ECLI:NL:RBAMS:2025:9104, Rechtbank Amsterdam, 13-11-2025, 11603389 \ CV EXPL  25-4599
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verhuurder moet het restant van de waarborgsom terugbetalen. Er is geen beschrijving van de staat van de woning bij aanvang van de huur en verhuurder is er niet in geslaagd om tegenbewijs te leveren van het vermoeden dat de schade aan de woning reeds bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig was en niet door de huurder is veroorzaakt.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11603389 \ CV EXPL  25-4599
    
    
    
      
        Vonnis van 13 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. S.C.E. Jans, 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. P.A.J. Raaijmaakers.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 13 januari 2025, met producties,
      - het tegen [gedaagde] verleende verstek,
      - de zuivering van het verstek,- de conclusie van antwoord,
      - het instructievonnis van 10 juli 2025,- de conclusie van repliek- de conclusie van dupliek.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Met ingang van 1 april 2023 heeft [eiser] van [gedaagde] , op basis van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, de woning aan de [adres] (hierna: de woning) gehuurd. De huurovereenkomst is op 1 september 2024 geëindigd. 
      
    
    
      2.2.
      Tijdens de huurperiode is 123Wonen, namens [gedaagde] , opgetreden als beheerder (hierna: de beheerder). 
      
    
    
      2.3.
      
        
          [eiser] heeft bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom van 
        € 4.000,- aan de beheerder betaald. 
      
      
    
    
      2.4.
      Er is bij de aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving van de staat van de woning (hierna: een opnamerapport) opgemaakt. Wel heeft [eiser] bij e-mail van 12 april 2023 een aantal gebreken gemeld bij de beheerder, waaronder voor zover relevant: “One of the bedside lamps is broken and the other one’s bulb needs to be replaced as it is not working.”
      
    
    
      2.5.
      Op 28 augustus 2024 heeft een eindinspectie plaatsgevonden. Daarvan is door de beheerder een inspectierapport, zonder foto’s, (hierna: het opleverrapport) opgemaakt. Het opleverrapport is ondertekend door [eiser] en [gedaagde] . In het opleverrapport staat, voor zover relevant: “The carpet and blankes are dirty but there are lying in the storage room from beginning. Bbq isnt not clean but she never touch it. Left corner the layer ishanging loose from the cabin in the living room (was also during check in).” 
      
    
    
      2.6.
      In september 2024 heeft [eiser] de beheerder meermaals verzocht om terugbetaling van de waarborgsom. 
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde] heeft in oktober 2024 een bedrag van € 2.701,10 aan waarborgsom betaald aan [eiser] . 
      
    
    
      2.8.
      
        [eiser] heeft de beheerder bij e-mail van 4 oktober 2024 verzocht om een toelichting op het bedrag dat in mindering is gebracht op de waarborgsom. De beheerder heeft in reactie daarop bij e-mail van 7 oktober 2024, voor zover relevant, het volgende geschreven: “After reviewing the check-in photos, it is our opinion that the items were already not present upon your arrival. As such, we believe this responsibility does not rest with you.
      
      
        
          
            [gedaagde] claims the following deductions:
        
        
          Bedside lamps: € 250
        
        
          Rug: €79.50
        
        
          Hanging cabinet doors: € 250.
        
        
          Chinese vase: € 100,-
        
        
          Benegas gas tank of 5kg costs €49.95 + €40 deposit = €89,95 (Buy Benegal light gad bottle 5 kg | Intratuin)
        
        
          Outdoorchef barbecue Compactchef €529 (Compactchef 480 G | bulb)
        
        
          -------------------------------
        
        
          Total: €1298,90”
      
      
    
    
      2.9.
      Bij brief van 10 oktober 2024 heeft Stichting !WOON, namens [eiser] , [gedaagde] gesommeerd om het resterende deel van de waarborgsom te voldoen. In deze brief is tevens vermeld dat, als het bedrag van € 1.298,90 niet binnen 14 dagen na ontvangst van de brief op het vermelde rekeningnummer zou zijn bijgeschreven, incassomaatregelen zullen worden genomen waarvan de kosten op [gedaagde] zullen worden verhaald. 
      
    
    
      2.10.
      
        [gedaagde] heeft het restant van de waarborgsom niet terugbetaald. 
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert, samengevat, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van:
        a. € 1.298,80 aan onterecht ingehouden waarborgsom, vermeerderd met de wettelijke rente berekend vanaf 25 oktober 2024, althans de dag van dagvaarding,
        b. € 194,82 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente als de kosten niet binnen veertien dagen na dit vonnis zijn voldaan,
        c. de proceskosten (inclusief nakosten), vermeerderd met wettelijke rente.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat de schade al bestond bij het aangaan van de huurovereenkomst, waardoor [gedaagde] onterecht een deel van de borg heeft ingehouden. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Volgens [gedaagde] heeft de beheerder verklaard dat de woning na vertrek van de vorige huurder – dus bij aanvang van de huurovereenkomst van [eiser] – in orde was, waardoor [gedaagde] daarvan uit is gegaan. Aangezien de beheerder geen opnamerapport heeft opgesteld en bij de eindinspectie schade is geconstateerd heeft [gedaagde] zich genoodzaakt gezien om de waarborgsom in te houden. Daarbij voldoen de gevorderde incassokosten niet aan de dubbele redelijkheidstoets en moeten de proceskosten gecompenseerd worden. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Het gaat in deze procedure om de vraag of [gedaagde] het restant van de door [eiser] betaalde waarborgsom moet terugbetalen. Volgens [gedaagde] hoeft zij dat niet, omdat [eiser] volgens haar schade heeft toegebracht aan de woning. De kantonrechter volgt [gedaagde] daarin niet en zal de vordering tot terugbetaling van het restant van de waarborgsom daarom toewijzen. Dat wordt als volgt toegelicht.
      
      
        
          Waarborgsom
        
      
    
    
      4.2.
      Een verhuurder kan de waarborgsom aanwenden in het geval dat een huurder zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst niet nakomt, bijvoorbeeld in het geval dat een huurder schade aanricht aan het gehuurde. Om schade aan het gehuurde voor rekening van een huurder te laten komen, is in ieder geval vereist dat die schade gedurende de huurperiode is veroorzaakt door een aan huurder toe te rekenen tekortkoming. 
      
    
    
      4.3.
      Vast staat dat er bij de aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving van de staat van de woning is gemaakt. Daarom wordt op grond van de tweede volzin van artikel 7:224 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) vermoed dat [eiser] de woning in overeenstemming met de staat bij aanvang van de huur heeft opgeleverd en dat er dus geen sprake is van schade die met de waarborgsom verrekend kan worden. Dat het aan de beheerder te wijten is dat er geen opnamerapport is gemaakt, zoals [gedaagde] stelt, maakt dat niet anders. [gedaagde] heeft er immers zelf voor gekozen om niet aanwezig te zijn bij de aanvangsinspectie, maar dit aan een derde, namelijk de beheerder, uit te besteden. Het ontbreken van een opnamerapport kom dan ook voor haar rekening en risico. 
    
    
      4.4.
      Gelet op het voorgaande is het aan [gedaagde] om tegenbewijs te leveren van het vermoeden dat de schade aan de woning reeds bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig was en niet door de huurder is veroorzaakt. Daarin is [gedaagde] niet geslaagd. Een groot deel van de gestelde schades, namelijk de bedlampjes, de Chinese vaas, de benegas tank en de buiten barbecue, is niet vermeld op het opleverrapport en verder blijkt ook nergens uit dat deze schadeposten bestaan, laat staan dat die zijn toe te rekenen aan [eiser] . Bovendien blijkt uit de e-mail van [eiser] van 12 april 2023 aan de beheerder dat de bedlampjes al beschadigd waren bij aanvang van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      4.5.
      De overige gestelde schades, namelijk het kleed en de hangende kastdeuren, zijn vermeld op het opleverrapport. Daarbij is echter opgemerkt dat de kastdeur bij de check-in al beschadigd was en dat het kleed sinds de aanvang van de huur in de opslagruimte heeft gelegen. Daarbij komt dat de beheerder die – in tegenstelling tot [gedaagde] – bij de aanvangsinspectie aanwezig was, heeft verklaard dat de gestelde schades destijds al aanwezig waren. Daarom kan niet worden vastgesteld dat deze schades tijdens de huurperiode zijn ontstaan. 
      
    
    
      4.6.
      
        De vordering tot terugbetaling van het restant van de waarborgsom, namelijk 
        € 1.298,80, wordt daarom toegewezen. De door [eiser] gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen vanaf 25 oktober 2024, omdat [gedaagde] vanaf dat moment in verzuim is (r.o. 2.9).
      
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
    
    
      4.7.
      Of de door [eiser] gevorderde buitengerechtelijke kosten toewijsbaar zijn moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] onvoldoende gesteld ter onderbouwing van haar aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten. De door [eiser] gestelde incassowerkzaamheden moeten immers op één lijn gesteld worden met het opstellen en versturen van een aanmaning of een andere eenvoudige brief en zijn daarom te beschouwen als handelingen ter voorbereiding op de procedure. De kosten daarvan vallen onder de proceskosten en niet onder de buitengerechtelijke (incasso)kosten, waardoor dat deel van de vordering wordt afgewezen. Of de gemaakte kosten voldoen aan de dubbele redelijkheidstoets kan daarom in het midden blijven. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op € 882,14, bestaande uit de kosten van de dagvaarding (€ 146,14), het griffierecht (€ 226,-), het salaris van de gemachtigde (2x €204,-) en de nakosten € 102,-). De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.298,80, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 25 oktober 2024, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] begroot op € 882,14, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, eventueel te vermeerderen met de kosten van betekening, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen betekening zijn betaald,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Kuiken, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van mr. M.E. Zwart da Silva Palma, griffier, op 13 november 2025.
      
      
      
        64183
      
    
  
  
     Hoge Raad 11 juli 2003, ECLI:N:HR:2003:AF7004; Hoge Raad 12 april 2019, ECLI:NL:HR:2019:509 onder verwijzing naar artikel 6:96 lid 3 BW en artikel 241 Rv.