ECLI:NL:RBAMS:2025:7027, Rechtbank Amsterdam, 09-09-2025, 11552818 \ CV EXPL 25-3340
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-09-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Europees civiel recht

Samenvatting: toets aan nieuwe definitie (on)zelfstandige woonruimte, Wet Betaalbare Huur

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11552818 \ CV EXPL  25-3340
    
    
    
      
        Vonnis van 9 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        HABYT NETHERLANDS B.V., 
      gevestigd te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Habyt,
      gemachtigde: mr. H.M. Hielkema,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: [gemachtigde] .
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties van 11 februari 2025; 
      - de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie met producties;
      - het instructievonnis van 24 juni 2025;
      - de dagbepaling van de mondelinge behandeling. 
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 augustus 2025. Habyt is verschenen bij mr. A. Ekkel, die waarneemt voor de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. 
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [internetsite] heeft een advertentie geplaatst voor de [adres] . In de advertentie is onder meer vermeld: “Fully furnished and equipped private room in shared apartment! We are looking for a young working professional to join our Co-Living apartment. (…) Besides the 1st month rent that needs to be paid through [internetsite] in order to reserve the room, there is a deposit of 1000 euros that needs to be paid prior to your move in date along with the one time agency fee of 200 euros. The one time agency fee includes new bed linen and cleaning of the room. (…) Please bear in mind that [internetsite] secures the first month’s rent until your move-in date making sure that the room is exactly as advertised, therefore viewings are not required or supported”
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] is, na te hebben gereageerd op voornoemde advertentie, met ingang van 1 juli 2022 gaan wonen op de [adres] . [gedaagde] woont sindsdien op voornoemd adres en heeft, tot op heden, elf keer een nieuwe huurovereenkomst van Habyt ontvangen, die hij elke keer heeft ondertekend. De huurovereenkomsten worden telkens opnieuw aangegaan, omdat een van de huurders wijzigt. Bij elke nieuwe huurovereenkomst verschuift ook de looptijd van de huurovereenkomst (blijft wel altijd twee jaar) en wijzigt de kale huurprijs van de gehele woning. De huurprijs van [gedaagde] bedroeg per 1 juli 2022 € 832,00 bruto, per 1 oktober 2023 € 866,11 bruto en vanaf 2 oktober 2024 € 913,75 bruto per maand. De huur wordt door [gedaagde] rechtstreeks overgemaakt aan Habyt. 
      
    
    
      2.3.
      Op 16 augustus 2024 heeft [gedaagde] een verzoek ingediend bij de huurcommissie, waarin hij vraagt of de overeengekomen huurprijs van zijn woonruimte redelijk is. Op 30 oktober 2024 heeft er een voorbereidend onderzoek in de woning plaatsgevonden en op 11 december 2024 heeft de zitting bij de huurcommissie plaatsgevonden. Habyt is niet op de zitting verschenen. De huurovereenkomst die getoetst is, is op 5 juli 2024 door [gedaagde] ondertekend en zou ingaan op 1 oktober 2024 tegen een huurprijs van 913,75 bruto per maand. De uitspraak is op 17 december 2024 aan partijen verstuurd en hierin is kort gezegd beslist dat er sprake is van onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur) die op 44 punten wordt gewaardeerd, wat overeenkomt met een maximale huurprijs van € 422,70 per maand, zodat de huurprijs van € 913,75 niet redelijk is. Per 1 oktober 2024 wordt de huurprijs vastgesteld op € 422,70 per maand. Met ingang van 1 oktober 2024 wordt deze huurprijs tijdelijk verlaagd tot 20% hiervan te weten € 84,54 per maand omdat de woonruimte bij aanvang al een ernstig gebrek heeft, de gehuurde slaapkamer is namelijk niet voorzien van een slot. Zolang het gebrek niet hersteld is, mag Habyt de huurprijs niet verhogen.
      
    
  
  
    
      3De vorderingen in conventie en reconventie
    
    
      3.1.
      Habyt vordert – kort samengevat – een verklaring voor recht dat [gedaagde] geen kamer huurt maar dat hij gezamenlijk met de overige in de huurovereenkomst vermelde groepsleden de gehele zelfstandige woning gelegen aan de [adres] huurt, alsmede voor recht te verklaren dat de aanvangshuurprijs van deze zelfstandige woning redelijk is. 
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] concludeert in conventie tot afwijzing van de vorderingen van Habyt, en tot vaststelling van de huurprijs van de door [gedaagde] gehuurde kamer op € 422,70 per maand met ingang van 2 september 2024, onder bepaling dat vanaf 2 september 2024 een tijdelijke huurprijs heeft te gelden van € 84,54 per maand, tot de maand waarin de toegangsdeur van de kamer van [gedaagde] door Habyt afsluitbaar wordt gemaakt, met veroordeling van Habyt in de kosten van deze procedure. 
      
    
    
      3.3.
      In reconventie vordert [gedaagde] kort samengevat restitutie van de onverschuldigd betaalde huur en verhuurkosten, te weten: * € 6.887,25 aan onverschuldigd betaalde huur in de periode september 2024 tot en met mei 2025, vermeerderd met de wettelijk rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding; * € 765,25 (€ 849,79 - € 84,54) voor iedere maand vanaf de maand juni 2025, vermeerderd met de wettelijke rente hierover van de dag dat [gedaagde] de bedragen aan Habyt heeft voldaan tot de dag waarop Habyt deze bedragen aan [gedaagde] terugbetaalt.
    
    
      3.4.
      Voorts vordert [gedaagde] in reconventie voor recht te verklaren dat het beding dat [gedaagde] verplicht om Habyt bij het aangaan van de huurovereenkomst € 200,00 aan ‘administration fee’ te betalen op grond van artikel 7:264 BW nietig te verklaren, waarbij Habyt wordt veroordeeld tot terugbetaling van € 200,00 als onverschuldigd betaald, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum van de dagvaarding, met veroordeling van Habyt in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente hierover als deze kosten niet binnen twee weken na aanschrijving worden voldaan. 
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      4.1.
      Habyt vordert voor recht te verklaren dat [gedaagde] geen kamer huurt maar dat hij gezamenlijk met de andere huurders de gehele zelfstandige woning huurt en de aanvangshuurprijs van deze zelfstandige woning redelijk is. De huurcommissie is er ten onrechte van uitgegaan dat er sprake was van onzelfstandige woonruimte. Zowel in de advertentie (zie 1.1) als in de huurovereenkomst is duidelijk vermeld dat het om een woongroep gaat en [gedaagde] samen met de andere huurders de gehele woning huurt, aldus Habyt.    
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter gaat hier niet in mee. Per 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur (Wbh) en het daarbij behorende Besluit betaalbare huur (Bbh) in werking getreden. Daarmee is een groot aantal wetten en regelgeving gewijzigd. Aan artikel 3 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) is onder meer een lid 3 toegevoegd dat kort gezegd in aanvulling van artikel 7:234 van het Burgerlijke Wetboek nadere regels stelt aan het onderscheid tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. Dit wordt in het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) geregeld in artikel 1 lid 2 Bhw dat luidt: “onder een woonruimte welke een zelfstandige woonruimte vormt, wordt verstaan als bedoeld in artikel 7:234 van het Burgerlijke Wetboek, welke wordt bewoond door maximaal twee personen of welke wordt bewoond door drie personen of meer die een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben.” Deze definitie heeft directe werking omdat op dit punt niet is voorzien in overgangsrecht. 
      
    
    
      4.3.
      In onderhavige geval wordt voornoemde definitie van zelfstandige woonruimte als uitgangspunt genomen. Omdat er meer dan drie personen in de woning wonen, dient dus beoordeeld te worden of er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Dat is hier evident niet geval: de in de woning wonende personen hebben niets met elkaar van doen. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat hij de andere medebewoners niet eens kent. Dit wordt ondersteund door het feit dat in bijna drie jaar tijd er 10 nieuwe huurders zijn gekomen. Vast is komen te staan dat deze nieuwe huurders worden geworven via advertenties van [internetsite] , waarin ook is vermeld dat er vooraf geen bezichtiging plaatsvindt (zie 1.1.). De huurders hebben niet voorafgaand aan de bewoning met elkaar kennis gemaakt en van enige inspraak door de zittende huurders ten aanzien van de nieuwe huurders is niets gebleken. De huurders worden door Habyt bij elkaar gezet. Verder is vast komen te staan dat de huur niet gezamenlijk wordt betaald door de bewoners. Zij betalen elk zelfstandig hun huur aan Habyt. Habyt heeft geen andere argumenten aangedragen dan dat [gedaagde] een huurovereenkomst heeft getekend waaruit duidelijk blijkt dat er sprake was van een “living group”. Dit is echter niet meer dan een door Habyt gekozen bewoording die niets van doen heeft met de feitelijke situatie.  
      
    
    
      4.4.
      Gelet op bovenstaande is de huurcommissie terecht uitgegaan van onzelfstandige woonruimte. Nu Habyt de puntentelling die daarbij hoort, te weten 44 punten niet heeft betwist, is de huurprijs van € 913,70 niet redelijk en worden de vorderingen van Habyt dus afgewezen. [gedaagde] vraagt vaststelling van de huurprijs vanaf 2 september 2024 omdat ten tijde van de zitting bij de huurcommissie er al weer een nieuwe huurovereenkomst door hem moest worden ondertekend, te weten op 18 augustus 2024 en de looptijd van die huurovereenkomst van 2 september 2024 tot 2 september 2026 was, zodat de huurcommissie ten onrechte is uitgegaan van de datum 1 oktober 2024. Dit heeft Habyt ook niet betwist. De kantonrechter zal zodoende de huurprijs van de door [gedaagde] gehuurde kamer vaststellen op € 422,70 per maand vanaf 2 september 2024.   
      
    
    
      4.5.
      Voorts zal de huurprijs vanaf 2 september 2024 tijdelijk worden vastgesteld op € 84,54 per maand (20% van € 422,70), omdat de toegangsdeur van de door [gedaagde] gehuurde kamer niet afsluitbaar is. Dit gebrek wordt gekwalificeerd als een categorie A gebrek, omdat de ruimte waarvan [gedaagde] het exclusieve gebruiksrecht heeft, niet toegankelijk hoort te zijn voor anderen. Deze tijdelijke huurprijs van € 84,54 heeft te gelden tot de maand waarin de toegangsdeur van de door [gedaagde] gehuurde kamer wel van een slot is voorzien.
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      4.6.
      Gelet op de vaststelling van een lagere huurprijs in conventie, zoals onder 4.4 en 4.5 omschreven, zijn de vordering van [gedaagde] in reconventie zoals onder 3.3 verwoord, toewijsbaar. Habyt dient namelijk het te veel aan huur betaalde aan [gedaagde] terug te betalen. De hoogte van de door [gedaagde] gevorderde bedragen aan onverschuldigd betaalde huur zijn door Habyt niet betwist, zodat die bedragen worden toegewezen, evenals de hierover gevorderde rente. 
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] heeft voorts gevorderd voor recht te verklaren dat het beding dat [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst verplichtte € 200,00 aan ‘administration fee’ te betalen op grond van artikel 7:264 BW nietig te verklaren en Habyt te veroordelen tot (terug)betaling van dit bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de datum van dagvaarden. 
      
    
    
      4.8.
      Artikel 7:264 BW bepaalt dat een beding waarbij een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen voor een van de partijen, nietig is. Van een niet redelijk voordeel is sprake als tegenover het voordeel geen of een verwaarloosbaar tegenprestatie staat. Het begrip verwaarloosbare tegenprestatie is nader uitgewerkt door de Hoge Raad en hiervan is sprake als een verhuurder tegenover het voordeel dat hij heeft bedongen een tegenprestatie verricht die uitsluitend of voornamelijk zijn eigen belangen dient (ECLI:NL:HR:2021:1157). 
      
    
    
      4.9.
      Hiervan is in dit geval sprake. De ‘administration fee’ zou de kosten voor bedlinnen en eindschoonmaak omvatten (zie 1.1). Het klopt dat de woonruimte is verhuurd inclusief bedlinnen, maar daarvoor betaalt [gedaagde] al maandelijks servicekosten. Op de inventarislijst bij het huurcontract is het beddengoed ook opgenomen. Ook het vragen van kosten voor de eindschoonmaak, is een tegenprestatie die vooral de belangen van Habyt dient. [gedaagde] dient de kamer in de staat waarin hij hem heeft gekregen aan het einde van de huurovereenkomst op te leveren en [gedaagde] kan zijn kamer dan zelf schoonmaken voor de oplevering. Habyt heeft nog aangevoerd dat [gedaagde] het bedrag niet had hoeven te betalen, maar die vrijwilligheid blijkt echter niet uit de tekst in de advertentie waarin is vermeld dat deze kosten voor de verhuisdatum betaald moeten worden (need to be paid prior to your move). Nu niet gebleken is van daadwerkelijke vrijwilligheid of afspraken over een te leveren bijzondere tegenprestatie, anders dan de kosten die behoren bij de normale exploitatie van een gemeubileerd appartement, wordt het beding met betrekking tot de ‘administration fee’ op grond van artikel 7:264 BW nietig verklaard. Habyt dient het bedrag van € 200,00 aan [gedaagde] terug te betalen. Ook de gevorderde en niet betwiste wettelijke rente hierover is toewijsbaar.  
      
      
        
          In conventie en reconventie
        
      
      
    
    
      4.10.
      Habyt is, zowel in conventie als in reconventie, in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten), gevallen aan de zijde van [gedaagde] ,  betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                714,00
              
              
                (3 punten × € 238,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                781,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van Habyt af;
      
    
    
      5.2.
      stelt de huurprijs van de door [gedaagde] gehuurde kamer in het appartement [adres] vast op € 422,70 per maand vanaf 2 september 2024, onder bepaling dat vanaf 2 september 2024 tijdelijk een huurprijs van € 84,54 heeft te gelden tot de maand waarin de toegangsdeur van de kamer van [gedaagde]  door Habyt afsluitbaar wordt gemaakt;
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt Habyt tot betaling aan [gedaagde] van € 6.887,25 als onverschuldigd betaalde huur over de periode van september 2024 tot en met mei 2025, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 11 februari 2025 tot aan de dag der algehele voldoening;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt Habyt tot betaling aan [gedaagde] van € 765,25 voor iedere maand vanaf de maand juni 2025, waarvoor door [gedaagde] een kale huurprijs van € 849,79 werd voldaan terwijl hij € 84,54 verschuldigd was, vermeerderd met de wettelijke rente  vanaf de dag dat [gedaagde] de bedragen aan Habyt heeft voldaan tot aan de dag waarop Habyt deze bedragen aan [gedaagde] terugbetaalt;
      
    
    
      5.5.
      verklaart voor recht dat het beding dat [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst verplichtte € 200,00 aan ‘administration fee’ te betalen, nietig;
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt Habyt tot betaling aan [gedaagde] van € 200,00 als onverschuldigd betaald, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 11 februari 2025 tot aan de dag der algehele voldoening;
      
      
        
          In conventie en reconventie
        
      
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt Habyt in de proceskosten van € 781,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Habyt niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      5.8.
      veroordeelt Habyt tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
      
    
    
      5.9.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving en in het openbaar uitgesproken op 9 september 2025.