ECLI:NL:RBNHO:2025:12756, Rechtbank Noord-Holland, 03-09-2025, C/15/356742 / HA ZA 24-20 en C/15/362024 / HA ZA 24-74
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-09-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Hoofdzaak en vrijwaring. Funderingsproblemen na aankoop woning. Schending zorgplicht door niet te waarschuwen voor funderingsproblemen en daarmee samenhangende (financiële) risico's? Nee. Afwijzing vorderingen.

RECHTBANK Noord-Holland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      
        Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 3 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak met zaaknummer: C/15/356742 / HA ZA 24-520 (hierna: de hoofdzaak) van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1], 
    
      2. [eiser 2], 3. [eiser 3], 
      allen te [plaats 1],
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers],
      advocaat: mr. J.N. Heeringa,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1], 2. VERZEKERINGSADVIESCENTRUM [gemeente] B.V. H.O.D.N. [bedrijf 1], 
    
      beiden te [plaats 1],
      gedaagde partijen,
      hierna te noemen: [gedaagde 1] en [bedrijf 1],
      advocaat: mr. N.F. Klein Nagelvoort,3. [gedaagde 3], 
      te [plaats 2],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde 3],
      advocaat: mr. J.A. Kopp.
    
    
    
      en in de zaak met zaaknummer: C/15/362024 / HA ZA 24-74 (hierna: de vrijwaringszaak) van
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1], 2. VERZEKERINGSADVIESCENTRUM [gemeente] B.V. H.O.D.N. [bedrijf 1], 
    
      beiden te [plaats 1],
      eisende partij,
      hierna te noemen: [gedaagde 1] en [bedrijf 1],
      advocaat: mr. N.F. Klein Nagelvoort,
    
    
    
      tegen 
    
    
  
  
    
      3
      [gedaagde 3], 
    
      te [plaats 2],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde 3]
      advocaat: mr. J.A. Kopp. 
    
    
    
      
        De zaken in het kort
      
    
    
    
      Eisers hebben een woning gekocht. Na de levering blijkt uit deskundigenonderzoeken dat de funderingsproblemen aan de woning ernstiger zijn dan door eisers gedacht. Eisers verwijten gedaagden (een hypotheekadviseur, een hypotheekadviesbureau en een bouwkundig keurder) dat zij een op hen rustende zorgplicht hebben geschonden door eisers niet te waarschuwen voor funderingsproblemen en daarmee samenhangende (financiële) risico’s. Zij vorderen schadevergoeding. De rechtbank oordeelt dat geen van de gedaagden een zorgplicht heeft geschonden. Gedaagden kunnen in de hoofdzaak daarom niet aansprakelijk worden gehouden voor de schade die eisers stellen te lijden. Als gevolg hiervan hoeft [gedaagde 3] [gedaagde 1] en/of [bedrijf 1] niet te vrijwaren. Ook hoeven [gedaagde 1] en/of [bedrijf 1] [gedaagde 3] niet schadeloos te stellen. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
      
        
          in de hoofdzaak
        
      
      - het tussenvonnis van 26 maart 2025
      - de aanvullende producties 22 en 23 van [eisers]
      - de aanvullende productie 24 van [eisers]
      
      
        
          in de vrijwaringszaak
        
      
      - het tussenvonnis van 28 mei 2025.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling van de hoofd- en vrijwaringszaak heeft op 26 juni 2025 gezamenlijk plaatsgevonden. De griffier heeft van deze zitting aantekeningen gemaakt. De advocaten hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zij hebben overgelegd.
      
    
    
      1.3.
      Aan het eind van de mondelinge behandeling heeft de rechtbank de hoofd- en vrijwaringszaak op verzoek van partijen in verband met schikkingsonderhandelingen aangehouden. In beide zaken hebben partijen op 14 juli 2025 om vonnis gevraagd, waarop de rechtbank heeft bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
      
    
  
  
    
      2De feiten in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak 
    
    
      2.1.
      
        
          [eisers] zijn in november 2021 in contact gekomen met [gedaagde 1] om te informeren naar de financiële mogelijkheden voor de aankoop van een woning in [plaats 1]. 
        
          [gedaagde 1] is als hypotheekadviseur werkzaam bij [bedrijf 1]. Op basis van de aangeleverde financiële gegevens van [eisers] heeft [gedaagde 1] berekend tot welk bedrag zij een hypothecaire financiering konden krijgen. 
      
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde 1] heeft [eisers] voor advies over de aankoop en begeleiding bij de aankoop van een nieuwe woning verwezen naar zijn broer, die vastgoedadviseur is. In november 2021 hebben [eisers] vervolgens een woning bezichtigd en een bod uitgebracht. Wegens vakantie van de vastgoedadviseur is de verkopend makelaar gevraagd om de reactie van de verkopers op het bod in ‘cc’ aan [gedaagde 1] te sturen. Het bod was niet aanvaard. 
      
    
    
      2.3.
      In de periode daarna heeft [gedaagde 1] via Whatsapp nog een aantal keer een te koop aangeboden woning aan [eisers] doorgestuurd. Zo ook de woning gelegen aan de [adres] in [plaats 1] (hierna: de woning). Een klant van [bedrijf 1] had aan [gedaagde 1] verteld dat haar zoon, [betrokkene 1], (hierna: [betrokkene 1]) deze woning wilde gaan verkopen.  
      
    
    
      2.4.
      Via [gedaagde 1] is een afspraak gemaakt voor een bezichtiging van de woning door [eisers]. Tijdens de bezichtiging halverwege september 2021, heeft de moeder van [betrokkene 1] [eisers] rondgeleid in de woning. Er was geen verkopend makelaar bij de verkoop van de woning betrokken. Op verzoek van de moeder van [betrokkene 1] was ook [gedaagde 1] aanwezig, maar hij heeft zich afzijdig gehouden.  
      
    
    
      2.5.
      Kort daarna hebben [eisers] en [betrokkene 1] overeenstemming bereikt over de aankoop van de woning. [gedaagde 1] heeft [eisers] daarna aangeraden om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren mede in verband met de kosten van funderingsherstel en een notaris in te schakelen voor het opstellen van de koopovereenkomst. [gedaagde 1] heeft verder via het NWWI opdracht gegeven om een taxatierapport voor de financiering op te laten stellen. 
      
    
    
      2.6.
      Op 23 september 2022 heeft [gedaagde 1] per e-mail aan notariskantoor [betrokkene 2] (hierna: de notaris) verzocht om een koopovereenkomst op te maken voor de woning. [gedaagde 1] heeft deze e-mail verzonden vanaf zijn e-mailadres van [bedrijf 1] en ondertekend met zijn handtekening van [bedrijf 1]. 
      
    
    
      2.7.
      In een e-mail van 27 september 2022 heeft [gedaagde 1] een concept van de koopovereenkomst aan [eisers] gestuurd met de mededeling dat zij dit concept moeten doornemen. [gedaagde 1] heeft daarbij aangegeven dat hij dat ook zal doen.
      
    
    
      2.8.
      
        [betrokkene 1] heeft [gedaagde 1] op 28 september 2022 een aantal documenten doorgestuurd, waaronder het Meetrapport monitoring zakkingsgedrag van de gemeente [gemeente] van 15 september 2022 (hierna: het meetrapport). 
      
    
    
      2.9.
      In een e-mail 28 september 2022 heeft de notaris aan [eisers] en [betrokkene 1] ter ondertekening de definitieve koopovereenkomst gestuurd. Als bijlage is het meetrapport toegevoegd.  
      
    
    
      2.10.
      In het meetrapport staat onder meer, voor zover van belang, dat de zakkingssnelheid van het bouwblok [adres] [nummer 1] t/m [nummer 2] is gekwalificeerd als groot. De zakkingssnelheid van de meetbout met nummer [nummer 3] op de bouwmuur van nummer [nummer 4]-[nummer 5] bedraagt -2,0 mm/jaar (met als conclusie: matig) en die van de meetbout met nummer [nummer 6] op de bouwmuur van [nummer 5]-[nummer 7] bedraagt -1,6 mm/jaar (met als conclusie: klein). 
      
    
    
      2.11.
      
        Omstreeks 3 oktober 2022 hebben [eisers] en [betrokkene 1] de koopovereenkomst ondertekend. In de koopovereenkomst is een standaard bedenktijd van drie dagen opgenomen waarbinnen de koper het recht heeft om de koop te ontbinden. Daarnaast is als ontbindende voorwaarde voor eventuele bouwkundige gebreken in de koopovereenkomst een standaard bepaling opgenomen: ‘b. op…………… uit het rapport van een bouwtechnische keuring uitgevoerd door een daartoe erkend bedrijf blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een bedrag van € …….., zegge………….., te boven gaan of als aanvullend onderzoek wordt aanbevolen. (…)’. 
        In deze bepaling zijn de ontbrekende tekstdelen niet ingevuld. 
      
      
    
    
      2.12.
      Omstreeks 3 oktober 2022 heeft [gedaagde 1] telefonisch contact opgenomen met [gedaagde 3] met de vraag of hij met spoed (vanwege de bedenktijd van drie dagen) een bouwkundige keuring kon uitvoeren. 
      
    
    
      2.13.
      Op 4 oktober 2022 hebben [eisers] en [bedrijf 1] een overeenkomst van opdracht gesloten ter bemiddeling van een hypothecaire financiering. 
      
    
    
      2.14.
      Op 5 oktober 2022 heeft [gedaagde 3] in het kader van een bouwkundige inspectie de woning geïnspecteerd. Diezelfde dag nog heeft [gedaagde 3] een deel van het rapport, waaronder de ‘kosten indicatie’ aan [gedaagde 1] gestuurd. In het volledige rapport staat dat sprake is van een in de basis oude degelijke woning met achterstallig onderhoud. De direct noodzakelijke kosten worden begroot op € 6.775,- en de kosten op een termijn van twee jaar op € 1.560,-. In het rapport is niets opgemerkt over de fundering van de woning. 
      
    
    
      2.15.
      Op 12 oktober 2022 is de marktwaarde van de woning getaxeerd op € 300.000,-. De taxateur heeft in zijn rapport op de vraag of hij weet van mogelijke funderingsproblemen opgenomen: ‘nee, pand is niet onderzocht wordt wel gemonitord door gemeente [gemeente]’. 
      
    
    
      2.16.
      Op 16 januari 2023 is de woning aan [eisers] geleverd. 
      
    
    
      2.17.
      Kort na de levering hebben [eisers] contact opgenomen met [gedaagde 1] in verband met een lekkage in de woning. Omdat de opstalverzekering via [bedrijf 1] loopt heeft [gedaagde 1] daarop de woning bezocht. 
      
    
    
      2.18.
      In maart 2023 hebben [eisers] aan [gedaagde 1] bericht dat er een ‘catastrofe’  heeft plaatsgevonden: de naastgelegen woning is verzakt, hangt nu tegen de woning aan met schade tot gevolg.  
      
    
    
      2.19.
      
        Op 20 april 2023 heeft [bedrijf 2] in opdracht van [eisers] de woning onderzocht. Er is een aanvullend basis funderingsonderzoek uitgevoerd, een bovengronds funderingsonderzoek. In het rapport van [bedrijf 2] staat over de fundering onder meer: 
        
          ‘Er is sprake van scheefstand en ongelijke zakking. In de gevels zien we scheurvorming deformatie en verzakking. In het verleden herstelde scheurvorming waargenomen. De geconstateerde zakkingen zijn een teken dat de funderingspalen niet langer in goede conditie verkeren. 
      
      
      
        Uit de beschikbare meetresultaten van de gemeente is duidelijk op te maken dat er sprake is van significante zakking. De zakkingssnelheid van het bouwblok wordt gekwalificeerd als groot. De meetpunten links en rechts van het onderhavige pand tonen beiden een gemiddelde zakkingssnelheid > 2 mm/jaar over de totale meettijd. Zakkingssnelheid is in de afgelopen jaren toegenomen. 
      
      
      
        U dient rekening te houden met funderingsherstel. De exacte staat van de fundering kan alleen door middel van aanvullend graafonderzoek vastgesteld worden, waarbij de houten funderingspalen en de constructie erboven blootgelegd worden. Dit is een destructief onderzoek dat veel schade veroorzaakt aan het gebouw en er is bovendien erg kostbaar onderzoek. Waarbij ik de kans zeer groot acht dat dit tot dezelfde conclusie zal leiden.
      
      
      
        De kosten voor funderingsherstel en alles wat daarop volgt om de woning af te bouwen, lopen al snel op 150.000 euro of meer. Alle prijzen in deze rapportage zijn schattingen, voor exacte bedragen zult u meerdere offertes bij gespecialiseerde bedrijven moeten opvragen.’
      
      
      
        en
      
      
      
        ‘4.2	Funderingsproblemen straat
      
      
      
        Het gebied en de straat staan bekend om de funderingsproblemen. Bij vergelijkbare objecten, uit dezelfde periode, in de straat zijn de gevolgen van funderingsgebreken duidelijk zichtbaar. Aanpalende object aan de rechterzijde vertoont tekenen van ernstige verzakking, voorgevel staat door deformatie en scheurvorming op instorten. Verzakking van dit pand brengt ook schade toe aan onderhavige object, het hangt tegen het pand aan met alle risico’s van dien. Dit zijn tekenen die niet te missen zijn zoals ook duidelijk wordt van bijgaande foto’s.’ 
      
      
    
    
      2.20.
      
        Op 16 mei 2023 heeft ONE Expertise B.V. in opdracht van [eisers] een inspectie uitgevoerd. De inspecteur is gevraagd een second opinion uit te voeren op het rapport van [bedrijf 2] en een gedetailleerde beoordeling te geven op onder andere de funderingsproblematiek. In de conclusie van het rapport van ONE Expertise staat, voor zover van belang:
        ‘Fundering
        Vooroorlogse woningen in [plaats 1] zijn gefundeerde op staal (geen palen) of op houten palen, veelal dat laatste. Het verzakken van deze woningen en/of het aantasten van dit houten paalsysteem is al sinds begin jaren ’90 van de vorige eeuw een bekend probleem bij (in elk geval) bouwkundigen, aannemers en makelaars in dit gebied. 
      
      
      
        Op grond hiervan zou een funderingsbeoordeling bij vooroorlogse woningen in [plaats 1] al een standaard onderdeel moeten zijn bij onderzoek door een woninginspecteur. 
      
      
      
        Op basis van de visueel waarneembare scheefstand, de kenmerken van ongelijkmatige verzakking en de aanwezige meetbouten van/in de onderhavige woning, moet tijdens een inspectie worden geconcludeerd dat er sprake kan zijn van een funderingsprobleem. 
      
      
      
        De aanwezigheid van meetbouten geeft aan dat er sprake is van monitoring en de gegevens hiervan zijn bij een Gemeente openbaar. De meetgegevens van het genoemde meetrapport hebben daarom in het kader van de keuring kunnen (lees: moeten) worden opgevraagd. 
      
      
      
        In de onderhavige woning zijn de meetbouten [nummer 3] en [nummer 6] geplaatst. De meetresultaten zijn als bijlage 1 bij dit rapport gevoegd (…). Uit de meetresultaten blijkt gedurende de meetperiode 2013-2022 een verzakking van respectievelijk 24,0 millimeter ([nummer 3] en 19,9 millimeter ([nummer 6]). Dergelijke resultaten, in combinatie met de ongelijkmatigheid, zijn een sterke indicatie voor en aanwezig funderingsprobleem. 
      
      
      
        Gesteld kan worden dat deze fundering binnen nu en 5 jaar moet worden hersteld. 
      
      
      
        De visuele waarneembare aspecten en de aanwezigheid van hoogtebouten hadden voor atp bouwservice aanleiding moeten zijn voor aanvullend onderzoek of op zijn minst reden voor het geven van een uitdrukkelijke waarschuwing voor de mogelijkheid van (ernstige) funderingsproblematieken.’
      
      
    
    
      2.21.
      In een brief van 23 mei 2023 hebben [eisers] [bedrijf 1]/[gedaagde 1] aansprakelijk gesteld voor de door hen geleden schade als gevolg van gebreken in de dakconstructie, lekkages en funderingsproblematiek. Ook [gedaagde 3] en [betrokkene 1] zijn in brieven van 23 mei 2023 aansprakelijk gesteld. 
      
    
    
      2.22.
      
        [eisers] hebben met [betrokkene 1] een regeling getroffen voor het lekkagegebrek. Zij houden [betrokkene 1] niet aansprakelijk voor de funderingsproblemen. 
      
    
    
      2.23.
      Eind 2023 hebben [eisers] een tweetal offertes opgevraagd voor het funderingsherstel van de woning. Funderingstechnieken  “De Coogh” B.V. heeft de totale kosten begroot op € 65.582,00 inclusief btw. Kardinaal Bouw heeft de totale kosten begroot op € 79.805,30 inclusief btw. 
      
    
    
      2.24.
      Op 16 juni 2025 heeft de gemeente [gemeente] een nieuw meetrapport monitoring zakkingsgedrag uitgebracht (hierna: het meetrapport uit 2025). De zakkingssnelheid van het bouwblok is gekwalificeerd als ‘onacceptabel groot. De zakkingssnelheid van de meetbout met nummer [nummer 3] op de bouwmuur van nummer [nummer 4]-[nummer 5] bedraagt -5,0 mm/jaar (met als conclusie: groot) en die van de meetbout met nummer [nummer 6] (met als conclusie: matig) op de bouwmuur van [nummer 5]-[nummer 7] bedraagt -2,1 mm/jaar.
      
    
    
      2.25.
      Op 18 juni 2025 heeft constructiebureau [bedrijf 3] B.V. (hierna: BV) een controle uitgevoerd van de meetgegevens aan de woning. De beoordeling van het zettingsgedrag is uitgewerkt in een werknotitie. In de werknotitie staat dat in de periode van 2013 tot 2022 bij meetbout [nummer 3] een totale zakking van 29,1 mm is waargenomen en bij meetbout [nummer 6] een totale zakking van 25,8 mm. Dit valt volgens de KCAF richtlijnen in de categorie ‘matig’. De conclusie luidt – samengevat – dat de zettingen vanaf 2022 toenemen en geadviseerd wordt de komende vijf jaar de metingen te blijven controleren. Als de zetting doorzet/versnelt adviseert [bedrijf 3] een funderingsinspectie uit te voeren. [bedrijf 3] acht het zeer aannemelijk dat er binnen nu en vijftien jaar een funderingsherstel noodzakelijk is. [bedrijf 3] adviseert dit als geheel bouwblok samen uit te voeren omdat de funderingen ook worden gedeeld. Na bekendwording met het meetrapport van 16 juni 2025 heeft [bedrijf 3] daarop aangevuld dat de zakking van meetbout [nummer 3] lijkt te versnellen. Zij stellen voor om twee inspectieputten te laten uitvoeren om verder onderzoek naar de fundering te doen. Het alternatief is dit onderzoek overslaan en als geheel bouwblok het funderingsherstel in te gaan plannen. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil 
    
    
      
        in de hoofdzaak
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vorderen – samengevat – een verklaring voor recht dat [gedaagde 1], [bedrijf 1] en [gedaagde 3] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de wet en overeenkomsten van opdracht, dan wel dat zij onrechtmatig tegenover [eisers] hebben gehandeld en gehouden zijn alle schade (nader op te maken bij staat) aan hen te vergoeden. Daarnaast vorderen [eisers] [gedaagde 1], [bedrijf 1] en [gedaagde 3] (hoofdelijk) te veroordelen in de kosten van de deskundigen en de proceskosten. 
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] betogen dat op [gedaagde 1] (en [bedrijf 1]) een zorg- en waarschuwingsplicht rustte. Als risico’s te voorzien zijn dan moet de (financieel) adviseur de klant hiervoor waarschuwen. [gedaagde 1] had [eisers] moeten afraden een woning te kopen waarbij binnen afzienbare tijd funderingsherstel nodig was. Gelet op de financiële middelen van [eisers] had de aankoop van de woning ook afgeraden moeten worden als binnen vijftien tot twintig jaar funderingsherstel had moeten plaatsvinden met een verwachte kostenpost van € 100.000,-. Ook [gedaagde 3] heeft zijn zorgplicht als bouwtechnisch keurder geschonden. Als meerdere inspecties aan de woning uitgevoerd worden dan mogen tussen de rapportages geen verschillen bestaan die in redelijkheid niet verklaard kunnen worden. [gedaagde 3] heeft, door in de rapportage niets op te nemen over de fundering, gesuggereerd dat met de fundering niets aan de hand was en daardoor zijn zorgplicht geschonden. Omdat [gedaagde 1], [bedrijf 1] en [gedaagde 3] hun zorgplichten geschonden hebben, hebben zij ook onrechtmatig gehandeld tegenover [eisers] [gedaagde 1], [bedrijf 1] en [gedaagde 3] zijn daarom gehouden om de door [eisers] geleden schade te vergoeden, aldus [eisers]
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde 1], [bedrijf 1] en [gedaagde 3] voeren verweer. [gedaagde 1], [bedrijf 1] en [gedaagde 3] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in de vrijwaringszaak 
        
      
      
      
        
          in conventie
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde 1] en [bedrijf 1] vorderen een verklaring voor recht dat [gedaagde 3] hen moet vrijwaren voor de vorderingen die door [eisers] tegen (zo berijpt de rechtbank) [gedaagde 1] en [bedrijf 1] zijn ingesteld, en om [gedaagde 3] te veroordelen om aan [gedaagde 1] en [bedrijf 1] te betalen al hetgeen waartoe zij in de hoofdzaak mochten worden veroordeeld, te vermeerderen met de proceskosten in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak. 
      
    
    
      3.6.
      
        [gedaagde 1] en [bedrijf 1] betogen dat mocht [gedaagde 1] een verwijt worden gemaakt voor de vermeende aankoopbemiddeling en zijn werkzaamheden als hypotheekadviseur dat dit verwijt zijn oorsprong vindt in het feit dat [gedaagde 3] zijn opdracht tot het uitvoeren van een bouwkundige keuring niet naar behoren heeft uitgevoerd. Primair moet [gedaagde 3] [gedaagde 1] en [bedrijf 1] algeheel vrijwaren voor de te vergoeden schade en subsidiair voor een door de rechtbank als redelijk te oordelen deel van de te vergoeden schade.
      
    
    
      3.7.
      
        [gedaagde 3] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid, dan wel afwijzing van de vorderingen van [gedaagde 1] en [bedrijf 1], met veroordeling van [gedaagde 1] en [bedrijf 1] in de kosten van deze procedure. 
      
      
        
          in voorwaardelijke reconventie 
        
      
      
    
    
      3.8.
      
        [gedaagde 3] vordert [gedaagde 1] en [bedrijf 1] te veroordelen tot betaling van al hetgeen waarvoor [gedaagde 3] in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, te vermeerderen met de proceskosten van de hoofdzaak en de vrijwaringsprocedure. 
      
    
    
      3.9.
      
        [gedaagde 3] betoogt dat de vermeende schade niet zijn oorsprong vindt in zijn handelen. De vermeende schade komt uitsluitend voor rekening en risico van [gedaagde 1] en/of [bedrijf 1]. [gedaagde 1] en/of [bedrijf 1] hebben ruimschoots de mogelijkheid gehad om de funderingsproblemen aan de orde stellen en/of deze te verdisconteren in de koopovereenkomst. Daarnaast beschikte [gedaagde 1] over het meetrapport, maar heeft hij deze niet aan [gedaagde 3] verstrekt. Ook werd [gedaagde 3] niet geïnformeerd over de ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst. 
      
    
    
      3.10.
      
        [gedaagde 1] en [bedrijf 1] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde 3], met veroordeling van [gedaagde 3] in de kosten van deze procedure. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    
    
      
        in de hoofdzaak 
      
    
    
    
      
        Inleidende opmerkingen
      
    
    
    
      4.1.
      In deze zaak moet de vraag worden beantwoord of [gedaagde 1], [bedrijf 1] en/of [gedaagde 3] aansprakelijk zijn voor de gestelde schade die [eisers] lijden door funderingsproblemen in de woning. Andere vermeende gebreken, zoals de lekkageproblematiek, maken geen onderdeel uit van dit geschil. 
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank zal hierna de gestelde schending van de zorgplichten beoordelen. Daarbij gaat de rechtbank eerst in op de aansprakelijkheid van [gedaagde 1] zelf, daarna wordt de aansprakelijkheid van [bedrijf 1] met [gedaagde 1] als werknemer beoordeeld en tot slot komt de aansprakelijkheid van [gedaagde 3] aan de orde. 
      
      
        
          
            [gedaagde 1] is niet aansprakelijk
        
      
      
    
    
      4.3.
      Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde 1] tot 4 oktober 2022, de datum waarop [eisers] en [bedrijf 1] een overeenkomst van opdracht ter bemiddeling van een hypothecaire financiering hebben gesloten, op eigen titel heeft gehandeld. In die periode heeft [gedaagde 1] in ieder geval [eisers] geattendeerd op de woning, is [gedaagde 1] aanwezig geweest bij de bezichtiging van de woning en heeft hij opdrachten verstrekt: aan de notaris tot het opstellen van de koopovereenkomst, aan [gedaagde 3] tot het uitvoeren van een bouwkundige keuring en aan een taxateur tot het uitvoeren van een taxatie van de woning.  
      
    
    
      4.4.
      Vast staat dus dat [gedaagde 1] [eisers] op eigen titel heeft geholpen ten tijde van hun zoektocht naar en aankoop van de woning en daarbij handelingen heeft verricht die de werkzaamheden van een financieel adviseur, wat [gedaagde 1] is, (gedeeltelijk) te buiten gaan. Dat [gedaagde 1] die handelingen heeft verricht als adviseur (‘soort van makelaar’), waarop een zekere zorgplicht rust, volgt de rechtbank niet. [eisers] hebben dat namelijk - tegenover de betwisting - onvoldoende gesteld. Vast staat dat er geen (mondelinge of schriftelijke) overeenkomst van opdracht is gesloten en partijen ook nooit afspraken hebben gemaakt over ‘werkzaamheden’ die [gedaagde 1] zou gaan verrichten en de wijze waarop hieraan uitvoering gegeven zou moeten worden. Betwist is dat [gedaagde 1] zich in die periode heeft gepresenteerd als en/of in hoedanigheid van (‘een soort van’) makelaar/adviseur heeft opgetreden. Vast staat dat [gedaagde 1] op verzoek van de moeder van [betrokkene 1] aanwezig was bij de bezichtiging, zich tijdens de bezichtiging afzijdig heeft gehouden en geen advies heeft gegeven over het al dan niet uitbrengen van een bod op de woning en/of accepteren van een eventueel tegenbod. Het (op eigen initiatief) advies om een bouwkundige keuring te laten verrichten en een notaris in te schakelen voor het opstellen van de koopovereenkomst en deze handelingen vervolgens voor [eisers] te verrichten, maken [gedaagde 1] geen adviseur op wie zorgplichten rusten. Dat [gedaagde 1] achteraf voor zijn handelingen van [eisers] een (niet eerder overeengekomen) vergoeding heeft gekregen van € 2.000,-, waarvan ook de door [gedaagde 1] namens [eisers] ingeschakelde notaris, bouwkundige en taxateur betaald moesten worden, is onvoldoende voor de conclusie dat [gedaagde 1] als adviseur moet worden aangemerkt. De rechtbank volgt [gedaagde 1] dan ook in zijn betoog dat hij onverplicht partijen bij elkaar heeft gebracht en [eisers] – gelet op de taalbarrière – op eigen initiatief geholpen heeft. Dat [eisers] ervan zijn uitgegaan dat [gedaagde 1] (ook) als makelaar optrad, wat voor hen tot een vervelende situatie heeft geleid, blijft daarom (toch) voor hun risico. 
      
    
    
      4.5.
      Gelet op het voorgaande kan [gedaagde 1] niet persoonlijk aansprakelijk worden gehouden wegens een schending van de zorgplicht en een daaruit voortvloeiende onrechtmatige daad. Vanaf 4 oktober 2022 handelde [gedaagde 1] ook in hoedanigheid van hypotheekadviseur, werkzaam bij [bedrijf 1]. De rechtbank zal in de hiernavolgende overwegingen beoordelen of [gedaagde 1] in die rol een op hem rustende zorgplicht geschonden heeft.  
      
      
        
          
            [bedrijf 1] is niet aansprakelijk
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        [eisers] stellen dat [bedrijf 1] haar algemene en bijzondere zorgplicht heeft geschonden, omdat zij hen – gelet op hun financiële situatie – had moeten waarschuwen voor de aankoop van de woning wegens de te verwachten hoge kosten voor funderingsherstel. [gedaagde 1] heeft [eisers] volgens hen op 5 oktober 2022 verteld dat op een termijn van vijftien tot twintig jaar funderingsherstel uitgevoerd moet worden en de kosten hiervan ongeveer € 30.000,- bedragen. [gedaagde 1] wist dat [eisers] dat niet zouden kunnen betalen. [eisers] verwijzen bij hun beroep op de bijzondere zorgplicht naar jurisprudentie.
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde 1] heeft betwist dat hij [eisers] iets verteld heeft over de hoogte van de te verwachten funderingskosten en een termijn waarop deze te verwachten zouden zijn. [gedaagde 1] heeft daarnaast betwist dat de financiële gegevens en prognoses omtrent verdiencapaciteit van [eisers] tot de conclusie leiden dat zij niet in staat zijn in vijftien tot twintigjaar een bedrag van ongeveer € 30.000,- te sparen. [bedrijf 1] heeft ter zitting (onbetwist) verder nog toegelicht dat banken bij het verstrekken van de hypotheek slechts rekening houden met bekende (herstel)kosten op korte termijn.
    
    
      4.8.
      
        Dat [gedaagde 1] gezegd zou hebben dat binnen vijftien tot twintig jaar funderingsherstel zou moeten plaatsvinden voor een bedrag van rond de € 30.000,- ligt niet voor de hand, omdat in de samenvatting van het rapport van [gedaagde 3] en in het rapport zelf niets is opgenomen over kosten voor funderingsherstel en [gedaagde 1] zelf niet over bouwkundige kennis beschikt. Wel wist [gedaagde 1] dat sprake was van funderingsproblematiek en ter zitting is komen vast te staan dat [gedaagde 1] [eisers] daarvan voorafgaand aan de bezichtiging van de woning op de hoogte heeft gesteld en dat zij voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst de beschikking hadden over het meetrapport. 
        Als [gedaagde 1] al tegen [eisers] gezegd zou hebben dat binnen vijftien tot twintig jaar funderingsherstel zou moeten plaatsvinden voor een bedrag van rond de € 30.000,-, dan betekent dat niet dat [gedaagde 1] hen vervolgens ook had moeten afraden de woning te kopen op grond van de op hem rustende (algemene en bijzondere) zorgplicht. De rechtbank licht dat toe. 
      
      
    
    
      4.9.
      Op grond van artikel 7:401 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) moet de hypotheekadviseur bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen. Dit betekent dat hij bij de uitvoering van zijn opdracht de zorgvuldigheid moet betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. De zorgplicht brengt in elk geval mee dat een hypotheekadviseur moet nagaan of een klant in staat zal zijn de financiële lasten van een door die klant gewenste hypothecaire geldlening te voldoen. In de arresten van de Hoge Raad, waarop [eisers] zich beroepen, heeft de Hoge Raad een bijzondere zorgplicht aangenomen voor een financiële dienstverlener. Beide arresten zien op (op de klant toegesneden) advies ten aanzien van een product met een belegginscomponent. De bijzondere zorgplicht omvat dan onder meer dat de financiële dienstverlener naar behoren onderzoek doet naar de financiële mogelijkheden, deskundigheid en doelstellingen van de cliënt en dat deze hem dient te waarschuwen voor eventuele risico's die aan een voorgenomen of toegepaste beleggingsvorm zijn verbonden, alsook voor het feit dat een door hem beoogde of toegepaste constructie niet past bij zijn financiële mogelijkheden of doelstellingen, zijn risicobereidheid of zijn deskundigheid.
      
    
    
      4.10.
      Gesteld noch gebleken is dat [eisers] de financiële lasten van de hypotheek niet kunnen voldoen. Gesteld is dat zij geen ruimte hebben om te sparen en dat [gedaagde 1] daarom de specifieke risico’s in kaart had moeten brengen die te betalen herstelkosten voor hen zouden hebben en hen dan had moeten afraden tot aankoop van de woning over te gaan. 
      
    
    
      4.11.
      Naar het oordeel van de rechtbank strekt de op een hypotheekadviseur rustende zorgplicht – ook indien al zou worden aangenomen dat in dit geval ook de bijzondere zorgplicht geldt – niet zover dat deze mede omvat de verplichting hypotheekaanvragers af te raden een woning te kopen op grond van een funderingsgebrek en daaruit op termijn voortvloeiende kosten. Als [gedaagde 1] [eisers] verteld zou hebben over de te verwachten kosten binnen vijftien tot twintig jaar, geldt dat [gedaagde 1] hen geïnformeerd heeft over te verwachten kosten op (zeer) lange termijn, die geen relevantie hebben voor de beslissing van de bank de gevraagde hypothecaire lening te verstrekken. Een (verdergaande) informatie- of waarschuwingsplicht, laat staan een verplicht advies over aankoop van de woning, rustte niet op [gedaagde 1]. Voorzienbare risico’s verband houdend met het hypothecair product zijn namelijk gesteld noch gebleken. 
      
    
    
      4.12.
      De rechtbank volgt daarmee ook niet de stelling van [eisers] dat op [gedaagde 1], in het geval hij niet bekend was met specifieke kosten en hen daarover niet heeft geïnformeerd, de zorgplicht rustte hen af te raden de woning aan te kopen, omdat zij vanwege funderingsproblematiek (mogelijk) op enig moment in de toekomst hoge kosten zouden krijgen. Zo ver strekt de zorgplicht dus niet. Overigens is tot op heden nog steeds onduidelijk op welke termijn funderingsherstel moet plaatsvinden en welke kosten hiermee zijn gemoeid. Van schending van een zorgplicht wegens het niet waarschuwen voor en afraden tot aankoop van de woning over te gaan vanwege deze (onbekende) kosten binnen onbekende termijn is dan ook geen sprake. De beslissing om met de wetenschap die [eisers] (stellen te) hebben gehad over te gaan tot aankoop van de woning is een eigen verantwoordelijkheid van [eisers]. 
      
    
    
      4.13.
      De conclusie luidt dan ook dat [bedrijf 1] niet aansprakelijk kan worden gehouden wegens schending van een zorgvuldigheidsnorm en een daaruit voortvloeiende onrechtmatige daad. 
      
      
        
          
            [gedaagde 3] is niet aansprakelijk 
        
      
      
    
    
      4.14.
      Volgens [eisers] heeft [gedaagde 3] zijn zorgplicht geschonden door niets op te nemen over de funderingsproblemen, terwijl hij daarop door [gedaagde 1] is gewezen en deze problemen volgens de later ingeschakelde deskundigen ook visueel waarneembaar waren. De mogelijk ernstige problemen hadden dus gemeld moeten worden; [gedaagde 3] had volgens [eisers] in elk geval op zijn minst nader specialistisch funderingsonderzoek moeten adviseren.
      
    
    
      4.15.
      Vast staat dat [gedaagde 1] namens [eisers] telefonisch opdracht heeft gegeven aan [gedaagde 3] om met spoed een bouwkundige inspectie aan de woning uit te voeren. D.S. Maliszewski is in het rapport als opdrachtgever vermeld. Vast staat ook dat [eisers] en [gedaagde 3] nooit rechtstreeks contact met elkaar hebben gehad. De eerste bevindingen van de inspectie heeft [gedaagde 3] telefonisch met [gedaagde 1] gedeeld en later is ook het rapport per e-mail aan [gedaagde 1] toegezonden. 
      
    
    
      4.16.
      Onduidelijk is gebleven welke opdracht precies aan [gedaagde 3] is verstrekt en wat daarbij aan hem is verteld. [gedaagde 3] heeft ter zitting toegelicht dat hem is gevraagd een visuele bouwkundige inspectie te verrichten waarbij inzichtelijk zou worden gemaakt welke directe kosten te verwachten zijn en welke kosten voorzienbaar waren binnen een termijn van twee jaar. Hij heeft gevraagd of informatie over de woning beschikbaar was, waarop [gedaagde 1] volgens hem ontkennend heeft geantwoord. [gedaagde 3] heeft verder gemotiveerd betwist dat hij (via [gedaagde 1]) de opdracht heeft gekregen om alle te verwachten kosten in het deskundigenrapport op te nemen. Ook betwist [gedaagde 3] dat [gedaagde 1] hem verteld heeft dat sprake is van funderingsproblemen en monitoring door de gemeente. [gedaagde 3] heeft daarnaast toegelicht wat een visuele inspectie inhoudt en waarin deze verschilt van een basis funderingsonderzoek en verdergaand funderingsonderzoek.  
      
    
    
      4.17.
      Ter zitting is duidelijk geworden dat [eisers] geen afspraken met [gedaagde 1] hebben gemaakt over de omvang van de opdracht aan [gedaagde 3]. Omdat in het rapport onder het kopje ‘kostenindicatie’ alleen de directe kosten en de kosten ‘op termijn binnen twee jaar’ zijn opgenomen en [gedaagde 1] of [eisers] hem nadien niet op de onjuistheid daarvan hebben gewezen, biedt dat onderbouwing van het standpunt van [gedaagde 3] dat hem enkel om een kostenindicatie tot twee jaar is gevraagd. De rechtbank zal daarom daarvan uitgaan. [eisers] hebben de stelling van [gedaagde 3] dat hij vooraf verzocht heeft om stukken en dat die hem niet verstrekt zijn onbetwist gelaten. [gedaagde 3] was dus niet in bezit van het meetrapport. Niet is vast te stellen of [gedaagde 3] op de toen bekende funderingsproblemen en de aanwezigheid van meetbouten is gewezen. Naar het oordeel van de rechtbank kan in dit geval in het midden blijven of dat het geval is. [gedaagde 3] heeft namelijk ter zitting verklaard dat hij ermee bekend is dat in de wijk sprake is van funderingsproblemen en dat er bijna overal meetbouten aanwezig zijn. Met die kennis heeft hij bij de visuele inspectie extra gelet op gebreken die kunnen duiden op funderingsproblemen.
      
    
    
      4.18.
      
        Ten aanzien van de stelling van [eisers] dat [gedaagde 3] de (ernstige) funderingsproblematiek had moeten zien en daarover had moeten rapporteren, omdat deze problematiek ook door [bedrijf 2] en ONE Expertise visueel is vastgesteld, overweegt de rechtbank als volgt. 
        
          [gedaagde 3] heeft toegelicht dat hij (met de algemene kennis over de funderingsproblematiek in de wijk en de speciale aandacht daarvoor) niets heeft waargenomen wat op (ernstige) funderingsproblematiek duidt. Hij heeft daarbij aangegeven dat scheuren veelvoorkomend zijn bij metselwerk. Daarom heeft hij niets opgemerkt over funderingsproblematiek in de rapportage. Wel heeft hij [gedaagde 1] verteld, bij de telefonische terugkoppeling op 5 oktober 2022, dat het buurpand funderingsproblemen heeft. Daarover heeft hij niets opgenomen in zijn rapport, omdat dat pand zijns inziens bouwkundig los staat van de woning. Kort na verkoop is hij nog een keer in de woning geweest en ook toen heeft hij niets waargenomen wat op funderingsproblematiek duidt. [gedaagde 3] heeft erop gewezen dat de deskundigen, waarnaar [eisers] verwijzen, de woning hebben geïnspecteerd nadat het buurpand verzakt is en tegen de woning van [eisers] is gaan hangen.
      
      
    
    
      4.19.
      De rechtbank stelt vast dat de deskundigen, waarnaar [eisers] verwijzen, de woning  inderdaad geïnspecteerd hebben nadat in maart 2023 de door [eisers] zogenoemde ‘catastrofe’ heeft plaatsgevonden, waarbij de direct naastgelegen woning deels is verzakt en schade heeft toegebracht aan de woning. Niet gebleken is dat de door deze deskundigen visueel waargenomen aspecten die zouden kunnen duiden op (ernstige) funderingsproblemen al aanwezig waren ten tijde van de inspectie door [gedaagde 3].  [eisers] kunnen dus niet in hun betoog gevolgd worden dat [gedaagde 3] de later geconstateerde kenmerken van funderingsproblematiek had moeten constateren en opnemen in zijn rapport. 
      
    
    
      4.20.
      
        [eisers] stellen ook dat [gedaagde 3] met de algemene wetenschap van de problematiek in de wijk de meetgegevens had moeten opvragen en, in elk geval, nader specialistisch funderingsonderzoek had moeten adviseren. [gedaagde 3] heeft die stelling gemotiveerd betwist. Volgens [gedaagde 3] ligt het op de weg van de opdrachtgever om alle relevante informatie voor de bouwkundige keuring aan hem te verstrekken, maar zelfs als hij de meetgegevens had opgevraagd dan had dit niet tot een wijziging in de begrote kosten geleid. Ter zitting heeft [gedaagde 3] verklaard dat – uitgaande van de meest recente meetgegevens van de gemeente en de door [eisers] overgelegde werknotitie van constructiebureau [bedrijf 3] van 18 juni 2025 – de fundering nu nog ruim tien jaar mee moet kunnen. Omdat in het rapport, opgesteld in 2022, in lijn met de opdracht alleen de kosten zijn opgenomen die te verwachten waren binnen een termijn van twee jaar, zou hij hiervan dus geen melding hebben gemaakt. Bovendien zijn de kosten pas echt te begroten wanneer destructief onderzoek naar de fundering heeft plaatsgevonden en is het onmogelijk om een goede inschatting te maken van de kosten over tien jaar, omdat gedurende die periode prijsverhogingen te verwachten zijn, aldus [gedaagde 3]. 
      
    
    
      4.21.
      De rechtbank concludeerde hiervoor al dat ervan wordt uitgegaan dat [gedaagde 3] de opdracht heeft gekregen een kostenindicatie voor de eerste twee jaar te geven. Uit geen van de rapporten, die zich baseren op de bekende meetgegevens, blijkt dat funderingsherstel binnen twee jaar dient plaats te vinden. Ook uit de recente werknotitie van Constructiebureau [bedrijf 3] (hiervoor onder 2.25.) blijkt niet van noodzakelijk herstel op korte termijn. Als er al vanuit zou moeten worden gegaan dat [gedaagde 3] de meetgegevens diende op te vragen, leidt dat dus niet tot de conclusie dat het door hem opgemaakte rapport onjuist is en/of dat hij nader specialistisch funderingsonderzoek diende te adviseren gelet op de ernst van de problematiek. Dat laat onverlet dat het voor [eisers] duidelijker zou zijn geweest als [gedaagde 3] in zijn rapport zou hebben opgenomen dat hij bekend is met funderingsproblematiek in de wijk en dat hij op grond van de visuele inspectie niet heeft kunnen vaststellen dat in de woning sprake is van (ernstige) problematiek die tot kosten leidt binnen de komende twee jaar. Dat hij dat niet gedaan heeft, maakt (ook) niet dat hij een op hem rustende zorgplicht heeft geschonden. 
      
    
    
      4.22.
      Gelet op het voorgaande is niet komen vast te staan dat [gedaagde 3] een op hem rustende zorgplicht heeft geschonden. 
      
      
        
          Conclusie  
        
      
      
    
    
      4.23.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde 1], [bedrijf 1] en [gedaagde 3] geen op hen rustende zorgplicht geschonden hebben. Dit betekent dat de daarop gebaseerde gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde 1]. [bedrijf 1] en/of [gedaagde 3] toerekenbaar tekort zijn geschoten, dan wel onrechtmatig hebben gehandeld zal worden afgewezen. De rechtbank komt niet toe aan de beoordeling van het causaal verband en de schade. Ook de vordering tot betaling van de kosten van de deskundigen zal worden afgewezen. 
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.24.
      
        [eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Ter zitting hebben [eisers] toegelicht dat de vordering een geldelijk belang vertegenwoordigt en dat zij mede om hen moverende (financiële) redenen ervoor gekozen hebben de in de offertes opgenomen bedragen niet als uitgangspunt te nemen bij hun vorderingen. De rechtbank is van oordeel dat een dergelijke reden geen geldige reden kan zijn om de vorderingen zo in te kleden. Omdat - zoals de rechtbank eerder overwoog - niet duidelijk is op welke termijn funderingsherstel moet plaatsvinden en wat de kosten daarvan zijn, zal de rechtbank desondanks uitgaan van de vordering zoals deze is ingediend en niet aansluiten bij het liquidatietarief geldend voor zaken met een geldswaarde van € 40.000,- tot € 98.000,-
      
      
        De proceskosten van [gedaagde 1] en [bedrijf 1] worden begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.889,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.228,00
              
              
                (2 punten × € 614,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                4.295,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        De proceskosten van [gedaagde 3] worden begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.374,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.228,00
              
              
                (2 punten × € 614,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.780,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.25.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
        
          in de vrijwaringszaak
        
      
      
      
        
          in conventie 
        
      
      
    
    
      4.26.
      Omdat de vordering in de hoofdzaak wordt afgewezen bestaat geen reden tot vrijwaring en zullen de vorderingen in de vrijwaringszaak eveneens worden afgewezen. Hetgeen partijen in de vrijwaringszaak hebben aangevoerd behoeft geen bespreking meer.
      
    
    
      4.27.
      
        [gedaagde 1] en [bedrijf 1] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 3] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.228,00
              
              
                (2 punten × € 614,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                4.295,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          in voorwaardelijke reconventie
        
      
      
    
    
      4.28.
      De vordering in reconventie is ingesteld onder de voorwaarde dat in de hoofdzaak wordt geoordeeld dat [gedaagde 1] en/of [bedrijf 1] niet aansprakelijk zijn en/of geen schade te hebben vergoeden. Gelet op het oordeel in de hoofdzaak is aan die voorwaarde voldaan, zodat de rechtbank de vordering in reconventie zal beoordelen. 
      
    
    
      4.29.
      Omdat [gedaagde 3] in de hoofdzaak niet wordt veroordeeld tot enige betaling bestaat er al daarom geen reden tot veroordeling van [gedaagde 1] en/of [bedrijf 1] tot al hetgeen waartoe [gedaagde 3] in de hoofdzaak is veroordeeld. De vordering in reconventie zal daarom worden afgewezen. Hetgeen partijen in reconventie hebben aangevoerd behoeft geen bespreking meer. 
      
    
    
      4.30.
      
        [gedaagde 3] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 1] en [bedrijf 1] worden begroot op: 
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                614,00
              
              
                (1 punt × € 614,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                792,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.31.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in de hoofdzaak
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eisers] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten van [gedaagde 1] en [bedrijf 1] van € 4.295,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten van [gedaagde 3] van € 2.780,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [eisers] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten van [gedaagde 1], [bedrijf 1] en [gedaagde 3] als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis wat betreft de beslissingen in 5.2 tot en met 5.4 uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        
          in de vrijwaringszaak
        
      
      
      
        
          in conventie
        
      
      
    
    
      5.6.
      wijst de vorderingen van [gedaagde 1] en [bedrijf 1] af,
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [bedrijf 1] in de proceskosten van [gedaagde 3] van € 4.295,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde 1] en [bedrijf 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.8.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [bedrijf 1] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten van [gedaagde 3] als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.9.
      verklaart dit vonnis wat betreft beslissingen in 5.7 en 5.8 uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.10.
      wijst de vorderingen van [gedaagde 3] af,
      
    
    
      5.11.
      veroordeelt [gedaagde 3] in de proceskosten van [gedaagde 1] en [bedrijf 1] van € 792,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde 3] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.12.
      veroordeelt [gedaagde 3] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten van [gedaagde 1] en [bedrijf 1] en [gedaagde 3] als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.13.
      verklaart dit vonnis wat betreft de beslissingen in 5.11 en 5.12 uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E.B. van den Heuvel en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2025.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          1589
      
    
  
  
     Hoge Raad 8 februari 2013 (ECLI:NL:HR2013:BY4600), Hoge Raad 6 september 2013 (ECLI:NL:HR:2013:CA1725) en rechtbank Oost-Brabant 7 mei 2014 (ECLI:NL:RBOBR:2014:2911)