ECLI:NL:RBAMS:2025:10497, Rechtbank Amsterdam, 23-12-2025, 11974073 \ CV EXPL  25-16180
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur. Verstek. Ambtshalve toetsing. Huurprijswijzigingsbeding. Opslagbeding van CPI + maximaal 5% is oneerlijk en het opslagdeel wordt vernietigd. Gevorderde huurachterstand deels niet toewijsbaar, voorzover het de opslag boven de CPI betreft. Ontbinding en ontruiming zijn wel toewijsbaar gezien de hoogte van de resterende huurachterstand. Verder oneerlijk rentebeding en BIK-beding. Afwijzing gevorderde rente en incassokosten.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
      fno: 33623
    
    
    
      Zaaknummer: 11974073 \ CV EXPL  25-16180
    
    
    Vonnis van 23 december 2025
    
    
      in de zaak van
    
    
    de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [bedrijf] B.V., 
    
      gevestigd te [locatie] ,
      eiseres,
      gemachtigde: Janssen & Janssen c.s.,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      [gedaagde] , 
    
      te [woonplaats] ,
      gedaagde,
      niet verschenen.
    
    
    
    Verloop van de procedure
    
    
      Eiseres heeft gedaagde partij gedagvaard. Gedaagde partij is niet verschenen. Tegen gedaagde partij is verstek verleend. 
    
    
    
      De vordering van eiseres ziet op betaling van huurachterstand, rente en kosten. Verder vordert eiseres ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de gehuurde woning. 
    
    
    
      De datum voor vonnis is bepaald op vandaag.
    
    
    
  
  
    Gronden van de beslissing
    Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening
    
    1. De kantonrechter heeft vastgesteld dat eiseres heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.
    
    
      
        Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen
      
    
    
    2. In deze procedure gaat het om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de kantonrechter deze vernietigen. Eiseres mag die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68).
    
    3. Het huurprijsbeding en het servicekostenbeding in de huurovereenkomst zijn kernbedingen. Deze bedingen zijn transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.
    
    
      
        Huurprijswijzigingsbeding 
      
    
    
    4. Eiseres heeft toegelicht dat zij de huurprijs heeft verhoogd met toepassing van artikel 5.1 van de huurovereenkomst. Dit artikel luidt: 
    
    
      5.1
      
        De huurprijs wordt jaarlijks maxi op basis van het jaarprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex met een maximum van CPI +5%, reeks alle huishoudens, op de meest recente tijdsbasis vastgesteld, gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), voor het eerst, één jaar na de in artikel 1.5a genoemde ingangsdatum.   
      
      
      5. Eiseres heeft verder toegelicht dat zij de huurprijs nooit heeft verhoogd met toepassing van artikel 5 van de algemene bepalingen huurovereenkomst vereniging van verhuurmakelaars Amsterdam, versie 5 oktober 2016 (verder: de algemene voorwaarden). Toetsing van dit artikel kan daarom achterwege blijven, omdat het beding niet aan de vordering ten grondslag had kunnen liggen.  
      
      6. In artikel 5.1 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI) met daarbovenop een opslag van maximaal 5%. Deze bepaling kan worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. De kantonrechter acht het indexatiebeding niet oneerlijk, maar het opslagbeding wel oneerlijk. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst was voor gedaagde niet voorzienbaar in hoeverre en op welke gronden eiseres toepassing zou geven aan het opslagbeding. Niet aannemelijk is dat zo’n hoge opslag nodig is om ten laste van eiseres komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Het percentage ligt ook veel hoger dan percentages die in het verleden in de gereguleerde sector zijn gebruikt. Evenmin kan worden aangenomen dat de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage voor gedaagde binnen aanvaardbare grenzen blijft. De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) geoordeeld dat een opslagbeding van maximaal 3% niet oneerlijk is, maar de gronden daarvoor gelden niet (zonder meer) voor een hoger maximumpercentage. In dat geval wordt namelijk het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument te zeer verstoord. Het opslagbeding is daarom oneerlijk en wordt vernietigd. 
      
      7. Eiseres heeft toegelicht dat zij in de praktijk nooit meer dan 2,4% opslag heeft toegepast. Hoe eiseres in de praktijk met het beding omgaat, is echter niet relevant voor de vraag of het in dit geval aan de orde zijnde beding eerlijk is. 
      
      
        
          Rentebeding en BIK-beding
        
      
      
      8. Verder zijn getoetst de artikelen 13.3 en 13.5 van de algemene voorwaarden. Deze artikelen luiden als volgt:  
      
    
    
      13.3
      
        Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1,5% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom,  gerekend vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als volle maand aangemerkt. 
      
      
    
    
      13.5
      
        
          Alle redelijke buitengerechtelijke kosten (…) die verhuurder moet maken omdat huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen, zijn voor rekening van huurder. 
        
        
          Onder redelijke buitengerechtelijke kosten worden verstaan de door verhuurder gemaakte advocaatkosten, deurwaarderskosten, kosten van een incassobureau of van een andere derde, te vermeerderen met de door verhuurder zelf gemaakte kosten. Deze kosten worden gesteld op ten minste € 250,- per gebeurtenis of, indien de verplichting waarmee huurder in verzuim is de betaling van een geldsom betreft, 15% van de opeisbaar verschuldigde geldsom met een minimum van € 250,-.   
        
      
      
      9. Dat eiseres in de praktijk geen beroep doet op deze bedingen, is niet relevant voor de vraag of de in dit geval aan de orde zijnde bedingen eerlijk zijn. De bedingen hadden immers wel ten grondslag gelegd kunnen worden aan de vordering van eiseres, omdat zij rente en buitengerechtelijke kosten vordert.   
      
      10. Het beding over buitengerechtelijke incassokosten is oneerlijk, omdat daarin niet (voldoende duidelijk) staat dat de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten) in het geval van een consument moet worden toegepast. Dit kan ertoe leiden dat hogere kosten voor rekening van de consument komen dan wettelijk is toegestaan. Het beding over buitengerechtelijke incassokosten is daarom oneerlijk en wordt vernietigd. De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen. 
      
      11. De afgesproken rente is verder aanzienlijk hoger dan de wettelijke rente. Het rentebeding is daarom oneerlijk en wordt vernietigd. De gevorderde wettelijke rente wordt afgewezen.
      
      
        
          De vordering
        
      
      
      12. De vernietiging van het opslagbeding heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen die gebaseerd zijn op dit beding komen te vervallen. Dit betekent dat eiseres de huurprijs alleen mocht verhogen op grond van het indexatiebeding. Eiseres heeft een overzicht overgelegd van de geldende CPI gedurende de duur van de huurovereenkomst en de door haar doorgevoerde huurverhogingen. Hieruit volgt: 
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Indexering
                
              
              
                
                  Nieuwe huurprijs
                
              
              
                
                  Doorgevoerde verhoging %
                
              
              
                
                  CPI %
                
              
              
                
                  Opslag %
                
              
              
                
                  Toegestane huurprijs o.b.v. alleen CPI
                
              
            
            
              
                1-7-2021
              
              
                € 1.689,60
              
              
                2,4%
              
              
                1,89%
              
              
                0,5%
              
              
                € 1.664,69
              
            
            
              
                1-7-2022
              
              
                € 1.745,33
              
              
                3,3%
              
              
                9,73%
              
              
                -
              
              
                € 1.719,62
              
            
            
              
                1-7-2023
              
              
                € 1.816,91
              
              
                4,1%
              
              
                4,40%
              
              
                -
              
              
                € 1.790,12
              
            
            
              
                1-7-2024
              
              
                € 1.916,84
              
              
                5,5%
              
              
                3,09%
              
              
                2,4%
              
              
                € 1.845,44
              
            
            
              
                1-7-2025
              
              
                € 1.995,43
              
              
                4,1%
              
              
                3,69%
              
              
                0,4%
              
              
                € 1.913,54
              
            
          
        
      
      
      13. De huurachterstand betreft de maanden maart 2025 tot en met oktober 2025. Tot ambtshalve verrekening met het eventueel in het verleden door gedaagde teveel betaalde zal niet worden overgegaan (ECLI:NL:HR:2024:1780, overweging 3.4.3.), omdat gedaagde daar zelf om moet vragen. De hoogte van de toewijsbare huurachterstand bedraagt dan (4 maanden x € 1.845,44 + 4 maanden x € 1.913,54 =) € 15.035,92. Gedaagde heeft in totaal € 3.833,68 in deze periode betaald, wat hierop in mindering strekt. Toewijsbaar is dus een bedrag aan huurachterstand van € 11.202,24. 
      
      14. Bij de beoordeling of de huurachterstand een ontbinding rechtvaardigt kan wél relevant zijn dat gedaagde in het verleden op grond van het oneerlijke opslagbeding te veel huur heeft betaald. In dit geval is de huurachterstand zo hoog, dat de tekortkoming van gedaagde hoe dan ook de ontbinding rechtvaardigt. Ook na verrekening zou immers een hoge huurachterstand van meer dan drie maanden blijven bestaan.  
      
      15. De vordering komt verder niet onrechtmatig of ongegrond voor. 
      
      
    
  
  
    BESLISSING 
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan het adres [adres] te [woonplaats] ;
      
    
    
      veroordeelt gedaagde om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege gedaagde bevindt, binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van eiseres te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
      
    
    
      
        veroordeelt gedaagde om te betalen aan eiseres:
        	a) € 11.202,24 ter zake van achterstallige huur, berekend tot en met oktober 2025; 
        	b) € 1.913,54 per maand vanaf 29 oktober 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;
      
      
    
    
      veroordeelt gedaagde in de kosten van het geding, aan de zijde van eiseres tot aan deze uitspraak begroot op: € 146,14 aan explootkosten, € 406,00 aan salaris gemachtigde, € 543,00 aan griffierecht en € 67,50 aan nakosten voor zover van toepassing, inclusief BTW, te vermeerderen met de kosten van betekening, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis;
      
    
    
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum en in het openbaar uitgesproken op 23 december 2025.