ECLI:NL:RBAMS:2025:8897, Rechtbank Amsterdam, 11-11-2025, 11715152
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Gevorderde ontbinding en ontruiming vanwege woonfraude afgewezen. Naar het oordeel van de kantonrechter is onvoldoende vast komen te staan dat gedaagde zijn hoofdverblijf elders en niet in het gehuurde heeft.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11715152 \ CV EXPL  25-7497
    
    
    
      
        Vonnis van 11 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING ROCHDALE, 
      gevestigd te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Rochdale,
      gemachtigde: mr. J.B. Sans Prieto,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. A.S. Bodha.
    
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding van 15 mei 2025, met producties 1-12,- de conclusie van antwoord, met productie 1,- het instructievonnis van 10 juni 2025,- de aanvullende producties 13-17 van Rochdale, ontvangen op 2 oktober 2025.
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 oktober 2025. Namens Rochdale zijn verschenen [naam 1] , medewerker rechtmatig wonen, en de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, vergezeld door zijn dochter [naam 2] , en bijgestaan door de  gemachtigde. voorgedragen. Partijen hebben hun standpunten toegelicht – de gemachtigde van Rochdale aan de hand van spreekaantekeningen – en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is bepaald dat er een vonnis gewezen zal worden. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Rochdale verhuurt sinds 1992 aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde).  
      
    
    
      2.2.
      Op grond van artikel 4 van de tussen partijen geldende huurovereenkomst is [gedaagde] gehouden het gehuurde zelf te bewonen en er zijn hoofdverblijf te hebben. Ook is het hem verboden de woning onder te verhuren dan wel in gebruik af te staan aan derden. 
      
    
    
      2.3.
      In 2005 en 2007 heeft Rochdale onderzoek gedaan naar woonfraude in het gehuurde. Rochdale heeft de zaak destijds niet doorgezet omdat zij wat haar betreft onvoldoende bewijs had. 
      
    
    
      2.4.
      Op 14 februari 2024 ontving Rochdale een melding van een omwonende dat [gedaagde] niet zelf in het gehuurde woont. Volgens de melder zouden in de woning twee mannen verblijven, te weten de broers [naam zoon 1] en [naam zoon 2] , zonen van [gedaagde] . 
      
    
    
      2.5.
      Op 21 februari 2024 hebben medewerkers van Rochdale een huisbezoek aan het  gehuurde gebracht. [naam zoon 1] is toen in de woning aangetroffen. [gedaagde] was zelf niet aanwezig. In de slaapkamer werden dozen en tassen en een bed met matras op zijn kant aangetroffen. Zijn zoon verklaarde dat [gedaagde] op de bank slaapt. 
      
    
    
      2.6.
      In de periode van 5 maart 2024 tot en met 11 september 2025 heeft een toezichthouder wonen van de [gemeente] op doordeweekse dagen zes huisbezoeken aan het gehuurde gebracht. Bij drie van de huisbezoeken (op 7 maart 2024 om 18:55 uur, op 15 april 2024 om 19:20 uur en op 11 september 2024 om 13:15 uur) werd de voordeur niet opengedaan. Bij huisbezoeken op 5 maart 2024 (om 18:11 uur), 16 april 2024 (om 10:25 uur) en 16 oktober 2024 (om 12:10 uur)werd [naam zoon 1] in de woning aangetroffen. [gedaagde] is bij geen van de huisbezoeken in of bij het gehuurde aangetroffen. 
      
    
    
      2.7.
      Op 25 september 2024 hebben medewerkers van Rochdale een huisbezoek aan het gehuurde gebracht, waarbij niemand werd aangetroffen. Omwonenden gaven toen aan de zoon van [gedaagde] twee weken geleden te hebben gezien, en [gedaagde] zelf al veel langer niet meer.
      
    
    
      2.8.
      Bij brief van 23 oktober 2024 heeft Rochdale [gedaagde] gesommeerd de huur op te zeggen omdat hij kennelijk zijn hoofdverblijfplaats elders heeft dan in het gehuurde. [gedaagde] heeft de huur niet opgezegd. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Rochdale vordert – samengevat – een verklaring voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Ook vordert zij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 
      
    
    
      3.2.
      Rochdale legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. [gedaagde] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. Deze tekortkoming rechtvaardigt volgens Rochdale de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring dan wel afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van Rochdale in de proceskosten. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Ambtshalve toetsing oneerlijk bedingen
      
    
    
    
      4.1.
      De overeenkomst die in deze procedure centraal staat is gesloten met een consument in 1992. Ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht is niet aan de orde, omdat de huurovereenkomst is ingegaan vóór de implementatie van de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen) in het Nederlandse recht.
      
      
        
          Hoofdverblijf
        
      
      
    
    
      4.2.
      Rochdale verwijst, ter onderbouwing van haar stelling dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft, naar de melding en verklaringen van omwonenden en de huisbezoeken door medewerkers van Rochdale en de Toezichthouder Wonen. [gedaagde] is bij geen van die huisbezoeken aangetroffen. Verder stelt Rochdale dat er in het gehuurde geen spullen gezien of getoond zijn waaruit zou blijken dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf daar heeft. Rochdale acht het bovendien ongeloofwaardig dat [gedaagde] op de bank zou slapen. 
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] stelt dat hij wel degelijk zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Hij voert aan dat hij veel van huis is, maar wel elke nacht in het gehuurde slaapt. Hij heeft een druk sociaal leven en voelt zich thuis maar eenzaam. Ter onderbouwing heeft [gedaagde] verklaringen overgelegd van mevrouw [naam 3] , waaruit blijkt dat [gedaagde] actief deelneemt aan diverse activiteiten voor senioren in de buurt van het gehuurde, zoals toneel en vrijwilligerswerk in buurthuizen waaronder Kwakoe en Bonte Kraai, Bijlmertheater en woongroepen waaronder Kraka Esewa, en is hij lid van een loge die regelmatig bij elkaar komt. [gedaagde] voert verder aan dat zijn zoon in het verleden periodes bij hem heeft gewoond. Zijn zoon heeft een drugsverslaving en [gedaagde] wilde hem de deur niet weigeren. Zijn zoon heeft veel van zijn (persoonlijke) spullen uit de woning verkocht. Hij is dagelijks veel buitenshuis geweest om zijn zoon te ontlopen. Sinds kort woont zijn zoon echter niet meer bij hem. De sloten van het gehuurde zijn drie of vier maanden geleden vervangen en zijn zoon heeft de nieuwe sleutels niet. Hij krijgt nu mantelzorg van zijn dochter en kleindochter (die werkzaam is in de zorg). Ten slotte voert [gedaagde] aan dat hij wel degelijk op de bank slaapt sinds zijn bed kapot is gegaan. Ook is hij van kinds af aan gewend om op een bank te slapen. Onlangs heeft hij een nieuwe, grotere slaapbank aangeschaft waar hij nu op slaapt. Op de vraag of [gedaagde] op enige andere manier kan bewijzen dat hij in de woning verblijft heeft zijn gemachtigde geantwoord dat dat gezien zijn leeftijd lastig gaat. [gedaagde] is 81 jaar oud en doet zijn eigen boodschappen niet meer, dat deed zijn zoon bij de Vomar en daarvoor krijgt hij sinds kort hulp van zijn dochter. Ook brengen de vele sociale activiteiten vaak mee dat hij er iets kan eten en drinken. Van en naar zijn afspraken reist hij met illegale snorders. Hij heeft daarom geen betaalbewijzen die aantonen dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Ook plaatst hij geen (online) bestellingen, omdat hij niet digitaal vaardig is. 
      
    
    
      4.4.
      Vooropgesteld wordt dat de omstandigheid dat zijn zoon bij [gedaagde] inwoont niet valt onder verboden onderhuur of in gebruik geven aan (een gedeelte van) de woning, mits [gedaagde] de woning zelf bewoont en het zijn hoofdverblijf is. Naar het oordeel van de kantonrechter is het, gelet op hetgeen door [gedaagde] is aangevoerd, onvoldoende komen vast te staan dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf elders en niet in het gehuurde heeft. [gedaagde] heeft verklaringen gegeven voor het feit dat hij tijdens de huisbezoeken niet is aangetroffen, dat de inrichting karig is, dat er weinig persoonlijke spullen van hem in het gehuurde liggen en dat hij op de bank slaapt. Hoewel het tegenstrijdig lijkt dat een kwetsbare oudere zo vaak en hele dagen buitenshuis is, acht de kantonrechter dit niet ongeloofwaardig gelet op de vele sociale activiteiten waaraan [gedaagde] deelneemt en het zo veel mogelijk willen ontlopen van zijn inwonende drugsverslaafde zoon. De huisbezoeken vonden plaats op tijdstippen die niet uitsluiten, noch aannemelijk maken dat [gedaagde] de nacht niet in de woning doorbracht. Ook heeft hij uitgelegd dat het voor hem lastig is aanvullend bewijs zoals betaalbewijzen van nabijgelegen winkels, bezorgde postpakketjes of OV-reishistorie te leveren. En dat zijn woning te ver ligt van de bushalte om te lopen, aangezien hij slecht ter been is. Rochdale heeft betwist dat [gedaagde] niet met het OV kan reizen – en dus bewijs daarvan moet kunnen leveren – door te stellen dat zij onlangs een scootmobiel voor het gehuurde heeft gezien waarmee [gedaagde] wel degelijk naar haltes van het openbaar vervoer kan reizen. [gedaagde] brengt hier tegenin dat hij niet op de scootmobiel durft te rijden, maar onlangs les heeft gekregen. De kantonrechter merkt op dat het feit dat zijn scootmobiel voor het gehuurde staat juist een aanwijzing vormt dat [gedaagde] wel zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft.  
      
    
    
      4.5.
      Nu niet is komen vast te staan dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, wordt niet toegekomen aan de vraag of de tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De vorderingen van Rochdale worden daarom afgewezen.
      
    
    
      4.6.
      Rochdale is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                510,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van Rochdale af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Rochdale in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Rochdale niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.P. Ploeger en in het bijzijn van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 november 2025.
      
      
      
        64443