ECLI:NL:RBGEL:2025:11129, Rechtbank Gelderland, 17-12-2025, AWB 24/5976
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Bepaling WOZ-waarde van nieuw gebouwde recreatiewoning. Waarde inclusief omzetbelasting. Geen schadevergoeding. Op de waardepeildatum 1 januari 2022 was 60% van de bouw klaar. Op de toestandsdatum 1 januari 2023 was de woning opgeleverd en in gebruik genomen. Artikel 18 lid 3 Wet WOZ van toepassing, dus kijken naar toestand op de toestandsdatum. Waardebepaling op grond van de waarde economisch verkeer, art. 17 lid 2 Wet WOZ (WEV), via vergelijkingsmethode en niet via gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW), artikel 17 lid 4 en lid 3 Wet WOZ, want de woning was op de toestandsdatum niet meer in aanbouw. Waardebepaling moet dan plaatsvinden inclusief omzetbelasting (btw), ook als de eigenaar ondernemer voor de omzetbelasting is en recht op aftrek zou hebben. Heffingsambtenaar maakt aannemelijk dat de vrij op naam (VON)-prijs inclusief grond en meerwerk niet de WEV vertegenwoordigt. Vastgestelde waarde is niet te hoog, beroep ongegrond. Geen vergoeding voor immateriële schade (VIS), want belanghebbende maakt niet aannemelijk dat het financiële belang meer bedraagt dan € 1.000. Onvoldoende informatie gesteld over het financiële belang in box 3.

RECHTBANK GELDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Arnhem
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: ARN 24/5976 
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 17 december 2025
    
    
       in de zaak tussen
    
  
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van Meerinzicht, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 februari 2024.
    
    
    
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [locatie 1] in [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 693.000  (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) van de gemeente Zeewolde voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
    
    
    
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
    
    
    
      Belanghebbende heeft hiertegen tijdig beroep ingesteld. 
    
    
    
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Daarna zijn over en weer nog diverse stukken gewisseld.
    
    
    
      De rechtbank heeft het beroep op 8 september 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende, zijn echtgenote en zijn dochter. Namens de heffingsambtenaar hebben deelgenomen [persoon A] en [persoon B] . 
    
    
  
  
    Feiten
    
    1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande recreatie bungalow (watervilla) met een gebruiksoppervlakte van 193 m², gelegen op een perceel van 605 m² (deels water). 
    
    2. De levering van de grond heeft plaatsgevonden op 29 juni 2021 voor € 146.410 (incl. € 25.410 btw). 
    
    3. De aannemingsovereenkomst is getekend op 29 januari 2021. De aanneemsom bedroeg € 340.058,40 (incl. € 59.018,40 btw). Verder is voor meerwerk op 20 oktober 2021 gefactureerd een bedrag van € 19.217,52 (incl. € 3.335,27 btw) en op 11 april 2022 € 57.652.58 (incl. € 10.005,82 btw). De offerte voor de tuinaanleg van 4 april 2022 bedraagt € 42.411,09 inclusief btw.
    
    4. De woning is op 11 april 2022 opgeleverd en op 1 augustus 2022 in gebruik genomen.
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    5. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning op 1 januari 2022 niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    6. De rechtbank oordeelt dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    7. Belanghebbende heeft primair aangevoerd dat de waarde van de woning moet worden vastgesteld op de prijs die hij heeft betaald voor de grond, vermeerderd met de bouwkosten en de kosten van het meerwerk, maar minus de daarop rustende omzetbelasting. Hij stelt namelijk ondernemer te zijn met recht op aftrek van omzetbelasting. Volgens belanghebbende moet de aldus vastgestelde waarde worden vermenigvuldigd met 60%, omdat de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 voor 60% was afgebouwd. Subsidiair heeft belanghebbende gesteld dat als de vergelijkingsmethode moet worden toegepast, de gehanteerde vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn en dat bovendien ook dan de waarde zonder omzetbelasting moet worden vastgesteld. Ook stelt hij dat op 1 januari 2023 nog niet alles rond de woning klaar was en dat daarom een waardedruk aan de orde is. Hij stelt dat de tuin niet af was en dat de straat nog niet was geasfalteerd. Hij meent dat voor de waardebepaling moet worden gekeken naar de prijzen waarvoor andere watervilla’s op de waardepeildatum te koop stonden of verkocht waren. Hij bepleit een waarde van € 465.570. Verder heeft belanghebbende een verzoek gedaan voor toekenning van schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn.
    
    8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". Deze waarde wordt ook aangeduid als de WEV: waarde in het economisch verkeer.
    9. In artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op basis van de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft, gelet op de staat waarin de zaak zich op die datum bevindt. In artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ is bepaald dat de waarde wordt vastgesteld naar de feitelijke toestand van de woning aan het begin van het belastingtijdvak, in dit geval 1 januari 2023 (de toestandsdatum), indien de onroerende zaak in het kalenderjaar voor de toestandsdatum wijzigt als gevolg van bouw. De woning is tussen de waardepeildatum van 1 januari 2022 en de toestandsdatum van 1 januari 2023 op 11 april 2022 opgeleverd en was volgens belanghebbende op de waardepeildatum pas 60% afgebouwd. In het jaar 2022 is de onroerende zaak dus gewijzigd als gevolg van de bouw en dus moet worden uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2023. Op die datum was de woning volledig afgebouwd. Voor de WOZ-waarde van het belastingjaar 2023 moet daarom worden uitgegaan van deze volledig afgebouwde toestand. Op grond van artikel 4, eerste lid, letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ dient in zo’n geval de WEV te worden bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode conform artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Daarbij dient de waarde in de toestand van 1 januari 2023 uiteraard wel te worden teruggerekend naar de waardepeildatum 1 januari 2022. 
    
    10. De WOZ-waarde van de woning dient gezien het voorgaande te worden bepaald in volledig afgebouwde staat en dus niet alsof de woning nog in aanbouw was. Volgens de wettelijke bepalingen die hiervoor zijn genoemd, moet namelijk niet worden gekeken naar de situatie op de waardepeildatum 1 januari 2022, maar naar de situatie op de toestandsdatum 1 januari 2023. Het maakt niet uit dat dit niet of onjuist op de aanslag en/of op het taxatieverslag vermeld stond, omdat een en ander volgt uit de wet. Er is dus geen reden om de waarde te vermenigvuldigen met 60%. Verder is dus niet van toepassing de regeling voor woningen in aanbouw, namelijk waardebepaling volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) van artikel 17, derde lid, op basis van artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ. Dit heeft tot gevolg dat niet moet worden gekeken naar de waarde van het object voor de eigenaar, maar naar de waarde die de woning heeft voor een koper (WEV). Daardoor moet de omzetbelasting bij de waarde worden opgeteld, ook als belanghebbende een volledig recht op aftrek van omzetbelasting zou hebben voor wat betreft de door hem verhuurde recreatiewoning. De stelling van belanghebbende dat de waarde zonder omzetbelasting moet worden bepaald, is dus niet juist.
    
    11.  Voor een nieuwbouwwoning waarvan de koop-/aanneemsom rond de waardepeildatum tot stand is gekomen, wordt in de jurisprudentie aangenomen dat het uitgangspunt is dat de WOZ-waarde kan worden bepaald op die koop-/aanneemsom (hierna aan te duiden als de vrij op naam (VON)-prijs), vermeerderd met de grondprijs, de kosten van het meerwerk en afwerkingskosten zoals tuinaanleg en stoffering. Dit geldt tenzij de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat de VON-prijs niet bruikbaar is, omdat deze niet de WEV op de waardepeildatum vertegenwoordigt.
    
    12. De VON-prijs van de woning, vermeerderd met de prijs van de grond, het meerwerk en de omzetbelasting, komt uit op € 563.338,50. De koop-/aanneemsom is in januari 2021 gesloten, zodat de prijsvorming ongeveer een jaar voor de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Dit is aanleiding om in ieder geval rekening te houden met de waardestijgingen in de markt van 21 januari 2021 tot 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde vastgesteld op € 693.000 en heeft in beroep een taxatie overgelegd die uitkomt op € 769.000. Hiermee heeft de heffingsambtenaar gemotiveerd betwist dat de VON-prijs de WEV vertegenwoordigt.
    
    13. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    14. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport van [persoon C] , WOZ-taxateur, overgelegd. 
    
      Uit het taxatierapport blijkt dat de woning op 1 januari 2022 is getaxeerd op € 769.000. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkoopcijfers van drie referentieobjecten. De verkoopprijzen die verweerder heeft gehanteerd voor de systematische vergelijkingsmethode zijn als volgt:
      Referentie 1: [locatie 2]: verkocht op 25 maart 2022 voor € 830.000;
      Referentie 2: [locatie 3]: verkocht op 11 februari 2022 voor € 815.000;
      Referentie 3: [locatie 4]: verkocht op 7 juli 2021 voor € 700.000.
      De taxateur erkent dat bovenstaande verkoopprijzen niet één-op-één toepasbaar zijn gezien de onderlinge verschillen tussen het onderhavige object en het referentieobject en de waardeverandering tussen de waardepeildatum en de transactiedatum. Echter, na indexering van de verkoopprijzen en met inachtneming van de onderlinge verschillen tonen de verkoopprijzen naar de mening van de taxateur wel degelijk aan dat de VON-prijs op de waardepeildatum niet de WEV vertegenwoordigt van het onderhavige object.
    
    
    15. Alle drie de referenties zijn vrijstaande recreatiewoningen op hetzelfde park, waardoor ze in beginsel goed bruikbaar zijn voor de vergelijking. De rechtbank ziet aanleiding om referentie 1 buiten beschouwing te laten, omdat deze woning al in 2010 is gebouwd. Voor de andere referenties moet ermee worden rekening gehouden dat ze twee jaar ouder zijn. Voor het overige zijn ze voldoende vergelijkbaar. Uit de matrix volgt dat de heffingambtenaar rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. 
    
    16. De stelling van belanghebbende over de door hem genoemde watervilla’s die te koop stonden, kan geen afbreuk doen aan de taxatie van de heffingsambtenaar, omdat van deze watervilla’s geen transactieprijzen bekend zijn rond de waardepeildatum. De WOZ-waarde kan niet worden vastgesteld op basis van de vraagprijzen van te koop staande woningen. Ook koop-/aanneemsommen zijn niet goed bruikbaar zonder nadere gegevens. De vergelijkingsobjecten die belanghebbende verder heeft genoemd en die wel zijn verkocht, zijn minder goed vergelijkbaar wat betreft uitstraling en bouwjaar, zoals de heffingsambtenaar terecht heeft aangevoerd. 
    
    17. Voor een waardedruk ziet de rechtbank ook geen aanleiding. De overgelegde factuur voor de tuinaanleg dateert van april 2022, de oplevering was op 11 april 2022 en belanghebbende heeft de recreatiewoning in augustus 2022 in gebruik genomen. Dit maakt het aannemelijk dat de tuin op de toestandsdatum 1 januari 2023 al was aangelegd. De stelling dat de straat toen nog niet was geasfalteerd en dat er nog geen straatverlichting was, kan belanghebbende ook niet baten. Want ook als dit inderdaad het geval was en als dit enige waardedruk oplevert, is er zoveel marge tussen de taxatie van de heffingsambtenaar in beroep en de beschikte waarde, dat die waardedruk daarin wegvalt. Hetzelfde geldt voor de ter zitting ingenomen stelling dat het heel lang heeft geduurd voordat de aanlegsteiger was aangelegd. De overige stellingen van belanghebbende over de vergelijkingsobjecten die door de heffingsambtenaar zijn gebruikt, kunnen niet tot een lagere waarde leiden. De heffingsambtenaar heeft die stellingen namelijk gemotiveerd bestreden, onder overlegging van bewijsstukken.
    
    18. De VON-prijs met alle bijkomende kosten, inclusief tuinaanleg en stoffering, komt met een indexatie naar de waardepeildatum 1 januari 2022 in de buurt van de vastgestelde waarde. De taxatie in beroep onderbouwt dat de WEV zelfs hoger was. Een en ander brengt mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
    
    19. De stelling dat de uitspraak op bezwaar niet voldoende is gemotiveerd en dat de heffingsambtenaar erg laat is geweest met alle stukken en reacties, kan niet tot een lagere waarde of een gegrond beroep leiden. De uitspraak op bezwaar is voldoende gemotiveerd, mede gelet op de grote aantallen bezwaren in WOZ-zaken. Het inschakelen van een taxateur in beroep is een gebruikelijke gang van zaken in WOZ-procedures en is ook niet ongeoorloofd, omdat de heffingsambtenaar op deze wijze bewijs kan en mag leveren. Ook is het toegestaan om nieuwe vergelijkingsobjecten aan te voeren in beroep. De stelling dat belanghebbende niet goed heeft kunnen reageren, gaat ook niet op, gelet op het grote aantal stukken en reacties dat belanghebbende heeft ingediend en op de uitvoerige behandeling van de zaak op de zitting.
    
    
      
        Immateriële schadevergoeding
      
    
    20. Belanghebbende heeft in augustus 2025 verzocht om vergoeding van immateriële schade in verband met de overschrijding van de redelijke termijn. 
    
    21. Gelet op het tijdsverloop in deze procedure beoordeelt de rechtbank of de redelijke termijn is overschreden en of een vergoeding van immateriële schade moet worden toegekend. De redelijke termijn bedraagt voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk twee jaren waarbij de heffingsambtenaar zes maanden heeft om uitspraak op bezwaar te doen en de rechtbank 18 maanden om uitspraak op het beroep te doen. 
    
    
      22. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 7 mei 2023. De rechtbank doet vandaag uitspraak (17 december 2025). Dit betekent dat de procedure in totaal twee jaar en 7,5 maanden heeft geduurd. De redelijke termijn is dus met 7,5 maanden overschreden.  
      22. Het verzoek van belanghebbende valt echter onder de werking van de uitspraak van de Hoge Raad van 14 juni 2024. Hierdoor geldt dat er niet tegemoet wordt gekomen aan het verzoek tot vergoeding van immateriële schade als het financiële belang bij de procedure minder is dan € 1.000 en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden. De Hoge Raad heeft bovendien beslist dat bij WOZ-zaken de belanghebbende feiten moet stellen, en bij betwisting daarvan aannemelijk moet maken, op grond waarvan kan worden vastgesteld dat het financiële belang hoger is dan € 1.000.
    
    
    24. Belanghebbende heeft tijdens de zitting gesteld dat haar financiële belang in deze zaak meer dan € 1.000 bedraagt, maar zij heeft dit niet verder onderbouwd anders dan met de stelling dat ook het grote nadeel in box 3 van ongeveer € 3.000 moet worden meegerekend. Belanghebbende heeft geen onderbouwde berekening gemaakt van het financiële belang voor wat betreft de aanslag OZB en de aanslag IB. Voor de OZB zou de rechtbank een schatting kunnen doen, die ongeveer op  € 315 euro belang uitkomt, maar voor de aanslag IB heeft de rechtbank niet voldoende gegevens. Dat het financiële belang in box 3 zo hoog zou uitkomen (waarbij de belasting in box 3 moet worden vergeleken tussen een WOZ-waarde van € 693.000 en een WOZ-waarde van € 465.570), is zonder die nadere informatie niet controleerbaar. Gelet hierop heeft belanghebbende niet voldoende feiten gesteld en dus ook niet aannemelijk gemaakt dat het financiële belang meer dan € 1.000 bedraagt. Belanghebbende heeft daarom geen recht op vergoeding van immateriële schade. 
    
    25. De rechtbank volstaat met de constatering dat de redelijke termijn voor de beslechting van het geschil is overschreden. Het verzoek om schadevergoeding wordt dus afgewezen. 
    
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      26. Het beroep is ongegrond. Daarom krijgt belanghebbende geen vergoeding voor proceskosten en hij krijgt ook het griffierecht niet terug. 
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep ongegrond;
    - wijst het verzoek om schadevergoeding af. 
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, rechter, in aanwezigheid van M.I.M. Geraerts, griffier.
    
    
    
      Uitgesproken op 17 december 2025.
      De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.	
  
  
     Zie ook Hoge Raad 5 februari 2010, ECLI:NL:HR:BL1947, dat is genoemd door de heffingsambtenaar in zijn reactie op het 10-dagen stuk van belanghebbende.
  
  
     Zie Hoge Raad 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924, r.o. 3.5, en Hoge Raad 13 juli 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA9321. De uitspraak van de Hoge Raad van 28 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:812, is niet van toepassing, omdat die uitspraak gaat over een woning in aanbouw, terwijl de woning van belanghebbende op de toestandsdatum 1 januari 2023 niet meer in aanbouw was.
  
  
     Zie Gerechtshof Den Haag 4 augustus 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:1604, r.o. 5.5.1, in stand gelaten door de Hoge Raad zonder motivering op grond van artikel 81 RO, ECLI:NL:HR:2021:405. Zie ook Rechtbank Oost Brabant 4 augustus 2021, ECLI:NL:RBOBR:2021:4135.
  
  
     Grond € 146.410 plus aanneemsom inclusief btw: € 340.058 plus meerwerk inclusief btw: € 76.338,50 (€ 19.217,52 + € 57.652,58).
  
  
     Hoge Raad, 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853. Het overgangsrecht zoals dat is voorzien in rechtsoverweging 3.5. van dit arrest is niet van toepassing, aangezien het verzoek op 14 juni 2024 nog niet was gedaan en bovendien de redelijke termijn nog niet was verstreken op 14 juni 2024.
  
  
     De aanslag OZB is € 959 ten opzichte van € 644, wat het volgens belanghebbende had moeten zijn.