ECLI:NL:RBOVE:2025:7401, Rechtbank Overijssel, 16-12-2025, 11787712 \ CV EXPL  25-1195
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-12-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eiser c.s. huurt een woning (met erf, tuin en kassen) van gedaagde. Eiser c.s. wil dat gedaagde diverse gebreken herstelt in het gehuurde en verwijst daarvoor naar een rapport van Homekeur. Eiser wordt door de kantonrechter in de gelegenheid gesteld bij conclusie van dupliek toe te lichten welke door hem gestelde gebreken volgens hem op korte termijn hersteld moeten worden, in hoeverre die gestelde gebreken (ieder afzonderlijk) zorgen voor derving van het huurgenot, en in hoeverre de gebreken voor rekening van gedaagde dan wel eiser c.s. komen. Daarnaast krijgt eiser c.s. de gelegenheid in te gaan op het verweer van gedaagde dat eiser c.s. ten aanzien van een aantal gebreken eigen schuld heeft. De zaak komt op de rol van 27 januari 2026. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Almelo
    
    
    
      Zaaknummer: 11787712 \ CV EXPL  25-1195
    
    
    
      
        Vonnis van 16 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 
    
      wonende te [woonplaats 1] ,
      hierna te noemen: [eiser 1] ,2. [eiser 2], 
      wonende te [woonplaats 2] ,
      hierna te noemen: [eiser 2] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eiser c.s.] ,
      gemachtigde: J.M. Rozendal,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats 3] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. B.M. Speerstra.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1.
      
        [eiser c.s.] huurt een woning (met erf, tuin en kassen) van [gedaagde] . [eiser c.s.] wil dat [gedaagde] diverse gebreken herstelt in het gehuurde en verwijst daarvoor naar een rapport van Homekeur.
      
    
    
      1.2.
      
        [eiser c.s.] wordt door de kantonrechter in de gelegenheid gesteld bij conclusie van dupliek toe te lichten welke door hem gestelde gebreken volgens hem op korte termijn hersteld moeten worden, in hoeverre die gestelde gebreken (ieder afzonderlijk) zorgen voor derving van het huurgenot, en in hoeverre de gebreken voor rekening van [gedaagde] dan wel [eiser c.s.] komen. Daarnaast krijgt [eiser c.s.] de gelegenheid in te gaan op het verweer van [gedaagde] dat [eiser c.s.] ten aanzien van een aantal gebreken eigen schuld heeft.
      
    
    
      1.3.
      De zaak komt op de rol van 27 januari 2026. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.  
      
      
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
      
        
          de dagvaarding;
        
        
          de conclusie van antwoord;
        
        
          de akte overlegging productie met productie 15, ingediend door mr. Speerstra;
        
        
          de akte overlegging producties met producties 12 tot en met 18, ingediend door Rozendal.
        
      
      
    
    
      2.2.
      Op 23 oktober 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij was [eiser 2] namens [eiser c.s.] aanwezig, bijgestaan door de heer J.M. Rozendal, en [gedaagde] , bijgestaan door mevrouw mr. B.M. Speerstra. Beide gemachtigden hebben spreekaantekeningen overgelegd.
      
    
    
      2.3.
      Vervolgens is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [eiser 1] huurt sinds 1979 de woning (met erf, tuin en kassen) gelegen aan de [adres] (hierna: het gehuurde). 
      
    
    
      3.2.
      In november 1999 is [eiser 2] eigenaar geworden van het gehuurde. Sindsdien huurde [eiser 1] het gehuurde van zijn zoon.
      
    
    
      3.3.
      In september 2015 is het gehuurde via een executieverkoop – in verhuurde staat – aan Twentsvast B.V. verkocht.
      
    
    
      3.4.
      Medio augustus 2021 heeft [gedaagde] het gehuurde in verhuurde staat – met [eiser 1] als huurder – gekocht.
      
    
    
      3.5.
      Bij vonnis van 5 maart 2025 is bepaald dat [eiser 2] met ingang van 5 maart 2025 medehuurder is van het gehuurde. 
      
    
    
      3.6.
      Bij brief van 29 oktober 2024 heeft de gemachtigde van [eiser c.s.] [gedaagde] gesommeerd achterstallig onderhoud te verrichten. 
      
    
    
      3.7.
      Per e-mail van 6 januari 2025 heeft de gemachtigde van [gedaagde] het volgende aan de gemachtigde van [eiser c.s.] geschreven:
      
      
        
          “In uw brief geeft u aan dat [eiser 2] heeft toegezegd de twee dakpannen op de juiste plaats te zullen leggen, dan wel te zullen vervangen. Graag ontvang ik een bevestiging zodra dit is gebeurd. Cliënt heeft [eiser 2] hier op 17 december jl. ook al op aangesproken en voortduring van de situatie heeft inmiddels al lekkage veroorzaakt. Cliënt verwacht daarom ook dat [eiser 2] dit zo spoedig mogelijk zal oppakken.”
        
      
      
    
    
      3.8.
      Per e-mail van 8 januari 2025 heeft de gemachtigde van [eiser c.s.]  aan de gemachtigde van [gedaagde] geschreven:
      
      
        
          “De twee dakpannen zijn conform toezegging op de plaats gelegd op 4 januari 2025. (…)”.
        
      
      
    
    
      3.9.
      Op 16 januari 2025 heeft [naam] van Twentsvast B.V. (de rechtsvoorganger van [gedaagde] ) het volgende schriftelijk verklaard:
      
      
        
          “Twentsvast B.V. heeft de opstallen destijds per veiling verkregen. De afspraak is toen gemaakt met [eiser 1] , dat zolang het pand nog niet verkocht was, dat hij woonachtig mocht blijven in de boerderijwoning. Hij diende elke maand € 1000,- te betalen als vergoeding hiervoor.
        
        
          Onderhoud van de opstallen tijdens de periode dat [eiser 1] mocht verblijven in de woning, zou voor rekening van [eiser 1] zijn. Door ons er nimmer onderhoud gepleegd.”
        
      
      
    
    
      3.10.
      In opdracht van Homekeur heeft op 12 juni 2025 een bouwtechnische keuring plaatsgevonden. In het rapport worden de verschillende onderdelen van het gehuurde behandeld en als onvoldoende, matig, voldoende en goed beoordeeld. Daarnaast is per onderdeel opgenomen of het kosten binnen één jaar of vijf jaar met zich brengt of dat sprake is van verbeterkosten.
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eiser c.s.] vordert:
      
        
          
            [gedaagde] te veroordelen om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis de gebreken aan het gehuurde te verhelpen en waar nodig zaken te vervangen, zoals in het rapport van de bouwtechnische keuring is beschreven, op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag met een maximum van € 100.000,-;
        
        
          te bepalen dat de huurprijs van het gehuurde van € 1.129,70 per maand vanaf zes weken na 29 oktober 2025 tot en met de maand waarin de gebreken zijn verholpen wordt verlaagd met 50%;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser c.s.] te betalen de kosten van de bouwtechnische keuring ad € 489,-, vermeerderd met de wettelijke rente;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser c.s.] voert daartoe onder meer aan dat sprake is van achterstallig onderhoud en verwijst daarbij naar het rapport van Homekeur. [eiser c.s.] stelt dat de gebreken en het achterstallige onderhoud het huurgenot van [eiser c.s.] aantasten. Daarnaast betwist [eiser c.s.] dat hij met de vorige eigenaar van de woning is overeengekomen dat het onderhoud van het gehuurde voor rekening van [eiser c.s.] zou zijn. Het verwijt dat [eiser c.s.] de dakpannen niet tijdig heeft goed gelegd, is bovendien onterecht. Dat heeft [eiser c.s.] de dag nadat [gedaagde] dit probleem constateerde al gedaan.
      
    
    
      4.3.
      
        
          [gedaagde] voert onder meer als verweer dat de vordering van [eiser c.s.] onvoldoende is bepaald en onderbouwd. Uit niets blijkt op welke onderdelen uit het rapport van Homekeur [eiser c.s.] specifiek herstel vordert. Ook heeft [eiser c.s.] niet (per onderdeel) onderbouwd dat sprake is van een gebrek, omdat niet het genot kan worden verschaft dat [eiser c.s.] bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. 
        Daarnaast is het mogelijk verminderde huurgenot (mede) veroorzaakt door een omstandigheid die voor rekening van [eiser c.s.] komt. Het  gehuurde was bij aankoop van het gehuurde door [gedaagde] al in deze staat; er was al jaren weinig tot geen onderhoud uitgevoerd. [eiser 2] was van 1999 tot 2015 bovendien zelf eigenaar van het gehuurde en hij was in die tijd dus zelf verantwoordelijk voor het onderhoud. Met de vorige eigenaar is [eiser 1] bovendien overeengekomen dat [eiser 1] het onderhoud voor zijn rekening zou nemen. Ook toen is er weinig tot geen onderhoud gepleegd. Ook is nooit eerder melding gemaakt van gebreken. Hierdoor is de situatie verergerd. [eiser c.s.] heeft het gehuurde verwaarloost. Het wordt slecht onderhouden en is vervuild. [gedaagde] noemt als voorbeeld dat de lekkage van het plafond het gevolg is geweest van een lekkende cv-ketel waar [eiser c.s.] nooit actie op heeft ondernomen. Daarnaast worden de goten niet schoongemaakt, waardoor die overstromen met rottend houtwerk als gevolg. Ook had [eiser 2] toegezegd twee dakpannen goed te leggen, en dit heeft hij niet (tijdig) gedaan, met een lekkage als gevolg. In het rapport van Bouwkeur staan bovendien punten die voor rekening van [eiser c.s.] komen, zoals het afval en de spullen in de kruipruimte. 
        Ook hoeft [gedaagde] niet over te gaan tot herstel, omdat sprake is van zodanig hoge kosten dat dit redelijkerwijs niet van hem kan worden gevergd. Als [gedaagde] toch herstelwerkzaamheden moet verrichten, acht [gedaagde] een termijn van negen (in plaats van drie) maanden redelijker. 
        Tot slot voert [gedaagde] verweer tegen de gevorderde dwangsom. 
      
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Een verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen. Op grond van de wet is een gebrek een staat of eigenschap van een zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten.
      
    
    
      5.2.
      Een verhuurder hoeft gebreken niet te herstellen als de kosten daarvoor buitensporig hoog zijn. Daarnaast hoeft een verhuurder geen herstelwerkzaamheden te verrichten als het gaat om kleine herstellingen waarvoor de huurder verantwoordelijk is, of als het gaat om gebreken die de huurder zijn toe te rekenen. 
      
    
    
      5.3.
      
        [eiser c.s.] wil dat alle gebreken uit het rapport van Homekeur worden hersteld. [eiser c.s.] heeft echter niet toegelicht welke door hem gestelde gebreken volgens hem op korte termijn hersteld moeten worden en welke gebreken over enkele jaren zullen moeten, in hoeverre die gestelde gebreken (ieder afzonderlijk) zorgen voor zodanige derving van het huurgenot dat hij dat niet mocht verwachten, en in hoeverre de gebreken voor rekening van [gedaagde] dan wel [eiser c.s.] komen, met inachtneming van het Besluit kleine herstellingen. Ook is nog onvoldoende ingegaan op het verweer van [gedaagde] dat [eiser c.s.] ten aanzien van een aantal gebreken eigen schuld heeft, omdat deze te laat zijn gemeld, dan wel [eiser c.s.] zelf onvoldoende onderhoud heeft gepleegd. 
      
    
    
      5.4.
      Rozendal heeft namens [eiser c.s.] aangeboden bij conclusie van dupliek bovengenoemde punten nader te onderbouwen. Hij wordt daartoe in de gelegenheid gesteld. Beide partijen hebben er immers belang bij dat op ieder gesteld gebrek een oordeel komt, zodat niet over enkele weken/maanden een nieuwe procedure aanhangig zal worden gemaakt om de resterende gebreken aan de rechter voor te leggen. 
      
    
    
      5.5.
      De zaak komt over zes weken op de rol voor het nemen van een conclusie van dupliek. Daarbij is rekening gehouden met de naderende kerstvakantie. 
      
    
    
      5.6.
      Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van dinsdag 27 januari 2026 voor het nemen van een conclusie van repliek door [eiser c.s.] over wat is vermeld onder 5.3, waarna [gedaagde] op de rol van vier weken daarna een conclusie van dupliek kan nemen;
      
    
    
      6.2.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten en in het openbaar uitgesproken op 16 december 2025. (JK)