ECLI:NL:RBAMS:2025:9775, Rechtbank Amsterdam, 02-12-2025, 11720372 \ CV EXPL  25-7684
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: huurovereenkomst, partijen zijn verdeeld over de vraag of het dakterras ook tot het gehuurde behoort, gedoogrecht, opzegging

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11720372 \ CV EXPL  25-7684
    
    
    
      
        Vonnis van 2 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. H.C. Uittenbogaart,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: [gemachtigde] werkzaam bij DAS Rechtsbijstand.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 12 augustus 2025 met de daarin genoemde stukken,
      - de mondelinge behandeling van 29 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Op de mondelinge behandeling is verschenen [eiser] bijgestaan door haar gemachtigde. [gedaagde] is samen met zijn partner [naam] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] is eigenaar van zowel het pand aan de [adres 1] als het pand aan de [adres 2] . 
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] verhuurt met ingang van 17 december 2007 aan [gedaagde] de woning op de eerste verdieping van het pand aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde). Aan de achterzijde van het gehuurde bevindt zich een deur die toegang verschaft tot het platte dak van een ander pand aan de [adres 2] (hierna: het dak). In de huurovereenkomst is daarover het volgende bepaald: “Dak van aangebouwde woning aan de [adres 2] . Het dak aangrenzend aan de keukendeur is niet als terras gebouwd, het mag als zodanig niet gebruikt worden. (…) Er mogen geen plantenbakken, meubels en/of andere objecten op het dak worden geplaatst.”
      
    
    
      2.3.
      Het dak wordt door [gedaagde] gebruikt als terras. Er staan onder meer terrasmeubels en plantenbakken op.
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser] wenst het pand aan de [adres 2] te verkopen en heeft [gedaagde] om die reden gesommeerd het dak te ontruimen. [gedaagde] heeft hier geen gehoor aan gegeven. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          primair: de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, 
        
        
          subsidiair: de ontruiming van het dakterras, op straffe van een dwangsom 
        
        
          zowel primair als subsidiair: betaling van de proceskosten, vermeerderd met rente.    
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. [gedaagde] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten door het dak in strijd met de huurovereenkomst te gebruiken als dakterras. [eiser] heeft het gebruik van het dak gedoogd, maar daar moet vanwege de verkoop van het pand een einde aan komen. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Het dak maakt onderdeel uit van het gehuurde en is in de huurprijs verdisconteerd. Het dak werd al door de rechtsvoorganger van [gedaagde] gebruikt als dakterras en dat was ook de reden dat [gedaagde] de woning wilde huren. [eiser] was op de hoogte van het feit dat het dak werd gebruikt en zij heeft daar ook toestemming voor gegeven. [eiser] heeft in 2009 zelfs zelf de vloer van het terras vervangen. Al deze feiten heeft [eiser] niet naar voren gebracht in de dagvaarding. Hierdoor heeft zij niet alle feiten die van belang zijn voor de beslissing volledig en naar waarheid naar voren gebracht. Dit leidt ook tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] . Tot slot maakt [gedaagde] bezwaar tegen de hoogte van de gevorderde dwangsom en de uitvoerbaarheid bij voorraad.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in zijn verweer dat [eiser] zich niet heeft gehouden aan de in artikel 21 Rv besloten liggende verplichting de van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. [gedaagde] heeft weliswaar in zijn conclusie de feiten aangevuld, maar dat maakt nog niet dat [eiser] bij dagvaarding bewust onwaarheden heeft geuit dan wel voor de beslissing relevante feiten heeft verdoezeld. De kantonrechter gaat hier dan ook aan voorbij. 
      
    
    
      4.2.
      De vraag die partijen verdeeld houdt is of (een deel van) het dak tot het gehuurde behoort. De kantonrechter overweegt daaromtrent als volgt. Een huurovereenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding (art. 6:217 lid 1 BW). Dat betekent dat er sprake moet zijn van wilsovereenstemming tussen partijen. De vraag of de huurovereenkomst bij aanvang ook het gebruik van (een deel van) het dak omvatte dan genoemd in de schriftelijke huurovereenkomst moet worden beantwoord aan de hand van de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en van wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltex-maatstaf). Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, in hun onderlinge samenhang bezien. 
      
    
    
      4.3.
      In de schriftelijke huurovereenkomst staat expliciet omschreven dat het belendende dak niet door [gedaagde] mag worden gebruikt en ter zitting heeft [gedaagde] verklaard dat [eiser] dit beding pertinent niet uit de huurovereenkomst wilde schrappen. Daarnaast maakt het dak bouwkundig gezien geen onderdeel uit van het pand van het gehuurde, maar van het aangrenzende pand dat, zoals onweersproken is gesteld door [eiser] , bouwkundig een geheel ander pand betreft, en ook een ander adres kent. Het gebruik van het dak door [gedaagde] was dan ook enkel mogelijk omdat [eiser] eigenaar is van beide panden. Ook dit maakt dat het voor partijen redelijkerwijs duidelijk moest zijn dat het dak geen onderdeel uitmaakte van het gehuurde: het dak hoorde immers bouwkundig niet bij het gehuurde. Verder heeft [gedaagde] , althans zijn partner, ter zitting verklaard dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst naar de status van het dakterras had gevraagd en dat [eiser] daarop geantwoord had dat het dak geen dakterras was. Pas daarna hadden partijen (volgens [gedaagde] ) afgesproken dat het dak door [gedaagde] tot anderhalve meter vanaf de gevel mocht worden gebruikt. Dat [gedaagde] voor het gebruik van het dak betaalt, is door [eiser] weersproken en heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter concludeert dan ook dat het dak geen onderdeel uitmaakt van het gehuurde. 
      
    
    
      4.4.
      Vast is komen te staan dat [eiser] wist dat het dak werd gebruikt en zij dit ook vele jaren heeft laten voortduren. Dit maakt dat dan niet nu plots kan worden aangenomen dat [gedaagde] zodanig tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst dat dit ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De primaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is dan ook niet toewijsbaar.
      
    
    
      4.5.
      Dan resteert de vraag of [gedaagde] het gebruik van het dak dient te staken. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat het geval. Het dak hoort niet bij het gehuurde. Van andere beperkte gebruiksrechten op het dak is niet gebleken. Voor zover [gedaagde] heeft bedoeld te stellen dat hem een recht van gebruik is verleend, is dit door hem onvoldoende onderbouwd. Dit betekent dat vast komt te staan dat [eiser] het gebruik van het terras heeft gedoogd. Met andere woorden, zij heeft als eigenaar van het dak het gebruik van het dak laten voortduren, zonder de intentie te hebben daarmee een recht van gebruik te verstrekken. Omdat er hierdoor geen recht is ontstaan kan dit gedogen in beginsel eenzijdig worden geëindigd. Dat een beëindiging van dit recht naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn kan niet worden aangenomen. Vast is immers komen te staan dat [eiser] een groot belang heeft bij deze beëindiging. [eiser] wenst het pand waartoe het dak behoort te verkopen. Van haar kan niet worden verlangd dat zij een pand verkoopt waarvan het dak door een derde wordt gebruikt. Dit geldt temeer nu door dit gebruik inkijk in de woning via de lichtkoepels mogelijk is. Zij kan dus ontruiming eisen op grond van haar eigendomsrecht. 
      
    
    
      4.6.
      Dit betekent dat de subsidiaire vordering tot ontruiming van het dakterras toewijsbaar is. De kantonrechter zal [gedaagde] veroordelen tot ontruiming daarvan binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis. De door [eiser] gevorderde dwangsom zal de kantonrechter matigen tot € 100,00 per dag met een maximum van € 5.000,00. 
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter ziet geen aanleiding om de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring af te wijzen. Voor de beoordeling van dit verzoek van [gedaagde] moeten ingevolge artikel 233 Rv de belangen van partijen worden afgewogen, waarbij het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, tenzij uit de wet of uit de aard van de zaak anders voortvloeit. Gesteld noch gebleken is dat de belangen van [gedaagde] in dit verband zwaarder wegen dan de belangen van [eiser] om een toewijzend vonnis te verkrijgen. Mogelijke ingrijpende gevolgen van een eventuele executie staan op zichzelf niet in de weg aan een uitvoerbaar bij voorraadverklaring.
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                146,14
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                90,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                711,64
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.9.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis het dak te ontruimen, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft, met een maximum aan de te verbeuren dwangsommen van € 5.000,00, 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 711,64, te vermeerderen met de kosten van betekening, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, 
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving en in het openbaar uitgesproken op 2 december 2025.
      
      
      
      
        58984