ECLI:NL:RBAMS:2025:10128, Rechtbank Amsterdam, 03-12-2025, C/13/736125 / HA ZA 23-622
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Vaststelling schadevergoeding voor onjuiste geadverteerde woonoppervlakte. Uitgangspunt is: kopers hebben een woning gekocht met minder woonoppervlakte dan zij dachten te hebben gekocht. De schade is berekend aan de hand van de verkoopwaarde (op moment van dagvaarden): deskundige heeft begroot de verkoopwaarde van woning met geadverteerde woonoppervlakte en de verkoopwaarde met daadwerkelijke woonoppervlakte. Het verschil is de schade van de koper.

ECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/736125 / HA ZA 23-622
    
    
    
      
        Vonnis van 3 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiseres 1] , 
    
      2. [eiseres 2], 
      beiden wonende te [woonplaats 1] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eiseres] (in vrouwelijk enkelvoud),
      advocaat: mr. A.J.K. de Graaf,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V., 
      gevestigd te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat: mr. M.C. Franken-Schoemaker.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
         het tussenvonnis van 2 oktober 2024,
         het deskundigenrapport,
         de conclusie na deskundigenbericht van [eiseres] ,
         de antwoordconclusie na deskundigenbericht, tevens houdende akte indiening productie, van [gedaagde] ,
         de akte in reactie op deze productie van [eiseres] .
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] heeft in maart 2016 een woning gekocht in [locatie] . [gedaagde] is daarbij als verkopend makelaar opgetreden. Hoewel in de verkoopadvertentie stond dat deze woning 195 m2 woonoppervlakte had, is bij een taxatie in 2020 aan het licht gekomen dat het woonoppervlak in feite 175,5 m2 bedraagt, omdat een deel van de zolder (met een schuin dak) niet had mogen worden meegerekend. Op 28 februari 2024 heeft de rechtbank geoordeeld dat dit een aan [gedaagde] toe te rekenen (beroeps)fout betreft en dat [gedaagde] aansprakelijk is voor schade die hier uit voortvloeit.
      
    
    
      2.2.
      
        
          [eiseres] stelt dat haar schade € 69.000 bedraagt. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. 
        De rechtbank heeft over de schade overwogen dat het gaat om verschil tussen de feitelijke situatie waarin [eiseres] een woning bezit met 175 m2 woonoppervlakte (in plaats van 195 m2) en de hypothetische situatie (waarin de beroepsfout niet zou zijn gemaakt). Een begroting van de schade aan de hand van een taxatie uitgaande van het verschil in woonoppervlak ten tijde van de koop in 2016 stuitte wat de rechtbank betreft op bezwaren. De woning was inmiddels volledig verbouwd en de vloeroppervlakte was uitgebreid. Dit alles abstraheren van de door [eiseres] geleden schade bij een hertaxatie zou vermoedelijk tot uitvoerige verdere discussie leiden. De rechtbank heeft daarom aanleiding gezien de schade op alternatieve wijze te begroten, namelijk door een deskundige te laten bepalen wat de woning ten tijde van de dagvaarding waard zou zijn, zowel in de situatie waarin deze 195 m2 oppervlakte zou hebben, als wanneer deze 175 m2 woonoppervlakte zou hebben. Dit sluit ook aan bij de feitelijk situatie waarin [eiseres] een woning wilde verkopen die over minder woonoppervlakte beschikte dan gedacht.
      
      
    
    
      2.3.
      In het tussenvonnis van 2 oktober 2024 is daarom de heer P. Haavekost benoemd tot deskundige tot beantwoording van de volgende vragen: 
      
      
        
          Op welk bedrag taxeert u de huidige woning van [eiseres] in juni 2023 (uitgaande van 175,5 m2)?
        
        
          Op welk bedrag taxeert u een woning vergelijkbaar (met name in onderhoudsstatus) met de woning van [eiseres] in dezelfde buurt met een woonoppervlakte van 195 m2 in juni 2023? 
        
        
          Op welk wijze is de vloeroppervlakte (niet zijnde woonoppervlakte) van de schuine zolder van 19,5 m2 van invloed van de taxatie?
        
        
          Heeft u nog andere opmerkingen relevant in deze procedure?
        
      
      
    
    
      2.4.
      De deskundige heeft uitgebreid gerapporteerd en geantwoord:
      
      
        Op vraag 1: € 1.213.000
        Op vraag 2: € 1.274.000
        Op vraag 3: dit is verwerkt in de taxatie
        Op vraag 4: de deskundige heeft geen verdere opmerkingen gemaakt.
      
      
    
    
      2.5.
      De conclusie na deskundigenbericht van [eiseres] geeft geen aanleiding af te wijken van de antwoorden van de deskundige. Ten aanzien van een aantal woningen die zijn gebruikt als referentiewoning in de taxatie is [eiseres] het niet eens met een opwaartse of neerwaartse correctie van de marktwaarde vanwege verschillen met de woning van [eiseres] . Deze bezwaren heeft [eiseres] ook kenbaar gemaakt aan de deskundige in reactie op de conceptrapportage. De deskundige heeft in de opmerkingen van [eiseres] en de reactie hierop van [gedaagde] geen aanleiding gezien om dit aan te passen. Naar zijn deskundige mening zijn de vergelijkingen en correcties juist geïnterpreteerd. De rechtbank volgt de deskundige op dit punt.
      
    
    
      2.6.
      De antwoordconclusie na deskundigenbericht van [gedaagde] geeft evenmin aanleiding af te wijken van de antwoorden van de deskundige. [gedaagde] heeft – wederom – betoogd dat in deze procedure wordt uitgegaan van een onjuiste peildatum, met verwijzing naar enkele uitspraken van gerechtshoven. Deze uitspraken gaan nu juist over andere gevallen dan in deze procedure.
      
      
        2.6.1.
        De zaak in het arrest ECLI:NL:GHSHE:2024:921 heeft een ander uitgangspunt (zie r.o. 3.12.3 van dat arrest) namelijk: dat de kopers een overeenkomst hebben gesloten die zij niet zouden zijn aangegaan als hen voorafgaand aan de koop van de woning het juiste woonoppervlak zou zijn meegedeeld. Dat is in deze procedure nu juist niet het uitgangspunt, zoals ook al is overwogen in het tussenvonnis van 2 oktober 2024 over een ander arrest dat toen is aangehaald door [gedaagde] .
        
      
      
        2.6.2.
        De overige arresten gaan uit van een schadebegroting op het moment van de koop van de woning. In deze procedure wordt echter, gelet op de specifieke omstandigheden van het geval, voor het begroten van de schade uitgegaan van het verschil in waarde vanwege het kleinere woonoppervlak ten tijde van de dagvaarding, hetgeen aansluit bij het feitelijke nadeel van [eiseres] bij het te koop aanbieden van de woning. 
        
      
    
    
      2.7.
      Bij de onderhandelingen over de koopprijs voor een woning is het woonoppervlak slechts een van de omstandigheden. Bij het te koop stellen van een woning is het woonoppervlak doorslaggevend voor het vaststellen van de vraagprijs. Dan spelen gedachten, emoties en andere omstandigheden van de (nog onbekende) koper geen rol. Indien alle andere omstandigheden hetzelfde zijn (denk aan: ligging en locatie, onderhoud en fundering, bodemkwaliteit en energielabel) wordt de vraagprijs bepaald door het woonoppervlak. Dit houdt in dit geval in dat [eiseres] zijn uitgegaan van een vraagprijs voor hun woning op basis van 195 m2 (zoals de verkopers en [gedaagde] in 2016 aan [eiseres] hebben medegedeeld) maar dat zij in werkelijkheid de vraagprijs voor hun woning dienen te baseren op een woonoppervlak van 175,5 m2. 
      
    
    
      2.8.
      Dit verschil is vermogensschade die voor vergoeding door [gedaagde] in aanmerking komt. De deskundige heeft het verschil in vraagprijs van de woning getaxeerd op een bedrag van € 61.000.
      
    
    
      2.9.
      
        [gedaagde] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld die aanleiding geven om die vermogensschade van [eiseres] anders te begroten. Tot het terugrekenen van de getaxeerde bedragen naar de datum van de koop in 2016 met behulp van Brainbay ziet de rechtbank geen aanleiding. Dit is een algemeen model en sluit niet aan bij de door de rechtbank, gelet op alle omstandigheden, in dit specifieke geval geformuleerde wijze van begroten van de schade. 
      
    
    
      2.10.
      
        [gedaagde] zal daarom worden veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding aan [eiseres] ter hoogte van € 61.000. De gevorderde vermeerdering met wettelijke rente vanaf de dagvaarding wordt eveneens toegewezen.
      
    
    
      2.11.
      De eerste vordering van [eiseres] wordt afgewezen omdat zij niet hebben uiteengezet welk belang (artikel 3:303 BW) zij hebben bij een separate verklaring van recht dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld als de vordering tot betaling van een schadevergoeding (die al is gebaseerd op het oordeel dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld) wordt toegewezen.
      
    
    
      2.12.
      De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden toegewezen overeenkomstig het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en worden begroot op € 1.385.
      
      
      
    
    
      2.13.
      
        [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten van de deskundige zijn daarvan onderdeel. Partijen hebben ieder de helft van het voorschotbedrag van de deskundige betaald. De uiteindelijke factuur van de deskundige is het voorschot. [gedaagde] dient de kosten voor de deskundige te vergoeden, wat in dit geval inhoudt dat zij het door [eiseres] betaalde voorschotbedrag dient te vergoeden.
      
    
    
      2.14.
      De kosten aan de zijde van [eiseres] worden tot op heden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - explootkosten
              
              
                €
              
              
                132,42
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                
              
              
                1.301,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                
              
              
                3.035,00
              
              
                (2,5 punten tarief € 1.214)
              
            
            
              
                - kosten deskundige
              
              
                
              
              
                1.512,50
              
              
                (het deel dat [eiseres] aan voorschot heeft betaald)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                
              
              
                178,00
              
              
                (plus verhoging als vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                 6.158,92
              
              
                
              
            
          
        
      
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf 14 dagen na aanschrijving van dit vonnis tot de dag van voldoening, met toepassing met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van € 61.000 (zegge: eenenzestigduizend euro) aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 26 juni 2023 tot de dag van voldoening,
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van € 1.385 aan buitengerechtelijke incassokosten, 
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 6.158,92, te vermeerderen met € 92 aan salaris advocaat en de betekeningskosten indien [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving voldoet aan dit vonnis en dit vonnis moet worden betekend,
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten, vanaf 14 dagen na aanschrijving van dit vonnis tot de dag van voldoening,
      
    
    
      3.5.
      verklaart bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      3.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.C.J. Hamming, rechter, bijgestaan door mr. R.E.R. Verloo, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 3 december 2025.