ECLI:NL:RBROT:2025:15133, Rechtbank Rotterdam, 04-12-2025, 11655630 \ CV EXPL 25-1612tv
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht. Tussenvonnis. Dringend eigen gebruik. Artikel 7:296 lid 1 onder b BW. Voldoende aannemelijk gemaakt dat er concrete plannen zijn om de bedrijfsruimte te renoveren, door deze te slopen en er nieuwbouw te plaatsen. Renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk. Er is geen ruimte voor een belangenafweging. De huurder wordt in de gelegenheid gesteld om aannemelijk te maken dat hij verhuis- en inrichtingskosten gaat maken.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Dordrecht
    
    
    
      zaaknummer: 11655630 \ CV EXPL 25-1612
    
    
    
      datum uitspraak: 4 december 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        B.V. Exploitatiemaatschappij Arwi Sliedrecht,
      vestigingsplaats: Sliedrecht,
      eiseres, verweerster in reconventie,
      gemachtigde: mr. H.J. Amsing,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , die handelt onder de naam [naam restaurant],
      woonplaats: Gorinchem,
      gedaagde, eiser in reconventie,
      gemachtigde: mr. G.M. Kerpestein.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Arwi’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 11 april 2025, met bijlagen;
        
        
          de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis reconventie, met bijlagen;
        
        
          de akte overlegging producties tevens conclusie van antwoord in reconventie van Arwi, met bijlagen;
        
        
          productie 7 van [gedaagde];
        
        
          de pleitaantekeningen van [gedaagde].
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 4 november 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Namens Arwi was daarbij aanwezig [naam 1], bijgestaan door mr. H.J. Amsing. [gedaagde] was aanwezig, bijgestaan door mr. G.M. Verhoef. Tevens waren aanwezig [naam 2] (boekhouder van [gedaagde]) en de heer Verhoef (een zakelijke vriend van [gedaagde]). 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Wat is er gebeurd?
      
    
    
    
      2.1.
      Arwi is eigenaar van vier bedrijfsruimtes gelegen aan de [adres 1]. Dit zijn artikel 7:290 BW-bedrijfsruimtes. 
      
    
    
      2.2.
      Bij mondelinge huurovereenkomst heeft Arwi in of omstreeks 1990 aan [gedaagde] verhuurd de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres 2] (hierna: het gehuurde). De looptijd van deze huurovereenkomst is voor onbepaalde tijd. [gedaagde] oefent in het gehuurde een horecagelegenheid uit. 
      
    
    
      2.3.
      Arwi heeft de huurovereenkomst bij deurwaardersexploot van 9 december 2024 opgezegd tegen 30 april 2026 omdat de locatie aan de [straatnaam] volledig wordt gesloopt en daarna herontwikkeld. Arwi heeft de volgende gronden aan de opzegging ten grondslag gelegd:  
      
        
          dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 onder b BW en/of;
        
        
          de algemene belangenafweging als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW. 
        
      
      Arwi heeft daarnaast de volgende toelichting op de opzegging gegeven: 
      
      
        “Zoals u bekend is, is verhuurder voornemens het gehuurde te betrekken in een ingrijpende renovatie. Het bouwvlak van de herontwikkeling is weliswaar gelijk aan het bestaande bouwvlak, maar de bestaande bedrijfsruimte zal wezenlijk worden verkleind, aangezien bovenop de bedrijfsruimten een 12-tal appartementen zullen worden gebouwd. Ten behoeve van deze appartementen zullen op de begane grond bergruimten worden gerealiseerd, die maken dat de ruimten voorzien voor (eventuele) bedrijfsruimten, zodanig afnemen, dat terugkeer voor een horecaonderneming als de uwe niet mogelijk is.
      
      
      
        Verhuurder heeft een wezenlijk belang bij de voorgenomen herontwikkeling, aangezien de bestaande bouw zeer gedateerd is en een renovatie van de bestaande bouw, gelet op de milieutechnische en overige duurzaamheidseisen van de huidige wet- en regelgeving niet mogelijk is.”
      
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] heeft bij brief van 23 december 2024 laten weten niet in te stemmen met de opzegging van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      2.5.
      Omdat Arwi van mening is dat er een dringende noodzaak is tot volledige herontwikkeling/renovatie van het complex waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt en deze herontwikkeling/renovatie niet zonder het beëindigen van de huur mogelijk is, vordert Arwi in deze procedure dat de kantonrechter een tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Zij vordert dat de huurovereenkomst zal eindigen op 30 april 2026 of op een andere door de kantonrechter vast te stellen datum, dat het tijdstip van ontruiming wordt vastgesteld op die datum en dat [gedaagde] wordt veroordeeld om het gehuurde voor of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip van ontruiming te ontruimen, met machtiging aan Arwi om bij gebreke van tijdige ontruiming deze zelf te bewerkstellingen met behulp van de sterke arm van politie en justitie, op kosten van [gedaagde]. Arwi vordert tevens dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard en dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten. 
      
    
    
      2.6.
      Volgens [gedaagde] is er geen rechtsgeldige grond om de huurovereenkomst op te zeggen. Het dringend eigen gebruik is volgens hem niet aannemelijk gemaakt. Ook dient volgens [gedaagde] een belangenafweging plaats te vinden, die in zijn voordeel zal uitvallen. [gedaagde] maakt tevens aanspraak op een schadevergoeding van € 250.000,- en op een vergoeding voor de verhuis- en herinrichtingskosten van € 75.000,-.
      
    
    
      2.7.
      In reconventie vordert [gedaagde] dat Arwi veroordeeld wordt om een drietal gebreken aan het gehuurde binnen drie maanden na het vonnis te herstellen, op straffe van een dwangsom, en dat de huurprijs per 16 juni 2025 met 10% wordt verminderd tot het moment dat alle gebreken volledig zijn hersteld met bevel aan Arwi om het totaalbedrag aan te veel betaalde huurpenningen, met wettelijke rente, aan [gedaagde] te restitueren. [gedaagde] vordert daarnaast dat voor recht wordt verklaard dat Arwi aansprakelijk is jegens hem voor alle door hem geleden en nog te lijden schade als gevolg van de gebreken, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Tevens vordert [gedaagde] dat Arwi wordt veroordeeld in de proceskosten en het vonnis wat betreft de reconventionele vorderingen uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. 
      
      
        
          Dringend eigen gebruik
        
      
      
    
    
      2.8.
      De vordering van Arwi om wegens dringend eigen gebruik het tijdstip vast te stellen dat de huurovereenkomst zal eindigen is toewijsbaar als Arwi aannemelijk maakt dat zij (a) het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en (b) zij daartoe het gehuurde dringend nodig heeft. Onder duurzaam gebruik wordt niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan.
      
    
    
      2.9.
      
        De kantonrechter is van oordeel dat Arwi voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen door de bedrijfsruimte te renoveren. Arwi wil overgaan tot herontwikkeling van het complex waartoe het gehuurde behoort. Het complex bestaat nu uit laagbouw, onderverdeeld in vier bedrijfsruimten. Arwi wil dit complex slopen en vervangen door nieuwbouw bestaande uit één of meerdere bedrijfsruimtes op de begane grond met daarboven twaalf appartementen. Arwi heeft ter onderbouwing hiervan, naast een toelichting op haar plannen, projecttekeningen voor deze herontwikkeling, opgesteld door Van Es Architecten, overgelegd en tevens de hiervoor op 6 augustus 2025 verleende omgevingsvergunning. Daarmee heeft Arwi naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat zij concrete plannen heeft om de bedrijfsruimte te renoveren, door deze te slopen en er nieuwbouw te plaatsen. 
        Dat Arwi geen bouwplan van een architect, bestek, begroting, bouwtekeningen van een aannemer en rendementsanalyse heeft overgelegd maakt dit niet anders. Zoals ter zitting besproken, volgt uit het feit dat er twaalf appartementen aan het complex worden toegevoegd al dat het rendement van het complex waartoe het gehuurde behoort zal toenemen. Dat de vergunning nog niet onherroepelijk is en er inmiddels bezwaren tegen zijn aangetekend, is niet van belang. De concrete plannen zijn immers aanwezig, waardoor niet gezegd kan worden dat geen sprake is van een serieus en uitvoerbaar bouwplan. Dat nu nog niet precies duidelijk is wanneer de aannemer kan gaan starten met de werkzaamheden, hetgeen bovendien afhankelijk is van onderhavige en de andere procedures, is evenmin van belang. Dat Arwi de huurovereenkomst met een andere huurder in het complex waartoe het gehuurde behoort wel heeft verlengd tot 2029 doet ten slotte evenmin af aan de bedoelde aannemelijkheid. Arwi heeft hierover namelijk toegelicht dat dit is gebeurd omdat zij te laat heeft opgezegd, maar dat zij met deze andere huurder in onderhandeling is en daarmee een regeling heeft getroffen, althans dat de kans zeer groot is dat zij met deze huurder een regeling gaat treffen. Dit tast de concreetheid van haar plannen dus niet aan. 
      
      
    
    
      2.10.
      
        Arwi heeft ook voldoende aannemelijk gemaakt dat de renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Arwi wil op de plaats van het gehuurde twaalf appartementen bouwen met daaronder één of meerdere (maximaal vier) commerciële bedrijfsruimtes. Volgens Arwi zal de bedrijfsruimte in totaal met meer dan 25% afnemen waardoor er onvoldoende ruimte is voor de realisatie van vier horecabedrijven, zoals die er nu zijn. Ook zal de nieuwe bedrijfsruimte niet meer over een achteruitgang beschikken. De plaats en wellicht ook de functie zullen daardoor volgens Arwi niet gelijk blijven na renovatie, waardoor instandhouding van de huurovereenkomst niet mogelijk is.
        De kantonrechter oordeelt, mede gezien deze wijzigingen van de ruimte, dat de huurovereenkomst niet in stand kan blijven. Daarbij wordt het complex waartoe het gehuurde behoort volledig gesloopt en in de nieuwbouw betrokken. Het is niet de verwachting dat dit, gelet op de omvang ervan, binnen een aantal maanden klaar is, hetgeen terugkeer minder realistisch maakt. Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat het niet aan haar is om te beslissen met wie Arwi, als de nieuwbouw is gerealiseerd, nieuwe huurovereenkomsten gaat afsluiten. 
      
      
    
    
      2.11.
      Voorts dient voldoende aannemelijk te zijn dat Arwi het gehuurde dringend nodig heeft. Dat is het geval. Algemene bedrijfseconomische redenen zijn voldoende om een dringende noodzaak van het eigen gebruik aannemelijk te achten. Volgens Arwi is de exploitatie van het complex waartoe het gehuurde behoort niet (meer) rendabel en zijn er bouwkundige maatregelen noodzakelijk (gezien de eisen van de tijd) die zodanige investeringen vergen dat nadien een andere vorm van exploitatie – te weten de exploitatie van twaalf appartementen en (één) middenstandsbedrijfsruimte – aangewezen is. [gedaagde] heeft niet betwist dat het complex waartoe het gehuurde behoort niet in goede staat verkeert en heeft evenmin voldoende betwist dat de exploitatie in de huidige vorm niet (meer) rendabel is. Dat Arwi zelf het complex heeft laten verslonzen en niet goed heeft onderhouden, is onvoldoende door [gedaagde] onderbouwd. Daarbij weegt mee wat hierna wordt overwogen over zijn reconventionele vordering. Daarom kan [gedaagde] niet gevolgd worden in zijn stelling dat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid om de nadelige gevolgen van het slechte onderhoud op hem af te wentelen. Arwi heeft de dringende noodzaak van het eigen gebruik voldoende aannemelijk gemaakt. 
      
    
    
      2.12.
      Gelet op het voorgaande is sprake van het dringend nodig hebben van het gehuurde met het oog op renovatie daarvan die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Dit betekent dat de kantonrechter de vordering van Arwi om het tijdstip vast te stellen dat de huurovereenkomst eindigt toewijsbaar is.
      
      
        
          Er is geen ruimte voor een belangenafweging
        
      
      
    
    
      2.13.
      Anders dan Audi aanvoert, laten de leerstukken van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid of misbruik van recht geen ruimte voor het stellen van nadere eisen aan de opzegging door Arwi op grond van artikel 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW.  De wettelijke regeling voorziet in het belang van [gedaagde] immers al in een beperking van de gronden voor opzegging, een regeling voor de daarbij in acht te nemen termijn en de mogelijkheid van een vergoeding. Als een wettelijke opzeggingsgrond terecht is ingeroepen,  staat daarmee een zwaarwegende grond voor die opzegging vast en verplicht artikel 7:296 lid 4 BW de rechter de vordering toe te wijzen. Een belangenafweging vindt dus niet meer plaats bij de beoordeling van die opzeggingsgrond, omdat die afweging al is verdisconteerd in de wettelijke regeling. In wat [gedaagde] heeft aangevoerd ziet de kantonrechter geen reden om het beroep op opzegging vanwege dringend eigen gebruik desondanks naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten of te oordelen dat sprake is van misbruik van recht. Ook aan het beroep van Arwi op de algemene belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW komt de kantonrechter niet meer toe.
      
      
        
          Tijdstip van beëindiging en ontruiming
        
      
      
    
    
      2.14.
      De kantonrechter stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen vast op 30 april 2026. [gedaagde] heeft namelijk geen inhoudelijk verweer gevoerd tegen dit tijdstip en uit wat Arwi heeft aangevoerd volgt voldoende dat zij er een belang bij heeft dat de huurovereenkomst eindigt per die datum. De kantonrechter merkt hierbij nog op dat partijen uiteraard vrij blijven om in onderling overleg andere afspraken over de definitieve ontruimingsdatum te maken.  
      
    
    
      2.15.
      De kantonrechter machtigt Arwi niet om de woning zelf te ontruimen. Alleen de deurwaarder mag namelijk gedwongen ontruimen (artikel 556 Rv). Daarbij kan de deurwaarder de hulp van politie en justitie inroepen (artikel 444 en 557 Rv), zodat daarvoor ook geen machtiging vereist is.
      
    
    
      2.16.
      De door Arwi gevorderde ontruimingskosten worden ook afgewezen, omdat het nog niet vaststaat of er kosten gemaakt gaan worden voor een ontruiming door een deurwaarder en zo ja, hoe hoog die kosten zijn. 
      
      
        
          Niet uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.17.
      De toe te wijzen beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming worden niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat het verweer van [gedaagde] de kantonrechter niet kennelijk ongegrond voorkomt. In die situatie is de kantonrechter niet bevoegd om de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad toe te wijzen.
      
      
        
          Schadevergoeding ex artikel 7:299 lid 3 BW
        
      
      
    
    
      2.18.
      De kantonrechter ziet in al hetgeen over en weer is aangevoerd geen aanleiding om in deze uitspraak al vast een bedrag vast te stellen dat Arwi aan Audi moet betalen als later mocht blijken dat de wil tot het persoonlijk in duurzaam gebruik nemen van het gehuurde in werkelijkheid niet bij Arwi aanwezig is geweest. De kantonrechter acht deze situatie vooralsnog onwaarschijnlijk en wil daarop nu niet vooruit te lopen. Audi heeft het volgens hem daarvoor gepaste bedrag van € 250.000,- als schadevergoeding ook in het geheel niet onderbouwd. Audi kan te zijner tijd, als daarvoor gronden zijn, schadevergoeding vorderen. 
      
      
        
          Verhuis- en inrichtingskosten 
        
      
      
    
    
      2.19.
      Op het verzoek van [gedaagde] om een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten van € 75.000,- kan nog niet worden beslist. De kantonrechter kan namelijk pas een dergelijke tegemoetkoming vaststellen als aannemelijk is dat [gedaagde] de betreffende kosten daadwerkelijk gaat maken. Omdat Arwi dit gemotiveerd betwist en [gedaagde] dit niet heeft onderbouwd, is daarvan nog geen sprake. De kantonrechter stelt [gedaagde] in de gelegenheid om zijn vordering nader te onderbouwen. Dit betekent dat [gedaagde] moet onderbouwen dat hij verhuis- en inrichtingskosten gaat maken en daarvan tevens een begroting moet overleggen. De zaak wordt daartoe verwezen naar de roldatum hieronder genoemd voor akte aan de zijde van [gedaagde]. Na deze toelichting zal Arwi in de gelegenheid worden gesteld hierop bij antwoordakte te reageren. Voor het indienen van de aktes wordt (in beginsel) geen uitstel verleend. 
      
      
        
          De reconventionele vorderingen worden afgewezen 
        
      
      
    
    
      2.20.
      De reconventionele vorderingen van [gedaagde] worden afgewezen, omdat de gebreken die [gedaagde] hieraan ten grondslag legt niet zijn komen vast te staan. 
      
    
    
      2.21.
      Uit wat op zitting is besproken volgt dat, na door Arwi ondernomen actie, volgens [gedaagde] nog steeds sprake is van een gebrek aan de riolering en een gebrek aan de voordeur.  
      
    
    
      2.22.
      Volgens [gedaagde] is er nog steeds sprake van een muffe lucht en heeft de monteur die door Arwi naar het gehuurde is toegestuurd de riolering niet (grondig) onderzocht. Uit het door Arwi overgelegde mailbericht van de monteur van 15 juli 2025 volgt echter dat de monteur de kruipruimte fysiek heeft geïnspecteerd en geen lekkage heeft gevonden. De toegang tot de kruipruimte (het luik) was volgens de monteur wel verrot door vocht, maar dit is door de monteur hersteld door het luik te voorzien van een nieuwe isolatielaag. Volgens de monteur was de stankoverlast hiermee verholpen en was [gedaagde] tevreden met het herstel. Gelet hierop had het op de weg van [gedaagde] gelegen om zijn standpunt, dat er nog wel sprake is van lekkage of gebreken aan de fundering, te onderbouwen maar dat heeft hij niet gedaan. Daarmee komt niet vast te staan dat de riolering een gebrek vertoont. 
      
    
    
      2.23.
      Volgens [gedaagde] is het slot van de voordeur versleten en lam. Hij heeft echter niet betwist dat dit gebrek is te scharen onder klein dagelijks onderhoud wat voor zijn rekening komt. Dat het beter zou zijn om de gehele pui te vervangen, heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd. Uit zijn mailbericht volgt niet zonder meer dat een nieuwe klinkset op de deur niet mogelijk en afdoende is. 
      
    
    
      2.24.
      Nu niet is komen vast te staan dat sprake is van gebreken aan het gehuurde, is er geen grond om de reconventionele vorderingen toe te wijzen. Deze worden daarom afgewezen. 
      
      
        
          Aanhouden beslissingen
        
      
      
    
    
      2.25.
      De kantonrechter houdt in afwachting van de nog te nemen aktes omtrent de verhuis- en inrichtingskosten iedere verdere beslissing aan. Dit betekent dat in dit vonnis de voormelde beslissingen omtrent de beëindigingsvordering van Arwi nog niet worden opgenomen. Bij deze beslissing weegt mee dat in het geval een tegemoetkoming voor verhuis- en inrichtingskosten wordt toegewezen, Arwi nog de mogelijkheid heeft om haar vordering in te trekken. Het reeds toewijzen van in dit vonnis opgenomen beslissingen is daarom (hoewel dit wel mogelijk is) niet wenselijk.
      
    
    
      2.26.
      De kantonrechter geeft Arwi in overweging om in haar antwoordakte bij voorbaat afstand te doen van haar bevoegdheid tot intrekking tot de vordering van huurbeëindiging. De kantonrechter kan in dat geval waarschijnlijk na de aktewisseling direct een eindvonnis wijzen, dan wel een gedeeltelijk eindvonnis wijzen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        in conventie en in reconventie: 
      
    
    
    
      3.1.
      verwijst de zaak naar de rol van donderdag 8 januari 2026 om 10.00 uur voor het nemen van een akte aan de zijde van [gedaagde] als bedoeld in rechtsoverweging 2.19, waarna Arwi een antwoordakte kan nemen;
      
    
    
      3.2.
      houdt iedere verdere beslissing aan. 
      
      
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. W.P.M. Jurgens en in het openbaar uitgesproken.
        31688
      
    
  
  
     Artikel 7:295 lid 2 BW.
  
  
     Artikel 7:299 lid 3 BW.
  
  
     Artikel 7:297 lid 1 BW.
  
  
     Artikel 7:296 lid 1 onder b BW.
  
  
     Artikel 7:220 lid 2, derde volzin, BW.
  
  
     Hoge Raad 27 april 1979, NJ 1979/493.
  
  
     Zie ook Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 31 augustus 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:8323.
  
  
     Artikel 7:295 lid 1, tweede volzin, BW.
  
  
     Artikel 7:297 lid 1 BW.
  
  
     Productie 14 van Arwi.
  
  
     Productie 7 van [gedaagde].
  
  
     Artikel 7:297 lid 2 BW.