ECLI:NL:GHARL:2025:6870, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 04-11-2025, 200.349.221
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-11-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Uitleg van vaststellingsovereenkomst met verplichting tot voortdurende geliberaliseerde verpachting van percelen tot verpachte nodig was voor realisering vakantiepark. Geen tekortkoming, geen gebod om door te onderhandelen, geen schadevergoeding.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Arnhem					
      
        afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.349.221
      zaaknummer rechtbank 11047924
    
    
    
      
        arrest van de pachtkamer van 4 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
    
      
        
          [appellant]
        
      
      die woont in [woonplaats] (gemeente [gemeente] )
      die hoger beroep heeft ingesteld 
      en bij de pachtkamer in Leeuwarden optrad als eiser in conventie en verweerder in reconventie
      hierna: [appellant] 
      advocaat: mr. P. Sipma
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        GRV Holding B.V.,
      
      die is gevestigd in Noardburgum (gemeente Tytsjerksteradiel)
      en bij de pachtkamer in Leeuwarden optrad als gedaagde in conventie en eiser in reconventie
      hierna: GRV 
      advocaat: mr. E.E. van der Kamp
    
    
    
  
  
    
      1De verdere procedure bij de pachtkamer van het hof
    
    
      Na het arrest van 15 juli 2025 heeft op 3 oktober 2025 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
    
    
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        
          [appellant] en GRV hebben in het kader van een kort geding in 2017 een vaststellingsovereenkomst gesloten (hierna: de vaststellingsovereenkomst). In die vaststellingsovereenkomst is afgesproken dat GRV aan [appellant] een op een kaart aangegeven gedeelte van de percelen kadastraal bekend [plaats] [sectieletter] [sectienummer 1] , [sectienummer 2] en [sectienummer 3] (hierna: de percelen) geliberaliseerd zou verpachten voor een pachtprijs € 3.000 per jaar tot 1 mei 2019. Het gaat om percelen naast het recreatiepark [naam recreatiepark] (hierna: het recreatiepark). Ook hebben zij het volgende afgesproken: 
        “3. GRV verplicht zich om na 1 mei 2019 het verpachte niet aan derden te zullen verpachten hoe dan ook. Indien GRV niet aantoonbaar op zeer korte termijn na 1 mei 2019 het verpachte nodig heeft voor de door haar beoogde plannen zal zij met [appellant] in onderhandeling treden om zoveel mogelijk op de bestaande voet opnieuw een geliberaliseerd pachtcontract met [appellant] aan te gaan”. 
        De vaststellingsovereenkomst is door de grondkamer goedgekeurd. 
      
      
    
    
      2.2.
      Vervolgens zijn drie opvolgende geliberaliseerde pachtovereenkomsten telkens voor een jaar tot stand gekomen, eindigend op 30 april 2022. In januari 2022 heeft GRV [appellant] bericht dat zij de percelen in 2022 gereed zou maken voor ontwikkeling van recreatiewoningen voor het recreatiepark, dat de benodigde grondwerkzaamheden na mei 2022 zouden aanvangen en dat daarom GRV geen nieuwe pachtovereenkomst met [appellant] zou aangaan. [appellant] heeft de percelen na 30 april 2022 niet meer gebruikt. Hij heeft het gebruik van de percelen bij de RVO afgemeld nadat hij daarop in april 2023 was aangesproken.
      
    
    
      2.3.
      In 2023 zijn de percelen met nummers [sectienummer 1] en [sectienummer 2] door een rechtsopvolger van GRV in bruikleen gegeven aan maatschap [naam maatschap] en het perceel met nummer [sectienummer 3] aan [naam v.o.f.] v.o.f. 
      
    
    
      2.4.
      
        [appellant] heeft bij de pachtkamer in Leeuwarden gevorderd om voor recht te verklaren dat GRV toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de vaststellingsovereenkomst, dan wel onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld. [appellant] vraagt ook om een reguliere pachtovereenkomst “vast te stellen” voor de percelen met als pachtprijs de geldende regionorm, ingaande 1 mei 2024 of, als dat niet wordt toegewezen, om GRV te veroordelen de vaststellingsovereenkomst na te komen door met [appellant] in onderhandeling te treden om op bestaande voet met [appellant] een geliberaliseerd pachtcontract aan te gaan op straffe van een dwangsom. Ten slotte wil [appellant] dat GRV wordt veroordeeld om aan [appellant] een schadevergoeding te betalen van € 10.138,72, met wettelijke rente, en om de vervolgschade, nader op te maken bij staat, te vergoeden.
      
    
    
      2.5.
      GRV heeft een tegenvordering bij de pachtkamer in Leeuwarden ingesteld: zij wil dat [appellant] wordt veroordeeld om aan GRV een schadevergoeding te betalen van € 14.755 (exclusief btw) vanwege gebrekkig onderhoud en gebruik, met wettelijke rente.
      
    
    
      2.6.
      De pachtkamer in Leeuwarden heeft de vorderingen van [appellant] en van GRV afgewezen. Alleen [appellant] is in hoger beroep gekomen. Hij wil dat zijn afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen.
      
    
    
      2.7.
      Het hof zal beslissen dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt en zal het vonnis van de pachtkamer in Leeuwarden bekrachtigen. Het hof legt hieronder uit waarom het tot deze beslissing komt.
      
      
    
  
  
    
      3De toelichting op de beslissing van het hof
    
    
      
        Is GRV haar afspraken niet nagekomen? 
      
    
    
    
      3.1.
      
        [appellant] stelt aan de orde dat GRV sinds mei 2022 geen werkzaamheden heeft uitgevoerd. Daaruit leidt [appellant] af dat GRV de percelen nog niet nodig had en deze dus aan [appellant] geliberaliseerd had moeten verpachten. Dat blijkt volgens [appellant] ook uit het in gebruik geven aan [naam maatschap] en [naam v.o.f.] , die de percelen ook agrarisch gebruiken.
    
    
      3.2.
      Bij de beoordeling van de klachten van [appellant] stelt het hof het volgende voorop. Bij de uitleg van een schriftelijke overeenkomst, zoals hier de vaststellingsovereenkomst, gaat het erom welke zin de partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van hen kan worden verwacht. 
      
    
    
      3.3.
      Het hof oordeelt als volgt. De tekst van de vaststellingsovereenkomst maakt duidelijk dat [appellant] erop mocht rekenen dat hij tot 1 mei 2019 in ieder geval de percelen mocht pachten. Daarna werd dit onzeker en afhankelijk van de vraag of GRV de percelen nodig had voor haar plannen. Het hof legt de afspraak in de vaststellingsovereenkomst zo uit dat het aan GRV was om in redelijkheid te bepalen wanneer zij met de werkzaamheden moest beginnen, mede in het licht van de gehele planning van het project en de afspraken daarover met verschillende partijen. GRV heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep toegelicht dat zij daarover met verschillende partijen (zoals aannemers maar ook met Liander, de beheerder van het elektriciteitsnet) afspraken moest maken. [appellant] moest redelijkerwijs verwachten dat voor een zodanig project GRV een redelijke mate van vrijheid had om het aanvangstijdstip van de noodzakelijke werkzaamheden te bepalen.
      
    
    
      3.4.
      Vaststaat dat GRV in mei 2022 ook daadwerkelijk werkzaamheden heeft verricht op de percelen ter voorbereiding op de verdere ontwikkeling van het recreatiepark. Er zijn grondwerkzaamheden verricht en uit de overgelegde foto’s blijkt dat daarbij ook van de percelen gebruik gemaakt is op een zodanige manier dat de voortgaande verpachting van de percelen onmogelijk was, omdat bij verpachting het exclusieve gebruik aan [appellant] had moeten worden afgestaan. Het hof gaat voorbij aan het argument van [appellant] dat de werkzaamheden niet nodig waren voor de plannen die GRV had met de percelen. Dit is namelijk niet voldoende gemotiveerd: waarom GRV dergelijke grondwerkzaamheden zou uitvoeren zonder dat dit enig nut zou hebben, is niet duidelijk gemaakt. Dat de specifieke werkzaamheden die zijn verricht niet noodzakelijk waren voor de verdere ontwikkeling van het recreatiepark is daarom onvoldoende gemotiveerd.
      
    
    
      3.5.
      
        [appellant] heeft ook betoogd dat de werkzaamheden al lange tijd stil liggen en slechts tijdelijk waren. Daaruit moet volgens hem afgeleid worden dat de feitelijke noodzaak tot het gebruik van het gepachte niet bestond. Ook daarin gaat het hof echter niet mee. GRV heeft uitgelegd dat de verdere ontwikkeling vertraagd is doordat werkzaamheden van Liander (steeds verder) vertraagd zijn en dat ook onderbouwd met correspondentie met Liander. GRV heeft ook onbetwist tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep uitgelegd dat door deze vertraging inmiddels de ontgrondingsvergunningen zijn verlopen. Het hof leidt daaruit af dat GRV zelf ook geen rekening met deze vertraging heeft gehouden. In het licht daarvan heeft [appellant] onvoldoende gemotiveerd betwist dat GRV in redelijkheid in 2022 met de werkzaamheden kon beginnen. 
      
    
    
      3.6.
      Voor zover [appellant] nog heeft willen betogen dat de vaststellingsovereenkomst GRV verplichtte om hem na het begin van de werkzaamheden de percelen voor zover mogelijk weer in gebruik te geven als de werkzaamheden dat toelieten, volgt het hof hem in dat standpunt niet. Een dergelijke verbintenis is uit de tekst van de vaststellingsovereenkomst niet af te leiden en mocht hij ook niet redelijkerwijs verwachten. De vaststellingsovereenkomst maakt duidelijk dat de percelen niet meer zouden worden verpacht als de werkzaamheden zouden gaan starten. Een pachtovereenkomst zou opnieuw leiden tot exclusief gebruik van de percelen voor de periode van verpachting. Dat verdraagt zich niet met de duidelijke intentie van de vaststellingsovereenkomst dat GRV na het begin van de werkzaamheden haar handen vrij wilde hebben. Dat GRV in afwachting van met name de bouw en aanleg van een transformatorstation door Liander de percelen nu aan anderen in bruikleen heeft gegeven, is daarom ook niet in strijd met de afspraken in de vaststellingsovereenkomst. Bruikleen verschaft GRV wel de benodigde flexibiliteit, zo blijkt uit de overgelegde bruikleenovereenkomsten, omdat die tussentijds op een termijn van 14 dagen kunnen worden opgezegd. 
      
    
    
      3.7.
      De conclusie is dan ook dat GRV niet gehouden was na aanvang van de werkzaamheden de percelen opnieuw aan [appellant] te verpachten. Daardoor is van een tekortkoming in de nakoming van de vaststellingsovereenkomst geen sprake en evenmin van een onrechtmatige daad. Er is daardoor geen grond voor de gevorderde verklaring voor recht, een gebod aan GRV om te onderhandelen over het opnieuw aangaan van een geliberaliseerde pachtovereenkomst en/of een schadevergoeding. 
      
      
        
          Bewijsaanbod
        
      
      
    
    
      3.8.
      
        [appellant] heeft aangeboden bewijs te leveren door het horen van getuigen. Maar de stellingen waarvan hij bewijs heeft aangeboden kunnen, als ze zouden worden bewezen, niet tot een andere conclusie leiden. Daarom gaat het hof aan het bewijsaanbod voorbij. 
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      3.9.
      De klachten van [appellant] slagen niet. [appellant] heeft, hoewel hij zijn vordering daartoe in hoger beroep wel heeft herhaald, niet specifiek geklaagd over de afwijzing van zijn vordering tot vastlegging van een reguliere pachtovereenkomst. Daarover hoeft het hof dus niet opnieuw te oordelen. Het hof zal het vonnis van de pachtkamer in Leeuwarden bekrachtigen. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep van GRV veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.
      
    
    
      3.10.
      De proceskostenveroordeling in deze uitspraak kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      4.1.
      bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland (pachtkamer Leeuwarden) van 12 november 2024; 
      
    
    
      4.2.
      
        veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van GRV:
        € 798 aan griffierecht
        € 2.428 aan salaris van de advocaat van GRV (2 procespunten x het toepasselijke tarief II);
      
      
    
    
      4.3.
      bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;
      
    
    
      4.4.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. M.S.A. van Dam, H.L. Wattel en W.F. Boele en de deskundige leden ing. C.R.M. Francissen en ir. J.H. Jurrius en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 november 2025.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.