ECLI:NL:RBMNE:2025:6018, Rechtbank Midden-Nederland, 12-11-2025, 11437301
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-11-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Indexering van huurprijs. Verhuurder had aangeboden de huurprijs maar beperkt te indexeren onder de voorwaarde dat de huurovereenkomst langer zou duren. Het is niet komen vast te staan dat de huurder daarmee heeft ingestemd. Verhuurder had al wel de beperkte indexering doorberekend. De huurder moet alsnog de hogere indexering betalen.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Lelystad
    
    
    
      zaaknummer: 11437301 LC EXPL  24-3167 BS/43497
    
    
    
      
        Vonnis van 12 november 2025
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      verder ook te noemen: [eiser] ,
      eisende partij,
      gemachtigde: mr. M.L.A. van Hurne,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [gedaagde] B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      verder ook te noemen: [gedaagde] ,
      gedaagde partij,
      gemachtigde: mr. G.A. de Boer.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 9 juli 2025;
      - de akte van [eiser] van 23 juli 2025, met producties 19 tot en met 21;
      - de antwoordakte van [gedaagde] van 20 augustus 2025.
    
    
      1.2.
      Ten slotte is bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.
      
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
      2.1.
      
        Voor het geschil en de beoordeling tot nu toe verwijst de kantonrechter naar het tussenvonnis van 9 juli 2025. In dat tussenvonnis heeft de kantonrechter [eiser] de mogelijkheid gegeven om nader te onderbouwen dat hij met [gedaagde] overeenstemming heeft bereikt over de afspraken die hij aan zijn primaire vordering ten grondslag legt door Whatsapp- en/of e-mailberichten die zijn gestuurd in de periode gelegen tussen 15 maart 2023 en 15 april 2023 in het geding te brengen. Naar het oordeel van de kantonrechter is uit de informatie die nu in de procedure is overgelegd niet af te leiden dat tussen partijen overeenstemming is ontstaan over de verlenging van de huurovereenkomst tot 31 juli 2026. De kantonrechter zal de primaire vordering daarom afwijzen. Het subsidiair gevorderde zal gedeeltelijk worden toegewezen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen. 
        
          De huurovereenkomst is niet verlengd tot en met 31 juli 2026
        
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] stelt dat [gedaagde] ermee heeft ingestemd dat de huurovereenkomst zou worden verlengd tot en met 31 juli 2026 als de huurprijsindexering zou worden gematigd. [gedaagde] betwist dat hij akkoord is gegaan met een verlenging van de huurovereenkomst. Bij tussenvonnis van 9 juli 2025 is overwogen dat het voor beantwoording van de vraag wat partijen hebben afgesproken, relevant is wat zij daarover over en weer hebben verklaard en wat zij uit elkaars gedragingen mochten afleiden. Om daarvan een compleet beeld te krijgen, heeft de kantonrechter [eiser] in de gelegenheid gesteld om de Whatsapp- en/of e-mailberichten te overleggen die hier duidelijkheid over kunnen geven. [eiser] heeft Whatsapp correspondentie met [gedaagde] overgelegd. Hij stelt dat hieruit onder meer blijkt dat partijen een verlenging van de huurovereenkomst zijn overeengekomen. 
    
    
      2.3.
      
        Uit de stukken die in het dossier zitten leidt de kantonrechter het volgende af. Op 8 maart 2023 hebben partijen gesproken over een verlaging van de huurprijsindexering en volgens [eiser] ook over verlenging van de huurovereenkomst. [gedaagde] betwist dat er toen over verlenging van de huurovereenkomst is gesproken. Wat daar verder ook van zij, op 15 maart 2023 heeft [eiser] het volgende voorstel in een e-mail vastgelegd:
        
          “Toch wil ik jullie tegemoetkomen onder de al door jullie aangegeven voorwaarde van verlengingen van de overeenkomsten voor de kantoren tot 31 juli 2026. De voorwaarden zoals verder overeengekomen blijven onverminderd van toepassing. 
        
        
          De tegemoetkoming zal dan zijn dat wij per 1 januari 2023 slechts 5% verhoging in rekening zullen brengen en dit onverlet de CPI in per 1 januari 2024 en 2025 zullen herhalen. Voor 2026 zullen wij dan weer volgens, in overeenstemming met de CPI-index, de eventuele verhoging doorberekenen. Dit zal dan echter ook niet met terugwerkende kracht zijn doch slechts over één jaar worden berekend.(…)
        
        
          Uiteraard zullen wij bij akkoord direct een credit aanmaken voor het verschil in huurprijs.”
        
        
          [eiser] heeft [gedaagde] vervolgens op 17 maart 2023 per Whatsapp gevraagd:
        
          “Heb jij al een beslissing genomen welke kant jij op wilt aangezien ik vandaag weer ga facturen?? Gr [eiser (voornaam)] ”
        
        Hierop heeft [gedaagde] niet direct gereageerd. Op 24 maart 2023 antwoordde [gedaagde] :
        
          “Hey [eiser (voornaam)] ik ben terug van vakantie zal die laatste factuur zo even regelen en reageren”
        
        Een nadere reactie bleef echter uit.
      
    
    
      2.4.
      
        Op 7 april 2023 schreef [eiser] vervolgens via Whatsapp:”
        
          “Inmiddels facturen aangepast op basis van 5% aangezien het één grote puinhoop aan het worden is. Pardon is het al geworden inmiddels. Verreken alles even en maak de bedragen over aub. Groet [eiser (voornaam)] ”
        
        Op 12 april 2023 heeft [eiser] vervolgens een overzicht van openstaande vorderingen op [onderneming 1] B.V., [gedaagde] en [onderneming 2] B.V. toegestuurd. [gedaagde] heeft op 13 april 2023 geschreven:
        
          “Dank voor het overzicht. Ik was het overzicht kwijt”
        
        
          [gedaagde] is vervolgens de (door [eiser] gefactureerde) huur gaan betalen die met 5% (en niet met 14,5%) verhoogd was. Volgens [eiser] is uit deze gang van zaken af te leiden dat [gedaagde] heeft ingestemd met de verlenging van de huurovereenkomst tot 31 juli 2026. Hij was namelijk alleen bereid de huurverhoging te beperken tot 5% als de huurovereenkomst zou worden verlengd tot en met 31 juli 2026. [gedaagde] is het daar niet mee eens. 
      
    
    
      2.5.
      De kantonrechter is van oordeel dat uit de communicatie tussen partijen niet is af te leiden dat er overeenstemming tussen hen is bereikt over verlenging van de huurovereenkomst tot en met 31 juli 2026. [eiser] heeft wel een voorstel van die strekking gedaan op 15 maart 2023, maar daar heeft [gedaagde] niet op gereageerd. Dat was kennelijk voor [eiser] aanleiding om er op 17 maart 2023 nog een keer naar te vragen. Met enige vertraging heeft [gedaagde] daarop op 24 maart 2023 laten weten er nog op terug te zullen komen. Het moet [eiser] op dat moment duidelijk zijn geweest dat [gedaagde] nog niet met zijn voorstel had ingestemd. Toen er vervolgens geen nadere reactie kwam heeft [eiser] zelf besloten tot verlaging van de indexering over te gaan. Hij heeft toen op 7 april 2023 aan [gedaagde] medegedeeld dat hij daartoe was overgegaan en heeft een paar dagen later een aangepast overzicht aan [gedaagde] toegestuurd. Op dat moment heeft [eiser] niet nogmaals medegedeeld dat hij er van uit ging dat [gedaagde] ermee instemde dat de huurovereenkomst dan tot 31 juli 2026 zou worden verlengd. De verlenging van de huurovereenkomst is toen zelfs helemaal niet meer genoemd. Uit de reactie van [gedaagde] is ook niet af te leiden dat [gedaagde] zich realiseerde dat [eiser] bedoelde aan te geven dat hij er van uitging dat partijen overeenstemming hadden bereikt over een verlenging van de huurovereenkomst. Uit wat er daarna gebeurde lijkt het er zelfs eerder op dat [gedaagde] zich dat niet realiseerde: [gedaagde] heeft de huurovereenkomst namelijk niet heel lang daarna (op 15 juni 2023) opgezegd tegen 1 mei 2024, de oorspronkelijke einddatum van de huurovereenkomst. 
    
    
      2.6.
      
        Gelet op de hiervoor beschreven gang van zaken is de kantonrechter van oordeel dat niet kan worden geconcludeerd dat tussen partijen is overeengekomen dat de huurovereenkomst zou worden verlengd tot 31 juli 2026. [gedaagde] heeft daar nooit mee ingestemd. En gelet op de manier waarop de communicatie verlopen is, mocht [eiser] daar ook niet van uitgaan dat [gedaagde] daarmee had ingestemd. De primaire vorderingen van [eiser] (die zijn gebaseerd op de stelling dat de huurovereenkomst is verlengd tot 31 juli 2026) zullen daarom worden afgewezen. 
        
          
            [eiser] mocht een hogere indexering in rekening brengen
        
      
    
    
      2.7.
      Subsidiair vordert [eiser] met terugwerkende kracht de hoge indexering van 14,5% over 2023 en 0,2% over 2024. [eiser] stelt dat hij slechts bereid was tot matiging van de indexatie tot 5% als [gedaagde] akkoord zou gaan met een verlenging van de huurovereenkomst tot en met 31 juli 2026. Omdat [gedaagde] niet met dat voorstel akkoord is gegaan, is zijn aanbod tot matiging van de indexatie vervallen. Dat heeft volgens [eiser] tot gevolg dat de kale huurprijs vanaf januari 2023 geïndexeerd had moeten worden met 14,5%. Inclusief de servicekosten en btw zou [gedaagde] in 2023 een huur van € 926,41 per maand verschuldigd zijn. [gedaagde] betaalde slechts € 854,56 per maand aan huur. Hij heeft dus € 71,85 (€ 926,41 - € 854,56) per maand te weinig betaald. Over een jaar berekend heeft [gedaagde] in 2023 € 862,20 (€ 71,85 x 12) te weinig aan huur betaald. Voor het jaar 2024 geldt dat de huur met 0,2% geïndexeerd mocht worden. Dat betekent dat [gedaagde] een maandhuur van € 928,14 verschuldigd was. [gedaagde] betaalde in 2024 maandelijks € 894,26 aan huur. [gedaagde] heeft daarom € 33,88 per maand te weinig betaald. De huur is opgezegd per 1 mei 2024, zodat [eiser] voor 2024 een bedrag van (4 x € 33,88 =) € 135,52 aan huurachterstand vordert. In totaal gaat het dus om een bedrag van € 862,20 + € 135,52 = € 997,72.
    
    
      2.8.
      
        De kantonrechter is van oordeel dat de subsidiaire vordering van [eiser] kan worden toegewezen. [gedaagde] heeft weliswaar niet ingestemd met het voorstel om de huurovereenkomst te verlengen, maar uit de correspondentie tussen partijen had [gedaagde] kunnen en moeten begrijpen dat [eiser] alleen bereid was de indexatie te matigen als [gedaagde] instemde met de verlenging van de huurovereenkomst. [gedaagde] mocht er daarom niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat de lagere indexering zonder die voorwaarde ook werd aangeboden. De kantonrechter zal het gevorderde bedrag van € 997,72 aan achterstallige huur dan ook toewijzen. 
        
          De contractuele boete wordt afgewezen
        
      
    
    
      2.9.
      
        
          [eiser] vordert verder dat [gedaagde] in totaal een bedrag van € 6.900,00 aan contractuele boetes betaalt. Hij baseert deze vordering op artikel 18.2 van de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ bij de huurovereenkomst (hierna: de algemene bepalingen). In artikel 18.2 van de algemene bepalingen staat – voor zover van belang – het volgende: 
        
          “Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van 300 Euro per maand.”
      
    
    
      2.10.
      
        De kantonrechter leidt uit de eerder beschreven gang van zaken af dat er tussen partijen verwarring is ontstaan over de wat zij nou precies met elkaar hadden afgesproken. [eiser] ging er van uit dat de huurovereenkomst was verlengd tot en met 31 juli 2026, maar mocht er op grond van hetgeen hiervoor is overwogen niet van uitgaan dat [gedaagde] daarmee had ingestemd. Hij heeft zelf de lagere facturen voor de huur aan [gedaagde] gestuurd, die die vervolgens ook betaald heeft. [gedaagde] heeft op dat moment kennelijk onvoldoende doorgehad dat [eiser] alleen een lagere huur wilde rekenen als de huur zou worden verlengd tot en met 31 juli 2026. [gedaagde] mocht er echter niet van uitgaan dat [eiser] hiertoe ook bereid was als de huurovereenkomst niet zou worden verlengd en moest er dus rekening mee houden dat een hogere huur zou worden berekend. Door deze reconstructie achteraf is nu komen vast te staan dat de huurovereenkomst niet is verlengd, en dat [gedaagde] alsnog per 1 januari 2023 de indexering van 14,5% moet betalen. Op het moment zelf heeft [gedaagde] echter de huur betaald die aan hem gefactureerd werd. De kantonrechter is van oordeel dat het onder deze omstandigheden (waarbij [gedaagde] de huur heeft betaald die [eiser] zelf op de moment gefactureerd had) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiser] zich nu zou kunnen beroepen op het bepaalde in artikel 18.2 omdat de hogere (destijds niet gefactureerde) huur niet door [gedaagde] is betaald. De gevorderde boetes zullen om die reden worden afgewezen. 
        
          De wettelijke handelsrente wordt toegewezen vanaf dagvaarding
        
      
    
    
      2.11.
      
        
          [eiser] heeft zich bij dagvaarding voor het eerst op het standpunt gesteld dat de indexatie met terugwerkende kracht betaald moet worden. Omdat voor [gedaagde] voor ontvangst van de dagvaarding niet kenbaar was dat [eiser] (subsidiair) betaling van de oorspronkelijke (hogere) huurprijsindexering verlangt, zal de wettelijke handelsrente worden toegewezen vanaf het moment van dagvaarding. 
        
          De buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen
        
      
    
    
      2.12.
      
        
          [eiser] maakt ook aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 149,66. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 van het Burgerlijk Wetboek  en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [eiser] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.
        
          Proceskosten 
        
      
    
    
      2.13.
      Omdat [eiser] terecht deze procedure is begonnen zal [gedaagde] in de proceskosten (waaronder de nakosten) worden veroordeeld. Het toe te wijzen bedrag aan griffierecht zal worden gebaseerd op de toegewezen hoofdsom. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                139,42
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                218,00 
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                270,00
              
              
                (2 punten x tarief € 135,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                  67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                694,92
              
              
                
              
            
          
        
      
    
    
      2.14.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 997,72 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a van het Burgerlijk Wetboek over dit bedrag vanaf 2 december 2024, tot de dag van volledige betaling;
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 149,66 aan buitengerechtelijke incassokosten;
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 694,92, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
    
    
      3.5.
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      3.6.
      
        wijst het meer of anders gevorderde af
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken door mr. J.M. van Wegen op 12 november 2025.