ECLI:NL:RBROT:2025:14954, Rechtbank Rotterdam, 04-12-2025, 11624544 VZ VERZ 25-2234
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Afwijkend huurbeding; afwijzing.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11624544 VZ VERZ 25-2234
    
    
    
      datum uitspraak: 4 december 2025
    
    
    
      
        beschikking van de kantonrechter 
      
    
    
    
      op het verzoek van
    
    
    
      
        
          [verzoekster]
        ,
      vestigingsplaats: [vestigingsplaats 1]
      verzoekster,
      hierna: ‘ [verzoekster] ’,
    
    
    
      en
    
    
    
      
        
          [medeverzoekster]
        ,
      vestigingsplaats: [vestigingsplaats 2] ,
      medeverzoekster,
      hierna: ‘ [medeverzoekster] ’.
    
    
    
      Als gemachtigden voor [verzoekster] en [medeverzoekster] treden mrs. M.C. Elshof en M. Schröer op.
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure
    
      1.1.
      
        [verzoekster] en [medeverzoekster] hebben gezamenlijk een verzoek ingediend voor de goedkeuring van één of meer bedingen die afwijken van de artikelen 7:292 e.v. BW.
      
    
    
      1.2.
      Op 18 november 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig namens [verzoekster] de heer [persoon A] (zelfstandig makelaar), de heer [persoon B] (Cushman & Wakefield) en de heer [persoon C] (werkzaam bij [verzoekster] ) en namens [medeverzoekster] mevrouw [persoon D] , met de gemachtigden mr. M.C. Elshof en mr. M. Schröer .
      
    
  
  
    
      2Het verzoek
    
      2.1.
      
        [verzoekster] en [medeverzoekster] hebben een huurovereenkomst gesloten voor de bedrijfsruimte aan de [adres] in Rotterdam. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte voor de verkoop van koffie, ijs en bijbehorende food gerelateerde producten. 
      
    
    
      2.2.
      De huurovereenkomst is aanvankelijk aangegaan voor een maximale termijn van 23 maanden (van 1 mei 2019 tot en met 31 maart 2021). Verzoekers zijn een verlenging van drie maanden overeengekomen (tot en met 30 juni 2021). Daarna zou de huurovereenkomst voor aansluitende perioden van telkens één maand worden verlengd. Deze voorwaarden zijn vastgelegd in allonge 1. Verzoekers zijn vervolgens een nieuwe einddatum overeengekomen (31 maart 2023). Dit is vastgelegd in allonge 2. Verzoekers zijn daarna een nieuwe einddatum overeengekomen (31 maart 2025). Dit is vastgelegd in allonge 3. Vanwege het naderende einde van de huurovereenkomst, zijn verzoekers nog een keer met elkaar in overleg getreden over een verlenging van de huurovereenkomst. Verzoekers zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst vanaf 1 april 2025 voor negen maanden wordt verlengd, waarna de huurovereenkomst zal worden verlengd voor onbepaalde tijd, met een opzegtermijn van twee maanden. Dit is vastgelegd in allonge 4.
      
    
    
      2.3.
      
        [verzoekster] en [medeverzoekster] vragen goedkeuring van de volgende bedingen die zijn opgenomen in allonge 4 bij de huurovereenkomst en die afwijken van de bepalingen genoemd in artikel 7:292 e.v. BW: 
      
      
        “1.1 In afwijking van artikel 1.1 van allonge 3 wordt de huurovereenkomst per 1 april
        2025 voortgezet voor een periode van negen (9) maanden, derhalve tot en met 31 december 2025. Vervolgens wordt de huurovereenkomst, behoudens beëindiging door opzegging door huurder of verhuurder in overeenstemming met het hierna in 1.2 bepaalde, voortgezet voor onbepaalde tijd.
      
      
    
    
      1.2
      Beëindiging van de huurovereenkomst vindt plaats door opzegging door huurder aan verhuurder of door verhuurder aan huurder tegen het einde van de in artikel 1.1 overeengekomen termijn, of, op het moment dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd loopt, tegen ieder gewenst moment met een opzegtermijn van ten minste twee (2) maanden. De huurovereenkomst eindigt op de datum waartegen de huurovereenkomst is opgezegd, zonder dat instemming van beide partijen of tussenkomst van de rechter is vereist. Verhuurder is niet gebonden aan de wettelijke opzeggingsgronden ex art. 7:296 BW. Huurder dient het gehuurde uiterlijk op de datum waartegen is opgezegd geheel leeg en ontruimd en voor het overige conform het bepaalde in artikel 2.1 en 2.2 van allonge 3 op te leveren aan verhuurder. De artikelen 7:292 BW tot en met 7:297, 7:309 en 7:310 BW zijn niet van toepassing.”
      
    
  
  
    
      3De beoordeling van het verzoek
    
      3.1.
      Goedkeuring van een beding is op grond van artikel 7:291 lid 3 BW mogelijk indien het beding de rechten die huurder aan deze afdeling ontleent niet wezenlijk aantast of wanneer de maatschappelijke positie van huurder in vergelijking met die van verhuurder zodanig is dat huurder de bescherming van de afdeling in redelijkheid niet behoeft. Bij de beoordeling moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. De beide goedkeuringsgronden kunnen in onderling verband worden beoordeeld.
      
    
    
      3.2.
      Het verzoek zoals partijen hebben gedaan is niet toewijsbaar, omdat het uitgaat van een situatie die feitelijk niet bestaat. In het verzoekschrift staat dat de huurovereenkomst op 31 maart 2025 met wederzijds goedvinden eindigt, maar dat verzoekers zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst vanaf 1 april 2025 voor negen maanden wordt verlengd tot en met 31 december 2025. De kantonrechter stelt echter vast dat de huurovereenkomst niet op 31 maart 2025 is geëindigd. Gelet op de voorgeschiedenis zoals hiervoor in r.o. 2.2. weergegeven en het bepaalde in de artikelen 7:292 lid 2 BW en 7:301 leden 1 en 2 BW is namelijk sprake van een huurovereenkomst met een looptijd van vijf plus vijf jaar zodat de huurovereenkomst doorloopt tot 1 mei 2029. De eerste overeenkomst is immers op grond van voortgezet gebruik al voor vijf jaar geweest/geworden, dus tot 1 mei 2024 en is vervolgens per die datum met vijf jaar verlengd, dus tot 1 mei 2029. 
      
    
    
      3.3.
      Duidelijk is dat [medeverzoekster] niet een zodanig grote partij is dat gezegd kan worden dat haar maatschappelijke positie in vergelijking met de positie van [verzoekster] zodanig is dat zij de bescherming van de wet niet behoeft. [medeverzoekster] is een kleine ondernemer die in het gehuurde een ijssalon exploiteert. In het verzoekschrift staat weliswaar dat [medeverzoekster] over drie fysieke vestigingen beschikt, ijswagens op verschillende locaties exploiteert en online actief is, en dat [medeverzoekster] voor haar inkomsten dan ook niet afhankelijk is van het gehuurde, maar namens [medeverzoekster] is tijdens de zitting toegelicht dat [medeverzoekster] de meeste omzet juist haalt uit de vestiging die zij in het gehuurde exploiteert. [verzoekster] is daarentegen een professionele verhuurder die onderdeel uitmaakt van een internationaal concern. Er moet daarom beoordeeld worden of sprake is van een wezenlijke aantasting van de rechten van [medeverzoekster] .
      
    
    
      3.4.
      Bij de beoordeling of sprake is van een wezenlijke aantasting van de rechten van [medeverzoekster] is het volgende van belang. Als gevolg van de bedingen verliest [medeverzoekster] haar wettelijke rechten ten aanzien van huurbescherming en compensatie. Op grond van de wet heeft [medeverzoekster] namelijk een huurovereenkomst tot 1 mei 2029, terwijl goedkeuring wordt verzocht van bedingen waarin staat dat [verzoekster] de huurovereenkomst kan beëindigen per 31 december 2025 zonder dat instemming van beide partijen of tussenkomst van de rechter is vereist en zonder inachtneming van een opzeggingsgrond. Duidelijk is dus dat de bedingen waarvan goedkeuring wordt gevraagd een wezenlijke aantasting van de rechten van [medeverzoekster] als huurder vormen.
      
    
    
      3.5.
      In het verzoekschrift staat dat [medeverzoekster] door de gemaakte afspraken zekerheid heeft dat zij haar onderneming voor een langere periode dan aanvankelijk overeengekomen in het gehuurde kan exploiteren, namelijk in ieder geval tot en met 31 december 2025, en dat [medeverzoekster] heeft aangegeven flexibel te willen zijn in haar beëindigingsmogelijkheden. Tijdens de zitting is echter gebleken dat [medeverzoekster] slechts met deze verlenging heeft ingestemd om toch iets van zekerheid te hebben, omdat zij dacht dat de huurovereenkomst anders al per 31 april 2025 zou eindigen. Ook is namens [medeverzoekster] tijdens de zitting aangegeven dat [medeverzoekster] juist zo lang mogelijk in het gehuurde wil blijven en het liefst een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wil. De wens naar flexibiliteit is dus uitsluitend ingegeven door de belangen van [verzoekster] .
      
    
    
      3.6.
      
        [medeverzoekster] is ook niet voldoende voor het verlies van haar rechten gecompenseerd. Op grond van de bedingen zou [medeverzoekster] wellicht het gehuurde uiterlijk 31 december 2025 moeten verlaten, terwijl zij anders een huurovereenkomst heeft tot 1 mei 2029. Dat [medeverzoekster] al langere tijd een lagere huurprijs dan de markthuurprijs betaalt is onvoldoende om deze wezenlijke aantasting van haar rechten te compenseren.
      
    
    
      3.7.
      In het verzoekschrift staat verder dat [medeverzoekster] moet worden aangemerkt als een professionele en ervaren partij, die haar belangen op de juiste wijze kan inschatten, dat [medeverzoekster] zich bewust is van de rechten die zij aan de wet kan ontlenen en dat zij uitvoerig en objectief is geïnformeerd over de impact en de gevolgen van het aangaan van de afwijkende bedingen en van welke wettelijke huurbescherming zij afstand doet. Tijdens de zitting is echter juist gebleken dat [medeverzoekster] zich helemaal niet heeft gerealiseerd wat haar wettelijke rechten zijn. Niet gezegd kan dus worden dat [medeverzoekster] in staat moet worden geacht om de juiste afweging te maken die hoort bij het opgeven van rechten.
      
    
    
      3.8.
      Op basis van bovengenoemde omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat de genoemde bedingen een wezenlijke aantasting vormen van de rechten van huurder. De bedingen zullen worden afgekeurd. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is anders dan [verzoekster] stelt niet aan de orde dat bij afwijzing van het verzoek de huurovereenkomst is geëindigd in april 2025. Dit betekent dat [medeverzoekster] in ieder geval tot 1 mei 2029 huurt tegen de overeengekomen huurprijs. Die omstandigheid komt voor rekening en risico van [verzoekster] . Daar komt bij dat [verzoekster] , in tegenstelling tot wat in het verzoekschrift staat, [medeverzoekster] onvoldoende heeft geïnformeerd over haar huurbeschermingsrechten. 
      
    
    
      3.9.
      
        Omdat het gaat om een gemeenschappelijk verzoek compenseert de kantonrechter de kosten. Dit betekent dat elke partij de eigen kosten draagt.
        
          4.	De beslissing
        
        De kantonrechter:
      
      
      
        wijst het verzoek af;
      
      
      
        compenseert de proceskosten.
      
      
      
        Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. I.K. Rapmund en uitgesproken op de openbare terechtzitting.
        26975