ECLI:NL:RBROT:2025:14865, Rechtbank Rotterdam, 17-12-2025, 11919491 VVZ EXPL 25-607
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: ontruiming bedrijfsruimte

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11919491 VV EXPL 25-607
    
    
    
      datum uitspraak: 17 december 2025 
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        VDM Vastgoed Groep B.V., 
      
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,  
      gemachtigde: mr. V. Kortenbach,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [persoon A] , h.o.d.n. [supermarkt A] , 
      
      vestigingsplaats: [vestigingsplaats A] ,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie, 
      gemachtigde: mr. M. Eshtehardi.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘VDM’ en ‘ [persoon A] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 10 november 2025, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 3 december 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: 
      
        
          namens VDM mevrouw [persoon B] en de gemachtigde;
        
        
          
            [persoon A] , zijn zoon [persoon C] en de gemachtigde.
        
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Tussen de vorige verhuurder en [persoon C] (zoon van [persoon A] ) is op 1 januari 2016 een huurovereenkomst gesloten voor de winkelruimte aan de [adres 1] te Schiedam (hierna: het gehuurde). Sinds oktober 2017 is VDM eigenaar van het gehuurde. Er heeft een indeplaatsstelling plaatsgevonden en [persoon A] is huurder geworden in plaats van de zoon van [persoon A] . Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst winkelruimte van toepassing. De huidige huurprijs bedraagt € 479,17 per maand. 
      
    
    
      2.2.
      
        [persoon A] exploiteert in het gehuurde een supermarkt/ avondwinkel. De zoon van [persoon A] helpt al jaren mee in de supermarkt. 
      
    
    
      2.3.
      Op 23 mei 2025 heeft een controle plaatsgevonden in het gehuurde. Daarna is het gehuurde op last van de gemeente Schiedam voor een periode van drie maanden gesloten omdat er 10,16 gram softdrugs in het gehuurde is aangetroffen. Tijdens de controle is er ook een geldblik met daarin 28 biljetten van 50 euro aangetroffen. Bovendien lag er een hamer onder de toonbank. 
      
    
    
      2.4.
      
        In de brief van 19 juni 2025 van de gemeente Schiedam aan VDM staat – voor zover van belang – het volgende: “(…) In de supermarkt wordt één persoon, te weten een personeelslid aangetroffen. Dit betreft de zoon van de eigenaar van de supermarkt (hierna: persoon 1).
        
          (…)  
        
        
          Uit het onderzoek is gebleken dat het aannemelijk is dat: 
        
      
      
        
          
            persoon 1 al jaren werkzaam is bij Supermarkt [supermarkt A] , gevestigd aan de [adres 2] te Schiedam; 
          
        
        
          
            persoon 1 tijdens zijn werkzaamheden onder invloed was van verdovende middelen; 
          
        
        
          
            in de supermarkt verdovende middelen, te weten 10,16 gram (netto) hennep en een weegschaal is aangetroffen; 
          
        
        
          
            er meerdere meldingen zijn gemaakt van overlast en drugsgebruik rond de supermarkt, waardoor het aannemelijk is dat in dit pand een middel als bedoeld in lijst 2 van de Opiumwet werd verkocht, afgeleverd of verstrekt, dan wel daartoe aanwezig was”. 
          
        
      
      
    
    
      2.5.
      Omstreeks 23 augustus 2025 heeft de gemeente Schiedam de sleutels van het gehuurde aan VDM afgegeven. Ondanks het verzoek van [persoon A] heeft VDM de sleutels niet aan hem afgegeven. Op 5 september 2025 heeft VDM [persoon A] kenbaar gemaakt dat zij als verhuurder niet verplicht is het gehuurde ter beschikking te stellen of de sleutels te overhandigen en heeft VDM ook een beëindigingsvoorstel aan [persoon A] gedaan. [persoon A] is niet akkoord gegaan met het voorstel. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      VDM eist – na eisvermindering – samengevat:
      
        
          
            [persoon A] te veroordelen om het gehuurde aan de [adres 1] te Schiedam te ontruimen;  
        
        
          
            [persoon A] te veroordelen een bedrag van € 2.294,88 aan huur tot en met oktober 2025 aan VDM te voldoen en vanaf november 2025 een bedrag van € 479,17 per maand voor elke maand dat [persoon A] het gehuurde nog in gebruik heeft; 
        
        
          
            [persoon A] te veroordelen in de proceskosten met rente;
        
        
          het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        VDM baseert de eis op het volgende. 
        VDM heeft een spoedeisend belang bij de ingestelde vorderingen. [persoon A] heeft zich schuldig gemaakt aan drugshandel en/of overtreding van de Opiumwet vanuit de bedrijfsruimte van VDM. Ook is [persoon A] tekortgeschoten in de nakoming van zijn huurbetalingsverplichtingen. Het is voldoende aannemelijk dat [persoon A] zodanig ernstig tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen als goed huurder, dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is en dat van haar niet kan worden verwacht de uitspraak daarover in de bodemprocedure af te wachten.  
      
      
    
    
      3.3.
      
        
          [persoon A] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. 
        
          [persoon A] betwist dat VDM een spoedeisend belang heeft. Voorts betwist [persoon A] dat er sprake is van een zodanige huurachterstand dan wel van enige andere tekortkoming aan de zijde van [persoon A] die ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. VDM heeft geweigerd de sleutels weer aan [persoon A] te verstrekken, waardoor [persoon A] het gehuurde niet heeft kunnen exploiteren en daarom geen omzet heeft kunnen draaien. Voor zover ontruiming wel toewijsbaar is, dan is een termijn van 48 uur niet redelijk. Het gehuurde is casco opgeleverd en staat vol met apparatuur en goederen. Voor de ontruiming is verstrekking van de sleutels van het gehuurde nodig. [persoon A] vordert in reconventie dat VDM wordt veroordeeld tot afgifte van alle sleutels van het gehuurde op straffe van een dwangsom. 
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie 
      
    
    
    
      
        Juridisch kader
      
    
    
    
      4.1.
      Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat VDM heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [persoon A] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
      
      
        
          Spoedeisend belang 
        
      
      
    
    
      4.2.
      Gelet op de aard van de vorderingen oordeelt de kantonrechter dat VDM een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. 
      
      
        
          Tekortkoming: het besluit van de burgemeester tot sluiting van het gehuurde  
        
      
      
    
    
      4.3.
      In de brief van de gemeente aan VDM staat –kort gezegd – dat de zoon van [persoon A] tijdens de controle op 23 mei 2025 onder invloed was van verdovende middelen, en dat er 10,16 gram hennep, een weegschaal en hamer in het gehuurde zijn aangetroffen. Ook zijn er meerdere meldingen gemaakt van overlast en drugsgebruik rondom de supermarkt. De burgemeester heeft het gehuurde voor drie maanden gesloten wegens overtreding van artikel 3 van de Opiumwet. Tegen dit besluit is geen bezwaar gemaakt. De kantonrechter is van oordeel dat VDM voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [persoon A] de Opiumwet heeft overtreden en ook dat hij in strijd met de Algemene Bepalingen c.q. huurovereenkomst heeft gehandeld. Dit levert een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op en het is in strijd met het goed huurderschap van artikel 7:213 BW.  
      
      
        
          Tekortkoming: de huurachterstand 
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        Uit de overgelegde huurspecificatie is gebleken dat [persoon A] de huurtermijn over de maand april 2023 destijds onbetaald heeft gelaten. Daarvan is later een bedrag van 
        € 100,- door [persoon A] afgelost. Ook blijkt uit de huurspecificatie dat [persoon A] op 1 januari 2025 een bedrag van € 16,20 onbetaald heeft gelaten, te weten een bedrag aan huurverhoging. Op de zitting heeft VDM uitgelegd dat de verhoging van 1 augustus een vergissing is en dat jaarlijks een verhoging per 1 januari wordt toegepast. [persoon A] heeft hierop geen verweer meer gevoerd, zodat de kantonrechter van oordeel is dat [persoon A] dit bedrag nog aan VDM is verschuldigd. 
      
      
    
    
      4.5.
      Blijkens de huurspecificatie heeft [persoon A] vanaf juli 2025 de huur niet meer betaald. Hij stelt zich op het standpunt dat dit komt omdat hij de zaak niet heeft kunnen openen en daarom ook geen omzet meer kon draaien. De omstandigheid dat [persoon A] geen omzet heeft kunnen draaien vanwege de burgemeestersluiting waardoor de huurachterstand  verder is opgelopen, komt naar voorlopig oordeel van de kantonrechter voor rekening en risico van [persoon A] zelf. 
      
    
    
      4.6.
      VDM stelt zich vervolgens op het standpunt dat zij op rechtmatige wijze in het bezit is gekomen van de sleutels van het gehuurde en dat zij de afgifte ervan aan [persoon A] mocht opschorten zolang [persoon A] niet aan zijn betalingsverplichtingen jegens VDM heeft voldaan. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat in de gegeven omstandigheid het niet redelijk is dat VDM zich op haar opschortingsbevoegdheid beroept. In de uitspraak van de Hoge Raad 15 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:389 waarop VDM zich beroept, had de huurder het pand reeds vrijwillig verlaten. Dit is anders in de onderhavige zaak waarin gedaagde als huurder nog gebruik maakt van het gehuurde. De sluiting van de burgemeester heeft tot 22 augustus 2025 plaatsgevonden. Volgens het bevel had het gehuurde op 23 augustus 2025 weer geopend mogen worden. Van een beëindiging van de huurovereenkomst was op dat moment nog geen sprake. Blijkens de brief van 5 september 2025 van VDM aan [persoon A] doet zij pas op dat moment een beëindigingsvoorstel. Het is niet redelijk dat [persoon A] huur aan VDM is verschuldigd, terwijl zij in die periode geen huurgenot heeft gehad. Wel is [persoon A] de huurtermijnen gedurende de sluitingsperiode aan VDM verschuldigd, omdat dit voor zijn rekening en risico komt. Het staat dan ook vast dat [persoon A] tekort is geschoten in de nakoming van zijn huurbetalingsverplichtingen tot en met augustus 2025. Hij zal daarom tot betaling van een bedrag van € 1.336,54 aan huurachterstand tot en met augustus 2025 worden veroordeeld. Dit bedrag zal worden toegewezen. 
      
      
        
          Ontruiming 
        
      
      
    
    
      4.7.
      
        [persoon A] heeft op de zitting aangegeven dat zijn zoon het afgelopen jaar de zaak heeft geëxploiteerd, als een soort proefjaar, om te kijken of hij de zaak van [persoon A] kan overnemen. VDM heeft aangegeven dat zij niet wenst mee te werken aan een indeplaatsstelling, als de zoon van [persoon A] de zaak wenst over te nemen. 
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter acht het niet aannemelijk dat [persoon A] zelf de zaak gaat exploiteren als het gehuurde weer aan hem ter beschikking wordt gesteld. In feite exploiteert de zoon [persoon A] de zaak en hij was ook degene die op 23 mei 2025 onder invloed van verdovende middelen werkzaam was in het gehuurde. Van VDM kan in dit geval dan ook niet worden verwacht om de huurovereenkomst met [persoon A] nog langer voort te zetten. Gelet hierop en gezien de hierboven genoemde tekortkomingen acht de kantonrechter het aannemelijk dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen en dat de bodemrechter [persoon A] zal veroordelen om het gehuurde te ontruimen. Het is daarom gerechtvaardigd om vooruitlopend daarop de ontruiming in kort geding toe te wijzen. Dit betekent dat [persoon A] het gehuurde moet verlaten en leeg en netjes moet achterlaten. 
      
      
        
          Ontruimingstermijn en machtiging 
        
      
      
    
    
      4.9.
      VDM heeft op de zitting aangegeven bereid te zijn een langere ontruimingstermijn aan te houden. De ontruimingstermijn wordt daarom vastgesteld op veertien dagen na het vonnis. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf uit te voeren met hulp van politie en justitie wordt niet toegewezen. Op grond van de artikelen 556 lid 1 en 557 Rv is de deurwaarder, zonder rechterlijke tussenkomst, immers al bevoegd de hulp van de sterke arm van politie in te roepen.
      
      
      
        
          
            [persoon A] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      4.10.
      De proceskosten komen voor rekening van [persoon A] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [persoon A] aan VDM moet betalen op € 120,21 aan dagvaardingskosten, € 135,- aan griffierecht, € 543,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 933,21. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
        
          in reconventie 
        
      
      
    
    
      4.11.
      Om te kunnen voldoen aan zijn ontruimingsverplichtingen heeft [persoon A] wel de sleutels van het gehuurde nodig. VDM dient daarom de sleutels aan [persoon A] af te geven. Niet is gesteld of gebleken dat VDM bezwaar heeft tegen afgifte van de sleutels en zij heeft bovendien belang bij dat het gehuurde door [persoon A] wordt ontruimd. De kantonrechter gaat daarom ervan uit dat VDM vrijwillig tot afgifte van de sleutels zal overgaan, zodat er geen dwangsom wordt toegewezen.   
      
    
    
      4.12.
      Omdat er voor de tegeneis van [persoon A] geen aparte proceshandelingen zijn verricht door VDM, worden de proceskosten in reconventie aan de kant van [persoon A] begroot op nihil. 
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.13.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat VDM dat eist en [persoon A] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        in conventie 
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [persoon A] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan de [adres 1] te Schiedam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [persoon A] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van VDM te stellen; 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [persoon A] om aan VDM te betalen € 1.336,54 aan huur berekend tot en met augustus 2025, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf 2 oktober 2025 tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, die aan de kant van VDM worden begroot op € 933,21 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald; 
      
      
        
          in reconventie 
        
      
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt VDM om binnen 3 dagen na de datum van dit vonnis de sleutels van het gehuurde aan [persoon A] af te geven, zodat hij tot ontruiming van het gehuurde kan overgaan; 
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt VDM in de proceskosten, die aan de kant van [persoon A] worden begroot op nihil;
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.7.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Laurijssens en in het openbaar uitgesproken.
        821