ECLI:NL:RBAMS:2025:8627, Rechtbank Amsterdam, 12-11-2025, C/13/715702 / HA ZA 22-275
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Eindvonnis in een geschil over de kosten van funderingsherstel van  een gemeenschappelijke muur. Op basis van het rapport van een onafhankelijke deskundige komt de rechtbank tot het oordeel dat de kwaliteit van de fundering zodanig gebrekkig was dat sprake was van een noodzaak tot funderingsherstel als bedoeld in artikel 5:65 BW. Eigenaar buurpand is daarom gehouden mee te betalen aan de kosten van funderingsherstel van gemeenschappelijke bouwmuur. Vorderingen toegewezen.

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/715702 / HA ZA 22-275
    
    
    
    
      
        Vonnis van 12 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. J.P. Barth,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. de vereniging
    
      
        VERENIGING VAN EIGENAARS [gedaagde 1], 
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,2.	[gedaagde 2], 
    
    3.	[gedaagde 3], 
    beiden wonende te [woonplaats 2] (Frankrijk),4.	[gedaagde 4], 
    5.	[gedaagde 5], 
    
      beiden wonende te [woonplaats 1] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen (in meervoud) te noemen: de VvE c.s.,
      advocaat: mr. S. van der Kamp.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 14 september 2022 (hierna: het eerste tussenvonnis)
      - het tussenvonnis van 14 december 2022 (hierna: het tweede tussenvonnis)
      - het deskundigenbericht van 21 mei 2025- de akte na deskundigenbericht van [eiser]- de akte na deskundigenbericht van de VvE c.s.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is opnieuw vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De inhoud van de tussenvonnissen en het deskundigenbericht
    
    
      2.1.
      Voor de feiten, het geschil en de eerdere beslissingen verwijst de rechtbank naar de  tussenvonnissen. Hierna zullen dezelfde aanduidingen en afkortingen worden gebruikt als in de tussenvonnissen.
      
    
    
      2.2.
      In het eerste tussenvonnis heeft de rechtbank, samengevat, het volgende overwogen. De vraag is of de VvE c.s. moeten bijdragen in de kosten van het funderingsherstel van het pand van [eiser] dat in 2020/2021 in opdracht van [eiser] is uitgevoerd. Op grond van artikel 5:65 BW bestaat een bijdrageverplichting voor de VvE c.s. voor de kosten van onderhoud en vernieuwing van de gemeenschappelijke bouwmuur indien het funderingsherstel nodig was. Partijen verschillen van mening of het funderingsherstel nodig was. Er is onvoldoende duidelijkheid over de kwaliteit en de staat van de fundering van het pand van [eiser] ten tijde van het uitgevoerde funderingsherstel en, daarmee samenhangend, over de vraag op welke termijn die fundering moest worden vervangen. Daarover is de rechtbank voornemens een deskundige te benoemen. Pas wanneer over voornoemde punten duidelijkheid bestaat, kan mede aan de hand daarvan vervolgens de juridische vraag worden beantwoord of het herstel van de fundering van het pand van [eiser] , met inbegrip van de fundering onder de gemeenschappelijke bouwmuur, nodig was in de zin van artikel 5:65 BW. 
      
    
    
      2.3.
      In het tweede tussenvonnis heeft de rechtbank een onderzoek door een deskundige bevolen. Ing. S. Boudestijn, werkzaam bij De Funderingswinkel, is benoemd tot deskundige en aan hem zijn de volgende vragen voorgelegd:
      
        
          Welke classificatie in de zin van de F3O-richtlijn kent u toe aan de fundering van het pand aan de [adres] , zoals de staat en kwaliteit van de fundering waren op 1 januari 2021 maar waarbij wordt geabstraheerd van het ontgraven zijn van de kelder van [adres] ? Dit betekent dat staat en kwaliteit van de fundering moeten worden onderzocht zoals die op 1 januari 2021 zouden zijn geweest wanneer de kelder van [adres] niet was ontgraven. 
        
        
          Wat betekent die classificatie voor de verwachting (op 1 januari 2021 en uitgaande van de situatie dat de kelder van [adres] niet zou zijn ontgraven) op welke termijn de fundering van [adres] zou hebben moeten worden hersteld? Voor zover u dit antwoord formuleert aan de hand van tabel 7 van de F3O-richtlijn, kunt u die termijn nog nader specificeren?
        
        
          Heeft u, mede in het licht van rechtsoverweging 4.7 van het tussenvonnis van 14 september 2022, nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden kunnen zijn?
        
      
      
    
    
      2.4.
      Op 21 mei 2025 heeft de deskundige zijn definitieve rapport uitgebracht. De samenvatting en conclusie van dat rapport luiden als volgt:
      
      
        
          
        
      
      
      
      
        
          
        
      
      
      
        
          
        
      
      
      
        
          
        
      
      
      
        
          
        
      
      
    
  
  
    
      3De standpunten van partijen na het deskundigenbericht
    
    
      3.1.
      In zijn akte na deskundigenbericht heeft [eiser] zijn vorderingen gehandhaafd. Samengevat heeft hij het volgende naar voren gebracht.
      
      
        3.1.1.
        De deskundige heeft geconcludeerd dat de fundering “onvoldoende” is, met een handhavingstermijn van één tot vijf jaar. Feitelijk bevestigt de deskundige daarmee de stellingen van [eiser] . De fundering wordt volgens de F3O beoordelingstabel beoordeeld als “code rood”. In het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 10 september 2024 (ECLI:NL:GHAMS:2024:2565) werd “code rood” afdoende geacht om te concluderen dat funderingsherstel “nodig” was in de zin van artikel 5:65 BW. Ook de gemeente Amsterdam kijkt er op die manier tegenaan. Uit de beleidsregels blijkt dat bij ernstige gebreken, zoals gebroken kespen, direct kan worden overgegaan tot handhaving. 
        
      
      
        3.1.2.
        Voor zover de code rood en de constateringen van de deskundige al niet voldoende zijn om te concluderen dat funderingsherstel nodig is, bevestigen alle bijkomende omstandigheden dat funderingsherstel moest plaatsvinden. [eiser] was destijds bezig met een volledige renovatie van zijn pand en het was in het najaar van 2020 evident onverstandig om de fundering niet aan te pakken. Dan zou men over één tot vijf jaar tegen een handhavingssituatie aanlopen. Later herstel zou duurder zijn en tot aanzienlijke overlast leiden. Het opvangen van de fundering was ook ter voorkoming van voortgaande schade.
        
      
    
    
      3.2.
      De VvE c.s. hebben in hun akte na deskundigenbericht primair hun standpunt gehandhaafd dat de vorderingen van [eiser] moeten worden afgewezen. Subsidiair stellen de VvE c.s. zich op het standpunt dat de deskundige een aanvullende opdracht moet krijgen. Samengevat hebben zij daartoe het volgende aangevoerd. 
      
      
        3.2.1.
        Op basis van het feit dat de deskundige de algehele kwaliteit van de fundering heeft beoordeeld als ‘onvoldoende’ kan niet worden geconcludeerd of is voldaan aan het begrip ‘nodig’ in de zin van artikel 5:65 BW. De verdere omstandigheden brengen niet mee dat funderingsherstel nodig was. 
        
      
      
        3.2.2.
        De vergelijking die [eiser] maakt met de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 10 september 2024 gaat niet op. In die zaak was sprake van ernstige aantasting van (het dragend vermogen van) de funderingspalen. Dat is bij de fundering van het pand van [eiser] niet het geval. De draagkracht van de palen is redelijk en geen van de palen heeft een overschrijding van de toelaatbare houtspanning ‘huidig/ na 25 jaar’. Verder is de zakking van het pand klein tot matig en is de grondwaterdekking voldoende. De deskundige concludeert niet dat zich een urgente situatie voordoet. Alleen het metselwerk en ‘langs- en kesphout’ ter plaatse van inspectieput 2 is in slechte staat. Kespen en langshout zijn niet verrot, maar beschadigd, doorgebogen, gebroken etc. met als oorzaak overbelasting. 
        
      
      
        3.2.3.
        Mogelijk is de overbelasting veroorzaakt door een doorbraak van een draagmuur en plaatsing van een stalen portaal in 1976 bij [adres] , of door de zwaar uitgevoerde balkons aan de gevel van [adres] . Aan de deskundige moet nader advies worden gevraagd naar de (waarschijnlijke) oorzaak van de overbelasting. Als komt vast te staan dat dit is veroorzaakt door [adres] , komt dat voor risico van [eiser] .
        
      
      
        3.2.4.
        Daarnaast was het probleem beperkt en is niet aangetoond dat algehele vernieuwing met nieuwe palen noodzakelijk was. [eiser] heeft daar slechts voor gekozen vanwege zijn wens om zijn kelder te verdiepen. Waarom kon niet worden volstaan met het vernieuwen van het metselwerk en het horizontaal funderingshout? De kosten daarvan zijn relatief laag. De te verdelen kosten op grond van artikel 5:65 BW moeten worden gebaseerd op de kosten van herstel van (de functie van) het langs- en dwarshout. Bij gebrek aan door [eiser] verstrekte informatie kan niet worden bepaald of en in welke mate een bijdrage van de VvE gerechtvaardigd is. Aan de deskundige moet worden voorgelegd op welke alternatieve manier reparatie van metselwerk, langs- en kesphout ter plaatse van inspectieput 2 hebben kunnen plaatsvinden als geen sprake was van vernieuwen en uitdiepen van de kelder en welke kosten daarvoor zouden zijn begroot. Slechts de helft van deze kosten zouden voor vergoeding door de VvE in aanmerking komen.
        
      
    
  
  
    
      4De verdere beoordeling
    
    
      4.1.
      De deskundige heeft de algehele kwaliteit van de fundering per 1 januari 2021 beoordeeld als “onvoldoende” in de zin van de F3O-richtlijn. Volgens de deskundige was herstel van de fundering binnen een termijn van vijf jaar noodzakelijk. Deze classificatie als zodanig geeft nog niet direct antwoord op de vraag of funderingsherstel nodig was. Dat moet worden beoordeeld aan de hand van de verdere omstandigheden. 
      
    
    
      4.2.
      De concrete omstandigheden in dit geval en daarbij in het bijzonder de staat van enkele essentiële onderdelen van de fundering op basis waarvan de deskundige tot de classificatie “onvoldoende” is gekomen, brengen naar het oordeel van de rechtbank mee dat sprake was van zodanige gebreken aan de fundering dat funderingsherstel nodig was in de zin van artikel 5:65 BW. De rechtbank wijst met name op de volgende bevindingen van de deskundige:
      
        
          Op verschillende locaties verkeren de kespen en het langshout in slechte staat (ernstige doorbuigingen, samenknijpingen of breuken), hetgeen betekent dat het horizontale funderingshout op deze locaties niet voldoende kan functioneren. De afdracht van krachten is daardoor beperkt.
        
        
          Het langshout overlapt elkaar niet. De voorgevel is niet gekoppeld aan de bouwmuur.
        
        
          Het metselwerk inclusief voegwerk is ter plaatse van inspectieput 2 in slechte staat. Door onvoldoende verband kantelt het metselwerk over de palen. Ook voegwerk is uitgespoeld waardoor er geen verband meer is.
        
        
          De stabiliteit van de fundering is onvoldoende tot beperkt vanwege de matig tot slechte kwaliteit van de kespen, de matig tot slechte kwaliteit van het langshout en de matig tot slechte kwaliteit van het metselwerk.
        
        
          De samenhang van de verschillende onderdelen (palen, kespen, langshout en metselwerk) is onvoldoende.
        
        
          De scheefstand van het pand is groot.
        
        
          Overbelasting is naar alle waarschijnlijkheid de belangrijkste rol in het bezwijken van de fundering. 
        
      
      
    
    
      4.3.
      Op 1 januari 2021 waren er dus ernstige gebreken aan de fundering. Die gebreken maakten funderingsherstel binnen één tot vijf jaar noodzakelijk. Gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden was funderingsherstel nodig in de zin van artikel 5:65 BW. 
      
    
    
      4.4.
      De rechtbank ziet, anders dan de VvE c.s. hebben verzocht, geen reden voor nader onderzoek naar de oorzaak van de overbelasting. De door de VvE c.s. genoemde mogelijke oorzaken missen concrete onderbouwing en zijn daarmee speculatief. Ook staat niet vast dat de oorzaak of oorzaken van overbelasting überhaupt te achterhalen zijn. De rechtbank acht het bovendien in dit stadium van de procedure niet opportuun om nog een geheel nieuw debat te openen over een onderwerp dat tot nu toe niet aan de orde is geweest. 
      
    
    
      4.5.
      Het argument van de VvE c.s. dat algehele vernieuwing met nieuwe palen niet noodzakelijk was en dat herstel daarom goedkoper had gekund, is een nieuw standpunt, terwijl de VvE c.s. tegen de hoogte van de kosten van het funderingsherstel en het aandeel van de VvE c.s. in die kosten eerder geen verweer hebben gevoerd. Het is in strijd met de goede procesorde dat de VvE c.s. dit nu als nieuw verweer naar voren brengen. Daarom gaat de rechtbank daaraan voorbij.  
      
      
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
      
    
    
      4.6.
      De conclusie is dat de VvE verplicht is bij te dragen in de kosten van het door [eiser] uitgevoerde funderingsherstel van de gemeenschappelijke bouwmuur. De VvE c.s. zullen daarom worden veroordeeld tot betaling van € 34.516,13. Ook zullen de VvE c.s. worden veroordeeld tot betaling van € 895,70, zijnde de door [eiser] gemaakte kosten ter vaststelling van schade. Verwezen wordt naar hetgeen is overwogen in 4.15 van het eerste tussenvonnis. De mede gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar als vermeld in de beslissing.
      
    
    
      4.7.
      De VvE c.s. zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      - dagvaardingsexploot	€    152,31
      - griffierecht		€ 1.301,00
      - kosten deskundige	€ 1.512,50
      - salaris advocaat	€ 2.358,00 (3 punten × € 786,00)
      - nakosten		€    178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
      totaal			€ 5.501,81
      
    
    
      4.8.
      De betalingsveroordelingen zullen uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt de VvE c.s. om € 34.516,13 te betalen aan [eiser] , te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 1 januari 2022 tot de dag van volledige voldoening,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt de VvE c.s. om € 895,70 te betalen aan [eiser] , te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 10 maart 2022 tot de dag van volledige voldoening,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt de VvE c.s. in de proceskosten van € 5.501,81, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de VvE c.s. niet tijdig aan de betalingsveroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.T. Kruis en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2025.