ECLI:NL:GHDHA:2025:2578, Gerechtshof Den Haag, 25-09-2025, BK-24/1059 t/m BK-24/1064 en BK-24/1066
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-09-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardevaststelling 7 winkels. De Heffingsambtenaar maakt aannemelijk dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld. Geen schending van artikel 8:42 Awb. Nieuwe beroepsgrond tardief. Geen recht op vergoeding van immateriële schade omdat het financiële belang bij de procedure minder is dan € 1.000.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummers BK-24/1059, BK-24/1060, BK-24/1061, BK-24/1062, BK-24/1063, BK-24/1064 en BK-24/1066
    
    
    
    Uitspraak van 25 september 2025
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: D.A.N. Bartels) 
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
      (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 31 oktober 2024, nummers SGR 23/344, SGR 23/346, SGR 23/355, SGR 23/348, SGR 23/349, SGR 23/351 en SGR 23/352.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij op één aanslagbiljet opgenomen beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van – onder meer – de onroerende zaken plaatselijk bekend als [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] , alle te [woonplaats 1] (tezamen: de onroerende zaken) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld (de beschikkingen). Met de beschikkingen zijn op hetzelfde aanslagbiljet bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslagen in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelastingen van de [gemeente] en de watersysteemheffing eigenaren van het Hoogheemraadschap van Rijnland (de aanslagen).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. Ter zake hiervan is geen griffierecht geheven. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 559. 
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend, ingekomen bij het Hof op 10 januari 2025, 19 februari 2025, 20 mei 2025, 7 juli 2025 (vijf stukken) en 8 juli 2025 (drie stukken). De Heffingsambtenaar heeft een nader stuk, aangeduid als verweerschrift, ingediend, ingekomen bij het Hof op 26 juni 2025. 
      
    
    
      1.6.
      De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van 16 juli 2025. Partijen zijn verschenen. Ter zitting zijn de onderhavige zaken gezamenlijk behandeld met de zaken met nummers BK-24/1026, BK-24/1027, BK-24/1028, BK-24/1029, BK-24/1030, BK-24/1031 en BK-24/1033. Hetgeen in de ene zaak is aangevoerd wordt geacht te zijn aangevoerd in de andere zaken, tenzij hetgeen is aangevoerd uitsluitend op die ene zaak betrekking heeft. Van het verhandelde ter zitting is één proces-verbaal opgemaakt. 
      
    
    
      1.7.
      Belanghebbende heeft het hoger beroep met betrekking tot de onroerende zaak [adres 8] (BK-24/1065, SGR 23/354) ter zitting ingetrokken. 
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      De onroerende zaken zijn winkelpanden met de volgende kenmerken, waarvan de waarden als volgt zijn vastgesteld: 
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
              
                
                  Type
                
              
              
                
                  Oppervlakte
                
              
              
                
                  Bouwjaar
                
              
            
            
              
                
                  [adres 1]
                
              
              
                €   64.000
              
              
                Winkel
              
              
                  28 m²
              
              
                1975
              
            
            
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                € 143.000
              
              
                Winkel
              
              
                  71 m²
              
              
                1975
              
            
            
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                € 185.000
              
              
                Winkel
              
              
                105 m²
              
              
                1975
              
            
            
              
                
                  [adres 4]
                
              
              
                €   65.000
              
              
                Winkel
              
              
                  60 m²
              
              
                1987
              
            
            
              
                
                  [adres 5]
                
              
              
                €   81.000
              
              
                Winkel
              
              
                  82 m²
              
              
                1987
              
            
            
              
                
                  [adres 6]
                
              
              
                € 143.000
              
              
                Winkel
              
              
                  68 m²
              
              
                1975
              
            
            
              
                
                  [adres 7]
                
              
              
                € 150.000
              
              
                Winkel
              
              
                  71 m²
              
              
                1975
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft van de onroerende zaken taxatierapporten opgesteld waarin, naast de onder 2.1 genoemde objectkenmerken, de hieronder weergegeven huurwaarden, kapitalisatiefactoren en waarden zijn vermeld:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Huurwaarde per m²
                
              
              
                
                  Huurwaarde totaal
                
              
              
                
                  Kapitalisatiefactor
                
              
              
                
                  Correctie corona-maatregelen
                
              
            
            
              
                
                  [adres 1]
                
              
              
                € 236
              
              
                €   6.608
              
              
                10,2
              
              
                € - 2.696
              
            
            
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                € 206
              
              
                € 14.626
              
              
                10,2
              
              
                € - 5.967
              
            
            
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                € 180
              
              
                € 18.900
              
              
                10,2
              
              
                € - 7.711
              
            
            
              
                
                  [adres 4]
                
              
              
                € 117
              
              
                €   7.020
              
              
                  9,7
              
              
                € - 2.724
              
            
            
              
                
                  [adres 5]
                
              
              
                € 107
              
              
                €   8.774
              
              
                  9,7
              
              
                € - 3.404
              
            
            
              
                
                  [adres 6]
                
              
              
                € 216
              
              
                € 14.688
              
              
                10,2
              
              
                € - 5.993
              
            
            
              
                
                  [adres 7]
                
              
              
                € 216
              
              
                € 15.336
              
              
                10,2
              
              
                € - 6.257
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.3.
      Ter onderbouwing van de gehanteerde huurwaarden heeft de Heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar een matrix opgenomen met daarin vermeld de referentiehuren van elf winkelpanden in [woonplaats 1] (waaronder de eigen huurcijfers van de onroerende zaken [adres 4] en [adres 5] ) en zeven winkelpanden in [woonplaats 2] . Ter onderbouwing van de gehanteerde kapitalisatiefactoren heeft de Heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar een matrix opgenomen met daarin vermeld de gegevens van transacties met betrekking tot acht winkelpanden in [woonplaats 1] . 
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaken bepaald op de waarde die aan de onroerende zaken dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    
    4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaken niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat eiseres heeft aangevoerd. De rechtbank stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat de waarden van de onroerende zaken met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode dient te worden bepaald. De door verweerder gehanteerde objectkenmerken, te weten de oppervlaktes en bouwjaren van de onroerende zaken, zijn eveneens niet in geschil. Uitsluitend in geschil zijn de door verweerder toegepaste huurwaarden en kapitalisatiefactoren.
    
    5. Verweerder heeft ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarden en kapitalisatiefactoren twee matrices overgelegd. Met betrekking tot de onroerende zaken staan in deze matrices de onder 1 [zie 2.1, Hof] genoemde objectkenmerken en de hieronder weergegeven huurwaarden en kapitalisatiefactoren vermeld:
    (…) [zie 2.2, Hof]
    
    6. De rechtbank stelt vast dat verweerder voor de onroerende zaken huurwaarden variërend van € 107 per m² tot en met € 236 per m² heeft toegepast. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat bij het bepalen van de huurwaarden onder andere rekening is gehouden met verschillen in grootte, ligging en onderdelen van de onroerende zaken. Ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarden heeft verweerder de gerealiseerde huurprijzen van elf winkelpanden in [woonplaats 1] en zeven winkelpanden in [woonplaats 2] overgelegd, waaronder de huurprijzen van [adres 4] (€ 9.067, € 119 per m²) en [adres 5] (€ 9.000, € 109 per m²). Verweerder heeft voor wat betreft [adres 4] en [adres 5] aangesloten bij deze gerealiseerde huurcijfers, welke overigens niet zijn weersproken door eiseres. Gelet op hun locatie en groottes, acht de rechtbank met name de elf winkelpanden in [woonplaats 1] goed vergelijkbaar met de onroerende zaken. De huurwaarde per m² bij deze elf winkelpanden varieert van € 109 per m² tot € 233 per m². De door verweerder toegepaste huurwaarden vallen allemaal onder of binnen deze bandbreedte, met uitzondering van [adres 1] waarvoor verweerder een huurwaarde van € 236 per m² heeft toegepast. De rechtbank acht dit redelijk, aangezien [adres 1] slechts een oppervlakte van 28 m² heeft en verweerder ter zitting heeft verklaard dat een kleinere oppervlakte leidt tot een hogere huurwaarde per m². Gelet op de matrix en hetgeen verweerder overigens heeft aangevoerd, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de huurwaarden niet te hoog zijn vastgesteld.
    
    7. De rechtbank stelt verder vast dat verweerder voor [adres 8] , [adres 4] en [adres 5] een kapitalisatiefactor van 9,7 heeft toegepast en voor de overige onroerende zaken een kapitalisatiefactor van 10,2. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat er twee verschillende kapitalisatiefactoren zijn gehanteerd, omdat rekening is gehouden met verschillen in onderhoudstoestand en ligging. Ter onderbouwing van de toegepaste kapitalisatiefactoren heeft verweerder de kapitalisatiefactoren overgelegd van acht andere winkelpanden in [woonplaats 1] . Voor het berekenen van deze kapitalisatiefactoren heeft verweerder de huurwaarden van de winkelpanden geschat op basis van in de gemeente verzamelde marktgegevens. De kapitalisatiefactoren van deze winkelpanden variëren van 10,7 tot en met 15,9. Naar het oordeel van de rechtbank zijn van de acht winkelpanden [adres 9] (kapitalisatiefactor 12,3) en [adres 10] (kapitalisatiefactor 14,1) het meest vergelijkbaar met de onroerende zaken vanwege hun locatie en grootte. De door verweerder toegepaste kapitalisatiefactoren zijn allemaal lager dan die van de acht winkelpanden. Gelet op de matrix en hetgeen verweerder overigens heeft aangevoerd, heeft verweerder dan ook aannemelijk gemaakt dat de kapitalisatiefactoren niet te hoog zijn vastgesteld.
    
    8. Gelet op wat hiervoor overwogen is, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarden niet te hoog zijn vastgesteld.
    
    9. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Eiseres heeft ter zitting het standpunt ingenomen dat voor alle objecten een kapitalisatiefactor van 9,7 (in plaats van 10,2) moet worden toegepast. Afgezien van de stelling dat het onzin is om voor de onroerende zaken verschillende kapitalisatiefactoren te hanteren, heeft eiseres dit standpunt echter niet onderbouwd. Voorts heeft verweerder ter zitting verklaard dat het verschil in kapitalisatiefactor wordt veroorzaakt door het verschil in ligging. Verder heeft eiseres aangevoerd dat bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis en dat het leegstandsrisico onjuist is berekend. De rechtbank overweegt hiertoe dat uit de taxatieverslagen blijkt dat verweerder voor alle objecten een correctie heeft toegepast vanwege de coronamaatregelen. Eiseres heeft niets aangevoerd waaruit blijkt dat de toegepaste correctie te laag is vastgesteld. Daarnaast slaagt de klacht van eiseres met betrekking tot het leegstandrisico niet, verweerder heeft ter zitting verklaard dat de waardering volgens de top-down methode heeft plaatsgevonden waarbij geen rekening wordt gehouden met een leegstandsrisico. De rechtbank ziet hierin geen aanleiding alsnog rekening te houden met een leegstandsrisico aangezien het verweerder vrij staat de waarde te onderbouwen op een wijze die hem goeddunkt.
    
    10. Eiseres heeft in beroep ter zitting gesteld dat zij onvoldoende informatie van verweerder heeft ontvangen om te beoordelen of de waarde van de onroerende zaken niet te hoog is vastgesteld. Zij heeft verzocht om overlegging van de zogenoemde geanonimiseerde huurovereenkomsten en/of huurinformatieformulieren (HIF’s) die aan de gegevens van de vergelijkingsobjecten in de matrix ten grondslag hebben gelegen. Deze stelling slaagt niet. Het staat verweerder immers vrij de waarde te onderbouwen op een wijze die hem goeddunkt en met stukken/berekeningen die hij daarvoor toereikend acht. Het is aan de rechter te beoordelen of verweerder met hetgeen hij heeft ingebracht en toegelicht aan de op hem rustende bewijslast ten aanzien van de waarde heeft voldaan, hetgeen hier het geval is. Aangezien eiseres zelf geen huurovereenkomst van de onroerende zaak heeft overgelegd, heeft verweerder gekozen voor een andere waarderingsmethode, namelijk de methode van vergelijking met huurreferenties. De door de verweerder gehanteerde huurprijzen, die hij uit de huurovereenkomsten van vergelijkbare objecten heeft overgenomen en de gerealiseerde verkoopprijs rond de waardepeildatum met een daarvoor bekende “vraaghuur”, kunnen daarbij als uitgangspunt dienen.
    
    
      
        Immateriële schadevergoeding
      
    
    11. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade. Het bezwaarschrift is op 3 oktober 2022 ontvangen door verweerder. Op de dag waarop deze uitspraak wordt gedaan (31 oktober 2024) is de redelijke termijn voor bezwaar en beroep van twee jaar overschreden met één maand. Eiseres heeft dus in beginsel recht op vergoeding van immateriële schade.
    
    12. Het verzoek van eiseres valt onder de werking van het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024[1]. Hierdoor geldt dat er niet tegemoet wordt gekomen aan het verzoek tot vergoeding van immateriële schade indien het financieel belang minder is dan € 1.000 én de redelijke termijn niet met meer dan twaalf maanden is overschreden.
    
    13. Verweerder heeft in dit kader gesteld dat er geen sprake is van een financieel belang van meer dan € 1.000. Eiseres heeft dit niet betwist. Gelet hierop heeft eiseres naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het financieel belang meer dan € 1.000 bedraagt. Dit betekent dat eiseres geen recht heeft op vergoeding van immateriële schade.
    
    14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, dienen de beroepen ongegrond te worden verklaard.
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
      (…)
    
    
    
      [1] ECLI:NL:HR:2024:853”
    
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In hoger beroep is in geschil:
      
        
          of de Heffingsambtenaar heeft nagelaten alle op de zaak betrekking hebbende stukken te overleggen;
        
        
          of de waarde van de onroerende zaken te hoog is vastgesteld;
        
        
          of de aanslagen watersysteemheffing eigenaren onterecht zijn opgelegd;
        
        
          of belanghebbende in aanmerking komt voor een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
        
      
      Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar, tot vermindering van de waarde van de onroerende zaken met 20%, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen onroerendezaakbelastingen, tot vernietiging dan wel vermindering van de aanslagen watersysteemheffing en tot een vergoeding van immateriële schade. Voorts verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
    
      5.1.
      De gemachtigde van belanghebbende heeft in het hogerberoepschrift en de door hem ingediende nadere stukken, waaronder de zogenoemde “pinpoint” brief, volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en gronden, waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaken. Daarom heeft het Hof de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hogerberoepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert. Daarop heeft de gemachtigde ter zitting verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de negen punten genoemd in het nadere stuk van 7 juli 2025 (door belanghebbende aangeduid als “verbijzonderingsbrief”) en het nadere stuk van 8 juli 2025 met daarin drie punten. Beide stukken zijn overigens ingediend binnen de tiendagentermijn voor de zitting. De Heffingsambtenaar heeft hiertegen geen bezwaar gemaakt. 
      
      
        
          Op de zaak betrekking hebbende stukken
        
      
      
      
        5.2.1.
        Belanghebbende betoogt dat de Heffingsambtenaar ten onrechte de volgende op de zaak betrekking hebbende stukken niet heeft overgelegd: iWOZ-kaarten zakelijk van de vergelijkingsobjecten, informatie uit het Kadaster (waaronder aktes van levering en koopovereenkomsten), achterliggende vergelijkingen, een berekening van historische correcties (waarmee kennelijk wordt gedoeld op indexeringspercentages) en grondstaffels. 
        
      
      
        5.2.2.
        iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling van objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden vastgoedobjecten in Nederland. Anders dan belanghebbende betoogt, behoren de iWOZ-gegevens van de door de Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De Heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit kan anders zijn in het geval de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde heeft gebruikgemaakt van de iWOZ-kaarten om daaruit de kenmerken van de (vergelijkings)objecten af te leiden die van belang zijn voor de beslechting van geschilpunten, maar daarvoor biedt het dossier geen aanknopingspunten. In de omstandigheid dat belanghebbende onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat de door de Heffingsambtenaar gebruikte objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn, ziet het Hof geen aanleiding de iWOZ-kaarten van de vergelijkingsobjecten als op de zaak betrekking hebbende stukken te beschouwen. 
        
      
      
        5.2.3.
        Voorts is niet gebleken dat de Heffingsambtenaar in het kader van de waardering van de onroerende zaken stukken uit het Kadaster heeft geraadpleegd. Op hem rust dan geen plicht om dergelijke stukken als een op de zaak betrekking hebbend stuk in het geding te brengen. 
        
      
      
        5.2.4.
        De taxatieverslagen voor het onderhavige jaar zijn reeds in de bezwaarfase aan belanghebbende toegestuurd. Een matrix met daarin de onderbouwing van de huurwaarden en kapitalisatiefactoren aan de hand van marktgegevens is eveneens in de bezwaarfase verstrekt. Indexeringspercentages en grondstaffels zijn in de onderhavige zaken niet van belang. 
        
        
          
            Waarde van de onroerende zaken
          
        
        
      
    
    
      5.3.
      De waarde van de onroerende zaken wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaken in de staat waarin deze zich bevinden, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
      
    
    
      5.4.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De vraag of de Heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet mede worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
      
    
    
      5.5.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de huurwaardekapitalisatiemethode een geschikte methode is ter bepaling van de waarde van de onroerende zaak. Het Hof sluit zich aan bij dit, naar zijn oordeel juiste, gezamenlijke standpunt van partijen.
      
      
        5.6.1.
        Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden wijst de Heffingsambtenaar naar de onder 2.2 bedoelde taxatierapporten en de onder 2.3 bedoelde matrix. Voor wat betreft de huurwaarden heeft de Heffingsambtenaar ter onderbouwing de gegevens van elf winkelpanden in [woonplaats 1] en zeven winkelpanden in [woonplaats 2] aangedragen. Met de Rechtbank hecht het Hof met name waarde aan de elf winkelpanden in [woonplaats 1] . Hierin zijn tevens begrepen de eigen huurcijfers van [adres 4] en [adres 5] . De huurwaarde per m² bij deze elf winkelpanden varieert van € 109 per m² tot € 233 per m². De door de Heffingsambtenaar toegepaste huurwaarden vallen allemaal onder of binnen deze bandbreedte, met uitzondering van [adres 1] waarvoor een huurwaarde van € 238 per m² is toegepast. Deze onroerende zaak heeft slechts een oppervlakte van 28 m² en het Hof acht aannemelijk, zoals de Heffingsambtenaar heeft verklaard, dat een kleinere oppervlakte leidt tot een hogere huurwaarde per m². Ook overigens komt in de gehanteerde huurwaarden per m2 de wet van het afnemend grensnut tot uiting. Belanghebbende heeft de huurwaarden en de daarop gegeven toelichting niet betwist. 
        
      
      
        5.6.2.
        Voor wat betreft de kapitalisatiefactoren (9,7 en 10,2) heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat twee verschillende kapitalisatiefactoren zijn gehanteerd omdat rekening is gehouden met verschillen in onderhoudstoestand en ligging. Daarbij is de kapitalisatiefactor 10,2 toegepast voor de panden gelegen aan de winkelstraat en de kapitalisatiefactor 9,7 voor de panden gelegen in de passage, omdat bij de laatstgenoemde panden minder aanloop van voorbijgangers is. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de kapitalisatiefactoren de transactiegegevens van acht winkelpanden in [woonplaats 1] aangedragen. Met de Rechtbank hecht het Hof met name waarde aan de panden [adres 9] (kapitalisatiefactor 12,3) en [adres 10] (kapitalisatiefactor 14,1), omdat deze in dezelfde straat zijn gelegen als de onroerende zaken. De door de Heffingsambtenaar toegepaste kapitalisatiefactoren zijn lager. 
        
      
      
        5.6.3.
        Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met de taxatierapporten, de matrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaken per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. 
        
      
      
        5.7.1.
        Hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd, doet daaraan niet af. Belanghebbende bepleit een kapitalisatiefactor van 7,5 dan wel 9,7 voor alle onroerende zaken. Zij heeft de kapitalisatiefactor van 7,5 echter niet nader onderbouwd. Het Hof ziet voorts geen aanleiding uit te gaan van een kapitalisatiefactor van 9,7 voor alle onroerende zaken, omdat – zoals de Heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard – de factor 9,7 bij [adres 4] en [adres 5] juist voortkomt uit een korting wegens een slechtere ligging dan de andere onroerende zaken. Het Hof acht aannemelijk dat de ligging in de passage minder gunstig is dan aan de winkelstraat en gaat voorbij aan belanghebbendes ter zitting ingenomen stelling dat de passage waaraan [adres 4] en [adres 5] zijn gelegen juist een betere ligging is, omdat bezoekers van de winkels in de [straat] vanaf de parkeerplaats door die passage moeten lopen. Belanghebbendes stelling impliceert immers dat de lagere kapitalisatiefactor van 9,7 voor [adres 4] en [adres 5] ten onrechte is toegekend, maar kan, gelet op het oordeel in 5.6.3, niet leiden tot de conclusie dat de kapitalisatiefactor voor alle onroerende zaken op 9,7 moet worden gesteld.
        
      
      
        5.7.2.
        Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof aangevoerd dat met een hogere “coronakorting” rekening moet worden gehouden, overigens zonder de omvang daarvan nader te specificeren. De Heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat bij alle onroerende zaken reeds een correctie van 4% wegens coronamaatregelen is toegepast, die is gebaseerd op een analyse van huurgegevens. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar hiermee aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de coronapandemie. Belanghebbendes stelling faalt. 
        
      
      
        5.7.3.
        Anders dan belanghebbende stelt is een zogenoemde “bottom-up berekening” geen vereiste, gelet op de door de Heffingsambtenaar gegeven onderbouwing van de kapitalisatiefactoren. Belanghebbende heeft bovendien zijn stelling dat de objectafbakening onjuist is, niet nader onderbouwd en voldoet aldus niet aan zijn stelplicht. Tot slot heeft belanghebbende nog gewezen op de uitspraak van de Rechtbank van 20 mei 2025 over de WOZ-beschikkingen van, onder andere, de onroerende zaken voor belastingjaar 2023. Die uitspraak is echter niet van belang voor de beslechting van het onderhavige geschil.
        
      
      
        5.7.4.
        Het Hof ziet voorts geen enkele aanleiding om de prijs per m² die is gehanteerd voor de onroerende zaak [adres 8] ook toe te passen op de onderhavige onroerende zaken, omdat de Heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarden op inzichtelijke wijze heeft onderbouwd (zie 5.6.1 en 5.6.2). Het feit dat belanghebbende het hoger beroep inzake [adres 8] heeft ingetrokken, brengt niet zonder meer mee dat dit object als (enige) vergelijkingsobject voor alle onderhavige onroerende zaken kan worden beschouwd. Zo heeft belanghebbende niet toegelicht waarom de verschillen tussen [adres 8] en de onderhavige onroerende zaken voor wat betreft oppervlakte, huurwaarde en, indien van toepassing, de kapitalisatiefactor géén invloed zouden hebben op de prijs per m².
        
        
          
            Watersysteemheffing eigenaren
          
        
        
      
    
    
      5.8.
      Belanghebbende heeft mede bezwaar gemaakt tegen de aanslagen watersysteemheffing. In bezwaar en beroep heeft belanghebbende geen gronden aangevoerd tegen de aanslagen watersysteemheffing. Voor het eerst in haar nader stuk van 8 juli 2015 voert belanghebbende als aanvullende beroepsgrond aan dat “ten aanzien van de posten overhead, uren en btw in de ramingen redelijke twijfel bestaat of en in hoeverre er sprake is van een “last ter zake”.” Het nader stuk van 8 juli 2015 is buiten de termijn van artikel 8:58 Awb door het Hof ontvangen. De beantwoording van de in het stuk opgeworpen twijfel over de vraag of de posten overhead, uren en btw een “last ter zake” zijn, zou van de Heffingsambtenaar vergen dat hij nadere inlichtingen over deze posten dient te verstrekken, teneinde – naar vermogen – deze twijfel weg te nemen (vgl. HR 24 april 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI1968). Het Hof acht het in strijd met de goede procesorde om deze niet eerder aangedragen beroepsgrond in deze fase van de procedure nog in aanmerking te nemen. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat er geen enkele reden is waarom belanghebbende niet eerder in bezwaar, beroep of in hoger beroep de twijfel omtrent de vraag of sprake is van een “last ter zake” aan de orde had kunnen stellen. De uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 3 juni 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:3430, waarnaar belanghebbende verwijst is geen reden om pas nu met deze nieuwe beroepsgrond te komen, aangezien deze uitspraak geen nieuw inzicht biedt in de mogelijkheid om dit soort kwesties aan de orde te stellen. 
      
      
        
          Vergoeding van immateriële schade
        
      
      
    
    
      5.9.
      Belanghebbende stelt dat zij recht heeft op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn ten aanzien van de bezwaar- en beroepsfase. Volgens belanghebbende is het in geding zijnde belang groter dan € 1.000.
      
      
        5.10.1.
        Op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad geldt als uitgangspunt dat de berechting van een zaak in de bezwaar- en de beroepsfase niet binnen een redelijke termijn geschiedt, indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen, uitspraak doet. De termijn vangt in beginsel aan op het moment waarop de Heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet (vgl. HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252). Hierbij geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag heeft genomen. Indien de redelijke termijn voor berechting is overschreden, wordt als regel – dat wil zeggen behoudens bijzondere omstandigheden – verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Tot de hiervoor bedoelde bijzondere omstandigheden wordt gerekend het geval dat het financiële belang bij de procedure zeer gering is. 
        
      
      
        5.10.2.
        Zoals uiteengezet in het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853 (het arrest van 14 juni 2024), r.o. 3.4.3 en 3.4.4, geldt voortaan als uitgangspunt dat zich een bijzondere omstandigheid als hiervoor bedoeld voordoet, wanneer het financiële belang bij de procedure minder dan € 1.000 bedraagt, en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden. De belastingrechter kan dan volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. Indien het financiële belang bij de procedure minder dan € 1.000 bedraagt en de redelijke termijn met meer dan twaalf maanden is overschreden, beslist de belastingrechter op een verzoek om vergoeding van immateriële schade naar bevind van zaken. Het staat de belastingrechter vrij om – na afweging van alle daartoe in aanmerking te nemen belangen en omstandigheden, waaronder de mate van overschrijding van de redelijke termijn – ook in die gevallen te volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. 
        
      
      
        5.10.3.
        De in 5.10.2 weergegeven wijzigingen gelden niet voor zaken waarin (i) de belanghebbende voorafgaand aan de datum van dit arrest om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft verzocht, en (ii) de redelijke termijn voor de desbetreffende fase van de procedure (bezwaar en beroep, hoger beroep, cassatieberoep) op de datum van het arrest van 14 juni 2024 is overschreden (zie het overgangsrecht dat is getroffen in het arrest van 14 juni 2024, r.o. 3.5).
        
      
    
    
      5.11.
      De uitspraak van de Rechtbank dateert van 31 oktober 2024. In het bezwaarschrift, ontvangen op 17 oktober 2022, is verzocht om vergoeding van immateriële schade. De redelijke termijn voor de bezwaar- en beroepsfase is aangevangen op 17 oktober 2022. Deze termijn is op de datum van het arrest (14 juni 2024) niet overschreden, zodat het overgangsrecht niet van toepassing is. De Rechtbank heeft dus terecht het “nieuwe regime” toegepast. Dit betekent dat getoetst moet worden of de aan de bestuursorganen te betalen bedragen aan belastingen, heffingen en/of rente in totaal minder dan € 1.000 bedragen. 
      
      
        5.12.1.
        Indien een zaak betrekking heeft op meer aanslagen en/of andere fiscale beschikkingen, bijvoorbeeld een belastingaanslag en een daarmee samenhangende beschikking inzake belastingrente, dient te worden uitgegaan van het totale financiële belang dat is gemoeid met de geschillen over die aanslagen en/of andere fiscale beschikkingen. In gevallen waarin twee of meer zaken van één belanghebbende gezamenlijk zijn behandeld, dient te worden beoordeeld of die zaken in hoofdzaak betrekking hebben op hetzelfde onderwerp. Indien hiervan sprake is, dient voor de vaststelling van het financiële belang te worden uitgegaan van het totale financiële belang dat gemoeid is met de geschillen in al die zaken (zie het arrest van 14 juni 2024, r.o. 3.3.2).
        
      
      
        5.12.2.
        Het financiële belang bij de procedure bestaat in beginsel uit het financiële voordeel dat de belanghebbende met betrekking tot de fiscale beschikking(en) krijgt indien het door hem in die procedure ingenomen standpunt wordt gehonoreerd. Het financiële belang bij de procedure wordt dus niet bepaald door de hoogte van een of meer fiscale beschikkingen en ook niet door de omvang van het (uiteindelijk) door de belanghebbende in de procedure bereikte financiële resultaat. Het financiële effect van een of meer door de belanghebbende ingenomen standpunten wordt buiten beschouwing gelaten indien en voor zover hij deze standpunten tegen beter weten in heeft ingenomen (zie het arrest van 14 juni 2024, r.o. 3.3.3).
        
      
    
    
      5.13.
      De onderhavige zaken zijn ter zitting van de Rechtbank gezamenlijk behandeld met de zaken met nummers SGR 23/289, SGR 23/291, SGR 23/294, SGR 23/297, SGR 23/299, SGR 23/301 en SGR 23/307, die betrekking hebben op dezelfde onroerende zaken voor het belastingjaar 2021. Uitgaande van de door belanghebbende bepleite vermindering van de waarde van de onroerende zaken van 20% en aangenomen dat deze vermindering rechtstreeks doorwerkt in de bedragen van de aanslagen, is het financiële belang in deze zaken € 424 (jaar 2021) respectievelijk € 416 (jaar 2022). Het standpunt dat de aanslagen watersysteemheffing moeten worden vernietigd, had belanghebbende voor de Rechtbank nog niet ingenomen (en de betreffende hogerberoepsgronden zijn overigens tardief verklaard). Het totale financiële belang dat gemoeid is met de in de eerste volzin bedoelde zaken is dus minder dan € 1.000.
      
    
    
      5.14.
      Anders dan belanghebbende betoogt, is er geen aanleiding uit te gaan van het financiële belang bij alle op de aanslagen vermelde objecten, aangezien dat niet strookt met de in het arrest van 14 juni 2024 neergelegde maatstaf (zie 5.12.1 en 5.13). Voor zover belanghebbende bepleit dat het financiële belang gelijk is aan het bedrag van de aanslagen omdat de mogelijkheid bestaat dat de aanslagen wegens een onjuiste objectafbakening volledig worden vernietigd, heeft zij dit standpunt naar het oordeel van het Hof tegen beter weten in ingenomen (zie ook 5.7.3). 
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.15.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door R.A. Bosman, M.J.M. van der Weijden en E.P.A. Brakeboer, in tegenwoordigheid van de griffier A.S.H.M. Strik. 
    
    
    
    
      Griffier,						Voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      A.S.H.M. Strik						R.A. Bosman
    
    
    
    
      De beslissing is op 25 september 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert is een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.