ECLI:NL:RBAMS:2025:10195, Rechtbank Amsterdam, 04-11-2025, 11561952 CV EXPL 25-3489
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Geen huisvestingsvergunning, geen voortzetting huur.

vonnis
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 11561952 CV EXPL 25-3489
      vonnis van:  4 november 2025
      fno.:  58865
    
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      I n z a k e
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        
      
      wonende te [woonplaats]
      eiseres in conventie, verweerster in reconventie
      nader te noemen: [eiseres]
      gemachtigde: mr. S. Ouald Chaib
    
    
    
      t e g e n
    
    
    
      de stichting Stichting Ymere
      gevestigd te Amsterdam
      gedaagde in conventie, eiseres in reconventie
      nader te noemen: Ymere
      gemachtigde: mr. C.E. de Ridder.
    
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiseres] heeft op 17 februari 2025, middels dagvaarding met producties, een vordering tegen Ymere ingesteld. Ymere heeft op 15 april 2025 een conclusie van antwoord, tevens houdende conclusie van eis in reconventie, ingediend.
      
    
    
      1.2.
      Op 29 april 2025 is een tussenvonnis gewezen waarbij is bepaald dat een mondelinge behandeling zal plaatsvinden. Bij rolmededeling van 20 mei 2025 is [eiseres] in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over de eis in reconventie. Voor aanvang van de zitting heeft [eiseres] de voornoemde akte genomen en tevens daarbij aanvullende producties 13 t/m 17 in het geding gebracht inzake de procedure in conventie. Ook heeft [eiseres] voor aanvang van de zitting nog een aanvullende productie 18 in het geding in conventie ingediend.
      
    
    
      1.3.
      Op 17 september 2025 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. [eiseres] is in persoon verschenen tezamen met haar twee zoons, haar dochter en haar buurman en diens partner en werd bijgestaan door de gemachtigde. Namens Ymere verscheen alleen de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, [eiseres] mede aan de hand van pleitaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
    
    
      2.1.
      De moeder van [eiseres] huurde van Ymere de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). Het gaat om een 5-kamerwoning van 64m² in het sociale huursegment.
      
    
    
      2.2.
      
        [eiseres] woonde elders, maar heeft zich per 27 juli 2009 op het adres van de woning van haar moeder ingeschreven. [eiseres] was op dat moment ernstig ziek en had een beperkte levensverwachting. Haar twee zoons (geboren op [geboortedatum 1] 1995 en [geboortedatum 2] 1998), die toen nog minderjarig waren, zijn op 1 maart 2011 ook daar ingeschreven. Sinds 2024 verzorgde [eiseres] haar moeder fulltime als mantelzorger.
      
    
    
      2.3.
      De moeder van [eiseres] is op [overlijdensdatum] 2024 overleden en [eiseres] heeft op 17 september 2024 Ymere verzocht de huurovereenkomst tussen haar moeder en Ymere (hierna: de huurovereenkomst) voort te mogen zetten.
      
    
    
      2.4.
      Ymere heeft het verzoek van [eiseres] per brief van 23 oktober 2024 afgewezen en [eiseres] verzocht een afspraak te maken voor de oplevering van de woning. Op 16 december 2024 heeft de gemachtigde van [eiseres] het verzoek om voortzetting van de huurovereenkomst herhaald, maar op 20 december 2024 werd ook dat verzoek afgewezen. [eiseres] heeft de woning niet opgeleverd en woont daar nog.
      
    
  
  
    
      3De vordering en het verweer
    
    
      
        in conventie en reconventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert primair dat de kantonrechter haar ontvankelijk verklaart in haar verzoek, voor recht verklaart dat voldaan is aan de vereisten voor een duurzame gemeenschappelijke huishouding en bepaalt dat zij en haar twee (inmiddels meerderjarige) zoons gerechtigd zullen zijn de huurovereenkomst met betrekking tot de woning voort te zetten met ingang van [overlijdensdatum] 2024. Voorts vordert [eiseres] dat Ymere wordt veroordeeld in de proceskosten en nakosten. Subsidiair vordert [eiseres] dat een eventuele ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard en dat Ymere wordt veroordeeld zich in te spannen om een soortgelijke woning voor [eiseres] en haar twee zoons te vinden en dat zij gedurende die tijd in de woning mogen blijven wonen.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] legt – samengevat – aan haar vordering ten grondslag dat zij de huurovereenkomst die tussen Ymere en haar moeder heeft bestaan, wenst voort te zetten op grond van artikel 7:268, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek (BW).  Volgens [eiseres] heeft zij haar hoofdverblijf in de woning en voerde zij een duurzame gemeenschappelijke huishouding met haar moeder. Voorts stelt [eiseres] dat zij vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur en dat zij voldoet aan de voorwaarden om in aanmerking te komen voor een huisvestingsvergunning.
      
    
    
      3.3.
      Ymere voert verweer en stelt zich op het standpunt – samengevat – dat [eiseres] geen duurzame gemeenschappelijke huishouding met haar moeder voerde en dat voor [eiseres] ten aanzien van de gemeenschappelijke huishouding een verzwaarde stelplicht geldt. Dit heeft [eiseres] onvoldoende aangetoond. Daar komt volgens Ymere nog bij dat [eiseres] onvoldoende financiële waarborg biedt en dat zij op grond van de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening van de [gemeente] , niet in aanmerking komt om een woning als de onderhavige te huren. De [gemeente] kan een principeverklaring afgeven, maar het is aan Ymere om te bepalen of aan iemand een huisvestingsvergunning kan worden verleend aangezien die bevoegdheid aan haar is gemandateerd door de [gemeente] . Volgens Ymere moet de vordering dan ook worden afgewezen en dient [eiseres] in de proceskosten te worden veroordeeld.
      
    
    
      3.4.
      In reconventie vordert Ymere, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst met de moeder van [eiseres] per eind november 2024 rechtsgeldig is beëindigd en dat [eiseres] wordt veroordeelt om de woning binnen twee weken na betekening van dit vonnis, althans een in goede justitie te bepalen termijn, te ontruimen en te verlaten door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking te stellen aan Ymere en om [eiseres] te veroordelen in de proceskosten in reconventie.
      
    
    
      3.5.
      Op de standpunten van partijen over en weer wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie en reconventie
      
    
    
    
      4.1.
      In deze zaak gaat het om de vraag of [eiseres] de huur van de woning na het overlijden van haar moeder mag voortzetten. [eiseres] kan de huur alleen voortzetten als is voldaan aan de eisen die worden gesteld in artikel 7:268 lid 2 en 3 BW. 
      
    
    
      4.2.
      Op grond van artikel 7:268 lid 2 BW kan de persoon die in de woonruimte van de overleden huurder zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, binnen zes maanden na het overlijden van de huurder ten laste van de verhuurder vorderen dat hij de huur voortzet. Op grond van artikel 7:268 lid 3 BW – voor zover hier van belang – wijst de kantonrechter de vordering in ieder geval af als a) de huurder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de vereisten van lid 2 voldoet, b) de huurder vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur en c) in het geval het woonruimte betreft waarop hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet 2014 van toepassing is, indien de huurder niet een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 8 van die wet overlegt.
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter stelt vast dat de vordering van [eiseres] binnen zes maanden na het overlijden van haar moeder is ingesteld, zodat aan deze eis is voldaan. Verder is tussen partijen niet in geschil dat [eiseres] sinds 27 juli 2009 haar hoofdverblijf heeft in de woning, zodat ook aan dat vereiste is voldaan.
      
    
    
      4.4.
      De vraag of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding behoeft geen beantwoording. Vast staat immers dat het hier gaat om woonruimte waarop hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet 2014 (en de Huisvestingsverordening van de [gemeente] ) van toepassing is omdat het hier gaat om een sociale huurwoning. In een dergelijk geval moet de kantonrechter de vordering afwijzen indien [eiseres] geen huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 8 van die wet overlegt. Vast staat dat [eiseres] niet beschikt over de betreffende vergunning. 
      
    
    
      4.5.
      Volgens Ymere, die de gemandateerde bevoegdheid heeft om een dergelijke vergunning af te geven, kan die vergunning ook niet worden afgegeven. Gelet op de omvang van de woning (64 m²) en het aantal slaapkamers (4) dient op grond van artikel 2.8.1 lid 2 van de Huisvestingsverordening [gemeente] de woning toegewezen te worden aan een gezin met één of twee minderjarige kinderen. [eiseres] moet als een éénpersoonshuishouden worden aangeduid omdat zij zelf geen minderjarige kinderen in heeft wonen. De vordering is ook uitsluitend door haar ingesteld. Haar zoons zijn in deze geen procespartij. Verder zijn haar zoons meerderjarig en worden zij geacht ‘uit te vliegen’. Voorts wijst Ymere op de regels voor passend toewijzen en wordt opgemerkt dat het inkomen van [eiseres] te laag is voor de huur van de woning. Daarnaast is door Ymere kenbaar gemaakt dat zij [eiseres] vervangende woonruimte aangeboden heeft, passend voor een éénpersoonshuishouding. Dit is door [eiseres] geweigerd. 
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter overweegt dat er geen huisvestingsvergunning is verleend. De kantonrechter mag in beginsel niet toetsen of [eiseres] ten onrechte een dergelijke huisvestingsvergunning door Ymere (namens de gemeente) is onthouden, nu tegen een dergelijk besluit een bestuursrechtelijke rechtsgang openstaat die voldoende rechtsbescherming biedt. Maar het verdient opmerking dat het besluit van Ymere de kantonrechter niet onbegrijpelijk voorkomt. De wet schrijft voor dat als er geen huisvestingsvergunning is verleend de vordering dan moet worden afgewezen. Dat is dan ook de uitkomst van deze procedure. De vorderingen die gericht zijn op voortzetting van de huur zullen dan ook worden afgewezen.
      
    
    
      4.7.
      Omdat, zoals hiervoor is overwogen, niet is voldaan aan de wettelijke voorwaarden van artikel 7:268 lid 3 BW om de huur te mogen voortzetten, is de huurovereenkomst aan het einde van de tweede maand na het overlijden van de moeder van [eiseres] geëindigd (artikel 7:268 lid 6 BW), zodat [eiseres] zonder recht of titel in de woning verblijft. Gelet hierop wordt de vordering in reconventie tot ontruiming van de woning toegewezen, evenals de gevorderde verklaring voor recht.
      
    
    
      4.8.
      Ymere heeft zich ter zitting bereid verklaard zich in te spannen om vervangende woonruimte te zoeken voor [eiseres] , zodat, mede gelet op hetgeen ten aanzien van de uitvoerbaarverklaring zal worden overwogen, [eiseres] geen belang meer heeft bij haar subsidiaire vordering.
      
    
    
      4.9.
      Op grond van artikel 7:268 lid 2 BW (laatste volzin) is de hoofdregel dat [eiseres] bevoegd is de huur voort te zetten zolang niet op de door haar ingestelde vordering onherroepelijk is beslist. Alleen in geval van misbruik van recht of strijd met de goede trouw kan dit anders zijn, maar daarvan is hier geen sprake. Daarom wordt de door Ymere gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad van het vonnis ter zake van de ontruiming afgewezen.
      
    
    
      4.10.
      
        [eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van beide procedures waarbij wegens de samenhang tussen de conventie en reconventie één kostenveroordeling zal worden uitgesproken.
      
      
      
        
          BESLISSING
        
      
      
      
        De kantonrechter:
      
      
      
        
          in conventie
        
      
      
      
        I. wijst de vordering af;
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
      
        II. verklaart voor recht dat de tussen Ymere en de moeder van [eiseres] geldende huurovereenkomst per 30 november 2024 is geëindigd;
      
      
      
        III. veroordeelt [eiseres] om de onroerende zaak aan het adres [adres] te [woonplaats] te ontruimen en ter beschikking van Ymere te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
      
      
      
        
          in conventie en reconventie
        
      
      
      
        IV. veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten (inclusief nakosten), die de kantonrechter aan de kant van Ymere tot en met vandaag vaststelt op:
      
      - salaris		€     408,00  (2 punten x tarief € 204,00)
      - nakosten		€       67,50
      
         		 	-------------
        Totaal		€     475,50
        voor zover van toepassing, inclusief btw en te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiseres] ook de wettelijke/Btag kosten van betekening betalen;
      
      
      
        V. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
      
        VI. wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 4 november 2025 in tegenwoordigheid van mr. H. El Falah, de griffier.