ECLI:NL:RBAMS:2025:9844, Rechtbank Amsterdam, 16-10-2025, C/13/773745 / KG ZA 25-628
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort Geding. Vordering tot ontruiming sociale huurwoning afgewezen. Niet voldoende duidelijk geworden of huurder zijn hoofdverblijfplaats niet heeft in de woning.

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht, voorzieningenrechter civiel
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/773745 / KG ZA 25-628 MK/MV
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 16 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichtingSTICHTING YMERE, 
      gevestigd te Amsterdam,
      hierna te noemen Ymere, 
      eiseres bij dagvaarding van 12 augustus 2025,
      advocaat: mr. M.G. Blokziel te Almere,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    wonende te [woonplaats] ,hierna te noemen [gedaagde 1] ,gemachtigde: [gemachtigde] ,2. HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, GELEGEN TE [gedaagde 2] ,niet verschenen, gedaagde partijen.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Tijdens de mondelinge behandeling van 4 september 2025 zijn namens Ymere verschenen [naam 1] en [naam 2] , beide consulent rechtmatig wonen, met mr. Blokziel. [gedaagde 1] was aanwezig met zijn gemachtigde, mevrouw [gemachtigde] . Ymere heeft de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. [gedaagde 1] heeft mede aan de hand van een vooraf ingediende conclusie van antwoord verweer gevoerd. [gedaagde 1] en Ymere hebben producties in het geding gebracht. Tegen de niet verschenen gedaagden is verstek verleend. 
      
    
    
      1.2.
      De zaak is pro forma aangehouden tot 2 oktober 2025 om [gedaagde 1] in de gelegenheid te stellen extra bewijs in het geding te brengen dat ertoe strekt aan te tonen dat hij zijn hoofdverblijf heeft in de door hem van Ymere gehuurde woning. Bij e-mail, gedateerd 7 september 2025, heeft mw. [gemachtigde] nadere stukken naar Ymere gestuurd. Mr. Blokziel heeft hierop gereageerd bij brief van 2 oktober 2025. Zij concludeert dat [gedaagde 1] er niet in is geslaagd aan te tonen dat hij zijn hoofdverblijf heeft in de woning van Ymere en zij vraagt vonnis te wijzen. Bij brief van 2 oktober 2025 heeft mw. [gemachtigde] gereageerd op de brief van mr. Blokziel. Vonnis is vervolgens bepaald op 16 oktober 2025.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Met ingang van 1 maart 1984 verhuurt (de rechtsvoorganger van) Ymere aan [gedaagde 1] de woning aan het adres [adres] .
      
    
    
      2.2.
      In de door Ymere overgelegde huurovereenkomst staat dat de huurder gehouden is de woning te gebruiken als woonruimte en als een goed huurder te onderhouden en te gebruiken (artikel 4.1 en 4.2) en dat hij zich moet onthouden van het veroorzaken van overlast (artikel 4.3). Het is de huurder niet toegestaan om de woning aan derden in gebruik te geven of onder te verhuren (artikel 4.7).
      
    
    
      2.3.
      Op 27 februari 2025 ontving het Meldpunt Zorg en Woonoverlast van het [stadsdeel] een geluidsoverlastmelding. De melder zegt dat [gedaagde 1] niet in de woning woont, maar een jonge man en vrouw.
      
    
    
      2.4.
      Op 15 mei 2025 is in het licht van het Convenant Zoeklicht, Combiteam Woonfraude een bezoek gebracht aan de woning. [gedaagde 1] bevond zich toen niet in de woning. In de woning is mevrouw [naam 3] aangetroffen, die eerst verklaarde dat [gedaagde 1] haar vader is en later dat hij haar oom is. Ook heeft zij verklaard dat [gedaagde 1] voor een maand naar Suriname was. 
      
    
    
      2.5.
      Ymere verkreeg van de Gemeente Amsterdam een afschrift van de rapportage van het Combiteam Woonfraude, waarop zij telefonisch en per e-mail contact trachtte te krijgen met [gedaagde 1] . Bij het uitblijven van antwoord stuurde zij [gedaagde 1] een brief op 27 mei 2025, die niet is aangenomen en werd geretourneerd. Op 17 juni 2025 is [gedaagde 1] bij aangetekende brief aangeschreven door mr. Blokziel. Bij brief van 23 juni 2025 heeft mw. [gemachtigde] daarop Ymere bericht dat op grond van een huisbezoek waarbij [gedaagde 1] niet is aangetroffen, niet kan worden gezegd dat hij zijn hoofdverblijf niet heeft in de woning. De personen die in de woning zijn aangetroffen zijn familieleden die hij tijdelijk heeft opgevangen, aldus mw. [gemachtigde] . 
      
    
    
      2.6.
      Op 10 juli 2025 vond op het kantoor van Ymere een gesprek plaats met [gedaagde 1] om de situatie te bespreken. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Ymere vordert  samengevat - ontruiming van de woning aan [adres] , binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, en haar te machtigen die ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm. Ook vordert zij gedaagden te veroordelen in de kosten van ontruiming en in de kosten van dit geding. 
      
    
    
      3.2.
      Ymere legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde 1] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Op basis van het rapport van het Combiteam Woonfraude van de Gemeente Amsterdam concludeert Ymere dat [gedaagde 1] niet zelf in de woning woont en deze in gebruik heeft gegeven aan derden, zonder toestemming van Ymere. In de woning bevinden zich persoonlijke spullen van mevrouw [naam 3] en andere familieleden van [gedaagde 1] . In juni 2025 heeft Ymere nog navraag gedaan bij omwonenden. Daarbij wordt aangegeven dat [gedaagde 1] al vele jaren niet wordt gezien. Wel worden er steeds verschillende andere mensen gezien. Voorafgaand aan het gesprek van 10 juli 2025 heeft Ymere [gedaagde 1] verzocht zijn paspoort mee te nemen zodat hij kan aantonen wanneer hij in Suriname is verbleven en wanneer in Nederland. Het paspoort van [gedaagde 1] bleek toen vermist te zijn en hij verscheen op de afspraak met een nieuw paspoort. Ymere vindt dit te toevallig, omdat nu niet meer achterhaald kan worden hoe vaak [gedaagde 1] in Suriname was. [gedaagde 1] kan het vermoeden van Ymere wegnemen door bijvoorbeeld bankafschriften te laten zien waarmee hij kan aantonen wanneer hij vliegtickets naar Suriname heeft geboekt, maar dat heeft hij niet gedaan. De bankafschriften en bonnen die [gedaagde 1] wel als bewijs heeft overgelegd om aan te tonen dat hij zijn hoofdverblijf in [woonplaats] heeft, zijn van ná half juni 2025 en daarmee niet voldoende overtuigend omdat Ymere de procedure tegen [gedaagde 1] toen al in gang had gezet. Alle hiervoor genoemde feiten en omstandigheden wijzen er volgens Ymere op dat [gedaagde 1] niet langer zijn hoofdverblijf in de woning heeft en dit leidt tot een schending van goed huurderschap. De bodemrechter zal daarom de huurovereenkomst ontbinden. Ymere heeft een spoedeisend belang om hierop vooruitlopend in kort geding ontruiming te vorderen. Het gaat immers om een schaarse sociale huurwoning. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde 1] heeft verweer gevoerd. Hij betwist dat hij de woning niet als zijn hoofdverblijf bewoont. Deze stelling van Ymere is slechts gebaseerd op één huisbezoek. [gedaagde 1] is weliswaar voor familiebezoek en vakantie regelmatig in Suriname, maar woont de rest van de tijd in de woning. Hij verbleef in december 2024 en van april tot midden juni 2025 in Suriname voor vakantie en om voor zijn moeder te zorgen. Bij vakantie kan men niet stellen dat er geen sprake is van hoofdverblijf in een woning. Van de derden die tijdelijk in de woning verbleven gedurende zijn vakantie ontving hij geen betaling. Er is dus geen sprake van onderhuur of van het in gebruik geven aan derden. Mevrouw [naam 3] heeft haar eigen woning in [plaats] en verbleef voor studie slechts een paar dagen per week voor een korte periode in de woning van [gedaagde 1] . [gedaagde 1] voert verder aan dat in de woning zijn persoonlijke spullen aanwezig zijn. Tot slot betwist hij dat sprake is (geweest) van overlast. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Een vordering tot ontruiming is in kort geding toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens zal toewijzen en indien de eisende partij een spoedeisend belang heeft bij ontruiming.  
      
    
    
      4.2.
      Op de mondelinge behandeling van dit kort geding heeft de voorzieningenrechter gezegd dat aan beide kanten sprake is van een “mager” dossier. Dat heeft geleid tot een aanhouding om [gedaagde 1] in de gelegenheid te stellen extra bewijs in het geding te brengen waarop Ymere heeft gereageerd. Alles in ogenschouw genomen leidt dit tot het volgende. 
      
    
    
      4.3.
      Ymere heeft vermoedens, die mogelijk gerechtvaardigd zijn, dat [gedaagde 1] zijn hoofdverblijf heeft in Suriname. Die vermoedens, door Ymere ook betiteld als “ruis”, zijn gebaseerd op één huisbezoek, waarbij niet [gedaagde 1] maar mevrouw [naam 3] werd aangetroffen. Dit huisbezoek is een gevolg geweest van één klacht over overlast die veroorzaakt zou zijn door een jonge man en vrouw. Verder heeft Ymere (als productie 16) nog twee verklaringen van omwonenden in het geding gebracht, waaruit zou moeten blijken dat zij [gedaagde 1] nauwelijks zien en dat zij overlast ondervinden. 
      
    
    
      4.4.
      Ook van [gedaagde 1] had meer mogen worden verwacht. Weliswaar is het aan Ymere als eiseres in dit kort geding om haar stelling dat [gedaagde 1] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning voldoende aannemelijk te maken, maar indien [gedaagde 1] daar daadwerkelijk zijn hoofdverblijf heeft moet het voor hem eenvoudig zijn om dit aan te tonen of op zijn minst aannemelijk te maken. Hij heeft hiertoe, ook na de mondelinge behandeling, tal van stukken in het geding gebracht, maar die leveren geen direct overtuigend beeld op. Ymere heeft daarvan gezegd dat die eerder bewijs van het tegendeel laten zien. Zo vormt een overzicht van energieverbruik geen bewijs, aldus Ymere, omdat er derden in de woning verblijven. Verder heeft [gedaagde 1] niet alle opeenvolgende bankafschriften overgelegd en blijkt niet van pinbetalingen in winkels in de buurt. Bonnetjes die zijn overgelegd dateren allemaal van na de sommatie door Ymere. Twee verklaringen van kennissen waaruit zou moeten blijken dat [gedaagde 1] zijn hoofdverblijf in de woning heeft, zijn opgesteld in hetzelfde handschrift, dit alles aldus Ymere. 
      
    
    
      4.5.
      De voorzieningenrechter komt tot de conclusie dat ook na de aanvullende bewijsstukken die [gedaagde 1] in het geding heeft gebracht, niet voldoende duidelijk is geworden hoe de vork in de steel zit. De vordering van Ymere leent zich om die reden niet voor toewijzing in kort geding. Ymere is hiervoor aangewezen op een bodemprocedure waar, anders dan in een kort geding, wel ruimte is voor een nader onderzoek naar de feiten. Dit betekent dat de vordering in dit kort geding wordt afgewezen. Hierbij weegt mee dat [gedaagde 1] de woning huurt vanaf 1984, dus al meer dan 40 jaar, en dat hij inmiddels 67 jaar oud is. Ontruiming is dan een bijzonder ingrijpende maatregel die niet lichtvaardig kan worden uitgesproken. Bij deze stand van zaken zal de ontruiming ook niet worden uitgesproken tegen gedaagden sub 2 (hen die verblijven), nu niet vaststaat dat zij daar zonder recht of titel verblijven.
      
    
    
      4.6.
      Ymere is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 1] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                90,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde 
              
              
                €
              
              
                1.107,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.375,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter
    
    
    
      5.1.
      weigert de gevraagde voorzieningen,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Ymere in de proceskosten van € 1.375,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als Ymere niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet Ymere € 92,00 extra betalen plus de kosten van betekening, 
      
    
    
      5.3.
      verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.S. Kalff, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M. Veraart, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 16 oktober 2025.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          Type: MV
        Coll: EV