ECLI:NL:RBLIM:2025:12528, Rechtbank Limburg, 17-12-2025, 11650213 \ CV EXPL  25-1927
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-12-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht. Door procedure bij kantonrechter is de uitspraak van de Huurcommissie vervallen. Geen nieuwe gebreken, geen nieuwe stellingen. Alleen partij deskundigenrapporten. Rapport onafhankelijk deskundige van de Huurcommissie uitgangspunt. Geen (7:204 BW-) gebreken die (tijdelijke) vermindering van de huurprijs rechtvaardigt.

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Roermond
    
    
    
      Zaaknummer: 11650213 \ CV EXPL  25-1927
    
    
    
      
        Vonnis van 17 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [plaatsnaam] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. L.A.W. Hermans,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        de stichting STICHTING ANTARES WOONSERVICE, 
      zetelende te Tegelen, gemeente Venlo,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Antares,
      gemachtigde: mr. K.J.C.Y.M. Wenting.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 24 maart 2025;- de conclusie van antwoord;- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
      - de brief waarin is meegedeeld dat de mondelinge behandeling nader is bepaald op 25 november 2025;
      - de mondelinge behandeling van 25 november 2025.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] huurt van Antares de woning aan [adres] te [plaatsnaam] . De huurprijs bedraagt per datum dagvaarding € 366,83 per maand exclusief € 7,54 servicekosten. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige ruimte van september 2003 van toepassing.
      
    
    
      2.2.
      Eind 2019/begin 2020 heeft Antares het complex (en de woningen) waarin het gehuurde is gelegen gerenoveerd. Verduurzaming was het doel. Onderdeel van de renovatie betrof het aanbrengen van een geveldoorvoer die zorgt voor een natuurlijke ventilatie. [eiser] wenste (op dat moment) geen medewerking te verlenen aan het aanbrengen van de geveldoorvoer en deze is daarom niet in het gehuurde aangebracht. De kozijnen in het gehuurde zijn destijds niet vervangen omdat het gehuurde reeds beschikte over het gewenste Energielabel B en de aanwezige kozijnen al van kunststof waren.
      
    
    
      2.3.
      
        [eiser] heeft op 22 augustus 2019 en 5 mei 2021 de Huurcommissie verzocht om de huurprijs tijdelijk te verlagen in verband met ernstige onderhoudsgebreken aan het gehuurde.
      
    
    
      2.4.
      De huurcommissie heeft bij uitspraak van 14 januari 2022 in beide zaken afzonderlijk geoordeeld dat het gehuurde geen gebreken heeft die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen.
      
    
    
      2.5.
      
        [eiser] heeft vervolgens bij de kantonrechter gevorderd om de afzonderlijke uitspraken van de Huurcommissie van 14 januari 2022 te vernietigen en te bepalen dat het gehuurde op 14 april 2019 respectievelijk 4 juni 2021 een gebrek vertoonde dat dient te worden geclassificeerd als een gebrek als bedoeld in de uitgebreide lijst Categorie C, onder P2, respectievelijk Nb3 van het Gebrekenboek en dientengevolge de huurprijs te verlagen tot en met de datum waarop het gebrek deugdelijk is hersteld. Bij vonnis van 9 november 2022 heeft de kantonrechter de vorderingen van [eiser] integraal afgewezen.
      
    
    
      2.6.
      Bij dagvaarding van 18 januari 2023 heeft [eiser] hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de kantonrechter van 9 november 2022. Ter gelegenheid van de comparitie na aanbrengen heeft de raadsheer [eiser] met klem geadviseerd om zijn stellingen in hoger beroep nader te onderbouwen. Na overleg met zijn advocate heeft [eiser] de procedure in hoger beroep ingetrokken en is deze op de rol van 4 juli 2023 doorgehaald.
      
    
    
      2.7.
      Partijen zijn in overleg getreden en medio 2023 zijn aan [eiser] meerdere woningen aangeboden, dan wel heeft [eiser] zelf enkele woningen bezichtigd. Om hem moverende redenen heeft [eiser] diverse woningen afgewezen en is het zoeken naar/het aanbieden van een andere woning gestaakt. 
      
    
    
      2.8.
      
        [installatiebedrijf] BV heeft op 6 november 2023 in het gehuurde onderzoek verricht en geconstateerd dat de afzuiging in orde is, mits [eiser] zijn ramen op kiepstand zet, zodat er frisse lucht kan worden aangezogen door de dakventilator.
      
    
    
      2.9.
      
        [eiser] heeft een deskundige benaderd en deze verzocht een ‘bouwgebrekenonderzoek vocht en ventilatie problemen’ uit te voeren. Antares is niet uitgenodigd om bij het onderzoek in het gehuurde aanwezig te zijn. De deskundige heeft op 19 augustus 2024 gerapporteerd. Het rapport is op 30 september 2024 aan Antares gezonden.
      
    
    
      2.10.
      Twee opzichters van Antares hebben vervolgens het gehuurde bezichtigd en geen grote onvolkomenheden vast kunnen stellen.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert - samengevat - dat de kantonrechter zal verklaren voor recht dat de door [eiser] gehuurde woning ernstige gebreken heeft, die leiden tot een huurprijsverlaging van 40% teruggerekend tot juni 2018, met veroordeling van Antares tot terugbetaling van het teveel door [eiser] betaalde en tot betaling van de kosten van het deskundigenonderzoek van € 2.964,50 en de aangeschafte ontvochtiger, kosten rechtens.
      
    
    
      3.2.
      Antares voert verweer. Antares concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Door de bij de kantonrechter in 2023 ingestelde vordering zijn de uitspraken van de huurcommissie vervallen. Bij vonnis van 9 november 2023 heeft de kantonrechter geoordeeld dat hij niet tot een vaststelling van gebreken kan komen en heeft de vorderingen van [eiser] afgewezen. Nu [eiser] het ingestelde hoger beroep heeft ingetrokken heeft het vonnis van de kantonrechter van 9 november 2023 gezag van gewijsde.
      
    
    
      4.2.
      In deze procedure verwijst [eiser] naar een in zijn opdracht opgemaakt deskundigenrapport van [deskundige] (verder: [deskundige] ). [deskundige] is aan te merken als een partijdeskundige, nu Antares niet is uitgenodigd om het door de deskundige uitgevoerde onderzoek bij te wonen. Antares heeft het rapport ter gelegenheid van de conclusie van antwoord puntsgewijs besproken en heeft tevens alle relevante stukken (waaronder de uitspraken van de Huurcommissie met het rapport van onderzoek) in het geding gebracht.
      
      
        
          Vochtproblemen
        
      
    
    
      4.3.
      
        [deskundige] heeft het onderzoek uitgevoerd door gebruik te maken van een warmtebeeldcamera FLIR C3 en een vochtmeter FMW Moisture Detector. Antares stelt zich op het standpunt dat de gebruikte onderzoeksmethoden niet juist of toereikend zijn en licht haar standpunt uitgebreid toe. [eiser] heeft daarop niet gereageerd. Naar het oordeel van de kantonrechter had dit wel op zijn weg gelegen. De conclusie van antwoord is genomen op de rolzitting van 11 juni 2025. De mondelinge behandeling stond in beginsel gepland op 19 augustus 2025, maar is verplaatst naar 25 november 2025. [eiser] had daarmee, ook naar de eerst geplande datum, ruim voldoende tijd om [deskundige] te benaderen en het door Antares ingenomen standpunt met [deskundige] te bespreken. [deskundige] zou dan hebben kunnen rapporteren waarom zijn onderzoeksmethoden wel zouden deugen, voor zover dat het geval is.
      
    
    
      4.4.
      Zowel de destijds door de Huurcommissie ingeschakelde deskundige als de door Antares ingeschakelde deskundige, [installatiebedrijf] BV (verder: [installatiebedrijf] ), hebben het afzuigdebiet gemeten met een debietmeter en hebben daarbij geen afwijkingen geconstateerd. Om een dergelijke meting te weerleggen ligt het dan voor de hand ook een meting met een debietmeter te doen, althans om op zijn minst toe te lichten waarom een andere onderzoeksmethode wordt gehanteerd. Thans beschikt de kantonrechter over twee partijconclusies (de deskundige van [eiser] en [installatiebedrijf] ) en een onafhankelijke conclusie (Huurcommissie). Nu de situatie verder niet is veranderd en nog steeds (weer) dezelfde gebreken aan de orde worden gesteld kan de conclusie van de deskundige van de Huurcommissie (nog steeds) als uitgangspunt worden genomen.
      
    
    
      4.5.
      Het rapport van [deskundige] overtuigt ook niet om af te wijken van het rapport van de door de Huurcommissie ingeschakelde deskundige. Zoals hiervoor reeds is overwogen, is een geheel andere onderzoeksmethode gebruikt, zonder (nadere) toelichting van de reden waarom voor deze methode is gekozen. Verder is niets gesteld over het gebruik van de badkamer; wanneer was er voor het laatst gedoucht? Hoe lang is gedoucht? Daarenboven is het een feit van algemene bekendheid dat keramische tegels geen vocht opnemen. Een oppervlakkige meting (niet-destructief) op de tegels is dan onvoldoende om te kunnen meten of sprake is van (overmatig) vocht in de constructie. Hoedemakers zegt bovendien niets over het afzuigdebiet en zegt ook niets over de ventilatienoodzaak in zowel de badkamer, als de woonkamer. Dit terwijl dit laatste (onvoldoende ventilatie door [eiser] ) reeds vanaf het begin een discussiepunt is. Naar het oordeel van de kantonrechter is de conclusie in het rapport van de Huurcommissie niet weerlegd. Bij het gehuurde is dus geen sprake van een (met vocht of ventilatie verband houdend) gebrek dat aan Antares is toe te rekenen.
      
      
        
          Naad- en kiervorming
        
      
    
    
      4.6.
      
        [eiser] stelt verder dat sprake is van naad- en kiervorming bij de raamkozijnen en balkondeur van het gehuurde. Hij verwijst voor de onderbouwing naar het deskundigenrapport van [deskundige] . Antares betwist dat sprake is van naad- en kiervorming die leiden tot een vermindering van het huurgenot.
      
    
    
      4.7.
      Ook hier overweegt de kantonrechter dat de constateringen van [deskundige] onvoldoende onderbouwd zijn. Antares heeft de door [eiser] gestelde gebreken ter zake de naad- en kiervorming wederom puntsgewijs uitgebreid weerlegd. Het had vervolgens op de weg van [eiser] gelegen zijn stellingen nader te onderbouwen. Zo had [eiser] naar aanleiding van het verweer van Antares dat de foto’s onduidelijk zijn, duidelijke en zelfgemaakte foto’s kunnen overleggen van bijvoorbeeld het gestelde door vocht beschadigde stucwerk of de scheuren in het kozijn en had er een tochtmeting gedaan kunnen worden. De (zwart/wit)foto’s in het rapport van Hoedemaeker zijn vooral onduidelijk en (daardoor) nietszeggend.
      
    
    
      4.8.
      Zoals Antares ook aanvoert, leidt de aanwezigheid van naden en kieren niet automatisch tot een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Een gebrek is immers een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. [eiser] moet dan ook stellen en bewijzen dat het gehuurde hem (maar ook vooral een huurder in het algemeen) niet het genot kan verschaffen zoals hij zou mogen verwachten. Het moet niet gaan om eigen belevingen. De (misschien) zichtbare naden- en/of kieren moeten ook daadwerkelijk aantoonbaar ongemak verschaffen. Daarover is niets gezegd. Sterker nog: van tocht (wat een logisch gevolg van kapotte kozijnen zou zijn) is volgens [eiser] juist geen sprake (hij stelt immers dat een van de gebreken is dat er geen luchtstroming is). 
      
      
        
          Overige gebreken
        
      
    
    
      4.9.
      
        [eiser] stelt verder (in twee zinnen) dat de ramen van het gehuurde sterk verouderd zijn en hij geluidsoverlast ervaart van zijn bovenburen (door een onjuiste afstelling van het afvoerkanaal).
      
    
    
      4.10.
      Ten aanzien van de sterk verouderde kozijnen wordt verwezen naar hetgeen reeds onder rov 4.8. is overwogen. Sterk verouderde kozijnen, wat daar verder ook van zij, leiden niet automatisch tot een gebrek. Daarvoor is nodig dat komt vast te staan dat het huurgenot wordt verminderd, maar daarover is niets gezegd.
      
    
    
      4.11.
      De geluidsoverlast is op geen enkele wijze onderbouwd. [eiser] stelt dat hij de bovenburen hoort praten en dat dit een gevolg is van een onjuist afgesteld afvoerkanaal. Maar ook hier geldt wederom: dit is niet gebleken en onvoldoende gesteld en onderbouwd door [eiser] . Antares heeft, onweersproken, steeds weer huisbezoeken uitgevoerd, is steeds bij [eiser] binnen geweest, heeft de door [eiser] geuite klachten bekeken en gemeten en komt steeds tot de conclusie dat geen sprake is van gebreken als bedoeld in artikel 7:204 BW. Zij wordt daarin niet alleen door [installatiebedrijf] gesteund, maar ook door de onafhankelijke onderzoeker van de Huurcommissie.
      
    
    
      4.12.
      Voor zover [eiser] geluid van zijn buren hoort, wil de kantonrechter nog opmerken dat het gehuurde onderdeel uitmaakt van een complex van woningen. Dat burengeluiden worden waargenomen is dan ook niet vreemd. Overlast is een ander verhaal en hoeft natuurlijk niet geduld te worden, maar zoals reeds overwogen is dat (overlast) verder niet onderbouwd.
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      4.13.
      Gelet op het voorgaande komt de kantonrechter niet tot de vaststelling dat sprake is van ernstige gebreken die zouden moeten leiden tot een tijdelijke vermindering van de huurprijs. De vorderingen van [eiser] worden daarom (integraal) afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
    
    
      4.14.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Antares worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                476,00
              
              
                (2 punten × € 238,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                119,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                595,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 595,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. T. Dohmen en in het openbaar uitgesproken op 
        17 december 2025.
      
      
      
        ksf