ECLI:NL:RBOVE:2026:126, Rechtbank Overijssel, 14-01-2026, AK_24_2308
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2026-01-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning. Beroep ongegrond. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat een waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2022 niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft terecht in bezwaar het verzoek om proceskostenvergoeding afgewezen, omdat de gemachtigde van belanghebbende zijn zoon is en kantoorgenoot bij het advocatenkantoor van belanghebbende. Hij kan daarom niet als derde worden aangemerkt, en er is daarom geen sprake van kosten gemaakt door voor een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.

RECHTBANK OVERIJSSEL
  
  
    Zittingsplaats Zwolle
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: ZWO 24/2308 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
    (gemachtigde: mr. [gemachtigde]),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Reg. Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte.
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 568.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Deventer voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft op 29 november 2023 het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 521.000,-. De aanslag heeft de heffingsambtenaar dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 7 januari 2026 ter zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen: de gemachtigde van de heffingsambtenaar [naam 1], en tevens [naam 2], taxateur. Belanghebbende noch zijn gemachtigde zijn ter zitting verschenen.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Deze onroerende zaak is een twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1963, met een gebruiksoppervlakte van 186 m2 op een perceel van 327 m2. Bij de onroerende zaak horen een berging en een aanbouw.
    
    3. Van de onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    4. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    5. De rechtbank oordeelt dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
      
        De WOZ-waarde
      
    
    
    6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    7. Op grond van vaste jurisprudentie staat het de heffingsambtenaar vrij om in elke fase van het geding de vastgestelde, beschikte waarde van de woning met nieuwe gegevens te onderbouwen.
    
    8. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft daartoe verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van 
    € 521.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijs van vier woningen in [plaats] (genoemde datum is transactiedatum). Deze woningen zijn:
    
      
        
          [adres 2], op 11 mei 2021 verkocht voor € 505.100,-;
      
      
        
          [adres 3], op 25 april 2022 verkocht voor € 602.000,-;
      
      
        
          [adres 4], op 1 november 2022 verkocht voor € 492.500,-;
      
      
        
          [adres 5], op 13 juni 2022 verkocht voor € 400.000,-.
      
    
    
    
      
        Het beroep
      
    
    
    9. Belanghebbende stelt zich op het standpunt (i) dat de gehanteerde referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn, omdat deze niet dezelfde, nadelige ligging hebben als de onroerende zaak. Ook heeft de heffingsambtenaar (ii) onvoldoende rekening gehouden met de situering van de woning en de naderende verslechtering van de ligging vanwege de bouw van een school tegenover de woning. Verder is de heffingsambtenaar (iii) uitgegaan van onjuiste uitgangspunten. Zo is in 2010 wel aangebouwd, maar niet gerenoveerd en heeft er in 26 jaar geen onderzoek plaatsgevonden naar onderhoud, kwaliteit, uitstraling en ligging. In dezelfde straat zijn wel woningen verkocht, maar er zijn ook woningen onverkocht gebleven. Tot slot voert belanghebbende aan (iv) dat in bezwaar ten onrechte geen proceskostenvergoeding is toegekend.
    10. De rechtbank overweegt dat de gehanteerde referentieobjecten (in een zeer nabij gelegen straat in [plaats]) goed vergelijkbaar zijn. Deze referentiewoningen liggen in de straat achter de onroerende zaak. Dat deze woningen een dermate andere ligging hebben, waardoor  mogelijke nieuwbouw van een school géén invloed heeft op de waarde van deze referentieobjecten, heeft belanghebbende niet genoegzaam aannemelijk gemaakt en is ook anderszins niet gebleken. De (overige) verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank voldoende verdisconteerd in de matrix en zijn door belanghebbende niet, laat staan onderbouwd als zodanig betwist qua doorrekening in genoemde matrix.
    
    11. De rechtbank overweegt ten aanzien van nieuwbouw van de school tegenover de onroerende zaak nog het volgende. Volgens de heffingsambtenaar betreft dit plan de herinrichting van locatie [locatie]. Hiervoor is op 13 juli 2022 een nieuw bestemmingsplan vastgesteld. Hiertegen is beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling). Naar aanleiding van de ingediende zienswijzen zijn wijzigingen aangebracht. Op 19 april 2023 heeft de gemeenteraad een herstelbesluit genomen waarbij het besluit van 13 juli 2022 is gewijzigd. Op 24 september 2024 heeft de Afdeling uitspraak gedaan en de beroepen ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat toekomstige planontwikkeling (na de vigerende, thans van toepassing zijnde waardepeildatum) op termijn mogelijk een waardedrukkend effect kan hebben op een onroerende zaak, indien er een goedgekeurd bestemmingsplan en aangevraagde omgevingsvergunning is. Dat is hier thans in het licht van onderhavige waardepeildatum (nog) niet het geval. Bovendien bevatten de plannen ook voordelen voor belanghebbende, nu er meer groen komt, meer bebouwing op afstand en dus naar verwachting minder verkeer voor de woning zal gaan plaatsvinden.
    
    
      11.1.
      De waardepeildatum betreft 1 januari 2022. Op dat moment was (nog) geen sprake van een onherroepelijk, definitief geworden bestemmingsplan. Toekomstige, onzekere ontwikkelingen kunnen mogelijk effect hebben op de waarde van woningen die zijn gelegen in een gebied waar ontwikkelingen plaatsvinden. Dat zal dan blijken uit toekomstige verkoopcijfers van referentiewoningen. De rechtbank oordeelt daarom dat voor zover de nieuwbouwplannen van de school een waardedrukkend effect hebben (gehad), dit potentieel waardedrukkend effect reeds is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentieobjecten die de heffingsambtenaar heeft gehanteerd. Kortom, via de representatieve verkoopcijfers van de gehanteerde referentiewoningen is door kopers van die woningen al rekening gehouden met mogelijke nieuwbouw en die cijfers heeft de heffingsambtenaar terecht mogen hanteren bij de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning. Dat er (ook) woningen langer te koop zouden (hebben ge)staan heeft belanghebbende niet met verifieerbare gegevens onderbouwd. Het doet ook geen afbreuk aan de verkoopcijfers van de wel verkochte, en daarmee bruikbaar geachte referentiewoningen.
      
      12. In beroep heeft de heffingsambtenaar gecorrigeerd dat in 2010 de woning gerenoveerd zou zijn. Ten aanzien van de factoren onderhoud, kwaliteit, uitstraling en ligging heeft belanghebbende niet onderbouwd dat de heffingsambtenaar van een onjuiste waardering is uitgegaan. 
      
      13. Ter zitting heeft de taxateur nog aanvullend gesteld dat, anders dan vermeld in het oorspronkelijke plan en de betreffende eerste plattegrond, in de gecorrigeerde tweede plattegrond geen sprake meer is van een ontsluitingsweg naar de Keurkampstraat.
      
      14. De rechtbank overweegt tot slot ten aanzien van het verzoek om een proceskostenvergoeding in bezwaar als volgt. Volgens artikel 1, aanhef en onder a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht komen voor een vergoeding in aanmerking kosten van een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Een werknemer die rechtsbijstand aan zijn werkgever verleent, kan ten opzichte van die werkgever niet worden aangemerkt als een derde in de zin van artikel 1, aanhef en onder a, van het Bpb. Gemachtigde van belanghebbende is zijn zoon en kantoorgenoot bij het advocatenkantoor van belanghebbende. Hij kan daarom niet als derde worden aangemerkt, en er is daarom geen sprake van kosten gemaakt door voor een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Het betoog van belanghebbende dat zijn gemachtigde voor een ander bureau werkzaam is, volgt de rechtbank niet, gelet op het feit dat op de website van het advocatenkantoor De Mul Zegger beiden worden gepresenteerd als werkzaam voor het kantoor. 
      
      15. De beroepsgronden slagen niet.
      
      16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat een waarde van de onroerende zaak [adres 1] van € 521.000,- per waardepeildatum 1 januari 2022 niet te hoog is.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      17. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. J.P. Fortuin, griffier, uitgesproken op 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Zie bijvoorbeeld ECLI:NL:HR:2019:1319.