ECLI:NL:RBAMS:2025:9106, Rechtbank Amsterdam, 25-11-2025, 777165
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: De vraag of een koopovereenkomst tot stand is gekomen moet ontkennend worden beantwoord. Gedaagde is dus niet verplicht het vastgoed aan eiseres te leveren. Het door eiseres gelegde conservatoire beslag wordt opgeheven.

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht, voorzieningenrechter
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/777165 / KG ZA 25-841 MdV/KH
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 25 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        DAMVEST B.V., 
      te Amsterdam,
      eisende partij bij dagvaarding van 21 oktober 2025,
      hierna te noemen: DamVest,
      advocaat: mr. T.C. Boer,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat: mr. S. Razaac.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Op de zitting van 10 november 2025 heeft DamVest de vorderingen in de dagvaarding toegelicht. [gedaagde] heeft, mede aan de hand van een vooraf ingediende conclusie van antwoord, verweer gevoerd en een eis in reconventie (tegenvordering) ingesteld. DamVest heeft de tegenvordering bestreden. Beide partijen hebben producties en pleitaantekeningen in het geding gebracht. Vonnis is bepaald op 24 november 2025, maar verplaatst naar vandaag.
      
    
    
      1.2.
      Ter zitting waren aanwezig, voor zover relevant: 
      - namens DamVest: [naam 1] (directeur-grootaandeelhouder DamVest) met mr. Boer. 
      - namens [gedaagde] : [gedaagde] en [naam 2] met mr. Razaac.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] bezit, deels samen met zijn broer [naam 2] , onroerend goed uit een erfenis. Het gaat om onroerend goed aan de [adres 1] (hierna: de [adres 1] ) en aan de [adres 2] (hierna: de [adres 2] ). 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] en zijn broer hebben met verschillende partijen, waaronder DamVest, gesproken over de eventuele (ver)koop van de [adres 1] en/of de [adres 2] . 
      
    
    
      2.3.
      Na verschillende e-mails, overleggen en bezichtigingen vanaf 10 augustus 2025 doet DamVest op 18 september 2025 een voorstel dat ziet op aankoop van zowel de [adres 1] als (een deel van) de [adres 2] . DamVest geeft aan dat zij een sterke voorkeur heeft om het geheel te kopen. Voor de [adres 1] biedt zij onder verschillende (ontbindende) voorwaarde(n) een koopsom van € 3 miljoen (kosten koper) tegen leveringsdatum 29 december 2025 of uiterlijk 1 juli 2026. Een hybride variant is ook bespreekbaar, waarbij de [adres 1] eind 2025 wordt afgenomen en het overige medio 2026. 
      
    
    
      2.4.
      
        Op 23 september 2025 reageert [gedaagde] : 
        “(…) Mijn broer en ik hebben jouw voorstellen in goede orde ontvangen en zij zijn reden voor ons om verder te praten.
        
          
            [adres 1]
          
        
        
          Goed nieuws ! Ik zou graag de verkoop van [adres 1] met Damvest willen afronden, op korte termijn, voor genoemde prijs € 3mio kk, met levering voor eind 2025, op basis van genoemde voorwaarden. Voor een koopbevestiging of overeenkomst zou ik graag een concept document met alle condities en voorwaarden ontvangen. (…) Ik begrijp jouw beeld en voorkeur tot het 'hele pakket', maar ik wil toch graag eerst [adres 1] op korte termijn tot akkoord komen en afwikkelen. De [adres 2] kan daar vrij snel na volgen, waardoor het uiteindelijk mogelijk toch dat het pakket heel blijft. (…)”
      
      
    
    
      2.5.
      
        Diezelfde dag reageert DamVest:
        “(…) Dank voor je mail en leuk dat we in ieder geval koopovereenstemming hebben bereikt voor wat betreft de verkoop van het pand aan de [adres 1] (…) Ik zal deze koop in een separate mail met jou in de CC naar de notaris bevestigen zodat die kan starten met het opstellen van een concept koopakte (…). Dan kunnen we die eerdaags ondertekenen en is dat geregeld. (…)”
      
      
    
    
      2.6.
      
        Per e-mail van 23 september 2025 stuurt DamVest om 14:53 uur aan de notaris: 
        “(…) Ik heb koopovereenstemming bereikt met de heer [gedaagde] inzake de verkoop van de [adres 1] . Kunnen jullie een concept koopakte opmaken op basis van de hieronder overeengekomen voorwaarden? Dank je wel. (…)” 
      
      
    
    
      2.7.
      Zes minuten later, om 14:59 uur diezelfde dag, stuurt [gedaagde] aan DamVest: “(…) Mijn bericht is te lezen als ".... bijna koopovereenstemming", want ik vroeg nadrukkelijk of er nog andere condities of voorwaarden zijn. Kennelijk zijn die er niet vanuit Damvest. (…)”. [gedaagde] stuurt hierbij zijn (zeven) voorwaarden en vraagt akkoord van DamVest. 
      
    
    
      2.8.
      DamVest reageert, ook op 23 september 2025, als volgt: “Ah excuses [gedaagde] . Klopt, ontbindende voorwaarden zijn komen te vervallen vanuit mij. Ik heb alleen een voorwaarde toegevoegd, zodat wij wel al vergunningsaanvragen kunnen doen, om geen tijd te verliezen met onze aanvraag. (…)” DamVest reageert op de voorwaarden van [gedaagde] . Een deel daarvan is volgens haar standaard en akkoord. Dat geldt niet voor de voorwaarde van [gedaagde] dat de gestelde waarborgsommen niet worden verrekend. 
      
    
    
      2.9.
      Op 29 september 2025 stuurt de notaris een concept van de koopovereenkomst. 
      
    
    
      2.10.
      
        Op 30 september 2025 stuurt DamVest aan de notaris met cc aan [gedaagde] : 
        “(…) [gedaagde] , heb jij de akte al kunnen doornemen en zo ja, heb jij nog opmerkingen? Zullen we een afspraak inplannen om de koopakte te ondertekenen of wens je op afstand per docusign te tekenen? (…)”
      
      
    
    
      2.11.
      
        Op 30 september 2025 stuurt [gedaagde] aan DamVest: 
        “(…) Dank voor je bericht. En dank voor het laten opsturen van de concept akte, waarin wij de volledige set van voorwaarden hebben aangetroffen. Wij zullen deze goed bekijken.
        
          Voor de goede orde, omdat je in onderstaande wederom praat over koopakte etc: bij jouw eerdere bericht mbt 'koopovereenstemming' heb ik gelijk gereageerd dat dat te kort door de bocht was. Ik had verzocht om het hele pakket, dus met alle voorwaarden. Dat geheel wil ik en mijn broer goed beoordelen om tot een goede keuze te komen. Ook denk ik dat wij toch misschien ook [adres 2] in de overweging willen betrekken. Ik kom bij je terug. (…)”
      
      
    
    
      2.12.
      
        Op 1 oktober 2025 stuurt DamVest aan [gedaagde] : 
        “(…) Neem de akte rustig en goed door met je broer, dan hoor ik wel van jullie of er nog opmerkingen zijn. Ik praat inderdaad over koopakte, maar het betreft niet voor niets een concept, dus deze kan indien gewenst door partijen worden aangepast. Mochten jullie nog vragen hebben of iets willen bespreken dan weten jullie mij te vinden. (…)”
      
      
    
    
      2.13.
      Op 2 oktober 2025 mailt [gedaagde] dat hij en zijn broer toch eigenlijk het hele pakket [adres 1] en [adres 2] willen verkopen, nog in 2025, en vraagt hij DamVest wat haar bod zou zijn. Daarop brengt DamVest een bod uit op de [adres 2] , dat door [gedaagde] en zijn broer, ook na verhoging, niet wordt aanvaard. 
      
    
    
      2.14.
      Op 8 oktober 2025 heeft DamVest conservatoir leveringsbeslag gelegd op de [adres 1] . Het proces-verbaal is op 10 oktober 2025 aan [gedaagde] betekend.
      
    
    
      2.15.
      
        [gedaagde] heeft de [adres 1] (en [adres 2] ) inmiddels verkocht aan een derde koper, waarbij de levering uiterlijk op 15 december 2025 zal plaatsvinden.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        DamVest vordert – samengevat – om bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:
        I. primair: dit vonnis in de plaats te stellen van de vereiste medewerking van [gedaagde] aan levering van de [adres 1] , op de voet van artikel 3:300 Burgerlijk Wetboek (BW), conform de bereikte overeenstemming tussen partijen, zoals vastgelegd in de conceptkoopovereenkomst d.d. 29 september 2025,
        II. subsidiair: [gedaagde] te veroordelen om, binnen vijf dagen na dit vonnis opnieuw met DamVest in onderhandeling te treden over verkoop van de [adres 1] , op straffe van een dwangsom,
        III. primair en subsidiair: veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, waaronder de beslagkosten.
      
      
    
    
      3.2.
      DamVest legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Volgens haar is op 23 september 2025 perfecte overeenstemming bereikt over (ten minste) de essentialia van de koopovereenkomst voor de [adres 1] . Dat [gedaagde] later op diezelfde dag mailde dat “bijna” koopovereenstemming was bereikt (2.7), doet daar niet aan af. Overigens moet die e-mail van [gedaagde] zo worden geïnterpreteerd dat hij ervan uitging dat DamVest mogelijk nog nadere voorwaarden zou stellen aan de (ver)koop en dat was niet het geval. De voorwaarden die [gedaagde] nog stelde zijn van ondergeschikte betekenis en bovendien bijna allemaal akkoord bevonden, met uitzondering van de verrekening van de waarborgsommen. Nu [gedaagde] daarop niet meer terugkwam nadat DamVest liet weten met die voorwaarde niet akkoord te zijn, mocht DamVest er gerechtvaardigd op vertrouwen dat ook over dat enige openstaande punt overeenstemming was bereikt. Als de voorzieningenrechter meent dat geen sprake is van (algehele) overeenstemming, geldt dat [gedaagde] in ieder geval moet dooronderhandelen over de koopovereenkomst. Het is onaanvaardbaar dat de onderhandelingen in dit stadium nog zijn afgebroken. DamVest vernam van een relatie dat [gedaagde] op 4 oktober 2025 ook met een derde overeenstemming had bereikt over de [adres 1] . Om die reden heeft DamVest conservatoir beslag laten leggen. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Volgens hem is geen sprake van overeenstemming. In de e-mail van 23 september 2025 (2.4) heeft [gedaagde] duidelijk beschreven dat hij graag een conceptdocument met alle condities en voorwaarden wilde ontvangen waarover partijen het dus nog eens moesten worden. Op de e-mail die DamVest diezelfde dag nog naar de notaris stuurde en waarin stond dat tussen partijen “koopovereenstemming” bestond, reageerde [gedaagde] na zes minuten dat hij bedoelde dat er “bijna” koopovereenstemming bestond. Van de zeven voorwaarden die [gedaagde] daarbij toestuurde werden partijen het over één niet eens. Daarnaast waren partijen nog in onderhandeling over de verkoop van zowel de [adres 1] als de [adres 2] samen. Dit maakt dat (nog) geen sprake was van overeenstemming over de (ver)koop van de [adres 1] . Het onroerend goed is belangrijk voor [gedaagde] en zijn broer, zij wilden daarom de tijd hebben om het geheel aan voorwaarden te beoordelen om tot een goede en weloverwogen keuze te komen. Dat heeft [gedaagde] meerdere keren in het proces duidelijk gemaakt. Tot slot is belangrijk dat DamVest een professionele partij is in het vastgoed. [gedaagde] en zijn broer zijn dat niet. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        
          [gedaagde] vordert – samengevat – om bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:
        I. het door DamVest ten laste van [gedaagde] gelegde conservatoire beslag op de [adres 1] , althans alle door haar gelegde beslagen in verband met de vermeende koop van de [adres 1] , op te heffen op de voet van artikel 705 Rv,
        II. DamVest te veroordelen om binnen 48 uur na betekening van dit vonnis al het nodige te doen om de doorhaling van de beslagen te bewerkstelligen, waaronder het verstrekken van een schriftelijke verklaring aan de bewaarder of derdenbeslaghouder dat het beslag wordt opgeheven, op straffe van een dwangsom,
        III. DamVest te verbieden om in de toekomst opnieuw conservatoir beslag te leggen ten laste van [gedaagde] of diens vermogen, al dan niet onder derden, op grond van dezelfde feiten en omstandigheden als waarop de thans opgeheven beslagen berusten, op straffe van een dwangsom,
        IV. veroordeling van DamVest in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
      
    
    
      3.6.
      DamVest voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
      
      
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie zullen deze samen worden behandeld. 
      
    
    
      4.2.
      Dit kort geding gaat in de kern over de vraag of [gedaagde] gehouden is om de [adres 1] aan DamVest te leveren. Die vraag moet ontkennend worden beantwoord. 
      
    
    
      4.3.
      
        
          [gedaagde] mailde DamVest op 23 september 2025: “Goed nieuws ! Ik zou graag de verkoop van [adres 1] met Damvest willen afronden, op korte termijn, voor
        
          genoemde prijs € 3mio kk, met levering voor eind 2025, op basis van genoemde voorwaarden.” De vraag of hiermee een perfecte (koop)overeenkomst tot stand is gekomen, moet worden beantwoord aan de hand van de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en van wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltexmaatstaf). Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, in hun onderlinge samenhang bezien, ook omstandigheden van na deze mail.
      
      
    
    
      4.4.
      In dit kader is relevant dat [gedaagde] , toen DamVest aan de notaris mailde dat partijen “koopovereenstemming” hadden bereikt, per kerende post liet weten dat hij dat niet had bedoeld met zijn reactie op het voorstel. Hij vroeg immers nog een document op met alle condities en voorwaarden waar partijen het vervolgens nog over eens moesten worden. Dat dat voor [gedaagde] belangrijk was, heeft hij in ieder geval op 23 september 2025 en vervolgens ook op 30 september 2025 laten weten. Partijen zijn het vervolgens niet (volledig) eens geworden over de voorwaarden. Dat de voorwaarde waarover partijen het niet eens zijn geworden, volgens DamVest van ondergeschikt belang is, doet daaraan niet af. Ook is het niet zo dat, doordat [gedaagde] niet meer heeft gereageerd op DamVest, DamVest ervan uit mocht gaan dat [gedaagde] zijn voorwaarde liet vervallen. In dit verband is ook relevant dat DamVest een professionele partij is in onroerend goed en [gedaagde] , die de door hem verkregen erfenis verkoopt, niet. In deze context had DamVest zich moeten realiseren dat voor [gedaagde] het voorstel tot koop van de [adres 1] met de door hem voorgestelde inhoud (nog) niet voldoende was. Dat heeft [gedaagde] ook meerdere keren (en per kerende post) duidelijk gemaakt. Al deze omstandigheden in aanmerking nemend, is de slotsom dat geen perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen. Dooronderhandelen, zoals DamVest subsidiair wil, is geen haalbare kaart. DamVest stelt zich immers op het standpunt dat een perfecte overeenkomst is gesloten, zodat niet duidelijk is waarover dan nog zou kunnen worden dooronderhandeld. Bovendien heeft [gedaagde] het onroerend goed inmiddels aan een derde verkocht. 
      
    
    
      4.5.
      De conclusie is dat voorshands niet kan worden aangenomen dat een bodemrechter de vorderingen van DamVest zal toewijzen. Dat betekent dat de vorderingen van DamVest in conventie worden afgewezen. 
      
    
    
      4.6.
      Ook is uit het voorgaande voldoende gebleken van de ondeugdelijkheid van de vordering waarvoor beslag is gelegd. Vordering I van [gedaagde] in reconventie tot opheffing van het beslag wordt dan ook toegewezen. Dat geldt niet voor vordering II, omdat [gedaagde] zich met dit vonnis kan wenden tot het Kadaster en kan verzoeken om doorhaling van het beslag in het openbare register. Een veroordeling daartoe van DamVest op straffe van een dwangsom is daarom niet nodig. Vordering III en de gevorderde dwangsom worden toegewezen zoals bepaald onder 5.
      
    
    
      4.7.
      DamVest is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                331,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.107,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.616,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.8.
      In reconventie is DamVest ook in het ongelijk gesteld. Vanwege de samenhang met de conventie worden de proceskosten van [gedaagde] tot op heden op nihil begroot. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      weigert de gevraagde voorzieningen,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt DamVest in de proceskosten van € 1.616,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als het vonnis daarna wordt betekend, 
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt DamVest tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.5.
      heft op het door DamVest ten laste van [gedaagde] gelegde conservatoire beslag op de [locatie] , kadastraal bekend [gemeente] , [sectieletter] , [sectienummer] , 
      
    
    
      5.6.
      verbiedt DamVest om in de toekomst opnieuw conservatoir beslag te leggen ten laste van [gedaagde] of diens vermogen, al dan niet onder derden, op grond van dezelfde feiten en omstandigheden als waarop de thans opgeheven beslagen berusten, 
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt DamVest om aan [gedaagde] een dwangsom te betalen van € 10.000,00 voor iedere overtreding van het bepaalde onder 5.6, met een maximum van € 200.000,00,
      
    
    
      5.8.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.9.
      veroordeelt DamVest in de proceskosten, tot op heden begroot op nihil,
      
    
    
      5.10.
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. W.M. de Vries, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. K. Hogeman, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 25 november 2025. Bij afwezigheid van mr. De Vries is dit vonnis ondertekend door mr. L. Voetelink, voorzieningenrechter, die het vonnis uitsprak.
      
    
  
  
    Type: KH
    Coll: EvK