ECLI:NL:RBROT:2025:13686, Rechtbank Rotterdam, 14-11-2025, 11625900 CV EXPL 25 8246
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: ontbinding en ontruiming toegewezen

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11625900 CV EXPL 25-8246
    
    
    
      datum uitspraak: 14 november 2025 (BIJ VERVROEGING)
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Ultee Bouw en Management B.V., 
      
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. P.A.J. Stevens,  
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      en haar vennoten:
    
    2. [gedaagde 2] ,  
    woonplaats: Utrecht, en
    3. [gedaagde 3] , 
    
      woonplaats: Bilthoven, 
      gedaagden,
      vertegenwoordigd door: [gedaagde 2] .
    
    
    
      De eisende partij wordt hierna ‘Ultee Bouw’ genoemd. Gedaagde partijen worden hierna gezamenlijk ‘ [gedaagden] ’ en afzonderlijk ‘ [gedaagde 1] ’, ‘ [gedaagde 2] ’ en ‘ [gedaagde 3] ’ genoemd.  
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: 
      
        
          de dagvaarding van 20 maart 2025, met bijlagen; 
        
        
          de aantekeningen mondeling verweer;
        
        
          de mail van Ultee Bouw van 10 oktober 2025, met twee bijlagen; 
        
        
          de mail van Ultee Bouw van 21 oktober 2025, met een ondertekende machtiging;
        
        
          de mail van [gedaagden] van 22 oktober 2025 (15:19 uur) waarin wordt verzocht om uitstel van de zitting;
        
        
          de mail van de rechtbank van 23 oktober 2025 waarin staat dat het verzoek om uitstel niet wordt gehonoreerd;
        
        
          de mail van [gedaagden] van 23 oktober 2025 (09:51 uur), met bijlage.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 23 oktober 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: mr. F.C.P. Teeuw (voor mr. P.A.J. Stevens) en [naam] (beheerder) namens Ultee Bouw. 
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over? 
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde 1] huurt een bedrijfsruimte aan [adres] van Ultee Bouw. De huurprijs bedraagt op dit moment € 4.268,28 per maand. De huur moet uiterlijk zijn voldaan op de eerste dag van de maand waarop die betrekking heeft. Op dit moment is er een huurachterstand. Ultee Bouw eist dat [gedaagden] (hoofdelijk) de huurachterstand en de lopende huur met rente, boete en kosten betaalt. Ultee Bouw wil ook dat de huurovereenkomst eindigt en dat [gedaagden] het gehuurde ontruimt. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagden] heeft op de zitting van 3 april 2025 erkend dat sprake is van een huurachterstand, maar ook aangegeven dat in het gehuurde sprake was van een gaslek en een muizenplaag. [gedaagden] heeft voor het verhelpen van de gebreken kosten gemaakt en wil hiervoor compensatie.
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter oordeelt dat [gedaagden] (hoofdelijk) de huurachterstand met rente, boete en kosten moet betalen en het gehuurde moet verlaten. Hierna wordt dit oordeel uitgelegd. 
      
      
        
          Hoofdelijke aansprakelijkheid
        
      
    
    
      2.4.
      Omdat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] vennoot zijn van [gedaagde 1] zijn zij hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verbintenissen van [gedaagde 1] (artikel 18 Wetboek van Koophandel). 
      
      
        
          
            [gedaagden] moet een huurachterstand van € 21.499,80 betalen 
        
      
      
    
    
      2.5.
      Ultee Bouw heeft op de zitting van 23 oktober 2025 gesteld dat [gedaagden] , ondanks de toezegging op de zitting van 3 april 2025, de lopende huur niet heeft betaald met uitzondering van de huur over de maand oktober 2025. Die is wel betaald. Er is, berekend tot en met oktober 2025, sprake van een huurachterstand van € 21.499,80, aldus Ultee Bouw. [gedaagden] heeft in haar mail van 23 oktober 2025 erkend dat sprake is van een huurachterstand van € 21.499,80 tot en met oktober 2025. 
      
    
    
      2.6.
      Er is geen reden om op het toe te wijzen bedrag aan huurachterstand enig bedrag in mindering te brengen vanwege (herstel van) gebreken. Ultee Bouw heeft immers ter zitting onbetwist aangevoerd dat zij niet verantwoordelijk is voor de (gevolgen van) gebreken in het gehuurde. [gedaagden] heeft het gehuurde casco gehuurd. De leidingen behoren tot de installatie. Het herstel van de muizenplaag valt onder kleine herstellingen en [gedaagden] is als huurder daarvoor zelf verantwoordelijk. 
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagden] moet de huurachterstand van € 21.499,80 betalen.
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden
        
      
      
    
    
      2.8.
      De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagden] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan. De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. Dat is in het geval van bedrijfsruimte meestal zo bij een achterstand van twee maanden of meer maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden (artikel 6:265 BW). In dit geval is er een achterstand van 5 maanden en zijn er geen steekhoudende redenen aangevoerd op grond waarvan afgeweken moet worden van voornoemd uitgangspunt. 
      
      
        
          
            [gedaagden] moet het gehuurde ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
        
      
      
    
    
      2.9.
      Omdat de huurovereenkomst wordt ontbonden, moet [gedaagden] het gehuurde met al haar spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis. Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagden] een gebruiksvergoeding van € 4.268,28 per maand betalen (artikel 7:225 BW). Ultee Bouw heeft niet uitgelegd waarom [gedaagden] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand. Dat deel van de eis wordt daarom afgewezen. 
      
    
    
      2.10.
      De kantonrechter machtigt Ultee Bouw niet om het gehuurde door een deurwaarder te laten ontruimen, want daar is geen machtiging voor nodig. In de wet staat namelijk al dat de deurwaarder dat mag (artikel 556 Rv). 
      
      
        
          
            [gedaagden] moet € 900,- aan contractuele boetes betalen
        
      
      
    
    
      2.11.
      Ultee Bouw heeft op de zitting aangegeven dat [gedaagden] inmiddels over meerdere maanden de huur onbetaald heeft gelaten en dat zij daarom de op grond van artikel 25.3 van de algemene voorwaarden gevorderde boete van € 900,- (3 x € 300,-) wenst te vermeerderen met een bedrag van € 1.500,-. 
      
    
    
      2.12.
      De kantonrechter staat de vermeerdering van eis niet toe. Ultee Bouw had voor de zitting van 23 oktober 2025 haar voornemen tot deze eiswijziging kenbaar kunnen maken, zodat [gedaagden] daarop had kunnen reageren. De omstandigheid dat deze pas ter zitting kenbaar is gemaakt, brengt mee dat de kantonrechter deze wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing laat. Overigens dient een eisvermeerdering schriftelijk te worden gedaan (artikel 130 lid 1 Rv). Aan dit vereiste is ook niet voldaan.
      
    
    
      2.13.
      De kantonrechter wijst de gevorderde contractuele boete van € 900,- toe. In de huurovereenkomst is vastgelegd dat [gedaagden] de huur elke maand vóór het eerste van de maand moet betalen. Uit de overgelegde specificatie van de huurachterstand blijkt dat [gedaagde 1] in ieder geval drie keer te laat heeft betaald. De boete is daarmee verschuldigd geworden.
      
      
        
          Sushi &Vega moeten rente betalen vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      2.14.
      Ultee Bouw heeft geëist dat [gedaagden] wordt veroordeeld tot betaling van rente in de zin van artikel 6:119a BW over een bedrag van € 12.811,34 vanaf de dag van de dagvaarding. De rente wordt afgewezen voor zover die wordt geëist tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst. Er geldt een boetebeding. Daarom heeft Ultee Bouw geen recht op rente (artikel 6:92 BW). De rente zal worden toegewezen vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst.
      
      
        
          De buitengerechtelijke kosten 
        
      
      
    
    
      2.15.
      De incassokosten van € 1.921,70 worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 30.1 van de algemene voorwaarden). 
      
      
        
          
            [gedaagden] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.16.
      
        De proceskosten komen voor rekening van [gedaagden] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). Zij zijn daarvoor hoofdelijk aansprakelijk (artikel 6:7 BW). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagden] aan Ultee Bouw moet betalen op € 147,92 aan dagvaardingskosten, € 1.461,- aan griffierecht, € 812,-  aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 406,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal 
        € 2.555,92. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.  
      
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.17.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Ultee Bouw dat eist en [gedaagden] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk, des de een betalend de ander zal zijn bevrijd, om aan Ultee Bouw te betalen € 24.321,50 aan achterstallige huur berekend tot en met oktober 2025, boete en buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119a BW over € 12.811,34 vanaf heden tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      3.2.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde 1] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Ultee Bouw te stellen;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk, des de een betalend de ander zal zijn bevrijd, om vanaf 1 november 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Ultee Bouw te betalen € 4.268,28 per maand; 
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk, des de een betalend de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, die aan de kant van Ultee Bouw worden begroot op € 2.555,92;
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.
        821
      
    
  
  
     Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810