ECLI:NL:RBNNE:2025:3925, Rechtbank Noord-Nederland, 05-09-2025, 11781118 \ VV EXPL  25-77
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-09-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Toepassing artikel 7:232 lid 3 BW. Verhuur van een onzelfstandige woonruimte die bij de totstandkoming van de huurovereenkomst niet eerder aan huurder verhuurd is geweest. Onderverhuurder heeft zijn hoofdverblijf in het gehuurde. Onder verhuurder verlaat de woonruimte tijdelijk. Dat gegeven staat niet aan toepassing  van artikel 7:232 lid 3 BW (de zogenaamde hospita regeling) in de weg. Gevorderde ontruiming wordt toegewezen.

RECHTBANK 
      NOORD-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Groningen
    
    
    
      Zaaknummer: 11781118 \ VV EXPL  25-77
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 5 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. M.S. Scheffers,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. P.N. Huisman.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding;- de conclusie van antwoord;- de mondelinge behandeling van 21 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] huurt sinds 1 februari 2024 de woning staande en gelegen aan [adres] (hierna: ‘de woning’).
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] en [gedaagde] zijn een op schrift gestelde onderhuurovereenkomst aangegaan voor een deel van de woning die door [eiser] wordt gehuurd. Aan [gedaagde] is een slaapkamer gelegen op de eerste verdieping onderverhuurd. Verschillende voorzieningen in de woning (keuken, woonkamer, badkamer, toilet en een balkon) worden door [eiser] en [gedaagde] gedeeld. 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] heeft de woning met ingang van 7 oktober 2024 betrokken. Vanaf die datum zijn huurpenningen aan [eiser] voldaan. In een door partijen op schrift gestelde (onder)huurovereenkomst is abusievelijk een looptijd van 5 augustus 2024 tot en met                    18 oktober 2024 bepaald. [eiser] heeft vervolgens een huurovereenkomst opgesteld waarin als looptijd 7 oktober 2024 tot en met 15 maart 2025 is vermeld. Deze huurovereenkomst is op of omstreeks 22 oktober 2024 door partijen ondertekend. 
      
    
    
      2.4.
      In de nacht van 23 en 24 november 2024 heeft zich een incident voorgedaan tussen [eiser] en [gedaagde] naar aanleiding waarvan de politie ter plaatse is geweest. Op                   24 november 2024 heeft [eiser] de woning verlaten. Hij is tot op heden niet teruggekeerd.
      
    
    
      2.5.
      Bij zijn vertrek heeft [eiser] een aan [gedaagde] gerichte in de Engelse taal opgestelde brief in de woning achtergelaten waarin [eiser] zich beroept op immediate termination of the rental agreement en waarin [gedaagde] wordt gesommeerd de woning per direct te verlaten.   
      
    
    
      2.6.
      In een e-mail van 27 november 2024 heeft [eiser] [gedaagde] nogmaals gesommeerd de woning uiterlijk op 30 november 2024 te ontruimen.
      
    
    
      2.7.
      Bij schrijven van 6 december 2024 heeft de toenmalige advocaat van [eiser] aan [gedaagde] verzocht de huurachterstand in te lopen. Voorts is [gedaagde] verzocht tot vrijwillige opzegging van de huurovereenkomst over te gaan. 
      
    
    
      2.8.
      Bij deurwaardersexploot van 13 februari 2025 heeft [eiser] een brief van zijn advocaat aan [gedaagde] doen toekomen waarin nogmaals wordt verzocht de woning per direct te ontruimen. 
      
    
    
      2.9.
      Bij brief van zijn advocaat van 11 maart 2025 heeft [gedaagde] aan (de advocaat van) [eiser] geschreven dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd en daarom geen gehoor zal worden gegeven aan het verzoek tot ontruiming over te gaan.
      
    
    
      2.10.
      Bij deurwaardersexploot van 31 maart 2025 heeft [eiser] een brief van zijn advocaat aan [gedaagde] doen toekomen waarin (voor zover hier van belang) staat geschreven:
      
      
        
          In bovenvermelde kwestie heeft cliënt u via diverse manier geprobeerd verzocht de woning te
        
        
          verlaten. U heeft zich aangegeven de woning niet te zullen ontruimen en u heeft zicht daarbij op het
        
        
          standpunt gesteld dat het niet was toegestaan om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten.
        
      
      
      
        
          Indien een tijdelijke huurovereenkomst niet is toegestaan zal aldus sprake zijn van een
        
        
          huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
        
      
      
      
        
          Gelet op het feit dat u van cliënt een onzelfstandige woonruimte huurt in dezelfde woning als waarin
        
        
          cliënt zelf woonachtig is, geldt dat gedurende de eerste 9 maanden van deze huurovereenkomst de
        
        
          regels omtrent huurbescherming niet van toepassing zijn (artikel 7:232 lid 3 BW). Cliënt is derhalve
        
        
          bevoegd om zonder opgaaf van redenen de huurovereenkomst op te zeggen, zulks met een
        
        
          opzegtermijn van 3 maanden. Voorts hoeft cliënt geen grond voor de opzegging aan te dragen.
        
      
      
      
        
          Aangezien er in de met u gesloten huurovereenkomst geen afspraken zijn opgenomen over de
        
        
          opzegging ervan, kan de opzegging op iedere dag plaatsvinden.
        
      
      
      
        
          Langs deze weg zegt cliënt de huurovereenkomst per vandaag op, met inachtneming van een
        
        
          opzegtermijn van 3 maanden. Hierdoor zal de huurovereenkomst op 1 juli 2025 zijn geëindigd.
        
        
          U dient te woning aldus voor 1 juli 2025 te hebben verlaten en ontruimd van uw eigendommen.
        
      
      
    
    
      2.11.
      Bij brief van 15 mei 2025 van zijn advocaat heeft [gedaagde] aan [eiser] een voorstel gedaan strekkende tot opzegging van de huurovereenkomst en tot afbetaling van de huurachterstand. Partijen zijn niet tot een vergelijk gekomen.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
        I.	[gedaagde] op genoemde gronden te veroordelen om de onzelfstandige woonruimte aan [adres] , binnen 7 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, subsidiair op een door de kantonrechter te bepalen termijn, te (doen laten) ontruimen en te (doen) verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover deze aan [gedaagde] toebehoren en niet aan [eiser] , en om de woonruimte met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen van [eiser] ;
        II. 	[gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder de kosten die zijn
        gemoeid met de tenuitvoerlegging van dit vonnis.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Inleiding
      
    
    
      4.1.
      
        [eiser] vordert [gedaagde] te veroordelen de aan hem ( [gedaagde] ) onderverhuurde woning te ontruimen. Aan die vordering heeft [eiser] ten grondslag gelegd: i). dat de huurovereenkomst rechtsgeldig door hem is beëindigd/opgezegd na het incident dat zich in de nacht van 23 op 24 november 2024 heeft voorgedaan, ii) dat sprake was van een tijdelijke huurovereenkomst en [gedaagde] is geïnformeerd over het feit dat deze is geëindigd en niet werd verlengd en iii). dat de overeenkomst eind maart 2025 is opgezegd per 1 juli 2025. 
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
    
    
      4.2.
      Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [eiser] (PHD student) toegelicht dat hij vanwege een noodgedwongen vertrek uit de woning in financiële problemen is geraakt. Als (hoofd)huurder draagt [eiser] de lasten van de aan [gedaagde] onderverhuurde woning terwijl [gedaagde] nalaat tijdig huur te betalen en inmiddels een huurachterstand van twee maanden heeft laten ontstaan. Daarnaast draagt [eiser] de lasten van alternatieve woonruimte waarop hij is aangewezen. Naar het oordeel van de kantonrechter is het  spoedeisend belang bij het gevorderde daarmee gegeven.
      
      
      
      
        
          Wet vaste huurcontracten
        
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter stelt bij de beoordeling het volgende voorop. Op 1 juli 2024 is de zogenoemde Wet vaste huurcontracten (volledig: ‘wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek in verband met het afschaffen van tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimten’) in werking getreden. Daarmee is artikel 7:271 BW gewijzigd. Uitgangspunt van het nieuwe artikel 7:271 lid 1 BW is dat een huurovereenkomst die ná 1 juli 2024 is gesloten voor een bepaalde tijd, niet tussentijds kan worden opgezegd door partijen en dat huurder aan het einde van die bepaalde tijd huurbescherming heeft. Het einde van de bepaalde tijd doet de huurovereenkomst niet eindigen en verhuurder kan de huurovereenkomst op grond van artikel 7:271 BW alleen opzeggen op één van de in de wet genoemde opzeggingsgronden.
      
    
    
      4.4.
      In het tweede lid van artikel 7:271 BW is bepaald dat lid 1 niet van toepassing is op een voor bepaalde tijd voor de duur van twee jaar of korter aangegane huur in geval van een woonruimte die wordt verhuurd aan personen die deel uitmaken van bij algemene maatregel van bestuur genoemde categorieën van personen, zijnde het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst (hierna: het Besluit). 
      
    
    
      4.5.
      De onderhavige huurovereenkomst is na 1 juli 2024 tot stand gekomen. Het hiervoor geschetste (nieuwe) wettelijke regime is daarop van toepassing. In deze procedure is niet gebleken van een situatie als bedoeld in het tweede lid van artikel 7:271 BW. Dat betekent dat, binnen het bestek van dit kort geding, niet aannemelijk is geworden dat het [eiser] was toegestaan om ná 1 juli 2024 met [gedaagde] een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten. Dit betekent dan ook dat de huurovereenkomst niet door tijdsverloop én na aanzegging door de verhuurder is geëindigd. De huurovereenkomst tussen partijen liep na ommekomst van de termijn aldus door, althans dat is in het bestek van deze procedure aannemelijk geworden. 
      
    
    
      4.6.
      Uit het voorgaande volgt dat de gevorderde ontruiming op grond van de gestelde tussentijdse opzegging (als primaire grondslag) en/of het gestelde verstreken zijn van de looptijd van de huurovereenkomst (subsidiaire grondslag) zal worden afgewezen.  
      
      
        
          Hospita regeling (artikel 7:232 lid 3 BW)
        
      
    
    
      4.7.
      Aan de gevorderde ontruiming heeft [eiser] (meer subsidiair) ten grondslag gelegd dat tussen partijen een huurovereenkomst is gesloten waarop de bepalingen van de zogenaamde hospita regeling van toepassing zijn (in het bijzonder artikel 7:232 lid 3 BW). 
      
    
    
      4.8.
      In artikel 7:232 lid 3 BW is bepaald dat de in dat artikellid genoemde wetsartikelen (die onder andere op de bescherming van de positie van de (onder)huurder zien) gedurende de eerste negen maanden na het ingaan van de overeenkomst (dit wordt ook wel de proefperiode genoemd) niet van toepassing zijn op huur van woonruimte die niet een zelfstandige woonruimte vormt en deel uitmaakt van een woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft en waarin niet eerder aan dezelfde huurder deze of andere woonruimte is verhuurd geweest. (…). Indien aan deze voorwaarden is voldaan, dan kan de verhuurder binnen de gestelde periode de huurovereenkomst opzeggen zonder vermelding van gronden en zonder dat er een rechterlijke toets plaatsvindt, tenzij er sprake is van bijzondere gevallen van misbruik.
      
    
    
      4.9.
      Het verweer van [gedaagde] komt er in de kern op neer dat [eiser] de woning op                 24 november 2024 heeft verlaten en tot op heden niet is teruggekeerd. Aldus [gedaagde] kan niet langer worden geoordeeld dat [eiser] zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft zodat het bepaalde in artikel 7:232 lid 3 BW toepassing mist.
      
    
    
      4.10.
      
        De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in zijn verweer dat [eiser] - vanwege zijn vertrek - de woning als hoofdverblijf heeft prijsgegeven. Zij overweegt daartoe het volgende. 
        Na het incident dat zich in de nacht van 23 op 24 november 2024 heeft voorgedaan is [eiser] uit de woning vertrokken. [eiser] stelt die nacht ernstig door [gedaagde] te zijn bedreigd. [gedaagde] verklaart dat een woordenwisseling/ruzie in de woning heeft plaatsgevonden maar betwist dat sprake is geweest van ernstige bedreiging door hem. 
        De kantonrechter laat in het midden wat exact heeft plaatsgevonden. In het beperkte bestek van deze procedure kan dat niet worden vastgesteld. De kantonrechter acht evenwel voldoende aannemelijk dat [eiser] de woning vanwege het incident heeft verlaten. Dat volgt niet alleen uit het moment van vertrek (daags na het incident) maar ook uit de inhoud van de brief die [eiser] op 24 november 2024 in de woning heeft achtergelaten. Daarin schrijft [eiser] dat hij zich vanwege het incident onveilig voelt in zijn woonomgeving. Direct na zijn vertrek heeft [eiser] [gedaagde] herhaaldelijk aangeschreven met het verzoek het gehuurde te verlaten/ontruimen. Onder die omstandigheden - zo oordeelt de kantonrechter - kan [gedaagde] niet worden gevolgd in zijn verweer dat [eiser] de woning als  hoofdverblijf heeft prijsgegeven. Uit de inhoud en strekking van de tussen partijen gevoerde correspondentie volgt genoegzaam dat [eiser] terug wenst te keren en dat de aanwezigheid van [gedaagde] daar tot op heden aan in de weg staat. 
      
      
    
    
      4.11.
      
        Niet in geschil is dat [eiser] met ingang van 7 oktober 2024 een onzelfstandige woonruimte aan [gedaagde] heeft verhuurd. Evenmin is in geschil dat de woning bij de totstandkoming van de huurovereenkomst niet eerder aan [gedaagde] verhuurd is geweest. 
        De kantonrechter komt daarom tot de slotsom dat ook aan de overige voorwaarden die zijn genoemd in artikel 7:232 lid 3 BW (de zogenaamde hospita regeling) is voldaan. Er is daarbij niet gebleken van enige vorm van misbruik van de zogenaamde hospita regeling.  Aldus heeft [eiser] de huurovereenkomst binnen negen maanden na het ingaan daarvan op 31 maart 2025 (aldus met in acht name van de voorgeschreven opzegtermijn van 3 maanden) rechtsgeldig kunnen opzeggen en is in deze procedure voldoende aannemelijk geworden dat deze is geëindigd per 1 juli 2025 en dat [gedaagde] op dit moment zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. De gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen met inachtneming van de hierna vermelde redelijke termijn.
      
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad 
        
      
    
    
      4.12.
      
        [eiser] heeft gevorderd dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dat betekent dat het vonnis meteen zou kunnen worden uitgevoerd, ook als hoger beroep wordt ingesteld. Hiervoor is overwogen dat [eiser] een spoedeisend en zwaarwegend belang heeft bij de ontruiming van de woning. [eiser] heeft onderbouwd dat hij voor zijn huisvesting is aangewezen op de aan [gedaagde] onderverhuurde woning en hij niet langer in staat is de lasten van deze woning én die van zijn tijdelijke huisvesting te dragen. Dit belang - zo overweegt de kantonrechter - weegt zwaarder dan het woonbelang van [gedaagde] die een achterstand in zijn huurbetalingsverplichtingen jegens [eiser] heeft laten ontstaan en die - zoveel is in deze procedure aannemelijk geworden - zonder recht of titel in de woning verblijft. Van [eiser] kan onder de gegeven omstandigheden in redelijkheid niet gevergd worden dat hij een eventuele hoger beroepsprocedure afwacht (waarmee de ontruiming van de woning zou worden uitgesteld). De gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring - waartegen [gedaagde] geen (uitdrukkelijk) verweer heeft gevoerd - zal daarom worden toegewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                144,47
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                90,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.183,47
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de onzelfstandige woonruimte aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser] ,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.183,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R. Bootsma en in het openbaar uitgesproken op                                  5 september 2025.
      
      
      
        rh/424