ECLI:NL:GHAMS:2025:3315, Gerechtshof Amsterdam, 09-12-2025, 200.339.404
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht woonruimte. De huurder van een woning komt in hoger beroep op tegen, onder meer, de ontbinding van zijn huurovereenkomst door de kantonrechter. Hij vindt dat zijn huurachterstand geen ontbinding rechtvaardigt en vraagt huurkorting en aanvullende schadevergoeding wegens gebreken aan elektra en ventilatie. Ter zitting trekt huurder zijn beroep deels in; hij handhaaft alleen de grieven die zien op de gebreken, de huurkorting en de schadevergoeding. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter: de klachten en vorderingen van huurder zijn enerzijds onvoldoende onderbouwd en anderzijds, wat betreft de ventilatie, onderwerp van een eerdere vaststellingsovereenkomst waarin door huurder finale kwijting aan verhuurder is verleend. De beslissing over de proceskosten wordt aangehouden in afwachting van beantwoording van door de Hoge Raad aan het Hof van Justitie van de Europese Unie gestelde prejudiciële vraag over de consequentie van vernietiging van een oneerlijk proceskostenbeding.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.339.404/01
    
    
    
      zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland	: 10407972 \ CV EXPL 23-1679
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend in [plaats] ,
      appellant,
      advocaat: mr. R.P. Groot te IJmuiden,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        , 
      gevestigd te [plaats] ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. M.N. Mense te Haarlem.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      De huurder van een woning komt in hoger beroep op tegen, onder meer, de ontbinding van zijn huurovereenkomst door de kantonrechter. Hij vindt dat zijn huurachterstand geen ontbinding rechtvaardigt en vraagt huurkorting en aanvullende schadevergoeding wegens gebreken aan elektra en ventilatie. Ter zitting trekt huurder zijn beroep deels in; hij handhaaft alleen de grieven die zien op de gebreken, de huurkorting en de schadevergoeding. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter: de klachten en vorderingen van huurder zijn enerzijds onvoldoende onderbouwd en anderzijds, wat betreft de ventilatie, onderwerp van een eerdere vaststellingsovereenkomst waarin door huurder finale kwijting aan verhuurder is verleend.
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 19 maart 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 3 januari 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres in conventie tevens verweerster in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie (hierna: het bestreden vonnis).
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven met producties;
    - memorie van antwoord met producties.
    
    
      Op 14 oktober 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden waarop beide partijen de zaak hebben toegelicht en vragen van het hof hebben beantwoord. 
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Die feiten zijn in hoger beroep niet bestreden en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, komen die feiten op het volgende neer.
    
    
    
      3.1.
      Partijen zijn een huurovereenkomst aangegaan met ingang van 1 oktober 2013. In dat kader heeft [geïntimeerde] als verhuurder aan [appellant] als huurder de woning gelegen aan [straat] [nummer] in [plaats] verhuurd. 
      
    
    
      3.2.
      
        [appellant] heeft, na het voeren van een procedure bij de Huurcommissie, op 14 december 2021 een verzoekschrift ingediend bij de kantonrechter ten aanzien van een aantal gebreken in de woning. Tussen partijen is bij proces-verbaal van 3 maart 2022 een vaststellingsovereenkomst tot stand gekomen waarin afspraken zijn gemaakt over de rookgasafvoer, de cv-ketel en ventilatie.
      
    
    
      3.3.
      Sinds medio 2022 heeft [appellant] huurachterstanden laten ontstaan. Ondanks verschillende inlossingen zijn deze niet volledig ingelopen. 
      
    
    
      3.4.
      
        [appellant] heeft de woning ontruimd op 22 april 2025. Hij heeft sindsdien geen vaste woon- of verblijfplaats en logeert afwisselend bij vrienden en familie.
      
      
    
  
  
    
      4De procedure in eerste aanleg
    
    
      4.1.
      
        [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg, onder meer, ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van de openstaande huur door [appellant] gevorderd. [appellant] heeft verweer gevoerd en, als tegenvordering, onder meer aanspraak gemaakt op huurkorting en vergoeding van schade wegens gebreken aan het gehuurde, in het bijzonder wat betreft de elektra en de ventilatievoorzieningen.
      
    
    
      4.2.
      In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter, samengevat, de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen en die van [appellant] afgewezen met als dragende overweging dat de huurachterstand van [appellant] ten tijde van de mondelinge behandeling € 3.054,62 bedroeg en deze achterstand de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde.
      
    
    
      4.3.
      De tegenvorderingen van [appellant] zijn afgewezen omdat - wat betreft de elektra - [appellant] niet heeft meegewerkt aan de beoordeling dan wel het herstellen ervan door [geïntimeerde] . Voor zover de vorderingen van [appellant] betrekking hebben op de ventilatie zijn ze afgewezen omdat deze kwestie al tegen finale kwijting was afgedaan in de op 3 maart 2022 gesloten vaststellingsovereenkomst, en geen feiten en omstandigheden zijn aangevoerd waaruit blijkt dat de klachten nadien zijn ontstaan.
      
      
    
  
  
    
      5Vordering in hoger beroep
    
    
      5.1.
      
        [appellant] concludeert tot vernietiging van het bestreden vonnis, tot afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] en tot toewijzing – uitvoerbaar bij voorraad – van zijn in hoger beroep gewijzigde vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, de nakosten daaronder begrepen. De tegenvordering van [appellant] is (ook ter zitting in hoger beroep nog) gewijzigd in die zin, dat [appellant] nu vordert: een huurprijsvermindering tot 40% van de geldende huurprijs vanaf 1 januari 2023, een schadevergoeding van € 25.207,10 en terugbetaling € 1.664,44 aan proceskosten, alles vermeerderd met wettelijke rente.
      
    
    
      5.2.
      
        [geïntimeerde] concludeert tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, met nakosten en rente.
      
    
    
      5.3.
      Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.
      
      
    
  
  
    
      6Beoordeling
    
    
      
        Grieven 1, 2 en 3 en de hiermee samenhangende vorderingen zijn ingetrokken
      
    
    
    
      6.1.
      
        [appellant] heeft, bij monde van zijn advocaat, op de mondelinge behandeling de grieven 1, 2 en 3 en de hiermee samenhangende vorderingen ingetrokken. Voorafgaand aan de intrekking van grief 1 zijn partijen ter zitting overeengekomen dat het door [appellant] in reconventie teruggevorderde bedrag van € 769,64 door [geïntimeerde] zal worden verrekend met haar thans openstaande vordering op [appellant] , zodat die beide vorderingen tot het gemeenschappelijk beloop teniet zijn gegaan.
      
      
        
          De gestelde gebreken aan de elektra 
        
      
      
    
    
      6.2.
      Met grief 4 bestrijdt [appellant] het oordeel van de kantonrechter dat de gebreken aan de elektra niet voor rekening van [geïntimeerde] komen. Hij legt daaraan ten grondslag dat hij door twee installateurs onderzoek heeft laten doen waaruit zou zijn gebleken dat de elektriciteitsvoorziening aan de woning gebrekkig is. Verder zou hij aanvankelijk wel toegang hebben verleend aan een opname door [bedrijf] verder: [bedrijf] ) namens [geïntimeerde] . Aangezien [bedrijf] geen gebrek constateerde, heeft [appellant] het niet nuttig gevonden om [bedrijf] een tweede maal toegang te verlenen. [appellant] heeft dus nooit herstel van de elektriciteitsvoorziening geweigerd of tegengehouden, aldus [appellant] .
      
    
    
      6.3.
      Het hof oordeelt als volgt. Uit het door [geïntimeerde] overgelegde e-mailverkeer blijkt dat zij, als reactie op de sommatie van de advocaat van [appellant] tot herstel van 29 december 2022, middels haar beheerder Amsterdamse Maatschappij opdracht heeft gegeven aan [bedrijf] tot inventarisatie en eventueel herstel. [bedrijf] heeft vervolgens geprobeerd contact te leggen met [appellant] om toegang tot de woning te krijgen. [bedrijf] heeft voor dat doel op 5 januari 2023 (9.07 uur) een e-mail aan [appellant] gestuurd waarin onder meer het volgende staat: 
      
      
        
          Begin van de week hebben wij telefonisch contact gehad om de meterkast door ons te laten inspecteren. U zou ons terugbellen, maar helaas hebben we daarop nog niks vernomen. Deze werkzaamheden willen wij graag 
          MORGEN 06-01-2023 OM 8:00 UUR
           komen uitvoeren. 
        
      
      
      
        
          [appellant] heeft op dezelfde dag per e-mail als volgt gereageerd: 
      
      
      
        
          Een medewerker van uw bedrijf is langs geweest zonder de installatie te keuren. Inmiddels heeft een ander bedrijf een keuring gedaan en dit is doorgegeven aan de Amsterdamse maatschappij. Een bezoek is niet meer nodig. 
        
      
      
    
    
      6.4.
      
        [bedrijf] en Amsterdamse Maatschappij hebben vervolgens bij e-mails van 5, 9 en 24 januari 2023 weer geprobeerd een afspraak te maken voor het controleren van de installatie. [appellant] heeft hierop niet gereageerd. 
      
    
    
      6.5.
      Bij brief van 3 februari 2023 heeft mr. T.S. Cnossen van Vast Advocaten namens Amsterdamse Maatschappij aan de advocaat van [appellant] geschreven: 
      
      
        
          Na uw brief d.d. 29 december jl. heeft de technische dienst van cliënte sinds begin januari meerdere malen geprobeerd om een afspraak met uw cliënt in te plannen om het een en ander op te nemen. Vooralsnog heeft uw cliënt geweigerd een afspraak te maken omdat hij “het zelf zou laten aanpassen”. Wij bespraken dit ook al even telefonisch op 20 januari 2023. Nadien heeft de elektricien van cliënte ( [bedrijf] uw cliënt nogmaals verzocht om een afspraak te maken. Dit is tot op heden nog steeds niet gebeurd.
        
        
          Omdat uw cliënt geen toegang verleent tot de woning, heeft cliënte haar elektricien eerder gemaakte foto’s van de meterkast laten zien om deze te beoordelen. Op basis van deze foto’s heeft de elektricien geoordeeld dat de installatie voldoet aan de geldende eisen. (…)
        
      
      
    
    
      6.6.
      Bij e-mail van 9 oktober 2023 heeft [appellant] onder meer het volgende aan Amsterdamse Maatschappij geschreven: 
      
      
        
          Vorige keer heeft u een elektricien ingeschakeld. De elektricien heeft geen onderzoek gedaan, trok alleen de deur van de meterkast open, zei dat het in orde is en deed de deur weer dicht. Na grondig onderzoek van een onafhankelijk elektricien is gebleken dat de stoppenkast afgekeurd is. De stoppenkast is oud en zwak, deze dient vervangen te worden. Gezien deze werkwijze is het niet mogelijk om bedrijven, verwezen via de Amsterdamse maatschappij toe te laten, aangezien er veel gebagatelliseerd wordt. (…) Er zal een onafhankelijk elektricien worden ingeschakeld waarvan de factuur wordt doorgestuurd aan de Amsterdamse maatschappij.
        
      
      
    
    
      6.7.
      
        [appellant] heeft aldus handelend onvoldoende gelegenheid gegeven aan [geïntimeerde] om zijn klachten over de elektra te beoordelen en zo nodig te herstellen. [geïntimeerde] heeft adequaat gereageerd op de klachten van [appellant] door haar beheerder in te schakelen, die vervolgens een elektricien opdracht heeft gegeven om de situatie te beoordelen en zo nodig te herstellen. Voor de mogelijkheid tot herstel is in ieder geval noodzakelijk dat deze partijen toegang krijgen en een gedegen onderzoek kunnen uitvoeren. Die toegang heeft [appellant] niet volledig willen geven. Het enkele feit dat na de eerste opname geen overeenstemming is bereikt over het antwoord op de vraag of de installatie gebrekkig was, betekent niet dat een tweede opname geweigerd mocht worden. Het eigen oordeel van [appellant] kan niet in de plaats treden van het noodzakelijke technisch onderzoek door een professioneel elektricien. Bij gebreke van de mogelijkheid tot het voltooien van eigen onderzoek heeft [geïntimeerde] zowel in haar verweer als op de mondelinge behandeling betoogd dat de elektrische installatie bij aanvang van de huurovereenkomst voldeed aan de toen geldende normen waaronder de toepasselijke NEN-norm, en behoeft de installatie ook nu, na de ontruiming door [appellant] en het daaropvolgend herstel van de woning, niet te worden aangepast. Dit standpunt is niet nader door [appellant] betwist zodat het hof van de juistheid daarvan uitgaat. Daarop stuit grief 4 af.
      
      
        
          De gestelde schimmelvorming en luchtventilatie
        
      
      
    
    
      6.8.
      
        [appellant] bestrijdt het oordeel van de rechtbank dat partijen al finale kwijting zijn overeengekomen met betrekking tot de schimmelvorming en luchtventilatie, zodat [appellant] ter zake van die gebreken geen vorderingen meer tegen [geïntimeerde] kan instellen. 
      
    
    
      6.9.
      In de overgelegde vaststellingsovereenkomst staat, voor zover relevant: 
      
      
        
          Partijen komen ter beëindiging van hun geschil het volgende overeen: (…) 
        
      
      
        3. Amsterdamse Maatschappij zal aan [appellant] uitleg geven over hoe hij de woning goed moet ventileren. (…) 
      
      
        6. Partijen komen overeen dat zij na uitvoering van het bovenstaande ter zake van alle onderwerpen van dit geschil niets meer van elkaar te vorderen hebben en elkaar finale kwijting verlenen.
      
      
    
    
      6.10.
      In hoger beroep heeft [appellant] , ter onderbouwing van zijn vijfde grief, in de kern betwist dat met betrekking tot deze gebreken finale kwijting is overeengekomen. De uitleg van [geïntimeerde] over het ventileren van de woning heeft er niet toe geleid dat de problemen met betrekking tot vocht en schimmel zijn verholpen, aldus [appellant] . [geïntimeerde] heeft daartegenover gesteld dat de klachten vallen onder de in de vaststellingsovereenkomst opgenomen finale kwijting omdat de gestelde gebreken -schimmelvorming en gebrekkige luchtventilatie- onderdeel vormden van de desbetreffende procedure bij de Huurcommissie. De door [appellant] ervaren problematiek wordt veroorzaakt door het gebruik van de woning zoals langdurig douchen in combinatie met onvoldoende ventilatie, aldus [geïntimeerde] . Gelet op deze gemotiveerde betwisting heeft [appellant] zijn stelling dat de finale kwijting géén betrekking heeft op zijn klachten, onvoldoende onderbouwd om zijn grief te kunnen dragen. Uit niets blijkt wat nieuw of anders is aan de klachten dan ten tijde van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst. Dat maakt dat [appellant] niet kan terugkomen op de finale kwijting die hij aan [geïntimeerde] heeft verleend, zodat ook grief 5 geen succes heeft.
      
      
        
          Huurkorting en schadevergoeding 
        
      
      
    
    
      6.11.
      Met grief 6 komt [appellant] op tegen de afgewezen huurkorting en schadevergoeding. Aangezien deze grief uitgaat van het slagen van de grieven 4 en 5, waarvan al door het hof is vastgesteld dat zij geen succes hebben, kan grief 6 evenmin slagen. 
      
      
        
          Aanhouding beslissing proceskosten
        
      
      
    
    
      6.12.
      Thans resteert nog een beslissing over de proceskosten (grief 7). Het hof constateert dat artikel 20.3 van de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene bepalingen als volgt luidt:
      
      
        
          Indien een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op haar rust en de andere partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.
        
      
      
    
    
      6.13.
      Het hof is gehouden dit beding (verder: het proceskostenbeding) ambtshalve te toetsen aan de Richtlijn 93/13/EG (verder: de richtlijn oneerlijke bedingen), ook als er geen beroep op het beding is gedaan. De omstandigheid dat [geïntimeerde] een charitatieve instelling is maakt dat niet anders, omdat zij heeft gehandeld als professioneel verhuurder.
      
    
    
      6.14.
      In zijn prejudiciële beslissing van 23 mei 2025 (ECLI:NL:HR:2025:820) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een beding in een overeenkomst als de onderhavige dat ertoe strekt dat de consument die tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen alle gerechtelijke kosten van de verkoper moet betalen, in het algemeen moet worden aangemerkt als een oneerlijk beding, ook als dat beding wederkerig is. Het hof is daarom voornemens om het proceskostenbeding te vernietigen. 
      
    
    
      6.15.
      Een definitieve beslissing over de proceskosten kan het hof echter nog niet nemen omdat op dit moment onvoldoende duidelijk is wat de consequentie van vernietiging van het proceskostenbeding is voor het recht van [geïntimeerde] , als de in het gelijk gestelde partij, op een proceskostenveroordeling op grond van de wet. In zijn voornoemde prejudiciële beslissing overweegt de Hoge Raad dat er redelijkerwijs twijfel over kan bestaan of de richtlijn in de weg staat aan toekenning van, kort gezegd, een proceskostenveroordeling op de voet van artikel 237 Rv nadat een proceskostenbeding is vernietigd omdat het oneerlijk is. De Hoge Raad heeft hierover in zijn arrest van 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) een prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie gesteld. In afwachting van de beantwoording van deze vraag zal de beslissing over de proceskosten worden aangehouden. Dit geldt niet alleen voor de beslissing in hoger beroep; ook de proceskostenbeslissing in eerste aanleg ligt in dit verband nog ter beoordeling voor. Immers, ook in eerste aanleg had de kantonrechter ambtshalve moeten toetsen aan de richtlijn oneerlijke bedingen. De kantonrechter heeft [appellant] in de proceskosten veroordeeld (op de voet van artikel 237 Rv). Het is dus onzeker of dat oordeel in stand kan blijven.
      
    
    
      6.16.
      Het hof geeft partijen intussen in overweging om te bezien of zij op het punt van de proceskosten een minnelijke regeling kunnen treffen. Partijen kunnen bij eventueel minnelijk overleg betrekken dat [appellant] bij onverkorte toepassing van artikel 237 Rv de kosten van het geding in beide instanties zou moeten dragen. Die kosten worden tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op:
      - € 111,53 en € 365,00 aan verschotten en € 199,00 (conventie) en € 264,00 (reconventie) aan salaris voor de eerste aanleg;
      - € 798,00 aan verschotten en € 2.428,00 (tarief II, 2 punten à € 1.214,00) aan salaris voor het hoger beroep;
      - te vermeerderen met nasalaris.
      
    
    
      6.17.
      Het hof zal partijen, [geïntimeerde] als eerste, in de gelegenheid stellen zich schriftelijk uit te laten over het voornemen van het hof om het proceskostenbeding te vernietigen en over de eventuele gevolgen van die vernietiging nadat het Hof van Justitie van de Europese Unie de genoemde prejudiciële vraag heeft beantwoord. De zaak zal daartoe naar een roldatum over een jaar worden verwezen. Als het antwoord op de prejudiciële vraag later of eerder komt, kan [geïntimeerde] om uitstel vragen respectievelijk de roldatum vervroegen. 
      
      
        
          Slotsom, bewijsaanbod
        
      
      
    
    
      6.18.
      Het hoger beroep heeft geen succes. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd behalve op het punt van de proceskostenveroordeling. Het hof houdt de beslissing op dat punt aan. Hetzelfde geldt voor de beslissing over de proceskosten in hoger beroep. Het hof ziet geen aanleiding om [appellant] toe te laten tot bewijslevering, omdat hij zijn stellingen in het licht van de betwisting van [geïntimeerde] onvoldoende heeft onderbouwd. De in hoger beroep gewijzigde vorderingen van [appellant] worden afgewezen.
      
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 8 december 2026 voor een akte aan de zijde van [geïntimeerde] bedoeld onder 6.17. waarop [appellant] bij antwoordakte kan reageren;
    
    
    
      houdt de beslissing over de proceskosten aan;
    
    
    
      bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
    
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. A. Hillen, I. de Greef en M.J.R. Brons en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 december 2025.