ECLI:NL:GHDHA:2026:14, Gerechtshof Den Haag, 08-01-2026, BK-25/123
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2026-01-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Artikel 17, lid 2, Wet WOZ; waarde woning is niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-25/123
    
    
    Uitspraak van 8 januari 2026
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Westland, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] )
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 30 januari 2025, nummer SGR 24/6472.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2024 vastgesteld op € 519.000 (de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2024 opgelegde aanslagen in de van eigenaren geheven onroerende-zaakbelastingen en rioolheffing eigenaren van de gemeente Westland (de aanslagen).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en aanslagen gemaakte bezwaar gegrond verklaard, de WOZ-waarde verlaagd naar € 499.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 51. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 143. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.	
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 12 november 2025. Partijen zijn verschenen. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota met een bijlage overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een hoekwoning, bouwjaar 2001, met een gebruiksoppervlakte van 118 m2 en een perceel van 162 m2, waarvan 18 m2 openbaar is. Bij de woning hoort een aanbouw aan de woonruimte, een vrijstaande berging/schuur en warmwatercollectoren en -boiler. 
      
    
    
      2.2.
      In de bezwaarfase heeft [naam 1] , taxateur, de woning in- en uitpandig opgenomen. Tijdens deze opname is geconstateerd dat de keuken eenvoudig is, dat op de verdieping - van wat voorheen drie kamers en een badkamer waren (de oude situatie) - twee grote kamers zijn gemaakt, met in één van die kamers een eenvoudige douchecel met wasbak (de nieuwe situatie), alsmede dat er geen tweede toilet meer aanwezig is en de zolder nog niet is ingedeeld. Ook is wat achterstallig schilderwerk geconstateerd aan de buitenzijde van de woning. De taxateur heeft naar aanleiding van zijn bevindingen de score voor kwaliteit verlaagd van een ‘3’ (gemiddeld) naar een ‘2’ (ondergemiddeld). Verder heeft hij geen waarde toegekend aan het openbare gedeelte van het perceel en alleen het niet-openbare gedeelte van 144 m2 gewaardeerd. Bij uitspraak op bezwaar is de waarde verlaagd naar € 499.000.
      
    
    
      2.3.
      De Heffingsambtenaar heeft bij de Rechtbank een matrix (de matrix) overgelegd, waarin onder meer de hieronder weergegeven gegevens zijn opgenomen van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar vergelijkbare woningen, te weten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle in de woonwijk [Wijk] te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). In de matrix is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 529.412.
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  De woning
                
                
                  ( [adres 1] )
                
              
              
                
                  
                    [adres 2]
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres 3]
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres 4]
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres 5]
                  
                
              
            
            
              
                Soort object
              
              
                Hoekwoning 
              
              
                Rijwoning 
              
              
                Hoekwoning 
              
              
                Rijwoning
              
              
                Rijwoning 
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                2001
              
              
                2001
              
              
                2001
              
              
                1999
              
              
                2001
              
            
            
              
                KOV:
                - Kwaliteit
                - Onderhoud
                - Voorzieningen
              
              
                
                2
                3
                3
              
              
                
                3
                3
                3
              
              
                
                3
                3
                3
              
              
                
                3
                3
                3
              
              
                
                4
                4
                4
              
            
            
              
                Gebruiksoppervlakte (hoofdgebouw)
              
              
                118  m2
              
              
                114  m2
              
              
                119  m2
              
              
                117  m2
              
              
                118  m2
              
            
            
              
                Prijs per m2 vóór correctie
              
              
                € 3.341
              
              
                € 3.432
              
              
                € 3.009
              
              
                € 3.043
              
              
                € 3.879
              
            
            
              
                Prijs per m2 na correctie (KOV, bouwjaar, oppervlakte)
              
              
                € 3.180
              
              
                € 3.324
              
              
                € 2.911
              
              
                € 2.945
              
              
                € 3.539
              
            
            
              
                Waarde hoofdgebouw
              
              
                € 375.199
              
              
                € 391.294
              
              
                € 358.019
              
              
                € 355.990
              
              
                € 457.722
              
            
            
              
                Bijgebouwen 
              
              
                Aanbouw (9 m2) (€ 21.465)
                Berging/schuur (€ 8.748)
                Zonnepanelen (€ 1.000)
              
              
                Aanbouw (9 m2) (€ 23.169)
                Berging/schuur (€ 8.748)
                Zonnepanelen (€ 1.000)
              
              
                Aanbouw (18 m2) (€ 40.616)
                Dakkapel groot (€ 6.000)
                Veranda (€ 4.212)
                Zonnepanelen (€ 1.000)
                Berging/schuur (€ 11.246)
              
              
                Aanbouw (13 m2) (€ 29.666)
                Berging/
                schuur (€ 8.748)
                Dakkapel (€ 4.000)
                Dakkapel groot (€ 6.000)
                Overkapping/
                luifel (€ 1.161)
              
              
                Aanbouw (10 m2) (€ 29.092)
                Berging/
                schuur (€ 8.748)
                Dakkapel groot (€ 6.000)
                Zonnepane-len (€ 1.000)
              
            
            
              
                Oppervlakte grond 
              
              
                144 m2
              
              
                146 m2
              
              
                230 m2
              
              
                150 m2
              
              
                138 m2
              
            
            
              
                Grondprijs/m2
              
              
                € 854
              
              
                € 853
              
              
                € 676
              
              
                € 850
              
              
                € 859
              
            
            
              
                Score ligging
              
              
                6
              
              
                6
              
              
                6
              
              
                6
              
              
                6
              
            
            
              
                Waarde grond
              
              
                € 123.000
              
              
                € 124.500
              
              
                € 155.500
              
              
                € 127.500
              
              
                € 118.500
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Transactiedatum
              
              
                
              
              
                18-02-2022
              
              
                30-03-2023
              
              
                22-05-2022
              
              
                08-10-2021
              
            
            
              
                Transactieprijs
              
              
                
              
              
                € 530.000
              
              
                € 580.000
              
              
                € 525.000
              
              
                € 575.000
              
            
            
              
                Corr. naar wpd
              
              
                
              
              
                € 548.711 
                (3,53 %)
              
              
                € 576.593
                (- 0,59%)
              
              
                € 533.065 
                (1,54 %)
              
              
                € 621.062
                (8,01 %)
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Totale waarde 1-1-2023
              
              
                € 529.412
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: 
    
    
      “1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 460.000. Deze waarde is gebaseerd op een tweetal prints van de website van ‘Eigen Huis’ die een WOZ-waarde van “tussen de € 475.000 en € 500.000” (print 1) en van “ongeveer € 480.000 - € 500.000” (print 2) noemen alsmede een e-mail van een makelaar van 11 juli 2024 waarin een waarde van “ongeveer € 480.000 - € 500.000” wordt genoemd. Wanneer laatstgenoemde waarde wordt teruggerekend naar de waardepeildatum, ondersteunt die de bepleite waarde van € 460.000, aldus belanghebbende.
    
    
    2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
    
    3. Bij de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde verlaagd naar € 499.000. De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning daarmee niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten zijn, gezien de objectkenmerken van de verschillende objecten zoals weergegeven in de matrix en hetgeen verweerder dienaangaande overigens heeft aangevoerd en overgelegd, daaronder begrepen foto’s van de verschillende objecten, goed, althans in ieder geval voldoende bruikbaar. De rechtbank volgt belanghebbende dus niet in zijn ter zitting ingenomen standpunt dat zijn woning dusdanig anders is dan de vergelijkingsobjecten, onder meer wat betreft archetype/architectuur en typologie, dat de waardeherleiding aan de hand van die vergelijkingsobjecten geen juiste uitkomst geeft. Dat heeft belanghebbende, afgezet tegen alles wat verweerder heeft aangevoerd en overgelegd, onvoldoende onderbouwd en niet aannemelijk gemaakt.
    
    4. Met de matrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De rechtbank heeft daarbij geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de door de heffingsambtenaar aan de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende objectkenmerken (inclusief bijgebouwen en overige objectonderdelen) dan wel de aan die objectkenmerken toegekende waarden en codering voor kwaliteit/onderhoud/voorzieningen en de wijze waarop aan de hand daarvan de waarde is herleid. Belanghebbende heeft ter zitting weliswaar twijfels geuit over de waardeherleiding en de daaraan ten grondslag liggende uitgangspunten, zoals bijvoorbeeld over de wijze waarop is omgegaan met de verschillen in grootte van dakkapellen, maar heeft daarbij niet voldoende concrete feitelijke en/of cijfermatige onjuistheden in de waardeherleiding van verweerder naar voren gebracht, noch (cijfermatig) uitgewerkt en/of onderbouwd en aannemelijk gemaakt, zeker afgezet tegen de door de heffingsambtenaar ter zitting gegeven (nadere) toelichting op de bewuste keuzes in de (modelmatige) waardeherleiding. Het is verder niet aannemelijk dat de indeling van de woning, het stuk grond wat openbaar is, of de ligging van de woning een verdere vermindering van de waarde rechtvaardigen. De rechtbank neemt bij dit laatste tevens in aanmerking dat de woning tweemaal is bezichtigt door de taxateur van de heffingsambtenaar, waarvan éénmaal inpandig, waarbij door de taxateur de staat en inrichting van de woning is beoordeeld. Ook neemt de rechtbank in aanmerking dat bij de huidige waarde van € 499.000 een prijs van € 2.930 per m² woning is gehanteerd terwijl de gemiddelde prijs per m² woning van de referentiewoningen (na correcties voor kwaliteit, onderhoud, voorzieningen, bouwjaar en oppervlakte) € 3.180 bedraagt en dus aanmerkelijk hoger is. Dat desondanks een verdere verlaging van de waarde op zijn plaats is, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt.
    
    5. Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd en overgelegd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. De door belanghebbende overgelegde waardebepalingen zijn incompleet en/of niet gemotiveerd of onderbouwd met gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Om die reden geven die onvoldoende inzicht in de waarde(ring) van de woning per de waardepeildatum en gaat de rechtbank daarom daaraan voorbij.
    
    6. (…)
    
    7. Het beroep zal ongegrond worden verklaard.”
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is de waarde van de woning na vermindering bij uitspraak op bezwaar (€ 499.000). 
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 460.000.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
      
    
    
      5.2.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer een matrix overgelegd (zie 2.3). Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het staat de Heffingsambtenaar vrij ter ondersteuning van de vastgestelde waarde gebruik te maken van de vergelijkingsobjecten die de door hem verdedigde waarde het beste ondersteunen. Niet vereist is dat deze vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de woning, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
      
    
    
      5.3.
      De vergelijkingsobjecten zijn qua bouwjaar, bouwstijl en ligging goed vergelijkbaar met de woning. Ze zijn allemaal in dezelfde woonwijk gelegen. De marktgegevens van de vergelijkingsobjecten die zijn genoemd in de matrix zijn daarmee in beginsel bruikbaar voor de bepaling van de waarde van de woning. De vergelijkingsobjecten en de woning vertonen wel verschillen voor wat betreft de gebruiks- en perceeloppervlakte, de staat van kwaliteit, onderhoud en voorzieningen, de grootte van de aanbouw, de aanwezigheid van zonnepanelen/warmwatercollectoren, een garage, een overkapping/luifel, een veranda en een (of meer) dakkapel(len). De gebouwde eigendommen en aanhorigheden zijn afzonderlijk in de matrix benoemd en daarvoor is een waarde bepaald. Die verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat zij afbreuk doen aan de bruikbaarheid van de gehanteerde vergelijkingsobjecten. De (naar de waardepeildatum gecorrigeerde) verkoopprijzen van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten bieden, rekening houdend met de verschillen in onderhoudstoestand, voorzieningen, kwaliteit en gebruiks- en perceeloppervlakte voldoende steun aan de voor de woning vastgestelde waarde. De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met de ondergemiddelde kwaliteit van de woning door aan de factor kwaliteit een ‘2’ (ondergemiddeld) toe te kennen en daarmee een correctie van € 100 op de m2-prijs toe te passen. Voorts is bij de waardering rekening gehouden met het feit dat een gedeelte van het perceel (18 m2) van de woning openbaar is en is een correctie toegepast voor verschillen in bouwjaar en gebruiksoppervlakte. Het Hof komt tot de conclusie dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      5.4.
      Hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, doet niet af aan het oordeel dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.
      
    
    
      5.5.
      Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof in de eerste plaats in zijn pleitnota verschillende punten naar voren gebracht op grond waarvan de door de Heffingsambtenaar gegeven onderbouwing van de waarde volgens hem niet deugt. 
      
      
        5.5.1.
        Het Hof stelt evenwel vast dat de Heffingsambtenaar met een deel van de door belanghebbende naar voren gebrachte omstandigheden reeds (en in voldoende mate) rekening heeft gehouden. Zo is rekening gehouden met de verouderde keuken, badkamer en sanitair door aan de factor kwaliteit een ‘2’ toe te kennen en is het openbare gedeelte aan de zijkant van het perceel van 18 m2 – anders dan belanghebbende stelt – niet in de waardering betrokken. Met de aanwezigheid van een dakkapel bij het referentieobject [adres 5] (het buurpand) is rekening gehouden door hieraan een waarde toe te kennen van € 6.000. Het aantal vierkante meters vloeroppervlak van het buurpand hoeft hiervoor niet te worden gecorrigeerd, zoals belanghebbende voorstaat. Voor de stelling dat de grondwaarde van het perceel van de woning ten opzichte van de grondwaarde van het buurpand relatief te hoog is vastgesteld, geldt dat belanghebbende uitgaat van onjuiste bedragen (€ 131.700 in plaats van € 123.000 voor de woning en € 125.500 in plaats van € 118.500 voor [adres 5] ). Het verschil in de grondwaarde (€ 4.500) kan vervolgens worden verklaard door het verschil in vierkante meters tussen de beide percelen (144 m2 -/- 138 m2) en de prijs per vierkante meter van de grond (volgens de staffel: € 750); 6 * 750 = 4.500. Ook hiervoor geldt derhalve dat door de Heffingsambtenaar reeds rekening is gehouden met hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht. 
        
      
      
        5.5.2.
        Voor de overige door belanghebbende naar voren gebrachte omstandigheden geldt dat hij ofwel, mede gelet op de door de Heffingsambtenaar gegeven toelichting, niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een waardedrukkende factor (achterstallig buitenschilderwerk, cv-installatie, zie 5.5.3), dan wel dat uit de (alternatieve waardeberekening in de) matrix volgt dat voldoende marge aanwezig is om de gestelde waardedruk te ondervangen (zie 5.5.4). 
        
      
      
        5.5.3.
        Belanghebbende betwist dat de Heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de met onderhoudstoestand van de woning. Belanghebbende heeft zijn stelling dat het buitenschilderwerk plaatselijk craquelé en beginnende houtrot vertoont, met name aan kozijnen en boeiboorden, niet nader onderbouwd. De taxateur heeft tijdens de in- en uitpandige opname geconstateerd dat sprake is van wat achterstallig schilderwerk aan de buitenzijde van de woning en heeft geconcludeerd dat de staat van onderhoud gemiddeld is (score ‘3’). De Heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift in hoger beroep toegelicht dat die kwalificatie geldt ten opzichte van hetgeen men gemiddeld mag verwachten van een woning uit 2001 in dit segment van de woningmarkt. Gelet op deze gemotiveerde betwisting, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat wat betreft de staat van het buitenschilderwerk sprake is van een waardedrukkende factor. Nu verder niet gebleken is dat de referentieobjecten wél beschikken over een moderne HR- of HR++-ketel, bestaat verder geen aanleiding om voor de verouderde cv-ketel (uit 2001) van de woning een waardedruk toe te passen, zoals belanghebbende voorstaat (zie pleitnota, onder 3). 
        
      
      
        5.5.4.
        Volgens belanghebbende is de woning door de in 2.2 vermelde herindeling minder courant en moet in dat verband rekening worden gehouden met een waardedruk van € 15.000. Volgens de Heffingsambtenaar is die herindeling niet waardedrukkend omdat verschillende potentiële kopers verschillend zullen oordelen over de vraag aan welke van de twee situaties zij de voorkeur geven. Verder wijst hij erop dat een koper relatief eenvoudig weer het oorspronkelijke aantal kamers zou kunnen realiseren. Voor zover belanghebbende moet worden gevolgd in zijn betoog dat aan de incourante indeling een waardedruk van € 15.000 moet worden toegekend, dan nog leidt dit niet tot aanpassing van de vastgestelde waarde, aangezien de waarde van de woning in de matrix is bepaald op € 529.412 (‘alternatieve berekening op basis van de gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen, na correcties KOV, bouwjaar en opp.’). Dus zelfs indien rekening wordt gehouden met een afslag van € 15.000 leidt dat niet tot de conclusie dat de na bezwaar vastgestelde waarde van € 499.000 te hoog is. Hetzelfde geldt mutatis mutandis voor de stelling van belanghebbende dat de warmwatercollectoren stuk zijn, zodat daaraan geen waarde toekomt (zie pleitnota, onder 4), aangezien daaraan slechts een waarde is toekend van € 1.000 (in de matrix omschreven als ‘zonnepaneel’). Indien, anders dan hiervoor in 5.5.3 is overwogen, aan de verouderde cv-ketel wél een waardedruk zou toekomen, dan nog resteert voldoende marge tussen de waarde die uit de matrix volgt (€ 529.412) en de waarde na bezwaar (€ 499.000). 
        
      
    
    
      5.6.
      Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof in de tweede plaats onder verwijzing naar een bijlage bij de pleitnota getiteld ‘Alternatieve technische waardebepaling WOZ 2024’ betoogd dat de door Heffingsambtenaar vastgestelde waarde te hoog is. Dat betoog kan echter reeds niet worden gevolgd omdat het volledig steunt op een vraagprijs van het door belanghebbende aangedragen referentieobject [adres 6] . Het systeem van de Wet WOZ houdt in dat de heffingsambtenaar jaarlijks de waarde van de woning vaststelt aan de hand van rondom de waardepeildatum daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen van met de woning vergelijkbare objecten. Een vergelijking met een vraagprijs uit het voorjaar van 2025 van een object, waarvan geen rondom de waardepeildatum gerealiseerd verkoopcijfer bekend is, kan derhalve niet dienen als basis voor de waardebepaling van de woning van belanghebbende. 
      
    
    
      5.7.
      Voor het geval belanghebbende ook in hoger beroep een beroep heeft willen doen op de door hem in de beroepsfase overgelegde waardebepalingen (een WOZ-check van eigenhuis en een verklaring van een makelaar), leidt dat naar het oordeel van het Hof niet tot  een andere uitkomst. 
      
      
        5.7.1.
        In de overgelegde ‘Uitkomst WOZ-check’ is vermeld dat de volgens die check berekende WOZ-waarde tussen de € 475.000 en € 500.000 ligt. Het Hof constateert dat de door de Heffingsambtenaar verdedigde waarde (€ 499.000) binnen die bandbreedte ligt en de door belanghebbende verdedigde waarde (€ 460.000) niet. Daarnaast is niet duidelijk hoe de waarden van die bandbreedte tot stand zijn gekomen en zijn berekend. 
        
      
      
        5.7.2.
        Belanghebbende heeft voorts gewezen op een e-mail van 11 juli 2024 van [naam 2] (makelaar), waarin zij uitkomt op een waardebepaling van de woning van ongeveer € 480.000 – € 500.000 en een vraagprijs adviseert van ongeveer € 480.000. Wanneer deze waardebepaling wordt teruggerekend naar de waardepeildatum, ondersteunt deze volgens belanghebbende de door hem bepleite waarde van € 460.000. Deze e-mail werpt geen ander licht op de zaak omdat het slechts een indicatieve waardebepaling betreft (ter bepaling van een vraagprijs). De taxateur van de Heffingsambtenaar heeft de woning inpandig opgenomen en heeft zich derhalve een goed beeld gevormd (er zijn geen indicaties die op het tegendeel wijzen). Aan een dergelijke indicatieve waardebepaling kan niet hetzelfde gewicht worden toegekend als aan de door de taxateur opgestelde matrix, en daaraan kan dan ook niet de bewijswaarde worden toegekend die belanghebbende eraan toegekend wil zien. 
        
        
          
            Slotsom
          
        
        
      
    
    
      5.8.
      Het door belanghebbende ingestelde hoger beroep is ongegrond. 
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      6.	Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, H.A.J. Kroon en P.C. van den Brink, in tegenwoordigheid van de griffier A.S.H.M. Strik. Bij afwezigheid van de voorzitter is deze uitspraak ondertekend door H.A.J. Kroon.
    
    
    
    
      De griffier,	de voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
       A.S.H.M. Strik	H.A.J. Kroon
    
    
    
  
  
    De beslissing is op 8 januari 2026 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie in stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie 
        www.hogeraad.nl
        ).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
    
    
      	b. de dagtekening;
    
    
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    
    
      	d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.