ECLI:NL:CG:2026:1, Centrale Grondkamer, 29-01-2026, GP 11.861
Centrale Grondkamer — Uitspraak 
Datum: 2026-01-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Centrale Grondkamer, pachtrecht
        Artikel 7:319 BW, artikel 7:333 lid 2 BW, artikel 1019t Rv
        Sprake van een niet ingezonden vastleggingsvonnis; pachtovereenkomst is niet aan de normen van art 7:319 BW getoetst. Herziening van de pachtprijs op partijverzoek als bedoeld in art 7:333 lid 2 BW is niet toelaatbaar. Herzieningsverzoek wordt afgewezen en de vonnissen van de pachtkamer worden alsnog ter goedkeuring naar de bevoegde grondkamer ingestuurd.

CENTRALE GRONDKAMER
    
    
    
    
      Datum: 29 januari 2026
      Dossiernummer: GP 11.861
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Beschikking
      
    
    
    
      	in de zaak van:
    
    
    
    
      
        [pachter],
      wonend in [woonplaats 1], 
      hierna te noemen: pachter,
      gemachtigde: mr. P.J.L.J. Duijsens, advocaat bij Duijsens & Van der Klei & Zwijnenberg in Den Haag, 
    
    
    
    
      		-tegen-
    
    
    
  
  
    
      1[verpachter 1], 
    
      wonend in [woonplaats 2],
      2. [verpachter 2],
      wonend in [woonplaats 2],
      3. [verpachter 3], 
      wonend in [woonplaats 2],
      hierna te noemen: verpachters,
      gemachtigde: ing. L.A.J. Punt, van ‘t Schoutenhuis in Woudenberg. 
    
    
    
    
    
    
    
      
        De beslissing van de Centrale Grondkamer in het kort
      
    
    
    
      Door verpachters zijn in maart 2023 het verstekvonnis van 5 april 2022 en het (verzet)vonnis van 16 februari 2023 van de pachtkamer naar de grondkamer ingestuurd met het verzoek de maximaal toelaatbare pachtprijs vast te stellen. De grondkamer heeft in haar beschikking de tegenprestatie van het gepachte herzien en de pachtprijs van het gepachte bepaald op € 3.500 per jaar met ingang van 16 februari 2023. Tegen de omvang van de pachtprijs en de ingang daarvan met terugwerkende kracht heeft pachter bezwaren. Verpachters hebben bezwaren tegen de door de grondkamer vastgestelde pachtprijs. 
      
        De Centrale Grondkamer beslist dat:
    
    
      
        het niet mogelijk is een verzoek tot herziening van de tegenprestatie in te dienen, terwijl de onderliggende pachtovereenkomst nog niet is goedgekeurd door de grondkamer;
      
      
        het verstekvonnis en het (verzet)vonnis van de pachtkamer alsnog ter goedkeuring van de daarin vastgelegde pachtovereenkomst naar de bevoegde grondkamer moeten worden gestuurd.
      
    
    
    
      Hierna legt de Centrale Grondkamer de beslissing uit. Eerst beschrijft de Centrale Grondkamer onder 1. de voorgeschiedenis, onder 2. tot en met 5. wat er in de procedure bij de grondkamer en in de procedure bij de Centrale Grondkamer is gebeurd. Onder 6. staan de redenen voor de beslissing. Onder 7. staat de beslissing in juridische woorden.
    
    
  
  
    
      1De voorgeschiedenis 
    
    
      1.1.
      Uit het verstekvonnis blijkt dat de rechtsvoorgangers van verpachters en pachter een pachtovereenkomst met elkaar zijn aangegaan. Na de pachtwijzigingsovereenkomst van 24 november 1992, die op 9 februari 1993 door de grondkamer is goedgekeurd, is in pacht gegeven de boerenhofstede genaamd [naam boerenhofstede] bestaande uit boerderij met stallen, schuren, hooiberg en verdere getimmerten, erf en tuin, zomede percelen weiland en hooiland, dijkgrond en uitweg, alles staande en gelegen in de [naam gebied] te [plaatsnaam 1], gemeente [gemeente 1], kadastraal bekend gemeente [gemeente 1] [kadastrale aanduidingen 1], tezamen groot 20 hectare 73 aren en 20 centiaren, waarna in de pachtwijzigingsovereenkomst tevens is vermeld “verminderd met dat gedeelte van het voormelde kadastrale perceel [kadastrale aanduidingen 2] dat bebouwd is met opstallen.” 
      
    
    
      1.2.
      In deze goedgekeurde pachtwijzigingsovereenkomst is (onder meer) aan het verpachte onttrokken het kadastrale perceel gemeente [gemeente 1] [kadastrale aanduidingen 2] voor zover dit bebouwd is. De opstallen op dit perceel weiland/hooiland zijn in bruikleen gegeven aan pachter. Dit is vastgelegd in een overeenkomst van bruikleen, door partijen ondertekend op 19 / 24 november 1992. In de bruikleenovereenkomst staat verder dat de overeenkomst is aangegaan voor een periode gelijk aan de duur van de pachtovereenkomst en dat wordt automatisch verlengd bij verlenging van de pachtovereenkomst.
      
    
    
      1.3.
      In het verstekvonnis van 5 april 2022 heeft de pachtkamer in de rechtbank Amsterdam (hierna: de pachtkamer) de pachtverhouding vastgelegd met betrekking tot de opstallen die staan op het perceel grasland met bedrijvigheid, kadastraal bekend als gemeente [gemeente 1] [kadastrale aanduidingen 2] ter grootte van 1.41.40 ha en welke onderwerp zijn van de overeenkomst van bruikleen. 
      
    
    
      1.4.
      
        In het (verzet)vonnis van 16 februari 2023 heeft de pachtkamer geoordeeld dat aan alle elementen van de definitie van pacht is voldaan en dat de overeenkomst die partijen hebben gesloten ten aanzien van het gebruik van de opstallen niet een bruikleen- maar een pachtovereenkomst is. De pachtkamer heeft het verstekvonnis bekrachtigd. 
        Wat betreft de tegenprestatie heeft de pachtkamer geoordeeld dat sprake is van een tegenprestatie, gelet op de verschuiving van de onderhoudsverplichtingen naar pachter, tezamen met de verplichting om onroerendzaakbelasting, verzekeringen en waterschapsbelasting te betalen. Verder heeft de pachtkamer overwogen dat aan de conclusie dat sprake is van een tegenprestatie ook nog bijdraagt dat in de pachtwijzigingsovereenkomst, waarin een aanmerkelijk deel van het gepachte aan de pachtovereenkomst wordt onttrokken, niet is opgenomen dat met deze onttrekking tevens de pachtprijs in evenredige mate wordt verminderd. Volgens de pachtkamer is pachter in feite ook via de door hem betaalde pachtprijs blijven betalen voor het gebruik van de opstallen. 
      
      
      
    
  
  
    
      2De procedure bij de grondkamer 
    
    
      2.1.
      Namens verpachters zijn in maart 2023 het (verzet)vonnis en het verstekvonnis van de pachtkamer ingestuurd bij de grondkamer Noordwest (hierna: de grondkamer) met de vraag de maximaal toelaatbare pachtprijs vast te stellen. Het verzoek is bij de grondkamer Noordwest (hierna: de grondkamer) op 24 april 2023 geregistreerd. 
      
    
    
      2.2.
      In reactie op het verzoek van verpachters heeft de grondkamer aan hen gevraagd of goedkeuring of herziening bedoeld wordt. In antwoord daarop melden verpachters dat wordt gevraagd om vaststelling van de hoogst toelaatbare pachtprijs voor de nieuwe situatie. 
      
    
    
      2.3.
      
        De grondkamer heeft in de beschikking van 19 september 2024, waarin bij verzoektype “Herziening pachtprijs art. 7:333:2 BW” is vermeld, beslist: 
        
          “In de pachtverhouding tussen [verpachter 1], [verpachter 2] en [verpachter 3] als verpachter en [pachter] als pachter wordt de tegenprestatie van het gepachte herzien en de pachtprijs van het gepachte bepaald op €3.500,- per jaar, ingaande 16 februari 2023.”
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        Een afschrift van die beschikking is aan partijen verzonden op 17 oktober 2024
         en is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Naar de beschikking van de grondkamer wordt verwezen voor de procedure bij de grondkamer en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.
      
      
      
    
  
  
    
      3De procedure bij de Centrale Grondkamer 
    
    
      3.1.
      Pachter is met een beroepschrift dat de Centrale Grondkamer op 11 november 2024 heeft ontvangen in beroep gegaan tegen de beschikking van de grondkamer. Pachter heeft zijn beroep aangevuld met twee aanvullende beroepschriften, die de Centrale Grondkamer heeft ontvangen op 24 december 2024 en 8 januari 2025. Pachter is het (kort samengevat) niet eens met de hoogte van de pachtprijs en de terugwerkende kracht daarvan. Pachter heeft de Centrale Grondkamer verzocht de beschikking van de grondkamer te vernietigen en de pachtprijs vast te stellen op nihil dan wel op een bedrag van maximaal € 1.750 per jaar dan wel een op een lager bedrag dan € 3.500,- per jaar. 
      
    
    
      3.2.
      Verpachters hebben hiertegen verweer gevoerd met een verweerschrift dat de Centrale Grondkamer op 30 januari 2025 heeft ontvangen. Verpachters hebben verzocht het beroep van pachter af te wijzen en hebben daarbij zelf ook beroep ingesteld tegen de beschikking van de grondkamer. Verpachters hebben de Centrale Grondkamer verzocht de beschikking van de grondkamer te vernietigen en met ingang van 16 februari 2023 een pachtprijs voor al het land en de bedrijfsgebouwen vast te stellen op € 17.728,14 per jaar. Verder hebben verpachters verzocht om bepalingen over het onderhoud van de bedrijfsgebouwen in de pachtovereenkomst op te nemen als zijnde in het algemeen belang van de landbouw. 
      
    
    
      3.3.
      Pachter heeft het beroep van verpachters bestreden met een verweerschrift dat de Centrale Grondkamer op 5 maart 2025 heeft ontvangen. Pachter heeft verzocht het verzoek van verpachters af te wijzen. Verder heeft pachter op 6 maart 2025 een aanvullende reactie ingediend. 
      
    
    
      3.4.
      De mondelinge behandeling bij de Centrale Grondkamer heeft plaatsgevonden op 4 september 2025. Aanwezig waren: 
      
        
          pachter, vergezeld door zijn broer de heer [naam broer] en bijgestaan door zijn advocaat mr. Duijsens;
        
        
          namens verpachters de heer [verpachter 1], vergezeld door zijn moeder [naam moeder] en bijgestaan door zijn gemachtigde ing. L.A.J. Punt. 
        
      
      
      
    
  
  
    
      4De redenen voor de beslissing
    
    
      4.1.
      Gebleken is dat het verstekvonnis van 5 april 2022 en het (verzet)vonnis van 16 februari 2023 niet op de voet van artikel 1019t Rv door de griffier van de pachtkamer van de rechtbank ter goedkeuring is ingestuurd aan de grondkamer. Verpachters hebben in maart 2023 de vonnissen van de pachtkamer ingestuurd naar de grondkamer en daarbij gevraagd om vaststelling van de hoogst toelaatbare pachtprijs. Uit het voorlopig oordeel van 20 juni 2024, het taxatierapport van 12 april 2024 en de beschikking van 19 september 2024 leidt de Centrale Grondkamer af dat de grondkamer het door verpachters ingediende verzoek als een herzieningsverzoek (ex artikel 7:333 lid 2 BW) heeft opgevat. 
      
    
    
      4.2.
      Bij goedkeuring van een pachtovereenkomst toetst de grondkamer de overeengekomen tegenprestatie(s) aan de normen uiteengezet in artikel 7:319 BW en stelt deze tegenprestatie zo nodig naar beneden bij. Bij herziening op grond van artikel 7:333 lid 2 BW is de grondkamer gehouden de bestaande pachtprijs te verhogen (of te verlagen) tot de hoogst toelaatbare pachtprijs, tenzij redelijkheid en billijkheid zich hiertegen verzetten. Beide procedures hebben daarmee een ander karakter.
      
    
    
      4.3.
      In artikel 7:322 BW zijn civielrechtelijke sancties neergelegd als (tijdige) goedkeuring van een pachtovereenkomst uitblijft. De in dat artikel genoemde sancties zijn niet limitatief; ook voor het in artikel 7:378 BW neergelegde voorkeursrecht van de pachter heeft het niet goedkeuren van de pachtovereenkomst gevolgen. Verder heeft de Centrale Grondkamer geoordeeld dat een herziening van de pachtprijs van rechtswege als bedoeld in artikel 7:333 lid 1 BW voor het eerst – en dus pas – plaatsvindt met ingang van het eerstvolgende pachtjaar na goedkeuring door de grondkamer dan wel in het geval van beroep door de Centrale Grondkamer. Gelet op een en ander is er naar het oordeel van de Centrale Grondkamer onvoldoende grond om in geval van een niet ingezonden vastleggingsvonnis en een daardoor niet aan de normen uiteengezet in artikel 7:319 BW getoetste pachtovereenkomst, een herziening van de pachtprijs op partijverzoek als bedoeld in lid 2 van artikel 7:333 BW toelaatbaar te achten. Hieruit volgt dat de grondkamer het herzieningsverzoek van verpachters had moeten afwijzen. De Centrale Grondkamer zal daarom het herzieningsverzoek alsnog afwijzen en het verstekvonnis van 5 april 2022 en het (verzet)vonnis van 16 februari 2023 alsnog ter goedkeuring naar de grondkamer insturen.
      
    
    
      4.4.
      Verpachters hebben in beroep ook nog gevraagd de tegenprestatie van al het in pacht gegeven land te herzien. Volgens verpachters moeten de verschillende pachtovereenkomsten als één reguliere pachtovereenkomst worden aangemerkt, zodat daarmee ook het land voor herziening in aanmerking komt. De Centrale Grondkamer volgt verpachters niet in hun standpunt. Het oordeel dat de bruikleenovereenkomst als pachtovereenkomst moet worden aangemerkt, maakt niet dat daarmee sprake is van één reguliere pachtovereenkomst. De verschillende pachtovereenkomsten moeten als afzonderlijke overeenkomsten worden gezien, waarbij de pachtovereenkomst die ziet op het land aan haar eigen regime onderworpen blijft. Een verzoek tot herziening van de tegenprestatie voor het land moet daarom als een apart verzoek bij de grondkamer worden ingediend. Een dergelijk verzoek kan niet voor het eerst in hoger beroep worden gedaan. 
      
    
    
      4.5.
      Verder hebben verpachters verzocht om bepalingen over het onderhoud van de bedrijfsgebouwen in de pachtovereenkomst op te nemen. Een dergelijk verzoek kan niet aan de Centrale Grondkamer worden voorgelegd. 
      
    
    
      4.6.
      De Centrale Grondkamer zal de beschikking waarvan beroep vernietigen en beslissen als volgt.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
      verklaart verpachters niet-ontvankelijk in haar verzoeken als bedoeld in 4.5 en 4.6;
      
        vernietigt de beschikking, waarvan beroep;
    
    
    
      wijst het in 2.1 bedoelde verzoek van verpachters tot herziening van de tegenprestatie af; 
    
    
    
      draagt de griffier van de Centrale Grondkamer op binnen veertien dagen na deze beschikking een afschrift van deze beschikking, alsmede een kopie van het verstekvonnis van 5 april 2022 en het (verzet)vonnis van 16 februari 2023 van de pachtkamer in de rechtbank Amsterdam aan de bevoegde grondkamer te sturen.
    
    
    
      Deze beschikking is gegeven op 29 januari 2026 door mrs. M.S.A. van Dam, W.F. Boele en S.C.P. Giesen en de deskundige leden ing. P. Kerkstra en ir. J.H. Jurrius, in tegenwoordigheid van mr. M. Knipping-Verbeek als griffier. 
    
    
    
  
  
     Hoge Raad 8 juni 2018, rov. 4.4.3, ECLI:NL:HR:2018:874.