ECLI:NL:RBAMS:2025:2955, Rechtbank Amsterdam, 11-04-2025, 24/1554
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-04-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ niet woning. Verzorgingstehuis. Restwaarde. De door eiseres ingebrachte verkopen zijn niet voldoende vergelijkbaar met het object nu het archetype anders is. De rechtbank is tevens van oordeel dat de door eiseres gehanteerde berekening van de restwaarde niet juist is. Een wezenlijk en daarnaast wettelijk vastgelegd onderdeel van de berekening van deze restwaarde is op haar beurt de functionele correctie.  Dit onderdeel kan en mag niet buiten beschouwing worden gelaten. De rechtbank ziet in de stukken van eiseres enkel dat zij de functionele correctie betwist, zonder zelf in haar taxatieverslag te laten zien hoe zij bij het door haar voorgestelde percentage van 5% voor de restwaarde is gekomen. Het feit dat eiseres voor de door haar overlegde vergelijkingsobjecten over onvoldoende gegevens beschikt om een functionele correctie toe te passen komt voor rekening en risico van eiseres en betekent niet dat zij dit zomaar buiten beschouwing mag laten. Eiseres heeft de door haar voorgestelde waarde op deze wijze

RECHTBANK AMSTERDAM
    Bestuursrecht
    
    
      zaaknummer: AMS 24/1554
    
    
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 april 2025 in de zaak tussen
    
  
  
    Stichting [eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
    (gemachtigde: D. van der Locht)
    
    
      en 
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Aalsmeer, de heffingsambtenaar. 
    
  
  
    Inleiding 
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de vaststelling van de WOZ-waarde van haar niet-woning door de heffingsambtenaar. 
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 25 februari 2023 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Aalsmeer (hierna: het object) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 2.641.000,-. Tegelijk met deze beschikking heeft verweerder eiseres op grond van voornoemde WOZ-waarde voor het belastingjaar 2023 een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) eigenaar niet-woning opgelegd van € 6.367,45,-.
      
    
    
      1.2.
      Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 17 januari 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      Eiseres heeft hiertegen beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. 
      
    
    
      1.4.
      De zaak is behandeld op de zitting van 28 februari 2025. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde mr. H. Vloet en [naam 1] , taxateur. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [heffingsambtenaar] , vergezeld door taxateur [naam 2] . 
      
    
  
  
    Feiten en omstandigheden 
    
    2. Het object betreft een verzorging/verpleeghuis uit 1996 met een oppervlakte van 3.090 m² en een perceelgrootte van 2.646 m². Eiseres is eigenaar van het object.
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde vastgesteld op € 2.641.000,-. Eiseres bepleit een waarde van € 2.160.000,-, nu in een taxatierapport van Phydias B.V. van 9 februari 2025 de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum door taxateurs [naam 1] en [naam 3] is bepaald op € 2.160.000,-. Daarnaast is in geschil of de vastgestelde waarde in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden in de zin van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet. De heffingsambtenaar vindt dat daarvan geen sprake is. Eiseres is het daar niet mee eens.
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank 
    
    4. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres. 
    
    5. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit heeft. 
    
    
      
        Toetsingskader 
      
    
    
    6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan een onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van het derde lid van dit artikel wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
    
    7. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dient te worden gesteld. De rechtbank volgt partijen daarin.
    
    8. De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar/gebruiker in economisch opzicht heeft. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de eigenaar/gebruiker niet alleen als verkoper zou opereren maar ook als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan. Bij toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de waarde van een opstal gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, veroudering bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. De restwaarde is het percentage van de volledige vervangingswaarde van het object dat overblijft als de verwachte levensduur is verstreken. 
    
    9. Omdat eiseres de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, dienen de beroepsgronden van eiseres en wat zij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd in de overwegingen te worden betrokken. Indien de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
    10. Op de zitting is duidelijk geworden dat twee onderwerpen partijen verdeeld houdt. Namelijk de berekening en vaststelling van de restwaarde en dan met name het wel of niet toepassen van de functionele correctie. En of de vastgestelde waarde in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden in de zin van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet. Voor de overige beroepsgronden kan eiseres zich vinden in de door de heffingsambtenaar overlegde onderbouwing. Deze beroepsgronden zal de rechtbank dan ook niet meer behandelen. 
    
    
      
        Taxatiewijzer  
      
    
    
    11. De heffingsambtenaar heeft bij het bepalen van de restwaarde van het object gebruik gemaakt van kengetallen uit de 'Taxatiewijzer en kengetallen, Deel 9, Verzorging' met waardepeildatum 1 januari 2022. De taxatiewijzer is in opdracht van de VNG tot stand gekomen in de Taxatietechnische kerngroep. Dat de taxateur van eiseres niet zelf heeft bijgedragen aan deze taxatiewijzer, wil nog niet zeggen dat de taxatiewijzer niet bruikbaar is. De heffingsambtenaar van de gemeente Aalsmeer heeft ook niet bijgedragen aan het opstellen van deze taxatiewijzer. De taxatiewijzer geeft een objectieve lijn (opgesteld door onafhankelijke deskundigen in het vakgebied) hoe om te gaan met bepaalde objecten, die naar het oordeel van de rechtbank in onderhavige procedure gewoon mag worden toegepast. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze taxatiewijzer niet als uitgangspunt mag worden gebruikt.
    
    
      
        Restwaarde
      
    
    
    12. De heffingsambtenaar heeft een restwaarde van 24,86% gehanteerd. Hij heeft hiervoor de minimale en maximale restwaarde voor de ruwbouw, afbouw en installaties uit de taxatiewijzer tot uitgangspunt genomen en daarvan steeds het gemiddelde genomen. Het gemiddelde van deze drie uitkomsten is 24,86%. Dit valt ruim binnen de bandbreedte van 35% wat volgens de taxatiewijzer voor dit soort objecten staat. De heffingsambtenaar wijkt dus ten voordele van eiseres af van  de taxatiewijzer. 
    
    
      12.1.
      Ter verdere onderbouwing van de door hem voorgestelde WOZ-waarde heeft de heffingsambtenaar een verkoop aangedragen: [adres 2] . De rechtbank ziet dat dit een soortgelijk object is, namelijk een verzorgingshuis, met een tweetal bouwjaren 1983 en 1994. Een deel van dit object is dus iets ouder en valt daardoor in een net iets andere categorie van de taxatiewijzer. De rechtbank ziet dat de heffingsambtenaar de bij de juiste categorie behorende kengetallen heeft gebruikt. De restwaarde van dit gebouw ligt met 27,72% iets hoger dan het object van eiseres. Dit is logisch verklaarbaar, nu voor deze verkoop een langere levensduur en levensrestduur staat dan voor het object van eiseres.  Namelijk 65/30 jaar en 65/41 jaar tegenover  55/29 jaar. 
      
      
    
    
      12.2.
      Eiseres stelt op haar buurt een restwaarde voor van 5% voor alle onderdelen van het object. Zij gaat er vanuit dat de opbrengst van het pand (heel) laag is (5%), waardoor het het meest efficiënt is om het pand helemaal ‘op’ te gebruiken. Ter onderbouwing van haar eigen waarde, heeft zij acht objecten aangedragen (een mix van GGZ-instellingen, Jeugdzorg, en zelfstandige woningen met begeleiding). Bij deze woningen heeft zij de functionele veroudering niet berekend, nu zij deze niet weet van deze objecten.  
      
    
    
      12.3.
      Eiseres betwist wat betreft het gebruik van de voorgestelde verkoop enkel de door de heffingsambtenaar gebruikte functionele correctie. Dit nu zij naar eigen zeggen geen inzicht heeft in welke factoren aan deze berekening hebben bijgedragen. Voor het overige is zij het eens met gebruik van deze verkoop als onderbouwing van de WOZ-waarde omdat het een vergelijkbaar object is. 
      
      
        13. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar zijn restwaarde voldoende heeft onderbouwd en aannemelijk heeft gemaakt met de berekening op grond van de taxatiewijzer en de verkoop van genoemd vergelijkbare object. Eiseres daarentegen hanteert een restwaarde van 5% zonder inzicht te geven in hoe zij op dit percentage is gekomen. Bovendien zijn de door eiseres ingebrachte acht verkopen niet voldoende vergelijkbaar met onderhavig object. Allereerst komt het archetype niet overeen: GGZ-instelling/Jeugdzorginstellingen en begeleid wonen versus een verzorgingstehuis voor ouderen, daarnaast hebben deze verkopen een andere of soms zelfs nieuwe functie. 
      
      
    
    
      13.1.
      De rechtbank is tevens van oordeel dat de door eiseres gehanteerde berekening niet juist is. De restwaarde is een onderdeel van de berekening van de WOZ waarde van dit soort objecten. Een wezenlijk en daarnaast wettelijk vastgelegd onderdeel van de berekening van deze restwaarde is op haar beurt de functionele correctie. Dit onderdeel kan en mag niet buiten beschouwing worden gelaten. De rechtbank ziet in de stukken van eiseres enkel dat zij de functionele correctie betwist, zonder zelf in haar taxatieverslag te laten zien hoe zij dan bij het door haar voorgestelde percentage van 5% voor de restwaarde is gekomen. Het feit dat eiseres voor de door haar overlegde vergelijkingsobjecten over onvoldoende gegevens beschikt om een functionele correctie toe te passen komt voor rekening en risico van eiseres en betekent niet dat zij dit zomaar buiten beschouwing mag laten. Eiseres heeft de door haar voorgestelde waarde op deze wijze niet aannemelijk gemaakt. 
      
      
        
          Dienstbaarheid woningdeel 
        
      
      
      14. Eiseres stelt zich ten slotte op het standpunt dat het object [adres 1] als woning gezien dient te worden. Zij verwijst in dit kader naar het arrest van de Hoge Raad van 20 mei 2022 en stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden in de zin van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet. Uit het door haar overlegde onderzoeksrapport van Phydias blijkt volgens eiseres dat meer dan 70% van de waarde van het object kan worden toebedeeld aan ruimten die geschikt zijn om in te wonen, danwel volledig dienend zijn aan woondoeleinden. De mate van medegebruik van die gedeelten door anderen dan bewoners, zoals het verzorgend, verplegend en overig personeel van de zorginstelling, is daarbij niet van belang.
      
      15. De heffingsambtenaar heeft op zijn beurt toegelicht dat de slaapkamers en de gezamenlijke woonkamers behoren tot het woningdeel. Deze zijn immers naar aard en inrichting bestemd en geschikt om enigszins duurzaam voor menselijke bewoning te dienen, waarbij de woonfunctie overheersend is ten opzichte van andere functies. De overige delen van het woonzorgcentrum (waaronder bijvoorbeeld de gangen, linnenkamer, zusterpost en instellingskeuken) voldoen niet aan dit criterium. Het feitelijke gebruik van de laatstgenoemde ruimten is hierbij volgens de heffingsambtenaar doorslaggevend. De heffingsambtenaar verwijst daarbij ook naar het arrest van de Hoge Raad van 20 mei 2022. 
      
      16. De rechtbank stelt voorop dat de Hoge Raad in dit arrest heeft bepaald dat een deel van een onroerende zaak dat naar aard en inrichting bestemd en geschikt is om enigszins duurzaam voor menselijke bewoning te dienen en waarbij de woonfunctie overheersend is ten opzichte van andere functies, dient tot woning als bedoeld in artikel 220a, lid 2, Gemeentewet, ongeacht of dat deel feitelijk duurzaam wordt bewoond. De rechtbank is van oordeel dat de wasruimte, de bezem- en linnenkasten, opslagruimtes en magazijnen naar aard en inrichting op zichzelf niet bestemd en geschikt zijn om enigszins duurzaam voor menselijke bewoning te dienen. Deze ruimtes zijn dan ook geen delen die ‘dienen tot woning’ als bedoeld in artikel 220a, lid 2 (eerste zinsdeel), Gemeentewet.
      
    
    
      16.1.
      Vervolgens moet worden beoordeeld of de door eiseres aangehaalde ruimtes volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden als bedoeld in artikel 220a, lid 2 (tweede zinsdeel), Gemeentewet. Het begrip ‘volledig’ dienstbaar wil in dit geval zeggen dat deze delen niet meer dan incidenteel gebruikt worden voor andere doeleinden dan woondoeleinden. Daarvoor is beslissend of en in hoeverre deze delen feitelijk worden gebruikt ten behoeven van de delen die wel tot woning dienen.
      
    
    
      16.2.
      Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat de gangen in dit object meer dan incidenteel gebruikt worden in het verband met het verlenen van zorg door het verzorgend en verplegend personeel en dat van die ruimten niet kan worden gezegd dat zij dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Dezelfde overweging gaat op voor de linnenkamer, zusterpost, instellingskeuken en alle andere faciliteiten van het zorg verlenend personeel. 
      
    
    
      16.3.
      Eiseres heeft ter onderbouwing van de door haar gebruikte berekening ook verwezen naar het arrest van het Gerechtshof Den Haag van 16 oktober 2024. De rechtbank is van oordeel dat die zaak niet vergelijkbaar is met onderhavige zaak omdat het object daar een logeerhuis betrof voor opvang van ouders en familie van kinderen die in een ziekenhuis verbleven.  Uit die zaak komt naar voren dat de bewoners in het logeerhuis zelf verantwoordelijk zijn voor de huishoudelijke taken (koken, wassen, schoonmaken van de eigen kamer). Daartoe kunnen bewoners gebruik maken van woonkamers, keukens, wasruimte, bezemkasten, opslagruimtes en magazijnen die benodigdheden bevatten om het huiselijk verblijf en de woonbehoeftes van de bewoners te ondersteunen. Dit is wezenlijk anders in onderhavige situatie, waar ouderen wonen in een verzorging/verpleeghuis en juist niet meer in staat zijn om zelf zorg te dragen voor dergelijke taken. Deze mensen hebben (voortdurend of veelvuldig) zorg en begeleiding nodig. De ruimtes die hier in geschil zijn, worden dan ook meer dan incidenteel en soms volledig gebruikt door het verzorgend en verplegend personeel en is niet volledig dienend aan woondoeleinden.  
      
    
    
      16.4.
      De rechtbank volgt verweerder dan ook in zijn berekening van de woondelen. Dit betekent in dit geval dat minder dan 70% van het object kan worden toegerekend aan delen die tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, zodat de onroerende zaak niet in hoofdzaak tot woning dient als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet. De beroepsgrond slaagt niet. Dit betekent dat de heffingsambtenaar terecht het tarief voor een niet-woning heeft gebruikt bij het bepalen van de onroerendzaakbelasting eigenaar.
      
      
        17. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt de WOZ-waarde van het object met € 2.641.000,- niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgronden slagen niet.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A.W. Jansen, rechter, in aanwezigheid van mr. F. van der Maas, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 april 2025. 
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.  
    
    
  
  
     De waarde op grond van de Wet Waardering onroerende zaken.
  
  
     Onderdeel hiervan zijn de VNG, de Waarderingskamer, de gemeente Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, ALC Vastgoed, Acadis, Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (BghU), Gemeentelijk Belastingkantoor Twente (GBTwente) en taxatiebedrijven Exxellence Belastingen, Invast Hotels, Ortec Finance, Van Ameyde Waarderingen, RS Real Estate Solutions, Thorbecke en Wiberg Taxaties. 
  
  
     Zie het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, r.o. 2.4.2 – 2.4.3. 
  
  
     Zie ook nogmaals rechtsoverweging 6 en artikel 17, derde lid Wet WOZ. 
  
  
     ECLI:NL:HR:2022:720. 
  
  
     ECLI:NL:HR:2022:770.
  
  
     Zie: HR 6 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1326.
  
  
     ECLI:NL:GHDHA:2024:2011.