ECLI:NL:GHDHA:2025:306, Gerechtshof Den Haag, 11-03-2025, 200.337.824/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-03-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur woning. Geen huurverhogingsclausule in huurovereenkomst. Weigering huurder om jaren later in te stemmen met huurverhoging. Wet maximering huurprijs. Tekst van de wet is uitgangspunt. In beginsel geen ruimte om de wet opzij te zetten met een beroep op de bedoeling ervan.  Huurverhoging afgewezen, mede gelet op afspraken bij aangaan huurovereenkomst.

GERECHTSHOF DEN HAAG  
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.337.824/01
      Zaak- en rolnummer rechtbank	: 10289446 RL EXPL 23-1067 
    
    
    
    
      
        Arrest van 11 maart 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [appellant],
    
      2. [appellante],
      beiden wonend in [woonplaats],
      appellanten, 
      advocaat: mr. C.U. Mons, kantoorhoudend in Voorburg,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [geïntimeerde 1],
    wonend in Tholen,
    2. [geïntimeerde 2],wonend in Zoetermeer,
    3. [geïntimeerde 3],
    
      wonend in [woonplaats],
      geïntimeerden,
      niet verschenen (verstek).
    
    
    
      Het hof noemt partijen hierna [appellanten] (of de huurder) en [geïntimeerden] (of de verhuurder). Het hof noemt geïntimeerde 1 [geïntimeerde 1]. Geïntimeerden 2 en 3 samen worden [geïntimeerde 2&3] genoemd. 
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      Partijen hebben een geschil over de door de verhuurder aangezegde huurverhoging en het door de huurder ingehouden bedrag aan huur vanwege gebreken.
    
    
      1.2
      De kantonrechter heeft beslist dat de aangezegde huurverhoging redelijk is en dat de huurder deze moet accepteren. Als hij dat niet doet, eindigt de huurovereenkomst. De gebreken zijn volgens de kantonrechter zo gering dat de huurder geen huur mag inhouden. 
    
    
      1.3
      Het hof is van oordeel dat de verhuurder de huurprijs niet mag verhogen. Wel is het hof het met de kantonrechter eens dat de huurder geen huur mag inhouden. 
      
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
      
        
          de dagvaardingen van 15 februari 2024, waarmee [appellanten] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 15 november 2023;
        
        
          de memorie van grieven van [appellanten] van 16 april 2024, met zeven bijlagen.
        
      
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      
        [geïntimeerde 1] was eigenaar van de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning of het gehuurde). Hij heeft de woning op 30 december 2020 verkocht en op 29 juli 2021 in eigendom overgedragen aan de toenmalige buren [geïntimeerde 2&3], wonend aan de [adres 2]. 
    
    
      3.2
      
        [geïntimeerde 1] heeft de woning vanaf 2010 aan [appellanten] verhuurd. Hij heeft in 2010 met de huurder als maandelijkse huur een bedrag van € 1.100,- afgesproken. In de huurovereenkomst is geen indexatiebeding opgenomen. Sinds de levering van de woning op 29 juli 2021 is [geïntimeerde 2&3] eigenaar/verhuurder van de woning geworden.
    
    
      3.3
      
        [geïntimeerde 1] en [appellanten], hebben verschillende rechtszaken tegen elkaar gevoerd. In een van deze zaken (zaaknr. 8290923, RL EXPL. 20-1561) hebben [geïntimeerde 1] en [appellanten] op 19 oktober 2020 een schikking bereikt. Deze schikking hield onder meer het volgende in: (1) [geïntimeerde 1] zal de gebreken, genoemd in de brief van 20 november 2017 (met uitzondering van de punten 2 en 17) binnen drie maanden herstellen. (2) Gedurende de herstelperiode mag [appellanten] € 100,- per maand inhouden op de huur. (3) Na herstel van de gebreken zal [appellanten] het totaal ingehouden bedrag in een keer aan [geïntimeerde 1] betalen.
    
    
      3.4
      De toenmalige gemachtigde van de verhuurder ([naam]) heeft op 22 november 2022 aan de toenmalige gemachtigde van de huurder ([naam]) per e-mail onder meer het volgende geschreven:“Ik kreeg net het bericht dat alle werkzaamheden, voortvloeiend uit de gesloten overeenkomst van 19 oktober 2020, tot tevredenheid van de huurders zijn uitgevoerd. Dus wilt u de familie vragen om voor 1 december a.s. de ingehouden bedragen over te maken. Naar de heer [geïntimeerde 1]; september 2019 tot en met juli 2021; 23 maanden x € 100,-= € 2.300,- en naar de familie [x]; augustus 2021 tot en met oktober 2021; 3 maanden x € 100,- = € 300,-. Vanaf 1 november 2021 wordt, behoudens de huurverhoging ingaande 1 augustus 2022, € 1.100,- per maand overgemaakt.“
    
    
      3.5
      
        [geïntimeerde 2&3] heeft de huurder per 1 augustus 2022 een huurverhoging van € 36,30 per maand aangezegd. De verhuurder heeft daarbij een beroep gedaan op wettelijke regelingen die een huurverhoging van 3,3% toestaan.
    
    
      3.6
      De huurder heeft geweigerd de huurverhoging te betalen. Ook heeft hij geweigerd de (wegens gebreken) ingehouden bedragen alsnog aan de verhuurder te betalen.
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank
    
      4.1
      
        [geïntimeerden] heeft [appellanten] op 3 januari 2023 gedagvaard en, uitvoerbaar bij voorraad, gevorderd, kort weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang, (i) veroordeling van [appellanten] tot terugbetaling van de (wegens gebreken) ingehouden bedragen van in totaal € 2.600,-, (ii) dat [appellanten] akkoord gaat met de redelijke huurverhoging van € 36,60 per maand, dan wel ontbinding van de huurovereenkomst ingeval [appellanten] hier niet mee akkoord gaat en de kantonrechter de huurverhoging redelijk vindt, (iii) veroordeling van [appellanten] om (auto)materialen uit de tuin te verwijderen en verwijderd te houden, evenals zijn auto uit de voortuin, op straffe van een dwangsom en (iv) veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.
    
    
      4.2
      Volgens [geïntimeerden] waren eind november 2022 alle onderhoudspunten naar ieders tevredenheid opgelost, zodat de ingehouden termijnen conform afspraak alsnog moesten worden betaald. Anders dan [appellanten] stelt is nergens in de huurovereenkomst afgesproken dat geen huurverhogingen zouden plaatsvinden. Omdat het om een vrije sector-huurwoning gaat, mocht [geïntimeerden] tot 2022 jaarlijks een redelijke huurverhoging voorstellen. De gevorderde verhoging van 3,3% is een redelijk voorstel, kijkend naar vergelijkbare woningen in de omgeving die worden verhuurd voor bedragen tussen de € 1.355,- en € 1.465,- per maand.
    
    
      4.3
      
        [appellanten] heeft betwist dat alle onderhoudsgebreken waren verholpen. Daarom vindt hij dat hij de ingehouden bedragen niet hoeft terug te betalen. Volgens [appellanten] hadden partijen bij aanvang van de huur in 2010 afgesproken dat de huur niet verhoogd zou worden. Daarom is hij niet akkoord gegaan met de aangezegde huurverhoging.
    
    
      4.4
      De kantonrechter heeft op 13 oktober 2023 een descente gehouden. In het vonnis is vermeld dat de huurder toen aan de kantonrechter de gebreken in het gehuurde heeft laten zien, te weten concreet de volgende gebreken: niet werkende schakelaar woonkamer, koelkastdeur die niet dicht kan en niet goed functionerende kraan in de keuken. 
    
    
      4.5
      De kantonrechter heeft bij het thans bestreden eindvonnis [appellanten] veroordeeld (i) om de opgeschorte huurbedragen alsnog te betalen, omdat de geringe resterende gebreken de opschorting van de huurprijs niet rechtvaardigen. Daarnaast (ii) heeft de kantonrechter de huurverhoging toelaatbaar geacht en, ingeval [appellanten] de huurverhoging niet betaalt, het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen gesteld op 1 februari 2024. Ook heeft de kantonrechter de hiervoor omschreven vorderingen (iii) en (iv) toegewezen. De kantonrechter heeft het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
    
    
      4.6
      
        Ten aanzien van (ii) heeft de kantonrechter, kort samengevat, overwogen dat de (per 1 mei 2021 ingevoerde) Wet maximering huurprijs weliswaar huurprijswijzigingen niet toestaat, maar dat dit in dit geval onredelijk en onbillijk uitwerkt, kort gezegd omdat dit gevolg niet de bedoeling is geweest van de wetgever. De kantonrechter heeft in dit verband het volgende overwogen: 
        “[geïntimeerde 2&3] menen dat er een redelijke huurverhoging dient te worden toegepast en vorderen ontbinding van de huurovereenkomst, indien [appellanten] niet akkoord gaan met die verhoging. Naar de kantonrechter begrijpt, baseren [geïntimeerde 2&3] deze vordering op artikel 7:272 lid 2 BW met als in de opzegging vermelde grond de beëindigingsgrond van artikel 7:274 lid 1 onder d BW. In het laatstgenoemde artikel – dat per 1 mei 2021 is gewijzigd als gevolg van de Wet maximering huurprijsverhoging en geliberaliseerde huurovereenkomsten (hierna: de Wet maximering) – is bepaald dat de rechter de vordering tot beëindiging van de huur slechts kan toewijzen indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot deze woonruimte, voor zover dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs. Strikte toepassing van dit artikel zou betekenen dat de vordering op dit punt moet worden afgewezen omdat [geïntimeerde 2&3] slechts een aanbod hebben gedaan tot wijziging van de huurprijs. De kantonrechter acht deze uitkomst in het onderhavige geval echter onevenredig en onbillijk en zal hierna toelichten waarom van dit artikel moet worden afgeweken.
      
      
      
        In de tussen partijen bestaande huurovereenkomst is geen bepaling opgenomen waaruit volgt dat de huurprijs kan worden verhoogd. Een wijziging van de huurprijs is derhalve slechts mogelijk indien partijen overeenstemming bereiken. In dit geval is dat niet gelukt, omdat [appellanten] niet akkoord gaan met de door [geïntimeerde 2&3] voorgestelde huurverhoging. Voor een dergelijke situatie bood artikel 7:274 lid 1 onder d BW de verhuurder de mogelijkheid om toch tot huuraanpassing te komen. Door de wetswijziging heeft de verhuurder, die in de huurovereenkomst geen huurverhogingsbeding heeft opgenomen, geen enkel middel om tot een huurverhoging te komen als de huurder daarmee niet wil instemmen. In de wetsgeschiedenis van de Wet maximering ziet de kantonrechter aanknopingspunten dat dit niet de bedoeling van de wetgever is geweest. In de wetsgeschiedenis (MvT, 35488, nr. 6 p. 1 en p. 8) staat, voor zover relevant, het volgende:
      
      
      
        
          "Dit wetsvoorstel heeft daarom als doel huurders te beschermen tegen hoge huurstijgingen. Die bescherming krijgt gestalte middels een maximering van de jaarlijkse toegestane huurverhoging voor huurders met geliberaliseerde huurovereenkomsten.(...)
        
      
      
      
        
          Het introduceren van de huurprijsregulering van geliberaliseerde huurovereenkomsten impliceert een inmenging in het eigendomsrecht in de zin van artikel 14 van de Grondwet. Dit artikel bepaalt dat onteigening slechts is toegestaan in algemeen belang en tegen een vooraf verzekerde schadeloosstelling. Het artikel legt de wetgever op om bij of krachtens de wet voorschriften te stellen over onteigening. Tevens bepaalt de Grondwet dat er in de gevallen bij of krachtens de wet bepaald, recht op schadeloosstelling of tegemoetkoming in de schade bestaat indien in het algemeen belang eigendom door het bevoegd gezag wordt vernietigd of onbruikbaar wordt gemaakt of de uitoefening van het eigendomsrecht wordt beperkt. De voorgestelde huurprijsregulering voldoet aan deze grondwettelijke vereisten. De wet beoogt betaalbare huisvesting te waarborgen en zal voor verhuurders niet leiden tot zwaar verlies op de exploitatie omdat het rekenen van een redelijke huur op een langere termijn mogelijk blijft. De beperkingen die de verhuurders ondervinden dankzij deze wet zijn derhalve proportioneel."
          Uit het voorgaande leidt de kantonrechter af dat het doel van de wetgever is om huurders van geliberaliseerde woningen te beschermen tegen forse huurprijsverhogingen. Volgens de wetgever is daardoor een beperkte inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder gerechtvaardigd. Daartoe is in het gewijzigde artikel 7:248 BW bepaald dat een verhogingsbeding in een huurovereenkomst nietig is voor zover dat een hoger percentage bepaalt dan is gemaximeerd in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (gemiddeld prijsindexcijfer + 1%). In het geval dat er geen huurprijsverhogingsbeding is overeengekomen, kon de verhuurder vóór de wetswijziging bij weigering tot instemming door de huurder met een redelijk voorstel tot verhoging, de overeenkomst opzeggen. De gewijzigde wetgeving ziet dus voorbij aan de situatie dat er geen verhogingsbeding in de huurovereenkomst is opgenomen. Omdat onder die omstandigheid zonder instemming van de huurder geen enkele huurverhoging kan worden doorgevoerd en de verhuurder geen middel heeft om dat alsnog aan de rechter voor te leggen.
      
      
      
        Omdat in de huurovereenkomst geen huurprijsverhogingsbeding is opgenomen, zou het gewijzigde artikel 7:274 lid 1 onder d BW ertoe leiden dat [geïntimeerde 2&3] de huurprijs niet kunnen verhogen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. De kantonrechter acht dit gezien de marktontwikkelingen niet proportioneel. Dat dit niet strookt met de bedoeling van de wetgever, valt af te leiden uit de Memorie van Toelichting over de wijziging van artikel 7:274 lid 1 onder d BW (MvT. 35488. nr. 6 p. 7). Daarin staat, voor zover relevant, het volgende:
      
      
      
        
          "Dit wetsvoorstel regelt voor geliberaliseerde huurovereenkomsten van woonruimte dat de hoogte van de van de jaarlijkse huurverhoging wordt gemaximeerd op de inflatie plus l procentpunt. De regulering geldt zowel voor huurovereenkomsten met een verhogingsbeding. als voor situaties waarin de verhuurder een voorstel doet met een verhoogde huur. (...) In de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte wordt de maximale verhoging vastgesteld op de inflatie plus 1 procentpunt.
        
      
      
      
        
          Artikel I. onderdeel C (dat is het artikel tot wijziging van artikel 7:274 lid l sub d BW -toevoeging kantonrechter) van het wetsvoorstel voorkomt dat de verhuurder de overeenkomst kan beëindigen omdat de huurder niet instemt met een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst. Het wetsvoorstel beoogt namelijk dat de maximale verhoging van de huurprijs dwingendrechtelijk wordt geregeld en dat een oordeel over de redelijkheid van de huurverhoging niet aan de rechter wordt gelaten." 
        
      
      
      
        Daaruit leidt de kantonrechter af dat het niet de bedoeling van de wetgever is geweest om huurprijsverhoging onmogelijk te maken, maar om hieraan een maximum te stellen. Om dat te bewerkstelligen, heeft de wetgever bepaald dat de verhoging op grond van een overeengekomen beding wordt gemaximeerd en dat de weg van het redelijke voorstel wordt afgesloten zodat niet alsnog via een andere route een hogere huurprijsverhoging via de rechter kan worden gerealiseerd (vgl. r.o. 2.5). Hierbij lijkt de wetgever de onderhavige situatie, waarbij er geen huurverhoging via een beding gerealiseerd kan worden, uit het oog verloren te zijn waardoor de verhuurder met een niet geaccepteerd voorstel tot verhoging geen kant op kan. 
      
      
      
        Gelet op het voorgaande, zal de kantonrechter in de onderhavige procedure afwijken van de wettelijke regeling en de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst, indien [appellanten] niet instemmen met een redelijke huurverhoging, niet afwijzen op de grond dat [geïntimeerde 2&3] slechts een voorstel tot huurverhoging hebben gedaan. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [geïntimeerde 2&3] gemotiveerd onderbouwd dat een huurverhoging van € 36,30 met ingang van 1 augustus 2022 (zodat de huur vanaf dat moment € 1.136,30 komt te bedragen) als een redelijk aanbod tot wijziging van de huurovereenkomst kan worden beschouwd. Gezien de huidige marktontwikkelingen en huurprijzen voor soortgelijke woningen (die algemeen bekend zijn), komt een huurverhoging van € 36,30 de kantonrechter niet onredelijk voor. [appellanten] hebben op hun beurt de redelijkheid van het voorstel onvoldoende gemotiveerd betwist. Het voorstel van [geïntimeerde 2&3] tot verhoging van de huur per 1 augustus 2022 tot € 1.136,30 kan daarom als een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst worden beschouwd. Het deel van het voorstel van [geïntimeerde 2&3] betreffende de periode na 2022 laat de kantonrechter buiten beschouwing, omdat de redelijkheid daarvan nu (nog) niet kan worden beoordeeld. 
      
      
      
        Nu [appellanten] het aanbod van [geïntimeerde 2&3] niet hebben geaccepteerd, kan de vordering tot het beëindigen van de huurovereenkomst, worden toegewezen. De kantonrechter ziet echter aanleiding [appellanten] een terme de grâce van twee maanden te gunnen om het aanbod alsnog te aanvaarden, bij gebreke waarvan de huurovereenkomst ten einde zal komen op l februari 2024.”
      
    
  
  
    
      5Het geschil in hoger beroep
    
      5.1
      
        
          [appellanten] is  in hoger beroep gekomen van dit vonnis. [geïntimeerde 1] csin hoger beroep niet verschenen. Tegen hen is verstek verleend. 
        
          De grieven 1 en 2 
        
      
    
    
      5.2
      
         Met grief 1 klaagt [appellanten] over de toegestane huurverhoging op straffe van beëindiging van de huurovereenkomst. Dit is volgens [appellanten] in strijd met de huurovereenkomst en met de wet. In de huurovereenkomst is bovendien geen huurverhogingsclausule opgenomen, omdat [geïntimeerde 1] de woning aan [appellanten] zou verkopen, maar dit is om onduidelijke redenen niet gebeurd.Grief 2 bevat klachten over de veroordeling om de ingehouden huurbedragen terug te betalen. De drie niet herstelde gebreken die de kantonrechter noemt, maakten onderdeel uit van de lijst van de te herstellen gebreken. Niet alleen is niet duidelijk waarom deze niet zijn hersteld, maar bovendien gaat de kantonrechter niet in op andere niet herstelde gebreken op de lijst, aldus nog steeds [appellanten].
        
          Grief 4 (bedoeld zal zijn grief 3) en verzamelgrief
        
      
    
    
      5.3
      
        [appellanten] klaagt hiermee over de proceskostenveroordeling. Hij vordert, samengevat en uitvoerbaar bij voorraad, (in A en B) ongedaanmaking van de veroordelingen betreffende de huurverhoging en de terugbetaling van de ingehouden huur en (in G) veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten. 
    
    
      5.4
      
        [appellanten] formuleert hiernaast (in C, D, E en F) een aantal nieuwe vorderingen. 
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep  Grief 1
    
      6.1
      De grief slaagt. Het gaat in dit geval om zogenoemde geliberaliseerde huur. In de huurovereenkomst is geen beding opgenomen waarmee de huur (jaarlijks) verhoogd kan worden. Om desondanks een huurprijsverhoging te bewerkstelligen is toestemming van de huurder nodig. De huurder weigert dit. De sanctie op de weigering van een redelijk aanbod tot huurverhoging was voorheen dat de rechter de beëindiging van de huurovereenkomst bij geliberaliseerde woningen op deze grond kon toewijzen. Deze mogelijkheid is vervallen per 1 mei 2021 door de Wet maximering huurprijsverhoging en geliberaliseerde huurovereenkomsten (hierna: de Wet maximering). 
    
    
      6.2
      Anders dan de kantonrechter, is het hof van oordeel dat de tekst van de wet uitgangspunt is en dat de wet slechts bij uitzondering opzijgezet kan worden met een beroep op ‘de bedoeling’ van de wetgever, af te leiden uit de wetsgeschiedenis. Dit zou anders kunnen zijn wanneer bijvoorbeeld onmiskenbaar sprake was van een vergissing van de wetgever, maar dit geval doet zich niet voor. 
    
    
      6.3
      
        Hier komt in deze zaak nog bij dat de huurder – in hoger beroep onweersproken – heeft gesteld dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst bewust hebben afgezien van een huurverhogingsclausule in de huurovereenkomst omdat de huurder de woning zou kopen, hetgeen om onduidelijke redenen niet is doorgegaan. Het ontbreken van een huurverhogingsclausule in de huurovereenkomst is blijkens het voorgaande een bewuste keus geweest. Steun voor dit laatste is ook te vinden in de omstandigheid dat [geïntimeerde 1] jarenlang (toen het nog wel kon) geen aanspraak op huurverhoging heeft gemaakt. De omstandigheid dat het ontbreken van een contractuele huurverhogingsclausule thans vergaande gevolgen heeft, is in het licht van het voorgaande niet zo onevenredig en disproportioneel (zoals de kantonrechter overweegt in overweging 2.3 van het bestreden vonnis) dat hiervoor de wettelijke regeling moet wijken.  
        
          Grief 2
        
      
    
    
      6.4
      Deze grief faalt. In essentie stelt [appellanten] dat de bij de schikking van 19 oktober 2020 genoemde gebreken nog steeds niet zijn verholpen. Dat gaat in ieder geval over de schakelaars in de woonkamer, de koelkastdeur en de keukenkraan. Volgens [appellanten] is de kantonrechter ten onrechte op andere punten niet ingegaan, terwijl o.a. de badkamerschakelaar tot op heden kapot is, de vaatwasser uiteindelijk op eigen kosten door [appellanten] is vervangen en een onderhoudsbeurt aan de ketel sinds 2020 niet meer heeft plaatsgevonden. 
    
    
      6.5
      Met deze stellingen miskent [appellanten] dat de kantonrechter in het bestreden vonnis als volgt heeft overwogen: “2.1 Tijdens de descente op 13 oktober 2023 hebben [appellanten] aan de kantonrechter de door haar gestelde gebreken in het gehuurde laten zien, op grond waarvan zij een deel van de huur - het gevorderde bedrag van € 2.300,00 aan [geïntimeerde 1] en € 300,00 aan [geïntimeerde 2&3] - hebben opgeschort. Concreet gaat het om de volgende punten:- niet werkende schakelaars in de woonkamer;- een koelkastdeur die niet dicht kan;- een niet goed functionerende kraan in de keuken.” [appellanten] heeft niet uitgelegd waarom hij de andere, volgens hem (toen) nog niet herstelde gebreken niet aan de kantonrechter heeft laten zien, hoewel dat toch voor de hand liggend zou zijn geweest. Daarom passeert het hof de betreffende stellingen van [appellanten] als onvoldoende onderbouwd. Hier komt bij dat de brief van 20 november 2017 waarnaar in de schikking wordt verwezen niet is overgelegd in deze procedure. Dit betekent dat het hof zal uitgaan van de waarnemingen van de kantonrechter omtrent de resterende drie geringe gebreken.  
    
    
      6.6
      
        Het hof is van oordeel dat [appellanten] onder deze omstandigheid in redelijkheid de ingehouden bedragen aan de verhuurder moet afdragen. Gelet op de geringe tekortkoming (het gaat als gezegd slechts om drie geringe gebreken die het huurgenot op zichzelf niet aantasten) acht het hof het niet gerechtvaardigd dat [appellanten] een bedrag van (in totaal) € 2.600,- inhoudt. 
        
          Grief 4 en verzamelgrief
        
      
    
    
      6.7
      
        [appellanten] heeft onder A en B ongedaanmakingsvorderingen ingesteld. Gelet op de beslissing omtrent grief 1 zal het hof ten aanzien van de huurverhoging (vordering A) [geïntimeerde 2&3] tot ongedaanmaking veroordelen. Het hof wijst er in dit verband voor de volledigheid op dat het voor het hof onduidelijk is gebleven of [appellanten] de door de kantonrechter toegewezen huurverhoging inmiddels heeft betaald. Hierover is [appellanten] weinig helder geweest. Daarom heeft het hof de betreffende beslissing enigszins aangepast.
    
    
      6.8
      
        Ongedaanmakingsvordering B zal worden afgewezen, gelet op de verwerping van grief 2.
        
          De nieuwe vorderingen (C, D, E en F)
        
      
    
    
      6.9
      
        Het hof verklaart [appellanten] niet-ontvankelijk in deze vorderingen. In hoger beroep kan niet voor het eerst een tegeneis (eis in reconventie) worden ingesteld. Artikel 353 lid 1 Rv verbiedt dit.
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
    
    
      6.10
      De conclusie is dat het hoger beroep van [appellanten] slaagt op het punt van de toegewezen huurverhoging. Het hoger beroep faalt op het punt van de ingehouden bedragen. [appellanten] is niet-ontvankelijk in zijn nieuwe vorderingen in hoger beroep. Omdat partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd.  Dit leidt tot de volgende beslissingen.
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    
      
        vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 15 november 2023, voor zover het gaat om de beslissingen in 3.1 en 3.2 van het dictum, en om de proceskostenveroordeling; en in zoverre opnieuw rechtdoende: - wijst de vorderingen tot huurverhoging dan wel ontbinding van de huurovereenkomst  alsnog af en veroordeelt [geïntimeerde 2&3], tot terugbetaling van de door [appellanten] (op basis van dit vernietigde vonnis) onverschuldigd betaalde huurverhogingen; verklaart dit arrest in zoverre uitvoerbaar bij voorraad;- bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt van de procedure in eerste aanleg; 
      
      
        bekrachtigt het vonnis voor het overige;
      
      
        wijst af ongedaanmakingsvordering B;
      
      
        verklaart [appellanten] niet-ontvankelijk in zijn nieuwe vorderingen in hoger beroep (C, D, E en F)
      
      
        bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt van de procedure in hoger beroep.
      
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.P.J. Ruijpers en A.J. Swelheim  en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2025 in aanwezigheid van de griffier.