ECLI:NL:RBOBR:2025:8909, Rechtbank Oost-Brabant, 09-10-2025, 11594130 \ CV EXPL  25-1380
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-10-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Ontbinding van de huurovereenkomst wegens illegale prostitutie. In de bodemzaak heeft verhuurder voldoende aannemelijk gemaakt dat huurder meermaals tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door illegale prostitutie. Daarbij weegt de kantonrechter in het bijzonder mee dat de huurder een gewaarschuwd mens is, omdat hij eerder op de vingers is getikt vanwege illegale prostitutie vanuit het gehuurde.

RECHTBANK 
      OOST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
    
    
    
      Zaaknummer: 11594130 \ CV EXPL  25-1380
    
    
    
      
        Vonnis van 9 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING MOOILAND, 
      te Grave,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Mooiland,
      gemachtigde: D.D. Versluis,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 12 maart 2025 met 14 producties; - de conclusie van antwoord met één productie; - de brief van Mooiland met aanvullende productie 15; 
      - de mondelinge behandeling van 25 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Mooiland is een sociale verhuurder. 
      
    
    
      2.2.
      Mooiland verhuurt met ingang van 24 april 2024 aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt € 698,47 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd.
      
    
    
      2.3.
      Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden voor woonruimte van Mooiland (hierna: algemene voorwaarden) van toepassing.
      
    
    
      2.4.
      Op 24 juni 2024 is Mooiland door de gemeente Bernheze (hierna: de gemeente) op de hoogte gesteld van een anonieme melding van een omwonende dat er sinds ongeveer twee weken een vermoedelijk buitenlandse vrouw in het gehuurde woont waarvan het vermoeden bestaat dat zij vanuit het gehuurde prostitutiewerkzaamheden verricht. 
      
    
    
      2.5.
      Diezelfde dag heeft een toezichthouder van de gemeente samen met de wijkconsulente van Mooiland een bezoek gebracht aan het gehuurde. Daar troffen zij een vrouw aan afkomstig uit [nationaliteit 1] . Zij ontkende dat zij zich bezig hield met prostitutie in het gehuurde. Zij zei tegen betaling schoonmaakwerkzaamheden te verrichten in het gehuurde. De toezichthouder en de wijkconsulente hebben vervolgens camerabeelden bekeken die de anonieme omwonende had gemaakt met zijn Ring-deurbel en er is gepost in de brandgang achter het gehuurde van waaruit de klanten in het gehuurde zouden worden ontvangen. 
      
    
    
      2.6.
      Mooiland heeft [gedaagde] op 3 juli 2024 aangeschreven en heeft hem geconfronteerd met de bevindingen. Daarbij is [gedaagde] gesommeerd om per direct te stoppen met het in gebruik geven van het gehuurde aan derden. [gedaagde] is door Mooiland uitgenodigd voor een gesprek om zijn kant van het verhaal te laten horen. 
      
    
    
      2.7.
      Tijdens het gesprek op 8 augustus 2024 heeft [gedaagde] verklaard dat hij de [nationaliteit 1] vrouw op haar verzoek in het gehuurde heeft laten logeren. In ruil daarvoor zou zij het gehuurde schoonhouden. Nadat [gedaagde] er achter was gekomen dat de vrouw zichzelf prostitueerde vanuit het gehuurde heeft hij haar op straat gezet, zo heeft hij verklaard. [gedaagde] heeft verder verklaard dat niemand anders dan hijzelf een sleutel heeft van het gehuurde. 
      
    
    
      2.8.
      Met [gedaagde] zijn tijdens het gesprek de volgende afspraken gemaakt: 
      
         er vinden geen illegale praktijken meer plaats in of rondom het gehuurde door [gedaagde] zelf of door derden; 
         niemand heeft een sleutel van het gehuurde behalve [gedaagde] zelf; 
         [gedaagde] laat geen andere personen in het gehuurde verblijven als hij daar zelf niet aanwezig is;
         als de [nationaliteit 2] vriendin van [gedaagde] naar Nederland komt voor een bepaalde periode informeert hij Mooiland daarover; 
         medewerkers van de gemeente en/of Mooiland kunnen altijd onaangekondigd een huisbezoek afleggen waar [gedaagde] dan aan meewerkt. 
      
      
    
    
      2.9.
      De voornoemde afspraken zijn schriftelijk door Mooiland aan [gedaagde] bevestigd in een gespreksverslag, dat op 14 augustus 2024 aan hem is toegezonden. Mooiland geeft daarbij aan dat zij er vanuit gaat dat [gedaagde] zich aan de gemaakte afspraken houdt en dat als in de toekomst mocht blijken dat er zich weer illegale praktijken voordoen, er juridische stappen worden ondernomen. 
      
    
    
      2.10.
      
        Op 7 november 2024 hebben de toezichthouders van de gemeente en de wijkconsulente van Mooiland het gehuurde bezocht voor een controle. In het gehuurde werden twee vrouwen aangetroffen, die verklaarden te werken als escort op vrijwillige basis. Verder verklaarden zij dat zij adverteerden op de website kinky.nl. Ze gaven aan niet werkzaam te zijn vanuit het gehuurde, maar daar sinds enkele dagen te verblijven tegen betaling van € 480,00 per week voor hen tweeën. 
        Door de wijkconsulente zijn in een prullenbak op één van de slaapkamers in het gehuurde gebruikte condooms en tissues aangetroffen. Geconfronteerd met die bevindingen verklaarde [gedaagde] dat hij de vrouwen tijdelijk in het gehuurde had toegelaten zonder dat zij daar iets voor hoefden te betalen. [gedaagde] gaf aan dat hij niets wist van prostitutie in het gehuurde en dat hij daar ook niets van had gemerkt. Hij was tijdens het verblijf van de vrouwen in het gehuurde steeds zelf thuis geweest, op een korte tijd na waarin hij een vriend was gaan helpen, zo verklaarde hij. 
      
      
    
    
      2.11.
      Bij brief van 18 november 2024 heeft de gemeente aangekondigd van plan te zijn [gedaagde] een last onder dwangsom op te leggen omdat aannemelijk is dat er vanuit het gehuurde sekswerk werd verricht. 
      
    
    
      2.12.
      Mooiland heeft [gedaagde] bij brief van 9 december 2024 bericht dat zij de huurovereenkomst wil beëindigen omdat opnieuw prostitutieactiviteiten zijn verricht vanuit het gehuurde en [gedaagde] daarmee ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. Mooiland heeft [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen om daarmee een gerechtelijke procedure te voorkomen. [gedaagde] heeft van die gelegenheid geen gebruik gemaakt. Daarnaast heeft de gemeente bij brief van 17 december 2024 aan [gedaagde] daadwerkelijk een last onder dwangsom opgelegd van € 1.500,00 per overtreding van artikel 5.1 lid 1 onder a van de Omgevingswet met een maximum van € 6.000,00. De last onder dwangsom geldt tot en met 17 december 2027.
      
    
    
      2.13.
      Mooiland heeft daarom bij dagvaarding van 24 december 2024 een kortgedingprocedure gestart tegen [gedaagde] , waarin zij – samengevat – ontruiming van het gehuurde heeft gevorderd wegens ernstig tekortschieten van [gedaagde] in zijn huurverplichtingen. Bij vonnis van 24 februari 2025 heeft de voorzieningenrechter de vordering van Mooiland afgewezen. De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat het (in het bestek van de kortgedingprocedure) voldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] ernstig tekort is geschoten in zijn verplichtingen als huurder, zodat ook voldoende aannemelijk is dat een bodemrechter een vordering tot ontruiming van het gehuurde zal toewijzen. Evenwel heeft de voorzieningenrechter de ontruiming niet bevolen, omdat de belangenafweging op dat moment in het voordeel van [gedaagde] uitviel.  
      
    
    
      2.14.
      Mooiland kan zich niet verenigen met de beslissing dat [gedaagde] het gehuurde niet hoeft te ontruimen. Daarom is zij deze procedure gestart. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        Mooiland vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
        I. de huurovereenkomst tussen Mooiland en [gedaagde] te ontbinden; 
        II. [gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen het gehuurde te ontruimen en ontruimd te houden met afgifte van alle sleutels aan Mooiland; 
        III. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Mooiland voor een huurprijs van € 689,47 per maand voor ingang van elke maand of gedeelte daarvan tot het moment dat [gedaagde] het gehuurde daadwerkelijk heeft ontruimd; 
        IV. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.  
      
      
    
    
      3.2.
      Mooiland legt aan de vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst. Hij heeft, door het gehuurde te laten gebruiken ten behoeve van een (illegale) seksinrichting, in strijd gehandeld met de algemene voorwaarden en artikelen 7:213 en 7:214 BW.  Deze tekortkoming is niet terug te draaien. Mooiland heeft er daarom recht en belang bij om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te vorderen. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] betwist dat hij is tekortgeschoten. Hij voert aan dat het weliswaar klopt dat in juni 2024 prostitutie heeft plaatsgevonden in het gehuurde, maar hij betwist dat er daarna nog prostitutie heeft plaatsgevonden. Verder stelt [gedaagde] dat, mocht er sprake zijn van een tekortkoming, deze de gevorderde ontbinding en ontruiming niet rechtvaardigt. Na het incident in juni 2024 heef hij immers geen prostitutie meer toegestaan in zijn woning en heeft hij geen overlast veroorzaakt. Bovendien zijn de gevolgen, in het geval hij het gehuurde moet ontruimen, niet te overzien. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De kern van het geschil is de vraag of sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. 
      
      
        
          Tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst 
        
      
      
    
    
      4.2.
      Uit artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Daarnaast is een huurder op grond van artikel 7:213 BW gehouden zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als goed huurder te gedragen en op grond van artikel 7:214 BW verplicht het gehuurde overeenkomstig de bestemming te gebruiken. Op grond van artikel 7:219 BW kan de huurder ook aansprakelijk worden gesteld voor gedragingen van hen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarin bevinden. 
      
    
    
      4.3.
      Tussen partijen staat vast dat in juni 2024 het gehuurde is gebruikt voor prostitutie. Door [gedaagde] is dat immers erkend. Na dit incident hebben partijen met elkaar aanvullende afspraken gemaakt, die Mooiland per brief aan [gedaagde] heeft bevestigd (zie punt 2.8 en 2.9). [gedaagde] heeft niet weersproken dat die afspraken zijn gemaakt. Die afspraken houden (onder andere) in dat in het gehuurde geen illegale praktijken meer plaatsvinden door [gedaagde] of door derden. Daarin is [gedaagde] tekortgeschoten. 
      
    
    
      4.4.
      In november 2024 is namelijk door Mooiland geconstateerd dat er wederom prostitutie vanuit het gehuurde heeft plaatsgevonden. Weliswaar heeft [gedaagde] betwist dat de prostitutie vanuit zijn woning heeft plaatsgevonden, maar aan deze betwisting heeft hij verder geen handen en voeten gegeven. Dit, terwijl Mooiland met een verwijzing naar de brief van de gemeente van 18 november 2024 en de verklaring van de wijkconsulente voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de twee aanwezige vrouwen – waarvan overigens door [gedaagde] niet wordt weersproken dat hij die onderdak heeft geboden – prostitutiewerkzaamheden hebben verricht. Die vrouwen hebben namelijk verklaard dat zij (tegen betaling) als escort werkzaam zijn. Zij hebben daarbij aangegeven niet vanuit het gehuurde prostitutiewerkzaamheden te verrichten, maar gelet op de inrichting van het gehuurde (drie volledig ingerichte slaapkamers), het aantreffen van condooms en de advertenties op kinky.nl (waarbij het adres van het gehuurde wordt opgegeven), acht de kantonrechter dat niet geloofwaardig. Bovendien is het bieden van onderdak aan andere bewoners (dan [gedaagde] zelf) op zichzelf al in strijd met de algemene huurvoorwaarden (artikel 8.3), zodat dit gegeven al een schending van de huurverplichtingen is. 
      
    
    
      4.5.
      Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat het onaannemelijk is dat [gedaagde] wél onderdak heeft aangeboden aan de twee vrouwen, maar dat zij geen prostitutiewerkzaamheden hebben verricht vanuit het gehuurde. Geconcludeerd moet daarom worden dat er ook op dat punt sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. 
      
      
        
          Belangenafweging 
        
      
      
    
    
      4.6.
      De vraag is vervolgens of er een zodanige ernstige tekortkoming is dat deze in de gegeven omstandigheden dient te leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning. Het woonrecht is immers een essentieel recht en aantasting van dat recht dient evenredig te zijn aan het beoogde doel daarvan. De gevorderde ontbinding en ontruiming dienen proportioneel te zijn. Er dient dus door de kantonrechter een belangenafweging gemaakt te worden. 
      
    
    
      4.7.
      
        
          [gedaagde] betwist dat – mocht sprake zijn van een tekortkoming – deze tekortkoming zodanig ernstig is dat deze een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, met name omdat [gedaagde] geen overlast heeft veroorzaakt aan omwonenden. In dat kader heeft hij een petitie laten onderteken door verschillende bewoners (van de [straat gehuurde] ). Bovendien heeft hij een zwaarwegend woonbelang bij behoud van het gehuurde nu hij, bij toewijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming, dakloos zal komen te geraken. Daartegenover staat het belang van Mooiland dat mede is gelegen in het beschermen en bewaken van een gezonde woon- en leefomgeving voor al haar huurders in de omgeving van het gehuurde en het voorkomen van precedentwerking. Het is een feit van algemene bekendheid dat prostitutie overlast kan aantrekken en de woonomgeving in negatieve zin kan beïnvloeden. 
        Ook is het belang erin gelegen dat Mooiland uitvoering dient te kunnen geven aan de plicht om een sociale huurwoning, zijnde een schaarse woning, via het systeem van passende toewijzing rechtvaardig te verdelen en toe te wijzen aan degene die daarvoor in aanmerking komt. Daarnaast heeft Mooiland tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat de petitie zoals deze door de bewoners is ondertekend niet ter zake dienend is, omdat de ingang van het gehuurde (en via waar de klanten van de vrouwen zich melden) in een andere straat gelegen is. [gedaagde] heeft dit niet weersproken. 
      
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter is daarom van oordeel dat het verlies van het gehuurde door [gedaagde] niet als voldoende zwaarwegend belang kan dienen. Na het incident van 24 juni 2023 was hij gewaarschuwd en een gewaarschuwd mens telt voor twee. Dat heeft [gedaagde] er echter niet van weerhouden om in november 2024, in strijd met de algemene huurvoorwaarden, wederom onderdak aan te bieden aan personen die werkzaam zijn in de prostitutie en waarvan aannemelijk wordt geacht dat die de werkzaamheden vanuit het gehuurde hebben verricht. Gelet op de aard van de tekortkoming, die als ernstig moet worden beschouwd, en alles afwegend komt de kantonrechter tot het oordeel dat het belang van Mooiland prevaleert boven het woonbelang van [gedaagde] . Van Mooiland kan niet worden gevergd de huurovereenkomst nog langer voort te zetten. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zullen dan ook worden toegewezen. Dit betekent dat [gedaagde] uit zijn huurwoning moet en op zoek moet gaan naar een andere woonruimte.
      
      
        
          Ontruiming 
        
      
      
    
    
      4.9.
      De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. [gedaagde] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen.
      
    
    
      4.10.
      De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat op grond van de wet alleen de deurwaarder een ontruiming van een woning mag uitvoeren.
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Mooiland worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                823,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] in [plaats] ,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Mooiland zijn, en de sleutels af te geven aan Mooiland,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 823,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J. Iding en in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2025.
      
    
  
  
     Artikel 556 lid 1 en artikel 557 Rv.