ECLI:NL:GHDHA:2025:2039, Gerechtshof Den Haag, 30-09-2025, 200.350.731/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-09-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: financiële afrekening na beëindiging huur bedrijfsruimte met wederzijds goedvinden; wanneer is huur geëindigd?; geen verrekening want tegenvordering niet eenvoudig vast te stellen 6:136 BW

GERECHTSHOF DEN HAAG                     
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.350.731/01
      Zaak- en rolnummer rechtbank	: 10907749 \ CV EXPL 24-444 
    
    
    
    
      
        Arrest van 30 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend in [woonplaats],
      appellant, tevens verzoeker in het incident tot schorsing,
      advocaat: mr. E.W.M. Aalsma, kantoorhoudend in Zaandam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Tempoline Hotellerie B.V.,
      gevestigd in Hengelo,
      geïntimeerde, tevens verweerder in het incident,
      advocaat: mr. M. Heijsteeg, kantoorhoudend in Haarlem.
    
    
    
      Het hof noemt partijen hierna [appellant] en Tempoline.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      Tempoline heeft een hotel geëxploiteerd in een bedrijfsruimte van [appellant]. Op enig moment is de daarvoor gesloten (onder)huurovereenkomst met ieders goedvinden beëindigd en daarbij is afgesproken dat [appellant] een bedrag aan Tempoline zou betalen wegens gedane investeringen. Tempoline vordert in deze procedure betaling van dat bedrag, maar [appellant] beroept zich op verrekening met een volgens hem bestaande vordering tot schadevergoeding. Daarnaast heeft [appellant] zelf ook een vordering ingesteld. Volgens hem is de huur niet per juni 2020 geëindigd, zoals Tempoline stelt, maar per maart 2021, zodat nog een huurschuld resteert. 
    
    
      1.2
      Het hof is het met de kantonrechter eens dat het verrekeningsverweer van [appellant] niet slaagt en dat de huur wel per juni 2020 is geëindigd zodat van achterstallige huur geen sprake is. De kantonrechter heeft de vorderingen van Tempoline dus terecht toegewezen, en die van [appellant] terecht afgewezen.  
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
      - de dagvaarding van 24 januari 2025, met bijlagen, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 11 december 2024 en waarin naast de grieven (bezwaren) tegen dat vonnis ook een incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis van de rechtbank is opgenomen;
      - het arrest van dit hof van 11 februari 2025, waarin een mondelinge behandeling is gelast (deze mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden, maar er is geen proces-verbaal opgemaakt);
      - de memorie van antwoord van Tempoline in de hoofdzaak, tevens memorie van antwoord in het incident.
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      Uitzendbureau P-Tempoline B.V. heeft met ingang van 1 november 2017 van [appellant] de bedrijfsruimte aan de [adres] gehuurd (hierna: het gehuurde). Met ingang van 1 juli 2018 heeft zij, met toestemming van [appellant], het gehuurde onderverhuurd aan Tempoline. Tempoline exploiteerde in het gehuurde een hotel. 
    
    
      3.2
      Tempoline heeft het gehuurde verbouwd. Medio maart 2019 was het hotel gereed. Eind 2019 is het hotel gesloten als gevolg van de coronaepidemie. Partijen zijn in overleg getreden over huurprijsverlaging. Zij zijn een huurbeëindiging overeengekomen. 
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank
    
      4.1
      Tempoline heeft [appellant] gedagvaard en gevorderd de veroordeling van Tempoline tot betaling/vergoeding van: 
      1. een bedrag van € 215.523,59, welk bedrag bestaat uit:
      a. € 183.936,80 aan hoofdsom, onderverdeeld in de volgende bedragen:
      
        (i) € 136.125,- inclusief btw aan overeengekomen vergoeding voor door Tempoline gedane investeringen;
        (ii) € 41.681,80 inclusief btw ter zake van ingehuurd nachtpersoneel, en
        (iii) € 6.130,- ter zake van gemeentelijke belastingen;
      
      b.	€ 28.972,42 aan wettelijke handelsrente tot en met 21 november 2022;
      c.	€ 2.614,37 aan buitengerechtelijke incassokosten;
      2. de wettelijke handelsrente over de hoofdsom van € 183.936,80 vanaf 8 februari 2023;
      3. de beslagkosten, te vermeerderen met wettelijke rente, en
      4. de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
    
    
      4.2
      
        [appellant] heeft verweer gevoerd en heeft op zijn beurt gevorderd (in reconventie) de veroordeling van Tempoline tot betaling/vergoeding van
      1. een bedrag van € 289.099,09, welk bedrag bestaat uit:
      
        
          € 239.277,72 aan hoofdsom (achterstallige huur juni 2020 tot en met maart 2021);
        
        
          € 46.838,98 aan wettelijke handelsrente;
        
        
          € 2.971,39 aan buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      2. de wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten van € 2.971,39;
      3. de proceskosten.
    
    
      4.3
      De kantonrechter heeft de vorderingen van Tempoline toegewezen en heeft [appellant] in conventie veroordeeld tot betaling van een bedrag van 
      - € 215.523,59, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 183.936,80 vanaf 8 februari 2023 tot 23 november 2023 en vanaf 16 april 2024 tot aan de dag van volledige betaling;
      - € 2.091,69 aan beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na het vonnis
      - € 3.123,40 aan proceskosten, onverminderd de eventueel daarover verschuldigde btw, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving. 
      De kantonrechter heeft de reconventionele vorderingen van [appellant] afgewezen en hem in de proceskosten in reconventie veroordeeld.
    
  
  
    
      5Vorderingen in hoger beroep
    
      5.1
      
        [appellant] wil dat het hof het vonnis vernietigt, de vorderingen van Tempoline alsnog afwijst en zijn vorderingen toewijst. Ook vordert [appellant] in hoger beroep (eisvermeerdering) dat het hof Tempoline veroordeelt tot opheffing van de beslagen en tot vergoeding van de schade die [appellant] stelt te hebben geleden door de tenuitvoerlegging van het vonnis, op te maken bij staat.  
    
    
      5.2
      Kort gezegd zijn grieven (bezwaren) 1 tot en met 5 gericht tegen de toewijzing van de vorderingen van Tempoline en heeft grief 6 betrekking op de afwijzing van de vorderingen van [appellant]. Grief 7 betreft de proceskostenveroordeling. 
    
    
      5.3
      
        [appellant] heeft ook een incidentele vordering ingesteld tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis. Tempoline heeft verweer gevoerd (zie ook hierna 6.15). 
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    
      
        Hoofdzaak
      
      
        Conventionele vorderingen Tempoline (grieven 1-5)
      
    
    
      6.1
      
        [appellant] heeft geen (concrete) klachten gericht tegen het oordeel van de kantonrechter (vonnis 4.1.) dat de verschuldigdheid van de door Tempoline gevorderde hoofdsom van € 183.936,80 inclusief btw (zie alinea 4.1. onder 1a) vaststaat. [appellant] heeft wel in algemene zin gesteld dat de kosten van ingehuurd nachtpersoneel en gemeentelijke belastingen (onderdelen (ii) en (iii) van de hoofdsom, zie opnieuw hierboven alinea 4.1. onder 1a) ten onrechte bij hem in rekening zijn gebracht. In het licht van de uitgebreide toelichting die Tempoline al in eerste aanleg op deze twee kostenposten heeft gegeven mocht van [appellant] echter een nadere onderbouwing van dit verweer worden verwacht. Deze onderbouwing is achterwege gebleven. Ook het hof gaat dus uit van de verschuldigdheid van de door Tempoline gevorderde hoofdsom.  
    
    
      6.2
      
        [appellant] heeft zijn beroep op verrekening met een volgens hem bestaande tegenvordering op Tempoline gehandhaafd (grief 1). [appellant] stelt dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [appellant] deze tegenvordering onvoldoende had onderbouwd. [appellant] heeft in dat verband gewezen op wat hij al in eerste aanleg over die tegenvordering had aangevoerd en heeft in aanvulling daarop ook in hoger beroep nog wat argumenten naar voren gebracht. Wat er echter ook zij van die onderbouwing, Tempoline heeft de tegenvordering gemotiveerd betwist. Het hof is het dan ook met de kantonrechter eens dat niet eenvoudig (zonder bewijslevering) is vast te stellen of [appellant] een opeisbare, voor verrekening vatbare tegenvordering op Tempoline heeft (artikel 6:136 BW). Daarop stuit het verrekeningsverweer al af.
    
    
      6.3
      Ten overvloede overweegt het hof het volgende. De tegenvordering tot schadevergoeding is gebaseerd op de stelling dat bij de oplevering van het gehuurde bepaalde zaken misten of niet (goed) werkten. Niet gesteld of gebleken is echter dat er afspraken waren gemaakt over de aanwezigheid of werking van die zaken, en evenmin dat er een voorinspectie is geweest en/of een opleveringsrapport is opgesteld. Daar komt bij dat het hof het met Tempoline eens is dat de huur al per 1 juni 2020 ten einde is gekomen, en dus niet pas in het voorjaar van 2021 zoals [appellant] stelt (het hof zal hierna verder uitleggen waarom het tot die conclusie is gekomen). Met Tempoline is het hof van oordeel dat als er al in strijd met gemaakte afspraken of gerechtvaardigde verwachtingen zaken ontbraken of niet goed werkten, van [appellant] had mogen verwacht dat hij daarover direct bij de oplevering in juni 2020 had geklaagd, of in elk geval vlak erna, en niet pas eind februari 2021. Wat latere huurder Schalke verklaart over de situatie in 2021 legt dan ook onvoldoende gewicht in de schaal. Van een klacht in of vlak na juni 2020 blijkt niets, laat staan van een ingebrekestelling. Ook om die reden heeft het verrekeningsverweer geen succes.
    
    
      6.4
      
        De conclusie is dat grief 1 faalt. Grieven 2 tot en met 5 zien op de nevenvorderingen (rente, buitengerechtelijke kosten, beslagkosten en proceskosten). Zij hebben geen zelfstandige betekenis, maar bouwen volledig voort op grief 1 en delen dus het lot daarvan. Dit betekent dat de kantonrechter de vorderingen van Tempoline terecht heeft toegewezen. 
        
          Reconventionele vorderingen [appellant] (grieven 6 en 7)
        
      
    
    
      6.5
      De reconventionele vorderingen van [appellant] zijn gebaseerd op de stelling dat de huur niet per juni 2020 maar per 1 april 2021 is geëindigd en dat Tempoline daarom nog de huur over juni 2020 tot en met maart 2021 is verschuldigd. [appellant] zou hiervoor drie facturen hebben verstuurd, één van 13 mei 2020 voor juni 2020, één van 13 juni 2020 voor juli 2020 en één van 27 februari 2021 voor de periode van augustus 2020 tot en met maart 2021. [appellant] voert met grief 6 aan (en deels overigens ook al met grief 1) dat Tempoline het gehuurde niet per 1 juni 2020 leeg ter beschikking heeft gesteld, niet de activiteiten per die datum heeft gestaakt en ook niet de sleutels en inlogcodes op die datum heeft overgedragen. 
    
    
      6.6
      Het hof is met Tempoline en de kantonrechter – en dus anders dan [appellant] – van oordeel dat afdoende is komen vast te staan dat de huur met wederzijds goedvinden is beëindigd per 1 juni 2020. Voorop staat dat [appellant] niet (gemotiveerd) heeft betwist dat partijen in elk geval zijn overeengekomen dat de huur per die datum zou worden beëindigd. Dit heeft de kantonrechter terecht overwogen en het blijkt ook uit de overgelegde mails. Verder geldt dat [appellant] in zijn mail van 27 februari 2021 heeft bevestigd dat het hotel per 1 juni 2020 is opgeleverd en dat hij in november 2020 heeft aangemaand tot betaling van de huur tot en met mei 2020. Als juist zou zijn dat de huur op dat moment nog doorliep, had het voor de hand gelegen dat [appellant] in die aanmaning ook de periode van juni 2020 tot en met november 2020 had meegenomen. Ook is niet logisch dat [appellant] in februari 2021 ineens achteraf een factuur heeft gestuurd voor een aantal maanden tegelijk, terwijl gebruikelijk was dat hij per maand een factuur stuurde. [appellant] heeft ook nog aangevoerd dat Tempoline de facturen zonder protest heeft behouden, maar Tempoline betwist dat. Bovendien doet het zonder protest behouden van facturen nog geen schuld ontstaan. 
    
    
      6.7
      
        [appellant] heeft geen (concrete) klacht gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat ter zitting was gebleken dat [appellant] per 1 juni 2020 toegang tot het gehuurde had en dat voorstelbaar was dat [bestuurder Tempoline] (bestuurder van Tempoline) nog een sleutel had omdat hij conform afspraak nog gratis klusjes deed in het hotel na 1 juni 2020. Het hof is het met de kantonrechter eens dat het niet inleveren van de sleutel dan ook niet betekent dat de huur niet is geëindigd per 1 juni 2020. Ook is het hof het eens met overweging van de kantonrechter dat het feit dat Tempoline zich pas later bij de KvK heeft laten uitschrijven op het adres van het gehuurde een administratieve kwestie is en – mede gelet op wat in alinea 6.6. is overwogen – evenmin betekent dat de huur niet per 1 juni 2020 is geëindigd. 
    
    
      6.8
      De door Tempoline overgelegde whatsappberichten van [bestuurder Tempoline] en [appellant] bevestigen dat [bestuurder Tempoline] na 1 juni 2020 klusjes deed voor [appellant] en instructies van hem opvolgde. De aard van de contacten was na 1 juni 2020 anders dan ervoor. Ook dit ondersteunt de stelling van Tempoline dat de huur was geëindigd en dat zij niet langer de hotelexploitant was. 
    
    
      6.9
      De stelling van [appellant] dat Tempoline volgens haar eigen opgave bij de belastingdienst gedurende het 1e kwartaal van 2021 nog op het adres van het gehuurde was gevestigd, leidt niet tot een andere conclusie. De door [appellant] overgelegde stukken betreffen een beschikking omzetbelasting en aanslag loonbelasting, alsmede een bericht van het UWV met betrekking tot het eerste kwartaal van 2021, gericht aan Tempoline op dat adres. Dat betekent nog niet dat de huur niet per 1 juni 2020 was geëindigd. Zoals Tempoline in de procedure bij de kantonrechter al terecht heeft opgemerkt is begrijpelijk dat zij vanwege haar latere uitschrijving uit het KvK nog enige tijd op dat adres post heeft ontvangen van de belastingdienst en het UWV. Wel is opmerkelijk dat Tempoline op 23 februari 2021 bericht van het UWV heeft ontvangen op het adres van het gehuurde  waaruit blijkt dat Tempoline een aanvraag tegemoetkoming NOW (wegens Covid-19) heeft gedaan voor de maanden januari, februari en maart 2021 en dat die is toegekend. Dat is echter een kwestie tussen haar en het UWV en brengt in de relatie tussen haar en [appellant] niet mee dat de huur – ondanks alles wat hierboven in de alinea’s 6.6.-6.8. is overwogen – niet per 1 juni 2020 is geëindigd. In elk geval volgt uit het feit dat de belastingdienst en het UWV correspondentie richt aan een bepaald adres nog niet zonder meer dat er vanaf dat adres door Tempoline belaste diensten zijn verricht en dat de huur op dat adres (dus) is voortgezet.
    
    
      6.10
      
        [appellant] heeft tot slot nog aangevoerd dat op 1 juni 2020 geen overdracht heeft plaatsgevonden van “de inlogcodes van de computer ter plaatse en het reserveringssysteem en de reserveringsbedrijven zoals Booking.com”. Tempoline heeft niet op die stelling gereageerd. Ook als deze stelling juist is legt dit echter onvoldoende gewicht in de schaal tegenover alle argumenten die wijzen op een einde van de huur per 1 juni 2020 (zie alinea’s 6.6.-6.8). Het mogelijke niet overdragen van de codes betekent immers nog niet dat de huur doorliep. Uit het voorgaande blijkt afdoende dat Tempoline geen exploitant meer was en het gehuurde had opgeleverd. 
    
    
      6.11
      
        De conclusie is dat de kantonrechter de reconventionele vorderingen van [appellant] terecht heeft afgewezen. Wat betreft de in hoger beroep vermeerderde eis (opheffing beslagen en veroordeling tot vergoeding van de schade als gevolg van de beslagen) oordeelt het hof dat niet is gebleken dat de beslagen nietig zijn of als onnodig gelegd zijn te beschouwen en evenmin onrechtmatig zijn gelegd gezien de toewijzing van de vorderingen van Tempoline. Ook deze vorderingen worden dus afgewezen. 
        
          Conclusie hoofdzaak
        
      
    
    
      6.12
      Voor zover al aan bewijslevering toegekomen zou kunnen worden geldt dat een concreet, ter zake dienend bewijsaanbod ontbreekt. [appellant] heeft alleen een algemeen, ongemotiveerd bewijsaanbod gedaan. Dit aanbod wordt gepasseerd. 
    
    
      6.13
      De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
    
    
      6.14
      
        Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van Tempoline in de hoofdzaak op:
        griffierecht	€ 	  6.803,-
        salaris advocaat	€ 	10.572,- (2 punten × tarief VII)
        
          nakosten 	€ 	     178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
        Totaal	€ 	17.553,-
        Het hof zal de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals vermeld in de beslissing. 
        
          Incident
        
      
    
    
      6.15
      Volgens Tempoline is tijdens de mondelinge behandeling na aanbrengen een schikking bereikt over de vordering in het incident. [appellant] zou een bedrag in depot hebben gestort, waarna de beslagen zouden zijn opgeheven. [appellant] zou daarnaast de incidentele vordering hebben ingetrokken maar wel hebben vastgehouden aan zijn vordering tot veroordeling van Tempoline in de kosten van het incident. Er bevindt zich geen proces-verbaal van de zitting in het dossier zodat het hof deze stellingen niet kon controleren. Wat daar ook van zij, gelet op de uitkomst in de hoofdzaak, bestaat thans geen belang (meer) bij de incidentele vordering en is er geen grond voor toewijzing van een proceskostenveroordeling in het incident ten laste van Tempoline. Zoals gevorderd door Tempoline zal Heyligers in de kosten van het incident worden veroordeeld. Aangenomen mag worden dat de zitting (inderdaad, dat wil zeggen zoals Tempoline stelt) mede is gebruikt om de incidentele vordering te bespreken en in de memorie van antwoord heeft Tempoline ook op die vordering gereageerd, zij het summier. Tempoline heeft dus wel enige kosten moeten maken, maar deze zijn wel beperkt. In de hoofdzaak zijn al twee punten toegekend voor de zitting en de memorie van antwoord. Het hof acht het redelijk om in het incident in totaal 0,5 punt te rekenen, tegen tarief VI (het incident betreft immers een verzoek om schorsing van de executie van de veroordeling in conventie, zodat anders dan in de hoofdzaak de waarde van de reconventionele vordering in het incident niet meetelt voor het salaris advocaat). Dit komt neer op een bedrag van € 2.214,- aan salaris advocaat in het incident.  
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    
      
        in de hoofdzaak:
    
    
      
        bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 11 december 2024;
      
      
        wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevorderd door [appellant];
      
      
        veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Tempoline begroot op € 17.553,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [appellant] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft betaald; 
      
      
        bepaalt dat als [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellant] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-; 
      
    
    
      in het incident:
    
      
        wijst de vorderingen af;
      
      
        veroordeelt [appellant] in de kosten van het incident, aan de zijde van Tempoline begroot op € 2.214,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [appellant] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft betaald; 
      
    
    in de hoofdzaak en in het incident:
    - verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. E.M. Dousma-Valk, mr. H.J.M. Burg en mr. R.F. Groos en in het openbaar uitgesproken op 30 september 2025 in aanwezigheid van de griffier.
    
    
  
  
     Appeldagvaarding, toelichting op grief 1, onder 2 (blz. 7).
  
  
     Inleidende dagvaarding onder 11-14 en conclusie van antwoord in reconventie onder 8. 
  
  
     Vonnis 4.9.
  
  
     Productie A2 bij conclusie van antwoord.
  
  
     Productie 3 bij dagvaarding, 1e blad in het midden. 
  
  
     Ook vonnis 4.9.