ECLI:NL:RBNHO:2025:15878, Rechtbank Noord-Holland, 29-12-2025, 11956662 VV EXPL 25-95
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Een verhuurder vordert in dit kort geding ontruiming van een sociale huurwoning waarin onder andere een handelshoeveelheid harddrugs is aangetroffen. De kantonrechter wijst de vordering toe omdat de verhuurder gebruik mocht maken van haar wettelijke bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. De individuele belangen van de huurder zijn in dit geval niet zwaarwegend genoeg om daarop een uitzondering te maken.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zaanstad
    
    
    
      Zaaknummer: 11956662 VV EXPL 25-95 (MdR)
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 29 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING PARTEON, 
      
      te Wormerveer,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Parteon,
      gemachtigde: mr. T. de Nijs,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. A. Ҫatbaş.
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      Een verhuurder vordert in dit kort geding ontruiming van een sociale huurwoning waarin onder andere een handelshoeveelheid harddrugs is aangetroffen. De kantonrechter wijst de vordering toe omdat de verhuurder gebruik mocht maken van haar wettelijke bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. De individuele belangen van de huurder zijn in dit geval niet zwaarwegend genoeg om daarop een uitzondering te maken.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 tot en met 11
      - de mondelinge behandeling van 15 december 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
      - de pleitnota van [gedaagde] .
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Parteon is een toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet.
      
    
    
      2.2.
      Op 15 september 2014 heeft [gedaagde] met Parteon een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan [adres] in [plaats] (hierna: de woning). 
      
    
    
      2.3.
      Op 29 augustus 2025 is [gedaagde] door de politie aangehouden. [gedaagde] had op het moment van de aanhouding 8,30 gram wit poeder (positief getest op cocaïne) in zijn bezit. Na de aanhouding is de politie naar de woning gegaan. De politie heeft in de woning het volgende aangetroffen:
      - meerdere zakjes (indicatief geteste) cocaïne van in totaal 124,22 gram;
      - 236,06 gram Inositol (vermoedelijk versnijdingsmiddel t.b.v. cocaïne);
      - attributen vermoedelijk voor de handel in verdovende middelen zoals een weegschaal, lege ponypacks en lege gripzakjes;
      - alarmpistool;
      - voorwerp gelijkend op een vuurwapen; 
      - boksbeugel;
      - machete / kapmes;
      - bijl;
      - gummiknuppel;
      - € 3.000,00 contant geld.
      
    
    
      2.4.
      In verband met de aangetroffen voorwerpen heeft de locoburgemeester van de [gemeente] (hierna: de burgemeester) op grond van artikel 13b van de Opiumwet besloten de woning te sluiten voor drie maanden vanaf 29 augustus 2025 dus tot 29 november 2025. Dit besluit is op schrift gesteld in een brief van 12 september 2025 aan [gedaagde] . 
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen het besluit tot sluiting en heeft de voorzieningenrechter gevraagd het besluit te schorsen in afwachting van de te nemen beslissing op bezwaar. Bij uitspraak van 23 september 2025 is het verzoek tot schorsing afgewezen. Er was op 15 december 2025 nog geen beslissing op het bezwaar genomen.
      
    
    
      2.6.
      Parteon heeft [gedaagde] bij brief van 18 september 2025 uitgenodigd op haar kantoor om de kwestie op 25 september 2025 te bespreken. [gedaagde] is verschenen en Parteon heeft aan hem een brief overhandigd waarin zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden. [gedaagde] is in de brief gevraagd te berusten in de buitengerechtelijk ontbinding en de woning uiterlijk 5 december 2025 vrijwillig te ontruimen en op te leveren.
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde] heeft bij e-mail van 1 oktober 2025 laten weten dat hij niet akkoord is met het beëindigen van zijn huurcontract. [gedaagde] heeft niet berust in de buitengerechtelijke ontbinding.
      
    
    
      2.8.
      Na afloop van de periode dat de woning gesloten is geweest, is [gedaagde] teruggekeerd. [gedaagde] heeft de woning niet ontruimd. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Parteon vordert ontruiming van de woning. Verder vordert Parteon dat [gedaagde] , zo lang hij de woning niet heeft ontruimd, wordt veroordeeld tot betaling van een gebruiks-vergoeding van € 612,25 per maand en tot betaling van de proces- en nakosten. Parteon legt primair aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de burgemeester heeft besloten de woning op grond van de Opiumwet te sluiten. Parteon heeft de huurovereenkomst daarom buitengerechtelijk ontbonden. [gedaagde] verblijft zonder recht of titel in de woning en moet de woning daarom ontruimen. Subsidiair legt Parteon aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen en geen Opiumwet gerelateerde feiten in de woning uit te voeren. De tekortkoming is zo ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en vooruitlopend daarop dient [gedaagde] daarom te worden veroordeeld tot ontruiming.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer en vindt dat de vorderingen moeten worden afgewezen.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Toetsingskader kort geding
      
    
    
    
      4.1.
      De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Parteon daarbij een spoedeisend belang heeft. Uit de vordering volgt dat Parteon een spoedeisend belang heeft om de gevorderde ontruiming van de woning in kort geding voor te leggen. De vondst van een handelshoeveelheid drugs in een woning is ernstig en van Parteon kan dan ook niet worden gevergd dat zij in een dergelijk geval de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Zij heeft er recht en belang bij om snel en doeltreffend op te treden.
      
    
    
      4.2.
      Voor toewijzing van een vordering in kort geding geldt verder dat de kantonrechter moet beoordelen of de vordering van Parteon in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen. Daarbij geldt dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling moet grote terughoudendheid worden betracht, ook gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een nader onderzoek naar de feiten of bewijslevering en gezien de vergaande vaak onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
    
    
      4.3.
      Op basis van de stukken en wat ter zitting is besproken, vindt de kantonrechter het waarschijnlijk dat de vordering tot ontruiming van Parteon in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
      
      
        
          De buitengerechtelijke ontbinding
        
      
      
    
    
      4.4.
      Vast staat dat de burgemeester op grond van artikel 13b van de Opiumwet de woning heeft gesloten van 29 augustus tot 29 november 2025. In de wet is bepaald dat de verhuurder in geval van zo’n burgemeesterssluiting de huurovereenkomst kan ontbinden door een buitengerechtelijke verklaring. Van deze bevoegdheid heeft Parteon op 25 september 2025 gebruik gemaakt. Voor zo’n buitengerechtelijke ontbinding is niet nodig dat de huurder een tekortkoming kan worden verweten. De door [gedaagde] gestelde omstandigheid dat hij niets wist van de aanwezigheid van harddrugs en aan drugshandel gerelateerde voorwerpen in de woning, is in dit kader dan ook niet relevant. Het enkele feit dat de burgemeester de woning heeft gesloten is voldoende voor een buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder.
      
    
    
      4.5.
      Gelet op het verweer van [gedaagde] moet worden beoordeeld of sprake is van een proportionele maatregel waarmee het woonrecht van [gedaagde] niet onevenredig wordt aangetast. Daarbij moet worden getoetst of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Parteon gebruik maakt van haar buitengerechtelijke ontbindingsbevoegdheid en ontruiming vordert, dan wel of dit misbruik van bevoegdheid van Parteon oplevert. De kantonrechter moet terughoudend zijn bij deze toets. Vast staat immers dat de burgemeester de woning heeft gesloten op grond van artikel 13b Opiumwet, zodat de bevoegdheid van Parteon tot buitengerechtelijke ontbinding ook voor de kantonrechter een gegeven is. Alleen in uitzonderlijke gevallen kan de verhuurder een beroep op deze door de wetgever toegekende ontbindingsbevoegdheid worden ontzegd. In het kader van deze beperkte toetsing kan het ontbreken van iedere betrokkenheid of verwijtbaarheid van de huurder, wel een rol spelen.
      
    
    
      4.6.
      Tussen partijen staat vast dat op 29 augustus 2025 een handelshoeveelheid cocaïne, aan drugshandel gerelateerde voorwerpen en € 3.000,00 aan contant geld is aangetroffen in de woning. [gedaagde] heeft niet weersproken dat hij in een gesprek met Parteon heeft verklaard dat zijn ex-vrouw er weet van had en hem erbij wilde lappen. [gedaagde] heeft geen nadere toelichting gegeven aan de burgemeester, de politie en de bestuursrechter. [gedaagde] heeft dit pas voor het eerst op de zitting gedaan. Hij voert aan dat alle voorwerpen in een toilettas zaten die hij in bewaarneming heeft gekregen van iemand die hij kent uit het casino. Deze persoon leent geld aan hem als dat nodig is en het voelde als een verplichting om de toilettas in bewaring te nemen. [gedaagde] zou de toilettas maximaal drie dagen bij zich houden en hij wist niet wat er in de toilettas zat. Hij heeft wel gevraagd of er cocaïne in die tas zat en heeft, toen ontkennend werd geantwoord, de toilettas zonder erin te kijken mee de woning in genomen. Dit verweer komt de kantonrechter ongeloofwaardig voor. Voor zover [gedaagde] niet wist wat er in de toilettas zat, had hij beter moeten weten. Dit wordt bevestigd door zijn vraag over of er cocaïne in de toilettas zat. [gedaagde] voert verder aan dat alles in die toilettas zat en dat de voorwerpen niet op meerdere plekken zijn aangetroffen. Dit verweer is volstrekt onaannemelijk. Niet valt in te zien hoe alle voorwerpen zoals bij de feiten onder 2.3 opgesomd zijn in een toilettas zouden passen. Bovendien staat in het besluit van de burgemeester dat de voorwerpen op verschillende plekken in de woning zijn aangetroffen. [gedaagde] heeft ook geen enkele toelichting gegeven op de harddrugs die bij hem zijn aangetroffen bij zijn aanhouding. Gelet op het voorgaande is onvoldoende aannemelijk gemaakt dat betrokkenheid of verwijtbaarheid van [gedaagde] ontbreekt. 
      
    
    
      4.7.
      Parteon heeft voor de buitengerechtelijke ontbinding en ontruiming de volgende belangen - samengevat - gesteld. Parteon is een toegelaten instelling en er zijn zeer lange wachttijden voor sociale huurwoningen. Parteon hanteert een zerotolerancebeleid. Zij wil voorkomen dat [gedaagde] na de opening weer terugkeert in de woning. Parteon heeft te waken voor de leefbaarheid in de wijken waarin haar woningen gelegen zijn. Parteon dient als verhuurder een veilige woonomgeving voor haar huurders te creëren. Parteon wil herhaling voorkomen en een krachtig signaal afgeven aan [gedaagde] en de overige huurders. Daarbij beroept Parteon zich erop dat de woning is gelegen in een wijk waar de woon- leefsituatie en de openbare orde al langere tijd en ernstig onder druk staan door drugsgerelateerde criminaliteit, zoals ook de burgemeester in het sluitingsbesluit van belang vond. Dit maakt het voor Parteon extra belangrijk om op te treden. Verder is relevant dat [gedaagde] een Wajong-uitkering ontvangt; dit een rol kan spelen bij de kans op recidive, zoals door de burgemeester in het besluit ook opgemerkt.
      
    
    
      4.8.
      Tegenover deze belangen van Parteon staan de individuele belangen van [gedaagde] om als huurder gebruik te kunnen blijven maken van de woning. [gedaagde] vindt dat zijn belangen zwaarder moeten wegen dan die van Parteon. Hij heeft daarvoor - samengevat - aangevoerd dat hij dakloos zal worden als hij de woning moet ontruimen. [gedaagde] kan zijn twee minderjarige kinderen, die bij zijn ex-vrouw en hun moeder wonen, niet meer in de woning ontvangen. De kinderen logeren om de week in het weekend bij hem. [gedaagde] doet een beroep op het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK). De kinderen hebben belang bij huisvesting bij [gedaagde] en zij hebben het recht om niet gescheiden te worden van hun ouders. Verder zijn er nooit problemen geweest met [gedaagde] als huurder; er is slechts sprake van één incident. [gedaagde] is ook niet eerder in aanraking geweest met de politie.
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter oordeelt dat de belangen van Parteon tegenover die van [gedaagde] zodanig zwaarwegend zijn dat uitoefening van haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is, geen misbruik van bevoegdheid oplevert en ook anderszins niet disproportioneel is. Het belang van Parteon bij bestrijding van druggerelateerde activiteiten in haar woningbestand is evident. Daarvoor gebruikt Parteon haar ontbindingsbevoegdheid. Parteon heeft voldoende toegelicht dat zij voor [gedaagde] geen uitzondering kan maken op haar zerotolerancebeleid om de effectiviteit van dit beleid te bewaken en negatieve precedentwerking te voorkomen. Daarmee heeft Parteon de belangen van [gedaagde] niet onevenredig geschaad. De kantonrechter twijfelt er niet aan dat het verlies van de woning in algemene zin ingrijpende gevolgen heeft voor [gedaagde] . Maar [gedaagde] heeft onvoldoende geconcretiseerd en onderbouwd dat er bijzondere omstandigheden zijn die zodanige problemen meebrengen dat ontruiming in dit specifieke geval niet aan de orde kan zijn. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat [gedaagde] tijdens de sluitingsperiode elders onderdak heeft gevonden. De uitspraken waar [gedaagde] op de zitting naar heeft verwezen kunnen hem niet baten omdat sprake was van andere omstandigheden, zoals het hoofdverblijf hebben in de woning van minderjarige kinderen en betrokkenheid van een inwonend kind. Verder kan [gedaagde] de ontbindingsbevoegdheid van Parteon niet afwenden door huur te blijven betalen. Ook het feit dat [gedaagde] de woning vele jaren zonder problemen heeft gehuurd en niet eerder in aanraking is geweest met de politie, weegt onvoldoende zwaar om tot een ander oordeel te komen.
      
    
    
      4.10.
      Op grond van artikel 3 IVRK moeten de belangen van kinderen een eerste overweging vormen. Uit de tekst van dit artikel volgt niet dat de belangen van het kind bij iedere maatregel die hem betreffen doorslaggevend zijn. Wel volgt daaruit dat aan die belangen een bijzonder gewicht toekomt in verhouding tot andere bij die maatregelen betrokken belangen. Hoewel deze belangen zwaar wegen, behoeven zij niet de doorslag te geven; zij moeten worden afgewogen tegen de overige belangen, met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Het is niet aannemelijk dat de ontruiming tot een acute noodtoestand voor de kinderen van [gedaagde] zou leiden. [gedaagde] heeft twee kinderen. In de BRP is er slechts één bekend en dit kind staat ingeschreven op een adres in Weesp, waar de moeder woont. De kinderen hebben hun hoofdverblijf bij de moeder en een ontruiming leidt er niet toe dat zij dakloos worden. [gedaagde] kan de kinderen ook buiten de woning ontvangen en zo omgang met ze hebben. Dit geldt temeer omdat zij tieners zijn. In dit geval staan de kinderen dus niet aan een ontruiming in de weg.
      
      
        
          De conclusie en wat wordt toegewezen
        
      
      
    
    
      4.11.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Parteon de huurovereenkomst op 25 september 2025 rechtsgeldig heeft ontbonden. Door de buitengerechtelijke ontbinding is de huurovereenkomst per 25 september 2025 geëindigd en verblijft [gedaagde] sindsdien zonder recht of titel in de woning, zodat de gevorderde ontruiming wordt toegewezen. Gelet op de ingrijpende gevolgen voor [gedaagde] wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. 
      
    
    
      4.12.
      Bij deze uitkomst hoeft de subsidiaire vordering van Parteon niet beoordeeld te worden.
      
    
    
      4.13.
      De gevorderde gebruiksvergoeding van € 612,25 per maand totdat de woning is ontruimd, is door [gedaagde] niet betwist en zal worden toegewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals gevorderd.
      
    
    
      4.14.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, zoals door Parteon gevorderd. [gedaagde] heeft hiertegen geen verweer gevoerd. Dit betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen hoger beroep instelt.
      
    
    
      4.15.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Parteon worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                144,47
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                957,47
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan het [adres] te [plaats] , [gemeente] , te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, met al hetgeen van [gedaagde] is en met al de personen die zijdens [gedaagde] in de woning verblijven en deze woning ter vrije en algehele beschikking van Parteon te stellen,
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Parteon te betalen met ingang van december 2025 tot aan het tijdstip van de daadwerkelijke ontruiming van de woning een bedrag van € 612,25 per maand en voor een gedeelte van een maand een pro rata berekend gedeelte van deze som, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldag van elke termijn tot aan de dag der algehele voldoening,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 957,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en in het openbaar uitgesproken op 29 december 2025.
      
    
  
  
     Artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW)
  
  
     Artikel 8 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM).
  
  
     Artikel 6:248 lid 2 BW.
  
  
     Artikel 3:13 BW.
  
  
     Zie bijvoorbeeld de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 18 februari 2025, te vinden op www.rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL:GHAMS:2025:410.
  
  
     Zie pagina 13 van 18 van het besluit, tweede bullet point.
  
  
     Zie de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 28 november 2025, te vinden op www.rechtspraak.nl onder nummer: ECLI:NL:HR:2025:1799.