ECLI:NL:RBOVE:2025:6110, Rechtbank Overijssel, 15-10-2025, C/08/328853 / HA ZA 25-54
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-10-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten over een perceel grond. De rechtbank stelt vast dat sprake is van non-conformiteit, omdat de grond niet geschikt is voor het onbetwiste doel dat partijen met de grond voor ogen hadden, namelijk het bouwen van garageboxen. Dit betekent echter niet dat de verkoper tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst. De rechtbank legt op basis van de in de koopovereenkomst opgenomen artikelen de overeenkomst aldus uit dat een vergaande uitsluiting van de aansprakelijkheid van de verkoper is overeengekomen. De koper heeft de grond op grond van de koopovereenkomst overgedragen gekregen in de staat waarin deze zich bevond, terwijl verkoper niet garandeerde of vrijwaarde dat de grond geen asbest bevat. Hieruit volgt dat de koper het risico draagt voor het geval dat zich hier heeft voorgedaan, namelijk dat later is gebleken dat de grond een zodanige hoeveelheid asbest bevat dat eiser daarom
      
      ( zonder sanering) geen vergunning voor het bouwen van garageboxen kan krijgen. Op deze risicoverlegging stuiten op één na alle vorderingen van koper af.

RECHTBANK Overijssel
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Almelo
    
    
    
      Zaaknummer: C/08/328853 / HA ZA 25-54
    
    
    
      
        Vonnis van 15 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser] B.V., 
      te [vestigingsplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. A. Vreugdenhil,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        SCOPE PROJECTONTWIKKELING B.V., 
      te Sliedrecht,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Scope,
      advocaat: mr. S.J. Bruins Slot.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - het vonnis in het incident van 15 januari 2025- de conclusie van antwoord- de mondelinge behandeling van 3 september 2025, waarbij door mr. Vreugdenhil het woord is gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen en waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De samenvatting
    
    
      2.1.
      
        Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten over een perceel grond. De rechtbank stelt vast dat sprake is van non-conformiteit, omdat de grond niet geschikt is voor het onbetwiste doel dat partijen met de grond voor ogen hadden, namelijk het bouwen van garageboxen. Dit betekent echter niet dat de verkoper tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst. De rechtbank legt op basis van de in de koopovereenkomst opgenomen artikelen de overeenkomst aldus uit dat een vergaande uitsluiting van de aansprakelijkheid van de verkoper is overeengekomen. De koper heeft de grond op grond van de koopovereenkomst overgedragen gekregen in de staat waarin deze zich bevond, terwijl verkoper niet garandeerde of vrijwaarde dat de grond geen asbest bevat. Hieruit volgt dat de koper het risico draagt voor het geval dat zich hier heeft voorgedaan, namelijk dat later is gebleken dat de grond een zodanige hoeveelheid asbest bevat dat [eiser] daarom
        ( zonder sanering) geen vergunning voor het bouwen van garageboxen kan krijgen. Op deze risicoverlegging stuiten op één na alle vorderingen van koper af. 
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [eiser] B.V. is een financiële holding. Scope Projectontwikkeling B.V. houdt zich bezig met het ontwikkelen van vastgoedprojecten in de burgerlijke bouw, het bemiddelen bij het aan en verkopen van beleggingsobjecten, waaronder kavels en het als makelaar optreden bij ontwikkellocaties, bouwgronden en kavels.
      
    
    
      3.2.
      
        Op 7 februari 2022 is tussen [eiser] als koper en Scope als verkoper, tegen een
        koopprijs van € 120.000,- een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een perceel bouwgrond met verder toebehoren gelegen te [plaats] , zonder plaatselijke aanduiding, kadastraal bekend gemeente [locatie] ter grootte van zes are en een centiare (6 a 1 ca).
        In de koopovereenkomst staat verder, onder andere, het volgende vermeld:
      
      
      
        
          artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik.
        
      
    
    
      6.1.
       De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
      
    
    
      6.3.
      
         De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen
        bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als perceel bouwgrond.
        Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment
        de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet
        in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper
        staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik
        belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot
        stand komen van deze koopovereenkomst.
      
      
      
        6.4.1.
        
           Aan verkoper is niet bekend dat de onroerende zaak verontreiniging bevat die
          ten nadele strekt van het in artikel 6.3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou
          kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het 
          nemen van andere maatregelen. Althans, niet anders dan vermeld in Verkennend
          bodemonderzoekrapport, uitgevoerd door Montferland Milieu B.V. d.d. 04-08-2021.
        
        
      
      
        6.4.3.
        . Aan verkoper is niet bekend dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt.
        
      
    
    
      6.13.
       De enkele verklaring dat verkoper niet bekend is met bepaalde feiten of omstandigheden houdt geen garantie of vrijwaring in voor koper of verkoper.
      
      
        Als bijlage bij de koopovereenkomst is een schetsontwerp met projectnummer WAV001 gevoegd, waaruit blijkt dat het de bedoeling is om op het perceel garageboxen te bouwen.
      
      
    
    
      3.3.
      Montferland Milieu B.V. heeft op perceel nummer [locatie] een verkennend bodemonderzoek verricht. Het onderzoek had tot doel om vast te stellen of er een grond- of grondwaterverontreiniging aanwezig is welke mogelijk een belemmering kan vormen voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning. In artikel 6.4.1. van de koopovereenkomst wordt naar het op 4 augustus 2021 door Montferland uitgebrachte rapport verwezen. In het rapport staat:
    
    
      2.6
      
        
          Asbest
        
        Bij het vooronderzoek zijn geen gegevens naar voren gekomen die kunnen duiden op de aanwezigheid van asbest op of in de bodem van de onderzoekslocatie. De locatie is nimmer bebouwd geweest.
      
      
    
    
      3.2
      
        
          Onderzoeksopzet
        
        Opgemerkt wordt dat de gehanteerde onderzoeksstrategie (NEN 5740) niet geschikt is om de eventuele aanwezigheid van asbest in de bodem aan te tonen. Onderzoek naar asbest in de grond dient plaats te vinden conform de NEN 5707. Uit het vooronderzoek is gebleken dat de locatie onverdacht is met betrekking tot asbest. Opgemerkt wordt dat bij de uitvoering van het veldwerk aandacht is besteed aan het eventueel zintuiglijk voorkomen van asbest op en in de bodem.
      
      
    
    
      3.4.
      Het perceel is op 6 mei 2022 aan [eiser] geleverd.
      
    
    
      3.5.
      Na de levering heeft [eiser] een verkennend (asbest)bodemonderzoek laten uitvoeren door [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf] ). Uit haar rapport van 5 oktober 2023 blijkt dat Gat 1A bevat asbest bevat, maar dat het gewogen asbestgehalte lager is dan de toetsingswaarde voor nader asbestonderzoek. Ook in Gat 9 is asbest aangetroffen, waarvan het gewogen astbestgehalte hoger is dan de toetsingswaarde voor nader onderzoek. 
      
    
    
      3.6.
      Door [bedrijf] is een nader astbestonderzoek uitgevoerd. In dat kader zijn er in verband met het aantreffen van puin 4 inspectiegaten gegraven (gecodeerd als 1A, 7, 8 en 9) en 5 boringen inpandige verricht (boring 2 tot en met 6). In boring 1 (0 - 0.40 m-mv) en boring 9 (0 - 0.30 m-mv) zijn asbestverdachte materialen aangetroffen in de vorm van stukjes vlakke plaat en golfplaat. De situering van de monsterpunten is weergegeven op de situatieschets van bijlage I:
      [Afbeelding]
      
        In haar rapport van 8 maart 2024 komt [bedrijf] tot de volgende conclusies:
        - Menggranulaat (S8+S9+S10+S11 tot maximaal 0.20 m-mv) bevat geen asbest;
        - toplaag S1 bevat asbest: het gewogen asbestgehalte is lager dan de interventiewaarde;
        - toplaag S2+S3 bevat geen asbest;
        - BG S1+S2+S3 bevat asbest: het gewogen asbestgehalte is hoger dan de interventiewaarde;
        - OG S1+S2+S3 bevat geen asbest;
        - sleuf S3 (stort 0.35 - 0.80 m-mv) bevat asbest: het gewogen asbestgehalte is hoger dan de interventiewaarde.
        - sleuf S9 (0.20 - 0.40 m-mv) bevat asbest: het gewogen asbestgehalte is hoger dan de interventiewaarde;
        - sleuf S10 (0.15 - 0.45 m-mv) bevat asbest: het gewogen asbestgehalte is lager dan de interventiewaarde.
        
          [bedrijf] vat dit als volgt samen:
        Naar aanleiding van het gewogen asbestgehalte in Gat 9 is een nader asbestonderzoek uitgevoerd. In het aangetroffen menggranulaat tot circa 0.20 m-mv ter plekke van de sleuven S8, S9, S10 en S11 is geen asbest aangetoond. Gesteld wordt dat het zuidelijke terreindeel tot gemiddeld 0.80 m-mv verontreinigd is met asbest. De omvang van de verontreiniging wordt geschat op circa 480 m3 (circa 600 m2 x 0.80 meter). Een asbestsanering is noodzakelijk. De verontreinigingscontour is opgenomen in het boorplan in bijlage I.
      
      
    
    
      3.7.
      
        Op 4 april 2024 stuurt [bedrijf] een offerte voor het uitvoeren van een grondsanering. De kosten de saneringswerkzaamheden bedragen € 59.500,- exclusief BTW. Daarbij wordt aangetekend dat indien meer of minder dan 840 ton verontreinigde grond dient te worden afgevoerd naar de grondreiniger, een verrekenprijs wordt gehanteerd van € 65,-- per ton.
        Indien meer of minder dan 10 controlemonsters dienen te worden geanalyseerd op asbest, wordt een verrekenprijs gehanteerd van € 135,-- per stuk.
      
      
    
    
      3.8.
      Bij brief van 25 april 2024 heeft [eiser] Scope in gebreke gesteld vanwege tekortschieten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. [eiser] heeft Scope aansprakelijk gesteld voor de schade die zij lijdt en heeft geleden als gevolg van de asbestverontreiniging. Zij heeft Scope gesommeerd het perceel binnen zes weken te (laten) saneren en haar aangezegd dat zij in verzuim raakt als zij dat nalaat te doen.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eiser] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        Primair:
        I. 	Te verklaren voor recht dat het geleverde perceel non-conform is en Scope tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst;
        II.	Scope te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 65.700,-;
      
      
      
        Subsidiair:
        III.	Te verklaren voor recht dat het geleverde perceel non-conform is en Scope tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst;
        IV.	De koopovereenkomst partieel te ontbinden, in die zin dat de koopprijs met 
        € 65.700,- wordt verminderd;
        V.	Scope te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een bedrag ad € 65.700,-;
      
      
      
      
      
        Meer subsidiair:
        VI.	Te verklaren voor recht dat het geleverde perceel non-conform is, en Scope tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst;
        VII.	Te verklaren voor recht dat partijen c.q. [eiser] hebben gedwaald omtrent de feiten van het perceel bouwgrond;
        VIII.	De gevolgen van de koopovereenkomst te wijzigen, in die zin dat de koopprijs met € 65.700,- wordt verminderd;
        IX.	Scope te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een bedrag ad € 65.700,-;
      
      
      
        In alle gevallen:
        X.	Scope te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten ad
        € 1.432,-;
        XI.	Scope te veroordelen tot betaling van de wettelijke handelsrente per 6 juni 2024 tot de datum van algehele voldoening;
        XII.	Scope te veroordelen in de proceskosten te vermeerderen met de nakosten.
      
      
    
    
      4.2.
      Scope voert verweer. Scope concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Op grond van de inhoud van het dossier en de uitgebreide bespreking tijdens de mondelinge behandeling, gaat de rechtbank naast de onder 3. weergegeven feiten van het volgende uit. 
      
    
    
      5.2.
      Er is sprake van een tussen twee professionele partijen gesloten koopovereenkomst met betrekking tot een perceel bouwgrond. Beide partijen hadden voor ogen dat op het perceel garageboxen gebouwd zouden worden. Scope had het perceel enkele maanden eerder voor dat doeleind gekocht. Op dat moment lag het rapport van Montferland er al. [eiser] heeft belangstelling voor het perceel getoond omdat zij het als parkeergelegenheid wil gebruiken voor het perceel ernaast dat [eiser] al had gekocht om er appartementen op te bouwen. Scope heeft het perceel met winst doorverkocht.
      
    
    
      5.3.
      
        Beide partijen zijn op basis van het rapport van Montferland ervan uitgegaan dat het perceel vrij was van asbest, althans dat er op het perceel geen asbest boven de normwaarden voorkwam. Volgens Montferland was immers enkel sprake van het overschrijden van achtergrond- en/ of streefwaarden, wat duidt op enkel lichte (natuurlijke) verontreinigingen. 
        Uit milieukundig oogpunt is de bodem volgens Montferland geschikt geacht voor het toekomstig gebruik.
      
      
    
    
      5.4.
      Partijen hebben niet onderhandeld over de tekst van de schriftelijke koopovereenkomst. Tijdens de mondelinge behandeling hebben beide partijen verklaard dat zij geen vragen hadden over de tekst van de koopovereenkomst. Desgevraagd kon geen van beide partijen vertellen wie de koopovereenkomst op schrift heeft gesteld. Beiden wisten wat zij met de grond wilden, namelijk er garageboxen op bouwen. 
      
    
    
      5.5.
      
        Artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Het artikel is van regelend recht, zodat partijen daarvan bij overeenkomst kunnen afwijken. 
        In de bij de feiten genoemde artikelen van de koopovereenkomst hebben partijen (op onderdelen) een van artikel 7:17 BW een afwijkende regeling opgenomen:
      
      - Artikel 6.1. van de koopovereenkomst bevat de bepaling dat een de onroerende zaak wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende (…) zichtbare en onzichtbare gebreken. 
      Op grond van dat artikel draagt de koper na de levering het risico van die gebreken.
      
      - In artikel 6.3. wordt daarop een uitzondering gemaakt, te weten dat het verkochte bij de levering de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als bouwgrond. 
      Partijen hadden daarbij het bouwen van garageboxen voor ogen. Met artikel 6.3. staat de verkoper in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als garageboxen verhinderen.
      
      - In de artikelen 6.4.1., 6.4.3 en 6.13 hebben partijen bepalingen opgenomen waarbij van art 6.3. wordt afgeweken. 
    
    
      5.6.
      De bewoordingen van deze drie bepalingen houden naar het oordeel van de rechtbank een vergaande uitsluiting van de aansprakelijkheid van de verkoper in. Immers hieruit blijkt dat de verkoper Scope (rechtbank: evenmin als de koper [eiser] ) bekend is met asbestverontreiniging en dat deze onbekendheid geen garantie of vrijwaring inhoudt dat er geen asbestvervuiling is.
      
    
    
      5.7.
      Naar het oordeel van de rechtbank betekent het bovenstaande in onderlinge samenhang bezien het volgende. Beide partijen hebben normaal gebruik als garageboxen tot uitgangspunt genomen. [eiser] heeft de grond overgedragen gekregen in de staat waarin deze zich bevond, terwijl Scope niet garandeerde of vrijwaarde dat de grond geen asbest bevat. Hieruit volgt dat [eiser] als koper het risico draagt voor het geval dat zich hier heeft voorgedaan, namelijk dat later is gebleken dat de grond een zodanige hoeveelheid asbest bevat dat zij daardoor geen vergunning voor het bouwen van garageboxen kan krijgen.
      
    
    
      5.8.
      Het feit dat sprake is van non-conformiteit omdat de grond niet geschikt is voor het onbetwiste doel dat partijen met de grond voor ogen hadden, namelijk het bouwen van garageboxen van de grond, betekent niet dat Scope tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst. Zoals onder 5.6 al is overwogen zijn partijen daarin immers overeengekomen dat het feit dat Scope niet bekend is met asbestverontreiniging, niet betekent dat hij heeft gegarandeerd dat van asbestverontreiniging geen sprake en evenmin dat hij in dat kader een vrijwaring heeft afgegeven. Partijen hebben het risico dat er asbest werd gevonden bij de koper neergelegd.
      
    
    
      5.9.
      Deze in de koopovereenkomst opgenomen risicoverlegging staat ook in de weg aan een geslaagd beroep van [eiser] op dwaling. Omdat zowel Scope als [eiser] er van zijn uitgegaan dat er geen asbest in de grond zat is sprake van wederzijdse dwaling. In afwijking van het in het eerste lid bepaalde is op grond van artikel 6:228 lid 2 BW de overeenkomst die tot stand is gekomen op grond van (wederzijdse) dwaling, niet vernietigbaar als die dwaling in verband met de aard van de overeenkomst of de omstandigheden van het geval voor de dwalende behoort te blijven. Dat is hier het geval omdat partijen dat hebben afgesproken.
      
    
    
      5.10.
      Het gevolg van dit alles is dat de overige standpunten van partijen niet meer besproken hoeven te worden. Enkel de onder VII. gevorderde verklaring voor recht kan worden toegewezen. Gelet op wat hiervoor is overwogen kan dit echter niet leiden tot het toewijzen van de overige vorderingen van [eiser] . Die zullen dan ook worden afgewezen. 
      
    
    
      5.11.
      
        [eiser] is (grotendeels) in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Scope worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.889,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.428,00
              
              
                (2 punten × € 1.214,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                5.495,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.12.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      6.1.
      verklaart voor recht dat partijen hebben gedwaald omtrent de feiten van het perceel bouwgrond, meer in het bijzonder over het afwezig zijn van asbest in de grond,
      
    
    
      6.2.
      wijst de overige vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 5.495,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,- plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      6.5.
      verklaart de onderdelen 6.3 en 6.4 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A. Smedes en in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2025.