ECLI:NL:RBNHO:2025:15534, Rechtbank Noord-Holland, 10-12-2025, 11583388 \ CV EXPL 25-1585
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Het einde van de huurovereenkomst is niet tijdig aangezegd. {gedaagde} is niet gehouden tot betaling van € 2.940,00 en de wettelijke rente daarover, omdat hij de huurtermijnen voor de maanden februari tot en met april 2025 tijdig heeft voldaan en de daarna ontstane omstandigheden in dit geval voor rekening en risico van {Eisers} moeten komen. Evenmin is sprake van een tekortkoming zijdens {gedaagde} die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Verder is de gevorderde schadevergoeding bij gebrek aan (nadere) onderbouwing evenmin toewijsbaar.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 11583388 \ CV EXPL 25-1585
    
    
    
      
        Vonnis van 10 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1], 
    
      te [plaats 1],2. [eiser 2], 
      te [plaats 2],
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers],
      gemachtigde: mr. M.J. Beekman,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats 2],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      gemachtigde: mr. D.A.J. Sturhoofd.
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
        De vorderingen worden afgewezen. Het einde van de huurovereenkomst is niet tijdig aangezegd. [gedaagde] is niet gehouden tot betaling € 2.940,00 en de wettelijke rente daarover, omdat hij de huurtermijnen voor de maanden februari tot en met april 2025 tijdig heeft voldaan en de daarna ontstane omstandigheden in dit geval voor rekening en risico van [eisers] moeten komen. Evenmin is sprake van een tekortkoming zijdens [gedaagde] die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Tegenover de betwisting van [gedaagde] is niet (nader) onderbouwd dat sprake is van schade aan het ondergelegen restaurant dat wordt voor veroorzaakt door een lekkage in de woning van [gedaagde], zodat de vordering tot betaling van € 1.815,00 niet toewijsbaar is. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:- de dagvaarding van 6 maart 2025 - de conclusie van antwoord van 14 mei 2025
      - het tussenvonnis van 28 mei 2025
      - de akte vermeerdering eis- de aanvullende producties die door beide partijen zijn overgelegd
      - de mondelinge behandeling van 18 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt- de spreekaantekeningen die door beide partijen zijn overgelegd en voorgedragen.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eisers] verhuren de woning aan het [adres] te [plaats 2] per 1 februari 2023 aan [gedaagde]. 
      
    
    
      2.2.
      
        Op 27 november 2024 heeft [eiser 1] het volgende e-mailbericht gestuurd naar ‘[e-mailadres]’: “Goedemiddag heer [gedaagde], We hebben begrepen dat u de aangetekende brief heeft ontvangen en gelezen. Vorige week werd ik door een vriend van u gebeld die een bepaalde constructie voor ogen had zodat u misschien langer in het appartement kon blijven wonen. Helaas kunnen wij hier niet op ingaan aangezien het niet rechtsmatig is. Het spijt ons, maar we moeten bij ons besluit blijven. 
        
          We hopen dat u spoedig geschikte woonruimte vindt. (…)”. 
      
    
    
      2.3.
      Op 30 juni 2025 heeft Holzhaus Totaal Techniek een offerte uitgebracht voor herstelwerkzaamheden voor een lekkage. In de offerte staat: “Naar aanleiding van uw aanvraag doen wij u hierbij onze offerte toekomen voor herstelwerkzaamheden voor een lekkage. Hiervoor is door ons het volgende geconstateerd: - Herstelwerkzaamheden in badkamer van de heer [gedaagde] waardoor slecht onderhoud en verstopping van de afvoer lekkage is ontstaan en tegelwerk en voegwerk vervangen moeten worden (schatting naar aanleiding van aangeleverde foto’s). - Herstelwerkzaamheden van het plafond van het cafe, urine- en feacesvlekken ontstaan door verstopping in bovengelegen badkamer van de heer [gedaagde]. Voorlopige schatting ex btw € 1.500,00. (…)”. 
      
    
    
      2.4.
      Op 7 augustus 2025 hebben [eisers] [gedaagde] gesommeerd tot betaling van € 2.940,00 over te gaan. [gedaagde] heeft dit bedrag op 7 november 2025 voldaan. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vorderen – na vermeerdering van eis en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – dat de kantonrechter:primair: - voor recht verklaart dat de huurovereenkomst per 1 februari 2025 is geëindigd;- [gedaagde] de woning ontruimt; - [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 1.815,00 inclusief btw; 
      
      
        subsidiair:- de huurovereenkomst ontbindt;- [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van de woning;
        zowel primair als subsidiair [gedaagde] veroordeelt tot betaling van:- € 2.940,00, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 21 augustus 2025 tot aan de dag der algehele voldoening;- € 419,00 aan buitengerechtelijke incassokosten; - de proceskosten;
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] stellen dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 februari 2025 is geëindigd en verwijzen daarbij naar de overgelegde aanzegging daartoe van 1 augustus 2024 en het e-mailbericht van 27 november 2024, waarin een herinnering ten aanzien van de aanzegging is opgenomen. Verder heeft [gedaagde] de huurachterstand over de maanden februari tot en met april 2025 van € 2.940,00 niet na eerste aanmaning daartoe voldaan, zodat [gedaagde] in verzuim is geraakt. Hoewel de huurachterstand op 7 november 2025 is voldaan, is de wettelijke rente daarover wel nog steeds verschuldigd. Daarnaast heeft er op 26 maart 2025 vanuit de woning een lekkage plaatsgevonden waardoor het ondergelegen restaurant schade lijdt. De herstelwerkzaamheden bedragen € 1.850,00. Op grond van artikel 7.19 van de huurovereenkomst is [gedaagde] aansprakelijk als gevolg van schade door verstopping van het riool. [gedaagde] moet deze kosten daarom voldoen. Voor zover de huurovereenkomst niet is geëindigd per 1 februari 2025, zijn [eisers] tot slot van mening dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden. De tekortkomingen van [gedaagde] rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Het e-mailbericht van 27 november 2024 heeft [gedaagde] niet ontvangen. Van een (tijdige) aanzegging is daarom geen sprake, wat tot gevolg heeft dat de huurovereenkomst is voortgezet voor onbepaalde tijd. Daarnaast is van een huurachterstand geen sprake. [gedaagde] heeft de huur voor de maanden februari tot en met april 2025 destijds tijdig voldaan, maar [eisers] hebben er zelf voor gekozen die huurtermijnen terug te storten. Dat [gedaagde] in verzuim is komen te verkeren door het niet betalen van de huurtermijnen houdt daarom geen stand. Ten slotte wordt betwist dat sprake is van lekkage die uit de woning van [gedaagde] vandaan komt en schade veroorzaakt bij het ondergelegen restaurant. Van enige tekortkoming zijdens [gedaagde] is geen sprake, zodat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst moet worden afgewezen. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eisers] in de kosten.
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        
          [eisers] hebben het einde van de huurovereenkomst niet tijdig aangezegd
      
    
    
    
      4.1.
      Niet in geschil is dat [eisers] het einde van de huurovereenkomst hebben aangezegd op 1 augustus 2024 en dat deze aanzegging te vroeg is gedaan. Ten aanzien van het e-mailbericht van 27 november 2024 voert [gedaagde] aan dat hij dit e-mailbericht niet heeft ontvangen. 
      
    
    
      4.2.
      Op basis van de ontvangsttheorie die geldt, moet het e-mailbericht van 27 november 2024 [gedaagde] hebben bereikt om werking te hebben. De kantonrechter is van oordeel dat [eisers] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het e-mailbericht door [gedaagde] is ontvangen. De enkele omstandigheid dat het e-mailbericht naar het gebruikelijke e-mailadres van [gedaagde] is gestuurd, is onvoldoende om aan te nemen dat het e-mailbericht ook daadwerkelijk door hem is ontvangen. Daarom is van een tijdige aanzegging geen sprake. De gevorderde voorrechtverklaring dat de huurovereenkomst per 1 februari 2025 is geëindigd, is daarom niet toewijsbaar. 
      
      
        
          
            [gedaagde] is niet gehouden tot betaling van € 2.940,00 en de daarover gevorderde rente
        
      
      
    
    
      4.3.
      Niet in geschil is dat [gedaagde] op 7 november 2025 € 2.940,00 aan [eisers] heeft voldaan. Daarom zal de kantonrechter alleen oordelen of de gevorderde wettelijke rente over dat bedrag toewijsbaar is zoals gevorderd. De kantonrechter is van oordeel dat dat niet het geval is en wijst de vordering af. Hij overweegt daartoe als volgt. 
      
    
    
      4.4.
      
        Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] de huurtermijnen voor de maanden februari tot en met april 2025 destijds tijdig aan [eisers] heeft voldaan en dat [eisers] deze huurtermijnen vervolgens hebben teruggestort aan [gedaagde]. Daaruit volgt dat [gedaagde] niet tekort is geschoten in zijn verplichting de huurtermijnen tijdig aan [eisers] te voldoen. Dat [eisers] nadien op 7 augustus 2025 hebben verzocht tot (het opnieuw doen van de) betaling van de huurtermijnen voor de maanden februari tot en met april 2025, waarna [gedaagde] op 7 november 2025 aan dit verzoek heeft voldaan, is een risico die onder deze omstandigheden voor rekening van [eisers] moet blijven. 
        
          Er is geen sprake van een tekortkoming zijdens [gedaagde] 
        
      
      
    
    
      4.5.
      
        [eisers] stellen dat sprake is van een lekkage in de woning van [gedaagde] waardoor het ondergelegen restaurant schade lijdt. Ter onderbouwing leggen [eisers] een offerte van Holzhaus Totaal Techniek over. Ook verwijzen zij naar de huurovereenkomst, op grond waarvan [gedaagde] contractueel verplicht is onderhoud en kleine reparaties en onder meer verstopping van het riool voor zijn rekening te nemen. 
    
    
      4.6.
      De kantonrechter is van oordeel dat de gevorderde betaling van € 1.815,00 niet toewijsbaar is. Tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] hebben [eisers] niet (nader) onderbouwd dat sprake is van schade in het ondergelegen restaurant die wordt veroorzaakt door een lekkage in de woning van [gedaagde]. De in de offerte van Holzhaus Totaal Techniek genoemde constateringen kunnen [eisers] daarbij niet baten, omdat uit die offerte volgt dat er een schatting is gemaakt naar aanleiding van aangeleverde foto’s. Verder heeft [gedaagde] betwist dat er – tot kortgeleden – een loodgieter in zijn woning is geweest om een mogelijke lekkage te beoordelen. Holzhaus Totaal Techniek kan daarom niet met zekerheid constateren dat de lekkage afkomstig is uit de badkamer van [gedaagde]. 
      
    
    
      4.7.
      Hoewel tijdens de mondelinge behandeling een en ander is gesteld omtrent het gedrag van [gedaagde] in en om de woning, zijn deze stellingen door [eisers] niet onderbouwd. De kantonrechter komt daarom – mede gelet op de betwisting daarvan door [gedaagde] – tot de conclusie dat [eisers] niet aan hun stelplicht hebben voldaan, zodat aan bewijs niet wordt toegekomen. 
      
    
    
      4.8.
      De door [eisers] gestelde tekortkomingen, bestaande uit een huurachterstand, het niet voldoen aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst dan wel slecht huurderschap zijdens [gedaagde], houden gelet op het voorgaande geen stand. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst op grond van deze tekortkomingen is daarom niet toewijsbaar. 
      
      
        
          De kosten komen voor rekening van [eisers]
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        [eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                510,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.10.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eisers] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eisers] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
        
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 10 december 2025.
      
    
  
  
     artikel 3:37 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). 
  
  
     Op grond van artikel 7.19 en 7.21 van de huurovereenkomst, productie 1 bij dagvaarding. 
  
  
    als bedoeld in artikel 6:119 BW.