ECLI:NL:GHARL:2025:3287, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-05-2025, 200.342.454/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-05-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurzaak. Kamerhuur. Kamerhuurster betaalt de elektriciteits- en gaskosten voor de gehele woning en verrekent haar huur met een deel van die kosten. De kamerverhuurder is het daarmee niet eens en wil dat de huurovereenkomst eindigt en dat huurster haar kamer ontruimt. Verhuurder had echter huurster in de positie moeten brengen dat zij met de nieuwe kamerhuurders/gebruikers tijdig een afspraak had kunnen maken over hun bijdrage in de elektriciteits- en gaskosten. Daarom tekortkoming van verhuurder en schadeplichtigheid. Huurster mocht dus verrekenen. Afwijzing van de vorderingen van verhuurder.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.342.454/01
      zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 10688437
    
    
    
      
        arrest van 20 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [appellant1] ,
    
      die woont in [woonplaats1] ,
      
        2. [appellant2],
      die woont in [woonplaats2] ,
      die hoger beroep hebben ingesteld,
      en bij de kantonrechter optraden als eisers,
      hierna samen: [appellanten],
      advocaat: mr. E.T. van Dalen te Groningen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      die woont in [woonplaats3] ,
      en bij de kantonrechter optrad als gedaagde,
      hierna: [geïntimeerde],
      advocaat: mr. P.N. Huisman te Groningen.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      
        [appellanten] hebben hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, op 30 april 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
      • de dagvaarding in hoger beroep
      • de memorie van grieven
      • de memorie van antwoord.
      Vervolgens is de datum voor het arrest bepaald. 
    
    
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      
        [appellanten] hebben een kamer in een woning aan [geïntimeerde] verhuurd. Omdat [geïntimeerde] de elektriciteits- en gaskosten voor de hele woning betaalde, is zij haar huur gaan verrekenen met een deel van de door haar betaalde elektriciteits- en gaskosten. [appellanten] zijn het daarmee niet eens en willen dat de huurovereenkomst eindigt, [geïntimeerde] haar kamer ontruimt en de huurachterstand betaalt. De kantonrechter heeft die vorderingen van [appellanten] afgewezen. Het hof is met die afwijzing eens. Dat zal het hof hierna uitleggen, waarvoor eerst de feiten en de vordering worden beschreven.
      3. De feiten
    
    
    
      Het hof gaat uit van de volgende feiten.
    
    
    
      3.1
      
        [geïntimeerde] huurt met ingang van 1 februari 2020 van [appellanten] de onzelfstandige woonruimte (kamer 2) in het pand aan de [adres] in [woonplaats3] (hierna: het pand) met gebruik van gemeenschappelijke ruimten. De voorwaarden waaronder [geïntimeerde] huurt, zijn vastgelegd in een huurovereenkomst onzelfstandige woonruimte. De huurprijs voor het gehuurde bedraagt sinds 1 januari 2023 € 380,13 per maand, inclusief € 30,- voor servicekosten, en exclusief de kosten van gas/water/elektra. Vastgoed Noord Nederland treedt op als beheerder voor [appellanten]
      
    
    
      3.2
      In artikel 20.2 van de algemene voorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn, staat onder meer: ''Komt er in de woning waarin het gehuurde zich bevindt een kamer leeg, dan bepaalt de verhuurder wie de nieuwe huurder wordt, tenzij de andere huurders gegronde redenen hebben om die aspirant-huurder niet te willen." De praktijk was, in ieder geval sinds [geïntimeerde] een kamer in het pand huurde, dat de zittende huurders een nieuwe huurder aandroegen.
      
    
    
      3.3
      Het pand heeft één aansluiting voor gas en elektra. Het pand bestaat in totaal uit vier kamers die afzonderlijk worden verhuurd. 
      
    
    
      3.4
      
        Eind december 2022 is een van de kamerbewoners vertrokken. Deze bewoner had het energiecontract voor het pand op naam staan. Deze vertrekkende bewoner heeft voor haar vertrek uit het pand de beheerder op 19 oktober 2022 verzocht om het energiecontract op naam van de verhuurder, [appellanten] , te zetten. Op dit voorstel heeft de beheerder met een e-mail van 20 oktober 2022 geantwoord: 
        Normaal gesproken is het geen enkel probleem om deze contracten op zijn naam te zetten wanneer huurders dit vragen.
        Echter is onlangs gebleken dat huisgenoten van jou ontevreden zijn en veel minder huur willen betalen dan wij zijn overeengekomen.
        Daardoor zijn wij helaas genoodzaakt ons ook minder flexibel op te stellen. De g/w/e contracten willen wij in dit geval daarom ook niet op onze naam zetten.
        Mocht jouw huuropzegging binnenkomen, of een opzegging van een andere bewoner, dan zullen wij vanaf heden ook niet meer akkoord gaan met bewoners die worden aangedragen maar gaan wij zelf op zoek naar een nieuwe huurder.
        Wij hadden liever onze goede relatie en afspraken voortgezet maar de keuze van jouw huisgenoten dwingt ons hiertoe. 
      
      
    
    
      3.5
      In verband met deze weigering van [appellanten] is het energiecontract met ingang van 3 november 2022 op naam van [geïntimeerde] komen te staan. Zij was op dat moment nog de enige huurder in het pand.
      
    
    
      3.6
      In de periode tussen 3 november 2022 tot 1 april 2023 woonden er op enig moment vijf monteurs met een Oost-Europese achtergrond in de overige drie kamers, zonder dat [appellanten] daarover enige afstemming met [geïntimeerde] hebben gehad. Deze monteurs waren in dienst van een aannemer die voor [appellanten] werkzaamheden verrichtte aan panden van [appellanten] Deze monteurs zijn eind maart 2023 vertrokken nadat de gemeente handhavend is opgetreden.
      
    
    
      3.7
      
        In een brief van 16 januari 2023 heeft de door [geïntimeerde] ingeschakelde advocaat bij de beheerder aan de orde gesteld dat in het pand onderdak is geboden aan monteurs zonder dat [geïntimeerde] daarover inspraak heeft gehad en zonder dat [geïntimeerde] in de gelegenheid is gesteld om met hen afspraken te maken over de kosten van de nutsvoorzieningen en dat de monteurs weigeren met haar daarover afspraken te maken. De brief vervolgt met:
        Het moge duidelijk zijn dat cliënte niet voor de verbruikskosten van de door de verhuurder in het pand gehuisveste (…) monteurs dient op te draaien. Deze komen voor de verhuurder die de huisvesting van zijn monteurs op deze wijze heeft geregeld. (…) Cliënte heeft nu de betalingen welke zij voor de monteurs van de verhuurder heeft verricht naar rato van de door haar verschuldigde huurpenningen afgetrokken. (…)
      
      
    
    
      3.8
      Per 1 april 2023 zijn de bewuste drie kamers weer verhuurd aan studenten. Deze studenten, althans tenminste twee van hen, hebben een huurcontract inclusief gas/water/ elektra. Zij betalen voor die kosten maandelijks een voorschot van € 75,- aan [appellanten]
      
    
    
      3.9
      
        [geïntimeerde] heeft het energiecontract per 21 april 2023 opgezegd. [geïntimeerde] heeft over de periode van 3 november 2022 tot en met 21 april 2023 een bedrag van € 3.698,17 aan de energieleverancier betaald voor elektriciteits- en gaskosten. Na 21 april 2023 is het energiecontract op naam van [appellanten] komen te staan.
      
    
    
      3.10
      
        [geïntimeerde] heeft de door haar verschuldigde huur en servicekosten over de periode van december 2022 tot en met mei 2023 deels verrekend met in totaal € 1.900,78 wegens door haar betaalde energiekosten. Vanaf juni 2023 betaalt [geïntimeerde] de overeengekomen vergoedingen weer volledig aan [appellanten]
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil en de beslissing van de kantonrechter
    
    
    
      4.1
      
        [appellanten] hebben bij de kantonrechter gevorderd de ontbinding van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] en haar veroordeling tot ontruiming van de kamer en tot betaling van € 1.900,78, te vermeerderen met wettelijke rente en de proceskosten.
      
    
    
      4.2
      De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen en [appellanten] veroordeeld in de proceskosten.  De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen.
      
      
    
  
  
    
      5Het oordeel van het hof
    
    
      
        Inleiding
      
    
    
    
      5.1
      
        De discussie ziet in de kern op het antwoord op de vraag of [geïntimeerde] (een deel) van de door haar betaalde energiekosten voor het hele pand mocht verrekenen met de huur en de servicekosten voor het gebruik van haar kamer in dat pand. In essentie stelt [geïntimeerde] dat zij niet voor de energiekosten hoeft op te draaien van het gebruik van de andere kamers, terwijl [appellanten] stellen dat zij geen verantwoordelijkheid hebben voor de levering van energie en de kosten daarvan. Zij vinden dat [geïntimeerde] dat financiële probleem zelf moet oplossen en niet op hen mag afwentelen. Volgens [appellanten] staat ‘de hoge lat’ voor verrekening in artikel 6:136 BW aan het beroep van [geïntimeerde] op verrekening in de weg.
        
          De uitleg van de overeenkomst
        
      
      
    
    
      5.2
      In de huurovereenkomst is niet afgesproken dat [appellanten] de levering van de gas, water en elektriciteit aan het pand – en daarmee aan de kamer van [geïntimeerde] – zullen verzorgen. Het is daarmee in beginsel aan de huurders van het pand – de vier kamerbewoners – om dit regelen, al dan niet in gezamenlijkheid, en daarover afspraken te maken. De huurovereenkomst houdt daarover geen regeling in. In de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst is verder opgenomen dat het in beginsel aan de verhuurder is om te bepalen wie een nieuwe huurder (medebewoner) wordt. Dit recht is niet onbeperkt omdat de andere huurders dat recht van verhuurder bij gegronde redenen kunnen blokkeren, zo volgt ook uit artikel 20 lid 2 van de algemene bepalingen. Wat ‘gegronde redenen’ zijn, is niet beschreven in de huurovereenkomst of in de algemene voorwaarden.
      
    
    
      5.3
      Voor de uitleg van de overeenkomst ten aanzien waarvan [appellanten] , als het gaat om ‘gegronde redenen van de andere huurders’, rekening mee moeten houden, komt het niet alleen aan op een taalkundige uitleg van de bewoordingen, maar ook op wat partijen bij het aangaan van de overeenkomst daarover voor ogen stond en hoe [appellanten] als verhuurders daar eerder invulling aan hebben gegeven. 
      
    
    
      5.4
      Vaststaat dat de huurders van de kamers in het pand, in ieder geval in de periode dat [geïntimeerde] een kamer van [appellanten] huurde, bij een leeggekomen kamer daarvoor zelf een nieuwe huurder zochten en deze aspirant bij (de beheerder van) [appellanten] aandroegen. [geïntimeerde] heeft daarover onweersproken aangevoerd dat de zittende huurders daarmee in de positie waren om met de aspirant-huurder af te spreken dat deze zou delen in de kosten van levering van gas, water en elektriciteit, alvorens – zo begrijpt het hof – deze aspirant-huurder werd voorgedragen. Uit het onder 3.4 opgenomen antwoord kan worden afgeleid dat de voordracht van de zittende huurders voor een nieuwe kamerhuurder steeds werd gevolgd. Dat betekent dat [appellanten] zich indertijd gebonden achtten aan een regeling waarin gewaarborgd was dat de kosten van de leveringen van de nutsvoorzieningen werden gedragen door alle huurders / gebruikers van het pand en niet slechts door de huurder die het contract voor deze leveringen op naam had. Dat ligt ook wel voor de hand omdat anders een situatie kon ontstaan, waarin de nieuwe huurders gebruik konden maken van gas, water en elektriciteit zonder daarvoor een vergoeding te betalen aan de huurder op wiens naam de contracten met de nutsbedrijven stonden en laatstgenoemde huurder per saldo de kosten van het gebruik van de nutsvoorzieningen door de andere huurders moest dragen.
      
    
    
      5.5
      Deze uitleg brengt mee dat [appellanten] (na 20 oktober 2022) alleen konden bepalen wie een nieuwe huurder werd als daarbij ofwel ook door hen werd bedongen dat die nieuwe huurder zou meedelen in de gemaakte en te maken kosten door de huurder op wier naam de contracten van de nutsvoorzieningen voor het gehele pand stonden, ofwel de nieuwe huurder daarover eerst met [geïntimeerde] afspraken had gemaakt. Het niet (kunnen) bedingen van zo’n kostendeling moet in de gegeven omstandigheden als ‘gegronde redenen’ in voormelde zin worden aangemerkt.
      
      
        
          Nakoming van de overeenkomst
        
      
      
    
    
      5.6
      Op 19 oktober 2022 heeft de huurster, die van plan was om de huur van haar kamer op te zeggen, bij de beheerder gevraagd hoe het verder moest met het contract voor de leveringen van gas, water en elektriciteit. (De beheerder namens) [appellanten] hebben vervolgens op 20 oktober 2022 kenbaar gemaakt dat het ‘normaal gesproken geen enkel probleem is om de contracten voor gas, water en elektriciteit op zijn naam te zetten wanneer de huurders dit vragen’, maar, zo vervolgt het antwoord, omdat haar huisgenoten ontevreden zijn en minder huur willen betalen, zijn [appellanten] niet bereid op de contracten voor de levering van de nutsvoorzieningen op hun naam, gaan zij ook niet meer akkoord met voorgedragen kamerhuurders en zullen zij zelf nieuwe huurders zoeken. 
      
    
    
      5.7
      Met hun antwoord van 20 oktober 2022 geven [appellanten] aan dat zij niet meer willen meewerken aan een volgorde waarbij de zittende huurders in de gelegenheid zijn om met een aspirant-huurder afspraken te maken over de verdeling van de kosten van de nutsvoorzieningen en dat zij ook niet bereid zijn om de contracten op eigen naam af te sluiten en zelf met de (aspirant-)huurders afspraken te maken over die kosten. Onduidelijk is daardoor gelaten op welke wijze de zittende huurders, althans de huurder op wier naam de contracten voor de levering van gas, water en elektriciteit is gesteld, van nieuwe huurders / gebruikers van de kamers in het pand kunnen verlangen dat zij bijdragen in dergelijke kosten. Ook na deze gewijzigde opstelling bleef onverminderd de bepaling gelden dat [appellanten] bij de zittende huurders moesten verifiëren of zij gegronde redenen hadden om een beoogde nieuwe huurder niet te willen. 
      
    
    
      5.8
      
        [appellanten] hadden dus alleen de nieuwe huurders / gebruikers in het pand kunnen huisvesten na vooraf overleg met [geïntimeerde] , waarbij [geïntimeerde] het recht had dat te blokkeren als in dat verband niet ook een afspraak over zo’n kostendeling tot stand was gekomen. Het staat vast dat [appellanten] niet ten behoeve van [geïntimeerde] zo’n kostendeling hebben bedongen. Verder staat vast dat [appellanten] na 20 oktober 2022 hebben nagelaten om vooraf met [geïntimeerde] overleg te voeren over de beoogde huurders / gebruikers van de andere kamers in het pand en haar daarmee niet in de gelegenheid hebben gesteld met hen daarover afspraken te maken. Met een ander hebben [appellanten] het recht van [geïntimeerde] genegeerd om ‘gegronde reden’ tegen een terbeschikkingstelling van de andere kamers aan derden te hebben. Een en ander heeft ertoe geleid dat [geïntimeerde] in de periode waarin [appellanten] vijf monteurs de drie andere kamers in het pand hebben laten gebruiken, alleen de kosten van de nutsvoorzieningen heeft moeten dragen en dat die gebruikers ook niet bereid zijn geweest om in die kosten te delen. [appellanten] hebben in hoger beroep nog gesteld dat [geïntimeerde] zich tot de werkgever van de monteurs had moeten wenden, maar zij hebben daarbij niet gesteld, en dat blijkt ook niet uit de stukken, dat zij [geïntimeerde] de informatie hebben gegeven die zij nodig had om tijdig afspraken te maken met de monteurs en/of hun werkgever over hun bijdrage in de kosten. Dat zo’n afspraak niet tot stand is gekomen en dat er feitelijk door die monteurs en/of hun werkgever  ook geen vergoeding aan [geïntimeerde] is betaald, is dan ook aan de onjuiste handelwijze van [appellanten] te wijten.
      
    
    
      5.9
      Uit het voorgaande volgt dat [appellanten] tekort zijn geschoten in de nakoming van bedoelde verplichtingen uit de huurovereenkomst met [geïntimeerde] . Er zijn geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan volgen dat die tekortkoming niet aan [appellanten] zou kunnen worden toegerekend. [appellanten] zijn daarom gehouden aan [geïntimeerde] de schade te vergoeden die zij als gevolg van hun tekortkoming heeft geleden.
      
      
        
          Schade
        
      
      
    
    
      5.10
      Bij begroting van de schade zal het hof aansluiten bij de door [geïntimeerde] overgelegde afrekening van de energiekosten over de periode van 3 november 2022 tot en met 21 april 2023 waaruit blijkt dat die kosten € 3.698,17 hebben bedragen. In deze periode hebben, inclusief [geïntimeerde] , drie tot zes personen in het pand gewoond en energie verbruikt. Omdat de precieze data van de periodes van het gebruik van de kamers niet zijn gesteld en ook niet uit de stukken blijken, neemt het hof tot uitgangspunt dat in genoemde periode gemiddeld vier personen de kamers hebben gebruikt en dat genoemd bedrag aan kosten is ontstaan door het verbruik van energie door gemiddeld vier personen. Dit betekent dat een vierde deel van genoemd bedrag [geïntimeerde] aangaat en het resterende deel van € 2.773,63 als haar schade moet worden aangemerkt. 
      
      
        
          Verrekening
        
      
      
    
    
      5.11
      Het staat vast dat [geïntimeerde] op de haar aan [appellanten] verschuldigde vergoedingen in totaal € 1.900,78 in mindering heeft gebracht. Het door [appellanten] aan [geïntimeerde] als schadevergoeding verschuldigd bedrag overtreft dat in mindering gebrachte bedrag. Anders dan [appellanten] betogen, is de vordering op voldoende eenvoudige wijze vast te stellen, zowel inhoudelijk als procedureel gezien. Hun beroep op artikel 6:136 BW faalt daarmee, nog daargelaten dat het aan de rechter is overgelaten om wat de redelijkheid in de omstandigheden van het geval omtrent het beroep op verrekening meebrengt. [geïntimeerde] heeft zich dan ook rechtsgeldig op verrekening beroepen.
      
      
        
          Geen tekortkoming [geïntimeerde]
        
      
      
    
    
      5.12
      Door het rechtsgeldige beroep op verrekening van ingehouden bedragen aan schade op de verschuldigde vergoedingen aan huur en servicekosten zijn beide verbintenissen tot hun gemeenschappelijk beloop teniet gegaan (artikel 6:127 BW). Er is daardoor geen sprake van een situatie dat [geïntimeerde] door de huur en de servicekosten niet te betalen, in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst tekortschoot. Daaruit volgt dat er geen grond is voor de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van haar kamer en tot betaling van huurachterstand. Deze vorderingen zijn daarmee terecht door de kantonrechter afgewezen.
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      5.13
      Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellanten] in het ongelijk worden gesteld, zal het hof hen tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Vanwege de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de daaraan verbonden ontruiming van het gehuurde zal het hof voor het salaris van de advocaat van [geïntimeerde] appeltarief II toepassen. Onder de kosten voor het hoger beroep vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
      
    
    
      5.14
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      6.1
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 30 april 2024;
      
    
    
      6.2
      veroordeelt [appellanten] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] : 
      
        
          € 349,- aan griffierecht
        
        
          € 1.214,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (1 procespunt × appeltarief II)
        
      
      
    
    
      6.3
      bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
      
    
    
      6.4
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.5
      wijst af wat verder is gevorderd.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, M.E.L. Fikkers en H. de Hek, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 
        20 mei 2025.
      
    
  
  
     Het vonnis is niet gepubliceerd.
  
  
    HR 10 juni 2022, ECLI: NL:HR:2022:853.