ECLI:NL:GHAMS:2025:3110, Gerechtshof Amsterdam, 25-11-2025, 200.351.745/01 NOT
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Klacht tegen een (oud-)notaris. Notaris heeft in 2003 akte overdracht voetbalstadion gepasseerd. Sinds 2021 civielrechtelijk geschil over speelrecht. Notaris heeft vragen van een kandidaat-notaris van een ander kantoor over de akte uit 2003 beantwoord. Had de notaris klaagster hierover moeten informeren? En heeft de notaris onvoldoende zorgvuldig gehandeld bij het opstellen van de akte in 2003? Vervaltermijn artikel 99 lid 21 Wna. Klacht deels ongegrond, deels NO.

beslissing
    ___________________________________________________________________ _ _
    
    
      
        GERECHTSHOF AMSTERDAM
      
    
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer	: 200.351.745/01 NOT
    
    
    
      nummer eerste aanleg	: C/05/435162 / KL RK 24-55
    
    
    
      
        beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 25 november 2025
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        STADION ARNHEM B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      appellante,
      gemachtigden: mr. P.C.J. Twaalfhoven en mr. B.W. Brouwer, beiden advocaat te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        mr. [geïntimeerde],
      destijds notaris te [gemeente] , thans kandidaat-notaris te [gemeente] ,
      geïntimeerde,
      gemachtigden: mr. M.A. van der Pool en mr. J.L. Stolk, beiden advocaat te Amsterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna klaagster en de notaris genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      Klaagster is sinds 2018 eigenaar van het Gelredome stadion te Arnhem. Zij is in 2021 in een civiele procedure verwikkeld geraakt over de vraag of het stadion ter beschikking moest worden gesteld van [bedrijf 2] op basis van een eeuwigdurend speelrecht zoals beschreven in een leveringsakte van het stadion uit 1996. Klaagster is van mening dat zij dit niet hoefde te doen, mede op basis van een door de notaris in 2003 gepasseerde leveringsakte van het stadion. In de civiele procedure zijn door [bedrijf 2] twee e-mails van de notaris aan een kandidaat-notaris van een ander kantoor (waarvan de advocaten [bedrijf 2] bijstonden) over de inhoud van de leveringsakte uit 2003 overgelegd. Uiteindelijk is in 2023 tussen klaagster en [bedrijf 2] een minnelijke regeling over (het niet meer bestaan van) het speelrecht getroffen.
      In deze tuchtprocedure verwijt klaagster de notaris dat zij een verklaring heeft afgelegd aan [bedrijf 2] over de leveringsakte uit 2003, terwijl de notaris wist of behoorde te weten dat daarover een geschil bestond, dat zij heeft nagelaten klaagster op de hoogte te brengen van het voornemen tot het geven van de verklaring en om klaagster in de gelegenheid te stellen hierop te reageren. Ook zou volgens klaagster de notaris onvoldoende zorgvuldig zijn geweest bij het opstellen en passeren van de leveringsakte in 2003. Het hof beslist, net als de kamer, dat de klacht voor een deel ongegrond en voor een deel niet-ontvankelijk is.
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      2.1
      Klaagster heeft op 28 februari 2025 een beroepschrift – met bijlagen – bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 30 januari 2025 tussen partijen gegeven onder bovengenoemd nummer (ECLI:NL:TNORARL:2025:3). 
      
    
    
      2.2.
      De notaris heeft op 1 april 2025 een verweerschrift – met bijlage – bij het hof ingediend.
      
    
    
      2.3.
      Klaagster heeft op 2 september 2025 een aanvullende productie ingediend.
      
    
    
      2.4.
      Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen.
      
    
    
      2.5.
      De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 11 september 2025. Klaagster, vertegenwoordigd door [naam 5] en vergezeld van haar gemachtigden, alsmede de notaris, vergezeld van haar gemachtigden, zijn verschenen. Zowel mr. Brouwer als mr. Stolk hebben het woord gevoerd aan de hand van aan het hof overgelegde spreekaantekeningen.
      
      
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      Het hof verwijst naar de feiten die de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Klaagster heeft ten aanzien van de feiten opgemerkt dat de kamer ten onrechte de brieven van de notaris van 14 augustus 2023 en 15 maart 2024 niet heeft vermeld. Het hof zal die brieven hierna opnemen. Waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende.
    
    
    
      3.1.
      Klaagster is sinds 3 september 2018 eigenaar van het Gelredome stadion te Arnhem (hierna: het stadion). In die hoedanigheid is zij in 2021 gedagvaard door [bedrijf 2] en Stichting Betaald Voetbal ‘ [bedrijf 2] ’ (hierna samen genoemd: [bedrijf 2] ). Inzet van de procedure was de vraag of klaagster na opzegging van de (onder)huurovereenkomst door [bedrijf 2] per 1 oktober 2023 het stadion ter beschikking van [bedrijf 2] moest stellen op basis van het eeuwigdurend speelrecht zoals beschreven in artikel 3 van de bijzondere bepalingen van de leveringsakte van 27 maart 1996 (hierna: de leveringsakte 1996).
      
    
    
      3.2.
      Klaagster weigerde dit te doen omdat de gemeente Arnhem – toen [bedrijf 2] in financiële moeilijkheden kwam –in het kader van een reddingsplan [bedrijf 2] had geholpen door onder meer in 2003 het stadion te kopen, waarbij vervolgens de terbeschikkingstelling aan [bedrijf 2] werd gebaseerd op een nieuwe (onder)huurovereenkomst zonder het eeuwigdurend speelrecht. Het stadion werd aan de gemeente geleverd bij leveringsakte van 14 oktober 2003 (hierna: de leveringsakte 2003), welke akte door de notaris is gepasseerd.
      
    
    
      3.3.
      In de gerechtelijke procedure beriep [bedrijf 2] zich erop dat zij de lopende (onder)huurovereenkomst tegen 30 september 2023 had opgezegd en beriep zij zich tegelijk op het eeuwigdurend speelrecht uit de leveringsakte 1996. Een van de geschilpunten in die procedure was de vraag of het eeuwigdurend speelrecht uit de leveringsakte 1996 wel of niet was gehandhaafd dan wel “doorgelegd” in de leveringsakte 2003.
      
    
    
      3.4.
      De voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland heeft bij vonnis in kort geding van 28 februari 2023 (ECLI:NL:RBGEL:2023:1313) de vordering van [bedrijf 2] afgewezen.
      
    
    
      3.5.
      
        [bedrijf 2] heeft op 27 maart 2023 tegen dit kortgedingvonnis turbospoedappel ingesteld. Als productie 35 bij de appeldagvaarding van [bedrijf 2] zijn twee emailberichten van 17 maart 2023, 15:46 uur en 17:09 uur, van de notaris (hierna: de verklaring) gevoegd. Deze emailberichten zijn door de notaris verzonden aan (notariële) medewerkers van het kantoor [bedrijf 1] , dat is het kantoor dat [bedrijf 2] bijstond in de procedure tegen klaagster. De verklaring luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
      
      
        
          Uit het e-mailbericht van 17 maart 2023, 15:46 uur:
      
      
      
        “Geachte mevrouw [naam 1] ,
      
      
      
        
          In overleg met [naam 2] vanmiddag gaat hierbij een deel uit mijn akte van levering van 14-10-2003:
        
        
          “A. voormelde akte van levering op zevenentwintig maart negentienhonderd zesennegentig verleden voor notaris mr. [naam 3] te [gemeente] , van welke akte een afschrift werd ingeschreven in de daartoe bestemde openbare registers te [gemeente] op negenentwintig maart negentienhonderd zesennegentig in deel 14532 nummer 3, waarin woordelijk het navolgende is vermeld:
        
        
          “
          II. BIJZONDERE BEPALINGEN
        
        
          Voorts verklaarden partijen terzake van voorschreven overeenkomst van
        
        
          (volgt deel tekst akte mr [naam 3] )
        
        
          tuele reparaties aan de leiding of bij vervanging daarvan gemakkelijk ------------------
        
        
          kan worden opgenomen.”; -------------------------------------------------
        
        
          De sub A. bedoelde verplichtingen zijn, voor zover deze niet in deze akte ------------
        
        
          ---------------------------------------
        
        
          zijn opgenomen, vermeld in de aan deze akte gehechte bijlage en worden geacht woordelijk in deze akte te zijn opgenomen en daarvan deel uit te ---------------------
        
        
          ----------------------------------------- maken.”
        
        
          Uit de laatste regel van de tekst is duidelijk wat bedoeld is.
        
        
          In de bijlage bij de akte is opgenomen de gehele kopie van titel 14532 nummer 3.”
      
      
      
        
          Uit het e-mailbericht van 17 maart 2023, 17:09 uur:
      
      
      
        “Geachte heer [naam 2] ,
      
      
      
        
          Niet een kopie van de leveringsakte zelf van 27 maart 1996 is aangehecht, maar een (volledige) kopie van de titel, die in deel 14532 nummer 3 bij het kadaster is ingeschreven. (het oude kadasterformulier OZ4)
        
        
          Dus de volledige bepalingen worden geacht in de akte opgenomen te zijn.
        
        
          Dat wil niet zeggen, dat deze nu nog volledig van toepassing zijn, aangezien in de tussenliggende periode de nodige wijzigingen in de afspraken kunnen zijn gemaakt.
        
        
          Als ik mij niet vergis, heeft nadien nog een overdracht via kantoor [naam 4] plaatsgevonden.”
      
      
    
    
      3.6.
      Over de verklaring heeft [bedrijf 2] in haar appeldagvaarding het volgende opgenomen:
      
      
        “Daar komt nog bij dat inmiddels ook de passerend notaris van de Leveringsakte 2003, [de notaris], heeft bevestigd dat de volledige bepalingen van het Speelrecht (zoals deze blijken uit de Leveringsakte 1996) worden geacht in de Leveringsakte 2003 te zijn opgenomen. De betreffende verklaring van [de notaris] wordt overgelegd als productie 35. Zij verwijst naar de inhoud van de Leveringsakte 2003 en ook naar de verwijzing daarin naar de Leveringsakte 1996 (meer specifiek naar de zinsnede “aan deze akte gehechte bijlage”). De conclusie van [de notaris] is zeer duidelijk: “dus de volledige bepalingen worden geacht in de akte opgenomen te zijn”. Met andere woorden, door het gebruik van het woord “Enzovoorts” (…) en de verwijzing naar de Leveringsakte 1996 (die is aangehecht als bijlage bij de Leveringsakte 2003) is beoogd het gehele Speelrecht door te leggen (als kettingbeding), zoals door [bedrijf 2] ook steeds is betoogd. Met het voorgaande staat vast dat de motivering van de Voorzieningenrechter (en het betoog van [klaagster] dienaangaande) mank gaat.”
      
      
    
    
      3.7.
      Op 30 maart 2023 is tussen de betrokken partijen een regeling getroffen over het speelrecht, waarbij [bedrijf 2] heeft erkend dat in 2003, dus ook in de leveringsakte 2003, afscheid is genomen van het eeuwigdurend speelrecht in het kader van het reddingsplan.
      
    
    
      3.8.
      Bij brief van 7 juli 2023 heeft (de advocaat van) klaagster de notaris hoofdelijk aansprakelijk gesteld, omdat zij – gelet op de totstandkoming en inhoud van de leveringsakte 2003 en de uitleg die de notaris daaraan in maart 2023 ten nadele van klaagster heeft gegeven – onzorgvuldig en onrechtmatig jegens klaagster zou hebben gehandeld.”
      
    
    
      3.9.
      Bij brief van 14 augustus 2023 is door (de advocaten van) de notaris hierop onder meer als volgt gereageerd:
      
      
        “De opdracht van de notaris was beperkt tot verlijden van de leveringsakte. In deze leveringsakte wordt verwezen naar de tussen partijen (…) gesloten Raamovereenkomst Reddingsplan Gelredome-Vitesse (hierna: ‘de raamovereenkomst’), waarin de rechten verplichtingen van partijen zijn geregeld. De notaris hield zich buiten deze gemaakte afspraken, nu aan de notaris niet de opdracht was verstrekt om te adviseren over de gemaakte afspraken in deze raamovereenkomst.
        
          (…)
        
        
          Daarnaast is in de leveringsakte uit 2003 ook afgeweken van de verplichtingen die in de
        
        
          leveringsakte uit 1996 waren bedongen ten behoeve van de gemeente. Zo staat op p. 10: “De
        
        
          gemeente Arnhem doet, voor zover het rechten en verplichtingen betreft, opgelegd aan de
        
        
          verkoper ten behoeve van de gemeente Arnhem, bij deze afstand van de betreffende rechten
        
        
          en verplichtingen”. De gemeente deed dus gelet op deze bepaling afstand van de verplichtingen
        
        
          die zij in 1996 had bedongen van Gelredome.
        
        
          (…)
        
        
          Op 17 maart 2023 werd de notaris benaderd door [bedrijf 1] , advocaat van Vitesse, terzake de
        
        
          interpretatie van de leveringsakte uit 2003. [bedrijf 1] vroeg om toe te lichten of het de bedoeling
        
        
          was dat de bepaalde bepalingen uit de leveringsakte van 1996 geacht werden woordelijk in de
        
        
          leveringsakte uit 2003 te zijn opgenomen. In reactie daarop heeft de notaris aangegeven dat
        
        
          volgens de tekst van de leveringsakte uit 2003 bepalingen uit de leveringsakte uit 1996
        
        
          integraal geacht moeten worden in deze leveringsakte te zijn opgenomen.
        
      
      
      
        
          De notaris heeft met deze reactie slechts een toelichting gegeven van hetgeen al in de
        
        
          leveringsakte uit 2003 vermeld stond. Zo vermeldde de notaris in haar mail van 17 maart 2023
        
        
          slechts: ‘dus de volledige bepalingen worden geacht in de akte opgenomen te zijn.’ Dit staat
        
          ook zo vermeld in de akte. Zo staat er op pagina 9: ‘(…) vermeld in de aan deze akte gehechte
        bijlage en worden geacht woordelijk in deze akte te zijn opgenomen en daarvan deel uit te
        maken.’
      
      
      
        
          De notaris heeft gelet op het voorgaande slechts een antwoord gegeven op de vraag van de
        
        
          advocaat van [bedrijf 1] of de tekst uit de leveringsakte van 1996 moet worden geacht woordelijk
        
        
          in de akte uit 2003 te zijn opgenomen. De notaris heeft zich aldus geenszins uitgelaten over het
        
        
          speelrecht van Vitesse en wat in dit kader de bedoeling was van partijen in 2003. Van een
        
        
          ontoelaatbare inmenging in een – de notaris op dat moment onbekend – geschil met uw cliënt is
        
        
          dan ook geen sprake geweest.”
      
      
    
    
      3.10.
      Bij brief van 30 januari 2024 heeft (de advocaat van) klaagster de notaris geïnformeerd dat zij zich niet kan vinden in de reactie van 14 augustus 2023 en dat zij haar aansprakelijkstelling en verzoek tot schadevergoeding handhaaft.
      
    
    
      3.11.
      Bij brief van 15 maart 2024 is klaagster door (de advocaten van) de notaris geïnformeerd dat zij nog steeds geen reden zag om aansprakelijkheid te erkennen:
      
      
        “Cliënten onderschrijven dat het in 2003 niet de bedoeling was om het Speelrecht als kettingbeding door te leggen. In de leveringsakte 2003 is het Speelrecht dan ook niet doorgelegd en dit volgt hier – anders dan u in uw brief stelt – wel voldoende duidelijk uit.
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Meer specifiek was het ook niet haalbaar om van elke bijzondere bepaling uit de leveringsakte
        
        
          1996, waaronder het Speelrecht, te beoordelen of deze door vermenging teniet was gegaan. Dit
        
        
          was ook niet nodig, nu er juist deskundigen op de zaak zaten die wel expliciet met de notaris
        
          hadden besproken welke van de bijzondere bepalingen moesten worden gehandhaafd als
        
        
          verplichtingen van Gelredome N.V. en dit is dan ook in de akte vermeld.
        
      
      
      
        
          Met diezelfde deskundigen heeft de notaris besproken dat een deel van die bepalingen geen
        
        
          meerwaarde meer had omdat deze door vermenging teniet waren gegaan. Dat gold onder meer
        
        
          voor het Speelrecht en dat behoefde geen nader betoog. In plaats van alle bepalingen op te
        
        
          nemen welke door vermenging teniet waren gegaan, kozen partijen ervoor om te vermelden
        
        
          welke bepalingen wel werden doorgelegd als verplichtingen van Gelredome N.V. (…) 
      
      
      
        
          Kortom, de notaris ontving instructies van de deskundigen, die inhielden dat alle bijzondere
        
        
          bepalingen in de leveringsakte moesten worden opgenomen, maar dat niet al deze verplichtingen werden doorgelegd. Welke verplichtingen wel werden doorgelegd moest expliciet worden vermeld. Als het dus de bedoeling was geweest om het Speelrecht door te leggen dan had dit expliciet moeten gebeuren.”
      
      
      
    
  
  
    
      4De klacht
    
    
      Klaagster verwijt de notaris dat zij tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld door:
    
    
      
        aan [bedrijf 2] over de leveringsakte 2003 de verklaring af te leggen, nota bene op verzoek van de advocaat van [bedrijf 2] ( [bedrijf 1] ), terwijl de notaris wist of behoorde te weten dat over de leveringsakte 2003 een geschil bestond, en waarbij de notaris heeft nagelaten om klaagster (als eigenaresse van het stadion én als procespartij in het lopende geschil over onder meer de leveringsakte 2003) daarvan op de hoogte te brengen, en klaagster niet in de gelegenheid heeft gesteld om een reactie te geven;
      
      
        de leveringsakte 2003 te passeren in strijd met de vereiste zorgvuldigheid door de, eerst in de brief van 15 maart 2024 verwoorde en – naar uit die brief blijkt – voor het passeren van de leveringsakte 2003 aan de notaris kenbaar gemaakte bedoeling van de destijds betrokken partijen, niet juist weer te geven, althans zo onduidelijk dat hierover een enorm geschil is ontstaan;
      
      
        de communicatie die de notaris onder zich heeft met betrekking tot de totstandkoming van de verklaring niet aan klaagster te verstrekken althans daarin geen inzage te geven;
      
      
        het notarieel dossier dat zich onder de notaris bevindt met betrekking tot (de totstandkoming van) de leveringsakte 2003, meer specifiek ten aanzien van het al dan niet doorleggen van het speelrecht in die leveringsakte, niet te verstrekken aan klaagster.
      
    
    
    
  
  
    
      5Beoordeling
    
    
      5.1.
      De kamer heeft in de bestreden beslissing:
      
        
          klachtonderdeel 1 ongegrond verklaard;
        
        
          klaagster ten aanzien van klachtonderdeel 2 niet-ontvankelijk verklaard vanwege het verstrijken van de vervaltermijn;
        
        
          verstaan dat de klachtonderdelen 3 en 4 niet langer ter beslissing voorlagen omdat alle stukken al met klaagster waren gedeeld, waarna klaagster deze klachtonderdelen heeft ingetrokken.
        
      
      
      
        
          Ter beoordeling voorliggende klacht
        
      
      
    
    
      5.2.
      Op grond van artikel 107 lid 4 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) geldt dat het hof een aan hem voorgelegde zaak opnieuw in volle omvang behandelt. Het gaat daarbij om de klacht zoals die oorspronkelijk bij de kamer is ingediend. Het hof gaat daarom bij de beoordeling in hoger beroep uit van de klacht zoals deze in het klaagschrift is opgenomen en hiervoor onder 4 is verwoord. Omdat klaagster tijdens de mondelinge behandeling bij de kamer de klachtonderdelen 3 en 4 heeft ingetrokken, liggen deze klachtonderdelen niet langer ter beoordeling voor.
      
      
        
          Afleggen verklaring over leveringsakte 2003 (klachtonderdeel 1)
        
      
      
    
    
      5.3.
      Over dit klachtonderdeel heeft de kamer geoordeeld dat de notaris geen verklaring heeft afgelegd, maar alleen antwoord heeft gegeven aan een collega, een kandidaat-notaris van een ander kantoor. In die context was volgens de kamer sprake van een collegiaal overleg en mocht de notaris antwoord geven op vragen. Ten slotte achtte de kamer het van belang dat de procedure tussen klaagster en [bedrijf 2] al liep, zodat de verklaring van de notaris ook niet de aanleiding vormde tot het geschil.
      
    
    
      5.4.
      In haar beroepschrift heeft klaagster onder meer aangevoerd dat iedereen ervan uitgaat dat het om een verklaring van de notaris gaat en niet om collegiaal overleg. Volgens klaagster had van de notaris mogen worden verwacht dat zij bij kandidaat-notaris [naam 2] zou nagaan wat de achtergrond, context en strekking was van de vragen die aan haar werden gesteld, toen zij zo lang na het passeren van de leveringsakte 2003 werd gebeld over de inhoud daarvan. De notaris heeft niet alleen antwoord gegeven op de gestelde vragen, maar de verklaring bevat volgens klaagster ook een inhoudelijk oordeel door de toevoeging dat er na 2003 mogelijk andere afspraken gemaakt kunnen zijn. Als de notaris naar de achtergrond van de vragen had gevraagd, dan zou zij hebben begrepen dat de vragen werden gesteld in het kader van een gerechtelijke procedure. Zij zou dan pas op de plaats hebben kunnen maken, aldus klaagster. 
      
    
    
      5.5.
      De notaris heeft in haar verweerschrift in hoger beroep naar voren gebracht dat voor kandidaat-notaris [naam 2] duidelijk was althans had moeten zijn dat de notaris met de verklaring geen inhoudelijk oordeel gaf. Er werd slechts een vraag gesteld over welke bijlage aan de leveringsakte 2003 was gehecht en niet over de inhoud van de akte. Kandidaat-notaris [naam 2] heeft bij de notaris ook niet aangegeven dat hij namens [bedrijf 2] belde. Over het speelrecht is geen enkele vraag gesteld. Er was volgens de notaris ook geen aanleiding te veronderstellen dat haar e-mail in een procedure zou worden gebruikt.
    
    
      5.6.
      Het hof stelt allereerst vast dat de notaris haar twee e-mails van 17 maart 2023 uitsluitend heeft gestuurd aan notariële medewerkers van het kantoor [bedrijf 1] . Zij heeft dus niet, zoals klaagster stelt, op verzoek van de advocaat van [bedrijf 2] ( [bedrijf 1] ) de verklaring afgelegd. Anders dan klaagster stelt, is ook niet aannemelijk geworden dat de notaris wist dat er een geschil bestond over de (door haar gepasseerde) leveringsakte 2003. De notaris ontkent dat zij dit wist. Niet is gebleken dat zij dit wel wist of behoorde te weten. Nu de juistheid van deze twee veronderstellingen van klaagster in klachtonderdeel 1 niet is komen vast te staan, was er geen reden voor de notaris om na te gaan bij kandidaat-notaris [naam 2] wat de achtergrond van zijn vragen was en klaagster hiervan op de hoogte te stellen. Het hof acht daarom, net als de kamer, klachtonderdeel 1 ongegrond.
      
      
        
          Is de vervaltermijn van artikel 99 lid 21 Wna verstreken met betrekking tot klachtonderdeel 2?
        
      
      
    
    
      5.7.
      Op grond van artikel 99 lid 21 Wna kan een klacht slechts worden ingediend binnen drie jaar na de dag waarop de tot klacht gerechtigde persoon kennis heeft genomen van het handelen of nalaten dat tot tuchtrechtelijke maatregelen jegens de notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris aanleiding kan geven. Indien de klacht wordt ingediend na verloop van drie jaar na de dag waarop de klager heeft kennisgenomen of redelijkerwijs kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten van de notaris waarop de klacht betrekking heeft, wordt de klacht niet-ontvankelijk verklaard. De wettelijke driejaarstermijn begint te lopen na de dag waarop de klager heeft kennisgenomen of redelijkerwijs kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten van de (kandidaat-)notaris waarop de klacht betrekking heeft. Niet is vereist dat klager ook bekend is met de juridische (of tuchtrechtelijke) beoordeling van dat handelen of nalaten. 
      
    
    
      5.8.
      Het tweede klachtonderdeel gaat over de leveringsakte 2003. De kamer heeft geoordeeld dat de driejaarstermijn op 14 oktober 2003 (omdat de rechtsvoorgangster van klaagster partij was bij de leveringsakte 2003), althans op 3 september 2018 (bij de verkrijging van het stadion door klaagster), is gaan lopen en dat deze termijn – bij indiening van de klacht op 17 april 2024 – dus ruimschoots is verstreken.
      
    
    
      5.9.
      Het hof volgt klaagster niet in haar stelling dat de klachttermijn pas is gaan lopen toen klaagster bekend werd met de totstandkomingswijze van de leveringsakte 2003 en de volgens de notaris gegeven instructies die daaraan met betrekking tot de (niet) “doorlegging” van het speelrecht ten grondslag lagen, derhalve na ontvangst van de brief van de notaris van 15 maart 2024, althans van 14 augustus 2023. Zoals ter zitting in hoger beroep nogmaals door (de gemachtigden van) klaagster werd bevestigd heeft zij – in aanloop naar de verkrijging van het stadion – een uitgebreid due diligence onderzoek verricht in de periode 2017/2018. Het hof gaat ervan uit dat tijdens dit onderzoek ook de leveringsakte 2003 is ingezien door klaagster. Klaagster is toen bekend geworden, althans wordt geacht toen bekend te zijn geworden dat er onduidelijkheid bestond over (het al dan niet “doorleggen” van) het speelrecht. De passerend notaris heeft over deze bestaande onduidelijkheid ook een passage opgenomen in de akte van 3 september 2018 onder de kop “Standpunten inzake Kwalitatieve verplichting Speelrecht Stichting Betaald Voetbal [bedrijf 2] /Opleggen verplichtingen”. Het hof gaat er dan ook van uit dat klaagster uiterlijk 3 september 2018 kennis heeft genomen van de inhoud van de leveringsakte 2003, zodat de driejaarstermijn van artikel 99 lid 21 Wna inderdaad ruimschoots is verstreken.
      
    
    
      5.10.
      Op grond van artikel 99 lid 21 Wna blijft de beslissing tot niet-ontvankelijkverklaring achterwege indien de gevolgen van het handelen of nalaten redelijkerwijs pas later bekend zijn geworden. In dat geval verloopt de termijn voor het indienen van een klacht een jaar na de datum waarop de gevolgen redelijkerwijs als bekend geworden zijn aan te merken. Net als de kamer constateert het hof dat er rondom de verkrijging van het stadion door klaagster op 3 september 2018 al voldoende momenten waren waarop klaagster redelijkerwijs bekend kon zijn met de gevolgen van het handelen of nalaten van de notaris. Het hof is daarom van oordeel dat aan deze additionele eenjaarstermijn niet wordt toegekomen.
      
    
    
      5.11.
      Gezien het vorenstaande is het hof, net als de kamer, van oordeel dat klachtonderdeel 2 niet-ontvankelijk is vanwege het verstrijken van de vervaltermijn van artikel 99 lid 21 Wna.
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      5.12.
      Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat het hof, evenals de kamer, van oordeel is dat klachtonderdeel 1 ongegrond is en klachtonderdeel 2 niet-ontvankelijk. Het hof zal de beslissing van de kamer daarom bevestigen.
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      - bevestigt de bestreden beslissing.
    
    
    
    
      Deze beslissing is gegeven door mrs. J.H. Lieber, J.W.M. Tromp en J.A.H. Bruggemann en in het openbaar uitgesproken op 25 november 2025 door de rolraadsheer.