ECLI:NL:RBNHO:2026:141, Rechtbank Noord-Holland, 21-01-2026, 11763050 CV EXPL 25-4047
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2026-01-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht. Vordering tot terugbetaling van waarborgsom toegewezen. Het beroep van verhuurder op verrekening kan niet slagen omdat verhuurder geen herstelwerkzaamheden heeft laten uitvoeren.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 11763050 \ CV EXPL  25-4047
    
    
    
      
        Vonnis van 21 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [plaats 1],
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser],
      procederend in persoon,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats 2],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      gemachtigde: mr. B.P. van Overeem.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- vonnis van 3 september 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald
      - de mondelinge behandeling van 11 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      - de pleitaantekeningen, met vermeerdering eis van [eiser]
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        
          [eiser] huurde met ingang van 1 april 2020 een winkelruimte aan het adres 
        
          [adres] te [plaats 2] (verder: het pand).
      
      
    
    
      2.2.
      
        In de huurovereenkomst staat onder ondergetekenden onder meer: [bedrijf 1], in opdracht van de eigenaar, 
        
          (…)
        
        
          hierna te noemen ‘
          verhuurder
          ’.
        
        Later in de huurovereenkomst staat onder meer:Beheerder
      
    
    
      8.1.
      
        Totdat verhuurder anders meedeelt, treedt als beheerder op [bedrijf 1] te [plaats 2] (…)
      
    
    
      8.2.
      
        
          Tenzij schriftelijk anders overeengekomen, dient huurder zich voor wat betreft de inhoud en alle verdere aangelegenheden betreft deze huurovereenkomst, waaronder uitdrukkelijk begrepen de huuropzegging, met de beheerder te verstaan. 
        
        
          (…)
        
        
          Bijzondere bepalingen
        
        
          (…)
        
        
          23. Huurder en verhuurder komen overeen dat het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst geheel (dus de winkel en de bovenwoning gelijktijdig) schoon en leeg wordt opgeleverd (…). 
        
        
          Indien verhuurder kosten dient te maken om dit alsnog te bewerkstelligen zullen deze aan de huurder worden doorberekend. 
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        [eiser] heeft € 4.930,00 aan waarborgsom voldaan. 
      
    
    
      2.4.
      Op 6 februari 2024 heeft [gedaagde] [eiser] gedagvaard met betrekking tot het gehuurde. [eiser] zou het gehuurde zonder toestemming hebben onderverhuurd en er zou een gevaarlijke situatie zijn ontstaan met de cv-ketel. Partijen zijn vervolgens in gesprek gegaan met elkaar en hebben in een beëindigingsovereenkomst afspraken gemaakt over de einde van de huurovereenkomst:
      
      
        
          2. [bedrijf 1], in opdracht van de eigenaar, gevestigd te (…), hierna te noemen ‘verhuurder’, (…)
        
        
          Verklaren te zijn overeengekomen dat:
        
        
          Huurder en verhuurder met wederzijds goedvinden overeengekomen bovengenoemde huurovereenkomst  beëindigen per 1 mei 2024.
        
        
          Beëindiging kan uitsluitend plaatsvinden onder de volgende voorwaarden: 
        
        
          1) Huurder uiterlijk voor of op deze datum het gehuurde leeg, schoon en ontruimd (conform het in de huurovereenkomst bepaalde) zal opleveren. Inspectiedatum op of voor 30 april 2024 waarna na akkoord sleutels overhandigd worden aan de beheerder. 
        
        
          2) Huurder voor 23 april alle verschuldigde huurpenningen overgemaakt heeft naar de beheerder, indien dit niet het geval is zien wij af van de huur beëindiging per 1 mei 2024 en zal de huurperiode pas eindigen op de contractuele einddatum, zijnde 31 maart 2025. 
        
        
          3) Huurder vergoed aan verhuurder de helft van de kosten voor het vervangen van de CV ketel zijn €3.221,81. Dit bedrag, €1.610,90 dient uiterlijk 18 april 2024 op de bankrekening te zijn overgemaakt van de beheerder. 
        
        
          4) Bij oplevering van het gehuurde zal de beheerder een inspectie uitvoeren. Indien blijkt dat de huurder heeft voldaan aan alle voorwaarden, zoals overeengekomen in de beëindigingsovereenkomst en de huurovereenkomst, zal de beheerder de waarborg terugstorten naar de huurder. 
        
        
          5) Als blijkt dat per 30 april 2024 het gehuurde niet leeg, schoon en ontruimd blijkt te zijn wordt de huurverplichting voortgezet per hele maand tot dit wel het geval is. 
        
      
      
    
    
      2.5.
      Als gevolg van deze afspraken werd de procedure tussen [gedaagde] en [eiser] doorgehaald. 
      
    
    
      2.6.
      Medio april 2024 heeft een voorinspectie plaatsgevonden. Daarbij heeft [bedrijf 1] met [eiser] besproken dat gaten in twee muren gedicht moesten worden en een gat in het dak boven de keuken. Op 8 mei 2024 heeft de eindinspectie plaatsgevonden. Daarbij waren aanwezig, [eiser], [bedrijf 1] en [gedaagde]. Er werden afgesproken dat de kosten voor herstel van drie gaten in mindering konden worden gebracht op de waarborgsom. De sleutels werden door [eiser] ingeleverd. 
      
    
    
      2.7.
      
        [eiser] heeft vervolgens met [bedrijf 1] gecorrespondeerd over welk bedrag precies in mindering zou worden gebracht op de waarborgsom. 
      
    
    
      2.8.
      Per 1 juli 2024 heeft [bedrijf 2] (verder: [bedrijf 2]) beheer van het pand overgenomen. 
      
    
    
      2.9.
      De waarborgsom is niet aan [eiser] teruggestort. 
      
    
    
      2.10.
      Het pand is na einde huur (geheel) verbouwd.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert – samengevat – veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 4.930,00 aan waarborgsom, € 549,70 aan wettelijke rente en € 747,78 aan incassokosten. Na wijziging eis vordert [eiser] tevens terugbetaling van € 1.610,90 voor de cv-ketel en een rentevergoeding voor het traineren van de afhandeling. 
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat hij het pand heeft opgeleverd zoals afgesproken. [eiser] betwistte eerst de hoogte van de te verrekenen (begrote) kosten. Maar het pand is inmiddels geheel verbouwd. De begrote kosten zijn niet gemaakt. Het is dan niet redelijk om de eerder begrote werkzaamheden voor herstel in mindering te brengen op de waarborgsom. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert primair het verweer dat niet zij maar [bedrijf 1] contractspartij is van [eiser]. Dit volgt uit de huurovereenkomst. Voor zover zij wel als contractspartij moet worden aangemerkt, voert zij aan dat partijen hebben afgesproken dat een bedrag in mindering zal worden gebracht. Dat de werkzaamheden uiteindelijk niet zijn uitgevoerd, maakt dit niet anders. Verder voert [gedaagde] aan dat [eiser] het pand niet correct heeft opgeleverd. Zo waren (onder andere) de gaten niet hersteld, de vetafscheider was niet leeg en de trap was niet gerepareerd. Omdat afgesproken was dat de huurverplichting door zou lopen totdat correct is opgeleverd en omdat [gedaagde] al eerder juridische kosten heeft moeten maken, is de vordering van [gedaagde] op [eiser] vele malen hoger dan de waarborgsom en heeft zij de waarborgsom terecht ingehouden.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Wie is verhuurder 
      
    
    
    
      4.1.
      Het meest verstrekkend verweer van [gedaagde] is dat zij niet als verhuurder kan worden aangemerkt. Voor de vraag wie partij is bij een overeenkomst is bepalend wat partijen hebben besproken en gedaan en wat zij daaruit over en weer hebben afgeleid en mochten afleiden. Tot de omstandigheden die in dit verband in aanmerking moeten worden genomen, behoort de voor de wederpartij kenbare hoedanigheid en de context waarin partijen optraden. Ook gedragingen, verklaringen en andere omstandigheden die hebben plaatsgevonden nadat de overeenkomst is gesloten, kunnen van belang zijn.
      
    
    
      4.2.
      
        Het verweer van [gedaagde] dat uit de bewoordingen van de huurovereenkomst volgt dat [bedrijf 1] verhuurder is, wordt niet gevolgd. In de huurovereenkomst is expliciet opgenomen dat [bedrijf 1] in opdracht van de eigenaar handelt en dus niet uit eigen naam. Ook in de beëindigingsovereenkomst handelt [bedrijf 1] in opdracht van de eigenaar. Waarom desondanks [bedrijf 1] als verhuurder moet worden aangemerkt, heeft [gedaagde] onvoldoende duidelijk gemaakt. Uit de gedragingen van partijen blijkt zulks in ieder geval niet. Zo heeft [gedaagde] in 2024 op grond van dezelfde overeenkomst en uit eigen naam [eiser] gedagvaard wegens non-conform gebruik van het pand. Daarnaast verwijst [bedrijf 1] in de correspondentie herhaaldelijk naar “de eigenaar”. Ook was [bedrijf 1], wegens overdracht van de portefeuille, geen beheerder of contactpersoon meer. De opvolger [bedrijf 2] heeft vervolgens enkel verwezen naar contact met de eigenaar en niet met [bedrijf 1]. 
        Dat de huur en de waarborgsom naar [bedrijf 1] werd overgemaakt maakt het voorgaande niet anders. Ook de verwijzing van [gedaagde] naar een andere procedure tussen andere partijen, aanhangig bij deze rechtbank kan haar niet baten. Daarin was ook de vraag aan de orde of de makelaar of de eigenaar de verhuurder was. In die zaak waren in de overeenkomst echter de woorden ‘in opdracht van de eigenaar’ niet toegevoegd, waardoor in die zaak is geoordeeld dat de makelaar verhuurder was. In onderhavige casus is juist het omgekeerde het geval. 
      
      
    
    
      4.3.
      Conclusie is dat [gedaagde] als verhuurder en contractspartij moet worden aangemerkt. 
      
      
        
          Verrekening met waarborgsom
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] voert verder aan dat zij gerechtigd is om een bedrag in mindering te brengen op de waarborgsom omdat dat zo is overeengekomen. Daarnaast heeft [gedaagde] een nog een andere tegenvordering op [eiser], waardoor zij meer te vorderen heeft van [eiser] dan [eiser] in deze procedure van haar vordert. [gedaagde] doet hiermee een beroep op verrekening. Een beroep hierop is mogelijk als [gedaagde] een opeisbare vordering heeft op [eiser]. Een beroep op verrekening als verweer kan echter worden gepasseerd als de tegenvordering niet op eenvoudige wijze is vast te stellen en de vordering voor het overige toewijsbaar is.
      
    
    
      4.5.
      Uitgangspunt is dat de waarborgsom bij einde huur aan de huurder wordt terugbetaald, behalve als een huurder bij einde huur niet aan alle verplichtingen heeft voldaan. Een van die verplichtingen is het gehuurde bij einde huur in goede staat op te leveren. Een voorinspectie bij einde huur heeft als functie om een huurder te attenderen op welke werkzaamheden nog verricht moeten worden om de woning in de juiste staat op te leveren en om een huurder een mogelijkheid te geven dit zelf te doen. Als een huurder niet zelf tot herstel overgaat, heeft een verhuurder recht op schadevergoeding en kan de waarborgsom hiermee verrekend worden. Onder schade moet worden verstaan vermogensschade en ander nadeel. 
      
    
    
      4.6.
      Het beroep op verrekening kan niet slagen omdat er geen sprake is van een opeisbare tegenvordering. Dat partijen eerder zijn overeengekomen dat de kosten voor herstel van de gaten op de waarborgsom in mindering konden worden gebracht, is gezien het geschetste toetsingskader niet voldoende; er moet sprake zijn van schade en hier is niet van gebleken. [gedaagde] heeft immers geen herstelwerkzaamheden laten uitvoeren. Van een opeisbare tegenvordering is dan ook geen sprake met als gevolg dat [gedaagde] ten onrechte een bedrag op de waarborgsom inhoudt. Hieruit vloeit voort dat niet meer van belang is of de kosten voor reparatie van de trap, beschadigingen aan onder andere deuren en plinten, het legen van de vetafscheider en schoonmaakkosten voor rekening van [eiser] moeten komen; ook hier is immers geen concrete schade gesteld en onderbouwd. Voor zover [gedaagde] er een beroep op doet dat de huurovereenkomst is doorgelopen, is dat niet een vordering dat op eenvoudige wijze kan worden vastgesteld. [gedaagde] heeft namelijk onvoldoende concreet gesteld en onderbouwd dat zij dit standpunt eerder ten tijde van oplevering van het gehuurde heeft ingenomen en dat die kosten voor rekening van [eiser] zouden moeten komen. Hetzelfde geldt voor de gestelde, maar niet ingestelde tegenvordering voor zover deze betrekking heeft op gemaakte kosten voor deurwaarderskantoor Boeder in het kader van de eerdere procedure tussen partijen.
      
      
        
          Vermeerdering eis
        
      
      
    
    
      4.7.
      De vermeerdering van eis om [gedaagde] te veroordelen tot terugbetaling van de kosten van de cv-ketel en het traineren van de afhandeling is in strijd met de goede procesorde en zal daarom worden afgewezen. [eiser] heeft zijn eis pas vlak voor de mondelinge behandeling bij op voorhand aan de kantonrechter toegezonden pleitnota gewijzigd terwijl hij de vordering al bij dagvaarding had kunnen meenemen. Die pleitnota was vervolgens niet op voorhand verzonden naar [gedaagde], zodat zij zich hierop niet naar behoren heeft kunnen voorbereiden.
      
      
        
          Rente en incassokosten 
        
      
      
    
    
      4.8.
      De gevorderde rente zal worden toegewezen vanaf de datum van het uitbrengen van de dagvaarding omdat niet is gesteld wanneer het verzuim is ingetreden en de berekening van het gevorderde bedrag onvoldoende duidelijk is. 
      
    
    
      4.9.
      
        [eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. [eiser] heeft echter niet gesteld dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. In beginsel is [gedaagde] daardoor geen vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd. In dit geval is echter sprake van een handelsovereenkomst, zodat een bedrag van € 40,00 aan buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar is.
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser] in persoon procedeert, wordt enkel een bedrag toegewezen als vergoeding van de noodzakelijk reis- en verletkosten voor het bijwonen van de mondelinge behandeling. Omdat [eiser] daarover geen stellingen heeft ingenomen en eventuele kosten niet heeft onderbouwd, zullen deze kosten door de kantonrechter worden begroot op € 50,00. De proceskosten van [eiser] zijn dan als volgt opgebouwd:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                152,04
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                257,00
              
              
                
              
            
            
              
                - reis- en verletkosten
              
              
                €
              
              
                50,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                594,04
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 4.930,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, vanaf datum dagvaarding, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 40,00 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 594,04, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S. Kleij en in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2026.
      
    
  
  
     Artikel 6:127 Burgerlijk Wetboek (BW)
  
  
     Artikel 6:136 BW 
  
  
     Artikel 6:74 BW
  
  
     Artikel 6:95 BW
  
  
     HR 10 juni 1988, NJ 1988, 965; LJN AC1505
  
  
     Artikel 6:96 lid 4 BW
  
  
     Artikel 238 Rechtsvordering