ECLI:NL:GHDHA:2025:2571, Gerechtshof Den Haag, 02-12-2025, 200.343.211/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-12-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ontbinding huurovereenkomst vanwege huurachterstanden

GERECHTSHOF DEN HAAG
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.343.211/01
      Zaak- en rolnummer rechtbank	: 10779702 RL EXPL 23-18094 
    
    
    
    
      
        Arrest van 2 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend in [woonplaats],
      appellant,
      advocaat: mr. J-F. Grégoire, kantoorhoudend in Den Haag,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Scardi B.V.,
      gevestigd in Den Haag,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. T.M. van Dijk, kantoorhoudend in Den Haag.
    
    
    
      Het hof noemt partijen hierna [appellant] en Scardi.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      
        [appellant] huurde een woning van Scardi. Hij heeft herhaaldelijk huurachterstanden laten ontstaan. Scardi heeft gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [appellant] wordt veroordeeld om het gehuurde te ontruimen. De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen. Het hof komt tot hetzelfde oordeel.
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
      
        
          de dagvaarding van 20 juni 2024, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 20 maart 2024;
        
        
          het arrest van dit hof van 13 augustus 2024, waarin een mondelinge behandeling is gelast; 
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 22 oktober 2024;
        
        
          de memorie van grieven van [appellant];
        
        
          de memorie van antwoord van Scardi, met bijlagen.
        
      
      
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      
        [appellant] huurde sinds 1993 van (de rechtsvoorganger van) Scardi de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde). De huurprijs bedroeg op het laatst € 510,28 per maand.
    
    
      3.2
      In artikel 4.3 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs bij vooruitbetaling is verschuldigd, te voldoen voor of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft.
    
    
      3.3
      Uit overgelegde aanmaningen blijkt dat [appellant] vanaf 1995 regelmatig huurachterstanden heeft laten ontstaan. Voorafgaand aan de onderhavige procedure, is [appellant] vier keer gedagvaard omdat hij de huur niet (tijdig) betaalde:
      
      1. In 2003:
      
        [appellant] is in 2003 gedagvaard, nadat hij in de periode van 1995-2003 de huur stelselmatig te laat of helemaal niet had betaald. Ten tijde van het vonnis van 18 februari 2003 bedroeg de huurachterstand zeven maanden (€ 3.571,96). De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is bij verstek toegewezen. De ontruiming is niet doorgezet omdat de deurwaarder ervan uitging dat bij algehele betaling de ontruiming achterwege kon blijven.
      
      2) In 2008:
      In de periode na het vonnis van 2003 heeft [appellant] opnieuw de huur regelmatig niet op tijd betaald. Op 3 december 2008 is [appellant] gedagvaard. In de dagvaarding is vermeld dat dat de huurachterstand op dat moment ruim drie maanden huur (€ 1.706,07) bedraagt. Na ontvangst van deze dagvaarding heeft [appellant] de huurachterstand eind december 2008 betaald.
      
      3) In 2009:
      Op 28 juli 2009 is [appellant] weer gedagvaard. Hij had tot op dat moment in het jaar 2009 helemaal geen huur betaald, zodat de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding zeven maanden (€ 3.571,96) bedroeg. Uit het vonnis van 1 december 2009 blijkt dat [appellant] de huurachterstand tijdens de procedure heeft ingelopen. In het vonnis heeft de kantonrechter overwogen dat hij “thans nog onvoldoende aanleiding ziet om de gevorderde ontbinding en ontruiming uit te spreken”, maar dat “[appellant] er rekening mee moet houden dat als hij opnieuw een achterstand laat ontstaan, in beginsel de ontbinding en ontruiming zal worden toegewezen”.
      
      4) In 2018:
      In de periode na het vonnis van 2009 heeft [appellant] opnieuw regelmatig huurachterstanden laten ontstaan. In december 2017 bedroeg de huurachterstand € 3.506,23, oftewel ongeveer zeven maanden huur. Bij brief van 21 december 2017 heeft Scardi [appellant] verzocht de huurachterstand en de wettelijke rente te voldoen, bij gebreke waarvan zij [appellant] in rechte zou betrekken. [appellant] heeft op 27 december 2017 wel de huurachterstand, maar niet de wettelijke rente voldaan. Daarop heeft Scardi [appellant] op 21 februari 2018 gedagvaard, waarbij zij ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde, en betaling van de rente heeft gevorderd. Uit het vonnis van 3 oktober 2018 blijkt dat Scardi de gevorderde wettelijke rente na indiening van de conclusie van antwoord heeft betaald. De kantonrechter heeft overwogen dat [appellant] op dat moment de lopende huur tijdig betaalt en inmiddels een automatische incasso voor de huurtermijnen heeft ingesteld. De vorderingen tot ontbinding en ontruiming zijn afgewezen omdat er geen sprake meer was van een huurachterstand.
    
    
      3.4
      Uit een door Scardi overgelegd overzicht van betalingen over de periode van 1 december 2018 tot en met oktober 2023 blijkt dat [appellant] kort na het vonnis van 3 oktober 2018 weer is gestopt met het betalen van de huur. Van december 2018 tot en met april 2020 heeft hij helemaal geen huur betaald. Vanaf mei 2020 begint [appellant] op willekeurige momenten huurtermijnen te betalen. Soms betaalt hij in één maand meerdere huurtermijnen, soms betaalt hij maandenlang weer niets. Op 17 juli 2023 bedroeg de huurachterstand € 12.246,72, wat gelijk staat aan twee jaar huur.
    
    
      3.5
      Op 17 juli 2023 heeft Scardi een aangetekende brief gestuurd aan [appellant]. Deze brief is bezorgd en er is voor ontvangst getekend. In de brief heeft Scardi [appellant] verzocht de achterstand van € 12.246,72 te voldoen. Scardi schrijft daarbij: 
      
      
        
          “Het laten ontstaan van grote huurachterstanden is al decennialang een gewoonte van u. Het verleden toont aan dat u alleen gemotiveerd bent uw huur te betalen in geval van een dagvaarding of vlak voor een zitting bij de kantonrechter. Op dat moment bent u opeens wel in de financiële gelegenheid grotere sommen in één keer te betalen.” 
        
        In de brief vraagt Scardi tevens of [appellant] ermee akkoord gaat dat Scardi de huurachterstand meldt bij de gemeente Den Haag uit hoofde van haar verplichting in het kader van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening. Scardi verzoekt [appellant] uiterlijk 31 juli 2023 te laten weten of hij akkoord gaat met het doorgeven van zijn gegevens aan de gemeente. [appellant] heeft hier niet op gereageerd.
      
    
    
      3.6
      In de maand augustus 2023 heeft [appellant] in totaal acht maanden huur betaald. Bij aangetekende brief van 14 augustus 2023 heeft Scardi [appellant] verzocht om de toen resterende huurachterstand van € 10.715,08 te voldoen. 
    
    
      3.7
      Scardi heeft op 15 september 2023 aan de gemeente gemeld dat [appellant] een huurachterstand heeft.
    
    
      3.8
      Op 27 oktober 2023 is de dagvaarding betekend waarmee deze procedure is ingeleid. Een dag daarvoor heeft [appellant] vier maanden huur betaald. Na ontvangst van de dagvaarding heeft [appellant] in november 2023 in totaal nog een bedrag van € 4.125,76 betaald. In december 2023 had [appellant] geen huurachterstand meer.
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank
    
      4.1
      Scardi heeft [appellant] gedagvaard en gevorderd, na eisvermindering (nadat [appellant] verschillende bedragen had betaald en de huurachterstand was weggewerkt):
      
        
          ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde;
        
        
          veroordeling van [appellant] om, vanaf 1 januari 2024 tot aan de ontruiming van het gehuurde, aan Scardi te voldoen een bedrag van € 510,28 per maand, vermeerderd met wettelijke rente.
        
      
    
    
      4.2
      De kantonrechter heeft de vorderingen toegewezen, [appellant] in de proceskosten veroordeeld en het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
    
    
      4.3
      
        [appellant] heeft na dit vonnis van de kantonrechter een kort geding aangespannen waarin hij schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis eiste, met als doel de geplande ontruiming te voorkomen. De kort gedingrechter heeft deze vordering afgewezen. 
    
  
  
    
      5Vordering in hoger beroep
    
      5.1
      
        [appellant] is in hoger beroep gekomen. Hij eist dat het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigt en de vorderingen van Scardi alsnog afwijst. Hij heeft verschillende bezwaren tegen het vonnis aangevoerd. Die komen hieronder bij de beoordeling aan de orde, voor zover ze relevant zijn voor de beslissing.
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    
      6.1
      Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het hof is van oordeel dat in dit geval de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is en dat het beroep van [appellant] op de tenzij-clausule faalt. Het hof licht dat toe als volgt.
    
    
      6.2
      
        [appellant] heeft gedurende vele jaren structureel de huur niet of niet tijdig betaald en de achterstanden ook fors laten oplopen. Hij is hiervoor al vier keer eerder gedagvaard (zie hiervoor bij 3.3). In 2009 heeft de kantonrechter [appellant] gewaarschuwd dat hij er rekening mee moet houden dat als hij opnieuw een achterstand laat ontstaan, in beginsel de ontbinding en ontruiming zal worden toegewezen. In 2018 heeft [appellant] weer een omvangrijke huurachterstand, van zeven maanden, laten ontstaan. In de daarop volgende rechtszaak is de kantonrechter kennelijk voorgehouden dat [appellant] een automatische incasso had ingesteld zodat de huur op tijd betaald zou worden. Echter, nog geen maand na het vonnis in die zaak, is [appellant] alweer gestopt met het betalen van de huur en heeft hij zijn slechte betalingsgedrag in ernstige mate voortgezet: in de periode van december 2018 tot en met april 2020 heeft [appellant] helemaal geen huur betaald en hij heeft de huurachterstand uiteindelijk laten oplopen tot een bedrag van € 12.246,97, oftewel 2 jaar huurachterstand. [appellant] vertoont dus steeds terugkerend, ernstig wanbetalingsgedrag. Het gaat daarbij om ernstige tekortkomingen die (in onderlinge samenhang bezien) de ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel rechtvaardigen. 
    
    
      6.3
      Wat [appellant] hiertegenover heeft aangevoerd legt onvoldoende gewicht in de schaal. Het argument dat hij de huurachterstand van € 12.246,72 uiteindelijk heeft betaald, betekent niet zonder meer dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd zou zijn. Het hof weegt mee dat [appellant] zijn betalingsverplichting verschillende keren, gedurende meerdere jaren en in ernstige mate heeft geschonden. Vaak pas nadat hij is gedagvaard heeft hij de betalingen verricht. Met de kantonrechter is hof van oordeel dat gevreesd moet worden dat bij voortzetting van de huur weer sprake zal zijn van (structurele) wanbetaling. Het belang van Scardi om niet met een dergelijke huurder opgezadeld te blijven, weegt zwaar. Van een verhuurder kan niet verwacht worden dat hij telkens de deurwaarder moet inschakelen en/of rechtszaken moet opstarten (met alle kosten van dien) om de huur te innen. 
    
    
      6.4
      Dat [appellant] in juni 2021 ernstig ziek is geworden door Corona en dat zijn ouders in het voorjaar van 2021 en in 2022 zijn overleden, kan niet verklaren waarom hij dan bijvoorbeeld in de periode van december 2018 tot en met april 2020 helemaal geen huur heeft betaald. Deze factoren kunnen geen rechtvaardiging vormen voor het daarvoor al jarenlang bestaande, onverbeterlijke, lakse betaalgedrag van [appellant]. De huidige gezondheidsklachten zijn niet onderbouwd en zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom deze aan ontbinding in de weg zouden staan.
    
    
      6.5
      Het standpunt van [appellant] dat Scardi niet (volledig) aan haar verplichtingen op grond van de Wet Gemeentelijke Schuldhulpverlening heeft voldaan en dat ontbinding van de huurovereenkomst daarom niet kan worden toegewezen, althans dat dit als (een in het voordeel van [appellant] werkende) omstandigheid betrokken had moeten worden bij de belangenafweging, gaat niet op. [appellant] heeft niet gereageerd op de aangetekende brief van Scardi met daarin het bericht dat zij schuldhulpverlening wil inschakelen (zie hiervoor bij 3.5). [appellant] is vervolgens zelf stapsgewijs de huurachterstand gaan inlopen. [appellant] was dus kennelijk in staat om zelf de huurachterstand weg te werken en had daarbij geen schuldhulpverlening nodig. Het hof verwerpt het argument van [appellant] dat als schuldhulpverlening op een eerder moment ingeschakeld zou zijn, hij er eerder van doordrongen zou zijn geraakt dat hij de huur echt op tijd moest betalen. [appellant] had, na vele aanmaningen van zijn verhuurder, brieven van deurwaarders, gerechtelijke procedures en een duidelijke waarschuwing van een kantonrechter, voldoende duidelijke signalen gekregen dat het belangrijk was dat hij de huur op tijd betaalde. Zijn argument dat hij daarvoor eerst nog contact met de schuldhulpverlening nodig had gehad, snijdt daarom geen hout. 
    
    
      6.6
      
        [appellant] heeft in hoger beroep voor het eerst gesteld dat dhr. [naam] van Scardi, weliswaar lang geleden, heeft gezegd dat hij kon betalen wanneer hij wilde. Deze stelling is echter niet (voldoende concreet) onderbouwd. Hij heeft bijvoorbeeld niet gesteld wanneer hem dat was gezegd en onder welke omstandigheden, en of en hoe vaak hij de verhuurder aan deze afspraak heeft herinnerd. Bovendien heeft [appellant] met zijn stelling nog niet (voldoende onderbouwd) gesteld dat hij ook toestemming had om in de afgelopen jaren een huurachterstand van twee jaar te laten ontstaan. Het hof gaat daarom voorbij aan het bewijsaanbod van [appellant].
    
    
      6.7
      De conclusie is dat de belangen van Scardi om de huurovereenkomst met [appellant] te kunnen ontbinden zwaarder wegen dan het woonbelang van [appellant]. Het hof komt dus - evenals de kantonrechter - tot het oordeel dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is en dat [appellant] het gehuurde moet ontruimen. 
    
    
      6.8
      Dit betekent dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen en [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
    
    
      6.9
      Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van Scardi op:
      
      
        griffierecht	€	798,-
        salaris advocaat	€  2.428,-	(2 punten × tarief II)
        
          nakosten 	€	178,-	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
        Totaal	€  3.404,-	
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    
      
        bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 20 maart 2024;
      
      
        veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Scardi begroot op € 3.404,-, te betalen binnen veertien dagen na heden; 
      
      
        bepaalt dat als [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellant] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-;
      
      
        verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. H.J.M. Burg, mr. M.P.J. Ruijpers en mr. R.F. Groos en in het openbaar uitgesproken op 2 december 2025 in aanwezigheid van de griffier.