ECLI:NL:GHDHA:2025:2622, Gerechtshof Den Haag, 23-12-2025, 200.334.254/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-12-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Hoger beroep. Professionele partijen hebben een voorovereenkomst en een huurovereenkomst gesloten. Het hof legt de voorovereenkomst zo uit dat de huurders de huur verschuldigd zijn vanaf de datum dat het pand in gebruik is als kantoorruimte, dus na afronding van de werkzaamheden door de huurders. De verhuurder is aansprakelijk voor de kosten van herstel van een aantal gebreken.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.334.254/01
      Zaak- en rolnummer rechtbank	: 10197597 RL EXPL 22-18357 
    
    
    
    
      
        Arrest van 23 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonende in [woonplaats] ,
      appellant in principaal hoger beroep,
      geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,
      advocaat: mr. R. Smith, kantoorhoudend in Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1Maatschap [geïntimeerde 1] ,
    gevestigd in [vestigingsplaats] ,
    2. [geïntimeerde 2] B.V.,
    gevestigd in [vestigingsplaats] ,
    3. [geïntimeerde 3] B.V.,
    gevestigd in [vestigingsplaats] ,
    4. [geïntimeerde 4] B.V.,
    
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      geïntimeerden in principaal hoger beroep,
      appellanten in incidenteel hoger beroep,
      advocaat: mr. W. de Jong, kantoorhoudend in Amsterdam.
    
    
    
    
      Het hof noemt partijen hierna [appellant] en (geïntimeerden gezamenlijk) de Huurders.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1.
      De maatschap huurt samen met [geïntimeerde 4] kantoorruimte van [appellant] . Het geschil gaat over de vraag vanaf welk moment de Huurders de huur verschuldigd zijn en over de kosten van de verbouwing. Volgens [appellant] moeten de Huurders aan hem kosten van de verbouwing vergoeden, de Huurders vorderen op hun beurt schadevergoeding van [appellant] .
      
    
    
      1.2.
      
        De kantonrechter heeft de vorderingen over en weer afgewezen. Het hof legt de huurovereenkomst en de voorafgaande overeenkomst zo uit dat de Huurders vanaf maart 2022 gehouden zijn de huur te betalen, dat zij niet aansprakelijk zijn voor de door [appellant] gevorderde kosten van de verbouwing en dat [appellant] een deel van de door de Huurders gevorderde schadevergoeding moet betalen.
        
          2.	Procesverloop in hoger beroep
        
      
      
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
      
        
          de dagvaarding van 25 oktober 2023, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 31 augustus 2023;
        
        
          de memorie van grieven van [appellant] , met bijlagen;
        
        
          de memorie van antwoord tevens houdende memorie van grieven in incidenteel hoger beroep van de Huurders, met bijlagen;
        
        
          de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep van [appellant] ;
        
        
          de akte van de Maatschap, met bijlagen;
        
        
          de antwoordakte van [appellant] .
        
      
      
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
    
      3.1.
      
        [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] zijn maten in de maatschap [geïntimeerde 1] (hierna: de maatschap). De maatschap huurt samen met [geïntimeerde 4] kantoorruimte van [appellant] .
      
    
    
      3.2.
      Tussen partijen is op 28 juni 2021 een voorovereenkomst gesloten. Deze voorovereenkomst betreft de punten waarover partijen het eens zijn geworden met betrekking tot een nog te sluiten huurovereenkomst tussen [appellant] en de Huurders. Partijen duiden deze voorovereenkomst aan als “de wilsovereenstemming”.
      
    
    
      3.3.
      De voorovereenkomst houdt – voor zover hier van belang – in:
      
      
        
          Gebruik van gehuurde
        
        
          Huurder is voornemens het object te gebruiken als kantoorruimte.
        
      
      
      
        […]
      
      
      
        
          Huuringangsdatum
        
        
          01 november 2021.
        
      
      
      
        […]
      
      
      
        
          Sleuteloverdracht
        
        
          Indien onderhavige huurovereenkomst door partijen rechtsgeldig is ondertekend en huurder de vereiste waarborgsom heeft overgelegd, zal verhuurder huurder het gehuurde ter beschikking stellen. Deze ter beschikkingstelling zal worden vastgelegd in een voorlopig proces-verbaal van oplevering. De inrichtingswerkzaamheden zal huurder in goed overleg met de verhuurder uitvoeren. Vanaf het moment dat huurder de beschikking heeft over het gehuurde, zal de inhoud van deze huurovereenkomst eveneens van toepassing zijn op de periode gelegen tussen de datum van de ter beschikkingstelling en de huuringangsdatum, met dien verstande dat huurder over die periode geen huur verschuldigd is aan verhuurder.
        
      
      
      
        […]
      
      
      
        
          Incentives/ Opleveringsniveau
        
        
          Partijen zijn overeengekomen dat éénmalig door verhuurder en voor diens rekening en risico een aantal werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd om het gehuurde deels in de door huurder gewenste staat op te leveren e.e.a. conform de uitgangspunten in de door [naam 1] opgestelde plattegrondtekening en de limitatief hieronder benoemde werkzaamheden. Verhuurder zal binnen 1 maand na ondertekening van een door beide partijen ondertekende huurovereenkomst zorgdragen voor de navolgende zaken:
        
      
      
      
         Basis elektra vervangen naar: groepenkasten met voldoende groepen;
         Achterpui 1e verdieping vernieuwen en voorzien van extra raampartijen (zie tekeningen [naam 1] ) (verhuurder heeft hiervoor reeds een vergunningsaanvraag ingediend);
         Vervangen roldeur in de zijgevel 1e verdieping (achter) voor een nieuwe pui met daglicht (zie tekeningen [naam 1] );
         Toiletten voorzien in de te huren ruimten (zie tekeningen [naam 1] );
         Plaatsen inpandige trap tussen de eerste en tweede verdieping (zie tekeningen 
        […]
         Verwijdering unit-scheidende wand [adres] ;
         Installaties plafond afgestemd op indeling i.c.m. een akoestisch spuitplafond (Sonaspray® SP (K-13), 30 mm);
         Vlak afgewerkte vloer geschikt voor het aanbrengen van een Epoxy of PU-vloer, verhuurder beperkt zich tot het vlak afwerken van de vloer. Huurder verhuurder zullen gezamenlijk de beoogde werkzaamheden op elkaar afstemmen;
         Op onze dienstverlening zijn de voorwaarden van de NVM en de tarieven van Frisia 
         Wanden naar buren ( [naam 2] ) goed geïsoleerd opleveren;
         Gesausde bouwkundige wanden;
        […]
        
          Alle overige aanpassingen en inrichting zullen door en voor rekening huurder worden aangebracht.”
        
      
      
    
    
      3.4.
      Op 20 december 2021 is naar aanleiding van een opleveringsinspectie een vooropleveringsrapport opgesteld. Daarin staat – voor zover hier van belang – het volgende:
      
      
        “[…]
        
          Balkenlaag is meegespoten net Sonaspray. Huurder benoemt dat dit niet de bedoeling is en verzoekt of het mogelijk is dit eraf te halen.
        
        […]
        
          extra raampartijen (zie tekeningen [naam 1] ) (verhuurder heeft hiervoor reeds een vergunningsaanvraag ingediend); De binnenzijde van de kozijnen is bruin net als de buitenzijde. Huurder had verwacht dat dit 9010 zou worden afgewerkt. Verhuurder benoemt dat er nimmer is afgesproken dat dit wit zou worden aangeleverd door Verhuurder.
        
        […]
        
          Toiletten voorzien in de te huren ruimten (zie tekeningen [naam 1] ); Toiletgarnituur nog niet geplaatst om beschadigingen te voorkomen, douche mist tegelafwerking en systeemplafonds zijn nog niet geplaatst, radiatoren zijn nog niet aangesloten, maar staan wel in de ruimte. Sauswerk, afwerking deuren en kozijn is voor rekening Huurder
        
        […]
        
          Vlak afgewerkte vloer geschikt voor het aanbrengen van een Epoxy of PU-vloer, verhuurder beperkt zich tot het vlak afwerken van de vloer. Huurder verhuurder zullen gezamenlijk de beoogde werkzaamheden op elkaar afstemmen.
        
        
          Partijen hebben hierover een aanvullende afspraak gemaakt in de te ondertekenen huurovereenkomst i.c.m. de meerkosten van de koelinstallatie, door de verlenging van de looptijd met zes maanden.
        
        […]”
      
      
    
    
      3.5.
      Partijen hebben ook een lijst met “actiepunten verhuurder d.d. 20 december 2021” opgesteld. Daarin staat – voor zover hier van belang – het volgende:
      
      
        	“[…]
        
          Bouwkundig:
        
        […]
        
          2. Schilderwerk toiletten ontbreekt (kozijnen, deuren en wanden) – actie verhuurder
        
        
          3. Overige toiletgarnituur ontbreekt – actie verhuurder
        
        
          4. Plafondspuitwerk verkeerd uitgevoerd - actie herstel verhuurder i.v.m. tijdsdruk heeft huurder dit zelf uitgevoerd (zie bijlagen planning & kostenraming)
        
        
          5. Dorpels toegangsdeuren en nooduitgangen ontbreken, benodigd voor de aanleg van de egalisatie en gietvloer - actie verhuurder reeds noodoplossing door huurder aangebracht i.v.m. planning aanbrengen gietvloer (zie bijlage planning & kostenraming)
        
        
          6. Nieuwe gevelkozijnen zijn enkel blank gelakt geleverd, niet op kleur/wit RAL 9010 aan binnenzijde zie bijlage aanzicht tekeningen verstuurd aan verhuurder 28 april 2021. Er is geen tekening of afwerkstaat ontvangen door huurder, overige kozijnen zijn wel wit RAL 9010 – actie verhuurder i.v.m. tijdsdruk heeft huurder dit zelf uitgevoerd (zie bijlage planning & kostenraming)
        
        […]
        
          9. Schilderwerk trap is beschadigd en niet beschermd achtergelaten - actie verhuurder
        
        
          10. Casco wanden sausklaar opleveren, kwalitatief niet goed - actie verhuurder i.v.m. tijdsdruk heeft huurder dit zelf uitgevoerd (zie bijlage planning & kostenraming)
        
        […]
        
          12. Vloer verdieping 1 en 2 niet vlak voor epoxyvloer/gietvloer opgeleverd - actie verhuurder i.v.m. tijdsdruk heeft huurder dit zelf uitgevoerd (zie bijlage planning & kostenraming) […]”
      
      
    
    
      3.6.
      De huurovereenkomst is op 1 maart 2022 door de Huurders getekend en op 2 maart 2022 door [appellant] . In de huurovereenkomst staat – voor zover hier van belang – het volgende:
      
      
        “[…]
        
          Duur, verlenging en opzegging
        
      
    
    
      3.1
      
        Deze huurovereenkomst gaat in op 
        1 maart 2022
         (hierna 'ingangsdatum’) en is aangegaan voor 
        een periode van 7 (zeven) jaar en loopt derhalve tot 28 februari 2029.
      
      
      
        […]
      
      
    
    
      11.13
      
        
          Discussie over kosten van werkzaamheden
        
        
          Partijen hebben afspraken gemaakt over de door de verhuurder te verrichten werkzaamheden.
        
        
          Huurder en verhuurder hebben een verschil van mening over onder meer de vraag wie de kosten dient te dragen van de door partijen verrichte werkzaamheden. Dat heeft geleid tot een aanspraken op vergoeding van kosten en schade (aan de zijde van huurder) over en weer, bij partijen genoegzaam bekend. Partijen stellen hierbij vast dat zij van mening verschillen over de verantwoordelijkheden voor het opleverniveau en de gang van zaken om tot het opleveringsniveau te komen en de daarmee gepaard gaande kosten. Partijen behouden beiden dienaangaande alle rechten en weren voor.
        
      
      
    
    
      11.14
      
        
          Discussie over ingang huurbetalinqsverplichting
        
        
          Oplevering door verhuurder van het gehuurde aan huurder (en het opmaken van het proces-verbaal van oplevering) zal tijdig vóór de ingangsdatum plaatsvinden zodat huurder per 1 maart haar bedrijfsactiviteiten in het gehuurde kan laten plaatsvinden. Verhuurder zal de eerste factuur voor de huur per 1 maart 2022 vóór oplevering aan huurder versturen en huurder zal zorgen voor tijdige betaling, te weten vóór of op 1 maart 2022. De verdere huurdoorbelasting zal plaatsvinden conform overeenkomst. Verhuurder meent dat hij het gehuurde eerder aan huurder ter beschikking heeft gesteld en dat zij conform wilsovereenstemming per 1 november 2021 huur is verschuldigd. Huurder meent dat zij pas huur is verschuldigd per ingangsdatum zoals bedoeld in artikel 3.1 van de overeenkomst. Partijen behouden beiden dienaangaande alle rechten en weren voor.
        
        […]”
      
      
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank
    
    
      4.1.
      
        [appellant] heeft de Huurders gedagvaard en (in conventie) gevorderd: hoofdelijke veroordeling van de Maatschap om aan [appellant] te betalen: 
      
        
          een bedrag van € 134.345,73, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 92.918,34 vanaf 1 december 2021 tot de dag van algehele voldoening zijnde tot en met 1 oktober 2022, berekend op een bedrag van € 1.552,88, daarna PM;
        
        
          de contractuele rente conform ROZ-model zijnde 1% over de hoofdsom vanaf 1 maart 2022 tot en met de dag der algehele voldoening zijnde tot en met 1 oktober 2022, berekend op een bedrag van € 2.928,27, daarna PM;
        
      
      - een bedrag van € 2.118,46 aan buitengerechtelijke kosten;
      met veroordeling van de Huurders in de proceskosten.
      
    
    
      4.2.
      De Huurders hebben (in reconventie) gevorderd om [appellant] te veroordelen om aan de Huurders € 85.894,81 te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente en met veroordeling [appellant] in de proceskosten.
      
    
    
      4.3.
      
        [appellant] vordert de huurbetalingen voor de maanden december 2021 en januari en februari 2022 van in totaal € 41.427,39. [appellant] legt verder aan zijn vordering ten grondslag dat hij kosten heeft gemaakt voor het aanbrengen van aanpassingen aan het gehuurde ter hoogte van een bedrag van € 92.918,34. Deze kosten zijn gemaakt naar aanleiding van de door [naam 1] (de architect van de Huurders) ingegeven aanvullende wensen voor aanpassingen aan het gehuurde. Dit betroffen wensen en voorwaarden die verder gingen dan partijen in de voorovereenkomst overeen waren gekomen. Deze kosten zouden niet ten laste moeten komen van [appellant] , omdat dit in het kader van de voorovereenkomst niet realistisch en redelijk is. De extra kosten die [appellant] heeft gemaakt komen voor rekening van de Huurders aangezien zij meer hebben gekregen dan wat partijen waren overeengekomen, aldus [appellant] .
      
    
    
      4.4.
      De Huurders stellen [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en de voorovereenkomst. De oplevering heeft niet op 1 december 2021 plaatsgevonden en bij de inspectie op 20 december 2021 bleek dat de werkzaamheden niet afgerond waren. Als gevolg hiervan hebben de Huurders zelf werkzaamheden moeten laten verrichten om verdergaande vertraging zoveel mogelijk te beperken.
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter heeft de vorderingen over en weer afgewezen en de proceskosten in conventie en reconventie gecompenseerd.
      
    
  
  
    
      5Beoordeling in hoger beroep
    
    
      
        In principaal hoger beroep
      
    
    
    
      
        Ingangsdatum huur
      
    
    
      5.1.
      Grieven 1 tot en met 8 van [appellant] zien op de ingangsdatum van de huur. Volgens [appellant] heeft de kantonrechter onvoldoende onder ogen gezien dat partijen in 11.14 van de huurovereenkomst hebben neergelegd dat de ingangsdatum tussen partijen in geschil was, zodat de ingangsdatum van de huur niet alleen uit artikel 3.1 van de huurovereenkomst kan worden afgeleid. Om vast te stellen wat de ingangsdatum van de huur is, moet – volgens [appellant] – ook de voorovereenkomst worden uitgelegd. Ook is het pand al in januari 2022 aan de Huurders ter beschikking gesteld, zodat in ieder geval vanaf dat moment de huur verschuldigd is geworden.
      
    
    
      5.2.
      Het hof overweegt als volgt. In de voorovereenkomst is vastgelegd dat de huuringangsdatum 1 november 2021 zou zijn. Ook is bepaald dat [appellant] het gehuurde ter beschikking zal stellen voor inrichtingswerkzaamheden. In de voorovereenkomst staat: “Deze ter beschikkingstelling zal worden vastgelegd in een voorlopig proces-verbaal van oplevering. […] Vanaf het moment dat huurder de beschikking heeft over het gehuurde, zal de inhoud van deze huurovereenkomst eveneens van toepassing zijn op de periode gelegen tussen de datum van de ter beschikkingstelling en de huuringangsdatum, met dien verstande dat huurder over die periode geen huur verschuldigd is aan verhuurder”.
      
    
    
      5.3.
      De huurovereenkomst zelf vermeldt als ingangsdatum 1 maart 2022 , maar ook is in de huurovereenkomst opgenomen: “Verhuurder meent dat hij het gehuurde eerder aan huurder ter beschikking heeft gesteld en dat zij conform voorovereenkomst per 1 november 2021 huur is verschuldigd. Huurder meent dat zij pas huur is verschuldigd per ingangsdatum zoals bedoeld in artikel 3.1 van de overeenkomst. Partijen behouden beiden dienaangaande alle rechten en weren voor”.
      
      
    
    
      5.4.
      Het hof moet de Haviltex-maatstaf toepassen om de voorovereenkomst en de huurovereenkomst uit te leggen. Uit de voorovereenkomst blijkt, althans mochten partijen over en weer redelijkerwijs begrijpen, dat eerst de verhuurder ( [appellant] ) werkzaamheden aan het gehuurde zou verrichten om het pand dat voorheen gedeeltelijk werd gebruikt als werkplaats, geschikt te maken voor gebruik als kantoorruimte, dat het pand daarna ter beschikking zou worden gesteld aan de Huurders om verdere werkzaamheden te verrichten en dat daarna het pand op 1 november 2021 in gebruik zou worden genomen als kantoorruimte en dat vanaf dat moment de huur verschuldigd zou zijn. Die datum is niet gehaald: de oplevering voor het ter beschikking stellen van het gehuurde, heeft pas op 20 december 2021 plaatsgevonden. Pas toen konden de huurders verdere werkzaamheden verrichten om, na afronding daarvan, het pand in gebruik te kunnen nemen. Het hof volgt [appellant] niet in zijn stelling dat de Huurders (desondanks) vanaf 1 november 2021 de huur verschuldigd zijn. Uit de systematiek van de voorovereenkomst volgt immers dat de Huurders het pand in gebruik zouden nemen als kantoorruimte nadat het pand aan hen ter beschikking was gesteld en nadat zij hun eigen verdere werkzaamheden hadden afgerond. Het moment dat het pand ter beschikking is gesteld, is dus niet het moment van ingebruikname en niet het moment waarop de Huurders de huur verschuldigd worden. Dat volgt ook expliciet uit de passage in de voorovereenkomst: “met dien verstande dat huurder over die periode geen huur verschuldigd is aan verhuurder.” Tegen de achtergrond van de wettelijke definitie van huur, die spreekt over “in gebruik” verstrekken van het gehuurde en gelet op de definitie van het gebruik in de overeenkomst als “kantoorruimte”, is het hof van oordeel dat in de gegeven omstandigheden partijen over en weer redelijkerwijs hebben moeten begrijpen dat de datum dat de huur verschuldigd zou worden, de datum zou zijn dat het pand in gebruik kon worden genomen als kantoorruimte, dus na afronding van de werkzaamheden door de Huurders. Partijen mochten daarom over en weer redelijkerwijs begrijpen dat de hiervoor geciteerde bepaling in de voorovereenkomst prevaleerde boven de daarin concreet genoemde huuringangsdatum, als op die datum het pand nog niet gebruikt kon worden als kantoorruimte.
      
    
    
      5.5.
      
        [appellant] stelt dat het aan de Huurders te wijten zou zijn dat de huuringangsdatum van 1 november 2021 niet zou zijn gehaald. [appellant] onderbouwt echter niet voldoende concreet dat de Huurders eisen hebben geformuleerd die afweken van wat partijen in de voorovereenkomst waren overeengekomen. Er is onvoldoende grond om aan te nemen dat het aan de Huurders te wijten is dat pas op 20 december 2021 de vooroplevering, voor het ter beschikking stellen van het gehuurde, kon plaatsvinden. Voor de periode na 20 december 2021, stelt [appellant] niet meer dan dat de Huurders de huurovereenkomst niet eerder hebben willen tekenen dan op 1 maart 2022. [appellant] stelt echter niet concreet dat het gehuurde eerder, als kantoorruimte, door de Huurders in gebruik is genomen of kon worden genomen.
      
    
    
      5.6.
      Omdat het hof [appellant] niet volgt in zijn uitleg van de huurovereenkomst, inhoudende dat de Huurders eerder dan 1 maart 2022 de huur verschuldigd zijn geworden, slaagt de grief van [appellant] niet en zal het hof op dit punt het vonnis bekrachtigen.
      
      
        
          Kosten verbouwing
        
      
    
    
      5.7.
      Grieven 9 tot en met 12 gaan over de afwijzing van de gevorderde kosten van de verbouwing van het pand.
      
    
    
      5.8.
      
        [appellant] stelt dat in de voorovereenkomst is bepaald welke werkzaamheden door en voor rekening van de verhuurder zouden worden uitgevoerd en dat voor de werkzaamheden die daar niet onder vallen er sprake is van een overeenkomst van aanneming van werk, die inhield dat de entourage rondom [appellant] , tegen betaling, de werkzaamheden voor de Huurders zou uitvoeren. Het hof volgt [appellant] hierin niet. Het gaat hier, zo volgt uit de stellingen van [appellant] zelf, om afspraken tussen huurder en verhuurder over het opleveringsniveau van het verhuurde. In de voorovereenkomst staat ondubbelzinnig dat de daar genoemde werkzaamheden voor rekening van de verhuurder zijn. Dat de Huurders (bouw)tekeningen ter beschikking hebben gesteld, houdt – in de gegeven omstandigheden – geen opdracht aan [appellant] tot het uitvoeren van bouwwerkzaamheden in. Daarbij komt dat in de voorovereenkomst staat dat overige aanpassingen door de huurder zullen worden aangebracht, maar niet dat [appellant] als verhuurder, of zijn aannemer, de aanvullende werkzaamheden in opdracht van de Huurders of op kosten van Huurders zouden uitvoeren. [appellant] stelt niet dat, wanneer en op welke wijze partijen zouden zijn overeengekomen dat [appellant] in opdracht van de Huurders en voor rekening van de Huurders die of andere werkzaamheden aan het gehuurde zou uitvoeren. De vordering van [appellant] is daarom niet op deze grondslag toewijsbaar.
      
    
    
      5.9.
      Er is ook geen sprake van ongerechtvaardigde verrijking. De werkzaamheden zijn in opdracht van [appellant] uitgevoerd en de werkzaamheden hebben geleid tot aanpassingen aan het pand dat zijn eigendom is. Dat hij het pand verhuurt, betekent niet dat de Huurders daardoor verrijkt zijn, en ook niet dat hij als verhuurder daardoor verarmd is. 
      
    
    
      5.10.
      Ook het beroep op artikel 6:248 BW slaagt niet: het is niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de Huurders niet bijdragen in de kosten die [appellant] heeft gemaakt en uit de aard van de huurovereenkomst, uit de wet, de gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid vloeit ook niet voort dat de Huurders gehouden zijn bij te dragen aan deze kosten.
      
      
        
          In incidenteel hoger beroep
        
      
      
    
    
      5.11.
      De Huurders vorderen in totaal € 85.894,81 aan schadevergoeding, voor kosten die zij hebben gemaakt om gestelde gebreken aan het gehuurde te herstellen. De kantonrechter heeft die vorderingen afgewezen, omdat ten aanzien van de vloer niet onderbouwd was dat die niet – voldoende – glad afgewerkt was opgeleverd, terwijl ook voor de overige vorderingen niet was gebleken dat [appellant] in verzuim was en niet was gebleken dat een omzettingsverklaring was uitgebracht.
      
    
    
      5.12.
      De Huurders voeren grieven aan tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] niet in verzuim is geraakt, dat de omzettingsverklaring ontbreekt en dat onvoldoende onderbouwd is dat [appellant] tekortgeschoten is.
      
    
    
      5.13.
      Het hof overweegt als volgt. Op grond van 7:206 BW lid 3 is de huurder bevoegd een gebrek te herstellen en de redelijke kosten daarvan op de verhuurder te verhalen, als de verhuurder met het herstel in verzuim is. Voor zover daarvoor op grond van art. 6:87 BW nog een omzettingsverklaring vereist is, ligt die in dit geval in de processtukken besloten, aangezien de Huurders schadevergoeding vorderen (vgl. Hoge Raad, 5 juli 2024, ECLI:NL:HR:2024:1028).
      
    
    
      5.14.
      Verder geldt dat verzuim intreedt als een fatale termijn overschreden wordt (art. 6:83 lid 1 BW). In de voorovereenkomst is 1 november 2021 neergelegd als het moment waarop het gehuurde – als kantoorruimte – aan de Huurders in gebruik zou worden gegeven. [appellant] stelt zelf dat die termijn niet gehaald is. De Huurders stellen dat – in ieder geval – de datum van 1 december 2021 de overeengekomen termijn was voor de oplevering van het pand. Maar ook die datum is – door [appellant] – niet gehaald. Het hof acht onvoldoende weersproken dat 1 december 2021 gold als fatale termijn voor het in gebruik geven van het pand. [appellant] vordert immers ook huur vanaf die datum. Dat is dan ook een fatale termijn voor het gereed hebben van de overeengekomen werkzaamheden. Het verweer dat de Huurders niet tijdig hebben geklaagd, verwerpt het hof als onvoldoende onderbouwd.
      
    
    
      5.15.
      De grieven van de Huurders slagen in zoverre. [appellant] voert echter ook (inhoudelijke) verweren tegen de vorderingen van de Huurders. Het hof moet daarom ook – devolutief – die verweren van [appellant] tegen de vorderingen te behandelen.
      
      
        
          Afwerking vloer
        
      
    
    
      5.16.
      De Huurders vorderen een bedrag van € 9.891,35 voor het afwerken van de vloer door [naam 5] Projectbouw bv. Op de desbetreffende factuur staat vermeld “MW03 Egaliseren vloeren tbv gietvloer gereed”.
      
    
    
      5.17.
      Het hof overweegt als volgt. In de voorovereenkomst is expliciet neergelegd dat [appellant] een vlak afgewerkte vloer “geschikt voor het aanbrengen van een Epoxy of PU-vloer” zou opleveren. Het verweer van [appellant] is dat de vordering van de Huurders zou zien op het aanleggen van een egalisatielaag als onderdeel van het aanleggen van de gietvloer, maar dat is niet de stelling van de Huurders. Zij vorderen schadevergoeding omdat de ondervloer niet vlak genoeg was om de volledige gietvloer aan te leggen (dus inclusief de daartoe behorende egalisatielaag). Op dit punt hebben zij ook aanvullende foto’s van de staat van de vloer overgelegd.
      
    
    
      5.18.
      Op 24 september 2021 schreven de Huurders aan [appellant] dat de voorgeschreven aannemer de vloer niet wilde afwerken. Daarop volgde op 30 november 2021 een bericht van [naam 3] (de bouwopzichter aan de zijde van [appellant] ): “Zoals de Vloeren er nu bij liggen zijn dit voor mij vlakke Vloeren. Hiermee zijn voor de werkzaamheden voor het aanbrengen van de epoxy vloer gereed.”. Als onderbouwing van een betwisting van een gebrek acht het hof dit niet voldoende, omdat [appellant] in deze procedure niet onderbouwt waarop [naam 3] zijn oordeel baseert, terwijl de Huurders foto’s van de vloer overleggen en onvoldoende weersproken is dat hun aannemer aanvullende kosten heeft moeten maken voordat de gietvloer kon worden aangelegd.
      
    
    
      5.19.
      Het hof acht tegen in het licht van de foto’s en de verklaring van [naam 1] onvoldoende gemotiveerd betwist dat (1) [appellant] op dit punt tekort geschoten is, doordat de vloer niet voldoende vlak was afgewerkt voor het aanbrengen van de gietvloer, (2) dat [appellant] op dit punt in verzuim was toen de Huurders overgingen tot herstel en (3) dat de kosten van het herstel € 9.891,35 bedroegen. Dit deel van de vordering in reconventie is daarom toewijsbaar.
      
      
        
          Stucwerk
        
      
    
    
      5.20.
      De Huurders vorderen een bedrag van € 1.732,50 voor herstel van stucwerk. [appellant] betwist dat uit de voorovereenkomst voortvloeit dat stucwerk een verplichting van [appellant] is. Het hof overweegt dat stucwerk op een muur wordt aangebracht voordat de muur geverfd wordt (“saus klaar” stucwerk). Waar in de voorovereenkomst neergelegd is dat [appellant] zou zorgdragen voor “gesausde muren”, volgt daaruit dat ook deugdelijk stucwerk tot zijn verplichting behoort. Het opleverrapport van 20 december 2022 vermeldt: “10. Casco wanden sausklaar opleveren, kwalitatief niet goed - actie verhuurder i.v.m. tijdsdruk heeft huurder dit zelf uitgevoerd (zie bijlage planning & kostenraming)”. 
      
    
    
      5.21.
      Het hof acht, gelet op het partijdebat, onvoldoende gemotiveerd betwist dat (1) [appellant] op dit punt tekort geschoten is, doordat het stucwerk niet van voldoende kwaliteit was, (2) dat [appellant] op dit punt in verzuim was toen de Huurders overgingen tot herstel, omdat de fatale termijn van 1 december 2021 was verstreken en (3) dat de kosten van het herstel € 1.732,50 bedroegen. Dit deel van de vordering in reconventie is daarom toewijsbaar.
      
      
        
          Overige posten
        
      
    
    
      5.22.
      De schadevergoedingen die de Huurders verder vorderen zijn niet toewijsbaar. Voor deze overige vorderingen geldt immers dat de vorderingen onvoldoende onderbouwd zijn of dat de verweren van [appellant] onvoldoende weerlegd zijn.
      
    
    
      5.23.
      De Huurders vorderen € 16.004,95 voor schilderwerkzaamheden aan de gevelpuien, gevels en het plafond. [appellant] voert aan dat niet is overeengekomen dat de onderdelen waar de vordering, kennelijk, op ziet, namelijk de achterpui en kozijnen, geschilderd of in de kleur RAL 9010 zouden worden opgeleverd. De Huurders verwijzen naar verwijzing naar “de tekeningen” van [naam 1] & Partners, zonder dat voor het hof duidelijk is geworden, naar welke tekeningen wordt verwezen en wat daaruit exact blijkt. Dat betekent dat de Huurders niet (voldoende) onderbouwen dat partijen over en weer redelijkerwijs begrepen of erop mochten vertrouwen dat die schilderwerkzaamheden, in de gewenste kleur, door [appellant] zouden worden uitgevoerd. 
      
    
    
      5.24.
      De Huurders vorderen € 4.417,88 voor het verwijderen van akoestisch spuitwerk van de balken. Volgens de Huurders was overeengekomen dat (alleen) het plafond gespoten zou worden, maar heeft [appellant] om kosten te besparen ook de balken laten meespuiten. [appellant] betwist de uitleg van de overeenkomst. De balken waren onderdeel van het te spuiten plafond en pas achteraf heeft [appellant] begrepen dat het de esthetische keuze van (de architect van) de Huurders was om de balken onbewerkt te laten. Tegenover dat verweer, hebben de Huurders niet toegelicht op basis waarvan partijen over en weer redelijkerwijs mochten begrijpen dat uit de bepaling dat het plafond gespoten zou worden, volgt dat deze balken niet gespoten zouden. Op dit punt hebben de Huurders niet aan hun stelplicht voldaan. Dit deel van de vordering is niet toewijsbaar.
      
    
    
      5.25.
      De Huurders vorderen € 700,00 voor een “Extra fasetoeslag” van Duracryl, de leverancier van de gietvloer, “in verband met het gietklaar maken (o.a. schoonmaken)” van de vloeren. Een concrete stelling op welk punt [appellant] tekort geschoten zou zijn, ontbreekt. Op dit punt hebben de Huurders niet aan hun stelplicht voldaan. Dit deel van de vordering is niet toewijsbaar.
      
    
    
      5.26.
      De Huurders vorderen € 3.635,07 voor schilderwerk aan de toiletten. De stelling van de Huurders is dat het schilderwerk opnieuw gedaan moest worden. Uit de verklaring van [naam 1] volgt dat het schilderwerk op de toiletten ontbrak. Het verweer van [appellant] is dat deze wanden geen bouwmuren zijn, zodat het niet tot zijn verplichtingen behoorde om de wanden van de toiletten geschilderd op te leveren. Dit verweer is door de Huurders niet (voldoende) weersproken. Het hof kan daarom niet vaststellen dat hier van een gebrek of toerekenbare tekortkoming sprake is. Dit deel van de vordering is niet toewijsbaar.
      
    
    
      5.27.
      De Huurders vorderen € 9.984,00 voor (extra) kosten die zijn veroorzaakt doordat de plaatsing van een muur op de geleverde tekeningen, niet overeenstemde met de werkelijkheid. [naam 1] schrijft hierover in zijn schriftelijke verklaring: “Op 30 september 2021, gedurende een gesprek tussen [naam 4] , de heer [appellant] , de heer [naam 3] en […] bespraken wij onder meer dat was geconstateerd dat de wand van de buren, [naam 2] , niet op dezelfde plaats stond als op de (revisie)tekeningen die door de heer [appellant] waren verstrekt. Hierdoor hebben wij de plannen en indeling moeten aanpassen en dit veroorzaakte grote vertraging in de oplevering van de kantoorruimte (en extra kosten voor [de Huurders, hof]).” Het verweer van [appellant] is dat de maten op de aangeleverde tekeningen indicatief zijn, en dat op de tekeningen ook vermeld staat “dat de maten in het werk moeten worden nagemeten.” Dat verweer is door de Huurders niet meer inhoudelijk weersproken: de Huurders hebben niet aangevoerd dat de maten niet indicatief waren en niet gesteld dat er een reden is op grond waarvan [appellant] daarop geen beroep zou kunnen doen. Het hof kan daarom niet vaststellen dat hier van een tekortkoming sprake is. Dit deel van de vordering is niet toewijsbaar.
      
      
        
          Tussenconclusie in reconventie en wettelijke rente
        
      
    
    
      5.28.
      
        [appellant] zal worden veroordeeld tot betaling van € 11.623,85. De Huurders vorderen wettelijke rente vanaf de dag van betekening van de uitspraak. Daartegen is geen zelfstandig verweer gevoerd. De wettelijke rente over het toewijsbare bedrag zal worden toegewezen vanaf de datum van de betekening van dit arrest.
      
      
        
          Geen bewijslevering
        
      
      
    
    
      5.29.
      Het hof komt niet toe aan nadere bewijslevering, omdat beide partijen geen voldoende concreet onderbouwde feiten stellen die, als die feiten zouden worden bewezen, tot een andere beslissing op de vorderingen zouden kunnen leiden.
      
      
        
          Conclusie en proceskosten in principaal en incidenteel hoger beroep 
        
      
      
    
    
      5.30.
      De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Het hoger beroep van de Huurders slaagt gedeeltelijk. Daarom zal het hof het vonnis vernietigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van de eerste aanleg in conventie en reconventie en van het principaal en incidenteel hoger beroep. Het hof zal de proceskosten van de reconventie in eerste aanleg en in het incidenteel hoger beroep begroten op basis van het toewezen bedrag. 
      
    
    
      5.31.
      De kosten voor de procedure in eerste aanleg (in conventie) aan de zijde van de Huurders worden vastgesteld op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.852,00
              
              
                (2 punten × tarief € 926,00)
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.32.
      De kosten voor de procedure in eerste aanleg (in reconventie) aan de zijde van de Huurders worden vastgesteld op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                396,00
              
              
                (2 punten × tarief € 396,00 × 0,5)
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.33.
      De kosten voor de procedure in (principaal) hoger beroep aan de zijde van de Huurders worden vastgesteld op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                6.561,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                3.572,00
              
              
                (1 punt × appeltarief V)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                278,00
              
              
                (plus de verhoging zoals in de beslissing vermeld)
              
            
            
              
                - totaal:
              
              
                €
              
              
                10.411,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.34.
      De kosten voor de procedure in (incidenteel) hoger beroep aan de zijde van de Huurders worden vastgesteld op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                910,50
              
              
                (1,5 punten × appeltarief II × 0,5)
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      6.1.
      vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 31 augustus 2023;
      
      
        en opnieuw rechtdoende;
      
      
    
    
      6.2.
      wijst de vorderingen van [appellant] af;
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [appellant] tot betaling van € 11.623,85 aan de Huurders, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betekening van dit arrest;
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt [appellant] in de kosten van beide instanties aan de zijde van de Huurders in eerste aanleg vastgesteld op € 1.852,00 (in conventie) en € 396,00 (in reconventie), en in het hoger beroep vastgesteld op € 10.411,00 (in principaal hoger beroep) en € 910,50 (in incidenteel hoger beroep), te betalen binnen veertien dagen na de datum van dit arrest en, als [appellant] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, te vermeerderen met € 92,00 en de kosten van betekening;
      
    
    
      6.5.
      veroordeelt [appellant] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest zijn voldaan;
      
    
    
      6.6.
      verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mr. J. de Graaf, mr. H.K.N. Vos en mr. J.N. de Blécourt en ondertekend en in het openbaar uitgesproken op 23 december 2025 door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers in aanwezigheid van de griffier.