ECLI:NL:RBROT:2025:15310, Rechtbank Rotterdam, 12-12-2025, 11627160 CV EXPL 25-8336
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurovereenkomst woonruimte. Na klachten van omwonenden heeft de politie in de woning een illegale seksinrichting aangetroffen. De burgemeester heeft naar aanleiding hiervan bij bevel de woning voor één maand gesloten. Verhuurder heeft vervolgens de huurovereenkomst met huurder buitengerechtelijk ontbonden en hem verzocht de woning te verlaten. Verhuurder eist in deze procedure primair dat huurder wordt veroordeeld om de woning te ontruimen omdat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden. Subsidiair eist verhuurder dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en huurder wordt veroordeeld om de woning te ontruimen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11627160 CV EXPL 25-8336
    
    
    
      datum uitspraak: 12 december 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Woonstad Rotterdam,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. G. Meijerink,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. N. Claassen.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Woonstad’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 25 maart 2025, met producties;
        
        
          het antwoord, met producties;
        
        
          de mail van 20 oktober 2025 van mr. Claassen, met productie 4.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 10 november 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: namens Woonstad de heer [persoon A] , medewerker sociaal beheer, met mr. Y.F. Rijswijk, kantoorgenoot van mr. G. Meijerink en aan de andere zijde [gedaagde] , mevrouw K.S. van Wezel (tolk), met mr. N. Claassen.
      
    
    
      1.3.
      Tijdens de zitting heeft mr. Rijswijk ten aanzien van de vordering aangegeven dat bedoeld is primair ontruiming te vorderen en subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming. Zij heeft de kantonrechter verzocht de vordering op deze wijze te lezen. Tegen dit verzoek heeft mr. Claassen geen bezwaar gemaakt en aangegeven zich te refereren aan het oordeel van de kantonrechter. De kantonrechter zal de vordering van Woonstad zo lezen dat primair ontruiming wordt gevorderd en subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat de zaak over? 
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 19 januari 2012 van Woonstad de woning aan de [adres] te Rotterdam (hierna: de woning). Na klachten van omwonenden heeft de politie op 15 november 2024 in de woning een illegale seksinrichting aangetroffen. De burgemeester heeft naar aanleiding hiervan bij bevel van 22 november 2024 de woning voor één maand gesloten. Woonstad heeft vervolgens de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk ontbonden en hem verzocht de woning te verlaten. [gedaagde] heeft aan Woonstad laten weten dat hij de woning niet wil verlaten. Woonstad eist in deze procedure primair dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de woning te ontruimen omdat Woonstad de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden en [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft. Subsidiair eist Woonstad dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en [gedaagde] wordt veroordeeld om de woning te ontruimen omdat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en die tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. [gedaagde] is het met deze vordering niet eens. 
      
    
    
      2.2.
      De kantonrechter komt tot de conclusie dat Woonstad de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft mogen ontbinden. [gedaagde] wordt daarom in dit vonnis veroordeeld om de woning te ontruimen. Deze beslissing wordt hierna toegelicht.
      
      
        
          Toetsingskader buitengerechtelijke ontbinding
        
      
      
    
    
      2.3.
      Artikel 7:231 lid 2 BW geeft de verhuurder de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden met een schriftelijke verklaring, zonder rechterlijke tussenkomst, wanneer door gedrag in het gehuurde de openbare orde is verstoord en de burgemeester daarom het gehuurde op grond van artikel 174a van de Gemeentewet heeft gesloten. Voor deze buitengerechtelijke ontbinding is het niet nodig dat de huurder een tekortkoming kan worden verweten. Voldoende is dat de openbare orde is verstoord en de burgemeester de woning daarom heeft gesloten om herhaling te voorkomen. 
      
    
    
      2.4.
      Vaststaat dat de woning op bevel van de burgemeester voor één maand is gesloten. De burgemeester heeft dat bevel gegeven op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening (APV), met onder andere als doel het herstel van de openbare orde en om een verdere verstoring van de openbare orde te voorkomen. Dit bevel is aldus een bevel zoals bedoeld in artikel 174a van de Gemeentewet.
      
    
    
      2.5.
      
        Gelet op het voorgaande mocht Woonstad de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk ontbinden, zoals zij bij brief van 25 november 2024 heeft gedaan. 
        Dit betekent echter niet automatisch dat de gevorderde ontruiming op deze grond moet worden toegewezen. Ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van een woning vormen immers een inmenging in het door artikel 8 EVRM beschermde recht op respect voor de woning van een bewoner. Een ieder die het risico loopt van een inbreuk op zijn recht op respect voor zijn woning moet de mogelijkheid hebben de proportionaliteit van de maatregel te laten beoordelen door een onafhankelijke rechterlijke instantie. De kantonrechter dient in deze zaak daarom te toetsen of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid aanvaardbaar was dat Woonstad gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot ontbinding (artikel 6:248 lid 2 BW). Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang en dient er een belangenafweging plaats te vinden. De stel- en bewijslast van de relevante omstandigheden rusten op [gedaagde] .
      
      
      
        
          De omstandigheden in deze zaak
        
      
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij eind oktober 2024 een dame, [persoon B] , heeft ontmoet die onder meer op het gebied van huisvesting problemen had. Hij heeft uit barmhartigheid besloten om haar tijdelijk onderdak te verlenen. Dit was voor hem niet bezwaarlijk omdat [gedaagde] mantelzorger voor zijn moeder is en daarom niet continu in de woning aanwezig zou zijn. Op 9 november 2024 was [gedaagde] met vrienden in een café in de buurt van de woning van zijn moeder. Tijden dit bezoek kreeg hij ineens zodanige rugklachten dat hij van zijn stoel viel en niet of nauwelijks kon bewegen. Hij is toen naar de woning van zijn moeder gegaan om daar rust te houden. Op 11 november 2024 heeft hij [persoon B] gebeld om te vragen naar de datum van haar vertrek. Omdat zij niet opnam is hij, ondanks de pijn in zijn rug, naar de woning gegaan en trof hij haar aan. [persoon B] gaf aan dat haar vertrek bijna geregeld was en dat ze over enkele dagen zou vertrekken. [gedaagde] heeft toen geen bijzonderheden waargenomen in de woning, hij heeft gezegd dat hij nog een aantal dagen bij zijn moeder zou verblijven en heeft nog wat spullen gepakt voor het tijdelijke verblijf bij zijn moeder. Eenmaal terug bij zijn moeder namen de rugklachten toe. [persoon B] heeft hem op 16 november 2024 gebeld met de mededeling dat alles geregeld was en dat ze zou vertrekken. 
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde] heeft voorts aangevoerd dat de prostitutiewerkzaamheden zonder zijn toestemming en zonder zijn wetenschap hebben plaatsgevonden en dat deze maar van korte duur zijn geweest. Volgens [gedaagde] is een en ander na zijn vertrek op 11 november 2025 uit de woning pas gestart. Voorts heeft hij gewezen op het feit dat hij lange tijd probleemloos in de woning heeft gewoond, dat er geen sprake is van herhalingsgevaar, dat de huurprijs tijdens de burgemeesterssluiting is doorbetaald en dat hij door de ontruiming dakloos zal worden en op de zwarte lijst komt te staan. 
      
    
    
      2.8.
      De kantonrechter is van oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid aanvaardbaar was dat Woonstad gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot ontbinding.
      
    
    
      2.9.
      Vooropgesteld wordt dat Woonstad niet hoeft te dulden dat haar woning wordt gebruikt voor prostitutie. Dat prostitutie in de woning heeft plaatsgevonden, is door [gedaagde] niet weersproken. Daarbij komt dat Woonstad in haar hoedanigheid van toegelaten instelling in de zin van artikel 45 lid 2 sub f van de Woningwet gehouden is om bij te dragen aan de leefbaarheid in en om haar woning bezit. Het is een feit van algemene bekendheid dat de leefbaarheid in en om dat woningbezit in het geding is, wanneer de burgemeester overgaat tot sluiting van een woning in verband met het exploiteren van een illegale seksinrichting. Woonstad is gehouden om te voorkomen dat aan de leefbaarheid in de buurt afbreuk wordt gedaan door één van haar huurders, in het bijzonder door – zo nodig – de huurrelatie met de bewoner van een op last van de burgemeester gesloten pand zo spoedig mogelijk te beëindigen.
      
    
    
      2.10.
      Voorts acht de kantonrechter het niet aannemelijk dat de prostitutiewerkzaamheden in de woning slechts van korte duur zijn geweest. Weliswaar hebben de twee vrouwen die bij de controle door de politie in de woning werden aangetroffen tegenover de politie verklaard dat zij op dat moment drie dagen in de woning waren, echter tijdens de zitting heeft de medewerker sociaal beheer, onweersproken, verklaard dat hij één week voor de inval van de politie samen met een collega al bij de woning is geweest naar aanleiding van klachten van omwonenden en toen niemand open deed. Er waren aldus al ruim voor de inval van de politie klachten. Voorts heeft de medewerker sociaal beheer aangegeven dat twee bewoners hebben verklaard dat de overlast vooral in de avond was, hetgeen kan verklaren waarom de medewerker sociaal beheer overdag niemand in de woning trof. Het lag op de weg van [gedaagde] om zijn stelling dat een en ander maar van korte duur is geweest nader te onderbouwen. Bijvoorbeeld door een verklaring van [persoon B] te overleggen, waarin zij verklaart hoe een en ander was toen zij vanaf eind oktober 2024 in de woning verbleef. 
      
    
    
      2.11.
      Daar komt bij dat uit de bestuurlijke rapportage van de politie blijkt dat in de woning niet of nauwelijks persoonlijke spullen van [gedaagde] werden aangetroffen. Zo is daarin opgenomen:
      
      
        
          “(…) De woning bestond uit twee slaapkamers en een woonkamer. De woning was sober ingericht. In de badkamer hingen geen handdoeken en stonden er geen doucheartikelen. In de linker slaapkamer hing in een kast enkele vrouwelijke kledingstukken, op de plankjes toiletspullen en lingerie. Ook stond er een koffer en een tas in de kast. Voor het bed stond een koffer. In de rechter slaapkamer lagen in de kast toiletartikelen, glijmiddel en condooms. Verder werd in de handtas van één van de betrokkene ook lingerie en condooms aangetroffen. In de woonkamer lagen losse spulletjes met onder andere babyolie en condooms. Verder werden in prullenbakken gebruikte doekjes en condoomverpakkingen
        
        
          aangetroffen. Van de situatie zijn foto's gemaakt en bijgevoegd in de fotobijlage.
        
      
      
      
        
          Tijdens het onderzoek werd in de woning geen mannelijke kleding aangetroffen of persoonlijke spullen die erop wijzen van de mannelijke BRP-ingeschrevene te zijn. Hierdoor kregen de politiefunctionarissen ook sterk het vermoeden dat de BRP-ingeschrevene niet woonachtig is in de woning aan de [adres] in Rotterdam.”
        
        
          (…)”
      
      
    
    
      2.12.
      De verklaring van [gedaagde] dat zijn zomerkleding in een koffer zat in verband met vakantieplannen en dat zijn winterkleding nog in de woning van zijn moeder lag omdat hij zoveel bij haar was om voor haar te zorgen, is geen sluitende verklaring om de afwezigheid van andere persoonlijke spullen in de woning te verklaren. Het is vreemd dat, indien [gedaagde] slechts incidenteel bij zijn moeder verblijft als mantelzorger,er in zijn eigen woning geen andere persoonlijke spullen aanwezig zijn, zoals spullen voor persoonlijke verzorging. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om een nadere onderbouwing te geven, waarom er verder geen persoonlijke spullen van hem in de woning aanwezig waren. 
      
    
    
      2.13.
      De omstandigheid dat de prostitutiewerkzaamheden zonder toestemming en zonder wetenschap van [gedaagde] hebben plaatsgevonden doet niet af aan de bevoegdheid van Woonstad om gebruikt te maken van haar ontbindingsbevoegdheid. Vaststaat dat [gedaagde] [persoon B] in zijn woning heeft toegelaten en dat vervolgens tijdens zijn afwezigheid de openbare orde is verstoord. Van [gedaagde] had verwacht mogen worden dat hij voldoende toezicht zou houden toen hij een voor hem onbekende (tijdelijk) onderdak verleende in zijn woning, dan wel dat hij maatregelen zou treffen ter voorkoming van de geconstateerde situatie. Dat [gedaagde] in verband met (ernstige) rugklachten ervoor heeft gekozen om bij zijn moeder te verblijven, is een omstandigheid die hij niet aan Woonstad kan tegenwerpen.
      
    
    
      2.14.
      In beginsel heeft iedere huurder belang bij behoud van zijn woning, hoe groot dat belang in het algemeen ook zal zijn, in het kader van de onderhavige belangenafweging zullen meer specifieke feiten en omstandigheden moeten worden gesteld die verder reiken dan het algemene huurdersbelang. Het feit dat [gedaagde] lange tijd probleemloos in de woning heeft gewoond, dat er geen sprake is van herhalingsgevaar, dat de huurprijs tijdens de burgemeesterssluiting is doorbetaald en dat hij door de ontruiming dakloos zal worden en op de zwarte lijst komt te staan, legt onvoldoende gewicht in de schaal. Van een huurder mag verwacht worden dat hij geen overlast veroorzaakt en zich als goed huurder gedraagt. Het feit dat al zijn winterkleding bij zijn moeder ligt omdat hij zoveel bij haar was om haar te verzorgen en toen hij ernstige rugklachten had niet naar zijn eigen woning is gegaan, maar naar de woning van zijn moeder, wijst erop dat hij elders kan verblijven. De vermelding op de zwarte lijst heeft tot gevolg dat [gedaagde] in de regio Rijnmond geen sociale woonruimte kan huren, maar buiten die regio is dat nog wel mogelijk.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de woning ontruimen en een gebruisvergoeding betalen
        
      
      
    
    
      2.15.
      Omdat Woonstad daadwerkelijk gebruik heeft mogen maken van haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding, heeft dat tot gevolg dat de huurovereenkomst is ontbonden en [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft. [gedaagde] moet daarom de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. Voor een ruimere ontruimingstermijn zoals door [gedaagde] verzocht ziet de kantonrechter geen aanleiding. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om omstandigheden aan te voeren die er toe nopen om hem een langere termijn te gunnen. Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 650,34 per maand betalen (artikel 7:225 BW). 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet rente betalen
        
      
      
    
    
      2.16.
      De rente wordt toegewezen, omdat Woonstad genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.17.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Woonstad moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 135,00 aan griffierecht, € 408,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 204,00) en € 102,- aan nakosten. Dat is in totaal € 790,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.18.
      De kantonrechter zal de veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad verklaren. De kantonrechter overweegt dat een gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad verklaring als uitgangspunt moet worden toegewezen en alleen dan kan worden afgewezen als het belang van [gedaagde] bij het behoud van de bestaande toestand zwaarder weegt dan het belang van Woonstad bij de tenuitvoerlegging van de ontruiming. Woonstad heeft er belang bij dat de woning zo spoedig mogelijk wordt ontruimd zodat zij weer beschikt over deze sociale huurwoning en deze aan een woningzoekende in dit segment kan verhuren. Daarbij past niet dat [gedaagde] in de woning zou mogen blijven wonen totdat de uitspraak kracht van gewijsde heeft gekregen of totdat op een eventueel rechtsmiddel is beslist. Het is namelijk aan [gedaagde] zelf te wijten dat het tot een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst is gekomen. Dit betekent dat het voor hem nadelige gevolg van de (buitengerechtelijke ontbinding en) ontruiming geen reden kan zijn om de veroordeling in het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Het belang van Woonstad op dit punt weegt gelet op de belangenafweging zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij behoud van de bestaande toestand.
      
      
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] ( [postcode] ) in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Woonstad te stellen;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] om vanaf februari 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Woonstad te betalen € 650,34 per maand, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vervaldata tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Woonstad worden begroot op € 790,45 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.5.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        754