ECLI:NL:RBNHO:2025:15252, Rechtbank Noord-Holland, 22-12-2025, 11954474 \ KG EXPL 25-147
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Ontruiming gehuurde kamer. Geen overlast, maar wel sprake van structurele wanbetalingen. Vervolg op bodemprocedure uit 2024. De kantonrechter wijst de ontruiming toe.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
      Zaaknummer: 11954474 \ KG EXPL  25-147
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 22 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        JAHANI B.V.,
      te Noord-Scharwoude, gemeente Dijk en Waard,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Jahani,
      gemachtigde: mr. K. Dirlik,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. M.D. Balesar, waarnemend voor mr. D.E. Post.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 24 november 2025, met producties 1-11;
      - de akte overlegging producties namens Jahani, met producties 12-15;- de mondelinge behandeling van 8 december 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Mrs. Dirlik en Balesar hebben daarbij gebruik gemaakt van spreekaantekeningen.
      
    
  
  
    
      2De uitgangspunten
    
    
      2.1.
      Jahani verhuurt sinds 29 augustus 2018 aan [gedaagde] een onzelfstandige woonruimte, zijnde een kamer aan de [adres] , te [woonplaats] (hierna: de kamer). De kamer maakt deel uit van een pand waarin meerdere bewoners gebruikmaken van gedeelde voorzieningen, zoals de keuken, het toilet en de badkamer.
      
    
    
      2.2.
      In 2024 is Jahani een procedure gestart tegen [gedaagde] bij de kantonrechter. Bij vonnis van 18 december 2024 heeft de kantonrechter [gedaagde] veroordeeld tot betaling van een huurachterstand. De kantonrechter heeft de vordering van Jahani om de huurovereenkomst te ontbinden en het gehuurde te ontruimen afgewezen, kort gezegd omdat de op dat moment bestaande huurachterstand en het slechte betaalgedrag van [gedaagde] de ontbinding (nog) niet rechtvaardigde.
      
    
    
      2.3.
      Op 9 september 2025 heeft Jahani een tussentijdse inspectie uitgevoerd in de kamer.
      
    
    
      2.4.
      
        Bij e-mail van 15 september 2025 heeft de door Jahani aangestelde beheerder van het pand onder andere het volgende aan [gedaagde] medegedeeld:
        “Afgelopen dinsdag 9 september heeft er een tussentijdse inspectie plaatsgevonden op de [adres] naar aanleiding van meerdere klachten van medebewoners.
        
          Deze mail bevat een samenvatting en gewenste actiepunten op basis van de inspectie. (…)
        
        
          Volgende klachten hadden wij ontvangen op basis waarvan wij de inspectie hebben ingepland:
        
      
      
        - Er wordt door u harde hardcore muziek in het weekend afgespeeld tot vroeg in de ochtend, waardoor de overige bewoners geen nachtrust hebben.
      
      
        - De keuken wordt tijdens het koken onbeheerd achter gelaten waardoor het rookalarm afgaat. Dit zorgt voor brandgevaar en gevaar voor medebewoners.
      
      
        - Er wordt geblowd in de kamer. Dit valt onder drugsgebruik en is niet toegestaan.
      
      
        - Het toilet wordt regelmatig vuil achtergelaten, tot grote frustratie van de medebewoners.
      
      
        - Er is sprake van ongedierte in uw kamer.
      
      
        - Er zijn gaten geschopt in de deur en meer meldingen gemaakt over agressief gedrag. Medebewoners voelen zich niet veilig. Een soortgelijk gedrag is tijdens de inspectie ook opgemerkt.
      
      
      
        
          Ondanks een opruimpoging van de kamer in aanloop naar de inspectie, bevestigd door medebewoners, is er tijdens de inspectie alsnog geconstateerd dat de kamer zeer vervuild was en er een sterk onaangename geur uit de kamer kwam. Onder andere meerdere pannen, voedselresten en bierblikjes lagen verspreid door de kamer. (…)
        
        
          De conclusie van de inspectie is dat er sterke aanname is tot op het gebied van veiligheid, hygiëne en leefbaarheid voor medebewoners. Bij deze willen we u ook verzoeken de huur van de kamer op te zeggen en de woning leeg op te leveren. (…)”
      
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] heeft kort gezegd betwist dat sprake is van overlast en heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
      
    
    
      2.6.
      De beheerder en de gemachtigde van Jahani hebben vervolgens meermaals aan [gedaagde] verzocht de huurovereenkomst op te zeggen en een tussentijdse inspectie te houden in de kamer. [gedaagde] heeft hier geen gehoor aan gegeven.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        Jahani vordert  samengevat - dat de kantonrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        I. [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van de kamer, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
        II. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 32,42 aan wettelijke rente over de inmiddels ingelopen huurachterstand;
        III. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 2.343,10 aan openstaande servicekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        IV. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van huurpenningen en servicekosten over de periode van 1 december 2025 tot de dag waarop de feitelijke ontruiming van de kamer heeft plaatsgevonden;
        V. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        VI. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Spoedeisend belang bij gevorderde ontruiming
      
    
    
      4.1.
      Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure (bodemprocedure) niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering in een gewone procedure zal worden toegewezen.
      
    
    
      4.2.
      Gelet op de gestelde overlast, het afhouden van tussentijdse inspecties en de gestelde structurele wanbetalingen, is de kantonrechter van oordeel dat Jahani als eigenaar van de kamer spoedeisend belang heeft bij haar ontruimingsvordering.
      
      
        
          Juridisch kader
        
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een (diepgaand) onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
    
    
      4.4.
      Jahani baseert haar vordering tot ontruiming op een aantal tekortkomingen, bestaande uit het veroorzaken van overlast, de weigering mee te werken aan inspecties en het structureel niet (tijdig) voldoen aan de betalingsverplichtingen. De voorzieningenrechter zal deze gestelde tekortkomingen hierna beoordelen. 
      
      
        
          Geen overlast
        
      
    
    
      4.5.
      Jahani stelt dat [gedaagde] de bepalingen van de huurovereenkomst, de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen en het huisreglement op structurele en ernstige wijze schendt door vervuiling, geluidsoverlast, agressie, drugsgebruik en het niet naleven van hygiënevoorschriften en inspectieverplichtingen. Als gevolg van deze gedragingen zou volgens Jahani sprake zijn van een ernstige tekortkoming van de huurovereenkomst die de ontbinding van de huurovereenkomst en daarop vooruitlopend de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. [gedaagde] betwist dat hij overlast veroorzaakt.
      
    
    
      4.6.
      
        De kantonrechter kan op basis van de stellingen van Jahani in dit kort geding niet tot de conclusie komen dat [gedaagde] overlast veroorzaakt. Tegenover de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] , heeft Jahani slechts één summiere verklaring van een andere huurder overgelegd en heeft zij verder niet aangetoond hoe, waar en wanneer [gedaagde] overlast veroorzaakt. In dit kort geding, waarin geen plaats is voor nader onderzoek, is de gestelde overlast dan ook niet voldoende aannemelijk geworden.
        
          Weigeren van inspecties 
        
      
    
    
      4.7.
      Op 9 september 2025 heeft de beheerder van het pand tijdens een inspectie waargenomen dat de kamer van [gedaagde] zeer vervuild was. Ook heeft Jahani een (ongedateerd) screenshot overgelegd waaruit blijkt de kamer op dat moment ernstig vervuild was. [gedaagde] heeft dit niet betwist, maar aangevoerd dat dit een momentopname was en dat hij de kamer normaal gesproken schoon houdt. Hoewel de kantonrechter niet kan vaststellen of klopt wat [gedaagde] daarover zegt, gaf wat de beheerder van Jahani in de kamer had aangetroffen voldoende aanleiding om nadere tussentijdse inspecties te willen uitvoeren in de kamer. Hoewel Jahani op grond van de huurovereenkomst het recht heeft om periodiek te controleren hoe de staat van het verhuurde is, heeft [gedaagde] daaraan bij herhaling niet meegewerkt. Uit de stukken blijkt dat de beheerder van Jahani [gedaagde] ook na september 2025 herhaaldelijk data heeft voorgesteld om het gehuurde te inspecteren, maar dat [gedaagde] dit steeds heeft afgehouden. Hij heeft ook niet gereageerd op verzoeken van de beheerder van Jahani om aan te geven wanneer een inspectie wel zou kunnen plaatsvinden. Hierdoor is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. 
      
      
        
          Structurele wanbetalingen
        
      
    
    
      4.8.
      In het vonnis van de bodemrechter van 18 december 2024 is - onder andere - het volgende onder 4.16. overwogen: “Het herhaaldelijk te laat of niet volledig betalen van de huurprijs kan een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Of dat in een concrete situatie een tekortkoming van voldoende gewicht oplevert zodat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, moet worden beoordeeld aan de hand van de relevante omstandigheden van het geval. Daarbij is ook van belang of de huurder is aangesproken op tijdige betaling en/of eerder veroordeeld is tot betaling van achterstanden.”. Ten tijde van dat vonnis was deze ontbindingsgrond volgens de bodemrechter onvoldoende onderbouwd.
      
    
    
      4.9.
      In de huurovereenkomst is bepaald dat de huur steeds dient te worden betaald vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft. Het is de kantonrechter uit de debiteurenkaart die Jahani heeft overgelegd gebleken dat [gedaagde] ook na het vonnis van 18 december 2024 structureel te laat de huur betaalt. Op een enkele maand na heeft hij de huur steeds (ruim) na de eerste dag van de betreffende maand betaald. [gedaagde] heeft hiertegen geen verweer gevoerd. Door structureel te laat te betalen, schiet [gedaagde] tekort in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
      
      
        
          Ontruiming van de kamer
        
      
    
    
      4.10.
      Gelet op de structurele te late betaling van de huur in combinatie met het feit dat [gedaagde] na 9 september 2025 niet meewerkt aan inspecties van de kamer, schiet [gedaagde] structureel tekort in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Gelet op het structurele karakter van de tekortkomingen en het feit dat [gedaagde] vorig jaar nog is veroordeeld tot betaling van een huurachterstand, acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat de bodemrechter in een bodemprocedure zal oordelen dat deze tekortkomingen zodanig ernstig zijn, dat hij de huurovereenkomst zal ontbinden en [gedaagde] tot ontruiming zal veroordelen. Daarop vooruitlopend is ontruiming op dit moment gerechtvaardigd, omdat Jahani niet langer hoeft te accepteren dat inspecties worden geweigerd en de huur structureel te laat wordt betaald.
      
    
    
      4.11.
      
        [gedaagde] heeft onvoldoende omstandigheden aangevoerd die in het kader van een belangenafweging in dit kort geding tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. In de omstandigheid dat [gedaagde] nog niet over alternatieve woonruimte beschikt en Jahani tijdens de zitting bereidheid heeft getoond [gedaagde] een langere ontruimingstermijn te gunnen, ziet de kantonrechter aanleiding om de ontruimingstermijn - in plaats van op de gevorderde drie dagen na betekening van dit vonnis - op drie maanden na betekening te stellen.
      
    
    
      4.12.
      De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge artikel 556 lid 1 en artikel 557 Rv overbodig is.
      
    
    
      4.13.
      De kantonrechter wijst toe de betaling van de huurpenningen en servicekosten over de periode vanaf 1 december 2025 tot aan de dag waarop de feitelijke ontruiming van de kamer heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de tweede dag van de maand indien [gedaagde] dit niet uiterlijk op de eerste dag van de maand heeft betaald.
      
      
        
          Wettelijke rente en servicekosten
        
      
    
    
      4.14.
      Ten aanzien van de gevorderde wettelijke rente over de reeds ingelopen huurachterstand en de achterstallige servicekosten, overweegt de kantonrechter dat Jahani niet heeft onderbouwd dat zij bij deze vorderingen een spoedeisend belang heeft. Bovendien heeft Jahani deze vorderingen, tegenover de betwisting door [gedaagde] van deze bedragen, onvoldoende onderbouwd om in kort geding vast te kunnen stellen of [gedaagde] deze bedragen aan Jahani verschuldigd is. Zo is niet duidelijk geworden over welke bedragen Jahani de gevorderde wettelijke rente heeft berekend en ontbreekt iedere onderbouwing van de gevorderde servicekosten. Deze vorderingen zullen daarom worden afgewezen.
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
    
    
      4.15.
      Jahani vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Nu de geldvorderingen van Jahani in dit kort geding niet toewijsbaar zijn, zal ook deze vordering worden afgewezen.  
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.16.
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Jahani worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                120,21
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                385,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.107,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.790,21
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.17.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis kamer 1 van het pand aan de [adres] te ( [postcode] ) [woonplaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Jahani zijn, zodanig dat de kamer leeg en bezemschoon wordt opgeleverd, en de sleutels af te geven aan Jahani,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de huurpenningen en servicekosten over de periode vanaf 1 december 2025 tot aan de dag waarop de feitelijke ontruiming van de kamer heeft plaatsgevonden, met bepaling dat [gedaagde] over deze termijnen wettelijke rente verschuldigd is aan Jahani vanaf de tweede dag van de maand indien [gedaagde] niet uiterlijk op de eerste dag van de maand betaalt,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.790,21, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. N. Boots en in het openbaar uitgesproken op 22 december 2025.