ECLI:NL:RBNHO:2026:997, Rechtbank Noord-Holland, 15-01-2026, 11733394 \ CV EXPL 25-1597
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2026-01-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: De kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomst tussen partijen na 1 mei 2017 voor onbepaalde tijd is gaan lopen, dat de huurprijs inclusief energielasten zoals opgenomen in de huurovereenkomst van 1 mei 2017 als uitgangspunt heeft te gelden voor de huur vanaf 1 mei 2017 en dat er geen aanleiding is om de huurprijs te verhogen omdat uit de stukken niet kan worden opgemaakt dat de wettelijke regels omtrent huurverhoging zijn gerespecteerd. Dit leidt tot een terugbetaling door verhuurder van hetgeen huurster boven deze huurprijs inclusief energielasten vanaf 1 mei 2018 heeft betaald.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zaanstad
    
    
    
      Zaaknummer: 11733394 \ CV EXPL  25-1597
    
    
    
      
        Vonnis van 15 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser] 
      
      te [plaats 1] ,
      eisende partij,
      verwerende partij tegen de tegenvordering,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. S.N. Peijnenburg,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats 2] ,
      gedaagde partij,
      eisende partij met een tegenvordering,
      hierna te noemen:  [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. J.G. Rooda.
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      De kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomst tussen partijen na 1 mei 2017 voor onbepaalde tijd is gaan lopen, dat de huurprijs inclusief energielasten zoals opgenomen in de huurovereenkomst van 1 mei 2017 als uitgangspunt heeft te gelden voor de huur vanaf 1 mei 2017 en dat er geen aanleiding is om de huurprijs te verhogen omdat uit de stukken niet kan worden opgemaakt dat de wettelijke regels omtrent huurverhoging zijn gerespecteerd. Dit leidt tot een terugbetaling door verhuurder van hetgeen huurster boven deze huurprijs inclusief energielasten vanaf 1 mei 2018 heeft betaald.
      Het door huurster gevorderde herstel van de door haar gestelde gebreken wordt deels toegewezen. Dit leidt tot een huurprijsverlaging tot 40%. De tegenvordering van verhuurder wijst de kantonrechter af omdat niet staande kan worden gehouden dat huurster te weinig huur en/of energiekosten heeft betaald.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    - het tussenvonnis van 28 augustus 2025;
    - de akte producties in de vordering tevens conclusie van antwoord in de tegenvordering;
    - de akte wijziging van eis in de tegenvordering tevens akte overlegging stukken;
    - de mondelinge behandeling van 17 december 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft bijgehouden.
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      In mei 2015 hebben [eiser] als huurster en de rechtsvoorganger van [gedaagde] als verhuurder een huurovereenkomst gesloten over de huur van de zelfstandige woonruimte aan [adres 1] (voorheen aangeduid als [adres 2] ) te [plaats 1] . De huurovereenkomst is per 1 juni 2015 aangevangen voor de duur van één jaar voor € 545,00 per maand inclusief energiekosten.
      
    
    
      2.2.
      Vervolgens heeft [eiser] ieder jaar een huurovereenkomst voor de duur van één jaar ondertekend. 
      
    
    
      2.3.
      Per 1 mei 2017 is de huurprijs verhoogd naar € 615,50 per maand inclusief energiekosten.
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] is op 23 juni 2017 eigenaar geworden van het gehuurde.
      
    
    
      2.5.
      In 2018 heeft [gedaagde] aan [eiser] een ROZ huurovereenkomst aangeboden met een gewijzigde huurprijs naar € 725,00 per maand inclusief € 150,00 wegens voorschot energiekosten. Deze huurovereenkomst heeft zij ondertekend.
    
    
      2.6.
      Vervolgens heeft [eiser] ieder jaar een huurovereenkomst voor de duur van één jaar ondertekend. 
    
    
      2.7.
      Voor 2025/2026 is een huurovereenkomst aangeboden met een verlenging van één jaar en is de huurprijs verhoogd naar € 878,22 per maand.
      
    
    
      2.8.
      Vanaf 1 juli 2025 betaalt [eiser] de huurprijs op grond van de eerste huurovereenkomst, te weten: € 545,00 per maand inclusief energiekosten.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert dat de kantonrechter voor recht verklaart dat:- de eerste huurovereenkomst als huurovereenkomst geldt;- de door [eiser] verschuldigde huurprijs vanaf de aanvang van de huurovereenkomst in 2015 tot aan de wijziging van het entree in 2019 € 545,00 per maand bedraagt, met veroordeling van [gedaagde] tot terugbetaling van al hetgeen hij meer heeft ontvangen;- de door [eiser] verschuldigde huurprijs vanaf de wijziging van het entree per februari 2019 wordt verlaagd met 10%, met veroordeling van [gedaagde] tot terugbetaling van al hetgeen hij meer heeft ontvangen.Verder vordert [eiser] om [gedaagde] ten aanzien van de gebreken te veroordelen tot het verrichten van de in de dagvaarding onder rand 34 onder a t/m i (de kantonrechter leest: rand 35) genoemde werkzaamheden en om binnen één week na betekening van het te wijzen vonnis een bewijs van opdrachtverstrekking te tonen en te bewerkstelligen dat de werkzaamheden binnen drie maanden na betekening van het te wijzen vonnis zijn voltooid, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag en om te bepalen dat zij vanaf 1 november 2024 recht heeft op huurprijsvermindering van 75%. Daarnaast vordert [eiser] dat [gedaagde] in de proceskosten wordt veroordeeld. 
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] vindt dat de vordering van [eiser] moet worden afgewezen en wil dat de proceskosten in alle gevallen voor rekening van [eiser] komen omdat hij – [gedaagde] – altijd bereid is om tot een minnelijke oplossing te komen. [gedaagde] voert aan dat hij om een data voor een gesprek heeft gevraagd maar in plaats daarvan een dagvaarding heeft ontvangen.
      
    
    
      3.3.
      
        Op de standpunten van partijen zal – voor zover nodig voor de beoordeling van de zaak – hierna verder worden ingegaan.
        
          de tegenvordering
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] vordert – na wijziging van eis – veroordeling van [eiser] tot betaling van € 3.596,08 aan huur tot 1 januari 2026, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 augustus 2025 tot de dag van algehele betaling en tot betaling van € 878,22 per maand vanaf 1 januari 2026 aan huurprijs en tot betaling van de proceskosten.  
      
    
    
      3.5.
      
        [eiser] voert verweer en stelt dat een tegenvordering niet nodig omdat zij altijd goed van betalen is geweest en conform het oordeel van de kantonrechter zal betalen. Zij vindt dat de vordering van [gedaagde] blijk geeft van wantrouwen en dat zij dat niet verdient. Verder vreest [eiser] dat [gedaagde] een eventuele veroordeling zal aangrijpen om onmiddellijk loonbeslag te leggen en haar te benadelen.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      
        de huurovereenkomst en de huurprijs
      
    
    
    
      4.1.
      Partijen verschillen allereerst van mening of tussen partijen sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd. [eiser] stelt dat zij sinds 1 juni 2016 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft omdat het in 2015/2016 slechts was toegestaan om éénmalig een tijdelijke huurovereenkomst aan de bieden voor de duur van maximaal twee jaar. Volgens [gedaagde] miskent [eiser] dat de huurovereenkomst een diplomatenclausule bevat, dat het hierdoor mogelijk is om de tussenhuurovereenkomst telkens vóór het verstrijken van de overeengekomen termijn met wederzijds goedvinden te verlengen en dat [eiser] nooit bezwaar heeft gemaakt tegen de verlengingen.
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter stelt vast dat [eiser] en de rechtsvoorganger van [gedaagde] in mei 2015 een huurovereenkomst voor de duur van één jaar hebben gesloten omdat het pand te koop stond. De huurovereenkomst is in mei 2016 is om dezelfde reden met één jaar verlengd. Anders dan [eiser] kennelijk meent, was die verlenging destijds wel toegestaan.
      
    
    
      4.3.
      Dat geldt echter niet voor de verlenging van mei 2017. Op 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt in werking getreden. Het is sedertdien niet mogelijk om na een contract voor bepaalde tijd weer een contract voor bepaalde tijd te sluiten, althans een dergelijke constructie is strijdig met de bescherming van de huurder die uit de wet voortvloeit. De huurovereenkomst van mei 2017 moet, gelet op artikel 7:271 lid 1 BW-oud, dan ook als een voortzetting van de huurovereenkomst van mei 2016 worden beschouwd. De kantonrechter concludeert dat de huurovereenkomst na 1 mei 2017 dus voor onbepaalde tijd is gaan lopen. 
      
    
    
      4.4.
      Het beroep van [gedaagde] op de zogenoemde diplomatenclausule gaat niet op. In de huurovereenkomst van mei 2017 staat namelijk geen diplomatenclausule en, zoals hiervoor al is overwogen is vanaf 1 mei 2017 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gaan lopen. Dat in de huurovereenkomst van 2018 wel een diplomatenclausule staat, is daarom niet van belang. Bovendien staat in de huurovereenkomst van 2018 de volgende diplomatenclausule ‘De huurovereenkomst is tijdelijk […] omdat de verhuurder jegens wie een vorige huurder het recht heeft verkregen de woning opnieuw te betrekken deze huurder daartoe gelegenheid wil geven’. [gedaagde] heeft op de zitting verklaard dat er geen huurder is aan wie hij heeft beloofd te mogen terugkeren naar het gehuurde. De diplomatenclausule heeft dan ook geen waarde. De kantonrechter kan zich daarom niet aan de indruk onttrekken dat deze diplomatenclausule in de huurovereenkomst van 2018 is opgenomen om [eiser] huurbescherming te onthouden.
      
    
    
      4.5.
      Het voorgaande heeft tot gevolg dat de huurprijs die partijen zijn overeengekomen in de huurovereenkomst van 2017 als uitgangspunt heeft te gelden voor de huur vanaf 1 mei 2017. Blijkens de huurovereenkomst van 1 mei 2017 is dat een maandelijkse huurprijs van € 615,50 inclusief energielasten. De kantonrechter ziet geen aanleiding om de huurprijs te verhogen omdat uit de stukken niet kan worden opgemaakt dat [gedaagde] de wettelijke regels omtrent huurverhoging heeft gerespecteerd. 
      
    
    
      4.6.
      Gelet op het bovenstaande zal de kantonrechter gebruik maken van zijn bevoegdheid om het mindere toe te wijzen. De kantonrechter zal voor recht verklaren dat als aanvangsdatum voor de tussen partijen geldende huurovereenkomst voor onbepaalde tijd 1 mei 2017 heeft te gelden met als maandelijkse huurprijs € 615,50 inclusief energielasten. Dit heeft verder tot gevolg dat [eiser] vanaf 1 mei 2018 meer aan huur en energielasten heeft betaald, dan waartoe zij was gehouden. Niet in geschil is immers dat vanaf 1 mei 2018 de huurprijs jaarlijks is verhoogd en de energielasten afzonderlijk in rekening zijn gebracht en dat [eiser] deze ook heeft betaald. [gedaagde] zal daarom worden veroordeeld tot terugbetaling aan [eiser] van hetgeen hij meer dan bovenstaand bedrag aan maandelijkse huur inclusief energielasten van [eiser] heeft ontvangen, conform door [eiser] is gevorderd. 
      
      
        
          de wijziging van het gehuurde in 2019
        
      
      
    
    
      4.7.
      
        Verder verschillen partijen van mening over de vraag of de wijziging van het gehuurde tot een huurprijsvermindering moet leiden. [eiser] stelt dat [gedaagde] in 2019 60% een deel van het gehuurde heeft teruggeëist, te weten de voordeur en de daar achtergelegen hal en dat dit moet leiden tot een huurprijsverlaging met 10%. Deze stelling heeft [gedaagde] gemotiveerd weersproken. Verder heeft [gedaagde] op de zitting aan de hand van een foto de feitelijke situatie toegelicht. Gelet hierop had het op de weg van [eiser] gelegen om haar stelling, dat het gehuurde met 60% is verkleind en dat dit moet leiden tot een huurprijsverlaging van 10%, nader te onderbouwen. Dat heeft zij niet gedaan, zodat de kantonrechter dit deel van de vordering afwijst vanwege een gebrek aan onderbouwing. 
        
          (herstel van) de gebreken
        
      
      
    
    
      4.8.
      Daarnaast gaat het geschil tussen partijen over de vraag of sprake is van gebreken in de woning waardoor [eiser] minder huur is verschuldigd. [eiser] stelt dat er aan de woning diverse gebreken kleven, dat [gedaagde] niet bereid is tot een gesprek tot verbetering, terwijl uit de door [eiser] overlegde foto’s evident blijkt dat herstel noodzakelijk is. [gedaagde] voert daartegen aan dat [eiser] de woning bij aanvang huur heeft aanvaard in de staat waarin die zich toen bevond en dat in de huurovereenkomst van 2015 staat dat het gehuurde in goede staat van onderhoud ter beschikking is gesteld. 
    
    
      4.9.
      Een gebrek is een eigenschap van de woning, waardoor de woning de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden woning van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft. Het recht op huurprijsvermindering bestaat als er een gebrek is dat leidt tot vermindering van het woongenot. De huurprijsvermindering geldt alleen voor de periode dat er sprake is van genotsvermindering, dus totdat het gebrek is verholpen. Voor een aanspraak op huurprijsvermindering moet de vermindering van huurgenot van voldoende betekenis zijn om de huurprijsvermindering en haar gevolgen te rechtvaardigen. Niet ieder wissewasje geeft recht op vermindering van de huurprijs.
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter moet beoordelen of sprake is van gebreken in de woning die [gedaagde] moet herstellen en die een huurprijsvermindering rechtvaardigen. De kantonrechter beantwoordt deze vragen aan de hand van de door [eiser] gevorderde herstelpunten van de door haar gestelde gebreken.
      
      
        
          de buitengevel
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        [eiser] stelt dat aan de voorzijde van de woning linksboven een gat in de buitengevel zit en dat dit zorgt voor vochtoverlast. [eiser] wil dat de buitengevel wordt hersteld en waterdicht wordt gemaakt. [gedaagde] erkent dat 2,5 bakstenen in de gevel ontbreken, maar stelt dat achter het gat geen binnenruimte van de woning van [eiser] zit maar een spouwmuur. De kantonrechter stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat er een gat in de buitengevel zit omdat er stenen ontbreken. Verder stelt de kantonrechter vast dat [gedaagde] het standpunt van [eiser] op de zitting dat door het gat in de buitenmuur water intreedt dat doorsijpelt naar het plafond van het toilet op de begane grond, niet gemotiveerd heeft weersproken. Door deze staat van het gehuurde heeft [eiser] niet het huurgenot dat zij als huurder mag verwachten van een goed onderhouden woning. Er is dus sprake van een gebrek. Gelet hierop ziet de kantonrechter niet in waarom [gedaagde] het gat in de gevel niet repareert. [gedaagde] zal worden tot herstel van de buitengevel worden veroordeeld.
      
      
      
      
        
          de entree 
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [eiser] stelt dat de entree op de begane grond in 2019 door [gedaagde] is verbouwd, maar dat de gipsplaten in de entree nog steeds niet zijn afgewerkt. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] toegezegd dat zij zelf de gipsplaten zou (laten) stuken of behangen. Op de zitting heeft [eiser] verklaard dat zij dat nooit heeft gezegd want zij heeft geen geld om dat te (laten) doen. Verder heeft zij verklaard dat de entree voor de verbouwing in 2019 netjes en met behang was afgewerkt. Dit alles heeft [gedaagde] niet gemotiveerd betwist, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid daarvan. Hoewel de kantonrechter van oordeel is dat de onafgewerkte gipsplaten in de entree niet als een gebrek kunnen worden beschouwd, is de kantonrechter wel van oordeel dat [eiser] het ontbreken van een afwerking niet hoeft te accepteren. Het zijn immers de werkzaamheden van [gedaagde] die hebben geleid tot de onderhavige situatie. De kantonrechter is daarom van oordeel dat [eiser] recht heeft op een entree op eenzelfde afwerkingsniveau als voor de verbouwing. [gedaagde] zal worden veroordeeld om de entree op deze manier af te werken.
      
      
        
          schimmel op de begane grond
        
      
      
    
    
      4.13.
      
        [eiser] stelt dat er schimmel in de toiletruimte op de begane grond is en vordert dat deze schimmel wordt verwijderd. [gedaagde] voert hiertegen aan dat het de verantwoordelijkheid van [eiser] is om schimmel te voorkomen door de woning voldoende te ventileren. 
      
    
    
      4.14.
      De kantonrechter wijst dit deel van de vordering af omdat te onbepaald is wat [eiser] op dit punt van [gedaagde] wil. Voor zover [eiser] heeft bedoeld te vorderen dat er voldoende ventilatie wordt aangebracht in de toiletruimte beneden, dan zou de kantonrechter bij toewijzing daarvan te ver buiten het daadwerkelijk gevorderde treden. 
      
    
    
      4.15.
      
        De kantonrechter merkt nog op dat de schimmel op de begane grond verband lijkt te houden met het gat in de buitengevel. De kantonrechter gaat ervan uit dat de schimmelproblematiek in de toiletruimte op de begane grond zal verdwijnen bij herstel van de gevel.
        
          
          de trapopgang naar de eerste etage
        
      
      
    
    
      4.16.
      
        [eiser] meent dat de onafgewerkte trapopgang een gebrek is en vordert dat de trapopgang wordt afgewerkt. 
    
    
      4.17.
      De kantonrechter stelt vast dat wanden van de trapopgang met onafgewerkte gipsplaten zijn bekleed. Niet in geschil is dat dit het gevolg is van de verbouwing door [gedaagde] in 2019, waarbij hij – onder meer – de trap heeft verplaatst van de voorzijde van het gehuurde in verband met het realiseren van een voorzetwand aan de binnenkant van de voorgevel. De kantonrechter heeft hiervoor onder overweging 4.12 overwogen dat onafgewerkte gipsplaten als zodanig niet zijn te beschouwen als een gebrek. Dit laat echter onverlet dat de huidige onafgewerkte situatie het gevolg is van de werkzaamheden door [gedaagde] . Net zoals bij de entree hoeft [eiser] dit naar het oordeel van de kantonrechter niet te accepteren. [gedaagde] zal worden veroordeeld om de wanden van de trapopgang af te werken. Eenzelfde afwerkingsniveau als de entree acht de kantonrechter passend.
      
    
    
      4.18.
      
        Verder stelt [eiser] dat de leuning bij de trap ontbreekt en dat dit een gebrek is. Zij vordert dat de trap wordt voorzien van een deugdelijke trapleuning. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] dit vermeende gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst aanvaard. Zoals hiervoor al is overwogen gaat de kantonrechter ervan uit dat de trap vóór 2019 op een andere plek zat. Het standpunt van [gedaagde] dat [eiser] het ontbreken van de trapleuning bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard, ontbeert dan ook feitelijke grondslag. Verder is de kantonrechter van oordeel dat het ontbreken van een leuning bij een trap een gebrek is. [gedaagde] zal daarom worden veroordeeld om de trap van een leuning te voorzien.
        
          het luik in de keuken
        
      
      
    
    
      4.19.
      
        [eiser] stelt dat het luik in de keuken in combinatie met de bevestiging in een muur die is aangetast door vocht en schimmel zonder valbescherming als gevaarlijk moet worden aangemerkt. Zij vordert dat het luik wordt voorzien van deugdelijke valbescherming en een deugdelijke bevestiging aan de muur bij openstand. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] dit bij aanvang van de huurovereenkomst aanvaard dan wel dient dit voor haar rekening en risico te komen omdat [gedaagde] nimmer op de hoogte was van dit vermeende gebrek en niet is onderbouwd waarom de situatie gevaar zettend is. 
      
    
    
      4.20.
      De kantonrechter wijst op hetgeen hiervoor onder 4.17. en 4.18. is overwogen ten aanzien van de positie van de trap voor de verbouwing. Door de verplaatsing van de trap naar de huidige plek is de situatie ontstaan dat gekookt wordt staande op een luik. De stelling van [gedaagde] dat [eiser] deze situatie bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard, volgt de kantonrechter dan ook niet. De stelling van [gedaagde] dat hij nimmer op de hoogte is gesteld van deze situatie kan evenmin staande worden gehouden. De kantonrechter wijst op de e-mail van 19 mei 2025 van de gemachtigde van [eiser] aan de gemachtigde van [gedaagde] , waarin wordt gemeld dat de keuken boven een trapgat zweeft, onder overlegging van foto’s. 
      
    
    
      4.21.
      Naar het oordeel van de kantonrechter stelt [gedaagde] echter wel terecht dat [eiser] heeft verzuimd om voldoende onderbouwd te stellen waarom de situatie van de keuken boven het luik, waarvan niet in geschil is dat die situatie sinds 2019 zonder enig gemeld incident bestaat, gevaarzettend is. Afgezien daarvan heeft [eiser] ook niet concreet gevorderd hoe zij het luik dan bevestigd wil hebben. Een deugdelijke valbescherming en een deugdelijke bevestiging acht de kantonrechter in het licht van het voorgaande te onbepaald. Dit maakt dat de vordering op dit punt zal worden afgewezen. 
      
      
        
          de keuken
        
      
      
    
    
      4.22.
      
        [eiser] stelt dat het linker werkblad in de keuken beperkt bruikbaar is door het ontbreken van een waterkering en een waterafvoer en dat het linker keukenkastje is aangetast door vocht waardoor het deurtje met scharnieren en al eraf is gevallen. [eiser] vordert daarom dat [gedaagde] de keuken vervangt door een nieuwe keuken conform de minimale eisen van de huurcommissie. [gedaagde] voert aan dat de keuken voldoet aan de basisvereisten en functioneert. De kantonrechter overweegt dat het, gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] van de staat van de keuken, op de weg van [eiser] had gelegen om aan te geven wat die door de huurcommissie gestelde minimale eisen zijn en op grond waarvan de keuken hieraan niet voldoet. Dat heeft zij niet gedaan. Dit maakt dat de vordering op dit punt wordt afgewezen wegens een gebrek aan onderbouwing.
      
      
        
          enkel glas 
        
      
      
    
    
      4.23.
      Verder vordert [eiser] dat de ramen van enkel glas in het gehuurde worden vervangen door ten minste dubbel glas met aanwezigheid van een ventilatierooster. [gedaagde] voert aan dat enkel glas geen gebrek oplevert. De kantonrechter overweegt dat het in eerste instantie aan de huurder is om voldoende feiten te stellen waaruit blijkt dat sprake is van een inbreuk op het huurgenot. Daarover heeft [eiser] ten aanzien van haar vordering om het enkel glas te vervangen niets gesteld, zodat deze vordering al hierom moet worden afgewezen. Afgezien daarvan is de kantonrechter van oordeel dat de aanwezigheid van enkel glas in het gehuurde geen gebrek oplevert. 
      
      
        
          luchtafvoer in de keuken en badkamer
        
      
      
    
    
      4.24.
      
        [eiser] stelt dat de keuken en badkamer onvoldoende ventilatiemogelijkheden hebben en vordert dat de keuken en de badkamer van een deugdelijke afzuiging worden voorzien. [gedaagde] is het hiermee niet eens en voert aan dat er een afzuiginginstallatie aanwezig is en dat er sprake is van ventilatie via de kantelramen in het woongedeelte.
      
    
    
      4.25.
      Ten aanzien van het keukengedeelte overweegt de kantonrechter als volgt. De kantonrechter stelt aan de hand van de door [eiser] overgelegde videobeelden vast dat de afzuiginstallatie in het keukengedeelte geheel niet werkt. Blijkens het gebrekenboek van de huurcommissie geldt in de verblijfsruimte waarin het kooktoestel is geplaatst een minimale luchttoevoer en -afvoer van 21 liter per seconde. De kantonrechter gaat ervan uit dat met de aanwezigheid van twee veluxramen in het gehuurde niet wordt voldaan aan dit minimale vereiste. Naar het oordeel van de kantonrechter is er dan ook sprake van een gebrek aan ventilatie in de keuken. Hiervoor is [gedaagde] aansprakelijk. De kantonrechter zal [gedaagde] dan ook opdragen op de luchttoevoer en -afvoer in de keuken te herstellen in overeenstemming met het bepaalde in C1 van het gebrekenboek.
      
    
    
      4.26.
      Anders overweegt de kantonrechter ten aanzien van de afzuiginstallatie in de badkamer. Op grond van de door [eiser] overgelegde videobeelden stelt de kantonrechter vast dat de afzuiging in de badkamer op zichzelf werkt. Dat deze afzuiginstallatie niet voldoet aan het minimale vereiste van 14 liter per seconde, zoals voorgeschreven in het gebrekenboek van de huurcommissie, heeft [eiser] niet gesteld. Dit is ook overigens niet gebleken. Dit deel van de vordering wijst de kantonrechter daarom af.
      
      
        
          dorpel in de badkamer
        
      
      
    
    
      4.27.
      Ook vordert [eiser] dat [gedaagde] een dorpel aanbrengt tussen het douchegedeelte en de rest van de badkamer alsmede bij de entree van de badkamer. [gedaagde] voert aan dat [eiser] zonder toestemming de douchebak heeft verwijderd en een platte douchebak heeft gemaakt. Hierover heeft [eiser] op de zitting verklaard dat zij de douchebak heeft vervangen in verband met een lekkage. 
      
    
    
      4.28.
      De kantonrechter overweegt dat het aan [eiser] is om [gedaagde] te dwingen om de lekkage op te heffen. Daartoe staan [eiser] rechtsmiddelen ter beschikking en vast staat dat [eiser] daarvan destijds geen gebruik heeft gemaakt. [eiser] heeft op de zitting namelijk ook verklaard dat zij [gedaagde] zes maanden de gelegenheid heeft gegeven om de lekkage te verhelpen, maar dat hij haar heeft laten zitten zodat zij wel was gedwongen om de douchebak zelf te laten vervangen en de badkamer te herstellen. De kantonrechter oordeelt dan ook dat [eiser] de situatie waarvan zij herstel vraagt, zelf in het leven heeft geroepen. Voor zover dorpels in de badkamer essentieel zijn voor het woongenot dan had het op de weg van [eiser] gelegen om deze dorpels bij het herstellen van de badkamer zelf aan te brengen. Ondanks dat [eiser] wellicht terecht stelt dat [gedaagde] onwillig was om de lekkage te verhelpen, moet het ontbreken van dorpels in de badkamer voor rekening en risico van [eiser] blijven. Dit deel van de vordering zal om die reden worden afgewezen.
      
      
        
          afscheiding voor de CV-installatie in de badkamer
        
      
      
    
    
      4.29.
      
        [eiser] stelt dat de CV-installatie met stopcontacten zich in het douchegedeelte bevinden, dat het vocht van het douchen slechts door een douchegordijn wordt tegengehouden en dat deze situatie gebrekkig is. Zij vordert dat [gedaagde] een afscheiding voor de CV-installatie in de badkamer aanbrengt op een wijze dat deze installatie veilig is voor vocht uit de douche. [gedaagde] voert hiertegen aan dat de CV-installatie oorspronkelijk was afgeschermd door een deurtje en dat [eiser] dat zelf heeft weggehaald, zodat het ontbreken van een deugdelijke afscheiding voor haar rekening en risico is. 
      
    
    
      4.30.
      
        De kantonrechter onderschrijft het standpunt van [eiser] en overweegt als volgt.
        
          [eiser] heeft op de zitting onweersproken verklaard dat de CV-installatie voorheen was afgeschermd met gipsplaten en dat deze gipsplaten zijn gaan schimmelen. De kantonrechter is van oordeel dat deze wijze van afschermen van een CV-installatie met stopcontacten in het douchegedeelte (van meet af aan) gebrekkig is. Het mag immers geen verbazing wekken dat gipsplaten in een natte ruimte gaan schimmelen en dat deze daarom moeten worden vervangen. Aan [eiser] niet dan ook kan worden tegengeworpen dat zij de gipsplaten heeft verwijderd. De conclusie is dat deze gebrekkige situatie voor rekening en risico van [gedaagde] als verhuurder komt. Verder is overduidelijk dat de huidige wijze van afschermen met een douchegordijn gevaarlijk is. [gedaagde] zal daarom moeten zorgen voor herstel op een wijze dat het vocht uit het douchegedeelte niet in contact komt met de CV-installatie. In zoverre zal de vordering worden toegewezen. 
      
      
      
        
          asbest
        
      
      
    
    
      4.31.
      Verder stelt [eiser] dat haar is meegedeeld dat er asbest in het dak van het gehuurde aanwezig is. Zij meent dat dit een gebrek is en vordert dat [gedaagde] het asbest verwijdert. [gedaagde] voert hiertegen aan dat hij niet op de hoogte is van de aanwezigheid van asbest en dat [eiser] de aanwezigheid van asbest ook niet heeft aangetoond.
      
    
    
      4.32.
      De kantonrechter overweegt dat een opstal gebrekkig is wanneer deze niet beantwoordt aan de eisen die men daaraan uit een oogpunt van veiligheid mag stellen. De enkele aanwezigheid van asbest hoeft geen gebrek te vormen, wanneer door de aard van het asbest (hechtgebonden) en de plaats waar het zich bevindt de kans klein is dat onder normale omstandigheden iemand daarvan schade lijdt. Dat kan anders zijn wanneer bijvoorbeeld niet hechtgebonden asbest zich in het pand bevindt op een zodanige plaats dat het kan vrijkomen bij gewoon dagelijks gebruik, bij onderhoud of bij kleine beschadigingen. [eiser] heeft echter niets gesteld over de aard van het asbest en over de kans dat het bij gewoon gebruik zou vrijkomen. Dit had wel van [eiser] had mogen worden verwacht, gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] . Dit deel van de vordering zal worden afgewezen bij gebrek aan onderbouwing.
      
      
        
          isoleren van wanden en daken
        
      
      
    
    
      4.33.
      
        De vordering van [eiser] om [gedaagde] te veroordelen om de wanden en de daken van het gehuurde te isoleren wijst de kantonrechter eveneens af omdat [eiser] niet heeft onderbouwd waarom dit leidt tot een inbreuk op het huurgenot. Daarbij heeft [gedaagde] aangevoerd dat de binnenmuren zijn geïsoleerd. Dat dit anders is heeft [eiser] niet aangetoond.
        
          de veroordeling tot herstel 
          
        
      
    
    
      4.34.
      
        Samenvattend volgt uit het voorgaande dat [gedaagde] de volgende (herstel)werkzaamheden moet (laten) uitvoeren:i) het gat in de voorgevel moet worden gerepareerd;
        ii) de entree moet worden afgewerkt op eenzelfde afwerkingsniveau als voor de verbouwing;
        iii) de wanden van de trapopgang moeten worden afgewerkt op hetzelfde afwerkingsniveau als de entree;
        iv) de trap moet van een leuning worden voorzien;
        v) de luchttoevoer- en afvoer in de keuken moet worden hersteld in overeenstemming met het bepaalde in C1 van het gebrekenboek van de huurcommissie;
        vi) de CV-installatie in het douchegedeelte moet worden afgeschermd op een wijze dat het vocht uit het douchegedeelte niet in contact komt met de CV-installatie.
      
      
    
    
      4.35.
      De kantonrechter zal [gedaagde] hiertoe veroordelen. Na te melden termijn voor herstel en dwangsom in geval van uitblijven van herstel zijn daarbij redelijk. De dwangsom zal worden gemaximeerd als na te melden. Het door [eiser] gevorderde bewijs van opdrachtverstrekking wijst de kantonrechter af bij een gebrek aan belang.
      
      
        
          de huurprijsvermindering
        
      
      
    
    
      4.36.
      De kantonrechter is van oordeel dat de hiervoor geconstateerde gebreken onder i, iv, v en vi het huurgenot van [eiser] substantieel aantasten. De gebreken zijn ernstig zowel naar aard als omvang en tasten het woongenot van [eiser] al lange tijd in aanzienlijke mate aan. Daarom is voldoende reden voor huurprijsvermindering. 
      
    
    
      4.37.
      
        Niet is komen vast te staan dat (één van) deze gebreken aan [eiser] kan worden toegerekend. De kantonrechter wijst naar wat hierover eerder is geoordeeld. Onder de gegeven omstandigheden en met inachtneming van de percentages die in het gebrekenboek zijn opgenomen, acht de kantonrechter een verlaging van de huurprijs redelijk tot 40% van de overeengekomen huurprijs (per 1 mei 2017) met ingang van 19 mei 2025 omdat [gedaagde] toen pas voor het eerst hoogte is gesteld van de gevaarlijke situatie met betrekking tot de CV-installatie. De stelling van [gedaagde] dat hij altijd bereid is om nader onderzoek te doen naar de gemelde gebreken die voor zijn rekening komen, doet hieraan niet af. Vast staat immers dat [gedaagde] in de e-mails van mei 2025 van de gemachtigde van [eiser] en in de dagvaarding geen aanleiding heeft gezien om de gestelde gebreken te onderzoeken. Voor zover [gedaagde] stelt de voormalige gemachtigde van [eiser] heeft gezegd dat onderzoek naar de gebreken niet meer nodig was, overweegt de kantonrechter dat dit berust om een foutieve lezing van de e-mail van 13 november 2024. 
        
          proceskosten
        
      
      
    
    
      4.38.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [gedaagde] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                90,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                812,00
              
              
                (2 punten × € 406,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.037,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          de tegenvordering
        
      
      
    
    
      4.39.
      Gelet op hetgeen hiervoor onder 4.6 in de vordering over de huurprijs inclusief energiekosten per 1 mei 2017 is overwogen, kan niet staande worden gehouden dat [eiser] te weinig huur en/of energiekosten heeft betaald. De tegenvordering zal daarom worden afgewezen. Daarbij is de verjaringstermijn voor huur en de kosten vijf jaar vanaf de vervaldatum van de huur. De vordering van [gedaagde] tot betaling van € 725,00 van de huur van november 2018 en van € 570,69 van de energiekosten van mei 2019 zijn dus verjaard en komen hoe dan ook niet voor toewijzing in aanmerking. 
      
    
    
      4.40.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt. Gelet op de samenhang van de tegenvordering met de vordering begroot de kantonrechter de proceskosten op nul.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat als aanvangsdatum voor de tussen partijen geldende huurovereenkomst voor onbepaalde tijd 1 mei 2017 heeft te gelden met als maandelijkse huurprijs € 615,50 inclusief energielasten;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] tot terugbetaling aan [eiser] van hetgeen [gedaagde] vanaf 1 mei 2018 meer van [eiser] heeft ontvangen dat de maandelijkse huurprijs van € 615,50 inclusief energielasten;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen drie weken na betekening van dit vonnis
      i. i) het gat in de voorgevel te repareren;
      
        ii) de entree af te werken op eenzelfde afwerkingsniveau als voor de verbouwing;
        iii) de wanden van de trapopgang af te werken op hetzelfde afwerkingsniveau als de entree;
        iv) de trap van een leuning te voorzien;
      
      v) de luchttoevoer- en afvoer in de keuken te herstellen in overeenstemming met het bepaalde in C1 van het gebrekenboek van de huurcommissie;
      vi) de CV-installatie in het douchegedeelte af te schermen op een wijze dat het vocht uit het douchegedeelte niet in contact komt met de CV-installatie;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 100,00 per dag (een dagdeel daaronder begrepen) dat hij in gebreke is om aan de hiervoor onder 5.3. weergegeven veroordeling te voldoen, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 10.000,00;
      
    
    
      5.5.
      vermindert de huurprijs tot 40% van de per 1 mei 2017 geldende huurprijs inclusief energiekosten vanaf 19 mei 2025 tot aan het moment van het deugdelijk herstel van alle hiervoor genoemde punten;
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.037,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
      
    
    
      5.7.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.8.
      wijst de vordering voor het overige af.
      
      
        
          de tegenvordering
        
      
      
    
    
      5.9.
      wijst de vordering af;
      
    
    
      5.10.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten die van de zijde van [eiser] op nihil worden vastgesteld.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid, kantonrechter, in samenwerking met mr. S.C. Jacobs, juridisch adviseur/griffier, en in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2026.
      
      
      
        De griffier							De kantonrechter
      
    
  
  
     Zie artikel 7:204 lid 2 BW.
  
  
     Zie artikel 7:207 BW.
  
  
     Zie rand 35 van de dagvaarding.
  
  
     Zie productie 10 van [eiser] .
  
  
     Zie Hoge Raad 15 juni 2001, NJ 2002, 336, LJN AB2149; Hoge Raad 7 november 2003, NJ 2004, 292, LJN AI0341.
  
  
     Hoge Raad 3 september 2010, NJ 2010, 474; LJN BM3980.
  
  
     Zie artikel 3:307 BW.