ECLI:NL:RBDHA:2025:25990, Rechtbank Den Haag, 12-11-2025, 686105
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-11-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Bouwrecht. Overeenkomst voor begeleiden dakwerkzaamheden voor VvE. Verkeerd advies gegeven. Beroep op klachtplicht en exoneratiebeding slaagt niet. Vordering toegewezen.

RECHTBANK Den Haag
    
    
      Team Handel
    
    
    
      Zaak-/rolnummer: C/09/686105 / HA ZA 25-477
    
    
    
      
        Vonnis van 12 november 2025 (bij vervroeging)
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres] TE [plaats] ,
      eiseres,
      hierna te noemen: de VvE,
      advocaat: mr. C.P.M. Nijland,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        MVGM VASTGOEDMANAGEMENT B.V., 
      te Rijswijk,
      gedaagde,
      hierna te noemen: MVGM,
      advocaat: mr. I.C. van der Wiel.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
      - de dagvaarding van 16 mei 2025 met producties 1 t/m 15;
      - de conclusie van antwoord van 12 augustus 2025 met productie 1;
      - het tussenvonnis van 17 september 2025;
      - de brief van de VvE van 3 oktober 2025 met producties 16 t/m 19; - de door beide partijen overgelegde spreekaantekeningen.
      
    
    
      1.2.
      Op 14 oktober 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. De griffier heeft hiervan aantekeningen gemaakt. 
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      De VvE is een vereniging van eigenaren. Zij maakte gebruik van de diensten van MVGM voor het bestuurlijk, financieel en technisch beheer van de VvE. 
      
    
    
      2.2.
      Op 4 juli 2023 hebben partijen een nieuwe beheersovereenkomst gesloten waarop de Algemene Branchevoorwaarden beheer Vereniging van Eigenaars (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing zijn. In deze algemene voorwaarden is onder meer vermeld: 
      
    
    
      2.1 (…)
      De Voorwaarden zijn ook van toepassing op aanvullende opdrachten en vervolgopdrachten voor zo ver ter zake geen aanvullende – schriftelijk vastgelegde – afspraken zijn gemaakt.
      
    
    
      2.3.
      De VvE heeft in haar vergadering van 5 juli 2023 besloten om uitgebreide dakwerkzaamheden aan de appartementen te laten uitvoeren door [bedrijfsnaam 1] B.V. (hierna: [bedrijfsnaam 1] ). De aanneemsom bedroeg € 186.569,94. In diezelfde vergadering heeft de VvE besloten MVGM te vragen deze dakwerkzaamheden technisch te begeleiden. In e-mailcorrespondentie van 12 en 13 juli 2023 hebben de VvE en MVGM afgesproken dat MVGM deze begeleiding zou verrichten tegen betaling van € 5.250.
      
    
    
      2.4.
      MVGM heeft tijdens de dakwerkzaamheden tussentijdse inspecties uitgevoerd. Op 15 december 2023 heeft MVGM een opleverinspectie verricht. Naar aanleiding daarvan heeft MVGM een proces-verbaal van oplevering opgesteld. Op 19 december 2023 heeft MVGM aan de VvE bericht: 
      
      
        ‘Ons uiteindelijke oordeel is dat de werkzaamheden (met veel energie en rappelleren) is uitgevoerd conform offerte. Ook de laatste puntjes zoals besproken tijdens de eindoplevering zijn naar ons oordeel verwerkt. Natuurlijk zolang wij dit visueel hebben kunnen bezien. (…) Ik wil vandaag de eigenaren met schades nabellen en horen per eigenaar of e.e.a. is opgelost. Uiteindelijk denken wij dat de factuur minus de eventuele schade bedragen kan worden voldaan.’
      
      
    
    
      2.5.
      De slotfactuur van € 40.098,09 is door MVGM namens de VvE aan [bedrijfsnaam 1] betaald. 
      
    
    
      2.6.
      Vanaf 25 januari 2024 zijn door de VvE meerdere lekkages gemeld bij [bedrijfsnaam 1] . MVGM was daarvan op de hoogte. 
      
    
    
      2.7.
      Op verzoek van de VvE heeft [bedrijfsnaam 2] (hierna: [bedrijfsnaam 2] ) op 17 april 2024 een onderzoek uitgevoerd naar de werkzaamheden die [bedrijfsnaam 1] heeft uitgevoerd. In het rapport van [bedrijfsnaam 2] van 23 mei 2024 is – voor zover hier relevant – het volgende vermeld: 
      
      
        ‘De conditie van de dakbedekkingsconstructie is goed. Aan de onderconstructie in het vlak zijn geen grote tekortkomingen waargenomen. 
        (...)
        De staat van de detailafwerking is slecht. Er is tijdens de renovatiewerkzaamheden geen deugdelijk werk afgeleverd op detailniveau. 
        Het algehele beeld van de gerenoveerde schoorstenen en het opgaande werk laat zien dat de werkzaamheden slecht en onprofessioneel zijn uitgevoerd. De loodvervanger is direct op het nog aanwezige bestaande lood verkleefd. De voegen voor de loodvervanger zijn met een cementmortel aangesmeerd en niet gevoegd. Op enkele posities is de loodvervanger met een silicone kit aangesmeerd. De loodvervanger stroken en slabben verschillen in lengte en vorm, en zijn niet overal schubvormig aangebracht. 
        De zinken goten aan de voorzijde zijn vervangen maar niet correct uitgevoerd. 
        (…)
        Bij de onderaansluitingen van de dakkapellen is de onderdakfolie op enkele posities niet schubvormig en slordig aangebracht. Hierdoor is de waterkerende functie niet meer aanwezig en kan er lekkage ontstaan door inwatering. 
        (…)
        De loodvervanger is op het bestaande lood aangebracht. Er is aanvullend in het metselwerk van de schoorstenen geslepen om de loodvervanger aan te brengen. De loodvervanger is deels met mortel en deels met siliconekit op de schoorstenen aangebracht. De loodvervanger komt op meerdere posities los. De patronen van de loodvervanger zijn onregelmatig en ogen zeer slordig. De loodvervanger is op meerdere posities opgewaaid en sluit niet aan. 
        (…) 
        De rookgasdoorvoeren zijn scheef geplaatst en sluiten niet goed en schubvormig aan op de onderliggende dakdoorvoer. 
        (…)
        De aansluitingen bij de dakkapellen, schoorstenen en het opgaande werk moeten opnieuw en correct waterkerend worden ingewerkt. 
        (…) 
        De goten aan de voorzijde zijn vervangen maar, voor zover zichtbaar, geldt dit niet voor de goten aan de achterzijde. Er is in de offerte van [bedrijfsnaam 1] B.V. wel een totaal van 116 m1 opgegeven. Het gehele woonblok is circa 64 m1 lang. Er kan aangenomen worden dat de helft van het zinkwerk zoals opgegeven in de offerte, niet is uitgevoerd.  
      
      
    
    
      2.8.
      Volgens een prijsopgave van aannemersbedrijf [bedrijfsnaam 3] B.V. van 11 maart 2024 bedragen de kosten van herstel € 102.790.22 incl. btw. 
      
    
    
      2.9.
      Op 14 mei 2024 is [bedrijfsnaam 1] failliet verklaard. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      De VvE vordert – samengevat – veroordeling van MVGM tot betaling van € 40.098,09, vermeerderd met rente en kosten.
      
    
    
      3.2.
      De VvE legt aan de vordering ten grondslag dat MVGM ten onrechte heeft geadviseerd dat de slotfactuur van € 40.098,09 aan [bedrijfsnaam 1] kon worden betaald. Het werk was gebrekkig uitgevoerd en MVGM had dat kunnen zien bij de oplevering. Door het faillissement van [bedrijfsnaam 1] kan de VvE haar schade niet op [bedrijfsnaam 1] verhalen. Als MVGM juist had geadviseerd, zou de VvE de slottermijn niet hebben betaald en had zij dat openstaande bedrag kunnen verrekenen met de schade die ze nu lijdt. 
      
    
    
      3.3.
      MVGM voert verweer. Zij betwist dat haar opdracht was om bij oplevering het werk op te nemen of bouwtoezicht uit te voeren. Verder voert zij aan dat de VvE niet heeft voldaan aan de klachtplicht uit de algemene voorwaarden en dat haar aansprakelijkheid is beperkt. MVGM concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de VvE, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van de VvE, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de VvE in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Wat zijn partijen overeengekomen?
      
    
    
    
      4.1.
      Tussen partijen staat vast dat op de beheersovereenkomst de algemene voorwaarden van toepassing zijn verklaard. Daarin is bepaald dat de voorwaarden ook van toepassing zijn op aanvullende opdrachten en vervolgopdrachten, als daarover geen andere afspraken worden gemaakt. Op 12 juli 2024, anderhalve week na het sluiten van de nieuwe beheersovereenkomst, heeft de VvE MVGM opdracht gegeven om de werkzaamheden aan het dak van de VvE te begeleiden. Daarover is alleen een prijs afgesproken. Naar het oordeel van de rechtbank is dit een aanvullende opdracht ten opzichte van de beheersovereenkomst, zodat daarop de algemene voorwaarden van toepassing zijn. 
      
    
    
      4.2.
      Uit de opdracht van de VvE aan MVGM blijkt niet wat de opdracht tot begeleiding van de werkzaamheden aan het dak precies inhield. Tussen partijen is echter niet in geschil dat MVGM ter uitvoering van deze opdracht tussentijdse inspecties van het dak heeft uitgevoerd, schademeldingen heeft afgehandeld met [bedrijfsnaam 1] en een opleverinspectie heeft gedaan. Daarbij heeft MVGM een proces-verbaal van oplevering opgemaakt waarin zij de werkzaamheden aan het dak heeft beoordeeld en een aantal opleverpunten heeft genoteerd. MVGM achtte zich kennelijk voldoende deskundig om een dergelijke opleverinspectie uit te voeren. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de feitelijke uitvoering van de overeenkomst dat het begeleiden van de werkzaamheden ook inhield dat MVGM zou beoordelen of de werkzaamheden aan het dak conform de opdracht werden uitgevoerd door [bedrijfsnaam 1] . 
      
      
        
          Is MVGM toerekenbaar tekortgeschoten? 
        
      
      
    
    
      4.3.
      Op 15 december 2023 heeft MVGM een opleverinspectie uitgevoerd. In het proces-verbaal van oplevering worden opleverpunten genoemd en zijn foto’s van de situatie toegevoegd. Een aantal van die foto’s zien op details. Kennelijk achtte MVGM zich in staat en deskundig om de werkzaamheden aan het dak visueel te inspecteren en te beoordelen. 
      
    
    
      4.4.
      Op 19 december 2023 heeft MVGM aan de VvE laten weten dat de werkzaamheden door [bedrijfsnaam 1] zijn uitgevoerd conform de offerte en dat de laatste punten waren verwerkt en dat de VvE de laatste termijn (€ 40.098,09) aan [bedrijfsnaam 1] kon betalen. De VvE heeft dit advies opgevolgd en heeft [bedrijfsnaam 1] betaald. 
      
    
    
      4.5.
      
        [bedrijfsnaam 2] heeft in haar rapport van 23 mei 2024 een aantal gebreken genoteerd in het werk van [bedrijfsnaam 1] . Hoewel de conditie van de dakbedekkingsconstructie goed is, is de staat van de detailafwerking slecht. De werkzaamheden zijn volgens [bedrijfsnaam 2] op detailniveau slecht en onprofessioneel uitgevoerd. In het rapport van [bedrijfsnaam 2] is onder meer te lezen: de aangebrachte loodvervanger komt op meerdere posities los, is losgewaaid en sluit niet goed aan; de rookgasdoorvoeren staan scheef en sluiten niet goed en schubvormig aan op de onderliggende dakdoorvoer; de aansluitingen bij de dakkapellen, schoorstenen en het opgaande werk moeten opnieuw en correct waterkerend worden ingewerkt; hoewel 116 meter aan goten zou worden vervangen, is maar de helft van het zinkwerk uitgevoerd.  
      
    
    
      4.6.
      De bevindingen van [bedrijfsnaam 2] zijn naar het oordeel van de rechtbank heel duidelijk: [bedrijfsnaam 1] heeft ondeugdelijk werk geleverd en niet alle overeengekomen werkzaamheden uitgevoerd. Een aanzienlijk deel van de gebreken kon bij visuele inspectie worden vastgesteld. MVGM heeft bij de opleverinspectie kennelijk een heel aantal gebreken gemist, terwijl zij was ingeschakeld om de werkzaamheden te begeleiden en bij oplevering te beoordelen. Daarin is MVGM dus tekortgeschoten. MVGM had moeten rapporteren dat sprake was van meerdere gebreken en de laatste termijn van € 40.098,09 nog niet aan [bedrijfsnaam 1] kon worden betaald. De VvE zou dan hebben kunnen opschorten en – als de gebreken niet werden hersteld – verrekenen. 
      
    
    
      4.7.
      MVGM heeft nog aangevoerd dat zij niet in verzuim is geraakt, omdat ze niet in de gelegenheid is gesteld om een eventuele tekortkoming te herstellen. Dat betoog slaagt echter niet. Nadat de VvE de laatste termijn op advies van MVGM aan [bedrijfsnaam 1] had betaald, was de schade al geleden. Het was voor MVGM niet meer mogelijk om haar tekortkoming te herstellen door alsnog correct na te komen. Een nader advies om niet te betalen, zou de betaling aan [bedrijfsnaam 1] immers niet ongedaan maken. Correcte nakoming was dus blijvend onmogelijk geworden, zodat de verzuimregeling niet aan de orde is.  
      
      
        
          Heeft de VvE recht op schadevergoeding? 
        
      
      
    
    
      4.8.
      MVGM heeft zich beroepen op de contractuele klachtplicht, die is opgenomen in artikel 10.1 van de algemene voorwaarden. In dit artikel is bepaald dat klachten over de door de Beheerder verrichte werkzaamheden door de VvE zo spoedig mogelijk maar binnen uiterlijk 30 dagen na ontdekking schriftelijk moeten worden gemeld aan de Beheerder, op straffe van verval van het recht om (herstel)werkzaamheden of schade van de Beheerder te vorderen. Volgens MVGM heeft de VvE pas bij brief van 23 juli 2024 (waarin zij MVGM aansprakelijk stelde) voor het eerst geklaagd. 
      
    
    
      4.9.
      Dit betoog slaagt niet. Nog los van het feit dat MVGM geen concrete datum heeft genoemd waarop haar tekortkoming had moeten worden ontdekt, is zij kort na ontdekking van de lekkages op haar verantwoordelijkheid gewezen door de VvE. Uit de notulen van de VvE-vergadering van 28 april 2024 blijkt dat op die dag – in het bijzijn van twee medewerkers van MVGM – is gesproken over de ontstane lekkages, over de uitvoering van werkzaamheden door [bedrijfsnaam 1] en over de rol van MVGM bij de afwikkeling van de schade. Namens de VvE is meegedeeld dat, als uit het rapport van de dakspecialist zou blijken dat MVGM verwijtbaar heeft gehandeld bij de technische begeleiding, zij hiervoor aansprakelijk zou worden gesteld. Daarop heeft MVGM geantwoord dat aansprakelijkstelling de relatie dusdanig zou beschadigen dat de beheersovereenkomst met de VvE door MVGM zou worden beëindigd. De rechtbank leidt hieruit af dat MVGM vanaf dat moment rekening kon en moest houden met een eventuele aansprakelijkstelling en in de gelegenheid is gesteld om de schade van de VvE desgewenst te herstellen, te beperken of te vergoeden. Daarmee is gehandeld in lijn met de bepaling in artikel 10.1. Weliswaar is de mededeling aan MVGM niet schriftelijk gedaan, maar vastlegging in de notulen van de VvE dient hetzelfde doel. Dat niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 10.1 kan MVGM niet aan de VvE tegenwerpen. 
      
    
    
      4.10.
      MVGM heeft zich verder nog beroepen op een exoneratiebeding in de algemene voorwaarden. Artikel 10.6 van de algemene voorwaarden bepaalt immers dat de eventuele aansprakelijkheid van MVGM is beperkt als de aansprakelijkheidsverzekeraar niet tot uitkering overgaat. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat MVGM deze kwestie niet bij haar verzekeraar heeft gemeld, omdat zij een hoog eigen risico heeft. De VvE heeft vervolgens terecht gewezen op artikel 10.5, waarin staat dat de aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag dat de verzekeraar uitkeert. Daaruit volgt dat artikel 10.6 een subsidiair karakter heeft: dit artikel is pas aan de orde als het geval bij de verzekeraar is gemeld en de verzekeraar niet uitkeert. Dat betekent naar het oordeel van de rechtbank dat MVGM in dit geval geen beroep kan doen op artikel 10.6 van de algemene voorwaarden.
      
      
        
          Wat moet MVGM betalen? 
        
      
      
    
    
      4.11.
      Tussen partijen is geen discussie over het bedrag dat de VvE op advies van MVGM aan [bedrijfsnaam 1] heeft betaald. Nu de rechtbank oordeelt dat MVGM bij dat advies is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen, is het betaalde bedrag de schade die de VvE daardoor leed. Dit bedrag is gevorderd en ligt dus voor toewijzing gereed, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals gevorderd.  
      
    
    
      4.12.
      De VvE heeft daarnaast gevorderd dat MVGM wordt veroordeeld tot vergoeding van de kosten van het rapport van [bedrijfsnaam 2] . MVGM heeft niet weersproken dat deze kosten zijn gemaakt om de omvang van de schade vast te stellen (artikel 6:96 lid 2 sub b BW). De kosten zijn onderbouwd met een factuur van [bedrijfsnaam 2] van € 3.683,24 inclusief btw. De rechtbank zal dit bedrag daarom toewijzen als vergoeding voor de kosten ter vaststelling van de schade. 
      
    
    
      4.13.
      De VvE vordert verder vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De hoofdvordering valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De rechtbank zal daarom de gevorderde vergoeding toetsen aan de oriëntatiepunten voor de beoordeling van dergelijke vorderingen uit het Rapport BGK-integraal, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. De VvE heeft gesteld buitengerechtelijke kosten gemaakt te hebben en heeft vergoeding daarvan gevorderd. De werkzaamheden zijn door MVGM niet betwist. De kosten zijn naar het oordeel van de rechtbank redelijk en in redelijkheid gemaakt. Omdat de VvE geen ondernemer is, wordt de vergoeding verhoogd met btw. Daarom zal een bedrag van € 1.422,94 worden toegewezen. 
      
    
    
      4.14.
      MVGM is in het ongelijk gesteld en moet daarom ook de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de VvE worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding 
              
              
                €
              
              
                148,04
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.995,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.428,00
              
              
                (2 punten × € 1.214,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                5.749,04
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt MVGM tot betaling aan de VvE van een schadevergoeding van € 40.098,09, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 12 augustus 2024 tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt MVGM om aan de VvE te betalen een bedrag van € 3.683,24 inclusief btw als vergoeding voor de kosten ter vaststelling van de schade;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt MVGM om aan de VvE te betalen een bedrag van € 1.422,94 inclusief btw aan buitengerechtelijke kosten;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt MVGM in de proceskosten van de VvE van € 5.749,04, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als MVGM niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.A. Sturm en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2025.