ECLI:NL:RBMNE:2025:6675, Rechtbank Midden-Nederland, 17-12-2025, 11726563 \ UC EXPL  25-4820
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Gedaagde huurt een woning van eiseres. Volgens eiseres is gedaagde op meerdere punten tekortgeschoten in haar huurdersverplichtingen. Eiseres eist op grond daarvan onder meer ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van huurindexeringen. Gedaagde betwist de tekortkomingen en voert daarnaast aan dat wat er is gebeurd onvoldoende is voor ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter volgt gedaagde niet en oordeelt dat zij een betalingsachterstand heeft laten ontstaan. De omvang van de betalingsachterstand rechtvaardigt een ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter wijst de vorderingen van eiseres daarom grotendeels toe.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 11726563 \ UC EXPL  25-4820
    
    
    
      
        Vonnis van 17 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eisende partij]
        , 
      wonende in [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eisende partij] ,
      gemachtigde: mr. M. van Heeren,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde partij]
        , 
      wonende in [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde partij] ,
      gemachtigde: mr. M.W. Kox.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 27 mei 2025;
      - de akte houdende overlegging producties 1 tot en met 33;- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 10;- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
      - het bericht van 29 oktober 2025 met producties 11 tot en met 18 van [gedaagde partij] ;
      - het bericht van 31 oktober 2025 met (andere) producties 32 en 33 van [eisende partij] ;
      - het bericht van 3 november 2025 met productie 34 van [eisende partij] ;
      - de mondelinge behandeling van 11 november 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat er een vonnis komt.
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde partij] huurt een woning van [eisende partij] . Volgens [eisende partij] is [gedaagde partij] op meerdere punten tekortgeschoten in haar huurdersverplichtingen. [eisende partij] eist op grond daarvan onder meer ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van huurindexeringen. [gedaagde partij] betwist de tekortkomingen en voert daarnaast aan dat wat er is gebeurd onvoldoende is voor ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter volgt [gedaagde partij] niet en oordeelt dat zij een betalingsachterstand heeft laten ontstaan. De omvang van de betalingsachterstand rechtvaardigt een ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter wijst de vorderingen van [eisende partij] daarom grotendeels toe.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        Achtergrond
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eisende partij] en [gedaagde partij] zijn lange tijd goed bevriend geweest. [gedaagde partij] heeft van 2007 tot 1 februari 2020 als office manager gewerkt bij [bedrijf] B.V., het productiebedrijf van [eisende partij] . 
      
    
    
      3.2.
      Eind oktober 2016 heeft [eisende partij] de woning (een recreatiewoning) aan de [adres] gekocht. De woning maakt deel uit van het appartementencomplex “ [naam] ” in [woonplaats] (hierna: de woning). [eisende partij] woonde daar zelf ook.
      
    
    
      3.3.
      In december 2016 is op het kantoor van PWC, de accountant van het productiebedrijf van [eisende partij] , gesproken over verhuur van de woning aan [gedaagde partij] . 
      
    
    
      3.4.
      Omdat het niet goed ging met [eisende partij] heeft zij op 16 januari 2017 een notariële volmacht verleend aan haar dochter [A] , de heer [B] , en [gedaagde partij] . Deze volmacht hield in dat genoemde personen de bevoegdheid hadden om [eisende partij] in alle opzichten gezamenlijk te vertegenwoordigen, ook in geval van tegenstrijdig belang. [eisende partij] heeft de volmacht op 1 februari 2018 ingetrokken.
      
    
    
      3.5.
      Op 5 februari 2017 is door de gevolmachtigden, namens [eisende partij] , een huurovereenkomst aangegaan met [gedaagde partij] . De huur bedroeg € 800,00 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. De Algemene Bepalingen huurovereenkomst woonruimte van 30 juli 2003 (model ROZ 30 juli 2003, hierna: de algemene bepalingen) zijn van toepassing verklaard.
      
    
    
      3.6.
      In een brief van 31 januari 2020 heeft [eisende partij] aan [gedaagde partij] laten weten dat zij de huurovereenkomst wil beëindigen. Volgens [eisende partij] was de huurprijs van € 800,- niet meer geldig (en allesbehalve marktconform) omdat de arbeidsrelatie tussen partijen was geëindigd en zij stelde daarom een nieuwe huurprijs voor. [gedaagde partij] stemde daar niet mee in. De procedure die hier op volgde is geëindigd met het arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 1 oktober 2024. 
      
    
    
      3.7.
      Het hof heeft de vordering van [eisende partij] tot ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen. Wel is [gedaagde partij] veroordeeld tot betaling van een huurachterstand over de maanden januari 2017 tot en met februari 2018 van € 11.200,-, te vermeerderen met de contractuele rente en een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagde partij] heeft aan deze veroordeling voldaan.
      
    
    
      3.8.
      Op 22 november 2024 heeft [eisende partij] aan [gedaagde partij] gemeld dat zij de huur stipt en op tijd moet betalen, uiterlijk op de eerste dag van de maand waarop de huurbetaling betrekking heeft. Volgens [eisende partij] betaalt [gedaagde partij] de huur structureel een maand te laat. Daarnaast heeft [eisende partij] gemeld dat zij de huurprijs vanaf 1 januari 2018 heeft geïndexeerd. [eisende partij] maakte daarbij aanspraak op een bedrag van € 4.896,85 aan geïndexeerde huur vanaf 1 december 2019, rekening houdend met de verjaringstermijn. [eisende partij] heeft [gedaagde partij] gesommeerd om de openstaande bedragen binnen zeven dagen te voldoen. Tenslotte heeft zij aangekondigd dat de huur vanaf 1 januari 2025 € 951,61 per maand bedraagt.
      
    
    
      3.9.
      
        [gedaagde partij] heeft op 5 december 2024 gereageerd op de sommatie van [eisende partij] en aangegeven dat zij daar geen gehoor aan zal geven. Partijen hebben over de kwestie gecorrespondeerd, maar hebben geen overeenstemming bereikt. 
      
      
        
          De tekortkomingen en het toetsingskader van ontbinding
        
      
      
    
    
      3.10.
      
        [eisende partij] heeft acht tekortkomingen genoemd die volgens haar ieder op zich, maar zeker in samenhang beschouwd, dermate ernstig zijn dat een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is:
      
        
          i) De (eerdere) huurachterstand van 14 maanden in de periode januari 2017 tot en met februari 2018
        
        
          ii) [gedaagde partij] heeft meerdere keren onjuistheden verteld over de beweerdelijk betaalde huur;
        
        
          iii) [gedaagde partij] betaalt de huur vanaf de ingangsdatum structureel te laat;
        
        
          iv) [gedaagde partij] heeft een huurachterstand van één huurtermijn en de indexeringen;
        
        
          v) [gedaagde partij] weigerde aanvankelijk mee te werken aan een inspectie van de woning;
        
        
          vi) [gedaagde partij] heeft de VvE-gebruikersverklaring pas na verschillende sommaties toegezonden;
        
        
          vii) Partijen communiceren alleen nog maar via advocaten;
        
        
          viii) [eisende partij] wordt door het gedrag van [gedaagde partij] met onnodige (advocaat)kosten geconfronteerd.
        
      
      
        [gedaagde partij] heeft alle tekortkomingen gemotiveerd betwist. 
      
    
    
      3.11.
      
        Het vertrekpunt is dat partijen gehouden zijn de in de huurovereenkomst gemaakte afspraken na te komen. Dit betekent dat (ook) [gedaagde partij] zich moet houden aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene bepalingen en uit de wet. Indien [gedaagde partij] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, zoals [eisende partij] primair heeft gevorderd, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
        De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van tekortkomingen die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen en legt hierna uit waarom dat zo is. 
      
      
      
        
          De beslissingen van het hof
        
      
      
    
    
      3.12.
      Vooropgesteld wordt dat het hof in het hiervoor genoemde arrest over een aantal tekortkomingen al een beslissing heeft gegeven. Zo heeft het hof geoordeeld dat [gedaagde partij] niet is geslaagd in haar bewijsopdracht (van de stelling dat zij een bedrag van € 9.000,- mocht verrekenen met de huur) als gevolg waarvan het hof heeft moeten vaststellen dat sprake was van een huurachterstand van 15 maanden (wat volgens [eisende partij] een kennelijke vergissing is: dat moet 14 maanden zijn). Vervolgens heeft het hof de huurachterstand van € 11.200,- (periode januari 2017 tot en met februari 2018) niet aangemerkt als een tekortkoming die de ontbinding rechtvaardigt vanwege, kort gezegd, bijzondere omstandigheden.
      
    
    
      3.13.
      Omdat er geen rechtsmiddel is ingesteld tegen de uitspraak van het hof is die uitspraak in kracht van gewijsde gegaan. Dat betekent dat de beslissingen in die uitspraak ook in dit geding tussen partijen bindende kracht hebben en dat de kantonrechter daar in principe vanuit moet gaan.
      
    
    
      3.14.
      De huurachterstand van veertien maanden kan daarom op zichzelf geen gewicht in de schaal leggen. De vaststelling door het hof dat [gedaagde partij] niet is geslaagd in haar bewijsopdracht doet dat wel, in geringe mate. Uit die vaststelling volgt dat in ieder geval niet kan worden uitgegaan van de juistheid van de stelling van [gedaagde partij] dat zij mocht verrekenen.
      
      
        
          Huurachterstand van één maand
        
      
      
    
    
      3.15.
      
        [eisende partij] verwijt [gedaagde partij] terecht dat zij steeds één maand achterloopt met de huurbetaling, die op grond van de huurovereenkomst juist vooruit moet worden betaald. [gedaagde partij] heeft bij haar betalingen ook meerdere keren de maand genoemd waar de betaling op zag en dat was steeds de maand die ten tijde van de betaling al was ingegaan. [gedaagde partij] kan dus niet volhouden dat zij wel steeds op tijd betaalde omdat, zo stelt zij, haar eerste girale betaling in maart 2018 zag op de maand april en zij vervolgens steeds maandelijks heeft betaald. Tot en met maart 2018 werd de huur volgens [gedaagde partij] verrekend. Haar eigen omschrijvingen bij (een deel van) de betalingen spreken dat echter tegen en de beslissing van het hof ondersteunt haar standpunt evenmin. Dat [eisende partij] jarenlang geen punt heeft gemaakt van de te late betaling ontheft [gedaagde partij] niet van haar contractuele verplichting de huur vooruit te betalen, zeker niet nadat [eisende partij] haar op de te late betaling heeft aangesproken. [eisende partij] heeft [gedaagde partij] er in haar brief van 22 november 2024 terecht op gewezen dat de huurbetaling van 31 oktober 2024 betrekking had op de huur voor de maand oktober 2024 en haar gesommeerd de huur voor de maand november 2024 te voldoen. [gedaagde partij] heeft aan die sommatie geen gevolg gegeven en dat betekent dat zij op dit punt tekortschiet, al is één maand huurachterstand op zichzelf onvoldoende om een ontbinding te rechtvaardigen. 
      
      
        
          Bevoegdheid tot huurprijswijziging staat in de huurovereenkomst 
        
      
      
    
    
      3.16.
      
        [eisende partij] heeft de huurprijs op 22 november 2024 met terugwerkende kracht geïndexeerd en berekend dat zij op dat moment nog een bedrag van € 4.896,85 van [gedaagde partij] tegoed had.
      
    
    
      3.17.
      
        [gedaagde partij] heeft in de eerste plaats aangevoerd dat de indexering niet is overeengekomen, maar dat volgt de kantonrechter niet. In artikel 5 van de door [gedaagde partij] (als notarieel gevolmachtigde én als huurder) ondertekende huurovereenkomst staat namelijk:
      
    
    
      5.1
      De huurprijs kan op voorstel van de verhuurder voor het eerst per 1 januari 2018 en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs bij gebreke waarvan de huurprijsaanpassing plaatsvindt overeenkomst het gestelde in 5.2.
      
    
    
      5.2
      Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 18 van de algemene bepalingen.
      
    
    
      3.18.
      Omdat (bij aangaan van de huurovereenkomst) sprake is van een geliberaliseerde huurprijs is het bepaalde in 5.2 de grondslag voor een huurprijswijziging. In artikel 5.2 is, anders dan in 5.1, achter ‘per’ geen ingangsdatum van de huuraanpassing genoemd, wat volgens [eisende partij] ‘evident vergeten’ is. De kantonrechter volgt [eisende partij] en is, anders dan [gedaagde partij] , van oordeel dat het ontbreken van de ingangsdatum in 5.2 niet tot gevolg heeft dat indexering van de huurprijs niet is overeengekomen. Een bepaling over de jaarlijkse huurprijswijziging is een gebruikelijke bepaling in een huurovereenkomst en de in 5.1 (wel) genoemde datum van 1 januari 2018 is precies een jaar na de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Het ligt daarom in de rede dat die datum ook geldt voor het bepaalde in 5.2., waarin ook staat dat jaarlijks indexering plaatsvindt, en dat [gedaagde partij] dat ook had moeten begrijpen. Bovendien staat in 5.2 een verwijzing naar artikel 18 van de algemene bepalingen waarin staat beschreven hoe de jaarlijkse huurprijswijziging plaatsvindt. 
      
      
        
          
            [eisende partij] heeft haar recht op indexatie niet verwerkt
        
      
      
    
    
      3.19.
      
        [eisende partij] kan aanspraak maken op nakoming door [gedaagde partij] van hetgeen partijen in de huurovereenkomst zijn overeengekomen - in dit geval dus de jaarlijkse indexering van de huurprijs. Een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel is alleen dan niet van toepassing als dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. 
      
    
    
      3.20.
      Vaststaat dat [eisende partij] op 22 november 2024 voor het eerst heeft gemeld dat zij de huur vanaf 1 januari 2018 heeft verhoogd (en deze verhoging opeist vanaf 1 december 2019). Voor het aannemen van rechtsverwerking is enkel tijdsverloop of stilzitten van de rechthebbende  onvoldoende. Dat is vaste rechtspraak van de Hoge Raad. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op basis waarvan [gedaagde partij] er op mocht vertrouwen dat [eisende partij] de huur niet zou indexeren. De door [gedaagde partij] aangevoerde omstandigheden zijn dat niet.
      
    
    
      3.21.
      
        [eisende partij] en [gedaagde partij] waren ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst weliswaar hartsvriendinnen maar dat betekent nog niet dat [gedaagde partij] er vanuit mocht gaan dat de huur nooit verhoogd zou worden. De bepaling over de huurprijsverhoging is gewoon in de huurovereenkomst opgenomen en uit het overleg met PWC volgt ook dat de huurovereenkomst een zakelijk karakter had. Dat het niet de bedoeling zou zijn geweest om uitvoering te geven aan die bepaling blijkt nergens uit. De stelling van [gedaagde partij] dat zij de overeenkomst nooit zou hebben gesloten en nooit haar sociale huurwoning in Abcoude zou hebben verlaten als zij zou hebben beseft dat de huur jaarlijks geïndexeerd zou worden, volgt de kantonrechter niet. De huurprijzen voor sociale huurwoningen worden immers ook jaarlijks verhoogd en dat [gedaagde partij] bij het aangaan van de huurovereenkomst met [eisende partij] haar recht op huurtoeslag verloor kan zo zijn maar is ook niet zonder meer voldoende om aan te nemen dat de indexering haar zou hebben weerhouden van het aangaan van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      3.22.
      Als [gedaagde partij] wel gevolgd zou worden in haar stelling dat zij er tijdens de vriendschap op mocht vertrouwen dat geen huurindexatie zou plaatsvinden, helpt haar dat ook niet. De indexeringen worden immers gevorderd vanaf 1 december 2019 en toen was de vriendschap tussen [eisende partij] en [gedaagde partij] al bekoeld. 
      
    
    
      3.23.
      Ten slotte kan het feit dat [eisende partij] niet eerder (dan in november 2024) over een huurprijsverhoging heeft gesproken en zij, in de visie van [gedaagde partij] , juist meerdere keren de huurprijs van € 800,- heeft bevestigd, niet meewegen bij de vraag of [eisende partij] haar contractuele bevoegdheid tot huurprijsverhoging heeft verwerkt. De kantonrechter overweegt dat uit de stukken blijkt dat [eisende partij] het bestaan van de huurovereenkomst aanvankelijk altijd heeft betwist en dat standpunt pas tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft prijsgegeven om haar moverende redenen en verwachtingen over de procedure bij het hof. Dat [eisende partij] de huurprijsindexatie dus pas heeft aangezegd nadat het voor haar duidelijk werd dat er sprake was een rechtsgeldige huurovereenkomst kan daarom niet in haar nadeel werken.
      
    
    
      3.24.
      Op grond van deze feiten en omstandigheden, in samenhang bezien met de gang van zaken tussen partijen toen hun vriendschap voorbij was, is geen sprake van een situatie waarbij [gedaagde partij] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de aanvangshuurprijs nooit zou worden verhoogd. Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid dan ook niet onaanvaardbaar dat [eisende partij] achteraf nabetaling vordert van die huurprijsverhogingen berekend op basis van de contractuele indexatie met ingang van 1 januari 2018. 
      
      
        
          De vordering tot betaling van de huurverhoging is niet verjaard 
        
      
      
    
    
      3.25.
      Het beroep van [gedaagde partij] op verjaring van (een deel van) de vordering slaagt ook niet. [eisende partij] heeft bij haar vordering al rekening gehouden met de verjaringstermijn van vijf jaar. De verschuldigde indexeringen van vóór 1 december 2019 zijn immers niet meegenomen. 
      
    
    
      3.26.
      Weliswaar luidt artikel 7:251 lid 2 BW vanaf 1 juli 2024 als volgt:
      
      
        In afwijking van artikel 308 van Boek 3 verjaart de rechtsvordering tot betaling van een huurprijsverhoging door verloop van twee jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de vordering opeisbaar is geworden, tenzij de verhuurder de huurder in enig jaar niet schriftelijk informeert over het in dat jaar opeisbaar worden van een vordering tot betaling van een huurprijsverhoging, in welk geval die vordering verjaart door verloop van één jaar na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de vordering opeisbaar is geworden. 
      
      
      
        Hieruit volgt dat in beginsel de vorderingen van [eisende partij] in dit verband (grotendeels) verjaren één jaar na opeisbaarheid. Maar het overgangsrecht bepaalt dat de bepalingen omtrent  verjaringstermijnen, indien deze termijnen vóór 1 juli 2024 zijn aangevangen, een uitgestelde werking van één jaar krijgen. Dat betekent dat tot 1 juli 2025 de reguliere verjaringstermijn van vijf jaar blijft gelden. De verkorte verjaringstermijn heeft dus geen gevolgen voor de vordering van [eisende partij] .
      
      
      
        
          Betalingsachterstand rechtvaardigt een ontbinding van de huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      3.27.
      Door niet uit eigen beweging tijdig de indexering te voldoen is [gedaagde partij] van rechtswege in verzuim geraakt. Zij schiet dus tekort in haar betalingsverplichting. Uitgangspunt is dat een betalingsachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt als sprake is van een huurachterstand van drie maanden of meer. In dit geval komt de achterstand in de betaling van de indexeringen neer op een huurachterstand van ruim vijf maanden en daar is de reeds besproken huurtermijn van één maand nog niet bij opgeteld. Er is geen sprake van omstandigheden die maken dat deze achterstand niet zou moeten worden aangemerkt als een tekortkoming die de ontbinding rechtvaardigt. De kantonrechter overweegt dat er de afgelopen jaren veel is gebeurd tussen partijen. Na het beëindigen van de arbeidsrelatie heeft [eisende partij] ook de huurrelatie met [gedaagde partij] willen beëindigen. In 2020 hebben partijen mediation geprobeerd maar dat heeft niet tot een oplossing van de geschillen geleid. In 2024 heeft het hof een (oude) huurachterstand van 14 maanden vastgesteld. De gang van zaken rond de (terechte) huurindexering en de weigering van [gedaagde partij] die te betalen maakt opnieuw duidelijk dat de verstandhouding tussen partijen er niet beter op wordt. Naar het oordeel van de kantonrechter is er dan ook geen reden om van voornoemd uitgangspunt af te wijken. [gedaagde partij] heeft vanzelfsprekend belang bij het hebben van woonruimte, maar daar hoeft [eisende partij] niet langer in te voorzien. Het belang van [eisende partij] om de woonruimte aan een ander huurder te kunnen verhuren weegt in de gegeven omstandigheden zwaarder dan het belang van [gedaagde partij] .
      
    
    
      3.28.
      Omdat de betalingsachterstand voldoende is om tot een ontbinding van de huurovereenkomst te komen, kan een bespreking van de overige gestelde tekortkomingen achterwege blijven. De kantonrechter komt ook niet toe aan een bespreking van de subsidiaire grondslag (beëindiging van de huurovereenkomst op grond van slecht huurderschap).
      
      
        
          
            [gedaagde partij] moet de woning ontruimen
        
      
      
    
    
      3.29.
      Omdat de huurovereenkomst wordt ontbonden, moet [gedaagde partij] de woning verlaten. Zij moet er voor zorgen dat de woning wordt ontruimd en leeg en netjes wordt achtergelaten. [gedaagde partij] krijgt hier, rekening houdend met de omstandigheid dat de datum van dit vonnis kort voor de feestdagen ligt, dertig dagen de tijd voor. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen en ziet in de gegeven omstandigheden geen aanleiding om de door [gedaagde partij] gevraagde ‘terme de grâce’ te geven. [eisende partij] heeft [gedaagde partij] genoeg gelegenheid gegeven om de indexeringen en de maand huur te betalen. [gedaagde partij] heeft geen goede reden gegeven waarom zij dat niet, zelfs niet onder protest, heeft gedaan.
      
    
    
      3.30.
      De termijn gaat in vanaf het moment dat dit vonnis aan [gedaagde partij] door de deurwaarder is bezorgd.
      
      
        
          
            [gedaagde partij] moet de indexeringen, de maand huurachterstand en de huur tot de ontbinding van de huurovereenkomst betalen
        
      
      
    
    
      3.31.
      
        [eisende partij] heeft betaling gevorderd van € 5.742,15 (indexeringen vanaf 1 december 2019 tot en met april 2025),  € 951,61 aan huurachterstand van mei 2025, en de huurprijs van € 951,61 per maand vanaf 1 juni 2025 tot de ontbinding. De kantonrechter heeft hierboven al overwogen dat [gedaagde partij] de geïndexeerde huur en de achterstallige huurtermijn van één maand verschuldigd is. Deze vorderingen worden toegewezen. Eventueel reeds betaalde bedragen (huurtermijnen) strekken daarop uiteraard in mindering. 
      
      
        
          
            [gedaagde partij] moet ook de gevorderde contractuele rente en buitengerechtelijke incassokosten betalen
        
      
      
    
    
      3.32.
      
        [eisende partij] heeft over de maand huurachterstand en de openstaande indexeringen de contractuele rente gevorderd. Ook vordert [eisende partij] een bedrag van € 1.004,07 aan buitengerechtelijke incassokosten. Deze vorderingen zijn gebaseerd op artikel 20.2 en artikel 20.4 van de algemene bepalingen. [gedaagde partij] voert daartegen aan dat die bepalingen onredelijk bezwarend zijn en daarom vernietigbaar. Daartoe stelt zij primair dat [eisende partij] als professioneel verhuurder moet worden beschouwd en dat daarom de Europese Richtlijn 93/13 van toepassing is. Subsidiair voert zij aan dat het rentebeding en het beding met betrekking tot de buitengerechtelijke incassokosten onredelijk bezwarend zijn op grond van het bepaalde in artikel 6:233 sub a BW. 
      
    
    
      3.33.
      Het verweer van [gedaagde partij] slaagt niet. De kantonrechter ziet geen aanleiding om op dit punt anders dan het hof te oordelen. [eisende partij] wordt dan ook niet aangemerkt als een professioneel verhuurder en er is tussen partijen geen sprake van een consumentenovereenkomst waarop de Richtlijn van toepassing is. Uitgangspunt is immers dat de Richtlijn berust op de beschermingsgedachte dat de consument zich tegenover de professionele partij in een zwakke onderhandelingspositie bevindt en over minder informatie beschikt dan die partij, wat ertoe leidt dat hij met de door die partij tevoren opgestelde voorwaarden instemt zonder op de inhoud daarvan invloed te kunnen uitoefenen. Daarvan is in dit geval geen sprake. De stellingen van [gedaagde partij] dat de hypotheek van [eisende partij] op de woning is afgesloten via haar BV, dat [eisende partij] nog een andere woning verhuurt en dat [eisende partij] de woning heeft gekocht als beleggingsobject, zijn daarvoor in de gegeven omstandigheden onvoldoende. Gelet op de genoemde omstandigheden waaronder de huurovereenkomst is gesloten, waarbij [eisende partij] als verhuurder bovendien werd vertegenwoordigd door onder meer [gedaagde partij] , is naar het oordeel van de kantonrechter ook geen sprake van onredelijk bezwarende bedingen. De overeengekomen rente en buitengerechtelijke kosten hebben geen onredelijke omvang. Dat [eisende partij] buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt, heeft zij voorts ook voldoende onderbouwd.
      
    
    
      3.34.
      De gevorderde rente en buitengerechtelijke incassokosten worden daarom toegewezen. 
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      3.35.
      
        [gedaagde partij] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisende partij] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                257,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.215,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals in de beslissing vermeld.
      
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      3.36.
      Het vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dat betekent dat [eisende partij] het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde partij] niet aan het vonnis voldoet. [gedaagde partij] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als zij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen [gedaagde partij] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van [eisende partij] om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter niet het geval. De belangen die de kantonrechter heeft meegewogen, zijn genoemd onder 3.27. 
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      4.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] in [woonplaats] per vandaag,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde partij] om binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eisende partij] zijn, en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eisende partij] te stellen,
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde partij] om te betalen aan [eisende partij] :
      -	€ 5.742,15 aan verschuldigde indexeringen vanaf 1 december 2019 tot en met april 2025,  te vermeerderen met de contractuele rente van artikel 20.2, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van de betreffende maandelijkse indexering tot de dag van voldoening,
      -	€ 951,61 aan huurachterstand over de maand mei 2025, te vermeerderen met de contractuele rente van artikel 20.2 van de algemene bepalingen vanaf 1 april 2025 tot de dag van voldoening,
      -	€ 951,61 per maand vanaf 1 juni 2025 tot de dag van ontbinding, te vermeerderen met de contractuele rente van artikel 20.2 van de algemene bepalingen over het verschuldigde vanaf de vervaldatum van de betreffende huurtermijn tot de dag van voldoening, 
      -	€ 1.004,07 aan buitengerechtelijke incassokosten, 
      
    
    
      4.4.
      veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten van € 1.215,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend en vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      4.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      4.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon en in het openbaar uitgesproken op 17 december 2025.
      
      
      
      
      
        1257
      
    
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2024:6099
  
  
     Artikel 6:265 BW.
  
  
     Overwegingen 3.8 en 3.9 in het arrest van 1 oktober 2024
  
  
     artikel 236 Rv
  
  
     Zie productie 17 van [eisende partij] 
  
  
     artikel 6:248 lid 2 BW
  
  
     Hoge Raad 29 september 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1827
  
  
     Artikelen 72 en 73 Overgangswet NBW
  
  
     Zie overweging 3.10 in het arrest van 1 oktober 2024