ECLI:NL:GHDHA:2025:2824, Gerechtshof Den Haag, 16-12-2025, 200.327.837/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-12-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Aanneming van werk. Voldoet woning aan de tussen partijen gemaakte afspraken?  In hoger beroep is aan de orde de vraag of meerwerkkosten onverschuldigd zijn betaald, de vraag of grond bestaat voor vernietiging van de meerwerkafspraak (wegens dwaling, bedrog of misbruik van omstandigheden), en de vraag of er grond bestaat voor (gedeeltelijke) ontbinding van de meerwerkafspraak. Het hof bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.327.837/01
      Zaak- en rolnummer rechtbank	: C/10/581479 / HA ZA 19-819
    
    
    
    
      
        Arrest van 16 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [appellant],
    
      2. [appellante],
      beiden wonend in [woonplaats],
      appellanten, 
      advocaat: mr. J. Wijnja, kantoorhoudend in Dordrecht,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [naam] Bouwbedrijf B.V.,
      gevestigd in Brielle,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. E. Wilke, kantoorhoudend in Schiedam.
    
    
    
      Het hof noemt partijen hierna [appellanten] en [geïntimeerde].
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    Het gaat in deze zaak over de beantwoording van de vraag of de door [geïntimeerde] in opdracht van [appellanten] gerealiseerde woning voldoet aan de tussen hen gemaakte afspraken. In hoger beroep is er discussie over de (al dan niet onverschuldigd betaalde) meerwerkkosten van heiwerkzaamheden, het vermogen van de geleverde warmtepomp en boiler en of er nog opleverpunten resteren (de eisvermeerdering van [appellanten]). Het hof komt tot het oordeel dat geen sprake is van onverschuldigde betalingen door [appellanten] aan [geïntimeerde], het meerwerk door [appellanten] betaald moet worden en geen opleverpunten resteren. Het hof bekrachtigt daarom de vonnissen van de rechtbank.
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
      
        
          de dagvaarding van 27 januari 2023, waarmee [appellanten] in hoger beroep zijn gekomen van de vonnissen van de rechtbank Rotterdam van 18 maart 2020, 24 juni 2020, 27 januari 2021, 4 mei 2022 en 2 november 2022;
        
        
          de memorie van grieven, tevens houdende sommatie en vermeerdering van eis (gecorrigeerd) van [appellanten], met bijlagen;
        
        
          de memorie van antwoord van [geïntimeerde], met bijlagen;
        
        
          de productie C die [geïntimeerde] heeft overgelegd ten behoeve van de mondelinge behandeling;
        
        
          de producties 45 tot en met 56 die [appellanten] heeft overgelegd ten behoeve van de mondelinge behandeling;
        
        
          het bezwaar namens [geïntimeerde] tegen de door [appellanten] ingediende productie 54.
        
      
    
    
      2.2.
      Op 17 september 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen die zij tijdens de zitting hebben overgelegd.
    
  
  
    
      3Feiten en procedure bij de rechtbank
    
      3.1.
      
        
          [appellanten] hebben [geïntimeerde] op 31 augustus 2018 opdracht gegeven om een woning (hierna: de woning) te bouwen op de aan hen toebehorende bouwkavel in Rockanje voor een vaste aanneemsom van in totaal € 314.149,00. Wat betreft de stelpost heiwerk is in de aannemingsovereenkomst, voor zover hier relevant, het volgende vermeld: 
        
          “Heipaal fundering 								 Inclusief
          
          In totaal 15 palen met een diameter van 220x220mm en lengte van
          
          maximaal 12 m1 inclusief betonbalk van maximaal 400x500mm.
          
          Meer/minderwerk is verrekenbaar. 					Stelpost € 17.000,00”
        
      
    
    
      3.2.
      Op 23 november 2018 zijn in opdracht van [geïntimeerde] een funderingsadvies en een palenplan opgesteld door A.V.S. Engineering B.V. (hierna: AVS), waarbij het advies was om twaalf prefab betonnen heipalen te gebruiken (drie keer type B en negen keer type A).
    
    
      3.3.
      Op 6 december 2018 heeft Boer B.V. voor [geïntimeerde] een offerte opgesteld voor het leveren en heien van in totaal twaalf standaard palen voor een bedrag van € 8.250,00 exclusief btw.
    
    
      3.4.
      Op 20 februari 2019 heeft Boer B.V. voor [geïntimeerde] nog een offerte opgesteld voor het leveren en heien van vier stalen buispalen voor een bedrag van € 3.200,00 exclusief btw.
    
    
      3.5.
      Op 22 februari 2019 heeft [geïntimeerde] een offerte van de meerkosten “door aangepaste funderingsconstructie” opgesteld, ter hoogte van een bedrag van € 16.354,56. De meerkosten omvatten onder meer de kosten met betrekking tot berekeningen en tekeningen, het palenplan en funderingsadvies, het uitzetten van nieuwe palen en een check van het bestaande palenplan.
    
    
      3.6.
      
        
          [appellanten] hebben de offerte van 22 februari 2019 diezelfde dag ondertekend retour gezonden aan [geïntimeerde]. In zijn begeleidende e-mail schrijven [appellanten], voor zover hier relevant, het volgende:
        
          “Alsjeblieft in de bijlage een getekend exemplaar.
          
          Zonde van de kosten, dit was een mooie carport geweest en wat extra's. Maar dit wordt vervolgd.”
        
      
    
    
      3.7.
      
        Op 25 februari 2019 heeft AVS in opdracht van [geïntimeerde] een aanvullende berekening fundering, funderingsadvies en nieuw palenplan opgesteld, waarbij het advies was om dertien heipalen te gebruiken (drie keer type SB, één keer type B, en 9 keer type A). In dat advies is, voor zover hier relevant, het volgende vermeld:
        
          “Na uitzetten van de palen bleek dat de buurman op de erfgrens heeft gebouwd. Het palenplan diende daarom aangepast te worden.
          
          Gekozen is om nabij de erfgrens stalen buispalen te slaan en de kopgevel balken van de garage uit te voeren als zogenaamde “dombalken”. Tevens wordt de balk op as C ook verlengd en gedeeltelijk uitgevoerd als “dombalk”.”
        
      
    
    
      3.8.
      Bij factuur van 5 maart 2019 heeft Boer B.V. het door haar op 6 december 2018 geoffreerde heiwerk bij [geïntimeerde] in rekening gebracht. Op de factuur is een bedrag van € 400,00 voor minderwerk (2 palen van 22x22 minder) vermeld.
    
    
      3.9.
      In een brief van 14 juni 2019 heeft [geïntimeerde] aan ‘de familie Boon’ – samengevat – meegedeeld dat zij al het installatiewerk zal uitvoeren van de warmtepomp, waarvoor een bedrag van € 8.700,00 als meerprijs op de aanneemsom is overeengekomen. Op 19 juni 2019 heeft Boon deze brief voor akkoord teruggestuurd.
    
    
      3.10.
      Op 15 juli 2019 heeft Woningborg een rapport opgemaakt waarin zeven onvolkomenheden aan de woning zijn vermeld.
    
    
      3.11.
      Op 31 juli 2019 heeft [geïntimeerde] conservatoir verhaalsbeslag laten leggen op twee aan [appellanten] toebehorende woningen in Hellevoetsluis en Rockanje en een derdenbeslag onder hun bank.
    
    
      3.12.
      Op 15 augustus 2019 heeft [geïntimeerde] het beslag op de woning te Hellevoetsluis opgeheven nadat [appellanten] € 2.188,30 aan [geïntimeerde] hadden betaald.
    
    
      3.13.
      Op 2 september 2019 heeft de Vereniging Eigen Huis een rapport van de woning opgemaakt waarin 29 gebreken zijn opgesomd.
    
    
      3.14.
      De voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam heeft bij kortgedingvonnis van 3 oktober 2019 [geïntimeerde] geboden het retentierecht op te heffen, zodra [appellanten] een bedrag van € 14.500,00 bij de notaris in depot zouden hebben gestort. Voor het overige is de vordering van [appellanten] tegen [geïntimeerde] in dat kort geding, afgewezen.
    
    
      3.15.
      Na het kortgedingvonnis is een bedrag van € 3.089,00 onder de notaris gestort om het bankbeslag op te heffen. Het beslag onder de bank is vervolgens opgeheven.
    
    
      3.16.
      Na het tussenvonnis van de rechtbank van 18 maart 2020 hebben [appellanten] een bedrag van € 14.501,22 onder de notaris gestort.
    
    
      3.17.
      Na 24 april 2020 hebben [appellanten] de door [geïntimeerde] gebouwde woning betrokken.
    
    
      3.18.
      
        Op 19 augustus 2021 heeft de door de rechtbank benoemde gerechtelijk deskundige (ing. G. Taal, van Van der Wal & Joosten B.V.) een deskundigenbericht uitgebracht. In dit bericht heeft de gerechtelijk deskundige onder meer vermeld dat [geïntimeerde] maximaal € 10.923,28 inclusief btw in rekening mocht brengen voor de heipalen:
        
          “3. Er waren 15 heipalen geprognotiseerd voor een stelpost van €17.000,00 en er zijn heipalen besteld, heeft dit geleid tot minderwerk? Of was de prijs van de 12 bestelde palen ongeveer        € 17.000,00? U wordt verzocht voor de beantwoording uit administratie van [geïntimeerde] stukken op te vragen waaruit blijkt wat de kosten van de palen waren.
        
        
          Uiteindelijk is mij duidelijk geworden dat er 12 heipalen zijn toegepast. [geïntimeerde] Bouwbedrijf BV heeft hierbij gebruik gemaakt van de diensten van Boer BV te Meerkerk. Deze heeft voor de uiteindelijke sutiatie € 7.850,00 exclusief btw, zijnde € 9.498,50 inclusief btw, in rekening gebracht. De hieraan ten grondslag liggende factuur bewaar ik in mijn dossier. Het beteft hier de met de palen gemoeide kosten waarbij [geïntimeerde] hoogstens nog toezicht en/of behandelingskosten heeft gemaakt met een maximum van 15%. Dit levert een totaalbedrag op van € 10.923,28 inclusief btw.”
        
      
    
    
      3.19.
      Na het eindvonnis van de rechtbank van 2 november 2022 is het depotbedrag vrijgegeven en daarmee door [appellanten] voldaan aan [geïntimeerde].
    
    
      3.20.
      
        [appellanten] hebben diverse onderzoeken laten verrichten naar het grondwerk:
      
        
          Op 16 januari 2013 heeft Geosonda een rapport uitgebracht na door haar uitgevoerd grondonderzoek.
        
        
          Op 20 januari 2023 heeft Constructiehuis een e-mail aan [appellanten] gezonden, waarin zij concludeert dat paal SB2 mogelijk onvoldoende draagvermogen heeft, maar dat daarvoor eerst het exacte paalpuntniveau bepaald dient te worden.
        
        
          Op 7 maart 2023 heeft Geosonda een ‘Veldrapport grondonderzoek’ opgemaakt.
        
        
          Op 7 augustus 2023 heeft TechnoConsult een rapport uitgebracht naar aanleiding van de opdracht tot beoordeling van de noodzaak van wijziging aan de fundering van de woning.
        
        
          Op 12 april 2024 heeft Geosonda een rapport ‘Resultaten grondonderzoek’ opgemaakt.
        
      
      
    
    
      3.21.
      Op 28 juni 2024 heeft AVS in opdracht van [geïntimeerde] in een rapport gereageerd op vragen met betrekking tot de woning van [appellanten] Op 20 juni 2025 heeft AVS daarop een aanvulling gegeven in een nadere rapportage.
    
    
      3.22.
      
        [geïntimeerde] heeft [appellanten] gedagvaard en, na vermindering van eis, gevorderd dat [appellanten] worden veroordeeld tot betaling van € 30.663,22, vermeerderd met wettelijke rente, buitengerechtelijke kosten, beslag- en proceskosten.
    
    
      3.23.
      
        [appellanten] hebben op hun beurt in reconventie, na wijzigingen van eis, gevorderd dat [geïntimeerde], samengevat, wordt veroordeeld tot betaling van bedragen van in totaal € 31.177.63. Zij hebben meerdere verklaringen voor recht verzocht en om vergoeding van diverse kosten in verband met de volgens hen onrechtmatig gelegde beslagen en beroep op het retentierecht.
    
    
      3.24.
      De rechtbank heeft de vorderingen van [geïntimeerde] gedeeltelijk toegewezen (de vorderingen tot betaling van de facturen met kenmerken 20190258, 20190259, 20190271, 20190281, 20190282 geheel, en de vordering tot betaling van de factuur met kenmerk 20160265, gedeeltelijk, namelijk tot een bedrag van € 27.635,00). Na aftrek van enkele creditfacturen, te veel betaalde bedragen en het depotbedrag, heeft de rechtbank [appellanten] veroordeeld om nog een bedrag van € 11.127,00 aan [geïntimeerde] te betalen. De tegenvorderingen van [appellanten] heeft de rechtbank allemaal afgewezen. De proceskosten van partijen zijn tussen partijen gecompenseerd.
    
  
  
    
      4Vorderingen in hoger beroep
    
      4.1.
      
        [appellanten] hebben hun eis gewijzigd en vorderen nu dat het hof de vonnissen waarvan beroep (gezien hun grieven) vernietigt en opnieuw rechtdoet door:
      
        
          
            [geïntimeerde] te veroordelen om aan hen een bedrag van € 45.806,10 te betalen (€ 6.250,32, € 16.354,56 (met verklaring voor recht), € 8.700,00, en € 14.501,22), te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 25 november 2022;
        
        
          voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] onrechtmatig het retentierecht heeft ingeroepen en onrechtmatig beslagen heeft gelegd, en [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de daardoor door hen geleden schade;
        
        
          
            [geïntimeerde] te veroordelen om aan hen te betalen:€ 332,75 (kosten notaris), € 210,00 (kosten beslag), € 111,00 per vier weken vanaf 26 juli 2019 tot 24 april 2020 (schade: opslagkosten meubels), € 2.199,04 (gefixeerde schadevergoeding wegens te late oplevering), steeds vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 juni 2022.
        
      
      bij wege van vermeerdering van eis: 
      
        
          
            [geïntimeerde] te veroordelen de in punt 4.3 tot en met 4.22 van de memorie van grieven genoemde gebreken te herstellen naar de eisen van goed en deugdelijk werk, op straffe van een dwangsom; 
        
        
          voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] jegens [appellanten] aansprakelijk is voor de ten gevolge van de gebrekkige oplevering geleden en nog te lijden schade, met veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van die schade, nader op te maken bij staat en de vereffenen volgens de wet;
        
        
          
            [geïntimeerde] te veroordelen om aan hen een bedrag van € 5.167,32 te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente;
        
      
      in hoger beroep en bij wege van vermeerdering van eis:-	[geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten in beide instanties.
      
    
    
      4.2.
      
        [geïntimeerde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [appellanten], met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.
    
  
  
    
      5Beoordeling in hoger beroep
    
      5.1.
      Voorafgaand aan de beoordeling van de grieven van [appellanten] staat het hof stil bij de voornaamste zorgen van [appellanten] zelf, die zij tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep hebben geuit. Die zorgen liggen weliswaar in het verlengde van de grieven, maar zijn in de memorie van grieven niet als zodanig naar voren gebracht. [appellanten] hebben tijdens de zitting duidelijk gemaakt dat hun grootste zorg is dat hun woning onveilig is, omdat er scheuren in de woning zitten. Die scheuren zijn volgens hen te wijten aan de fundering van de woning.
      
    
    
      5.2.
      
        Uit wat door [appellanten] in de procedure naar voren is gebracht, blijkt evenwel feitelijk niet dat sprake is van scheuren, als gevolg van constructiefouten, die de woning onveilig maken. Daar bestaan onvoldoende feitelijke aanknopingspunten voor. Met betrekking tot deze bedoelde scheuren zijn door [appellanten] twee foto’s (productie 48 van [appellanten]) overgelegd, zonder aan te duiden waar deze scheuren zich in de woning bevinden, op welke datum de foto’s zijn gemaakt en informatie over het ontstaan en verloop van deze scheurvorming. Ook de door [appellanten] overgelegde rapporten, waarop het hof bij de bespreking van de grieven nader zal ingaan, bevatten geen aanknopingspunten waaruit volgt dat de woning onveilig is.
        
          Omvang van het hoger beroep
          5.3.	[appellanten] zijn het niet eens met het oordeel van de rechtbank. Hun bezwaren richten zich in de kern tot de volgende beslissingen van de rechtbank:
      
      
        
          het oordeel dat geen sprake is van minderwerk en dat de meerwerkkosten op grond van een geldige overeenkomst aan [geïntimeerde] zijn betaald. Volgens de rechtbank bestaat daarom geen recht op terugbetaling van de door [appellanten] aan [geïntimeerde] betaalde bedragen van € 6.250,32 en € 16.354,56;
        
        
          het oordeel dat de warmtepomp een vermogen heeft van 11 kW en dat niet is aangetoond dat de geleverde boiler een lagere capaciteit heeft dan 300 liter. De rechtbank is daarom van oordeel dat [appellanten] een bedrag van € 8.700,00 aan [geïntimeerde] moet betalen;
        
        
          het oordeel dat in dit geval aanleiding bestaat de proceskosten tussen partijen te compenseren; 
        
        
          het oordeel dat het ingeroepen retentierecht en gelegde beslag rechtmatig waren.
        
      
      
    
    
      5.4.
      De door de rechtbank afgewezen vorderingen tot betaling van een bedrag van € 279.75 (te veel betaald voor spouwisolatie), € 1.512,50 (factuur Legalexion; met verklaring voor recht), € 6.780,50 (schadevergoeding wegens te weinig geleverde zonnepanelen), liggen in hoger beroep niet meer ter beoordeling voor.
      
      
        
          Minderwerk en meerwerkkosten
        
      
    
    
      5.5.
      
        Vast staat dat partijen in de aannemingsovereenkomst een stelpost (van € 17.000,00) zijn overeengekomen voor de realisering van de heipaalfundering van de woning. [geïntimeerde] heeft de totstandkoming van deze stelpost en de verdere gang van zaken nader toegelicht. Samengevat voert [geïntimeerde] het volgende aan.
        In de stelpost werd er van uit gegaan dat vijftien betonnen heipalen met een diameter van 220 mm en een lengte van maximaal 12 m benodigd zouden zijn voor de realisering van de heipaalfundering. Nadat vervolgens (in november 2018) de benodigde berekeningen waren gemaakt door AVS, heeft [geïntimeerde] de definitieve kosten vastgesteld op een bedrag van € 17.173,57 (de meerkosten van € 173,60 heeft [geïntimeerde] bij factuur van 21 december 2018 in rekening gebracht bij [appellanten]). Bij de vaststelling van dit bedrag heeft [geïntimeerde] rekening gehouden met het gebruik van (de door AVS berekende) twaalf prefab betonnen heipalen (drie met een diameter van 220 mm en een lengte van 15 m en negen met een diameter van 250 mm en een lengte van 22 m) en daarmee volgens haar gepaard gaande (kosten voor) (hei)werkzaamheden (producties 27 en 28 bij conclusie van 27 oktober 2021 in eerste aanleg van [geïntimeerde]). [geïntimeerde] heeft nader toegelicht dat vervolgens – dat wil zeggen na 7 februari 2019 – sprake was van een gewijzigde situatie als gevolg van de overbouw van de buren – die heeft geleid tot een aanpassing van het palenplan, met noodzakelijke meerwerkzaamheden tot gevolg. Pas later, op 22 februari 2019, heeft [geïntimeerde] een meerwerkofferte opgemaakt die sloot op een bedrag van € 16.354,56. Deze offerte is door [appellanten] akkoord bevonden per e-mail van diezelfde dag. Vervolgens heeft AVS nieuwe berekeningen gemaakt en is een nieuw palenplan gemaakt, met inachtneming van de gewijzigde omstandigheden.
      
      
      
        
          - de stelpost ter hoogte van € 17.000,00 (vordering tot terugbetaling van € 6.250,32)
        
      
    
    
      5.6.
      Vooropgesteld wordt dat [appellanten] onvoldoende hebben weersproken dat zij zich – op 6 februari 2019 – op het kantoor bij [geïntimeerde] akkoord hebben verklaard met die omzetting van de stelpost van € 17.000,00 in een definitieve post van € 17.173,60 (producties 28 en 29 bij conclusie van 27 oktober 2021 in eerste aanleg van [geïntimeerde]). Het enkele feit dat zij betwisten daarmee schriftelijk te hebben ingestemd, leidt niet tot een andere conclusie. Het bestaan en de inhoud van de ‘status update’ in voornoemde productie 29 van [geïntimeerde] hebben [appellanten] niet weersproken. Dat betekent dat [appellanten] deze kosten aan [geïntimeerde] moeten betalen, tenzij hun beroep op onverschuldigde betaling slaagt. Naar het oordeel van het hof bestaat in dit geval geen grond voor terugbetaling van het door [appellanten] gevorderde bedrag van € 6.250,32. [appellanten] hebben – gezien de hiervoor weergegeven gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde] – namelijk onvoldoende gesteld dat (en welke) werkzaamheden ten onrechte door [geïntimeerde] in rekening zouden zijn gebracht, en – als gevolg daarvan – onverschuldigd zijn betaald. [geïntimeerde] heeft bovendien een voldoende specifiek verweer gevoerd dat het oordeel van de deskundige (in antwoord op onderzoeksvraag 3) voldoende gemotiveerd betwist. Het hof ziet daarin reden om het oordeel van de deskundige inhoudende dat slechts een bedrag van € 10.923,28 gemoeid is geweest met de heiwerkzaamheden niet over te nemen. Daarvoor is het volgende van belang.
      
    
    
      5.7.
      
        [appellanten] hebben in hoger beroep in de kern aangevoerd dat er uiteindelijk minder betonnen heipalen zijn gebruikt dan de vijftien heipalen die in de aannemingsovereenkomst zijn opgesomd en in de (aangepaste) aanneemsom waren begrepen. [geïntimeerde] heeft daartegen ingebracht dat deze afname van het aantal palen niet tot een (netto) kostenvermindering heeft geleid, omdat de gebruikte palen (veel) dikker en langer waren dan de palen die in de aannemingsovereenkomst zijn opgesomd en dat er in die zin (ook) sprake was van een kostenvermeerdering. Dit vindt steun in de processtukken. Zo blijken de verschillen in diameter en lengte uit de hiervoor genoemde specificaties in de aannemingsovereenkomst en de offerte van Boer B.V. Verder volgt uit meergenoemde productie 27, waarin een specificatie is gegeven van alle gemaakte kosten die onder de stelpost van € 17.000,00 vallen, dat geen sprake was van een kostenvermindering (maar dat de kosten net iets hoger uitvielen, namelijk € 17.173,57). [appellanten] hebben dit alles niet betwist. [appellanten] hebben ook geen stellingen ingenomen waaruit kan volgen dat bepaalde werkzaamheden – zoals vermeld op de hiervoor genoemde productie 27 van [geïntimeerde] – bijvoorbeeld niet naar behoren zouden zijn uitgevoerd, dubbel in rekening zijn gebracht of in het geheel niet als hei(gerelateerde) werkzaamheden zouden kunnen worden beschouwd. Voor zover het al juist zou zijn dat de gerechtelijk deskundige niet zou hebben beschikt over dezelfde stukken als die in de producties 27 tot en met 29 door [geïntimeerde] in de procedure zijn gebracht na het deskundigenbericht, kan dit niet tot een andere conclusie leiden. De gerechtelijk deskundige heeft namelijk enkel de vraag beantwoord wat de prijs voor de bestelde heipalen is geweest en zich (binnen dat kader) gebaseerd op stukken waaruit de kosten voor de heipalen (en het daadwerkelijk heien daarvan) blijken. Over eventuele andere met het heiwerk samenhangende werkzaamheden (uitgevoerd door [geïntimeerde]) heeft de gerechtelijk deskundige zich ook niet concreet uitgelaten. Dat de gerechtelijk deskundige van oordeel is dat [geïntimeerde] hoogstens nog toezicht en/of behandelingskosten heeft gemaakt (met een maximum van 15%), betekent niet dat de overige door [geïntimeerde] genoemde werkzaamheden (in de al eerder genoemde productie 27, zoals het kalenderen heipalen, herstellen van een bouwraam, het doormeten van de heipalen, of het schoonmaken en afvoeren van schotten) uiteindelijk niet daadwerkelijk door of namens haar zijn verricht om de heipalenfundering te kunnen realiseren.
      
      
        
          - het meerwerk ter hoogte van € 16.354,56
        
      
    
    
      5.8.
      Wat betreft de meerwerkfactuur ter hoogte van het bedrag van € 16.354,56 stellen [appellanten] dat zij dit bedrag niet verschuldigd zijn. Volgens hen behoefde het palenplan helemaal geen aanpassing in verband met de overbouw van de buren en voelden zij zich voor het blok gezet, waardoor de meerwerkkosten ten onrechte zijn afgedwongen door [geïntimeerde] onder dreiging van het niet kunnen vervolgen van de bouw. De tussen partijen gesloten meerwerkafspraak, is daarom volgens hen vernietigbaar, omdat deze afspraak onder invloed van dwaling, bedrog, of misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen. [geïntimeerde] voert hiertegen gemotiveerd verweer.
      
    
    
      5.9.
      De stelplicht (en eventuele bewijslast) van de feiten en omstandigheden die een beroep op dwaling, bedrog of misbruik van omstandigheden kunnen rechtvaardigen, rusten op [appellanten]
      
      
        
          Geen sprake van dwaling of bedrog
        
      
    
    
      5.10.
      In dit geval staat vast dat de overbouw van de buren werd geconstateerd op het moment dat het heiwerk nog niet was aangevangen. [geïntimeerde] werd toen als aannemer geconfronteerd met een nieuwe situatie. Die situatie kon niet worden afgewacht of genegeerd, omdat in elk geval eerst moest worden onderzocht wat de gevolgen zouden kunnen zijn van deze overbouw (onder andere in verband met nader uit te voeren trillingsmetingen op de aangrenzende woning en het benodigd contact met de verzekeraar). Dat [geïntimeerde] in haar offerte van 22 februari 2019 aan [appellanten] voorhield dat onder meer een nieuw palenplan opgesteld moest worden met inachtneming van nieuwe situatie, kan daarom niet als een onjuiste mededeling worden aangemerkt. [appellanten] hebben niet toegelicht welke andere, al dan niet opzettelijke (onjuiste) mededelingen [geïntimeerde] zou hebben gedaan voorafgaande aan het maken van de afspraken of gesteld dat bepaalde informatie (opzettelijk) zou zijn verzwegen voor [appellanten] Dat betekent dat [appellanten] ook onvoldoende hebben gesteld waaruit blijkt dat (wederzijdse) dwaling de beweegreden tot het aangaan van de overeenkomst is geweest. Voor vernietiging van de meerwerkafspraak op grond van dwaling of bedrog bestaat daarom geen aanleiding.
      
      
        
          Geen sprake van misbruik van omstandigheden
        
      
    
    
      5.11.
      Ook het beroep van [appellanten] op misbruik van omstandigheden gaat niet op. [appellanten] stellen dat [geïntimeerde] hen onder druk heeft gezet onder dreiging van het niet kunnen vervolgen van de bouw. Dat en op welke manier [geïntimeerde] daarbij misbruik heeft gemaakt van de positie van [appellanten] als opdrachtgever, hebben [appellanten] niet gesteld. Het enkele feit dat [appellanten] als opdrachtgever mogelijk minder technische achtergrond hebben, maakt nog niet dat [geïntimeerde] daarmee misbruik heeft gemaakt van de omstandigheden door meerwerkafspraken met [appellanten] te willen maken. Gezien de hiervoor al geschetste omstandigheden, blijkt niet van een bijzondere omstandigheid (bijvoorbeeld een noodtoestand) waarin [appellanten] zijn bewogen tot het instemmen met de meerwerkafspraak, terwijl [geïntimeerde] hen daarvan had moeten weerhouden. Zoals hiervoor al is overwogen, werden partijen eenvoudigweg geconfronteerd met een situatie waarin het voor [geïntimeerde] noodzakelijk werd in elk geval (eerst) onderzoek te doen naar de noodzaak van het (al dan niet moeten) aanpassen van de bouwplannen, waaronder het palenplan.
      
    
    
      5.12.
      Bovendien blijkt uit het rapport van TechnoConsult dat de keuze van [geïntimeerde] om het palenplan aan te passen zeker niet onbegrijpelijk was, gelet op de mogelijke extra risico’s op schade aan de naastgelegen woning. TechnoConsult schrijft daarover onder meer het volgende: “Op grond van het feit dat de afstand tot de belendende bebouwing gering is en het in acht nemen van de adviezen van de CAR-verzekeraar is het naar het oordeel van TechnoConsult begrijpelijk dat in deze situatie is gekozen voor het aanpassen van het paalsysteem. Dit mede omdat het slechts een beperkt aantal palen betreft en het monitoren van trillingsniveaus bij slechts een gering aantal palen geen informatie oplevert op basis waarvan bijsturen van de uitvoeringswijze zinvol is.” (p. 8). Dat TechnoConsult ook van mening is dat de wijziging vanuit het beperken van schade aan de belendende woning niet per definitie noodzakelijk is geweest, leidt niet tot een ander oordeel. TechnoConsult heeft deze conclusie namelijk niet gebaseerd op concrete informatie over de funderingswijze van de naastgelegen woning (die informatie heeft zij in het kader van het uitgevoerde onderzoek namelijk niet ontvangen van [appellanten]). Daar komt nog bij dat de gemaakte aanpassingen in het palenplan juist dienden om het risico op mogelijke schade aan het naastgelegen perceel zo veel als mogelijk te voorkomen en dit in lijn te brengen met de door de CAR-verzekeraar aangegeven minimale afstand van 4 meter tot belendingen. Hieruit volgt dat door [geïntimeerde] juist ook onder ogen is gezien dat [appellanten] een belang hadden bij het zorgvuldig doorrekenen van de gevolgen van deze overbouw op (onder andere) het palenplan.
      
    
    
      5.13.
      Dat [appellanten] op 22 februari 2019 per e-mail aan [geïntimeerde] hebben kenbaar gemaakt “maar dit wordt vervolgd”, kan evenmin tot het oordeel leiden dat zij daarmee hebben bedoeld onder druk te hebben ingestemd met de meerwerkafspraak of anderszins sprake is van een wilsgebrek. Net als de rechtbank is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] uit deze opmerking mede gezien de hiervoor geschetste omstandigheden, mocht begrijpen dat [appellanten] hun buren zouden aanspreken voor de meerkosten. Zou dat anders zijn geweest, dan mocht worden verwacht dat [appellanten] dat ook op die manier had omschreven.
      
      
        
          Onvoldoende gesteld dat meerwerkzaamheden niet zijn uitgevoerd
        
      
    
    
      5.14.
      Omdat er geen grond bestaat voor vernietiging van de meerwerkafspraak wegens dwaling, bedrog of misbruik van omstandigheden, moet worden beoordeeld of het bij factuur van 22 februari 2019 in rekening gebrachte meerwerk door [geïntimeerde] (correct) is uitgevoerd. [appellanten] betwisten namelijk dat dat het geval is. Volgens hen zijn slechts twaalf (en geen dertien) heipalen in het werk toegepast, althans is één stalen buispaal minder toegepast, en is het heiplan niet vooraf ingeleverd bij de gemeente. [appellanten] beroepen zich op ontbinding, omdat een deel van de meerwerk werkzaamheden niet heeft plaatsgevonden.
      
    
    
      5.15.
      Het hof stelt voorop dat niet in geschil is dat het oorspronkelijke palenplan uitging van het gebruik van twaalf betonnen heipalen. Voor het leveren van de heipalen en het heien daarvan heeft Boer B.V. op 6 december 2018 een offerte opgemaakt (productie 26 bij conclusie van 27 oktober 2021 van [geïntimeerde]). Nadat bleek dat sprake was van overbouw bij de buren, heeft [geïntimeerde] een nieuw palenplan ingediend bij gemeente. Dit palenplan is volgens [geïntimeerde] ook uitgevoerd (met tien betonnen palen en drie stalen buispalen). Dit heeft geleid tot het door [geïntimeerde] gevorderde meerwerk met betrekking tot drie stalen buispalen en een extra funderingsbalk, zoals door [geïntimeerde] gespecificeerd op het kostenoverzicht van het meerwerk van 22 februari 2019 (productie 30 bij conclusie van 1 juni 2022 van [geïntimeerde]). Voor dit meerwerk heeft Boer B.V. op 20 februari 2019 een aanvullende offerte opgesteld en op 28 februari 2019 een aanvullende factuur verstuurd. 
      
    
    
      5.16.
      
        [appellanten] hebben deze betwisting van [geïntimeerde] – dat het meerwerk niet onverschuldigd in rekening is gebracht – onvoldoende weersproken. [appellanten] hebben namelijk onvoldoende gesteld waaruit kan volgen dat de heiwerkzaamheden niet volledig – en overeenkomstig het aangepaste plan – door Boer B.V. zijn verricht. Uit het heiregister van Boer B.V. blijkt dat drie stalen buispalen en tien betonnen palen zijn geslagen (productie 18 bij memorie van grieven; op de eerste pagina is vermeld dat drie stalen buispalen zijn geslagen, op de tweede pagina is vermeld dat tien andere palen zijn geslagen). Het enkele feit dat een toezichthouder van de gemeente achteraf in een e-mail kenbaar heeft gemaakt dat het palenplan is gewijzigd naar een totaal van twaalf heipalen (productie 12 bij conclusie van 26 augustus 2022 van [appellanten]), is onvoldoende om te kunnen concluderen dat er (dus) geen dertien heipalen zijn geslagen, of dat er één stalen buispaal minder is toegepast dan berekend door [geïntimeerde]. 
      
    
    
      5.17.
      Ook de overtuiging die [appellanten] hebben dat op de locatie waar stalen buispaal SB2 zich volgens het palenplan zou moeten bevinden, een ‘gewone’ betonpaal zou zijn geheid, kan niet tot die conclusie leiden. Anders dan [appellanten] kennelijk uit het proces-verbaal van 21 september 2022 begrijpen, leest het hof daarin – mede gelet op de daarover later door [geïntimeerde] gegeven toelichting – geen erkenning van [geïntimeerde] dat buispaal SB2 niet zou zijn geheid door Boer B.V. Dat dit zou volgen uit de situatieschets in het heiregister kan het hof evenmin vaststellen. Ook kan het hof dit niet afleiden uit de foto’s zoals door partijen zijn overgelegd als productie 15 bij memorie van grieven of de producties F1 en F2 bij memorie van antwoord. Geen van de door [appellanten] ingeschakelde deskundigen heeft geconcludeerd dat niet drie maar slechts twee stalen buispalen zijn aangetroffen in het werk.
      
    
    
      5.18.
      Het hof gaat er dan ook van uit dat de gegevens zoals die zijn weergegeven door Boer B.V. in het heiregister correct zijn. Dit leidt ertoe dat reeds op deze grond geen reden bestaat voor (gedeeltelijke) ontbinding van de meerwerkafspraak.
      
      
        
          De warmtepomp en boiler
        
      
      
      
        
          - warmtepomp
        
      
    
    
      5.19.
      Uit de fabrieksspecificatie van de door Van Deurloo bij [appellanten] geplaatste warmtepomp (productie 35 bij conclusie van 1 juni 2022 van [geïntimeerde]) blijkt dat het nominale verwarmingsvermogen van de warmtepomp 11 kW is. Dit blijkt ook uit de productsticker die op de betreffende warmtepomp aanwezig is (productie 34 bij conclusie van 1 juni 2022 van [geïntimeerde]). Voor zover [appellanten] nog steeds van mening zijn dat deze sticker niet correct is, lag het op hun weg om een foto in de procedure te brengen van de productspecificatie zoals volgens hen zichtbaar is op de warmtepomp. Een andere foto is echter niet overgelegd. De andere door [appellanten] in de procedure gebrachte stukken zijn onvoldoende overtuigend om te kunnen twijfelen aan de juistheid van de hiervoor bedoelde fabrieks- en productinformatie. [appellanten] hebben volstaan met verwijzingen naar websites en informatie waaruit slechts algemene informatie blijkt en geen specifieke informatie met betrekking tot de warmtepomp zoals die bij [appellanten] in de woning is geplaatst.
      
      
        
          - boiler
        
      
    
    
      5.20.
      Het hof stelt voorop dat partijen het erover eens zijn dat zij zijn overeengekomen dat een boiler van 300 liter door [geïntimeerde] geplaatst zou worden. Partijen verschillen echter van mening over de vraag of de geplaatste boiler aan dat vereiste voldoet.
      
    
    
      5.21.
      Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] gezien de door [geïntimeerde] in de procedure ingebrachte stukken onvoldoende gesteld dat [geïntimeerde] een andere boiler heeft geplaatst dan zij mochten verwachten op grond van de tussen partijen gemaakte afspraken.
      
    
    
      5.22.
      Uit de offerte en factuur van Van Deurloo blijkt dat een boiler van 300 liter is geoffreerd en in rekening gebracht (productie 24 bij memorie van grieven en productie 36 bij conclusie van 1 juni 2022 van [geïntimeerde]). Volgens [geïntimeerde] past in een boiler van 300 liter in totaal 285 liter water, omdat water bij verhitting uitzet. [geïntimeerde] heeft hiermee voldoende toegelicht waarom de vermelding van het volume van 284 liter op de productinformatie van de boiler (productie 25 bij memorie van grieven) anders is dan de aanduiding op de offerte en factuur van Van Deurloo. [appellanten] hebben niet uitgelegd dat water in hun woonhuis bij verhitting niet uitzet, zodat het hof uitgaat van de juistheid van de stellingen van [geïntimeerde] en de geplaatste boiler voldoet aan de overeenkomst. Het enkele feit dat er ook boilers bestaan met een grotere volume-inhoud (zoals Ubben heeft geschreven), betekent niet dat aan [appellanten] een andere boiler is geleverd dan zij hadden gekocht.
      
      
        
          De gewijzigde vorderingen van [appellanten]: de gestelde paalafwijkingen
        
      
    
    
      5.23.
      Het hof gaat ervan uit dat de gegevens zoals die in het heiregister zijn weergegeven correct zijn en het heiwerk door Boer B.V. overeenkomstig dat register is uitgevoerd. Met verwijzing naar drie rapporten van Geosonda B.V. en adviezen van Constructiehuis (producties 30 tot en met 33 bij memorie van grieven), concluderen [appellanten] tot meerdere paalafwijkingen. Deze afwijkingen (beschreven in punt 4.3 tot en met 4.22 van de memorie van grieven) zijn voor [appellanten] aanleiding hun eis te vermeerderen. Volgens hen vertoont de woning, als gevolg van deze paalafwijkingen, ernstige gebreken waarvoor [geïntimeerde] aansprakelijk is. Het hof bespreekt de door [appellanten] in hun memorie van grieven gestelde gebreken hierna afzonderlijk.
      
      
        
          - heipalen SB1, SB2 en SB3 niet ingeheid op voorgeschreven diepte
          5.24.	Volgens [appellanten] zijn de heipalen SB1, SB2 en SB3 niet ingeheid op de in het palenplan voorgeschreven diepte en overschrijden de geconstateerde paalpuntafwijkingen (ten opzichte van de voorgeschreven dieptes in het palenplan) de uitvoeringstoleranties zoals die worden aanbevolen door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. 
      
      
    
    
      5.25.
      
        [appellanten] hebben onvoldoende toegelicht welke conclusies zij verbinden aan de door hen gestelde paalpuntafwijkingen. Wat de gevolgen zijn van de genoemde maximale paalreactie, is ook niet toegelicht. Dat betekent dat [appellanten] onvoldoende hebben aangevoerd waaruit kan volgen dat als gevolg van de door hen gestelde afwijkende heidiepte sprake is van een (of meerdere) gebrek(en) in het werk. Dit volgt ook niet uit de door hen overgelegde producties. Zo staat in de e-mail van Constructiehuis van 20 januari 2023 daarentegen juist vermeld dat SB1 en SB3 weliswaar te kort zijn uitgevoerd, maar dat deze wel voldoen. Over SB2 staat daarin dat het paalpuntniveau niet (door Constructiehuis) is te bepalen.
      
      
        
          - heipaal SB2 is een betonnen paal en geen stalen buispaal en heeft onvoldoende draagkracht
          5.26.	Met verwijzing naar wat daarover hiervoor al is overwogen, gaat het hof uit van de juistheid van het heiregister. Daaruit volgt dat drie stalen buispalen zijn gebruikt, en geen twee zoals [appellanten] stellen.
      
      
    
    
      5.27.
      Dat heipaal SB2 onvoldoende draagkracht zou hebben, blijkt niet uit de door [appellanten] bij memorie van grieven overgelegde rapporten en adviezen. Constructiehuis concludeert dat het paalpuntniveau van heipaal SB2 niet bekend is en niet herleid kan worden uit de aanwezige informatie, ook niet met de kalenderstaat. Om daarover uitsluitsel te kunnen bieden, moet volgens Constructiehuis een exact paalpuntniveau bepaald worden. Een exact paalpuntniveau hebben [appellanten] niet laten bepalen nadat zij in kennis zijn gesteld van het nadere advies van AVS (productie C van de zijde van [geïntimeerde] van 24 juni 2025). In dat advies vermeldt AVS over heipaal SB2 namelijk dat de paalbelasting wordt gehaald, en dus akkoord is. Het later door [appellanten] ingeschakelde ingenieursbureau Socotec merkt op dat het haar lijkt dat de palen niet voldoen, maar geeft daarbij aan dat zij dat niet kan bepalen, omdat zij geen constructeur is. Ook hieruit volgt dus niet dat heipaal SB2 onvoldoende draagkracht zou hebben.
      
    
    
      5.28.
      Dit leidt tot de conclusie dat [appellanten], in het licht van de gemotiveerde stellingen van [geïntimeerde], onvoldoende hebben weersproken dat heipaal SB2 correct in het werk is toegepast.
      
      
        
          - twee betonnen heipalen (nummer 7, CPT1, en nummer 2, CPT2) niet ingeheid op voorgeschreven diepte
        
      
    
    
      5.29.
      AVS heeft in reactie op de verwijten van [appellanten] met betrekking tot de betonnen heipalen CPT1 en CPT2 geconcludeerd dat de geconstateerde (minimale) afwijkingen van deze heipalen – gezien de vele veiligheids- en paalfactoren – niet tot problemen zullen leiden en dat de paalbelastingen worden gehaald (zie opnieuw de hiervoor al genoemde productie C van de zijde van [geïntimeerde]). [appellanten] hebben deze stellingen, waarnaar [geïntimeerde] verwijst in haar memorie van antwoord, niet weersproken. Er moet daarom van uit worden gegaan dat, bij gebreke van een voldoende betwisting, ook deze heipalen voldoen en correct in het werk zijn toegepast.
      
      
        
          - de diameter van heipaal nummer 2 is 180x180 mm in plaats van 220x220 mm
        
      
    
    
      5.30.
      Tijdens de zitting bij het hof is gebleken dat [appellanten] menen dat deze diameter onvoldoende is, omdat de gemeente daarvoor geen goedkeuring heeft gegeven, althans deze diameter afwijkt van het palenplan. Voor [appellanten] is evident dat met een aanzienlijk verschil in paaldikte het maximaal berekende draagkrachtvermogen niet wordt gehaald. [appellanten] verwijzen ter onderbouwing van hun verweer dat sprake is van onvoldoende draagkracht naar een foto in productie 39 bij memorie van grieven. Wat op deze foto precies zichtbaar is en of de gestelde corrosie het (rechtstreekse) gevolg is van de gestelde kleinere diameter van deze heipaal, hebben [appellanten] onvoldoende toegelicht. Een nadere onderbouwing of toelichting waaruit blijkt dat daadwerkelijk sprake is van een gebrek aan draagkrachtvermogen, is niet gegeven. [appellanten] hebben daarom onvoldoende betwist dat, zoals [geïntimeerde] stelt met verwijzing naar het hiervoor genoemde nadere advies van AVS, “deze geringe paallast met een diameter van #180x180 op +/- -22m-NAP […] haalbaar [is]”.
      
      
        
          - de diameter heipaal nummer 3 is 260.10x260.10 mm in plaats van 290x290 mm
        
      
    
    
      5.31.
      Volgens AVS zijn de gemeten afmetingen van heipaal nummer 3 groter dan de door haar voorgeschreven diameter van 250x250 mm, en dus is zij daarmee akkoord. Hoewel [appellanten] betwisten dat een grotere afmeting zonder meer voldoet, hebben zij geen toelichting gegeven waaruit kan volgen dat die conclusie onjuist is. Het enkele betoog dat dit niet zou zijn waar de gemeente mee heeft ingestemd, kan niet tot een ander oordeel leiden.
      
      
        
          - [geïntimeerde] is haar verplichtingen nagekomen
        
      
    
    
      5.32.
      Dit alles leidt tot de conclusie dat [geïntimeerde] haar verplichtingen, voor zover in dit geding aan de orde, onder de aannemingsovereenkomst tegenover [appellanten] is nagekomen. Omdat [appellanten] de gemotiveerde stellingen van [geïntimeerde] daarover onvoldoende gemotiveerd heeft betwist, wordt aan bewijslevering niet toegekomen. Dat betekent dat de gewijzigde vorderingen van [appellanten] zullen worden afgewezen.
      
      
      
      
        
          Het depotbedrag
          
        
      
    
    
      5.33.
      Omdat [appellanten] op geen enkel onderdeel in het gelijk worden gesteld, is het depotbedrag terecht vrijgegeven. Voor ongedaanmaking daarvan bestaat geen aanleiding.
      
      
        
          De overige vorderingen van [appellanten]
        
      
      
    
    
      5.34.
      
        Voor toewijzing van de overige vorderingen van [appellanten] – te weten de verklaring voor recht dat [geïntimeerde] onrechtmatig het retentierecht heeft ingeroepen en onrechtmatig beslagen heeft gelegd, [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de daardoor door hen geleden schade, de gevorderde notariskosten, beslagkosten, opslagkosten en gefixeerde schadevergoeding – bestaat, gelet op het voorgaande, ook geen grond.
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
    
    
      5.35.
      Het hof zal de bestreden vonnissen bekrachtigen. Het hof zal [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Het hof zal de proceskostenveroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren omdat [geïntimeerde] dit niet heeft verzocht. 
    
  
  
    
      6Beslissing
    Het hof:
    
    
      
        bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank Rotterdam van 18 maart 2020, 24 juni 2020, 27 januari 2021, 4 mei 2022 en 2 november 2022;
      
      
        veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 2.135,00 aan griffierecht en op € 4.426,00 (2 punten x appeltarief IV) voor salaris advocaat, en op € 178,00 aan nakosten. Als [appellanten] niet binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak aan de veroordelingen voldoen en dit arrest vervolgens wordt betekend, worden de proceskosten vermeerderd met € 92,00 en de kosten van de betekening.
      
    
    Dit arrest is gewezen door mr. H.J. van Harten, mr. S.H.M. van der Heiden en mr. R.F. Groos en ondertekend en in het openbaar uitgesproken op 16 december 2025 door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers in aanwezigheid van de griffier.