ECLI:NL:RBNNE:2025:4654, Rechtbank Noord-Nederland, 12-11-2025, C/17/198817 / HA ZA 25-45
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-11-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Gezamenlijk project, bouw van opslagunits. 
        Deel geschil over eigendom van wegen en paden en Toegangshek.

RECHTBANK Noord-Nederland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Leeuwarden
    
    
    
      Zaaknummer: C/17/198817 / HA ZA 25-45
    
    
    
      
        Vonnis van 12 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [A Beheer] B.V., 
      te [vestigingsplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [A Beheer] ,
      advocaat: mr. M.J. Guit en mr. R.V. Ruimschotel,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        HUURJESTALLING.NL B.V., 
      te Leeuwarden,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Huurjestalling,
      advocaat: mr. R. Glas.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 7 mei 2025
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 14 oktober 2025.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De kern van het geschil
    
    
      2.1.
      Partijen (en de met [A Beheer] gelieerde partij [A Bouw] B.V., hierna: [A Bouw] ) zijn langdurig en veelvuldig met elkaar in procedures verwikkeld over een gezamenlijk project, namelijk de bouw van (opslag)units. Over de kwaliteit van die bouw loopt nu een door de rechtbank gelast deskundigenonderzoek. Na gereedkoming van dat rapport hopen partijen door middel van een al lopend mediationtraject tot een totaaloplossing te komen. [A Beheer] heeft ten aanzien van het in geding zijnde deelgeschil - namelijk de eigendom van wegen en paden en een toegangshek - vonnis gevraagd ondanks een aanhoudingsverzoek van de zijde van Huurjestalling. De rechtbank zal nu een beslissing geven over dit deelgeschil. Partijen zijn gebaat bij duidelijkheid over de eigendom van de wegen en paden en het toegangshek. Deze moeten in eigendom worden overgedragen aan [A Beheer] . Dat zal hierna worden uitgelegd.
      
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      
        [A Beheer] vordert dat de rechtbank, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      1. Huurjestalling veroordeelt om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis - mits zij hiertoe minimaal 24 uren van te voren is uitgenodigd door de desbetreffende notaris - over te gaan tot levering van het Terrein (perceel [X] ), overeenkomstig de (concept)leveringsakte, zoals overgelegd als productie 34, alsmede mee te werken aan de feitelijke oplevering van het Terrein, overeenkomstig de leveringsakte,
      Op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 voor iedere dag dat Huurjestalling in gebreke blijft te voldoen aan het hiervoor gevorderde, met een maximum van € 500.000,00, althans, tot een zodanige veroordeling en een zodanige dwangsom als de rechtbank in geode justitie zal vermenen te behoren;
      2. Primair:
      
        a. Voor recht verklaart dat het over te dragen Terrein (perceel [X] ) mede omvat het eigendom van het Toegangshek;
        b. Huurjestalling veroordeelt om [A Beheer] in de gelegenheid te stellen het feitelijk beheer over het Toegangshek uit te voeren en in dat kader aldus alle gegevens over te dragen waaronder begrepen de toegang tot het modem alsmede alle andere gegevens die [A Beheer] in staat stellen afstandsbedieningen uit te geven waarmee het Toegangshek kan worden bediend,
        Op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 voor iedere dag dat Huurjestalling in gebreke blijft te voldoen aan het hiervoor gevorderde, met een maximum van € 500.000,00, althans tot een zodanige veroordeling en een zodanige dwangsom als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;
        	Subsidiair:
        c. Huurjestalling beveelt om [A Beheer] in staat te stellen het beheer over het Toegangshek (zowel het huidige als eventueel andere in de toekomst geplaatste hekken op deze locatie) uit te voeren ten behoeve van alle eigenaren en (of) gebruikers van de door [A Bouw] gebouwde opslagunits, en wel door het plaatsen van een apart modem ten behoeve van [A Beheer] , welk modem uitsluitend door haar kan worden bediend en beheerd ten behoeve van alle gebruikers van de door [A Bouw] gebouwde units,
        Op straffe van  verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 voor iedere dag dat Huurjestalling in gebreke blijft te voldoen aan het hiervoor gevorderde, met een maximum van € 500.000,00, althans een zodanige veroordeling en een zodanige dwangsom als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;
      
      3. Huurjestalling beveelt om bij verkoop en/of overdracht van de opslagunits, de bedingen zoals genoemd in de Bijlage erfdienstbaarheden (productie 13) en nader gespecificeerd in het lichaam van de dagvaarding (achter nr. 79) in de leveringsakte op te nemen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 voor iedere dag dat Huurjestalling in gebreke blijft te voldoen aan het hiervoor genoemde bevel, met een maximum van € 500.000,00, althans tot een zodanige veroordeling en een zodanige dwangsom als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;
      4. Huurjestalling veroordeelt om vanaf datum overdracht van het Terrein per opslagunit dat nog (volledig of gedeeltelijk) in haar eigendom is, jaarlijks uiterlijk vóór 15 januari [A Beheer] en/of diens rechtsopvolger(s) een bedrag van € 225,00 btw vrij, aan bijdrage onderhoud/huur infrastructuur te voldoen, welke bijdrage telkens na vijf jaar per één januari wordt aangepast conform het in het lichaam van de dagvaarding ingekopieërde beding “Huur infrastructuur” (nr. 23);
      5. Huurjestalling veroordeelt in de kosten van de onderhavige procedure, onder bepaling dat als de gedingkosten niet binnen veertien dagen na de dag, waarop het vonnis is gewezen, aan [A Beheer] zullen zijn voldaan, daarover vanaf de veertiende dag wettelijke rente verschuldigd is.
      
    
    
      3.2.
      Huurjestalling voert verweer. Huurjestalling concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [A Beheer] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [A Beheer] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [A Beheer] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4Het geschil en de beoordeling daarvan
    
    
      Hierna zal achtereenvolgens op de diverse vorderingen van [A Beheer] worden overgegaan.
    
    
    
      
        Vordering 1: eigendomsoverdracht wegen en paden
      
    
    
    
      4.1.
      In opdracht van Huurjestalling heeft [A Bouw] 49 (opslag)units op het aan Huurjestalling in eigendom toebehorende bedrijventerrein aan de [adres] gebouwd voor een aanneemsom van € 2.332.200,00 inclusief btw. Deze units zijn verdeeld over twee gebouwen/blokken. Niet (meer) in geschil is dat [A Beheer] , na gereedkoming van het werk, het beheer van de door [A Bouw] aangelegde wegen en paden op zich zou nemen tegen een jaarlijks door de kopers van de units aan haar te betalen bedrag. De vordering van [A Beheer] strekt ertoe dat Huurjestalling wordt veroordeeld om die door [A Bouw] aangelegde wegen en paden aan [A Beheer] in eigendom over te dragen. Na een splitsing van percelen betreft dit volgens [A Beheer] het huidige perceel, kadastraal bekend [plaats] , sectie [letter] nummer [X] . [A Beheer] heeft dit perceel aangeduid als “het Terrein”. 
      
    
    
      4.2.
      
        [A Beheer] baseert haar vordering op de tussen [A Bouw] en Huurjestalling in juli 2022 gesloten aannemingsovereenkomst. In de bij die aannemingsovereenkomst behorende werkomschrijving van 21 juli 2022 is volgens [A Beheer] ten behoeve van haar een  derdenbeding opgenomen dat ertoe strekt dat de wegen en paden aan haar in eigendom dienen te worden overgedragen door Huurjestalling en welk derdenbeding zij stelt te hebben aanvaard. 
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank overweegt dat in de aannemingsovereenkomst tussen [A Bouw] en Huurjestalling van juli 2022 in artikel 3 het volgende is vermeld:
      
      
        3. Het werk zal worden uitgevoerd overeenkomstig aan deze overeenkomst gehechte technische omschrijving d.d. * (strikt noodzakelijke wijzigingen voorbehouden aan aannemer).
      
      
      
        Onderaan deze aannemingsovereenkomst is voorts vermeld:
      
      
      
        Bijlage(n): werkomschrijving d.d. 21 juli 22
        		   […]
      
      
      
        In een door [A Beheer] als productie 5 bij dagvaarding in het geding gebrachte werkomschrijving van 21 juli 2022 is onder meer het volgende vermeld:
        	“[…]
        •	Infrastructuur: […]
        Na gereed making van de bouwblokken A en B zullen de betreffende wegen en paden incl. grond om niet worden overgedragen naar [A Beheer] . Tevens wordt er bij verkoop van de units een recht van overpad met vergoeding gevestigd, een en nader in overeenstemming met de project-notaris. 
        […]”
      
      
      
        
          Is de werkomschrijving de technische omschrijving?
        
      
      
    
    
      4.4.
      Huurjestalling heeft allereerst aangevoerd dat niet vaststaat dat de hiervoor geciteerde werkomschrijving de in artikel 3 van de aannemingsovereenkomst bedoelde technische omschrijving betreft. Huurjestalling heeft er daarbij op gewezen dat de werkomschrijving niet door partijen is ondertekend. Zoals Huurjestalling zelf ook heeft opgemerkt, constateert de rechtbank dat onderaan de aannemingsovereenkomst onder “Bijlage(n)” is verwezen naar een “werkomschrijving d.d. 21 juli 22”. Omdat de door [A Beheer] in het geding gebrachte werkomschrijving van 21 juli 2022 dateert en Huurjestalling niet heeft gesteld welk ander stuk volgens haar wél zou zijn bedoeld in de aannemingsovereenkomst, gaat de rechtbank er van uit dat de door [A Beheer] als productie 5 in het geding gebrachte werkomschrijving, de in artikel 3 van de aannemingsovereenkomst bedoelde “technische omschrijving” betreft. De enkele omstandigheid dat deze werkomschrijving niet separaat door partijen is ondertekend, brengt nog niet met zich dat daarover geen overeenstemming zou zijn ontstaan. Die overeenstemming ligt naar het oordeel van de rechtbank besloten in de ondertekening van de aannemingsovereenkomst zelf. De rechtbank zal er dus van uitgaan dat het hiervoor onder 4.3. geciteerde beding onder “Infrastructuur” door partijen is overeengekomen. Huurjestalling heeft op zichzelf niet (gemotiveerd) weersproken dat dit beding als een derdenbeding is aan te merken. Ook heeft zij niet weersproken dat dit derdenbeding door [A Beheer] is aanvaard. 
      
      
        
          Eigendomsoverdracht of feitelijk ter beschikking stellen (bruikleen)?
        
      
      
    
    
      4.5.
      Huurjestalling heeft voorts betoogd, dat met het hiervoor opgenomen citaat uit de werkomschrijving niet is bedoeld dat Huurjestalling de wegen en paden in eigendom aan [A Beheer] zou moeten overdragen. Volgens Huurjestalling is bedoeld dat zij [A Beheer] de feitelijke beschikking over de wegen en paden zou moeten geven/in bruikleen moet geven om het overeengekomen beheer te kunnen voeren. 
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van de rechtbank brengt een taalkundige uitleg van de passage in de werkomschrijving met zich dat Huurjestalling gehouden is de wegen en paden in eigendom over te dragen aan [A Beheer] . Dat met de term “zullen … worden overgedragen” slechts een “feitelijk ter beschikking stellen”/bruikleen zou zijn bedoeld, volgt daaruit niet. Zoals Huurjestalling in deze procedure heeft erkend, ziet artikel 9 van de aannemingsovereenkomst op de in de werkomschrijving bedoelde overdracht. In artikel 9 van de aannemingsovereenkomst is vermeld:
      
    
  
  
    
      9Samenhang overeenkomst van aanneming en koopovereenkomst
    Deze overeenkomst van aanneming vormt tezamen met de tussen opdrachtgever en [A Bouw] , gevestigd te [vestigingsplaats] , gesloten koopovereenkomst grond een onlosmakelijk geheel.
    
    
      Uit de omstandigheid dat hierin uitdrukkelijk wordt gesproken van een “koopovereenkomst” volgt naar het oordeel van de rechtbank ook dat van een enkel feitelijk ter beschikking stellen/bruikleen geen sprake is. Overigens heeft [A Beheer] gesteld dat in artikel 9 per vergissing wordt gesproken over [A Bouw] in plaats van [A Beheer] . Hoewel Huurjestalling dit lijkt te betwisten (zie punt 7 van haar pleitnota), gaat ook zij uit van een overdracht (in welke zin dan ook) aan [A Beheer] en niet aan [A Bouw] . Ook in het hiervoor genoemde citaat in de werkomschrijving wordt gesproken van [A Beheer] en niet van [A Bouw] . De rechtbank houdt het er dan ook voor dat inderdaad sprake is van de door [A Beheer] gestelde vergissing.
    
    
    
      4.7.
      Dat het destijds ook de bedoeling van partijen is geweest (ook van Huurjestalling) dat er een juridische eigendomsoverdracht zou plaatsvinden, volgt naar het oordeel bovendien uit het feit dat Huurjestalling [A Beheer] in de leveringsakten met haar kopers (Huurjestalling-kopers) heeft aangeduid als de “(toekomstig) eigenaar van het Terrein/toegangswegen”. In die leveringsakten is immers vermeld:
      
      
        	[…]
        	HUUR INFRASTRUCTUUR
        Verkoper en Koper verklaren voorts dat op onder meer het verkochte unit(s) zullen worden gesticht, Verkoper en Koper genoegzaam bekend. 
      
      
      
        Het onderhoud van het terrein/toegangswegen en ontsluitingswegen is/komt voor rekening van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: [A Beheer] […] hierna te noemen “ [A Beheer] ” en/of diens rechtsopvolger(s), (toekomstig) eigenaar van het terrein/toegangswegen. Jaarlijks direct na één januari is Koper of diens rechtsopvolger(s) onder andere daarvoor aan [A Beheer] , en/of diens rechtsopvolger(s) een bedrag van tweehonderd vijf en twintig euro (€ 225,00), btw vrij, aan bijdrage onderhoud/huur infrastructuur per unit verschuldigd. Zodra een unit wordt opgeleverd wordt deze onderhoud/huur infrastructuur voor de rest van het jaar aan Koper in rekening gebracht.
      
      
      
        De betwisting door Huurjestalling van deze bedoeling is in het licht hiervan onvoldoende gemotiveerd. Aan bewijslevering komt de rechtbank dus niet toe.
      
      
      
        
          “Om niet”/geen separate koopovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.8.
      De eigendomsoverdracht van de wegen en paden aan [A Beheer] is volgens de overeenkomst “om niet”, zodat [A Beheer] daarvoor geen vergoeding aan Huurjestalling verschuldigd is. Huurjestalling heeft aangevoerd dat zij niet goed thuis is in juridische termen en dat zij zich niet heeft gerealiseerd dat de term “om niet” betekent dat zij geen vergoeding zou krijgen. Dat zou volgens haar ook nooit haar bedoeling kunnen zijn geweest gelet op de investering in de grond en in de aanleg van de wegen en paden. 
      
    
    
      4.9.
      Nog afgezien van de omstandigheid dat (de bestuurder van) Huurjestalling een ondernemer is, waarvan [A Bouw] / [A Beheer] naar het oordeel van de rechtbank mocht verwachten dat de betekenis van de term “om niet” bekend zou zijn, is (de bestuurder van) Huurjestalling destijds ook bijgestaan door deskundigen, zoals de makelaar. [A Bouw] / [A Beheer] mocht er dan ook naar het oordeel van de rechtbank op vertrouwen dat de betekenis van die term bij Huurjestalling bekend was. Bij onbekendheid met de term “om niet” zou bovendien te verwachten zijn dat er onderhandeld zou zijn over een koopsom en dat daarover afspraken zouden zijn gemaakt, maar dit is gesteld noch gebleken. Dat sprake zou zijn van een tegenstrijdigheid omdat de term “koopovereenkomst” een betaling in geld impliceert, zoals Huurjestalling heeft betoogd, is naar het oordeel van de rechtbank evenmin het geval. Zoals hiervoor in rechtsoverweging 4.6 al is overwogen, is in artikel 9 van de aannemingsovereenkomst bepaald dat de aannemingsovereenkomst en de koopovereenkomst van de wegen en paden een onlosmakelijk geheel vormen. Partijen hebben dus niet een separate koopovereenkomst voor de wegen en paden met een separate koopsom gesloten, maar tegenover de verplichting van [A Bouw] om 49 units te bouwen, staat de verplichting van Huurjestalling om de aanneemsom aan [A Bouw] te betalen en de wegen en paden in eigendom aan [A Beheer] over te dragen zonder dat bij die laatste eigendomsoverdracht nog een (nadere) betaling zal plaatsvinden. Gelet hierop zal Huurjestalling ook niet worden gevolgd in haar betoog dat zij er van uitging dat een eigendomsoverdracht van de wegen en paden “van tafel zou zijn” omdat er geen separate koopovereenkomst was gesloten. Dat zij daar destijds van uitging is bovendien niet geloofwaardig omdat zij tot aan deze procedure heeft betoogd dat de in artikel 9 van de aannemingsovereenkomst genoemde koopovereenkomst niet zag op de koop van de wegen en paden maar van 15 units door [A Bouw] .
      
    
    
      4.10.
      De rechtbank gaat er op grond van het voorgaande van uit dat is overeengekomen dat de wegen en de paden in eigendom zouden worden overgedragen door Huurjestalling aan [A Beheer] . De enkele omstandigheid dat er volgens Huurjestalling tal van onduidelijkheden aanwezig zijn omdat de bepaling in de werkomschrijving volgens haar (te) vaag is, kan naar het oordeel van de rechtbank niet tot een ander oordeel leiden maar moet tot de conclusie leiden dat één en ander uitgelegd dient te worden en/of dat leemten in de overeenkomst nader ingevuld moeten worden. De rechtbank zal nu nader ingaan op deze vijf, door Huurjestalling genoemde onduidelijkheden.
      
      
        1. Wanneer eigendomsoverdracht
      
      
    
    
      4.11.
      Huurjestalling heeft allereerst aangevoerd dat in de werkomschrijving is vermeld dat de overdracht zal plaatsvinden “na gereed making van de bouwblokken A en B”. Volgens Huurjestalling is onduidelijk wat er met de bouwblokken A en B is bedoeld. De rechtbank overweegt dat niet tussen partijen in geschil is dat zij, behoudens in deze passage in de werkomschrijving, nooit hebben gesproken over de bouwblokken A en B maar alleen over de gebouwen 1, 2 en 3. Ook niet in geschil is dat de 49 door [A Bouw] gebouwde units de gebouwen 1 en 3 betreffen en dat gebouw 2 door Huurjestalling zelf zou worden gebouwd. Dit laatste is tot op heden niet gebeurd. Volgens [A Beheer] is met de bouwblokken A en B de twee door [A Bouw] gerealiseerde gebouwen 1 en 3 bedoeld. Volgens Huurjestalling zou het logischer zijn als hiermee de gebouwen 1 en 2 zijn bedoeld omdat voor de bouw van gebouw 2 toegang nodig is tot de wegen en paden. De rechtbank volgt Huurjestalling hierin niet. Veeleer ligt voor de hand dat bedoeld is dat [A Beheer] de wegen en paden in eigendom overgedragen zou krijgen na het gereedkomen van het door [A Bouw] in opdracht van Huurjestalling uitgevoerd werk (de gebouwen 1 en 3), waaronder ook de wegen en paden. De bedoeling was immers dat de units - na gereedkomen van het werk door [A Bouw] - aan diverse kopers opgeleverd zouden worden en dat deze kopers vanaf die oplevering een bijdrage aan [A Beheer] verschuldigd zouden worden voor het beheer (zie rechtsoverweging 4.7. onder “Huur infrastructuur”). De enkele omstandigheid dat Huurjestalling de wegen en paden ook nodig heeft voor de bouw van gebouw 2 is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. Ook ná gereedkoming van gebouw 2 zal Huurjestalling of de nieuwe eigenaar van de in dat gebouw gevestigde units immers gebruik moeten maken van de wegen en paden om die units te kunnen bereiken. Partijen zijn dus een samenwerking aangegaan die impliceert dat zij (dan wel hun rechtsopvolgers) beide gebruik moeten kunnen (blijven) maken van de wegen en paden. Niet valt dus in te zien dat de eigendom van de wegen en paden bij Huurjestalling moet blijven liggen tijdens de bouw van gebouw 2. Omdat overigens geen feiten of omstandigheden zijn gesteld die tot een andere uitleg zou moeten leiden, gaat de rechtbank er vanuit dat met “na gereed making van de bouwblokken A en B” is bedoeld “na gereed making van de gebouwen 1 en 3” en komt de rechtbank niet toe aan bewijslevering.
      
    
    
      4.12.
      Voor zover Huurjestalling heeft willen betogen dat er nog geen sprake is van een situatie waarin de gebouwen 1 en 3 gereed zijn vanwege de volgens Huurjestalling nog aanwezige gebreken waarover nu een deskundigenonderzoek loopt, zal de rechtbank Huurjestalling hierin niet volgen. Hoewel [A Beheer] zich op het standpunt stelt dat het werk al op 31 juli 2023 was opgeleverd, is niet langer tussen partijen in geschil dat er inmiddels een oplevering heeft plaatsgevonden en wel in april 2025. Daarmee staat naar het oordeel van de rechtbank vast dat de gebouwen 1 en 3 op dit moment gereed zijn.
      
      
        2. Welke wegen en paden
      
      
    
    
      4.13.
      Huurjestalling heeft voorts aangevoerd dat niet duidelijk is welke wegen en paden moeten worden overgedragen omdat in de werkomschrijving enkel is vermeld: “de betreffende wegen en paden incl. grond”. Bij gebreke van een nadere omschrijving is de rechtbank met [A Beheer] van oordeel dat een taalkundige uitleg met zich brengt dat dit de door [A Bouw] aangelegde wegen en paden (inclusief grond) betreffen. Huurjestalling heeft niet weersproken dat dit samenvalt met het huidige (gehele) perceel, kadastraal bekend [plaats] , sectie [letter] nummer [X] (door haar aangeduid als het Terrein), zodat de rechtbank van de juistheid daarvan zal uitgaan. Indien er slechts gedoeld was op een deel van die wegen en paden dan had het naar het oordeel van de rechtbank voor de hand gelegen dat er een restrictie zou zijn aangebracht, wat niet is gebeurd. De enkele omstandigheid dat ook de eigenaren/huurders van de nog te bouwen units in gebouw 2 gebruik moeten kunnen maken van deze wegen en paden om die units te kunnen bereiken, is onvoldoende om aan te nemen dat ten aanzien van dat gedeelte van de wegen en paden bedoeld is de helft daarvan in de lengterichting over te dragen, zoals Huurjestalling heeft betoogd. Gesteld noch gebleken is dat partijen op enig moment hierover nader hebben gesproken. Zoals hiervoor al is overwogen zijn partijen een samenwerking aangegaan die impliceert dat zij (dan wel rechtsopvolgers) beide gebruik moeten kunnen (blijven) maken van de wegen en paden. Hoe zij één en ander vorm gaan geven is iets wat zij in gemeenschappelijk overleg nader moeten invullen en is een gevolg van de door hen aangegane samenwerking. Aan een overdracht van alle wegen en paden - hierna mede aan te duiden als perceel [X] - staat dit echter niet in de weg.
      
      
      
      
      
        3. Vestiging beperkt zakelijke rechten
      
      
    
    
      4.14.
      Vervolgens heeft Huurjestalling aangevoerd dat onduidelijk is wat is afgesproken over vestiging van beperkt zakelijke rechten. Er is volgens Huurjestalling in de concept-leveringsakte, overeenkomstig welke akte [A Beheer] de levering van perceel [X] vordert, niets geregeld over afvoer van regenwater, het hebben en houden van kabels en leidingen en dergelijke. Het moet niet zo zijn dat individuele eigenaren van units in de problemen komen omdat dergelijke zaken niet goed zijn geregeld, aldus nog steeds Huurjestalling. Ook dit staat naar het oordeel van de rechtbank niet aan een overdracht van perceel [X] in de weg. Hetzelfde verwijt treft immers Huurjestalling; ook zij heeft deze onderwerpen kennelijk niet met de kopers van haar units geregeld. Voor zover het één en ander nog niet goed geregeld is, heeft [A Beheer] toegezegd dit alsnog te doen. Aan toewijzing van de vordering staat dit echter niet in de weg. 
      
      
        4. Recht van overpad
      
      
    
    
      4.15.
      Voorts heeft Huurjestalling aangevoerd dat onduidelijk is wat er in de werkomschrijving is bedoeld met “Tevens wordt er bij verkoop van de units een recht van overpad met vergoeding gevestigd, een en nader in overeenstemming met de project-notaris”. Dit is niet overeengekomen in de koopovereenkomsten die Huurjestalling met kopers heeft gesloten, aldus Huurjestalling. Daarin is bepaald dat kopers € 225,00 per jaar moeten betalen voor onderhoud en Huurjestalling - zo begrijpt de rechtbank - vreest dat deze kopers daarboven op nog een bedrag aan [A Beheer] moeten betalen voor een recht van overpad. Die vrees is echter naar het oordeel van de rechtbank ongegrond. [A Beheer] heeft immers uiteengezet dat partijen - kennelijk in afwijking van de werkomschrijving - zijn overeengekomen om één en ander te gieten in de vorm van “huur infrastructuur”. Zo is dat ook opgenomen in de diverse koopovereenkomsten met kopers (zowel de zogenaamde [A] -kopers als de Huurjestalling-kopers) van units. Een extra betaling bovenop het bedrag van € 225,00 is dus niet aan de orde en de rechtbank constateert dat er op dit punt dus geen verschil van mening bestaat tussen partijen.
      
      
        5. Erfdienstbaarheid
      
      
    
    
      4.16.
      Ten slotte heeft Huurjestalling aangevoerd dat er in de concept-leveringsakte een erfdienstbaarheid is opgenomen ten laste van het aan Huurjestalling in eigendom toebehorende perceel [Y] waarover volgens Huurjestalling nooit is gesproken. [A Beheer] heeft vervolgens erkend dat daarover nooit afspraken zijn gemaakt. Gelet daarop is de rechtbank van oordeel dat Huurjestalling niet gehouden is om in het kader van de overdracht van de wegen en paden haar medewerking te verlenen aan de vestiging van die erfdienstbaarheid. Partijen zullen wel in onderling overleg tot een oplossing moeten komen. Vast staat immers dat er een praktisch probleem aanwezig is omdat [A Beheer] gebruik moet kunnen maken van een gedeelte van perceel [Y] om zich de toegang tot het door haar te beheren terrein (perceel [X] ) te kunnen verschaffen. In welke vorm dat moet gebeuren is daarbij een vraag die beide partijen aangaat. [A Beheer] kan dit niet eenzijdig bepalen. Het voorgaande brengt dus met zich dat Huurjestalling de in de concept-leveringsakte neergelegde erfdienstbaarheid niet hoeft te accepteren en dat deze dus geschrapt moet worden. Dit staat niet in de weg aan een toewijzing van de vordering van [A Beheer] die strekt tot een overdracht van perceel [X] . Weliswaar heeft Huurjestalling aangevoerd dat hieruit al blijkt dat partijen geen juridische eigendomsoverdracht van de wegen en paden hebben beoogd, maar ook in het geval dat slechts gedoeld zou zijn op een feitelijk ter beschikking stellen/bruikleen van de wegen en paden aan [A Beheer] , geldt dat eveneens sprake zou zijn geweest van een leemte in de overeenkomst. Ook dan had [A Beheer] immers gebruik moeten maken van een deel van perceel [Y] teneinde het beheer over de wegen en paden uit te kunnen voeren, wat ook in dat geval niet geregeld was.
      
      
        
          Partiële ontbinding/opschorting
        
      
      
    
    
      4.17.
      Huurjestalling heeft voorts betoogd dat [A Bouw] ernstig toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst van aanneming van werk. Hoewel [A Bouw] op grond van die overeenkomst verplicht was het werk in de tweede helft van maart 2023 (“ijs en wederdienende”) op te leveren, bestaan er zoveel problemen met het door [A Bouw] uitgevoerde werk dat dit volgens Huurjestalling - ook nadat [A Bouw] in gebreke was gesteld - nog steeds niet opleveringsgereed is. Maar ook indien het werk wél al op 31 juli 2023 opleveringsgereed was - zoals [A Bouw] stelt - was dit volgens Huurjestalling niet tijdig. Om die reden beroept Huurjestalling zich primair op partiële ontbinding van de overeenkomst van aanneming van werk en wel voor zover het betreft het ten processe bedoelde derdenbeding ten behoeve van [A Beheer] , zoals dat is neergelegd in de werkomschrijving. Subsidiair beroept Huurjestalling zich op haar opschortingsrecht. Gelet op de omstandigheid dat het door [A Bouw] uitgevoerde werk gebreken kent waarover op dit moment een deskundigenonderzoek loopt, stelt Huurjestalling zich op het standpunt dat zij bevoegd is om haar verplichting tot het leveren van de wegen en paden aan [A Beheer] op te schorten.
      
    
    
      4.18.
      Hoewel tussen partijen in geschil is of het werk al dan niet al op 31 juli 2023 is opgeleverd/opleveringsgereed was, is niet langer in geschil dat er (in ieder geval) in april 2025 een oplevering van het werk tussen [A Bouw] en Huurjestalling heeft plaatsgevonden door overhandiging van de sleutels. Het daarbij door Huurjestalling gemaakte voorbehoud ten aanzien van een aantal gebreken waarover nu nog een deskundigenonderzoek loopt, kan weliswaar leiden tot een verplichting van [A Bouw] om tot herstel van (één of meer van) die punten over te gaan, maar doet geen afbreuk aan de oplevering van het werk als zodanig. Voor een door Huurjestalling beoogde partiële ontbinding voor wat betreft het derdenbeding, is naar het oordeel van de rechtbank, wat daar verder ook van zij, dan ook geen plaats. Ook het beroep op opschorting zal om dezelfde reden worden verworpen.
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.19.
      
        Op grond van al hetgeen hiervoor is overwogen, zal de vordering onder I in die zin worden toegewezen dat Huurjestalling wordt veroordeeld om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis - mits zij hiertoe minimaal 24 uren van te voren is uitgenodigd door de desbetreffende notaris - over te gaan tot levering van perceel [X] , overeenkomstig de (concept)leveringsakte, zoals overgelegd als productie 34 behoudens de daarin opgenomen erfdienstbaarheid ten aanzien van perceel [Y] . Om executieproblemen te voorkomen zal de rechtbank Huurjestalling niet - zoals gevorderd - daarnaast veroordelen om mee te werken aan de feitelijke oplevering van perceel [X] , overeenkomstig die leveringsakte. Niet duidelijk is wat naast het ondertekenen van de leveringsakte daarnaast nog in het kader van die feitelijke oplevering van Huurjestalling wordt verlangd. 
        De gevorderde oplegging van dwangsommen zal worden toegewezen, zoals in het dictum te bepalen.
        
          Vordering 2: het toegangshek
        
      
      
      
        
          De primaire vordering onder a
        
      
      
    
    
      4.20.
      De primaire vordering onder a van [A Beheer] strekt ertoe dat de rechtbank voor recht verklaart dat het over te dragen perceel [X] mede omvat het eigendom van het toegangshek. De rechtbank begrijpt de stellingen van [A Beheer] op dit punt aldus dat zij (onder meer) stelt dat Huurjestalling op dit moment door natrekking eigenaar is van het toegangshek omdat dit toegangshek volgens [A Beheer] duurzaam is verankerd in perceel [X] en dat de eigendom van het toegangshek bij een overdracht van perceel [X] aan [A Beheer] , door natrekking eigendom wordt van [A Beheer] .
      
    
    
      4.21.
      Huurjestalling heeft betwist dat het toegangshek door een eigendomsoverdracht van perceel [X] aan [A Beheer] door natrekking eigendom wordt van [A Beheer] . Volgens Huurjestalling bevindt het toegangshek - in de situatie dat het toegangshek dicht is - zich grotendeels op het aan Huurjestalling in eigendom toebehorende perceel [Y] . Huurjestalling heeft er bovendien op gewezen dat het toegangshek alleen directe toegang geeft tot dit perceel [Y] en niet tot perceel [X] . Perceel [X] is alleen bereikbaar via perceel [Y] , zodat het veel meer voor de hand ligt het beheer en onderhoud bij de eigenaar van dat perceel te laten, aldus nog steeds Huurjestalling.
      
    
    
      4.22.
      De rechtbank overweegt dat Huurjestalling niet heeft weersproken dat het toegangshek duurzaam is verankerd in perceel [X] . Op grond van artikel 5:20 lid 1 sub e BW brengt een eigendomsoverdracht van perceel [X] aan [A Beheer] naar het oordeel van rechtbank met zich dat [A Beheer] daarmee door natrekking eigenaar wordt van het toegangshek. De enkele omstandigheid dat het toegangshek over perceel [Y] schuift (in het luchtledige, zoals [A Beheer] onbetwist heeft gesteld) en dat perceel [X] enkel bereikbaar is via perceel [Y] , doet daar naar het oordeel van de rechtbank niet aan af. Daarmee is het toegangshek nog geen bestanddeel van perceel [Y] , zoals in artikel 5:20 lid 1 sub e bedoeld. Dat (de bestuurder van) [A Beheer] in een e-mail aan Huurjestalling zou hebben bevestigd dat Huurjestalling eigenaar is van het toegangshek, doet daar evenmin aan af. Immers dat komt omdat dat toen (en ook nu nog totdat uitvoering wordt gegeven aan dit vonnis) de juridische situatie was. De gevorderde verklaring van recht zal dus worden toegewezen.
      
      
        
          De primaire vordering onder b
        
      
      
    
    
      4.23.
      Gelet op de omstandigheid dat [A Beheer] door de overdracht van perceel [X] - waartoe Huurjestalling in dit vonnis zal worden veroordeeld - eigenaar wordt van het toegangshek, zal Huurjestalling ook worden veroordeeld om alle door [A Beheer] gevorderde (technische) gegevens ten aanzien van het toegangshek aan [A Beheer] af te geven en wel zoals hierna in het dictum te melden. Die gegevens horen immers bij het toegangshek. Niet weersproken is bovendien dat die gegevens niet eerder aan [A Beheer] ter beschikking zijn gesteld, ook niet naar aanleiding van een tussen partijen gewezen kort geding vonnis ter uitvoering waarvan Huurjestalling 30 afstandsbedieningen ten behoeve van ( [A] -)kopers van units aan [A Bouw] heeft afgegeven. Ook de door [A Beheer] gevorderde oplegging van dwangsommen zal worden toegewezen, zoals in het dictum te melden.
      
      
        
          De subsidiaire vordering
        
      
      
    
    
      4.24.
      Omdat de primaire vordering integraal zal worden toegewezen, komt de rechtbank niet toe aan een beoordeling van de subsidiaire vordering.
      
      
        
          Vordering 3: opnemen bedingen in leveringsakten met kopers units
        
      
      
    
    
      4.25.
      
        [A Beheer] vordert voorts dat Huurjestalling wordt bevolen om bij verkoop en/of overdracht van de units een aantal door haar genoemde bedingen die betrekking hebben op de beheerstaken van [A Beheer] in de leveringsaktes op te nemen. Het betreffen de volgende bedingen (punt 79 van de dagvaarding), zoals opgenomen in productie 13 bij dagvaarding (vanaf bladzijde 5):
      
        
          Huur Infrastructuur
        
        
          Kettingbeding 1
        
        
          Collectieve Verzekering
        
        
          Kettingbeding 2
        
        
          Bijzondere Bepaling
        
        
          Kettingbeding 3.
        
      
      
      
        Omdat Huurjestalling in het verleden heeft getracht om [A Beheer] als beheerder van perceel [X] terzijde te schuiven en ter voorkoming van nieuwe geschillen wil [A Beheer] één en ander vastgelegd hebben.
      
      
    
    
      4.26.
      De rechtbank acht de vordering toewijsbaar. Tussen partijen bestaan al lange tijd juridische conflicten. Hoewel Huurjestalling in deze procedure niet langer weerspreekt dat partijen zijn overeengekomen dat [A Beheer] het beheer van de wegen en paden zal voeren, heeft zij dat in eerdere procedures wél gedaan. De door [A Beheer] bedoelde bedingen zijn nodig in verband met dit door [A Beheer] uit te voeren beheer en met name om kopers van units en ook hun rechtsopvolgers hieraan te kunnen binden. Huurjestalling heeft ook erkend dat zij tot op heden bedingen met deze strekking in haar overeenkomsten met kopers van units heeft opgenomen en dat daarover dus kennelijk overeenstemming tussen partijen bestond. [A Beheer] heeft naar het oordeel van de rechtbank dan ook belang bij toewijzing van deze vordering en ter voorkoming van verdere problemen tussen partijen, acht de rechtbank het nodig om dit, op straffe van verbeurte van een in het dictum te vermelden dwangsom, vast te leggen. 
      
      
        
          Vordering 4: betaling bijdrage voor beheer
        
      
      
    
    
      4.27.
      
        Ten slotte vordert [A Beheer] een veroordeling van Huurjestalling om vanaf datum overdracht van perceel [X] per unit die nog (volledig of gedeeltelijk) in haar eigendom is, jaarlijks uiterlijk vóór 15 januari [A Beheer] en/of diens rechtsopvolger(s) een bedrag van 
        € 225,00 btw vrij, aan bijdrage onderhoud/huur infrastructuur te voldoen, welke bijdrage telkens na vijf jaar per één januari wordt aangepast conform het beding “Huur infrastructuur” (zoals ingekopieërd in punt 23 van de dagvaarding).
      
      
    
    
      4.28.
      Hoewel Huurjestalling heeft toegezegd de door [A Beheer] bedoelde bijdrage aan haar te betalen, ziet de rechtbank - om dezelfde reden als ten aanzien van de vordering onder 3 - aanleiding om de vordering toe te wijzen.
      
      
        
          Vordering 5: proceskosten
        
      
      
    
    
      4.29.
      Huurjestalling is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [A Beheer] worden vastgesteld op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                119,40
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                714,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.228,00
              
              
                (2 punten × € 614,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.239,40
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        Ook de hierover gevorderde wettelijke rente acht de rechtbank toewijsbaar.
      
      
      
        
          Uitvoerbaarverklaring bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.30.
      Huurjestalling heeft de rechtbank verzocht een toewijzend vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Zij heeft daartoe aangevoerd dat [A Beheer] perceel [X] bij toewijzing van de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad aan een derde in eigendom kan overdragen, zodat terug levering aan Huurjestalling niet meer mogelijk zal zijn indien zij in hoger beroep in het gelijk zou worden gesteld. De rechtbank stelt voorop dat uitgangspunt is dat een veroordeling hangende een hogere voorziening uitvoerbaar moet zijn. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit hetgeen Huurjestalling heeft aangevoerd niet dat het belang van Huurjestalling bij behoud van de bestaande situatie zwaarder weegt dan het belang van [A Beheer] bij een onmiddellijke tenuitvoerlegging van dit vonnis. Nog afgezien van de omstandigheid dat ook [A Beheer] diezelfde vrees zou kunnen hebben, is die vrees door Huurjestalling ook niet concreet gemaakt. Een overdracht door [A Beheer] ligt bovendien gelet op het door haar uit te voeren beheer van perceel [X] ook niet voor de hand. De rechtbank zal dit vonnis dus - zoals gevorderd - uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt Huurjestalling om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis - mits zij hiertoe minimaal 24 uren van te voren is uitgenodigd door de desbetreffende notaris - over te gaan tot levering van perceel [X] , overeenkomstig de (concept)leveringsakte, zoals overgelegd als productie 34 behoudens de daarin opgenomen erfdienstbaarheid ten aanzien van perceel [Y] ,
      
    
    
      5.2.
      
        veroordeelt Huurjestalling om aan [A Beheer] een dwangsom te betalen van 
        € 10.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordeling onder 5.1 voldoet, tot een maximum van € 200.000,00 is bereikt,
      
      
    
    
      5.3.
      verklaart voor recht dat het over te dragen perceel [X] mede omvat het eigendom van het toegangshek,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt Huurjestalling om bij de overdracht van perceel [X] alle (technische) gegevens van het toegangshek over te dragen waaronder begrepen de toegang tot het modem alsmede alle andere gegevens die [A Beheer] in staat stellen afstandsbedieningen uit te geven waarmee het toegangshek kan worden bediend,
      
    
    
      5.5.
      
        veroordeelt Huurjestalling om aan [A Beheer] een dwangsom te betalen van 
        € 2.500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt,
      
      
    
    
      5.6.
      beveelt Huurjestalling om bij verkoop en/of overdracht van de units, de volgende bedingen, zoals uitgewerkt in de Bijlage erfdienstbaarheden (productie 13, vanaf de vijfde bladzijde) in de leveringsakte op te nemen:
      - Huur Infrastructuur
      - Kettingbeding 1
      - Collectieve Verzekering
      - Kettingbeding 2
      - Bijzondere Bepaling
      - Kettingbeding 3,
      
    
    
      5.7.
      
        veroordeelt Huurjestalling om aan [A Beheer] een dwangsom te betalen van 
        € 10.000,00 voor iedere keer dat zij niet aan het onder 5.6. bedoelde bevel voldoet, tot een maximum van € 200.000,00 is bereikt,
      
      
    
    
      5.8.
      veroordeelt Huurjestalling om vanaf datum overdracht van het perceel [X] per unit die nog (volledig of gedeeltelijk) in haar eigendom is, jaarlijks uiterlijk vóór 15 januari [A Beheer] en/of diens rechtsopvolger(s) een bedrag van € 225,00 btw vrij, aan bijdrage onderhoud/huur infrastructuur te voldoen, welke bijdrage telkens na vijf jaar per één januari wordt aangepast conform het beding “Huur infrastructuur” (zoals ingekopieërd in punt 23 van de dagvaarding).
      
    
    
      5.9.
      veroordeelt Huurjestalling in de proceskosten van € 2.239,40, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Huurjestalling niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.10.
      veroordeelt Huurjestalling tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.11.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad behoudens de onder 5.3. genoemde verklaring voor recht,
      
    
    
      5.12.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. T.J. Sleeswijk Visser en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2025.
      
      
      
        82