ECLI:NL:RBDHA:2025:22942, Rechtbank Den Haag, 14-11-2025, 25/2585
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-11-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ, ongegrond: vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar, met onderlinge verschillen is voldoende rekening gehouden, heffingsambtenaar is niet gebonden aan instructies van de Waarderingskamer (en de 35%-regel), geen schending art. 40 lid 2 Wet WOZ.

Rechtbank DEN HAAG
  
  
    Team belastingrecht
  
  
    zaaknummer: SGR 25/2585
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 november 2025 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
    (gemachtigde: [naam 1]),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    De bestreden uitspraak op bezwaar 
    De uitspraak van de heffingsambtenaar van 25 februari 2025 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen aan [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2024 is vastgesteld op € 1.280.000 (de beschikking).
    
  
  
    Zitting 
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 oktober 2025.
      Belanghebbende is verschenen ter zitting, vertegenwoordigd door [naam 2]. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 3] en [naam 4].
    
    
  
  
    Overwegingen
    1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een lagere waarde. 
    
    
      
        De WOZ-waarde
      
    
    2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 
    
    
      3.1
      De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. De heffingsambtenaar heeft verwezen naar de transacties van de vergelijkingsobjecten gelegen aan de [adres 2], [adres 3] en [adres 4]. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Van belang is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
      
    
    
      3.2
      In aanmerking nemend dat de woning van belanghebbende geen veelvoorkomend standaardobject betreft, zijn de gekozen vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning, zodat de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende.
      
    
    
      3.3
      Belanghebbende heeft gesteld dat het vergelijkingsobject gelegen aan de [adres 2] niet vergelijkbaar is met de woning, omdat het object direct uitkijkt op [natuurgebied] en daarmee een aanzienlijk betere ligging heeft. Daarnaast is de kwaliteit van dit object – anders dan de heffingsambtenaar beweert – niet ondergemiddeld en verkeert het object in een betere staat dan de woning. De rechtbank is van oordeel dat met de ligging voldoende rekening is gehouden, nu een directe ligging aan [natuurgebied] in de matrix het cijfer 7 heeft gekregen, terwijl de ligging van de woning van belanghebbende is becijferd met een 6. De verschillen komen hierin voldoende tot uitdrukking. Over de kwaliteit van het vergelijkingsobject heeft de heffingsambtenaar verklaard dat een ondergemiddelde kwalificatie in overeenstemming is met de staat van de woning, omdat de keuken en één van de twee badkamers gedateerd zijn. Omdat de verklaring van de heffingsambtenaar overeenkomt met de foto’s uit de verkoopbrochure, oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar de kwaliteit van het vergelijkingsobject terecht als ondergemiddeld heeft gekwalificeerd. 
      
    
    
      3.4
      Belanghebbende heeft daarnaast aangevoerd dat het vergelijkingsobject aan de [adres 3] niet vergelijkbaar is met de woning vanwege een verschil in bouwjaren. Daarnaast zijn de secundaire objectkenmerken van dit object – anders dan de heffingsambtenaar beweert – beter dan gemiddeld en verkeert het object in een betere staat dan de woning. De rechtbank is van oordeel dat het verschil in bouwjaren niet zodanig is dat dit te betekenen heeft dat het object niet bruikbaar is voor de vergelijkingsmethode en dat de foto’s uit de verkoopbrochure geen aanleiding geven voor een bovengemiddelde kwalificatie van de secundaire objectkenmerken. Dat deze woning volgens belanghebbende een energielabel A heeft, heeft de heffingsambtenaar ook niet tot een hogere VLOKS-code hoeven brengen.
      
    
    
      3.5
      Voorts heeft belanghebbende zijn bezwaren geuit over de vergelijkbaarheid van het vergelijkingsobject aan de [adres 4], vanwege verschillen in de transactieprijs, perceeloppervlakte en ligging, alsmede de kwaliteit als gevolg van een verbouwing in 2001. Daarbij heeft hij zich beroepen op de zogenoemde 35 procent-regel, welke volgt uit de Waarderingsinstrucie van de Waarderingskamer. De heffingsambtenaar heeft met de matrix aangetoond voldoende rekening te hebben gehouden met de ligging van de woning ten opzichte van het vergelijkingsobject. De ligging van de woning is namelijk beoordeeld met het cijfer 6, terwijl de betere ligging van het vergelijkingsobject het cijfer 7 heeft gekregen. De verschillen komen hierin voldoende tot uitdrukking. Ook heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de kwaliteit van het vergelijkingsobject terecht als ondergemiddeld heeft aangemerkt, omdat deze kwalificatie standaard wordt toegepast na het verstrijken van 15 jaren na het plaatsvinden van een verbouwing. De stelling van belanghebbende dat het object op basis van de Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling van de Waarderingskamer niet geschikt is om als vergelijkingsobject te dienen nu de vastgestelde waarde van dit object meer dan 35 procent afwijkt van de getaxeerde waarde van de woning, leidt niet tot een ander oordeel. De heffingsambtenaar is bij het vaststellen van de waarde van de woning niet gebonden aan de instructies van de Waarderingskamer. De beoordelingsprotocollen van de Waarderingskamer vormen een hulpmiddel voor de heffingsambtenaar en geen algemeen verbindende rechtsregel, anders dan belanghebbende stelt. Toetssteen blijft het wettelijke waardebegrip zoals vermeld onder rechtsoverweging 2, en die waarde kan ook op andere wijze worden bepaald. Het staat de heffingsambtenaar dan ook vrij die verkopen te kiezen, die hem het beste voorkomen, omdat zij de door hem vastgestelde waarde het beste onderbouwen. 
      
    
    
      3.6
      Op grond van hetgeen hierboven is weergegeven, zijn de vergelijkingsobjecten geschikt voor de vergelijkingsmethode en heeft de heffingsambtenaar bij de waardering van de woning voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 
      
      4. Hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Het object dat belanghebbende als vergelijking heeft aangedragen laat de rechtbank buiten beschouwing, nu het object ruim twee jaar na de aan de orde zijnde waardepeildatum is verkocht. Ook het ter zitting ingenomen standpunt van belanghebbende dat de ligging van zijn woning vergelijkbaar is met die van een woning in een gemiddelde woonwijk volgt de rechtbank niet. Ten aanzien van de stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen en uitstraling overweegt de rechtbank dat niet aannemelijk is geworden dat de staat van de voorzieningen en de uitstraling moeten leiden tot een lagere beoordeling dan de reeds gegeven kwalificatie in de matrix. Doordat de heffingsambtenaar een marge tussen de waarde die volgt uit de matrix en de uiteindelijk vastgestelde waarde in ogenschouw heeft genomen is tevens voldoende rekening gehouden met de aangevoerde onderhoudskosten. Alles in acht nemend leidt dit tot het oordeel dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
      
      
        
          Schending art. 40, tweede lid, van de Wet WOZ
        
      
      5. Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte geen correcte gegevens heeft verstrekt die ten grondslag liggen aan de grondwaarden van de vergelijkingsobjecten gelegen aan de [adres 4] en [adres 2] en heeft in dit kader verzocht om een proceskostenvergoeding. De heffingsambtenaar heeft deze stelling gemotiveerd betwist door zowel in zijn verweerschrift als ter zitting aannemelijk te maken dat de opgevraagde gegevens wel zijn verstrekt. Dit standpunt vindt steun in de uitspraak op bezwaar. Daarmee heeft de heffingsambtenaar voldaan aan zijn uit artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ voortvloeiende verplichting. Dat later is gebleken dat de verstrekte oppervlakten van het vergelijkingsobject aan de [adres 2] gebaseerd waren op een onjuiste inmeting en nadien gecorrigeerd zijn, maakt niet dat de heffingsambtenaar niet aan zijn verplichting heeft voldaan. Hij heeft in de bezwaarfase immers de op dat moment beschikbare gegevens verstrekt aan belanghebbende. Bovendien zouden de gegevens na de opnieuw verrichte inmeting volgens de heffingsambtenaar niet leiden tot een andere waarde. Zulks is niet betwist door belanghebbende. 
      
      6. Gelet op wat hiervoor is overwogen, dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
      
      7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
  
  
    Beslissing
    De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Schaaf, rechter, in aanwezigheid van 
      D.A. van der Wilt, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 14 november 2025.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
      Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend. 
    Verder vermeldt u ten minste het volgende:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. de datum van verzending;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
    d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).
    
  
  
     HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.