ECLI:NL:RBZWB:2025:7699, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 22-10-2025, C/02/431474/HA ZA 25-69 (T)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-10-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Geschil over non conformiteit van een bedrijfswoning. Geschikt voor normaal gebruik? Koopovereenkomst bedrijfswoning hangt onlosmakelijk samen met koopovereenkomst landbouwgrond. Ontbinding ene overeenkomst raakt ook andere overeenkomst. Nadere bewijslevering nodig om beroep op ontbinding te beoordelen.

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Zaaknummer: C/02/431474 / HA ZA 25-69
    
    
    
      
        Vonnis van 22 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [partij 1]
        , 
      te [plaats 1] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [partij 1] ,
      advocaat: mr. R.J.M. Sintnicolaas,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [naam 1] , 
    
      te [plaats 2] , 
      hierna: [naam 1] ,2. [naam 2], 
      te [plaats 3] , 
      hierna: [naam 2] ,3. [naam 3], 
      te [plaats 4] , 
      hierna: [naam 3] ,
      gedaagde partijen in conventie,
      eisende partijen in reconventie,
      hierna samen te noemen: [partij 2] c.s.,
      advocaat: mr. M.H.G. de Neef.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort 
    
    
      1.1.
      
        [partij 1] heeft een bedrijfswoning en landbouwgrond van [partij 2] c.s. gekocht. In dat kader zijn twee koopovereenkomsten gesloten. [partij 1] heeft de koopovereenkomst van de bedrijfswoning ontbonden, omdat de woning niet geschikt zou zijn voor normaal gebruik. [partij 1] heeft aanspraak gemaakt op levering van de landbouwgrond. [partij 2] c.s. vinden dat sprake is van één koopovereenkomst, althans dat beide koopovereenkomsten onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Zij hebben geweigerd alleen de landbouwgrond te leveren. Omdat [partij 1] weigerde mee te werken aan de levering van de bedrijfswoning, hebben [partij 2] c.s. beide koopovereenkomsten ontbonden. Beide partijen maken over en weer aanspraak op de contractuele boete.  
      
    
    
      1.2.
      De rechtbank is van oordeel dat er sprake is van samenhangende overeenkomsten, zodat ontbinding van de ene overeenkomst ook de ontbinding van de andere overeenkomst meebrengt. Omdat beide partijen (één van) de overeenkomsten hebben ontbonden én één van hen dit terecht heeft gedaan, is de uitkomst van deze zaak in ieder geval dat beide koopovereenkomsten niet in stand blijven. Dat betekent onder meer dat [partij 2] c.s. de landbouwgrond niet aan [partij 1] hoeven te leveren. 
      
    
    
      1.3.
      Wel moet de rechtbank beoordelen wie van partijen terecht heeft ontbonden en wie dus de (financiële) gevolgen van de ontbinding moet(en) dragen. Daarvoor moet de rechtbank eerst beoordelen of [partij 1] de koopovereenkomst van de bedrijfswoning terecht heeft ontbonden. Voor die beoordeling is (tegen)bewijslevering nodig. Dit is daarom een tussenvonnis. 
      
    
    
      1.4.
      Dit oordeel wordt hierna onder het kopje ‘de beoordeling’ uitgelegd. Eerst worden het verloop van de procedure, de feiten en het geschil geschetst. Tot slot volgt de beslissing van de rechtbank.
      
    
  
  
    
      2Het verloop van de procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
         het tussenvonnis van 9 april 2025 en de daarin genoemde processtukken,
         de conclusie van antwoord in reconventie met producties 23 tot en met 25,
         de nagezonden producties 34 tot en met 41 van [partij 2] c.s.,
         de mondelinge behandeling van 18 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
         de spreekaantekeningen van de advocaten van beide partijen zoals die tijdens de mondelinge behandeling zijn voorgelezen.
      
      
    
    
      2.2.
      De rechtbank heeft aan het einde van de mondelinge behandeling bepaald dat er een vonnis zal komen.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [partij 2] c.s. zijn broers en zus van elkaar. [partij 2] c.s. zijn samen eigenaar van een perceel grond met bedrijfswoning en verdere aanhorigheden aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats 1] , kadastraal bekend [gemeente] , [sectie] , [nummer 1] . Dit perceel wordt hierna aangeduid als ‘de bedrijfswoning’.
      
    
    
      3.2.
      
        [naam 2] en [naam 3] zijn samen eigenaar van percelen grond aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats 1] , kadastraal bekend [gemeente] , [sectie] , nummers [nummer 2] , [nummer 3] , [nummer 4] , [nummer 5] , [nummer 6] , [nummer 7] en [nummer 8] . Deze percelen worden hierna samen aangeduid als ‘de landbouwgrond’. [naam 1] is dus geen eigenaar van de landbouwgrond.
      
    
    
      3.3.
      
        [naam 1] gebruikt de landbouwgrond voor zijn bedrijf in de teelt van coniferen.
      
    
    
      3.4.
      De bedrijfswoning is verhuurd geweest. Uit een proces-verbaal van de zitting van 29 augustus 2023 bij de kantonrechter van deze rechtbank blijkt dat [partij 2] c.s. met deze huurder hebben afgesproken dat zij de bedrijfswoning uiterlijk op 1 september 2024 zou verlaten.
      
    
    
      3.5.
      Tussen [partij 2] c.s. en [partij 1] is overeenstemming bereikt over de (ver)koop van zowel de bedrijfswoning als de landbouwgrond. Op verzoek van [partij 1] heeft [makelaar 1] (‘ [makelaar 1] ’), makelaar bij woonkenners.nl, twee conceptkoopovereenkomsten opgesteld, één voor de (ver)koop van de bedrijfswoning en één voor de (ver)koop van de landbouwgrond. Voor beide concepten is gebruik gemaakt van het NVM-model ‘koopovereenkomst woning t.b.v. consumentenkoop’.
      
    
    
      3.6.
      Bij e-mail van 4 december 2023 (15.46 uur) zond [partij 1] de conceptkoopovereenkomsten aan [partij 2] c.s. In deze e-mail schreef [partij 1] – voor zover van belang – het volgende aan [partij 2] c.s.:
      
      
        ‘(…)
        
          In het kort
        
        
          Koopsom
        
        
          Woonhuis € 1.200.000,00 K.K.
        
        
          Grond € 900.000,00 K.K.
        
        
          (…)”
      
      
    
    
      3.7.
      
        [naam 1] heeft de concepten vervolgens doorgestuurd naar de heer [makelaar 2] (‘ [makelaar 2] ’), een agrarisch makelaar-taxateur bij DLV Advies die [partij 2] c.s. bijstond bij de verkoop van de bedrijfswoning en de landbouwgrond. 
      
    
    
      3.8.
      Op 4 december 2023 vond een bespreking plaats tussen [partij 1] en [partij 2] c.s., in aanwezigheid van [makelaar 2] . Tijdens deze bespreking is de verdeling van de onder 3.6 genoemde koopsom die in de concepten was opgenomen na overeenstemming tussen partijen gewijzigd door [makelaar 2] . Vervolgens hebben partijen op de avond van 4 december 2023 twee koopovereenkomsten ondertekend. 
      
    
    
      3.9.
      In de door partijen ondertekende koopovereenkomst voor de bedrijfswoning is een koopsom van 1,7 miljoen kosten koper opgenomen. De koopsom voor de landbouwgrond bedraagt in de definitieve versie € 400.000,00 kosten koper. Partijen hebben afgesproken dat de akte van levering voor zowel de bedrijfswoning als de landbouwgrond gepasseerd zou worden op 31 december 2024.
      
    
    
      3.10.
      In de ondertekende koopovereenkomst voor de bedrijfswoning staat voor zover van belang:
      
      
        
          “
          artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik.
        
      
    
    
      6.1.
      
        
           De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
        
        
          (…)
        
      
    
    
      6.3.
      
        
           De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: bedrijfswoning.
        
        
          Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment eigenschappen bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
        
        
          (…)
        
      
      
        6.4.2.
        
           Voor zover aan verkoper bekend is in de onroerende zaak 
          wel
          /geen*
           ondergrondse tank voor het opslaan van (vloei)stoffen aanwezig.
        
        
        
          
            (…)
          
        
        
        
          
            artikel 20 Nadere afspraken. 
          
          
            Voor transport zal de koper een bouwkundige keuring en een bodemonderzoek laten uitvoeren, indien uit één van deze onderzoeken vervuiling of bouwkundige mankementen naar voren komen treden partijen in overleg om te komen tot een oplossing voor de geconstateerde vervuiling of bouwkundige tekortkoming.”
          
        
        
      
    
    
      3.11.
      In beide koopovereenkomsten staat (voor zover van belang):
      
      
        
          “artikel 11 Ingebrekestelling. Ontbinding.
        
        
          (…)
        
      
    
    
      11.2.
      
        Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren (…).
      
    
    
      11.3.
      
        Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom (…).”
      
      
    
    
      3.12.
      
        [partij 1] heeft Arec 2 Green B.V. (‘Arec’) na het vertrek van de huurder uit de bedrijfswoning opdracht gegeven om een bouwkundig onderzoek te verrichten. Arec heeft het onderzoek op 24 september 2024 uitgevoerd. In het deskundigenrapport van 7 november 2024 zijn de volgende ‘bijzondere aandachtspunten’ verwoord:
      
      
        
          “Deze woning, gebouwd in 1991, heeft met haar leeftijd van 33 jaar een punt bereikt waarop structurele en cosmetische verbeteringen noodzakelijk zijn om verdere achteruitgang te voorkomen. De algehele staat van het pand kan als matig tot slecht worden omschreven. Dit is niet verrassend gezien het feit dat de woning in verhuurde staat is geweest. Verhuurde woningen vertonen vaak meer slijtage door intensief gebruik en minder zorgvuldig onderhoud. Een van de meest zorgwekkende punten is dat de woning niet aangesloten is op het gemeentelijke riool, maar gebruik maakt van een septic tank. Dit is niet alleen ongebruikelijk voor de woning van deze leeftijd, maar kan ook leiden tot problemen met de afvoer, vooral wanneer de septic tank niet regelmatig is onderhouden. Dit kan hoge kosten met zich meebrengen voor de nieuwe eigenaar, zowel op het gebied van onderhoud als mogelijke vervanging of aansluiting op het riool. Tijdens de inspectie werden meerdere dode muizen aangetroffen in de woning, wat duidt op een mogelijk plaagprobleem. Muizen brengen grote risico’s met zich mee: ze knagen aan elektriciteitskabels, wat brandgevaar veroorzaakt, en aan isolatiemateriaal, wat leidt tot warmteverlies en hoge energiekosten. Daarnaast kunnen ze schadelijke bacteriën en parasieten verspreiden. De aanwezigheid van muizen, zeker op moeilijk bereikbare plaatsen zoals spouwmuren, kan tot onzichtbare schade leiden die pas in een later stadium aan het licht komt. Houtrot is een ander significant probleem dat op diverse plekken is waargenomen, waaronder bij de gootbekleding en het balkonhek. Houtrot verzwakt de structuur van houten elementen, wat op termijn kan leiden tot structurele instabiliteit en hoge kosten voor vervanging. Dit probleem vereist dringend aandacht om verdere verslechtering te voorkomen. Een belangrijk aandachtspunt is ook de kelder van de woning. Hoewel er recent pogingen zijn gedaan om vochtdoorslag te voorkomen door de binnenzijde te behandelen, is deze behandeling niet volledig uitgevoerd. Vochtsporen op de trap van de kelder wijzen op aanhoudende vochtproblemen. De kans is groot dat het vocht zich heeft verspreid naar andere delen van de woning, wat kan leiden tot condensvorming, schimmelgroei en schade aan constructie, fundering en isolatie. Vocht in kelders vormt een ernstig probleem en kan uiteindelijk de woonkwaliteit en structurele integriteit van een woning ernstig aantasten. Gezien de huidige staat van onderhoud is de woning op dit moment onbewoonbaar.”
        
      
      
    
    
      3.13.
      De advocaat van [partij 1] heeft het deskundigenrapport op 7 november 2024 toegestuurd aan [makelaar 2] en [partij 2] c.s. In de begeleidende e-mail worden [partij 2] c.s. verzocht om binnen acht dagen te bevestigen dat zij de koopovereenkomst voor de bedrijfswoning volledig zullen nakomen, wat onder meer betekent dat de tekortkomingen die een normaal gebruik als bedrijfswoning verhinderen op 31 december 2024 volledig zijn verholpen, de septic tank is verwijderd en de woning aangesloten zal zijn op de riolering.
      
    
    
      3.14.
      De (toenmalige) advocaat van [partij 2] c.s. heeft in een reactie van 15 november 2024 weersproken dat er sprake is van enige tekortkoming die een normaal gebruik als bedrijfswoning verhindert. [partij 1] werd in deze brief gesommeerd om binnen 14 dagen te bevestigen dat hij alle medewerking zal verlenen aan de overdracht die gepland stond op 31 december 2024. 
      
    
    
      3.15.
      Als bijlage bij de brief is een e-mail van de gemeente Waalwijk van 22 november 2024 gevoegd waarin staat: 
      
      
        
          “(…) In uw bouwvergunning (…) staat opgenomen “er dient nog een aanvraag voor aansluiting op de riolering te worden ingediend”. Dit is een voorwaarde voor het verlenen van de bouwvergunning.
        
        
          U geeft aan zelf al jaren gebruik te maken van een septic tank. En wilt weten of dat zo mag blijven.
        
      
      
      
        
          Navraag bij de betreffende afdeling leert me dat uw huis 275 meter van het riool af ligt. Hierdoor is het niet mogelijk een riool aansluiting voor uw huis te realiseren. De betreffende collega beaamd dat een septic tank een geschikte oplossing is.
        
      
      
      
        
          Hierbij verklaar ik dan ook officieel dan we de voorwaarde op de bouwvergunning (…) dat er een aanvraag voor aansluiting op de riolering dient te worden ingediend, laten vervallen.
          ”
        
      
      
    
    
      3.16.
      
        [partij 2] c.s. hebben A&T Vastgoed ingeschakeld om de bedrijfswoning bouwkundig te inspecteren. De inspectie heeft plaatsgevonden op 26 november 2024. In het deskundigenrapport van 28 november 2024 is opgenomen dat er mosvervuiling is waargenomen op het balkonhek. De kelder was niet te inspecteren: “klimaat in de kelder is momenteel is herstel van hoog grond water in de kelder”. Er is losse bedrading geconstateerd. Het buitenschilderwerk heeft een redelijke conditie: “normaal onderhoud, kosten opgenomen voor klein en groot onderhoud, inclusief mogelijk houtrot herstel”. 
    
    
      3.17.
      Bij brief van zijn advocaat van 13 december 2024 heeft [partij 1] de buitengerechtelijke ontbinding ingeroepen van de koopovereenkomst voor de bedrijfswoning en aanspraak gemaakt op de contractuele boete.
      
    
    
      3.18.
      
        [partij 2] c.s. hebben het rapport van A&T Vastgoed op 18 december 2024 aan [partij 1] toegestuurd. In de begeleidende brief wordt weersproken dat de bedrijfswoning niet geschikt zou zijn voor normaal gebruik. De rechtsgeldigheid van de door [partij 1] ingeroepen ontbinding van de koopovereenkomst wordt betwist. [partij 2] c.s. kondigen aan zelf tot ontbinding van de beide koopovereenkomsten over te zullen gaan indien [partij 1] geen medewerking zou verlenen aan de volledige overdracht. 
      
    
    
      3.19.
      De aktes van levering zijn op 31 december 2024 niet gepasseerd bij de notaris. Partijen hebben een nieuwe afspraak gemaakt voor 10 januari 2025. Partijen zijn bij de notaris verschenen, maar er heeft geen levering van de bedrijfswoning en/of de landbouwgrond plaatsgevonden.
      
    
    
      3.20.
      
        [partij 2] c.s. hebben beide koopovereenkomsten op 10 januari 2025 ontbonden.
      
    
    
      3.21.
      
        [partij 2] c.s. hebben bij brief van 13 januari 2025 aanspraak gemaakt op de contractuele boete van € 210.000,00 en [partij 1] gesommeerd om het bedrag uiterlijk 17 januari 2025 te betalen.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      
        De vorderingen van [partij 1] (de zaak in conventie)
      
    
    
    
      4.1.
      
        [partij 1] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis:
      
      
        
          primair:
        
      
      
      
        I. voor recht verklaart dat de koopovereenkomst voor de bedrijfswoning bij brief van 13 december 2024 rechtsgeldig is ontbonden,
        II. [partij 2] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de contractuele boete uit hoofde van de koopovereenkomst voor de bedrijfswoning van € 170.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 13 december 2024 of de dag van dagvaarding tot de dag van betaling,
        III. [partij 2] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 2.475,00,
        IV. voor recht verklaart dat [partij 2] c.s. hoofdelijk aansprakelijk zijn voor alle door [partij 1] geleden en nog te lijden schade in verband met de ontbinding van de koopovereenkomst voor de bedrijfswoning, nader op te maken bij staat,
        V. voor recht verklaart dat [naam 2] en [naam 3] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor alle door [partij 1] geleden en nog te lijden schade in verband met het niet (tijdig) nakomen van de koopovereenkomst voor de landbouwgrond,
        VI. [naam 2] en [naam 3] veroordeelt tot nakoming van de koopovereenkomst voor de landbouwgrond en tot het verrichten van alle handelingen die noodzakelijk zijn ten behoeve van de levering van de onroerende zaken aan [partij 1] binnen één week na de datum van het vonnis, op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 voor iedere dag dat [naam 2] en [naam 3] niet aan deze veroordeling voldoen, tot een maximum van één miljoen,
        VII. [naam 2] en [naam 3] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de contractuele boete uit hoofde van de koopovereenkomst voor de landbouwgrond van drie promille van de koopprijs van € 400.000,00 tot een maximum van € 40.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 januari 2025 of de dag van dagvaarding tot de dag van betaling,
        VIII. [naam 2] en [naam 3] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.175,00,
      
      
      
        
          subsidiair: 
        
      
      
      
        IX. de koopovereenkomst voor de bedrijfswoning ontbindt,
      
      
      
        
          in alle gevallen:
        
      
      
      
        X. [partij 2] c.s. hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten, waaronder de beslagkosten.
      
      
    
    
      4.2.
      
        [partij 1] vordert dat de rechtbank het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaart. Dit betekent dat hij het vonnis direct ten uitvoer wil kunnen leggen, ook als [partij 2] c.s. in hoger beroep gaan.
      
    
    
      4.3.
      
        [partij 2] c.s. voeren verweer. [partij 2] c.s. vinden dat [partij 1] niet-ontvankelijk moet worden verklaard of dat zijn vorderingen moeten worden afgewezen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij 1] in de proceskosten vermeerderd met wettelijke rente. 
      
      
        
          De vorderingen van [partij 2] c.s. (de zaak in – voorwaardelijke – reconventie)
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        [partij 2] c.s. vorderen – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis:
      
      
        
          in reconventie:
        
      
      
      
        I. voor recht verklaart dat sprake is van één koopovereenkomst ter zake van de landbouwgrond en ter zake van het koopcontract van de bedrijfswoning, die in twee overeenkomsten zijn opgenomen en dat ontbinding van de ene overeenkomst ontbinding van de andere overeenkomst met zich meebrengt,
        II. voor recht verklaart dat [partij 1] :
        a) de koopovereenkomst van de bedrijfswoning niet rechtsgeldig heeft ontbonden,
        b) tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst van de landbouwgrond en uit de koopovereenkomst van de bedrijfswoning door het niet verlenen van medewerking aan de levering van de genoemde onroerende zaken,
        c) aansprakelijk is voor de schade die [partij 2] c.s. lijden indien en voor zover de onroerende zaken voor een lagere koopsom worden verkocht dan de met [partij 1] overeengekomen koopsom, welke schade bestaat uit het verschil tussen het bedrag van 2,1 miljoen en de met één of meer volgende koper(s) betaalde koopsom(men),
        d) aansprakelijk is voor de vertragingsschade die [naam 2] lijdt in de vorm van maandelijks te betalen rente over de door haar afgesloten lening met ingang van 31 december 2024 tot en met de datum waarop de onroerende zaken feitelijk aan een (nieuwe) koper worden geleverd, nader op te maken bij staat,
        III. [partij 1] veroordeelt tot opheffing van de beslagen binnen twee dagen na betekening van het vonnis, op straffe van € 10.000,00 per dag dat hij hier niet aan voldoet, tot een maximum van € 500.000,00,
        IV. voor recht verklaart dat [partij 2] c.s. de koopovereenkomst voor de landbouwgrond en de koopovereenkomst voor de bedrijfswoning op 10 januari 2025 rechtsgeldig hebben ontbonden, of deze in rechte te ontbinden per de datum van het vonnis, dan wel hebben vernietigd,
        V. [partij 1] veroordeelt tot betaling aan [partij 2] c.s.: 
        a) van de contractuele boete van € 210.000,00,
        b) van de buitengerechtelijke kosten van € 3.418,25,
        c) de wettelijke rente over beide bedragen vanaf 13 december 2024, 31 december 2024 of 10 januari 2025,
      
      
      
        
          in voorwaardelijke reconventie:
        
      
      
      
        XI. ter zake de landbouwgrond voorwaardelijk, indien en voor zover [partij 2] c.s. de koopovereenkomst niet rechtsgeldig zouden hebben ontbonden of vernietigd en [naam 2] en [naam 3] in conventie worden veroordeeld om deze aan [partij 1] te leveren, voor recht verklaart dat de koopovereenkomst van de landbouwgrond gedeeltelijk ter zake van de koopsom van € 400.000,00 is vernietigd op grond van dwaling nu deze koopsom te laag is en de koopsom vast te stellen op € 900.000,00, althans op een in goede justitie te bepalen marktconform bedrag,
        XII. indien en voor zover de koopovereenkomst van de landbouwgrond niet rechtsgeldig zou zijn vernietigd ex artikel 6:228 jo 6:230 lid 2 BW opheffing van het nadeel van de gevolgen van de rechtshandeling voor [partij 2] c.s. voor zover dit in verweer niet zou zijn toegekend, in dier voege dat:
        a) de koopsom van de te leveren landbouwgrond wordt vastgesteld op een prijs per vierkante meter van 2,1 miljoen gedeeld door het totale oppervlak van de onroerende zaken, althans op een marktconforme prijs,
        b) [naam 1] zijn bedrijf kan afbouwen en het gebruik van de landbouwgrond nog gedurende enkele jaren kan afronden, dan wel opheffing van zijn nadeel indien en voor zover coniferen voortijdig gerooid moeten worden, als gevolg van het feit dat [naam 1] dan een geschatte opbrengst van tussen de € 400.000,00 en € 600.000,00 misloopt,
        c) het nadeel als gevolg van het feit dat de bedrijfswoning slecht verkoopbaar is wordt opgeheven door aanpassing van het perceel van de bedrijfswoning tot een omvang van ongeveer 5.000 tot 10.000 m², althans tot een in goede justitie te bepalen omvang, in dier voege dat deze een zelfstandige inrit vanaf de openbare weg naar de woning behoudt en makkelijker verkoopbaar is,
      
      
      
      
        
          in alle gevallen:
        
      
      
      
        XIII. [partij 1] veroordeelt in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
      
      
    
    
      4.5.
      
        [partij 2] c.s. vragen de rechtbank het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
      
    
    
      4.6.
      
        [partij 1] voert verweer. [partij 1] vindt dat [partij 2] c.s. niet-ontvankelijk moeten worden verklaard of dat hun vorderingen moeten worden afgewezen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij 2] c.s. in de proceskosten. 
      
    
    
      4.7.
      De rechtbank gaat hierna bij de beoordeling in op de relevante stellingen die partijen in het kader van de onderbouwing van hun vorderingen en het verweer daartegen hebben aangevoerd.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        in conventie en in – voorwaardelijke – reconventie 
      
    
    
    
      
        Samenhangende overeenkomsten
      
    
    
    
      5.1.
      Centraal bij de beoordeling van de vorderingen van partijen staat de vraag of de twee koopovereenkomsten die zijn gesloten onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden, zodat het lot van de ene overeenkomst ook de andere treft, of dat er geen sprake is van een dergelijke onlosmakelijke verbondenheid. De rechtbank zal eerst deze vraag beantwoorden.
      
    
    
      5.2.
      Feit is dat partijen twee koopovereenkomsten hebben ondertekend. De voorwaarden voor de (ver)koop van de bedrijfswoning en de (ver)koop van de landbouwgrond zijn vastgelegd in twee aparte overeenkomsten. De primaire stelling van [partij 2] c.s. dat er sprake is van één koopovereenkomst is gelet op deze feitelijke situatie dan ook niet houdbaar.
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank volgt [partij 2] c.s. wel in hun subsidiaire standpunt dat de beide koopovereenkomsten onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden. De rechtbank komt tot dit oordeel op grond van het volgende.
      
      
        
          Toetsingskader
        
      
      
    
    
      5.4.
      Overeenkomsten kunnen zozeer met elkaar verbonden zijn, dat ontbinding van de ene overeenkomst ook gevolgen kan hebben voor de andere overeenkomst(en). Een zodanige verbondenheid van overeenkomsten wordt wel ‘lotsverbondenheid’ genoemd. Voor ‘lotsverbondendheid’ is in het algemeen niet voldoende dat de overeenkomsten enig verband met elkaar hebben. Of er sprake is van lotsverbondenheid van overeenkomsten hangt af van de aard van de rechtsverhouding in het licht van de omstandigheden van het geval. Voor lotsverbondenheid is steeds vereist dat sprake is van overeenkomsten met een nauwe feitelijk-economische samenhang. Verdere omstandigheden die van belang kunnen zijn, is of de overeenkomsten gelijktijdig en met medewerking van alle betrokken partijen tot stand zijn gekomen en daarnaast wat ieder van de betrokken partijen van de andere partij(en) heeft verwacht en heeft mogen aannemen. Als sprake is van lotsverbondenheid tussen twee overeenkomsten, kan de ontbinding van één van die overeenkomsten wegens wanprestatie aan de zijde van de wederpartij naar redelijkheid en billijkheid ook de ontbinding van de andere overeenkomst rechtvaardigen.
      
      
        
          Relevante omstandigheden
        
      
      
    
    
      5.5.
      
        [partij 2] c.s. hebben ter onderbouwing van hun standpunt onder meer WhatsApp- berichten in het geding gebracht. Het gaat om berichten van [partij 1] aan [naam 1] en berichten van [partij 1] die door [naam 1] zijn doorgestuurd naar een WhatsApp-groep van [partij 2] c.s. en [makelaar 2] . Inhoudelijk gaan de berichten onder andere over de verdeling van de koopprijs en het aantal overeenkomsten dat nodig is.
      
    
    
      5.6.
      De inhoud van deze berichten is tijdens de zitting besproken. [partij 1] heeft betwist dat bepaalde WhatsApp-berichten van hem afkomstig zijn. Ook heeft hij betwist bepaalde WhatsApp-berichten te hebben verwijderd. Tijdens de zitting heeft [partij 1] gesteld dat [partij 2] c.s. WhatsApp-berichten hebben ‘gefabriceerd’. [partij 2] c.s. hebben dit weersproken.
      
    
    
      5.7.
      De rechtbank gaat om meerdere redenen uit van de authenticiteit van de WhatsApp-berichten. In de eerste plaats hecht de rechtbank waarde aan het feit dat de advocaat van [partij 1] tijdens de zitting vóór [partij 1] het woord heeft gekregen om een toelichting te geven op de standpunten en te reageren op de inhoud van de conclusie van antwoord. De advocaat van [partij 1] heeft daarbij geen enkel woord gewijd aan de stelling dat de WhatsApp-berichten gefabriceerd zouden zijn. Gelet op het belang en het gewicht van een dergelijke aantijging is dit niet logisch. Bovendien heeft [partij 1] ter zitting toegegeven dat hij sommige WhatsApp-berichten wel heeft verzonden én verklaard dat hij mogelijk op een ander moment WhatsApp-berichten heeft verwijderd. Tot slot weegt de rechtbank mee dat de inhoud van de WhatsApp-berichten aansluit op bijvoorbeeld de e-mail van 4 december 2023 van [partij 1] aan [partij 2] c.s. (zie 3.6) en het tijdstip waarop bepaalde verwijderde berichten waren verzonden aansluit op het tijdstip waarop [naam 1] berichten heeft doorgestuurd naar de WhatsApp-groep. In het licht hiervan acht de rechtbank de betwisting van [partij 1] van de authenticiteit van de berichten onvoldoende. 
      
    
    
      5.8.
      Op basis van de WhatsApp-berichten, de overige stukken in het dossier en de standpunten van partijen komt rechtbank tot vaststelling van de volgende relevante omstandigheden die leiden tot het oordeel dat er sprake is van samenhangende overeenkomsten. 
      
    
    
      5.9.
      
        [partij 2] c.s. hebben de bedrijfswoning en de landbouwgrond gezamenlijk te koop aangeboden. [partij 1] wilde ook zowel de bedrijfswoning als de landbouwgrond kopen, zoals hij tijdens de zitting heeft bevestigd. De onderhandelingen over de voorwaarden voor de (ver)koop van de bedrijfswoning en de landbouwgrond vonden gelijktijdig plaats. Er is onderhandeld over één deal, waarbij dezelfde personen betrokken waren. Uit een WhatsApp-bericht van [partij 1] van 1 december 2023 blijkt dat op die dag overeenstemming is bereikt (“Geweldig dat we een deal hebben waar iedereen happy mee is (…)”). De WhatsApp-berichten, concept koopovereenkomsten en definitieve koopovereenkomsten onderbouwen dat er steeds sprake is geweest van één koopprijs voor het geheel. Die koopprijs bedroeg € 2,1 miljoen in totaal. De stelling van [partij 1] dat er pas op de avond van 4 december 2023 overeenstemming is bereikt over de koopsom van € 2,1 miljoen strookt niet met zijn eigen bericht van 1 december 2023 dat er een ‘deal’ was bereikt en het feit dat hij voorafgaand aan de bespreking in de avond al conceptkoopovereenkomsten had laten opstellen waarin dit totaalbedrag al was opgenomen (zie 3.6). Ook in een WhatsApp-bericht van 4 december 2023 in de ochtend noemt [partij 1] al het totaalbedrag van € 2,1 miljoen (“Het moeten 2 koopovereenkomsten worden. Kunnen we 1.2m huis en 900000 voor de grond afspreken? Huis is 2% overdracht belasting en grond 10.4%”). Verder is niet gebleken van een afzonderlijke waardebepaling voor de bedrijfswoning en/of voor de landbouwgrond. De verdeling van het bedrag van de koopsom over de bedrijfswoning en de landbouwgrond is kennelijk om fiscale redenen gewijzigd (zie het hiervoor geciteerde WhatsApp-bericht), maar de totale som kwam telkens uit op het bedrag van € 2,1 miljoen. De totale deal zou oorspronkelijk in één koopovereenkomst worden vastgelegd. Toen bleek dat de bedrijfswoning anders dan de landbouwgrond ook eigendom was van [naam 1] , ontstond er aanleiding om de (ver)koop van de bedrijfswoning en de landbouwgrond in afzonderlijke overeenkomsten vast te leggen. De koopovereenkomsten zijn ook op hetzelfde moment besproken en ondertekend (namelijk op de avond van 4 december 2023). De levering van zowel de bedrijfswoning als de percelen stond op dezelfde datum gepland. 
      
    
    
      5.10.
      Naast het proces en het resultaat van de onderhandelingen acht de rechtbank het voor de lotsverbondenheid van de overeenkomsten ook relevant dat de bedrijfswoning geen aansluiting heeft op de openbare weg en de bedrijfswoning en de landbouwgrond vanwege hun bestemming afzonderlijk (dat geldt in ieder geval voor de bedrijfswoning) moeilijk of tegen minder aantrekkelijke voorwaarden verkoopbaar zijn. 
      
    
    
      5.11.
      
        [partij 2] c.s. hebben verder gesteld dat op de avond van 4 december 2023 afgesproken is dat er in de overeenkomsten een koppelbepaling zou worden opgenomen, maar dat deze om onverklaarbare reden niet in de definitieve overeenkomsten terecht is gekomen. [partij 1] heeft betwist dat een dergelijke voorwaarde overeen is gekomen. Wie gelijk heeft op dit punt, kan in het midden blijven. Het enkele ontbreken van een contractuele bepaling die het lot van beide koopovereenkomsten contractueel aan elkaar verbindt, maakt het oordeel van de rechtbank over de lotsverbondenheid tussen beide overeenkomsten niet anders. 
      
    
    
      5.12.
      Ook de verklaring van [makelaar 1] dat er nooit sprake zou zijn geweest van het feit dat de overeenkomsten aan elkaar verbonden zouden zijn (productie 25 van [partij 1] ) brengt de rechtbank op dit punt niet op andere gedachten. Immers volgt de lotsverbondenheid voldoende uit de nauwe feitelijk-economische samenhang van de beide overeenkomsten en de overige (hiervoor benoemde) omstandigheden waaronder de overeenkomsten tot stand zijn gekomen. 
      
      
        
          Gevolg voor de (uitkomst van de) procedure 
        
      
      
    
    
      5.13.
      Het oordeel van de rechtbank dat de koopovereenkomsten voor de bedrijfswoning en de landbouwgrond onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn en elkaars lot moeten delen brengt mee dat [partij 2] c.s. eigenaar blijven van de bedrijfswoning en landbouwgrond. Of [partij 1] heeft terecht de ontbinding van de koopovereenkomst van de bedrijfswoning ingeroepen (wat vervolgens maakt dat ook de koopovereenkomst voor de landbouwgrond niet in stand is gebleven), of [partij 2] c.s. hebben op goede gronden de ontbinding van beide overeenkomsten ingeroepen. In beide situaties geldt dat de (ver)koop en levering van de bedrijfswoning en de landbouwgrond niet doorgaat, zodat [partij 2] c.s. van beide onroerende zaken eigenaar blijven. Het gaat in deze procedure dan uiteindelijk om de vraag welke partij terecht de ontbinding heeft ingeroepen en wie de financiële consequenties daarvan moet dragen.  
      
      
        
          in conventie 
        
      
      
      
        
          Ontbinding van de koopovereenkomst door [partij 1]
        
      
      
      
        
          Standpunten van partijen
        
      
      
    
    
      5.14.
      
        [partij 1] heeft de koopovereenkomst voor de bedrijfswoning ontbonden omdat [partij 2] c.s. volgens hem tekort zijn geschoten in de nakoming van de overeenkomst. Die tekortkoming bestaat er volgens [partij 1] uit dat de bedrijfswoning niet beschikt over de eigenschappen die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. 
      
    
    
      5.15.
      Volgens [partij 1] staan de volgende gebreken, ieder afzonderlijk maar zeker in samenhang bezien, aan een normaal gebruik als woning in de weg: 
      
        
          de aanwezigheid van een septic tank en het feit dat de woning niet is aangesloten op de openbare riolering (wat hoge onderhouds- of verwijderingskosten mee kan brengen en verder ongebruikelijk is in deze tijd),
        
        
          het feit dat er meerdere dode muizen en ontlasting van muizen en ander ongedierte zijn aangetroffen in de woning, wat duidt op een mogelijk plaagprobleem (wat gezondheidsrisico’s en kans op schade aan elektra en isolatiemateriaal meebrengt),
        
        
          de aanwezigheid van houtrot, wat de structuur van houten elementen kan verzwakken en op termijn kan leiden tot structurele instabiliteit en hoge kosten,
        
        
          loshangende bedrading op meerdere plaatsen (hetgeen tot kortsluiting of elektrische schokken kan leiden of brandgevaar oplevert),
        
        
          vochtdoorslag/water in de kelder, waarbij de kans groot is dat het vocht zich verspreidt naar andere delen van de woning (wat kan leiden tot condensvorming, schimmelgroei en schade aan de constructie, fundering en isolatie).
        
      
      
      
        
          [partij 1] wijst ter onderbouwing van zijn standpunten op de inhoud van het rapport van Arec.
      
      
    
    
      5.16.
      
        [partij 2] c.s. betwisten dat er sprake is van gebreken die aan een normaal gebruik van de bedrijfswoning als woning in de weg staan. Zij verwijzen naar het rapport van A&T Vastgoed. Een septic tank is in het buitengebied heel gebruikelijk. Aansluiting op de riolering is niet eens mogelijk. Bovendien is aan [partij 1] verteld dat er een septic tank aanwezig was. Een mogelijk plaagprobleem wordt gebaseerd op de aanwezigheid van twee dode muizen. De aanwezigheid van muizen is in het buitengebied gebruikelijk en kan eenvoudig worden bestreden. Dat wat wordt aangezien voor houtrot op het balkonhek is feitelijk vervuiling door mos. Als er al sprake zou zijn van houtrot is dit nergens zo ernstig dat dit aan normaal gebruik in de weg zou staan, was dit kenbaar en betreft het niet dragende delen. Het is een feit van algemene bekendheid dat kelders vochtig zijn. De aard van de vochtproblematiek is niet zo ernstig dat dit aan normaal gebruik in de weg staat. Bovendien moesten werkzaamheden in de kelder om het vochtprobleem tegen te gaan nog worden afgerond. Ook het vocht in de kelder is voorafgaand aan de koop medegedeeld aan [partij 1] . [partij 1] heeft zijn onderzoeksplicht geschonden. In ieder geval is er geen sprake van zodanige gebreken dat de ontbinding van de koopovereenkomst gerechtvaardigd zou zijn, aldus [partij 2] c.s. 
      
      
        
          Toetsingskader NVM-model
        
      
      
    
    
      5.17.
      De rechtbank overweegt als volgt.
      
    
    
      5.18.
      Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten volgens het model van de NVM 2014 waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling over non-conformiteit is opgenomen. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat als hoofdregel dat [partij 1] de bedrijfswoning heeft gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevond. Daarmee is het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij [partij 1] gelegd. Deze gebreken maken dus onderdeel uit van de gekochte bedrijfswoning.
      
    
    
      5.19.
      Op deze hoofdregel is in artikel 6.3 van de koopovereenkomst een uitzondering gemaakt. Op grond van dat artikel staan [partij 2] c.s. op het moment van de eigendomsoverdracht in voor de afwezigheid van gebreken die een normaal gebruik als woning verhinderen. Onder ‘normaal gebruik’ moet worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Niet elke onvolkomenheid maakt dus dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik vereist zijn.
      
    
    
      5.20.
      Uitgangspunt is dus dat [partij 2] c.s. alleen aansprakelijk zijn voor gebreken die naar objectieve maatstaven in de weg staan aan normaal gebruik. Ook hier bestaat weer een uitzondering op. Indien sprake is van een gebrek dat een normaal gebruik als woning in de weg staat, dan komt dit gebrek tóch voor rekening van [partij 1] als het gebrek hem bekend of kenbaar was op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst. Met de term ‘kenbare gebreken’ wordt in het algemeen gedoeld op de onderzoeksplicht van [partij 1] als koper. Onder ‘kenbare gebreken’ moeten namelijk ook gebreken worden verstaan die [partij 1] niet kende maar die hij wel zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd. Dit alles hangt af van de omstandigheden van het geval, zoals de zichtbaarheid van een gebrek, mededelingen van [partij 2] c.s., het bestaan van uiterlijke waarneembare verschijnselen op basis waarvan kan worden vermoed dat sprake is van een gebrek, en de deskundigheid van [partij 1] . De onderzoeksplicht wordt begrensd doordat de verkoper – voor zover deze kennis heeft van de gebreken – de koper op de hoogte moet stellen van gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt dat koper ze niet kent. Dit is de mededelingsplicht van de verkoper. Komt de verkoper zijn mededelingsplicht niet na, dan is hij voor het gebrek aansprakelijk.
      
    
    
      5.21.
      Uit het voorgaande volgt dat enkel gebreken die aan een normaal gebruik van de bedrijfswoning als woning in de weg staan en die niet bekend of kenbaar waren voor [partij 1] leiden tot een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door [partij 2] c.s. Gebreken die niet in de weg staan aan een normaal gebruik of die bij [partij 1] bekend of voor hem kenbaar waren, blijven voor rekening en risico van [partij 1] . 
      
    
    
      5.22.
      De rechtbank beoordeelt de verschillende door [partij 1] gestelde gebreken aan de hand van het hiervoor geschetste toetsingskader. Dat leidt tot het volgende.
      
      
        
          Septic tank/geen aansluiting op riolering
        
      
      
    
    
      5.23.
      Partijen zijn het erover eens dat de septic tank zelf geen gebreken vertoont en naar behoren functioneert. De door beide partijen ingeschakelde deskundigen hebben ook geen melding gemaakt van gebreken aan de septic tank. De door [partij 1] ingeschakelde deskundige benoemt mogelijke toekomstige (hoge) kosten en problemen met de septic tank, maar baseert zich daarbij op algemeenheden en niet op een concreet (begin van een) probleem dat aan de septic tank bij de bedrijfswoning is geconstateerd. 
      
    
    
      5.24.
      Het probleem voor [partij 1] zit in het feit dát er een septic tank aanwezig is in plaats van een aansluiting op de riolering. De rechtbank is van oordeel dat het enkele feit dat een woning beschikt over een septic tank in plaats van een aansluiting op de riolering niet in de weg staat aan normaal gebruik van de woning. Daarbij weegt voor de rechtbank mee dat het gaat om een bedrijfswoning in het buitengebied, waar de aanwezigheid van een septic tank niet ongebruikelijk is (anders dan in bijvoorbeeld een woonwijk). Ook weegt mee dat aansluiting op de riolering niet mogelijk is vanwege de afstand tot de riolering (zie 3.15). 
      
    
    
      5.25.
      In de koopovereenkomst van de bedrijfswoning is opgenomen dat het [partij 2] c.s. niet bekend is dat er een ondergrondse tank voor het opslaan van (vloei)stoffen aanwezig is (artikel 6.4.2., zie 3.10). Deze verklaring is onjuist. Het was [partij 2] c.s. namelijk wel bekend dat er een septic tank aanwezig was, zoals zij zelf ook stellen. Een septic tank geldt als een ondergrondse tank als bedoeld in de koopovereenkomst. Tijdens de zitting hebben [partij 2] c.s. aangegeven dat zij zich niet bewust waren van het feit dat een septic tank onder het begrip ‘ondergrondse tank’ in deze bepaling viel. Dat komt in beginsel voor hun rekening en risico. [partij 2] c.s. zijn namelijk bijgestaan door een makelaar. Onwetendheid over de inhoud en reikwijdte van de bepaling kan dan ook geen excuus zijn. 
      
    
    
      5.26.
      Er is dus als uitgangspunt sprake van een tekortkoming aan de kant van [partij 2] c.s.. Dit zou anders liggen als [partij 2] c.s. de aanwezigheid van de septic tank vóór de totstandkoming van de koopovereenkomst aan [partij 1] hebben medegedeeld, zoals zij stellen en onderbouwen met schriftelijke verklaringen. [partij 1] betwist de juistheid van deze stelling en de overgelegde verklaringen. Wie hier gelijk heeft, kan echter in het midden blijven. Ook als sprake zou zijn van een tekortkoming van [partij 2] c.s. ten aanzien van artikel 6.4.2. van de koopovereenkomst, zou deze tekortkoming de ontbinding van de koopovereenkomst namelijk niet rechtvaardigen. Een dergelijke tekortkoming is naar het oordeel van de rechtbank van te geringe betekenis dat de vergaande consequentie van ontbinding van de gehele koopovereenkomst (met alle gevolgen) niet gerechtvaardigd zou zijn. Daarbij weegt mee dat in de koopovereenkomst zelf al is bepaald dat de verklaring van artikel 6.4.2 geen garantie of vrijwaring inhoudt (artikel 6.13 van de koopovereenkomst) en de aanwezigheid van de septic tank geen gebrek oplevert dat een normaal gebruik van de woning verhindert. Het beroep van [partij 2] c.s. op de zogenoemde ‘tenzij clausule’ van artikel 6:265 lid 1 BW zou op dit punt dus slagen. 
      
    
    
      5.27.
      Kortom, de aanwezigheid van de septic tank levert naar het oordeel van de rechtbank geen grond op voor ontbinding van de koopovereenkomst.  
      
      
        
          Muizenplaag
        
      
      
    
    
      5.28.
      De door [partij 1] ingeschakelde deskundige maakt in zijn rapport melding van meerdere dode muizen in de bedrijfswoning. De rechtbank is van oordeel dat ook als van de juistheid van enkel dit rapport moet worden uitgegaan (de deskundige van [partij 2] c.s. heeft het niet over muizen in zijn rapport), er geen sprake is van een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. De deskundige stelt dat er ‘mogelijk’ sprake is van een plaagprobleem, wat risico’s met zich mee kan brengen. Er is geen plaagprobleem geconstateerd. De enkele aanwezigheid van een aantal dode muizen wijst niet op een gebrek dat aan normaal gebruik in de weg staat. Ook hier weegt mee dat het gaat om een bedrijfswoning in het buitengebied. De aanwezigheid van muizen is in het buitengebied een algemeen bekend gegeven. Omdat in elk geval geen sprake is van een gebrek dat aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat, komt dit voor rekening en risico van [partij 1] . De aanwezigheid van een aantal dode muizen levert dus ook geen grond op voor ontbinding van de koopovereenkomst.  
      
      
        
          Houtrot
        
      
      
    
    
      5.29.
      
        [partij 1] stelt verder dat op diverse plekken sprake is van houtrot in de woning. Hij wijst op het rapport van Arec, waarin melding wordt gemaakt van (mogelijk) houtrot in de woning. [partij 2] c.s. betwisten dat sprake is van houtrot, althans dat dit in de weg zou staan aan een normaal gebruik van de bedrijfswoning. Volgens [partij 2] c.s. heeft Arec regelmatig vervuiling aangezien voor houtrot. Verder stellen [partij 2] c.s. dat eventueel houtrot kenbaar is en niet dragende delen betreft. 
      
    
    
      5.30.
      De rechtbank overweegt als volgt. [partij 2] c.s. hebben hun betwisting gemotiveerd aan de hand van het rapport van A&T Vastgoed. Het rapport van A&T Vastgoed bestempelt de conditie van het houtwerk aan de binnen- en buitenzijde als redelijk tot goed. Weliswaar is er volgens A&T Vastgoed op sommige plekken onderhoud en (mogelijk) houtrotherstel nodig, maar A&T Vastgoed verbindt daaraan geen conclusies als het gaat om de (duurzame) constructie van de woning. Als het gaat om het balkonhek spreekt A&T Vastgoed van mosvervuilling in plaats van houtrot. In het licht van deze gemotiveerde betwisting is de rechtbank van oordeel dat [partij 1] onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van houtrot dat in de weg staat aan een normaal gebruik van de woning. Uit het rapport van Arec valt dit namelijk onvoldoende op te maken. Arec benoemt wel dat op sommige plekken houtrotherstel nodig is, maar onderbouwt niet specifiek dat of waarom het geconstateerde houtrot wezenlijke gevolgen zou hebben voor de veiligheid of duurzaamheid van de woning of het woongenot. De algemene opmerking van Arec dat houtrot in het algemeen de structuur verzwakt van houten elementen en dat dit op termijn kan leiden tot structurele instabiliteit en hoge kosten voor vervanging, acht de rechtbank onvoldoende concreet. Niet gebleken is dat het mogelijk vereiste houtrotherstel het niveau van normaal onderhoud ontstijgt. Dat de woning onderhouden moet worden, brengt niet mee dat sprake is van een gebrek dat aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat. 
      
    
    
      5.31.
      Ook het gestelde houtrot levert dus geen grond op voor ontbinding van de koopovereenkomst. 
      
      
        
          Loshangende bedrading
        
      
      
    
    
      5.32.
      Beide deskundigen maken in hun rapport melding van loshangende bedrading. Het rapport van Arec vermeldt hierover dat dit een potentieel gevaarlijke situatie is, aangezien de blootgestelde of loszittende bedrading kan leiden tot kortsluiting, elektrische schokken of brandgevaar. A&T Vastgoed benoemt in haar rapport geen gevaarlijke situatie. Beide rapporten geven aan dat op dit punt nader onderzoek nodig is, omdat de staat van de elektrische installatie buiten de scope van een bouwkundige keuring valt. 
      
    
    
      5.33.
      Gelet op de overgelegde rapporten stelt de rechtbank vast dat sprake is van loshangende elektriciteitsbedrading in de bedrijfswoning. Uit deze rapporten volgt echter niet dat er sprake is van een concrete onveilige situatie. Daarbij volgt uit de rapporten dat de direct noodzakelijke kosten in verband met de elektra gering zijn. De rechtbank gaat er dan ook van uit dat de loshangende bedrading en de eventuele risico’s daarvan eenvoudig kunnen worden verholpen. Naar het oordeel van de rechtbank kan daarom niet worden gesproken over een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Ook dit door [partij 1] gestelde gebrek kan dan ook niet tot een gerechtvaardigde ontbinding van de koopovereenkomst leiden. 
      
      
        
          Vocht in de kelder
        
      
      
    
    
      5.34.
      Tot slot stelt [partij 1] dat sprake is van een vochtprobleem in de kelder. Dit is door Arec benoemd als bijzonder aandachtspunt. Volgens Arec is de kans groot dat het vocht zich heeft verspreid naar andere delen van de woning, wat kan leiden tot condensvorming, schimmelgroei en schade aan de constructie, fundering en isolatie. 
      
    
    
      5.35.
      
        [partij 2] c.s. betwisten niet dat de kelder vochtig is, maar wel dat dit zo ernstig is dat het dit het normale gebruik van de woning in de weg zou staan. Volgens [partij 2] c.s. is het een feit van algemene bekendheid dat kelders vochtig zijn en is het klimaat in de kelder niet ongebruikelijk. Er is geen sprake van doorlopende wateroverlast, maar van incidentele wateroverlast na hevige regenval, aldus [partij 2] c.s. Daarbij was het vocht in de kelder volgens [partij 2] c.s. kenbaar voor [partij 1] , omdat [partij 2] c.s. dit voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst aan [partij 1] hebben gemeld én [partij 1] dit zou hebben gezien als hij de woning had bezichtigd.
      
    
    
      5.36.
      
        De rechtbank stelt voorop dat beide overgelegde bouwkundige rapporten melding maken van vocht of water in de kelder. Of dit een gebrek oplevert dat aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat, kan de rechtbank aan de hand van de overgelegde rapporten echter niet beoordelen. Dit hangt af van welke gevolgen het probleem daadwerkelijk heeft voor het woongenot en een voldoende gezonde, veilige en duurzame bewoning van de woning (zie 5.19). Hierover laten de overgelegde rapporten zich niet (voldoende) uit. Om dit te kunnen vaststellen, zou dus nader deskundigenonderzoek vereist zijn.
        
          Bekend of kenbaar gebrek? 
        
      
      
    
    
      5.37.
      Een dergelijk deskundigenonderzoek zou echter achterwege kunnen blijven als het vochtprobleem in de kelder op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst bekend of kenbaar was bij [partij 1] , zoals [partij 2] c.s. stellen. In dat geval zijn [partij 2] c.s. daar op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst namelijk niet aansprakelijk voor en hoeft dus ook niet nader onderzocht te worden in hoeverre er sprake is van een gebrek dat aan een normaal gebruik van de bedrijfswoning in de weg staat. 
      
    
    
      5.38.
      De rechtbank moet daarom eerst beoordelen of het vochtprobleem in de kelder bij [partij 1] bekend of kenbaar was toen de koopovereenkomst tot stand kwam (zie overweging 5.20).  
      
      
        
          Stelplicht en bewijslast 
        
      
      
    
    
      5.39.
      
        [partij 2] c.s. beroepen zich op de rechtsgevolgen van hun stelling dat het vochtprobleem bij [partij 1] bekend en/of kenbaar was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Daarom is het aan hen om hier voldoende feiten en/of omstandigheden voor te stellen en die bij een gemotiveerde betwisting daarvan te bewijzen (artikel 150 Rv). In de kern voeren [partij 2] c.s. de volgende omstandigheden aan:
      
        
          
            [partij 2] c.s. hebben [partij 1] tijdens besprekingen op 27 of 28 november 2023 en op 4 december 2023 verteld dat de kelder vochtig was als gevolg van de hoge waterstand;
        
        
          
            [partij 1] heeft de woning niet bezichtigd, terwijl hij die gelegenheid wel had en bij het bezichtigen van de woning had kunnen zien dat er sprake was van vocht in de kelder.
        
      
      
    
    
      5.40.
      Daarbij voeren [partij 2] c.s. ook aan dat [partij 1] geen behoefte had om de bedrijfswoning voorafgaand aan de koop te bezichtigen. De verklaring hiervoor is volgens [partij 2] c.s. dat [partij 1] de bedrijfswoning niet kocht voor eigen bewoning, maar deze wilde slopen om een nieuwbouwwijk te ontwikkelen.
      
      
        
          Onderbouwing [partij 2] c.s.
        
      
      
    
    
      5.41.
      Ter onderbouwing van hun stellingen hebben [partij 2] c.s. onder meer schriftelijke verklaringen overgelegd van [partij 2] c.s. zelf en van makelaar [makelaar 2] . Deze verklaringen luiden, voor zover van belang, als volgt:
      
        
          in zijn verklaring schrijft [naam 1] over het overleg met [partij 1] van 4 december 2023 onder meer: “Ik weet dat het riool en de septic tank en de vochtige kelder ook ter sprake zijn gekomen. Ik heb zelf aangegeven dat hij onderzoeken zou kunnen laten doen, maar omdat de huurders er nog in zaten kon dit niet zo zei hij, “ze kunnen de onderzoeken ook dwarsbomen”;
        
        
          in haar verklaring schrijft [naam 2] over het overleg met [partij 1] op 27 of 28 november 2023 onder meer: “Hij deed diezelfde avond een bod ad € 2,1 miljoen. Wij hebben nog gevraagd of hij de woning wilde bekijken, maar dat hoefde niet. Hij legde uit waarom hij het huis met grond graag wilde kopen. Hij wilde na grondige verbouwing, sloop of nieuwbouw van het huis, proberen voor zijn dochters bouwvergunningen te krijgen (lintbebouwing) aan de zijde van de [weg 1] en een elektrisch laadstation aan de zijde van de [weg 2].”
        
        
          in haar verklaring schrijft [naam 2] over het overleg met [partij 1] op 4 december 2023 onder meer: “Wij hebben ook gesproken over het feit dat het huis is aangesloten op een septic tank en dat er geen riolering ligt. Hij was hier verbaasd over, maar vond hier verder niets van. Ik heb dit persoonlijk gemeld. Omdat hij niet voornemens was het huis zelf te gaan bekijken, vond ik het belangrijk vooraf alle informatie te geven. (…) Ik geloof dat [naam 1] ook heeft gesproken over de vochtproblemen in de kelder, maar dat weet ik niet helemaal zeker. Maar dat van de septic tank weet ik 100% zeker en ook zijn reactie (zie hiervoor) weet ik nog 100% zeker.”
        
        
          in zijn verklaring schrijft [naam 3] over het overleg met [partij 1] in de week van 27 november 2023 onder meer: “We hebben nog gesproken over de woning. Zo is gezegd dat de woning was aangesloten op een septic tank en niet op het riool. Ook is gemeld dat de kelder niet vochtvrij was, maar dat we daarnaar zouden laten kijken. We hebben aangeboden om, als we tot zaken zouden komen, een rondleiding te geven door het woonhuis. Dat was voor hem niet nodig. “Ik koop vaker ongezien een pand. En vaak laat ik het dan ingrijpend verbouwen om het geheel naar eigen wens te maken”. We hebben uitgelegd dat het huis in goede staat was. Enige zorg waren vochtplekken in de kelder. Dat was allemaal geen probleem. Dat zie ik tegen die tijd wel.”
        
        
          in zijn verklaring schrijft makelaar [makelaar 2] over het overleg met [partij 1] op 4 december 2023 onder meer: “Aan de heer [partij 1] is die avond nog gemeld dat de woning niet is aangesloten op het riool maar gebruik maakt van een septic tank en dat er water of vocht in de kelder stond. Het was vreemd dat de heer [partij 1] de woning helemaal niet wilde bezichtigen, maar hij was niet in de kwaliteit van de woning geïnteresseerd. Dit was kennelijk voor zijn plannen niet belangrijk.” 
        
      
      
    
    
      5.42.
      Verder hebben [partij 2] c.s. een bericht overgelegd van de toenmalig huurder van de woning, waarin deze huurder bevestigt dat zij destijds heeft aangegeven het geen enkel probleem te vinden als [partij 2] c.s. geïnteresseerden wilden rondleiden door de woning.
      
      
        
          Betwisting [partij 1]
        
      
      
    
    
      5.43.
      
        [partij 1] betwist dat het vocht in de kelder vóór het sluiten van de koopovereenkomst ter sprake is gebracht. De overgelegde schriftelijke verklaringen zijn volgens hem onjuist. [partij 1] betwist niet dat hij de woning niet heeft bezichtigd, maar voert aan dat hij de woning vóór het sluiten van de koopovereenkomst niet kón inspecteren of laten onderzoeken, omdat [partij 2] c.s. de zittende huurders niet van de voorgenomen verkoop in kennis wilde stellen. Om die reden is volgens [partij 1] een geheimhoudingsverklaring in de koopovereenkomst opgenomen en de bepaling dat [partij 1] op een later moment nog een bouwkundig onderzoek kon laten uitvoeren.
      
      
        
          Voorlopig bewijsoordeel: gestelde gebrek bekend/kenbaar 
        
      
      
    
    
      5.44.
      De rechtbank stelt vast dat [partij 2] c.s. hun stellingen hebben onderbouwd met schriftelijke bewijsstukken. De overgelegde schriftelijke verklaringen zijn gedetailleerd en ondersteunen dat [partij 2] c.s. vóór het sluiten van de koopovereenkomst melding hebben gemaakt van het vocht in de kelder én dat het de eigen keuze was van [partij 1] om de woning niet voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst te bezichtigen of inspecteren. Het gaat hier niet alleen om verklaringen van [partij 2] c.s. zelf, maar ook van makelaar [makelaar 2] . Daarnaast hebben [partij 2] c.s. met het bericht van de toenmalig huurder nader onderbouwd dat de huurder geen beletsel vormde voor het bezichtigen van de woning. Tegelijkertijd heeft [partij 1] de stellingen van [partij 2] c.s. stellig betwist en een bewijsaanbod gedaan.
      
    
    
      5.45.
      Gelet hierop komt de rechtbank tot een voorlopig bewijsoordeel, namelijk dat zij voorshands bewezen acht dat (i) [partij 2] c.s. [partij 1] vóór het sluiten van de koopovereenkomst hebben medegedeeld dat sprake is van vocht in de kelder en (ii) [partij 1] de gelegenheid had om de woning vóór de totstandkoming van de koopovereenkomst te bezichtigen. Beide feiten leiden samen of afzonderlijk tot de conclusie dat het gestelde gebrek voor rekening en risico van [partij 1] blijft. Staat feit (i) vast, dan is onmiskenbaar sprake van een gebrek dat bij [partij 1] bekend was vóór het sluiten van de koopovereenkomst. Staat feit (ii) vast, dan is de rechtbank van oordeel dat sprake is van een gebrek dat voor [partij 1] kenbaar was. Vast staat dat [partij 1] bij een voorafgaande bezichtiging van de woning het vocht in de kelder zou hebben ontdekt. [partij 1] heeft dat namelijk niet (voldoende) betwist (artikel 149 Rv) en voert zelf ook aan dat hij bij zijn (latere) inspectie op 31 december 2024 heeft geconstateerd dat in de kelder water stond (dagvaarding, randnummer 49). Daarbij is de rechtbank van oordeel dat een voorafgaande bezichtiging het minste onderzoek is dat redelijkerwijze van een koper mag worden gevergd. Als [partij 1] wél de gelegenheid heeft gehad om de woning te bezichtigen voordat de koopovereenkomst tot stand kwam, dan mocht dus ook van hem verwacht worden dat hij van die gelegenheid gebruik zou maken. Dat hij dat niet heeft gedaan, komt in dat geval voor zijn rekening en risico.
      
      
        
          Tegenbewijs
        
      
      
    
    
      5.46.
      Het staat [partij 1] vrij tegenbewijs te leveren tegen dit voorlopige bewijsoordeel van de rechtbank (artikel 151 lid 2 Rv). De rechtbank zal [partij 1] dan ook toelaten tot dit tegenbewijs, zoals vermeld in de beslissing. Voor het slagen van dit tegenbewijs is voldoende dat [partij 1] bewijs levert dat het door [partij 2] c.s. geleverde bewijs ontzenuwt. Daarbij zal [partij 1] zowel moeten ontzenuwen dat [partij 2] c.s. hem vóór het sluiten van de koopovereenkomst hebben medegedeeld dat sprake is van vocht in de kelder als dat hij de gelegenheid had om de woning vóór de totstandkoming van de koopovereenkomst te bezichtigen (zie 5.45).
      
      
        
          Vooruitblik
        
      
      
    
    
      5.47.
      Wanneer [partij 1] op beide punten slaagt in het leveren van tegenbewijs, komt niet vast te staan dat het hier om een bekend of kenbaar gebrek zou gaan. In dat geval moet de rechtbank alsnog beoordelen of het vocht in de kelder een gebrek is dat aan een normaal gebruik van de bedrijfswoning in de weg staat. Bij die uitkomst is de rechtbank voornemens om een deskundige te benoemen om nader onderzoek te verrichten naar (de gevolgen van) het vocht in de kelder.
      
    
    
      5.48.
      Als [partij 1] echter niet slaagt in het leveren van het tegenbewijs, staat vast dat hij vóór het sluiten van de koopovereenkomst bekend was met het vocht in de kelder dan wel dat dit voor hem kenbaar was (of allebei). Bij die uitkomst komt het gestelde gebrek voor rekening en risico van [partij 1] en levert het vocht in de kelder geen grond op voor ontbinding van de koopovereenkomst, ook niet als sprake zou zijn van een gebrek dat aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
      
        
          Onvoorwaardelijke reconventie
        
      
      
    
    
      5.49.
      Omdat de beoordeling van de vorderingen van [partij 2] c.s. in (onvoorwaardelijke) reconventie grotendeels samenhangt met de (verdere) beoordeling van de vorderingen in conventie, zal de rechtbank deze beoordeling aanhouden in afwachting van het verdere verloop van de procedure in conventie. 
      
      
        
          Voorwaardelijke reconventie
        
      
      
    
    
      5.50.
      De vorderingen van [partij 2] c.s. in voorwaardelijke reconventie zijn ingesteld voor zover de koopovereenkomst ter zake de landbouwpercelen in stand zou blijven en de landbouwpercelen aan [partij 1] geleverd moeten worden. Vanwege de lotsverbondenheid van beide koopovereenkomsten kan dit echter niet de uitkomst worden van deze zaak. Als gezegd brengt die lotsverbondenheid namelijk mee dat de koopovereenkomst voor de landbouwpercelen linksom of rechtsom niet in stand blijft (zie overweging 5.13). De voorwaarde waaronder de vorderingen in voorwaardelijke reconventie zijn ingesteld wordt daarmee niet vervuld. Dat betekent dat de rechtbank niet hoeft te beslissen op de vorderingen in voorwaardelijke reconventie. 
      
      
        
          In conventie en reconventie
        
      
      
    
    
      5.51.
      Aangezien de verdere beoordeling van de vorderingen zowel in conventie als in reconventie afhangt van de uitkomst van de tegenbewijslevering waartoe [partij 1] wordt toegelaten, houdt de rechtbank alle verdere beslissingen in conventie en reconventie aan in afwachting daarvan. 
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      6.1.
      laat [partij 1] toe tegenbewijs te leveren tegen de voorshands bewezen geachte stellingen van [partij 2] c.s. dat (i) [partij 2] c.s. [partij 1] vóór het sluiten van de koopovereenkomst hebben medegedeeld dat sprake is van vocht in de kelder en (ii) [partij 1] de gelegenheid had om de woning vóór de totstandkoming van de koopovereenkomst te bezichtigen,
      
    
    
      6.2.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 5 november 2025 voor uitlating door [partij 1] of hij tegenbewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,
      
    
    
      6.3.
      bepaalt dat, als [partij 1] geen tegenbewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, hij die stukken dan direct in het geding moet brengen,
      
    
    
      6.4.
      bepaalt dat, als [partij 1] getuigen wil laten horen, hij de getuigen en de verhinderdagen van alle partijen en hun advocaten in de maanden januari tot en met mei 2026 dan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
      
    
    
      6.5.
      bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van mr. M.A. de Vlieger, in het gerechtsgebouw te Breda, Stationslaan 10,
      
    
    
      6.6.
      bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken vóór het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
      
    
    
      6.7.
      houdt iedere verdere beslissing aan,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      6.8.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. De Vlieger en in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2025.
      
    
  
  
     Verwezen wordt naar HR 20 januari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU3162 (AgfaPhoto v. Foto Noort c.s.).
  
  
     Zie Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL: HR:2005:AU2414.