ECLI:NL:GHDHA:2025:2839, Gerechtshof Den Haag, 17-12-2025, BK-25/80
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-12-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Art. 17, lid 2, Wet WOZ. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning en de garage niet te hoog vastgesteld.
        De aanslagen riool- en afvalstoffenheffing zijn onherroepelijk geworden en kunnen daarom geen deel uitmaken van het geschil in hoger beroep.
        De onroerende zaakbelastingen “eigenaar niet-woning” en “gebruiker niet-woning” zijn terecht geheven.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-25/80
    
    
    
    Uitspraak van 17 december 2025
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: D.A.N. Bartels) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Molenlanden, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 4 februari 2025, nummer ROT 24/176.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de volgende onroerende zaken voor het kalenderjaar 2023 bepaald naar de waardepeildatum 1 januari 2022 als volgt vastgesteld (de beschikkingen):
      
      
        
          
          
          
            
              
                
                  Onroerende zaak
                
              
              
                
                  WOZ-waarde
                
              
            
            
              
                
                  [adres] (de woning)
              
              
                € 807.000,-
              
            
            
              
                
                  [adres A] Garage (de garage)
              
              
                € 213.000,-
              
            
            
              
                
                  [adres B] (de extra grond)
              
              
                € 6.000,-
              
            
          
        
      
      
      
        Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2023 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslagen).
      
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het hiertegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de waarde van [adres] verminderd tot een bedrag van € 733.000 en de waarde van de andere twee onroerende zaken gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 51. De beslissing van de Rechtbank luidt als volgt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
      
      
        “De rechtbank:
         verklaart het beroep gegrond;
         vernietigt het bestreden besluit voor zover deze ziet op de kostenvergoeding
        in bezwaar;
         stelt de aan eiser te betalen proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase vast op € 1.294,-;
         bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigende gedeelte van het bestreden besluit;
         veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 907,- aan proceskosten voor de beroepsfase aan eiser;
         bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiser moet vergoeden;
         wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af.”
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 143. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Van de zijde van belanghebbende zijn op 16 juli 2025, 3 september 2025, 10 september 2025, 11 september 2025, 12 september 2025 en 6 november 2025 nadere stukken ingekomen. 
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van 7 november 2025. De Heffingsambtenaar en de gemachtigde van belanghebbende hebben deelgenomen aan de zitting via MS Teams, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. De woning betreft een vrijstaande woning van 191 m² op een perceel van 6.143 m². De woning beschikt over een vrijstaande garage, berging en waterverdedigingswerk. Het bouwjaar van de woning is 1980.
      
    
    
      2.1.2.
      De garage betreft een vrijstaande garage met zadeldak van 96 m². Bij de garage hoort een kavel van 900 m² en een kavel van 20.380 m².
      
    
    
      2.1.3.
      De extra grond heeft een oppervlakte van 3.900 m² waarvan 3.400 m² bestaat uit water.
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft voor de woning een taxatierapport overgelegd met een matrix, waarin gegevens zijn opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar daarmee vergelijkbare objecten, te weten [adres 2] , te [woonplaats 1] , [adres 3] te [woonplaats 2] en [adres 4] te [woonplaats 2] . In de matrix zijn de verkoopcijfers van voormelde objecten tot uitgangspunt genomen ter bepaling van de waarde van de woning.
      
      
        2.3.1.
        De Heffingsambtenaar heeft voor de garage in hetzelfde taxatierapport een matrix opgenomen, waarin gegevens staan van de garage en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar daarmee vergelijkbare objecten, te weten [adres 5] in [woonplaats 3] , [adres 6] in [woonplaats 4] en [adres 7] in [woonplaats 5] . In de matrix zijn de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten tot uitgangspunt genomen ter bepaling van de waarde van de garage.
        
      
      
        2.3.2.
        De waarde van de kavel van 900 m² bij de garage is vastgesteld op € 18 per m². De waarde van de kavel van 20.380 m² bij de garage is vastgesteld op € 7 per m². Laatstgenoemde waarde is vastgesteld aan de hand van de kengetallen uit de Taxatiewijzer agrarische grond voor het gebied Alblasserwaard en Vijfheerenlanden. Daaruit volgt een gemiddelde grondwaarde van € 7,30 per m².
        
      
    
    
      2.4.
      Voor de waardering van de extra grond is de Heffingsambtenaar uitgegaan van de kengetallen uit de Taxatiewijzer agrarische grond voor het gebied Alblasserwaard en Vijfheerenlanden. Daaruit volgt een gemiddelde grondwaarde van € 7,30 per m². De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de extra grond bestaande uit water (3.400 m²) vastgesteld op € 1 per m² en de waarde van de overige grond (500 m²) vastgesteld op € 7.
      
    
    
      2.5.
      Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd. Hierin zijn de gegevens opgenomen van het object [adres 8] te [woonplaats] en van enkele naar de opvatting van belanghebbende met dat object vergelijkbare woningen. Dit taxatierapport heeft geen betrekking op de onder 1.1 genoemde woning, garage en extra grond van belanghebbende.
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser:
    
    
      “3. Het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank acht het niet mogelijk om die stukken bij de beoordeling van de zaak te betrekken, mede gezien het ogenschijnlijk ontbreken van concrete samenhang met de voorliggende zaak.
      De gemachtigde van eiser heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op de zaak betrekking hebben en waarvan hij zelf heeft aangegeven dat het daar echt om gaat. De rechtbank zal die wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden.
    
    
    4. De gemachtigde van eiser verzoekt (standaard in elke zaak) de eigenaar, huurders of gebruikers van de onroerende zaak als derde belanghebbende in het geding te betrekken. In deze zaak is eiser de eigenaar. Het (standaard)verzoek van de gemachtigde is gedaan zonder enige onderbouwing wat het belang van eiser is en is daarom voor de rechtbank onvoldoende reden om gebruik te maken van zijn bevoegdheid om een mogelijke derde belanghebbende in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen.
    
    5. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
    
    6. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
      
        Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld?
      
    
    7. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden van de onroerende zaken op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Volgens eiser kan de waarde niet hoger bedragen dan € 639.000,- bij [adres] , € 99.000,- bij [adres A] Garage en € 4.000,- bij [adres B] .
    
    8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1]
    
    9. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarden van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
      
        
          [adres]
        
      
    
    10. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met matrix overgelegd waaruit blijkt dat de waarde van de onroerende zaak [adres] is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met de vergelijkingsobjecten [adres 2] in [woonplaats 1] , [adres 4] en [adres 3] in [woonplaats 2] .
    De rechtbank acht deze vergelijkingsobjecten bruikbaar bij de waardering, omdat deze op waardebepalende kenmerken, zoals bouwjaar, onderhoud en doelmatigheid voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, waaronder het verschil in ligging en kwaliteit zijn door de heffingsambtenaar met behulp van de matrix inzichtelijk gemaakt. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat twee vergelijkingsobjecten over een zwembad beschikken, maar dat hiermee rekening is gehouden in de matrix. De rechtbank kan dit volgen. Eiser heeft enkel de waarde van de zwembaden betwist, maar dit verder niet onderbouwd. De gehanteerde vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde.
    
    
      10.1.
      
        Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Voor zover tussen de woning en de vergelijkingsobjecten verschillen bestaan in voorzieningen en onderhoudsstaat, is hiermee rekening gehouden in de KOUDV-factoren. Gesteld noch gebleken is dat deze correcties onvoldoende zijn.
        De heffingsambtenaar heeft -niet weersproken - ter zitting toegelicht dat het taxatierapport van eiser ziet op het object aan de [adres 8] . De rechtbank is van oordeel dat eiser de voorgestane waarde met het eigen taxatierapport dan ook niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
      
      
        
          
            [adres A] Garage + grond
        
        11. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift overgelegd met een daarbij behorende matrix, waaruit blijkt dat de waarde van de onroerende zaak [adres A] Garage is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met de vergelijkingsobjecten [adres 5] in [woonplaats 3] , [adres 6] in [woonplaats 4] en [adres 7] in [woonplaats 5] .
        De rechtbank acht deze vergelijkingsobjecten bruikbaar bij de waardering, omdat deze op waardebepalende kenmerken, zoals kwaliteit, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, waaronder het verschil in bouwjaar en onderhoud, zijn door de heffingsambtenaar met behulp van de matrix inzichtelijk gemaakt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de garage eerst onderdeel was van de woning maar dat de garage met grond is afgesplitst waardoor het een uniek object is.
        De gehanteerde vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde.
      
      
    
    
      11.1.
      
        Voor waardering van de extra grond is de heffingsambtenaar uitgegaan van de kengetallen uit de Taxatiewijzer agrarische grond voor het gebied Alblasserwaard en Vijfheerenlanden. Dit leidt tot een gemiddelde grondwaarde van € 7,30 per m².
        Vervolgens heeft de heffingsambtenaar de waarde van de extra grond vastgesteld op € 7,- per m². Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
      
      
      
        
          
            [adres B]
          
        
      
      12. De heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag overgelegd. Voor waardering van de grond en het water is de heffingsambtenaar uitgegaan van de kengetallen uit de Taxatiewijzer agrarische grond voor het gebied Alblasserwaard en Vijfheerenlanden.
      Dit leidt tot een gemiddelde grondwaarde van € 7,30 per m². Vervolgens heeft de heffingsambtenaar de waarde van de grond vastgesteld op € 7,- per m² en de waarde voor het water vastgesteld op € 1,- per m². Eiser maakt een verdere verlaging niet aannemelijk.
      
      13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarden van de onroerende zaken, de grond en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
      
      
        
          Schadevergoeding
        
      
      14. Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat geen aanleiding. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ontvangen op 29 maart 2023. De redelijke termijn is op het moment dat deze uitspraak wordt gedaan dus niet verstreken.
      
      
        
          Proceskostenvergoeding bezwaar
        
      
      15. Eiser betoogt dat bij de berekening van de proceskostenvergoeding in bezwaar ten onrechte niet is uitgegaan van een hogere waarde per punt die geldt voor andere dan belastingzaken, zoals opgenomen in onderdeel B2, punt 2 van de bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). Eiser verwijst daartoe naar het arrest van de Hoge Raad, waarin is geoordeeld dat de verlaagde proceskostenvergoeding voor WOZ-zaken in Bpb bijlage 2, discriminatoir is.
      
    
    
      15.1.
      De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar op grond van onderdeel B2, punt 1, van de bijlage bij het Bpb de kostenvergoeding voor de bezwaarfase heeft gebaseerd op een waarde per punt van € 296,-. De Hoge Raad heeft in het arrest van 12 juli 2024 geoordeeld dat bij toekenning van een vergoeding van proceskosten, punt 1 van onderdeel B2 van de Bijlage bij het Bpb buiten toepassing moet blijven.[2] Als gevolg daarvan moet een vergoeding voor de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase worden berekend op basis van het in punt 2 van dat onderdeel vermelde bedrag. De heffingsambtenaar heeft de kostenvergoeding dan ook ten onrechte gebaseerd op onderdeel B2, punt 1, van de bijlage bij het Bpb.
      
    
    
      15.2.
      
        Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond en zal de bestreden uitspraak worden vernietigden voor zover deze ziet op de kostenvergoeding voor de bezwaarfase.
        De rechtbank ziet aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb, zelf in de zaak te voorzien door de kostenvergoeding voor de bezwaarfase vast te stellen met toepassing van onderdeel B2 van de bijlage bij het Bpb.
        De totale proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase bedraagt daarmee € 1.294,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 647,- en wegingsfactor 1).
      
      
    
    
      15.3.
      
        Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiseres vergoeden en krijgt eiseres ook een vergoeding van haar proceskosten.
        De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op€ 907,- (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor de zitting, waarde per punt € 907,-, wegingsfactor 0,5). De wegingsfactor is op licht vastgesteld, omdat het in deze zaak enkel gegrond is vanwege de proceskostenvergoeding in bezwaar.
      
      
      
        (…)
      
      
      
        [1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44
        [2] HR 12 juli 2024, ECLI:NL:HR:2024:1060.”
      
      
      
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of:
      ( i) belanghebbende eigenaar is van de garage;
      
        (ii) de waardes van de woning en de garage, zoals vastgesteld in de uitspraak op bezwaar, te hoog zijn vastgesteld;
        (iii) de opbrengstlimiet ten aanzien van de rioolheffing en afvalstoffenheffing is overschreden;
        (iv) terecht afvalstoffenheffing is geheven voor een meerpersoonshuishouden;
      
      ( v) voor de extra grond een onroerende zaakbelasting “eigenaar niet-woning” en “gebruiker niet-woning” mag worden geheven;
      (vi) de proceskostenvergoeding op een te laag bedrag is vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank voor zover daarin is geoordeeld dat de waardes niet te hoog zijn, wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarde van de woning moet worden vastgesteld op € 639.000 en de waarde van de garage moet worden vastgesteld op € 99.000, vernietiging dan wel vermindering van de geheven heffingen en onroerende zaakbelastingen en toekenning van een (hogere) proceskostenvergoeding. 
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
    
      4.4.
      De waarde van de extra grond van € 6.000 is niet meer in geschil.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Eigendom garage
      
    
    
    
      5.1.
      Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende de blote stelling ingenomen dat de garage in eigendom is van de zoon van belanghebbende. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat hij de kadastrale gegevens van de garage heeft geraadpleegd en dat belanghebbende staat vermeld als eigenaar van de garage. De gemachtigde van belanghebbende heeft deze toelichting niet weersproken. Het Hof gaat daarom voorbij aan deze blote stelling van de gemachtigde van belanghebbende.
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
      
    
    
      5.2.
      De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
      
    
    
      5.3.
      Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63).
      
      
        
          Waarde van de woning 
        
      
      
    
    
      5.4.
      Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank op goede gronden heeft geoordeeld dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning in de uitspraak op bezwaar (€ 733.000) niet te hoog heeft vastgesteld en bevestigt het oordeel van de Rechtbank op dit punt. Het Hof voegt hieraan het volgende toe.
      
      
        5.5.1.
        De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat het vergelijkingsobject [adres 4] te [woonplaats 2] een moderne bungalow betreft. Gelet op de foto’s van dit vergelijkingsobject en de andere twee vergelijkingsobjecten zijn dat ook zeer moderne bungalows terwijl de boerderij van belanghebbende zeer gedateerd is, aldus de gemachtigde. In dit verband stelt de gemachtigde dat het bouwjaar van de woning 1880 is in plaats van 1980.
        
      
      
        5.5.2.
        De Heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof toegelicht dat voor de bouw van de woning een vergunning is verstrekt door de gemeente en dat deze vergunning in 1980 is verstrekt. De gemachtigde van belanghebbende heeft deze toelichting niet weersproken. Het Hof gaat daarom voorbij aan deze – wederom – blote stelling van de gemachtigde van belanghebbende.
      
      
        5.5.3.
        Verder geldt dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits bij de bepaling van de waarde voldoende rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Naar het oordeel van het Hof zijn de vergelijkingsobjecten qua uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning is voldoende rekening gehouden.
        
      
    
    
      5.6.
      Gelet op het voorgaande is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning, zoals vastgesteld bij uitspraak op bezwaar, niet te hoog is.
      
      
        
          Waarde van de garage
        
      
      
    
    
      5.7.
      Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank op goede gronden heeft geoordeeld dat de Heffingsambtenaar de waarde van de garage niet te hoog heeft vastgesteld en bevestigt het oordeel van de Rechtbank op dit punt. Het Hof voegt hieraan het volgende toe.
      
      
        5.8.1.
        De gemachtigde van belanghebbende voert aan dat de garage van belanghebbende ten onrechte wordt vergeleken met drie garages met een plat dak terwijl de garage van belanghebbende een zadeldak heeft.
        
      
      
        5.8.2.
        Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de garage. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits bij de bepaling van de waarde voldoende rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de garage. Naar het oordeel van het Hof zijn de vergelijkingsobjecten qua kwaliteit, doelmatigheid en voorzieningen voldoende vergelijkbaar met de garage. Met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning is voldoende rekening gehouden.
        
      
    
    
      5.9.
      De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat bij de waardering van de extra grond van 500 m² is uitgegaan van een prijs van € 7 per m². De kavel bij de garage is ook gewaardeerd voor € 7 per m² terwijl de oppervlakte daarvan 20.380 m² is. Gelet op de wet van het afnemend grensnut klopt het niet dat het enorme stuk grond bij de garage tegen dezelfde prijs per m² wordt gewaardeerd als het kleinere stuk extra grond, aldus de gemachtigde. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting onweersproken toegelicht dat de kavel van 20.380 m² behorend bij de garage een woonbestemming heeft terwijl de extra grond de bestemming water heeft en dat deze verschillende bestemming de hogere waardering van de extra grond bij de garage verklaart en rechtvaardigt.
      
    
    
      5.10.
      Gelet op het voorgaande is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de garage niet te hoog is vastgesteld.
      
      
        
          NEN 2580
        
      
      
    
    
      5.11.
      Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende aangevoerd dat hij in zijn beroepschrift heeft verzocht om de informatie met betrekking tot de door de gemeente toe te passen norm NEN 2580. NEN 2580 is de Nederlandse norm voor het uniform en betrouwbaar meten van de oppervlakte en inhoud van gebouwen. Deze norm beschrijft verschillende soorten vloeroppervlakten, zoals de gebruiksoppervlakte (GO) en bruto vloeroppervlakte (BVO), om misverstanden en onenigheid te voorkomen. Belanghebbende heeft slechts bloot gesteld informatie over de NEN 2580 te willen ontvangen, zonder te concretiseren welke informatie hij wenst te ontvangen en voorts niet de door de Heffingsambtenaar gehanteerde oppervlakte en inhoud van de objecten betwist. Het Hof passeert dan ook deze klacht van belanghebbende.
      
      
        
          Rioolheffing en afvalstoffenheffing 
        
      
      
    
    
      5.12.
      In hoger beroep voert belanghebbende in een van zijn nadere stukken aan dat de opbrengstlimiet is overschreden. Het Hof stelt voorop dat de onroerendezaakbelastingen geen rechten zijn zoals bedoeld in artikel 229b van de Gemeentewet, zodat de opbrengstlimiet daarop niet van toepassing is. Op het aanslagbiljet zijn eveneens aanslagen rioolheffing en afvalstoffenheffing vermeld. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt en heeft daarbij vermeld: “WOZ/OZB 2023 en uitdrukkelijk alle andere hier aan gerelateerde lokale heffingen en belastingen”. In het bezwaarschrift zijn geen inhoudelijke klachten tegen de riool- en afvalstoffenheffing aangevoerd en in de uitspraak op bezwaar is daarover niets opgenomen. Belanghebbende heeft noch in zijn beroepschrift noch op enig ander moment tijdens de procedure bij de Rechtbank enige inhoudelijke klacht tegen de aanslagen riool- en afvalstoffenheffing aangevoerd. Daarmee zijn deze aanslagen onherroepelijk geworden en kan belanghebbende niet pas in hoger beroep in een nader stuk voor de zitting voor het eerst aanvoeren dat de opbrengstlimiet is overschreden. De uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 3 juni 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:3430, waarnaar belanghebbende verwijst, maakt dit oordeel niet anders, aangezien deze uitspraak geen nieuw inzicht biedt in de mogelijkheid om dit soort kwesties aan de orde te stellen. Het Hof gaat daarom voorbij aan deze klacht.
      
    
    
      5.13.
      De klacht van belanghebbende dat afvalstoffenheffing is geheven voor een meerpersoonshuishouden terwijl hij alleen woont in de woning faalt ook. In dit verband heeft de Heffingsambtenaar ter zitting – onweersproken – toegelicht dat uit de basisregistratie personen volgt dat belanghebbende in de woning woont met zijn partner.
      
      
        
          Onroerende zaakbelasting “eigenaar niet-woning” en “gebruiker niet-woning” extra grond
        
      
      
    
    
      5.14.
      Belanghebbende heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat het onzin is dat belanghebbende voor de extra grond de onroerende zaakbelastingen “eigenaar niet-woning” en “gebruiker niet-woning” moet betalen. Deze belastingen zijn namelijk bedoeld voor kantoor- en winkelpanden, maar niet voor een stuk grond dat vooral bestaat uit water zoals de grond van belanghebbende.
      
    
    
      5.15.
      De “Verordening Onroerende zaakbelastingen Molenlanden 2023” vermeldt voor zover van belang:
      
    
  
  
    “Artikel 1 Belastbaar feit en belastingplicht
    
      
        1.	Onder de naam 'onroerende-zaakbelastingen' worden voor binnen de gemeente gelegen onroerende zaken twee directe belastingen geheven:
      
        a.	een belasting van degene die bij het begin van het kalenderjaar een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient, al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt, verder te noemen: gebruikersbelasting;
      
        b.	een belasting van degene die bij het begin van het kalenderjaar van een onroerende zaak het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht, verder te noemen: eigenarenbelasting.
    
    
  
  
    (…)
    
  
  
    Artikel 2 Voorwerp van de belasting
    
      
        1.	Voorwerp van de belasting is een onroerende zaak.
      
        2.	Als onroerende zaak wordt aangemerkt de onroerende zaak, bedoeld in hoofdstuk III van de Wet waardering onroerende zaken.
      
        3.	Een onroerende zaak dient in hoofdzaak tot woning indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van die onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.”
    
    
    
      5.16.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de extra grond moet worden aangemerkt als onroerende zaak, bedoeld in hoofdstuk III van de Wet WOZ. Verder geldt dat de waarde die ingevolge hoofdstuk IV van de Wet WOZ is vastgesteld voor de extra grond niet in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van die onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden zodat de extra grond niet als woning kwalificeert zoals bedoeld in voormelde verordening. Dit brengt mee dat op grond van artikel 1, lid 1, letter a, van de voormelde verordening een gebruikersbelasting ‘niet-woning’ kan worden geheven en dat op grond van artikel 1, lid 1, letter b, van de verordening een eigenarenbelasting ‘niet-woning’ kan worden geheven. De klacht van belanghebbende faalt derhalve. 
      
      
        
          Proceskostenvergoeding
        
      
      
    
    
      5.17.
      Voor zover de gemachtigde van belanghebbende ter zitting heeft willen stellen dat de toegekende proceskostenvergoeding te laag is omdat artikel 30a Wet WOZ ten onrechte is toegepast, geldt dat voormeld artikel niet is toegepast door de Rechtbank bij het vaststellen van de proceskostenvergoeding. De gemachtigde van belanghebbende heeft verder niet onderbouwd waarom de door de Rechtbank toegekende proceskostenvergoeding te laag zou zijn, zodat belanghebbende niet aan zijn stelplicht heeft voldaan.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.18.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten 
    
    
      6.	Het Hof ziet geen aanleiding een partij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, Chr.Th.P.M. Zandhuis en R.A. Bosman, in tegenwoordigheid van de griffier R. Wijkstra.
    
    
    
    
      De griffier,	de voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      R. Wijkstra	H.A.J. Kroon
    
    
    
    
      De beslissing is op 17 december 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.