ECLI:NL:RBNHO:2025:15565, Rechtbank Noord-Holland, 11-12-2025, 11921195 \ VV EXPL  25-152
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: De vordering tot ontruiming is toewijsbaar. Niet in geschil is dat de burgemeester de garagebox heeft gesloten op grond van artikel 13b van de Opiumwet. De garagebox maakt onderdeel uit van de woning, zodat Pre Wonen de huurovereenkomst buitengerechtelijk mocht ontbinden. {betrokkene} heeft verder onvoldoende onderbouwd waarom ontruiming in dit geval ongerechtvaardigd is.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 11921195 \ VV EXPL  25-152
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 11 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        PRE WONEN, 
      te Haarlem,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Pre Wonen,
      gemachtigde: mr. J.J.L. Boudewijn,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        BEAUFIN B.V., in hoedanigheid van bewindvoerder in het beschermingsbewind van [betrokkene],
      te Amsterdam, 
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: Beaufin en [betrokkene],
      gemachtigde: mr. M.T. Eckhart.
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
        De vordering  tot ontruiming van de woning is toewijsbaar. Niet in geschil is dat de burgemeester de garagebox behorende bij de woning heeft gesloten op grond van artikel 13b van de Opiumwet. In tegenstelling tot hetgeen [betrokkene] aanvoert, maakt de garagebox onderdeel uit van de woning, zodat Pre Wonen de huurovereenkomst buitengerechtelijk mocht ontbinden. [betrokkene] heeft onvoldoende onderbouwd waarom ontruiming van de woning in dit geval ongerechtvaardigd is.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding- de producties van Beaufin en [betrokkene]- de mondelinge behandeling van 27 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt- de pleitnota van Beaufin en [betrokkene].
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Pre Wonen is een toegelaten instelling. 
      
    
    
      2.2.
      RIBW/Kam is een organisatie die begeleid wonen verzorgt. 
      
    
    
      2.3.
      RIBW/Kam huurt per 22 juli 2019 de woning aan de [adres] te ([postcode]) [plaats] (hierna: de woning) van Pre Wonen. Per 1 juli 2022 wordt de huurovereenkomst op naam van [betrokkene] gezet. Op de huurovereenkomst zijn thans de algemene huurvoorwaarden van 1 april 2024 van overeenkomstige toepassing.
      
    
    
      2.4.
      In de huurovereenkomst staat: “U huurt de woning aan de [adres] in [plaats] van ons. Hierbij hoort:- de onroerende zaken die met de woning zijn verbonden;(…)”. 
      
    
    
      2.5.
      
        [betrokkene] staat sinds 8 juni 2023 onder bewind van Beaufin. 
      
    
    
      2.6.
      Op 10 mei 2025 ontving de politie een anonieme melding, waarin staat: “In de woning aan de [adres], [postcode], [plaats] wordt illegale prostitutie bedreven. In de woning verblijven meerdere Zuid Amerikaanse vrouwen. Het appartement zou vol hangen met allerlei camera’s. Ook was er een man aanwezig in de woning welke met vuilniszakken heen en weer aan het lopen was. De vrouwen adverteerden ook via kinky.nl, zie onderstaande link.”
      
    
    
      2.7.
      Op 8 juni 2025 ontving de politie rond 05:00 uur een melding van een mogelijke heterdaad inbraak bij de flat aan de [adres]. Bij aankomst constateerde de politie dat de garagebox (hierna: de box) behorende bij de woning open stond. In de box trof de politie 36 kilo lachgas en persoonlijke spullen van [betrokkene] aan. 
      
    
    
      2.8.
      Vanwege de bevindingen in de box is de politie naar de woning gegaan. In de woning constateert de politie dat onder meer vrouwenkleding, make-up, condooms, gebruikte condooms en gescheurde verpakkingen, gebruikte tissues in de prullenbak naast het bed, een bed met alleen lakens, één bigshopper met schone lakens, nepwimpers en maandverband aanwezig is. 
    
    
      2.9.
      Op 15 augustus 2025 stuurt gemeente [plaats] [betrokkene] een waarschuwingsbrief, waarin staat dat – kort gezegd – [betrokkene] de situatie omtrent de prostitutie in de woning moet stoppen. 
      
    
    
      2.10.
      Op 29 augustus 2025 besluit de burgemeester van [plaats] tot sluiting van de box voor de duur van zes maanden, ingaande op 11 september 2025. De box wordt gesloten op grond van artikel 13b lid 1 onder a van de Opiumwet. 
      
    
    
      2.11.
      Pre Wonen heeft de huurovereenkomst bij brief van 24 september 2025 buitengerechtelijk ontbonden. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Pre Wonen vordert – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – ontruiming van de woning, met veroordeling van Beaufin in de kosten. 
      
    
    
      3.2.
      Pre Wonen legt aan de vordering het volgende ten grondslag. De gemeente [plaats] heeft op 29 augustus 2025 de box behorende bij de woning gesloten voor de duur van zes maanden op grond van artikel 13b lid  sub a van de Opiumwet. Ook heeft de gemeente [plaats] [betrokkene] gewaarschuwd, omdat prostitutie in de woning zou plaatsvinden. Pre Wonen heeft de huurovereenkomst op grond hiervan op 24 september 2025 buitengerechtelijk ontbonden. Omdat [betrokkene] het niet eens is met die buitengerechtelijke ontbinding en de woning weigert te verlaten, vordert Pre Wonen in kort geding ontruiming van de woning. 
      
    
    
      3.3.
      Beaufin en [betrokkene] voeren verweer. Buitengerechtelijke ontbinding is niet mogelijk, omdat de sluiting van de box niet voldoet aan de eisen van dat artikel. Daarin wordt specifiek verwezen naar de sluiting van het desbetreffende gebouw. Nu enkel de box is gesloten, kan dit niet tot gevolg hebben dat Pre Wonen de huurovereenkomst ten aanzien van de woning buitengerechtelijk kan ontbinden. Verder voeren Beaufin en [betrokkene] aan dat [betrokkene] zo goed als geen gebruik maakt van de box. Hoe de spullen in zijn box zijn gekomen op grond waarvan de gemeente tot sluiting van de box is overgegaan, weet hij niet. Verder is van prostitutie in de woning geen sprake. De vrouwelijke artikelen in zijn woning zijn verklaarbaar, [betrokkene] verkleedt zich wel eens en hij heeft wel eens een vriendin over de vloer. Ook de camera’s in de woning hangen er niet ten aanzien van de prostitutie, zoals de politie aanneemt, maar voor het zorgen van een gevoel van veiligheid bij [betrokkene]. Bovendien werken die camera’s niet, wat [betrokkene] ook tegen de politie heeft gezegd. Beaufin en [betrokkene] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van Pre Wonen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Pre Wonen in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Pre Wonen heeft een spoedeisend belang bij haar vordering
      
    
    
    
      4.1.
      
        [betrokkene] betwist dat sprake is van een spoedeisend belang. De kantonrechter is van oordeel dat uit de feiten en omstandigheden van dit geval, waarbij de gemeente op 29 augustus 2025 de box behorende bij de woning heeft gesloten, Pre Wonen de huurovereenkomst op 24 september buitengerechtelijk meent te hebben ontbonden en partijen twisten over de vraag of sprake is van prostitutie, genoegzaam volgt dat Pre Wonen een spoedeisend belang heeft bij ontruiming van de woning.
      
      
        
          Het juridisch kader ontruiming in kort geding
        
      
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
    
    
      4.3.
      Beoordeeld moet worden of Pre Wonen het recht had de huurovereenkomst met [betrokkene] buitengerechtelijk te ontbinden. Deze regel is de uitzondering op de dwingendrechtelijke regel dat ontbinding van een huurovereenkomst wegens een tekortkoming van de huurder slechts kan geschieden door de rechter. De verhuurder kan de huurovereenkomst met betrekking tot de in de wet genoemde verhuurde zaken buitengerechtelijk ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde in strijd met (kort gezegd) de Opiumwet is gehandeld en het gehuurde deswege op grond van artikel 13b van die wet is gesloten.
      
      
        
          Pre Wonen mocht de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden 
          
        
      
    
    
      4.4.
      
        [betrokkene] voert aan dat Pre Wonen niet tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst mocht overgaan, omdat de sluiting van de burgemeester slechts zag op de box. Uit de wet volgt dat buitengerechtelijke ontbinding slechts mogelijk is als de sluiting ziet op het desbetreffende gebouw waarop ook de ontbinding van de huurovereenkomst ziet, aldus [betrokkene]. De kantonrechter gaat hieraan voorbij en overweegt daartoe als volgt. 
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter oordeelt dat met het desbetreffende gebouw wordt bedoeld ‘het gehuurde’, oftewel: de woning. Uit de huurovereenkomst volgt dat de “onroerende zaken die met de woning verbonden zijn” deel uitmaken van de woning. De box maakt dus onderdeel maakt van ‘het gehuurde’ zoals bedoeld in de wet. Omdat de box is gesloten omdat daarin in strijd met (kort gezegd) de Opiumwet is gehandeld, mocht Pre Wonen de gehele huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden. 
      
      
        
          De belangenafweging weegt in het voordeel van Pre Wonen
        
      
      
    
    
      4.6.
      Voor gedwongen ontruiming na een buitenrechtelijke ontbinding is een gerechtelijke titel vereist. De kantonrechter moet dan oordelen of de ontruiming gerechtvaardigd is, waarbij alle feiten en omstandigheden moeten worden afgewogen. Bij de vraag of de maatregel van ontruiming evenredig is moet daarbij aansluiting worden gezocht bij het leerstuk misbruik van recht dan wel de redelijkheid en billijkheid. 
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter concludeert dat de belangen van Pre Wonen bij ontruiming in dit geval prevaleren boven de belangen bij [betrokkene] bij behoud van de woning. Daartoe overweegt hij als volgt. Tegenover het betoog van Pre Wonen heeft [betrokkene] enkel verklaard dat de vrouwenspullen in de woning nietszeggend zijn en dat hij de camera’s voor zijn eigen veiligheid heeft opgehangen, maar deze niet langer werken. Hij heeft destijds een beveiligingsabonnement afgesloten, maar niet betaald. Ter onderbouwing is een aanmaning overgelegd.
      
    
    
      4.8.
      Dit acht de kantonrechter onvoldoende om de vordering af te wijzen. Tegenover (1) de anonieme melding van 10 mei 2025, waarin onder meer wordt aangegeven dat Zuid Amerikaanse vrouwen zich in de woning prostitueren, en deze vrouwen ook adverteren op een website (kinky.nl), (2) het feit dat de politie naast de vrouwenspullen ook (gebruikte en verpakte) condooms, een bed met alleen lakens en een bigshopper met schone lakens heeft aangetroffen en (3) het feit dat de burgemeester van [plaats] [betrokkene] op 10 november 2025 heeft gewaarschuwd de prostitutie in de woning te stoppen, heeft [betrokkene] onvoldoende onderbouwd dat geen sprake is (geweest) van prostitutie in de woning. Daar komt bij dat – zoals Pre Wonen eveneens stelt – [betrokkene] zowel contractueel als wettelijk verantwoordelijk is voor hetgeen in zijn woning en de daarbij behorende box gebeurt. Deze omstandigheden, in samenhang met de sluiting van de box op grond van artikel 13b van de Opiumwet, maakt dat [betrokkene] onvoldoende heeft onderbouwd dat ontruiming van de woning onrechtvaardig zou zijn. 
      
    
    
      4.9.
      Dat [betrokkene] een kwetsbaar persoon is met verslavingsproblematiek waarvoor hij op dit moment hulp krijgt en dat hij vanuit de gemeente [plaats] wordt ondersteund bij het vinden van werk, zijn in dit geval geen omstandigheden die tot een ander oordeel moeten leiden. 
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter wijst de gevorderde ontruiming toe. De kantonrechter ziet vanwege de persoonlijke omstandigheden van [betrokkene] wel aanleiding om de ontruimingstermijn te bepalen op veertien dagen na betekening van het vonnis.
      
      
        
          Beaufin wordt veroordeeld in de kosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      Beaufin en [betrokkene] zijn in het ongelijk gesteld en daarom moet Beaufin de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Pre Wonen worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                119,40
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                932,40
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt Beaufin in haar hoedanigheid van bewindvoerder voor [betrokkene] (en [betrokkene]) om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te ([postcode]) [plaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Pre Wonen zijn, en de sleutels af te geven aan Pre Wonen,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Beaufin in haar hoedanigheid van bewindvoerder voor [betrokkene] in de proceskosten van € 932,40, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Beaufin en [betrokkene] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2025.
      
    
  
  
     Op grond van artikel 19 van de Woningwet. 
  
  
     Op grond van artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).
  
  
     Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW.
  
  
     Zoals neergelegd in artikel 7:231 lid 1 BW.
  
  
     Op de voet van artikel 6:267 BW.
  
  
     Artikel 7:231 lid 2, gelezen in samenhang met lid 1, BW.
  
  
     Zoals bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW. 
  
  
     Op grond van artikel 7:231 BW.
  
  
     Artikel 3:13 BW.  
  
  
     Artikel 6:248 BW.