ECLI:NL:RBOVE:2025:7574, Rechtbank Overijssel, 23-12-2025, 11820703 \ CV EXPL  25-1307
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-12-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten. Volgens partij A is de huurovereenkomst nietig of door haar vernietigd, wegens strijd met de goede zeden, dan wel misbruik van omstandigheden, dan wel dwaling. Zij vordert in conventie terugbetaling van de volgens haar onverschuldigd betaalde huur. Partij B voeren verweer. Zij vorderen in reconventie betaling van de openstaande huur, (voorwaardelijk) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
        Naar het oordeel van de kantonrechter is de strekking van de huurovereenkomst in strijd met de goede zeden. Partijen hebben namelijk verklaard dat zij de huurovereenkomst hebben opgesteld, omdat partij A zich op het adres van partij B wilde inschrijven, terwijl zij beiden wisten dat ze daar niet zou gaan wonen. De overeenkomst is daarom nietig. De vordering van partij A tot terugbetaling van de huur wordt echter afgewezen, wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Partij A heeft namelijk willens en wetens jarenlang uitvoering aan de overeenkomst gegeven door de huur te betalen en de daartegenover staande inschrijving kan niet meer ongedaan gemaakt worden. De vorderingen van partij B worden ook afgewezen. Omdat de huurovereenkomst nietig is kan daarvan geen nakoming (betaling van de huur) worden gevorderd. De gevorderde ontruiming wordt afgewezen, omdat zij niet hebben onderbouwd dat er nog spullen van partij A in hun woning staan.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Almelo
    
    
    
      Zaaknummer: 11820703 \ CV EXPL  25-1307
    
    
    
      
        Vonnis van 23 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [partij A]
        , 
      te [woonplaats 1],
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [partij A],
      gemachtigde: mr. H.F.C. Hoogendoorn,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [partij B1], 
    
      te [woonplaats 2],2. [partij B2], 
      te [woonplaats 3],
      gedaagde partijen in conventie,
      eisende partijen in reconventie,
      hierna samen te noemen: [partij B],
      gemachtigde: mr. A.W. Tieman.
    
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1.
      Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten. Volgens [partij A] is de huurovereenkomst nietig of door haar vernietigd, wegens strijd met de goede zeden, dan wel misbruik van omstandigheden, dan wel dwaling. Zij vordert in conventie terugbetaling van de volgens haar onverschuldigd betaalde huur. [partij B] voeren verweer. Zij vorderen in reconventie betaling van de openstaande huur, (voorwaardelijk) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
      
    
    
      1.2.
      Naar het oordeel van de kantonrechter is de strekking van de huurovereenkomst in strijd met de goede zeden. Partijen hebben namelijk verklaard dat zij de huurovereenkomst hebben opgesteld, omdat [partij A] zich op het adres van [partij B] wilde inschrijven, terwijl zij beiden wisten dat ze daar niet zou gaan wonen. De overeenkomst is daarom nietig. De vordering van [partij A] tot terugbetaling van de huur wordt echter afgewezen, wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. [partij A] heeft namelijk willens en wetens jarenlang uitvoering aan de overeenkomst gegeven door de huur te betalen en de daartegenover staande inschrijving kan niet meer ongedaan gemaakt worden. De vorderingen van [partij B] worden ook afgewezen. Omdat de huurovereenkomst nietig is kan daarvan geen nakoming (betaling van de huur) worden gevorderd. De gevorderde ontruiming wordt afgewezen, omdat zij niet hebben onderbouwd dat er nog spullen van [partij A] in hun woning staan.
      
      
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - het door [partij A] overgelegde beslagexploot
      - de mondelinge behandeling van 5 december 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Vanaf februari 2012 tot april 2024 heeft [partij A] een liefdesrelatie gehad met [naam], de zoon van [partij B]
      
    
    
      3.2.
      
        [partij A] huurde een woning in [plaats]. [naam] had een huurwoning aan de [adres 1].
      
    
    
      3.3.
      In december 2015 zijn [partij A] en [naam] gaan samenwonen aan de [adres 1].
      
    
    
      3.4.
      In mei 2016 is de huurovereenkomst van de woning van [partij A] in [plaats] beëindigd.
      
    
    
      3.5.
      Op 16 mei 2016 hebben [partij A] en [partij B] een huurovereenkomst gesloten. Daarin staat dat [partij B] een kamer van hun woning aan de [adres 2] aan [partij A] verhuren, dat deze door [partij A] incidenteel wordt gebruikt als zit/slaapruimte voor één persoon en dat de all-in huurprijs € 65,00 per maand bedraagt.
      
    
    
      3.6.
      
        [partij A] heeft zich ingeschreven op het adres van [partij B] In feite woonde zij samen met [naam] aan de [adres 1].
      
    
    
      3.7.
      In 2023 is [partij A] gestopt met het betalen van huur aan [partij B]
      
    
    
      3.8.
      In oktober 2023 zijn [partij A] en [naam] naar Italië verhuisd.
      
    
    
      3.9.
      In 2024 is de relatie tussen [partij A] en [naam] geëindigd. Vervolgens is tussen partijen een discussie ontstaan over de geldigheid van de huurovereenkomst.
      
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      
        
          [partij A] vordert – samengevat – betaling van:
        I. € 5.655,00 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente,
        II. € 795,88 aan buitengerechtelijke incassokosten,
        III. de proceskosten.
      
      
    
    
      4.2.
      
        [partij A] stelt dat zij vanaf mei 2016 tot en met augustus 2023 in totaal een bedrag van € 5.655,00 aan huur aan [partij B] heeft betaald. Volgens [partij A] is de huurovereenkomst echter nietig of door haar vernietigd, omdat: 1) de inhoud en/of strekking daarvan in strijd is met de goede zeden, dan wel 2) [partij B] misbruik van omstandigheden hebben gemaakt, dan wel 3) zij heeft gedwaald bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. [partij A] stelt dat zij de huur dan ook onverschuldigd heeft betaald en vordert daarom terugbetaling.
      
    
    
      4.3.
      
        [partij B] voeren verweer. [partij B] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [partij A], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij A], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      4.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.5.
      
        
          [partij B] vorderen samengevat:
        I. betaling van € 1.820,00 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente,
        II. ontruiming van de kamer aan de [adres 2], op straffe van een dwangsom,
        III. (voorwaardelijk, als de huurovereenkomst niet uiterlijk op 3 december 2025 is geëindigd) ontbinding van de huurovereenkomst,
        IV. veroordeling van [partij A] in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
      
      
    
    
      4.6.
      
        [partij B] stellen dat [partij A] de huur over de periode vanaf januari 2023 tot en met mei 2025 onbetaald heeft gelaten. Daarnaast stellen zij dat de huurovereenkomst is beëindigd, doordat [partij A] deze per brief van 13 juni 2025 heeft opgezegd, dan wel doordat zij deze bij conclusie van antwoord hebben opgezegd. Voor zover dat niet het geval is, vorderen [partij B] ontbinding van de huurovereenkomst vanwege de betalingsachterstand. Daarnaast vorderen zij ontruiming van de kamer. Volgens hen heeft [partij A] daar namelijk nog eigendommen opgeslagen.
      
    
    
      4.7.
      
        [partij A] voert verweer.
      
    
    
      4.8.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        in conventie en reconventie
      
    
    
    
      
        Geldige huurovereenkomst?
      
    
    
    
      5.1.
      Op grond van artikel 3:40 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is een rechtshandeling nietig als die door inhoud of strekking in strijd is met de goede zeden of de openbare orde.
      
    
    
      5.2.
      
        [partij A] stelt dat zij de huurovereenkomst met [partij B] is aangegaan, omdat het volgens [naam] en de heer [partij B2] verstandig was dat zij zich op een ander adres dan [naam] zou inschrijven, om haar vermogen te beschermen tegen mogelijke schuldeisers van [naam]. Achteraf is haar echter bekend geworden dat [naam] haar niet op zijn adres wilde laten inschrijven, omdat hij dan niet meer in aanmerking zou komen voor huurtoeslag, zorgtoeslag en kwijtschelding van gemeentelijke heffingen, aldus [partij A]. [partij A] heeft dit onderbouwd met WhatsApp-correspondentie tussen haar en [naam]. Volgens haar was de heer [partij B2] hier ook van op de hoogte. [partij A] stelt dat de inhoud en/of strekking van de huurovereenkomst dan ook in strijd is met de goede zeden, aangezien deze als doel had dat zij zich op het adres van [partij B] kon inschrijven, om de toeslagen van [naam] veilig te stellen, terwijl zij nooit bij [partij B] gewoond heeft.
      
    
    
      5.3.
      
        [partij B] voeren daarentegen aan dat [partij A] hen heeft gevraagd of zij zich op hun adres mocht inschrijven, zodat zij huur van haar woning in [plaats] kon opzeggen en kosten kon besparen, aangezien zij in feite al bij [naam] in woonde. Daarnaast wilden [naam] en [partij A] hun vermogens gescheiden houden, in verband met eventuele schuldeisers van [partij A] en waren [partij A] en [naam] van plan om op den duur naar Italië te verhuizen en zich dan ook op het adres van [partij B] in te schrijven, om een Nederlands adres te behouden. De heer [partij B2] heeft toen navraag gedaan bij de gemeente [gemeente] of kamerhuur was toegestaan. Volgens hem bevestigde de gemeente dat en heeft de gemeente geadviseerd om dan wel een schriftelijke huurovereenkomst te sluiten. [partij B] betwisten dat zij de huurovereenkomst hebben gesloten om de toeslagen van [naam] veilig te stellen. De huurovereenkomst zag alleen op de opslag van spullen en het incidenteel blijven slapen en dat is volgens hen ook gebeurd.
      
    
    
      5.4.
      Nog los van de vraag of partijen de huurovereenkomst hebben gesloten om financieel voordeel (voor [naam]) te bewerkstelligen, staat in ieder geval vast dat partijen de huurovereenkomst hebben opgesteld, zodat [partij A] zich op het adres van [partij B] kon inschrijven, terwijl zij beiden wisten dat [partij A] daar feitelijk niet zou gaan wonen. Zij hebben beiden dus willens en wetens meegewerkt aan het opstellen van een huurovereenkomst die ertoe strekt om iets te doen dat in strijd is met de wet namelijk iemand inschrijven op een adres terwijl die persoon daar geen hoofdverblijf heeft.
      
    
    
      5.5.
      Op grond van artikel 2.39 van de Wet Basisregistratie Personen (Wet BRP) moet iedereen die zijn woonadres wijzigt, daarvan namelijk schriftelijk aangifte doen bij de gemeente. Een woonadres is het adres waar iemand woont, dan wel het adres waar diegene het meeste overnacht (artikel 1 Wet BRP). Ergens inschrijven zonder dat je daar woont, is dus in strijd met deze bepaling. Burgers behoren dat te weten. Voor zover [partij B] aanvoeren dat de gemeente heeft gezegd dat [partij A] zich op hun adres mocht inschrijven, wordt dit verweer gepasseerd.  [partij B] hebben namelijk erkend dat niet aan de gemeente is vermeld dat [partij A] niet daadwerkelijk op hun adres ging wonen.
      
    
    
      5.6.
      De strekking van de huurovereenkomst is dus in strijd met de goede zeden. Of [partij A] (later) daadwerkelijk spullen in een kamer van [partij B] heeft opgeslagen en daar incidenteel heeft geslapen – wat (gedeeltelijk) wordt betwist – maakt dit oordeel niet anders. Uit de verklaringen van partijen blijkt immers dat de initiële en voornaamste reden van het opstellen van de huurovereenkomst was dat [partij A] zich dan op het adres van [partij B] zou kunnen inschrijven.
      
    
    
      5.7.
      De huurovereenkomst is dus nietig wegens strijd met de goede zeden. Aan de subsidiaire en meer subsidiaire grondslag waar [partij A] zich op beroept, wordt daarom niet meer toegekomen.
      
      
        
          Wat betekent dit voor de vorderingen?
        
      
      
    
    
      5.8.
      Aangezien de huurovereenkomst nietig is, wordt deze geacht nooit te hebben bestaan. De vordering van [partij A] tot terugbetaling van de huur zal echter worden afgewezen. In de gegeven omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat toewijzing van deze vordering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:2 lid 2 BW). Beide partijen wisten of behoorden te weten dat de huurovereenkomst in strijd met de goede zeden en daarom nietig is, maar hebben daar desalniettemin jarenlang uitvoering aan gegeven. [partij A] heeft willens en wetens jarenlang € 65,00 per maand aan [partij B] betaald en heeft al die tijd ook op het adres van [partij B] ingeschreven gestaan. Deze inschrijving kan niet met terugwerkende kracht ongedaan worden gemaakt. Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid dan ook onaanvaardbaar om de betaalde bedragen dan nu achteraf terug te vorderen, terwijl de daartegenover staande inschrijving niet meer ongedaan gemaakt kan worden. De vorderingen van [partij A] zullen dan ook worden afgewezen.
      
    
    
      5.9.
      Aangezien de huurovereenkomst nietig is, zal de vordering van [partij B] tot betaling van huur ook worden afgewezen en hoeft de voorwaardelijke vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst niet behandeld te worden. De gevorderde ontruiming wordt ook afgewezen, omdat [partij B] op geen enkele wijze hebben onderbouwd dat er nog spullen van [partij A] in hun woning staan.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.10.
      Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van [partij A] af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      6.2.
      wijst de vorderingen van [partij B] af,
      
      
        
          in conventie en reconventie
        
      
      
    
    
      6.3.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A. Smedes en in het openbaar uitgesproken op 23 december 2025.