ECLI:NL:RBLIM:2024:481, Rechtbank Limburg, 31-01-2024, 10571173 CV EXPL 23-2619
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2024-01-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; bedrijfsruimte, herstel goede staat

RECHTBANK LIMBURG
    Zittingsplaats Maastricht
    
    
      Burgerlijk recht
    
    
    
      Zaaknummer: 10571173 CV EXPL 23-2619
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter van 31 januari 2024 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1de besloten vennootschap J.W.H.F. [naam bv] ,
    
      gevestigd in [vestigingsplaats] aan het [adres 1] ,
      en 
      2. [eiser sub 2],
      wonende in [woonplaats] aan de [adres 2] ,
      eisende partijen,
      gemachtigde mr. B.H.A. Augustin,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap HAIR SCIENCE INSTITUTE B.V.,
      gevestigd en kantoor houdend in (6222 NG) Maastricht aan Jeruzalemweg 2,
      gedaagde partij,
      gemachtigde mr. M. van Sintmaartensdijk. 
    
    
    
      Partijen worden hierna ook [eisers] en HSI genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - het exploot van dagvaarding d.d. 26 februari 2023,
        - de rolbeslissing waarbij de rechtbank haar voornemen kenbaar heeft gemaakt de zaak te verwijzen naar de kantonrechter omdat het een geschil betreft dat voortvloeit uit een huurovereenkomst (art. 93 aanhef en onder c Rv) en waarbij de zaak is verwezen naar de rol van 3 mei 2023 voor akte aan de zijde van beide partijen om zich over dat voornemen uit te laten,
        - de akten van de zijde van beide partijen, 
        - het vonnis van 31 mei 2023 waarbij de zaak in de stand waarin die zich bevindt is verwezen naar de kamer voor kantonzaken van deze rechtbank en naar de rol van 28 juni 2023 voor conclusie van antwoord. 
        - de conclusie van antwoord, 
        - de rolbeslissing waarbij een mondelinge behandeling van de zaak is gelast,
        - de mondelinge behandeling ter zitting van 10 november 2023, waar partijen hun standpunten nader hebben toegelicht, de gemachtigde van HSI aan de hand van een pleitnota, en waarbij de zaak is verwezen naar de rol van 13 december 2023 teneinde partijen de gelegenheid te bieden hun zaak alsnog onderling te regelen (en de kantonrechter daarvan in kennis te stellen), 
        - de akte overleggen producties van de zijde van [eisers] , waarin zij tevens te kennen heeft gegeven dat geen regeling is getroffen en om vonnis verzoekt, alsmede de akte van de zijde van HSI waarin ook zij om vonnis verzoekt.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      De heer [eiser sub 2] dreef tot 1 januari 2015 de onderneming Hair Science Institute (niet zijnde gedaagde in deze zaak). Per genoemde datum zijn de activiteiten van deze onderneming (deels) overgedragen aan de heer [naam] en voortgezet onder de (gelijknamige) naam HSI (gedaagde).  
      
    
    
      2.2.
      
        Met ingang van genoemde datum van 1 januari 2015 is HSI een tweetal huurovereenkomsten bedrijfsruimte aangegaan (producties 1 en 2 bij exploot), een met de heer [eiser sub 2] in privé ter zake van het zogenoemde koetshuis en een met [naam bv] ter zake van het zogenoemde landhuis met souterrain, welke locaties zijn gelegen aan de [adres 3] te [plaats] . 
        Art. 13 van beide huurovereenkomsten luidt, voor zover hier van belang:
      
      
      
        “ONDERHOUDSVERPLICHTINGEN
        Huurder is naast de in artikel 11.5 van de algemene bepalingen verwoorde onderhoudswerkzaam-heden tevens verantwoordelijk voor het volgende onderhoud:
        Al het overige tuinonderhoud, waaronder (dit is niet gelimiteerd) het snoeien van de geleide leilinden,
        taxussen en buxushagen en het verwijderen van tuinafval, ramen wassen binnen en buiten, buitenrailing en bestrating schoonmaken. (…)”
      
      
    
    
      2.3.
      
        Op beide huurovereenkomsten zijn algemene bepalingen van toepassing (eveneens producties 1 en 2 bij exploot).
        Art. 11.5 van deze algemene bepalingen luidt, voor zover hier relevant:
      
      
      
        “11.5 Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op artikel 11.2 zijn voor rekening van Huurder:
      
      a. (…)
      b. onderhoud, herstel en vernieuwing van schakelaars, lampen, verlichting (inclusief armaturen), accu’s, binnenschilderwerk, stopcontacten, hang- en sluitwerk, beglazing en glasdeuren, spiegel-, venster- en andere ruiten;
      (…)
      e. onderhoud en herstel van leidingen en kranen van gas, water en elektriciteit, brand-, braak- en
      diefstalpreventieve voorzieningen met al wat daartoe behoort; (…)”
      
    
    
      2.4.
      Bij de overname van de onderneming (door partijen activa-passivatransactie genoemd) heeft HSI iets meer dan een half miljoen euro voor de inventaris aan het voormalig Hair Science Institute B.V. betaald. 
      
    
    
      2.5.
      
        Beide huurovereenkomsten zijn gesloten voor de duur van zeven jaar, ingaande  
        1 januari 2015 en met een mogelijkheid tot verlenging behoudens opzegging, met een opzegtermijn van één jaar. Op 17 november 2020 heeft HSI beide huurovereenkomsten opgezegd tegen 1 januari 2022, waarmee deze per laatstgenoemde datum zijn geëindigd.
      
      
      
    
  
  
    
      3De vordering en het geschil 
    
    
      3.1.
      
        
          [eisers] vordert de veroordeling van HSI tot betaling van:
        1. € 28.037,35		kosten van niet vervangen lampen en armaturen
        2. € 12.062,83	 	door [naam bv] voorgeschoten belastingen 
        3. €   5.233,79	 	door [eiser sub 2] in persoon voorgeschoten belastingen
        4. €   5.170,00 	kosten vervanging cilindersloten 
        5. €   2.000,00 	kosten tuinonderhoud
        6. €   4.357,34		kosten vervangen harddisks en buitencamera’s 
        7. € 10.126,04	 	voorgeschoten kosten herstelwerkzaamheden waterschade
        8. € 50.000,00,	voorschot op schadevergoeding onverhuurbaarheid,               
        in totaal € 116.987,35, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 november 2022 en onder verwijzing van HSI in de proceskosten. 
      
      
    
    
      3.2.
      HSI heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna voor zover nodig zal worden ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        lampen en armaturen (1)
      
    
    
    
      4.1.
      Ten aanzien van de kosten van het vervangen van lampen en armaturen heeft [eisers] onder 5.2. en verder van het exploot gesteld dat HSI gedurende de huurperiode geen enkele lamp heeft vervangen terwijl ze daartoe op grond van art. 11.5 sub b van de algemene bepalingen verplicht was. 
      
    
    
      4.2.
      Voorop wordt gesteld dat [eisers] het in de toelichting op dit onderdeel van de vordering alleen nog over lampen heeft en niet meer over armaturen. Hoe dat verder ook zij, reeds onder randnummer 2.6 van haar antwoord betwist HSI uitdrukkelijk dat de lampen op 31 december 2021 gebreken vertoonden. Tegenover die betwisting had het op de weg van [eisers] gelegen om bewijs bij te brengen van haar stelling dat de lampen (en armaturen) in het gehuurde defect waren, te meer nu uit het proces-verbaal van oplevering van de deurwaarder van 31 december 2021 (productie 1 bij antwoord) niets blijkt van gebreken aan lampen (of armaturen). De door [eisers] ingebrachte facturen (productie 11 bij exploot) zijn daartoe niet voldoende; zij tonen slechts aan dat [eisers] nieuwe lampen heeft aangeschaft. Reeds op die grond is dit onderdeel van de vordering niet toewijsbaar. Aan de discussie tussen partijen over wie eigenaar is of was van de lampen (en armaturen) kan daarom voorbij gegaan worden.
      
      
        
          belastingen (2 en 3)  
        
      
      
    
    
      4.3.
      Dat HSI gehouden was over de huurperiode de belastingaanslagen van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen (BsGW) ter zake van beide gehuurde panden (zowel koetshuis als landhuis) te voldoen, is door haar niet betwist, zodat daarvan zal worden uitgegaan. 
      
    
    
      4.4.
      De omvang van die belastingaanslagen zoals door [eisers] omschreven op de eerste pagina van productie 13 (€ 10.269,13 landhuis en € 12.062,83 koetshuis) is door HSI evenmin betwist en ook dit staat daarom tussen partijen vast. Evenmin betwist HSI dat die bedragen door [eisers] zijn betaald (voorgeschoten) aan de BsGW.      	
    
    
      4.5.
      Ten aanzien van het landhuis heeft HSI weliswaar enige betalingen in dit kader gedaan, maar daarvan resteert volgens [eisers] nog € 5.233,79 dat voor rekening van HSI komt, terwijl het bedrag dat ziet op het koetshuis nog geheel openstaat, aldus [eisers] bij exploot. Bij antwoord voert HSI aan dat zij het gebruikersdeel van de BsGW- aanslagen (zonder uit te leggen wat zij daar precies mee bedoelt) heeft betaald, onder verwijzing naar productie 9. Die productie is evenwel niet aan de kantonrechter toegezonden. Voor zover HSI bedoeld heeft te stellen dat zij slechts aangesproken kan worden voor de delen van de gehuurde panden die zij zelf daadwerkelijk in gebruik had maar niet voor de delen die zij heeft onderverhuurd aan derden, kan haar dat verweer in de relatie tot [eisers] niet baten. Wellicht heeft HSI dan eventueel een regresrecht op derden, maar dat regardeert [eisers] niet, althans dat valt niet zonder meer in te zien. Dat HSI meer heeft betaald in dit kader dan door [eisers] is erkend, is aldus niet vast komen te staan, zodat de onderdelen 2. en 3. zullen worden toegewezen, inclusief de rente daarover zoals gevorderd.
      
      
        
          cilindersloten (4) 
        
      
      
    
    
      4.6.
      Volgens [eisers] is gebleken (kennelijk na de oplevering op 31 december 2021, zo begrijpt de kantonrechter dit) dat een veelvoud aan cilindersloten in het gehuurde defect was, zodat zij die noodgedwongen heeft moeten vervangen. Deze cilindersloten dienden op grond van art. 13 van de huurovereenkomst  juncto art. 11.5 sub e van de algemene bepalingen echter door HSI vervangen te worden, die dat heeft nagelaten. De kosten van vervanging van de sloten (door [eisers] onderbouwd met facturen) komen daarom voor rekening van HSI, aldus [eisers]
      
    
    
      4.7.
      Ook ten aanzien van dit onderdeel van de vordering van [eisers] heeft te gelden dat HSI bij antwoord gemotiveerd heeft bestreden dat er sloten van het gehuurde defect waren. Ook hiervoor geldt dan dat nu [eisers] verder geen bewijs van haar stelling omtrent de volgens haar defecte sloten in het geding heeft gebracht, haar stelling op dit punt niet in deze procedure vast is komen staan en dat dit onderdeel daarom reeds om die reden moet worden afgewezen, een en ander mutatis mutandis hetgeen is overwogen ten aanzien van de lampen. 
      
      
        
          tuinonderhoud (5)
        
      
      
    
    
      4.8.
      Volgens HSI betekent haar uit art. 13 van de huurovereenkomst voortvloeiende verantwoordelijkheid voor het tuinonderhoud slechts dat zij opdracht moet geven voor het onderhouden van de tuin en dat dat dus iets anders is dan het betalen van facturen aan [eisers] in verband met het tuinonderhoud. Deze uitleg van genoemde bepaling kan evenwel niet slagen. Door [eisers] is aangevoerd dat het tuinonderhoud al jaren voor een vast bedrag wordt gedaan (blijkens productie 16 door [bedrijfsnaam] in opdracht van [eiser sub 2] ) en dat HSI de kosten daarvan altijd heeft betaald. Dit is door HSI onbetwist gelaten en staat daarmee in deze procedure vast. Naar het oordeel van de kantonrechter staat daarmee ook vast dat partijen die handelwijze ten aanzien van het tuinonderhoud zijn overeengekomen en dat HSI daarom ook deze factuur, die ziet op het tuinonderhoud over 2021, aan [eisers] verschuldigd is. Dit onderdeel zal derhalve worden toegewezen, inclusief de rente daarover zoals gevorderd.
      
      
      
      
        
          harddiscs en camera’s (6)
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        
          [eisers] stelt dat het videosurveillancesysteem defect aan haar is overgedragen aan het einde van de huurperiode. Zes van de acht harde schijven waren defect als ook twee buitencamera’s van het landhuis. Voor de omvang van de herstelkosten ad € 4.357,34  verwijst [eisers] naar productie 17 bij exploot, dat volgens haar een offerte van 
        22 oktober 2021 is. 
        Productie 17 bevat evenwel een factuur d.d. 8 november 2022, waarop genoemd bedrag van € 4.357,34 staat vermeld. Dat bedrag is als volgt opgebouwd:
      
      
      
        “Werkzaamheden							Bedrag incl. BTW 
        Vervangen defecte it-hardware wegens achterstallig onderhoud
        Offerte vervangen 8 harde schijven en 2 buitencamera’s vlg offerte 
        excl. arbeid en excl. Huur hoogwerker					€ 4.062,70
        Leveren en configureren 8 harde schijven voor Qnap
        video controller plus configuratie 						€    814,94
        -/- bedrag in offerte voor 8 harde schijven (8x Eur 86,25)
        plus btw =EUR 834,90							€   -834,90
        Herstellen verbinding nog werkende camera’s, update achterstallige
        versie Kaba software 							€    314,60
        (…)”
      
      
      
        Achter die factuur bevindt zich een email van 22 oktober 2021 met bijlage en een factuur van 4 maart 2022. [eisers] beroept zich ter zake van haar vordering op dit punt op art. 13 van de huurovereenkomst juncto art. 11.5 sub e van de algemene bepalingen.
      
      
    
    
      4.10.
      Ten aanzien van de harddiscs heeft HSI geen verweer gevoerd, zodat het deel van de vordering dat daar op ziet (volgens die hierboven aangehaalde factuur alles behalve het deel dat betrekking heeft op de camera’s ad € 314,60, derhalve € 4.042,74) zonder meer toewijsbaar is, inclusief de rente daarover zoals gevorderd. 
      
    
    
      4.11.
      Wat betreft de camera’s heeft HSI aangevoerd dat die haar eigendom zijn, onder verwijzing naar productie 6 bij antwoord, dat volgens haar een gespecificeerde lijst is van zaken die zij in 2015 heeft overgenomen. Op die lijst staan ‘PAD camera’s’ vermeld met een overnamewaarde van € 1.606,00. Tegenover die gemotiveerde betwisting had het op de weg van [eisers] gelegen om nader te onderbouwen dat de camera’s waarvan zij in deze procedure vergoeding vordert, haar eigendom zijn. Nu zij dit heeft nagelaten en een concreet bewijsaanbod (omtrent de eigendom van de camera’s) ontbreekt, is dat deel van de vordering niet toewijsbaar. 
      
      
        
          waterschade (7) 
        
      
      
    
    
      4.12.
      Dit onderdeel ligt meteen voor afwijzing gereed. Zowel ten aanzien van de feitelijke als de juridische grondslag van deze vordering is [eisers] te vaag gebleven. De email van schade-expert [naam schade-expert] (productie 18 bij exploot) waar [eisers] in dit kader enkel naar verwijst, biedt alleen onvoldoende grondslag om tot toewijzing van dit onderdeel te kunnen leiden.  
      
      
      
      
        
          schadevergoeding in verband met de onverhuurbaarheid van de panden (8)
        
      
      
    
    
      4.13.
      Voorop staat dat op 31 december 2021 (het moment van oplevering) door de deurwaarder een proces-verbaal is opgemaakt waaruit niets blijkt van gebreken aan het gehuurde. Verder heeft HSI bij antwoord gesteld dat in het voorjaar van 2022 (dus relatief kort na einde huur) alsnog een rondgang in het gehuurde heeft plaatsgevonden in aanwezigheid van beide partijen inclusief hun advocaten. Foto’s van die rondgang zijn als productie 2 bij antwoord in het geding gebracht. Dat die foto’s het gehuurde afbeelden kort na einde huurperiode is door [eisers] onbetwist gelaten, noch dat beide partijen met hun advocaten bij de rondgang aanwezig waren, zodat dit in deze procedure vaststaat. Op de foto’s is niets te zien van gebreken. 
      
    
    
      4.14.
      De foto’s die [eisers] als productie 19 in het geding heeft gebracht (en die door HSI onbesproken zijn gelaten) en waarvan [eisers] onder randnummer 11.3 bij exploot beweert dat die bewijzen dat het pand in slechte staat is opgeleverd, tonen weliswaar een minder florissant beeld van het pand (of de panden), maar daaruit kan geenszins, althans niet zonder nadere toelichting (die [eisers] niet geeft), worden afgeleid dat de panden onverhuurbaar zijn. Ter zitting en ook bij akte uitlaten producties daarna lijkt [eisers] zich qua onderbouwing van dit onderdeel veel meer te beroepen op een nieuwe grondslag, te weten een medewerker van HSI die zou hebben (toe)gezegd dat HSI de panden nog drie jaar langer zou blijven huren, maar een dergelijke toezegging, zelfs indien die gedaan zou zijn, constitueert op zichzelf geen aanspraak op schadevergoeding wegens gebreken aan het gehuurde. Hooguit zou dat tot een vordering tot nakoming kunnen leiden, maar een dergelijke vordering is niet ingesteld.
      
      
        
          proceskosten
        
      
      
    
    
      4.15.
      In de omstandigheid dat partijen beiden deels in het ongelijk worden gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.	
      
    
  
  
    
      5De beslissing 
    
    
      De kantonrechter 
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt HSI om aan [eisers] € 23.339,36 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 november 2022 tot aan de dag van voldoening;
      
    
    
      5.2.
      verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.3.
      compenseert de proceskosten in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt;
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en is in het openbaar uitgesproken.
      
      
      
        RK