ECLI:NL:GHSHE:2025:1776, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 25-06-2025, 23/1348
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2025-06-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Artikel 14, lid 2, Wet op belastingen van rechtsverkeer
        Belanghebbende verkrijgt in 2020 een onroerende zaak, oorspronkelijk gebouwd als woning, maar welke sinds wijzigingen in de jaren 70 niet meer in gebruik is als woning. Tussen partijen is in geschil of de onroerende zaak ten tijde van de levering kwalificeert als woning voor de overdrachtsbelasting. Het hof is van oordeel dat er slechts beperkte aanpassingen nodig zijn om de onroerende zaak weer voor bewoning geschikt te maken zodat het wordt geacht zijn aard van woning te hebben behouden. Belanghebbende is dus naar een tarief van twee procent aan overdrachtsbelasting verschuldigd. Het hoger beroep van belanghebbende is gegrond.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Nummer: 23/1348
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V.,
      
      gevestigd in [plaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 16 augustus 2023, nummer BRE 22/1442, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de inspecteur van de Belastingdienst,
      
      hierna: de inspecteur.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      Belanghebbende heeft overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de voldoening op aangifte. De inspecteur heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      
        De zitting heeft plaatsgevonden op 25 april 2025 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen namens belanghebbende, [naam] en haar gemachtigde [gemachtigde] , en, namens de inspecteur, [inspecteur 1] en [inspecteur 2] .
        Op deze zitting zijn gelijktijdig behandeld de onderhavige zaak en de zaken met nummers 23/1349 tot en met 23/1352.
      
      
    
    
      1.6.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek ter zitting geschorst en bepaald dat het vooronderzoek wordt hervat om de gemachtigde van belanghebbende in de gelegenheid te stellen om in de zaken met nummers 23/1349, 23/1351 en 23/1352 volmachten in te dienen. De gemachtigde van belanghebbende heeft de volmachten op 29 april 2025 aan de griffie van het hof toegezonden. Het hof heeft daarna het onderzoek gesloten.
      
    
    
      1.7.
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak aan partijen wordt verzonden.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Op 31 december 2020 is het pand gelegen in de [adres] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) geleverd aan belanghebbende (50%) en [bedrijf 1] B.V. (50%). De koopprijs bedroeg € 409.000. Ter zake van deze verkrijging is in totaal een bedrag van € 24.540 (tarief 6%) aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan, waarvan 50% is toe te rekenen aan belanghebbende.
      
    
    
      2.2.
      Eveneens op 31 december 2020 is de onroerende zaak door belanghebbende en [bedrijf 1] B.V. doorgeleverd aan Stichting [Stichting 1] (25%), [Stichting 2] (25%) en [Stichting 3] (50%). Het totaal van de tegenprestatie bedroeg € 1.024.540 (koopprijs van € 1.000.000 en een overeengekomen vergoeding van € 24.540 vanwege de toepassing van artikel 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: Wbr). Ter zake van deze verkrijging is in totaal een bedrag van € 36.930 (tarief 6% over € 615.540) aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.
      
    
    
      2.3.
      In 1928 is een vergunning afgegeven voor de bouw van de onroerende zaak. De onroerende zaak is oorspronkelijk gebouwd als woning. In 1961 is de onroerende zaak in gebruik genomen als accountantskantoor. In juli 1974 is een vergunning aangevraagd voor de bouw van ‘een kantoorruimte’ achter ‘het kantoorgebouw’. In september 1974 is een vergunning aangevraagd om de indeling te wijzigen. In deze vergunningaanvraag is de onroerende zaak omschreven als ‘kantoorgebouw’. In oktober 1974 is de onroerende zaak geleverd aan een ander accountantskantoor. In de leveringsakte is de onroerende zaak omschreven als ‘kantoorgebouw’. In 1975 is de onroerende zaak met vergunning verbouwd tot kantoorruimte. Daarna is het nog een aantal malen verkocht.
      
    
    
      2.4.
      Op 31 juli 2000 is de onroerende zaak verkocht aan de twee personen die de onroerende zaak in 2020 hebben verkocht aan belanghebbende en [bedrijf 1] B.V. In de leveringsakte van 31 juli 2000 wordt de onroerende zaak omschreven als ‘kantoorpand’. Op 23 september 2013 is de onroerende zaak door een psychologenpraktijk in gebruik genomen. Daarna heeft het tijdelijk leeg gestaan. Vanaf 1 juni 2020 is de onroerende zaak anti-kraak bewoond. Ten tijde van de verkrijgingen op 31 december 2020 was dit nog steeds het geval.
      
    
    
      2.5.
      De onroerende zaak had ten tijde van de verkrijgingen in het vigerende bestemmingsplan een gemengde bestemming. 
      
    
    
      2.6.
      Tot het dossier behoren foto’s waaruit het volgende blijkt. De onroerende zaak beschikt over twee verdiepingen en een kelder en is voorzien van een centrale verwarming. In de aanbouw van de onroerende zaak bevindt zich een keuken met afwas- en kookgelegenheid (niet vast) zonder afzuigkap. Verder bevinden zich op de begane grond een dubbele douchecel en een dubbel toilet. Op de begane grond en de eerste verdieping is een systeemplafond aangebracht. Dit plafond is op de begane grond deels verwijderd. In de onroerende zaak zijn nog onderdelen van een ontkoppeld luchtbehandelingssysteem aanwezig. Ook zijn er op de verdiepingen gaten in de muren aanwezig waar de afvoer van het luchtbehandelingssysteem op was aangesloten.
      
    
    
      2.7.
      In de WOZadministratie van de gemeente [plaats] is de onroerende zaak als woning opgenomen. 
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      
        Het geschil betreft het antwoord op de volgende vraag:
        Kwalificeert de onroerende zaak ten tijde van de levering ervan op 31 december 2020 als woning in de zin van artikel 14, lid 2, Wbr, in welk geval overdrachtsbelasting naar een tarief van twee procent is verschuldigd? 
      
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot teruggave van de op aangifte voldane overdrachtsbelasting en tot vergoeding van de door belanghebbende gemaakte kosten in hoger beroep en beroep. De inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      
        Artikel 14, lid 2, Wbr luidt (tekst 2020):
        “2. In afwijking van het eerste lid bedraagt de belasting 2 percent voor de verkrijging van woningen en van rechten waaraan deze zijn onderworpen, alsmede voor de verkrijging van aandelen en rechten als bedoeld in artikel 4, eerste lid, voor zover deze aandelen en rechten middellijk of onmiddellijk woningen vertegenwoordigen. Onder woningen worden mede begrepen aanhorigheden die tot woningen behoren of gaan behoren.”
      
      
    
    
      4.2.
      In arresten van 24 februari 2017 heeft de Hoge Raad, voor zover hier van belang, geoordeeld dat sprake is van een woning in de zin van artikel 14, lid 2, Wbr indien het belastbare feit betrekking heeft op een onroerende zaak die naar zijn aard voor bewoning is bestemd. De vraag of een onroerende zaak naar zijn aard voor bewoning is bestemd, moet worden beantwoord aan de hand van een maatstaf die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. De geschiktheid van de onroerende zaak om als woning te dienen is niet beslissend. Aanknoping bij de kenmerken van het bouwwerk zelf wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Indien dat doel bewoning is geweest maar het bouwwerk nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken.
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging ervan dient te worden aangemerkt als een woning in de zin van artikel 14, lid 2, Wbr. Belanghebbende stelt dat de onroerende zaak de aard van bewoning niet heeft verloren. Zo de onroerende zaak wel de aard van bewoning voorafgaand aan de verkrijging heeft verloren, dan zijn niet meer dan beperkte aanpassingen nodig om de onroerende zaak weer geschikt te maken voor bewoning, aldus belanghebbende. De inspecteur is van mening dat de onroerende zaak de aard van bewoning heeft verloren en dat meer dan beperkte aanpassingen vereist zijn om de onroerende zaak weer geschikt te maken voor bewoning.
      
    
    
      4.4.
      Het hof stelt voorop dat het aan degene is die zich op de toepassing van het tarief voor woningen beroept om te stellen en zo nodig aannemelijk te maken dat het object van de overgedragen onroerende zaak op het moment van de overdracht naar zijn aard tot woning is bestemd.
      
    
    
      4.5.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak oorspronkelijk als woning is ontworpen en gebouwd. Naar zijn aard is de onroerende zaak dus historisch gezien bestemd voor bewoning. 
      
    
    
      4.6.
      Op basis van de tussen partijen vaststaande feiten, stelt het hof het volgende vast. De door partijen overgelegde foto’s geven, naar partijen eensluidend hebben verklaard, de toestand van de onroerende zaak weer op het moment van de overdracht van de onroerende zaak. Op basis van de vergunningaanvragen uit 1974 en 1975 en de bijbehorende bouwtekeningen is de indeling van de onroerende zaak gewijzigd. 
      
    
    
      4.7.
      Het hof is van oordeel dat door de wijzigingen die aan de onroerende zaak in 1974 en 1975 zijn aangebracht, en die eruit bestonden dat kantoorruimten zijn gecreëerd op de begane grond en de eerste verdieping alsmede dat op de begane grond een dubbel toilet, een archiefruimte en een kantineruimte is gemaakt, deze geschikt is gemaakt voor een andere vorm van gebruik, namelijk die van kantoorruimte. Echter, het hof is tevens van oordeel dat slechts beperkte aanpassingen nodig zijn om de onroerende zaak weer voor bewoning geschikt te maken zodat het wordt geacht zijn aard van woning te hebben behouden. Voldoende in dat verband is het dichten van de gaten in de muren van het luchtbehandelingssysteem, het dichten van het gat in de buitenmuur boven het ruitvormige raam en het sluiten van het deels openliggend systeemplafond. De voormalige kantoorruimten, archiefruimten en kantineruimte behoeven geen aanpassingen omdat deze ruimten zonder meer voor bewoning geschikt zijn.
      
    
    
      4.8.
      Het voorgaande betekent dat de onroerende zaak ten tijde van de levering ervan op 31 december 2020 als woning in de zin van artikel 14, lid 2, Wbr kwalificeert. Belanghebbende is naar een tarief van twee procent aan overdrachtsbelasting verschuldigd. De inspecteur dient de aan belanghebbende toe te rekenen op aangifte voldane overdrachtsbelasting te verminderen tot een bedrag van € 4.090. Dat betekent dat van de op aangifte voldane belasting € 8.180 aan belanghebbende moet worden teruggegeven.
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.9.
      De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.10.
      De inspecteur dient aan belanghebbende het bij de rechtbank en het hof betaalde griffierecht van € 365 respectievelijk € 548 te vergoeden, omdat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd en het beroep gegrond had moeten worden verklaard.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      Het hof veroordeelt de inspecteur tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof, omdat het door belanghebbende ingestelde hoger beroep en het beroep bij de rechtbank gegrond is. 
      
    
    
      4.12.
      Daarbij wordt uitgegaan van vijf samenhangende zaken waarin belanghebbenden geheel in het gelijk zijn gesteld. Dit betreffen de zaken met de nummers 23/1348 tot en met 23/1352.
      
    
    
      4.13.
      Het hof stelt de tegemoetkoming in beroep op 2 (punten) x € 907 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) x 1.5 (factor samenhangende zaken) is in totaal € 2.721. 
      
    
    
      4.14.
      Het hof stelt de proceskostenvergoeding voor het hoger beroep vast op 2 (punten) x € 907 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) x 1.5 (factor samenhangende zaken) is in totaal € 2.721. 
      
    
    
      4.15.
      Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.
      
    
    
      4.16.
      Het hof zal in deze zaak en in elk van de overige in 4.12 genoemde zaken een proceskostenvergoeding toekennen van (totaalbedrag : aantal zaken =) € 1.088,40.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
      
      
        verklaart het tegen de uitspraak op bezwaar bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        bepaalt dat van de op aangifte voldane belasting € 8.180 aan belanghebbende wordt teruggegeven;
      
      
        veroordeelt de inspecteur in de kosten van het geding bij de rechtbank van € 544,20;
      
      
        veroordeelt de inspecteur in de kosten van het geding bij het hof van € 544,20;
      
      
        bepaalt dat de inspecteur aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof van, in totaal, € 913 vergoedt.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door A.J. Kromhout, voorzitter, M.E. Smorenburg en J.K. Lanser, in tegenwoordigheid van E.A.D. Dockx, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2025 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst.
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
      E.A.D. Dockx	A.J. Kromhout
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     Op grond van artikel 13, lid 1, Wbr was de heffingsmaatstaf voor de overdrachtsbelasting € 1.024.540 (tweede verkrijging) minus € 409.000 (eerste verkrijging).
  
  
     HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:290, ECLI:NL:HR:2017:291, ECLI:NL:HR:2017:294 en ECLI:NL:HR:2017:295.
  
  
     Zie Hoge Raad 29 november 2019, ECLI:NL:HR:2019:1779, r.o. 2.3.4.
  
  
     2% * € 409.000 = € 8.180 * 50% (vanwege de eigendomsverhouding). 
  
  
     € 24.540 (voldaan op aangifte) minus € 8.180 = € 16.360 * 50% (vanwege de eigendomsverhouding).