ECLI:NL:RBNHO:2025:13143, Rechtbank Noord-Holland, 17-07-2025, 11421059 \ CV EXPL  24-3190
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-07-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: De verhuurder van een sociale huurwoning wil de huurovereenkomst ontbinden wegens tekortkomingen van de huurder. De kantonrechter wijst de vordering toe. De belangenafweging, waaronder die van een minderjarig kind, pakt in het nadeel van huurder uit.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zaanstad
    
    
    
      Zaaknummer: 11421059 \ CV EXPL  24-3190 TB
    
    
    
      
        Vonnis van 17 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting
      
        STICHTING ZAANDAMS VOLKSHUISVESTING, 
      te Zaandam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: ZVH,
      gemachtigde: mr. A. Ekkel,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      te [plaats 1] ,
      gemachtigde: mr. S.J. van der Aart,2. [gedaagde 2], 
      zonder bekende woon- of verblijfplaats in Nederland en daarbuiten,
      niet verschenen,3. [gedaagde 3], 
      te [plaats 2] ,
      procederend in persoon,
      gedaagde partijen,
      hierna ieder afzonderlijk te noemen: [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] .
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      De verhuurder van een sociale huurwoning wil de huurovereenkomst ontbinden wegens tekortkomingen van de huurder. De kantonrechter wijst de vordering toe. De belangenafweging, waaronder die van een minderjarig kind, pakt in het nadeel van huurder uit.  
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 11 september 2024 met producties
      - het mondelinge antwoord van [gedaagde 3] van 12 december 2024
      - de conclusie van antwoord van [gedaagde 1] van 6 februari 2025 met producties
      - het tussenvonnis van 20 februari 2025
      - de aanvullende productie 18 juni 2025
      - de mondelinge behandeling van 19 juni 2025. ZVH en de gemachtigde en [gedaagde 1] en de gemachtigde zijn op de zitting verschenen. [gedaagde 3] is niet verschenen. De griffier heeft van de mondelinge behandeling aantekeningen gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      ZVH is een toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde 1] huurt sinds januari 2010 van ZVH de woning aan het [adres] in [plaats 1] (hierna: de woning of het gehuurde). De huurprijs bedraagt op dit moment € 714,22 (exclusief servicekosten). Op de huurovereenkomst is van toepassing het Huurreglement Woonruimte ZVH mei 2008 (hierna: het Huurreglement).
      
    
    
      2.3.
      
        In de huurovereenkomst staat onder meer opgenomen: 
        
          “8.2.
        
        
          Het is de huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder niet toegestaan het gehuurde voor een deel of in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven (…).”
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        In het Huurreglement zijn in artikel 9 onder andere de volgende verplichtingen van de huurder opgenomen:
        
          “Lid 4. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan bij overeenkomst gegeven bestelling te gebruiken.
        
        
          Lid 5. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er voortdurend zijn hoofdverblijf hebben.
        
        
          (…)
        
        
          Lid 7. Huurder zal zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder het gehuurde niet onderverhuren of in gebruik geven aan derden. Voor het onderverhuren of in gebruik geven van een gedeelte van het gehuurde zal die stemming door verhuurder worden gegeven, mits de huurder zelf het gehuurde als hoofdverblijf heeft en geen sprake is van overbewoning waardoor verhuurder schade zou kunnen lijden of (geluids)overslag kan ontstaan.”
        
      
      
    
    
      2.5.
      Op 17 april 2022 heeft ZVH een anonieme melding ontvangen van woonfraude. In deze melding staat dat niet [gedaagde 1] maar [gedaagde 2] al heel lang tegen betaling van een x bedrag in de woning woont en zijn zoon daar opvangt.
      
    
    
      2.6.
      
        Op 16 december 2022 heeft ten kantore van ZVH een gesprek plaatsgevonden met [gedaagde 1] als huurder en [gedaagde 2] als huisbewaarder, waarin de voorwaarden voor een huisbewaringsovereenkomst zijn besproken voor de periode van 20 december 2022 tot en met 19 december 2023. In de huisbewaringsovereenkomst is onder meer opgenomen:
        
          “- Huurder blijft verantwoordelijk voor de huurbetalingen en blijft de huur doorbetalen, dit betekent dat de huurder geen huur mag doorberekenen aan de huisbewaarder;
        
      
      
        - Huurder is ervoor verantwoordelijk dat de woning goed bewoond wordt door de huisbewaarder; eventuele schade die ontstaat tijdens de huisbewaring zal door ZVH verhaald worden op de huurder;
      
      
        (…)
      
      
        - Na afloop van de periode zal de huurder zelf de woning moeten gaan bewonen of de huur van de woning opzeggen. Bijlage bij deze huisbewaringsovereenkomst is het door huurder ondertekende pro-forma huuropzeggingsformulier. Deze huuropzegging treedt in werking indien huurder niet terugkeert in de woning of wanneer niet voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden in deze overeenkomst.
      
      
        - Uiterlijk op 19 december 2023 dient huurder zich persoonlijk te melden aan de balie van ZVH. (…) Indien huurder niet terugkeert in de woning, zal ZVH conform de ondertekende pro-forma huuropzegging de huurovereenkomst beëindigen. (…)
      
      
        - ZVH stelt nadrukkelijk dat wanneer de huisbewaring afloopt na bovengenoemde periode de huisbewaarder geen aanspraak op huurbescherming kan maken en ZVH daarvoor niet aansprakelijk kan stellen, huisbewaarder kan geen enkele aanspraak op de woning maken, ook niet als de huurder niet terugkeert;
      
      
        (…)”.
      
      
    
    
      2.7.
      Op 22 december 2023 heeft [gedaagde 1] zich gemeld bij de balie van ZVH en medegedeeld dat hij is terug gekeerd naar de woning.
      
    
    
      2.8.
      Op 12 juni 2024 hebben medewerkers van ZVH de woning bezocht en zij hebben [gedaagde 2] in de woning aangetroffen. [gedaagde 1] was niet aanwezig. Van dit huisbezoek heeft ZVH een gespreksverslag gemaakt. Kort samengevat is in het gespreksverslag opgenomen dat [gedaagde 2] heeft verklaard dat hij in de woning woont en dat [gedaagde 1] ook in de woning woont. [gedaagde 2] betaalt zo’n € 750,00 per maand aan [gedaagde 1] . [gedaagde 2] heeft verder verklaard dat [naam] ( [gedaagde 1] ) veel in Spanje is en dat als hij in de woning is, hij op de bank slaapt. In de woning verblijft nog iemand waar [gedaagde 2] niet veel over wil zeggen. Deze persoon betaalt [gedaagde 2] €180,00 per maand. 
      
    
    
      2.9.
      
        Op 2 juli 2024 hebben medewerkers van ZVH een gesprek gevoerd met [gedaagde 1] op het kantoor van ZVH. Van dit gesprek is door ZVH een gespreksverslag opgemaakt waarin onder andere is opgenomen:
        
          “- U geeft aan dat dat [gedaagde 2] heeft aangegeven in de woning te wonen, de gehele woning en de slaapkamer naast de woonkamer in gebruik te hebben. Dat klopt.
        
      
      
        - U geeft aan dat de andere slaapkamer in gebruik is bij de heer [gedaagde 3] . Dat kan maar die man ken ik niet. 
      
      
        - U geeft aan het vreemd te vinden dat wanneer ik daar woon er dan een man bij mij woont die ik niet ken. Ik had een contract met [gedaagde 2] (Note: meneer doelt op de huisbewaringsovereenkomst.) en hij kon de huur niet meer betalen aan mij en daarom heeft hij die andere man in de woning genomen om bij te dragen.
      
      
        (…)
      
      
        - U vraagt hoe vaak ik in Nederland en de woning ben. Ik kom soms naar de woning.
      
      
        - Het klopt dat ik dan op de bank in de woonkamer slaap.
      
      
        (…) 
      
      
        - Ik vind het ook geen onderhuur want ze betalen niet meer en [gedaagde 2] mocht blijven wonen omdat hij niets anders had. 
      
      
        (…)”.
      
      
    
    
      2.10.
      Op 3 juli 2024 heeft ZVH [gedaagde 2] en [gedaagde 3] gesommeerd de woning te verlaten, omdat zij daar zonder recht of titel verblijven. 
      
    
    
      2.11.
      Bij e-mail van 10 juli 2024 heeft [gedaagde 1] afwijzend gereageerd en uitleg gegeven van de situatie in de woning. 
      
    
    
      2.12.
      Op 25 juli 2024 heeft ZVH aan [gedaagde 1] een brief gestuurd waarin zij [gedaagde 1] nog een laatste kans geeft om de huurovereenkomst op te zeggen. [gedaagde 1] heeft hierop bij brief van 31 juli 2024 gereageerd dat hij niet tot opzegging van de huurovereenkomst zal overgaan.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      ZVH vordert - samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst tussen ZVH en [gedaagde 1] en ontruiming van het perceel [adres] in [plaats 1] door [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] , op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte daarvan, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] in de kosten van de ontruiming en in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde 1] voert verweer. Kort samengevat voert hij aan dat geen sprake is van een tekortkoming die de ontbinding van zijn huurovereenkomst op dit moment rechtvaardigt.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde 3] voert geen verweer tegen de ontbinding en de ontruiming, maar is het niet eens met de proceskosten. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Vonnis op tegenspraak
      
    
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde 2] is juist opgeroepen maar niet verschenen, zodat tegen hem verstek wordt verleend.
      
    
    
      4.2.
      Omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 3] wel in de procedure zijn verschenen, zal tussen partijen één vonnis worden gewezen, dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.
      
      
        
          De vordering tegen [gedaagde 1]
        
      
      
    
    
      4.3.
      Het gaat in deze zaak om de vraag of sprake is van een tekortkoming van [gedaagde 1] die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. ZVH baseert de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op de volgende tekortkomingen: het onderverhuren van de woning dan wel in gebruik geven aan derden en het niet hebben van hoofdverblijf in de woning. Dit is in strijd met de verplichtingen in de huurovereenkomst en het Huurreglement (zie 2.3. en 2.4). Daarnaast heeft [gedaagde 1] zich niet als goed huurder gedragen, aldus ZVH. In dat geval mag ZVH de huurovereenkomst in beginsel ontbinden.
      
      
        
          Tekortkoming [gedaagde 1]
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde 1] heeft erkend dat hij tijdens de huisbewaringsperiode huur heeft ontvangen van [gedaagde 2] en dat [gedaagde 2] na afloop van de huisbewaringsovereenkomst in het gehuurde is blijven wonen. Ook staat vast dat [gedaagde 2] een kamer heeft onderverhuurd aan [gedaagde 3] , na afloop van de huisbewaringsperiode. [gedaagde 1] stelt echter dat hij niet wist dat hij tijdens de huisbewaringsperiode geen huur mocht vragen. Omdat [gedaagde 2] na afloop van de huisbewaringsperiode ziek was en geen andere woonruimte had mocht hij van [gedaagde 1] in het gehuurde blijven. [gedaagde 1] heeft toen geen huur gevraagd aan [gedaagde 2] . Daarnaast voert [gedaagde 1] aan dat hij [gedaagde 3] niet kende en niet wist dat [gedaagde 2] een kamer verhuurde aan [gedaagde 3] . Verder stelt [gedaagde 1] dat, hoewel hij geregeld in het buitenland verbleef en in die periode mogelijk weinig toezicht heeft gehouden op zijn woning, hij zijn hoofdverblijf altijd in het gehuurde heeft gehad en heeft gehouden. De momenten dat hij naar het buitenland ging verbleef hij bij zijn vrouw en dochter, maar hij woont daar niet. Van een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt is dan ook geen sprake, aldus [gedaagde 1] .
      
    
    
      4.5.
      Op grond van het voorgaande stelt de kantonrechter vast dat [gedaagde 1] heeft gehandeld in strijd met artikel 9 lid 7 Huurreglement en artikel 8.2 van de huurovereenkomst door het gehuurde in gebruik te geven aan derden zonder de benodigde toestemming daartoe, in elk geval na afloop van de huisbewaringsperiode. Daarnaast heeft [gedaagde 1] gehandeld in strijd met de bepalingen uit de huisbewaringsovereenkomst door tijdens de huisbewaringsperiode huur te ontvangen van de huisbewaarder. Voorafgaand aan de huisbewaringsperiode is aannemelijk dat [gedaagde 1] het gehuurde ook aan een derde in gebruik heeft gegeven, zo blijkt uit de melding woonfraude in april 2022. Weliswaar gaat het om een anonieme melding, maar de inhoud daarvan is heel concreet en het gaat om dezelfde persoon die tijdens de huisbewaringsperiode en daarna in het gehuurde is blijven wonen, te weten [gedaagde 2] . Tot slot blijkt uit deze melding dat [gedaagde 2] aan [gedaagde 1] een bedrag betaalde voor het gebruik van het gehuurde. Dat deed [gedaagde 2] ook na afloop van de huisbewaringsperiode, zo blijkt uit de verklaring van [gedaagde 2] van 12 juni 2024. Dit maakt dat sprake is geweest van verboden onderverhuur. 
      
      
        
          Hoofdverblijf
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        De kantonrechter volgt niet dat [gedaagde 1] altijd hoofdverblijf heeft gehad en gehouden in het gehuurde. Volgens zijn eigen verklaring verbleef hij met grote regelmaat in het buitenland bij zijn vrouw en dochter in Spanje of bij zijn ex-vrouw (of broer) in de Dominicaanse Republiek. [gedaagde 1] beschikt over een Spaanse bankrekening waarop hij de huur van [gedaagde 2] ontving. Niet valt in te zien waarom [gedaagde 1] een Spaanse bankrekening nodig heeft om de huur te ontvangen, als hij hoofdverblijf in Nederland heeft. 
        De omstandigheid dat [gedaagde 1] , als hij in Nederland is, op de bank in de woning slaapt, duidt er naar het oordeel van de kantonrechter juist op dat het ging om een tijdelijk verblijf. Dat [gedaagde 1] op de bank slaapt omdat hij dan minder last van zijn rug heeft in plaats van in een bed, is niet onderbouwd en acht de kantonrechter ongeloofwaardig. Het feit dat [gedaagde 2] gedurende langere tijd in de woning heeft verbleven, en dat die op zijn beurt een kamer heeft onderverhuurd is evenzeer een aanwijzing dat geen sprake was/is van hoofdverblijf. Gelet op de bevindingen van ZVH bij het huisbezoek in juni 2024 kan [gedaagde 1] niet volhouden dat het slechts ging om de periode van de huisbewaring.
      
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter komt tot de conclusie dat [gedaagde 1] ook op dit punt is tekortgeschoten in de nakoming van op hem rustende verbintenissen uit de huurrelatie. Bovenstaande tekortkomingen zijn niet meer ongedaan te maken.
      
      
        
          Ontbinding?
        
      
      
    
    
      4.8.
      Vervolgens is de vraag of de tekortkomingen rechtvaardigen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en – in het verlengde daarvan – dat [gedaagde 1] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning, zoals door ZVH is gevorderd. In beginsel kan iedere tekortkoming in de nakoming grond opleveren voor ontbinding van een gesloten huurovereenkomst. Op de huurder rusten de stelplicht en de bewijslast van de uitzondering op het uitgangspunt dat de tekortkoming, gezien de bijzondere aard of de geringe betekenis daarvan, de ontbinding met haar gevolgen niet kan rechtvaardigen. Bij beantwoording van de vraag of ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn en kan niet op voorhand aan één gezichtspunt een beslissende rol worden toegekend. Bij een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst weegt de rechter het gewicht van de tekortkoming in verhouding tot de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete (woon) belang van de huurder bij het voortduren van de overeenkomst.
      
    
    
      4.9.
      Voorop staat dat de tekortkomingen van [gedaagde 1] ernstig zijn, te meer omdat het hier gaat om een sociale huurwoning. Het belang van ZVH om weer over de huurwoning te kunnen beschikken in verband met haar verplichting te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen onder haar doelgroep, financieel minder draagkrachtigen, is evident. Daarmee wordt een gewichtig belang van publieke aard gediend, waarmee het niet zelf bewonen van de woning op gespannen voet staat. Om die reden zijn de bepalingen over hoofdverblijf en het verbod op onderhuur in de algemene voorwaarden opgenomen. Daar staat tegenover het belang van [gedaagde 1] om over de woning te blijven beschikken. In de gegeven omstandigheden vindt de kantonrechter dat dit belang echter moet wijken voor het belang van ZVH.
      
    
    
      4.10.
      De verweren van [gedaagde 1] dat hij niet op de hoogte was van het niet mogen innen van huur bij een huisbewaring en dat [gedaagde 2] enkel nog in de woning verbleef vanwege ziekte doen onvoldoende af aan de ernst van deze tekortkoming van [gedaagde 1] . Immers, in de huisbewaringsovereenkomst is het verbod van huurinning expliciet opgenomen. Tevens is duidelijk overeengekomen dat de huisbewaring slechts voor een bepaalde periode was toegestaan, hetgeen tot uiting komt in het feit dat [gedaagde 1] zich persoonlijk moest melden na afloop van de duur van één jaar. [gedaagde 1] heeft er desondanks voor gekozen om de onderverhuur/gebruik van de woning door anderen daarna te laten voortduren. Het gestelde niet-weten van de onderverhuur door [gedaagde 2] van een kamer aan [gedaagde 3] (waarover hierna meer) kan [gedaagde 1] evenmin helpen. Uit de wet volgt namelijk dat [gedaagde 1] aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die zich met zijn goedvinden in het gehuurde bevinden. 
      
    
    
      4.11.
      De kantonrechter vindt dat [gedaagde 1] onvoldoende heeft aangetoond dat de tekortkomingen gezien hun bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigen. Bij dit oordeel weegt de kantonrechter mee dat, zoals ZVH onbestreden heeft toegelicht, [gedaagde 1] tegenstrijdige en inconsistente verklaringen heeft afgelegd met betrekking tot het verblijf van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] in het gehuurde, maar ook over zijn eigen verblijf. De verklaring dat [gedaagde 1] niet op de hoogte was van de onderverhuur van [gedaagde 2] aan [gedaagde 3] en dat hij [gedaagde 3] niet kent en nooit gezien heeft is niet te rijmen met zijn stelling dat hij hoofdverblijf in het gehuurde heeft en dagelijks op de bank sliep. Daarnaast heeft [gedaagde 1] op 2 juli 2024 tegen ZVH gezegd dat [gedaagde 2] de huur niet meer aan [gedaagde 1] kon betalen en dat hij daarom een andere man in de woning heeft genomen om bij te dragen. Dit impliceert dat [gedaagde 1] wel wist van de onderverhuur. De ingebrachte verklaringen van [gedaagde 2] zijn verder niet consistent over de duur van het verblijf van [gedaagde 3] . Volgens de eerste verklaring van [gedaagde 2] van 12 juni 2025 betaalde [gedaagde 3] € 180,00 per maand voor de kamer en blijkt uit bankafschriften dat die zijn opgelopen tot een bedrag van € 1.145,00. Dit impliceert een veel langer verblijf dan de latere verklaring voorafgaand aan de zitting dat [gedaagde 3] maar één week in de woning verbleef. 
      
      
        
          Belangafweging minderjarige dochter
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagde 1] voert verder nog aan dat ontbinding niet gerechtvaardigd is omdat zijn minderjarige dochter inmiddels bij hem woont. Uit artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind volgt dat bij de gevorderde ontruiming het belang van het minderjarige kind van [gedaagde 1] een eerste overweging vormen. Dat betekent echter niet dat de ontruiming niet kan worden toegewezen. Ook de ouders van minderjarige kinderen zijn in principe verantwoordelijk voor tekortkomingen die tot ontruiming kunnen leiden. In dit geval zal de kantonrechter de ontruiming toewijzen. [gedaagde 1] heeft namelijk zijn stelling dat zijn minderjarige dochter in het gehuurde woont onvoldoende onderbouwd. [gedaagde 1] heeft enkel een tweetal foto’s overgelegd van een slaapkamer waarop twee paar meisjesschoenen en een step staan en waarop een bed met een roze dekbedovertrek te zien is, maar dit toont niet direct aan dat zij daar ook daadwerkelijk woont. Ook op de overige door [gedaagde 1] overgelegde foto’s zijn geen aanwijzingen te zien dat zijn minderjarige dochter woont in het gehuurde. Het had op de weg van [gedaagde 1] gelegen om bewijsstukken te overleggen die het daadwerkelijk verblijf van zijn dochter ondersteunen en dat heeft hij niet gedaan. Daarnaast weegt de kantonrechter mee dat [gedaagde 1] onvoldoende omstandigheden heeft gesteld die zodanig klemmend zijn, dat het woonbelang van [gedaagde 1] en zijn minderjarige dochter om in het gehuurde te blijven, zwaarder wegen dan het belang van ZVH bij ontbinding. Dit geldt te meer omdat de minderjarige dochter van [gedaagde 1] tot haar twaalfde levensjaar niet in Nederland woonachtig was, maar eerst tot haar elfde jaar in de Dominicaanse Republiek en vervolgens tot haar twaalfde jaar in Spanje. Onvoldoende is gebleken dat het nu niet anders kan. De kantonrechter is daarom van oordeel dat de belangen van ZVH zwaarder wegen dan die van [gedaagde 1] . 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.13.
      De conclusie is dat de kantonrechter de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal toewijzen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na betekenis van dit vonnis.
      
      
        
          De vordering tegen [gedaagde 3]
        
      
      
    
    
      4.14.
      ZVH vordert ontruiming van het gehuurde tegen [gedaagde 3] . Uit het mondeling antwoord van [gedaagde 3] blijkt dat hij de vordering niet betwist omdat hij niet meer in de woning woont. Uit de door [gedaagde 1] overgelegde e-mail van de [gemeente] blijkt dat het adres van [gedaagde 3] inmiddels is gewijzigd. De kantonrechter maakt hieruit op dat [gedaagde 3] niet meer in het gehuurde woont en zal daarom de vordering tot ontruiming afwijzen. 
      
    
    
      4.15.
      
        [gedaagde 3] is het niet eens met de vordering om hem in de proceskosten te veroordelen, maar de kantonrechter volgt [gedaagde 3] hier niet in. De kantonrechter zal [gedaagde 3] veroordelen in de kosten van deze procedure omdat uit de e-mail van de [gemeente] blijkt dat het adres van [gedaagde 3] pas per 22 oktober 2024 is gewijzigd. De dagvaarding is op 11 september 2024 aan [gedaagde 3] uitgebracht en in het mondeling antwoord stelt hij weliswaar dat hij allang niet meer in de woning woont, maar een concrete datum van zijn vertrek uit de woning ontbreekt. Daarom kan niet worden vastgesteld per wanneer [gedaagde 3] de woning heeft verlaten en is ZVH terecht overgegaan tot dagvaarding. Daarom zal [gedaagde 3] wel in de proceskosten worden veroordeeld zoals hierna vermeld onder ‘proceskosten’. 
      
      
        
          De vordering tegen [gedaagde 2] 
        
      
      
    
    
      4.16.
      ZVH vordert ontruiming van de woning tegen [gedaagde 2] en veroordeling in de proceskosten. [gedaagde 2] is niet verschenen in de procedure en [gedaagde 1] en [gedaagde 3] hebben geen verweer gevoerd tegen deze vordering. De vordering wordt toegewezen omdat deze de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt. De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na betekenis van dit vonnis.
      
      
        
          Afwijzing dwangsom
        
      
      
    
    
      4.17.
      ZVH stelt belang te hebben bij het vorderen van een dwangsom op de ontruiming omdat een ontruimingsronde door politie en gemeente slechts eenmaal per veertien dagen plaatsvindt, zodat zij mogelijk na betekening nog veertien dagen moet wachten alvorens tot executie kan worden overgegaan. Voor toewijzing van de gevorderde dwangsom ziet de kantonrechter echter onvoldoende grond, nu ZVH de veroordeling tot ontruiming zelf ten uitvoer kan doen leggen en een vertraging van enkele weken, zoals door ZVH geschetst, in de gegeven omstandigheden niet onoverkomelijk moet worden geacht en ook de aanzienlijke kosten van een gedwongen ontruiming als de door ZVH gewenste stok achter de deur kunnen dienen.
      
      
        
          Afwijzing kosten ontruiming
        
      
      
    
    
      4.18.
      De gevorderde kosten van een gedwongen ontruiming worden afgewezen, nu deze kosten nog niet zijn gemaakt en niet zeker is dat deze kosten gemaakt gaan worden.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.19.
      
        [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van ZVH worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                562,32
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                130,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.202,32
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de tussen ZVH en [gedaagde 1] gesloten huurovereenkomst,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om het perceel aan het [adres] te [plaats 1] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin bevindende personen en zaken – voor zover deze laatste niet het eigendom van ZVH zijn – en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van ZVH te stellen,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.202,32, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens en in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2025.
      
    
  
  
     Artikel 140 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).
  
  
     Artikel 6:265 lid 1 BW.
  
  
     Op grond van artikel 150 Rv.
  
  
     Zie onder meer Hoge Raad 28 september 2018. ECLI:NL:HR:2018:1810.
  
  
     Dit betekent dat aan de veroordeling ook uitvoering moet worden gegeven als hoger beroep wordt ingesteld.