ECLI:NL:RBOVE:2026:63, Rechtbank Overijssel, 06-01-2026, 11724312 \ CV EXPL  25-1758
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2026-01-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Partij B huurt een bedrijfsruimte van partij A. Omdat de rechtsvoorganger van partij A de huurprijs niet heeft geïndexeerd, heeft partij A toen zij eigenaar werd van het gehuurde de huurprijs met terugwerkende kracht geïndexeerd. Partij B is het daar niet mee eens. Volgens partij B heeft de rechtsvoorganger van partij A jarenlang afgezien van indexatie en heeft hij bovendien de huurprijs kort voor de verkoop van het gehuurde wel geïndexeerd en heeft hij op dat moment bewust niet met terugwerkende kracht geïndexeerd. Partij A vordert in deze procedure de achterstallige geïndexeerde huur en ontruiming van het gehuurde vanwege de huurachterstand. Partij B vindt dat de vorderingen afgewezen moeten worden en vordert in voorwaardelijke reconventie vaststelling van de huurprijs op het door hem berekende bedrag.
      
      De kantonrechter zal de vorderingen van partij A afwijzen en de vordering van partij B toewijzen.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: 11724312 \ CV EXPL  25-1758
    
    
    
      
        Vonnis van 6 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [partij A] B.V., 
      te [vestigingsplaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,
      hierna te noemen: [partij A] ,
      gemachtigde: mr. J.C.F. Kooijmans,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [partij B]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij in conventie, 
      eisende partij in voorwaardelijke reconventie, 
      hierna te noemen: [partij B] ,
      gemachtigde: mr. J.E. de Groot.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak en de beslissing in het kort
    
    
      1.1.
      
        [partij B] huurt een bedrijfsruimte van [partij A] . Omdat de rechtsvoorganger van [partij A] de huurprijs niet heeft geïndexeerd, heeft [partij A] toen zij eigenaar werd van het gehuurde de huurprijs met terugwerkende kracht geïndexeerd. [partij B] is het daar niet mee eens. Volgens [partij B] heeft de rechtsvoorganger van [partij A] jarenlang afgezien van indexatie en heeft hij bovendien de huurprijs kort voor de verkoop van het gehuurde wel geïndexeerd en heeft hij op dat moment bewust niet met terugwerkende kracht geïndexeerd. [partij A] vordert in deze procedure de achterstallige geïndexeerde huur en ontruiming van het gehuurde vanwege de huurachterstand. [partij B] vindt dat de vorderingen afgewezen moeten worden en vordert in voorwaardelijke reconventie vaststelling van de huurprijs op het door hem berekende bedrag. 
      
    
    
      1.2.
      De kantonrechter zal de vorderingen van [partij A] afwijzen en de vordering van [partij B] toewijzen. De kantonrechter legt dat hierna uit. 
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding,- de conclusie van antwoord met eis in voorwaardelijke reconventie, - de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie,- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - de mondelinge behandeling van 10 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [partij B] huurt sinds 14 maart 2007 een bedrijfsruimte aan de [adres] te [woonplaats] (hierna het gehuurde) voor een huurprijs € 15.000,- exclusief btw per jaar. [partij B] heeft de huurovereenkomst gesloten met de heer [naam] (hierna [naam] ), de rechtsvoorganger van [partij A] . Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW (hierna: de Algemene Bepalingen) van toepassing. 
      
    
    
      3.2.
      Op 18 december 2022 heeft [naam] [partij B] per brief onder andere het volgende medegedeeld:
      
      
        
          “ (…)
        
        
          Sinds de startdatum van de huurovereenkomst hebben wij de jaarlijkse huursom nog nooit verhoogd. Per 2 januari 2023 verhogen wij de jaarhuur van € 15.000,- naar € 15.635,-. Daarna zullen wij jaarlijks de huur indexering
          
           conform de huurovereenkomst. (…)” 
        
      
      
    
    
      3.3.
      Op 15 januari 2024 heeft [partij A] het gehuurde in eigendom verkregen. Bij brief van 9 februari 2024 heeft [partij A] [partij B] onder andere het volgende medegedeeld:
      
      
        
          “(…) 
        
        
          De huur tot en met 28-02-2024 is € 1.303,- ex. btw per maand en zal per 01-04-2024 worden verhoogd naar € 1.743,-. Dit is een verhoging van 39,5%. Deze huurverhoging is gebaseerd op een berekening van het CBS met als peildatum 2009. Zie hiervoor de bijlage. (…)”
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        
          [partij B] heeft bezwaar gemaakt tegen de nieuwe jaarhuurprijs van € 20.925,- exclusief btw en heeft een bedrag van € 1.352,43 exclusief btw per maand betaald. Op 
        29 januari 2025 heeft [partij A] de huur vanaf 1 maart 2025 verhoogd naar € 1.800,- exclusief btw per maand (€ 21.600,- exclusief btw per jaar). [partij B] heeft daarop vanaf 
        1 februari 2025 € 1.305,53 exclusief btw per maand betaald. 
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        
          [partij A] vordert in conventie na vermindering van eis - samengevat -  uitvoerbaar bij voorraad:
        I. ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde door [partij B] binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis;
        II. veroordeling van [partij B] tot betaling van € 35.219,34 te vermeerderen met de wettelijke rente;
        III. veroordeling van [partij B] tot betaling van € 2.274,95 inclusief btw per maand, te vermeerderen met de jaarlijkse indexering, bij vooruitbetaling te voldoen, voor iedere maand of gedeelte van een maand dat [partij B] na 1 juni 2025 in het gehuurde verblijft of gebruik van het gehuurde maakt, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        IV. veroordeling van [partij B] in de proceskosten. 
      
      
    
    
      4.2.
      
        [partij B] voert verweer. [partij B] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [partij A] . [partij B] vordert onder de voorwaarde dat vordering III van [partij A] wordt afgewezen, in reconventie een verklaring voor recht dat tussen partijen voor de periode van 1 januari 2025 tot en met 31 december 2025 een huurprijs geldt van € 16.214,59 exclusief btw op jaarbasis, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure. 
      
    
    
      4.3.
      
        [partij A] concludeert in voorwaardelijke reconventie tot niet-ontvankelijkheid van [partij B] , dan wel afwijzing van de vordering met uitvoerbaar bij voorraad veroordeling van [partij B] in de kosten van de procedure in reconventie. 
      
    
    
      4.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      
        Mocht [partij A] de huurprijs met terugwerkende kracht indexeren?
      
    
    
      5.1.
      
        [partij A] vordert betaling van € 34.109,92, te vermeerderen met de wettelijke rente, bestaande uit de achterstallige geïndexeerde huur vanaf 2019. [partij A] voert daartoe aan dat de huurprijs op grond van de huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen automatisch jaarlijks is geïndexeerd en dat [naam] die geïndexeerde huur nooit in rekening heeft gebracht. Omdat [naam] dat niet heeft gedaan kon [partij A] in 2023 de huur met terugwerkende kracht vanaf 2009 indexeren, en aanspraak maken op het geïndexeerde (en nog niet betaalde deel) van de huurprijs over de afgelopen vijf jaar. 
      
    
    
      5.2.
      
        [partij B] is het daar niet mee eens. Volgens [partij B] heeft [naam] bewust afgezien van indexatie van de huurprijs omdat [partij B] op eigen kosten verbeteringen aanbracht aan het gehuurde. Ter onderbouwing verwijst hij naar de brief van [naam] van 18 december 2022. Omdat [partij A] niet gerechtigd was de huurprijs te indexeren, en [partij B] de volgens hem verschuldigde huur heeft betaald, is er geen sprake van een betalingsachterstand, en moeten de vorderingen van [partij A] afgewezen worden, aldus [partij B] . 
      
    
    
      5.3.
      De kantonrechter overweegt dat tussen partijen niet in geschil is dat in artikel 4.5 van de huurovereenkomst en artikel 9.1 van de Algemene Bepalingen is voorzien in een automatische jaarlijkse indexering van de huurprijs. Dat betekent dat de huurprijs zonder dat daarvoor een verdere handeling van [naam] nodig was, jaarlijks werd geïndexeerd, tenzij [naam] daar, zoals [partij B] aanvoert, van heeft afgezien. 
      
    
    
      5.4.
      
        Naar het oordeel van de kantonrechter volgt uit de brief van [naam] van 
        18 december 2022 dat hij heeft afgezien van indexering van de aanvangshuurprijs tot en met 2022. Hoewel tussen [partij B] en [naam] niet expliciet is besproken dat de huurprijs niet geïndexeerd werd omdat [partij B] verbeteringen aanbracht aan het gehuurde, volgt uit de brief van [naam] in ieder geval wel dát hij heeft afgezien van het indexeren van de huurprijs tot december 2022. Uit de brief volgt immers dat de huurprijs sinds de aanvang van de huur nog nooit is verhoogd, dat per januari 2023 de aanvangshuurprijs van € 15.000,- wordt verhoogd naar € 15.635,- en dat de huurprijs vanaf dat moment jaarlijks geïndexeerd zal worden. Uit de brief volgt daarom dat [naam] zonder voorbehoud bewust heeft afgezien van de jaarlijkse indexatie in het verleden. Daar komt bij dat [naam] de (geïndexeerde) huur tot 2023 nooit bij [partij B] in rekening heeft gebracht en dat niet gesteld of gebleken is dat hij op een andere wijze aanspraak maakte op de geïndexeerde huur. Voor zover [naam] , zoals [partij A] stelt, niet bedoeld heeft afstand te doen van de geïndexeerde huur, mocht [partij B] er gelet op de hiervoor genoemde feiten en omstandigheden gerechtvaardigd op vertrouwen dat [naam] na de brief van 18 december 2022 geen aanspraak meer zou maken op indexatie van de huurprijs met terugwerkende kracht. 
      
      
    
    
      5.5.
      De kantonrechter is verder van oordeel dat [partij A] als rechtsopvolger van [naam] ook op het moment dat zij eigenaar werd van het gehuurde geen eigen recht kreeg om met terugwerkende kracht aanspraak te maken op niet doorgevoerde indexaties in het verleden. Zoals [partij B] aanvoert volgt uit artikel 7:226 lid BW dat bij overdracht van het gehuurde alle rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst die daarna opeisbaar worden, overgaan op de op de verkrijger. Dat betekent dat rechten en verplichtingen die vóór overdracht van het gehuurde opeisbaar zijn geworden, niet overgaan op de verkrijger. Het recht op jaarlijkse huurindexering is in het geval van [partij B] opeisbaar geworden op 1 januari van alle jaren voorafgaand aan de eigendomsoverdracht. Dat betekent dat [partij A] alleen recht heeft op de jaarlijkse indexering vanaf overdracht van het gehuurde in januari 2024. 
      
    
    
      5.6.
      De kantonrechter volgt [partij A] ook niet in haar stelling dat artikel 7:226 BW niet van toepassing is omdat [naam] in artikel 4 van de leveringsakte alle rechten en verplichtingen ten aanzien van de onroerende zaak aan [partij A] heeft overgedragen.  Het kan in het midden kan blijven of met artikel 4 van de leveringsakte beoogd is ook rechten en verplichtingen ten aanzien van de huurovereenkomst over te dragen - hetgeen [partij B] betwist - omdat [naam] (zoals hiervoor onder 5.4. is overwogen) bewust afstand heeft gedaan van zijn recht op indexering van de huurprijs tot 2023. Dus ook indien [naam] alle rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst van voor de overdrachtsdatum heeft overgedragen aan [partij A] , behelst dat alleen het recht de huur te indexeren vanaf januari 2023. [naam] kon namelijk niet meer rechten aan [partij A] overdragen dan hij zelf op dat moment had. 
      
      
        
          Conclusie 
        
      
    
    
      5.7.
      Het voorgaande leidt tot de slotsom dat [partij A] de huurprijs niet met terugwerkende kracht kon indexeren en dat er vanaf januari 2023 jaarlijks is geïndexeerd. Omdat [partij B] de (volgens hem) verschuldigde huur wel heeft betaald is er geen huurachterstand ontstaan die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De vorderingen van [partij A] in conventie worden daarom afgewezen. 
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
      
        
          Hoe hoog is de huurprijs in 2025?
        
      
    
    
      5.8.
      Omdat de kantonrechter de vordering van [partij A] onder III afwijst, komt hij toe aan de (voorwaardelijke) vordering van [partij B] in reconventie. 
      
    
    
      5.9.
      
        
          [partij B] vordert een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst voor de periode van 1 januari 2025 tot en met 31 december 2025 € 16.214,59 bedraagt. [partij B] onderbouwt die vordering als volgt. Per 1 januari 2023 is de huurprijs verhoogd naar € 15.635,- exclusief btw per jaar. De huurprijs is vervolgens geïndexeerd met 0,2% per 
        1 januari 2024 en met 3,5% per 1 januari 2025. Dat betekent dat de huurprijs in 2025 € 16.214,59 exclusief btw bedraagt. 
      
      
    
    
      5.10.
      
        De kantonrechter overweegt dat de huurprijs per 1 januari 2023 € 15.635,- bedroeg, zoals volgt uit de brief van [naam] van 18 december 2022. De kantonrechter overweegt verder dat [partij B] de genoemde indexatiepercentages (voldoende) heeft onderbouwd met een afschrift van het vastgestelde CPI percentage in die jaren en dat [partij A] in haar spreekaantekeningen bovendien van dezelfde percentages uitgaat. De kantonrechter zal de gevraagde verklaring voor recht daarom toewijzen en bepalen dat de huurprijs vanaf 
        1 januari 2025 tot en met 31 december 2025 € 16.214,59 exclusief btw bedraagt. 
      
      
      
        
          Proceskosten in conventie en reconventie
        
      
    
    
      5.11.
      
        [partij A] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in conventie en reconventie (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij B] in conventie worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                1.086,00
              
              
                (2 punten × € 543,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.221,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.12.
      De proceskosten in reconventie tot aan dit vonnis worden aan de zijde van [partij B] begroot op € 543,00 (1 punt × € 543,00). 
      
    
    
      5.13.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie 
      
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van [partij A] af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [partij A] in de proceskosten in conventie van € 1.221,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij A] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      6.3.
      verklaart voor recht dat tussen [partij A] en [partij B] voor de periode van 1 januari 2025 tot en met 31 december 2025 een huurprijs geldt van € 16.214,59 exclusief btw op jaarbasis, 
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt [partij A] in de proceskosten van € 543,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij A] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
      
        
          in conventie en reconventie 
        
      
      
    
    
      6.5.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.2. en 6.4. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op 6 januari 2026.(mb)
      
    
  
  
     Dit staat zo in de brief. 
  
  
     Zie spreekaantekeningen voor de wijziging in vorderingen II en III