ECLI:NL:RBLIM:2025:12685, Rechtbank Limburg, 17-12-2025, 11617366 \ CV EXPL  25-1519
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-12-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; overige huurrecht

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11617366 \ CV EXPL  25-1519
    
    
    
      
        Vonnis van 17 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres in conventie, verweerster in reconventie]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      procederend in persoon,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        EXPLOITATIE MAATSCHAPPIJ BEMELEN B.V., 
      te Bemelen, gemeente Eijsden-Margraten,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      gemachtigde: mr. P.J.A. Plattel.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en Exploitatie Maatschappij Bemelen. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - het exploot van dagvaarding van 18 maart 2025 met producties;
        - de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie met producties;
        - de conclusie van repliek in conventie tevens antwoord in reconventie met producties;
        - de conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie met producties;
        - de conclusie van dupliek in reconventie met producties.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft van Resort Mooi Bemelen Beheer B.V. een recreatiewoning in vakantiepark Resort Mooi Bemelen gekocht. De koopovereenkomst is ondertekend op 7 augustus 2017. De akte van levering is gepasseerd op 14 augustus 2017.
      
    
    
      2.2.
      
        In de koopovereenkomst zijn de volgende afspraken opgenomen:
        
          “Artikel 10C sub 5: 
        
        
          (…) Indien koper echter wel tot verhuur van het gekochte wil overgaan, is hij verplicht dit te doen door bemiddeling van de exploitant middels de door de exploitant vastgestelde Beheer- en Exploitatieovereenkomst. 
        
        
          Artikel 10C sub 6:
        
        
          Koper is verplicht de bepalingen zoals omschreven in het Parkreglement Resort Mooi Bemelen stipt na te komen. Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van dit Parkreglement, waarvan een exemplaar als bijlage aan deze overeenkomst is gehecht. Koper aanvaardt deze bepalingen en verklaart deze na te zullen komen.
        
        
          Artikel 10c sub 7:
        
        
          Koper is verplicht aan de exploitant jaarlijks een parkbijdrage te voldoen als bijdrage in de voorzieningen op het park, onder meer – maar niet uitsluitend – bestaande uit het onderhoud van paden en wegen en het gebruik daarvan, de beschikbaarheid van het zwembad, receptie en andere voorzieningen. Deze parkbijdrage wordt jaarlijks geïndexeerd aan de hand van het verloop van het door het Centraal Bureau voor de Statistiek te publiceren Consumenten Prijsindexcijfer Alle Huishoudens.(…)”
        
      
      
    
    
      2.3.
      Op 14 augustus 2017 heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] met Resort Mooi Bemelen Beheer B.V. een beheer- en exploitatieovereenkomst met vast rendement gesloten, voor de duur van vijf jaar. 
      
    
    
      2.4.
      
        In die beheer- en exploitatieovereenkomst is ten aanzien van het rendement het volgende opgenomen:
        
          “Artikel 1 lid 3
        
        
          De Beheerder garandeert de Eigenaar gedurende de looptijd van deze overeenkomst een netto-opbrengst uit de verhuur van 7,5 % (zevenenhalf procent) – inclusief BTW – van het door de Eigenaar geïnvesteerde bedrag in de Recreatie-eenhe(i)d(en) ofwel een jaarlijks bedrag van € 14.214,75 (hierna te noemen: de garantiesom).
        
        
          Artikel 3
        
        
          De Beheerder zal maandelijks een/twaalfde deel van de garantiesom aan de Eigenaar over maken op een door de Eigenaar aan te geven bankrekening, ongeacht het door de Beheerder werkelijk behaalde rendement uit de verhuur en de door de Beheerder ter zake gemaakte kosten.”
        
      
      
    
    
      2.5.
      Met ingang van 14 november 2022 is [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] met Exploitatie Maatschappij Bemelen een tweede beheer- en exploitatieovereenkomst overeengekomen, dit keer met flexibel rendement. Deze overeenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd, tot 31 december van het jaar, volgend op het jaar waarin deze is aangegaan. 
      
    
    
      2.6.
      
        In de tweede beheer- en exploitatieovereenkomst is ten aanzien van het rendement het volgende opgenomen:
        
          “Artikel 3 lid 1
        
        
          De Beheerder zal maandelijks aan de Eigenaar een afrekening doen toekomen met een overzicht van de in de voorgaande maand ten behoeve van de Eigenaar geïnde huren en de in de voorgaande maand gemaakte kosten en uitgave welke ten laste van de Eigenaar komen.”
        
      
      
    
    
      2.7.
      
        Ten aanzien van de kosten is in de beheer- en exploitatieovereenkomst opgenomen:
        
          Artikel 2 
        
        
          De werkzaamheden van de beheerder bestaan uit:
        
        
          (…)
        
        
          lid 6
        
        
          het (doen) verrichten van de noodzakelijke reparaties c.q. onderhoudswerkzaamheden, welke zullen worden uitgevoerd tegen het alsdan gebruikelijke uurloon van een aannemer c.q. reparateur. Indien echter de reparatiekosten een jaarlijks door de Beheerder aan te passen bedrag van € 500,00 (excl. BTW, prijspeil 2016) te boven gaan, is de voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de Eigenaar nodig voor het verrichten van deze reparaties.(…)” In verband met de jaarlijkse indexering bedroeg dit bedrag in 2022 € 604,80 excl. btw en in 2023 € 639,27 excl. btw..
      
      
    
    
      2.8.
      Per schrijven van 21 april 2020 heeft Exploitatie Maatschappij Bemelen aan alle woningeigenaren, waaronder [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , meegedeeld dat er vanwege de toen geldende coronamaatregelen over de maanden maart en april 2020 vooralsnog geen gegarandeerd rendement zou worden uitgekeerd omdat dat haar voortbestaan in gevaar zou kunnen brengen. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft meermaals aangegeven het hier niet mee eens te zijn. 
      
    
    
      2.9.
      In het handelsregister van de Kamer van Koophandel is op 12 juni 2023 geregistreerd dat de besloten vennootschap Resort Mooi Bemelen B.V. met ingang van 1 mei 2023 is opgehouden te bestaan wegens gebrek aan baten.
      
    
    
      2.10.
      Op 6 september 2023 heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de factuur met factuurnummer 258-BEX89811 van Exploitatie Maatschappij Bemelen ontvangen. Middels deze factuur heeft Exploitatie Maatschappij Bemelen aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de posten “Schilderwerken 2022/2023” voor een bedrag van € 1.566,95 en “Herstelwerkzaamheden Tuin” voor een bedrag van € 1.421,75, dus in totaal een bedrag van € 2.988,70, in rekening gebracht. Zij heeft deze factuur verrekend met de verhuuropbrengsten. Ook tegen de juistheid en de verrekening van deze factuur heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] geprotesteerd bij Exploitatie Maatschappij Bemelen.
      
    
    
      2.11.
      Partijen hebben meermaals met elkaar gecorrespondeerd over het bereiken van een minnelijke oplossing aangaande het vast rendement over de maanden maart, april en mei 2020 en de onderhoudskosten die per factuur van 6 september 2023 aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in rekening zijn gebracht maar hebben een dergelijke oplossing niet bereikt. 
      
    
    
      2.12.
      Op 15 april 2024 heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de recreatiewoning in eigendom overgedragen aan een derde.
      
    
    
      2.13.
      Per schrijven van 18 februari 2025 heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de verjaring van haar vordering met betrekking tot het vast rendement over maart tot en met mei 2020 gestuit.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Exploitatie Maatschappij Bemelen te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 6.542,38, te vermeerderen met de wettelijke rente over de gederfde rendementen per maand vanaf 1 april 2020 respectievelijk 1 mei 2020 respectievelijk 1 juni 2020 en ter zake het factuurbedrag vanaf 6 september 2023, althans vanaf 23 september 2023, althans vanaf 30 april 2024, althans vanaf de datum van dagvaarding, tevens te vermeerderen met de buitengerechtelijke kosten van € 702,12 en de proceskosten, de wettelijke rente daarover en de nakosten. 
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.2.
      Exploitatie Maatschappij Bemelen vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te veroordelen tot betaling van € 1.456,15 aan onbetaalde afrekeningen van het energieverbruik in de recreatiewoning, te vermeerderen met de wettelijke rente en de proceskosten. 
      
      
        
          in conventie en reconventie
        
      
      
    
    
      3.3.
      Partijen voeren over en weer verweer en concluderen beiden tot afwijzing van elkaars vorderingen.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling in conventie en reconventie
    
    
      4.1.
      Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie, zal de kantonrechter deze vorderingen gezamenlijk behandelen.
      
      
        
          Rechtsopvolging
        
      
      
    
    
      4.2.
      Tussen partijen is primair in geschil of Exploitatie Maatschappij Bemelen de rechtsopvolgster is van Resort Mooi Bemelen Beheer B.V.. 
      
    
    
      4.3.
      Uit de overgelegde stukken blijkt naar het oordeel van de kantonrechter dat Exploitatie Maatschappij Bemelen zich al tijdens en ook na de periode dat Resort Mooi Bemelen Beheer B.V. formeel nog de contractuele beheerder was, heeft gedragen als beheerder van Resort Mooi Bemelen. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt. Uit het overzicht van de rendementsbetalingen blijkt dat die betalingen al in 2020 door Exploitatie Maatschappij Bemelen aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] werden voldaan. Daarnaast blijkt uit de facturen aangaande de uitbetaling van het rendement in september, oktober en november 2022 dat ook deze rendementen zijn uitbetaald door Exploitatie Maatschappij Bemelen. Op deze facturen wordt immers hetzelfde BTW nummer vermeld als op de facturen die Exploitatie Maatschappij Bemelen zelf als productie 10 tot en met 13 in het geding heeft gebracht. Ook heeft Exploitatie Maatschappij Bemelen in februari en maart 2022 met [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gecorrespondeerd over het aangaan van een opvolgende beheer- en exploitatieovereenkomst. Uit de e-mail van 8 september 2023 van de heer [naam bestuurder], bestuurder van de bestuurder van Exploitatie Maatschappij Bemelen, en de door Exploitatie Maatschappij Bemelen overgelegde overzichten van de verrichte werkzaamheden, blijkt voorts dat Exploitatie Maatschappij Bemelen in de jaren 2022 en 2023 schilder- en tuinonderhoudswerkzaamheden heeft laten verrichten en deze per factuur 258-BEX89811 van 6 september 2023 aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in rekening heeft gebracht. De schilder was in dienst bij Exploitatie Maatschappij Bemelen en RM Works, het bedrijf dat de tuinwerkzaamheden heeft verricht, heeft haar kosten gefactureerd aan Exploitatie Maatschappij Bemelen. 
      
    
    
      4.4.
      Als Exploitatie Maatschappij Bemelen niet de rechtsopvolgster is van Resort Mooi Bemelen B.V. kan de kantonrechter zonder verdere toelichting niet volgen waarom zij zich dan, zowel tijdens de contractperiode van Resort Mooi Bemelen Beheer B.V. als daarna, wel als zodanig heeft gedragen jegens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . Voor de verdere beoordeling van deze zaak zal de kantonrechter er daarom vanuit gaan dat sprake is van rechtsopvolging door Exploitatie Maatschappij Bemelen.
      
      
        
          Kwalificatie rechtsverhouding
        
      
      
    
    
      4.5.
      Exploitatie Maatschappij Bemelen voert voorts aan dat de beheer- en exploitatieovereenkomsten als huurovereenkomst moeten worden gekwalificeerd. Uit de stellingen van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] leidt de kantonrechter af dat zij dit betwist.
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter stelt voorop dat een huurovereenkomst de overeenkomst is waarbij een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik wordt gegeven respectievelijk genomen voor een bedongen tegenprestatie (artikel 7:201 BW). Dit gebruik kan ook erin bestaan dat de huurder de zaak aan een derde zal gaan onderverhuren. Het enkele feit dat de overeenkomst voldoet aan alle elementen van de wettelijke omschrijving van een huurovereenkomst, is echter nog niet voldoende voor een kwalificatie als zodanig. Beslissend is immers of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen de partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in zijn geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt. 
      
    
    
      4.7.
      Rekening houdend met hetgeen partijen nadrukkelijk zijn overeengekomen in de koopovereenkomst, het parkreglement en in de beheer- en exploitatieovereenkomsten zelf, namelijk dat Exploitatie Maatschappij Bemelen de woning voor [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zou gaan beheren en verhuren aan derden en dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] een parkbijdrage en onderhoudskosten aan Exploitatie Maatschappij Bemelen verschuldigd was die verrekend zou worden met het uit te keren rendement is de kantonrechter van oordeel dat de tussen partijen gesloten overeenkomsten moeten worden gekwalificeerd als een beheer- en exploitatieovereenkomst en niet als een huurovereenkomst. 
      
      
        
          Verkoop woning
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft de recreatiewoning op 15 april 2024 verkocht aan een derde. Exploitatie Maatschappij Bemelen voert aan dat alle vorderingsrechten van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] daarmee zijn overgegaan op de nieuwe eigenaar van de recreatiewoning op grond van artikel 7:226 BW. Nu de kantonrechter hiervoor heeft geoordeeld dat geen sprake is van een huurovereenkomst mist dit artikel toepassing in deze zaak. Niet gesteld of gebleken is dat met de eigendomsoverdracht van de recreatiewoning ook de persoonlijke vorderingsrechten van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] uit de beheer- en exploitatieovereenkomsten aan de nieuwe eigenaar van de woning zijn overgedragen zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] deze rechten heeft behouden.
      
      
        
          Rendement maart tot en mei 2020
        
      
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter stelt voorop dat de eerste beheer – en exploitatieovereenkomst met vast rendement is ingegaan op 14 augustus 2017 en een looptijd had van vijf jaar en dus in beginsel eindigde op 14 augustus 2022. Het vast rendement werd uitbetaald in maandelijkse bedragen van € 1.184,56. De tweede beheer- en exploitatieovereenkomst – met flexibel rendement – is ingegaan op 14 november 2022. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] stelt dat de eerste overeenkomst, die eindigde op 14 augustus 2022, is verlengd met de maanden september, oktober en november 2022 en dat zij dus tot 14 november 2022 recht had op een uitbetaling van vast rendement. Zij stelt ook dat het rendement over de maanden maart, april en mei 2020 nooit is uitbetaald en dat zij, gelet op de formulering omtrent het gegarandeerde rendement in de eerste beheer- en exploitatieovereenkomst, daarom nog recht heeft op een bedrag van € 3.553,68 (3 maanden x € 1.184,56). Daartegenover heeft Exploitatie Maatschappij Bemelen aangevoerd dat het vaste rendement over de maanden maart, april en mei 2020 al is uitbetaald op respectievelijk 13 september 2022, 13 oktober 2022 en 13 november 2022. De kantonrechter merkt op dat Exploitatie Maatschappij Bemelen door deze stellingname impliciet heeft erkend dat zij dus gehouden was om over maart, april en mei 2020 alsnog het vast rendement aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te betalen. 
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter stelt vast dat de heer [naam] in zijn schrijven van 26 april 2024 aan de (voormalige) gemachtigde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft bevestigd dat aan alle eigenaren die nog gebruik maakten van een vast rendement, waaronder [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , is gecommuniceerd dat de looptijd van de vaste rendementsperiode werd verlengd met eenzelfde periode als waarin er geen uitkering van vast rendement heeft plaatsgevonden zodat er voor die eigenaren geen financiële consequenties waren voor het uitblijven van de rendementsbetalingen in de coronamaanden maart, april en mei 2020. De kantonrechter is van oordeel dat uit die mededeling blijkt dat de oorspronkelijke beheer- en exploitatieovereenkomst is verlengd tot 14 november 2022 en dat dus ook over die drie maanden vast rendement moest worden uitbetaald.
      
    
    
      4.11.
      
        Vervolgens blijkt uit de drie facturen die Exploitatie Maatschappij Bemelen als productie 7 in het geding heeft gebracht volgens de omschrijving op die facturen dat deze betrekking hebben op:
        - het vast rendement over de periode van 14 augustus 2022 tot en met 13 september 2022 (factuur 258-BEX68575) dat volgens de factuur is uitbetaald op 15 september 2022;
        - het vast rendement voor de periode van 14 september 2022 tot en met 13 oktober 2022 (factuur 258-BEX69622) dat volgens de factuur is uitbetaald op 15 september 2022;
        -  en het vast rendement voor de periode 14 oktober 2022 tot en met 13 oktober 2022 (factuur 258-BEX71843) dat volgens de factuur is uitbetaald op 22 november 2022. 
        Die betalingen hadden dus geen betrekking op het rendement over de maanden maart, april en mei 2020 zoals door Exploitatie Maatschappij Bemelen is aangevoerd. Er zijn geen andere stukken overgelegd waaruit blijkt dat die maanden zijn voldaan door Exploitatie Maatschappij Bemelen.
      
      
    
    
      4.12.
      Exploitatie Maatschappij Bemelen heeft nog aangevoerd dat zij, gelet op de stilval van de exploitatie tijdens de coronaperiode, niet gehouden was om het vast rendement gedurende die periode te betalen. De kantonrechter begrijpt dat zij daarbij een beroep op de uitspraak van de Hoge Raad waarin is geoordeeld dat de coronapandemie in beginsel als een onvoorziene omstandigheid ex artikel 6:258 BW kan worden beschouwd voor huurovereenkomsten die vóór 15 maart 2020 zijn gesloten waardoor de huurprijs tijdelijk naar beneden kan worden bijgesteld. Nu vast staat dat tussen partijen geen sprake is van een huurovereenkomst kan van een toepassing van dit arrest echter geen sprake zijn in deze zaak. 
      
    
    
      4.13.
      Gelet op de (impliciete) erkenning van Exploitatie Maatschappij Bemelen en de heldere formulering in de eerste beheer- en exploitatieovereenkomst omtrent het gegarandeerde rendement, namelijk dat het rendement wordt uitgekeerd ongeacht het werkelijk behaalde rendement, is de kantonrechter van oordeel dat Exploitatie Maatschappij Bemelen ten onrechte niet is overgegaan tot het uitbetalen van het vast rendement over de maanden maart, april en mei 2020. Dit houdt in dat Exploitatie Maatschappij Bemelen zal worden veroordeeld om het bedrag van € 3.553,68 alsnog aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te betalen. 
      
      
        
          Onderhoudskosten
        
      
      
    
    
      4.14.
      Per factuur van 6 september 2023 heeft Exploitatie Maatschappij Bemelen schilder- en tuinwerkzaamheden over de periode 2022/2023 voor een totaalbedrag van € 2.988,70 aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in rekening gebracht en verrekend met de verhuuropbrengsten. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft betwist dat Exploitatie Maatschappij Bemelen deze kosten aan haar in rekening mocht brengen, dat de kosten niet gemaakt zijn en dat zij voor het uitvoeren van die werkzaamheden geen toestemming, zoals bedoeld in artikel 2 lid 6 van de tweede beheer- en exploitatieovereenkomst, heeft gegeven. Bovendien betaalde ze voor het onderhoud van paden en wegen van het park al via de parkbijdrage. Het bedrag van € 2.988,70 is daarom onterecht verrekend met het haar toekomende rendement, aldus [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . 
      
    
    
      4.15.
      Exploitatie Maatschappij Bemelen voert aan dat de kosten voor het schilderwerk en tuinonderhoud zien op noodzakelijke werkzaamheden die zijn verricht. Tegelijkertijd erkent Exploitatie Maatschappij Bemelen dat de totale onderhoudskosten niet over alle eigenaren hadden moeten worden verdeeld, maar per recreatiewoning afzonderlijk hadden moeten worden geregistreerd en gefactureerd. De in rekening gebrachte bedragen vallen echter wel onder de grens van het in artikel 2 lid 6 van de beheer- en exploitatieovereenkomst genoemde bedrag zodat geen voorafgaande toestemming van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] nodig was voor het laten uitvoeren van deze werkzaamheden, aldus Exploitatie Maatschappij Bemelen. 
      
    
    
      4.16.
      De kantonrechter stelt vast dat Exploitatie Maatschappij Bemelen heeft erkend dat zij voor het uitvoeren van de gefactureerde werkzaamheden geen voorafgaande toestemming van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] had en dat alle eigenaren – onterecht – een gelijkluidende factuur hebben ontvangen voor de in 2022 en 2023 uitgevoerde schilder- en tuinwerkzaamheden. Deze kosten zijn niet per individuele woning geregistreerd zodat Exploitatie Maatschappij Bemelen deze niet afzonderlijk heeft gespecificeerd en gefactureerd. In haar conclusie van antwoord heeft Exploitatie Maatschappij Bemelen de kosten echter alsnog gespecificeerd voor de woning van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en heeft zij gesteld dat de schilderkosten voor rekening van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] over 2022 € 150,74 bedroegen en over 2023 € 358,54. Daarnaast heeft zij gesteld dat de kosten voor de in mei 2023 uitgevoerde tuinwerkzaamheden € 601,67 incl. btw bedroegen. De kantonrechter leidt uit het voorgaande af dat de factuur van 6 september 2023 dus geen € 2.988,70 had moeten bedragen maar slechts € 1.110,95. Een conclusie die Exploitatie Maatschappij Bemelen zelf ook maakt maar waaraan zij vreemd genoeg geen verdere gevolgen verbindt. 
      
    
    
      4.17.
      Exploitatie Maatschappij Bemelen heeft de bij [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in rekening gebrachte kosten voor het schilderwerk enkel onderbouwd met een algemeen overzicht en een algemene verklaring van de schilder. Het overzicht van de schilder bewijst echter nog niet dat in de woning van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in 2022 en 2023 daadwerkelijk is geschilderd. Exploitatie Maatschappij Bemelen heeft zelf aangevoerd dat de woning van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in 2021 geheel is geschilderd voor een bedrag van € 1.735,48. De kantonrechter is van oordeel dat Exploitatie Maatschappij Bemelen onvoldoende heeft onderbouwd waarom het dan noodzakelijk was dat in 2022 en 2023 wederom schilderwerk in de woning werd uitgevoerd voor de door Exploitatie Maatschappij Bemelen genoemde bedragen. Het blijft daarnaast onduidelijk op welke manier Exploitatie Maatschappij Bemelen die kosten nu wel per woning heeft gespecificeerd. Er zijn immers geen facturen overgelegd waaruit blijkt dat de genoemde kosten daadwerkelijk voor de woning van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in rekening zijn gebracht aan Exploitatie Maatschappij Bemelen. Ook voor wat betreft de kosten voor de tuinwerkzaamheden geldt dat geen factuur is overgelegd waaruit blijkt welk bedrag aan Exploitatie Maatschappij Bemelen in rekening is gebracht voor de werkzaamheden in de tuin van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . Exploitatie Maatschappij Bemelen voert aan dat de kosten alsnog gelijkelijk zijn verdeeld omdat de recreatiewoningen in gelijke mate onderhoud behoeven. De kantonrechter volgt deze redenering echter niet. Het antwoord op de vraag of een woning onderhoud nodig heeft, is immers volledig afhankelijk van diverse factoren, zoals hoe vaak de woning wordt verhuurd en hoe die betreffende huurder met de woning omgaat. Dat kan naar het oordeel van de kantonrechter niet tot een gelijke verdeling van de kosten voor alle woningen leiden. Gelet op het voorgaande oordeelt de kantonrechter dat het in deze procedure niet aannemelijk is geworden dat voor deze kosten aan werkzaamheden in/aan de woning [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zijn uitgevoerd zodat Exploitatie Maatschappij Bemelen zal worden veroordeeld tot terugbetaling van het onterecht verrekende bedrag van € 2.988,70. 
      
    
    
      4.18.
      Gelet op al het voorgaande kan aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , behoudens haar beroep op verrekening waarop hieronder zal worden teruggekomen, een totaalbedrag van € 6.542,38 worden toegewezen.
      
    
    
      4.19.
      Voor wat betreft de vordering in reconventie merkt de kantonrechter eerst op dat Exploitatie Maatschappij Bemelen een rekenfout in de berekening van haar vordering heeft gemaakt. Het optellen en aftrekken van de bedragen genoemd in punt 29 van haar conclusie van antwoord/eis in reconventie en punt 18 van haar repliek in reconventie heeft als uitkomst een bedrag van € 1.409,17 en niet € 1.456,15.
      
    
    
      4.20.
      
        [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft erkend dat zij aan Exploitatie Maatschappij Bemelen nog een bedrag van € 1.409,19 moet betalen met betrekking tot de openstaande energieafrekeningen met kenmerk 258-BEX97105 en 258-BEX100185 zodat dit bedrag in beginsel toewijsbaar is. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft echter een beroep op verrekening gedaan met haar vorderingen in conventie. 
      
    
    
      4.21.
      Op grond van artikel 6:127 BW is de schuldenaar bevoegd tot verrekening wanneer hij een prestatie te vorderen heeft die aan zijn schuld tegenover dezelfde wederpartij beantwoordt en de schuldenaar bevoegd is tot betaling van de schuld en tot het afdwingen van de betaling van de vordering. Nu vast staat dat partijen over en weer een opeisbare vordering op elkaar hebben, slaagt het beroep op verrekening van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . Dat betekent dat de vordering in reconventie door verrekening komt te vervallen en aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in conventie bedrag van € 5.133,21 (€ 6.542,38 minus € 1.409,17) zal worden toegewezen.
      
      
        
          Wettelijke rente
        
      
      
    
    
      4.22.
      De wettelijke rente over de rendementen over maart, april en mei 2020 van € 1.184,56 is in beginsel, gelet op de formulering in artikel 3 van de beheer- en exploitatieovereenkomst, verschuldigd vanaf respectievelijk 1 april 2020, 1 mei 2020 en 1 juni 2020 tot de dag van volledige betaling. 
      
    
    
      4.23.
      Ten aanzien van de wettelijke rente over de onterecht verrekende onderhoudskosten stelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] primair dat de rente verschuldigd is vanaf 6 september 2023 (de dag waarop het bedrag is verrekend door Exploitatie Maatschappij Bemelen) omdat Exploitatie Maatschappij Bemelen te kwader trouw was toen zij dit beroep op verrekening deed. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] beroept zich op artikel 6:205 BW. De kantonrechter volgt haar daarin niet, nu van kwader trouw niet is gebleken. Subsidiair vordert [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de wettelijke rente vanaf 23 september 2023 maar zonder nadere toelichting is onduidelijk waarom de wettelijke rente vanaf deze datum verschuldigd zou zijn. Vervolgens vordert [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de wettelijke rente toe te wijzen vanaf 30 april 2024, veertien dagen na de ingebrekestelling van 16 april 2024. Deze stelling volgt de kantonrechter wel, met dien verstande dat het verzuim is ingetreden op 1 mei 2024. 
      
    
    
      4.24.
      
        Gelet op de verrekening van de vordering in reconventie zal de wettelijke rente als volgt worden toegewezen:
        - rendement maart 2020: in zijn geheel verrekend met vordering in reconventie;
        - rendement april 2020: € 1.184,56 minus € 224,61 (restant van de vordering in reconventie) = € 959,95, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2020;
        - rendement mei 2020: € 1.184,56, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juni 2020;
        - onterecht verrekende onderhoudskosten: € 2.988,70, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2024 tot de dag van volledige betaling.
      
      
      
        
          Buitengerechtelijke kosten
        
      
      
    
    
      4.25.
      
        [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] maakt ook aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is en dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De gevorderde vergoeding van € 702,12 is gelijk aan het tarief dat in het Besluit is bepaald en zal worden toegewezen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.26.
      
        Voor zover [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in haar conclusie van dupliek in reconventie heeft bedoeld dat zij aanspraak maakt op de volledige kosten van de door haar ingeschakelde juriste is de kantonrechter van oordeel dat een vordering tot vergoeding van de volledige proceskosten in afwijking van het liquidatietarief alleen toewijsbaar is in geval van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Daarvan is pas sprake als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan eerst sprake zijn als eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Bij het aannemen hiervan past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat mede gewaarborgd wordt door artikel 6 EVRM. De kantonrechter 
        merkt op dat procederen op zichzelf niet onrechtmatig is en dat iedereen zich vrij moet voelen om een geschil aan de rechter voor te leggen. Ook als de kans op succes klein is, mag niet snel geconcludeerd worden tot misbruik van procesrecht. Voor de door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] verzochte volledige proceskostenvergoeding op deze grond is dan ook geen plaats.
      
      
    
    
      4.27.
      Exploitatie Maatschappij Bemelen zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de (forfaitaire) proces- en nakosten in conventie en reconventie. Omdat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] na dagvaarding in persoon is gaan procederen, zal enkel het salaris gemachtigde voor de dagvaarding worden toegewezen. Voor de daaropvolgende proceshandelingen zou [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] op grond van artikel 238 lid 1 Rv aanspraak kunnen maken op reis-, verblijf- en verletkosten. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft echter alleen schriftelijk geprocedeerd zodat niet gebleken is dat zij dergelijke kosten heeft moeten maken. De verletkosten in zowel conventie als reconventie zullen daarom tot aan dit vonnis worden begroot op nihil. 
      
    
    
      4.28.
      De proceskosten van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in conventie en reconventie worden als volgt begroot:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                144,47
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                257,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde dagvaarding
              
              
                €
              
              
                339,00
              
              
                (1 punt × € 339,00)
              
            
            
              
                - verletkosten conventie 
              
              
                €
              
              
                0,00
              
              
                
              
            
            
              
                - verletkosten reconventie
              
              
                €
              
              
                0,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                875,47
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.29.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt Exploitatie Maatschappij Bemelen om aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] € 5.133,21 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 959,95 vanaf 1 mei 2020 tot de dag van volledige betaling, over € 1.184,56 vanaf 1 juni 2020 tot de dag van volledige betaling en over € 2.988,70 vanaf 1 mei 2024 tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Exploitatie Maatschappij Bemelen tot betaling van € 702,12 aan buitengerechtelijke kosten,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt Exploitatie Maatschappij Bemelen tot betaling van de proceskosten van € 875,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald en met de kosten van betekening als Exploitatie Maatschappij Bemelen niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      verklaart de in 5.1, 5.2 en 5.3 genoemde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.6.
      wijst de vordering van Exploitatie Maatschappij Bemelen af,
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt Exploitatie Maatschappij Bemelen in de proceskosten aan de zijde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , tot aan dit vonnis begroot op nihil.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op 17 december 2025.
      
      
      
        LC
      
    
  
  
     Productie 16 bij dagvaarding.
  
  
     Productie 11 bij dagvaarding.
  
  
     Productie 17 en 21 bij conclusie van antwoord.
  
  
     ECLI:NL:HR:2011:BO9673
  
  
     Artikel 10 van de koopovereenkomst (productie 1 bij dagvaarding).
  
  
     Productie 4 bij dagvaarding.
  
  
     Producties 6 en 9 bij dagvaarding.
  
  
     Productie 18 bij dagvaarding.
  
  
     ECLI:NL:HR:2021:1974.
  
  
     Zie ook producties 12 en 13 bij conclusie van antwoord/eis in reconventie.
  
  
     Productie 6 bij dagvaarding.