ECLI:NL:RBNHO:2025:14716, Rechtbank Noord-Holland, 17-12-2025, 11757799 CV EXPL 25-3994
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koop woning uit 2020. Geen onderzoeksplicht kopers. Diverse rapporten. Lekkages belemmeren normaal gebruik. Dat verkopers niet in de gelegenheid zijn gesteld te herstellen, leidt niet tot andere uitkomst. Vordering grotendeels toegewezen.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 11757799 \ CV EXPL  25-3994
    
    
    
      
        Vonnis van 17 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1], 
    
      te [plaats],2. [eiser 2], 
      te [plaats],
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers],
      gemachtigde: Pranger Gerechtsdeurwaarders,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1], 
    
      te [plaats],2. [gedaagde 2], 
      te [plaats],
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagden],
      gemachtigde: ARAG SE.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- het tussenvonnis waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - de usbsticks van [eisers] met videomateriaal
      - de mondelinge behandeling van 24 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Op 17 september 2022 heeft [eisers] van [gedaagden] de woning aan het adres [adres] te [plaats] gekocht (verder: de woning). De woning was nieuw opgeleverd in 2020. [eisers] hebben voor de aankoop geen bouwkundig onderzoek laten uitvoeren. 
      
    
    
      2.2.
      In de koopovereenkomst staat:
      
      
        
          artikel 6 staat van de onroerende zaak/Gebruik
        
      
    
    
      6.1
      
        
          De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand kanen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, (…). Koper aanvaardt deze staat (…). 
        
        
          (…) 
        
      
    
    
      6.3.
      
        
          De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.
        
        
          (…)
        
        
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst voor rekening en risico van koper.
        
        
          Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen va herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'.
        
        
          Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
        
      
      
    
    
      2.3.
      In december 2022 heeft zich een lekkage voorgedaan tijdens een regenachtige periode, waarna vochtplekken zichtbaar werden in de woonkamer. [gedaagden] hebben de aansluiting van de achtergevel van de woning op de aanbouw ingesmeerd met een bitumenpasta/emulsie. 
      
    
    
      2.4.
      Op 15 mei 2023 is de woning voorafgaand aan de levering geïnspecteerd door partijen. Daarbij namen [eisers] waar dat een deel van het plafond was overgeverfd. Desgevraagd hebben [gedaagden] geantwoord dat geen sprake is geweest van lekkage maar het wegwerken van een vlekje dat was ontstaan door het doodslaan van een insect.  
      
    
    
      2.5.
      Op 17 juni 2023 zijn [eisers] verhuisd naar de woning. 
      
    
    
      2.6.
      Op 20 juni 2023 heeft zich in de aanbouw van de woning lekkage voorgedaan. 
      
    
    
      2.7.
      Op 5 juli 2023 deed zich opnieuw een lekkage voor, waarbij het water via een lichtpunt in het plafond de woonkamer instroomde. [eisers] heeft een foto hiervan toegezonden aan [gedaagden] die daarop reageerden:“Jeetje dat is wel heel heftig. Dit hebben we nooit zo erg gehad!”
      
    
    
      2.8.
      
        Op 6 juli 2023 heeft [eisers] een ingebrekestelling verzonden naar [gedaagden]:
        
          “De gebreken zijn dermate ernstig dat wij deze moeten laten herstellen. Wij bieden u de gelegenheid de gebreken te onderzoeken en te herstellen. Gezien het voorgaande verzoeken en voor zover nodig sommeren wij u de hierboven gedoelde gebreken binnen 8 dagen na heden te (doen) herstellen. 
        
        
          Wanneer u deze termijn laats verstrijken, dan wel u aansprakelijkheid afwijst zullen wij de gebreken laten herstellen. De kosten worden op u verhaald. 
        
      
      
    
    
      2.9.
      
        Op 7 juli 2023 laat de opstalverzekeraar van [eisers] onderzoek uitvoeren door QBuild. In de factuur van QBuild staat:
        
          “Dakinspectie
        
        
          Onderzoek op het dak naar lekkage in de woning op plat dak daar zit geen lood naar de binnen gevel toe waar door het gaat lekken 
        
        
          Er heeft nooit wat gezet dus is vanaf dat het gebouwd is verkeerd huis 3 jaar oud
        
        
          om het te verhelpen moet er lood aan gebracht worden naar de binnen gevel toe
        
        
          dus moeten er drie lagen uit gehaald worden en lood en een knel lat tegen de binnen gevel.” 
        
      
      
    
    
      2.10.
      Op 26 juli 2023 wijzen [gedaagden] aansprakelijkheid van de hand en doen zij uit coulance een aanbod van € 1.000,00 tegen finale kwijting. 
      
    
    
      2.11.
      In de daaropvolgende correspondentie herhalen partijen hun standpunten. Daarbij hebben [gedaagden] ook aangegeven dat de gebreken bij een bouwkundig onderzoek bekend hadden kunnen worden en dat het voor rekening en risico van [eisers] dat zij hiervan geen gebruik hebben gemaakt.  
      
    
    
      2.12.
      Op 14 november 2023 heeft Top Expertise BV (verder: Top Expertise) in opdracht van [eisers] een onderzoek uitgevoerd in de woning. In haar rapport van 4 maart 2024 staat onder meer:
      
      
        
          “Ter plaatse hebben wij in aanwezigheid van uw cliënt en de heer [gedaagde 1] de woning aan zowel de binnen- als de buitenzijde geïnspecteerd. Wij troffen op de muren van de keuken, de woonkamer en de slaapkamers lekkagesporen aan (…). 
        
      
      
      
        
          Binnenzijde: Ter plaatse hebben wij in aanwezigheid van uw cliënt en de heer [gedaagde 1] de woning aan zowel de binnen- als de buitenzijde geïnspecteerd. Wij troffen op de muren van de keuken, de woonkamer en de slaapkamers lekkagesporen aan (…) 
        
        
          Buitenzijde: Uw cliënt toont ons het platte dak van de aanbouw. De opstaande rand, ter plaatse van de aansluiting op de achtergevel van de woning bleek te zijn aangepast c.q. met (extra) stroken bitumen te zijn afgewerkt (…).
        
      
      
      
        2. Wat is de oorzaak van de gebreken en eventuele (gevolg)schade?
      
      
      
        
          Lood: 
        
        
          Op 7 juli 2023 werd door QBuild onderzoek gedaan, naar aanleiding van een lekkagemelding op de opstalpolis. QBuild constateerde dat er geen lood was aangebracht in de spouw ter plaatse van de aansluiting van het platte dak op de zijgevel. Dit gebrek dateerde uit 2020 en was tijdens de bouw van de woning ontstaan. Als gevolg van dit gebrek ontstonden lekkage plekken op het plafond en de muren van de woonkamer. 
        
        
          Het niet aanbrengen van lood betreft een bouwfout. Het door ons aangetroffen schadebeeld sluit aan de op de gevolgen van deze bouwfout. Wij kunnen ons vinden in de bevindingen van QBuild en adviseren u hiervan uit te gaan. 
        
        
          (…)
        
        
          Zinkwerk:
        
        
          Het zinkwerk werd op slordige en niet professionele wijze uitgevoerd. De zinken muurafdekkers(muurdeksels) werden niet goed vastgezet en sluiten op diverse plaatsen niet goed aan. 
        
        
          (…)
        
        
          Raamdorpels:
        
        
          Niet duidelijk is waarom de aansluiting van de raamdorpel op het metselwerk openstaat. Mogelijk deed dit gebrek zich voor bij alle rammdorpels (circa 12 stuks). Door het ontbreken van klimmateriaal e/o de onbereikbaarheid hebben wij dit visueel niet kunnen vaststellen. 
        
      
      
      
        3. Kan het gebrek/de schade worden hersteld (…)? 
      
      
      
        
          Lood: 
        
        
          Dit gebrek werd inmiddels provisorisch hersteld. De exacte oorzaak werd echter niet weggenomen waardoor er nog steeds sprake is van lekkage. 
        
        
          (…)
        
        
          Zink: 
        
        
          Wij adviseren het gehele zinkwerk te laten controleren door een bekwame/professionele zinkwerker. 
        
      
      
      
        
          Raamdorpels:
        
        
          De opending onder de raamdorpels dient te worden dichtgezet met metselstenen. 
        
      
      
      
        4. Kunt u de kosten van herstel, inclusief btw, vaststellen en onderbouwen?
      
      
      
        
          Lood: 
        
        
          (…) Inmiddels liet uw cliënt door aannemingsbedrijf [bedrijf 1] een offerte uitbrengen. Genoemde aannemer begroot de kosten inzake het aanpassen van de aansluiting op de gevel op 
          
          € 10.782,07 inclusief btw. Wij adviseren u van het genoemde bedrag uit te gaan. 
        
      
      
      
        
          Zinkwerk:
        
        
          (…)
        
        
          
            [betrokkene] bracht offerte uit, sluitend op € 10.212,40 inclusief btw. Ervan uitgaande dat genoemde hersteller onderzoek deed naar de aard en ernst van de gebreken, adviseren wij u van het offertebedrag uit te gaan. 
        
      
      
      
        
          Raamdorpels:
        
        
          Inmiddels liet uit cliënt door Aannemingsbedrijf [bedrijf 1] een offerte uitbrengen. Genoemde aannemer begroot de kosten inzake het dichten van de penningen onder de raamdorpels op € 3.232,78. (…).
        
      
      
      
        6. Kunt u iets aangeven over omvang van de gevolgschade inclusief kosten van herstel door derden?
      
      
        Het gebrekkig zinkwerk heeft geleid tot schade aan het sauswerk van wanden en plafonds op de begane grond en de eerste etage. (…) Genoemd schildersbedrijf begroot de herstelkosten op € 4.152,90.
      
      
      
      
    
    
      2.13.
      Op 24 november 2023 zijn stukken zinkwerk die dienden als boven-afdekking van de gevel van de woning losgewaaid. De brandweer heeft bij wege van noodherstel het zinkwerk ter plaatste vastgemaakt om verdere schade te voorkomen. 
      
    
    
      2.14.
      
        Aannemingsbedrijf [bedrijf 1] B.V. (verder: [bedrijf 1]) heeft kort na het onderzoek van Top Expertise werkzaamheden uitgevoerd aan de aansluiting van de uitbouw op de achtergevel: het verwijderen (en opnieuw weer aanbrengen) van steenstrips en isolatie, opnieuw inplakken van de opstand, aanbrengen verwijderde en onderprofiel gevelisolatie, aanbrengen van steenstrips, voegwerk en van steenstrips en levering hiervan. 
        Ook heeft [bedrijf 1] werkzaamheden uitgevoerd met betrekking tot de lekke kitvoeg. 
      
    
    
      2.15.
      Op 28 november 2024 heeft [bedrijf 2] (verder: [bedrijf 2]) in opdracht van [gedaagden] een contra-expertise uitgevoerd in de woning. In haar rapport van 24 januari 2025 staat onder meer:
      
      
        
          Punt 2
          : Vermeend ontbrekend lood in de gevel
        
        
          Beoordeling: (…) 
        
        
          De woning is voorzien van een gevelisolatiesysteem waarbij het isolatiepakket ook meteen de waterdichting verzorgt. In dat geval is er geen voetlood nodig mits de dakbedekking voldoende hoog en afwateren opzet is achter het gevelisolatiesysteem. Dat is hier het geval geweest, zo lijkt uit de aansluiting bij de buren. In dit geval is de opmerking van QBuild Calamiteiten Herstel BV geheel misplaatst. Het valt ook niet in te zien om welke reden Top Expertise de bevindingen van QBuild klakkeloos volgt en stelt dat er sprake is van een bouwfout. Aannemer [bedrijf 1] heeft ook niet het lood aangebracht maar heeft slechts het gevelisolatiesysteem over een hoogte van 40 cm verwijderd, de opstand opnieuw ingeplakt en het gevelisolatiesysteem weer aangebracht. Verder blijkt het uit verloop van de gebeurtenissen dat het opnieuw inplakken van de opstand niet heeft geholpen aangezien de lekkage daarna het niet verholpen was. De conclusie die moet worden getrokken, is dat zich aan de aansluiting tussen de gevel en het dak geen gebrek bevond en dus ook geen ‘bouwfout’. 
        
      
      
      
        
          Punt 3
          : Lekkage via openstaande kitvoeg langs kozijn achter gevel 
        
        
          (…)
        
        
          Beoordeling:
        
        
          (…) 
        
        
          De lekkage in de woonkamer kan uitsluitend zijn veroorzaakt door de éen lekkende kitvoeg. Aan de voorgevel is een tweede lekkagespoor aangetroffen (Gedocumenteerd in het rapport van Top Expertise). Vermoedelijk lekte ook één van de aansluitingen langs één van de kozijnen aan de voorgevel. Verkoper wist dat zich een lekkage voordeed nadat de koopovereenkomst was gesloten. Hij heeft deze lekkage niet gemeld aan de kopers. 
        
        
          (…)
        
        
          Kostenraming: Uit de factuur die kopers hebben overlegd, blijkt dat met het herstel door [bedrijf 1] in totaal een bedrag was gemoeid van € 3.232,78 inclusief btw. (…) De totaal kosten voor het monteren van de aftimmerlatten kunnen daardoor worden geraamd op een totaal bedrag van ongeveer € 2.882,78 inclusief btw. Omdat de houten aftimmerlatten langs de stijlen van in totaal bij negen kozijn is uitgevoegd kunnen de herstelkosten per kozijn worden geraamd op een bedrag van ongeveer € 320,31 incl. btw per kozijn. 
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Punt 4
          : Open ruimte onder aluminium waterslagprofielen
        
        
          De opening had netter afgewerkt kunnen worden door de pur af te zagen of door de rand af te dekken met een kunststof strip. De open rand kan echter niet beoordeeld worden als een gebruik. (…) Herstel is daardoor niet noodzakelijk en kan naar mijn mening niet voor rekening van de verkopers komen. 
        
      
      
      
        
          Punt 5
          : Montage zinken muurafdekkers op langsgevels en kopgevels
        
        
          (…)
        
        
          Beoordeling
        
        
          Concluderend kan de conclusie worden getrokken dat op grond van het fotomateriaal dat kopers hebben overlegd van de hellende gevelafdekkers op de voor- en achtergevel dat dáárvoor vast staat dat deze afdekkers op onjuiste wijze waren gemonteerd en dat tevens vaststaat dat daardoor de lekkage in de slaapkamer rechtsachter is ontstaan. Gevel afdekkers behoren naar de eis van goed en deugdelijk werk zodanig gemonteerd te zijn dat deze niet los waaien door winkracht en evenmin mogen afdekkers door beweging schade veroorzaken aan de er onder gelegen EPDM-gootbekleding. 
        
        
          Er kan niet worden vastgesteld dat de verkoper wist dat de zinken afdekkers ondeugdelijk gemonteerd waren. (…) Koper zal de ondeugdelijke montage ook niet hebben kunnen opmerken bij de aankoop om dat de ondeugdelijke montage niet zichtbaar was vanaf de buitenzijde. Het was wel noodzakelijk om muurafdekkers op de hellende gevel en de lekkage - die na aankoop ontstond – te herstellen, toen bleek dat die ondeugdelijk waren gemonteerd omdat de woning aders gedeeltelijk ongeschikte zou raken voor het normale gebruikt. 
        
        
          Hersteladvies: om het gebrek te herstellen was het nodig de zinkenafdekkappen op de hellende voor- en achtergevels te vervangen door bredere exemplaren die niet tegen de EPDM bekleding kunnen aanschuren en die op klangen gemonteerd worden. Inmiddels is dit herstel uitgevoerd. 
        
        
          Kostenraming: dat betekent dat ongeveer 26/46e deel van het offerte bedrag noodzakelijk was en dat is een bedrag van € 5.772,- inclusief btw. 
        
      
      
      
        
          Punt 6
          : gevolgschade door lekkage in slaapkamer 1e verdieping slaapkamer rechts achter
        
        
          Causaal verband: de lekkage werd veroorzaakt door de scheur/snede in de EPDM gootbekleding die op zijn beurt weer werd veroorzaakt door de niet goed gemonteerde muurafdekkers. 
        
        
          Kostenraming: De kosten voor dit herstel worden gelet op het bovenstaande geraamd op een bedrag van ongeveer € 950,- inclusief btw. 
        
      
      
      
        
          Punt 7
          : Gevolgschade lekkage in woonkamer
        
      
      
      
        
          Beoordeling
        
        
          Door Top Expertise wordt niet nader geanalyseerd hoe deze lekkagesporen zouden zijn ontstaan.
        
        
          In elk geval toont de deskundige van Top-Expertise op geen enkele manier aan dat aan het plafond in de woonkamer gevolgschade is ontstaan door de lekkages (nog los van het feit dat het niet aannemelijk is dat er een verband is tussen het gebrekkige zinkwerk en de lekkages die zich hebben voorgedaan in de woonkamer. 
        
      
      
      
        
          8. Toelichting herstelkostenramingen
        
        
          De totale kosten voor alle hersteladviezen worden bij elkaar opgeteld geraamd op een totaalbedrag van ongeveer € 9.605,- inclusief btw. 
        
      
      
    
    
      2.16.
      Naar aanleiding van het rapport van [bedrijf 2] hebben [gedaagden] een voorstel gedaan van betaling van € 5.000,00, waarna [eisers] een tegenvoorstel hebben gedaan van € 30.000,00.  Partijen hebben elkaar niet gevonden.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vorderen – samengevat – veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 24.227,25, vermeerderd met rente en kosten. Dit bedrag is de som van de posten ‘Lood’ (aansluiting uitbouw op gevel), zinkwerk (muurafdekking) en raamdorpels (kitvoegen) in het rapport van Top Expertise.
      
    
    
      3.2.
      
        
          [eisers] leggen aan de vordering het volgende ten grondslag. 
        De woning vertoont gebreken die het gebruik van de woning ernstig belemmeren en [gedaagden] zijn hiervoor aansprakelijk. [gedaagden] hebben niet binnen de gestelde termijn voor herstel zorggedragen en zijn daarmee in verzuim. [eisers] zetten hun recht op nakoming om in een vordering tot vervangende schadevergoeding. De omvang van de schade volgt uit het rapport van Top Expertise. 
      
      
    
    
      3.3.
      
        
          [gedaagden] betwisten dat sprake is van (verborgen) gebreken. Zij voeren verder aan dat [eisers], door geen bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren, bewust het risico hebben genomen op gebreken die bij een dergelijke inspectie aan het licht hadden kunnen komen. [gedaagden] betwisten dat zij bekend waren met lekkages zodat van schending van een mededelingsplicht, opzet of bewuste verzwijging (en daarmee aansprakelijkheid voor gevolgschade) geen sprake kan zijn. Verder zijn de gebreken niet van dien aard dat het normale gebruik van de woning daardoor werd belemmerd. 
        Voor zover wel het voorgaande anders zou zijn, is [gedaagde 1] alleen aansprakelijk voor herstelkosten, niet voor gevolgschade en hebben [eisers] hun schadebeperkingsplicht geschonden. 
      
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Aansprakelijkheid
      
    
    
    
      4.1.
      
        In het sub 2.2 aangehaalde artikel 6 van de tussen partijen gesloten koopoverenkomst is opgenomen dat het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken (in beginsel) bij [eisers] liggen, maar dat [gedaagden] instaan voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik van de woning belemmeren én die niet aan koper bekend waren. Daarbij is verder bepaald dat [gedaagden] (enkel) aansprakelijk zijn voor herstelkosten en dat rekening wordt gehouden met aftrek ‘nieuw voor oud’. 
        
          [gedaagden] zijn niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij hen een verwijt treft.
      
      
    
    
      4.2.
      Normaal gebruik houdt in beginsel in dat een woning bewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Wat een koper onder normaal gebruik mag en mocht verstaan kan naast de hiervoor genoemde (meer) objectieve maatstaf, echter ook bepaald worden door de redelijke verwachtingen die hij mocht hebben gelet op de feiten en omstandigheden van het geval, bijvoorbeeld de staat van de woning, de prijs en de ouderdom van de woning.
      
    
    
      4.3.
      
        Van een woning als de onderhavige, die is gebouwd in 2020, mag verwacht worden dat deze waterdicht is. Vocht in een woning kan zorgen voor schade, ongezond leefklimaat en rotting aan houtwerk. Ook geringe lekkage kan al zorgen voor substantiële visuele schade en ook visuele schade (kringen en vlekken op muren en/of plafond) leidt tot aantasting van het woongenot. Het oog wil immers ook wat. 
        De kantonrechter is op grond van de overgelegde rapportages van oordeel dat de lekkages dusdanig zijn (geweest) dat het woongenot daardoor wezenlijk is aangetast en daarmee het normaal gebruik van de woning is belemmerd. [gedaagden] is daarom op grond van artikel 6.3 in beginsel aansprakelijk voor de herstelkosten, die mede omvatten het herstel van schade aan de woning die door de lekkages is veroorzaakt. 
        Dit is alleen anders als [eisers] reden had om te twijfelen aan de staat van de woning of zij het gebrek bij onderzoek redelijkerwijs had kunnen ontdekken. In dat geval komt het gebrek voor rekening en risico van [eisers]. Hiervan is echter geen sprake. Van een woning uit 2020 hoeft naar de mening van de kantonrechter niet aan de staat van de woning te worden getwijfeld. 
        De verklaringen van [gedaagden] gaven evenmin aanleiding hieraan te twijfelen. Uit het rapport van [bedrijf 2] blijkt dat de gebreken niet met het blote oog te ontdekken waren, zodat deze bij een bouwkundig onderzoek ook niet ontdekt zouden zijn. 
        In het midden kan dan ook blijven of [gedaagden] hun mededelingsplicht hebben geschonden.
      
      
    
    
      4.4.
      Uit het voorgaande volgt dat [gedaagden] aansprakelijk zijn voor de herstelkosten. 
      
      
        
          Schade
        
      
      
    
    
      4.5.
      Voor het bepalen van de omvang van de schadevergoeding moet een vergelijking worden gemaakt tussen de situatie waarin [eisers] in werkelijkheid verkeert en de situatie waarin hij zou hebben verkeerd als de woning had beantwoord aan de koopovereenkomst, anders gezegd, indien de gebreken die de lekkages hebben veroorzaakt afwezig zouden zijn geweest. Daarbij kan gedacht worden aan kosten die zien op technisch herstel van het gebrek zelf en de daarmee direct samenhangende herstelwerkzaamheden zoals schilderwerk. [eisers] hebben in de dagvaarding aangegeven de schade aan het stucwerk en het schilderwerk, als gevolg van de lekkages niet te zullen vorderen van [gedaagden] zodat het bedrag aan schilderwerk zoals genoemd door [bedrijf 2] buiten beschouwing zal blijven. 
      
    
    
      4.6.
      
        
          [eisers] hebben het gevorderde bedrag van € 24.227,25 onderbouwd met het rapport van Top Expertise die de bevindingen van QBuild heeft overgenomen. 
        Het gevorderde bedrag is als volgt opgebouwd:
      
      
        
          Aansluiting uitbouw op gevel: € 10.782,07
        
        
          Kitvoegen: € 3.232,78 
        
        
          Zinkwerk: € 10.212,40. 
        
      
      
        [gedaagden] hebben met het rapport van [bedrijf 2] het rapport van Top Expertise gemotiveerd weersproken en geconcludeerd dat onderstaande herstelkosten (zonder schilderwerk) redelijk zijn:
      
        
          Kitvoeg € 2.882,78 
        
        
          Zinkwerk € 5.772,00. 
        
      
      De kantonrechter overweegt omtrent de drie in geschil zijnde posten als volgt.
      
      
        
          Aansluiting uitbouw op gevel
        
      
      
    
    
      4.7.
      QBuild heeft verklaard dat lood naar de binnen gevel toe aangebracht had moeten worden, welke conclusie Top Expertise heeft overgenomen. In het rapport van [bedrijf 2] wordt echter geconcludeerd dat het ontbreken van lood niet de oorzaak van de lekkages kan zijn geweest. [bedrijf 2] heeft uiteengezet dat de woning een gevelisolatiesysteem heeft waarbij het isolatiepakket ook meteen de waterdichting verzorgt. Om die reden is geen voetlood nodig zolang de dakbedekking voldoende hoog en afwaterend is opgezet. [bedrijf 2] heeft verder geconstateerd dat het gevelbekledingssysteem op de dakbedekking goed en deugdelijk uitgevoerd is. Hiertegenover hebben [eisers] aangegeven dat de wijze van herstel door [bedrijf 1] afwijkt van het voorgesteld herstel door QBuild maar niets afdoet aan het feit dat herstelkosten zijn gemaakt en lekkages hiermee zijn verholpen. 
      
    
    
      4.8.
      
        De kantonrechter overweegt dat uitgangspunt is dat, als het gevelisolatiesysteem deugdelijk is aangebracht, geen lekkage zou moeten optreden. [bedrijf 1] heeft geen lood aangebracht maar andere werkzaamheden uitgevoerd om de lekkage te verhelpen. 
        Uit de rapportages, die beide zijn opgemaakt op basis van waarnemingen die zijn gedaan nadat het herstel was uitgevoerd, wordt niet duidelijk hoe de situatie voor die herstelwerkzaamheden was. Uit het rapport Top Expertise wordt wel duidelijk dat het door die deskundige aangetroffen schadebeeld in de woonkamer aansluit op de door hem veronderstelde bouwfout – het ontbreken van een waterdichte aansluiting. 
        Verder zijn zowel QBuild als [bedrijf 1] ervan uitgegaan dat die aansluiting niet waterdicht was en was al eerder op die plek het sub 2.3 vermelde noodherstel uitgevoerd. Het is niet duidelijk geworden of het door [bedrijf 2] geconstateerde deugdelijke gevelbekledingssysteem de oorspronkelijk bouw is geweest of de door [bedrijf 1] uitgevoerde werkzaamheden zijn geweest. 
        
          [bedrijf 2] heeft opgemerkt dat uit het verloop van de gebeurtenissen blijkt dat het opnieuw inplakken van de opstand niet heeft geholpen aangezien de lekkage daarna niet verholpen was. Hij baseert zich daarbij kennelijk op de mededelingen van [eiser 1] die in het rapport op pagina 7 sub 14 tot en met 16 zijn vermeld en die erop neerkomen dat de oorzaak van de lekkage moet worden toegeschreven aan de hiervoor vermelde lekke kitvoeg. Tot die mededelingen behoort echter ook dat de terugkerende lekkage minder heftig was dan daarvoor. Niet uitgesloten is dus dat hier van samenlopende schadeoorzaken sprake is geweest. 
        De kantonrechter acht het daarom redelijk om een deel van de nota van [bedrijf 1] als herstelkosten toe te wijzen. De kantonrechter heeft bij deze beslissing ook in het achterhoofd dat [eisers] de kosten van herstel van het schilderwerk voor eigen rekening hebben genomen. De kantonrechter acht van deze post € 5.000,00 toewijsbaar. 
      
      
      
      
        
          Kitvoegen 
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        [bedrijf 2] heeft, net als Top Expertise, geconcludeerd dat de lekkage in de woonkamer naar alle waarschijnlijkheid is veroorzaakt door een lekkende kitvoeg. [bedrijf 2] heeft ook verklaard dat het begrijpelijk is dat herstel voor de zekerheid ook is toegepast op alle andere kozijnen en dat het plaatsen van de aftimmerlatten is daarvoor een passende oplossing. Omdat volgens [bedrijf 2] het door [bedrijf 1] gefactureerde bedrag van € 3.232.78 inclusief kunststof strips onder de aluminium waterslagprofielen is geweest, wordt dat bedrag beperkt tot het herstel van de kitvoeg, begroot op € 2.882,78. [eisers] hebben daartegenover onvoldoende onderbouwd dat de aluminium waterslagprofielen ter voorkoming van lekkage noodzakelijk zijn geweest, zodat wordt uitgegaan van het door [bedrijf 2] genoemde bedrag van € 2.882,78.
      
      
        
          Zinkwerk
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        [bedrijf 2] heeft (ook) geconcludeerd dat de muurafdekkers op de hellende voor- en achtergevel op onjuiste en ondeugdelijke wijze gemonteerd waren, waardoor deze opwaaiden en de EPDM-gootbekleding lekte. Hierdoor ontstond de lekkage in de slaapkamer. [bedrijf 2] matigt echter het door Top Expertise genoemde bedrag van € 10.212,40 tot € 5.772,00 omdat uitsluitend vervanging van de 26 meter noodzakelijk zou zijn voor de aangetroffen gebreken. Daartegenover hebben [eisers] gesteld dat aannemer [betrokkene] heeft geconstateerd dat de overige zinken goten ook gebrekkig waren en dat vervanging nodig was, maar dit standpunt is niet verder onderbouwd met stukken of een verklaring hieromtrent. Daarom wordt uitgegaan van het door [bedrijf 2] genoemde bedrag van € 5.772,00. 
      
      
        
          Schadebeperkingsplicht/gelegenheid tot herstel
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        Het betoog dat [eisers] hun schadebeperkingsplicht hebben geschonden door niet tijdig actie te ondernemen naar aanleiding van de bevindingen van Top Expertise kan niet slagen. [gedaagden] gaat daarbij voorbij aan het feit dat het onderzoek van Top Expertise is uitgevoerd 14 november 2023 en het zinkwerk tijdens een storm op 24 november 2023 is losgewaaid. [gedaagden] hebben ook overigens niet duidelijk gemaakt op welke wijze [eisers] eerder had moeten optreden hiertegen. 
        Ook het betoog dat [gedaagden] geen schade hoeft te vergoeden omdat zij niet in de gelegenheid zijn gesteld om tot herstel over te gaan, kan niet slagen. Dit had namelijk niet tot een andere uitkomst geleid; het rapport van [bedrijf 2] geeft immers aan dat herstel niet goedkoper kan dan € 5.772,00 en [gedaagden] hebben geen stukken in het geding gebracht dat tot een andere conclusie zou kunnen leiden. 
      
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.12.
      Uit het voorgaande volgt dat een bedrag van € 13.654,78 voor toewijzing gereed ligt. 
      
      
      
      
      
        
          Bouwtekeningen  
        
      
      
    
    
      4.13.
      De vordering om de bouwtekening te overhandigen wordt als onbetwist toegewezen met dien verstande dat de dwangsom wordt gematigd tot een maximum van € 2.500,00.
      
      
        
          Conclusie 
        
      
      
    
    
      4.14.
      Een bedrag van € 13.654,78 zal worden toegewezen alsmede afgifte van de bouwtekeningen. Het overige wordt afgewezen. De kosten worden gecompenseerd.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 13.654,78,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagden] om de bouwtekeningen binnen veertien dagen na betekening te overhandigen op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag met een maximum van € 2.500,00,
      
    
    
      5.3.
      compenseert de proceskosten en wel aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken op 17 december 2025.
      
      
      
    
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2016:6755
  
  
     Zie conclusie A-G Drijber bij ECLI:NL:PHR:2018:396