ECLI:NL:RBNNE:2025:2874, Rechtbank Noord-Nederland, 22-07-2025, AWB_LEE 24/2181
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-07-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ – eisers woning betreft een voormalige dorpsschool die een woonfunctie heeft gekregen. Eiser is van mening dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten niet bruikbaar zijn, omdat dit ‘normale’ woningen zijn. Hij verwijst naar de vraagprijzen van twee schoolgebouwen die ook een woonfunctie hebben gekregen. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar terecht stelt dat hij bij de waardebepaling niet van vraagprijzen maar van verkoopcijfers moet uitgaan. Gelet op de combinatie van een (zeer) beperkte keuze in bruikbare referentieobjecten, een forse correctie op de m2-prijs van de verblijfsruimte en het relatief grote gewicht van de grond in de totale waarde, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar, in het licht van wat eiser daartegenin heeft gebracht, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Leeuwarden
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: LEE 24/2181
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 22 juli 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [plaats A] , eiser,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente De Fryske Marren
    (gemachtigde: W.M. Olivier). 
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 26 maart 2024. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan [adres] in [plaats A] (de woning) per waardepeildatum 1 januari 2023 voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 337.000. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser tegen de vastgestelde waarde ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.5.
      Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.6.
      De rechtbank heeft het beroep op 7 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, zijn partner [naam] en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Eiser heeft op de zitting ook nadere stukken ingediend.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.	Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit 1982 waarin voorheen een dorpsschool was gevestigd. De gebruiksoppervlakte van de woning is 329 m2 en de kaveloppervlakte is 1.617 m2.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2023 niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Zij doet dat aan de hand van de door eiser aangevoerde beroepsgronden.
    
    4. Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
    
    5. Eiser stelt dat de waarde van de woning niet meer dan € 200.000 bedraagt en de heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde van € 337.000 niet te hoog is vastgesteld.
    
    
      5.1.
      De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is hij hierin geslaagd. Hieronder licht de rechtbank dit oordeel toe.
      
      6. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de in beroep overgelegde waardematrix. Daarin heeft hij de verkoopcijfers opgenomen van drie referentieobjecten uit de jaren ’70 met een woonfunctie, alle in een buitendorp van de gemeente De Fryske Marren of in buitengebied gelegen: 
      - [straatnaam 1] in [plaats B] , verkocht op 2 januari 2023 voor € 390.000;
      - [straatnaam 2] in [plaats C] , verkocht op 2 mei 2022 voor € 475.000, en
      - [straatnaam 3] in [plaats A] , verkocht op 29 september 2022 voor € 395.000.
      De m2-prijzen van de verblijfsruimtes van deze referentieobjecten liggen tussen € 1.748 en € 2.228. De m2-prijs van de verblijfsruimte van eisers woning is € 300.
      
      
        
          Vergelijkbaarheid van de referentieobjecten en de door eiser aangedragen alternatieven
        
      
      7. Op de zitting is komen vast te staan dat het pijnpunt van eiser er met name in gelegen is dat de heffingsambtenaar zijn woning heeft vergeleken met ‘normale’ woningen, terwijl eisers woning een voormalige dorpsschool betreft. De gebruikte referentieobjecten zijn daarom volgens eiser niet vergelijkbaar en kunnen niet als uitgangspunt voor de vaststelling en de onderbouwing van de waarde dienen. Eiser wijst op twee objecten die volgens hem wél vergelijkbaar zijn: [straatnaam 4] in [plaats D] en [straatnaam 5] in [plaats E] . Deze zijn te koop gezet in 2023 en 2024 en betreffen ook voormalige schoolgebouwen die een woonfunctie hebben gekregen. Ze zijn iets groter, maar komen uit dezelfde bouwperiode en liggen op kavels van vergelijkbare grootte. De vraagprijzen van die panden (€ 285.000 en € 275.000) leiden volgens eiser, gelet op de onderlinge verschillen in grootte, tot de conclusie dat de waarde van zijn woning niet meer dan € 200.000 kan zijn.
      
    
    
      7.1.
      De heffingsambtenaar heeft op de zitting benadrukt dat hij de door eiser aangevoerde referentieobjecten inderdaad prima vergelijkbaar vindt, maar dat van deze panden geen verkoopgegevens bekend zijn. Eiser wijst op de vraagprijzen, maar de heffingsambtenaar moet voor de waardevaststelling en onderbouwing uitgaan van verkoopprijzen. Omdat deze objecten in een andere gemeente liggen, kan de heffingsambtenaar die verkoopgegevens niet zonder meer achterhalen. Hij had, gelet op die goede vergelijkbaarheid van [straatnaam 4] in [plaats D] en [straatnaam 5] in [plaats E] , graag beschikt over de verkoopcijfers daarvan. Hij heeft in het licht daarvan op de zitting – uitsluitend met het oog op een te bereiken compromis – voorgesteld de waarde van de woning vast te stellen op € 300.000, maar eiser heeft dit aanbod niet aanvaard.
      
      
        8.	De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de door eiser aangedragen objecten qua type beter vergelijkbaar zijn dan de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten. Ook niet in geschil is dat van die door eiser aangedragen objecten alleen vraagprijzen bekend zijn en geen verkoopprijzen.
      
      
    
    
      8.1.
      De rechtbank overweegt als volgt. De heffingsambtenaar stelt terecht dat de Wet WOZ hem geen ruimte laat om van vraagprijzen uit te gaan. Daaraan doet niet af dat eiser op de zitting heeft gesteld dat hij de woning voor “plus € 10.000 en nog een beetje” op de taxatiewaarde van € 170.000 heeft gekocht en dat zoiets voor de voormalige scholen [straatnaam 4] en [straatnaam 5] ook wel zal hebben gegolden.
      
    
    
      8.2.
      Dan is het voor de heffingsambtenaar dus zaak om referentieobjecten te zoeken die qua vergelijkbaarheid zo goed mogelijk in de buurt van eisers woning komen en waarvan wél verkoopcijfers bekend. Vervolgens is het van belang te corrigeren op de verschillen tussen die referentieobjecten en de woning. De vraag die de rechtbank hieronder zal beoordelen is daarom niet of de heffingsambtenaar voor de door eiser voorgestelde referentieobjecten had moeten kiezen (want daarvan zijn geen verkoopprijzen beschikbaar), maar of de door de heffingsambtenaar gekozen referentieobjecten – in het licht van het vorenstaande – voor de onderbouwing kunnen dienen en of hij in dat geval voldoende op de waarde van eisers woning heeft gecorrigeerd in relatie tot die referentieobjecten.
      
      
        
          Zijn de referentieobjecten van de heffingsambtenaar bruikbaar?
        9.	Naar het oordeel van de rechtbank zijn de referentieobjecten qua type, bouwjaar, uitstraling en ligging bruikbaar voor de onderbouwing. De verblijfsruimtes van de referentieobjecten zijn weliswaar twee- tot driemaal kleiner dan de verblijfsruimte van de woning, maar gelet op het unieke karakter van eisers woning acht de rechtbank het aannemelijk dat de heffingsambtenaar voor wat betreft dit aspect van de vergelijkbaarheid beperkt was. Wanneer hij zou hebben gekozen voor woningen met een verblijfsoppervlakte in de orde van grootte van die van eisers woning, zou naar het oordeel van de rechtbank op de vergelijkbaarheid qua type, bouwjaar, uitstraling en ligging waarschijnlijk ongetwijfeld nogal wat af te dingen zijn geweest (anders gezegd: dat zouden al gauw heel andere woningen zijn geweest). 
      
      
    
    
      9.1.
      Op de zitting heeft de heffingsambtenaar gesteld dat bij objecten zoals dat van eiser het beginsel van afnemend grensnut geen opgeld doet, juist omdat het hier een uniek object betreft waar een koper specifiek zijn oog op laat vallen en dat hij, zogezegd, wil hebben of niet. Eiser heeft dit niet weersproken. 
      
      
        
          Is voldoende op de waarde gecorrigeerd in relatie tot de referentieobjecten?
        10.	Eiser wijst erop dat hij de woning in 2014 in goed onderhouden staat van de gemeente heeft gekocht. Sinds de aankoop heeft het onderhoud echter te wensen overgelaten. Ook zijn de voorzieningen aan vervanging toe: eiser heeft slechts een wc-pot vervangen door een douchecel, maar voor het overige is de woning nog in originele staat.
      
      
    
    
      10.1.
      De heffingsambtenaar heeft op de zitting benadrukt dat de waarde van objecten zoals dat van eiser vooral in de grond zit. Zo wijst hij erop dat de kavel van het referentieobject [straatnaam 3] (1.197 m2) in [plaats A] alleen al een waarde vertegenwoordigt van € 211.335.
      
      11. De rechtbank overweegt dat de m2-prijzen van de verblijfsruimtes van de referentieobjecten variëren van € 1.748 tot € 2.228. De m2-prijs van de verblijfsruimte van de woning ligt daar met € 300 dus fors onder. Naar het oordeel van de rechtbank is dat verschil zo groot, dat geconcludeerd moet worden dat de heffingsambtenaar voldoende in de waardebepaling heeft betrokken dat de staat van de woning niet optimaal is. Ook heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank met de overgelegde waardematrix inzichtelijk gemaakt dat een relatief grote waarde moet worden toegekend aan de locatie (en dus de kavelwaarde).
      
      
        
          Waardestijging ten opzichte van de vorige waardepeildatum
        
      
      12. Eiser ziet verder in de waardestijging ten opzichte van de waarde per 1 januari 2022 van 32% een indicatie dat de waarde niet correct is vastgesteld. Omdat voor de vaststelling van de waarde per 1 januari 2022 ook gold dat naar verkoopcijfers van vergelijkbare panden moest worden gekeken, mag volgens eiser verwacht worden dat de waardestijging binnen de marge van de gemiddelde waardestijging van woningen ligt (volgens de Waarderingskamer was dat tussen de 2 en 4%).
      
      13. De rechtbank overweegt dat op grond van de Wet WOZ de WOZ-waarde van een onroerende zaak – zoals de heffingsambtenaar terecht stelt – jaarlijks opnieuw moet worden vastgesteld en dat de WOZ-waardes van de woning van voorgaande waardepeildata daarom niet relevant zijn voor de vaststelling van de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024. Daarmee is ook de procentuele stijging ten opzichte van vorige waardepeildata, in dit geval de stijging van 32% ten opzichte van de waarde per 1 januari 2022, niet relevant. Ook de waardestijging door de jaren heen van de referentieobjecten is niet relevant.
      
      
        
          De vastgestelde waarde
        
      
      14. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar bij gebrek aan verkoopcijfers van tot woningen omgebouwde of om te bouwen scholen “iets moet” (zie punten 8.2 en 9). Gelet op de combinatie van een (zeer) beperkte keuze in bruikbare referentieobjecten, een forse correctie op de m2-prijs van de verblijfsruimte en het relatief grote gewicht van de grond in de totale waarde, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar, in het licht van wat eiser daartegenin heeft gebracht, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat betekent dat de heffingsambtenaar is geslaagd in zijn bewijslast en dat de rechtbank het beroep ongegrond zal verklaren. 
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      15.	Het beroep is ongegrond en de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2023 voor het belastingjaar 2024 blijft gehandhaafd op € 337.000. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. 
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. W.M.G. Visser, in aanwezigheid van D.A. van der Beek, griffier. De beslissing is uitgesproken in het openbaar op 22 juli 2025.
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              w.g. griffier
            
            
              w.g. rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    
      Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
    
  
  
    
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Met name bij woningen die zeer goed vergelijkbaar zijn qua bouwtype moet rekening worden gehouden met het feit dat vanaf een bepaald aantal vierkante meters voor de meerdere oppervlakte een lagere prijs per vierkante meter wordt betaald.