ECLI:NL:RBAMS:2025:8524, Rechtbank Amsterdam, 29-10-2025, 11885785 \ KK EXPL  25-620
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: [gedaagde] huurt van [eiser] een bedrijfsruimte met bijbehorende woning. In de bedrijfsruimte wordt een tabakswinkel geëxploiteerd. In april 2025 heeft de politie harddrugs en illegale vapes in de tabakswinkel aangetroffen. De burgemeester van [gemeente] heeft de tabakswinkel daarom voor zes maanden gesloten. [eiser] heeft de huurovereenkomst vervolgens buitengerechtelijk ontbonden en in dit kort geding vordert zij ontruiming van het gehuurde. [gedaagde] voert aan dat een ontbinding onevenredig en disproportioneel is gezien het belang van [gedaagde] en de omstandigheden van het geval. De kantonrechter oordeelt dat een ontbinding niet onevenredig en disproportioneel is. De ontruiming wordt toegewezen, evenals de gevorderde schadevergoeding.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zaaknummer: 11885785 \ KK EXPL  25-620
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 29 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [eiser] B.V., 
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. T.S. Cnossen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] handelende onder de naam [handelsnaam], 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mrs. S.H.F. Kerckhoffs en S. Wispelwij.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 23 september 2025 met producties,
      - de e-mail van 21 oktober 2025 van [gedaagde] .
      
    
    
      1.2.
      Op 22 oktober 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens [eiser] zijn [naam 1] en [naam 2] verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigden. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, de gemachtigden mede aan de hand van een pleitnotitie, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Op verzoek van [gedaagde] en met instemming van [eiser] is [naam 3] ter zitting gehoord als informant. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van de zitting.
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
      
    
  
  
    
      2De uitgangspunten
    
    
      2.1.
      
        
          [gedaagde] drijft een eenmanszaak in rookwaren, tabaksproducten, kranten en tijdschriften. Sinds 1 september 2012 huurt [gedaagde] van (de rechtsvoorganger van) [eiser] de bedrijfsruimte met bijbehorende woning gelegen aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde). De woning is alleen toegankelijk via de winkel. De huurprijs is momenteel € 1.563,07 per maand. De bedrijfsruimte is bestemd om te worden gebruikt als detailhandel in rookwaren, tabaksproducten, kranten en tijdschriften. In de huurovereenkomst is verder onder meer bepaald:
        
          “Artikel 9 – Verbod onderhuur, toescheiding of inbreng.
        
      
      1. Het is huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk door derden te laten gebruiken of aan derden in onderhuur te geven.(…)
      3. Het is huurder niet toegestaan huurrechten uit dit contract in te brengen in een vennootschap onder firma, commanditaire vennootschap, maatschap of rechtspersoon.”
      
    
    
      2.2.
      In juli 2023 is [eiser] eigenaar geworden van het gehuurde. Tijdens een bezoek aan het gehuurde in augustus 2023 bleek dat er minstens 4 personen in het gehuurde wonen. Daarop heeft [eiser] [gedaagde] een officiële waarschuwing gegeven en verzocht de onderhuur situatie/ ingebruikgeving aan derden direct te staken. 
      
    
    
      2.3.
      Niet veel later is [eiser] benaderd door omwonenden vanwege jarenlange overlast die zij ondervonden van de tabakswinkel. De overlast bestond uit het hangen van groepen jongeren die de weg blokkeren, omwonenden bedreigen en intimideren en de confrontatie zoeken met patrouillerende politie. Daarop heeft [eiser] contact gehad met de behandelaar van de [gemeente] en die bevestigde dat de gemeente bekend was met de gemelde overlast en hiermee bezig was.
      
    
    
      2.4.
      In 2024 heeft [eiser] opnieuw overlastmeldingen van buurtbewoners ontvangen. [eiser] heeft [gedaagde] vervolgens uitgenodigd voor een gesprek, maar deze heeft niet plaatsgevonden.
      
    
    
      2.5.
      Op 1 april 2025 heeft [gedaagde] zijn eenmanszaak ingebracht in een vennootschap onder firma, waarvan zijn broer, [naam broer gedaagde 1] , medevennoot is. Dit heeft hij niet aan [eiser] gemeld.
      
    
    
      2.6.
      Bij brief van 12 mei 2025 heeft [eiser] [gedaagde] erop gewezen dat in strijd met de huurovereenkomst een vennootschap onder firma op het adres van het gehuurde staat ingeschreven. Daarbij is [gedaagde] verzocht om het gehuurde per direct zelf te exploiteren en de vennootschap onder firma uit te schrijven. [gedaagde] heeft hierop niet gereageerd.
      
    
    
      2.7.
      Op 11 augustus 2025 heeft de politie een inval gedaan in het gehuurde. Tijdens deze inval zijn 119 illegale vapes, snus en harddrugs (3,9 gram MDMA, 15,3 gram cocaïne, 11,7 gram XTC, 3,9 gram crystal meth en 8,9 gram van een onbekende stof) aangetroffen in zowel het winkel- als het woongedeelte van het gehuurde. Op dat moment waren zes mensen ingeschreven op het gehuurde, waarvan er twee aanwezig waren bij de inval, te weten [naam broer gedaagde 1] en de andere broer van [gedaagde] , [naam broer gedaagde 2] .
      
    
    
      2.8.
      
        [eiser] heeft [gedaagde] bij brief van 13 augustus 2025 in de gelegenheid gesteld vrijwillig mee te werken aan de beëindiging van de huurovereenkomst. De gemachtigde van [gedaagde] heeft hierop bij brief van 15 augustus 2025 gereageerd. Hij stelt daarin dat [gedaagde] niets wist van de aangetroffen drugs, dat deze drugs eigendom zijn van [naam 3] en dat [naam 3] dat ook bij de politie heeft bekend.
      
    
    
      2.9.
      Bij besluit van 28 augustus 2025 heeft de burgemeester op grond van artikel 13b Opiumwet de bedrijfsruimte met ingang van 1 september 2025 voor de duur van zes maanden gesloten. In het besluit is verder bepaald dat, aangezien het woongedeelte enkel via de tabaksshop bereikbaar is, er een corridor zal worden gerealiseerd waardoor de woning toegankelijk blijft voor huurders. 
      
    
    
      2.10.
      
        [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit.
      
    
    
      2.11.
      De gemachtigde van [eiser] heeft bij brief van 2 september 2025 de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.
      
    
    
      2.12.
      
        [gedaagde] woont op dit moment nog steeds in het gehuurde.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert  samengevat - ontruiming van het gehuurde en betaling van € 9.378,42 aan schadevergoeding, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Zij heeft de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) buitengerechtelijk ontbonden, omdat de tabakswinkel door de burgemeester op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten. Daardoor is [gedaagde] gehouden het gehuurde te ontruimen en op te leveren. Dat is volgens [eiser] een proportionele maatregel. Voor zover geoordeeld wordt dat een buitengerechtelijke ontbinding niet op zijn plaats is, dient de ontruiming vanwege meerdere tekortkoming te worden toegewezen. [gedaagde] heeft het gehuurde onderverhuurd dan wel in gebruik gegeven aan derden, de huurrechten ingebracht in een vennootschap onder firma en (drugs) overlast veroorzaakt aan omwonenden. Hiermee heeft [gedaagde] gehandeld in strijd met de huurovereenkomst en zich ook overigens niet als goed huurder gedragen, aldus [eiser] , en wel in zodanige mate dat in een bodemprocedure ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd zal worden geacht.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Daarop wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Een vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als de eisende partij, in dit geval [eiser] , daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat betekent dat het belang van [eiser] zodanig moet zijn dat van haar niet verwacht kan worden dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming is echter een maatregel, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
    
    
      4.2.
      Volgens [gedaagde] ontbreekt het spoedeisend belang. De tabakswinkel is door de burgemeester gesloten, zodat er aan de onrechtmatige situatie in het gehuurde al een einde is gemaakt. Door de sluiting van de bedrijfsruimte kan een ontruiming niet op korte termijn plaatsvinden en mag van [eiser] worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht, zo stelt [gedaagde] .
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter volgt dit verweer niet. De tabakswinkel is weliswaar door de burgemeester gesloten, maar dit geldt niet voor de bijhorende woning. [eiser] heeft daarom gelet op haar stellingen spoedeisend belang bij haar vordering.
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] heeft verder aangevoerd dat de zaak zich niet leent voor behandeling in kort geding, omdat hij bezwaar heeft gemaakt tegen het besluit van de burgemeester. De kantonrechter volgt [gedaagde] hierin evenmin. Dit rechtsmiddel heeft immers geen schorsende werking en dat betekent dat de uitkomst van die procedure niet hoeft te worden afgewacht. 
      
    
    
      4.5.
      
        [eiser] heeft de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbonden. Niet in geschil is dat zij daartoe bevoegd was, gezien de sluiting van de bedrijfsruimte door de burgemeester. In geschil is wel of [eiser] terecht van de bevoegdheid tot ontbinding gebruik heeft gemaakt. Het gevolg van de ontbinding is dat [gedaagde] de bedrijfsruimte en woning moet ontruimen. Het woonrecht is een vitaal recht dat beschermd wordt in artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. Daarop kan alleen inbreuk worden gemaakt indien sprake is van een proportioneel getroffen maatregel. Beoordeeld moet dan ook worden of de ontruiming van het gehuurde evenredig en proportioneel is. In het kader van deze toetsing worden alle relevante omstandigheden van het geval in aanmerking genomen. 
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] heeft aangevoerd dat een ontbinding niet proportioneel is. [gedaagde] wist niets af van de harddrugs in het pand en hem kan derhalve geen verwijt worden gemaakt. [naam 3] heeft de harddrugs zonder medeweten van [gedaagde] in de tabakswinkel neergelegd. Dit heeft [naam 3] ook bij de politie verklaard en tijdens de mondelinge behandeling bevestigd. Gelet op het door [gedaagde] ingediende bezwaar tegen het besluit van de burgemeester en de verklaring van [naam 3] bestaat er, volgens [gedaagde] , te veel onzekerheid omtrent de afloop van de bezwaarprocedure, zodat daarop niet vooruit moet worden gelopen. Daarnaast zal een ontruiming verstrekkende gevolgen voor [gedaagde] hebben. Zijn vrouw en twee minderjarige kinderen verblijven op dit moment in Engeland, maar zij verhuizen op korte termijn naar Nederland om bij [gedaagde] te komen wonen en zijn ook al ingeschreven op de woning. Als [gedaagde] het gehuurde moet verlaten, komt hij met zijn gezin op straat te staan. Zij kunnen in dat geval niet bij familie of vrienden terecht.
      
    
    
      4.7.
      Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is de buitengerechtelijke ontbinding en de daaruit voortvloeiende vordering tot ontruiming evenredig en proportioneel. De omstandigheden die [gedaagde] heeft aangevoerd leiden niet tot een ander oordeel. Dat [gedaagde] geen weet had van de harddrugs in het gehuurde is onvoldoende om [eiser] de bevoegdheid te ontzeggen een beroep te doen op de buitengerechtelijke ontbinding. Voor een buitengerechtelijke ontbinding als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW is immers niet nodig dat de huurder een tekortkoming kan worden verweten. Een sluiting van het gehuurde op grond van artikel 13b Opiumwet is in beginsel voldoende om tot buitengerechtelijke ontbinding over te gaan. Daarbij komt dat [gedaagde] als huurder verantwoordelijk is voor degene(n) die hij in het gehuurde toelaat en toestemming geeft om daar te verblijven, en dus ook voor de aanwezigheid van de aangetroffen hoeveelheid harddrugs in het gehuurde. 
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat hij zelf veel in het buitenland verblijft en dat zijn broers dan in het gehuurde verblijven. [naam 3] heeft ter zitting verklaard dat hij een jeugdvriend van de broer van [gedaagde] is, dat hij dakloos is en meerdere keren in de woning van [gedaagde] heeft verbleven. De avond voor de inval van de politie was hij er ook en heeft er een feestje plaatsgevonden in de woning, waarbij harddrugs is gebruikt. De harddrugs die over waren na het feestje heeft hij verstopt onder de toonbank van de winkel. [gedaagde] wist hier niets van volgens [naam 3] , want die verbleef toen (ook) in het buitenland. Gelet op deze verklaring kan niet worden uitgesloten dat [naam 3] en/of anderen op enig moment terugkeren naar de woning en dat er in de woning weer drugs worden gebruikt. Daarbij geldt dat de aangetroffen hoeveelheid harddrugs (na het feestje) niet duidt op eigen gebruik, maar lijkt op een handelshoeveelheid, te meer nu deze is aangetroffen in de winkel onder de toonbank. Nu bovendien onbetwist is gebleven dat [eiser] en de [gemeente] voor de politie-inval al lange tijd (drugsgerelateerde) overlastmeldingen kregen over het gehuurde, bestaat het vermoeden dat de drugs in het gehuurde niet alleen (die avond) werd gebruikt maar ook (daarvoor al) aan derden vanuit de winkel dan wel vanuit de woning werd verkocht.  
      
    
    
      4.9.
      Het behoeft geen betoog dat [gedaagde] een groot belang heeft bij het behoud van de bedrijfsruimte en zijn woning omdat hij bij verlies van het gehuurde volgens hem dakloos wordt en minder inkomsten zal generen. Dit gevolg, hoe vervelend ook, maakt echter niet dat van [eiser] gevergd kan worden dat zij met [gedaagde] de huurovereenkomst voortzet. [eiser] hoeft als verhuurder niet te dulden dat het gehuurde wordt gebruikt voor de opslag, verkoop en/of het gebruik van illegale tabaksproducten en harddrugs. 
      
    
    
      4.10.
      Bij dat oordeel is rekening gehouden met de omstandigheid dat [gedaagde] twee minderjarige kinderen heeft. Uit artikel 3 van het Internationaal Verdrag van de Rechten van het Kind volgt dat bij alle maatregelen die kinderen betreffen, de belangen van het kind de eerste overweging moeten vormen in die zin dat deze belangen zwaarwegend en fundamenteel zijn. Dit betekent dat de kantonrechter zich voldoende rekenschap moet geven van het zwaarwegende belang van een kind om niet dakloos te worden, door te onderzoeken of, en zo ja, welke voorzieningen zijn getroffen om dit te voorkomen. Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard dat zijn minderjarige kinderen op dit moment al lange tijd bij hun moeder in Engeland wonen en daar naar school gaan, maar dat zij op korte termijn naar Nederland zullen verhuizen om bij [gedaagde] te komen wonen. Dit betreft echter een toekomstige situatie. Bovendien is nergens uit gebleken dat de huurwoning in Engeland, zoals [gedaagde] stelt, daadwerkelijk is opgezegd. Het is dan ook niet aannemelijk geworden dat de kinderen (met hun moeder, die daar familie heeft) niet in Engeland kunnen blijven en dus dat er voor de kinderen bij toewijzing van de ontruiming een noodsituatie zal ontstaan.
      
    
    
      4.11.
      Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter thans voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in stand zal blijven. De gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen. Aan een beoordeling van de subsidiair door [eiser] aangevoerde grond komt de kantonrechter dan ook niet toe.
    
    
      4.12.
      De termijn voor ontruiming van de bedrijfsruimte wordt, zoals gevorderd, gesteld op zeven dagen na de dag waarop de burgemeester de sluiting van de woning heeft opgeheven. Gelet op de ingrijpende gevolgen voor [gedaagde] wordt de ontruimingstermijn voor de woning gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
      
    
    
      4.13.
      
        [eiser] vordert ook betaling van een schadevergoeding, zijnde de huurpenningen over de periode 1 oktober 2025 tot en met maart 2026 van in totaal € 9.378,42. [gedaagde] heeft aangevoerd dat deze vergoeding moet worden afgewezen omdat [eiser] het gehuurde opnieuw kan verhuren na een ontruiming. Dit verweer wordt verworpen. [gedaagde] moet na het einde van de huur een vergoeding gelijk aan de huur betalen aan [eiser] voor de tijd dat [eiser] niet over het gehuurde kan beschikken (artikel 7:225 BW). De tabakswinkel is voor de duur van zes maanden gesloten en hierdoor kan er geen nieuwe huurder in het gehuurde worden geplaatst. De gevorderde schadevergoeding wordt daarom toegewezen.
      
    
    
      4.14.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                122,40
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.275,90
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.15.
      Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard. [gedaagde] heeft hiertegen geen verweer gevoerd.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen zeven dagen nadat de sluiting door de burgemeester van [gemeente] is opgeheven de bedrijfsruimte gelegen aan het adres [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser] ,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfswoning gelegen aan het adres [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser] ,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 9.378,42 aan schadevergoeding,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.275,90, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.
      
      
      
      
        66531