ECLI:NL:RBGEL:2025:11559, Rechtbank Gelderland, 10-12-2025, 11660390
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht. Verzoek van de huurder tot huurprijsverlaging bij de Huurcommissie wegens gebreken in het gehuurde. De Huurcommissie (zaaknummer 2405562) heeft bij beslissing van 11 november 2024 de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 mei 2024 tijdelijk verlaagd met 30%. De verhuurder is het hier niet mee eens en vordert een verklaring voor recht dat de huurder geen aanspraak kan maken op deze huurkorting. De huurder vordert op haar beurt dat een hogere huurkorting van 70% wordt toegepast. De kantonrechter stelt dezelfde huurprijsvermindering vast als de Huurcommissie, maar om een andere reden.

RECHTBANK 
      GELDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      Zaaknummer: 11660390 \ CV EXPL  25-3326
    
    
    
      
        Vonnis van 10 december 2025 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Folkje Frederike Alkema, vennoot van de V.O.F. Allerleij Budget, in haar hoedanigheid van beschermingsbewindvoerder over de goederen van mevrouw [onderbewindgestelde], 
      kantoorhoudend te Angeren, gemeente Lingewaard,
      eisende partij in verzet,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie, 
      hierna te noemen: de bewindvoerder en/of [onderbewindgestelde] , 
      gemachtigde: mr. R.B. Rouwen,
      
        toevoeging nummer [toevoegingsnummer]
      
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonend te [plaats 1] ( [land] ),
      gedaagde partij in verzet,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie, 
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. D. Dekker
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de door [gedaagde] op 30 december 2024 uitgebrachte dagvaarding met producties,
      - het door deze rechtbank op 5 maart 2025 tussen [gedaagde] als eisende partij en de bewindvoerder als gedaagde partij bij verstek gewezen vonnis onder zaaknummer 11512271 CV EXPL 25-692,
      - de verzetdagvaarding van de bewindvoerder van 7 april 2025, met producties,
      - het tussenvonnis van 23 april 2025 waarin een mondelinge behandeling is bepaald, 
      - de berichten van 30 juli 2025 en 11 augustus 2025 van de bewindvoerder met aanvullende producties,
      - de berichten van 30 juli 2025 en 1 augustus 2025 van [gedaagde] met aanvullende producties,
      - de mondelinge behandeling op 11 augustus 2025 waarbij partijen hun standpunten over en weer nader hebben toegelicht en waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. 
    
    
      1.2.
      Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat er een vonnis zal worden gewezen.
      
    
  
  
    
      2De zaak in het kort
    
    
      De bewindvoerder van de huurder heeft bij de Huurcommissie om huurverlaging verzocht wegens gebreken in het gehuurde. De Huurcommissie (zaaknummer [nummer] ) heeft bij beslissing van 11 november 2024 de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 mei 2024 tijdelijk verlaagd met 30%. De verhuurder is het hier niet mee eens en vordert een verklaring voor recht dat de bewindvoerder (de huurder) geen aanspraak kan maken op deze huurkorting. De bewindvoerder vordert op haar beurt dat een hogere huurkorting van 70% wordt toegepast. De kantonrechter stelt dezelfde huurprijsvermindering vast als de Huurcommissie, maar om een andere reden. Hierna wordt uitgelegd waarom.
    
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        
          [onderbewindgestelde] huurt sinds 16 juli 2010 van [gedaagde] de woning gelegen aan
        de [adres+woonplaats] (hierna: het gehuurde). De huurprijs bedroeg bij aanvang 
        € 490,00, te vermeerderen met € 150,00 aan servicekosten. [onderbewindgestelde] woont in het gehuurde met haar twee minderjarige kinderen van 16 en 10 jaar oud.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [onderbewindgestelde] is bij beslissing van deze rechtbank van 19 november 2021 onder beschermingsbewind geplaatst van de bewindvoerder.
      
    
    
      3.3.
      Bij brief van 22 april 2024 heeft de gemachtigde van [onderbewindgestelde] het volgende aan [gedaagde] geschreven:
      
      
        “(…) Er is sprake van verschillende ernstige gebreken aan de woning, te weten schimmel en houtrot (…) 
        Onder meer in de douche, slaapkamer en keuken is zichtbaar sprake van houtrot, althans schimmel en ernstige (terugkerende) vocht- en schimmelplekken. Als gevolg daarvan bladert de verf en het behang af. De betreffende muren voelen ter plaatse vochtig aan. 
      
      
      
        Cliënte heeft uw cliënt eerder, op 5 en 8 januari 2024, verzocht deze gebreken te herstellen (zie bijlagen). Herstel is tot op heden uitgebleven. 
      
      
      
        Namens cliënte verzoek ik uw client hierbij, zo nodig met kracht van sommatie, deze gebreken binnen 6 weken te herstellen, uiterlijk per 7 mei 2024. 
      
      
      
        Verder verzoek ik uw cliënte, vanwege (het uitblijven van herstel van) deze gebreken, een tijdelijke huurverlaging toe te kennen en de (kale) huur te verlagen tot 30% van de geldende huurprijs (…).”
      
      
    
    
      3.4.
      Op 6 juni 2024 heeft de bewindvoerder bij de Huurcommissie een verzoek ingediend tot verlaging van de huurprijs wegens gebreken aan het gehuurde. 
      
    
    
      3.5.
      Bij uitspraak van 11 november 2024 heeft de Huurcommissie, na onderzoek in het gehuurde waarvan op 26 augustus 2024 een onderzoeksrapport is opgesteld en na een mondelinge behandeling op 27 september 2024, de geldende (kale) huurprijs van € 490,00 per maand vanaf 1 mei 2024 tijdelijk verlaagd tot € 343,00 per maand, totdat de gebreken zijn hersteld. In de uitspraak staat, voor zover relevant, het volgende:
      
      
        
          “
          Oordeel commissie
        
        
          Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de commissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte volgens de commissie de volgende ernstige gebreken, in de zin van het Gebrekenboek van de Huurcommissie:
        
      
      
        
          
            Er zijn schimmel- en vochtplekken zichtbaar in de slaapkamer en de keuken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer V1).
          
        
        
          
            In de slaapkamer en keuken is er sprake van gevolgschade als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer 8).”
          
        
      
      
      
        Over de hoogte van de huurkorting (waarom een korting van 30% in plaats van 60%) schrijft de Huurcommissie het volgende:
      
      
      
        
          “De commissie stelt echter vast dat behalve verhuurder ook de huurder een aandeel heeft (gehad) in de lange hersteltijd van de gebreken. Ter zitting is gebleken dat huurder vertraging veroorzaakt in de oplossing van het probleem. Het is niet aan een huurder om te klagen over gebreken om vervolgens de verhuurder te bemoeilijken deze te onderzoeken en op te lossen. Dat is innerlijk tegenstrijdig en kan (zoals i.c.) gevolgen hebben voor de tijdelijke huurvermindering. En het is ook niet aan een huurder om aan verhuurder voorwaarden of eisen te stellen aan het hersteltraject: de verhuurder is verantwoordelijk voor herstel maar daarbij ook vrij om dat naar eigen inzicht vorm te geven, mits het gebrek wordt hersteld en rekening gehouden wordt met de redelijke en gerechtvaardigde belangen van de huurder, zoals bijvoorbeeld het beperken van overlast bij de uitvoering van de herstelwerkzaamheden, de duur van de herstelperiode en het agenderen en nakomen van goede afspraken ter plaatse.
        
      
      
      
        
          De commissie merkt op dat hier sprake is van een gedeelde verantwoordelijkheid. Zij matigt daarom de gebruikelijke tijdelijke korting voor vastgestelde C-gebreken (-60%=40% van de kale huurprijs) en halveert deze tot 30/70%.
        
        
          (…)
        
        
          Tijdelijke verlaging
        
        
          Bij een gebrek in categorie C kan de commissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. In deze situatie vindt de commissie een tijdelijke verlaging tot 70% van de geldende huurprijs redelijk. De commissie maakt hierbij geen onderscheid tussen de beide gebreken (CV1 en/of C8) voor wat betreft het kortingspercentage.
        
      
      
      
        
          De huurder betaalt dus € 343,00 per maand.”  
        
      
      
    
    
      3.6.
      Op 30 december 2024 heeft [gedaagde] de bewindvoerder gedagvaard en gevorderd dat de kantonrechter voor recht zal verklaren dat [onderbewindgestelde] (als huurder) – anders dan de Huurcommissie in haar uitspraak van 11 november 2024 heeft geoordeeld – geen aanspraak kan maken op huurkorting uit hoofde van het door [onderbewindgestelde] bij de huurcommissie ingediende verzoek, met veroordeling van de bewindvoerder in de proceskosten en nakosten (zaaknummer 11512271 CV EXPL 25-692).
      
    
    
      3.7.
      Bij verstekvonnis van 5 maart 2025 (zaaknummer 11512271 CV EXPL 25-692) zijn de vorderingen van [gedaagde] toegewezen.
    
    
      3.8.
      In de tussentijd heeft [gedaagde] bij dagvaarding van 26 september 2024 een andere procedure tegen de bewindvoerder aanhangig gemaakt bij deze rechtbank. Hierin heeft hij onder meer gevorderd dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huuropzegging die hij op 23 december 2023 heeft gedaan wegens slecht huurderschap (en waarmee de bewindvoerder niet heeft ingestemd) rechtsgeldig is, dan wel dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en dat de kantonrechter een datum vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen en [onderbewindgestelde] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde. 
      
    
    
      3.9.
      Bij uitspraak van 28 mei 2025 in die procedure (zaaknummer 11347349 CV EXPL 24-8067) heeft de kantonrechter de vorderingen van [gedaagde] afgewezen en bepaald dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      
        in conventie:
      
    
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde] heeft in de verstekdagvaarding gevorderd dat de kantonrechter voor recht zal verklaren dat [onderbewindgestelde] (als huurder) – anders dan de Huurcommissie in haar uitspraak van 11 november 2024 heeft geoordeeld – geen aanspraak kan maken op de door de Huurcommissie bepaalde huurkorting. Hij stelt zich op het standpunt dat de Huurcommissie ten onrechte heeft beslist dat [onderbewindgestelde] aanspraak kan maken op huurkorting.
      
    
    
      4.2.
      De bewindvoerder is het hier niet mee eens en komt daarom in verzet van voornoemd verstekvonnis. De bewindvoerder vordert in verzet dat [onderbewindgestelde] zal worden ontheven van de veroordeling in het verstekvonnis, met afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] en veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
      
    
    
      4.3
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot bekrachtiging van voormeld verstekvonnis, met veroordeling van de bewindvoerder in de kosten van het verzet.  
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.3.
      In reconventie vordert de bewindvoerder dat de uitspraak van de Huurcommissie van 11 november 2024 zal worden gewijzigd, in die zin dat de voorgeschreven huurkorting van 70% bij een categorie C-gebrek wordt toegepast, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en nakosten.
      
    
    
      4.4.
      De bewindvoerder legt aan haar vorderingen ten grondslag dat de Huurcommissie terecht heeft geoordeeld dat vanwege de geconstateerde ernstige gebreken een huurkorting toegepast moet worden, maar dat de Huurcommissie deze korting ten onrechte heeft gematigd tot 30%. Dit omdat de huurcommissie in de veronderstelling was dat [onderbewindgestelde] in augustus 2024 niet heeft gereageerd op de verzoeken van [bedrijf] om een herstelafspraak te maken. De bewindvoerder stelt dat [onderbewindgestelde] wel heeft gereageerd op de verzoeken van [bedrijf] . Zij betwist dat [onderbewindgestelde] het herstel heeft vertraagd of belemmerd en biedt hiervan bewijs aan. De bewindvoerder stelt dat een huurkorting van 70% toegekend had moeten worden omdat het aan [gedaagde] te wijten is dat herstel zo lang heeft geduurd.
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering in reconventie. 
      
    
  
  
    
      5De beoordeling 
    
    
      5.1.
      Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze vorderingen gezamenlijk worden behandeld.
      
      
        
          De Nederlandse kantonrechter is bevoegd en Nederlands recht is van toepassing
        
      
      
    
    
      5.2.
      De zaak heeft een internationaal karakter omdat [gedaagde] in [land] woont. Daarom moet ambtshalve worden vastgesteld of de Nederlandse rechter rechtsmacht heeft. Omdat de bewindvoerder de gedaagde partij in de oorspronkelijke vordering van [gedaagde] is en zij kantoor houdt in Nederland, is op grond van artikel 4 lid 1 Brussel I-bis Vo de Nederlandse rechter bevoegd om van de vorderingen kennis te nemen. Omdat het gehuurde is gelegen binnen het rechtsgebied van de rechtbank Gelderland, locatie Arnhem, is de kantonrechter van deze rechtbank bevoegd.
      
    
    
      5.3.
      Omdat het gehuurde in Nederland is gelegen, is Nederlands recht van toepassing. 
      
      
        
          Het verzet is tijdig door de bewindvoerder ingesteld 
        
      
      
    
    
      5.4.
      De bewindvoerder heeft binnen vier weken nadat het verstekvonnis op 14 maart 2025 aan haar is betekend, namelijk op 7 april 2025, de verzetdagvaarding aan [gedaagde] betekend. Het verzet is daarmee tijdig ingesteld en de bewindvoerder is ontvankelijk in haar vordering.
      
      
        
          
            [gedaagde] is tijdig opgekomen tegen de beslissing van de Huurcommissie en beide partijen zijn niet meer aan die beslissing gebonden 
        
      
      
    
    
      5.5.
      In artikel 7:262 lid 1 BW staat dat, wanneer de Huurcommissie op verzoek van de huurder of verhuurder een uitspraak heeft gedaan, zij worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen - binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden - een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. [gedaagde] vraagt in deze zaak de kantonrechter om een zodanige beslissing en heeft de vordering tijdig ingesteld, namelijk op 30 december 2024, binnen de genoemde acht-weken- termijn. De Hoge Raad heeft bepaald dat als (in conventie) tijdig tegen een uitspraak van de huurcommissie is opgekomen als bedoeld in artikel 7:262 BW, de andere partij dan ook na die termijn van acht weken ter zake van die uitspraak een vordering in reconventie kan instellen en daarin dan ook ontvankelijk is. Dat heeft de bewindvoerder gedaan en zij is dan ook ontvankelijk in haar vordering in reconventie. De Hoge Raad heeft in die uitspraak ook bepaald dat partijen dan in het geheel niet meer zijn gebonden aan die uitspraak van de Huurcommissie. De kantonrechter mag wel, aldus de Hoge Raad, de uitspraak van de Huurcommissie zonder nadere motivering in zijn beslissing overnemen ten aanzien van de geschilpunten waarvan niet van bezwaren tegen de beslissing van de huurcommissie is gebleken. De kantonrechter stelt vast dat geen concrete bezwaren van partijen zijn gebleken over de punten die de Huurcommissie niet als gebreken heeft aangemerkt.
      
      
        
          De inhoudelijke beoordeling
        
      
      
    
    
      5.6.
      Artikel 7:207 lid 1 BW bepaalt dat de huurder van woonruimte in geval van vermindering van huurgenot door een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Voor een aanspraak op huurprijsvermindering moet de genotsvermindering van voldoende betekenis zijn. 
      
    
    
      5.7.
      Onder ‘gebrek’ moet volgens artikel 7:204 lid 2 BW worden verstaan een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. 
      
    
    
      5.8.
      Volgens [gedaagde] heeft de Huurcommissie ten onrechte beslist tot een tijdelijke huurprijsvermindering. Hij stelt dat er omstandigheden zijn die in dit geval géén tijdelijke huurkorting rechtvaardigen. Primair stelt hij dat de door de Huurcommissie geconstateerde vochtproblemen in de keuken en slaapkamer zijn toe te rekenen aan [onderbewindgestelde] omdat zij onvoldoende heeft geventileerd in het gehuurde en/of het gehuurde niet goed heeft verwarmd. Er is daarom geen sprake van gebreken als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Subsidiair, als wordt geoordeeld dat wel sprake is van gebreken, stelt [gedaagde] dat hij na ontvangst van de gebrekenmelding van 22 april 2024 voldoende inspanningen heeft verricht om de situatie in het gehuurde te laten herstellen maar dat [onderbewindgestelde] dit proces heeft vertraagd. Hij stelt dat hij naar aanleiding van verschillende gebrekenmeldingen klusjesmannen bij [onderbewindgestelde] langs heeft gestuurd, maar dat zij die niet altijd binnenliet. Kort na de gebrekenmelding heeft de door hem ingeschakelde heer [betrokkene 1] , klusjesman (hierna: [betrokkene 1] ), geconstateerd dat de lekkage mogelijk afkomstig was van de hemelwaterafvoer van (het balkon van) de bovenburen. Voor het onderzoek en eventueel herstel daar heeft hij de VvE ingeschakeld. Hij stelt dat de VvE in een telefoongesprek en e-mail van 29 augustus 2024 heeft bevestigd dat [onderbewindgestelde] niet altijd haar medewerking verleende aan herstelwerkzaamheden en niet reageerde op het verzoek van de door de VvE ingeschakelde firma [bedrijf] om contact op te nemen. Hij onderbouwt dit laatste met de door hem overgelegde geluidsopname (productie 10 bij dagvaarding van 30 december 2024), waaruit volgens hem volgt dat zij niet op een bericht van [bedrijf] heeft gereageerd.
      
    
    
      5.9.
      De bewindvoerder is juist van mening dat de Huurcommissie een te laag percentage huurkorting heeft vastgesteld. Volgens de bewindvoerder is er wel sprake van gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en heeft de Huurcommissie dat terecht vastgesteld. De Huurcommissie heeft de korting volgens haar ten onrechte gematigd omdat zij in de veronderstelling was dat [onderbewindgestelde] niet had gereageerd op het verzoek van de door de VvE ingeschakelde firma [bedrijf] (hierna: [bedrijf] ) van 28 augustus 2024 om een afspraak te maken voor het uitvoeren van herstelwerkzaamheden. De gemachtigde van [onderbewindgestelde] kon tijdens de mondelinge behandeling bij de Huurcommissie de vraag of [onderbewindgestelde] had gereageerd op het bericht van [bedrijf] van 28 augustus 2024 niet beantwoorden ( [onderbewindgestelde] was toen op vakantie). Uit de in deze procedure overgelegde e-mailberichten, te weten het bericht van [onderbewindgestelde] aan mr. Rouwen van 9 september 2024 (“ [betrokkene 2] en [bedrijf] hebben mij gebeld. Ik heb aangegeven aan [bedrijf] wanneer ik thuis ben”) en het bericht van [onderbewindgestelde] aan de VvE van 8 oktober 2024 (“Het bedrijf [bedrijf] zou hiervoor langskomen. Zij hebben mij telefonisch benaderd en gevraagd wanneer ik zou kunnen. Er zijn toen data’s gedeeld. Tot op heden heb ik niks vernomen. Hierbij deel ik ook even met jullie de data’s wanneer ik thuis ben en de mail die ik gisteren heb Verzonden aan [bedrijf] ”) blijkt volgens de bewindvoerder dat [onderbewindgestelde] wél contact heeft opgenomen met [bedrijf] om een afspraak te maken. Voor matiging van de huurkorting wegens het vertragen van het herstel bestaat dan ook geen aanleiding en de voorgeschreven huurkorting van 70% bij een categorie C-gebrek moet worden toegepast, aldus de bewindvoerder.
      
    
    
      5.10.
      De kantonrechter stelt vast dat niet in geschil is dat sprake is van de door de Huurcommissie geconstateerde schimmel- en vochtplekken in de slaapkamer en de keuken en de daar geconstateerde gevolgschade als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht. [gedaagde] betwist ook niet dat dit het woongenot van [onderbewindgestelde] substantieel schaadt. 
      
    
    
      5.11.
      
        Op basis van de overgelegde stukken en hetgeen ter zitting is besproken is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] , tegenover wat de bewindvoerder hierover heeft aangevoerd, onvoldoende heeft onderbouwd dat deze vastgestelde genotsbeperkingen zijn toe te rekenen aan [onderbewindgestelde] . Dat deze zijn ontstaan door onvoldoende ventilatie en verwarming is onvoldoende gebleken. Ook is, tegenover de uitdrukkelijke betwisting hiervan door de bewindvoerder, onderbouwd met de overgelegde e-mailberichten van [onderbewindgestelde] , niet gebleken dat zij geen contact heeft opgenomen met de firma [bedrijf] of op enige andere manier het herstel heeft vertraagd. In de onder 3.9. genoemde uitspraak van 
        28 mei 2025 heeft de kantonrechter – over het door [gedaagde] ook in die procedure gemaakte verwijt dat [onderbewindgestelde] zich niet hoffelijk heeft gedragen tegen monteurs en zij hen wel eens de toegang tot het gehuurde zou hebben geweigerd – overwogen dat in dat geval voorafgaand aan het bezoek van de klusjesman geen overleg had plaatsgevonden in de zin van artikel 11.1 van de algemene bepalingen, terwijl in artikel 11.1 van de algemene bepalingen juist is opgenomen dat het gehuurde door de verhuurder of door hem aangewezen personen pas na overleg mag worden betreden (tenzij sprake is van spoed). [gedaagde] heeft zijn stelling dat [onderbewindgestelde] het herstel door dit gedrag heeft vertraagd in deze procedure niet nader of anders onderbouwd en heeft ook in deze procedure, tegenover het verweer van de bewindvoerder, naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd dat [onderbewindgestelde] kan worden toegerekend dat zij het herstel heeft vertraagd.
      
      
    
    
      5.12.
      Dit brengt mee dat de kantonrechter, net als de Huurcommissie, van oordeel is dat er aanleiding is om tot een tijdelijke huurkorting over te gaan vanwege de door de Huurcommissie geconstateerde schimmel- en vochtplekken in de slaapkamer en de keuken en de daar geconstateerde gevolgschade als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht. Het verzet van de bewindvoerder tegen het verstekvonnis is daarom gegrond. De kantonrechter zal het verstekvonnis dan ook vernietigen. 
      
    
    
      5.13.
      Dan komt de kantonrechter toe aan de beoordeling van de vordering in reconventie, die als doel heeft om tot een huurprijskorting van 70% te komen (dus een huurprijs van 30% van de geldende huurprijs). Die moet volgens de bewindvoerder worden toegepast omdat het aan [gedaagde] te wijten is dat het herstel zo lang heeft geduurd. Een dergelijke huurprijsvermindering is naar het oordeel van de kantonrechter niet evenredig. Hierna legt de kantonrechter uit waarom en welke omstandigheden daarbij relevant zijn.
      
    
    
      5.14.
      Blijkens het Gebrekenboek (versie januari 2024) dat de Huurcommissie heeft gehanteerd en waarbij de kantonrechter bij de beoordeling aansluit, is de maximale huurprijsvermindering bij gebreken in de categorie C tot 40% van de geldende huurprijs, dus een huurprijskorting van 60% (Hoofdstuk 6.1). Gelet op de ernst en omvang van de door de Huurcommissie vastgestelde gebreken (die niet in geschil zijn), de locatie van deze schimmel- en vochtplekken en de gevolgschade, acht de kantonrechter een dergelijke huurprijsvermindering in beginsel ook evenredig. [gedaagde] verzet zich daartegen omdat hij vindt dat hij zich voldoende heeft ingezet om deze gebreken zo snel mogelijk te laten herstellen.
      
    
    
      5.15.
      
        De kantonrechter is met [gedaagde] van oordeel dat de langere duur van de genotsbeperkingen niet geheel aan hem kan worden toegerekend. 
        Uit de overgelegde stukken en hetgeen is besproken tijdens de mondelinge behandeling blijkt voldoende dat [gedaagde] , kort nadat hij in april 2024 van [betrokkene 1] vernam dat de oorzaak van de vochtproblemen waarschijnlijk de verkeerde aansluiting van de hemelwaterafvoer van de bovenburen was, de VvE heeft ingeschakeld. Dit blijkt onder meer uit de door [gedaagde] overgelegde brief van de VvE-beheerder [betrokkene 2] van 14 november 2024 aan hem, waarin wordt verwezen naar een reparatieverzoek van [gedaagde] aan de VvE van 15 mei 2024. [gedaagde] heeft blijkens de reactie van zijn gemachtigde van 3 september 2024 (met bijlagen) op het onderzoeksrapport van de Huurcommissie op 30 april 2024 melding gemaakt van de situatie bij de VvE en de gegevens van [onderbewindgestelde] doorgegeven. Op 6, 14, 15 en 16 mei 2024 heeft hij herinneringen gestuurd aan de VvE, en ook op 6, 9, 11 en 12 juni 2024. Dit blijkt uit de bij die brief gevoegde bijlagen. Pas op 12 juni 2024 kreeg [gedaagde] een bevestiging van de VvE dat de klacht was doorgestuurd, waarna op 20 juni 2024 een bezoek is gebracht door een medewerker van de door de VvE ingeschakelde firma [bedrijf] . Ook daarna heeft [gedaagde] verschillende keren rechtstreeks bij [bedrijf] gevraagd naar de stand van zaken. Dat vervolgens pas op 17 juli 2024 iemand van de firma [bedrijf] bij de bovenbuurman is geweest in verband met de lekkende hemelwaterafvoer, komt niet geheel voor zijn rekening. 
      
      
    
    
      5.16.
      De kantonrechter ziet in het voorgaande aanleiding om aan te sluiten bij een andere in het Gebrekenboek genoemde situatie waarbij de Huurcommissie een minder vergaande huurverlaging kan uitspreken. Het gaat om de situatie waarin sprake is van omstandigheden (niet voor rekening van de huurder) waardoor het herstel langer duurt, bijvoorbeeld omdat de oorzaak van het ernstige gebrek moeilijk vindbaar is (Hoofdstuk 6.2. onder punt 12). Dit geval moet daarmee op een lijn worden gesteld, omdat de oorzaak van de gebreken niet in het gehuurde bleek te liggen en de verhuurder afhankelijk was van de medewerking van de VvE. Hier komt bij dat [gedaagde] onbetwist heeft gesteld dat de gevolgschade in het gehuurde pas kon worden hersteld nadat het vochtpercentage in de muur was afgenomen. Dit heeft enkele maanden geduurd. De kantonrechter ziet, alles afwegende, aanleiding om een huurprijsvermindering vast te stellen in die zin dat 70% van de oorspronkelijke huurprijs verschuldigd is (dus een korting van 30%), hetgeen neerkomt op een huurprijs van € 343,00. De kantonrechter hoeft daarvoor niet de uitspraak van de Huurcommissie te wijzigen, zoals is gevorderd, maar stelt zelfstandig deze huurkorting vast. 
      
    
    
      5.17.
      Voor de ingangsdatum van deze huurkorting sluit de kantonrechter aan de bij de al bepaalde ingangsdatum van 1 mei 2024. De einddatum zal worden vastgesteld op 1 juni 2025. Ter zitting is namelijk besproken dat [onderbewindgestelde] akkoord gaat met de stelling van [gedaagde] dat het gebrek (de gevolgschade) in het gehuurde op 16 mei 2025 is hersteld, omdat toen de schilderwerkzaamheden in het gehuurde waren uitgevoerd. Het voorgaande betekent dat de bewindvoerder vanaf 1 juni 2025 weer de geldende (kale) huurprijs van € 490,00 zal moeten voldoen. 
      
    
    
      5.18.
      Omdat beide partijen deels in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten tussen hen te compenseren.
      
    
    
      5.19.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in verzet
      
    
    
    
      6.1.
      verklaart het verzet van de bewindvoerder gegrond,
    
    
      6.2.
      vernietigt het door de kantonrechter op 5 maart 2025 gewezen verstekvonnis met zaaknummer 11512271 CV EXPL 25-692 tussen [gedaagde] als eisende partij en de bewindvoerder als gedaagde partij,
      
      
        
          in conventie
        
      
      
    
    
      6.3.
      wijst de vorderingen van [gedaagde] alsnog af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      6.4.
      stelt de huurprijs van het gehuurde voor de periode van 1 mei 2024 tot 1 juni 2025 vast op 30% van de maandelijkse huurprijs van € 490,00, zijnde € 343,00 per maand,
      
    
    
      6.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in conventie en in reconventie 
        
      
      
    
    
      6.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.7.
      compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin, dat elke partij de eigen kosten draagt.
    
  
  
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.L. van de Sande en in het openbaar uitgesproken op 10 december 2025.
      
    
     
  
  
     Verordening (EU) nr. 1215/2012 van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2012 betreffende de rechterlijke bevoegdheid, de erkenning en tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken (herschikking), PbEU 2012, L 351 / 1.
  
  
     Artikel 103 Rv.
  
  
     artikel 4 lid 1 sub c Verordening (EG) nr. 593/2008 inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst (Rome I Verordening).
  
  
     HR 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:657.