ECLI:NL:RBROT:2025:14255, Rechtbank Rotterdam, 21-11-2025, 11631107 CV EXPL 25-8509
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur woonruimte. Ontbinding en ontruiming door combinatie huurachterstand en niet betalen eindafrekening stookkosten.  Vorderingen toegewezen. Toezegging in overweging opgenomen dat ontruiming uitblijft als een redelijk voorstel wordt gedaan en dit tijdens aflossingsperiode wordt nagekomen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11631107 CV EXPL 25-8509
    
    
    
      datum uitspraak: 21 november 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Havensteder,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: Hafkamp Groenewegen Gerechtsdeurwaarders,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      die zelf procedeert.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 30 maart 2025, met bijlagen;
        
        
          het antwoord;
        
        
          de repliek;
        
        
          de dupliek;
        
        
          de e-mail van Havensteder van 15 oktober 2025, met bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 21 oktober 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was [naam 1] namens de gemachtigde van Havensteder aanwezig. Ook [gedaagde] was aanwezig.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 8 november 2019 de woning aan [adres] van Havensteder. De huur is nu € 783,93 per maand. Op dit moment is er een huurachterstand. Daarnaast heeft [gedaagde] de eindafrekening voor de stookkosten van 2022 en 2023 niet betaald. Havensteder eist dat [gedaagde] de totale betalingsachterstand betaalt en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] erkent de huurachterstand, maar is het niet eens met de eindafrekening voor de stookkosten van 2022 en 2023. Zij geeft aan dat op de eindafrekeningen een te hoog verbruik is opgenomen en dat zij dit niet verbruikt kan hebben. Zij wil deze kosten dan ook niet betalen en wil dat Havensteder eerst het hoge verbruik in deze periode onderzoekt. Bij repliek heeft Havensteder aangegeven dat de stookkosten wel kloppen en dat zij een energiecoach heeft ingeschakeld om [gedaagde] te adviseren over haar energieverbruik. Bij dupliek heeft [gedaagde] haar betwisting gehandhaafd. [gedaagde] heeft verder aangegeven dat zij is aangemeld bij Geldplein en een schuldeigenaar heeft die haar geld beheert.
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] moet van de kantonrechter de betalingsachterstand betalen en de woning verlaten.  Verder vernietigt de kantonrechter een oneerlijk boetebeding dat Havensteder in de algemene voorwaarden heeft opgenomen. Hierna wordt dit uitgelegd. Havensteder heeft toegezegd dit vonnis niet ten uitvoer te leggen als er een goed aanbod komt vanuit Geldplein. 
      
      
        
          De betalingsachterstand 
        
      
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter stelt de totale betalingsachterstand vast op € 11.097,56. De partijen zijn het eens over de totale huurachterstand van € 6.336,84. De huur tot en met de maand oktober 2025 is hierbij inbegrepen.
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] is het echter niet eens met de stookkosten van € 4.760,72 die Havensteder in rekening heeft gebracht. De kantonrechter oordeelt dat zij deze wel moet betalen, omdat [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd dat de eindafrekening niet klopt. Havensteder heeft de stookkosten onderbouwd door de eindafrekeningen van [naam 2] over 2022 en 2023 in te dienen. Op deze eindafrekeningen zijn de begin- en eindstanden opgenomen op basis waarvan het verbruik is doorberekend aan [gedaagde]. [gedaagde] daarentegen geeft alleen aan dat zij over het hoge verbruik heeft geklaagd, maar onderbouwt niet met stukken waarom het berekende verbruik niet klopt. Het had wel op haar weg gelegen om aan de hand van documenten uit te leggen waarom het verbruik niet klopt. Nu zij dit niet heeft gedaan, oordeelt de kantonrechter dat [gedaagde] ook de stookkosten moet betalen.
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft geen incassokosten en rente te betalen
        
      
      
    
    
      2.6.
      De kantonrechter wijst de incassokosten en de rente af. In artikel 21 lid 2 van de algemene voorwaarden van Havensteder staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. Omdat die bepaling oneerlijk is, mag Havensteder daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet. De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat [gedaagde] een boete moet betalen als zij niet aan de verplichtingen uit de overeenkomst voldoet. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de huur. Op grond van de wet zou [gedaagde] als zij te laat betaalt alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. Havensteder wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk.  
      
      
        
          Verder geen oneerlijke bepalingen
        
      
      
    
    
      2.7.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet in totaal € 10.347,56 betalen aan Havensteder
        
      
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde] wordt veroordeeld om € 10.347,56 aan Havensteder te betalen. De totale betalingsachterstand is € 11.097,56. [gedaagde] heeft € 750,00 betaald aan de gemachtigde van Havensteder. Anders dan Havensteder in haar dagvaarding stelt, strekt deze betaling in dit geval direct in mindering op de betalingsachterstand nu de incassokosten en rente zijn afgewezen. Hierdoor moet [gedaagde] € 11.097,56 - € 750,00 = € 10.347,56 betalen aan Havensteder. 
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden
        
      
      
    
    
      2.9.
      De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. De kantonrechter heeft er in dit geval rekening mee gehouden dat [gedaagde] inmiddels financiële hulp heeft gezocht. Dit heeft er echter nog niet toe geleid dat de betalingsachterstand wordt ingelopen. Sinds het uitbrengen van de dagvaarding is de huurachterstand juist opgelopen, waardoor de kantonrechter oordeelt dat de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
        
      
      
    
    
      2.10.
      Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al haar spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 783,93 per maand betalen (artikel 7:225 BW). Havensteder heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.11.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Havensteder moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 514,00 aan griffierecht, € 678,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 379,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.472,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
      
      
        
          Toezegging Havensteder
        
      
      
    
    
      2.12.
      
        [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat zij inmiddels is aangemeld bij Gelplein en de machtiging voor het ‘overnemen’ van haar geldzaken al heeft ingestuurd. Zij stelt vanaf nu tot een definitieve regeling al wel € 1.000,00 per maand te kunnen betalen en daarmee dus een begin te maken met de aflossing.
      
    
    
      2.13.
      De gemachtigde van Havensteder heeft ter zitting de toezegging gedaan dat niet tot ontruiming van de woning zal worden overgegaan als:
      
        
          
            [gedaagde] met hulp van de schuldhulpverlening voor 1 januari 2026 een concreet en voor Havensteder redelijk voorstel doet tot afbetaling van de huurachterstand en kosten;
        
        
          
            [gedaagde], gedurende de aflossingsperiode, zorgdraagt voor het nakomen van de voorgestelde regeling en vanaf nu, tijdige betaling van de lopende huur.
        
      
      
      
        
          Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.14.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Havensteder dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.  
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Havensteder te betalen € 10.347,56;
      
    
    
      3.2.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Havensteder te stellen;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] om vanaf november 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Havensteder te betalen € 783,93 per maand met de verhoging die is toegestaan;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder worden begroot op € 1.472,45;
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en in het openbaar uitgesproken.
        64363
      
      
    
  
  
     Hof van Justitie van de Europese Unie 27 januari 2021 (Dexia)
  
  
     Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810