ECLI:NL:RBAMS:2025:7692, Rechtbank Amsterdam, 07-10-2025, 11801399 \ EA VERZ  25-809
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht

Samenvatting: Appartementsrecht. Geen vernietiging besluit tot het eeuwigdurend afkopen van de erfpachtcanon.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer / rekestnummer: 11801399 \ EA VERZ  25-809
    
    
    
      
        Beschikking van 7 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [verzoeker 1] EN [verzoekster] , 
    
      
        2. [verzoeker 2],
      te [woonplaats 1] ,
      verzoekende partij,
      hierna te noemen: [verzoeker 1] , [verzoekster] en [verzoeker 2] , tezamen: [verzoekers] ,
      gemachtigde: mr. J. D. Poot,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de vereniging van eigenaars
      
        VERENIGING [naam VvE], 
      te [vestigingsplaats] ,
      verwerende partij,
      hierna te noemen: de VvE,
      gemachtigde: mr. T.A. Phijffer,
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        [verzoekers] hebben op 16 juli 2025 een verzoekschrift met producties ingediend dat (onder meer) strekt tot vernietiging dan wel nietigverklaring van een besluit van de vergadering van de VvE van 18 juni 2025. 
      
    
    
      1.2.
      De VvE heeft een verweerschrift met producties ingediend. De belanghebbenden [belanghebbende 1] , [belanghebbende 2] , [belanghebbende 3] , [belanghebbende 4] , [belanghebbende 5] , [belanghebbende 6] en [belanghebbende 7] , [belanghebbende 8] , [belanghebbende 9] , [belanghebbende 10] en [belanghebbende 11] hebben ieder eveneens een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.3.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 september 2025. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben partijen nadere producties ingediend. [verzoeker 1] en [verzoeker 2] zijn verschenen, vergezeld door de gemachtigde. De VvE is vertegenwoordigd door [naam 1] (bestuurder), vergezeld door de gemachtigde. [belanghebbende 3] , [belanghebbende 12] , [belanghebbende 13] en [belanghebbende 14] zijn als belanghebbenden verschenen. Partijen hebben hun standpunt nader toegelicht, de gemachtigden aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Daarna is een datum voor beschikking bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      In een notariële akte van 8 mei 2006 (hierna: de splitsingsakte) is het voortdurend recht van erfpacht van de percelen grond met de zich daarop bevindende gebouwen aan de [locatie] [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 4] te [plaats] gesplitst in 36 appartementsrechten, bestaande uit 18 parkeerplaatsen en 18 woonappartementen. 
    
    
      2.2.
      Met de splitsingsakte is ook de VvE opgericht. In de splitsingsakte is het modelreglement van 2 januari 1992 van toepassing verklaard, met wijzingen en aanvullingen zoals in de splitsingsakte is bepaald.
    
    
      2.3.
      
        In het modelreglement is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
        Artikel 37
      
      1. Alle besluiten waarvoor in dit reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voor  
      
        geschreven worden genomen met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen.
        (…)
        Artikel 38
      
      1. De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten, voor zover de beslissing hierover niet aan het bestuur toekomt.
      (…)
      5. Besluiten door de vergadering tot het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan, kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. (…)
    
    
      2.4.
      De percelen grond waarop de gebouwen zich bevinden, zijn aan de VvE in particuliere erfpacht uitgegeven. De eigenaar van de percelen grond aan de [locatie] [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 4] is Stichting Waldorf Onroerend Goed te Amsterdam. De eigenaar van het perceel grond aan de [locatie] [nummer 1] is [naam 2] te [woonplaats 2] . De erfpachtcanon is tot 2 januari 2042 afgekocht.
    
    
      2.5.
      De erfpachtrechten voldoen niet aan de financieringscriteria (één of meer “rode” beoordelingen) of bevatten aandachtspunten (“oranje” beoordelingen). Wanneer een erfpachtcontract niet aan de criteria voldoet, is er een goede reden voor een hypothecaire geldverstrekker om geen financiering te verstrekken op dit erfpachtrecht of alleen onder beperkende voorwaarden. Dat is een onwenselijke situatie met potentieel zeer grote negatieve gevolgen voor de erfpachter zoals verminderde verkoopbaarheid van het erfpachtrecht en/of lagere waarde van het erfpachtrecht. 
    
    
      2.6.
      
        [verzoeker 1] en [verzoekster] zijn op 31 mei 2021 eigenaar geworden van het appartementsrecht, bekend als [adres 1] , en op 7 oktober 2024 van het appartementsrecht, bekend als [adres 2] . [verzoeker 2] is op 30 maart 2021 eigenaar geworden van het appartementsrecht, bekend als [adres 3] . 
    
    
      2.7.
      Tijdens een ledenvergadering van de VvE in 17 februari 2025 is gesproken over het kopen van het bloot eigendom van de grond voor een bedrag van € 1.600.000,00 op basis van een aanbod van de grondeigenaren van 3 februari 2025. Tijdens een ledenvergadering van de VvE van 13 mei 2025 is hier verder over gesproken. Aanwezig waren 44 van de 54 stemmen. Met 37 van de 44 aanwezige/vertegenwoordigde stemmen (84 procent) is het besluit genomen om voorwaardelijk akkoord te gaan om het eerdere besluit aldus aan te passen dat wordt overgegaan tot eeuwig durende erfpachtcanonafkoop. De juridische consequenties en financieringsvoorbehoud moesten nader worden uitgezocht en ingevuld.
    
    
      2.8.
      Bij brief van 20 mei 2025 hebben de grondeigenaren de VvE bericht dat zij de VvE een aanbod doen voor de eeuwigdurende afkoop van de erfpachtcanon betreffende de percelen [locatie] [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 4] te [plaats] tegen betaling van een totale afkoopsom van € 1.600.000,00. Na de afkoop zal de VvE jegens beide grondeigenaren het eerste recht van koop hebben. Deze brief van 20 mei 2025 is op 22 mei 2025 gedeeld met [verzoeker 1] in een gesprek met notaris [naam 3] .
    
    
      2.9.
      
        Deze brief is gevoegd bij de agenda voor de ledenvergadering van de VvE van 18 juni 2025. In de agenda is het volgende vermeld:
        6. Stemronde
        Stemmen voor of tegen het eeuwigdurend afkopen van het erfpacht canon voor een gezamenlijke prijs van 
        € 1.600.000 onder financiële voorwaarden.
        JA — Ik ben bereid de financiële verantwoordelijkheid van mijn aandeel van de eeuwigdurende afkoop van het erfpacht canon te aanvaarden.
        Bad actors clause:
        Inclusief het machtigen van het bestuur tot het treffen van die maatregelen en/of het nemen van die juridische stappen, benodigd voor het eeuwig durend afkopen van de erfpachtcanon, waaronder het inschakelen van een notaris en het door deze doen benaderen van hypotheekhouders en/of het inschakelen van een advocaat, ten behoeve van maar niet beperkt tot incassoprocedures en voeren of starten van gerechtelijke procedures,
        verwerende of eisende ter uitvoering van het genomen besluit terzake die af koop.
        NEE — Ik ben niet geïnteresseerd in de eeuwigdurende af koop van het erfpacht canon en begrijp dat dit kan leiden tot aanvaarding van de verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid die tot heden bij het bestuur heeft gelegen.
      
    
    
      2.10.
      Tijdens deze ledenvergadering van de VvE waren 47 van de 54 stemmen vertegenwoordigd (87 procent). Blijkens de notulen hebben 40 van de 47 stemmen gekozen voor “JA” (85 procent). 
      
    
  
  
    
      3Het verzoek
    
    
      3.1.
      
        [verzoekers] verzoeken de kantonrechter:
      
      
        3.1.1.
        voor recht te verklaren dat tijdens de vergadering van de VvE van 18 juni 2025 geen (rechtsgeldig) besluit is genomen,
      
      
        3.1.2.
        indien wel een (principe)besluit is genomen om de erfpachtcanon eeuwigdurend af te kopen, al dan niet met eigendomsoverdracht van de grond voor een symbolisch bedrag, dit besluit te vernietigen dan wel nietig te verklaren,
      
      
        3.1.3.
        de VvE te veroordelen in de proceskosten. 
        
      
    
    
      3.2.
      Aan het verzoek hebben [verzoekers] ten grondslag gelegd dat in de agenda niet is opgenomen dat de bloot eigendom later voor een symbolisch bedrag kan worden overgenomen en dat ook niet duidelijk is waarover is gestemd. Ook zouden blijkens de notulen nog verschillende opties worden onderzocht. Verder is er geen noodzaak grond te kopen die nog 17 jaar gratis gebruikt kan worden en is voor een dergelijke aankoop met uitgestelde levering unanimiteit vereist. 
      
    
    
      3.3.
      De VvE verzet zich tegen toewijzing van het verzoek en voert daartoe aan dat het besluit rechtsgeldig is en niet voor vernietiging of nietigverklaring in aanmerking komt. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt, voor zover nodig, hierna nader ingegaan.
      
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      
        [verzoekers] verzoeken in deze procedure om nietigverklaring dan wel vernietiging van de besluiten van de VvE.
      
      
        
          Juridisch kader
        
      
    
    
      4.2.
      Uit artikel 5:124 Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat op besluiten van de VvE de artikelen 2:14 en 2:15 BW van toepassing zijn. Op grond van artikel 2:14 BW is een besluit van de vergadering van eigenaars nietig als het in strijd is met de wet of de statuten. Op grond van artikel 5:129 BW wordt de akte van splitsing gelijkgesteld met de statuten.
      
    
    
      4.3.
      Op grond van artikel 2:15 lid 1 BW is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, onverminderd het elders in de wet omtrent de mogelijkheid van een vernietiging bepaalde, vernietigbaar wegens (a) strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, (b) strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist of (c) strijd met een reglement.
      
    
    
      4.4.
      Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkaar moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Een besluit is vernietigbaar indien het naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de voornoemde gedragsregel. De toetsingsmaatstaf is of de vergadering van de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het gaat daarbij om een marginale toetsing van het besluit.
      
    
    
      4.5.
      Op grond van artikel 2:15 lid 3 sub a BW kan iemand die een redelijk belang heeft bij de naleving van de verplichting die niet is nagekomen, vernietiging vorderen. Van een redelijk belang zal in het algemeen slechts sprake zijn wanneer een belang van de eisende partij door de niet-naleving is geschaad. De eisende partij zal haar redelijk belang moeten stellen en bij betwisting aannemelijk moeten maken.
      
    
    
      4.6.
      Volgens vaste jurisprudentie kan in een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter tot vernietiging van een besluit op grond van artikel 5:130 van het BW ook een beroep op nietigheid van het betreffende besluit aan de orde worden gesteld (vgl. HR 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275). Dit betekent dat de zaak niet hoeft te worden verwezen ten einde het beroep op nietigheid van het besluit in een dagvaardingsprocedure aan de handelskamer van deze rechtbank voor te leggen. De kantonrechter is bevoegd om van dit geschil kennis te nemen en daarop te beslissen.
      
      
        
          Geen nietigheid
        
      
    
    
      4.7.
      Er is volgens [verzoekers] de facto sprake van een constructie tot koop met uitgestelde levering die moet worden aangemerkt als een beschikkingshandeling waartoe de VvE niet bevoegd is. Het besluit had daarom alleen met unanimiteit van stemmen genomen kunnen worden. De VvE heeft betwist dat sprake is van een constructie tot koop met uitgestelde levering.
      
    
    
      4.8.
      De VvE voert het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw (artikel 5:126 lid 1 BW). Indien er beslissingen moeten worden genomen omtrent de exploitatie en het beheer van het in de splitsing betrokken gebouw en de daarbij behorende grond zal dit gewoonlijk in het kader van de VvE kunnen gebeuren en zullen deze beslissingen kunnen worden genomen met gewone meerderheid van stemmen, tenzij in de splitsingsakte anders is bepaald. 
      
    
    
      4.9.
      Bij beëindiging van een recht van erfpacht dat in de splitsing is betrokken, zal de splitsing moeten worden aangepast aan de nieuwe situatie. Artikel 5:139 lid 1 BW bepaalt dat de akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars. Lid 2 bepaalt in de eerste volzin dat de wijziging ook met medewerking van het bestuur kan geschieden, indien het tot de wijziging strekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt of met een zodanige grotere meerderheid als in de akte van splitsing is bepaald. Indien een wijziging van de splitsing achterwege wordt gelaten geldt artikel 5:144 lid 1 onder e BW.
      
    
    
      4.10.
      
        Het besluit van de VvE om in het belang van de gemeenschap over te gaan tot het eeuwigdurend afkopen van de erfpachtcanon voor een gezamenlijke prijs van 
        € 1.600.000 leidt niet tot een wijziging van de bestaande splitsing. De percelen grond waarop de gebouwen zich bevinden zijn aan de VvE in erfpacht uitgegeven, zodat de VvE in het kader van het beheer bevoegd is tot het nemen van dit besluit. Van een door (het bestuur van) de VvE bedachte constructie tot koop met uitgestelde levering, zoals door [verzoekers] is gesteld, is naar het oordeel van de kantonrechter niet gebleken. Dat ook gekozen had kunnen worden voor de aankoop van het bloot eigendom van de grond maakt dit niet anders. Uit het voorgaande volgt dat het besluit niet met medewerking van alle appartementseigenaars behoefde te worden genomen. Het besluit is daarom niet nietig. 
      
      
      
        
          Geen vernietigbaarheid - totstandkoming 
        
      
    
    
      4.11.
      
        [verzoekers] stellen dat in de agenda niet is opgenomen dat het bloot eigendom later voor een symbolisch bedrag zal kunnen worden overgenomen en dat het besluit daarom vernietigbaar is op grond van artikel 2:15 lid 1 sub a BW. Verder is niet duidelijk of tijdens de vergadering van de VvE enkel is gestemd voor het afkopen van de erfpachtcanon of ook voor de aankoop van het bloot eigendom van de grond (al dan niet tegen een symbolisch bedrag) of voor het (al dan niet onder financiële voorwaarden) accepteren van een voorkeursrecht van koop. 
      
    
    
      4.12.
      Een eigenaar die vernietiging verzoekt omdat een besluit niet op de juiste wijze geagendeerd was zal een redelijk belang moeten stellen en bewijzen. De kantonrechter stelt op basis van de agenda vast dat het besluit betrekking heeft op het eeuwigdurend afkopen van het erfpacht canon voor een gezamenlijke prijs van € 1.600.000,00 onder financiële voorwaarden. In de bij de agenda gevoegde brief van de grondeigenaren is vermeld dat de VvE daarna een voorkeursrecht van koop zal hebben. [verzoekers] hebben niet weersproken dat deze brief al op 22 mei 2025 was gedeeld met [verzoeker 1] . [verzoekers] waren dan ook voldoende voorgelicht over de inhoud van het te nemen besluit. Dat betekent niet dat het besluit (ook) betrekking heeft op de aankoop van het bloot eigendom van de grond. Uit de notulen blijkt dat dit een actiepunt blijft voor op de langere termijn en dat daarvoor een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk is. 
      
    
    
      4.13.
      Uit de notulen blijkt verder dat tijdens de vergadering van de VvE een uitgebreide discussie heeft plaatsgevonden, waarbij ook alternatieven zijn besproken. Overigens is dit een onderwerp dat al enkele jaren wordt besproken binnen de VvE en enkele leden van de VvE vormen een erfpachtwerkgroep die dit onderwerp hebben voorbereid en begeleid. Vervolgens is gestemd over het agendeerde besluit. De door [verzoekers] genoemde zaken als grondaankoop, spiegelsplitsing etc. zijn wel besproken, maar niet in stemming gebracht. In samenhang met de agenda is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende duidelijk dat het besluit alleen betrekking heeft op de eeuwigdurende afkoop van de erfpachtcanon. Het verzoek om het besluit te vernietigen op grond van artikel 2:15 lid 1 sub a BW wordt daarom afgewezen.
      
      
        
          Geen vernietigbaarheid - redelijkheid en billijkheid 
        
      
    
    
      4.14.
      
        [verzoekers] stellen dat de grond nog 17 jaar gratis gebruikt kan worden en dat de erfpachtcanon daarna opnieuw kan worden vastgesteld. Met het besluit van de vergadering van de VvE worden de individuele eigenaars verplicht tot het betalen van een flink bedrag. [verzoekers] menen daartoe gedwongen te worden vanwege verkoopplannen van enkele leden,  wat niet de algemene belangen van de VvE dient, op basis van een voorstel van de grondeigenaren dat geen recht doet aan de waarde van de grond, terwijl er allerlei onduidelijkheden zijn die nog niet zijn uitgezocht. 
      
    
    
      4.15.
      Naar het oordeel van de kantonrechter heeft de VvE haar belangen voldoende toegelicht en onderbouwd. De onderhavige erfpachtvoorwaarden leiden tot verminderde verkoopbaarheid, waardedempende effecten en een kleinere kopersmarkt. De eeuwigdurende afkoop van de erfpachtcanon leidt tot verbetering van de financierbaarheid, verhoging van de verkoopwaarde, vermindering van transactiekosten en het uitsluiten van toekomstige risico’s. Dit is door [verzoekers] onvoldoende onderbouwd betwist. De VvE heeft verder toegelicht dat voor aanpassing van de erfpachtvoorwaarden geen draagvlak bestaat onder de appartementseigenaars en dat de grondeigenaren daartoe niet bereid zijn. De grondeigenaren willen ook niet verder onderhandelen over de prijs. De VvE heeft meegewogen dat dit besluit leidt tot een aanzienlijke financiële verplichting voor de leden van de VvE, maar deze overweging is niet doorslaggevend geweest. De kantonrechter is van oordeel dat een uitgebreid onderzoek en een zorgvuldige afweging van alle belangen heeft plaatsgevonden. Vervolgens is het besluit met grote meerderheid (85%) genomen. De VvE heeft aangevoerd dat zij een financieel expert heeft ingeschakeld in verband met de financiering van het besluit en dat de grondeigenaren hebben ingestemd met een financieringsvoorbehoud. [verzoekers] hebben onvoldoende onderbouwd dat het besluit enkel is ingegeven vanwege verkoopplannen van een of meer appartementseigenaars.
      
    
    
      4.16.
      Conclusie van het bovenstaande is dat de VvE in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het verzoek om het besluit te vernietigen wordt daarom afgewezen.
      
    
    
      4.17.
      
        [verzoekers] zijn in het ongelijk gesteld en daarom ziet de kantonrechter aanleiding om hen te veroordelen in de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van De VvE worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                271,00
              
              
                (2 punten × € 271,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                609,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de verzoeken af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [verzoekers] in de proceskosten van € 609,50, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis,
      
    
    
      5.3.
      verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mr. J. H. J. Evers en in het openbaar uitgesproken op 7 oktober 2025.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        33806