ECLI:NL:RBGEL:2026:432, Rechtbank Gelderland, 20-01-2026, 11979047
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2026-01-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Geen woonruimte, short stay, artikel 7:230a BW, artikel 7:232 BW, arrest Zonshofje I (ECLI:NL:PHR:AC9008)

RECHTBANK 
      GELDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      Zaaknummer: 11979047 \ VV EXPL  25-200
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 20 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. H.J.J. Hoegee,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        UNITED HOMES B.V., 
      gevestigd te Rotterdam,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: United Homes,
      gemachtigde mr. H.J. Amsing.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding 24 december 2025 met producties 1 tot en met 14;
      - conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 14.
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgehad op 5 januari 2026, waarbij door de gemachtigde van [eiser] spreekaantekeningen zijn overgelegd.
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] is door erfopvolging eigenaresse geworden van de woning aan [adres en plaats] (hierna: de woning). 
      
    
    
      2.2.
      United Homes, tevens handelend onder de naam United Homes Staffhousing, houdt zich professioneel bezig met het verhuren en huren van onroerende zaken, bemiddeling, exploitatie en beheer van onroerende zaken, advisering in en/of verkoop van onroerende zaken alsmede logiesverstrekking.
      
    
    
      2.3.
      Partijen hebben met ingang van 1 mei 2023 een huurovereenkomst gesloten inzake de verhuur van de woning, ten behoeve van tijdelijke huisvesting van een viertal arbeidsmigranten (hierna: huurovereenkomst 1). United Homes heeft het gehuurde vervolgens, overeenkomstig artikel 8 van de huurovereenkomst, onderverhuurd aan een derde. De overeengekomen duur van de tussen [eiser] en United Homes gesloten huurovereenkomst bedroeg één jaar, lopende tot en met 30 april 2024. De huurprijs bedroeg € 2.350,00 per maand. In artikel 2 van de huurovereenkomst is opgenomen:
      
        
          
        
      
      
      
        Artikel 3 (laatste alinea):
      
      
      
        
          
        
      
      
      
        Artikel 8:
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.4.
      Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden United Homes van toepassing (hierna: AHV). In deze voorwaarden is bepaald:
      
      
        
          Artikel 1 Algemene Huurvoorwaarden: 
        
        
          ‘Het is de verhuurder bekend dat United Homes niet voor eigen gebruik huurt, maar het gehuurde tijdelijk door verhuurt aan derden, onder meer voor de huisvesting van werknemers van deze derden. Huurovereenkomsten worden altijd schriftelijk vastgelegd en door of namens de verhuurder en United Homes ondertekend. Indien de huurovereenkomst wordt gesloten door een partij die niet zelf eigenaar is van het gehuurde, staat deze ervoor in dat hij gerechtigd is tot het aangaan van de huurovereenkomst.’ 
        
      
      
      
        
          Artikel 7 Algemene Huurvoorwaarden: 
        
        
          ‘Tenzij anders vermeld is op alle huurovereenkomsten een tussentijdse opzegtermijn van 1 maand van toepassing. Huurovereenkomsten lopen van rechtswege af en worden niet stilzwijgend verlengd.’
        
      
      
    
    
      2.5.
      De huurovereenkomst is tegen het einde daarvan voor één jaar verlengd, lopende tot en met 30 april 2025. De huurprijs is verhoogd naar € 2.479,25 per maand. United Homes heeft voor deze verlenging een nieuwe huurovereenkomst opgesteld (hierna: huurovereenkomst 2). De hiervoor opgenomen artikelen uit huurovereenkomst 1 zijn identiek overgenomen in huurovereenkomst 2, met uitzondering van artikel 2 van de huurovereenkomst waarin de periode is aangepast naar:
      
      
        
          
        
      
    
    
      2.6.
      Op huurovereenkomst 2 zijn dezelfde Algemene Huurvoorwaarden van United Homes toepassing. 
      
    
    
      2.7.
      United Homes heeft de woning per 1 april 2025 onderverhuurd aan EU Facility Services B.V., welke vennootschap handelt onder de handelsnamen: ‘EU Facility Services’ en ‘Covebo uitzendgroep B.V.’ (hierna: Covebo).
      
    
    
      2.8.
      Tussen United Homes en Covebo is - voor zover nu nog van belang -  een ‘huurovereenkomst kort verblijf’ overeengekomen voor de duur van twee jaar en één dag, lopende van 1 april 2025 tot en met 1 april 2027 (hierna: de onderhuurovereenkomst). Dit betreft een verlenging van een eerder tussen dezelfde partijen overeengekomen huurovereenkomst. In de onderhuurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen: 
      
      
        
          ‘In aanmerking nemende: 
        
        • Verhuurder verhuurt accommodaties en faciliteiten ten behoeve van personeelshuisvesting en dat de verhuurde accommodatie bedoeld is voor kort verblijf van personen. 
        • Huurder en verhuurder nadrukkelijk zijn overeengekomen dat huurder het gehuurde alleen voor kort verblijf ter beschikking mag stellen aan personeel welke in dienst is van huurder. 
        
          Verklaren een huurovereenkomst kort verblijf te zijn aangegaan onder de navolgende voorwaarden.’ 
        
      
      
      
        
          Artikel 6. Feitelijk gebruik van het gehuurde 
        
        
          In het gehuurde mogen maximaal worden gehuisvest het aantal personen genoemd in art. 1. (…) Het gehuurde is uitsluitend bedoeld voor kort verblijf van personen, korter dan 6 maanden bewoond door één en dezelfde persoon. Huurder garandeert dat geen van de gebruikers gedurende het verblijf zijn middelpunt van zijn maatschappelijk leven zal overbrengen naar de gehuurde conform (Staatscourant paragraaf 7.4.1 van het Besluit Onroerende Zaken). Huurder is, in het kader van de shortstay verhuur, verplicht om periodiek bewoners registraties bij te houden en aan verhuurder te verstrekken indien hierom verzocht wordt. 
        
      
    
    
      
      
        
          Artikel 6A. Feitelijk gebruik van het gehuurde 
        
        
          • Huurder en verhuurder verklaren uitdrukkelijk dat op deze huurovereenkomst het verlaagde btw tarief van 9% zoals bedoeld in post B 11 van Tabel 1 behorende bij de Wet op de omzetbelasting 1968 verplicht van toepassing is. 
        
        
          • (…)’
        
      
      
    
    
      2.9.
      Ook op de onderhuurovereenkomst zijn de algemene verhuurvoorwaarden gebouwde onroerende zaken woonruimte, versie 2024/07, van United Homes van toepassing (hierna: algemene verhuurvoorwaarden). In de algemene huurvoorwaarden is onder meer het volgende bepaald:
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.10.
      In de Bewonersovereenkomst die Covebo met de arbeidsmigranten heeft gesloten is onder meer het volgende opgenomen: 
      
      
        ‘Nemen in aanmerking dat: 
        • Huurder in Nederland werkzaamheden verricht (of gaat verrichten) voor Covebo of voor een aan Covebo verbonden partij (nader: “de arbeidsrelatie”), in welk kader Covebo heeft aangeboden de huisvesting van Huurder gedurende zijn of haar verblijf in Nederland te verzorgen; 
        • (…) 
        • Er is sprake van een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van de genoemde arbeidsrelatie; 
        • Er is sprake van een onlosmakelijke samenhang tussen de bewoning en de arbeidsrelatie, waardoor ook sprake is van een aangepaste vergoeding voor het gebruik van deze woonruimte, bestaande uit de kale huurprijs en de vergoeding voor de bijkomende leveringen en diensten.’ 
      
      
      
        
          3. Duur en einde, tijdelijkheid
        
      
    
    
      3.2.
      
        
          Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van de arbeidsrelatie van Huurder. In alle gevallen zal de overeenkomst een maximum looptijd van vijf jaar kennen. (…) 
        
        
          (…) 
        
      
    
    
      3.8.
      
        Partijen gaan er nadrukkelijk vanuit dat sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is. Bij het einde van deze overeenkomst komt aan huurder dan ook geen (huur)bescherming toe. Deze tijdelijkheid blijkt zowel uit de aard van het Gehuurde die is ingericht op de tijdelijke huisvesting van werknemers als uit deze overeenkomst die eveneens uitgaat van de tijdelijkheid. Indien hiervan onverhoopt geen sprake zou zijn dan geldt in ieder geval voormelde maximum looptijd.
      
      
      
        
          12. Land van herkomst 
        
      
    
    
      12.1.
      
        Huurder verklaart hierbij dat hij of zij op dit moment niet in Nederland woont en zijn of haar directe familieleden in het land van herkomst wonen. Huurder verklaart alleen naar Nederland te zijn gekomen om te werken en van plan te zijn na het eindigen van de arbeidsverhouding Nederland weer te verlaten. Huurder is niet van plan zich in Nederland, en zeker niet in het gehuurde, te vestigen.
      
      
      
        
          13. Slotbepalingen, tijdelijkheid 
        
        
          (…) 
        
      
    
    
      13.5.
      
        Huurder realiseert zich en accepteert dat sprake is van een tijdelijke overeenkomst waarbij Verhuurder uitsluitend voor de duur van- en met het oog op de arbeidsrelatie tijdelijke huisvesting verstrekt. De huurovereenkomst is naar zijn aard van korte duur. Huurder dient na het einde van deze huurovereenkomst dan ook terug te keren naar zijn onderkomen elders dan wel elders onderkomen te zoeken.’
      
      
    
    
      2.11.
      
        [eiser] en United Homes hebben begin maart 2025 met elkaar overlegd over een mogelijke verlenging van de huurovereenkomst, met verhoging van de huurprijs. Partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen. Bij e-mail van 12 maart 2025 heeft [eiser] daarop bevestigd dat de huurovereenkomst eindigt op 30 april 2025 en dat er geen verlenging plaatsvindt.
      
    
    
      2.12.
      
        [eiser] heeft bij e-mail van 29 april 2025 aan United Homes geschreven:
      
      
        
          We zijn met elkaar een jaarcontract aangegaan voor [adres en plaats] , waarvoor jullie het contract hebben opgesteld met afloopdatum 30 april 2025. We hebben begin maart aangegeven deze niet te verlengen. Vervolgens geven jullie aan dat de einddatum abusievelijk erin is gekomen en dat jullie blijven huren. Indien jullie dat destijds hadden aangegeven waren we in 2024 geen verlenging aangegaan. Tevens mag van een professionele partij als United Homes verwacht worden dat ze contracten goed opstellen en ook nakomen. En niet dat er achteraf wordt gezegd dat een einddatum abusievelijk erin is gekomen.’ 
        
      
      
    
    
      2.13.
      Bij brief van 26 juni 2025 heeft [eiser] de ontruiming van de woning aangezegd. Bij deze brief is tevens - voor zover het woonruimteregime onverhoopt van toepassing op de huurovereenkomst - de huurovereenkomst vernietigd op grond van artikel 6:228 BW, nu de huurovereenkomst volgens [eiser] tot stand is gekomen onder invloed van dwaling.
      
    
    
      2.14.
      Bij brief van 3 juli 2025 heeft United Homes haar standpunt herhaald en aangegeven dat zij de woning niet zal ontruimen.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert - samengevat - dat de voorzieningenrechter bij vonnis, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, United Homes veroordeelt tot:
      
        
          ontruiming van de woning binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per (gedeelte van een) dag dat United Homes in gebreke is om aan dit vonnis te voldoen tot een maximum van € 100.000,00;
        
        
          betaling aan [eiser] een voorschot op de schadevergoeding ten bedrage van € 12.366,00;
        
        
          betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        
          [eiser] baseert haar vorderingen, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, zakelijk weergegeven, op de volgende stellingen.
        
          [eiser] stelt zich primair op standpunt dat de huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd als een overeenkomst voor overige bedrijfsruimte ex artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). De huurovereenkomst is beëindigd op 30 april 2025, zodat United Homes de woning dient te ontruimen. Subsidiair stelt [eiser] zich op het standpunt dat zij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft vernietigd op grond van dwaling. Ook in dat geval dient United Homes de woning te ontruimen, omdat zij sinds de vernietiging zonder recht of titel gebruik maakt van de woning. [eiser] maakt verder aanspraak op een voorschot op een schadevergoeding, omdat het gehuurde door toedoen van United Homes niet tijdig beschikbaar is gekomen voor wederverhuur, waardoor [eiser] inkomsten is misgelopen.
      
      
    
    
      3.3.
      United Homes voert gemotiveerd verweer en voert, zakelijk weergegeven,  allereerst aan dat er geen sprake is van spoedeisend belang, nu [eiser] driekwart jaar stil is blijven zitten. Daarnaast voert zij aan dat sprake is van woonruimte en niet van bedrijfsruimte. Dit volgt volgens United Homes ook uit de huurovereenkomst. Door verlenging is de huurovereenkomst, gelet op het bepaalde in artikel 7:271 lid 1 sub b BW (geldend tot 1 juli 2024), van rechtswege gewijzigd in een verlenging voor onbepaalde tijd, aldus United Homes. Ook is geen sprake van dwaling, nu [eiser] ook een professionele zakelijke verhuurder is. Van haar kan en mag volgens United Homes dus de nodige kennis van het huurrecht worden verondersteld.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Spoedeisend belang
      
    
    
    
      4.1.
      De kantonrechter dient allereerst het meest verstrekkende verweer van United Homes te beoordelen, inhoudende dat [eiser] niet-ontvankelijk moet worden verklaard omdat geen sprake zou zijn van spoedeisendheid.
      
    
    
      4.2.
      In artikel 254 Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (hierna: Rv) is bepaald dat de voorzieningenrechter in alle spoedeisende zaken waarin, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening bij voorraad wordt vereist, bevoegd is deze te geven.
      
    
    
      4.3.
      Vooropgesteld wordt dat tussen partijen een huurovereenkomst bestaat of heeft bestaan betreffende de woning aan [adres en plaats] . Nu [eiser] heeft betoogd dat United Homes zonder recht en titel het gehuurde in gebruik heeft, heeft [eiser] , gelet op hetgeen hiervoor is weergegeven, voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een (spoedeisend) belang heeft bij de door haar gevraagde voorziening. Daarbij betrekt de kantonrechter ook dat, nu zij deze stukken betreffende onderhuurovereenkomst niet van United Homes heeft gekregen, zij stukken bij de onderhuurder heeft moeten opvragen, wat tot enige vertraging heeft geleid.
      
      
      
      
        
          Inhoudelijk
        
      
      
      
        
          Het toetsingskader
        
      
      
    
    
      4.4.
      Vervolgens geldt dat de kantonrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering. Er is in dit geval geen reden om van deze regel af te wijken. De kantonrechter baseert de beslissing daarom op feiten die erkend of onweersproken zijn of die voorshands aannemelijk zijn geworden.
      
      
        
          Welk huurregime is van toepassing
        
      
      
    
    
      4.5.
      Tussen partijen staat niet ter discussie dat zij voormelde huurovereenkomsten (r.ov. 2.3. en 2.5.) hebben gesloten, noch dat de algemene huurvoorwaarden van United Homes van toepassing zijn verklaard en dat de huurovereenkomsten door United Homes zijn opgesteld.
      
    
    
      4.6.
      In artikel 7:230a BW is bepaald dat wanneer een huurovereenkomst betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan en is die zaak of dat gedeelte noch woonruimte, noch bedrijfsruimte in de zin van deze titel, dan kan de huurder na het einde van de huurovereenkomst de rechter verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming moet plaats vinden, te verlengen. De vraag is of de door United Homes opgestelde huurovereenkomsten vallen onder de werking van het bepaalde in artikel 7: 230a BW. 
      
    
    
      4.7.
      
        Vooralsnog wordt deze vraag door de kantonrechter bevestigend beantwoord. Daarbij neemt de kantonrechter in overweging dat de huurovereenkomsten niet zien op de verhuur van woonruimte in de zin van artikel 7:232 BW. Immers, uit de door partijen overgelegde producties volgt dat bij het aangaan van de huurovereenkomst het niet de bedoeling van partijen is geweest dat United Homes de woning zelf zou gaan bewonen. Dit volgt ook expliciet uit de door haarzelf opgestelde algemene huurvoorwaarden (r.ov. 2.4. en 2.6.). Voorts volgt uit de onderhuurovereenkomsten, alsmede de voornoemde algemene huurvoorwaarden, dat United Homes de woning bedrijfsmatig verhuurt als zogenaamde “short stay”. In de algemene voorwaarden van United Homes is immers opgenomen dat zij het gehuurde tijdelijk doorverhuurt aan derden, onder meer voor de huisvesting van werknemers van deze derden. 
        De kantonrechter merkt in dit kader nog ten overvloede op dat, al zou moeten worden aangenomen dat sprake is van woonruimte, het United Homes valt aan te rekenen dat zij als professionele verhuurder, die ook de huurcontracten opstelt en haar algemene voorwaarden op de huurovereenkomst van toepassing verklaart, een tweede huurovereenkomst voor bepaalde tijd heeft gesloten zonder dat zij [eiser] , die als particulier de woning verhuurt, over de consequenties daarvan, te weten dat die overeenkomst geldt als voor onbepaalde tijd te zijn aangegaan, juist informeert.
      
      
    
    
      4.8.
      Vervolgens dient de vraag beantwoord te worden of de onderhuurovereenkomsten naar hun aard van korte duur zijn (artikel 7:232 lid 2 BW). De kantonrechter stelt vast dat in de onderhuurovereenkomsten is opgenomen dat het om overeenkomsten gaat die naar hun aard slechts van korte duur zijn. Omdat artikel 7:232 lid 2 BW een uitzondering is op de dwingende huurbescherming, mag niet te snel worden aangenomen dat een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is. Het moet gaan om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Dit betekent dat artikel 7:232 lid 2 BW zeer restrictief dient te worden uitgelegd. Daarbij moet gekeken worden naar de aard van het gehuurde zelf en naar de aard van het gebruik. Voorts is daarbij van belang de bedoelingen van partijen bij de overeenkomst, de effectuering en de duur van het gebruik. Daarbij dient ook beoordeeld te worden of het regime van de hoofdhuur zou moeten worden afgestemd op die van de onderhuur (Zonhofje I).
      
    
    
      4.9.
      Uit de onderhuurovereenkomst, die United Homes met haar onderhuurder heeft gesloten, volgt dat het gehuurde uitsluitend bedoeld is voor kort verblijf van personen, korter dan 6 maanden, waarbij de onderhuurder het gehuurde enkel en alleen voor kort verblijf ter beschikking mag stellen aan haar personeel welke bij haar in dienst is. Huurder garandeert in de onderhuurovereenkomst ook dat geen van de gebruikers gedurende het verblijf zijn middelpunt van zijn maatschappelijk leven zal overbrengen naar de gehuurde (conform Staatscourant paragraaf 7.4.1 van het Besluit Onroerende Zaken). Huurder is, in het kader van de shortstay verhuur, ook verplicht om periodiek bewonersregistraties bij te houden en aan verhuurder te verstrekken, indien hierom verzocht wordt. In de tussen United Homes en de onderhuurder overeengekomen algemene verhuurvoorwaarden (r.ov. 2.9.) is vervolgens bepaald dat aan huurder het recht is verleend om het gehuurde onder te verhuren aan derden, doch uitsluitend op grond van huurovereenkomsten die naar hun aard van korte duur zijn als bedoeld in artikel 7:232 BW. Daarbij is expliciet overwogen dat het gehuurde uitsluitend bestemd is voor de onderverhuur in het kader van kort verblijf (short stay). Dit is vervolgens ook opgenomen in de zogenaamde Bewonersovereenkomst die Covebo met de arbeidsmigranten heeft gesloten. Daarin is bepaald deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van de arbeidsrelatie van de huurder (arbeidsmigrant) en dat partijen er nadrukkelijk van uitgaan dat sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, waarbij huurder uitdrukkelijk heeft verklaard alleen naar Nederland te zijn gekomen om te werken en dat de werknemer van plan is om na het einde van de arbeidsverhouding Nederland weer te verlaten en dat hij niet voor plan is zich in Nederland, en zeker niet in het gehuurde, te vestigen. De onderhuur - aan arbeidsmigranten – is, gelet op al het voorgaande, naar zijn aard van korte duur, hetgeen met zich brengt dat de onderhuurders tegenover United Homes geen beroep kunnen doen op de beschermende bepalingen van Boek 7, Titel 4, afdeling 5 BW.
      
    
    
      4.10.
      Gelet op al het voorgaande, het bepaalde in de artikelen 7:230a BW en 7:232 BW en nu United Homes alle (onder)huurovereenkomsten zelf heeft opgesteld, bestaat er – in tegenstelling tot wat United Homes betoogd heeft en anders dan in de situatie die aan de orde was in de zaak Zonshofje I, waarin de onderhuur onder een stringent semidwingendrechtelijk wettelijk regime viel (HR 20 september 1985, ECLI:NL:PHR:1985:AC9008) – naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter geen noodzaak om het regime van de hoofdhuur af te stemmen op het regime van de onderhuur.
      
      
        
          De ontruiming
        
      
      
    
    
      4.11.
      Op grond van vorenstaande wordt voorshands geoordeeld dat, mede gelet op het bepaalde in artikel 7:228 lid 1 BW, de huurovereenkomst door het enkele tijdsverloop is geëindigd. Dit betekent dat op 1 mei 2025 de huurovereenkomst tussen [eiser] en United Homes is geëindigd. Voor zover United Homes heeft willen betogen dat haar een verlenging van de ontruimingsbescherming toekomt, is de kantonrechter, mede gelet op het bepaalde in artikel 7: 230a lid 1 BW, de schriftelijke bevestiging van [eiser] van 12 maart 2025 dat de huurovereenkomst niet wordt verlengd (r.ov. 2.11) en de aanzegging tot ontruiming van 26 juni 2025 (r.ov. 2.13), vooralsnog van oordeel dat haar geen verlenging toekomt. Immers, door United Homes is niet (gemotiveerd) weersproken dat zij niet binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd de rechter verzocht heeft de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden te verlengen. De kantonrechter komt dan ook niet toe aan een belangenafweging, dan wel op een beroep op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid.
      
    
    
      4.12.
      Nu aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst is geëindigd en United Homes aldus thans zonder recht en titel gebruik maakt van het gehuurde, heeft [eiser] recht en belang bij een ontruiming van het gehuurde. Dat United Homes in de onderhuurovereenkomst een andere termijn overeen is gekomen, doet hier niet aan af. Dit kan United Homes, gelet op al het voorgaande, niet aan [eiser] tegenwerpen. De kantonrechter acht het in de gegeven omstandigheden en nu in het gehuurde nog arbeidsmigranten verblijven redelijk om de ontruimingstermijn op drie maanden na datum van betekening van dit vonnis te stellen.
      
      
        
          Dwangsom
        
      
      
    
    
      4.13.
      Gelet op het feit dat [eiser] met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming reeds een titel heeft om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan, dient zij te onderbouwen op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is. Dit geldt te meer omdat voorkomen dient te worden dat [eiser] door het uitstellen van de gedwongen ontruiming de dwangsom kan laten oplopen. Nu een dergelijke (gemotiveerde) onderbouwing ontbreekt, wordt de vordering tot het opleggen van een dwangsom bij gebrek aan belang afgewezen. 
      
      
        
          Voorschot schadevergoeding
        
      
      
    
    
      4.14.
      Met betrekking tot een geldvordering in kort geding is terughoudendheid bij toewijzing op zijn plaats. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is in kort geding slechts dan plaats, als het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is en er daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl in de afweging van belangen mede betrokken dient te worden de vraag naar het risico van de onmogelijkheid van terugbetaling.
      
    
    
      4.15.
      De kantonrechter is van oordeel dat deze vordering moet worden afgewezen. Het gaat in deze om een geldvordering. Voor toewijzing van een dergelijke vordering in kort geding gelden, zoals hiervoor reeds is overwogen, strikte voorwaarden. Eén daarvan is dat sprake moet zijn van onverwijlde spoed. Dit is gesteld noch gebleken. Daarbij komt dat deze vordering ook (gemotiveerd) door United Homes is weersproken en daarmee is ook (de hoogte van) de schadevergoeding niet voldoende aannemelijk gemaakt om een voorschot op de schadevergoeding toe te wijzen.
      
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      4.16.
      United Homes is voor het grootste deel in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                144,47
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                257,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.350,47
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.17.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        rechtdoende als voorzieningenrechter,
      
    
    
    
      5.1.
      
        veroordeelt United Homes om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis de woning aan [adres en plaats] met de zijnen te ontruimen onder afgifte van de sleutels aan [eiser] ,
      
    
    
      5.2.
      
        veroordeelt United Homes in de proceskosten van € 1.349,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als United Homes niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      
        veroordeelt United Homes tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      
        verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      
        wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. E.W. de Groot en in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2026.
                
              
            
            
              
              
              
            
            
              
              
              
            
            
              
            
            
              
              
              
            
          
        
      
      
      
      
        41245 \ 415