ECLI:NL:GHDHA:2025:1919, Gerechtshof Den Haag, 07-08-2025, BK-24/870
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-08-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Art. 8:42 Awb; de Heffingsambtenaar hoefde niet meer gedingstukken over te leggen dan hij heeft gedaan. Art. 17, lid 2 Wet WOZ; de Heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld doordat de berekening van de kapitalisatiefactor inzichtelijk noch controleerbaar is. Belanghebbende heeft de door haar voorgestane waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Het Hof stelt de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-24/870
    
    
    
    Uitspraak van 7 augustus 2025
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: D.A.N. Bartels) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 24 september 2024, nummer SGR 23/6090. 
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 224.000 (de beschikking). Met de beschikking is op hetzelfde aanslagbiljet bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2023 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Noordwijk (de aanslag). 
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en op 2 juni 2025 een nader stuk ingediend. Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend, ingekomen bij het Hof op 6 november 2024, 13 mei 2025 en 11 juni 2025.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 17 juni 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een winkel/verkoopruimte uit 1929, met een gebruiksoppervlakte van 77 m2. 
      
      
        2.2.1.
        De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een waarderapport, gedagtekend 25 juli 2024 van taxateur [naam] overgelegd (het waarderapport), waarin met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode de onroerende zaak voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 224.000.
        
      
      
        2.2.2.
        Bij het waarderapport is als bijlage een waardeopbouw (de waardeopbouw) gevoegd waarin huur- en verkooptransacties zijn opgenomen van de onroerende zaak en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de onroerende zaak vergelijkbare objecten, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). De waardeopbouw bevat onder meer de volgende gegevens:
        
        
          
            
            
            
            
            
            
            
            
            
            
            
              
                
                  
                    Adres
                  
                
                
                  
                    Bouwjr
                  
                
                
                  
                    Onderdelen
                  
                
                
                  
                    Opp.
                  
                
                
                  
                    Gerealiseerde huur*/koop**
                  
                
                
                  
                    Ing. dat.
                  
                
                
                  
                    Huurwaarde
                  
                
                
                  
                    Fact.
                  
                
                
                  
                    Loc.
                  
                
                
                  
                    WOZ waarde
                  
                
              
              
                
                  
                    Object:
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres 1] (winkel)
                
                
                  1929
                
                
                  Winkel/verkoop-ruimte begane grond
                
                
                  77 m²
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  € 263,48 pm²
                
                
                  11,3
                
                
                  A1
                
                
                  € 224.000
                
              
              
                
                  
                
                
                  
                
                
                  Coronaaftrek 2%
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  -€ 4.460,--
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  
                    Vergelijkingen:
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres 2] (winkel)
                
                
                  1914
                
                
                  Winkel/verkoop-ruimte begane grond
                
                
                  90 m²
                
                
                  38.515,-*
                
                
                  01-07-2021
                
                
                  € 262,56 pm²
                
                
                  11,3
                
                
                  A1
                
                
                  € 343.000
                
              
              
                
                  
                
                
                  1914
                
                
                  Opslag/magazijn/
                  loods verdieping
                
                
                  100 m² 
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  € 73,52 pm²
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  
                
                
                  
                
                
                  Coronaaftrek 2%
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  -€ 6.860,--
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres 3] (winkel)
                
                
                  1965
                
                
                  Winkel/verkoop-ruimte begane grond
                
                
                  313 m²
                
                
                  € 1.235.000,-* *
                
                
                  24-01-2022
                
                
                  € 303,72 pm²
                
                
                  11,3
                
                
                  A1
                
                
                  € 1.214.000
                
              
              
                
                  
                
                
                  1965
                
                
                  Opslag/magazijn/
                  loods verdieping
                
                
                  214 m²
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  € 68,03 pm²
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  
                
                
                  
                
                
                  Coronaaftrek 2%
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  -€ 24.300,--
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres 4] (winkel)
                
                
                  1925
                
                
                  Winkel/verkoop-ruimte begane grond
                
                
                  40 m²
                
                
                  € 30.000,-*
                
                
                  01-09-2020
                
                
                  € 293,70 pm²
                
                
                  11,3
                
                
                  A1
                
                
                  € 324.000
                
              
              
                
                  
                
                
                  1925
                
                
                  Opslag/magazijn/
                  loods begane grond
                
                
                  164 m²
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  € 106,80 pm²
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  
                
                
                  
                
                
                  Coronaaftrek 2%
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  -€ 6.460,--
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
            
          
        
        
        
      
      
        2.2.3.
        De Heffingsambtenaar heeft voorts de berekening van de kapitalisatiefactor aan de hand van marktgegevens van [adres 3] (Bruto Kapitalisatiefactor berekening) en de leegstandsanalyse van winkels in de gemeente Noordwijk tussen 2020 en 2023 in het geding gebracht, alsmede een inlichtingenformulier met huurgegevens van vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 2] .
        
        
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “4. Op verweerder rust de bewijslast dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft met het door hem overgelegde waarderapport en de daarin opgenomen matrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak vastgesteld met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode. Daarbij is verweerder uitgegaan van een huurwaarde voor de winkel/verkoopruimten van € 263,48 per m2 en een kapitalisatiefactor van 11,3, zijnde de berekende kapitalisatiefactor voor panden op een A1-locatie. Voorts heeft verweerder een (extra) aftrek in verband met Corona toegepast van 2% (€4.460). In de matrix is een herleiding opgenomen van gerealiseerde huur en verkoopprijzen van vergelijkbare
      objecten, welke vóór en na de waardepeildatum zijn gerealiseerd en voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Verweerder heeft hiermee aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de onroerende zaak voldoende rekening gehouden is met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. De rechtbank overweegt daarbij tevens dat zij, gegeven de goede ligging in de winkelstraat in het centrum, het terecht vindt dat de ligging van de onroerende zaak is aangemerkt als een ‘A1-locatie’, hetgeen ook geldt voor de referentieobjecten. Verder is de rechtbank van oordeel dat verweerder met de tot de gedingstukken behorende (als bijlagen bij de uitspraak op bezwaar verstrekte) bijlagen ‘Leegstand Winkels Noorwijk en Noordwijkerhout’ en ‘Bruto Kapitalisatiefactor berekening betreffende [adres 5] ’, het leegstandsrisico(percentage) en de kapitalisatiefactor voldoende inzichtelijk en aannemelijk gemaakt heeft. 
    
    
    5. Eiseres heeft in een andere zaak ter zitting gewezen op een uitspraak van Hof Den Haag over de waardering van een ander winkelpand in dezelfde straat voor het kalenderjaar 2021, naar de waardepeildatum 1 januari 2020. In die uitspraak heeft het Hof - kort gezegd - overwogen dat door verweerder in die zaak niet inzichtelijk is gemaakt hoe de voor dat jaar berekende kapitalisatiefactor (van 9,6) voor de onroerende zaak is herleid uit de kapitalisatiefactor voor de aldaar gebruikte vergelijkingsobjecten (van 10,7). De rechtbank stelt vast dat in deze zaak, anders dus dan in de zaak bij het Hof het geval was, de voor het pand gehanteerde kapitalisatiefactor niet afwijkt van de kapitalisatiefactor voor de vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet in die uitspraak van het Hof dan ook geen aanleiding of aanknopingspunten om in deze zaak tot een ander oordeel te komen over de
    kapitalisatiefactor. Eiseres heeft verder ook, anders dan algemene, niet nader (cijfermatig) uitgewerkte of geconcretiseerde stellingen over de omvang van de winkel en de ligging en dergelijke, ook geen concrete feiten of omstandigheden aangevoerd, laat staan aannemelijk gemaakt, op grond waarvan kan worden geoordeeld dat de kapitalisatiefactor te hoog is of het leegstandsrisicopercentage te laag zou zijn.
    
    6. Hetgeen eiseres verder nog heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Eiseres heeft verder in haar beroepschrift en nadere stukken slechts volstaan met een opsomming van een aantal algemene beroepsgronden en een verwijzing naar het door haar ingediende bezwaarschrift. Ook in het bezwaarschrift heeft eiseres hoofdzakelijk volstaan met algemene gronden. Eiseres heeft niet nader geconcretiseerd of en in hoeverre deze algemene gronden, zoals een gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering en verloedering en andere omgevingsfactoren, van invloed zijn op de waarde van de onroerende zaak. De stelling van eiseres dat bij de waardebepaling ten onrechte geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis faalt. Eiseres heeft deze stelling niet voldoende onderbouwd en/of geconcretiseerd. Daar komt bij dat de
    eventuele gevolgen daarvan reeds zijn verdisconteerd in de transactiecijfers van de referentieobjecten, terwijl verweerder desondanks toch een (additionele) vermindering van 2% heeft toegepast in verband met de coronacrisis. Dat in verband met de coronacrisis een verdere vermindering zou moeten worden toegepast, is niet aannemelijk gemaakt. De stelling van eiseres dat bij de waardering van de onroerende zaak onvoldoende rekening is gehouden met de oorlog in Europa heeft eiseres ook niet geconcretiseerd en/of inzichtelijk. 
    
    7. Ook de stelling van eiseres dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd, volgt de rechtbank niet. Uit de gedingstukken blijkt dat verweerder de vereiste stukken inmiddels heeft verstrekt, aan de rechtbank en/of aan eiseres. Aan de grief van eiseres dat de grondstaffels niet zijn overgelegd, gaat de rechtbank voorbij, omdat verweerder bij de waardering van de onroerende zaak geen grondstaffels heeft gebruikt. De overige door eiseres genoemde stukken - “informatie NEN 2580”, een up-to-date leegstand- annex marktanalyse, gegevens uit het kadaster en gegevens over de waardering van de onroerende zaak in eerdere- en latere jaren - zijn daarentegen geen op de zaak betrekking hebbende stukken. Bovendien is verweerder niet verplicht om een
    
      taxatierapport met betrekking tot de waarde van de onroerende zaak in te brengen, zodat aan
      het ontbreken daarvan geen gevolgen zijn verbonden.
    
    
    8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
    
    9. Nu het beroep ongegrond is verklaard, ziet de rechtbank geen aanleiding, anders dan eiseres stelt, om de eigenaar/verhuurder van de onroerende zaak op de voet van artikel 8:26 van de Awb in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen.
    
    10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.”
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.1.
      De gemachtigde van belanghebbende heeft in het hogerberoepschrift en in nadere stukken (door hem onder meer “pinpointbrieven” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaken. Daarom is de gemachtigde ter zitting gevraagd welke gronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Uit de daarop aangevoerde hogerberoepsgronden blijkt dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de hierna onder 4.1.2 genoemde punten.
      
    
    
      4.1.2.
      In geschil is of de Heffingsambtenaar heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen en of de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 189.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Op de zaak betrekking hebbende stukken
      
    
    
    
      5.1.
      Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat in het dossier diverse relevante stukken ontbreken, die door de Heffingsambtenaar in het geding hadden moeten worden gebracht. In het navolgende zal het Hof beoordelen of de door belanghebbende genoemde stukken op de zaak betrekking hebben in de zin van artikel 8:42, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). 
      
    
    
      5.2.
      Zulks is het geval voor alle stukken die de Inspecteur ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten (zie HR 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672, BNB 2018/164, r.o. 3.4.2). Ter zitting heeft belanghebbende verduidelijkt dat de Heffingsambtenaar ten onrechte niet de akte van levering van vergelijkingsobject [adres 3] heeft verstrekt. De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep ter zitting verklaard dat hij (object)gegevens van onroerende zaken alsmede informatie over de levering van deze onroerende zaken van het Kadaster krijgt en dat hij niet over de akte van levering van [adres 3] beschikt. Hoewel de akte van levering informatie bevat die is opgenomen in de matrix, is naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk dat de akte van levering aan de Heffingsambtenaar ter beschikking staat of heeft gestaan (vgl. HR 23 mei 2014, ECLI:NL:HR:2014:1182, BNB 2014/186). Op de Heffingsambtenaar rust dan geen plicht om een dergelijk stuk uit een openbaar register als een op de zaak betrekking hebbend stuk in het geding te brengen. 
      
    
    
      5.3.
      Voorts stelt belanghebbende dat de Heffingsambtenaar de huurovereenkomsten, inclusief allonges, van de vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 2] in het geding had moeten brengen. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat eventueel overeengekomen “incentives”, zoals huurkortingen, reeds zijn verdisconteerd in de huurtransactiecijfers die zijn gebruikt ter onderbouwing van de huurwaarde. Naar het Hof begrijpt, stelt belanghebbende dat in de allonges afspraken staan over onder andere een huurvrije periode, een omzethuur of een ingegroeide huur, alsmede afspraken over het tussentijds kunnen afzien van de huurovereenkomst. Belanghebbende heeft echter geen begin van bewijs voor die stelling aangedragen, zodat niet aannemelijk is gemaakt dat deze stukken relevant kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. 
      
      
        
          Waarde van de onroerende zaak
        
      
      
    
    
      5.4.
      De waarde van de onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
      
    
    
      5.5.
      Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Wanneer de Heffingsambtenaar hier niet in slaagt, komt de rechter toe aan de beoordeling van de door belanghebbende verdedigde waarde. Indien belanghebbende deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, kan de rechter – indien nodig na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de marktwaarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378). Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63). 
      
    
    
      5.6.
      Ongeacht de wijze waarop de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak bepaalt, mag van hem worden verlangd dat hij de door hem bij die bepaling gebruikte variabelen onderbouwt met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve gegevens. Indien hij bij de onderbouwing van de door hem voorgestane marktwaarde (mede) gebruik maakt van aannames en keuzes, dient hij zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan.
      
    
    
      5.7.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de Heffingsambtenaar op het in eerste aanleg overgelegde waarderapport en de daarbij behorende waardeopbouw (zie 2.2.1 en 2.2.2). In de hogerberoepsfase heeft de Heffingsambtenaar ook inlichtingenformulieren met huurgegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 2] overgelegd (zie 2.2.3).
      
      
        5.8.1.
        Ter zitting stelt (de gemachtigde van) belanghebbende, onder verwijzing naar zijn nader stuk, gedagtekend 5 juni 2025, dat op 11 juni 2025 bij het Hof is ingekomen (het nader stuk), dat de oppervlakten van vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 2] die in de waardeopbouw zijn vermeld, niet overeenkomen met de oppervlakten die in de inlichtingenformulieren zijn vermeld. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar verzocht deze stelling tardief te verklaren, omdat het nader stuk binnen de tiendagentermijn bij het Hof is ingekomen, deze stelling niet eerder in de procedure naar voren is gebracht en hij onvoldoende tijd heeft gehad om onderzoek te doen naar de juistheid van de stelling van belanghebbende.  
        
      
      
        5.8.2.
        Het Hof stelt voorop dat partijen in beginsel vrij zijn om gedurende de procedure hun standpunten aan te vullen met nieuwe argumenten. Die vrijheid wordt echter beperkt door de beginselen van de goede procesorde. De door (de gemachtigde van) belanghebbende in het nader stuk ingenomen stelling met betrekking tot de onjuiste oppervlakten, is niet eerder in de procedure door hem ingenomen, terwijl dat wel mogelijk was geweest. Gelet op het feit dat op het stuk van 11 juni 2025 een stempel staat met de aanduiding: “INGEKOMEN 11 juni 2025 GERECHTSHOF”, moet ervan worden uitgegaan dat het stuk op 11 juni 2025 en derhalve binnen de tiendagentermijn, bij het Hof is ingekomen. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat het stuk buiten de tiendagentermijn (vóór 28 juni 2025) bij het Hof is ingekomen. De stelling dat hij het stuk op of omstreeks 5 juni 2025 ter post heeft bezorgd, leidt niet tot een ander oordeel, aangezien het tijdsverloop tussen terpostbezorging en ontvangst van een poststuk door de geadresseerde in beginsel voor rekening en risico van de verzender van het stuk komen. Belanghebbende heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die een uitzondering op deze regel rechtvaardigen. Nu de Heffingsambtenaar onvoldoende gelegenheid heeft gehad om zich tegen deze nieuwe stelling van feitelijke aard te verweren, laat het Hof deze stelling buiten beschouwing. Hetgeen de gemachtigde van belanghebbende hiertegen heeft ingebracht, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
    
    
      5.9.
      In de waardeopbouw van de onroerende zaak is de huurwaarde van de onroerende zaak bepaald door vergelijking met de huur van vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] (de huurreferenties), alsmede een verkooptransactie op 24 januari 2022 van [adres 3] (de verkooptransactie). Verschillen in ligging zijn er volgens de waardeopbouw niet (alle onroerende zaken bevinden zich op een A1-locatie). De door de Heffingsambtenaar bepaalde huurwaarde van de onroerende zaak bedraagt, naar het Hof begrijpt, € 20.287,96 (= € 263,48 x 77). Daarbij heeft de Heffingsambtenaar een kapitalisatiefactor van 11,3 toegepast en een corona-aftrek van € 4.460 (2%), waardoor de waarde van de onroerende zaak volgens de Heffingsambtenaar € 224.000 bedraagt. 
    
    
      5.10.
      Ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor heeft de Heffingsambtenaar in de hogerberoepsfase een ‘Bruto Kapitalisatiefactor berekening’ overgelegd van vergelijkingsobject [adres 3] . Naar het oordeel van het Hof is deze berekening echter inzichtelijk noch controleerbaar. Hoewel voor dit vergelijkingsobject een transactieprijs voor een verkoop beschikbaar is, is geen huursom bekend. Om dat te ondervangen heeft de Heffingsambtenaar kennelijk een getaxeerde huurwaarde voor dit vergelijkingsobject willen gebruiken, maar onduidelijk blijft op welke marktgegevens of andere objectieve gegevens de daarbij gehanteerde vierkante-meterprijzen van € 300 voor de winkel-verkoopruimte en € 65 voor de opslag/magazijn/loods zijn gebaseerd. De ter zitting gegeven toelichting dat algemene huurwaarden zijn vastgesteld voor A1-locaties volstaat niet ter onderbouwing. De herleiding van de (bruto) kapitalisatiefactor uit de verkoopprijs is daarmee onvoldoende inzichtelijk, nog daargelaten of een kapitalisatiefactor van slechts één vergelijkingsobject voldoende is om de kapitalisatiefactor voor de onroerende zaak te onderbouwen. 
      
    
    
      5.11.
      Het Hof is daarnaast van oordeel dat met de waardeopbouw en de toelichting van de Heffingsambtenaar op geen enkele wijze inzichtelijk is gemaakt hoe de huurwaardenvan de vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 2] is herleid voor de afzonderlijke onderdelen winkel/verkoopruimte begane grond en opslag/magazijn/loodsverdieping. Deze huurwaarden kunnen derhalve niet dienen ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak.  
      
    
    
      5.12.
      Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, kan niet worden beoordeeld of de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Nu de Heffingsambtenaar daarmee niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt het Hof toe aan de beantwoording van de vraag of belanghebbende de door haar bepleite waarde van € 189.000 aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft hiervoor geen onderbouwing gegeven en heeft daarom niet aan haar stelplicht voldaan.
      
    
    
      5.13.
      Nu geen van beide partijen er in is geslaagd de door hun voorgestane waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken, bepaalt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2022 in goede justitie – rekening houdend met alle relevante omstandigheden van het geval – op € 210.000.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.14.
      Het hoger beroep is gegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten 
    
    
      6.1.
      Het Hof ziet aanleiding voor veroordeling van de Heffingsambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbende in bezwaar, beroep en hoger beroep gemaakte proceskosten en tot vergoeding van de in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten.
      
      
        
          Bezwaarfase
        
      
      
    
    
      6.2.
      Voor de bezwaarfase stelt het Hof de kosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand, op de voet van artikel 7:15, tweede lid, Awb in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) en de daarbij behorende bijlage, vast op € 647 (1 punt voor het bezwaarschrift à € 647 x wegingsfactor 1).
      
      
        
          Beroepsfase
        
      
      
    
    
      6.3.
      Wat betreft de vergoeding van de proceskosten in beroep, stelt het Hof deze kosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand, op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met het Bpb en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.814 (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting à € 907 x wegingsfactor 1). 
      
    
    
      6.4.
      Verder dient aan belanghebbende het voor de behandeling in beroep betaalde griffierecht van € 50 te worden vergoed.
      
      
        
          Hogerberoepsfase
        
      
      
    
    
      6.5.
      Het Hof stelt de vergoeding van de proceskosten in hoger beroep wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand, op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met het Bpb en de daarbij behorende bijlage, vast op € 453,50 (1 punt voor het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 907 x wegingsfactor 1 x factor 0,25 (artikel 30a Wet WOZ)). 
      
    
    
      6.6.
      Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep betaalde griffierecht van € 138 te worden vergoed.
      
      
      
      
        
          Uitbetaling van proceskostenvergoeding en griffierecht
        
      
      
    
    
      6.7.
      Verzocht is te bepalen dat de betaling van de vergoeding voor de proceskosten en het griffierecht, in overeenstemming met dat wat is opgenomen in de aan de gemachtigde verleende volmacht, rechtstreeks aan de gemachtigde dient plaats te vinden. 
      
    
    
      6.8.
      De belastingrechter is niet bevoegd een oordeel te geven over de wijze waarop de betaling van de proceskostenvergoeding en het griffierecht dient plaats te vinden.  Belanghebbende dient zich bij een geschil daarover te wenden tot de burgerlijke rechter (vgl. HR 31 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:156, r.o. 5.4). Overigens bepaalt artikel 30a, lid 4, Wet WOZ dat uitbetalingen van – kortgezegd – proceskosten en griffierecht uitsluitend plaatsvinden op de bankrekening die op naam staat van de belanghebbende. 
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 210.000;
      
      
        vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
      
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten voor bezwaar, beroep en hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van in totaal € 2.914,50; en
      
      
        draagt de Heffingsambtenaar op aan belanghebbende het in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van totaal € 188 te vergoeden;
      
      
        verklaart zich onbevoegd ten aanzien van de wijze van uitbetaling van de proceskosten en het griffierecht.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, C. Maas en E.P.A. Brakeboer, in tegenwoordigheid van de griffier X. Evers.
    
    
    
    
      De griffier,	de voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      X. Evers	Chr.Th.P.M. Zandhuis
      
      
      
        De beslissing is op 7 augustus 2025 in het openbaar uitgesproken.
      
      
      
      
        Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
      
      
      
        
          Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
          de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
        
        
          Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
          de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
        
        
          Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
        
      
      
      
        
          Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
        
      
      
        1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
      
      
        2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
      
      
        
               a. - de naam en het adres van de indiener;
        
        
               b. - de dagtekening;
        
        
               c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
        
        
               d. - de gronden van het beroep in cassatie.
        
      
      
      
        
          Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.