ECLI:NL:GHAMS:2025:3213, Gerechtshof Amsterdam, 02-12-2025, 200.341.511
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurovereenkomst woonruimte voor bepaalde tijd. Verlenging voor onbepaalde tijd met einddatum. Huurprijswijzigingsbeding oneerlijk? Indexatiebeding en opslagbeding van maximaal 5%. Artikel 3 lid 1 Richtlijn 93/13/EEG

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht,
      team I (handel)
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.341.511/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 10744431 CV EXPL 23-13469
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 2 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1STICHTING BEWAARDER WEMBLEY, 
    
      2. WEMBLEY C.V.,
      beide gevestigd te Amsterdam,
      appellanten,
      advocaat: mr. S.K. Tuithof te Haarlem,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      wonend in [plaats],
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. E. Swart te Amsterdam.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna Wembley (in enkelvoud) en [geïntimeerde] genoemd.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      In deze zaak is een voor bepaalde tijd aangegane huurovereenkomst woonruimte voor onbepaalde tijd verlengd. De vraag die voorligt is of partijen daarbij een einddatum konden overeenkomen. Ook dient de vraag te worden beantwoord of het in de huurovereenkomst opgenomen huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is in de zin van artikel 3 lid 1 Richtlijn 93/13/EEG (hierna: richtlijn oneerlijke bedingen). 
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      Wembley is bij dagvaarding van 15 april 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis 
      van 1 februari 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie tevens verweerder in reconventie en Wembley als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie (hierna: het bestreden vonnis).
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven;
    - memorie van antwoord, met producties. 
    Op 9 oktober 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, gezamenlijk maar niet gevoegd met de zaken met nummers 200.341.516/01 en 200.341.533/01. Namens Wembley c.s. heeft mr. Tuithof de zaak toegelicht en namens [geïntimeerde] mr. L. Hellinga, advocaat te Amsterdam (mr. Tuithof aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd). Partijen hebben vragen van het hof beantwoord. 
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      Het hof gaat uit van de volgende feiten.
    
    
    
      3.1.
      Wembley is eigenaar van het appartementencomplex aan [straat] te [plaats]. De woningen in dit appartementencomplex worden door Wembley verhuurd aan jongeren in de leeftijdscategorie 23 tot en met 34 jaar. Om de doelgroep in het appartementencomplex te waarborgen contracteert Wembley slechts op basis van jongerencontracten als bedoeld in artikel 7:274c Burgerlijk Wetboek (BW) en tot 1 juli 2024 op basis van tijdelijke huurcontracten in de zin van het toen geldende artikel 7:271 lid 1 BW. 
    
    
      3.2.
      
        [geïntimeerde] heeft met ingang van 1 mei 2021 de woning aan [straat] 576 te [plaats] (hierna: de woning) van Wembley gehuurd. 
    
    
      3.3.
      
        De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar en eindigt op grond van artikel 3.1 op 30 april 2023. In artikel 4.6 van de huurovereenkomst is bepaald dat de kale aanvangshuurprijs € 815,- per maand bedraagt. Met betrekking tot de mogelijkheid van huurprijswijziging bepaalt artikel 5.2: 
        
          “Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 01-07-2021 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal 5%.”
        
      
    
    
      3.4.
      In artikel 16 van de toepasselijke algemene bepalingen (waarnaar in artikel 5.2 van de huurovereenkomst wordt verwezen) is een indexatiebeding opgenomen dat gebaseerd is op de consumentenprijsindex (CPI). 
    
    
      3.5.
      Met ingang van 1 juli 2022 heeft Wembley de huurprijs verhoogd naar € 841,90 per maand. 
    
    
      3.6.
      In verband met het naderende einde van de huurovereenkomst heeft [geïntimeerde] in januari 2023 aangegeven dat hij de woonruimte graag langer wil huren dan twee jaar. Wembley heeft hem daartoe per e-mail een voorstel gedaan. 
    
    
      3.7.
      
        Partijen hebben vervolgens een ‘huurbeëindigingsovereenkomst’ gesloten. Daarin is onder meer het volgende opgenomen: 
        
          “De huurovereenkomst eindigt met wederzijds goedvinden op 30-09-2023. Alle rechten en verplichtingen van Partijen op grond van de Huurovereenkomst blijven tot deze einddatum onverminderd van kracht. 
        
        
          (...)
        
        
          Huurder levert het Gehuurde uiterlijk op 30-09-2023 aan Verhuurder op. 
          
          (…) 
          
          De indexatiedatum in artikel 5.1 van de Huurovereenkomst wordt gewijzigd naar 01-07-2023. (...) Daarnaast zal per 01-05-2023 artikel 4.6 als volgt komt te luiden: 
        
        
          Cold rent (no VAT) [kale huurprijs – hof]	€ 1.160,00
        
          (...)”
        
      
    
    
      3.8.
      Met ingang van 1 juli 2023 heeft Wembley de huurprijs verhoogd van € 1.160,- per maand naar € 1.207,56 per maand. 
    
    
      3.9.
      
        
          [geïntimeerde] heeft het gehuurde op 30 september 2023 niet aan Wembley opgeleverd en woont nog steeds in de woning. 
        4. Procedure bij de kantonrechter
      
      
    
    
      4.1.
      
        [geïntimeerde] heeft gevorderd dat de kantonrechter de ‘huurbeëindigingsovereenkomst’ vernietigt, voor recht verklaart dat de huurovereenkomst per 1 mei 2023 voor onbepaalde tijd is voortgezet, ieder beding dat [geïntimeerde] een hogere betalingsverplichting oplegt dan € 815,- per maand vernietigt, voor recht verklaart dat de betalingsverplichting vanaf 1 mei 2021 € 815,- per maand bedraagt en Wembley in de proceskosten veroordeelt.   
      
    
    
      4.2.
      In reconventie heeft Wembley gevorderd voor recht te verklaren dat tussen partijen een rechtsgeldige beëindigingsovereenkomst tot stand is gekomen, dat de huurrelatie met [geïntimeerde] is beëindigd per 1 oktober 2023 en dat [geïntimeerde] per 1 oktober 2023 zonder recht of titel in de woning verblijft. Daarnaast vorderde Wembley [geïntimeerde] te veroordelen tot ontruiming van de woning en tot betaling van de proceskosten in reconventie.   
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerde] bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis toegewezen. Hij heeft daartoe geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen partijen voor onbepaalde tijd is verlengd en dat het beding in de huurbeëindigingsovereenkomst waarbij de huurovereenkomst wordt beëindigd nietig dan wel vernietigbaar is. Verder heeft de kantonrechter geoordeeld dat het Wembley niet vrij stond de huur bij het aangaan van de verlenging te verhogen, dat artikel 5.2 van de huurovereenkomst oneerlijk is en dat de aanvangshuurprijs is blijven gelden. De kantonrechter heeft het huurprijswijzigingsbeding vernietigd en Wembley veroordeeld in de proceskosten.   
      
    
  
  
    
      5Vordering in hoger beroep
    
    
      5.1.
      Wembley vordert vernietiging van het bestreden vonnis en afwijzing alsnog van de vorderingen van [geïntimeerde] en toewijzing van haar vorderingen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten, en tot terugbetaling van de proceskosten in eerste aanleg. 
      
    
    
      5.2.
      Volgens [geïntimeerde] moet het hof het bestreden vonnis bekrachtigen en Wembley in de proceskosten veroordelen. 
      
    
  
  
    
      6Beoordeling
    
    
      6.1.
      In hoger beroep spitst het geschil zich toe op de vraag of partijen rechtsgeldig het einde van de huurovereenkomst per 30 september 2023 zijn overeengekomen (grieven 1 t/m 4) en of het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is in de zin van artikel 3 lid 1 richtlijn oneerlijke bedingen (grief 6). Tijdens de zitting in hoger beroep heeft Wembley verklaard in te zien dat zij de huurprijs bij het aangaan van de huurbeëindigingsovereenkomst niet kon verhogen en grief 5 ingetrokken. Het hof hoeft daar dus niet meer over te oordelen.    
      
      
        
          Einde rechtsgeldig overeengekomen
          ?
        
      
      
    
    
      6.2.
      
        De huurovereenkomst in deze zaak is gesloten voor 1 juli 2024, de datum van de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten. Op grond van het overgangsrecht is 
        daarop oud recht van toepassing, te weten de Wet doorstroming huurmarkt 2015. Daarbij is een algemene mogelijkheid geïntroduceerd om voor woonruimten huurovereenkomsten voor bepaalde tijd te sluiten, die inmiddels weer is teruggedraaid. Over de mogelijkheid van tijdelijk huren staat in de Memorie van Toelichting bij de Wet doorstroming huurmarkt 2015 (kamerstukken 2015-2016, 34 373, nr. 3) onder meer op pagina 9: “Het is overigens uitdrukkelijk geenszins de bedoeling om het uitgangspunt van het contract voor onbepaalde duur te verlaten en af te stappen van het systeem waarbij tijdelijke verhuur de uitzondering op de hoofdregel is. Het instrument van tijdelijke huur moet zo worden ingezet dat aan de essentie van de huur(prijs)bescherming niet wordt afgedaan. Echter, voor het bevorderen van de doorstroming kan tijdelijke verhuur een goed aanvullend instrument zijn, zonder dat de huurders op onaanvaardbare wijze worden geschaad in hun belangen.” 
        En op pagina 19:“Het is voor een verhuurder dus niet mogelijk om een zelfde huurder een reeks van deze tijdelijke huurovereenkomsten aan te bieden.” 
        Het hof leidt hieruit af dat het de bedoeling van de wetgever is geweest om - ter bevordering van de doorstroming op de huurmarkt - als uitzondering op de hoofdregel van het huurcontract voor onbepaalde tijd met huurbescherming slechts één huurovereenkomst voor bepaalde tijd en dus geen reeks daarvan toe te staan. 
      
      
    
    
      6.3.
      Vaststaat dat de aanvankelijk voor bepaalde tijd aangegane huurovereenkomst op grond van artikel 7:271 lid 1 (oud) BW voor onbepaalde tijd is verlengd. Tussen partijen is in geschil of zij bij die verlenging rechtsgeldig een einddatum konden overeenkomen. Wembley stelt dat dit mogelijk was en dat de huurovereenkomst per 30 september 2023 is geëindigd, omdat de verlenging is overeengekomen nadat de huur is ingegaan. [geïntimeerde] voert onder meer aan dat de huurbeëindigingsovereenkomst kwalificeert als een huurovereenkomst en dat het niet mogelijk is opvolgende huurovereenkomsten voor bepaalde tijd te sluiten. Volgens hem is dit in strijd met de bedoeling van de wetgever en is het beëindigingsbeding nietig dan wel vernietigbaar.  
      
    
    
      6.4.
      Het komt in deze aan op de uitleg en vervolgens de kwalificatie van de door partijen gesloten huurbeëindigingsovereenkomst. In die overeenkomst is bepaald dat alle rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst tot 30 september 2023 van kracht blijven. Wembley was dus gehouden de woning vijf maanden langer aan [geïntimeerde] ter beschikking te stellen en [geïntimeerde] diende Wembley daartegenover de huur te betalen. Ook zijn partijen overeengekomen dat de kale huurprijs per 1 mei 2023 werd verhoogd naar € 1.160,- per maand en dat [geïntimeerde] de woning op 30 september 2023 aan Wembley zou opleveren. 
      
    
    
      6.5.
      Niet alleen van [geïntimeerde] verlengde Wembley de huurovereenkomst, met de huurders van  Wembley en Lelylaan uit de andere (bij het procesverloop genoemde) zaken werden soortgelijke afspraken gemaakt. In de meeste gevallen vroegen de huurders - die hierover contact hadden met elkaar - Wembley om de verlenging. In een enkel geval heeft Wembley deze zelf aangeboden aan de huurder. De duur van de verlengingen van de betrokken huurders varieerde van vijf tot twaalf maanden. Ter zitting heeft Wembley toegelicht dat zij dit bepaalde en dat zij hierdoor grip hield op het aantal mutaties, die altijd grote pieken en dalen vertonen. Het voorzag dus ook in een behoefte van haar.   
      
    
    
      6.6.
      Tegen deze achtergrond is het hof van oordeel dat de huurbeëindigingsovereenkomst, waarvan de benaming niet doorslaggevend is, een verkapte huurovereenkomst voor bepaalde tijd is. Aan de essentialia van een huurovereenkomst (in gebruik verstrekken van een zaak tegen een tegenprestatie) is voldaan en de afgesproken einddatum geeft het einde van de bepaalde tijd weer. Wembley duidt de overeenkomst in haar memorie van grieven overigens zelf ook aan als een ‘verlenging met een einddatum’ (randnrs. 34 en 36). Dat is precies wat het is en daar bestaat - mede gelet op de hiervoor weergegeven parlementaire geschiedenis - geen wettelijke grondslag voor. 
      
    
    
      6.7.
      
        Wembley heeft nog aangevoerd dat [geïntimeerde] precies wist wat hij tekende, dat zijn 
        positie niet is verslechterd door de huurbeëindigingsovereenkomst, dat Wembley [geïntimeerde] 
        juist heeft willen helpen en dat zij ‘mogelijk zelfs heeft gedwaald’. Omdat Wembley geen 
        rechtsgevolgen heeft verbonden aan deze stellingen, laat het hof deze buiten beschouwing. 
      
      
    
    
      6.8.
      Op grond van het voorgaande falen de grieven 1 t/m 4 en kunnen de overige stellingen van partijen, waaronder die ten aanzien van de uitleg van artikel 7:271 lid 8 (oud) BW, onbesproken blijven. 
      
      
        
          Oneerlijk huurprijswijzigingsbeding
          ?
        
      
      
    
    
      6.9.
      Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is. Wembley heeft aanvankelijk betoogd dat dit een kernbeding is, maar heeft tijdens de zitting in hoger beroep laten weten dit standpunt niet langer in te nemen. 
      
    
    
      6.10.
      De Hoge Raad heeft op 29 november 2024 - in reactie op door de kantonrechter te Amsterdam in een andere zaak gestelde prejudiciële vragen - een beslissing gegeven over, in de kern, de vraag of een in de geliberaliseerde sector gehanteerd huurprijswijzigingsbeding met een opslag van maximaal 3% naast een op de consumentenprijsindex (CPI) gebaseerd indexatiebeding oneerlijk is als bedoeld in artikel 3 lid 1 richtlijn oneerlijke bedingen (hierna: de prejudiciële beslissing).De Hoge Raad oordeelde onder meer:
      
        
          dat het indexatiebeding en het opslagbeding apart op oneerlijkheid moeten worden getoetst; 
        
        
          dat een opslagbeding als zodanig niet is aan te merken als oneerlijk en een beding dat voorziet in een opslag van maximaal 3% evenmin, omdat dit percentage in redelijkheid nodig kan zijn om de verhuurder in staat te stellen de doelen van het opslagbeding te bereiken (compensatie van kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie en het in de pas laten lopen van de huurprijs met de waardeontwikkeling van de woning) terwijl de financiële gevolgen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst voor de huurder voorzienbaar zijn en de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage doorgaans binnen aanvaardbare grenzen blijft. In individuele gevallen kan dit echter anders zijn in verband met bijkomende omstandigheden die zich hebben voorgedaan ten tijde van het sluiten van de overeenkomst;
        
        
          dat een oneerlijk bevonden opslagbeding, tenzij de huurder zich daartegen verzet, buiten toepassing moet worden gelaten, wat betekent dat een verhoging op basis van het beding noch voor het verleden noch voor de toekomst mogelijk is en dat iedere betaalde huurprijsverhoging onverschuldigd betaald is in de zin van artikel 6:203 BW; 
        
        
          at de rechter aan wie een vordering tot betaling van achterstallige huur voorligt, die oordeelt dat het opslagbeding oneerlijk is, ambtshalve een aftrek moet toepassen ter hoogte van de op grond van het opslagbeding doorgevoerde huurprijsverhogingen; 
        
        
          dat de rechter niet ambtshalve mag overgaan tot verrekening; en
        
        
          dat de rechter bij een vordering tot ontbinding en ontruiming wegens een tekortkoming in de huurbetalingsverplichting van de huurder ambtshalve moet onderzoeken of de tekortkoming in het licht van de omstandigheden van het geval de ontbinding rechtvaardigt op grond van de tenzij-clausule. 
        
      
      
    
    
      6.11.
      Ook in het onderhavige geval bestaat het huurprijswijzigingsbeding uit een op de CPI gebaseerd indexatiebeding (artikel 16 toepasselijke algemene bepalingen) en een opslagbeding (artikel 5.2 huurovereenkomst), zij het dat het om een opslagbeding van maximaal 5% gaat. Het hof neemt het oordeel van de Hoge Raad ten aanzien van de splitsbaarheid van de bedingen (zie 6.10 onder a) over en maakt dat tot het zijne. Het indexatiebeding en het opslagbeding zullen hierna daarom apart op oneerlijkheid worden getoetst. 
      
      
        
          Juridisch kader oneerlijkheid
          6.12.	Op grond van artikel 6:233 onder a BW is een beding vernietigbaar wanneer het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de overeenkomst tot stand is gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend (oneerlijk) is voor de wederpartij (de consument). Zoals de Hoge Raad in rechtsoverwegingen 3.2.2 en 3.2.3 van de prejudiciële beslissing heeft overwogen, wordt een beding waarover niet afzonderlijk is onderhandeld als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 richtlijn oneerlijke bedingen). Voor de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding in een overeenkomst moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst in aanmerking worden genomen, alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst of van een andere overeenkomst waarvan deze afhankelijk is, op het moment waarop de overeenkomst is gesloten, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel  4 lid 1 richtlijn oneerlijke bedingen). Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding moet worden nagegaan wat het cumulatieve effect is van alle bedingen van de betrokken overeenkomst. Een dergelijke beoordeling is gerechtvaardigd omdat die bedingen in hun geheel moeten worden toegepast, ongeacht of de schuldeiser daadwerkelijk de volledige nakoming ervan nastreeft. De omstandigheid dat een beding voorkomt op de indicatieve lijst bij de richtlijn oneerlijke bedingen, leidt niet automatisch en op zichzelf tot de conclusie dat het beding een oneerlijk karakter heeft. Wel is dat een wezenlijk aspect waarop de rechter zijn beoordeling van het oneerlijke karakter van dat beding kan baseren. Volgens artikel 5 richtlijn oneerlijke bedingen moeten schriftelijke bedingen in overeenkomsten met consumenten steeds duidelijk en begrijpelijk zijn opgesteld. Bij wijzigingsbedingen staat tegenover het rechtmatige belang van de wederpartij van de consument om zich in te dekken tegen een wijziging in de omstandigheden, het even rechtmatige belang van de consument om te weten, en dus te kunnen voorzien, wat de gevolgen van een dergelijke wijziging voor hem in de toekomst zullen zijn.
      
      
      
        
          Indexatiebeding 
          6.13.	Het hof acht het indexatiebeding niet oneerlijk omdat dit gebaseerd is op de CPI en enkel voorziet in een compensatie van de geldontwaarding. Bovendien is in het beding toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend. Dit betekent dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de aanvangshuurprijs is blijven gelden en dat de door Wembley doorgevoerde CPI-indexeringen van kracht zijn gebleven. In zoverre slaagt grief 6.
      
      
      
        
          Opslagbeding
        
      
    
    
      6.14.
      Het hof zal hierna aan de hand van de gezichtspunten (i) aard van de overeenkomst, (ii) transparantie, (iii) indicatieve lijst bij de richtlijn oneerlijke bedingen, en (iv) verstoring van het evenwicht ten nadele van de consument, beoordelen of het voorliggende opslagbeding oneerlijk is.  
      
      
        
          (i) Aard van de overeenkomst 
        
      
    
    
      6.15.
      
        Vooropgesteld wordt dat een huurovereenkomst woonruimte doorgaans voor langere 
        tijd wordt gesloten en dat deze slechts op beperkte gronden kan worden beëindigd door de verhuurder. Dat is in dit geval ook zo omdat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is verlengd. Met de Hoge Raad (rechtsoverweging 3.2.6 prejudiciële beslissing) is het hof 
        van oordeel dat de verhuurder er - gelet op het wettelijk systeem met beperkte opzeggingsgronden - een gerechtvaardigd belang bij heeft om de aanvangshuurprijs jaarlijks te kunnen aanpassen en dat de huurder er een gerechtvaardigd belang bij heeft dat de huurprijs betaalbaar blijft. 
      
      
      
        
          (ii) Transparantie
        
      
    
    
      6.16.
      Het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) stelt vergaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen. Niet alleen moet het beding in duidelijke en begrijpelijke taal gesteld zijn, het moet ook de gronden bevatten op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast en deze gronden moeten een geldige reden vormen voor de wijziging van de huurprijs. Het transparantievereiste moet ruim worden opgevat, vanwege de gedachte dat de consument zich in een zwakkere positie bevindt en over minder informatie beschikt dan de handelaar. Het gaat erom dat vóór het sluiten van de overeenkomst de normaal geïnformeerde en redelijk omzichtige en oplettende consument in staat wordt gesteld om alle financiële consequenties in te schatten die voor hem uit het beding voortvloeien.
      
    
    
      6.17.
      Verder is van belang dat het HvJEU heeft geoordeeld dat de oneerlijkheid beoordeeld moet worden op basis van de omstandigheden rondom de sluiting van de overeenkomst, maar dat het beding oneerlijk kan zijn als gedurende de uitvoering de mogelijkheid bestaat op een verstoring van het evenwicht, ook al zou deze verstoring zich alleen onder bepaalde omstandigheden kunnen voordoen of zou dat beding in andere omstandigheden zelfs ten goede kunnen komen aan de consument. Relevant is dus of het beding potentieel het evenwicht verstoort en niet of en in hoeverre de verhuurder feitelijk uitvoering geeft aan het beding. Dit betekent dat bij de toetsing van het opslagbeding ervan uit moet worden gegaan dat Wembley steeds de maximale opslag van 5% in rekening zal brengen. In zoverre maakt het, anders dan Wembley heeft betoogd, ook niet uit of het om een beding gaat dat uitgaat van 5% opslag of van maximaal 5% opslag bovenop de CPI-indexering.  
      
    
    
      6.18.
      Een stijging met jaarlijks 5% lijkt op papier misschien niet zoveel, maar leidt op de middellange en lange termijn - bovenop de CPI-indexeringen - tot een enorme stijging van de huurprijs. Het hof illustreert dit met de onderstaande grafiek:
      
        
          
        
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
      
      
        Uit deze grafiek blijkt dat de huurprijs ingeval van een opslagbeding als het onderhavige 
        - dat geldt bovenop de indexering - in twintig jaar tijd (niet ongebruikelijk bij een huurovereenkomst) stijgt van € 1.000,- tot meer dan € 4.000,-, in plaats van tot het bedrag van ongeveer € 1.600,- dat zou gelden als de huur alleen zou worden geïndexeerd. Ook een rekenvoorbeeld maakt dit inzichtelijk: bij een aanvangshuur van € 1.500,- op 1 juli 2019 bedraagt de huurprijs per 1 juli 2024 € 2.318,38, een stijging van 54,56% in slechts vijf jaar tijd, in plaats van € 1.782,18 bij uitsluitend geïndexeerde huur (een stijging van € 18,81%). 
      
      
    
    
      6.19.
      
        Niet aan te nemen valt dat deze vergaande financiële consequenties van het huurprijswijzigingsbeding voor [geïntimeerde], als normaal geïnformeerde en redelijk omzichtige 
        en oplettende consument, inzichtelijk waren. Daarmee is het opslagbeding onvoldoende transparant. 
        
          
          (iii) Indicatieve lijst bij de richtlijn oneerlijke bedingen 
        
      
    
    
      6.20.
      Deze indicatieve lijst bij de richtlijn oneerlijke bedingen noemt onder 1.j) het beding dat tot doel of gevolg heeft “de verkoper te machtigen zonder geldige, in de overeenkomst vermelde reden eenzijdig de voorwaarden van de overeenkomst te wijzigen”. Volgens punt 2.b) van de lijst staat punt 1.j), onder meer, niet in de weg aan bedingen waarbij de verkoper zich het recht voorbehoudt de voorwaarden van een overeenkomst voor onbepaalde tijd eenzijdig te wijzigen, mits hij verplicht wordt dit zo spoedig mogelijk ter kennis te brengen van de consument en deze vrij is onmiddellijk de overeenkomst op te zeggen. Punt 1.l) heeft betrekking op bedingen die tot doel of gevolg hebben de verkoper het recht te verlenen de prijs te verhogen, zonder dat de consument het overeenkomstige recht heeft om de overeenkomst op te zeggen, indien de eindprijs te hoog is ten opzichte van de bij het sluiten van de overeenkomst bedongen prijs.
      
    
    
      6.21.
      De uitzondering opgenomen in punt 2.b) van de indicatieve lijst is niet van toepassing op het opslagbeding, alleen al omdat in dit beding niet is opgenomen dat er een geldige reden moet zijn voor de wijziging (zie hierboven). Daarbij komt dat de opzeggingsmogelijkheid die in punt 2.b) is opgenomen, een reële en niet slechts formele opzeggingsmogelijkheid moet zijn. Ook aan dit vereiste is niet voldaan. Immers, hoewel [geïntimeerde] formeel gezien de huurovereenkomst kan opzeggen, zal hij daar - zoals ook de Hoge Raad overweegt in (punt 3.2.8 van) de prejudiciële beslissing - niet snel gebruik van (kunnen) maken, zeker in tijden van krapte op de woningmarkt. Anders dan Wembley heeft aangevoerd, is het hof - net als overigens het hof Den Haag - van oordeel dat de arresten RWE Vertrieb en Invitel van het HvJEU (zie voetnoot 2 en 4) ook zien op huurprijswijzigingsbedingen. Weliswaar kent het Nederlandse huurrecht veel huurdersbescherming, maar die ziet bij geliberaliseerde woonruimte vooral op de (on)mogelijkheid de huurovereenkomst te beëindigen. Vanwege de - niet alleen in Amsterdam - krappe woningmarkt geldt dat niet alleen voor de verhuurder, maar ook voor de huurder. Onjuist is dus, zoals Wembley stelt, dat de huurder zonder meer de huurovereenkomst maandelijks op kan zeggen. 
      
    
    
      6.22.
      Het opslagbeding voldoet dus aan de omschrijving van de op de indicatieve lijst voorkomende wijzigingsbedingen. 
      
      
        
          (iv) Verstoring evenwicht in nadeel consument
        
      
    
    
      6.23.
      De volgende vraag die het hof zich stelt is of door het beding het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen ten nadele van de consument aanzienlijk wordt verstoord. Het is vaste rechtspraak van het HvJEU dat om dat te bepalen met name onderzocht moet worden of het beding een aantasting inhoudt van de rechtspositie van de consument op basis van nationaalrechtelijke bepalingen.
    
    
      6.24.
      Op grond van het per 1 mei 2021 geldende artikel 7:248 lid 3 BW in samenhang met artikel 10 lid 3 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Wet Nijboer), is thans maximaal een huurstijgingspercentage van 1% bovenop de CPI-indexering mogelijk. Dat is aanzienlijk minder dan de 5% van het onderhavige opslagbeding, zodat het hof vaststelt dat [geïntimeerde] door het opslagbeding in een juridisch minder gunstige positie is geplaatst. Dat levert op zichzelf beschouwd al een aanzienlijke verstoring van het evenwicht op. Wembley heeft aangevoerd dat deze bepaling nog niet van kracht was ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst, maar heeft nagelaten te stellen wanneer de huurovereenkomst is gesloten. Zelfs als ervan uit moet worden gegaan dat dit vóór 1 mei 2021 (de ingangsdatum van de huurovereenkomst) was, moet dit kort daarvoor zijn geweest, toen al duidelijk was dat dit geldend recht ging worden. Een vergelijking met de wettelijke maximale stijging van 1% is dus wel degelijk op zijn plaats. Dat het om een tijdelijke regeling gaat (de regeling is inmiddels verlengd tot 1 mei 2029), zoals Wembley verder heeft aangevoerd, is op zich juist, maar leidt niet tot een ander oordeel. Zeker in het huurrecht worden regelingen en wetten met enige regelmaat aangepast. Voor zover zou moeten worden aangenomen dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst geen rekening hebben gehouden met de Wet Nijboer geldt dat ook dan [geïntimeerde] geacht moet worden in een juridisch minder gunstige positie te zijn komen verkeren door het opslagbeding. Weliswaar bood artikel 7:274 lid 1 onder d BW (oud) de verhuurder de mogelijkheid een redelijk voorstel te doen tot aanpassing van de huurprijs en kon de verhuurder de overeenkomst anders opzeggen, maar voor beëindiging van de huurovereenkomst was wel tussenkomst van de rechter vereist. Omdat de rechter bij de beoordeling (waarbij de verhuurder de stelplicht en bewijslast had) niet alleen rekening hield met de huurprijs van vergelijkbare woningen, maar ook met de persoonlijke omstandigheden van de huurder, zoals de betaalbaarheid, valt niet aan te nemen dat de huurprijs dan evenveel zou zijn gestegen. 
    
    
      6.25.
      In het onderhavige geval is niet gebleken dat een opslag van 5% bovenop de CPI-indexering nodig is om de door de Hoge Raad in de prejudiciële beslissing genoemde doelen van het opslagbeding (compensatie van kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie en het in de pas laten lopen van de huurprijs met de waardeontwikkeling van de woning) te bereiken. Wembley heeft in dit verband wel gesteld dat de verhuurder - naast de geldontwaarding - geconfronteerd wordt met steeds hoger wordende (onderhouds-)kosten en dat de inkomsten van [geïntimeerde] “waarschijnlijk wel stijgen”, maar heeft dit in het geheel niet onderbouwd, zodat daar niet vanuit kan worden gegaan.  
      
      
        
          Conclusie opslagbeding
        
      
    
    
      6.26.
      De conclusie van het voorgaande luidt dat het opslagbeding oneerlijk is. Het beding is niet transparant, het komt voor op de indicatieve lijst en het verstoort, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen aanzienlijk ten nadele van [geïntimeerde]. Een jaarlijkse huurstijging met 5% opslag bovenop de CPI-indexering leidt op de middellange en lange termijn tot een voor [geïntimeerde] niet meer betaalbare huurprijs. Anders dan de Hoge Raad in 3.2.10 van de prejudiciële beslissing ten aanzien van een opslagbeding van maximaal 3% heeft geoordeeld, blijft de stijging dus niet binnen aanvaardbare grenzen. Dat de richtlijn oneerlijke bedingen dateert uit 1993 en pas in april 2023 voor het eerst door de Nederlandse rechter op huurprijswijzigingsbedingen werd toegepast, leidt niet tot een ander oordeel. Vanaf de invoering van de richtlijn had aan de bepalingen daarvan uitvoering moeten worden gegeven. Het is Wembley zelf die daarvoor verantwoordelijk is. 
      
      
        
          Overige punten 
        
      
      
    
    
      6.27.
      Gelet op het voorgaande heeft Wembley geen belang bij de bespreking van grief 7, die inhoudt dat de kantonrechter niet heeft beslist op haar reconventionele vorderingen. Die door Wembley in eerste aanleg in reconventie gevorderde verklaringen voor recht waren en zijn niet toewijsbaar. 
      
    
    
      6.28.
      Het vonnis zal worden bekrachtigd, behoudens ten aanzien van de vernietiging van het indexatiebeding en de verklaring voor recht dat de aanvangshuurprijs van € 815,- per maand is blijven gelden (dictum sub III en IV van het bestreden vonnis). Zoals hiervoor onder 6.13 is overwogen, zijn de door Wembley doorgevoerde CPI-indexeringen van kracht gebleven. De door Wembley gevorderde terugbetaling van de reeds betaalde proceskosten in eerste aanleg zal worden afgewezen omdat die proceskostenveroordeling in stand blijft. 
      
    
    
      6.29.
      Wembley zal als de in hoger beroep grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:
      - griffierecht	€   349,-
      - salaris advocaat	€ 2.428,-
      Totaal	€ 2.777,-.
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      vernietigt het bestreden vonnis, voor zover daarbij ieder beding is vernietigd dat [geïntimeerde] een hogere betalingsverplichting aan kale huurprijs oplegt dan € 815,- per maand (onder III van het dictum) en is verklaard voor recht dat de huurprijs van 1 mei 2021 tot en met heden een bedrag van € 815,- beloopt (onder IV van het dictum);
    
    
    
      en doet opnieuw recht: 
    
    
    
      vernietigt het opslagbeding als opgenomen in artikel 5.2 van de tussen partijen geldende huurovereenkomst;
    
    
    
      bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
    
    
    
      veroordeelt Wembley in de proceskosten in hoger beroep, tot nu vastgesteld op € 2.777,-;
    
    
    
      verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. I. de Greef, F.J. van de Poel en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 2 december 2025.
    
  
  
     HR 29 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780
  
  
     Onder meer HvJEU 21 maart 2013, zaak C-92/11, ECLI:EU:C:2013:180 (RWE Vertrieb) en HvJEU 26 april 2012, zaak C-472/10, ECLI:EU:C:2012:242 (Invitel).
  
  
     HvJEU 12 januari 2023, ECLI:EU:C:2023:14 (D.V. Advocatenhonorarium).
  
  
     HvJEU 27 januari 2021, zaken C-229/19 en C-289/19, ECLI:EU:C:2021:68 (Dexia), punt 55.
  
  
     C. Leone, ‘It’s the rendement, stupid’, MvV 2025, nr. 2.
  
  
     HvJEU 21 maart 2013, zaak C-92/11, ECLI:EU:C:2013:180 (RWE Vertrieb), punt 54.
  
  
     Hof Den Haag 11 oktober 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1983, r.o. 4.26.
  
  
     Onder meer HvJEU 14 maart 2013, zaak C-415/11, ECLI:EU:C:2013:164 (Aziz/Catalunyacaixa), punt 68, en HvJEU 16 januari 2014, zaak C-226/12, ECLI:EU:C:2014:10 (Constructora Pincipado/Menéndez Alvarez), punten 22 en 23. En zie ook HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1800, punt 3.8.2.