ECLI:NL:GHAMS:2025:3463, Gerechtshof Amsterdam, 23-09-2025, 200.317.543
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-09-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. De door huurder gestelde overlast is onvoldoende feitelijk toegelicht. Daarentegen is wel voldoende komen vast te staan dat haar eigen gedrag een gedragsaanwijzing rechtvaardigt.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer: 200.317.543/01 
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam: 9474456 \ EXPL 21-14246  
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 september 2025
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend te [plaats 1] ,
      appellante,
      advocaat: mr. L. Hellinga te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        AMSTERDAMSCHE COÖPERATIEVE WONINGVEREENIGING “SAMENWERKING”,
      gevestigd te Amsterdam,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. J.P. van Oudenhoven te Amsterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en Samenwerking genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      De door huurder gestelde overlast is onvoldoende feitelijk toegelicht. Daarentegen is wel voldoende komen vast te staan dat haar eigen gedrag een gedragsaanwijzing rechtvaardigt.
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 15 augustus 2022 in hoger beroep gekomen van een (tussen)vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 16 mei 2022, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Samenwerking als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie.
    
    
    
      
        [appellant] heeft daarna een memorie van grieven, met producties, ingediend en Samenwerking een memorie van antwoord.
    
    
    
      Tijdens de mondelinge behandeling op 6 juni 2024 hebben de advocaten van partijen het woord gevoerd, beiden aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Partijen hebben hun standpunt toegelicht en vragen beantwoord. Bij deze gelegenheid zijn van de zijde van [appellant] nog een productie en van de zijde van Samenwerking nog meerdere producties overgelegd.
    
    
    
      Zoals op deze mondelinge behandeling ook besproken, hebben partijen vervolgens nader feitelijk onderzoek laten doen. Dit onderzoek heeft geresulteerd in na te noemen rapport. [appellant] heeft daarna een akte, met producties waaronder dit rapport, ingediend en Samenwerking een antwoordakte, eveneens met producties. [appellant] heeft daarop nog bij akte, met productie, gereageerd.
    
    
    
      Ten slotte is arrest bepaald.
    
    
    
      
        [appellant] heeft geconcludeerd, na meerdere eiswijzigingen, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog het door Samenwerking gevorderde zal afwijzen en, uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van [appellant] , zoals in hoger beroep gewijzigd, zal toewijzen met veroordeling van Samenwerking tot terugbetaling, met rente, van hetgeen [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis heeft voldaan en met veroordeling van Samenwerking in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten en rente.
    
    
    
      Samenwerking heeft geconcludeerd tot afwijzing van de gewijzigde vorderingen en bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten. Samenwerking heeft zich verzet tegen de laatste eiswijziging met een beroep op de tweeconclusieregel. 
    
    
    
      Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.16 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Met haar eerste grief heeft [appellant] betoogd dat relevante feiten ontbreken en de weergegeven correspondentie ten dele ook inhoudelijk onjuist is. Het eerste bezwaar strandt, omdat het de kantonrechter vrij staat alleen die feiten onder de vaststaande feiten te vermelden waarvan de vaststelling geen bijzondere motivering vergt en die dragend zijn voor het oordeel. Het bezwaar betreffende de onjuistheid van de inhoud van de weergegeven correspondentie is ongegrond, omdat niet is betwist dat de weergave van deze correspondentie juist is en de vaststelling daarvan door de kantonrechter niet verder strekt dan deze weergave. Het overige bij de eerste grief aangevoerde zal bij de beoordeling in beschouwing worden genomen. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, dienen de volgende feiten het hof tot uitgangspunt.
    
    
    a. Samenwerking verhuurt sinds 1 juni 2009 aan [appellant] een portiekwoning gelegen op de derde verdieping van een monumentaal, rond 1930 gebouwd pand in [plaats 2] .
    
    b. [appellant] klaagt sinds 2014 over geluidsoverlast van haar bovenburen.
    
    c. Samenwerking heeft daarom [bedrijf] gevraagd een akoestisch onderzoek in te stellen naar de geluidsoverlast tussen de woning van [appellant] op de derde verdieping en de bovengelegen woning op de vierde verdieping. [bedrijf] heeft op 2 juni 2014 een rapport uitgebracht. In dit rapport staat onder meer vermeld:
    
    
      5.1
      
        
          Samenvatting en conclusie
        
        
          In verband met de ondervonden geluidhinder door de bewoonster van de woning gelegen op de 3e verdieping tengevolge van de bewoners van de direct erboven gelegen woning, is door [bedrijf] een onderzoek verricht naar de geluidsoverdracht tussen beide woningen. Het doel van het onderzoek is dan ook om de akoestische eigenschappen (geluidsisolatie voor lucht- en contactgeluid) van de scheidingsconstructie vast te stellen en deze te toetsen aan eventueel beschikbare normstellingen en richtlijnen.
        
        
          Indien de onderzoeksresultaten worden vergeleken met de gehanteerde toetsingskaders kan worden geconcludeerd dat het te verwachten is dat de bewoners hinder tot ernstige hinder van elkaar kunnen ondervinden. Volgens de beoordeling volgens de NEN 1070; 1999, wordt er feitelijk geen bescherming geboden tegen geluiden. Gewone spraak is vaak verstaanbaar, muziekgeluid, luide spraak en loopgeluiden zijn veelvuldig hinderlijk.
        
      
      
      
        
          [bedrijf] heeft ter verbetering van de geluidsisolatie tussen de derde en vierde etage van het pand waarin [appellant] woont voorgesteld, kort gezegd, op de vierde etage een zwevende dekvloer aan te leggen en op de derde etage een vrij dragend plafond aan te brengen. Deze aanbevelingen zijn niet opgevolgd door Samenwerking.
      
      
      d. Sinds 2016 hebben meerdere omwonenden op hun beurt ook klachten ingediend bij Samenwerking over door [appellant] gedurende de nachtelijke uren veroorzaakte geluidsoverlast. Samenwerking heeft [appellant] hierop meermalen schriftelijk aangesproken. Op 19 augustus 2019 heeft een portiekgesprek plaatsgehad tussen de bewoners van de portiek die toegang geeft tot onder meer de woning van [appellant] en de naastgelegen portiek, waarbij naast [appellant] en zeven andere bewoners ook een medewerker van Samenwerking en de advocaat van Samenwerking aanwezig waren. Blijkens het van dit gesprek opgemaakte verslag hebben meerdere van deze bewoners klachten geuit over door [appellant] veroorzaakte geluiden in de nacht.
      
      e. Samenwerking heeft bij brieven van 23 augustus 2019, 15 april 2020, 17 maart 2021 en 13 augustus 2021, kort gezegd, [appellant] eerst gesommeerd de aan Samenwerking door de omwonenden gemelde overlast te staken en vervolgens juridische stappen aangekondigd.
      
      f. [appellant] heeft volhard in haar verzoek jegens Samenwerking de door haar reeds jarenlang ervaren geluidsoverlast te doen stoppen.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Eerste aanleg
      
    
    
    
      4.1
      
        Samenwerking heeft in eerste aanleg in conventie gevorderd, kort gezegd, veroordeling van [appellant] zich te houden aan de gedragsaanwijzing dat zij 
        (i) geen overlast veroorzaakt vanuit de woning en het trappenhuis; 
        (ii) niet bonkt, stompt of klopt op muren, leidingen of plafonds in haar woning en; 
        (iii) gedurende de nachtelijke uren niet schreeuwt, aanbelt bij omwonenden noch bonkt op hun deuren; 
        op straffe van verbeurte van een dwangsom. 
        Samenwerking heeft aanvullend gevorderd (iv) ontbinding van de huurovereenkomst en (v) ontruiming van de woning als [appellant] zich niet aan deze gedragsaanwijzing houdt, eveneens op straffe van verbeurte van een dwangsom.
      
      
    
    
      4.2
      
        [appellant] heeft in reconventie gevorderd, kort gezegd, veroordeling van Samenwerking tot het deugdelijk (laten) isoleren van de vloer van de boven de woning op de vierde verdieping gelegen woning op straffe van verbeurte van een dwangsom en huurprijsvermindering met terugwerkende kracht van zes maanden.
      
    
    
      4.3
      De kantonrechter heeft in conventie de gevorderde gedragsaanwijzing, zonder dwangsom, opgelegd aan [appellant] en de zaak naar de rol verwezen voor akte uitlaten partijen over voortzetting van de procedure. Iedere verdere beslissing in conventie is aangehouden. De kantonrechter heeft in reconventie de vorderingen afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.
      
      
        
          Hoger beroep
        
      
      
    
    
      4.4
      
        [appellant] is tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering opgekomen met zeven grieven, waarvan de eerste hierboven al gedeeltelijk is besproken. [appellant] heeft in hoger beroep, ten slotte, gevorderd dat het hof, kort gezegd:
      
        
          (…);
        
        
          voor recht zal verklaren dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, bestaande uit een zodanige mate van geluidsoverlast door een ondeugdelijke staat / toestand van het gehuurde dat het woongenot van [appellant] aanzienlijk wordt aangetast;
        
        
          Samenwerking zal veroordelen om op eigen kosten een bouwfysisch onderzoek te laten verrichten door een onafhankelijk bouwkundig expert van een erkend bouwbedrijf, teneinde de oorzaak van de geluidsoverlast vast te stellen en advies te verkrijgen omtrent te treffen maatregelen / uit te voeren werkzaamheden om het gebrek te herstellen;
        
        
          Samenwerking zal veroordelen de in dit bouwfysisch onderzoek geadviseerde maatregelen / werkzaamheden uit te voeren, teneinde het gebrek te herstellen en het woongenot van [appellant] te waarborgen;
        
        
          zal bepalen dat Samenwerking een dwangsom verbeurt voor iedere dag dat zij in gebreke blijft met de naleving van de onder C. en D. genoemde verplichtingen;
        
        
          de huurprijs zal verminderen met 75% met terugwerkende kracht vanaf 6 juni 2021 tot de datum waarop het gebrek is hersteld;
        
        
          Samenwerking zal veroordelen tot betaling van het totaalbedrag aan huurprijsvermindering, zoals bedoeld onder F.
        
      
      
    
    
      4.5
      Zoals hierboven reeds vermeld heeft Samenwerking zich beroepen op de tweeconclusieregel. Het hof acht het nader toesnijden van [appellant] van haar vorderingen op het rapport dat partijen in samenspraak lopende de procedure hebben laten uitbrengen echter niet strijdig met de goede procesorde. Samenwerking heeft de gelegenheid gekregen op deze gewijzigde vorderingen te reageren. Het hof zal daarom recht doen op de eis zoals die uiteindelijk is ingediend.
      
    
    
      4.6
      Het hof zal de grieven die na de laatste wijziging van eis nog relevantie hebben voor het gevorderde na de laatste eiswijziging, (groepsgewijs) gezamenlijk bespreken. Het ter zake gevoerde verweer van Samenwerking zal daarbij worden betrokken.
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      4.7
      Vastgesteld wordt dat [appellant] in hoger beroep de haar overlast bezorgende geluiden heeft beschreven als geluiden zoals die worden veroorzaakt door pompen, waterslag, watermeter, leidingen, wasmachine, wasdroger en (andere) zware machines. Het hof leidt hieruit af dat de klachten van [appellant] zich op deze geluiden toespitsen. Andersoortige burengeluiden, zoals lucht- en contactgeluiden (bijvoorbeeld spraak, muziek of loopgeluiden), zijn niet of nauwelijks genoemd als door [appellant] zelf ervaren klacht en ook niet door haar feitelijk en specifiek geconcretiseerd. Zo is bijvoorbeeld de herkomst van het terloops genoemde kindergegil en -gestamp in het vage gelaten. Hieruit volgt dat de bevindingen van [bedrijf] in het geschil zoals dit aan het hof ter beoordeling voorligt, onvoldoende ter zake dienend zijn, aangezien het onderzoek van [bedrijf] , blijkens haar rapport, op dergelijke geluidsoverlast en een daaruit voortkomend gebrek was gericht. Deze conclusie wordt ook bevestigd door het feit dat [appellant] de door haar in eerste aanleg op dit rapport gebaseerde gevorderde isolatievoorziening in hoger beroep heeft laten vallen. De grieven die zien op de overwegingen van de kantonrechter over het rapport van [bedrijf] en die overwegingen die in het verlengde daarvan liggen, kunnen het hoger beroep derhalve niet doen slagen. Deze grieven worden dan ook niet nader behandeld.
      
    
    
      4.8
      
        [appellant] heeft na genoemde mondelinge behandeling in hoger beroep Akoestisch Adviesbureau Ruijter (hierna: Ruijter) verzocht om een geluidsonderzoek te verrichten. Samenwerking heeft haar akkoord gegeven aan de ingangzetting van dit onderzoek door Ruijter dat heeft plaatsgevonden in de periode van 3 tot en met 10 augustus 2024. Op 3 september 2024 heeft Ruijter een rapport uitgebracht.
      
    
    
      4.9
      In het rapport van Ruijter staat onder meer het volgende vermeld:
      
      
        
          Er zijn tijdens het beluisteren van de overlast momenten in het algemeen met hoge frequentie, brommende machinale geluiden, zeer frequent repeterend bonkende waterleidingen (waterslag), vallende zware voorwerpen, schuiven van voorwerpen, net aan hoorbare gesprekken en lopende volwassenen geconstateerd.
        
        
          Het gedetecteerde machinale geluid betreft zeer hoogst waarschijnlijk een hydrofoorpomp, welke d.m.v. watervraag geactiveerd wordt.
        
        
          Dit zou binnen deze casus de frequent repeterende waterslag en het continue door de waterleidingen stromend water verklaren.
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          De geregistreerde repeterende waterslag en bonkgeluiden bewerkstelligen schrikeffect en slaapverstoring.
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Antwoord op vraag: “wat is het?”; Het gaat in deze casus voornamelijk om overlastgeluid van contact- en luchtgeluiden tijdens de avond en nacht van 30 tot 50 dB(A), gemeten in het appartement van [ [appellant] , hof], veroorzaakt door de bovenbewoner (…).
        
          Op de vraag “hoe vaak?” komen deze geluiden voor, kunnen wij stellen dat de benoemde overlastgeluiden, zowel de lucht- alsmede de contactgeluiden, bij aanwezigheid van de bovenbewoner (…), op avond en nachtelijke uren structureel voorkomen.
        
        
          LAeq: De gemeten-opgenomen beoordeelde dB(A) waarden bereiken geluidspieken, tijdens de avond en nacht uren van ca. 30 tot 50 dB(A) en overschrijden daarmee met een hoge frequentie de wettelijke gestelde dB(A) basis grenswaarden.
        
        
          LAmax: De gemeten-opgenomen beoordeelde LAmax waarden bereiken geluidspieken, tijdens de avond en nacht uren van ca. 35 tot 50+ dB(A) en overschrijden daarmee met regelmaat tot hoge frequentie de wettelijke gestelde dB(A) basis grenswaarden.
        
        
          Dit houdt in, dat [ [appellant] , hof], bij perioden van overlast op de dag, avond en nacht geen rust ervaart. De avond en nacht dB(A) grenswaarden staan bij aanwezigheid van de bovenbewoner (…) continue onder druk.
      
      
      
        
          [appellant] heeft op bovenvermelde passages gewezen.
      
      
    
    
      4.10.
      Het hof oordeelt het rapport van Ruijter echter onvoldoende bruikbaar voor de beoordeling van de stellingen van [appellant] om de volgende redenen. Blijkens het rapport van Ruijter heeft Ruijter de meetapparatuur geplaatst, maar de metingen niet zelf verricht. Na uitleg door Ruijter is het [appellant] geweest die de metingen feitelijk heeft uitgevoerd. Verder is niet gebleken van enig door Ruijter zelfstandig verricht onderzoek naar de aard en herkomst van de in het rapport genoemde geluiden. Onduidelijk is gebleven in hoeverre de betrouwbaarheid daarvan met deze werkwijze is gewaarborgd. Samenwerking heeft dit ook ter discussie gesteld. Daarnaast zijn de precieze expertise en deskundigheid van Ruijter, zoals een technische achtergrond, onbenoemd gebleven. Ruijter begeeft zich in zijn rapport overigens ook op andere dan technische terreinen; zo heeft hij zich ook uitgelaten over gezondheidsschade door slaapverstoring. Daar waar Ruijter enerzijds de overlast toeschrijft aan de zeer hoogst waarschijnlijk aanwezige hydrofoorpomp, die door watervraag wordt geactiveerd, wijt hij de overlast anderzijds aan hoogst waarschijnlijk een gedragsprobleem van de bovenbewoner waarbij hij opmerkt: “Maatregelen zijn noodzakelijk. Betere geluidsisolatie nodig of lawaaimaker moet ernstig aangesproken / geverbaliseerd worden op gedrag. Incidenteel ingrijpen wegens burengerucht. Inschakeling verhuurder / intermediair. Gesprek beginnen over huuropzegging / schadeclaim.” Het rapport is hierdoor in elk geval onvoldoende onpartijdig en eenduidig. Beide veronderstelde overlastoorzaken zijn ook onvoldoende geconcretiseerd en feitelijk onderbouwd. Zij blijven daardoor te veel in het vage. Wat betreft de geconstateerde lucht- en contactgeluiden geldt ook het hierboven onder 4.7 al overwogene; zij sluiten niet aan bij de door [appellant] in hoofdzaak beschreven aard van het overlastgeluid. Niet weersproken is voorts dat er in dit pand geen hydrofoorpomp is die waterslag kan veroorzaken, hetgeen te minder aanleiding is om al te veel waarde toe te kennen aan de bevindingen van Ruijter. Het rapport van Ruijter kan [appellant] daarom niet baten.
      
    
    
      4.11
      De stellingen van [appellant] zijn evenmin eenduidig. Zo zou de door haar gehuurde woning een gebrek vertonen als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW, maar voert zij toch vooral feitelijk aan dat haar inmiddels bijna tachtigjarige bovenbuurman een onderneming in de bovengelegen woning drijft waarbij geluiden als van zware machines vrijkomen en voortdurend wasmachines worden gedraaid, hetgeen kennelijk een voortzetting is van de activiteiten van de voorgaande bovenbewoners en de dit gezin weer voorgaande bovenbewoners. Van het (voortgezet) plaatsvinden van deze activiteiten door de opvolgende bovenbewoners is geen concrete onderbouwing gegeven, terwijl de gestelde situatie wel daarom vraagt. Daarentegen is bij inspectie van die woning niets van die aard aangetroffen. De stelling van Samenwerking dat in het pand geen hydrofoorpomp aanwezig is, heeft [appellant] als gezegd niet nader betwist. Al met al kunnen de vorderingen B. tot en met G. dus niet worden toegewezen. Bij gebrek aan voldoende ter zake dienende stellingen wordt aan bewijslevering noch nader onderzoek anderszins toegekomen.
      
      
        
          In conventie
        
      
      
    
    
      4.12
      De kantonrechter heeft, verwijzend naar de wettelijke verplichting van de huurder zich als een goed huurder te gedragen, voldoende grond gezien de door Samenwerking gevorderde gedragsaanwijzing toe te wijzen, omdat naar haar oordeel voldoende aannemelijk is geworden uit het dossier en de door Samenwerking gegeven toelichting dat [appellant] al vele jaren regelmatig terugkerende overlast veroorzaakt, bestaande uit door haar voortgebracht geschreeuw en bonkende, stompende dan wel kloppende geluiden en de door Samenwerking ondernomen pogingen deze overlast te doen staken niet tot resultaat hebben geleid. 
      
    
    
      4.13
      
        [appellant] heeft de aan haar toegeschreven gedragingen ontkend. Volgens [appellant] is zij niet de oorzaak van de in het pand ervaren overlast, maar wordt deze overlast teweeggebracht door de blijkens het rapport van [bedrijf] in het pand ontbrekende deugdelijke geluidsisolatie, een zich kennelijk voortdoend probleem in een technische installatie en de gestelde vermoedelijk door haar bovenbuurman in zijn appartement geëxploiteerde onderneming. 
      
    
    
      4.14
      Samenwerking heeft in hoger beroep aanvullend nog filmmateriaal in de procedure gebracht waarop naar haar stellingen is te zien dat [appellant] op verschillende data in de nacht bij het bovengelegen appartement op de deur klopt toen dit nog door de vorige bovenburen werd bewoond. [appellant] heeft deze beelden, waarop zij steeds hard en fel bonkt op deze deur en eenmaal ook roept “hou op met wassen”, niet weersproken. Ook de vele verklaringen van omwonenden waarop Samenwerking zich beroept zijn niet of onvoldoende inhoudelijk betwist. In het licht van al hetgeen door Samenwerking in de procedure is gebracht heeft [appellant] daarmee onvoldoende feitelijk weerlegd dat zij geen overlast veroorzaakt noch voldoende feitelijk onderbouwd dat de door Samenwerking gestelde overlast uit een andere hoek komt. Ook het hof oordeelt de opgelegde gedragsaanwijzing daarom gerechtvaardigd.
      
      
        
          De slotsom
        
      
      
    
    
      4.15
      Het hoger beroep heeft aldus geen succes. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd voor zover aan het hof voorgelegd. De in hoger beroep gewijzigde vorderingen van [appellant] zullen worden afgewezen. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, voor zover aan het hof voorgelegd;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Samenwerking begroot op € 783,00 aan verschotten en € 3.035,00 voor salaris en op € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
    
    
    
      wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, L.A.J. Dun en E. Loesberg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 september 2025.