ECLI:NL:RBNNE:2025:4239, Rechtbank Noord-Nederland, 16-09-2025, 11392367 \ CV EXPL  24-7452
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-09-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: In de huurwoning van eiser is een lek geconstateerd, waardoor gedurende langere tijd ongemerkt water is weggelopen. Als gevolg hiervan heeft eiser een hoge waterrekening gekregen. Eiser vordert schadevergoeding en doet een beroep op artikel 6:74 dan wel artikel 6:174 BW. Verhouding artikel 6:74 en artikel 7:208 BW. Artikel 6:74 BW wordt niet terzijde geschoven door artikel 7:208 BW. Beroep op artikel 6:74 BW mogelijk

RECHTBANK 
      NOORD-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Groningen
    
    
    
      Zaaknummer: 11392367 \ CV EXPL  24-7452
    
    
    
      
        Vonnis van 16 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. M. Schuring,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [vestigingsplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. W.J. Aardema.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 4 februari 2025;
      - de mondelinge behandeling van 19 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] is per 20 december 2017 een huurovereenkomst aangegaan met [gedaagde] met betrekking tot de woning aan de [adres] . 
      
    
    
      2.2.
      
        Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van [gedaagde] van toepassing. In de huurovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende bepaald:“6.11
        
          Huurder is verplicht de nodige maatregelen te nemen ter voorkoming van schade aan het gehuurde in het bijzonder in geval van brand, storm, water en vorst. Huurder dient door welke oorzaak dan ook ontstane dan wel dreigende schade, evenals gebreken aan het gehuurde onmiddellijk aan verhuurder te melden. Bij nalatigheid van huurder in dezen, zal de daardoor ontstane schade zowel aan het gehuurde als aan de eigendommen van derden voor rekening van huurder komen.”
        
      
      
    
    
      2.3.
      Begin 2024 is vastgesteld dat de waterleiding van de woning, op een plaats onder de woning, lek was. Het lek is op 26 januari 2024 hersteld. 
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser] heeft op 2 maart 2024 een factuur van N.V. [waterbedrijf] (hierna: het Waterbedrijf) ontvangen ten bedrage van € 3.665,62 over de periode 1 januari 2023 tot 11 december 2023. Het Waterbedrijf heeft over deze periode een voorschot in rekening gebracht van € 210,11. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 3.445,51, vermeerderd met rente en kosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij door de defecte waterleiding schade heeft geleden doordat de lekkage heeft geleid tot een afrekening van het Waterbedrijf, waarbij de heer [eiser] een extra bedrag in rekening is gebracht van € 3.445,51. 
      
    
    
      3.3.
      
        [eiser] heeft zich op het standpunt gesteld dat het lek in de waterleiding als een gebrek moet worden aangemerkt en dat de schade als gevolg daarvan op grond van artikel 6:74 dan wel artikel 6:174 van het Burgerlijk Wetboek (BW) behoort te worden gedragen door [gedaagde] . 
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] voert verweer. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      
        [eiser] stelt dat de aanwezigheid van een gebrek, te weten het lek in de waterleiding, als een tekortkoming kwalificeert in de zin van artikel 6:74 BW. Volgens [eiser] heeft hij als gevolg van het lek in de waterleiding schade geleden en bestaat die schade uit de hoge waterrekening. Ter zitting heeft [eiser] toegelicht dat hij artikel 6:74 BW dan wel artikel 6:174 BW aan zijn vordering ten grondslag legt. 
      
      
        
          Beroep op schadevergoeding ex artikel 6:74 BW
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] concludeert dat de vordering van [eiser] moet worden afgewezen. Volgens [gedaagde] is zij als verhuurder niet toerekenbaar tekortgeschoten, hetgeen op grond van artikel 7:208 BW als voorwaarde geldt voor de verplichting van een verhuurder om de schade van een huurder te vergoeden. [gedaagde] voert aan dat artikel 7:208 BW een species is van artikel 6:74 BW. Volgens [gedaagde] is het aan [eiser] om op basis daarvan zijn vordering goed te onderbouwen en zij meent dat deze onderbouwing ontbreekt. 
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter stelt voorop dat niet in geschil is dat na aanvang van de huurovereenkomst een gebrek (zijnde een lek in de waterleiding) is ontstaan. Voorts is niet in geschil dat [eiser] door de lekkage schade heeft geleden. De kantonrechter begrijpt het verweer van [gedaagde] zo dat zij stelt dat het gebrek haar niet is toe te rekenen, dat uit artikel 7:208 BW volgt dat de stelplicht en bewijslast ten aanzien van de toerekenbaarheid van de tekortkoming rusten bij de huurder en dat artikel 7:208 BW prevaleert boven artikel 6:74 BW. 
      
      
        
          Samenloop artikel 6:74 en 7:208 BW
        
      
      
    
    
      4.4.
      De eerste vraag die dient te worden beantwoord is of artikel 6:74 BW door artikel 7:208 BW terzijde wordt geschoven. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt. 
      
    
    
      4.5.
      
        Van een species, of lex specialis, wordt gesproken als het toepassingsgebied van een rechtsregel geheel valt binnen het toepassingsgebied van een andere rechtsregel; de lex generalis. Het bijzondere of algemene karakter van een regel zegt evenwel niet alles over de verhouding tot andere regels. In de rechtspraak en literatuur wordt, in geval van samenloop van rechtsgronden, op drie algemene regels teruggevallen: 
        
          (i) indien een feitencomplex onder de betekenisomvang van verschillende rechtsregels valt, kan de belanghebbende kiezen op welke rechtsregels hij een beroep wenst te doen;
        (ii) kunnen de rechtsgevolgen niet gelijktijdig intreden dan zal de belanghebbende moeten kiezen; 
        (iii) de belanghebbende is aangewezen op een bepaalde regel, indien de wet dit voorschrijft of onvermijdelijk meebrengt.
      
      
      
        Hieruit kan worden geconcludeerd dat pas aangenomen wordt dat de lex generalis niet van toepassing is op rechtsfeiten die vallen onder het toepassingsgebied van de lex specialis, indien de rechtsgevolgen van de bijzondere norm beperkter zijn dan die van de algemene rechtsnorm en deze beperkingen hun zin zouden verliezen als daarnaast ook een beroep gedaan zou kunnen worden op de algemene norm. 
      
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter overweegt dat het onderhavige feitencomplex zowel onder de werking van artikel 6:74 BW, als onder de werking van artikel 7:208 BW kan vallen. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat de wetgever met artikel 7:208 BW de verplichtingen van de verhuurder heeft willen beperken, in die zin dat de enkele aanwezigheid van een gebrek niet al een toerekenbare tekortkoming in de nakoming oplevert, zoals wel het geval was op grond van artikel 7A:1588 BW (oud). Onder het oude recht speelde het geen rol of de tekortkoming de verhuurder was toe te rekenen. Overigens betekende dit niet dat de huurder ongestraft kon blijven stilzitten nadat de schade zich manifesteerde: artikel 6:101 BW bood ook onder het oude recht de mogelijkheid om de schade geheel of ten dele aan de huurder toe te rekenen. Met de invoering van het nieuwe artikel 7:208 BW is, in lijn met artikel 6:74 BW, de toerekenbaarheid van de verhuurder een rol gaan spelen. Dit betekent dat een verhuurder niet langer zonder meer gehouden is de huurder schadeloos te stellen, indien door het gebrek enig nadeel voor de huurder ontstaat. 
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter komt met het oog op het voorgaande tot het oordeel dat de rechtsgevolgen van artikel 7:208 BW niet beperkter zijn dan die van artikel 6:74 BW. Gelet hierop en op het bepaalde in artikel 7:205 BW, waaruit volgt dat de uit artikel 7:208 BW voortvloeiende rechten van de huurder aan deze toekomen onverminderd alle andere rechten en vorderingen, is de kantonrechter van oordeel dat artikel 6:74 BW niet terzijde wordt geschoven door artikel 7:208 BW. Het staat [eiser] derhalve vrij een beroep te doen op de rechtsregels van artikel 6:74 BW. De vraag op wie op grond van artikel 7:208 BW de stelplicht en bewijslast rusten behoeft dan ook geen verdere behandeling. 
      
      
        
          Inhoudelijke beoordeling
        
      
    
    
      4.8.
      
        [eiser] voert aan dat hij niet wist dat er water stroomde en dat hij het meteen zou hebben doorgegeven als hij iets had gehoord. Volgens [eiser] heeft hij naar aanleiding van de hoge factuur [gedaagde] ingelicht en is zij vervolgens bij [eiser] gekomen. Vervolgens hebben zij na waarneming van de lekkage een opdracht verstrekt aan een monteur om de lekkage te verhelpen. Deze monteur heeft twee dagen later het gebrek hersteld. [eiser] voert verder aan dat hij zich niet heeft gerealiseerd hoe veel water het was, toen hij de stand doorgaf aan het Waterbedrijf. Daarnaast voert hij aan dat het gebrek niet is ontstaan door het laat of niet doorgeven van de stand van de watermeter, maar door een waterleiding die kapot was. Volgens [eiser] is [gedaagde] tekortgeschoten in haar verplichting te zorgen voor een deugdelijke waterleiding. Zij had de waterleiding regelmatig moeten controleren. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] onvoldoende onderhoud verricht. 
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde] stelt dat het gebrek haar niet is toe te rekenen omdat een verhuurder niet verplicht is continu groot onderhoud te verrichten. Volgens [gedaagde] is zij daar ook niet toe verplicht op grond van de huurovereenkomst. [gedaagde] stelt dat zij de lekkage niet zelf had kunnen opmerken en dat [eiser] op grond van artikel 6.11 van de algemene huurvoorwaarden en artikel 7:222 BW gehouden is om onverwijld melding te maken van een gebrek indien zich een gebrek voordoet. [gedaagde] meent dat [eiser] op dit punt toerekenbaar tekort is geschoten in diens verplichting omdat hij eerder dan 26 januari 2024 wist of moest weten dat er sprake was van een gebrek. Volgens [gedaagde] moet de lekkage ergens vanaf 1 januari 2022 zijn ontstaan. [eiser] had het gebrek eerder kunnen melden indien hij het waterverbruik eind 2022 had opgegeven aan het Waterbedrijf en volgens [gedaagde] is [eiser] daar jegens het Waterbedrijf ook toe gehouden. [gedaagde] stelt dat [eiser] het gebrek in elk geval had moeten melden op het moment dat hij het geluid van wegstromend water hoorde. Volgens [gedaagde] wist [eiser] dat er iets aan de hand was, omdat hij de monteur bij binnenkomst onmiddellijk kon wijzen op het geluid van stromend water. In elk geval had [eiser] contact moeten opnemen met [gedaagde] toen door hem op 11 december 2023 een waterstand werd genoteerd van 3027 m3. [gedaagde] stelt dat [eiser] daar niet voor heeft gekozen waardoor een olympisch zwembad aan water is verbruikt en weggestroomd en waardoor schade is ontstaan aan de rioolleiding die onderdeel uitmaakt van de woning. 
      
      
    
    
      4.10.
      Zoals reeds is overwogen in rechtsoverweging 4.3 is niet in geschil dat na aanvang van de huurovereenkomst een gebrek is ontstaan, te weten een lek in de waterleiding. De kantonrechter overweegt dat, nu vast is komen te staan dat sprake was van een gebrek, daaruit voortvloeit dat de verhuurder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verhuurdersverplichting om de huurder een zaak vrij van gebreken te laten gebruiken. De vraag is of de tekortkoming [gedaagde] is toe te rekenen. Onder verwijzing naar het Hof Den Haag overweegt de kantonrechter dat van een verhuurder niet zonder meer kan worden gevergd dat hij planmatig onderhoud pleegt aan het leidingwerk. Dat zou anders kunnen zijn als onderhoud of inspectie vereist was omdat al eerder problemen gesignaleerd waren met de leidingen of als er ondeugdelijke reparaties hadden plaatsgevonden. De kantonrechter overweegt dat in het onderhavige geval niet van een dergelijke situatie is gebleken. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] onvoldoende omstandigheden aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat [gedaagde] meer had moeten doen. [gedaagde] heeft voldoende gesteld om tot de conclusie te komen dat zij niet de verplichting heeft de waterleiding planmatig te onderhouden en dat het intreden van het gebrek niet aan haar kan worden toegerekend. Het verweer van [gedaagde] slaagt. 
      
      
        
          Aansprakelijkheid artikel 6:174 BW
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        [eiser] heeft zich ook beroepen op aansprakelijkheid op grond van artikel 6:174 BW. Op grond van deze bepaling is de bezitter van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen, en daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert, wanneer dit gevaar zich verwezenlijkt aansprakelijk, tenzij aansprakelijkheid zou hebben ontbroken indien hij dit gevaar op het tijdstip van het ontstaan ervan zou hebben gekend. Deze aansprakelijkheid betreft een risicoaansprakelijkheid van de bezitter, in casu de verhuurder, waarvoor geen toerekenbaarheid is vereist. 
      
    
    
      4.12.
      
        [eiser] heeft ter zitting gesteld dat de waterleiding onvoldoende is onderhouden en dat de lekkage is ontstaan door roestvorming. [gedaagde] heeft dit betwist en aangevoerd dat niet de waterleiding, maar de beugels van de riolering zijn doorgeroest. 
      
    
    
      4.13.
      De kantonrechter stelt het volgende voorop. Zoals reeds geoordeeld is tussen partijen niet in geschil dat sprake is van een gebrek. Om te beoordelen of ook sprake is van een gebrek in de zin van artikel 6:174 BW is echter vereist dat de waterleiding niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen. De kantonrechter overweegt dat een waterleiding niet zodanig behoort te lekken dat een aanzienlijke hoeveelheid water kan wegstromen. [gedaagde] heeft de door [eiser] gestelde oorzaak van de lekkage betwist. Zij heeft echter nagelaten haar betwisting nader te onderbouwen, door bijvoorbeeld aan te voeren wat de oorzaak is geweest van de kapotte waterleiding of door bijvoorbeeld een onderzoeksrapport aan te leveren waaruit de oorzaak van de lekkage blijkt. De kantonrechter is daarom van oordeel dat de conclusie gerechtvaardigd is dat de waterleiding niet de veiligheid bood die men daarvan in de gegeven omstandigheden mocht verwachten en daardoor gevaar opleverde. De kantonrechter betrekt daarbij de achterliggende gedachte van de wetgever dat op de benadeelde niet het risico mag komen te rusten dat de oorzaak van het gebrek in de opstal niet of nauwelijks achterhaald kan worden. [eiser] heeft naar het oordeel van de kantonrechter dan ook voldaan aan de stelplicht dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 6:174 BW.
      
    
    
      4.14.
      Tussen partijen is in geschil of de lekkage na 1 januari 2022 of 1 januari 2023 is ontstaan. [gedaagde] stelt dat [eiser] eind 2022 zijn waterverbruik niet heeft opgegeven aan het Waterbedrijf. Volgens [gedaagde] had hij het gebrek eerder kunnen melden indien hij dit wel had gedaan. Dit wordt door [eiser] betwist en hij voert aan dat hij met hulp jaarlijks zijn meterstanden heeft doorgegeven.  
    
    
      4.15.
      
        De kantonrechter overweegt dat [gedaagde] zich niet heeft beroepen op de tenzij-bepaling van artikel 6:174 BW. De kantonrechter begrijpt het verweer van [gedaagde] , dat [eiser] de lekkage eerder had moeten melden, zo dat zij stelt dat sprake is van eigen schuld in de zin van artikel 6:101 BW. De kantonrechter stelt daarbij voorop dat op de aangesprokene die zich beroept op vermindering van zijn schadevergoedingsplicht de stelplicht en bewijslast rust van de feiten die hij daartoe aanvoert. De kantonrechter overweegt dat vast is komen te staan dat de meterstand eind 2022 is geschat. Dit betekent echter niet dat daarmee ook vast is komen te staan dat het waterverbruik eind 2022 hoger was dan was te verwachten. [gedaagde] heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit blijkt dat de lekkage voor 1 januari 2023 is ontstaan. 
        Dat [eiser] de waterleiding heeft kunnen horen stromen is evenmin vast komen te staan, nu [eiser] dit heeft betwist en ter zitting duidelijk is geworden dat hij de monteur naar de lekkage heeft kunnen verwijzen nadat de lekkage al bij een eerdere afspraak met [gedaagde] was ontdekt. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat de hoge waterrekening mede een gevolg is van een omstandigheid die aan [eiser] kan worden toegerekend. Dit verweer wordt dan ook gepasseerd. 
      
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.16.
      Alles in samenhang bezien is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] schadevergoeding verschuldigd is. Nu de hoogte van de schadevergoeding niet wordt betwist zal de kantonrechter de gevorderde hoofdsom dan ook toewijzen. De daarover gevorderde wettelijke rente zal eveneens worden toegewezen, nu hiertegen door [gedaagde] geen verweer is gevoerd. 
      
      
        
          Kosten
        
      
      
    
    
      4.17.
      
        [eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 589,75. [eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassokosten zijn verricht. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De gevorderde vergoeding is hoger dan het tarief dat in het Besluit is bepaald. Daarom zal een bedrag van € 568,16 worden toegewezen. 
      
    
    
      4.18.
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [gedaagde] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                87,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                542,00
              
              
                (2 punten × € 271,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                764,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 3.445,51 te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 2 maart 2024, tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 568,16 aan buitengerechtelijke kosten;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 764,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis - tot zover - uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.5.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R. Bootsma en in het openbaar uitgesproken op 16 september 2025.
      
      
      
      
        64192
      
      
      
      
    
  
  
     Zie onder meer: HR 15 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA1414, r.o. 4.2 en HR 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1830, r.o. 3.3.2.
  
  
     Concl. A-G F.F. Langemeijer 11 juni 2004, ECLI:NL:PHR:2004:AO6934, par. 2.12 en 2.13. 
  
  
     Hof Den Haag 20 mei 2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:936.