ECLI:NL:RBROT:2025:14951, Rechtbank Rotterdam, 21-11-2025, 11596278 CV-EXPL 25-6054
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte, ontbinding en ontruiming, lening, onvoldoende gespecificeerd.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11596278 CV EXPL 25-6054
    
    
    
      datum uitspraak: 21 november 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      woonplaats: [woonplaats] ( [land] ),
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. H.C. Uittenbogaart,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        HIVAC B.V.,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. F. Laros.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘HIVAC’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 3 maart 2025, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de brief van 12 mei 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de akte van [eiseres] , met bijlagen;
        
        
          de brief van HIVAC van 14 oktober 2025, met bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 21 oktober 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was [eiseres] aanwezig, vergezeld door mevrouw Y. Chow (tolk) en bijgestaan door mr. H.C. Uittenbogaart. Namens HIVAC was aanwezig de heer [persoon A] , bijgestaan door mr. F. Laros.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Wat is de kern van de zaak?
      
    
    
    
      2.1.
      
        HIVAC huurt sinds 1 december 2023 de bedrijfsruimte aan de [adres] in Ridderkerk. De maandelijkse huur bedraagt op dit moment € 1.300,-. Daarnaast hebben partijen op 20 mei 2013 een overeenkomst van geldlening gesloten, op basis waarvan [eiseres] een bedrag van € 100.000,- aan HIVAC heeft geleend. Daarbij is afgesproken dat de lening door HIVAC aan [eiseres] zal worden terugbetaald in 240 maandelijkse termijnen van 
        € 550,-. Volgens [eiseres] heeft HIVAC een betalingsachterstand laten ontstaan, zowel ten aanzien van de huur als van de aflossing van de lening. Daarom eist [eiseres] dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en dat HIVAC wordt veroordeeld de bedrijfsruimte te ontruimen. Ook eist [eiseres] dat HIVAC wordt veroordeeld de betalingsachterstand en het restant van de lening (de toekomstige maandelijkse aflossingen), beide met rente, te betalen.
      
      
    
    
      2.2.
      HIVAC is het niet eens met de eisen van [eiseres] . Zij voert aan dat de geldlening al volledig is terugbetaald en dat er ook geen sprake is van een huurachterstand. Volgens HIVAC was het bedrijfspand bij aanvang van de huur in slechte staat en hebben partijen afgesproken dat HIVAC de kosten voor het herstel van het pand mocht verrekenen met de huur. HIVAC stelt dat er, door deze verrekening en doordat zij diverse betalingen heeft verricht, geen huurachterstand bestaat. Volgens HIVAC moet daarom ook de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde worden afgewezen.
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter wijst alle eisen van [eiseres] af. Hierna wordt uitgelegd hoe hij tot dit oordeel is gekomen. 
      
      
        
          De lening is al volledig afgelost
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        [eiseres] stelt dat HIVAC een betalingsachterstand heeft in de aflossing van de lening. Dat is door HIVAC betwist. HIVAC stelt zich op het standpunt dat de lening al volledig is terugbetaald en brengt ter onderbouwing daarvan een door [eiseres] aan de heer [persoon A] gestuurde e-mail van 4 januari 2021 in het geding. HIVAC voert aan dat daarin een overzicht van door haar betaalde bedragen is opgenomen, waaruit kan worden afgeleid dat het gehele bedrag is afgelost. In de e-mail van 4 januari 2021 is in dit verband – voor zover van belang – het volgende opgenomen:
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.5.
      Naar het oordeel van de kantonrechter kan het hiervoor weergegeven overzicht uit de e-mail van 4 januari 2021 niet anders worden begrepen dan dat dat het een overzicht van verrichte betalingen in het kader van de geldleningsovereenkomst betreft. [eiseres] heeft weliswaar ter zitting gesteld dat het een ‘gewenst betaalschema’ zou zijn, maar dat acht de kantonrechter niet aannemelijk of geloofwaardig. Niet in geschil is immers dat partijen al bij de totstandkoming van de geldleningsovereenkomst een betaalschema waren overeengekomen, inhoudende dat de lening door HIVAC in 240 maandelijkse termijnen van € 550,- aan [eiseres] zou worden terugbetaald. Zonder nadere toelichting – die [eiseres] ook ter zitting, na herhaalde vragen van de kantonrechter en haar eigen gemachtigde, niet heeft kunnen geven – valt niet in te zien waarom er dan op 4 januari 2021 voor [eiseres] een noodzaak bestond een gewenst betaalschema aan HIVAC te sturen, nog los van het feit dat het overzicht uit de e-mail in het geheel niet op het oorspronkelijk overeengekomen betaalschema aansluit. 
      
    
    
      2.6.
      Dat het overzicht in de e-mail geen ‘gewenst betaalschema’ betreft kan daarnaast worden afgeleid uit het feit dat de in het overzicht opgenomen betalingen alle dateren van vóór de datum waarop de betreffende e-mail is verstuurd (4 januari 2021). Als [eiseres] met haar e-mail daadwerkelijk zou hebben beoogd HIVAC te willen informeren over de wijze waarop zij wenst dat HIVAC de lening zou aflossen, valt niet te verklaren waarom zij dan louter betaaldata in het verleden in het overzicht heeft opgenomen. Juist om die reden kan de kantonrechter het overzicht niet anders interpreteren dan dat het een overzicht van de op dat moment al door HIVAC verrichte betalingen betreft.  
      
    
    
      2.7.
      
        Uit het overzicht kan worden afgeleid dat HIVAC op 29 december 2020 een betaling van € 11.700,- heeft verricht en dat, na die betaling, de balans van de lening 
        ‘€ 0’ is. Naar het oordeel van de kantonrechter volgt hieruit dat de lening op dat moment volledig door HIVAC was afgelost. [eiseres] heeft ter zitting slechts gesteld dat het getal ‘0’ in dit overzicht ‘verkeerd opgeschreven’ is en dat het een fout betreft, maar ook dat vindt de kantonrechter niet geloofwaardig. Als alle in het overzicht vermelde betalingen in mindering worden gebracht op het totale bedrag van de lening van lening van € 100.000,- resulteert dit immers inderdaad in een saldo van ‘0’. [eiseres] heeft verder ook op geen enkele wijze toegelicht waarom er sprake zou zijn van een fout of een verschrijving en er zijn verder ook geen concrete aanwijzingen waaruit kan worden opgemaakt dat dat wel het geval is. 
      
      
    
    
      2.8.
      Een en ander leidt dan ook tot de conclusie dat dat de lening al in december 2020 volledig is afgelost en dat er ten aanzien van de lening dus op dit moment geen sprake meer kan zijn van een betalingsachterstand. De eis van [eiseres] om HIVAC te veroordelen tot betaling van de achterstand in de aflossing van de lening wordt daarom afgewezen. Omdat de lening al is afgelost moet ook de eis ten aanzien van de betaling van de toekomstige maandelijkse aflossingen worden afgewezen. 
      
      
        
          De kantonrechter kan de hoogte van de huurachterstand niet vaststellen
        
      
      
    
    
      2.9.
      Vervolgens ligt de vraag voor of er sprake is van een huurachterstand en, zo ja, hoe hoog die achterstand is. Omdat [eiseres] aanspraak maakt op betaling van de huurachterstand en daar ook haar eis tot ontbinding van de huurovereenkomst op baseert, rust op haar de stelplicht en de bewijslast ten aanzien van het bestaan van die huurachterstand. 
      
    
    
      2.10.
      
        Gelet op het voorgaande – en omdat HIVAC heeft betwist dat er een huurachterstand is – lag het op de weg van [eiseres] de volgens haar bestaande huurachterstand en de hoogte daarvan op deugdelijke wijze te specificeren. Dat heeft zij bij dagvaarding niet gedaan. Uit het lichaam van de dagvaarding blijkt namelijk dat [eiseres] één totaalbedrag van 
        € 81.950,- vordert, dat bestaat uit zowel de huurachterstand en de – in haar visie bestaande – betalingsachterstand ten aanzien van de lening. Dat totaalbedrag sluit echter niet aan op de aan de dagvaarding gehechte specificatie, waarin een totale betalingsachterstand van 
        € 92.000,- is opgenomen. Ook in die specificatie zijn de verschuldigde en betaalde bedragen ten aanzien van de huur en aflossing van de lening niet gesplitst, zodat daaruit niet kan worden opgemaakt welk deel van de totale achterstand ziet op huurachterstand. [eiseres] heeft er, gelet op hetgeen zij heeft vermeld bij randnummer 18 en 19 van de dagvaarding, bovendien blijk van gegeven dat zij zelf ook niet exact weet welke door HIVAC verrichte betalingen nu betrekking hebben op de huur en welke op de aflossing van de lening. 
      
      
    
    
      2.11.
      Daarnaast heeft HIVAC bij antwoord diverse betalingsbewijzen overgelegd, waaruit blijkt dat zij in november en december 2024 elke maand € 1.300,- heeft aan [eiseres] heeft betaald en vanaf januari 2025 tot en met maart 2025 elke maand € 1.850,-. Hoewel [eiseres] niet heeft betwist dat zij deze betalingen heeft ontvangen, is met die betalingen echter geen rekening gehouden in de dagvaarding en de daaraan gehechte specificatie. 
      
    
    
      2.12.
      
        [eiseres] heeft ook ter zitting geen helderheid kunnen verschaffen over de hiervoor genoemde tegenstrijdigheden en onduidelijkheden. [eiseres] heeft namelijk op de zitting weliswaar een nieuwe specificatie aan de kantonrechter getoond, waaruit volgde dat er sprake zou zijn van een betalingsachterstand van in totaal € 93.100,-, maar ook in die specificatie waren de huurachterstand en de betalingsachterstand in de aflossing met elkaar verweven, zodanig dat de kantonrechter ook daaruit de hoogte van de huurachterstand niet kon afleiden. Ook is niet gebleken in hoeverre in die specificatie rekening is gehouden met de hiervoor bij r.o. 2.11 genoemde betalingen en de na maart 2025 nog door HIVAC verrichte betalingen. 
      
    
    
      2.13.
      Nadat de kantonrechter [eiseres] ter zitting nadrukkelijk heeft gevraagd hoe hoog de huurachterstand op dat moment was, heeft [eiseres] (wederom) wisselend verklaard. Hoewel zij in eerste instantie heeft aangegeven dat er 142 huurtermijnen open zouden staan, heeft zij zich later op het standpunt gesteld dat het nog ‘slechts’ om 71 huurtermijnen – oftewel een huurachterstand van € 92.300,- (71 x € 1.300,-) – zou gaan. Een deugdelijke en begrijpelijke onderbouwing van die stelling heeft zij echter niet gegeven. Evenmin heeft zij uitgelegd hoe de gestelde huurachterstand van € 92.300,- zich verhoudt tot de ter zitting overgelegde specificatie. 
      
    
    
      2.14.
      Uit het bovenstaande volgt dat [eiseres] ook tijdens deze procedure op geen enkel moment de gestelde huurachterstand heeft onderbouwd of gespecificeerd. Tekenend in dat verband is met name dat [eiseres] notabene zelfs tijdens de zitting nog een vruchteloze poging heeft gedaan om uit te rekenen hoe hoog de huurachterstand was. Niet alleen bleek [eiseres] ook daarna niet in staat de noodzakelijke duidelijkheid te verschaffen, zij heeft er daarmee bovendien blijk van gegeven zich voorafgaand aan de zitting kennelijk niet verdiept te hebben in de vraag wat nu exact de huurachterstand was. Dat had uitdrukkelijk wel op haar weg gelegen, zeker nu de gestelde huurachterstand de basis vormt voor het grootste deel van haar vorderingen, inclusief de ontbinding van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      2.15.
      Ondanks dat [eiseres] al op 3 maart 2025 tot dagvaarding is overgegaan, is zij in een tijdsbestek van ruim een half jaar niet in staat gebleken haar vordering op een behoorlijke en begrijpelijke wijze te onderbouwen en te specificeren. Zeker nu het verweer van HIVAC in elk geval al sinds april 2025 bij [eiseres] bekend was, heeft [eiseres] daar meer dan voldoende tijd en gelegenheid voor gehad. Om die reden ziet de kantonrechter geen aanleiding [eiseres] in dit stadium van de procedure nogmaals de gelegenheid te geven een en ander alsnog deugdelijk te onderbouwen. Dit leidt tot de conclusie dat niet vastgesteld kan worden wat de hoogte van de huurachterstand is. 
      
      
        
          Alle eisen van [eiseres] worden afgewezen
        
      
      
    
    
      2.16.
      Omdat de hoogte van de huurachterstand niet kan worden vastgesteld wordt de vordering tot betaling van die huurachterstand afgewezen. Om die reden kan het beroep van HIVAC op verrekening van de achterstand met de kosten die hij stelt te hebben gemaakt voor herstel van het bedrijfspand verder onbesproken blijven. De kantonrechter merkt op dat ook voor toewijzen van een gedeeltelijke achterstand, bij de huidige stand van zaken en gezien de wijze waarop door [eiseres] geprocedeerd is, geen aanleiding bestaat. Het is bovendien niet aan de kantonrechter om zelf in de producties na te gaan wat de huurachterstand is en/of deze uit te rekenen. 
      
    
    
      2.17.
      Het voorgaande leidt er toe dat er ook geen grond bestaat voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Dat betekent dat alle eisen van [eiseres] worden afgewezen.
      
      
        
          
            [eiseres] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.18.
      De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [eiseres] aan HIVAC moet betalen op € 1.900,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 950,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 2.035,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.19.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      wijst de eisen van [eiseres] af;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, die aan de kant van HIVAC worden begroot op € 2.035,-;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        44487