ECLI:NL:RBLIM:2026:789, Rechtbank Limburg, 26-01-2026, 12009066 \ CV EXPL  25-5587
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2026-01-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding - huurovereenkomst - ontruiming woonruimte wegens verblijf zonder recht of titel.

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 12009066 \ CV EXPL  25-5587
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 26 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eisende partij]
        , 
      te [plaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eisende partij] ,
      gemachtigde: mr. L.N. Hermans,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde partij]
        , 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde partij] ,
      gemachtigde: mr. D.G.A. Rossi.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het exploot van dagvaarding van 19 december 2025 met producties 1 tot en met 6;- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 3;
      - de door [eisende partij] ten behoeve van de mondelinge behandeling in het geding gebrachte aanvullende productie 7;
      - een door [eisende partij] ten behoeve van de mondeling behandeling in het geding gebrachte ongenummerde productie;
      - de mondelinge behandeling van 12 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eisende partij] huurt met ingang van 24 augustus 2023 van Stichting Wonen Zuid de woning aan [adres] . 
      
    
    
      2.2.
      
        [eisende partij] is in april 2025 voor langere tijd naar Curaçao vertrokken en heeft [gedaagde partij] toegestaan in zijn woning te verblijven. [gedaagde partij] woont vanaf april 2025 met haar kinderen in de woning en staat daar, na toestemming van [eisende partij] bij brief d.d. 31 mei 2025, ook ingeschreven. [gedaagde partij] heeft geen toestemming aan Wonen Zuid gevraagd om in de woning te wonen en daar haar hoofdverblijf te mogen houden. 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde partij] heeft de volgende betalingen aan [eisende partij] en Wonen Zuid gedaan:
      
        
          24 maart 2025 € 764,52 aan Wonen Zuid genaamd “Huur april 2025”;
        
        
          1 april 2025 € 197,77 aan [eisende partij] ;
        
        
          17 mei 2025 € 650,00 aan [eisende partij] zonder omschrijving;
        
        
          21 juli 2025 € 197,77 aan [eisende partij] zonder omschrijving;
        
        
          15 augustus 2025 € 787,19 aan Wonen Zuid genaamd “Huur augustus 2025”;
        
        
          20 augustus 2025 € 197,77 aan [eisende partij] zonder omschrijving;
        
        
          1 oktober 2025 € 197,77 aan [eisende partij] zonder omschrijving;
        
        
          3 november 2025 € 1.135,00 aan [eisende partij] genaamd “Pago di areglo achterstand, koriente, huur Nov ‘25”.
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        [eisende partij] heeft [gedaagde partij] te kennen gegeven dat zij de woning moest verlaten. 
      
    
    
      2.5.
      De betaling van [gedaagde partij] op 3 november 2025 is door [eisende partij] teruggestort.
      
    
    
      2.6.
      Bij brief van 17 november 2025 heeft [eisende partij] [gedaagde partij] verzocht de woning te verlaten en de oorspronkelijke sloten en bijbehorende sleutels aan [gedaagde partij] over te dragen alsmede om de kosten te betalen voor het plaatsen van de sloten. [gedaagde partij] heeft hier geen gehoor aan gegeven.
      
    
    
      2.7.
      
        [eisende partij] heeft geen toegang tot de woning en is op 20 november 2025 terug naar Curaçao gegaan waar hij hoofdverblijf houdt op het adres van zijn moeder.
      
    
    
      2.8.
      Bij brief van 26 november 2025 laat [gedaagde partij] weten dat er volgens haar sprake is van een huurovereenkomst en dat zij de woning niet op korte termijn kan verlaten.
      
    
    
      2.9.
      
        [eisende partij] heeft bij brief van 28 november 2025 [gedaagde partij] nogmaals gesommeerd de woning te verlaten.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisende partij] vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontruiming van de woning aan [adres] , betaling van primair een bedrag ad € 767,62 aan achterstallige gebruiksvergoeding vermeerderd met de wettelijke rente en subsidiair een bedrag van € 767,62 per maand of een gedeelte daarvan vanaf april 2025 tot het moment van ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente alsmede veroordeling in de proceskosten en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente. 
      
    
    
      3.2.
      
        [eisende partij] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [eisende partij] heeft [gedaagde partij] toegestaan om voor de periode van afwezigheid in de woning te verblijven, onder de uitdrukkelijke afspraak dat de woning weer aan [eisende partij] ter beschikking gesteld wordt zodra hij naar Nederland terugkeert. [eisende partij] heeft [gedaagde partij] begin augustus 2025 laten weten dat hij op 2 september 2025 weer naar Nederland komt en de woning opeist. [gedaagde partij] weigert de woning te verlaten en [eisende partij] toegang tot de woning te verschaffen. [gedaagde partij] verblijft zonder recht of titel in de woning van [eisende partij] en moet de woning verlaten. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde partij] voert verweer. [gedaagde partij] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisende partij] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partij] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisende partij] in de kosten van deze procedure en de nakosten.
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde partij] voert het volgende aan. Tussen [eisende partij] en [gedaagde partij] is sinds april 2025 een (onder)huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand gekomen ter zake van de onderverhuur van de woning door [eisende partij] aan [gedaagde partij] . Deze overeenkomst is niet rechtsgeldig door [eisende partij] beëindigd. [gedaagde partij] verblijft daarom niet zonder recht of titel in de woning en haar komt huurbescherming toe. 
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Toetsingskader
      
    
    
    
      4.1.
      
        De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
        Ook met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande uit een veroordeling tot betaling van een geldsom is terughoudendheid op zijn plaats. De kantonrechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de kantonrechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar, kort gezegd, het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welke risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening. 
      
      
    
    
      4.2.
      Beoordeeld dient te worden of het aannemelijk is dat de vorderingen in een bodemprocedure zullen worden toegewezen en of het gerechtvaardigd is hierop vooruit te lopen door het treffen van een voorlopige voorziening. Die beoordeling geschiedt op basis van hetgeen in deze korte procedure naar voren is gebracht en aannemelijk is gemaakt, aangezien deze procedure zich niet leent voor nadere bewijslevering.
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
      
    
    
      4.3.
      
        [eisende partij] heeft een spoedeisend belang bij zijn vordering gezien zijn stelling dat [gedaagde partij] zonder recht of titel in de woning verblijft.  
      
      
      
      
      
      
        
          De (onder)huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.4.
      Tussen partijen is niet in geschil dat [eisende partij] de woning gedurende zijn verblijf in het buitenland ter beschikking heeft gesteld aan [gedaagde partij] , dat [gedaagde partij] sinds april 2025 samen met haar kinderen in de woning woont en dat zij, met toestemming van [eisende partij] , zichzelf samen met haar kinderen heeft ingeschreven op het adres van de woning. Ook staat tussen partijen vast dat [gedaagde partij] periodieke betalingen, die ten dele zijn geoormerkt als huur, heeft gedaan gedurende haar verblijf. 
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter is van oordeel dat aannemelijk is dat door het ter beschikking stellen van de woning en de door [gedaagde partij] gedane periodieke betalingen voldaan is aan de wettelijke vereisten voor het sluiten van een (onder)huurovereenkomst en dat de woning door [eisende partij] aan [gedaagde partij] wordt onderverhuurd. Dat de laatste betaling van [gedaagde partij] door [eisende partij] is teruggeboekt doet hieraan niet af. De wet kent geen schriftelijkheidsvereiste voor het sluiten van een huurovereenkomst zodat de mondelinge afspraken tussen partijen afdoende zijn. 
      
    
    
      4.6.
      Het geschil spitst zich toe op de vraag tot wanneer [gedaagde partij] in de woning mocht verblijven. [eisende partij] stelt dat tussen partijen de afspraak is gemaakt dat [gedaagde partij] in de woning mocht verblijven tijdens zijn verblijf in het buitenland en dat zij de woning weer ter beschikking moest stellen aan [eisende partij] als hij zou terugkeren naar Nederland, waarbij [eisende partij] tijdig en met een marge van twee maanden zou laten weten wanneer hij zou terugkomen naar Nederland. [eisende partij] verwijst daarbij naar de e-mail van 9 januari 2026 met daarin het WhatsAppverkeer tussen partijen. [eisende partij] is naar Curaçao vertrokken en heeft zichzelf zes maanden de tijd gegeven om daar werk te vinden en een nieuw leven op te bouwen. Hij heeft nooit de intentie gehad om definitief uit Nederland te vertrekken. [gedaagde partij] betwist daartegenover uitdrukkelijk dat deze afspraak tussen partijen is gemaakt. [eisende partij] had volgens [gedaagde partij] namelijk wel de intentie om Nederland definitief te verlaten en er is in het geheel niet gesproken over de duur van de onderverhuur, waardoor de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan. Ook is in de brief waarin [eisende partij] aan [gedaagde partij] toestemming heeft gegeven om zichzelf en haar kinderen op het adres van de woning in te schrijven geen termijn opgenomen. [gedaagde partij] betwist voorts uitdrukkelijk dat de e-mail van 9 januari 2026 een juiste weergave van het WhatsAppverkeer tussen partijen bevat.
      
    
    
      4.7.
      Voor zover [eisende partij] zich erop beroept dat tussen partijen een zogenaamde diplomatenclausule is overeengekomen, wordt overwogen dat [eisende partij] onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld en aannemelijk gemaakt waaruit blijkt dat een dergelijke afspraak tussen partijen is gemaakt. Gelet daarop moet er voorshands van worden uitgegaan dat de (onder)huurovereenkomst tussen partijen is aangegaan voor onbepaalde tijd. 
      
    
    
      4.8.
      
        [eisende partij] voert verder aan dat op basis van de huurovereenkomst tussen hem en Wonen Zuid onderhuur van de woning aan [gedaagde partij] niet is toegestaan en dat Wonen Zuid ook geen toestemming heeft gegeven voor de onderhuur, waardoor er sprake is van onrechtmatige onderhuur. Die stelling berust op een onjuiste rechtsopvatting. Dat onderhuur van de woning door [eisende partij] niet toegestaan is en dat geen toestemming aan Wonen Zuid is gevraagd om in de woning te wonen doet niet af aan de rechtsgeldigheid van de (onder)huurovereenkomst tussen [eisende partij] en [gedaagde partij] . 
      
    
    
      4.9.
      Voorts voert [eisende partij] aan dat [gedaagde partij] geen huurbescherming toekomt nu zij geen zelfstandig voortgezet huurrecht heeft. Ook die opvatting is onjuist. Nu er sprake is van een rechtsgeldige (onder)huurovereenkomst komt [gedaagde partij] als onderhuurder van een zelfstandige woonruimte huurbescherming toe ten opzichte van [eisende partij] . 
      
    
    
      4.10.
      Nu voldoende aannemelijk is dat er tussen partijen een (onder)huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is gesloten en niet blijkt dat deze rechtsgeldig is beëindigd verblijft [gedaagde partij] niet zonder recht of titel in de woning. Er kan dan ook niet gezegd worden dat valt te verwachten dat de vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen waardoor vooruitlopen daarop gerechtvaardigd is. De vordering tot ontruiming van de woning door [gedaagde partij] zal dan ook worden afgewezen. 
      
      
        
          (Achterstallige) gebruiksvergoeding
        
      
      
    
    
      4.11.
      Ten aanzien van de door [eisende partij] primair en subsidiair gevorderde vergoeding overweegt de kantonrechter als volgt. Op basis van de door partijen overeengekomen (onder)huurovereenkomst is [gedaagde partij] een (maandelijkse) vergoeding verschuldigd aan [eisende partij] . Onduidelijk is echter gebleven welke afspraken partijen met elkaar hebben gemaakt over deze (maandelijks) te betalen vergoeding. Ook is niet nader gespecificeerd welk bedrag nog openstaat na verrekening met de reeds door [gedaagde partij] gedane betalingen. Partijen hebben hierover uiteenlopende standpunten ingenomen. Alleen een nader onderzoek naar de feiten kan daarover meer duidelijkheid geven. De aard van een kortgedingprocedure leent zich niet voor nadere bewijslevering. Dat brengt met zich dat de primaire en subsidiaire vordering tot betaling van een vergoeding worden afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [eisende partij] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde partij] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eisende partij] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisende partij] in de proceskosten van [gedaagde partij] van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisende partij] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart onderdeel 5.2. van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2026.
      
      
    
  
  
     Artikel 7:201 Burgerlijk Wetboek.
  
  
     Artikel 7:274 lid 1onder b jo. lid 2 Burgerlijk Wetboek