ECLI:NL:RBNHO:2025:15013, Rechtbank Noord-Holland, 17-12-2025, 11766067 \ CV EXPL  25-4074
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur. Huurachterstand. Ontbinding en ontruiming.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 11766067 \ CV EXPL  25-4074
    
    
    
      
        Vonnis van 17 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser] B.V., 
      te [plaats 1],
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser],
      gemachtigde: [gedaagde 2],
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde 1] B.V., 
      te [plaats 2],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde 1],
      voormalig gemachtigde: mr. F.M.N. Janssen 
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      
        [gedaagde 1] huurt sinds 16 juni 2022 van [eiser] een bedrijfsruimte met een bovenwoning gelegen aan het adres [adres] [nummer 1] en [nummer 2] te [plaats 3]. Op dit moment is er een huurachterstand. [eiser] vordert dat [gedaagde 1] die huurachterstand betaalt en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. Verder vordert hij boetes, buitengerechtelijke incassokosten en rente. [gedaagde 1] moet van de kantonrechter inderdaad de huurachterstand betalen en de bedrijfswoning met bovenwoning verlaten. Verder moet [gedaagde 1] de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en rente betalen. De gevorderde boetes zijn slechts gedeeltelijk toewijsbaar. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - dagvaarding van 23 juni 2025, met 9 producties; 
      - conclusie van antwoord van 30 juli 2025, met 3 producties; 
      - het tussenvonnis van 6 augustus 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald; 
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 25 november 2025, waarbij aanwezig waren [betrokkene 1] en [betrokkene 2] namens [eiser] en hun gemachtigde. De voormalig gemachtigde van [gedaagde 1] heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling laten weten dat Vermeulen niet naar de zitting komt. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat de gemachtigde van [eiser] ter zitting naar voren heeft gebracht.  
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde 1] huurt sinds 16 juni 2022 van [eiser] een bedrijfsruimte met een bovenwoning gelegen aan het adres [adres] [nummer 1] en [nummer 2] te [plaats 3]. 
      
    
    
      2.2.
      
        Op de overeenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard. In de algemene voorwaarden staat:
        
          “(…) 23.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)
        
      
      
      
        
          Kosten, verzuim 
        
      
    
    
      28.1
      
        
          In alle gevallen waarin (Ver)Huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (Ver)Huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (Ver)Huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of Huurder tot ontruiming te dwingen, is (Ver)Huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (Ver)Huurder te betalen proceskosten – aan (Ver)Huurder te voldoen. 
        
        
          De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 25.000 per geval exclusief de griffierechten. (…)
        
        
          Artikel 6:96 Burgerlijk Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, is daarmee tussen partijen niet van toepassing. 
        
      
    
    
      28.2 (
      
        Ver) Huurder is in verzuim door het enkele verloop van een bepaalde termijn. (…)”
      
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde 1] heeft een huurachterstand laten ontstaan. De huurachterstand bedraagt tot en met juni 2025 € 53.533,52. 
      
    
    
      2.4.
      Op 21 november 2025 heeft [gedaagde 1] een faillissementsverzoek ingediend. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de aan de [gedaagde 1] verhuurde bedrijfsruimte met bovenwoning, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [gedaagde 1] Holding tot betaling van de huurachterstand tot en met juni 2025, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke handelsrente, boetes, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde 1] in haar verplichtingen als huurder tekort is geschoten, door niet (volledig) aan haar betalingsverplichting te voldoen. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde 1] voert verweer. [gedaagde 1] erkent de huurachterstand, maar voert aan dat de gevorderde boetes geenszins in verhouding staan tot de huurachterstand. De boetes moeten om die reden worden gematigd. Verder licht zij toe dat zij het gehuurde heeft ontruimd en dat een faillissementsverzoek is ingediend. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Huurachterstand 
      
    
    
    
      4.1.
      De gevorderde huurachterstand ter hoogte van € 53.533,52 wordt toegewezen, omdat [gedaagde 1] deze heeft erkend.
      
      
        
          Ontbinding, ontruiming en gebruiksvergoeding
        
      
      
    
    
      4.2.
      Het (op tijd) betalen van huur, dat wil zeggen maandelijks en bij vooruitbetaling, is één van de essentiële verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. [gedaagde 1] is hierin ernstig tekortgeschoten. Dit rechtvaardigt ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Hierbij weegt mee dat [gedaagde 1] zelf heeft aangegeven dat hij niet meer aan zijn verplichtingen kan voldoen en het gehuurde inmiddels heeft verlaten.   
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde 1] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De gevorderde gebruiksvergoeding is eveneens toewijsbaar.
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten, rente en contractuele boetes 
        
      
      
    
    
      4.4.
      De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en verschenen rente worden toegewezen, omdat [gedaagde 1] deze vorderingen niet, althans onvoldoende, gemotiveerd heeft betwist. De verdere gevorderde rente zal worden toegewezen, zoals hierna zal worden vermeld. 
      
    
    
      4.5.
      
        [eiser] maakt verder aanspraak op een contractuele boete op grond van haar algemene voorwaarden, waarin is opgenomen dat deze 1% per maand met een minimum van € 300,00 bedraagt. Volgens [eiser] bedragen de contractuele boetes die [gedaagde 1] moet betalen in totaal € 17.700,00. Bij de berekening van dit bedrag is [eiser] ervan uitgegaan dat [gedaagde 1] voor elke maand die zij niet volledig heeft betaald steeds opnieuw een boete verschuldigd is als er een volgende maand verstrijkt (een cumulatieve berekening). Zo stapelen de boetes zich op en leidt het boetebeding tot een onredelijk hoog boetebedrag dat de huurachterstand in het algemeen snel overstijgt. De kantonrechter oordeelt daarom dat het minimumbedrag van € 300,00 enkelvoudig moet worden berekend. Het boetebeding vormt in die uitleg een voldoende prikkel tot nakoming.
      
    
    
      4.6.
      Nu uit de door [eiser] overgelegde specificatie van de huurachterstand gebleken is dat [gedaagde 1] over een periode van 18 maanden de huur niet of te laat heeft betaald, zal in totaal een bedrag van € 5.400,00 (18 × € 300,00) aan contractuele boetes worden toegewezen.
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde 1] heeft nog verzocht om de boete te matigen, maar dat beroep slaagt niet. De wet biedt de rechter de mogelijkheid een boete, indien de redelijkheid dit klaarblijkelijk eist, te matigen. Met die bevoegdheid moet terughoudend mee worden omgegaan. Matiging is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Gesteld noch gebleken is dat het boetebeding in dit geval tot een buitensporig resultaat leidt. 
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter zal de gevorderde toekomstige boetes vanaf 1 juli 2025 afwijzen, omdat deze (pas) verschuldigd zijn als er te laat wordt betaald en dat voor de toekomst nog niet duidelijk is.
      
      
        
          Conclusie en proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde 1] heeft een bedrag van € 31.787,13 voldaan. Deze deelbetaling strekt, gelet op het bepaalde in artikel 6:44 BW en wat hiervoor is overwogen, eerst in mindering op de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.310,34) en daarna op de verschenen rente van € 484,13. Dit maakt dat een bedrag van € 23.540,86 (€ 53.533,52 - € 29.992,66) aan huurachterstand wordt toegewezen. 
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde 1] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                122,35
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.461,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                1.630,00
              
              
                (2 punten × € 815,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                3.348,35
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad 
        
      
      
    
    
      4.11.
      De kantonrechter zal dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dat betekent dat de beslissing van de kantonrechter moet worden gevolgd, ook als een van de partijen daartegen in hoger beroep gaat. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde gelegen aan het adres [adres] [nummer 1] en [nummer 2] te [plaats 3],
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde 1] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser],
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde 1] om te betalen aan [eiser]:
      -	€ 28.940,86 aan achterstallige huur tot en met juni 2025 en boetes, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 23.540,86 vanaf 23 juni 2025 tot de dag van voldoening,
      -	€ 2.860,25 per maand vanaf 1 juli 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten van € 3.348,35, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 
        17 december 2025.
      
    
  
  
     Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW.
  
  
     Artikel 23.2 van de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW.
  
  
     Artikel 6:94 BW.
  
  
     Artikel 6:94 BW.
  
  
     HR 27 april 2007, LJN AZ6638, NJ 2007/262 (Intrahof/Bart Smit).