ECLI:NL:RBLIM:2025:12728, Rechtbank Limburg, 15-10-2025, C/03/325225 / HA ZA 23-536
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-10-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Civiel recht. Bodemzaak. Eindvonnis. Bijzondere overeenkomst. Koop en ruil. Koop onroerende zaak.

vonnis
    RECHTBANK LIMBURG
    
    
      Burgerlijk recht
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
    
      zaaknummer: C/03/325225 / HA ZA 23-536
    
    
    
      
        Vonnis van 15 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [woonplaats 1] ,
      eiser,
      advocaat mr. J.B.Th. van ’t Grunewold;
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        
      
      in haar hoedanigheid van executeur in de nalatenschap van [erflater] ,
      wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. L.W.J.P.F. Einig.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van de procedure
    
      1.1.
      Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 23 april 2025;
        
        
          de akte houdende uitlating van [eiser] ;
        
        
          de akte uitlaten producties, tevens verzoek om terug te komen op een bindende eindbeslissing, van [gedaagde] ;
        
        
          de antwoordakte in verband met het verzoek tot het terugkomen op bindende eindbeslissingen, van [eiser] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is wederom vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
      2.1.
      Bij tussenvonnis is [eiser] in de gelegenheid gesteld de kosten te begroten van herstel van de houtgestookte kachel, zodanig dat deze in staat is de gebouwen adequaat te verwarmen. [gedaagde] is bij dat vonnis in de gelegenheid gesteld op de door [eiser] gestelde kosten van de reparatie van het rookgasafvoerkanaal te reageren.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] heeft de haar geboden mogelijkheid te reageren aangegrepen om de rechtbank te verzoeken terug te komen op de bindende eindbeslissingen zoals opgenomen in de overwegingen 4.10., 4.11., 4.15. en 4.16 van genoemd tussenvonnis.
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] stelt daartoe het volgende. Allereerst voert [gedaagde] aan dat de rechtbank in haar tussenvonnis ten onrechte uitgaat van de veronderstelling dat de houtkachel niet alleen het hoofdgebouw (het kasteel) verwarmt, doch ook de bijgebouwen (de economiegebouwen). Zoals blijkt uit de koopovereenkomst wordt immers enkel het hoofdgebouw verwarmd door de houtkachel en de oliegestookte kachel; de economiegebouwen hebben ieder een centrale verwarmingsinstallatie en vloerverwarming. Het niet deugdelijk functioneren van de houtgestookte kachel heeft dus geen gevolgen voor de economiegebouwen. Voor zover dat voor de rechtbank bij beoordeling van de ernst van het bedoelde gebrek relevant is, verzoekt [gedaagde] op dat oordeel terug te komen.
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] stelt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat bij extreme kou de capaciteit van de oliegestookte kachel niet voldoende is om de gebouwen te verwarmen en dat dan gebruik moet worden gemaakt van de houtgestookte kachel. Op basis van die rechtsoverweging veronderstelt de rechtbank volgens [gedaagde] ten onrechte dat de houtgestookte kachel noodzakelijk is om de gebouwen in extreem koude periodes adequaat te kunnen verwarmen.
      
    
    
      2.5.
      Deze overweging is volgens [gedaagde] feitelijk evident onjuist. Ten eerste omdat de oliekachel alleen het hoofdgebouw verwarmt en ten tweede is er volgens [gedaagde] geen aanleiding om als vast staand uit te gaan van de stelling dat de olieverwarming onvoldoende capaciteit heeft. Volgens een deskundige is de verwarmingsinstallatie van het hoofdgebouw functioneel en staat het enkel niet kunnen gebruiken van de houtgestookte kachel niet aan het normale gebruik in de weg.
      
    
    
      2.6.
      Verder voert [gedaagde] aan dat [eiser] zich ook niet op het standpunt heeft gesteld dat de oliegestookte verwarming onvoldoende verwarmt en dat het niet naast die oliegestookte verwarming kunnen gebruiken van de houtkachel in de weg staat aan het normale gebruik van het hoofdgebouw. De klacht van [eiser] is niet dat het hoofdgebouw onvoldoende kan worden verwarmd, doch dat hij er van uitging dat hij de houtkachel als primaire warmtevoorziening kon gebruiken en dat hij door het niet kunnen gebruiken van de houtgestookte kachel veel duurdere olie moest gebruiken.
      
    
    
      2.7.
      Ten slotte staat volgens [gedaagde] niet vast dat het niet kunnen gebruiken van de houtgestookte kachel vanwege de gebrekkigheid van het rookgasafvoerkanaal in de weg staat aan het normale gebruik van het hoofdgebouw als woning, zodat de vorderingen met betrekking tot de herstelkosten van de houtgestookte kachel en het rookgasafvoerkanaal op grond van het bepaalde in artikel 6.1 jo 6.3 van de koopovereenkomst moeten worden afgewezen.
      
    
    
      2.8.
      Naar aanleiding van voormeld verzoek heeft [eiser] het volgende naar voren gebracht. [eiser] erkent dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de houtgestookte kachel ook diende voor de verwarming van de bijgebouwen, nu die verwarming enkel diende voor de verwarming van het hoofdgebouw.
      
    
    
      2.9.
      De rechtbank heeft volgens [eiser] wél terecht overwogen dat bij extreme kou de capaciteit van de oliegestookte kachel onvoldoende is om het hoofdgebouw te verwarmen en dat dus dan gebruik moet worden gemaakt van de houtgestookte kachel voor bijverwarming. Omdat volgens [eiser] door de rechtbank terecht het gebruik van de houtgestookte kachel is gecombineerd met het gebruik van het rookgasafvoerkanaal, betekent dat, dat de door [gedaagde] betwiste rechtsoverwegingen 4.15. en 4.16. nader dienen te worden beschouwd. Met uitzondering van de vaststelling van de rechtbank ten aanzien de gebouwen die door de verwarming in het hoofdgebouw worden verwarmd, dienen de door [gedaagde] betwiste rechtsoverwegingen 4.10. en 4.11. in stand te blijven. 
      
    
    
      2.10.
      
        [eiser] stelt dat hem vanaf de eerste bezichtiging door de verkopend makelaar is verteld dat de verwarming met de houtgestookte kachel mogelijk was, als ook de verwarming met de oliegestookte kachel. Na de aankoop kreeg [eiser] van [erflater] een briefje met de mededeling dat hij – [eiser] – stookolie moest gaan bestellen en dat hij de houtkachel alleen moest gebruiken bij een temperatuur van -15 Cº en lager, omdat het anders te warm zou worden in het kasteel.
      
    
    
      2.11.
      
        [eiser] stelt dat hij meerdere malen heeft aangegeven dat de houtkachel voor hem essentieel was in de aankoop van het kasteel. Er is niet aangegeven dat de houtkachel al meerdere jaren niet in gebruik is geweest en in 2014 voor het laatst is gebruikt.
      
    
    
      2.12.
      Op grond van mededelingen door, althans de houding van, [erflater] stelt [eiser] er vanuit te zijn gegaan en er ook van uit mocht gaan dat de houtkachel en het daarbij behorende rookgasafvoerkanaal naar behoren zouden functioneren. Er is hem voorgehouden dat het hoofdgebouw zich prima zou lenen voor verwarming door de houtgestookte kachel. Veel beter dan door verwarming met de oliegestookte kachel.
      
    
    
      2.13.
      Subsidiair stelt [eiser] dat hij heeft gedwaald. De dwaling is te wijten aan het ontbreken van een essentiële inlichting van [erflater] . [erflater] mocht niet aannemen dat de overeenkomst zonder de ontbrekende inlichting (met dezelfde inhoud) zou zijn gesloten. Het kostenaspect betreffende het verschil tussen het gebruik van de oliegestookte kachel en de houtkachel is volgens [eiser] aan de orde gekomen: [eiser] heeft verklaard dat het gebruik van de houtgestookte kachel voor hem essentieel was. Dat was dus voor [erflater] voldoende kenbaar. 
      
      
        
          Het verzoek om terug te komen op een bindende eindbeslissing
        
      
      
    
    
      2.14.
      De rechtbank constateert dat partijen het er over eens zijn dat de rechtbank in haar tussenvonnis ten onrechte als vaststaand feit heeft opgenomen dat de hout-/oliegestookte kachel dient ter verwarming van de drie gebouwen (het hoofdgebouw (het kasteel) en de twee bijgebouwen (de economiegebouwen), nu die kachel volgens partijen enkel dient ter verwarming van het hoofdgebouw.
      
    
    
      2.15.
      De omstreden vaststelling houdt weliswaar geen bindende eindbeslissing in, maar de rechtbank zal bij de verdere beoordeling wel uitgaan van het feit dat de voormelde kachel alleen dient om het hoofdgebouw te verwarmen.
      
    
    
      2.16.
      De rechtbank overweegt verder en inleidend het volgende. In zijn dagvaarding stelt [eiser] zelf dat hem was medegedeeld dat de houtgestookte kachel enkel gebruikt mocht worden bij koud winterweer (vriesweer). Daarmee is volgens de rechtbank niet te verenigen de stelling in de antwoordakte van [eiser], dat het kostenaspect van het gebruik van de oliegestookte kachel ten opzichte van de houtgestookte kachel vóór de aankoop aan de orde is geweest en de mogelijkheid om de houtgestookte kachel (als primaire bron van verwarming) te kunnen gebruiken voor hem essentieel was. In de dagvaarding stelt [eiser] dat, doordat hij al zeker twee jaar de in gebruik goedkopere houtkachel niet heeft kunnen gebruiken, hij veel duurdere stookolie heeft moeten gebruiken. 
      
    
    
      2.17.
      Indien dat kostenaspect immers aan de orde zou zijn geweest, is niet te begrijpen waarom [eiser] het kasteel heeft gekocht zonder consequenties te verbinden aan het hem – volgens zijn eigen verklaring – bekende feit dat de houtgestookte kachel enkel zou mogen worden gebruikt bij koud winterweer (bij een temperatuur van -15ºC of lager) en dus kennelijk niet deugdelijk was als primaire verwarming. Het is immers een feit van algemene bekendheid dat de temperatuur in Nederland zeer zelden daalt tot -15ºC of lager. [eiser] zou derhalve duidelijk moeten zijn geweest dat hij de houtgestookte kachel in praktijk slechts zeer zelden zou kunnen gebruiken en dus geen geld zou kunnen sparen door het gebruik van de houtgestookte kachel in plaats van de oliegestookte kachel. Van dwaling of non-conformiteit kan derhalve geen sprake zijn.
      
    
    
      2.18.
      Met [gedaagde] is de rechtbank van oordeel dat de eisen van een goede procesorde met zich brengen dat zij terug dient te komen op haar eerdere oordeel ten aanzien het gestelde gebrek aan de houtgestookte kachel, nu dat eerdere oordeel berustte op een onjuiste feitelijke en juridische grondslag.
      
    
    
      2.19.
      
        Ten aanzien van de oliegestookte kachel is de rechtbank van oordeel dat uit het deskundigenbericht van deskundige Feron volgt dat deze kachel naar behoren functioneert. De deskundige schrijft immers in zijn rapport: “Voor het normaal gebruik van het kasteel geldt dat de verwarmingsinstallatie functioneel is bij gebruik van de olie gestookte ketel.” 
        De rechtbank begrijpt daaruit dat deze kachel doelmatig is/adequaat is/voldoet aan zijn functie om het hoofdgebouw te verwarmen. De rechtbank heeft ook geen aanleiding om aan de juistheid van die constatering te twijfelen.  
      
      
      
        
          De schadevordering in verband met het rookgasafvoerkanaal
        
      
      
    
    
      2.20.
      Ten aanzien van de schade aan rookgasafvoerkanaal overweegt de rechtbank het volgende. De rechtbank heeft geen aanleiding om terug te komen op haar oordeel betreffende dit onderdeel. Het door [gedaagde] gestelde is voor de rechtbank daartoe geen aanleiding. Hetgeen hiervoor is overwogen is immers niet relevant ten aanzien van het rookgasafvoerkanaal, maar slechts ten aanzien van de houtgestookte kachel.
      
    
    
      2.21.
      De rechtbank begrijpt dat het rookgasafvoerkanaal waarop wordt gedoeld enkel dient als rookgasafvoerkanaal van de houtgestookte kachel. Op pagina 20 van het deskundigenbericht wordt immers vastgesteld dat het rookgasafvoerkanaal voor de houtgestookte kachel in slechte staat verkeert en niet veilig is te gebruiken. Gegeven het feit dat, zoals hierboven overwogen, het slechts zeer zelden voorkomt dat de temperatuur in Nederland daalt tot -15ºC of lager, zal [eiser] zo goed als niet of slechts zeer incidenteel gebruik hoeven te maken van de houtgestookte kachel hetgeen dito geldt voor het gebruik van het rookgasvoerkanaal. Bovendien moet het rookgasafvoerkanaal als technisch afgeschreven worden beschouwd. Een aftrek wegens “nieuw voor oud” dient dan ook te worden toegepast. In het licht van een en ander heeft [eiser] dan ook geen recht op vergoeding op (een deel van) de kosten van vervanging van het rookgasafvoerkanaal.
      
    
    
      2.22.
      Hieruit volgt dat de vordering onder I alsnog geheel moet worden afgewezen. 
      
    
    
      2.23.
      Enkel de vordering onder XI ligt voor een bedrag van € 7.400,-- in hoofdsom voor toewijzing gereed.
      
    
    
      2.24.
      Omdat de vordering van [eiser] slechts voor een zeer klein gedeelte wordt toegewezen, zal de rechtbank de proceskosten compenseren, in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt. 
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De rechtbank:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 7.400,00, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van 5 december 2023 tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      3.2.
      compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. T.A.J.M. Provaas, rechter, en in het openbaar uitgesproken.
      
    
  
  
     Zie daartoe de nummers 25 en 40 van de dagvaarding.
  
  
     Zie daartoe nummer 14 van die antwoordakte.
  
  
     Zie daartoe nummer 43 van de dagvaarding.
  
  
     Zie daartoe productie 34, pagina 20, van [eiser] .
  
  
     Zie daartoe productie 34 van [eiser] .
  
  
    type: MT