ECLI:NL:RBAMS:2025:9842, Rechtbank Amsterdam, 12-11-2025, C/13/756606 / HA ZA 24-1022 en C/13/764136 / HA ZA 25-289
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koop van een woning. Volledige proceskosten. Geen financieringsvoorbehoud. Gedaagde heeft een woning gekocht maar niet tijdig een waarborgsom gestort of een bankgarantie gesteld. Eiser heeft daarom de overeenkomst ontbonden en gedaagde moet een contractuele boete betalen. Gedaagde heeft de makelaar in vrijwaring opgeroepen omdat die zou hebben gezegd dat de woning vrij van huur was (wat niet zo bleek te zijn). In de door gedaagde overgelegde e-mails is een dergelijke toezegging niet te vinden. Ook blijkt uit de e-mails dat gedaagde wist van de verhuurde staat. De vordering in vrijwaring wordt afgewezen en eiser in de vrijwaringszaak (gedaagde in de hoofdzaak) wordt in de volledige proceskosten veroordeeld.

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/756606 / HA ZA 24-1022 (de hoofdzaak) en C/13/764136 / HA ZA 25-289 (de vrijwaring)
    
    
    
      
        Vonnis van 12 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak met zaaknummer: C/13/756606 / HA ZA 24-1022 (de hoofdzaak) van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats 1] (Curaçao),
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. C. Houth,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring]
        , 
      te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] ,
      advocaat: mr. B.A. Boer.
    
    
    
      en in de zaak met zaaknummer: C/13/764136 / HA ZA 25-289 (de vrijwaring) van
    
    
    
      
        
          [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring]
        , 
      te [woonplaats 2] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] ,
      advocaat: mr. B.A. Boer,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde in de vrijwaring]
        , 
      te [woonplaats 3] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde in de vrijwaring] ,
      advocaat: mr. P.P. Klokkers.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure in de hoofdzaak blijkt uit:
      - de dagvaarding van 6 september 2024, met producties,
      - het vonnis in incident van 22 januari 2025 en de daarin genoemde stukken, waarin [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] is toegestaan om [gedaagde in de vrijwaring] op te roepen in vrijwaring,
      - de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie, met producties,
      - de conclusie van antwoord in reconventie, met producties,
      - het tussenvonnis van 30 april 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
      - het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 14 augustus 2025.
      
    
    
      1.2.
      Het verloop van de procedure in de vrijwaringszaak blijkt uit:
      - de dagvaarding in vrijwaring van 4 februari 2025, met producties,
      - de conclusie van antwoord in vrijwaring, 
      - het tussenvonnis van 30 april 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
      - het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 14 augustus 2025.
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is bepaald dat vandaag een vonnis wordt gewezen.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten in de hoofd- en vrijwaringszaak 
    
    
      2.1.
      Op 8 juni 2024 hebben [eiser] en [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] een overeenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten op grond waarvan [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] het perceel met woning aan de [adres] (hierna: de woning) kocht van [eiser] voor een koopprijs van € 670.000. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde in de vrijwaring] trad, handelend vanuit haar eenmanszaak [Naam eenmanszaak] , op als verkoopmakelaar van [eiser] . Namens [eiser] heeft [gedaagde in de vrijwaring] de woning aan [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] te koop aangeboden en met haar gesproken over de voorwaarden. 
      
    
    
      2.3.
      Op 30 mei 2024, voorafgaand aan de het sluiten van de koopovereenkomst, heeft [gedaagde in de vrijwaring] de volgende e-mail verstuurd aan [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] :
      
      
        
          Beste mevrouw [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] , 
        
      
      
      
        
          Ik stuur u zoals afgesproken een samenvatting van ons gesprek met betrekking tot het te verkopen object van mijn klant.
        
      
      
      
        
          Aankoop:
        
        
          De woning in verhuurde staat aan u wordt verkocht, met de bedoeling dat u verder gaat verhuren. Wat inhoudt dat u het huurcontract overneemt. 
          
          Het bod van 670.00 kosten koper is geaccepteerd. 
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Overname huurovereenkomst:
        
        
          De huurovereenkomst wordt overgenomen en daarvoor hebben wij de gegevens van de bankrekening nodig waarop de maandelijkse huur van 1600 euro bijgeschreven zal moeten worden. De huurovereenkomst is geldig tot en met Februari 2026.
        
        
          Afhankelijk van de levering zal naar rato de betreffende huur voor die maand verrekend worden met de verkoper.
        
        
          De lopende contracten (huurcontract), inclusief opleveringsrapporten worden ook aan u overgedragen. 
        
        
          (…)
        
      
      
    
    
      2.4.
      Op diezelfde dag stuurde [gedaagde in de vrijwaring] een tweede e-mail aan [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] , die luidde:
      
      
        
          Beste [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] ,
        
      
      
      
        
          Kun je de notaris officieel opdracht geven om het koopcontract van de [adres] op te stellen?
        
      
      
      
        
          Gegevens:
        
        
          De woning in verhuurde staat aan u wordt verkocht, met de bedoeling dat u verder gaat verhuren. Overname huurcontract overneemt. 
        
        
          Overeengekomen verkoopprijs 670.000 euro, kosten koper.
        
        
          (…)
        
      
      
    
    
      2.5.
      Eveneens op 30 mei 2024 heeft [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] de volgende e-mail naar zowel [gedaagde in de vrijwaring] als Hoekstra & Partners Notarissen (hierna: de notaris) gestuurd:
      
      
        
          Goedenavond Geachte Heer, Mevrouw, 
        
      
      
      
        
          	Zou u voor mij het koopcontract in orde willen maken.
        
        
          	(…)
        
      
      
    
    
      2.6.
      In het op 8 juni 2024 ondertekende koopcontract zijn, voor zover relevant, de volgende bepalingen opgenomen: 
      
      
        
          Artikel 2
        
        
          	Verkoper garandeert:
        
        
          (…)
        
        
          j. Het Verkochte zal bij het ondertekenen van de Leveringsakte worden geleverd onder gestanddoening van het lopende huurcontract met Hubbs welke eindigt op 27 februari 2026 voor een maandelijkse huur van € 1.600,00.
        
      
      
      
        
          Artikel 6
        
        
          Koper verklaart:
        
        
          	(…) een kopie te hebben ontvangen van:
        
        
          	(…)
        
        - het huurcontract.
      
      
      
        
          Artikel 8
        
        
          Tot meerdere zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen zal Koper te zijner keuze:
        
        - een waarborg ten belope van tien procent (10%) van voormelde totale koopprijs voldoen op de kwaliteitsrekening; of
        - een schriftelijke bankgarantie doen stellen ten belope van tien procent (10%) van voormelde totale kopprijs,
        
          zulks uiterlijk op 
          7 juli 2024 
          en voorts op de wijze als nader aangegeven in de algemene bepalingen.
        
      
      
      
        
          Artikel 9 
        
        
          De Leveringsakte zal worden verleden op 
          7 juli 2024
          ¸of zoveel eerder of later als Koper en Verkoper nader zullen overeenkomen, ten overstaan van de Notaris. 
        
      
      
      
        
          Artikel 12
        
        
          Op de door de Notaris te verlenen diensten zijn de door de Notaris gehanteerde “Algemene Voorwaarden”, waarin een beperking van aansprakelijkheid is opgenomen, van toepassing. Een afdruk van deze Algemene Voorwaarden zal aan partijen worden overhandigd. 
        
      
      
    
    
      2.7.
      In artikel VI van de algemene bepalingen staat het volgende: 
      
      
        
          Artikel VI
        
        1. Bij niet of niet tijdige nakoming van de Koop anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid. 
        2. Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen, na de dag waarop het deurwaardersexploot is uitgebracht, tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen – daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte bankgarantie – is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen: 
        
          (…)
        
        
          b. de Koop door een schriftelijke verklaring te ontbinden en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs.
        
        
          (…)
        
      
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] heeft geen waarborgsom gestort en geen schriftelijke bankgarantie gesteld.
      
    
    
      2.9.
      Op 17 juli 2024 heeft de advocaat van [eiser] bij deurwaardersexploot [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] in gebreke gesteld en een termijn van acht dagen gegeven om alsnog een waarborgsom te storten of een schriftelijke bankgarantie te stellen. 
      
    
    
      2.10.
      Op 25 juli 2024 heeft DAE Consulting, de financier van [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] , een e-mail gestuurd naar de notaris met het verzoek om vier weken uitstel om de financiering rond te krijgen.
      
    
    
      2.11.
      Op 29 juli 2024 heeft de advocaat van [eiser] aan [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] voorgesteld om de levering van de woning te laten plaatsvinden op uiterlijk 22 augustus 2024.
      
    
    
      2.12.
      Op diezelfde dag heeft DAE Consulting een e-mail teruggestuurd naar de advocaat van [eiser] met daarin het voorstel om – kort gezegd – de koopovereenkomst te wijzigen in de zin dat de woning vrij van huur wordt geleverd. [eiser] heeft dit voorstel niet geaccepteerd.
      
    
    
      2.13.
      Op 27 augustus 2024 heeft de advocaat van [eiser] de overeenkomst ontbonden en [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] gesommeerd om binnen 15 dagen een boete van € 67.000 te betalen. 
      
    
    
      2.14.
      Op 27 augustus 2024 heeft [eiser] een verzoekschrift ingediend tot het verkrijgen van verlof tot het leggen van conservatoir beslag op de woning van [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] in [plaats] . Bij beschikking van dezelfde datum heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam daarvoor verlof verleend. De voorzieningenrechter heeft daarbij het bedrag waarvoor verlof is verleend vastgesteld op € 87.100. [eiser] heeft, eveneens op 27 augustus 2024, beslag laten leggen op de woning van [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] in [plaats] .
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in de hoofdzaak
      
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] te veroordelen tot betaling van: 
        I. de hoofdsom van € 67.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 26 juli 2024;
        II. de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.748,45;
        III. de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de kosten van beslag, en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vorderingen ten grondslag dat zij een overeenkomst met [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] heeft gesloten op grond waarvan [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] de woning zou kopen van [eiser] voor een koopprijs van € 670.000 en uiterlijk op 7 juli 2024 een waarborg zou voldoen dan wel een bankgarantie zou stellen ter hoogte van 10% van de koopprijs. [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] heeft geen waarborg voldaan en geen bankgarantie gesteld. Daarmee is zij tekortgekomen in de nakoming van de koopovereenkomst en op grond van artikel VI lid 2 onder b van de algemene bepalingen een boete verschuldigd van 10% van de koopprijs. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 
      
    
    
      3.4.
      
        
          [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] voert aan dat de koopovereenkomst vernietigbaar is op grond van dwaling, dan wel dat de woning non-conform is zodat [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] haar verplichtingen onder de overeenkomst mocht opschorten. [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] ging er namelijk van uit dat zij een woning kocht die zij zelf kon gaan bewonen, maar de woning bleek verhuurd te zijn. [gedaagde in de vrijwaring] , de makelaar van [eiser] , heeft toegezegd dat de woning vrij van huur zou zijn, althans dat de huurders de woning zouden verlaten zodra [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] de woning zelf wilde gaan bewonen. Omdat [gedaagde in de vrijwaring] het enige aanspreekpunt was van [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] , zijn haar gedragingen ook aan [eiser] toe te rekenen. [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] zou de overeenkomst niet hebben gesloten als zij had geweten dat de mededeling van [gedaagde in de vrijwaring] over de (on)verhuurde staat van de woning niet juist was en heeft de overeenkomst dus onder invloed van dwaling gesloten. De overeenkomst, inclusief het boetebeding in de algemene voorwaarden waarop de vorderingen van [eiser] zijn gegrond, moet daarom worden vernietigd. Tot slot stelt [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] dat de woning is verkocht voor een woekerprijs, omdat de woning in verhuurde staat veel minder waard is dan de overeengekomen prijs. Daarom is de boete niet toewijsbaar, althans moet deze worden gematigd. 
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] vordert, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, vernietiging van de koopovereenkomst, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze acht dagen na schriftelijke aanmaning daartoe niet zijn voldaan.
      
    
    
      3.6.
      
        [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] legt aan de vorderingen dezelfde rechten en feiten ten grondslag als aan haar verweer in conventie (zie 3.4).
      
    
    
      3.7.
      
        [eiser] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] in de kosten van deze procedure en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze na veertien dagen na schriftelijke aanmaning daartoe niet zijn voldaan.
      
    
    
      3.8.
      
        [eiser] betwist dat [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] de overeenkomst onder invloed van dwaling heeft gesloten en dat [gedaagde in de vrijwaring] heeft toegezegd dat de woning vrij van huur zou worden geleverd. De koopovereenkomst vermeldt in artikel 2 sub j expliciet dat de woning wordt geleverd onder gestanddoening van het lopende huurcontract en in artikel 6 sub b verklaart [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] dat zij een kopie van dat huurcontract heeft ontvangen. Tot slot, voor zover [gedaagde in de vrijwaring] enige toezegging zou hebben gedaan dat [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] de woning zelf kon gaan bewonen, betwist [eiser] dat die toezegging in opdracht van of namens haar is gedaan. 
      
      
        
          in de vrijwaringszaak
        
      
      
    
    
      3.9.
      
        [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] vordert, voor zover zij in de hoofdzaak in conventie wordt veroordeelt tot betaling van enig bedrag aan [eiser] , bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, [gedaagde in de vrijwaring] te veroordelen tot betaling van datgene aan [eiser] waartoe [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] is veroordeeld, met veroordeling van [gedaagde in de vrijwaring] in de kosten van de vrijwaringsprocedure.
      
    
    
      3.10.
      
        [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] legt aan de vorderingen ten grondslag dat [gedaagde in de vrijwaring] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld (artikel 6:162 BW). [gedaagde in de vrijwaring] heeft [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] namelijk misleid door haar voor te houden dat zij de woning zelf kon gaan bewonen, terwijl zij wist dat de woning verhuurd was en na de koop verhuurd zou blijven. Ook heeft [gedaagde in de vrijwaring] [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] misleid door de indruk te wekken dat zij als makelaar voor [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] werkte en haar belangen behartigde, wat achteraf niet het geval blijkt te zijn. 
      
    
    
      3.11.
      
        [gedaagde in de vrijwaring] voert verweer en concludeert, primair, tot afwijzing van de vorderingen dan wel tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] , met veroordeling in de werkelijke proceskosten, waaronder € 4.500 exclusief BTW aan advocaatkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na datum van dit vonnis. [gedaagde in de vrijwaring] concludeert subsidiair te bepalen dat er sprake is van 100% eigen schuld aan de zijde van [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] zodat haar verhaal op [gedaagde in de vrijwaring] op nihil wordt gesteld, met veroordeling van [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze veertien dagen na schriftelijke aanmaning daartoe niet zijn voldaan.
      
    
    
      3.12.
      
        [gedaagde in de vrijwaring] betwist dat zij heeft toegezegd dat [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] de woning na de koop zelf kon gaan bewonen. [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] wist dat de woning nog tot 27 februari 2026 verhuurd was en heeft zelfs tegen [gedaagde in de vrijwaring] gezegd dat zij de woning als beleggingsobject wilde aanschaffen en dus wilde blijven verhuren. [gedaagde in de vrijwaring] betwist tot slot dat zij heeft voorgedaan alsof zij als (aankoop)makelaar van [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] werkte.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in de hoofdzaak
      
    
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      4.1.
      Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze gezamenlijk worden behandeld.
      
      
        
          Dwaling
        
      
      
    
    
      4.2.
      De grondslag van de conventionele vorderingen – de koopovereenkomst met het daarin opgenomen boetebeding – is niet betwist. [eiser] heeft conform artikel VI lid 2 van de algemene bepalingen [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] bij deurwaardersexploot in gebreke gesteld en een termijn van acht dagen gegeven om een waarborg te storten of een bankgarantie te stellen. Onder b van dat artikellid is bepaald dat [eiser] de overeenkomst mag ontbinden indien [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] daar niet aan voldoet en dat [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] dan een boete van 10% van de koopsom verschuldigd is. De vorderingen zijn dus in beginsel toewijsbaar, tenzij het bevrijdende verweer dat [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] de koopovereenkomst onder invloed van dwaling heeft gesloten slaagt (artikel 6:228 lid 1 sub a BW). [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] stelt daartoe, kort gezegd, dat [gedaagde in de vrijwaring] heeft toegezegd dat de woning vrij van huur zou zijn en dat de woning is verkocht voor een woekerprijs. De bewijslast van deze stellingen rust op grond van artikel 150 Rv op [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] . 
      
    
    
      4.3.
      Bij de conclusie van antwoord (tevens houdende eis in reconventie) is de eerste stelling in het geheel niet onderbouwd met stukken waaruit blijkt dat [gedaagde in de vrijwaring] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft toegezegd dat de woning vrij van huur zou zijn of dat de huurder zou vertrekken. Op de zitting heeft [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] verklaard dat zij op de hoogte was van de verhuurde staat van de woning, maar dat zij ervan uitging dat de huurder de woning zou verlaten en zij die zelf kon gaan bewonen zodra zij haar huis in [plaats] had verkocht. [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] heeft ook verklaard dat zij niet meer weet wanneer [gedaagde in de vrijwaring] dat heeft toegezegd en wat zij precies heeft gezegd. Van de gestelde toezegging van [gedaagde in de vrijwaring] is daarom, kortom, niet gebleken en dat betekent dat op die grond het beroep op dwaling niet kan slagen.
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] heeft in dit verband ook aangevoerd dat artikel 2 onder j van de koopovereenkomst misleidend is, omdat daarin staat dat het huurcontract eindigt op 27 februari 2026, terwijl de huurder met een beroep op de wettelijke huurbescherming kan voorkomen dat het contract daadwerkelijk op die datum afloopt. Gesteld noch gebleken is echter dat de huurder voornemens is om zich met een beroep op de wettelijke huurbescherming tegen de overeengekomen einddatum te verzetten. Indien [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] daar zekerheid over wilde, lag het op haar weg om daar navraag naar te doen bij de huurder of om daar een voorbehoud over op te nemen in de koopovereenkomst.
      
    
    
      4.5.
      Tot slot heeft [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] gesteld dat [eiser] de woning voor een buitensporig hoog bedrag – een woekerprijs – heeft verkocht aan [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] . Volgens [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] is de daadwerkelijke marktwaarde van de woning in verhuurde staat niet meer dan de helft van de verkoopprijs. Op de zitting is betwist dat de overeengekomen koopsom een woekerprijs is. [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] heeft ter onderbouwing van haar stelling verwezen naar een uitdraai van het WOZ-waardeloket, waarin is te zien dat de woning een WOZ-waarde heeft van € 650.000. Volgens [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] volgt daaruit dat de overeengekomen verkoopprijs alleen marktconform is indien de woning vrij zou zijn geweest van huur en ligt de waarde van de woning in verhuurde staat veel lager. Uit deze uitdraai van het WOZ-waardeloket blijkt echter niet dat de werkelijke marktwaarde van de woning in de staat waarin die is verkocht – met een nog lopend huurcontract – minder dan de helft, althans veel lager, is dan de overeengekomen verkoopprijs. [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] heeft nagelaten om (bijvoorbeeld) een taxatierapport over te leggen waaruit dat wel zou kunnen blijken. Ook de stelling dat sprake is van een woekerprijs is daarmee onvoldoende onderbouwd om een beroep op dwaling te kunnen dragen. Dat beroep slaagt dus niet. 
      
      
        
          Bewijsaanbod
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] heeft aangeboden de heer [Naam getuige] van DAE Consulting te laten horen als getuige. De heer [Naam getuige] kan volgens [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] verklaren over de inspanningen van [gedaagde in de vrijwaring] om de huurovereenkomst te ontbinden en de pogingen om de financiering voor [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] in orde te krijgen. Dit heeft echter beide plaatsgevonden na het sluiten van de koopovereenkomst. Wat zich op dat moment heeft afgespeeld rondom het aanvragen van een overbruggingshypotheek, het rondkrijgen van de financiering en het overleg met de huurder over eventuele ontbinding van de huurovereenkomst zegt dus niets over de wil van [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] voor of ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Aan het bewijsaanbod wordt daarom voorbijgegaan.
      
      
        
          Opschorting
        
      
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] heeft in conventie ook het verweer gevoerd dat zij haar verplichtingen uit de koopovereenkomst mocht opschorten omdat de woning vanwege de verhuurde staat non-conform is. Dezelfde stellingen als hiervoor in 4.2, 4.3 en 4.4 besproken liggen aan dit verweer ten grondslag. Dit verweer slaagt daarom ook niet.
      
      
        
          Matiging van de contractuele boete
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] heeft op de zitting aangevoerd dat de boete moet worden gematigd op grond van artikel 6:94 lid 1 BW. Van matiging van een bedongen boete kan slechts sprake zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Van de bevoegdheid tot matiging kan pas gebruik worden gemaakt indien toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij is niet alleen de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete relevant, maar ook de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen. Behalve met de stelling dat de woning voor een woekerprijs is verkocht – waarover hiervoor in 4.5 al is geoordeeld – heeft [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] niet gemotiveerd waarom toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om tot matiging van de bedongen boete over te gaan. 
      
      
      
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.9.
      De conclusie van al het voorgaande is dat de vordering in conventie om [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] te veroordelen de hoofdsom van € 67.000 te betalen zal worden toegewezen en de reconventionele vordering om de koopovereenkomst te vernietigen op grond van dwaling afgewezen. De in conventie gevorderde wettelijke rente over de hoofdsom is eveneens toewijsbaar vanaf 26 juli 2024, de datum waarop het verzuim van [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] intrad.
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten 
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        [eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Daarom heeft zij recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Het gevorderde bedrag van € 1.748,45 is echter hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief van € 1.445 bij een hoofdsom van € 67.000. Daarom zal een bedrag van € 1.445 worden toegewezen.
      
      
        
          beslagkosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        [eiser] vordert [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden door de rechtbank vastgesteld op € 342,59 voor kosten deurwaardersexploot, € 320,00 voor griffierecht en € 607,00 voor salaris advocaat (0,5 punt x € 1.214,00 omdat het verzoekschrift wat betreft het uiteenzetten van de feiten en grondslagen grotendeels overeenkomt met de dagvaarding), in totaal € 1.269,59.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] is in conventie en in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. 
      
    
    
      4.13.
      De proceskosten in conventie van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                135,97
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.005,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.821,00
              
              
                (1,5 punten × € 1.214,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                139,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                3.100,97
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        Voor de dagvaarding is een half punt toegekend, omdat deze grotendeels overeenkomt met het verzoekschrift.
      
      
      
      
      
      
      
    
    
      4.14.
      De proceskosten van [eiser] in reconventie worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.214,00
              
              
                (2 punten × factor 0,5 × € 1.214,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                139,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.353,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.15.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
        
          in de vrijwaringszaak
        
      
      
    
    
      4.16.
      Aan de in vrijwaring ingestelde vordering ligt eveneens de stelling ten grondslag dat [gedaagde in de vrijwaring] heeft toegezegd dat de woning vrij van huur zou zijn, althans dat de huurders de woning zouden verlaten. Daarnaast stelt [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] dat [gedaagde in de vrijwaring] heeft voorgedaan alsof zij optrad als makelaar van [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] en haar belangen behartigde.
      
    
    
      4.17.
      Zoals in 4.3 is overwogen is niet gebleken dat [gedaagde in de vrijwaring] de gestelde toezegging heeft gedaan. Sterker nog, uit de e-mailcorrespondentie die [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] zelf bij de dagvaarding in vrijwaring heeft overgelegd blijkt dat [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] en [gedaagde in de vrijwaring] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst hebben gesproken over de verhuurde staat van de woning en de bedoeling dat [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] de woning verder zou gaan verhuren. [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] heeft verder nog aangevoerd dat [gedaagde in de vrijwaring] na het sluiten van de koopovereenkomst heeft geprobeerd om de huurder in te laten stemmen met ontbinding van de huurovereenkomst, zodat de woning alsnog vrij van huur kon worden geleverd. Hieruit kan echter ook niet worden afgeleid dat [gedaagde in de vrijwaring] voorafgaand aan de koop enige toezegging heeft gedaan.
      
    
    
      4.18.
      Het is evenmin gebleken dat [gedaagde in de vrijwaring] [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] heeft misleid door net te doen alsof zij de belangen van [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] behartigde in het aankoopproces en voor haar optrad als aankoopmakelaar. [gedaagde in de vrijwaring] houdt weliswaar kantoor op hetzelfde adres als de notaris van [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] , maar, anders dan [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] heeft aangevoerd, mocht zij er daarom niet zonder meer van uitgaan dat [gedaagde in de vrijwaring] voor de notaris werkte en dus indirect voor [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] . [gedaagde in de vrijwaring] heeft betwist dat zij verwarring heeft gezaaid over haar rol als verkoopmakelaar van [eiser] en in dat verband verwezen naar de e-mail die zij op 30 mei 2024 naar [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] heeft verstuurd, waarin zij naar [eiser] verwijst als haar klant. Alleen het feit dat [gedaagde in de vrijwaring] kantoor houdt op hetzelfde adres als de notaris van [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] en zij elkaar daar hebben ontmoet en voor het eerst hebben gesproken over de woning is, gezien de betwisting van [gedaagde in de vrijwaring] , niet voldoende onderbouwing dat [gedaagde in de vrijwaring] heeft voorgedaan alsof zij als aankoopmakelaar van [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] optrad.
      
    
    
      4.19.
      Tot slot heeft [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] aangevoerd dat [gedaagde in de vrijwaring] een buitengewoon hoge courtage zou ontvangen bij een transactie van de woning. Afgezien van het feit dat hieraan niet de conclusie kan worden verbonden dat [gedaagde in de vrijwaring] daardoor onrechtmatig heeft gehandeld jegens [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] , heeft [gedaagde in de vrijwaring] op de zitting verklaard dat haar courtage tussen 1% en 1,25% van de verkoopprijs lag. [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] heeft daar niets tegenovergesteld waaruit zou kunnen blijken dat [gedaagde in de vrijwaring] wel degelijk een buitensporig hoge courtage ontving.
      
    
    
      4.20.
      Al het voorgaande brengt mee dat de vordering in vrijwaring zal worden afgewezen, omdat de stelling die daaraan ten grondslag zijn gelegd onvoldoende onderbouwd zijn of de vordering niet kunnen dragen.
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.21.
      
        [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. [gedaagde in de vrijwaring] heeft verzocht om [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] in de proceskosten en de werkelijke advocaatkosten te veroordelen, omdat [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] volgens haar onrechtmatig heeft gehandeld door haar op aantoonbaar onjuiste gronden in vrijwaring op te roepen. 
      
    
    
      4.22.
      Een vergoeding van volledige proceskosten is alleen toewijsbaar in geval van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Daarvan is pas sprake als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had moeten blijven. Hiervan kan eerst sprake zijn als eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Bij het aannemen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door het aanspannen van een procedure past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat mede gewaarborgd wordt door art. 6 EVRM.
      
    
    
      4.23.
      In dit geval is aan deze voorwaarden voldaan. [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] heeft haar vordering gebaseerd op stellingen die zij niet met stukken heeft kunnen onderbouwen. Uit de stukken die zij wel heeft overgelegd – met name de e-mailcorrespondentie van 30 mei 2024 – blijkt zelfs het tegengestelde van wat zij heeft beweerd. [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] was ook op voorhand bekend met het verweer van [gedaagde in de vrijwaring] en had, mede gezien de voornoemde e-mailcorrespondentie, moeten begrijpen dat de vordering in vrijwaring geen kans van slagen had. Daarom zal [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] worden veroordeeld om de volledige advocaatkosten van [gedaagde in de vrijwaring] te betalen.
      
    
    
      4.24.
      De advocaat van [gedaagde in de vrijwaring] heeft op de zitting toegelicht dat hij met [gedaagde in de vrijwaring] een ‘fixed fee’ van € 4.500 voor zijn werkzaamheden is overeengekomen. Ook heeft hij een overzicht van zijn gewerkte uren overgelegd. De werkelijke advocaatkosten van [gedaagde in de vrijwaring] worden daarom begroot op € 4.500. 
      
    
    
      4.25.
      De werkelijke proceskosten van [gedaagde in de vrijwaring] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.325,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                4.500,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                6.003,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.26.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      
        in de hoofdzaak
      
    
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] om aan [eiser] te betalen een hoofdsom van € 67.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 26 juli 2024,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.445,00 aan buitengerechtelijke kosten, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.269,59 aan beslagkosten, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] om aan [eiser] een bedrag van € 3.100,97 te betalen aan proceskosten, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.5.
      wijst de vordering af,
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.353,00 aan proceskosten, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten en beslagkosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald
      
    
    
      5.8.
      veroordeelt [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] tot betaling van € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] niet tijdig aan de veroordelingen en voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
      
      
        
          in de vrijwaringszaak
        
      
      
    
    
      5.9.
      wijst de vordering van [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] af,
      
    
    
      5.10.
      veroordeelt [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] in de proceskosten van € 6.003,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 
      
    
    
      5.11.
      veroordeelt [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald
      
    
    
      5.12.
      veroordeelt [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] tot betaling van € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde in conventie en eiser in de vrijwaring] niet tijdig aan de proceskostenveroordeling en voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
      
      
        
          in de vrijwaringszaak en in de hoofdzaak
        
      
      
    
    
      5.13.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.M. Groot, bijgestaan door mr. R.D. Lok, en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2025.
      
    
  
  
     HR 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7828.