ECLI:NL:RBMNE:2024:6480, Rechtbank Midden-Nederland, 15-11-2024, C/16/576322
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-11-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Mondeling vonnis. Koop woning. Financieringsvoorbehoud. Verkoper vordert contractuele boete omdat beroep op financieringsvoorbehoud onvoldoende gedocumenteerd is en koper zich onvoldoende heeft ingespannen om de koopprijs te financieren. Beide gronden falen.

RECHTBANK Midden-Nederland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      locatie Lelystad
    
    
    
    
      
        Proces-verbaal van het mondelinge vonnis, uitgesproken op 15 november 2024
      
    
    
    
      in de zaak met zaaknummer: C/16/576322 / HL ZA 24-151 van
    
    
  
  
    
      1 [eiser(es) sub 1] , 2. [eiser(es) sub 2] , 
    
      beiden wonende te [woonplaats] , 
      eisers, hierna samen te noemen: [eisers c.s] .,
      advocaat: mr. B. Bijlsma,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde, hierna te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat: mr. A. Hashem Jawaheri.
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 24 mei 2024 met 5 producties;
      - de conclusie van antwoord met 7 producties;
      - de mondelinge behandeling van 15 november 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;
      - de pleitnotities van mr. Bijsma.
      
    
    
      1.2.
      Tijdens de mondelinge behandeling van 15 november 2024 was [eiser(es) sub 2] in persoon aanwezig. Zij heeft desgevraagd uitdrukkelijk verklaard tevens voor [eiser(es) sub 1] , haar echtgenoot, te verschijnen en het woord te zullen voeren. [eisers c.s] . is ter zitting bijgestaan door mr. Bijlsma. Ook [gedaagde] was aanwezig, bijgestaan door mr. Hashem Jawaheri. Aan de zijde van [gedaagde] was verder nog een tolk aanwezig. Partijen en hun advocaten hebben vragen van de rechter beantwoord en hun standpunten naar voren gebracht. Het besprokene komt vrijwel geheel overeen met hetgeen reeds uit de dagvaarding en de conclusie van antwoord blijkt. Dit betekent dat het niet van belang is om van de mondelinge behandeling meer uitgebreid proces-verbaal op te maken. 
      
    
    
      1.3.
      Na afloop van het inhoudelijke debat tijdens de zitting heeft de rechter met partijen de mogelijkheid van een schikking besproken. Gebleken is dat partijen een schikking niet mogelijk achten en uitspraak wensen. De zitting is even geschorst voor beraad, waarna de rechter heeft meegedeeld dat hij mondeling een vonnis zal wijzen.
      
      
      
    
  
  
    
      2De relevante feiten
    
    
      2.1.
      Partijen hebben op 4 november 2023 een koopovereenkomst gesloten op grond waarvan [eisers c.s] . de woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning) aan [gedaagde] heeft verkocht. 
      
    
    
      2.2.
      In de schriftelijke koopovereenkomst, die gebaseerd is op het NVM-model, staat – voor zover van belang – het volgende:  
      
      
        
          Artikel 11 Ingebrekestelling / Ontbinding
        
        
          (…)
        
      
    
    
      11.2 (…)
      
        
           (…) Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom (
          € 42.470,-
          , zegge
        
        
          tweeenveertigduizendvierhonderdzeventig euro
          ) verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
        
        
          (…)
        
        
          artikel 15 Ontbindende voorwaarden
        
      
    
    
      15.1.
      
        
           Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
        
        
          a. 	op 
          dinsdag 28 november 2023
           koper voor de financiering van de onroerende zaak
        
        
          voor een bedrag van 
          € 424.700,-
          , zegge 
          vierhonderdvierentwintigduizend-zevenhonderd
           euro geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een
        
        
          erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen (…).
        
        
          (…)
        
        
          De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 
          zelfde
           werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
        
        
          Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop / afwijking hiervan komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: 
          het desbetreffende aanvraagformulier en de afwijzing voor de betreffende aangevraagde geldlening met daarin duidelijk vermeld welk hypotheekbedrag koper heeft aangevraagd en vermelding van de reden
        
        
          van afwijzing van de aangevraagde geldlening
          .”. 
      
      
    
    
      2.3.
      Per e-mail van 14 november 2023 heeft ING aan [gedaagde] (aanvullende) vragen gesteld over zijn hypotheekaanvraag. 
      
    
    
      2.4.
      Per brief van 22 november 2023 bericht ING aan [gedaagde] – voor zover van belang – het volgende:
      
      
        “Uw hypotheekaanvraag van 31 oktober 2023 kunnen wij niet honoreren.
      
      
      
        
          Voor meer informatie kunt u contact opnemen met uw hypotheekadviseur.”.
      
      
    
    
      2.5.
      Per e-mail van 23 november 2023 schrijft de aankopend makelaar van [gedaagde] , mevrouw [makelaaar] (hierna: [makelaaar] ), aan de verkopend makelaar van [eisers c.s] ., de heer [makelaar] (hierna: [makelaar] ), het volgende:
      
      
        “In opdracht van de koper, de heer M. [gedaagde] , willen wij de aankoop voor de [adres] annuleren. Op basis van de aangeleverde stukken is het niet mogelijk dat er een passende financiering wordt uitgebracht voor de aankoop van de [adres] in [woonplaats] .
        
          In de bijlage treft u de afwijsbrief aan van de ING Bank.
        
      
      
      
        
          Graag vernemen wij van u of de ontbinding voor u volledig is en zien dan graag een bevestiging tegemoet.”. 
      
      
    
    
      2.6.
      Per e-mail van 27 november 2023 schrijft [makelaar] het volgende aan [makelaaar] :
      
      
        “Hierbij nog de bevestiging van ontvangst.
      
      
      
        
          De verkoper heeft mijn bericht gekregen dat de koop ontbonden is en wij hadden de notaris ook al op de hoogte gebracht.”.
      
      
    
    
      2.7.
      Per brief van 21 december 2023 schrijft de toenmalige gemachtigde van [eisers c.s] . – voor zover van belang – het volgende aan [gedaagde] : 
      
      
        “Om op juiste gronden de ontbindende voorwaarde te kunnen inroepen, dient u aan drie cumulatieve voorwaarden te voldoen, te weten 1) tijdig, 2) schriftelijk en 3) een gedocumenteerde afwijzing overleggen. U heeft niet aan de derde voorwaarde voldaan; de door u overgelegde afwijzing is onvoldoende gedocumenteerd. Met 'gedocumenteerd’ wordt bedoeld dat u met (financiële) stukken onderbouwt waarom u een afwijzing heeft ontvangen van uw hypotheekverstrekker. De letterlijke vereisten staan dikgedrukt op voorgaande pagina.
      
      
      
        
          Cliënten stellen zich op het standpunt dat u niet op de juiste gronden de ontbindende voorwaarde heeft ingeroepen en derhalve de overeenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden. Dat betekent dat u tekortgeschoten bent in de nakoming van uw verplichting uit de overeenkomst. (…)
        
      
      
      
        
          Namens cliënten ga ik bij deze over tot buitengerechtelijke ontbinding van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst voor de woning aan de [adres] te [woonplaats] .
        
      
      
      
        
          Namens cliënten verzoek, en voor zover rechtens noodzakelijk sommeer, ik u ervoor zorg te dragen dat het bedrag van de contractuele boete ter hoogte van € 42.470,- uiterlijk binnen drie weken na dagtekening van deze brief wordt voldaan aan cliënten op rekeningnummer (…).”. 
      
      
    
    
      2.8.
      Per e-mail van 14 februari 2024 verzoekt mr. Bijlsma namens [eisers c.s] . aan mr. Hashem Jawaheri om nadere informatie te verstrekken met betrekking tot de afwijzing door ING van de hypotheekaanvraag door [gedaagde] . 
      
    
    
      2.9.
      Per e-mail van 15 februari 2024 schrijft de hypotheekadviseur van [gedaagde] , de heer [hypotheekadviseur] (hierna: [hypotheekadviseur] ), het volgende aan [gedaagde] : 
      
      
        “Conform uw verzoek treft u bijgaand de aanvraag aan, alsmede een mail van de ING met aanvullende vragen. Deze vragen zijn ontstaan omdat er geen aansluiting was tussen het inkomen zoals opgegeven in de aanvraag en de onderliggende stukken. Ook vanuit aanvullende documenten was er geen aansluiting zodat er uiteindelijk onvoldoende bestendig inkomen onderbouwd/aangetoond kon worden waardoor de gevraagde hypotheek
        
          ruimschoots niet haalbaar was. Indien deze vragen positief waren beantwoord, zouden er overigens nog andere vragen beantwoord moeten worden, maar zover is het niet gekomen
        
        
          omdat de hypotheek gezien het inkomen sowieso dus niet haalbaar zou zijn. (…)”. 
      
      
    
    
      2.10.
      Per e-mail van 4 maart 2024 heeft mr. Hashem Jawaheri namens [gedaagde] een brief aan mr. Bijlsma gestuurd, waarbij hij een ‘aanvraagformulier hypothecaire geldlening’ aan ING,  de e-mail van [hypotheekadviseur] van 15 februari 2024 en de e-mail van ING van 14 november 2023 heeft gevoegd. 
      
    
  
  
    
      3De vorderingen van [eisers c.s] .
    
    
      3.1.
      
        [eisers c.s] . vordert – samengevat – dat [gedaagde] wordt veroordeeld om € 42.471,- aan contractuele boete te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 21 december 2023 tot de dag van volledige betaling. Verder vordert [eisers c.s] . dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de schade te vergoeden die [eisers c.s] . geleden heeft en nog zal lijden doordat [gedaagde] de woning niet heeft afgenomen, welke schade dan nader moet worden opgemaakt bij staat en moet worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling. Tot slot vordert [eisers c.s] . veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 
      
    
  
  
    
      4De motivering van de beslissing
    
    
      4.1.
      De rechtbank zal alle vorderingen van [eisers c.s] . afwijzen. Hierna wordt uitgelegd waarom dat zo is. 
      
      
        
          Beroep op de ontbindende voorwaarde
        
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank stelt voorop dat sprake is van een afwijzing van de hypotheekaanvraag van [gedaagde] door een erkende bankinstelling (namelijk: ING) en dat [makelaaar] met de e-mail van 23 november 2023 vóór het verstrijken van de overeengekomen termijn namens [gedaagde] een beroep op de ontbindende voorwaarde heeft gedaan. Bij deze e-mail heeft [makelaaar] ook een afschrift verstrekt van de afwijzing door de ING. Er is in zoverre sprake van een tijdige en een in zekere mate gedocumenteerde ontbinding van de koopovereenkomst. De documentatie is, beoordeeld aan de hand van de letter van artikel 15.3 van de koopovereenkomst, niet volledig: de hypotheekaanvraag ontbreekt en het geldbedrag en de reden van afwijzing blijken niet uit de afwijzingsbrief van ING. De vraag is of [eisers c.s] . [gedaagde] terecht verwijt dat de documentatie onvolledig is. Naar het oordeel van de rechtbank is dat verwijt niet terecht. 
      
      
      
      
        
          Geen schending van de documentatieverplichting
        
      
    
    
      4.3.
      Naar het oordeel van de rechtbank hebben [gedaagde] en [makelaaar] er gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat [gedaagde] met de e-mail van 23 november 2023 en de daarbij bijgevoegde afwijzingsbrief van ING heeft voldaan aan de documentatieplicht uit artikel 15.3 van de koopovereenkomst. Daarbij weegt de rechtbank mee dat [makelaaar] in de e-mail van 23 november 2023 aan [makelaar] heeft verzocht om te vernemen of de ontbinding volledig was en dat zij, als de ontbinding volledig was, een bevestiging van de ontbinding tegemoet zag. Wat betreft de positie van [makelaar] is tijdens de mondelinge behandeling gebleken dat alle onderhandelingen namens [eisers c.s] . door [makelaar] werden gedaan. [makelaaar] mocht [makelaar] dan ook bevoegd achten om kennis te nemen van het inroepen van de ontbindende voorwaarde namens [gedaagde] . Vervolgens bevestigt [makelaar] in zijn reactie van 27 november 2023 de ontvangst van de ontbinding en geeft bovendien aan dat hij [eisers c.s] . en de notaris heeft geïnformeerd dat de koopovereenkomst ontbonden is. Op basis van deze e-mail mochten [gedaagde] en [makelaaar] er gerechtvaardigd op vertrouwen dat het beroep op de ontbindende voorwaarde voor [eisers c.s] . voldoende was gedocumenteerd. 
      
    
    
      4.4.
      Als [eisers c.s] . de ontbinding niet accepteerde omdat hij van mening was dat de documentatie zoals hij die van [makelaar] had ontvangen onvoldoende was, dan had [makelaar] (als vertegenwoordiger van [eisers c.s] . tijdens het verkoopproces) dit direct aan [gedaagde] of [makelaaar] duidelijk moeten maken. Een dergelijk bericht heeft [gedaagde] of [makelaaar] niet vóór 28 november 2023 bereikt. Het eerste bericht dat [makelaaar] van [makelaar] ontving was de email van 27 november 2023, waarin in ieder geval niet om nadere documentatie werd gevraagd en evenmin is medegedeeld dat het beroep op ontbinding niet werd geaccepteerd. [eiser(es) sub 2] heeft tijdens de mondelinge behandeling nog verklaard dat [makelaar] de e-mail van [makelaaar] van 23 november 2023 direct aan [eisers c.s] . heeft doorgestuurd, waarna [eisers c.s] . direct heeft gereageerd met een verzoek om nadere informatie. Volgens [eiser(es) sub 2] heeft [makelaar] dit verzoek op 30 november 2023 aan [gedaagde] dan wel [makelaaar] doorgestuurd. Dat is twee dagen na het verstrijken van de termijn waarbinnen [gedaagde] een beroep op de ontbindende voorwaarde moest doen. Daarmee heeft [eisers c.s] . in strijd gehandeld met de redelijkheid en billijkheid. Van [eisers c.s] . had verlangd mogen worden dat hij vóór 28 november 2023 aan [gedaagde] dan wel [makelaaar] had laten weten dat de documentatie niet werd geaccepteerd. Als dat tijdig was doorgegeven, dan had [gedaagde] dan wel [makelaaar] of [hypotheekadviseur] kunnen zorgdragen voor zodanige documentatie aan [eisers c.s] . dan wel [makelaar] dat wel was voldaan aan de documentatieplicht zoals artikel 15.3 die bepaalt. 
      
    
    
      4.5.
      Dat [gedaagde] , [makelaaar] of [hypotheekadviseur] ook daadwerkelijk aan die documentatieplicht kon(den) voldoen, is voldoende gebleken uit het door [gedaagde] ingediende aanvraagformulier en de e-mail van [hypotheekadviseur] van 15 februari 2024. Dat het aanvraagformulier niet het juiste formulier is, zoals [eiser(es) sub 2] tijdens de mondelinge behandeling heeft gesteld, is de rechtbank niet gebleken. Het formulier heeft namelijk betrekking op de woning en is gericht aan ING. Dat de aanvraag ook daadwerkelijk is ingediend, blijkt uit de afwijzingsbrief van ING waarin uitdrukkelijk over een aanvraag van 31 oktober 2023 wordt gesproken. 
      
      
        
          Geen schending van de inspanningsverplichting
        
      
    
    
      4.6.
      
        [eisers c.s] . verwijt [gedaagde] verder nog dat hij zich onvoldoende heeft ingespannen om een hypotheek te verkrijgen. Ook dat verwijt is naar het oordeel van de rechtbank niet terecht. Daarvoor is van belang dat volgens artikel 15.3 van de koopovereenkomst één afwijzing van een erkende bankinstelling in Nederland voldoende is. Die afwijzing is er. [eisers c.s] . stelt dat de afwijzing een gevolg is van het onbeantwoord laten van vragen van de ING door [gedaagde] . Dit is de rechtbank niet gebleken. Uit de e-mail van 15 februari 2024 van [hypotheekadviseur] lijkt eerder het tegendeel te volgen. [hypotheekadviseur] schrijft namelijk dat er vanuit aanvullende documenten (wat aansluit op de aanvullende vragen) geen aansluiting was zodat er uiteindelijk “onvoldoende bestendig inkomen onderbouwd/aangetoond kon worden waardoor de gevraagde hypotheek ruimschoots niet haalbaar was”. Daar komt bij dat [eisers c.s] . niet heeft onderbouwd dat beantwoording van de aanvullende vragen tot toewijzing van de hypotheekaanvraag zou hebben geleid. 
      
      
        
          Conclusie: afwijzing van de vorderingen van [eisers c.s] .
        
      
    
    
      4.7.
      Zowel de grondslag dat [gedaagde] het beroep op de ontbindende voorwaarde onvoldoende heeft gedocumenteerd als de grondslag dat [gedaagde] zich onvoldoende heeft ingespannen om een hypotheek te verkrijgen, slagen niet. Dat leidt tot afwijzing van de vorderingen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.8.
      
        [eisers c.s] . heeft ongelijk gekregen en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                2.428,00
              
              
                (2 punten × tarief IV)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                   178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.606,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.9.
      Uit de begroting van de proceskosten kan worden opgemaakt dat de vordering van [gedaagde] om [eisers c.s] . in de daadwerkelijke proceskosten te veroordelen, wordt afgewezen.  Voor toewijzing van een dergelijke vordering dient het aanhangig maken van een procedure dan wel de wijze waarop de procedure wordt gevoerd als onrechtmatig en in strijd met de goede procesorde te worden beschouwd. Daarvan is de rechtbank in deze zaak niet gebleken.
      
    
    
      4.10.
      De proceskostenveroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat van ieder van de veroordeelden kan worden verlangd dat hij of zij het volledige bedrag betaalt, ook als de ander niet betaalt. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank: 
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eisers c.s] . af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisers c.s] . hoofdelijk in de proceskosten van € 2.606,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eisers c.s] . niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eisers c.s] . hoofdelijk € 92,- extra betalen, plus de kosten van betekening.
      
      
      
        Deze mondelinge uitspraak is gedaan door mr. H.M.M. Steenberghe, rechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier, waarvan is opgemaakt dit procesverbaal dat aan partijen is verzonden op 20 november 2024.