ECLI:NL:RBOBR:2025:8427, Rechtbank Oost-Brabant, 20-11-2025, 11752772
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-11-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Voorwaardelijke ontbinding huurovereenkomst

RECHTBANK 
      OOST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Eindhoven
    
    
    
      Zaaknummer: 11752772 \ CV EXPL 25-4481
    
    
    
      
        Vonnis van 20 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING IMMO HUURWONINGFONDS 4, 
      gevestigd in Eindhoven,
      eisende partij,
      hierna te noemen: IMMO Huurwoningfonds,
      gemachtigde: mr. J.A. van Emden (Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders),
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende in [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: [gemachtigde] . 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding van 12 juni 2025 met producties (genummerd 1 tot en met 4), - de conclusie van antwoord van 24 juni 2025, - akte aan de zijde van IMMO Huurwoningfonds van 22 september 2025 met producties (genummerd 1 tot en met 5), 
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft op 24 september 2025 plaatsgevonden. Tijdens deze zitting is gebleken dat [gemachtigde] als gemachtigde van [gedaagde] zal optreden. Ten slotte is bepaald dat vandaag vonnis wordt gewezen. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      IMMO Huurwoningfonds (als verhuurder) en [gedaagde] (als huurder) hebben een overeenkomst met elkaar gesloten voor de huur van een woonruimte gelegen aan de [adres] ( [postcode] ) in [plaats] (hierna: het gehuurde).
      
    
    
      2.2.
      Op het moment van dagvaarden bedroeg de maandelijkse huur € 1.386,64. Wat betreft de betaling van de huurpenningen zijn partijen in artikel 4 van de huurovereenkomst het volgende overeengekomen: 
      
      
        
          Betalingsverplichting, betaalperiode
        
      
    
    
      4.1
      
        Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van Huurder uit:
      
      
        - de huurprijs
      
      
        - de huurprijs parkeren
      
      
        - de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het
      
      
        
          gehuurde (servicekosten).
        
        
          (…)
          
          4.4 De huurprijs en het voorschot als bedoeld in artikel 4.2 en 4.3 zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft door middel van een automatische incasso op rekeningnummer [rekeningnummer] ten name van Stichting IMMO Huurwoningfonds 4
        
      
      
    
    
      2.3.
      In 2022 heeft een lekkage plaatsgevonden in het gehuurde en [gedaagde] heeft het gehuurde een aantal maanden niet bewoond. De lekkage is destijds opgelost en IMMO Huurwoningfonds heeft aan [gedaagde] een financiële compensatie van € 5.080,00 aangeboden. 
      
    
    
      2.4.
      In 2024 heeft opnieuw een lekkage plaatsgevonden in het gehuurde en deze lekkage is verholpen.
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] heeft (een deel van) de huur niet betaald. IMMO Huurwoningfonds heeft [gedaagde] onder meer op 19 november 2024, 11 december 2024, 2 januari 2025, 17 januari 2025 en 4 februari 2025 aangemaand om aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen.
      
    
    
      2.6.
      Op 24 april 2025 heeft IMMO Huurwoningfonds [gedaagde] aangemeld bij de gemeente Eindhoven in het kader van de Vroeg signalering. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      IMMO Huurwoningfonds vordert – kortgezegd en na eiswijziging – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Verder vordert IMMO Huurwoningfonds betaling van € 5.943,80 (huurpenningen, buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente) tot en met september 2025 en de achterstallige huurpenningen te vermeerderen met de wettelijke rente. Daarnaast wordt ook betaling van de verschuldigde huurverplichting na 30 juni 2025 gevorderd en een schadevergoeding voor een bedrag van € 1.386,64 voor elke maand dat [gedaagde] in gebreke blijft bij het ontruimen en ter beschikking stellen van het gehuurde aan IMMO Huurwoningfonds. IMMO Huurwoningfonds legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door niet (volledig) aan zijn betalingsverplichting te voldoen. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt volgens IMMO Huurwoningfonds de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Een en ander in een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis met een veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] is het hier niet mee eens. Hij brengt naar voren dat in het verleden tweemaal een lekkage in het gehuurde heeft plaatsgevonden en dat IMMO Huurwoningfonds dit gebrek niet snel genoeg heeft verholpen. [gedaagde] erkent dat hij een deel van zijn huurpenningen onbetaald heeft gelaten, maar legt uit dat hij op dit moment zijn achterstand volledig heeft ingelopen. Verder brengt [gedaagde] naar voren dat de huur jaarlijks is verhoogd, zonder dat hier goede communicatie over heeft plaatsgevonden. Kortom, [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de ingestelde vorderingen. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Er is sprake van een huurachterstand 
      
    
    
    
      4.1.
      Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft IMMO Huurwoningfonds de actuele hoogte van de huurachterstand gespecificeerd en overgelegd als productie 5. De actuele huurachterstand is tijdens de mondelinge behandeling besproken. Over de periode juni 2023 tot en met september 2025 is een huurachterstand ontstaan van € 5.381,86, aldus IMMO Huurwoningfonds. [gedaagde] heeft in eerste instantie tijdens de mondelinge behandeling opgemerkt dat het bedrag aan huurachterstand, zoals gespecificeerd door IMMO Huurwoningfonds in productie 5, niet correct kan zijn. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] vervolgens de afschrijvingen van zijn bankrekening bekeken op zijn telefoon, vergeleken met het overzicht zoals overgelegd in productie 5 en opgemerkt dat het door IMMO Huurwoningfonds overgelegde overzicht correct is. De kantonrechter begrijpt hieruit dat de hoogte van de ontstane huurachterstand niet meer wordt betwist. 
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] heeft uitgelegd dat jaarlijks de huurprijs wordt verhoogd zonder duidelijke communicatie hierover en dat hij het hier niet mee eens is. IMMO Huurwoningfonds heeft uitgelegd dat verhogingsbrieven zijn verstuurd en verwijst daarbij naar de brieven zoals overgelegd in productie 3 bij de akte van 22 september 2025. Daarnaast betreft het een geliberaliseerde woning en is in de huurovereenkomst afgesproken dat eens per jaar, op 1 juli, een verhoging kan worden doorgevoerd. Wat betreft de jaarlijkse huurprijsverhogingen merkt de kantonrechter het volgende op. Het is niet gesteld of gebleken dat [gedaagde] bezwaar heeft gemaakt tegen de huurprijsverhoging bij de verhuurder, dan wel de Huurcommissie. Dit is wel nodig. Het enkel nalaten de verhoging te betalen is onvoldoende. De mogelijkheid om bezwaar te maken is beperkt tot vier maanden na de huurverhoging. De kantonrechter gaat dan ook uit van de juistheid van het (verhoogde) maandelijkse bedrag aan huurpenningen. 
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter wijst het bedrag aan huurachterstand tot en met september 2025 toe. De wettelijke rente is niet weersproken en de stellingen van IMMO Huurwoningfonds kunnen deze vordering dragen. De wettelijke rente wordt toegewezen zoals omschreven in de beslissing. 
      
      
        
          De voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst 
        
      
      
    
    
      4.4.
      IMMO Huurwoningfonds heeft een ontbinding van de huurovereenkomst met een daaraan gekoppelde ontruiming gevorderd. IMMO Huurwoningfonds legt aan deze vordering ten grondslag dat een aantal maanden huur, de verhogingen en de servicekosten niet zijn betaald. Daarnaast brengt IMMO Huurwoningfonds ook naar voren dat [gedaagde] niet altijd conform de afspraak voor of op de 1e van de maand zijn huur betaald, maar vaak later betaald of maar een deel van de huurpenningen voldoet. De kantonrechter begrijpt hieruit dat IMMO Huurwoningfonds haar vordering tot ontbinding en ontruiming baseert op zowel de ontstane achterstand, als ook op het betaalgedrag van [gedaagde] in het verleden. 
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] is het hier niet mee eens. Hij brengt naar voren dat in het verleden tot twee maal toe een lekkage heeft plaatsgevonden waardoor hij verminderd huurgenot heeft gehad. In 2024, bij de tweede lekkage, heeft [gedaagde] een tijd beperkt gebruik kunnen maken van de ruimte voor zijn badkamer. Tijdens de mondelinge behandeling heeft hij uitgelegd dat hij in deze ruimte zijn kleding heeft opgeborgen, maar door de lekkage deze kleding heeft moeten verplaatsen. Ook heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling uitgelegd gezondheidsklachten te hebben gehad die aan de lekkage te wijten zijn. IMMO Huurwoningfonds heeft de correspondentie over de afhandeling van de schade die is veroorzaakt door de lekkage als productie 5 overgelegd. Hieruit blijkt dat in november 2024 een melding over een lekkage is gemaakt en dat op 21 januari 2025 de lekkage volledig was opgelost. Dit is door [gedaagde] niet weersproken. 
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] stelt dat de afhandeling van de desbetreffende schade te lang heeft geduurd en dat hij een financiële vergoeding wenst te krijgen. [gedaagde] heeft in deze procedure echter geen tegenvordering ingesteld, waardoor de kantonrechter aan een oordeel over een dergelijke vordering niet toekomt. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] voor de eerste keer naar voren gebracht dat hij reputatieschade heeft geleden, omdat hij is aangemeld bij de gemeente in het kader van de Vroeg signalering. Indien [gedaagde] hiermee de bedoeling heeft gehad een vordering in te stellen, is dit in strijd met de goede procesorde. De wet schrijft in artikel 137 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) voor dat een tegenvordering bij antwoord moet worden ingesteld. Noch de kantonrechter, noch IMMO Huurwoningfonds had rekening hoeven houden met deze vordering. Dit betekent dat de kantonrechter hier in deze procedure verder niet aan toekomt. 
      
    
    
      4.7.
      Op grond van artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
      
    
    
      4.8.
      In de rechtspraak wordt een huurachterstand van drie maanden als een dusdanig ernstige tekortkoming aangemerkt dat toewijzing van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. [gedaagde] heeft, gelet op het als productie 5 overgelegde overzicht, twee maanden huur, de afrekening van de servicekosten over 2022 en 2023 en een deel van de jaarlijkse huurverhoging niet betaald. Hierdoor is een huurachterstand ontstaan. Verder merkt de kantonrechter op dat in artikel 4 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huur per maand vooraf moet worden betaald. IMMO Huurwoningfonds heeft naar voren gebracht dat [gedaagde] op wisselende momenten in de maand de huurpenningen heeft betaald en daarbij ook vanaf juli 2024 stelselmatig een bedrag van € 1.318,64 wordt overgemaakt in plaats van de nieuwe huurprijs, te weten € 1.386,64, zoals ook blijkt uit productie 5. Dit is niet weersproken door [gedaagde] . Naar het oordeel van de kantonrechter is de met regelmaat te late betaling van de huurpenningen in combinatie met de inmiddels ontstane huurachterstand een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die de ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee gepaard gaande ontruiming in beginsel rechtvaardigt.
      
    
    
      4.9.
      In de omstandigheid dat partijen gedurende een periode verwikkeld zijn geweest in een conflict over de lekkages in de woning en [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling heeft aangegeven de huurpenningen vanaf nu wel volledig te zullen betalen ziet de kantonrechter aanleiding om [gedaagde] nog een laatste kans te bieden in die zin dat de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden toegewezen, onder de voorwaarde zoals omschreven bij de beslissing.
      
      
        
          De buitengerechtelijke incassokosten komen voor rekening van [gedaagde] 
        
      
      
    
    
      4.10.
      IMMO Huurwoningfonds vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. IMMO Huurwoningfonds heeft aan [gedaagde] een of meer aanmaningen gestuurd die voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Het gevorderde bedrag is in lijn met het Besluit en daarom zal het gevorderde bedrag van € 514,88 worden toegewezen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De proceskosten van IMMO Huurwoningfonds worden vastgesteld op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                146,14
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.502,14
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen IMMO Huurwoningfonds en [gedaagde] betreffende de woning gelegen aan de [adres] ( [postcode] ) in [plaats] indien en zodra aan de volgende voorwaarde wordt voldaan:
      
      
        - [gedaagde] in gebreke is met de op hem rustende verplichting om iedere maand stipt op tijd en volledig de verschuldigde huurpenningen aan IMMO Huurwoningfonds te betalen, voor het eerst voor de maand december 2025,
      
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om de woning gelegen aan de [adres] ( [postcode] ) in [plaats] volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen, met iedereen en alles dat zich daarin of daarop vanwege [gedaagde] bevindt, uiterlijk binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, met afgifte van de sleutels en het gehuurde in lege en behoorlijke staat ter beschikking van IMMO Huurwoningfonds te stellen, indien en zodra aan de volgende voorwaarde wordt voldaan:
      
      
        - in gebreke is met de op hem rustende verplichting om iedere maand stipt op tijd en volledig de verschuldigde huurpenningen aan IMMO Huurwoningfonds te betalen, voor het eerst voor de maand december 2025,
      
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 1.386,64 aan schadevergoeding voor elke maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van IMMO Huurwoningfonds te stellen vanaf het moment dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, 
      
    
    
      5.4.
      
        veroordeelt [gedaagde] om aan IMMO Huurwoningfonds te betalen een bedrag van 
        € 5.943,80, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 5.381,86 vanaf 3 juni 2025 tot de dag van volledige betaling,
      
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.502,14 te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
      
    
    
      5.6.
      verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. van den Berk en in het openbaar uitgesproken op 20 november 2025.