ECLI:NL:RBMNE:2025:6397, Rechtbank Midden-Nederland, 26-11-2025, 11756884
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-11-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Eiseres vordert dat gedaagde de huurachterstand, die is berekend a.d.h.v. de aanvangshuurprijs, moet betalen. Daarnaast vordert eiseres dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt, gedaagde de woning ontruimt en per maand blijft betalen totdat hij de woning heeft verlaten; Gedaagde vindt dat hij in de woning mag blijven omdat de huurachterstand een gevolg is van de toeslagenaffaire, waar hij een erkend gedupeerde van is; De kantonrechter wijst de vorderingen van eiseres grotendeels toe.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 11756884 \ UC EXPL  25-5272
    
    
    
      
        Vonnis van 26 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres] B.V., 
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: Jongerius Gerechtsdeurwaarders/Juristen Incasso,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende in [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. G. Galjé-Deckers.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      De kantonrechter beschikt over de volgende stukken:
      - de dagvaarding van 11 juni 2025, met producties, - de conclusie van antwoord van 20 augustus 2025, (anders dan daarin vermeld, zonder producties), - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald, 
      - de e-mail van mr. Galjé-Deckers van 14 november 2025 waarmee zij zich als gemachtigde van [gedaagde] stelt en waarbij producties zitten.  
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling was op 17 november 2025. Daarbij was dhr. Timmerman aanwezig namens de gemachtigde van [eiseres] . [gedaagde] was ook aanwezig met gemachtigde mr. Galjé-Deckers. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken. 
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is bepaald dat er een vonnis wordt gewezen. 
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak 
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 1 oktober 2016 een woning van [eiseres] aan de [adres] ( [postcode] ) in [plaats] . De aanvangshuurprijs was € 923,00 per maand. Op het moment van de dagvaarding was er een huurachterstand van € 15.032,72. [eiseres] vordert onder andere dat [gedaagde] die huurachterstand betaalt, dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt (beëindigt), [gedaagde] de woning ontruimt (verlaat) en dat [gedaagde] € 923,00 per maand blijft betalen totdat hij de woning daadwerkelijk heeft verlaten. [gedaagde] vindt dat hij in de woning mag blijven omdat de huurachterstand een gevolg is van de toeslagenaffaire, waar hij een erkend gedupeerde van is. De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiseres] grotendeels toe. Dit betekent dat [gedaagde] de huurachterstand moet betalen en de woning moet verlaten. 
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        
          [gedaagde] moet de huurachterstand betalen 
      
    
    
    
      3.1.
      
        [gedaagde] wordt veroordeeld om € 15.032,72 aan [eiseres] te betalen. Dit is de huurachterstand tot en met 30 juni 2025. De hoogte van de huurachterstand heeft [gedaagde] niet betwist. [gedaagde] heeft weliswaar in zijn conclusie van antwoord geschreven dat hij al langer zou huren en de aanvangshuur lager was, maar dit heeft hij niet onderbouwd en sluit niet aan bij de huurovereenkomst die [eiseres] heeft overlegd. Daarom gaat de kantonrechter uit van een aanvangshuur van € 923,00 per maand.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] moet ook vanaf 30 juni 2025 tot aan de datum van dit vonnis de (aanvangs-)huur van € 923,00 per maand aan [eiseres] betalen.  
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden 
        
      
      
    
    
      3.3.
      De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht is om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan. De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan 3 maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. Van belang is in dit geval dat [gedaagde] sinds november 2023 maar 3 maanden huur heeft betaald. De huurachterstand is ook na de dagvaarding alleen maar opgelopen. [eiseres] heeft daarnaast meerdere keren een betalingsregeling met [gedaagde] getroffen, maar [gedaagde] heeft zich hier niet aan gehouden. 
      
    
    
      3.4.
      Dat [gedaagde] nog steeds in een moeilijke (financiële) situatie zit na de toeslagenaffaire en dat het daardoor tijd kost om alles weer op de rit te krijgen is begrijpelijk. De kantonrechter kan er alleen niet aan voorbij gaan dat [gedaagde] al 2 jaar vrijwel geen huur heeft betaald en daardoor een forse huurachterstand heeft. Dit terwijl hij een zijn partner wel beiden een inkomen hebben waarmee in ieder geval de lopende huur zou moeten kunnen worden betaald. Ook nadat hij (en zijn dochter) geld had gekregen als compensatie voor de toeslagenaffaire heeft [gedaagde] daarmee de huurachterstand niet ingelopen en evenmin de lopende huur betaald. Waar dat geld heen is gegaan kon [gedaagde] op de mondelinge behandeling niet goed verklaren. Daarnaast heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat hij pas (recent) bij schuldhulpverlening is aangemeld en graag wil dat zijn inkomen wordt beheerd, maar ook dat deze hulp langzaam op gang komt en hij niet weet wanneer hier concrete stappen in worden gezet. Dat de huurachterstand zal worden ingelopen en de lopende huur op tijd zal worden betaald is dus onzeker. Hierdoor komt de kantonrechter tot het oordeel dat deze omstandigheden niet in de weg staan aan een ontbinding van het huurcontract.
      
    
    
      3.5.
      Het belang van de minderjarige dochter van [gedaagde] moet ook worden meegewogen in de beoordeling tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning. In dit geval leidt de enkele aanwezigheid van een minderjarig kind niet tot afwijzing van deze vorderingen. Het is in de eerste plaats de verantwoordelijkheid van [gedaagde] om de nadelige gevolgen van een ontruiming voor zijn dochter zoveel mogelijk te beperken. Een vordering tot ontruiming zal niet kunnen worden toegewezen als de ontruiming tot een acute noodtoestand voor het kind zou leiden. Dat die situatie zich hier voordoet is niet gebleken. Daarnaast hebben de gemachtigde van [eiseres] en [gedaagde] op de mondelinge behandeling afgesproken dat [eiseres] dit vonnis niet ten uitvoer zal leggen als [gedaagde] zich aan een afbetalingsregeling houdt. Deze regeling houdt in dat [gedaagde] : 
      
        
          Vóór 1 december 2025 de geïndexeerde huur voor december 2025 betaalt, 
        
        
          vóór 17 december 2025 € 8.000,00 betaalt, 
        
        
          vóór 1 januari 2026 de geïndexeerde huur voor januari 2026 betaalt, 
        
        
          per februari 2026 (dus vóór 1 februari 2026) een dubbel bedrag aan geïndexeerde huur per maand betaalt en, 
        
        
          al deze betalingen doet aan de gemachtigde van [eiseres] totdat hij wat anders hoort. 
        
      
      
      
        
          Ontruiming  
        
      
      
    
    
      3.6.
      Omdat de huurovereenkomst wordt ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten. [eiseres] heeft een ontruimingstermijn van 3 dagen na betekening van dit vonnis gevorderd, maar dit vindt de kantonrechter te kort. De ontruimingstermijn wordt daarom vastgesteld op 14 dagen na betekening van dit vonnis. [eiseres] heeft dus gezegd dat [gedaagde] alleen de woning moet ontruimen als hij niet aan de hiervoor genoemde regeling voldoet. 
      
      
        
          Gebruiksvergoeding 
        
      
      
    
    
      3.7.
      
        [gedaagde] moet € 923,00 per maand blijven betalen totdat de woning daadwerkelijk   wordt ontruimd, zoals door [eiseres] is gevorderd. [gedaagde] mag namelijk in de woning blijven totdat [eiseres] deze uitspraak laat betekenen en voor het gebruik van de woning moet hij betalen.
      
      
        
          De gevorderde wettelijke rente en incassokosten worden afgewezen 
        
      
      
    
    
      3.8.
      De huurovereenkomst is gesloten tussen een professionele partij, handelend in de uitoefening van haar beroep of bedrijf ( [eiseres] ) en een consument ( [gedaagde] ). Een huurder wordt hiervoor gelijk gesteld aan een consument. Op zo’n overeenkomst zijn consument-beschermende bepalingen van toepassing. Sommige belangrijke consument-beschermende bepalingen worden zo belangrijk gevonden dat de kantonrechter ambtshalve (dat wil zeggen uit zichzelf, ook als de consument daar niet om vraagt) moet beoordelen of die zijn nageleefd. Zo moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de huurovereenkomst en/of de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden bepalingen (‘bedingen’) staan die relevant zijn voor de beoordeling van de (verschillende onderdelen van de) vordering. Als dergelijke bedingen op zichzelf, of in combinatie met andere relevante bedingen voor consumenten onredelijk bezwarend zijn als bedoeld in artikel 6:233 sub a van het Burgerlijk Wetboek, moet de kantonrechter de betreffende bedingen ambtshalve vernietigen en de daarmee verband houdende onderdelen van de vordering afwijzen. 
      
    
    
      3.9.
      In deze procedure gaat het met name om bedingen over rente en een vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten.
      
      
        
          Het rente- en boetebeding
        
      
      
    
    
      3.10.
      In artikel 20.2 van de algemene voorwaarden is een beding opgenomen over contractuele rente. Deze bedraagt volgens het beding 1% per maand. Jaarlijks is dat een contractuele rente van 12%. De bedongen rente is hoger dan de wettelijke rente voor handelstransacties was op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Een rechtvaardiging voor dit verschil is niet gesteld of gebleken. Door die hoge bedongen rente wordt het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en plichten van partijen ten nadele van [gedaagde] aanzienlijk verstoord. Daarbij is in artikel 20.6 ook nog opgenomen dat naast deze rente op iedere tekortkoming, dus ook op niet tijdige huurbetaling, [gedaagde] nog een boete van € 25,- per dag verschuldigd is. Afgezien van het feit dat in het beding de boetes oneindig kunnen oplopen, levert (de mogelijkheid van) het in rekening brengen van een boete naast rente een onevenredig hoge schadevergoeding op. Het rentebeding is op zichzelf en in combinatie met het boetebeding onredelijk bezwarend en wordt daarom vernietigd. 
      
      
        
          Het incassokosten- en boetebeding 
        
      
      
    
    
      3.11.
      Het incassokostenbeding in artikel 20.4 van de algemene voorwaarden is ook onredelijk bezwarend. [gedaagde] is namelijk een consument en dat betekent dat bij niet tijdige betaling slechts de kosten als bedoeld in het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn (hierna: het besluit). Het beding in artikel 20.4 wijkt in het nadeel van [gedaagde] af van artikel 6:96 lid 5 en 6 BW en het besluit en dat mag niet. Zo is een te hoog minimum van € 125,- opgenomen in plaats van € 40,- en wordt gesproken over tenminste 15%, waardoor een hoger percentage ook mogelijk is. Dit leidt ertoe dat onbeperkte kosten voor rekening van [gedaagde] zouden kunnen komen. De kantonrechter is van oordeel dat het beding hierdoor zodanig afwijkt van de wettelijke regeling over de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten dat [gedaagde] aanzienlijk wordt benadeeld. Het beding is daarmee onredelijk bezwarend. Ook geldt dat de combinatie met het boetebeding in artikel 20.6 er voor zorgt dat het beding nog meer onredelijk bezwarend wordt. Het incassokostenbeding wordt daarom vernietigd. 
      
      
      
      
      
      
        
          De gevolgen van de ambtshalve toetsing voor de vorderingen 
        
      
      
    
    
      3.12.
      Omdat sprake is van onredelijk bezwarende bedingen, is volgens Europese rechtspraak terugvallen op de wettelijke regeling niet toegestaan. Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en rente volledig moeten worden afgewezen.
      
      
        
          Verder geen oneerlijke bepalingen
        
      
      
    
    
      3.13.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
      
    
    
      3.14.
      In de dagvaarding van [eiseres] is alleen de achterstand op basis van de aanvangshuurprijs gevorderd. Of de huurprijswijzigingsbepaling eerlijk of oneerlijk is maakt dus geen verschil voor deze zaak. Dit kan daarom in het midden blijven.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      3.15.
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                146,14
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.461,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                812,00
              
              
                (2 punten × € 406,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.554,14
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad 
        
      
      
    
    
      3.16.
      
        [eiseres] heeft gevorderd om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat [eiseres] het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde] niet aan het vonnis (waaronder de veroordeling tot ontruiming) voldoet. [gedaagde] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als hij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van [eiseres] om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. De belangen die hierbij worden meegewogen, zijn onder meer genoemd onder 3.3 tot en met 3.5. De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval de belangen van [eiseres] zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] . Daarom zal het vonnis volgens het uitgangspunt uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      4.1.
      ontbindt de tussen [eiseres] en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst voor de woning aan het adres [adres] ( [postcode] ) in [plaats] , 
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] om de woning aan het adres [adres] ( [postcode] ) in [plaats] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan hem toebehoren en niet aan [eiseres] , en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen, 
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 15.032,72 aan achterstallige huur tot en met juni 2025,
      
    
    
      4.4.
      veroordeelt [gedaagde] om vanaf 30 juni 2025 tot en met de datum van dit vonnis aan [eiseres] te betalen € 923,00 aan aanvangshuur per maand, 
      
    
    
      4.5.
      veroordeelt [gedaagde] om vanaf de datum van dit vonnis tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan [eiseres] te betalen € 923,00 aan gebruiksvergoeding per maand,
      
    
    
      4.6.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.554,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      4.7.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      4.8.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. K.G.F. van der Kraats, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, op 26 november 2025.
      
      
      
      
        61312 
      
      
      
      
      
    
  
  
     Artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
  
  
     Zie bijvoorbeeld de e-mail van [eiseres] van 11 april 2024 (productie 4 bij dagvaarding). 
  
  
     Artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind.