ECLI:NL:RBGEL:2025:11508, Rechtbank Gelderland, 19-12-2025, 11263782
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht. Vervolg op ECLI:NL:RBGEL:2025:2526. Uit de nadere stukken is op te maken dat het huurgenot langdurig en ernstig is verstoord. Gedeeltelijke toewijzing van de vorderingen.

RECHTBANK 
      GELDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Nijmegen
    
    
    
      Zaaknummer: 11263782 \ CV EXPL  24-2530
    
    
    
      
        Vonnis van 19 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        INBEV NEDERLAND N.V., 
      te Breda,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Inbev,
      gemachtigde: PVU Etten-Leur,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      1. HORECA INVESTERINGS GROEP HELMOND B.V., H.O.D.N. [bedrijf 1] , [bedrijf 2] , [bedrijf 2], 
      te Helmond,2. [gedaagde sub 2], 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: HIG Helmond cs,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 4 april 2025
      - de akte uitlating van de zijde van Inbev van 23 mei 2025 met producties
      - de schriftelijke reactie van de zijde van HIG Helmond cs van 15 augustus 2025 met   bijlagen
      - de akte uitlating producties van de zijde van Inbev met producties.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
    
      2.1.
      De kantonrechter blijft bij hetgeen is overwogen en beslist in het tussenvonnis van 4 april 2025. 
      
    
    
      2.2.
      Inbev heeft bij akte uitlating producties een akte indeplaatsstelling (productie 42) overgelegd. Het gaat daarbij om een akte die op 11 juli 2025 is ondertekend door Inbev en door [naam] h.o.d.n. [bedrijf 3] (hierna [bedrijf 3] ), zijnde de eerder door HIG Helmond cs voorgestelde kandidaat om voor haar in de plaats te treden. De akte is niet ondertekend door HIG Helmond cs. De redenen daarvoor zijn niet bekend. Verondersteld mag wel worden dat de indeplaatsstelling op zichzelf genomen de goedkeuring van HIG Helmond cs kan rekenen. Zij heeft er immers altijd zelf voor geijverd. Verder moet vastgesteld worden dat HIG Helmond cs de horecaonderneming die zij in het gehuurde uitoefende per 1 september 2024 heeft gesloten en dat per 1 juli 2025 het gehuurde gelet op de tussen Inbev en [bedrijf 3] ondertekende akte niet langer ter beschikking gesteld kan worden aan HIG Helmond cs. Uit deze feitenconstellatie moet afgeleid worden dat er vanaf 1 juli 2025 geen sprake meer is van een huurovereenkomst tussen Inbev en HIG Helmond cs, nu over en weer geen uitvoering meer wordt gegeven aan de daaruit voortvloeiende hoofdverplichtingen. 
      
      
        In lijn daarmee dient uitgegaan te worden van de eiswijzigingen die Inbev bij akte uitlaten producties heeft ingesteld onder randnummers 11 en 14 en die er op neerkomen dat:
      
      
        
          de eisen I en II van de inleidende dagvaarding gewijzigd worden in de onder randnummer 11 gevorderde verklaring voor recht en dat de eisen, en
        
        
          de eisen III, IV, V, VI en VII gewijzigd worden in de onder randnummer 14 gevorderde veroordeling tot betaling,
        
        
          met verdere bepaling dat de overige eisen van de inleidende dagvaarding, derhalve met betrekking tot de daarin genoemde eisen VIII en IX, zijnde de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten, gehandhaafd blijven.
        
      
      
      
        
          Verklaring voor recht
        
      
    
    
      2.3.
      De gevorderde verklaring voor recht dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst op 30 juni 2025 rechtsgeldig is geëindigd wordt toegewezen. 
      
      
        
          Huurachterstand
        
      
    
    
      2.4.
      Inbev vordert bij eiswijziging primair een bedrag van € 74.501,25, subsidiair een bedrag van € 70.301,25 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente en meer subsidiair een bedrag van € 70.301,25 te vermeerderen met de wettelijke rente. Voor een nadere specificatie verwijst zij naar het als productie 43 overgelegde overzicht dat tot en met juni 2025 is bijgewerkt.  
      
      
        
          Huurkorting
        
      
    
    
      2.5.
      In het overzicht is ook de huurkorting verwerkt, die over de maanden van 1 september 2022 tot en met mei 2023 aan HIG Helmond cs is verstrekt. Voor zover nodig stelt Inbev daarover dat in het geval HIG Helmond cs recht zou hebben op  huurprijsvermindering deze huurkorting daarop in mindering dient te strekken. De huurkorting is volgens HIG Helmond cs toegekend in verband met lange leegstand en het opknappen van het horecabedrijf. Dat deze huurkorting op enigerlei wijze verband zou houden met een op handen zijnde verbouwing is door Inbev niet, althans onvoldoende aangetoond. Daarvan is ook geen melding gemaakt in de opgemaakte sideletter van 15 juni 2022, terwijl dat wel voor de hand had gelegen als de korting daarvoor was gegeven. Blijkens de door HIG Helmond cs bij bijlage A09 overgelegde e-mail van Inbev d.d. 21 april 2022 is de huurkorting verstrekt omdat ‘begrepen kan worden dat de eerste winterperiode lastig zal zijn mede omdat de huidige exploitatie al lang gesloten is’. Dit is een reactie op de vraag die zij HIG Helmond cs in haar mail van 19 april 2022 had gesteld over ‘een huurvrije periode in verband met opstart periode’. Verder staat in de mail van 21 april 2022 dat de verbouwingsplannen voor de bovenste verdiepingen nog niet concreet zijn. Al met al ontbreekt het aan aanwijzingen dat de verstrekte huurkorting (mede) betrekking had op verbouwingswerkzaamheden. Gelet daarop strekt de huurkorting niet, zoals door Inbev bepleit, in mindering op eventuele toe te kennen huurprijsvermindering.
      
    
    
      2.6.
      HIG Helmond cs heeft de hoogte van de huurachterstand niet betwist. Zij beroept zich op huurprijsvermindering wegens gederfd huurgenot. De beoordeling van een en ander is afhankelijk van de aard en de omvang van de bouwwerkzaamheden die hebben plaatsgevonden gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. Aangezien de kantonrechter zich daarover volstrekt onvoldoende ingelicht achtte, zijn partijen bij tussenvonnis in de gelegenheid gesteld zich daarover alsnog nader uit te laten. 
      
    
    
      2.7.
      Partijen hebben zich nader uitgelaten. In het kader daarvan is ook een hoeveelheid producties overgelegd. Daarop heeft Inbev nog mogen reageren met begeleidende instructie zich daartoe ook te beperken wat zij niet heeft gedaan. 
      
      
        
          Bouwwerkzaamheden
        
      
    
    
      2.8.
      Hetgeen partijen aan informatie hebben aangeleverd over uitgevoerde bouwwerkzaamheden en de (mogelijke) overlast daarvan wordt hierna op een rij gezet.
      
      
        
          Asbest
        
      
      
        2.8.1.
        Blijkens de door Inbev overgelegde productie 39 zijn er in de maand november 2023 werkzaamheden verricht met betrekking tot verwijdering van asbest. Volgens Inbev hebben die werkzaamheden niet tot een verminderd huurgenot geleid omdat de horecaonderneming in de periode van 8 november tot 23 november 2023 gesloten was vanwege het ontbreken van de benodigde vergunningen. HIG Helmond cs bestrijdt een en ander onder verwijzing naar het appverkeer tussen partijen, bijlage A04, waaruit blijkt dat namens Inbev op 3 november 2023 aangekondigd is dat er gestart wordt met asbestverwijdering, waarna van de zijde van HIG Helmond cs op 10 november 2023 is geappt dat zij verrast was door het feit dat de verwarming bij de werkzaamheden afgesloten was waardoor het steenkoud is en zij niet open kan, waarop namens Inbev gereageerd is met de mededeling: ‘het cv hok is ook compleet asbest’ en vervolgens op 4 december 2023 het bericht dat ‘asbest klaar is’. De afzuiging voor asbestdeeltjes bleef echter volgens HIG Helmond cs ook daarna nog aanwezig. Volgens Inbev kan uit een en ander niet afgeleid worden dat HIG Helmond cs over mogelijke overlast heeft geklaagd met betrekking tot deze werkzaamheden. Dat ligt echter wel degelijk besloten in de hiervoor weergegeven stukken.  Daarbij kan ook niet ingezien worden welke maatregelen Inbev had kunnen treffen om mogelijke overlast als gevolg van asbestsaneringswerkzaamheden te voorkomen. Zij kon toen in feite simpelweg het huurgenot niet aan HIG Helmond cs verschaffen, hetgeen voor risico van Inbev komt.
        
        
          
            Cv-installatie
          
        
      
      
        2.8.2.
        
          Bij whatsapp van 10 november 2023 heeft HIG Helmond cs aan Inbev tevens aangegeven dat ‘het handiger was geweest om eerst een alternatief te hebben voordat cv wordt weggehaald en voorlopig niet terugkomt’. Daarop is op 10 november 2023 gereageerd namens Inbev dat er elektrische radiatoren geregeld kunnen worden. Op 4 december 2023 heeft HIG Helmond cs vervolgens laten weten dat het ‘niet warm te krijgen is, dat zij er zelf 4 heaters bij gezet heeft maar dat het niet lukt en dat de gasten weer gaan of klagen want ze moeten eten met jas aan en dekentjes’. De klacht over een ontbrekende cv is blijkens de verdere correspondentie tussen partijen telkens opnieuw door HIG Helmond cs naar voren gebracht, bijvoorbeeld bij e-mails van 20 februari 2024, 11 juli 2024 en 10 maart 2025. Volgens HIG Helmond cs is er niet eerder dan op 26 mei 2025 een nieuwe cv ketel geïnstalleerd, waarvoor zij verwijst naar de foto die is ondergebracht in bijlage A09. Van de zijde van Inbev wordt slechts aangevoerd dat het aan HIG Helmond cs zelf te wijten is als de airco’s die zij op kosten van de pandeigenaar aanschaft niet volstaan. Daarmee schiet Inbev echter tekort in haar verplichtingen als verhuurder. De stelling van Inbev dat HIG Helmond cs ook met betrekking tot deze klacht niet tijdig heeft geklaagd, vindt geen steun in de hiervoor weergegeven correspondentie. 
          
            Strippen gebouw
          
        
      
      
        2.8.3.
        Behalve de werkzaamheden met betrekking tot verwijdering van asbest is het gedeelte van het pand boven/rondom het gehuurde ook gestript, althans dat moet afgeleid worden uit onder meer de e-mail van 2 april 2024 van de zijde van Inbev waarin staat dat zij ‘van de pandeigenaar heeft begrepen dat het pand nu gestript is’. Volgens HIG Helmond cs heeft er meer dan een half jaar een bouwplaats op haar terras gestaan met hekken ten tijde van de sloop. Inbev brengt daartegen in dat de foto’s die HIG Helmond cs daarvan heeft overgelegd laten zien dat de bouwsteigers zich aan de zijkant van het pand bevinden en de ingang, voorkant en het terras niet belemmeren. Hoewel op de getoonde foto’s de steigers inderdaad aan de zijkant van het pand zijn opgesteld, moet toch opgemerkt dat een dergelijk zijaanzicht niet bepaald een visitekaartje is voor een horecaonderneming die het moet hebben van een gastvrije uitstraling. Dit leidt dus wel degelijk tot verminderd huurgenot.
        
      
      
        2.8.4.
        Ter zake het verdere vervolg heeft Inbev bij e-mail van 11 april 2025 aangegeven dat de bouwwerkzaamheden op 23 januari 2025 zijn begonnen en dat deze duren tot het einde van het jaar. Het gaat daarbij volgens Inbev om werkzaamheden die geen betrekking hebben op het gehuurde, maar enkel op de appartementen, gezamenlijke ruimtes en op de casco schil van het gebouw, buitenstucwerk, vervangen daken, goten en HWA en het buitenschilderwerk’. Anders dan Inbev betoogt, kan uit de opsomming van werkzaamheden niet afgeleid worden dat de werkzaamheden geen betrekking hebben op het gehuurde zelf. Deze hebben wel degelijk ook met het gehuurde van doen. Daarbij komt dat de werkzaamheden ook niet strikt gebonden hoeven te zijn aan het gehuurde. Een genotbeperkende bron van overlast kan ook in de buurt van het gehuurde gelegen zijn, waarvan in deze zaak ook sprake is nu de werkzaamheden in een en hetzelfde pand uitgeoefend werden. De stelling dat HIG Helmond cs om deze reden niet in aanmerking zou kunnen komen voor huurvermindering, gaat dan ook niet op. 
        
        
          
            Bouwkeet
          
        
      
      
        2.8.5.
        Dat de gehuurde ruimte geruime tijd dienst heeft gedaan als bouwkeet, heeft de kantonrechter zelf waargenomen. Van de zijde van Inbev is bezwaar gemaakt tegen de constatering van de kantonrechter op 25 februari 2025 (waarvoor verwezen wordt naar rechtsoverweging 4.7. van het tussenvonnis van 4 april 2025), dat er in de gehuurde bedrijfsruimte geen horecabedrijf in werking was maar dat het pand dienst deed als bouwkeet. Het betreft een waarneming van de kantonrechter die buiten het verband van de zitting in het bijzijn van de juridisch medewerker is gedaan. Het gaat daarbij om een plaatselijk waargenomen gesteldheid, die voor eenieder zonder diepgaand onderzoek waarneembaar is. Een dergelijke vaststelling dient op de voet van artikel 149 lid 2 Wetboek van Rechtsvordering geschaard te worden onder feiten of omstandigheden van algemene bekendheid en kan dientengevolge, anders dan Inbev stelt, wel degelijk aan de beslissing ten grondslag worden gelegd. Dit geldt bovendien ook omdat deze waarneming tijdens de zitting met partijen is besproken en in het tussenvonnis is neergelegd, zodat partijen daar meerdere malen op hebben kunnen reageren en aldus het beginsel van hoor en wederhoor in acht is genomen. Het bezwaar van Inbev wordt dan ook afgewezen.
        
      
      
        2.8.6.
        Bij akte uitlaten producties wijst Inbev op de mailwisseling tussen HIG Helmond cs en de pandeigenaar waaruit opgemaakt moet worden dat de aannemers van de pandeigenaar het gehuurde met toestemming van HIG Helmond cs hebben gebruikt. Als dat niet de bedoeling was geweest, dan had HIG Helmond cs in de visie van Inbev de sleutels van het pand maar terug moeten vragen van de aannemers. Uit deze presentatie blijkt genoegzaam dat de bedrijfsruimte als bouwkeet door de aannemers van de pandeigenaar is gebruikt. Inbev verwijst daarvoor naar de pandeigenaar, maar dat pleit haar niet vrij nu zij als verhuurder het gehuurde ter beschikking dient te stellen waar zij niet (meer) aan voldoet zodra het gehuurde – in dit geval door de pandeigenaar – in gebruik is genomen. Dat HIG Helmond cs allang geen gebruik meer maakte van het gehuurde, maakt dat niet anders. HIG Helmond cs heeft al in de mail van 31 januari 2025 aan de gemachtigde van Inbev medegedeeld dat het restaurant als bouwkeet gebruikt wordt. Vanaf die datum staat dan ook vast dat het gehuurde niet meer ter beschikking heeft gestaan en Inbev dus niet meer haar hoofdverplichting jegens HIG Helmond cs is nagekomen.
        
        
          
            Huurprijsvermindering
          
        
      
    
    
      2.9.
      Tijdens de mondelinge behandeling is vastgesteld dat HIG Helmond cs bij antwoord (zie onder de kop: “concreet” en onder 1) heeft gevorderd de huurprijs wegens gebreken te verminderen. Deze vordering is ook als zodanig besproken met partijen en door middel van de aktewisseling nader uitgediept. De feiten en omstandigheden zoals hiervoor opgetekend brengen mee dat sprake is van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken waarvoor een evenredige vermindering van de huurprijs ingevolge artikel 7:207 lid 1 BW toegekend kan worden vanaf de dag dat de betreffende gebreken in voldoende mate bekend waren bij Inbev. Een en ander was bekend bij Inbev, dan wel mag bij haar bekend verondersteld worden in haar hoedanigheid van verhuurder van HIG Helmond cs, als ook van huurder van de pandeigenaar in wiens opdracht de werkzaamheden plaatsvonden. De indruk ontstaat uit wat partijen hebben voorgehouden dat Inbev zich vooral heeft bezig gehouden met het incassotraject en beduidend minder met de klachten die bij haar gemeld werden met als gevolg dat de communicatie tussen partijen stroef is verlopen en de zaak is blijven slepen. 
      
    
    
      2.10.
      De geschetste gang van zaken, waarbij afgegaan moet worden op wat partijen hebben ingebracht, leidt er toe dat de huur voor de maand november 2023 kwijtgescholden wordt omdat er in die maand in ieder geval vanwege de werkzaamheden met betrekking tot asbestverwijdering geen sprake is geweest van enig huurgenot. Daarbij heeft HIG Helmond cs aannemelijk gemaakt dat de onderneming die maand wel in bedrijf was, hoewel dat voor de vaststelling van de verschaffing van het huurgenot dat daaraan voorafgaat niet van doorslaggevende betekenis is. Wat betreft de verdere berekening geldt als uitgangspunt dat HIG Helmond cs vanaf oktober 2023 eigenlijk wel voortdurend in meer of mindere mate te maken heeft (gehad) met storende factoren. Gedacht moet daarbij worden aan het strippen van het pand, bouwhekken, bouwplaats, verwijdering cv ketel en vanaf eind januari 2025 de officiële verbouwing. 
      
    
    
      2.11.
      Gelet op het vorenstaande stelt de kantonrechter de huurprijsvermindering als volgt vast:
      
        
          een vermindering van de huurprijs met 100% voor de maand november 2023 (in verband met asbestverwijdering),
        
        
          een vermindering van de huurprijs met 50% december 2023 tot en met januari 2025 (in verband met vele verbouwwerkzaamheden en ontbreken cv-installatie),
        
        
          een vermindering van de huurprijs met 100% vanaf 1 februari 2025 tot aan 1 juli 2025 (in verband met het niet ter beschikking stellen van het gehuurde). 
        
      
      
      
        
          Huurachterstand
        
      
    
    
      2.12.
      Inbev vordert – gelet op sub 14 van haar akte van 7 november 2025 waarbij het petitum in de dagvaarding onder III tot en met VII wordt vervangen door de aldaar weergegeven vordering niet langer onder meer de schadevergoeding en leveranties – aan huurachterstand een bedrag van € 70.301,25 waarvoor zij verwijst naar het als productie 43 overgelegde overzicht. Daarop strekken gelet op de hiervoor weergegeven percentages aan huurprijsvermindering de volgende bedragen in mindering:
      
        
          een bedrag van € 4.572,48 (huur november 2023), 
        
        
          een bedrag van € 32.491,60 (helft huur over de maanden december 2023 tot en met januari 2025),
        
        
          een bedrag van € 23.600,15 (huur over de maanden februari 2025 tot en met juni 2025).
        
      
      Deze huurprijsvermindering leidt ertoe dat er nog een bedrag van € 9.637,02 resteert aan huurachterstand (€ 70.301,25 - € 60.664,23). Dit bedrag wordt vermeerderd met het gevorderde bedrag van € 2.400,- aan boete (gelijk aan 8 maanden in plaats van 14 maanden gedeeltelijke huurachterstand) ingevolge artikel 18 lid 2 van de algemene bepalingen. Op grond van artikel 9.9.2 van de algemene voorwaarden is [gedaagde sub 2] in privé aansprakelijk voor het door HIG Helmond verschuldigde bedrag.
      
      
        
          Buitengerechtelijke kosten
        
      
    
    
      2.13.
      Inbev heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht. Daarvoor wordt in overeenstemming met gebruikelijke en redelijke tarieven een bedrag van € 982,39 toegewezen.
      
    
    
      2.14.
      Nu niet gesteld kan worden dat Inbev zonder reden deze procedure aanhangig heeft gemaakt, wordt HIG Helmond cs in de proceskosten veroordeeld. Daarbij worden geen punten toegekend voor de nadere aktes die zijn overgelegd.  
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      3.1.
      verklaart voor recht dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte met aanhorigheden, bestaande uit horecabedrijfsruimte op de begane grond, kelder, opslagruimte op de tussenverdieping aan [adres en plaats] op 30 juni 2025 rechtsgeldig is beëindigd,
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt HIG Helmond cs aan Inbev te betalen – en wel hoofdelijk in die zin dat als de een betaalt de ander in zoverre zal zijn bevrijd-:
      
      
        
          een bedrag van € 9.637,02 aan huurachterstand tot en met juni 2025 te vermeerderen met een bedrag van € 2.400,- aan boete;
        
        
          een bedrag van € 982,39 aan buitengerechtelijke kosten,
        
      
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt HIG Helmond cs – en wel hoofdelijk in die zin dat als de een betaalt de ander in zoverre zal zijn bevrijd- in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Inbev begroot op € 115,67 aan verschotten, € 1.409,- aan griffierecht en € 812,- aan salaris gemachtigde, te voldoen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe en te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      3.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      3.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op
                19 december 2025.
                
              
            
            
              
              
              
            
            
              
              
              
            
            
              
            
            
              
              
              
            
          
        
      
      
      
      
        548
      
    
  
  
     Hoge Raad 15 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP5612