ECLI:NL:RBNHO:2025:15527, Rechtbank Noord-Holland, 20-08-2025, 11640034 \ CV EXPL 25-2282
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-08-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: De vordering tot huurprijsvermindering strandt grotendeels op de vervaltermijn van artikel 7:257 BW. Bovendien is sprake van een burenruzie en niet van overlast en heeft de verhuurder gedaan wat binnen haar mogelijkheden lag, zodat geen sprake is van een gebrek. De gevorderde wettelijke verhuisvergoeding is verder alleen aan de orde als sprake is van renovatie, zodat ook deze vordering wordt afgewezen.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 11640034 \ CV EXPL 25-2282
    
    
    
      
        Vonnis van 20 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [plaats 1],
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser],
      gemachtigde: [betrokkene 2],
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING YMERE, 
      te Amsterdam,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Ymere,
      gemachtigde: mr. H.M.G. Brunklaus.
    
    
    
      
        De zaak in het kort
        Een huurder van een niet-geliberaliseerde woning vordert huurprijsvermindering en de wettelijke verhuisvergoeding omdat zij overlast heeft ondervonden in het gehuurde (met name afkomstig van haar bovenbuurvrouw) en de verhuurder daar onvoldoende tegen op heeft getreden. Daarom is volgens de huurder sprake van een gebrek. De vordering wordt afgewezen. Een groot deel van de gevorderde huurprijsvermindering strandt al op de vervaltermijn van artikel 7:257 BW. Bovendien is sprake van een burenruzie en niet van overlast en heeft de verhuurder gedaan wat binnen haar mogelijkheden lag zodat geen sprake is van een gebrek. De wettelijke verhuisvergoeding is alleen aan de orde als sprake is van renovatie.  
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 5 juli 2024- het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 3 december 2024 - het exploot van 20 maart 2025 - de conclusie van antwoord van 7 mei 2025 - het tussenvonnis van 21 mei 2025
      - de mondelinge behandeling van 29 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
    
    
      1.2.
      Hoewel [eiser] daartoe behoorlijk is opgeroepen, is zij niet op de mondelinge behandeling van 29 juli 2025 verschenen. 
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] heeft per 24 september 2021 de woning aan de [adres 1] te ([postcode]) [plaats 2] van Ymere gehuurd. Het betrof een appartement op de begane grond. 
    
    
      2.2.
      Op 29 oktober 2021 heeft [eiser] bij Ymere melding gemaakt van overlast die zij van haar bovenbuurvrouw, mevrouw [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) ondervond. [betrokkene 1] huurt van Ymere de woning aan de [adres 2]. 
    
    
      2.3.
      Op 12 juli 2022 is een (gebraden) varkenskop voor de deur van [eiser] gelegd. 
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser] heeft zich aangemeld bij het programma ‘De Rijdende Rechter’. De voorbereidingen voor de uitzending zijn op 27 september 2023 gestopt. 
      
    
    
      2.5.
      
        [betrokkene 1] heeft op 27 september 2023 de camera van [eiser], die zij boven haar voordeur had hangen, kapotgeslagen met een ijzeren pijp. [betrokkene 2], de ex-man van [eiser], heeft op 17 november 2023 aangifte gedaan van mishandeling door [betrokkene 1] op 27 september 2023. 
      
    
    
      2.6.
      
        [eiser] heeft in oktober 2023 meermaals melding gemaakt van overlast die zij ondervond van [betrokkene 1]. [eiser] heeft bij Ymere onder meer melding gemaakt van de scootmobiel van [betrokkene 1] die in het looppad van de algemene hal in het complex stond. Op 1 november 2023 heeft [eiser] aan Ymere een logboek overgelegd waarin de door haar ervaren overlast van 14 oktober 2023 tot en met 10 november 2023 was vermeld.  
      
    
    
      2.7.
      Ymere heeft ook meerdere overlastmeldingen van [betrokkene 1] ontvangen die betrekking hadden op [eiser]. Verder heeft Ymere verschillende meldingen gekregen van de wijkagenten, welke meldingen betrekking hadden op het gedrag van zowel [eiser] als [betrokkene 1]. 
      
    
    
      2.8.
      Ymere heeft zowel [eiser] als mevrouw [betrokkene 1] verwezen naar buurtbemiddeling van Meerwaarde. Buurtbemiddeling heeft niet plaatsgevonden. 
      
    
    
      2.9.
      Ymere heeft zowel [eiser] als [betrokkene 1] – uit coulance – een andere, passende woning aangeboden. [betrokkene 1] wenste geen gebruik te maken van dit aanbod. [eiser] heeft ingestemd en woont vanaf 27 mei 2024 in een eengezinswoning in Tuindorp Oostzaan. 
      
    
    
      2.10.
      In de brief van 22 februari 2024 van Ymere aan (de gemachtigde van) [eiser] staat: “Mevrouw [eiser] en haar bovenbuurvrouw klagen over elkaarDe klachten zijn over en weer. Wij ontvangen geen klachten van andere buurtbewoners over mevrouw [eiser] of haar bovenbuurvrouw. (…)
      
      
        
          
          Wij hebben geen verplichting om een burenruzie op te lossen. Toch hebben wij besloten om, uit coulance, één van de buren een andere woning aan te bieden als oplossing voor het conflict. (…) Wij kennen geen huurverlaging of verhuiskostenvergoeding toe. (…)”. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – dat de kantonrechter:- oordeelt dat Ymere is tekortgeschoten om de overlast voortijdig te beëindigen;- bepaalt dat Ymere met ingang van twee dagen na dagtekening van het vonnis de huurprijs verlaagt met 30% vanaf 27 september 2023 tot aan de dag dat het gebrek is hersteld dan wel [eiser] is verhuisd, dan wel een in goede justitie te bepalen redelijk bedrag dat Ymere moet voldoen; - oordeelt dat Ymere een verhuiskostenvergoeding aan [eiser] betaalt van € 7.428,00 dan wel € 2.948,11, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag;- Ymere veroordeelt in de proceskosten en de nakosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] stelt dat zij vanaf het moment dat zij de woning heeft betrokken overlast van [betrokkene 1] heeft ondervonden. De overlast bestond uit- het gooien van spullen in de tuin, - het draaien van de wasmachine in de nacht, - het geblaf van de hond van [betrokkene 1] – zowel overdag als ’s nachts;- het stukslaan van camera’s die [eiser] had opgehangen- het slaan van [eiser] en haar vriend [betrokkene 2] met een ijzeren pijp;- het parkeren van een scootmobiel in de gemeenschappelijke hal. De overlast vormt een gebrek in de zin van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek, zodat [eiser] op grond van artikel 7:207 BW recht heeft op huurprijsvermindering. [eiser] heeft de overlast en incidenten (meermaals) gemeld bij Ymere, maar zij heeft slechts buurtbemiddeling voorgesteld. Ymere had zich meer moeten inspannen om de overlast te beperken en de problemen op te lossen. [eiser] heeft tot het moment van haar verhuizing, op 27 mei 2024, overlast ervaren van [betrokkene 1]. Ten aanzien van de gevorderde verhuiskostenvergoeding doet [eiser] een beroep op artikel 7:220 lid 5 BW. 
      
    
    
      3.3.
      Ymere voert verweer. Zij voert primair aan dat [eiser] heeft ingestemd met een verhuizing naar een andere passende woonruimte onder de voorwaarde dat haar geen huurprijsverlaging of verhuiskostenvergoeding zou worden toegekend. Subsidiair stelt Ymere zich op het standpunt dat geen sprake is van een gebrek, zodat [eiser] geen recht op huurprijsvermindering toekomt. Er is sprake van een burengeschil en niet van objectief vast te stellen overlast. Ymere heeft [eiser] – uit coulance – alternatieve woonruimte aangeboden, welk aanbod [eiser] heeft aanvaard. Van een verhuiskostenvergoeding kan voorts geen sprake zijn, omdat het hier niet gaat om renovatie van de woonruimte op grond van artikel 7:220 BW. Ymere concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      
      Huurprijsvermindering en vervaltermijn
    
    
    
      4.1.
      
        De wet bepaalt dat de huurder een vordering tot huurprijsvermindering wegens een gebrek moet indienen binnen zes maanden na aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder. Na het verstrijken van die termijn kan voor wat het verleden betreft geen huurvermindering worden gevorderd over een langere periode dan zes maanden voor het instellen van de vordering. [eiser] huurt een woning in de niet-geliberaliseerde huursector waardoor deze vervaltermijn op haar situatie van toepassing is. [eiser] heeft de eerste overlastmelding op 29 oktober 2021 bij Ymere ingediend en [eiser] heeft haar vordering tot huurprijsvermindering bij dagvaarding van 5 juli 2024 ingesteld. [eiser] heeft er dus langer dan zes maanden over gedaan om haar vordering in te stellen, waardoor zij geen huurprijsvermindering kan vorderen over de periode die langer dan zes maanden vóór de dagvaarding ligt. Dit betekent dat – voor zover sprake zou zijn van een gebrek – [eiser] in ieder geval geen huurprijsvermindering kan vorderen wegens door haar ervaren verminderd huurgenot in de periode vóór 5 februari 2024. De vordering van [eiser] tot vermindering van de huurprijs over de periode van 27 september 2023 tot 5 februari 2024 kan hoe dan ook niet slagen.
        
          Geen recht op huurprijsvermindering over de periode 5 februari – 27 mei 2024
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] beroept zich op huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek, doordat Ymere niet adequaat is opgetreden tegen de door haar ervaren overlast die met name bestond uit gedragingen van haar bovenbuurvrouw [betrokkene 1] (zie r.o. 3.2.). 
      
    
    
      4.3.
      De vraag die voorligt is wat er van Ymere onder deze omstandigheden verwacht mocht worden. Daarbij moet onderscheid worden gemaakt tussen de situatie dat sprake is van objectief vast te stellen overlast (waar alle omwonenden last van hebben) en een burenruzie. In het eerste geval is het onder omstandigheden mogelijk dat een huurder huurkorting vordert omdat sprake is van een gebrek. Voorwaarde is dan wel dat de overlastgever huurder is van de verhuurder. Het gebrek zit hem dan niet in het overlastgevende gedrag van de andere huurder, maar in het nalaten van de verhuurder om daartegen op te treden, terwijl de verhuurder daar wel mogelijkheden toe heeft. In geval van een burenruzie ligt dat anders. Het zal niet altijd eenvoudig vast te stellen zijn wie welke aandeel heeft in het ontstaan en voortduren van de burenruzie. Ymere staan in een dergelijk geval dus niet dezelfde mogelijkheden ter beschikking om tegen de ander op te treden als bij een (zuivere) overlastsituatie. 
      
    
    
      4.4.
      In dit geval moet het ervoor gehouden worden dat sprake is van een burenruzie en niet van een overlastsituatie zoals hiervoor bedoeld. Niet is gebleken dat ook andere huurders in het appartementencomplex klachten hadden over het gedrag van [betrokkene 1]. [eiser] was de enige die daarover klaagde en de problemen zijn ook pas begonnen toen zij in het appartementencomplex kwam wonen, waar [betrokkene 1] al jaren woonachtig was. 
      
      
        
          [betrokkene 1] op haar beurt klaagde bij Ymere over door [eiser] veroorzaakte overlast. Ook een andere buurvrouw had last van [eiser]. Ymere heeft verder onbetwist gesteld dat het na het vertrek van [eiser] uit het appartementencomplex, daar weer rustig is. 
      
      
    
    
      4.5.
      Ymere heeft verder onbetwist aangevoerd dat zij de klachten van [eiser] serieus in behandeling heeft genomen. Op door [eiser] overgelegde geluids- en beeldopnames heeft Ymere echter geen overlast kunnen ontdekken. Ymere heeft [eiser] geïnformeerd over de mogelijkheid van buurtbemiddeling maar daar heeft [eiser] geen gebruik van gemaakt. De verdere klachten van [eiser] over overlastgevende gedragingen van [betrokkene 1], heeft Ymere onderzocht maar deze zijn niet komen vast te staan. Naar Ymere heeft begrepen, was de gebraden varkenskop bestemd voor de (Thaise) buurvrouw om te nuttigen. Van het incident met de camera’s heeft alleen de ex-man van [eiser] aangifte gedaan en daarop heeft de politie kennelijk geen actie ondernomen. De scootmobiel van [betrokkene 1] mocht met toestemming van Ymere tijdelijk in het trappenhuis staan wegens een stroomstoring in de bergingen van het complex en de doorgang was hierdoor maar in geringe mate beperkt. Ten slotte heeft Ymere zowel aan [eiser] als [betrokkene 1] een andere (passende) woning aangeboden, van welk aanbod [eiser] gebruik heeft gemaakt. 
      
    
    
      4.6.
      Bij deze stand van zaken kan niet worden gezegd dat Ymere onvoldoende heeft gedaan om aan de burenruzie en de door [eiser] gestelde overlast een einde te maken. Van een gebrek is daarom geen sprake. [eiser] kan op deze grond dan ook geen huurprijsvermindering vorderen over de periode 5 februari – 27 mei 2024. Ook de vordering om te oordelen dat Ymere is tekort geschoten in de beëindiging van de overlast, kan gelet op het voorgaande niet slagen. 
      
      
        
          Verhuiskostenvergoeding niet toewijsbaar
          
        
      
    
    
      4.7.
      
        [eiser] vordert een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding op grond van artikel 7:220 BW. Uit artikel 7:220 lid 5 BW volgt dat een huurder recht heeft op eengefixeerde verhuiskostenvergoeding als een verhuizing noodzakelijk is in verband met voorgenomen renovatiewerkzaamheden. In het onderhavige geval is daar geen sprake van, zodat de vordering – voor zover deze gebaseerd is op artikel 7:220 lid 5 BW – niet toewijsbaar is. 
      
    
    
      4.8.
      
        Voor zover de vordering van [eiser] tot vergoeding van schade zou zijn gegrond op een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, kan die vordering ook niet slagen. In dat geval komt immers alleen de daadwerkelijk geleden schade voor vergoeding in aanmerking en niet de gefixeerde vergoeding van artikel7:220 lid 5 BW. [eiser] heeft het bestaan en de omvang van de schade – tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door Ymere – niet (nader) gemotiveerd en onderbouwd. De gevorderde verhuis- en inrichtingskostenvergoeding is niet toewijsbaar. 
        
          Proceskosten 
          
        
      
    
    
      4.9.
      De conclusie is dat alle vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen. [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Ymere worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                813,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 813,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
      
      
        
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2025.
      
    
  
  
     Artikel 7:257 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). 
  
  
     Artikel 7:207 van het Burgerlijk Wetboek, (hierna: BW). 
  
  
     In de zin van artikel 7:204 BW.
  
  
     Artikel 6:74 BW.