ECLI:NL:RBAMS:2025:3242, Rechtbank Amsterdam, 14-05-2025, 24/2199
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-05-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ niet-woning. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar het verschil in perceeloppervlakte van het onderdeel “grond bij niet woning”onvoldoende tot uitdrukking heeft gebracht in de m2 prijs van deze grond. In de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten 2022 staat bij de kengetallen van archetype A242703A (erf zonder een woning daarop in regio Amstelland en Aalsmeer) een  waarde van € 55,50,- per m2 (tot 400 m2), € 24,00,-  (tot 1000 m2), € 18,50,- (tot 4500 m2) en € 10,75,- (tot 7500 m2). Met de vastgestelde waarde is de heffingsambtenaar enkel uitgegaan van de verkoop van het vergelijkingsobject, dat één jaar en 9 maanden na waardepeildatum is verkocht. De rechtbank is van oordeel dat deze transactiedatum en de uitgangspunten uit de Taxatiewijzer ten aanzien van het afnemend nut onvoldoende tot uitdrukking zijn gekomen in de vastgestelde waarde. De rechtbank voorziet zelf in de WOZ-waarde van dit object en stelt dit schattenderwijs vast.

RECHTBANK AMSTERDAM
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: AMS 24/2199 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 mei 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [naam 1] Vastgoed B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres
    (gemachtigde: mr. T. Zekveld ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Aalsmeer. 
    
  
  
    Inleiding
    
    1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de vaststelling van de WOZ-waarde van haar niet-woning door de heffingsambtenaar. 
    
    2. De heffingsambtenaar heeft in de gecombineerde aanslag (de aanslag) van 31 maart 2023 de waarde van de onroerende zaak (niet-woning) [adres 1] te [vestigingsplaats] voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 703.000,-.  
    
    3. Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar (de bestreden uitspraak) van 26 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar dit bezwaar ongegrond verklaard. 
    
    4. Eiseres heeft hiertegen beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. 
    
    5. De rechtbank heeft het beroep op 28 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft eiseres samen met haar gemachtigde deelgenomen. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [heffingsambtenaar] bijgestaan door [naam 2] , taxateur. 
    
    6. De rechtbank heeft het beroep ter zitting geschorst. Er was onduidelijkheid over een al dan niet gewijzigde bestemming van het vergelijkingsobject ( [adres 2] ). De rechtbank heeft de heffingsambtenaar in de gelegenheid gesteld uit te zoeken of de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van invloed is geweest op de verkoopprijs van het vergelijkingsobject. Zij zou daarnaast uitzoeken of de bestemming aan de hand van deze uitspraak met terugwerkende kracht is gewijzigd op datum in geding. Ook heeft de heffingsambtenaar toegezegd de van toepassing zijnde taxatiewijzer toe te sturen. De heffingsambtenaar heeft op 13 november 2024 de rechtbank nader geïnformeerd. Eiseres heeft op haar beurt op 3 december 2024 daar een reactie op gegeven. Hierna hebben beide partijen weer op elkaar gereageerd. 
    7. De rechtbank heeft partijen vervolgens laten weten dat zij een nadere zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.
    
  
  
    Feiten en omstandigheden 
    
    8. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een oude kwekerij in Aalsmeer op een perceel van zo’n 13.000 m2. Op het perceel bevindt zich een opslag/magazijn (2x), een werkplaats, een kas (2x) en een kantoor. De bestemming van het perceel is agrarisch. 
    
    9. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-ruimte van deze onroerende zaak. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de onroerende zaak op die datum verkeert.
    
    10. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij vindt dat de waarde van deze onroerende zaak moet worden vastgesteld op € 100.000,-. 
    De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van zijn waarde van € 703.000,- een taxatierapport ingediend. 
    
    
      
        Standpunt eiseres 
      
    
    11. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de waarde vaststelling, zoals deze is uitgevoerd door de heffingsambtenaar, niet realistisch en incompleet is, aangezien de nettorendementsberekening niet is uitgevoerd. Tevens is eiseres van mening dat de kapitalisatiefactor maximaal 6 kan bedragen. Ook is zij van mening dat de grondwaarde van € 35,- per m2 te hoog is, gelet op de bestemming van het perceel. Verder is het gehele perceel erg versnipperd en omgeven door water, waardoor er iedere 15 tot 25 jaar zo’n 
    € 250,- x 250 meter dient te worden geïnvesteerd in beschoeiing. Daarnaast verschilt het vergelijkingsobject enorm van het object van eiseres, gelet op de oppervlakte bebouwing, bouwjaar, verschil in bestemming, verschillen in de ligging van de grond (aaneengesloten versus versnipperd) en het verschil in gebruiksmogelijkheden. Eiseres is ten slotte van mening dat er onvoldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Onderhavig object is onverwarmd, waardoor een huurprijs van € 30,- per m2 niet haalbaar is. 
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    12. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres. 
    
    
      
        Berekening WOZ-waarde 
      
    
    
    13. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald door de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De vast te stellen waarde is de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    
      13.1.
      Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend die voor niet-woningen wordt bepaald onder meer door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode), waarbij de WOZ-waarde van het object wordt bepaald door de huurwaarde te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De heffingsambtenaar heeft hier terecht gebruik van gemaakt. De door eiseres voorgestelde nettorendementesberekening is voor het berekenen van de WOZ-waarde van objecten zoals onderhavig object niet de juiste methode en dus ook niet bruikbaar.
      
      14. De bewijslast dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde juist is, ligt bij de heffingsambtenaar. Dit betekent dat de heffingsambtenaar aannemelijk moet maken dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer. De rechtbank is van oordeel dat hij hier niet in is geslaagd en verklaart het beroep gegrond. Zij zal hieronder toelichten hoe zij tot dit oordeel komt. 
      
      
        
          Bestemmingsplan 
        
      
      
      15. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestelde waarde een vergelijkingsobject ingebracht: [adres 2] . Het vergelijkingsobject is voldoende vergelijkbaar en geschikt om te gebruiken bij de vaststelling van de waarde van onderhavig object. Er was op de zitting discussie over een mogelijke bestemmingswijziging van dit perceel. Na de schorsing is gebleken dat deze niet is gewijzigd en dus nog altijd de bestemming ‘Maatschappelijke Dierenopvang’ heeft. Voor zowel het perceel van eiseres als het buurperceel bestaat de mogelijkheid om een verzoek te doen om de bestemming te wijzigen in recreatie/bed and breakfast. Uit navraag is gebleken dat de gemeente daar niet negatief tegenover staat. In de verkoopakte van het vergelijkingsobject staat dit ook vermeld. Het vergelijkingsobject is gekocht door een bouwbedrijf en tot op heden is geen aanvraag gedaan voor een bestemmingsplanwijziging tot recreatie. Het is daardoor niet aannemelijk geworden dat dit een bepalende of verhogende factor is geweest bij de verkoopprijs van het vergelijkingsobject. 
      
      
        
          Waarde van de grond
        
      
      
      16. Op de zitting is duidelijk geworden dat de grootste discussie bestaat over de waarde van de (niet bebouwde) grond, “de grond bij niet woning”. De heffingsambtenaar heeft deze grond gewaardeerd op € 55,- per m2, eiseres stelt zelf een waarde van € 21,- per m2 voor. De heffingsambtenaar heeft deze grondprijs gewaardeerd op basis van het vergelijkingsobject (met een waarde van € 72,50 per m2) en heeft de waarde lager vastgesteld omdat het perceel van eiseres groter is dan het perceel van het vergelijkingsobject. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar het verschil in perceeloppervlakte van het onderdeel “grond bij niet woning” (7527 m2 van onderhavig object ten opzichte van 3162 m2 van het vergelijkingsobject) onvoldoende tot uitdrukking heeft gebracht in de m2 prijs van deze grond. In de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten 2022 (hierna: de Taxatiewijzer) staat bij de kengetallen van archetype A242703A (erf zonder een woning daarop in regio Amstelland en Aalsmeer) een  waarde van € 55,50,- per m2 (tot 400 m2), € 24,00,-  (tot 1000 m2), € 18,50,- (tot 4500 m2) en € 10,75,- (tot 7500 m2). Met de vastgestelde waarde is de heffingsambtenaar enkel uitgegaan van de verkoop van het vergelijkingsobject, dat één jaar en 9 maanden na waardepeildatum is verkocht. De rechtbank is van oordeel dat deze transactiedatum en de uitgangspunten uit de Taxatiewijzer ten aanzien van het afnemend nut onvoldoende tot uitdrukking zijn gekomen in de vastgestelde waarde. 
      
      17. Daarnaast was er ook discussie over het wel of niet meerekenen van de ondergrond van de opstallen. Eiseres heeft deze grond in haar berekening afgetrokken van “de grond bij niet-woning”. Dat is ten onrechte. De heffingsambtenaar had deze grond al niet meegenomen bij het bepalen van de waarde van “de grond bij niet-woning”.  De door de heffingsambtenaar voorgestelde waarde van € 30,- aan huur, ten aanzien van de opstallen en werkplaats is naar het oordeel van de rechtbank gelet op de huurwaarden van het vergelijkingsobject in samenhang met de Taxatiewijzer redelijk. 
      
      18.  Alhoewel de rechtbank in het door de heffingsambtenaar ingebrachte vergelijkingsobject in veel opzichten voldoende vergelijking ziet met het onderhavige object, ziet zij ook verschillen. Deze verschillen zijn naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende tot uitdrukking gekomen in de WOZ-waarde. Deze verschillen zien met name op de grondprijs bij niet-woning en de aanwezigheid van een woning en hondenkennel.  
      
      19. Nu de heffingsambtenaar deze elementen onvoldoende heeft laten meewegen in de berekening van de grondprijs, heeft hij de WOZ-waarde van € 706.000,- onvoldoende aannemelijk gemaakt. De rechtbank wenst daarbij wel op te merken dat eiseres ook absoluut niet geslaagd is om de door haar voorgestelde WOZ-waarde van € 100.000,- aannemelijk te maken. De rechtbank zal daarom zelf de WOZ-waarde van dit object voorzien. Zij komt schattenderwijs tot een WOZ-waarde voor het belastingjaar 2022 voor dit object van 
      € 610.000,-. Zij stelt de WOZ-waarde op dit bedrag vast. 
      
      20. Aangezien het beroep gegrond is, behoeven de overige beroepsgronden geen bespreking meer. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    21. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen en zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van het object voor het belastingjaar 2022 vast te stellen op € 610.000,-.
    
    22. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiseres het door haar betaalde griffierecht moet vergoeden. 
    
    23. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding. 
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
      
      
        stelt de WOZ-waarde van de niet-woning voor het belastingjaar 2022 vast op 
      
    
    € 610.000,-;
    
      
        bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
      
      
        draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 371,- aan eiseres te vergoeden. 
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A.W. Jansen, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. F. van der Maas, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 mei 2025.
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
    
  
  
     De waarde op grond van de Wet Waardering onroerende zaken.
  
  
     ECLI:NL:RVS:2024:5115. 
  
  
     Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Dit volgt uit artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. 
  
  
     Zie artikel 17 Wet WOZ.