ECLI:NL:RBAMS:2025:8844, Rechtbank Amsterdam, 19-11-2025, C/13/767882 HA ZA 25-957
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Appartementsrecht niet non-conform (artikel 7:17 BW). Bestemmingsplan laat gebruik als woning niet toe. Het overgangsrecht bepaalt echter dat gebruik als woning toegestaan blijft bij ononderbroken gebruik. Woning is geschikt voor normaal gebruik. Beroep op dwaling slaagt evenmin.

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/767882 / HA ZA 25-957
    
    
    
      
        Vonnis van 19 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 
    
      te [woonplaats] ,2. [eiser 2], 
      te [woonplaats] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers] ,
      advocaat: mr. R. Vos,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        LFB-VASTGOED ONTWIKKELING B.V., 
      te Amsterdam,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: LFB-Vastgoed,
      advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 8 april 2025, met producties;
      - de conclusie van antwoord, met producties;
      - het tussenvonnis van 16 juli 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald; en
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 9 oktober 2025, en de daarin genoemde stukken.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2
      2.	Korte samenvatting
    
    
      2.1.
      LFB-Vastgoed heeft haar appartementsrecht als woning aan [eisers] verkocht. Op grond van zowel het huidige bestemmingsplan, als het bestemmingsplan dat gold ten tijde van de verkoop, is het gebruik van het appartementsrecht als woning niet toegestaan. De [gemeente] heeft geweigerd een omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik af te geven. [eisers] hebben ter zitting echter erkend dat wonen onder het overgangsrecht is toegestaan. Zij hebben inmiddels in overleg met de [gemeente] een nieuwe aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik. Daarop is nog geen besluit genomen. Onafhankelijk van de uitkomst hiervan, stellen [eisers] dat zij schade lijden waarvoor zij LFB-Vastgoed aanspreken. [eisers] doen een beroep op non-conformiteit en dwaling. De rechtbank oordeelt dat hiervan geen sprake is. 
      
    
  
  
    
      3
      3.	De feiten
    
    
      3.1.
      
        Op 20 juni 2012 hebben [eisers] het appartementsrecht [adres] gekocht van LFB-Vastgoed. De koopsom bedroeg 
        € 275.600,-. In de koopovereenkomst wordt het appartementsrecht, dat gelegen is op de begane grond, omschreven als “rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met tuin”.
      
      
    
    
      3.2.
      Op 3 september 2012 is het appartementsrecht aan [eisers] geleverd. Ook in de akte van levering komt de omschrijving ‘wonen’ voor. 
      
    
    
      3.3.
      Sinds de levering wonen [eisers] onafgebroken in het appartement. 
      
    
    
      3.4.
      Onder het bestemmingsplan [stadswijk] van 1996 gold met betrekking tot de [locatie] de bestemming ‘wonen’ (hierna: bestemmingsplan 1996). In het bestemmingsplan [stadswijk] uit 2012 (hierna: bestemmingsplan 2012), dat van kracht was toen het appartementsrecht aan [eisers] werd verkocht, stond echter dat op de begane grond ‘wonen uitgesloten’ is. Onder het huidige bestemmingsplan van 2013, dat nu onderdeel uitmaakt van het omgevingsplan van de [gemeente] (hierna: het huidige bestemmingsplan), is dat nog steeds zo. In het huidige bestemmingsplan is aan het gebouw als geheel weliswaar de bestemming ‘wonen’ toegekend, maar bepaalt de daaraan gekoppelde functieaanduiding eveneens dat op de begane grond ‘wonen uitgesloten’ is. Kort samengevat betekent dit dat het appartement in beginsel alleen als bedrijfsruimte mag worden gebruikt, en niet als woning. 
      
    
    
      3.5.
      In artikel 27 van de regels bij het huidige bestemmingsplan is voor ‘gebruik’ het volgende overgangsrecht opgenomen:
      
      
        “27.4	Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
      
      
    
    
      
      
    
    
      27.6
      Indien het gebruik, bedoeld in 27.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
      
    
    
      27.7	27.4
      is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.”
      
    
    
      3.6.
      Het bestemmingsplan 2012 bevatte een gelijkluidende regeling ten aanzien van het overgangsrecht. 
    
    
      3.7.
      In 2022 zijn [eisers] erachter gekomen dat onder het huidige bestemmingsplan op het appartement geen woonbestemming rust. Ervan uitgaande dat het hier ging om een fout in het bestemmingsplan, hebben zij vervolgens een conceptaanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning voor afwijken van het huidige bestemmingsplan. Bij besluit van 11 augustus 2022 heeft de [gemeente] deze vergunningsaanvraag afgewezen en, kort samengevat, toegelicht dat wonen al langere tijd uitgesloten is en dat omzetting van een kleinschalige bedrijfsruimte naar wonen niet wenselijk wordt geacht.
      
    
    
      3.8.
      Bij brief van 19 april 2024 hebben [eisers] LFB-Vastgoed in gebreke gesteld. Vervolgens hebben [eisers] het appartement in augustus 2024 als bedrijfsruimte en als woonruimte laten taxeren. Uit de taxatie kwam dat het appartement op dat moment een waarde had van € 550.000,- als bedrijfsruimte en een waarde van € 690.000,- als woning. 
      
    
    
      3.9.
      Nadat [eisers] op 8 april 2025 een dagvaarding hadden uitgebracht aan LFB-Vastgoed, zijn zij door de [gemeente] gebeld met de mededeling dat de gemeente had geconstateerd dat het appartement al lange tijd wordt bewoond. De [gemeente] heeft [eisers] hierop in overweging gegeven een nieuwe aanvraag in te dienen voor een omgevingsvergunning voor afwijken van het huidige bestemminsplan. Bij e-mail van 11 augustus 2025 heeft de gemeente [eisers] daarbij geadviseerd te specificeren hoe het appartement de afgelopen jaren feitelijk is gebruikt:
      
      
        “Zorgt u ervoor dat het verzoek zo compleet mogelijk is, en dat eventueel verleende vergunningen en bewijzen van inschrijving (o.a. BAG) als bijlagen worden toegevoegd. Een aparte toelichting op uw verzoek met de chronologie van het feitelijk gebruik van de locatie is aan te raden. Het gaat dan met name om aan te tonen dat het werkelijk gebruik vóór juni 2012 (ten tijde inwerkingtreding bestemmingsplan) ‘wonen’ was.” 
      
      
    
    
      3.10.
      
        [eisers] hebben vervolgens op 2 september 2025 opnieuw een conceptaanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning voor afwijken van het huidige bestemmingsplan. Hierbij hebben zij documenten meegestuurd die door LBF-Vastgoed als productie bij de conclusie van antwoord zijn overgelegd. Op het moment van het schrijven van dit vonnis, is op deze conceptaanvraag nog geen besluit genomen.
      
    
  
  
    
      4
      4.	Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eisers] vorderen – samengevat – dat de rechtbank:
      
      
        
          Primair
        
        - voor recht verklaart dat het appartementsrecht niet beantwoordt aan de koopovereenkomst; en- LFB-Vastgoed veroordeelt tot vergoeding van de door [eisers] geleden schade, nader op te maken bij staat, althans vast te stellen door een deskundige, dan wel tot vergoeding van de kosten voor de aanvraag van de omgevingsvergunning of wijziging van het omgevingsplan ter (volledige) legalisatie van het gebruik als woning;
      
      
      
        
          Subsidiair
        
        - voor recht verklaart dat [eisers] bij het sluiten van de koopovereenkomst hebben gedwaald, dan wel dat partijen dat gezamenlijk hebben gedaan; en
        - de koopovereenkomst wijzigt ter opheffing van het nadeel dat [eisers] hierdoor hebben geleden, vast te stellen door een deskundige;
      
      
      
        
          Meer subsidiair
          - de koopovereenkomst gedeeltelijk ontbindt en de koopprijs per datum aankoop evenredig vermindert; en
        - LFB-Vastgoed veroordeelt tot betaling aan [eisers] van het verschil in koopprijs.
      
      
      
        
          Zowel primair als (meer) subsidiair
        
        - LFB-Vastgoed veroordeelt tot vergoeding van de taxatiekosten van € 1.512,50 aan [eisers] , vermeerderd met wettelijke rente;
        - LFB-Vastgoed veroordeelt in de proces- en nakosten, vermeerderd met wettelijke rente; en
        - het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaart.
      
      
    
    
      4.2.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5
      5.	De beoordeling
    
    
      
        Primaire vordering
      
    
    
    
      5.1.
      
        [eisers] stellen dat het appartementsrecht niet voldoet aan wat zij op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Zij voeren daartoe het volgende aan. [eisers] gingen ervan uit dat zij een appartementsrecht hadden gekocht dat op grond van de publiekrechtelijke bestemming ook als woning mocht worden gebruikt. Ter zitting hebben [eisers] erkend dat wonen onder het overgangsrecht van zowel het huidige bestemmingsplan, als het bestemmingsplan 2012, is toegestaan, en dat niet langer in geschil is dat in het appartement mag worden gewoond. Zij wijzen er echter op dat (i) onder het overgangsrecht de mogelijkheden tot het verbouwen van het appartement (mogelijk) beperkt zijn, (ii) het appartement onder het overgangsrecht niet meer dan een jaar leeg mag staan en (iii) dat ze het appartement niet kunnen verkopen door deze beperkingen. LFB-Vastgoed heeft daarmee een niet-conforme zaak als bedoeld in artikel 7:17, lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) geleverd, zo stellen [eisers] . Dit levert een toerekenbare tekortkoming op van LFB-Vastgoed in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. [eisers] stellen dat LFB-Vastgoed aansprakelijk is voor de schade die zij hierdoor lijden.
      
    
    
      5.2.
      LFB-Vastgoed voert het formele verweer dat [eisers] te laat hebben geklaagd. Daarnaast is volgens LFB-Vastgoed geen sprake van non-conformiteit, omdat het appartement op grond van het overgangsrecht als woning kan worden gebruikt en daarmee de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn. Volgens LFB-Vastgoed hadden [eisers] bovendien zelf een onderzoeksplicht ter zake van het bestemmingsplan. LFB-Vastgoed verwijst daarbij naar het arrest van het gerechtshof Den Haag van 3 mei 2022 (ECLI:NL:GHDHA:2022:686).
      
    
    
      5.3.
      De stellingen van [eisers] en het verweer van LFB-Vastgoed zullen hierna worden behandeld. 
      
      
        
          Te laat geklaagd?
        
      
      
    
    
      5.4.
      Het formele verweer is dat [eisers] geen beroep meer kunnen doen op non-conformiteit omdat zij te laat geklaagd hebben dat het appartementsrecht – kort gezegd – niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. Op grond van artikel 7:23 BW moet een koper klagen binnen bekwame tijd nadat hij de non-conformiteit heeft ontdekt of had behoren te ontdekken. 
      
    
    
      5.5.
      LFB-Vastgoed wijst erop dat [eisers] zelf een onderzoeksplicht hadden ter zake van het bestemmingsplan. Volgens LFB-Vastgoed is de redelijke klachttermijn daarmee aangevangen op 27 februari 2013, toen het huidige bestemmingsplan onherroepelijk werd, maar in ieder geval in februari 2022, toen [eisers] erachter kwamen dat op het appartement geen woonbestemming rust. [eisers] hebben jaren althans meer dan veertien maanden gewacht om hun klacht aan LFB-Vastgoed mede te delen. Hierdoor is LFB-Vastgoed benadeeld. Op grond van artikel 7:23 BW kunnen [eisers] er daarom geen beroep meer op doen dat het appartementsrecht niet aan de overeenkomst beantwoordt, aldus LFB-Vastgoed. 
      
    
    
      5.6.
      Dit verweer slaagt niet. Afgezien van de vraag of [eisers] eerder hadden kunnen klagen, is het vaste rechtspraak dat een schending van de klachttermijn niet automatisch betekent dat het recht om een vordering in te stellen is vervallen. Het recht om een vordering in te stellen zou wel kunnen vervallen als LFB-Vastgoed door het tijdsverloop zou zijn benadeeld in haar bewijspositie of eventuele herstelmogelijkheden. Dat laatste heeft LFB-Vastgoed niet voldoende toegelicht. De rechtbank overweegt daarbij dat het in deze zaak in de kern gaat over de vraag welk gebruik onder het overgangsrecht van het bestemmingsplan toegestaan is. Hiervoor is van doorslaggevend belang dat wordt aangetoond dat vanaf het moment dat het bestemmingsplan wonen op de begane grond nog wél toestond steeds onafgebroken in het appartement is gewoond. LFB-Vastgoed heeft niet gesteld dat zij door het tijdsverloop niet (langer) in staat zou zijn dat verweer te onderbouwen. Integendeel, de rechtbank constateert dat LFB-Vastgoed juist verschillende bewijsstukken heeft aangeleverd die erop wijzen dat het appartement vanaf 1992 onafgebroken is bewoond. Van benadeling is dus geen sprake. Dat betekent dat, ongeacht het tijdsverloop, het beroep op schending van de klachtplicht faalt. 
      
      
        
          Vooropgesteld: bewoning is onder het overgangsrecht toegestaan
        
      
      
    
    
      5.7.
      Over de toepassing van het overgangsrecht merkt de rechtbank het volgende op. 
      
    
    
      5.8.
      Uit de door LFB-Vastgoed overgelegde brief van de [gemeente] van 8 februari 2007, het uittreksel uit de woningcarthotheek en de bouwvergunning van 7 april 2007 volgt dat volgens het bestemmingsplan 1996 op het hele pand aan de [locatie] de bestemming ‘wonen’ rustte. LFB-Vastgoed heeft daarnaast onweersproken gesteld dat het appartement sinds 1992 ononderbroken is bewoond. Deze stelling vindt steun in de brief die op 15 mei 1992 door de Gemeentelijke Dienst Huisvesting is gestuurd aan de voormalig bewoonster, mevrouw [naam] , waarin haar inschrijving op de [locatie] bevestigd wordt. LFB-Vastgoed heeft aangegeven dat zij circa 30 jaar in het pand heeft gewoond. Alleen toen het pand op grond van de op 7 april 2007 verleende bouwvergunning verbouwd werd, heeft het pand circa zes maanden leeggestaan, aldus LFB-Vastgoed. Deze periode van leegstand is korter dan de onder het overgangsrecht toegestane periode van één jaar. Op hun beurt, hebben [eisers] bevestigd dat zij sinds de levering altijd in het appartement hebben gewoond.
      
    
    
      5.9.
      Gelet op het bovenstaande, stelt de rechtbank vast dat het appartement steeds gebruikt is op de wijze die was toegestaan onder het voorheen geldende bestemmingsplan 1996 en dat dit gebruik tot op heden niet langer dan een jaar is onderbroken. Een en ander brengt mee dat bewoning onder het overgangsrecht bij zowel het huidige bestemmingsplan, als het bestemmingsplan 2012, nog steeds is toegestaan. Ter zitting, hebben [eisers] dit ook erkend. Kennelijk is ook de gemeente in de veronderstelling dat de bewoning van het appartement onder het overgangsrecht is toegestaan. Dit kan worden afgeleid uit het feit dat de gemeente [eisers] in overweging heeft gegeven een nieuwe aanvraag te doen voor een vergunning voor afwijken van het bestemmingsplan, en daarbij specifiek in te gaan op de wijze waarop het appartement sinds 2012 feitelijk is gebruikt (hetgeen zij bij hun eerste aanvraag kennelijk hebben nagelaten). 
      
      
        
          Non-conformiteit?
        
      
      
    
    
      5.10.
      Nu is vastgesteld dat de bewoning van het appartement onder het overgangsrecht is toegestaan, rest de vraag of overigens sprake is van beperkingen die maken dat het appartementsrecht van [eisers] niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. Daarvoor geldt het volgende uitgangspunt.
      
    
    
      5.11.
      Als het appartementsrecht, mede gelet op zijn aard en de mededelingen van LFB-Vastgoed, op het moment van levering niet de eigenschappen bezit die [eisers] als kopers op grond van de overeenkomst mochten verwachten, is sprake van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW. In beginsel is het appartementsrecht wel conform als het de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan zij de aanwezigheid niet hoefden te betwijfelen. Over het algemeen is hiervoor niet alleen het feitelijk gebruik bepalend, maar kan het ook om gebruiksbepalende eigenschappen gaan, zoals een op de woning rustende publiekrechtelijke beperking die de gebruiksmogelijkheden en de vrije verhandelbaarheid van de woning aantast. 
      
    
    
      5.12.
      Wat [eisers] wel en niet hoefden te betwijfelen, wordt bepaald door alle feiten en omstandigheden van het geval. Daarbij is het criterium niet wat voor [eisers] persoonlijk als normaal gebruik van het appartementsrecht geldt, maar wat onder algemene maatstaven als normaal gebruik daarvan kan worden aangemerkt.
      
    
    
      5.13.
      De rechtbank concludeert dat [eisers] onvoldoende hebben gesteld om te kunnen oordelen dat het appartementsrecht niet geschikt is voor ‘normaal gebruik’ als woning, dan wel dat zij de aanwezigheid van (i) bepaalde verbouwmogelijkheden en (ii) de mogelijkheid om het appartement langer dan een jaar leeg te laten staan niet behoefde te betwijfelen. 
      
    
    
      5.14.
      In de eerste plaats, hebben [eisers] niet voldoende onderbouwd dat de (ver)bouwmogelijkheden inderdaad beperkter zijn dan als op het appartement een ‘volledige’ woonbestemming zou rusten. Gesteld noch gebleken is dat zij plannen hebben om het appartement te verbouwen, laat staan dat is toegelicht wat die plannen inhouden en op grond van wat dat niet zou zijn toegestaan. Echter, ook in de situatie dat de (ver)bouwmogelijkheden beperkter zijn, hebben [eisers] niet gesteld dat een verbouwing noodzakelijk is om ‘normaal’ in het appartement te kunnen wonen. Hetzelfde geldt voor het feit dat onder het overgangsrecht de woning niet langer dan een jaar leeg mag staan. [eisers] hebben niet gesteld dat een woning langer dan een jaar leeg moet kunnen staan, wil deze geschikt zijn voor ‘normaal gebruik’ als woning. Eén en ander brengt mee dat ook niet is komen vast te staan dat het appartement niet of minder goed verkoopbaar zou zijn. Op basis van hetgeen [eisers] hebben aangevoerd, valt niet in te zien hoe een appartement dat voor normaal gebruik geschikt is, niet of minder goed zou kunnen worden verkocht.
      
    
    
      5.15.
      Het voorgaande betekent dat het appartementsrecht aan de overeenkomst beantwoordt en LFB-Vastgoed dus niet tekortgeschoten is tegenover [eisers] . 
      
    
    
      5.16.
      Dat, en zo ja, waarom LFB-Vastgoed gehouden zou zijn om desondanks de kosten te dragen van (de aanvraag tot) het vergunnen van het gebruik als woning in afwijking van het bestemmingsplan, is niet voldoende toegelicht. In de eerste plaats is niet gebleken waarom een vergunning voor afwijkend gebruik noodzakelijk is, nu vaststaat dat het gebruik als woning onder het overgangsrecht is toegestaan. Voor zover een vergunning wel noodzakelijk zou zijn en de rechtbank [eisers] zo moet begrijpen dat zij menen dat LFB-Vastgoed onrechtmatig heeft gehandeld door niet eerder dan bij conclusie van antwoord de informatie over het feitelijk gebruik van het appartement in het verleden te verstrekken, faalt dit. Hierbij is van belang dat nergens uit blijkt dat eerder om die specifieke informatie is gevraagd, hetgeen door LFB-Vastgoed ook is betwist. Uit de in het geding gebrachte correspondentie kan slechts worden opgemaakt dat gevraagd is om een reactie op de ingebrekestelling die is gestoeld op non-conformiteit van het appartementsrecht. Daarbij heeft LFB-vastgoed onbetwist aangevoerd dat de betreffende informatie (deels) ook bij de gemeente zelf op te vragen was. In zoverre waren [eisers] voor het verkrijgen van informatie of het verrichten van onderzoek dus niet van LFB-Vastgoed afhankelijk. Dat [eisers] het vergunningstraject bij de gemeente hebben ingezet zonder eerst gedegen onderzoek te doen naar de vraag of zij zich met succes zouden kunnen beroepen op het overgangsrecht en zij dat traject - en mogelijk deze procedure - niet zouden hebben gestart indien zij toen de informatie hadden gehad die zij bij conclusie van antwoord hebben verkregen, komt voor hun rekening. 
      
    
    
      5.17.
      
        [eisers] hebben zich in het kader de door hen gestelde non-conformiteit ook nog beroepen op artikel 7:20, lid 1 BW. Op grond van dit artikel kan een koper van de verkoper eisen dat deze een last of beperking die niet op een zaak had mogen rusten, opheft, mits de verkoper hier redelijkerwijs aan kan voldoen. Los van het feit dat [eisers] geen vordering tot opheffing hebben ingesteld, is artikel 7:20, lid 1 BW, anders dan [eisers] stellen, niet van toepassing op beperkingen die op grond van een bestemmingsplan gelden, ook niet indien die zien op één specifiek pand. Artikel 7:20, lid 1 BW betreft een bijzondere nakomingsregel die aansluit bij artikel 7:15 BW. Dit houdt in dat als een zaak bezwaard is met een bijzondere last of beperking, als bedoeld in artikel 7:15 BW, de koper op grond van 7:20 BW van de verkoper kan eisen dat hij deze opheft. Het is vaste rechtspraak dat artikel 7:15, lid 1 BW niet van toepassing is op lasten en beperkingen die voortvloeien uit besluiten van algemene strekking, zoals beleidsregels, verordeningen en bestemmingsplannen. Zoals de Hoge Raad bij arrest van 5 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:521 heeft overwogen, is dit niet anders als het bestemmingsplan de verkochte zaak in het bijzonder betreft. Ook een dergelijk bestemmingsplan is immers geen tot de rechthebbende van de zaak gericht besluit en is door publicatie eenvoudig kenbaar voor derden. De belangen van een koper kunnen in een voorkomend geval beschermd worden op grond van dwaling (art. 6:228 BW) of non-conformiteit (7:17 BW). Zoals hiervoor is toegelicht voor non-conformiteit en hierna zal worden toegedicht voor dwaling, slaagt het beroep van [eisers] op non-conformiteit en dwaling in dit geval niet.
      
    
    
      5.18.
      De primaire vordering onder 4.1 wordt daarom afgewezen.
      
      
        
          Subsidiaire vordering
        
      
      
    
    
      5.19.
      
        [eisers] stellen dat zij hebben gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomst in de zin van artikel 6:228 BW. Zij stellen dat zij in de veronderstelling waren dat zij een appartementsrecht hadden gekocht dat op grond van de publiekrechtelijke bestemming ook als woning mocht worden gebruikt. Als gezegd, hebben [eisers] ter zitting erkend dat wonen onder het overgangsrecht van zowel het huidige bestemmingsplan, als het bestemmingsplan 2012, is toegestaan, en dat niet langer in geschil is dat in het appartement mag worden gewoond. Ten aanzien van deze subsidiaire vordering, gaat het dus alleen nog om de vraag of (i) het feit dat de (ver)bouwmogelijkheden (mogelijk) beperkt zijn en (ii) het feit dat het appartement onder het overgangsrecht niet meer dan een jaar leeg mag staan, maken dat de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten en vernietigbaar is op grond van artikel 6:228 BW. 
      
    
    
      5.20.
      De rechtbank concludeert dat [eisers] onvoldoende hebben gesteld voor vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling. Hieronder legt de rechtbank uit hoe zij tot dat oordeel komt. 
      
    
    
      5.21.
      De rechtbank begrijpt het standpunt van [eisers] zo dat zij zeggen dat als zij bij de koop van het appartementsrecht geweten hadden dat bewoning slechts is toegestaan onder het overgangsrecht van het bestemmingsplan, zij de koopovereenkomst nooit hadden gesloten. [eisers] hebben echter niet gesteld dat deze dwaling te wijten is aan het zwijgen van LFB-Vastgoed. Meer in het bijzonder, hebben [eisers] niet gesteld dat zij ten tijde van de verkoop aan LFB-Vastgoed kenbaar hebben gemaakt dat het voor hen belangrijk is dat het appartement langere tijd leeg kan staan en dat er (bepaalde) mogelijkheden zijn tot verbouwing. Daarnaast hebben zij niet betwist dat LFB-Vastgoed ten tijde van de verkoop zelf ook niet op de hoogte was van de beperking in het bestemmingsplan. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gesteld om aan te nemen dat op LFB-Vastgoed wist of had moeten weten dat het bewuste punt voor [eisers] van gewicht is en rekening had moeten houden met de mogelijkheid dat zij hierover in dwaling verkeerden. Van schending van de mededelingsplicht is dus geen sprake.
      
    
    
      5.22.
      Daar tegenover staat dat op [eisers] zelf een onderzoeksplicht rustte. Daarbij gaat het er niet om wat [eisers] hadden kunnen ontdekken, maar wat zij, mede in het licht van het handelen en nalaten van LFB-Vastgoed hadden behoren te ontdekken. Daartoe acht de rechtbank het volgende relevant. Weliswaar heeft LFB-Vastgoed in de koopovereenkomst verklaard dat haar niet bekend is dat het gebruik als woning op publiekrechtelijke gronden niet is toegestaan, maar LFB-Vastgoed heeft hiertoe geen garantie afgegeven. Voorts staat in artikel 3 van de koopovereenkomst dat LFB-Vastgoed ervoor instaat dat hij [eisers] alle inlichtingen heeft verschaft die hen ter kennis behoren te worden gebracht, met uitzondering van inlichtingen over feiten die [eisers] bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn op grond van de geldende verkeersopvattingen. [eisers] hebben niet gesteld dat LFB-Vastgoed op enig moment mededelingen heeft gedaan op grond waarvan andere verwachtingen zouden zijn gewekt. Gelet hierop, had het naar het oordeel van de rechtbank op de weg gelegen van [eisers] zelf om onderzoek te doen naar het bestemmingsplan. Zij hebben dat niet gedaan. Onder deze omstandigheden dient de dwaling over de publiekrechtelijke status van het appartementsrecht voor rekening te blijven van [eisers] .
      
    
    
      5.23.
      
        De subsidiaire vordering onder 4.1 wordt daarom afgewezen.
        
          
          Meer subsidiaire vordering
        
      
      
    
    
      5.24.
      Meer subsidiair vorderen [eisers] voor wat betreft de koopprijs gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst in de zin van artikel 6:265 BW. De rechtbank begrijpt dat deze vordering op de toerekenbare tekortkoming en dwaling is gestoeld. Gelet op het oordeel dat LFB-Vastgoed niet is tekortgeschoten jegens [eisers] en het beroep op dwaling faalt, kunnen die grondslagen deze vordering ook niet dragen. De meer subsidiaire vordering onder 4.1 wordt daarom ook afgewezen.
      
      
        
          Taxatiekosten
        
      
      
    
    
      5.25.
      
        [eisers] vorderen op grond van artikel 6:96, lid 2 onder b BW dat LFB-Vastgoed wordt veroordeeld tot vergoeding van de taxatiekosten van € 1.512,50 die [eisers] hebben moeten maken om de schade vast te stellen. Gelet op het oordeel dat LFB-Vastgoed niet schadeplichtig is jegens [eisers] , bestaat op grond van artikel 6:96, lid 2 BW geen wettelijke verplichting tot schadevergoeding. Ook de onder 4.1 genoemde vordering tot vergoeding van de taxatiekosten wordt daarom afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.26.
      
        [eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten betalen. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten van LFB-Vastgoed begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.995,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.228,00
              
              
                (2 punten × € 614,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                4.223,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.27.
      De door LFB-Vastgoed gevorderde nakosten en wettelijke rente over de proces- en nakosten worden toegewezen zoals hierna in de beslissing is vermeld.
      
    
    
      5.28.
      De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat [eisers] ieder gedwongen kunnen worden het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van [eisers] af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van € 4.223,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
      
        
          € 178,00 aan salaris advocaat;
        
        
          te vermeerderen met € 92,00 aan salaris advocaat plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend; en
        
        
          te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
        
      
      
    
    
      6.4.
      verklaart de veroordelingen onder 6.2 en 6.3 uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Bavinck en in het openbaar uitgesproken op 19 november 2025.