vordering wordt afgewezen. De beslagen zijn gelegd nadat er een aanzienlijke huurachterstand was ontstaan. De beslagen zijn dus niet onnodig gelegd. Van onrechtmatig handelen, waardoor er grond zou zijn voor schadevergoeding, is dan ook geen sprake.  
      
      
        
          De proceskosten in conventie 
        
      
      
    
    
      4.84.
      
        [eiseres] vordert [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 2.111,19 voor kosten deurwaardersexploten, € 688,00 voor griffierecht en € 815,00 voor salaris gemachtigde (1,0 punt(en) × € 815,00), totaal € 3.614,19. 
      
    
    
      4.85.
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                119,40
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                773,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                1.900,00
              
              
                (2 punten × € 950,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.927,40
              
              
                
              
            
          
        
      
      Bij het bepalen van het griffierecht is rekening gehouden met het al betaalde griffierecht voor het verzoek tot het leggen van conservatoir beslag.
      
      
        
          De proceskosten in reconventie 
        
      
      
    
    
      4.86.
      
        [eiseres] is deels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                339,00
              
              
                (2 punten × factor 0,5 × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                474,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.87.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
        
          Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard 
        
      
      
    
    
      4.88.
      
        [eiseres] heeft gevorderd om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [gedaagde] heeft daar verweer tegen gevoerd. Zij stelt dat [eiseres] genoeg zekerheid heeft om de uitkomst van een hoger beroep af te wachten, gelet op de gestelde zekerheid door [gedaagde] . Het belang van [gedaagde] bij een weigering van de uitvoerbaarheid bij voorraad weegt zwaarder.    
      
      
        4.89..	Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De beslissing van de kantonrechter moet dus worden gevolgd, ook als een van de partijen hoger beroep instelt. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt. Het belang van [eiseres] om haar openstaande vordering te kunnen innen weegt, gelet op de hoogte van de betalingsachterstand, zwaarder dan het belang van [gedaagde] om een uitspraak in hoger beroep af te wachten. 
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 47.303,27 ten titel van achterstallige huur tot 1 augustus 2024 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over de verschuldigde maandelijkse huurprijs, telkens vanaf de eerste van de betreffende maand tot de dag van volledige betaling, 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 2.700,00 aan contractuele boete,   
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 504,17 voor het schilderen van de muur,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 6.329,95 aan huur te vermeerderen met de contractuele indexering, te rekenen vanaf 1 september 2024, tot het moment dat de geluidsoverlast verholpen is (vanaf dat moment geldt een huurbetalingsverplichting van € 6.663,11 per maand te vermeerderen met de contractuele indexering), met dien verstande dat de reeds betaalde huur op deze veroordeling in mindering moet worden gebracht,
      
    
    
      5.5.
      bepaalt dat het sinds 1 september 2024 teveel betaalde bedrag aan huur (5%) verrekend mag worden met de huurachterstand als bedoeld in r.o. 5.1.,
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 7.095,49 aan buitengerechtelijke incassokosten,
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [gedaagde] in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 3.614,19,
      
    
    
      5.8.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.927,40, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.9.
      verklaart voor recht dat [eiseres] toerekenbaar tekortgeschoten is in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst,
      
    
    
      5.10.
      verklaart voor recht dat het gehuurde niet gereed was op 1 mei 2023 en pas op 1 november 2023 aan [gedaagde] ter beschikking is gesteld zodat [gedaagde] tot 1 november 2023 geen huurprijs en geen servicekosten noch overige verplichtingen aan [eiseres] verschuldigd was, 
      
    
    
      5.11.
      verklaart voor recht dat [gedaagde] als gevolg van de vastgestelde gebreken een huurprijsvermindering van 10% toekomt over de periode 1 november 2023 tot en met 20 november 2023, 
      
    
    
      5.12.
      verklaart voor recht dat als gevolg van de geluidsoverlast aan [gedaagde] een huurprijsvermindering toekomt van 5% vanaf 1 september 2024 tot het moment waarop de geluidsoverlast is verholpen,
      
    
    
      5.13.
      veroordeelt [eiseres] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 6.141,48, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW met ingang van 27 maart 2025, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.14.
      veroordeelt [eiseres] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 921,22 aan buitengerechtelijke kosten,
      
    
    
      5.15.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 474,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.16.
      veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
      
        
          in conventie en in reconventie 
        
      
      
    
    
      5.17.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.18.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op 5 november 2025.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        28934
      
    
  
  
     Art. 11.7
  
  
     Het hierna opgenomen art. 26.1 van de toepasselijke algemene bepalingen
  
  
     artikel 7:204 lid 2 BW 
  
  
     artikel 7:207 BW
  
  
     artikel 7:206 BW
  
  
     Zie artikel 7:209 jo. 7:207 BW 
  
  
     Prod. 22 bij dagvaarding