ECLI:NL:RBAMS:2025:9155, Rechtbank Amsterdam, 21-11-2025, 11759617 \ CV EXPL 25-8632
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Overeenkomst tot het aandragen van kandidaat-huurders tegen betaling van een leadvergoeding. Uitleg overeenkomst. Eenzijdigde wijziging niet mogelijk. Gedaagde is op grond van de redelijkheid en billijkheid geen leadvergoeding meer verschuldigd.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11759617 \ CV EXPL 25-8632
    
    
    
      
        Vonnis van 21 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        SKEPP B.V., 
      gevestigd in Almelo,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Skepp,
      gemachtigde: mr. K.E.M. Wigger. 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] (handelend onder de naam [bedrijf gedaagde] ), 
      wonend in [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [bedrijf gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. N.F. Hijlkema. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 13 juni 2025, met producties, 
        
        
          de conclusie van antwoord van 24 juli 2025, met producties, 
        
        
          het tussenvonnis van 7 augustus 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
        
        
          de mondelinge behandeling van 10 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. De spreekaantekeningen die de gemachtigden hebben voorgedragen zijn aan het dossier toegevoegd.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2Deze zaak in het kort
    
    
      2.1.
      
        [bedrijf gedaagde] heeft werkplekken te huur en heeft Skepp ingeschakeld om daarvoor nieuwe huurders (‘leads’) aan te dragen. Skepp zou daarvoor een leadvergoeding krijgen. Skepp vordert in deze procedure betaling van die leadvergoeding. [bedrijf gedaagde] vindt dat zij die vergoeding niet meer hoeft te betalen, omdat Skepp de overeenkomst eenzijdig heeft beëindigd. De kantonrechter oordeelt dat [bedrijf gedaagde] geen leadvergoeding meer hoeft te betalen. Hierna wordt deze beslissing uitgelegd. 
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Op 31 mei 2018 hebben partijen een overeenkomst (hierna: de overeenkomst) gesloten, op basis waarvan Skepp werkzaamheden voor [bedrijf gedaagde] heeft verricht. Die werkzaamheden bestonden uit het aandragen van kandidaat-huurders van bij [bedrijf gedaagde] beschikbare werkplekken en het verzorgen van het contractbeheer en de financiële dienstverlening voor de door Skepp aangedragen huurders. Voor die werkzaamheden betaalde [bedrijf gedaagde] een leadvergoeding. In de overeenkomst staat daarover het volgende:
      
      
        “(…) Plichten
        
          (2) De leadvergoeding over leads van SKEPP voor werkplekken bedraagt maandelijks 15% gedurende de contractduur. (…)
        
      
      
      
        
          Contractbeheer
        
        
          (1) SKEPP verzorgt het contractbeheer voor opdrachtgever dit geldt voor aangedragen leads door SKEPP en huurders die elders binnen gekomen zijn bij opdrachtgever (…)
        
      
      
      
        
          Financiële dienstverlening
        
        
          (1) SKEPP verzorgt het financiële traject voortkomende uit de opgestelde huurcontracten door SKEPP voor de kantoren in het portefeuille van opdrachtgever. Maandelijks worden er huur- en borgfacturen namens opdrachtgever verzonden en int SKEPP twee keer in de week de betalingen. (…)”
      
      
    
    
      3.2.
      Op de overeenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard. Daarin staat:
      
      
        “(…) 1 – Werkwijze SKEPP
      
      a. a) Wij ondersteunen je in het per direct verhuren van werkplekken en/of kantoorruimtes (…)
      
        e) SKEPP verzorgt het hele financiële traject rondom de huurders voor je. We versturen huur- en borgfacturen namens de opdrachtgever, incasseren het geld op onze rekening en verzorgen actief debiteurenbeheer. Zodra wij de huur ontvangen van huurders, maken we dit uiterlijk binnen drie werkdagen naar je over, minus onze commissie. (…)
      
      
        2 – SKEPP fee (…)
      
      
        e) Voor werkplekken geldt: het verzorgen van de huurcontracten en facturatie zit voor de gehele contractduur bij de fee inbegrepen en brengt dus geen extra kosten met zich mee.(…)
      
      
        3 – Overige (…)
      
      
        f) Beëindiging van onze samenwerking is mogelijk 6 maanden na plaatsing op de website(s). (…) Onder ‘opzegging’ valt een definitieve beëindiging van de samenwerking tussen de opdrachtgever en SKEPP die schriftelijk wordt ingediend door de opdrachtgever. (…) Wanneer de huurcontracten met door ons aangebrachte huurders na opzegging worden voortgezet, of in indien deze huurders een nieuw huurcontract krijgen aangeboden, blijf je hierover maandelijks aan ons de eerder beschreven fee verschuldigd. (…)”
      
    
    
      3.3.
      Op 18 oktober 2019 stuurt Skepp de volgende e-mail aan [bedrijf gedaagde] : 
      
      
        “(…) U maakt momenteel gebruik van onze dienst Officemanager voor contractbeheer, facturatie en debiteurenbeheer van uw kantoor. Middels dit schrijven willen we u informeren dat deze dienst helaas niet langer past binnen onze visie en focus en dat wij werkzaamheden rondom Officemanager per 1 januari 2020 zullen stoppen. (…) Medio december ontvangt u van ons een eindafrekening en saldo overzicht. Hierin ziet u per huurder het borg-overzicht en het openstaande huursaldo voor uw debiteurenbeheer. Eventuele gelden die wij voor u in beheer hebben zullen volgens de eindafrekening naar u worden doorgestort. (…) Rest ons enkel om u te bedanken voor de prettige samenwerking en het vertrouwen in SKEPP in de afgelopen periode. Wij staan onverminderd klaar om u met Officelisting, Officeplanner en/of Officekit te ondersteunen in het verhuurproces. (…)”
      
      
    
    
      3.4.
      Op 16 december 2019 stuurt Skepp de volgende e-mail aan [bedrijf gedaagde] : 
      
      
        “(…) De resterende fees voor werkplekken hebben een voortdurend karakter. Hiervoor bieden wij eenmalig een afkoopregeling van 12 maanden, gerekend vanaf 1 januari (afkoopsom: twaalf maal de maandelijkse fee). (…) Mocht je geen gebruik willen maken van de afkoopregeling voor werkplekken, dan kun je dit tot uiterlijk 14 januari 2020 bij ons per mail aangeven. Wij stellen dan een periodieke factuur in voor de resterende doorlopende fee. (…)”
      
      
    
    
      3.5.
      Op 14 januari 2020 reageert [bedrijf gedaagde] per e-mail:
      
      
        “Het moge duidelijk zijn dat ik hier niet mee akkoord kan en wil gaan. (…) Dan blijft er nog maar 1 huurder over ( [naam vof] ) en deze huurt inmiddels sinds augustus 2018. In jullie nieuwe samenwerkingsvoorstel (o.b.v. het product genaamd “officelisting”) spreken jullie over een leadvergoeding van 15% voor de duur van 12 maanden. Aangezien ik deze commissie voor [naam vof] 17 maanden heb betaald lijkt me dat ik hier ruimschoots aan heb voldaan. (…)”
      
      
    
    
      3.6.
      Op 13 oktober 2022 mailt Skepp [bedrijf gedaagde] dat een mogelijke nieuwe lead wil langskomen om het kantoor te bekijken. [bedrijf gedaagde] heeft daar niet op gereageerd.  
      
    
    
      3.7.
      In oktober 2024 vindt er mailcontact plaats tussen Skepp en de gemachtigde van [bedrijf gedaagde] over het beëindigen van de overeenkomst en het verrekenen van de borg van [naam vof] , een door Skepp aangedragen huurder van [bedrijf gedaagde] . In die mailwisseling schrijft Skepp:
      
      
        
          “(…) Enkel zijn er na de discussie over de afhandeling van [naam vof] geen nieuwe leads aangedragen bij dhr. [gedaagde] , waardoor de samenwerking nooit meer in de praktijk is uitgeoefend. (…) Echter hebben wij nooit een creditfactuur van dhr. [gedaagde] ontvangen voor de borg of een reactie op ons afkoopvoorstel. Hierdoor hadden wij achteraf gezien de maandelijkse facturatie à 15% van de maandhuur moeten laten doorlopen, in plaats van intern de €2.200 (van het afkoopvoorstel) tegen de borg van €1.360 te verrekenen en het restant als verlies te nemen. (…)” 
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      Skepp vordert samengevat dat [bedrijf gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van € 12.116,73, vermeerderd met de wettelijke handelsrente. Skepp wil dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. 
      
    
    
      4.2.
      Skepp legt aan haar vordering ten grondslag dat zij met de e-mail van 18 oktober 2019 alleen het deel van de overeenkomst dat zag op het contractbeheer en de financiële dienstverlening heeft beëindigd. Voor het aandragen van leads is de overeenkomst tussen partijen blijven voortduren. Op basis daarvan is [bedrijf gedaagde] nog een leadvergoeding verschuldigd van 15% per maand voor de hele contractduur van de door Skepp aangebrachte huurders. Ook als de overeenkomst wel volledig zou zijn beëindigd, is [bedrijf gedaagde] op basis van de algemene voorwaarden van Skepp nog steeds gehouden de leadvergoeding te betalen. [naam vof] heeft na 1 januari 2020 nog 58 maanden werkplekken gehuurd bij [bedrijf gedaagde] , waarvoor de leadvergoeding in totaal neerkomt op een bedrag van € 10.657,50. Dat bedrag dient [bedrijf gedaagde] alsnog aan Skepp te voldoen, aldus Skepp. 
      
    
    
      4.3.
      
        [bedrijf gedaagde] is het niet met de vordering eens. Skepp heeft de overeenkomst per 1 januari 2020 in zijn geheel beëindigd. Daarmee bestaat geen grondslag meer voor het innen van een leadvergoeding voor de periode van na 1 januari 2020. De bepaling uit de algemene voorwaarden die ziet op het beëindigen van de overeenkomst is alleen van toepassing in de situatie waarin [bedrijf gedaagde] de overeenkomst zou hebben opgezegd. Aangezien dat niet het geval is, gaat deze bepaling niet op. Daarnaast betwist [bedrijf gedaagde] dat [naam vof] 58 maanden bij haar heeft gehuurd. Ten slotte stelt [bedrijf gedaagde] zich nog op het standpunt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn als [bedrijf gedaagde] gehouden zou zijn een leadvergoeding aan Skepp te betalen. 
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        De overeenkomst is niet rechtsgeldig beëindigd of gewijzigd
      
    
    
    
      5.1.
      De kantonrechter oordeelt dat de mail van 18 oktober 2019 van Skepp geen beëindiging is van de overeenkomst maar een poging van Skepp om de overeenkomst eenzijdig te wijzigen. Skepp heeft daarin immers aangekondigd dat zij een deel van de overeengekomen dienstverlening zal stoppen. Tenzij partijen anders zijn overeengekomen, is het alleen mogelijk om een overeenkomst te wijzigen als beide partijen daarmee instemmen. Van een eenzijdige wijzigingsbevoegdheid in de overeenkomst of instemming van [bedrijf gedaagde] is geen sprake. 
      
    
    
      5.2.
      Skepp heeft aangevoerd dat het contractbeheer en de financiële dienstverlening aanvullende services waren die gratis werden geleverd en dus zonder toestemming van [bedrijf gedaagde] konden worden beëindigd. De kantonrechter volgt Skepp niet in die uitleg van de overeenkomst. Uit de overeenkomst blijkt dat het contractbeheer en de financiële dienstverlening deel uitmaakten van het totaalpakket aan afspraken waarvoor [bedrijf gedaagde] een leadvergoeding betaalde. In de algemene voorwaarden staat dat het verzorgen van huurcontracten en facturatie bij de fee is “inbegrepen”. Skepp heeft geen omstandigheden aangevoerd op grond waarvan van een andere uitleg van de schriftelijke overeenkomst zou moeten worden uitgegaan. Voor het beëindigen van een deel van de werkzaamheden – waarbij de verplichting tot betaling van de leadvergoeding onverminderd zou doorlopen – had Skepp dus wel degelijk eerst goedkeuring nodig van [bedrijf gedaagde] . Omdat zij die goedkeuring niet heeft gekregen, is de overeenkomst tussen partijen ongewijzigd blijven voortduren.   
      
      
      
        
          Het beroep van [bedrijf gedaagde] op de redelijkheid en billijkheid slaagt
        
      
      
    
    
      5.3.
      Daarmee komt de kantonrechter toe aan de vraag of Skepp op basis van de (nog bestaande) overeenkomst aanspraak kan maken op de leadvergoeding voor de periode dat [naam vof] werkplekken huurde bij [bedrijf gedaagde] . Als uitgangspunt geldt dat partijen zelf mogen bepalen wat zij met elkaar afspreken en over en weer aan die afspraken kunnen worden gehouden. In de overeenkomst tussen Skepp en [bedrijf gedaagde] is vastgelegd dat [bedrijf gedaagde] een leadvergoeding verschuldigd is aan Skepp gedurende de volledige looptijd van het contract met de door Skepp aangedragen leads. Daar tegenover staat dat Skepp zorgt voor het contractbeheer en de financiële dienstverlening, en nieuwe leads aandraagt. Omdat Skepp de overeenkomst niet rechtsgeldig heeft beëindigd of gewijzigd, zoals hiervoor overwogen, zijn deze verplichtingen dus ook in de periode na 1 januari 2020 over en weer blijven bestaan. Toch kunnen zich soms omstandigheden voordoen die maken dat het ‘naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar’ is om partijen te verplichten om bepaalde afspraken na te komen. In dat geval blijven die afspraken buiten toepassing.
      
    
    
      5.4.
      
        [bedrijf gedaagde] heeft aangevoerd dat zij in dit geval niet gehouden kan worden aan haar betalingsverplichting op grond van de overeenkomst. De kantonrechter volgt [bedrijf gedaagde] daarin en neemt daarbij de volgende omstandigheden mee. Skepp heeft de overeenkomst eenzijdig proberen te wijzigen, terwijl zij daartoe geen bevoegdheid had. De ontstane situatie is dus door haar gecreëerd. Feitelijk heeft Skepp vanaf 1 januari 2020 geen uitvoering meer gegeven aan haar verplichtingen uit de overeenkomst. Skepp is toen namelijk gestopt met het verzorgen van het contractbeheer en de financiële dienstverlening voor [bedrijf gedaagde] . Op basis van de overeenkomst was Skepp daartoe wel verplicht. Ook heeft Skepp vanaf dat moment – afgezien van één lead in 2022 – geen nieuwe leads meer aangedragen. Skepp heeft daarnaast niet weersproken dat [naam vof] kort na het bericht van Skepp over de wijziging van de overeenkomst minder werkplekken is gaan afnemen bij [bedrijf gedaagde] . Dat komt niet overeen met de hoogte van de vordering van Skepp, waar zij nog een volledige leadvergoeding vordert voor de duur 58 maanden. Ten slotte vindt de kantonrechter van belang dat Skepp in december 2019 heeft aangestuurd op een afkoopregeling voor een bedrag van € 2.200,00. Toen [bedrijf gedaagde] vervolgens niet akkoord ging met die afkoopregeling, heeft Skepp de resterende facturen naar eigen zeggen verrekend met de borg van [naam vof] van € 1.360,00. Skepp beheerde die borg op dat moment nog voor [bedrijf gedaagde] . Eind 2023 heeft [naam vof] zich tot Skepp gewend voor terugbetaling van de borg. En vervolgens heeft Skepp pas eind 2024 bij [bedrijf gedaagde] aanspraak gemaakt op de volledige leadvergoeding. In de tussenliggende periode van ruim vier jaar heeft Skepp – afgezien van de e-mail van 20 oktober 2022 – geen contact gehad met [bedrijf gedaagde] . Hierdoor kon en mocht [bedrijf gedaagde] ervan uitgaan dat Skepp niets meer van haar te vorderen had. Naar het oordeel van de kantonrechter maken al deze omstandigheden in onderlinge samenhang bezien dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is als Skepp nog aanspraak kan maken op betaling van de leadvergoeding uit hoofde van de overeenkomst. De vordering van Skepp wordt dus afgewezen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.5.
      Skepp is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [bedrijf gedaagde] betalen. Die worden normaal gesproken vastgesteld aan de hand van door de rechtspraak vastgestelde tarieven, die doorgaans lager zijn dan de werkelijke proceskosten. De kantonrechter ziet geen aanleiding om Skepp in dit geval te veroordelen in de daadwerkelijke proceskosten. Daarvoor is alleen ruimte als sprake is van misbruik van procesrecht of onrechtmatig procederen en daarvan is de kantonrechter niet gebleken. 
      
    
    
      5.6.
      De proceskosten van [bedrijf gedaagde] worden daarom begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                812,00
              
              
                (2 punten × € 406,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                947,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        De wettelijke rente over de proceskosten die [bedrijf gedaagde] heeft gevorderd, wordt toegewezen zoals hieronder in de beslissing staat. 
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van Skepp af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt Skepp in de proceskosten van [bedrijf gedaagde] van € 947,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Skepp niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt Skepp tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis, met uitzondering van onderdeel 6.1., uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J. Huber, rechter, bijgestaan door mr. M.A. van Eerde, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 21 november 2025.
      
    
  
  
     Artikel 6:248 lid 2 BW.