ECLI:NL:RBAMS:2026:92, Rechtbank Amsterdam, 08-01-2026, 11741129 CV EX- 25-8118
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-01-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Vorderingen beëindiging huurovereenkomst en ontruiming worden afgewezen. Beroep op dringend eigen gebruik onvoldoende onderbouwd. Huurprijswijzigingsbeding van 5% wordt als oneerlijk aangemerkt en vernietigd.

RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11741129 \ CV EXPL  25-8118
    
    
    
      
        Vonnis van 8 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. S. Ouald Chaib,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. A.J. van Ommeren.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 3 juni 2025, met producties,
      - de conclusie van antwoord, met producties,
      - het tussenvonnis van 29 juli 2025 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
      - de akte wijziging van eis, met producties,
      - productie 3 van de zijde van [gedaagde] . 
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft op 26 november 2025 plaatsgevonden. [eiser] en zijn gemachtigde zijn verschenen. [gedaagde] is eveneens verschenen. Hij werd bijgestaan door een tolk Turks, M.A. Diken, en zijn gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Van de mondelinge behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt die in het dossier zijn gevoegd.
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] is eigenaar van de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). Sinds 1 september 2020 verhuurt [eiser] de woning aan [gedaagde] . 
      
    
    
      2.2.
      Bij de start van de huurovereenkomst bedroeg de huur € 1.400,- per maand. In artikel 4.2. van de huurovereenkomst staat dat de huur jaarlijks met 5% wordt verhoogd. [gedaagde] heeft de maandelijkse huurprijs van € 1.400,- betaald, maar de jaarlijkse huurverhogingen niet. 
      
    
    
      2.3.
      
        [eiser] woont zelf in een sociale huurwoning.
      
    
    
      2.4.
      Bij aangetekende brief van 8 april 2025 heeft [eiser] de opzegging van de huurovereenkomst aangezegd wegens dringend eigen gebruik. 
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] heeft niet ingestemd met de opzegging. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert, na wijziging van eis, – samengevat – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I. de huurovereenkomst per 31 augustus 2025 beëindigt;
        II. de woning ontruimt;
        III. zaken ontruimt;
        IV. [gedaagde] veroordeelt aanpassingen in de woning ongedaan te maken en [eiser] toegang te verschaffen voor inspectie, dan wel de kosten voor ongedaanmaking te voldoen;
        V. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding van € 800,- per dag als hij de woning niet ontruimt;
        VI. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 1.962,91 aan huurachterstand, vermeerderd met buitengerechtelijke kosten en rente;
        VII. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de proceskosten. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] stelt – kort weergegeven – dat hij vanwege medische klachten en een terugval in inkomsten de woning dringend voor eigen gebruik nodig heeft. De woning waar hij op dit moment in woont heeft namelijk geen lift, waardoor zijn herstel wordt bemoeilijkt. Volgens [eiser] heeft hij voldoende aannemelijk gemaakt dat voldoende passende woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar is. Gelet hierop dient de huurovereenkomst te worden beëindigd en de woning te worden ontruimd. Ter zitting heeft [eiser] te kennen gegeven dat de vordering onder III dubbelop is. Verder stelt [eiser] dat [gedaagde] de jaarlijkse huurverhogingen niet heeft betaald, waardoor een structurele wanbetaling is ontstaan. Dit is in strijd met de huurbepalingen en goed huurderschap, aldus steeds [eiser] .
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] betwist dat [eiser] de woning nodig heeft voor eigen gebruik. Volgens hem heeft [eiser] dit niet aangetoond. [eiser] heeft weliswaar een verklaring van een Turkse arts overgelegd, maar zijn medische situatie dient door een onafhankelijke Nederlandse gediplomeerde arts te worden vastgesteld. Met betrekking tot de huurachterstand stelt [gedaagde] dat [eiser] heeft nagelaten de huurverhoging jaarlijks aan te zeggen. Gelet hierop is het onredelijk om op grond van een huurachterstand de huurovereenkomst te beëindigen. Bovendien is [gedaagde] de huurachterstand aan het inlopen en moet hij de gelegenheid krijgen die huurachterstand in te lopen, aldus steeds [gedaagde] .
      
    
    
      3.4.
      
        Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
        
          4.	De beoordeling
        
      
      
      
        
          Geen dringend eigen gebruik
        
      
      
    
    
      4.1.
      Artikel 7:274, eerste lid en onder c, van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt – kort gezegd – dat de kantonrechter de huurovereenkomst kan beëindigen als een verhuurder aannemelijk maakt dat hij de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Bij de beoordeling van dringend eigen gebruik dienen de belangen van de verhuurder en huurder in aanmerking te worden genomen. 
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] het dringend eigen gebruik als bedoeld in dit artikel onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. [eiser] heeft weliswaar gesteld dat hij vanwege medische en financiële redenen niet meer van zijn huidige sociale huurwoning gebruik kan maken en daarom terug moet naar de woning, maar nagelaten dit met stukken te onderbouwen. De overgelegde verklaring van de Turkse arts is daarvoor onvoldoende. Los van de betwisting van de geldigheid van deze verklaring door [gedaagde] , wordt in deze verklaring enkel genoemd dat [eiser] een hernia heeft en daardoor moeilijk de trap op kan. Er staat in de verklaring niet wat de verwachting is van het ziekteverloop en of de beperkingen blijvend zullen zijn. Bovendien leidt de kantonrechter uit wat [eiser] ter zitting naar voren heeft gebracht af dat hij niet vanwege de hernia, maar vanwege polyneuropathie en diabetes weer in de woning wil wonen. [eiser] verwacht namelijk dat hij over een paar jaar in een rolstoel terecht zal komen. Dat [eiser] polyneuropathie of diabetes zou hebben heeft hij echter evenmin met stukken onderbouwd, laat staan dat het de verwachting is dat hij op korte termijn in een rolstoel zal belanden. 
      
    
    
      4.3.
      Met betrekking tot zijn financiële situatie heeft [eiser] ook nagelaten stukken te overleggen. Een financieel overzicht met daarbij behorende stukken waaruit blijkt dat hij zijn huidige woning niet kan betalen, ontbreekt. [eiser] heeft ter zitting te kennen gegeven dat hij een uitkering ontvangt, maar het is de kantonrechter niet duidelijk geworden waarom [eiser] zijn huidige woning – die een sociale huurwoning betreft – niet van deze uitkering kan betalen. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat [eiser] naast deze uitkering ook van [gedaagde] huur voor de woning ontvangt. Onduidelijk is wat de kosten voor [eiser] voor de woning zijn, waardoor het evenmin duidelijk is wat [eiser] van deze huurinkomsten overhoudt. In het licht van deze omstandigheden kan niet worden geconcludeerd dat [eiser] over onvoldoende financiële middelen beschikt om zijn huidige sociale huurwoning te betalen, waardoor hij de woning dringend nodig heeft. 
      
    
    
      4.4.
      Omdat [eiser] het dringend eigen gebruik onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt, bestaat er geen grond voor beëindiging van de huurovereenkomst. Dit betekent dat deze vordering (I), de vorderingen tot ontruiming (II en III), de vordering tot ongedaanmaking van eventuele aanpassingen in de woning (IV) en de gevorderde schadevergoeding (V) zullen worden afgewezen. 
      
      
        
          Geen huurachterstand
        
      
      
    
    
      4.5.
      De overeenkomst die in deze procedure centraal staat is gesloten met een consument, zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen). 
      
    
    
      4.6.
      
        [eiser] heeft de huurovereenkomst in het geding gebracht, zodat de kantonrechter ambtshalve kan beoordelen of de bedingen die daarin staan een oneerlijk karakter hebben. Op de huurovereenkomst zijn geen algemene voorwaarden van toepassing.
      
    
    
      4.7.
      Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Voor het toetsingsmoment moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is daarom de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen. 
      
    
    
      4.8.
      Het beding dat voor de beoordeling van de vordering tot betaling van de huurachterstand relevant is, te weten artikel 4.2. van de huurovereenkomst, heeft de kantonrechter getoetst. Dit artikel luidt: “De kale huurprijs wordt jaarlijks per 1 juli (…) verhoogd met een percentage van 5%, met inachtneming van de daartoe geldende wettelijke bepalingen.”.
      
    
    
      4.9.
      Ter zitting heeft de kantonrechter dit beding met [eiser] besproken en zijn standpunt gevraagd ten aanzien van de eerlijkheid van dit beding. [eiser] heeft te kennen gegeven dit aan het oordeel van de kantonrechter over te laten. 
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter is van oordeel dat dit artikel als een oneerlijk beding als bedoeld in de richtlijn dient te worden aangemerkt. Daartoe wordt het volgende overwogen. 
      
    
    
      4.11.
      De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) geoordeeld dat een opslagbeding van 3% naast een indexering volgens de consumentenprijsindex (CPI) niet oneerlijk is. De gronden daarvoor gelden echter niet (zonder meer) voor een hoger maximumpercentage. Bij een hoger maximumpercentage wordt namelijk het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument te zeer verstoord.
      
    
    
      4.12.
      Het voorgaande betekent dat een jaarlijkse huurverhoging van CPI + 3% is toegestaan, maar dat bedingen waaruit een hoger percentage voortvloeit in beginsel als oneerlijk worden beschouwd. In deze zaak is echter alleen een huurprijswijzigingsbeding van toepassing en geen indexeringsbeding. In de huurovereenkomst is verder niet toegelicht waarom in het huurprijswijzigingsbeding een percentage van 5% is bepaald. Hierdoor heeft [gedaagde] als consument bij de totstandkoming van de huurovereenkomst op geen enkele wijze kunnen weten waarom de prijs wordt verhoogd met 5% en dus ook niet kunnen controleren of dit de jaren daarna terecht wordt gedaan.  
      
    
    
      4.13.
      Voor de vraag of het huurprijswijzigingsbeding met een percentage van 5% als (on)eerlijk moet worden aangemerkt, dient te worden gekeken naar het moment van de totstandkoming van de huurovereenkomst. Verder wordt tevens meegewogen dat een huurovereenkomst een duurovereenkomst is en dus het uitgangspunt is dat die voor langere tijd wordt aangegaan. 
      
    
    
      4.14.
      De huurovereenkomst is in 2020 gesloten. De CPI in de vijf jaren voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst heeft gefluctueerd tussen 0,69% (2015) en 2,72% (2019), waarbij wordt opgemerkt dat alleen in 2019 het percentage boven de 2% kwam. Dit betekent dat in de jaren voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst het percentage CPI + 3% enkel in 2019 hoger is geweest dan de 5% die in het huurprijswijzigingsbeding van de huurovereenkomst is opgenomen. Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat bij de totstandkoming van de huurovereenkomst het huurprijswijzigingsbeding van 5% ten nadele van [gedaagde] als consument afwijkt en dat daardoor het evenwicht tussen hem als huurder/consument en [eiser] als verhuurder te zeer wordt verstoord. De omstandigheid dat het huurverhogingspercentage van 5% vanaf 2020 feitelijk telkens lager is geweest dan de CPI + 3% is naar het oordeel van de kantonrechter niet relevant. Het toetsingsmoment is namelijk het moment waarop de overeenkomst is gesloten en de feitelijke toepassing van dit beding is daarbij irrelevant. 
      
    
    
      4.15.
      Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter het huurprijswijzigingsbeding als opgenomen in artikel 4.2. van de huurovereenkomst als oneerlijk aanmerkt en vernietigt. 
      
    
    
      4.16.
      Volgens Europese jurisprudentie kan een effectieve bescherming voor consumenten tegen oneerlijke bedingen enkel worden bereikt als de sanctie voor het gebruik van een oneerlijk beding voldoende afschrikwekkend is. Dit betekent dat nu het huurprijswijzigingsbeding zoals opgenomen in artikel 4.2. van de huurovereenkomst als oneerlijk wordt aangemerkt, [eiser] geen aanspraak meer kan maken op de wettelijke regeling die zonder dit beding van toepassing zou zijn geweest (zie Dexia arrest van 27 januari 2021, C-229/19). 
      
    
    
      4.17.
      Het voorgaande brengt met zich dat [eiser] de huurverhogingen over de jaren 2021 tot heden niet bij [gedaagde] in rekening had mogen brengen. Nu de gevorderde huurachterstand is gebaseerd op de omstandigheid dat [gedaagde] deze huurverhogingen niet heeft betaald, zal de kantonrechter de vordering tot betaling van de huurachterstand (VI) afwijzen. Er is immers daardoor geen huurachterstand meer. Integendeel, [gedaagde] heeft met het inlopen op de huurachterstand te veel aan [eiser] betaald. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.18.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,-
              
              
                (2 punten × € 204,-)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                totaal
              
              
                €
              
              
                475,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 475,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.D. Coumou en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2026.
      
      
      
      
      
        598