ECLI:NL:RBMNE:2026:386, Rechtbank Midden-Nederland, 14-01-2026, 11781418 \ MC EXPL  25-3763  AW/1583
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2026-01-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Woning niet non-coform en geen sprake van dwaling. Mededelingsplicht niet geschonden.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Almere
    
    
    
      Zaaknummer: 11781418 \ MC EXPL  25-3763  AW/1583
    
    
    
      
        Vonnis van 14 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiseres sub 1] , 
    
      2. [eiser sub 2], 
      beiden wonende te [plaats 1] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] , 
      gemachtigde: mr. P.J. van Hartingsveldt,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [plaats 2] , Verenigd Koninkrijk,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] , 
      gemachtigde: mr. R.N.J. Mol, werkzaam bij ARAG.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - de mondelinge behandeling van 17 december 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is bepaald dat een vonnis wordt uitgesproken.
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      In november 2022 hebben [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] de woning aan de [adres] in [plaats 1] van [gedaagde] gekocht. [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] vinden dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woning nodig zijn omdat na de verkoop en levering gebleken is dat in de tuin er zich onder een vlonder een betonnen fundering bevindt van 18m2 met een bovengrondse dikte van 0,7-0,8 meter. [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] vorderen vergoeding van de sloopkosten van de fundering op twee gronden: tekortkoming (ook wel non-conformiteit) en dwaling. Als er geen sprake is van tekortkoming, dan vinden [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] dat zij hebben gedwaald. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] niet aansprakelijk is omdat er geen sprake is van tekortkoming en ook niet van dwaling. De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] af.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        Het toetsingskader
      
    
    
    
      3.1.
      In artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW) wordt bepaald dat een woning moet beantwoorden aan de koopovereenkomst, oftewel ‘conform’ moet zijn. Dat betekent dat de woning de eigenschappen moet bezitten die de koper mocht verwachten, namelijk de eigenschappen die nodig zijn voor het normaal gebruik als woning. De koper kan zich niet beroepen op het ontbreken van dergelijke eigenschappen wanneer hij daarvan bij het sluiten van de overeenkomst op de hoogte was of redelijkerwijs op de hoogte had kunnen zijn.
      
    
    
      3.2.
      Een gebrek dat de koper redelijkerwijs had moeten ontdekken bij het doen van onderzoek is kenbaar. De vereiste mate van onderzoek is afhankelijk van de aard van de woning (bijvoorbeeld nieuwbouw of een oud pand) en van mededelingen van de verkoper. De verkoper die weet dat de woning een gebrek heeft (dat de koper niet eenvoudig kan ontdekken) moet dat gebrek melden aan de koper. Als de verkoper deze mededelingsplicht schendt, kan hij de koper het nalaten van onderzoek niet verwijten.
      
    
    
      3.3.
      Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, namelijk dat de woning wordt overgedragen in de staat waarin die zich bevindt (inclusief eventuele gebreken). In artikel 6.3 van de koopovereenkomst wordt daarop een uitzondering gemaakt: het risico voor een gebrek dat normaal gebruik als woning en kantoor belemmert en voor de koper niet bekend of kenbaar was, rust bij [gedaagde] als verkoper. Dit artikel wordt ook wel aangeduid als een garantie voor de afwezigheid niet bekende en niet kenbare gebreken.
      
      
        
          Geen sprake van non-conformiteit
        
      
      
    
    
      3.4.
      De kantonrechter oordeelt dat ten aanzien van de betonnen fundering geen sprake is van een gebrek waardoor normaal gebruik als woning en kantoor wordt belemmerd. Er is dus geen sprake van een situatie als bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst. 
      
    
    
      3.5.
      Het gebrek dat onderwerp is van het geschil tussen partijen ziet niet op de woning, maar op een betonnen fundering onder een houten vlonder in de tuin. De in artikel 6.3 van de koopovereenkomst afgegeven garantie ziet, anders dan [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] menen, uitsluitend op de eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik als woning en kantoor. De betonnen fundering onder een houten vlonder in de tuin staat dat gebruik niet in de weg. De betonnen fundering valt daarmee onder het bereik van artikel 6.1 van de koopovereenkomst en levert geen non-conformiteit op.
      
    
    
      3.6.
      De kantonrechter merkt nog op dat ook als de garantiebepaling de tuin had omvat, er geen sprake zou zijn van een substantiële beperking van het gebruik van de tuin. Er is sprake van een vlonder die kan worden gebruikt als een vlonder bij een jacuzzi. Dat is op zich een normaal onderdeel van een tuin. Ook de fundering die zich onder de vlonder bevindt is op zichzelf geen gebrek. Het gaat hier om de fundering van een (voormalige) tuinkas. Ook een tuinkas, en de fundering daarvan, is een normaal onderdeel van een tuin. Ook in dat geval gaat een beroep op de garantieregeling niet op.
    
    
      3.7.
      Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde] niet is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst en niet aansprakelijk is voor de [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] gestelde schade. De gevorderde schadevergoeding is op deze grond niet toewijsbaar.
      
      
        
          Geen sprake van dwaling
        
      
      
    
    
      3.8.
      
        [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] stellen subsidiair dat zij hebben gedwaald. Volgens [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] was [gedaagde] van de betonnen fundering op de hoogte, maar heeft zij hierover geen mededeling gedaan aan [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] . [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] zouden hebben gedwaald als gevolg van de onjuiste mededelingen van [gedaagde] en als gevolg van het schenden van de mededelingsplicht door [gedaagde] . Als [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] een juiste voorstelling van zaken zouden hebben gehad, dan hadden zij de overeenkomst niet tegen dezelfde voorwaarden gesloten. 
      
    
    
      3.9.
      
        [gedaagde] betwist dat zij haar mededelingsplicht heeft geschonden. Volgens [gedaagde] hebben partijen besproken waarom [gedaagde] een houten vlonder heeft aangebracht. Zij was van plan een jacuzzi aan te schaffen. Verder was de houten vlonder voor [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] zichtbaar. [gedaagde] wist niet en behoefde ook niet te weten dat de aanwezigheid van de houten vlonder en de betonnen fundering daaronder voor [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] relevant zouden zijn. Volgens [gedaagde] is tijdens het gesprek over de houten vlonder door haar aan [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] verteld dat er eerst een kas aanwezig was op de plek van de houten vlonder en dat de betonnen wand als onderdeel van de constructie voor de vlonder is gebruikt. Door [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] is niet de indruk gewekt dat de houten vlonder niet kon blijven staan. [gedaagde] hoefde niet te begrijpen dat het goedkoop of kosteloos kunnen verwijderen van de houten vlonder van doorslaggevende betekenis was voor [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] . Het lag volgens [gedaagde] op de weg van [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] om nader onderzoek te doen naar de kosten voor het verwijderen van de houten vlonder. [gedaagde] betwist dat [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] een lagere koopprijs voor de woning hadden kunnen bedingen. De vraagprijs van de woning was € 1.193.000,00. Partijen zijn uiteindelijk uitgekomen op € 1.050.000,00. Dit was voor [gedaagde] de bodemprijs. De woning had een hogere taxatiewaarde dan de vraagprijs. 
      
      
        
          Dwaling: het juridisch kader
        
      
      
    
    
      3.10.
      Voor een geslaagd beroep op dwaling is vereist dat gesteld (en bij betwisting aannemelijk gemaakt) wordt dat bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten. Verder moet sprake zijn van een van de drie in de wet genoemde dwalingsgevallen (artikel 6:228 BW). Die dwalingsgevallen zijn: (a) de wederpartij heeft onjuiste informatie gegeven, (b) de wederpartij heeft juiste informatie verzwegen en (c) beide partijen zijn uitgegaan van een onjuiste aanname. [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] beroepen zich op geval a en geval b. Ten slotte geldt dat de vernietiging niet kan worden gegrond op een dwaling die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval, voor rekening van de dwalende behoort te blijven.
      
      
      
        
          Geen geslaagd beroep op dwaling
        
      
      
    
    
      3.11.
      Het door [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] gedane beroep op dwaling faalt. [gedaagde] heeft geen onjuiste mededeling gedaan. Zij heeft ook niets verzwegen omdat ter zake van de verwijderingskosten van de vlonder een onderzoeksplicht rustte op [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] . 
      
    
    
      3.12.
      Vast staat dat tijdens de eerste bezichtiging is gesproken over de houten vlonder en dat door [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] vanwege de omvang en de hoogte van de vlonder is gevraagd naar het doel daarvan. Tevens staat vast dat [gedaagde] daarop geantwoord heeft dat de vlonder kan functioneren als zitplaats voor een aan te leggen jacuzzi. Zij heeft dat ter zitting nader toegelicht door te verwijzen naar de hoogte van een jacuzzi. Tevens staat vast dat [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] hebben gevraagd waarom de vlonder zo groot was en dat [gedaagde] in antwoord daarop gewezen heeft op de grootte van haar familie. Verder is van belang dat [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] al bij de eerste bezichtiging voornemens waren de vlonder te laten verwijderen. Dat voornemen blijkt uit hun stelling dat zij dat voornemen tijdens die eerste bezichtiging aan [gedaagde] kenbaar hebben gemaakt. Hoewel dat laatste door [gedaagde] is betwist, staat dat voornemen op zichzelf vast. Voorts hebben [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] ter zitting verklaard dat zij de door [gedaagde] gegeven toelichting maar een raar verhaal vonden. 
      
    
    
      3.13.
      De verkeerde voorstelling van zaken die van [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] aan hun beroep op dwaling ten grondslag hebben gelegd betreft de sloopkosten vanwege de aanwezigheid van de fundering onder de vlonder. Vanwege het al voorafgaand aan de koop bestaande voornemen van [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] om de vlonder te verwijderen en het feit dat te voorzien was dat daarmee kosten zijn gemoeid, lag het op de weg van [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] om nader onderzoek te doen naar de constructie van de vlonder en de daaruit voortvloeiende sloopkosten. Op [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] rustte derhalve een onderzoeksplicht. Over de sloopkosten is door [gedaagde] geen mededeling gedaan.  [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] hebben de op hen rustende onderzoeksplicht verzaakt. Dat maakt dat er door [gedaagde] geen mededelingsplicht is geschonden. Het feit dat gebleken is dat de sloopkosten van de vlonder hoger zijn dan te verwachten was, doet aan de onderzoeksplicht niet af.
      
    
    
      3.14.
      Verder geldt dat voor zover er al sprake zou zijn van dwaling, [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] onvoldoende hebben onderbouwd, dat als zij hadden geweten van de betonnen fundering, dit hen ervan zou hebben weerhouden om de koopovereenkomst op de overeengekomen voorwaarden, waaronder de koopprijs, te sluiten. Gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] , hebben [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] niet aannemelijk gemaakt dat zij een andere prijs hadden bedongen en, als [gedaagde] daar niet mee akkoord zou zijn gegaan, volledig van de koop zouden hebben afgezien. Van belang hierbij is dat de kosten van het verwijderen van de betonnen fundering, wat hier ook van zij, afgezet tegen de hoogte van de koopprijs gering is.  
      
      
        
          
            [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] moeten de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      3.15.
      
        [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                1.086,00
              
              
                (2 punten × € 543,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.221,00
              
              
                
                
              
            
          
        
      
      
        Uitvoerbaarheid bij voorraad
      
      
    
    
      3.16.
      Dit vonnis wordt voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [gedaagde] dat voor wat de proceskosten betreft eist en [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] daar niet op hebben gereageerd (artikel 233 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      4.1.
      wijst de vorderingen van [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] af,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] in de proceskosten van € 1.221,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      4.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.M.M. Steenberghe en in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2026.