ECLI:NL:RBNNE:2025:3046, Rechtbank Noord-Nederland, 22-07-2025, 24/3249
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-07-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Onroerende zaak is naar zijn aard geen woning en daarom is het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting niet van toepassing.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Groningen
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: LEE 24/3249
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 22 juli 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    
    
      en
    
    
  
  
    de inspecteur van de Belastingdienst/kantoor Leeuwarden, de inspecteur
    (gemachtigde: [gemachtigde] ).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de inspecteur van 23 februari 2024.
    
    
    
      1.1.
      Namens eiser en zijn echtgenote is op 18 december 2023 in totaal € 20.280 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan, ter zake van de verkrijging van de onroerende zaak aan de [adres] (de onroerende zaak).
      
    
    
      1.2.
      De inspecteur heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      De inspecteur heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 13 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van de inspecteur, bijgestaan door [bijstand] . De rechtbank heeft eiser bij aangetekende brief, verzonden op 14 april 2025 naar het door hem opgegeven adres [adres] , onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om ter zitting te verschijnen. De rechtbank heeft deze aangetekende brief op 2 mei 2025 retour ontvangen. Vervolgens heeft de rechtbank eiser op 2 mei 2025 per gewone post nogmaals uitgenodigd voor de zitting. Omdat de uitnodiging voor de zitting tijdig en op de juiste wijze aan eiser is verzonden, heeft de rechtbank het onderzoek ter zitting doorgang laten vinden.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
    
    
    
      2.1.
      
        Eiser en zijn echtgenote hebben op [datum] 2023 de onroerende zaak gekocht. De onroerende zaak is op [datum] 2023 aan hen geleverd. In de leveringsakte is - voor zover hier van belang - het volgende opgenomen:
        “OMSCHRIJVING REGISTERGOED
        
          het recht van eigendom met betrekking tot het perceel grond met opstallen met een woon- en/of werkbestemming gelegen te [adres] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , nummer [nummer] , ter grootte van vijfhonderdelf vierkante meter (511 m2),
        
        
          hierna te noemen: "
          het Verkochte
          ".
        
        
          KOOPPRIJS
        
        
          De koopprijs van het Verkochte is: 
          honderdvijfennegentigduizend euro
        
        
          (€ 195.000,00).
        
      
      
      
        (…)
      
      
    
  
  
    FISCALE VERKLARING
    
      
        Overdrachtsbelasting
      
      
        Namens de koper wordt opgave gedaan van het bedrag aan overdrachtsbelasting dat de koper moet betalen, een bedrag van twintig duizend twee honderd tachtig euro (€ 20.280,00). Dit bedrag is berekend naar het tarief van tien vier/tiende procent (10,4 %) van artikel 14 lid 1 Wet op belastingen van rechtsverkeer, over de hiervoor vermelde koopprijs. Koper is voornemens bezwaar in te dienen tegen de overdrachtsbelasting.”
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt de juistheid van de uitspraak op bezwaar. Hetgeen partij en verdeeld houdt is de vraag of eiser ten tijde van de levering van de onroerende zaak een woning, in de zin van artikel 14, tweede lid van de Wet op belastingen van rechtsverkeer, heeft verkregen en of het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting van 2% van toepassing is.
    
    4. Eiser is van mening dat de onroerende zaak een woning is en voert daartoe - kort gezegd - aan dat de onroerende zaak als woning te koop is aangeboden in een woonwijk. De indeling van de onroerende zaak was zodanig dat deze zonder bouwkundige aanpassing als woning kon worden gebruikt.
    
    5. De inspecteur is van mening dat de onroerende zaak geen woning is en voert daartoe - kort gezegd - aan dat de onroerende zaak als bedrijfsruimte is gebouwd en dat bij de verkrijging de onroerende zaak nog steeds een indeling in overeenstemming met de bestemming had ten tijde van de bouw.
    
    6. De rechtbank is van oordeel dat de inspecteur in dit geval gelijk heeft en dat hij het bezwaar van eiser terecht ongegrond heeft verklaard. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    7. De rechtbank overweegt dat voor het antwoord op de vraag of de onroerende zaak voor de heffing van de overdrachtsbelasting kan worden aangemerkt als woning, van belang is of de onroerende zaak naar haar aard voor bewoning is bestemd. De geschiktheid van een onroerende zaak om als woning te dienen is niet beslissend. De vraag of een onroerende zaak naar haar aard voor bewoning is bestemd, moet worden beantwoord aan de hand van een objectieve maatstaf die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. Aanknoping bij de kenmerken van een onroerende zaak wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Indien een onroerende zaak oorspronkelijk niet met bewoning als doel is gebouwd, maar het bouwwerk nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor bewoning, kan het alleen worden geacht zijn aard van niet-woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor andere vorm van gebruik dan bewoning geschikt te maken. Indien toepassing van de deze regels niet leidt tot een duidelijke slotsom, komt mede betekenis toe aan de eisen of beperkingen die voor het (gebruik van het) bouwwerk voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften.
    
    8. De rechtbank stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat de onroerende zaak oorspronkelijk ontworpen en gebouwd is als niet-woning. De onroerende zaak is dus niet met bewoning als doel gebouwd. Partijen verschillen vervolgens van mening over het feit of de onroerende zaak nadien is verbouwd om deze geschikt te maken voor bewoning. De rechtbank overweegt dat eiser, die gebruik wil maken van het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting, op dit punt de bewijslast heeft. De rechtbank is van oordeel dat eiser, tegenover de gemotiveerde betwisting door de inspecteur, daarin niet is geslaagd. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat eiser geen stukken of foto’s heeft overgelegd die aannemelijk maken dat er een verbouwing heeft plaatsgevonden. Daartegenover heeft de inspecteur wel foto’s overgelegd van de onroerende zaak ten tijde van de levering waaruit, naar het oordeel van de rechtbank zichtbaar is dat deze hier naar haar aard een kantoorpand betreft. Het enkele feit dat de onroerende zaak door de makelaar als woning in een woonwijk te koop is aangeboden, dat de onroerende zaak een woonbestemming heeft en dat de onroerende zaak geschikt is voor bewoning, maakt niet dat de onroerende zaak naar haar aard een woning is.
    
    9. De beroepsgronden van eiser slagen niet.
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat het door eiser op aangifte voldane bedrag aan overdrachtsbelasting niet wordt verminderd. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Sanna, rechter, in aanwezigheid van mr. H.J. Haanstra, griffier.
    
    
    
      Uitgesproken in het openbaar op: 22 juli 2025
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              w.g. griffier
            
            
              w.g. rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
    
  
  
     De inspecteur heeft ter zitting verklaard dat hij ten onrechte geen uitspraak op het bezwaar van de echtgenote van eiser tegen de onder 1.2. vermelde afdracht van overdrachtsbelasting heeft gedaan. Hij zal de uitkomst van het beroep van eiser van toepassing laten zijn op het gehele bedrag aan afgedragen overdrachtsbelasting.
  
  
     Zie Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:290 en Hoge Raad 29 november 2019, ECLI:NL:HR:2019:1779.