ECLI:NL:GHAMS:2026:280, Gerechtshof Amsterdam, 03-02-2026, 200.361.295/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-02-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Huur woonruimte. Sociale huurwoning in gebruik als bordeel. Door kantonrechter toegewezen ontruimingsvordering wordt bekrachtigd.

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht
      team I (handel)
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.361.295/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 11848072 \ KK EXPL 25-553
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 3 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend in [plaats A] ,
      appellant,
      advocaat: mr. M.I. L’Ghdas te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING STADGENOOT,
      gevestigd te Amsterdam,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. L. Hennink te Amsterdam.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en Stadgenoot genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      De sociale huurwoning van [appellant] is gebruikt als bordeel. [appellant] stelt dat hij slechts tijdelijk (drie maanden) niet in het gehuurde aanwezig is geweest en hiervan niet op de hoogte was. Stadgenoot vordert in kort geding ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter heeft die vordering toegewezen. In hoger beroep komt het hof tot dezelfde beslissing.
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 31 oktober 2025 in hoger beroep gekomen van een in een proces-verbaal vervat mondeling vonnis van 3 oktober 2025 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen Stadgenoot als eiseres en [appellant] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis). De appeldagvaarding bevat de grieven en daaraan is één productie gehecht.
    
    
    
      Nadat [appellant] overeenkomstig de appeldagvaarding van grieven had gediend en voormelde productie had overgelegd, heeft Stadgenoot een memorie van antwoord ingediend.
    
    
    
      Op 18 december 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht, mr. Hennink aan de hand van spreekaantekeningen die zij heeft overgelegd. [appellant] heeft bij deze gelegenheid nog producties in het geding gebracht. 
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      Het hof gaat uit van de volgende feiten.
    
    
    
      3.1.
      
        [appellant] huurt vanaf 29 maart 2011 de sociale huurwoning aan de [A-straat] in [plaats A] van (de rechtsvoorganger van) Stadgenoot (hierna: het gehuurde).
      
    
    
      3.2.
      In artikel 3 van de huurovereenkomst staat dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om door de huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te worden gebruikt.
      
    
    
      3.3.
      In de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene voorwaarden staat in artikel 8 onder meer dat de huurder verplicht is zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen (8.1) en gehouden is het gehuurde zelf te bewonen en daar zijn hoofdverblijf te hebben (8.3). Ook is het huurder, zonder schriftelijke toestemming, niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren, dan wel aan derden in gebruik af te staan (8.7), dient huurder ervoor te zorgen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door hemzelf of derden die zich in het gehuurde bevinden (8.10) en is het huurder niet toegestaan in het gehuurde het beroep van prostituee uit te oefenen of daartoe aan derden gelegenheid te geven (8.13).
      
    
    
      3.4.
      
        Uit het proces-verbaal ‘Onrechtmatige bewoning of het onrechtmatig gebruik van woning’ van 20 juni 2025 blijkt dat verbalisanten op 18 juni 2025 in het gehuurde twee Roemeense vrouwen hebben aangetroffen, over wie al meerdere registraties in de politiesystemen staan in verband met illegale prostitutie. In het proces-verbaal staat onder meer het volgende:
        
          “Wij, verbalisanten, zagen dat de woning 1 slaapkamer had. Wij zagen dat deze slaapkamer was ingericht als sekswerkplek. Wij zagen in de deze slaapkamers een twee-persoonsbed staan. Wij zagen dat het bed strak opgemaakt was en dat er geen dekbedden aanwezig waren. Op het tafeltje direct naast het bed zagen wij vochtige doekjes, condooms en een fles glijmiddel staan. Wij zagen in de slaapkamer een afvalemmertje staan met daarin een paar vieze vochtige doekjes en gebruikte condooms. Wij zagen dat er in de badkamer geen persoonlijke verzorgingsspullen stonden. Op het toiletmeubel stonden alleen 3 luchtverfrissers. Wij zagen in de woonkamer een tv meubel staan. Wij zagen dat deze helemaal leeg was en er was ook geen tv in de woning aanwezig. In de wasruimte stond een tas met daarin seks speeltjes en ook glijmiddel. Wij zagen nergens in de woning foto’s liggen of hangen. Hierdoor hebben wij het vermoeden dat de woning alleen gebruikt wordt voor de illegale prostitutie.
        
        
          (…)
        
        
          Ik zag dat er in de woning sprake was van een:
        
        
          - bordeel.
        
        
          Ik zag eveneens dat de woning niet als woning in gebruik was”
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        Uit het proces-verbaal ‘Onrechtmatige bewoning of het onrechtmatig gebruik van woning’ van 6 augustus 2025 blijkt dat er op 1 en 4 juli 2025 een hercontrole is uitgevoerd, waarbij is geconstateerd dat de situatie in het gehuurde nog steeds hetzelfde was. Op 5 augustus 2025 is een huisbezoek afgelegd na een melding van een buurtbewoner dat er een man met een rolkoffertje het gehuurde was binnengegaan. De man bleek [appellant] te zijn. Hij heeft tegenover de verbalisant het volgende verklaard:
        
          “Ik heb een brief van de gemeente gekregen. Ik weet dus dat er prostituees in mijn woning gezeten hebben. Ik wist daar helemaal niks vanaf. Ik was lang in het buitenland. Mijn vrouw woont in Marokko. Ik was daar een aantal maanden op bezoek, drie maanden in totaal denk ik. Ik heb bij mijn vertrek aan een kennis gevraagd of hij op mijn huis wilde passen. Ik heb hem de sleutel gegeven. Ik weet niet hoe en wat hij daarna allemaal heeft gedaan. Ik ken hem uit Marokko. Wij komen uit dezelfde plaats. Hij gaat een schriftelijke verklaring maken om de schuld op zich te nemen. Ik heb er niks mee te maken. Ik heb geen telefoonnummer van hem. Ik was zo boos op hem geworden dat ik alle berichten en nummers van hem uit mijn telefoon heb gewist. Zijn naam is [naam] .”
        
        De verbalisant merkt in het proces-verbaal nog op dat de hele woning zo goed als leeg was. Er stonden alleen een aantal meubels, zoals een bed (zonder lakens, dekens of kussens), een bank en een kastje. De verbalisant acht het opvallend dat de woning nagenoeg leeg was en dat [appellant] hier geen duidelijke verklaring voor heeft.
      
      
    
    
      3.6.
      Stadgenoot heeft [appellant] bij brief van 10 juli 2025 gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen. [appellant] heeft niet voldaan aan deze sommatie.
      
      
    
  
  
    
      4Procedure bij de kantonrechter
    
    
      4.1.
      Samengevat heeft Stadgenoot bij de kantonrechter gevorderd om [appellant] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van € 594,86 voor iedere maand of een gedeelte daarvan dat hij het gehuurde in gebruik houdt tot het moment van ontruiming, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter heeft de vorderingen van Stadgenoot toegewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten. De kantonrechter acht voldoende aannemelijk geworden dat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst om de woning zelf te bewonen, de woning niet aan anderen in gebruik te geven en dat hij in strijd met het verbod op prostitutie activiteiten heeft gehandeld. Deze tekortkomingen rechtvaardigen naar verwachting van de kantonrechter een ontbinding van de huurovereenkomst in de bodemprocedure. 
      
      
    
  
  
    
      5Vordering in hoger beroep
    
    
      5.1.
      
        [appellant] vordert vernietiging van het bestreden vonnis en afwijzing alsnog van de vorderingen van Stadgenoot, met veroordeling van Stadgenoot – uitvoerbaar bij voorraad – in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten.
      
    
    
      5.2.
      Stadgenoot concludeert tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, met nakosten.
      
      
    
  
  
    
      6Beoordeling
    
    
      6.1.
      Bij de beoordeling stelt het hof het volgende voorop. In dit kort geding moet worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vorderingen van Stadgenoot in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Omdat het onder meer om een vordering tot ontruiming van een woning in kort geding gaat, met niet gemakkelijk te herstellen gevolgen bij toewijzing, is terughoudendheid op zijn plaats. 
      
    
    
      6.2.
      
        [appellant] heeft zes grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd. Het hof zal eerst grief 6 bespreken, omdat deze grief van de verste strekking is.
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
      
    
    
      6.3.
      Met deze grief betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte spoedeisend belang heeft aangenomen. Volgens [appellant] had de kantonrechter in doorslaggevende zin moeten meewegen dat sinds de terugkomst van [appellant] in Nederland er geen sekswerk meer in het gehuurde plaatsvindt en dat de laatste aanwijzing daarvoor van begin juli 2025 dateert. Bij deze stand van zaken ziet [appellant] niet in wat nog de noodzaak was voor het treffen van een noodmaatregel drie maanden later. 
      
    
    
      6.4.
      Deze grief slaagt niet. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat Stadgenoot spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. In deze zaak gaat het om (illegale) prostitutie vanuit een sociale huurwoning. Stadgenoot heeft er als toegelaten instelling van volkshuisvesting een spoedeisend belang bij te bewerkstelligen dat haar - schaarse - sociale huurwoningen op een rechtmatige manier worden bewoond. Ook heeft Stadgenoot er belang bij dat een signaal uitgaat dat zij het aan [appellant] verweten gedrag niet accepteert en dat daar hard tegen opgetreden wordt. Een dergelijk signaal is effectiever én, naar mag worden aangenomen, wint aan afschrikwekkende werking als daarbij gebruik kan worden gemaakt van het instrument van de vordering tot ontruiming in kort geding.
      
      
        
          De tekortkomingen
        
      
      
    
    
      6.5.
      De grieven 1 tot en met 4 lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. [appellant] voert aan dat hij wel degelijk in het gehuurde woont en daar ook zijn hoofdverblijf heeft. Hij was echter genoodzaakt enkele maanden in Marokko door te brengen bij zijn gezin aldaar, omdat zijn echtgenote ernstig ziek was en de zorg voor hun minderjarige kind daarom in de knel kwam. Dit verblijf was tijdelijk van aard en niet langdurig. [appellant] wist niet dat het gehuurde tijdens zijn afwezigheid voor sekswerk werd gebruikt. Zijn goede vriend [naam] , aan wie [appellant] de sleutels van het gehuurde had toevertrouwd om de post in de gaten te houden en de planten water te geven, heeft kennelijk misbruik gemaakt van de situatie. [appellant] heeft het gehuurde (dus) niet onderverhuurd en evenmin de bestemming van het gehuurde gewijzigd. Gelet op deze omstandigheden is een eventuele tekortkoming niet ernstig genoeg om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen, aldus nog steeds [appellant] .
      
    
    
      6.6.
      De grieven falen. Het hof licht dat als volgt toe. [appellant] is op grond van artikel 8.3 van de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst verplicht het gehuurde zelf te bewonen en daar zijn hoofdverblijf te hebben. Het hof is voorshands van oordeel dat [appellant] zich niet aan deze verplichting heeft gehouden.
      
    
    
      6.7.
      Uit de onder 3.4 en 3.5 genoemde processen-verbaal blijkt namelijk (onder meer) dat het gehuurde niet was ingericht als woning: het gehuurde was nagenoeg leeg. [appellant] heeft hiervoor – ook desgevraagd tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep – geen verklaring gegeven. Weliswaar heeft hij verwezen naar door hem overgelegde foto’s van het gehuurde, waaruit volgens hem kan worden afgeleid dat het gehuurde wel is ingericht, maar Stadgenoot heeft hiertegen terecht aangevoerd dat onduidelijk is wanneer deze foto’s zijn gemaakt. Dat [appellant] op enig moment in het verleden het gehuurde had ingericht met (persoonlijke) spullen dan wel dat hij dat inmiddels heeft gedaan, wil het hof aannemen, maar dat laat onverlet dat [appellant] geen verklaring heeft gegeven voor de omstandigheid dat het gehuurde niet was ingericht voor bewoning maar nagenoeg leeg was ten tijde van de bezoeken aan het gehuurde door de verbalisanten. 
      
    
    
      6.8.
      Naar het oordeel van het hof had het bij deze stand van zaken op de weg van [appellant] gelegen feitelijke gegevens te verstrekken ter motivering van zijn betwisting van de gemotiveerde stelling van Stadgenoot dat hij niet zelf in het gehuurde woont en daar niet zijn hoofdverblijf heeft. Dat heeft [appellant] niet gedaan. [appellant] stelt wel dat hij slechts drie maanden bij zijn gezin in Marokko is geweest, maar de (al in eerste aanleg) overgelegde medische informatie die dit zou moeten onderbouwen, is onleesbaar. [appellant] heeft evenmin een vliegticket van zijn heenreis naar Marokko overgelegd dan wel op andere wijze aangetoond wanneer hij naar zijn gezin in Marokko zou zijn vertrokken. [appellant] heeft ook geen andere bescheiden, zoals bankafschriften, overgelegd. Aan de hand van afschrijvingen op bankschriften kan doorgaans immers worden afgeleid waar iemand zich op een bepaald moment bevindt. 
      
    
    
      6.9.
      Gelet op dit een en ander acht het hof het voldoende aannemelijk dat [appellant] niet zelf in het gehuurde woonde en daar niet zijn hoofdverblijf had. Dit levert dus een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst op.
      
    
    
      6.10.
      Tussen partijen is voorts niet in geschil dat er (illegale) prostitutie in het gehuurde heeft plaatsgevonden. Zoals vermeld onder 3.2 en 3.3 is een dergelijk gebruik van het gehuurde in strijd met artikel 3 van de huurovereenkomst en de artikelen 8.1, 8.3, 8.7 en 8.13 van de algemene voorwaarden. Ook als juist zou zijn dat [appellant] niet (of niet meteen) heeft geweten dat het gehuurde werd gebruikt voor illegaal sekswerk, geldt dat dergelijk gebruik een tekortkoming van [appellant] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst oplevert. Op grond van artikel 7:219 BW is [appellant] immers op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van [naam] , omdat deze met zijn goedvinden het gehuurde gebruikte. 
      
      
        
          Ontbinding gerechtvaardigd
        
      
      
    
    
      6.11.
      Deze tekortkomingen rechtvaardigen (zowel afzonderlijk als tezamen) in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure. Het gehuurde is een sociale huurwoning. Voor dergelijke woningen bestaat in [plaats A] een zeer lange wachtlijst. Wachttijden van meer dan tien jaar zijn geen uitzondering. Oneigenlijk gebruik van een sociale huurwoning vormt dan ook een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, die grond geeft voor ontbinding daarvan. 
      
    
    
      6.12.
      
        [appellant] heeft – naar het hof begrijpt in het kader van de ‘tenzij-bepaling’ van artikel 6:265 lid 1 BW – aangevoerd dat de tekortkomingen niet ernstig genoeg zijn om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Hij wijst er in dat verband op dat hij (1) slechts tijdelijk en niet langdurig in het buitenland verbleef, (2) niet wist dat er prostitutie in het gehuurde plaatsvond en (3) hiervan niet financieel heeft geprofiteerd door middel van onderverhuur. [appellant] heeft ter onderbouwing hiervan een schriftelijke verklaring van [naam] overgelegd. 
      
    
    
      6.13.
      Het hof verwerpt het eerste argument onder verwijzing naar rechtsoverwegingen 6.7. en 6.8. op grond waarvan het hof het voldoende aannemelijk acht dat [appellant] niet zelf in het gehuurde woonde en daar niet zijn hoofdverblijf had. Het hof verwerpt ook het tweede en derde argument bij gebreke van enige concrete, verifieerbare onderbouwing daarvan. [appellant] heeft immers geen inzicht in zijn financiën gegeven door bijvoorbeeld bankafschriften te overleggen. De verklaring van [naam] is in dusdanig algemene bewoordingen gesteld en bovendien ongeloofwaardig, dat ook deze onvoldoende gewicht in de schaal legt voor een ander oordeel. 
      
      
        
          Belangenafweging
        
      
      
    
    
      6.14.
      
        [appellant] betoogt met grief 5 dat zijn woonbelang bij behoud van het gehuurde zwaarder weegt dan het belang van Stadgenoot bij de gevorderde ontruiming. [appellant] wijst erop dat hij een man op leeftijd is (68 jaar) en kampt met verschillende gezondheidsproblemen. [appellant] heeft geen sociaal vangnet. Hij kan zich financieel gezien geen andere woning veroorloven. Ontruiming zal dus leiden tot een dakloos bestaan, aldus [appellant] .
      
    
    
      6.15.
      De belangenafweging valt in het nadeel van [appellant] uit. Zoals hiervoor is geoordeeld is het hof van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat [appellant] niet zelf in het gehuurde woonde. Dat ontruiming leidt tot dakloosheid van [appellant] valt dus reeds daarom niet in te zien. Daar komt bij dat tijdens de zitting in hoger beroep is gebleken dat [appellant] meerdere familieleden in Nederland heeft, onder wie meerderjarige kinderen. Naar eigen zeggen heeft [appellant] bij terugkomst in Nederland op 13 juli 2025 drie weken bij hen gelogeerd voordat hij op 5 augustus 2025 terugkeerde naar het gehuurde. [appellant] heeft niet toegelicht waarom hij niet van dit sociale vangnet gebruik zou kunnen maken in geval van ontruiming. Bovendien heeft [appellant] een gezin in Marokko, bij wie hij zich zou kunnen voegen teneinde dakloosheid in Nederland te voorkomen. Het belang van Stadgenoot om het gehuurde zo snel mogelijk weer ter beschikking te kunnen stellen van een woningzoekende weegt daarom zwaarder dan het belang van [appellant] .
      
    
    
      6.16.
      Het hof passeert het bewijsaanbod van [appellant] , omdat voor bewijslevering in deze procedure (kort geding) geen plaats is.
      
    
    
      6.17.
      De conclusie is dat het hof het zeer aannemelijk acht dat de bodemrechter, als deze om een oordeel wordt gevraagd, de ontbinding van de huurovereenkomst zal uitspreken en de gevorderde ontruiming zal toewijzen. In deze procedure in kort geding zal het hof daarop vooruitlopen. 
      
      
        
          Slotsom en kosten
        
      
      
    
    
      6.18.
      Het hoger beroep heeft geen succes. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:
      
      - griffierecht	€    827,00
      - salaris advocaat	€ 2.428,00 (tarief II x 2 punten)
      Totaal	€ 3.255,00
      
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      7.1.
      bekrachtigt het bestreden vonnis;
      
    
    
      7.2.
      veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, tot nu vastgesteld op € 3.255,00;
      
    
    
      7.3.
      veroordeelt [appellant] tot betaling van € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot als betekening van dit arrest plaatsvindt;
      
    
    
      7.4.
      verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. K. van Dijk, E.J. Bellaart en M.J.R. Brons en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 3 februari 2026.