ECLI:NL:RBLIM:2025:12687, Rechtbank Limburg, 17-12-2025, 11722776 \ CV EXPL 25-2372
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-12-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; woonruimte ontbinding/ontruiming

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11722776 \ CV EXPL 25-2372
    
    
    
      
        Vonnis van 17 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING HEEMWONEN, 
      te Kerkrade,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Heemwonen,
      gemachtigde: mr. P.L.T. Roks,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      1. [gedaagde sub 1] h.o.d.n. [handelsnaam] , in de hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan de heer [naam onderbewindgestelde] , geboren op [geboortedatum] 1989, 
      te [woonplaats 1] ,2. [gedaagde sub 2], 
      te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partijen,
      hierna te noemen: de bewindvoerder (als formele procespartij) en [naam onderbewindgestelde] (als materiële procespartij) en [gedaagde sub 2] .
      gemachtigde: mr. F.E.L. Teerling.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 tot en met 13- de conclusie van antwoord met producties 1 en 2- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - producties 3 en 4 van de bewindvoerder en [gedaagde sub 2]
      - de akte eiswijziging met productie 14 van Heemwonen
      - de mondelinge behandeling van 6 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Heemwonen verhuurt met ingang van 20 november 2024 aan [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] de woning aan het adres [adres] te [woonplaats 2] (hierna: de woning). De huur bedroeg tot 1 juli 2025 € 676,17 per maand en vanaf 1 juli 2025 € 706,66 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd.
      
    
    
      2.2.
      
        [naam onderbewindgestelde] is bij beschikking van 9 september 2009 onder bewind gesteld. [handelsnaam] als bij beschikking van 25 januari 2016 als bewindvoerder benoemd.
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde sub 2] is bij beschikking van 30 november 2017 onder bewind gesteld. Dit bewind is inmiddels opgeheven.
      
    
    
      2.4.
      In de huurovereenkomst is – voor zover relevant – het volgende opgenomen:
      
      
        
          “
          2. De bestemming van het gehuurde
        
        
          Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen.
        
        
          (…)
        
      
      
    
  
  
    
      8De algemene huurvoorwaarden van huurder
    Op deze overeenkomst zijn de standaard algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte HEEMwonen versie 13 maart 2018 van toepassing.
    
  
  
    
      9De bijlagen bij deze overeenkomst
     De huurder verklaart te hebben ontvangen (indien van toepassing):
    1. standaard algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte HEEMwonen versie 13 maart 2018.
    (…)
     De in het eerste lid van dit artikel bedoelde bijlagen maken deel uit van de huurovereenkomst.
    (…)”
    
    
      2.5.
      In de door Heemwonen overgelegde algemene bepalingen is – voor zover relevant – het volgende opgenomen:
      
      
        
          “(…)
        
        
          6.3.
        
        
          Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
        
      
      
      
        
          6.4.
        
        
          Huurder zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke verkeersruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. Het is huurder niet toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde, delen van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten te ontplooien.
        
      
      
      
        
          6.9.
        
        
          Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, dan wel voorbereidingshandelingen daartoe te verrichten. (…). Voorts is de constatering van de bovenomschreven activiteiten grond voor ontbinding van de huurovereenkomst.”
        
      
      
    
    
      2.6.
      Bij de huurovereenkomst behoort een specifiek op [gedaagde sub 2] en [naam onderbewindgestelde] gericht gedragsaanwijzing (productie 2 bij dagvaarding), waarin onder meer het volgende is opgenomen onder randnummer 11:
      
      
        
          “Huurder onthoudt zich van verdovende middelen gerelateerde activiteiten in en rondom het gehuurde en zal de Opiumwet niet overtreden.”
        
      
      
    
    
      2.7.
      Heemwonen heeft verder haar zerotolerancebeleid ook gepubliceerd via haar website. Op die website is onder andere opgenomen:
      
      
        
          “
          Hennep en verdovende middelen
        
        
          In onze huurwoningen staan wij geen enkele activiteit toe die op grond van de Opiumwet strafbaar is gesteld. Dit geldt dus ook voor verdovende middelenhandel en de aanwezigheid van hennep en/of drug!
        
      
      
      
        
          Strikt beleid
        
        
          Wij hebben een duidelijk beleid wat betreft hennep en verdovende middelen(handel) in onze woningen. Wij accepteren dit niet en starten altijd een ontbindings- en ontruimingsprocedure bij de rechter. Wij voeren dit beleid strikt uit. Met dit beleid willen wij overlast, gevaarlijke situaties en criminele activiteiten voorkomen. Huurders die ons beleid overtreden, stellen wij aansprakelijk voor de kosten die hieruit voortvloeien. Denk aan juridische kosten, maar ook aan herstelkosten van de woning.
        
        
          (…)
        
      
      
    
    
      2.8.
      Op 27 maart 2025 heeft in de woning een doorzoeking door de politie plaatsgevonden. De doorzoeking heeft plaatsgevonden nadat [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] waren aangehouden op verdenking van handel in verdovende middelen vanuit hun auto. In de bestuurlijke rapportage van de politie van 29 maart 2025 is het volgende opgenomen (de goednummers zijn hierbij weggelaten omdat deze voor de beoordeling in deze procedure niet relevant zijn):
      
      
        
          “(…)
        
      
      
      
        
          KEUKEN
        
      
      
      
        
          In de keuken, gelegen op de begane grond, de eerste deur aan de rechterzijde van de voordeur werden diverse goederen aangetroffen:
        
      
      
      
        
          In een zwarte trolley, linksachter in de keuken lag:
        
      
      - een gripzakje met wit poeder 
      
        brutogewicht 6 gram MMC test Amfetamine
      
      - diverse papieren met formules, waarbij onder andere MDMA, pep en GHB werden genoemd.
      
        In overleg met de Rechter Commissaris werden deze papieren fotografisch vastgelegd
      
      
      
        
          Bovenop de afzuigkap lag:
        
      
      - boterhammenzakje met wit poeder
      
        brutogewicht 22 gram MMC test Amfetamine en Ketamine
      
      
      
        
          WOONKAMER
        
      
      
      
        
          In de woonkamer, gelegen op de begane grond, rechtdoor vanuit de voordeur, werden diverse goederen aangetroffen:
        
      
      
      
        
          In een legerrugzak op de eettafel lag:
        
      
      
        3 zakken met restanten van wit poeder
      
      
        brutogewicht 17 gram MMNC tst Amfetamine
      
      
      
        
          ZOLDER
        
      
      
      
        
          Op de zolder, te bereiken via een Vlizotrap werden diverse goederen aangetroffen:
        
      
      
      
        
          In een zwarte jas lag:
        
      
      - Één gripzakje met witte substantie
      
        brutogewicht 14 gram MMC test Amfetamine
      
      
      
        
          Op de vloer direct naast de trap lag:
        
      
      - Bol van onbekende stof, gewikkeld in keukenpapier
      
      
        
          KELDER
        
      
      
      
        
          In de kelder, te bereiken via een vaste trap, links naast de voordeur, werden diverse goederen aangetroffen:
        
      
      
      
        
          Bovenop de wasmachine lag duidelijk in zicht:
        
      
      - Fijnweegschaal met wit restant
      
      
        
          In een langwerpige kartonnen doos lag:
        
      
      
        142 ampullen met blauwe vloeistof en twee grote flessen, met blauwe vloeistof
      
      
      
        
          In een langwerpige kartonnen doos lag:
        
      
      - Vrieszak met een onbekend wit poeder, klein doorzichtig zakje met diverse pillen, coca cola etui met daarin diverse pillen, plastic ronde deksel met een paarse sticker met de tekst: “2x paarse boom hofman”.
      
      
        
          In een langwerpige kartonnen doos lag:
        
      
      - Plastic buisjes met een onbekende blauwe vloeistof, enkele plastic buisjes waren nogmaals verpakt in kleine kartonnen verpakkingen. 
      
        (…)
      
      
    
    
      2.9.
      Uit de rapportage volgt dat het voorgaande op donderdag 27 maart 2025, 22:13 uur door de Rechter-Commissaris in beslag genomen is. Daarnaast zijn twee flessen met transparante vloeistof, één stickervel, één garde, één PH-meter, drie vergieten en één maatbeker in beslag genomen. 
      
    
    
      2.10.
      De burgemeester van de gemeente Kerkrade (hierna: de burgemeester) heeft op 29 april 2025 een brief verzonden waarin hij het voornemen kenbaar heeft gemaakt tot tijdelijke sluiting van de woning voor de duur van 52 weken op grond van artikel 13b Opiumwet. 
      
    
    
      2.11.
      Heemwonen heeft op 1 mei 2025 een brief gestuurd aan [naam onderbewindgestelde] , [gedaagde sub 2] en hun bewindvoerders waarin Heemwonen heeft medegedeeld dat zij (handelshoeveelheden) verdovende middelen niet in haar huurwoningen tolereert en [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] de mogelijkheid geboden om vóór 9 mei 2025 de overeenkomst zelf op te zeggen, met inachtneming van een opzegtermijn van één maand. [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] hebben dit niet gedaan.
      
    
    
      2.12.
      Naar aanleiding van het voornemen van de burgemeester heeft de gemachtigde van de bewindvoerder en [gedaagde sub 2] schriftelijk een zienswijze ingediend op 16 mei 2025. Naar aanleiding van die zienswijze heeft de burgemeester bij besluit van 26 juni 2025 aanleiding gevonden om af te zien van het voornemen om tot sluiting van de woning over te gaan. De burgemeester komt tot dat besluit omdat er – samengevat – sprake is van bijzondere omstandigheden nu drie minderjarige kinderen in de woning wonen die bij sluiting hoogstwaarschijnlijk in de crisisopvang terecht komen. De hulp die het gezin ontvangt vanuit verschillende instanties wordt bemoeilijkt dan wel onmogelijk wanneer de woning gesloten gaat worden. De gevolgen die, in dit specifiek geval, een woningsluiting betekent, wordt als evenredig aangeduid in verhouding met de beleidsregel te dienen doelen. De burgemeester heeft [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] een last onder dwangsom opgelegd ter hoogte van € 15.000,00 (eenmalig) voor de duur van vijf jaar wanneer in de woning opnieuw een handelshoeveelheid verdovende middelen als bedoeld in lijst I of II van de Opiumwet of stoffen als bedoeld in artikel 10a en/of artikel 11a van de Opiumwet worden aangetroffen.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        Heemwonen vordert – samengevat en na eiswijziging – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
        I. ontbinding van de bestaande huurovereenkomst;
        II. de bewindvoerder en [gedaagde sub 2] te veroordelen om binnen twee maanden na betekening van het vonnis de woning te ontruimen en te verlaten en de woning ter vrije en algehele beschikking van Heemwonen te stellen, onder afgifte van alle sleutels;
        III. de bewindvoerder en [gedaagde sub 2] (hoofdelijk) te veroordelen tot betaling van de maandelijkse huurprijs van € 676,17 met ingang van 1 juni 2025 tot en met 30 juni 2025 en € 706,66 met ingang van 1 juli 2025 tot en met de dag waarop de woning is ontruimd en verlaten;
        IV. de bewindvoerder en [gedaagde sub 2] (hoofdelijk) te veroordelen in de proceskosten, alsmede de nakosten.
      
      
    
    
      3.2.
      Heemwonen legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Van [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] zijn ernstig in hun verplichtingen als huurders tekortgeschoten. In de woning is namelijk door de politie een handelshoeveelheid verdovende middelen aangetroffen. Daarnaast bleek de woning vervuild en vol met spullen te staan. [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] hebben daarmee in strijd gehandeld met artikel 7:213 BW, 7:214 BW, de huurovereenkomst en de daarbij behorende gedragsaanwijzing, de van toepassing zijnde algemene bepalingen en het zerotolerance-beleid van Heemwonen. Deze ernstige tekortkomingen rechtvaardigen volgens Heemwonen de ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 BW en de ontruiming van het gehuurde. Heemwonen heeft namelijk zwaarwegende belangen bij haar vorderingen en deze belangen wegen zwaarder dan de belangen van [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] .
      
    
    
      3.3.
      De bewindvoerder en [gedaagde sub 2] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Heemwonen in de proceskosten.
      
    
    
      3.4.
      De bewindvoerder en [gedaagde sub 2] voeren het volgende aan. [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] zijn zich ervan bewust dat de aanwezigheid van de verdovende middelen in de woning formeel een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst is. Er zijn echter geen andere tekortkomingen. De huur wordt altijd netjes betaald en er zijn geen klachten of overlastmeldingen van omwonenden. Zij stellen zich op het standpunt dat voornoemde tekortkoming, rekening houdende met de wederzijdse belangen van partijen, niet van zodanige aard is dat deze tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het woonbelang van [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] weegt namelijk zwaarder dan de belangen van Heemwonen. Mocht de ontbinding en ontruiming worden toegewezen, dan wordt een minimale ontruimingstermijn van zes maanden billijk geacht.
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
    
      
        Algemene bepalingen
      
    
    
    
      4.1.
      Heemwonen doet onder andere een beroep op de algemene bepalingen. [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] kunnen zich echter niet heugen kennis te hebben genomen van deze algemene bepalingen. Ze stellen niet te weten dat deze onderdeel uitmaakten van de huurovereenkomst. Daarom wordt door hen verzocht om de algemene bepalingen buiten beschouwing te laten.
      
    
    
      4.2.
      In de huurovereenkomst wordt in artikel 9 verwezen naar de algemene bepalingen. Daarin is opgenomen dat de huurder verklaart de algemene bepalingen te hebben ontvangen. [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] hebben de huurovereenkomst beiden digitaal via ValidSigned ondertekend. [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] hadden dus moeten begrijpen dat de algemene bepalingen deel uitmaakten van de huurovereenkomst. Een beding is overeenkomstig artikel 6:233 onder b BW vernietigbaar indien de gebruiker aan de wederpartij niet een redelijke mogelijkheid heeft geboden om van de algemene voorwaarden kennis te nemen. Dat [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] zich niet kunnen heugen kennis te hebben genomen van de algemene voorwaarden, is onvoldoende om tot een oordeel te komen dat Heemwonen niet een redelijke mogelijkheid heeft geboden om van de algemene voorwaarden kennis te nemen. Op grond van het voorgaande oordeelt de kantonrechter dat de algemene bepalingen van toepassing zijn op de huurovereenkomst. Los daarvan is het verbod op drugs gerelateerde activiteiten in en rondom het gehuurde ook nog eens opgenomen in de specifiek op [gedaagde sub 2] en [naam onderbewindgestelde] gerichte en door hen digitaal ondertekende gedragsaanwijzing.
      
      
      
        
          Ontbinding van de huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.3.
      
        Het uitgangspunt is dat [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] hun verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst, gedragsaanwijzing en algemene voorwaarden nakomen. 
        
          [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] betwisten niet dat door de aanwezigheid van de verdovende middelen in de woning sprake is van een tekortkoming in deze zin. Dat [naam onderbewindgestelde] wel vraagtekens plaatst bij de gevonden hoeveelheid verdovende middelen in de woning en aanvoert dat hij niet wist van de gevonden goederen in de doos in de kelder maakt dat niet anders. De aangetroffen verdovende middelen lagen, zoals volgt uit de bestuurlijke rapportage, verspreid door de hele woning. Ook op plekken die zichtbaar waren voor [gedaagde sub 2] , zoals bovenop de afzuigkap. Daarom acht de kantonrechter het niet aannemelijk dat [gedaagde sub 2] niet wist van de aanwezigheid van de verdovende middelen in de woning. [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] zijn als huurders dan ook hoofdelijk aansprakelijk voor deze tekortkoming.
      
      
    
    
      4.4.
      Beoordeeld moet worden of de tekortkoming, rekening houdend met alle omstandigheden van het geval, voldoende ernstig is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
      
    
    
      4.5.
      
        [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] stellen daarop een zwaarwegend belang te hebben bij voortzetting van de huurovereenkomst en behoud van de woning waar zij met hun drie minderjarige kinderen wonen. Het jongste kind is geboren op 13 december 2024.
      
    
    
      4.6.
      
        Op grond van artikel 3 van het Verdrag inzake de rechten van het kind moeten de belangen van kinderen een eerste overweging vormen. Uit de tekst van art. 3 lid 1 IVRK volgt niet dat de belangen van het kind bij iedere maatregel die hem betreffen, doorslaggevend zijn. Wel volgt daaruit dat aan die belangen een bijzonder gewicht toekomt in verhouding tot andere bij die maatregelen betrokken belangen. Hoewel deze belangen zwaar wegen, behoeven zij niet de doorslag te geven; zij moeten worden afgewogen tegen de overige belangen, met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Dat betekent niet dat, indien het in het belang van de betrokken kinderen is dat zij in het gehuurde kunnen blijven wonen, een ontruimingsvordering steeds moet worden afgewezen, maar wel dat die belangen bijzonder gewicht in de schaal leggen. 
        De mate van verwijtbaarheid van het gedrag van de huurder dat de aanleiding vormt voor een vordering tot ontbinding en ontruiming van het gehuurde, behoort tot de omstandigheden die meewegen bij de beoordeling of de daarin gelegen tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Dat gedrag en de mate van verwijtbaarheid ervan relativeren echter niet het gewicht dat toekomt aan de belangen van de bij de huurder wonende kinderen. Tegenover de belangen van huurders en hun kinderen staan de belangen van de verhuurder bij ontbinding en ontruiming. Het aan die laatstgenoemde belangen toe te kennen gewicht hangt mede af van de aard en ernst van de tekortkoming van de huurder. 
      
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter stelt voorop dat Heemwonen niet hoeft toe te staan dat in een van haar woningen (een handelshoeveelheid) verdovende middelen aanwezig is. Zij moet namelijk als woningcorporatie voor sociale huur waken voor onder meer de leefbaarheid en rustig en veilig woongenot in de wijken waarin haar woningen zijn gelegen en probeert de negatieve beïnvloeding van de leefbaarheid van de buurt zoveel te voorkomen. Volgens Heemwonen is het met betrekking tot precedentwerking belangrijk dat de gevonden hoeveelheid verdovende middelen in de woning leidt tot een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Bij uitzonderingen kan het van kwaad tot erger gaan en dat moet Heemwonen als woningcorporatie bestrijden. Volgens Heemwonen is er sprake van overlast voor de buurt. Heemwonen heeft tijdens de mondelinge behandeling nog aangevoerd dat zij anonieme meldingen heeft ontvangen van omwonenden. [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] betwisten echter deze overlast. Volgens [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] kan er geen sprake zijn van overlast aangezien er helemaal geen sprake is van handel in verdovende middelen, maar van een verslavingsproblematiek van [naam onderbewindgestelde] . Heemwonen heeft de door haar genoemde anonieme meldingen niet in het geding gebracht, aldus [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] .
      
    
    
      4.8.
      Naar het oordeel van de kantonrechter is wel voldoende aannemelijk gemaakt dat er sprake was van handel in verdovende middelen in en vanuit de woning. Volgens vaste jurisprudentie zijn de aangetroffen hoeveelheden verdovende middelen in de woning aan te merken als handelshoeveelheden. [naam onderbewindgestelde] heeft weliswaar vraagtekens geplaatst bij de gevonden 17 gram restanten Amfetamine in drie zakjes, maar de kantonrechter gaat daaraan voorbij. Uit het besluit van de burgemeester blijkt dat nogmaals navraag is gedaan bij de politie om onder andere meer duidelijkheid te krijgen over de inhoud van deze drie zakjes. Het bleek wel degelijk om 17 gram Amfetamine te gaan. Dat er ook Ketamine is gevonden en dat dat niet is opgenomen op lijst I of II van de Opiumwet leidt niet tot een ander oordeel. 
      
    
    
      4.9.
      Van handel in verdovende middelen is algemeen bekend dat dit steeds meer gepaard gaat met andere, ook zwaardere, vormen van criminaliteit. Dat Heemwonen hiervoor wil waken acht de kantonrechter zeer begrijpelijk. Heemwonen hoeft niet te wachten tot er daadwerkelijk sprake is van overlast, gevaarzetting of een onveilige leefomgeving voor omwonenden als gevolg van deze geconstateerde handel. Heemwonen stelt dat zij daarnaast gezien het woningtekort belang heeft bij de gevorderde ontbinding en ontruiming. Indien [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] de woning verlaten kan Heemwonen haar schaarse sociale huurwoning verhuren aan kandidaat-huurders die hun huurdersverplichtingen wél nakomen.
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter onderkent echter ook het belang dat [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] hebben bij het behoud van de woning. [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] hebben ter zitting aangevoerd dat er inmiddels meerdere hulpverlenende instanties betrokken zijn, waaronder team jeugd. Heemwonen heeft, zoals reeds overwogen, een zwaarwegend belang bij het waarborgen van een veilig woon- en leefklimaat voor omwonenden. Ook het belang van het signaal dat uitgaat van een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning in geval van overtreding van de Opiumwet, moet niet worden ondermijnd.
      
    
    
      4.11.
      Na alle omstandigheden te hebben afgewogen is de kantonrechter van oordeel dat de belangen van Heemwonen bij ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval zwaarder wegen dan de belangen van [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] bij behoud van de woning. [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] dienden zich – ook al gezien de specifiek op hen gerichte gedragsaanwijzing – terdege bewust te zijn van het verbod op aanwezigheid van en handel in verdovende middelen in de woning. Een woning die zij ook pas recent (november 2024) samen hadden betrokken. [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] hebben door zo te handelen zelf een onverantwoord risico genomen ten aanzien van de drie inwonende minderjarige kinderen.
      
    
    
      4.12.
      De aangevoerde persoonlijke omstandigheden dat [naam onderbewindgestelde] sinds kort clean zou zijn en begeleiding krijgt, maken deze conclusie niet anders. Ook het gegeven dat de burgemeester uiteindelijk niet is overgegaan tot sluiting van de woning op grond van artikel 13b Opiumwet vanwege de zwaarwegende belangen van [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] doet daar niet aan af. De kantonrechter is niet gebonden aan het besluit van de burgemeester.
      
    
    
      4.13.
      Concluderend zijn [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] ernstig tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen op grond van de wet, de huurovereenkomst, de daarbij behorende gedragsaanwijzing en de van toepassing zijnde algemene bepalingen. Deze tekortkoming rechtvaardigt in de gegeven omstandigheden de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal daarom worden toegewezen. 
      
      
        
          Ontruiming
        
      
      
    
    
      4.14.
      Heemwonen heeft tijdens de mondelinge behandeling toegezegd dat de ontruimingstermijn op vier maanden kan worden gesteld. De bewindvoerder en [gedaagde sub 2] zullen worden veroordeeld de woning te ontruimen op een termijn van vier maanden na betekening van het vonnis. Deze ruime termijn acht de kantonrechter aangewezen gezien de ernst van de tekortkoming van de huurders enerzijds én anderzijds het belang van de aanwezige minderjarige kinderen.
      
      
        
          Huurpenningen
        
      
      
    
    
      4.15.
      De gevorderde betaling van de huurpenningen zal worden toegewezen zoals gevorderd nu daartegen geen verweer is gevoerd.
      
    
    
      4.16.
      Deze veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken zoals gevorderd. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      4.17.
      De bewindvoerder en [gedaagde sub 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Heemwonen worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                790,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.18.
      Ook deze veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken zoals gevorderd.
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.19.
      Heemwonen vordert tenslotte dat haar vorderingen uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard en vraagt om deze uitvoerbaarheid bij voorraad te motiveren aangezien zij daar, gezien de toetsingsmaatstaf in executiegeschillen, belang bij heeft. Heemwonen heeft zwaarwegende belangen bij het kunnen executeren van het vonnis aangezien er in een sociale huurwoning een handelshoeveelheid verdovende middelen was opgeslagen en deze kennelijk ook daar werden geproduceerd. Het afwachten van een mogelijk hoger beroep duurt circa twee jaar en dat staat haaks op het belang van Heemwonen om snel op te kunnen treden. Alphen en [gedaagde sub 2] voeren verweer.
      
    
    
      4.20.
      De kantonrechter stelt voorop dat het uitgangspunt is dat een uitgesproken veroordeling, hangende een hogere voorziening, uitvoerbaar moet zijn en zonder de voorwaarde van zekerheidsstelling ten uitvoer kan worden gelegd. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als, kort gezegd, de belangen van [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van Heemwonen om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. Bij de beoordeling van een vordering tot uitvoerbaarheid bij voorraad geldt als maatstaf dat de belangen van partijen dienen te worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Heemwonen heeft in dat kader voldoende aannemelijk gemaakt dat zij gezien  een zeer zwaarwegend belang heeft bij een spoedige ontruiming van de woning. Als gevolg van het gedrag van [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] zelf wordt de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming toegewezen. De voor hen nadelige gevolgen kunnen naar het oordeel van de kantonrechter geen reden kan zijn om de veroordelingen in het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Het belang van Heemwonen bij uitvoerbaarheid bij voorraad weegt dan ook zwaarder dan het belang van [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] bij behoud van de bestaande toestand. Daarom worden de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het adres [adres] te [woonplaats 2] ,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt de bewindvoerder en [gedaagde sub 2] om binnen vier maanden dagen na betekening van dit vonnis de woning aan het adres [adres] te [woonplaats 2] te ontruimen en te verlaten, met alle goederen die van [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] zijn en al de personen die zijdens [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde sub 2] in voormelde woning verblijven en deze woning ter vrije en algehele beschikking van Heemwonen te stellen, onder afgifte van alle sleutels,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt de bewindvoerder en [gedaagde sub 2] hoofdelijk tot betaling van de maandelijkse totale huurprijs van € 676,17 met ingang van 1 juni 2025 tot en met 30 juni 2025, en van € 706,66 met ingang van 1 juli 2025 tot en met de dag waarop de woning is ontruimd en verlaten als bedoeld in 5.2.,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt de bewindvoerder en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 790,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de bewindvoerder en [gedaagde sub 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op 17 december 2025.
      
      
      
      
        SH
      
    
  
  
     HR 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:688.