ECLI:NL:RBMNE:2025:5581, Rechtbank Midden-Nederland, 05-11-2025, 11695958
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-11-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurachterstand woonruimte. Tegenvordering van de huurder wegens vermeende discriminatie en ‘targeten’ door de verhuurder afgewezen. Ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd. Oneerlijk rentebeding. Oneerlijk incassokostenbeding.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Almere
    
    
    
      Zaaknummer: 11695958 \ MC EXPL  25-2739
    
    
    
      
        Vonnis van 5 november 2025 (bij vervroeging) 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING DE ALLIANTIE, 
      te Hilversum,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: De Alliantie,
      gemachtigde: Jongerius Gerechtsdeurwaarders/Juristen Incasso,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. E. Doornbos.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 6 mei 2025 met producties 1-6;- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie; - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;- de conclusie van antwoord in reconventie met producties 7 en 8;
      - de mondelinge behandeling van 21 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is bepaald dat er een vonnis wordt uitgesproken. 
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak 
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt een woning van De Alliantie en heeft een huurachterstand laten ontstaan. De Alliantie wil dat zij de huurachterstand betaalt, vermeerderd met rente en kosten. Ook wil De Alliantie dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en [gedaagde] de woning ontruimt. [gedaagde] is het hier niet mee eens. Zij stelt een tegenvordering op De Alliantie te hebben die zij wil verrekenen met de huurachterstand, en vordert dat De Alliantie het restant aan haar betaalt.  
      
    
    
      2.2.
      De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] geen tegenvordering op De Alliantie heeft. Zij moet daarom de huurachterstand betalen. Wel mag zij in de woning blijven wonen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen. 
      
    
  
  
    
      3De beoordeling in conventie en reconventie
    
      
      De huurachterstand staat vast 
    
    
    
      3.1.
      Sinds 15 oktober 2010 verhuurt De Alliantie aan [gedaagde] de woning aan de [adres] te [plaats] . De huurprijs bedraagt op dit moment € 612,37 per maand en moet vooruit worden betaald.  
      
    
    
      3.2.
      De Alliantie stelt dat [gedaagde] tot en met de maand oktober 2025 een huurachterstand van € 1.837,11 heeft laten ontstaan. Zij vordert dat [gedaagde] dit bedrag betaalt. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] heeft niet betwist dat zij deze huurachterstand heeft laten ontstaan. In beginsel kan zij daarom worden veroordeeld om dit bedrag te betalen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] heeft geen tegenvordering op De Alliantie 
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        
          [gedaagde] stelt dat zij een tegenvordering tot betaling van een schadevergoeding van 
        € 5.837,11 op De Alliantie heeft. Daarom heeft zij de huur drie maanden opgeschort. De tegenvordering wil zij in conventie verrekenen met de huurachterstand. Dit betekent dat er 
        € 4.000,00 overblijft. In reconventie vordert zij betaling van dit restantbedrag en een verklaring voor recht dat de vordering van De Alliantie (tot betaling van de huurachterstand) door verrekening teniet is gegaan. 
      
      
    
    
      3.5.
      Als onderbouwing van de tegenvordering stelt [gedaagde] dat De Alliantie tegenover haar onrechtmatig heeft gehandeld, waardoor zij schade heeft geleden. [gedaagde] is op meerdere manieren door De Alliantie benadeeld. Zij is anders behandeld dan andere huurders en er zou sprake zijn van discriminatie. Dit had in het bijzonder betrekking op door [gedaagde] aan en op de woning geplaatste camera’s en airco’s. Na een eerdere gerechtelijke procedure moest [gedaagde] deze verwijderen. De advocaat van [gedaagde] heeft twee keer gebeld met een oud-medewerker van De Alliantie, de heer [A] . Daarbij heeft [A] aangegeven dat de enige reden dat De Alliantie de procedures tegen [gedaagde] startte, was om [gedaagde] het leven zuur te maken. Dit zou te maken hebben met de partner van [gedaagde] , de heer [B] . Medewerkers van De Alliantie zouden het op hem, en daarmee op [gedaagde] , hebben gemunt. [A] zou de advocaat van [gedaagde] op het hart hebben gedrukt dat als hij ‘genoeg zoekt’ zal ontdekken dat [gedaagde] daadwerkelijk anders behandeld wordt. [gedaagde] voelt zich hierdoor onveilig in haar woning. Haar schade bestaat uit gederfd huurgenot, de kosten wegens het onnodig moeten verwijderen van de camera’s en airco’s en immateriële schade vanwege de aantasting van haar integriteit. 
      
    
    
      3.6.
      Uit het vonnis van de kantonrechter van deze rechtbank van 14 februari 2024 blijkt dat [gedaagde] zonder toestemming van De Alliantie camera’s en airco-units aan/op de woning had geplaatst en dat deze verwijderd moesten worden. Dit vonnis is op 19 augustus 2025 in hoger beroep bekrachtigd (ECLI:NL:GHARL:2025:5349). De Alliantie heeft zich dus terecht op het standpunt gesteld dat de camera’s en airco-units moesten worden verwijderd. In zoverre is van onrechtmatig handelen geen sprake. 
      
    
    
      3.7.
      De stelling dat De Alliantie specifiek [gedaagde] het leven zuur wilde maken, is ook door het hof beoordeeld. Het hof overweegt daarover het volgende: 
      
      
        
          “3.6 Dit verloop van de gebeurtenissen wijst op geen enkele manier op een onwelwillende houding van De Alliantie jegens [gedaagde] of van het specifiek dwarszitten van haar als huurder. Ook anderszins is daarvan niets gebleken. Zo heeft De Alliantie voldoende gemotiveerd toegelicht waarom zij niet is ingegaan op het verzoek van [gedaagde] om inzage in haar volledige dossier. Evenmin valt uit het handelen van De Alliantie af te leiden dat zij [gedaagde] anders heeft behandeld dan andere huurders. Sterker nog, uit de hiervoor vermelde feiten blijkt eerder dat De Alliantie [gedaagde] vooral ter wille heeft willen zijn. [gedaagde] is juist degene geweest die zich niet aan de gemaakte afspraken heeft gehouden door in strijd met de Algemene Huurvoorwaarden van tevoren geen toestemming voor het aanbrengen van de voorzieningen te vragen en vervolgens ook geen gevolg te geven aan de gemaakte afspraken in de vso. Dat De Alliantie vervolgens overgaat tot het starten van een procedure, kan haar niet worden tegengeworpen. Dat sprake is van misbruik van recht, is onvoldoende onderbouwd. Het hof ziet daarom geen aanleiding voor bewijsvoering van de stelling dat Alliantie bewust [gedaagde] heeft aangeschreven omtrent de camera's en airco’s omdat zij [gedaagde] een vervelende huurder vond.
        
      
      
    
    
      3.7
      
        Daarbij merkt het hof nog op dat het er bij de beoordeling niet om gaat wat De Alliantie achter gesloten deuren beweerdelijk zou hebben uitgesproken, maar hoe zij zich daadwerkelijk tegenover [gedaagde] heeft opgesteld en zich heeft gedragen. Dus zelfs al zou een oud-medewerker kunnen verklaren dat De Alliantie haar medewerkers opdracht had gegeven om [gedaagde] “aan te pakken”, dan nog kan dit niet afdoen aan de vaststelling dat [gedaagde] in strijd met haar verplichtingen heeft gehandeld en De Alliantie zich jegens [gedaagde] vooral bereidwillig heeft opgesteld. Het hof zal het door [gedaagde] gedane bewijsaanbod daarom passeren.”
      
      
    
    
      3.8.
      
        [gedaagde] heeft in deze procedure geen nieuwe feiten aangevoerd die niet al door het hof bij de beoordeling zijn betrokken. De kantonrechter sluit zich daarom aan bij het oordeel van hof. Niet gebleken is dat De Alliantie specifiek [gedaagde] dwars wilde zitten en haar daadwerkelijk anders heeft behandeld dan andere huurders. Ook zo bezien is van onrechtmatig handelen door De Alliantie dus geen sprake. 
      
    
    
      3.9.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter dit (de advocaat van) [gedaagde] voorgehouden. Daarop is geantwoord dat de eerdere procedure expliciet betrekking had op de camera’s en airco’s, terwijl [gedaagde] zich (ook) op het standpunt stelt dat De Alliantie haar in algemene zin heeft ‘getarget’ en anders heeft behandeld. De kantonrechter gaat hieraan voorbij, omdat [gedaagde] anders dan de camera’s en airco’s geen concrete handelingen van De Alliantie heeft aangevoerd waaruit dit zou moeten blijken. Het hof heeft terecht overwogen dat het er niet om gaat wat De Alliantie achter gesloten deuren beweerdelijk zou hebben uitgesproken, wat op zichzelf niet onrechtmatig is, maar hoe zij zich daadwerkelijk tegenover [gedaagde] heeft opgesteld en zich heeft gedragen. 
      
    
    
      3.10.
      
        [gedaagde] heeft uitdrukkelijk aangeboden [A] als getuige te horen. [A] zou tegen de advocaat van [gedaagde] hebben gezegd geen schriftelijke verklaringen te willen afleggen, omdat dit hem ‘zou kunnen worden nagedragen’, maar wel als getuige te willen worden gehoord, omdat hij in dat geval op grond van de wet verplicht zou zijn te getuigen. 
      
    
    
      3.11.
      Zelfs al zou [A] kunnen verklaren dat De Alliantie haar medewerkers opdracht heeft gegeven om [gedaagde] aan te pakken, dan nog is niet onderbouwd en gebleken dat De Alliantie zich in haar feitelijke handelingen daadwerkelijk onrechtmatig tegenover [gedaagde] heeft gedragen. Bewijs van deze stelling kan daarom niet tot toewijzing van de vordering leiden. Het bewijsaanbod wordt daarom als niet ter zake dienend gepasseerd.
      
    
    
      3.12.
      De conclusie is dat niet vast is komen te staan dat De Alliantie zich onrechtmatig heeft gedragen. Dat betekent dat er geen grondslag bestaat voor een verplichting van De Alliantie om een schadevergoeding aan [gedaagde] te betalen. Het beroep op verrekening van [gedaagde] wordt daarom verworpen en haar tegenvordering afgewezen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de huurachterstand betalen 
        
      
      
    
    
      3.13.
      Omdat een tegenvordering niet vast is komen te staan, zal de kantonrechter [gedaagde] veroordelen om de volledige huurachterstand van € 1.837,11 aan De Alliantie te betalen. 
      
      
        
          Het rentebeding is oneerlijk 
        
      
      
    
    
      3.14.
      De Alliantie vordert ook betaling van € 35,57 aan wettelijke rente tot en met 5 mei 2025 en vanaf 6 mei 2025 tot de voldoening.
      
    
    
      3.15.
      In artikel 7.1 van de algemene voorwaarden is een beding opgenomen over de verschuldigdheid van de wettelijke rente. Omdat [gedaagde] een consument is, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of dit beding oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn). Het beding is in overeenstemming met de wettelijke regeling in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het beding is daarom op zichzelf niet oneerlijk.
      
    
    
      3.16.
      In artikel 17.1 van de algemene voorwaarden is opgenomen dat bij overtreding van enige bepaling uit de algemene voorwaarden, dus ook bij overtreding van de bepaling dat de huur vooruit moet worden betaald, de huurder nog een boete van € 25,00 per kalenderdag verschuldigd is. Op grond van dit beding kunnen de boetes oneindig oplopen. 
      
    
    
      3.17.
      In combinatie met het boetebeding is het rentebeding wel oneerlijk en onredelijk bezwarend. De mogelijkheid van het in rekening brengen van een boete naast rente levert een onevenredig hoge schadevergoeding op. Het rentebeding wordt daarom vernietigd.
      
      
        
          Het incassokostenbeding is oneerlijk 
        
      
      
    
    
      3.18.
      De Alliantie vordert betaling van € 222,29 aan buitengerechtelijke incassokosten. De algemene voorwaarden bevatten een incassokostenbeding in artikel 15. De kantonrechter moet ambtshalve toetsen of dit beding oneerlijk is. Het beding wijkt ten nadele van de consument af van artikel 6:96 lid 5 en 6 BW en het daarop gebaseerde Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) en dat mag niet. Consumenten, zoals [gedaagde] , zijn namelijk alleen de (gemaximeerde) kosten als bedoeld in het Besluit verschuldigd als is voldaan aan een aantal wettelijke eisen. Eén van die eisen is dat de consument eerst door middel van een aanmaningsbrief de mogelijkheid moet hebben gekregen om binnen een termijn van veertien dagen de vordering alsnog te betalen zonder bijkomende kosten. 
      
    
    
      3.19.
      
        [gedaagde] is op grond van artikel 15 van de algemene voorwaarden in principe verplicht om bij niet nakoming van de huurovereenkomst alle in dat verband door De Alliantie gemaakte kosten te voldoen, onbegrensd in omvang en zonder voorafgaande kosteloze aanmaningsbrief. Daarnaast is de bedongen vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten van altijd ten minste 15% hoger dan de wettelijke vergoeding. Hierdoor wordt de consument aanzienlijk benadeeld.
      
    
    
      3.20.
      Verder geldt voor het incassokostenbeding ook dat dit beding in combinatie met het boetebeding uit artikel 17.1 van de algemene voorwaarden oneerlijk is. De mogelijkheid van het in rekening brengen van een boete naast buitengerechtelijke incassokosten levert een onevenredig hoge schadevergoeding op. 
      
    
    
      3.21.
      Het buitengerechtelijke incassokostenbeding is op zichzelf en in combinatie met het boetebeding oneerlijk en onredelijk bezwarend en wordt daarom vernietigd.
      
      
        
          De gevolgen van de vernietiging van het rentebeding en incassokostenbeding
        
      
      
    
    
      3.22.
      Omdat sprake is van oneerlijke bedingen, mag De Alliantie volgens Europese rechtspraak niet terugvallen op de wettelijke regelingen. Dit betekent dat de kantonrechter de gevorderde rente en buitengerechtelijke incassokosten volledig zal afwijzen.
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt niet ontbonden
        
      
      
    
    
      3.23.
      De Alliantie vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. In artikel 6:265 BW staat dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een verbintenis de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of betekenis, deze ontbinding niet rechtvaardigt. 
      
    
    
      3.24.
      
        [gedaagde] doet een beroep op de tenzij-bepaling uit dit artikel. Uit vaste rechtspraak volgt dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht kan leiden tot ontbinding van de overeenkomst. Bij de beoordeling van de vraag of de ontbinding in een concreet geval gerechtvaardigd is, zijn alle omstandigheden van het geval van belang. 
      
    
    
      3.25.
      De kantonrechter vindt het van belang dat [gedaagde] , zoals zij terecht stelt, de huurachterstand niet uit betalingsonmacht heeft laten ontstaan, maar de huur heeft opgeschort in verband met een vermeende tegenvordering. Dat die tegenvordering achteraf gezien niet vast is komen te staan, betekent wel dat de opschorting onterecht was, maar maakt niet zonder meer dat deze tekortkoming zodanig ernstig is dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Daarbij weegt de kantonrechter mee dat [gedaagde] , gelet op de vermeende uitlatingen van [A] aan haar advocaat, aanleiding had te veronderstellen dat zij een tegenvordering op De Alliantie had. Verder vindt de kantonrechter het van belang dat [gedaagde] na de opschorting de huur steeds weer op tijd heeft betaald. Zij heeft ook aangegeven de achterstallige huur in te lossen als haar tegenvordering wordt afgewezen en daartoe financieel in staat te zijn. Tijdens de mondelinge behandeling heeft De Alliantie erkend dat [gedaagde] sinds de aanvang van de huur in 2010 niet eerder een huurachterstand heeft laten ontstaan. Ook daar hecht de kantonrechter waarde aan. Verder weegt de kantonrechter mee dat [gedaagde] met twee minderjarige kinderen in de woning woont. 
      
    
    
      3.26.
      Al deze omstandigheden maken naar het oordeel van de kantonrechter dat de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning niet gerechtvaardigd is en zal worden afgewezen. Dit betekent dat de huurovereenkomst in stand blijft en [gedaagde] in de woning mag blijven wonen. De gevorderde gebruiksvergoeding wordt daarom ook afgewezen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten in conventie betalen 
        
      
      
    
    
      3.27.
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) in conventie betalen. De proceskosten van De Alliantie worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                146,14
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                385,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.041,14
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten in reconventie betalen 
        
      
      
    
    
      3.28.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in reconventie betalen. De proceskosten van De Alliantie worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                271,00
              
              
                (1 punt × € 271,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                271,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
      
        
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan De Alliantie te betalen € 1.837,11 aan huurachterstand berekend tot en met oktober 2025; 
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.041,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; 
      
    
    
      4.3.
      wijst het meer of anders gevorderde af; 
      
      
        
          in reconventie 
        
      
      
    
    
      4.4.
      wijst de vorderingen af; 
      
    
    
      4.5.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 271,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; 
      
      
        
          in conventie en reconventie
        
      
      
    
    
      4.6.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      4.7.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Wegen en in het openbaar uitgesproken op 
        5 november 2025. 
      
      
      
      
      
        45353