ECLI:NL:RBAMS:2025:7321, Rechtbank Amsterdam, 04-07-2025, 11680669 \ CV EXPL  25-6727
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-07-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurzaak, ambtshalve toetsing Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn Oneerlijke Bedingen). Tussenvonnis. Voornemen tot oneerlijkverklaring van het huurprijswijzigingsbeding (het opslagdeel van 5% boven de CPI), het bik-beding en het rentebeding. Verhuurder mag zich uitlaten over het voornemen.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
      fno: 33623
    
    
    
      Zaaknummer: 11680669 \ CV EXPL  25-6727
    
    
    Vonnis van 4 juli 2025
    
    
      in de zaak van
    
    
    PANTA RHEI PROPERTIES 1 GMBH&CO. KG, 
    
      gevestigd te Holskirchen (Duitsland), 
      eisende partij,
      gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      1. [gedaagde 1], 2. [gedaagde 2], 
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen,
      niet verschenen.
    
    
    
    Verloop van de procedure
    
    
      Eiseres heeft gedaagden gedagvaard. Gedaagden zijn niet verschenen. Tegen gedaagden is verstek verleend. De datum voor vonnis is bepaald op vandaag.
    
    
    
  
  
    Gronden van de beslissing
    Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen
    
    1. De overeenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten met consumenten. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).
    
    2. De kantonrechter moet in iedere procedure ten aanzien van ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de overeenkomst en in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Bij die beoordeling is van belang of bedingen waaraan een consument gebonden is, zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Of eiseres de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. 
    
    3. Het huurprijsbeding en het servicekostenbeding zijn transparant en zijn op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.
    
    4. De artikelen 10.1 van de huurovereenkomst en 20.2, 20.3 en 20.4 van de toepasselijke algemene bepalingen ROZ 2003 (verder: de algemene bepalingen) zijn relevant voor de vordering. 
    
    5. Artikel 10.1 van de huurovereenkomst luidt: 
    
    
      10.1
      
        
          In afwijking op het gestelde in artikel 5 van de huurovereenkomst en het bepaalde in artikel 18 van de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene bepalingen, welke beide als geheel vervallen moeten worden beschouwd, komen verhuurder en huurder het volgende overeen ten aanzien van de huurprijswijziging. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft zal de huurprijs jaarlijks per 1 juli worden aangepast op basis van de wijziging van het jaarprijsindexcijfer van de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), zoals dat indexcijfer wordt gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De berekening van de nieuwe huurprijs per 1 juli geschiedt telkens aan de hand van de volgende formule:     
        
        
          de nieuwe huurprijs per 1 juli is gelijk aan de onmiddellijk vóór die datum geldende huurprijs, vermenigvuldigd met het hiervoor bedoelde indexcijfer van het kalenderjaar welke ligt voorafgaande aan het jaar waarin de huurprijs wordt aangepast en gedeeld door het indexcijfer van het daaraan voorafgaand kalenderjaar. Vervolgens heeft de verhuurder het recht om de gewijzigde huurprijs zoals omschreven op de wijzigingsdatum daarboven te verhogen met maximaal 5%. 
        
        
          Indien echter de op de hiervoor in lid 1 aangegeven wijze berekende huurprijsaanpassing in enig jaar leidt tot een huurprijsverhoging met een percentage dat lager is dan het per de ingangsdatum van de huurprijsaanpassing van overheidswege maximaal toegestane huurverhogingspercentage ingevolge de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, dan kan de huurprijs per 1 juli van dat jaar worden verhoogd met het laatstgemelde percentage.    
        
      
      
      
        6. De artikelen 20.2, 20.3 en 20.4 van de algemene bepalingen luiden als volgt: 
      
      
    
    
      20.2
      
        Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als een volle maand aangemerkt. 
      
      
    
    
      20.3
      
        Indien een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op haar rust en de andere partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.
      
      
    
    
      20.4
      
        Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125,--. (...)
      
      
      
        
          Artikel 10.1 van de huurovereenkomst
        
      
      
      7. Het hiervoor geciteerde huurprijsverhogingsbeding in artikel 10.1 betreft (onder meer) een beding dat het mogelijk maakt om een opslag van maximaal 5% naast een op de consumentenprijsindex gebaseerd indexatiebeding toe te passen of een verhoging met het maximaal toegestane huurverhogingspercentage ingevolge de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Het eerste deel van deze bepalingen kan worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. De kantonrechter acht het indexatiebeding niet oneerlijk, maar heeft het voornemen om het opslagbeding oneerlijk te verklaren. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst was voor gedaagde niet voorzienbaar in hoeverre en op welke gronden eiseres toepassing zou geven aan het opslagbeding. Niet aannemelijk is dat zo’n hoge opslag nodig is om ten laste van eiseres komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Het percentage ligt ook veel hoger dan percentages die in het verleden in de gereguleerde sector zijn gebruikt. Evenmin kan worden aangenomen dat de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage voor gedaagde binnen aanvaardbare grenzen blijft. De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) geoordeeld dat een opslagbeding van maximaal 3% niet oneerlijk is, maar de gronden daarvoor gelden niet (zonder meer) voor een hoger maximumpercentage. In dat geval wordt namelijk het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument te zeer verstoord.
      
      8. De kantonrechter is gelet op het voorgaande voornemens om het opslagbeding te vernietigen vanwege haar oneerlijke karakter. Alvorens daartoe over te gaan, wordt eiseres in de gelegenheid gesteld zich bij akte over dat voornemen en de eventuele gevolgen voor de vordering uit te laten. De (eventuele) vernietiging van het opslagbeding heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen die gebaseerd zijn op dit beding komen te vervallen. Dit betekent dat eiseres de huurprijs alleen mocht verhogen op grond van het indexatiebeding. Eiseres wordt in de gelegenheid gesteld om haar vordering naar aanleiding hiervan nader te onderbouwen door een berekening over te leggen waarbij de gevorderde huurachterstand over de betreffende periode gebaseerd is op een aanvangshuurprijs die gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst verhoogd is met alleen de per jaar geldende indexatiepercentages, voor zover die in rekening zijn gebracht. 
      
      
        
          De artikelen 20.2, 20.3 en 20.4 algemene bepalingen
        
      
      
      9. De bedingen over buitengerechtelijke incassokosten wijken ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten). Er wordt van uitgegaan dat de huurder (in beginsel) verplicht is om alle kosten te betalen die door de eisende partij zijn gemaakt door het niet nakomen van de huurovereenkomst. Dit kan ertoe leiden dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument komen en dit kan meer zijn dan wettelijk is toegestaan. Ook is een te hoog minimumbedrag bepaald. De bedingen over de buitengerechtelijke incassokosten worden daarom op voorhand als oneerlijk aangemerkt.  
      
      10. De afgesproken rente is verder aanzienlijk hoger dan de wettelijke rente. Het rentebeding wordt daarom eveneens op voorhand als oneerlijk aangemerkt. 
      
      
      
      
      
        
          Conclusie 
        
      
      
      11. De kantonrechter is gelet op het voorgaande voornemens om de hiervoor geciteerde artikelen te vernietigen vanwege hun oneerlijke karakter. Alvorens daartoe over te gaan, wordt eisende partij in de gelegenheid gesteld zich bij akte over dat voornemen en de eventuele gevolgen voor de vordering uit te laten. 
      
      12. Eiseres dient in het vervolg in iedere zaak waarbij de gedaagde is aan te merken als een consument bij dagvaarding in te gaan op de (on)eerlijkheid van de bedingen die aan de vordering ten grondslag zijn c.q. kunnen worden gelegd. Indien eiseres dit nalaat zal de kantonrechter vanaf 1 september 2025 aan haar (in beginsel) geen termijn meer verlenen om zich hierover alsnog uit te laten.
      
      13. De zaak wordt daartoe verwezen naar de hieronder genoemde rol. 
      
      14. Eisende partij dient een kopie van haar akte, inclusief dit vonnis, ten minste twee weken vóór de hierna te bepalen rolzitting aan de gedaagde partij toe te sturen. Daarbij dient eiseres aan gedaagde mee te delen dat gedaagde op die akte mag reageren of daarvoor uitstel mag vragen, en op welke wijze dat kan: mondeling door verschijning op de rolzitting of schriftelijk, in welk geval dit stuk uiterlijk op de laatste werkdag voorafgaand aan de rolzitting door de rechtbank moet zijn ontvangen. Eiseres dient in dat kader niet alleen de akte, maar ook de hiervoor bedoelde mededeling/brief aan gedaagde partij in het geding te brengen. Wanneer niet kan worden vastgesteld dat de akte tijdig en met de juiste mededeling aan gedaagde partij is toegestuurd, wordt deze akte in beginsel buiten beschouwing gelaten. 
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      verwijst de zaak naar de rolzitting van 1 augustus 2025 om 10:00 uur voor het nemen van een akte door eisende partij als hierboven omschreven;
      
    
    
      bepaalt dat eisende partij de akte tenminste twee weken vóór deze rolzitting aan gedaagde partij moet sturen, zoals hiervoor is bepaald;
    
    
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers en in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2025.