ECLI:NL:RBDHA:2025:23507, Rechtbank Den Haag, 03-09-2025, C/09/672221 / HA ZA 24-769
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-09-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: [eisers] en [gedaagde] hebben samenwerkingsovereenkomsten gesloten, waarbij vijf panden van [eisers] door [gedaagde] werden aangeboden en beheerd als studentenhuisvesting. De samenwerking is over en weer niet naar tevredenheid verlopen. De rechtbank is van oordeel dat [eisers] de samenwerkingsovereenkomsten rechtsgeldig hebben ontbonden. Daarnaast moet [gedaagde] een bedrag aan onverschuldigd betaalde courtage terugbetalen aan [eisers]. Verder is [gedaagde] verplicht de door haar ontvangen waarborgsommen aan de betreffende huurders te restitueren en is [gedaagde] verplicht de schade te vergoeden die [eisers] hebben geleden doordat zij al de waarborgsommen aan huurders hebben terugbetaald. Voor het overige is de rechtbank niet van oordeel dat partijen over en weer nog iets van elkaar te vorderen hebben.

RECHTBANK Den Haag
    
    
      Team Handel
    
    
    
      Zaaknummer: C/09/672221 / HA ZA 24-769
    
    
    
      
        Vonnis van 3 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] B.V., te [vestigingsplaats] ,2. [eiser 2] , te [woonplaats 1] ,
    
      eisers in conventie,
      gedaagden in reconventie,
      hierna individueel ‘ [eiser 1] ’ en ‘ [eiser 2] ’ en gezamenlijk ‘ [eisers] c.s.’ te noemen,
      advocaat: mr. D.E. Pluim te Nijmegen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , h.o.d.n. ‘ [gedaagde] ’, te [woonplaats 2] ,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      hierna ‘ [gedaagde] ’ te noemen,
      advocaat: mr. D. Coskun te Duiven.
    
    
    
  
  
    
      1Samenvatting
    
    
      
        [eisers] c.s. en [gedaagde] hebben samenwerkingsovereenkomsten gesloten, waarbij vijf panden van [eisers] c.s. door [gedaagde] werden aangeboden en beheerd als studentenhuisvesting. De samenwerking is over en weer niet naar tevredenheid verlopen. De rechtbank is van oordeel dat [eisers] c.s. de samenwerkingsovereenkomsten rechtsgeldig hebben ontbonden. Daarnaast moet [gedaagde] een bedrag aan onverschuldigd betaalde courtage terugbetalen aan [eisers] c.s. Verder is [gedaagde] verplicht de door haar ontvangen waarborgsommen aan de betreffende huurders te restitueren en is [gedaagde] verplicht de schade te vergoeden die [eisers] c.s. hebben geleden doordat zij al de waarborgsommen aan huurders hebben terugbetaald. Voor het overige is de rechtbank niet van oordeel dat partijen over en weer nog iets van elkaar te vorderen hebben. 
    
    
  
  
    
      2Procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 30 augustus 2024;
        
        
          de akte overleggen producties van [eisers] c.s. van 11 september 2024 met producties 1 tot en met 34;
        
        
          de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van 21 november 2024 met producties 1 tot en met 5;
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie van 8 januari 2025 met producties 35 tot en met 40;
        
        
          de akte wijziging en vermindering van eis van [eisers] c.s. van 14 maart 2025 met producties 41 tot en met 44;
        
        
          de brief van [gedaagde] van 14 maart 2025 met producties 6 tot en met 18;
        
        
          de brief van [gedaagde] van 14 maart 2025 met producties 19 tot en met 25;
        
        
          het formulier indienen stukken van [gedaagde] van 15 maart 2025 met productie 26. 
        
      
      
    
    
      2.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 25 maart 2025. 
      
    
    
      2.3.
      De datum waarop dit vonnis wordt gewezen is nader bepaald op vandaag. 
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [eiser 1] en [gedaagde] hebben in de tweede helft van 2022 vier samenwerkingsovereenkomsten gesloten, waarbij de volgende panden van [eiser 1] door [gedaagde] worden aangeboden en beheerd als huisvesting voor internationale studenten:
      
        
          
            [pand 1] ;
        
        
          
            [pand 2] ;
        
        
          
            [pand 3] ;
        
        
          
            [pand 4] .
        
      
      
    
    
      3.2.
      Eveneens in de tweede helft van 2022 hebben [eiser 2] en [gedaagde] een samenwerkingsovereenkomst gesloten, waarbij het pand van [eiser 2] aan de [pand 5] door [gedaagde] wordt aangeboden en beheerd als huisvesting voor internationale studenten. 
      
    
    
      3.3.
      Aan de in 3.1 en 3.2 genoemde vijf samenwerkingsovereenkomst van [eisers] c.s. zal hierna gerefereerd worden als: de samenwerkingsovereenkomsten. De samenwerkingsovereenkomsten stemmen vrijwel geheel inhoudelijk overeen en bepalen, voor zover relevant:
      
      
        “Artikel 3 – Werkzaamheden 
        
          […]
        
        
          De werkzaamheden van [Makelaar/ [gedaagde] ]
          
           bij het beheren bestaan uit: […]
        
        
          - […] het opmaken van een eindafrekening en het rapporteren daarvan, en indien van toepassing het verrekenen van de borgsom;
        
      
      
      
        
          Artikel 4 – Courtage en beloning
        
        
          […]
        
        
          3. De beloning voor de dienstverlening is gelijk aan 15% van de [totale]
          
           maandhuur en dient maandelijks door opdrachtgever te worden voldaan.
        
        
          	Artikel 5 – Bepalingen en gegevens over de te verhuren woning
        
        
          1. Opdrachtgever wenst maandelijks huurpenningen te ontvangen. De huurprijsbepaling geschiedt door Opdrachtgever.
        
        
          2. Opdrachtgever geeft aan [Makelaar/ [gedaagde] ] de uitdrukkelijke opdracht bij de huurder de huur en de waarborgsom te innen. […]
        
        
          6. Opdrachtgever geeft aan [Makelaar/ [gedaagde] ] de uitdrukkelijke opdracht om de waarborgsom(men) onder zich te houden.”
      
      
    
    
      3.4.
      Op de samenwerkingsovereenkomsten zijn de algemene voorwaarden van [gedaagde] (hierna: AV) van toepassing. De AV bepalen, voor zover relevant:
      
      
        “ARTIKEL 11 — Verplichtingen van de Opdrachtgever
        
          […]
        
        
          2. Opdrachtgever verklaart, bij een verhuuropdracht, zich akkoord en verbindt zich behoudens andersluidende afspraken: […]
        
        
          c. De woonruimte op de dag dat deze wordt opgeleverd aan de huurder(s) schoon is en vrij is van gebreken. […]
        
        
          j. [gedaagde] toestemming te verlenen haar courtage te verrekenen met de te ontvangen eerste maand huur en waarborg. […]
        
        
          3. Opdrachtgever verklaart, bij een beheerovereenkomst, zich akkoord en verbindt zich behoudens andersluidende afspraken: […]
        
        
          g. Dat [gedaagde] alle krachtens de beheerovereenkomst toekomende bedragen verrekent met de te ontvangen gelden voortvloeiende uit de huurovereenkomst; […]
        
      
      
      
        
          ARTIKEL 12 – Courtage en betaling
        
        
          […]
        
        
          4. De door huurder en verhuurder dan wel koper en verkoper
        
        
          overeengekomen voorwaarden en tekortkomingen van één der partijen daarvan, zullen nimmer aanleiding geven tot een reductie, tegemoetkoming of intrekking van de courtage. […]
        
      
      
      
        
          ARTIKEL 19 — Aansprakelijkheid en vrijwaring
        
        
          […]
        
        
          2. Tenzij anders overeengekomen mag [gedaagde] de werkzaamheden nodig voor het uitvoeren van de opdracht door anderen, onder zijn verantwoording, laten uitvoeren. […]
        
        
          4. [gedaagde] geeft geen garantie met betrekking tot de resultaten van de werkzaamheden uit hoofde van de opdracht c.q. overeenkomst en is tegenover de Opdrachtgever over de uitvoering van de overeenkomst niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van tekortkomingen van de kant van [gedaagde] , behoudens deze door opzet of grove schuld van [gedaagde] is toegebracht. […]
        
        
          6. In geen geval is [gedaagde] aansprakelijk voor de gevolgen die voortvloeien uit een huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak. Een huurovereenkomst wordt te allen tijde gezien als een overeenkomst tussen Opdrachtgever/eigenaar en
        
        
          huurder/gebruiker.”
      
      
    
    
      3.5.
      Vrijwel direct na het aangaan van de samenwerkingsovereenkomst hebben [eisers] c.s. en [gedaagde] over diverse kanalen, waaronder e-mail en WhatsApp, punten benoemd waarop de samenwerking over en weer niet naar tevredenheid verliep. Het gaat onder andere over de volgende punten:
      
        
          de door [gedaagde] verstrekte facturen zouden onvoldoende zijn gespecificeerd, omdat er enkel een contractnummer en een verzamelbedrag op is vermeld en de te ontvangen bedragen voor [eisers] c.s. niet te herleiden zijn tot een specifieke huurder, kamer of pand;
        
        
          de door [gedaagde] overgemaakte bedragen zouden niet overeenkomen met de factuurbedragen;
        
        
          ook via het onlineportaal van [gedaagde] zou het voor [eisers] c.s. niet mogelijk zijn om inzicht in de ontvangen bedragen te krijgen;
        
        
          
            [eisers] c.s. zouden er een gebrekkige administratie en communicatie op na houden, waardoor de dienstverlening aan [eisers] c.s. veel extra tijd en moeite zou kosten voor [gedaagde] ; 
        
        
          
            [eisers] c.s. zouden meerdere kamers niet ‘verhuurklaar’, dat wil zeggen schoon en zonder gebreken, hebben opgeleverd, terwijl dit in een eerder stadium wel was afgesproken en [gedaagde] – op aandringen van [eisers] c.s. – reeds huurders voor deze kamers had gevonden;
        
        
          Ook gedurende de looptijd van de huurovereenkomsten zouden [eisers] c.s. de door [gedaagde] gemelde gebreken niet hebben verholpen; 
        
        
          
            [gedaagde] zou de huurprijzen onvoldoende zorgvuldig vaststellen, waardoor de huurcommissie bij meerdere huurders de huurprijs heeft verlaagd;
        
        
          
            [gedaagde] zou ontvangen huurpenningen niet of niet-tijdig doorbetalen aan [eisers] c.s.; 
        
        
          
            [eiser 2] zou onaangekondigd de verhuurde woningen bezoeken, resulterend in klachten van huurders bij [gedaagde] ; 
        
        
          
            [eisers] c.s. zouden huurders op enig moment hebben geïnstrueerd de huur direct aan hen te betalen in plaats van aan [gedaagde] ;
        
        
          
            [gedaagde] zou zich onvoldoende hebben ingespannen om nieuwe huurders te vinden, resulterend in leegstand;
        
        
          
            [gedaagde] zou de borg niet aan de huurders restitueren.
        
      
    
    
      3.6.
      Bij brief van 4 september 2023 hebben [eisers] c.s. [gedaagde] in gebreke gesteld. 
      
    
    
      3.7.
      Bij e-mail van 16 januari 2024 heeft [gedaagde] medegedeeld dat zij haar beheerdiensten overdraagt aan een derde partij, Beter Beheer B.V. (hierna: Beter Beheer). In deze e-mail schrijft [gedaagde] , voor zover relevant, als volgt:
      
      
        “Beginning January 1, 2024, we are transitioning our property management services to a new name and entity – Beter Beheer B.V. […]
      
      
      
        
          […] All existing collaboration agreements, tenant relationships, and property details will remain unchanged.”
        
      
      
    
    
      3.8.
      Bij e-mail van 25 januari 2024 hebben [eisers] c.s. aan [gedaagde] verzocht de beheerderswisseling niet door te voeren en te kennen gegeven dat, indien de situatie niet binnen 24 uur wordt hersteld en [gedaagde] het beheer niet zou voortzetten, dit zal leiden tot een ontbinding van de samenwerkingsovereenkomsten. [gedaagde] heeft geen gehoor gegeven aan deze sommatie.
      
    
    
      3.9.
      Bij brief van 29 april 2024 heeft [gedaagde] aan [eisers] c.s. bericht dat zij de nakoming van haar verplichtingen op basis van de samenwerkingsovereenkomsten opschort. 
      
    
    
      3.10.
      Bij brief van 12 juni 2024 hebben [eisers] c.s. – samengevat – aan [gedaagde] bericht de samenwerkingsovereenkomsten te ontbinden. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      4.1.
      
        Na wijziging van eis vorderen [eisers] c.s. - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        I. voor recht verklaart dat de samenwerkingsovereenkomsten bij de e-mail van 25 januari 2024 dan wel de brief van 12 juni 2024 buitengerechtelijk zijn ontbonden dan wel vernietigd, althans deze alsnog te ontbinden dan wel te vernietigen;
        II. [gedaagde] veroordeelt om binnen 14 dagen na het vonnis € 43.618,56 aan [eiser 1] en € 39.688,72 aan [eiser 2] te betalen in verband met achterstallige huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van verzuim tot aan de dag van volledige betaling;
        III. [gedaagde] veroordeelt om binnen 14 dagen na het vonnis € 23.045,98 aan Krein en € 650,08 aan [eiser 2] te betalen als schadevergoeding vanwege leegstand, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van verzuim tot aan de dag van volledige betaling;
        IV. [gedaagde] veroordeelt om binnen 14 dagen na het vonnis een bedrag van € 3.449,57 aan te veel betaalde courtage aan [eiser 1] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van verzuim tot aan de dag van volledige betaling;
        V. [gedaagde] veroordeelt om binnen 14 dagen na het vonnis de door haar ontvangen waarborgsommen, die niet al door [eiser 1] / [eiser 2] zijn voorgeschoten (zie onder VI hierna), aan de huurders te restitueren, onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag of dagdeel dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 100.000,00, dan wel de door [eiser 1] respectievelijk [eiser 2] door het uitblijven van deze restitutie geleden schade te vergoeden tot een bedrag van € 21.052,39 respectievelijk € 14.841,68;
        VI. [gedaagde] veroordeelt om binnen 14 dagen na het vonnis € 4.152,39 aan door [eiser 1] voorgeschoten waarborgsommen aan [eiser 1] en € 4.911,95 aan door [eiser 2] betaalde waarborgsommen aan [eiser 2] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van verzuim tot aan de dag van volledige betaling;
        VII. [gedaagde] veroordeelt om binnen 14 dagen na het vonnis € 6.000,- en € 3.907,54 aan schadevergoeding vanwege de uitspraken van de huurcommissie/rechtbank aan [eiser 1] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van verzuim tot aan de dag van volledige betaling; 
        VIII. [gedaagde] veroordeelt om binnen 14 dagen na het vonnis € 894,35 als een onherleidbaar bedrag aan [eiser 2] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van verzuim tot aan de dag van volledige betaling; 
        IX. [gedaagde] veroordeelt in de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.
        Voor zover de rechtbank van oordeel is dat de schade van [eisers] c.s. niet kan worden vastgesteld, vorderen [eisers] c.s. dat zij worden doorverwezen naar de schadestaatprocedure. 
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eisers] c.s. leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de samenwerkingsovereenkomsten dan wel dat de samenwerkingsovereenkomsten tot stand zijn gekomen onder invloed van dwaling, bedrog en/of misbruik van omstandigheden (vordering I). [gedaagde] is gehouden de samenwerkingsovereenkomsten na te komen tot aan de datum van ontbinding dan wel vernietiging. Uit dien hoofde is [gedaagde] verplicht de door haar ontvangen huurpenningen aan [eisers] c.s. door te betalen (vordering II) en de door haar ontvangen waarborgsommen aan de huurders te restitueren (vordering V). Ook hebben [eisers] c.s. ten gevolge van de huurprijsverlaging door de huurcommissie te veel courtage betaald, die zij als onverschuldigd betaald terugvorderen (vordering IV). Verder komt er in een excelbestand uit het onlineportaal van [gedaagde] een bedrag voor dat [eisers] c.s. niet kunnen herleiden en dat zij daarom ook als onverschuldigd betaald terugvorderen (vordering VIII). Tot slot is [gedaagde] verplicht alle door [eisers] c.s. geleden schade te vergoeden uit hoofde van wanprestatie en/of onrechtmatige daad, waaronder de schade wegens leegstand (vordering III), de verlaging van de huurprijzen door de huurcommissie (vordering VII), de waarborgsommen die door [gedaagde] niet zijn gerestitueerd en waarvoor [eisers] c.s. kunnen worden aangesproken door de huurders (vordering V en VI) en de overige gevorderde bedragen voor zover die niet op een andere grondslag toewijsbaar zijn. 
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eisers] c.s. in de proceskosten. 
      
    
    
      4.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
      
        
          In reconventie 
        
      
      
    
    
      4.5.
      
        
          [gedaagde] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        I. [eisers] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 110.000,- aan courtage; 
        II. voor recht verklaart dat [eisers] c.s. aansprakelijk zijn uit hoofde van wanprestatie en
        	uit dien hoofde verplicht zijn de schade van [gedaagde] te vergoeden;
        III. [eisers] c.s. veroordeelt de schade van [gedaagde] te vergoeden, op te maken bij staat en
        	te vereffenen volgens de wet;
        IV. [eisers] c.s. veroordeelt in de wettelijke handelsrente en de buitengerechtelijke
        	incassokosten;
        V. [eisers] c.s. veroordeelt in de proceskosten.
      
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [eisers] c.s. haar nog courtage verschuldigd zijn en dat [gedaagde] schade heeft geleden ten gevolge van een tekortkoming in de nakoming van de samenwerkingsovereenkomsten door [eisers] c.s.
      
    
    
      4.7.
      
        [eisers] c.s. voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eisers] c.s. in de proceskosten.
      
    
    
      4.8.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      
        Ontbinding – algemeen
      
    
    
    
      5.1.
      De vraag die partijen in de eerste plaats verdeeld houdt, is of [eisers] c.s. de samenwerkingsovereenkomsten rechtsgeldig hebben ontbonden bij e-mail van 25 januari 2024 of brief van 12 juni 2024. 
      
    
    
      5.2.
      Artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) voorziet in de mogelijkheid tot ontbinding van een overeenkomst. Dit artikel bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 
      
      
        
          Ontbinding – de e-mail van 25 januari 2024
        
      
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank stelt vast dat [eisers] c.s. de samenwerkingsovereenkomsten bij e-mail van 25 januari 2024 hebben willen ontbinden, omdat [gedaagde] had aangekondigd haar beheerdiensten over te dragen aan Beter Beheer (zie 3.7 hiervoor) en [eisers] c.s. hiertoe geen toestemming hadden gegeven, hetgeen op grond van artikel 6:159 BW wel vereist was. Dit levert een tekortkoming op van de zijde van [gedaagde] in de nakoming van haar verbintenissen op grond van de samenwerkingsovereenkomsten, aldus [eisers] c.s. [gedaagde] heeft dit betwist, nu volgens haar geen sprake is geweest van een contractsovername door Beter Beheer B.V. van een (deel van de) samenwerkingsovereenkomst, maar Beter Beheer het beheer slechts heeft uitgevoerd namens [gedaagde] . Dit is op grond van artikel 19 lid 2 AV toegestaan, aldus [gedaagde] . 
      
    
    
      5.4.
      De rechtbank volgt [gedaagde] in haar betoog. [eisers] c.s. hebben hun stelling dat sprake is geweest van een contractsovername van Beter Beheer van (een deel van de) samenwerkingsovereenkomst onvoldoende onderbouwd. Dit blijkt ook niet uit de e-mail van [gedaagde] van 16 januari 2024 (zie 3.7 hiervoor), waaruit juist blijkt dat de beheerdiensten (en dus niet de samenwerkingsovereenkomsten of een deel daarvan) worden overgedragen aan Beter Beheer en dat alle samenwerkingsovereenkomsten onveranderd blijven (“[a]ll existing collaboration agreements […] will remain unchanged”). Dit ondersteunt het standpunt van [gedaagde] dat Beter Beheer (slechts) de beheerdiensten is gaan uitvoeren voor [gedaagde] . Op grond van artikel 19 lid 2 AV was het [gedaagde] toegestaan om werkzaamheden nodig voor het uitvoeren van de opdracht uit te laten voeren door anderen onder verantwoordelijkheid van [gedaagde] . Dat betekent dat er geen sprake was van een tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van de samenwerkingsovereenkomsten en dus dat [eisers] c.s. niet gerechtigd waren om de samenwerkingsovereenkomsten bij e-mail van 25 januari 2024 buitengerechtelijk te ontbinden. De samenwerkingsovereenkomsten zijn dus niet bij de e-mail van 25 januari 2024 ontbonden.  
      
      
      
      
      
        
          Ontbinding – de brief van 12 juni 2024
        
      
      
    
    
      5.5.
      De rechtbank stelt vast dat [eisers] c.s. diverse tekortkomingen aan de ontbinding in de brief van 12 juni 2024 ten grondslag hebben gelegd. Ter zitting hebben [eisers] c.s. desgevraagd verklaard dat in ieder geval voor wat betreft het afleggen van rekening en verantwoording geldt dat [gedaagde] voor alle vijf de samenwerkingsovereenkomsten in haar verplichtingen tekort is geschoten. 
      
    
    
      5.6.
      Bij de beoordeling stelt de rechtbank voorop dat de samenwerkingsovereenkomsten kwalificeren als overeenkomsten van opdracht in de zin van artikel 7:400 e.v. BW. Voor dergelijke overeenkomsten volgt uit de wet (artikel 7:403 lid 2 BW) een verplichting voor [gedaagde] (als opdrachtnemer) aan [eisers] c.s. (als opdrachtgevers) rekening en verantwoording af te leggen over de namens [eisers] c.s. ontvangen gelden en de wijze waarop [gedaagde] zich van haar opdracht heeft gekweten.
      
    
    
      5.7.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de door [gedaagde] verzonden facturen geen inzicht bieden in de ontvangen huurbetalingen per huurder of kamer en dat [eisers] c.s. daar meerdere keren, waaronder in een e-mail van 3 april 2023, om hebben verzocht. Verder staat vast dat [eisers] c.s. bij e-mail van 14 augustus 2023 contact hebben opgenomen met [gedaagde] over – samengevat – het feit dat zij door oud-huurders werden aangesproken voor de restitutie van de borg en [gedaagde] hebben verzocht de borg aan deze huurders te restitueren. [gedaagde] heeft hier bij e-mail van 28 augustus 2023 op gereageerd, waarbij [eisers] c.s. – samengevat – worden verzocht te bevestigen dat zij akkoord zijn met de restitutie van de borg door [gedaagde] aan de huurder onder vermelding van de te verrekenen bedragen en het bijbehorende contractnummer. [eisers] c.s. hebben vervolgens bij e-mail van 30 augustus 2023 bij [gedaagde] aangegeven geen enkel inzicht te hebben in de te verrekenen bedragen en hiervan graag een overzicht van [gedaagde] te willen ontvangen, zodat zij het gevraagde akkoord voor de restitutie van de borg konden geven. Daarnaast hebben [eisers] c.s. bij e-mails van 15 en 30 augustus 2023 [gedaagde] verzocht om een overzicht van alle kamers die leeg stonden of waar geen huur voor werd ontvangen. Tot slot is door [gedaagde] niet betwist dat [eisers] c.s. zich hebben beklaagd over een gebrek aan inzicht in de energieafrekeningen. 
      
    
    
      5.8.
      De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] de stelling van [eisers] c.s. dat [gedaagde] onvoldoende rekening en verantwoording heeft afgelegd, onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. De rechtbank is niet gebleken dat [gedaagde] de verschillende verzoeken van [eisers] c.s., zoals die onder andere blijken uit de e-mails van 3 april 2023, 15 augustus 2023 en 30 augustus 2023, inhoudelijk heeft opgevolgd. [gedaagde] heeft betoogd dat aan de hand van haar facturen via haar onlineportaal een volledig beeld van de huurbetalingen per kamer kan worden verkregen. [eisers] c.s. hebben dit echter gemotiveerd weersproken en hebben daartoe aangevoerd dat het portaal regelmatig niet toegankelijk was en dat, wanneer zij daar wel toegang toe hadden, de daarop aanwezige informatie regelmatig onvolledig of onjuist was. De rechtbank is van oordeel dat het daarom op de weg van [gedaagde] had gelegen om nader inzichtelijk te maken hoe zij destijds voldoende rekening en verantwoording heeft afgelegd, bijvoorbeeld door overlegging van een beheersadministratie met betrekking tot de panden van [eisers] c.s. [gedaagde] heeft weliswaar – desgevraagd – ter zitting in zijn algemeenheid uiteengezet hoe op haar facturen terug is te zien dat er een bedrag tussen [gedaagde] en [eisers] c.s. is verrekend, maar dat is onvoldoende om te kunnen concluderen dat [gedaagde] destijds voldoende rekening en verantwoording heeft afgelegd over de namens [eisers] c.s. al dan niet ontvangen huurbetalingen, de namens hen beheerde waarborgsommen, de leegstaande kamers en de energieafrekeningen. De rechtbank concludeert dat [gedaagde] op dit punt dus tekort is geschoten in de nakoming van de samenwerkingsovereenkomsten.
      
    
    
      5.9.
      Bij brief van 4 september 2023 hebben [eisers] c.s. [gedaagde] in gebreke gesteld en haar een termijn van 14 dagen geboden om alsnog de gevraagde rekening en verantwoording af te leggen. De rechtbank is niet gebleken dat [gedaagde] binnen deze termijn alsnog haar verplichting is nagekomen. Dat betekent dat [gedaagde] in verzuim is komen te verkeren. Het betoog van [gedaagde] dat [eisers] c.s. de panden reeds vóór de ontbindingsverklaring aan het beheer door [gedaagde] hadden onttrokken, maakt dat niet anders. Deze omstandigheid doet immers geen afbreuk aan het feit dat [gedaagde] op dat moment reeds in verzuim verkeerde en haar verzuim kon zuiveren door rekening en verantwoording af te leggen over de periode waarin zij de panden wel in beheer had. Vaststaat dat [gedaagde] dat niet heeft gedaan. 
      
    
    
      5.10.
      
        [gedaagde] heeft zich tot slot verweerd met het feit dat zij haar verplichtingen jegens [eisers] c.s. bij brief van 29 april 2024 heeft opgeschort. Echter, dit verweer slaagt niet, nu [gedaagde] op dat moment reeds in verzuim verkeerde (zie 5.9 hiervoor en artikel 6:54 aanhef en onder a BW). 
      
    
    
      5.11.
      
        [eisers] c.s. hebben, gelet op het voorgaande, de samenwerkingsovereenkomsten bij de brief van 12 juni 2024 rechtsgeldig ontbonden. De gevorderde verklaring voor recht zal in zoverre worden toegewezen. De subsidiaire stelling van [eisers] c.s. dat deze samenwerkingsovereenkomsten tot stand zijn gekomen onder invloed van dwaling, bedrog en/of misbruik van omstandigheden, behoeft daarom geen bespreking.
      
      
        
          Doorbetalen huurpenningen
        
      
      
    
    
      5.12.
      
        [eisers] c.s. vorderen verder dat [gedaagde] haar verplichtingen op basis van de samenwerkingsovereenkomsten nakomt tot aan de datum van ontbinding. Bij de dagvaarding hebben [eisers] c.s. aan de hand van een excelbestand afkomstig uit het onlineportaal van [gedaagde] en overzichten van betalingen die zij van [gedaagde] hebben ontvangen onderbouwd dat [gedaagde] huurbetalingen heeft ontvangen die zij nog niet aan hen heeft doorbetaald. [gedaagde] heeft deze vorderingen bij conclusie van antwoord betwist en heeft aangevoerd dat [eisers] c.s. wijzigingen hebben aangebracht in het excelbestand. Zo zouden er bedragen aan het bestand zijn toegevoegd en zou er in het excelbestand een courtage voor [gedaagde] van 13,5% in plaats van de overeengekomen 15% worden gehanteerd. Gelet op deze gemotiveerde betwisting van [gedaagde] had het op de weg van [eisers] c.s. gelegen om hun vorderingen nader te onderbouwen. Dat [eisers] c.s. bij akte een nieuw excelbestand hebben ingebracht waarin – zoals zij ook ter zitting hebben toegelicht – een aantal punten zijn hersteld, is daarvoor niet voldoende, nu de rechtbank uit dit excelbestand niet af heeft kunnen leiden welke bedragen uit welke hoofde door [gedaagde] verschuldigd zouden zijn. De vordering van [eisers] c.s. onder II zal als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
      
      
        
          Leegstand
        
      
      
    
    
      5.13.
      Verder hebben [eisers] c.s. gesteld dat [gedaagde] niet aan haar inspanningsplicht om huurders te vinden heeft voldaan, hetgeen heeft geresulteerd in leegstand waardoor [eiser 1] en [eiser 2] € 23.045,98 respectievelijk € 650,08 schade hebben geleden. [gedaagde] heeft dit gemotiveerd betwist en heeft aangevoerd dat een deel van de kamers van [eisers] c.s. niet verhuurd werd vanwege gebreken aan de panden in combinatie met een door [eisers] c.s. gevraagde hoge huurprijs. Zo heeft [gedaagde] onweersproken aangevoerd dat tijdens de door haar georganiseerde opleveringsinspecties en de incheck van huurders is gebleken dat er gebreken aanwezig waren en dat er geen schoonmaak was uitgevoerd. Verder heeft [gedaagde] bij de brief van 29 april 2024 aangegeven dat de woningen aan haar zijn opgeleverd met gebreken, waardoor zij reparatiekosten heeft moeten maken, dat hierover gemaakte afspraken niet worden nagekomen, dat de opgeleverde woningen niet voldeden aan de voorwaarden uit de samenwerkingsovereenkomsten en dat [eisers] c.s. niet in zouden gaan op reparatieverzoeken. [eisers] c.s. hebben dit op hun beurt onvoldoende weersproken. Gelet op deze gemotiveerde betwisting van [gedaagde] had het op de weg van [eisers] c.s. gelegen om nader te onderbouwen in welk opzicht de leegstand daadwerkelijk te wijten was aan een tekortkoming in de nakoming van de samenwerkingsovereenkomsten door [gedaagde] en (dus) niet aan de door [gedaagde] aangevoerde overige omstandigheden. Nu [eisers] c.s. dat niet hebben gedaan, hebben zij niet voldaan aan hun verplichting om hun vordering voldoende te onderbouwen en zal hun vordering onder III als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen. 
      
      
        
          Huurprijsverlagingen door de huurcommissie 
        
      
      
    
    
      5.14.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] hebben verder gesteld dat zij € 6.000,- respectievelijk € 3.907,54 schade hebben geleden, doordat de huurcommissie de huurprijs van twee kamers heeft verlaagd vanwege geconstateerde gebreken en op basis van het feit dat de gehanteerde huurprijs hoger was dan de maximaal redelijke huurprijs op basis van een puntenaantal vastgesteld door de huurcommissie. Hieruit blijkt volgens [eisers] c.s. dat [gedaagde] de huurprijs te hoog heeft vastgesteld en tekort is geschoten in haar onderhoudsverplichtingen. De rechtbank volgt [gedaagde] echter in haar betoog dat [eisers] c.s. op basis van de samenwerkingsovereenkomsten zelf verantwoordelijk waren voor de vaststelling van de huurprijs (artikel 5 lid 1 tweede zin van de samenwerkingsovereenkomsten) en gehouden waren de woonruimte schoon en vrij van gebreken op te leveren (artikel 11 lid 2, aanhef en onder c, AV). Dat betekent dat een verlaging van de huurprijs door de huurcommissie – vanwege een te hoog vastgestelde huurprijs en gebreken aan de woonruimte – in de risicosfeer van [eisers] c.s. valt. Dat is ook in lijn met het gegeven dat – zoals [gedaagde] heeft betoogd – [eisers] c.s. op grond van artikel 19 lid 6 AV jegens de huurder als verhuurder moeten worden aangemerkt. Tot slot heeft [gedaagde] onweersproken aangevoerd dat zij [eisers] c.s. heeft gewezen op deze gebreken en [eisers] c.s. heeft verzocht deze te verhelpen, terwijl zij dat niet althans onvoldoende heeft gedaan. [eisers] c.s. kunnen enige schade die zij hebben geleden als gevolg van de huurprijsverlagingen daarom niet op [gedaagde] verhalen. De vordering onder VII wordt afgewezen.   
      
      
        
          Te veel betaalde courtage
        
      
      
    
    
      5.15.
      
        [eisers] c.s. hebben ook gesteld dat [eiser 1] ten gevolge van de huurprijsverlagingen € 3.449,57 te veel courtage aan [gedaagde] heeft betaald, doordat [gedaagde] haar courtage is blijven berekenen op basis van de oorspronkelijke huurprijs. Ter onderbouwing van hun standpunt hebben [eisers] c.s. verwezen naar artikel 4 lid 3 van de samenwerkingsovereenkomsten. [gedaagde] heeft betoogd dat de courtage op grond van haar algemene voorwaarden ondanks een huurprijsverlaging moet worden berekend op basis van de oorspronkelijk overeengekomen huursom. Hiertoe heeft zij verwezen naar artikel 12 lid 4 AV, zoals weergegeven in 3.4 hiervoor. 
      
    
    
      5.16.
      Partijen verschillen van mening over de uitleg van artikel 4 lid 3 van de samenwerkingsovereenkomsten en artikel 12 lid 4 AV, en over hoe die bepalingen zich tot elkaar verhouden. De uitleg van overeenkomsten dient te geschieden aan de hand van de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van die overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij, mede gelet op de maatschappelijke kring waartoe zij behoren en de rechtskennis die van hen kan worden gevergd, te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, LJN AG4158, NJ 1981/625, Haviltex).
      
    
    
      5.17.
      De rechtbank stelt vast dat de courtage op grond van artikel 4 lid 3 van de samenwerkingsovereenkomsten gelijk is aan 15% van ‘de maandhuur’ (in de samenwerkingsovereenkomsten met betrekking tot de [pand 1] , de [pand 2] en de [pand 3] ) dan wel ‘de totale maandhuur’ (in de samenwerkingsovereenkomst met betrekking tot de [pand 5] ) (zie ook 3.3 hiervoor). Uit deze bepaling blijkt niet dat de courtage afhankelijk is van de huurprijs die ‘aanvankelijk’ of ‘oorspronkelijk’ met de huurder is overeengekomen. Woorden van die strekking komen in de desbetreffende bepaling niet voor; daarin staat (slechts) ‘de maandhuur’ dan wel ‘de totale maandhuur’. [gedaagde] heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd die een andere uitleg van deze bepaling rechtvaardigt. Gezien de tekst van de bepaling moet artikel 4 lid 3 van de samenwerkingsovereenkomsten naar het oordeel van de rechtbank dan ook zo worden uitgelegd dat de courtage van [gedaagde] moet worden berekend aan de hand van 15% van de feitelijk gehanteerde maandprijs. Dat betekent dat als de maandprijs lager wordt, ook de courtage voor [gedaagde] lager uitvalt. Dat uit artikel 12 lid 4 AV volgt dat dit anders is, in de zin dat een verlaging in maandprijs geen gevolgen heeft voor de courtage, valt voor de rechtbank – zonder nadere toelichting van [gedaagde] – niet uit die bepaling af te leiden. Doordat [gedaagde] na de huurprijsverlagingen courtage is blijven berekenen door 15% te hanteren over de oorspronkelijk overeengekomen maandprijs, hebben [eisers] c.s. te veel courtage betaald aan [gedaagde] . De vordering van [eiser 1] onder IV zal daarom voor het gevorderde bedrag van € 3.449,57 worden toegewezen.  
      
    
    
      5.18.
      Dit bedrag zal worden vermeerderd met – zoals gevorderd – de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim. In de brief van 12 juni 2024 hebben [eisers] c.s. [gedaagde] gesommeerd om voornoemd bedrag aan te veel betaalde courtage aan [eisers] c.s. binnen zeven dagen na ontvangst van de brief te betalen. Aangezien de brief tevens per e-mail is gestuurd gaat de rechtbank ervanuit dat de brief de advocaat van [gedaagde] diezelfde dag nog, op 12 juni 2024, heeft bereikt. Namens [gedaagde] is ook niet anders betoogd. Dit betekent dat de termijn afliep op 19 juni 2024, waardoor [gedaagde] vanaf 20 juni 2024 in verzuim is komen te verkeren.
      
      
        
          Onherleidbaar bedrag
        
      
      
    
    
      5.19.
      
        [eisers] c.s. hebben geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat zij het bedrag van € 894,35 onverschuldigd aan [gedaagde] hebben betaald en hebben deze vordering daarom onvoldoende onderbouwd. Dat het bedrag onherleidbaar in het excelbestand uit het onlineportaal van [gedaagde] voorkomt is hiervoor, wat daar ook van zij, niet voldoende. De vordering onder VIII zal worden afgewezen.
      
      
      
        
          Subsidiaire grondslag wanprestatie of onrechtmatige daad
        
      
      
    
    
      5.20.
      Gelet op het voorgaande kunnen de vorderingen onder II, III, VII en VIII evenmin worden toegewezen op de (meer) subsidiaire grond van wanprestatie of onrechtmatige daad. 
      
      
        
          Restitutie waarborgsommen
        
      
      
    
    
      5.21.
      
        [eisers] c.s. vorderen primair dat [gedaagde] wordt veroordeeld de samenwerkingsovereenkomsten na te komen, met dien verstande dat [gedaagde] de door de huurders betaalde waarborgsommen aan hen moet restitueren. Subsidiair vorderen [eisers] c.s. dat [gedaagde] wordt veroordeeld de schade te vergoeden die [eisers] c.s. hebben geleden doordat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van deze verplichting. 
      
    
    
      5.22.
      Op grond van artikel 5 lid 2 en lid 6 van de samenwerkingsovereenkomsten hebben [eisers] c.s. aan [gedaagde] uitdrukkelijk de opdracht gegeven de waarborgsommen van de huurders te innen en onder zich te houden. Verder blijkt uit de samenwerkingsovereenkomsten (artikel 3) dat [gedaagde] bij het einde van de huurovereenkomst een eindafrekening opmaakt, en indien van toepassing, de borgsom verrekent. De huurder behoort dan dus terug te krijgen, wat na verrekening met eventuele kosten van de waarborgsom over blijft. 
      
    
    
      5.23.
      Tussen partijen is niet in geschil dat deze afspraken tussen partijen bestaan. Verder is niet in geschil dat [gedaagde] de waarborgsommen van de huurders heeft geïnd en onder zich heeft gehouden. Volgens [gedaagde] heeft zij echter geen verplichting tot terugbetaling van de waarborgsommen aan [eisers] c.s., om de volgende redenen: 
      
        
          i) [eisers] c.s. zijn de wederpartijen van de huurders en zij zijn daarom degenen die uit hoofde van de huurovereenkomsten door de huurders kunnen worden aangesproken voor de restitutie van de borg;
        
        
          ii) [eisers] c.s. weigerden de eindafrekeningen goed te keuren, waardoor [gedaagde] geen betaling aan de huurders kon doen;
        
        
          iii) [gedaagde] heeft op grond van artikel 11 lid 2, aanhef en onder j, en lid 3 aanhef onder g, AV de vorderingen van [eisers] c.s. ter zake van de waarborgsommen verrekend met de vorderingen die zij had op [eisers] c.s., althans kan dit nog doen; 
        
        
          iv) de uitsluitingen van aansprakelijkheid (ook wel: exoneratiebedingen) van artikel 19 lid 4 en 6 AV staan eraan in de weg dat [gedaagde] aansprakelijk is voor door [eisers] c.s. geleden schade in verband met de waarborgsommen.
        
      
    
    
      5.24.
      Het verweer van [gedaagde] onder (i) hiervoor slaagt niet. Het is juist dat [eisers] c.s. de contractuele wederpartijen van de huurders zijn en er geen (directe) rechtsverhouding bestaat tussen [gedaagde] en de huurders op grond waarvan de huurders restitutie van de waarborgsom kan verlangen. Het gaat hier echter om de afspraken die zijn gemaakt tussen [eisers] c.s. en [gedaagde] . Nu [gedaagde] in de samenwerkingsovereenkomsten met [eisers] c.s. de verplichting op zich heeft genomen om de borg van de huurders te innen, onder zich te houden en - na de eindafrekening - te restitueren, heeft [gedaagde] in haar verhouding met [eisers] c.s. een verplichting om dit te doen. 
      
    
    
      5.25.
      Ook het verweer van [gedaagde] onder (ii), dat [eisers] c.s. de door [gedaagde] opgestelde eindafrekeningen weigerden goed te keuren en [gedaagde] daardoor geen betalingen aan de huurders kon doen, slaagt niet. [eisers] c.s. hebben dit gemotiveerd betwist door inzichtelijk te maken dat zij [gedaagde] verschillende keren hebben verzocht de waarborgsommen aan de huurders te restitueren. Daarmee hebben zij hun goedkeuring voor die terugbetaling voldoende duidelijk gemaakt. Dat er mogelijk nog een nadere verrekening van kosten met de huurder of een nabetalingen zou moeten volgen, is weliswaar mogelijk, maar maakt niet dat [gedaagde] de uitvoering van de betaling – ondanks de duidelijke instructie van [eisers] c.s. – niet hoefde uit te voeren. 
      
    
    
      5.26.
      Met betrekking tot het verrekeningsverweer van [gedaagde] onder (iii) begrijpt de rechtbank [gedaagde] ’s betoog zo dat zij zich primair op het standpunt stelt dat in het verleden al verrekeningen hebben plaatsgevonden van de vorderingen van [eisers] c.s. ter zake van de waarborgsommen met vorderingen van [gedaagde] op [eisers] c.s. met betrekking tot de courtage, waardoor de vorderingen van [eisers] c.s. ter zake van de waarborgsommen teniet zijn gegaan (op grond van artikel 6:127 BW). Ter zitting heeft [gedaagde] toegelicht dat dit in het concrete geval betekent dat zij geen eindafrekening met de huurder uitvoert indien [eisers] c.s. daarvoor onvoldoende ‘saldo’ bij [gedaagde] heeft. Aangezien [gedaagde] de ontvangen waarborgsommen heeft verrekend met de courtage die [eisers] c.s. aan haar verschuldigd was, heeft zij geen waarborgsom meer onder zich die zij namens [eisers] c.s. aan de huurder kan restitueren, aldus [gedaagde] .
      
    
    
      5.27.
      De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] haar verweer dat de waarborgsommen zijn verrekend met de door [eisers] c.s. verschuldigde courtage, onvoldoende heeft onderbouwd. [gedaagde] heeft ter zitting weliswaar in zijn algemeenheid uiteengezet hoe op haar facturen terug te zien is dat er tussen [gedaagde] en [eisers] c.s. een bedrag is verrekend, maar de rechtbank heeft niet vast kunnen stellen dat [gedaagde] op enig moment aan [eisers] c.s. heeft verklaard dat de waarborgsommen van één of meer specifieke huurders zijn verrekend met één of meer specifieke vorderingen van [gedaagde] op [eisers] c.s. Dit is wel vereist op grond van artikel 6:127 lid 1 BW. 
      
    
    
      5.28.
      Ook het betoog van [gedaagde] dat zij nu nog verrekenbare courtagevorderingen heeft op [eisers] c.s., en dat dit aan terugbetaling van de waarborgsommen aan de huurders door [gedaagde] in de weg staat, is onvoldoende onderbouwd. [gedaagde] heeft berekend dat [eisers] c.s. haar over de resterende looptijd van de samenwerkingsovereenkomsten een bedrag van € 98.302,94,- verschuldigd zijn. Echter, deze samenwerkingsovereenkomsten zijn, zoals hiervoor is overwogen, per 12 juni 2024 ontbonden. [gedaagde] heeft niet inzichtelijk gemaakt, bijvoorbeeld aan de hand van een beheersadministratie, over welke specifieke periodes voor welke specifieke kamers zij tot het moment van ontbinding nog courtage tegoed heeft van [eisers] c.s. Het is de rechtbank met andere woorden niet duidelijk geworden welke specifieke courtagebedragen [gedaagde] met de waarborgsommen wenst te verrekenen. Dat maakt dat hier sprake is van de in artikel 6:136 BW bedoelde situatie dat de gegrondheid van het door [gedaagde] gedane beroep op verrekening niet op eenvoudige wijze is vast te stellen en de eis van [eisers] c.s. overigens, in beginsel althans, voor toewijzing vatbaar is. In die omstandigheden ziet de rechtbank aanleiding aan het door [gedaagde] gedane beroep op verrekening voorbij te gaan. 
      
    
    
      5.29.
      Het verweer onder (iv), het beroep van [gedaagde] op de exoneratiebedingen van artikel 19 lid 4 en 6 AV, gaat niet op voor zover het om de primaire vordering V van [eisers] c.s. gaat. De primaire vordering betreft immers een vordering tot nakoming van de verplichting van [gedaagde] volgend uit de samenwerkingsovereenkomsten tot het restitueren van de waarborgsommen en geen schadevergoedingsvordering. De exoneratiebedingen uit de AV zien enkel op (uitsluiting van aansprakelijkheid van [gedaagde] voor) schadevergoedingsvorderingen. Nu de rechtbank vordering V op de primaire grondslag van nakoming zal toewijzen (zie 5.32 e.v. hierna), komt de rechtbank niet toe aan bespreking van de subsidiaire grondslag op grond van wanprestatie.  
      
    
    
      5.30.
      Met betrekking tot vordering VI van [eisers] c.s. geldt het volgende. Dit zijn (wel) schadevergoedingsvorderingen, die voortvloeien uit het feit dat [eisers] c.s. de waarborgsommen aan de huurders reeds hebben betaald en daarom nu vergoeding van [gedaagde] vorderen voor de hierdoor ontstane schade. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van [gedaagde] op de exoneratiebedingen ook voor deze vorderingen niet, omdat dit beroep in de omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is op grond van artikel 6:248 lid 2 BW. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. Ten eerste geldt dat [gedaagde] op grond van de samenwerkingsovereenkomsten verplicht was het bedrag van de waarborgsommen aan de huurders terug te storen. Zij heeft dat – ondanks duidelijke instructies van de zijde van [eisers] c.s. – niet gedaan, terwijl van een deugdelijke grond voor dat nalaten niet is gebleken. Onder die omstandigheden kan [gedaagde] [eisers] c.s. dan niet met recht tegenwerpen dat zij dan toch niet of maar ten dele aansprakelijk is voor de door haar eigen nalaten bij [eiser 1] ontstane schade, bestaande uit de door [eiser 1] aan huurders betaalde waarborgsommen. Ten tweede acht de rechtbank het onredelijk indien [gedaagde] – als gevolg van een succesvol beroep op de exoneratiebedingen – niet verplicht zou worden tot betaling van schadevergoeding in situaties waarin [eisers] c.s. de waarborgsommen, ondanks [gedaagde] ’s verplichting hiertoe, al zelf aan de huurders heeft betaald (waardoor [eisers] c.s. geen nakoming meer van [gedaagde] ’s verplichting daartoe kan vorderen, maar enkel schadevergoeding), terwijl [gedaagde] wel verplicht kan worden tot betaling van de waarborgsommen in situaties waarin [eisers] c.s. niet al tot betaling is overgegaan. Ook dit maakt het beroep van [gedaagde] op de exoneratiebedingen in de omstandigheden naar het oordeel van de rechtbank naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
      
    
    
      5.31.
      De rechtbank concludeert dat [gedaagde] jegens [eisers] c.s. verplicht is de waarborgsommen van huurders, die [eisers] c.s. niet reeds hebben betaald, aan de huurders te restitueren. Voor zover [eisers] c.s. wel al waarborgsommen aan huurders heeft betaald, is [gedaagde] verplicht de hierdoor bij [eisers] c.s. ontstane schade te vergoeden. 
      
    
    
      5.32.
      De rechtbank zal – overeenkomstig de primaire vordering V van [eisers] c.s. – vaststellen met betrekking tot welke huurders [gedaagde] tot restitutie van de waarborgsom kan worden veroordeeld. Zij zal daarvoor eerst ingaan op de huurders die [eisers] c.s. in rechte hebben betrokken. 
      
    
    
      5.33.
      Huurder [naam 1] heeft bij de kantonrechter van de rechtbank Den Haag een procedure aangespannen tegen [eiser 2] voor de terugbetaling van de borg, waarin [eiser 2] [gedaagde] in vrijwaring heeft opgeroepen. De kantonrechter heeft op 27 maart 2025 vonnis gewezen in zowel de hoofd- als de vrijwaringszaak. De kantonrechter heeft [eiser 2] in de hoofdzaak veroordeeld om aan [naam 1] een bedrag van € 1.800,- aan borg terug te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente en met veroordeling van [eiser 2] in de proceskosten. In de vrijwaringszaak heeft de kantonrechter [gedaagde] veroordeeld om een bedrag van € 1.800,- aan [eiser 2] te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente en met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding. 
    
    
      5.34.
      Huurder [naam 2] heeft bij de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam een procedure aangespannen tegen [eiser 1] ter verkrijging van de borg, waarin [eiser 1] [gedaagde] in vrijwaring heeft opgeroepen. Bij vonnis van 7 januari 2025 heeft de kantonrechter [eiser 1] in de hoofdzaak veroordeeld om aan [naam 2] een bedrag van € 4.415,- te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente over € 3.900,- vanaf 1 juli 2023 tot aan 25 juni 2024 en over € 4.415,- vanaf 25 juni 2024, met veroordeling van [eiser 1] in de proceskosten tot een bedrag van € 493,-. Bij vonnis van 23 mei 2025 heeft de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam beslist in de vrijwaringszaak tussen [eiser 1] en [gedaagde] . Daarin heeft de kantonrechter [gedaagde] veroordeeld om een bedrag € 5.359,66 aan [eiser 1] te betalen en [gedaagde] veroordeeld in de proceskosten. 
      
    
    
      5.35.
      
        [eisers] c.s. hebben in de genoemde vrijwaringszaken dus vorderingen ingesteld jegens [gedaagde] met betrekking tot de borg van [naam 1] en [naam 2] , welke vorderingen zijn toegewezen. [eisers] c.s. hebben ervoor gekozen om dezelfde vorderingen ook onderdeel te laten zijn van de onderhavige procedure. De situatie ontstaat dan dat over dezelfde geschillen tussen dezelfde partijen (vrijwel gelijktijdig) door verschillende rechters zal worden geoordeeld. 
      
    
    
      5.36.
      Artikel 3:303 BW vereist dat een partij belang moet hebben bij haar vordering. Als dat niet zo is, dan leidt dat tot niet-ontvankelijkheid. Gelet hierop heeft de rechtbank op de zitting aan [eisers] c.s. gevraagd welk belang zij hebben om de vorderingen met betrekking tot de borg van [naam 1] en [naam 2] in deze procedure voor te leggen, terwijl dezelfde vorderingen ook al in de vrijwaringszaken zijn voorgelegd en daar op korte termijn uitspraak in zou worden gedaan. [eisers] c.s. heeft op deze vraag geen antwoord kunnen geven. [eisers] c.s. zullen daarom wegens gebrek aan belang in de zin van artikel 3:303 BW niet-ontvankelijk worden verklaard in hun vorderingen met betrekking tot de borg van [naam 1] en [naam 2] . 
      
    
    
      5.37.
      Ook huurder [naam 3] heeft bij de kantonrechter van de rechtbank Den Haag een procedure aangespannen tegen [eiser 2] voor de restitutie van de borg, waarin [eiser 2] [gedaagde] in vrijwaring heeft opgeroepen. Bij mondeling vonnis van 25 maart 2025 heeft de kantonrechter in de hoofdzaak vastgesteld dat de vordering is ingetrokken en in de vrijwaringszaak de vordering afgewezen, omdat deze vordering ook voorligt in de onderhavige procedure. De rechtbank stelt vast dat met betrekking tot huurder [naam 3] de kwestie omtrent de restitutie van de borg nog openstaat. Nu [eisers] c.s. onbetwist hebben gesteld dat [naam 3] de waarborgsom van € 1.950,- nog niet terug heeft gekregen, zal [gedaagde] worden veroordeeld deze borg aan [naam 3] te restitueren. Voor zover [eisers] c.s. zich op het standpunt stellen dat zij ook aanspraak maken op de in dit verband gemaakte buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten (zie randnummer 4.28 dagvaarding), wordt deze vordering afgewezen, omdat een vordering hiertoe ontbreekt in het petitum (zie onder (i) van het petitum van de akte wijziging en vermindering van eis van [eisers] c.s. van 14 maart 2025, hiervoor in 4.1 verkort weergegeven als vordering V). 
      
    
    
      5.38.
      Met betrekking tot de onderstaande huurders hebben [eisers] c.s. onbetwist gesteld dat zij de daarbij vermelde waarborgsom nog niet van [gedaagde] terug hebben gekregen. Het betreft de volgende huurders die behoren tot de samenwerkingsovereenkomsten met [eiser 1] en [gedaagde] :
      
        
          
            [naam 4] : € 1.660,-
        
        
          
            [naam 5] : € 1.830,-
        
        
          
            [naam 6] : € 1.840,-
        
        
          
            [naam 7] : € 950,-
        
        
          
            [naam 8] : € 1.210,-
        
        
          
            [naam 9] : € 1.960,-
        
        
          
            [naam 10] : € 1.710,-
        
        
          
            [naam 11] : € 1.840,- 
        
      
      
      
        Het betreft de volgende huurders die behoren tot de samenwerkingsovereenkomst met [eiser 2] en [gedaagde] :
      
      
        
          
            [naam 12] : € 1.350,-
        
        
          
            [naam 13] : € 1.200,-
        
        
          
            [naam 14] : € 1.300,-
        
        
          
            [naam 15] : € 1.300,-
        
      
      
      
        Ook met betrekking tot deze huurders zal de rechtbank [gedaagde] veroordelen de genoemde waarborgsom aan hen te restitueren. 
      
      
    
    
      5.39.
      De rechtbank zal [gedaagde] voor de restitutie van de waarborgsommen een termijn bieden van 30 dagen na dit vonnis. Dat betekent dat [gedaagde] op uiterlijk 3 oktober 2025 - dus vóór 4 oktober 2025 - alle waarborgsommen aan de huurders moet restitueren. 
      
    
    
      5.40.
      
        [eisers] c.s. hebben gevorderd dat aan [gedaagde] een dwangsom wordt opgelegd. Deze vordering is toewijsbaar, nu de restitutie van de waarborgsom jegens [eisers] c.s. een feitelijke verplichting – geen geldvordering – betreft. De rechtbank zal deze vordering toewijzen zoals vermeld in het dictum. 
      
    
    
      5.41.
      Met betrekking tot de huurders die hun borg inmiddels gerestitueerd hebben gekregen van [eisers] c.s., zal de rechtbank – overeenkomstig vordering VI van [eisers] c.s. – beoordelen welke schade ten gevolge van de tekortkoming in de nakoming door [gedaagde] voor vergoeding in aanmerking komt. 
      
    
    
      5.42.
      
        [eisers] c.s. hebben onbetwist gesteld dat zij met de onderstaande huurders vaststellingsovereenkomsten hebben gesloten nadat zij door hen zijn aangesproken voor de restitutie van de borg. Het betreft de volgende huurders die behoren tot de samenwerkingsovereenkomsten met [eiser 1] en [gedaagde] :
      - [naam 16] : € 1.830,- (borg), € 332,15 (buitengerechtelijke incassokosten) en € 70,24 (wettelijke rente); en
      - [naam 17] : € 1.920,- (borg).
      
      
        Het betreft de volgende huurders die behoren tot de samenwerkingsovereenkomsten met [eiser 2] en [gedaagde] :
      
      
        
          
            [naam 18] : € 1.750,- (borg) en € 91,95 (wettelijke rente);
        
        
          
            [naam 19] : € 1.360,- (borg); en
        
        
          
            [naam 20] : € 1.710,- (borg).
        
      
      
      
        De genoemde bedragen kunnen worden aangemerkt als schade die [eisers] c.s. ten gevolge van de tekortkoming in de nakoming door [gedaagde] hebben geleden. [gedaagde] zal worden veroordeeld deze schade aan [eisers] c.s. te vergoeden. Bij elkaar opgeteld betreft dit een bedrag van € 4.152,39 aan [eiser 1] en € 4.911,95 aan [eiser 2] . Deze bedragen zijn gelijk aan de door die partijen in het kader van vordering VI gevorderde bedragen. Deze bedragen zullen worden vermeerderd met wettelijke rente zoals vermeld in de beslissing. 
      
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      5.43.
      De door [eisers] c.s. gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen worden toegewezen overeenkomstig het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten. [eiser 1] en [eiser 2] hebben dezelfde advocaat, die de incassohandelingen steeds namens beide partijen heeft verricht. Voor de vaststelling van de vergoeding worden de hoofdsommen daarom bij elkaar opgeteld. Toewijzing van een hogere vergoeding wordt niet redelijk geacht. De hoogte van de toegewezen geldvordering aan [eisers] c.s. tezamen bedraagt blijkens het voorgaande  € 12.513,91 (= € 3.449,57 + € 4.152,39 + € 4.911,95). De rechtbank zal de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten voor Krein c.s. daarom toewijzen tot een bedrag van € 900,14 (= € 875,- + 1% * (€ 12.513,91 - € 10.000,-)).  
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
      
        
          Courtage
        
      
      
    
    
      5.44.
      
        [gedaagde] heeft in reconventie in de eerste plaats gevorderd dat [eisers] c.s. worden veroordeeld tot betaling van courtage over de resterende looptijd van de overeenkomst. De rechtbank zal deze vordering afwijzen, nu [gedaagde] - zoals hiervoor in rechtsoverweging 5.28 van dit vonnis is overwogen - haar courtagevordering onvoldoende heeft onderbouwd. 
      
      
        
          Tekortkoming in de nakoming
        
      
      
    
    
      5.45.
      
        [gedaagde] heeft verder gevorderd dat de rechtbank voor recht verklaart dat [eisers] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van de samenwerkingsovereenkomsten. Daartoe hebben zij - samengevat - gesteld dat [eisers] c.s. in strijd met de samenwerkingsovereenkomsten de kamers niet schoon en zonder gebreken hebben opgeleverd, de kamers niet hadden getoetst aan het woningwaarderingsstelsel, opdrachten met betrekking tot de panden aan anderen dan [gedaagde] hebben verstrekt, kandidaat-huurders niet hebben doorverwezen naar [gedaagde] en financiële tekorten bij [gedaagde] niet hebben aangezuiverd. [eisers] c.s. hebben dit gemotiveerd betwist.
      
    
    
      5.46.
      De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld om te kunnen concluderen dat [eisers] c.s. in de genoemde verplichtingen tekort zijn geschoten en dat [gedaagde] daar in een specifiek opzicht objectiveerbare schade door heeft geleden. Zo had het op de weg van [gedaagde] gelegen om te specificeren welke kamers met welke gebreken bij haar zijn opgeleverd en in welk opzicht zij daar schade door heeft geleden. Het enkele feit dat de huurcommissie in twee concrete gevallen de huurprijs heeft verlaagd, is hiervoor niet voldoende, omdat [gedaagde] niet concreet heeft gemaakt in welk opzicht zij hier schade door heeft geleden. Met betrekking tot de overige gestelde tekortkomingen van [eisers] c.s. gelden soortgelijke afwegingen. De rechtbank zal de vorderingen van [gedaagde] daarom ook voor het overige afwijzen.   
      
      
      
      
      
        
          Proceskosten in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.47.
      
        [gedaagde] is in conventie en in reconventie in het ongelijk gesteld, en wordt daarom in de proceskosten van [eisers] c.s. veroordeeld. De proceskosten van [eisers] c.s. worden als volgt begroot: 
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                140,17
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                6.617,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat in conventie
              
              
                €
              
              
                3.858,00
              
              
                (2 punten × € 1.929,00)
              
            
            
              
                - salaris advocaat in reconventie
              
              
                €
              
              
                1.929,00
              
              
                (2 punten x € 1.929,00 x 0,5)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                12.722,17
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      
        In beide zaken 
      
    
    
    
      6.1.
      verklaart voor recht dat de samenwerkingsovereenkomsten per 12 juni 2024 buitengerechtelijk zijn ontbonden;
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na dit vonnis € 900,14 aan [eisers] c.s. te betalen;
      
      
        
          In de zaak tussen [eiser 1] en [gedaagde]
        
      
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na dit vonnis € 3.449,57 aan [eiser 1] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 juni 2024 tot aan de dag van volledige betaling;
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na dit vonnis € 4.152,39 aan [eiser 1] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 juni 2024 tot aan de dag van volledige betaling;
      
    
    
      6.5.
      veroordeelt [gedaagde] om aan de volgende huurders de daarbij genoemde waarborgsom te restitueren:
      
        
          
            [naam 4] : € 1.660,-
        
        
          
            [naam 5] : € 1.830,-
        
        
          
            [naam 6] : € 1.840,-
        
        
          
            [naam 7] : € 950,-
        
        
          
            [naam 8] : € 1.210,-
        
        
          
            [naam 9] : € 1.960,-
        
        
          
            [naam 10] : € 1.710,-
        
        
          
            [naam 11] : € 1.840,- 
        
      
      
        [gedaagde] dient deze waarborgsommen te restitueren op uiterlijk 3 oktober 2025 – dus vóór 4 oktober 2025  – op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag of gedeelte van een dag na 3 oktober 2025 waarop één of meer van deze huurders de betreffende waarborgsom niet volledig terug heeft ontvangen, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 50.000,-; 
      
    
    
      6.6.
      verklaart [eiser 1] niet-ontvankelijk in haar vordering met betrekking tot de waarborgsom van [naam 2] ;
      
      
        
          In de zaak tussen [eiser 2] en [gedaagde]
        
      
      
    
    
      6.7.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na dit vonnis € 4.911,95 aan [eiser 2] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 juni 2024 tot aan de dag van volledige betaling;
      
    
    
      6.8.
      veroordeelt [gedaagde] om aan de volgende huurders de daarbij genoemde waarborgsom te restitueren:
      
        
          
            [naam 3] : € 1.950,- 
        
        
          
            [naam 12] : € 1.350,-
        
        
          
            [naam 13] : € 1.200,-
        
        
          
            [naam 15] : € 1.300,-
        
        
          
            [naam 14] : € 1.300,-
        
      
      
        [gedaagde] dient deze waarborgsommen te restitueren op uiterlijk 3 oktober 2025– dus vóór 4 oktober 2025 – op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag of gedeelte van een dag na 3 oktober 2025 waarop één of meer van deze huurders de betreffende waarborgsom niet volledig terug heeft ontvangen, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 50.000,-; 
      
    
    
      6.9.
      verklaart [eiser 2] niet-ontvankelijk in zijn vordering met betrekking tot de waarborgsom van [naam 1] ;
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      6.10.
      wijst de vorderingen van [gedaagde] af;
      
      
        
          In conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      6.11.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten tot een bedrag van € 12.722,17, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      6.12.
      verklaart de veroordelingen onder 6.2 tot en met 6.5, 6.7, 6.8 en 6.11 uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.13.
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Warmerdam en in het openbaar uitgesproken door mr. P. Dondorp, rolrechter, op 3 september 2025.
        Type: 3390
      
    
  
  
     In de samenwerkingsovereenkomst met betrekking tot de [pand 5] staat ‘ [gedaagde] ’. In de samenwerkingsovereenkomst met betrekking tot de [pand 1] , waarnaar de (door [eisers] c.s. overgelegde) additionele samenwerkingsovereenkomsten met betrekking tot de [pand 2] en de [pand 3] verwijzen, staat ‘Makelaar’. Hiermee wordt [gedaagde] bedoeld. 
  
  
     Het woord “totale” staat wel in de samenwerkingsovereenkomst met betrekking tot de [pand 5] . Dit woord staat niet in de samenwerkingsovereenkomst met betrekking tot de [pand 1] , waarnaar de (door [eisers] c.s. overgelegde) additionele samenwerkingsovereenkomsten met betrekking tot de [pand 2] en de [pand 3] verwijzen.