ECLI:NL:RBAMS:2025:9124, Rechtbank Amsterdam, 21-11-2025, 11637897 \ CV EXPL 25-5627
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Het opslagbeding van maximaal 5% bovenop de CPI wordt oneerlijk bevonden en vernietigd.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11637897 \ CV EXPL 25-5627
    
    
    
      
        Vonnis van 21 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting
      
        STICHTING PENSIOENFONDS RAIL & OPENBAAR VERVOER, 
      gevestigd te Utrecht,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Verhuurder,
      gemachtigde: [gemachtigde] (Flanderijn & Van Eck Gerechtsdeurwaarders),
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      niet verschenen,
      hierna te noemen: [gedaagde 1] ,2. [gedaagde 2], 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde 2] ,
      gemachtigde: mr. J.Chr. Rube.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties van 28 maart 2025;
      - de conclusie van antwoord met producties van [gedaagde 2] ;
      - het tussenvonnis van 15 augustus 2025 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
      - de mondelinge behandeling van 21 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Bij e-mail van 17 oktober 2025 heeft de gemachtigde van [gedaagde 2] verzocht om de mondelinge behandeling te verplaatsten, omdat hij al enige weken geen contact kan krijgen met [gedaagde 2] . Bij e-mail van 21 oktober 2025 heeft de griffier aan de gemachtigde van [gedaagde 2] bericht dat de mondelinge behandeling niet zal worden verplaatst. Daarop heeft de gemachtigde van [gedaagde 2] de griffier bericht dat hij niet ter zitting zal verschijnen.
      
    
    
      1.3.
      De mondelinge behandeling is gehouden op 21 oktober 2025. Namens Verhuurder is de gemachtigde verschenen. De gemachtigde van Verhuurder heeft vragen van de kantonrechter beantwoord en het standpunt van de Verhuurder nader toegelicht. Verhuurder heeft ter zitting haar vordering verminderd. Daarna is vonnis bepaald op heden. 
      
    
    
      1.4.
      
        [gedaagde 1] is niet in de procedure verschenen. Tegen hem is verstek verleend. Omdat [gedaagde 2] wel is verschenen, wordt één vonnis gewezen dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd (artikel 140 lid 3 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)).
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben van 16 april 2022 tot en met 30 april 2025 van Verhuurder de woning aan de [adres 1] gehuurd. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde 1] heeft van 16 oktober 2022 tot en met november 2023 van Verhuurder een autobox/parkeerplaats gehuurd aan de [adres 2] .
      
    
    
      2.3.
      Op enig moment is er een achterstand ontstaan in het betalen van de huur van zowel de woning als de parkeergarage. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Verhuurder vordert, samengevat:
      
        
          
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 12.445,39 aan huurachterstand voor de woning tot en met april 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 maart 2025 tot aan de dag van volledige betaling
        
        
          
            [gedaagde 1] te veroordelen tot betaling van € 1.777,20 aan huurachterstand voor de autobox/parkeerplaats,
        
        
          
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 521,00 aan buitengerechtelijke incassokosten,
        
        
          
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.
        
      
      
    
    
      3.2.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Vastgesteld wordt dat Verhuurder heeft voldaan aan haar plicht tot vroegsignalering zoals bedoeld in artikel 2 Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening. 
      
    
    
      4.2.
      Er is sprake van een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet de kantonrechter ambtshalve toetsen of de huurovereenkomst bedingen bevat die oneerlijk zijn zoals bedoeld in de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten.
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter moet in iedere procedure ten aanzien van ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de overeenkomst en in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Bij die beoordeling is van belang of bedingen waaraan een consument gebonden is, zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Of eiseres de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant.
      
    
    
      4.4.
      Op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn zijn kernbedingen uitgesloten van toetsing op oneerlijkheid, behalve als deze niet transparant zijn.
      
      
        
          Huurovereenkomst woning
        
      
      
    
    
      4.5.
      Geoordeeld wordt dat het huurprijs- en het servicekostenbeding transparante kernbedingen zijn. Dit betekent dat deze bedingen niet hoeven te worden getoetst op oneerlijkheid.
      
    
    
      4.6.
      Artikel 5.2 van de huurovereenkomst voor de woning bevat een huurprijswijzigingsbeding inhoudende dat de huur jaarlijks kan worden verhoogd met de consumentenprijsindex (CPI) met daarbovenop een opslag van maximaal 5%. 
      
    
    
      4.7.
      Op 29 november 2024 heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan (ECLI:NL:HR:2024:1780). De Hoge Raad heeft – heel kort gezegd – ten aanzien van een huurprijswijzigingsbeding dat bestaat uit een opslag- en een indexatiebeding overwogen dat het opslagbeding en het indexatiebeding op inhoudelijke gronden van elkaar te onderscheiden zijn en dat het opslagbeding met het oog op de beoordeling van de oneerlijkheid ervan losstaat van een indexatiebeding zoals opgenomen in diezelfde bepaling. Het opslag- en indexatiebeding moeten dus apart van elkaar op oneerlijkheid worden getoetst.
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter acht het indexatiebeding niet oneerlijk, maar verklaart het opslagbeding wel oneerlijk. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomsten was voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet voorzienbaar in hoeverre en op welke gronden Verhuurder toepassing zou geven aan het opslagbeding. Niet aannemelijk is dat zo’n hoge opslag nodig is om ten laste van Verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Verhuurder heeft geen concrete motivering gegeven waarom een dergelijk hoog percentage nodig zou zijn. Het percentage ligt ook veel hoger dan percentages die in het verleden in de gereguleerde sector zijn gebruikt. Evenmin kan worden aangenomen dat de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] binnen aanvaardbare grenzen blijft. De Hoge Raad heeft in het hiervoor onder 4.7. aangehaalde arrest geoordeeld dat een opslagbeding van maximaal 3% niet oneerlijk is, maar de gronden daarvoor gelden niet (zonder meer) voor een hoger maximumpercentage. In dat geval wordt namelijk het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument te zeer verstoord. Het opslagbeding is daarom oneerlijk en wordt vernietigd.
      
    
    
      4.9.
      Bovenstaande betekent dat de betalingsverplichting van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vanaf de start van de huurovereenkomst bestaat uit de aanvangshuurprijs, jaarlijks te vermeerderen met de CPI.
      
    
    
      4.10.
      Ter zitting heeft de gemachtigde van Verhuurder desgevraagd toegelicht dat in de praktijk de huur telkens met alleen de CPI is verhoogd behoudens de laatste huurverhoging in juli 2024, toen is de huur wel verhoogd met de CPI + 5%. Dit brengt met zich dat vanaf juli 2024 tot aan de einddatum van de huurovereenkomst (april 2025) in totaal € 362,90 te veel aan huur door Verhuurder in rekening is gebracht, aldus de gemachtigde van Verhuurder. De kantonrechter heeft dit gecontroleerd en geconstateerd dat inderdaad alleen in juli 2024 de huur is verhoogd met de CPI + 5% en tevens dat het door de gemachtigde genoemde bedrag van € 362,90 correct is.
      
    
    
      4.11.
      
        [gedaagde 2] heeft de huurachterstand voor de woning niet betwist, maar aangevoerd dat zij door [gedaagde 1] niet op de hoogte is gebracht van de achterstand en daarvan dus geen weet had. Dit betekent niet dat zij die huurachterstand niet hoeft te betalen. [gedaagde 2] is medehuurder en had niet alles aan [gedaagde 1] moeten overlaten, maar zelf onderzoek moeten doen naar de stand van zaken. In de relatie met Verhuurder komt dit het gebrek aan wetenschap voor rekening en risico van [gedaagde 2] . Verder heeft [gedaagde 2] aangevoerd dat Verhuurder de huurachterstand onnodig heeft laten oplopen. Hierin wordt [gedaagde 2] ook niet gevolgd. Verhuurder heeft tijdig contact opgenomen met [gedaagde 1] en aan haar plicht tot vroegsignalering voldaan. Dat [gedaagde 2] ook hiervan niet op de hoogte was, komt, zoals gezegd, voor haar rekening en risico.
      
    
    
      4.12.
      Bovenstaande betekent dat de vordering tot betaling van de huurachterstand toewijsbaar is, in die zin dat het gevorderde bedrag met € 362,90 zal worden verminderd, zodat een bedrag van € 12.082,49 zal worden toegewezen.
      
      
        
          Huurovereenkomst autobox/parkeerplaats
        
      
      
    
    
      4.13.
      Het huurprijswijzigingsbeding is getoetst en wordt niet oneerlijk bevonden.
      
    
    
      4.14.
      
        [gedaagde 1] heeft de huurachterstand niet betwist, zodat de gevorderde betaling hiervan zal worden toegewezen.
      
      
        
          Incassokosten 
        
      
      
    
    
      4.15.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn als consumenten slechts de kosten als bedoeld in het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd, voor zover is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 van het Burgerlijk Wetboek (BW). In artikel 25.2 van de algemene bepalingen behorende bij de huurovereenkomst van de woning staat, kort gezegd, dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij niet nakoming van de huurovereenkomst alle in dat verband door Verhuurder gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte, aan Verhuurder moeten voldoen. Volgens vaste jurisprudentie is een dergelijk beding oneerlijk, omdat het de mogelijkheid biedt om meer kosten in rekening te brengen dan bij wet voorzien. Dit betekent dat zij niet gebonden zijn aan dit beding en Verhuurder ook niet kan terugvallen op de wettelijke regeling. Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke kosten niet toewijsbaar zijn.
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.16.
      Ook ten aanzien van de proceskosten is artikel 25.2 van de algemene bepalingen oneerlijk, omdat het de mogelijkheid biedt om meer proceskosten in rekening te brengen dan bij wet voorzien. De kantonrechter is op grond van de wet gehouden om de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten worden vastgesteld conform het liquidatietarief. De Hoge Raad heeft op 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) de prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) gesteld, kort gezegd, of een consument met toepassing van artikel 237 Rv kan worden veroordeeld in de proceskosten na vernietiging van het oneerlijke proceskostenbeding. Zolang hierover geen duidelijkheid bestaat, acht de kantonrechter het geheel achterwege laten van een proceskostenveroordeling in het geval van een huurovereenkomst niet aangewezen. De proceskosten zullen dan ook volgens het gebruikelijke liquidatietarief worden toegewezen. 
      
    
    
      4.17.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Verhuurder worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.461,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                812,00
              
              
                (2 punten × € 406,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.485,95
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.18.
      De veroordeling tot betaling van de huurachterstand voor de woning en de proceskostenveroordeling worden hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan Verhuurder te betalen een bedrag van € 12.082,49, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, vanaf 28 maart 2025 tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde 1] om aan Verhuurder te betalen een bedrag van € 1.777,20 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, vanaf 28 maart 2025 tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 2.485,95, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen, kantonrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 21 november 2025.
        57170