ECLI:NL:RBNHO:2025:7970, Rechtbank Noord-Holland, 16-07-2025, 11587029
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-07-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: De verhuurder vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde omdat de huurster niet haar hoofdverblijf in de woning heeft. De kantonrechter stelt vast dat de huurster inderdaad niet haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft en daarom wordt de vordering toegewezen.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
      Zaaknummer: 11587029 \ CV EXPL  25-1021 (rvk)
    
    
    
      
        Vonnis van 16 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland, 
      te Alkmaar,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Woonwaard,
      gemachtigde: mr. M.J. Dekker,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. J. de Haan.
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
      De verhuurder vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde omdat de huurster niet haar hoofdverblijf in de woning heeft. De kantonrechter stelt vast dat de huurster inderdaad niet haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft en daarom wordt de vordering toegewezen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Woonwaard heeft bij dagvaarding van 6 maart 2025 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
      
    
    
      1.2.
      Op 18 juni 2025 heeft een zitting plaatsgevonden. Namens Woonwaard is verschenen mevrouw [naam 1] , bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Beide partijen hebben daarbij gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Woonwaard bij brief van 6 juni 2025 nog stukken toegezonden. [gedaagde] heeft bij brief van 16 juni 2025 nog stukken toegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 1 april 1983 van (de rechtsvoorganger van) Woonwaard de woning aan de [adres 1] te Alkmaar. Op de huurovereenkomst is een huurreglement van toepassing. Het gaat hier om een sociale huurwoning.
      
    
    
      2.2.
      In de aanloop naar het uitvoeren van een complexgewijze renovatie, half 2023, heeft Woonwaard van buurtbewoners te horen gekregen dat [gedaagde] nooit in de woning werd gezien en dat dat al zo was sinds de coronacrisis. 
      
    
    
      2.3.
      Op 5 september 2023 is Woonwaard een onderzoek gestart. Woonwaard heeft op verschillende momenten (in de ochtend, middag en avond) huisbezoeken afgelegd, maar nooit iemand aangetroffen. Het ging daarbij om 12 huisbezoeken in de periode september 2023 – januari 2024.
      
    
    
      2.4.
      Op 19 oktober 2023 is er een gesprek geweest tussen Woonwaard en [gedaagde] over het niet-bewonen van de woning. Woonwaard heeft na het gesprek een brief aan [gedaagde] gestuurd waarin staat dat het de bedoeling is dat een huurder van een woning daar ook zijn hoofdverblijf heeft en niet ergens anders woont. Woonwaard schrijft ook dat zij verwacht dat de [gedaagde] minimaal vier dagen per week leeft en slaapt in haar eigen woning.
      
    
    
      2.5.
      In de periode februari – april 2024 is de woning gerenoveerd. Daarna is Woonwaard weer een onderzoek gestart naar het gebruik van de woning door [gedaagde] . Woonwaard heeft weer huisbezoeken afgelegd, dertien keer, maar [gedaagde] nooit thuis aangetroffen.
      
    
    
      2.6.
      Op 8 oktober 2024 is er opnieuw een gesprek geweest tussen Woonwaard en [gedaagde] . Woonwaard heeft na het gesprek in een brief geschreven dat zij tot de conclusie is gekomen dat [gedaagde] nog steeds haar hoofdverblijf niet in de woning heeft en dat zij daarom juridische stappen zal zetten om tot een ontbinding van de huurovereenkomst te komen. [gedaagde] wordt in de gelegenheid gesteld om zelf de huurovereenkomst op te zeggen om zo proceskosten te voorkomen. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
      
    
    
      2.7.
      De gemeente Alkmaar heeft in een besluit van 26 februari 2025 [gedaagde] ambtshalve uitgeschreven op het adres [adres 1] te Alkmaar en ingeschreven op het adres [adres 2] te Oterleek. [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen dat besluit en de gemeente Alkmaar heeft in de beslissing op het bezwaar van 27 mei 2025 het oorspronkelijke besluit in stand gelaten. In het kader van de beslissing op het bezwaar is een hoorzitting gehouden en daar heeft de gemeente Alkmaar vragen aan [gedaagde] en de heer [naam 2] gesteld en [gedaagde] heeft haar standpunt naar voren gebracht. Van die hoorzitting is een verslag opgemaakt. [gedaagde] is in beroep gegaan van de beslissing op het bezwaar.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Woonwaard vordert - samengevat - ontbinding van de tussenpartijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de [adres 1] te Alkmaar en ontruiming op straffe van een dwangsom. Woonwaard vordert ook veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 423,82 per maand tot het moment dat de woning is ontruimd.
      
    
    
      3.2.
      Woonwaard legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] bewoont het gehuurde niet meer. Daarmee schiet zij tekort in haar verplichtingen op grond van de wet, de huurovereenkomst en het huurreglement. [gedaagde] gedraagt zich door niet in het gehuurde te wonen, overigens ook niet als goed huurder. Deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Daarbij is van belang dat het hier om een sociale huurwoning gaat en dat gelet op de schaarse woningvoorraad woningen dienen te worden toegewezen aan hen die daar op grond van de geldende regelgeving het eerst voor in aanmerking komen.
      
    
    
      3.3.
      Woonwaard heeft belang bij het opleggen van een dwangsom voor het geval [gedaagde] niet aan een eventueel toegewezen ontruimingsvordering voldoet. Bij een gedwongen ontruiming is namelijk de aanwezigheid van de politie, een slotenmaker en medewerkers van de gemeente vereist is. Wegens organisatorische redenen is de aanwezigheid van die instanties doorgaans alleen mogelijk op vaste ‘ontruimingsrondes’ eens in de veertien dagen. Hierdoor kan het voorkomen dat tussen de dag van de uitspraak en de daadwerkelijke ontruiming een periode van drie tot vier weken ligt. Woonwaard heeft ook een financieel belang vanwege de hoge kosten van een gedwongen ontruiming. Deze kosten komen in eerste instantie voor rekening van Woonwaard, waarmee Woonwaard het risico loopt dat de kosten niet te verhalen zijn.
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] voert verweer.	[gedaagde] voert aan dat zij wel degelijk haar hoofdverblijf in de woning heeft. Zij verblijft regelmatig in Oterleek om voor de heer [naam 2] te zorgen, maar zij woont daar niet en zij slaapt eigenlijk altijd thuis in Alkmaar. Haar zoon woont op dit moment wegens scheidingsperikelen tijdelijk bij haar in en dat is niet in strijd met de huurovereenkomst of de wet. [gedaagde] is van mening dat in het geval geoordeeld wordt dat zij inderdaad haar hoofdverblijf niet in de woning heeft, zij nog een laatste kans moet krijgen. Zij woont immers al heel lang en zonder problemen in de woning.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      In deze zaak moet de vraag beantwoord worden of de huurovereenkomst tussen Woonwaard en [gedaagde] ontbonden moet worden. Een overeenkomst kan ontbonden worden indien er sprake is van een tekortkoming van een van beide partijen. Die tekortkoming moet ernstig genoeg zijn om de ontbinding met de gevolgen daarvan, te rechtvaardigen.
      
    
    
      4.2.
      Niet ter discussie staat dat [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst en de wet haar hoofdverblijf in het gehuurde dient te hebben. Als [gedaagde] niet aan die verplichting voldoet door ergens anders te wonen levert dat een tekortkoming op. Beoordeeld moet dus worden of [gedaagde] haar hoofdverblijf in de woning heeft. Indien komt vast staan dat zij haar hoofdverblijf niet in de woning heeft, moet daarna beoordeeld worden of dat een tekortkoming oplevert die zo ernstig is dat de huurovereenkomst ontbonden moet worden.
    
    
      4.3.
      Op Woonwaard rust op grond van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) de stelplicht en de bewijslast van de tekortkoming van [gedaagde] . Daarbij is het wel zo dat in een zaak als deze het voor de verhuurder moeilijk is om feiten en omstandigheden naar voren te brengen die iets kunnen zeggen over het hoofdverblijf van de huurder, omdat die feiten en omstandigheden zich grotendeels in het domein van de huurder bevinden (zoals waar iemand vooral verblijft en financiële gegeven en andere administratie). Dit brengt mee dat voor de huurder een verzwaarde motiveringsplicht kan worden aangenomen ten aanzien van de betwisting van het niet-hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde. De kantonrechter is van oordeel dat daarvoor ook in deze zaak aanleiding is.
    
    
      4.4.
      Volgens Woonwaard heeft [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in de woning en Woonwaard onderbouwt die stelling met verklaringen van buurtbewoners, eigen waarnemingen aan de deur bij ongeveer 25 huisbezoeken, een verwijzing naar het verslag van de hoorzitting bij de Gemeente Alkmaar, opnames van de watermeterstand waaruit een zeer laag waterverbruik blijkt en de omstandigheid dat [gedaagde] geldopnames doet in Oterleek en Stompetoren, maar niet in Alkmaar.
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] betwist dat zij haar hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft. Zij is overdag veel uit huis omdat zij mantelzorg verleent aan [naam 2] of zij past op haar kleinkinderen. Zij wijst er op dat de verklaringen die Woonwaard in het geding heeft gebracht niet betrouwbaar zijn en zij heeft zelf verklaringen in het geding gebracht die ondersteunen dat zij in de woning woont. Haar persoonlijke bezittingen liggen in haar woning in Alkmaar en zij heeft na de renovatie ook de nodige nieuwe spullen aangeschaft voor haar woning. De boodschappen doet [gedaagde] in Alkmaar, daar heeft zij bonnetjes van overgelegd.
    
    
      4.6.
      Woonwaard heeft haar stellingen niet alleen onderbouwd door te wijzen op een ongewoon laag waterverbruik- iets wat [gedaagde] niet betwist of kan ophelderen -, maar ook met verklaringen van buurtbewoners. Die verklaringen zijn gedetailleerd en in al die verklaringen staat dat [gedaagde] niet meer gezien wordt in de woning of in de buurt. De verklaringen die [gedaagde] in het geding heeft gebracht betreffen voorgedrukte verklaringen en daaraan komt om die reden naar het oordeel van de kantonrechter geen doorslaggevend gewicht toe. Woonwaard heeft ook 25 huisbezoeken op verschillende tijdstippen (ochtend, middag en avond) afgelegd, maar [gedaagde] nooit thuis aangetroffen. Ook de gemeente Alkmaar heeft in het kader van het adresonderzoek huisbezoeken afgelegd, maar ook de ambtenaren van de gemeente Alkmaar hebben [gedaagde] nooit thuis aangetroffen. [gedaagde] heeft daar tegenin gebracht dat zij nu eenmaal overdag niet vaak thuis is, maar `s avonds en `s nachts wel en dat de controleurs haar gemist moeten hebben. Dit argument overtuigt de kantonrechter niet. Niet alleen heeft [gedaagde] op de zitting verklaard dat zij niet zo uithuizig is, maar het is ook onwaarschijnlijk dat als [gedaagde] , zo als zij zegt, wel vaak `s avonds thuis is, de huisbezoeken van zowel Woonwaard als de gemeente Alkmaar, allemaal gemist heeft. Die zijn namelijk op allerlei tijdstippen, ook in de avond, afgelegd. 
    
    
      4.7.
      In het licht van de onderbouwde stellingen van Woonwaard, moet het verweer van [gedaagde] als onvoldoende onderbouwd worden gepasseerd en is voor bewijslevering geen plaats. Daarmee komt vast te staan dat [gedaagde] haar hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft.
    
    
      4.8.
      Vervolgens moet beoordeeld worden of de tekortkoming, mede gelet op de belangen van [gedaagde] , van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden. Het is daarbij aan [gedaagde] om te stellen en zonodig te bewijzen feiten en omstandigheden die maken dat de ontbinding niet gerechtvaardigd is.
      
    
    
      4.9.
      De leeftijd van [gedaagde] , 75 jaar, is geen omstandigheid die op dit punt gewicht in de schaal legt. Ook de lange tijd die [gedaagde] al in de woning woont, is onvoldoende zwaarwegend, ook omdat de kantonrechter er van overtuigd is geraakt dat [gedaagde] op het moment dat de opzegging van de huurovereenkomst werd aangezegd, al minstens vier jaar haar hoofdverblijf niet meer in de woning had.
      
    
    
      4.10.
      De gemachtigde van [gedaagde] heeft op de zitting op zicht terecht gesteld dat de brief van 8 oktober 2024 van Woonwaard niet gezien kan worden als een ingebrekestelling omdat [gedaagde] geen termijn gegeven wordt om haar tekortkoming recht te zetten, maar meteen een gerechtelijke procedure wordt aangekondigd. De kantonrechter overweegt dat het hier gaat om een huurovereenkomst, die voor beide partijen voortdurende verplichtingen inhoudt. Indien een partij is tekortgeschoten in de nakoming van een dergelijke verplichting, kan deze weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk. Dit maakt dat sprake is van een blijvende onmogelijkheid tot nakoming en in dat geval is ontbinding zonder verzuim mogelijk. 
    
    
      4.11.
      Het voorgaande betekent dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming zullen worden toegewezen.
    
    
      4.12.
      De kantonrechter ziet verder geen aanleiding [gedaagde] nog een laatste kans te geven en daarbij weegt mee dat zij er in het gesprek van 23 oktober 2023 onmiskenbaar op is gewezen dat zij haar hoofdverblijf in het gehuurde diende te hebben. Zij was dus een gewaarschuwd mens.
    
    
      4.13.
      De gevorderde dwangsom wijst de kantonrechter af. Met de veroordeling tot ontruiming heeft Woonwaard al een titel om met de deurwaarder tot een gedwongen ontruiming over te gaan als de bewindvoerder dat niet vrijwillig doet. Dat daar om organisatorische redenen enige tijd overheen kan gaan en dat Woonwaard de kosten van de ontruiming in eerste instantie moet dragen is een omstandigheid die voor rekening en risico van Woonwaard moet komen.
    
    
      4.14.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woonwaard worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                144,48
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                789,48
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.15.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres 1] te ( [postcode] ) Alkmaar,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres 1] te ( [postcode] ) Alkmaar, te ontruimen en ontruim te houden, met alle daarin van haar, de haren en derden aanwezige personen (waaronder haar zoon) en zaken, zodanig dat de woning leeg en bezemschoon wordt opgeleverd, uiterlijk binnen drie dagen na betekening van dit vonnis onder afgifte van de sleutels aan Woonwaard ter beschikking te stellen,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Woonwaard van € 423,83 per maand, vanaf 1 maart 2025 tot aan de dag van ontruiming,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 789,48, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2025.