ECLI:NL:GHARL:2026:4, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 06-01-2026, 200.346.780
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2026-01-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht. Woonruimte. Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming gehuurde vanwege illegale prostitutie in gehuurde.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
    
    
    
      afdeling civiel recht
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.346.780
      zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, 10989280
    
    
    
      
        arrest van 6 januari 2026 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
    
      
        Stichting Volkshuisvesting Arnhem 
      
      die is gevestigd in Arnhem
      hierna: Volkshuisvesting
      advocaat: mr. B.H.H.M. Ramakers
    
    
    
      en
    
    
    
      
        Omega Beheer B.V. in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de (toekomstige) goederen van 1. [naam1] en 2. [naam2]
      
      die is gevestigd in Hoogeveen
      hierna: de bewindvoerder
      advocaat: mr. J.J.M. Pinners
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep 
    
    
      1.1.
      Naar aanleiding van het arrest van 26 november 2024 heeft op 16 januari 2025 een enkelvoudige mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal).
      
    
    
      1.2.
      Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: 
      
        
          de memorie van grieven, met productie
        
        
          de memorie van antwoord
        
        
          de akte van Volkshuisvesting, met producties
        
        
          de antwoordakte van de bewindvoerder.
        
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        [naam1] en [naam2] (hierna: [naam1] en [naam2] ) huren van Volkshuisvesting een sociale huurwoning aan [adres1] in [woonplaats] (hierna: de woning). De woning bevindt zich in een portiekflat met meerdere woonlagen. De (toekomstige) goederen van [naam1] en [naam2] zijn onder bewind gesteld. De bewindvoerder treedt in deze procedure daarom op als formele procespartij.
      
    
    
      2.2.
      Volkshuisvesting heeft bij de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem (hierna: de kantonrechter) de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning gevorderd. Daaraan heeft Volkshuisvesting ten grondslag gelegd dat is gebleken dat de woning is gebruikt voor illegale prostitutie en dat omwonenden hebben geklaagd over geluidsoverlast en onrust in de flat door drugsactiviteiten.
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen.
      
    
    
      2.4.
      Het hof zal de vorderingen van Volkshuisvesting alsnog toewijzen en licht dat hierna toe. 
      
      
    
  
  
    
      3De toelichting op de beslissing van het hof
    
    
      
        Toetsingskader
      
    
    
    
      3.1.
      Het hof stelt het volgende voorop. Als uitgangspunt geldt dat iedere tekortkoming in de nakoming grond kan opleveren voor de ontbinding van de huurovereenkomst. Een uitzondering daarop bestaat indien de huurder stelt en zo nodig bewijst dat de bijzondere aard of de geringe betekenis van de tekortkoming de gevorderde ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Dit heeft tot gevolg dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De afweging of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt dient plaats te vinden aan de hand van alle omstandigheden van het geval.
      
      
        
          Verplichtingen uit huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        
          [naam1] en [naam2] zijn verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW). Op de huurovereenkomst tussen partijen zijn de Algemene huurvoorwaarden van Volkshuisvesting van toepassing (de versie van 1 september 2009). Daarin is onder meer het volgende bepaald:
        
          
          “
          Artikel 8 Hoe gebruikt u de woning?
        
      
      
    
    
      8.1
      
        Uw woning is bestemd als woonruimte. U gebruikt uw woning als goed huurder volgens de bestemming. U wijzigt niets aan deze bestemming. 
      
      
      
        (…)
      
      
    
    
      8.5
      
        U mag de woning niet zonder voorafgaande toestemming van ons onderverhuren of aan anderen in gebruik geven. (…)
      
      
        (…)
      
      
    
    
      8.11
      
        U veroorzaakt geen overlast of hinder aan omwonenden. Dit geldt ook voor uw huisgenoten, huisdieren of derden.”
      
      
      
      
        
          Tekortkoming in verplichtingen uit huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        Naar aanleiding van een melding van Volkshuisvesting over prostitutieactiviteiten in het gehuurde is de politie een onderzoek gestart. Volkshuisvesting heeft een brief van 22 februari 2024 ontvangen van de gemeente Arnhem. Daarin is het volgende opgenomen:“Rechthebbende op het pand
        
          U bent eigenaar en verhuurder van de woning aan [adres1] te [woonplaats] . Ik acht het van belang dat u geïnformeerd wordt over de bevindingen uit een bestuurlijke rapportage van politie die ik op 27 november 2023 ontving, zodat u als eigenaar in de gelegenheid wordt gesteld om maatregelen te treffen indien u dit nodig acht. De bij ons bekende huurders zijn aangeschreven met een last onder dwang om de overtreding te beëindigen en beëindigd te houden.
        
      
      
      
        
          Dit staat in het rapport van politie
        
        
          Uit de bestuurlijke controle is gebleken dat op de locatie seksuele handelingen worden aangeboden en/of uitgevoerd met een ander tegen betaling zonder in het bezit te zijn van een vergunning voor een seksinrichting. Het volgende is geconstateerd.
        
      
      
      
        
          Via een advertentie op de website Kinky.nl werd contact gelegd met iemand die seksuele handelingen met een ander tegen betaling aanbood. Via het telefoonnummer genoemd in de advertentie werd middels WhatsApp een afspraak gemaakt voor een uur tegen betaling van 200 euro. De voorloper, een collega van politie, welke zich voordoet als klant, werd tijdens het WhatsApp-gesprek in de Engelse taal ter woord gestaan. Hij kreeg doorgestuurd dat hij naar [adres2] in [woonplaats] moest komen. Ter plekke bleek de portiek 4 appartementen te bevatten. Omdat niet duidelijk was om welk appartement het ging, heeft de voorloper wederom via WhatsApp contact gelegd. Vervolgens kreeg hij door dat hij naar [adres1] moest komen op de 4e etage ( [adres1] .
        
        
          Bij perceel [adres1] hoorde de voorloper dat de centrale toegangsdeur open klikte en hij is naar de woning op de 4e etage gelopen. Daar werd de deur geopend door een schaars gekleed persoon welke bevestigde dat hij een afspraak met haar had.
        
        
          De vrouw die seksuele handelingen aanbood, heeft verklaard dat ze als sekswerker werkt en sinds 2 dagen in de woning is. Ze heeft verklaard via een vriendin in contact te zijn gekomen met de eigenaar van de woning.”
        
      
      
    
    
      3.4.
      Door de politie is naast de sekswerker ook een man uit Cuba aangetroffen die zich voordeed als de begeleider van de sekswerker.
      
    
    
      3.5.
      Het hof is van oordeel dat [naam1] en [naam2] tekort zijn geschoten in hun verplichtingen om zich ten aanzien van het gehuurde als een goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW en artikel 8.1 huurvoorwaarden) en het gehuurde niet zonder schriftelijke toestemming van Volkshuisvesting aan een derde in gebruik te geven (artikel 8.5 huurvoorwaarden). Uit de brief van de gemeente Arnhem blijkt voldoende dat [naam1] en [naam2] hun woning aan een derde in gebruik hebben gegeven die vervolgens zonder vergunning tegen betaling seksuele diensten vanuit de woning aanbood. De bewindvoerder heeft aangevoerd dat de bestuurlijke rapportage die in de brief van de gemeente is genoemd niet is overgelegd. Volkshuisvesting heeft toegelicht dat zij om privacyredenen de bestuurlijke rapportage niet ontvangt van de gemeente. Dat betekent echter niet dat niet kan worden uitgegaan van de juistheid van de informatie uit de brief van de gemeente. In de brief van de gemeente aan Volkshuisvesting is geciteerd uit de bestuurlijke rapportage van de politie (zie 3.3). De bewindvoerder heeft de door de politie beschreven gang van zaken niet betwist.
      
    
    
      3.6.
      
        De bewindvoerder heeft nog aangevoerd dat [naam1] en [naam2] niets met de prostitutieactiviteiten te maken hebben. Pas toen de politie aan de deur kwam hoorden zij dat de betreffende vrouw in hun woning seksuele handelingen had aangeboden. [naam1] en [naam2] hebben verklaard dat de vrouw een kennis is van het uitgaan in [woonplaats] . Zij weten haar naam niet. [naam1] en [naam2] noemen haar “chica”. Na het uitgaan bleef de vrouw bij hen slapen. Dat was de eerste keer dat de vrouw in hun woning was. [naam1] en [naam2] hebben hun slaapkamer afgestaan aan de vrouw en gingen zelf in de woonkamer slapen. De vrouw ontving ook een vriend die bleef logeren.
        Het hof vindt dat verhaal ongeloofwaardig en is van oordeel dat voldoende vast is komen te staan dat [naam1] en [naam2] hebben geweten van de prostitutieactiviteiten in de woning. Onweersproken is door Volkshuisvesting tijdens de mondelinge behandeling bij de kantonrechter gesteld dat de politie een onderzoek is gestart naar aanleiding van eerdere prostitutiemeldingen. De vrouw verbleef op het moment dat de politie de woning binnenkwam al twee dagen bij [naam1] en [naam2] . Zij waren thuis toen de vrouw en haar vriend (die zich tegenover de politie voordeed als haar begeleider) bij hen verbleven. Ook op het tijdstip waarvoor de vrouw een afspraak had gemaakt met een “klant” en waarop de politie het gehuurde binnenkwam waren [naam1] en [naam2] in de woning aanwezig. De politie heeft toen in de – afgaande op de door de bewindvoerder overgelegde filmpjes – in omvang bescheiden woning een schaars geklede vrouw aangetroffen die de voordeur voor de “klant” (de politie) heeft opengedaan. Dat kan [naam1] en [naam2] niet zijn ontgaan. Maar ook als [naam1] en [naam2] niet hebben geweten van de prostitutieactiviteiten, is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. [naam1] en [naam2] kan in dat geval worden verweten dat zij geen maatregelen hebben getroffen om dat te voorkomen. Door relatief onbekende personen tot de woning toe te laten en daarop vervolgens onvoldoende toezicht te houden hebben zij het mogelijk gemaakt dat vanuit het gehuurde illegale prostitutieactiviteiten werden verricht. 
      
      
      
        
          Tekortkoming rechtvaardigt ontbinding 
          
        
      
    
    
      3.7.
      
        
          [naam1] en [naam2] hebben aangevoerd dat zij een zwaarwegend belang bij het behoud van het gehuurde hebben; het gaat om hun woning. Zij zijn beiden drugsverslaafd en hebben daarvoor professionele hulp gezocht. De hulpverlening heeft aangegeven dat de mogelijkheid van een ontruiming tot stress en spanning leidt bij [naam1] en [naam2] en het hen daardoor niet lukt om hun middelengebruik te doorbreken. Verder kampt [naam1] met gezondheidsproblemen. Hij loopt zeer moeizaam. Ook zullen [naam1] en [naam2] door een ontruiming een lagere uitkering krijgen.Tegenover deze belangen staat dat het laten plaatsvinden van illegale prostitutie vanuit de woning (ook als dat eenmalig is geweest) een ernstige tekortkoming is. Volkshuisvesting verhuurt ook de woningen die rondom het gehuurde liggen. Zij voert een beleid dat gericht is op het handhaven van een aanvaardbaar woonklimaat in de wijk. De aanwezigheid van prostitutie schaadt het imago en de woonkwaliteit van de wijk. Volkshuisvesting hanteert een zerotolerancebeleid ten aanzien van illegale prostitutie en vordert in die gevallen altijd ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming. Daardoor zien alle huurders dat illegale activiteiten niet worden geaccepteerd. 
        Daarbij komt dat het hier gaat om een schaarse sociale huurwoning. Volkshuisvesting heeft de taak om deze huurwoningen te verdelen onder een groot aantal ingeschreven woningzoekenden. Als [naam1] en [naam2] een huurwoning bezetten terwijl die is gebruikt voor illegale prostitutieactiviteiten, frustreert dit de eerlijke verdeling van woonruimte.Naar het oordeel van het hof weegt het belang van [naam1] en [naam2] niet op tegen het belang van Volkshuisvesting bij de ontbinding van de huurovereenkomst. [naam1] en [naam2] dienen dus op zoek te gaan naar een andere woning. Zij kunnen daarbij gebruik maken van de hulpverlening van het wijkteam. Volkshuisvesting heeft gevorderd dat de bewindvoerder wordt veroordeeld om de woning binnen 14 dagen na betekening van dit arrest te ontruimen. Het hof ziet aanleiding om de bewindvoerder een ontruimingstermijn van twee maanden te geven na de betekening van dit arrest. Hierdoor hebben [naam1] en [naam2] meer tijd om een andere woonruimte te vinden.
      
      
      
        
          Andere tekortkomingen
        
      
      
    
    
      3.8.
      De omstandigheid dat [naam1] en [naam2] tekort zijn geschoten in hun verplichtingen om zich ten aanzien van het gehuurde als een goed huurder te gedragen en het gehuurde niet zonder schriftelijke toestemming van Volkshuisvesting aan een derde in gebruik te geven leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst. De overige door Volkshuisvesting gestelde tekortkomingen van [naam1] en [naam2] kunnen gelet daarop in het midden blijven.
      
      
        
          Bewijsaanbod
        
      
      
    
    
      3.9.
      De bewindvoerder heeft in de procedure bij de kantonrechter een algemeen bewijsaanbod gedaan. Voor zover de bewindvoerder heeft bedoeld tegenbewijs aan te bieden van de stelling van Volkshuisvesting dat sprake is van tekortkomingen, komt het hof daaraan niet toe omdat de bewindvoerder de gestelde tekortkomingen onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. De bewindvoerder heeft daarnaast onvoldoende gesteld voor de conclusie dat de tekortkomingen de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigen, zodat het hof aan bewijslevering met betrekking tot haar beroep op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW ook niet toekomt. Daarbij komt dat haar bewijsaanbod, voor zover dat hierop betrekking heeft, onvoldoende specifiek is.
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      3.10.
      Het hoger beroep slaagt. Omdat de bewindvoerder in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof de bewindvoerder tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
      
    
    
      3.11.
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      4.1.
      vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 21 augustus 2024 en beslist als volgt:
      
    
    
      4.2.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen Volkshuisvesting en [naam1] en [naam2] met betrekking tot de woning aan [adres1] in [woonplaats] ;
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt de bewindvoerder om binnen twee maanden na betekening van dit arrest de woning met alle personen en zaken die zich daar bevinden, te ontruimen en te verlaten en aldus ontruimd en verlaten te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Volkshuisvesting te stellen;
      
    
    
      4.4.
      
        veroordeelt de bewindvoerder tot betaling van de volgende proceskosten van Volkshuisvesting tot aan de uitspraak van de kantonrechter:
        € 130,- aan griffierecht
        € 139,42 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan de bewindvoerder
        € 408,- aan salaris van de advocaat van Volkshuisvesting (2 procespunten x het toepasselijke tarief van € 204,- per punt)
      
      
      
        en tot betaling van de volgende proceskosten van Volkshuisvesting in hoger beroep: 
        € 798,- aan griffierecht
        € 135,96 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan de bewindvoerder
        € 3.035,- aan salaris van de advocaat van Volkshuisvesting (2,5 procespunten x het toepasselijke tarief II);
      
      
    
    
      4.5.
      bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
      
    
    
      4.6.
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. G.D. Hoekstra, C. Hoogland en M. Wallart, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 6 januari 2026.
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
     HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.
  
  
    HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.