ECLI:NL:RVS:2025:2950, Raad van State, 02-07-2025, 202406260/1/A2
Raad van State — Uitspraak 
Datum: 2025-07-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Omgevingsrecht

Samenvatting: Bij besluit van 12 januari 2021 heeft het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam aan Equity Participations een vergunning verleend voor het omzetten van de zelfstandige woonruimte aan de Weteringstraat 28-1 in Amsterdam in vijf onzelfstandige woonruimten. Het gaat in deze zaak om de uitleg van artikel 3.3.11 van de Huisvestingsverordening 2020. Het college heeft in de omzettingsvergunning vermeld dat "[e]en maximum van 25% van het aantal adressen in het pand, of in een rij aaneengesloten eengezinswoningen (pandquotum) kan bestaan uit omgezette woonruimtes met in achtneming van het bepaalde in artikel 3.3.11, tweede lid van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020. Dit aantal wordt met de verstrekking van de vergunning niet overschreden."

202406260/1/A2.
    Datum uitspraak: 2 juli 2025
    AFDELING
    BESTUURSRECHTSPRAAK
    Uitspraak op het hoger beroep van:
    Equity Participations B.V., gevestigd in Blaricum,
    appellante,
    tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 27 augustus 2024 in zaak nr. 22/4761 in het geding tussen:
    [partij A], [partij B], [partij C], [partij D] en [partij E] (hierna: [partij A] en anderen), allen wonend in Amsterdam,
    en
    het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam.
    Procesverloop
    Bij besluit van 12 januari 2021 heeft het college aan Equity Participations een vergunning verleend voor het omzetten van de zelfstandige woonruimte aan de Weteringstraat 28-1 in Amsterdam in vijf onzelfstandige woonruimten (hierna: de omzettingsvergunning).
    Bij twee besluiten van 24 augustus 2022 heeft het college de door [partij A] en anderen daartegen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
    Bij uitspraak van 27 augustus 2024, gerectificeerd op 18 september 2024, heeft de rechtbank het door [partij A] en anderen daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit (de Afdeling begrijpt: de besluiten) van 24 augustus 2022 vernietigd, het besluit van 12 januari 2021 herroepen en bepaald dat haar uitspraak in de plaats treedt van het besluit (de Afdeling begrijpt: de besluiten) van 24 augustus 2022.
    Tegen deze uitspraak heeft Equity Participations hoger beroep ingesteld.
    Het college en [partij A] en anderen hebben schriftelijke uiteenzettingen gegeven.
    De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 26 mei 2025, waar Equity Participations, vertegenwoordigd door mr. L.B. Kamp, advocaat in Amsterdam, vergezeld door mr. M. van Diggelen, en het college, vertegenwoordigd door mr. S. Ramcharan, zijn verschenen. Voorts zijn ter zitting [partij A] en anderen, vertegenwoordigd door mr. F. van der Heijden, advocaat in Amsterdam, vergezeld door [partij A], als partij gehoord.
    Overwegingen
    Inleiding
    1.       Het pand aan de Weteringstraat 28 bestaat uit twee woningen boven elkaar, nummers 28-0 (ook wel aangeduid als 28-H) en 28-1. [partij A] en anderen wonen aan de [locatie 1], [locatie 2] en [locatie 3]. Zij hebben bezwaar gemaakt tegen de omzettingsvergunning, omdat zij hinder ondervinden van de kamergewijze verhuur van nummer 28-1.
    2.       Het gaat in deze zaak om de uitleg van artikel 3.3.11 van de Huisvestingsverordening 2020. Die bepaling luidt als volgt:
    "1. Vergunningen voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte in meerdere onzelfstandige woonruimten worden met inachtneming van een door burgemeester en wethouders per wijk vastgesteld quotum verstrekt.
    2. In aanvulling op het eerste lid geldt dat maximaal 25 procent van het aantal woningen, in een pand, of in een rij aaneengesloten eengezinswoningen, kan bestaan uit omgezette woonruimten. Waarbij geldt dat: […]
    c. bij minder dan vier woningen per pand kan er maximaal sprake zijn van één omgezette woonruimte."
    3.       Het college heeft in de omzettingsvergunning vermeld dat "[e]en maximum van 25% van het aantal adressen in het pand, of in een rij aaneengesloten eengezinswoningen (pandquotum) kan bestaan uit omgezette woonruimtes met in achtneming van het bepaalde in artikel 3.3.11, tweede lid van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020. Dit aantal wordt met de verstrekking van de vergunning niet overschreden."
    In de besluiten van 24 augustus 2022 heeft het college, onder verwijzing naar een advies van de bezwaarschriftencommissie, nader toegelicht dat het wijkquotum van 125 omzettingsvergunningen nog niet was bereikt en de gevraagde omzettingsvergunning op grond van het pandquotum met toepassing van het tweede lid, onder c, kon worden verleend. Volgens het college was het pandquotum in het pand Weteringstraat 28-0 en 28-1 nog niet bereikt. Verder bevindt het adres Weteringstraat 28-1 zich volgens het college in een aaneengesloten rij met 13 woningen bestaande uit de adressen Weteringstraat 28-0, 30, 32, 34-0, 34-1, 38, 40, 42, 44, 44-2, 46 en 48. Voor Weteringstraat 42 en 44-2 zijn twee omzettingsvergunningen afgegeven, waarmee de grens van 25% niet is bereikt, aldus het college in de besluiten van 24 augustus 2022.
    4.       In hoger beroep is niet langer in geschil dat het college, naast de omzettingsvergunningen voor Weteringstraat 42 en 44-2, ten tijde van de aanvraag ook al een omzettingsvergunning had verleend voor 44-H. Hiermee is, zoals ook de rechtbank heeft overwogen, het maximum van 25 procent van het aantal woningen in een rij aaneengesloten eengezinswoningen dat mag worden omgezet bereikt. Het college heeft geen hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank. De Afdeling gaat dan ook voorbij aan diens voor het eerst in hoger beroep ingenomen standpunt dat het pand geen deel uitmaakt van een rij aaneengesloten eengezinswoningen. Ook in hetgeen Equity Participations hierover heeft aangevoerd, ziet de Afdeling geen aanleiding om tot een ander oordeel dan de rechtbank te komen.
    De vraag die de Afdeling daarom moet beantwoorden, is of het college de omzettingsvergunning desondanks mocht verlenen omdat het maximum aantal woningen dat in het pand Weteringstraat 28 zelf mag worden omgezet, niet was bereikt. Het gaat daarbij om de uitleg van de aanhef van het tweede lid van artikel 3.3.11 van de Huisvestingsverordening 2020. Anders dan het college op de zitting heeft aangevoerd, heeft de Afdeling die vraag niet al beantwoord in haar uitspraak van 12 maart 2025 (ECLI:NL:RVS:2025:1037). In die uitspraak heeft de Afdeling alleen een oordeel gegeven over de uitleg van onderdeel c van de desbetreffende bepaling.
    Oordeel van de rechtbank
    5.       De rechtbank heeft overwogen dat artikel 3.3.11 van de Huisvestingsverordening 2020 zo moet worden uitgelegd dat indien een pand ook onderdeel uitmaakt van een rij aaneengesloten eengezinswoningen maximaal 25 procent van het aantal woningen in dat pand én in de rij aaneengesloten eengezinswoningen kan bestaan uit omgezette woonruimten.
    Volgens de rechtbank sluit deze uitleg aan bij de ratio en de strekking van de Huisvestingverordening 2020. Uit de toelichting bij artikel 3.3.11 volgt dat de vergunningplicht geldt ter borging van de leefbaarheid. De gemeenteraad heeft voorzien in quotavereisten waarin dit belang is verdisconteerd. Er is een quotum op wijkniveau dat een overmaat aan verkamering voorkomt en zorgt dat woningen beschikbaar blijven voor reguliere bewoning. Het quotum op wijkniveau beschermt daarmee de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Daarnaast geldt een quotum per pand dat voorkomt dat binnen een wijk concentraties van kamerverhuur ontstaan en dat kamerverhuur de overhand krijgt binnen een pand. Het quotum op pandniveau beschermt de leefbaarheid in de directe omgeving. Volgens de rechtbank wordt het doel van het pandquotum niet gediend indien in dit deel van de Weteringstraat in alle naast elkaar gelegen panden minimaal één woonruimte kan worden omgezet zolang het wijkquotum dat toelaat. Daardoor zal wel degelijk sprake zijn van een concentratie van kamerverhuur in (een deel van) een straat, aldus de rechtbank.
    Omdat het maximum van 25 procent omgezette woningen in een rij aaneengesloten eengezinswoningen al was bereikt, is de rechtbank van oordeel dat het college de omzettingsvergunning heeft verleend in strijd met artikel 3.3.11 van de Huisvestingsverordening 2020. Zij heeft die vergunning daarom herroepen.
    Beoordeling van het hoger beroep
    6.       Equity Participations betoogt dat de rechtbank artikel 3.3.11 onjuist heeft uitgelegd. Daartoe voert zij aan dat de gemeenteraad het college in het tweede lid van dat artikel de keuzemogelijkheid heeft gegeven om voor het quotum van 25 procent uit te gaan van het aantal omgezette woningen in een pand, of van het aantal omgezette woning in een rij aaneengesloten eengezinswoningen. Die keuzemogelijkheid blijkt volgens haar uit het woordje "of" in de zinsnede "maximaal 25 procent van het aantal woningen, in een pand, of in een rij aaneengesloten eengezinswoningen". Anders dan de rechtbank heeft overwogen, leidt die keuzemogelijkheid volgens Equity Participations niet tot strijd met het doel van de Huisvestingsverordening 2020, omdat het college in gevallen waarin dat gewenst is er alsnog voor kan kiezen om te kijken naar het aantal omgezette woningen in een rij aaneengesloten eengezinswoningen.
    Equity Participations stelt zich tot slot op het standpunt dat de teleologische wetsinterpretatie die de rechtbank hanteert in dit geval ten onrechte afbreuk doet aan haar rechtszekerheid.
    6.1.    Hoewel aan Equity Participations kan worden toegegeven dat artikel 3.3.11, tweede lid, van de Huisvestingsverordening 2020 duidelijker geformuleerd had kunnen worden, bestaat er geen aanleiding de uitleg die zij bepleit te volgen. De Afdeling is van oordeel dat de rechtbank die bepaling, gelezen in samenhang met de toelichting daarbij, op de enige juiste wijze heeft uitgelegd. Uit die toelichting blijkt dat er twee quota zijn: een wijkquotum en een pandquotum. Het wijkquotum is neergelegd in artikel 3.3.11, eerste lid, en het pandquotum in het tweede lid. De rij aaneengesloten eengezinswoningen valt dus onder het pandquotum. Dat staat ook met zoveel woorden in de omzettingsvergunning, waarin het college het "maximum van 25% van het aantal adressen in het pand, of in een rij aaneengesloten eengezinswoningen" aanmerkt als het pandquotum. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat het doel van het pandquotum - het beschermen van de leefbaarheid in de directe omgeving - niet wordt gediend als het college de keuzemogelijkheid heeft om in een straat alleen naar de afzonderlijke panden te kijken en niet naar een rij aaneengesloten woningen.
    Daarnaast volgt de Afdeling [partij A] en anderen in hun standpunt dat het ook tekstueel logisch is dat voor het bepalen van het maximum alle omgezette woningen moeten worden meegenomen, ongeacht of deze zich bevinden in een pand of in een rij aaneengesloten eengezinswoningen. De bijzin uit artikel 3.3.11, tweede lid, van de Huisvestingsverordening 2020 met daarin de zinsnede "in een pand, of in een rij aaneengesloten eengezinswoningen" is immers een verduidelijking van "het aantal woningen" vóór de bijzin. Als ten aanzien van een van die twee het quotum al is gehaald, mag de omzettingsvergunning niet worden verleend.
    Het betoog slaagt niet.
    Schadevergoeding overschrijding redelijke termijn
    7.       [partij A] en anderen hebben de Afdeling verzocht om een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden.
    7.1.    Bij de beoordeling van de redelijke termijn dient de duur van de procedure als geheel in aanmerking te worden genomen. De redelijke termijn voor de afdoening van bestuursrechtelijke geschillen die bestaan uit een bezwaarprocedure en twee rechterlijke instanties is in beginsel vier jaar, waarvan zes maanden redelijk zijn voor de bestuurlijke fase en drie-en-een-half jaar voor de rechterlijke fase. De redelijke termijn vangt aan op het moment waarop het bestuursorgaan het bezwaarschrift heeft ontvangen.
    7.2.    Na ontvangst van de bezwaarschriften in februari 2021 is op het moment van het doen van deze uitspraak de redelijke termijn met meer dan vier maanden overschreden. Deze overschrijding is toe te rekenen aan het college. Uitgaande van een forfaitair tarief van € 500,00 per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, zou het aan [partij A] en anderen toe te kennen bedrag € 500,00 per persoon bedragen. De Afdeling ziet echter in de omstandigheid dat zij een groot deel van de procedure gezamenlijk geprocedeerd hebben aanleiding dit bedrag te matigen tot 25% per persoon, vanwege de matigende invloed die het gezamenlijk procederen heeft gehad op de mate van stress, ongemak en onzekerheid die [partij A] en anderen hebben ondervonden door de te lang durende procedure. De Afdeling kent [partij A] en anderen elk een bedrag van € 125,00 toe als vergoeding voor de door hen geleden immateriële schade, wat het totaal toe te kennen bedrag aan schadevergoeding op € 625,00 brengt.
    Eindoordeel
    8.       Het hoger beroep is ongegrond. De Afdeling bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    9.       De Afdeling veroordeelt het college tot betaling van een bedrag van € 125,00 aan elke persoon behorende bij [partij A] en anderen, als vergoeding voor de door hen geleden immateriële schade.
    10.     Het college moet de proceskosten van [partij A] en anderen voor de behandeling van het hoger beroep en het verzoek om schadevergoeding vergoeden.
    Beslissing
    De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
    I.        bevestigt de aangevallen uitspraak;
    II.       veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam om aan [partij A], [partij B], [partij C], [partij D] en [partij E] een schadevergoeding van € 125,00 per persoon te betalen;
    III.      veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam tot vergoeding van bij [partij A], [partij B], [partij C], [partij D] en [partij E] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 2.267,50, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatige verleende rechtsbijstand, met dien verstande dat bij de betaling van genoemd bedrag aan één van hen, het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan.
    Aldus vastgesteld door mr. H.G. Sevenster, voorzitter, en mr. H. Benek en mr. M. den Heyer, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.G. de Vries-Biharie, griffier.
    w.g. Sevenster
    voorzitter
    w.g. De Vries-Biharie
    griffier
    Uitgesproken in het openbaar op 2 juli 2025
    611