ECLI:NL:RBZWB:2026:341, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 21-01-2026, BRE - 25/1095
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2026-01-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 25/1095 
    
      
      uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 21 januari 2026 in de zaak tussen
    
  
  
    
      
      [belanghebbende], uit [plaats 1], belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Loon op Zand), de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 januari 2025.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan [adres] in [plaats 1] (de woning) naar de toestand op 1 januari 2024 en de waardepeildatum 1 januari 2023 vastgesteld op € 1.056.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Loon op Zand voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 10 december 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, vergezeld van zijn partner, en namens de heffingsambtenaar mr. [naam] en [taxateur 1] (taxateur).
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit 2021 met een oppervlakte van 286 m². Daarnaast beschikt de woning over een aangebouwde garage en een dakkapel.
    
    
    
      2.1.
      De woning is gelegen op het perceel kadastraal aangeduid met [nummer 1], volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (de BAG) groot 2.560 m². Het perceel kadastraal aangeduid met [nummer 2], volgens de BAG groot 2.651 m², hoort ook bij het object van belanghebbende. 
      
    
    
      2.2.
      De (geanonimiseerde) weergave van de vermelding van de woning van belanghebbende in de database van Omgevingsloket ziet er als volgt uit (waarbij de woning van belanghebbende is aangeduid als X, perceel [nummer 1] is aangeduid als A en perceel [nummer 2] is aangeduid als B en perceel [nummer 3] is aangeduid als C):
      
      
        
          
        
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
    
    
    
      3.1.
      Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Een beroep tegen de waardebeschikking is echter tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde van de woning.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende bepleit een waarde van € 922.000. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 1.056.000.
      
    
    
      3.3.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
    
  
  
    Motivering
    
    
      
        Toetsingskader van de rechtbank
      
      4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    
    
      4.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          Toestandsdatum
        
      
    
    
      4.3.
      Vaststaat dat de toegangsweg naar de woning in 2023 is gerealiseerd en dat dit is aan te merken als een verbetering als gevolg waarvan de woning is gewijzigd. Omdat de woning in het jaar voorafgaande aan het belastingjaar 2024 is gewijzigd, wordt de waarde van de woning niet vastgesteld naar de toestand op 1 januari 2023 maar naar de toestand op 1 januari 2024. Dit betekent dat de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 wordt vastgesteld naar de staat van de woning op 1 januari 2024 en naar het waardeniveau op 1 januari 2023. Dat heeft (onder meer) tot gevolg dat de toegangsweg naar de woning ook in de waardebepaling wordt betrokken. De heffingsambtenaar heeft dit naar het oordeel van de rechtbank terecht gedaan.
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende stelt – in de kern weergegeven – dat de heffingsambtenaar hem niet eerder dan in beroep kenbaar heeft gemaakt dat de toestandsdatum 1 januari 2024 wordt gehanteerd bij de bepaling van de waarde. De rechtbank geeft belanghebbende daarin gelijk. De rechtbank constateert dat de toestandsdatum niet staat vermeld op het aanslagbiljet en dat de heffingsambtenaar pas voor het eerst in beroep meldt dat de waarde is bepaald naar de toestand op 1 januari 2024. Het achterwege laten van de toestandsdatum op het aanslagbiljet brengt geen nietigheid van de beschikking mee. De rechtbank is echter wel van oordeel dat de heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel heeft geschonden door op geen enkel moment de toestandsdatum te melden en toe te lichten. De rechtbank verbindt aan deze schending het gevolg dat dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht moet vergoeden.
      
      
        
          Objectafbakening
        
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling ten onrechte circa 160 m² grond heeft betrokken die niet tot zijn eigendom behoort en volgens hem deel uitmaakt van het perceel van een derde. Ter onderbouwing heeft belanghebbende in de pleitnota een tekening gevoegd waarop deze strook is aangeduid. De rechtbank stelt op basis van een vergelijking van deze tekening met de weergave van de percelen in het Omgevingsloket (zie 2.2) vast dat de door belanghebbende bedoelde strook is gelegen in het verlengde van perceel [nummer 3] en buiten perceel [nummer 1]. Uit het dossier maakt de rechtbank op dat de heffingsambtenaar uitsluitend de percelen [nummer 1] en [nummer 2] in de waardebepaling heeft betrokken. Dat acht de rechtbank juist. De percelen [nummer 1] en [nummer 2] hebben volgens de gegevens uit de BAG samen een oppervlakte van 5.211 m². De rechtbank heeft geen reden om aan de gegevens van de BAG te twijfelen. De heffingsambtenaar is in de taxatiematrix, die op 15 april 2025 door [taxateur 2] is opgemaakt, uitgegaan van een totale grondoppervlakte van 5.221 m². De rechtbank acht dus niet aannemelijk dat de heffingsambtenaar 160 m² grond van een derde in de waardebepaling heeft betrokken. Dit oordeel over de objectafbakening laat de beoordeling van de door de heffingsambtenaar gehanteerde onderverdeling van de grond in grond bij de woning (1.455 m²) en overige grond (3.766 m²) onverlet. Daarop komt de rechtbank hierna onder 4.9 terug. De rechtbank constateert verder dat de heffingsambtenaar in de taxatiematrix 10 m² te veel heeft gerekend. Het object is dus niet helemaal juist afgebakend, dat had immers 5.211 m² moeten zijn. Dat blijft echter zonder gevolgen voor de vastgestelde waarde (zie ook 4.9). 
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
    
    
      4.6.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning berekend op € 1.193.698. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] in [plaats 1], [referentiewoning 2] in [plaats 2] en de [referentiewoning 3] in [plaats 1]. In de matrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning. De taxatiematrix bevat een bijlage met foto’s van de woning en de referentiewoningen.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
        
      
    
    
      4.7.
      De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen wat type, bouwjaar, (perceel)oppervlakte en KOUDV-factoren betreft vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen zijn ook binnen één jaar vóór of na de waardepeildatum verkocht. De omstandigheid dat de referentiewoning aan [referentiewoning 2] in een ander dorp is gelegen, maakt dit niet anders. De woning van belanghebbende is een groot vrijstaand object met veel grond, waarvoor binnen de kern slechts beperkt goed vergelijkbare objecten voorhanden zijn. De rechtbank acht het daarom aanvaardbaar dat de heffingsambtenaar ook een object uit een nabijgelegen dorp in de vergelijking betreft. Dat de referentiewoningen niet zijn belast met het recht van overpad, zoals belanghebbende nog stelt, maakt deze ook niet onvergelijkbaar met de woning. Het recht van overpad kan hooguit als een waardedrukkende factor worden aangemerkt, waarmee in de waardering rekening kan worden gehouden.
      
      
        
          De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
        
      
    
    
      4.8.
      De heffingsambtenaar heeft de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft ook aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend. Verder zijn aan een dakkapel, berging, garage, tuinhuis, overkapping, voorraadkelder, zwembad en hobbyruimte afzonderlijke waarden toegekend. De heffingsambtenaar heeft hiermee als uitgangspunt inzichtelijk gemaakt dat ook met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen rekening is gehouden.
      
    
    
      4.9.
      De heffingsambtenaar heeft de totale grond bij de woning in de taxatiematrix onderverdeeld in 1.455 m² grond bij de woning en 3.766 m² overige grond. De waarde van de grond bij de woning is bepaald aan de hand van een grondstaffel en de overige grond is gewaardeerd op € 7,39 per m². Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar een strook van 160 m² ten onrecht als grond bij de woning heeft betrokken (zie ook 4.5). De rechtbank volgt belanghebbende op dit punt. Uit de fotobijlagen bij de taxatiematrix volgt dat de heffingsambtenaar bij de bepaling van de oppervlakte van de grond bij de woning inderdaad een strook heeft betrokken die buiten het [nummer 1] is gelegen. Deze strook is kennelijk niet meegenomen bij de vaststelling van de totale grondoppervlakte (zie ook 4.5), maar wel bij de verdeling daarvan over de grond bij de woning en de overige grond. De oppervlakte van de grond bij de woning is dus 1.295 m² (1.455 m² -/- 160 m²). Bijgevolg is de oppervlakte van de overige grond 3.916 m² (5.211 m² -/- 1.295 m²). Dat heeft echter geen gevolgen voor de vastgestelde WOZ-waarde, omdat het waarderingsverschil dat ontstaat doordat deze 160 m² als overige grond (€ 7,39 per m²) in plaats van als grond bij de woning wordt gewaardeerd, zeer beperkt is in verhouding tot het verschil van € 140.000 tussen de in taxatiematrix berekende waarde van de woning en de beschikte waarde.
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende stelt dat aan het perceel [nummer 2] geen waarde moet worden toegekend omdat dit agrarische grond is en op deze grond niet mag worden gebouwd. De rechtbank volgt belanghebbende daarin niet omdat ook grond waarop niet mag worden gebouwd als uitgangspunt een waarde vertegenwoordigt. Ter zitting heeft belanghebbende er nog op gewezen dat agrarische grond van landbouwbedrijven is vrijgesteld. De rechtbank vat dit op als een beroep op de cultuurgrondvrijstelling. Deze vrijstelling geldt echter – kortgezegd – alleen voor cultuurgrond die bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd. Nu van een dergelijke bedrijfsmatige exploitatie door belanghebbende geen sprake is, kan deze vrijstelling reeds daarom niet worden toegepast. De taxateur heeft de waarde van de overige grond, dat is dus meer dan alleen perceel [nummer 2] (zie ook 4.5), gewaardeerd op € 7,39 per m². Dat is minder dan de richtprijs die volgt uit de Taxatiewijzer voor dergelijke agrarische grond. Belanghebbende heeft de prijs van € 7,39 per m² als zodanig ook overigens niet bestreden. Dat leidt de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de waarde van de overige grond niet te hoog heeft berekend.
      
    
    
      4.11.
      Belanghebbende voert aan dat op zijn voortuin een contractuele ‘landgoedverplichting’ rust op grond waarvan onder meer verplicht hoogstamfruitbomen in de voortuin moeten worden geplant. Door deze contractuele ‘landgoedverplichting’ is de voortuin volgens belanghebbende gelijk aan een landgoed die onder de Natuurschoonwet valt (NSW-landgoed). Aan een NSW-landgoed wordt volgens belanghebbende in het WOZ-waardeloket geen waarde toegekend, zodat ook aan zijn voortuin geen waarde zou moeten worden toegekend. De rechtbank is het daar niet mee eens. Een contractuele landgoedverplichting leidt niet tot het oordeel dat de voortuin gelijk is aan een NSW-landgoed. Reeds daarom bestaat er geen grond om aan de voortuin geen waarde toe te kennen. 
      
    
    
      4.12.
      Belanghebbende stelt dat er over de aanleg van de boomgaard in de voortuin nog juridische discussies spelen en dat de boomgaard nog steeds niet is gerealiseerd. Dit heeft volgens hem een waardedrukkend effect omdat de woning tot die tijd onverkoopbaar is. De rechtbank volgt dit standpunt niet. Voor de bepaling van de waarde van de voortuin wordt alleen gekeken naar de waarde van de grond. Daarvoor is in beginsel niet van betekenis wat op die grond is of zou moeten worden aangeplant. Het zou kunnen dat de contractuele verplichting tot aanleg van de boomgaard een waardedrukkend effect heeft op de woning als geheel omdat dit bijvoorbeeld grote kosten of andere beperkingen voor de eigenaar van de woning meebrengt. Belanghebbende heeft dat naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt. Evenmin heeft belanghebbende aannemelijk gemaakt dat de woning onverkoopbaar is zonder hoogstamfruitbomen in de voortuin. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank dus terecht geen waardedrukkend effect toegekend aan de landgoedverplichting die op de voortuin rust.
      
    
    
      4.13.
      Belanghebbende voert verder aan dat de heffingsambtenaar de doelmatigheid van de woning op ondergemiddeld (factor 2) had moeten waarderen omdat – in de kern weergegeven – de toegang tot het kavel gedurende langere tijd onmogelijk was en pas eind 2023 een tijdelijke oplossing is gerealiseerd door de gemeente Loon op Zand. Volgens belanghebbende was de woning tot die tijd onverkoopbaar. De rechtbank overweegt dat voor de waardebepaling worden uitgegaan van de toestand van de woning op 1 januari 2024 (zie 4.3). Nu vaststaat dat op dat moment de toegang tot het kavel volledig was gerealiseerd, bestaat voor het onderhavige belastingjaar geen aanleiding om rekening te houden met enig waardedrukkend effect vanwege het ontbreken van toegang tot het kavel. De rechtbank ziet ook geen andere reden om de doelmatigheid van de woning op lager dan gemiddeld (factor 3) te stellen.
      
    
    
      4.14.
      Ter zitting heeft belanghebbende nog naar voren gebracht dat er bij de totstandkoming van de woning veel is misgegaan en dat dit voor hem en zijn partner erg belastend is geweest. De rechtbank heeft begrip hiervoor. Dat neemt niet weg dat dit als zodanig niet kan leiden tot vermindering van de WOZ-waarde. Bij bepaling van de WOZ-waarde spelen subjectieve elementen geen rol. Verder heeft belanghebbende er nog op gewezen dat de woningen van de buren veel gunstiger worden gewaardeerd door de heffingsambtenaar. De WOZ-waarde van de woning van de buren speelt bij de waardering van een object echter geen rol, zodat de rechtbank – wat er ook van zij – geen gevolgen kan verbinden aan de klacht van belanghebbende.  
      
    
    
      4.15.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar, gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen, aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB in stand blijven. De rechtbank is wel van oordeel dat de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht aan belanghebbende moet vergoeden vanwege schending van het motiveringsbeginsel (zie 4.4).
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53 aan belanghebbende moet vergoeden.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 21 januari 2026 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
    
    
    
      Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist.
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
  
  
     Raadpleegbaar in het Omgevingsloket via omgevingswet.overheid.nl.
  
  
     Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
    
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vgl. artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ.
  
  
     Zie artikel 23, tweede lid, van de Wet WOZ.
  
  
     Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen
  
  
     Vgl. artikel 2, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken.
  
  
     Artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR.