ECLI:NL:RBNHO:2025:15209, Rechtbank Noord-Holland, 31-12-2025, 11457463
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woning. Hoarding en verwaarlozen tuin. Gedragsaanwijzing en voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
      Zaaknummer: 11457463 \ CV EXPL  24-4319
    
    
    
      
        Vonnis van 31 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING KENNEMER WONEN, 
      te Heiloo,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Kennemer Wonen,
      gemachtigde: mr. M.J. Dekker,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. R.J.A. Verhoeven.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      In deze zaak heeft de kantonrechter eerder al geoordeeld dat de huurder van een woning een enorme hoeveelheid spullen in de woning heeft verzameld (hoarding) en de tuin heeft verwaarloosd. De kantonrechter heeft hem toen een allerlaatste kans gegeven om zijn gedrag te verbeteren. De situatie is inmiddels verbeterd. De verhuurder vraagt daarom nu alleen nog om een gedragsaanwijzing. De kantonrechter wijst de gedragsaanwijzing toe omdat de eerdere tekortkoming ernstig is en niet ongedaan gemaakt kan worden en omdat onvoldoende zeker is dat de huurder de woning en tuin opgeruimd zal houden. De huurder moet zich een jaar lang aan de gedragsaanwijzing houden. Als hij dat niet doet, wordt de huurovereenkomst ontbonden en moet hij de woning ontruimen. 
    
    
  
  
    
      2De verdere procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 21 mei 2025
      - de akte wijziging c.q. vermindering van eis
      - de antwoordakte.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De verdere beoordeling
    
    
      3.1.
      De kantonrechter blijft bij wat in het tussenvonnis is overwogen en beslist. 
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert voor het eerst in de antwoordakte aan dat hij bij de woning nooit een tuin heeft gehad en deze dus ook niet kan onderhouden. Dit verweer is te laat. [gedaagde] had dit verweer bij antwoord en op de zitting al kunnen voeren. Door dat nu pas te doen kan Kennemer Wonen daar niet meer op reageren en dat is in strijd met de eisen van een goede procesorde. De kantonrechter heeft daarom geen reden om aan te nemen dat het gehuurde geen tuin heeft of terug te komen op het oordeel in het tussenvonnis dat [gedaagde] ook is tekortgeschoten in zijn verplichting om goed voor de tuin te zorgen. Uit de bijzondere bepalingen in de huurovereenkomst en de foto’s van bijvoorbeeld productie 3 bij de dagvaarding blijkt trouwens dat het gehuurde wel een tuin heeft.
      
    
    
      3.3.
      In het tussenvonnis is Kennemer Wonen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de stand van zaken, met name of [gedaagde] zich sinds dit vonnis aan de bestaande gedragsaanwijzing en afspraken heeft gehouden. En zo ja, wat het gevolg daarvan is voor de vordering. En zo nee, op welke punten en in hoeverre of in welke mate hij zich niet aan de gedragsaanwijzing en nadere afspraken heeft gehouden.
      
    
    
      3.4.
      Kennemer Wonen heeft laten weten dat zij na het tussenvonnis vier huisbezoeken heeft afgelegd. De eerste keer was de situatie verslechterd, maar de andere keren (stabiel) verbeterd. Alleen de badkamervloer was nog vuil. Kennemer Wonen wil daarom haar eis tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning niet handhaven. Zij vordert nu (na wijziging van haar eis) een gedragsaanwijzing met diverse onderdelen en met een voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Zij baseert deze vordering op het goed huurderschap en het Besluit kleine herstellingen. Volgens Kennemer Wonen is een gedragsaanwijzing noodzakelijk vanwege de psychische gesteldheid van [gedaagde] . De kans dat [gedaagde] terugvalt in zijn oude gedrag is reëel, omdat de oorzaak van het probleem niet wordt aangepakt. Daarom is een stok achter de deur nodig, aldus Kennemer Wonen. 
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde] heeft in reactie hierop betwist dat de situatie de eerste keer was verslechterd en aangevoerd dat de vuile badkamervloer inmiddels achterhaald is. [gedaagde] stelt dat de oorzaak van het probleem wel wordt aangepakt en hij pas sinds de laatste interventie van Kennemer Wonen de juiste hulp heeft gekregen. Volgens [gedaagde] krijgt hij huishoudelijke hulp van Leviaan en coaching en is de GGZ bij hem betrokken. [gedaagde] ervaart de controles door Kennemer Wonen als een ernstige schending van zijn persoonlijke levenssfeer. Van hem kan niet worden gevergd deze te dulden zolang de overeenkomst voortduurt. Ze bezorgen hem veel stress. 
      
      
        
          Gedragsaanwijzing 
        
      
      
    
    
      3.6.
      De kantonrechter vindt de gevorderde gedragsaanwijzing een aangewezen middel voor Kennemer Wonen om op te treden tegen mogelijk toekomstig gedrag van [gedaagde] als geen goed huurder. De kantonrechter heeft in het tussenvonnis al geoordeeld dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door niet goed voor de woning te zorgen en de tuin te verwaarlozen en dat deze tekortkoming ernstig is. De kantonrechter heeft ook al geoordeeld dat die tekortkoming niet ongedaan gemaakt kan worden. Daarmee is er voldoende basis om aan [gedaagde] een gedragsaanwijzing op te leggen. 
      
    
    
      3.7.
      Het staat vast dat de situatie (ook na het tussenvonnis) is verbeterd. Maar de kantonrechter is het met Kennemer Wonen eens dat het onvoldoende zeker is dat [gedaagde] de woning en tuin opgeruimd zal houden. Hij heeft op dit moment hulp, maar onduidelijk is of hij ook begeleiding krijgt bij de psychiatrische stoornis die hij zegt te hebben, en zo ja, op welke basis. [gedaagde] stelt wel dat de oorzaak van het probleem wordt aangepakt, maar hij maakt dat niet concreet. Daarbij komt dat gedragsaanwijzing voor [gedaagde] niet direct ingrijpende gevolgen heeft, anders dan dat dit een stok achter de deur is. [gedaagde] heeft tijdens de huisbezoeken tegen Kennemer Wonen gezegd dat hij zich prettig voelt bij de opgeruimde woning. De kantonrechter meent dat de gedragsaanwijzing hem daarbij kan helpen. 
      
    
    
      3.8.
      De kantonrechter zal daarom een gedragsaanwijzing opleggen aan [gedaagde] .
      
      
        
          De inhoud van de gedragsaanwijzing
        
      
      
    
    
      3.9.
      De kantonrechter zal de gedragsaanwijzing toewijzen, ook wat de tuin en dringende werkzaamheden betreft. Dit is nodig om de belangen van Kennemer Wonen te waarborgen.
      
    
    
      3.10.
      Anders dan [gedaagde] meent is de eis onder I voldoende gespecificeerd, omdat daarbij wordt verwezen naar de foto’s van 17 oktober 2025. Kort gezegd moet [gedaagde] de woning in ongeveer dezelfde staat houden als de staat die op de foto’s van 17 oktober 2025 te zien is. Hij mag de woning niet opnieuw volstouwen met spullen met alle gevolgen van dien. 
      
    
    
      3.11.
      Kennemer Wonen heeft ook belang bij de eis onder II. In het tussenvonnis is al vermeld dat het vaststaat dat er sprake is geweest van ongedierte. Deze gedragsaanwijzing betekent ook dat [gedaagde] geen troep in de woning en tuin mag verzamelen, zoals vuilniszakken, (grof)vuil en kapotte goederen. Hij moet bijvoorbeeld de situatie die op de foto’s van productie 10 bij de dagvaarding te zien is, voorkomen. 
      
    
    
      3.12.
      De kantonrechter heeft in het tussenvonnis al overwogen dat in de woning sporen van vuil en achterstallig onderhoud zijn. Het klopt dat [gedaagde] op basis van de wet verplicht is om het gehuurde (inclusief de tuin) te onderhouden, maar Kennemer Wonen heeft gezien de eerdere situatie ook belang bij een gedragsaanwijzing op dit punt. De specifieke opsommingen in de door Kennemer Wonen gevraagde gedragsaanwijzing maken nog meer duidelijk wat er van [gedaagde] wordt verwacht. 
      
    
    
      3.13.
      
        [gedaagde] voert verweer tegen de gevorderde ongelimiteerde periodieke inspecties met een beroep op zijn recht op ongestoord huurgenot, mentale kwetsbaarheid en gevorderde leeftijd. De kantonrechter zal rekening houden met zowel het belang van [gedaagde] als dat van Kennemer Wonen en daarom de periodieke inspecties bepalen op een keer per drie maanden. Ook zal de kantonrechter aan de gedragsaanwijzing een termijn van één jaar koppelen. Deze termijn gaat in de dag na de dag van betekening van dit vonnis aan [gedaagde] . Die termijn is - mede gelet op het inmiddels verstreken tijdsverloop - een voldoende stok achter de deur. Dat betekent niet dat [gedaagde] na deze termijn in zijn oude gedrag mag terugvallen, want dat blijft in strijd met de wet en de huurovereenkomst. [gedaagde] moet zich dus ook na deze termijn als een goed huurder (blijven) gedragen en dat betekent onder andere dat hij goed voor de woning en tuin moet (blijven) zorgen. 
      
      
        
          Voorwaardelijke ontbinding en ontruiming
        
      
      
    
    
      3.14.
      Als [gedaagde] de gedragsaanwijzing schendt, is dit een zo ernstige tekortkoming dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee samenhangende ontruiming van de woning rechtvaardigt. Hierbij weegt mee dat [gedaagde] een gewaarschuwd mens is. Ook weegt mee dat [gedaagde] - naar zijn eigen zeggen - met ernstige psychiatrische problematiek kampt. Maar hij heeft nog steeds geen medische onderbouwing gegeven van de gestelde schizofrenie en/of verzamelwoede (hoarding). Het is ook onduidelijk of (in welke mate) de kennelijke hulpverlening vrijblijvend is. De kantonrechter is het met Kennemer Wonen eens dat in dit geval een stok achter de deur nodig is. De kantonrechter zal de gevorderde voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning daarom toewijzen, als volgt. Daarbij zal de kantonrechter de ontruimingstermijn bepalen op de gebruikelijke termijn van veertien dagen.
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      3.15.
      De kantonrechter zal de gedragsaanwijzing toewijzen, als volgt. [gedaagde] zal zich aan die gedragsaanwijzing moeten houden. Als hij dat niet doet, wordt de huurovereenkomst ontbonden en moet hij de woning ontruimen. 
      
    
    
      3.16.
      Kennemer Wonen is terecht tot dagvaarding van [gedaagde] overgegaan en [gedaagde] moet als de in het ongelijk gestelde partij worden aangemerkt. Hij moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Kennemer Wonen worden begroot op:
      - dagvaarding       	 	€ 136,72
      - griffierecht                          	€ 130,00
      - salaris gemachtigde           	€ 510,00 (2,5 punt x tarief € 204,00)
      - nakosten                             	€ 102,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld 
      
           in de beslissing)
        Totaal                                    	€ 878,72.
      
      
    
    
      3.17.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      4.1.
      legt aan [gedaagde] de volgende gedragsaanwijzing op gedurende één jaar na de dag van betekening van dit vonnis aan [gedaagde] :
      
      
        4.1.1.
        verbiedt [gedaagde] om opnieuw goederen in, om en op het gehuurde te verzamelen dan wel op te slaan anders dan goederen die noodzakelijk en gebruikelijk zijn om te gebruiken of voorhanden te hebben in een éénpersoonshuishouden, een en ander zoals weergegeven op de foto’s van 17 oktober 2025 (productie 16),
        
      
      
        4.1.2.
        verbiedt [gedaagde] om afval, etensresten, kapotte goederen, en ander (grof) vuil in, om en op het gehuurde te laten staan dan wel in, om en op het gehuurde te brengen,
        
      
      
        4.1.3.
        gebiedt [gedaagde] om het gehuurde schoon te houden op de wijze zoals is opgenomen in artikel 1 sub m, n, o, p, q, r, s en t van het Besluit kleine herstellingen, zodanig dat het gehuurde een schone, nette, verzorgde indruk maakt, te weten meer specifiek:
        
        m. het zonodig vegen van schoorstenen, afvoer- en ventilatiekanalen, voorzover deze voor de huurder bereikbaar zijn,
        n. het schoonhouden en zo nodig ontstoppen van het binnenriool tot aan het aansluitpunt vanuit het woonruimtegedeelte van het gehuurde op het gemeenteriool dan wel op het hoofdriool, voorzover deze riolering voor de huurder bereikbaar is,
        o. het schoonhouden en zo nodig ontstoppen van de vuilstortkoker en het schoonhouden van de vuilniscontainerruimte, voorzover deze voorziening en ruimte voor de huurder bereikbaar zijn,
        p. het schoonhouden van het woonruimtegedeelte van het gehuurde en van de gemeenschappelijke ruimten,
        q. het wassen en schoonhouden van de binnen- en buitenzijde van de ruiten, kozijnen, deurposten, het geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen, voorzover deze voor de huurder bereikbaar zijn,
        r. het bestrijden van ongedierte, voorzover daaraan geen noemenswaardige kosten verbonden zijn en voorzover de aanwezigheid van dit ongedierte geen gevolg is van de bouwkundige situatie van de woonruimte,
        s. het regelmatig schoonhouden van goten en regenafvoeren, voorzover deze voor de huurder bereikbaar zijn,
        t. het regelmatig verwijderen van zwerfvuil,
        
      
      
        4.1.4.
        gebiedt [gedaagde] om de tuin van het gehuurde te onderhouden, op de wijze zoals opgenomen in artikel 1 sub l van het Besluit kleine herstellingen, zodanig dat deze een nette en verzorgde indruk maakt, te weten meer specifiek:
        
        
          l. het onderhoud aan tuinen, erven, opritten en erfafscheidingen, zodanig dat deze onroerende aanhorigheden een verzorgde indruk maken, waaronder in elk geval:
          • bij eerste bewoning van een woonruimte de tot het woonruimtegedeelte van het gehuurde behorende tuin of erf: de aanleg van de tuin of erf met uitzondering van de aanleg van opritten en toegangspaden en het aanbrengen van een eenvoudige erfafscheiding,
          • het egaliseren van de tuin en het opbrengen van teelaarde,
          • het regelmatig maaien van het gras,
          • het regelmatig verwijderen van onkruid in de tuin en tussen tegels van opritten, toegangspaden en terrassen,
          • het vervangen van gebroken tegels,
          • het regelmatig snoeien van heggen, hagen en opschietende bomen,
          • het vervangen van beplanting die is doodgegaan,
          • het vervangen van kapotte planken of segmenten van houten erfafscheidingen, het rechtzetten en recht houden van ho uien erfafscheidingen,
          • indien de erfafscheidingen zijn geverfd of gebeitst: erfafscheidingen regelmatig verven of beitsen,
        
        
      
      
        4.1.5.
        gebiedt [gedaagde] om medewerking te verlenen aan periodieke inspectie van het gehuurde (namelijk maximaal één keer per drie maanden) door Kennemer Wonen en/of door Kennemer Wonen ingeschakelde derden. De inspectie zal telkens één week van tevoren schriftelijk worden aangekondigd aan [gedaagde] behalve als er zich een urgente situatie voordoet of daar risico op bestaat,
        
      
      
        4.1.6.
        gebiedt [gedaagde] om telkens opnieuw zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering van dringende werkzaamheden (waaronder ook groot onderhoud) door Kennemer Wonen en/of door Kennemer Wonen ingeschakelde derden. De werkzaamheden zullen (minstens) één week van tevoren schriftelijk worden aangekondigd aan [gedaagde] behalve als er zich een urgente situatie voordoet of daar risico op bestaat,
        
        
          
            en, voor het geval dat [gedaagde] zich in de periode van één jaar na de dag van betekening van dit vonnis aan [gedaagde] , tweemaal niet houdt aan één of meer onderdelen van de gedragsaanwijzing die hiervoor onder 4.1. is opgelegd, terwijl hij wel schriftelijk in de gelegenheid is gesteld door Kennemer Wonen om alsnog binnen twee weken of een kortere termijn als de urgentie daartoe noodzaakt, aan het/de betreffende onderdeel/onderdelen van de gedragsaanwijzing te voldoen, al dan niet met behulp van derden, zodanig dat de gedragsaanwijzing alsnog wordt nageleefd, één en ander ter beoordeling aan Kennemer Wonen,
          
        
        
      
    
    
      4.2.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan de [adres] ,
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde te ontruimen en ontruimd te houden en te verlaten, met alle daarin van hem, de zijnen en derden aanwezige personen en zaken, zodanig dat de woning leeg en bezemschoon wordt opgeleverd en wel binnen veertien dagen na de ontbinding zoals bedoeld onder 4.2. van dit vonnis,
      
      
        
          en verder:
        
      
      
    
    
      4.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 878,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen,
      
    
    
      4.5.
      veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
      
    
    
      4.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      4.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en in het openbaar uitgesproken op 31 december 2025.
      
    
  
  
     Productie 16 van Kennemer Wonen.