ECLI:NL:RBROT:2025:14246, Rechtbank Rotterdam, 03-10-2025, 11532351 CV EXPL 25-2608
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurovereenkomst woonruimte. Huurachterstand wordt erkend. Huurovereenkomst wordt ontbonden. Huurder heeft in afgelopen negentien maanden slechts drie keer de huur betaald. Eerdere toezegging om de lopende huur te betalen en de huurachterstand af te lossen niet nagekomen. Persoonlijke omstandigheden van huurder kunnen niet aan verhuurder worden tegengeworpen. Huurder heeft verder niet inzichtelijk gemaakt of zij de lopende huur kan betalen en daarnaast een begin kan maken met het aflossen van de huurachterstand. Incassokosten worden afgewezen in verband met een oneerlijk incassokostenbeding.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11532351 CV EXPL 25-2608
    
    
    
      datum uitspraak: 3 oktober 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Hef Wonen,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: GGN Mastering Credit B.V.,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: Hoogvliet Rotterdam,
      gedaagde,
      die zelf procedeert.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 29 januari 2025, met bijlagen;
        
        
          het antwoord (de e-mail van [gedaagde] van 12 maart 2025);
        
        
          de brief van Hef Wonen van 2 juni 2025, met één bijlage;
        
        
          de brief van Hef Wonen van 28 augustus 2025.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 9 september 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was namens de gemachtigde van Hef Wonen [naam] aanwezig. 
      
    
    
      1.3.
      
        [gedaagde] is niet op de zitting verschenen. Zij heeft kort voor de zitting de kantonrechter verzocht om de zitting uit te stellen in verband met haar medische situatie. De kantonrechter heeft [gedaagde] verzocht om een medische verklaring of andere stukken over te leggen waaruit blijkt dat zij in verband met ziekte niet bij de zitting aanwezig zou kunnen zijn. [gedaagde] heeft daarop verschillende afsprakenbriefjes van toekomstige afspraken bij haar huisarts overgelegd alsmede een door de waarnemend huisarts ondertekende verklaring dat hij geen medische verklaring kan afgeven. Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit deze stukken onvoldoende dat [gedaagde] door ziekte niet naar de zitting zou kunnen komen. De kantonrechter heeft daarom, mede gelet op de hoge en erkende huurachterstand, besloten de zitting door te laten gaan. [gedaagde] is aangeboden om via teams of telefonisch deel te nemen aan de zitting, maar zij heeft de kantonrechter laten weten van die mogelijkheid geen gebruik te willen maken.
      
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 20 september 2012 de woning aan de [adres] van Hef Wonen. De huur bedraagt momenteel € 837,95 per maand. Hef Wonen stelt dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan. Hef Wonen eist dat [gedaagde] die huurachterstand aan haar moet betalen en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en [gedaagde] veroordeelt om de woning te ontruimen. Omdat [gedaagde] de huur niet op tijd heeft betaald, eist Hef wonen dat [gedaagde] ook een vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten en de rente aan haar moet betalen.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] moet van de kantonrechter een huurachterstand van € 13.312,59 en de rente aan Hef Wonen betalen, maar zij hoeft geen vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten aan Hef Wonen te betalen. De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst en veroordeelt [gedaagde] om de woning te ontruimen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet een huurachterstand van € 13.312,59 betalen
        
      
      
    
    
      2.3.
      Hef Wonen stelt dat er, berekend tot en met augustus 2025, sprake is van een huurachterstand van € 13.312,59. [gedaagde] erkent dat zij een huurachterstand heeft laten ontstaan. Zij heeft de hoogte van de huurachterstand niet betwist. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat dit bedrag klopt en veroordeelt [gedaagde] om deze huurachterstand aan Hef Wonen te betalen.
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden
        
      
      
    
    
      2.4.
      De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden.
      
    
    
      2.5.
      De kantonrechter weegt in dit geval zwaar mee dat [gedaagde] in de afgelopen 19 maanden slechts drie keer de huur heeft betaald. Hierdoor is inmiddels sprake van een grote huurachterstand. Daarbij is [gedaagde] haar eerdere toezegging om vanaf juni 2025 de lopende huur te betalen en daarnaast de huurachterstand met € 250,00 per maand af te lossen niet nagekomen. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] te maken heeft met verschillende – vervelende – persoonlijke omstandigheden, maar deze omstandigheden kunnen niet aan Hef Wonen worden tegengeworpen. Deze omstandigheden bevrijden [gedaagde] immers niet van haar verplichting om de huur volledig en op tijd aan Hef Wonen te betalen. [gedaagde] heeft verder niet inzichtelijk gemaakt of zij de lopende huur kan betalen en daarnaast een begin kan maken met het aflossen van de huurachterstand. Een financiële waarborg voor een behoorlijke nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst in de toekomst is door [gedaagde] dus niet geboden. De kantonrechter is van oordeel dat onder deze omstandigheden niet van Hef Wonen kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] blijft voortzetten. 
      
      
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
        
      
      
    
    
      2.6.
      Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al haar spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis. Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 837,95 per maand betalen (artikel 7:225 BW). Hef Wonen heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur.
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft geen incassokosten te betalen
        
      
      
    
    
      2.7.
      De bepaling in de huurovereenkomst over de buitengerechtelijke incassokosten is oneerlijk. De bepaling wijkt namelijk in het nadeel van de consument af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW) of wekt die indruk. Een bepaling die de verhuurder recht geeft op een vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten is op zich toegestaan, maar dan moet wel zijn voldaan aan de volgende voorwaarden. De bepaling mag de verhuurder geen recht geven op een hoger bedrag dan is toegestaan op grond van de wet. Wel is toegestaan dat in de bepaling geen bedragen worden genoemd of als voor de hoogte van de vergoeding wordt verwezen naar de wet. De bepaling moet ook niet de indruk wekken dat de verhuurder eerder dan op grond van de wet recht krijgt op een vergoeding. Als er iets staat over het moment waarop de kosten verschuldigd worden, dan moet uit de bepaling dus blijken dat de consument die vergoeding pas verschuldigd wordt nadat hij nog een kans heeft gekregen om binnen veertien dagen alsnog te betalen. Aan deze voorwaarden is hier niet voldaan. Op grond van de bepaling in de huurovereenkomst moet [gedaagde] namelijk alle buitengerechtelijke incassokosten aan Hef Wonen vergoeden. Dit zal in sommige gevallen meer zijn dan waar Hef Wonen op grond van de wet recht op heeft. De bepaling is daarom oneerlijk zodat de vergoeding voor incassokosten wordt afgewezen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet rente betalen
        
      
      
    
    
      2.8.
      De rente wordt toegewezen, omdat Hef Wonen genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist. Berekend tot 29 januari 2025 bedraagt de rente € 346,72. 
      
      
        
          Er zijn verder geen oneerlijke bepalingen
        
      
      
    
    
      2.9.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.10.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Hef Wonen moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 543,00 aan griffierecht, € 678,00 aan salaris voor de gemachtigde (twee punten x € 339,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.501,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
      
      
        
          Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.11.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Hef Wonen dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.  
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Hef Wonen te betalen € 13.659,31 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag dat aan huurachterstand na iedere wijziging heeft opengestaan vanaf 29 januari 2025 tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.2.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien na de datum van dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Hef Wonen te stellen;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] om vanaf september 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Hef Wonen te betalen € 837,95 per maand met de verhoging die is toegestaan;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 1.501,45;
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        62828
      
    
  
  
     Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.