ECLI:NL:RBNHO:2025:15802, Rechtbank Noord-Holland, 18-12-2025, 11698018 \ CV EXPL  25-1345
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: vordering tot betaling huur nadat het gehuurde door de politie was gesloten vanwege een aangetroffen hennepkwekerij in het gehuurde

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zaanstad
    
    
    
      Zaaknummer: 11698018 \ CV EXPL  25-1345/MdV
    
    
    
      
        Vonnis van 18 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser 1]
        , 
      te [plaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser 1] ,
      gemachtigde: Gerechtsdeurwaarderskantoor H.J. Jansen B.V. ,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      In deze procedure draait het om de vraag of een huurder, tot het moment dat de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd, nog huur verschuldigd is ondanks dat de huurder geen toegang meer had tot het gehuurde. De kantonrechter oordeelt dat dit het geval is aangezien de huurder, doordat er een hennepkwekerij in het gehuurde is aangetroffen, ernstig tekort is geschoten in zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst. 
      De verhuurder hoefde de huurder daarom geen toegang meer te geven tot het gehuurde. 
      De vordering van de verhuurder wordt dan ook toegewezen.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 30 april 2025
      - het mondelinge antwoord en de schriftelijke aanvulling daarop van [gedaagde]
      - het tussenvonnis van 3 juli 2025
      - de akte van 13 november 2025 met productie(s) van [eiser 1]- de mondelinge behandeling van 20 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      
        Ten slotte is vonnis bepaald.
        
          2.	De feiten
        
      
      
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] heeft met ingang van 15 november 2023 van [eiser 1] gehuurd een bedrijfsruimte aan [adres] te [plaats 3] , tegen een huurprijs van € 1.395,00 per maand. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van drie jaar. Verder zijn partijen overeengekomen dat [gedaagde] als huurder de energiekosten aan [eiser 1] moet betalen. Hiervoor betaalde [gedaagde] maandelijks een voorschotbedrag van € 56,00.
      
    
    
      2.2.
      Op de huurovereenkomst zijn de ‘algemene Bepalingen Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ van toepassing verklaard. In artikel 5.1 van deze bepalingen is het volgden opgenomen.
      
      
        
          ‘Huurder zal het gehuurde  - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst- daadwerkelijk geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. Huurder zal hierbij bestaande beperkte rechten, kwalitatieve verplichtingen en de van overheidswege en vanwege de nutsbedrijven gestelde of nog te stellen eisen (waaronder eisen ten aanzien van het bedrijf van Huurder, ten aanzien van het gebruik van het gehuurde, alsmede ten aanzien van alles wat in of aan het gehuurde aanwezig is) in acht nemen.’
        
      
      
    
    
      2.3.
      Op 6 februari 2024 heeft de afdeling Toezicht en Handhaving van de gemeente [plaats 3] in het gehuurde een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen, waarbij onder andere 292 hennepplanten, luchtafzuigers en groeimiddel zijn aangetroffen. De gemeente is daarom overgegaan tot het toepassen van bestuursdwang en heeft de hennepkwekerij ontmanteld, daarbij zijn ook de sloten van het gehuurde vervangen. 
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser 1] heeft [gedaagde] vervolgens de sleutels van het gehuurde gegeven zodat hij zijn eigendommen kon verwijderen en het gehuurde weer in de oorspronkelijke staat terug kon brengen. Nadat [gedaagde] dit had gedaan, heeft hij de sleutels van het gehuurde op 23 februari 2024 weer aan [eiser 1] terug gegeven. 
      
    
    
      2.5.
      Op 19 maart 2024 heeft [eiser 1] een brief van de burgemeester van de gemeente [plaats 3] ontvangen waaruit volgt dat het gehuurde, vanwege de in het gehuurde aangetroffen hennepkwekerij, zal worden gesloten voor een periode van 6 maanden. In bijlage 3 bij deze brief is voor zover van belang het volgende opgenomen.
      
      
        
          ‘Toezichthouders van de gemeente [plaats 3] zullen op 7 juni 2024 om 11:00 uur aanwezig zijn om uw pand te controleren en volledig af te (laten) sluiten middels nieuwe sloten of cilinders om uw pand te verzegelen. Tot die tijd heeft u de gelegenheid om eventuele persoonlijke eigendommen die u mee wilt nemen, uit uw pand te halen, afsluitmaatregelen te treffen, zoals het wegnemen van de risico’s uit uw pand die kunnen zorgen voor stankoverlast of ongedierte (….)
        
      
      
      
        
          Bij de heropening van uw pand op 6 december 2024 om 11:00 uur dient u aanwezig te zijn zodat onze toezichthouders de sleutels aan u kunnen overhandigen.’
        
      
      
    
    
      2.6.
      Dit voornemen is bij besluit van 27 mei 2024 bekrachtigd, waarna het gehuurde van 7 juni 2024 tot 6 december 2024 afgesloten is geweest. 
      
    
    
      2.7.
      Per brief van 16 augustus 2024 heeft [eiser 1] [gedaagde] laten weten dat zij uit coulance bereid is de huurovereenkomst per 6 december 2024 te laten eindigen. [eiser 1] heeft het gehuurde met ingang van 7 december 2024 verhuurd aan een nieuwe huurder. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser 1] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 12.405,55, vermeerderd met verdere rente en kosten. Het gevorderde bedrag bestaat uit onbetaald gelaten huur over de periode maart tot en met november 2024 van € 12.555,00, kosten van Essent van € 504,00, kosten van de door de gemeente toegepaste bestuursdwang van € 2.280,34, incassokosten van € 960,14 en rente van € 291,07. Op deze bedragen strekt de borg die [gedaagde] bij aanvang van de huur heeft betaald van € 4.185,00 in mindering. 
      
    
    
      3.2.
      
        
          [eiser 1] legt aan de vordering ten grondslag dat zij de huurovereenkomst heeft opgezegd, omdat in het gehuurde een hennepkwekerij is aangetroffen. 
        De huurovereenkomst is daardoor op 6 december 2024 geëindigd. [gedaagde] heeft echter nagelaten om de huur en de energiekosten tot het einde van de huurovereenkomst te betalen. Omdat er een hennepkwekerij in het gehuurde is aangetroffen moet [gedaagde] ook de kosten die de gemeente bij [eiser 1] in rekening heeft gebracht voor het ontruimen van de hennepkwekerij betalen. 
      
      
    
    
      3.3.
      
        
          [gedaagde] betwist de vordering en voert aan dat hij de sleutels van het gehuurde al op 
        23 februari 2024 heeft ingeleverd en dat de huurovereenkomst daarmee per die datum is beëindigd. Na die datum had [gedaagde] ook geen toegang meer tot het gehuurde, waardoor hij geen huur meer verschuldigd is. Dat de huurovereenkomst al eerder is geëindigd, volgt ook uit het feit dat [eiser 1] het gehuurde al op 27 februari 2024 op Funda heeft gezet en dat het gehuurde kort daarna onder voorbehoud opnieuw is verhuurd aan een ander. 
        
          [gedaagde] erkent wel dat hij de kosten die de gemeente bij [eiser 1] in rekening heeft gebracht moet betalen. 
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      
        Vooropgesteld wordt dat [gedaagde] zich, doordat er in het gehuurde een hennepkwekerij is aangetroffen, niet als een goed huurder heeft gedragen en daarmee in strijd heeft gehandeld met de wet en artikel 5.1 van de algemene bepalingen als hiervoor onder 2.2. weergegeven. [gedaagde] is dan ook tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Dat [eiser 1] de huurovereenkomst vanwege deze tekortkoming heeft willen beëindigen, is dan ook voorstelbaar. 
        Een verhuurder wil immers geen huurder in het pand die wettelijke voorschriften schendt en zich bezighoudt met illegale activiteiten. 
      
      
    
    
      4.2.
      In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is echter geen tussentijdse opzegmogelijkheid opgenomen. Dit betekent dat [eiser 1] de huurovereenkomst in beginsel alleen op kon zeggen tegen het einde van de huurovereenkomst, te weten 15 november 2026. Tot die datum zou [gedaagde] dan ook huur verschuldigd zijn. Hoewel dit niet helemaal duidelijk uit de brief van 16 augustus 2024 blijkt, houdt de kantonrechter het er voor dat uit die brief volgt dat [eiser 1] de huurovereenkomst heeft willen opzeggen tegen 6 december 2024. Nu niet is gebleken dat [gedaagde] bezwaar heeft gemaakt tegen die (eerdere) opzegging, hij het gehuurde toen ook al had verlaten en de sleutels had ingeleverd, maakt dat ervan uit moet worden gegaan dat de huurovereenkomst in ieder op 6 december 2024 is geëindigd. 
      
    
    
      4.3.
      Volgens [gedaagde] was de huurovereenkomst echter al geëindigd op 23 februari 2024, aangezien hij toen de sleutels van het gehuurde heeft ingeleverd en hij na die datum geen toegang meer had tot het gehuurde. Op grond van artikel 150 Rv rust de bewijslast op de partij die zich op een bepaald rechtsgevolg van gestelde feiten beroept als die feiten worden betwist. In dit geval stelt [gedaagde] dat de overeenkomst op 23 februari 2024 is geëindigd. Het is dus aan [gedaagde] die zich op de rechtsgevolgen van die beëindiging beroept, om te stellen en zo nodig te bewijzen dat de huurovereenkomst per die datum is geëindigd. Dit heeft [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gedaan. Dat [gedaagde] , nadat hij het gehuurde in haar oorspronkelijke staat had hersteld en de sleutels op 23 februari 2024 heeft ingeleverd, maakt niet dat de huurovereenkomst daarmee is geëindigd. Daarvoor was meer nodig, zoals bijvoorbeeld een instemming van [eiser 1] met de beëindiging. Dat [eiser 1] op dat moment heeft ingestemd met een beëindiging is door [eiser 1] betwist en blijkt ook verder niet. Ook de omstandigheid dat [eiser 1] het gehuurde op 27 februari 2024 op Funda heeft gezet, maakt niet dat daaruit volgt dat de huurovereenkomst met [eiser 1] op dat moment al was geëindigd. Het stond [eiser 1] immers vrij om, voorafgaande aan het eindigen van de huurovereenkomst,  op zoek te gaan aan een nieuwe huurder. Dat de huurovereenkomst per 23 februari 2024 is geëindigd, is dan ook niet vast komen te staan. 
      
    
    
      4.4.
      
        Dat de huurovereenkomst pas op 6 december 2024 is geëindigd, maakt dat [gedaagde] tot die datum huur verschuldigd is. Volgens [gedaagde] is dat echter niet redelijk, omdat hij na 
        23 februari 2024 geen gebruik meer kon maken van het gehuurde. Dat [gedaagde] geen gebruik meer heeft kunnen maken van het gehuurde is echter een omstandigheid die volledig voor zijn rekening en risico komt. [gedaagde] is dusdanig ernstig tekort geschoten in zijn verplichtingen als huurder dat niet van [eiser 1] gevergd kon worden dat zij [gedaagde] , ook in de periode voorafgaande aan de sluiting door de burgemeester, nog toeliet tot het gehuurde. Daar komt bij dat uit de brief van de gemeente van 19 maart 2024 volgt dat persoonlijke eigendommen weliswaar uit het gehuurde verwijderd mogen worden, maar dat het niet de bedoeling is dat het gehuurde tot aan de sluiting normaal in gebruik wordt genomen.
      
      
    
    
      4.5.
      De conclusie is dan ook dat [gedaagde] de door [eiser 1] gevorderde huurachterstand moet betalen. De stelling van [gedaagde] dat [eiser 1] dan dubbele huur zou ontvangen, is onjuist. Hoewel de huurovereenkomst met de nieuwe huurder al eerder was gesloten, kon deze huurder het pand, als gevolg van de sluiting door de burgemeester, vanaf 7 december 2024 betrekken. Vanaf die datum is de nieuwe huurder pas huur verschuldigd. Aangezien [eiser 1] van [gedaagde] de huur tot en met de maand november vordert, is er geen sprake van het dubbel ontvangen van huur. 
      
    
    
      4.6.
      Tegen de gevorderde kosten van Essent, de kosten van de gemeente voor de toegepaste bestuursdwang, de buitengerechtelijke incassokosten en de rente heeft [gedaagde] geen verweer gevoerd. Deze worden dan ook toegewezen, met dien verstande dat voor de verdere rente geldt dat de rente over al berekende rente op grond van de wet niet toewijsbaar is. Dit omdat niet gesteld of gebleken is dat gedaagde deze rente reeds over een vol jaar verschuldigd is.
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser 1] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                144,47
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                257,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                812,00
              
              
                (2 punten × € 406,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.348,47
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser 1] te betalen een bedrag van € 12.405,55, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 12.114,48, met ingang van 10 april 2025, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.348,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. D.D.M. Hazeu en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2025.
      
    
  
  
    artikel 6:119 lid 2 BW