ECLI:NL:RBZWB:2025:9667, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 15-10-2025, 11763784 OV VERZ 25-2997 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-10-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: VvE-zaak: gedeeltelijke nietigverklaring besluit vaststellen jaarrekening 2024, overige verzoeken afgewezen.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Middelburg
    
    
    
      Zaaknummer / rekestnummer: 11763784 \ OV VERZ  25-2997
    
    
    
      
        Beschikking van 15 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [verzoeker]
        , 
      te [plaats 1] ,
      verzoekende partij,
      hierna te noemen: [verzoeker] ,
      gemachtigde: mr. C.E.J. Groenveld ,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        VERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET APPARTEMENTENCOMPLEX ' [complex] " AAN [adres] TE [plaats 1], 
      te [plaats 2] ,
      verwerende partij,
      hierna te noemen: de VvE,
      gemachtigde: mr. N. Rustenburg en mr. D.N. Reijnders,
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het verzoekschrift met producties ontvangen op 23 juni 2025,
      - het verweerschrift met producties,
      - de aanvullende producties 7 en 8 van de VvE,
      - de aanvullende productie 9 van de VvE,
      - de mondelinge behandeling van 3 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
      - de spreekaantekeningen met aanvullende producties van mr. C.E.J. Groenveld .
      
    
    
      1.2.
      De beschikking is bepaald op vandaag.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [verzoeker] is eigenaar van een appartementsrecht in het appartementsgebouw aan [adres] te [plaats 1] . Het van toepassing zijnde reglement opgenomen in de splitsingsakte (hierna: reglement) bevat - voor zover hier relevant - de volgende bepalingen:
      
      
      
        
          “(…)
        
        
          Artikel 4
        
      
      
        1. Na afloop van elk boekjaar, dat gelijk is aan het kalenderjaar, wordt door het bestuur een exploitatierekening over dat boekjaar opgesteld en ter vaststelling aan de jaarlijkse vergadering voorgelegd. Deze exploitatierekening omvat enerzijds de baten en anderzijds de lasten over dat boekjaar, waaronder begrepen een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de te begroten onderhoudskosten (ondermeer de kosten van periodiek schilderwerk) die op meer jaren betrekking hebben, inbegrepen noodzakelijke vernieuwingen en - zo tot vorming van een reservefonds als bedoeld in artikel 32 eerste lid is besloten - een telkenjare in de vergadering vast te stellen bedrag ten behoeve van een zodanig reservefonds. 
      
      
        
          (…)
        
        
          F. Gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken
        
        
          Artikel 9 
        
      
      
        1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden onder meer gerekend, voorzover aanwezig, 
      
      
        (…)
      
      
        b. de (overige) technische installaties met de daarbij behorende leidingen voor de afvoer van hemelwater en de riolering, de leidingen voor gas en water en verder de (eventuele) hydrofoor, de droge stijgleidingen voor brandbestrijding, de electriciteits- en communicatieleidingen, de beveiliging, de alarminstallatie (indien geïnstalleerd) en de systemen voor oproep en deuropeners, (bellentableaux annex brievenbussen), alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van een privé-gedeelte strekken.
      
      
        c. Tot de gemeenschappelijke zaken worden niet gerekend: 
      
      
        - de brandblus apparatuur, behorende tot de appartementen,(voorzover aanwezig) alsook
      
      
        - de leidingen voor gas, electriciteit, water en communicatie;
      
      
        - de ketels, leidingen, radiatoren en radiatorkranen van de centrale verwarming, 
      
      
        
          voorzover die zich in de privé-gedeelten (vanaf de meterkasten) bevinden, alsmede al die zaken, die bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door - respectievelijk uitsluitend dienstbaar - zijn aan privé-gedeelten afzonderlijk.
        
        
          (…)” 
        
      
      
    
    
      2.2.
      Op de vergadering van eigenaars van 23 mei 2025 zijn besluiten genomen waarmee [verzoeker] zich niet kan verenigen. 
      
    
  
  
    
      3Het verzoek en het verweer
    
    
      3.1.
      
        [verzoeker] verzoekt, samengevat:
      1. de volgende besluiten genomen op de vergadering van 23 mei 2025 nietig te verklaren, dan wel te vernietigen:
      
        i. het besluit tot het vaststellen van de jaarrekening 2024 en het verlenen van décharge aan het bestuur en het daarmee samenhangende besluit om het totale bestemmingsresultaat 2024 van € 12.898,77 toe te voegen aan de algemene reserve,
        ii. het besluit dat de kosten voor het herstellen van de aanpassingen aan de gemeenschappelijke sprinklerinstallatie die individuele eigenaren in het verleden hebben aangebracht, voor rekening van de VvE komen,
        iii. het besluit tot het vaststellen van versie 2 van het MJOP,
      
      2. de gewraakte besluiten met onmiddellijke ingang te schorsen totdat op het verzoekschrift onherroepelijk is beslist,
      3. een vervangende machtiging om het contract op naam van de vereniging voor onderhoud aan de cv-/wtw-installaties op te zeggen.
      
    
    
      3.2.
      Tijdens de zitting heeft [verzoeker] het verzoek onder 3. ingetrokken.
      
    
    
      3.3.
      De VvE voert verweer. De VvE vindt dat [verzoeker] in haar verzoeken niet-ontvankelijk moet worden verklaard, dan wel dat de verzoeken moeten worden afgewezen en wil dat [verzoeker] in de proces- en nakosten wordt veroordeeld, een en ander voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De VvE heeft bezwaar gemaakt tegen de aanvullende producties die [verzoeker] tijdens de zitting heeft overgelegd. Tijdens de zitting is besproken dat de VvE de gelegenheid krijgt om na de zitting op de producties te reageren als blijkt dat dit nodig is, hiermee heeft de VvE ingestemd. Gelet op het feit dat de kantonrechter de verzoeken waarop de producties zien afwijst, is een reactie van de VvE op deze producties niet nodig.
      
    
    
      4.2.
      
        [verzoeker] heeft naast het beroep op nietigheid op grond van artikel 2:14 BW ook een beroep gedaan op vernietiging op grond van artikel 2:15 BW en artikel 5:130 lid 1 BW. In lijn met vaste rechtspraak zal de kantonrechter de procedure niet splitsen in een procedure bij de rechtbank ter beoordeling van de nietigheid van de besluiten en een procedure bij de kantonrechter ter beoordeling van de vernietiging van de besluiten, maar zij zal deze gezamenlijk behandelen.
      
      
        
          Het juridisch kader
        
      
    
    
      4.3.
      
        [verzoeker] vraagt in deze procedure om verschillende besluiten van de VvE nietig te verklaren, dan wel te vernietigen. De kantonrechter zal eerst het juridisch kader schetsen.
      
    
    
      4.4.
      Op grond van artikel 2:14 BW is een besluit nietig, indien het in strijd is met de wet of de statuten. Met de statuten wordt bedoeld de splitsingsakte en het reglement. Een besluit is op grond van artikel 2:15 lid 1 BW vernietigbaar wegens (a) strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, (b) strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist of (c) strijd met het huishoudelijk reglement.
      
    
    
      4.5.
      Voor wat betreft de vernietiging van een besluit wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid, artikel 2:15 lid 1 onder b BW, geldt het volgende. De toetsingsmaatstaf voor de inhoud van het besluit is of de vergadering van de vereniging van eigenaars bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het gaat om een marginale toetsing van het besluit. Daarbij wordt de redelijkheid en billijkheid mede ingevuld door het democratische karakter van de VvE. Dat karakter brengt mee dat bij een te nemen besluit de wil van de meerderheid gevolgd zal moeten worden. De minderheid moet zich in beginsel, ook al is ze het er niet mee eens, voegen naar het besluit. 
      
      
      
      
        
          Het besluit tot het vaststellen van de jaarrekening 2024
        
      
    
    
      4.6.
      Tijdens de zitting heeft [verzoeker] toegelicht dat haar verzoek om het besluit tot het vaststellen van de jaarrekening 2024 nietig te verklaren, alleen ziet op het niet hanteren van het baten-lastenstelsel door de VvE en dat dit in strijd is met artikel 2:48 BW en artikel 4 reglement. [verzoeker] heeft daarnaast nog verschillende hierna te noemen punten over de jaarrekening 2024 aangevoerd die volgens [verzoeker] maken dat gelet op die punten, in onderlinge samenhang bezien, in redelijkheid en billijkheid niet tot vaststelling van de jaarrekening 2024 en het verlenen van décharge aan het bestuur had kunnen komen. Dit betreft de volgende punten:
      
        
          De beginbalans in de jaarrekening 2024 is onjuist. Er is een verschil van € 44.054,98 met die beginbalans ten opzichte van de eindbalans in de jaarrekening 2023.
        
        
          Het resultaat over 2023 is in de jaarrekening 2024 niet verwerkt volgens het besluit van 28 juni 2024. 
        
        
          De reservering voor het meerjarenonderhoud is onjuist, omdat in de jaarrekening niet is uitgegaan van een zo recent mogelijke herbouwwaarde bij het bepalen van het bedrag van de reservering. Er is niet uitgegaan van de herbouwwaarde die de verzekeraar in zijn premienota van 23 november 2024 voor 2025 heeft gesteld.  
        
        
          De kascommissie heeft de betaal- en spaarrekeningen bij de ING, een totaalbedrag van € 101.620,28 euro, niet kunnen inzien. 
        
        
          Er is een bedrag van € 484,00 voor het verkrijgen van een energielabel, onttrokken aan de post reserve groot onderhoud algemeen, maar deze kosten houden geen verband met (groot) onderhoud en zijn ook niet onvoorzien.
        
      
      
      
        
          Gedeeltelijke nietigverklaring besluit vaststellen jaarrekening 2024  
        
      
    
    
      4.7.
      Allereerst wordt het standpunt van [verzoeker] beoordeeld dat het baten-lastenstelsel niet is gehanteerd. [verzoeker] voert aan dat kosten die betrekking hebben op 2024 niet worden verwerkt in het boekjaar 2024, maar worden geboekt in het jaar dat er wordt gefactureerd. [verzoeker] verwijst hierbij naar een factuur van [bedrijf] van 31 maart 2025, waarbij het gaat om werkzaamheden die zijn uitgevoerd in 2024. De kantonrechter overweegt als volgt. Uit artikel 4 reglement volgt dat de jaarlijkse exploitatierekening van de VvE een stelsel van baten en lasten omvat. Dit betekent dat facturen die betrekking hebben op verrichtingen in 2024, moeten worden verantwoord in de jaarrekening 2024. Vast staat dat de factuur van [bedrijf] betrekking heeft op 2024, maar niet is verantwoord in de jaarrekening 2024. Deze verwerking, waarbij voor deze kosten geen rekening is gehouden met overlopende posten, is in strijd met artikel 4 reglement. Dat met de kosten van [bedrijf] geen rekening kon worden gehouden in de jaarrekening 2024 is niet gebleken. Nu er in strijd is gehandeld met artikel 4 reglement moet het besluit tot het vaststellen van de jaarrekening 2024 nietig worden verklaard. Dat [verzoeker] volgens de VvE geen of een gering belang heeft bij haar beroep op nietigheid vanwege het niet (juist) hanteren van het baten-lastenstelsel wordt verworpen. De VvE is gehouden aan het reglement, dat dient de rechtszekerheid en daarmee is ook het belang van [verzoeker] gegeven. 
      
    
    
      4.8.
      Het besluit tot het vaststellen van de jaarrekening 2024 en het verlenen van décharge aan het bestuur, wordt enkel op het onderdeel van het vaststellen van de jaarrekening 2024 nietig verklaard. [verzoeker] heeft geen argumenten aangevoerd op grond waarvan ook het verlenen van décharge aan het bestuur nietig zou moeten worden verklaard, dan wel door het verlenen van décharge aan het bestuur er in strijd is gehandeld met de wet of de statuten. Het verlenen van décharge aan het bestuur blijft dus in stand. Wel zal de jaarrekening 2024 moeten worden aangepast conform het baten-lastenstelsel zoals hiervoor is weergegeven. Dit betekent dat ook het samenhangende besluit om het totale bestemmingsresultaat 2024 van € 12.898,77 toe te voegen aan de algemene reserve, nietig wordt verklaard. 
      
      
        
          Overige punten die zien op de vernietiging van het besluit vaststellen jaarrekening 2024
        
      
    
    
      4.9.
      Omdat het besluit tot het vaststellen van de jaarrekening 2024 nietig wordt verklaard, is strikt genomen geen verdere beoordeling nodig van de overige door [verzoeker] aangevoerde punten, zoals die zijn weergegeven onder 4.6. Deze punten zien op de vernietiging van het besluit tot het vaststellen van de jaarrekening 2024. Om partijen over die punten duidelijkheid te geven en verdere discussie te voorkomen zal de kantonrechter zich hierover wel uitlaten. 
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter is van oordeel dat de punten a. tot en met e., ook in onderlinge samenhang bezien, niet tot vernietiging van het besluit hadden kunnen leiden. Allereerst geldt dat niet gebleken is dat [verzoeker] voor het vaststellen van de jaarrekening 2024 deze punten, voorzien van een onderbouwing en tijdig, heeft voorgelegd aan de vergadering van de VvE. [verzoeker] dient in de eerste plaats de vergadering van de VvE (als hoogste orgaan binnen de vereniging) te gebruiken om zaken aan de orde te stellen. Door dit niet te doen, heeft [verzoeker] de VvE de kans ontnomen om de door [verzoeker] aangevoerde punten te betrekken in de afweging om tot het besluit tot het vaststellen van de jaarrekening 2024 te komen, dan wel naar aanleiding van die punten de jaarrekening aan te passen. Dit klemt te meer nu de VvE op onderdelen de door [verzoeker] aangedragen punten erkent. Daarnaast wordt puntsgewijs nog het volgende overwogen. 
      
      a. Onjuiste beginbalans 
      
        [verzoeker] heeft pas tijdens de zitting gesteld dat sprake is van een dubbeltelling en dat daarom de beginbalans in de jaarrekening 2024 onjuist is. Haar standpunt heeft zij tijdens de zitting toegelicht aan de hand van de jaarrekeningen 2022 en 2023. De VvE heeft aan de hand van diezelfde jaarrekeningen gemotiveerd weersproken dat er sprake is van een dubbeltelling en dat het verschil in balanstotalen komt door een op 10 juni 2024 genomen besluit over de resultaatverdeling uit 2022 die is verwerkt in het boekjaar 2023 en die pas zichtbaar is geworden in de jaarrekening 2024. Gelet op deze toelichting heeft [verzoeker] haar standpunt dat sprake is van een dubbeltelling onvoldoende onderbouwd en wordt dit verworpen. [verzoeker] heeft ook geen verklaring van een deskundige, zoals een accountant, overgelegd waaruit blijkt dat de jaarrekening een dubbeltelling, dan wel onjuistheden bevat. 
      
      
        Resultaatverdeling 2023
      
      De VvE erkent dit punt en past dit ook aan.
      
      
        Reservering meerjarenonderhoud
      
      
        [verzoeker] heeft hierbij verwezen naar een uitspraak van de Accountantskamer Zwolle. Dat in deze uitspraak staat dat het voor de hand ligt om van een zo recent mogelijke herbouwwaarde uit te gaan bij het bepalen van het bedrag van de reservering voor het meerjarenonderhoud, betekent niet dat de aangepaste herbouwwaarde voor de verzekering over 2025 zou moeten leiden tot aanpassing van de herbouwwaarde over 2024. Dit valt ook niet in te zien. 
      
      
        Betaal- en spaarrekeningen ING
      
      De VvE heeft bij productie 9 het jaaroverzicht van ING-bankrekeningen overgelegd. [verzoeker] heeft niet gesteld en dat is ook niet gebleken dat voor wat betreft de betaal- en spaarrekeningen bij de ING de jaarrekening 2024 onjuist is. 
      
      
        Onttrekking € 484,00 
      
      Het enkele gegeven dat deze post van € 484,00 onder een ander kopje in de jaarrekening 2024 had moeten worden opgenomen maakt niet dat de jaarrekening in redelijkheid niet vastgesteld had kunnen worden. Niet gesteld of gebleken is dat dit negatieve (financiële) gevolgen heeft voor de VvE en/of de eigenaren. 
      
      
        
          Besluit sprinklerinstallatie
        
      
    
    
      4.11.
      Tussen partijen bestaat geen discussie dat de pompinstallatie en de standleidingen van de sprinklerinstallatie gemeenschappelijk zijn. [verzoeker] stelt zich op het standpunt dat de sprinklerkoppen van de sprinklerinstallatie dienstbaar zijn aan het betreffende appartement, waardoor de kosten die zien op het herstellen van aanpassingen aan de sprinklerkoppen voor rekening en risico van de eigenaar van het betreffende appartement komen. De kantonrechter overweegt dat ook de sprinklerkoppen gemeenschappelijk zijn. De sprinklerkoppen zijn niet uitsluitend dienstbaar aan het betreffende appartement, maar zijn gelet op het veiligheidsaspect dienstbaar aan het gehele appartementencomplex. Dit betekent dat het besluit dus niet in strijd is met het bepaalde in artikel 9 reglement en dat de aanpassingen aan de sprinklerkoppen voor rekening van de VvE komen. Niet is gebleken dat individuele eigenaren in strijd met de afspraken aanpassingen aan de sprinklerkoppen hebben uitgevoerd waardoor herstel van die aanpassingen voor rekening van die individuele eigenaren moet blijven. Het verzoek van [verzoeker] om het besluit ten aanzien van de kosten voor het herstellen van de aanpassingen aan de gemeenschappelijke sprinklerinstallatie nietig te verklaren, dan wel te vernietigen wordt dan ook afgewezen.  
      
      
        
          Besluit vaststellen versie 2 MJOP
        
      
    
    
      4.12.
      
        [verzoeker] stelt dat versie 2 MJOP niet compleet is en dat daarom het besluit tot vaststelling van het MJOP nietig is, dan wel vernietigbaar is. De kantonrechter overweegt dat het MJOP voldoet aan de eisen die artikel 5:126 BW daaraan stelt, zoals de VvE ook onweersproken heeft toegelicht. [verzoeker] heeft ook niet concreet gemaakt op welke onderdelen het MJOP niet aan die wettelijke eisen voldoet. De enkele verwijzing van [verzoeker] naar het advies van de heer Bruinink is niet voldoende. Daarbij komt dat dit advies een onduidelijk document van 39 pagina’s betreft. Dat de vergadering van de VvE in redelijkheid en billijkheid niet tot het besluit had kunnen komen is niet onderbouwd. Voorgaande betekent dat het verzoek van [verzoeker] ten aanzien van het besluit tot vaststelling van versie 2 van het MJOP wordt afgewezen. 
      
      
        
          Schorsing van de besluiten
        
      
    
    
      4.13.
      Het verzoek tot schorsing van de besluiten zal worden afgewezen. [verzoeker] heeft haar verzoek tot schorsing niet onderbouwd. Voor zover de verzoeken van [verzoeker] zijn afgewezen bestaat er ook geen grond voor de door haar verzochte schorsing.
      
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
    
    
      4.14.
      
        [verzoeker] is grotendeels in het ongelijk gesteld en wordt daarom in de proceskosten (inclusief nakosten) veroordeeld. Daarnaast weegt mee dat niet is gebleken dat [verzoeker] de vergadering van de VvE heeft gebruikt om zaken aan de orde te stellen, maar gelijk deze procedure is gestart. De proceskosten van de VvE worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                542,00
              
              
                (2 punten × € 271,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                677,00
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
        5.	De beslissing
      
      
      
        De kantonrechter
      
      
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat het besluit van 23 mei 2025 tot het vaststellen van de jaarrekening 2024 en het verlenen van décharge aan het bestuur voor wat betreft het vaststellen van de jaarrekening 2024, nietig is,
      
    
    
      5.2.
      verklaart voor recht dat het besluit van 23 mei 2025 om het totale bestemmingsresultaat 2024 van € 12.898,77 toe te voegen aan de algemene reserve, nietig is,
      
    
    
      5.3.
      wijst de overige verzoeken van [verzoeker] af,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten, waarvan € 677,00 aan de VvE te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verzoeker] niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en de beschikking daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.5.
      verklaart deze beschikking voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mr. Van Dam en in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2025.
      
    
  
  
     Hoge Raad 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275
  
  
     ECLI:NL:TACAKN:2021:63 r.o. 4.5.3