ECLI:NL:RBMNE:2023:5205, Rechtbank Midden-Nederland, 28-09-2023, UTR 22/342
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2023-09-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde van een winkelpand. ITZ A-methode.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 22/342 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 september 2023 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] 
    (gemachtigde: A. Cent).
    
    
      Verder heeft als partij aan de zaak deelgenomen:
      
        de Staat der Nederlanden (de minister voor Rechtsbescherming).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [vestigingsplaats] (het object).
    
    
    
      De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 30 januari 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van het object vastgesteld op € 735.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
    
    
    
      Met de uitspraak op bezwaar van 10 december 2021 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres tegen de beschikking van 30 januari 2021 ongegrond verklaard.
    
    
    
      Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
    
    
    
      De rechtbank heeft het beroep op 17 juli 2023 op een online zitting behandeld. Namens eiseres was haar gemachtigde aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur [A] .
    
    
  
  
    Het geschil 
    
    1. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2020. Het object betreft een winkelpand waarvan eiseres gebruiker is. Het object is in 1905 gebouwd en gerenoveerd in 2009. Het object heeft een vloeroppervlakte van 257 m². 
    2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van het object. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde. 
    
  
  
    Het beoordelingskader
    
    3. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2020 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als het object op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.
    
    4. Om de waarde van het object te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin hij de waarde van het object heeft vastgesteld met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Die methode staat tussen partijen niet ter discussie. De rechtbank volgt partijen hierin. Bij de huurwaardekapitalisatiemethode wordt de huurwaarde van een object vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. De huurwaardes per vierkante meter van het object zijn door de taxateur van de heffingsambtenaar vastgesteld met toepassing van de ITZA-methode (“In Terms of Zone A”). Verweerder heeft in dit verband een taxatierapport met een overzicht overgelegd met huur- en verkooptransacties van objecten die naar zijn oordeel vergelijkbaar zijn met het object van eiseres (referentieobjecten).
    
    5. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde voor het object niet te hoog heeft vastgesteld en zal daarbij ook meewegen wat eiseres over de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de latere brieven en een ‘pinpointbrief’ staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee. De rechtbank zal deze stellingen daarom niet bespreken. De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op de objecten betrekking hebben en de rechtbank zal die wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden. De rechtbank zal tot slot ook ingaan op het verzoek van eiseres om een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn.
    
  
  
    De beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        De waardering van het object
      
    
    
    
      
        Corona
      
    
    
    6. Eiseres stelt dat een correctie had moeten worden toegepast in verband met de coronapandemie vanwege de belemmering van het gebruik van het object. Eiseres verwijst daarbij naar het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 in een civiele zaak waarbij de huurder de helft van de huur hoefde te betalen. Eiseres vraagt de rechtbank om dit naar analogie toe te passen. Verder wijst eiseres op de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van de gemeente Súdwest-Fryslân in de zaak van café The Legend, waarbij een coronacorrectie van 75% is toegepast en naar een stroomdiagram met en berekening van de coronacorrectie. Ook de gemeente Amsterdam past een coronakorting toe. 
    
    7. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat op de waardepeildatum, 1 januari 2020, geen sprake was van een coronacrisis. Pas in februari 2020 werd de eerste besmetting met het virus in Nederland gemeld en de overheidsmaatregelen ter bestrijding van de verspreiding van het virus zijn in de loop van maart 2020 getroffen. Dat is ruim na de waardepeildatum. De rechtbank volgt de toelichting van de heffingsambtenaar. Van een (kenbare) uitbraak of een coronacrisis in Nederland was nog geen sprake op de waardepeildatum. Dat in de loop van 2020 corona in Nederland zich manifesteerde, is verder geen omstandigheid die een verandering van het object of een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid oplevert als bedoeld in artikel 18, derde 3, aanhef en onder c, van de Wet WOZ. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om uit te gaan van de toestandsdatum van 1 januari 2020. Het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2022 gaat wel over de coronapandemie, maar over een geheel andere rechtsvraag die in deze zaak niet voorligt.
    
    
      
        Huurwaarde
      
    
    
    8. Volgens eiseres had de heffingsambtenaar voor het bepalen van de huurwaarde gebruik moeten maken van de eigen (omzet gerelateerde) overeengekomen huurprijs. 
    
    9. De heffingsambtenaar stelt dat de eigen huurprijs niet bruikbaar is, omdat deze afhankelijk is van de omzet. Dit is volgens verweerder onvoldoende nauwkeurig om de huurwaarde van het object vast te stellen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar terecht het eigen, omzet gerelateerde huurcijfer niet betrokken bij het bepalen van de huurwaarde. Om de waarde in het economisch verkeer te kunnen benaderen moet aansluiting worden gezocht bij marktconforme huurcijfers. In beginsel is daar het eigen huurcijfer het meest geschikt voor, maar in dit geval is de door eiseres betaalde huur niet zonder meer een marktconforme huur, omdat de huur is gerelateerd aan de bedrijfsresultaten van de onderneming van eiseres. Eiseres heeft niet aangegeven waarom de huurprijs desondanks marktconform zou zijn. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar terecht aansluiting gezocht bij de gerealiseerde huurcijfers van zes referentieobjecten. De gebruikte referentieobjecten zijn in dezelfde straat gelegen als het object van eiseres en in gebruik als winkelruimte. De beroepsgrond slaagt niet. 
    
    10. Eiseres heeft verder in vrij algemene zin vraagtekens geplaatst bij de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde volgens de ITZA-methode. 
    
    11. Uit het taxatierapport blijkt dat de huurwaarde van het object is berekend op € 63.406,- per jaar. Daarbij is een huurwaarde van € 530,- per m² volgens de ITZA-methode bepaald. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat deze methode wordt gebruikt bij multifunctionele panden met verschillende bruikbare ruimtes. De begane grond heeft een hogere huurwaarde dan de bovenste verdiepingen. In de opbouw van de getaxeerde waarde wordt vervolgens een onderscheid gemaakt tussen de primaire ruimte, de begane grond, en de overige ruimtes. Door het toepassen van de ITZA-methode op zowel het object als de zes gebruikte referentieobjecten wordt vervolgens inzichtelijk gemaakt hoe de onderling verschillende panden kunnen worden gebruikt om een huurwaarde te bepalen. Het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar daarbij onjuiste uitgangspunten heeft gehanteerd. In wat eiseres hiertegen in algemene bewoordingen heeft aangevoerd, ziet de rechtbank geen reden om hier anders over te oordelen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat uit het taxatierapport blijkt dat de gehanteerde vierkante meterprijs voor de vaststelling van de waarde van het object in lijn ligt met de vierkante meterprijzen van de referentieobjecten.
    
    12. Eiseres heeft nog aangevoerd dat onduidelijk is waar de toevoeging ‘sluimerend’ op ziet die in het taxatierapport is toegevoegd achter het aantal vierkante meters van het object. Volgens eiseres had de heffingsambtenaar de gevraagde grondstaffels moeten overleggen. 
    
    13. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de toevoeging ‘sluimerend’ wordt gebruikt als een object geen één op één relatie heeft met een perceel. Dit doet zich voor wanneer er meerdere objecten boven elkaar aanwezig zijn op één kadastraal perceel. Daarvan is ook in deze zaak sprake. In dat geval wordt het grondperceel administratief ‘sluimerend’ gemaakt en daarmee niet bij de waardering van het object betrokken. In deze zaak is daarom geen grondwaarde bij de waardering betrokken. Daarbij heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat bij de toepassing van de huurwaardekapitalisatie-methode geen gebruik wordt gemaakt van grondstaffels. De waarde van de grond is verdisconteerd in de huurwaarde. De rechtbank volgt deze toelichting. De beroepsgrond slaagt niet. 
    
    14. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de op zitting daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde huurwaarde voor het object van eiseres niet te hoog is.
    
    
      
        Kapitalisatiefactor 
      
    
    
    15. Wat betreft de gehanteerde kapitalisatiefactor van 11,6 voor het object stelt eiseres dat de heffingsambtenaar in de bottom-up berekening niet inzichtelijk heeft gemaakt waarom het leegstandsrisico op 10% is bepaald. 
    
    16. Uit het taxatierapport blijkt dat de kapitalisatiefactor van 11,6 voor het object is herleid uit de verkoopcijfers van vier referentieobjecten (de top-down methode). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor ook van onderaf opgebouwd aan de hand van gegevens van de objecten zelf (de bottom-up methode). Voor zover sprake is van leegstand, is die leegstand volgens de heffingsambtenaar verdisconteerd in de marktgegevens van de verkopen en daarmee in de waarde van de referentieobjecten. De rechtbank volgt deze toelichting. Eiseres heeft geen concrete gegevens over de feitelijke leegstand verstrekt waaruit zou volgen dat de heffingsambtenaar daar onvoldoende rekening mee heeft gehouden. De rechtbank is van oordeel dat de gebruikte referentieobjecten voldoende steun bieden voor de onderbouwing van de berekende kapitalisatiefactor van 11,6 voor het object. Dit betekent dat er geen noodzaak meer is om de waardering van de kapitalisatiefactor op basis van de bottom-up methode te beoordelen.
    
    17. Eiseres stelt verder onder verwijzing naar het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 13 juli 2021 dat de door de heffingsambtenaar bepaalde kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten niet kunnen worden gebruikt als onderbouwing van de kapitalisatiefactor van het object, omdat bij de berekening gebruik is gemaakt van getaxeerde huurwaarden in plaats van daadwerkelijk gerealiseerde huurcijfers.
    
    18. De rechtbank is het niet met eiseres eens. Volgens de rechtbank kan uit voornoemde uitspraak niet worden afgeleid dat getaxeerde huurwaarden zonder meer niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor. Huurwaarden mogen voor de berekening van de kapitalisatiefactor worden getaxeerd, zolang deze huurwaarden maar aannemelijk worden gemaakt. De heffingsambtenaar heeft de getaxeerde huurwaarden onderbouwd met huurcijfers van vergelijkbare referentieobjecten. Daarvoor heeft de heffingsambtenaar huurinlichtingenformulieren en een huurovereenkomst ingebracht. Deze huurcijfers zijn in lijn met de getaxeerde huurwaarden. Eiseres heeft niets concreet aangevoerd op basis waarvan de rechtbank de conclusie zou kunnen trekken dat de getaxeerde huurwaarden niet juist zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
    
    19. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de op zitting daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de gehanteerde kapitalisatiefactor van 11,6 voor het object niet te hoog is.
    
    
      
        Indexering
      
    
    
    20. Eiseres voert verder aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de verkoopprijzen van de referentieobjecten in het taxatierapport heeft gecorrigeerd naar de waardepeildatum. Volgens eiseres moet uitgegaan worden van de datum dat de obligatoire koopovereenkomst is gesloten. 
    
    21. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de datum van de koopovereenkomst niet als uitgangspunt hoeft te worden genomen als er tussen de datum en de datum van de levering een korte periode ligt. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar op dit punt in zoverre dat bij een tijdsverloop van maximaal drie maanden, voor de correctie van het verkoopcijfer naar de waardepeildatum, het hanteren van tijdstip van de transportdatum (levering) niet onjuist is. In dit geval heeft de heffingsambtenaar überhaupt geen verkoopdata vermeld. Wel heeft hij aangegeven dat vaak verkoopcijfers van referentieobjecten worden gebruikt die binnen een korte tijd worden geleverd. Gezien het late moment waarop eiseres dit punt naar voren heeft gebracht en met inachtneming van de goede procesorde vindt de rechtbank dit aannemelijk. Niet valt in te zien waarom eiseres dit punt niet al eerder op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank had kunnen sturen. De rechtbank heeft het verweerschrift met de taxatiematrix al op 22 juni 2023 aan de gemachtigde van eiseres gestuurd.
    
    22. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van het object niet te hoog is. Het beroep is ongegrond.
    
    
      
        Overschrijding van de redelijke termijn
      
    
    
    23. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Vanwege dit verzoek is de Staat der Nederlanden (de Staat) na sluiting van het onderzoek aangemerkt als partij in deze zaken. De minister voor Rechtsbescherming voert het beleid dat hij in dit soort zaken geen verweer voert. De rechtbank heeft het onderzoek daarom niet heropend. De rechtbank toetst de verzoeken aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het EVRM en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt. 
    
    24. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. In deze zaak ving de redelijke termijn aan op 9 februari 2021, toen het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar was ontvangen. De rechtbank had binnen twee jaar, dus uiterlijk op 8 februari 2023 uitspraak moeten doen. Deze termijn is met ongeveer 8 maanden overschreden. De bezwaarfase heeft ongeveer (naar boven afgerond) 10 maanden geduurd en daarmee 4 maanden te lang. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf de ontvangst van het beroepschrift op 20 januari 2022, ongeveer (naar boven afgerond) 21 maanden geduurd en daarmee ongeveer 3 maanden te lang.
    
    25. De rechtbank hanteert in zaken over de Wet WOZ voor de schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn als uitgangspunt een forfaitair tarief van € 50,- per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. In dit geval is de redelijke termijn met 8 maanden overschreden. Dat leidt tot een aanspraak op schadevergoeding van € 100,-. De termijnoverschrijding is deels te wijten aan de heffingsambtenaar en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. Dat leidt ertoe dat de heffingsambtenaar € 57,- aan schadevergoeding aan eiseres moet betalen en de Staat € 43,-.
    
    
      
        Het griffierecht
      
    
    
    26. Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht niet te vergoeden.
    
    27. Het verzoek om schadevergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn heeft eiseres gedaan gedurende het beroep. Daarvoor was eiseres geen griffierecht verschuldigd. Voor het verzoek is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van vergoeding daarvan.
    
    
    
      
        De proceskosten
      
    
    
    28. Eiseres heeft verzocht om de heffingsambtenaar te veroordelen in zijn proceskosten, die bestaan uit de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
    
    29. Omdat het beroep ongegrond is, zal de rechtbank dit verzoek afwijzen, voor zover die bijstand is verleend voor het inhoudelijke beroep. 
    
    30. De gemachtigde van eiseres hoefde in dit geval vrijwel geen werkzaamheden te verrichten om het verzoek om immateriële schadevergoeding te laten beoordelen door de rechtbank. Het enkele verzoek daartoe volstaat. Uit de dossierstukken blijkt ook dat hij niet meer dan dat heeft gedaan. Tegen die achtergrond oordeelt de rechtbank dat geen sprake is van daadwerkelijke kosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken voor rechtsbijstand in de procedures over het verzoek om vergoeding van immateriële schade. De rechtbank sluit aan bij de uitspraak van deze rechtbank van 21 december 2022.Er is daarom geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Wat eiseres op de zitting hierover heeft opgemerkt, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      31.	Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarden van de in geding zijnde objecten niet te hoog zijn vastgesteld, is het beroep ongegrond. Gelet op de overschrijding van de redelijke termijn moet de heffingsambtenaar een bedrag van € 57,- aan schadevergoeding aan eiseres betalen en de Staat een bedrag van € 43,-.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    - verklaart het beroep ongegrond; 
    - veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 57,-;
    - veroordeelt de Staat tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 43,-.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 september 2023.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.  
    
    
  
  
     ECLI:NL:HR:2021:1974.
  
  
     Zie bijvoorbeeld de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 15 maart 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:1965, r. 4.5, in een eerdere zaak van eiseres over het belastingjaar 2018. 
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2021:6734, r.o. 4.6. 
  
  
     Zo wordt in de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 20 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:6899, een op dezelfde wijze getaxeerde huurwaarde wel geaccepteerd. Zie ook r.o. 4.2 van de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 19 juni 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:1849.
  
  
     Zie het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113.
  
  
     Zie de uitspraak van 4 september 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:4481.
  
  
     Overeenkomstig artikel 8:91, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
  
  
     Dit volgt uit artikel 8:94, tweede lid, van de Awb. 
  
  
     ECLI:NL:RBMNE:2022:5547, overwegingen 47 tot en met 49.