ECLI:NL:RBOBR:2025:8461, Rechtbank Oost-Brabant, 11-12-2025, SHE 24/4365
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-12-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ, appartementen, schending artikel 40 WOZ, aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

RECHTBANK OOST-BRABANT
    
    
      Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummers: SHE 24/4339, 24/4342, 24/4343, 24/4344, 24/4345, 24/4346, 24/4347, 24/4349, 24/4350, 24/4351, 24/4352, 24/4353, 24/4354, 24/4355, 24/4356, 24/4357, 24/4358, 24/4359, 24/4360, 24/4361, 24/4362, 24/4364, 24/4365, 24/4366 
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 11 december 2025 in de zaak tussen
      
    
    
    
      [eiseres] , uit [vestigingsplaats] , eiseres
    (gemachtigde: mr. H. Vloet),
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Bergeijk, de heffingsambtenaar.
    (gemachtigde: A.L.M. Keeris)
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarden van 24 objecten (appartementen) aan de [adres] in [woonplaats] . 
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarden van de woningen per waardepeildatum 1 januari 2023 met de beschikking van 22 februari 2024 als volgt vastgesteld: 
      
        
          
            [adres]		€ 133.000	
        
        
          
            [adres]			€ 167.000
        
        
          
            [adres]			€ 162.000
        
        
          
            [adres]				€ 171.000	
        
        
          
            [adres]			€ 250.000
        
        
          
            [adres] 		€ 176.000	
        
        
          
            [adres]			€ 123.000	
        
        
          
            [adres]				€ 185.000
        
        
          
            [adres]				€ 190.000	
        
        
          
            [adres]				€ 315.000	
        
      
      
        
          
            [adres]				€ 225.000
        
        
          
            [adres]				€ 164.000
        
      
      
    
    
      1.2.
      De WOZ-beschikkingen zijn opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum, waarbij ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2024 zijn bekendgemaakt. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 26 november 2024 de waarden gehandhaafd (de bestreden uitspraak). 
      
    
    
      1.4.
      Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. 
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.6.
      De rechtbank heeft het beroep op 27 november 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
      
    
    
      1.7.
      De rechtbank heeft geconstateerd dat het beroep van eiseres zich richt tegen de uitspraak op bezwaar voor 24 appartementen, zoals vermeld in rechtsoverweging 1. Ten onrechte heeft de rechtbank aangenomen dat eiseres ook beroep heeft ingesteld tegen (de uitspraak op bezwaar inzake) de waardevaststelling van het object [adres] en voor dit object ook een zaaknummer aangemaakt, namelijk SHE 24/4339. De rechtbank heeft daarmee één zaak te veel aangemaakt. Omdat de rechtbank in deze zaak (SHE 24/4339) de processtukken heeft geplaatst, het griffierecht heeft geheven en met partijen heeft gecorrespondeerd, kiest de rechtbank er niet voor het zaaknummer SHE 24/4339 administratief te laten vervallen. In plaats daarvan zal de rechtbank het object met appartementnummer 2 01 onderbrengen in genoemd zaaknummer SHE 24/4339. Het zaaknummer dat oorspronkelijk hoorde bij het appartement met nummer 2 01, namelijk SHE 24/4341, komt wel te vervallen. Voor een overzicht van de procedurenummers met bijbehorende appartementnummers verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak. 
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiseres is eigenaresse van de appartementen alle gelegen in het complex aan de [adres] . Het betreffen in 2013 gebouwde appartementen met een grootte variërend van 45 m2 tot 134 m2. 
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Schending artikel 40 Wet WOZ
      
      3. Eiseres heeft tijdens de zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte niet alle gegevens op basis van artikel 40 van de Wet WOZ heeft verstrekt. Het gaat om de VvE-reservecorrecties. Eiseres wijst erop dat ze in de bezwaarfase om de gegevens heeft verzocht en de heffingsambtenaar de gegevens niet heeft verstrekt. 
    
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting erkend dat eiseres om de VvE-reservecorrecties heeft verzocht en de heffingsambtenaar deze gegevens niet heeft verstrekt. Ook heeft de heffingsambtenaar tijdens de zitting erkend dat deze gegevens aan de vastgestelde waarde ten grondslag hebben gelegen. 
      
    
    
      3.2.
      Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ dient aan degene ten aanzien van wie een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten.
      
    
    
      3.3.
      De rechtbank overweegt dat nu feitelijk vaststaat dat de VvE-reservecorrecties aan de waardebepaling ten grondslag hebben gelegen en tevens vaststaat dat eiseres in de bezwaarfase om de gegevens heeft gevraagd en deze niet door de heffingsambtenaar zijn verstrekt, sprake is van schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. 
      
    
    
      3.4.
      Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond en moet de bestreden uitspraak worden vernietigd. De rechtbank zal hieronder beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarden van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld en of de rechtsgevolgen van de bestreden uitspraak in stand gelaten kunnen worden.
      
      
        
          De WOZ-waarde
        
      
      4. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de appartementen voor het kalenderjaar 2024. De waardepeildatum is 1 januari 2023.
      
      5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de appartementen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiseres hierover heeft aangevoerd.
      
      6. Eiseres heeft de objectafbakening en de objectkenmerken van de appartementen niet aan de orde gesteld. Dat sprake is van een onjuiste objectafbakening is de rechtbank niet gebleken. Bij de beoordeling van het beroep wordt daarom uitgegaan van wat daarover is opgenomen in de waardematrix en bijlagen van de heffingsambtenaar. 
      
      7. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de WOZ-waarden de vergelijkingsmethode toegepast. Hij verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarden van de appartementen aan de [adres] tot en met [nummer] en [nummer] tot en met [nummer] naar de getaxeerde waarden in de matrices, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 18 maart 2025 is opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris. Deze appartementen zijn vergeleken met drie andere appartementen, te weten Aan de [adres] in [woonplaats] , [adres] in [woonplaats] en [adres] in [woonplaats] .
      Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van het appartement aan de […] verwijst de heffingsambtenaar naar de getaxeerde waarde in de matrix, zoals opgenomen in een ander taxatierapport dat eveneens op 18 maart 2025 is opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris. Dit appartement is vergeleken met de appartementen aan de [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . In de vergelijkingsmatrices heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
      
      8. Eiseres heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met afnemend grensnut. De rechtbank volgt eiseres daarin niet. Uit de matrixen bij de taxatierapporten in beroep blijkt dat correcties zijn doorgevoerd voor “grensnut/oppervlakte”. Eiseres heeft in reactie op de matrices niet bestreden dat deze correcties niet op de juiste manier zijn doorgevoerd. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      9. Eiseres heeft aangevoerd dat bij de vergelijkingsobjecten de bijgebouwen en het aantal vierkante meters niet op de juiste manier is vastgesteld. De rechtbank volgt eiseres daarin niet. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de bijgebouwen bij de vergelijkingsobjecten in de matrixen staan vermeld en voor de oppervlakten is uitgegaan van de gegevens zoals die in de BAG en het WOZ-waardeloket zijn opgenomen. De rechtbank kan deze toelichting volgen. Eiseres heeft de toelichting van de heffingsambtenaar niet bestreden. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      10. Eiseres heeft op de zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de ligging van de appartementen. In de bestreden uitspraak heeft de heffingsambtenaar namelijk een correctie op de ligging toegepast van - 35%, maar in beroep is deze correctie onterecht niet toegepast. 
      
    
    
      10.1.
      De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat hij zich niet op deze nieuwe inhoudelijke beroepsgrond heeft kunnen voorbereiden. Verder heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat met de ligging afdoende rekening is gehouden bij het bepalen van de waarde. 
      
    
    
      10.2.
      De rechtbank is van oordeel dat de onder 10 genoemde grond tardief is. De rechtbank overweegt daartoe dat het verweerschrift (met taxatierapport) op 2 april 2025 is ingediend en op die datum in het digitale dossier is geplaatst. Op dezelfde datum is eiseres door de rechtbank in de gelegenheid gesteld een conclusie van repliek in te dienen. Daarbij is eiseres erop gewezen dat het de bedoeling is dat zij daadwerkelijk gebruik maakt van deze gelegenheid en niet volstaat met algemene gronden die op de zitting nader worden geconcretiseerd. Ook is medegedeeld dat de rechtbank nadrukkelijk zal meewegen of de op de zitting aangevoerde nieuwe argumenten of uitwerking van de beroepsgronden zich verdragen met de goede procesorde. Met deze werkwijze wil de rechtbank voorafgaand aan de zitting duidelijk zicht hebben op de geschilpunten die partijen verdeeld houden en daar niet pas mee op de zitting worden geconfronteerd. Hiermee worden onnodige vertragingen en belemmeringen van een efficiënte procesgang voorkomen.
    
    
      10.3.
      De rechtbank vindt dat wat op de zitting naar voren is gebracht eenvoudig in repliek naar voren had kunnen worden gebracht, te meer nu (de gemachtigde van) eiseres al ruim zes maanden over het verweerschrift beschikte. Dat eiseres daar niet voor heeft gekozen moet voor haar risico komen. Op de zitting heeft eiseres, na vragen daarover van de rechtbank, geen toelichting gegeven waarom deze grond niet eerder ingebracht had kunnen worden. Met het pas op de zitting aanvoeren van deze grond is de heffingsambtenaar echter wel de mogelijkheid ontnomen om daar adequaat op te kunnen reageren door – zoals door de heffingsambtenaar aangegeven – een extra berekening te maken van de door eiseres genoemde correctie van 35% en te berekenen wat dat per appartement voor de waarde zou betekenen. Deze grond wordt daarom wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing gelaten.
      
      
        11. De rechtbank is gelet op wat hiervoor is overwogen van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarden van de appartementen niet te hoog is. 
      
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      12. Het beroep is gegrond, omdat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. De rechtbank vernietigt daarom de bestreden uitspraak. De rechtbank laat met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder a, van de Algemene wet bestuursrecht de rechtsgevolgen van de bestreden uitspraak in stand, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Dit betekent dat de WOZ-waarden hetzelfde blijven.
    
    
    
      12.1.
      
        Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiseres vergoeden en krijgt eiseres ook een vergoeding van haar proceskosten. 
        De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een vergoeding van de in bezwaar gemaakte proceskosten, omdat de beschikking, waar eiseres bezwaar tegen heeft gemaakt, niet is herroepen. Over de hoogte van de proceskostenvergoeding in beroep overweegt de rechtbank als volgt. 
      
      
    
    
      12.2.
      Eiseres voert aan dat de proceskostenvergoeding met betrekking tot de beroepsfase niet dient te worden vermenigvuldigd zoals omschreven in artikel 30a van de Wet WOZ. Volgens eiseres levert toepassing van dit artikel strijd op met het gelijkheidsbeginsel en is dit in strijd met het verbod van discriminatie, omdat gelijke gevallen ongelijk worden behandeld.
      
    
    
      12.3.
      De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Artikel 30a van de Wet WOZ is per 1 januari 2024 van kracht. In het eerste en tweede lid heeft de wetgever bepaald dat de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd dienen te worden met de daar bepaalde factor. Gelet op het feit dat de uitspraak op bezwaar dateert van 26 november 2024 is dit artikel van toepassing op de berekening van de proceskostenvergoeding in beroep. De rechtbank ziet geen reden om artikel 30a van de Wet WOZ buiten toepassing te laten. 
      
    
    
      12.4.
      De vergoeding bedraagt € 90,70. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiseres een vast bedrag per proceshandeling. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 907. De gemachtigde heeft een beroepschrift ingediend (1 punt) en heeft hij aan de zitting van de rechtbank deelgenomen (1 punt). De wegingsfactor van de zaak is 0,5 (€ 1.814 x 0,5 = € 907). Op grond van artikel 30a van de Wet WOZ wordt het bedrag aan proceskosten vermenigvuldigd met 0,1 (€ 907 x 0,1 = € 90,70). 
      
    
    
      12.5.
      De gemachtigde van eiseres heeft verzocht te bepalen dat de betaling van vergoedingen rechtstreeks aan de gemachtigde dient plaats te vinden en het verpandingsverbod te passeren. Dit verzoek stuit af op het bepaalde in artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ. De betaling van de proceskosten en het griffierecht kan daarom uitsluitend op een bankrekening op naam van een belanghebbende plaatsvinden. Gemachtigde van eiseres dient zich bij een geschil over de uitbetaling van de proceskostenvergoeding te wenden tot de burgerlijke rechter.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt de bestreden uitspraak;
    - bepaalt dat de rechtsgevolgen van de bestreden uitspraak in stand blijven;
    - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 371,- aan eiseres moet vergoeden;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 90,70 aan proceskosten aan eiseres.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.F.C. Veelenturf, rechter, in aanwezigheid van L.T.H. Verhagen, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 11 december 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Als u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Bijlage
    
    
      
        Registratie procedurenummers en appartementen
      
    
    
    
      24/4339: [adres] 01
      24/4342: [adres] 02
      24/4343: [adres] 03
      24/4344: [adres] 04
      24/4345: [adres] 05
      24/4346: [adres] 06
      24/4347: [adres] 07
      24/4349: [adres] 08
      24/4350: [adres] 09
      24/4351: [adres] 10
      24/4352: [adres] 11
      24/4353: [adres] 12
      24/4354: [adres] 13
      24/4355: [adres] 14
      24/4356: [adres] 15
      24/4357: [adres] 16
      24/4358: [adres] 17
      24/4359: [adres] 18
      24/4360: [adres] 19
      24/4361: [adres] 20
      24/4362: [adres] 21
      24/4364: [adres] 22
      24/4365: [adres] 23
      24/4366: [adres] 24
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Hoge Raad, 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, rechtsoverweging 3.2.1 tot en met 3.2.4. en Hoge Raad 15 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:290, rechtsoverweging 4.3.
  
  
     Hoge Raad, 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, r.o. 3.2.5.
  
  
     Hoge Raad, 31 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:156.