ECLI:NL:RBLIM:2025:12332, Rechtbank Limburg, 10-12-2025, 11809842 \ CV EXPL  25-3008
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-12-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; woonruimte ontbinding/ontruiming

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11809842 \ CV EXPL  25-3008
    
    
    
      
        Vonnis van 10 december 2025 – bij vervroeging
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING WELLER WONEN, 
      te Heerlen,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Weller Wonen,
      gemachtigde: mr. R.W. Janssen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. D.G.A. Rossi.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - de mondelinge behandeling van 19 november 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        Weller Wonen verhuurt met ingang van 24 april 2023 aan [naam echtgenoot] en 
        
          [gedaagde] die zowel ieder afzonderlijk als beiden gezamenlijk huurder van Weller Wonen zijn, de woning aan het adres [adres] in [woonplaats] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt € 607,20 per maand exclusief de servicekosten en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Het gehuurde ligt in een zogenoemd seniorencomplex (55+ met een WMO-indicatie). [naam echtgenoot] is op [overlijdensdatum] 2024 overleden.
      
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] heeft een meerderjarige zoon genaamd [naam zoon] . Deze heeft enige tijd bij haar in het gehuurde gewoond. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Weller Wonen vordert – samengevat – :
      
        
          primair ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, 
        
        
          subsidiair [gedaagde] te gebieden om, op straffe van verbeurte van een dwangsom:
        
      
      - haar zoon (verder: [naam zoon] ) niet langer toe te laten in het gehuurde althans het gehuurde niet langer geheel of gedeeltelijk in gebruik te geven aan [naam zoon] 
      - geen overlast meer te (laten) veroorzaken in de zin van toeloop van mensen en druggerelateerde feiten
      3. primair en subsidiair [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de proces- en nakosten, te
            vermeerderen met de wettelijke rente.
      
    
    
      3.2.
      Weller Wonen legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in haar verplichtingen als huurder. [gedaagde] veroorzaakt overlast en dat is een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde en de overige vorderingen rechtvaardigt. [gedaagde] laat in strijd met de contractuele voorwaarden [naam zoon] , die drugsverslaafd is, bij haar inwonen en sindsdien ontvangt Weller Wonen van meerdere omwonenden klachten over overlast die door [naam zoon] en diens bezoekers wordt veroorzaakt. Naar verluidt heeft [naam zoon] zich “officieel” bij [gedaagde] ingeschreven. De ernstige overlast veroorzaakt immense gevoelens van onveiligheid en de omwonenden vinden dat daardoor hun woongenot wordt vergald.
      
      
        3.2.1.
        In december 2024 is een medewerker van Weller Wonen samen met een begeleider van Buurtteams Heerlen op huisbezoek gegaan bij [gedaagde] en zij hebben [gedaagde] expliciet kenbaar gemaakt dat het onaanvaardbaar wordt geacht dat [naam zoon] nog langer in het seniorencomplex verblijft, met alle toeloop, overlast en gevoelens van onveiligheid van dien. Omdat de situatie er niet beter op werd, heeft Weller Wonen bij brief van 24 februari 2025 [gedaagde] gesommeerd om [naam zoon] de toegang tot het gehuurde te weigeren en ervoor zorg te dragen dat er geen overlast en/of hinder meer zou worden veroorzaakt. De ambulant begeleider van [naam zoon] heeft op 11 maart 2025 om een termijn van twee maanden verzocht waarbinnen er een definitieve oplossing (voor [naam zoon] ) zou komen in de vorm van een particuliere woning of crisisopvang en dat er een huisbezoek zou plaatsvinden en een Ronde Tafel Overleg zou volgen. Onder voorwaarden is Weller Wonen daarmee akkoord gegaan maar na twee maanden bleek dat de ambulant begeleider de kwestie heeft overgedragen aan een medewerkster van de Gemeente Heerlen en vanaf dat moment zit er geen schot meer in de zaak. Nu [gedaagde] (althans [naam zoon] ) de verstrekkende overlast handhaaft en Weller Wonen een verantwoordelijkheid heeft om zorg te dragen voor een fijn en rustig woongenot van de omwonenden die ook huurders van haar zijn, heeft zij een evident belang bij haar vorderingen aldus Weller Wonen. 
        
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Weller Wonen dan wel afwijzing van de vorderingen met veroordeling van Weller Wonen in de proces- en nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente omdat zij niet toerekenbaar tekort schiet in de nakoming van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] voert - verkort weergegeven - daartoe aan dat in artikel 2.1. van de huurovereenkomst staat vermeld “Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen”, dat zij [naam zoon] tijdelijk in het gehuurde heeft opgevangen en dat dat blijkt uit het feit dat [naam zoon] hulpverlening heeft ingeschakeld, dat [naam zoon] niet permanent in het gehuurde verblijft en dat nooit de bedoeling is geweest, dat [naam zoon] inmiddels in een andere woonruimte verblijft en dat [naam zoon] sinds 8 juli 2025 staat ingeschreven op een ander adres. De vriendin van [naam zoon] en hun 3 maanden oude kind verblijven evenmin in het gehuurde. De vriendin verblijft in een opvanglocatie van Mondriaan en niet valt in te zien hoe zij overlast heeft kunnen veroorzaken. 
      
    
    
      3.5.
      Zij heeft de op 24 februari 2025 gedateerde brief ontvangen maar betwist dat de overlast wordt veroorzaakt door [naam zoon] , dat [naam zoon] drugsverslaafde bezoekers of druggerelateerde “vrienden” in en rond het wooncomplex waarin het gehuurde ligt ontvangt en dat [naam zoon] drugs dealt in het trappenhuis. Ook de stellingen van Weller Wonen, dat omwonenden hebben waargenomen dat er auto’s stoppen bij het complex die vervolgens met ronkende motoren weer vertrekken waardoor het duidelijk is dat men alsdan op zoek is naar en/of op bezoek gaat bij [naam zoon] en dat er personen zijn waargenomen die tussen de auto’s slapen, zijn onjuist. Het staat eenieder vrij om buiten het complex eenieder te ontmoeten die hij of zij wenst en Weller heeft op geen enkele wijze onderbouwd dat het ontmoeten van personen gekwalificeerd zou moeten worden als het veroorzaken van overlast of gelinkt kan worden aan haar en aan [naam zoon] . Verder is niet duidelijk wat zijzelf en [naam zoon] te maken zouden hebben met personen die over het openbare terrein rondrijden en dat die personen voor haar of [naam zoon] komen. Het rijden met een auto over openbaar terrein door een derde kan evenmin als overlast worden gekwalificeerd. Weller Wonen heeft op geen enkele manier de overlast geconcretiseerd wat, wanneer en door wie een en ander is waargenomen noch haar stellingen met bewijzen onderbouwd. [naam zoon] woont elders en komt dagelijks bij haar eten, aldus [gedaagde] . Ook mag hij bij haar zijn dochter bezoeken. 
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Het uitgangspunt is dat [gedaagde] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat [gedaagde] zich moet houden aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene bepalingen indien die van toepassing zouden zijn en de wet. Indien [gedaagde] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
      
    
    
      4.2.
      Weller Wonen heeft ter mondelinge behandeling gesteld dat [gedaagde] een keurige huurder is en benadrukt dat zij deze procedure als een soort noodgreep aanhangig heeft gemaakt en heeft voortgezet om [gedaagde] ervan te doordringen dat zij en/of [naam zoon] geen overlast mogen veroorzaken. Verder heeft Weller Wonen verklaard dat zij geen bewijs van de overlast kan overleggen omdat de klagers de overlast slechts anoniem hebben willen melden. Weller Wonen hoopt dat zij door middel van een vonnis in deze zaak de omwonenden kan bewegen om hun klachten met naam en toenaam te doen en die te ondertekenen. Los van de vraag of er in het verleden sprake was van overlast wil Weller Wonen naar de toekomst kijken en geen overlast hebben.
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter constateert dat Weller Wonen, zoals zij zelf ook al heeft aangegeven, de gestelde overlast niet heeft onderbouwd. Zij heeft verklaard dat zij de overlast niet zelf heeft waargenomen en dat zij de overlastklachten van horen zeggen heeft ontvangen. Er zijn geen met naam en datum ondertekende klachtmeldingen overgelegd en er zijn geen melding(en) of rapport(en) van de wijkagent of politie. Daardoor staat niet vast dat sprake is van overlast in het wooncomplex aan de Sebastianusstraat in Heerlen, laat staan dat deze wordt veroorzaakt door [gedaagde] of [naam zoon] of dat degenen die de overlast zouden veroorzaken op enige manier aan [gedaagde] of [naam zoon] te verbinden zijn. Daarbij komt dat Weller Wonen desgevraagd heeft meegedeeld dat na het uitbrengen van de dagvaarding geen overlastmeldingen meer zijn gedaan. 
      
    
    
      4.4.
      Nu Weller Wonen als vermeld heeft verklaard dat zij geen bewijs van de overlast kan overleggen, komt de kantonrechter niet toe aan het opdragen van bewijs aan Weller Wonen en treffen de verweren door [gedaagde] en haar onweersproken gelaten stelling dat [naam zoon] elders woont doel. De primaire vorderingen zullen daarom worden afgewezen. 
      
    
    
      4.5.
      In het verlengde van het vorenvermelde zullen de subsidiaire vorderingen ook worden afgewezen. Niet valt in te zien op grond waarvan de kantonrechter [gedaagde] zou kunnen verbieden om [naam zoon] niet meer tot het gehuurde toe te laten of om [gedaagde] te gebieden geen overlast meer (laten) te veroorzaken. Wat dat laatste betreft staat immers niet vast dat [gedaagde] overlast veroorzaakt of laat veroorzaken en vloeit het zich onthouden van het veroorzaken van overlast voort uit de huurovereenkomst en de wet. 
      
    
    
      4.6.
      Nu de vorderingen van Weller Wonen integraal worden afgewezen komt de kantonrechter niet meer toe aan beoordeling van het overige door partijen over en weer gestelde waaronder het door [gedaagde] gedane beroep op vernietiging van de algemene bepalingen. 
      
    
    
      4.7.
      Weller Wonen is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.8.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Weller Wonen in de proceskosten van € 408,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Weller Wonen niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt Weller Wonen tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 10 december 2025.
        YT