ECLI:NL:GHDHA:2025:2808, Gerechtshof Den Haag, 17-12-2025, BK-24/660
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-12-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Toezendplicht en motiveringsbeginsel niet geschonden. De WOZ-waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld. Dat voor de WOZ-waarde geen rekening wordt gehouden met grond waar erfpacht op rust is niet in strijd met artikel 1 EP EVRM.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-24/660
    
    
    
    Uitspraak van 17 december 2025
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] , te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: G. Gieben)
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] )
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 16 mei 2024, nummer SGR 22/8038.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 826.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en een verzoek om vergoeding van immateriële schade afgewezen.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een nader stuk, aangeduid als verweerschrift, ingediend. Van de zijde van belanghebbende zijn op 19 augustus 2025 en 10 november 2025 nadere stukken ingekomen.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 13 november 2025. De Heffingsambtenaar is verschenen. De gemachtigde van belanghebbende heeft bij brief van 10 november 2025 medegedeeld niet ter zitting te verschijnen en heeft niet om uitstel van de zitting verzocht. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een hoekeengezinswoning met een garage, schuur en dakkapel uit 1955. Het gebruiksoppervlak van de woning is ongeveer 156 m².
      
    
    
      2.2.
      Op 10 augustus 2022 heeft een hoorzitting plaatsgevonden op het kantoor van de gemeente Den Haag.
      
    
    
      2.3.
      De Heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase een taxatieverslag overgelegd waarin de waarde van de woning voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 826.000. In de beroepsfase heeft de Heffingsambtenaar een matrix overgelegd met de gegevens over de woning en zowel de door de Heffingsambtenaar als belanghebbende gehanteerde vergelijkingsobjecten.
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld:
    
    
      “1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 742.000.
    
    
    2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
    
    3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de matrix en hetgeen overigens door de heffingsambtenaar is aangevoerd, heeft hij aannemelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, waaronder de brandgang bij de woning. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat de vergelijkingsobjecten en de woning nabij dezelfde scholen liggen zodat de mogelijke invloed van de ligging in de verkoopprijzen is verdisconteerd.
    
    4. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van erfpacht bij de woning faalt aangezien bij de bepaling van de waarde van een woning wordt uitgegaan van de fictie dat de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen. Volgens belanghebbende had de heffingsambtenaar [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] als vergelijkingsobjecten moeten hanteren. De rechtbank volgt belanghebbende hierin niet omdat deze objecten vanwege het type woning dan wel de aanwezigheid van een souterrain minder geschikt zijn als vergelijkingsobjecten dan de gehanteerde vergelijkingsobjecten.
    
    5. Belanghebbende heeft verder gesteld dat de heffingsambtenaar, ondanks het verzoek van belanghebbende daartoe, niet heeft voldaan aan de toezendplicht omdat de onderbouwing van de indexering, een taxatiekaart met KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten, de correctie afwijking van gemiddelde KOUDV-factoren, een onderbouwing van de waarde van bijgebouwen van de woning en de vergelijkingsobjecten en de grondstaffel niet zijn verstrekt. De heffingsambtenaar heeft verklaard geen gebruik te maken van deze gegevens. De rechtbank overweegt dat deze werkwijze van de heffingsambtenaar reeds aan de orde is geweest in de jurisprudentie waarbij is geoordeeld dat van een schending van de toezendplicht geen sprake is (ECLI:NL:GHDHA:2022:2636 en HR 6 oktober 2023, ECLI:NL:HR:2023:1390). De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze zaak anders te oordelen.
    
    6. Het motiveringsbeginsel noch enig ander rechtsbeginsel is geschonden. De heffingsambtenaar is in de uitspraak op bezwaar voldoende ingegaan op de bezwaargronden van belanghebbende.
    
    7. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
    
    8. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het bezwaarschrift is 25 maart 2022 door de heffingsambtenaar ontvangen. Daarmee is ten tijde van het doen van deze uitspraak sprake van een geringe overschrijding van de redelijke termijn met 1 maand. Belanghebbende heeft in beginsel recht op een vergoeding ter compensatie voor de spanning en frustratie als gevolg van de lange duur van de procedure. Uit de stukken blijkt dat op grond van de algemene voorwaarden van de gemachtigde deze vergoeding is gecedeerd aan de gemachtigde, zodat het toekennen van de vergoeding voor belanghebbende geen compensatie vormt. De rechtbank ziet onder die omstandigheid geen reden over te gaan tot het toekennen van enige vergoeding voor immateriële schade.
    
    9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de Heffingsambtenaar de toezendplicht heeft geschonden, of het motiveringsbeginsel is geschonden, of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld en of recht bestaat op toekenning van een immateriële schadevergoeding. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op een lager bedrag dan € 826.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag, tot toekenning van een immateriële schadevergoeding en tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Het oordeel van de Rechtbank
      
    
    
    
      5.1.
      Met inachtneming van de herkansingsfunctie die de partijen in hoger beroep toekomt, is in hoger beroep de onderhavige zaak opnieuw beoordeeld, waarbij alle aspecten van de stellingen van partijen in de overwegingen zijn betrokken. Die beoordeling leidt tot de conclusie dat de Rechtbank, met uitzondering van de beslissing op het verzoek tot toekenning van een immateriële schadevergoeding, op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen en in zoverre terecht het beroep ongegrond heeft verklaard. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen feiten en omstandigheden ingebracht die niet al in de bezwaarfase of eerste aanleg zijn aangevoerd, noch argumenten gebezigd of nadere onderbouwingen van de in de bezwaarfase en eerste aanleg ingenomen stellingen verstrekt die een zodanig nieuw of ander licht op de onderhavige geschilpunten werpen, dat op grond daarvan de conclusie dient te worden getrokken dat de beslissing van de Rechtbank niet in stand kan blijven.
      
    
    
      5.2.
      Belanghebbende stelt dat grond waar erfpacht op rust niet kan worden meegenomen in de WOZ-waardering voor de heffingsgrondslag van de onroerende-zaakbelastingen, omdat dat in strijd zou zijn met artikel 1 Eerste Protocol van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM). Deze klacht faalt op de gronden opgenomen in Rb Amsterdam 12 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:9771, r.o. 4-10 en Hof Arnhem-Leeuwarden 17 oktober 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:8969, r.o. 4.3-4.20.
      
    
    
      5.3.
      Belanghebbendes stelling dat de Heffingsambtenaar in de vergelijking tussen de woning en de vergelijkingsobjecten een correctie had moeten aanbrengen voor erfpacht slaagt niet, omdat, zoals de Heffingsambtenaar  heeft gesteld, de erfpacht voor de grond van de woning en de vergelijkingsobjecten niet is afgekocht. Voor een aanpassing in de onderlinge vergelijking is derhalve geen aanleiding. De stelling van belanghebbende dat hij bij gebrek aan wetenschap betwist dat de erfpacht van de vergelijkingsobjecten niet is afgekocht, geeft geen aanleiding te twijfelen aan de stelling van de Heffingsambtenaar.
      
      
        
          Vergoeding van immateriële schade
        
      
      
    
    
      5.4.
      De Hoge Raad heeft op 31 mei 2024 (ECLI:NL:HR:2024:775, BNB 2024/97) geoordeeld dat voor toekenning van een vergoeding wegens immateriële schade niet in de weg staat dat de belanghebbende ermee heeft ingestemd dat zo’n eventuele vergoeding aan de rechtsbijstandverlener toekomt. Belanghebbende komt derhalve terecht op tegen de afwijzing door de Rechtbank van het verzoek tot toekenning van een immateriële schadevergoeding.
      
    
    
      5.5.
      Anders dan de Heffingsambtenaar stelt, dient voor de beoordeling of sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn niet te worden uitgegaan van de datum waarop de volmacht wordt ontvangen, maar van de datum waarop het bezwaarschrift door de Heffingsambtenaar is ontvangen (vgl. HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140, r.o. 3.3.1). Het bezwaarschrift is op 25 maart 2022 door de heffingsambtenaar ontvangen. De uitspraak op bezwaar is gedagtekend 15 november 2022. De uitspraak van de Rechtbank is gedagtekend 16 mei 2024. Er is derhalve een overschrijding van de redelijke termijn met 53 dagen, die geheel aan de bezwaarfase wordt toegerekend. De vergoeding vanwege immateriële schade bedraagt € 500.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.6.
      Het hoger beroep is gegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      6.1.
      Er is aanleiding voor een proceskostenveroordeling voor de door belanghebbende in beroep en hoger beroep gemaakte proceskosten en tot vergoeding van het in hoger beroep betaalde griffierecht.
      
    
    
      6.2.
      De vergoeding van de proceskosten in beroep wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand wordt, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) en de daarbij behorende bijlage, vastgesteld op € 226,75 (1 punt voor het beroepschrift à € 907 x wegingsfactor 0,25 (zie HR 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526, BNB 2024/21, r.o. 5.2)). 
      
      
        6.3.1.
        De kosten voor het hoger beroep wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand worden, op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met het Bpb en de daarbij behorende bijlage, vastgesteld op € 22,68 (1 punt voor het hogerberoepschrift à € 907 x 0,25 (gewicht van de zaak) x 0,10 (zie 6.3.2 en 6.3.3)). Deze vergoeding komt voor rekening van de Heffingsambtenaar.
        
      
      
        6.3.2.
        Aangezien de uitspraak van de Rechtbank waartegen het hoger beroep is gericht, is bekendgemaakt in 2024, moet voor de hoogte van de proceskostenvergoeding in hoger beroep acht worden geslagen op de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm (WHpkv) gelet op het bepaalde in artikel IV van die wet. Bij die wet is artikel 30a aan de Wet WOZ toegevoegd, waarin de hoogte van proceskostenvergoedingen voor procedures betreffende de WOZ is beperkt.
        
      
      
        6.3.3.
        Uit de namens belanghebbende bij het hoger beroepschrift gevoegde volmacht volgt dat de gemachtigde van belanghebbende optreedt op basis van “no cure, no pay”. Gesteld noch gebleken is dat sprake is van een bijzonder geval als bedoeld in artikel 30a, leden 1 en 2, Wet WOZ. Derhalve wordt de op basis van het Bpb berekende forfaitaire vergoeding met de factor 0,10 vermenigvuldigd.
        
      
    
    
      6.4.
      Voorts dient de Heffingsambtenaar de voor de behandeling in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten van in totaal € 188 (€ 50 en € 138) aan belanghebbende te vergoeden.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, maar uitsluitend voor zover deze betrekking heeft op de beslissing op het verzoek om vergoeding van immateriële schade;
    - veroordeelt de Heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 500;
    - veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten in beroep en hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van in totaal € 249,43;
    - draagt de Heffingsambtenaar  op aan belanghebbende de betaalde griffierechten van in totaal € 188 te vergoeden.
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door P.J.J. Vonk, M.J.M. van der Weijden en R.M. Hermans, in tegenwoordigheid van de griffier X. Evers.
    
    
    
    
      De griffier,	de voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      X. Evers	P.J.J. Vonk
      
      
      
        De beslissing is op 17 december 2025 in het openbaar uitgesproken.
      
      
      
      
        Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
      
      
      
        
          Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
          de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
        
        
          Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
          de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
        
        
          Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
        
      
      
      
        
          Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
        
      
      
        1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
      
      
        2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
      
      
        
               a. - de naam en het adres van de indiener;
        
        
               b. - de dagtekening;
        
        
               c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
        
        
               d. - de gronden van het beroep in cassatie.
        
      
      
      
        
          Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
        
      
    
  
  
    Richtsnoer proceskostenvergoeding belastingkamers gerechtshoven 2024, onderdeel 1.2, letters b en c, als bijlage gevoegd bij Gerechtshof Den Haag 14 augustus 2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:1398.