ECLI:NL:RBROT:2025:15042, Rechtbank Rotterdam, 19-12-2025, C/10/710781 / KG ZA 25-1180
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Afwijzing vorderingen tot definitief herstel van gestelde gebrken. Niet aannemelijk dat sprake is van verwijtbaar onrechtmatig handelen. Vordering op basis van risico-aansprakelijkheid is ook niet toewijsbaar, omdat gedaagden inmiddels noodmaatregelen hebben getroffen.

RECHTBANK Rotterdam
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      Zaaknummer: C/10/710781 / KG ZA 25-1180
    
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 19 december 2025 (bij vervroeging)
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1], 
    
      2. [eiser 2], 
      beiden wonende te Dordrecht,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: eisers,
      advocaat: mr. A.F.M. den Hollander,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      2. [gedaagde 2], 
      beiden wonende te Dordrecht,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: gedaagden,
      advocaat: mr. T. Ecevit-Yegen.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1.
      Eisers vorderen in dit kort geding een definitief herstel van de gestelde gebreken aan een bovengelegen woning, waarvan zij als onderburen hinder ondervinden en gevaar vrezen. Deze vorderingen worden afgewezen, omdat niet aannemelijk is geworden dat er sprake is van verwijtbaar onrechtmatig nalaten van gedaagden. Verder zijn de ingestelde vorderingen op basis van risico-aansprakelijkheid  in het licht van het feit dat gedaagden inmiddels noodmaatregelen hebben getroffen, niet toewijsbaar in kort geding. Omdat eisers ongelijk krijgen, moeten zij de proceskosten van gedaagden betalen.  
      
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende stukken:
      - de dagvaarding van 1 december 2025, met producties 1 tot en met 14;
      - producties 15 tot en met 19 van eisers;
      - producties 1 tot en met 6 van gedaagden;- de spreekaantekeningen van gedaagden.
      
    
    
      2.2.
      De mondelinge behandeling vond op 9 december 2025 plaats.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Eisers en gedaagden zijn buren van elkaar. Eisers zijn eigenaren van de woning aan de [adres] . Gedaagden zijn eigenaren van de hierboven gelegen woning, [huisnummer] . Het balkon van gedaagden bevindt zich boven de tuin en deels boven het plafond van de keuken van eisers.
      
    
    
      3.2.
      In januari 2024 hebben eisers een lekkage in hun woning geconstateerd. Koenraads Aannemersbedrijf B.V. heeft in opdracht van de verzekeraar van eisers de lekkage onderzocht. In het rapport van 16 januari 2024 staat onder meer het volgende:
      
      
        “Lekkage in bergkamer 1e etage en in keuken begaande grond.
        Da lekkage lijkt af te komen van hwa van de bovenburen.
        Deze komt van het dakje balkon en van het balkon zelf.
        De houten balken van het balkon zijn al behoorlijk aangetast door het vocht. 
        De voorste balk is ook al dusdanig aan het rotten.
        De balkkop zit in de muur en dit is ook het punt waar de lekkage zit.
        Lekkage lijkt al langer te zijn want de oude moed van het schimmel komt er doorheen.
        Bewoners hebben het huis nu sinds half september.
        De onderzijde van het balkon kwam het plafond naar beneden.”
      
      
    
    
      3.3.
      Op 2 mei 2024 heeft er een bouwkundig onderzoek plaatsgevonden in opdracht van gedaagden. De conclusie van dit onderzoek is dat het balkon van de woning van gedaagden in zeer slechte staat verkeert, dat de constructie van het balkon ernstig verrot is en dat het balkon naar beneden dreigt te vallen.  
      
    
    
      3.4.
      Eisers hebben gedaagden op 25 juni 2025 gesommeerd om de lekkage te (doen) herstellen en de problemen met betrekking tot het balkon te (doen) herstellen.
      
    
    
      3.5.
      Op 13 augustus 2025 heeft een aannemer in opdracht van gedaagden een noodoplossing aangebracht bij de woning van gedaagden door de dakgoot te verwijderen, een nieuwe dakgoot te plaatsen, de hoek van de woning van eisers af te kitten en door  EPDM dakbedekking te plaatsen tussen het balkon van gedaagden en de muur. 
      
    
    
      3.6.
      Onder het balkon van de woning van gedaagden zijn verder in opdracht van gedaagden professionele schroefstempels geplaatst.
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      Eisers vorderen om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I. Gedaagden te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, de oorzaak van de lekkage volledig en deugdelijk te (doen) herstellen, op zodanige wijze dat verdere lekkage en gevolgschade worden voorkomen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,- per dag dat gedaagden in gebreke blijven, met een maximum van € 25.000,-; 
        II. Gedaagden te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, het balkon van hun woning volledig en deugdelijk te (doen) herstellen, hetzij door volledige vervanging van het balkon, hetzij door volledige verwijdering daarvan, op zodanige wijze dat ieder veiligheidsrisico wordt weggenomen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,- per dag dat gedaagden in gebreke blijven, met een maximum van € 25.000,-;
        III. Gedaagden te veroordelen in de kosten van deze procedure.
      
      
    
    
      4.2.
      Eisers leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat gedaagden onrechtmatig handelen tegen eisers dan wel dat gedaagden aansprakelijk zijn, omdat hun opstal niet voldoet aan de eisen die daaraan in de gegeven omstandigheden mogen worden gesteld. Immers, hoewel gedaagden werkzaamheden hebben laten uitvoeren ten aanzien van de lekkage, duurt de lekkage onverminderd voort. De waterschade en schimmelvorming in de woning van eisers nemen toe. De situatie ten aanzien van het balkon blijft ondanks de noodoplossing slecht en gevaarlijk. 
      
    
    
      4.3.
      Gedaagden voeren verweer. Zij concluderen tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van eisers in de kosten van de procedure. 
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Eisers hebben een spoedeisend belang bij hun vorderingen
      
    
    
      5.1.
      Volgens eisers volgt het spoedeisend belang uit de aard van de vorderingen. Eisers stellen dat de lekkage in hun woning onverminderd voortduurt en dat de daarmee samenhangende gevolgschade dagelijks toeneemt. Er is tevens sprake van acuut instortingsgevaar van het balkon van de woning van gedaagden waardoor de veiligheid van eisers en hun kinderen in het geding is. Met deze stellingen is het spoedeisend belang voldoende gegeven. 
      
      
        Over de inhoud van de vorderingen overweegt de voorzieningenrechter als volgt. 
      
      
      
        
          Het toetsingskader 
        
      
    
    
      5.2.
      In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen, dan wel of de vorderingen van eisers in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van voorzieningen zoals deze zijn gevorderd. Het navolgende omvat dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
      
      
        
          Geen onrechtmatige daad 
        
      
    
    
      5.3.
      Naar voorlopig oordeel is er geen sprake van een onrechtmatige daad van gedaagden jegens eisers. Daarvoor is immers niet alleen nodig dat er sprake is van schadeveroorzakend handelen of, in dit geval, nalaten dat in strijd is met maatschappelijke normen (het niet voorkomen van wateroverlast en het niet vervangen van een in slechte staat verkerend balkon), maar is ook vereist dat dit nalaten verwijtbaar en daarmee toerekenbaar is aan gedaagden. In dit kort geding is aannemelijk geworden dat zowel de lekkage als de toestand van het balkon al aanwezig waren toen eisers en gedaagden elk hun woningen in augustus 2023 (gedaagden) en september 2023 (eisers) kochten. De expert van de verzekeraar van eisers heeft reeds in januari 2024 in zijn rapport opgenomen dat het gebreken zijn die al langer lijken te bestaan dan dat partijen eigenaren zijn van hun woning. Het is dan ook aannemelijk dat beide partijen niet op de hoogte waren van deze gebreken en in goed vertrouwen hun woning (van dezelfde verkoper(s)) hebben gekocht terwijl de staat van de woning van gedaagden slechter is dan zij dachten ten tijde van de aankoop. Daarna heeft het enige tijd geduurd voordat eisers gedaagden op de hoogte hebben gesteld van de al opgetreden en nog dreigende schade. Vervolgens hebben gedaagden een en ander laten onderzoeken en de door de expert aangeraden noodmaatregelen getroffen. Zij mochten er daarmee vanuit gaan dat van acuut gevaar en verder oplopende schade geen sprake meer was. In dat verband is ook van belang dat het op zichzelf normaal te verwachten is dat een muur die verzadigd is van water geruime tijd nodig heeft om weer geheel droog te worden. Eisers hebben gezien het voorgaande niet aannemelijk gemaakt dat gedaagden op dit moment een verwijt kan worden gemaakt van de nog aanwezige schimmel. Omdat niet is voldaan aan de vereisten van artikel 6:162 BW, kunnen eisers ook geen geslaagd beroep doen op hinder (artikel 5:37 BW).
      
      
        
          Gedaagden hebben al werkzaamheden laten verrichten
        
      
    
    
      5.4.
      Dat gedaagden naar voorlopig oordeel wel aansprakelijk zijn op grond van artikel 6:174 lid 1 BW, omdat hun opstal niet voldoet aan de eisen die daaraan in de gegeven omstandigheden mogen worden gesteld, en daardoor op den duur mogelijk gevaar voor personen of zaken oplevert, maakt niet dat de vorderingen – een definitief herstel van de gestelde gebreken – in kort geding toewijsbaar zijn. Niet in geschil is immers dat gedaagden een aannemer hebben ingehuurd om werkzaamheden te laten verrichten aan hun opstal. De aannemer heeft onder meer een nieuwe dakgoot en schroefstempels onder het balkon van gedaagden geplaatst. Eisers stellen dat de lekkage toch onverminderd voortduurt en de schimmelvorming in hun woning toeneemt. Ten aanzien van het balkon stellen eisers dat zij er niet gerust op zijn dat de noodmaatregelen afdoende zijn. Gedaagden stellen daar tegenover dat de stempels onder het balkon op advies van een deskundige en in overleg met eisers zijn aangebracht en dat niet van hen, mede gelet op hun financiële situatie, kan worden gevergd om op korte termijn structurele en kostbare verbouwingen te laten doen. Zij houden de verkoper(s) aansprakelijk en wensen eerst de bodemprocedure die zij tegen de verkoper voorbereiden af te wachten. Ten aanzien van de lekkage stellen gedaagden dat eisers na het uitvoeren van de werkzaamheden in augustus 2025 geen deskundigenrapport meer hebben laten opstellen zodat de huidige situatie niet door een deskundige is beoordeeld. De foto’s en metingen betreffen immers de eigen waarnemingen van eisers. Bovendien hebben eisers niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van restschade na de verrichte herstelwerkzaamheden, mede gelet op de verzekeringsdekking. 
      
    
    
      5.5.
      
        Naar het oordeel van de voorzieningenrechter hebben eisers niet aannemelijk gemaakt dat de lekkage onverminderd voortduurt, maar slechts dat de muren nog niet droog zijn. Dat is niet genoeg. Immers, zoals gedaagden terecht stellen is het niet onaannemelijk dat het maanden duurt voordat de muren als gevolg van een oude, al enige tijd durende lekkage, droog worden. Zo lang de muren niet geheel droog zijn, kan daarop schimmel blijven groeien. Hoewel het rapport van de aannemer van gedaagden beknopt is, volgt hieruit wel dat hij relevante werkzaamheden heeft verricht, met name het vervangen van de dakgoot. Dit volgt ook uit de door gedaagden overgelegde foto’s van de situatie voor en na de verrichte werkzaamheden. Gelet hierop hebben eisers onvoldoende onderbouwd dat de noodmaatregelen niet hebben geleid tot een voorlopig herstel van de oorzaak van de wateroverlast. Een kort geding leent zich niet voor een beoordeling van het pand door een deskundige. 
        Ook het gestelde acute gevaar ten aanzien van het balkon is onvoldoende aannemelijk nu gedaagden hebben gezorgd voor de geadviseerde plaatsing van de schroefstempels als noodwerkzaamheden, hetgeen in de bouw een gebruikelijke tijdelijke oplossing is. Eisers stellen dat zij niet gerust zijn op de houdbaarheid van deze noodoplossing, maar dit standpunt is slechts onderbouwd met een algemene verwijzing naar de slechte staat. Ook hier geldt dat dit kort geding zich niet leent voor deskundigenonderzoek. Aangenomen mag verder worden dat gedaagden het balkon niet belasten door daarop te staan. 
      
      
      
        Gelet op dit alles en de aard van de gevraagde voorzieningen, het laten verrichten van werkzaamheden voor een bedrag van ruim € 17.000,-, waarbij onder meer het balkon van gedaagden helemaal moet worden verwijderd en opnieuw moet worden geplaatst, zijn de vorderingen niet toewijsbaar in kort geding. De gevraagde voorzieningen betreffen immers geen ordemaatregel, maar een ingrijpende verbouwing terwijl gedaagden al noodwerkzaamheden hebben laten uitvoeren. 
      
      
    
    
      5.6.
      De voorzieningenrechter weegt mee dat gedaagden inmiddels een dagvaarding aan de verkoper(s) van beide woningen hebben voorbereid waarin zij die verkoper(s) aanspreken voor de gestelde verborgen gebreken aan de woning. Dat die, ondanks het voornemen daartoe en uitlatingen in die richting jegens eisers, nog niet is uitgebracht is jammer, maar de voorzieningenrechter gaat ervanuit dat de procedure nu voortvarend zal worden opgepakt. Als die procedure leidt tot een voor gedaagden gunstig vonnis zullen ook eisers daarvan profijt hebben, nu mag worden aangenomen dat dan voldoende geld beschikbaar zal komen en structurele verbouwingswerkzaamheden plaats zullen vinden. Eisers hebben tot nu toe niet willen meewerken aan een actie tegen de verkopers, maar het ligt in de rede dat zij in voorkomend geval gedaagden ondersteunen.
      
    
    
      5.7.
      Gelet op al het voorgaande worden de vorderingen van eisers afgewezen. Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. Hoewel de voorzieningenrechter begrijpt dat de situatie in en rondom de woning van eisers bepaald suboptimaal is, rechtvaardigt dit niet de toewijzing van de vergaande ingestelde vorderingen. De gevraagde voorzieningen zijn in het licht van het feit dat gedaagden inmiddels noodmaatregelen hebben getroffen, niet toewijsbaar in kort geding.  
      
      
        
          Eisers moeten de proceskosten betalen
        
      
    
    
      5.8.
      Omdat eisers ongelijk krijgen, moeten zij de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van gedaagden worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                331,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.107,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.616,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van eisers af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt eisers in de proceskosten van € 1.616,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als eisers niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten en in het openbaar uitgesproken op 19 december 2025. 3608/106