ECLI:NL:RBOBR:2025:6933, Rechtbank Oost-Brabant, 29-10-2025, C/01/349324 / HA ZA 19-523
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-10-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Tekortkoming in de nakoming van de opdracht tot asbestinventarisatie. Schade bestaat uit: 
        - Meerkosten voor het saneren van het extra aangetroffen asbest, omdat er geen prijsconcurrentie was.
        - Kosten van de opvolgende aannemers, die niet op de afgesproken datum met de nieuwbouw konden starten.  
        - Kosten van de rapportages van de extra asbestinventarisaties.
        Gevorderde schadevergoeding toegewezen.

RECHTBANK Oost-Brabant
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
    
    
    
      Zaaknummer: C/01/349324 / HA ZA 19-523 
    
    
    
      
        Vonnis van 29 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING STUDENTEN HUISVESTING, 
      te Utrecht,
      eisende partij,
      hierna te noemen: SSH,
      advocaat: mr. P.V. Kleijn,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        SGS SEARCH INGENIEURSBUREAU B.V., 
      te Heeswijk-Dinther,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: SGS,
      advocaat: mr. A.J.F. de Jager.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 14 februari 2024, - de akte overlegging nadere productie 4 van SGS,
      - de akte overlegging producties 40 tot en met 69 van SSH, 
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 24 september 2024 met spreekaantekeningen van partijen, waarbij SSH haar eis heeft vermeerderd,
      - de akte uitlaten producties van SGS,
      - de antwoordakte (tevens akte eisvermindering) met producties 70 tot en met 86 van SSH,
      - de akte uitlaten producties en eiswijziging met productie 5 van SGS, 
      - de akte uitlaten productie van SSH.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is weer vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2Inleiding
    
    
      2.1.
      
        Deze procedure gaat over een overeenkomst tussen partijen, waarbij SGS het op
        zich heeft genomen om in het voormalige KPN gebouw A aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gebouw) een asbestinventarisatie uit te voeren en daarvan een rapport op te stellen.
      
      
    
    
      2.2.
      Volgens SSH is SGS toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht tussen partijen en zij vordert dat de rechtbank dit voor recht verklaart. Daarnaast vordert SSH een bedrag van in totaal € 2.016.068,01 incl. btw aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente, en veroordeling van SGS in de proceskosten, ook te vermeerderen met de wettelijke rente. 
      
    
    
      2.3.
      
        SSH maakt SGS verwijten met betrekking tot de volgende punten:  
        A. deskresearch,
        B. brandschotten in kelder,
        C. asbesthoudende beplating op verdieping 9,
        D. brandschotten op de verdiepingen 1 tot en met 8,
        E. plafondbeplating op verdieping 9,
        F. kit achter niet asbesthoudende sandwichpanelen op verdieping 10,
        G. kitresten achter omkasting convectoren,
        H. stelplaatjes,
        I. bitumen,
        J. analyse beglazingskit.
      
      
    
    
      2.4.
      De rechtbank heeft in het vonnis van 13 januari 2021 onder meer beslist dat op SGS met betrekking tot de overeengekomen asbestinventarisatie van het type A en het type B en de daarvan op te stellen rapportage een inspanningsverplichting rust (4.12).
      
    
    
      2.5.
      In het tussenvonnis van 13 januari 2021 heeft de rechtbank ook al beslist dat de artikelen 14 en 15 van de algemene voorwaarden van SGS, waarin haar aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag van de advieskosten (€ 21.995,00), niet van toepassing zijn op de overeenkomst tussen partijen (4.56).
      
    
    
      2.6.
      Daarna heeft de rechtbank een deskundigenbericht bevolen. Twee deskundigen hebben onderzoek gedaan en zij hebben gezamenlijk een rapport opgesteld, waarover partijen zich hebben uitgelaten. 
      
    
    
      2.7.
      In het vonnis van 14 februari 2024 heeft de rechtbank geoordeeld dat Rapportage I van SGS een onvolledig beeld geeft van de asbesthoudende materialen in het gebouw. SGS had alle onder 2.3 vermelde aangetroffen asbest, met uitzondering van de kit achter de niet asbesthoudende sandwichpanelen op verdieping 10 (F), in Rapportage I moeten vermelden, maar dat heeft zij niet gedaan. De rechtbank heeft beslist dat SGS niet heeft gehandeld zoals een goed en zorgvuldig handelend en redelijk bekwaam vakgenoot in de gegeven omstandigheden had moeten doen. SGS is tekortgeschoten in haar inspanningsverplichting en zij is aansprakelijk voor de schade die SSH daardoor heeft geleden (4.69). 
      
    
    
      2.8.
      Vervolgens hebben partijen nadere producties overgelegd en is een mondelinge behandeling gehouden over met name het causaal verband en de hoogte van de schade. Daarna hebben partijen nog producties overgelegd en op elkaars producties gereageerd. 
      
    
  
  
    
      3De verdere beoordeling
    
    
      De tekortkoming
    
    
    
      3.1.
      Na het vonnis van 14 februari 2024 is SGS onder verwijzing naar het rapport van Invenco (productie 5 SGS) teruggekomen op de invulling van haar inspanningsverplichting. SGS voert onder meer aan dat SSH een informatieplicht had voor wat betreft het verstrekken van bouwtekeningen aan SGS, dat de oorspronkelijke uitvraag van SSH voor een asbestinventarisatie ten behoeve van renovatie was en dat asbesttoepassingen in de realiteit altijd aan het licht treden tijdens de sanering en sloop. Voor zover SGS daarmee bedoelt dat de rechtbank moet terugkomen op de beslissing dat SGS is tekortgeschoten in haar inspanningsverplichting, gaat de rechtbank daarin niet mee. SGS heeft geen nieuwe feiten en omstandigheden aangevoerd, zodat slechts sprake is van een voorzetting van een debat dat al gevoerd is en daarvoor is de mogelijkheid om terug te komen op een eindbeslissing niet bedoeld.
      
      
        Het causaal (csqn-)verband
      
      
    
    
      3.2.
      
        Na eisvermindering en eisvermeerdering vordert SSH aan schadevergoeding:
        (i) de meerkosten die SSH heeft moeten voldoen voor de extra saneringswerkzaamheden van [A] en [B] : € 185.773,01 incl. btw (€ 102.850,- + € 93.125,84 - € 10.202,83);
        (ii) de kosten die SSH heeft moeten voldoen aan opvolgende aannemers: € 1.808.986,60 incl. btw (€ 1.566.986,60 + € 242.000,00);
        (iii) de kosten die SSH heeft moeten maken voor AllFibers om nieuwe rapportages te verkrijgen: € 21.308,40 incl. btw (€ 23.159,40 - € 1.851,00)
        Totaal: € 2.016.068,01 incl. btw.
      
      
    
    
      3.3.
      Voor de beantwoording van de vraag of de schade die SSH stelt te hebben geleden, in causaal verband staat tot de tekortkoming van SGS, moet de feitelijke situatie zoals die na die tekortkoming is ontstaan, worden vergeleken met de hypothetische situatie zoals die zonder de tekortkoming zou zijn ontstaan volgens de redelijke verwachting van de rechtbank over toekomstige ontwikkelingen na afweging van goede en kwade kansen. 
      
      
        
          (i) de meerkosten die SSH heeft moeten voldoen voor de extra saneringswerkzaamheden van [A] en [B]
        
      
      
    
    
      3.4.
      SSH gaat ervan uit dat in de hypothetische situatie dat SGS niet zou zijn tekortgeschoten in de nakoming van haar opdracht, SGS bij haar eerste inventarisatie in april 2016 direct alle aanwezige asbest (met uitzondering van de onvoorziene asbest) in Rapportage I zou hebben opgenomen. De werkzaamheden waren dan in de aanbestedingsprocedure meegenomen, zodat SSH voor deze werkzaamheden een prijsconcurrerende aanbieding zou hebben ontvangen van de aannemers. Sloopaannemer [A] had haar prijsaanbieding dan op Rapportage I gebaseerd en een sluitend saneringsplan opgesteld met daarbij passende prijzen en termijnen. Doordat prijsconcurrentie uitbleef moest SSH voor het saneren van de extra aangetroffen asbest door [A] en [B] aanzienlijke meerkosten maken, aldus SSH. 
      
    
    
      3.5.
      SGS betwist dat er causaal verband bestaat tussen het feit dat niet alle aangetroffen asbest in Rapportage I is opgenomen en de geclaimde kosten in verband met de extra saneringswerkzaamheden. Zij meent dat door de aannemingsovereenkomst met [A] uitsluitend te baseren op de door SGS uitgebrachte Rapportage I door SSH geen rekening is gehouden met de op zichzelf voorzienbare situatie dat gedurende het werk nog asbesttoepassingen kunnen worden aangetroffen. SSH heeft zelf het slooptraject op scherp gezet zowel qua tijdsdruk als ook in contractuele zin. Een evenwichtigere contractopzet en planning had kunnen voorkomen dat SSH bij gebreke van prijsconcurrentie gedwongen werd om met [A] op ongunstige financiële voorwaarden in zee te gaan, aldus SGS. 
      
    
    
      3.6.
      De rechtbank verwerpt het standpunt van SGS dat SSH toch al extra kosten had gehad voor de sloop- en saneerwerkzaamheden, omdat er in de aannemingsovereenkomst met [A] geen rekening is gehouden met onvoorzien asbest. In het tussenvonnis van 14 februari 2024 is geoordeeld dat alleen sprake is van onvoorzien asbest bij de kit achter niet asbesthoudende sandwichpanelen op verdieping 10 (F). SSH stelt dat volgens de heer [C] (hierna: [C] ) daarnaast ook voor wat betreft het op de verdiepingen 8, 10 en 13 aangetroffen asbesthoudend boardmateriaal sprake is van onvoorzien asbest (productie 77 SSH) en SGS heeft dat niet betwist. [C] heeft in zijn memo gemotiveerd uiteengezet dat de impact van deze vier posten onvoorzien asbest samen op de totale doorlooptijd van de saneringswerkzaamheden maximaal twee werkdagen is, wat SGS niet heeft betwist. Omdat het onvoorzien asbest tot maar twee dagen extra werk heeft geleid, oordeelt de rechtbank de periode van vier maanden, van 1 mei 2017 tot 1 september 2017, die voor de sloop- en saneringswerkzaamheden van het gebouw was uitgetrokken, niet te krap. In het verlengde hiervan ligt dat een afzonderlijke afspraak over meerwerk voor onvoorzien asbest in de oorspronkelijke overeenkomst tussen SSH en [A] niet nodig was. Voor zover SGS bedoelt dat SSH met [A] afspraken had moeten maken over meerwerk voor alle asbest die niet in Rapportage I stond, volgt de rechtbank SGS niet. SSH hoefde er bij haar overeenkomst met [A] immers niet van uit te gaan dat de asbestinventarisatie van SGS, afgezien van het onvoorziene asbest, niet volledig was. Daarbij komt dat, als een sloper al bereid zou zijn om een dergelijke meerwerkafspraak te maken, daar ook een prijskaartje aan zou hangen. De rechtbank oordeelt dat er causaal verband is tussen deze schade en de tekortkoming van SGS. Het maakt daarbij geen verschil of de betreffende sloop- en saneringswerkzaamheden door [A] of door [B] zijn uitgevoerd en in rekening gebracht. 
      
      
        
          (ii) de kosten die SSH heeft moeten voldoen aan opvolgende aannemers
        
      
      
    
    
      3.7.
      Zoals hiervoor al is overwogen, gaat SSH ervan uit dat in de hypothetische situatie dat SGS niet zou zijn tekortgeschoten in de nakoming van haar opdracht, SGS bij haar eerste inventarisatie in april 2016 direct alle aanwezige asbest (met uitzondering van de onvoorziene asbest) in Rapportage I zou hebben opgenomen. Op basis van Rapportage I zou het gebouw dan op 1 september 2017 volledig gesaneerd en gesloopt kunnen zijn en die datum is als uiterste opleverdatum met [A] overeengekomen. Per die datum zou vervolgens een aanvang worden gemaakt met de nieuwbouwwerkzaamheden. SSH had voor deze nieuwbouwwerkzaamheden al verschillende aannemers gecontracteerd, waaronder Vastbouw, [D] , [E] en Otis Nederland, en had bij het maken van afspraken met deze aannemers op de datum van 1 september 2017 voortgeborduurd. Die termijn was niet langer haalbaar toen in het gebouw extra asbest werd aangetroffen. [A] moest haar werkzaamheden stil leggen totdat het asbestinventarisatierapport was bijgewerkt en het werkplan hierop was aangepast. Bovendien bleek daarna dat het vijfvoudige aan saneringswerkzaamheden moest worden verricht. De sloop van het gebouw heeft hierdoor aanzienlijke vertraging opgelopen. Daarmee liep ook de start van de nieuwbouwwerkzaamheden vertraging op. SSH heeft als gevolg daarvan aan de opvolgende aannemers kosten voor bouwtijdverlenging moeten voldoen. De opvolgende aannemers hadden zich immers al voorbereid op een start van hun werkzaamheden per 1 september 2017, in die zin dat zij onder andere personeel hadden klaarstaan en materieel hadden ingehuurd. Bovendien hebben er in die periode in de bouw enorme prijsstijgingen van personeel en materieel plaatsgevonden. SSH heeft door de tekortkoming van SGS aanzienlijke extra kosten moeten maken die zij zonder de tekortkoming van SGS niet had hoeven maken, aldus SSH.
      
    
    
      3.8.
      SGS voert primair het verweer dat er geen causaal verband is tussen haar prestatie en de schade van SSH, omdat er ook andere oorzaken voor vertraging van de sanering, sloop en bouw waren. De uitvoerings- en ontwerpdocumentatie voor de nieuwbouw was in 2017 verre van gereed, waardoor de aannemers die waren belast met de nieuwbouw nooit hadden kunnen starten op 1 september 2017. Daarbij vertraagde volgens de verslagen van bouwvergaderingen zo ongeveer alles wat vertraging kon oplopen. De uitvoering van grondboringen, onderzoek naar de bodemopbouw, een funderingskeuze, onderzoeken naar de bodemkwaliteit, bemaling(-splannen), een afgerond en goedgekeurd bouwbestek, overeenstemming over de locaties van sparingen voor elektra, leidingwerk en de installatie en een keuze voor een bronnensysteem, werden veelal vanaf de eerste bouwvergaderingen als openstaand vermeld en kwamen in veel gevallen pas na december 2017 tot een afronding. Subsidiair voert SGS aan dat er in ieder geval geen causaal verband is tussen haar prestatie en schade door vertraging die na 31 december 2017 zou zijn opgetreden. Doordat [A] in het najaar van 2017 stelselmatig tekortschoot in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de meerwerkopdracht uit september 2017 en vervolgens gedurende de periode van februari tot en met maart 2018 haar retentierecht uitoefende op de volledige bouwplaats en de cruciale vrijgavedocumenten, waarover een kort geding moest worden gevoerd, werd het bouwproject lamgelegd en kon SSH pas eind maart 2018 met de opvolgend sloper en saneerder [B] starten. Dit alles heeft ertoe geleid dat de opvolgende aannemers die met de nieuwbouw waren belast pas in juni/juli 2018 konden starten met hun werkzaamheden. Het causaal verband tussen de prestatie van SGS en de vermeende schade die verband houdt met de latere start van de nieuwbouw in juni/juli 2018, is daarmee volledig weggevaagd, aldus SGS. 
      
    
    
      3.9.
      De rechtbank verwerpt het primaire verweer van SGS dat er geen causaal verband is tussen haar prestatie en de schade door de vertraagde start van de nieuwbouw, omdat de nieuwbouw om andere redenen niet op de geplande datum van 1 september 2017 had kunnen beginnen. SSH heeft, onderbouwd met stukken over de kapvergunning, het archeologisch onderzoek en de gunningen van de aannemers onder voorbehoud, gemotiveerd betwist dat er andere redenen voor deze vertraging waren. Bovendien is al in het verslag van de eerste bouwteamvergadering van 29 augustus 2017 (productie 70 SSH) vermeld onder het kopje ‘Planning’ dat de start van de bouw is uitgesteld naar begin december 2017/januari 2018 omdat de sloop vertraging heeft wegens het vele asbest dat aanwezig is in het gebouw. Daarbij is ook vermeld: “Voorbereidingsplanning wordt iets uitgerekt aangezien de startdatum iets opgeschort is.” De rechtbank leidt hieruit af dat in ieder geval vanaf 29 augustus 2017 bekend was dat de voorbereidingen voor de nieuwbouw konden worden opgeschoven omdat de start van de nieuwbouw was uitgesteld en dat het extra aangetroffen asbest voor dat uitstel de reden was.  
      
    
    
      3.10.
      Ook het subsidiaire verweer van SGS wordt verworpen. De opleverdatum van [A] was als gevolg van het extra aangetroffen asbest door middel van het addendum van 7 september 2017 (productie 58 SSH) verschoven van 1 september 2017 naar 31 december 2017. Pas toen na het afsluiten van het addendum nog veel meer asbest door [A] werd aangetroffen en de nieuwe opleverdatum van 31 december 2017 ook niet werd gehaald, ontstond er een geschil tussen SSH en [A] . De opleverdatum van 31 december 2017 zou in beginsel onverkort blijven gelden als tijdens de uitvoering van de sanerings- en sloopwerkzaamheden aanvullend asbest zou worden aangetroffen, tenzij de aard en omvang van het aanvullend asbest van dien aard zou zijn dat in alle redelijkheid niet van [A] kon worden verwacht dat op die uiterste datum zou worden opgeleverd. [A] stelde zich op het standpunt dat daarvan sprake was. De rechtbank is van oordeel dat in de hypothetische situatie dat SGS bij haar eerste inventarisatie in april 2016 direct alle aanwezige asbest in Rapportage I zou hebben opgenomen SSH niet alleen geen addendum bij de overeenkomst met [A] zou hebben afgesloten, maar ook geen geschil met [A] had gekregen over de toepassing van de bedingen in dat addendum. Het causaal verband tussen de tekortkoming van SGS en de schade van SSH is dan ook niet verbroken door het geschil tussen SSH en [A] . Voor zover SGS meent dat de handelwijze van [A] voor extra vertraging in de start van de nieuwbouw heeft gezorgd die niet aan SGS is toe te rekenen, geldt dat gesteld noch gebleken is dat deze extra vertraging van twee maanden (januari tot maart 2018) gevolgen heeft gehad voor de definitieve aanneemsommen van de opvolgende aannemers. 
      
      
        
          (iii) de kosten die SSH heeft moeten maken voor AllFibers om nieuwe rapportages te verkrijgen
        
      
      
    
    
      3.11.
      SSH gaat ervan uit dat in de hypothetische situatie zonder tekortkoming alle aangetroffen asbest, behalve de asbesthoudende kit sandwichpanelen (F) en de drie overige bronnen onvoorzien asbest, direct zou zijn gerapporteerd. In die hypothetische situatie hadden er alleen voor die asbesthoudende kit sandwichpanelen (F) en de drie overige asbestbronnen aanvullende asbestinventarisaties hoeven te worden gedaan en verder niet. De asbestbron asbesthoudende kit sandwichpanelen (F) is door SGS zelf (maar te laat) geïnventariseerd. SGS heeft voor deze aanvullende inventarisatie op haar type A+B rapport zoals gebruikelijk geen kosten in rekening gebracht. Omdat SGS in het najaar 2017 liet weten geen tijd te hebben om de extra door [A] aangetroffen en niet gerapporteerde asbest in kaart te brengen, was SSH genoodzaakt om een ander bureau, namelijk AllFibers, hiervoor in te schakelen en daarvoor te betalen. Alle door AllFibers verrichte asbestinventarisatieonderzoeken, behalve het onderzoek naar de drie overige bronnen onvoorzienbaar asbest, waren niet nodig geweest als SGS haar werk goed had gedaan, aldus SSH. 
      
    
    
      3.12.
      SGS betwist dat er causaal verband bestaat tussen het feit dat niet alle aangetroffen asbest in Rapportage I is opgenomen en de geclaimde kosten van de aanvullende asbestinventarisatieonderzoeken. SGS meent dat asbesttoepassingen in de realiteit altijd nog aan het licht treden tijdens de sanering en sloop. Dat volgt volgens SGS ook uit het feit dat nadat SGS was vertrokken, AllFibers nog ten minste tien herzieningen op haar eerste asbestinventarisatierapport moest afgeven om het extra asbest in kaart te brengen.
      
    
    
      3.13.
      Dit verweer van SGS, dat SSH toch al extra kosten voor asbestinventarisatie had moeten maken, omdat van SGS niet verwacht had kunnen worden dat zij na het asbestinventarisatieonderzoek in april 2016 alle aangetroffen asbest in Rapportage I had opgenomen, wordt verworpen. In het tussenvonnis van 14 februari 2024 is immers al met betrekking tot bijna alle verwijten die SSH aan SGS maakt beslist dat dit juist wel van SGS verwacht had mogen worden en dat SGS dat ten onrechte niet heeft gedaan. Dat betekent dat er wel causaal verband is tussen de tekortkoming van SGS en de schade door extra kosten voor asbestinventarisatie.    
      
      
        De hoogte van de schade 
      
      
      
        
          (i) de meerkosten die SSH heeft moeten voldoen voor de extra saneringswerkzaamheden van [A] en [B]
        
      
      
    
    
      3.14.
      SSH maakt aanspraak op vergoeding van de schade die zij geleden heeft ten gevolge van de extra saneringswerkzaamheden die zij heeft moeten laten uitvoeren. SGS is het daar niet mee eens. 
      
    
    
      3.15.
      De rechtbank overweegt allereerst dat voor de berekening van de door SSH geleden schade, de feitelijke situatie zoals die na de tekortkoming is ontstaan, moet worden vergeleken met de hypothetische situatie zoals die zonder de tekortkoming zou zijn ontstaan. 
      
      
        
          De hypothetische situatie:
      
    
    
      3.16.
      
        [F] Milieuadviseurs (hierna: [F] ) heeft in opdracht van SSH berekend dat de saneringskosten in de hypothetische situatie € 1.106.545,00 incl. btw zouden zijn geweest (productie 25 SSH). 
      
    
    
      3.17.
      
        Dit bedrag moet echter nog worden gecorrigeerd. 
        Allereerst moet hierop een bedrag van € 29.040,00 incl. btw in mindering worden gebracht in verband met de gemaakte kosten voor de sanering van vier posten onvoorzien asbest (productie 41 SSH en productie 77 SSH), want die kosten had SSH ook zonder de tekortkoming van SGS gehad. Dat betekent dat de saneringskosten in de hypothetische situatie € 1.077.505,00 incl. btw zouden zijn geweest. 
        
          [F] is daarnaast bij haar hypothetische berekening ten onrechte uitgegaan van de prijzen in 2018. Omdat de aanbesteding en de gunning aan [A] plaatsvonden in 2017, moet worden uitgegaan van de prijzen in 2017. Omdat de bouwkosten in 2018 ten opzichte van 2017 met 8,6% zijn gestegen (productie 42 SSH), wordt het bedrag van € 1.077.505,00 verminderd met een bedrag van € 85.327,28 tot € 992.177,72 (€ 1.077.505,00 : 1,086). 
      
      
      
        
          De feitelijke situatie:
        
      
    
    
      3.18.
      
        SSH heeft aan [A] € 670.945,00 incl. btw betaald (productie 23 SSH) en aan de opvolgende saneerder [B] € 538.450,00 incl. btw (productie 24 SSH), in totaal dus 
        € 1.209.395,00. In dit totaalbedrag vallen ook de kosten voor sanering van de onvoorziene asbest. Omdat met betrekking tot deze nog aanwezige asbest geen verwijt aan SGS kan worden gemaakt, moeten de kosten van sanering van deze asbest niet worden betrokken bij de berekening van de geleden schade. Ook dit bedrag moet dus nog worden gecorrigeerd.
      
      
    
    
      3.19.
      
        De saneringskosten van de vier posten onvoorzien asbest in de hypothetische situatie bedragen volgens het overzicht van [F] 2,6% van de totale saneringskosten in de hypothetische situatie. Dit volgens de volgende berekening: 
        [(€ 29.040,00 : € 1.106.545,00) x 100]. 
      
      
    
    
      3.20.
      Om de kosten in de feitelijke situatie en de kosten in de hypothetische situatie met elkaar te kunnen vergelijken, moeten vervolgens ook de werkelijk gemaakte kosten worden verminderd met 2,6%. Na toepassing van deze correctie zijn de werkelijke gemaakte kosten dan € 1.177.950,73 incl. btw (€ 1.209.395,00 - € 31.444,27). 
      
    
    
      3.21.
      De door SSH geleden schade ten gevolge van extra saneringswerkzaamheden van [A] en [B] is dan € 1.177.950,73 - € 992.177,72 = € 185.773,01 incl. btw.
      
    
    
      3.22.
      SGS heeft als verweer gevoerd dat [F] er in zijn berekening ten onrechte van is uitgegaan dat SGS direct alle asbest in kaart had moeten brengen en dat [F] in zijn berekening geen onderscheid maakt tussen asbest ter zake waarvan SGS een verwijt zou kunnen worden gemaakt en asbest waarbij dat niet het geval is. 
      
    
    
      3.23.
      
        De rechtbank heeft al beslist dat SGS uit hoofde van haar inspanningsverplichting alle aangetroffen asbest in Rapportage I had moeten vermelden, met uitzondering van de asbesthoudende kit sandwichpanelen (F). SSH heeft de berekening van [F] en haar vordering daarop én op de drie overige bronnen onvoorzien asbest aangepast. Die berekening is door SGS onvoldoende gemotiveerd weersproken. 
        De rechtbank is dan ook van oordeel dat de schade van SSH als gevolg van de extra saneringswerkzaamheden met een redelijke mate van zekerheid kan worden vastgesteld op een bedrag van € 185.773,01 incl. btw. 
      
      
      
        
          (ii) de kosten die SSH heeft moeten voldoen aan opvolgende aannemers
        
      
      
    
    
      3.24.
      SSH maakt aanspraak op vergoeding van de kosten die zij aan de opvolgende aannemers heeft moeten betalen omdat de nieuwbouw is gestart in juni/juli 2018 en niet in september 2017, zoals het geval zou zijn geweest in de hypothetische situatie dat SGS al het aangetroffen asbest (behalve het onvoorziene asbest) al in Rapportage I zou hebben opgenomen. De kosten die de opvolgende aannemers voor de vertraging van de start van de nieuwbouw bij SSH in rekening hebben gebracht en waarvan SSH vergoeding vordert zijn: 
      
      - Vastbouw (bouwkundig): 	€ 1.280.004,00 ex btw, 		€ 1.548.804,84 incl. btw;
      - [D] (W-installaties): 	€ 141.326,25 ex btw, 		€ 171.004,76 incl. btw;
      - [E] (E-installaties): 	€ 62.000,00 ex btw, 		€ 75.020,00 incl. btw;
      - Otis (liften): 			€ 11.700,00 ex btw, 		€ 14.157,00 incl. btw;
      In totaal is dit € 1.808.986,60 incl. btw.
      
      
        De aansprakelijkheid van SGS vloeit voort uit het niet nakomen van een overeenkomst en is gebaseerd op de eigen schuld van SGS. De schade is in zijn geheel toerekenbaar aan SGS, aldus SSH.
      
      
    
    
      3.25.
      SGS betwist dat (al) deze schade aan haar kan worden toegerekend. Volgens SGS heeft de schending van de inspanningsverplichting specifiek en bij uitsluiting betrekking op het inventarisatietraject en worden onterecht alle vervolgkosten zonder meer bij SGS neergelegd. SGS wijst in dat verband onder meer op de punten die hierna worden beoordeeld.
      
      
        
          Afspraken tussen SSH en opvolgende aannemers
        
      
      
    
    
      3.26.
      SGS voert aan dat de vorderingen van de opvolgend aannemers alle betrekking hebben op overschrijding van de tussen hen en SSH beoogde starttermijn van de nieuwbouw. SGS werd niet gekend in de afspraken en de planning die SSH in de zomer en in het najaar van 2017 maakte met andere aannemers. De mate waarin de wijze van inventariseren door SGS volgens SSH gedurende het bouwproject voor stagnatie en schade heeft geleid, was daardoor in redelijkheid voor haar niet te voorzien. SSH heeft zich ten opzichte van deze aannemers kennelijk gecommitteerd aan een vaste in plaats van een flexibele periode, terwijl dit laatste gebruikelijk en wijs is bij een grootschalig project als het onderhavige. SSH was al begin mei 2017 door [A] ervan op de hoogte gesteld dat tijdens de uitvoering van de werkzaamheden aanvullend asbestmateriaal was aangetroffen in het gebouw, maar SSH heeft niet in dat vroege stadium, waarin de inschrijvingen van de opvolgende aannemers nog niet of maar net waren ontvangen, de aanbestedingsvoorwaarden aangepast, aldus SGS.  
      
    
    
      3.27.
      De rechtbank verwerpt het uitgangspunt van SGS dat de schade van SSH voor haar niet voorzienbaar was. SSH heeft SGS ingeschakeld om een volledige inventarisatie (type A+B) te verrichten. Als dan ten onrechte een groot deel van het in het gebouw aanwezige asbest niet wordt ontdekt, ligt het in de lijn der verwachting dat de sloop- en de daaropvolgende bouwwerkzaamheden vertraging oplopen en hierdoor schade wordt geleden. Niet alleen SSH, maar ook [A] mocht van de Rapportage I van SGS uitgaan. Dat SSH minder schade zou hebben gehad, als zij met de opvolgende aannemers een flexibele startdatum zou hebben afgesproken, zoals SGS aanvoert, blijkt uit niets. Het is ook niet aannemelijk dat de opvolgende aannemers akkoord zouden gaan met een flexibele startdatum, in ieder geval niet zonder een verhoging van hun prijs. SSH is met Vastbouw, [D] en [E] vaste aanneemsommen overeengekomen, die gedurende de bouw niet konden worden verhoogd. Maar die vaste aanneemsommen zijn gebaseerd op een bepaalde startdatum van de bouw en als die opschuift - zoals in dit geval is gebeurd - dan komen de door de aannemers doorberekende meerkosten in beginsel voor rekening van SSH. Ten tijde van de gunningen aan Vastbouw, [D] en [E] op 9 juni 2017, was bij SSH wel bekend dat [A] extra asbest had ontdekt, maar zoals blijkt uit de aanvullende rapportages van SGS van begin juli 2017 ging het toen nog niet om veel extra asbest. Dat volgt ook uit de omstandigheid dat in het verslag van de kick-off vergadering van 4 juli 2017 nog rekening werd gehouden met een uitstel van de bouw van twee weken (medio september 2017). SSH kon op dat moment niet weten dat er daarna nog veel meer asbest zou worden aangetroffen en zij hoefde daarmee, gelet op de aan SGS gegeven opdracht om een volledige inventarisatie (type A+B) te verrichten, ook geen rekening te houden. 
      
      
      
        
          Verspreiding van asbest door [A]
        
      
      
    
    
      3.28.
      Daarnaast zijn volgens SGS meerkosten en vertraging als gevolg van verspreiding van asbest door [A] tijdens de sloopwerkzaamheden niet toerekenbaar aan SGS. [A] moet tijdens de sloopwerkzaamheden ten minste één asbestdeskundige medewerker in de zin van SVMS-007 op de slooplocatie aanwezig houden. Op basis van de inventarisatierapporten kan worden vastgesteld dat [A] ondanks de aanwezigheid van asbest (aan kozijnen op de grond) is doorgegaan met slopen, zodat de conclusie luidt dat [A] niet heeft voldaan aan de toezichteisen op grond van de SVMS-007.  
      
    
    
      3.29.
      De rechtbank oordeelt als volgt. Een volledig asbestinventarisatierapport (type A+B) heeft onder meer als doel om asbestverspreiding tijdens de sloopwerkzaamheden te voorkomen. De asbestverspreiding door [A] is dus een rechtstreeks gevolg van het handelen van SGS die de asbestinventarisatie ondeugdelijk heeft uitgevoerd. SSH betwist dat [A] roekeloos heeft gesloopt. Volgens SSH waren er steeds asbestdeskundige personen aanwezig tijdens het slopen, onder meer in de persoon van de namens [A] verantwoordelijke uitvoerder [G] , en is [A] steeds onmiddellijk gestopt met haar werkzaamheden op het moment dat nieuw asbest werd geconstateerd. Gelet op deze gemotiveerde betwisting van SSH, waar SGS vervolgens niets meer tegenover heeft gesteld, oordeelt de rechtbank de stelling van SGS dat de schade door verspreiding van asbest niet toerekenbaar is, omdat bij het slopen niet is voldaan aan de toezichteisen, onvoldoende onderbouwd.
      
      
        
          De schikking met [A]
        
      
      
    
    
      3.30.
      SGS is verder van mening dat zij slechts een schadevergoeding aan SSH verschuldigd kan zijn, indien en voor zover die schade een bedrag gelijk aan het financiële voordeel van € 1.140.962,21 dat SSH in het kader van de schikking met [A] heeft ontvangen, te boven gaat. [A] stelde namelijk in de kort gedingprocedure tegen SSH een bedrag van € 1.688.962,21 te vorderen te hebben van SSH, maar [A] heeft in het kader van de schikking een bedrag van € 548.000,00 ontvangen van SSH. Doordat SSH ervoor heeft gekozen met [A] een schikking te treffen tegen finale kwijting, is een belangrijk deel van de door SSH gestelde schade afgehandeld, aldus SGS. 
      
    
    
      3.31.
      De rechtbank verwerpt dit standpunt van SGS. SSH heeft in haar berekening van de extra kosten voor asbestsanering enkel de door [A] gefactureerde saneringskosten meegenomen. Het schikkingsbedrag dat SSH aan [A] heeft betaald om de claims van [A] in de kort gedingprocedure af te kopen, vordert SSH niet van SGS. De rechtbank ziet niet in dat enig ‘financieel voordeel’ voor SSH uit hoofde van de schikking met [A] ten goede zou moeten komen aan SGS, in die zin dat dit ‘financieel voordeel’ in mindering zou moeten strekken op de (totale) door SSH gevorderde schadevergoeding.  
      
    
    
      3.32.
      Bovendien is aannemelijk dat SSH door het treffen van een schikking met [A] op 12 maart 2018 schadebeperkend heeft gehandeld. De opvolgend sloper [B] is een week later aan de slag gegaan en heeft de sanerings- en sloopwerkzaamheden in augustus 2018 afgerond. De aanneemsom van Vastbouw is vastgezet op 1 mei 2018, omdat [B] samen met Vastbouw bereid was om het risico van vertraging na 1 mei 2018 op zich te nemen.
      
    
    
      3.33.
      Gelet op het voorgaande oordeelt de rechtbank dat de schade van SSH ter zake van kosten van opvolgende aannemers met een redelijke mate van zekerheid kan worden vastgesteld op € 1.808.986,60 incl. btw. 
      
      
        
          (iii) de kosten die SSH heeft moeten maken voor AllFibers om nieuwe rapportages te verkrijgen
        
      
      
    
    
      3.34.
      
        SSH maakt aanspraak op vergoeding van het verschil tussen de asbestinventaristatiekosten die SSH zou hebben gemaakt in de hypothetische situatie dat SGS alle aangetroffen asbest (behalve het onvoorzien asbest) bij Rapportage I in kaart zou hebben gebracht en de asbestinventaristatiekosten (behalve de kosten die waren gemoeid met het onvoorzien asbest) die SSH werkelijk heeft gemaakt. Dat verschil bestaat uit het bedrag van in totaal € 23.159,40 incl. btw dat SSH aan AllFibers heeft moeten betalen voor nieuwe rapportages (productie 33 en 40 SSH). [C] heeft berekend dat de kosten van inventarisatie van de drie overige asbestbronnen € 1.851,00 incl. btw bedroegen (productie 77 SSH). Dit bedrag strekt in mindering op het bedrag van € 23.159,40, omdat SSH die kosten ook in de hypothetische situatie had moeten maken. De schade is dus 
        € 21.308,40 incl. btw (€ 23.159,40 - € 1.851,00), aldus SSH. 
      
      
    
    
      3.35.
      SGS voert het verweer dat de kosten van Allfibers buitensporig hoog zijn. De oorzaak daarvan is dat AllFibers herhaaldelijk werd opgeroepen om naar het gebouw te komen om beperkt onderzoek te doen, in plaats van één keer een integrale herinventarisatie uit te voeren om al het gemiste asbest in kaart te brengen. SSH heeft daardoor niet voldaan aan haar schadebeperkingsplicht, aldus SGS.
      
    
    
      3.36.
      De rechtbank verwerpt het standpunt van SGS dat SSH AllFibers in één keer een integrale herinventarisatie had moeten laten uitvoeren in plaats van verschillende keren een beperkt onderzoek. SSH heeft SGS opdracht gegeven om een volledige asbestinventarisatie (type A+B) in het gebouw uit te voeren. Als er daarna dan meer asbest in het gebouw wordt gevonden dan in Rapportage I van SGS is vermeld, ligt het niet op de weg van SSH om een integrale herinventarisatie te laten uitvoeren, nog afgezien van wat daarvan dan de kosten zouden zijn, waarover SGS niets heeft gesteld. De rechtbank is met SSH van oordeel dat zij AllFibers enkel de locatie waar niet gerapporteerd asbest was gevonden hoefde te laten inventariseren. Omdat [A] steeds weer op nieuwe locaties op niet gerapporteerd asbest stuitte, heeft AllFibers meerdere inventarisaties moeten uitvoeren en meerdere rapporten uitgebracht. Daaruit volgt niet dat SSH onnodig hoge kosten heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat deze schadepost van SSH met een redelijke mate van zekerheid kan worden vastgesteld op € 21.308,40 incl. btw. 
      
      
        
          Schadevergoeding inclusief of exclusief btw? 
        
      
      
    
    
      3.37.
      SGS stelt zich op het standpunt dat de schade niet aan haar toe te rekenen is voor zover deze betrekking heeft op de btw-component van de door SSH aan de verschillende aannemers gedane betalingen. Uit het overzicht van geboekte betalingen van SSH (productie 79 SSH) blijkt dat de meeste bedragen inclusief btw zijn geboekt. Woningcorporaties verrichten zowel btw-belaste als btw-vrijgestelde prestaties en SSH vermeldt op haar website ook haar btw-nummer. Uitsluitend ingeval betalingen rechtstreeks zijn te relateren aan btw-vrijgestelde prestaties zoals de verhuur van woningen, is btw niet aftrekbaar voor SSH. Omdat woningcorporaties zowel btw-belaste als btw-vrijgestelde prestaties verrichten, geldt dat altijd sprake is van recht op aftrek, deels ook voor investeringen in onroerende zaken. Het had op de weg van SSH gelegen per gepretendeerde schadepost te onderbouwen dat de daaraan onderliggende kosten betrekking hebben op uitsluitend btw-vrijgestelde prestaties en dat de btw niet is verrekend, maar dat heeft SSH niet gedaan, aldus SGS.
      
    
    
      3.38.
      De rechtbank oordeelt als volgt. SSH heeft al bij dagvaarding van 30 juli 2019 schadevergoeding inclusief btw gevorderd en SGS komt pas in haar laatste akte van 30 april 2025 met dit verweer. De rechtbank oordeelt dit verweer daarom tardief. Daar komt bij dat SSH zich na de akte van SGS van 30 april 2025 alleen nog heeft mogen uitlaten over de laatste productie van SGS bij die akte. Omdat SGS te laat in de procedure dit verweer voor het eerst heeft gevoerd en SSH daarop niet heeft kunnen reageren, gaat de rechtbank voorbij aan dit verweer van SGS over het gebrek aan onderbouwing van de btw door SSH.  
      
      
        
          Eigen schuld en matiging
        
      
      
    
    
      3.39.
      SGS doet ook een beroep op eigen schuld van SSH. De feiten en omstandigheden die SGS daarvoor heeft aangevoerd zijn dezelfde als die zij heeft aangevoerd in verband met het causaal verband en de toerekening. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen deze feiten en omstandigheden, die hiervoor in de beoordeling zijn betrokken, ook het beroep van SGS op eigen schuld van SSH niet dragen. 
      
    
    
      3.40.
      SGS beroept zich verder nog op matiging van het schadebedrag. Zij baseert haar matigingsverzoek met name op het verschil tussen het honorarium van SGS uit hoofde van de overeenkomst met SSH (€ 21.995,00) en de miljoenenschade die SSH vordert. Volgens SGS zou het, gelet op het Vliegtuigvleugelarrest en de verhouding tussen de omvang van de schade en de hoogte van de door SGS geleverde contra-prestatie, onredelijk zijn dat SGS hiervoor het risico (geheel) zou dragen.  
      
    
    
      3.41.
      Uitgangspunt is dat de rechter een wettelijke verplichting tot schadevergoeding kan matigen, indien toekenning van volledige schadevergoeding in de gegeven omstandigheden waaronder de aard van de aansprakelijkheid, de tussen partijen bestaande rechtsverhouding en hun beider draagkracht, tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen zou leiden (artikel 6:109 lid 1 BW). De rechtbank oordeelt dat in het Vliegtuigvleugelarrest waar SGS naar verwijst sprake is van een andere situatie, omdat het daarin gaat om een risicoaansprakelijkheid (voor hulpzaken), terwijl het in deze zaak gaat om de schuldaansprakelijkheid van SGS. Naar het oordeel van de rechtbank heeft SGS ook voor het overige onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld die een beroep op matiging zouden kunnen doen slagen. 
      
      
        
          Wettelijke rente
        
      
      
    
    
      3.42.
      SSH vordert de wettelijke rente over de door SGS verschuldigde schadevergoeding vanaf de datum van opeisbaarheid, zijnde 18 maart 2019. Bij brief van die datum heeft SSH aan SGS verzocht deze schade te vergoeden (productie 22 SSH). 
      
    
    
      3.43.
      SGS verzoekt om de wettelijke rente te matigen tot nihil, omdat SSH de waarheidsplicht van 21 Rv heeft geschonden. SSH heeft gedurende vijf jaar stellig volgehouden niet meer over de door SGS verzochte informatie te beschikken en nu blijkt dat SSH al die tijd over een omvangrijk bouwdossier beschikte en ook cruciale informatie over de met [A] getroffen schikking had. Het dient SSH te worden aangerekend dat deze gegevens pas na vijf jaar in het debat kunnen worden betrokken. Door deze handelswijze van SSH is de rentelast onnodig hoog opgelopen, aldus SGS.  
      
    
    
      3.44.
      De rechtbank ziet geen aanleiding tot matiging van de wettelijke rente om de reden dat SSH de door SGS vermelde stukken pas op een laat moment in het geding heeft gebracht. SGS heeft niet concreet gemaakt dat de procedure anders was verlopen als zij die stukken eerder had gekregen en dat zij in dat geval minder rente verschuldigd zou zijn geweest. De rechtbank zal de wettelijke rente toewijzen vanaf de datum van de brief van 18 maart 2019. Omdat sprake is van een vordering tot schadevergoeding als bedoeld in artikel 6:74 lid 1 BW, treedt het verzuim in zonder ingebrekestelling (artikel 6:83 sub b BW). 
      
      
        Conclusie	
      
      
    
    
      3.45.
      Gelet op alles wat hiervoor is overwogen:
      - wordt de gevorderde verklaring voor recht, dat SGS toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de tussen SSH en SGS gesloten overeenkomst van opdracht, toegewezen (2.7),
      - wordt het bedrag van € 2.016.068,01 incl. btw aan schadevergoeding toegewezen (3.23, 3.33 en 3.36), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 maart 2019 (3.44).
      
    
    
      3.46.
      De overige stellingen en verweren hoeven geen bespreking meer. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      3.47.
      SGS is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van SSH worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                110,07
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                4.030,00
              
              
                
              
            
            
              
                - kosten deskundigen
              
              
                €
              
              
                14.293,13
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                15.249,50
              
              
                (3,5 punten × € 4.357,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                33.860,70
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.48.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      4.1.
      
        verklaart voor recht dat SGS toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming
        van de tussen SSH en SGS gesloten overeenkomst van opdracht,
      
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt SGS om aan SSH te betalen een bedrag van € 2.016.068,01 incl. btw, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 18 maart 2019, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt SGS in de proceskosten van € 33.860,70, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als SGS niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      4.4.
      veroordeelt SGS tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      4.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E.J.C. Adang, mr. N.W.A. Stegeman-Kragting en 
        mr. J.A. van Voorthuizen en in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2025.
      
    
  
  
     Hoge Raad 5 januari 1968, ECLI:NL:HR:1968:AB6963