ECLI:NL:RBROT:2024:14121, Rechtbank Rotterdam, 08-03-2024, 10668871 CV EXPL 23-23240
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-03-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Marcan wordt in de gelegenheid gesteld om aannemelijk te maken dat er concrete renovatieplannen zijn, dat de huurprijs na de renovatie circa €198.000,- per jaar zal bedragen en dat er aanwijzingen zijn dat de loop rondom het gehuurde aanzienlijk zal toenemen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10668871 CV EXPL 23-23240
    
    
    
      datum uitspraak: 8 maart 2024
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Marcan Vastgoed B.V., 
      
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. Th.C. Visser,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        J & C Fine Food B.V., 
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. P.F.Y. Yuen. 
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Marcan’ en ‘J&C’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 14 augustus 2023, met bijlagen;
        
        
          het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
        
        
          het antwoord in reconventie, met bijlagen;
        
        
          de akte vermeerdering van eis van J&C, met bijlagen;
        
        
          de akte wijziging van eis van Marcan, met bijlagen;
        
        
          de akte indienen stukken van Marcan, met bijlagen; 
        
        
          de brief van 30 januari 2024 van Marcan, met één bijlage;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigden van partijen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 8 februari 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig: 
      
        
          namens Marcan, mr. Th.C. Visser en mr. S. Nooteboom als gemachtigden;
        
        
          namens J&C, [naam 1] met [naam 2] als tolk en mr. P.F.Y. Yuen als gemachtigde.
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Wat is de kern? 
      
    
    
    
      2.1.
      J&C huurt van Marcan de bedrijfsruimte aan de [adres]. De huurovereenkomst is ingegaan op 8 november 2018 en heeft een duur van vijf jaar. J&C exploiteert in het gehuurde Hot & Hot, een Chinees restaurant met Chinese fondue, en Day & Day voor de verkoop van Japanse Ramen en Bubble Tea. Per deurwaardersexploot van 12 augustus 2020 heeft Marcan de huurovereenkomst met J&C opgezegd tegen 8 november 2023 wegens dringend eigen gebruik. J&C heeft met die opzegging niet ingestemd. Marcan eist daarom in deze procedure dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt en dat J&C wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Daarnaast wil Marcan dat J&C wordt veroordeeld tot betaling van een boete van € 250,- per dag vanaf 3 november 2023 en de proceskosten. 
      
    
    
      2.2.
      J&C is het niet eens met de eis van Marcan en heeft zelf ook een tegeneis ingediend. Indien de eis van Marcan wordt toegewezen dan wil J&C dat de kantonrechter bepaalt dat J&C geen huur aan Marcan is verschuldigd voor de ruimte van de Geldmaat en dat Marcan wordt veroordeeld om de betaalde huur voor de Geldmaatruimte van € 4.025,60 (excl. btw) aan J&C terug te betalen. Daarnaast wil J&C in dat geval dat Marcan wordt veroordeeld tot betaling aan J&C van een verhuisvergoeding van € 652.040,-. Als de eis van Marcan wordt afgewezen en de huurovereenkomst wordt verlengd, dan wil J&C dat de kantonrechter bepaalt dat J&C pas huur voor de Geldmaatruimte verschuldigd is vanaf het moment dat dit vonnis in kracht van gewijsde is gegaan. Marcan is het niet eens met de tegeneis. 
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter vindt dat op dit moment nog niet kan worden beoordeeld of Marcan de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik mocht opzeggen en geeft Marcan bewijsopdrachten. Hierna wordt uitgelegd waarom dit de voorlopige uitkomst is van de zaak. 
      
      
        
          Dringend eigen gebruik
        
      
      
    
    
      2.4.
      In deze procedure staat de vraag centraal of de huurovereenkomst tussen partijen beëindigd mag worden wegens dringend eigen gebruik door Marcan. 
      
    
    
      2.5.
      De vraag of Marcan de bedrijfsruimte dringend voor eigen gebruik nodig heeft, moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Marcan moet aannemelijk maken dat het geval als omschreven in artikel 7:296 lid 1 sub b BW zich voordoet. De verschillende bestanddelen van deze omschrijving die aannemelijk gemaakt moeten worden zijn:
      
      
        
          de wil het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen, waarbij onder duurzaam gebruik begrepen wordt de renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is; en
        
        
          het nodig hebben van het gehuurde daartoe dringend noodzakelijk is.
        
      
      
      
        
          Duurzaam gebruik
        
      
      
    
    
      2.6.
      Marcan stelt dat zij voornemens is om het gehuurde te renoveren, waarbij zij de huidige indeling wil wijzigen en vergroten door het gehuurde te gaan splitsen, zodat er drie kleinere (winkel)ruimtes ontstaan, waarbij de kelderruimtes bij de (winkel)ruimtes worden betrokken. J&C stelt zich op het standpunt dat Marcan onvoldoende heeft onderbouwd dat zij daadwerkelijk de wil heeft om het gehuurde persoonlijk en duurzaam in gebruik te nemen. 
      
    
    
      2.7.
      De kantonrechter is van oordeel dat Marcan haar renovatieplan nog onvoldoende concreet heeft gemaakt. Zij heeft ter onderbouwing van haar renovatieplan slechts een verklaring van de aannemer over de te verwachten kosten van de renovatie en een tekening van de huidige situatie overgelegd waarbij zij zelf met verschillende kleuren de ruimte in drie verschillende ruimtes heeft opgedeeld. Concrete bouwtekeningen en/of een ondernemersplan zijn door Marcan niet overgelegd. Bovendien is nog onduidelijk welke bestemming de bedrijfsruimtes uiteindelijk na de renovatie zullen krijgen. Eventueel beoogde vergunningen zijn bij de gemeente in ieder geval nog niet aangevraagd, laat staan afgegeven. Voor een beëindiging als gevorderd, is weliswaar niet vereist dat een vergunning al is verleend, maar wel moet voldoende aannemelijk worden gemaakt dat dat zal gebeuren. Dat dit laatste het geval is, heeft Marcan gesteld, maar is door J&C in twijfel getrokken. Marcan heeft tijdens de zitting betoogd dat de gemeente geen bezwaar heeft tegen de renovatieplannen, maar dit niet schriftelijk heeft verklaard. Volgens Marcan is er ook geen enkele aanwijzing dat de gemeente haar goedkeuring niet zal geven aangezien de renovatieplannen op andere plekken in de stad ook al zijn toegestaan. Op basis van die aanname en stelling van Marcan, kan de kantonrechter er echter niet vanuit gaan dat aannemelijk is dat de vergunning zal worden verleend. 
      
    
    
      2.8.
      Marcan zal daarom in de gelegenheid worden gesteld om nader bewijs te leveren van haar renovatieplannen, waarbij zij in ieder geval concrete bouwtekeningen dient te overleggen.  
      
      
        
          Dringend nodig?
        
      
      
    
    
      2.9.
      Voor het aannemen van een dringende noodzaak voor persoonlijk eigen gebruik kunnen algemene bedrijfseconomische belangen voldoende zijn. In dat kader heeft Marcan gesteld dat door de voorgenomen renovatie het rendement aanzienlijk hoger zal worden dan het huidige rendement. Daartoe heeft Marcan gesteld dat dit onder meer te maken heeft met het feit dat met de renovatie een betere invulling wordt gegeven aan het gehuurde en de omgeving. Volgens Marcan is er op dit moment te weinig loop op de Goudsesingel in de omgeving van het gehuurde en zij verwacht dat met de renovatie waarbij drie winkelruimtes/bedrijfsruimtes in plaats van één horecagelegenheid worden gecreëerd de loop aanzienlijk zal verbeteren. Dit zal volgens haar ook het verschil gaan maken in de huurprijs. 
      
    
    
      2.10.
      Marcan stelt dat het rendement van het gehuurde nu 0% is en dat het rendement na de renovatie positief (10%) zal zijn. Als onderbouwing heeft zij een rendementsberekening van de huidige situatie en een verklaring van makelaar BRiQ over de beoogde situatie overgelegd. In die rendementsberekening en verklaring wordt uitgegaan van een markthuurprijs voor de huidige ruimte van ongeveer € 160.000,- per jaar tegenover een markthuurprijs van in totaal € 198.000,- per jaar (per ruimte circa € 66.000,- per jaar) voor de drie te realiseren afzonderlijke ruimtes na de renovatie. J&C heeft de juistheid van de overgelegde rendementsberekening en de toename van de loop na de renovatie betwist. 
      
    
    
      2.11.
      Marcan heeft naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende  onderbouwd hoe zij, danwel de makelaar, tot deze huurinschatting is gekomen. Zo ontbreken bijvoorbeeld huurovereenkomsten en huurfacturen van vergelijkbare bedrijfsruimtes in de (directe) omgeving, waaruit blijkt dat voor die betreffende bedrijfsruimtes een soortgelijke huur verschuldigd is. De enkele niet onderbouwde stelling dat de huurprijs na renovatie € 198.000,- per jaar zal zijn, is, gelet op de betwisting door J&C,  niet voldoende om daarvan en van de gestelde rendementsverhoging uit te kunnen gaan. Verder heeft Marcan weliswaar gesteld dat de loop op dit moment te gering is en dat de renovatie voor meer loop zal zorgen, maar ook dat is niet onderbouwd. Aangezien Marcan haar stelling wel voldoende geconcretiseerd heeft en zij ter zitting nader bewijs heeft aangeboden, zal Marcan worden toegelaten tot bewijslevering. 
      
    
    
      2.12.
      Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      stelt Marcan in de gelegenheid bij akte stukken te overleggen die voldoende aannemelijk maken (a) dat er concrete renovatieplannen zijn voor het gehuurde, (b) dat de huurprijs na de renovatie circa € 198.000,- per jaar zal bedragen en er aanwijzingen zijn dat de loop rondom het gehuurde aanzienlijk zal toenemen; 
      
    
    
      3.2.
      verwijst de zaak naar de rolzitting van donderdag 4 april 2024 om 11.30 uur voor het nemen van de hiervoor bedoelde akte;
      
    
    
      3.3.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
        37555