ECLI:NL:RBOVE:2025:7355, Rechtbank Overijssel, 09-12-2025, 11781076 \ CV EXPL  25-1173
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-12-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: De huurcommissie heeft op verzoek van huurder beslist dat er sprake is van een gebrek aan de zolderruimte van de woning die huurder van Viverion huurt, en dat huurder daarom minder huur mag betalen vanaf 1 maart 2024. Viverion is het daar niet mee eens: volgens haar is er van een technisch gebrek geen sprake (meer). De kantonrechter kan met Viverion niet tot de conclusie komen dat er sprake is van een gebrek aan de zolderruimte. Er valt geen technische oorzaak aan het dak aan te wijzen die zou kunnen leiden tot de geuroverlast die huurder nu (nog) ervaart, terwijl derden, waaronder de kantonrechter, de geuroverlast niet hebben waargenomen toen zij op de zolder waren. De vorderingen van Viverion worden daarom toegewezen, die van huurder niet.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Almelo
    
    
    
      Zaaknummer: 11781076 \ CV EXPL  25-1173
    
    
    
      
        Vonnis van 9 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING VIVERION, 
      te Lochem,
      eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: Viverion,
      gemachtigde: mr. W.B. te Woerd,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [partij B]
        , 
      te [woonplaats],
      gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [partij B],
      procederend in persoon.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de brief waarin is meegedeeld dat een descente met mondelinge behandeling is bepaald
      - de descente en de mondelinge behandeling op 10 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2Samenvatting
    
    
      De huurcommissie heeft op verzoek van [partij B] beslist dat er sprake is van een gebrek aan de zolderruimte van de woning die [partij B] van Viverion huurt, en dat [partij B] daarom minder huur mag betalen vanaf 1 maart 2024. Viverion is het daar niet mee eens: volgens haar is er van een technisch gebrek geen sprake (meer). De kantonrechter kan met Viverion niet tot de conclusie komen dat er sprake is van een gebrek aan de zolderruimte. Er valt geen technische oorzaak aan het dak aan te wijzen die zou kunnen leiden tot de geuroverlast die [partij B] nu (nog) ervaart, terwijl derden, waaronder de kantonrechter, de geuroverlast niet hebben waargenomen toen zij op de zolder waren. De vorderingen van Viverion worden daarom toegewezen, die van [partij B] niet.
      
        3.	De feiten en het geschil
      
    
    
    
      3.1.
      Woningstichting Viverion verhuurt met ingang van 8 oktober 2020 aan [partij B] en haar moeder [moeder] de woning aan de [adres]. Daarvóór was alleen [moeder] huurder van het gehuurde, vanaf 29 december 2017.
      
    
    
      3.2.
      In 2020/2021 zijn er verduurzamingswerkzaamheden uitgevoerd aan het gehuurde, waaronder isolatie van het dak. In december 2021 wordt voor het eerst bij Viverion melding gemaakt van een hoge luchtvochtigheid en condensvorming op de zolderruimte van de woning. Hierop volgt een vrij uitgebreid proces van onderzoek en van het uit (laten) voeren van werkzaamheden op de zolder door Viverion, terwijl [partij B] tweemaal naar de huurcommissie gaat voor huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken.
      
    
    
      3.3.
      
        Op 6 juli 2023 verzoekt [partij B] de huurcommissie voor het eerst om huurverlaging toe te kennen in verband met onderhoudsgebreken aan de zolder.
        De huurcommissie laat een rapport van onderzoek opmaken en bezoekt de woning op 31 augustus 2023. In het rapport van onderzoek staat onder meer:
        
          …
        
        
          Klacht (1)
        
        
          Schimmelvorming aan de binnenzijde van het dak op de zolderverdieping.
        
      
      
      
        
          Tijdens het onderzoek is het volgende geconstateerd
        
      
      
      
        
          Eind 2021 diende de huurder klachten in bij de verhuurder met betrekking tot een hoge luchtvochtigheid, schimmelvorming en condens problemen op de zolderverdieping van de gehuurde woning. In reactie hierop heeft de verhuurder een onderzoek laten uitvoeren waarbij de klachten zijn vastgelegd. Daarnaast is een onderhoudsbedrijf ingeschakeld om mogelijke lekkages te onderzoeken. De conclusie van dit onderzoek was dat er geen onderhoudsproblemen of lekkages werden waargenomen. Een verzoek van de huurder om mechanische ventilatie aan te brengen werd afgewezen door de verhuurder, die beweerde dat de woningen aan de vereisten voldeed en dat de problemen werden veroorzaakt door het gedrag van de bewoners. De huurder benadrukte echter dat er voor 2021 geen problemen waren en dat deze begonnen nadat het dak aan de binnenzijde was geïsoleerd.
        
      
      
      
        
          Vanwege aanhoudende problemen heeft de verhuurder in mei 2023 een onderzoek laten uitvoeren door Maat Ingenieurs in de gehuurde woonruimte. Uit dit onderzoek kwam naar voren dat condensatie op trad tussen het dakbeschot en de na-isolatie als gevolg van verschillende factoren. Het rapport van Maat Ingenieurs gaf aan dat er werkzaamheden moesten worden uitgevoerd om de situatie te verbeteren. Hoewel de verhuurder beweerde dat de probleem al waren opgelost, merkte de rapporteur op dat de werkzaamheden nog niet waren voltooid.
        
      
      
      
        
          Tijdens het onderzoek is door de rapporteur bij het dakraam aan de voorzijde glaswol isolatie waargenomen tussen de dak sporen met een zwarte folie. Dit kan erop wijzen dat het dak mogelijk al vanaf de fabriek is geïsoleerd aan de buitenzijde. Het kan ook zijn aangebracht ter plaatse van het dakraam om tocht en kou te voorkomen. De rapporteur adviseert verder onderzoek naar de opbouw van de dakconstructie om de oorzaak van de condensatieproblemen vast te stellen.
        
      
      
      
        
          Het rapport van Maat Ingenieurs suggereert dat de condensatieproblemen en schimmelvorming mogelijk te wijten zijn aan een verkeerde opbouw en toepassing van de na-isolatie. Het is aanbevolen dat, zodra de opbouw van de bestaande dak constructie bekend is, de aanbevelingen van Maat Ingenieurs worden gevolgd om de situatie onder controle te krijgen.
        
      
      
      
        
          Tijdens het onderzoek werd ook geringe schimmelvorming waargenomen bij het dak aan de achterzijde van de slaapkamer, met een oppervlakte van 1,0 m x 0,5 m (0,5 vierkante meter). Deze schimmelvorming werd mogelijk veroorzaakt door de eerder genoemde problemen. Gebaseerd op het rapport dat is toegevoegd aan het dossier, kon de slaapkamer als gevolg van de schimmelvorming niet worden beschouwd als een gezonde leefruimte.
        
        
          …
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        Op 6 december 2023 doet de huurcommissie uitspraak. In de uitspraak staat onder meer:
        
          …
        
        
          Kern van de uitspraak
        
        
          ● De huurprijs van € 621,12 per maand wordt vanaf 1 mei 2023 tijdelijk verlaagd tot 
        
        
          € 372,67 per maand.
        
        
          …
        
        
          Onderhoud en gebreken
        
        
          Uit het onderzoeksrapport blijkt dat er condensatieproblemen en schimmelvorming op de zolder zijn. De zolder wordt door de huurder gebruikt als slaapkamer. Uit het deskundigenrapport wat in opdracht van verhuurder is opgesteld blijkt dat de vochtproblematiek achter de isolatieplaten het gevolg van condensatie is. De condensatie ontstaat doordat er een luchtspouw achter de isolatieplaten en het dakbeschot is, in combinatie met het verfsysteem op het originele dakbeschot welke dampdicht is. Ook is er schimmelvorming ontstaan tegen het dakbeschot aan de binnenzijde.
        
      
      
      
        
          De verhuurder heeft in september herstelwerkzaamheden laten uitvoeren. Verhuurder heeft vervolgens het vochtgehalte in het dak gemeten. Het resultaat van deze vochtmeting was positief. Verhuurder heeft op de zitting gemeld dat de isolatie en december zal worden terug geplaatst waarna de zolder verder zal worden afgewerkt.
        
      
      
      
        
          De onderzoeker van de Huurcommissie heeft geconcludeerd dat er sprake kan zijn van een gebrek in categorie B (nummer 2). De commissie vindt in dit geval de aangetroffen feitelijke situatie meer passend bij de omschrijving van een ernstig gebrek in categorie C (nummer V3).
        
      
      
      
        
          Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de huurcommissie oor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de huurcommissie een ernstig gebrek:
        
        
          ● In het slaapvertrek op zolder is er sprake van ernstige condens- en schimmelvorming welke het gevolg is van een technische tekortkoming van de constructie van de woonruimte. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V3).
        
      
      
      
        
          Bij een gebrek in categorie C kan de huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. In deze situatie vindt de huurcommissie een tijdelijke verlaging tot 60% van de geldende huurprijs redelijk, nu verhuurder zich niet alleen inspant om het gebrek op te lossen, maar ook daadwerkelijk reeds herstelwerkzaamheden in gang heeft gezet.
        
        
          …
        
      
      
    
    
      3.5.
      Viverion heeft de werkzaamheden afgerond op 15 december 2023 en zij is sindsdien van mening dat met de afgeronde werkzaamheden de (technische) oorzaak van het vocht- en schimmelprobleem op de zolder is verholpen. Ook na een klacht van [partij B] in maart 2024, over stankoverlast op de zolder, stelt Viverion dat volgens haar alles is hersteld en het probleem is opgelost.
      
    
    
      3.6.
      
        Omdat de klachten naar de mening van [partij B] in april 2024 nog niet zijn verholpen doet zij (wederom) een verzoek aan de huurcommissie tot huurprijsverlaging. 
        De huurcommissie laat vervolgens wederom een rapport van onderzoek opmaken na een onderzoek op 25 februari 2025. In dat tweede rapport van onderzoek staat onder meer:
        
          …
        
        
          Algemene conclusie
        
        
          Volgens de bevindingen van de rapporteur kent de woonruimte ernstige gebreken in de Categorie C. Dit kan leiden tot een tijdelijke verlaging tot 40% van de geldende huurprijs.
        
        
          …
        
        
          Klacht
        
        
          Klacht van de huurder:
        
        
          - Stankproblemen tot op heden aanwezig zie vorige oud zaaknummer.
        
      
      
      
        
          Tijdens het onderzoek geconstateerd:
        
        
          De huurder zou ondanks de inspanningen van de verhuurder nog steeds hinder van stank op de (zolder)slaapkamer ondervinden. De door huurder omschreven stank is tijdens het onderzoek echter niet door de onderzoeker geconstateerd of vastgesteld.
        
      
      
      
        
          Wel heeft de onderzoeker druppels vocht op diverse plekken aan de dakconstructie geconstateerd. De druppels komen via naden en kieren vanuit de (dak)constructie naar binnen en hangen aan de binnenbetimmering. De vochtdruppels konden helaas -met de beschikbare apparatuur van het secretariaat- onvoldoende duidelijk in beeld worden gebracht en zijn dus niet in dit rapport opgenomen. Toch heeft de onderzoeker de druppels in het bijzijn van partijen duidelijk kunnen waarnemen.
        
      
      
      
        
          Naar de mening van de onderzoeker is het niet uitgesloten dat het dampscherm in de nieuw aangebrachte dakconstructie op een verkeerde plek of onjuist is geplaatst.
        
      
      
      
        
          De gemachtigde van de (ver)huurder, die tijdens  het onderzoek aanwezig was, gaf desgevraagd aan een en ander te zullen onderzoeken en de huurcommissie hiervan op de hoogte te stellen. De verhuurder heeft inmiddels op 5 maart 2025 gereageerd en te verwijzen naar de zaak met het kenmerk [kenmerknummer].
        
      
      
      
        
          De onderzoeker is op basis van zijn bevindingen het volgende van mening.
        
        
          De rapportage van de huurcommissie in de zaak met [kenmerknummer] is duidelijk en gaf toen al aan dat er mogelijk iets aan de hand zou kunnen zijn aan de opbouw van de dakconstructie.
        
      
      
      
        
          Kennelijk zijn de werkzaamheden die de verhuurder, na dit onderzoek van de huurcommissie op 31 augustus 2023 heeft uitgevoerd, onvoldoende geweest om de (vocht)overlast voor de huurder in voldoende mate te beperken.
        
        
          …
        
        
          De klacht kan -in overeenstemming  met het beleid van de huurcommissie- ook na dit recente onderzoek gezien worden als een gebrek. Het gebrek staat in het gebrekenboek van de huurcommissie als volgt omschreven:
        
      
      
      
        
          (CV3) Ernstige schimmel- en/of vochtoverlast door condensatie van waterdamp op het plafond, wanden en/of andere delen van een tot de woonruimte behorende verblijfsruimte.
        
        
          …
        
      
      
    
    
      3.7.
      
        Op 13 mei 2025 doet de huurcommissie opnieuw uitspraak en in die uitspraak staat onder meer: 
        
          …
        
        
          Kern van de uitspraak
        
      
      
        - 	De huurprijs van € 621,11 per maand wordt vanaf 1 maart 2024 tijdelijk verlaagd tot € 496,89 per maand.
      
      
        
          …
        
        
          Onderhoud en gebreken
        
        
          Volgens de onderzoeker zijn er druppels vocht op diverse plekken aan de dakconstructie geconstateerd. Naar de mening van de onderzoeker is het niet uitgesloten dat het dampscherm in de nieuw aangebrachte dakconstructie op een verkeerde plek of onjuist is geplaatst.
        
      
      
      
        
          De onderzoeker is op basis van de bevindingen van oordeel dat de werkzaamheden die de verhuurder heeft uitgevoerd, na het onderzoek van de Huurcommissie op 31 augustus 2023 
        
        
          -zaaknummer [kenmerknummer]- onvoldoende zijn geweest om de (vocht)overlast voor de huurder voldoende te beperken. De onderzoeker beschouwt dit gezien als een gebrek in de categorie C (nummer V3).
        
      
      
      
        
          De verhuurder is het niet eens met de conclusie van het onderzoeksrapport. De verhuurder vindt het bijzonder dat de omliggende woningen met dezelfde dakopbouw geen vergelijkbare problemen ervaren. De verhuurder vermoedt dat het vocht probleem vooral wordt veroorzaakt door het ventilatiegedrag van de zes (volwassen) bewoners. De verhuurder stelt diverse maatregelen getroffen te hebben, maar helaas hebben deze maatregelen niet het gewenste resultaat opgeleverd.
        
      
      
      
        
          Oordeel commissie
        
        
          Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de commissie een ernstig gebrek:
        
      
      
        - In het slaapvertrek op zolder is er sprake van ernstige condens- en schimmelvorming, welke het gevolg is van een technische tekortkoming van de constructie van de woonruimte. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V3).
      
      
      
        
          De commissie constateert dat de werkzaamheden die de verhuurder heeft uitgevoerd onvoldoende zijn geweest om de (vocht)overlast voor de huurder in voldoende mate te beperken. In dit kader merkt de commissie op dat het plaatsen van betere dakisolatie de ventilatie kan beïnvloeden, wat verdere complicaties kan veroorzaken.
        
      
      
      
        
          Daarnaast oordeelt de commissie dat de verhuurder wel stelt maar niet heeft aangetoond wat de staat van de dakconstructie is en of deze correct is aangelegd. De commissie merkt op dat wel relevant is voor haar beoordeling maar dat nu specifiek hierover niets staat vermeld in het onderzoeksrapport dat door de verhuurder is aangeleverd.
        
      
      
      
        
          Gelet op het onderzoeksrapport van haar eigen rapporteur, ziet de Commissie geen reden om af te wijken van diens bevindingen. Een tijdelijke huurverlaging komt de Commissie daarom redelijk voor.
        
      
      
      
        
          Huurprijs
        
        
          De huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 29 februari 2024. Op die datum was de huurprijs € 621,11 per maand. 
        
      
      
      
        
          Tijdelijke verlaging
        
        
          Bij een gebrek in categorie C kan de huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Gelet op de aard, de omvang van het gebrek en de ruimte waarin deze zich voordoet is een tijdelijke verlaging tot 80% van de geldende huurprijs redelijk. De huurder betaalt € 496,89 per maand.
        
        
          …
        
      
      
    
    
      3.8.
      Viverion kan zich niet vinden in de conclusie van de huurcommissie. Zij vordert in deze procedure in conventie kort samengevat dat de kantonrechter oordeelt dat er géén sprake is van een gebrek en [partij B] alsnog de volledige huur aan Viverion moet betalen (dan wel, subsidiair, dat geen sprake van een ernstige vermindering van huurgenot, dan wel dat de huurprijskorting van 20% niet evenredig is aan de vermindering in aantasting van het huurgenot), en om [partij B] te veroordelen in de proceskosten.
      
    
    
      3.9.
      Viverion heeft  aangevoerd dat zij sinds 2021 kosten noch moeite heeft gespaard om de klachten van [partij B] te onderzoeken en te laten verhelpen:
      - in januari 2023 is aannemer PHB ingeschakeld om een lekkage op te sporen en te verhelpen;
      - in maart 2023 heeft Viverion Plegt-Vos opdracht gegeven tot een spoedreparatie van een lekkage bij het dakraam;
      - vanwege de klachten over de luchtvochtigheid heeft Viverion in 2023 MAAT Ingenieurs ingeschakeld die aan Viverion heeft gerapporteerd op 30 mei 2023, waarin Maat Ingenieurs stelt dat de vochtproblematiek het gevolg is van condensatie vanwege vocht achter de isolatieplaten;
      - hierna is de aannemer opdracht gegeven om de problematiek te verhelpen op de in het rapport genoemde wijze: er zijn extra ventilatiegaten geboord, de oude verflagen en zichtbare schimmel zijn verwijderd en op 3 juli 2023 is er, om de ventilatie te bevorderen, ook nog een ander dakraam geplaatst aan de voorzijde van het dak bij de trap;
      - Viverion wilde zeker weten of de zolder schimmelvrij was en heeft in augustus 2023 de firma Nedon ingeschakeld. In haar rapportage staat dat het vochtgehalte in de dakconstructie tijdens de inspectie als laag is beoordeeld; wel is het advies gegeven extra ventilatiemaatregelen te nemen om het risico op schimmelgroei in de toekomst te voorkomen;
      - in december 2023 is de dakisolatie aan de binnenzijde geplaatst en er zijn extra ventilatiemaatregelen genomen zoals Nedon adviseerde; zo is een mechanische ventilatiebox met vochtsensor en nalooptijd geplaatst op 13 december 2023;
      - verder zijn in december 2023 alle vier de wanden geschilderd.
      
        Viverion heeft na de laatste uitspraak van de huurcommissie  nogmaals MAAT Ingenieurs ingeschakeld om een uitspraak te doen over de deugdelijkheid van de dakopbouw en daarmee het risico in kaart te brengen op inwendige condensatie in de dakconstructie. Dit onderzoek vond plaats op 2 juni 2025. De conclusie uit het rapport is dat de dakopbouw voldoet en de gekozen opbouw geen aanleiding kan zijn voor het ontstaan van vochtproblemen. Omdat tijdens de inspectie bleek dat er waterdruppels aanwezig waren op de aftimmering, balklagen en naden, heeft de inspecteur  van MAAT Ingenieurs een deel van de dakafwerking verwijderd en van binnen geïnspecteerd. Bij het verwijderen stelt hij vast dat de dakplaat volledig droog is en geen spoor van vocht aanwezig is. Ook is de verwijderde aftimmerlat aan de achterzijde geheel droog. MAAT Ingenieurs verklaart dat er geen aanwijsbare technische oorzaken zijn voor het ontstaan van de waterdruppels. Ook heeft MAAT Ingenieurs verklaard tijdens de inspectie geen stank te hebben waargenomen.
        
          [partij B] onderbouwt haar stelling dat er (nog) sprake is van geuroverlast ook niet met bewijs. Viverion heeft in haar brief van 29 februari 2024 [partij B] nog aangeraden de geur onafhankelijk door de GGD te laten beoordelen. Gezien de conclusie van MAAT Ingenieurs kan Viverion zich niet vinden in de uitspraak van de huurcommissie; [partij B] heeft geen recht op huurvermindering of hoogstens recht op huurkorting op een lager percentage dan de huurcommissie heeft bepaald. De vordering van [partij B] in reconventie moet daarom ook worden afgewezen, aldus Viverion.
      
      
    
    
      3.10.
      
        
          [partij B] is het niet eens met de vorderingen in conventie van Viverion.
        Er is nog steeds sprake van een gebrek waardoor zij een ernstige vermindering van hun huurgenot hebben. [partij B] heeft problemen sinds de isolatiewerkzaamheden in 2020/2021. Het gezin heeft nog steeds last van een vochtgeur, al is het minder geworden na het uitvoeren van de diverse werkzaamheden door Viverion. De geur is de ene keer sterker dan de andere keer en de geur is niet altijd aanwezig, dat is het lastige. [partij B] heeft de zolder echt nodig voor de kinderen, die nu noodgedwongen bij haar moeder en bij haar en haar man op de kamer slapen. [partij B] vordert in reconventie dat Viverion het probleem volledig oplost. Volgens [partij B] moeten de spaanplaten aan de buitenzijde worden vervangen maar Viverion wil dit niet doen. Als de oude spaanplaten niet worden vervangen blijft de stank aanwezig. Ondanks het feit dat de huurcommissie heeft gezegd dat zij minder huur hoefde te betalen heeft zij altijd de volledige huur betaald. Het belangrijkste voor [partij B] is dat het probleem wordt verholpen, niet dat zij een verlaagde huur mag betalen.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling, in conventie en in reconventie
    
    
      4.1.
      Viverion heeft binnen acht weken nadat de uitspraak van de huurcommissie is verzonden een beslissing van de kantonrechter gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht (art. 7:262 BW). Partijen zijn daardoor niet meer gebonden aan de uitspraak van de huurcommissie.
      
    
    
      4.2.
      Aan de orde is de vraag of er sprake is van een gebrek aan de zolderruimte en zo ja, of deze van voldoende betekenis is om huurprijsvermindering te rechtvaardigen. Volgens Viverion is er geen sprake meer van een technisch gebrek aan het dak nadat in december 2023 de laatste werkzaamheden zijn verricht. Volgens [partij B] is er af en toe nog steeds sprake van een gebrek, (vocht-)geuroverlast, waardoor zij een ernstige vermindering van het huurgenot heeft. 
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter heeft de betreffende zolderruimte op 10 november 2025 bekeken, in het bijzijn van partijen. Niemand rook op dat moment een overlast gevende (vocht-)geur en er waren ook geen druppels vocht te zien. De kantonrechter constateert verder dat ook de rapporteur van de huurcommissie en de inspecteur van MAAT Ingenieurs geen stankoverlast hebben geconstateerd tijdens hun onderzoeken op 25 februari 2025 resp. 2 juni 2025. 
      
    
    
      4.4.
      
        De aanwezigheid van vocht en een vochtgeur op de zolderruimte kan meerdere oorzaken hebben. Hier gaat het om de vraag of de dakopbouw de oorzaak is van de klachten. De onderzoeker van de huurcommissie heeft druppels vocht geconstateerd toen hij op de zolder was op 25 februari 2025. Volgens hem kwamen de druppels via naden en kieren vanuit de (dak)constructie naar binnen en is het niet uitgesloten dat het dampscherm in de nieuw aangebrachte dakconstructie op een verkeerde plek of onjuist is geplaatst.
        Deze suggestie wordt ontkracht door het rapport over de dakopbouw van MAAT Ingenieurs. MAAT Ingenieurs constateerde ook dat er waterdruppels aanwezig waren op de aftimmering, balklagen en naden maar betwist gemotiveerd dat de dakopbouw niet zou voldoen. De kantonrechter hecht meer waarde aan de conclusie van MAAT Ingenieurs dan aan de suggestie van de onderzoeker van de huurcommissie, omdat MAAT Ingenieurs, anders dan de onderzoeker van de huurcommissie, een deel van de dakafwerking heeft verwijderd en van binnen heeft geïnspecteerd. Bij het verwijderen van de dakplaat constateerde zij dat deze volledig droog was en er geen spoor van vocht aanwezig was. Ook de verwijderde aftimmerlat was aan de achterzijde geheel droog. De kantonrechter is gelet hierop met Viverion van oordeel dat de dakopbouw voldoet en geen oorzaak kan zijn van de vochtproblemen. 
      
      
    
    
      4.5.
      Dat de vochtproblematiek, de vochtgeur en de waterdruppels die af en toe aanwezig zijn op de zolder, te wijten zijn aan de oude spaanplaten, onderdeel van de dakopbouw, is door [partij B] wel gesteld maar onvoldoende onderbouwd tegenover de conclusie van MAAT Ingenieurs dat de dakopbouw voldoet. Dat de oude spaanplaten mogelijk de oorzaak zijn van de vochtgeur is door [partij B] ook niet onderbouwd met een rapport van een deskundige. 
      
    
    
      4.6.
      Bij deze stand van zaken komt de kantonrechter tot de conclusie dat er in elk geval vanaf 15 december 2023, toen Viverion de laatste werkzaamheden liet uitvoeren, geen sprake is van een door Viverion te verhelpen gebrek. De omstandigheid dat [partij B] af en toe een geuroverlast ervaart is niet aanwijsbaar het gevolg van een technisch gebrek dat Viverion zou moeten verhelpen. De vorderingen van Viverion zullen daarom als volgt worden toegewezen en die van [partij B] worden afgewezen. 
      
    
    
      4.7.
      
        [partij B] dient, als de in het ongelijk gestelde partij, de proceskosten (en nakosten) in conventie te betalen. Aangezien de vordering in reconventie volledig voortvloeit uit het verweer in conventie zullen de proceskosten in reconventie worden gesteld op nihil. 
      
      
      
    
    
      4.8.
      De proceskosten van Viverion worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                514,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                476,00
              
              
                (2 punten × € 238,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                119,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.254,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      in conventie:
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat er geen sprake is van een gebrek aan de zolderruimte en bepaalt dat [partij B] alsnog de gehele huurprijs vanaf 15 december 2023 is verschuldigd;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 1.254,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij B] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [partij B] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
        in reconventie:
      
      
    
    
      5.5.
      wijst de vordering in reconventie af,
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [partij B] in de kosten van de procedure in reconventie, aan de zijde van Viverion begroot op nihil.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten en in het openbaar uitgesproken op 9 december 2025.