ECLI:NL:RBNHO:2025:14379, Rechtbank Noord-Holland, 01-12-2025, 11906861 \ VV EXPL  25-148
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, 7:231 lid 2 BW.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 11906861 \ VV EXPL  25-148
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 1 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        BREDERODE WONEN, 
      te Haarlem,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Brederode Wonen,
      gemachtigde: mr. L.E. Cuijpers,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats 1],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      gemachtigde: mr. V.J.M.H.Y. van Haaster.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding van 20 oktober 2025, met 5 producties,- de akte overlegging producties van Brederode Wonen van 12 november 2025, met producties 6 tot en met 10; - de mondelinge behandeling van 17 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt; - de pleitnota van Brederode Wonen; - de pleitnota van [gedaagde].
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 17 februari 2014 van Brederode Wonen een woning gelegen aan het adres [adres 1] te ([postcode]) [plaats 1] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van € 636,31 per maand. Er is sprake van sociale huur. Op de overeenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard.
      
    
    
      2.2.
      Op 5 augustus 2025 is door de politie een handelshoeveelheid harddrugs in de woning aangetroffen. |
    
    
      2.3.
      
        De burgemeester van de gemeente [gemeente] heeft bij besluit van 4 september 2025 onder verwijzing naar artikel 13b van de Opiumwet een last onder bestuursdwang opgelegd en de hiervoor genoemde woning voor een periode van drie maanden gesloten, met ingang van 8 september 2025. In het besluit staat: “(…) Naar aanleiding van een onderzoek op de [adres 2] in [plaats 2] is de politie op 5 augustus naar uw woning aan de [adres 1] in [plaats 1] gegaan. Op het adres is [plaats 2] waren namelijk restanten aangetroffen van cocaïne. De officier van justitie heeft vervolgens besloten om uw woning in [plaats 1] te betreden. In de woning heeft de politie volgens de bestuurlijke rapportage de volgende goederen in beslag genomen: 
        
          •	2.73 gram cocaïne in 2x gevulde snowseals in een jas in de gang
        
        
          •	700 gram witte substantie uit een keukenkastje
        
        
          •	15 gram cocaïne vanaf de bank
        
        
          •	5.68 cocaïne in boterhamzakjes in de nektas van de verdachte 
        
        
          •	17 gram henneptoppen vanuit het wandmeubel
        
        
          •	1.5 gram hasj in een gripzakje vanuit het wandmeubel
        
        
          •	1.3 gram cocaïne in een envelopje die op de grond lag 
        
      
      
      
        
          Daarnaast zijn ook de volgende goederen aangetroffen:
        
        
          •	De verpakking van een weegschaal
        
        
          •	Een vacummeermachine 
        
        
          •	Een groot aantal witte envelopjes
        
        
          •	Geldbedrag van € 1870,-
        
        
          •	Twee telefoons 
        
        
          •	Diverse luxegoederen
        
        
          •	Administratie 
        
      
      
      
        
          Uit onderzoek van de Forensisch Opsporing blijkt dat er ongeveer 18 gram cocaïne is aangetroffen. Verder bleken er henneptoppen en hasj aanwezig te zijn. Ook bleek de 700 gram aan witte substantie Inositol te betreffen. Dit kan gebruikt worden om cocaïne mee te versnijden. De uiteindelijke hoeveelheden die door de Forensische Opsporing zijn vastgesteld zijn als volgt: 
        
        
          •	8.89 gram hennep;
        
        
          •	0.59 gram hashish;
        
        
          •	18.03 gram cocaïne
        
        
          •	464.9 gram creatine (versnijdingsmiddel)
        
      
      
      
        
          Uit de rapportage blijkt ook dat de woning vaak wordt bezocht door personen die binnen kwamen en enkele minuten later weer naar buiten kwamen. Dit gebeurde op wisselende tijdstippen waaronder tijdens de nachtelijke uren.
          
          (…)
          
          De hoeveelheid cocaïne in combinatie met de overige attributen duiden erop dat er vanuit de woning is gehandeld in drugs. De weegschaal, de enveloppen, het versnijdingsmiddel en de som aan contant geld duiden er ook op dat de woning werd gebruikt om cocaïne te versnijden en te verkopen. Daarnaast blijkt uit het buurtonderzoek dat er meermaals personen zij gezien die de woning kort bezoeken en daarna vertrekken. Daaruit blijkt dat de woning kennelijk bekend staat als pand waar drugs te koop is.
        
        
          U bent tijdens de doorzoeking van de woning in de woning aangetroffen en aangehouden. Daarmee is het duidelijk dat u bekend bent met de aangetroffen goederen. U staat als enige ingeschreven op het adres.
        
      
      
      
        
          Door de aangetroffen goederen en de resultaten van het buurtonderzoek ben ik van mening dat de woning bekend is als drugspand. Het is noodzakelijk om die bekendheid te beëindigen. De openbare orde en veiligheid in de buurt van de woning dient hersteld te worden. (…)”
        
      
      
    
    
      2.4.
      Bij brief van 8 september 2025 heeft Brederode Wonen de tussen partijen gesloten huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] is in bezwaar gegaan tegen het voornoemde besluit van de burgemeester. Verder heeft [gedaagde] de bestuursrechtelijke voorzieningenrechter om een voorlopige voorziening verzocht strekkende tot schorsing van het bestreden besluit. 
      
    
    
      2.6.
      Bij uitspraak van 21 oktober 2025 heeft de voorzieningenrechter het verzoek van [gedaagde] toegewezen en het besluit van de burgemeester van 4 september 2025 wegens onvoldoende motivering geschorst tot de bekendmaking van de beslissing op bezwaar. Naar aanleiding hiervan heeft de burgemeester [gedaagde] de sleutel teruggegeven en heeft [gedaagde] het gehuurde weer betrokken. 
      
    
    
      2.7.
      Op 27 oktober 2025 is [gedaagde] door de politierechter strafrechtelijk veroordeeld voor het in het bezit hebben van cocaïne en voor de voorbereidende handelingen van drugshandel. [gedaagde] is veroordeeld tot een taakstraf van 150 uur subsidiair 75 dagen hechtenis waarvan een derde voorwaardelijk met een proeftijd van twee jaar. [gedaagde] heeft tegen het vonnis hoger beroep ingesteld.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Brederode Wonen vordert ontruiming van het gehuurde en een gebruiksvergoeding dan wel achterstallige en toekomstige huur voor de periode dat [gedaagde] het gehuurde (heeft) gebruikt en de proceskosten. 
      
    
    
      3.2.
      Brederode Wonen legt aan de vorderingen ten grondslag dat door de buitengerechtelijke ontbinding een einde is gekomen aan de huurovereenkomst, zodat [gedaagde] geen titel meer heeft om in het gehuurde te verblijven. Desondanks weigert [gedaagde] medewerking te verlenen aan de ontruiming van het gehuurde. Voor het geval de huurovereenkomst niet is ontbonden legt Brederode Wonen aan de vorderingen ten grondslag dat sprake is van ernstige wanprestatie die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en daarop vooruitlopend, de ontruiming van het gehuurde in kort geding. Brederode Wonen wijst in dit verband enerzijds op de sluiting van het gehuurde en anderzijds op de huurachterstand.
      
    
    
      3.3.
      
        
          [gedaagde] voert verweer. Hij stelt zich allereerst op het standpunt dat het spoedeisend belang ontbreekt. Hierbij licht hij toe dat de bestuursrechtelijke voorzieningenrechter het besluit van de burgemeester op 21 oktober 2025 heeft geschorst. Het gehuurde is hierna weer ter beschikking gesteld aan [gedaagde]. [gedaagde] meent verder dat geen sprake is (geweest) van handel in drugs. Zo waren de aangetroffen drugs en ponypacks voor eigen gebruik. 
        Voorts voert [gedaagde] aan dat de belangenafweging in zijn voordeel moet uitvallen. Zo hebben er in 11,5 jaar tijd geen andere incidenten voorgedaan en ook heeft [gedaagde] zijn toenmalige ‘vrienden’ vaarwel gezegd. [gedaagde] gebruikt verder geen drugs meer en hij heeft het gehuurde onlangs verbouwd. 
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Buitengerechtelijke ontbinding
      
    
    
    
      4.1.
      Brederode Wonen heeft haar vordering primair gegrond op de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW. Ingevolge dit artikel kan de verhuurder de huurovereenkomst door middel van een schriftelijke verklaring buitengerechtelijk ontbinden op (onder andere) de grond dat door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde op grond van artikel 13b van de Opiumwet (tijdelijk) wordt gesloten.
      
      
        
          Ontstaan van de buitengerechtelijke ontbindingsbevoegdheid
        
      
      
    
    
      4.2.
      Vast staat dat de woning als gevolg van het besluit van 4 september 2025 op grond van artikel 13b van de Opiumwet door de burgemeester per 8 september 2025 is gesloten. Gelet op deze sluiting was Brederode Wonen in beginsel bevoegd om de huurovereenkomst op 8 september 2025 buitengerechtelijk te ontbinden. Dat de bestuursrechtelijke voorzieningenrechter tot schorsing van het besluit is overgegaan tot de bekendmaking van de beslissing op bezwaar maakt dit niet anders, omdat voor buitengerechtelijke ontbinding  niet is vereist dat het besluit van de burgemeester onherroepelijk is. Dat sprake is van een misslag bij de besluitvorming waarbij moet worden aangenomen dat niet tot sluiting zou zijn overgaan indien van de juiste feiten en omstandigheden zou zijn uitgegaan is niet aannemelijk. Overigens gaat de bestuursrechtelijke voorzieningenrechter er van uit dat de burgemeester het motiveringsgebrek in bezwaar nog kan herstellen. 
      
      
        
          Ontbinding aanvaardbaar en proportioneel?
        
      
      
    
    
      4.3.
      Dat Brederode Wonen de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk kon ontbinden, neemt niet weg dat de kantonrechter moet toetsen of gebruikmaking van die bevoegdheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ook dient de kantonrechter de proportionaliteit te toetsen, door de vraag te beantwoorden of, gegeven de belangen van Brederode Wonen bij de buitengerechtelijke ontbinding en de gevorderde ontruiming, de belangen van [gedaagde] bij voortgezette bewoning niet onevenredig worden aangetast. Bij deze toets dient de rechter terughoudend te zijn. Bijzondere omstandigheden zijn vereist om ontruiming na buitengerechtelijke ontbinding te voorkomen. Het ligt op de weg van [gedaagde] om die aan te voeren.
    
    
      4.4.
      Brederode Wonen heeft gesteld dat zij een taak heeft op het gebied van de leefbaarheid in de buurt. De leefbaarheid in de buurt is in het geding als een woning wordt gesloten op basis van de Opiumwet. Dit is door [gedaagde] niet weersproken.
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] heeft betoogd dat in de woning aangetroffen middelen en de ponypacks uitsluitend voor eigen gebruik waren en dat de aangetroffen vacumeermachine voor zijn bedrijf is. De kantonrechter acht dit betoog, dat door Brederode Wonen is weersproken, gezien de bestuurlijke rapportage en de recentelijke strafrechtelijke veroordeling van [gedaagde] niet aannemelijk.   
      
    
    
      4.6.
      
        Vast staat dat er een hoeveelheid drugs in de woning is aangetroffen die de gebruikershoeveelheid ruimschoots overschrijdt en als een handelshoeveelheid kwalificeert. Het enkele aanwezig hebben van een handelshoeveelheid drugs in het gehuurde is een situatie die Brederode Wonen dient te bestrijden. Brederode Wonen heeft er belang bij om op te treden tegen drugs gerelateerde activiteiten vanuit aan haar huurder ter beschikking gestelde woonruimte. Brederode Wonen dient als een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet te waken voor de veiligheid en leefbaarheid in de woonwijken waarin zij woningen verhuurt. Het is daarbij een feit van algemene bekendheid dat drugs gerelateerde activiteiten overlast en onveiligheid in de woonomgeving kunnen opleveren en (andere vormen van) criminaliteit aantrekken die de leefbaarheid van de buurt in negatieve zin beïnvloeden. Of dat risico zich daadwerkelijk heeft gerealiseerd, is niet doorslaggevend. 
        Tegenover de belangen van Brederode Wonen staat het belang van [gedaagde]. Het is evident dat [gedaagde] een groot belang heeft bij het behoud van zijn woning, temeer hij daar al meer dan 11 jaar woont. Dat legt in de gegeven omstandigheden echter onvoldoende gewicht in de schaal om de belangenafweging in zijn voordeel te laten uitvallen. Ook de andere door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden, zoals verwoord ter zitting, brengen niet met zich dat Brederode Wonen niet tot ontbinding van de huurovereenkomst had mogen overgaan.
      
      
    
    
      4.7.
      Gelet op het voorgaande is gebruikmaking van Brederode Wonen van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Evenmin is sprake van disproportionaliteit.  
      
      
        
          Vordering tot ontruiming en spoedeisend belang
        
      
      
    
    
      4.8.
      De conclusie is dat het met voldoende mate van zekerheid aannemelijk is dat in een bodemprocedure de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in stand zal blijven. Dat betekent dat ervan uitgegaan moet worden dat [gedaagde] het gehuurde thans zonder recht of titel gebruikt. Brederode Wonen heeft er spoedeisend belang bij dat deze situatie zo snel mogelijk wordt beëindigd en dat zij de woning kan verhuren aan een ander. De door Brederode Wonen gevorderde ontruiming zal in deze procedure daarom worden toegewezen. De kantonrechter ziet wel aanleiding om een ruimere ontruimingstermijn van zes weken te hanteren, zoals vermeld in de beslissing.
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Brederode Wonen worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                119,40
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                932,40
              
              
                
                
              
            
          
        
      
      
        5.	De beslissing
      
      
      
        De kantonrechter
      
      
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen zes weken na betekening van dit vonnis de woning aan het adres [adres 1] te ([postcode]) [plaats 1] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Brederode Wonen zijn, en de sleutels af te geven aan Brederode Wonen,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Brederode Wonen te betalen een bedrag van € 313,80; 
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Brederode Wonen € 20,92 per dag vanaf 16 oktober 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 932,40, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Koenis en in het openbaar uitgesproken op 1 december 2025.
      
    
  
  
     Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte van 18 december 1995.
  
  
     Artikel 7:231 lid 2 BW.
  
  
     Artikel 7:231 lid 2 BW.
  
  
     Artikel 6:248 lid 2 BW en artikel 8 EVRM.