ECLI:NL:RBROT:2025:14822, Rechtbank Rotterdam, 17-12-2025, 11827601 CV EXPL 25-16978
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verstekvonnis. Ontbinding huurovereenkomst met veroordeling tot ontruiming van gehuurde woning en betaling van (achterstallige) huur en gebruiksvergoeding. Ambtshalve toetsing:  huurprijswijzigingsbepaling is teniet gegaan en hoeft dus niet vernietigd te worden. Afwijzing incassokosten en rente.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11827601 CV EXPL 25-16978
    
    
    
      datum uitspraak: 17 december 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      woonplaats: [woonplaats 1] ,
      eiseres, 
      gemachtigde: M.P.A. Roelands, AGIN Timmermans Gerechtsdeurwaarders,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: [woonplaats 2] ,
      gedaagde,
      die niet in de procedure is verschenen.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      
        [eiseres] heeft op 1 augustus 2025 [gedaagde] gedagvaard in verband met het niet nakomen van zijn betalingsverplichting uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Omdat hij niet in de procedure is verschenen, is tegen [gedaagde] verstek verleend.
      
    
    
      1.2.
      In verband met de ambtshalve te verrichten beoordeling of sprake is van oneerlijke en dus onredelijk bezwarende bepalingen in de huurovereenkomst, zijn op 10 september 2025 en 19 november 2025 rolbeslissingen gegeven. 
      
    
    
      1.3.
      Op 22 oktober 2025 en 3 december 2025 heeft [eiseres] aktes genomen.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt vanaf 1 februari 2018 een woning van [eiseres] . [gedaagde] doet dat als consument en [eiseres] als handelaar, want erkend is dat zij een kleine verhuurder is met meer dan één huurder. De huur is nu € 998,87 per maand. Op dit moment is er een huurachterstand. [eiseres] eist dat [gedaagde] die huurachterstand betaalt en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. [gedaagde] moet van de kantonrechter inderdaad de huurachterstand betalen en de woning verlaten. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
      
      
      
        
          
            [gedaagde] moet € 4.469,15 aan huurachterstand tot en met de maand juli 2025 betalen
        
      
    
    
      2.2.
      
        
          [gedaagde] wordt veroordeeld om € 4.469,15 aan huurachterstand tot en met de maand juli 2025 te betalen. Teruggekomen wordt op het voorlopig oordeel in de rolbeslissing van 
        19 november 2025 dat de huurprijswijzigingsbepaling in de huurovereenkomst oneerlijk en dus onredelijk bezwarend is. Weliswaar is in artikel 5.2 van de huurovereenkomst bepaald dat de huurprijs jaarlijks per 1 februari wordt aangepast met een minimumpercentage van 2,5%, wat in beginsel onredelijk bezwarend is, omdat zo, zonder maximering, de huur in theorie ongelimiteerd zou kunnen worden verhoogd, maar uit de door [eiseres] genomen akte blijkt dat zij in de praktijk de huurprijs vanaf 2019 jaarlijks steeds beperkt heeft verhoogd, veelal met een geringer percentage dan de inflatie, en dat de verhogingen de maximaal toegestane huurprijsverhogingen van vrije sectorwoningen niet te boven zijn gegaan in de afgelopen vier jaren. In de praktijk heeft [eiseres] dus zodanig consistent anders gehandeld dan op grond van de huurprijswijzigingsbepaling mogelijk was, dat geoordeeld wordt dat tussen partijen (stilzwijgend) een afwijkende afspraak over de huurprijsverhoging tot stand is gekomen, zodat de oneerlijke huurprijswijzigingsbepaling teniet is gegaan en dus niet meer vernietigd hoeft te worden. Dat betekent dat er geen grond is om de huurprijs en daarmee de geëiste huurachterstand naar beneden bij te stellen. 
      
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden
        
      
    
    
      2.3.
      De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan. De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden. Omdat [gedaagde] geen verweer heeft gevoerd, is de kantonrechter niet bekend met omstandigheden die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de woning ontruimen 
        
      
    
    
      2.4.
      Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de huur vanaf augustus 2025 en een gebruiksvergoeding vanaf vandaag betalen
        
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] wordt ook veroordeeld om € 998,87 per maand aan huur te betalen vanaf 1 augustus 2025 tot vandaag en datzelfde bedrag per maand aan gebruiksvergoeding vanaf vandaag tot en met de dag van de ontruiming. Voor het verhogen van de gebruiks-vergoeding gelden dezelfde regels als voor het verhogen van de huur. 
      
      
        
          Afwijzing incassokosten en rente
        
      
    
    
      2.6.
      
        De incassokosten van € 557,12 en de rente van € 88,32 worden afgewezen.
        Niet wordt teruggekomen op het voorlopig oordeel in de rolbeslissing van 
        10 september 2025 dat de huurovereenkomst een oneerlijk boetebeding bevat. Het gaat om wat in de huurovereenkomst vermeld wordt onder het kopje ‘Bijzondere bepalingen’ onder 3 en 16 gelezen in samenhang met wat in de Algemene Bepalingen vermeld wordt onder 20.4 en 20.6. Dit is oneerlijk, omdat daarin staat dat [gedaagde] een boete moet betalen als hij niet aan de verplichtingen uit de overeenkomst voldoet. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de afgesproken huurprijs. Op grond van de wet zou [gedaagde] als hij te laat betaalt alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. Die incassokosten zouden ook niet altijd uitkomen op 15% van de hoofdsom of minimaal € 125,-, wat vermeld wordt in de huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen. Op die manier wijken de huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen zodanig af van de wet dat dit oneerlijk is. Daarom kan een beroep hierop niet slagen. Het brengt tevens met zich dat [eiseres] ook niet met succes aanspraak kan maken op de incassokosten en rente uit de wet.  
      
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
    
    
      2.7.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt. De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan [eiseres] moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 257,- aan griffierecht, € 339,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x € 339,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 876,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      2.8.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en [gedaagde]  daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.  
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 4.469,15 aan huurachterstand tot en met juli 2025;
      
    
    
      3.2.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] te Schiedam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege hem bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eiseres] te stellen;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 augustus 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan [eiseres] te betalen € 998,87 per maand met de verhoging die is toegestaan;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 876,45;
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en in het openbaar uitgesproken.
        465
      
      
    
  
  
     Artikel 139 Rv
  
  
     In afwijking van artikel 18 van de ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE,
    Model door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) op 30 juli 2003 vastgesteld en op 31 juli 2003 gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te ‘s-Gravenhage en aldaar ingeschreven onder nummer 74/2003 (hierna: de Algemene Bepalingen)
  
  
     Artikel 6:265 BW
  
  
     Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810
  
  
     Artikel 7:225 BW
  
  
     Artikel 7:248 BW
  
  
     Artikel 237 Rv
  
  
     Artikel 233 Rv