ECLI:NL:RBROT:2025:5733, Rechtbank Rotterdam, 12-05-2025, ROT 22/5400, ROT 23/5236
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-05-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardes verlaagd na inpandige opname. Beroepen gegrond.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummers: ROT 22/5400 en ROT 23/5236
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 mei 2025 in de zaken tussen
    
      [eiser] , uit [plaats] , eiser
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie, Heffing en Waardebepaling 
      
      (gemachtigde: mr. E. Blom).
    
    
    
    Samenvatting
    
    
      1. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waardes van de woning van eiser voor de belastingjaren 2022 en 2023 vastgesteld. Eiser vindt die waardes te hoog. Na de zitting heeft de heffingsambtenaar een inpandige opname uitgevoerd en vastgesteld dat de onderhoudsstaat van de woning zeer slecht is en de WOZ-waardes lager zouden moeten zijn. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat deze lagere WOZ-waardes niet te hoog zijn. De rechtbank stelt de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2022 vast op € 288.000,- en die voor het belastingjaar 2023 op € 323.000,-. De aanslagen onroerendezaakbelasting worden overeenkomstig verminderd. De heffingsambtenaar moet het griffierecht terugbetalen.
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      2. Met het besluit van 31 maart 2022 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres] in [plaats] (de woning) per de waardepeildatum 1 januari 2021 voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 372.000,- op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). 
    
    
    
      2.1.
      Met het besluit van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2022 voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 373.000,-.
      
    
    
      2.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 30 september 2022 (ROT 22/5400) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser tegen het besluit van 31 maart 2022 gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 343.000,-.
      
    
    
      2.3.
      Met de uitspraak op bezwaar van 3 juli 2023 (ROT 23/5236) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser tegen het besluit van 25 februari 2023 ongegrond verklaard.
      
    
    
      2.4.
      Eiser heeft beroepen ingesteld tegen de uitspraken op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met verweerschriften.
      
    
    
      2.5.
      De rechtbank heeft de beroepen behandeld op de zitting van 5 december 2024. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [taxateur] .
      
    
    
      2.6.
      De rechtbank heeft het onderzoek geschorst. De heffingsambtenaar heeft een inpandige opname uitgevoerd. Partijen hebben nadere stukken ingediend. Eiser heeft op 12 februari 2025 een brief aan de rechtbank gestuurd. Deze brief maakt (ook) onderdeel uit het van het dossier.
      
    
    
      2.7.
      Geen van de partijen heeft, nadat zij zijn gewezen op het recht op een nadere zitting te worden gehoord, verklaard gebruik te willen maken van dat recht. De rechtbank heeft bepaald dat een nadere zitting achterwege blijft en het onderzoek gesloten.Feiten
      
      
        3. Eiser is mede-eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning met een gebruiksoppervlakte van 108 m², gelegen op een perceel van 295 m². De woning beschikt over een garage van 28 m². Het bouwjaar is 1960. 
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    4. Eiser betoogt dat de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2022 € 250.000,- bedraagt en voor het belastingjaar 2023 € 268.000,-. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende rekening gehouden met de hoge kosten van de herstelwerkzaamheden die nodig zouden zijn om een redelijke verkoopprijs te kunnen realiseren. Eiser verzoekt ook tot verlaging van de WOZ-waardes van eerdere jaren.
    
    5. De heffingsambtenaar heeft na de inpandige opname vastgesteld dat de staat van onderhoud van de woning zeer slecht is en niet matig, zoals de heffingsambtenaar eerder had vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft vervolgens nieuwe waarderingsmatrices opgesteld voor beide belastingjaren. Volgens de heffingsambtenaar zou de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 € 288.000,- moeten bedragen en voor het belastingjaar 2023 € 323.000,-.
    
    6. Omdat de heffingsambtenaar na de inpandige opname voor de belastingjaren 2022 en 2023 een lagere waarde bepleit dan in de uitspraken op bezwaar, zijn de beroepen reeds gegrond. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de in beroep voorgestane WOZ-waardes voor de belastingjaren 2022 en 2023 niet te hoog zijn vastgesteld.
    
    7. De heffingsambtenaar stelt jaarlijks de waarde van de woning vast. Het gaat om de marktwaarde: de prijs die de meestbiedende koper bereid zou zijn te betalen als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waardes van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
    
    8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de hiervoor onder 5 genoemde WOZ-waardes niet te hoog zijn. Uit de waarderingsmatrices die de heffingsambtenaar na de inpandige opname heeft overgelegd blijkt het volgende. De heffingsambtenaar heeft de woning voor beide belastingjaren vergeleken met woningen die rondom de waardepeildata zijn verkocht. Deze vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Uit de matrices blijkt dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten (zie ook overweging 8 hierna). De gemiddelde gecorrigeerde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten is voor beide belastingjaren gelijk aan de vierkantemeterprijs van de woning. Dat betekent dat de WOZ-waardes in de genoemde matrices niet te hoog zijn vastgesteld.
    
    9. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Eiser heeft er terecht op gewezen dat een koper fors minder bereid zal zijn te betalen voor de woning vanwege de zeer slechte staat van de woning. Uit de waarderingsmatrices die na de inpandige opname zijn overgelegd blijkt dat de heffingsambtenaar de factoren kwaliteit, onderhoud en voorzieningen als ‘slecht’ (1) heeft beoordeeld. Dat is de laagst mogelijke score en leidt tot een correctie op de vierkantemeterprijs van 15% voor de factoren kwaliteit en voorzieningen en een correctie van 25% voor de factor onderhoud. Daarmee heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de zeer slechte staat van de woning. 
    
    10. De rechtbank kan de WOZ-waardes van andere jaren dan de belastingjaren 2022 en 2023 in deze procedure niet verlagen. De beroepen hebben alleen betrekking op de uitspraken op bezwaar van 30 september 2022 en 3 juli 2023. De heffingsambtenaar is wel bevoegd ambtshalve binnen vijf jaar na een WOZ-beschikking de WOZ-waarde te verminderen als blijkt dat deze met 20% en ten minste € 5.000,- te hoog is vastgesteld. Eiser kan daartoe een verzoek doen bij de heffingsambtenaar. Tegen de uitkomst van het verzoek om ambtshalve vermindering kan eiser niet in bezwaar of beroep.   
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    11. De beroepen zijn gegrond, omdat de uitspraken op bezwaar in strijd zijn met artikel 17 van de Wet WOZ. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien en de WOZ-waardes van de woning vaststellen conform de waarderingsmatrices die de heffingsambtenaar na de inpandige opname heeft overgelegd. De aanslagen onroerendezaakbelasting zullen overeenkomstig worden verminderd.
    
    12. Omdat de beroepen gegrond zijn, moet de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht vergoeden. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank: 
    
    
      
        verklaart de beroepen gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraken op bezwaar;
      
      
        vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 tot een bedrag van € 288.000,-;
      
      
        vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting voor het belastingjaar 2022 tot een aanslag berekend naar een waarde van € 288.000,-;
      
      
        vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 tot een bedrag van € 323.000,-;
      
      
        vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting voor het belastingjaar 2023 tot een aanslag berekend naar een waarde van € 323.000,-;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 100,- aan eiser moet vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. S. de Bloois, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 mei 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
    
    
  
  
     Artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ.
  
  
    
      Kamerstukken II 1992/93, 22885, nr. 3, p. 44.
  
  
     Artikel 2 van het Uitvoeringsbesluit Wet waardering onroerende zaken.
  
  
     Artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht.