ECLI:NL:RBNHO:2025:14895, Rechtbank Noord-Holland, 10-12-2025, 11605974 \ CV EXPL  25-1166
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: huur, geluidsoverlast, bedreiging en intimidatie, ontbinding en ontruiming

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
      Zaaknummer: 11605974 \ CV EXPL  25-1166 TB
    
    
    
      
        Vonnis van 10 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting
      
        STICHTING WOONWAARD NOORD-KENNEMERLAND, 
      te Alkmaar,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Woonwaard,
      gemachtigde: mr. M.J. Dekker,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. S.J. van der Aart.
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      
        [gedaagde] huurt een woning van Woonwaard. Woonwaard wil de huurovereenkomst ontbinden, omdat [gedaagde] ernstige overlast veroorzaakt voor omwonenden. [gedaagde] betwist dat zij  geluidsoverlast heeft veroorzaakt. De kantonrechter oordeelt dat sprake is van structureel ernstige overlast, die ontbinding rechtvaardigt. Het gaat niet alleen om geluidsoverlast, maar ook om intimiderend en bedreigend gedrag tegenover buren. [gedaagde] heeft veel kansen gehad, maar is niet in staat gebleken te stoppen met het veroorzaken daarvan. De vordering wordt toegewezen. [gedaagde] moet de woning ontruimen.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 11 maart 2025
      - de conclusie van antwoord van 21 mei 2025
      - het tussenvonnis van 2 juli 2025
      - de akte overlegging producties 26, 27 en 28 van Woonwaard van 25 september 2025
      - de akte overlegging productie 29 van Woonwaard van 30 september 2025
      - de akte overlegging productie 30 van Woonwaard van 9 oktober 2025
      - de mondelinge behandeling van 15 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Woonwaard verhuurt met ingang van 1 juni 2020 aan [gedaagde] de woning aan het [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). Op deze huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing.
      
    
    
      2.2.
      Op 18 augustus 2021 heeft Woonwaard ter ondertekening aan [gedaagde] een gedragsaanwijzing toegestuurd. [gedaagde] heeft de gedragsaanwijzing niet ondertekend. 
      
    
    
      2.3.
      Op 26 juni 2023 heeft de politie een bestuurlijke rapportage opgesteld. Er werden 294 meldingen geregistreerd. In de samenvatting van de bestuurlijke rapportage is kort samengevat weergegeven dat sprake is van stelselmatige ernstige overlast op het adres van [gedaagde] . Er zijn in de afgelopen drie jaar twintig processen-verbaal aangezegd aan [gedaagde] vanwege geluidsoverlast en [gedaagde] werd tijdens gesprekken (ook buiten de overlastmeldingen) meermaals als verward omschreven. Verder blijkt uit verschillende meldingen en gesprekken met omwonenden dat door de aanhoudende overlast meerdere omwonenden klagen over slapeloosheid en psychische klachten. [gedaagde] mijdt iedere vorm van zorg wat leidt tot ernstig en structureel nadeel voor zichzelf en/of voor anderen.
      
    
    
      2.4.
      Na herhaalde verzoeken van Woonwaard heeft zij op 3 juli 2023 een gesprek met [gedaagde] gehad wegens aanhoudende geluidsoverlast. Het gesprek is per brief van 8 augustus 2023 aan [gedaagde] bevestigd door Woonwaard. In die brief is onder meer opgenomen dat er veel meldingen binnenkomen bij Woonwaard, de gemeente en bij de politie over aanhoudend gebonk vanuit de woning van [gedaagde] , wat door [gedaagde] in een brief ook wordt erkend. De reden voor het gebonk is volgens [gedaagde] omdat er chemische goedjes in de woning worden geblazen en in de kieren onder de vensterbank zou afluisterapparatuur zijn geplaatst. De overlast zou stoppen als Woonwaard de kieren dichtmaakt.  
      
    
    
      2.5.
      Op 21 september 2023 heeft Woonwaard [gedaagde] gesommeerd om op gesprek te komen. De overlast is niet gestopt ondanks dat Woonwaard de kieren gedicht heeft.
      
    
    
      2.6.
      Op 4 oktober 2023 volgt een officiële waarschuwing van de gemeente Dijk en Waard aan [gedaagde] wegens overlast. De politie en Woonwaard ontvangen zeer veel meldingen over geluidsoverlast. [gedaagde] werd er in het bijzonder op gewezen dat bonken op muren, ramen en/of deuren niet is toegestaan. Ook werd [gedaagde] het dringende advies gegeven om contact te zoeken met hulpverlening, Vangnet en Advies van de GGD. 
      
    
    
      2.7.
      In januari 2024 legt de gemeente Dijk en Waard een last onder dwangsom op aan [gedaagde] vanwege aanhoudende ernstige overlast die zij aan omwonende veroorzaakt. De last werd voor de duur van drie maanden opgelegd.
      
    
    
      2.8.
      Op 23 augustus 2024 is door de politie een aanvullende bestuurlijke rapportage afgegeven. Uit de rapportage volgt dat ook na het opleggen van de last onder dwangsom de overlast voortduurde. De last onder dwangsom had niet het gewenste effect. Er waren negentien meldingen geconstateerd en bij zes meldingen heeft de politie de overlast zelf ook geconstateerd.
      
    
    
      2.9.
      Van 1 oktober 2024 tot 1 november 2024 is de woning gesloten door de burgemeester in het belang van de openbare orde en veiligheid. Er was onder meer een brand geweest in de woning van [gedaagde] .
      
    
    
      2.10.
      Op 12 november 2024 volgt een bestuurlijke rapportage van de politie over de periode 1 november 2024 tot 12 november 2024. Uit de rapportage volgt dat in deze periode [gedaagde] zelf veel verwarde meldingen bij de politie deed. Daarnaast duurde de overlast onverminderd voort. Daarnaast geeft de politie aan dat door de aanhoudende incidenten er sprake is van een zeer ingrijpende inbreuk op het woon- en leefklimaat en de gezondheid van omwonenden. De politie blijft zich ook zorgen maken om [gedaagde] zelf, die niet de juiste zorg krijgt omdat zij deze zelf blijft vermijden.
      
    
    
      2.11.
      Op 5 december 2024 heeft de burgermeester opnieuw vanwege aanhoudende overlast een last onder dwangsom opgelegd aan [gedaagde] om gedurende een periode van zes maanden geen overlast te veroorzaken, waaronder begrepen het bonken op muren, ramen en/of deuren. 
      
    
    
      2.12.
      Bij brief van 19 december 2024 heeft de gemachtigde van Woonwaard [gedaagde] verzocht om in verband met de aanhoudende overlast de huurovereenkomst zelf op te zeggen. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd. 
      
    
    
      2.13.
      Op 5, 16, 24 februari, 9 juli en 24 september 2025 heeft de politie aanvullende bestuurlijke rapportages afgegeven. Er zijn wederom overlastmeldingen gedaan en de politie heeft in een aantal gevallen ook zelf de overlast ter plaatse geconstateerd. 
      
    
    
      2.14.
      Op 30 september 2025 heeft de gemeente Dijk en Waard een voornemen tot invordering van verbeurde dwangsom aan [gedaagde] toegestuurd. In die brief is opgenomen dat [gedaagde] € 3.000,00 moet betalen aan verbeurde dwangsommen omdat zij zich zes keer niet heeft gehouden aan de afspraken zoals weergegeven in het besluit van 5 december 2024. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Woonwaard vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met nevenvorderingen. 
      
    
    
      3.2.
      Woonwaard legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] is in haar verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door structureel en ernstig (geluids)overlast te veroorzaken. Deze tekortkoming rechtvaardigt volgens Woonwaard de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] voert aan dat zij geen overlast veroorzaakt, althans geen dusdanige ernstige overlast dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Zij meent dat de vorderingen van Woonwaard moeten worden afgewezen. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Ontbinding van de huurovereenkomst
      
    
    
    
      4.1.
      De vraag die beantwoord moet worden is of de huurovereenkomst moet worden ontbonden. De kantonrechter is van oordeel dat dit zo is. De kantonrechter zal uitleggen waarop hij dit oordeel baseert.
      
    
    
      4.2.
      Het uitgangspunt is dat [gedaagde] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat [gedaagde] zich moet houden aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Indien [gedaagde] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter stelt op basis van het door Woonwaard overgelegde dossier vast dat er vele klachten van omwonenden zijn binnengekomen over geluidsoverlast bestaande uit bonken tegen muren, deuren en vloeren en klachten over schreeuwen/dreigen richting omwonenden. Daarnaast zijn er meerdere bestuurlijke rapportages van de politie overgelegd, waarin staat dat er meldingen zijn over ernstige geluidsoverlast. De politie heeft die geluidsoverlast ook zelf geconstateerd. Ook is aan [gedaagde] meerdere malen een last onder dwangsom opgelegd wegens overlast en heeft de burgemeester bovendien de woning van [gedaagde] één maand gesloten nadat er brand in de woning was ontstaan. 
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] betwist dat zij geluidsoverlast veroorzaakt. Zij staat met een aantal buren niet op goede voet. Derden bemoeien zich met haar, zij heeft het gevoel dat zij continu in de gaten wordt gehouden en er worden meldingen over haar gedaan over wat zij al dan niet aan het doen is. Dit maakt dat [gedaagde] niets liever wil dan vertrekken uit de huurwoning en die mogelijkheid ook had, maar Woonwaard wilde geen positieve huurdersverklaring afgeven. Indien met enige zekerheid kan worden vastgesteld dat door [gedaagde] overlast is veroorzaakt en haar aan te rekenen valt, dient daarna nog te worden bepaald of de gemelde overlast dusdanig ernstig, structureel en objectiveerbaar is, dat sprake is van onrechtmatige hinder die de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning op dit moment kan rechtvaardigen. [gedaagde] is van mening dat er geen sprake is van objectiveerbare overlast omdat niet duidelijk is hoe luid de vermeende geluidsoverlast is. Er is ook geen objectief bewijs in de vorm van bijvoorbeeld een geluidsmetingsrapportage overlegd. Daar komt bij dat alle overgelegde meldingen geanonimiseerd zijn. Het bewijs dat is overgelegd gaat grotendeels om subjectieve waarnemingen. Ook is geen sprake van structurele overlast. Het grootste deel van de meldingen en rapportages is van jaren geleden. Op momenten lijken er meerdere meldingen, soms geregeld achter elkaar te komen, maar er zijn ook telkens lange periodes waarin in het geheel geen meldingen worden gemaakt. Tot slot is de overlast niet als dusdanig ernstig te beschouwen dat dit zou moeten leiden tot de ontbinding van het huurcontract van de huurwoning van [gedaagde] . De vermeende overlast door [gedaagde] zou er vooral bestaan uit bonken op de vloeren en muren. In hoeverre daarmee geluidsnormen worden overschreden is niet bekend. 
      
    
    
      4.5.
      Op basis van wat hiervoor is omschreven, is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van ernstige en structurele overlast voor omwonenden, veroorzaakt door [gedaagde] . De bestuurlijke rapportages van de politie, sluiting van de woning van [gedaagde] door de burgemeester en het opleggen van een last onder dwangsom liegen er niet om. Uit de overgelegde stukken blijkt dat er sinds de aanvang van de huurovereenkomst regelmatig door omwonenden wordt geklaagd over overlast die wordt veroorzaakt door [gedaagde] . Omwonenden geven daarbij aan dat zij zich onveilig voelen en ten einde raad zijn. Ook ervaren ze medische en psychische problemen door het toedoen van de geluidsoverlast door [gedaagde] . Daar komt bij dat ook de politie veel meldingen van omwonenden ontvangt over [gedaagde] , maar ook meldingen afkomstig van [gedaagde] zelf, soms in verwarde toestand. Ondanks meerdere sommatiebrieven, de vele inspanningen van Woonwaard en haar deelname aan de overleggen in het Veiligheidshuis, is de situatie niet verbeterd en is de overlast blijven bestaan. Bovendien gaat het niet alleen om geluidsoverlast. Gelet op de bestuurlijke rapportage van de politie en de verklaringen van omwonenden moet ook worden aangenomen dat [gedaagde] tegenover een aantal buren bij herhaling intimiderend en bedreigend gedrag heeft vertoond en is blijven vertonen, ook nadat zij duidelijk is gewaarschuwd dat agressief gedrag tegenover omwonenden niet wordt getolereerd. Er is geen aanknopingspunt dat de toestand in en rond de woning op termijn zal verbeteren. Te meer omdat zelfs nadat Woonwaard tot dagvaarding is overgegaan, de overlast onverminderd is door blijven gaan. Met Woonwaard is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] genoeg kansen en waarschuwingen heeft gehad om haar gedrag aan te passen. 
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter stelt op basis van het voorgaande vast dat er sprake is van een tekortkoming.
      
    
    
      4.7.
      In geval van een tekortkoming is de vordering tot ontbinding in beginsel toewijsbaar. De bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming kan daaraan bij wijze van uitzondering in de weg staan. Het is aan [gedaagde] om voldoende feiten en omstandigheden aan te voeren waaruit volgt dat deze uitzondering van toepassing is. De door de kantonrechter te maken afweging of de tekortkoming de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, geschiedt aan de hand van alle omstandigheden van het geval.
      
      
        
          Geen beroep op de uitzondering
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde] heeft hiertoe aangevoerd dat zij zich in een kwetsbare positie bevindt. Zij ontvangt een WAJONG-uitkering en ontbinding zou verstrekkende gevolgen voor haar hebben. Zij kan nergens anders terecht en de woning is de enige stabiele basis die zij op dit moment in haar leven heeft. [gedaagde] heeft van alles in het werk gesteld om een einde te maken aan de huidige situatie, maar de verhouding met de buren lijkt zodanig verhard te zijn, dat een oplossing niet in het vooruitzicht ligt. [gedaagde] en omwonenden hebben er om die reden belang bij dat [gedaagde] de kans krijgt om naar een andere huurwoning te verhuizen. Zij heeft daartoe stappen ondernomen maar omdat Woonwaard weigert een positieve verhuurdersverklaring af te geven, is [gedaagde] gebonden aan de huidige huurwoning. De belangenafweging moet daarom in het voordeel van [gedaagde] uitvallen. 
      
    
    
      4.9.
      Het verweer van [gedaagde] dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet is gerechtvaardigd vanwege haar persoonlijke omstandigheden slaagt niet. [gedaagde] heeft niet dan wel onvoldoende onderbouwd dat sprake is van relevante feiten en omstandigheden op grond waarvan ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd zou zijn. Op de zitting heeft [gedaagde] weliswaar nog gesteld dat inmiddels Bemoeizorg is opgestart en dat bekeken zal worden welke begeleiding zij nodig heeft, maar Woonwaard stelt hiertegenover dat er minimaal contact is tussen Bemoeizorg en [gedaagde] en dat [gedaagde] enkel contact opneemt op het moment dat zij iets nodig heeft. Dat Bemoeizorg is opgestart betekent dus nog niet dat [gedaagde] de hulp ook daadwerkelijk accepteert. Bovendien heeft het starten van Bemoeizorg tot dusver ook nog niet geleid tot een aanpassing van haar gedrag gelet op de aanvullende bestuurlijke rapportages die in de afgelopen periode zijn opgemaakt door de politie. Ook het feit dat Woonwaard geen positieve verhuurdersverklaring aflegt is geen omstandigheid die aan Woonwaard kan worden tegengeworpen. Woonwaard is daartoe niet verplicht en ondanks dat zij geen positieve verhuurdersverklaring kan afgeven, is zij wel bereid om mondeling een toelichting te geven aan een potentiële verhuurder. Woonwaard merkt daarover nog op dat zo’n collegiaal overleg soms nog tot een positieve uitslag leidt. Op basis van de stukken en het verhandelde ter zitting is onvoldoende gebleken dat [gedaagde] reden heeft gezien haar gedrag aan te passen en ziet de kantonrechter ook onvoldoende aanleiding om aan te nemen dat zij daar in de toekomst toe bereid of in staat is. Tegenover het belang van [gedaagde] staat het belang van Woonwaard om haar andere huurders (omwonenden van [gedaagde] ) weer het rustig huurgenot te kunnen geven. Woonwaard moet zorgen voor een veilige en ongestoorde leefomgeving en [gedaagde] heeft het woongenot van omwonende, die deels ook huren van Woonwaard, ernstig geschaad. Omdat het gaat om ernstige en structurele overlast, weegt het belang van Woonwaard bij beëindiging van de huurovereenkomst (en daarmee het waken voor de belangen van die omwonenden) zwaarder dan het woonbelang van [gedaagde] . 
      
    
    
      4.10.
      De conclusie is dat de kantonrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en [gedaagde] zal worden veroordeeld tot ontruiming. De ontruiming zal worden bepaald op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen.
      
      
        
          Afwijzing dwangsommen
        
      
      
    
    
      4.11.
      De gevorderde dwangsommen zullen worden afgewezen, omdat op grond van de wet Woonwaard door middel van het inschakelen van de deurwaarder een ontruiming van een woning mag uitvoeren.
      
      
        
          Gebruiksvergoeding
        
      
      
    
    
      4.12.
      Woonwaard vordert dat [gedaagde] een gebruiksvergoeding ter hoogte van de overeengekomen huur betaalt met ingang van 1 maart 2025. [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen deze vordering. Omdat niet is gesteld noch is gebleken dat er thans sprake is van een achterstand in de betaling van de overeengekomen huurtermijnen, zal de kantonrechter deze veroordeling uitspreken met ingang van 1 november 2025. De over de te betalen bedragen gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar als na te melden, omdat daartegen geen verweer is gevoerd. Wat betreft de ingangsdatum van de wettelijke rente is van belang dat blijkens de overgelegde huurovereenkomst partijen zijn overeengekomen dat de huur maandelijks bij vooruitbetaling moet worden betaald.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woonwaard worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                790,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.14.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het [adres] in [plaats] ,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Woonwaard zijn, en de sleutels af te geven aan Woonwaard,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 554,80 voor iedere maand of gedeelte daarvan met ingang van 1 november 2025 totdat de woning is ontruimd, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid tot aan de dag van betaling,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 790,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en in het openbaar uitgesproken op 10 december 2025.
      
    
  
  
     Artikel 6:265 BW.