ECLI:NL:RBDHA:2025:23490, Rechtbank Den Haag, 10-12-2025, 11868054 \ RL EXPL  25-16493
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-12-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Uitleg overeenkomst. Betaling van € 80.000, voor 'overname' huurovereenkomst. Geen huurovereenkomst tot stand gekomen door onduidelijkheid over de huurprijs. Terugvordering van aanbetaling van € 20.000. Verzetprocedure.

RECHTBANK 
      DEN HAAG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Den Haag
    
    
    
      JB/bc
      Zaaknummer: 11868054 \ RL EXPL  25-16493
    
    
    
      
        Vonnis van 10 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [opposant]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      opposant,
      hierna te noemen: [opposant] ,
      gemachtigde: mr. M.Y. van Oel,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geopponeerde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      geopponeerde,
      hierna te noemen: [geopponeerde] ,
      gemachtigde: mr. H. Tahiri el Osruti.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de inleidende dagvaarding van 23 mei 2025; 
        
        
          het verstekvonnis van 2 juli 2025; 
        
        
          de dagvaarding in het verzet van 26 augustus 2025; 
        
        
          de akte overlegging aanvullende producties van de zijde van [geopponeerde] (producties 4, 5 en 6.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 13 november 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden waarbij is verschenen [geopponeerde] , bijgestaan door mr. Tahiri el Osruti. Tevens is [opposant] verschenen, bijgestaan door mr. M.Y. van Oel. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden. Vervolgens is de datum van de uitspraak van dit vonnis bepaald op vandaag. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [opposant] was huurder van de winkelruimte aan de [adres] te [plaats] . [opposant] heeft in deze winkelruimte een winkel geëxploiteerd die zich richtte op de verkoop van huishoudelijk apparatuur, textiel, verlichting en tapijt. 
      
    
    
      2.2.
      
        [geopponeerde] had interesse om deze winkelruimte te gaan huren. [geopponeerde] was voornemens om in deze winkelruimte een winkel voor vrouwenkleding te exploiteren. Hierom heeft [geopponeerde] in juni 2024 [opposant] benaderd met het verzoek om informatie over de mogelijke overname van de huurovereenkomst. Toen is een huurprijs van € 7.000,- inclusief btw genoemd. Er is geen overeenkomst tot stand gekomen omdat [geopponeerde] de huurprijs te hoog vond.
      
    
    
      2.3.
      
        In oktober 2024 heeft [geopponeerde] telefonisch contact opgenomen met [naam] , de broer en compagnon van [opposant] . [naam] heeft een huurprijs van € 5.400,- exclusief btw genoemd. Op 9 oktober 2024 heeft [geopponeerde] schriftelijk bevestigd dat hij akkoord ging met de voorwaarden voor overname. Hij schrijft onder meer: 
        
          “(…) Ik heb erover nagedacht. Het is nog steeds veel geld voor mij en mijn vrouw maar we gaan er in sha allah voor. Mijn vrouw wil vandaag nog 1 keer het pand zelf ook bekijken. Kun jij ons wel beloven dat je je best voor ons gaat doen om 3 maanden vrije huur te krijgen omdat wij het hele pand toch gaan strippen om aantrekkelijk te kunnen blijven in deze branche. (…)”. 
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        [geopponeerde] en [opposant] zijn op 10 oktober 2024 het volgende overeengekomen: 
      
      
        
          “Artikel 4 – Ontbinding en boetebeding
        
      
      
      
        
          1. Indien Koper zich, om welke reden dan ook, besluit terug te trekken uit de overname vóór de Overnamedatum, blijft Koper verplicht het totale aanbetaling Verkoper te voldoen, tenzij anders overeengekomen door beide partijen. […]
        
      
      
    
    
      2.5.
      Naar aanleiding van overleg tussen partijen en op verzoek van [geopponeerde] is aan de overeenkomst de volgende bepaling, die er met de hand is bijgeschreven, toegevoegd: 
      
      
        
          “Artikel 6 
        
      
      
      
        
          Indien Huurovereenkomst huisbaas niet doorgaat, krijgt Koper zijn aanbetaling terug.”
        
      
      
    
    
      2.6.
      
        [geopponeerde] heeft € 20.000,- contant aan de broer van [opposant] betaald.
      
    
    
      2.7.
      Op of omstreeks 19 november 2024 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen de verhuurder, [geopponeerde] en [opposant] . De verhuurder zei in dat gesprek dat de huur € 7.500,- inclusief btw bedroeg. Daarna heeft de verhuurder dat verlaagd naar € 7.000.- inclusief btw.
      
    
    
      2.8.
      
        [geopponeerde] heeft kort daarna meegedeeld dat hij die huur te hoog vond. Er is geen huurovereenkomst tot stand gekomen.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [geopponeerde] vordert in de verstekprocedure – samengevat – veroordeling van [opposant] tot betaling van een bedrag van € 20.975,00 en tot betaling van de proceskosten.  
      
    
    
      3.2.
      
        [geopponeerde] heeft aan deze vordering het volgende ten grondslag gelegd. [geopponeerde] en [opposant] hebben een overeenkomst gesloten uit hoofde waarvan [geopponeerde] de huurovereenkomst van [opposant] als huurder met betrekking tot de winkelruimte aan de [adres] te [plaats] zou overnemen. Uit hoofde van deze overeenkomst heeft [geopponeerde] een bedrag van € 20.000,00 aanbetaald. Volgens [geopponeerde] is aan hem onjuiste informatie verstrekt over de hoogte van de huurprijs. [geopponeerde] stelt dat aan hem een huurprijs van € 5.400,00 excl. btw was medegedeeld, maar dat hij op het laatste moment te horen heeft gekregen dat de huurprijs een bedrag van € 7.500,00 incl. btw betrof.  Door deze onjuiste informatie over de hoogte van de huurprijs is er geen huurovereenkomst tot stand gekomen. [geopponeerde] stelt dat, als hij had geweten dat de huurprijs € 7.500,00 incl. btw zou zijn, hij geen overeenkomst zou zijn aangegaan met [opposant] . Deze overeenkomst is dus volgens [geopponeerde] onder invloed van dwaling tot stand is gekomen. [geopponeerde] stelt dat hij de overeenkomst met [opposant] heeft vernietigd, waardoor [opposant] gehouden is het aanbetaalde bedrag van € 20.000,00 terug te betalen. Tevens legt [geopponeerde] artikel 6 van de tussen partijen gesloten overeenkomst aan zijn vordering ten grondslag. Volgens [geopponeerde] volgt uit dit artikel dat indien er geen huurovereenkomst tot stand komt, [opposant] zijn aanbetaling terug krijgt. Doordat [opposant] het bedrag onbetaald heeft gelaten, maakt [geopponeerde] aanspraak op een bedrag van € 975,00 aan buitengerechtelijke kosten. 
      
    
    
      3.3.
      De vorderingen van [geopponeerde] zijn toegewezen bij verstekvonnis van 2 juli 2025 met zaaknummer 11728040 \ RL EXPL 25-10144 (hierna: het verstekvonnis). 
      
    
    
      3.4.
      
        [opposant] vordert (bij dagvaarding in het verzet) - samengevat – vernietiging van het verstekvonnis, met veroordeling van [geopponeerde] in de proceskosten. Allereerst verweert [opposant] zich tegen de vordering door aan te voeren dat [geopponeerde] niet-ontvankelijk is in zijn vordering jegens [opposant] . [geopponeerde] heeft de contante betaling van € 20.000,00 niet aan [opposant] betaald, maar aan [naam] . Verder betwist [opposant] dat sprake is van dwaling, omdat de hoogte van de huurprijs geen onderdeel was van de overeenkomst tussen [geopponeerde] en [opposant] . Ten aanzien van de mededelingen over de huurprijs voert [opposant] aan dat aan [geopponeerde] een aantal maanden voor het sluiten van de overeenkomst een huurprijs van € 7000,00 incl. btw is medegedeeld. Dat aan [geopponeerde] later een lagere huurprijs is medegedeeld, maakt niet meer dat [geopponeerde] mocht uitgaan van die lagere huurprijs. Ten aanzien van het beroep op artikel 6 van de overeenkomst voert [opposant] aan dat dit artikel zo uitgelegd dient te worden dat het alleen ziet op een geval dat er door toedoen van de verhuurder geen huurovereenkomst tot stand komt. In dit geval is er geen huurovereenkomst tot stand gekomen door toedoen van [geopponeerde] , omdat hij niet met de huurprijs akkoord ging. Volgens [opposant] volgt uit artikel 4 van de overeenkomst dat indien [geopponeerde] zich besluit terug te trekken, [geopponeerde] de aanbetaling verschuldigd blijft. Tot slot verweert [opposant] zich tegen betaling van de gevorderde buitengerechtelijke kosten. 
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De kern van dit geschil richt zich op de vraag of [opposant] gehouden is het door [geopponeerde] aanbetaalde bedrag van € 20.000 terug te betalen. De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend. Dit zal hierna worden toegelicht. 
      
      
        
          Uitleg van de overeenkomst
        
      
      
    
    
      4.2.
      Dat [opposant] gehouden is het door [geopponeerde] aanbetaalde bedrag terug te betalen volgt volgens [geopponeerde] uit artikel 6 van de overeenkomst omdat er geen huurovereenkomst tot stand gekomen is. Partijen verschillen van mening over de vraag hoe de overeenkomst, en in het bijzonder artikel 6, moet worden uitgelegd. Hiervoor geldt de Haviltex maatstaf. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. 
      
    
    
      4.3.
      De bedoeling van de overeenkomst zelf is tussen partijen niet in geschil. De bedoeling van de overeenkomst was dat [opposant] een bedrag van in totaal € 80.000,00 zou ontvangen en dat in ruil hiervoor [geopponeerde] de winkelruimte, die voorheen werd gehuurd door [opposant] , kon huren. Partijen zijn tevens overeengekomen dat [geopponeerde] een bedrag van € 20.000,00 zou aanbetalen. Partijen hebben bedoeld dat [geopponeerde] door deze aanbetaling de mogelijkheid zou krijgen om verder in overleg te treden met de verhuurder van [opposant] ten aanzien van een huurovereenkomst. 
      
    
    
      4.4.
      Partijen verschillen van mening over de bedoeling van artikel 6 en de verhouding met artikel 4. In artikel 6 is opgenomen dat, indien de huurovereenkomst niet doorgaat, [geopponeerde] de aanbetaling terugkrijgt. Volgens [opposant] geldt dat alleen als de huurovereenkomst niet tot stand komt door toedoen van de verhuurder. De kantonrechter oordeelt hierover dat die conclusie niet uit de tekst van de bepaling volgt. Dat partijen mondeling hebben besproken dat de bepaling zo moet worden uitgelegd is evenmin gebleken. De uitleg die [opposant] aan de bepaling geeft komt bovendien weinig aannemelijk voor. Die zou er immers toe leiden dat [geopponeerde] zijn aanbetaling kwijt zou zijn, ongeacht de door de verhuurder te stellen huurprijs en/of andere voorwaarden. Mede gelet op het feit dat [geopponeerde] vooraf heeft kenbaar heeft gemaakt dat de hoogte van de huurprijs voor hem een relevante factor is, lijkt dat geen aannemelijk rechtsgevolg. De kantonrechter passeert het verweer van [opposant] dan ook en gaat uit van de letterlijke tekst van de bepaling. Die bepaling leidt ertoe dat [geopponeerde] recht heeft op terugbetaling van zijn aanbetaling. Artikel 4 leidt naar het oordeel van de kantonrechter niet tot een ander oordeel. De beide artikelen lijken in eerste instantie strijdig met elkaar maar uit het feit dat partijen handmatig een bepaling over het niet tot stand komen van de huurovereenkomst hebben toegevoegd, kan worden afgeleid dat ze een specifieke regeling hebben willen treffen voor het geval er geen huurovereenkomst tot stand komt. Die situatie doet zich hier voor. 
      
      
        
          
            [opposant] dient op grond van artikel 6 van de overeenkomst de aanbetaling aan [geopponeerde] terug te betalen
        
      
      
    
    
      4.5.
      
        [opposant] is op grond van artikel 6 dan ook gehouden het door [geopponeerde] aanbetaalde bedrag van € 20.000 terug te betalen. Het verweer van [opposant] dat [geopponeerde] geen vordering op hem heeft omdat hij de contante betaling niet aan hem heeft gegeven maar aan zakenpartner [naam] , slaagt niet. [opposant] is immers partij bij overeenkomst. Bovendien is niet in geschil dat [geopponeerde] de aanbetaling destijds bevrijdend heeft betaald aan [naam] . Dit betekent dat het verstekvonnis ten aanzien van de veroordeling van [opposant] tot betaling van € 20.000,00 aan [geopponeerde] zal worden bekrachtigd.       
      
      
        
          Buitengerechtelijke kosten 
        
      
      
    
    
      4.6.
      De vordering tot veroordeling van [opposant] tot betaling van een bedrag van € 975,00 aan buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. De kantonrechter overweegt dat uit het door [geopponeerde] gestelde werkzaamheden niet (in voldoende mate) blijkt dat dit werkzaamheden zijn die niet vallen onder werkzaamheden waarvoor de artikelen 237 tot en met 241 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering een vergoeding plegen in te sluiten. Het enkel stellen dat is geprobeerd de zaak buiten rechte af te doen is daartoe onvoldoende. Dit betekent dat de kantonrechter het verstekvonnis zal vernietigen ten aanzien van de veroordeling van [opposant] tot betaling van de buitengerechtelijke kosten. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.7.
      Een en ander leidt tot de slotsom dat het verzet van [opposant] grotendeels ongegrond is. [opposant] is voor het grootste deel in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) in beide procedures betalen. Dat betekent dat de in het verstekvonnis uitgesproken proceskostenveroordeling in stand blijft en dat [opposant] daarnaast wordt veroordeeld in de kosten van de verzetprocedure. De proceskosten van [geopponeerde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                (1 punt × € 543,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      vernietigt het op 2 juli 2025 gewezen verstekvonnis met zaaknummer 11728040 \ RL EXPL 25-10144 voor zover [opposant] daarin onder is veroordeeld om aan [geopponeerde] een bedrag van € 975,00 aan buitengerechtelijke kosten te betalen; 
      
    
    
      5.2.
      bekrachtigt het verstekvonnis van 2 juli 2025 met zaaknummer 11728040 \ RL EXPL 25-10144 voor het overige;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [opposant] in de proceskosten van de verstekprocedure van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [opposant] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. D. Jongsma en in het openbaar uitgesproken op 10 december 2025.