ECLI:NL:RBOBR:2026:30, Rechtbank Oost-Brabant, 07-01-2026, C/01/403649 / HA ZA 24-267
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2026-01-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koopovereenkomst woning. Non-conformiteit. Verzuim. Ingebrekestelling voldoet niet aan de daaraan te stellen eisen omdat onduidelijk is wat koper van verkoper verlangt. Er is ook geen sprake van verzuim zonder ingebrekestelling omdat er geen sprake is van een mededeling van verkoper dat hij geen gebreken zal herstellen.

RECHTBANK Oost-Brabant
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
    
    
    
      Zaaknummer: C/01/403649 / HA ZA 24-267
    
    
    
      
        Vonnis van 7 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [plaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. B.A.P. Sijben,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat: mr. G.D. Bosman.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      De rechtbank heeft kennis genomen van:
      - de dagvaarding met producties 1 tot en met 27, - de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties 1 tot en met 8, 
      - de conclusie van antwoord in reconventie met productie 28, 
      - de akte inbreng producties aan de zijde van [eiser] met producties 29 tot en met 36,
      - de akte inbreng producties, tevens houdende antwoordakte aan de zijde van [gedaagde] met producties 9 tot en met 16, - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald, 
      - de mondelinge behandeling van 29 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en bij welke gelegenheid spreekaantekeningen zijn overgelegd door mrs. B.AP. Sijben en D.E.M.P.J. Reijnart namens [eiser] en door mr. G.D. Bosman namens [gedaagde] . 
      
    
    
      1.2.
      Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] zijn vordering in reconventie ingetrokken. 
      
    
    
      1.3.
      
        Ten slotte is vonnis bepaald.
        
          2.	De feiten
        
      
      
    
    
      2.1.
      
        [eiser] heeft een woning gekocht van [gedaagde] en mevrouw [A] (hierna: [A] ). De woning is gelegen aan de [straat] in [plaats] (hierna: de woning). De koopprijs bedroeg € 4.250.000,00. De woning is op 16 juni 2023 geleverd aan [eiser] . 
      
    
    
      2.2.
      Op 20 en 25 september 2023 hebben [eiser] en [gedaagde] berichten met elkaar gewisseld waarbij berichten van ‘ [eiser] ’, berichten zijn van [eiser] : 
      
      
        “[20-09-2023 09:21:13] [eiser] : Hoi [gedaagde] . Ik heb minder goed nieuws. We zijn op
        de [straat] druk bezig en we komen nu echt serieuze dingen tegen. Alle
        kozijnen achter zijn rot en zullen vervangen moeten gaan worden. We zijn
        nu ook de dakbedekking eraf aan het halen omdat deze helemaal niet goed was.
        En nu komen we allerlei rotte plekken in het dak tegen. Op bepaalde
        plekken zak je gewoon door het dak heen. Uiteraard leggen we alles goed vast
        maar ik wil je nu wel informeren want het loopt nu echt op. We gaan het
        oplossen/repareren maar ik denk dat het verstandig is dat je binnenkort een keer
        komt kijken. En dat we er even goed over praten. Hoor graag van je, [eiser] ’
      
      
      
        [20-09-2023 10:08:27] [gedaagde] : Meen je dat! Kei vervelend zeg. Wanneer
        schikt het dat we even komen kijken [eiser] ?
      
      
      
        [….]
      
      
      
        [25-09-2023 1 7:35:36] [eiser] : Hoi [gedaagde] . Ik heb een eerste opzet af van wat we
        tot nu toe geconstateerd hebben. Ik wil je dit per e-mail toesturen. Welk 
        e-mailadres kan ik hiervoor gebruiken? Grtz, [eiser] ”
      
      
    
    
      2.3.
      Op 25 september 2023 heeft [eiser] ook een e-mail gestuurd naar [gedaagde] met daarin de tot dat moment geconstateerde gebreken. In de e-mail is onder meer het volgende opgenomen: 
      
      
        “ [B] en ik hebben samen met de aannemer een overzicht gemaakt van de zaken die we tot nu toe hebben geconstateerd bij de [straat] . Dit overzicht is nog niet in detail onderzocht en wellicht ook nog niet compleet. Maar we willen jullie in dit stadium al wel informeren en ook op korte termijn een overleg hoe we hiermee om willen gaan. Het liefst zouden we de gehele koopovereenkomst ongedaan laten maken en alles terugdraaien, maar wellicht is dat niet haalbaar/wenselijk voor alle partijen.
        […]
      
      
      
        Graag zouden we later deze week met jullie overleg hebben hoe we hier nu verder mee omgaan. We moeten nu richting bepalen namelijk. Gaan we door en hoe dan? Of gooien we alles stil? En wat betekent dat dan?”
      
      
    
    
      2.4.
      Vervolgens heeft een gesprek plaatsgevonden tussen partijen. Dat was op 5 oktober 2023. Daarbij werd afgesproken dat [eiser] een nadere opgave zou doen van de gemaakte en verwachte kosten en dat [gedaagde] een professionele inspecteur zou inschakelen om alles te laten beoordelen. Bij e-mail van 12 oktober 2023 heeft [eiser] een kostenraming aan [gedaagde] toegestuurd. 
      
    
    
      2.5.
      Bij brief van 20 november 2023 hebben de advocaten van [eiser] een brief verzonden naar de advocaat van [gedaagde] . In de brief is het volgende opgenomen:
      
      
        	“[…]
        
          Gebreken
        
        Als bijlage 1 voeg ik een gespecificeerd overzicht bij van geconstateerde gebreken. Het overzicht is gedetailleerd met benoeming van het gebrek, waar het gebrek zich bevindt en wat de status is. Het overzicht is overigens bij [gedaagde] bekend. Het overzicht is overigens niet limitatief. Volledigheidshalve merk ik op dat aan de achterzijde over de gehele breedte van de woning een aan-/uitbouw met een overdekt zwembad is gerealiseerd. Dit bouwwerk vertoont ernstige gebreken in die zin dat het bouwwerk niet conform tekening is uitgevoerd en dat de constructie gevaarlijk is. Het dak is immers onjuist en gevaarlijk uitgevoerd, waarbij de balkenlaag verkeerd is geplaatst en deze niet dragend is (de balken zijn geplaatst op niet-dragende kozijnen). Hierbij is het houtwerk, waaronder de kozijnen, zowel aan de boven- als onderzijde rot en aangetast. […]
      
      
      
        Concluderend is [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten in zijn verplichtingen jegens cliënten. [gedaagde] is verplicht de gebreken te verhelpen en/of de door cliënten geleden en nog te lijden schade te vergoeden. […] Wij verzoeken u vriendelijk om binnen veertien (14) dagen na heden te berichten dat [gedaagde] de aansprakelijkheid erkent, bij gebreke waarvan cliënt zich vrij acht.
      
      
      
        
          Ingebrekestelling
        
        Hierbij wordt [gedaagde] verzocht, en voor zover nodig gesommeerd, de gebreken binnen veertien (14) dagen na dagtekening van deze brief op eigen kosten te herstellen. Ter voorkoming van ieder misverstand melden wij u dat dit een ingebrekestelling is. Ter voorkoming van ieder misverstand melden wij u dat dit een ingebrekestelling is. […]
      
      
      
        Ingeval het volgens [gedaagde] niet mogelijk is om één of meer gebreken binnen de hiervoor gemelde termijn van veertien (14) dagen te verhelpen, dan verzoeken wij u binnen tien (10) dagen na dagtekening van deze brief mede te delen binnen welke termijn [gedaagde] de gebreken wel kan herstellen.
      
      
      
        Wij verzoeken, en voor zover nodig sommeren, [gedaagde] verder om binnen
        veertien (14) dagen na dagtekening van deze brief schriftelijk en tijdig een
        plan van aanpak te overleggen hoe de gebreken worden hersteld. Cliënt
        gaat er daarbij vanuit dat de gebreken worden hersteld naar de eisen van
        goed en deugdelijk werk (met inachtneming van geldende regelgeving),
        waarbij de werkzaamheden worden uitgevoerd met inzet van één of meer
        te goeder naam en faam bekend staande firma's. […]
      
      
      
        Cliënt zal [gedaagde] desgevraagd (nogmaals) in de gelegenheid stellen om de gebreken te (laten) onderzoeken, al dan niet door een deskundige. Ingeval [gedaagde] van deze mogelijkheid gebruik wenst te maken, dan verzoeken wij u dat eveneens binnen veertien (14) dagen na dagtekening van deze brief te melden […]. Het bieden van deze mogelijkheid laat de gestelde termijnen overigens onverlet. […]”
      
    
    
      2.6.
      Bijlage 1 betreft een overzicht met gebreken, voorzien van foto’s. Dit overzicht ziet er (exclusief de foto’s) als volgt uit:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                Nr.:
              
              
                Wat:
              
              
                Waar:
              
              
                Probleem:
              
              
                Status:
              
            
            
              
                
                
                
                
                
                
                
                1
              
              
                
                
                
                
                
                
                
                Vloer
              
              
                
                
                
                
                
                
                
                Master Bedroom 
              
              
                Na de verwijdering van de vloerbedekking waren veel vochtplekken zichtbaar.
                
              
              
                De vloer in het uitbouwgedeelte is compleet verwijderd.
                
              
            
            
              
                De bovenste egalisatie laag was over de gehele breedte gescheurd en er lag een deel vd vloer los.
                
              
              
                Er is een nieuwe vloer gestort inclusief verankering.
                
              
            
            
              
                Er lagen 3 egalisatielagen over elkaar heen, allemaal met scheuren.
                
              
              
                Voor de schadeclaim zijn alleen de kosten voor de verwijdering en de
                vervangen van het vloergedeelte meegenomen.
              
            
            
              
                Daaronder lag een dikke laag beton en daaronder het oorspronkelijke dak: dakleer, isolatie, lood.
              
              
                
              
            
            
              
                
                
                
                
                
                
                
                2
              
              
                
                
                
                
                
                
                
                Terras
              
              
                
                
                
                
                
                
                
                Master Bedroom
              
              
                Het terras stond bol en had maar aan 1 kant een afvoer (rechts).
                
              
              
                De tegels en de losliggende drainage zijn verwijderd.
                
              
            
            
              
                De tegels lagen los en ook de drainage lag los en functioneerde niet (goed).
                
              
              
                De dakstructuur is verwijderd en vervangen.
                
              
            
            
              
                (Een deel van) het terras waterde niet af en water is tegen de kozijnen/deuren gelopen.
                
              
              
                Er is nieuwe dakbedekking aangelegd.
                
              
            
            
              
                Ook hier was de dakstructuur niet in orde en waren meerdere sporen van lekkages zichtbaar.
              
              
                Er is een extra afvoer aangebracht.
                
              
            
            
              
                
              
              
                Er gaat nog een nieuwe terrasvloer aangebracht worden inclusief correcte
                afwatering/drainage.
              
            
            
              
                
                
                
                
                
                
                3
              
              
                
                
                
                
                
                
                Kozijnen + deuren
              
              
                
                
                
                
                
                
                Master Bedroom
              
              
                Door de foute constructie van het terras vond er geen/onvoldoende afwatering plaats.
                
              
              
                Het kozijn en de deuren zijn vervangen.
                
              
            
            
              
                Het kozijn en de deuren zijn langdurig blootgesteld aan water en daardoor verrot en verzakt.
                
              
              
                Het boeiboord is verwijderd en wordt vervangen.
                
              
            
            
              
                Het boeibord was door-en-door rot. Deze was geplamuurd en overgeschilderd.
                
              
              
                Alles is op correcte wijze geïsoleerd, hetgeen niet het geval was. 
              
            
            
              
                Het kozijn was door-en-door rot en volgespoten met hars. Daarna is er overheen geschilderd.
              
              
                
              
            
            
              
                
                
                
                
                
                
                4
              
              
                
                
                
                
                
                
                Muren
              
              
                
                
                
                
                
                
                Master Bedroom
              
              
                De muren van de achtergevel zijn vochtig en aangetast.
              
              
                Het behang en de aangetaste gipsplaten zijn verwijderd.
                
              
            
            
              
                Deels komt dit door vocht dat van het terras afkomstig is, deels door vocht vanuit de loggia op de 2e.
                
              
              
                De muren zijn gedroogd.
                
              
            
            
              
                De verlaging in de uitbouw (gipsplaten) was ook vochtig en verweerd.
              
              
                De lekkages vanuit de loggia zijn structureel opgelost.
                
              
            
            
              
                
              
              
                De muren zijn opnieuw gestuct.
              
            
            
              
                
                
                
                5
              
              
                
                
                
                Dak 
              
              
                
                
                
                Master Bedroom
              
              
                Er blijkt gewoon een groot gat <n de dakconstructie te zitten en een open verbinding naar buiten.
                
              
              
                De structuur is opgengelegd (sic.) en het gat is lijdelijk gedicht.
                
              
            
            
              
                Geen isolatie, niets. Hier heeft de regen continu naar binnen geslagen.
              
              
                Alles moet nu drogen. Daarna wordt dit gerepareerd en geïsoleerd.
              
            
            
              
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                6
              
              
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                Vloeren
              
              
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                Slaapkamers 1e
              
              
                Ook op de andere slaapkamers van de eerste verdieping zijn extreme vechtsporen gevonden.
                
              
              
                De losliggende vloerdelen zijn verwijderd.
              
            
            
              
                Er waren ook vergelijkbare sporen op de overloop zichtbaar.
                
              
              
                Er is een nieuwe egalisatielaag aangebracht.
              
            
            
              
                Het lijkt er heel sterk op dat er enorm veel water vanuit de master bedroom over de gehele eerste verdieping
                is gelopen.
              
              
                Er is onderzoek gedaan naar mogelijk andere bronnen van lekkage. Deze zijn niet gevonden. De conclusie is dat al deze schade is ontstaan door het water dat via de master bedroom is binnengekomen en zich over heel de verdieping heeft verdeeld. Dat moet dus heet veel water geweest zijn en dat moet ook heel langdurig geweest zijn.
              
            
            
              
                
              
              
                De lekkages vanuit de master bedroom zijn structureel opgelost
              
            
            
              
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                7
              
              
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                Loggia 
              
              
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                Terras + rand
              
              
                De tegels van de loggia lagen hoger dan het kozijn.
              
              
                De gehele loggia structuur is verwijderd.
              
            
            
              
                Er was geen afwatering.
              
              
                Het terras is verwijderd.
              
            
            
              
                De randen waren volledig rot en vergaan. Alles heeft continu onder water gestaan.
              
              
                De dakstructuur is verwijderd en vervangen.
              
            
            
              
                Het terras lag ook rechtstreeks op het oorspronkelijke dak => laag beton op het dakleer.
              
              
                Er is een dakkapel geplaatst. De extra kosten van een dakkapel versus de oorspronkelijke schuifpui maken uiteraard geen deel uit van de
                schadeclaim.
              
            
            
              
                De leidingen/kabels die bij de loggia lagen waren allemaal aangetast door vocht.
              
              
                Het dak is aangeheeld.
              
            
            
              
                
              
              
                Alles is gedroogd.
              
            
            
              
                
              
              
                Alles is gestuct.
              
            
            
              
                
              
              
                De airco buitenunits waren ook aangetast en zijn verwijderd.
              
            
            
              
                
              
              
                Alle domotica is vervangen.
              
            
            
              
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                8
              
              
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                Vloer + kozijn + muren
              
              
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                Slaapkamer 2e
              
              
                Ook op de tweede verdieping waren vochtplekken zichtbaar. De hele vloer was aangetast.
              
              
                De losliggende vloerdelen zijn verwijderd.
              
            
            
              
                Het terras van de loggia had geen afwatering en lag hoger dan het kozijn.
              
              
                Er is een nieuwe egalisatielaag aangebracht.
              
            
            
              
                Al het water dat van het schuine dak kwam, liep tegen het kozijn en uiteindelijk naar binnen.
              
              
                De lekkages vanuit de loggia zijn structureel opgelost door het plaatsen van een nieuwe dakkapel.
              
            
            
              
                Doordat het water van de loggia continu tegen het kozijn heeft gestaan, was deze compleet rot.
              
              
                Het behang is verwijderd en de muren zijn gedroogd.
              
            
            
              
                Ook de muren waren compleet nat en opgezwollen.
              
              
                Er is een dakkapel geplaatst en alles is opnieuw gestuct.
              
            
            
              
                Alles was beschimmeld.
              
              
                De domotica is vervangen vanwege de vochtproblemen.
              
            
            
              
                
              
              
                De airco wordt vervangen.
              
            
            
              
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                9
              
              
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                Algemeen 
              
              
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                Serre
              
              
                Het dak van de serre was fors doorgezakt. De plafondplaten kwamen deels naar beneden.
              
              
                Eerst zijn de plafondplaten verwijderd voor onderzoek.
              
            
            
              
                De gehele constructie bleek fout te zijn. De draagconstructie voldeed niet aan de regels.
              
              
                Vervolgens zijn het gehele plafond en de wandconstructie afgebroken.
              
            
            
              
                Op veel plekken is heel creatief met boutjes en plankjes iets gefabriceerd.
              
              
                De vloer is verwijderd omdat er water binnenkwam via de vloer.
              
            
            
              
                Op meerdere plekken waren sporen van lekkages zichtbaar. De boeiboorden waren allemaal rot.
              
              
                De boeiboorden zijn verwijderd.
              
            
            
              
                Ook de isolatie was totaal niet in orde.
              
              
                De domotica is verwijderd vanwege de vochtproblemen.
              
            
            
              
                De vloerspots stonden onder water waardoor kortsluiting ontstond.
              
              
                De juiste constructie wordt nu berekend.
              
            
            
              
                De dakbedekking was heel slecht en op veel plekken lek.
              
              
                Er is een kostenraming gemaakt voor de benodigde vervanging.
                
              
            
            
              
                De vloer bleek op vele plekken nat te zijn en water door te laten.
              
              
                In afwachting van nadere inspectie.
              
            
            
              
                
              
              
                Voor de schadeclaim wordt gerekend met een normatieve vervanging. Dus de kosten van enkelwandige glazen panelen terwijl er volwaardige kozijnen
                geplaatst zullen gaan worden. Het vergelijk zal 1-op-l zijn t.o.v. de
                oorspronkelijke situatie.
              
            
            
              
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                10
              
              
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                Dak 
              
              
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                Zwembad
              
              
                Uit een dakinspectie bleek het dak van het zwembad in zeer slechte staat te zijn.
              
              
                In etappes is er onderzoek gedaan naar de staan (sic.) van het dak, zowel vanuit
                binnen als ook vanuit buiten. Delen van het dak zijn daarbij opengemaakt
                om dit goed te kunnen beoordelen.
              
            
            
              
                Op vele plekken waren er verzakkingen en lekkages zichtbaar.
              
              
                Vervolgens zijn alle plafondplaten verwijderd voor een totaalonderzoek.
              
            
            
              
                Tijdens nadere inspectie bleken er zelfs grote gaten in het dak te zitten, onder het dakleer
              
              
                De domotica is verwijderd vanwege de vochtproblemen.
              
            
            
              
                Het dak was op vele platen door-en-door nat en verrot.
              
              
                De complete afbraak van het dak staat gepland voor oktober/november.
              
            
            
              
                Boven op het oorspronkelijke dak waren platen gelegd waarop een nieuwe deklaag was aangebracht.
              
              
                De juiste constructie wordt nu berekend.
              
            
            
              
                Het oorspronkelijke dak, dat in zeer slechte conditie verkeerde, is gewoon blijven liggen.
              
              
                Er is een kostenraming gemaakt voor de benodigde vervanging.
              
            
            
              
                Door een verkeerde structuur en foutieve isolatie is er continu condensvorming geweest
              
              
                In afwachting van nadere inspectie.
              
            
            
              
                
              
              
                De complete afbraak van het dak staat gepland voor oktober/november.
              
            
            
              
                
              
              
                De bouw van het nieuwe dak staat gepland voor 2024.
              
            
            
              
                
              
              
                Voor de schadeclaim wordt gerekend met een normatieve vervanging. Zo worden de 30% hogere kosten van de Restririx dakbekleding versus de
                originele Bitumen, uiteraard gecorrigeerd.
              
            
            
              
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                11
              
              
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                Constructie 
              
              
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                Zwembad
              
              
                Er waren op meerdere plekken scheuren zichtbaar In het plafond van het zwembad.
              
              
                De plafondplaten zijn verwijderd voor onderzoek.
              
            
            
              
                Er was een lange, doorlopende scheur in dwarsrichting ter hoogte van de start vd garage.
              
              
                De domotica is verwijderd vanwege de vochtproblemen.
              
            
            
              
                En er waren meerdere scheuren zichtbaar rondom de lichtstraal.
              
              
                Het huidige dak Is in uiterst slechte staat en zelfs gevaarlijk. Complete
                vervanging Is onvermijdelijk.
              
            
            
              
                Nadat de problemen op het dak waren geconstateerd, zijn er plafondplaten verwijderd voor onderzoek.
              
              
                De domotica is verwijderd vanwege de vochtproblemen.
              
            
            
              
                Hierbij bleek een groot deel van het plafond aan de binnenkant door-en-door nat en aangetast te rijn.
              
              
                De complete afbraak van het dak staat gepland voor oktober/november.
              
            
            
              
                Wat tevens bleek, was dat de constructie helemaal fout is. De draagbalken zijn verkeerd geplaatst.
              
              
                De juiste constructie wordt nu berekend.
              
            
            
              
                De balken liggen gekanteld waardoor de hoogte niet 300mm maar 160mm bedraagt.
              
              
                Er is een kostenraming gemaakt voor de benodigde vervanging.
              
            
            
              
                De draagkracht is daardoor slechts l/8e van wat er op tekening staat en waarop vergunning is verleend.
              
              
                In afwachting van nadere inspectie.
              
            
            
              
                Daarbij is er geen draagconstructie aanwezig. De balken steunen direct op de kozijnen.
              
              
                De complete afbraak van het dak staat gepland voor oktober/november.
              
            
            
              
                De zijde van het dak aan de kant van de garage is compleet verzakt en deels vergaan.
              
              
                De bouw van het nieuwe dak staat gepland voor 2024.
              
            
            
              
                De constructie is compleet fout en niet volgens tekening/vergunning.
              
              
                
              
            
            
              
                12
              
              
                Kozijnen + deuren
              
              
                Achtergevel
              
              
                Bij het afbreken van de serre werd ontdekt dat de kozijnen vd gehele achtergevel problemen hebben. 
              
              
                Delen zijn opengelegd voor onderzoek. 
              
            
            
              
                Alle kozijnen stonden direct op stenen dorpels, zonder tussenruimte voor afwatering en zonder isolatie. 
              
              
                Nader onderzoek nodig op de daken van de uitbouwgedeeltes. 
              
            
            
              
                Er was dus geen koudebrug en capillaire werking. De dorpels zijn tevens horizontaal geplaatst. 
              
              
                De juiste constructie wordt nu berekend. 
              
            
            
              
                Dat betekent dat er continu water onder de kozijnen heeft gestaan. 
              
              
                Er is een kostenraming gemaakt voor de vervanging. 
              
            
            
              
                Nader onderzoek toonde aan dat alle kozijnen aangetast zijn door vocht en rot zijn. 
              
              
                In afwachting van nadere inspectie. 
              
            
            
              
                Ook deze kozijnen zijn geplamuurd en wellicht geharst en vervolgens overgeschilderd. 
              
              
                De verwijdering van de kozijnen en deuren staat gepland voor Q4-2023/Q1-2024. 
              
            
            
              
                De gaten vallen er spontaan in en bij proefboringen gaven de kozijnen geen enkele weerstand. 
              
              
                De plaatsing van de nieuwe kozijnen en deuren staat gepland voor Q1-2024. 
              
            
            
              
                Ook bij deze kozijnen blijken er geen draagkolommen te zijn. Het lijkt erop dat de daken verzakken. 
              
              
                
              
            
            
              
                Er zijn scheuren zichtbaar op verschillende muren namelijk. Dat moet nader onderzocht worden. 
              
              
                
              
            
            
              
                Alle boeiboorden blijken ook rot te zijn. 
              
              
                
              
            
            
              
                
                
                
                
                13 
              
              
                
                
                
                
                Dak 
              
              
                
                
                
                
                Garage
              
              
                Op het oog leek het dak en het plafond van de garage/carport in orde. 
              
              
                Het complete dak is inmiddels afgebroken. 
              
            
            
              
                Omdat er echter zoveel problemen waren geconstateerd met de daken, is deze toch nader onderzocht. 
              
              
                De aantasting was dermate ernstig dat volledige vervanging onvermijdelijk is. 
              
            
            
              
                Daarbij zijn ook hier aan de randen lekkages ontdekt en bleken balken aangetast door rupsen. 
              
              
                
              
            
            
              
                
                
                
                
                
                
                14 
              
              
                
                
                
                
                
                
                Overstekken 
              
              
                
                
                
                
                
                
                Overal 
              
              
                Alle overstekken zien er vreemd uit. Deze zouden in 2022 geschilderd zijn en in goede staat zijn.
              
              
                Nog nader te onderzoeken.
              
            
            
              
                Toch is nu op vele plekken te zien dat de verf loskomt en dat de naden scheuren.
              
              
                In afwachting van nadere inspectie.
              
            
            
              
                Ook lijken delen op te zwellen. Het lijkt erop dat delen rot en/of vochtig zijn.
              
              
                De verwachting is dat de gehele structuur aangetast is en vervangen moet
                gaan worden. Ook hier is wellicht slechts ter maskering overheen
                geschilderd.
              
            
            
              
                Dit moet nog nader onderzocht worden, inclusief de oorzaak.
              
              
                Waar komt dit vandaan? Is het schuine dak wel in orde?
              
            
            
              
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                x
              
              
                
                
                
                
                
                
                
                
                
                Overig
              
              
                Buitenruimtes
              
              
                De daken van de buitenruimtes waren voor een groot deel rot en bouwvallig.
                
              
              
                De butenruimtes (sic.) waren bouwvallig en gevaarlijk. Deze zijn inmiddels afgebroken.
              
            
            
              
                De situatie was ronduit ongezond en zelfs gevaarlijk. Er was geen andere optie dan compleet afbreken.
              
              
                
              
            
            
              
                Schimmel
              
              
                Op vele plekken in het huis is schimmel zichtbaar. Vaak zat deze achter de plinten of achter het behang.
                
              
              
                De lekkages zijn in principe structureel opgelost nu.
              
            
            
              
                Over de gehele achtergevel is schimmel en aantasting van de gevel zichtbaar.
                
              
              
                De muren en plafonds moeten nu drogen.
              
            
            
              
                De gehele achtergevel is langdurig vochtig geweest. Van bovenaf en van onderaf.
                
              
              
                Daarna worden deze gerepareerd en opnieuw afgewerkt.
              
            
            
              
                De afwatering op de daken en terrassen was niet op orde met vele lekkages als gevolg.
                
              
              
                
              
            
            
              
                Ook was de constructie van de kozijnen niet op orde waardoor er vocht van onder is ingetrokken.
              
              
                
              
            
            
              
                Scheuren
              
              
                Op vele plekken bij de aanbouwgedeeltes zijn scheuren in de muren en plafonds zichtbaar.
              
              
                De scheuren zijn in kaart gebracht.
              
            
            
              
                Het lijkt erop dat de aangebouwde delen aan het verzakken zijn.
              
              
                Nader onderzoek moet uitwijzen waar deze scheuren door ontstaan zijn. Is de constructie van het achterste gedeelte de oorzaak? Is alles aan het
                verzakken?
              
            
            
              
                De dakstructuren zijn niet goed (zoals al beschreven) en de constructie lijkt onvoldoende.
              
              
                Het plan is om extra kolommen te gaan plaatsen aan de buitenzijde. Hier
                kunnen de bestaande daken dan hopelijk aan gekoppeld worden. Daarmee zou de constructie dan in orde moeten zijn en kunnen hopelijk de daken
                daarmee gered worden. Als dit niet mogelijk blijkt, dan betekent dit dat de gehele achterkant eraf moet met alle gevolgen van dien. Daar gaan we nu (nog) niet vanuit.
              
            
            
              
                Dit moet nader onderzocht worden. Wellicht moeten er extra kolommen worden bijgeplaatst.
              
              
                Het doel is om de kolommen zo te plaatsen dat de nieuw te plaatsen
                veranda hier ook gebruik van kan maken. Daarmee worden de kosten van
                deze aanpassing (uiteraard) niet meegenomen In de schadeclaim.
              
            
            
              
                Houtwerk
              
              
                Het is erg opvallend dat al het houtwerk dat wordt verwijderd, grotendeels rot blijkt te zijn.
              
              
                
              
            
            
              
                Zowel kozijnen als ook deuren, boeiboorden. alles.
              
              
                
              
            
            
              
                Er zouden reparaties hebben plaatsgevonden aan het houtwerk
              
              
                
              
            
            
              
                Welke partij heeft dit gedaan? Is hier garantie op gegeven? Kunnen we deze partij spreken?
              
              
                
              
            
            
              
                Platte daken
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Schilderwerk
              
              
                Alles zou in 2022 geschilderd zijn en in goede staat zijn
              
              
                
              
            
            
              
                Hoe kan het dan dan (sic.) een half jaar later het houtwerk overal openspringt en de verf afbladdert?
              
              
                
              
            
            
              
                Er zouden reparaties hebben plaatsgevonden aan het houtwerk
              
              
                
              
            
            
              
                Welke partij heeft dit gedaan? Is hier garantie op gegeven? Kunnen we deze partij spreken?
              
              
                
              
            
            
              
                Constructies 
              
              
                De verbouwing van 2004/2005 is niet volgens de tekeningen/vergunning uitgevoerd.
              
              
                
              
            
            
              
                Ook is de constructie van de serre erg creatief te noemen.
              
              
                
              
            
            
              
                Op vele plekken zijn constructies toegepast die niet voldoen aan de regels.
              
              
                
              
            
            
              
                Er is veel gewerkt met latjes en schrootjes in de constructies.
              
              
                
              
            
            
              
                Het lijkt erop dat alles zo goedkoop mogelijk moest en dan er met name gekozen is voor extra spijkers...
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
      
    
    
      2.7.
      De advocaat van [gedaagde] heeft op 28 november 2023 gereageerd op de brief van 20 november 2023. In deze brief is onder meer het volgende opgenomen: 
      
      
        “[…] Allereerst is het zo dat het aan uw cliënt is om het bestaan van de gestelde gebreken aannemelijk te maken. Een begin van bewijs daarvan ligt nog niet voor. Daarnaast is onduidelijk waar cliënten eventueel onderzoek naar zouden moeten laten doen. U stuurt als bijlage bij uw brief een lijst mee waarop ik in mijn brief d.d. 6 november 2023 aan uw cliënt al heb gereageerd. U formuleert zeer algemeen een aansprakelijkstelling en ingebrekestelling, zonder specifiek te duiden welke gebreken hersteld zouden moeten worden. Zoals gezegd zijn grote delen van de woning afgebroken/gewijzigd. Wat de exacte stand van zaken van de verbouwingswerkzaamheden van uw cliënt zijn is cliënten niet bekend. Welke van de in de lijst genoemde vermeende gebreken nog hersteld zouden kunnen worden (indien nodig) en welke niet (omdat afbraak heeft plaatsgevonden c.q. verbouwd is) is cliënten niet bekend. Bij die stand van zaken valt een adequate onderzoeksopdracht voor cliënten niet te verstrekken. […]”
      
      
    
    
      2.8.
      Op 1 december 2023 hebben de advocaten van [eiser] als volgt gereageerd op de brief van 28 november 2023: 
      
      
        “[…] Cliënt heeft met verbazing kennis genomen van deze wonderlijke stellingname. Cliënt heeft [gedaagde] (en diens makelaar) voortdurend op de hoogte gehouden van de geconstateerde gebreken, de ernst daarvan en de voorgenomen reparaties. Daar komt nog bij dat aan uw cliënten een uitgebreide en gespecificeerde lijst is aangereikt van de geconstateerde
        gebreken inclusief bijbehorende omschrijving en fotomateriaal. Uit deze lijst kan enkel worden geconcludeerd dat er a) sprake is van (ernstige) gebreken aan de woning en b) dat er noodzaak tot reparatie bestaat. Dat behoeft geen nadere toelichting. […]
      
      
      
        Wij noteren dat uw cliënten er voor kiezen geen (nader) eigen onderzoek te laten uitvoeren (zie volgende alinea). De daarvoor genoemde redenen snijden overigens geen hout. De gestelde gebreken zijn voldoende onderbouwd en een nadere onderbouwing door de geraadpleegde deskundige zal volgen, zoals reeds aan u medegedeeld. Verder is het onbegrijpelijk dat uw cliënten het standpunt innemen dat het onduidelijk zou zijn waar eventueel onderzoek op zou moeten zien. De lijst is in dat opzicht toch meer dan duidelijk. […] 
      
      
      
        Client moet nu verder en zal dit ook gaan doen. […] Vorenstaande omstandigheden maakt dat het herstel begin volgende week nader zal worden ingezet. […]
      
      
      
        Met dit schrijven wijst cliënt [gedaagde] voor de allerlaatste maal op de bij brief van 20 november jl. geboden gelegenheid om de gebreken te (laten) onderzoeken, al dan niet door een deskundige. Ingeval [gedaagde] van deze mogelijkheid gebruik wenst te maken, dan verzoeken wij u dit omgaand - en uiterlijk op vrijdag 1 december om 17.00u - te melden zodat een afspraak kan worden gemaakt. Het bieden van deze mogelijkheid laat de gestelde termijnen overigens onverlet. Ingeval [gedaagde] niet (tijdig) van deze mogelijkheid gebruik maakt, dan komt dat voor diens rekening en risico.
      
      
      
        Voor het overige persisteert cliënt bij hetgeen al uitvoerig is verwoord in de brief van 20 november jl. We volstaan dan ook met een verwijzing naar dit schrijven. […]”
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert, bij vonnis, voor zoveel als wettelijk mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
      
      
        
          Een verklaring voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de met [eiser] gesloten koopovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [straat] te [plaats] ;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen om binnen twee dagen na dagtekening, althans betekening, van het in dezen te wijzen vonnis aan [eiser] te betalen een schadevergoeding (herstelkosten) ten bedrage van € 1.368.283,57, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van verzuim, zijnde 16 juni 2023 althans 5 december 2023, althans vanaf datum dagvaarding, althans vanaf een andere door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen om binnen twee dagen na dagtekening, althans betekening, van dit vonnis aan [eiser] te betalen een schadevergoeding (gederfd woongenot) ten bedrage van € 297.092,47, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van verzuim, zijnde 16 juni 2023 althans 5 december 2023, althans vanaf datum dagvaarding, althans vanaf een andere door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen om binnen twee dagen na dagtekening, althans betekening, van dit vonnis aan [eiser] te voldoen tegen behoorlijk bewijs van kwijting een bedrag van € 6.775,- uit hoofde van buitengerechtelijke kosten, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag ter zake deze buitengerechtelijke kosten;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen om binnen twee dagen na dagtekening, althans betekening, van dit vonnis aan [eiser] te voldoen tegen behoorlijk bewijs van kwijting een bedrag van € 4.882,35 uit hoofde van onderzoekskosten, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag ter zake deze onderzoekskosten;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding (inclusief beslagkosten), een en ander aan [eiser] te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en - voor het geval voldoening niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst omdat de woning gebreken vertoont. Het gaat om – samengevat weergegeven – de volgende gebreken: in de uitbouwen en serres ontbreekt een kolomconstructie, de houten kozijnen zijn rot en verzakt, de dakconstructie van de uitbouwen en serres is ondeugdelijk en rot en de tuindeur heeft geen opvangconstructie. Verder zijn het plafond in de bijkeuken, de uitbouw in de slaapkamer, de dakconstructie van het zwembad en de carport, de terrasoverkapping en het vloertegelwerk ondeugdelijk. Deze gebreken staan aan een normaal gebruik als woonhuis in de weg, terwijl door [gedaagde] is gegarandeerd dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Voor zover geen sprake is van gebreken die een normaal gebruik als woonhuis belemmeren, heeft [gedaagde] de op hem rustende mededelingsplicht geschonden. [gedaagde] verkeert ook in verzuim. Als gevolg van de tekortkoming in de nakoming door [gedaagde] heeft [eiser] bovendien schade geleden. Die schade bestaat onder meer uit gemaakte herstelkosten en uit gederfd woongenot. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Volgens [gedaagde] is geen sprake van verzuim. Verder voert [gedaagde] verweer tegen de gestelde tekortkoming in de nakoming. [gedaagde] voert aan dat geen sprake is van gebreken, in ieder geval is geen sprake van gebreken die een normaal gebruik van de woning als woonhuis belemmeren. [gedaagde] voert bovendien aan dat hij zijn mededelingsplicht niet heeft geschonden en dat het causaal verband ontbreekt omdat [eiser] na de levering van de woning direct is begonnen met een grootschalige verbouwing. Ten aanzien van de herstelkosten voert [gedaagde] aan dat de schadebegroting ondeugdelijk is en ten aanzien van het gederfd woongenot stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat partijen in artikel 6.3 van de koopovereenkomst zijn overeengekomen dat [gedaagde] niet kan worden aangesproken voor deze schade.  
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      In deze procedure staat de vraag centraal of [gedaagde] een schadevergoeding moet betalen aan [eiser] . De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is omdat [gedaagde] niet in verzuim is komen te verkeren. De rechtbank licht dit oordeel verderop in dit vonnis toe. 
      
      
        
          Opmerking vooraf 
        
      
      
    
    
      4.2.
      Voordat de rechtbank haar oordeel zal toelichten, wordt eerst nog een procedurele opmerking gemaakt. In de conclusie van antwoord in reconventie heeft [eiser] niet alleen geregeerd op de tegenvordering die [gedaagde] aanvankelijk had ingesteld, maar heeft [eiser] óók standpunten ingenomen die betrekking hebben op zijn eigen vorderingen (de vorderingen in conventie). [gedaagde] heeft dat ook geconstateerd. In de ‘Akte inbreng producties, tevens houdende antwoordakte’ merkt [gedaagde] immers op dat [eiser] een conclusie van antwoord in reconventie heeft ingediend die hoofdzakelijk betrekking heeft op het geschil in conventie. In dezelfde akte reageert [gedaagde] ook op de stellingen die [eiser] in de conclusie van antwoord in reconventie heeft ingenomen met betrekking tot de conventionele vordering. De rechtbank beschouwt de conclusie van antwoord in reconventie daarom tevens als een akte in conventie en zal de stellingen die daarin zijn ingenomen, alsmede de reactie van [gedaagde] daarop, ook in de beoordeling betrekken. 
      
      
      
      
      
        
          Beoordelingskader 
        
      
      
    
    
      4.3.
      Op grond van artikel 6:74 lid 1 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) verplicht iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de schuldenaar de schade die de schuldeiser daardoor lijdt te vergoeden, tenzij de tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend. Voor zover nakoming niet blijvend onmogelijk is, is de schuldenaar op grond van artikel 6:74 lid 2 BW pas verplicht de schade die het gevolg is van zijn tekortkoming te vergoeden, nadat hij in verzuim is komen te verkeren. Het verzuim treedt in beginsel in, als de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld, en nakoming binnen deze termijn uitblijft (artikel 6:82 BW). In sommige gevallen treedt verzuim in zonder ingebrekestelling. Dat is bijvoorbeeld het geval als de schuldeiser uit een mededeling van de schuldenaar moet afleiden dat deze in de nakoming van de verbintenis tekort zal schieten (artikel 6:83 sub c BW). Ook ingeval van spoedeisend herstel kan verzuim intreden zonder ingebrekestelling. Het ligt op de weg van de schuldeiser om feiten te stellen waaruit volgt dat zich een situatie voordoet waarin verzuim zonder ingebrekestelling intreedt. 
      
    
    
      4.4.
      Tussen partijen staat niet ter discussie dat nakoming nog mogelijk was. [eiser] heeft daarom alleen recht op een schadevergoeding als [gedaagde] in verzuim is komen te verkeren. Volgens [eiser] is dat het geval omdat hij een ingebrekestelling naar [gedaagde] heeft gestuurd. [eiser] doet bovendien een beroep op artikel 6:83 sub c BW. Specifiek ten aanzien van de terrasoverkapping heeft [eiser] aangevoerd dat sprake was van een onveilige situatie waardoor de overkapping moest worden afgebroken. Volgens [eiser] zou het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn als [gedaagde] zich ten aanzien van dit gebrek op het standpunt zou stellen dat hij niet in de gelegenheid is gesteld om dit gebrek te herstellen. 
      
    
    
      4.5.
      De rechtbank is van oordeel dat verzuim niet kan worden vastgesteld omdat de brief van 20 november 2023 niet voldoet aan de vereisten van een ingebrekestelling. Van een situatie waarin verzuim intreedt zonder ingebrekestelling is volgens de rechtbank ook geen sprake. De rechtbank zal hierna eerst toelichten waarom de brief van 20 november 2023 niet voldoet aan de vereisten van een ingebrekestelling. In rechtsoverweging 4.14 e.v. zal de rechtbank vervolgens uitleggen waarom het verzuim ook niet zonder ingebrekestelling is ingetreden. 
      
      
        
          Ingebrekestelling, vereisten 
        
      
      
    
    
      4.6.
      Een ingebrekestelling is een aanzegging (aanmaning) van de schuldeiser aan de schuldenaar, dat hij binnen een bepaalde redelijke termijn nakoming van de verbintenis verlangt. Bij de aanmaning moet de schuldeiser duidelijk te kennen geven wat van de schuldenaar gevorderd wordt. De aanzegging mag de schuldenaar geen redelijke twijfel laten omtrent wat, wanneer en op welke grond van hem gevorderd wordt. De ingebrekestelling mag de schuldenaar dus niet in onzekerheid laten omtrent wat van hem wordt gevorderd.
    
    
      4.7.
      
        [eiser] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] bij brief van 20 november 2023 in gebreke is gesteld. Volgens [eiser] bevat de brief een duidelijke aanmaning en een termijnstelling. De term ‘ingebrekestelling’ wordt bovendien expliciet genoemd. Daarnaast wordt melding gemaakt van de gevolgen van het niet (tijdig) voldoen aan de ingebrekestelling. [gedaagde] is bovendien al bij e-mailbericht van 25 september 2023 gedetailleerd geïnformeerd over de geconstateerde gebreken. Bovendien heeft [gedaagde] de gebreken zelf gezien toen hij in juli 2023 ter plaatse aanwezig was. 
      
    
    
      4.8.
      Volgens [gedaagde] kwalificeert de brief van 20 november 2023 niet als een ingebrekestelling. De brief is algemeen geformuleerd en de bijlage is volgens [gedaagde] een puzzel. Uit die bijlage blijkt niet welke gebreken [gedaagde] zou moeten laten herstellen. 
      
      
        
          De brief van 20 november 2023 voldoet niet aan de vereisten van een ingebrekestelling
        
      
      
    
    
      4.9.
      Uit de brief van 20 november 2023 blijkt naar het oordeel van de rechtbank niet duidelijk wat van [gedaagde] gevorderd wordt. In de brief wordt [gedaagde] verzocht om binnen veertien dagen de gebreken te herstellen, terwijl hij ook wordt verzocht om binnen diezelfde termijn een plan van aanpak te overleggen. Dat strookt niet met elkaar. Bovendien is het onduidelijk hoe het verzoek om de gebreken te herstellen (dan wel met een plan van aanpak te komen) zich verhoudt tot de mogelijkheid die [gedaagde] wordt geboden om de gebreken te (laten) onderzoeken. 
      
    
    
      4.10.
      Waar het gaat om het herstel van de gebreken, blijkt uit de tekst van de brief ook niet welke gebreken [eiser] door [gedaagde] hersteld wilde zien. De gebreken worden in de brief namelijk niet genoemd. Voor een overzicht van de geconstateerde gebreken wordt verwezen naar bijlage 1: ‘Als bijlage 1 voeg ik een gespecifieerd overzicht bij van de geconstateerde gebreken. Het overzicht is gedetailleerd met benoeming van het gebrek, waar het gebrek zich bevindt en wat de status is.’ Uit deze bijlage 1, zie hiervoor onder 2.6, blijkt vervolgens ook onvoldoende duidelijk wat van [gedaagde] wordt verlangd, waarom en wanneer. In de kolom ‘status’ is niet meer opgenomen dan de stand van zaken van dat moment. Die stand van zaken hield - samengevat - niet alleen in dat een aantal onderdelen van de woning reeds was verwijderd, maar ook dat [eiser] diverse gebreken zelf al had laten herstellen (bijvoorbeeld de muren van de master bedroom zijn al opnieuw gestuct en de lekkages zijn opgelost) of daartoe zelf al plannen had gemaakt. Wat van [gedaagde] op die punten wordt verlangd is niet duidelijk. Zo is, om een voorbeeld te noemen, bij de constructie van het zwembad opgenomen dat de bouw van het nieuwe dak gepland was voor 2024. Maar wat wordt dan van [gedaagde] gevraagd?  Met [gedaagde] is de rechtbank van oordeel dat bijlage 1, die uit acht pagina’s bestaat, inderdaad een puzzel is. Daarbij is ook van belang dat sommige gebreken erg algemeen zijn omschreven en daartegen afgezet is het nog belangrijker om duidelijk aan te geven wat van [gedaagde] wordt verlangd. Dat ontbreekt in de bijlage. Concreet had, in de brief dan wel in de bijlage, per gebrek duidelijk aangegeven moeten worden wat [eiser] van [gedaagde] wilde, waarom, op welke grond en binnen welke termijn. Zowel de brief als de bijlage zijn dus niet duidelijk als het gaat om de vraag welke gebreken door [gedaagde] zouden moeten worden hersteld. 
      
    
    
      4.11.
      Op 28 november 2023 heeft de advocaat van [gedaagde] laten weten dat niet duidelijk is wat van zijn cliënt wordt verlangd. In zijn brief schrijft hij: ‘Welke van de in de lijst genoemde vermeende gebreken nog hersteld zouden kunnen worden (indien nodig) en welke niet (omdat afbraak heeft plaatsgevonden c.q. verbouwd is) is cliënten niet bekend.’ Ondanks deze mededeling heeft [eiser] in zijn reactie van 1 december 2023 geen duidelijkheid verschaft over wat hij van [gedaagde] verlangde en ten aanzien van welke gebreken. Gelet op hetgeen hiervoor over de inhoud van de brief van 20 november 2023 en de daarbij gevoegde bijlage is overwogen en gelet op de latere correspondentie van 28 november en 1 december 2023, is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] terecht in twijfel verkeerde over wat van hem werd gevorderd. 
      
    
    
      4.12.
      In verband met het voorgaande is nog van belang te benadrukken dat het bij de beantwoording van de vraag of [gedaagde] in verzuim is komen te verkeren als gevolg van de brief van 20 november 2023, erop aankomt of uit die brief duidelijk blijkt wat van [gedaagde] werd verlangd. Het gaat dus niet alleen om de vraag of het voor [gedaagde] duidelijk was welke gebreken [eiser] had geconstateerd. Dat [gedaagde] op 25 september 2023 al over de gebreken was geïnformeerd en dat [gedaagde] de gebreken op enig moment zelf heeft kunnen waarnemen, maakt het oordeel van de rechtbank daarom niet anders. In verband met zijn standpunt dat de brief van 20 november 2023 kwalificeert als een ingebrekestelling heeft [eiser] verder nog aangevoerd dat de advocaat van [gedaagde] deze brief in zijn brief van 28 november 2023 zelf ook heeft aangeduid als ingebrekestelling. Het is op zichzelf juist dat de advocaat van [gedaagde] de term ‘ingebrekestelling’ gebruikt. Voor de beoordeling is alleen niet relevant of een wederpartij een brief als ingebrekestelling aanduidt, maar of de brief aan de vereisten van een ingebrekestelling voldoet. Zoals uit het voorgaande volgt, is de rechtbank van oordeel dat dit niet het geval is. 
      
    
    
      4.13.
      Nu de rechtbank van oordeel is dat de brief van 20 november 2023 niet voldoet aan de vereisten die worden gesteld aan een ingebrekestelling, is [gedaagde] niet op deze grond in verzuim is komen te verkeren. 
      
      
        
          Geen sprake van verzuim zonder ingebrekestelling op grond van artikel 6:83 sub c BW 
        
      
      
    
    
      4.14.
      Zoals uit rechtsoverweging 4.3 volgt, kan verzuim ook intreden zonder ingebrekestelling, onder meer als de schuldeiser uit een mededeling van de schuldenaar moet afleiden dat deze in de nakoming van de verbintenis tekort zal schieten (artikel 6:83 sub c BW). [eiser] stelt zich op het standpunt dat deze situatie zich voordoet en verwijst daarbij naar een mededeling die [gedaagde] op 5 oktober 2023 zou hebben gedaan en naar een e-mail van een deskundige (de heer [C] , hierna: [C] ). De rechtbank volgt [eiser] niet in zijn stellingen. Dit oordeel wordt hierna toegelicht. 
      
    
    
      4.15.
      Van een mededeling als bedoeld in artikel 6:83 sub c BW is sprake als de schuldeiser daaruit redelijkerwijs niets anders uit kan afleiden dan een mededeling dat de schuldenaar in de nakoming van de verbintenis zal tekortschieten. Er kan niet te lichtvaardig vanuit worden gegaan dat een schuldenaar niet meer wilt nakomen. Verder geldt dat de mededeling van de schuldenaar zelf afkomstig moet zijn.
      
    
    
      4.16.
      In verband met het beroep op artikel 6:83 sub c BW heeft [eiser] ten eerste aangevoerd dat [gedaagde] op 5 oktober 2023 zonder ingebrekestelling in verzuim is komen te verkeren omdat [gedaagde] tijdens het overleg dat die dag plaatsvond heeft aangegeven niets te zullen doen aan de gebreken. 
      
    
    
      4.17.
      
        [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat hij op 5 oktober 2023 een dergelijke mededeling heeft gedaan. 
      
    
    
      4.18.
      Gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] kan de rechtbank niet vaststellen dat [gedaagde] op 5 oktober 2023 heeft medegedeeld dat hij niets zou doen aan de geconstateerde gebreken. Op grond van artikel 150 Rv is het aan [eiser] om de juistheid van deze stelling te bewijzen. Aan bewijslevering wordt echter alleen toegekomen, als [eiser] zijn stelling voldoende heeft onderbouwd met feiten. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. Bij dit oordeel is van belang dat [eiser] over het gesprek van 5 oktober 2023 ook heeft gesteld dat partijen met elkaar hebben afgesproken dat [eiser] een nadere opgave zou doen van de gemaakte en de te verwachten kosten. Die opgave is vervolgens door [eiser] verzonden (op 12 oktober 2023). Uit de processtukken volgt ook dat partijen op 5 oktober 2023 hebben afgesproken dat [gedaagde] die kostenopgave zou laten beoordelen door een deskundige. Aan die afspraak refereert [eiser] ook in zijn e-mail van 12 oktober 2023 (zie hiervoor in overweging 2.4). In die e-mail merkt [eiser] ook nog het volgende op: ‘Zoals besproken, schakelen jullie snelst mogelijk een erkende, professionele inspecteur in om al deze zaken in detail te laten beoordelen. Bij voorkeur zouden wij daar zelf bij aanwezig zijn om tekst en uitleg te kunnen geven. We horen daarom graag wanneer deze inspecteur de beoordeling komt doen.’ In het licht van deze feiten en omstandigheden heeft [eiser] onvoldoende feiten gesteld dat hij ondanks de gemaakte afspraken op 5 oktober 2023 uit de mededeling van [gedaagde] (als [eiser] al zou kunnen bewijzen dat [gedaagde] die heeft gedaan) redelijkerwijs niet anders kon dan afleiden dat [gedaagde] in de nakoming van zijn verbintenis tekort zou schieten. Dat [gedaagde] op 5 oktober 2023 zou hebben medegedeeld dat hij niets aan de gebreken zou doen, valt immers niet goed te rijmen met de afspraak die diezelfde dag werd gemaakt, namelijk dat [eiser] een kostenopgave zou toesturen die [gedaagde] zou laten beoordelen. Het had op de weg van [eiser] gelegen om uit te leggen waarom hij, ondanks deze afspraken, er toch vanuit mocht gaan dat [gedaagde] tekort zou schieten in de nakoming van zijn verbintenis. Dat heeft hij niet gedaan. Daar komt overigens bij dat [eiser] tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd heeft aangegeven dat hij ten tijde van het gesprek op 5 oktober 2023 zelf niet wilde dat [gedaagde] zou overgaan tot herstel en dat hij uit was op een bijdrage in de kosten. Ook in dat licht valt - zonder nadere toelichting, die ontbreekt - niet in te zien waarom sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 6:83 sub c BW. 
      
    
    
      4.19.
      In verband met het beroep op artikel 6:83 sub c BW heeft [eiser] ten tweede aangevoerd dat [gedaagde] in ieder geval op 27 oktober 2023 zonder ingebrekestelling in verzuim is komen te verkeren. Bij deze stelling verwijst [eiser] naar de e-mail van [C] van 27 oktober 2023. 
      
    
    
      4.20.
      Zoals uit rechtsoverweging 4.15 volgt, moet het bij een beroep op artikel 6:83 sub c BW gaan om een verklaring afkomstig van de schuldenaar. Daarvan is in dit geval geen sprake: de verklaring is afkomstig van [C] . Door [eiser] is niet gesteld dat [C] bevoegd was om namens [gedaagde]  een verklaring uit te brengen. Dat is ook niet uit de stukken gebleken. Nu geen sprake is van een mededeling die afkomstig is van [gedaagde] , gaat het beroep op artikel 6:83 sub c BW niet op.
      
    
    
      4.21.
      
        Gelet op hetgeen is overwogen in rechtsoverweging 4.15 tot en met  4.20 is van verzuim zonder ingebrekestelling op grond van artikel 6:83 sub c BW geen sprake.  
        
          Geen verzuim zonder ingebrekestelling wegens spoedeisendheid (terrasoverkapping)
        
      
      
    
    
      4.22.
      Ten aanzien van de gestelde ondeugdelijke terrasoverkapping heeft [eiser] , onder verwijzing naar pagina 25 van het rapport van ing. [D] (hierna: [D] ), aangevoerd dat sprake was van een onveilige situatie die niet kon worden hersteld ‘omdat de gebruikte materialen te licht waren’. Om die reden was er volgens [eiser] een noodzaak om de overkapping meteen af te breken. Als [gedaagde] zich erop zou beroepen dat hem geen mogelijkheid tot herstel is geboden (wat [gedaagde] in deze procedure ook heeft gedaan), zou dit volgens [eiser] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. 
      
    
    
      4.23.
      Voor zover [eiser] hiermee het standpunt heeft willen innemen dat een ingebrekestelling vanwege de spoedeisendheid van het herstel niet mogelijk of zinvol was, geldt dat [eiser] in dit verband onvoldoende heeft gesteld. [eiser] heeft immers niet gesteld dat sprake was van een spoedeisende situatie en dat een schriftelijke ingebrekestelling met termijnstelling niet mogelijk of zinvol was. [eiser] verwijst weliswaar naar pagina 25 van het rapport van [D] , maar daaruit blijkt niet van een specifieke onveiligheid. Uit dit rapport blijkt evenmin dat er een noodzaak bestond om de overkapping met zodanige spoed af te breken dat een ingebrekestelling niet mogelijk of zinvol was. 
      
    
    
      4.24.
      Gelet op hetgeen overwogen in rechtsoverweging 4.22 en 4.23 is - ten aanzien van de terrasoverkapping - dan ook geen sprake is van een spoedeisende situatie waarin het verzuim intreedt zonder ingebrekestelling. 
      
      
        
          Conclusie 
        
      
      
    
    
      4.25.
      Het oordeel van de rechtbank luidt dat [gedaagde] niet in verzuim is komen te verkeren. [eiser] heeft daarom geen recht op schadevergoeding. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, behoeft geen verdere bespreking en beoordeling meer nu dit er niet toe leidt dat er alsnog verzuim is. De vordering tot betaling van de herstelkosten (vordering onder 2 van het petitum) en de vordering tot betaling van een schadevergoeding in de zin van gederfd woongenot (vordering onder 3 van het petitum) worden afgewezen omdat voor toewijzing van deze vorderingen verzuim nodig is. De gevorderde verklaring voor recht (vordering onder 1 van het petitum) wordt eveneens afgewezen nu [eiser] niet heeft gesteld dat hij een zelfstandig belang heeft bij toewijzing van deze vordering. 
      
      
        
          De nevenvorderingen zullen worden afgewezen 
        
      
      
    
    
      4.26.
      Omdat de hoofdvordering tot betaling van schadevergoeding zal worden afgewezen, zullen ook de vorderingen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente worden afgewezen. Uit het voorgaande volgt tevens dat er geen aanleiding is om de gevraagde veroordeling tot betaling van de beslagkosten toe te wijzen (vgl. artikel 706 Rv). 
      
      
      
      
      
        
          Onderzoekskosten 
        
      
      
    
    
      4.27.
      
        [eiser] vordert ook betaling van de onderzoekskosten die hij heeft gemaakt (ter hoogte van € 4.882,35). Daarbij voert hij artikel 6:96 lid 2 sub b BW als grondslag aan. Dit artikel bevat geen zelfstandige grondslag voor schadevergoeding. Het slagen van een beroep op dit artikel hangt af van het bestaan van een wettelijke verplichting tot het betalen van schadevergoeding. Nu de rechtbank heeft geoordeeld dat er voor [gedaagde] geen verplichting bestaat om schadevergoeding te betalen aan [eiser] (omdat geen sprake is van verzuim) komen ook de onderzoekskosten niet voor vergoeding in aanmerking. De vordering tot betaling van deze kosten wordt om die reden afgewezen. 
      
      
        
          De proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.28.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.626,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                10.892,50
              
              
                (2,5 punten × € 4.357,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                13.696,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.29.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.30.
      Dit vonnis wordt, voor zover het ziet op de veroordelingen tot betaling, uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde] ter hoogte van € 13.696,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. D.G.A. Cox, mr. E.J.C. Adang en mr. C. Schollen-den Besten en in het openbaar uitgesproken op 7 januari 2026.
      
    
  
  
     Hoge Raad 22 oktober 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO9494 (Endlich/Bouwmachines).