ECLI:NL:RBZWB:2025:8552, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 19-11-2025, 11537910 \ CV EXPL  25-772 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-11-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: In de kern gaat deze zaak om het vaststellen van de (hoogte van de) servicekosten(posten) over 2023. Na ambtshalve toetsing oordeelt de kantonrechter een aantal bedingen met betrekking tot de servicekosten oneerlijk. Deze bedingen worden daarom vernietigd. Verder stelt de kantonrechter de servicekosten vast op dezelfde bedragen als de huurcommissie. Daarnaast is er nog een aantal neven- en tegenvorderingen die de kantonrechter deels afwijst en deels toewijst.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Tilburg
    
    
    
      Zaaknummer: 11537910 \ CV EXPL  25-772
    
    
    
      
        Vonnis van 19 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        FS VASTGOED B.V., 
      te Sint-Michielsgestel,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: verhuurder,
      procederend in persoon,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [huurder 1] , 
    
      te [plaats 1] ,
      gemachtigde: mr. B.T. Stalpers,2. [huurder 2], 
      te [plaats 2] ,
      gemachtigde: mr. B.T. Stalpers,3. [huurder 3], 
      te [plaats 2] ,
      gemachtigde: mr. B.T. Stalpers,4. [huurder 4], 
      te [plaats 3] ,
      gemachtigde: Stichting Univé Rechtshulp,5. [huurder 5], 
      te geheim adres,
      gemachtigde: mr. B.T. Stalpers,
      gedaagde partijen in conventie, [huurder 4] tevens eisende partij in reconventie,
      hierna samen te noemen: huurders.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      In de kern gaat deze zaak om het vaststellen van de (hoogte van de) servicekosten(posten) over 2023. Na ambtshalve toetsing oordeelt de kantonrechter een aantal bedingen met betrekking tot de servicekosten oneerlijk. Deze bedingen worden daarom vernietigd. Verder stelt de kantonrechter de servicekosten vast op dezelfde bedragen als de huurcommissie. Daarnaast is er nog een aantal neven- en tegenvorderingen die de kantonrechter deels afwijst en deels toewijst. 
    
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 7 mei 2025
      - de mondelinge behandeling van 23 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Verhuurder heeft als professionele verhuurder huurovereenkomsten gesloten met huurders met betrekking tot onzelfstandige woonruimte. [huurder 1] en [huurder 4] wonen inmiddels niet meer in het gehuurde.
      
    
    
      3.2.
      In de huurovereenkomsten en de bijbehorende algemene bepalingen is onder meer het volgende opgenomen:
      - Huurovereenkomst artikel 4: “4.1 De betalingsverplichting van huurder bestaat uit:
      
        o de huurprijs;
        o de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten, zoals verwoord in artikel 5 van onderhavige huurovereenkomst.
      
    
    
      4.2
      
        De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten worden bepaald overeenkomstig artikel 17 van de algemene bepalingen. Op de vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals omschreven in bovengenoemd artikel 17 van de algemene bepalingen.”(…) 
      - Huurovereenkomst artikel 5: “Als door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten komen partijen overeen:
      
        o gebruik energie en elektriciteit op voorschotbasis!
        o gebruik koelkast/gasfornuis, indien deze aan vervanging toe zijn, zijn deze kosten geheel voor rekening van huurder.
        o gebruik stoffering.
        o beheer-/administratiekosten.
        o elektriciteitsgebruik gemeenschappelijke voorzieningen.
        o servicekostenderving door leegstand.
        o onderhoud groenstroken/tuinen.
        o kosten huismeester.
        o onderhoud verlichting gemeenschappelijke ruimten.
        o onderhoudskosten boiler/geiser.
        o Brandmeldinstallatie indien aanwezig.
        o Camerabeveiliging indien aanwezig.
        
          Extra vermelding:
        
        
          Glas/ruitschade is 
          te alle tijde
           voor rekening van huurder(s) in de uitgebreidste zin des woords. Verhuurder kan hiervoor op geen enkele wijze aansprakelijk worden gesteld!” 
      
      - Algemene bepalingen artikel 17: “Kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten
      
        o 17.1 Bovenop de huurprijs zijn voor rekening van huurder de kosten van levering, transport, de meting en het verbruik van gas, water en elektriciteit ten behoeve van het gehuurde, waaronder begrepen de kosten van het aangaan van de betreffende overeenkomsten en de meterhuur, alsmede eventuele andere kosten en boetes die door de nutsbedrijven in rekening worden gebracht.
        o 17.3 Indien partijen zijn overeengekomen dat verhuurder zal zorgdragen voor de levering van gas, water en elektriciteit ten behoeve van het gehuurde en zich in het woonruimtegedeelte van het gehuurde een individuele meter bevindt, stelt verhuurder de daarvoor door huurder verschuldigde vergoeding vast op basis van de feitelijke kosten op basis van de meterstanden. Indien op de levering van warmte in de zin van artikel 1 sub g van de Warmtewet, de Warmtewet van toepassing is, geldt dat die vergoeding nooit meer mag bedragen dan de maximumprijs in de zin van die wet. In dat geval verplicht huurder zich op eerste verzoek over te gaan tot ondertekening van een leveringsovereenkomst met verhuurder als bedoeld in die wet. Indien zich in het woonruimtegedeelte van het gehuurde geen individuele meter bevindt, stelt verhuurder de door huurder verschuldigde vergoeding vast.
        o 17.6 Indien partijen zijn overeengekomen dat verhuurder (ook) zal zorgdragen voor de levering van (andere) zaken en diensten die verband houden met de bewoning van het gehuurde, stelt verhuurder de daarvoor door huurder verschuldigde vergoeding tevens vast.
        o 17.7 Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex van gebouwen en de levering van zaken en diensten die verband houden met de bewoning van het gehuurde mede betrekking heeft op andere daartoe behorende gedeelten, stelt verhuurder het redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die levering van zaken en diensten vast. Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met de omstandigheid dat de huurder van een of meer van deze levering van zaken en diensten geen gebruik maakt. Als een of meer gedeelten van het complex van gebouwen niet in gebruik zijn draagt verhuurder er bij de bepaling van huurders aandeel zorg voor dat dit niet hoger wordt dan wanneer het gebouw of complex van gebouwen volledig in gebruik zou zijn.
        o 17.8 Verhuurder verstrekt huurder elk jaar een overzicht waaruit huurder zijn aandeel in die kosten zelfstandig kan vaststellen. De wettelijke verjaringstermijn vangt aan na afloop van het jaar waarop de kosten betrekking hebben.
        o 17.10 Wat blijkens het overzicht over de betreffende periode, rekening houdend met voorschotbetalingen, door huurder te weinig is betaald of door verhuurder te veel is ontvangen, wordt binnen drie maanden na verstrekking van het overzicht bijbetaald of terugbetaald. Betwisting van de juistheid van het overzicht heeft geen schorsing van deze verplichting tot betaling tot gevolg.
        o 17.11 Verhuurder biedt huurder desgewenst, gedurende een maand na verstrekking van het overzicht, de gelegenheid tot inzage van de aan het overzicht ten grondslag liggende boeken en andere zakelijke bescheiden of van afschriften daarvan.”
      
      
    
    
      3.3.
      Op 5 april 2024 heeft verhuurder de afrekening servicekosten (met ‘servicekosten’ doelt de kantonrechter zowel op de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter als op – overige – servicekosten) over 2023 aan huurders verstrekt. Huurders waren het niet eens met de afrekening en zijn een procedure gestart bij de huurcommissie. De huurcommissie heeft in haar uitspraken (verzonden op 6 december 2024) de betalingsverplichting van huurders wat betreft de servicekosten over 2023 vastgesteld op:
      
        
          € 494,18 wat betreft [huurder 2] ;
        
        
          € 166,56 wat betreft [huurder 4] , die een voorschot had betaald van € 600,00;
        
        
          € 784,38 wat betreft [huurder 1] ;
        
        
          € 342,61 wat betreft [huurder 5] ;
        
        
          € 286,38 wat betreft [huurder 3] . 
        
      
      
    
    
      3.4.
      Verhuurder is het niet eens met voormelde beslissingen van de huurcommissie en is daarom deze gerechtelijke procedure gestart door middel van één dagvaarding van 29 januari 2025 en twee dagvaardingen van 30 januari 2025. Vervolgens hebben huurders verweer gevoerd en tegenvorderingen ingesteld.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      Verhuurder vordert – kort gezegd – om vaststelling van een deel van de aan de huurcommissie voorgelegde servicekostenposten, met hoofdelijke veroordeling van huurders in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover.
      
    
    
      4.2.
      Huurders voeren verweer. Huurders concluderen tot niet-ontvankelijkheid van verhuurder, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van verhuurder met veroordeling van verhuurder in de kosten van deze procedure, waarbij [huurder 1] , [huurder 2] , [huurder 3] en [huurder 5] ook vorderen om de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [huurder 4] vordert voorts om de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        [huurder 4] vordert samengevat om verhuurder bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot terugbetaling van het te veel betaalde voorschot en van de waarborgsom, met veroordeling van verhuurder in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
    
    
      4.5.
      Verhuurder voert verweer.
      
    
    
      4.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      
        (Niet-)ontvankelijkheid
      
    
    
      5.1.
      Aangezien voorafgaand aan deze procedure de huurcommissie op verzoek van huurders uitspraak heeft gedaan, stelt de kantonrechter het volgende voorop. Op grond van artikel 7:262 lid 1 BW worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de huurcommissie is bepaald, tenzij een van hen binnen acht weken een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt dat bij de huurcommissie voorlag. Aangezien verhuurder binnen voormelde termijn van acht weken deze procedure is gestart, geldt de uitspraak van de huurcommissie niet als tussen partijen overeengekomen. Door het tijdig starten van deze procedure is de uitspraak van de huurcommissie komen te vervallen. Het is daarom niet nodig en zelfs niet mogelijk om vernietiging van de uitspraak van de huurcommissie te vorderen. Er valt namelijk niets meer te vernietigen. Dat brengt mee dat het beroep van [huurder 4] op niet-ontvankelijkheid van verhuurder in haar vorderingen niet slaagt. Daarom zal de kantonrechter de vorderingen van verhuurder in het onderstaande inhoudelijk beoordelen. Daarbij is het volgende van belang. Verhuurder vraagt in deze procedure slechts een beslissing over een deel van het aan de huurcommissie voorgelegde, namelijk slechts ter zake van enkele van de aanvankelijk voorgelegde servicekostenposten. In dat geval kan de kantonrechter de niet betwiste servicekostenposten in beginsel vaststellen conform hetgeen de huurcommissie daarover inhoudelijk heeft beslist.
      
      
        
          Ambtshalve toetsing
          
        
      
    
    
      5.2.
      De huurovereenkomst die in deze procedure centraal staat is door verhuurder gesloten met consumenten, zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen, hierna: de Richtlijn).
      
    
    
      5.3.
      De tussen partijen gesloten huurovereenkomst en de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden zijn in het geding gebracht, zodat de kantonrechter ambtshalve kan beoordelen of de bedingen die daarin staan en waarop de vordering ziet een oneerlijk karakter hebben.
      
    
    
      5.4.
      Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de Richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen (art. 4 lid 1 van de Richtlijn). Voor het toetsingsmoment moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is daarom de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen.
      
    
    
      5.5.
      Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter de bedingen toetsen die voor de beoordeling van de ingestelde vorderingen relevant zijn. Daarbij gaat het met name om artikel 4.6 tweede gedachtestreepje en het volledige artikel 5 van de huurovereenkomst. Overigens hebben [huurder 1] , [huurder 2] , [huurder 3] en [huurder 5] voor een aantal van deze bedingen ook een beroep gedaan op vernietiging ervan wegens het oneerlijke karakter.  
      
    
    
      5.6.
      Bij de inhoudelijke toetsing van voormelde bedingen is het volgende van belang. De bedingen hebben betrekking op kosten die naast de huurprijs in rekening worden gebracht. De kantonrechter is van oordeel dat bedingen omtrent deze kosten niet als kernbeding, ofwel het eigenlijke voorwerp van de overeenkomst in de zin van art. 4 lid 2 Richtlijn moeten worden aangemerkt. Deze bedingen omvatten niet de kern van de prestaties van de overeenkomst die de overeenkomst kenmerken. De kern van de prestaties in een huurovereenkomst wordt – tenzij specifiek anders overeengekomen – bepaald door de huurprijs enerzijds en het ter beschikking stellen van het gehuurde anderzijds. Bedingen over naast de huurprijs in rekening te brengen kosten zijn bedingen die een aanvulling zijn op de bedingen die de kern van de contractuele verhouding bepalen. Zij vallen derhalve niet onder het begrip “eigenlijk voorwerp van de overeenkomst” in de zin van art. 4 lid 2 Richtlijn. Op grond van het voorgaande dient de toetsing op oneerlijkheid op grond van art. 4 lid 1 Richtlijn plaats te vinden.
      
    
    
      5.7.
      Verder is nog het volgende van belang. Artikel 5 bestaat uit twaalf gedachtenstreepjes en een extra vermelding. Deze onderdelen zijn te beschouwen als afzonderlijke (zelfstandige) bedingen: zij hebben niet een zodanig verband dat zij niet van elkaar kunnen worden gescheiden zonder de inhoud van het geheel van de bedingen te herzien (zie Richtsnoeren met betrekking tot de uitlegging en toepassing van de Richtlijn, paragraaf 4.3.1). Nu deze bepalingen geen zodanig verband met elkaar hebben dat zij niet van elkaar kunnen worden gescheiden, zal de kantonrechter ze afzonderlijk toetsen.
      
    
    
      5.8.
      De kantonrechter is van oordeel dat (alleen) artikel 5 tweede gedachtestreepje, artikel 5 zesde gedachtestreepje en de artikel 5 extra vermelding kwalificeren als oneerlijke bedingen.
      
    
    
      5.9.
      In artikel 5 tweede gedachtestreepje is onder meer bepaald dat als de koelkast en het gasfornuis aan vervanging toe zijn, de vervangingskosten geheel voor rekening van de huurder zijn. Dat beding is naar het oordeel van de kantonrechter oneerlijk. Zo betalen huurders onder de post ‘gebruik stoffering’ al een gebruiksvergoeding voor deze roerende zaken. Bovendien is het beding zo omschreven dat de kosten van vervanging onder alle omstandigheden en in het geheel voor rekening van huurders komen. Dat kan op zijn minst oneerlijk uitpakken, waardoor het aangemerkt moet worden als een oneerlijk beding.
      
    
    
      5.10.
      In artikel 5 zesde gedachtestreepje is bepaald dat servicekostenderving door leegstand voor rekening van huurder komt. Dat beding is naar het oordeel van de kantonrechter oneerlijk, omdat dit een ondernemersrisico is dat niet op een consument-huurder afgeschoven kan worden. Dat volgt ook uit het Beleidsboek Servicekosten van de huurcommissie (onder 4.3.14). 
      
    
    
      5.11.
      In artikel 5 extra vermelding is onder meer bepaald dat glas- en ruitschade te allen tijde voor rekening van huurder(s) is. Dat beding is naar het oordeel van de kantonrechter oneerlijk wegens het absolute karakter ervan. Hierdoor kunnen bijvoorbeeld ook kosten van groot onderhoud worden doorberekend, terwijl dat niet is toegestaan. Bovendien komt de glas- en ruitschade op grond van dit beding voor rekening van de huurders ongeacht de oorzaak. Ook dat is oneerlijk. 
      
    
    
      5.12.
      Het voorgaande brengt mee dat de bedingen in artikel 5 tweede gedachtestreepje, artikel 5 zesde gedachtestreepje en de artikel 5 extra vermelding worden vernietigd. De overige bedingen oordeelt de kantonrechter niet oneerlijk. Bij deze bedingen is er geen sprake van dat het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk wordt verstoord. Deze bedingen blijven dus in stand.
      
      
        
          Oordeel over de (hoogte van de) servicekostenposten
        
      
    
    
      5.13.
      De kantonrechter zal nu met inachtneming van het voorgaande de verschillende servicekostenposten beoordelen. Daarbij is van belang dat de uitspraak van de huurcommissie weliswaar van tafel is, maar dat neemt niet weg dat de kantonrechter de niet betwiste (onderdelen van de) servicekostenposten kan vaststellen conform hetgeen de huurcommissie daarover inhoudelijk heeft beslist.
      
        
          
            Gas individueel en gezamenlijke ruimtes (verwarming): Partijen zijn het erover eens dat de huurcommissie deze post(en) juist heeft berekend, zodat de kantonrechter daarvan zal uitgaan.
        
        
          
            Energie (elektriciteit) en levering en teruglevering zonnecellen: Verhuurder stelt dat bij de berekening van de huurcommissie ten onrechte geen rekening is gehouden met een verbruik van 4007 Kwh door huurders. Deze 4007 Kwh is volgens verhuurder het saldo van de energie die door de zonnepanelen is geproduceerd en de energie die is teruggeleverd aan het elektriciteitsnetwerk. Vermenigvuldigd met de stroomprijs die Essent bij verhuurder in rekening brengt, levert dat volgens verhuurder een extra kostenpost op van € 1.268,09 inclusief btw. De kantonrechter is van oordeel dat servicekosten voor roerende zonnepanelen in beginsel zijn toegestaan, maar verhuurder heeft (de omvang van) de betreffende vordering onvoldoende onderbouwd. Verhuurder verwijst in dit kader naar productie 6, maar daaruit kunnen het verbruik van 4007 Kwh en de stroomprijs niet afgeleid worden. Tijdens de mondelinge behandeling verklaarde verhuurder dat een en ander in de eindafrekening staat, maar die eindafrekening is niet in deze procedure ingebracht. Daarom zal de kantonrechter bij het bepalen van de elektriciteitskosten geen rekening houden met het verbruik van zonne-energie. Daarnaast stelt verhuurder wat betreft de post energie (elektriciteit) dat de huurcommissie ten onrechte is uitgegaan van een Tijdelijke Tegemoetkoming Blokaansluiting (TTB) over 2023 van € 384,96. Verhuurder stelt dat zij over 2023 geen TTB heeft ontvangen, maar alleen over 2024. Huurders wijzen er echter op dat in de uitspraak van de huurcommissie is opgenomen dat verhuurder de aanvraag TTB heeft gedaan op 5 september 2023, dat deze aanvraag is goedgekeurd en dat de minimale tegemoetkoming over 2023 € 384,96 bedroeg. Verhuurder heeft dit niet voldoende gemotiveerd weersproken. Zo heeft verhuurder niet haar aanvraag TTB of de beslissing daarop in het geding gebracht. Verder staat tussen partijen vast dat de afrekening servicekosten 2023 dateert van 5 april 2024. Dat brengt mee dat de huurcommissie op de energiekosten van 2023 terecht een bedrag van € 384,96 in mindering heeft gebracht, aangezien de kantonrechter er op grond van het voorgaande van uitgaat dat verhuurder met betrekking tot de elektriciteitskosten over 2023 een tegemoetkoming heeft ontvangen ter hoogte van minimaal € 384,96. Dat verhuurder dat bedrag mogelijk pas in 2024 daadwerkelijk heeft ontvangen maakt het voorgaande niet anders. Tot slot overweegt de kantonrechter hierover nog het volgende. Zelfs als verhuurder de TTB over 2023 niet heeft aangevraagd, is de verrekening van € 384,96 op de elektriciteitskosten gerechtvaardigd. Immers, (alleen) verhuurder kon de TTB aanvragen en het niet- aanvragen komt dan ook voor haar rekening. Kortom, ook voor de post(en) energie (elektriciteit) en levering en teruglevering zonnecellen gaat de kantonrechter uit van de berekening van de huurcommissie.
        
        
          
            Water: Deze servicekostenpost is door partijen niet betwist, zodat de kantonrechter de post ‘Water’ overeenkomstig de beslissing van de huurcommissie zal vaststellen.
        
        
          
            Cv: De kantonrechter oordeelt als volgt. Aangezien de cv-ketel onroerend is, valt deze onder de (kale) huurprijs en zijn servicekosten daarvoor niet toegestaan. Daarom zal de kantonrechter de post ‘Cv’ vaststellen overeenkomstig de beslissing van de huurcommissie.
        
        
          
            Controle brandblussers: In beginsel is de kantonrechter van oordeel dat onderhoudskosten voor brandblussers (deels) via de servicekosten bij huurders in rekening gebracht kunnen worden. Echter, dan moeten partijen dat wel overeenkomen en dat is in deze zaak niet het geval. Weliswaar bepaalt artikel 5 van de huurovereenkomst dat partijen als bijkomende levering en dienst overeenkomen een brandmeldinstallatie (indien aanwezig), maar een brandblusser is naar het oordeel van de kantonrechter geen brandmeldinstallatie. Daarom zal de kantonrechter de servicekostenpost ‘Controle brandblussers’ overeenkomstig de beslissing van de huurcommissie vaststellen.
        
        
          
            Signaallevering: De kantonrechter overweegt dat verhuurder in de dagvaarding erkent dat partijen deze servicekostenpost niet in (artikel 5 van) de huurovereenkomst overeengekomen zijn. Dat partijen deze servicekostenpost op een andere wijze zijn overeengekomen hebben huurders betwist en heeft verhuurder in het licht daarvan onvoldoende onderbouwd gesteld. Dat brengt mee dat de kantonrechter de post ‘Signaallevering’ conform de beslissing van de huurcommissie zal vaststellen.
        
        
          
            Huismeester/personeel (inspectie pand / tuin en huismeesterkosten): De kantonrechter stelt voorop dat bij servicekosten een belangrijk uitgangspunt is dat alleen kosten in rekening mogen worden gebracht die daadwerkelijk zijn gemaakt. Verhuurder stelt dat zij een huismeester in loondienst heeft die per jaar 43 uur besteedt aan inspectiewerkzaamheden van het verhuurde en 37 uur aan huismeesterwerkzaamheden in het verhuurde. Op grond daarvan is een kostenpost voor huurders van € 3.118,96 aan loon en parkeerkosten volgens verhuurder redelijk. Huurders betwisten (de omvang van) deze werkzaamheden en voeren aan dat zij de gestelde werkzaamheden en bijbehorende kosten niet kunnen controleren wegens het ontbreken van facturen. Verhuurder wijst er in dat kader op dat er geen facturen zijn, omdat de huismeester in loondienst is bij verhuurder. Dat neemt naar het oordeel van de kantonrechter echter niet weg dat verhuurder gehouden is om voldoende concrete informatie te verschaffen waarmee huurders de gestelde kostenpost van € 3.118,96 kunnen controleren. Van verhuurder mag verwacht worden dat zij huurders een meer concreet tijdsbestedingsoverzicht van de werkzaamheden van de huismeester had verstrekt, waarin bijvoorbeeld vermeld staat op welke dagen de huismeester in het verhuurde is geweest en welke soort werkzaamheden hij op die dagen heeft verricht. Nu een dergelijk overzicht ontbreekt, zal de kantonrechter de post ‘Huismeester/personeel’ vaststellen conform de beslissing van de huurcommissie. Daar komt nog bij dat verhuurder gebonden is aan een maximaal toegestaan uurtarief van € 40,00 inclusief btw. 
        
        
          
            Parkeerkosten: Voor deze post geldt hetzelfde als de kantonrechter hiervoor heeft overwogen bij de post ‘Huismeester/personeel’. Bovendien is de kantonrechter van oordeel dat de parkeerkosten van de huismeester/personeel onderdeel uitmaken van het maximale redelijke uurtarief van € 40,00 inclusief btw. Kortom, ook voor de post ‘Parkeerkosten’ sluit de kantonrechter aan bij de uitspraak van de huurcommissie.
        
        
          
            Stoffering en meubilering: In de servicekosten mag een gebruiksvergoeding voor stoffering en meubilering berekend worden als partijen dat overeengekomen zijn. Dat is in deze zaak het geval in artikel 5 van de huurovereenkomst. Deze vergoeding bedraagt 20% van de waarde van niet duurzame goederen en 10% van de waarde van duurzame goederen. De huurcommissie komt op basis van het onderzoeksrapport tot een schatting van € 129,00 aan gebruiksvergoeding voor stoffering en meubilering over 2023. De kantonrechter komt tot eenzelfde schatting. Weliswaar stellen [huurder 1] , [huurder 2] , [huurder 3] en [huurder 5] dat de restwaarde van de stoffering en meubilering nihil is, maar die stelling hebben zij onvoldoende onderbouwd. Daarom zal de kantonrechter ook de post ‘Stoffering en meubilering’ vaststellen overeenkomstig de beslissing van de huurcommissie.
        
        
          
            Onderhoud reparaties (ruitschade): Deze post is gebaseerd op een oneerlijk beding dat hiervoor vernietigd is (artikel 5 huurovereenkomst onder ‘Extra vermelding’). Daarom zal de kantonrechter deze post, net als de huurcommissie, vaststellen op € 0,00.
        
        
          
            Gemeentelijke heffingen: Partijen zijn het er onderling en met de huurcommissie over eens dat gemeentelijke heffingen niet kwalificeren als servicekostenpost. De kantonrechter overweegt dat zij de vordering van verhuurder wat betreft de riool- en afvalstoffenheffing hierna afzonderlijk – buiten het kader van de servicekosten – zal beoordelen.
        
        
          
            Administratiekosten (2%): Partijen zijn het erover eens dat de huurcommissie deze post (op zichzelf) juist heeft berekend, zodat de kantonrechter daarvan zal uitgaan.
        
        
          
            Administratiekosten (5%): Partijen zijn het erover eens dat de huurcommissie deze post (op zichzelf) juist heeft berekend, zodat de kantonrechter daarvan zal uitgaan.                
        
      
      
    
    
      5.14.
      Aangezien alle servicekostenposten overeenkomstig de uitspraak van de huurcommissie zijn vastgesteld, zal de kantonrechter de betalingsverplichting van [huurder 4] , [huurder 1] , [huurder 2] , [huurder 3] en [huurder 5] wat betreft de servicekosten over 2023 vaststellen op respectievelijk € 166,56 (blijkens de als productie 4 overgelegde uitspraak van de huurcommissie), € 784,38 (blijkens de tijdens de mondelinge behandeling getoonde uitspraak van de huurcommissie), € 494,18 (blijkens de als productie 4 overgelegde uitspraak van de huurcommissie), € 286,38 (blijkens de tijdens de mondelinge behandeling getoonde uitspraak van de huurcommissie) en € 342,61 (blijkens de tijdens de mondelinge behandeling getoonde uitspraak van de huurcommissie).
      
      
        
          Riool- en afvalstoffenheffing
        
      
    
    
      5.15.
      Naast het vaststellen van de servicekosten heeft verhuurder – zo begrijpt de kantonrechter – gevorderd om huurders te veroordelen tot betaling van € 3,51 en € 34,34 per huurder op jaarbasis aan respectievelijk rioolheffing en afvalstoffenheffing. De kantonrechter overweegt dat deze heffingen vaak voor rekening van huurders komen. Dat is afhankelijk van de vraag wie de betreffende gemeente als belastingplichtige aanmerkt. Bij de huur van onzelfstandige woonruimte wordt de aanslag van de gemeentelijke heffingen echter (alleen) naar de verhuurder verstuurd. Vervolgens mag de verhuurder de heffingen die in de betreffende gemeente voor rekening van de huurders komen bij hen in rekening brengen. Desondanks is de vordering van verhuurder naar het oordeel van de kantonrechter niet toewijsbaar. Verhuurder heeft in dit concrete geval immers niet voldoende onderbouwd gesteld dat de gevorderde heffingen voor rekening van huurders komen. Evenmin heeft verhuurder voldoende onderbouwd gesteld wat in casu de omvang is van de gemeentelijke heffingen die voor rekening van huurders komen. Zo had verhuurder de betreffende aanslag in het geding kunnen brengen, maar dat heeft zij niet gedaan. Verhuurder heeft nog aangevoerd dat huurders deze aanslag ook zelf kunnen opvragen, maar dat neemt niet weg dat het op de weg van verhuurder ligt om de stellingen die aan haar vordering ten grondslag liggen voldoende te onderbouwen. 
      
    
    
      5.16.
      Verhuurder is in overwegende mate in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van huurders worden begroot op:
      
        
          Salaris gemachtigde [huurder 4]			€ 542,00 (2 punten x € 271,00)
        
        
          Salaris gemachtigde [huurder 1] , [huurder 2] ,
        
      
      
        [huurder 3] en [huurder 5]				€ 542,00 (2 punten x € 271,00)
      - Nakosten [huurder 4]				€ 135,00 (plus de kosten van 
      betekening zoals vermeld in de beslissing
      - Nakosten [huurder 1] , [huurder 2] ,
      
        
          [huurder 3] en [huurder 5]				€ 135,00 (plus de kosten van 
        betekening zoals vermeld in de beslissing
        Totaal						€ 1.354,00
      
      
    
    
      5.17.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.18.
      In conventie heeft de kantonrechter de betalingsverplichting van [huurder 4] wat betreft de servicekosten over 2023 overeenkomstig de uitspraak van de huurcommissie vastgesteld op € 166,56. Tussen partijen is niet in geschil dat [huurder 4] wat betreft deze servicekosten een voorschot heeft betaald van € 600,00. Dat brengt mee dat de vordering van [huurder 4] om verhuurder te veroordelen tot terugbetaling van € 433,44 (€ 600,00 - € 166,56) toewijsbaar is.
      
    
    
      5.19.
      Ook de vordering tot terugbetaling van de waarborgsom van € 325,00 is op grond van artikel 7:261b lid 3 BW toewijsbaar. Immers, de huurovereenkomst tussen verhuurder en [huurder 4] is beëindigd en verhuurder heeft geen ander verweer gevoerd dan een beroep op verrekening met de nog door [huurder 4] te betalen servicekosten. Dit verrekeningsverweer slaagt niet, omdat de kantonrechter hiervoor in conventie heeft geoordeeld dat verhuurder geen vordering meer heeft op [huurder 4] wat betreft servicekosten, integendeel.
      
    
    
      5.20.
      Verhuurder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [huurder 4] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                271,00
              
              
                (2 punten × factor 0,5 × € 271,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                271,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.21.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      6.1.
      vernietigt de bedingen in artikel 5 tweede gedachtestreepje, artikel 5 zesde gedachtestreepje en de artikel 5 extra vermelding van de huurovereenkomst wegens het oneerlijke karakter van deze bedingen,
      
    
    
      6.2.
      stelt de betalingsverplichting van [huurder 4] , [huurder 1] , [huurder 2] , [huurder 3] en [huurder 5] wat betreft de servicekosten over 2023 vast op respectievelijk € 166,56, € 784,38, € 494,18, € 286,38 en € 342,61,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt verhuurder in de proceskosten van € 1.354,00 (berekend zoals weergegeven onder 5.16 van dit vonnis), te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als verhuurder niet tijdig aan de veroordelingen ten aanzien van [huurder 1] , [huurder 2] , [huurder 3] en [huurder 5] voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt verhuurder tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten ten aanzien van [huurder 4] als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      6.5.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, behalve wat betreft de proceskostenveroordeling ten aanzien van [huurder 4] ,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      6.6.
      veroordeelt verhuurder tot (terug)betaling van € 433,44 en € 325,00 aan [huurder 4] ter zake van respectievelijk teveel betaalde servicekosten 2023 en waarborgsom,
      
    
    
      6.7.
      veroordeelt verhuurder in de proceskosten van € 271,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
      
    
    
      6.8.
      veroordeelt verhuurder tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      6.9.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      6.10.
      veroordeelt verhuurder tot betaling van de kosten van betekening ten aanzien van [huurder 4] als verhuurder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
      
    
    
      6.11.
      verklaart dit vonnis wat betreft de hiervoor genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.12.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 19 november 2025.
      
    
  
  
     ECLI:NL:HR:2021:657
  
  
     ECLI:NL:RBAMS:2024:2098