ECLI:NL:RBAMS:2025:7482, Rechtbank Amsterdam, 17-07-2025, C/13/771602 / KG ZA 25-518
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-07-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Gebruiker van woning heeft zich voorgedaan als de formele huurder, die echter al jaren geleden is vertrokken. Gezien de plannen het gehele complex te slopen heeft Eigen Haard met de man een vaststellingsovereenkomst gesloten dat hij tot een bepaalde datum de woning mag blijven gebruiken. 
        De man heeft de woning niet op de afgesproken datum verlaten. Dat partijen een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten, maakt niet dat de gebruiker zich nu op huurbescherming kan beroepen. De gevorderde ontruiming wordt toegewezen.

vonnis
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/13/771602 / KG ZA 25-518 MDvH/MA
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 17 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting
      
        WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
      gevestigd te Amsterdam,
      eiseres bij dagvaarding van 1 juli 2025,
      advocaat mr. M.G. Blokziel te Almere,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde,
      verschenen in persoon.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna Eigen Haard en [gedaagde] worden genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      Ter zitting van 16 juli 2025 heeft Eigen Haard de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. [gedaagde] heeft verweer gevoerd.
      Beide partijen hebben voorafgaand aan de zitting schriftelijke stukken ingediend. [gedaagde] heeft – met instemming van mr. Blokziel – nog een aantal producties tijdens de zitting overgelegd.
      Ter zitting waren aanwezig: 
      
        [naam 1] , projectleider en [naam 2] , medewerker rechtmatige bewoning van Eigen Haard, met mr. Blokziel, en [gedaagde] in persoon. 
      Vonnis is bepaald op 17 juli 2025.
    
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Eigen Haard is eigenaar/verhuurder van de woning te [adres] , welke woning is gelegen in de zogenaamde [stadswijk] (hierna: de woning). Samen met de bewoners van deze buurt is gekozen voor volledige sloop en nieuwbouw. Het project is opgedeeld in vier fasen. Fase 1 omvat de [locatie 1] , de [locatie 2] en de volledige [locatie 3] . 
      
    
    
      2.2.
      De woning is door Eigen Haard met ingang van 5 december 2008 verhuurd aan [huurder] . In 2019 heeft Eigen Haard naar aanleiding van klachten van buren over overlast gecorrespondeerd met naar zij dacht haar huurder [huurder] . Eigen Haard wilde langskomen voor een gesprek. Als reactie ontving zij tweemaal een e-mail waarin de schrijver berichtte zich niet bewust te zijn van enige overlast en de mededeling dat huisbezoek geen zin had omdat de schrijver aan het werk was. Beide e-mails werden afgesloten met “met vriendelijke groet [huurder] ”. 
      
    
    
      2.3.
      Eind 2022 is Eigen Haard, in het kader van het sloopproject, gebleken dat niet [huurder] maar [gedaagde] in de woning woont. Uit de BRP bleek dat [huurder] de woning had verlaten in augustus 2014 en dat [gedaagde] op de woning stond ingeschreven per 4 augustus 2014. Op 29 november 2022 verzocht [naam 2] per e-mail om opheldering aan [huurder] . Op 30 november 2022 heeft [naam 2] in reactie hierop een e-mail ontvangen met de mededeling dat de woning normaal werd gebruikt. De e-mail werd afgesloten met: “gegroet [huurder] de huurder van het pand”. 
      
    
    
      2.4.
      Nadat [naam 2] bij e-mail van 1 december 2022 bewijs had gevraagd dat [huurder] de woning als hoofdverblijf had, heeft [gedaagde] zich bekendgemaakt. Hij deelde mee dat hij sinds 2012 bij [huurder] was komen wonen en dat [huurder] begin 2013 met de noorderzon was vertrokken. 
      
    
    
      2.5.
      Op 16 december 2022 verzond Eigen Haard een sommatie tot opzegging van de woning aan het adres van de woning ter attentie van [huurder] . Eigen Haard heeft [gedaagde] bij brief van dezelfde datum  gewezen op het feit dat hij zonder recht of titel in de woning verbleef en hem gesommeerd de woning leeg op te leveren en te verlaten, bij gebreke waarvan een gerechtelijke procedure in het vooruitzicht werd gesteld.  
      
    
    
      2.6.
      Op 6 februari 2024 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst getekend, waarin is overeengekomen dat [gedaagde] een vergoeding gelijk aan de huurprijs zou voldoen en dat hij de woning voor 1 februari 2025 leeg en bezemschoon aan Eigen Haard zou opleveren. 
      
    
    
      2.7.
      
        Op 22 januari 2025 heeft [naam 3] , bewonersbegeleider bij Eigen Haard, aan [gedaagde] geschreven dat hij heeft gezien dat [gedaagde] geen sv-urgentie had in woningnet, hij niet weet waarom en dat hij zijn inschrijving heeft voorzien van een sv urgentie. Op 11 maart 2025 heeft [naam 3] aan [gedaagde] geschreven: “Helaas was mij niet bekend dat er sprake was van een vaststellingsovereenkomst getekend op 6-2-24. Met die reden heb ik de urgentie weer ingetrokken.” 
        Bij e-mail van 12 maart heeft [gedaagde] aan [naam 3] geschreven dat volgens hem de urgentie zomaar weer intrekken niet kan en niet mag. 
      
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde] heeft tot op heden de woning niet verlaten.  
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        Eigen Haard vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
        I. [gedaagde] te gebieden om de woning uiterlijk op 15 september 2025 te 08:00 uur te hebben verlaten met alle daarin aanwezige personen en goederen (al de zijnen en het zijne) en de woning geheel leeg en ontruimd ter beschikking van Eigen Haard te stellen met machtiging aan Eigen Haard om, indien [gedaagde] na verloop van die termijn na de betekening van het te wijzen vonnis met die ontruiming in gebreke blijft, deze te doen uitvoeren desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie; 
        II. indien [gedaagde] niet ontruimt op uiterlijk de onder I genoemde datum en Eigen Haard de ontruiming met behulp van een deurwaarder dient te bewerkstelligen, aan Eigen Haard de kosten van die ontruiming te voldoen, op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming; 
        III. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, het salaris van de advocaat daaronder begrepen, vermeerderd met een voorwaardelijke veroordeling tot voldoening van het nasalaris, vermeerderd met de wettelijke rente over de volledige proceskosten, indien niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis voldoening daarvan heeft plaatsgevonden.
      
      
    
    
      3.2.
      Eigen Haard stelt dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft. Hij is geen huurder. Hij heeft dan ook geen recht op een sv-urgentieverklaring of wat dan ook. [gedaagde] heeft zich destijds voorgedaan als de huurder. Met het sluiten van de vaststellingsovereenkomst heeft Eigen Haard al veel coulance jegens hem betracht. Bij sloopprojecten als hier aan de orde komt er eigenlijk altijd wel een kink in de kabel waardoor de planning opschuift. De woning bevindt zich in fase 1, de werkzaamheden beginnen daar de eerste of tweede week van september. Er moeten hekken om de woningen worden gezet, de nutsvoorzieningen moeten worden afgesloten en er moet een asbestinventarisatie plaatsvinden. Het betreft een hele operatie en 15 september 2025 is echt de allerlaatste datum waarop [gedaagde] de woning moet hebben ontruimd.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Verkort weergegeven heeft hij aangevoerd dat Eigen Haard heeft gelogen over de aanvang van de sloop, waardoor de vaststellingsovereenkomst geen rechtskracht meer heeft. De huurovereenkomst met [huurder] is ook nog nooit formeel beëindigd. Daarbij had Eigen Haard eerder een gewone procedure tegen hem moeten aanspannen, daar had hij het verweer kunnen voeren dat hij als huurder diende te worden aangemerkt. Hij heeft altijd netjes de huur voldaan. Met een sv-urgentie zou hij nu een nummer 1 positie op de wachtlijst hebben. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      Een vordering tot ontruiming is in kort geding toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens zal toewijzen en indien de eisende partij een spoedeisend belang heeft bij ontruiming.  
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] verblijft sinds begin 2012 in de woning. Hij heeft nooit een huurovereenkomst met Eigen Haard gehad. In 2022 heeft Eigen Haard ontdekt dat [gedaagde] daar al ruim tien jaar zonder recht of titel verbleef en hem aangezegd dat hij de woning moest verlaten. Omdat inmiddels bekend was dat het pand waarin de woning zich bevindt binnen afzienbare tijd zou worden gesloopt, is Eigen Haard bereid geweest met [gedaagde] overeen te komen dat hij in de woning mocht blijven wonen tegen betaling van een gebruiksvergoeding totdat deze zou worden gesloopt. Partijen hebben daartoe in 2024 een vaststellingsovereenkomst ondertekend waarin staat dat [gedaagde] de woning uiterlijk 1 februari 2025 moest hebben verlaten. 
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] heeft de woning niet verlaten en verblijft sinds februari 2025 dus (weer) zonder recht of titel in de woning. Eigen Haard heeft groot en spoedeisend belang bij ontruiming per – zoals gevorderd – uiterlijk 15 september 2025, omdat dan de (voorbereidingen voor de) sloopwerkzaamheden gaan beginnen. 
      
    
    
      4.4.
      Dat het in zijn nadeel is, zoals [gedaagde] heeft betoogd, dat Eigen Haard niet eerder een rechtszaak tegen hem is begonnen, kan de voorzieningenrechter niet volgen. Dat [gedaagde] bij de kantonrechter kans had gemaakt, zoals door hem ter zitting betoogd, als huurder te zijn aangemerkt, acht de voorzieningenrechter  uitgesloten. De vaststellingsovereenkomst (en het betalen van de gebruiksvergoeding) maakt niet dat [gedaagde] als huurder kan worden aangemerkt en zich op huurbescherming kan beroepen. Dit heeft de Hoge Raad in een recent arrest bevestigd. Ook bestaat er geen verplichting voor een verhuurder om een (bodem)procedure aan te spannen tegen een gebruiker van een woning. Zij mag ervoor kiezen, zoals zij hier heeft gedaan, om met deze gebruiker een vaststellingsovereenkomst te sluiten. Dit is, zoals Eigen Haard terecht stelt, coulant van haar geweest, zeker tegen de achtergrond van het gedrag (bedrog) van [gedaagde] . Welk (ander) verweer [gedaagde] had kunnen voeren als Eigen Haard eerder een (gewone) procedure bij de kantonrechter zou hebben gestart, ziet de voorzieningenrechter niet. 
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] heeft, omdat hij zonder recht of titel in de woning verbleef, geen recht op een sv-urgentie of een verhuisvergoeding. Dat Eigen Haard hem op enig moment per abuis een sv-urgentie heeft toegekend maakt dat niet anders. Of de huurovereenkomst met de ‘echte’ (hoofd)huurder wel of niet rechtsgeldig is beëindigd is niet relevant: deze (hoofd)huurder had de woning ook niet aan [gedaagde] mogen verhuren of in gebruik geven zonder toestemming van Eigen Haard.
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] heeft ter zitting toegelicht dat hij al geruime tijd op zoek is naar een andere huurwoning, maar dat hij telkens (net) achter het net vist en dat hij bang is dat hij voor 15 september 2025 nog niet iets anders heeft kunnen vinden. Deze zorg van [gedaagde] is begrijpelijk, maar weegt niet op tegen het belang dat Eigen Haard heeft bij ontruiming per die datum. Zij heeft ter zitting toegelicht dat de voorbereidende werkzaamheden op 15 september 2025 echt een aanvang gaan nemen en dat de woning dan niet meer bewoonbaar is. [gedaagde] kan dus echt niet langer van de woning gebruik blijven maken.
      
    
    
      4.7.
      Dit alles betekent dat de vorderingen zullen worden toegewezen.
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure aan de zijde van Eigen Haard. Deze kosten worden begroot op:
      
      
        
          dagvaarding inclusief informatiekosten GBA	€ 	 120,21
        
        
          griffierecht Eigen Haard 				€            714,00
        
        
          salaris advocaat					€         1.107,00
        
        
          nakosten						€ 	 178,00
        
      
      Totaal						€          2.119,21
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De voorzieningenrechter
    
    
      5.1.
      gebiedt [gedaagde] om de woning gelegen te [adres] uiterlijk op 15 september 2025 te 08:00 uur te hebben verlaten met alle daarin aanwezige personen en goederen (al de zijnen en het zijne) en de woning geheel leeg en ontruimd ter beschikking van Eigen Haard te stellen, met machtiging van Eigen Haard om, indien [gedaagde] na verloop van die termijn na betekening van dit vonnis met die ontruiming in gebreke blijft, deze te doen uitvoeren zo nodig met behulp van de sterke arm van justitie en politie,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] , indien hij niet voldoet aan de veroordeling onder 5.1 en Eigen Haard de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder moet bewerkstelligen, in de kosten van die ontruiming op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 2.119,21 te vermeerderen met € 92,00 en de explootkosten indien betekening van dit vonnis plaatsvindt, en te vermeerderen met de wettelijke rente over al deze proceskosten indien niet binnen veertien (14) dagen na dagtekening van het vonnis voldoening daarvan heeft plaatsgevonden. 
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.H. Abbas, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2025.
      
    
  
  
     Hoge Raad , 31 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:167
  
  
    type: MA 
    coll: MV