ECLI:NL:RBAMS:2025:9305, Rechtbank Amsterdam, 14-11-2025, 11510900 CV EXPL 25-2174
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Mogelijke ingebruikneming gemeenschappelijke ruimte levert niet met aanvullende werking redelijkheid en billijkheid uitbreiding huurovereenkomst op. Beroep door huurder op verrekening stuit deels af op contractueel verrekenverbod.

vonnis
    
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 11510900 CV EXPL 25-2174
      vonnis van:  14 november 2025
      fno.: 8622
    
    
    
    vonnis van de kantonrechter
    
    
      I n z a k e
    
    
    de besloten vennootschap ISFII Amsterdam Coöperatief U.A.
    
      gevestigd te Amsterdam
      eiseres
      nader te noemen: ISFII
      gemachtigden: mr. N. Amiel en mr. A. de Brabander
    
    
    
      t e g e n
    
    
    de besloten vennootschap Change= Vastgoed Beheer B.V.
    
      gevestigd te Amsterdam
      gedaagde
      nader te noemen: Change=
      gemachtigden: mr. M.P.C. Radoviç en mr. C.R. Van Bommel
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    
      De volgende processtukken zijn ingediend:
    
    
    - de dagvaarding van 14 januari 2025 met bijlagen;
    - de conclusie van antwoord met bijlagen.
    
    
      Vervolgens is tussenvonnis gewezen en een datum bepaald voor een mondelinge behandeling. Deze heeft plaats gevonden op 1 oktober 2025. Voorafgaand aan deze zitting heeft ISFII bij akte nadere stukken overgelegd en haar eis gewijzigd. Namens ISFII is verschenen de heer [naam 1] met de gemachtigden. Namens Change= is verschenen de heer [naam 2] met de gemachtigden. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht en vragen beantwoord. De gemachtigden hebben spreekaantekeningen overgelegd. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
  
  
    Feiten
    
    
      1. Als gesteld en erkend of niet (voldoende) weersproken, staat in dit geding het volgende vast:
    
    
      1.1.
      ISFII is eigenaar van de appartementsrechten in een gebouw gelegen aan de [locatie 1] , [locatie 2] en [locatie 3] te Amsterdam (verder: het gebouw).
    
    
      1.2.
      In dit gebouw bevinden zich zeven commercieel te exploiteren units, die ISFII op grond van vijf huurovereenkomsten heeft verhuurd aan Change=.
    
    
      1.3.
      Op één huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen van de ROZ voor 7:290 bedrijfsruimte van 2012 van toepassing. Op de andere vier huurovereenkomsten zijn de algemene bepalingen van de ROZ voor 7:230a bedrijfsruimte van 2015 van toepassing. In beide algemene voorwaarden staat een verbod op verrekening. In de voorwaarden voor 7:230a bedrijfsruimte is dit als volgt verwoord:23.1 De betaling van de huurprijs en al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal (…) zonder opschorting, aftrek of verrekening (…) geschieden (…). Huurder kan alleen dan verrekenen als de vordering door de rechter is vastgesteld.In de voorwaarden voor 7:290 bedrijfsruimte is dit als volgt verwoord:25.1 De betaling van de huurprijs en al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal (…) zonder opschorting, aftrek of verrekening (…) geschieden (…). 
    
    
      1.4.
      De jaarlijkse huur voor de vijf huurovereenkomsten bedraagt per 2024 in totaal € 335.498,30 exclusief BTW. Het voorschot op de servicekosten voor die overeenkomsten bedraagt per 2024 in totaal € 44.935,12 exclusief BTW. De huur en servicekosten zijn vooraf per kwartaal verschuldigd.
    
    
      1.5.
      Change= is per 1 juli 2024 gestopt met betalen van de huur en de servicekosten. 
    
    
      1.6.
      Op 9 juli 2024 heeft ISFII een herinnering aan Change= gestuurd en daarbij heeft zij aanspraak gemaakt op contractuele boeterente voor het geval Change= niet tot betaling overgaat.
    
    
      1.7.
      Tegelijk met de huurovereenkomst is tussen partijen een property management agreement (verder: de beheersovereenkomst) gesloten, met een looptijd tot en met 15 mei 2029. Op basis daarvan dient Change= het beheer van het gebouw te voeren, tegen betaling van een vergoeding. 
    
    
      1.8.
      Over de uitvoering van de beheersovereenkomst is tussen partijen een afzonderlijke procedure gevoerd. In die procedure is door de rechtbank Amsterdam vonnis gewezen op 26 februari 2025. In dat vonnis is – kort gezegd – de beheersovereenkomst in stand gelaten en ISFII is veroordeeld tot betaling aan Change= van in hoofdsom € 1.620.450,76. ISFII heeft hoger beroep tegen dit vonnis ingesteld. 
    
    
      1.9.
      Bij brieven van 18 juli 2024 en van 29 oktober 2024 heeft Change= zich beroepen op verrekening van de huurachterstand met haar vorderingen in de procedure die is uitgemond in voornoemd vonnis van 26 februari 2025. In deze brieven schrijft Change= onder meer:De betalingsachterstand van ISFII bedraagt inmiddels meer dan € 3 miljoen. (…) Huurpenningen zullen worden verrekend met de immer oplopende betalingsachterstanden.
    
    
      1.10.
      Een groep huurders van Change= heeft omstreeks 10 januari 2025 conservatoir beslag gelegd op alle vorderingen van Change= op ISFII.
    
    
      1.11.
      ISFII heeft de waarborgsommen die Change= bij aanvang van de huurovereenkomsten had gestort, in totaal € 68.750,00, op 15 september 2025 onder verwijzing naar de algemene bepalingen aangewend voor betaling van een deel van de huurachterstand.
      
    
  
  
    vordering en verweer 
    
    2. ISFII vordert na wijziging van eis bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis – kort weergegeven: 
    
      
        veroordeling van Change= tot betaling van € 40.375,30 exclusief BTW aan huur en servicekosten voor uitbreiding van het gebruik onder één van de huurovereenkomsten, met wettelijke handelsrente vanaf 14 dagen na het te wijzen vonnis;
      
      
        veroordeling van Change= tot betaling van € 492.080,44 exclusief BTW aan achterstallige huur en € 74.201,46 exclusief BTW aan achterstallige voorschotten servicekosten voor de periode van 1 juli 2024 tot en met 31 december 2025, met wettelijke handelsrente vanaf 14 dagen na het te wijzen vonnis;
      
      
        veroordeling van Change= tot betaling van contractuele boetes wegens te laat betalen over de periode tot en met september 2025, van € 83.197,09, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het te wijzen vonnis;
      
      
        veroordeling van Change= tot betaling van de waarborgsommen van respectievelijk € 33.861,89, € 2.996,70, € 6.779,42, € 34.888,88 en € 17.218,69, dan wel het stellen van een bankgarantie voor die bedragen, op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 ineens en € 1.000,00 per vervolgdag dat hieraan niet wordt voldaan, met een maximum van € 95.745,58;
      
      
        veroordeling van Change= in de proceskosten, de nakosten en wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na het te wijzen vonnis, althans betekening daarvan.
      
    
    
    3. Aan de vorderingen legt ISFII ten grondslag dat Change= op grond van de huurovereenkomsten simpelweg verplicht is de huur en servicekosten te betalen. Nu een deel van de achterstand inmiddels is verrekend met de waarborgsommen moeten deze opnieuw worden gestort. Ook zijn de contractuele boetes verschuldigd die staan op het niet nakomen van de verplichtingen. Tenslotte heeft Change= een stuk van het gebouw in exclusief gebruik genomen dat zij niet huurt. Daarmee is de huurovereenkomst op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid uitgebreid, zodat voor dit gedeelte huur en servicekosten verschuldigd zijn. Subsidiair doet ISFII ter zitting een beroep op ongerechtvaardigde verrijking.
    
    4. Change= voert verweer tegen de vorderingen. Op dat verweer zal bij de beoordeling, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
    
  
  
    beoordeling
    
    
      
        uitbreiding gebruik gehuurde
      
    
    5. De vordering die ziet op een ruimer gebruik van het gehuurde dan overeengekomen wordt afgewezen. Als al juist is dat gemeenschappelijke ruimten door Change= exclusief in gebruik zijn genomen, dan staat niet ter discussie dat dit in strijd is met de huurovereenkomst. De huurovereenkomst is op dat punt dus duidelijk en behoeft geen (nadere) uitleg of invulling, van een leemte is geen sprake. ISFII kan aan het (gestelde) gebruik in strijd met de huurovereenkomst een einde maken, zo nodig door juridische stappen te zetten. Nu de huurovereenkomst duidelijk is bestaat voor de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid geen rol. Voor zover ISFII ter zitting nog een subsidiair beroep heeft gedaan op ongerechtvaardigde verrijking, is dat nauwelijks en daarmee onvoldoende onderbouwd. Change= heeft dit beroep bovendien gemotiveerd bestreden, onder meer door er op te wijzen dat van een verarming van ISFII in ieder geval geen sprake is. Daar is door ISFII niet meer op teruggekomen.
    
    
      
        huurachterstand 
      
    
    6. Change= heeft ter zitting verwezen naar een niet overgelegd vonnis in een procedure tussen haar en een derde partij. Daaruit zou volgens haar volgen dat gedurende de tijd dat zij niet als beheerder werd toegelaten – van 1 december 2024 tot 1 oktober 2025 –  ook geen huur verschuldigd was. ISFII heeft tijdens de schorsing van de mondelinge behandeling kennis genomen van het vonnis waarnaar werd verwezen. Zij heeft er vervolgens op gewezen dat in die zaak een contractuele verbondenheid bestond tussen de beheersovereenkomst en de huurovereenkomst: als de beheersovereenkomst zou eindigen, zou ook de huurovereenkomst eindigen. In onderhavige zaak is dat niet het geval, aldus ISFII. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Change= onvoldoende onderbouwd dat het enkele feit dat zij gedurende zekere tijd niet als beheerder werd toegelaten betekent dat zij (grotendeels) geen huur verschuldigd was. De enkele verwijzing ter zitting naar een vonnis in een andere zaak is als onderbouwing onvoldoende, zeker nu hierop gemotiveerd verweer is gevoerd. Het was aan Change= in onderhavige zaak toe te lichten op grond van welke feiten en met welke juridische grondslag zij deels van haar verplichtingen tot huurbetaling ontheven zou zijn.
    
    7. Door Change= wordt voor het overige niet bestreden dat zij op basis van de gesloten huurovereenkomsten de bedragen verschuldigd is waarvan ISFII betaling vordert, zoals hiervoor onder 2 b weergegeven. Zij beroept zich echter op verrekening. 
    
    
      
        verrekening
      
    
    8. Daarmee wordt toegekomen aan de vraag of Change= een beroep op verrekening toekomt. Naar het oordeel van de kantonrechter was dat aanvankelijk niet het geval. Verrekening is in alle huurovereenkomsten contractueel uitgesloten. Dat Change= hierdoor ook niet kan verrekenen met haar vorderingen uit een samenhangende overeenkomst is aan die contractuele uitsluiting inherent. Het enkele feit dat ISFII haar verplichtingen uit die andere overeenkomst niet nakwam maakt niet dat handhaving van het verrekenverbod naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dit is immers een rechtstreeks en voorzienbaar gevolg van de contractuele uitsluiting van verrekening. 
    
    9. Voor de periode nadat de rechtbank Amsterdam op 26 februari 2025 de vordering van Change= op ISFII in rechte had vastgesteld, geldt in de zaken waar de algemene voorwaarden voor 230a-bedrijfsruimte van toepassing zijn niet langer het contractuele verbod op verrekening, zo volgt uit de artikel 23.1 van die algemene bepalingen. Aan de wettelijke voorwaarden voor verrekening was ook voldaan, omdat de vordering uit de beheersovereenkomst al opeisbaar was op het moment dat door huurders van Change= beslag werd gelegd, dat is door ISFII ook niet weersproken (artikel 6:130 lid 2 jo lid 1 BW). Dit betekent dat het beroep op verrekening dat Change= in haar conclusie van antwoord van 2 april 2025 heeft gedaan doel treft. Een beroep op verrekening werkt terug tot het moment waarop de bevoegdheid tot verrekening is ontstaan (artikel 6:129 lid 1 BW). Naar het oordeel van de kantonrechter wordt onder die bevoegdheid verstaan dat aan de vereisten van artikel 6:127 lid 2 is voldaan (zie W.A.K. Rank, T&C BW, aant. 1 bij artikel 6:129 BW). Het feit dat in de algemene bepalingen is opgenomen dat pas verrekend mag worden als een vordering in een vonnis is vastgesteld, staat aan terugwerkende kracht dus niet in de weg, het heeft enkel invloed op het moment waarop een beroep op verrekening gedaan kan worden. Dit betekent dat de huurvorderingen van ISFII die voortvloeien uit de huurovereenkomsten voor 7:230a bedrijfsruimte door het beroep op verrekening teniet zijn gegaan. Uit de toelichting van ISFII blijkt dat dan alleen de huurvordering voor één huurovereenkomst overblijft, voor de unit met nummer 1007 (verder: unit 1007). De algemene bepalingen voor die unit bevatten immers een ongeclausuleerd verrekeningsverbod. De gevorderde huur en servicekosten voor die unit zullen worden toegewezen. ISFII heeft in haar akte wijziging van eis en het daarbij overgelegde overzicht echter niet of onvoldoende duidelijk uitgesplitst welke huur op unit 1007 ziet. In het dictum zal daarom niet een bedrag worden toegewezen, maar de huur over de benoemde periode.
    
    
      
        Contractuele boete
      
    
    10. Nu het grootste deel van de gevorderde huur wordt afgewezen, is het door ISFII gevorderde bedrag aan boetes in ieder geval niet toewijsbaar. De kantonrechter ziet aanleiding de contractuele boete die nog resteert voor de huurovereenkomst voor unit 1007 te matigen. Daarbij speelt allereerst een rol dat de boete is overeengekomen in de algemene bepalingen, niet gebleken is dat partijen hierover onderhandeld hebben. Verder is de boete bedoeld als prikkel tot nakoming. Duidelijk is dat Change= in beginsel wel bereid was tot nakoming, maar dat zij daarvoor mede afhankelijk was van betaling door ISFII op grond van een andere overeenkomst tussen dezelfde partijen. Over beide overeenkomsten is geprocedeerd en bij de huidige stand van zaken komen de rechterlijke beslissingen er op neer dat beide partijen hun hoofdverplichting uit de overeenkomsten moeten nakomen. Door dat lange tijd niet te doen hebben zij elkaar min of meer gegijzeld gehouden. Onder die omstandigheden is toewijzing van de volledige contractuele boete buitensporig en onaanvaardbaar. De kantonrechter zal in plaats daarvan de wettelijke handelsrente toewijzen, tot het moment van betaling. Voor de goede orde wordt daarbij opgemerkt dat de verrekening door ISFII met de waarborgsom, op 15 september 2025, ook als betaling wordt gezien.
    
    
      
        waarborgsom
      
    
    11. Gezien het vorengaande was enkel de verrekening van de waarborgsom voor unit 1007 ten bedrage van € 17.218,69 gerechtvaardigd. Deze zal dus opnieuw gestort moeten worden door Change=, of er moet een bankgarantie gesteld worden. De gevorderde dwangsom op nakoming van deze verplichting wordt afgewezen, omdat ISFII een executoriale titel krijgt om storting van de waarborgsom af te dwingen.
    
    
      
        proceskosten
      
    
    12. Partijen worden over en weer op onderdelen in het ongelijk gesteld. Daarom worden de proceskosten gecompenseerd, wat betekent dat ieder van partijen de eigen kosten moet dragen.
    
    
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      veroordeelt Change= tot betaling van de overeengekomen huur en voorschotten servicekosten voor unit 1007 voor de periode 1 juli 2024 tot en met 31 december 2025, onder aftrek van de reeds verrichte betaling van € 17.218,69  die op 15 september 2025 door verrekening met de waarborgsom heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldata tot de dag van betaling, 
      
    
    
      veroordeelt Change= tot het opnieuw storten van de waarborgsom voor unit 1007 van € 17.218,69, dan wel tot het stellen van een bankgarantie voor dat bedrag conform de ROZ model bankgarantie 2018 en afgegeven door een Nederlandse bank, binnen 14 dagen na dit vonnis;
      
    
    
      compenseert de proceskosten, wat betekent dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;
      
    
    
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 november 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.