ECLI:NL:RBAMS:2025:7622, Rechtbank Amsterdam, 08-10-2025, C/13/742811 / HA ZA 23-1062
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Eindvonnis. In het tussenvonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat dwaling omtrent de koopsom van 20% van de waarde van de appartementsrechten voorshands kan worden aangenomen, maar dat dit afhankelijk is van nadere toelichting aan de kant van eisers. Daarbij is gedaagde toegelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen het voorshands bewijs dat het bedrag van € 353.000,- ten tijde van de verkoop martkconform was. De rechtbank is van oordeel dat gedaagde in het tegenbewijs is geslaagd

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/742811 / HA ZA 23-1062
    
    
    
      
        Vonnis van 8 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 2. [eiser 2] , 3. [eiser 3] , 
    
      allen wonende te [woonplaats] ,
      eisende partijen in conventie in de hoofdzaak,
      verwerende partijen in reconventie in de hoofdzaak,eisende partijen in het incident, 
      hierna samen te noemen: [eisers] , en afzonderlijk [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] ,
      advocaat: mr. W.A. van Sambeek,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheidSONNEVANCK VASTGOED FONDS B.V., 
      gevestigd te Eersel,
      gedaagde partij in conventie in de hoofdzaak,
      eisende partij in reconventie in de hoofdzaak,verwerende partij in het incident,
      hierna te noemen: Sonnevanck,
      advocaat: mr. D. Fasseur.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - het tussenvonnis van 22 januari 2025 (hierna: het tussenvonnis) en de daarin vermelde processtukken,- de akte uitlating van [eisers] van 19 februari 2025, - de antwoordakte tevens akte bewijsopdracht aan de zijde van Sonnevanck van 19 maart 2025, - de akte uitlating van [eisers] van 7 mei 2025,- de akte uitlating productie 49 aan de zijde van Sonnevanck.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
    
      
        In conventie: 
      
    
    
    
      
        vordering [eisers] en bewijsopdracht Sonnevanck 
      
    
    
    
      2.1.
      In het tussenvonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat dwaling omtrent de koopsom van 20% van de waarde van de appartementsrechten voorshands kan worden aangenomen, maar dat dit afhankelijk is van nadere toelichting aan de kant van [eisers] Daarbij is Sonnevanck toegelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen het voorshands bewijs dat het bedrag van € 353.000,- ten tijde van de verkoop martkconform was. [eisers] is toegelaten nog enkele vragen te beantwoorden. 
      
    
    
      2.2.
      Ter uitvoering van het tussenvonnis heeft [eisers] in zijn akte van 19 februari 2025 de aanvullende vragen van de rechtbank beantwoord. Sonnevanck heeft op haar beurt haar opmerkingen over de bewijsopdracht gemaakt. Partijen hebben nog over en weer gereageerd op elkaars producties. 
      
    
    
      2.3.
      De rechtbank is van oordeel dat Sonnevanck in het tegenbewijs is geslaagd. Dat zal hierna worden toegelicht waarbij eerst het volgende over de beslissingen in het tussenvonnis van 22 januari 2025 worden opgemerkt. 
      
      
        
          beslissingen vooraf 
        
      
      
    
    
      2.4.
      Sonnevanck stelt dat de rechtbank voor het formuleren van de bewijsopdracht is uitgegaan van verkeerde uitgangspunten. 
      
    
    
      2.5.
      In rechtsoverweging 6.13 van het tussenvonnis is de rechtbank uitgegaan van een periode van twee jaar voor de prijsstijging. Sonnevanck heeft onderbouwd dat het moet gaan om een periode van 5,5 jaar, namelijk het moment van het sluiten van de overeenkomst op 5 juli 2018 en het moment van de aanbieding aan [eisers] door Sonnevanck in 2023. [eisers] blijft betogen dat uitgegaan moet worden van het moment van levering in 2021 en dat overigens als 2018 als uitgangspunt wordt genomen, evenmin van een marktconforme waarde sprake was geweest. De rechtbank volgt Sonnevanck in haar standpunt. Zij komt in zoverre terug op deze vaststelling en zal voor de rest van dit vonnis uitgaan van een periode van 5,5 jaar. Het staat vast dat de prijs voor 20% van de 16 appartementen bij de aanvankelijke koopovereenkomst uit 2018 is vastgesteld op € 525.000 en dat dit de basis is geweest voor de prijsbepaling voor 20% van de 12 appartementen in 2021 op € 353.000. Het gaat er dus om of € 525.000 in 2018 een marktconforme prijs was.
      
      
        
          De overeengekomen prijs is marktconform
        
      
      
    
    
      2.6.
      
        Sonnevanck stelt dat de koopsom van € 525.000,- (voor 20% eigendom van 16 appartementen) uit de koker komt van de fiscalist van [eiser 1] , [naam 1] . Uit de door Sonnevanck overgelegde mail van [naam 1] uit 2017 en uit de motivering van Sonnevanck blijkt dat het bedrag als volgt is opgebouwd:
        
          a. een lening aan [eiser 1] van 20% van € 1.563.000,-		€ 312.600,-b. betaling van 20% aankoopsom en bijkomende kosten 87B	€ 166.000,- 								€ 478.600,-
      
      
    
    
      2.7.
      Uiteindelijk zijn partijen een prijs overeengekomen van € 525.000,-.
      
    
    
      2.8.
      Naast de onderbouwing van Sonnevanck dat het bovengenoemde bedrag niet van haar afkomstig is, heeft zij ook een berekening gemaakt op basis van de uitgangspunten van [eisers]  stelt dat hij er bij de prijsbepaling destijds vanuit is gegaan dat deze lag binnen de bandbreedte van de hoogte van de WOZ waarde en de pro resto hypotheekschuld. Uit de door [eisers] overgelegde stukken blijkt dat het daarbij gaat om een bandbreedte tussen de € 2.500,000,- (voor de pro resto hypotheekschuld) en € 3.112.000,- (voor de WOZ waarde). 20% daarvan komt neer op een bandbreedte tussen de € 500.000,- en € 622.400,-. Het gemiddelde bedrag daarvan is € 561.200,-. 
      
    
    
      2.9.
      Zoals hiervoor genoemd hebben partijen destijds een bedrag afgesproken van € 525.000,- Aldus een verschil van € 36.200,- met het bedrag gebaseerd op de uitgangspunten van [eisers] De rechtbank is het met Sonnevanck eens dat een dergelijk verschil niet tot dwaling leidt. Dit betekent dat Sonnevanck slaagt in het leveren van tegenbewijs, de dwaling is niet bewezen en de vordering in conventie onder I. primair 1., 2. en 3. wordt daarom afgewezen. 
      
      
        
          Verdere beoordeling van de vordering van [eisers]
        
      
      
    
    
      2.10.
      Het volgende punt waarover moet worden beslist is de terugleveringsprijs van het aandeel dat Sonnevanck heeft in de uiteindelijke 12 appartementen. [eisers] vordert onder I subsidiair dat Sonnevanck wordt verplicht om haar deel in de 12 appartementen te koop aan te bieden voor een koopprijs van € 353.000 te vermeerderen met de gemiddelde historische prijsontwikkeling vanaf 5 juli 2021 of anders vanaf 5 juli 2018, althans een in goede justitie te bepalen koopprijs, op straffe van een dwangsom. Als uitgegaan moet worden van een taxatie van de 12 appartementen, waardeert zij met verwijzing naar het KRK-rapport (zie onder 6.16 van het tussenvonnis) de horeca-appartementen op 25 september 2023 op € 7.825.000 en de woningen zonder leegstand op € 1.550.000, totaal € 9.375.000. 20% daarvan is € 1.875.000. 
      
    
    
      2.11.
      Sonnevanck stelt dat het moet gaan om een prijs tussen de € 1.846.760,- en € 2.300,000,-. Op basis van de balans uit de jaarrekening over 2023 (opbrengsten van afgerond € 461.690) en met een kapitalisatiefactor van 20 waardeert Sonnevanck de appartementen op € 9.233.800. 20% daarvan is € 1.846.760. 
      
    
    
      2.12.
      Uit de overeenkomst blijkt dat terug geleverd kan worden tegen een marktconforme prijs. Nu is geoordeeld dat [eisers] niet heeft gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomst is er geen aanleiding om voor de huidige marktconforme waarde uit te gaan van de koopprijs in 2018. Sonnevanck heeft in 2023 aan [eisers] een bedrag gevraagd van € 2.300.000 voor haar gedeelte in de 12 appartementen. Dit bedrag is verder niet cijfermatig onderbouwd en door [eisers] betwist, zodat er niet van uit kan worden gegaan dat dit een marktconforme prijs is. Hierna volgt welke andere aspecten in aanmerking worden genomen bij het bepalen van een marktconforme waarde.
      
    
    
      2.13.
      De rechtbank volgt de opmerkingen van Sonnevanck dat bij het bepalen van een marktconforme prijs voor beleggingspanden de werkelijke huurwaarde van groot belang is, waarin onder meer de locatie van het object als belangrijk aspect is verdisconteerd. [eisers] stelt – onderbouwd door de opmerkingen van [naam 2] in zijn initiële KRK-rapport aangevuld met brieven van 18 februari en 4 mei 2025 – dat de waarde ook wordt beïnvloed door onder andere de looptijd van huurcontracten, de kwaliteit van de huurders, de potentie van het object, het niveau van de rente en regelgeving van de lokale of centrale overheid. Ook is bij die bepaling van de waarde het wettelijk uitgangspunt dat koop geen huur breekt van belang en dat brengt mee dat met de relatief lage huren van de zoon en kleinzoon van [eiser 1] gerekend moet worden.
      
      
        
          Wat is er geleverd in 2021?
          1 [adres 1] en [adres 2] – ( [locatie 1] - [sectienummer 1] index 1) horeca2 [adres 3] en [adres 4] –  ( [locatie 2] - [sectienummer 1] index 2) Woonruimte3 Woon/bedrijfsruimte [adres 1] ( [locatie 3] en [adres 2] - [sectienummer 1] index 3) woning kleinzoon [naam 3]
        
          4 [adres 5] – ( [locatie 4] [sectienummer 2] index 1) horeca5 [adres 5] – ( [locatie 5] [sectienummer 2] index 2)  horeca6 [adres 5] – ( [locatie 4] [sectienummer 2] index 3) horeca 7 [adres 5] – ( [locatie 6] [sectienummer 2] index 4) horeca 8 [adres 5] – ( [locatie 6] [sectienummer 2] index 5) horeca 9 [adres 5] – ( [locatie 6] [sectienummer 2] index 6) horeca 10 [adres 5] -  ( [locatie 7] [sectienummer 2] index 8) woning zoon11 [adres 5] (ook wel genoemd [adres 6] )– ( [locatie 7] [sectienummer 2] index 10) woning zoon 12 [adres 5] (ook wel genoemd [adres 6] )– ( [locatie 7] [sectienummer 2] index 12) horeca. 
      
    
    
      2.14.
      De door partijen beredeneerde bedragen ontlopen elkaar niet veel. Na de uitleg van beide partijen (daarbij geholpen door hun adviseurs), stelt de rechtbank vast dat de kapitalisatiefactoren voor horeca en woonruimte onderling kunnen verschillen en ook in verschillende jaren kunnen wijzigen. Omdat deze factoren geen harde cijfers kennen en telkens weer van andere in 2.13 genoemde factoren afhankelijk zijn, zal de rechtbank de marktconforme waarde van de 12 appartementen per september 2023 vastleggen op het gemiddelde van deze waardes, dus schatten op (€ 1.846.760 + € 1.875.000) : 2 = € 1.860.880. Inmiddels is het vrijwel precies 2 jaar later. Het horecadeel van dit vastgoed is 7.825.000 / 9.375.000 = afgerond 83%-deel. Het woningdeel is 1.550.000 / 9.375.000 = afgerond 17%-deel. Partijen kunnen dit bedrag indexeren met de koopwaardeontwikkeling voor horeca vastgoed in het [stadsdeel] van september 2023 tot september 2025 over 83% van € 1.860.880 en met het prijsindexcijfer voor koopwoningen in het [stadsdeel] in dezelfde periode over 17% van € 1.860.880. Als vervolgens deze bedragen worden opgeteld, wordt uitgekomen op de marktconforme waarde die de rechtbank bij deze vaststelt per september 2025. In zoverre wordt de vordering van [eisers] onder I subsidiair toegewezen. Een dwangsom zal worden opgelegd en gemaximeerd zoals onder de beslissing vermeld. De vordering van Sonnevanck onder iii. zal tevens worden toegewezen. [eisers] zal 3 maanden na het aanbod de tijd krijgen om op het aanbod van Sonnevanck al of niet in te gaan. 
      
    
    
      2.15.
      Ten aanzien van het gevorderde II primair onder 1, subsidiair onder 2 en primair en subsidiair onder 3 is al beslist in het tussenvonnis onder 6.18 tot en met 6.23. [eisers] heeft voor 13 dagen dwangsommen verbeurd. De vorderingen onder II worden afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      2.16.
      Partijen hebben over en weer gelijk gekregen, daarom zullen de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd, zodat ieder de eigen kosten zal dragen. 
      
      
        
          Reconventie 
        
      
      
      
        
          Restant huuropbrengst 
        
      
      
    
    
      2.17.
      In het tussenvonnis (zie vanaf r.o. 7.2. e.v.) heeft de rechtbank al beslist dat Sonnevanck 20% ten goede komt van een bedrag van € 198.751,66. Dit komt neer op een bedrag van € 39.750,32.
    
    
      2.18.
      Daarbij moet er nog een bedrag van € 342,48 opgeteld worden zijnde 20% van de factuur van de notaris van € 1.712,42 nu dit bedrag door [eisers] abusievelijk is verwerkt in de administratie van de gezamenlijke exploitatie. Dit bedrag komt ten goede van Sonnevanck. Ten aanzien van het bedrag van € 3.726,80 voor AIM advocaten heeft Sonnevanck verklaard dat zij deze kosten aanvaardt. Aldus komt 20% van dit bedrag ten laste van Sonnevanck, te weten € 745,36 die van het bedrag wordt afgetrokken. Verder is de verminderde huuropbrengst van Yip van € 16.666 in het tussenvonnis voorlopig voor rekening van [eisers] gebracht. [eisers] heeft daarover in haar akte aan de hand van e-mailwisseling en een factuur gesteld dat partijen zijn overeengekomen dat deze huurkorting zou worden gegeven. Sonnevanck heeft dit niet langer betwist, zodat zij daar geen recht op heeft.
      
    
    
      2.19.
      Aldus komt het totaalbedrag waarop Sonnevanck recht heeft in het kader van de opbrengst vanaf 2021 uit op € 39.750,32 + € 342,48 – € 745,36 = € 39.347,44. De vordering van Sonnevanck onder i. wordt in zoverre toegewezen.
      
    
    
      2.20.
      Het door [eisers] ten laste van Sonnevanck gelegde beslag wordt bij dit vonnis opgeheven. Een dwangsom daarvoor opleggen is dus niet nodig, Sonnevanck heeft daarbij geen belang. De vordering van Sonnevanck onder ii. wordt in zoverre toegewezen. 
      
    
    
      2.21.
      Hiervoor onder 2.14 is al overwogen dat Sonnevanck haar aandeel aan een derde mag vervreemden als [eisers] niet binnen drie maanden na het aanbod daarop is ingegaan. De vordering van Sonnevanck onder iii. wordt toegewezen. De vorderingen onder iv. en v. worden afgewezen op de gronden vermeld in het tussenvonnis onder 7.6 en 7.9.
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      2.22.
      
        
          [eisers] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Aan de kant van Sonnevanck worden die begroot op:
        Salaris advocaat		€ 	1.179	(1,5 punten ad € 786).
      
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      veroordeelt Sonnevanck om haar onverdeeld aandeel van 20% in het eigendom van de 12 appartementen binnen vier weken aan [eisers] te koop aan te bieden voor een in goede justitie bepaalde koopprijs van € 1.860.880,- om te rekenen naar de prijs op de verkoopdatum berekend vanuit prijsindex koop horecabedrijf 2025, te rekenen over 83% van € 1.860.880 en vanuit de prijsindex woonruimte [stadsdeel] 2025 te rekenen over 17% van € 1.860.880 alles zoals verwoord in overweging 2.15, 
      
    
    
      3.2.
      als Sonnevanck niet aan de veroordeling onder 3.1 voldoet, verbeurt zij een dwangsom van € 5.000 per dag of gedeelte van een dag, met een maximum van € 450.000,
      
    
    
      3.3.
      
        [eisers] zal tot drie maanden na het aanbod de tijd krijgen om daar al of niet op in te gaan, 
    
    
      3.4.
      compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.5.
      veroordeelt [eisers] hoofdelijk tot betaling van € 39.347,44. aan Sonnevanck, 
      
    
    
      3.6.
      heft op het door [eisers] ten laste van Sonnevanck gelegde beslag,  
      
    
    
      3.7.
      verklaart voor recht dat Sonnevanck haar aandeel in de gemeenschap mag vervreemden aan derden als [eisers] niet binnen drie maanden na het aanbod op basis van het in 3.1 in conventie bepaalde aankoopbedrag wil ingaan,
      
    
    
      3.8.
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten aan de zijde van Sonnevanck begroot op € 1.179 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      3.9.
      begroot de nakosten op € 278,- zonder betekening, verhoogd met € 92,- in geval van betekening, 
      
      
        
          In conventie en reconventie 
        
      
      
    
    
      3.10.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      3.11.
      wijst af het meer of anders gevorderde. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. C.M.E. de Koning, rechter, bijgestaan door mr. S.C.C. Valk, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2025.