ECLI:NL:RBAMS:2025:10164, Rechtbank Amsterdam, 09-12-2025, 11759165
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vordering tot terugbetaling van de (volledige) waarborgsom aan huurders wordt toegewezen. Verhuurder heeft onvoldoende toegelicht waarom de woning niet schoon is achter gelaten. Ook heeft verhuurder onvoldoende onderbouwd dat de schade aan het gehuurde door huurder veroorzaakt is.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11759165 \ CV EXPL  25-8613
    
    
    
      
        Vonnis van 9 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 
    
      wonende te [woonplaats 1] ,2. [eiser 2], 
      wonende te [woonplaats 1] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers] ,
      gemachtigde: [gemachtigde] ,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding van 3 juni 2025, met producties 1 t/m 10,- het verweerschrift van [gedaagde] (aangemerkt als conclusie van antwoord), met producties,- de aanvullende producties 11 en 12 van [eisers] , ontvangen op 7 november 2025.
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 november 2025. De heer [eiser 1] is verschenen namens eisende partijen, zonder de gemachtigde. [gedaagde] is, hoewel hij behoorlijk is opgeroepen, niet verschenen. De heer [eiser 1] heeft vragen van de kantonrechter beantwoord en zijn vordering toegelicht. 
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eisers] hebben vanaf 26 juli 2024 tot en met 25 december 2025 de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde) van [gedaagde] gehuurd en hebben daartoe een huurovereenkomst gesloten. Bij de aanvang van de huur is een inspectierapport met de staat van het gehuurde opgesteld.
      
    
    
      2.2.
      Conform de huurovereenkomst hebben [eisers] een waarborgsom van € 8.900,00 betaald. 
      
    
    
      2.3.
      Vanwege het eindigen van de huur vond op 11 december 2024 een voorinspectie plaats. De eindinspectie heeft plaatsgevonden op 28 december 2024. Van beide inspecties zijn rapporten opgemaakt.  
      
    
    
      2.4.
      Na afloop van de huur heeft [gedaagde] [eisers] een “Eindafrekening borg – [adres]” (hierna: de eindafrekening) gestuurd waarop is vermeld dat een bedrag van € 4.937,94 werd ingehouden op de waarborgsom in verband met schoonmaakkosten (€ 1.137,96), diverse schades (€ 3.355,25) en vervangen en openen sloten balkondeuren (€ 445,00). [gedaagde] heeft op 10 maart 2025 € 3.986,35 aan [eisers] overgemaakt.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vorderen – samengevat – [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 4.913,65, (vervallen) wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat zij recht hebben op volledige terugbetaling van de door hen bij de aanvang van de huur betaalde waarborgsom. Aan deze vordering leggen [eisers] ten grondslag dat [gedaagde] na afloop van de huur ten onrechte een bedrag van € 4.937,94 met de waarborgsom heeft verrekend, omdat zij de woning bij het einde van de huurovereenkomst niet op de juiste wijze zouden hebben opgeleverd. [eisers] hebben herhaaldelijk aan [gedaagde] verzocht om het restant van de waarborgsom aan hen terug te betalen. Nu [gedaagde] daaraan niet heeft voldaan, is hij wettelijke rente verschuldigd. Ook maken [eisers] aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer dat er toe strekt dat hij kosten heeft moeten maken om de woning aan het einde van de huur weer in de staat te brengen waarin deze volgens de (bij aanvang van de huur opgemaakte) beschrijving is aanvaard en dat hij deze kosten terecht met de waarborgsom heeft verrekend. [eisers] zijn bovendien zowel in het voorinspectierapport als het eindinspectierapport akkoord gegaan met de vaststelling van de schade. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Tussen partijen is niet in geschil dat [eisers] bij aanvang van de huurovereenkomst € 8.900,00 aan waarborgsom hebben betaald en dat [gedaagde] een gedeelte daarvan (€ 3.986,35) reeds heeft terugbetaald. De vraag die ter beoordeling voorligt, is of [gedaagde] ook het door hem op de waarborgsom ingehouden bedrag van € 4.913,65 aan [eisers] moet terugbetalen. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat de waarborgsom bij het einde van de huurovereenkomst aan de huurder terugbetaald moet worden, tenzij de huurder het gehuurde niet in de juiste staat heeft opgeleverd of anderszins niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan en de verhuurder daardoor schade heeft geleden. De stelplicht en de bewijslast dat de huurder niet aan deze verplichtingen heeft voldaan, rust op de verhuurder. 
      
      
      
        
          Schoonmaakkosten
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] heeft gesteld dat de woning aan het einde van de huur niet schoon was opgeleverd en dat daarom in het opleveringsrapport van 28 december 2024 staat vermeld: “deep clean needed”. Ter onderbouwing van de schoonmaakkosten heeft [gedaagde] een factuur van 6 februari 2025 overgelegd waarop te zien is dat kosten in rekening zijn gebracht voor “Base move in clean package”, “inside dishwasher”, “inside washer/dryer”, “Balcony” en “Garden”. 
      
    
    
      4.2.
      In de huurovereenkomst staat in dit verband vermeld dat de woning aan het einde van de huurovereenkomst behoorlijk schoongemaakt dient te worden achtergelaten. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] , gelet op de betwisting van [eisers] , onvoldoende toegelicht dat dit niet goed is gebeurd. Op de foto’s die gevoegd zijn bij het rapport van de eindinspectie valt dat niet te zien. Bovendien valt gelet op het bepaalde in de huurovereenkomst - zoals [eisers] terecht hebben aangevoerd - niet in te zien waarom [eisers] tot een zogenaamde ‘deep cleaning’ van de woning (waarmee volgens [gedaagde] een bedrag van € 1.137,96 gemoeid is) verplicht zijn. Het enkele feit dat [eisers] het rapport van de eindinspectie hebben ondertekend, is daarvoor onvoldoende, temeer nu [eisers] onweersproken hebben aangevoerd dat hen ten tijde van de voor- of eindinspectie niet is meegedeeld dat een ‘deep cleaning’ nodig werd bevonden en dat zij daarvoor verantwoordelijk werden gehouden. Het voorgaande leidt ertoe dat [gedaagde] het bedrag van € 1.137,96 ten onrechte heeft verrekend met de waarborgsom. 
      
      
        
          Diverse schades
        
      
      
    
    
      4.3.
      
        In het rapport van de eindinspectie staan verder de volgende schades vermeld: 
        “(…) - crack in living room door;
      
      - garden door damaged;
      - wear and tear all the walls;
      - plint damaged in lower bedroom;
      - bathroom upstairs black stains;
      - dishwasher not working;
      - socket childrens bedroom loose. (…).”
      
        [gedaagde] specificeert de diverse schades op de eindafrekening als volgt: “beschadigde muren door o.a. traphekjes, plinten, keukendeuren, overige herstelwerkzaamheden”. Hij onderbouwt deze schade met offertes van 3 maart 2025 (van Schildersbedrijf Koning) en 4 maart 2025 (van Koken + Baden Breukelen). In totaal gaat het om een verrekend bedrag van € 3.355,25.
      
    
    
      4.4.
      Ook deze posten komen (grotendeels) niet voor vergoeding in aanmerking. [eisers] hebben aangevoerd dat zij kort na aanvang van de huur diverse schades in de woning hebben geconstateerd en dat ook aan [gedaagde] hebben laten weten. Dit had betrekking op kapotte/beschadigde stopcontacten, een loszittende plint, een scheur in de woonkamerdeur, schade aan de tuindeur en schilderwerk aan de muren. [eisers] hebben WhatsApp-berichten en foto’s in het geding gebracht waarin dit wordt bevestigd. Daaruit blijkt ook dat [gedaagde] destijds al per WhatsApp aan [eisers] heeft meegedeeld dat de vorige huurders behoorlijk hadden huisgehouden en dat de muren van de woning opnieuw geverfd moesten worden. [gedaagde] heeft in dat licht dan ook onvoldoende onderbouwd dat er op deze punten sprake was van door [eisers] veroorzaakte schade. Dat geldt ook voor de door [gedaagde] gestelde zwarte vlekken in de badkamer op de bovenverdieping, nu [eisers] hebben gewezen op foto’s bij het rapport van de eindinspectie waarop geen zwarte vlekken te zien zijn. Daarbij komt dat [gedaagde] ter onderbouwing van zijn schade alleen offertes heeft overgelegd, waardoor onvoldoende vaststaat dat hij de door hem gestelde kosten daadwerkelijk heeft gemaakt. Dat geldt temeer nu [eisers] op 7 maart 2025, kort na hun vertrek uit de woning, hebben geconstateerd dat (in ieder geval) de benedenverdieping van de woning volledig werd verbouwd. Dat [gedaagde] voorafgaand aan een dergelijke verbouwing de door hem gestelde schade heeft laten herstellen, is niet aannemelijk. Het enkele feit dat [eisers] het rapport van de eindinspectie hebben ondertekend, is tegen de achtergrond van het voorgaande onvoldoende voor een ander oordeel. 
      
    
    
      4.5.
      Op (de offertes die bij) de eindafrekening zijn gevoegd staan nog andere kostenposten vermeld, zoals € 445,00 voor het vervangen en openen van sloten van de balkondeuren en € 1.385,00 voor het vervangen van 2 keukendeuren, het vastzetten van een keukenkraan en het vervangen van een beschadigde badkamertegel. Deze posten staan niet in het rapport van de eindinspectie vermeld en ook verder is niet onderbouwd waaruit blijkt dat dit schade betreft die [eisers] , tijdens de huurperiode hebben veroorzaakt. Bovendien is niet gesteld of gebleken dat [eisers] in dit verband de gelegenheid is geboden om deze (vermeende) schadeposten zelf te herstellen. Dit is alleen anders voor de schade die is veroorzaakt door het verwijderen van een traphekje ter hoogte van € 125,00, aangezien [eisers] deze hebben erkend en hebben meegedeeld dat deze kosten in mindering kunnen worden gebracht op hun vordering.
      
      
        
          Conclusie ten aanzien van de ingehouden waarborgsom
        
      
      
    
    
      4.5.
      De conclusie is dan ook dat [gedaagde] aan [eisers] . een bedrag van (€ 4.913,65 - € 125,00 =) € 4.788,65 moeten terugbetalen. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten, rente en proceskosten
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        [eisers] vorderen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eisers] hebben voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van € 745,81 is hoger dan het bedrag van € 730,68 dat op grond van het Besluit toewijsbaar is bij een hoofdsom van € 4.788,65. Daarom wordt € 730,68 toegewezen.
      
    
    
      4.7.
      
        [eisers] hebben [gedaagde] bij brief van 29 januari 2025 in gebreke gesteld en een betalingstermijn van veertien dagen gegeven. [gedaagde] heeft niet het hele verschuldigde bedrag binnen die termijn betaald, zodat het verzuim is ingetreden op 13 februari 2025. De wettelijke rente zal worden toegewezen over de toewijsbare hoofdsom vanaf 13 februari 2025.
      
      
      
      
      
      
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                120,78
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                257,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                339,00
              
              
                (1 punt × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                851,78,
              
              
                
              
            
          
        
      
      voor zover van toepassing inclusief btw.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      
        veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen:
        - € 4.788,65, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 13 februari 2025, tot de dag van volledige betaling,
        - € 730,68 aan buitengerechtelijke incassokosten, inclusief btw.
      
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 851,78, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B Brokkaar en in het openbaar uitgesproken op 9 december 2025.
      
      
      
      
        64443