ECLI:NL:GHAMS:2025:3122, Gerechtshof Amsterdam, 18-11-2025, 200.348.921/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koopovereenkomst appartement. Koper roept financieringsvoorbehoud in en ontbindt de koop. Verkoper protesteert niet. Kan de verkoper daarna nog van de koper schadevergoeding vorderen als hij enige tijd later het appartement aan een ander heeft verkocht tegen een lagere prijs?

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht,
      team I (handel)
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.348.921/01
    
    
    
      zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam	: C/13/745883/ HA ZA 24-98
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant] ,
      
      wonend in [woonplaats 1] ,
      appellant,
      advocaat: mr. J.A. Beekers te Lettele,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde] ,
      
      wonend in [woonplaats 2] ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. M. Cohen te Amsterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      
        [geïntimeerde] heeft met [appellant] onderhandeld over de koop van diens appartement. Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten met daarin een financieringsvoorbehoud als ontbindende voorwaarde. [geïntimeerde] heeft de ontbinding ingeroepen omdat het haar niet lukte de aankoop gefinancierd te krijgen. [appellant] heeft het appartement vervolgens aan een ander verkocht voor een lagere koopprijs dan dat hij met [geïntimeerde] was overeengekomen. In deze procedure vordert hij als schadevergoeding van [geïntimeerde] het verschil, stellende dat zij de overeenkomst ten onrechte heeft ontbonden. De rechtbank heeft de vordering afgewezen. Het hof bekrachtigt dat oordeel. 
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 2 oktober 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 10 juli 2024 van de rechtbank Amsterdam , onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven;
    - memorie van antwoord.
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      3.1.
      Het hof gaat uit van de volgende feiten.
      
    
    
      3.2.
      
        [appellant] was eigenaar van een appartement in [woonplaats 2] . In het voorjaar van 2022 heeft een aankoopmakelaar namens [geïntimeerde] contact gezocht met [appellant] en hem medegedeeld dat [geïntimeerde] interesse had in de aankoop van zijn appartement. [appellant] had op dat moment al wel het plan om zijn appartement te verkopen en in dat kader ook al contact gezocht met een verkoopmakelaar, maar hij had het appartement nog niet te koop gezet. 
      
    
    
      3.3.
      Het appartement werd aangeboden met een dakterras. Dat dakterras behoorde niet tot het privégedeelte van het appartement, maar werd door [appellant] gehuurd van de Vereniging van Eigenaars.  
      
    
    
      3.4.
      Partijen zijn in onderhandeling getreden en na een aantal maanden onderhandelen hebben zij op 10 juni 2022 een koopcontract ondertekend. In het contract is bepaald dat de koopprijs € 722.000,00 is en dat de koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde dat als [geïntimeerde] vóór 15 juli 2022 kort gezegd geen financiering kan krijgen voor de aankoop, hetgeen moet worden aangetoond door overlegging van ten minste één schriftelijke afwijzing van een geldverstrekkende instelling, zij de koop mag ontbinden.  
      
    
    
      3.5.
      Ter verkrijging van financiering heeft [geïntimeerde] het appartement laten taxeren. Nadat twee taxateurs het appartement lager dan de overeengekomen koopsom hadden getaxeerd, mede vanwege de juridische status van het dakterras, en bovendien het NWWI (Nederlands Woning Waarde Instituut) deze taxaties niet had geaccepteerd, heeft [geïntimeerde] op 12 juli 2022 gevraagd om een verlenging van de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde met één week. Daarbij heeft zij aangeboden het bedrag van de financieringsvoorwaarde te verlagen naar € 700.000,00. [appellant] is hiermee akkoord gegaan.  
      
    
    
      3.6.
      Nadat een derde taxateur het appartement op € 660.000,00 had getaxeerd en het NWWI deze taxatie had geaccepteerd, heeft [geïntimeerde] op 21 juli 2022 een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde onder overlegging van een afwijzingsbrief van Obvion. 
      
    
    
      3.7.
      Bij brief van 22 juli 2022 bevestigde de notaris aan partijen de ontbinding. Zoals overeengekomen in het koopcontract, heeft [geïntimeerde] de gemaakte notariskosten betaald.  
      
    
    
      3.8.
      Op 30 juli 2022 heeft [appellant] bij [geïntimeerde] het derde taxatierapport opgevraagd. [geïntimeerde] reageerde hier niet op. Op 5 augustus 2022 heeft [appellant] in een e-mail aan [geïntimeerde] geschreven dat hij haar het appartement te koop aanbiedt voor € 700.000,00. Op 8 augustus 2022 heeft [geïntimeerde] dit aanbod afgewezen. 
      
    
    
      3.9.
      
        [appellant] heeft het appartement daarna weer te koop gezet, waarna het uiteindelijk is verkocht voor een bedrag van € 665.000,00.
      
    
    
      3.10.
      Bij brief van 16 mei 2023 is namens [appellant] aan [geïntimeerde] geschreven dat zij niet rechtsgeldig een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud en dat [appellant] daarom schadevergoeding ad € 62.320,00 van haar vordert, zijnde het verschil tussen de met haar overeengekomen koopprijs en de prijs waarvoor het appartement uiteindelijk is verkocht (€ 57.000,00) plus [appellant] makelaarskosten (€ 5.320,00). 
      
      
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank
    
    
      4.1.
      Samengevat heeft [appellant] bij de rechtbank gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerde] te veroordelen om aan hem te betalen € 62.320,00, vermeerderd met rente en kosten en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. 
      
    
    
      4.2.
      Nadat deze vordering bij verstek was toegewezen, is [geïntimeerde] in verzet gekomen. In verzet is de vordering van [appellant] alsnog geheel afgewezen en is [appellant] in de proceskosten veroordeeld.  
      
      
    
  
  
    
      5Vordering in hoger beroep
    
    
      5.1.
      
        [appellant] vordert onder aanvoering van twee grieven vernietiging van het bestreden vonnis en alsnog toewijzing van zijn vordering, uitvoerbaar bij voorraad en met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.
      
    
    
      5.2.
      
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding. 
      
      
    
  
  
    
      6Beoordeling
    
    
      6.1.
      De rechtbank heeft geoordeeld dat [appellant] zijn recht om schadevergoeding te vorderen heeft verwerkt door in te stemmen met de ontbinding.
      
    
    
      6.2.
      In hoger beroep heeft [appellant] in zijn eerste grief aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte niet is ingegaan op zijn weerlegging van het beroep van [geïntimeerde] op artikel 6:89 BW. In zijn tweede grief heeft hij betoogd dat de rechtbank ten onrechte [geïntimeerde] beroep op rechtsverwerking heeft gehonoreerd. 
      
    
    
      6.3.
      Tussen partijen is niet in geschil dat zij op 10 juni 2022 een koopovereenkomst voor [appellant] appartement hebben gesloten, waarbij als voorwaarde is overeengekomen dat [geïntimeerde] gerechtigd zou zijn de koop binnen een bepaalde periode te ontbinden als het haar niet zou lukken de aankoop van het appartement gefinancierd te krijgen. Een en ander is vastgelegd in het koopcontract. Vast staat ook dat [geïntimeerde] de ontbindende voorwaarde binnen de haar gegunde termijn, die afliep op 22 juli 2022, heeft ingeroepen, namelijk op 21 juli 2022, stellende dat zij geen financiering voor de aankoop kon krijgen. Daarbij heeft zij verwezen naar een afwijzingsbrief van Obvion, die zij had bijgevoegd. Weliswaar heeft zij toen kennelijk niet de onderliggende stukken overgelegd, zoals de aanvraag die zij bij Obvion heeft ingediend, maar dit stuitte op dat moment blijkbaar niet op bezwaren van [appellant] . Uit niets volgt immers dat hij indertijd te kennen heeft gegeven niet akkoord te gaan met het inroepen van de ontbindende voorwaarde. In de gegeven omstandigheden lag het ook in de rede dat hij akkoord ging met de ontbinding. Daarbij is allereerst van belang dat volgens het koopcontract kon worden volstaan met één afwijzingsbrief en [geïntimeerde] aan deze voorwaarde had voldaan. In de tweede plaats is van belang dat [appellant] - zo volgt uit zijn eigen stellingen (vgl. inleidende dagvaarding onder 9 e.v.) - ermee bekend was dat [geïntimeerde] problemen had een taxatie te verkrijgen waaruit kon volgen dat het appartement de overeengekomen koopprijs waard was. Voor [appellant] moet zodoende duidelijk zijn geweest dat de financiering op problemen stuitte en daarmee het doorgaan van de koop in gevaar kwam. Een kredietverlenende instelling wil vanwege haar hypotheekrecht nu eenmaal de zekerheid hebben dat de onroerende zaak die met het krediet wordt aangekocht, de koopprijs waard. Het gegeven dat [appellant] op 30 juli 2022 nog het derde taxatierapport heeft opgevraagd bij [geïntimeerde] en [geïntimeerde] daar niet op heeft gereageerd, maakt een en ander niet anders. Dit leidt het hof tot de conclusie dat [appellant] eind juli 2022 heeft berust in de ontbinding van de koopovereenkomst door [geïntimeerde] .
      
    
    
      6.4.
      In deze procedure vordert [appellant] schadevergoeding van [geïntimeerde] . Om in een contractuele verhouding aanspraak te kunnen maken op schadevergoeding, moet er  ten minste sprake zijn van een toerekenbare tekortkoming van een der partijen (artikel 6:74 BW). Zo is dit ook vastgelegd in artikel VI onder 1 van de Algemene Bepalingen, behorend bij het koopcontract dat partijen hebben gesloten. Hieruit volgt dat indien [appellant] op het moment dat [geïntimeerde] de ontbinding inriep uitdrukkelijk had geweigerd akkoord te gaan met de ontbinding én vervolgens zou blijken dat [geïntimeerde] ten onrechte de ontbindende voorwaarde had ingeroepen, er sprake zou kunnen zijn van een toerekenbare tekortkoming harerzijds die [appellant] aanspraak zou kunnen geven op schadevergoeding. Daarbij kan echter niet uit het oog worden verloren dat [geïntimeerde] ook nog de gelegenheid had moeten krijgen haar eventuele tekortkoming te herstellen door alsnog het appartement af te nemen. Immers pas als [geïntimeerde] niet zou afnemen en in verzuim zou zijn, zou [appellant] op de voet van artikel 6:74 lid 2 BW  aanspraak kunnen maken op schadevergoeding. Dit alles heeft zich in deze zaak niet voorgedaan. Hier kwam met het aanvaarden van de ontbinding in beginsel een einde aan de overeenkomst. 
      
    
    
      6.5.
      Ook [appellant] is blijkbaar ervan uitgegaan dat door het inroepen van de ontbindende voorwaarde door [geïntimeerde] , de koopovereenkomst van de baan was. Anders is immers niet te verklaren waarom hij vervolgens begin augustus 2022 zijn appartement overnieuw aan [geïntimeerde] heeft aangeboden, deze keer voor € 700.000,00, en waarom hij, toen zij daar niet op inging, in september 2022 het appartement zonder meer te koop heeft gezet en aan een ander heeft verkocht. Van voortgezette onderhandelingen, zoals [appellant] nu stelt, was geen sprake. Dat [geïntimeerde] , zo volgt uit de stukken, via een makelaar rond 16 september 2022 nog een anoniem bod heeft uitgebracht op het appartement, toen [appellant] het appartement weer te koop had gezet, maakt dit niet anders. 
      
    
    
      6.6.
      
        [appellant] maakt aanspraak op schadevergoeding omdat [geïntimeerde] niet de juiste gronden voor de ontbindende voorwaarde zou hebben ingeroepen. Hij voert daartoe aan dat hij in 2022 niet heeft ingestemd met de ontbinding. Er zou geen “rechtsgeldige toetsing” van het inroepen van de ontbinding hebben plaatsgevonden; de notaris die de verkoop begeleidde zou hem daarin niet hebben kunnen bijstaan, terwijl hij op dat moment ook geen eigen makelaar had, zo stelt hij. 
      
    
    
      6.7.
      Uit het hiervoor overwogene volgt evenwel dat het ervoor moet worden gehouden dat [appellant] heeft ingestemd met de ontbinding in juli 2022. Anders dan hij kennelijk meent, is voor een geslaagd beroep op een ontbindende voorwaarde niet nodig dat eerst de rechtsgeldigheid daarvan wordt getoetst, wat daaronder ook mag worden begrepen. Indien hij het met de ontbinding door [geïntimeerde] niet eens was in juli 2022, had het op zijn weg gelegen om op dat moment zo nodig deskundig advies in te winnen en zich in ieder geval (gemotiveerd) te verzetten tegen de ontbinding. Dit is niet gebeurd. Daar komt bij dat niet is gebleken dat [geïntimeerde] de overeenkomst op onjuiste gronden heeft ontbonden, zoals [appellant] verder betoogt. Uit de stukken volgt genoegzaam dat het [geïntimeerde] niet lukte het appartement getaxeerd te krijgen op de overeengekomen koopprijs van € 722.000,00 en dat financiering van de aankoop daardoor aanzienlijk werd bemoeilijkt. De afwijzing door Obvion bevestigt dit. Zoals hiervoor reeds is opgemerkt, kon [geïntimeerde] volgens het contract ook volstaan met het overleggen van één afwijzingsbrief. Voor zover [appellant] onderliggende stukken had willen zien, had hij daar toen om moeten vragen. Dat [geïntimeerde] bij de ontbinding [appellant] nog heeft gevraagd of hij niet bereid was het appartement voor € 675.000,00 aan haar te verkopen, zoals [appellant] heeft gesteld, brengt niet mee dat [geïntimeerde] niet gerechtigd was de ontbinding in te roepen of dat zij oneigenlijk gebruik heeft gemaakt van de situatie. Bij deze stand van zaken is de conclusie dat de overeenkomst op 21 juli 2022 rechtsgeldig is ontbonden door [geïntimeerde] . 
      
    
    
      6.8.
      Dit betekent dat er geen grond is voor [appellant] om schadevergoeding van [geïntimeerde] te vorderen. Reeds daarop strandt zijn vordering. De vraag of hij al dan niet tijdig heeft geklaagd op de voet van artikel 6:89 BW of dat hij rechten heeft verwerkt, behoeft geen bespreking. De grieven kunnen niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis. 
      
      
        
          Slotsom, kosten en bewijsaanbod
        
      
      
    
    
      6.9.
      Het hoger beroep heeft geen succes. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. Het hof ziet geen aanleiding om [appellant] toe te laten tot bewijslevering, zoals hij in hoger beroep heeft aangeboden, omdat hij geen bewijs heeft aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] als volgt vast:
      - griffierecht	€         798,00
      
        -	salaris advocaat	€      2.213,00tarief IV, 1 punt)
      Totaal	€      3.011,00
      
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      7.1.
      bekrachtigt het bestreden vonnis;
      
    
    
      7.2.
      veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, tot nu aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 3.011,00;
      
    
    
      7.3.
      verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit arrest is gewezen door mr. M.A.M. Vaessen, mr. D.J. Oranje en mr. J.G. Sijmons en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 november 2025.