ECLI:NL:RBOVE:2025:7690, Rechtbank Overijssel, 30-12-2025, 11716461 \ CV EXPL  25-1705
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-12-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurgeschil. Verhuurder vordert betaling van achterstallige huur, huurder vordert betaling van te veel betaalde huur. Ook vordering tot ontbinding en ontruiming wegens (mogelijk maken van) prostitutie. De kantonrechter wijst de vordering tot ontbinding en ontruiming af, omdat er met toestemming van verhuurder, naast huurder, af en toe tijdelijk andere personen in het gehuurde woonden, die rechtstreeks een deel van de huur aan verhuurder betaalden. Huurder woonde op die momenten niet in het gehuurde en dat wist verhuurder. Daarom kan niet worden gezegd dat de verantwoordelijkheid voor het gehuurde op die momenten bij huurder lag. Huurder is dus niet tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: 11716461 \ CV EXPL  25-1705
    
    
    
      
        Vonnis van 30 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [partij A]
        ,wonende in [woonplaats 1],
      eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen [partij A],
      gemachtigde: [gemachtigde],
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [partij B]
        ,wonende in [woonplaats 2],
      gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, 
      hierna te noemen [partij B],
      gemachtigde: mr. E.J. Bijl.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 12 mei 2025;- de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie;
      - de aanvullende producties van de zijde van [partij A];
      - de aanvullende productie van de zijde van [partij B];
      - de mondelinge behandeling van 4 november 2025, waar mr. Bijl een pleitnota heeft overgelegd en waar de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [partij A] is eigenaar van een pand aan de [adres].
      
    
    
      2.2.
      In 2017 heeft [partij B] van [partij A] een kamer in het pand gehuurd.
      
    
    
      2.3.
      Per 1 december 2020 heeft [partij B] van [partij A] opnieuw een kamer gehuurd. De schriftelijk overeengekomen huurprijs bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst € 350,00 per maand. Recentelijk bedroeg de huurprijs € 380,00 of € 390,00 per maand. In de huurovereenkomst is onder andere opgenomen:
      
      
        “10.1 Het is huurder op straffe van ontbinding van de huurovereenkomst niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden (mede) in huur, onderhuur of gebruik te geven alleen in overleg met verhuurder, kan verhuur aan 1 personen worden toegestaan.”
      
      
    
    
      2.4.
      Partijen zijn vrijwel direct na het aangaan van de huurovereenkomst overeengekomen dat een andere huurder, dus een derde partij, ook gebruik mocht maken van het gehuurde. [partij B] hoefde dan slechts een deel van de huur te betalen, en die derde partij betaalde dan ook een deel van de huur aan [partij A].
      
    
    
      2.5.
      
        [partij A] heeft [partij B] tweemaal gewaarschuwd in verband met de aanwezigheid van een vrouw, naar later bleek mevrouw [naam], in de kamer.
      
    
    
      2.6.
      Op 24 december 2024 heeft er een politie-inval plaatsgevonden in de kamer. Door de politie is geconstateerd dat er “een zekere mevrouw [naam]” in de kamer verbleef. [naam] is diezelfde dag uit de kamer vertrokken.
      
    
    
      2.7.
      Eind maart 2025 heeft [partij A] telefonisch contact gehad met de gemeente.
      
    
    
      2.8.
      Op 25 maart 2025 heeft [partij A] aan [partij B] laten weten de huurovereenkomst te willen beëindigen.
      
    
    
      2.9.
      Op 5 april 2025 heeft [partij A] in een verhuurdersverklaring aangegeven dat er in de afgelopen drie jaar sprake is geweest van een huurachterstand, maar dat geen sprake is geweest van woonfraude.
      
    
    
      2.10.
      In een brief van 9 april 2025 heeft de gemeente aan [partij A] medegedeeld dat de politie ten tijde van de politie-inval heeft geconstateerd dat er in de kamer sprake was van prostitutie. De politie heeft in de kamer foto’s aangetroffen die werden gebruikt op kinky.nl, alsmede condooms en glijmiddel. [naam] zou € 500,00 per week aan [partij B] hebben betaald. In de brief heeft de gemeente [partij A] een waarschuwing gegeven. Bij een volgende constatering kan worden besloten om zijn omgevingsvergunning (op basis waarvan de onzelfstandige bewoning van het pand is toegestaan) in te trekken, aldus de gemeente in de brief.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [partij A] vordert dat de kantonrechter:
      
        
          
            [partij B] aansprakelijk zal stellen voor de na te melden schulden en te veroordelen om aan [partij A] de huur over februari 2025 tot en met mei 2025 voor een bedrag van € 601,35 te betalen;
        
        
          de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zal ontbinden en [partij B] te veroordelen om het gehuurde aan de [adres] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en zaken te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter vrije en algehele beschikking te stellen van [partij A];
        
        
          
            [partij B] zal veroordelen om een bedrag van € 380,00 per maand, gelijk aan de maandhuur, aan schadevergoeding te betalen, vanaf 1 juni 2025 tot aan de dag van ontruiming;
        
        
          
            [partij B] zal veroordelen in de proceskosten.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [partij B] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij A], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij A], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        [partij B] vordert dat de kantonrechter [partij A] zal veroordelen om een bedrag van € 2.674,48 aan [partij B] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2025, althans vanaf de dag van dagvaarding, althans vanaf de datum van het vonnis, tot de dag van volledige betaling, met veroordeling van [partij A] in de proceskosten en de wettelijke rente over de proceskosten.
      
    
    
      3.4.
      
        [partij A] heeft verweer gevoerd.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      
        Huurachterstand of teveel huur betaald?
      
    
    
      4.1.
      
        [partij A] is van mening dat [partij B] een huurachterstand heeft. [partij B] is daarentegen van mening dat hij te veel huur aan [partij A] heeft betaald. De kantonrechter zal daarom eerst ingaan op de vorderingen in conventie en in reconventie die op de huurbetalingen zien.
      
    
    
      4.2.
      Ter zitting is tussen partijen vast komen te staan dat zij een maand na aanvang van de huurovereenkomst hebben afgesproken dat naast [partij B] ook andere personen gebruik mocht maken van de kamer. [partij B] moest dan een deel van de huur aan [partij A] betalen, en die andere persoon betaalde dan ook een deel van de huur aan [partij A]. Op die manier bedroeg de huurprijs die [partij B] moest betalen soms € 100,00 per maand, € 175,00 per maand of € 190,00 per maand. 
      
    
    
      4.3.
      Uit de stukken die beide partijen hebben overgelegd blijkt naar het oordeel van de kantonrechter ook dat [partij A] en [partij B] het erover eens zijn dat zij eind 2023 hebben afgesproken dat [partij B] nog een schuld van € 1.530,00 bij [partij A] had.
      
    
    
      4.4.
      
        [partij A] heeft gesteld dat [partij B] per 1 mei 2025 een huurachterstand heeft van € 601,35. In de dagvaarding heeft [partij A] gesteld dat [partij B] de huur van februari 2025 tot en met mei 2025 niet heeft betaald. [partij A] heeft bij zijn aanvullende producties een betaaloverzicht met de betalingen van [partij B] over 2024 en 2025 overgelegd. Daaruit blijkt dat in 2024 en 2025 kennelijk alle huurtermijnen zijn voldaan. Weliswaar zijn volgens het overzicht de afvalheffing en de energieafrekening niet direct betaald, waardoor een achterstand van € 194,50 in 2024 en een achterstand van € 613,50 in 2025 ontstond, maar die achterstand heeft [partij B] (ruimschoots) ingehaald met latere – extra – betalingen (van € 1.090,00 in 2024 en € 734,48 in 2025). Dat [partij A] op een betalingsachterstand uitkomt, komt doordat hij heeft gerekend met een huurprijs van € 390,00 per maand. Maar zoals hiervoor is overwogen, is tussen partijen vast komen te staan dat de huurprijs soms € 100,00 per maand, soms € 175,00 per maand en soms € 190,00 per maand bedroeg. Rekening houdend met die overeengekomen huurprijs, heeft [partij B] (ook met inachtneming van de schuld van € 1.530,00) geen huurachterstand. Voor zover op het overzicht van [partij A] (ook) betalingen zijn vermeld van andere personen die de kamer huurden, geldt dat [partij A] onvoldoende duidelijk heeft gemaakt wie welke betaling heeft gedaan. In dat geval is niet vast te stellen of [partij B] een huurachterstand heeft. De vordering van [partij A] tot betaling van de huurachterstand van € 601,35 zal worden afgewezen.
      
    
    
      4.5.
      In reconventie heeft [partij B] (terug)betaling gevorderd van de huur die hij volgens zijn berekening te veel heeft betaald. Aan de hand van het overzicht dat [partij B] heeft overgelegd, betoogt hij dat hij sinds 2020 € 2.674,48 te veel heeft betaald.
      
    
    
      4.6.
      
        Zoals hiervoor is overwogen is naar het oordeel van de kantonrechter vast komen te staan dat [partij B] aan het eind van 2023 een schuld van € 1.530,00 bij [partij A] had.
        Rekening houdend met die schuld heeft [partij B] dan een bedrag van € 1.054,48 te veel betaald. [partij B] heeft echter niet weersproken dat hij in 2023 en 2024 de rekeningen van de afvalheffing en de energieafrekening niet aan [partij A] heeft betaald. Dat blijkt ook niet uit zijn overzicht. [partij B] heeft niet weersproken dat hij die aan [partij A] verschuldigd is. Verminderd met rekeningen van de afvalheffing en de energieafrekening (€ 194,50 in 2023 + € 613,50 in 2024 = € 808,00) heeft [partij B] € 246,48 te veel aan [partij A] betaald. De vordering van [partij B] zal dan ook worden toegewezen voor een bedrag van € 246,48.
      
      
    
    
      4.7.
      
        [partij B] heeft [partij A] nog niet gesommeerd om de te veel betaalde huur aan hem terug te betalen. De gevorderde wettelijke rente over het bedrag van € 246,48 zal daarom worden toegewezen vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.
      
      
        
          voorts in conventie
        
      
      
      
        
          De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst
        
      
    
    
      4.8.
      Ter zitting heeft [partij A] desgevraagd toegelicht dat hij aan de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst ten grondslag legt dat [partij B] het gehuurde heeft onderverhuurd aan een derde en dat hij heeft meegewerkt aan het mogelijk maken van seksexploitatie in de kamer.
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Vast staat dat [partij A] en [partij B] hebben afgesproken dat ook andere personen de kamer mogen gebruiken. Die persoon betaalt zijn of haar deel van de huur dan rechtstreeks aan [partij A]. De afgelopen jaren hebben verschillende personen in de kamer van [partij B] gewoond. Vast staat ook dat [partij B] mevrouw [naam] in zijn kamer heeft laten wonen, en verder staat als onvoldoende weersproken ook vast dat zij daar prostitutie bedreef en dat zij voor de kamer drie maal € 500,00 aan [partij B] heeft betaald.
      
    
    
      4.10.
      
        De vraag is of dit een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert. In de huurovereenkomst is opgenomen dat het niet is toegestaan het gehuurde aan derden in (mede)huur, onderhuur of gebruik te geven, tenzij [partij A] in overleg verhuur aan één andere persoon toestaat. Aan deze mogelijkheid om de kamer ook aan andere personen te verhuren, hebben partijen meerdere malen gebruik gemaakt. De kamer is gedurende de huurovereenkomst met [partij B] immers meerdere malen door andere personen gehuurd. 
        
          [partij A] heeft betoogd dat de afspraak tussen partijen inhoudt dat een medegebruiker van de kamer is toegestaan, maar een medehuurder niet. Dat betoog volgt de kantonrechter niet, omdat de andere gebruiker van de kamer de huur rechtstreeks aan [partij A] betaalde. Er was dus sprake van het gebruik van de kamer tegen betaling van een tegenprestatie, waarmee sprake is van huur. Het onderscheid tussen medegebruiker en medehuurder kan in dit geval dus niet worden gemaakt.
        De kamer is naar het oordeel van de kantonrechter niet onbevoegd aan [naam] onderverhuurd. Dat volgt uit de afspraak tussen partijen, waar ook uitvoering aan werd gegeven, en het blijkt ook uit de omstandigheid dat toen [partij A] op de hoogte raakte van de aanwezigheid van [naam], hij enkel aan [partij B] heeft medegedeeld dat [naam] niet permanent in de kamer mocht blijven wonen. [partij A] heeft [partij B] niet gewaarschuwd dat wat hij deed in strijd was met de huurovereenkomst. Het onderverhuren van de kamer levert in dit geval dus geen tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst op.
      
      
    
    
      4.11.
      
        Dat [partij B] heeft meegewerkt aan het mogelijk maken van seksexploitatie levert naar het oordeel van de kantonrechter in dit geval evenmin een tekortkoming op die aan de ontbinding van de huurovereenkomst ten grondslag kan worden gelegd.
        In beginsel is een huurder verantwoordelijk voor iedereen die hij of zij in de kamer toelaat. Een gedraging van een ander in of rondom de woning kan op die manier een tekortkoming van de huurder opleveren.
        In dit geval gaf [partij B] de kamer meerdere malen met toestemming van [partij A] in gebruik aan een ander. Die ander betaalde zijn deel van de huur rechtstreeks aan [partij A]. De strekking van de huurovereenkomst was daardoor zo dat, naast [partij B], ook andere personen de kamer van [partij A] huurden. [partij B] woonde op die momenten bij zijn moeder. Hij had op die momenten dus geen weet van de activiteiten van de bewoner in de kamer en dat was bekend bij [partij A]. Gelet op de toestemming die [partij A] gaf, de rechtstreekse betaling van de huur aan [partij A] en de omstandigheid dat [partij A] wist dat [partij B] gedurende bepaalde tijden niet in de kamer woonde, is de kantonrechter van oordeel dat de verantwoordelijkheid voor de kamer niet meer (enkel) bij [partij B] lag. Ook in dit geval was bij [partij A] bekend dat [naam] gebruikmaakte van de kamer en dat [partij B] er op dat moment niet woonde. Onder deze omstandigheden kan niet worden gezegd dat [partij B] in strijd met de huurovereenkomst handelde. Dat [partij B] wel € 1.500,00 heeft ontvangen van [naam], doet daar niet aan af. [partij B] had weliswaar moeten begrijpen dat het in ontvangst nemen van betalingen voor het gebruik van de kamer niet in orde was, maar dat maakt in deze omstandigheden niet dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, alsmede de daarmee samenhangende vorderingen, zullen worden afgewezen.
      
      
      
        
          De proceskosten
        
      
    
    
      4.12.
      
        
          [partij A] wordt zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk gesteld. Hij moet daarom de proceskosten van [partij B] betalen. De proceskosten worden in conventie begroot op:
        salaris gemachtigde	€ 270,00 (2 punten x salaristarief € 135,00)
        nakosten		€   67,50 (½ punt x salaristarief € 135,00)
        totaal			€ 337,50
      
      
      
        In reconventie worden de proceskosten van [partij B] begroot op € 40,00 aan salaris gemachtigde (0,5 x 2 punten x salaristarief € 40,00). De wettelijke rente over de proceskosten in reconventie zal worden toegewezen vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [partij A] af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [partij A] in de proceskosten, aan de zijde van [partij B] begroot op € 337,50;
      
    
    
      5.3.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [partij A] om een bedrag van € 246,48 aan [partij B] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [partij A] in de proceskosten, aan de zijde van [partij B] begroot op € 40,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.6.
      verklaart het vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op 30 december 2025.(SB)