ECLI:NL:RBROT:2025:15493, Rechtbank Rotterdam, 05-12-2025, 11680810 CV EXPL 25-10501
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Brand in bedrijfsruimte. Partijen zijn het erover eens dat huurder in ieder geval tot de dag van de brand huur moet betalen. Tussen partijen in geschil of huurder ook na de dag van de brand (tot aan einde huurovereenkomst) huur moet betalen. Vast staat dat de bedrijfsruimte als gevolg van de brandschade niet meer gebruikt kon worden. Deze brandschade moet aangemerkt worden als een gebrek. Op grond van artikel 7:207 BW heeft een huurder in geval van een vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek recht op een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs. Het gaat hier om een bepaling van regelend recht, waarvan bij de huurovereenkomst kan worden afgeweken, tenzij het gaat om gebreken die de verhuurder bij aanvang van de huur kende of behoorde te kennen. Partijen zijn in dit geval in de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst van artikel 7:207 BW afgeweken. Daarin is namelijk bepaald dat huurder geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering in geval van een gebrek, tenzij sprake is van één van de in de algemene voorwaarden genoemde omstandigheden. Omdat niet is gebleken dat sprake is van één van de in de algemene voorwaarden genoemde omstandigheden en het gebrek (de brandschade) bij aanvang van de huurovereenkomst nog niet bestond, kan huurder geen aanspraak maken op een huurprijsvermindering. Huurder heeft verder voldoende gelegenheid gehad om de bedrijfsruimte te ontruimen. Schade die huurder heeft geleden als gevolg van het niet ontruimen van de bedrijfsruimte, komen daarom voor rekening en risico huurder. Borg moet worden verrekend met huurachterstand. Contractuele boetes worden gematigd, in die zin dat huurder geen boetes hoeft te betalen over de maanden na de brand, omdat sprake was van betalingsonmacht als gevolg van de brand in de bedrijfsruimte en niet van betalingsonwil.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11680810 CV EXPL 25-10501
    
    
    
      datum uitspraak: 5 december 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      woonplaats: [woonplaats] ,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. K. Colakoglu,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: [woonplaats] ,
      gedaagde,
      die zelf procedeert.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 17 april 2025, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 3 november 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was [eiseres] samen met haar gemachtigde aanwezig. [gedaagde] is in persoon verschenen, samen met haar dochter die als tolk optrad.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurde sinds 1 juli 2019 de bedrijfsruimte aan de [adres] in Rotterdam van [eiseres] . Op 15 juni 2025 is er in de bedrijfsruimte brand uitgebroken. Na de brand is door de politie in de kelder van de bedrijfsruimte een drugslab aangetroffen. De burgemeester heeft naar aanleiding daarvan op 30 juli 2024 de bedrijfsruimte voor drie maanden gesloten. De huurovereenkomst is uiteindelijk met wederzijdse instemming beëindigd per 27 september 2025.
      
    
    
      2.2.
      
        [eiseres] stelt dat [gedaagde] over de maanden maart tot en met september 2024 geen huur heeft betaald, waardoor sprake is van een huurachterstand van € 6.217,29. [eiseres] eist dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt om die huurachterstand aan haar te betalen. Omdat [gedaagde] de huur niet op tijd heeft betaald, eist [eiseres] dat [gedaagde] ook de contractuele boetes van € 2.100,00, de buitengerechtelijke incassokosten en de rente aan haar moet betalen. [eiseres] eist verder een verklaring voor recht dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst per 27 september 2024 met wederzijds instemming is beëindigd.
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de eis van [eiseres] . [gedaagde] meent dat zij vanaf 15 juni 2025 geen huur meer aan [eiseres] hoeft te betalen, omdat zij sindsdien geen gebruik meer heeft kunnen maken van de bedrijfsruimte. Daarbij kan volgens [gedaagde] haar geen verwijt worden gemaakt van de brand, omdat zij niet afwist van het drugslab in de kelder van de bedrijfsruimte. [gedaagde] stelt verder dat zij schade heeft geleden doordat [eiseres] haar niet de gelegenheid heeft gegeven om de bedrijfsruimte te ontruimen en zij een deel van haar inboedel daardoor nooit heeft teruggekregen. Volgens [gedaagde] moet deze schade met de huurachterstand worden verrekend. [gedaagde] stelt tot slot dat ook de borg die zij aan [eiseres] heeft betaald moet worden verrekend met de huurachterstand. 
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter veroordeelt [gedaagde] om een huurachterstand van € 4.393,27 aan [eiseres] te betalen. [gedaagde] moet voorts de contractuele boetes van € 1.200,00 en een vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten van € 682,84 aan [eiseres] betalen. [gedaagde] moet over de contractuele boetes en de buitengerechtelijke incassokosten rente betalen. Hieronder wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
      
      
        
          
            [eiseres] wordt niet-ontvankelijk verklaart in de vordering tot een verklaring voor recht
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        [eiseres] eist een verklaring voor recht dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst per 27 september 2024 met wederzijds instemming is beëindigd. Dit feit staat tussen partijen vast. [eiseres] heeft niet toegelicht welk belang zij dan nog bij een dergelijke verklaring voor recht heeft. De kantonrechter zal daarom [eiseres] niet-ontvankelijk verklaren in deze vordering.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet tot het einde van de huurovereenkomst de huur betalen
        
      
      
    
    
      2.6.
      Tussen partijen staat niet ter discussie dat [gedaagde] tot en met 14 juni 2025 huur aan [eiseres] moet betalen. De huurachterstand tot dat moment is daarom in ieder geval toewijsbaar. Tussen partijen is in geschil of [gedaagde] ook over de periode daarna nog huur aan [eiseres] verschuldigd is. 
      
    
    
      2.7.
      Partijen zijn het erover eens dat de bedrijfsruimte na de brand op 15 juni 2025, los van de feitelijke sluiting door de burgemeester vanaf 30 juli 2025, als gevolg van de brandschade niet meer gebruikt kon worden. De kantonrechter is van oordeel dat de brandschade aan de bedrijfsruimte moet worden aangemerkt als een gebrek. Een gebrek is immers een staat of eigenschap van het gehuurde waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort. 
      
    
    
      2.8.
      Op grond van artikel 7:207 BW heeft een huurder in geval van een vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek recht op een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs. Het gaat hier om een bepaling van regelend recht, waarvan bij de huurovereenkomst kan worden afgeweken, tenzij het gaat om gebreken die de verhuurder bij aanvang van de huur kende of behoorde te kennen. Partijen zijn in dit geval in de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst van artikel 7:207 BW afgeweken. In artikel 10.3 van de algemene voorwaarden is namelijk bepaald dat [gedaagde] geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering in geval van een gebrek, tenzij sprake is van één van de in artikel 10.4 genoemde omstandigheden (zoals dat het gebrek het gevolg is van een toerekenbare tekortkoming van [eiseres] ). 
      
    
    
      2.9.
      Omdat niet is gebleken dat sprake is van één van de in artikel 10.4 genoemde omstandigheden en het gebrek (de brandschade) bij aanvang van de huurovereenkomst nog niet bestond, kan [gedaagde] geen aanspraak maken op een huurprijsvermindering. Dit betekent dat [gedaagde] tot het einde van de huurovereenkomst huur aan [eiseres] moet betalen. Omdat de huurovereenkomst op 27 september 2024 is geëindigd, hoeft [gedaagde] slechts tot en met die dag huur aan [eiseres] te betalen en niet, zoals gevorderd, tot eind september 2024. Gelet hierop, stelt de kantonrechter de huurachterstand vast op: € 6.217,29 – € 94,02 (€ 940,15 / 30 x 3 dagen) = € 6.123,27.
      
      
        
          
            [gedaagde] heeft de mogelijkheid gehad om de bedrijfsruimte te ontruimen
        
      
      
    
    
      2.10.
      
        [gedaagde] stelt dat zij schade heeft geleden doordat [eiseres] haar geen gelegenheid heeft gegeven om de bedrijfsruimte te ontruimen. Volgens [gedaagde] moet deze schade verrekend worden met de huurachterstand. 
      
    
    
      2.11.
      De kantonrechter leidt uit de whatsappgesprekken die [gedaagde] heeft overgelegd en hetgeen partijen op de zitting hebben verteld het volgende af. Op 2 oktober 2024 laat [eiseres] [gedaagde] weten dat zij vanaf 25 oktober 2025 weer de sleutels terug krijgt van de gemeente. Zij zal [gedaagde] op de hoogte houden, zodat zij de inventaris uit de bedrijfsruimte kan halen. [gedaagde] reageert direct en vraagt om haar hiervoor de tijd te gunnen. [eiseres] reageert hierop dat zij nu alvast hiervoor iets kan regelen. Op 4 oktober 2024 vraagt [eiseres] aan [gedaagde] of ze al vervoer heeft geregeld, omdat haar aannemer direct zal beginnen. Op 22 oktober 2024 laat [eiseres] [gedaagde] weten dat zij op 25 oktober 2025 om 12.30 uur langs kan komen. Die dag is [gedaagde] naar de bedrijfsruimte gekomen, maar zij had geen vervoer geregeld, waardoor zij niet in staat was de inventaris mee te nemen. Hierna heeft [eiseres] haar nog de gelegenheid gegeven om op 1 november 2024 de vriezers uit de kelder op te halen, maar ook dat heeft [gedaagde] niet gedaan. Gelet hierop, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] wel degelijk de mogelijkheid heeft gehad om de bedrijfsruimte te ontruimen. De schade die zij in dit verband lijdt, komt daarom voor haar rekening en risico.
      
      
        
          De borg wordt verrekend met de huurachterstand
        
      
      
    
    
      2.12.
      
        [gedaagde] heeft verder nog aangevoerd dat de borg die zij aan [eiseres] heeft betaald moet worden verrekend met de huurachterstand. [eiseres] meent echter dat zij de borg niet aan [gedaagde] hoeft terug te betalen. [eiseres] stelt dat zij schade heeft geleden doordat [gedaagde] heeft nagelaten de bedrijfsruimte te ontruimen en doordat de huurovereenkomst tussen partijen vroegtijdig is geëindigd. [eiseres] stelt dat zij deze schade mocht verrekenen met de borg.
      
    
    
      2.13.
      
        [eiseres] heeft de stelling dat zij schade heeft geleden doordat [gedaagde] heeft nagelaten de bedrijfsruimte te ontruimen niet nader geconcretiseerd. Het had op de weg van [eiseres] gelegen om te specificeren welke kosten zij in dit verband heeft moeten maken en – in het verlengde daarvan – wat haar schade dus is geweest. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] , door dit niet te doen, niet heeft voldaan aan de op haar rustende stelplicht (artikel 150 Rv). Hierdoor is de door haar gestelde schade niet vast komen te staan.
      
    
    
      2.14.
      Ten aanzien van de stelling dat [eiseres] schade heeft geleden als gevolg van het vroegtijdig eindigen van de huurovereenkomst, merkt de kantonrechter op dat [eiseres] zelf heeft ingestemd met het vroegtijdig beëindigen van de huurovereenkomst. [eiseres] heeft daarmee afstand gedaan van de huur die zij bij het volmaken van de volledige looptijd van de huurovereenkomst van [gedaagde] had kunnen krijgen. Onder deze omstandigheden kan [eiseres] de huurschade die zij mogelijk als gevolg van het vroegtijdig eindigen van de huurovereenkomst heeft geleden niet op [gedaagde] verhalen. 
      
    
    
      2.15.
      Het voorgaande brengt de kantonrechter tot het oordeel dat [eiseres] de borg van € 1.730,00 aan [gedaagde] moet terugbetalen. De borg wordt daarom verrekend met de huurachterstand. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet een huurachterstand van € 4.393,27 aan [eiseres] betalen
        
      
      
    
    
      2.16.
      Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, veroordeelt de kantonrechter [gedaagde] om een huurachterstand van € 4.393,27 (€ 6.123,27 - € 1.730,00) aan [eiseres] te betalen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet € 1.200,00 aan contractuele boetes betalen
        
      
      
    
    
      2.17.
      In artikel 23.2 van de algemene huurvoorwaarden is een boetebeding opgenomen. Daarin staat dat als de huur niet op tijd wordt betaald, [gedaagde] een direct opeisbare boete van minimaal € 300,00 per maand aan [eiseres] verschuldigd is. [gedaagde] heeft de huur over de maanden maart tot en met september 2024 niet tijdig betaald en is daarom in beginsel over deze zeven maanden de boete verschuldigd (7 maanden x € 300,00). De kantonrechter begrijpt uit al hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij een beroep doet op matiging van de boete. De kantonrechter ziet in dit geval aanleiding om de boete te matigen, in die zin dat [gedaagde] geen boete hoeft te betalen over de maanden na de brand (dus vanaf juli 2024). [gedaagde] heeft namelijk onbetwist gesteld dat zij door de brand in de financiële problemen is gekomen waardoor zij niet in staat was de huur te betalen. Er was dus sprake van betalingsonmacht en niet van betalingsonwil. Daarbij heeft [eiseres] de stelling dat [gedaagde] een verwijt valt te maken van de brand niet onderbouwd. De kantonrechter veroordeelt [gedaagde] daarom om € 1.200,00 (4 maanden x € 300,00) aan contractuele boetes aan [eiseres] te betalen.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet een vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten van € 682,84 betalen
        
      
      
    
    
      2.18.
      
        [gedaagde] moet aan [eiseres] een vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten betalen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW). Volgens [eiseres] bedragen deze kosten op grond van het Rapport Voorwerk II € 790,86. Sinds 2012 wordt voor het berekenen van de hoogte van de vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten in zaken die betrekking hebben op een overeenkomst de Wet Normering Vergoeding Buitengerechtelijke Kosten en het daarbij behorende Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten gehanteerd. De kantonrechter stelt daarom de vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten vast op het bedrag waar [eiseres] volgens het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten recht op heeft. Dit is een bedrag van € 682,84. Omdat [eiseres] pas voor het eerst bij dagvaarding aanspraak heeft gemaakt op de contractuele boetes en niet is gebleken dat ten aanzien van dat deel van haar eis incassowerkzaamheden zijn verricht, is de vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten alleen berekend over het bedrag dat aan huurachterstand wordt toegewezen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet rente betalen over de contractuele boetes en de buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      2.19.
      
        [eiseres] vordert wettelijke rente. De kantonrechter begrijpt dat [eiseres] deze rente vordert over de huurachterstand, contractuele boetes en buitengerechtelijke incassokosten. 
      
    
    
      2.20.
      De rente over de huurachterstand wordt afgewezen. De onder 2.17 besproken contractuele boete heeft het karakter van een (gefixeerde) schadevergoeding. Artikel 6:96 lid 2 BW bepaalt dat de boete in de plaats treedt van een schadevergoeding op grond van de wet. Partijen kunnen afspreken dat boete en schadevergoeding naast elkaar verschuldigd zijn, maar daarvan is niet gebleken. [eiseres] kan daarom alleen aanspraak maken op de contractuele boete en niet op de rente over de huurachterstand.
      
    
    
      2.21.
      De rente over de contractuele boetes en de buitengerechtelijke incassokosten wordt toegewezen vanaf de datum van de dagvaarding (17 april 2025). [eiseres] heeft namelijk niet gesteld vanaf welke datum [gedaagde] in verzuim is met het betalen van de contractuele boetes en de buitengerechtelijke incassokosten. Over de contractuele boetes en de buitengerechtelijke incassokosten wordt de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW toegewezen. [gedaagde] moet deze kosten weliswaar betalen op basis van een handelsovereenkomst, maar het is niet de primaire betalingsverplichting.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.22.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan [eiseres] moet betalen op € 146,14 aan dagvaardingskosten, € 257,00 aan griffierecht, € 678,00 aan salaris voor de gemachtigde (twee punten x € 339,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.216,14. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
        
          Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.23.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      verklaart [eiseres] in haar vordering tot een verklaring voor recht niet-ontvankelijk;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 6.276,11 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 1.882,84 vanaf 17 april 2025 tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 1.216,14 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag nadat dit vonnis is betekend tot de dag dat volledig is betaald; 
      
    
    
      3.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.5.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
        62828
      
      
    
  
  
     Hoge Raad, 8 december 2017, ECLI:NL:HR:2017:3106.