ECLI:NL:RBOBR:2024:2198, Rechtbank Oost-Brabant, 24-05-2024, 22/1951
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-05-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. Vastgestelde waarde niet aannemelijk, omdat niet controleerbaar is hoe de m²-prijs voor de woning tot stand is gekomen. Die volgt niet uit de in beroep overgelegde waardematrix (met drie vergelijkingsobjecten) maar uit een ‘bouwjaarklasse’ waarvan de onderbouwende marktgegevens niet zijn verstrekt. Eiser kan de door hem bepleitte waarde evenmin aannemelijk maken. Beroep gegrond. Rechtbank stelt waarde schattenderwijs vast.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 22/1951 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 mei 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser], uit [woonplaats], eiser
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de Samenwerking A2-gemeenten
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van zijn woning aan [adres] in [woonplaats] voor het kalenderjaar 2022.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2022 vastgesteld op € 1.148.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021, toestandspeildatum 1 januari 2022 en voor het kalenderjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 opgelegd.
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 8 augustus 2022 (de bestreden uitspraak) de waarde naar aanleiding van het bezwaar van eiser verlaagd naar € 1.106.000. 
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 25 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de heffingsambtenaar, H.J.M. Venner. 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning aan [adres] in [woonplaats]. De woning is een vrijstaande villa/landhuis uit het jaar 2021. De woning bestaat uit een hoofdbouw, twee aanbouwen, een overkapping, een vrijstaande garage, een zwembad en een stuk grond.  
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eiser is daarom gegrond. Eiser heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat de waarde die hij voorstaat niet te laag is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    4. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een beroepenmatrix en bijlagen. Met die beroepenmatrix, opgesteld door de heffingsambtenaar en tevens taxateur H.J.M. Venner, is de woning getaxeerd op € 1.106.000. Eiser vindt dat de waarde € 780.000 moet zijn. 
    
    5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiser hierover heeft aangevoerd.
    
    6. Eiser heeft op zitting toegelicht dat hij het eens is met de afmetingen van de woning zoals de heffingsambtenaar die heeft opgenomen in de beroepenmatrix. Verder heeft eiser de objectafbakening en de objectkenmerken van de woning niet meer aan de orde gesteld. Van een onjuiste objectafbakening is ook de rechtbank niet gebleken. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van wat daarover is opgenomen in de beroepenmatrix van de heffingsambtenaar. 
    
    7. De rechtbank overweegt dat volgens de systematiek van de wet WOZ, de waarde van de woning moet worden onderbouwd door een vergelijking te maken met gerealiseerde verkopen van vergelijkbare objecten rond de waardepeildatum. Het doel hiervan is om de WOZ-waarde te laten aansluiten bij de waarde van de woning in het economische verkeer. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank niet inzichtelijk gemaakt dat de waarde van de woning is onderbouwd met gerealiseerde verkoopcijfers. De rechtbank kan weliswaar uit de beroepenmatrix de m2-prijzen van de woning en de vergelijkingsobjecten herleiden, maar de rechtbank kan niet volgen hoe die m2-prijzen zijn afgeleid van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De door de heffingsambtenaar gehanteerde gemiddelde m2-prijs van de woning is namelijk niet het gewogen gemiddelde van de (gecorrigeerde) m2-prijzen van de drie gebruikte vergelijkingsobjecten. De m2-prijzen van de vergelijkingsobjecten en de woning volgen niet uit de verkoopcijfers van die objecten zelf, maar uit het systeem van de heffingsambtenaar waarin alle verkoopprijzen van objecten zijn opgenomen en zijn verdeeld in bouwjaarklassen. Het is voor de rechtbank en eiser op deze manier niet mogelijk om na te gaan op basis van welke verkopen de heffingsambtenaar de m2-prijzen van de vergelijkingsobjecten en de woning wel heeft gebaseerd. Tot slot heeft de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht dat hij bij het onderbouwen van de waarde van de woning, eerst de grondwaarde heeft bepaald. Dit heeft hij gedaan door de prijs die eiser in 2018 voor de bouwgrond heeft betaald, te indexeren naar de waardepeildatum. Deze methode van waardering sluit niet aan bij de systematiek van de wet WOZ, omdat op deze manier niet wordt gekeken naar het gemiddelde van recent gerealiseerde verkoopprijzen, maar uitsluitend naar één transactie die naar het oordeel van de rechtbank te ver in het verleden ligt (drie jaar voor de waardepeildatum). Bijzondere omstandigheden die aanleiding geven om af te wijken van het uitgangspunt dat vergeleken moet worden met transacties die binnen een jaar rond de waardepeildatum zijn verkocht, zijn de rechtbank ook niet gebleken. Het lijkt de rechtbank dat de heffingsambtenaar eerst de waarde van de woning heeft bepaald met de door hem geïndexeerde grondprijs en de bouwjaarklassetabel en vervolgens drie vergelijkingsobjecten heeft gezocht die bij de berekende waarde aansloten. Er is dus naar het oordeel van de rechtbank geen inzichtelijke relatie tussen de waarde van de woning en de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten. Omdat deze waarderingsmethode niet aansluit bij de wet WOZ concludeert de rechtbank dat de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan en de waarde van de woning op de waardepeildatum dus niet aannemelijk heeft gemaakt. Het beroep van eiser is gegrond. De overige beroepsgronden van eiser zal de rechtbank daarom niet meer bespreken. 
    
    8. Omdat de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast is geslaagd, moet de rechtbank beoordelen of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleite waarde van € 780.000 niet te laag is. Daar is eiser niet in geslaagd. Eiser heeft verwezen naar de koopprijs van de grond uit 2018 en de bouwkosten van de woning. Hij heeft ook verwezen naar grotere objecten in dezelfde straat van de woning, die lagere WOZ-waarde hebben. De bouwgrond en de objecten in de straat zijn niet recent verkocht waardoor de door eiser bepleite waarde geen relatie heeft tot het economische verkeer rondom de waardepeildatum. Verder heeft eiser geen concrete gegevens van de objecten in de straat overgelegd en is er geen inzicht gegeven in de uiteindelijke bouwkosten van de woning. Daarom is wat eiser naar voren heeft gebracht onvoldoende om de door hem bepleite waarde aannemelijk te maken. Eiser heeft verder geen objectief verifieerbare stukken ingebracht ten aanzien van de waarde van de woning, bijvoorbeeld een taxatierapport, waaruit de door haar bepleite waarde volgt. 
    
    9. Geen van beide partijen is erin geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken. De rechtbank zal daarom zelf in de zaak voorzien en de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum schattenderwijs vaststellen op € 1.000.000. 
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      10. Het beroep is gegrond. Dat betekent dat eiser gelijk krijgt. De heffingsambtenaar moet daarom het griffierecht aan eiser betalen. 
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar:
      
      
        wijzigt de WOZ-beschikking en stelt de WOZ-waarde van het object aan [adres] in [woonplaats] per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het kalenderjaar 2022 vast op € 1.000.000 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de vernietigde bestreden uitspraak;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan eiser moet vergoeden. 
      
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M.S. Requisizione, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 mei 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
    
    
    
  
  
     Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ)