ECLI:NL:RBZWB:2026:140, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 14-01-2026, BRE 25/2036 OWHAND
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2026-01-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Omgevingsrecht

Samenvatting: Last onder dwangsom vanwege het in strijd met het omgevingsplan verhuren van kamers. Eisers zijn het niet eens met het opleggen van deze last. Beroep ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 25/2036 OWHAND
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 januari 2026 in de zaak tussen
  
    
      
      [eisers] , uit [woonplaats] , eisers
    (gemachtigde: mr. C.G.A. Mattheussens),
    
    
      en
    
    
  
  
    Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Halderberge.
    
    
  
  
    Samenvatting
    
    
      1. Deze uitspraak gaat over een last onder dwangsom die aan eisers is opgelegd vanwege het in strijd met het omgevingsplan verhuren van kamers aan [adres 1] . Eisers zijn het niet eens met het opleggen van deze last. Zij voeren daartoe een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank of het college de last onder dwangsom heeft mogen opleggen.
    
    
    
      1.1.
      De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het college een last onder dwangsom heeft kunnen opleggen. Eisers krijgen geen gelijk en het beroep is dus ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
      
    
  
  
    Relevante feiten en verloop van de procedure
    
    
      2. Eisers zijn eigenaar van de woning aan [adres 1] (de woning). 
    
    
    
      2.1.
      Op 14 maart 2024 heeft een controleur bij een controle vastgesteld dat de woning door drie personen werd bewoond, waarvan twee personen op het punt stonden te verhuizen. Naar aanleiding van de controle zijn eisers aangeschreven. In de brief van 29 maart 2024 heeft het college eisers gewezen op de geldende wet- en regelgeving en aangezegd dat eisers bij een toekomstige overtreding een last onder dwangsom kunnen verwachten. 
      
    
    
      2.2.
      Tijdens een hercontrole op 9 april 2024 heeft een controleur geconstateerd dat de woning door zeven personen wordt bewoond. Bij brief van 17 april 2024, verzonden op 18 april 2024, heeft het college aan eisers medegedeeld voornemens te zijn een last onder dwangsom op te leggen in verband met kamergewijze verhuur. Dit is volgens het college in strijd met artikel 5.2 onder a van het Parapluplan Halderberge 2021 (het Parapluplan). De zeven bewoners van de woning vormen geen huishouden in de zin van artikel 1.8 van het Parapluplan. 
    
    
      2.3.
      Eisers hebben op 19 april 2024 een zienswijze ingediend. Eisers menen dat de overtreding is beëindigd vanaf 10 april 2024. 
      
    
    
      2.4.
      Bij besluit van 23 april 2024 heeft het college een last onder dwangsom aan eisers opgelegd. Eisers hebben hiertegen bezwaar gemaakt. 
      
    
    
      2.5.
      Met het bestreden besluit van 11 februari 2025 heeft het college de bezwaren van eisers ongegrond verklaard en de last in stand gelaten.
      
    
    
      2.6.
      Eisers hebben beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      2.7.
      De rechtbank heeft het beroep op 10 december 2025 op zitting behandeld. Namens eisers was [naam 1] aanwezig, bijgestaan door zijn gemachtigde. Het college werd vertegenwoordigd door [vertegenwoordiger 1] , [vertegenwoordiger 2] en [vertegenwoordiger 3] .
      
    
  
  
    Het bestreden besluit
    
    
      3. Het college is, anders dan eisers, van mening dat geen sprake is van beëindiging van de overtreding op 10 april 2024. Gelet op de verklaring van eisers dat sinds 10 april 2024 vijf personen aan [adres 1] wonen die niet samen één huishouding vormen, is nog steeds sprake van kamergewijze verhuur. Dat levert een overtreding van artikel 5.2 van het Parapluplan op. Dat in de huurovereenkomst is opgenomen dat de woning wordt verhuurd op basis van logies, maakt de conclusie van het college niet anders. De huurovereenkomst is al die tijd in strijd met de (voorheen) geldende wet- en regelgeving. Het overgangsrecht van artikel 9.2 onder d van het Parapluplan is daarom niet van toepassing. Het college acht de hoogte van de opgelegde dwangsom redelijk en proportioneel. Het college heeft de dwangsom vastgesteld op € 15.000,- per overtreding, hetgeen is gebaseerd op de huurinkomsten per maand vermenigvuldigd met vier.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    4. De wettelijke regels en beleidsregels die van belang zijn voor deze zaak, staan in de bijlage bij deze uitspraak.
    
    
      
        Overtreding
      
    
    5. Eisers voeren aan dat het college ten onrechte heeft aangenomen dat sprake is van een voortgezette overtreding. De woning wordt verhuurd aan [vertegenwoordiger 3] , die vervolgens haar werknemers huisvesting aanbiedt. Anders dan het college stelt, hebben eisers nimmer erkend dat er nog steeds kamergewijze verhuur plaatsvindt. Dat de overtreding vanaf 10 april 2024 niet beëindigd zou zijn, is dan ook niet juist. Het college is er daarnaast ten onrechte aan voorbijgegaan dat op grond van het door de gemeente gehanteerde beleid ‘Humane huisvesting arbeidsmigranten’ er in de situatie van eisers in ieder geval maximaal vier personen mogen worden gehuisvest. 
    
    
      5.1.
      Tussen partijen is niet in geschil dat op de woning de bestemming “Wonen” rust. De rechtbank overweegt dat op grond van het Parapluplan “wonen” is gedefinieerd als het gehuisvest zijn in een woning. Het begrip “woning” is gedefinieerd als complex van ruimten, bestemd voor de huisvesting van één huishouden. Een huishouden is gedefinieerd als een alleenstaande of twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding (willen) voeren. Op grond van artikel 5.2 onder a van het Parapluplan is het gebruik van een woning door meer dan één huishouden in ieder geval in strijd met de geldende bestemming. 
      
    
    
      5.2.
      De rechtbank is van oordeel dat het college heeft kunnen stellen dat sprake is van een overtreding, nu de groep bewoners in het pand van eisers niet als één huishouden kan worden aangemerkt. De bewoners, arbeidsmigranten, werken allen voor hetzelfde uitzendbureau en dat uitzendbureau is de huurder van de woning. Dat de arbeidsmigranten (tijdelijk) in de vorm van logies verblijven in een door hun werkgever geboden huisvesting, maakt op zichzelf niet dat zij in één huishouden samen leven. 
      
    
    
      5.3.
      Verder hebben eisers op de zitting opgemerkt dat zij niet op de hoogte waren van het aantal personen dat in de woning woonde. Voor zover eisers daarmee betogen dat zij niet als overtreder kunnen worden aangemerkt, is de rechtbank van oordeel dat dat betoog niet slaagt. Eisers zijn eigenaar van de woning. Overtreding van artikel 5.2 onder a van het Parapluplan is een overtreding die direct verband houdt met de wijze waarop een woning wordt gebruikt. Een woningeigenaar kan in de regel beschikken over een dergelijk gebruik van zijn woning, ook als hij deze heeft verhuurd. De rechtbank is van oordeel dat eisers als eigenaar van de woning beschikkingsmacht had over dat gebruik van de woning. Van eisers als verhuurders mag worden verwacht dat zij op de hoogte zijn van de op dat moment geldende regels. Eisers hadden de mogelijkheid om een omgevingsvergunning aan te vragen. Door dat niet te doen, en de feitelijke situatie te laten voorduren, hebben eisers de situatie aanvaard en zijn zij aan te merken als overtreder.
      
      
        
          Overgangsrecht
        
        6. Eisers stellen dat het overgangsrecht van artikel 9.2 onder a van het Parapluplan van toepassing is. Het gebruik van de woning in de vorm van verhuur op basis van logies was niet in strijd met wet- en regelgeving. De gemeente heeft tot het invoeren van het Parapluplan nimmer aan eisers aangegeven dat het verhuren van de woning in strijd was met de alstoen geldende wet- en regelgeving. Daardoor zijn eisers van mening dat het college het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat dergelijke verhuur was toegestaan. Op grond van de voor het Parapluplan geldende ‘Beleidskader arbeidsmigranten’ was kamergewijze verhuur tot vier personen of drie personen plus een huishouding toegestaan. 
      
      
    
    
      6.1.
      Het college betwist dat een geslaagd beroep op het overgangsrecht kan worden gedaan. Ten tijde van het in werking treden van het Parapluplan was niet al sprake van gebruik dat strijdig is met dat Parapluplan, waardoor het overgangsrecht volgens het college niet van toepassing is. Het college merkt voorts op dat ook geen geslaagd beroep op het overgangsrecht kan worden gedaan als de gedraging op grond van het voorheen geldende bestemmingsplan ook al niet toegestaan was. Ook omdat kamergewijze verhuur ook onder het voorheen geldende bestemmingsplan ‘[bestemmingsplan]’ niet was toegestaan, kan eiser geen geslaagd beroep doen op het overgangsrecht. 
      
    
    
      6.2.
      
        Artikel 9.2 van het Parapluplan luidt: 
        
          “a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
        
        
          […]
        
        
          d. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.”
        
      
      
    
    
      6.3.
      Zoals de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) eerder heeft overwogen, rust in beginsel op degene die een beroep doet op het overgangsrecht de plicht om aannemelijk te maken dat dit van toepassing is.In dit geval betekent dat dat eisers aannemelijk moeten maken dat de kamergewijze verhuur al bestond ten tijde van de inwerkingtreding van het Parapluplan. Daarnaast moeten eisers aannemelijk maken dat de kamergewijze verhuur niet in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan ‘[bestemmingsplan]’. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is eiser daarin niet geslaagd. Daargelaten of ten tijde van het vorige bestemmingsplan sprake was van kamergewijze verhuur en of het college daarvan op de hoogte was, was ook onder dat bestemmingsplan dit gebruik al niet toegestaan. Voor kamergewijze verhuur diende het college toen een omgevingsvergunning te verlenen. Eisers hebben tijdens de zitting verklaard dat zij die omgevingsvergunning niet hebben aangevraagd. Gelet op het voorgaande hebben eisers niet aannemelijk gemaakt dat de kamergewijze verhuur waarvoor aan hen een last onder dwangsom is opgelegd onder het vorige bestemmingsplan was toegestaan.
      
    
    
      6.4.
      Gelet op voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het gebruik van de woning voor kamergewijze verhuur niet wordt beschermd door het overgangsrecht van artikel 9.2, onder a, van het Parapluplan. De kamergewijze verhuur is daarom een overtreding van artikel 5.2 onder a van het Parapluplan.
      
      
        
          Concreet zicht op legalisatie
        
        7. Eisers betogen dat sprake is van concreet zicht op legalisatie. In artikel 5.3.2 van het Parapluplan is het mogelijk om bij omgevingsvergunning af te wijken van de verbodsbepaling van artikel 5.2. Eisers menen te voldoen aan de in het Parapluplan gestelde eisen. 
      
      
    
    
      7.1.
      Bij de beoordeling van het beroep stelt de rechtbank voorop dat het bestuursorgaan een beginselplicht tot handhaving heeft. Dit houdt in dat het bestuursorgaan dat bevoegd is om bij een overtreding van een wettelijk voorschrift op te treden met een last onder bestuursdwang of een last onder dwangsom, in de regel van deze bevoegdheid gebruik moet maken. Alleen onder bijzondere omstandigheden mag van het bestuursorgaan worden gevraagd dit niet te doen. Een bijzonder geval kan zich bijvoorbeeld voordoen bij concreet zicht op legalisatie, maar ook andere omstandigheden van het concrete geval kunnen leiden tot het oordeel dat er een bijzonder geval is. Andere redenen om van handhavend optreden af te zien kunnen zich bijvoorbeeld voordoen bij een schending van het gelijkheidsbeginsel of het vertrouwensbeginsel.
      
    
    
      7.2.
      Om concreet zicht op legalisatie aan te kunnen nemen, is ten minste vereist dat een aanvraag is gedaan voor een omgevingsvergunning waarbinnen de kamergewijze verhuur past. Ook is vereist dat het college bereid is om de gevraagde omgevingsvergunning te verlenen. Vast staat dat eisers geen aanvraag voor een omgevingsvergunning hebben ingediend. Bovendien heeft het college aangegeven niet bereid te zijn om kamergewijze verhuur in dit geval te legaliseren door het alsnog verlenen van een omgevingsvergunning. Gelet op het voorgaande bestaat naar het oordeel van de rechtbank dus ook geen concreet zicht op legalisatie.
      
      
        
          Gelijkheidsbeginsel
        
        8. Eisers betogen dat de last onder dwangsom in strijd is met het gelijkheidsbeginsel. Eisers wijzen op de situatie van [vastgoedbeheerbedrijf] B.V. ( [vastgoedbeheerbedrijf] ) aan [adres 2] , die volgens eisers gelijkwaardig is. Het college heeft [vastgoedbeheerbedrijf] toegestaan de woning te verhuren aan maximaal vier personen.
      
      
    
    
      8.1.
      De rechtbank overweegt dat voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel sprake moet zijn van ongelijke behandeling van gelijke gevallen. Eisers hebben onvoldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van gelijke gevallen. Bovendien heeft het college in het verweerschrift en op de zitting toegelicht dat het pand aan het [straatnaam] geen gelijk geval betreft, omdat op die situatie wel het overgangsrecht van toepassing is. Vanwege inschrijvingen in de BRP wist het college in dit geval wel voor de invoering van het Parapluplan dat sprake was van kamergewijze verhuur. Dit is bij eisers niet het geval. Deze beroepsgrond kan daarom niet slagen.
      
      
        
          Hoogte dwangsom
        
        9. Tot slot merken eisers op dat de dwangsom bovenmatig hoog is. Ten onrechte zijn de maandelijkse huurinkomsten bepaald op € 3.500,-. Zonder nadere onderbouwing of toelichting kan een factor vier niet als redelijk en proportioneel worden beschouwd. Het college heeft dus in strijd met het motiveringsbeginsel gehandeld. 
      
      
    
    
      9.1.
      Het college heeft in het verweerschrift toegelicht dat het de hoogte van de dwangsom, in lijn met het advies van de commissie, heeft gerelateerd aan de hoogte van de huurinkomsten en de beoogde effectieve werking van de dwangsomoplegging. De rechtbank acht de hoogte van de dwangsom, mede gelet op deze toelichting, niet onevenredig. Daarbij heeft het college, gelet op de jurisprudentie van de Afdeling, in aanmerking kunnen nemen dat van een dwangsom een zodanige prikkel moet uitgaan dat aan de last wordt voldaan. De rechtbank is van oordeel dat de hoogte van de last van € 15.000,- niet onevenredig is. Dat het college het bedrag van € 15.000,- heeft gerelateerd aan de vermoedelijk genoten huurinkomsten van eisers kan niet tot de conclusie leiden dat de last onevenredig hoog is vastgesteld. Eisers hebben onvoldoende geconcretiseerd waarom de aan de last verbonden dwangsom te hoog is. 
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eisers geen gelijk krijgen en dat de last onder dwangsom in stand blijft. Eisers krijgen daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgen ook geen vergoeding van hun proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. S.C.S. van Bree, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Wilbrink, griffier, op 14 januari 2026 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
  
  
    Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
    
    
      
        Algemene wet bestuursrecht
      
    
    
    
      
        Artikel 5:1, eerste lid
      
      In deze wet wordt verstaan onder overtreding: een gedraging die in strijd is met het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift.
    
    
    
      
        Artikel 5:1, tweede lid
      
      Onder overtreden wordt verstaan: degene die de overtreding pleegt of medepleegt.
    
    
    
      
        Artikel 5:32b, derde lid
      
      De bedragen staan in redelijke verhouding tot de zwaarte van het geschonden belang en tot de beoogde werking van de dwangsom.
    
    
    
      
        Parapluplan Halderberge 2021
      
    
    
    
      
        Artikel 1.9 huishouden
      
      een alleenstaande of twee of meer personen die een duurzaam gemeenschappelijke huishouding (willen) voeren;
    
    
    
      
        Artikel 1.18 woning
      
      een complex van ruimten, bestemd voor de huisvesting van één huishouden.
    
    
    
      
        Artikel 1.19 wonen
      
      het gehuisvest zijn in een woning, conform het begrip “woning”.
    
    
    
      
        Artikel 5.2
      
      Tot een gebruik in strijd met de geldende bestemmingen van de ruimtelijke plannen zoals bepaald in Artikel 2 wordt in ieder geval gerekend:
    
    
      
        het gebruik van een woning door meer dan één huishouden;
      
      
        het gebruik van een hotel of logiesfunctie als onzelfstandige woonruimte;
      
    
    
    
      
        Artikel 5.3.1
      
      Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 5.2 in die zin dat huisvesting van seizoenarbeiders kan worden toegestaan, mits deze afwijking uitsluitend wordt verleend in overeenstemming met het geldende beleid, zoals dat is opgenomen in 'Bijlage 1 Toetsingskader Humane Huisvesting Arbeidsmigranten' en elke opeenvolgende notitie.
    
    
    
      
        Artikel 5.3.2
      
      Het college van burgemeester en wethouders, kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.2, mits aangetoond is dat de huisvesting in overeenstemming is met het vastgestelde beleid, stedenbouwkundig toelaatbaar is, er een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd en er geen onevenredige nadelige effecten ontstaan voor de gebruiksmogelijkheden van de aangelegen gronden en bouwwerken.
    
    
    
    
    
      
        Bestemmingsplan ‘[bestemmingsplan]’ (oud)
      
    
    
    
      
        Artikel 20.1.1
      
      De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
    
    
      
        a. woningen;
      
      
        b. bijzondere woongebouwen;
      
      
        c. havengebouw;
      
      
        d. detailhandel;
      
      
        e. horeca;
      
      
        f. kantoor;
      
      
        g. dienstverlening;
      
      
        h. praktijkruimte;
      
      
        i. bedrijf;
      
      
        j. garageboxen;
      
      
        k. water, waterberging en waterhuishoudkundige voorzieningen;
      
      
        l. agrarisch gebruik;
      
      
        m. ondergrondse parkeergarage;
      
      
        n. wandelgebied;
      
    
    één en ander met de bijbehorende voorzieningen, zoals tuinen, erven, groenvoorziening, parkeervoorzieningen, paden e.d. en overeenkomstig de in 20.1.2 opgenomen nadere detaillering van de bestemming.
    
    
      
        Artikel 20.5.1
      
      Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van hetgeen bepaald in 20.1 teneinde kamerverhuur/logies toe te staan, waar deze niet is aangeduid. Hiervoor dient aan de volgende criteria te worden voldaan:
    
    
      
        de brandweer heeft positief geadviseerd ten aanzien (van het aantal bewoners ten aanzien) van brandveiligheidseisen;
      
      
        het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse;
      
      
        het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;
      
      
        e activiteit dient qua aard, omvang en uitstraling te passen in de woonomgeving.
      
    
    
  
  
     Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 31 mei 2023, ECLI:NL:RVS:2023:2071 en 28 juni 2023, ECLI:NL:2023:2501.
  
  
     Zie in dit kader ook de uitspraken van de Afdeling van 31 mei 2023, ECLI:NL:RVS:2023:2067 en ECLI:NL:RVS:2023:2071. 
  
  
     Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 14 februari 2024, ECLI:NL:RVS:2024:628.
  
  
     Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 5 maart 2025, ECLI:NL:RVS:2025:678.
  
  
     Zie ook artikel 5:1, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
  
  
     Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 5 maart 2025, ECLI:NL:RVS:2025:678.
  
  
     Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 4 november 2020, ECLI:NL:RVS:2020:2576.
  
  
     Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 3 mei 2023, ECLI:NL:RVS:2023:1746.