ECLI:NL:RBNHO:2025:15562, Rechtbank Noord-Holland, 15-10-2025, 11867502 \ VV EXPL 25-134
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-10-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: De vorderingen worden afgewezen. In dit geval is het onduidelijk (1) of de bedingen in de van toepassing zijnde algemene voorwaarden niet oneerlijk zijn in het licht van de Europese wetgeving, (2) de huurprijsverhoging op correcte wijze is doorgevoerd en (3) wat de hoogte is van de huurachterstand. Voor een duidelijker beeld is nader onderzoek nodig, hetgeen in deze KG-procedure niet mogelijk is.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 11867502 \ VV EXPL 25-134
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 15 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1], 
    
      te [plaats],2. [eiser 2], 
      te [plaats],
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers],
      gemachtigde: mr. C.A. Gentile Martin,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1], 
    
      2. [gedaagde 2], 
      beiden te [plaats],
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagden],
      procederend in persoon.
    
    
    
      
        De zaak in het kort 
        De professionele verhuurder vordert ontruiming van de woning, gelet op een volgens hem bestaande huurachterstand van ten minste zes maanden, en betaling van de huurachterstand. Deze vorderingen worden afgewezen. In de gegeven omstandigheden is het de kantonrechter onduidelijk (1) of de bedingen in de van toepassing zijnde algemene voorwaarden niet oneerlijk zijn in het licht van de Europese wetgeving, (2) de huurprijsverhoging op correcte wijze is doorgevoerd en (3) wat de hoogte is van de huurachterstand. Voor een duidelijker beeld zou nader onderzoek nodig zijn, hetgeen in een kort geding-procedure als de onderhavige niet mogelijk is. 
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding van 11 september 2025,- de mondelinge behandeling van 1 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagden] huren per 1 februari 2023 de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) van [eisers]. [gedaagden] wonen met hun zes (deels minderjarige en schoolgaande) kinderen in de woning. 
      
    
    
      2.2.
      In de huurovereenkomst staat: “4.5 Per betaalperiode van één maand bedraagt- de huurprijs							€  1.850,-Huurprijswijziging(…)5.2 Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 1 augustus. en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal 1%.”. 
    
    
      2.3.
      Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte, vastgesteld op 20 maart 2017’ van overeenkomstige toepassing verklaard. 
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde 1] heeft in de maanden maart 2024 tot en met augustus 2024 en de maanden oktober 2024 tot en met december 2024 € 2.000,00 per maand overgemaakt aan [eisers]. 
    
    
      2.5.
      
        [eisers] hebben [gedaagde 1] per aangetekende brief van 4 juli 2025 aangemaand om tot betaling van de huurachterstand over te gaan. 
      
    
    
      2.6.
      Op 1 september 2025 heeft [gedaagde 1] een bedrag van € 1.700,00 overgemaakt aan [eiser 1]. Ter zitting heeft (de gemachtigde van) [eiser 1] verklaard dat [gedaagde 1] het weekend voorafgaand aan de mondelinge behandeling een bedrag van € 1.000,00 aan [eiser 1] heeft overgemaakt. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vorderen dat de kantonrechter – voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – dat [gedaagden] worden veroordeeld tot:- ontruiming van de woning, zo nodig met inschakeling van de sterke arm van politie en justitie, waarbij [gedaagden] worden veroordeeld in de ontruimingskosten, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten,- betaling van de huurachterstand van € 13.750,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2025, althans vanaf 11 september 2025,- betaling van € 2.000,00 dan wel € 1.850,00 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde 1] en/of Ismailova de woning na 1 oktober 2025 in gebruik hebben, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de eerste dag van de betreffende maand, - betaling van € 912,50 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding; - betaling van de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] leggen aan de vordering het volgende ten grondslag. De huur bedraagt per februari 2024 € 2.000,00 per maand. Dit is door [eiser 1] telefonisch aangezegd tegen [gedaagde 1]. [gedaagden] hebben een huurachterstand laten ontstaan van                            € 13.750,00, oftewel een huurachterstand van in ieder geval zes maanden. Dit rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en – vooruitlopend daarop – ontruiming van de woning. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] voeren verweer. Allereerst zijn partijen geen huurprijsverhoging overeengekomen en is de huurprijsverhoging niet aangezegd, zodat de huurprijs nog steeds € 1.850,00 per maand bedraagt. Verder wordt aangevoerd dat sprake is van een huurachterstand van hoogstens twee maanden. [gedaagde 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling bankafschriften aan de kantonrechter laten zien, welke bankafschriften [gedaagde 1] indien gewenst nog wil overleggen. Ontruiming zal zware gevolgen hebben, aangezien [gedaagden] op dit moment met hun zes (gedeeltelijk) minderjarige en schoolgaande kinderen in de woning wonen. [gedaagden] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Ambtshalve toetsing van: 
        de Huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van 20 maart 2017 
        (hierna: de algemene voorwaarden) 
      
    
    
    
      4.1.
      Gelet op de hoogte van de huur bij aanvang van de huurovereenkomst is sprake van geliberaliseerde huur. In de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard. 
    
    
      4.2.
      
        [eiser 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd verklaard dat hij meerdere panden verhuurt. Daarom moeten [eisers] aangemerkt worden als een professionele verhuurder. 
      
    
    
      4.3.
      Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument (in de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn)). Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. Artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is. 
      
    
    
      4.4.
      Bedingen waaraan de huurder gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, zijn oneerlijk als deze in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoren in het nadeel van de huurder. Het gaat om een beoordeling van de bedingen op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Of de verhuurder de huurder ook daadwerkelijk aan die bedingen houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is niet relevant. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over hetzelfde onderwerp. 
      
      
        
          De huurprijs staat op dit moment niet vast
        
      
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagden] voeren aan dat de huurprijs € 1.850,00 per maand bedraagt en dat geen sprake is geweest van een huurprijsverhoging. Desgevraagd heeft [eiser 1] ter zitting verklaard dat de huurprijsverhoging naar € 2.000,00 per maand mondeling aan [gedaagde 1] is aangezegd. Dit volgt ook uit het feit dat [gedaagde 1] na deze mondelinge aanzegging een aantal maanden € 2.000,00 heeft betaald, aldus [eiser 1].
    
    
      4.6.
      De algemene voorwaarden zijn door de kantonrechter tijdens de mondelinge behandeling opgevraagd, maar niet verkregen. De kantonrechter heeft deze algemene voorwaarden ook nadien niet meer ontvangen. Daarom kan niet beoordeeld worden of het huurprijswijzigingsbeding uit de huurovereenkomst als niet-oneerlijk moet worden aangemerkt. Daarnaast geldt dat de huurprijsverhoging niet schriftelijk is aangezegd, hetgeen wel is vereist. De kantonrechter concludeert dat bij deze stand van zaken de hoogte van de huurprijs niet vaststaat, zodat niet geconcludeerd kan worden dat [gedaagden] een huurprijs van thans € 2.000,00 aan [eisers] zijn verschuldigd.  
      
      
        
          De hoogte van de huurachterstand is op dit moment onduidelijk
        
      
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde 1] heeft de hoogte van de huurachterstand betwist. Hij voert daartoe aan dat de huur € 1.850,00 per maand bedraagt. [gedaagde 1] heeft daarom in de periode maart 2024 tot en met augustus 2024 en in de maanden oktober 2024 tot en met december 2024 € 150,00 per maand te veel betaald. [gedaagde 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard een huurachterstand te hebben van twee maanden, welke huurachterstand hij op korte termijn zal kunnen inlopen. Ter onderbouwing heeft [gedaagde 1] aan de kantonrechter een schermafbeelding van de bankafschriften met overboekingen aan [eiser 1] laten zien, waaruit lijkt te volgen dat [gedaagde 1] in 2024 ruim € 18.000,00 aan [eiser 1] heeft voldaan. Tegenover de stelling dat partijen de huurprijsverhoging zijn overeengekomen en daaraan uitvoering hebben gegeven, verklaart [gedaagde 1] ter zitting dat hij zich pas na het inwinnen van juridisch advies is gaan beseffen dat [eisers] geen huurprijsverhoging hadden mogen doorvoeren. In het contract is een huurprijs van € 1.850,00 opgenomen, dus daar gaan [gedaagden] van uit. Desgevraagd hebben [gedaagden] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij juridisch advies hebben ingewonnen bij Wooninformatie en Advies te [plaats]. 
      
    
    
      4.8.
      Ook verklaren [gedaagden] tijdens de mondelinge behandeling dat zij meerdere uitgaven hebben gedaan aan het onderhoud en bewoonbaar maken van de woning, zoals het laten plaatsen van een (gebruikte) keuken en het aanleggen van elektra. De hiermee gemoeide kosten moeten volgens [gedaagden] worden afgetrokken van de openstaande huurtermijnen, voor zover daar sprake van is. [eiser 1] heeft niet betwist dat [gedaagden] werkzaamheden aan de woning hebben uitgevoerd, zoals het plaatsen van een (gebruikte) keuken. 
      
    
    
      4.9.
      Bij deze stand van zaken is het voor de kantonrechter onduidelijk wat de hoogte van de huurachterstand is. Hoewel tijdens de mondelinge behandeling door [gedaagde 1] inzage is gegeven in zijn bankafschriften, heeft hij zijn stelling dat sprake is van een huurachterstand van twee maanden verder niet onderbouwd. In dit geval is het de kantonrechter – mede gelet op de taalbarrière die hier speelt – onduidelijk wat de hoogte van de huurachterstand is. Hiervoor zou nader onderzoek zijn geboden, hetgeen in een kort geding-procedure niet mogelijk is. De kantonrechter heeft partijen tijdens de mondelinge behandeling daarom gewezen op de mogelijkheid om een bodemprocedure te starten, waarbij nader onderzoek wél mogelijk is.
      
      
        
          De gevorderde ontruiming wordt afgewezen
        
      
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
    
    
      4.11.
      Gelet op het geschil omtrent de hoogte van de huurachterstand is het nog maar de vraag of sprake is van een zodanig ernstig tekortschieten van [gedaagden] in de betaling van de huur, dat in een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden besloten. Dat [gedaagde 1] mogelijk in financiële moeilijkheden verkeert en van tijd tot tijd niet in de gelegenheid is de huur tijdig te betalen, doet daar niet aan af. Het is daarom bij deze stand van zaken niet gerechtvaardigd op de ontbinding in een eventuele bodemprocedure vooruit te lopen en [gedaagden] in kort geding te veroordelen het gehuurde te ontruimen.
    
    
      4.12.
      Daar komt nog bij dat [gedaagde 1] tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard dat er meerdere minderjarige en naar schoolgaande kinderen, waaronder een kind van zeven jaar oud, in de woning wonen. Op grond van artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de rechten van het Kind vormen bij alle maatregelen betreffende kinderen voor rechterlijke instanties de belangen van het kind de eerste overweging. Aangenomen moet worden dat een ontruiming van de woning ook nadelige gevolgen meebrengt voor de kinderen van [gedaagden]. De belangen van de kinderen brengen echter niet zonder meer mee dat de vordering tot ontruiming moet worden afgewezen. Zowel de verantwoordelijkheid voor de tekortkoming die tot de ontruiming leidt (of kan leiden) als de verantwoordelijkheid voor (het welzijn van) de kinderen ligt immers bij de huurders. In het onderhavige geval – waarbij vooralsnog onduidelijk is in hoeverre sprake is van een tekortkoming van [gedaagden] – wegen de belangen van de in de woning woonachtige kinderen zodanig zwaar dat de gevorderde ontruiming ook vanuit dat oogpunt niet toewijsbaar is. 
      
      
        
          Beide partijen dragen hun eigen kosten  
          
        
      
    
    
      4.13.
      
        Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden 
        gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eisers] af,
      
    
    
      5.2.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
        
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2025.
      
    
  
  
     Hoge Raad 10 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:198, r.o. 3.8.2. 
  
  
     Artikel 7:252 lid 1 BW.