ECLI:NL:RBAMS:2025:9997, Rechtbank Amsterdam, 16-12-2025, 11958953 \ KK EXPL  25-776
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: huur / kort geding / de burgemeester heeft de woning voor drie maanden gesloten, nadat de politie explosieven in de woning had gevonden (art 174a Gemeentewet) / verhuurder was bevoegd om de huurovereenkomst vervolgens buitengerechtelijk te ontbinden (7:231 lid 2 BW)/ ontruiming van de woning toegewezen

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zaaknummer: 11958953 \ KK EXPL  25-776
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 16 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY, 
      gevestigd in Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Lieven de Key,
      gemachtigde: mr. B. van den Berg,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. H.E. van Zijll.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Met de dagvaarding van 13 november 2025 met producties, heeft Lieven de Key een voorziening gevorderd. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft Lieven de Key enkele aanvullende producties toegezonden. 
      
      
        Op de zitting van 9 december 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens Lieven de Key is de gemachtigde met [naam] , medewerkers rechtmatig wonen van Lieven de Key, verschenen. [gedaagde] is op de zitting verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. 
      
      
      
        Partijen hebben ter zitting aan de hand van pleitnota’s en producties hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is vonnis bepaald op vandaag. 
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds mei 2020 van Lieven de Key een woning op het adres [adres] (hierna: de woning). Het betreft een sociale huurwoning waarbij een jongerenhuurcontract is gesloten, met een huidige huurprijs van € 840,84 per maand.
      
    
    
      2.2.
      Op 29 juli 2025 heeft de politie de woning doorzocht na een melding van een bedreiging. Die bedreiging hield in dat een huis zou worden opgeblazen. De politie heeft in de woning onder meer explosieven aangetroffen die vallen onder artikel 2 lid 2 categorie II van de Wet wapens en munitie. Het betrof drie aan elkaar verbonden shells. [gedaagde] is hierbij aangehouden.
      
    
    
      2.3.
      Nadat Lieven de Key een zienswijze had gegeven, heeft de burgemeester van [gemeente] de woning voor drie maanden gesloten van 27 augustus 2025 tot 27 november 2025 op grond van artikel 174a Gemeentewet. 
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Verder heeft hij de voorzieningenrechter verzocht om de sluiting van de woning te schorsen totdat de burgemeester op zijn bezwaar heeft beslist.  
      
    
    
      2.5.
      Lieven de Key heeft met de brief van 28 augustus 2025 de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). In diezelfde brief heeft Lieven de Key [gedaagde] gesommeerd de woning te ontruimen. 
      
    
    
      2.6.
      De voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft de verzochte voorlopige voorziening van [gedaagde] afgewezen met de uitspraak van 23 september 2025 (ECLI:NL:RBAMS:2025:7053). De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat sprake was van een acute en ernstige verstoring van de openbare orde en veiligheid in de directe woonomgeving. De voorzieningenrechter wijst hierbij op de ernst van de aangetroffen situatie die bestond uit de aanwezigheid van drie mortierbommen in de woonkamer waarbij [gedaagde] een ongecontroleerde hoeveelheid medicatie had ingenomen. Verder wijst de voorzieningenrechter op de vermoedelijke betrokkenheid van de bewoner bij criminele activiteiten en op diens mentale instabiliteit en onvoorspelbare gedrag.
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde] heeft via woningplatform MijnDak gezocht naar een andere woning. Nadat hij op een van de woningen had gereageerd, heeft Lieven de Key hem een negatieve verhuurdersverklaring gestuurd. Hierdoor kon hij de andere woning niet huren. 
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde] heeft via zijn gemachtigde laten weten de woning niet te zullen ontruimen. 
      
    
    
      2.9.
      Op enig moment nadat de woning was gesloten, is een dochter van [gedaagde] geboren. De dochter verblijft in de woning van de moeder.  
      
    
    
      2.10.
      Lieven de Key heeft per brief de huurovereenkomst met [gedaagde] – voor zover nog nodig – opgezegd per 1 mei 2026 vanwege het verstrijken van de duur van de jongerenovereenkomst. [gedaagde] heeft bevestigd dat de huurovereenkomst met hem eindigt per 1 mei 2026.
      
    
    
      2.11.
      Op de dag van de zitting had de burgemeester nog niet op het bezwaar van [gedaagde] beslist. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Lieven de Key vordert, na vermindering van eis op de zitting – samengevat – ontruiming van de woning aan de [adres] .
      
    
    
      3.2.
      Lieven de Key voert aan dat zij de huurovereenkomst rechtsgeldig ontbonden heeft nadat de burgemeester besloten had de woning op grond van artikel 174a Gemeentewet te sluiten. Verder voert Lieven de Key aan dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] betwist allereerst dat sprake is van spoedeisendheid in deze kort-gedingprocedure. Verder voert hij aan dat Lieven de Key de huurovereenkomst niet mocht ontbinden omdat dit – kort gezegd – in zijn situatie niet evenredig is. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      In dit kort geding moet worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden de vordering van Lieven de Key in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen geeft, dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen met het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming van een huurwoning is namelijk een maatregel die diep ingrijpt en veelal onomkeerbare gevolgen heeft.
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] voert allereerst aan dat er geen spoedeisend belang bestaat die een ontruiming in kort geding rechtvaardigt. De huur wordt tijdig betaald en op dit moment is er geen actuele ernstige overlast. Lieven de Key betwist dit.
      
    
    
      4.3.
      Doordat Lieven de Key de huurovereenkomst buitengerechtelijke heeft ontbonden verblijft [gedaagde] in beginsel in de woning zonder recht of titel. Deze woning is een sociale huurwoning die momenteel erg schaars is, terwijl er veel vraag naar is. Daarom heeft Lieven de Key een spoedeisend belang om in kort geding al een voorlopig oordeel te krijgen of ontruiming in een eventueel bodemgeschil al dan niet stand zal houden.
      
    
    
      4.4.
      Om een huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden met artikel 7:231 lid 2 BW geldt als uitgangpunt dat de verhuurder – Lieven de Key – af mag gaan op het sluitingsbesluit van de burgemeester en niet zelf nader onderzoek hoeft te doen naar de juistheid van het sluitingsbesluit. Ook mag de civiele rechter het sluitingsbesluit niet zelfstandig beoordelen; dat is voorbehouden aan de bestuursrechter. Zolang het sluitingsbesluit van kracht is, mag de verhuurder de huurovereenkomst in beginsel buitengerechtelijk ontbinden. Hierbij hoeft niet de bestuursrechtelijke procedure te worden afgewacht. Ook als achteraf het besluit van de burgemeester wordt herzien of vernietigd, betekent dat niet zonder meer dat de ontbinding onrechtmatig was of ongegrond is geweest. 
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] heeft tegen het sluitingsbevel van de burgemeester bezwaar gemaakt, maar daar is nog niet op beslist. Wel heeft de voorzieningenrechter op 23 september 2025 de namens [gedaagde] verzochte schorsing van het sluitingsbesluit afgewezen, omdat de aangevoerde gronden van het bezwaar geen redelijke kans van slagen hebben. Dat betekent dat Lieven de Key bevoegd was de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk te ontbinden met artikel 7:231 lid 2 BW.
      
    
    
      4.6.
      Bij de vraag of vervolgens de gevorderde ontruiming kan worden toegewezen, moet worden beoordeeld of die buitengerechtelijke ontbinding evenredig is. In andere woorden, of Lieven de Key gebruik mocht maken van haar bevoegdheid om buitengerechtelijk te ontbinden. Dat is niet het geval wanneer de ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of wanneer misbruik is gemaakt van bevoegdheden. 
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] voert aan dat de buitengerechtelijke ontbinding niet evenredig is, omdat hij bij ontruiming op straat komt te staan. Hij had de mogelijkheid een andere sociale woning te huren, maar omdat Lieven de Key hem geen positieve verhuurdersverklaring gaat geven, komt hij de komende paar jaar niet in aanmerking daarvoor. Hij heeft verder diverse handtekening van buren verzameld die verklaren dat hij geen overlast veroorzaakt. Verder betaalt hij de huur op tijd, veroorzaakt momenteel geen overlast en is er geen gevaarzetting. Ook wijst hij op de geboorte van zijn dochter, die hij bij een eventuele ontruiming niet in zijn woning kan ontvangen. 
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter is voorshands van oordeel dat Lieven de Key van haar bevoegdheid te ontbinden gebruik mocht maken. 
      
    
    
      4.9.
      Op de zitting heeft [gedaagde] en zijn gemachtigde namelijk niet ontkend dat de politie in de woning de explosieven heeft aangetroffen. Dat is een ernstige gevaar zettende situatie, die zwaar in het nadeel van [gedaagde] weegt. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij verder geen overlast veroorzaakt en heeft dat onderbouwd met een lijst met tien handtekeningen van buren die verklaren geen overlast van hem te hebben. Lieven de Key heeft in reactie daarop een melding van een van de andere buren uit het complex overgelegd, waarin staat dat [gedaagde] overlast veroorzaakte omdat hij kwaad was dat een van de buren deze lijst niet had getekend. Gelet op deze melding komt de stelling van [gedaagde] dat de buren geen overlast van hem hebben of hebben gehad, niet vast te staan. [gedaagde] is verder weliswaar sinds kort vader is geworden, maar zijn dochter verblijft niet in deze woning. Tussen partijen is ook niet in geschil dat [gedaagde] de woning over ruim vier maanden in ieder geval moet ontruimen, omdat zijn huurovereenkomst dan eindigt. Wel weegt in het voordeel van [gedaagde] mee dat hij geen kans maakt op een sociale huurwoning, omdat Lieven de Key geen positieve verhuurdersverklaring afgeeft. Maar [gedaagde] heeft dat over zichzelf afgeroepen door zich zo onverantwoordelijk te gedragen. De conclusie is dan ook dat de belangen van Lieven de Key om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden niet onevenredig zijn met het belang van [gedaagde] om de woning te behouden.
      
    
    
      4.10.
      De gevorderde ontruiming wordt dan ook toegewezen. De ontruimingstermijn wordt bepaald als hierna gemeld. 
      
    
    
      4.11.
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Lieven de Key worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                144,47
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                340,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.365,97
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Lieven de Key zijn, en de sleutels af te geven aan Lieven de Key,
      
    
    
      5.2.
      machtigt Lieven de Key om met behulp van de sterke arm van justitie en politie de tenuitvoerlegging van deze beslissing te bewerkstelligen, indien [gedaagde] in gebreke blijft aan het onder 5.1 van dit vonnis bepaalde te voldoen,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.365,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. Otten en in het openbaar uitgesproken op 16 december 2025.
      
      
      
      
        761