ECLI:NL:RBOBR:2025:7231, Rechtbank Oost-Brabant, 30-10-2025, 11601666 \ CV EXPL  25-2101
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-10-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vordering tot ontbinding en ontruiming van een huurwoning met nevenvorderingen. Geen strijd met artikel 8 EVRM. Vordering wordt toegewezen. 
      
      In deze procedure vordert eisende partij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, omdat gedaagde partij ernstig tekortschiet in haar verplichtingen. Eisende partij en gedaagde partij hebben een laatste kansovereenkomst gesloten met bijzondere afspraken. Deze afspraken hielden onder andere in dat gedaagde partij haar zoon geen toegang meer mocht verlenen tot de woning.  Dit heeft zij – ondanks meerdere waarschuwingen – toch keer op keer gedaan. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt daarom door de kantonrechter toegewezen.

RECHTBANK 
      OOST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Eindhoven
    
    
    
      Zaaknummer: 11601666 \ CV EXPL  25-2101
    
    
    
      
        Vonnis van 30 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING WOCOM, 
      te Someren,
      eisende partij,
      hierna te noemen: woCom,
      gemachtigde: mr. P.L.T. Roks,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. S.J.L.M. van den Reek.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 11 maart 2025 met producties 1 tot en met 24 - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 5- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - de aanvullende producties 25 tot en met 34 van woCom ontvangen op 29 augustus 2025
      - de aanvullende productie 6 van [gedaagde] ontvangen op 8 september 2025
      - de aanvullende producties 35 en 36 van woCom ontvangen op 8 september 2025
      - de mondelinge behandeling van 8 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      woCom is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet, werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting. 
      
    
    
      2.2.
      WoCom verhuurt met ingang van 25 januari 2024 de woning aan het adres [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde) aan [gedaagde] . Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van woCom (en diverse andere partijen) van toepassing.
      
    
    
      2.3.
      Bij het sluiten van de huurovereenkomst zijn woCom en [gedaagde] bijzondere afspraken overeengekomen, vastgelegd in een door partijen op 25 januari 2024 ondertekend aanhangsel. In het aanhangsel is onder andere het navolgende opgenomen:
      
      
        “Partijen komen de volgende gedragsaanwijzingen overeen:
      
      
        1.	Huurder geeft de zoon geen toegang tot het appartementencomplex [naam appartementencomplex] te [plaats] ;
      
      
        2.	Huurder geeft de zoon geen toegang tot de woning [adres] te [plaats] ;
      
      
        3.	Als de zoon zich onverhoopt toch toegang verschaft tot het complex, meldt huurder dit bij de politie;
      
      
        4.	Huurder gaat akkoord met een uitwisseling van gegevens over de huurder tussen woCom, gemeente, politie en hulpverlenende instanties. 
      
      
      
        
          De huurder is zich ervan bewust dat indien zij deze overeenkomst niet, of niet volledig nakomt, verhuurder zich tot de rechter zal wenden en ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal vorderen.” 
        
      
      
    
    
      2.4.
      Het gehuurde betreft een appartement en maakt onderdeel uit van een wooncomplex bestaande uit 25 appartementen. 
      
    
    
      2.5.
      Op 18 april 2024 heeft de Consulent Wonen & Buurten van woCom, [A] (hierna te noemen: [A] ), een huisbezoek aan het gehuurde afgelegd. Op dat moment was [gedaagde] niet thuis, maar opende haar zoon de deur.
      
    
    
      2.6.
      Op 24 april 2024 vindt een gesprek plaats tussen [A] , een collega van woCom en [gedaagde] . 
      
    
    
      2.7.
      Op 6 juni 2024 stuurt woCom een brief aan [gedaagde] waarin onder meer het volgende is opgenomen: 
      
      
        “Beste mevrouw [gedaagde] ,
      
      
      
        
          U heeft op 24-04-2024 een afspraak gehad met mij en mijn collega over het verblijf van uw zoon op uw adres [adres] te [plaats] . Tijdens dit gesprek hebben we besproken dat u zich niet heeft gehouden aan de voorwaarden die zijn gesteld aan de bemiddeling naar het nieuwe adres. 
        
      
      
      
        
          Uw zoon verblijft bij u in de woning
        
        
          Op 18 april sta ik bij u aan de deur, uw zoon doet de deur open en laat weten dat u niet thuis bent. Er wordt gevraagd aan uw zoon hoe laat u weer thuis zal zijn. Daarop geeft hij aan dat hij dat niet weet, hij heeft zijn leven en u heeft uw leven. Uw zoon wordt verteld dat het niet de bedoeling is dat hij in de woning verblijft en dat hij zal moeten vertrekken. Hij moet zich melden bij de nachtopvang. 
        
      
      
      
        
          Tijdens het gesprek dat u met mij en mijn collega’s heeft laat u weten dat u inderdaad uw zoon weer in huis heeft genomen omdat hij ziek was. Op het moment dat wij het gesprek hebben, verblijft hij nog steeds bij u. 
        
      
      
      
        
          Wij bespreken met u de gedragsaanwijzingen die opgenomen zijn in het huurcontract. U weet dat u uw zoon geen toegang mag verlenen tot uw woning en zelfs niet tot het appartementencomplex. U dient de politie te bellen wanneer uw zoon wel in het appartementencomplex of in uw woning komt. Dit heeft u niet gedaan. Uw zoon verblijft al meerdere weken in uw woning. 
        
      
      
      
        
          Consequenties
        
        
          Wij hebben u in het gesprek uitgelegd dat er consequenties verbonden zijn aan uw keuze om uw zoon weer toe te laten in uw woning. Zoals in het huurcontract omschreven staat, zal woCom zich tot de rechter wenden en ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vorderen wanneer u zich niet of niet volledig aan de afspraken houdt. 
        
      
      
      
        
          U vraagt ons meerdere malen of u nog een laatste kans kunt krijgen. WoCom houdt zich vast aan de gemaakte afspraken. 
        
      
      
      
        
          Mogelijkheid om vrijwillig de huur op te zeggen
        
        
          Wij bieden u de mogelijkheid om vrijwillig de huur op te zeggen. Hiermee voorkomt u een juridische procedure met de daarbij behorende kosten en gevolgen. Tijdens het gesprek geeft u duidelijk aan dat u geen gebruik wenst te maken van deze mogelijkheid. 
        
      
      
      
        
          Er worden nog een aantal dagen geboden om er nog eens over na te kunnen denken. 
        
      
      
      
        
          Telefonisch contact
        
        
          Op 17 mei hebben we telefonisch contact, in dat gesprek vraag wordt u opnieuw gevraagd of u gebruik wilt maken van de mogelijkheid om vrijwillig de huur op te zeggen. Opnieuw laat u weten dat niet te willen. Er wordt gevraagd u of uw zoon nog bij u verblijft. U geeft aan dat dit inderdaad het geval is. Dit is verrassend, het lijkt hierdoor dat u niet geschrokken bent van de boodschap die u heeft gekregen. U geeft aan zeker geschrokken te zijn en u vraagt of woCom samen met u het gesprek met uw zoon wil voeren, om hem te vertellen dat hij moet vertrekken. Hier wordt niet mee ingestemd. 
        
      
      
      
        
          Juridische procedure 
        
        
          Omdat u zich niet aan de gemaakte afspraken heeft gehouden en u niet vrijwillig de huur wilt beëindigen, zal woCom juridische procedure starten. Wij vinden het zeer spijtig dat het zo ver moet komen.”
      
      
      
        […]  
      
      
    
    
      2.8.
      Op 30 augustus 2024 ontvangt woCom een brief van de gemachtigde van [gedaagde] met het voorstel om in overleg te treden om tot een oplossing te komen. 
      
    
    
      2.9.
      Op 18 september 2024 vindt op het (wijk)kantoor van woCom in [plaats] een gesprek plaats tussen woCom, [gedaagde] en de gemachtigden. 
      
    
    
      2.10.
      WoCom heeft in een brief van 20 september 2024 aan [gedaagde] en aan haar gemachtigde samengevat wat er tijdens het gesprek op 18 september 2024 tussen partijen is besproken. In deze brief is onder meer het volgende opgenomen: 
      
      
        […]
      
      
      
        “Korte weergave van hetgeen besproken is
      
      
      
        
          Uw standpunt
        
        
          U heeft uw verhaal kunnen doen. U geeft aan dat u uw zoon weer in huis heeft genomen omdat hij ziek was. U vond dat u hem moest helpen. U heeft verzuimd om dat te melden bij woCom. U erkent dat u dat wel had moeten doen. U vind dat uw zoon niet is geholpen door hulpverlenende instanties. Ze hebben alleen maar aangebeld, maar verder niets. De maatschappij zou meer moeten doen voor uw zoon. U vindt dat de gemaakte afspraken over het buiten houden van uw zoon niet tot in de eeuwigheid kunnen duren. U wijst erop dat woCom ( [B] ) destijds mondeling heeft aangegeven dat de afspraken jaarlijks geëvalueerd zouden worden. U vraagt zich af wat het probleem is. Uw advocaat wijst erop dat uw zoon thans geen overlast veroorzaakt. 
        
      
      
      
        
          Standpunt van woCom
        
        
          
            [B] brengt in herinnering hoe ernstig de situatie op het vorige woonadres was, en dat u uit uw woning gevlucht was. De afspraak om uw zoon niet meer toe te laten in de nieuwe woning was bittere noodzaak, niet alleen voor u, maar ook voor hem. U zou weer veilig kunnen wonen, en uw zoon zou in (moeten) zien dat hij hulp moet accepteren. Aan uw zoon is vervolgens ook hulp aangeboden, maar uw zoon aanvaardt deze hulp niet. Uw zoon heeft geen hulpvraag. Zolang hij niet door professionele hulpverlening wordt geholpen, zal hij niet veranderen. Dan zullen de problemen van voren af aan beginnen op het nieuwe adres. Door uw zoon weer in huis te nemen, frustreert u in feite dat uw zoon hulp krijgt. Daarom is strikte nakoming van de afspraken echt noodzakelijk, zowel voor u als voor uw zoon. Indien in de toekomst blijkt, dat uw zoon – door het accepteren van hulp – (aantoonbaar) vooruitgang heeft geboekt, dan is woCom zeker bereid om de afspraken te evalueren, waarbij op enig moment weer voorzichtige stappen gemaakt zouden kunnen worden, zoals op bezoek komen. Van inwoning kan echter geen sprake zijn. Uw zoon is volwassen en moet een eigen leven opbouwen. 
        
      
      
      
        
          Gemaakte afspraken
        
        
          U erkent uiteindelijk dat de afspraken weer strikt nagekomen moeten worden. U zegt toe er alles aan te zullen doen om die afspraken weer na te komen. U vraagt wel om enig geduld, omdat uw zoon nu weer in de woning verblijft en u hem zelf niet zomaar weer buiten krijgt. Uw advocaat zegt toe op zeer korte termijn (binnen enkele dagen) een brief te zullen sturen aan uw zoon, met daarin de boodschap dat hij uw woning uiterlijk op 1 oktober 2024 zal moeten verlaten. Waarbij hij er onder andere op gewezen wordt, dat hij u in grote problemen brengt door bij u te verblijven. Voor het geval uw zoon geen gevolg heeft aan voornoemde sommatie c.q. stevige boodschap, dan zullen rechtsmaatregelen in gang worden gezet met als doel uw zoon uit uw woning te doen vertrekken en vertrokken te houden. Uw advocaat geeft aan dat daarvoor een andere advocaat aangezocht dient te worden (die hierin gespecialiseerd is en hiervoor een toevoeging kan aanvragen), en zegt toe dat hij vooruitlopend op 1 oktober 2024 alvast een geschikte advocaat zal zoeken en benaderen. U verklaart achter deze rechtsmaatregelen te staan (zouden die nodig zijn) en dat u ook naar de rechtbank toe zal gaan, onder andere om een toelichting aan de rechter te geven. 
        
      
      
      
        
          WoCom zal van deze te ondernemen stappen op de hoogte worden gehouden, zo is uitdrukkelijk met u en uw advocaat afgesproken. WoCom zegt toe deze stappen voorlopig af te wachten, maar behoudt zich wel uitdrukkelijk het recht voor om alsnog rechtsmaatregelen tegen u te nemen, indien woCom niet de overtuiging heeft dat voldoende (oprechte) stappen worden gezet om de afspraken weer na te komen.”  
      
      
    
    
      2.11.
      De gemachtigde van [gedaagde] heeft de zoon van [gedaagde] op 23 september 2024 aangeschreven. In deze brief is (onder meer) het volgende opgenomen: 
      
      
        “Op 18 september jl. hebben wij een overleg gehad met Wocom en de advocaat van Wocom. 
      
      
      
        
          Kort en zakelijk komt het erop neer dat uw moeder voor het blok is gezet. Of ze laat u in de woning verblijven waarbij Wocom de zaak dan aan de rechter zal voorleggen, waarbij ze het risico loopt zelf uit de woning gezet te worden of ze krijgt nog één kans om zich aan de afspraken te houden door u de toegang tot de woning te ontzeggen. 
        
      
      
      
        
          Hopelijk begrijpt u dat uw moeder ervoor gekozen heeft dat ze laatste kans die haar geboden wordt met beide handen wil aangrijpen. Ze kan het zich simpelweg niet veroorloven om een dak boven haar hoofd te verliezen.
        
      
      
      
        
          Dat betekent dan ook dat u de woning zult moeten verlaten, omdat wanneer u dat niet doet Wocom alsnog naar de rechter zal stappen met als doel om uw moeder uit de woning te kunnen zetten. 
        
      
      
      
        
          Gezien het voorgaande ziet uw moeder zich, middels dit schrijven, dan ook formeel genoodzaakt u de toegang tot haar woning, inclusief aanhorigheden en bij de woning behorende erven te ontzeggen. 
        
      
      
      
        
          U krijgt tot 1 oktober aanstaande de mogelijkheid om de woning onder afgifte van de sleutels van zowel de woning als de gemeenschappelijke ruimten vrijwillig te verlaten.”
      
      
      
        […] 
      
      
    
    
      2.12.
      Op 3 oktober 2024 stuurt de gemachtigde van [gedaagde] een e-mail aan de gemachtigde van woCom met (onder andere) de volgende inhoud:  
      
      
        […]
      
      
      
        “Cliënte deelde mij mede dat haar zoon de woning onder overlegging van de sleutels inmiddels heeft verlaten. 
      
      
      
        
          Cliënte zal zich vanaf nu houden aan de gemaakte afspraken.” 
        
      
      
      
        […]
      
      
    
    
      2.13.
      Op 20 januari 2025 stuurt woCom – naar aanleiding van een huisbezoek op 15 januari 2025 – een brief aan [gedaagde] met (onder meer) de volgende inhoud: 
      
      
        “Beste mevrouw [gedaagde] ,
      
      
      
        
          Vorige week stond ik bij u aan de deur, samen met mijn collega [C] . Wij vroegen of wij bij u binnen mochten komen. Dat wilde u niet, u wilde dat wij daar een afspraak voor zouden maken. 
        
      
      
      
        
          Gevraagd of uw zoon bij u was
        
        
          Toen wij u vroegen of uw zoon bij u was, gaf u aan dat u dat niet wist. U was net wakker, had alleen nog een kop koffie gedronken en had nog niet het hele huis gecontroleerd om te weten of er iemand zou zijn. Toen wij met u aan de voordeur stonden hoorde wij leven bij u in de woning, daarop gaven wij aan dat uw zoon bij u thuis was. U ontkende dit niet. 
        
      
      
      
        
          Een afspraak op kantoor
        
        
          U vroeg of het mogelijk was om een afspraak op kantoor in te plannen. Ik heb u toegezegd dat ik u zou bellen voor een afspraak. Na intern overleg heb ik besloten dat ik u niet ga uitnodigen voor een gesprek. De gesprekken die al zijn geweest, hebben er niet voor gezorgd dat er ook echt verandering is gekomen.
        
      
      
      
        
          Wij vragen u om zich aan de gemaakte afspraken te houden
        
        
          Steeds opnieuw vragen wij u om zich aan de gemaakte afspraken te houden, de afspraken zoals die in uw huurcontract zijn opgenomen. Helaas stellen wij opnieuw vast dat u zich niet aan de afspraken heeft kunnen houden. Ook niet nadat er afspraken gemaakt zijn met onze en uw advocaat. 
        
      
      
      
        
          De zaak gaat opnieuw naar onze advocaat
        
        
          Omdat u zich nog steeds niet aan de gemaakte afspraken houdt, zullen wij de zaak opnieuw bij de advocaat neerleggen. Hij zal de juridische procedure opstarten.”
      
      
      
        […]
      
      
    
    
      2.14.
      De gemachtigde van [gedaagde] stuurt op 29 januari 2025 een brief met (onder meer) de volgende inhoud naar de zoon van [gedaagde] :
      
      
        “Geachte heer [naam zoon] ,
      
      
      
        
          Zoals u inmiddels bekend heeft uw moeder mevrouw [gedaagde] , wonende [adres] te [postcode] [plaats] zicht tot mij gewend in verband met de problemen die ze met Wocom heeft als gevolg van uw doen en handelen. 
        
      
      
      
        
          Op 23 september jl. heb ik u in dat kader de als bijlage bijgevoegde brief toegezonden. 
        
      
      
      
        
          Kennelijk is het verzoek van uw moeder aan dovemans oren gericht. 
        
      
      
      
        
          Na mijn brief bent voor enkele weken in detentie gegaan waarbij u ook de sleutel van de woning aan uw moeder heeft gegeven.
        
      
      
      
        
          De eerste dag nadat u detentie bent gekomen zijnde 16 november 2024 bent u zo begreep ik weer terug de woning van uw moeder gegaan en u heeft u misbruik van haar goedheid gemaakt door zich wederom de toegang tot de woning te verschaffen. 
        
      
      
      
        
          Dit terwijl u wist dat uw moeder daardoor in de problemen zou komen met Wocom, hetgeen nu ook het geval is. 
        
      
      
      
        
          Voor uw moeder is de maat nu echt vol!
        
      
      
      
        
          Hierbij sommeer ik u om de woning onder afgifte van de sleutel uiterlijk op maandag 3 februari aanstaande te verlaten en niet meer terug te keren naar de woning. 
        
      
      
      
        
          Uw moeder ontzegt u hierbij de toegang tot haar woning, inclusief eventuele aanhorigheden en bij de woning behorende erven.”
      
      
      
        […] 
      
      
    
    
      2.15.
      Op 8 mei 2025 heeft de politie en proces-verbaal opgemaakt van een verhoor van een getuige, [D] , waarin (onder meer) het volgende is opgenomen:
      
      
        […] 
      
      
      
        
          “De getuige verklaarde:
        
      
      
      
        
          “Op donderdag 1 mei 2025, omstreeks 7.55 uur, zat ik achter de computer. Toen zag ik [naam zoon] met zijn fiets aan de hand, hij liep de fiets naar de [straat] , zijn fiets heeft twee fietstassen. Vervolgens kan hij weer terug en zette hij zijn fiets weg. Hij stond toen ter hoogte van de [adres] , ik zag dat hij twee stenen vasthield. Ik zag dat hij vervolgens dat hij met zijn rechterhand een steen in de richting van nummer [adres] gooide. Ik zag dat hij zeker 5 a 6 keer de stenen naar nummer [adres] gooide. Ik hoorde overduidelijk dat de stenen tegen de ruiten aankwamen, dit herkende ik al het stevig kloppen op de raam. Ik zag toen dat er glas naar beneden kwam. Ik denk dat hij schrok, vervolgens probeerde hij weg te komen en daarbij viel hij in de bosjes. Hij nam de stenen mee en ruimde deze op en vervolgens verdween hij.””
        
      
      
      
        […]
      
      
    
    
      2.16.
      Op 8 mei 2025 heeft woCom de zoon een toegangsverbod opgelegd van het woongebouw. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      WoCom vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met nevenvorderingen. 
      
    
    
      3.2.
      WoCom legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] schiet ernstig en structureel in haar verplichtingen als huurder tekort. Na herhaaldelijke ernstige overlast op het vorige woonadres, veroorzaakt door de zoon van [gedaagde] , heeft woCom [gedaagde] een nieuwe woning aangeboden onder strikte voorwaarden. [gedaagde] heeft deze voorwaarden geaccepteerd, maar blijft haar zoon toegang verlenen tot de woning. Ook heeft zij de verplichting geschonden om melding te maken bij de politie wanneer haar zoon zich toegang tot het wooncomplex verschaft. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens woCom de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] erkent dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en meer specifiek de afspraken uit het aanhangsel. [gedaagde] voert als verweer dat die tekortkomingen in de nakoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Volgens [gedaagde] verblijft haar zoon inmiddels niet meer in het gehuurde en bovendien was de achterliggende gedachte bij het opstellen van de gedragsaanwijzing dat de zoon van [gedaagde] niet opnieuw voor overlast zou zorgdragen. WoCom heeft in haar dagvaarding niet gesteld en het is ook niet gebleken dat de zoon van [gedaagde] gedurende de periode dat hij weer bij zijn moeder was overlast heeft veroorzaakt. Daarnaast vraagt [gedaagde] zich af of de gedragsaanwijzing niet in strijd is met het recht van [gedaagde] op family life krachtens artikel 8 EVRM. Haar zoon is nagenoeg de enige familie die ze in Nederland heeft en feitelijk komt de gedragsaanwijzing erop neer dat [gedaagde] haar zoon niet bij haar thuis mag ontvangen. Tot slot voert [gedaagde] aan dat haar zoon misbruik maakt van haar goedheid. Hij vertelt haar zielige verhalen, bijvoorbeeld dat hij ziek is, waardoor [gedaagde] het niet over haar moederhart kan verkrijgen om haar zoon weg te sturen en de politie te bellen. Uiteindelijk heeft [gedaagde] echter wel het heft in handen genomen door haar zoon uit de woning te laten verwijderen. 
      
    
    
      3.4.
      Bij een belangenafweging moet volgens [gedaagde] haar belang prevaleren boven het belang van woCom. Bij verlies van de woning zal zij in beginsel aangewezen zijn op maatschappelijke nachtopvang in de gemeente [plaats] . Wanneer ontbinding en ontruiming uitgesproken wordt, dan kan [gedaagde] gedurende drie jaar geen aanspraak maken op een woning bij de dertien gekoppelde woningcorporaties in de regio Zuidoost-Brabant in verband met plaatsing op de zogenaamde Kansen- en Sanctielijst. In de praktijk zal het nog veel langer zijn, omdat [gedaagde] de afgelopen jaren niet ingeschreven stond als woningzoekende. De particuliere markt is vanwege het inkomen van [gedaagde] geen optie. Zij is en blijft aangewezen op een sociale huurwoning. Volgens [gedaagde] is sprake van een disbalans. De sanctionering middels een ontbinding en ontruiming is in deze zaak disproportioneel.
      
    
    
      3.5.
      Volgens [gedaagde] kan hetgeen haar wordt verweten ook op een minder ingrijpende manier dan door middel van een ontbinding en ontruiming worden bereikt, namelijk middels woonbegeleiding of begeleiding van maatschappelijk werk en in het uiterste geval door middel van een voorwaardelijke ontbinding. [gedaagde] verzoekt de kantonrechter daarom om geen ontruiming uit te spreken, maar om haar een termijn van zes maanden dan wel een andere termijn te gunnen om alsnog aan te tonen dat zij zich al dan niet onder woonbegeleiding aan de gedragsaanwijzing zal houden dan wel om de huurovereenkomst voorwaardelijk te ontbinden. 
      
    
    
      3.6.
      Indien de kantonrechter wel ontbinding en ontruiming uitspreekt dan verzoekt [gedaagde] om haar een termijn te gunnen zodat [gedaagde] vervangende woonruimte kan regelen en dakloosheid wordt voorkomen, alles onder de voorwaarde dat [gedaagde] zich aan de gedragsaanwijzingen zal houden.
      
    
    
      3.7.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De kantonrechter wijst de vorderingen van woCom toe. Hieronder wordt toegelicht waarom. 
      
      
        
          De vordering van woCom tot ontbinding en ontruiming wordt toegewezen
        
      
      
    
    
      4.2.
      Het uitgangspunt is dat [gedaagde] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat [gedaagde] zich moet houden aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, het aanhangsel, de algemene voorwaarden en de wet. Als [gedaagde] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding (en de daaraan gekoppelde ontruiming van het gehuurde) gerechtvaardigd is, zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Beoordeeld moet worden of de tekortkoming, gelet op alle omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden.
      
    
    
      4.3.
      Volgens woCom is sprake van een tekortkoming. [gedaagde] is haar verplichtingen uit het aanhangsel bij de huurovereenkomst niet nagekomen. Zij heeft haar zoon meerdere malen toegang verleend tot haar woning, terwijl dit op grond van het aanhangsel bij de huurovereenkomst niet mocht. Dit wordt ook door [gedaagde] erkend. 
      
    
    
      4.4.
      Het verweer van [gedaagde] dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt, omdat haar zoon niet in de woning verblijft en hij geen overlast veroorzaakt slaagt niet. Ook na de dagvaarding is gebleken dat haar zoon nog altijd overlast veroorzaakt in de buurt. In mei 2025 heeft hij de ruiten van de woning van [gedaagde] ingegooid. [gedaagde] heeft dit niet betwist. Bovendien verblijft haar zoon weer in de woning. De wijkagent heeft tijdens de mondelinge behandeling onbestreden verklaard dat hij de zoon van [gedaagde] de afgelopen periode tot twee keer toe uit de woning van [gedaagde] heeft verwijderd, voor de laatste keer op 4 september 2025. 
      
    
    
      4.5.
      Volgens de kantonrechter heeft woCom voldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] de afspraken uit het aanhangsel bij de huurovereenkomst structureel niet nakomt. Zij heeft haar zoon sinds het aangaan van de overeenkomst meerdere malen toegang tot haar woning verleend en in de woning laten verblijven, terwijl zij wist dat dit niet mocht. Zij heeft de politie daarvan niet in kennis gesteld. Nadat woCom haar – na constatering van de overtreding op 18 april 2024 – heeft bericht dat zij voornemens was om een procedure tot ontbinding en ontruiming te starten als [gedaagde] de woning niet vrijwillig wil verlaten, heeft op verzoek van de gemachtigde van [gedaagde] op 18 september 2024 een gesprek tussen woCom, [gedaagde] en de gemachtigden plaatsgevonden. Naar aanleiding van dit gesprek heeft woCom [gedaagde] opnieuw een laatste kans gegeven. Desondanks heeft [gedaagde] haar zoon wederom toegang verleend tot de woning. Zelfs na datum van de dagvaarding laat [gedaagde] haar zoon in de woning toe, respectievelijk verblijven. Onder deze omstandigheden is niet aannemelijk dat [gedaagde] zich voor de toekomst wel aan de overeengekomen verplichtingen zal houden en haar zoon de toegang tot de woning zal ontzeggen. [gedaagde] heeft voldoende kansen gehad. Dit betekent dat de vorderingen van woCom in beginsel kunnen worden toegewezen. 
      
    
    
      4.6.
      Op grond van artikel 8 EVRM heeft eenieder recht op respect voor zijn privéleven, zijn familie- en gezinsleven, zijn woning en zijn correspondentie. Artikel 8 EVRM richt zich blijkens de tekst van het artikel in de eerste plaats tot de lidstaten. De Hoge Raad heeft echter overwogen dat artikel 8 EVRM ook werking tussen burgers onderling kan hebben (HR 9 januari 1987, ECLI:NL:HR:1987:AG5500). Waar moet worden aangenomen dat artikel 8 EVRM ook werking heeft tussen burgers onderling, en een inbreuk op dit recht in beginsel een onrechtmatige daad oplevert, moet worden vastgesteld dat, in aansluiting op artikel 8 lid 2 EVRM, uit geschreven of ongeschreven recht een rechtvaardigingsgrond voor een inbreuk op dat recht kan voortvloeien. De vraag of zich een rechtvaardigingsgrond voordoet, kan slechts worden beantwoord door een afweging, in het licht van de omstandigheden van het geval en de eventueel toepasselijke wettelijke bepalingen, van de ernst van de inbreuk tegen het belang dat met de inbreuk wordt gediend. Zo moeten in dit geval tegen elkaar worden afgewogen de ernst van de inbreuk op het recht op ‘family life’ van [gedaagde] door de afspraak tussen woCom en [gedaagde] dat [gedaagde] haar zoon geen toegang tot haar woning mag geven tegen het belang dat met die afspraak wordt gediend.
      
    
    
      4.7.
      In de eerste plaats geldt de eis dat woCom met het stellen van de voorwaarde dat [gedaagde] haar zoon geen toegang mocht geven een legitiem doel dient na te streven. Voorts dient de maatregel proportioneel te zijn: er dient een redelijke verhouding te bestaan tussen het beoogde doel van de maatregel en de inbreuk op het recht aan de zijde van [gedaagde] . Daarnaast moet er zijn voldaan aan de subsidiariteitseis: er dient geen andere, minder ingrijpende manier te bestaan om het doel te bereiken.
      
    
    
      4.8.
      WoCom heeft [gedaagde] met de laatste kansovereenkomst – ondanks de overlast die haar zoon heeft veroorzaakt bij de vorige huurwoning – nog een kans willen geven op een woning. De voorwaarde dat zij haar zoon geen toegang mocht verlenen tot de woning is opgenomen in de huurovereenkomst, omdat haar zoon bij haar vorige woning voor veel overlast zorgde voor de omwonenden, maar ook voor [gedaagde] zelf. [gedaagde] was zelfs uit de woning vertrokken om de rust te bewaren tussen haarzelf en [gedaagde] . WoCom heeft de verplichting om haar huurders een rustig en veilig woongenot te verschaffen. Dat moet worden aangemerkt als een legitiem doel. De voorwaarde is door woCom gesteld, omdat volgens woCom de kans groot was dat de zoon van [gedaagde] in de nieuwe woning opnieuw voor overlast zou zorgen, mede omdat hij alle professionele hulpverlening heeft afgeslagen. De afspraken in de overeenkomst zijn mede opgenomen om te bewerkstelligen dat de zoon van [gedaagde] deze hulp krijgt. WoCom verbiedt [gedaagde] niet om haar zoon te zien, dit mag alleen niet in de woning van [gedaagde] . Haar zoon is volwassen en moet op eigen benen gaan staan. Bovendien heeft woCom aangegeven dat zij bereid is om deze afspraken te herzien, zodra voldoende duidelijk is dat het beter gaat met haar zoon. 
      
    
    
      4.9.
      Al het vorenstaande in aanmerking nemende is de slotsom dat de afspraak in huurovereenkomst in het belang van woCom is. Teneinde overlast voor de overige huurders te voorkomen, is de voorwaarde in de laatste kansovereenkomst opgenomen. Het belang van woCom om haar huurders een rustig en veilig woongenot te verschaffen, dient zwaarder te wegen dan aan het belang c.q. het recht van [gedaagde] om haar zoon in de woning toe te laten. Er bestaat – in dit geval – een redelijke verhouding tussen het beoogde (legitieme) doel van de afspraken tussen woCom en [gedaagde] en de inbreuk op het recht aan de zijde van [gedaagde] . [gedaagde] mag haar zoon nog wel zien, maar niet in de woning van [gedaagde] , ter bescherming van onder andere de andere huurders. Tevens is voldoende aannemelijk dat er geen andere, voor [gedaagde] minder ingrijpende manier is om dat doel te dienen. De getroffen maatregel is niet onrechtmatig jegens [gedaagde] . 
      
      
        
          Belangenafweging
        
      
      
    
    
      4.10.
      WoCom heeft er belang bij om een rustig en veilig woongenot aan haar huurders te verschaffen. Het gedrag van de zoon van [gedaagde] veroorzaakt veel onrust in de wijk en de buurtbewoners hebben al aangegeven dat zij het zelf gaan oplossen. WoCom vindt dat onwenselijk en wil daarom handhavend kunnen optreden. Er wonen ouderen in het appartementencomplex en het complex is gelegen nabij een school en een kinderopvang. Er is al een melding gedaan dat de zoon van [gedaagde] een kind achterna is gegaan. Dit laatste is door [gedaagde] betwist. De kantonrechter oordeelt dat het belang van woCom om te voorkomen dat de situatie met de zoon van [gedaagde] net als op het vorige adres (weer) escaleert en om de rust in de wijk te herstellen, zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] bij het behoud van de woning. Hierbij weegt de kantonrechter mee dat [gedaagde] meerdere kansen van woCom heeft gehad en dat zij al deze kansen niet heeft benut. [gedaagde] heeft haar zoon ondanks de vele meerdere waarschuwingen – toch steeds opnieuw toegang tot de woning gegeven, respectievelijk in de woning laten verblijven. 
      
    
    
      4.11.
      Al het vorenstaande in aanmerking nemende zal de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst worden toegewezen. [gedaagde] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. Dit is een redelijke termijn om aan de veroordeling te voldoen. Voor een langere ontruimingstermijn bestaat geen aanleiding.
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.12.
      Het vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Deze beslissing wordt als volgt gemotiveerd. Het belang van woCom om de woning te kunnen ontruimen, weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] om in de woning te kunnen blijven wonen. [gedaagde] houdt zich, alle waarschuwingen ten spijt, stelselmatig niet aan afspraken die zij met woCom heeft gemaakt en laat haar zoon telkenmale tot de woning toe. Hierdoor wordt ernstige overlast voor de omwonenden veroorzaakt. De zoon van [gedaagde] heeft onder andere de ruiten van [gedaagde] ingegooid, een kind achternagezeten en meerdere buren ernstig bedreigd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft woCom toegelicht dat de woning van [gedaagde] in de onmiddellijke nabijheid van een basisschool, kinderopvang, wijkhuis en een consultatiebureau is gelegen. Tijdens de mondelinge behandeling hebben woCom en de aanwezige wijkagent onweersproken gesteld dat omwonenden zich ernstig bedreigd voelen door het onberekenbare en soms gewelddadige gedrag van de zoon van [gedaagde] , dat er dientengevolge momenteel zeer veel onrust is in de buurt en er een aanmerkelijke kans bestaat dat als de huidige situatie voortduurt, omwonenden het recht in eigen hand nemen. Dat wil woCom voorkomen. 
      
      
        
          Geen oneerlijke bepalingen
        
      
      
    
    
      4.13.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er oneerlijke bepalingen zijn die aan toewijzing van de eis in de weg staan, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      4.14.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De proceskosten van woCom worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                790,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] in [plaats] ,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van woCom zijn, en de sleutels af te geven aan woCom,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 790,45, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. van den Berk en in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2025.
      
    
  
  
     Artikel 7:213 BW. 
  
  
     Artikel 6:265 BW.
  
  
     HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.
  
  
     Zie hiertoe ook: rechtbank Oost-Brabant van 3 juli 2023, ECLI:NL:RBOBR:2023:3203.