ECLI:NL:GHDHA:2025:2572, Gerechtshof Den Haag, 02-12-2025, 200.346.463/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-12-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: huur bedrijfsruimte, schadevordering vanwege noodzaak ontruiming voor funderingsherstel

GERECHTSHOF DEN HAAG                     
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.346.463/01
      Zaak- en rolnummer rechtbank	: 11071043 VV EXPL 24-224
    
    
    
    
      
        Arrest in kort geding van 2 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend in [woonplaats] ,
      appellant,
      advocaat: mr. A.M. Roepel, kantoorhoudend in Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      wonend in [woonplaats] ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. E. de Jong, kantoorhoudend in Rotterdam.
    
    
    
      Het hof noemt partijen hierna [appellant] en [geïntimeerde] .
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      
        [geïntimeerde] exploiteerde een broodjeszaak in het centrum van [plaats], in een bedrijfsruimte die hij huurt van [appellant] . Omdat het pand waarin die zaak zich bevond ernstige funderingsproblemen had, zijn [geïntimeerde] en [appellant] overeengekomen dat [geïntimeerde] de zaak ontruimt en dat hij weer kan terugkeren als de problemen zijn opgelost. De verwachting was dat de funderingswerkzaamheden een jaar zouden duren, maar tijdens de werkzaamheden bleken de problemen veel ernstiger dan gedacht (het pand moest worden gesloopt en opnieuw opgebouwd worden) en de verwachte termijn is inmiddels ruim overschreden. 
    
    
      1.2
      
        [geïntimeerde] stelt dat hij hierdoor schade heeft geleden en vordert in deze kort gedingprocedure een voorschot op schadevergoeding. De kantonrechter heeft een voorschot van € 75.000,- toegewezen. Het hof komt tot een andere uitkomst en wijst het voorschot alsnog af.
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
      
        
          de dagvaarding van 11 september 2024, waarmee [geïntimeerde] in hoger beroep is gekomen van het vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 16 augustus 2024;
        
        
          het arrest van dit hof van 15 oktober 2024, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 18 november 2024;
        
        
          de memorie van grieven van [appellant] ;
        
        
          de memorie van antwoord van [geïntimeerde] , met bijlage;
        
        
          de bijlagen 2 en 3 die [geïntimeerde] ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd.
        
      
    
    
      2.2
      Op 15 september 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      
        [geïntimeerde] exploiteerde sinds 1983 een broodjeszaak aan de [adres] . Hij huurt deze bedrijfsruimte (hierna ook: het gehuurde) van [appellant] .
    
    
      3.2
      Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ (hierna: de algemene bepalingen). De artikelen 11.6 en 14.4 van deze algemene bepalingen houden, voor zover hier relevant, het volgende in:
      
      
        
          “
          11.6
        
        
          Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt (…).
        
        
          (…)
        
        
          14.4
        
        
          Het gestelde in artikel 7:720 eerste, tweede en derde lid Burgerlijk Wetboek is niet van toepassing. Renovatie en onderhoudswerkzaamheden van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, leveren voor huurder geen gebreken op. Huurder zal onderhoudswerkzaamheden en renovatie van het gehuurde of van gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, gedogen en verhuurder daartoe in de gelegenheid stellen, zonder recht te hebben op vermindering van de huurprijs, vermindering van een andere betalingsverplichting, geheel of gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst en/of op schadevergoeding.” 
        
      
    
    
      3.3
      Het pand waarin het gehuurde was gelegen (hierna: het pand) had een zeer slechte fundering. Om de fundering te kunnen herstellen moest [geïntimeerde] het gehuurde verlaten. 
    
    
      3.4
      In verband met de geplande funderingswerkzaamheden hebben [geïntimeerde] en [appellant] een ‘Overeenkomst uitvoering noodzakelijke werkzaamheden’ (hierna: de overeenkomst) gesloten, die is gedateerd op 7 december 2021. Daarin is geregeld dat [geïntimeerde] het gehuurde uiterlijk 1 januari 2022 zal ontruimen en dat hij geen huur verschuldigd is vanaf de ontruiming tot aan de oplevering van het gehuurde. Verder is in de overeenkomst opgenomen: 
      
      
        
          “
          DE ONDERGETEKENDEN
        
        
          (…)
        
        
          NEMEN IN AANMERKING:
        
        
          (…)
        
        
          II.	Het gebouw en de daaraan grenzende panden staan ernstig scheef. Er is sprake van een zeer slechte fundering. Zo slecht zelfs dat er noodmaatregelen aan het Gebouw zijn getroffen en er overgegaan moet worden tot funderingsherstel op korte termijn.
        
        
          (…)
        
        
          V. 	Verhuurder heeft inmiddels een uitvoerbaar plan om tot funderingsherstel te komen en een planning voor het uitvoeren van de werkzaamheden. Deze plannen worden als Bijlage 1 aan deze overeenkomst gehecht.
        
        
          (…)
        
        
          EN KOMEN OVEREEN ALS VOLGT:
        
        
          (…)
        
      
    
    
      2.1
      
        
          	De start van de werkzaamheden zal zijn op 1 januari 2022, de werkzaamheden zullen vermoedelijk een periode van maximaal 12 maanden in beslag nemen.
        
        
          (…)
        
      
    
    
      3.3
      
        Verhuurder zal zich inspannen de verwachte datum van oplevering te halen. Verhuurder zal echter niet gehouden zijn tot vergoeding van kosten en/of schade van Huurder onder welke titel dan ook of hoe ook genaamd, indien de verwachte datum van oplevering (…) wordt overschreden, tenzij de latere oplevering het gevolg is van grove schuld of ernstige nalatigheden zijdens Verhuurder.”
      
    
    
      3.5
      
        [geïntimeerde] heeft het gehuurde begin januari 2022 verlaten. 
    
    
      3.6
      Tijdens de werkzaamheden bleek dat de staat van het pand slechter was dan voorzien. Het pand is inmiddels gesloopt en wordt opnieuw opgebouwd. Het pand is nog steeds niet helemaal klaar.
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank
    
      4.1
      
        [geïntimeerde] heeft [appellant] op 17 juni 2024 gedagvaard in kort geding en heeft gevorderd, kort weergegeven:
      
        
          
            [appellant] te veroordelen om uiterlijk 1 juli 2024 het gehuurde, in de staat zoals het gehuurde op 1 januari 2022 door [geïntimeerde] is ontruimd en verlaten, ter beschikking te stellen aan [geïntimeerde] zodat de huurovereenkomst kan worden voortgezet, op straffe van een dwangsom;
        
        
          
            [appellant] te veroordelen tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 125.000,- als voorschot op de schadevergoeding, vast te stellen in een schadestaatprocedure.
        
      
    
    
      4.2
      De kantonrechter heeft vordering a) afgewezen, vordering b) toegewezen tot een bedrag van € 75.000,- en heeft de proceskosten gecompenseerd in de zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. [appellant] heeft het bedrag van € 75.000,- op 10 september 2024 aan [geïntimeerde] betaald.
    
  
  
    
      5Beoordeling in hoger beroep
    
      5.1
      
        
          [appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het er niet mee eens is dat hij € 75.000,- aan [geïntimeerde] heeft moeten betalen als voorschot op schadevergoeding. Hij vordert dat [geïntimeerde] dit bedrag aan hem terugbetaalt. [geïntimeerde] heeft van zijn kant geen bezwaar gemaakt tegen het vonnis van de rechtbank. Dat betekent dat het in hoger beroep alleen gaat over de vraag of [appellant] in dit kort geding terecht is veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 75.000,- als voorschot op een door [appellant] te betalen schadevergoeding.   
        
          Geen spoedeisend belang
        
      
    
    
      5.2
      Het gaat in deze zaak om een vordering die is ingesteld in een kort geding. Dat betekent dat het hof ambtshalve, ook in hoger beroep, moet onderzoeken of er een spoedeisend belang bestaat bij de vordering van [geïntimeerde] tot betaling van een voorschot op schadevergoeding.
    
    
      5.3
      
        [geïntimeerde] stelt dat sprake is van een zeer urgente situatie omdat hij in de financiële problemen is geraakt doordat hij sinds januari 2022 zijn broodjeszaak in het gehuurde heeft moeten sluiten. Zonder voorschot komt hij financieel niet rond en loopt hij het risico failliet te gaan. Hij heeft getracht om zijn schade te beperken door cateringklussen aan te nemen, maar volgens [geïntimeerde] maakt hij daarmee aanzienlijk minder winst dan in de jaren voorafgaand aan de ontruiming.    
    
    
      5.4
      Het hof overweegt dat dit betoog van [geïntimeerde] niet wordt ondersteund door informatie die in hoger beroep naar voren is gekomen. [appellant] heeft erop gewezen dat uit de jaarstukken die [geïntimeerde] in de inmiddels aangespannen bodemprocedure heeft overgelegd, blijkt dat de onderneming van [geïntimeerde] , in de jaren nadat hij het gehuurde heeft ontruimd, juist méér winst heeft gemaakt dan de winst die hij in de jaren voor de ontruiming heeft weten te realiseren (inclusief de jaren vóór de Coronaperiode). [geïntimeerde] heeft die cijfers vervolgens niet (voldoende gemotiveerd) bestreden. Dat betekent dat [geïntimeerde] niet heeft aangetoond dat hij een voorschot nodig heeft omdat hij anders financieel in de knel komt. Dat wordt nog verder ondersteund door de verklaring van [geïntimeerde] tijdens de mondelinge behandeling van 15 september 2025 dat hij het bedrag van € 75.000,- dat [appellant] hem in september 2024 naar aanleiding van het vonnis heeft betaald, nog op een spaarrekening heeft staan.
    
    
      5.5
      
        Uit het voorgaande vloeit voort dat [geïntimeerde] niet heeft aangetoond dat hij een spoedeisend belang heeft bij een voorschot op schadevergoeding. Dat brengt mee dat de vordering van [geïntimeerde] daarom al moet worden afgewezen.
        
          Schadevergoeding ook niet voldoende aannemelijk gemaakt
        
      
    
    
      5.6
      Ten overvloede overweegt het hof dat de vordering ook om een andere reden niet kan worden toegewezen. Voor toewijzing van de vordering van [geïntimeerde] is vereist dat voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter een schadevergoeding zal toewijzen, tot tenminste het bedrag dat als voorschot wordt gevraagd. Ook aan dat vereiste is om meerdere redenen niet voldaan. Het hof licht dit als volgt toe.
    
    
      5.7
      Partijen hebben de overeenkomst gesloten om de gevolgen van de voorgenomen funderingswerkzaamheden onderling te regelen. In de overeenkomst is bepaald dat op [appellant] een inspanningsverplichting rust om de oplevertermijn van maximaal 12 maanden te halen en dat [geïntimeerde] geen recht heeft op schadevergoeding als de verwachte datum van oplevering niet wordt gehaald, tenzij de latere oplevering het gevolg is van grove schuld of ernstige nalatigheid van [appellant] (artikel 3.3 van de overeenkomst). Vast staat dat de verwachte oplevertermijn inmiddels ruim is overschreden.
    
    
      5.8
      
        [appellant] heeft de volgende uitleg gegeven bij de aanzienlijke overschrijding van de oplevertermijn. Het pand vormt een bouwkundige eenheid met verschillende naastgelegen panden, waarvan de fundering ook aangepakt moest worden. Nadat [geïntimeerde] het gehuurde had ontruimd, is wel degelijk meteen begonnen met de werkzaamheden aan de panden. Tijdens die werkzaamheden bleek dat de staat van het pand vele malen slechter was dan gedacht en dat het pand zou instorten als de werkzaamheden, zoals die eerder waren gepland, zouden worden voortgezet. Er is een nieuw onderzoek gedaan door Bouwkundig Adviesbureau [naam] . Dat resulteerde in het advies om het pand te slopen, dan pas de fundering te herstellen en vervolgens op die fundering een nieuw pand te bouwen. Voor de sloop van het pand moest echter een nieuwe vergunning worden aangevraagd, er moest een nieuwe gespecialiseerde restauratiearchitect worden gezocht en van alle geveldetails en ornamenten moesten profielen en mallen worden gemaakt om deze weer op dezelfde manier te kunnen terugbouwen. Bovendien heeft het afsluiten van de stroom- en gasaansluitingen door Stedin ook nog eens tot aanzienlijke vertraging geleid.
    
    
      5.9
      Gelet op deze toelichting van [appellant] , die door [geïntimeerde] niet voldoende gemotiveerd is bestreden, is in dit kort geding niet aannemelijk geworden dat sprake is van grove schuld of ernstige nalatigheid van [appellant] waardoor deze op grond van artikel 3.3 van de overeenkomst verplicht zou zijn tot schadevergoeding.
    
    
      5.10
      
        Voor zover [geïntimeerde] zijn schadevordering baseert op grondslagen buiten de overeenkomst - [geïntimeerde] stelt dat hij die overeenkomst gedeeltelijk mocht ontbinden - gaan ook die niet op. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat hij op grond van artikel 7:220 lid 1 BW aanspraak kan maken op schadevergoeding in verband met de funderingswerkzaamheden, maar dat kan niet slagen. Partijen zijn daarvan namelijk afgeweken door middel van de artikelen 11.6 en 14.4 van de algemene bepalingen (zie 3.2), die onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst. Het beroep op artikel 6:162 BW gaat ook niet op, omdat [geïntimeerde] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [appellant] onrechtmatig heeft gehandeld.
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
    
    
      5.11
      De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] slaagt. Het hof zal het vonnis vernietigen voor zover [appellant] daarin is veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 75.000,-. De vordering tot terugbetaling van dat bedrag zal worden toegewezen, te vermeerderen met wettelijke rente. In dit geval kan geen handelsrente in de zin van artikel 6:119a BW worden toegewezen, omdat het niet gaat om de betaling van een geldsom als bedoeld in dat artikel.
    
    
      5.12
      Het hof zal [geïntimeerde] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van de procedure bij de rechtbank en van de procedure in hoger beroep.
    
    
      5.13
      De kosten van de procedure bij de rechtbank worden aan de zijde van [appellant] begroot op € 1.107,- voor salaris advocaat.
    
    
      5.14
      
        Het hof begroot de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van [appellant] op:
        dagvaarding	€     136,72
        griffierecht	€     798,-
        salaris advocaat	€  3.642,-	(3 punten × tarief IV)
        
          nakosten 	€	178,-	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
        Totaal	€ 4.754,72	
      
    
    
      5.15
      Het hof zal de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals vermeld in de beslissing.
    
  
  
    
      6Beslissing
    Het hof:
    
    
      
        vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 16 augustus 2024 voor zover:
      
      
        
          [appellant] is veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 75.000,- bij wijze van voorschot op de schadevergoeding, vast te stellen in een schadestaatprocedure (4.2);
      
    
    
    - de proceskosten zijn gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt (4.3).
    
    
      
        bekrachtigt het vonnis voor het overige;
      
      
        wijst de vordering van [geïntimeerde] tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding alsnog af;
      
      
        veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling van het door [appellant] uit hoofde van het vonnis betaalde bedrag van € 75.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 10 september 2024 tot aan de dag van algehele voldoening;
      
      
        veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep, aan de zijde van [appellant] in totaal begroot op € 5.861,72, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [geïntimeerde] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft betaald;
      
      
        bepaalt dat als [geïntimeerde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [geïntimeerde] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [geïntimeerde] deze niet binnen veertien dagen na betekening heeft betaald.
      
      
        verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
        wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevorderd.
      
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. H.J.M. Burg, mr. A.M. Voorwinden en mr. B. Akdikan en in het openbaar uitgesproken op 2 december 2025 in aanwezigheid van de griffier.
    
  
  
     	Zie de conclusie van antwoord in conventie in de bodemprocedure, nr. 142 (productie 2 van [geïntimeerde] in hoger beroep).