ECLI:NL:RBAMS:2025:7322, Rechtbank Amsterdam, 03-10-2025, 11575315
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurder heeft sinds 2018 geen hoofdverblijf in het gehuurde gehad: huurder is bij geen van de 18 huisbezoeken in de woning  aangetroffen en heeft tegenstrijdige verklaringen afgelegd over het al dan niet bewonen van de woning. De door huurder overgelegde bankafschriften leiden niet tot een ander oordeel. Huurder heeft het gehuurde ook aan derden in gebruik gegeven. Deze tekortkomingen rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst, gelet op het maatschappelijk belang van de Alliantie als verhuurder van sociale huurwoningen.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11575315 \ CV EXPL  25-3847
      fno. 64443
    
    
    
      
        Vonnis van 3 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING DE ALLIANTIE, 
      gevestigd te Hilversum,
      eisende partij,
      hierna te noemen: de Alliantie,
      gemachtigde: mr. H. Sevim,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. M.I. L'Ghdas.
    
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 25 februari 2025, met producties,- de conclusie van antwoord, met producties, 
      - het instructievonnis van 16 mei 2025. 
      - de aanvullende producties van [gedaagde] , ontvangen op 18 augustus 2025.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 september 2025. Namens de Alliantie is verschenen de heer [naam 1] , bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. De gemachtigde van de Alliantie heeft pleitnota voorgedragen. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. 
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      De Alliantie verhuurt met ingang van 20 september 2017 aan [gedaagde] de sociale huurwoning aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde). 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] is getrouwd en heeft met zijn echtgenote vier kinderen. Zijn echtgenote en kinderen wonen niet in het gehuurde, maar in een andere huurwoning. 
      
    
    
      2.3.
      Op grond van artikel 7 van de bij de huurovereenkomst behorende algemene huurvoorwaarden is [gedaagde] gehouden het gehuurde zelf te bewonen en er zijn hoofdverblijf te hebben. Ook is het [gedaagde] op grond van dit artikel niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. 
      
    
    
      2.4.
      Op 10 april 2018 ontving de Alliantie bericht van een omwonende dat [gedaagde] niet zelf in het gehuurde woont. De omwonende gaf daarbij aan dat zij regelmatig twee jonge vrouwen ziet die in de woning verblijven. 
      
    
    
      2.5.
      In de periode van 23 oktober 2018 tot en met 10 juli 2024 heeft de Alliantie zeventien huisbezoeken afgelegd. [gedaagde] is bij geen van de bezoeken in het gehuurde aangetroffen. 
      
    
    
      2.6.
      Op 19 juli 2024 is de Toezichthouder Wonen van de [gemeente] (hierna: de Toezichthouder) in het gehuurde geweest. De Toezichthouder trof daar mevrouw [naam 2] aan. Van dit bezoek is een rapport met foto’s opgemaakt, waaruit blijkt dat in twee van de drie kamers van het gehuurde spullen van vrouwen zijn aangetroffen, zoals kleding en verzorgingsproducten. In de derde slaapkamer zijn spullen van een man aangetroffen, zoals kleding en een horloge, als ook een Koran in de Portugese taal.
      
    
    
      2.7.
      Op 5 september 2024 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen de Alliantie en [gedaagde] , waarin [gedaagde] heeft aangegeven dat hij in de woning woont en dat hij in verband met zijn werk veel van huis is.
      
    
    
      2.8.
      De Alliantie heeft [gedaagde] bij brief van 9 september 2024 in de gelegenheid gesteld om ter voorkoming van een gerechtelijke procedure de huurovereenkomst op te zeggen. [gedaagde] heeft dit niet gedaan. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      De Alliantie vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,  ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 
      
    
    
      3.2.
      De Alliantie stelt daartoe dat [gedaagde] niet in het gehuurde woont, daarin niet zijn hoofverblijf heeft en dat hij de woning aan derden heeft onderverhuurd dan wel in gebruik heeft gegeven. Dat is in strijd met de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. Deze tekortkoming rechtvaardigt volgens Stichting de Alliantie de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Hij stelt dat hij sinds het aangaan van de huurovereenkomst altijd in het gehuurde heeft gewoond. Zijn vriendin en haar vriendinnen logeren wel eens in het gehuurde, maar van onderhuur is geen sprake. Er is dus geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Voor zover die er wel zou zijn is [gedaagde] van mening dat deze geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen
      
    
    
    
      4.1.
      De huurovereenkomst is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). De kantonrechter heeft de bedingen in de overeenkomst en de van toepassing zijnde algemene voorwaarden getoetst en komt tot de conclusie dat de bedingen die verband houden met de vordering en/of die voor de vordering relevant kunnen zijn, niet oneerlijk zijn.
      
      
        
          Geen hoofdverblijf in het gehuurde
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        De Alliantie heeft ter onderbouwing van haar stelling dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft (gehad) een dossier overgelegd dat onder meer  verslaglegging bevat van de zeventien huisbezoeken die de Alliantie heeft afgelegd en van gesprekken met omwonenden. Uit het dossier komt naar voren dat [gedaagde] in ieder geval vanaf april 2018 nooit in of bij de woning wordt aangetroffen of gezien. 
        Ook verwijst de Alliantie ter onderbouwing van haar stelling naar het rapport van de Toezichthouder. De Alliantie stelt dat de derde slaapkamer waarin mannenspullen zijn aangetroffen niet van [gedaagde] is. In die slaapkamer zijn immers nauwelijks persoonlijke spullen van [gedaagde] aangetroffen en enkel winterkleding, terwijl het huisbezoek plaatsvond in juli. Ook lag er een koran in het Portugees op het nachtkastje, terwijl [gedaagde] voor zover bekend geen Portugees spreekt, aldus de Alliantie. 
      
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] stelt dat hij wel degelijk hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Hij voert aan dat hij overdag niet in de woning is omdat hij dan op zijn werk is of tijd doorbrengt met zijn vier minderjarige kinderen, die bij zijn echtgenote wonen. Anders dan de Alliantie stelt, is de derde slaapkamer in het gehuurde wel van hem. Hij was tijdens het bezoek van de Toezichthouder twee maanden op vakantie en had daarom al zijn zomerkleding meegenomen. De koran in het Portugees is van zijn vriendin. Ook heeft [gedaagde] bankafschriften overgelegd waarop betalingen aan een tankstation, supermarkt en enkele horecagelegenheden in de buurt van het gehuurde te zien zijn. Hij merkt daarbij op dat hij veel van zijn betalingen contant verricht. Ten slotte merkt [gedaagde] nog op dat de verklaringen van omwonenden zoals opgenomen in het door de Alliantie overgelegde dossier weinig gedetailleerd, onduidelijk en niet ondertekend zijn, en dus onvoldoende om te kunnen aannemen dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft. 
      
    
    
      4.4.
      
        Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd betwist dat hij zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft. Daarbij is allereerst van belang dat [gedaagde] tegenstrijdige verklaringen heeft afgelegd. Zo voert hij bij conclusie van antwoord aan dat de derde slaapkamer wel van hem moet zijn, onder meer omdat de kamer een bewoonde indruk maakt en het bed beslapen en nog niet opgemaakt was. Tijdens de mondelinge behandeling gaf [gedaagde] echter juist aan dat hij in die periode, van 15 juli tot 15 september 2024, op vakantie was. Dit laatste strookt overigens ook niet met het bevestigende antwoord van [naam 2] op de vraag of [gedaagde] en zijn vriendin die avond weer thuiskomen, zoals te horen is in het door [gedaagde] overgelegde audiofragment. 
        Ook de door [gedaagde] overgelegde bankafschriften leiden niet tot een ander oordeel. Met de Alliantie is de kantonrechter van oordeel dat daaruit niet volgt dat [gedaagde] regelmatig en structureel winkels en/of horecagelegenheden in de nabijheid van de woning bezoekt. Zijn stelling dat hij veel van zijn betalingen contant verricht, heeft [gedaagde] niet nader onderbouwd. 
        Ten slotte volgt de kantonrechter [gedaagde] niet in zijn standpunt met betrekking tot de verklaringen van omwonenden. De enkele stelling dat deze verklaringen uit het dossier van de Alliantie onvoldoende zijn, is te mager. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om bijvoorbeeld zelf verklaringen van omwonenden over te leggen om twijfel te zaaien over de betrouwbaarheid van de verklaringen uit het dossier.
      
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter stelt op basis van het voorgaande vast dat [gedaagde] sinds april 2018 geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. 
      
      
        
          Aan derden in gebruik gegeven
        
      
      
    
    
      4.6.
      Naast het niet hebben van hoofdverblijf in het gehuurde, verwijt de Alliantie [gedaagde] ook dat hij het gehuurde in gebruik heeft gegeven aan derden. Uit het dossier van de Alliantie blijkt dat meerdere omwonenden hebben verklaard dat er vrouwen in het gehuurde wonen. Ook hebben medewerkers van de Alliantie en de Toezichthouder geconstateerd dat er vrouwen in het gehuurde verblijven. Tijdens het bezoek van de Toezichthouder zijn bovendien vrouwenspullen in twee slaapkamers en de badkamer aangetroffen. 
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] erkent dat er af en toe andere personen in de woning hebben verbleven. Hij licht toe dat hij sinds 2016 een affectieve relatie heeft met mevrouw [naam 3] , en dat zij geregeld in het gehuurde verblijft en het huishouden daar doet. Andere personen die in de woning zijn gezien waren vriendinnen van [naam 3] die daar op bezoek waren of in het gehuurde logeerden, onder wie mevrouw [naam 2] . 
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Op de foto’s van het gehuurde uit het rapport van de Toezichthouder is te zien dat de twee slaapkamers met vrouwenspullen volledig ingericht zijn. De stelling van [gedaagde] dat in deze slaapkamers slechts logés verblijven is niet overtuigend, gelet op de hoeveelheid spullen. In de kamers lagen niet alleen kleding en verzorgingsproducten, maar ook boeken, knuffels en er waren foto’s opgehangen. Onduidelijk is ook in welke kamer [naam 3] verblijft. [gedaagde] stelt enerzijds dat zij met hem in de slaapkamer met de mannenspullen slaapt. Volgens hem blijkt dat uit de foto’s van de slaapkamer, waarop een kommetje waar zij uit heeft gegeten en de Portugese koran te zien is. Anderzijds verklaart [gedaagde] dat de foto’s die in een andere slaapkamer hangen van [naam 3] zijn. Tijdens de mondelinge behandeling is bovendien gebleken dat [gedaagde] niet de volledige achternaam van [naam 3] kent, terwijl de door hem overgelegde verklaring van [naam 3] wel met deze achternaam is ondertekend. Ook weet [gedaagde] niet op welk adres [naam 3] woont en verblijft op de momenten dat zij niet bij hem in het gehuurde is. Bij een affectieve relatie die al negen jaar duurt mag verwacht worden dat een partner daarvan wel op de hoogte is. Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter niet overtuigd is van de juistheid van de stellingen van [gedaagde] . Gelet op hetgeen door de Alliantie in dit kader is aangevoerd, is voldoende vast komen te staan dat [gedaagde] het gehuurde in gebruik heeft gegeven aan derden.
      
      
        
          Tekortkoming en ontbinding
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde] is dus tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door geruime tijd geen hoofdverblijf in het gehuurde te hebben gehad en door het gehuurde in gebruik te hebben gegeven aan derden. Aangezien het gaat om huur in de sociale sector, zijn dit beide dusdanig ernstige tekortkomingen dat deze ieder afzonderlijk, maar in ieder geval gezamenlijk een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Sociale huurwoningen zijn immers schaars. De Alliantie heeft de verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat de schaarse woonruimte optimaal wordt gebruikt. Daarnaast heeft de Alliantie de maatschappelijke taak ervoor te zorgen dat de schaarse sociale huurwoningen eerlijk worden verdeeld. Onderverhuur en het in gebruik geven aan derden van een sociale huurwoning druist in tegen dit maatschappelijke belang.
      
    
    
      4.10.
      De hierboven beschreven tekortkomingen zijn in het licht van het maatschappelijk belang dusdanig ernstig dat deze ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Het belang van [gedaagde] bij behoud van zijn woning weegt niet op tegen de ernstige tekortkomingen in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder.
      
    
    
      4.11.
      De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. [gedaagde] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen.
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Stichting de Alliantie worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                823,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.13.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] ,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van de Alliantie zijn, en de sleutels af te geven aan de Alliantie, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 823,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. L van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier, mr. L.W. Oosthoek, op 3 oktober 2025.