ECLI:NL:RBROT:2025:14287, Rechtbank Rotterdam, 04-12-2025, 11725858 CV EXPL 25-2246
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Opzegging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. Artikel 7:274 lid 1 sub c BW bepaalt dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst slechts kan worden toegewezen als 1) de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik (vervreemding van het gehuurde niet daaronder begrepen) dat van hem, 2) de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens 3) blijkt dat huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Ad 1) particuliere verhuurder dient voldoende aannemelijk te maken dat hij de woning zelf dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Dit ‘aannemelijk maken’ impliceert dat er niet al te hoge eisen aan het door de verhuurder te leveren bewijs worden gesteld. Verhuurder slaagt hierin, appartement is destijds voor zijn oude dag aangekocht. Ad 2) er hoeft voor huurder op dit moment niet een concreet aanbod voor vervangende woonruimte beschikbaar te zijn, maar voldoende moet blijken dat in het algemeen passende vervangende woonruimte voorhanden is, en dat is hier het geval. Ad 3) de belangenafweging valt in het voordeel van verhuurder uit waarbij het belang van het minderjarige kind van huurder zwaar is meegewogen (artikel 3 lid 1 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het kind (IVRK)) maar het belang van verhuurder waarvoor geen andere woonruimte beschikbaar is zwaarder weegt. Verhuurder heeft dus rechtsgeldig opgezegd tegen een termijn conform artikel 7:271 lid 5 sub b BW. Omdat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd moet huurder het gehuurde verlaten. Vanwege de belangen van de minderjarige zoon van huurder zal de ontruimingstermijn worden gesteld op vier maanden na de datum van dit vonnis.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Dordrecht
    
    
    
      zaaknummer: 11725858 CV EXPL 25-2246
    
    
    
      datum uitspraak: 4 december 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      woonplaats: Schoten, België,
      eiser in conventie,
      gedaagde in reconventie,
      gemachtigde: mr. M.L.W. Weerts,
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: Zwijndrecht,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      gemachtigde: mr. drs. H.L. Groenenboom.
    
    
    
      De partijen worden ‘[eiser]’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 20 mei 2025, met (aanvullende) bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de akte houdende overlegging productie tevens aanpassing van eis van [eiser], met bijlage.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 5 november 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig [eiser], vergezeld van zijn zoon [naam] en bijgestaan door genoemde gemachtigde, en [gedaagde], bijgestaan door genoemde gemachtigde. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Wat is de kern? 
      
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 1 maart 2019 van [eiser] het appartement aan de [adres] (hierna: de woning). [eiser] wil dat [gedaagde] de  woning verlaat en niet meer terugkeert als huurder, [gedaagde] wil in de woning blijven totdat zij voor haarzelf en haar zoon een andere geschikte woning heeft gevonden. 
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] eist in conventie een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is beëindigd per 1 september 2025 en dat [gedaagde] de woning moet hebben ontruimd binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis. Daarnaast eist hij afgifte van de eindafrekeningen energie over de periode van oktober 2022 tot en met november 2023 en van december 2024 tot en met datum einde huurovereenkomst, en afgifte van een bewijs van het maandelijkse voorschot over 2025, op straffe van een dwangsom. Tenslotte moet [gedaagde] het bedrag dat zij teveel heeft ingehouden op de huur vanwege een verrekening met de energiekosten aan hem terugbetalen met rente. 
      
    
    
      2.3.
      
        [eiser] wil – kort gezegd – dat [gedaagde] vertrekt uit de woning en het bedrag dat zij maandelijks teveel aan energiekosten verrekende alsnog aan hem betaald en legt hieraan het volgende ten grondslag. [eiser] heeft de woning nodig voor dringend eigen gebruik, hij zit binnenkort zonder verblijfplaats en wil zelf in de woning gaan wonen. Ook een belangenafweging dient in zijn voordeel uit te vallen, [eiser] teert in op zijn spaargeld nu er sprake is van een wanverhouding tussen de kosten van de woning en de opbrengst ervan.  
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] betwist – kort gezegd – dat er sprake is van dringend eigen gebruik. [eiser] wil [gedaagde] weg hebben en maakt daar sinds september 2022 werk van door te beginnen met het opzeggen van het energiecontract waardoor [gedaagde] zonder energie kwam te zitten. Zij heeft zelf een contract moeten sluiten ondanks dat in de huurovereenkomst staat dat verhuurder dit moet doen. Zij houdt daarom sinds november 2022 een bedrag van € 242,50 in op de huur. [gedaagde] eist in reconventie dat [eiser] wordt veroordeeld een energiecontract afsluit binnen vier weken na de datum van dit vonnis. 
      
    
    
      2.5.
      De kantonrechter stelt vast dat de huurovereenkomst per 1 september 2025 is geëindigd en veroordeelt [gedaagde] tot ontruiming van de woning en terugbetaling van het teveel aan verrekende energiekosten. Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De door [gedaagde] in reconventie gevorderde veroordeling van [eiser] tot het aangaan van een overeenkomst met een energieleverancier wordt afgewezen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel komt.
      
      
        
          Wettelijk kader voor een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      2.6.
      Artikel 7:274 lid 1 sub c BW bepaalt dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst slechts kan worden toegewezen als 1) de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik (vervreemding van het gehuurde niet daaronder begrepen) dat van hem, 2) de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens 3) blijkt dat huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. 
      
      
        
          1) Er is sprake van dringend eigen gebruik
        
      
      
    
    
      2.7.
      Het is aan [eiser] om voldoende aannemelijk te maken dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Dit ‘aannemelijk maken’ impliceert dat er niet al te hoge eisen aan het door de verhuurder te leveren bewijs worden gesteld. 
      
    
    
      2.8.
      Tijdens de zitting heeft [eiser] toegelicht dat hij het appartement destijds heeft gekocht van een kennis met het oog op de oude dag. Hij kende het pand, wist dat er in het pand een lift zit, automatisch openende deuren, het pand op loopafstand is gelegen van een winkelcentrum en dat er veel oudere mensen in het pand woonden. Het appartement zit op een hoek waardoor het ramen heeft op twee hoeken zodat hij van twee kanten naar buiten kan kijken wat hij fijn vindt na een leven lang te hebben gevaren. Om deze redenen heeft hij het appartement geschikt bevonden aan te schaffen voor zijn oude dag. [eiser] heeft zelf nog niet gewoond in het appartement, hij ging ten tijde van de aankoop samenwonen met zijn vriendin in haar woning in België. De relatie is over sinds eind januari 2025 en [eiser] mocht tot heden in de woning in België blijven, maar moet nu echt die woning uit. Vanwege het notarieel vastgelegde vruchtgebruik ten gunste van de (ex) vriendin is de woning onverkoopbaar zodat hij geen geld kan genereren om een andere woning te kopen. [eiser] is ondertussen gestopt met varen en leeft van een klein pensioen, aldus [eiser].
      
    
    
      2.9.
      Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] met deze verklaring voldoende aannemelijk gemaakt dat er sprake is van dringend eigen gebruik.  
      
      
        
          2) Er is andere passende woonruimte te vinden voor [gedaagde]
        
      
      
    
    
      2.10.
      Er hoeft op dit moment niet een concreet aanbod voor vervangende woonruimte beschikbaar te zijn, maar voldoende moet blijken dat in het algemeen passende vervangende woonruimte voorhanden is. De tekst van de wet biedt ruimte om de passendheid van de vervangende woonruimte ruim te interpreteren in die zin dat de vervangende woonruimte niet identiek hoeft te zijn aan de te verlaten woning. Verder kan ook een woonruimte die in grootte, ligging of anderszins een wezenlijk ander woongenot biedt dan het gehuurde passend zijn.
      
    
    
      2.11.
      De kantonrechter oordeelt dat voldoende is komen vast te staan dat er in het algemeen passende vervangende woonruimte is voor [gedaagde]. [gedaagde] staat op een wachtlijst, heeft al een aantal keren gereageerd op aanbod, het is alleen nog niet van een concreet aanbod gekomen. 
      
      
        
          3) De belangenafweging valt in het voordeel van [eiser] uit
        
      
      
    
    
      2.12.
      Nu er sprake is van dringend eigen gebruik en [gedaagde] over andere passende woonruimte kan beschikken, moet door belangenafweging worden vastgesteld of niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd.
      
    
    
      2.13.
      Tegenover het belang van [eiser] om het gehuurde zelf te gaan bewonen staat het belang van [gedaagde] om in het gehuurde te blijven wonen. De kantonrechter moet op grond van artikel 3 lid 1 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het kind (IVRK) de belangen van het kind bij het behoud van de woning als eerste meewegen. De ontruiming van de woning met minderjarige kinderen is namelijk een ingrijpende maatregel voor kinderen. Daarnaast geldt dat [gedaagde] op zoek is naar een andere woonruimte, niet alleen vanwege een dreigende ontruiming maar ook omdat de woning te klein is geworden. Het gehuurde heeft maar een slaapkamer, dat was in 2019 toen zij het gehuurde betrok met haar zesjarige zoon geen probleem maar nu wordt het tijd voor een eigen slaapkamer voor haar zoon. Daartegenover staat dat het belang van [eiser] die ‘klem’ zit nu hij niet langer in de woning van zijn ex-vriendin mag verblijven maar die woning vanwege het vruchtgebruik ook niet kan verkopen. Kortom, de eventuele mogelijkheid en wenselijkheid aan de zijde van [gedaagde] om elders te gaan huren tegenover de onmogelijkheid aan de zijde van [eiser]. Dat zo zijnde weegt het belang van [eiser] om de woning zelf te gebruiken zwaarder dan het belang van [gedaagde] om in de woning te blijven.
      
      
        
          De conclusie: de overeenkomst is geëindigd per 1 september 2025 en de gevolgen daarvan
        
      
      
    
    
      2.14.
      
        [eiser] heeft de huurovereenkomst bij aangetekende brief van 28 februari 2025 opgezegd tegen 1 september 2025 op grond van (onder andere) dringend eigen gebruik waarvan in deze zaak sprake is. [eiser] heeft de huurovereenkomst rechtsgeldig opgezegd tegen een termijn conform artikel 7:271 lid 5 sub b BW. De gevorderde verklaring voor recht zal dan ook worden toegewezen. 
      
    
    
      2.15.
      Omdat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd moet [gedaagde] het gehuurde verlaten. Vanwege de belangen van de minderjarige zoon van gedaagde zal de ontruimingstermijn worden gesteld op vier maanden na de datum van dit vonnis. 
      
    
    
      2.16.
      De gemachtigde van [eiser] heeft op zitting toegezegd dat [eiser] niet eerder dan 1 mei 2026 tot een gedwongen ontruiming zal overgaan. De kantonrechter gaat ervan uit dat [eiser] zich houdt aan deze toezegging.
      
    
    
      2.17.
      Nu de huurovereenkomst wordt beëindigd, [gedaagde] naar verwachting nog maximaal een half jaar in het gehuurde zal wonen en zij een lopende overeenkomst met een energieleverancier heeft, is de kantonrechter van oordeel dat er geen belang bestaat om [eiser] te veroordelen voor die tijd een nieuw energiecontract af te sluiten. De in reconventie gevorderde veroordeling daartoe zal dan ook worden afgewezen.  
      
      
        
          De ingehouden energiekosten
        
      
      
    
    
      2.18.
      
        
          [gedaagde] heeft tijdens deze procedure de eindafrekening energiekosten over de periode van 1 december 2023 tot 1 december 2024 toegestuurd aan [eiser]. Ondanks verzoeken daartoe heeft zij de eindafrekening over de periode van 1 oktober 2022 tot 
        1 december 2022 niet in het geding gebracht, zomin als een bewijs van de hoogte van haar voorschotbedrag vanaf 1 december 2024. 
      
      
    
    
      2.19.
      
        Uit de eindafrekening 2023/2024 volgt dat [gedaagde] maandelijks € 96,66 heeft betaald aan energiekosten, of dit het jaar daarvoor of nu nog zo is, is dus niet bekend omdat [gedaagde] die gegevens niet verstrekt. Dat er eventueel teveel wordt toegewezen komt dan ook voor haar rekening en risico. 
        
          [gedaagde] houdt naar eigen zeggen vanaf november 2022 maandelijks een bedrag van 
        € 242,50 in op de huur. Zij betaalt aan energiekosten slechts € 96,66 per maand. Het teveel ingehouden moet dus worden terugbetaald. [eiser] vordert terugbetaling vanaf oktober 2022 maar dat [gedaagde] in deze maand een bedrag heeft ingehouden is door hem niet onderbouwd zodat daar niet van uitgegaan wordt. Voor nu zal een bedrag van € 5.250,24 worden toegewezen (36 x (242,50 -/- 96,66) over de periode van november 2022 tot en met november 2025 (36 maanden). Mocht uit de eindafrekeningen anders volgen dan dienen partijen dit bedrag te corrigeren. Toekomstige termijnen kunnen niet worden toegewezen omdat niet bekend is of [gedaagde] daadwerkelijk bedragen blijft inhouden. 
      
      
    
    
      2.20.
      
        [gedaagde] zal alsnog de eindafrekeningen over de periode 2022/2023 en 2024/2025 moeten overleggen, zij wordt daartoe veroordeeld. De gevorderde dwangsom wordt afgewezen nu [eiser] het belang daarvan niet heeft aangetoond. 
      
    
    
      2.21.
      
        
          [eiser] vordert ook afgifte van de eindafrekening over de periode van 1 december 2024 - 1 december 2025 maar dit onderdeel van de vordering zal worden afgewezen nu 
        
          [gedaagde] over die eindafrekening nog niet zal kunnen beschikken nu die naar verwachting per datum van dit vonnis nog niet zal zijn opgemaakt. 
      
      
    
    
      2.22.
      Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat als [gedaagde] vanaf december 2025 tot de datum van ontruiming een bedrag in mindering blijft brengen op de huur zij er goed aandoet ook de eindafrekening tot en met datum verlaten van het gehuurde te overleggen zodat partijen dan een slotbedrag kunnen berekenen. Dit ter voorkoming van een volgende procedure.  
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.23.
      
        De proceskosten komen zowel in conventie als in reconventie voor rekening van [gedaagde] omdat zij (voor het grootste deel) ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die zij aan [eiser] moet betalen op € 145,22 aan dagvaardingskosten, € 90,- aan griffierecht, € 677,50 aan salaris voor de gemachtigde 
        (2 punten in conventie en een ½ punt in reconventie x € 271,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.047,72. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.24.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen. [gedaagde] heeft niet afdoende geconcretiseerd wat haar belang is bij afwijzing van de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad. Het enkele gegeven dat zij hoger beroep in wil stellen tegen dit vonnis volstaat daartoe niet. Met de ontruimingstermijn van vier maanden heeft de kantonrechter bovendien voorzien in de omstandigheid dat zij een nieuwe woning moet zoeken.
      
    
  
  
    
      3De beslissing in conventie en in reconventie
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      verklaart voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig per 1 september 2025 is beëindigd;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege haar bevinden binnen vier maanden na de datum van dit vonnis en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eiser] te stellen;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 5.250,24 aan [eiser];
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] tot afgifte van de eindafrekeningen energiekosten over de periode 2022/2023 en 2024/2025 binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis;
      
    
    
      3.5.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden begroot op € 1.047,72, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.6.
      verklaart dit vonnis voor wat de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.7.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.R. Roukema en in het openbaar uitgesproken.
        745
      
    
  
  
     HR 30 november 1984, NJ 1985, 290
  
  
     HR 18 oktober 1985, NJ 1986/291 en HR 24 januari 1992, NJ 1992/301