ECLI:NL:GHDHA:2025:2244, Gerechtshof Den Haag, 30-09-2025, BK-24/287
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-09-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ - woning. Geen schending art. 8:42 Awb (toezenden van op de zaak betrekking hebbende stukken). De Heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbenden hebben de door hen verdedigde waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Het Hof bepaalt de waarde van de woning in goede justitie. Verder is het Hof van oordeel dat de late inzending van het als verweerschrift aangeduide nader stuk in beroep in strijd met de goede procesorde is geweest. Hoger beroep gegrond.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-24/287
    
    
    
    Uitspraak van 30 september 2025
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    de erven van [X] te [Z] , belanghebbenden,
    (gemachtigde: D.K. Bos) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Molenlanden, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] )
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbenden tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 14 februari 2024, nummer ROT 23/358. 
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats 1] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 387.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbenden voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar gegrond verklaard, de WOZ-waarde verminderd naar een bedrag van € 360.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. Daarnaast heeft de Heffingsambtenaar een proceskostenvergoeding van € 269 toegekend. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbenden hebben op 17 juni 2025 een nader stuk ingediend. De Heffingsambtenaar heeft hierop gereageerd bij nader stuk van 23 juni 2025. Belanghebbenden hebben hierop gereageerd bij nader stuk van 18 juli 2025. 
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 31 juli 2025. Verweerder is verschenen. Belanghebbenden zijn met bericht van verhindering niet verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbenden zijn eigenaar van de woning. De woning is een in 1910 gebouwde twee-onder-één-kapwoning in [woonplaats 1] met een woonruimte van 135 m2, een bijgebouw van 60 m2, een berging/schuur van 36 m2 en is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 340 m2.
      
    
    
      2.2.
      In de uitspraak op bezwaar is de waarde van de woning door de Heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 360.000. 
      
      
        2.3.1.
        In beroep en hoger beroep heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de op 20 december 2023 door [naam taxateur] (taxateur) opgestelde matrix (de matrix). In deze matrix zijn de factoren met betrekking tot de kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid en de voorzieningen van de woning alle op gemiddeld gesteld. De factor voor de ligging van de woning is op matig gesteld. Uit de matrix volgt een WOZ-waarde van de woning van € 363.000. 
        
      
      
        2.3.2.
        De waarde van de woning is in de matrix bepaald door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 2] te [woonplaats 2] , [adres 3] te [woonplaats 3] en [adres 4] te [woonplaats 4] (de vergelijkingsobjecten). Alle waarderingsfactoren (inclusief de ligging) van deze vergelijkingsobjecten zijn op gemiddeld gesteld, met uitzondering van de factor kwaliteit van het vergelijkingsobject [adres 4] (matig). Bij de matrix zijn de taxatieverslagen van deze vergelijkingsobjecten gevoegd, waarin de door de Heffingsambtenaar voor deze vergelijkingsobjecten vastgestelde WOZ-waarden voor het jaar 2022 zijn gespecificeerd. 
        
      
      
        2.3.3.
        Het taxatieverslag van het vergelijkingsobject [adres 3] bevat gegevens van een twee-onder-één-kapwoning aan de [adres 5] te [woonplaats 1] en vermeldt daarvoor een verkoopprijs van € 213.000 en een verkoopdatum van 2 maart 2020. 
        
      
    
    
      2.4.
      De Heffingsambtenaar heeft op 28 december 2023 een nader stuk ingediend bij de Rechtbank, aangeduid als verweerschrift, met daarbij een groot aantal bijlagen, waaronder de matrix en taxatieverslagen van de vergelijkingsobjecten. Met dagtekening 30 december 2023 hebben belanghebbenden op deze nadere stukken gereageerd. Op 11 januari 2024 heeft de zitting bij de Rechtbank plaatsgevonden.
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, als volgt geoordeeld, waarbij belanghebbenden zijn aangeduid als eisers en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      
        “Waardebepaling
      
    
    3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
    
    
      4.1.
      Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe heeft hij de onroerende zaak laten taxeren door [naam taxateur] van [kantoor] . In de op 20 december 2023 opgemaakte waardematrix (de matrix) is de WOZ-waarde van de onroerende zaak bepaald op € 363.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 2] in [woonplaats 2] , [adres 3] in [woonplaats 3] en [adres 4] in [woonplaats 4] . Verweerder heeft de grondwaarde bepaald aan de hand van de grondstaffel en het aantal vierkante meters perceeloppervlakte. De grondwaarde en de waarde van de bijgebouwen (garage, carport, berging/schuur en dakkapellen) heeft verweerder van het geïndexeerde verkoopcijfer afgetrokken. Hieruit volgt de waarde van het hoofdgebouw. De waarde van het hoofdgebouw is gedeeld door het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte om de prijs per vierkante meter van het vergelijkingsobject te bepalen, gecorrigeerd met de kwaliteit, de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau. Uit de matrix volgt dat de m²-prijs van de onroerende zaak € 1.701,- bedraagt. Deze waarde is gelijk aan de gemiddelde gecorrigeerde m²-prijs van € 1.701,- voor de referentie-objecten.
      
    
    
      4.2.
      De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals type, omvang, perceeloppervlakte, bouwjaar en ligging voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alle vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak zijn twee-onder-één-kap woningen. De vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de peildatum verkocht. Wel zijn er verschillen in kwaliteit, staat van onderhoud, uitstraling en ligging. Verweerder heeft alle KOUDV-factoren (Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen) en de ligging van de onroerende zaak en van de vergelijkingsobjecten op ‘3’ (gemiddeld) gekwalificeerd, met uitzondering van de kwaliteit van [adres 4] en de ligging van de onroerende zaak die op ‘2’ zijn gekwalificeerd.
      
    
    
      5.1.
      Eisers hebben in hun nadere beroepschrift van 30 december 2023 onder verwijzing naar de uitspraak van Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 24 mei 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:1707 aangevoerd dat verweerder in strijd met de goede procesorde heeft gehandeld door vijftien dagen voor de zitting (door eisers twaalf dagen voor de zitting ontvangen) het verweerschrift in te dienen.
      
    
    
      5.2.
      De in artikel 8:58, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) opgenomen termijn voor het kunnen indienen van stukken tot tien dagen voor de zitting is bedoeld om een behoorlijk verloop van de procedure te waarborgen. Partijen moeten over en weer in staat zijn om gemotiveerd te kunnen reageren op stukken van elkaar. Bij stukken die voorafgaande aan en na afloop van die termijn worden ingediend moet per geval worden bekeken of de indiening voldoet aan de eisen van een goede procesorde.
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank stelt vast dat het verweerschrift met bijlagen direct na de ontvangst daarvan op 27 december 2023 in het digitale dossier is geplaatst en dat eiser daar naar eigen zeggen twaalf dagen voor de zitting over heeft kunnen beschikken. Daarmee is de tien dagen termijn van artikel 8:58 van de Awb in acht genomen. Het verdient de voorkeur dat stukken als een verweerschrift en een waardematrix langer voor de zitting worden ingediend. De datum van indiening is echter niet zo kort voor de zitting, dat de voorbereiding van de zitting door de gemachtigde van eisers er ernstig door is gehinderd of zelfs onmogelijk was, waardoor eisers in hun procesbelang zijn geschaad. Gelet op de omvang, inhoud en overzichtelijkheid van het ingediende verweerschrift en de matrix, hebben eisers zich voldoende kunnen voorbereiden. Hierbij acht de rechtbank van belang dat eisers met hulp van een professionele rechtsbijstandverlener procederen, van wie verwacht mag worden dat hij binnen deze termijn op een dergelijk verweerschrift en matrix een inhoudelijke reactie kan geven. De gemachtigde van eisers heeft op 30 december 2023 gereageerd op het verweerschrift. Uit die reactie blijkt niet dat de gemachtigde van eisers zich niet (goed) heeft kunnen voorbereiden. Het had voor de hand gelegen dat de gemachtigde tijdens de zitting zijn klacht dat hij het verweerschrift met bijlagen slechts kort heeft kunnen scannen en slechts kort puntsgewijs heeft kunnen reageren, concreet had onderbouwd. De rechtbank ziet geen aanleiding voor het oordeel dat de goede procesorde zich er tegen verzet dat de rechtbank de inhoud van het verweerschrift in de procedure betrekt, zodat er geen aanleiding is om op deze grond de gevraagde vergoedingen (proceskosten en griffierecht) toe te kennen.
      
      6. Eisers hebben gesteld dat de getoonde voorgevel op het eerste blad van de matrix niet van het te taxeren object (het achterhuis) is, maar van het voorhuis, wat een apart WOZ-object is (of hoort te zijn). Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat er onderscheid is gemaakt tussen het voorhuis en het achterhuis en dat verweerder alleen het achterhuis in de onderhavige waardebepaling heeft betrokken. De foto is vanaf de dijk genomen en er is niet vanuit een zijstraat apart een foto van alleen het achterhuis gemaakt. Eisers hebben de door verweerder aangehouden objectkenmerken (met name de omvang) verder niet betwist. De rechtbank twijfelt niet aan de juistheid van de objectafbakening.
      
      7. Eisers hebben aangevoerd dat verweerder door het niet inpandig taxeren van de onroerende zaak geen rekening heeft gehouden met de ondoelmatige indeling, de onderhoudstoestand en het matige afwerkingsniveau daarvan. Eisers hebben eerst in het nadere beroepschrift van 30 december 2023 de onderhoudstoestand en het matige afwerkingsniveau naar voren gebracht. Omdat eisers dit zo laat hebben aangevoerd heeft verweerder geen nader onderzoek naar deze punten verricht en niet hoeven verrichten. Ook in beroep hebben eisers deze stelling niet onderbouwd. Dat laatste geldt ook voor de stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met de ondoelmatige indeling van de onroerende zaak. Deze beroepsgrond slaagt niet.
      
    
    
      8.1.
      Eisers hebben aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de mindere ligging van de onroerende zaak. De onroerende zaak ligt dicht tegen de dijk en de omringende panden en de marktprijzen in de kernen [woonplaats 3] , [woonplaats 2] en [woonplaats 4] liggen hoger dan de marktprijzen in het buitengebied [woonplaats 1] vanwege (de ligging dichter bij) voorzieningen zoals winkels dan wel de afstand tot [stad] .
      
    
    
      8.2.
      De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de onroerende zaak. Uit de matrix blijkt dat verweerder voor de ligging van de onroerende zaak een ‘2’ (matig) heeft aangehouden. Dat verweerder een (nog) betere ligging van de vergelijkingsobjecten dan ‘3’ aan heeft moeten houden, hebben eisers niet aannemelijk gemaakt. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de marktprijzen vanwege een iets betere ligging in [woonplaats 2] iets hoger zijn dan in [woonplaats 1] en dat daarvoor wordt gecompenseerd door een iets grotere grondstaffel te hanteren (de rechtbank begrijpt: door een iets hogere grondwaarde in [woonplaats 2] te hanteren). Het vergelijkingsobject [adres 3] in [woonplaats 3] ligt verder van voorzieningen dan de onroerende zaak. De rechtbank heeft geen reden aan deze toelichting van verweerder te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        9. Eisers hebben aangevoerd dat verweerder de waardestijging van 33,8% ten opzichte van de waardebepaling voor het vorige jaar niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank wijst erop dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald, onafhankelijk van de WOZ-waarde in een eerder belastingjaar. De bepaling van de waarde van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum 1 januari 2021 hebben voorgedaan met voorbijgaan aan de waarde die per vorige waardepeildata aan de onroerende zaak zijn toegekend. De verhoging van de WOZ-waarde vergeleken met de vorige waardebepaling is daarom niet van belang.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eisers geen gelijk krijgen. Eisers krijgen daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgen ook geen vergoeding van hun proceskosten.”
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Daarnaast is in geschil of de Heffingsambtenaar in strijd met de goede procesorde heeft gehandeld door vijftien dagen voor de zitting bij de Rechtbank een nader stuk in te dienen (door belanghebbenden twaalf dagen voor de zitting ontvangen), aangeduid als verweerschrift. Verder is in geschil of de Heffingsambtenaar de aantekeningen van de taxateur had moeten overleggen.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 249.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding in beroep en hoger beroep.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Aantekeningen taxateur
      
    
    
    
      5.1.1.
      Belanghebbenden stellen dat de Heffingsambtenaar de aantekeningen van de taxateur had moeten overleggen. De Heffingsambtenaar betwist deze stelling in zijn verweerschrift in hoger beroep en stelt dat de bevindingen van de taxateur in de uitspraak op bezwaar zijn weergegeven.
      
    
    
      5.1.2.
      Aangezien belanghebbenden geen enkele onderbouwing hebben gegeven voor hun stelling, hebben zij niet aan hun stelplicht voldaan. De klacht faalt daarom. 
      
      
        
          De waarde van de woning
        
      
      
    
    
      5.2.1.
      De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44).
      
    
    
      5.2.2.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, BNB 2024/92 geoordeeld dat bij de beoordeling van de vraag of aan de bewijslast is voldaan de normale regels met betrekking tot de verdeling van de bewijslast gelden. Die regels brengen mee dat de rechter ten aanzien van de door een partij aangevoerde feiten en omstandigheden moet beoordelen in hoeverre die zijn bestreden en, zo ja, in hoeverre die door deze partij aannemelijk zijn gemaakt. Daarbij moet de rechter acht slaan op al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd (HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63). Indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt mag de rechter de waarde op een door hem gekozen grondslag vaststellen. Indien de belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het derhalve aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (HR 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, BNB 2015/214). 
      
    
    
      5.2.3.
      De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij is verwezen naar de opbrengsten behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. 
      
    
    
      5.2.4.
      Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar hiermee evenwel niet heeft voldaan aan zijn bewijslast.
      
    
    
      5.2.5.
      In de eerste plaats is het Hof van oordeel dat het vergelijkingsobject [adres 2] in [woonplaats 2] niet als zodanig kan dienen omdat dit ongeveer 30 kilometer verwijderd is van de woning. Bovendien heeft de Heffingsambtenaar erkend dat [woonplaats 2] , door de relatief korte afstand tot [stad] , hogere marktprijzen kent dan het dorp waar de woning is gelegen. Het Hof volgt de Heffingsambtenaar niet in diens stelling dat hiervoor eenvoudigweg kan worden gecorrigeerd door een verschillende grondprijs in aanmerking te nemen.
      
    
    
      5.2.6.
      Verder acht het Hof het opmerkelijk dat de Heffingsambtenaar ter onderbouwing van de waarde de door belanghebbenden aangedragen woning aan de [adres 5] niet als vergelijkingsobject heeft gebruikt, terwijl dit een qua aard en oppervlakte goed vergelijkbaar object is dat dichtbij de woning is gelegen en rond de waardepeildatum is verkocht en de vergelijkingsobjecten van de Heffingsambtenaar op een beduidend grotere afstand van de woning zijn gelegen. Opmerkelijk, te meer aangezien de Heffingsambtenaar deze woning wel als vergelijkingsobject heeft gebruikt voor de waardebepaling van één van de vergelijkingsobjecten (zie 2.3.3). De enkele omstandigheid dat deze woning niet op de openbare markt is verkocht, maakt niet zonder meer dat deze niet als vergelijkingsobject kan dienen. Bovendien heeft de Heffingsambtenaar ter zitting gesteld dat deze woning bij een aan deze verkoop voorafgaande transactie van 28 mei 2018 is verkocht voor € 180.000, waardoor aannemelijk is dat de opvolgende verkoopprijs van 3 maart 2020 van € 213.000, waarop belanghebbenden zich beroepen, een op zakelijke wijze tot stand gekomen marktprijs is. 
      
      
        5.2.7.1.	Het Hof is daarnaast van oordeel dat de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. 
      
      
      
        5.2.7.2. 	Onvoldoende rekening is gehouden met de ongunstige ligging van de woning ten opzichte van die van de vergelijkingsobjecten doordat deze direct naast een vanuit de dijk aflopende afrit ligt en is ingesloten door de  omliggende woningen. De vergelijkingsobjecten kennen dit nadeel niet. Weliswaar heeft de Heffingsambtenaar voor de ligging van de woning factor 2 (matig) toegepast, maar dat is, naar de Heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard, wegens overlast en de grote afstand tot voorzieningen. De slechte positionering van de woning ten opzichte van de buurpanden rechtvaardigt een verdere verlaging van de waarde. 
      
      
      
        5.2.7.3.	Daarnaast heeft de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de matige kwaliteit en onderhoudstoestand van de woning, zoals het Hof gebleken is uit de door belanghebbenden in het nader stuk van 18 juli 2025 opgenomen foto’s. De Heffingsambtenaar heeft de kwaliteit en onderhoudstoestand van de woning naar het oordeel van het Hof ten onrechte als gemiddeld gekwalificeerd.
      
      
    
    
      5.2.8.
      Gelet op het hiervoor overwogene heeft de Heffingsambtenaar niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast.	
      
    
    
      5.2.9.
      Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbenden de door hen voorgestane waarde aannemelijk hebben gemaakt.
      
    
    
      5.2.10.
      Belanghebbenden hebben de door hen gestelde waarde van € 249.000 onderbouwd door te verwijzen naar de geïndexeerde WOZ-waarde van de woning aan de [adres 5] . Daarnaast hebben zij gewezen op de matige staat van onderhoud, kwaliteit en uitstraling en de ondoelmatige indeling van de woning. Tot slot hebben belanghebbenden gewezen op vergelijkingsobjecten die volgens hen geschikt waren, maar die niet in de matrix zijn openomen. Belanghebbenden hebben echter geen inzicht gegeven hoe al deze feiten en omstandigheden tot de door hen verdedigde waarde van € 249.000 zijn te herleiden. Belanghebbenden hebben de door hen voorgestane waarde dus evenmin aannemelijk gemaakt.
      
    
    
      5.2.11.
      Nu geen van partijen erin is geslaagd de door haar voorgestane waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt het Hof de waarde van de woning, in goede justitie op € 270.000, rekening houdend met alle ter zake doende feiten en omstandigheden.
      
      
        
          Procesorde: indiening verweer bij Rechtbank
        
      
      
    
    
      5.3.1.
      Belanghebbenden stellen dat de Heffingsambtenaar in strijd met de goede procesorde heeft gehandeld door pas vijftien dagen voor de zitting bij de Rechtbank (door belanghebbenden twaalf dagen voor de zitting ontvangen) verweer te voeren door het indienen van een nader stuk (het nader stuk). Belanghebbenden stellen dat zij daardoor niet in staat zijn geweest om adequaat te reageren. 
      
    
    
      5.3.2.
      De Heffingsambtenaar betwist de stelling van belanghebbenden. De Heffingsambtenaar stelt dat belanghebbenden met hulp van een professionele gemachtigde procederen, van wie verwacht mag worden dat hij in staat was om in het gegeven tijdsbestek op het nader stuk en de matrix een inhoudelijke reactie te geven. Uit het feit dat de gemachtigde dit ook heeft gedaan met zijn op 30 december 2023 bij de Rechtbank ingediende stuk, leidt de Heffingsambtenaar af dat hij in staat was tot het geven van een adequate reactie.
      
    
    
      5.3.3.
      Het Hof is van oordeel dat de late indiening van het nader stuk in beroep in strijd met de goede procesorde moet worden geacht, in ogenschouw nemend dat dit heeft plaatsgevonden in de periode van Kerst en oud en nieuw, een periode waarin velen vrij zijn. Daarmee heeft de Heffingsambtenaar het risico genomen dat belanghebbenden niet, of onvoldoende kennis van de inhoud van het stuk konden nemen. De enkele omstandigheid dat de gemachtigde van belanghebbenden toch heeft gereageerd op het nader stuk betekent niet zonder meer dat hij ook in staat was om een adequate reactie te geven. Het Hof ziet echter geen aanleiding om consequenties hieraan te verbinden, nu het hoger beroep gegrond wordt verklaard en belanghebbenden reeds hierom een vergoeding van griffierechten en proceskosten krijgen.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.4.
      Het hoger beroep is gegrond.
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      6.1.
      Het Hof acht termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbenden gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht, de daarbij behorende bijlage en artikel 30a van de Wet WOZ, vast op:
      
         € 907 € 907 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de Rechtbank (1 punt beroepschrift à € 907 x 1 (gewicht van de zaak)), en
         € 907 € 226,75 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor het Hof (1 punt hogerberoepschrift à € 907 x 1 (gewicht van de zaak) x 0,25 (vermenigvuldigingsfactor artikel 30a, lid 2, Wet WOZ)). 
      
      
      
        De gemachtigde heeft niet gesteld dat sprake is van een bijzonder geval als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2025, ECLI:NL:HR:2025:670, BNB 2025/83. De totaal te vergoeden proceskosten bedragen derhalve € 1.133,75. Bij de uitspraak op bezwaar zijn reeds de kosten voor de bezwaarfase vergoed. Het Hof laat deze beslissing in stand. 
      
      
    
    
      6.2.
      Voorts dienen aan belanghebbenden de voor de behandeling van het beroep en hoger beroep betaalde griffierechten van in totaal € 188 te worden vergoed.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar, behalve voor zover deze betrekking heeft op de vergoeding van kosten;
      
      
        wijzigt de beschikking aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 270.000;
      
      
        vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
      
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten voor beroep en hoger beroep van belanghebbenden tot een bedrag van in totaal € 1.133,75, en
      
      
        draagt de Heffingsambtenaar op aan belanghebbenden de in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten van in totaal € 188 te vergoeden.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door E.P.A. Brakeboer, Chr.Th.P.M. Zandhuis en C. Maas, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen.
    
    
    
    
      De griffier,	de voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      E.J. Nederveen	E.P.A. Brakeboer
    
    
    
    
      De beslissing is op 30 september 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.