ECLI:NL:RBROT:2025:14963, Rechtbank Rotterdam, 08-12-2025, 11848739 VV EXPL 25-499
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur, herstel ernstige vocht- en schimmelproblemen, kort geding.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11848739 VV EXPL 25-499
    
    
    
      datum uitspraak: 8 december 2025
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      woonplaats: [woonplaats 1] ,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. D. Uygul-van Dam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: [woonplaats 2] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: [persoon A] .
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 17 oktober 2025, met bijlagen;
        
        
          de spreekaantekeningen van [eiseres] ;
        
        
          de spreekaantekeningen van [gedaagde] , met bijlagen; 
        
        
          de e-mail van [eiseres] van 7 november 2025 met een akte, met bijlagen;
        
        
          de e-mail van [gedaagde] van 24 november 2025.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 27 oktober 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was [eiseres] met mevrouw [persoon B] (coach) aanwezig, bijgestaan door mr. D. Uygul-van Dam. Ook [gedaagde] was aanwezig, bijgestaan door de heer [persoon C] van Maashave Vastgoedbeheer B.V.
      
    
    
      1.3.
      Op de zitting zijn bepaalde afspraken gemaakt om partijen de gelegenheid te geven om alsnog in onderling overleg afspraken te maken. Dit is niet gelukt. [eiseres] mocht nog een akte nemen en [gedaagde] mocht daar nog op reageren. Die reactie staat in de hiervoor genoemde mail van 24 november 2025. Hierna heeft de kantonrechter de vonnisdatum bepaald op 8 december 2025.
      
    
    
      1.4.
      Op 1 december 2025 is er nog een mail met een reactie binnengekomen van [gedaagde] . Hiertegen heeft [eiseres] terecht bezwaar gemaakt. Dit was namelijk niet afgesproken en [eiseres] heeft hierop ook niet kunnen reageren. De kantonrechter heeft daarom niet naar de mail van [gedaagde] gekeken. Deze mail is ook niet toegevoegd aan het dossier.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] verhuurt een woning aan [eiseres] . Volgens [eiseres] is er al jarenlang sprake van ernstige vocht- en schimmelproblemen in de woning. [gedaagde] heeft weliswaar diverse werkzaamheden in de woning uitgevoerd of laten uitvoeren, maar [eiseres] vindt dat die werkzaamheden onvoldoende zijn en de oorzaak van de problemen niet aanpakken. [eiseres] heeft de firma Humida ingeschakeld, die onderzoek heeft uitgevoerd en daarvan een rapport heeft opgesteld. Volgens [eiseres] volgt uit dat rapport dat de problemen grondig en met spoed aangepakt moeten worden en de woning (grotendeels) gesaneerd moet worden, waaronder in ieder geval het vervangen van (grote delen van) de vloeren en mogelijk ook de muren. Daarom eist [eiseres] in dit kort geding primair dat [gedaagde] veroordeeld wordt om, op straffe van een dwangsom, onmiddellijk te beginnen met het herstel van alle gebreken en deze te herstellen binnen 60 dagen na het vonnis, waarbij het in ieder geval gaat om:
      
        - verwijdering van alle schimmel, nadat ook onderzocht is of er schimmel tussen of achter de muren aanwezig is;
      
      
        - de muren impregneren en herstellen, dan wel vervangen;
      
      
        - de kelder en de constructie grondig aan te pakken;
      
      
        - de volledige vloer te verwijderen en vervangen;
      
      
        - het mottenprobleem volledig laten onderzoeken en oplossen;
      
      
        - de ramen en pui controleren en herstellen;
      
      
        - schade door eerdere lekkages herstellen;
      
      
        - oplossen mottenproblematiek;
      
      
        - de overige punten uit het rapport van Humida en van de andere onderzoekers uit te voeren.
      
      
      
        Voor het geval geoordeeld wordt dat nog onvoldoende duidelijk is welke werkzaamheden precies uitgevoerd moeten worden, eist [eiseres] subsidiair dat [gedaagde] , op straffe van een dwangsom, eerst veroordeeld wordt:
      
      - om binnen 14 dagen na het vonnis de woning grondig te onderzoeken, zodat er een plan van aanpak kan worden opgesteld voor de uit te voeren werkzaamheden, en vervolgens het herstel uit te voeren, en/of
      - om binnen 30 dagen na het vonnis de omringende woningen te laten onderzoeken om vast te kunnen stellen of ook daaraan werkzaamheden verricht moeten worden, en/of
      - om redelijke en onderbouwde aanwijzingen en adviezen van de deskundigen/aannemers/
      onderzoekers in het aankomende proces op te volgen, en/of
      - om [eiseres] een andere tijdelijke woonruimte aan te bieden gedurende de werkzaamheden, haar in dat geval de wettelijke verhuiskostenvergoeding en € 4.000,- als voorschot op vergoeding van haar schade te betalen.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] heeft verweer gevoerd. Hij betwist dat hij de problemen in de woning niet zou willen aanpakken en voert aan dat er al de nodige werkzaamheden zijn uitgevoerd. [gedaagde] is het niet (volledig) eens met de onderzoeksresultaten van Humida en stelt dat hij recent een onderzoek heeft laten uitvoeren, waarbij geconcludeerd is dat het niet noodzakelijk is om de volledige vloeren te vervangen. Volgens [gedaagde] is er sprake van een complex probleem en is het van belang dat, om de problemen goed op te kunnen lossen, eerst duidelijk wordt wat de oorzaak is en dat pas daarna stap voor stap maatregelen kunnen worden getroffen om de vocht- en schimmelproblemen duurzaam op te lossen. 
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter wijst maar een deel van de eisen van [eiseres] toe. [gedaagde] moet de door schimmel aangetaste isolatiechips in de kruipruimte verwijderen en nieuw zand in de kruipruimte storten. Daarnaast moet [gedaagde] binnen twee maanden na dit vonnis opdracht aan een expert geven om de vocht- en schimmelproblematiek in de woning te onderzoeken, de oorzaken daarvan vast te stellen en aan te geven hoe de problemen moeten worden opgelost. Alle andere eisen van [eiseres] worden afgewezen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
      
      
        
          Het toetsingskader in kort geding
        
      
      
    
    
      2.4.
      Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiseres] heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de isolatiechips in de kruipruimte verwijderen en nieuw zand storten
        
      
      
    
    
      2.5.
      Uit de processtukken en de toelichting van beide partijen tijdens de zitting is voldoende gebleken dat er sprake is van ernstige vocht- en schimmelproblematiek in de woning van [eiseres] en dat die problemen, onder meer met het oog op de gezondheid van [eiseres] , spoedig opgelost moeten worden. [gedaagde] heeft weliswaar al de nodige werkzaamheden uitgevoerd, maar dit heeft er nog niet toe geleid dat er sprake is van een definitieve oplossing. Duidelijk is ook dat [eiseres] en [gedaagde] het niet met elkaar eens zijn over de exacte oorzaak of oorzaken van de vocht- en schimmelproblemen en over de vraag hoe deze definitief moeten worden opgelost.
      
    
    
      2.6.
      
        Tijdens de zitting is gebleken dat partijen het er in ieder geval wel over eens zijn dat de door schimmel aangetaste isolatiechips in de kruipruimte van de woning van [eiseres] verwijderd moeten worden en dat er vervolgens, vanwege verzakking van het aanwezige zandbed in de kruipruimte, nieuw zand in de kruipruimte gestort moet worden. Dat betekent dat [gedaagde] – in het kader van het door [eiseres] geëiste herstel van de gebreken – veroordeeld wordt in elk geval die werkzaamheden uit te voeren. Dat moet hij  binnen 60 dagen na de datum van dit vonnis hebben gedaan. De kantonrechter ziet aanleiding een dwangsom aan deze veroordeling te verbinden, die wordt vastgesteld op 
        € 100,- per dag en gemaximeerd tot € 5.000,-. 
      
      
    
    
      2.7.
      In zijn e-mail van 24 november 2025 stelt [gedaagde] dat hij een deel van die werkzaamheden (het verwijderen van de isolatiechips) na de zitting al heeft uitgevoerd. [eiseres] heeft zich daar echter niet meer over kunnen uitlaten. Het spreekt voor zich dat als [gedaagde] inmiddels daadwerkelijk al een deel van de werkzaamheden heeft uitgevoerd, de hiervoor genoemde veroordeling zich nog slechts beperkt tot het deel van de werkzaamheden dat [gedaagde] nog niet heeft uitgevoerd. 
      
      
        
          Het is onvoldoende duidelijk welke overige herstelwerkzaamheden moeten worden uitgevoerd
        
      
      
    
    
      2.8.
      Zoals hiervoor al is overwogen zijn partijen het, behalve de genoemde werkzaamheden in de kruipruimte, niet eens over de vraag welke herstelwerkzaamheden moeten worden uitgevoerd om de vocht- en schimmelproblemen definitief op te lossen. Vast staat dat er verschillende onderzoeken in de woning zijn uitgevoerd, in elk geval door het Huurteam van de Gemeente Rotterdam, Humida en door de firma Van Lierop. Van die onderzoeken is slechts door Humida in september 2024 een uitgebreid rapport opgesteld met haar bevindingen. Humida legt in haar rapport uit dat zij een groot aantal gebreken in en aan de woning heeft geconstateerd, die van invloed zijn op de vocht- en schimmelproblematiek. 
      
    
    
      2.9.
      
        [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij het niet op alle punten eens is met de bevindingen van Humida en heeft tijdens de zitting uitgelegd dat hij zeer recent een nieuw onderzoek heeft laten uitvoeren door een kruipruimte-expert. Volgens [gedaagde] wordt in dat meest recente onderzoek weliswaar nogmaals bevestigd dat er een serieus probleem bestaat, maar volgt uit dat onderzoek ook dat volledige vervanging van de vloer – zoals door Humida in haar rapport wordt genoemd – niet nodig is. Van dat laatste onderzoek heeft [gedaagde] geen rapport in het geding gebracht. Naar het oordeel van de kantonrechter kan echter uit het rapport van Humida ook niet met voldoende zekerheid worden geconcludeerd dat de vloer volledig moeten worden vervangen. In het rapport heeft Humida aangegeven dat zij witte schimmel heeft aangetroffen bij de onderkant van de houten plankenvloer en dat de woning daarom grondig gesaneerd moet worden. In dat verband is door Humida het volgende in haar rapport opgenomen:
      
      
        
          “(…) Het zal erop neerkomen dat de gehele begane grondvloer waarschijnlijk vervangen dient te worden (…)”
        
      
      
      
        Alleen al uit het gebruik van het woord ‘waarschijnlijk’ leidt de kantonrechter af dat nog niet zeker is of de volledige vloer daadwerkelijk moet worden vervangen of dat wellicht kan worden volstaan met een (groot) deel. Humida onderbouwt in haar rapport verder ook niet waarom volledige vervanging van de vloer überhaupt noodzakelijk zou zijn, anders dan de enkele opmerking ‘dat schimmel in hout zeer lastig te saneren is’. Het voorgaande, in combinatie met de betwisting van de bevindingen van Humida door [gedaagde] , leidt tot het oordeel dat op dit moment onvoldoende aannemelijk is geworden dat de vloer daadwerkelijk volledig vervangen moeten worden en dat, als volledige vervanging niet noodzakelijk zou zijn, op dit moment ook nog niet duidelijk is welk deel van de vloer dan wél vervangen moet worden. 
      
      
    
    
      2.10.
      Naast vervanging van de volledige vloer eist [eiseres] in dit kort geding dat [gedaagde] nog een aantal andere herstelwerkzaamheden uitvoert, zoals hiervoor bij r.o. 2.1 weergegeven. Naar het oordeel van de kantonrechter biedt het rapport van Humida echter onvoldoende basis voor toewijzing van de eisen van [eiseres] in kort geding. Hoewel Humida in haar rapport heeft opgenomen dat zij een groot aantal gebreken heeft geconstateerd, is in datzelfde rapport niet aangegeven welke specifieke herstelwerkzaamheden ten aanzien van de diverse afzonderlijke gebreken moeten worden uitgevoerd. Met andere woorden, er ontbreekt een concreet stappenplan met daarin opgenomen welke herstelwerkzaamheden moeten worden uitgevoerd, waar in de woning deze moeten worden uitgevoerd en wanneer dat moet. Het slechts zeer algemeen geformuleerde advies van Humida om de woning grondig te saneren, met de opmerking dat daarbij de gehele begane grondvloer waarschijnlijk vervangen moet worden is in dit verband onvoldoende om [gedaagde] in kort geding te kunnen veroordelen met spoed de door [eiseres] genoemde werkzaamheden uit te voeren.
      
    
    
      2.11.
      Op grond van het bovenstaande is bij de huidige stand van zaken onvoldoende duidelijk welke werkzaamheden er uitgevoerd moeten worden om de vocht- en schimmelproblemen definitief op te lossen. Om dat te kunnen beoordelen is nader onderzoek en/of bewijslevering noodzakelijk en daar leent dit kort geding zich niet voor. De eis van [eiseres] om [gedaagde] te veroordelen om de bij r.o. 2.1 genoemde werkzaamheden uit te voeren, wordt daarom afgewezen.
      
    
    
      2.12.
      Los van het voorgaande geldt dat, als een partij in een kort geding eist dat er met spoed werkzaamheden worden uitgevoerd, het van belang is dat die partij de uit te voeren werkzaamheden zodanig concreet beschrijft en inkadert, dat er geen onduidelijkheid kan bestaan over de vraag wat deze werkzaamheden precies inhouden. Daarvan is hier echter geen sprake. Een groot deel van de werkzaamheden, waarvan [eiseres] uitvoering eist, zijn namelijk onvoldoende concreet en te ruim geformuleerd. Zo is bijvoorbeeld niet duidelijk wat exact begrepen moet worden onder ‘de kelder en de constructie grondig aanpakken’, het ‘oplossen van de mottenproblematiek’ en ‘de overige punten uit het rapport van Humida en van de andere onderzoekers uitvoeren’. De eis van [eiseres] om [gedaagde] te veroordelen tot die werkzaamheden is daarom onvoldoende bepaalbaar en kan ook om die reden niet worden toegewezen.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de vocht- en schimmelproblematiek in de woning laten onderzoeken
        
      
      
    
    
      2.13.
      Ondanks het feit dat de eis van [eiseres] om de bij r.o. 2.1 genoemde herstelwerkzaamheden wordt afgewezen, staat niet ter discussie dat de vocht- en schimmelproblematiek wel moet worden aangepakt. De kantonrechter kan goed begrijpen dat [eiseres] wil dat dit snel wordt opgelost. De problemen bestaan immers al lange tijd en hebben een nadelige invloed op de gezondheid van [eiseres] . Juist daarom is het wel van belang dat er zodanige herstelwerkzaamheden worden uitgevoerd, dat daarmee de vocht- en schimmeloverlast voorgoed tot het verleden behoort. De kantonrechter is het dan ook met [gedaagde] eens dat, om de problemen goed op te kunnen lossen, eerst duidelijk moet worden wat de exacte oorzaak is en welke specifieke werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om de problemen volledig op te lossen.  
      
    
    
      2.14.
      
        Omdat het in het belang van beide partijen is dat de gebreken in de woning eerst op zorgvuldige wijze door een onafhankelijke expert onderzocht wordt, zal de kantonrechter de subsidiaire eis van [eiseres] , om [gedaagde] te veroordelen een grondig onderzoek in de woning van [eiseres] uit te laten voeren, toewijzen, in die zin dat [gedaagde] opdracht moet geven aan een onafhankelijke expert om de vocht- en schimmelproblemen in de woning te onderzoeken, de oorzaken daarvan vast te stellen en aan te geven welke werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om de problemen definitief op te lossen. De termijn waarbinnen [gedaagde] dit moet doen wordt in redelijkheid bepaald op 60 dagen na de datum van dit vonnis. De kantonrechter geeft de partijen in overweging in onderling overleg een expert aan te wijzen, die het onderzoek moet uitvoeren, en ook gezamenlijk te bepalen welke vragen aan die expert zullen worden voorgelegd. De kantonrechter ziet aanleiding ook aan deze veroordeling een dwangsom te koppelen, die gesteld wordt op 
        € 100,- per dag en gemaximeerd tot € 5.000,-. 
      
      
      
        
          Alle andere eisen van [eiseres] worden afgewezen
        
      
      
    
    
      2.15.
      De eis van [eiseres] om [gedaagde] te veroordelen ook de omringende woningen te laten onderzoeken wordt afgewezen. [eiseres] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat in de omringende woningen dezelfde problemen spelen en dat dat een deel van de oorzaak is van de problemen in haar woning. Het enkele feit dat het in dit geval gaat om ‘meerdere woningen onder een doorlopend dak’ is hiervoor onvoldoende.
      
    
    
      2.16.
      Ook de eis van [eiseres] om [gedaagde] te veroordelen om redelijke en onderbouwde aanwijzingen en adviezen van deskundigen, aannemers en onderzoekers op te volgen wordt afgewezen. Deze eis is te algemeen en te ruim geformuleerd om (in kort geding) te kunnen toewijzen.
      
    
    
      2.17.
      Omdat er bij de huidige stand van zaken nog geen duidelijkheid bestaat over de vraag welke werkzaamheden er precies uitgevoerd moeten worden om de vocht- en schimmelproblemen definitief op te lossen, kan op dit moment nog niet beoordeeld worden of, en zo ja hoe lang, [eiseres] haar woning tijdelijk moet verlaten voor het uitvoeren van die werkzaamheden. Er bestaat daarom geen grond [gedaagde] nu al te veroordelen gedurende de werkzaamheden een andere tijdelijke woning aan [eiseres] aan te bieden. Om diezelfde reden bestaat er evenmin aanleiding [gedaagde] te veroordelen om een verhuisvergoeding aan [eiseres] te betalen. 
      
    
    
      2.18.
      
        [eiseres] eist ten slotte veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 4.000,- als voorschot op een schadevergoeding. Zij heeft deze vordering echter onvoldoende onderbouwd. Zij noemt wel enkele schadeposten, maar het is niet duidelijk of [gedaagde] gehouden is om die schade te vergoeden. Bovendien heeft [eiseres] niet aangegeven wat haar spoedeisende belang bij deze vordering is. Ook deze eis wordt daarom afgewezen. 
      
      
        
          De partijen dragen ieder de eigen kosten
        
      
      
    
    
      2.19.
      Omdat het grootste deel van de eisen van [eiseres] wordt afgewezen, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren. Dat betekent dat de partijen ieder de eigen kosten dragen en geen vergoeding hoeven te betalen voor de kosten, die de andere partij voor deze procedure heeft gemaakt.
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.20.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen 60 dagen na de datum van dit vonnis de door schimmel aangetaste isolatiechips in de kruipruimte van de woning aan de [adres] in Rotterdam te verwijderen en nieuw zand in de kruipruimte te storten en bepaalt dat, als [gedaagde] dit niet doet, hij aan [eiseres] een dwangsom moet betalen van € 100,- per dag met een maximum van € 5.000,-;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen 60 dagen na de datum van dit vonnis opdracht te geven aan een onafhankelijke expert om de vocht- en schimmelproblemen in de woning te onderzoeken, de oorzaken daarvan vast te stellen en aan te geven welke werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om de problemen definitief op te lossen en bepaalt dat, als [gedaagde] dit niet doet, hij aan [eiseres] een dwangsom moet betalen van € 100,- per dag met een maximum van € 5.000,-;
      
    
    
      3.3.
      bepaalt dat partijen ieder de eigen kosten dragen;
      
    
    
      3.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.5.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
        44487