ECLI:NL:GHDHA:2025:2235, Gerechtshof Den Haag, 16-09-2025, BK-24/1076
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-09-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Art. 17 Wet WOZ. Procentuele stijging van de WOZ-waarde van de woning ten opzichte van eerdere jaren en ten opzichte van andere woningen in dezelfde wijk is geen aanwijzing dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Geen schending van het gelijkheidsbeginsel, omdat geen sprake is van identieke woningen. Niet-identieke woningen niet gelijkgesteld op grond van rechtvaardigingsgedachte.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-24/1076
    
    
    
    Uitspraak van 16 september 2025
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] )
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank den Haag (Rechtbank) van 20 november 2024, nummer SGR 23/8190.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2022 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 1.263.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2023 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Alphen aan den Rijn (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar belanghebbendes bezwaar tegen de beschikking en de aanslag gegrond verklaard en de beschikking gewijzigd in een naar een waarde van € 1.233.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 19 juli 2025 een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 5 augustus 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een rieten kap en is uit het bouwjaar 2007. De woning heeft een oppervlakte van 330 m2,  staat op een perceel van 863 m2 en beschikt over een inpandige garage en een dakkapel. De woning is aan het water gelegen en beschikt over een steiger.
      
    
    
      2.2.
      Ter onderbouwing van de waarde van de woning heeft de Heffingsambtenaar een taxatieverslag en in beroep een taxatierapport overgelegd. In het taxatierapport wordt de woning vergeleken met drie, naar de mening van de Heffingsambtenaar, vergelijkbare woningen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). In het taxatierapport is een matrix opgenomen waarin de volgende gegevens zijn opgenomen, waarbij Referentie 1, 2 en 3 staan voor respectievelijk [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] :
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Waardepeil
                
              
              
                
                  Markt-segment
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                1-1-2022
              
              
                05
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
                  Referentie 1
                
              
              
                
                  Referentie 2
                
              
              
                
                  Referentie 3
                
              
              
                
              
              
                
                  Taxatie object
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Waardegebied
              
              
                
                  […]
                
              
              
                
                  […]
                
              
              
                
                  […]
                
              
              
                
              
              
                
                  […]
                
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                2007
              
              
                2017
              
              
                2009
              
              
                
              
              
                2007
              
            
            
              
                M2 woningdeel
              
              
                180
              
              
                317
              
              
                267
              
              
                
              
              
                330
              
            
            
              
                M2 grond
              
              
                499
              
              
                641
              
              
                602
              
              
                
              
              
                863
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Transactiedatum
              
              
                15-12-2022
              
              
                4-1-2022
              
              
                22-9-2022
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Koopsom
              
              
                € 1.100.000
              
              
                € 1.250.000
              
              
                € 1.140.000
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Index waardepeildatum
              
              
                1,065
              
              
                1,065
              
              
                1,065
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Index transactiedatum
              
              
                1,087
              
              
                1,065
              
              
                1,080
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Geïndexeerde koopsom
              
              
                € 1.077.737
              
              
                € 1.250.000
              
              
                € 1.124.167
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Grond ovb staffel
              
              
                € 259.675
              
              
                € 278.611
              
              
                € 292.957
              
              
                
              
              
                € 348.236
              
            
            
              
                Correctie ligging
              
              
                110%
              
              
                120%
              
              
                100%
              
              
                
              
              
                110%
              
            
            
              
                Grondwaarde
              
              
                € 285.643
              
              
                € 334.333
              
              
                € 292.957
              
              
                
              
              
                € 383.060
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Objectonderdelen
              
              
                € 127.500
              
              
                € 30.550
              
              
                € 13.075
              
              
                
              
              
                € 9.000
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                M2 prijs woning
              
              
                € 3.692
              
              
                € 2.792
              
              
                € 3.064
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Correctie grootte
              
              
                € 2.727
              
              
                € 2.736
              
              
                € 2.756
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Kwaliteit
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                
              
              
                3
              
            
            
              
                Onderhoud
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                
              
              
                3
              
            
            
              
                Uitstraling
              
              
                4
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                
              
              
                4
              
            
            
              
                Doelmatig
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                
              
              
                3
              
            
            
              
                Voorzieningen
              
              
                3
              
              
                4
              
              
                2
              
              
                
              
              
                3
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Correctie KOUDV
              
              
                5%
              
              
                4%
              
              
                -4%
              
              
                
                  Gemiddeld
                
              
              
                5%
              
            
            
              
                
              
              
                € 2.597
              
              
                € 2.631
              
              
                € 2.871
              
              
                € 2.700
              
              
                € 2.842
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Taxatie
                
              
              
                € 1.329.809
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                  WOZ-waarde
                
              
              
                € 1.233.000
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld:
    
    
      “1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 1.094.000.
    
    
    2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
    
    3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar, gelet op hetgeen door hem is overgelegd, hierin geslaagd. Voor onderhavige woning geldt dat uit de matrix volgt dat de waarden zijn bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan de marktgegevens beschikbaar zijn. Er wordt bij het bepalen van de waarde dus geen rekening gehouden met stijgingspercentages van WOZ-waarde van de voorafgaande belastingjaren, zoals belanghebbende stelt. De rechtbank acht de gebruikte vergelijkingsobjecten gelet op de type woning, en de ligging zeer goed vergelijkbaar met de woning. Verder heeft de heffingsambtenaar met de matrix aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Op basis van de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten is de waarde van de woning getaxeerd op € 1.329.809. Nu de heffingsambtenaar bij de waardering is uitgegaan van een van waarde € 1.233.000, kan niet worden gesteld dat de vastgestelde waarde van de woning in onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten of te hoog is vastgesteld.
    
    4. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Belanghebbende stelt dat er sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel, aangezien woningen in de nabije omgeving van onderhavige minder in waarde zijn gestegen dan onderhavige woning. Wil sprake zijn van een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel moeten betreffende woningen nagenoeg identiek zijn in woonoppervlakte en perceeloppervlakte als onderhavige. Nu de rechtbank constateert dat hier geen sprake van is, kan een schending van het gelijkheidsbeginsel ook niet worden aangenomen.
    
    5. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
    
    6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Voorts is volgens belanghebbende sprake van schending van het gelijkheidsbeginsel en is de uitspraak van de Rechtbank onvoldoende gemotiveerd.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking tot primair een naar een waarde van € 1.094.000 en subsidiair een naar een waarde van € 1.126.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Indien het Hof niet tegemoet komt aan belanghebbendes klachten omtrent de waarde van de woning concludeert hij tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en terugwijzing van de zaak naar de Rechtbank.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Motiveringsgebrek uitspraak Rechtbank
      
    
    
    
      5.1.1.
      Belanghebbende stelt dat de uitspraak van de Rechtbank onvoldoende gemotiveerd is. Indien het Hof niet tegemoet komt aan belanghebbendes klachten omtrent de waarde van de woning, verzoekt hij om terugwijzing van de zaak naar de Rechtbank.
      
    
    
      5.1.2.
      Op grond van artikel 8:77, lid 1, letter b, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) vermeldt de schriftelijke uitspraak de gronden van de beslissing. De uitspraak moet ervan blijk geven dat de standpunten van partijen zijn beoordeeld. In beroep heeft belanghebbende gesteld dat de waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld. Hij heeft die stelling onderbouwd met verschillende vergelijkingen met de ontwikkeling van WOZ-waarden van door hem aangedragen objecten aan de [straat] en van door de Heffingsambtenaar aangedragen objecten. De Rechtbank heeft dit standpunt beoordeeld door in rechtsoverweging 3 te overwegen dat geen rekening wordt gehouden met stijgingspercentages van de WOZ-waarde. Dit oordeel is weliswaar kort geformuleerd, maar het is daarmee niet onvoldoende gemotiveerd. Belanghebbendes stelling omtrent schending van het gelijkheidsbeginsel heeft de Rechtbank in rechtsoverweging 4 beoordeeld en is eveneens kort, maar voldoende, gemotiveerd. Het standpunt van belanghebbende dat de uitspraak van de Rechtbank moet worden vernietigd, omdat het niet de gronden van de beslissing bevat, faalt.
      
      
        
          Waarde van de woning
        
      
      
    
    
      5.2.1.
      De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44).
      
    
    
      5.2.2.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, BNB 2024/92 geoordeeld dat bij de beoordeling van de vraag of aan de bewijslast is voldaan de normale regels met betrekking tot de verdeling van de bewijslast gelden. Die regels brengen mee dat de rechter ten aanzien van de door een partij aangevoerde feiten en omstandigheden moet beoordelen in hoeverre die zijn bestreden en, zo ja, in hoeverre die door deze partij aannemelijk zijn gemaakt. Daarbij moet de rechter acht slaan op al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd (HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63). Indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt dient de rechter de waarde op een door hem gekozen grondslag vast te stellen. Indien de belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waarde van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het derhalve aan hem te stellen, en bij betwisting aannemelijk te maken, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (HR 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, BNB 2015/214).
      
    
    
      5.3.1.
      De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport met een matrix overgelegd (zie 2.2). Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten rondom de waardepeildatum. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
      
    
    
      5.3.2.
      De vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning om als richtsnoer te dienen voor de bepaling van de waarde van de woning. Evenals de woning zijn de vergelijkingsobjecten vrijstaande woningen. Het vergelijkingsobject [adres 3] is gelegen in een ander waardegebied, maar ter zitting heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat dit geen invloed heeft op de gehanteerde grondprijs. De verkooptransacties hebben plaatsgevonden binnen een jaar van de waardepeildatum, hetgeen niet te ver van de waardepeildatum is verwijderd, zodat zij in aanmerking genomen kunnen worden.
      
    
    
      5.3.3.
      Belanghebbende betwist dat de woningen die de Heffingsambtenaar in het taxatieverslag en in de uitspraak op bezwaar heeft aangedragen en de vergelijkingsobjecten die hij in het taxatierapport heeft aangedragen, vergelijkbaar zijn met de woning. Hij wijst daarbij op het feit dat de WOZ-waarden van die objecten veel lager liggen dan de WOZ-waarde van de woning. Voorts voert hij daartoe aan dat de WOZ-waarde van zijn woning procentueel een grotere stijging heeft laten zien dan de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten. Hij ziet daarin een aanwijzing dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      5.3.4.
      De Heffingsambtenaar heeft ter zitting bevestigd dat hij in hoger beroep de waarde van de woning uitsluitend onderbouwt met de vergelijkingsobjecten. Of een object vergelijkbaar is met de woning en kan dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning, is afhankelijk van de kenmerken van dat object, zoals bijvoorbeeld type, bouwjaar, gebruiksoppervlak, perceeloppervlak, ligging, deelobjecten en de KOUDV-factoren. Het feit dat de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten veel lager liggen dan de WOZ-waarde van de woning of procentueel een lagere stijging ten opzichte van het voorgaande jaar dan van de woning laten zien, maakt niet dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn met de woning en niet kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. 
      
    
    
      5.3.5.
      De WOZ-waarde van de woning wordt voor ieder jaar opnieuw vastgesteld op basis van gegevens van dat jaar. Daarbij worden gegevens gebruikt van met de woning vergelijkbare woningen die zijn verkocht op of rond de waardepeildatum. De WOZ-waarde van de woning in voorgaande of latere jaren en de procentuele stijging of daling van de WOZ-waarde van de woning ten opzichte van de WOZ-waarden van andere woningen spelen daarbij geen rol.
      
    
    
      5.3.6.
      Belanghebbende stelt dat de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [adres 3] mogelijk een uitschieter vormt en om die reden buiten beschouwing zou moeten blijven. Hij verwijst daarbij naar de door de Heffingsambtenaar overgelegde bolletjesgrafiek.
      
    
    
      5.3.7.
      De door de Heffingsambtenaar overgelegde bolletjesgrafiek bevat verkoopgegevens van vrijstaande woningen. Op basis van die gegevens is het indexeringspercentage bepaald waarmee de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten worden geïndexeerd naar de waardepeildatum. Belanghebbende stelt kennelijk dat de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [adres 3] (€ 1.250.000) buiten de bandbreedte valt van transacties die meetellen voor de bepaling van het indexeringspercentage. Dit betekent echter niet meer dan dat deze verkoop niet mee heeft geteld bij de bepaling van het indexeringspercentage. Het betekent niet dat dit object niet kan worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Het staat de Heffingsambtenaar vrij voor de onderbouwing van de waarde van de woning verkopen te kiezen met de hoogste transactieprijs, mits de betreffende objecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Daarbij wordt opgemerkt dat de prijs per vierkante meter woonoppervlak van [adres 3] (€ 2.631) lager is dan het gemiddelde van de drie vergelijkingsobjecten (€ 2.700), zodat het buiten aanmerking van dit vergelijkingsobject belanghebbende niet kan baten. 
      
    
    
      5.4.
      Met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning heeft de Heffingsambtenaar rekening gehouden. In dit kader is van belang dat het vergelijkingsobject [adres 3] een factor 4 (goed) voor voorzieningen heeft en dat met de matige voorzieningen van het vergelijkingsobject [adres 4] is rekening gehouden door daarvoor een factor 2 (matig) toe te kennen. De gehanteerde KOUDV-factoren zijn door belanghebbende niet betwist. Er is ook rekening gehouden met het afnemend grensnut van additionele grond en woonoppervlakte. Verder is bij de waardering van de grond rekening gehouden met de ligging aan het water van de woning en de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en, zoals de Heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht, met de ligging van laatstgenoemd object dichter bij het centrum. Voor het woningdeel van de woning heeft de Heffingsambtenaar € 2.842 per vierkante meter gehanteerd, waardoor de taxatiewaarde uitkomt op € 1.329.809. De na uitspraak op bezwaar beschikte waarde is € 1.233.000, hetgeen neerkomt op een prijs per vierkante meter van het woningdeel van de woning van € 2.548, wat derhalve ruim onder het gemiddelde van de vergelijkingsobjecten (€ 2.700) ligt.
      
      
        5.5.1.
        Gelet op hetgeen in 5.3.1 tot en met 5.4. is overwogen heeft de Heffingsambtenaar voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen belanghebbende daartegen inbrengt leidt niet tot een ander oordeel.
        
      
      
        5.5.2.
        Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de matrix niet voldoende is om de waarde van de woning aannemelijk te maken. Hij onderbouwt zijn stelling aan de hand van een in hoger beroep overgelegd overzicht waarin hij, uitgaande van de WOZ-waarden op de waardepeildatum, de prijs per vierkante meter woonoppervlak berekent van de woningen [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] . Ondanks dat die woningen volgens belanghebbende identiek aan elkaar zijn, verschillen de prijzen per vierkante meter woonoppervlak van elkaar. Het verschil tussen de hoogste en de laagste prijs per vierkante meter woonoppervlak is 20%. Dit zijn onverklaarbare verschillen, hetgeen aantoont dat een matrix ongeschikt is om de waarde van een woning te onderbouwen, aldus belanghebbende.
        
      
      
        5.5.3.
        Het overzicht van belanghebbende gaat niet uit van de verkoopprijzen van [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] , maar van de WOZ-waarden. Het is daarom niet in overeenstemming met het waarderingsvoorschrift van artikel 17, lid 2, in combinatie met artikel 18 Wet WOZ (zie 5.2.1). Daarom kunnen uit het overzicht geen conclusies worden getrokken ten aanzien van de bewijskracht van de matrix. Het Hof gaat voorbij aan belanghebbendes stelling dat in de matrix verkeerde gegevens zijn gebruikt, omdat hij niet heeft geconcretiseerd welke gegevens volgens hem onjuist zijn en ook overigens niet is gebleken dat de matrix onjuiste gegevens bevat.
        
        
          
            Gelijkheidsbeginsel
          
        
        
      
      
        5.6.1.
        Belanghebbende stelt dat sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel als algemeen beginsel van behoorlijk bestuur, omdat er geen rechtvaardiging bestaat om gevallen, gelijk of niet, verschillend te behandelen. Hij verwijst daarbij naar het rapport van de Vereniging voor bestuursrecht getiteld “Het gelijkheidsbeginsel revisited”, waarvan een kopie tot de gedingstukken behoort. Toepassing van het gelijkheidsbeginsel leidt er volgens belanghebbende primair toe dat de waarde van de woning niet hoger mag zijn dan het gemiddelde van het stijgingspercentage van de WOZ-waarden van negen door hem geselecteerde woningen aan de [straat] te [woonplaats] (de referentiewoningen) over de periode 2019 tot en met 2022. Hij berekent dit percentage op 24,4. De WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum zou daarmee uitkomen op € 1.094.000 (€ 879.000 (WOZ-waarde waardepeildatum 1 januari 2019) vermeerderd met 24,4% van dat bedrag). Subsidiair stelt hij dat de waardestijging ten opzichte van de waardepeildatum 1 januari 2019 beperkt moet blijven tot de op een na hoogste procentuele waardestijging van de WOZ-waarde van de referentiewoningen (waarbij de hoogste waardestijging buiten beschouwing moet blijven, omdat bij die referentiewoning sprake is van een zwembad). Hij berekent dit percentage op 28,1, waarmee de waarde van de woning op de waardepeildatum uit zou komen op € 1.126.000 (€ 879.000 vermeerderd met 28,1% van dat bedrag). 
        
      
      
        5.6.2.
        Van schending van het gelijkheidsbeginsel als algemeen beginsel van behoorlijk bestuur is sprake als gelijke gevallen ongelijk worden behandeld op grond van begunstigend beleid of met het oogmerk van begunstiging. Het gelijkheidsbeginsel wordt eveneens geschonden als een juiste wetstoepassing in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen achterwege blijft, ongeacht of sprake is van beleid of een oogmerk van begunstiging (meerderheidsregel). De Hoge Raad heeft de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken geaccepteerd indien sprake is van identieke woningen in die zin dat de verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn. Een beroep op de meerderheidsregel moet worden ondersteund met de stelling dat tenminste twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd dan de in geschil zijnde woning (HR 6 oktober 2006, ECLI:NL:HR:2006:AY9489). Ook kan sprake zijn van schending van het gelijkheidsbeginsel als algemeen beginsel van behoorlijk bestuur in het geval dat ongelijke gevallen niet naar de mate van hun ongelijkheid ongelijk worden behandeld. Degene die een beroep doet op schending van het gelijkheidsbeginsel dient feiten en omstandigheden te stellen, en bij betwisting aannemelijk te maken, dat sprake is van een van de hiervoor bedoelde gevallen. 
        
      
      
        5.6.3.
        De referentiewoningen zijn weliswaar van hetzelfde type (vrijstaand, rieten kap en aan water gelegen), maar ze hebben een ander woon- en perceeloppervlak. De referentiewoningen zijn dus niet identiek aan de woning en reeds daarom faalt het beroep op het gelijkheidsbeginsel. Daar komt bij dat belanghebbende geen enkele informatie heeft overgelegd over de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en de woning zoals de staat van het onderhoud, de kwaliteit, de voorzieningen en de objectonderdelen. Naar de huidige stand van de rechtspraak is er geen ruimte om de woning van belanghebbende voor de toepassing van het gelijkheidsbeginsel op grond van de “rechtvaardigheidsgedachte” toch vergelijkbaar te achten met een of meer referentiewoningen. De verwijzing naar het in 5.6.1 genoemde rapport van de Vereniging voor bestuursrecht maakt dit niet anders. 
        
        
          
            Slotsom
          
        
        
      
    
    
      5.7.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      6.	Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door M.J.M. van der Weijden, P.J.J. Vonk en  Chr.Th.P.M. Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein.
    
    
    
      De griffier,	de voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      M.G. Kastelein	M.J.M. van der Weijden
    
    
    
    
      De beslissing is op 16 september 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.