ECLI:NL:RBROT:2025:14284, Rechtbank Rotterdam, 14-11-2025, 11523282 CV EXPL 25-2297
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurovereenkomst tussen partijen voor een bedrijfspand. Huurder heeft een huurachterstand laten ontstaan. Verhuurder eist ontbinding en ontruiming. Als de huurder zijn verplichting om tijdig de huur te betalen niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter wijst deze vordering alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. De huurachterstand was ten tijde van de dagvaarding ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. De kantonrechter heeft er in dit geval rekening mee gehouden dat de huurachterstand ruim meer dan twee maanden was, namelijk acht maanden. Het feit dat kort voor de zitting deze achterstand door huurder is teniet gegaan door betalingen, maakt dit niet anders. Het is vaste rechtspraak dat de tekortkoming in het verleden daarmee niet ongedaan wordt gemaakt. Ter zitting is bovendien door verhuurder onweersproken gesteld dat na de dagvaarding wederom betalingen door huurder te laat werden verricht.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11523282 CV EXPL 25-2297
    
    
    
      datum uitspraak: 14 november 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Houweling Vastgoed B.V., 
      vestigingsplaats: Bleiswijk,
      eiseres, 
      gemachtigde: [naam 1],
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Eth Car Center B.V.,
      vestigingsplaats: Bergschenhoek (gemeente Lansingerland),
      gedaagde,
      die zelf procedeert.
      gemachtigde: mr. B. Temeltasch.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Houweling’ en ‘Eth Car Center’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding zonder datum van betekening, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlage;
        
        
          de akte vermeerdering en vermindering van eis, tevens overlegging producties van Houweling;
        
        
          de akte overlegging producties van Eth Car Center.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 14 oktober 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: Houweling met [naam 2] namens [naam 1]. Eth Car Center was met zijn gemachtigde aanwezig.
      
    
    
      1.3.
      Ter zitting is door Houweling een specificatie overgelegd van de door Eth Car Center verrichte betalingen waaruit blijkt dat inmiddels een positief saldo van € 75,00 is ontstaan. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      Eth Car Center huurt vanaf 1 januari 2020 een bedrijfspand van Houweling aan de [adres]. De overeenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaren. Op 3 oktober 2023 heeft Houweling de huurovereenkomst opgezegd. Op het moment van dagvaarden bestond er een huurachterstand van acht maanden, maar op het moment van de zitting is deze ingelopen en bestaat er geen huurachterstand meer. Houweling heeft haar vordering tot betaling van de huurachterstand daarom ter zitting ingetrokken.
      
    
    
      2.2.
      Houweling eist primair dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. Subsidiair eist Houweling dat de kantonrechter de datum van het einde van de huurovereenkomst zal bepalen. Houweling eist zowel primair als subsidiair dat dat Eth Car Center de bedrijfsruimte moet ontruimen en een gebruiksvergoeding van € 3.097, per maand vanaf 31 augustus 2025 tot de ontruiming. Bovendien eist Houweling een boete van € 300,00 voor iedere maand dat Eth Car Center na 31 augustus 2025 de huur/gebruiksvergoeding niet tijdig of volledig betaalt. Tot slot eist Houweling dat Eth Car Center een bedrag van € 11.631,67 aan energiekosten moet betalen. Al het voornoemde met veroordeling van Eth Car Center in de proceskosten.
      
      
        
          De dagvaarding is geldig
        
      
      
      
        Aan de dagvaarding kleeft een gebrek, omdat de datum van betekening ontbreekt. Dit gebrek leidt er in dit geval niet toe dat de dagvaarding nietig is. Eth Car Center is namelijk in de procedure verschenen en het is niet gebleken dat hij door het gebrek benadeeld is (artikel 120 en 122 Rv). 
      
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden	
        
      
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter beoordeelt de primaire eis als volgt. Als de huurder zijn verplichting om tijdig de huur te betalen niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter wijst deze vordering alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Meestal zal een achterstand van meer dan twee maanden in een situatie als deze voldoende zijn, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. De huurachterstand was ten tijde van de dagvaarding ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. De kantonrechter heeft er in dit geval rekening mee gehouden dat de huurachterstand ruim meer dan twee maanden was, namelijk acht maanden. Het feit dat kort voor de zitting deze achterstand door Eth Car Center is teniet gegaan door betalingen, maakt dit niet anders. Het is vaste rechtspraak dat de tekortkoming in het verleden daarmee niet ongedaan wordt gemaakt. Ter zitting is bovendien door Houweling onweersproken gesteld dat na de dagvaarding wederom betalingen door Eth Car Center te laat werden verricht. Dit getuigt er niet van dat Eth Car Center zijn betalingsgedrag sinds de dagvaarding structureel heeft gebeterd.
      
    
    
      2.4.
      Eth Car Center heeft daarnaast geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd zou zijn. De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat Eth Car Center verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat structureel niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW).
      
    
    
      2.5.
      Nu de primaire vordering wordt toegewezen, komt de kantonrechter niet toe aan beoordeling van de subsidiaire eis.
      
      
        
          Eth Car Center moet de bedrijfsruimte ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
        
      
      
    
    
      2.6.
      Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet Eth Car Center de bedrijfsruimte met al zijn spullen verlaten. De gevorderde termijn van drie dagen vindt de kantonrechter te kort. Ter zitting heeft Eth Car Center gesteld dat hij een flinke financiële investering heeft gedaan door apparatuur in het pand te plaatsen. Deze apparatuur, waaronder een spuitcabine, kan Eth Car Center meenemen zodat zijn investering niet verloren gaat. Het afbreken daarvan neemt ongeveer een maand de tijd in beslag. De kantonrechter oordeelt dat Eth Car Center binnen 30 dagen nadat dit vonnis is betekend moet ontruimen. 
      
    
    
      2.7.
      Tot en met de dag van de ontruiming moet Eth Car center een gebruiksvergoeding van € 3.097,60 per maand betalen (artikel 7:225 BW). Houweling heeft niet uitgelegd waarom Eth Car Center een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur. 
      
      
        
          De boete ex artikel 23.2 van de algemene huurbepalingen?
        
      
      
    
    
      2.8.
      Inmiddels heeft Eth Car Center alle vervallen boetes betaald en ter zitting is niet gebleken dat Eth Car Center nog langer stelt dat deze boetes disproportioneel zijn en gematigd zouden moeten worden. De kantonrechter wijst daarom ook de vordering voor wat betreft toekomstige boetes toe. Eth Car Center moet dan ook een boete van € 300,00 betalen per maand dat hij na 31 augustus 2025 de maandelijkse huurtermijn niet tijdig of volledig betaald.
      
      
        
          Eth Car Center hoeft geen energiekosten te betalen
        
      
      
    
    
      2.9.
      Houweling vordert een bedrag van € 11.631,67 aan afrekening van energiekosten voor de jaren 2022/2023 en 2023/2024. Door Houweling zijn in dat kader bedragen genoemd in een Excel sheet, maar waaruit deze bedragen precies voortvloeien is niet te herleiden. Door Eth Car Center is gesteld dat er meerdere bedrijven op de meter zijn aangesloten en dit is door Houweling niet betwist. Houweling heeft ter zitting bovendien gesteld dat Eth Car Center ook energie zou verbruiken van een naastgelegen pand. Immers, de bruggen in de werkplaats van Eth Car Center bleken niet meer te werken toen in een naastgelegen pand de stroom werd afgesloten. Eth Car Center betwist dit niet. De kantonrechter begrijpt hieruit dat er meerdere bedrijven energie verbruiken op eenzelfde meter en dat bovendien Eth Car Center op verschillende meters is aangesloten. Alles overziend kan de kantonrechter daarom niet vaststellen welk verbruik bij Eth Car Center hoort. De door Houweling gevorderde afrekening van energiekosten wordt afgewezen.  
      
      
        
          Eth Car Center moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.10.
      De proceskosten komen voor rekening van Eth Car Center, omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die Eth Car Center aan Houweling moet betalen op € 122,35 aan dagvaardingskosten, € 1.461,00 aan griffierecht, € 1.086,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 543,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 2.804,35. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.11.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Houweling dat eist. Het verweer van Eth Car Center met betrekking tot de uitvoerbaarheid bij voorraad ziet op de subsidiaire vordering van Houweling. Nu de kantonrechter niet aan de subsidiaire vordering toekomt, treft dit verweer geen doel. 
      
    
    
      2.12.
      Bovendien is er naar het oordeel van de kantonrechter geen grond om het belang van Eth Car Center bij behoud van de bestaande toestand, zolang niet op het door hem mogelijk tegen het onderhavige vonnis in te stellen rechtsmiddel is beslist, zwaarder te laten wegen dan het belang van Houweling bij de uitvoerbaarheid bij voorraad van dit vonnis. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.  
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt Eth Car Center om binnen 30 dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend het bedrijfspand aan de [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege Eth Car Center bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Houweling te stellen;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt Eth Car Center om vanaf 31 augustus 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Houweling te betalen € 3.097,60 per maand met de verhoging die is toegestaan;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt Eth Car Center om aan Houweling te betalen € 300,00 per maand dat Eth Car Center na 31 augustus 2025 de maandelijkse huurtermijn niet tijdig of volledig voldoet;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt Eth Car Center in de proceskosten, die aan de kant van Houweling worden begroot op € 2.804,35;
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        62574