ECLI:NL:RBOBR:2026:416, Rechtbank Oost-Brabant, 28-01-2026, C/01/411538 / HA ZA 25-33
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2026-01-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eiser maakt geen misbruik van haar bevoegdheid om het (kraak)pand op te eisen. De gevorderde ontruiming is weliswaar ingrijpend, maar niet disproportioneel gelet op het gezondheidsrisico dat het aanwezig asbest met zich brengt.

RECHTBANK Oost-Brabant
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
    
    
    
      Zaaknummer: C/01/411538 / HA ZA 25-33
    
    
    
      
        Vonnis van 28 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser] B.V., 
      te [vestigingsplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. S.H.M. Koeleman,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      te [plaats] ,
      niet verschenen,2. [gedaagde 2], 
      te [plaats] ,
      niet verschenen,
      gedaagden, hierna gezamenlijk aan te duiden als de niet-verschenen gedaagden,
    
    
    
      en
    
  
  
    
      3
      3. [gedaagde 3] , 
    
      te [plaats] ,
      advocaat: mr. M.F. van Hulst,4. ZIJ DIE ZONDER RECHT OF TITEL VERBLIJVEN IN DE GEBOUWDE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN STAANDE EN GELEGEN AAN DE [adres] ( [postcode] ), 
      te [plaats] ,
      advocaat: mr. M.F. van Hulst,
      gedaagden, hierna samen te noemen: [gedaagde 3] en [A] .
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 17 december 2024 met 18 bijlagen- de conclusie van antwoord van 17 februari 2025 met 4 bijlagen
      - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald 
      - de akte eiswijziging van 25 november 2025 met bijlagen 19 t/m 29
      - bijlagen 5 t/m 10 zijdens [gedaagde 3] en [A]
      - bijlage 30 zijdens [eiser]
      - bijlagen 11 en 12 zijdens [gedaagde 3] en [A] - de mondelinge behandeling van 4 december 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] is een vastgoedontwikkelaar die is gevestigd in [vestigingsplaats] .
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] is eigenaar van het pand gelegen op het perceel kadastraal bekend als gemeente [plaats] , [kadastrale aanduiding] , plaatselijk bekend als de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] (hierna: het pand).
      
    
    
      2.3.
      Het pand is in 2006 door krakers in gebruik genomen. 
      
    
    
      2.4.
      Op 5 september 2006 heeft [eiser] met de heer [B] en de heer [C] (hierna: [B] en [C] ) een bruikleenovereenkomst gesloten. Sinds 2010 zijn [B] en [C] niet meer woonachtig in of betrokken bij het pand. 
      
    
    
      2.5.
      Artikel 3 van de bruikleenovereenkomst luidt: ‘Het pand is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van bruikleennemers alsmede maximaal tien additionele personen die onder verantwoordelijkheid van bruikleennemer het pand gebruiken alsmede voor het exploiteren van een weggeefwinkel zonder commercieel oogmerk. Het gebruiken van het pand ten behoeve van een horeca-activiteit is niet toegestaan. Het gebruik ten behoeve van atelierruimte is toegestaan.’
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde 3] en [A] zijn de huidige bewoners van het pand.
      
    
    
      2.7.
      Het pand wordt niet alleen gebruikt voor bewoning, maar heeft ook een maatschappelijke rol. In het pand worden door een initiatief genaamd ‘ [naam organisatie] ’ activiteiten, bijeenkomsten, feesten, et cetera georganiseerd.
      
    
    
      2.8.
      Op 18 oktober 2024 heeft [eiser] een aangetekende en een gewone brief aan de bewoners gezonden met daarin het voornemen om het pand te ontruimen. De bewoners hebben tot en met 31 januari 2025 de tijd gekregen om te ontruimen. 
      
    
    
      2.9.
      Op 3 en 4 november 2025 is een asbestinventarisatie uitgevoerd door Asbest Advies Brabant. 
      
    
    
      2.10.
      Op 5 november 2025 heeft Asbest Advies Brabant het rapport met de bevindingen van de asbestinventarisatie met [eiser] gedeeld. Op meerdere plekken in het pand is (grotendeels niet-hechtgebonden) asbest aangetroffen van risicoklasse 1 en 2. Het advies van Asbest Advies Brabant luidt: “Wij adviseren de woonruimte af te sluiten, niet meer te betreden zonder persoonlijke beschermingsmiddelen. Tevens adviseren wij een NEN2991:2015 blootstellings- en inkaderingsonderzoek op de begane grond en verdieping van [adres] .”
      
    
    
      2.11.
      Op 7 november 2025 heeft [eiser] [gedaagde 3] en [A] gesommeerd om het pand zo spoedig mogelijk en uiterlijk op 11 november 2025 te ontruimen. Daarbij is gewezen op de aanzienlijke gezondheidsrisico’s die het asbest met zich brengt.
      
    
    
      2.12.
      Op 10 november 2025 heeft de Omgevingsdienst Brabant Noord (hierna: Omgevingsdienst) een last onder dwangsom opgelegd aan [eiser] in verband met een protestactie die door [gedaagde 3] en [A] was opgezet, omdat het betreden van het pand een gevaar voor de gezondheid of veiligheid met zich brengt. Op 14 november 2025, na de protestactie, werd de last onder dwangsom ingetrokken.
      
    
    
      2.13.
      Op 11 november 2025 heeft [eiser] [gedaagde 3] en [A] nogmaals gewezen op de gezondheidsrisico’s en hen nogmaals gesommeerd om het pand te verlaten.
      
    
    
      2.14.
      
        [gedaagde 3] en [A] hebben geen gevolg gegeven aan de sommaties om het pand te verlaten.
      
    
    
      2.15.
      Op 17 november 2025 heeft [eiser] de resultaten van de ecologische quickscan van ecologisch adviesbureau Natuurlink ontvangen. In deze quickscan is genoteerd dat er aanvullend onderzoek noodzakelijk is naar vleermuizen, huismus en gierzwaluw. Gelet op de optimale onderzoeksperiodes is dat aanvullende onderzoek op zijn vroegst in september 2026 afgerond.
      
    
    
      2.16.
      Op 25 november 2025 heeft [eiser] een voorovereenkomst gesloten met de gemeente [plaats] , waarin de gemeente zich committeert aan de verdere vormgeving van de herontwikkeling van het deelgebied de [naam deelgebied] . Het perceel waarop het pand zich bevindt maakt onderdeel uit van de [naam deelgebied] .
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert - samengevat – dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad en met veroordeling van gedaagden in de proceskosten:
        I. gedaagden veroordeelt om het pand binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen;
        II. bepaalt dat dit vonnis tot twaalf maanden na de dag van het vonnis ten uitvoer kan worden gelegd in geval van hernieuwde kraak.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt – kort gezegd - aan haar vordering ten grondslag dat zij over het pand wenst te kunnen beschikken om het asbest te saneren, het pand te slopen en het perceel te gebruiken bij de herontwikkeling van het deelgebied [naam deelgebied] .
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde 3] en [A] voeren verweer. Zij voeren – kort gezegd – aan dat [eiser] onvoldoende belang heeft bij haar vordering, omdat er geen sprake is van voldoende concrete plannen voor het pand die op korte termijn uitvoerbaar zijn, terwijl zij zelf wel belang hebben bij het behoud van het pand als woonruimte. [gedaagde 3] en [A] stellen bereid te zijn een gebruikersovereenkomst te sluiten en te vertrekken zodra er concrete en uitvoerbare plannen zijn, zodat een ontruiming niet leidt tot onnodige leegstand.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Verstek
      
    
    
    
      4.1.
      De rechtbank constateert op basis van de betekende dagvaarding en de overgelegde publicatie in het Nederlands Dagblad dat gedaagden behoorlijk zijn opgeroepen. Omdat de bij de wet voorgeschreven formaliteiten en een redelijke termijn in acht zijn genomen, wordt tegen de niet-verschenen gedaagden verstek verleend. [gedaagde 3] en [A] zijn wel verschenen. Dat brengt mee dat op grond van artikel 140 lid 3 Rv één vonnis wordt gewezen dat voor alle partijen als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd. Voor zover bekend zijn de gedaagden die verstek hebben laten gaan niet meer woonachtig in het pand. Over de gevorderde ontruiming wordt desondanks tegen alle gedaagden een gelijkluidende beslissing genomen, omdat ontruiming ten aanzien van slechts een deel van de gedaagden praktisch niet ten uitvoer kan worden gelegd en [eiser] geen belang heeft bij een gedeeltelijke ontruiming.
      
      
        
          Zonder recht of titel
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde 3] en [A] betwisten allereerst dat zij zonder recht of titel in het pand verblijven. Zij voeren aan dat in de bruikleenovereenkomst werd afgesproken dat er tien medebewoners zijn toegestaan. Op basis hiervan menen zij het pand te mogen bewonen. Daarnaast voeren zij aan dat partijen weinig aandacht hebben besteed aan de bruikleenovereenkomst, waardoor zij niet met [eiser] hebben gecommuniceerd over hun bewoning van het pand. Zij zijn echter bereid om de bruikleenovereenkomst te actualiseren. [eiser] heeft het voorgaande gemotiveerd betwist.
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank oordeelt als volgt. De bruikleenovereenkomst werd destijds gesloten met [B] en [C] . [B] en [C] zijn niet meer woonachtig in het pand. Van ‘additionele personen die onder verantwoordelijkheid van bruikleennemer het pand gebruiken’ zoals is vermeld in artikel 3 van de bruikleenovereenkomst is daarom geen sprake. Ook is de bruikleenovereenkomst niet overgegaan op [gedaagde 3] en [A] (artikel 6:159 BW), voor zover zij daar een beroep op doen. Van stilzwijgende medewerking van [eiser] is namelijk geen sprake. Vast staat dat [eiser] nooit geïnformeerd is over nieuwe bewoners die de overeenkomst zouden overnemen. Gelet op het feit dat [eiser] niet wist van een overneming van de overeenkomst, hetgeen wel een vereiste is, kan geen sprake zijn van stilzwijgende medewerking aan een overneming daarvan. [gedaagde 3] en [A] kunnen dus geen rechten aan de bruikleenovereenkomst ontlenen. Uitgangspunt is daarom dat [gedaagde 3] en [A] zonder recht of titel in het pand verblijven en daarmee een inbreuk op het eigendomsrecht van [eiser] maken.
      
      
        
          Beoordelingskader
        
      
      
    
    
      4.4.
      Het eigendomsrecht op grond van artikel 5:1 lid 1 BW is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben. De eigenaar van een zaak is op grond van artikel 5:2 BW bevoegd om die zaak op te eisen van eenieder die haar zonder recht houdt. De vordering van [eiser] moet daarom in beginsel worden toegewezen.
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde 3] en [A] beroepen zich echter op het huisrecht van artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden (EVRM). Zij stellen dat ontruiming van het pand in strijd is met de uitoefening van hun huisrecht. Gelet daarop, zal de rechtbank moeten toetsen of de vergaande inmenging in de uitoefening van hun huisrecht, die het gevolg zal zijn van ontruiming, als proportioneel moet worden aangemerkt. Een volledige belangenafweging is niet aan de orde: de proportionaliteitstoets die in het kader van artikel 8 EVRM moet worden gemaakt, wordt begrensd door artikel 3:13 BW. Die begrenzing houdt in dat [eiser] in de uitoefening van haar eigendomsrecht kan worden beperkt, als sprake is van misbruik van bevoegdheid. Daarvan kan sprake zijn als er een zodanige onevenredigheid bestaat tussen het belang van [eiser] en het belang van [gedaagde 3] en [A] dat wordt geschaad, waardoor [eiser] in redelijkheid niet tot uitoefening van haar bevoegdheid had kunnen komen. Dit laat onverlet dat in het kader van deze proportionaliteitstoets alle omstandigheden van het geval een rol kunnen spelen.
      
      
        
          Gestelde belangen [eiser] bij ontruiming
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        [eiser] wil dat [gedaagde 3] en [A] het pand verlaten dat zij in eigendom heeft, omdat er blijkens de asbestinventarisatie sprake is van een ernstige asbestbesmetting in het pand. Het aangetroffen asbest is grotendeels niet-hechtgebonden. Bij niet-hechtgebonden asbest is sprake van asbesthoudende materialen waarin de vezels niet of nauwelijks aan een dragermateriaal zijn gebonden. De asbestvezels kunnen gemakkelijk vrijkomen en er bestaat een aanzienlijk risico op verspreiding, omdat de schadelijke asbestvezels in het gehele pand door de lucht kunnen dwarrelen en via onder meer schoenzolen worden verspreid. Aanwezigen in het pand lopen hierdoor een aanzienlijk gezondheidsrisico, waaronder het (op latere leeftijd) ontwikkelen van asbestkanker. Ondanks de maatregelen die [gedaagde 3] en [A] hebben genomen ter voorkoming van verspreiding van de asbestvezels, is de kans volgens [eiser] groot dat de asbestvezels vrijkomen en zich verspreiden. Het advies van Asbest Advies Brabant luidt niet voor niets om de woonruimte (zowel de begane grond als de verdieping) niet meer te betreden zonder persoonlijke beschermingsmiddelen en om een blootstellings- en inkaderingsonderzoek uit te voeren. Een blootstellings- en inkaderingsonderzoek is een onderzoek waarbij de blootstelling aan asbestvezels wordt gemeten. Met luchtpompen en kleefmonsters kan worden vastgesteld of er bij het gebruik van een pand met asbest een gezondheidsrisico bestaat. Volgens [eiser] is dat onderzoek alleen zinvol als het pand is ontruimd. Als het onderzoek heeft plaatsgevonden, moet het aangetroffen asbest direct worden gesaneerd. Deze asbestvezels zijn namelijk zo licht dat zij zich enkel door luchtverplaatsing bij het betreden van het pand al door het complex kunnen verspreiden. Daardoor zouden de resultaten van het onderzoek achterhaald zijn als het pand na het onderzoek wordt betreden en zou het onderzoek opnieuw moeten worden uitgevoerd. In verband met dit gezondheidsrisico werd door de Omgevingsdienst een last onder dwangsom opgelegd. Hoewel die last onder dwangsom inmiddels is ingetrokken, stelt [eiser] dat zij een aanzienlijk risico loopt dat de gemeente opnieuw een last onder dwangsom oplegt, omdat nog steeds sprake is van een levensgevaarlijke situatie. Daarnaast stelt [eiser] belang te hebben bij ontruiming van het pand vanwege de herontwikkeling van het deelgebied De [naam deelgebied] . Als wordt gewacht met ontruiming, dan loopt [eiser] een groot risico op vertraging van de herontwikkeling.
      
      
        
          Gestelde belangen [gedaagde 3] en [A] bij uitoefening huisrecht
        
      
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde 3] en [A] hebben aangevoerd dat [eiser] nog geen concrete plannen heeft met het pand of het perceel. De vroegste aanvangsdatum voor de herontwikkeling is medio 2027. Daarbij is 2028 of 2029 waarschijnlijker. Het pand verlaten zodat het kan worden gesloopt waarna het terrein jarenlang braakliggend is, is onbespreekbaar. [gedaagde 3] en [A] zorgen als een goed huisvader voor het pand en zijn bereid om medewerking te verlenen aan de noodzakelijke onderzoeken. Zij zijn gezien hun beperkte inkomen na een ontruiming aangewezen op de sociale huursector, maar hebben onvoldoende inschrijftijd om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Ontruiming zou leiden tot dakloosheid. Ook raakt de ontruiming niet alleen hen, maar ook een hele gemeenschap, omdat het pand een creatieve ontmoetingsplek is die een groot belang in de stad heeft. De aanwezigheid van het asbest levert volgens hen geen gevaar op. Zij zijn zich bewust van de risico’s en hebben alle ruimtes met niet-hechtgebonden asbest volledig afgesloten door de toegangen van die ruimtes af te tapen met asbest-bestendige folie en asbest-tape. Zij kunnen gebruik maken van een aparte ingang vanaf de straat die exclusief voor hen bedoeld is en direct toegang geeft tot de veiliggestelde ruimtes. Zij voelen zich daardoor voldoende veilig om in het pand te wonen. Daarnaast zijn zij bereid de niet-hechtgebonden asbest te laten saneren als de vordering van [eiser] wordt afgewezen. De gemeenschap wil volgens [gedaagde 3] en [A] meebetalen aan het saneren van het asbest, tenzij het saneren te kort voor de sloop plaatsvindt, want dan is de investering niet rendabel. 
      
      
        
          Proportionaliteitstoets
        
      
      
    
    
      4.8.
      De rechtbank constateert dat de plannen van [eiser] voor de herontwikkeling nog niet concreet zijn. De voorovereenkomst met de gemeente is immers recent gesloten en het gebiedspaspoort moet nog worden ontworpen. Daarnaast moeten er nog noodzakelijke aanvullende onderzoeken plaatsvinden voordat het pand kan worden gesloopt, waardoor het nog geruime tijd kan duren voordat de sloop zal worden verwezenlijkt. Toch moet worden geoordeeld dat [eiser] haar bevoegdheid om het pand op te eisen niet misbruikt. Daarbij heeft de rechtbank het volgende meegewogen.
      
    
    
      4.9.
      Naar het oordeel van de rechtbank kunnen [gedaagde 3] en [A] het pand niet zodanig gebruiken dat zij geen (groot) gezondheidsrisico lopen door een asbestbesmetting. Dit is niet alleen een risico voor hen zelf, maar ook voor onwetende bezoekers, te meer omdat het pand als culturele ontmoetingsplek wordt gebruikt. Waar zij zelf mogelijk willens en wetens het risico willen nemen asbestvezels in te ademen, kunnen onwetende derden niet aan dat risico worden blootgesteld. [gedaagde 3] en [A] hebben betoogd dat zij alleen die delen van het pand gebruiken waar geen asbest werd aangetroffen. Dat neemt echter niet weg dat de niet-hechtgebonden asbestvezels zich (verder) door het pand hebben kunnen verspreiden en een gezondheidsrisico opleveren. In het asbestinventarisatierapport is niet voor niets het advies opgenomen om de begane grond en de verdieping af te sluiten en niet meer te betreden zonder persoonlijke beschermingsmiddelen. Ook is een aanvullend blootstellings- en inkaderingsonderzoek geadviseerd. De inhoud van de asbestinventarisatie is niet betwist door [gedaagde 3] en [A] . Gelet daarop, hebben zij onvoldoende weersproken dat zij op dit moment een (groot) asbestrisico lopen. Dit risico staat aan verdere bewoning van het pand door alle gedaagden in de weg. Van [eiser] kan ook als eigenaar van het pand in redelijkheid niet worden gevergd dat zij het aansprakelijkheidsrisico voor de asbestsituatie moet dulden. Zij heeft er groot belang bij om maatregelen te kunnen nemen om het risico op asbestverspreiding te minimaliseren.
      
    
    
      4.10.
      
        
          [gedaagde 3] en [A] hebben zich bereid getoond om de kosten voor de sanering op zich te nemen. Zij hebben een offerte overgelegd voor het verwijderen van de asbestbronnen in het asbestinventarisatierapport van 5 november 2025. Die werkzaamheden kunnen volgens de offerte voor € 21.125,00 exclusief 21% btw worden uitgevoerd. [eiser] heeft de offerte betwist en erop gewezen dat die niet accuraat is. Bovendien is het geen kwestie van simpelweg een offerte opvragen, het asbest laten weghalen en weer in het pand trekken. Voordat kan worden gesaneerd, is namelijk eerst een (kostbaar) aanvullend blootstellings- en inkaderingsonderzoek nodig, omdat het om niet-hechtgebonden asbest gaat die zich door het gehele pand kan hebben verspreid. Dat aanvullende onderzoek is een omvattend onderzoek dat geruime tijd in beslag zal nemen. Als het pand na dat aanvullende onderzoek wordt gesaneerd (waarbij de complete inboedel eruit moet), dan zal dat tot op sloophoogte gebeuren, hetgeen betekent dat het pand niet direct bewoonbaar is. 
        
          [gedaagde 3] en [A] hebben in het licht van het gemotiveerde verweer van [eiser] onvoldoende duidelijk gemaakt hoe zij (al dan niet met hulp van de gemeenschap) het aanvullende onderzoek en de asbestsanering willen bekostigen en het pand vervolgens weer bewoonbaar willen maken. Hun toezegging ten aanzien van die bekostiging is weinig concreet en niet onderbouwd. Een duidelijk plan ontbreekt. Bovendien staat vast dat het onderzoek en de sanering geruime tijd in beslag zullen nemen, zodat zij dan ook elders zullen moeten verblijven. 
      
      
    
    
      4.11.
      
        [gedaagde 3] en [A] hebben als belang aangevoerd dat ter plaatse betaalbare woonruimte ontbreekt. Zij stellen dat in [plaats] mensen met een laag inkomen lang op een wachtlijst moeten staan om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en dat zij op dit moment over onvoldoende inschrijftijd beschikken om voor een woning in aanmerking te komen. Het ligt op de weg van [gedaagde 3] en [A] om het door hen gestelde belang van voldoende onderbouwing te voorzien. Weliswaar moet hen worden meegegeven dat betaalbare huurwoningen – in het algemeen – relatief schaars zijn en dat de wachtlijsten voor sociale huurwoningen – in het algemeen – aanzienlijk zijn. Anders dan hun inschrijving bij Thuispoort, hebben zij echter niet inzichtelijk gemaakt wat zij hebben ondernomen om (betaalbare) woonruimte te verkrijgen, waardoor zij geen woonruimte gevonden hebben en waarom zij voor hun woonruimte op het pand zijn aangewezen. [gedaagde 3] en [A] hebben daarom onvoldoende onderbouwd dat zij niet op reguliere wijze in woonruimte kunnen voorzien. Ook wisten zij al sinds 18 oktober 2024 dat [eiser] het pand wilde opeisen. Zij hebben dus ruim de tijd gehad om hierop te anticiperen.
      
    
    
      4.12.
      De rechtbank begrijpt dat het pand niet alleen als woning wordt gebruikt, maar ook maatschappelijk gezien een belangrijke rol heeft. Het pand wordt immers ook gebruikt door kunstenaars, muzikanten, activisten en allerlei maatschappelijke initiatieven. Het is een creatieve ontmoetingsplek voor feesten, solidariteit en gemeenschapszin. Hoewel de rechtbank – in het algemeen – het belang van een culturele ontmoetingsplek erkent, wordt in het kader van de onderhavige belangenafweging aan dit belang echter minder waarde gehecht. Het gemeenschapsbelang is namelijk, anders dan (het beroep op) het huisrecht in het kader van 8 EVRM, geen eigen, zelfstandig belang van [gedaagde 3] en [A] . 
      
    
    
      4.13.
      Dat [gedaagde 3] en [A] als goed huisvader voor het pand zorgdragen is gelet op de voorgenomen sloop niet relevant. 
      
    
    
      4.14.
      Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [eiser] geen misbruik maakt van haar bevoegdheid om het pand op te eisen. De gevorderde ontruiming is weliswaar ingrijpend, maar niet disproportioneel gelet op het gezondheidsrisico dat het aanwezige asbest met zich brengt. Door dat gezondheidsrisico bestaat er geen onevenredigheid tussen het belang van [eiser] en het woonbelang dat daarmee wordt geschaad. [eiser] mag dus in redelijkheid van haar bevoegdheid tot ontruiming gebruik maken en daarbij zowel [gedaagde 3] en [A] als de niet-verschenen gedaagden in hun huisrecht storen. De gevorderde ontruiming komt de rechtbank voor het overige niet ongegrond of onrechtmatig voor en wordt daarom ten aanzien van alle gedaagden toegewezen. 
      
      
        
          Ontruimingstermijn 
        
      
      
    
    
      4.15.
      De rechtbank acht het onverenigbaar met het belang van [eiser] om een nadere termijn voor de ontruiming te bepalen en inlichtingen als bedoeld in artikel 557a lid 2 Rv in te winnen. Deze toets dient de rechtbank weliswaar ambtshalve uit te voeren, maar partijen hebben hier niet om verzocht en daartoe ook niets aangevoerd. Bovendien volgt uit de brief van de Omgevingsdienst van 10 november 2025 dat de gemeente [plaats] op de hoogte is van de asbestsituatie. Het is daarom niet te verwachten dat het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente [plaats] mededelingen zal doen die partijen onbekend zijn waardoor een langere ontruimingstermijn nodig is.
      
    
    
      4.16.
      
        [eiser] heeft de rechtbank gevraagd om [gedaagde 3] en [A] te veroordelen om het pand binnen drie dagen te ontruimen. Tijdens de zitting is besproken wat de gevolgen hiervan voor [gedaagde 3] en [A] zijn. Zij hebben aangegeven dat drie dagen erg kort is omdat ze nog geen oplossing hebben gevonden. De rechtbank bepaalt daarom dat zij het pand uiterlijk binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis moeten verlaten.
      
      
        
          Tenuitvoerlegging gedurende twaalf maanden 
        
      
      
    
    
      4.17.
      
        [eiser] heeft de rechtbank verzocht te bepalen dat het vonnis tot twaalf maanden na de dag waarop het vonnis is uitgesproken ten uitvoer kan worden gelegd. De rechtbank bepaalt conform artikel 557a lid 3 Rv dat het vonnis gedurende twaalf maanden na heden ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging in het pand bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet. Dat betekent dat [gedaagde 3] en [A] (en anderen) na ontruiming gedurende twaalf maanden niet mogen terugkeren in het pand.
      
      
        
          Proceskostenveroordeling
        
      
      
    
    
      4.18.
      De niet-verschenen gedaagden, [gedaagde 3] en [A] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                114,23
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                714,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.228,00
              
              
                (2 punten × € 614,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.234,23
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.19.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
    
      4.20.
      De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere gedaagde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
    
  
  
    
      5De beslissing 
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt de niet-verschenen gedaagden, [gedaagde 3] en [A] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis het pand aan de [adres] te [plaats] met al wie of wat zich daarin of daarop van de kant van gedaagden mocht bevinden te ontruimen,
      
    
    
      5.2.
      bepaalt dat dit vonnis tot twaalf maanden na de dag waarop het is uitgesproken ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging in het pand aan de [adres] te [plaats] bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt de niet-verschenen gedaagden, [gedaagde 3] en [A] hoofdelijk in de proceskosten van € 2.234,23, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de niet-verschenen gedaagden, [gedaagde 3] en [A] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt de niet-verschenen gedaagden, [gedaagde 3] en [A] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. N. Smies en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2026.