ECLI:NL:RBAMS:2025:9444, Rechtbank Amsterdam, 03-12-2025, 11794039
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: VvE recht. Verzoek aan vergadering van eigenaars moet behandeld worden op basis van dan geldende splitsingsakte en -reglement.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer / rekestnummer: 11794039 \ EA VERZ  25-777
    
    
    
      
        Beschikking van 3 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [verzoekers]
        , 
      te [woonplaats] ,
      verzoekende partij,
      hierna te noemen: verzoekers,
      gemachtigde: mr. A.J.C. Goldhoorn,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        VVE VAN HET GEBOUW [verweerder], 
      te [vestigingsplaats] ,
      verwerende partij,
      hierna te noemen: VvE,
      gemachtigde: mr. J.P.H. Willems,
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het verzoekschrift met producties,
      - het verweerschrift met producties,
      - de door verzoekers nagezonden producties tot en met 24.
      
      
        De mondelinge behandeling heeft op 5 november 2025 plaatsgevonden. Verzoekers waren daarbij aanwezig samen met hun gemachtigde. De VvE was eveneens aanwezig, vertegenwoordigd door bestuurder [naam 1] en bijgestaan door hun gemachtigde. Als belanghebbenden zijn verschenen [naam 2] , [naam 3] , [naam 4] , [naam 5] en [naam 1] . De beschikking is bepaald op vandaag.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      
        Wat is er aan de hand
      
    
    
    
      2.1.
      Verzoekers zijn eigenaar van het appartementsrecht aan het adres [adres] . Dit appartementsrecht maakt onderdeel uit van het appartementsgebouw, bekend als [naam gebouw] . De VvE voert het beheer over de gemeenschap.
      
    
    
      2.2.
      De appartementsrechten binnen de VvE bestaan in beginsel uit drie verdiepingen. Sommige eigenaren hebben een dakopbouw laten realiseren. 
      
    
    
      2.3.
      Verzoekers is op 17 december 2021 een omgevingsvergunning verleend voor het realiseren van een dakopbouw. In de aanvraag van de vergunning hebben verzoekers opgenomen dat zij een dakopbouw willen realiseren zoals die is goedgekeurd voor hun buren ( [adressen buren] ) en zij toestemming van de VvE zullen vragen. Verzoekers hebben eind 2024/begin 2025 een dakopbouw laten realiseren. Deze dakopbouw betreft een brede dakopbouw (over de gehele breedte van het dak) en heeft drie glaspanelen en als vierde paneel eveneens een glaspaneel. 
      
    
    
      2.4.
      Verzoekers hebben voorafgaand aan de bouw geen toestemming gevraagd aan de VvE voor de dakopbouw. 
      
    
    
      2.5.
      Op 20 februari 2025 heeft het bestuur gewezen op het feit dat voor de dakopbouw toestemming nodig is. Na een bericht van het bestuur van de VvE vragen verzoekers op 26 februari 2025 toestemming aan het bestuur van de VvE voor de dakopbouw. Tussen partijen vindt communicatie en overleg plaats. 
      
    
    
      2.6.
      Verzoekers hebben op 15 mei 2025 aangegeven de vergadering te willen verzoeken om in plaats van drie glazen panelen en een vast paneel, vier glazen panelen toe te staan. Dit verzoek is op de vergadering van eigenaars op 3 juni 2025 gedaan. Er is hiervoor geen gekwalificeerde meerderheid behaald en het verzoek is afgewezen. Verzoekers zijn verzocht zich te houden aan de geldende bepalingen met betrekking tot de uitvoering van de dakopbouw. 
      
      
        
          Relevante stukken 
        
      
      
    
    
      2.7.
      In de splitsingsakte van 1 juli 1992 is het splitsingsreglement vastgesteld (hierna gezamenlijk: de oude splitsingsakte). Op 24 maart 2025 is de oude splitsingsakte gewijzigd en door de notaris gepasseerd (hierna: de nieuwe splitsingsakte). 
      
    
    
      2.8.
      In de oude splitsingsakte staat: 
      
      
        
          Artikel 13 
        
        1. Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden. […]
        
          Artikel 14
        
        
          De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar zou worden gebracht. In afwijking van het vorenstaand een het in artikel 13 lid 1 bepaalde is uitbreiding van een woning voor eigen rekening geoorloofd indien deze geschiedt overeenkomstig de aan de akte gehechte bouwtekening blad B-3.
        
      
      
      
        Op bouwtekening B-3 is een dakopbouw te zien. Deze zogenaamde smalle dakopbouw bestaat aan de achtergevel (de waterkant) uit drie (glas)panelen en uit twee panelen aan de voorgevel. Verder is er ruimte vrij tussen de dakopbouwen. 
      
    
    
      2.9.
      Er geldt binnen de VvE ook een huishoudelijk reglement. Het huishoudelijk reglement is op de vergadering van 3 juni 2025 gewijzigd vastgesteld. 
      
    
    
      2.10.
      In het huishoudelijk reglement dat tot de wijziging gold stond: 
      
      
        
          Artikel 2 (aangepast 2010)
        
      
      
        
          
            De eigenaar die overeenkomstig de (aanvullende) bepalingen van artikel 14 van het reglement overgaat tot uitbreiding van de woning door middel van een opbouw dient, alvorens overgaan wordt tot deze uitbreiding, toestemming van het bestuur te krijgen. Deze toestemming zal worden verleend indien volledig voldaan wordt aan de bepalingen van eerder genoemd artikel 14 en de opbouw geschiedt overeenkomst de aan de akte gehechte bouwtekening blad B-3. 
          
        
        
          
            (
            nieuwe bepaling 2010
            ) Alleen voor de vereniging [naam gebouw] geldt dat deze toestemming ook wordt verleend als de opbouw geschiedt overeenkomstig bijlage 3 van dit huishoudelijk reglement, waarvan de detailtekeningen op te vragen zijn bij het bestuur. 
          
        
      
      
    
    
      2.11.
      In de nieuwe splitsingsakte staat:
      
      
        
          Artikel 24
        
        
          Verbodsbepalingen Gebouw en Gemeenschappelijke Gedeelten
        
      
    
    
      24.1
      
        Ook indien daarvoor geen wijziging van de Akte is vereist, is iedere op-, aan-, onder-, of bijbouw door een Eigenaar zonder voorafgaande toestemming van de Vergadering verboden. 
      
    
    
      24.2
      
        In afwijking van Artikel 24.1 en Artikel 25.1 hebben de Eigenaars geen toestemming van de Vergadering nodig om een dakopbouw op de derde verdieping met buitenruimte te realiseren, mits deze dakopbouw en buitenruimte aan de door de Vergadering bepaalde en in het Huishoudelijk Reglement vastgestelde eisen voldoen. […]
      
      
      
        
          Artikel 25 
        
        
          Veranderingen in constructie Gebouw
        
        
          De eigenaars en Gebruikers mogen zonder toestemming van de Vergadering geen verandering aanbrengen waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie van het Gebouw gewijzigd wordt. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het Gebouw door de verandering in gevaar kan worden gebracht of indien daardoor strijd ontstaat met het Beeldboek en/of overige regels in het Huishoudelijke reglement. 
        
      
      
      
        
          Artikel 64
        
        
          Huishoudelijk reglement 
        
        
          64.4b Het Beeldboek, dat deel uitmaakt van het Huishoudelijk Reglement, kan door de Vergadering slechts worden vastgesteld, gewijzigd en aangevuld bij een besluit genomen met een meerderheid van tenminste vier vijfden van het aantal stemmen, uitgebracht in een vergadering waarin een aantal stemgerechtigden aanwezig of vertegenwoordigd is, dat tenminste vier vijfden van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. […] 
        
      
      
    
    
      2.12.
      Naast een nieuwe akte van splitsing is ook een nieuw huishoudelijk reglement vastgesteld. Onderdeel hiervan is het beeldboek. In het beeldboek zijn twee typen opbouwen opgenomen, de smalle opbouw (de eerder onder B-3 opgenomen opbouw) en een brede opbouw met drie glazen panelen en een dicht paneel en een rode paal. 
      
    
    
      2.13.
      Verder is nog relevant dat door de vergadering van eigenaars in 2021 op verzoek de bewoners van [adressen buren] toestemming is verleend voor de bouw van een brede dakopbouw. Deze brede dakopbouw is neergelegd in het zogenaamde dakopbouwenboek. Deze dakopbouw (met drie glazen panelen en een dicht paneel en een rode paal) is later in het beeldboek neergelegd. 
      
    
  
  
    
      3Het verzoek
    
    
      3.1.
      Verzoekers verzoeken de kantonrechter om uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        
          te verklaren voor recht dat artikel 2 van het oude huishoudelijk reglement van 2 januari 1992, nietig is; 
        
        
          te verklaren voor recht dat verzoekers geen toestemming nodig hadden van VvE voor de huidige dakopbouw;
        
        
          het besluit van de vergadering van de VvE van 3 juni 2025 om geen toestemming aan verzoekers te verlenen voor het mogen plaatsen van een dakopbouw, te vernietigen, dan wel nietig te verklaren;
        
        
          verzoekers een vervangende machtiging te verlenen voor het mogen plaatsen van de huidige dakopbouw op het dak van hun appartement;
        
        
          het besluit van 3 juni 2025 om een nieuw huishoudelijk reglement vast te stellen, te vernietigen;
        
        
          de VvE te veroordelen in de kosten van deze procedure, met dien verstande dat verzoekers niet aan de proceskosten hoeven bij te dragen. 
        
      
      
    
    
      3.2.
      Het provisionele verzoek is door verzoekers ingetrokken.  
      
    
    
      3.3.
      De VvE verzet zich tegen toewijzing van de verzoeken. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    
    
      4.1.
      Verzoekers hebben een dakopbouw geplaatst zonder voorafgaand toestemming te vragen aan de VvE. Achteraf hebben verzoekers wel toestemming gevraagd. Dit is behandeld op de vergadering van 3 juni 2025 en verzoekers hebben voor hun dakopbouw met vier glazen panelen geen toestemming gekregen. Verzoekers stellen dat geen toestemming van de VvE nodig was, althans dat het besluit nietig, dan wel vernietigbaar is. De toestemming zou behandeld moeten worden op grond van de oude regels, het oude splitsingsbesluit, huishoudelijk reglement en stemverhouding daaronder begrepen. 
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter overweegt dat het verzoek ten tijde van de vergadering van 3 juni 2025 aan de vergadering is voorgelegd. Toen gold de nieuwe splitsingsakte. De vergadering had geen andere mogelijkheid dan het verzoek te behandelen aan de hand van de nieuwe akte van splitsing en de dan geldende stemvereisten in acht te nemen. Op grond van artikel 2:14 jo. 5:129 BW heeft immers te gelden dat een besluit dat is genomen in strijd met de (op dat moment geldende) akte van splitsing een nietig besluit zou opleveren. Er bestaat geen mogelijkheid om hiervan af te wijken. Het feit dat de dakopbouw is gebouwd op een moment dat de oude splitsingsakte gold maakt dit niet anders. Hetzelfde geldt voor het feit dat de nieuwe splitsingsakte is gewijzigd nadat de dakopbouw is geplaatst. Het was de verantwoordelijkheid van verzoekers om voorafgaand aan de bouw de benodigde toestemming te verkrijgen. Hiervan waren zij ook op de hoogte zo blijkt uit hun aanvraag van de omgevingsvergunning. 
      
    
    
      4.3.
      Verder is het zo dat de nieuwe splitsingsakte en het beeldboek ten aanzien van dakopbouwen inhoudelijk geen grote wijzigingen hebben gebracht. Zowel onder de oude als de nieuwe splitsingsakte was toestemming van de vergadering van eigenaars noodzakelijk. En zowel in de oude als de nieuwe situatie wijkt de dakopbouw van verzoekers af van de door de vergadering toegestane dakopbouwen. In de oude splitsingsakte was opgenomen dat, in het geval de dakopbouw in overeenstemming was met bouwtekening B-3, het plaatsen van een dakopbouw zonder toestemming van de vergadering mogelijk was. Verzoekers stellen dat de dakopbouw voldoet aan bouwtekening B-3. Dit is echter feitelijk onjuist. Het betreft hier immers geen smalle dakopbouw conform de bouwtekening B-3 maar een brede dakopbouw, een opbouw over de volledige breedte van het dak. Dus ook onder de oude splitsingsakte was toestemming nodig geweest. De dakopbouw komt evenmin overeen met de dakopbouw die in de oude situatie was opgenomen in het dakopbouwenboek. Dus ook als onder de oude akte van splitsing en het toen geldende reglement toestemming was verzocht, kan niet worden aangenomen dat die toestemming was verleend.
      
    
    
      4.4.
      Onder de nieuwe splitsingsakte geldt dat voor in het beeldboek specifiek vastgelegde dakopbouwen geen toestemming nodig is. De dakopbouw van verzoekers voldoet niet aan de dakopbouw die in het beeldboek is neergelegd: er zijn immers vier glazen panelen in geplaatst en niet drie. Er is dus wel degelijk toestemming nodig. Verzoekers stellen verder nog dat hun dakopbouw minimaal afwijkt van het beeldboek en van de reeds geplaatste dakopbouwen. Dit is echter feitelijk onjuist. Maar zelfs als dat zo is biedt dat geen basis voor toewijzing van hun verzoeken. Er is door de VvE nagedacht over de vormgeving van de dakopbouwen om aldus de uniforme uitstraling van het complex te bewaken. Uit dit alles volgt dat de afweging die de vergadering heeft gemaakt niet onbegrijpelijk of onnavolgbaar is. Van vernietiging van het besluit zoals bedoeld in artikel 5:130 BW kan dan ook geen sprake zijn. 
      
    
    
      4.5.
      Verzoekers waren er van op de hoogte dat hun dakopbouw afweek van de toegestane dakopbouwen. Daarvan was immers kennis te nemen uit de genoemde stukken. Ook kennen alle gerealiseerde brede dakopbouwen, ook degene waarnaar zij expliciet verwijzen in de aanvraag van hun omgevingsvergunning, drie glazen panelen en een dicht paneel. Ook was het verzoekers bekend dat zij, voorafgaand aan de bouw, toestemming dienden te verzoeken. Dat zij hiermee, om hun moverende redenen, hebben gewacht totdat de dakopbouw een feit was, maakt niet dat sprake is van een uitzonderingspositie die een afwijking van zowel de oude als nieuwe splitsingsakte rechtvaardigt. 
      
    
    
      4.6.
      Uit het voorgaande volgt ook dat geen vervangende machtiging kan worden verleend. Op grond van artikel 5:121 BW kan een vervangende machtiging worden verleend indien de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd. De kantonrechter kan een vervangende machtiging op grond hiervan alleen verlenen indien vast komt te staan dat de VvE haar toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd. De VvE heeft uiteengezet dat zij een bepaalde uniformiteit wenst te behouden, dat er veel tijd en moeite is gestoken in het wijzigen van de akte van splitsing en de opstelling van het beeldboek met als doel de bewaking van eenheid en de bewaking van het architectonische uiterlijk van het complex. Verder leidt het verschaffen van toestemming tot waardeverlies van het beeldboek, waar nu juist hard aan gewerkt is, waardoor in de toekomst nieuwe discussies ontstaan. Hieruit volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat er een redelijke grond bestaat voor de weigering. Verder is, anders dan door verzoekers gesteld, geen sprake van willekeur. Het enkele feit dat er zonnepanelen zijn geplaatst op een dakopbouw en een dakrand van een dakopbouw mogelijk iets hoger is uitgevallen maken niet dat gesproken kan worden van willekeur. 
      
      
        
          De verzoeken 
        
      
      
    
    
      4.7.
      Ten aanzien van verzoek a. Hierbij hebben verzoekers geen enkel belang. Dit reglement geldt momenteel niet meer. Daarbij is dit reglement niet relevant. Al uit de oude splitsingsakte volgt dat toestemming noodzakelijk was nu de dakopbouw afwijkt van bouwtekening B-3. Dit werd door het huishoudelijk reglement niet anders. 
      
    
    
      4.8.
      Ten aanzien van verzoek b en c en d. Deze verzoeken worden afgewezen. Dat volgt uit hetgeen hiervoor is overwogen. 
      
    
    
      4.9.
      Ten aanzien van verzoek e. Het verzoek en het belang bij vernietiging van het huishoudelijk reglement is door verzoekers onvoldoende onderbouwd en wordt eveneens afgewezen. 
      
    
    
      4.10.
      Uit het voorgaande volgt dat de verzoeken worden afgewezen. Verzoekers worden veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van de VvE worden begroot op € 609,50, bestaande uit € 542,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x € 271,00) en € 67,50 aan nakosten (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing).
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de verzoeken af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt verzoekers in de proceskosten welke aan de zijde van de VvE worden begroot op € 609,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als verzoekers niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mr. B.T. Beuving, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 3 december 2025.
      
      
      
        
          734