ECLI:NL:GHAMS:2025:3426, Gerechtshof Amsterdam, 09-12-2025, 24/142 tot en met 24/146
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Niet-woningen.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      kenmerken 24/142 tot en met 24/146
    
    
    
      9 december 2025
    
    
    
      
        uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        de erven van [X], belanghebbenden,
      (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 2 november 2023 in de zaak met kenmerken AMS 22/972, 22/4910, 22/4911, 22/4913 en 22/4915 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift (met biljetnummer [#] ) vervatte beschikkingen met dagtekening 30 juni 2021 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde voor het kalenderjaar 2020 naar de waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: de WOZ-waarde) vastgesteld van de hieronder vermelde onroerende zaken, alle gelegen te [Z] . In hetzelfde geschrift zijn voor deze onroerende zaken de aanslagen voor de onroerendezaakbelasting (hierna ook: OZB) 2020 en rioolheffing eigenaren 2020 bekendgemaakt. De heffingsambtenaar heeft de volgende waarden vastgesteld:
      
      
        
          [straat 1]		€ 234.000 
        
          [straat 2]		€ 1.058.000
        
          [straat 3]		€ 402.000		
        
          [straat 4]		€ 448.000
        
          [straat 5]		€ 417.000
      
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbenden hebben bezwaar gemaakt bij brief met dagtekening 29 juni 2021. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 15 februari 2022, het bezwaar ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbenden hebben beroep aangetekend tegen de uitspraak op bezwaar. De rechtbank heeft als volgt beslist op het beroep van belanghebbenden (belanghebbenden worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eisers’): 
      
      
      
        “De rechtbank:
      
      
        
          verklaart het beroep in de zaken AMS 22/972, AMS 22/4911, AMS 22/4913 en AMS 22/4915 gegrond en vernietigt de bestreden uitspraak in zoverre het betreft de waardevaststelling van de onroerende zaken [straat 4] , [straat 3] en [straat 5] en [straat 1] ; 
        
        
          stelt de waarde van de onroerende zaken [straat 4] , [straat 3] en [straat 5] voor het kalenderjaar 2020 vast op elk € 380.000,- en bepaalt dat de aanslag OZB voor het jaar 2020 overeenkomstig deze waarde wordt verminderd; 
        
        
          stelt de waarde van de onroerende zaken [straat 1] voor het kalenderjaar 2020 vast op € 225.000,- en bepaalt dat de aanslag OZB voor het jaar 2020 overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
        
        
          bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de bestreden uitspraak;
        
        
          verklaart het beroep in de zaak AMS 22/4910 ongegrond;
        
        
          draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht tot een bedrag van in totaal € 200,- aan eisers te vergoeden; 
        
        
          veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een proceskostenvergoeding aan eisers tot een bedrag van € 3.399,-.”
        
      
      
    
    
      1.4.
      Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbenden ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 27 december 2023. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbenden hebben nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 september 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Op 28 maart 2020 is [X] , in het onder 1.1 vermelde geschrift en in de uitspraak van de rechtbank vermeld als [naam 1] , (hierna: erflaatster) overleden. Erflaatster heeft blijkens de overgelegde verklaring van erfrecht vier erfgenamen (belanghebbenden). Belanghebbenden hebben de nalatenschap zuiver aanvaard en zijn gezamenlijk bevoegd en gerechtigd tot alle goederen die behoren tot de nalatenschap van erflaatster. Tot deze nalatenschap behoren de onder 1.1 vermelde onroerende zaken.
      
    
    
      2.2.
      De onroerende zaak gelegen aan de [straat 2] is een rijksmonument in het centrum van [Z] , waarin een middelbare school is gevestigd. De onroerende zaak heeft een gebruiksoppervlakte van 425 m², verdeeld over leslokalen (259 m²) en opslagruimten (166 m²).
      
    
    
      2.3.
      De onroerende zaken gelegen aan de [straat 3] , [straat 4] en [straat 5] betreffen kantoorruimten gelegen in het centrum van [Z] met een gebruiksoppervlakte van elk ongeveer 94 m².
      
    
    
      2.4.
      De onroerende zaak gelegen aan de [straat 1] is een winkel met een totale gebruiksoppervlakte van 94 m² (25 m² winkelruimte en 69 m² opslag/magazijn).
      
    
    
      2.5.
      De in het onder 1.1 vermelde geschrift (‘gecombineerde aanslag’) bekendgemaakte aanslagen rioolheffing eigenaren 2020 zijn voor elke onroerende zaak vastgesteld op een bedrag van € 138,33.
      
    
    
      2.6.
      Het bezwaarschrift van belanghebbenden is door de heffingsambtenaar ontvangen op 6 juli 2021. In dit bezwaarschrift is onder meer het volgende vermeld: 
      
      
        “Betreft: WOZ/OZB 2021 én uitdrukkelijk ook alle andere aanverwante/gerelateerde lokale heffingen en belastingen, onder welke titel dan ook. (…)
      
      
      
        Hierdoor wordt namens opdrachtgever c.q. belanghebbende de iure tijdig (aanvullend) bezwaar aangetekend tegen het in kopie bijgevoegde (aanslag-/beschikkings)biljet met het nummer [#] (…). (…).”
      
      
      
        Het bezwaarschrift bevat (in algemene termen gestelde) klachten die betrekking hebben op de vastgestelde WOZ-waarden. Het woord ‘rioolheffing’ of ‘opbrengstlimiet’ komt niet in het bezwaarschrift voor.
      
      
    
    
      2.7.
      In de uitspraak op bezwaar is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen: 
      
      
        “Betreft [straat 1] , [straat 2] , [straat 3] en [straat 4] en [straat 5]
        Uw bezwaar richt zich tegen de vastgestelde waarde. Naar aanleiding van uw bezwaar heeft er een onderzoek plaatsgevonden naar de WOZ-waarde van de bedrijfspand(en).
        (…)
        
          Controle beleid gemeente en oppervlakte
        
        (…) In uw bezwaarschrift vraagt u zich tevens af of de gebruiksoppervlakte (GO) op een juiste wijze in het bestand staan dan wel tot stand gekomen zijn.
        Bij de taxatie van het desbetreffende object wordt de Verhuurbaar Vloer Oppervlakte bepaald aan de hand van de NEN-2580 norm. (…) In de brief van 31 mei is aangegeven dat de objectkenmerken van onderhavige objecten bij de behandeling van uw bezwaar worden getoetst. Deze toets heeft plaatsgevonden. Op basis van beschikbare gegevens met betrekking tot de vloeroppervlakte van uw object, is gebleken dat er geen aanleiding is om de bij de taxatie gebruikte objectkenmerken bij te stellen.
        (…)
        Uw bezwaarschrift wordt afgewezen. (…).”
      
      
    
    
      2.8.
      Aan de gemachtigde van belanghebbenden is met dagtekening 21 februari 2022 ter zake van het ingediende beroep een nota griffierecht uitgereikt. Op 30 maart 2022 heeft de rechtbank van de gemachtigde een brief ontvangen met een beroep op betalingsonmacht griffierecht (hierna ook: bobog-verzoek). Aangezien bij het verzoek niet de daarvoor vereiste gegevens omtrent het inkomen en het vermogen waren gevoegd, heeft de rechtbank de gemachtigde in de gelegenheid gesteld het verzoek aan te vullen. De gemachtigde heeft niet op dit verzoek van de rechtbank gereageerd, maar heeft wel op 20 april 2022 het in rekening gebrachte griffierecht overgeboekt; uit de in het dossier gevoegde gegevens blijkt dat het overgeboekte griffierecht op 17 oktober 2022 is teruggeboekt.
      
    
    
      2.9.
      Bij brieven met dagtekening 16 november 2022 is aan belanghebbende opnieuw griffierecht in rekening gebracht in de onderhavige zaken. Op 16 november 2022 heeft de gemachtigde namens belanghebbenden een tweede bobog-verzoek ingediend in de onderhavige zaken, zonder de daarvoor vereiste gegevens bij te voegen. De rechtbank heeft dit verzoek afgewezen; aan de gemachtigde is bij brief met dagtekening 16 december 2022 een betalingsherinnering griffierecht gezonden. Het griffierecht is uiteindelijk in alle zaken op 13 januari 2022 betaald (5 x € 50). 
    
    
      2.10.
      In de beroepsprocedure bij de rechtbank heeft belanghebbende grieven aangevoerd tegen de vastgestelde WOZ-waarde. Over de rioolheffing is door belanghebbende niets ingebracht. 
      
    
    
      2.11.
      Bij het Hof is op 27 december 2023 een hogerberoepschrift ingekomen. Op 17 juli 2025 is van belanghebbenden een nader stuk ontvangen. In deze geschriften zijn geen grieven opgenomen die de rioolheffing of de opbrengstlimiet betreffen.
      
    
    
      2.12.
      Op 28 augustus 2025 heeft het Hof een nader stuk van belanghebbenden ontvangen, vergezeld van een afschrift van de uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 3 juni 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:3430 (hierna ook: de uitspraak Stichtse Vecht). In deze uitspraak werd een aanslag rioolrecht vernietigd, nadat de belastingplichtige in die procedure de overschrijding van de opbrengstlimiet door de gemeente Stichtse Vecht aan de orde had gesteld. De heffingsambtenaar had inzicht geboden in de begroting, waarna belanghebbende betwistte dat ten aanzien van de posten ‘overhead, uren en BTW’ sprake was van een ‘last ter zake’ en vervolgens niet kon worden vastgesteld dat de opbrengsten niet waren overschreden. In de onderhavige zaak staat hierover in belanghebbendes stuk:
      
      
        “onze klant wenst aanvullend een beroep te doen op het recente -zéér exact richtinggevende- arrest van de het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden d.d. 3 juni jl., […] waarin -kort gezegd- is bepaald dat verweerder, in casu de BghU, (on)voldoende inzicht heeft/geeft in de ramingen van baten en lasten terzake de riool-en afvalstoffenheffing, waterschapslasten, zuiveringsheffing, reinigingsrechten (én alle andere lokale belastingen én plaatselijke heffingen onder welke titel dan ook, óók de BIZ dus).
      
      
      
        Namens belanghebbende wordt -extra, op voorhand- gesteld dat ten aanzien van de posten overhead, uren en BTW in de ramingen redelijke twijfel bestaat of en in hoeverre er sprake is van een “last ter zake”.
      
      
      
        Tot nu toe heeft de Heffingsambtenaar alleen maar gereageerd met algemene stellingen zonder cijfermatige toelichting of onderbouwing. Daardoor heeft verweerder niet naar vermogen nadere inlichtingen verschaft, nu over de samenstelling en de toerekeninguitgangspunten van deze posten meer informatie beschikbaar moet zijn en daarmee is de dezerzijds opgeworpen twijfel niet weggenomen.
      
      
      
        Om reden dat niet kan worden vastgesteld dat de opbrengstlimieten niet zijn overschreden, moeten de tariefstellingen in de verordeningen jegens onze klachten onverbindend worden verklaard en moeten de aanslagen (óók) anders dan de WOZ/OZB sec worden vernietigd.”
      
      
    
    
      2.13.
      Op 1 september 2025 heeft het Hof een nader stuk van belanghebbenden ontvangen onder de noemer “eerste verbijzonderingsbrief”. In een aantal tekstblokken van dit nader stuk wordt wederom een beroep gedaan op de uitspraak Stichtse Vecht.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      In geschil is of 	de WOZ-waarde van de onroerende zaken niet te hoog is vastgesteld. Voorts is in geschil of de rechtbank ten onrechte geen vergoeding van immateriële schade heeft toegekend.
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft – voor zover in hoger beroep van belang – het volgende overwogen en beslist:
    
    
    
      “Betaling van griffierecht
    
    
    1. Eisers hebben een beroep op betalingsonmacht gedaan voor de betaling van het griffierecht. Dat beroep wordt afgewezen omdat het niet is onderbouwd, ook niet nadat eisers daartoe de gelegenheid is gegeven. Eisers hebben het griffierecht in alle zaken betaald.
    
    
      
        Algemene beroepsgronden
      
    
    
    2. Eisers voeren aan dat de WOZ-waarden te hoog zijn vastgesteld omdat rekening moet worden gehouden met de maatregelen die zijn genomen in verband met de coronapandemie. Zij wijzen daarbij op het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021. [voetnoot 1: ECLI:NL:HR:2021: 1974.]
    
    3. De rechtbank overweegt dat de waardepeildatum in dit geval 1 januari 2019 is en dat de coronapandemie op dat moment nog niet aan de orde was. De coronamaatregelen zijn dus niet van invloed op de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum.
    
    4. De rechtbank overweegt dat de beroepsgrond ook niet slaagt voor zover eisers bedoelen dat de coronamaatregelen zijn weerslag hebben op het leegstandsrisico, dat volgens eisers over de komende 10 jaren (2020 tot 2030) berekend moet worden. Ook in dat kader geldt namelijk dat de coronapandemie op 1 januari 2020 nog niet te voorzien was zodat die omstandigheid ook niet tot uitdrukking komt in de te verwachten leegstand per die datum.
    
    
      
        De WOZ-waarde
      
    
    
    
      
        
          [straat 2] (AMS 22/4910)
      
      (…)
    
    6. De waarde van een onroerende zaak als deze rijksmonumentale niet-woning wordt bepaald op de waarde die kan worden verkregen indien de volle en onbezwaarde eigendom van die onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Dit wordt de waarde in het economisch verkeer (WEV) genoemd. [voetnoot 2: Artikel 17, tweede en derde lid, van de Wet WOZ.] Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2019 niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    7. De heffingsambtenaar heeft de waarde bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatie-methode en heeft in dat kader verwezen naar het overgelegde taxatierapport bij het verweerschrift dat door de taxateur [naam 2] is opgemaakt op 3 mei 2023. Partijen verschillen niet van mening over de bruikbaarheid van de huurwaardekapitalisatiemethode voor de vaststelling van de waarde van het onderhavige object en de rechtbank volgt partijen daarin.
    
    8. De taxateur heeft de huurwaarde voor de onroerende zaak bepaald door de huurwaarde van vergelijkingsobjecten te analyseren. Deze vergelijkingsobjecten betreffen kantoren in het centrum van [Z] , omdat er geen voldoende huurgegevens van vergelijkbare scholen beschikbaar zijn. Verder heeft hij erop gewezen dat er vele voorbeelden zijn, waarvan hij er drie heeft overgelegd, van scholen die na afloop van de levenscyclus een andere functie hebben gekregen.
    
    9. Eisers zijn van mening dat kantoren niet vergelijkbaar zijn met scholen. Het object heeft een grote opslagruimte, waar ze in een school niets mee kunnen. Dat vertaalt zich in een lagere waarde per m² opslagruimte.
    
    10. De rechtbank verwerpt dit betoog. De taxateur heeft er terecht op gewezen dat het pand een maatschappelijke bestemming heeft en niet specifiek bestemd is als schoolgebouw en dat na verkoop transformatie naar een andere maatschappelijke functie dus mogelijk is. Het gebruik als kantoor komt het dichtst in de buurt van een school volgens de taxateur en de rechtbank vindt dit aannemelijk. De rechtbank is daarom van oordeel dat voor de waardevaststelling een vergelijking met kantoorruimten aanvaardbaar is, mits in voldoende mate rekening wordt gehouden met de maatschappelijke bestemming van de onroerende zaak. De niet onderbouwde stelling dat scholen niets hebben aan een grote opslagruimte, wat daar verder van zij, behoeft bij een vergelijking met kantoorruimten geen verdere bespreking.
    
    11. De gemiddelde huurwaarde van vergelijkbare kantoorpanden in het centrum van [Z] met een vergelijkbare oppervlakte is volgens de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix € 272,- per m² voor de primaire ruimten en € 190,- voor de opslagruimten. Voor het onderhavige object is de taxateur uitgegaan van beduidend lagere huurwaarden, te weten € 160,- per m² primaire ruimte en € 116,- per m² opslagruimte. Naar het oordeel van de rechtbank is daarmee in voldoende mate rekening gehouden met de maatschappelijke bestemming van de onroerende zaak.
    Nu ook de in aanmerking genomen kapitalisatiefactor van 17,5 niet hoger is dan de gemiddelde kapitalisatiefactor van de kantoorruimten (18,2) in het centrum waarmee het object is vergeleken, is de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
    
    12. Het beroep slaagt niet.
    
    
      
        
          [straat 4] (AMS 22/4913), [straat 5] (AMS 22/4915) en [straat 3] (AMS 22/4911)
      
      (…)
      In de bestreden uitspraak op bezwaar is de WOZ-waarde vastgesteld op:
    
    
    
      
        
          [straat 3] € 402.000,-,
      
      
        
          [straat 4] € 448.000,- en
      
      
        
          [straat 5] € 417.000,-.
      
    
    
    
      In beroep heeft de heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaken [straat 4] en [straat 5] verlaagd naar € 402.000,-.
    
    
    14. Eisers hebben op de zitting gezegd dat zij zich ook in deze waarde van € 402.000,- niet kunnen vinden. Volgens eisers moet de waarde van elk van de drie onroerende zaken € 349.000,- zijn.
    
    15. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft matrices overgelegd waarin de onroerende zaken wordt vergeleken met drie kantoorpanden in het centrum van vergelijkbare omvang. De gemiddelde huurprijs van deze vergelijkingsobjecten is € 247,-, terwijl voor de onroerende zaken een huurwaarde van € 282,- in aanmerking is genomen. Naar het oordeel van de rechtbank is met de vergelijkingshuren dus niet aangetoond dat de in aanmerking genomen huurwaarde van het object niet te hoog is. De taxateur heeft zich er vervolgens op beroepen dat een eventueel te hoge huurwaarde wordt gecompenseerd door een lager dan gemiddelde kapitalisatiefactor (15,2 in plaats van het gemiddelde van de vergelijkingsverkopen van 19,1), maar hij heeft nagelaten te onderbouwen dat deze compensatie voldoende is. Met de waardematrices heeft de heffingsambtenaar dus niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaken niet te hoog is vastgesteld.
    
    16. De rechtbank is verder van oordeel dat eisers de door hen gestelde waarde van € 349.000,- evenmin aannemelijk hebben gemaakt, omdat zij die niet nader onderbouwd hebben. De rechtbank zal daarom de waarde van de onroerende zaken per de waardepeildatum schattenderwijs, daarbij alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, in goede justitie vaststellen op € 380.000,-.
    
    17. De beroepen zijn gegrond en de bestreden uitspraak op bezwaar wordt vernietigd voor wat betreft de kantoren op [straat 3] , [straat 4] en [straat 5] . De rechtbank stelt de waarde van elk van die objecten vast op € 380.000,- en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerende zaakbelasting dienovereenkomstig vermindert.
    
    
      
        
          [straat 1] (AMS 22/972)
      
      (…)
    
    19. Volgens de heffingsambtenaar is een WOZ-waarde van € 234.000,- niet te hoog. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing in beroep een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de winkel met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode getaxeerd op € 234.000,-, op basis van een vergelijking met drie recente verkooptransacties en drie recente huurtransacties van vergelijkbare objecten.
    
    20. Eisers vinden de vastgestelde waarde te hoog en bepleiten met name een lagere kapitalisatiefactor. Daarnaast hebben eisers aangevoerd dat zowel de verkooptransacties als de huurtransacties onvoldoende vergelijkbare objecten betreffen, omdat ze veel groter zijn. Daar hebben eisers aan toegevoegd dat de heffingsambtenaar de huurwaarde van € 383,- per m² voor het primaire deel en de kapitalisatiefactor van 12,7 onvoldoende heeft onderbouwd.
    
    21. De rechtbank is van oordeel dat eisers terecht stellen dat de heffingsambtenaar geen deugdelijke onderbouwing heeft gegeven aan de gehanteerde huurwaarde en de kapitalisatiefactor. De drie vergelijkingsobjecten die gebruikt zijn ter onderbouwing van de huurwaarde zijn beduidend groter dan het te waarderen object. ‘Huur 1’, ‘huur 2’ en ‘huur 3’ hebben gebruiksoppervlakten van respectievelijk 99 m², 79 m² en 52 m², terwijl het primaire deel van het object een relatief kleine 25 m² gebruiksoppervlakte heeft. De rechtbank vindt die verschillen (2 tot 4 maal groter dan het te waarderen pand) te groot voor een betrouwbare vergelijking, ook al omdat niet is toegelicht hoe met dat verschil in oppervlakte rekening is gehouden bij de huurwaardevaststelling.
    
    22. Ook de objecten waarvan de gerealiseerde verkoopprijzen aan de kapitalisatiefactor ten grondslag zijn gelegd, zijn groter (63 m² voor ‘verkoop 1’, 84 m² voor ‘verkoop 2’en 76 m² voor ‘verkoop 3’) dan het object (25 m² voor verkoop), en ook hier geldt dat niet inzichtelijk is gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met die verschillen. Tevens is onvoldoende inzichtelijk gemaakt welke correcties hebben plaatsgevonden op de gerealiseerde verkoopprijzen om tot transactieprijzen te komen die voldoen aan de uit artikel 17 van de wet WOZ volgende waarderingsficties.
    
    23. Op de zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar toegelicht dat bij de waardebepaling wel rekening is gehouden met zaken zoals het effect van het afnemend grensnut en afwijkende objectkenmerken, maar de rechtbank merkt op dat ook hier geldt dat deze toelichting niet wordt onderbouwd met gedingstukken. Dat betekent dat wat de taxateur op de zitting naar voren heeft gebracht niet controleerbaar is en de rechtbank er daarom aan voorbij gaat.
    
    24. Eisers hebben de door hen ter zitting voorgestane waarde van € 209.000,- ook niet aannemelijk gemaakt. Eisers stellen deze waarde wel, maar zij hebben geen eigen taxatierapport overgelegd en hebben de door hun voorgestane waarde ook niet op een andere wijze concreet onderbouwd.
    
    
    25. Omdat de rechtbank van oordeel is dat zowel de heffingsambtenaar als eisers de voorgestane waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank deze in goede justitie zelf vaststellen. Met inachtneming van alles wat partijen omtrent de waarde naar voren hebben gebracht, stelt de rechtbank de WOZ-waarde van het object voor 2020 schattenderwijs vast op € 225.000,-.
    
    26. Het beroep is gegrond en de bestreden uitspraak op bezwaar wordt vernietigd.
    De rechtbank zal de waarde van het object vaststellen op € 225.000,- en bepalen dat de heffingsambtenaar de aanslag OZB zal verminderen in overeenstemming met deze waarde.
    
    
      
        Immateriële schadevergoeding
      
    
    
    27. Eisers hebben aan de rechtbank verzocht om een immateriële schadevergoeding toe te kennen in verband met overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van alle zaken als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Grondwet.
    
    28. Een redelijke termijn voor de behandeling van een zaak in bezwaar en beroep gezamenlijk is in de regel twee jaar, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. [voetnoot 3: Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.] De rechtbank ziet aanleiding de redelijke termijn te verlengen. Hiervoor is van belang dat de rechtbank op 30 maart 2022 een beroep op betalingsonmacht griffierecht (bobog) van eisers gemachtigde heeft ontvangen. Bij een dergelijk verzoek moeten de gegevens over het inkomen en vermogen van een belanghebbende worden overgelegd, maar omdat dit niet was gedaan is de gemachtigde in staat gesteld het verzoek aan te vullen. De gemachtigde heeft vervolgens niet aan het verzoek van de rechtbank voldaan om gegevens over het inkomen en vermogen over te leggen, maar heeft op 16 november 2022 opnieuw een verzoek tot vrijstelling van het griffierecht gedaan met een beroep op betalingsonmacht, zonder de benodigde gegevens bij te voegen. Het griffierecht is uiteindelijk op 13 januari 2023 in alle zaken betaald. Hierdoor is een vertraging in de procedure ontstaan van afgerond tien maanden. Zolang het griffierecht niet is voldaan, ligt de procedure namelijk stil, zoals de gemachtigde bekend is. Deze vertraging is aan de gemachtigde toe te rekenen. In het gegeven dat sprake is van een kansloos beroep op betalingsonmacht ziet de rechtbank een bijzondere omstandigheid die louter leidt tot nodeloze vertraging.[voetnoot 4: Zie ook Rechtbank Midden-Nederland 31 mei 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:2562 en de RBGEL van 31 augustus 2023, ECLI:NL:RBGEL:2023:4950] De redelijke termijn wordt daarom verlengd met afgerond tien maanden, van 30 maart 2022 tot 13 januari 2023. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar op 6 juli 2021 ontvangen. De redelijke termijn van twee jaar en tien maanden is bij het doen van deze uitspraak niet overschreden. Daarom hebben eisers geen recht op een vergoeding.
    
    
      
        Proceskosten en griffierecht
      
    
    
    29. De rechtbank zal het beroep in de zaken AMS 22/972, AMS 22/4911, AMS 22/4913 en AMS 22/4915 gegrond verklaren en in verband daarmee de heffingsambtenaar op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht veroordelen in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 3.399,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 296,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837,- en een wegingsfactor 1 (gewicht van de zaak) en een factor 1,5 voor 4 samenhangende zaken. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
    
    
      De rechtbank gaat bij deze berekening van de proceskosten uit van samenhang in de zin van artikel 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) en toekenning van één proceskostenvergoeding voor de vier zaken omdat sprake is van één aanslagbiljet, één bezwaarschrift, één uitspraak op bezwaar en gelijkluidende beroepschriften. Daarnaast zijn de gemaakte bezwaren en ingestelde beroepen gelijktijdig behandeld, waarbij rechtsbijstand is verleend door dezelfde persoon van wie de werkzaamheden in elk van de zaken gelet op de inhoud nagenoeg identiek was.”
    
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      
        Omvang geschil in hoger beroep 
      
    
    
      5.1.
      Door belanghebbenden is in hun op 28 augustus en 1 september 2025 ingediende nadere stukken bij het Hof een beroep gedaan op de uitspraak Stichtse Vecht (zie 2.12 en 2.13). Dit is met die stukken in deze procedure voor het eerst dat belanghebbenden opmerkingen hebben gemaakt over rioolheffing of over de opbrengstlimiet waarvan de vermeende overschrijding in geschil kan zijn bij heffingen zoals de rioolheffing.
      
    
    
      5.2.
      Een bezwaarschrift, zoals dat in de onderhavige zaak, waarin blijkens de onderwerpaanduiding wordt opgekomen tegen de WOZ-waarden en aanslagen OZB en dat uitsluitend gronden bevat die op de WOZ-waarden zien, richt zich uitsluitend tegen die WOZ-beschikkingen en aanslagen OZB. Het heeft ook niet van rechtswege betrekking op andere belastingaanslagen die zijn verenigd in één geschrift met de WOZ-beschikkingen en aanslagen OZB waartegen het bezwaarschrift zich uitdrukkelijk richt. Een en ander wordt niet anders door in zo een bezwaarschrift onder ‘betreft’ na de vermelding van “WOZ/OZB 2021 [het Hof begrijpt: 2020]” de zinsnede “en alle hier aan gerelateerde lokale heffingen en belastingen” of iets dergelijks op te nemen. De voor het jaar 2020 opgelegde aanslagen rioolheffing eigenaren zijn immers niet gerelateerd aan de WOZ-waarde (noch aan de aanslagen OZB). Immers de heffingsmaatstaf van deze rioolheffing is op grond van de Verordening Rioolheffing 2020 van de gemeente [Z] gesteld op een vast bedrag per perceel. Overigens hebben belanghebbenden bij de rechtbank niet geklaagd over het ontbreken in de uitspraak op bezwaar van een beslissing van de heffingsambtenaar inzake de rioolheffing. Het geschil bij de rechtbank beperkte zich dus terecht tot de WOZ-beschikkingen en aanslagen OZB. 
      
    
    
      5.3.
      Alvorens beroep in te stellen dient bezwaar te worden gemaakt (artikel 7:1, lid 1, Algemene wet bestuursrecht). In het onderhavige geval is geen bezwaar gemaakt tegen de aanslagen rioolheffing. Er is ook geen beroep ingesteld tegen deze aanslagen en beroep daartegen stond vanwege het bepaalde in artikel 7:1, lid 1, Algemene wet bestuursrecht ook niet open. Evenmin kan voor het eerst in hoger beroep worden opgekomen tegen een aanslag rioolheffing. De wet biedt deze mogelijkheid niet. Het Hof kan de klachten van belanghebbenden over de aanslagen rioolheffing daarom niet tot het geschil rekenen en zal deze onbehandeld laten.
      
      
        
          Wijze van procederen
        
      
    
    
      5.4.
      
        De wijze waarop de gemachtigde van belanghebbenden procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtshulpverlener mag worden verwacht. Van deze gemachtigde die zeer veel procedeert mag worden verwacht en verlangd, dat hij in de van hem afkomstige stukken duidelijk en tijdig aangeeft wat zijn grieven zijn tegen de aangevallen beslissing en op welke feiten die grieven zijn gebaseerd. De door de gemachtigde ingezonden stukken voldoen niet aan die norm. Wat steeds weer opvalt is dat de gemachtigde de wederpartij in alle fasen van het geding overlaadt met niet ter zake doende stellingen en standpunten; daartussen bevinden zich dan soms – meest niet onderbouwde – opmerkingen die echter wel betrekking kunnen hebben op het geding. Eerst ter zitting worden aan die opmerkingen door de gemachtigde argumenten ontleend waarmee hij zijn stellingen onderbouwt. Daardoor ontneemt hij de wederpartij de mogelijkheid om tegen die argumenten op gedegen wijze verweer te voeren. 
        De gemachtigde is hier al in eerdere procedures uitdrukkelijk op gewezen en hij heeft ter zitting van het Hof verklaard zich daarvan bewust te zijn. Het Hof heeft echter moeten constateren dat de gemachtigde zich daarvan niets heeft aangetrokken en zijn wijze van procederen op oude voet continueert. Het Hof acht deze wijze van procederen in strijd met de goede procesorde en verbindt hieraan als consequentie dat hij bij zijn oordeelsvorming slechts ingaat op de argumenten van de gemachtigde, voor zover zij tijdig en duidelijk in gedingstukken naar voren zijn gebracht.
      
      
      
        
          WOZ-waarden [straat 3] , [straat 4] , [straat 5] en [straat 1]
        
      
    
    
      5.5.
      Bij zijn oordeel stelt het Hof het volgende voorop. De rechtbank heeft in goede justitie de WOZ-waarden van de onroerende zaken verlaagd en de aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd. De heffingsambtenaar heeft geen (incidenteel) hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank. Uit het arrest van de Hoge Raad van 2 mei 2025, ECLI:NL:HR:2025:619 (r.o. 4.2.2-4.2.3) volgt dat het onder deze omstandigheden eerst aan belanghebbenden is om de door hen in hoger beroep verdedigde waarden aannemelijk te maken. 
      
    
    
      5.6.
      Het Hof is van oordeel dat belanghebbenden tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar niet erin zijn geslaagd om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarden van de onroerende zaken lager dienen te worden vastgesteld dan op de door de rechtbank vastgestelde waarden. Belanghebbenden hebben niet feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt waaruit volgt dat, zoals zij hebben gesteld, bij de onroerende zaken moet worden uitgegaan van geringere gebruiksoppervlakten dan door de heffingsambtenaar (met toepassing van de NEN-2580 norm, zie de onder 2.7 vermelde uitspraak op bezwaar) in aanmerking zijn genomen. Gelet op de gegevens in de stukken van het geding en hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, bestaat naar het oordeel van het Hof ook voor het overige geen aanleiding de WOZ-waarden van de onroerende zaken en de aanslagen OZB lager vast te stellen dan door de rechtbank in haar uitspraak is gedaan.
      
      
        
          WOZ-waarde [straat 2]
        
      
    
    
      5.7.
      Het Hof verenigt zich met de beslissing van de rechtbank over de vastgestelde WOZ-waarde van deze onroerende zaak en maakt de gronden waarop deze beslissing berust (rechtsoverwegingen 5 tot en met 9) tot de zijne. Ook met inachtneming van hetgeen belanghebbenden in hoger beroep hebben overgelegd en aangevoerd tegen de vastgestelde WOZ-waarde is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak (en de aanslag OZB) niet te hoog heeft vastgesteld. De stelling van belanghebbenden dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling van de onroerende zaak een onjuiste gebruiksoppervlakte in aanmerking heeft genomen, wordt als onvoldoende geconcretiseerd verworpen. Overigens heeft het Hof geen reden te twijfelen aan de in de uitspraak op bezwaar opgenomen toelichting (zie 2.7) dat de met toepassing van de NEN-2580 norm berekende gebruiksoppervakte (verhuurbare vloeroppervlakte) van de onroerende zaak in de bezwaarfase opnieuw is gecontroleerd.
      
    
    
      5.8.
      De stelling van belanghebbenden dat de onroerende zaak, die in het onderhavige jaar in gebruik was als middelbare school, op grond van de toepasselijke verordening onroerendezaakbelasting moet worden vrijgesteld van OZB, wordt verworpen. De voor het jaar 2020 geldende vrijstelling waarop belanghebbenden klaarblijkelijk doelen, is opgenomen in artikel 4, lid 1, aanhef en onderdeel h, van de Verordening onroerendezaakbelastingen 2007 (Gemeenteblad 2006, Gemeenteblad 2006, nr. 266/732), zoals gewijzigd bij de Dertiende wijzigingsverordening Verordening onroerendezaakbelastingen 2007, Gemeenteblad 2019, nr. 319095). Deze vrijstelling is beperkt tot onroerende zaken die in hoofdzaak worden gebruikt voor het geven van basisonderwijs, waarvan geen sprake is.
      
      
        
          Alle zaken
        
      
    
    
      5.9.
      De stelling van belanghebbenden dat de heffingsambtenaar de verplichtingen ingevolge artikel 40, lid 2, Wet WOZ niet is nagekomen wordt verworpen, reeds omdat gesteld noch gebleken is dat belanghebbenden een voldoende concreet verzoek hebben gedaan tot het verstrekken van gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. 
      
      
        
          Vergoeding van immateriële schade
        
      
    
    
      5.10.
      Belanghebbenden hebben zich op het standpunt gesteld dat de rechtbank de redelijke termijn voor de behandeling van de zaken in eerste aanleg ten onrechte heeft verlengd met tien maanden. Naar de mening van belanghebbenden kunnen de twee bobog-verzoeken niet worden aangemerkt als een bijzondere omstandigheid die verlenging van de redelijke termijn rechtvaardigt; de verschuldigde griffierechten zijn volgens belanghebbenden binnen de gestelde termijn betaald. Belanghebbenden zijn van mening dat een bedrag van € 1.000 aan vergoeding van immateriële schade dient te worden toegekend wegens overschrijding van de redelijke termijn in eerste aanleg. 
      
    
    
      5.11.
      In de onderhavige zaken heeft de gemachtigde namens belanghebbenden bij de rechtbank een tweede bobog-verzoek ingediend zonder de daarvoor vereiste gegevens bij te voegen, terwijl bij het eerder ingediende bobog-verzoek evenmin de vereiste gegevens waren overgelegd en de gemachtigde van belanghebbenden bovendien niet heeft gereageerd op het verzoek van de rechtbank om het eerste bobog-verzoek aan te vullen (zie de onder 2.8 en 2.9 vermelde feiten). Gelet op deze feiten en omstandigheden, in samenhang beoordeeld, dient in ieder geval de indiening van het tweede, wederom onvolledig ingediende bobog-verzoek naar het oordeel van het Hof, nog afgezien van de handelwijze van de gemachtigde omtrent het eerste bobog-verzoek, te worden aangemerkt als een bijzondere omstandigheid die verlenging van de redelijke termijn in eerste aanleg rechtvaardigt met ten minste vier maanden. De stelling van belanghebbenden dat zij de verschuldigde griffierechten uiteindelijk (overigens na verzending door de rechtbank van een betalingsherinnering, zie 2.9) binnen de gestelde termijn hebben betaald, heeft geen invloed op het oordeel dat zich in ieder geval reeds op een eerder moment (door de indiening van het tweede, wederom onvolledige bobog-verzoek) een bijzondere omstandigheid heeft voorgedaan die de hiervoor vermelde termijnverlenging rechtvaardigt. Gelet op de datum waarop het bezwaarschrift is ontvangen (6 juli 2021, zie 2.6) en de datum waarop de rechtbank uitspraak heeft gedaan (2 november 2023) is de aldus verlengde redelijke termijn in eerste aanleg niet overschreden. Van een overschrijding van de redelijke termijn in hoger beroep is evenmin sprake. Het hoger beroep van belanghebbenden is ook op dit punt ongegrond. 
      
      
        
          Kostenvergoeding
        
      
    
    
      5.12.
      De ter zitting in hoger beroep aangevoerde grief van belanghebbenden dat de rechtbank een onjuiste puntwaarde heeft toegepast bij de door haar toegekende kostenvergoeding voor de bezwaarfase, te weten € 296, met toepassing van punt 1 van onderdeel B2 van de Bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit), slaagt wel. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 17 juli 2024, ECLI:NL:HR:2024:1060 (r.o. 5.8.1 en 5.8.2) dient punt 1 van onderdeel B2 van de Bijlage bij het Besluit buiten toepassing te blijven. De uitspraak van de rechtbank kan in zoverre niet in stand blijven. Met inachtneming van de overige (niet in geschil zijnde) elementen van door de rechtbank toegekende kostenvergoeding voor de bezwaarfase stelt het Hof de voor de bezwaarfase toe te kennen kostenvergoeding vast op 2 punten (proceshandelingen) x € 647 (waarde per punt) x 1 (wegingsfactor) x 1,5 (vermenigvuldigingsfactor vier samenhangende zaken) = € 1.941. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.13.
      Gelet op het hiervoor overwogene is het hoger beroep uitsluitend gegrond voor zover het de door de rechtbank toegekende kostenvergoeding voor de bezwaarfase betreft. 
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      De heffingsambtenaar zal worden veroordeeld in de kosten van belanghebbenden voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in hoger beroep. In de omstandigheid dat belanghebbenden slechts gedeeltelijk in het gelijk zijn gesteld op een formeel geschilpunt van ondergeschikt belang en het gewicht van het geschilpunt waarop belanghebbenden in het gelijk worden gesteld ‘zeer licht’ in de zin van het Besluit zou zijn indien de zaak alleen over dat geschilpunt zou zijn gegaan, ziet het Hof aanleiding daarbij een gewichtsfactor 0,25 (zeer licht) toe te passen (vgl. Hoge Raad 6 juni 2025, ECLI:NL:HR:2025:862, r.o. 3.2.2). Voorts overweegt het Hof dat de grief dat de rechtbank een onjuiste puntwaarde heeft gehanteerd eenduidig is en geen uitgebreide inhoudelijke bespreking in de processtukken of ter zitting behoeft. Aangezien één proceshandeling volstond om deze grief naar voren te brengen, volstaat ook het toekennen van één punt voor proceshandelingen bij het bepalen van de vergoeding voor proceskosten (vgl. de uitspraak van de Raad van State van 26 februari 2025, ECLI:NL:RVS:2025:771 onderdeel 3.1). Gelet op het voorgaande zal het Hof de toe te kennen kostenvergoeding voor het hoger beroep met toepassing van artikel 2, lid 2, van het Besluit vaststellen op 1 punt (proceshandelingen) x € 907 (waarde per punt) x 0,25 (wegingsfactor ) x 1,5 (vermenigvuldigingsfactor vier samenhangende zaken) = € 340,13.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    - vernietigt de uitspraak van de rechtbank, uitsluitend wat betreft de toegekende kostenvergoeding voor de bezwaarfase;
    - bevestigt de uitspraak van de rechtbank voor het overige;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten in bezwaar en hoger beroep van belanghebbenden tot een bedrag van [€ 1.941 + € 340,13 =] € 2.281,13, en 
    - gelast de griffier het in hoger beroep betaalde griffierecht van € 136 aan belanghebbenden te vergoeden.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter, R.C.H.M. Lips en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 9 december 2025 in het openbaar uitgesproken. 
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: