ECLI:NL:RBMNE:2025:7415, Rechtbank Midden-Nederland, 18-12-2025, UTR 23/1971, UTR 24/926 en UTR 24/5460
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. De heffingsambtenaar heeft de waarde aannemelijk gemaakt. Beroep ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummers: UTR 23/1971, UTR 24/926 en UTR 24/5460
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 december 2025 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eisers] , uit [plaats] , eisers,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder
      (gemachtigde: D.J. Koopmans)
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.1
      In de beschikkingen van 31 mei 2022, 28 februari 2023 en 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning), voor de belastingjaren 2021, 2022, 2023 en 2024 als volgt vastgesteld: 
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Belastingjaar:
                
              
              
                
                  Waardepeildatum
                
              
              
                
                  Vastgestelde waarde:
                
              
              
                
                  Zaaknummer 
                
              
            
            
              
                2021 
                
              
              
                1 januari 2020
              
              
                € 570.000,-
              
              
                UTR 23/1971
              
            
            
              
                2022 
                
              
              
                1 januari 2021
              
              
                € 605.000,-
              
              
                UTR 23/1971
              
            
            
              
                2023 
                
              
              
                1 januari 2022
              
              
                € 708.000,- 
              
              
                UTR 24/926
              
            
            
              
                2024 
                
              
              
                1 januari 2023
              
              
                € 737.000,- 
              
              
                UTR 24/5460
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      1.2
      De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikkingen aan eisers als eigenaren van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.3
      Eisers hebben tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraken op bezwaar over de belastingjaren 2021, 2022 en 2024 (de zaken UTR 23/1971 en UTR 24/5460) heeft de heffingsambtenaar de bezwaren van eisers ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. In de uitspraak op bezwaar over het belastingjaar 2023 (de zaak UTR 24/926) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eisers niet-ontvankelijk verklaard.
      
    
    
      1.4
      Tegen de uitspraken op bezwaar hebben eisers beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweerschriften met taxatiematrices ingediend.
      
    
    
      1.5
      
        De beroepen zijn behandeld op de zitting van 6 november 2025. Eisers, 
        de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar)  hebben deelgenomen aan de zitting.
      
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Ontvankelijkheid UTR 24/926
      
    
    
    
      2. 	Een beroep moet worden ingediend binnen zes weken nadat de uitspraak op bezwaar bekend is gemaakt. Volgens vaste jurisprudentie kan, zonder tussenkomst van de rechter, in het belastingrecht niet tweemaal een uitspraak op bezwaar worden gedaan. De  uitspraak op bezwaar in deze zaak is verzonden op 20 oktober 2023. Het beroepschrift had uiterlijk zes weken later, op 4 december 2023, door de rechtbank ontvangen moeten zijn. Eisers hebben het beroepschrift ingediend bij de rechtbank op 6 januari 2024. Dat is dus te laat. De hoofdregel is dan dat de rechtbank het beroep niet inhoudelijk mag behandelen. Soms is dat anders, namelijk als er een geldige reden is waarom het beroepschrift te laat door de rechtbank is ontvangen. Het gaat dan om omstandigheden waar eisers niets aan kunnen doen.
    
    
    
      2.1
      De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat de klacht van eisers van 26 oktober 2023 als beroepschrift had moeten worden doorgezonden naar de rechtbank. De heffingsambtenaar is van mening dat het beroep van eisers daarom ontvankelijk is. De rechtbank zal het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Wanneer de klacht van eisers van 26 oktober 2023 als beroepschrift was doorgestuurd naar de rechtbank was het beroep binnen de termijn van zes weken ingediend. De rechtbank oordeelt daarom dat het beroep ontvankelijk is en zal het beroep inhoudelijk beoordelen. 
      
      
        
          Beoordelingskader
        
      
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
        
      
      
      3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
      
      4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de diverse waardepeildata niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eisers ter betwisting van de vastgestelde waarde hebben aangevoerd, meewegen.
      
      
        
          Feiten 
        
      
      
      5. De woning is een in 1980 gebouwde vrijstaande woning met een overkapping van 17 m², een carport van 13 m² en een garage van 50 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 135 m² en ligt op een perceel van 3.315 m².
      
      
        
          Belastingjaren 2021 en 2022 (UTR 23/1971)
        
      
      
      6. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020 (belastingjaar 2021) en de waardepeildatum 1 januari 2021 (belastingjaar 2022). De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 570.000.- voor belastingjaar 2021 en € 605.000,- voor belastingjaar 2022. Eisers bepleiten een lagere waarde.  
      
      7. Om de waarden van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar taxatiematrices overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
      - [adres 2] , verkocht op 20 december 2019 voor € 780.000,-;
      - [adres 3] , verkocht op 18 september 2019 voor € 925.000,-;
      - [adres 4] , verkocht op 14 juli 2020 voor € 850.000,-.
      
      8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning voor beide belastingjaren niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen op een relatief groot perceel in het buitengebied van [plaats] zijn, die niet te ver van de waardepeildata zijn verkocht. Met de taxatiematrices maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de bouwkundige kwaliteit, de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau door voor de woning een woningwaarde ruim onder de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrices heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
      
      
        
          Belastingjaar 2023 (UTR 24/926)
        
      
      
      9. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 708.000,-. Eisers bepleiten een lagere waarde.  
      
      10. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar twee taxatiematrices overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
      - [adres 5] , verkocht op 30 november 2021 voor € 900.000,-;
      - [adres 4] , verkocht op 14 juli 2020 voor € 817.500,-;
      - [adres 6] , verkocht op 13 april 2021 voor € 1.475.000,-.
      
      11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen in het buitengebied van [plaats] zijn, die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de bouwkundige kwaliteit, de staat van onderhoud, het voorzieningenniveau en de ligging door voor de woning een woningwaarde ruim onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
      
      
        
          Belastingjaar 2024 (UTR 24/5460)
        
      
      
      12. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 737.000,-. Eisers bepleiten een lagere waarde.  
      
      13. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar twee taxatiematrices overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
      - [adres 7] , verkocht op 5 juni 2023 voor € 472.000,-;
      - [adres 8] , verkocht op 14 maart 2023 voor € 945.000,-;
      - [adres 9] , verkocht op 22 december 2022 voor € 499.500,-;
      - [adres 10] , verkocht op 16 maart 2022 voor € 470.000,-.
      
      14. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn. Ze zijn niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Twee referentiewoningen zijn ook vrijstaande woningen die op een relatief groot perceel in [plaats] liggen. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat er niet meer goede vergelijkbare vrijstaande woningen in het buitengebied beschikbaar waren en dat daarom ervoor is gekozen ook twee hoekwoningen uit de “onderkant van de markt” in de vergelijking te betrekken. Deze hoekwoningen zijn qua gebruiksoppervlakte vergelijkbaar. De vrijstaande woningen die op dat moment werden verkocht waren niet vergelijkbaar met de woning van eisers, omdat die woningen in een betere staat verkeerden. De taxateur heeft de waardebepalende factoren voor de woning naar beneden bijgesteld om te voorkomen dat de woning te hoog zou worden gewaardeeerd. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de bouwkundige kwaliteit, de staat van onderhoud, het voorzieningenniveau en de ligging door voor de woning een woningwaarde onder de prijs per m² van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
      
      
        
          Beroepsgronden
        
      
      
      15. Eisers voeren in beroep voor alle belastingjaren dezelfde gronden aan. Wat eisers in beroep aanvoeren, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal dat hierna toelichten. 
      
      
        
          De staat van de woning
        
      
      
      16. Eisers voeren aan dat de bouwkundige staat van de woning slecht is. Volgens eisers is een redelijke vergelijking tussen de woning en de diverse referentiewoningen niet goed mogelijk. De referentiewoningen zijn stenen huizen met een fundament, terwijl het huis van eisers houten balken heeft en aan de buitenkant uit geperste vezel bestaat. Eisers voeren verder aan dat de woning niet inpandig is opgenomen en dat daardoor de kwalificatie van de woning niet juist is beoordeeld. 
      
    
    
      16.1
      De heffingsambtenaar voert aan dat de staat van de woning al bekend was vanuit eerdere procedures. De taxateur heeft op zitting toegelicht dat het een uitdaging was om goed vergelijkbare woningen te vinden, mede vanwege de bouwkundige constructie van de woning. De bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud is gekwalificeerd als matig. Dit houdt in dat aanpassingen en onderhoud echt op korte termijn noodzakelijk zijn. Het voorzieningenniveau is daarnaast beoordeeld als eenvoudig/verouderd en sinds belastingjaar 2023 als matig. Door de waardebepalende factoren (zoals bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en staat van de voorzieningen) zo laag te kwalificeren is rekening gehouden met verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. 
      
    
    
      16.2
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar door de bouwkundige kwaliteit, de staat van onderhoud en de staat van de voorzieningen als matig/ondergemiddeld te kwalificeren, voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Eisers hebben geen objectieve, verifieerbare gegevens ingediend waaruit blijkt dat deze factoren hierdoor te gunstig zijn gewaardeerd. Daarnaast is de m²-prijs van de woning in alle belastingjaren aanzienlijk lager dan de m²-prijzen van de referentiewoningen. Ten aanzien van de inpandige opname voegt de rechtbank nog toe dat de heffingsambtenaar hier niet toe verplicht is. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          De ligging van de woning 
        
      
      
      
        17. 	Eisers hebben verschillende gronden aangevoerd die zien op de ligging van de woning. Eisers stellen dat de gemeente vanaf 2019 van plan is geweest om op 310 tot 320 meter afstand van de woning een windturbine te plaatsen. De woning van eisers zou dan niet als zodanig bewoond kunnen blijven, maar een molenaarswoning moeten worden. Dit zou volgens een makelaar die zij hebben geraadpleegd tot gevolg hebben dat de woning onverkoopbaar zou zijn. Dit plan heeft volgens eisers een waardedrukkend effect op de woning. Eisers voeren verder aan dat zij last ondervinden van de nabijgelegen fruitboomgaard, in het bijzonder van de bijbehorende spuitzone waardoor de teler mag spuiten met middelen die de ziekte van Parkinson kunnen veroorzaken. In het gebied waar de woning ligt bestaat ook een grote kans op de ziekte van Lyme. Daarnaast stellen eisers dat bij verkoop van de woning een nieuwe eigenaar de woning zal afbreken om een duurzame woning te plaatsen. Vanwege de stikstofregelingen en het naastgelegen natuurgebied stellen eisers dat het bouwen van een nieuwe woning problematisch zal zijn. Een deel van het perceel van eisers heeft in het bestemmingsplan de bestemming ‘bos’. Dit heeft volgens eisers gevolgen voor de waardevaststelling van de woning. Eisers stellen ook dat de woning aan een onverharde weg ligt die niet in goede staat verkeerd.
      
      
    
    
      17.1
      De heffingsambtenaar verwijst met betrekking tot de beroepsgronden die gaan over de ligging van de woning naar de onderbouwing met referentiewoningen. De problemen die de locatie met zich meebrengen zijn bij de heffingsambtenaar al bekend vanuit eerdere procedures. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat de ligging daarom ook ondergemiddeld is gewaardeerd, ondanks de vrije ligging van de woning die normaal tot een bovengemiddelde waardering van de ligging zou leiden. Volgens de heffingsambtenaar hebben de plannen die er geweest zijn met betrekking tot de windmolens geen waardedrukkend effect, omdat er op waardepeildatum nog geen windmolens aanwezig waren. Daarnaast valt niet in te zien waarom de woning onverkoopbaar zou worden door de plaatsing van windmolens in de toekomst. Dit is ook niet gebleken uit verkopen uit de buurt. Met betrekking tot de spuitzone stelt de heffingsambtenaar dat de fruitbomen die worden bespoten zich op meer dan 60 meter van de woning bevinden. Vanwege deze afstand is aan het bespuiten van de fruitbomen geen waardedrukkende invloed toe te kennen. Met betrekking tot de bestemming van het perceel draagt de heffingsambtenaar aan dat de bestemming ‘bos’ bijdraagt aan de vrije ligging van de woning. De bosgrond is lager gewaardeerd dan de rest van de grond die bij de woning hoort. De onverharde weg waar eisers naar verwijzen ziet er vlak en goed berijdbaar uit. Bovendien is wonen aan een onverharde weg inherent aan wonen in het buitengebied. 
      
    
    
      17.2
      De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen. De ligging van de woning is door de heffingsambtenaar ondergemiddeld gewaardeerd. Hiermee heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met een eventueel waardedrukkend effect van de factoren die eisers genoemd hebben. Eisers hebben geen taxatierapport of andere informatie overgelegd waaruit blijkt dat aan de uitleg van de heffingsambtenaar moet worden getwijfeld. De omstandigheden die eisers aandragen zijn voldoende verdisconteerd in de prijs. Daar komt bij dat de m²-prijs van de woning in alle belastingjaren aanzienlijk lager ligt dan de m²-prijzen van de referentiewoningen. De beroepsgronden slagen niet.  
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      18.	De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat eisers geen gelijk krijgen. Eisers krijgen daarom het griffierecht niet terug. Eisers krijgen ook geen vergoeding van de proceskosten. 
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam , rechter, in aanwezigheid van mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 18 december 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op: 
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
  
  
     Zie de uitspraak van de Hoge Raad 20 januari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BT1516.
  
  
     Zie bijvoorbeeld de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam ECLI:NL:GHAMS:2012:BY9877.