ECLI:NL:RBDHA:2015:16429, Rechtbank Den Haag, 04-09-2015, 2437272 \ CV EXPL 13-3071
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2015-09-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: pachtzaak

Rechtbank den haag
    
    
      Pachtkamer
      Zittingsplaats Gouda
    
    
    
      KE(DH\Zaaknummer 2437272 \ CV EXPL  13-3071
      C/MN
    
    
    
      
        VONNIS  in de zaak:
      
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij bij dagvaarding,
      gemachtigde mr. G.M.F. Snijder;
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        de besloten vennootschap Piluha B.V.,
      statutair gevestigd en kantoorhoudende te Alphen aan den Rijn,
      gedaagde partij,
      gemachtigde mr. E.H.M. Harbers.
    
    
  
  
    
      1Procedure
    De pachtkamer heeft kennis genomen van de volgende stukken:
    
      
        het tussenvonnis van 5 september 2014;
      
      
        de akte zijdens [eiser] ;
      
      
        het proces-verbaal van het getuigenverhoor zijdens [eiser] ;
      
      
        de akte zijdens Piluha;
      
      
        het proces-verbaal van het getuigenverhoor zijdens Piluha;
      
      
        de conclusie na enquête zijdens [eiser] ;
      
      
        de conclusie na enquête zijdens Piluha;
      
      
        de in het geding gebrachte producties.
      
    
    
  
  
    
      2Nadere overwegingen in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
    
      2.1
      In deze procedure is op 5 september 2014 een tussenvonnis gewezen. Bij dit vonnis is [eiser] toegelaten tot het bewijs van zijn stelling dat:
      a.	Piluha hem de cultuurgrond als genoemd in rechtsoverweging 2.2.2 van dit vonnis, hierna aan te duiden als: de A-gronden, met ingang van 1 september 2007 heeft verpacht tegen een pachtprijs ad € 450,= per ha per jaar;
      b.	Piluha hem de grond die is genoemd in rechtsoverweging 2.2.3 van dit vonnis, hierna aan te duiden als: de B-gronden, waaronder begrepen de boomgaard die is gelegen nabij de door [naam 1] en haar gezin bewoonde woning, met ingang van 1 november 2010 heeft verpacht tegen een pachtprijs ad € 450,= per jaar. 
      
        [eiser] heeft ter uitvoering van deze bewijsopdracht als getuigen doen horen zich zelf en [naam 2] . In contra-enquête heeft Piluha als getuigen doen horen [naam 1] , [naam 3] en [naam 4] . Vervolgens hebben partijen geconcludeerd na enquête. 
      
    
    
      2.2
      
        [eiser] heeft als getuige het volgende verklaard. Hij heeft de A-gronden sinds 1 september 2007 in gebruik voor het kweken van gras, mais en het uitrijden van mest. [naam 4] heeft een gedeelte van deze gronden (de percelen [perceel 5] geheel en perceel [perceel 6] deels) gedurende de eerste twee jaar gebruikt voor het kweken van mais. De A-gronden zijn [eiser] ter beschikking gesteld door Piluha tegen een vergoeding ad € 450,= per ha per jaar. De afspraken daarover zijn gemaakt in 2007. Door [naam 1] en haar adviseur, de heer [naam 3] , is voorgesteld dat hij deze vergoeding zou betalen aan [naam 4] , op door hem te verzenden facturen, met de omschrijving ‘grasgewas’, omdat deze niet rechtstreeks aan Piluha betaald kon worden. In ruil daarvoor mocht [naam 4] , zoals al vóór het sluiten met de overeenkomst met Piluha met hem was besproken, voor hem het loonwerk doen. [eiser] is met de door [naam 1] voorgestelde betaalwijze akkoord gegaan. Het voorstel om de door [eiser] aan Piluha verschuldigde vergoeding via [naam 4] aan haar te betalen ligt vast in een concept-overeenkomst tussen hem en Piluha. In de door partijen ondertekende akte van 7 september 2007 is dit niet vastgelegd op advies van de accountant van [naam 1] , zoals blijkt uit productie 9 bij de dagvaarding. De B-grond heeft [eiser] in 2007 van Piluha tegen een vergoeding ad € 450,= per ha per jaar in gebruik gekregen op grond van een schriftelijke overeenkomst voor drie jaar. Na de overeengekomen contractduur is deze overeenkomst stilzwijgend voortgezet. In het vierde jaar en in de eerste helft van het vijfde jaar is de pachtprijs rechtstreeks aan Piluha betaald. Vervolgens ontving [eiser] van Piluha een briefje waaruit hem bleek dat zij wilde dat de gronden werden opgenomen in de constructie met [naam 4] . Onder de B-gronden is de boomgaard begrepen. Deze wordt door [eiser] gebruikt voor het laten lopen van koeien en schapen. Zij houden daar het gras kort. De vruchten van de boomgaard worden geplukt door [naam 1] . Dat berust niet op een afspraak; het is op die manier gelopen. Over het feit dat de boomgaard niet in de exploitatieovereenkomst, maar wel in de pachtovereenkomst is genoemd, is niet gesproken. Overigens heeft [eiser] nog verklaard dat het loonwerk dat [naam 4] voor hem heeft gedaan door [naam 4] apart bij hem in rekening werd gebracht.
      
    
    
      2.3
      
        [naam 2] heeft als getuige het volgende verklaard. Hij heeft tot 2007 voor Piluha gewerkt en werkt vanaf september 2007 voor [eiser] in de functie van medewerker veehouderij op het melkveehouderijbedrijf aan de [adres]. Bij de onderhandelingen over de overdracht van het bedrijf door Piluha aan [eiser] is hij niet betrokken geweest. De A-gronden is [eiser] vanaf september 2007 exclusief gaan gebruiken. [naam 4] , die voorheen als loonwerker voor [naam 1] werkte en nadien voor [eiser] , nam in overleg met [eiser] wel eens mais mee van het land van [eiser] . De A-gronden waren gelijk de B-gronden bij [eiser] in gebruik ten behoeve van het melkveehouderijbedrijf als voedingsbron. In de boomgaard laat [naam 2] schapen lopen. Deze schapen lopen daar van oudsher. Vanaf september 2007 is dit op de normale wijze voortgezet. De vruchten worden in de boomgaard geplukt door [naam 1] . Overigens heeft [naam 2] nog verklaard dat het bouwplan voor de gronden vanaf 2007 wordt vastgesteld in overleg tussen hem en [eiser] . 
      
    
    
      2.4
      
        [naam 1] heeft het volgende als getuige verklaard. Zij is DGA van Piluha. Zij heeft met [eiser] onderhandeld over de overdracht van het bedrijf van Piluha aan [eiser] . Zij werd daarbij geadviseerd door [naam 3] . De A-gronden zijn omstreeks 1993 verkocht aan Amvest. Haar vader en later Piluha hadden een onbeperkt, niet overdraagbaar gebruiksrecht met betrekking tot de A-gronden. Aangezien Piluha de A-gronden, zoals toentertijd tegen [eiser] is gezegd, niet rechtstreeks aan [eiser] in gebruik kon geven, moest daar een vorm voor worden gevonden. Haar is toen geadviseerd om het gras van de A-gronden aan [naam 4] te verkopen tegen een door hem aan Piluha te betalen vergoeding van € 450,= per ha per jaar. Zo heeft zij dat met [naam 4] afgesproken. Het werd verder aan [naam 4] overgelaten om afspraken te maken over het gebruik van de A-gronden door [eiser] . Tijdens de onderhandelingen wist [naam 1] niet dat [eiser] deze gronden zou gaan gebruiken. [naam 1] weet niet welke afspraken [naam 4] en [eiser] hebben gemaakt. Zij weet wel dat [eiser] de A-gronden vanaf 2007 is gaan gebruiken, dat [naam 4] daar ook nog wel mais van af heeft gehaald en dat hij voor [eiser] het loonwerk deed. De pachtovereenkomst met betrekking tot de B-gronden zag niet op de boomgaard. In de pachtovereenkomst is dit verkeerd vastgelegd. [naam 1] is ook na 2007 in de boomgaard de vruchten wezen plukken. Met haar toestemming liet [eiser] in de boomgaard wel een koppel schapen lopen of een zieke koe. Na afloop van de pachtovereenkomst met betrekking tot B-gronden zijn deze gronden bij [eiser] in gebruik gebleven. Met betrekking tot die gronden is dezelfde regeling gaan gelden als de regeling die gold met betrekking tot de A-gronden. [naam 4] is haar dus voor het gras van de B-gronden € 450,= per jaar per ha gaan betalen en hij moest het verder met [eiser] regelen. 
      
    
    
      2.5
      
        [naam 3] heeft als getuige het volgende verklaard. Hij heeft [naam 1] advies gegeven in verband met de overdracht van het bedrijf van Piluha aan [eiser] . Tijdens het overleg dat daarover is gevoerd, heeft hij [eiser] gezegd dat de A-gronden, die aan Amvest waren verkocht, niet door hem gepacht konden worden. Aangezien [eiser] die gronden logischerwijs toch in gebruik wilde hebben moest er iets worden verzonnen om de werking van de Pachtwet te ontlopen. Om die reden is afgesproken dat het exploitatierecht van de A-gronden bij Piluha blijft en dat het grasgewas van die gronden ter beschikking zou komen bij [eiser] . [naam 4] zou het gras voor [eiser] maaien en inkuilen en moest Piluha daarvoor een vergoeding betalen ad € 450,= per ha, na aftrek van kosten. [naam 3] gaat er van uit dat [eiser] op zijn beurt een vergoeding had te betalen aan [naam 4] . Bij het maken van deze afspraken is [naam 3] niet betrokken geweest. Tijdens het overleg over dit samenstel van afspraken wist iedereen waar het om ging. Deze afspraken zijn in goed vertrouwen gemaakt en dat vertrouwen is in deze procedure beschaamd. De pachtovereenkomst met betrekking tot de B-gronden is alleen gesloten met het oog op de overdracht van het melkquotum en deze zag niet op de boomgaard. Het feit dat deze overeenkomst de boomgaard vermeldt, is te wijten aan een fout. Tijdens het overleg over de in 2007 gesloten exploitatieovereenkomst is uitdrukkelijk met [eiser] besproken dat na afloop van de pachtovereenkomst met betrekking tot de B-gronden de afspraken zouden gaan gelden die met betrekking tot de A-gronden zijn gemaakt. 
      
    
    
      2.6
      
        [naam 4] heeft als getuige het volgende verklaard. Hij deed in het verleden voor Piluha loonwerk en nadien voor [eiser] . Met betrekking tot de A-gronden heeft hij met Piluha afgesproken dat hij het daarvan afkomstige gras kocht voor een prijs van € 450,= per jaar per ha en dat hij dit gras voor dezelfde prijs doorverkocht aan [eiser] . Deze afspraken zijn tot stand gekomen doordat [naam 1] dit met hem heeft besproken en hij hierover heeft gesproken met [eiser] . Gedrieën hebben zij hierover nooit gesproken. [eiser] en [naam 4] hebben van de A-gronden afkomstig mais van elkaar gekocht. 
      
    
    
      2.7
      
        [eiser] heeft na enquête geconcludeerd dat hij het gevraagde bewijs heeft geleverd en Piluha heeft in haar antwoordconclusie na enquête geconcludeerd dat dit niet het geval is. Hetgeen zij daartoe hebben aangevoerd komt, voor zover nodig, hierna aan de orde.
      
    
    
      2.8
      De pachtkamer overweegt nader het volgende.
      
    
    
      2.9
      Hetgeen [naam 3] als getuige heeft verklaard komt er op neer dat hij een constructie heeft bedacht om de werking van het pachtrecht te ontlopen, omdat de aan [eiser] ter beschikking te stellen gronden waren verkocht en in economische eigendom waren geleverd aan Amvest. Om die reden is volgens hem voorgesteld en afgesproken dat het exploitatierecht met betrekking tot de A-gronden bij Piluha zou blijven berusten en dat [naam 4] het daarvan afkomstige gras van haar kocht voor € 450,= per ha en (zonder transactiewinst) tegen dezelfde prijs doorverkocht aan [eiser] . In hetgeen de andere getuigen hebben verklaard, is hiervoor steun te vinden, zodat dit als vaststaand is aan te nemen. 
      
    
    
      2.10
      Het samenstel van de zojuist bedoelde afspraken leidt tot de conclusie dat partijen een regeling hebben getroffen over de betaling van de door [eiser] voor de A-gronden aan Piluha verschuldigde pachtprijs ad € 450,= per jaar per ha; hierbij is (ook) het volgende van belang:
      a.	de terbeschikkingstelling van de A-gronden aan [eiser] heeft plaatsgevonden in het kader van de “Overeenkomst inzake overdracht (exploitatie)onderneming” uit 2007; volgens de verklaringen van [eiser] , [naam 2] en [naam 4] heeft [eiser] deze gronden in gebruik genomen; het feit dat de zojuist genoemde getuigen en ook [naam 1] verklaarden dat [naam 4] een gedeelte van deze gronden heeft gebruikt voor het verbouwen van mais, leidt niet tot de conclusie dat niet sprake is van de verpachting van de A-gronden aan [eiser] , omdat niet is gebleken dat Piluha de door [naam 4] gebruikte gedeelten van de A-gronden aan hem ter beschikking heeft gesteld; er is daarom vanuit te gaan dat [naam 4] die gedeelten met instemming van [eiser] gebruikte; voor zover juist is de stelling van Piluha, dat [naam 4] al het werk deed op de A-gronden, leidt dit evenmin tot de conclusie dat zij deze gronden niet aan [eiser] heeft verpacht; gelet op de door [eiser] bij de conclusie na enquête als productie 35 in het geding gebrachte facturen, is voldoende aannemelijk dat [naam 4] zijn werkzaamheden als loonwerker deed;
      b.	voor zover juist is dat, zoals Piluha na enquête heeft aangevoerd, het bouwplan voor de A-gronden sinds 2007 ongewijzigd is gebleven, leidt dat, gelet op hetgeen zojuist (sub a) is overwogen, niet tot de conclusie dat Piluha het gebruik van de A-gronden ook na september 2007 is blijven bepalen;
      c.	voor zover juist is dat de betalingsconstructie met betrekking tot de pachtprijs tot stand is gekomen doordat Piluha daarover een afspraak maakte met [naam 4] en hij daarover een afspraak maakte met [eiser] , zonder dat zij daar gedrieën over gesproken hebben, leidt dit evenmin tot de conclusie dat is gesproken over alleen de verkoop van het gras, en niet over de betaling van de pachtprijs; uit de verklaring die [naam 3] heeft afgelegd blijkt immers heel duidelijk wat partijen met deze afspraken hebben beoogd, terwijl ook [naam 1] , gelet op haar verklaring dat de grond niet rechtstreeks aan [eiser] ter beschikking gesteld kon worden, maar dat daar een vorm voor moest worden gevonden, hetzelfde voor ogen moet hebben gestaan; steun hiervoor is bovendien te vinden in de e-mailberichten die zijn genoemd in rechtsoverweging 2.1.g, h, i, j en k van het vorengenoemde tussenvonnis alsmede in het als productie 34 bij de conclusie na enquête door [eiser] in het geding gebrachte e-mailbericht d.d. 5 juli 2007.
      
    
    
      2.11
      
        
          [naam 3] heeft als getuige verklaard dat ten tijde van het sluiten van de “Overeenkomst inzake overdracht (exploitatie)onderneming” met [eiser] is besproken dat voor de B-gronden, na afloop van de daarop betrekking hebbende pachtovereenkomst, gelijke afspraken zouden gaan gelden als de met betrekking tot de A-gronden gemaakte afspraken over de wijze waarop de pacht betaald moest worden. Voor die verklaring is steun te vinden in hetgeen [eiser] en [naam 1] hebben verklaard. Daarom is als vaststaand aan te nemen dat het ten tijde van de totstandkoming van de pachtovereenkomst met betrekking tot de B-gronden de bedoeling van partijen was dat [eiser] de B-gronden in gebruik zou houden tegen de betaling van een pachtprijs ad 
        € 450,= per jaar per ha. Het gaat hier in feite dus om een in 2007 door partijen voorziene verlenging van de met ingang van 1 november 2007 gesloten, door de grondkamer goedgekeurde pachtovereenkomst.
      
      
    
    
      2.12
      
        [naam 1] en [naam 3] hebben als getuigen verklaard dat de in het geding zijnde boomgaard niet tot het verpachte behoort en dat dit in de pachtovereenkomst per abuis anders is vermeld. Voor die verklaringen is steun te vinden in de verklaring die [eiser] als getuige heeft afgelegd. Hij heeft namelijk verklaard dat hij niet met [naam 1] heeft gesproken over het feit dat de boomgaard niet in de exploitatieovereenkomst, maar wel in de pachtovereenkomst is vermeld. Het ligt immers niet voor de hand dat partijen een dergelijke wijziging zijn overeengekomen zonder dat daarover overleg wordt gevoerd. Hierbij is ook van belang dat het verpachte in de pachtovereenkomst van 2007 is omschreven als “grasland” en niet ook als “boomgaard”. Het feit dat [eiser] , zoals hij, [naam 1] en [naam 2] als getuigen hebben verklaard, in de boomgaard koeien en schapen heeft lopen, leidt niet tot een andere conclusie. Voldoende aannemelijk is dat [naam 1] met voorzetting van deze van oudsher bestaande praktijk (stilzwijgend) heeft ingestemd, omdat het kort houden van het gras in haar belang was. Niet zonder betekenis is tenslotte voorts dat op grond van de verklaringen van de getuigen ook vaststaat dat niet [eiser] , maar [naam 1] in de boomgaard de vruchten plukt en heeft geplukt. 
      
    
    
      2.13
      Hetgeen hier en in het tussenvonnis d.d. 5 september 2014 is overwogen leidt tot de slotsom dat vorderingen als genoemd in rechtsoverweging 2.2.1, 2.2.2 en 2.2.3 – behoudens voor zover deze laatste vordering betrekking heeft op de boomgaard – van het tussenvonnis zijn toe te wijzen. Aangezien Piluha de A en B-gronden aan [eiser] ter beschikking stelde in het kader van de “Overeenkomst inzake overdracht (exploitatie)onderneming”, zal wat betreft de duur van de pacht met betrekking tot de A en de B-gronden worden aangesloten bij het bepaalde in artikel 20 van die overeenkomst – met dien verstande dat bij de toepassing van die contractuele bepaling acht zal zijn te slaan op het bepaalde in artikel 7:367 BW. Nu partijen geen (andere) specifiek op A-gronden van toepassing zijnde voorwaarden hebben genoemd, is wat de A-gronden betreft voor het overige uit te gaan van de wet. Nu het bij de pacht met betrekking tot de B-gronden gaat om een verlenging van de in 2007 gesloten overeenkomst, zal met betrekking tot die gronden voor het overige worden verwezen naar de voorwaarden die in 2007 met betrekking tot die gronden zijn overeengekomen.
      
    
    
      2.14
      Zoals in het tussenvonnis d.d. 5 september 2014 is overwogen, wordt de vordering als genoemd in rechtsoverweging 2.2.4 van het tussenvonnis en de vordering in reconventie afgewezen. 
      
    
    
      2.15
      Piluha is de partij die in conventie voor het belangrijkste deel in het ongelijk wordt gesteld en in reconventie geheel in het ongelijk wordt gesteld. Zij wordt daarom veroordeeld in de kosten van deze procedure.
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        In conventie:
      
    
    
    a.	verklaart voor recht dat artikel 2, laatste gedachtestreepje, eerste volzin, artikel 10 tot en met 17 en artikel 20 van de “Overeenkomst inzake overdracht (exploitatie)onderneming” van 7 september 2007, tezamen zijn aan te merken als een reguliere pachtovereenkomst in de zin van artikel 7:311 BW, die schriftelijk is vastgelegd in een door partijen ondertekende akte in de zin van artikel 17 lid 1 Uitvoeringswet grondkamers, zodat deze, als bij haar ter goedkeuring ingezonden pachtovereenkomst (artikel 7:321 lid 1 BW), voor behandeling door de Grondkamer Zuidwest in aanmerking komt;
    
    b.	verklaart voor recht en legt vast dat Piluha aan [eiser] heeft verpacht 40.87.23 ha cultuurgrond, bestaande uit de percelen [percelen] , zulks:
    - voor een periode van acht jaar vanaf 1 september 2007, met verlengingen van steeds één jaar, tenzij een partij de overeenkomst bij aangetekend schrijven, gericht aan de andere partij opzegt, welke opzegging met inachtneming van tenminste een jaar dient te geschieden vóór 1 maart van enig jaar en
    - tegen een pachtprijs ad € 450,= per jaar per ha;
    
    c.	verklaart voor recht en legt vast dat de pachtovereenkomst die partijen met ingang 1 november 2007 hebben gesloten, bij welke overeenkomst Piluha aan [eiser] heeft verpacht 6.19.50 ha grasland, bestaande uit de percelen [perceel 1] , [perceel 2] , [perceel 3] en [perceel 4] , met ingang van 1 november 2010 is verlengd tot 1 september 2015, met vervolgens verlengingen van steeds één jaar, tenzij een partij de overeenkomst bij aangetekend schrijven, gericht aan de andere partij opzegt, welke opzegging met inachtneming van tenminste een jaar dient te geschieden voor 1 maart van enig jaar, op de condities die vastliggen in de zojuist bedoelde overeenkomst uit 2007, met dien verstande dat onder de zojuist genoemde gronden niet is begrepen de boomgaard die is gelegen nabij het thans door [naam 1] bewoonde woonhuis;
    d.	veroordeelt Piluha in de kosten van deze procedure, welke kosten aan de zijde van [eiser] tot op heden worden vastgesteld op een bedrag ad € 3.515,71, waarin begrepen een bedrag ad € 3.150,= voor salaris gemachtigde en aan taxe een bedrag ad 
    € 214,=, zulks onverminderd de (eventueel) over de verschotten verschuldigde btw;
    
    e.	verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    f.	wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;
    
    g.	bepaalt dat de griffier binnen 14 dagen na de datum waarop dit vonnis wordt gewezen drie gewaarmerkte afschriften van dit vonnis zendt aan de bevoegde grondkamer;
    
    
      
        In reconventie:
      
    
    
    h.	wijst de vorderingen af;
    
    i.	veroordeelt Piluha in de kosten van deze procedure, welke kosten aan de zijde van [eiser] tot op heden worden vastgesteld op een bedrag ad € 500,= voor salaris gemachtigde.
    
    
      Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer, bestaande uit mr. M. Nijenhuis, kantonrechter-voorzitter en L.J.M. Koot en S.H.M. Kapteijn, leden, en uitgesproken door de kantonrechter-voorzitter ter openbare terechtzitting van 4 september 2015.