ECLI:NL:RBROT:2025:14825, Rechtbank Rotterdam, 17-12-2025, 11906842 CV EXPL 25-20863
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verstek. De kantonrechter oordeelt dat gedaagde de huurachterstand moet betalen. Een opslag van maximaal 5% bovenop de CPI-huurverhoging is een oneerlijk beding en dit beding wordt vernietigd, waardoor een lager bedrag aan huurachterstand wordt toegewezen dan oorspronkelijk was gevorderd. Ontbinding en ontruiming toegewezen. Incassokosten en rente worden afgewezen wegens een oneerlijk boetebeding.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11906842 CV EXPL 25-20863
    
    
    
      datum uitspraak: 17 december 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Havensteder,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: Hafkamp Groenewegen Gerechtsdeurwaarders,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: [woonplaats] ,
      gedaagde,
      die niet in de procedure is verschenen.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 29 september 2025, met bijlagen;
        
        
          de rolbeslissing van 5 november 2025;
        
        
          de akte van Havensteder van 13 november 2025 met een eisvermindering.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Tegen [gedaagde] is verstek verleend (artikel 139 Rv).
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat de zaak over? 
      
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 6 november 2020 de woning aan de [adres] en de daaraan gekoppelde parkeerplaats [nummer parkeerplaats] , beide in Rhoon van Havensteder. De huur voor de woning is nu (inclusief servicekosten) € 1.231,94 per maand en voor de parkeerplaats € 17,49 per maand. De totale huur is dus nu € 1.249,43 per maand. Op dit moment is er een huurachterstand. Havensteder eist dat [gedaagde] de huurachterstand met incassokosten, rente en de lopende huur betaalt. Zij eist ook de ontbinding van de huurovereenkomsten en de ontruiming van de woning en de parkeerplaats. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] moet van de kantonrechter de huurachterstand betalen en de woning en de parkeerplaats ontruimen. Ook wordt de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomsten toegewezen. Wel wordt een lagere huurachterstand toegewezen dan in de dagvaarding staat, namelijk een bedrag van € 5.880,90, omdat de kantonrechter het opslagbeding in de huurprijswijzigingsbepaling vernietigt. De incassokosten en rente worden afgewezen omdat hierover een oneerlijke bepaling staat in de huurvoorwaarden. Hierna wordt uitgelegd waarop deze beslissing is gebaseerd.
      
      
        
          De kantonrechter vernietigt het opslagbeding
        
      
    
    
      2.3.
      In artikel 5 lid 1 van de algemene bepalingen dat ziet op de woning is bepaald dat de huurprijs jaarlijks steeds per 1 juli kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI). Daarnaast bepaalt dat artikel dat de verhuurder het recht heeft om, bovenop deze indexering, de huurprijs te verhogen met een opslag van maximaal 5%. De kantonrechter oordeelt dat het opslagbeding oneerlijk is, omdat zo’n hoge opslag niet nodig is om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Een jaarlijkse huurstijging met dit opslagpercentage blijft niet binnen aanvaardbare grenzen. Havensteder heeft niet uitgelegd waarom dat in dit geval anders zou zijn. De kantonrechter vernietigt daarom het opslagbeding.
      
      
        
          De huurachterstand
        
      
    
    
      2.4.
      
        Havensteder heeft bij akte toegelicht dat de kale huur voor de woning per 1 juli 2024 is verhoogd naar € 1.137,60, terwijl deze op basis van de CPI maximaal € 1.108,48 mocht bedragen. Daarmee heeft zij in de periode van 1 juli 2024 tot 1 juli 2025 (12 maanden) maandelijks € 29,12 (€ 1.137,60 – € 1.108,48) te veel bij [gedaagde] in rekening gebracht, in totaal € 349,44.
        Per 1 juli 2025 is de kale huur vervolgens verhoogd naar € 1.184,24, terwijl deze op grond van de CPI maximaal € 1.150,60 mocht bedragen. Over de periode van 1 juli 2025 tot 1 oktober 2025 (3 maanden) heeft Havensteder daardoor maandelijks € 33,64 (€ 1.184,24 - € 1.150,60) te veel in rekening gebracht, in totaal € 100,92.
        In totaal heeft Havensteder dus € 450,36 te veel bij [gedaagde] in rekening gebracht. Zij heeft haar eis daarom met dit bedrag verminderd. De kantonrechter volgt Havensteder in haar berekening en eisvermindering en acht de daarbij gegeven toelichting juist. Dit betekent dat, bij vernietiging van het opslagbeding, over de periode tot en met september 2025 een huurbedrag van € 6.217,20 verschuldigd was voor de woning en de daaraan gekoppelde parkeerplaats.
      
      
      
        
          Ambtshalve toetsing: geen incassokosten en rente
        
      
    
    
      2.5.
      De kantonrechter wijst de gevorderde incassokosten en de rente af. In artikel 21 lid 2 van de algemene huurvoorwaarden van Havensteder dat ziet op de woning staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. Omdat die bepaling oneerlijk is, mag Havensteder daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet. Artikel 21 lid 2 is oneerlijk, omdat daarin staat dat de huurder een boete van € 50,- moet betalen als hij niet voldoet aan de verplichtingen op grond van de artikelen 8 tot en met 13 uit de algemene voorwaarden. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de huur (artikel 8). Op grond van de wet zou de huurder als hij te laat betaalt alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. Havensteder wijkt met de boete dus in het nadeel van de huurder van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Dat maakt artikel 21 lid 2 hier oneerlijk.
      
    
    
      2.6.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst. 
      
      
        
          De totale schuld bedraagt € 5.880,90
        
      
    
    
      2.7.
      Havensteder heeft in de dagvaarding aangegeven dat [gedaagde] € 336,30 heeft betaald en dat dit in mindering strekt op de vordering. Op grond van artikel 6:44 van het Burgerlijk Wetboek (BW) komt dit bedrag eerst in mindering op de kosten, daarna op de verschenen rente en tot slot op de hoofdsom. Omdat de incassokosten en rente zijn afgewezen, komt de betaling van € 336,30 direct in mindering op de huurachterstand. Dit betekent dat [gedaagde] € 5.880,90 (€ 6.217,20 - € 336,30) moet betalen aan huurachterstand tot en met september 2025.
      
      
        
          Ontbinding huurovereenkomsten
        
      
    
    
      2.8.
      De huurovereenkomsten worden ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomsten te beëindigen.
      
      
        
          Ontruiming en gebruiksvergoeding
        
      
    
    
      2.9.
      Omdat de huurovereenkomsten zijn ontbonden, moet [gedaagde] de woning en de parkeerplaats met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. Vanaf 1 oktober 2025 tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] de huur c.q. een gebruiksvergoeding betalen van € 1.198,30 (inclusief servicekosten) per maand voor de woning en € 17,49 per maand voor de parkeerplaats (artikel 7:225 BW). Havensteder heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor het eventueel resterende gedeelte van de maand na de dag van ontruiming. Als de woning en de parkeerplaats voor het einde van de maand worden ontruimd, hoeft [gedaagde] voor die laatste dagen van de maand geen vergoeding te betalen (naar rato). Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      2.10.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Havensteder moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 543,- aan griffierecht, € 339,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x € 339,-) en € 135- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.162,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      2.11.
      Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Havensteder te betalen € 5.880,90;
      
    
    
      3.2.
      ontbindt de huurovereenkomsten tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] en de daaraan gekoppelde parkeerplaats [nummer parkeerplaats] , beide in Rhoon te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Havensteder te stellen;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 oktober 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Havensteder te betalen € 1.198,30 (inclusief servicekosten) per maand voor de woning en € 17,49 per maand voor de parkeerplaats met de verhoging die is toegestaan;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder worden begroot op € 1.162,45;
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst af het anders of meer gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en in het openbaar uitgesproken.
        53954
      
    
  
  
     Hoge Raad 29 november 2024: ECLI:NL:HR:2024:1780
  
  
     Hof van Justitie van de Europese Unie 27 januari 2021 (Dexia)