ECLI:NL:RBAMS:2025:8791, Rechtbank Amsterdam, 04-11-2025, 11702409
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verhuurder heeft het gestelde eigen gebruik onvoldoende aannemelijk gemaakt. Huurders mogen blijven in de woning. Ontruiming wordt afgewezen.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11702409 \ CV EXPL  25-7177
    
    
    
      
        Vonnis van 4 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigden: mr. Th.C. Visser en mr. M. Kool,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      wonende te [woonplaats] ,2. [gedaagde 2], 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,
      gemachtigde: Juridisch Adviesbureau Commandeur.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 6 mei 2025, met producties;
      - de conclusie van antwoord met producties;
      - het instructievonnis van 29 augustus 2025;
      - de dagbepaling mondelinge behandeling.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 oktober 2025. [eiser] is verschenen, bijgestaan door de gemachtigden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn ook verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Beide partijen hebben hun standpunt nader toegelicht, mede aan de hand van spreekaantekeningen en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] is eigenaar van de panden aan de [locatie 1] , [locatie 2] , en [locatie 3] . [eiser] woont zelf in een deel daarvan met zijn vrouw. Nummer 32C wordt door hem verhuurd via AirB&B. 
      
    
    
      2.2.
      Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woning op het adres [adres 1] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde bestaat uit ongeveer 45 m2 woonruimte en bevindt zich op de tweede verdieping van het pand, het dakterras en een deel van de zolder als berging. 
      
    
    
      2.3.
      Op 22 december 2022 heeft de kantonrechter de vorderingen van [eiser] die zien op het dringend nodig hebben van het gehuurde, afgewezen. [eiser] is in hoger beroep gegaan tegen het vonnis van de kantonrechter, maar heeft dit beroep uiteindelijk ingetrokken.
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser] heeft de huurovereenkomst met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wederom op 16 april 2025 per brief opgezegd wegens dringend eigen gebruik. [eiser] hebben niet ingestemd met de opzegging. 
      
    
    
      2.5.
      Er is sprake van achterstallig onderhoud aan de woning. Om deze reden zijn er tussen partijen meerdere procedures gevoerd bij de Huurcommissie waarbij de huurprijs tijdelijk is verlaagd. Verder heeft de [gemeente] [eiser] een last onder dwangsom opgelegd waarmee [eiser] verplicht wordt herstelwerkzaamheden te verrichten aan de panden. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert, na eiswijziging, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
        
          primair:
        
      
      
        
          het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal zijn beëindigd;
        
        
          
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , ieder afzonderlijk, te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;
        
      
      
        subsidiair:
      
      het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen, onder de voorwaarde dat alsdan passende woonruimte voor gedaagden beschikbaar zal zijn, of zoveel eerder als passende woonruimte beschikbaar is en tevens onder de voorwaarde dat alsdan de benodigde vergunningen voor renovatie verkregen zijn;
      
        zowel primair als subsidiair:
      
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij de woning zelf wil gaan gebruiken, omdat hij er zelf wil gaan wonen. De woning verkeert in een slechte staat van onderhoud en behoeft ingrijpende renovatie. Volgens [eiser] is deze renovatie dringend noodzakelijk en kan deze niet langer worden uitgesteld. De met de renovatie gemoeide financiële investering is aanzienlijk en leidt in de huidige situatie tot een negatief rendement, zodat de renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst niet kan worden uitgevoerd. Daarnaast voert [eiser] persoonlijke omstandigheden aan die de dringende noodzaak tot zelfbewoning onderbouwen. Hij is op leeftijd, inmiddels getrouwd en heeft behoefte aan meer leefruimte. [eiser] werkt deels vanuit huis en heeft daarvoor een kantoor aan huis nodig. Zijn familie woont in de directe omgeving. [eiser] stelt dat, indien zijn vordering wordt toegewezen, de woning kan worden samengevoegd met de naastgelegen woning, zodat de noodzakelijke werkzaamheden in één keer kunnen worden uitgevoerd. Volgens [eiser] wegen zijn belangen bij eigen gebruik zwaarder dan die van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij behoud van het gehuurde. Hij is bovendien bereid [gedaagde 1] en [gedaagde 2] passende vervangende woonruimte aan te bieden. Volgens [eiser] hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] die aangeboden woonruimte, hoewel deze zich in de nabijheid bevindt, goed is onderhouden en onder vergelijkbare huurvoorwaarden wordt aangeboden, geweigerd.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen primair dat de vorderingen moeten worden afgewezen, omdat het vonnis van 22 december 2022 in kracht van gewijsde is gegaan. Subsidiair blijft het verweer grotendeels hetzelfde als in de vorige zaak. [eiser] heeft niets overgelegd wat de structurele wanverhouding tussen de renovatiekosten en de huurinkomsten aantoont. Ook zijn er geen bouwplannen bekend of de kosten daarvan. Bovendien zien de kosten van de renovatie aan de buitenkant van het pand op het gehele pand en kunnen deze niet enkel in verhouding tot de huuropbrengsten van [adres 2] worden gezet. Gekeken moet worden naar het hele pand. Het enkele feit dat [eiser] in het gehuurde wil gaan wonen en het gehuurde daartoe anders wil inrichten, kan niet als een renovatie worden beschouwd die dringend eigen gebruik kan opleveren. Daarnaast heeft [eiser] niet de benodigde omgevingsvergunningen of woningontrekkingsvergunning overgelegd. [eiser] woont daarnaast met zijn vrouw op [adres 3] en deze woning is samengetrokken op de begane grond met de twee panden ernaast op nummer [locatie 2] en [locatie 3] . Hij heeft al een ruime woning en samenvoeging met [adres 4] , die als AirB&B wordt gebruikt, met [adres 2] is daarom betekenisloos. Van dringende noodzaak tot eigen bewoning is geen sprake. De vervangende woningen die [eiser] heeft aangeboden, kunnen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet betalen. 
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Voor zover [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen dat de eiswijziging buiten beschouwing moet worden gelaten, omdat deze te laat is ontvangen, volgt de kantonrechter hen niet. Zoals uit artikel 130 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering volgt, kan een partij haar eis schriftelijk wijzigen zolang de kantonrechter nog geen eindvonnis heeft gewezen. De kantonrechter ziet geen aanleiding om hiervan af te wijken wegens strijd met de goede procesorde. De door [eiser] ingediende aanvullende producties op 7 oktober 2025 zijn tijdig ingediend.
      
    
    
      4.2.
      Van dringend eigen gebruik kan alleen sprake zijn als [eiser] aannemelijk maakt dat het eigen gebruik zo dringend is dat de belangen van hem bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij voortzetting van de huurovereenkomst, en tevens blijkt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] andere passende woonruimte kunnen verkrijgen (artikel 7:274 lid 1 onder c Burgerlijk Wetboek).
      
    
    
      4.3.
      
        [eiser] heeft op de mondelinge behandeling verduidelijkt dat het dringend eigen gebruik in de kern ziet op het feit dat [eiser] het gehuurde zelf wil gaan bewonen, door het gehuurde na renovatie te betrekken bij zijn huidige woning. Voor deze dringendheid speelt het financiële plaatje, de kosten en baten, mee. [eiser] heeft verder op vragen van de kantonrechter nog aangevuld dat ten opzichte van de reeds gevoerde procedure tussen partijen uit 2022 nu in deze procedure nieuw is dat de [gemeente] een last onder dwangsom heeft opgelegd, waardoor [eiser] wordt gedwongen bepaalde renovaties uit te voeren. Daarbij komt dat door de nieuwe huurwetgeving de fiscale lasten voor [eiser] zwaarder zijn gaan drukken. Ten slotte is [eiser] inmiddels getrouwd en heeft hij meer ruimte nodig voor een kantoor van zijn vrouw.
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter gaat er vanuit dat het gezag van gewijsde van het vonnis uit 2022 kan worden ontlopen door [eiser] doordat er nieuwe omstandigheden zijn, te weten de noodzaak om nu echt tot renovatie over te gaan. Dit betekent dat [eiser] ontvangen kan worden in deze procedure. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] echter het gestelde dringend eigen gebruik onvoldoende aannemelijk gemaakt. Hiertoe wordt het volgende overwogen.
      
    
    
      4.5.
      
        [eiser] heeft de stellingen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met betrekking tot zijn huidige woonsituatie onweersproken gelaten. De stelling dat hij meer ruimte nodig heeft voor een kantoor voor zijn vrouw is, mede gelet op het feit dat hij, naar door huurders onweersproken hebben aangevoerd, woont in een woning van 196 m2 samen met alleen zijn partner, en zonder nadere toelichting waarom daarvoor meer ruimte in de woning noodzakelijk is, onvoldoende onderbouwd. De enkele wens van [eiser] om het gehuurde bij zijn eigen woning te betrekken, kan niet worden aangemerkt als dringend eigen gebruik in de zin van de wet.
      
    
    
      4.6.
      De stelling van [eiser] dat de marktomstandigheden en huurwetgeving sinds de eerdere procedure in 2022 zodanig zijn gewijzigd dat de lasten zwaarder zijn gaan drukken, is evenmin toereikend onderbouwd. Concrete gegevens over de verhouding tussen de huuropbrengst en de kosten van instandhouding zijn door [eiser] , overigens net als in 2022, niet overgelegd. Daarbij komt dat het rendement ten tijde van de aankoop van de pand, het pand is in verhuurde staat door [eiser] gekocht, ook al zeer laag was, zodat niet valt in te zien dat de gestelde marktontwikkelingen of wetswijzigingen daarin een wezenlijke wijziging hebben gebracht. Ook deze omstandigheden kunnen dus niet worden aangemerkt als een dringende reden voor eigen gebruik. 
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter overweegt verder nog dat de door [eiser] benoemde noodzakelijke renovatiekosten in verband staan met (hoofdzakelijk de buitenkant van) het gehele pand en niet, althans maar zeer beperkt, direct verband houden met het gehuurde. Al om die reden kan geen sprake zijn van een dringende reden voor eigen gebruik. Verder wordt overwogen dat het grootste deel van de benodigde werkzaamheden nu dringend noodzakelijk geworden zijn omdat [eiser] het pand onvoldoende heeft onderhouden en uiteindelijk een last onder dwangsom is opgelegd. Het is cynisch dat [eiser] in essentie de gevolgen van zijn keuze om het pand te verwaarlozen wenst af te wentelen op zijn twee gepensioneerde huurders met een zeer beperkt inkomen. De wens van [eiser] om kosten te besparen door de door hem gewenste verbouwing binnen – door samenvoeging van de woningen – gelijktijdig uit te voeren met de, inmiddels, verplichte renovatie aan de buitenkant, is onnavolgbaar nu van een samenvoeging van de woning van [eiser] en het gehuurde geen sprake kan zijn: in het gehuurde wonen immers [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . In ieder geval levert deze wens geen dringend eigen gebruik op.
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter acht het verder aannemelijk dat een woningonttrekkingsvergunning nodig zal zijn. [eiser] heeft dit niet overgelegd en heeft niet gemotiveerd toegelicht waarom het voor de hand zou liggen dat deze verstrekt zou worden. 
      
    
    
      4.9.
      De conclusie is dat [eiser] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde zodanig dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat dit de beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De kantonrechter ziet evenmin aanleiding de subsidiaire vorderingen van [eiser] toe te wijzen. De beschikbaarheid van passende vervangende woonruimte of het al dan niet beschikken over een renovatievergunning doet immers niet af aan het oordeel dat van dringend eigen gebruik geen sprake is.
      
    
    
      4.10.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                475,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 475,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken bij vervroeging op 4 november 2025, in aanwezigheid van de griffier mr. S.H.I. Hoestra.