ECLI:NL:RBMNE:2025:7038, Rechtbank Midden-Nederland, 17-12-2025, 11718922 \ MC EXPL  25-3091  AW/1583
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Duivenoverlast. Betaling servicekosten ten onrechte opgeschort.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Almere
    
    
    
      Zaaknummer: 11718922 \ MC EXPL  25-3091  AW/1583
    
    
    
      
        Vonnis van 17 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING YMERE, 
      gevestigd te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Ymere,
      gemachtigde: Van der Hoeden / Mulder Gerechtsdeurwaarders en Juristen,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1(de erven van) [gedaagde sub 1] , en
    
      2. [gedaagde sub 2], 
      wonende te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] c.s.,
      procederend in persoon.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord en het aanvullend antwoord- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - de mondelinge behandeling van 5 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is bepaald dat een vonnis wordt uitgesproken.
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      Ymere verhuurt met ingang van 21 februari 1985 aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de woning aan het adres [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). [gedaagde sub 1] is gedurende deze procedure overleden. Op 7 mei 2019 is [gedaagde sub 1] c.s. ermee akkoord gegaan dat het trappenhuis een keer in de twee weken wordt schoongemaakt voor € 17,88 per maand. [gedaagde sub 1] c.s. wil de servicekosten niet meer betalen omdat zij duivenoverlast ervaart. Ymere heeft de servicekosten over maart 2023 tot en met 1 juli 2024 kwijtgescholden onder de voorwaarde dat vanaf juni 2024 de servicekosten worden voldaan. [gedaagde sub 1] c.s. betaalt de servicekosten nog steeds niet. Ymere wil daarom dat [gedaagde sub 1] c.s. wordt veroordeeld tot betaling van de servicekosten. Tot 31 mei 2025 bedraagt de achterstand in de betaling van de servicekosten € 163,73. Hoe vervelend de duivenoverlast voor [gedaagde sub 1] c.s. ook is, de kantonrechter moet de vordering van Ymere toewijzen. Hierna wordt uitgelegd waarom dat zo is.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat het om
      
    
    
    
      3.1.
      De woning van [gedaagde sub 1] c.s. maakt deel uit van een blok van vier eengezinswoningen op de eerste etage. Het trappenhuis van de woningen leidt naar een galerij met een open bovenzijde. [gedaagde sub 1] c.s. ervaart duivenoverlast op de galerij. Naar aanleiding van klachten van [gedaagde sub 1] c.s. heeft Ymere besloten om eens in de veertien dagen de galerij te reinigen. Volgens Ymere op eigen kosten. Ymere heeft om de duivenoverlast tegen te gaan ook de zonnepanelen verwijderd, duivenpinnen geplaatst, de daken gereinigd en dakgoten vervangen dan wel omgeleid. Om [gedaagde sub 1] c.s. verder tegemoet te komen heeft zij de servicekosten van 1 maart 2023 tot en met 1 juli 2024 kwijtgescholden. Ymere wil dat [gedaagde sub 1] c.s. de servicekosten vanaf 1 juli 2024 weer gaat betalen. [gedaagde sub 1] c.s. is het daar niet mee eens. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. liggen de goten vol met uitwerpselen van duiven. Het water kan daardoor niet aflopen. [gedaagde sub 1] c.s. kan al meer dan tien jaar niet buiten zitten. Ymere doet niets om het probleem te verhelpen. Ymere maakt niet een of twee keer per maand de galerij schoon met een hogedruk spuit, zoals was afgesproken. [gedaagde sub 1] c.s. wil dat de duivenoverlast wordt aangepakt. Zolang dat niet gebeurt, schort [gedaagde sub 1] c.s. betaling van de servicekosten op. 
      
      
        
          Ymere is niet verantwoordelijk voor de duivenoverlast
        
      
      
    
    
      3.2.
      De eerste vraag die moet worden beantwoord is of Ymere verantwoordelijk is voor de duivenoverlast. Die vraag zal de kantonrechter beantwoorden aan de hand van de vraag of er sprake is van een gebrek aan het gehuurde in de zin van de wet. Dat is niet het geval. 
      
    
    
      3.3.
      Bij een gebrek is sprake van een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot heeft dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. De huurder heeft dan minder genot van het gehuurde. Overlast buiten het gehuurde is geen gebrek in de zin van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
      
    
    
      3.4.
      In de onderhavige kwestie ervaart [gedaagde sub 1] c.s. duivenoverlast. Denkbaar is dat de aanwezigheid van duiven het gebruik van het gehuurde zelf beperkt. [gedaagde sub 1] c.s. geeft dit ook aan. Zo kan zij bijvoorbeeld niet buiten zitten omdat de galerij daarvoor te smerig is en is, ook als het is schoongemaakt, de galerij direct weer smerig. Naar het oordeel van de kantonrechter vormt dit echter een feitelijke stoornis. Ymere heeft er niet voor gezorgd dat de duiven zich daar gevestigd hebben en ook heeft de duivenoverlast niks met de bouwkundige staat van de woning te maken. Er is geen sprake van een gebrek dat Ymere moet verhelpen. Dit heeft tot gevolg dat Ymere niet op grond van een wettelijke regeling kan worden aangesproken door [gedaagde sub 1] c.s. tot beëindiging of bestrijding van de genoemde overlast en evenmin tot vermindering van de huurprijs of vergoeding van schade. Het schoonmaken van de galerij valt op deze grond niet onder de verantwoordelijkheid van Ymere. 
      
      
        
          Het schoonmaken van de galerij valt niet onder de servicekosten
        
      
      
    
    
      3.5.
      De tweede vraag die vervolgens beantwoord moet worden is of het schoonmaken van de galerij valt onder de servicekosten en Ymere op die grond verantwoordelijk is. Partijen twisten daarover. De kantonrechter is van oordeel dat dat niet het geval is. 
      
    
    
      3.6.
      Servicekosten zijn een vergoeding voor zaken en diensten die worden geleverd in verband met de bewoning van woonruimte (artikel 7:237 lid 3 BW). Servicekosten moeten overeengekomen zijn (artikel 7:259 lid 1 BW). In dit geval is op 7 mei 2019 een allonge aan de huurovereenkomst gehecht. Partijen zijn daarin overeengekomen dat één keer in de twee weken het trappenhuis wordt schoongemaakt voor een bedrag van € 17,88 per maand. Volgens Ymere valt hier niet het schoonmaken van de galerij onder. De overeengekomen kosten voor schoonmaak zien op het trappenhuis en niet op de galerij. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. valt onder de schoonmaakkosten ook het schoonmaken van de galerij. Dat betekent dat moet worden gekeken naar wat partijen hebben willen afspreken. 
      
    
    
      3.7.
      Bij de uitleg van wat partijen hebben afgesproken geldt de in de rechtspraak gehanteerde Haviltex-norm, waarbij wordt gekeken naar: “de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan het overeengekomene mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.” 
      
    
    
      3.8.
      Onder schoonmaken van het trappenhuis kan naar het oordeel van de kantonrechter niet worden begrepen ook schoonmaken van de galerij. [gedaagde sub 1] c.s. heeft uit de allongetekst “schoonmaken van het trappenhuis” niet mogen begrijpen dat daaronder ook schoonmaken van de galerij viel. [gedaagde sub 1] c.s. had dat ook niet van Ymere mogen verwachten. Dat geldt temeer omdat partijen later extra afspraken hebben gemaakt ter bestrijding van de duivenoverlast. Op kosten van Ymere zou met de hoge drukspuit de galerij worden schoongemaakt totdat de zonnepanelen zijn verwijderd en de goten vervangen. Ymere heeft dit ook gedaan. Op enig moment is er ook over gesproken dat het beter zou zijn om de vervuiling met een emmer en een borstel weg te halen. Op 1 november 2022 geeft [A] , [functie 1] , weliswaar aan dat de reguliere schoonmaak een keer in de veertien dagen plaatsvindt en dat daarbij de galerij ook wordt geveegd en loszittende duivenuitwerpselen worden meegenomen en op 21 januari 2025 mailt De heer [B] , [functie 2] van Ymere, weliswaar dat de schoonmaakkosten zien op algemene ruimtes, waaronder de galerij, maar niet is terug te zien in een of andere brief of verklaring dat dit valt onder de overeengekomen schoonmaakkosten. 
      
      
        
          
            [gedaagde sub 1] c.s. schort ten onrechte betaling van de servicekosten op
        
      
      
    
    
      3.9.
      
        [gedaagde sub 1] c.s. schort de betaling van de servicekosten op omdat de het schoonmaken van de galerij niet (goed) gebeurt. Dit doet zij ten onrechte. Ymere is immers niet verantwoordelijk te houden voor de duivenoverlast. Partijen hebben ook niet afgesproken dat onder de servicekosten het schoonmaken van de galerij valt. Dit betekent dat [gedaagde sub 1] c.s. de overeengekomen servicekosten voor het schoonmaken van het trappenhuis moet betalen. De vordering van Ymere tot betaling van de achterstallige servicekosten tot 31 mei 2025 berekend op € 163,73 komt dan ook voor toewijzing in aanmerking.
      
    
    
      3.10.
      De kantonrechter ziet in dat de duivenoverlast voor [gedaagde sub 1] c.s. erg hinderlijk is en geeft Ymere daarom wel mee om te blijven kijken en meedenken voor een oplossing met betrekking tot de duivenoverlast. Ter zitting is wel gebleken dat de overlast enorm is. 
      
      
        
          
            [gedaagde sub 1] c.s. moet de wettelijke rente betalen
        
      
      
    
    
      3.11.
      
        [gedaagde sub 1] c.s. is te laat met het betalen van de servicekosten en dus zal de gevorderde wettelijke rente hierover worden toegewezen.
      
      
        
          
            [gedaagde sub 1] c.s. moet de buitengerechtelijke incassokosten betalen
        
      
      
    
    
      3.12.
      Ymere vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde sub 1] c.s. consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. Ymere heeft aan [gedaagde sub 1] c.s. een of meer aanmaningen gestuurd die voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Ymere heeft het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten vermeerderd met btw. Omdat Ymere een van btw vrijgestelde prestatie heeft verricht, wordt de vergoeding verhoogd met btw. Daarom zal een bedrag van € 48,40 worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal ook worden toegewezen.
      
      
        
          
            [gedaagde sub 1] c.s. moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      3.13.
      
        [gedaagde sub 1] c.s. is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Ymere worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                80,00
              
              
                (2 punten × € 40,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                20,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                380,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          Hoofdelijk
        
      
      
    
    
      3.14.
      De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
      
    
    
      3.15.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Ymere dat eist en [gedaagde sub 1] c.s. daar niet op heeft gereageerd (artikel 233 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      4.1.
      veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk om te betalen aan Ymere een bedrag van € 212,13, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 22 mei 2025 tot de dag van voldoening,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk in de proceskosten van € 380,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde sub 1] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      4.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. drs. B.G.W.P. Heijne en in het openbaar uitgesproken op 17 december 2025.