ECLI:NL:RBNNE:2025:5325, Rechtbank Noord-Nederland, 04-11-2025, 11610058 \ CV EXPL  25-1516
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-11-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verkoop en levering van appartementsrecht. Omzettingsvergunning niet overgedragen. Is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst? Levert het niet informeren over het intrekkingsbesluit een onrechtmatige daad op? Beoordeling van de schade.

RECHTBANK 
      NOORD-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Groningen
    
    
    
      Zaaknummer: 11610058 \ CV EXPL  25-1516
    
    
    
      
        Vonnis van 4 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser] B.V., 
      te [vestigingsplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. J.R.T. Jonker,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] , 
    
      te [woonplaats] ,
      2. [gedaagde sub 2], 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagde partij] ,
      gemachtigde: mr. M.D. Bakker.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 10 juni 2025
      - de mondelinge behandeling van 24 september 2025, waar namens [eiser] is verschenen [bestuurder] (bestuurder), bijgestaan door mr. J.R.T. Jonker. [gedaagde partij] zijn ook verschenen, bijgestaan door mr. M.D. Bakker. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is besproken. 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde partij] hebben in verband met de verkoop van hun appartementsrecht aan de [adres] (hierna: de woning), [makelaar] ingeschakeld. 
      
    
    
      2.2.
      
        In het verleden hebben [gedaagde partij] een onttrekkingsvergunning, thans omzettingsvergunning, gekregen van de gemeente Groningen (hierna: de gemeente) voor hun woning. Een omzettingsvergunning is kort gezegd nodig wanneer een woning aan drie of meer personen wordt verhuurd als onzelfstandige woonruimte. [makelaar] heeft vanwege de verkoop contact gehad met de gemeente over de omzettingsvergunning. De gemeente heeft [makelaar] op 11 december 2023 het volgende e-mailbericht gestuurd:
        
          “De omzettingsvergunning staat op de nominatie om te worden ingetrokken. Uit de inschrijvingen blijkt dat sinds 30-10-2019 geen kamerverhuur meer plaatsvindt [adres] , vanaf toen is de woning bewoond door twee personen. Als voor het einde van dit jaar de woning weer kamergewijs wordt verhuurd wordt de omzettingsvergunning niet ingetrokken.”
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        Op 20 december 2023 heeft de gemeente het volgende bericht naar [makelaar] gestuurd:
        
          “Zoals aangegeven in het telefoongesprek wordt de omzettingsvergunning op [adres] ingetrokken, omdat er al zo’n tien jaar geen bewoning is door drie personen. Afgaande op de inschrijvingen is al die tijd de woning niet kamergewijs verhuurd. (…)
        
        
          Gevolg van de intrekking van de omzettingsvergunning is dat de regeling opkoopbescherming bij verkoop wel van toepassing is op deze woning. Als de huidige eigenaar de woning niet verkoopt mag de woning aan maximaal twee personen worden verhuurd.”
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        
          [makelaar] heeft bij e-mail van 17 januari 2024 [eiser] het volgende bericht in antwoord op vragen van de heer [eiser] :
        
          “(…) 
        
      
      
        5. (art. 18.2) is er toestemming van de VvE nodig om de woning door mijn kinderen in gebruik te laten nemen?
      
      
        
          Ik heb dat zo niet terug kunnen vinden?
        
        
          Ik heb dit ook niet gezien in de VvE stukken, artikel doorgehaald
        
      
      
        6. (art. 26) : kan de makelaar mij laten weten of ik een verhuurvergunning nodig heb als ik de woning aan mijn kinderen in gebruik/verhuur geef?
      
      
        
          Ja daar heeft u een vergunning voor nodig. U mag de woning verhuren aan 1e en 2e graads familie, maar u heeft dan wel een vergunning nodig. U kunt deze vergunning aanvragen als u eigenaar bent. Zie bijlage.
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.5.
      Tussen [eiser] en [gedaagde partij] is op 17 januari 2024 een overeenkomst tot stand gekomen voor de koop van de woning, waarbij partijen een koopsom zijn overeengekomen van € 215.000,00. 
      
    
    
      2.6.
      
        In de koopovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:
        
          “artikel 6 Staat van de onroerende zaak / Gebruik
        
      
    
    
      6.1.
      
        
          De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn.
        
        
          (…)
        
      
    
    
      6.6.
      
        
          Verkoper staat ervoor in dat tot op de dag dat verkoper deze koopovereenkomst heeft ondertekend door de overheid of door nutsbedrijven geen verbeteringen of herstellingen zijn voorgeschreven of aangekondigd die nog niet, of niet naar behoren zijn uitgevoerd.
        
        
          Indien op of na de dag van ondertekening en voor het moment van levering een verbetering of herstelling door de overheid of nutsbedrijven wordt aangekondigd of voorgeschreven, zijn de gevolgen van de aankondiging of aanschrijving voor rekening en risico van koper. De aankondiging of aanschrijving komt voor rekening en risico van verkoper indien deze verband houdt met het niet-nakomen van uit de wet of deze koopovereenkomst voor verkoper voortvloeiende verplichtingen.
        
        
          (…)
        
        
          artikel 26 Opkoopbescherming
        
        
          Koper is op de hoogte van het feit dat wanneer er een woning in de gemeente Groningen wordt gekocht met een WOZ-waarde tot € 355.000,- deze niet verhuurd mag worden aan derden, tenzij andere voorwaarden van toepassing zijn. Meer informatie over deze regeling is te vinden op https://gemeente.groningen.nl/opkoopbescherming.”
        
      
      
    
    
      2.7.
      
        Op 15 februari 2024 is er door [makelaar] , een e-mail verzonden aan de heer [eiser] met onder meer de volgende inhoud:
        
          “De vorige eigenaren hebben het appartement gekocht met een ontrekkingsvergunning/omzettingsvergunning. Dit houdt in dat het appartement kamersgewijs verhuurd mag worden (aan 3 personen). De gemeente kan deze vergunning intrekken als er lange tijd geen gebruik van wordt gemaakt en in dit geval is dat ook zo (vanaf 2019). De verkopers hebben bijgaande brief daarover ontvangen en ingevuld. Vinden jullie het fijn als ze die op deze manier op de post retour sturen naar de Gemeente?”
        
      
      
    
    
      2.8.
      
        In reactie daarop heeft de heer [eiser] aan [makelaar] onder meer het volgende gemaild:
        
          “Dat lijkt mij prima! Betekent dat dat ik de vergunning ook over zou kunnen nemen en zo ja, hebt u informatie over de voorwaarden die daarbij zouden gelden?”
        
      
      
    
    
      2.9.
      
        
          [makelaar] heeft op het voorgaande e-mailbericht gereageerd met, voor zover van belang, de volgende tekst: 
        
          “Nee dat betekent niet direct dat u die vergunning kan overnemen, maar zij proberen het op deze manier wel. Ik ga ze doorgeven dat ze de brief op de post mogen doen.”
        
      
      
    
    
      2.10.
      
        Bij besluit van 22 februari 2024 van de gemeente Groningen is de omzettingsvergunning ingetrokken. In het besluit staat, voor zover van belang, het volgende vermeld: 
        
          “
          Bewoning van het pand
        
        
          Zoals reeds in onze brief van 8 februari 2024 aangegeven is bij controle gebleken dat het pand reeds sinds 1 januari 2019 geen vergunningplicht had voor de kamergewijze bewoning omdat er slechts één of twee personen woonden. Op dit moment staat er zelfs niemand ingeschreven op het adres.
        
      
      
      
        
          Op grond van onze huisvestingsverordening (artikel 23a, lid c) kan een vergunning voor een omgezette woonruimte worden ingetrokken als deze op enig moment langer dan een jaar niet wordt gebruikt voor datgene waarvoor deze is omgezet.
        
      
      
      
        
          Besluit
        
        
          Gelet op bovenstaande en op grond van onze Huisvestingsverordening, artikel 23a, lid c, besluiten wij de verleende omzettingsvergunning met dossiernummer [nummer] voor het pand [adres] in te trekken.”
        
      
      
    
    
      2.11.
      De woning is vervolgens op 29 februari 2024 door [gedaagde partij] aan [eiser] geleverd. [gedaagde partij] hebben voorafgaand aan de levering niet aan [eiser] medegedeeld dat de omzettingsvergunning is ingetrokken. 
      
    
    
      2.12.
      
        In artikel 5 van de akte van levering is, voor zover van belang, het volgende opgenomen: 
        
          “Verkoper heeft bij het aangaan van de koopovereenkomst ondermeer nog gegarandeerd dat:
        
        
          e. aan hem per dat tijdstip van overheidswege of door nutsbedrijven geen veranderingen betreffende het verkochte waren voorgeschreven of aangekondigd, welke toen nog niet waren uitgevoerd;
        
        
          (…)
        
        
          verkoper verklaart dat hem niet bekend is dat zich ten aanzien van het onder e, f, g, en h, gestelde sedertdien een verandering heeft voorgedaan"
        
      
      
    
    
      2.13.
      Op 27 augustus 2024 heeft de heer [eiser] aan [gedaagde partij] een e-mail verzonden. In deze e-mail heeft de heer [eiser] aangegeven dat van de gemeente is vernomen dat er op 22 februari 2024 een besluit tot intrekking van de omzettingsvergunning is verstuurd. De heer [eiser] heeft daarbij aangegeven graag van [gedaagde partij] te vernemen of dit besluit door hen is ontvangen. 
      
    
    
      2.14.
      
        Op 29 augustus 2024 hebben [gedaagde partij] per e-mail gereageerd richting de heer [eiser] . Daarin hebben zij, voor zover van belang, het volgende kenbaar gemaakt:
        
          “Het klopt dat we bij de gemeente Groningen bezwaar hebben ingediend tegen het intrekken van de vergunning. De Gemeente heeft vervolgens aangegeven dat dit ongegrond was. We hebben alle communicatie hierover gedeeld met u en met de makelaar, aangezien we toen net in het verkoopproces zaten. Stukken hierover hebben we doorgegeven rechtstreeks aan u of ze zaten in het verkoop / aankoop dossier van de makelaar. Een brief met info over weer een nieuw bezwaar herinneren wij ons niet. Wellicht weet de makelaar daar nog meer over?”
        
      
      
    
    
      2.15.
      Op 30 augustus 2024 heeft de heer [eiser] nogmaals een e-mail gestuurd aan [gedaagde partij] waarin hij aangeeft dat de reactie van [gedaagde partij] hem niet volledig duidelijk is en hij de vraag stelt of de beslissing van de gemeente Groningen van 22 februari 2024 door [gedaagde partij] is ontvangen en hoe deze beslissing met hem is gedeeld. 
      
    
    
      2.16.
      Op 10 september 2024 hebben [gedaagde partij] aan de heer [eiser] gemaild dat zij geen verdere informatie hebben dan wat zij al aan hem hadden gemaild.
      
    
    
      2.17.
      Op 12 september 2024 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde partij] aangeschreven en gesommeerd om tot betaling van een bedrag van € 10.750,00 over te gaan. 
      
    
    
      2.18.
      Op 16 januari 2025 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde partij] nogmaals aangeschreven. In deze brief vermeldt hij dat [eiser] gebruik maakt van zijn recht om de koopovereenkomst (gedeeltelijk) te ontbinden en wel ter hoogte van de daadwerkelijk geleden schade van € 20.000,00. Verder sommeert de gemachtigde [gedaagde partij] om ook de kosten van de deskundige te voldoen ter hoogte van een bedrag van € 1.221,68.
      
    
    
      2.19.
      
        In de e-mail van 28 april 2025 heeft de gemeente aan de gemachtigde van [gedaagde partij] het volgende bericht:
        
          “Het indienen van een bezwaar zonder dat de feitelijke omstandigheden veranderd zijn zou niet leiden tot een ander besluit en dus continuering van de omzettingsvergunning. (…)”  
        
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
        
          Primair
        
      
       [gedaagde partij] op grond van de buitengerechtelijke (gedeeltelijke) ontbinding van [eiser] , of, indien de overeenkomst nog niet rechtsgeldig gedeeltelijk is ontbonden, op grond van de (gedeeltelijke) ontbinding door de rechtbank, veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 20.000,- aan [eiser] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2025 tot en met de dag van algehele betaling;
      
      
        
          Subsidiair
        
      
       [gedaagde partij] veroordeelt om een bedrag van € 20.000,- aan [eiser] te betalen op grond van de koopovereenkomst, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2025 tot en met de dag van de algehele betaling;
      
      
        
          Meer subsidiair
        
      
       [gedaagde partij] veroordeelt om een bedrag van € 20.000,- aan [eiser] te betalen op grond van de door [gedaagde partij] gepleegde onrechtmatige daad jegens [eiser] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2025 tot en met de dag van algehele betaling.
      
      
        
          Zowel primair, subsidiair als meer subsidiair
        
      
      
        
          
            [gedaagde partij] veroordeelt om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 975,00 voor de buitengerechtelijke incassokosten en een bedrag van € 1.221,68 voor de taxatierapporten;
        
        
          
            [gedaagde partij] veroordeelt in de kosten van deze procedure, inclusief de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van het vonnis tot de dag van algehele betaling.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde partij] voeren verweer. [gedaagde partij] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      
        [eiser] vordert in deze procedure betaling van een bedrag van € 20.000,00 aan hoofdsom, een bedrag van € 1.221,68 in verband met opgestelde taxatierapporten en een bedrag van € 975,00 aan buitengerechtelijke incassokosten. Aan de vordering tot betaling van de hoofdsom heeft hij verschillende rechtsgronden ten grondslag gelegd.  
      
      
        
          Tekortkoming in de nakoming
        
      
    
    
      4.2.
      Primair stelt [eiser] dat hij recht heeft op betaling van het bedrag als gevolg van de gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst. [eiser] stelt dat [gedaagde partij] tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door in strijd te handelen met artikel 5 van de leveringsakte en artikel 6.1 van de koopovereenkomst. De discussie tussen partijen op dit punt spitst zich toe op de uitleg van artikel 5 van de leveringsakte en artikel 6.1 van de koopovereenkomst.
      
    
    
      4.3.
      Uitleg van de leveringsakte dient, in dit concrete geval, plaats te vinden op grond van de Haviltex-norm. Datzelfde geldt voor de koopovereenkomst. Op grond van de Haviltex-norm kan de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, niet worden beantwoord op grond van slechts een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van deze vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
      
      
        
          Er is geen sprake van een tekortkoming op grond van artikel 5 van de leveringsakte
        
      
    
    
      4.4.
      Volgens [eiser] is het besluit tot intrekking van de omzettingsvergunning een van overheidswege voorgeschreven verandering of aankondiging in de zin van artikel 5 van de leveringsakte. [gedaagde partij] hebben in strijd met de garantie van artikel 5 van de leveringsakte gehandeld doordat ze het intrekkingsbesluit wel hebben gekregen maar [eiser] daarover niet hebben geïnformeerd, aldus [eiser] . [gedaagde partij] betwisten dat het intrekken van, in dit geval, de omzettingsvergunning moet worden gezien als een “van overheidswege voorgeschreven verandering”. [gedaagde partij] voeren aan dat met deze bepaling gedoeld wordt op bouwkundige aanpassingen die mogelijk door de overheid of nutsbedrijven zijn voorgeschreven en niet het intrekken van vergunningen. Zij verwijzen ter onderbouwing daarvan naar artikel 6.6 van de koopovereenkomst waarmee artikel 5 van de leveringsakte samenhangt. In dat artikel staat vermeld dat verkoper ervoor in staat dat tot op de dag dat verkoper de koopovereenkomst heeft ondertekend door de overheid of door nutsbedrijven geen verbeteringen of herstellingen zijn voorgeschreven of aangekondigd die nog niet, of niet naar behoren zijn uitgevoerd. Volgens [gedaagde partij] vereist het intrekken van een vergunning ook geen uitvoering van de eigenaar zoals vermeld in artikel 5 van de leveringsakte. 
      
    
    
      4.5.
      Door geen van partijen is aangevoerd dat zij hebben onderhandeld of gesproken over de bepaling. De kantonrechter is gelet daarop van oordeel dat in beginsel grote betekenis dient te worden toegekend aan de bewoordingen van de overeenkomst. Naar het oordeel van de kantonrechter is taalkundig bezien de uitleg die [gedaagde partij] geven aan de betreffende bepaling de meest logische. In artikel 5 van de akte van levering wordt immers vermeld: “verkoper heeft bij het aangaan van de koopovereenkomst gegarandeerd dat” en daarmee slaat de betreffende bepaling terug op de koopovereenkomst waarin dit is gegarandeerd. Door [gedaagde partij] is aangevoerd dat dit artikel 6.6 betreft en door [eiser] is geen ander artikel naar voren gebracht waar dit volgens hem op terug zou slaan. Mede gelet op de overeenkomsten tussen artikel 5 en 6.6 is de kantonrechter van oordeel dat deze bepaling ziet op de verbeteringen en herstellingen die zijn voorgeschreven of aangekondigd. Daarmee valt de zinsnede “welke toen nog niet waren uitgevoerd” ook op zijn plaats. Dat de partijbedoeling anders is geweest, is onvoldoende onderbouwd.
      
    
    
      4.6.
      Gelet op deze uitleg kwalificeert het intrekken van de omzettingsvergunning niet als een verandering (verbetering of herstelling) van overheidswege welke nog niet was uitgevoerd. De kantonrechter volgt [eiser] daarom niet in zijn stelling dat [gedaagde partij] tekort zijn geschoten in de nakoming van de overeenkomst door te verklaren dat zich ten aanzien daarvan geen verandering heeft voorgedaan. 
      
      
        
          Er is geen sprake van een tekortkoming op grond van artikel 6.1 van de koopovereenkomst
        
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde partij] hebben volgens [eiser] ook in strijd met artikel 6.1 van de koopovereenkomst gehandeld omdat daarin is bepaald dat de onroerende zaak zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt “met alle daarbij behorende rechten en aanspraken”. Volgens [eiser] is de omzettingsvergunning een bij de onroerende zaak behorend recht en had deze moeten worden overgedragen. Aangezien dit recht niet is overgedragen, hebben [gedaagde partij] in strijd gehandeld met de betreffende bepaling, aldus [eiser] . 
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde partij] voeren aan dat de bepaling zo dient te worden uitgelegd dat [gedaagde partij] slechts instaan voor de overdraagbaarheid van rechten en aanspraken die van privaatrechtelijke aard zijn en die tijdens het sluiten van de koopovereenkomst aanwezig waren. Zij voeren aan dat dit zo moet worden uitgelegd omdat de overdraagbaarheid van een vergunning onderhevig is aan de regels van het bestuursrecht en de verkoper daar niet voor kan instaan. Omdat geen sprake is van rechten of aanspraken die van privaatrechtelijke aard zijn, zijn zij niet tekortgeschoten in de nakoming van de betreffende bepaling. Verder voeren zij aan dat [eiser] geleverd heeft gekregen hetgeen hij op grond van de koopovereenkomst had mogen verwachten, tegen een prijs die in overeenstemming is met de feitelijke situatie. [gedaagde partij] hebben ook naar voren gebracht dat de door hen ingeschakelde makelaar bij de bezichtiging heeft verteld dat er geen omzettingsvergunning was. Verder voeren [gedaagde partij] aan dat [eiser] tekort is geschoten in zijn onderzoeksplicht.
      
    
    
      4.9.
      Met artikel 6.1 wordt alle risico voor (verborgen) gebreken bij de koper gelegd. In dit geval ziet [eiser] artikel 6.1 echter als een garantie, in die zin dat alle ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst aanwezige rechten en aanspraken moeten worden overgedragen. De omzettingsvergunning waar het hier over gaat kwalificeert als een vermogensrecht. Daarmee is echter nog niet gezegd dat de omzettingsvergunning in dit geval onder “alle daarbij behorende rechten en aanspraken” valt als bedoeld in artikel 6.1. Of artikel 6.1 als een garantie moet worden gezien in de door [eiser] gestelde zin, is een kwestie van uitleg. Ook over deze bepaling is niet afzonderlijk onderhandeld of gesproken, althans dit is niet gesteld of gebleken. Wel is duidelijk geworden dat [eiser] bij het tot stand komen van de koopovereenkomst er niet van uitging dat [gedaagde partij] over een omzettingsvergunning beschikten voor de woning. Ter zitting heeft [eiser] ook verklaard dat de omzettingsvergunning geen prangend punt was, omdat hij woonruimte zocht voor zijn twee kinderen. Wel is de noodzakelijkheid van een verhuurvergunning aan de orde geweest, in verband met het voornemen de woning aan zijn beide kinderen te verhuren. Dit volgt ook uit artikel 26 van de koopovereenkomst waarin gewezen wordt op de opkoopregeling. Die opkoopregeling is nu juist niet aan de orde als sprake is van een omzettingsvergunning. Daarbij is, zo is niet door [eiser] betwist, in de koopprijs geen rekening gehouden met de aanwezigheid van een omzettingsvergunning. Uit het vorenstaande volgt dat, gelet op hetgeen tussen partijen is besproken en afgesproken, in het verkoopproces niet is uitgegaan van de aanwezigheid van een omzettingsvergunning. [eiser] mocht dan ook niet verwachten dat dit recht bestond en aan hem zou worden overgedragen en heeft geleverd gekregen wat hij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Gelet hierop kan [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter in de gegeven omstandigheden aan artikel 6.1 redelijkerwijs niet de uitleg geven die hij stelt. Van een tekortkoming op grond artikel 6.1 van de koopovereenkomst is dan ook geen sprake.
      
    
    
      4.10.
      De conclusie op grond van het vorenstaande is, dat van een tekortkoming geen sprake is. Er bestaat daarom geen recht om de overeenkomst (gedeeltelijk) te ontbinden. De primaire vordering om op grond van de (gedeeltelijke) ontbinding [gedaagde partij] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 20.000,00 zal dan ook worden afgewezen.
      
      
        
          Nakoming
        
      
    
    
      4.11.
      Hetzelfde lot volgt de subsidiaire vordering tot nakoming. De overdracht van de omzettingsvergunning is immers geen onderdeel van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. 
      
      
        
          Er is geen sprake van een onrechtmatige daad
        
      
    
    
      4.12.
      Nu de primaire en subsidiaire vordering niet slagen, komt de kantonrechter toe aan de beoordeling van de meer subsidiaire vordering. In dat kader stelt [eiser] zich op het standpunt dat [gedaagde partij] onrechtmatig hebben gehandeld door [eiser] niet te informeren over het intrekkingsbesluit van de gemeente, waardoor zij [eiser] de kans hebben ontnomen om juridische stappen te ondernemen tegen dat besluit. Volgens [eiser] is in strijd gehandeld met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. De onrechtmatige daad is volgens [eiser] ook toerekenbaar, omdat [gedaagde partij] [eiser] wel hadden kunnen en moeten informeren, maar dit niet hebben gedaan. De schade is door [eiser] berekend door van een hypothetisch scenario uit te gaan waarbij de woning wel beschikt over een omzettingsvergunning en dit te vergelijken met de huidige situatie. 
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagde partij] hebben de normschending uitdrukkelijk betwist, maar bovenal hebben zij betwist dat [eiser] schade heeft geleden omdat het maken van bezwaar door [eiser] niet tot een ander resultaat zou hebben geleid.
      
    
    
      4.14.
      Voor de toewijzing van een schadevergoeding uit hoofde van onrechtmatige daad, dient aan een vijftal vereisten te zijn voldaan, te weten: een onrechtmatige daad, toerekenbaarheid, causaal verband, relativiteit en schade. Een belangrijk geschilpunt tussen partijen is niet alleen de vraag of sprake is van een normschending (het niet melden van het intrekkingsbesluit) maar ook of als gevolg daarvan schade is geleden door [eiser] . 
      
    
    
      4.15.
      Op basis van de stukken kan in dit stadium van de procedure niet worden vastgesteld of [gedaagde partij] op de hoogte waren van het intrekkingsbesluit van de gemeente, gelet op het verweer van [gedaagde partij] Maar ook indien moet worden aangenomen dat [gedaagde partij] op de hoogte waren van het intrekkingsbesluit en [eiser] hierover niet hebben geïnformeerd, is het vervolgens maar zeer de vraag of hiermee een maatschappelijke zorgvuldigheidsnorm is geschonden. Zorgvuldigheidsnormen moeten immers van geval tot geval worden vastgesteld, op basis van de concrete omstandigheden van het geval. Vervolgens komt de vraag aan de orde of [eiser] schade heeft geleden. De kantonrechter zal eerst ingaan op die laatste vraag, waarbij de kantonrechter er veronderstellenderwijs van uitgaat dat sprake is van een normschending. 
      
    
    
      4.16.
      In dit geval is de leer van de kansschade aan de orde. De leer van de kansschade is geëigend om een oplossing te bieden voor situaties waarin onzekerheid bestaat over de vraag of een op zichzelf vaststaande normschending schade heeft veroorzaakt, en waarin die onzekerheid haar grond vindt in de omstandigheid dat niet kan worden vastgesteld of en in hoeverre in de hypothetische situatie dat de normschending achterwege zou zijn gebleven, de kans op succes zich in werkelijkheid ook zou hebben gerealiseerd. De vraag is immers of door het niet mededelen van de beslissing van de gemeente van 22 februari 2024 aan [eiser] , [eiser] de kans is ontnomen om met succes bezwaar in te stellen. Aan de hand van hetgeen door partijen is aangevoerd, zal bepaald moeten worden hoe groot de kans op een gunstig resultaat zou zijn geweest als [eiser] bezwaar had gemaakt. De kantonrechter zal die kans op basis van de stukken en de stellingen en toelichtingen van partijen inschatten.
      
    
    
      4.17.
      
        [eiser] heeft met een beroep op de e-mail van 28 april 2025 van de gemeente gesteld dat het bezwaar tot een ander besluit zou hebben geleid. Uit die e-mail valt af te leiden dat in geval van gewijzigde feitelijke omstandigheden een bezwaar mogelijk wel succesvol zou zijn, aldus [eiser] . Het intrekken van de vergunning was dan ook niet definitief. Ter zitting heeft [eiser] daaraan toegevoegd dat de huidige – van de vergunning afwijkende situatie – al zo lang door de gemeente werd gedoogd, dat een aantal maanden langer voor de gemeente niet had uitgemaakt.
      
    
    
      4.18.
      
        [gedaagde partij] betwisten dat het instellen van bezwaar tot een gunstig resultaat zou hebben geleid. Volgens [gedaagde partij] had de gemeente al besloten dat de omzettingsvergunning zou worden ingetrokken indien er eind 2023 geen sprake was van de verhuur aan meer dan drie personen. Zij verwijzen ter onderbouwing daarvan naar verschillende e-mails van een medewerker van de gemeente en de regeling van de gemeente op dit punt.
      
    
    
      4.19.
      De kantonrechter oordeelt als volgt. Onbetwist is komen vast te staan dat de gemeente al in december 2023 had aangekondigd tot intrekking van de vergunning over te gaan, tenzij de woning nog voor eind 2023 aan drie personen zou zijn verhuurd. Omdat dit niet is gebeurd, is zij tot intrekking van de vergunning overgegaan. Daarbij was er ook in de periode december 2023 tot het moment van intrekking, niet aan de voorwaarden van de omzettingsvergunning voldaan. De gemeente kon dan ook tot intrekking overgaan. Dat de gemeente desondanks bij tijdig bezwaar en het al langere tijd niet voldoen aan de voorwaarden voor een vergunning, alsnog de vergunning in stand zou laten is onvoldoende onderbouwd door [eiser] . De enkele stelling – gebaseerd op de e-mail van 28 april 2025 – dat de gemeente wel bereid zou zijn de vergunning in stand te laten juist omdat de situatie al zo lang afweek van de vergunning, is onvoldoende. Dit alles in aanmerking genomen schat de kantonrechter de kans dat het bezwaar succesvol zou zijn gering. Van een verloren kans die voor vergoeding in aanmerking dient te komen, is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook geen sprake, nog daargelaten of zoals hiervoor in rov. 4.15. overwogen sprake is van een normschending.
      
    
    
      4.20.
      Het vorenstaande betekent dat ook de meer subsidiaire vordering zal worden afgewezen.
      
    
    
      4.21.
      De vordering tot vergoeding van de kosten van de deskundigen en de buitengerechtelijke kosten zullen ook worden afgewezen nu geen sprake is van aansprakelijkheid.
      
      
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.22.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde partij] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                1.086,00
              
              
                (2 punten × € 543,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.221,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vordering af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.221,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.F. Clement en in het openbaar uitgesproken op 4 november 2025.
      
      
      
      
        52952
      
      
    
  
  
     Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex).
  
  
     Hoge Raad 26 maart 2021, ECLI:NL:HR:2021:461.