ECLI:NL:RBZWB:2025:9407, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 30-12-2025, 25/1041
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-12-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning, gegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 25/1041 
    
      
      uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 december 2025 in de zaak tussen
    
  
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde] ),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 januari 2025.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) op 1 januari 2024 (de toestandsdatum) vastgesteld op € 455.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oosterhout voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 432.000. De aanslag OZB is dienovereenkomstig verminderd. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 19 november 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben, namens de heffingsambtenaar, [naam 1] en [naam 2] deelgenomen. Belanghebbende en gemachtigde hebben zich afgemeld voor de zitting. De rechtbank heeft op de zittingsdag om 08.55 uur een afmelding voor de zitting van gemachtigde ontvangen, waarbij tevens (op een formeel onjuiste wijze) een verzoek om uitstel van de zitting is gedaan. De rechtbank heeft het verzoek om uitstel van de zitting afgewezen. De rechtbank gaat in r.o. 3.4 nader in op de afwijzing van dit verzoek.  
      
      
      
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning in aanbouw. 
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Vooraf
        
      
      
    
    
      3.2.
      De rechtbank heeft op 5 november 2025 een brief van gemachtigde ontvangen met het verzoek om uitstel van de zitting. Gemachtigde geeft als reden voor het verzoek tot uitstel dat de heffingsambtenaar pas kort voor de zitting een verweerschrift heeft overgelegd, waardoor gemachtigde niet in de gelegenheid is gesteld daarop inhoudelijk te reageren. Tevens verzoekt gemachtigde om het verweerschrift buiten beschouwing te laten. 
      
    
    
      3.3.
      De rechtbank heeft bij brief van 13 november 2025 deze verzoeken afgewezen. De rechtbank overweegt hiertoe als volgt. Op grond van het bepaalde in artikel 8:42, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kan het bestuursorgaan binnen vier weken nadat de beroepsgronden door de bestuursrechter zijn doorgestuurd aan het bestuursorgaan, een verweerschrift indienen. Het bestuursorgaan is hiertoe niet verplicht. Als het verweerschrift wordt ingediend buiten de wettelijke dan wel de door de rechtbank gestelde termijn, verbindt de wet daaraan geen gevolgen. Het betreft geen fatale termijn. Volgens artikel 8:58, eerste lid van de Awb kunnen partijen tot tien dagen voor de zitting nadere stukken indienen. De artikelen 8:42 en 8:58 van de Awb hebben tot doel een behoorlijk verloop van de beroepsprocedure te waarborgen. Voor de beantwoording van de vraag of het verweerschrift buiten beschouwing moet worden gelaten, toetst de rechtbank de gang van zaken aan het beginsel van de goede procesorde, waarbij een afweging moet worden gemaakt tussen enerzijds het belang bij het alsnog overleggen van een verweerschrift (met bijlagen) en anderzijds het algemeen belang van bijvoorbeeld een doelmatige procesgang en het belang van hoor en wederhoor waarbij het er om gaat of de wederpartij door het (te) laat indienen van stukken niet in zijn rechtspositie is geschaad. Naar het oordeel van de rechtbank levert het afwijzen van het verzoek tot uitstel van de zitting en het toelaten van het verweerschrift geen strijd op met de goede procesorde. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat er ruim een maand is gelegen tussen de datum van het indienen van het verweerschrift, te weten 13 oktober 2025, en de datum van de zitting, te weten 19 november 2025, waardoor belanghebbende redelijkerwijs voldoende tijd heeft gehad om inhoudelijk te reageren. De rechtbank ziet geen reden om het verzoek tot uitstel toe te wijzen of de stukken buiten beschouwing te laten.
      
    
    
      3.4.
      De gemachtigde van belanghebbende heeft de rechtbank tevens op de zittingsdag via e-mail verzocht om uitstel van de zitting. Gemachtigde geeft als reden voor het verzoek tot uitstel dat er een sterfgeval binnen de familie is. Aard en achtergrond van deze situatie wordt daarbij niet gegeven. Vanwege de onjuiste indiening van het bericht heeft het verzoek de behandelend rechter pas zeer kort voor aanvang van de zitting bereikt. Navraag doen over de omstandigheden was op dat moment niet meer mogelijk. De rechtbank heeft het verzoek om uitstel van de zitting afgewezen. Bij de beoordeling van het verzoek van gemachtigde tot uitstel van de zitting heeft de rechtbank een afweging gemaakt tussen enerzijds het belang van belanghebbende om de mondelinge behandeling van zijn beroep bij te wonen, en anders het algemeen belang van een doelmatige procesgang. De rechtbank neemt daarbij in overweging dat gemachtigde het verzoek pas kort voor aanvang van de zitting heeft gedaan, dat dit verzoek op een onjuiste wijze is ingediend en dat gemachtigde eerder in het proces heeft verzocht om een spoedige inplanning van een zitting. Onder deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat het algemene belang van een doelmatige procesgang prevaleert. 
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
        	 In afwijking in zoverre van deze hoofdregel wordt op grond van artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ voor een gebouwd eigendom in aanbouw de waarde bepaald op de vervangingswaarde, zoals bedoeld in het derde lid van dat artikel. 
      
      
    
    
      3.6.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.7.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de woning van belanghebbende een gebouwd eigendom in aanbouw betreft en dat de waarde van de woning op grond van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ is bepaald naar de staat van de woning op 1 januari 2024 (de toestandsdatum). De rechtbank volgt partijen hierin als zijnde het juridisch juiste uitgangspunt. 
      
    
    
      3.8.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een berekening aan de hand van de vervangingswaardemethode, zoals bedoeld in artikel 17, derde en vierde lid, van de Wet WOZ, overgelegd. Onder de vervangingswaarde wordt verstaan: de grondwaarde plus de stichtingskosten (bouwkosten) van de opstal naar de toestand op 1 januari 2024. Om de waarde van het object in aanbouw aan het begin van het belastingjaar te bepalen, moeten de geschatte bouwkosten worden vermenigvuldigd met het gereedheidspercentage per 1 januari van het desbetreffende belastingjaar (in dit geval 2024). Partijen zijn het niet eens over de status van de bouw van de woning op 1 januari 2024. Volgens belanghebbende dient bij de waardebepaling uit te worden gegaan van een gereedheidspercentage van 50%. De heffingsambtenaar heeft bij de waardering een gereedheidspercentage van 60% aangenomen, gezien de woning op 1 januari 2024 wind- en waterdicht was, maar de binnenafwerking en installaties nog niet gereed waren, aldus de heffingsambtenaar. 
      
    
    
      3.9.
      
        Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de woning op 1 januari 2024 voor (minstens) 60% gereed was. De heffingsambtenaar heeft slechts gesteld dat de woning wind- en waterdicht was ten tijde van de toestandsdatum en dat een gereedheidspercentage van 60% in zijn optiek zelfs nog aan de voorzichtige kant is. De heffingsambtenaar heeft deze stelling niet nader met objectief verifieerbare gegevens onderbouwd. Gelet op de betwisting door belanghebbende is een onderbouwing van deze stelling wel aangewezen. Het dossier als geheel bezien bevat ook onvoldoende aanknopingspunten om een gereedheidspercentage van 60% op 1 januari 2024 aannemelijk te achten. 
        	Naast de onderbouwing middels de vervangingswaardemethode heeft de heffingsambtenaar ook een matrix overgelegd, waarin de woning van belanghebbende wordt vergeleken met een drietal referentiewoningen. Naar het oordeel van de rechtbank is de matrix in dit geval ontoereikend als middel om de waarde van de woning aannemelijk te maken. De reden daarvoor is dat de subjectieve objectkenmerken (de KOUDV-factoren) zijn gebruikt om door middel van één algehele KOUDV-correctie van 40% de mate van gereedheid te corrigeren. Daar lenen deze correctiefactoren zich niet voor, in het bijzonder niet omdat voorstelbaar is dat bij gebrek aan vergelijkingsobjecten tot een dergelijke waarderingsmethodiek wordt overgegaan, maar een stelling en/of onderbouwing van dien aard bevindt zich niet in het dossier.
      
      
    
    
      3.10.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
      
      
        
          De door belanghebbende voorgestane waarde
        
      
      
    
    
      3.11.
      Omdat de heffingsambtenaar niet aan de hem om rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar gestelde waarde van € 340.800 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoord deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat ook belanghebbende het door haar voorgestane gereedheidspercentage van 50% niet aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft bijvoorbeeld geen fotomateriaal van de woning overgelegd op of vlak voor of na de toestandsdatum en heeft ook de door haar voorgestelde waarde niet anderszins onderbouwd. 
      
      
        
          Vaststellen van de waarde van de woning door de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.12.
      Omdat beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de toestandspeildatum schattenderwijs op € 380.000. 
      
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde moet worden verminderd tot € 380.000. De aanslag OZB moet dienovereenkomstig worden verminderd.
    
    
    
      4.1.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
    
      4.2.
      
        Belanghebbende heeft verzocht om een proceskostenvergoeding. De rechtbank overweegt ten aanzien van dit verzoek als volgt. Uit de overgelegde stukken maakt de rechtbank op dat de gemachtigde van belanghebbende een familielid van belanghebbende is, gezien het adres van zijn kantoor hetzelfde adres betreft als de in geschil zijnde woning. Uit het briefpapier van gemachtigde volgt dat hij werkzaam is als executeur en vereffenaar. Met betrekking tot de door de gemachtigde van belanghebbende verleende bijstand en vertegenwoordiging in zowel de bezwaar- als de beroepsfase is de rechtbank van oordeel dat geen sprake is van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Gelet op de toelichting bij het Besluit Proceskosten bestuursrecht (Stb. 1993, 763, blz. 6) moet worden aangenomen dat voor het beroepsmatige karakter vereist is dat het verlenen van rechtsbijstand een vast onderdeel vormt van een duurzame, op het vergaren van inkomsten gerichte taakuitoefening. Uit het dossier blijkt niet dat gemachtigde regelmatig tegen vergoeding namens cliënten bezwaar- en beroepsprocedures voert over waarderingen op grond van de Wet WOZ anders dan binnen de familierelatie.
        	Daarbij merkt de rechtbank op dat indien wel sprake zou zijn van een door een derde beroepsmatig verleend rechtsbijstand, dit ook in dit geval niet kan leiden tot een proceskostenvergoeding. Bijstand door een familielid die beroepsmatig wordt verleend sluit niet bij voorbaat een proceskostenvergoeding uit. Wil een partij voor vergoeding van rechtsbijstand in aanmerking komen, dan zal moeten vaststaan dat er kosten op de belanghebbende drukken. De kosten moeten dus zijn betaald of nog zijn verschuldigd. Gesteld noch gebleken is dat gemachtigde kosten aan belanghebbende in rekening heeft gebracht of dat anderszins kosten ter zake van de verleende rechtsbijstand op haar drukken. Voor een proceskostenvergoeding is daarom, ook in het geval wel sprake is van een door een derde beroepsmatig verleend rechtsbijstand, geen plaats. 
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep gegrond; 
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 380.000;
    - vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
    - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53,- aan belanghebbende moet vergoeden;
    - wijst het verzoek om een proceskostenvergoeding af. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. F. de Jong, griffier.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld. 
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
    
    
  
  
     Via een e-mail aan een algemeen mailadres van de rechtbank. 
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.	
  
  
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ.
  
  
     Hoge Raad van 16 november 2012, ECLI:NL:HR:2012:BY2770.
  
  
     Hoge Raad van 27 november 2009, ECLI:NL:HR:2009:BJ7919.