ECLI:NL:RBZWB:2025:9640, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 30-12-2025, 437068 / KG ZA 25-334 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-12-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Medewerking aan levering onroerende zaken afgewezen wegens verstrijken Vormerkungs-termijn. Geen onbezwaarde levering meer mogelijk.

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Zaaknummer: C/02/437068 / KG ZA 25-334
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 30 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [plaats 1] ,
      eiser,
      advocaat: mr. W.M. Bijloo en mr. V.C. Hofman,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      te [plaats 1] ,
      
        2.	[gedaagde 2] ,
      
      te [plaats 1] , 
      gedaagden,
      advocaat: mr. R. Ligtvoet
    
    
    
      Hierna zal eiser “ [eiser] ” genoemd worden, gedaagde 1 “ [gedaagde 1] en gedaagde 2 “ [gedaagde 2] ”. Gezamenlijk zullen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] “ [gedaagden] ” (in mannelijk enkelvoud) worden genoemd. 
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort 
    
    
      
        [gedaagden] heeft zijn boerderij en onderneming in januari 2025 verkocht aan [eiser] . De levering daarvan heeft nog niet plaatsgevonden. [eiser] vordert in dit kort geding [gedaagden] te veroordelen om aan de levering medewerking te verlenen. Daarnaast vordert hij betaling van contractuele boete. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van [eiser] afgewezen. Die beslissing wordt hierna toegelicht. 
    
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 30 juni 2025 met producties 1-21
      -de herhaalde verzoeken van partijen tot aanhouding van de mondelinge behandeling ,
      - de verzoeken van partijen op 11 november 2025 tot voorzetting van de procedure omdat zij er niet geslaagd zijn een minnelijke regeling te bereiken, 
      - de bijlagen bij de spreekaantekeningen (producties 1 t/m 6) van [gedaagden] , 
      - de brief van mr. Ligtvoet van 15 december 2025, met bijlage,  de mondelinge behandeling van 16 december 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,- de spreekaantekeningen van mr. Hofman, tevens houdende wijziging van eis, - de spreekaantekeningen van mr. Ligtvoet. 
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [eiser] is de zoon van [gedaagde 1] . [gedaagde 1]  is onder huwelijkse voorwaarden gehuwd met [gedaagde 2] . [gedaagden] is eigenaar van de onroerende zaken gelegen aan de [straat] [nummer 1] en [nummer 2] te [plaats 1] . Het betreft een (voormalige) boerderij met bedrijfswoning, bedrijfsgebouwen (loods) en een camperplaats, plaatselijk bekend als [campeerplaats] . 
      
    
    
      3.2.
      Tussen [gedaagde 1] en [naam] is een overeenkomst gesloten voor het houden en verzorgen van jongvee (opfokovereenkomst). In artikel 15 van de opfokovereenkomst is een voorkeursrecht tot koop opgenomen ten behoeve van [naam] met betrekking tot een aantal percelen die eigendom zijn van [gedaagden] . Enkele delen van die percelen grond (met daarop een deel van de camperweide en de loods) behoren tot de hier in het geding zijnde percelen grond. Tussen [gedaagden] en [naam] is een verschil van mening ontstaan over de opfokovereenkomst, waarna deze (middels het sluiten van een vaststellingsovereenkomst) is ontbonden per 31 december 2024. Daarbij is bepaald dat het contractuele voorkeursrecht van artikel 15 (dat ook geldt voor [perceel] voor zover dat aan [naam] wordt gepacht) van de ontbinding wordt uitgezonderd.  
      
    
    
      3.3.
      Op 24 januari 2025 is tussen [gedaagden] als verkopers en [eiser] als koper een “koopovereenkomst agrarisch bedrijf” (hierna: Overeenkomst I) ondertekend met betrekking tot de boerderij. De overeenkomst ziet op de percelen cultuurgrond inclusief de opstallen (bedrijfswoning en bedrijfsgebouwen) en de camperweide en eventueel aanwezige hekken en afrastering(en) en al hetgeen verder volgens verkeersopvatting daartoe behoort. De percelen zijn plaatselijk bekend onder [straat] [nummer 1] te [plaats 1] (de bedrijfswoning), [kadastrale gegevens 1] , en onder [straat] [nummer 2] te [plaats 1] , (de loods en camperweide “ [campeerplaats] ”), [kadastrale gegevens 2] . De koopprijs bedraagt in totaal € 688.750,00, waarvan € 525.000,00 voor [straat] [nummer 1] en € 163.750,00 voor [straat] [nummer 2] . 
      
    
    
      3.4.
      In Overeenkomst I is, voor zover van belang, het volgende bepaald. 
      - ( artikel 4.1) de akte van levering zal worden gepasseerd op 14 februari 2025 of zoveel eerder of later als partijen samen nader overeenkomen, ten overstaan van (een van) de notaris(sen) verbonden aan het notariskantoor [notaris 1] te [plaats 2] (hierna: de notaris),- (artikel 4.2.) verkoper staat in voor zijn bevoegdheid tot verkoop en tot eigendoms-overdracht bij het passeren van de akte van levering),
      - ( artikel 6..6. sub h) jegens derden bestaat geen verplichting uit voorkeursrecht of optie.
      
    
    
      3.5.
      In artikel 11 van Overeenkomst I zijn de gevolgen van wanprestatie door een partij bij de koopovereenkomst geregeld. Deze houdt, kort samengevat, het volgend in. Als een partij haar verplichtingen niet nakomt na een ingebrekestelling met inachtneming van een termijn van acht dagen, kan de wederpartij de overeenkomst ontbinden zonder tussenkomst van de rechter (lid 1|) en is een boete van 10% van de koopprijs verschuldigd, naast eventuele aanvullende schadevergoeding (lid 2). Bij niet-ontbinding maar wel aanhouden van nakoming geldt een dagboete van 0,3% van de koopprijs per dag (met een maximum van 10%), en bij latere ontbinding wordt deze in mindering gebracht op de boete. Ook bij alsnog nakomen blijft schadevergoeding verschuldigd (lid 3). 
      
    
    
      3.6.
      Tussen [gedaagde 1] als verkoper en [eiser] als koper is op 14 februari 2025 daarnaast een koopovereenkomst getekend met betrekking tot de onderneming [campeerplaats] Hof (hierna: Overeenkomst II).
      
    
    
      3.7.
      In Overeenkomst II is, voor zover van belang, het volgende bepaald. 
      - de verkoper verkoopt de activa aan de koper,	 
      - de koopprijs bedraagt € 163.750,00. De voorwaarden en bepalingen met betrekking tot de koop van de onroerende zaken zijn in een separate overeenkomst (Overeenkomst I) nader uitgewerkt en onlosmakelijk verbonden met deze overeenkomst,
      - de levering van de tot de activa behorende onroerende zaken zal geschieden door middel van een akte van levering ten overstaan van [notaris 2] , verbonden aan [notaris 1] te [plaats 2] , uiterlijk op 14 februari 2025 of zoveel eerder of later als partijen samen nader overeenkomen. 
      
    
    
      3.8.
      In artikel 8 van Overeenkomst II zijn de gevolgen van verzuim door een partij bij de koopovereenkomst geregeld. Als een partij haar verplichtingen niet nakomt na een ingebrekestelling met inachtneming van een termijn van tien dagen, is die partij in gebreke (lid 1) en is de ingebreke zijnde partij aan de andere partij een dadelijk opeisbare boete verschuldigd van € 1.637,50 (1% van de koopprijs) voor elke dat dag dat de in gebreke zijnde partij nalatig blijft aan zijn verplichtingen te voldoen (lid 2).
      
    
    
      3.9.
      De leveringen van het agrarisch bedrijf en van [campeerplaats] Hof hebben niet plaats-gevonden op 14 februari 2025. De notaris heeft bij email van 10 april 2025 [gedaagden] om aanlevering van alle benodigde gegevens gevraagd met betrekking tot [straat] [nummer 1] , waarbij is aangegeven dat pas als die zijn ontvangen een afspraak kan worden ingepland voor de afwikkeling van de transactie. Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling bevestigd dat hier gedoeld wordt op gegevens waaruit blijkt dat met [naam] overeenstemming is bereikt over het aan hem door [gedaagde 1] verleend voorkeursrecht tot koop. Deze gegevens zijn niet verstrekt. 
      
    
    
      3.10.
      
        [eiser] heeft Overeenkomst I op 29 april 2025 ingeschreven in de openbare registers op grond van artikel 7:3 lid 1 BW (Vormerkung). 
      
    
    
      3.11.
      
        [eiser] heeft [gedaagden] bij brief van 1 mei 2025 in gebreke gesteld omdat hij niet heeft voldaan aan zijn leveringsplicht. Hij heeft [gedaagden] verzocht binnen 8 kalenderdagen alsnog na te komen. Hij daarbij aangegeven dat als [gedaagden] dat niet doet, hij aanspraak maakt op de contractuele boete in artikel 11.3 van Overeenkomst I. Daarnaast heeft hij aanspraak gemaakt op vergoeding van de door hem geleden schade als gevolg van het niet tijdig passeren van de akte van levering (bestaande uit hogere financieringslasten). 
      
    
    
      3.12.
      
        
          [gedaagden] heeft hierop bij brief van 9 mei 2025 geantwoord:
        
          “(…)	Wij stellen ons op het standpunt dat wij niet in gebreke zijn. Wij hebben alle benodigde informatie aangeleverd. Dat de notaris niet wil/kan passeren is niet aan ons te wijten. 
        
        
          Wij hebben jou meerdere voorstellen gedaan om uit deze impasse te geraken, bijvoorbeeld levering middels een andere notaris of het zorgen voor een andere financierder, doch je hebt tot nu toe alles van de hand gewezen, je wilt nergens aan meewerken en je legt de schuld bij ons zonder dat je zelf ook maar iets doet om dit tot een goed einde te brengen. Dat er nog niet geleverd is, is uitsluitend aan jou te wijten en jij bent derhalve degene die in gebreke is. 
        
        
          Inmiddels bewoon je het huis en exploiteert de onderneming zonder dat je daarvoor iets aan ons betaalt. Je plukt daar echter wel de vruchten van. wij zijn derhalve degene die schade lijden.
        
        
          (…)
        
        
          Wij verzoeken je uiterlijk op vrijdag 16 mei 2025 schriftelijk aan ons mede te delen dat je bereid bent om alsnog af te nemen en indien nodig meewerkt aanlevering via een andere notaris, bij gebreke waarvan wij genoodzaakt zijn rechtsmaatregelen te nemen (…)”. 
        
      
      
    
    
      3.13.
      
        De advocaten van [eiser] hebben namens hem bij brief van 16 mei 2025, die verkopers op 23 mei 2025 hebben ontvangen, ten aanzien van Overeenkomst I [gedaagden]  gesommeerd om binnen 7 dagen tot betaling over te gaan van de verschuldigde contractuele boete tot en met die datum, vermeerderd met de wettelijke rente daarover en de buitengerechtelijke kosten, plus de dagelijks nog te verbeuren boetes tot aan de nakoming van die overeenkomst, alsmede schriftelijk te bevestigen dat  [gedaagden] volledig zal meewerken aan levering van het verkochte conform de bepalingen van Overeenkomst I waarbij alle eigendomstitels gereed zijn en de kwestie [naam] schriftelijk is opgelost.
        In verband met Overeenkomst II hebben de advocaten van [eiser] namens hem [gedaagde 1] formeel in gebreke gesteld en verzocht om binnen 10 dagen alsnog de verplichtingen uit hoofde van  Overeenkomst II, waaronder volledige medewerking aan notariële levering via [notaris 1] , na te komen. [gedaagden] is verzocht om binnen twee dagen te bevestigen dat hij aan de sommaties zal voldoen.
      
      
    
    
      3.14.
      
        [gedaagde 1] heeft hierop bij mail van 23 mei 2025 aan [eiser] bericht dat hem de toegang tot het gekochte wordt ontzegd en dat [gedaagden] per direct de zaakvoering terug overnemen totdat de onderhavige kwestie tussen partijen is opgelost. 
      
    
    
      3.15.
      
        [eiser] heeft, nadat hem daartoe bij beschikking van de voorzieningenrechter van 13 juni 2025 verlof is verleend, op 17 juni 2025 ten laste van [gedaagden] conservatoir beslag tot levering doen leggen op de onroerende zaken [straat] [nummer 1] en [nummer 2] te [plaats 1] . 
      
    
    
      3.16.
      Omstreeks september 2025 heeft de notaris een afstandsverklaring aan [naam] gestuurd. [naam] heeft die niet getekend. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eiser] [gedaagden] vordert als voorlopige voorziening, na wijziging van eis, 
      
      
        
          Ten aanzien van Overeenkomst I:
        
      
      
      1. [gedaagden] hoofdelijk, althans ieder voor zover het betreft hun respectieve verplichtingen uit hoofde van Overeenkomst I, te veroordelen tot nakoming van de verplichtingen uit die Overeenkomst, waaronder begrepen:
      
      a. a) 	medewerking aan de notariële levering van de percelen aan de [straat] [nummer 1] te [plaats 1] , [kadastrale gegevens 2] , ten overstaan van (een van) de notarissen verbonden aan [notaris 1] ; 
      b) 	het aanleveren van alle bescheiden en medewerking te verlenen die noodzakelijk zijn voor het kunnen passeren van de akte van levering; 
      c) 	het vóór levering schriftelijk oplossen van het door [notaris 1] gesigna-leerde probleem inzake het (vermeende) voorkeursrecht van de heer [naam] , zodanig dat notariële levering zonder rechtens relevante belemmeringen mogelijk is;
      d) 	het voor of uiterlijk bij de levering aflossen van alle op het verkochte rustende hypothecaire geldleningen, alsmede het verlenen van alle noodzakelijke mede-werking aan doorhaling (royement) van de betrokken hypotheken in de openbare registers, zodat levering aan [eiser] plaatsvindt vrij van hypotheken en inschrijvingen daartoe, conform art. 6.6 sub h van de Overeenkomst I en art. 7:15 lid 1 BW;
      e)	een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 per dag of gedeelte daarvan dat zij nalaten aan het onder a) tot en met d)  gevorderde te voldoen, met een maximum van € 250.000,00; 
      
      2. [gedaagden] te veroordelen tot betaling aan [eiser] van de tot en met de dag van
      dagvaarding vervallen contractuele boete op grond van art. 11.2 van Overeenkomst I, zijnde het maximale boetebedrag van 10% ad € 68.875,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag; 
      
      
        
          Ten aanzien van Overeenkomst II
        
      
      
      3. [gedaagde 1] jegens [eiser] te veroordelen tot nakoming de verplichtingen uit hoofde
      van de Tweede Overeenkomst, waaronder begrepen:
      a. a)	medewerking aan notariële levering van de activa en passiva van [campeerplaats] 's
      Hof, zoals omschreven in bijlagen 1 t/m 7 bij de Tweede Overeenkomst, ten overstaan van [notaris 2] van [notaris 1] ;
      b) 	het aanleveren van alle gegevens en bescheiden die benodigd zijn om de
      notariële levering mogelijk te maken;
      c) 	een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 
      
        per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde 1] nalatig blijft te voldoen aan het
        onder a en b gevorderde, met een maximum van € 100.000,00,
      
      
      4. [gedaagde 1] te veroordelen tot betaling aan [eiser] van de contractuele boete op grond
      van artikel 8 lid 2 van Overeenkomst II, wegens niet-nakoming, groot het bedrag van de vervallen boete vanaf 3 juni 2025 (zijnde de dag nadat de 10 dagen termijn zonder meer verstreken is) tot aan de dag van dagvaarding, zijnde € 45.850,00, te vermeerderen met de boete van € 1.637,50 per dag vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige nakoming; ten aanzien van zowel Overeenkomst I als Overeenkomst II. ;
      
      5. te bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de medewerking/wilsverklaring van Verkopers en [gedaagde 1] aan de notariële akte(s) van levering, als bedoeld in artikel 3:300 BW, van de percelen aan de [straat] [nummer 1] te [plaats 1] , respectievelijk de activa en passiva van [campeerplaats] , zoals omschreven in bijlagen 1 t/m 7 bij Overeenkomst II. 
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] grondt zijn vorderingen op nakoming door [gedaagden] van hun verplichtingen uit hoofde van de Overeenkomsten I en II (artikel 3:296 BW). 
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagden] heeft de vorderingen betwist.  
      
    
    
      4.4.
      Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        algemeen kader
      
    
    
    
      5.1.
      Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of partijen ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang hebben. Daarnaast geldt dat de voorzieningen-rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering. 
      
      
        
          beoordeling voorzieningenrechter 
        
      
      
    
    
      5.2.
      
        Met betrekking tot Overeenkomst I stelt [eiser] dat op grond van artikel en 4.2. en 6.6. sub h onbezwaarde levering moet plaatsvinden ten overstaan van [notaris 1] te [plaats 2] . In het verlengde daarvan rust op [gedaagden] de verplichting om voorafgaand aan de levering zorg te dragen voor algehele aflossing en royement van de op het verkochte rustende hypotheken. Ook moet voor levering het door [notaris 1] gesignaleerde probleem inzake het (vermeende) voorkeursrecht van [naam] schriftelijk worden opgelost. 
        Ten aanzien van Overeenkomst II stelt [eiser] dat [gedaagden] in verzuim is omdat hij niet is nagekomen binnen de hem bij brief van 16 mei 2025 aangezegde termijn van 10 dagen. [eiser] stelt dat [gedaagden] alsnog moet nakomen en dat hij daartoe zijn medewerking moet verlenen aan de notariële levering van de activa en passiva van [campeerplaats] ten overstaan van [notaris 1] en dat hij alle voor de levering benodigde gegevens en bescheiden moet aanleveren
      
      
    
    
      5.3.
      
        [gedaagden] heeft als meest verstrekkend verweer aangevoerd dat gelet op de hypothecaire inschrijvingen en de gelegde beslagen, de boerderij inmiddels niet meer onbezwaard aan [eiser] kan worden geleverd. Het bedrag van de hypotheken en beslagen overstijgt de totale waarde van de boerderij en [gedaagden] heeft niet de financiële middelen om de hypotheekhouders en beslagleggers te voldoen. 
      
      
        
          overweging voorzieningenrechter 
        
      
      
      
        
          levering 
        
      
      
    
    
      5.4.
      De voorzieningenrechter stelt vast dat de Overeenkomsten I en II perfecte overeenkomsten zijn, zodat [eiser] in beginsel aanspraak kan maken op nakoming daarvan. [gedaagden] beroept zich op niet-toerekenbare tekortkoming in de nakoming van zijn zijde, wijzend op de weigering van de notaris om ministerie te verlenen (het uitoefenen van de wettelijke taken van de notaris zoals het opstellen en passeren van akten). [eiser] heeft bevestigd dat de notaris weigert ministerie te verlenen zolang tussen [gedaagden] en [naam] geen regeling is getroffen met betrekking tot het voorkeursrecht van koop. [gedaagden] heeft er voorts op gewezen dat [eiser] niet bereid is een andere notaris te vragen ministerie te verlenen. [eiser] heeft dat tijdens de mondelinge behandeling erkend. Hij heeft daarbij verklaard dat de door [gedaagden] voorgestelde notaris aan de andere kant van de provincie Noord Brabant is gevestigd, wat zijn argwaan heeft gewekt, maar hij heeft dat verder niet toegelicht met enig inhoudelijk argument. 
      
    
    
      5.5.
      Op basis van wat partijen aan informatie in dit kort geding hebben ingebracht oordeelt de voorzieningenrechter dat [notaris 2] terecht heeft getracht partijen te bewegen om te komen tot een vergelijk tussen [gedaagden] en [naam] , daarbij invulling gevend aan zijn zorgplicht tegenover (mogelijke) derden-belanghebbenden. Dat heeft ertoe geleid dat [naam] , die niet in dit kort geding is betrokken, in elk geval behoorlijk is geïnformeerd over de ontstane situatie. Die conclusie is bovendien gerechtvaardigd nu door mr. Hofman tijdens de mondelinge behandeling is verklaard dat [naam] in de onderhavige kwestie wordt geadviseerd door zijn kantoorgenoot, mr. Bijloo. 
      
    
    
      5.6.
      De voorzieningenrechter is van oordeel dat nu [naam] op de hoogte was van de ontstane situatie, er aanvankelijk geen reden was voor de notaris om ministerie te weigeren met betrekking tot de levering van de boerderij en de onderneming op basis van de beide overeenkomsten. Het volharden van het weigeren van het verlenen van ministerie op basis van de positie van [naam] leidt ertoe dat [gedaagden] wordt gedwongen te kiezen voor toerekenbare niet nakoming ten opzichte van zijn koper [eiser] . Dit gaat te ver. De notaris kan deze keuze niet van [gedaagden] verlangen. 
      
    
    
      5.7.
      De hypothecaire inschrijvingen en de door derden gelegde beslagen op de boerderij zijn door [gedaagden] als volgt gespecificeerd:
      - door Lage Landen Vendorlease is conservatoir beslag gelegd voor een geldvordering van  € 500.000,00 (ingeschreven op 30 oktober 2025) en door Swishfund Nederland voor een vordering van € 17.065,00 (ingeschreven op 14 november 2025).  
      - de onroerende zaken aan de [straat] [nummer 1] en [nummer 2] te [plaats 1] zijn belast met hypothecaire inschrijvingen tot een bedrag van in totaal € 1.300.000,00, ten gunste van [firma] (gevestigd 4 april 2025) en Van Winden Vastgoed BV (gevestigd 12 juni 2025), waarvan ten aanzien van beiden een schuld openstaat van € 250.000,00.  
      
    
    
      5.8.
      
        [eiser] heeft Overeenkomst I op 29 april 2025 ingeschreven in de openbare registers op grond van artikel 7:3 lid 1 BW. In artikel 7.3 lid 3 BW is bepaald dat tegen de koper wiens koop is ingeschreven, niet kunnen worden ingeroepen een na de inschrijving van die koop tot stand gekomen vervreemding of bezwaring door de verkoper en een conservatoir beslag waarvan het proces-verbaal na de inschrijving van de koop is ingeschreven (Vormerkung). Artikel  7.3 lid 4 BW bepaalt dat binnen 6 maanden na de Vormerkung het registergoed aan koper geleverd moet worden. Doen partijen dit niet op tijd dan verliest de inschrijving van de koop de in artikel 7.3 lid 3 bedoelde werking met terugwerkende kracht. 
      
    
    
      5.9.
      De voorzieningenrechter stelt vast dat voornoemde termijn van 6 maanden op 29 oktober 2025 is geëindigd.  Dit betekent dat nu de levering niet meer binnen de vormerkungstermijn kan plaatsvinden, [gedaagden] de boerderij niet meer onbezwaard kan leveren. De koopsom van in totaal € 688.750,00 is gelet op de gelegde beslagen en de hypothecaire inschrijvingen voor een bedrag van in totaal € 1.000.000,00 en het ontbreken van financiële middelen aan de zijde van [gedaagden] , zoals door hem onbetwist gesteld, onvoldoende. Het verweer van [gedaagden] dat onbezwaarde levering niet mogelijk is, slaagt daarmee, hoezeer ook wellicht het ontstaan van die onmogelijkheid aan hem is toe te rekenen. De vorderingen tot levering worden daarom afgewezen. De overige standpunten van partijen behoeven daarom geen bespreking meer. 
      
      
        
          contractuele boetes
        
      
      
    
    
      5.10.
      De weigerachtige houding van [eiser] om tijdens de vormerkungsperiode medewerking te verlenen om een andere notaris te vragen ministerie te verlenen dient gewogen dient te worden in het licht van onvoldoende opgehelderd gebleven feitelijke verwikkelingen in deze periode. Hierover dient in de bodemprocedure duidelijkheid te worden verschaft, in het kader van dit kort geding is daarvoor geen plaats. Bovendien is het spoedeisend belang bij deze vorderingen niet voldoende onderbouwd.
      
      
        
          conclusie
        
      
      
    
    
      5.11.
      Het vorenstaande leidt ertoe dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen. 
      
      
        
          proceskosten 
        
      
      
    
    
      5.12.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief  en nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
      - griffierecht	€	2.723,00
      - salaris advocaat	€ 	1.107,00
      - nakosten 	€ 	178,00 (plus de verhoging zoals in de beslissing vermeld)
      Totaal	€ 	4.008,81
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen af, 
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt eiser in de proceskosten van gedaagden eiser van € 4.008,81, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als zij niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten als bedoeld in artikel 6:119 BW, als de proceskosten niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,   
      
    
    
      6.3.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Weide en in het openbaar uitgesproken op 30 december 2025.
      
    
  
  
     De voorzieningenrechter acht het noodzakelijk partijen en hun advocaten voor te houden dat door het advocatenkantoor van [eiser] -met de in dit geding ter beschikking gekomen beperkte informatie- de evident voorkomende tegenstrijdige belangen van [eiser] en [naam] zijn miskend  doordat dit kantoor met voorbijgaan aan die tegenstrijdige belangen tussen [eiser] en [naam] het kennelijk verantwoord heeft geacht twee advocaten van hetzelfde kantoor te laten optreden voor [eiser] en [naam]