ECLI:NL:RBNNE:2025:5639, Rechtbank Noord-Nederland, 24-12-2025, C/18/235944 / HA ZA 24/167
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koper van appartementencomplex vordert schadevergoeding vanwege onjuiste energielabels. As is where is overeenkomst tussen twee professionele (vastgoed)partijen. Grondslagen: rechtsgebrek, non-conformiteit, dwaling, onrechtmatige daad.  Vordering wordt afgewezen.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Groningen
    
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/18/235944 / HA ZA 24/167
    
    
    
      
        Vonnis van 24 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        VIF 15 B.V., 
      te Maarsbergen,
      eisende partij,
      hierna te noemen: VIF 15,
      advocaat: mr. R.P.M. de Laat,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1STICHTING BEHEERDER PRONKJEWAIL WONINGEN III, 
    
      te Groningen,2. PRONKJEWAIL WONINGEN III C.V., 
      te Groningen,
      gedaagde partijen,
      hierna gezamenlijk te noemen: Pronkjewail,
      advocaat: mr. M. Dijsselhof.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het (verdere) verloop van de procedure blijkt uit:
      - het (tussen)vonnis van 6 november 2024 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
      - de akte indiening producties 49 tot en met 76 aan de zijde van VIF 15;
      - de akte indiening producties 57 tot en met 62 aan de zijde van Pronkjewail;
      - de mondelinge behandeling van 22 mei 2025, ter gelegenheid waarvan partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd en door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      VIF 15 is een besloten vennootschap die zich onder andere bezighoudt met het beleggen van vermogen in onroerende zaken, de ontwikkeling en realisatie van roerende en onroerende zaken en het beheer van en het beschikken over registergoederen. Per 31 december 2021 worden alle aandelen van VIF 15 gehouden door [bedrijf 13] . (hierna: [bedrijf 13] ). [bedrijf 13] is onderdeel van [inversteringsmaatschapij] , een investeringsmaatschappij.
      
    
    
      2.2.
      Stichting Beheerder Pronkjewail Woningen III (hierna: de Stichting) is een financiële holding. Pronkjewail Woningen III C.V. (hierna: Pronkjewail C.V.) houdt zich onder andere bezig met het beheren, beleggen en exploiteren van registergoederen. Enig beherend vennoot van Pronkjewail C.V. is de Stichting. Bestuurder van de Stichting is Beheerder Pronkjewail Vastgoed Groningen B.V. Enig bestuurder van Beheerder Pronkjewail Vastgoed Groningen B.V. is de heer [bestuurder] (hierna: [bestuurder] ).
      
    
    
      2.3.
      In 2015 heeft [bedrijf 3] B.V, waarvan de heer [aandeelhouder] 100% aandeelhouder is de eigendom van [complex (object)] , plaatselijk bekend [adres] , verkregen met als doel om dit complex gedeeltelijk te laten verbouwen tot circa 122 woonstudio’s. 
      
    
    
      2.4.
      
        Na de herontwikkeling van [complex (object)] van kantoorgebouw naar
        woonstudio’s zijn op 10 mei 2016 door de heer [energieprestatie-adviseur 1] (energieprestatie-adviseur, hierna: [energieprestatie-adviseur 1] ) namens [bedrijf 1] B.V. energie-index (EI) rapportages opgesteld ten behoeve van de woonstudio’s. Uit die rapporten bleek dat de energie-indexen van de woonstudio’s varieerden tussen 0,81 en 1,20. Op basis van deze energie-index rapportages zijn energielabels afgemeld c.q. geregistreerd voor de woonstudio’s die corresponderen met energielabel B en C.
      
      
    
    
      2.5.
      In oktober 2016 heeft Pronkjewail [complex (object)] van [bedrijf 3] B.V. gekocht, met als doel om de parkeergarage, commerciële ruimten en woonstudio’s te verhuren. De Stichting verkreeg de juridische eigendom en Pronkjewail C.V. de economische eigendom.
      
    
    
      2.6.
      In verband met de verhuur van de woonstudio’s in [complex (object)] heeft Pronkjewail [bedrijf 2] B.V. (hierna: [bedrijf 2] ) ingeschakeld als beheerder. De heer [ultimate beneficial owner] (hierna: [ultimate beneficial owner] ) is ultimate beneficial owner (UBO) van [bedrijf 2] . [ultimate beneficial owner] is ook één van de commanditair vennoten van Pronkjewail C.V.
      
    
    
      2.7.
      In 2018 heeft [bedrijf 2] aan [energieprestatie-adviseur 1] gevraagd op welke wijze de energieprestatie van de woonstudio’s kon worden verbeterd. [energieprestatie-adviseur 1] heeft toen geadviseerd om waterbesparende douchekoppen aan te brengen in alle woonstudio’s. 
      
    
    
      2.8.
      In de periode februari tot mei 2018 heeft [energieprestatie-adviseur 1] , namens [bedrijf 4] B.V., nieuwe energie-index-rapporten en energielabels opgemaakt, geregistreerd en aan [bedrijf 2] verstrekt. Uit de energie-index-rapporten bleek dat de energieprestatie van de woonstudio’s was verbeterd tot energielabel A met een EI tussen de 0,56 en 0,6.  
      
    
    
      2.9.
      Op 5 februari 2020 hebben [ultimate beneficial owner] , [energieprestatie-adviseur 1] en de heer [certificaathouder] (certificaathouder bij firma [bedrijf 4] ) een ‘verklaring niet frauduleus handelen’ ondertekend, waarin het volgende is opgenomen: 
      
      
        ‘Naar aanleiding van de melding van het ministerie van binnenlandse zaken over het vermeend frauduleus opstellen van EI-index rapportages van een aantal woningen in de gemeente Groningen is er door ondergetekende, in opdracht van schemabeheerder [schemabeheerder] , een bijeenkomst georganiseerd waarbij de volgende partijen en personen aanwezig waren:
         	Dhr. [ultimate beneficial owner] van [bedrijf 2] (Opdrachtgever)
        	Dhr. [energieprestatie-adviseur 1] van de firma [bedrijf 5] (EPA-adviseur)
        	Dhr. [certificaathouder] van de firma [bedrijf 4] (Certificaathouder)
        	Dhr. [naam 1] van [certificerende instelling] (Certificerende instelling)
      
      
      
        Tijdens deze bijeenkomst is het gehele proces vanaf de aanvraag tot aan de oplevering van de betreffende EI-index rapportages besproken.
        De opdrachtgever (Dhr. [ultimate beneficial owner] ) verklaart middels ondertekening van dit schrijven dat er op geen enkele positieve dan wel negatieve manier invloed is uitgeoefend op de EPA-adviseur, dhr. [energieprestatie-adviseur 1] ten einde het resultaat van het EI-index rapport te beïnvloeden. De opdracht is verstrekt, daarna heeft de adviseur zijn opname op geheel onafhankelijke wijze uitgevoerd en het EI-index rapport opgesteld met de voor handen zijnde informatie en met de toen geldende opnameprotocollen. 
      
      
      
        De EPA-adviseur (Dhr. [energieprestatie-adviseur 1] ) verklaart middels ondertekening van dit schrijven dat er op geen enkele positieve dan wel negatieve manier invloed is uitgeoefend door de opdrachtgever op zijn werkzaamheden. Na het ontvangen van de opdracht heeft hij geheel zelfstandig zijn woning opname kunnen uitvoeren en de EI-index berekening uitgevoerd conform de, op het moment van opname, geldende opname protocollen. Tevens verklaart dhr. [energieprestatie-adviseur 1] dat er geen enkele poging is gedaan om de uitkomsten van de berekening van het EI-index rapport positief dan wel negatief te beïnvloeden.’
      
      
    
    
      2.10.
      In 2020 heeft de heer [koper complex 1 en 2/bestuurder bedrijf 7] (hierna: [koper complex 1 en 2/bestuurder bedrijf 7] ) [complex 1] en [complex 2] gekocht van Pronkjewail Woningen IV C.V. Op 31 december 2020 heeft de levering van [complex 1] en [complex 2] plaatsgevonden.
      
    
    
      2.11.
      Op 3 februari 2021 heeft [koper complex 1 en 2/bestuurder bedrijf 7] een e-mail gestuurd naar [bestuurder] met de vraag: 
      
      
        ‘Het object [complex (object)] , kunnen we daar een keer naar kijken?’
      
      
      
        Waarop [bestuurder] diezelfde dag reageerde:
      
      
      
        ‘Alweer op jacht?
        
          [complex (object)] is idd een heel mooi object. Kop koffie kunnen we altijd doen maar laten we eerst de lopende handel afmaken en dan gaan we samen kijken.’
      
      
    
    
      2.12.
      Medio februari 2021 heeft [koper complex 1 en 2/bestuurder bedrijf 7] aan [bestuurder] gevraagd om informatie over [complex (object)] . Bij email van 17 februari 2021 heeft [bestuurder] de jaarhuurgegevens van [complex (object)] naar [koper complex 1 en 2/bestuurder bedrijf 7] gestuurd.
      
    
    
      2.13.
      
        [koper complex 1 en 2/bestuurder bedrijf 7] en [bestuurder] zijn daarna met elkaar in gesprek gegaan. Op 25 maart 2021 heeft [bestuurder] naar aanleiding van dit gesprek, voor zover hier van belang, de volgende e-mail gestuurd naar [koper complex 1 en 2/bestuurder bedrijf 7] :
      
      
        ‘(…)We hebben o.a. gesproken over een 2e deal, in dit geval ons project [complex (object)] . Net als bij de vorige deal [deal complex 1 + 2] zal dit ook “as is, where is” zijn, zonder enige garantie in welke vorm dan ook. Zoals besproken, net als bij [complex 1] , lopen ook bij [complex (object)] enkele 10-tallen HC zaken.
        (...)
        Je bent uiteraard een zeer professionele partij, die zijn eigen afwegingen en calculaties maakt. Wel kan ik uiteraard met jou delen de gegevens mbt [complex (object)] die wij gebruiken en de huren die we factureren aan de klanten van [complex (object)] . Per WT zal ik de volgende stukken met je delen:
        • Gefactureerde huren jan tm april 2021
        • Puntentellingen
        • Tekeningen met huisnummers
        • Xcel sheet met informatie overzicht.
        Indien nodig, zijn de HOK met de commerciële partijen uiteraard beschikbaar." 
      
      
    
    
      2.14.
      Waarop [koper complex 1 en 2/bestuurder bedrijf 7] bij e-mail van 29 maart 2021, voor zover hier van belang, reageerde:
      
      
        ‘De HC zaken kwamen afgelopen week even als een verrassing op [complex 2] en [complex 1] . Ik heb mijn mannen gevraagd om hier eens in te duiken met [bedrijf 2] . Goed om dit inzichtelijk te hebben, idem voor [complex (object)] . Dank ook voor de overige stukken, wij gaan ermee aan de slag. De huurovereenkomsten van de zakelijke partijen zou ik graag nog ontvangen, waarvoor alvast bedankt.’
      
      
    
    
      2.15.
      Bij e-mail van 30 maart 2021 heeft [vastgoedmanager] (vastgoedmanager bij [bedrijf 6] , hierna: [vastgoedmanager] ) de huurcommissiezaken die betrekking hadden op [complex 1] en [complex 2] opgevraagd bij de heer [commercieel vastgoedmanager] (commercieel vastgoedmanager bij [bedrijf 2] ). [commercieel vastgoedmanager] heeft vervolgens een kopie van de lopende huurcommissiezaken van [complex 1] en [complex 2] aan [bedrijf 6] verstrekt. Op dat moment zijn de huurcommissiezaken van [complex (object)] niet opgevraagd.  
      
    
    
      2.16.
      Op 19 mei 2021 is er tussen Pronkjewail en [oude bedrijfsnaam bedrijf 7] B.V. (later gewijzigd in [bedrijf 7] B.V., hierna: [bedrijf 7] ), waarvan [koper complex 1 en 2/bestuurder bedrijf 7] enig bestuurder is, een koopovereenkomst tot stand gekomen ter zake van de aankoop van [complex (object)] voor een bedrag van  € 27.500.000,00 (hierna: koopovereenkomst I).
      
    
    
      2.17.
      In koopovereenkomst I zijn partijen onder meer het volgende overeengekomen:
      
      
        ‘Aflevering
        
          Artikel 8
        
        1. De aflevering (feitelijke levering) van het Verkochte aan Koper zal voetstoots geschieden, in de staat waarin het Verkochte zich op dat moment bevindt, in de zogenaamde ‘as is, where is’ staat', in de meest brede zin van het begrip. 
        (…)
        Verkoper verstrekt aan Koper geen enkele garantie, verklaring, toezegging en/of vrijwaring met betrekking tot de technische-, bouwkundige-, juridische-, fiscale-, milieukundige-, commerciële-, planologische-, huur- en gebruiksstaat (waaronder begrepen het al dan niet zonder recht of titel in gebruik zijn bij derden), waarin het Registergoed zich zal (blijken te) bevinden op de datum van aflevering, anders dan die welke zijn opgenomen in de Koopakte.
      
      
      
        2. De Verkoper heeft de Koper in de gelegenheid gesteld om ruimschoots en tijdig onderzoek te (laten) doen naar de staat als bedoeld in lid 1 van dit artikel. 
        (...)
      
      
      
        4. In verband met het in lid 1 bepaalde:
      
      
      
        a. hebben Partijen uitdrukkelijk afgeweken van het bepaalde in artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek, aangezien Koper een professionele partij is met meer dan voldoende ervaring en kennis op het gebied van koper en exploiteren van vastgoed;
        b. verklaart Koper jegens Verkoper dat Koper het Verkochte per de datum van aflevering als bedoeld in lid 1 uitdrukkelijk zal aanvaarden in de staat als bedoeld in lid 1 van dit artikel, met alle eventuele kenbare en niet-kenbare gebreken, aanwezige of ontbrekende eigenschappen;
        c. verklaart Koper jegens Verkoper dat Koper ter zake van de sub a. bedoelde staat van het Verkochte geen vorderingen zal doen gelden jegens Verkoper;
        d. komen alle eventuele feitelijke gebreken en/of belemmeringen, alsmede eventuele afwezigheid van eigenschappen met betrekking tot het Verkochte, die geheel of gedeeltelijk in de weg staan of kunnen staan aan het door de Koper voorgenomen gebruik van het Verkochte - en/of dat gebruik op enigerlei wijze geheel of gedeeltelijk beperken of kunnen beperken - geheel voor rekening en risico van de Koper; en
        e. bevestigt Koper dat geen enkele garantie, verklaring, toezegging en/of vrijwaring, expliciet of impliciet, door Verkoper is of wordt gegeven anders dan die welke zijn opgenomen in de Koopakte. De toepasselijkheid van de artikelen 6:228, 6:229, 6:230, 7:15, 7:17, 7:20, 7:21 en 7:23 van het Burgerlijk Wetboek wordt hierbij uitdrukkelijk door Partijen uitgesloten.
      
      
      
        9. Het risico dat:
        (...)
        d. (een of meerdere van) de Huurders een huurtoetsings- c.q. huurherzieningsperiode als bedoeld in (i.) artikel 7:245 van het Burgerlijk Wetboek juncto de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, (ii) artikel 7:246 e.v. van het Burgerlijk Wetboek dan wel (iii) artikel 7:303 van het Burgerlijk Wetboek heeft/hebben ingesteld voor zover deze huurtoetsing c.q. huurherziening gevolgen heeft voor de huuropbrengst, ook als die gevolgen terugwerkende kracht hebben;
      
      
      
        is vanaf de Sluitingsdatum voor rekening van Koper.
        (…)
      
      
      
        
          Gebruik
        
        
          Artikel 9
        
        (...)
        3. Koper heeft voor eigen rekening en risico beoordeeld of het door haar beoogde gebruik op feitelijke en op publiek- of privaatrechtelijke gronden is toegestaan en mogelijk is of kan worden. Koper doet ter zake hiervan afstand van een beroep jegens de Verkoper op eventuele aanspraken voortvloeiend uit onder meer artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek.
        (...)
      
      
    
    
      2.18.
      Op grond van artikel 21 lid 2 van koopovereenkomst I is [bedrijf 7] de koopovereenkomst aangegaan handelende voor zich en/of voor een nader te noemen volmachtgever als bedoeld in artikel 3:67 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). De aanwijzing van (een) andere volmachtgever(s) diende uiterlijk bij de akte van levering plaats te vinden.
      
    
    
      2.19.
      Pronkjewail en [bedrijf 2] hebben [bedrijf 7] na de totstandkoming van de koopovereenkomst op de hoogte gehouden van de lopende huurcommissiezaken. Zo hebben ze laten weten wanneer de zittingen plaatsvinden, hebben ze de uitnodigingen voor de hoorzittingen opgestuurd en hebben ze gevraagd of [bedrijf 2] ook namens [bedrijf 7] het verweer mocht voeren. 
      
    
    
      2.20.
      Bij e-mail van 28 oktober 2021 heeft [vastgoedmanager] namens [bedrijf 7] gevraagd of het mogelijk zou zijn om de processtukken van de huurcommissiezaken van [complex (object)] in te zien, aangezien - zo schreef hij in zijn e-mail - de gevolgen van de uitspraken voor [bedrijf 7] als nieuwe eigenaar van [complex (object)] zullen zijn. De processtukken van de betreffende huurcommissiezaken zijn vervolgens op 29 oktober 2021 door [bedrijf 2] met [bedrijf 7] gedeeld. 
      
    
    
      2.21.
      Op 2 november 2021 is [bedrijf 8] B.V. opgericht. 
      
    
    
      2.22.
      Op 16 november 2021 hebben partijen een addendum bij de koopovereenkomst gesloten die vooral zag op de nadere afspraken over de vouchers verhuurdersheffing. In artikel 3 van het Addendum is bepaald:
      
      
        ‘Voor het overige blijft de Koopovereenkomst ongewijzigd van kracht.’
      
      
    
    
      2.23.
      Op 20 december 2021 heeft de Huurcommissie, voor zover van belang, de volgende e-mail naar [bedrijf 2] gestuurd:
      
      
        ‘De Huurcommissie heeft 22 zaken in behandeling over verschillende woonadressen aan [adres] , die vanwege dezelfde gemachtigde namens huurders
        tegelijkertijd worden behandeld. (…) Tijdens de bespreking van de zaken na de mondelinge behandeling op de zitting van 1 november 2021 is bij de commissie gerede twijfel ontstaan over de energieprestatie van de woonruimtes. Daarom is besloten een zogenaamd Huurcommissie Eigen Onderzoek (hierna: HEO) uit te voeren.’
      
      
    
    
      2.24.
      Tussen [bedrijf 7] en [bedrijf 13] , of een nader te noemen volmachtgever (meester), is op 28 december 2021 een koopovereenkomst inzake alle geplaatste aandelen in het kapitaal van [bedrijf 8] B.V. tot stand gekomen (hierna: koopovereenkomst II). 
      
    
    
      2.25.
      
        [bedrijf 7] heeft bij akte van levering van 30 december 2021 [bedrijf 8] B.V. aangewezen als koper van [complex (object)] . [complex (object)] is daarmee bij akte van levering van 30 december 2021 door Pronkjewail geleverd aan [bedrijf 8] B.V. 
      
    
    
      2.26.
      
        Op pagina 16 van de Leveringsakte staat onder het kopje ‘Instandhouding andere
        
          afspraken’ het volgende:
      
      
      
        ‘De bepalingen van de Koopovereenkomst blijven onverkort van kracht voor zover daarvan bij de Akte niet is afgeweken en voor zover deze nog van kracht kunnen zijn’.
      
      
    
    
      2.27.
      Bij de akte van levering aandelen d.d. 31 december 2021 heeft [bedrijf 13] alle aandelen in het kapitaal van [bedrijf 8] B.V. van [bedrijf 7] verworven. De statutaire- en handelsnaam van [bedrijf 8] B.V. is vervolgens veranderd in VIF 15.
      
    
    
      2.28.
      Op 10 maart 2022 heeft energieprestatie-adviseur [energieprestatie-adviseur 2] (van [bedrijf 9] B.V.) het in de e-mail van de huurcommissie van 20 december 2021 aangekondigde HEO uitgevoerd. Dit onderzoek heeft geleid tot het ‘Rapport van onderzoek’, waarin is geconcludeerd dat ‘de huidige afgegeven Energie-lndices niet als realistisch worden beschouwd’. 
      
    
    
      2.29.
      De Huurcommissie heeft in de 22 aanhangig gemaakte procedures op 27 juli 2022 uitspraak gedaan. Dit heeft geresulteerd in verlagingen van de huurprijzen van de woningen in het [complex (object)] . 
      
    
    
      2.30.
      Pronkjewail heeft nadien - nadat zij zelf een dagvaardingsprocedure was gestart - met de huurders een schikking bereikt. Vervolgens heeft Pronkjewail ook de niet procederende huurders benaderd om hen te compenseren. 
      
    
    
      2.31.
      VIF 15 heeft Pronkjewail bij brief van 28 oktober 2022 aansprakelijk gesteld voor door VIF 15 geleden en nog te lijden schade als gevolg van foutief afgemelde c.q. geregistreerde energielabels en de energie-index op basis waarvan het puntenaantal in de woningwaardering is vastgesteld.
      
    
    
      2.32.
      VIF 15 heeft met ingang van 1 oktober 2023, indien van toepassing met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2022, de huurprijzen verlaagd. 
      
    
    
      2.33.
      Op verzoek van VIF 15 is door de voorzieningenrechter verlof verleend tot het leggen van conservatoir beslag ten laste van Pronkjewail. Dit beslag is gelegd en heeft ook doel getroffen.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        VIF 15 vordert - na vermeerdering van eis - om Pronkjewail hoofdelijk te veroordelen:
        I. tot betaling, tegen behoorlijk bewijs van kwijting en binnen twee weken na betekening van het in deze te wijzen vonnis, aan VIF 15 van een bedrag ad € 3.905.012,00 vermeerderd met de wettelijke rente over € 3.505.080,00 vanaf 30 december 2021 tot 1 juni 2024 ad € 358.721,66, vermeerderd met de wettelijke rente over € 3.905.012,00 vanaf 1 juni 2024 tot aan de dag der algehele voldoening en vermeerderd met € 8.197,75 aan buitengerechtelijke incassokosten, althans zodanige bedragen en een zodanige betalingstermijn als door de rechtbank in goede justitie te bepalen;
        II. tot schadevergoeding nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
        III. in de kosten van dit geding en de kosten van het gelegde beslag.
      
      
    
    
      3.2.
      Pronkjewail voert verweer. Pronkjewail concludeert tot niet-ontvankelijkheid van VIF 15, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van VIF 15, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van VIF 15 in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Wijziging van eis
      
    
    
      4.1.
      Op de mondelinge behandeling heeft VIF 15 verzocht om haar eis te wijzigen, in die zin dat zij ook vergoeding van de gemaakte beslagkosten vordert. Hiervan is akte gevraagd.  Pronkjewail heeft bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging, omdat de eisvermeerdering niet tijdig zou zijn gedaan.
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank overweegt dat zolang er nog geen eindvonnis is gewezen VIF 15 op grond van het bepaalde in artikel 130 van het wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) bevoegd is om haar eis of de gronden daarvan schriftelijk, bij conclusie of akte ter rolle, te veranderen of te vermeerderen. Pronkjewail is bevoegd tegen de eisvermeerdering bezwaar te maken op grond dat de verandering of vermeerdering in strijd is met de eisen van een goede procesorde. Van belang is in dit verband of door de wijziging van eis sprake is van onredelijke bemoeilijking van de verdediging dan wel onredelijke vertraging van het geding. 
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank is van oordeel dat Pronkjewail door de wijziging van eis niet onredelijk wordt bemoeilijkt in haar verdediging. De wijziging van eis heeft namelijk enkel betrekking op een nevenvordering, namelijk vergoeding van de gemaakte beslagkosten, en bovendien was Pronkjewail op de hoogte van het gelegde beslag, zodat de gevorderde vergoeding van de gemaakte beslagkosten voor Pronkjewail geen verrassing kan zijn. Evenmin wordt het geding door de wijziging van eis onredelijk vertraagd. Van strijd met de goede procesorde is daarom ook geen sprake. De rechtbank zal de eiswijziging toestaan en het hiertegen gerichte bezwaar ongegrond verklaren. 
      
      
        
          Waar gaat het in deze zaak over?
        
      
    
    
      4.4.
      Zoals onder de feiten is weergegeven heeft [bedrijf 7] - achteraf bezien - namens VIF 15 (als nader te noemen volmachtgever zoals bedoeld in artikel 3:67 BW) van Pronkjewail [complex (object)] gekocht. Dit betekent dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen Pronkjewail als verkoper en VIF 15 als koper. VIF 15 is daarom bevoegd om de onderhavige schadevordering tegen Pronkjewail in te stellen.
      
    
    
      4.5.
      VIF 15 vordert in deze procedure schadevergoeding van Pronkjewail omdat - zo stelt VIF 15 kortgezegd - na het sluiten van de koopovereenkomst is gebleken van onregelmatigheden en mogelijk fraude met de energielabels van het [complex (object)] . De appartementen in het complex bleken niet over de juiste energielabels te beschikken. Pronkjewail wist hiervan, maar heeft VIF 15 hier ten onrechte niet van op de hoogte gebracht. Hierdoor heeft VIF 15 schade geleden, welke schade zij van Pronkjewail vergoed wil hebben. Aan haar vorderingen legt VIF 15 primair ten grondslag dat er sprake is van een rechtsgebrek (artikel 7:15 BW), subsidiair dat er sprake is van non-conformiteit (artikel 7:17 BW), meer subsidiair dat er sprake is van dwaling (artikel 6:228 lid 1 sub a en/of sub b BW jo. artikel 6:230 lid 2 BW) en uiterst subsidiair dat sprake is van onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW), waaronder bedrog. 
      
    
    
      4.6.
      Pronkjewail betwist de vordering en heeft verweer gevoerd. Zo voert zij onder andere aan dat er sprake is van rechtsverwerking, dat VIF 15 haar klachtplicht heeft geschonden en dat de toepasselijkheid van de artikelen 7:15, 7:17, 6:228, 6:229 en 6:230 BW in artikel 8 lid 4 van koopovereenkomst I is uitgesloten. Daarnaast heeft Pronkjewail zich verweerd tegen de door VIF 15 aangevoerde grondslagen. 
      
    
    
      4.7.
      De rechtbank zal hierna achtereenvolgens ingaan op de door VIF 15 aangevoerde grondslagen en beoordelen of één van deze grondslagen de vordering kan dragen. Indien dat het geval is dan zal de rechtbank vervolgens ingaan op de overige door Pronkjewail gevoerde verweren zoals hiervoor vermeld en hetgeen VIF 15 daartegen heeft aangevoerd. 
      
      
        
          Is er sprake van een rechtsgebrek?
        
      
    
    
      4.8.
      VIF 15 legt aan haar vordering primair ten grondslag dat sprake is van een rechtsgebrek als bedoeld in artikel 7:15 BW. Zij stelt zich op het standpunt dat [complex (object)] ten tijde van de overdracht niet over de juiste energielabels beschikte, waardoor de huurprijs moest worden verlaagd. Dit is te kwalificeren als een rechtsgebrek, aldus VIF 15.  Pronkjewail betwist dat sprake is van een rechtsgebrek. De rechtbank overweegt als volgt.
      
    
    
      4.9.
      Artikel 7:15 lid 1 BW bepaalt dat de verkoper verplicht is de verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard. Een rechtsgebrek kan zowel privaat- als publiekrechtelijk van aard zijn. In het arrest Portsight/De Vries heeft de Hoge Raad overwogen dat geen goede grond bestaat om artikel 7:15 lid 1 BW ook van toepassing te achten indien de lasten of beperkingen voortvloeien uit publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking, zoals beleidsregels, verordeningen of bestemmingsplannen. Van een ‘bijzondere’ publiekrechtelijke last of beperking is slechts sprake, indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit. 
      
    
    
      4.10.
      Tussen partijen staat vast dat er geen sprake is van een privaatrechtelijk rechtsgebrek. De volgende vraag is dan of het niet beschikken over de juiste energielabels een publiekrechtelijk rechtsgebrek oplevert. De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is, omdat een (foutief) energielabel, ook al is deze specifiek gekoppeld aan een bepaalde woning, geen bijzondere last of beperking betreft die haar grondslag vindt in een specifiek tot de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit. Een energielabel geeft enkel inzicht in technische eigenschappen, en daarmee de energiezuinigheid van de woning. Voor zover later blijkt dat een afgegeven energielabel onjuist is, is daarom mogelijk sprake van een feitelijk gebrek. Dat gebrek dient te worden beoordeeld in de sleutel van artikel 7:17 BW (de subsidiaire grondslag).
      
      
        
          Is er sprake van non-conformiteit? 
        
      
    
    
      4.11.
      Subsidiair legt VIF 15 aan haar vorderingen ten grondslag dat de geleverde zaak non-conform moet worden geacht. Artikel 7:17 lid 1 BW bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Op grond van artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik van de zaak nodig zijn en waarvan de koper de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Of de zaak aan de overeenkomst beantwoordt en in hoeverre daarbij op de verkoper een mededelingsplicht rust en op de koper een onderzoeksplicht, moet worden beoordeeld aan de hand van alle relevante omstandigheden van het geval. De stelplicht en, bij gemotiveerde betwisting, de bewijslast van de non-conformiteit rusten op VIF 15. Zij beroept zich immers op de rechtsgevolgen hiervan. 
      
      
        
          Wat mocht VIF 15 verwachten?
        
      
    
    
      4.12.
      VIF 15 stelt dat [complex (object)] ten tijde van de eigendomsoverdracht niet over de eigenschappen beschikte die zij op basis van de informatie en mededelingen van Pronkjewail voor en bij het sluiten van koopovereenkomst I mocht verwachten ten aanzien van de huurwaarde, het energielabel en de energie-index. Daartoe voert VIF 15 aan dat Pronkjewail aan haar heeft medegedeeld dat de studio’s in [complex (object)] over energielabel A zouden beschikken (met uitzondering van twee studio’s die over energielabel C zouden beschikken) en dat de energie-indices tussen de 0,56 en 0,6 lagen, terwijl achteraf is gebleken dat de studio’s een energie index hadden tussen de 1,84 en 2,31, waarbij energielabel D of E past. 
      
    
    
      4.13.
      Pronkjewail betwist dat zij voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst aan de koper ( [koper complex 1 en 2/bestuurder bedrijf 7] ) mededelingen heeft gedaan, garanties heeft gegeven of anderszins gerechtvaardigde verwachtingen heeft gewekt ten aanzien van de energieprestatie van de woonstudio’s en/of de juistheid van daarvoor geregistreerde labels. Partijen zijn uitdrukkelijk niet overeengekomen dat de woonstudio’s van [complex (object)] bij levering een bepaalde energieprestatie dan wel een bepaald energielabel zouden (moeten) hebben, aldus Pronkjewail.
      
    
    
      4.14.
      De rechtbank stelt voorop dat tussen partijen vaststaat dat de energie-indices en energielabels, zoals die waren afgemeld ten tijde van de totstandkoming van koopovereenkomst I , niet (allemaal) juist waren. Dit is door de Huurcommissie ook zo geoordeeld in de 22 zaken die door huurders van [complex (object)] bij haar waren aangebracht. Evenmin is tussen partijen in geschil dat een lager energielabel gevolgen heeft voor de huurwaarde. De door de rechtbank te beantwoorden vraag is daarom of  VIF 15 op grond van de koopovereenkomst en de door Pronkjewail ( [bestuurder] ) gedane mededelingen mocht verwachten dat - zoals VIF 15 stelt - de studio’s over energielabel A zouden beschikken en een energie index zouden hebben tussen de 0,56 en 0,6. De rechtbank overweegt daarover als volgt. Vaststaat allereerst dat uit de tekst van koopovereenkomst I in ieder geval niet volgt dat de woonstudio’s een bepaald energielabel zouden (moeten) hebben. Dit staat immers niet in de koopovereenkomst vermeld. VIF 15 stelt echter dat zij er - gelet op de door Pronkjewail gedane mededelingen - gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de studio’s in [complex (object)] zouden beschikken over energielabel A en dat de energie-indices zouden liggen tussen de 0,56 en 0,6. Pronkjewail betwist dat zij dergelijke toezeggingen heeft gedaan, dan wel garanties heeft gegeven. De rechtbank is van oordeel dat VIF 15 onvoldoende feiten en/of omstandigheden heeft gesteld waaruit volgt dat Pronkjewail - buiten de tekst van de overeenkomst om - zou hebben toegezegd dat de appartementen in het complex energielabel A zouden hebben. VIF 15 heeft namelijk enkel de kale stelling ingenomen dat Pronkjewail dergelijke toezeggingen zou hebben gedaan, maar heeft dit onvoldoende concreet gemaakt. Zo heeft zij niet gesteld wanneer, door wie, tegen wie en op welke wijze deze toezeggingen zouden zijn gedaan. De schriftelijke verklaring van [koper complex 1 en 2/bestuurder bedrijf 7] vormt daartoe ook onvoldoende onderbouwing. Weliswaar heeft [koper complex 1 en 2/bestuurder bedrijf 7] verklaard dat hij van [bestuurder] had begrepen ‘dat energielabel A voor nagenoeg alle appartementen in het complex aan de [complex (object)] en een energielabel C voor twee van de appartementen in hetzelfde complex is afgegeven’ en ‘dat de energie labels van het pand aan de [complex (object)] en de daaraan gekoppelde huurpunten in orde waren’, maar dit wordt door [bestuurder] uitdrukkelijk betwist. Omdat VIF 15 haar stellingen niet nader heeft geconcretiseerd dan wel onderbouwd, heeft zij naar het oordeel van de rechtbank niet aan haar stelplicht voldaan en zal zij op dit punt niet tot bewijslevering worden toegelaten. 
      
      
        
          Schending mededelingsplicht? 
        
      
    
    
      4.15.
      VIF 15 stelt vervolgens dat, als Pronkjewail al geen expliciete toezeggingen heeft gedaan ten aanzien van de juistheid van de energielabels, zij in ieder geval haar mededelingsplicht heeft geschonden. Primair door niet mee te delen dat de energielabels onjuist waren, terwijl zij dit wel wist, dan wel subsidiair door niet aan haar mee te delen dat ten aanzien van de juistheid van de energielabels ernstige twijfel bestond. Volgens VIF 15 wist Pronkjewail namelijk dat de energielabels onjuist waren, althans dat er ernstige redenen waren om te twijfelen aan de juistheid van die energielabels. Pronkjewail had dit volgens VIF 15 aan haar moeten mededelen, omdat zij wist dat [koper complex 1 en 2/bestuurder bedrijf 7] zijn koopprijs baseerde op de huuropbrengst. De rechtbank zal hierna allereerst de primaire stelling van VIF 15 bespreken. Daarbij stelt de rechtbank voorop dat als komt vast te staan dat Pronkjewail ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst wetenschap had van de onjuistheid van de energielabels, het beroep van Pronkjewail op de ‘as is where is’-clausule van de koopovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. 
      
      
        
          Heeft Pronkjewail haar mededelingsplicht geschonden door niet mede te delen dat de energielabels onjuist waren?
        
      
    
    
      4.16.
      Pronkjewail betwist dat zij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wist dat voor de woonstudio’s geregistreerde energie-indices en/of energielabels onjuist waren. Pronkjewail heeft aangevoerd dat zij deze wetenschap pas heeft sinds de uitspraken in de huurcommissiezaken, dus sinds 27 juli 2022. Daarvoor wist Pronkjewail niet beter dan dat de labels waren afgegeven door een erkend adviseur. [bedrijf 2] als beheerder van [complex (object)] heeft ook nooit tegen haar gezegd dat de labels niet zouden kloppen. Pronkjewail had, zo stelt zij, deze wetenschap dus niet ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst en heeft dit dus ook niet voor koper kunnen verzwijgen.
      
      
        
          - Welke (feitelijke) kennis had Pronkjewail?
        
      
    
    
      4.17.
      De te beantwoorden vraag is of Pronkjewail feitelijk wist dat de labels niet deugden. In dat verband is van belang welke feitelijke kennis Pronkjewail had ten tijde van het sluiten van koopovereenkomst I. In de tweede plaats is van belang - zoals VIF 15 betoogt - of de kennis van [ultimate beneficial owner] dan wel van [bedrijf 2] aan Pronkjewail kan worden toegerekend. VIF 15 stelt immers dat [bedrijf 2] en/of [ultimate beneficial owner] eind 2019 wisten dat de energielabels niet deugden. Pronkjewail heeft echter betwist dat eventuele kennis van [bedrijf 2] en/of [ultimate beneficial owner] aan haar kan worden toegerekend. De rechtbank zal daar hierna eerst haar oordeel over geven.
      
    
    
      4.18.
      Ten aanzien van de toerekening stelt VIF 15 allereerst dat kennis van [ultimate beneficial owner] kan worden toegerekend aan Pronkjewail, omdat [ultimate beneficial owner] commanditair vennoot is van Pronkjewail. De rechtbank kan VIF 15 daar niet in volgen en is van oordeel dat kennis van [ultimate beneficial owner] in zijn hoedanigheid van commanditair vennoot van Pronkjewail, niet zonder meer kan worden toegerekend aan Pronkjewail. Daartoe is van belang dat een commanditair vennoot enkel kapitaal inbrengt in de vennootschap en zich (in die hoedanigheid) niet bezig mag houden met de bedrijfsvoering en daarin ook geen zeggenschap heeft. Het enkele gegeven dat iemand kapitaal inbrengt, is onvoldoende om al zijn kennis ook aan de vennootschap toe te rekenen. 
      
    
    
      4.19.
      Vervolgens heeft VIF 15 gesteld dat kennis die [bedrijf 2] als opdrachtnemer heeft ook aan Pronkjewail kan worden toegerekend. De rechtbank stelt voorop dat [bedrijf 2] beheerder is van Pronkjewail en in die hoedanigheid is aan te merken als opdrachtnemer. De rechtbank is echter van oordeel dat er geen grondslag is op grond waarvan alle kennis van een opdrachtnemer automatisch kan worden toegerekend aan de opdrachtgever. VIF 15 heeft in dat kader ook onvoldoende feiten of omstandigheden gesteld die maken dat dat in dit specifieke geval wel zo zou zijn. 
      
    
    
      4.20.
      Voor zover VIF 15 daarnaast nog stelt dat er sprake is van vereenzelviging en dat alles wat [ultimate beneficial owner] weet [bestuurder] ook weet, overweegt de rechtbank als volgt. De enkele stelling dat de Groningse vastgoedwereld een ‘klein wereldje is’, is, ook als die stelling juist moet worden geacht,  onvoldoende om te concluderen dat Pronkjewail over precies dezelfde kennis en informatie beschikt als [ultimate beneficial owner] . VIF 15 heeft haar stelling dat en waarom er sprake zou zijn van vereenzelviging, onvoldoende toegelicht. Het feit dat er sprake is van verwevenheid tussen de vennootschappen van [ultimate beneficial owner] en [bestuurder] en dat er tussen hen ‘meerdere lijntjes’ zijn, is onvoldoende om zonder meer aan te nemen dat kennis van [ultimate beneficial owner] automatisch kan worden toegerekend aan Pronkjewail/ [bestuurder] . Ook het feit dat de naam van [ultimate beneficial owner] in een aantal (kranten)artikelen wordt vermeld als het over Pronkjewail gaat is onvoldoende om aan te nemen dat het identiteitsverschil tussen een rechtspersoon (in dit geval Pronkjewail) en een bij die rechtspersoon betrokken (natuurlijke of rechts)persoon (in dit geval [ultimate beneficial owner] ) moet worden weggedacht. Kennisoverdracht vindt daarmee enkel en alleen plaats indien de bij [ultimate beneficial owner] dan wel [bedrijf 2] aanwezige kennis feitelijk is overgedragen aan Pronkjewail. De stelplicht - en bij gemotiveerde betwisting bewijslast - hiervan rusten op VIF 15. Het ligt op de weg van VIF 15 om concreet te maken wanneer en op welke wijze [bedrijf 2] dan wel [ultimate beneficial owner] deze kennis met Pronkjewail heeft gedeeld. Dat [bestuurder] middels een maandelijkse bespreking door [bedrijf 2] op de hoogte werd gehouden van de hoofdzaken, wat door [bestuurder] op de mondelinge behandeling is bevestigd, is daartoe onvoldoende concreet nu niet is komen vast te staan wat daar dan is besproken.
      
    
    
      4.21.
      De rechtbank zal hierna, met inachtneming van hetgeen hiervoor is besproken, ingaan op hetgeen VIF 15 ter onderbouwing van haar stelling dat Pronkjewail ( [bestuurder] ) feitelijk wist dat de energielabels niet juist waren heeft aangevoerd. 
      
      
        
          - de vele klachten van huurders
        
      
    
    
      4.22.
      Volgens VIF 15 volgt de kennis van Pronkjewail onder meer uit de vele klachten van huurders. Ter onderbouwing hiervan verwijst VIF 15 naar meerdere producties, zonder hierbij overigens een nadere toelichting te geven. Zo verwijst zij naar producties 17 en 24 bij dagvaarding. Productie 17 betreft een brief van de Huurcommissie aan VIF 15 en niet aan Pronkjewail. Bovendien dateert de brief, met als bijlage een onderzoeksrapport, van 21 augustus 2023, dus ruim na de totstandkoming van koopovereenkomst I. Ook het bij de brief gevoegde onderzoeksrapport zegt, zonder nadere toelichting die ontbreekt, niets over de wetenschap van Pronkjewail voor dan wel ten tijde van koopovereenkomst I. Voor zover uit het onderzoeksrapport volgt dat de opname van de woning heeft plaatsgevonden op 14 november 2019 overweegt de rechtbank dat gesteld noch gebleken is dat Pronkjewail hiervan op de hoogte was. Bovendien leidt de enkele opname van een woning niet tot de wetenschap dat het energielabel onjuist is. Productie 24 bij dagvaarding betreft een brief van de Huurcommissie die naar [bedrijf 2] is gestuurd en niet naar Pronkjewail. Bovendien dateert deze brief van 27 juli 2022, dus ruim een jaar na het sluiten van de koopovereenkomst. Ook deze productie toont volgens de rechtbank daarom geen wetenschap van Pronkjewail aan voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst. Daarnaast verwijst VIF 15 naar de door haar overgelegde producties 62 en 63. Dit betreffen uitspraken van de Huurcommissie uit 2019 waaruit niet volgt dat deze naar Pronkjewail zijn gestuurd. Bovendien volgt uit deze uitspraken niet dat de energie-index dan wel het energielabel niet juist zouden zijn. In die beide zaken heeft de Huurcommissie geoordeeld dat de huurder niet inhoudelijk heeft aangetoond dat de op www.ep-online.nl geregistreerde energie-index niet klopt. Ook uit deze producties valt daarom, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, geen wetenschap van Pronkjewail af te leiden. 
      
    
    
      4.23.
      Daarnaast overweegt de rechtbank nog dat het enkele feit dat [bestuurder] op de hoogte was van de procedures bij de Huurcommissie en dat hij ook wist dat die procedures (mede) over de energielabels gingen, zoals hij op de mondelinge behandeling heeft erkend, nog niet maakt dat hij ook wist, dan wel had moeten weten, dat de energielabels daadwerkelijk niet zouden kloppen. Het enkele feit dat er procedures liepen waarin de afgemelde energielabels in twijfel werden getrokken, betekent immers niet zonder meer dat de Huurcommissie zou oordelen dat de labels ook onjuist waren. 
      
      
      
      
      
        - een onderzoek naar de energieprestatie van 14 november 2019 
      
    
    
      4.24.
      Ook hier verwijst VIF 15 naar producties 17 en 24 bij dagvaarding, waarvan de rechtbank hiervoor al heeft geoordeeld dat deze producties - zonder nadere toelichting, die ontbreekt - geen wetenschap van Pronkjewail opleveren. 
      
      
        
          - het uitsluitend verwisselen van de douchekoppen en nog een aantal kleine (of niet uitgevoerde) maatregelen
        
      
    
    
      4.25.
      
        Volgens VIF 15 kon Pronkjewail weten dat de energie-indices en de afgemelde energielabels niet klopten, omdat het uitsluitend verwisselen van de douchekoppen 
        en nog een aantal kleine (of niet uitgevoerde) maatregelen onmogelijk het geschetste effect kunnen hebben gehad. Pronkjewail stelt daartegenover dat [energieprestatie-adviseur 1] aan [bedrijf 2] heeft bevestigd dat het plaatsen van waterbesparende douchekoppen zou zorgen voor een betere energieprestatie, te meer omdat er volgens hem een groot verschil bestond tussen de beoordelingssystematiek ten aanzien van de energielabels voor en na 2018, waardoor al snel ‘een sprong’ zou kunnen worden gemaakt naar een beter label. Pronkjewail, zo stelt zij, vertrouwde als leek op het gebied van energielabels op de expertise van [energieprestatie-adviseur 1] . Dat [energieprestatie-adviseur 1] van mening was dat het vervangen van douchekoppen tot een labelsprong kon leiden volgt aldus Pronkjewail ook uit het door VIF 15 als productie 30 in het geding gebrachte gespreksverslag tussen [medewerker VIF 15] (VIF 15) en [energieprestatie-adviseur 1] van 18 juli 2023, waarin onder meer is opgenomen: 
      
      
      
        ‘Op enig moment was het qua software zelfs mogelijk dat een energiebesparende douchekop zorgde voor een beter label. Zeker voor de appartementen die op bijv. El index 1,21 /1,22 zaten konden hierdoor naar El index lager dan 1,20 gaan, wat voordelig was. (…) 
      
      
      
        Verder wijst [energieprestatie-adviseur 1] er nog op dat de software voor het bepalen van het energielabel constant aan verandering onderhevig is. M.n. is er een groot verschil tussen vóór 2018 en ná 2018. Dit kan zo maar 2 labelsprongen verschillen. En in 2018 zelf was er nog een soort van overgangssoftware [energieprestatie-adviseur 1] is er bijna 100% van overtuigd dat hij de juiste labels obv de regelgeving toen heeft afgegeven op basis van de door Pronkjewail verstrekte informatie. Destijds was de interpretatie ook veel vrijer dan de strakke normering tegenwoordig’
      
      
      
        Gelet op deze gemotiveerde betwisting is de rechtbank van oordeel dat VIF 15 onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat Pronkjewail wist dat de energielabels onjuist zouden zijn, omdat een ‘sprong’ was gemaakt naar een beter energielabel enkel door het verwisselen van de douchekoppen en een aantal andere kleine (of niet uitgevoerde maatregelen). Ook hieruit kan daarom niet worden afgeleid dat Pronkjewail wist dat de energielabels niet klopten. 
      
      
    
    
      4.26.
      Voor zover VIF 15 stelt dat de afmelding van de energielabels door [energieprestatie-adviseur 1] heeft plaatsgevonden op basis van niet uitgevoerde energiebesparende maatregelen, is de rechtbank van oordeel dat - in het midden latend of het door VIF 15 gestelde klopt - niet is gesteld dan wel gebleken dat Pronkjewail daarvan op de hoogte was. Pronkjewail was niet rechtstreeks betrokken bij dergelijke werkzaamheden; het beheer was immers uitbesteed aan [bedrijf 2] en gesteld noch gebleken is dat [bedrijf 2] daarvoor iedere keer toestemming van Pronkjewail nodig had.
      
      
        
          - de e-mail van [naam 3] d.d. 4 december 2019
          
           met daarin de resultaten van de contra-expertise van [bedrijf 10] 
        
      
    
    
      4.27.
      VIF 15 stelt dat uit de e-mail van [naam 3] kan worden afgeleid dat [ultimate beneficial owner] (en daarmee Pronkjewail) reeds in december 2019, dus voor de totstandkoming van de koopovereenkomst, wist van de onjuistheid van de energielabels. In de e-mail staat het volgende: 
      
      
        ‘Beste [ultimate beneficial owner] ,
      
      
      
        In de bijlage drie rapporten van onze contra-inspectie. Het gaat om de adressen (1) [adres] , (2) [adres] en (3) [adres] .
      
      
      
        De indexen die in het systeem hangen zijn respectievelijk:
      
      
      
        (1) 0,58 en dat wordt 2,37 wat goed is voor een huurverschil van 190 euro per maand
        (2) 0,59 en dat wordt 1,84 wat goed is voor een huurverschil van 159 euro per maand
        (3) 0,59 en dat wordt 1,94 wat goed is voor een huurverschil van 159 euro per maand
      
      
      
        In totaal hebben we 14 woningen van [bedrijf 2] onderzocht en bij alle 14 komen vergelijkbare verschillen naar boven.
      
      
      
        Hoe kan dit?’
      
      
      
        Uit deze e-mail blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat, zoals VIF 15 terecht stelt, dat [ultimate beneficial owner] al voor de totstandkoming van de koopovereenkomst wist dat er contra-expertises zijn verricht en dat daaruit is gebleken dat van alle 14 onderzochte woonstudio’s de energie-indices niet klopten. Omdat deze e-mail dateert van 4 december 2019 had [ultimate beneficial owner] deze kennis dus al voor de totstandkoming van de koopovereenkomst. Zoals reeds eerder geoordeeld kan kennis van [ultimate beneficial owner] echter niet automatisch worden aangemerkt als kennis van Pronkjewail. Daarvoor is nodig dat [ultimate beneficial owner] deze informatie feitelijk met Pronkjewail heeft gedeeld. In dat kader heeft VIF 15 niet gesteld en evenmin is gebleken, dat [ultimate beneficial owner] specifiek deze feitelijke informatie met Pronkjewail heeft gedeeld terwijl dit bovendien door Pronkjewail wordt betwist. Ook deze e-mail kan daarom niet tot de door VIF 15 gestelde wetenschap van Pronkjewail leiden voor het sluiten van de koopovereenkomst.
      
      
      
        
          - de aansprakelijkstelling door [belangenbehartiger]
          
        
      
    
    
      4.28.
      De e-mail van [belangenbehartiger] waar VIF 15 naar verwijst betreft een e-mail van [belangenbehartiger] als belangenbehartiger van huurders aan [bedrijf 2] en in afschrift aan [ultimate beneficial owner] . Deze e-mail is dus niet rechtstreeks naar Pronkjewail ( [bestuurder] ) gestuurd. Bovendien is deze e-mail van 23 juni 2021, dus nadat de koopovereenkomst was gesloten, en ziet de e-mail enkel op [complex 2] en [complex 1] en niet (mede) op [complex (object)] . Deze e-mail kan dus, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet de door VIF 15 gestelde wetenschap van Pronkjewail voor het sluiten van de koopovereenkomst opleveren. 
      
      
        
          - het onderzoek door [bedrijf 11] en de verklaring ‘niet frauduleus handelen’
          
        
      
    
    
      4.29.
      De verklaring niet frauduleus handelen van 5 februari 2020 kan evenmin tot de door VIF 15 gestelde wetenschap van Pronkjewail leiden ten tijde van het sluiten van koopovereenkomst I. Daartoe is allereerst van belang dat deze verklaring door [ultimate beneficial owner] is ondertekend en niet door [bestuurder] . Uit de tekst van de verklaring volgt ook niet dat [bestuurder] bij de bespreking aanwezig was. Door VIF 15 is ook niet gesteld dat [ultimate beneficial owner] specifiek deze feitelijke informatie met Pronkjewail heeft gedeeld. Ten overvloede overweegt de rechtbank nog als volgt. Voor zover [bestuurder] (door [ultimate beneficial owner] ) van deze verklaring feitelijk wél op de hoogte zou zijn (gebracht), hetgeen gesteld noch gebleken is, dan heeft te gelden dat - hoewel deze verklaring dateert van voor het sluiten van de koopovereenkomst - daaruit niet de door VIF 15 gestelde wetenschap van Pronkjewail valt af te leiden. Integendeel: uit deze verklaring volgt dat de opname door de energieprestatie-adviseur ( [energieprestatie-adviseur 1] ) op geheel onafhankelijke wijze is uitgevoerd en dat hierbij op geen enkele wijze (in positieve dan wel negatieve zin) invloed op hem is uitgeoefend. Deze verklaring bevestigt juist dat de energielabels op de juiste wijze tot stand zijn gekomen. Uit deze verklaring kan gelet op het voorgaande geen wetenschap van Pronkjewail worden afgeleid dat de energielabels niet klopten. 
      
      
        
          - de publicaties van Sikkom
          
        
      
    
    
      4.30.
      De publicaties van Sikkom waar VIF 15 naar verwijst zijn van respectievelijk 25 oktober 2021, 27 december 2021 en 16 januari 2023, en dus van na de totstandkoming van de koopovereenkomst. Hieruit volgt dus niet dat Pronkjewail voor 19 mei 2021 al wist dat de energielabels van [complex (object)] niet klopten en kunnen derhalve niet ter onderbouwing dienen van de stelling dat Pronkjewail haar mededelingsplicht heeft geschonden.
      
      
        
          - de Nota Kamervragen van 1 februari 2023
          
           en een overgelegde brief van de Minister van Binnenlandse Zaken aan de Tweede Kamer d.d. 1 juli 2020
          
           en een daarin genoemd krantenartikel
          
          ;
        
      
    
    
      4.31.
      Dit geldt ook voor de Nota Kamervragen. Deze nota dateert van ná de totstandkoming van de koopovereenkomst. De kamerbrief is weliswaar van voor 19 mei 2021, maar uit die brief volgt niet dat deze naar Pronkjewail is gestuurd. Bovendien blijkt noch uit de brief noch uit het krantenartikel dat het gaat over woningen van [complex (object)] . 
      
      
        
          - het ingestelde onderzoek door het ministerie van BZK en de kamerbrief van 1 juli 2020
          
        
      
    
    
      4.32.
      VIF 15 stelt dat uit deze kamerbrief de wetenschap van Pronkjewail blijkt. Zij licht dit als volgt toe. Het betreft een onderzoek naar 21 woningen (zoals opgenomen in productie 68) waarvan de energielabels niet zouden kloppen. 11 van de 21 woningen bevinden zich in [complex (object)] , aldus VIF 15. Uit de kamerbrief van 1 juli 2020 volgt dat de certificaathouders van de adviseurs die voor de woningen een energielabel hebben geregistreerd, dossieronderzoek hebben gedaan naar de opnames en dat ten behoeve van dat onderzoek gesprekken zijn gevoerd met de betrokken adviseur ( [energieprestatie-adviseur 1] ) en eigenaren van 18 van de 21 woningen. Volgens VIF 15 zijn Pronkjewail en de daaraan gelieerde vennootschappen/natuurlijke personen de desbetreffende eigenaren. 
      
    
    
      4.33.
      De rechtbank stelt voorop dat Pronkjewail onvoldoende gemotiveerd heeft betwist bekend te zijn met deze correspondentie. Zij gaat er daarom vanuit dat Pronkjewail ( [bestuurder] ) hiervan op de hoogte was. Echter deze kamerbrieven kunnen niet tot de door VIF 15 gestelde wetenschap van Pronkjewail leiden, omdat uit deze brieven niet volgt  dat de energielabels niet zouden kloppen. 
      
      
      
        
          - een reportage van het televisieprogramma Pointer van 19 maart 2023
        
      
    
    
      4.34.
      VIF 15 heeft voorts verwezen naar een reportage van Pointer. De rechtbank stelt vast dat deze reportage van bijna twee jaar na de totstandkoming van de koopovereenkomst is. Voor zover [bestuurder] in deze reportage heeft gezegd ‘dit speelt al een paar jaar’, doelde [bestuurder] volgens Pronkjewail op de huurcommissiezaken. Door VIF 15 is niet nader toegelicht waarom deze uitspraak van [bestuurder] zou zien op de onjuistheid van de energielabels. Deze reportage kan dus, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet de door VIF 15 gestelde wetenschap van Pronkjewail voor het sluiten van de koopovereenkomst opleveren. 
      
      
        
          - de e-mail van de heer [naam 1] van 30 juni 2023 gericht aan [medewerker VIF 15]
          
        
      
    
    
      4.35.
      De rechtbank stelt vast dat de e-mail waarnaar VIF 15 verwijst dateert van (ver) na de totstandkoming van koopovereenkomst I. Uit deze e-mail volgt - onder meer - het volgende:
      
      
        ‘SKG-IKOB heeft van het ministerie van Binnenlandse Zaken (BzK) opdracht gekregen om onze certificaathouder, de firma [bedrijf 4] opdracht te geven om een aantal woningen aan de [complex (object)] te voorzien van een nieuwe energieprestatie berekening/energielabel. Deze nieuwe berekeningen moeten uiterlijk op 26-07-2023 opnieuw zijn opgenomen en afgemeld.
      
      
      
        De oorzaak voor deze nieuwe opname en afmelding ligt in het feit dat in 2020 reeds is vastgesteld dat deze berekeningen niet correct zijn uitgevoerd door de destijds betrokken EP-adviseur, dhr. [energieprestatie-adviseur 1] . In 2020 is aan dhr. [energieprestatie-adviseur 1] ook opdracht gegeven om deze opnames opnieuw uit te voeren. Dit is, voor zover wij na kunnen gaan, nooit gedaan. De resultaten van deze nieuwe opnames zullen we ook moeten delen met het ministerie van BZK.’
      
      
      
        Pronkjewail heeft gemotiveerd betwist dat zij door SKG-IKOB is geïnformeerd dat de energie-indices en energielabels niet goed zouden zijn uitgevoerd of opgesteld, dan wel dat bepaalde opnames of berekeningen door [energieprestatie-adviseur 1] opnieuw moesten worden uitgevoerd, laat staan dat dit op [complex (object)] zag. VIF 15 heeft niet op deze betwisting gereageerd en heeft bovendien geen stukken in het geding gebracht waaruit zou blijken dat Pronkjewail hiervan voor het sluiten van de koopovereenkomst wel op de hoogte is gebracht. Daarom volgt ook uit deze e-mail niet dat Pronkjewail wist dat de afgemelde energielabels niet klopten. 
      
      
      
        
          Conclusie: niet gebleken dat Pronkjewail wist dat de energielabels niet klopten
        
      
    
    
      4.36.
      
        Gelet op het voorgaande komt de rechtbank tot het oordeel dat VIF 15 de door haar ingenomen stelling dat [bestuurder] wist dat de energielabels niet klopten onvoldoende heeft onderbouwd. De producties waar dit volgens VIF 15 uit zou moeten blijken kunnen daarvoor, zowel apart als in onderlinge samenhang bezien, geen bewijs van wetenschap opleveren. Voor zover uit de producties wel kan worden afgeleid dat [ultimate beneficial owner] dan wel [bedrijf 2] wist dat (een aantal) van de energielabels niet klopten, heeft VIF 15 niet gesteld dat specifiek deze bij [bedrijf 2] dan wel [ultimate beneficial owner] aanwezige kennis, feitelijk aan Pronkjewail is overgedragen. Omdat VIF 15 geen andere voor bewijs vatbare feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit de wetenschap van Pronkjewail ( [bestuurder] ) zou kunnen volgen, wordt aan bewijslevering niet toegekomen. Kortom, niet is gebleken dat Pronkjewail, althans [bestuurder] , voor dan wel ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst feitelijk wist dat de energielabels niet klopten. De rechtbank komt daarmee tot het oordeel dat niet is gebleken dat Pronkjewail haar mededelingsplicht op dit punt heeft geschonden. 
        
          Heeft Pronkjewail haar mededelingsplicht geschonden door niet te vertellen dat er twijfels waren over de energielabels?
        
      
    
    
      4.37.
      Daarmee komt de rechtbank toe aan de beoordeling van de subsidiair door VIF 15 ingenomen stelling, namelijk dat Pronkjewail wist dat er ernstige redenen waren om te twijfelen aan de juistheid van de energielabels en dat Pronkjewail dit voor de totstandkoming van de koopovereenkomst aan VIF 15 had moeten mededelen. De rechtbank oordeelt hierover als volgt.
      
    
    
      4.38.
      Hoewel uit de hiervoor besproken producties niet kan worden afgeleid dat Pronkjewail wetenschap had dat de energielabels niet deugden, kan hieruit wel worden opgemaakt dat Pronkjewail - gelet op wat zij wel wist - er dusdanig rekening mee moest houden dat het zo zou kunnen zijn dat de energielabels onjuist waren. Zo wist [bestuurder] van de inhoud van de kamerbrieven waaruit volgt dat er sprake was van niet goed opgebouwde dossiers en slechte documentatie, waardoor niet kon worden vastgesteld of destijds verkeerde energielabels zijn afgegeven. Daarnaast heeft [bestuurder] op de mondelinge behandeling verklaard dat hij wist dat de huurcommissiezaken onder meer over de energielabels gingen en ook dat hij op de hoogte was van de publicatie van Sikkom uit 2019. [bestuurder] wist dus dat er huurders waren die de (juistheid van de) energielabels in twijfel trokken. De rechtbank is echter van oordeel dat Pronkjewail desalniettemin ook op dit punt haar mededelingsplicht niet heeft geschonden (zoals VIF 15 subsidiair stelt). Daartoe overweegt zij als volgt.  
      
    
    
      4.39.
      In hoeverre de verkoper een mededelingsplicht heeft en de koper een onderzoeksplicht - en daarmee samenhangend wat de koper mag verwachten - is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. De koopovereenkomst is in deze zaak gesloten tussen twee professionele (vastgoed)partijen. VIF 15 heeft zelf - ondanks dat zij wist van de lopende huurcommissiezaken en zonder daar verder onderzoek naar te doen - ingestemd met het ‘as is where is’ karakter van koopovereenkomst I, wat overigens tussen professionele partijen een gebruikelijke constructie is, zonder voorbehouden te maken. Daarnaast is in deze koopovereenkomst expliciet bepaald dat het risico van huurcommissiezaken vanaf de sluitingsdatum van de koopovereenkomst voor rekening van koper zijn. VIF 15, althans [koper complex 1 en 2/bestuurder bedrijf 7] namens haar, heeft daarmee het risico van huurprijsverlagingen aanvaard. Zelfs toen VIF 15, althans [koper complex 1 en 2/bestuurder bedrijf 7] , meer informatie had over de lopende huurcommissiezaken van [complex (object)] en zij dus ook wist, althans kon weten, dat deze zaken (mede) over de energielabels gingen, heeft zij in een addendum bevestigd dat de koopovereenkomst ‘voor het overige’ (dus behalve het onderwerp waar het addendum op zag) ongewijzigd van kracht blijft. Daarmee heeft VIF 15 de ‘as is where is’ overeenkomst en het risico dat huurprijsverlagingen als gevolg van huurcommissiezaken voor haar rekening komen, nogmaals aanvaard. 
      
    
    
      4.40.
      Naar het oordeel van de rechtbank doen deze omstandigheden af aan de omvang van de mededelingsplicht van Pronkjewail. Des te meer zij mocht aannemen dat VIF 15 het risico op huurprijsverlagingen accepteerde, des te minder was zij gehouden VIF 15 te wijzen op eventuele concrete risico’s daaromtrent. Bovendien geldt dat Pronkjewail niet heeft gezwegen: vaststaat dat Pronkjewail VIF 15 ( [koper complex 1 en 2/bestuurder bedrijf 7] ) op 25 maart 2021 heeft geïnformeerd over het feit dat er enkele tientallen huurcommissiezaken liepen. Pronkjewail mocht er ook van uitgaan dat [koper complex 1 en 2/bestuurder bedrijf 7] nader onderzoek zou gaan doen, omdat hij, nadat hij op de hoogte raakte van de huurcommissiezaken, schreef:
      
      
        ‘De HC zaken kwamen afgelopen week even als een verrassing op [complex 2] en [complex 1] . Ik heb mijn mannen gevraagd om hier eens in te duiken met [bedrijf 2] . Goed om dit inzichtelijk te hebben, idem voor [complex (object)] .’
      
      
      
        Dat [koper complex 1 en 2/bestuurder bedrijf 7] er vervolgens voor gekozen heeft om de koopovereenkomst te tekenen zónder (vooraf) dergelijk onderzoek te doen, komt voor zijn rekening. [koper complex 1 en 2/bestuurder bedrijf 7] (althans [vastgoedmanager] namens hem) heeft in eerste instantie enkel van [complex 1] ( [complex 1] ) en [complex 2] ( [complex 2] ) de huurcommissiezaken opgevraagd, welke dossiers door Pronkjewail ook aan hem zijn verschaft, terwijl hij op het moment van opvragen al wist dat bij [complex (object)] vergelijkbare zaken liepen (waar dezelfde ‘problematiek’ speelde). De huurcommissiezaken van [complex (object)] heeft hij echter pas voor het eerst opgevraagd bij e-mail van 28 oktober 2021. Als [koper complex 1 en 2/bestuurder bedrijf 7] die stukken eerder had opgevraagd, dan had hij kunnen weten dat de energielabels ook een rol speelden in de huurcommissiezaken van [complex (object)] . Bovendien wist [koper complex 1 en 2/bestuurder bedrijf 7] volgens [bestuurder] al over het ‘gedoe’ met de energielabels. Pronkjewail heeft ter zitting onweersproken gesteld dat zij samen ( [koper complex 1 en 2/bestuurder bedrijf 7] en [bestuurder] ) over de publicatie van Sikkom, waarin het ‘gedoe’ over de energielabels aan de orde kwam, hebben gelachen. 
      
      
    
    
      4.41.
      Kortom, gelet op het ‘as is where is’ karakter van de overeenkomst en de overige omstandigheden van dit geval komt de rechtbank tot de conclusie dat de omstandigheden niet van dien aard zijn dat Pronkjewail uit zichzelf mededelingen had moeten doen, anders dan zij reeds gedaan heeft (het wijzen op de lopende huurcommissiezaken). Dit heeft tot gevolg dat VIF 15 zich er niet met succes op kan beroepen dat [complex (object)] non-conform is als bedoeld in artikel 7:17 BW.
      
      
        
          Dwaling
        
      
    
    
      4.42.
      Meer subsidiair stelt VIF 15 zich op het standpunt dat zij heeft gedwaald bij het aangaan van koopovereenkomst I omtrent de huurwaarde, het energielabel en de energie-indices van [complex (object)] . De dwaling is volgens VIF 15 enerzijds te wijten aan (opzettelijk) onjuiste mededelingen van Pronkjewail over de energielabels en energie-indices (artikel 6:228 lid 1 sub a BW) en anderzijds aan het (opzettelijk) achterhouden van essentiële relevante informatie met betrekking tot de onjuistheid van de energielabels en energie-indices en de mede op grond daarvan bepaalde (aldus onjuiste) huurprijs (artikel 6:228 lid 1 sub b BW). VIF 15 stelt dat zij koopovereenkomst I bij een juiste voorstelling van zaken niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, zou hebben gesloten. Daarom vordert zij op grond van artikel 6:230 lid 2 BW wijziging van de gevolgen van koopovereenkomst I, door de koopsom te verlagen met de schade en Pronkjewail te veroordelen de teveel betaalde koopsom aan haar terug te betalen.
      
    
    
      4.43.
      Pronkjewail voert verweer en betwist - kortgezegd - dat zij (opzettelijk) onjuiste mededelingen heeft gedaan dan wel (opzettelijk) relevante informatie heeft achtergehouden. 
      
    
    
      4.44.
      De rechtbank oordeelt hierover als volgt. Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar (a) als de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomt ook zonder deze inlichting zou worden gesloten dan wel (b) als de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. Op grond van artikel 6:230 lid 2 BW kan in plaats van vernietiging van de overeenkomst ook wijziging van de gevolgen van de overeenkomst worden gevorderd.
      
    
    
      4.45.
      Omdat VIF 15 zich ten aanzien van de grondslag dwaling op hetzelfde feitencomplex baseert als bij haar beroep op de non-conformiteit, komt de rechtbank tot het oordeel dat ook de grondslag dwaling niet tot toewijzing van het gevorderde kan leiden. Daartoe is het volgende van belang.
      
    
    
      4.46.
      Zoals hiervoor bij de beoordeling van non-conformiteit reeds aan de orde is geweest, is - kortgezegd - niet komen vast te staan dat Pronkjewail toezeggingen heeft gedaan over de (juistheid van de) afgemelde energielabels. Evenmin is komen vast te staan dat Pronkjewail überhaupt inlichtingen heeft verstrekt over de energielabels. Doordat Pronkjewail geen inlichtingen aan VIF 15 heeft verstrekt over de energielabels als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub a BW, althans dit is niet komen vast te staan, kan zij daardoor ook geen onjuiste voorstelling van zaken bij VIF 15 hebben veroorzaakt. 
      
    
    
      4.47.
      Daarnaast is eerder al geoordeeld, eveneens in het kader van de non-conformiteit, dat niet is komen vast te staan dat Pronkjewail wetenschap had van de onjuistheid van de energielabels en dat voor zover Pronkjewail aanleiding had om te twijfelen aan de juistheid van de energielabels, zij haar mededelingsplicht niet heeft geschonden. Om dezelfde reden is de rechtbank van oordeel dat geen sprake is van een situatie waarin Pronkjewail heeft gezwegen over zaken waarvan zij VIF 15 op de hoogte had moeten stellen. Deze grondslag kan daarom niet leiden tot toewijzing van het gevorderde. 
      
      
        
          Onrechtmatige daad
        
      
    
    
      4.48.
      Uiterst subsidiair legt VIF 15 aan haar vordering tot betaling van schadevergoeding ten grondslag dat Pronkjewail onrechtmatig heeft gehandeld zoals bedoeld in artikel 6:162 BW. Voor aansprakelijkheid op grond van artikel 6:162 BW dient aan een vijftal vereisten voldaan te zijn, te weten: onrechtmatig handelen, toerekenbaarheid van de daad aan de dader, schade, causaal verband tussen de daad en de schade en relativiteit. Een onrechtmatige daad kan bestaan uit een inbreuk op een recht, een doen of nalaten in strijd met een wettelijke plicht of een doen of nalaten in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt (art. 6:162 lid 2 BW). Het is aan VIF 15 om te stellen en – bij gemotiveerde betwisting – te bewijzen dat aan deze vereisten is voldaan.
      
    
    
      4.49.
      VIF 15 stelt dat het onrechtmatig handelen van Pronkjewail enerzijds bestaat uit het willens en wetens ‘verbeteren’ van de energielabels van [complex (object)] , terwijl de energieprestatie van het gebouw dat niet rechtvaardigt en anderzijds het willens en wetens verzwijgen van deze handelwijze en informatie. Pronkjewail betwist dat zij onrechtmatig heeft gehandeld. 
      
    
    
      4.50.
      De rechtbank is van oordeel dat VIF 15 onvoldoende feiten of omstandigheden heeft gesteld waaruit kan worden afgeleid dat Pronkjewail tegen beter weten in de energielabels heeft verbeterd, mede gelet op de hiervoor besproken stelling van Pronkjewail dat EPA-adviseur [energieprestatie-adviseur 1] had aangegeven dat een energiesprong mogelijk was, ook enkel door het vervangen van douchekoppen, en dat de labels daarna door een energieprestatie-adviseur zijn beoordeeld en zijn afgemeld door een door de overheid gecertificeerd bureau. Omdat niet is gebleken dat Pronkjewail willens en wetens de energielabels heeft ‘verbeterd’, heeft zij deze handelswijze en informatie ook niet voor VIF 15 kunnen verzwijgen. 
      
    
    
      4.51.
      De door VIF 15 gestelde onrechtmatige gedragingen van Pronkjewail zijn daardoor niet komen vast te staan.
      
    
    
      4.52.
      Voor zover VIF 15 onder verwijzing naar de kamerbrief van 1 juli 2020 stelt dat het op onjuiste wijze documenteren van de energielabels een onrechtmatige daad oplevert, overweegt de rechtbank dat gesteld noch gebleken is dat deze brief ook betrekking heeft op [complex (object)] . Bovendien zijn de energielabels niet door Pronkjewail zelf opgesteld en/of afgemeld, zodat - zonder nadere toelichting die ontbreekt - niet valt in te zien dat dit leidt tot onrechtmatig handelen van Pronkjewail. 
      
    
    
      4.53.
      Daar waar VIF 15 bij dagvaarding bedrog als afzonderlijke grondslag heeft opgenomen, heeft zij op de mondelinge behandeling aangegeven dat bedrog niet als zelfstandige grondslag, maar als onderdeel van de onrechtmatige daad moet worden gezien. Daarom zal de rechtbank hierna ook deze grondslag nog bespreken.
      
    
    
      4.54.
      Het bedrog bestaat er volgens VIF 15 uit dat Pronkjewail opzettelijk onjuiste mededelingen heeft gedaan aan VIF 15 (destijds [bedrijf 7] ) over de energielabels en energie-indices en de mede daarop gebaseerde huurprijzen, dan wel dat Pronkjewail opzettelijk heeft verzwegen dat de energielabels en de energie-indices onjuist waren. 
      
    
    
      4.55.
      De rechtbank is van oordeel dat van bedrog (als onrechtmatige daad) als bedoeld in artikel 3:44 lid 3 BW ook geen sprake is, omdat - zoals reeds is geoordeeld -  niet is gebleken dat Pronkjewail wist dat de energielabels en -indices onjuist waren. Zonder deze wetenschap kan er ook geen sprake zijn van bedrog dan wel van een onrechtmatige daad.
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      4.56.
      Kortom, alle door VIF 15 aangevoerde grondslagen kunnen haar vorderingen niet dragen. Daarmee komt de rechtbank tot de slotsom dat de vordering van VIF 15 tot betaling van schadevergoeding (zoals gevorderd onder I) en de vordering tot schadevergoeding nader op te maken bij staat (zoals gevorderd onder II) zullen worden afgewezen. De formele verweren van Pronkjewail (schending klachtplicht, rechtsverwerking) kunnen daarom onbesproken blijven. 
      
    
    
      4.57.
      Nu de hoofdvordering wordt afgewezen, zullen ook de nevenvorderingen (buitengerechtelijke incassokosten, wettelijke rente en de beslagkosten) worden afgewezen. 
      
      
        
          Artikel 21 Rv
        
      
    
    
      4.58.
      Voor zover Pronkjewail op grond van artikel 21 Rv heeft verzocht dat VIF 15 bepaalde stukken (alle bijlagen behorend bij de koopovereenkomst aandelen, de leveringsakte van de aandelen, de definitieve overdrachtsbalans en het NEN-2767-rapport van [bedrijf 12] ) in het geding moet brengen, zal dit verzoek worden afgewezen. Pronkjewail heeft immers geen belang meer bij deze stukken, omdat de vorderingen van VIF 15 integraal worden afgewezen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.59.
      VIF 15 zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van Pronkjewail worden begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                10.188,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                8.714,00
              
              
                (2 punten × € 4.357,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                19.080,00
              
              
                
              
            
          
        
      
    
    
      4.60.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van VIF 15 af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt VIF 15 in de proceskosten van € 19.080,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als VIF 15 niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt VIF 15 tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen onder 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. C.S. Huizinga, mr. R. Bootsma en mr. P. van der Stroom en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2025.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          711/lw
      
    
  
  
     Beheerder Pronkjewail Vastgoed Groningen B.V. was enig beherend vennoot van Pronkjewail Woningen IV C.V.. [bestuurder] is enig bestuurder van Beheerder Pronkjewail Vastgoed Groningen B.V.
  
  
     HR 30 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:159, HR 16 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2885 en HR 5 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:521.
  
  
     Productie 6 bij dagvaarding. 
  
  
     Productie 60 van VIF 15.
  
  
     Productie 73 bij akte indiening producties van 17 april 2025.
  
  
     Productie 33 bij dagvaarding.
  
  
     Productie 25 bij dagvaarding.
  
  
     Productie 35 bij dagvaarding.
  
  
     Productie 36 bij dagvaarding.
  
  
     Productie 49 bij conclusie van antwoord. 
  
  
     Producties 68 tot en met 72 bij de akte indiening producties aan de zijde van VIF 15.
  
  
     Productie 37 bij dagvaarding.
  
  
     Productie 36 bij dagvaarding.