ECLI:NL:RBLIM:2026:783, Rechtbank Limburg, 28-01-2026, C/03/339352 / HA ZA 25-87
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2026-01-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Vanwege het gebrekkige platte dak van de woningen van eiseressen zijn gedaagden toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenomsten en aansprakelijk voor de daaraan toe te rekenen schade.

RECHTBANK Limburg
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: C/03/339352 / HA ZA 25-87
    
    
    
      
        Vonnis van 28 januari 2026 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eisende partij 1] , 
    
      te [plaats 1] ,2. [eisende partij 2], 
      te [plaats 1] ,
      eisende partijen,
      hierna te noemen: eiseressen, dan wel [eisende partij 1] en [eisende partij 2] ,
      advocaat: mr. A.L. Stegeman,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde partij 1] B.V., 
    
      te [plaats 2] ,2. [gedaagde partij 2], 
      te [plaats 3] ,3. [gedaagde partij 3], 
      te [plaats 2] ,
      gedaagde partijen,
      hierna te noemen: gedaagden, dan wel [gedaagde partij 1] , [gedaagde partij 2] en [gedaagde partij 3] ,
      advocaat: mr. K. Roordink.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de twee exploten van dagvaarding van 11 februari 2025, met elk de producties 1 t/m 16,- de conclusie van antwoord, met negen producties, genummerd 17 t/m 25,- de brief van de rechtbank waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
      - de akte indienen producties van eiseressen, met de producties 17 t/m 37,
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 9 oktober 2025,
      - de spreekaantekeningen van partijen,
      - de akte uitlaten van gedaagden.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde partij 2] en [gedaagde partij 3] zijn ieder indirect bestuurder van [gedaagde partij 1] . [gedaagde partij 1] is op enig moment eigenaar geworden van het in 1930 gebouwde bedrijfsrestaurant met bedrijfswoning aan de [adres 1] te [plaats 1] . Dat pand heeft zij in 2021 tot drie wooneenheden laten verbouwen met als doel om deze later te verkopen. De voormalige bedrijfswoning is een zelfstandige woning geworden. Het restaurant is verbouwd tot twee woningen, die één dak delen. Laatstgenoemde twee woningen zijn gelegen aan de [adres 2] en [adres 3] te [plaats 1] .
      
    
    
      2.2.
      
        [eisende partij 1] heeft in april 2022 de woning aan de [adres 2] te [plaats 1] (hierna: [adres 2] ) gekocht voor een koopsom van € 324.250,- k.k. De woning is op 21 juli 2022 aan haar geleverd.
      
    
    
      2.3.
      
        [eisende partij 2] heeft in juni 2022 de woning aan de [adres 3] te [plaats 1] (hierna: [adres 3] ) gekocht voor een koopsom van € 360.000,- k.k. De woning is op 19 augustus 2022 aan haar geleverd.
      
    
    
      2.4.
      
        [eisende partij 2] heeft via chat-berichten vanaf eind augustus 2022 tot en met 2 februari 2024 onder andere berichtjes en foto’s gestuurd naar [gedaagde partij 3] over lekkages, onvoldoende reparaties en over stroomstoringen ten gevolge van lekkages in augustus 2023.
      
    
    
      2.5.
      Op 18 maart 2023 heeft [deskundige] (hierna: [deskundige] ) in opdracht van eiseressen een dak-inspectie uitgevoerd bij de woningen [adres 2] en [adres 3] . Gedaagden waren daarbij niet betrokken. Van die inspectie heeft [deskundige] een rapport opgemaakt van 19 maart 2023. Het rapport is op 20 maart 2023 gemaild aan [gedaagde partij 2]. 
      
    
    
      2.6.
      Eiseressen hebben bij e-mail van 28 maart 2023 gedaagden gevraagd om per ommegaande een afspraak te maken om het rapport van [deskundige] van 19 maart 2023 en de daaruit voortvloeiende acties (noodzakelijk herstel/reparaties) te bespreken. Tevens vorderen zij eventuele vervolgschades door de slechte dakconstructie.
      
    
    
      2.7.
      
        [eisende partij 2] heeft bij e-mail van 11 september 2023 gedaagden bericht dat het dak zich nog steeds in slechte staat bevindt.
      
    
    
      2.8.
      Op 17 oktober 2023 hebben aannemers in opdracht van [gedaagde partij 1] aan een deel van het dakvlak van de woningen [adres 2] en [adres 3] werkzaamheden uitgevoerd. De aannemers hebben [gedaagde partij 2] en [gedaagde partij 3] bij e-mail van 24 oktober 2023 bericht dat zij de voor omstreeks 19 en 20 oktober 2023 geplande werkzaamheden niet kunnen voltooien naar aanleiding van een bericht van eiseressen. 
      
    
    
      2.9.
      Gedaagden hebben [eisende partij 2] en [eisende partij 1] bij e-mail van 7 november 2023 bericht dat zij voornemens zijn om op 16/17 november 2023 de werkzaamheden aan het dak te voltooien zoals afgesproken met [deskundige] . Gedaagden garanderen in die e-mail een waterdicht dak en een redelijke afvloeiing van het regenwater en delen mee dat de zonnepanelen op een deugdelijke manier worden herplaatst.
      
    
    
      2.10.
      
        [eisende partij 2] heeft op 14 en 15 november 2023 gedaagden gewezen op lekkages.
      
    
    
      2.11.
      
        [deskundige] heeft op 1 december 2023 een vervolg dak-inspectie uitgevoerd. Van die inspectie heeft hij een rapport van 12 december 2023 opgesteld.
      
    
    
      2.12.
      
        [eisende partij 2] heeft [gedaagde partij 1] bij brief/e-mail van 29 december 2023 in gebreke gesteld onder meer vanwege het gebrekkige dak van haar woning. Een dergelijke brief is ook door [eisende partij 1] aan gedaagden gezonden.
      
    
    
      2.13.
      
        
          [eisende partij 2] heeft gedaagden bij e-mailberichten van 31 december 2023 onder andere bericht dat zij water hoort lopen, dat op het dak water staat, dat bitumen op het dak loslaat en dat in het plafond van de woonkamer steeds op andere plaatsen waterblazen ontstaan.
        Eiseressen hebben gedaagden bij e-mailberichten van 2, 4 en 5 januari 2024 en 1 februari 2024 – kort gezegd – bericht dat sprake is van de zoveelste lekkages en gevolgschades.
      
      
    
    
      2.14.
      Gedaagden hebben na de melding van eiseressen van 2 januari 2024 een noodoplossing getroffen, zoals te zien op de foto van 3 januari 2024. Zij hebben bij e-mail aan eiseressen van 5 januari 2024 aansprakelijkheid betwist en eiseressen bericht dat zij bereid zijn om finale werkzaamheden aan het dak te laten uitvoeren, met dien verstande dat voorafgaand aan de uitvoering van die werkzaamheden een vaststellingsovereenkomst tussen partijen moet worden gesloten waarin wordt vastgelegd welke werkzaamheden moeten worden uitgevoerd en dat na uitvoering van die werkzaamheden partijen over en weer finaal zijn gekweten.
      
    
    
      2.15.
      Vebidak heeft op 6 augustus 2024 de dakbedekkingsconstructie van de woningen [adres 2] en [adres 3] onderzocht. Vebidak heeft van dat onderzoek een rapport van 19 augustus 2024 opgesteld. Dit rapport is op 10 oktober 2024 door [eisende partij 1] aan gedaagden gezonden.
      
    
    
      2.16.
      Partijen hebben tevergeefs getracht om tot een vaststellingsovereenkomst te komen.
      
    
    
      2.17.
      Gedaagden hebben [eisende partij 2] bij e-mail van 18 september 2024 bericht dat eiseressen in schuldeisersverzuim verkeren, omdat zij de vaststellingsovereenkomst niet willen ondertekenen. Zij hebben bij e-mail van 22 oktober 2024 [eisende partij 1] eveneens laten weten, dat zij niet achter het rapport van Vebidak staan en dat zij mede gelet op het ontbreken van een vaststellingsovereenkomst niet zullen overgaan tot uitvoering van verdere werkzaamheden.
      
    
    
      2.18.
      Eiseressen hebben bij brief van 28 oktober 2024 gericht aan [gedaagde partij 1] de vordering tot nakoming van 29 december 2023 (zie rov. 2.12) omgezet in een vordering tot vergoeding van schade.
      
    
    
      2.19.
      
        [gedaagde partij 1] heeft bij e-mail van 29 oktober 2024 afwijzend gereageerd op de omzettingsverklaring van eiseressen van 28 oktober 2024.
      
    
    
      2.20.
      In opdracht van eiseressen heeft ing. [naam] van [bedrijf 1] (hierna: [naam] ), in bijzijn van partijen, op 30 oktober 2024 de kwaliteit van het dak van de woningen [adres 2] en [adres 3] onderzocht. Van dat onderzoek heeft [naam] een rapport inclusief schadeberekening van januari 2025 opgesteld.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        Eiseressen vorderen, na wijzing van vordering III tijdens de mondelinge behandeling, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
        I. voor recht verklaart dat ieder van gedaagden jegens ieder van eiseressen toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de respectieve koopovereenkomsten en deswege aansprakelijk is voor de daaraan toe te rekenen schade;
        II. ieder van gedaagden hoofdelijk veroordeelt om aan ieder van eiseressen een vervangende schadevergoeding te betalen, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; III. ieder van gedaagden hoofdelijk veroordeelt om aan eiseres sub 1 een schadevergoeding te betalen van € 56.688,97 en aan eiseres sub 2 een schadevergoeding van € 72.149,60, beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding tot aan de dag van volledige voldoening;
        IV. ieder van gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan eiseressen van € 11.097,33 wegens aanvullende schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding tot aan de dag van volledige voldoening;
        V. ieder van gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
      
    
    
      3.2.
      Eiseressen spreken gedaagden aan op grond van artikel 6.3. van de koopovereenkomst. Zij stellen – samengevat – dat de door hen gekochte woningen niet aan de koopovereenkomsten voldoen, in die zin dat het platte dak dat beide woningen bedekt gebrekkig is. Eiseressen konden dit gebrek voor de koop niet waarnemen bij de bezichtigingen van de gerenoveerde woningen. Zij menen dat het platte dak dermate ondeugdelijk is dat het in het geheel moet worden vervangen, en zij verwijzen daarbij naar  diverse deskundigenrapporten. De (nood)reparaties van gedaagden waren niet afdoende; zij hebben de situatie van het dak zelfs verslechterd. Het dak is rot en zakt door. Bij aanhoudende, dan wel heftige, regenbuien zijn er telkens lekkages in beide woningen met risico van kortsluiting. Ook is er sprake van schimmelvorming. Het woongenot van eiseressen is daardoor ernstig geschaad. Gedaagden zijn dan ook tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomsten en dienen, vanwege de omzettingsverklaring van 28 oktober 2024, een schadevergoeding aan eiseressen te voldoen conform de berekening in het rapport van [bedrijf 1] van januari 2025, te vermeerderen met een aanvullende schadevergoeding voor gemaakte kosten. Eiseressen verwachten verder dat zij nog meer schade zullen lijden, gelet op de bevindingen van [deskundige] en [naam] over – kort gezegd – constructiefouten in de woningen. Ook daarvoor zijn gedaagden volgens eiseressen aansprakelijk. Eiseressen vorderen om die schade op te maken in een schadestaatprocedure.
      
    
    
      3.3.
      Gedaagden voeren verweer.
      
    
    
      3.4.
      Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Wie heeft de woningen verkocht?
      
    
    
    
      4.1.
      Partijen verschillen van mening wie als verkoper is opgetreden van de woningen. Volgens eiseressen zijn alle gedaagden aan te merken als verkopers. Gedaagden betogen dat alleen [gedaagde partij 1] verkoper is. 
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank constateert dat tussen partijen niet ter discussie staat dat in ieder geval [gedaagde partij 1] verkoper is van de woningen. De rechtbank zal daarvan dan ook uitgaan.
      
    
    
      4.3.
      Voor het antwoord op de vraag of ook [gedaagde partij 2] en [gedaagde partij 3] verkopers van de woning zijn, is relevant de inhoud van de koopovereenkomsten. In de tekst van die overeenkomsten (voor zover relevant) is te lezen dat “Verkoper(s)” is:
      
        [afbeelding geanonimiseerd]
      
    
    
      4.4.
      Partijen leggen de inhoud van het begrip “verkoper(s)” in de koopovereenkomsten anders uit. 
      
      
        4.4.1.
        Volgens eiseressen is de tekst onder “A” van de koopovereenkomst duidelijk: [gedaagde partij 2] en [gedaagde partij 3] staan daarin samen met [gedaagde partij 1] aangemerkt als verkopers. Dat er meer verkopers zijn, blijkt ook uit de inhoud van artikel 9 van de koopovereenkomsten, waarin gesproken wordt over hoofdelijke verbondenheid van de verkopers voor verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst. Vóór de ondertekening van de leveringsakte van de woningen is geen aandacht besteed aan het feit dat de notaris alleen [gedaagde partij 1] als verkoper in de leveringsakte heeft opgenomen. Voor het oordeel in deze zaak is niet bepalend hoe de notaris de koopovereenkomst begrijpt, maar alleen wat de contractspartijen hebben begrepen, aldus eiseressen. Zij mochten begrijpen dat [gedaagde partij 1] , [gedaagde partij 2] en [gedaagde partij 3] samen verkoper van de woning zijn. Zij hebben gedaagden dan ook tezamen gedagvaard als tekortschietende contractspartij.
        
      
      
        4.4.2.
        Volgens gedaagden is alleen [gedaagde partij 1] verkoper. Zij was eigenaar van de woningen, niet [gedaagde partij 2] en [gedaagde partij 3] . [gedaagde partij 2] en [gedaagde partij 3] staan alleen in de koopovereenkomsten vermeld, omdat zij de indirect bestuurders zijn van [gedaagde partij 1] . De notaris heeft dat ook zo begrepen en heeft daarom alleen [gedaagde partij 1] als verkoper in de leveringsakten opgenomen.
        
      
    
    
      4.5.
      De rechtbank zal bij de uitleg van het begrip “verkoper(s)” in de koopovereenkomsten uitgaan van de maatstaf die de Hoge Raad hanteert in HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (de zogenaamde Haviltex-maatstaf). De uitleg van het begrip “verkoper(s)” is mede afhankelijk van de zin die de contractspartijen in de gegeven omstandigheden, over en weer, redelijkerwijs aan de tekst van de koopovereenkomsten mochten toekennen, en wat zij daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. 
      
    
    
      4.6.
      De rechtbank constateert dat onder A diverse partijen vermeld staan, waaronder [gedaagde partij 2] , [gedaagde partij 3] en [gedaagde partij 1] . [gedaagde partij 1] is met haar zakelijke gegevens vermeld en [gedaagde partij 3] en [gedaagde partij 2] met hun privégegevens. Niet vermeld is wat de relatie is tussen [gedaagde partij 2] en [gedaagde partij 3] en [gedaagde partij 1] . Ook is niet vermeld wat hun relatie is met [B.V. 1] en [B.V. 2] die bestuurders van [gedaagde partij 1] zijn. Een koper die niet beschikt over informatie van de Kamer van Koophandel over de diverse ondernemingen, kan denken dat drie partijen ( [gedaagde partij 2] , [gedaagde partij 3] en [gedaagde partij 1] ) samen optreden als verkoper, zeker gelet op de zinsnede “de onder A genoemde perso(o)n(en) hierna (samen) te noemen “verkoper”.  
      
    
    
      4.7.
      De rest van de inhoud van de koopovereenkomsten bevat geen aanwijzingen voor een andere uitleg. Elders in die overeenkomsten is immers niet te lezen dat [gedaagde partij 2] en [gedaagde partij 3] als indirect bestuurders optreden voor [gedaagde partij 1] . Op de laatste pagina van de koopovereenkomsten is door [gedaagde partij 2] en [gedaagde partij 3] als “verkoper(s)” getekend. Niet vermeld is dat zij namens [gedaagde partij 1] tekenden.
      
    
    
      4.8.
      Partijen zijn het er over eens dat bij de levering van de woningen niet toegelicht is door de notaris of door gedaagden aan eiseressen waarom alleen [gedaagde partij 1] als verkoper is opgenomen in de leveringsakte, terwijl de koopovereenkomsten onder A ook andere namen als ‘verkoper(s)’ bevat. Aan het feit dat de notaris de koopovereenkomst zo heeft uitgelegd dat alleen [gedaagde partij 1] verkoper is, kan daarom in de rechtsrelatie tussen eiseressen en gedaagden geen doorslaggevende betekenis worden toegekend.
      
    
    
      4.9.
      Gelet op alles wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, mochten eiseressen begrijpen dat naast [gedaagde partij 1] ook [gedaagde partij 2] en [gedaagde partij 3] optraden als verkopers. Dat [gedaagde partij 2] en [gedaagde partij 3] geen eigenaren waren van de woningen staat er niet aan in de weg dat zij – juridisch gezien – wel koopovereenkomsten met betrekking tot de woningen konden sluiten. Hun verbintenis tot levering van de woningen, die voortvloeit uit de koopovereenkomsten, zijn zij nagekomen doordat de eigenaar, [gedaagde partij 1] , de woningen geleverd heeft aan eiseressen. Het verweer van gedaagden, dat [gedaagde partij 2] en [gedaagde partij 3] geen verkopers zijn, wordt dan ook verworpen.
      
      
        
          Hebben eiseressen voldaan aan hun stelplicht met betrekking tot de gebreken aan het dak?
        
      
      
    
    
      4.10.
      Eiseressen zijn van mening dat zij aan de hand van de door hen overgelegde deskundigenrapporten voldoende hebben aangetoond dat het gezamenlijke dak van de woningen [adres 2] en [adres 3] gebrekkig is en dat zij schade hebben geleden. 
      
    
    
      4.11.
      Gedaagden voeren – samengevat – aan dat eiseressen per afzonderlijke woning de gestelde gebreken hadden moeten uitsplitsen en dat, nu dit niet is gebeurd, zij niet aan hun stelplicht hebben voldaan. De vorderingen van eiseressen moeten daarom worden afgewezen, aldus gedaagden. 
      
    
    
      4.12.
      De rechtbank volgt gedaagden hierin niet. Eiseressen hebben aan de hand van de door hen overgelegde rapporten toereikend onderbouwd dat er sprake is van één doorlopend plat dak voor beide woningen en dat er gebreken kleven aan dat dak. Gedaagden erkennen dat er sprake is van één dak. Als er gebreken hersteld moeten worden aan het dak, heeft dat gevolgen voor beide woningen. De rechtbank verwerpt dan ook het betoog van gedaagden dat per afzonderlijke woning de klachten over het dak uitgesplitst hadden moeten worden. 
      
      
        
          De kwaliteit van het dak
        
      
      
    
    
      4.13.
      Partijen verschillen van mening welke dak-kwaliteit [eisende partij 1] en [eisende partij 2] mochten verwachten gelet op de aard van de woningen die zij kochten. De rechtbank zal bij de beoordeling van deze discussie eerst ingaan op de rechtsrelatie van de verkopers met [eisende partij 1] en daarna op de rechtsrelatie van verkopers met [eisende partij 2] .
      
      
        
          Rechtsrelatie [eisende partij 1] -verkopers
        
      
    
    
      4.14.
      Gedaagden voeren aan dat de woningen [adres 2] en [adres 3] een in de jaren 30 gebouwd pand betreft dat gerenoveerd is in 2021. Renovatie betekent niet dat er een nieuw dak op de woning ligt. In het dak dat aanwezig was voor de renovatie zaten lichtkoepels en die zijn verwijderd. Er zijn ook dak-werkzaamheden uitgevoerd. Het dak is vernieuwd, doch niet nieuw. [eisende partij 1] had dit kunnen zien als zij de woning voor de koop had laten onderzoeken door een deskundige, aldus gedaagden.
      
    
    
      4.15.
      
        [eisende partij 1] stelt dat zij [adres 2] niet heeft gekocht aan de hand van een verkoopbrochure. Zij heeft de woning voor de aankoop bezichtigd. Zij ging ervan uit dat het dak nieuw is, omdat het een in 2021 gerenoveerde woning betrof, de woning bij bezichtiging er nieuw uitzag en de makelaar zei: “alles is nieuw, je kunt wonen zonder zorgen”, aldus [eisende partij 1] .
      
    
    
      4.16.
      De rechtbank overweegt allereerst dat niet is gesteld of gebleken dat verkopers voor de koop van de [adres 2] aan [eisende partij 1] hebben gemeld dat het ging om een pand uit de jaren 30. Ook is niet gesteld of gebleken dat verkopers voor de verkoop van de woning informatie verstrekt hebben over de staat en de ouderdom van het dak aan [eisende partij 1] . 
      
    
    
      4.17.
      Gedaagden voeren aan dat de makelaar niet heeft gezegd dat het dak van de woning nieuw is, maar dat de makelaar heeft gezegd dat alles vernieuwd is in 2021. Gedaagden hebben op de mondelinge behandeling van 9 oktober 2025 toegelicht wat vernieuwd is ten opzichte van het oorspronkelijke oude dak: zij hebben dakisolatie laten leggen en daaroverheen een laag bitumen. Niet gesteld of gebleken is dat aan [eisende partij 1] voor de koop concreet verteld is wat er vernieuwd is aan het dak en wat niet. Bij gebreke daarvan mocht [eisende partij 1] erop vertrouwen dat het dak van de woning in ieder geval in een goede staat verkeerde, nu gecommuniceerd is dat de woning in 2021 geheel is vernieuwd. De rechtbank betrekt daarbij dat vaststaat dat bij de bezichtiging van [adres 2] de binnenkant van het pand helemaal nieuw was. Als de gerenoveerde staat van het dak van een aanmerkelijk mindere kwaliteit is dan de rest van de woning die getoond wordt bij de bezichtiging, hetgeen toereikend door [eisende partij 1] is onderbouwd, dan hadden gedaagden of hun makelaar dat voor de koop van de [adres 2] aan [eisende partij 1] moeten melden. De huidige kwaliteit van het dak hoefde [eisende partij 1] niet te verwachten. Dat gedaagden zelf geen bouwkundigen zijn, en mogelijk niet op de hoogte waren van de exacte kwaliteit van het dak, omdat zij de verbouwing uitbesteed hebben aan derden, maakt het voorgaande niet anders. Als verkopers horen zij zich te vergewissen van de kwaliteit van het volledige pand als zij dat na de verbouwing en splitsing in afzonderlijke woningen in de markt zetten als ‘alles vernieuwd in 2021 en zorgeloos wonen’.
      
      
        
          Rechtsrelatie [eisende partij 2] -verkopers
        
      
    
    
      4.18.
      Dit oordeel geldt ook voor de rechtsrelatie [eisende partij 2] -verkopers. De rechtbank begrijpt dat [eisende partij 2] stelt dat de makelaar tegenover haar soortgelijke uitlatingen over de woning gedaan heeft als bij [eisende partij 1] . Daar komt bij dat aan [eisende partij 2] , voor de koop van de [adres 3] , een verkoopbrochure is verstrekt, die spreekt over een woning, ontworpen met het oog op ultiem wooncomfort, van bouwjaar 2021 en “onderhoud buiten goed”. Van onvoldoende gewicht is dat in de verkoopbrochure in het algemeen erop wordt gewezen dat een koper te allen tijde gerechtigd is om een bouwkundig onderzoek te laten verrichten en dat geen rechten kunnen worden ontleend aan de verkoopinformatie in de verkoopbrochure. [eisende partij 2] hoefde immers gelet op de goede staat van de woning die zij bij de bezichtiging had gezien, hetgeen haar door de makelaar was verteld over de renovatie in 2021, en de verkoopbrochure niet te verwachten dat het dak van (veel) mindere kwaliteit was dan de rest van de woning. 
      
    
    
      4.19.
      De slotsom is dat eiseressen de kwaliteit van het platte dak van de woningen, zoals aan hen is verkocht en geleverd, niet hoefden te verwachten. De rechtbank zal hierna beoordelen of dat oordeel tot gevolg heeft dat gedaagden aangesproken kunnen worden tot betaling van de schade die zij stellen te hebben geleden.
      
      
        
          Artikel 6.3. van de koopovereenkomsten: gebreken die normaal gebruik belemmeren en niet bekend of kenbaar waren
        
      
      
    
    
      4.20.
      In artikel 6.3 van de koopovereenkomsten is de staat die de woning dient te bezitten ten tijde van de levering geregeld. Ook is daar omschreven voor welke gebreken en schade de verkoper aansprakelijk is.
      
      
        
          artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
        
      
    
    
      6.3.
      
        
           De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: 
          woning
          .
        
        
          Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
        
        
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.
        
        
          Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
        
        
          Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud'.
        
        
          Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
        
      
      
    
    
      4.21.
      Zoals hiervoor is overwogen, hoefden eiseressen op basis van de verkoopinformatie niet de mindere kwaliteit van het dak te verwachten. Gelet daarop was er voor hen geen reden om voor de koop een bouwkundig onderzoek te laten verrichten. 
      
    
    
      4.22.
      Resteert de vraag of de mindere kwaliteit van het platte dak, het normaal gebruik van de woningen belemmert. Eiseressen hebben op basis van het rapport van [naam] van januari 2025 voldoende aangetoond dat het hele platte dak dermate slecht is dat het, om te kunnen voldoen aan de daaraan te stellen eisen, opnieuw moet worden gemaakt, zoals ook is te lezen in de rapporten van [deskundige] en Vebidak. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat tijdens het onderzoek door [naam] [gedaagde partij 3] ter plaatse aanwezig was. Zij hebben naar aanleiding van het eerste rapport van [deskundige] met [deskundige] overleg gehad, onder meer over noodzakelijke dakreparaties. Gedaagden hebben niet onderbouwd aangetoond, bijvoorbeeld met een eigen deskundigenrapport, dat de namens hen verrichtte (nood)reparaties aan het platte dak voldoende zijn geweest. Uit het laatste partijdeskundigenrapport van januari 2025 blijkt dat op 30 oktober 2024 het platte dak (nog steeds) vanwege de slechte kwaliteit geheel moet worden vervangen en gedaagden hebben tegenover die conclusie geen deugdelijk eigen onderzoek gesteld. Het rapport van januari 2025, van kort voor het dagvaarden van gedaagden, omvat een duidelijke uiteenzetting van de bevindingen van de deskundige over de nog steeds aanwezige ondeugdelijke dakconstructie. Onvoldoende is betwist dat de dak-kwaliteit ten tijde van dagvaarden nog steeds onvoldoende is en niet (langdurig) waterdicht is. Mede gelet op de talrijke meldingen van eiseressen over lekkages moet het ervoor worden gehouden dat door de slechte dakconstructie de woningen aangetast worden door binnendringend vocht, zoals eiseressen ook stellen. Eiseressen hebben voldoende onderbouwd dat het gebrekkige platte dak het woongenot en de kwaliteit van de woning schaadt en daardoor een normaal gebruik van de woningen belemmert. 
      
    
    
      4.23.
      Omdat de gebreken aan het dak het normale gebruik belemmeren en deze niet aan eiseressen bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst zijn verkopers tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomsten.
    
    
      4.24.
      
        Nu vaststaat dat de verkopers zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomsten, komt de rechtbank toe aan de beoordeling van een aantal verweren van de verkopers die ertoe strekken dat zij niet aangesproken kunnen worden tot betaling van de schade.
        
          Verzuim, omzettingsverklaring en schuldeisersverzuim
        
      
      
      
        
          Verzuim [gedaagde partij 1]
        
      
    
    
      4.25.
      Gedaagden voeren aan dat er geen lekkagemeldingen zijn gedaan aan [gedaagde partij 1] en dat [gedaagde partij 1] geen redelijke termijn gegeven is voor herstel en zij daardoor niet in verzuim geraakt is. De vorderingen jegens [gedaagde partij 1] dienen volgens gedaagden daarom te worden afgewezen.
      
    
    
      4.26.
      Dit verweer faalt. Eiseressen hebben over de klachten gecommuniceerd via de e-mailadressen van verkopers die in de koopovereenkomsten vermeld staan. De koopovereenkomsten vermelden geen e-mailadres van [gedaagde partij 1] . Die meldingen zijn daarom naar het oordeel van de rechtbank gericht tot alle verkopers, ook [gedaagde partij 1] . Beide eiseressen hebben een ingebrekestelling van 29 december 2023 gestuurd aan [gedaagde partij 1] . De advocaat van [gedaagde partij 1] heeft op die ingebrekestellingen gereageerd bij e-mail van 5 januari 2024. [gedaagde partij 1] is gelet op die ingebrekestellingen per 12 januari 2024 in verzuim met een voldoende deugdelijk herstel van het platte dak van de woningen. 
      
      
        
          Verzuim [gedaagde partij 2] en [gedaagde partij 3] en de omzettingsverklaring
        
      
    
    
      4.27.
      Gedaagden menen dat [gedaagde partij 2] en [gedaagde partij 3] niet gehouden zijn om schade te vergoeden, omdat zij nooit tot nakoming (herstel) van de koopovereenkomsten zijn aangesproken en de omzettingsverklaring alleen gericht is tot [gedaagde partij 1] . De rechtbank begrijpt dat zij daarmee willen zeggen dat ten aanzien van [gedaagde partij 2] en [gedaagde partij 3] niet voldaan is aan alle vereisten die de wet stelt in artikel 6:87 BW. 
      
    
    
      4.28.
      Dit verweer slaagt niet. Op de voet van artikel 6:87 lid 1 BW wordt, voor zover nakoming niet reeds blijvend onmogelijk is, de verbintenis omgezet in een vervangende schadevergoeding, wanneer de schuldenaar in verzuim is en de schuldeiser hem schriftelijk meedeelt dat hij schadevergoeding in plaats van nakoming vordert. 
      
    
    
      4.29.
      De sommatiebrieven van eiseressen van 29 december 2023 waren alleen gericht aan [gedaagde partij 1] . Echter uit de e-mail van 22 oktober 2024, met daaronder de namen van [gedaagde partij 2] en [gedaagde partij 3] , gericht aan [eisende partij 1] blijkt dat zij – de rechtbank begrijpt ‘de verkopers’ – niet zullen overgaan tot uitvoering van de werkzaamheden. Niet is gebleken dat de verkopers zich ten opzichte van [eisende partij 2] anders opgesteld hebben. Hieruit leidt de rechtbank af dat ook [gedaagde partij 2] en [gedaagde partij 3] in verzuim geraakt zijn doordat zij expliciet kenbaar gemaakt hebben niet tot herstel te zullen overgaan bij [eisende partij 1] en [eisende partij 2] (artikel 6:83 onder c BW). 
      
    
    
      4.30.
      De rechtbank constateert dat de omzettingsverklaring van 28 oktober 2024 alleen is gericht aan [gedaagde partij 1] . Iedere schriftelijke mededeling waaruit blijkt dat de schuldeiser schadevergoeding in plaats van nakoming wenst, is voldoende voor de omzetting als bedoeld in artikel 6:87 lid 1 BW. Een dergelijke verklaring kan ook besloten liggen in de dagvaarding. In dit geval ligt die mededeling duidelijk besloten in de dagvaarding, zodat ook aan dit vereiste van artikel 6:87 BW voldaan is.
      
      
        
          Schuldeisersverzuim
        
      
    
    
      4.31.
      
        [gedaagde partij 1] betoogt dat zij niet gehouden is schadevergoeding te betalen omdat eiseressen in schuldeisersverzuim zouden verkeren.
      
    
    
      4.32.
      Van schuldeisersverzuim is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Het enkele feit dat eiseressen de concept-vaststellingsovereenkomst van hun eigen advocaat niet hebben willen ondertekenen, omdat zij vonden dat hij hun belangen niet goed vertegenwoordigde, levert geen schuldeisersverzuim jegens gedaagden op.
      
      
        
          Omvang schadevergoeding
        
      
      
    
    
      4.33.
      De rechtbank komt nu toe aan een beoordeling van de gestelde schade. 
      
    
    
      4.34.
      Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomsten zijn gedaagden alleen aansprakelijk voor de herstelkosten voor het gebrekkige platte dak en moet bij het vaststellen van de herstelkosten – indien daarvan sprake is – rekening worden gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Op grond van die contractuele bepaling kunnen eiseressen geen gevolgschade, zoals kosten voor de door hen ingeschakelde deskundigen, vorderen, tenzij verkopers een verwijt treft. Volgens eiseressen kunnen zij wel een beroep doen op de ‘tenzij-regel’, omdat gedaagden niets anders gedaan hebben dan tijd rekken, lapmiddelen voorstellen en gebruik maken van ondeskundig personeel. Naar het oordeel van de rechtbank gaat het beroep op de ‘tenzij-regel’ niet op. Die regel is bedoeld voor situaties dat, bijvoorbeeld, de verkoper met opzet gebreken verzwegen heeft die het normale gebruik belemmeren. Dat daarvan sprake is, is niet gesteld of gebleken. Het argument dat eiseressen aandragen, ziet op handelen van [gedaagde partij 1] na het sluiten van de overeenkomst en niet op handelen vóór het sluiten van de overeenkomst. Gelet hierop blijft de door gedaagden te vergoeden schade beperkt tot de herstelkosten voor het platte dak. 
      
    
    
      4.35.
      Volgens eiseressen bedragen de herstelkosten voor het volledige dak in totaal € 128.838,57 inclusief btw en daarbij verwijzen zij naar de begroting van [naam] in het rapport van januari 2025. Dit rapport bevat in de bijlagen 1 en 2 een gedetailleerde begroting van de kosten voor herstel van het platte dak.
      
    
    
      4.36.
      Gedaagden hebben – kort gezegd – aangevoerd dat het herstel van het platte dak goedkoper kan. Volgens gedaagden bedragen de herstelkosten inclusief btw in totaal € 41.950,00 dan wel € 14.092,85 en de overige kosten € 15.370,90. Bij de berekening van de herstelkosten moet bovendien rekening worden gehouden met een correctie ‘nieuw voor oud’ en dat heeft [naam] niet gedaan, aldus gedaagden.
      
    
    
      4.37.
      De bovenstaande door gedaagden gestelde bedragen vormen een onvoldoende gemotiveerde betwisting van de door eiseressen gevorderde hoofdsommen. Hiertoe wordt overwogen dat productie 24 van gedaagden een e-mail met richtprijs van Repon Dakbedekkingen B.V. betreft. Repon Dakbedekkingen B.V. heeft geen opname ter plaatse gedaan en onduidelijk is op basis waarvan het totaalbedrag € 41.950,00 is vastgesteld. Van de kennelijk door [bedrijf 2] geoffreerde prijs van € 14.092,85 is geen offerte overgelegd. Dit bedrag is daarom niet controleerbaar. Productie 25 van gedaagden betreft een offerte van [bedrijf 3]. Die offerte, die onder andere dak-werkzaamheden betreft, is niet door een dakdekker verstrekt en daarom onvoldoende. Gedaagden hebben geen eigen deskundigenrapport overgelegd ter betwisting van de gevorderde kosten voor het herstel van het gebrekkige dak. 
      
    
    
      4.38.
      Bij het vaststellen van de herstelkosten heeft de partijdeskundige terecht geen rekening gehouden met ‘nieuw voor oud’. Die correctie speelt in dit geval niet aangezien eiseressen deze slechte kwaliteit van het dak gelet op de renovatie in 2021 niet hoefden te verwachten. Bij de berekening van de hoofdsom hoeft dan ook geen aftrek ‘nieuw voor oud’ plaats te vinden.
      
    
    
      4.39.
      Eiseressen hebben berekend wat ieders aandeel is in de totale herstelkosten van € 128.838,57 inclusief btw. Zij zijn bij de berekening van ieders hoofdsom uitgegaan van ieders aandeel in de totale oppervlakte van het dak. Volgens hen is dat 44% voor [eisende partij 1] en 56% voor [eisende partij 2] . Rekening houdend met artikel 6:97 BW acht de rechtbank deze verdeelsleutel deugdelijk als onderbouwing van ieders hoofdsom, nu er sprake is van één dak en de genoemde percentages niet betwist zijn door gedaagden. 
      
    
    
      4.40.
      Gelet op het voorgaande is toewijsbaar als kosten voor herstel van het dak€ 56.688,97 inclusief btw voor [eisende partij 1] + € 72.149,60 inclusief btw voor [eisende partij 2] (in totaal € 128.838,57 inclusief btw).
      
      
        
          De vorderingen 
        
      
      
      
        
          Vordering I
        
      
    
    
      4.41.
      Gelet op wat eerder in dit vonnis is overwogen, is de gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar op de wijze zoals geformuleerd onder de beslissing 5.1.
      
      
        
          Vordering II
        
      
    
    
      4.42.
      Vordering II zal worden afgewezen. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
      
    
    
      4.43.
      Eiseressen stellen ter onderbouwing van de gevorderde schadestaatprocedure dat naast het gebrekkige platte dak er ook nog andere gebreken aan de woningen zijn. In randnummers 41 en 42 van de dagvaarding maken zij melding van scheurvorming en een onvoldoende constructie. Ook die gebreken staan in de weg aan een normaal gebruik van de woningen en ook daardoor is schade ontstaan waarvoor gedaagden aansprakelijk zijn, aldus eiseressen. 
      
    
    
      4.44.
      Eiseressen hebben die stellingen in deze procedure niet uitgewerkt en niet toereikend onderbouwd met een deskundigenrapport of anderszins. Dat betekent dat in deze procedure die andere gestelde gebreken niet vastgesteld kunnen worden door de rechtbank. Verwijzing naar de schadestaatprocedure ten aanzien van die gebreken kan alleen, als in deze procedure zou zijn vastgesteld dat gedaagden op die punten tekortgeschoten zijn en daarvan is geen sprake. De gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure wordt daarom afgewezen.
      
      
        
          Vordering III
        
      
    
    
      4.45.
      Gedaagden zullen op grond van artikel 9 van de koopovereenkomsten hoofdelijk veroordeeld worden tot betaling van de herstelkosten van het dak: € 56.688,97 inclusief btw voor [eisende partij 1] + € 72.149,60 inclusief btw voor [eisende partij 2] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding.
      
      
        
          Vordering IV
        
      
    
    
      4.46.
      Zoals eerder is geoordeeld, zal de gevorderde aanvullende schadevergoeding worden afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten en wettelijke rente
        
      
      
    
    
      4.47.
      Gedaagden zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom hoofdelijk de proceskosten (inclusief nakosten) van eiseressen betalen. De proceskosten van eiseressen worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaardingen
              
              
                €
              
              
                   288,94 
              
              
                (2 × € 144,47)
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.723,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                3.858,00
              
              
                (2 punten × € 1.929,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                   178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                totaal
              
              
                €
              
              
                7.047,94.
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.48.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld is in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat ieder van gedaagden jegens ieder van eiseressen, vanwege het gebrekkige platte dak van de woningen van eiseressen, toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de respectieve koopovereenkomsten en deswege aansprakelijk is voor de daaraan toe te rekenen schade, 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt gedaagden hoofdelijk om aan eiseres sub 1 te betalen een bedrag van € 56.688,97 inclusief btw  en aan eiseres sub 2 te betalen een bedrag van € 72.149,60 inclusief btw, beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, met ingang van 11 februari 2025 (dag van dagvaarding), tot de dag van volledige betaling van het desbetreffende bedrag,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de proceskosten van eiseressen van € 7.047,94, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als gedaagden niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt gedaagden hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis – met uitzondering van de verklaring voor recht – uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Etman en in het openbaar uitgesproken.
      
      
      
    
  
  
     koopovereenkomst, productie 1 dv
  
  
     notariële leveringsakte, productie 17, bijlage 2, cva
  
  
     koopovereenkomst productie 2 dv
  
  
     notariële leveringsakte, productie 17, bijlage 1, cva
  
  
     productie 21, 22 en 26 akte
  
  
     productie 23 akte
  
  
     productie 24 akte
  
  
     productie 25 akte
  
  
     productie 27 akte
  
  
     productie 21 cva
  
  
     productie 2a dv
  
  
     producties 28 en 29 akte
  
  
     productie 3 dv
  
  
     productie 4 dv
  
  
     randnr. 47 cva
  
  
     productie 30 akte
  
  
     producties 31 – 34 akte
  
  
     productie 22 cva
  
  
     productie 5 dv
  
  
     zie rov. 2.11
  
  
     productie 6 dv
  
  
     productie 7 dv
  
  
     productie 11 dv
  
  
     productie 8 dv
  
  
     productie 10 dv
  
  
     productie 11 dv
  
  
     producties 9 en 12 dv
  
  
     proces-verbaal mondelinge behandeling 9 oktober 2025, p. 5, eerste alinea
  
  
     44 % van de hoofdsom van in totaal € 128.838,57
  
  
     56 % van € 128.838,57 
  
  
     randnr. 45 – 50 dv: € 1.294,70 + € 5.000,- + € 822,80 + € 658,24 + € 821,59 + € 2.500,- 
  
  
     randnr. 42 dv; pr. 12, pagina 15 rapport
  
  
     producties 1 en 2 bij dv
  
  
     proces-verbaal mondelinge behandeling 9 oktober 2025, p. 2, vijfde alinea
  
  
     proces-verbaal mondelinge behandeling 9 oktober 2025, p. 2, alinea’s 3, 6 en 7
  
  
     Pagina 3, derde alinea, proces-verbaal van mondelinge behandeling
  
  
    Pagina 3, tweede alinea, proces-verbaal van mondelinge behandeling
  
  
     productie van [eisende partij 2] , overgelegd op de mondelinge behandeling
  
  
     productie 12 dv, rapport [naam] , p. 15; productie 3 dv, rapport Philip, p. 39; productie 6 dv, rapport Vebidak, p.14
  
  
     zie productie 9 dv
  
  
     cva, randnr. 149 - 151
  
  
     productie 5, dv
  
  
     Zie rov. 2.12
  
  
     HR 5 juli 2024, ECLI:NL:HR:2024:1028
  
  
     pagina 18 en bijlagen 1 en 2 rapport [naam]
  
  
     randnr. 168 cva; producties 24 en 25 cva