ECLI:NL:RBAMS:2025:7421, Rechtbank Amsterdam, 07-10-2025, 11450855
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurgeschil. De kantonrechter oordeelt dat uit de feitelijke situatie blijkt dat er sprake is van onzelfstandige woonruimte. Oordeel van de Huurcommisie was daarom terecht en verhuurder moet de te veel betaalde huur terug betalen aan huurder.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11450855 \ CV EXPL  24-16007
    
    
    
      
        Vonnis van 7 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        HABYT NETHERLANDS B.V., 
      gevestigd te Amsterdam,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: Habyt,
      gemachtigde: mr. H.M. Hielkema,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] (Zwitserland),
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: [gemachtigde] .
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding van 26 augustus 2024, met producties;- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, met producties;- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie;- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie- de conclusie van dupliek in reconventie.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] heeft op de website [internetsite] in mei 2023 een advertentie aangetroffen voor een “Private room in apartment” aan het [adres] (hierna: de woning) tegen een maandelijkse huurprijs van € 985,00. Deze advertentie was voorzien van foto’s en een plattegrond, waarop de verschillende kamers zijn genummerd. 
      
    
    
      2.2.
      
        Nadat [gedaagde] heeft gereageerd op de website, heeft [gedaagde] op 13 juli 2023 de bevestigingsmail van Habyt ontvangen dat zij in de woning mag gaan wonen. Diezelfde dag ontvangt zij van Habyt een mail met extra informatie over de verhuizing. Hierin staat, voor zover relevant, het volgende:
        “It is mandatory that your deposit and the membership fee must be paid a minimum of one week prior to move-in.
        
          We will not be able to provide you with move-in instructions until all the payments are settled including the membership fee and the deposit.”
      
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] heeft de membership fee betaald en is met ingang van 1 augustus 2023 gaan wonen in de woning. [gedaagde] woont samen in de woning met drie andere huurders. Toen [gedaagde] in de woning kwam, is er een nieuwe huurovereenkomst met alle huurders gesloten, ingaande 1 augustus 2023. Elke keer als er een nieuwe huurder in de woning komt, sluit Habyt een nieuwe huurovereenkomst met alle huurders af. In de huurovereenkomst staat één huurprijs voor de gehele woning opgenomen. Habyt wijzigt de kale huurprijs per kamer, zodra er een nieuwe huurder inkomt. [gedaagde] maakte haar gedeelte van de huur rechtstreeks over aan Habyt. 
      
    
    
      2.4.
      Op 20 december 2023 heeft [gedaagde] een verzoek ingediend bij de huurcommissie, waarin zij vraagt of de overeengekomen huurprijs van haar woonruimte redelijk is. Op 16 mei 2024 heeft er een voorbereidend onderzoek in de woning plaatsgevonden en op 14 juni 2024 heeft de zitting bij de huurcommissie plaatsgevonden. Habyt is niet op de zitting verschenen. De huurovereenkomst die getoetst is, is op 29 mei 2024 door [gedaagde] ondertekend en zou ingaan op 1 augustus 2024 tegen een huurprijs van € 985,00 per maand. De uitspraak is op 1 juli 2024 aan partijen verstuurd en hierin is kort gezegd beslist dat er sprake is van onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur) die op 84 punten wordt gewaardeerd, wat overeenkomt met een maximale huurprijs van € 208,78 per maand, zodat de huurprijs van € 985,00 niet redelijk is. Per 1 augustus 2023 is de huurprijs vastgesteld op € 208,78. 
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] heeft tot 31 december 2023 in de woning gewoond. Daarna is de huurovereenkomst geëindigd. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      Habyt vordert – kort samengevat – een verklaring voor recht dat [gedaagde] geen kamer huurt maar dat hij gezamenlijk met de overige in de huurovereenkomst vermelde groepsleden de gehele zelfstandige woning gelegen aan het [adres] huurt, alsmede voor recht te verklaren dat de aanvangshuurprijs van deze zelfstandige woning redelijk is, met daarbij veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] concludeert in conventie tot afwijzing van de vorderingen van Habyt, en tot vaststelling van de huurprijs van de door [gedaagde] gehuurde kamer op € 208,78 per maand met ingang van 1 augustus 2023, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Habyt in de kosten van deze procedure. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      In reconventie vordert [gedaagde] kort samengevat restitutie van de onverschuldigd betaalde huur, een bedrag van € 3.353,95 voor de periode augustus 2023 tot en met december 2023, vermeerderd met de wettelijk rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding. 
      
    
    
      3.5.
      Voorts vordert [gedaagde] in reconventie voor recht te verklaren dat het beding dat [gedaagde] verplicht om Habyt bij het aangaan van de huurovereenkomst € 250,00 aan ‘membership fee’ te betalen op grond van artikel 7:264 BW nietig te verklaren, waarbij Habyt wordt veroordeeld tot terugbetaling van € 250,00 als onverschuldigd betaald, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum van de dagvaarding, met veroordeling van Habyt in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente hierover als deze kosten niet binnen twee weken na aanschrijving worden voldaan. 
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      In de kern ziet dit geschil op de vraag of [gedaagde] een zelfstandige- of een onzelfstandige woning heeft gehuurd. Een woning is volgens het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) zelfstandig als die woning een eigen toegang heeft en bewoond kan worden zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning (artikel 7:234 BW). Allereerst moet beoordeeld worden wat partijen over de (on)zelfstandigheid van de woning overeen zijn gekomen. Daarvoor moet worden vastgesteld wat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben afgesproken en wat partijen destijds over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen begrijpen. Uit de bewoordingen van de huurovereenkomst lijkt te volgen dat huurders een zelfstandige woning als woongroep samen huren. Er staat immers steeds vermeld dat er een zelfstandige woonruimte wordt gehuurd, is de maandelijkse huurprijs bepaald op een totaalbedrag voor alle huurders samen en volgt uit de huurovereenkomst dat de huurders hoofdelijk aansprakelijk zijn. Ook worden de huurders ieder afzonderlijk op de huurovereenkomst vermeld, maar zij worden gezamenlijk aangeduid als ‘huurder’. 
      
    
    
      4.2.
      Dit zijn echter niet meer dan door Habyt gekozen bewoordingen die niets van doen hebben met de werkelijkheid. Voor de kwalificatie van (on)zelfstandige woonruimte is ook de feitelijke situatie van belang bij de uitvoering van de huurovereenkomst. Iedere keer dat iemand anders introk, werd de huurovereenkomst opnieuw opgesteld door Habyt en moest die door iedereen worden getekend. Dit is na het aangaan van de huurovereenkomst ook nog twee keer daadwerkelijk gebeurd. Elke keer als er een nieuwe huurder inkomt verhoogt Habyt de huurprijs van die specifieke kamer. Dit is een duidelijke aanwijzing dat sprake is van kamerverhuur. Verder staat vast dat de maandelijkse huur niet steeds in zijn geheel door één van de huurders van het appartement wordt voldaan, maar dat elke huurder steeds zijn huur rechtstreeks aan Habyt betaalt. Habyt stuurt hiervoor naar elke huurder een individuele factuur. Ook staat vast dat de servicekosten per huurder worden afgerekend. Daarnaast kenden de huurders elkaar niet toen zij de woning gingen huren en staat vast dat het Habyt was die de huurders aantrok. Nergens volgt uit dat huurders enige inspraak hadden ten aanzien van nieuwe huurders. Hoewel Habyt stelt dat de huurders zelf kunnen bepalen hoe de woning wordt bewoond (verdeling van kamers en de huurprijs onderling), heeft elke huurder in de praktijk het exclusieve recht op één kamer. Ook kan iedere huurder individueel opzeggen. 
      
    
    
      4.3.
      Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat bij het (telkens) aangaan van de huurovereenkomsten de partijen over en weer het appartement feitelijk per huurder kamergewijs hebben gehuurd en verhuurd. Die verschillende individuele huurovereenkomsten zijn in één document neergelegd. De ruimte die van [gedaagde] heeft gehuurd kwalificeert dus als onzelfstandige woonruimte. 
      
    
    
      4.4.
      Dat betekent dat de huurcommissie terecht is uitgegaan van onzelfstandige woonruimte. Ten aanzien van de puntentelling heeft Habyt haar stellingen gebaseerd op het uitgangspunt dat er sprake is van zelfstandige woonruimte. Habyt heeft geen verweer gevoerd op dit punt voor het geval geoordeeld zou worden dat er sprake is van onzelfstandige woonruimte. Nu Habyt deze puntentelling, te weten 84 punten niet heeft betwist, is de huurprijs van € 985,00 niet redelijk en worden de vorderingen van Habyt dus afgewezen. De kantonrechter zal zodoende de huurprijs voor de periode van 1 augustus tot en met 31 december 2023 vaststellen op € 208,78 per maand. 
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.5.
      Gelet op de vaststelling in conventie, is de vordering van [gedaagde] in reconventie zoals onder 3.4 verwoord, toewijsbaar. Habyt dient namelijk het te veel aan huur betaalde aan [gedaagde] terug te betalen. De hoogte van de door [gedaagde] gevorderde bedragen aan onverschuldigd betaalde huur zijn door Habyt niet betwist, zodat die bedragen worden toegewezen, evenals de hierover gevorderde rente.
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] heeft voorts gevorderd voor recht te verklaren dat het beding dat [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst verplichtte € 250,00 aan ‘membership fee’ te betalen op grond van artikel 7:264 BW nietig te verklaren en Habyt te veroordelen tot (terug)betaling van dit bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de datum van dagvaarden. 
      
    
    
      4.7.
      Artikel 7:264 BW bepaalt dat een beding waarbij een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen voor een van de partijen, nietig is. Van een niet redelijk voordeel is sprake als tegenover het voordeel geen of een verwaarloosbaar tegenprestatie staat. Het begrip verwaarloosbare tegenprestatie is nader uitgewerkt door de Hoge Raad en hiervan is sprake als een verhuurder tegenover het voordeel dat hij heeft bedongen een tegenprestatie verricht die uitsluitend of voornamelijk zijn eigen belangen dient (ECLI:NL:HR:2021:1157). 
      
    
    
      4.8.
      Hiervan is in dit geval sprake. De ‘membership fee’ zou volgens Habyt een membership zijn om toegang te krijgen tot aanvullende voorzieningen, deelname aan bepaalde activiteiten en exclusieve content op de Habyt-app, waaronder specifieke aanbiedingen. Habyt heeft echter op geen enkele wijze aangetoond welke voorzieningen [gedaagde] kreeg bij deze membership. Het had op de weg van Habyt gelegen om bijvoorbeeld screenshots van de genoemde voorzieningen over te leggen. Ook is niet gebleken dat, hoewel Habyt dit stelt, deze membership vrijwillig was en [gedaagde] dit bedrag niet had hoeven te betalen. Uit de e-mail van 13 juli 2025 (zie r.o. 2.2.) blijkt duidelijk dat ze pas verdere verhuisinstructies krijgt als ze deze membership fee heeft betaalt. Nu niet gebleken is van daadwerkelijke vrijwilligheid of afspraken over een te leveren bijzondere tegenprestatie, anders dan de kosten die behoren bij de normale exploitatie van een gemeubileerd appartement, wordt het beding met betrekking tot de ‘membership fee’ op grond van artikel 7:264 BW nietig verklaard. Habyt dient het bedrag van € 250,00 aan [gedaagde] terug te betalen. Ook de gevorderde en niet betwiste wettelijke rente hierover is toewijsbaar.  
      
    
    
      4.9.
      Habyt is, zowel in conventie als in reconventie het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                714,00
              
              
                (3 punten × € 238,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                781,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.10.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van Habyt af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Habyt om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 3.603,95, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 11 februari 2025, tot de dag van volledige betaling,
      
      
        
          in conventie en reconventie
        
      
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt Habyt in de proceskosten van € 781,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Habyt niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt Habyt tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 7 oktober 2025, in aanwezigheid van de griffier mr. S.H.I. Hoestra.
      
      
      
      
        61289