ECLI:NL:GHDHA:2025:2570, Gerechtshof Den Haag, 16-12-2025, 200.353.671/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-12-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur. Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming huurwoning  wegens overlast en drugs in de woning.

GERECHTSHOF DEN HAAG                                               
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.353.671/01
      Zaak- en rolnummer rechtbank	: 11242615 CV EXPL 24-19030 
    
    
    
    
      
        Arrest van 16 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend in [woonplaats],
      appellant,
      advocaat: mr. A. Rhijnsburger, kantoorhoudend in Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Stichting Woonstad Rotterdam,
      gevestigd in Rotterdam,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. R. van der Hoeff, kantoorhoudend in Rotterdam.
    
    
    
      Het hof noemt partijen hierna: [appellant] en Woonstad.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      
        [appellant] heeft in 1991 een woning van Woonstad gehuurd. Woonstad wil de huurovereenkomst beëindigen omdat er volgens haar sprake is van overlast en er drugs in de huurwoning zijn gevonden. 
    
    
      1.2
      De kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden en bepaald dat [appellant] de woning moet ontruimen. [appellant] is het daarmee niet eens. In deze hoger beroep procedure voert hij aan dat hij niet is tekortgeschoten, en dat als dat wel zo is, dat niet zo ernstig is dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden. 
    
    
      1.3
      Het hof komt tot hetzelfde oordeel als de kantonrechter; [appellant] heeft zich niet als een goed huurder gedragen omdat er al jarenlang sprake is van overlast. Bovendien heeft de politie een handelshoeveelheid drugs in de woning aangetroffen. Dat rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. 
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
      
        
          de dagvaarding van 8 april 2025 waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 7 maart 2025;
        
        
          het arrest van dit hof van 6 mei 2025, waarin een mondelinge behandeling is gelast; 
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 3 juni 2025;
        
        
          de memorie van grieven van [appellant], met bijlagen;
        
        
          de memorie van antwoord van Woonstad, met bijlage.
        
      
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      
        [appellant] heeft in 1991 een huurovereenkomst gesloten met Woonstad met betrekking tot de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Woonstad verhuurt ook de andere woningen in die straat.
    
    
      3.2
      Woonstad heeft met name vanaf 2019 klachten ontvangen van omwonenden over overlast veroorzaakt door [appellant] en bezoekers die hij toelaat in de woning. Die klachten gaan over harde muziek, drugsgebruik en agressief gedrag. De wijkagent, de gemeente en Woonstad hebben in dat verband diverse huisbezoeken bij [appellant] afgelegd. 
    
    
      3.3
      Op 8 maart 2024 is de politie in de woning binnengetreden. Daarbij is een handelshoeveelheid drugs in de woning aangetroffen (178,2 gram hasj, 3,1 gram cocaïne en 1.792,8 gram hennep). In de bestuurlijke rapportage die de politie naar aanleiding van het binnentreden heeft opgemaakt, is vermeld dat [appellant] heeft verklaard dat de drugs van hem zijn en ook dat [appellant] bekend staat als harddruggebruiker. 
    
    
      3.4
      Op 14 mei 2024 heeft de burgemeester van Rotterdam (hierna: de burgemeester) [appellant] een ‘laatste waarschuwing’ voorafgaand aan een sluiting van de woning gegeven wegens het aantreffen van de handelshoeveelheid verdovende middelen in de woning op 8 maart 2024. 
    
    
      3.5
      Op 18 juli 2024 heeft Adviesburo Veerkracht (hierna: Veerkracht) een rapport opgesteld naar aanleiding van een buurtonderzoek bij de woning. Daarin staat dat er vier omwonenden zijn gehoord en dat die omwonenden onder meer hebben verklaard dat [appellant] veel mensen (gebruikers) over de vloer krijgt die bij [appellant] komen blowen en drinken. Uit het rapport komt naar voren dat de meeste bewoners [appellant] zelf een ‘goede gast’ vinden, maar ook dat zijn bezoek voor overlast zorgt en dat [appellant] het lastig lijkt te vinden zijn bezoek te weren. 
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank
    
      4.1
      Woonstad heeft [appellant] gedagvaard en gevorderd:
      
        
          ontbinding van de huurovereenkomst;
        
        
          ontruiming van de woning;
        
        
          veroordeling van [appellant] tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 462,50 plus wettelijke rente, en
        
        
          veroordeling van [appellant] tot betaling van de proceskosten.
        
      
      
      
        Woonstad heeft aangevoerd dat [appellant] zich niet als een goed huurder heeft gedragen, omdat hij in de periode van 2020 tot en met 2024 (geluids)overlast heeft veroorzaakt en de woning is gebruikt voor de handel in en het gebruik van verdovende middelen. 
      
    
    
      4.2
      Volgens [appellant] is er geen sprake (meer) van overlast, omdat hij medicatie krijgt (wegens schizofrenie) en rustig is geworden. Van drugshandel is volgens [appellant] nooit sprake geweest.
    
    
      4.3
      De kantonrechter heeft de vorderingen toegewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.
    
    
      4.4
      De woning is eind april 2025 ontruimd. [appellant] is sindsdien dakloos.
    
  
  
    
      5Vordering in hoger beroep
    
      5.1
      
        [appellant] wil dat het hof de vorderingen van Woonstad alsnog afwijst. Zijn bezwaar (grief) tegen het vonnis is dat de kantonrechter onvoldoende feitelijk heeft vastgesteld dat er sprake is van een tekortkoming. Ook voert hij aan dat de kantonrechter de omstandigheden niet genuanceerd heeft afgewogen en ten onrechte heeft geconcludeerd dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden.
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    
      6.1
      
        Het gaat in dit hoger beroep allereerst om de vraag of [appellant] zijn verplichtingen als huurder is nagekomen. Als dat niet zo is, is de vervolgvraag of de tekortkoming van [appellant] de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
        
          Tekortkoming? 
        
      
    
    
      6.2
      Het hof is (net zoals de kantonrechter) van oordeel dat [appellant] in strijd heeft gehandeld met zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW), zodat er sprake is van een tekortkoming. Het hof licht dit hierna toe. 
    
    
      6.3
      Uit de door Woonstad overgelegde stukken blijkt dat:
      
        
          een omwonende op 26 september 2019 bij Woonstad heeft geklaagd over aanloop van dealers en jongens met geladen wapens; 
        
        
          de wijkagent op 7 oktober 2020 in een verslag heeft vermeld dat een buurtbewoonster dagelijks enorme overlast ervaart van bezoekers van [appellant] en dat haar kinderen angstig zijn; 
        
        
          Woonstad op 19 februari 2021 aan [appellant] heeft geschreven dat er nieuwe meldingen van overlast zijn en dat [appellant] zich niet aan de met hem op 19 november 2020 gemaakte afspraken houdt;
        
        
          de wijkagent begin 2022 heeft gebeld met Woonstad en heeft gemeld dat diverse bewoners uit de straat weer overlast ervaren door drugsgebruik en dat zij dat niet durven te melden in verband met de personen die bij [appellant] over de vloer komen; 
        
        
          Woonstad eind maart 2024 bij de gemeente heeft gemeld dat zij medio januari 2024 en medio februari 2024 meldingen van omwonenden heeft ontvangen over overlast (veel aanloop, ruzies, geluidsoverlast, met name in de avond en nacht).
        
      
    
    
      6.4
      
        
          [appellant] heeft de juistheid van deze meldingen en klachten niet gemotiveerd bestreden; hij heeft toegegeven dat er in het verleden wel eens sprake is geweest van overlast (conclusie van antwoord onder 4). Hij heeft verder aangevoerd dat de klagende omwonenden niet de bedoeling hebben gehad om [appellant] uit zijn woning te laten zetten, maar dat betekent niet dat hun klachten ongegrond zijn. Vastgesteld kan dus worden dat [appellant] al lange tijd overlast veroorzaakt, al dan niet door het toelaten van overlast veroorzakende bezoekers (drugsgebruikers) in de woning. Verder staat vast dat de politie in 2024 een handelshoeveelheid drugs in de woning heeft aangetroffen (zie 3.3). Ook dit getuigt geenszins van goed huurderschap, temeer omdat [appellant] wist dat omwonenden veel overlast ervaren van drugsgebruikers in de woning, en de aanwezigheid van drugs in de woning de aanloop van die drugsgebruikers verergert. Of daadwerkelijk sprake is geweest van drugshandel in de woning, kan in het midden blijven. 
        
          Ontbinding gerechtvaardigd?
        
      
    
    
      6.5
      De vervolgvraag is of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. In dit verband is van belang dat artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze ‘tenzij-clausule’ brengt mee dat de rechter moet beoordelen of de tekortkoming, gelet op alle omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.
    
    
      6.6
      
        [appellant] heeft aangevoerd dat zijn belang bij voortduring van de huurovereenkomst, de ontbinding niet rechtvaardigt. Hij heeft in dit kader naar voren gebracht dat hij kwetsbaar is en aan schizofrenie lijdt, en daarvoor medische hulp aanvaardt. Wat betreft de overlast wijst hij er op dat omwonenden weliswaar van een ‘zekere’ overlast spreken, maar daaraan niet de conclusie verbinden dat ontruiming zou moeten plaatsvinden. Ook heeft hij een document overgelegd met diverse  steunverklaringen van omwonenden, die niet willen dat [appellant] uit zijn woning wordt gezet. Verder is volgens [appellant] de aanwezigheid van een zekere hoeveelheid drugs in de woning onvoldoende om de huurovereenkomst te ontbinden, omdat geen sprake is geweest van handel of overlast door de drugs in de woning. Hij wijst er ook op dat de burgemeester hem juist een laatste waarschuwing heeft gegeven, en de woning niet heeft gesloten. 
    
    
      6.7
      Het hof is van oordeel dat de ontbinding wel is gerechtvaardigd. Woonstad is als sociale verhuurder verplicht om bij te dragen aan de leefbaarheid rondom haar woningbezit en die leefbaarheid is in dit geval gedurende lange tijd op ernstige wijze aangetast. Dat blijkt uit de diverse klachten van omwonenden. Weliswaar hebben die klachten vooral betrekking op het gedrag van de bezoekers (drugsgebruikers) die [appellant] in zijn woning toelaat, en niet op [appellant] zelf, maar [appellant] kan voor dat gedrag verantwoordelijk worden gehouden. Hij heeft die bezoekers immers steeds in de woning toegelaten, ondanks het feit dat hij diverse keren door Woonstad op de hoogte is gesteld van de overlastmeldingen en daarover afspraken met hem zijn gemaakt. Dit laatste blijkt uit de door Woonstad overgelegde brieven aan [appellant] van 12 november 2020, 19 februari 2021 en 4 maart 2022. [appellant] kan niet worden gevolgd in zijn stelling dat de overlast is geëindigd; uit het rapport van Veerkracht blijkt dat er ook in 2024, kort voor de start van deze procedure, nog bezoekers bij [appellant] over de vloer kwamen om te blowen en drinken en dat dit bezoek nog steeds als een probleem werd ervaren. De vondst van een grote hoeveelheid drugs in de woning in 2024 is eveneens aan te merken als een ernstige tekortkoming die de ontbinding rechtvaardigt, omdat de aanwezigheid van een grote hoeveelheid drugs in de woning (het risico op) de aanloop van drugsgebruikers en/of criminelen vergroot. Dat leidt vervolgens tot overlast en tot angst en gevoelens van onveiligheid bij omwonenden. 
    
    
      6.8
      De hiervoor genoemde omstandigheden zijn van voldoende gewicht om de overeenkomst te ontbinden en de persoonlijke belangen [appellant] zijn van onvoldoende gewicht om tot een ander oordeel te komen. Vanzelfsprekend valt zeer te betreuren dat [appellant] kwetsbaar is en met psychische problematiek kampt, maar Woonstad heeft daarmee ook rekening gehouden; zij heeft over een periode van jaren diverse gesprekken met [appellant] gevoerd en hem kansen gegeven de situatie te verbeteren. Uit de hiervoor weergegeven feiten blijkt dat dit niet is gelukt; omwonenden klaagden ook in 2024 nog over overlast, angst en gevoelens van onveiligheid. Dat niet elke omwonende overlast ervaart, en dat vele omwonenden [appellant] zelf een ‘goede gast’ vinden en niet achter de ontruiming staan, doet daar niet aan af. Verder weegt mee dat Woonstad in april 2025 - voorafgaand aan de ontruiming - contact heeft gezocht met de gemeente en met de wijkagent en hen heeft gevraagd hoe zij tegen de voorgenomen ontruiming aankijken. De ‘expert wonen’ van de gemeente heeft Woonstad vervolgens laten weten achter de ontruiming te staan, omdat [appellant] vaak genoeg en van meerdere mensen hulp aangeboden had gekregen, maar die hulp heeft afgehouden. Volgens de ‘expert wonen’ past [appellant] beter in een beschermde woonvorm, maar moet [appellant] dat wel zelf willen. In dit kader is nog van belang dat [appellant] in aanmerking komt voor beschermd wonen, zoals hij zelf heeft aangevoerd, maar aanbiedingen hiervoor heeft afgewezen (zoals blijkt uit de door Woonstad overgelegde brief van 24 april 2025, productie 9 van Woonstad). Ook de wijkagent heeft geadviseerd de ontruiming door te laten gaan. 
    
    
      6.9
      Al met al kan van Woonstad niet langer worden gevergd dat zij de woning nog beschikbaar houdt (of weer beschikbaar stelt) voor [appellant]. 
    
    
      6.10
      
        Aan het bewijsaanbod van [appellant] gaat het hof voorbij, omdat dit aanbod betrekking heeft op een stelling die niet ter discussie staat (namelijk dat er ook diverse omwonenden zijn die willen voorkomen dat [appellant] uit de woning wordt gezet).
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
    
    
      7.1
      De conclusie is dat er sprake is van een tekortkoming van [appellant] en dat deze van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden. Het hof is het dus eens met de kantonrechter en het hoger beroep van [appellant] daartegen slaagt niet. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
    
    
      6.11
      
        Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van Woonstad op:
        griffierecht	€    827,-	
        salaris advocaat	€ 2.428,-	(2 punten × tarief  II à 1.214,-)
        
          nakosten 	€	178,-	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
        Totaal	€	3.433,-
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    
      
        bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam Civiel Sector Kantonvan 7 maart 2025;
      
      
        veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Woonstad begroot op € 3.433,-; 
      
      
        bepaalt dat als [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellant] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-;
      
      
        verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. M.E. Honée, mr. A.M. Voorwinden en mr. F. van der Hoek en in het openbaar uitgesproken op 16 december 2025 in aanwezigheid van de griffier.
    
    
  
  
     HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.