ECLI:NL:RBAMS:2025:8114, Rechtbank Amsterdam, 03-10-2025, 11582145 \ CV EXPL  25-4075
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht. Verhuurder stelt dat huurder stelselmatig de huur te laat betaalt, niet haar hoofdverblijf in de woning houdt en de woning aan derden in gebruik geeft. Verhuurder vordert daarom onder meer dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat huurder wordt veroordeeld om de woning te ontruimen. De kantonrechter wijst de vorderingen af. Partijen hebben namelijk een 'schone lei' afgesproken en hoewel huurder daarna nog een aantal keer de huur te laat heeft betaald, rechtvaardigt dat in dit geval niet dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Bovendien is onvoldoende gebleken dat huurder de woning heeft onderverhuurd.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11582145 \ CV EXPL  25-4075
    
    
    
      
        Vonnis van 3 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. W.J. de Vries,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. S.C. Noordhuis.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 28 februari 2025, met producties,
      - de conclusie van antwoord, met producties, 
      - het instructievonnis van 23 mei 2025,
      - de dagbepaling van de mondelinge behandeling,
      - de aanvullende producties aan de zijde van [eiser] , 
      - de akte nadere producties aan de zijde van [gedaagde] .
      
    
    
      1.2.
      Op 26 augustus 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiser] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde en mr. Vink. 
      
    
    
      1.3.
      De gemachtigden hebben spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. De spreekaantekeningen zijn toegevoegd aan het dossier. Partijen zijn vervolgens gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken. Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
      
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] is sinds 8 juni 2006 eigenaar van de woning aan de [adres] (hierna: de woning). 
      
    
    
      2.2.
      Sinds 15 januari 2012 huurt [gedaagde] de woning van [eiser] . Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden ROZ 2003 van toepassing verklaard. 
      
    
    
      2.3.
      Uit artikel 4.4. van de huurovereenkomst blijkt dat huurbetalingen steeds vóór de eerste van de betreffende maand moeten worden betaald. In artikel 13 van de huurovereenkomst en artikel 1.3 van de algemene voorwaarden is overeengekomen dat [gedaagde] de woning niet aan derden mag onderverhuren. 
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] heeft de huur meerdere keren niet tijdig betaald. Ook heeft [gedaagde] een aantal keer een huurachterstand laten ontstaan.
      
    
    
      2.5.
      
        Sinds augustus 2022 heeft [eiser] ITS Housing als beheerder aangesteld. Op 29 november 2022 heeft ITS Housing namens [eiser] per e-mail onder meer het volgende aan [gedaagde] geschreven:
        	‘Hieronder een beknopt overzicht van de door ons gemaakte afspraken:
         Huurder zal geen onderhoudswerkzaamheden of wijzigingen aan het gehuurde meer uitvoeren zonder de vraag eerst bij ITS Housing uitgezet te hebben en hier schriftelijk akkoord op te hebben ontvangen van ITS Housing, optredend namens verh.
         Huurder heeft een huurachterstand over de maand juli 2022. Huurderving tot op heden voor verhuurder is derhalve € 1.800,-. (…).
         Huurder heeft voor € 2.800,- onderhoud laten uitvoeren, hetgeen voor de werkzaamheden waar dit bedrag betrekking op heeft als een te hoog bedrag gezien kan worden, kosten hiervoor zijn betaald door huurder.
         Verhuurder heeft voor een eerdere huurachterstand van 6 maanden deurwaarderskosten gemaakt a € 1500,-.
         Huurder en verhuurder komen overeen geen kosten op elkaar te verhalen met betrekking op bovenstaande posten (voorgaande drie bullet points) en dit moment als een start met schone lei te zien onder voorbehoud dat alle contractueel vastgelegde afspraken, alsmede afspraken in deze mailcommunicatie worden nagekomen door huurder.
         Huurder heeft verklaard haar hoofdverblijf te hebben en houden op het adres van het gehuurde.’
      
      
    
    
      2.6.
      Partijen hebben verder afgesproken dat de huur vanaf 1 december 2022 steeds uiterlijk op de vijfde dag van de maand door [eiser] ontvangen moet zijn. [gedaagde] heeft de huur vervolgens weer een aantal keer te laat betaald. 
      
    
    
      2.7.
      
        [eiser] heeft per aangetekende brief van 4 november 2024 de huurovereenkomst van [gedaagde] opgezegd tegen 1 juni 2025. Bij brief van 6 december 2024 heeft de gemachtigde van [gedaagde] aan [eiser] laten weten dat [gedaagde] niet instemt met de opzegging van de huurovereenkomst.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
        
          Primair: de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden,
        
          Subsidiair: het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen eindigt vast te stellen op 1 juni 2025, althans een in goede justitie te bepalen datum, 
        
          Zowel primair als subsidiair: 
        
        - [gedaagde] te veroordelen om de woning binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis leeg en ontruimd en onder afgifte van alle sleutels en de cijfercode van het cijferslot op de voordeur aan [eiser] op te leveren,
        - [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] € 2.579,03 aan ten onrechte door [gedaagde] verrekende kosten te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente,
        - [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 1.068,79 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente,
        - [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] stelt daartoe dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen. Volgens [eiser] is [gedaagde] door stelselmatig de huur te laat te betalen, niet haar hoofdverblijf te houden in de woning en de woning aan derden in gebruik te geven, tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst waardoor de huurovereenkomst moet worden ontbonden. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      
        [eiser] heeft ter zitting toegelicht dat hij naast de woning ook een flat in [woonplaats 1] verhuurt en verklaard dat hij de woning(en) onder meer heeft aangehouden ten behoeve van zijn pensioenvoorziening. [eiser] moet dan ook als professionele partij worden aangemerkt. Omdat de huurovereenkomst door een professionele partij is gesloten met een consument, moet ambtshalve getoetst worden aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). 
      
    
    
      4.2.
      Het huurprijsbeding, waarbij is bepaald dat per eerste van de maand betaald dient te worden, is een kernbeding. Nu dit duidelijk en begrijpelijk is geformuleerd, is verdere toetsing aan de richtlijn ingevolge artikel 4 lid 2 niet aan de orde. Artikel 5 van de huurovereenkomst en artikel 18 van de algemene voorwaarden met betrekking tot huurprijswijziging zijn getoetst en worden niet oneerlijk bevonden. [eiser] kan zich dan ook rechtsgeldig op deze bedingen beroepen.
      
    
    
      4.3.
      
        [eiser] stelt dat [gedaagde] vanaf 2016 veelvuldig te kort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Vaststaat echter dat partijen per 1 december 2022 met elkaar een schone lei hebben afgesproken (zie 2.5). De te late huurbetalingen, de huurschuld en de verrekende bedragen in verband met herstelwerkzaamheden van vóór december 2022 zijn daarmee kwijtgescholden. Dat de schone lei nooit tot stand is gekomen omdat [gedaagde] niet heeft voldaan aan de voorwaarden – zoals [eiser] stelt – is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd. Ter zitting is immers gebleken dat [eiser] niet is teruggekomen op de schone lei en ook verder is niet gebleken dat [gedaagde] had moeten begrijpen dat de schone lei niet tot stand gekomen is. Verder heeft [eiser] , zoals hieronder nader toegelicht, onvoldoende gesteld dat [gedaagde] de voorwaarden van de schone lei afspraak dusdanig heeft geschonden dat dit ontbinding van deze afspraak rechtvaardigt. De door [eiser] gevorderde verrekende bedragen worden daarom afgewezen.
      
    
    
      4.4.
      
        [eiser] stelt dat [gedaagde] ook na het verlenen van een schone lei regelmatig de huur te laat heeft betaald en dat dit tezamen met de tekortkomingen van voor 2022 ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Hoewel het stelselmatig te laat betalen van de huurpenningen een reden kan zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, ziet de kantonrechter daar in dit geval geen aanleiding toe. Uit het door [eiser] overgelegde (en niet betwiste) betalingsoverzicht blijkt dat [gedaagde] de huur sinds 1 december 2022 acht keer te laat betaald heeft, maar daaruit blijkt ook dat de huur in de meeste gevallen binnen een week alsnog betaald is. Daarnaast is de huur volgens [gedaagde] niet uit onwil te laat betaald, maar waren de late betalingen het gevolg van (sporadisch) verblijf in het buitenland of ziekte van familieleden. Dat [gedaagde] de huur momenteel steeds met twee maanden vooruit betaalt is door [eiser] niet weersproken. Van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt is dan ook geen sprake. 
      
    
    
      4.5.
      
        [eiser] stelt verder dat [gedaagde] tekortschiet omdat zij de woning niet zelf bewoont, maar aan anderen onderverhuurt. Hij stelt daartoe dat buren hebben verklaard dat steeds andere mensen in de woning verblijven, maar hij heeft geen verklaringen overgelegd.  Hiertegenover heeft [gedaagde] ter zitting verklaard dat zij met haar twee minderjarige kinderen in de woning woont en dat zij de woning niet onderverhuurt. [gedaagde] heeft toegelicht dat zij tijdens de coronaperiode (dus voor de schone lei) regelmatig bij haar ex-partner in Dubai verbleef en dat [eiser] daarvan op de hoogte was, maar dat zij nu steeds in Nederland verblijft. Daarnaast heeft [gedaagde] met bewijzen voldoende toegelicht dat haar kinderen in [woonplaats 2] op school zitten en dat haar kinderen in [plaats] op sportverenigingen zitten omdat zij op hoog niveau sporten. 
      
    
    
      4.6.
      Verder heeft [gedaagde] plausibele verklaringen gegeven voor de verschillende (dure) auto’s op de oprit, het vervangen van het cilinderslot met een cijferslot en het openen van de voordeur door een onbekende Spaanssprekende vrouw in oktober 2023. Dat sprake is geweest van een inval van de politie in 2019, zoals door [eiser] gesteld, heeft [gedaagde] gemotiveerd betwist. Conclusie is dan ook dat [eiser] onvoldoende heeft gesteld om te kunnen concluderen dat [gedaagde] na 2022 niet haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehouden, dan wel het gehuurde aan derden in gebruik heeft gegeven. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst wordt dan ook afgewezen.  
      
    
    
      4.7.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op € 595,-, bestaande uit het salaris van de gemachtigde (2x € 238,-) en de nakosten (€ 119,-).
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 595,00, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, eventueel te vermeerderen met de kosten van betekening,
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier op 3 oktober 2025.
      
      
      
        64183