ECLI:NL:RBOBR:2025:8179, Rechtbank Oost-Brabant, 04-12-2025, 11686683_E04122025
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-12-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Erfpacht. Facturen. Canon. Parkkosten.

RECHTBANK 
      OOST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zaaknummer: 11686683 CV EXPL 25-2467
    
    
    
      
        Vonnis van 4 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      
        RECREATIEOORD PARCIVAL B.V.,
      
        ook handelend onder de naam BUNGALOWPARK DE BOOMGAARD, 
      gevestigd en kantoorhoudend in Schaijk ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: De Boomgaard,
      gemachtigde: mr. L.M. Dressel,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonend in [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 15 april 2025 van De Boomgaard met bijlagen 1 en 2,
        
        
          het mondeling verweer van 8 mei 2025 van [gedaagde] met (per jaar genummerde) bijlagen,
        
        
          de mondelinge behandeling van 2 september 2025 bij de kantonrechter, waarbij door De Boomgaard de volledige akte uit 2003 getiteld “Verlenging recht van erfpacht (zonder verkoop van het huisje)” is overgelegd en waarbij door de griffier aantekeningen zijn gemaakt van wat is besproken. 
        
      
      
    
    
      1.2
      Daarna is vonnis nader bepaald op vandaag. 
      
    
  
  
    
      2De vordering, het verweer en de beoordeling daarvan
    
    
      
        De kern van deze zaak
      
    
    
    
      2.1
      Tussen partijen bestaat al jarenlang een erfpachtovereenkomst. Daaruit volgt dat [gedaagde] een recht van erfpacht heeft op een perceel grond bestemd om te worden gebruikt voor het hebben van een recreatiebungalow met nummer [nummer] gelegen aan [adres] in [plaats] (hierna: de bungalow). De bungalow is gelegen op Bungalowpark De Boomgaard (ook wel genoemd recreatiepark Parcival). In de afgelopen jaren hebben er de nodige veranderingen plaatsgevonden op De Boomgaard, met name door afsplitsing van een aanzienlijk deel van de grond van De Boomgaard ten behoeve van het (nieuwe/vernieuwde) recreatiepark Roompot.
      
    
    
      2.2
      De Boomgaard vordert in deze procedure betaling van de hieronder weergegeven facturen, vermeerderd met wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.   
      
      
        
          
        
      
      
      
        Met deze facturen zijn kosten in rekening gebracht voor de uit de erfpachtovereenkomst voortvloeiende betalingsverplichtingen, waaronder betaling van de verschuldigde parkkosten (erfpachtscanon) en bijkomende kosten, zoals onder andere de bijdrage huisvuil en vastrecht voor de energielevering, alsook de kosten voor energieverbruik. Tijdens de mondelinge behandeling heeft De Boomgaard haar vordering verminderd, omdat [gedaagde] de factuur van 25 november 2019 bij nader inzien niet hoeft te voldoen. Dit betekent dat een bedrag van € 954,71 in mindering strekt op het door De Boomgaard bij dagvaarding gevorderde totaalbedrag van € 5.850,77. Er resteert dus € 4.896,06 aan hoofdsom. 
      
      
    
    
      2.3
      
        [gedaagde] is het niet eens met de (verminderde) vordering. Zij wil de gevorderde park(beheer)kosten, als onderdeel van de canon (die volgens haar nog slechts 50% bedraagt), niet betalen omdat er geen parkvoorzieningen meer op De Boomgaard zijn. Sinds een groot deel van De Boomgaard is overgaan naar Roompot zijn vrijwel alle voorzieningen op De Boomgaard verdwenen. Een belangrijk voorbeeld hiervan vormen de recreatievoorzieningen, zoals het zwembad, de kantine en de speeltuin. Vanaf (het overgebleven deel van) De Boomgaard (waar haar bungalow staat) is er geen rechtstreekse toegang tot het Roompotpark. Het is dan ook niet zo dat zij eenvoudig van de voorzieningen daar gebruik kan maken. Door alle veranderingen in de afgelopen jaren is De Boomgaard volgens [gedaagde] achtergebleven als een soort sterfhuis en is recreatie daar nauwelijks nog mogelijk. Zij wil dan ook niet betalen voor diensten die niet meer geleverd worden. 
      
    
    
      2.4
      De conclusie van dit vonnis is dat De Boomgaard ongelijk krijgt. [gedaagde] hoeft de gevorderde factuurbedragen dus niet te betalen aan De Boomgaard. De kantonrechter legt hierna uit waarom dat zo is. 
      
      
        
          Het beoordelingskader
        
      
      
    
    
      2.5
      In (de hoofdregel van) artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is bepaald dat de partij die zich beroept op de rechtgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten, de bewijslast van die feiten draagt, tenzij uit enige bijzondere regel of uit de eisen van redelijkheid en billijkheid een andere verdeling van de bewijslast voortvloeit.
      
    
    
      2.6
      In dit geval baseert De Boomgaard haar vordering op nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daaruit voor [gedaagde] voortvloeiende betalingsverplichtingen. Dit betreft een erfpachtovereenkomst. Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken (zie artikel 5:85 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, hierna: BW). Met andere woorden: erfpacht betekent dat de grond onder iemands woning in eigendom is van een ander. De huiseigenaar pacht dan de grond die onder het huis ligt en mag deze gebruiken. De erfpachter betaalt voor het gebruik van de grond een geldsom, de zogeheten erfpachtcanon. Daarvoor mag de huiseigenaar het stuk grond en de daarop staande woning gebruiken alsof hij eigenaar is. Doorgaans wordt in de akte van vestiging de verplichting opgenomen om al dan niet op regelmatig terugkerende tijdstippen de canon te betalen (artikel 5:85 lid 2 BW). 
      
    
    
      2.7
      Omdat De Boomgaard zich beroept op feiten en omstandigheden die aan haar vordering ten grondslag liggen, heeft zij van die feiten de stelplicht en zo nodig de bewijslast. Concreet betekent dit dat De Boomgaard voldoende feiten moet stellen (en bewijzen) waaruit volgt dat [gedaagde] gehouden is de gevorderde factuurbedragen, gesteund op de erfpachtovereenkomst, te betalen. 
      
      
        
          De facturen, parkkosten als onderdeel van de canon
        
      
      
    
    
      2.8
      Met inachtneming van het hiervoor weergegeven beoordelingskader, is de kantonrechter van oordeel dat De Boomgaard haar vordering onvoldoende heeft onderbouwd. Dit geldt temeer gelet op het gemotiveerde verweer van [gedaagde] . Hierbij betrekt de kantonrechter de volgende omstandigheden. 
      
    
    
      2.9
      Voorop wordt gesteld dat de leveringsakte (dus de originele erfpachtovereenkomst zoals die bij aanvang van de erfpacht tussen partijen is gesloten met eventuele bijbehorende algemene voorwaarden en/of reglementen) ontbreekt. Weliswaar heeft De Boomgaard tijdens de mondelinge behandeling de volledige akte uit 2003 getiteld “Verlenging recht van erfpacht (zonder verkoop van het huisje)” overgelegd, maar dit betreft dus niet de oorspronkelijke (eerste) akte, althans dat is niet gesteld of gebleken. Het moge duidelijk zijn dat het op de weg van De Boomgaard had gelegen om al deze informatie (zoals genoemd in de eerste zin van deze overweging) in de procedure te brengen, zodat kan worden nagegaan wat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan en welke afspraken zij exact hebben gemaakt. 
      
    
    
      2.10
      
        Deze informatie is bovendien van belang, omdat De Boomgaard in punt 1 van de dagvaarding stelt dat de parkkosten onderdeel uitmaken van de canon, en zij al deze bedragen als een totaalbedrag factureert waarvan De Boomgaard in deze procedure betaling vordert. De Boomgaard heeft in deze procedure echter op geen enkele manier inzichtelijk gemaakt welk deel van de canon bestaat uit parkkosten en waarop de parkkosten precies betrekking hebben. Dat kan ook niet worden afgeleid uit de hiervoor genoemde akte van Verlenging uit 2003, in ieder geval niet zonder nadere toelichting door De Boomgaard en die is dus niet gegeven. Op basis van de wel beschikbare informatie lijkt het erop dat de parkkosten/canon een samengesteld bedrag vormen, dat verder niet is onderverdeeld in aparte posten. Die indruk wordt bevestigd door de door De Boomgaard aan [gedaagde] gestuurde facturen. Een voorbeeld hiervan vormt de factuur van 4 december 2023. Daarin is de volgende tabel (zonder nadere toelichting) opgenomen:
        Hier is duidelijk op te zien dat er één bedrag aan “parkkosten erfpacht 2024” is vermeld. De facturen voor eerdere jaren zien er vrijwel exact hetzelfde uit. Er kan dus niet worden vastgesteld welk deel van het in rekening gebrachte bedrag aan “parkkosten erfpacht” ziet op de canon en welk deel daarvan betrekking heeft op andere kosten, zoals parkkosten.
      
      
    
    
      2.11
      Daarbij komt dat partijen het erover eens zijn dat de feitelijke parksituatie op De Boomgaard de laatste jaren ingrijpend is gewijzigd. Oorspronkelijk was er sprake van één park, De Boomgaard, maar enkele jaren geleden is een aanzienlijk deel van De Boomgaard overgegaan naar het (nieuwe/vernieuwde) Roompotpark. Daarnaast staat tussen partijen niet ter discussie dat als gevolg daarvan op De Boomgaard geen, maar in ieder geval nog nauwelijks, voorzieningen zijn. [gedaagde] heeft in dit kader aangevoerd dat zij geen vergoeding wenst te betalen voor parkvoorzieningen die er niet meer (op De Boomgaard) zijn. De Boomgaard heeft daar tijdens de mondelinge behandeling tegenover gesteld dat het [gedaagde] vrij staat om gebruik te maken van de voorzieningen op het andere park, het Roompotdeel. De kantonrechter overweegt echter dat nergens uit blijkt dat dit ook daadwerkelijk zo is, dus dat [gedaagde] van die voorzieningen gebruik mag maken en bovendien hoe één en ander (juridisch) is geregeld, bijvoorbeeld qua (vergoeding van de) kosten. Ook dat heeft De Boomgaard niet inzichtelijk gemaakt. 
      
    
    
      2.12
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft De Boomgaard verder nog aangevoerd dat men op verschillende manieren kan recreëren (dus ook los van bepaalde aanwezige voorzieningen), maar dat is niet waar deze zaak om draait. De kantonrechter kan niet vaststellen uit welke onderdelen het volgens De Boomgaard gevorderde bedrag bestaat en of [gedaagde] die kosten ook daadwerkelijk verschuldigd is. Daarbij komt dat De Boomgaard niet, maar in elk geval onvoldoende, heeft uitgelegd (aan de hand van stukken) welke kosten zij precies in rekening brengt bij [gedaagde] en/of dat een deel van de in rekening gebrachte parkkosten zou kunnen zien op mogelijk alternatieve (recreatie)voorzieningen bij Roompot, afgezien van de vraag of dat terecht is. 
      
    
    
      2.13
      Al het andere wat partijen nog hebben aangevoerd, acht de kantonrechter niet relevant meer gelet op wat hiervoor is overwogen. 
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      2.14
      De slotsom is dat de vordering van De Boomgaard tot betaling van € 4.896,06 wordt afgewezen. Omdat de gevorderde hoofdsom wordt afgewezen, delen de nevenvorderingen (rente en incassokosten) dit lot. Deze worden dus ook afgewezen.
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      2.15
      De Boomgaard is in het ongelijk gesteld en wordt daarom in de proceskosten veroordeeld. Omdat [gedaagde] in persoon is verschenen, althans zich niet heeft laten bijstaan door een professionele gemachtigde of derde, zal de kantonrechter conform de “Aanbeveling reis-, verblijf- en verletkosten van het LOVCK” een forfaitair bedrag van € 50,00 per zitting aan reis-, verblijf- en verletkosten toekennen. De proceskosten van [gedaagde] worden vastgesteld op € 100,00, omdat zij op de rolzitting van 8 mei 2025 is verschenen en op de mondelinge behandeling van 2 september 2025.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      3.1
      wijst de vordering van De Boomgaard af,
      
    
    
      3.2
      veroordeelt De Boomgaard tot betaling aan [gedaagde] van haar proceskosten, tot en met vandaag vastgesteld op € 100,00 aan reis-, verblijf- en verletkosten.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. van den Berk en is in het openbaar uitgesproken op 4 december 2025.