ECLI:NL:RBGEL:2025:9598, Rechtbank Gelderland, 12-11-2025, 11720439 CV EXPL 25-1638
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-11-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Overlast veroorzaakt door huurder en haar partner. Tekortkoming. Zaak wordt aangehouden.

RECHTBANK 
      GELDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Apeldoorn
    
    
    
      Zaaknummer: 11720439 \ CV EXPL  25-1638
    
    
    
      
        Vonnis van 12 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING UWOON, 
      te Harderwijk,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Uwoon,
      gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        AGR BEWINDVOERING B.V., in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [rechthebbende], 
      te Harderwijk,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: de bewindvoerder,
      
        [rechthebbende] wordt hierna aangeduid als: [rechthebbende] , 
      gemachtigde: mr. M.G. Blokziel.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 30 juli 2025,
      - het bericht van 12 september 2025 met productie(s) van Uwoon,- het bericht van 20 september 2025 met productie(s) van de bewindvoerder,
      - de akte vermeerdering van eis met producties van Uwoon, - de mondelinge behandeling van 29 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Uwoon verhuurt vanaf 19 oktober 2022 aan [rechthebbende] de woning aan het adres [adres en plaats] (hierna: het gehuurde). Deze woning maakt onderdeel uit van een appartementencomplex. 
      
    
    
      2.2.
      Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. Hierin is, voor zover in deze zaak van belang, het volgende vermeld:
      
      
        
          “(…)
        
      
    
    
      8.1
      
        
          Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. 
        
        
          (…)
        
      
      
    
    
      8.8
      
        Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. 
      
      
      
        
          Tevens dient huurder zich als goed huurder te gedragen richting medewerkers van verhuurder en/of door verhuurder ingehuurde derden. Fysiek of verbaal geweld, agressiviteit, dan wel ander wangedrag leidt tot passende (juridische) maatregelen jegens huurder, die kunnen leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst.”
        
      
      
    
    
      2.3.
      Op 14 oktober 2024 heeft Uwoon een klacht ontvangen van een omwonende van [rechthebbende] over (geluids-)overlast die wordt veroorzaakt door [rechthebbende] en haar partner, [naam 1] . 
      
    
    
      2.4.
      In de nacht van 29 op 30 maart 2025 heeft er een incident plaatsgevonden in de woning van [rechthebbende] , waarbij haar partner de woning heeft vernield en [rechthebbende] heeft mishandeld. Aan de partner van [rechthebbende] is vervolgens een tijdelijk huisverbod opgelegd door de burgemeester. 
      
    
    
      2.5.
      Op 29 april 2025 heeft er nog een incident plaatsgevonden in de woning van [rechthebbende] , waarna de politie de partner van [rechthebbende] heeft aangehouden. Uwoon heeft van de daardoor veroorzaakte geluidsoverlast verschillende klachten van omwonenden van [rechthebbende] ontvangen. 
      
    
    
      2.6.
      Op 13 mei 2025 heeft er weer een multidisciplinair overleg plaatsgevonden over de situatie van [rechthebbende] . In het daarvan opgemaakte verslag is onder meer het volgende voorstel opgenomen: “eerst financien regelen, dan psychologisch onderzoeken, zodat helder wordt wat passende begeleiding en behandeling kan zijn. Daarna kan aangemeld worden bij traject “Samen geweldloos verder” bij Moviera.”
      
    
    
      2.7.
      Uwoon heeft over de periode van 8 juli 2025 tot en met 19 september 2025 verschillende overlastmeldingen van omwonenden van [rechthebbende] ontvangen. De klachten gaan vooral over geluidsoverlast door geschreeuw, geruzie, slaan met de deuren maar ook over bedreigingen door de partner van [rechthebbende] richting omwonenden. 
      
    
    
      2.8.
      Op 28 augustus 2025 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen [rechthebbende] , haar partner, de burgemeester en de wijkagent over de overlastmeldingen. De burgemeester heeft [rechthebbende] op dezelfde dag een officiële waarschuwing gestuurd en aangegeven dat de ernstige overlast onmiddellijk moet stoppen. 
      
    
    
      2.9.
      Op 8 september 2025 heeft er een groot overleg plaatsgevonden waarbij [rechthebbende] , de partner van [rechthebbende] en hun begeleiders, de procesregisseur veiligheid en zorg en de casusregisseur sociaal team Ermelo aanwezig waren. In het hiervan opgemaakte verslag is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
      
      
        
          “(…) 
        
        
          3.	Aanmelding GGZ hulp voor Diagnostiek en behandeling
        
        
          
            [rechthebbende] heeft een intake bij GGZ gehad. Op 1 oktober start het diagnostisch onderzoek, daarna zal er een adviesgesprek volgen. 
        
      
      
      
        
          Voor [naam 1] heeft reclassering een aanmelding bij Tactus gedaan, dit betreft een verplicht diagnostiek en behandeltraject gericht op trauma behandeling. De vraag is of Tactus voldoende kan bieden of dat GGZ een breder aanbod heeft. [naam 1] en [naam 2] zullen dit met Reclassering en huisarts bespreken en verwijzing vragen. (…)
        
      
      
    
  
  
    
      4Financiën/inkomen
    
      
        
          [naam 3] zal ook de financien van [naam 1] gaan beheren, ze heeft een spoedaanvraag bij de rechtbank gedaan, hopelijk wordt binnen 2 weken bewind uitgesproken. [naam 3] zal daarna proces richting WSNP opstarten voor [rechthebbende] en [naam 1] . 
      
      
        (…)
      
      
        
          [naam 4] geeft aan dat het belangrijk is een goede afstemming met elkaar te houden, zodat acties vanuit verschillende disciplines op elkaar afgestemd kunnen worden, hierdoor kunnen we met elkaar de onzekerheden en stress voor [rechthebbende] en [naam 1] laag houden, wat ten goede komt van het welzijn. 
      
    
    
  
  
    
      5Wonen
    
      
        (…) De burgemeester heeft afspraken gemaakt dat hij geen overlast meer wenst en dat hij wil dat [rechthebbende] en [naam 1] hulpverlening accepteren. Contact vanuit [rechthebbende] en [naam 1] met begeleiding van Life time en de wijkagent is goed. 
      
      
        (…) 
      
      
        Omdat er in het verleden geen fijne situaties zijn geweest met buren, lijkt het erop dat de schuld van elk geluid en overlast, ook vanuit andere appartementen, bij [naam 1] worden neergelegd. Het pand is erg gehorig. [naam 1] en [rechthebbende] hebben hierover ook gesproken met [naam 5] wijkagent, deze beaamt dat. (…)
      
      
        Verder bespreken we dat met de inzet van de huidige hulpverlening positieve stappen worden gezet. En dat de verwachting is met een uithuiszetting de problemen weer verergeren en de vraag voor hulpverlening toeneemt. En de overlast voor de maatschappij kan toenemen. [rechthebbende] en [naam 1] hebben nmlk geen vangnet of onderdak. 
      
      
        (…)”
      
    
    
    
      2.10.
      De partner van [rechthebbende] staat sinds 16 september 2025 onder beschermingsbewind. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Uwoon vordert na vermeerdering van eis – samengevat – (voorwaardelijke) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met nevenvorderingen. 
      
    
    
      3.2.
      
        Uwoon legt aan de vordering het volgende ten grondslag. 
        
          [rechthebbende] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen als huurder. [rechthebbende] en haar partner, die zich met haar goedvinden in of nabij de woning bevindt, veroorzaken al maandenlang ernstige (geluids-)overlast. Ook nadat [rechthebbende] meermaals hierop is aangesproken en er hulpverlening is opgestart is het overlast gevende gedrag door blijven gaan. Deze tekortkoming rechtvaardigt volgens Uwoon de (voorwaardelijke) ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
      
    
    
      3.3.
      De bewindvoerder voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering. Op het verweer wordt hierna, waar nodig, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Centraal staat de vraag of de huurovereenkomst moet worden ontbonden vanwege door [rechthebbende] en haar partner veroorzaakte overlast in en rondom de woning. 
      
    
    
      4.2.
      
        Op grond van de wet, de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden moet [rechthebbende] zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder gedragen. 
        Dit houdt onder meer in dat [rechthebbende] ervoor moet zorgen dat zij en/of haar partner geen (ontoelaatbare) overlast veroorzaken. 
      
      
    
    
      4.3.
      Uwoon stelt dat [rechthebbende] en haar partner structureel en ernstig overlast gevend gedrag vertonen. Dit onderbouwt Uwoon met de door haar overgelegde overlastmeldingen van omwonenden, de (waarschuwings-)brieven die aan [rechthebbende] zijn gestuurd, de door Uwoon vastgelegde interne notities en de verschillende gespreksverslagen. [rechthebbende] herkent zich deels in de overlastmeldingen. Wel maakt zij daarbij de kanttekening dat de woningen niet goed geïsoleerd en dus erg gehorig zijn en dat zij ook weleens geluidsoverlast van de buren ervaart. 
      
    
    
      4.4.
      Uit de door Uwoon overgelegde stukken blijkt dat Uwoon vanaf maart 2025 zeer regelmatig overlastmeldingen van omwonenden over het gedrag van [rechthebbende] en haar partner heeft ontvangen die tezamen een beeld schetsen van ernstige en structurele overlast. Die overlast bestaat met name uit geluidsoverlast (overdag en ’s nachts) door geruzie, geschreeuw en gescheld tussen [rechthebbende] en haar partner en het slaan met deuren. Daarbij is de politie veelvuldig ter plaatse geweest. Daarnaast hebben zich een aantal incidenten in en rondom de woning voorgedaan en vertoont de partner van [rechthebbende] ook intimiderend gedrag richting omwonenden. [rechthebbende] is ook voor deze gedragingen van haar partner aansprakelijk jegens Uwoon. 
      
    
    
      4.5.
      Het voorgaande brengt mee dat [rechthebbende] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de wet en de huurovereenkomst. De door [rechthebbende] en haar partner veroorzaakte overlast is ontoelaatbaar en moet stoppen. Ondanks de reeds door Uwoon (en de burgemeester) gegeven waarschuwingen lukt dit [rechthebbende] en haar partner niet. Uwoon heeft zich daarom begrijpelijkerwijs genoodzaakt gezien de onderhavige vordering in te stellen. Echter, het is geen automatisme dat iedere tekortkoming tot ontbinding van de huurovereenkomst leidt. Artikel 6:265 BW kent geen ontbindingsbevoegdheid toe als de tekortkoming ‘gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt’. Er dient dus een afweging van belangen plaats te vinden. (zie ook Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). 
      
    
    
      4.6.
      Met Uwoon kan worden onderschreven dat het van groot belang is dat al haar huurders in het appartementencomplex in een veilige leefomgeving en zonder overlast van anderen kunnen wonen. Dit kan nu niet en daar moet op korte termijn verandering in komen. Anderzijds hebben [rechthebbende] en haar partner uiteraard groot belang bij het hebben en behouden van huisvesting en zal een ontbinding van de huurovereenkomst kunnen leiden tot grote persoonlijke problemen. Kennelijk heeft [rechthebbende] een prikkel nodig om zich te onthouden van het veroorzaken van overlast. [rechthebbende] heeft ‘een rugzakje’ en behoeft hulpverlening  op allerlei fronten. Vaststaat dat inmiddels hulpverlening vanuit allerlei hoeken is ingeschakeld. Zo heeft er inmiddels een diagnostisch onderzoek van [rechthebbende] plaatsgevonden bij GGZ, is er inmiddels een behandeltraject voor de onderliggende trauma’s van zowel [rechthebbende] als haar partner en zal er een WSNP traject worden opgestart. Het is van groot belang dat de reeds gezette stappen in de goede richting niet ongedaan gemaakt worden. Als [rechthebbende] de woning moet ontruimen zal dit wel het geval zijn en zal zij op straat komen te staan waardoor de bestaande problematiek juist weer zal verergeren.  
      
    
    
      4.7.
      De hiervoor genoemde omstandigheden geven aanleiding om [rechthebbende] een (laatste) kans te geven om de situatie te verbeteren en te stoppen met het veroorzaken van overlast. De zaak zal daarom worden aangehouden om na verloop van tijd te beoordelen of de noodzakelijke verbetering heeft plaatsgevonden. Van [rechthebbende] wordt in ieder geval verlangd dat zij: 
      
        
          zich houdt aan de bepalingen in de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden en zij meer specifiek geen geluidsoverlast in welke vorm dan ook veroorzaakt. Dit betekent in dit geval concreet dat zij geen overlast mag veroorzaken door geschreeuw, geruzie, gescheld en het gooien met spullen. Dit geldt zowel voor overdag, als voor ’s avonds en ’s nachts.  
        
        
          ervoor moet zorgen dat haar partner (of andere derden die zich met goedkeuring van [rechthebbende] in of rondom de woning bevinden) ook geen overlast veroorzaakt/veroorzaken in of rondom de woning. Daarbij wordt benadrukt dat [rechthebbende] er goed over na moet denken of zij haar partner (de komende tijd) nog wel moet/wil toelaten tot haar woning, aangezien duidelijk is dat juist de combinatie van beiden zorgt voor hoge emoties en (geluids-)overlast. Zoals gezegd is [rechthebbende] namelijk ook verantwoordelijk voor overlast die door haar partner wordt veroorzaakt. Enige fysieke afstand gedurende het behandel- en begeleidingstraject kan voor beiden wellicht een overweging zijn.
        
        
          zij actief meewerkt aan de ingezette hulpverlening. 
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        De situatie zal opnieuw worden besproken over ongeveer 6 maanden. De zaak 
        zal daarom worden aangehouden en worden verwezen naar een (schriftelijke) rolzitting over circa 3 maanden. Partijen kunnen op die rolzitting schriftelijk hun verhinderdata opgeven voor de daaropvolgende 3 maanden, zodat in die periode een nieuwe mondelinge behandeling kan worden gepland. Als er aanleiding voor is en één van partijen daarom verzoekt, kan de behandeling van de zaak zo nodig ook eerder dan pas over een half jaar worden voortgezet. 
      
      
    
    
      4.9.
      Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      verwijst de zaak naar de rolzitting van 11 februari 2026 voor het inleveren door beide partijen van verhinderdata over de maanden maart 2026 tot en met mei 2026, waarna een datum voor de voortgezette mondelinge behandeling zal worden bepaald, 
      
      
    
    
      5.2.
      houdt iedere verdere beslissing aan. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Engelbert-Clarenbeek en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2025.
        (ldj)