ECLI:NL:RBROT:2026:736, Rechtbank Rotterdam, 23-01-2026, 11965388 VV EXPL 25-692
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-01-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ontruiming na sluiting door Burgemeester. Gedaagde heeft geen belangen aangetoond of omstandigheden aangevoerd waardoor aannemelijk is dat verhuurder, gelet op haar belangen, geen gebruik had mogen maken van haar bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11965388 VV EXPL 25-692
    
    
    
      datum uitspraak: 23 januari 2026
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      vestigingsplaats: [vestigingsplaats 1] ,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. M. Jansen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] ., in de hoedanigheid van bewindvoerder over de (toekomstige) goederen van [persoon A] ,
      vestigingsplaats: [vestigingsplaats 2] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. N. Roos.
    
    
    
      De partijen worden hierna (ook) ‘ [eiseres] ’, ‘de Bewindvoerder’ en ‘ [persoon A] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 1 december 2025, met bijlagen;
        
        
          de e-mail van de Bewindvoerder van 6 januari 2026, met bijlagen;
        
        
          de e-mail van de Bewindvoerder van 7 januari 2026, met een bijlage;
        
        
          de brief van [eiseres] van 7 januari 2026, met een bijlage;
        
        
          de pleitaantekeningen van De Bewindvoerder;
        
        
          de door de Bewindvoerder tijdens de zitting overgelegde bijlage.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 9 januari 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:
      
        
          namens [eiseres] mevrouw [persoon B] en de gemachtigde;
        
        
          namens de Bewindvoerder de heer [persoon C] , [persoon A] en de gemachtigde.
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    Inleiding
    
      2.1.
      
        [persoon A] huurde sinds 28 juli 2020 de woning aan de [adres] in Rotterdam (hierna: ‘de woning’) van [eiseres] . Sinds 19 december 2023 staat [persoon A] onder bewind bij [gedaagde] .
      
    
    
      2.2.
      Op 3 juli 2025 kreeg de politie melding dat er vijf mannen met bivakmutsen de woning binnengingen. De politie, die snel ter plaatse was, zag vanuit de woning meerdere mannen rennen, die na het zien van de politie op de vlucht zijn geslagen. De politie heeft de woning van [persoon A] doorzocht, waarbij een grote hoeveelheid versnijdingsmiddelen, een doorgeladen vuurwapen en een gevuld patroonmagazijn zijn aangetroffen. De politie heeft haar bevindingen op 22 juli 2025 in een politierapportage neergelegd. De burgemeester heeft naar aanleiding van de politierapportage besloten om de woning met ingang van 9 september 2025 voor drie maanden te sluiten (artikel 174a lid 1 aanhef en onder c Gemeentewet). Tegen dit besluit heeft de Bewindvoerder bezwaar gemaakt. Ook is bij voorlopige voorziening gevraagd om de sluiting van de woning gedurende de bezwaarprocedure tegen te houden. Bij uitspraak van de Voorzieningenrechter van 26 september 2025 is de voorlopige voorziening afgewezen. [eiseres] heeft vervolgens per brief van 6 oktober 2025 de huurovereenkomst tussen partijen buitengerechtelijk ontbonden. Deze brief heeft de bewindvoerder tijdig bereikt. 
      
      
        
          Kern van de zaak
        
      
    
    
      2.3.
      
        [eiseres] eist in deze procedure dat de kantonrechter de Bewindvoerder veroordeelt om de woning van [persoon A] te ontruimen, omdat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden en [persoon A] daarom zonder recht of titel in de woning verblijft. Subsidiair vordert [eiseres] ontruiming, omdat [persoon A] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en het aannemelijk is dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden toegewezen.
      
    
    
      2.4.
      De Bewindvoerder is het niet eens met de eis van [eiseres] . Volgens de Bewindvoerder is het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [eiseres] van de ontbindingsbevoegdheid van artikel 7:231 lid 2 BW gebruik heeft gemaakt. Het sluitingsbesluit is alleen gebaseerd op het aantreffen van het vuurwapen, waarbij ordeverstoring is aangenomen op basis van de aanwezigheid van vijf inbrekers en het politieoptreden, terwijl [persoon A] niets met het vuurwapen te maken had. De strafzaak tegen [persoon A] is ook geseponeerd. Verder betwist de Bewindvoerder dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [persoon A] die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De Bewindvoerder voert tot slot aan dat [persoon A] , onder meer vanwege persoonlijke en medische redenen, groot belang heeft bij behoud van de woning.
      
    
    
      2.5.
      De kantonrechter wijst de eis van [eiseres] toe. De Bewindvoerder moet binnen twee weken na betekening van dit vonnis de woning ontruimen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
      
      
        
          Het toetsingskader in kort geding
        
      
    
    
      2.6.
      Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiseres] heeft bij ontruiming worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [persoon A] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
      
      
        
          
            [eiseres] heeft een spoedeisend belang
        
      
    
    
      2.7.
      Tussen partijen staat niet ter discussie dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming.
      
      
        
          
            [eiseres] was bevoegd om de huurovereenkomst te ontbinden
        
      
    
    
      2.8.
      Vast staat dat de burgemeester de woning wegens verstoring van de openbare orde op grond van artikel 174a lid 1 aanhef en onder c Gemeentewet met ingang van 9 september 2025 voor drie maanden heeft gesloten. Daarmee is voldaan aan de vereisten van artikel 7:231 lid 2 BW. Dit betekent dat [eiseres] bevoegd was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Artikel 7:231 lid 2 BW vereist namelijk alleen dat de woning vanwege de openbare orde feitelijk door de burgemeester is gesloten.
      
    
    
      2.9.
      Het bovenstaande betekent op zichzelf echter niet dat de vordering tot ontruiming van de woning zonder meer kan worden toegewezen. Dat [eiseres] bevoegd was om de huurovereenkomst te ontbinden en dat zij heeft gehandeld binnen de wettelijke kaders, betekent namelijk niet dat zij deze bevoegdheid per definitie ook had mogen gebruiken. De omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiseres] van de ontbindingsbevoegdheid van artikel 7:231 lid 2 BW gebruik heeft gemaakt en/of dat sprake is van misbruik van recht. Bij de beoordeling hiervan moet de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking nemen en de belangen van partijen afwegen.
      
      
        
          De ontruiming wordt toegewezen
        
      
    
    
      2.10.
      Het staat vast dat in de woning een doorgeladen vuurwapen met kogelpatronen in de oven/magnetron is gevonden en dat het incident met de politie op 3 juli 2025 ingrijpend is geweest voor de bewoners van het seniorencomplex. Daarnaast was er ook een grote hoeveelheid versnijdingsmiddelen in de woning opgeslagen. Weliswaar wordt [persoon A] vanwege onvoldoende strafrechtelijk bewijs hiervoor niet strafrechtelijk vervolgd, maar dat betekent niet dat hetgeen in de woning van [persoon A] is aangetroffen en de ernst daarvan niet mag meewegen bij de beslissing tot ontruiming van de woning.
      
    
    
      2.11.
      Tijdens de zitting heeft [persoon A] verklaard dat hij niet weet hoe de aangetroffen goederen (zowel het vuurwapen met patronen als de versnijdingsmiddelen) in de woning zijn gekomen. Hij suggereerde dat de goederen mogelijk in de woning zijn gekomen door de vijf mannen met bivakmutsen die korte tijd de woning zijn ingegaan. Los van de vraag of het neerleggen van de goederen door de vijf mannen geloofwaardig is, verklaart het in elk geval niet waarom deze mannen of anderen die het vuurwapen, de patronen en de versnijdingsmiddelen in de woning hebben gelegd, hebben gekozen voor de woning van [persoon A] . 
      
    
    
      2.12.
      Het uitgangspunt is dat [persoon A] verantwoordelijk is voor hetgeen in de woning gebeurt. Uit de politierapportage en de overgelegde verklaringen van buren blijkt dat er steeds aan- en afloop is (geweest) van bepaalde personen. Deze personen komen zowel overdag als ’s nachts voor korte tijd in de woning, vermoedelijk voor de koop- of verkoop van drugs, aldus de verklaringen. [persoon A] heeft zelf ook erkend drugs te gebruiken. Uit de politierapportage en de overgelegde verklaringen blijkt dat de bewoners veel overlast ervaren en angstig zijn geworden door de aan- en afloop naar de woning, zoals ook naar voren is gekomen in een gesprek met de bewonerscommissie. Ook na terugkeer van [persoon A] in de woning begin december 2025 zijn er overlastmeldingen geweest. De Bewindvoerder heeft aangevoerd dat de verklaringen/meldingen over de overlast en angst onvoldoende zijn, maar zelf heeft zij niets in het geding gebracht die de verklaringen ontkrachten. 
      
    
    
      2.13.
      
        [eiseres] heeft er als verhuurder van de woning groot belang bij dat incidenten en overlast, zoals hiervoor genoemd, niet plaatsvinden en dat de rust in het wooncomplex terugkeert. [eiseres] moet waken voor de leefbaarheid en de belangen van de woonomgeving en is ten opzichte van haar overige huurders verantwoordelijk voor ongestoord woongenot en een veilige woonomgeving. Dat belang weegt extra zwaar, omdat de woning ligt in een seniorencomplex, waar veel oudere, kwetsbare en minder weerbare mensen wonen. 
      
    
    
      2.14.
      Daartegenover heeft de Bewindvoerder aangevoerd dat [persoon A] groot belang heeft bij behoud van de woning, omdat hij moet worden aangemerkt als een kwetsbaar persoon, maar een gedegen onderbouwing daarvan ontbreekt. De Bewindvoerder heeft een verklaring overgelegd van een psychiater van Antes, maar die verklaart geen verklaring te kunnen geven en geen inschatting te kunnen maken van de gevolgen van een eventuele ontruiming. Ook uit de overige overgelegde medische informatie blijkt onvoldoende van een ernstige medische situatie op basis waarvan [persoon A] een extra belang heeft bij behoud van de woning. Wel is duidelijk dat [persoon A] een algemeen belang heeft bij behoud van de woning. Maar dat is, gelet op de genoemde belangen van [eiseres] en de ontbindingsbevoegdheid die zij op grond van de wet heeft, onvoldoende.
      
    
    
      2.15.
      De conclusie is dan ook dat er onvoldoende omstandigheden of belangen naar voren zijn gekomen waaruit blijkt dat [eiseres] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen gebruik heeft mogen maken van de ontbindingsbevoegdheid. Er is ook geen sprake van misbruik van recht. Bij deze stand van zaken is te verwachten dat in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk is ontbonden. Vooruitlopend op het oordeel in een bodemprocedure en gelet op de eerdergenoemde belangen zal de ontruiming in dit kort geding daarom worden toegewezen.
      
    
    
      2.16.
      Nu de vordering tot ontruiming op de primaire grondslag wordt toegewezen, behoeft de subsidiaire grondslag van de vordering geen verdere bespreking en beoordeling.
      
      
        
          Ontruimingstermijn en gebruiksvergoeding
        
      
    
    
      2.17.
      De kantonrechter stelt de ontruimingstermijn vast op twee weken na betekening van dit vonnis. De kantonrechter gaat daarbij voorbij aan het verzoek van de Bewindvoerder om aan hem een langere ontruimingstermijn toe te kennen. De Bewindvoerder heeft namelijk geen omstandigheden naar voren gebracht die naar het oordeel van de kantonrechter een langere ontruimingstermijn rechtvaardigen. Daarbij weegt de kantonrechter ook mee dat het inmiddels vijf maanden geleden is dat de burgemeester heeft aangekondigd om de woning te sluiten en dat [eiseres] aan [persoon A] heeft verzocht om de huurovereenkomst te beëindigen. Begin oktober is de huurovereenkomst door [eiseres] buitengerechtelijk ontbonden. [persoon A] heeft er daarom al enige tijd rekening mee moeten houden dat hij zijn woning mogelijk zou kwijtraken. Tot en met de dag van de ontruiming moet de Bewindvoerder een gebruiksvergoeding van € 827,01 per maand betalen (artikel 7:225 BW), waarover ook wettelijke rente verschuldigd is als niet op tijd wordt betaald. 
      
      
        
          De Bewindvoerder moet de proceskosten betalen
        
      
    
    
      2.18.
      De proceskosten komen voor rekening van de Bewindvoerder, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die de Bewindvoerder aan [eiseres] moet betalen op € 148,57 aan dagvaardingskosten, € 135,- aan griffierecht, € 543,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 961,57. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      2.19.
      Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [persoon A] , om binnen twee weken na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] in ( [postcode] ) Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [persoon A] bevinden en de woning met alle sleutels ter beschikking van [eiseres] te stellen;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [persoon A] , om tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan [eiseres] te betalen € 827,01 per maand met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vervaldag van elke termijn tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [persoon A] , in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 961,57; 
      
    
    
      3.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.5.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. F.A. Hut en in het openbaar uitgesproken.
        932