ECLI:NL:RBAMS:2025:8119, Rechtbank Amsterdam, 09-10-2025, 11779708 \ KK EXPL  25-440
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. De buren van huurder hebben bij verhuurder geklaagd over stank- en geluidsoverlast en fysieke bedreigingen door huurder. Daarnaast wordt een deel van de woning waarschijnlijk gebruikt voor prositutie. Verhuuder vordert daarom dat de bewindvoerder van huurder de woning ontruimt. De vordering wordt grotendeels toegewezen.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zaaknummer: 11779708 \ KK EXPL  25-440
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 9 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING STADGENOOT, 
      gevestigd te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Stadgenoot,
      gemachtigde: mr. C. Krijger,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        B & O DIENSTVERLENING B.V.,
      
      gevestigd te Purmerend, 
      
        in diens hoedanigheid van bewindvoerder over het vermogen van [gedaagde], 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna respectievelijk te noemen: de bewindvoerder/ [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. M. Heikens.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Stadgenoot heeft bij dagvaarding van 10 juli 2025, met producties, een voorziening gevorderd. Stadgenoot heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling, bij e-mail van 23 september 2025 en van 24 september 2025, nadere producties overgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op 25 september 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens Stadgenoot zijn [naam 1] (medewerker overlast en zorg) en [naam 2] (medewerker woonfraude) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Namens de bewindvoerder is [naam 3] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] heeft de zitting niet bijgewoond. 
      
    
    
      1.3.
      Partijen en de gemachtigden zijn gehoord en hebben de vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken. Vervolgens is er een datum voor vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De kern
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt van Stadgenoot de woning aan de [adres] (hierna: de woning). [gedaagde] bewoont de woning sinds 18 augustus 2020 in het kader van een tweede kans. De woning werd aanvankelijk verhuurd aan zorgpartij stichting perMens onder wier begeleiding [gedaagde] in de woning verbleef en is per 1 augustus 2022 aan [gedaagde] zelf verhuurd (‘omgeklapt’). Sinds maart 2024 ontvangt Stadgenoot meldingen van buren over door [gedaagde] veroorzaakte aanhoudende en ernstige overlast, en mogelijke woonfraude. Er is sprake van stank- en geluidsoverlast, fysieke bedreiging en ingebruikgeving van (deel van) het gehuurde aan derden, hoogstwaarschijnlijk ten behoeve van prostitutie. Verschillende interventies in de periode maart 2024 tot en met mei 2025, waaronder huisbezoeken, contactverzoeken, ter plaatse zijn van politie en een ziekenhuisopname hebben geen oplossing gebracht. Op 3 juni 2025 is in het zogeheten ‘groot overleg’ van het Meldpunt Zorg en Overlast besloten tot ‘einde interventie’. Stadgenoot vordert daarom in deze procedure – samengevat – dat de bewindvoerder de woning binnen 14 dagen ontruimt en € 626,88 per maand (kale huurprijs met servicekosten), vermeerderd met rente, betaalt totdat de woning is ontruimd. Ook vordert Stadgenoot dat de bewindvoerder de kosten van deze procedure betaalt. Het verweer van de bewindvoerder slaagt niet. De kantonrechter wijst de vorderingen van Stadgenoot (grotendeels) toe. Dat wordt hierna uitgelegd. 
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      3.1.
      De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet volgens vaste jurisprudentie grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is. 
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
    
    
      3.2.
      Toewijzing van de vorderingen van Stadgenoot is alleen mogelijk als sprake is van een spoedeisend belang. Gelet op haar standpunt omtrent de ernstige en aanhoudende overlast en hoogstwaarschijnlijke woonfraude heeft Stadgenoot voldoende spoedeisend belang bij haar vorderingen.
      
      
        
          Ambtshalve toetsing
        
      
    
    
      3.3.
      Omdat de huurovereenkomst door een professionele partij is gesloten met een consument, moet ambtshalve getoetst worden aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). 
      
    
    
      3.4.
      Het huurprijsbeding, waarbij is bepaald dat per eerste van de maand betaald dient te worden, is een kernbeding. Nu dit duidelijk en begrijpelijk is geformuleerd, is verdere toetsing aan de richtlijn ingevolge artikel 4 lid 2 niet aan de orde. 
      
    
    
      3.5.
      Op de huurovereenkomst zijn de Algemene voorwaarden woonruimte 01-03-2015 (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard. Artikel 8 van de huurovereenkomst (huurprijswijziging),  artikel 4.1 van de algemene voorwaarden (rentebeding) en artikel 5 van de algemene voorwaarden (servicekostenbeding) zijn getoetst en niet oneerlijk bevonden. Stadgenoot kan zich dan ook rechtsgeldig op deze bedingen beroepen.
      
    
    
      3.6.
      Ook artikel 16.1 van de algemene voorwaarden (kostenbeding) is getoetst. Dat artikel bepaalt “Leven u of wij een verplichting uit de huurovereenkomst, deze Algemene Voorwaarden of de wet niet na? En moeten daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen genomen worden? Dan zijn de gemaakte kosten voor de partij die tekortschiet”. De kantonrechter is op grond van de wet gehouden om de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten worden vastgesteld conform het liquidatietarief. Artikel 16.1 van de algemene voorwaarden wijkt daarvan af en biedt de mogelijkheid om meer proceskosten in rekening te brengen dan bij wet voorzien, waardoor het oneerlijk is.
      
    
    
      3.7.
      Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak oneerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen, ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van die contractuele afspraak. Op 4 juli 2025 heeft de Hoge Raad echter de prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) gesteld, kort gezegd, of een consument met toepassing van artikel 237 Rv kan worden veroordeeld in de proceskosten na vernietiging van het oneerlijke proceskostenbeding.  Zolang hierover geen duidelijkheid bestaat, acht de kantonrechter het geheel achterwege laten van een proceskostenveroordeling in het geval van een huurovereenkomst niet aangewezen. De proceskosten zullen dan ook volgens het gebruikelijke liquidatietarief worden toegewezen. 
      
      
        
          Ontruiming
        
      
    
    
      3.8.
      Een vordering tot ontruiming in kort geding kan alleen worden toegewezen als in hoge mate waarschijnlijk is dat de kantonrechter in een eventuele bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden. Bij de beoordeling van de vraag of een huurovereenkomst kan worden ontbonden, staat voorop dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van zijn verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden. Dit is alleen anders als de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit betekent, kort gezegd, dat alleen een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst. Of ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd is, moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Dit brengt ook mee dat niet op voorhand aan één gezichtspunt, ongeacht de overige omstandigheden van het geval, een beslissende rol kan worden toegekend.
      
      
        
          Overlast en ingebruikgeving voor prostitutie
        
      
    
    
      3.9.
      Stadgenoot stelt dat [gedaagde] en door hem toegelaten personen aanhoudend ernstige overlast veroorzaken, dat gepaard gaat met middelengebruik. Meerdere omwonenden hebben hierover aanhoudend geklaagd en de directe buren van [gedaagde] gaan het meest gebukt onder de overlast. Stadgenoot heeft de na 25 november 2024 van de directe buurvrouw van [gedaagde] ontvangen klachten overgelegd, tientallen pagina’s met dagelijkse of wekelijkse meldingen van stank- en geluidsoverlast en intimidatie. Op 22 mei 2025 heeft de politie aan Stadgenoot een zakelijke weergave van de overlastregistraties bij de politie verstrekt, waaruit volgt dat er in de periode vanaf 13 december 2024 twaalf registraties zijn geweest. Daaronder een incident waarbij [gedaagde] “via het balkon bij de buurvrouw naar binnen was gegaan” en [gedaagde] in kritieke toestand op de stoep is aangetroffen nadat hij van 3-hoog naar beneden zou zijn gesprongen. De woning is meerdere keren bezocht door Stadgenoot en de politie, waarbij geconstateerd is dat de zolderruimte van de woning hoogstwaarschijnlijk wordt gebruikt voor prostitutiedoeleinden. Dat gebeurt volgens Stadgenoot niet door [gedaagde] zelf, maar door personen aan wie [gedaagde] deze ruimte ter beschikking stelt. Uit een verslag van Stadgenoot van een huisbezoek op 9 januari 2025 volgt dat er in de “als slaap/woonkamer ingerichte” zolderberging van het gehuurde vier personen werden aangetroffen: “twee mannen en twee vrouwen allen van Colombiaanse afkomst”, dat door één van de vrouwen is aangegeven dat zij in de berging woont en dat zij dagelijks kookt voor [gedaagde] , en tevens “dat de heer [gedaagde] met verkeerde mensen om gaat” en nog niet lang geleden “vier mannen met getrokken wapen in de woning hebben gestaan”. Stadgenoot concludeert dat “dit huisbezoek heeft in ieder geval duidelijk gemaakt dat de heer [gedaagde] totaal de controle over zijn eigen woning is kwijtgeraakt en absoluut niet zelfstandig kan wonen”. In een proces-verbaal van 1 juni 2025 is onder meer het volgende vermeld: “Van [gedaagde] is bekend dat hij maar liefst 24 politiecontacten heeft gehad sinds september 2020. Deze contacten variëren van ongewenste gedragingen tot overlast gevende problematiek. Deze problematiek bestaat vaak uit overlast gepleegd door [gedaagde] waarbij er sprake is van drugs en alcoholgebruik.” Het betreft een huisbezoek op 23 april 2025 waarbij in de met een tweepersoonsbed ingerichte zolderberging van het gehuurde een Spaanstalige vrouw wordt aangetroffen die bevestigt werkzaam te zijn in de prostitutie, die verklaart “voor zover ik weet zijn er ook andere meisjes die hier komen werken” en dat [gedaagde] de man is waar zij naar de wc kan en water kan halen. Zij verklaarde tevens: “Ik betaal voor deze woning geen huur. Een vriendin van mij (…) heeft deze woning voor mij geregeld.” [gedaagde] , dusdanig onder de invloed van alcohol dat de politieambtenaren het gesprek afbraken om een escalatie te voorkomen, heeft verteld dat hij “in de berging mensen laat slapen die anders op straat staan”. De situatie is onhoudbaar geworden en het draagvlak is verdwenen, aldus Stadgenoot. 
      
    
    
      3.10.
      De bewindvoerder heeft de gestelde overlast en ingebruikgeving – hoewel zij stelt hierover door [gedaagde] en Stadgenoot nooit geïnformeerd te zijn – niet betwist. Uit de meldingen van buren, het verslag van Stadgenoot van het huisbezoek van 9 januari 2025 en het proces-verbaal van de politie van 22 mei 2025 en van het huisbezoek van 23 april 2025, volgt dat de overlast aanhoudend en ernstig is. Ook blijkt daaruit dat er een groot gevoel van onveiligheid heerst bij de direct omwonenden. Op 14 januari 2025 heeft Stadgenoot per aantekende brief aan [gedaagde] een sommatie verzonden waarin hem wordt aangezegd de overlast en het in gebruik geven van de zolderberging aan derden per direct en definitief te beëindigen, en aangezegd wordt dat het niet voldoen aan de sommatie er toe kan leiden dat de huurovereenkomst beëindigd en de woning wordt ontruimd. De overlast en ingebruikgeving aan derden is na de sommatie doorgegaan. [gedaagde] heeft zich, door ernstige overlast te veroorzaken en de woning in gebruik te geven aan derden die prostitutie faciliteren in de woning, niet als goed huurder gedragen en heeft in strijd met (de algemene voorwaarden van) de huurovereenkomst gehandeld. Hij schiet daarmee tekort in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en die tekortkoming rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      3.11.
      Dat de gemachtigde van de bewindvoerder ter zitting heeft verklaard dat [gedaagde] momenteel onder behandeling is – [gedaagde] is op 19 augustus 2025 met een crisismaatregel  opgenomen in een GGZ-instelling – en medicatie toegediend krijgt zodat de overlast beperkt zal worden, maakt dit niet anders. Weliswaar is de overlast in de periode dat [gedaagde] onder begeleiding van stichting perMens in het gehuurde – toen nog ‘omklapwoning’ – verbleef beperkt geweest, maar van een zodanige begeleiding is thans geen sprake meer. De gemachtigde van de bewindvoerder heeft ter zitting immers toegelicht dat [gedaagde] beschouwd kan worden als zorgmijder en dat de behandeling die [gedaagde] nu krijgt op gedwongen basis is (namelijk op grond van een op 25 september 2025 verleende zorgmachtiging van zes maanden). Dat sprake is van gedwongen medicatie geeft geen blijk van inzicht van [gedaagde] in de ernst van de situatie of een voornemen tot en zicht op verbetering. 
      
    
    
      3.12.
      Bovendien heeft Stadgenoot [gedaagde] al eerder een tweede kans geboden door hem een ‘omklapwoning’ aan te bieden, maar is de overlast teruggekeerd. Dat de meldingen van de buren ook na de dagvaarding veelal betrekking hebben op derden die toegang hebben tot de woning en in [gedaagde] afwezigheid door de gedwongen opname in een GGZ-instelling ook zijn aangehouden, maakt het voldoende aannemelijk dat [gedaagde] de controle over de woning is verloren. Van Stadgenoot en de omwonenden kan niet gevergd worden hem nogmaals een kans het gehuurde zelfstandig te bewonen te geven. Daarnaast hebben de deelnemende convenantpartners van het Meldpunt Zorg en Woonoverlast [stadsdeel] besloten tot een einde interventie, zonder tweede kans. 
      
    
    
      3.13.
      Gelet op het voorgaande wordt de gevorderde ontruiming toegewezen. [gedaagde] moet de maandelijkse huur gewoon betalen. Ook de gevorderde betaling van € 626,88 per maand (kale huurprijs met servicekosten) tot het moment van daadwerkelijke ontruiming wordt dan ook toegewezen, evenals de gevorderde rente.  
      
    
    
      3.14.
      De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie wordt afgewezen, omdat zij ingevolge artikel 556 lid 1 en artikel 557 van het Wetboek van Rechtsvordering (Rv) overbodig is.
      
      
        
          Ontruimingstermijn
        
      
    
    
      3.15.
      De bewindvoerder heeft verzocht om een ruimere ontruimingstermijn toe te kennen, van twee maanden. [gedaagde] is een kwetsbaar persoon met verslavings- en psychiatrische problematiek en zijn belang bij behoud van de woning is groot. Daar staat tegenover dat de (directe) buren van [gedaagde] al geruime tijd structureel ernstige overlast ondervinden en zich onveilig voelen. Bovendien is onbekend of [gedaagde] in het kader van de – op de ochtend van de zitting verleende – zorgmachtiging opgenomen wordt in een GGZ-instelling en daar dan gedurende de gehele periode van zes maanden verblijft. De kantonrechter acht een ruimere ontruimingstermijn onder die omstandigheden niet op zijn plaats. De ontruiming zal worden toegewezen met een termijn van veertien dagen, maar dat laat onverlet dat partijen in overleg kunnen treden over een ruimere ontruimingstermijn.
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      3.16.
      De bewindvoerder heeft ook verzocht om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Het uitgangspunt is dat een uitgesproken veroordeling in afwachting van een beslissing in hoger beroep ten uitvoer gelegd kan worden. Afwijking van dit uitgangspunt kan gerechtvaardigd worden door omstandigheden die meebrengen dat het belang van de veroordeelde – in dit geval de bewindvoerder (en [gedaagde] ) – bij behoud van de bestaande toestand, zolang niet op het door hem ingestelde hoger beroep is beslist, zwaarder weegt dan het belang van degene die de veroordeling in de ten uitvoer te leggen uitspraak heeft verkregen – in dit geval Stadgenoot – bij de uitvoering daarvan. 
      
    
    
      3.17.
      Gelet op de ernst van de overlast, de verloren grip op de woning, de tweede kans die [gedaagde] al heeft gekregen en de einde interventie waartoe recent is besloten, alsmede de verplichting van Stadgenoot om de omwonenden rustig woongenot te verschaffen en hen te vrijwaren van de veroorzaakte overlast, zal de kantonrechter het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Het belang van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten weegt gelet op de omstandigheden van het geval niet zwaarder dan het belang van Stadgenoot en de omwonenden om de overlast op de kortst mogelijke termijn te beëindigen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      3.18.
      
        De bewindvoerder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De bewindvoerder heeft verzocht om de proceskosten te compenseren, maar de kantonrechter ziet daar geen aanleiding toe. De proceskosten van Stadgenoot worden begroot op € 889,97, bestaande uit de kosten van de dagvaarding 
        (€ 144,47), het griffierecht (€ 135,00), het salaris van de gemachtigde (€ 543,00) en de nakosten (€ 67,50). 
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      4.1.
      veroordeelt de bewindvoerder om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen en te verlaten met wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt, en onder afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Stadgenoot te stellen,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt de bewindvoerder om aan Stadgenoot te betalen € 626,88 per maand, tot de dag waarop de woning zal zijn ontruimd, vermeerderd met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de maand volgend op die waarin het bedrag opeisbaar is geworden tot het moment van daadwerkelijke ontruiming, 
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten, aan de zijde van Stadgenoot begroot op € 889,97, eventueel te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, 
      
    
    
      4.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      4.5.
      
        wijst het meer of anders gevorderde af.
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.P. Ploeger, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier op 9 oktober 2025.
      
      
      
        64183
      
    
  
  
     Een overleg in het kader van het Convenant Meldpunt Zorg en Woonoverlast, een samenwerkingsverband tussen onder meer de gemeente Amsterdam, GGD, de politie, woningcorporaties en hulpverlenende instanties, zoals GGZ, GGD en de maatschappelijke dienstverleners.
  
  
     Hoge Raad 23 mei 2025, ECLI:NL:HR:2025:820. 
  
  
     HvJ EU 8 december 2022, ECLI:EU:C:2022:971 (Gupfinger).
  
  
     Hoge Raad 4 juli 2025 ECLI:NL:HR:2025:1081.
  
  
     Artikel 7:231 lid 1 en artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
  
  
     Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.
  
  
     Zie artikel 7:213 BW en artikelen 7.9, 7.10 en 7.15 van de algemene voorwaarden.