ECLI:NL:RBMNE:2025:6114, Rechtbank Midden-Nederland, 16-07-2025, 24/905
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-07-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ, woning, standaard, vergelijkingsmethode. Onvoldoende rekening gehouden met waardedrukkend effect dat uitgaat van de vervuilde grond. Zowel de heffingsambtenaar als eiseres zijn er niet in geslaagd om de waarde te onderbouwen. Alles afwegend – en rekening houdend met de objectkenmerken en de ligging van de woning – stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 550.000,-. Het beroep is voor zover gericht tegen de WOZ-waarde gegrond. Het beroep is voor zover gericht tegen de opgelegde afvalstoffenheffing ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 24/905
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 juli 2025 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiseres] , uit [plaats] , eiseres
    (gemachtigde: mr. K. Pals)
    
  
  
    en
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
    (gemachtigde: T.C. Wildenbeest)
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde en de opgelegde aanslagen onroerendezaakbelasting en afvalstoffenheffing ten behoeve van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] (de woning) 
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 25 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 665.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 
    
    
      1.2.
      Aan eiseres is in dit aanslagbiljet ook een aanslag afvalstoffenheffing ten behoeve van de [adres 1] in [plaats] voor de periode 1 januari tot en met 31 december 2023 opgelegd. 
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 28 november 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd en de aanslag afvalstoffenheffing in stand gelaten. Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. 
      
    
    
      1.4.
      Het beroep is behandeld op de zitting van 3 juni 2025. Daarbij zijn verschenen: eiseres en de gemachtigde van eiseres. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. 
      
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten en geschil
      
    
    
    
      2. Eiseres is eigenaar van de woning, een vrijstaande recreatiewoning uit 2005. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 82 m². De woning heeft een vrijstaande berging (sloop) van 37 m2 en een vrijstaande berging uit 2022 van 30 m2. De woning ligt op een perceel van 1065 m². 
    
    
    
      2.1.
      Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 500.000,-. De heffingsambtenaar heeft in beroep een waardeverlaging voorgesteld tot een waarde van € 616.000,-. 
    
    
      2.2.
      
        Eiseres is het daarnaast ook niet eens met de door de heffingsambtenaar opgelegde aanslag afvalstoffenheffing à € 278,40. 
        
          Het beoordelingskader van de WOZ-waarde
        
      
      
      
        3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
      
    
    
      3.1.
      De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiseres heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.  
      
    
    
      3.2.
      Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
      
        
          
            [adres 2] , verkocht op 1 juni 2022 voor € 675.000,-;
        
        
          
            [adres 3] , verkocht op 14 juli 2022 voor € 720.000,-;
        
        
          
            [adres 4] , verkocht op 21 juni 2022 voor € 675.000,-.
        
      
      
    
    
      3.3.
      Omdat de heffingsambtenaar in beroep een lagere waarde voor de woning bepleit dan eerder door hem is vastgesteld, is het beroep alleen daarom al gegrond. Omdat eiseres het ook niet eens is met deze waarde, zal de rechtbank beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat deze nieuw bepleite waarde niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
        
          De beoordeling van de WOZ-waarde
        
      
      
      
        4. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zo stelt zij dat de stijging van de WOZ-waarde vergeleken met vorig belastingjaar onevenredig hoog is. Zij voert daarbij aan dat de woningen nauwelijks in waarde zijn gestegen door het feit dat de opstallen op ernstig vervuilde grond staan. Volgens eiseres is bij de waardeonderbouwing onvoldoende rekening gehouden met de vervuilde grond. 
      
      
    
    
      4.1.
      De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de voorgestelde WOZ-waarde van de woning van € 616.000,- niet te hoog is. De rechtbank overweegt in dat kader dat de heffingsambtenaar voor de ligging van de woning op de vervuilde grond in de taxatiematrix een correctie heeft toegepast van – 20%. Op de zitting is ook door de gemachtigde van de heffingsambtenaar beaamd dat er sprake is van een waardedrukkend effect dat uitgaat van de vervuilde grond. Hij acht de correctie van -20% redelijk, nu uit het Rapport Bodemverontreiniging blijkt dat (ernstige) delen van de vervuilde grond reeds zijn gesaneerd. De rechtbank is van oordeel dat deze correctie daarmee onvoldoende is onderbouwd door de heffingsambtenaar. Het feit dat de grond gedeeltelijk gesaneerd is, is geen onderbouwing voor het gehanteerde correctiepercentage. Er blijkt namelijk niet uit waarom het waardedrukkend effect van de vervuilde grond 20% van de grondprijs is. Gelet op voorgaande kan de taxatiematrix de waarde niet onderbouwen en heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de voorgestelde waarde van € 616.000,- niet te hoog is.
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk maakt. De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting, zonder nadere onderbouwing, gesteld dat de WOZ-waarde van zijn woning moet worden vastgesteld op € 500.000,-. Nu deze waarde niet nader is onderbouwd door eiseres, is de rechtbank van oordeel dat ook eiseres er niet in is geslaagd om de waarde van de woning aannemelijk te maken.
      
      
        
          Vaststelling WOZ-waarde in goede justitie
        
      
      
      5. Nu zowel de heffingsambtenaar als eiseres er niet in is geslaagd om de waarde te onderbouwen, zal de rechtbank in goede justitie zelf een waarde vaststellen. Alles afwegend – en rekening houdend met de objectkenmerken en de ligging van de woning – stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 550.000,-.
      
      
        
          De beoordeling van de afvalstoffenheffing
          
        
      
      6. Eiseres stelt de heffingsambtenaar haar geen aanslag afvalstoffenheffing had mogen opleggen nu zij geen gebruik maakt van deze dienst. Eiseres voert daarbij aan enig afval mee te nemen naar haar huisadres nu er door de gemeente ook geen kliko’s aan haar zijn verstrekt. 
    
    
      6.1.
      De rechtbank volgt dit standpunt van eiseres ten aanzien van de afvalstoffenheffing niet. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de afvalstoffenheffing geen retributie betreft maar een geoormerkte belasting die kan worden geheven ter zake van het feitelijk gebruik van een perceel ten aanzien waarvan de gemeente de verplichting heeft het huisvuil in te zamelen. Zoals door de gemachtigde van de heffingsambtenaar terecht is aangevoerd volgt uit vaste rechtspraak dat de vraag of al dan niet gebruik wordt gemaakt van de dienst niet relevant is nu de gemeente op grond van de wet een heffing in mag stellen voor het beheer omtrent de afvalstoffen. 
      
        
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      7.		De rechtbank zal het beroep, voor zover gericht tegen de vastgestelde WOZ-waarde, gegrond verklaren. Zij zal daarom de uitspraak op bezwaar vernietigen, de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] te [plaats] op de waardepeildatum 1 januari 2022 verminderen tot een bedrag van € 550.000,- en bepalen dat de daarop gebaseerde aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verminderd. 
    
    
    
      7.1.
      Het beroep is, voor zover gericht tegen de opgelegde afvalstoffenheffing, ongegrond. 
      
      
        
          Griffierecht en proceskosten
          
        
        8.		Omdat het beroep (deels) gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiseres vergoeden.
      
      
    
    
      8.1.
      Eiseres heeft verzocht om vergoeding van haar reiskosten in beroep tot een bedrag van € 22,40. Op grond van artikel 1, aanhef en onder d van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) komen reis- en verblijfkosten voor vergoeding in aanmerking. Deze kosten worden overeenkomstig artikel 11, eerste lid, onderdeel d, van het Besluit tarieven in strafzaken 2003 vastgesteld. Dit leidt in het geval van eiseres tot een vergoeding van € 21,56 (een kilometervergoeding van € 0,28,- per kilometer voor een afstand van afgerond 77 kilometer tussen het huisadres van eiseres en de rechtbank en terug) voor de door haar gemaakte reiskosten in beroep.
      
    
    
      8.2.
      Eiseres heeft verzocht om vergoeding van haar verletkosten van € 712,- De rechtbank ziet geen aanleiding voor het toekennen van een vergoeding van deze kosten. Zo heeft eiseres, naar het oordeel van de rechtbank, de gestelde verletkosten niet aannemelijk gemaakt. Uit vaste rechtspraak volgt dat de enkele stelling dat zulke kosten bestaan zonder onderbouwing of ondersteunende bewijsstukken onvoldoende is. Daarom wijst de rechtbank het verzoek van eiseres om vergoeding van haar verletkosten af.
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep voor zover gericht tegen de vastgestelde WOZ-waarde gegrond;
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover het ziet op de vastgestelde WOZ-waarde;
    - verlaagt de waarde van de woning tot een bedrag van € 550.000,-;
    - bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
    - bepaalt dat deze uitspraak in plaats komt van het vernietigde deel van de uitspraak op bezwaar;
    - verklaart het beroep voor zover gericht tegen de opgelegde afvalstoffenheffing ongegrond. 
    - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiseres moet vergoeden;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 21,56 aan proceskosten aan eiseres;
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 juli 2025. 
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.  
    
    
    
    
    
  
  
     Zie bijvoorbeeld de uitspraak van gerechtshof Arnhem van 7 december 2010, ECLI:NL:GHARN:2010:BO9545.
  
  
     Dit volgt uit artikel 15.33 van de Wet milieubeheer en is nader uitgewerkt in de Verordening afvalstoffenheffing 2023 van [gemeente] . 
  
  
     Zie de uitspraak van de Raad van State van 12 april 2023, ECLI:NL:RVS:2023:1459.