ECLI:NL:RBMNE:2025:5806, Rechtbank Midden-Nederland, 09-10-2025, 24/36
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-10-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ, beroep gegrond. De heffingsambtenaar heeft pas op zitting kenbaar gemaakt dat het eigen verkoopcijfer als onderbouwing voor de waarde dient. Eisers waren daardoor niet bekend met de berekening met de stijgingspercentages. De rechtbank overweegt dat ook de referentiewoningen niet goed bruikbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft geen matrix overgelegd, waardoor het gissen is naar de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Eisers hebben de waarde evenmin aannemelijk gemaakt. De bepleite waarde is gebaseerd op een taxatierapport van Calcasa. De daarin gebruikte referentiewoningen zijn te ver van de waardepeildatum verkocht en daarom niet goed bruikbaar. De rechtbank stelt de waarde in goede justitie vast.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 24/36 
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 oktober 2025 in de zaak tussen
    
      
      
        [eiseres] en [eiser], uit [woonplaats] , eiseres en eiser, tezamen eisers,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats] 
      
      (gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op€ 970.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
    
    
    
      Eisers zijn tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van23 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eisers ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
    
    
    
      Eisers hebben tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op 16 februari 2024 een compromisvoorstel gedaan van € 930.000,-. Partijen hebben nog aanvullende stukken ingediend.
    
    
    
      De zaak is behandeld op de zitting van 29 september 2025. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
    
    
  
  
    Overwegingen
    Feiten
    2. De woning is een in 1966 gebouwde twee-onder-een-kap-woning met een aanbouw, een berging, een carport, een overkapping en twee balkons. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 204 m2 en ligt op een kavel van 475 m².
    
    
    
      
        Geschil
      
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eisers bepleiten in beroep een lagere waarde van € 884.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de nader vastgestelde waarde van € 930.000,-.
    
    4. De rechtbank stelt vast dat het beroep gegrond is, omdat de heffingsambtenaar niet langer vasthoudt aan de in de uitspraak op bezwaar voorgestane waarde van de woning van 
    € 970.000,-. Zij zal hierna beoordelen of de in beroep gestelde waarde van € 930.000,- niet te hoog is. 
    
    
      
        Beoordelingskader
      
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
    
    
      6.1.
      Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar op 16 februari 2024 in een brief uitgelegd dat de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
      - [adres 2] ,verkocht op 16 augustus 2021 voor € 745.000,-;
      - [adres 3] , verkocht op 25 februari 2021 voor € 950.000,-;
      - [adres 4] , verkocht op 13 december 2021 voor € 1.255.000-.
      Volgens de taxateur is er rekening mee gehouden dat [adres 2] een vergelijkbare ligging heeft en dat de twee andere vergelijkingsobjecten een betere ligging hebben.
      
    
    
      6.2.
      Op de zitting heeft de heffingsambtenaar voor het eerst het standpunt ingenomen dat primair het eigen verkoopcijfer als onderbouwing van de waarde wordt genomen. Op de zitting heeft de taxateur als toelichting gegeven dat eisers de woning op 1 juli 2020 hebben gekocht voor € 735.000,-. Vermeerderd met de stijgingspercentages 6% voor 2020 en 22,8% voor 2021 naar de waardepeildatum is dan de waarde € 930.000,- op 1 januari 2022. De drie eerder genoemde referentiewoningen dienen als aanvullende onderbouwing op deze waarde. 
      
    
    
      6.3.
      Eisers zijn het ook hiermee niet eens.
      
      
      
      
        
          Beoordeling van het geschil
        
      
    
    
      7.1.
      
        De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de op de brief van 16 februari 2024, de nadien overgelegde iWOZ stukken en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
        Het standpunt dat het eigen koopcijfer als onderbouwing voor de waarde dient, heeft de heffingsambtenaar eerst op de zitting kenbaar gemaakt. Weliswaar kent eiser zijn eigen koopcijfer, maar de eerst op zitting mondeling toegelichte berekening met de stijgingspercentages kende eiser niet. Hij heeft zich daarom niet kunnen voorbereiden op deze nadere onderbouwing door de heffingsambtenaar. De rechtbank zal daarom deze nadere onderbouwing buiten beschouwing laten, omdat het late tijdstip waarop dit standpunt naar voren is gebracht in strijd met de goede procesorde wordt geacht.
      
      
    
    
      7.2.
      Verder constateert de rechtbank dat de drie genoemde referentiewoningen niet goed bruikbaar zijn, omdat de heffingsambtenaar niet aannemelijk maakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Er is geen matrix gemaakt, waarin de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning zijn uitgewerkt. Op de zitting heeft de taxateur nog wel  mondeling een toelichting gegeven en de m²-prijs van de referentiewoningen en de woning genoemd, maar dat vindt de rechtbank onvoldoende. De heffingsambtenaar heeft de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen niet inzichtelijk gemaakt.
      
      8. Eisers hebben de waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Zij baseren de door hen bepleite lagere waarde (€ 884.000,-) op een taxatierapport van [A] . Met de heffingsambtenaar is de rechtbank van oordeel dat de in dat rapport gebruikte koopcijfers te ver van de waardepeildatum liggen. De gebruikte referentiewoningen zijn in 2019 en in 2017 verkocht. Daarmee is het taxatierapport niet bruikbaar als onderbouwing voor de waarde die eisers voorstaan.
      
      9. De rechtbank zal de waarde van de woning in goede justitie vaststellen op € 895.000.-.  De rechtbank zal verder bepalen dat de aanslag onroerendezaakbelastingen en de aanslag watersysteemheffing dienovereenkomstig wordt verlaagd.	
      
      
        
          Proceskosten en griffierecht
        
      
      10. Eiser heeft op de zitting verklaard dat hij niet langer als gemachtigde optreedt, maar als eiser. Hij heeft op de zitting een proceskostenformulier overgelegd. Daarop heeft hij € 400,- verletkosten opgegeven, waarvan € 200,- voor het bijwonen van de zitting en € 200,- voor het voorbereiden van de zaak. De heffingsambtenaar heeft op de zitting verklaard dat akkoord wordt gegaan met in totaal € 200,- voor de zitting, maar niet met de overige kosten. De rechtbank stelt de hoogte van de gemaakte verletkosten vast op € 200,-. De kosten gemaakt in verband met de bereiding van de zaak komen op grond van artikel 1, eerste lid, sub e, van het Besluit proceskosten bestuursrecht niet in aanmerking voor vergoeding. 
      
      11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart zal de rechtbank bepalen dat de heffingsambtenaar het door eisers betaalde griffierecht ad € 50,- aan hen vergoedt.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    - verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - stelt de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vast op € 895.000,-   
      en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting en de aanslag watersysteemheffing dienovereenkomstig vermindert;
    - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 200,- aan proceskosten aan eisers;
    - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van €50,- aan eisers te vergoeden.
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Vermeer, griffier.
    
    
    
      Uitgesproken in het openbaar op 9 oktober 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.