ECLI:NL:RBROT:2025:12180, Rechtbank Rotterdam, 19-09-2025, 11445223 CV EXPL 24 - 31534
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-09-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: De vraag in dezen is of een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. De huurovereenkomst was in eerste instantie tijdelijk van karakter, maar de intentie was om deze na één jaar om te zetten naar een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Daarvoor zouden partijen zich wel aan bepaalde voorwaarden moeten hebben gehouden. Verhuurder meende zich niet te hoeven houden aan de afspraak om de begeleidende instantie om advies te vragen over de omzetting van de overeenkomst, omdat huurder al meerdere voorwaarden had geschonden. Daar is de kantonrechter het niet mee eens. Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan. Deze is echter wel ontbonden vanwege grote huurachterstand.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11445223 CV EXPL 24 - 31534
    
    
    
      datum uitspraak: 19 september 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Hef Wonen, 
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. L. Simsek,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: (ten tijde van de dagvaarding: Hoogvliet; inmiddels:) Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. A. el Ouath.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 4 december 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlage;
        
        
          de ter zitting door Hef Wonen overgelegde actuele huurspecificatie.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 31 juli 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren namens Hef Wonen aanwezig: [naam] (medewerker sociaal beheer bij Hef Wonen) en mr. L.J. Verheij voor mr. Simsek. [gedaagde] was met zijn gemachtigde aanwezig.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] heeft een “huurovereenkomst voor een zelfstandige woning met zorgoplegger” / “huurovereenkomst begeleid wonen voor bijzondere doelgroepen” gesloten met Hef Wonen voor de woning aan [adres]. De overeenkomst is aangegaan voor 12 maanden, ingaande op 1 augustus 2023. De insteek was om de huurovereenkomst per 1 augustus 2024 om te zetten naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Volgens Hef Wonen is dat niet gebeurd omdat [gedaagde] zich niet heeft gehouden aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft namelijk een huurachterstand laten ontstaan en had (tijdelijk) niet zijn hoofdverblijf in de woning, aldus Hef Wonen. [gedaagde] heeft de woning niet verlaten. 
      
    
    
      2.2.
      Hef Wonen vordert primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is geëindigd op 1 augustus 2024. Subsidiair vordert Hef Wonen dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. Zowel primair als subsidiair vordert Hef Wonen betaling van de achterstand in de gebruiksvergoeding althans huur met rente en kosten en de ontruiming van de woning. Ook vordert Hef Wonen een gebruiksvergoeding per maand tot de ontruiming.
      
    
    
      2.3.
      Volgens [gedaagde] is een overeenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan op 1 augustus 2024. Het omzetten van de huurovereenkomst van bepaalde naar onbepaalde tijd was immers het uitgangspunt en de huurachterstand was gering. Weliswaar had hij door detentie tijdelijk niet zijn woonverblijf in de woning, maar hij heeft die woning na zijn detentie weer betrokken. Bovendien staat in de huurovereenkomst dat na elf maanden een evaluatie plaats zal vinden waarbij ook het advies van Humanitas als begeleidende instelling betrokken wordt. Deze evaluatie heeft niet plaatsgevonden. Het besluit van Hef Wonen dat er geen reden was om [gedaagde] een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aan te bieden is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar; [gedaagde] kon er van uitgaan dat er wel een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan.
      
    
    
      2.4.
      Naar het oordeel van de kantonrechter is tussen partijen sprake van een overeenkomst voor onbepaalde tijd. De kantonrechter beslist echter ook dat die huurovereenkomst wordt ontbonden vanwege de huurachterstand. [gedaagde] moet van de kantonrechter die achterstand betalen en de woning verlaten. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
      
      
        
          Er is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan
          
        
      
    
    
      2.5.
      In punt 11 van de considerans staat dat de huurovereenkomst na het verstrijken van de termijn en correcte nakoming van de verplichtingen door [gedaagde] voor onbepaalde tijd zal worden voortgezet. Na elf maanden vindt in dat kader een evaluatie plaats waarbij Hef Wonen het advies van de begeleidende instantie, in dit geval Humanitas, betrekt bij haar oordeel of [gedaagde] zich voldoende aan zijn verplichtingen heeft gehouden en of de huurovereenkomst dus voor onbepaalde tijd wordt voortgezet.  
      
    
    
      2.6.
      Dat [gedaagde] zich niet aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft gehouden staat vast. Volgens de algemene voorwaarden (artikel 9 lid 1) moet hij immers in de woning zijn hoofdverblijf hebben en dat heeft hij vanaf 31 januari 2024 vanwege detentie niet gehad. Ook was sprake van een huurachterstand (van nog geen anderhalve maand). De vraag is of die omstandigheden er terecht aan in de weg hebben gestaan dat geen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is aangeboden aan [gedaagde] . Naar het oordeel van de kantonrechter is dat niet het geval. Vooropgesteld wordt dat het hier gaat om een huurovereenkomst met een bijzondere doelgroep en dat deze is gekoppeld aan een begeleidingscontract tussen [gedaagde] en Humanitas. Weliswaar ligt de omstandigheid dat [gedaagde] gedetineerd is geraakt in zijn eigen risicosfeer (van overmacht is dus geen sprake) maar [gedaagde] heeft ter zitting toegelicht dat het ging om een straf die hem was opgelegd voordat hij de huurovereenkomst met Hef Wonen aanging. Het is dus niet zo dat hij na het aangaan van die huurovereenkomst in de fout is gegaan. [gedaagde] heeft ook verklaard dat de begeleiding van Humanitas tijdens zijn detentie is voortgezet en dat zijn zoon tijdens zijn detentie elke dag langkwam in de woning om zijn vogels te verzorgen en om te controleren of de woning in orde is. Naar het oordeel van de kantonrechter hadden die omstandigheden (in het voordeel van [gedaagde] ) moeten meewegen bij de vraag of hem al dan niet een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd had moeten worden aangeboden. Verder heeft de afgesproken evaluatie na elf maanden niet plaatsgevonden en heeft Hef Wonen Humanitas überhaupt niet om advies gevraagd. Tegen deze achtergrond is de beslissing van Hef Wonen om [gedaagde] geen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aan te bieden alleen omdat hij tijdelijk niet zijn hoofdverblijf in de woning had en er een geringe achterstand was (veel) te lichtvaardig genomen en daarmee naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (artikel 6:248 lid 2 BW). 
      
    
    
      2.7.
      Nu door Hef Wonen geen andere redenen zijn genoemd die tot het oordeel kunnen leiden dat [gedaagde] zich niet voldoende aan zijn verplichtingen heeft gehouden, geldt dat de huurovereenkomst geacht kan worden per 1 augustus 2024 te zijn voorgezet voor onbepaalde tijd.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet een huurachterstand van € 5.873,99 betalen
        
      
      
    
    
      2.8.
      Ter zitting heeft Hef Wonen, onder overlegging van een specificatie, aangevoerd dat de huurachterstand inmiddels is opgelopen tot € 5.873,99 (berekend tot en met de maand augustus 2025). [gedaagde] heeft dit niet betwist. Hij zal daarom worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag. 
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden
        
      
      
    
    
      2.9.
      
        De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. De huurachterstand bedraagt in dit geval bijna 8,5 maanden. Al geruime tijd wordt de maandelijkse huur niet meer betaald. [gedaagde] heeft ter zitting toegelicht dat de huurachterstand is ontstaan omdat hij in oktober/november 2024 buiten zijn medeweten werd uitgeschreven van het adres van zijn woning en daardoor zowel de huurtoeslag als de aanvulling van de gemeente – waarmee voorheen zijn huur werd betaald – is gestopt. Hij probeert nu met terugwerkende kracht zorg- en huurtoeslag te ontvangen, maar dat is nog niet gelukt. 
        Naar het oordeel van de kantonrechter staan deze omstandigheden, hoe vervelend deze ook zijn voor [gedaagde] , niet in de weg aan de ontbinding van de huurovereenkomst. Uit niets is gebleken dat en op welke termijn [gedaagde] de lopende huur weer kan gaan betalen en afspraken kan maken over het inlossen van de achterstand. Tegen deze achtergrond kan van Hef Wonen niet gevergd worden dat de huurovereenkomst blijft bestaan.
      
      
    
    
      2.10.
      De kantonrechter geeft [gedaagde] in overweging zo spoedig mogelijk hulp te zoeken om zijn financiële situatie op orde te krijgen, zoals bijvoorbeeld het aanvragen van beschermingsbewind.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
        
      
      
    
    
      2.11.
      Omdat de huurovereenkomst wordt ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 693,03 per maand betalen (artikel 7:225 BW). Hef Wonen heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand. Dat deel van de vordering wordt daarom afgewezen. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet rente betalen
        
      
      
    
    
      2.12.
      De rente over de huur(achterstand) / gebruiksvergoeding wordt toegewezen, omdat Hef Wonen genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist.
      
      
        
          Geen oneerlijke bepalingen
        
      
      
    
    
      2.13.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.14.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Hef Wonen moet betalen op € 136,72 aan dagvaardingskosten, € 328,00 aan griffierecht, € 270,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 135,00) en € 67,50 aan nakosten. Dat is in totaal € 802,22. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
        
          Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.15.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Hef Wonen dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.  
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Hef Wonen te betalen € 5.873,99 aan huur tot en met de maand augustus 2025, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag aan huurachterstand dat na iedere credit- en debetmutatie heeft opengestaan tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.2.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Hef Wonen te stellen;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 september 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Hef Wonen te betalen € 693,03 per maand met de verhoging die is toegestaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de respectievelijke vervaldata tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 802,22 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.
        62574
      
      
    
  
  
     Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810