ECLI:NL:RBNHO:2025:10149, Rechtbank Noord-Holland, 03-09-2025, 11378977 PA EXPL 24-2
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-09-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eiser pacht van gedaagde een veestal met mestkelder. De pachtkamer wijst de vordering tot het schriftelijk vastleggen van de pachtovereenkomst toe. De pachtkamer is voornemens om de vordering van gedaagde tot ontbinding van de pachtovereenkomst toe te wijzen. In dat geval komt aan eiser een schadeloosstelling toe. Deze schadeloosstelling zal door een deskundige moeten worden vastgesteld. Partijen mogen zich over één en ander uitlaten.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 11378977 PA 24-2 WD
      Uitspraakdatum: 3 september 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de pachtkamer in de zaak van:
      
      
        de vennootschap onder firma [de VOF], gevestigd te Hauwert,en haar vennoten[vennoot 1] en [vennoot 2] , beiden wonende te [woonplaats] ,eisende partijen,
      verder te noemen: [eisers] ,
      gemachtigde: mr. H.P. Abma,
    
    
    
      tegen 
      
        
        
          [gedaagde] , 
      
      wonende te [woonplaats] , 
      gedaagde,  
      verder te noemen: [gedaagde] , 
      gemachtigde: mr. D. Bates.
    
    
    
      
        De zaak in het kort
        
        [vennoot 2] pacht van [gedaagde] een veestal met mestkelder. De pachtkamer wijst de vordering tot het schriftelijk vastleggen van de pachtovereenkomst toe. De pachtkamer is voornemens om de vordering van [gedaagde] tot ontbinding van de pachtovereenkomst toe te wijzen. In dat geval komt aan [eisers] een schadeloosstelling toe. Deze schadeloosstelling zal door een deskundige moeten worden vastgesteld. Partijen mogen zich over één en ander uitlaten.
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eisers] heeft [gedaagde] op 24 oktober 2024 gedagvaard, daarbij een vordering ingesteld en daarbij vijf producties overgelegd.  
      
    
    
      1.2.
      
        [gedaagde] heeft schriftelijk op de vordering gereageerd, daarbij een tegenvordering ingesteld en daarbij acht producties overgelegd.
    
    
      1.3.
      Op 2 juli 2025 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting zijn van partijen nog de volgende stukken ingekomen:van de zijde van [eisers] :- de schriftelijke reactie op de door [gedaagde] ingestelde tegenvordering;van de zijde van [gedaagde] :- de op 19 juni 2025 ingekomen producties 9 en 10;- de op 30 juni 2025 ingekomen productie 11.
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Met ingang van juni 2017 hebben partijen een mondelinge overeenkomst gesloten. Op basis van deze mondelinge overeenkomst heeft [eisers] een deel van het aan [gedaagde] toebehorende perceel aan de [adres] te [woonplaats] , kadastraal bekend: [kadastraalnummer] in gebruik.
      
    
    
      2.2.
      Het aan [eisers] in gebruik bestaande deel van het perceel betreft de op dat perceel aanwezige veestal met onderliggende mestkelder en een aangrenzend erfgedeelte van 200 m². Het aan [eisers] in gebruik gegeven deel is aangegeven op de hieronder afgebeelde afbeelding:
      
      
        Het gearceerde vlak geeft het deel aan wat bij [eisers] in gebruik is. Door de arcering is de veestal niet zichtbaar.
      
    
    
      2.3.
      
        [eisers] betaalt hiervoor een maandelijkse vergoeding aan [gedaagde] . Aanvankelijk bedroeg deze vergoeding € 550,00 per maand. Met ingang van 1 oktober 2017 bedraagt de vergoeding € 500,00 per maand.
      
    
    
      2.4.
      
        [eisers] gebruikt de stal en het perceel voor de exploitatie van haar melkveebedrijf.
      
    
    
      2.5.
      Op 25 juni 2019 heeft [gedaagde] twee percelen grond, waaronder het genoemde perceel [kadastraalnummer] verkocht aan een projectontwikkelaar. De levering heeft nog niet plaatsgevonden.
    
    
      2.6.
      Op 21 juli 2022 hebben [gedaagde] , de gemeente Medemblik en (de rechtsopvolger van) de projectontwikkelaar een schriftelijke “anterieure overeenkomst woningbouw” gesloten waarin zij afspraken hebben gemaakt over de realisering van een bouwplan op de door [gedaagde] aan de projectontwikkelaar verkochte percelen.
      
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vordert - kort samengevat - dat de pachtkamer de pachtovereenkomst tussen partijen ingaande juni 2017 tussen partijen schriftelijk vastlegt.
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] voert hiertoe, kort gezegd, als volgt aan. Partijen hebben met ingang van juni 2017 een mondelinge pachtovereenkomst gesloten. Op basis daarvan maakt [eisers] gebruik van een veestal, met mestkelder en erfgedeelte. Hiervoor betaalt [eisers] een pachtsom. De pachtovereenkomst dient schriftelijk te worden vastgelegd, maar [gedaagde] weigert hieraan mee te werken.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer op, kort gezegd, de navolgende gronden. Bij het aangaan van de overeenkomst hebben partijen zich nooit gerealiseerd dat dit een pachtovereenkomst zou zijn. Dit was ook niet de intentie van partijen. Bij een juiste voorstelling van zaken zou [gedaagde] de overeenkomst niet hebben gesloten. De overeenkomst moet worden vernietigd op grond van dwaling.Subsidiair moet de overeenkomst worden ontbonden. [eisers] schiet tekort in de nakoming van de overeenkomst. Zonder toestemming van [gedaagde] verpacht [eisers] het aan haar ter beschikking gestelde perceeldeel onder aan een derde.Meer subsidiair stelt [gedaagde] dat de overeenkomst is gesloten onder een ontbindende voorwaarde. [eisers] zou namelijk het gepachte ontruimen als de eigendomsoverdracht aan de projectontwikkelaar aanstaande zou zijn en de gemeente een andere bestemming aan het land zou hebben gegeven. [eisers] heeft daarom geen belang bij zijn vordering. Voor zover [gedaagde] geen beroep toekomt op een ontbindende voorwaarde, dient de pachtkamer de overeenkomst op grond van artikel 7:377 van het Burgerlijk Wetboek (BW) te ontbinden, omdat [gedaagde] ter plaatse woningen wil laten bouwen.Nog afgezien van het voorgaande is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar als [eisers] een beroep zou kunnen doen op de pachter beschermende regels uit het pachtrecht. 
    
  
  
    
      4De tegenvordering
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde] vordert dat de pachtkamer:(i) de overeenkomst tussen partijen ontbindt;(ii) [eisers] veroordeelt tot ontruiming.De onder (i) ingestelde vordering is verbonden aan de voorwaarde dat de pachtkamer het beroep van [gedaagde] op dwaling verwerpt. De onder (ii) ingestelde vordering is onvoorwaardelijk.
      
    
    
      4.2.
      
        [eisers] voert verweer.
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De  beoordeling
    
      
      de vordering van [eisers]
    
    
      5.1.
      Partijen zijn het erover eens dat, los van hun eventuele intenties of bedoelingen, hun overeenkomst moet worden beschouwd als een pachtovereenkomst als bedoeld in artikel 7:311 BW. De intenties of partijbedoelingen zijn niet van belang bij de kwalificatie van een overeenkomst. Het gaat er slechts om of de overeengekomen rechten en verplichtingen (de inhoud van de overeenkomst) voldoen aan de wettelijke omschrijving van de pachtovereenkomst. Dat is hier het geval. Dit brengt mee dat [eisers] kan vorderen dat de pachtkamer de overeenkomst schriftelijk vastlegt. 
    
    
      5.2.
      De pachtkamer gaat voorbij aan de tegen deze vordering door [gedaagde] gevoerde verweren. Het door [gedaagde] gedane beroep op vernietiging wegens dwaling faalt. De pachtkamer is met [eisers] van oordeel dat, voor zover [gedaagde] zich bij de totstandkoming van de overeenkomst niet zou hebben gerealiseerd dat hij met [eisers] een pachtovereenkomst aanging, dit voor zijn risico komt. Dat [gedaagde] de stal al had verkocht toen hij in 2017 de pachtovereenkomst met [eisers] aanging is onjuist. Ter zitting verklaarde [gedaagde] dat de projectontwikkelaar pas in 2019 ten tonele verscheen.  
      
    
    
      5.3.
      Volgens [gedaagde] is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [eisers] zich beroept op een uit het pachtrecht voortvloeiend vorderingsrecht. Ter onderbouwing van dit beroep heeft hij aangevoerd dat hij [eisers] destijds als boeren onder mekaar uit de brand heeft willen helpen. Daarom geeft het geen pas dat [eisers] thans schriftelijke vastlegging van de pachtovereenkomst vordert. 
      
    
    
      5.4.
      Ook dit verweer faalt. De pachtkamer legt dit uit. Een tussen partijen als gevolg van de (pacht)overeenkomst geldende regel is niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.De formulering ‘naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar’ brengt tot uitdrukking dat de pachtkamer bij de beoordeling van het door [gedaagde] gedane beroep op de redelijkheid en billijkheid de nodige terughoudendheid zal moeten betrachten. Dit geldt te meer indien het, zoals in deze zaak, gaat om een regel van dwingend recht. Onder een regel van dwingend recht verstaat de pachtkamer een regel waar partijen niet van mogen afwijken.De pachtkamer stelt vast dat de feiten en omstandigheden die [gedaagde] heeft aangevoerd, van onvoldoende gewicht zijn om te kunnen voldoen aan de hoge maatstaf die de pachtkamer moet toepassen bij het beoordelen van een beroep op de redelijkheid en billijkheid. 
      
    
    
      5.5.
      Wat [gedaagde] voor het overige heeft aangevoerd over de door hem gewenste ontbinding van de overeenkomst, doet op dit moment niet af aan de huidige aanspraak van [eisers] tot schriftelijke vastlegging van de pachtovereenkomst. De pachtkamer kan bij de beoordeling van de vordering dan ook in het midden laten of de pachtovereenkomst moet worden ontbonden. Deze vraag komt aan de orde bij de hierna volgende beoordeling van de tegenvordering.
      
    
    
      5.6.
      De pachtkamer zal de pachtovereenkomst schriftelijk vastleggen.
      
    
    
      5.7.
      
        [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [eisers] worden veroordeeld.De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
      
      - kosten van de dagvaarding								€ 118,32
      - griffierecht															€   87,00
      - salaris gemachtigde (2 punten × € 300,00)	€ 600,00
      - nakosten																€ 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
      
      
        Totaal																		€ 940,32 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing
      
      
      
        
          de tegenvordering van [gedaagde]
        
      
    
    
      5.8.
      De vordering van [gedaagde] tot ontbinding van de pachtovereenkomst is verbonden aan de voorwaarde dat de pachtkamer het hiervoor besproken beroep van [gedaagde] op dwaling verwerpt. De voorwaarde is vervuld. De pachtkamer komt toe aan een inhoudelijke beoordeling van de vordering tot ontbinding van de pachtovereenkomst.
      
    
    
      5.9.
      
        [gedaagde] voert voor de vordering tot ontbinding drie gronden aan:
      
        
          i) [eisers] heeft het gepachte zonder voorafgaande toestemming van [gedaagde] aan een derde in gebruik gegeven;
        
        
          ii) de overeenkomst bevat een ontbindende voorwaarde, die in vervulling is gegaan, nu [gedaagde] het betreffende perceel aan een derde heeft verkocht en de eigendomsoverdracht aanstaande is;
        
        
          iii) op het gepachte een woonbestemming is komen te rusten.
        
      
      
        
          [eisers] heeft het voorgaande betwist. 
        De pachtkamer overweegt als volgt.
      
      
        
        (i) het in gebruik geven aan een derde
      
    
    
      5.10.
      
        [gedaagde] stelt ter onderbouwing dat [eisers] de onroerende zaak aan derden in onderpacht heeft gegeven. [eisers] heeft hiertegen ingebracht dat een vriend van hem hobbymatig enkele koeien houdt die in de winter een enkele keer in de gepachte stal staan om daar te worden verzorgd en gevoerd. [eisers] ontvangt hiervoor geen vergoeding, aldus [eisers] [gedaagde] heeft dit alles niet weersproken. Gelet op het onweersproken verweer van [eisers] , is de pachtkamer van oordeel dat [eisers] hiermee niet in strijd met de pachtovereenkomst heeft gehandeld, laat staan dat dit ontbinding van de overeenkomst zou rechtvaardigen.(ii) de ontbindende voorwaarde
    
    
      5.11.
      Het beroep op een ontbindende voorwaarde is vergeefs. Vast staat dat de pachtovereenkomst is gesloten op of uiterlijk 1 juni 2017. Dat [gedaagde] op dat moment al van plan was, laat staan doende was, om een woonbestemming op het gepachte te verkrijgen is niet gebleken. De overeenkomst waarbij [gedaagde] zijn land aan een projectontwikkelaar heeft verkocht is namelijk gedateerd op 21 juni 2019 en ondertekend op 25 juni 2019. De andere door [gedaagde] in het kader van de bestemmingswijziging overgelegde stukken zijn van nog latere datum. [gedaagde] heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit volgt dat de kwestie aangaande de bestemmingswijziging in het voorjaar van 2017 al actueel was. Al met al is niet komen vast te staan dat partijen in hun mondelinge overeenkomst de door [gedaagde] gestelde ontbindende voorwaarde hebben opgenomen.(iii)de bestemmingswijziging
    
    
      5.12.
      De pachtkamer is voornemens om de pachtovereenkomst te ontbinden vanwege het voornemen van [gedaagde] om het verpachte te bestemmen voor woningbouw. Anders dan van de zijde van [eisers] is aangevoerd, is het daarbij geen vereiste dat [gedaagde] voornemens is de woonbestemming zelf te realiseren. Noodzakelijk is wel dat de wil van de verpachter op het bestemmen voor niet-agrarische doeleinden is gericht: (ook) hij moet de wil hebben dat het verpachte metterdaad aan de desbetreffende doeleinden dienstbaar wordt gemaakt. De pachtkamer stelt vast dat aan dit vereiste is voldaan.
      
    
    
      5.13.
      Indien de pachtkamer de pachtovereenkomst op deze grond ontbindt, komt aan [eisers] een schadeloosstelling toe. De pachtkamer is voornemens om zich hierover te laten voorlichten door één of meer deskundigen. Partijen hebben zich over dit alles nog niet uitgelaten. Omdat [eisers] recht heeft op schadeloosstelling en de hoogte daarvan nog niet bekend is (de pachtovereenkomst is nog niet goedgekeurd door de grondkamer en er heeft nog geen deskundigenonderzoek plaatsgevonden), zal de pachtkamer nog niet in dit vonnis de ontbinding van de pachtovereenkomst uitspreken, maar op een later moment. Dat kan zijn, ofwel, nadat de hoogte van de schadeloosstelling bekend is, ofwel, als [gedaagde] bereid is aan [eisers] te voldoen een tussen partijen overeen te komen voorschot op de schadeloosstelling.
      
    
    
      5.14.
      Voordat de pachtkamer overgaat tot een deskundigenonderzoek, draagt zij [eisers] op om zich bij akte onderbouwd uit te laten over de hoogte van de (volgens hen) aan hen toekomende schadeloosstelling. Zij dienen de door haar verlangde schadeloosstelling zoveel als mogelijk te specificeren. Tevens draagt de pachtkamer [eisers] op om zich uit te laten over het aantal te benoemen deskundigen en een voorstel te doen over de persoon van de deskundige(n) en het specialisme van de deskundige(n). Omdat het hier een schadeloosstelling betreft overeenkomstig het geval van onteigening, ligt het voor de hand om ook in dit geval drie deskundigen te benoemen. Voorts kan [eisers] zich uitlaten over de aan de deskundige(n) te stellen vragen. De rechtbank geeft partijen in overweging, na overleg over één en ander, tot een gezamenlijk voorstel te komen. [eisers] kan zich tevens uitlaten over de hoogte van het voorschot van de deskundige(n). Tot slot dient [eisers] , indien voorhanden, de door de Grondkamer gegeven goedkeuring van de door de pachtkamer vastgelegde pachtovereenkomst in het geding te brengen.
      
    
    
      5.15.
      Omdat de schriftelijk vastgelegde pachtovereenkomst ook nog door de grondkamer moet worden goedgekeurd, geeft de pachtkamer aan [eisers] een langere termijn dan gebruikelijk voor het nemen van de akte. Indien de termijn, wegens het uitblijven van een beslissing door de grondkamer toch te kort mocht blijken, kan [eisers] uitstel vragen. Partijen kunnen die tijd ook benutten voor overleg over de hoogte van de schadeloosstelling, de te benoemen deskundige(n) en/of over het vinden van een nieuwe locatie voor [eisers] Dat laatste met name omdat het de inschatting van de pachtkamer is dat de hoogte van de schadeloosstelling in belangrijke mate wordt bepaald door het vervallen van een mogelijkheid voor mestopslag voor [eisers]
      
    
    
      5.16.
      
        [gedaagde] zal op het voorgaande kunnen reageren bij antwoordakte. 
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De pachtkamer:
    
    
    
      
        de vordering
      
    
    
      6.1.
      legt vast een reguliere pachtovereenkomst met ingang van 1 juni 2017, voor onbepaalde tijd, tussen [gedaagde] als verpachter en [eisers] als pachter, met betrekking tot een veestal inclusief mestkelder en erfgedeelte van plusminus 200 m², zoals opgetekend hiervoor in 2.2., één en ander deel uitmakend van het perceel, kadastraal bekend: [kadastraalnummer] , plaatselijk bekend [adres] te [woonplaats] tegen een pachtprijs van € 550,00 per maand met ingang van 1 juni 2017 en € 500,00 per maand met ingang van 1 oktober 2017; 
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten die door de pachtkamer worden vastgesteld op € 940,32, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.4.
      wijst af hetgeen anders of meer is gevorderd;
      
      
        
          de tegenvordering
          6.5. verwijst de zaak naar de rol van woensdag 3 december 2025 om 9:30 uur voor een akte aan de zijde van [eisers] over hetgeen hiervoor onder 5.15 is overwogen;
      
      
    
    
      6.6.
      bepaalt dat [gedaagde] hierop bij antwoordakte kan reageren;
      
    
    
      6.6.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer van de sectie kanton, locatie Alkmaar in de samenstelling van mr. J.H. Gisolf, kantonrechter-voorzitter, S. Kapteijn en A.A.A. van Poppel, pachtleden en door de kantonrechter-voorzitter in het openbaar uitgesproken op 3 september 2025, in tegenwoordigheid van de griffier.
      
      
      
        
      
      
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter
      
    
  
  
     Zie artikel 7:317 lid 2 BW
  
  
     Zie artikel 6:248 lid 2 BW
  
  
     Zie artikel 7:377 lid 1 BW
  
  
     Zie artikel 7:377 lid 3 BW