ECLI:NL:GHARL:2025:7374, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-11-2025, 24/1519
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-11-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    nummer BK-ARN 24/1519
    uitspraakdatum: 18 november 2025
    
    
      
        Uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 18 juni 2024, nummers LEE 22/1352, 23/1354 en 23/1356 in het geding tussen belanghebbende en 
    
    
    
      de heffingsambtenaar van het Noordelijk Belastingkantoor (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 13 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 108.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 176,47.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft voor de zitting nadere stukken ingestuurd.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 oktober 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens belanghebbende zijn gemachtigde J.K. van der Weit en namens de heffingsambtenaar mr. [naam1] , bijgestaan door [naam2] , taxateur. 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een op de begane grond gelegen appartement met een gebruiksoppervlakte van 23 m². Het appartement wordt verhuurd. De waarde van de woning per m² is vastgesteld op € 3.762.
      
    
    
      2.2.
      De onroerende zaak is ontstaan na opdeling van het pand. Hierdoor zijn onder andere 3 appartementen op de begane grond gerealiseerd te weten: 
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Adres
              
              
                Gebruiksoppervlakte
              
              
                Beschikte waarde
              
            
            
              
                
                  [adres1] 13
              
              
                23 m²
              
              
                € 108.000
              
            
            
              
                
                  [adres2] 13-1
              
              
                26 m²
              
              
                € 113.000
              
            
            
              
                
                  [adres3] 13-3
              
              
                40 m²
              
              
                € 146.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde in beroep een waardeverklaring van de onderhavige onroerende zaak [adres1] 13 , IWOZ-vastgoedrapporten van de gebruikte referentieobjecten en een taxatiematrix (hierna: de matrix) overgelegd. 
      
    
    
      2.4.
      De matrix bevat de zogenoemde KOUDV-factoren die staan voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen. De KOUDV factoren van de onroerende zaak zijn gesteld op 3 (gemiddeld), met uitzondering van de voorzieningen, deze zijn gesteld op 2 (matig). 
      
    
    
      2.5.
      Aan de waardebepaling zijn de marktgegevens van de volgende referentieobjecten ten grondslag gelegd:
      
      1. [adres4] 35 te [plaats1] , type benedenwoning, bouwjaar 1930, met een 
      gebruiksoppervlakte van 45 m², een berging van 4 m² en tuin van 25 m², met een verkoopprijs van € 189.000, transactiedatum 2 september 2020 (datum koopovereenkomst: 23 juli 2020). De KOUDV factoren zijn alle gewaardeerd op 3. De waarde van de woning per m² bedraagt € 3.759. 
      
      2. [adres5] 63 te [plaats1] , type benedenwoning, bouwjaar 1938, met een 
      gebruiksoppervlakte van 52 m², een berging van 6 m² en een tuin van 25 m², met een verkoopprijs van € 190.000, transactiedatum 26 juni 2020 (datum koopovereenkomst: 8 april 2020). De KOUDV factoren zijn alle gewaardeerd op 3. De waarde van de woning per m² bedraagt € 3.413.
      
      3. [adres6] 33 te [plaats1] , type benedenwoning, bouwjaar 1939, met een 
      gebruiksoppervlakte van 52 m² en een tuin van 25 m², met een verkoopprijs van € 189.000, transactiedatum 31 december 2020 (datum koopovereenkomst: 16 december 2020). De KOUDV factoren zijn alle gewaardeerd op 3. De waarde van de woning per m² bedraagt € 2.910. 
      
    
    
      2.6.
      De onroerende zaak beschikt over het energielabel ‘F’ en de referentieobjecten beschikken over de volgende energielabels: [adres4] 35 ‘E’, [adres5] 63 ‘D’ en [adres6] ‘G’.
      
    
    
      2.7.
      In een overzicht in het verweerschrift in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar het effect van de wortelformule inzichtelijk gemaakt. Het overzicht luidt als volgt:
      
      
      
      
      
      
        “Object			oppervlakte	waarde-		waardewoondeel		verschil
        woondeel	onderhavig object					o.b.v. wortelformule
        Onderhavig object		23	€   86.526	
        
          [adres4] 35		45	€ 169.155	€ 120.932		€ 34.406
        
          [adres5] 63	52	€ 177.476	€ 118.033		€ 31.507
        
          [adres6] 33		52	€ 161.876	€ 107.658		€ 21.132
        Gemiddeld			50	€ 169.502	€ 114.962		€ 28.436
      
      
      
        De getaxeerde waarde van het onderdeel “hoofdgebouw” bedraagt € 86.526, -. In de vierde kolom staat per referentieobject vermeld welke waarde voor dit onderdeel wordt verkregen, indien er wordt toegerekend naar de oppervlakte van onderhavig object van (slechts) 23 vierkante meter. Gemiddeld ligt de getaxeerde waarde van het woondeel van onderhavig object dus € 28.436 lager dan het waardeniveau dat wordt aangetoond door de gerealiseerde verkoopcijfers van de referentieobjecten.”
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde tussen € 75.000 en € 90.000. In beroep was mede in geschil de WOZ-waarde van de appartementen [adres2] en [adres3] (zie 2.2.). Ter zitting bij het Hof heeft gemachtigde van belanghebbende desgevraagd uitdrukkelijk en ondubbelzinnig verklaard dat het geschil in hoger beroep uitsluitend ziet op de vastgestelde waarde van het appartement [adres1] 13 . De vastgestelde waarde van de andere twee appartementen is niet in geschil.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de vastgestelde waarde.  
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is.. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.3.
      Indien belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – des geraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft de heffingsambtenaar met name de onder 2.3. genoemde matrix nader toegelicht.   
      
    
    
      4.6.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, met de matrix en de daarop gegeven toelichting, mede in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Het Hof overweegt hiertoe als volgt.
      
    
    
      4.7.
      Het Hof stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat de referentieobjecten goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en dat het de heffingsambtenaar in beginsel vrijstaat om in de procedure voor de Rechtbank en het Hof ter ondersteuning van de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak, uit te gaan van andere referentieobjecten dan hij in de bezwaarfase heeft gebruikt. Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de referentieobjecten die in bezwaar zijn gebruikt in beroep dan echter nog steeds onderdeel dienen uit te maken van de onderbouwde waarde. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in beroep en in hoger beroep de eerder gebruikte referentieobjecten in bezwaar geheel te laten vallen en uit te gaan van geheel (of gedeeltelijk) nieuwe referentieobjecten. Dit is alleen anders als sprake zou zijn van strijd met de goede procesorde, hetgeen naar het oordeel van Hof niet is gebleken. 
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende stelt verder dat onvoldoende rekening is gehouden met het verschil in energielabels (Zie 2.6.). Het waardeverschil bedraagt volgens belanghebbende circa € 6.000 (5,7% van de vastgestelde waarde).  De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat de kosten voor het verbeteren van een energielabel van ‘F’ naar ‘D’ voor woningen als de onderhavige beperkt zijn en dat deze circa € 7.000 bedragen. Om te komen van ‘F’ naar ‘E’ is minder nodig en ‘G’ betreft een minder label. De praktijk leert, aldus de heffingsambtenaar, dat een investering in een onroerende zaak doorgaans leidt tot een waardevermeerdering van 40% tot 60% van de investering. De praktijk leert aldus de heffingsambtenaar dat het verschil in energielabels in de categorie ‘G’ tot en met ‘D’ niet tot uitdrukking komt in de verkoopwaarde van de woningen. Dat is anders bij de categorieën ‘C’ tot en met ‘A’. De onderhavige verschillen in de energielabels zijn daardoor al verdisconteerd.
      
    
    
      4.9.
      Het Hof volgt de heffingsambtenaar hierin en overweegt dat wat verder ook zij van het verschil in energielabel, de referentieobjecten enerzijds beschikken over betere energielabels (E en D) en anderzijds over een minder energielabel (G). Deze verschillen vertonen zowel kleine positieve als negatieve afwijkingen, die gemiddeld genomen elkaar (nagenoeg) in evenwicht houden. 
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende bestrijdt dat de door de heffingsambtenaar gemaakte wortelformule voor de correctie van de oppervlakteverschillen tussen de referentieobjecten en de woning juist is toegepast. Belanghebbende voert daartoe aan dat in de jurisprudentie geen voorbeeld is te vinden van een omgekeerde wortelformule waarbij vanuit grotere woonoppervlakken van de referentiepanden naar een WOZ-waarde wordt gerekend voor een object met een kleiner woonoppervlak.
      
    
    
      4.11.
      Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. Het Hof constateert dat de toepassing van de wortelformule leidt tot prijzen per eenheid van de onroerende zaak die hoger of in lijn liggen met de prijzen per eenheid van de referentieobjecten. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met het verschil in omvang van de gebruiksoppervlakte tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. De stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar de wortelformule onjuist heeft toegepast, leidt niet tot een ander oordeel. Het gebruik van de wortelformule of de wijze van toepassing daarvan is geen wettelijke verplichting of anderszins voorgeschreven regel. Het gaat erom dat de waarde van de woning in een redelijke verhouding staat tot de vergelijkingsobjecten. Dit is naar het oordeel van het Hof het geval.
      
    
    
      4.12.
      De stelling van belanghebbende dat door de opdeling van het gehele pand in vier appartementen, waaronder het onderhavige, tot gevolg heeft dat de verkoop van een afzonderlijk appartement moeilijk is, is op geen enkele wijze onderbouwd en daarom niet aannemelijk. Ook belanghebbende is immers van mening dat in een studentenstad als [plaats1] juist veel vraag is naar kleine appartementen.
      
    
    
      4.13.
      Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe vanuit de verkoopprijs van de referentieobjecten de aan de onroerende zaak toegekende waarde is herleid. De vastgestelde waarde staat gelet op de onderlinge verschillen in een goede waardeverhouding tot die van deze referentieobjecten. De stelling van belanghebbende dat de WOZ-waardeontwikkeling van de onderhavige onroerende zaak niet in de pas loopt met de prijsontwikkeling volgens ‘Vastgoed pro’ maakt dit niet anders.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Tanghe, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 18 november 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
      (H. de Jong)	(T. Tanghe)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden. 
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
    
    
    
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44
  
  
     Vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2
  
  
     HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2
  
  
    vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3
  
  
     Vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2