ECLI:NL:RBROT:2024:3581, Rechtbank Rotterdam, 17-04-2024, C/10/662683 / HA ZA 23-635
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-04-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop woning; boete NVM-koopovereenkomst; tekortkoming; geen ontbinding maar nakoming; verkoper mocht er niet op vertrouwen dat de mededeling via whatsapp een akkoord met uitstel levering betekende; matiging boete

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/662683 / HA ZA 23-635
    
    
    
      
        Vonnis van 17 april 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] ,
    
      wonende te Almere,
      
        2.	[eiser 2] ,
      
      wonende te Almere,
      eisers,
      advocaat mr. E.D. van Tellingen te Almere,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] ,
      
      wonende te Hellevoetsluis,
      gedaagde,
      advocaat mr. T.F.W. Bijloo te Den Haag.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna ‘ [eisers] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd worden.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding, met producties;
        
        
          de conclusie van antwoord, met producties;
        
        
          de oproepingsbrief van 5 oktober 2023 van deze rechtbank waarbij een mondelinge behandeling is gelast op 18 januari 2024;
        
        
          de brief van 20 december 2023 met een zittingsagenda voor de mondelinge behandeling;  
        
        
          de aanvullende producties van [gedaagde] ;
        
        
          de aanvullende producties van [eisers] ;
        
        
          de mondelinge behandeling op 18 januari 2024;
        
        
          de spreekaantekeningen van de advocaat van [eisers]
        
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [eisers] hebben van [gedaagde] een woning in [plaatsnaam] gekocht. De koopsom bedroeg € 447.500,00. De overeengekomen datum van levering van de woning bij de notaris was 1 maart 2023. De koopovereenkomst is neergelegd in een standaard-koopovereenkomst model NVM-koopovereenkomst (2021).  
    
    
      2.2.
      In artikel 23 (nadere afspraken) van de koopovereenkomst is bepaald:
      
      
        
          “Reparatie van de achtergevel
        
        
          Momenteel bevindt zich een lekkage aan de achtergevel van de in 2010 gerealiseerde opbouw. Deze lekkage veroorzaakt schade aan het perceel van de buurman ( [naam] ).
        
        
          Verkoper en koper zijn overeengekomen dat de verkoper de achtergevel inclusief lekkage laat repareren door de firma Hoogendoorn Bouw (…)
        
        
          - De kopers worden in de gelegenheid gesteld om voor de juridische levering de
        
        
          reparaties door een onafhankelijke partij te laten inspecteren en te laten goedkeuren.
        
      
      
      
        
          Overbouw uitbouw
        
        
          De uitbouw is gedeeltelijk op het eigendom van de buren gebouwd. De buren en huidige eigenaar hebben hier een gezamenlijke overeenkomst over gesloten en dit wordt door een notaris rechtsgeldig gemaakt vóór de juridische levering. De kosten voor het legaliseren bij de notaris zijn voor rekening van de verkoper.”
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        In artikel 14.1 van de koopovereenkomst is bepaald:
        
          Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
        
      
      
      
        en in artikel 14.3:
      
      
      
        
          Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 14.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3 ‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
        
      
      
    
    
      2.4.
      De woning is (uiteindelijk) geleverd op 9 juni 2023.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eisers] vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad om:
        I. [gedaagde] te veroordelen om aan hen te betalen een bedrag van € 44.750,00, vermeerderd met de buitengerechtelijke kosten van € 1.222,50 en vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 maart 2023 tot aan de dag van algehele voldoening;
        II. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. Hij is van mening dat de vordering moet worden afgewezen en dat [eisers] moeten worden veroordeeld in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente en de nakosten.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    Samenvatting oordeel rechtbank  
    
    
      4.1.
      
        [eisers] vorderen betaling van een boete op basis van artikel 14.3 van de koopovereenkomst door [gedaagde] . Om aanspraak te kunnen maken op deze boete moet sprake zijn van een tekortkoming aan de kant van [gedaagde] en moeten [eisers] [gedaagde] in gebreke hebben gesteld waarna een termijn van acht dagen moet zijn verstreken zonder dat nakoming is gevolgd. Hieraan is voldaan. De rechtbank oordeelt dat [gedaagde] de boete verschuldigd is, maar ziet aanleiding de boete te matigen. De rechtbank licht dit hierna toe.  
      
      
        
          Tekortkoming
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] heeft de woning niet op 1 maart 2023 geleverd. Volgens [eisers] is [gedaagde] daarom tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. [gedaagde] voert aan dat er een aanvullende afspraak is gemaakt wat betreft de datum van levering toen bleek dat de afspraken uit artikel 23 van de koopovereenkomst nog niet (volledig) waren gerealiseerd. De rechtbank begrijpt dit aldus dat [gedaagde] aanvoert dat de overeenkomst hierdoor wat betreft de datum van levering is gewijzigd en dat dus geen sprake is van een tekortkoming omdat de levering niet op 1 maart 2023 heeft plaatsgevonden. Omdat [gedaagde] zich in het kader van zijn verweer beroept op een aanvullende afspraak, draagt hij de stelplicht van de feiten en omstandigheden die hieraan ten grondslag liggen en zo nodig ook de bewijslast. 
      
    
    
      4.3.
      De aanvullende afspraak blijkt volgens [gedaagde] uit het whatsapp bericht van 22 februari 2023 (17:39 uur) waarin [eisers] schrijven “Helder verhaal. Wij horen graag wanneer het opgelost is en confirm afspraak is gelegaliseerd bij de notaris. Tot die tijd wordt de overdracht uitgesteld.” Volgens [eisers] bevat het bericht echter niet meer dan de feitelijke vaststelling dat de overdracht moet worden uitgesteld, maar volgt hieruit geenszins dat zij akkoord waren met het uitstel van de leveringsdatum van 1 maart 2023.
      
    
    
      4.4.
      De vraag hoe dit whatsappbericht moet worden uitgelegd, moet worden beantwoord aan de hand van de wilsvertrouwensleer, zoals neergelegd in de artikelen 3:33 en 3:35 BW. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang en komt geen beslissend gewicht toe aan de meest voor de hand liggende taalkundige betekenis van de in het whatsappbericht gebruikte bewoordingen, ook niet als uitgangspunt (HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:315). Onderzocht moet worden wat beide partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid. 
      
    
    
      4.5.
      Bij de beoordeling komt het dus aan op de zin die [gedaagde] redelijkerwijs aan het bericht van 22 februari 2023 mocht hechten en op hetgeen hij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze heeft mogen verwachten. Volgens [gedaagde] spreekt de inhoud van het bericht voor zich. Verder hebben [eisers] of hun advocaat nooit inhoudelijk gereageerd toen [gedaagde] hen confronteerde met het bericht. 
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] uit het whatsappbericht niet mogen afleiden dat [eisers] akkoord waren met een nieuwe leveringsdatum en [gedaagde] daarom niet is tekortgeschoten onder de koopovereenkomst. Hiervoor zijn de volgende feiten en omstandigheden van belang. 
      
    
    
      4.7.
      Tussen partijen is niet in geschil dat uit artikel 23 van de koopovereenkomst voortvloeit dat [gedaagde] , voorafgaand aan de levering op 1 maart 2023, ervoor diende te zorgen dat (i) de door zijn opbouw veroorzaakte lekkage bij de buurman (“ [naam] ”) was verholpen en (ii) dat de uitbouw was gelegaliseerd door middel van een erfdienstbaarheid. Omdat de door [gedaagde] ingeschakelde aannemer het maar niet lukte de lekkage definitief te verhelpen en [gedaagde] daardoor de erfdienstbaarheid niet kon realiseren, kon de overeengekomen levering op 1 maart 2023 ook niet doorgaan. In dat licht bezien betekent de verklaring van [eisers] dat de overdracht “wordt uitgesteld” nog niet meteen dat zij daarmee ook instemden met een wijziging van de overeenkomst, maar geeft het veeleer een feitelijke constatering weer door [eisers]
      
    
    
      4.8.
      Dat blijkt ook uit de voorafgaande e-mail van [eisers] van diezelfde dag om 17:29 uur sturen, waarin zij [gedaagde] schrijven:  “Echter kunnen wij niet voorkomen dat je vanaf woensdag in gebreke wordt gesteld als de legalisering [Rechtbank: de erfdienstbaarheid] niet in orde is omdat wij bij uitstel van overdracht schade zullen oplopen.” Hieruit volgt dat [eisers] niet akkoord waren met een latere leveringsdatum, althans dat [gedaagde] daarop niet zonder meer heeft mogen vertrouwen.
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde] wijst er nog op dat hij, de dag erna, op 23 februari 2023 de notaris het whatsappbericht van [eisers] van 22 februari 2023 (17:39 uur), met de zinsnede “Tot die tijd wordt de overdracht uitgesteld” heeft gestuurd en haar heeft bericht dat [eisers] akkoord zijn met “uitstel van de overdracht”. De notaris reageert de dag erna, op 23 februari 2023, richting [gedaagde] met [eisers] in de cc en schrijft; ”(…) Het klopt inderdaad dat partijen de overdracht in onderling overleg kunnen uitstellen of vervroegen echter is in deze kwestie het feit dat er door u niet tijdig aan de voorwaarden van de koopovereenkomst is voldaan de reden dat er uitgesteld dient te worden. Indien een en ander conform de overeenkomst tijdig geregeld zou zijn geweest zou in dit geval ook geen uitstel nodig zijn (…)”.  
      
    
    
      4.10.
      Hieruit volgt dat de notaris er niet zonder meer van uit gaat dat er overeenstemming is tussen partijen over het uitstel van de levering. De dag erna, op 24 februari 2023, twee dagen na het betreffende whatsappgesprek, heeft de advocaat van [eisers] de in het whatsappbericht van 22 februari 2023 al aangekondigde ingebrekestelling aan [gedaagde] verstuurd. In de betreffende brief van 24 februari 2023 staat dat als [eisers] niet uiterlijk 1 maart 2023 de stukken met betrekking tot de erfdienstbaarheid van [gedaagde] hebben ontvangen, hij ‘voor alsdan’ in gebreke is op grond van artikel 14 van koopovereenkomst en aansprakelijk is voor de schade. Hieruit had [gedaagde] in ieder geval kunnen en moeten afleiden dat een uitstel van de levering niet betekende dat met [eisers] daarover een aanvullende afspraak was gemaakt en dat van een tekortkoming aan zijn kant geen sprake zou zijn. Hier komt bij dat [gedaagde] ook niet zonder meer had mogen aannemen dat, zoals [eisers] ook terecht aanvoeren, zij zouden hebben willen instemmen met een dergelijke onzekerheid wat betreft de levering van de woning. Immers, wanneer de levering van de woning dan wél zou kunnen plaatsvinden was geheel niet duidelijk. Het had dan ook op de weg van [gedaagde] gelegen om zich ervan te verzekeren dat [eisers] daadwerkelijk akkoord waren met het loslaten van de leveringsdatum van 1 maart 2023 en instemden met een op dat moment onduidelijke leveringsdatum in de toekomst. 
      
    
    
      4.11.
      Bij brief van 3 mei 2023 heeft de advocaat van [eisers] [gedaagde] - onder verwijzing naar zijn brief van 24 februari 2023 - meegedeeld dat hij is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Onder verwijzing naar artikel 14.3 van de koopovereenkomst maken [eisers] aanspraak op betaling van de contractuele boete van € 44.750,00, te betalen binnen 14 dagen. Op 9 juni 2023 heeft de levering van de woning plaatsgevonden. 
      
    
    
      4.12.
      Gelet op deze omstandigheden, in onderling verband en samenhang bezien, is er geen aanvullende afspraak tot stand gekomen zoals [gedaagde] aanvoert en heeft [gedaagde] er evenmin gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat [eisers] instemden met een uitstel van de levering van de woning. Dat [eisers] of hun advocaat niet meer inhoudelijk zouden hebben gereageerd op berichten die daarna nog zijn gestuurd maakt dat niet anders. Een en ander betekent dat [gedaagde] , door de woning niet te leveren op 1 maart 2023, tekort is geschoten in de nakoming van één of meerdere verplichtingen uit de koopovereenkomst.  
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagde] doet nog een beroep op de niet-toerekenbaarheid van zijn tekortkoming. Hij voert aan dat de aannemer door persoonlijke omstandigheden en de moeilijkheid van de reparatie de lekkage niet eerder heeft kunnen verhelpen, waardoor hij ( [gedaagde] ) de woning niet tijdig heeft kunnen leveren. Dit staat aan de verschuldigdheid van de boete niet in de weg. Allereerst geldt dat (wel) sprake is van een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] . De door [gedaagde] genoemde omstandigheden komen voor zijn risico. Los hiervan geldt in dit geval dat de eventuele niet-toerekenbaarheid ook niet aan de verschuldigdheid van de boete in de weg zou hebben gestaan. Uit artikel 14.3 volgt immers dat de boete verschuldigd is nadat het verzuim is ingetreden. Artikel 14.1 bepaalt dat het verzuim intreedt indien een partij – na ingebreke te zijn gesteld – gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van zijn contractuele verplichting(en). Daarvan is in het onderhavige geval sprake. [gedaagde] is bij brief van 24 februari 2023 per 1 maart 2023 ingebreke gesteld en is nadien meer dan acht dagen nalatig gebleven in de nakoming van zijn leveringsverplichting. Daarmee was de boete verschuldigd. 
      
      
        
          Verschuldigdheid boete en wettelijke rente 
        
      
      
    
    
      4.14.
      De boete van € 44.750,00 is opgeëist bij brief van 3 mei 2023, waarbij [gedaagde] een betalingstermijn van 14 dagen is gesteld. [gedaagde] heeft niet betaald. Dit betekent dat [gedaagde] op 18 mei 2023 in verzuim is ter zake de betaling van de contractuele boete. 
      
      
        
          Matiging Boete
        
      
      
    
    
      4.15.
      Artikel 14.1 van de koopovereenkomst bevat een boetebeding als bedoeld in artikel 6:91 BW. Op verlangen van de schuldenaar kan de rechter, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete matigen, met dien verstande dat hij de schuldeiser ter zake van de tekortkoming niet minder kan toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet (artikel 6:94 lid 1 BW). Bij de uitvoering van de matigingsbevoegdheid door de rechter is terughoudendheid geboden. Bij de beoordeling of toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, moet niet alleen worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, LJN AZ6638, NJ 2007/262 (Intrahof/Bart Smit). Een boete is niet al buitenproportioneel omdat zij mogelijk hoger is dan de daadwerkelijke schade die de schuldeiser heeft geleden.
      
    
    
      4.16.
      De rechtbank stelt voorop dat het onderhavige boetebeding een gebruikelijk beding is bij koopovereenkomsten van woningen tussen particulieren. Het is opgenomen in veel gebruikte standaardovereenkomsten, zoals de onderhavige, waarbij de overeenkomst is opgesteld met gebruikmaking van het model koopovereenkomst van de NVM. Het boetebeding bevat een prikkel tot nakoming van wezenlijke verplichtingen van beide partijen. In het onderhavige geschil gaat het om één van de kernverplichtingen van verkoper, namelijk de verplichting tot tijdige levering van de woning. Het boetebeding is tot slot ook bedoeld om discussie tussen verkoper en koper over de omvang van de werkelijke schade te voorkomen.
      
    
    
      4.17.
      
        [gedaagde] heeft in het kader van zijn beroep op matiging ter zitting desgevraagd enkel naar voren gebracht dat de schade van [eisers] niet is onderbouwd, dat hij er alles aan gedaan heeft om zo snel mogelijk tot levering van de woning te komen, dat hij [eisers] tegemoet is gekomen door een bedrag van € 8.000,- kwijt te schelden en ten slotte dat hij ook zelf schade heeft geleden. 
      
    
    
      4.18.
      
        [eisers] hebben onweersproken aangevoerd dat hun schade als gevolg van de latere levering in juni 2023, onder meer bestaat uit extra huurkosten, extra tijd en hogere kosten in verband met het opnieuw plannen van de verbouwing en immateriële schade door de spanning en stress die de verlate levering bij hen heeft veroorzaakt. Dat [gedaagde] naar eigen zeggen alles heeft gedaan om de levering zo spoedig mogelijk te laten plaatsvinden, levert geen grond voor matiging op. Dat geldt ook voor zijn ongemotiveerde verwijzing naar zijn schade, wat daar ook van zij. Wel ziet de rechtbank aanleiding om de boete met € 8.000,00 te matigen nu [gedaagde] onweersproken heeft gesteld dat hij [eisers] voor dit bedrag heeft gecompenseerd. De rechtbank begrijpt dat deze compensatie is bedoeld als een financiële tegemoetkoming voor [eisers] voor de door hen geleden schade en ervaren ongemak als gevolg van de verlate levering van de woning. De boete wordt daarom gematigd tot € 36.750,00. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.19.
      De vordering van [eisers] van € 36.750,00 wordt toegewezen. Hierover is [gedaagde] wettelijke rente verschuldigd ex artikel 6:119 BW vanaf 18 mei 2023. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke kosten 
        
      
      
    
    
      4.20.
      De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen. [eisers] hebben pas recht op een vergoeding als een brief is gestuurd waarin [gedaagde] de kans heeft gekregen om binnen vijftien dagen na ontvangst van de brief alsnog zonder extra kosten te betalen (artikel 6:96 lid 6 BW). Er kan niet worden vastgesteld dat deze brief is gestuurd.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.21.
      
        [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
      - dagvaarding	€ 	129,85
      - griffierecht	€ 	1.301,00
      - salaris advocaat	€	1.572,00 (2 punten × € 786,00)
      - nakosten	€ 	178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
      
        	--------------------
        Totaal	€ 	3.180,85
      
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.22.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, zoals gevorderd door [eisers] en waarop door [gedaagde] niet is gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen in hoger beroep gaat.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 36.750,00 vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 18 mei 2023 tot de dag van volledige betaling;    
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 3.180,85, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.4.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.J. Arts en in het openbaar uitgesproken op 17 april 2024.
        3549/3455