ECLI:NL:GHSHE:2025:2236, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 12-08-2025, 200.342.114_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2025-08-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Schadeplichtigheid van de verkoper wegens gestelde non-conformiteit van een gekocht woonhuis door een gebrekkige badkamer.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
    
    
      Team Handelsrecht
    
    
    
      zaaknummer 200.342.114/01
    
    
    
      
        arrest van 12 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      appellant,
      hierna: [appellant] ,
      advocaat: mr. T.J. Wittendorp te Maastricht-Airport,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde sub 1] ,
    
          wonende te [woonplaats] ,
      2. [geïntimeerde sub 2],
          wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerden,
      hierna: [geïntimeerden]
      advocaat: mr. B.A.L.H. Robijns te Landgraaf,
    
    
    
      als vervolg op het tussenarrest van 23 juli 2024 in het hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, van 20 maart 2024 (zaak 10688989\CV EXPL 23-3817) tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerden] als gedaagden.Het hof zet de nummering uit het laatste tussenarrest voort.
    
    
    
  
  
    
      5Het verdere geding in hoger beroep
    
    
      5.1
      Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
      - het hiervoor genoemde tussenarrest waarbij het hof een mondelinge behandeling heeft bepaald; 
      
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling waar partijen geen minnelijke schikking hebben bereikt;
        
        
          de door [appellant] genomen memorie van grieven;  
        
        
          de door [geïntimeerden] genomen memorie van antwoord;
        
        
          de mondelinge behandeling op 23 juli 2025, waar:
        
      
      
         partijen zijn verschenen, [appellant] in persoon en [geïntimeerden] allebei in persoon;
         de advocaten de zaak hebben bepleit, mr. Wittendorp aan de hand van een pleitnotitie; 
         het vooraf namens [geïntimeerden] toegezonden proces-verbaal van de op 7 februari 2024 in eerste aanleg bij de kantonrechter gehouden mondelinge behandeling is ingebracht.
      
      
    
    
      5.2
      Nadat arrest is gevraagd, heeft het hof een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op de stukken van het hoger beroep en van de eerste aanleg. 
      
      
        
          De kern van de zaak in hoger beroep
        
      
    
    
      5.3
      Deze zaak spitst zich toe op schadeplichtigheid van de verkoper wegens gestelde non-conformiteit van een gekocht woonhuis door een gebrekkige badkamer.  
      
    
  
  
    
      6De beoordeling
    
    
      
        De feiten
      
    
    
    
      6.1
      Dat [appellant] de feitenvaststelling door de kantonrechter onvolledig acht,kan tot niets leiden. Zelfs bij juistheid leidt dat nog niet tot andere (dan de door de kantonrechter gegeven) eindbeslissingen. Bovendien onderzoekt het hof de relevante feiten zelf en stelt het hof zo nodig - onder de feitenvaststelling of in het kader van de beoordeling - zelfstandig vast welke feiten in hoger beroep tot uitgangspunt dienen. 
      
    
    
      6.2
      In dit hoger beroep dienen de volgende feiten tot uitgangspunt.
      
      a.	Zonder voorafgaand verrichte bouwkundige inspectie heeft [appellant] bij op 21 december 2021 gesloten koopovereenkomst van [geïntimeerden] gekocht de onroerende zaak aan [adres] (hierna: de woning) tegen een koopsom van 
      € 285.000,-- k.k. De door partijen ondertekende schriftelijke NVM-overeenkomst (hierna: het Contract) vermeldt in:
      
        
          artikel 6.1: 	“De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn.”
        
        
          artikel 6.3: 	“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis voor eigen bewoning.
        
      
      
        
          Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
        
        
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
        
        
          Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'.
        
        
          Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”
        
      
      - artikel 20.1: 	“Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 91 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3. van deze koopakte komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.”
      
      b.	Op 21 december 2021 heeft [appellant] aan Martens Bouwservice B.V. een taxatie-opdracht verstrekt. Het op basis van de op 4 januari 2022 uitgevoerde inspectie daarvan door [persoon A] uitgebrachte Taxatierapport vermeldt:
      
        
          “Ik heb de woning en wat daarbij hoort getaxeerd. De waarde hieronder is de marktwaarde op 21 december 2021.
        
        
          Marktwaarde: 				€ 290.000,-“
        
      
      
      c.	Voor de levering hebben [geïntimeerden] op advies van de makelaar het kitwerk van de douche vernieuwd.
      
      d.	Na een vooraf verrichte woninginspectie is de woning op 14 maart 2022 aan [appellant] geleverd. 
      
      e.	Op 28 maart 2022 ontdekte [appellant] na het douchen dat water door het plafond van de woonkamer was gedrongen. [appellant] heeft die lekkage via de makelaar aan [geïntimeerden] gemeld.
      
      f.	Op 29 maart 2022 hebben [geïntimeerden] als noodoplossing een extra kitlaag op de bestaande kitlaag in de douche aangebracht. Op 1 april 2022 heeft [appellant] desgevraagd aan [geïntimeerden] bericht dat er tot dat moment geen water uit de douche lekte.
      
      g.	[appellant] heeft op 15 april 2022 de makelaar bericht dat hij een afspraak wilde maken om te zien hoe het probleem kon worden opgelost, omdat het hem voorkwam dat het niet alleen een kitprobleem was.
      
      h.	[geïntimeerden] hebben [appellant] aangeboden om op hun kosten een nieuwe kitrand in de badkamer te laten aanbrengen en zijn op 25 april 2022 samen met Bosch Glas- en Kitwerken (verder: Bosch) naar de woning gegaan. De echtgenote van [appellant] was bij dat bezoek aanwezig. Bosch heeft daarover op de aan [geïntimeerden] gerichte factuur geschreven:
      
        
          “Bij aankomst was de kit al uitgesneden, helaas konden we nu niet testen of het aan de oude kit lag de lekkage wel hebben we warm water + koud water getest en de douche slang in de drain gelegd om te kijken of er een lekkage in de afvoer zit. Dit was niet het geval dus de lekkage zal aan de oude kit liggen. Helaas had de klant alles zelf uitgesneden en daarbij de deksel van de drain kapot gemaakt alle pinnetjes afgebroken.
        
        
          Deze factuur betreft enkel inspectie kosten.”
        
      
      
      i.	Op 28 april 2022 heeft adviseur buitendienst [persoon B] van verzekeraar SAA Limburg op verzoek van [appellant] de schade bekeken en daarover aan [appellant] geschreven:
      
        
          “Zojuist heb ik u bezocht en heb ik de vochtplekken in het plafond en het behang in de woonkamer gezien. Samen hebben wij de bovengelegen badkamer bezocht.
        
        
          U had de kitnaden al zelf verwijderd en deze vertoonden flinke schimmel aan de achterkant van de kit.
        
        
          Ik heb ervoor gekozen de doucheslang direct in de afvoer te leggen en de afvoer te belasten, de kraan heeft 20 minuten gelopen en zowel het plafond als het behang werden niet vochtig.
        
        
          Het lekken van de waterleiding in de douche is ook uit te sluiten, daar er dan continu vocht zichtbaar moest zijn op het plafond en de wand.
        
        
          Op basis van mijn ervaring op dit gebied blijven er dan 3 mogelijkheden over:
        
        
          1   De kitnaden langs de drain bij de achterwand waren niet waterdicht.
        
        
          2   De muurplaat gaten achter de kraan zijn niet (juist) gekit waardoor water langs 
        
        
               de muur hier naar binnen loopt en achter de tegels verder naar onderen
        
        
          3   De betegelde douchevloer is niet waterdicht, op het oog zijn de voegen van de 
        
        
               douchevloer intact en ga ik ervan uit dat er voegmiddel voor vochtige
        
        
               ruimtes is gebruikt.
        
        
          Gezien de schimmel die duidelijk zichtbaar is op de verwijderde kit aan de achterkant ga ik uit van mogelijkheid 1 als de boosdoener
        
        
          Het is zeer onwaarschijnlijk dat de verkopende partij niet op de hoogte was van dit probleem, daar u direct binnen 2 dagen na het gebruiken van de douche vocht aantrof in de woonkamer
        
        
          Ik adviseer u dan ook alle oude kit te verwijderen in en bij de douchecabine en deze professioneel te laten vernieuwen.”
        
      
      
      j.	Op 24 mei 2022 heeft de advocaat van [appellant] [geïntimeerden] verzocht om contact met het oog op een professioneel onderzoek naar de oorzaak van de lekkage, het benodigde herstel en de voor rekening van [geïntimeerden] komende herstelkosten.
      Bij email van 29 mei 2022 hebben [geïntimeerden] geantwoord niet aansprakelijk te zijn en niet te willen betalen voor wat [appellant] zelf kapot heeft gemaakt.
      
      k.	Bij brief van 7 juni 2022 heeft de advocaat van [appellant] [geïntimeerden] opnieuw verzocht om contact met het oog op een professioneel onderzoek naar de oorzaak van de lekkage, het benodigde herstel en de voor rekening van [geïntimeerden] komende herstelkosten en geschreven dat [appellant] bij gebreke daarvan het gebrek zelf zal herstellen en de kosten daarvan op [geïntimeerden] zal verhalen.
      
      l.	Op 3 juli 2022 heeft Wolfs Kitwerken (hierna: Wolfs) in opdracht van [appellant] een nieuwe kitlaag in de douche aangebracht. Daarna heeft de douche niet meer gelekt. De factuur van Wolfs bedroeg € 175,45.
      
      m.	Bij e-mail van 15 juli 2022 heeft de advocaat van [appellant] aan [geïntimeerden] bericht dat de kit in de badkamer is gerepareerd, maar dat zich inmiddels nog meer - niet ander benoemde - gebreken aan de badkamer hebben geopenbaard en dat bij gebreke van erkenning van aansprakelijkheid een gerechtelijke procedure zal volgen.
      Op 19 juli 2022 heeft de advocaat van [geïntimeerden] aan de advocaat van [appellant] geschreven dat [geïntimeerden] iedere aansprakelijkheid afwijzen, zoals ook al eerder telefonisch was aangegeven.
      
      n.	In opdracht van [appellant] heeft [persoon C] van [bedrijf A] (hierna: [bedrijf A] ) op 2 augustus 2022 een infrarood thermografische inspectie (een lekdetectie) uitgevoerd. Het daarvan uitgebrachte rapport vermeldt dat geen of nauwelijks lekkages en/of vochtindicaties in woonkamerwand- en plafonddelen zijn geconstateerd en verder als samenvatting:
      
        
          “- Huidige situatie geen lekkage-indicaties.
        
        
          -   Voorgaande lekkage-situatie informatief/indicatief veroorzaakt door 
        
        
              onvolledige dichting kitwerk.
        
        
          -   Beoordeling foto’s (ontvangen van [appellant] ) in combinatie met situatie ->
        
        
              Vraagstelling: Is inloopdouche volgens norm aangelegd? Hierover hebben wij   
        
        
              twijfels. Is er een waterkerende voorziening cq membraan in combinatie met  	
        
        
              kimband aangebracht? Is er een draingoot toegepast met vaste dichtingsband 
        
        
               rondom? Zo ja, is bij montage draingoot de dichtingsband afgesneden aan 
        
        
               wandzijde (op foto niet aanwezig; aanliggend open ruimte zichtbaar).
        
        
          -   Gezien het feit dat er zich een lekkage heeft voorgedaan voorafgaand aan de 
        
        
               vervanging van het kitwerk wordt dit in basis als oorzaak betiteld.
        
        
               Hierin moet worden meegenomen dat kwaliteit van aanleg hierin een rol 
        
        
               speelt. Normaliter mag men niet afhankelijk zijn van een enkele kitnaad. 
        
        
               Onderliggend dient in een inloopdouche tevens een waterdichte voorziening 
        
        
               te zijn aangebracht. Hierover hebben wij dan ook twijfel of dit het geval is. 
        
        
               Indicatief zal zich de lekkage al in een eerdere periode moeten hebben 
        
        
               voorgedaan. Hiervoor is echter geen bewijslast.”
        
        De factuur van [bedrijf A] bedroeg € 514,25.
      
      
      o.	De op 14 augustus 2022 in opdracht van [appellant] door klussenbedrijf Bouwlijn opgestelde offerte voor een nieuwe badkamer vermeldt:
      
        
          “
          Badkamer
        
        
          Bestaande badkamer volledig slopen en naar de milieupark afvoeren (excl. milieuparkkosten, worden apart gefactureerd per kg). Verlag plafond maken. Wanden en plafond stukken/uitvlaken. Water afvoer (riool) voor de wastafel, bad,
        
        
          inloopdouche en wc aanpassen/aansluiten. Waterleidingen voor de wastafel, bad, inloop douche en wc verlegen /aanpassen. Inloopdouche creëren. Nieuwe aansluiting voor de radiator. Electra aanpassen (stopcontacten en spiegelaansluiting voor de wastafel). Wanden en vloer betegelen, voegen, kitten. Inbouwreservoir voor de hangende wc instaleren, wc-pot plaatsen. Meubels en sanitair monteren (wastafel, alle kranen, douchewand, badmeubel). Excl. materialen (per opdracht) (…)
        
        
          € 6.900,00
        
        
          MATERIALEN voor de badkamer
        
        
          (stuc, lijm, voeg, kit, waterleidingen en koppelingen. PVC materialen, specie, enz.)
        
        
          per opdracht. De sanitair, tegels, tegelprofielen, inbouwreservoir, kranen, meubels, 
        
        
          lampen en schakelaar ZIJN NIET INBEGREPEN.
        
        
          (…) € 2.200,00
        
        
          (…)
        
        
          Eindtotaal
           € 11.011,00”
        
      
      
      p.	Op 23 januari 2023 heeft [appellant] een bouwkundige keuring van de badkamer laten uitvoeren door [persoon D] van JACO. Het na destructief onderzoek opgemaakte rapport vermeldt:
      
        
          “1. Huidige toestand
        
        a) Badkamer is op dit moment niet lekvrij en voldoet niet aan de eisen die voor normaal gebruik daaraan mogen worden gesteld.
        b) De douchevloer is niet op de juiste wijze en niet lekvrij gemonteerd. Er stroomt water van onder de vloer naar de drain na verwijderen kit. Voegsel wand is wellicht niet geschikt.
        
          2. Oorzaak lekkage
        
        
          a)   Kitnaden langs drain waren na vernieuwing ervan dicht; de S-bochten zijn wel gekit, echter de muurplaat is niet goed gefixeerd, de douchevloer is niet waterdicht en de vanuit de fabriek aangebrachte kimband op de RVS Drain is verwijderd tijdens montage. Hierdoor is uitstroom richting lagere woonlagen mogelijk.
        
        
          b)   i.   Aan de hand van alle opmerkingen is de douche niet professioneel geïnstalleerd. De inwerking van vocht is langdurig, dit in verband met schimmelvorming. Het punt van uiting is afhankelijk van de plek van verzadiging; hierna is uitstroom snel.
        
        
          ii.   Nee, echter bij een bouwkundige keuring had de keurmeester moeten zien dat er geen dorpel lag. Ook had lekkage-uiting op de begane grond gezien moeten worden, indien aanwezig, dit is afhankelijk van gebruik van de douche. Uitgebreide inspectie had voegwerk-problemen duidelijk gemaakt. Foutieve installatie l-Drain was niet zichtbaar.
        
        
          iii.    Oorzaken zijn:
        
        
          - Foutieve installatie van kimband op de l-Drain.
        
        
            Deze is door de installateur verwijderd, terwijl deze fabrieksmatig al aanwezig is  
        
        
            (zie eerder).
        
        
          - Onvolkomenheden in tegel-, voeg- en kitwerk.
        
        
          - Douchewand montage.”
        
        JACO heeft de onderzoek- en herstelkosten van de badkamer begroot op (€ 10.152,90 + 
        € 845,79 = ) € 10.998,69 inclusief btw.
      
      
      q.	Voor geen van de door [appellant] inschakelde bedrijven die op 2 en 14 augustus 2022 en op 23 januari 2023 de woning hebben bezocht, heeft [appellant] [geïntimeerden] uitgenodigd om daarbij aanwezig te zijn.
      
      r.	Bij brief van 10 maart 2023 heeft de advocaat van [appellant] geschreven dat de verbintenis tot nakoming is omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding.
      
      
        
          Het geding bij de kantonrechter 
        
      
      
    
    
      6.3
      
        In dit met de dagvaarding van 29 augustus 2023 ingeleide geding heeft [appellant] in eerste aanleg gevorderd, kort samengevat, dat de kantonrechter: 
        
          primair:
        
      
      
        
          voor recht zal verklaren dat [geïntimeerden] toerekenbaar tekort zijn gekomen in de nakoming van de koopovereenkomst;
        
        
          
            [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen om binnen zeven dagen na vonniswijzing te betalen:
        
      
      
        a.   € 10.328,85 aan herstelkosten,
        b.   € 1.360,04 aan kosten van vaststelling van schade en aansprakelijkheid,
        c.   beide bedragen te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 7 juli 2022 (ingevolge 
        gebrekestelling), althans 24 maart 2023 (ingevolge recente aanmaning) dan 
        wel 29 augustus 2023 (inleidende dagvaarding);
        
          subsidiair:
        
      
      
        
          gedeeltelijk zal ontbinden de koopovereenkomst ter opheffing van het geleden nadeel en [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen om binnen zeven dagen na vonniswijzing € 10.328,85 te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 7 juli 2022, althans 24 maart 2023 dan wel 29 augustus 2023;
        
        
          
            [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen om binnen zeven dagen na vonniswijzing € 1.360,04 inclusief btw aan kosten van vaststelling van schade en aansprakelijkheid te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 24 maart 2023 dan wel 29 augustus 2023;
        
      
      
        meer subsidiair:
      
      
        
          de (rechts)gevolgen van de koopovereenkomst zal wijzigen ter opheffing van het geleden nadeel in dier voege dat het kooprijs wordt verminderd met € 10.328,35 en hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van dat bedrag binnen zeven dagen na vonniswijzing, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 7 juli 2022, althans 24 maart 2023 dan wel 29 augustus 2023;
        
        
          
            [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen om binnen zeven dagen na vonniswijzing € 1.360,04 inclusief btw aan kosten van vaststelling van schade en aansprakelijkheid te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 24 maart 2023 dan wel 29 augustus 2023;
        
      
      
        in alle gevallen:
      
      3. [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen om binnen zeven dagen na vonniswijzing € 1.079,18 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 7 juli 2022, althans 24 maart 2023 dan wel 29 augustus 2023;
      4. [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen in de proceskosten,te vermeerderen met wettelijke rente vanaf zeven dagen na vonniswijzing.
      
    
    
      6.4
      Bij het beroepen eindvonnis van 20 maart 2024 heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
      
      
        
          Het geding bij dit hof
        
      
      
    
    
      6.5
      
        In dit met de dagvaarding van 28 mei 2024 ingeleide hoger beroep formuleert [appellant] zeven grieven en concludeert [appellant] , kort samengevat, dat het hof het beroepen vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende: 
        
          primair:
        
        I. voor recht zal verklaren dat [geïntimeerden] toerekenbaar tekort zijn gekomen in de nakoming van de koopovereenkomst;
        II. [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen om binnen zeven dagen na arrestwijzing te betalen:
        	a.   een hoofdsom van € 11.689,39, bestaande uit:
        1. € 10.328,85 aan herstelkosten (voor Wolfs kitwerken en herstel badkamer),
        2. € 1.360,04 aan onderzoekskosten (voor JACO en [bedrijf A] ), 
              de hoofdsom te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 14 maart 2022 
              (levering), althans 7 juli 2022 (ingevolge gebrekestelling), althans 24 maart 2023 
              (ingevolge recente aanmaning) dan wel 29 augustus 2023 (inleidende 
              dagvaarding);
        b. € 1.079,18 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 29 augustus 2023 (inleidende dagvaarding);
        III. te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 7 juli 2022 (ingevolge gebrekestelling), althans 24 maart 2023 (ingevolge recente aanmaning) dan wel 29 augustus 2023 (inleidende dagvaarding);
        
          subsidiair:
        
        IV. gedeeltelijk zal ontbinden de koopovereenkomst ten aanzien van de koopprijs met een vermindering van de koopprijs met de hierboven onder II genoemde hoofdsom van € 11.689,39, € 1.079,18 aan buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente daarover;
        V. [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen om binnen zeven dagen na arrestwijzing de onder I genoemde bedragen te betalen;
        
          meer subsidiair:
        
        VI. de (rechts)gevolgen van de koopovereenkomst zal wijzigen ter opheffing van het geleden nadeel in dier voege dat de koopprijs wordt verminderd met de hierboven onder II genoemde hoofdsom van € 11.689,39, € 1.079,18 aan buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente daarover;
        VII. [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen om binnen zeven dagen na arrestwijzing de onder I genoemde bedragen te betalen;
        
          in alle gevallen:
        
        VIII. [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen in de proceskosten,te vermeerderen met wettelijke rente vanaf veertien dagen na arrestwijzing;
        (hierna: vorderingen I tot en met VIII).
      
      
    
    
      6.6
      
        [geïntimeerden] weerspreken de door [appellant] geformuleerde grieven en concluderen, verkort weergegeven, dat het hof het beroepen vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep.
      
      
        
          De aan het hof voorliggende vorderingen en grieven
        
      
      
    
    
      6.7
      Dat [appellant] het geschil in volle omvang in hoger beroep zegt te willen voorleggen,is onvoldoende om niet duidelijk gepreciseerde geschilpunten door het hof opnieuw te laten onderzoeken. [appellant] hoeft niet uitdrukkelijk (al dan niet genummerde) grieven te benoemen, maar moet wel kenbaar maken welke bezwaren worden aangevoerd tegen welke beslissingen van de kantonrechter, zodat duidelijk is waartegen [appellant] wil grieven, waartegen [geïntimeerden] zich in hoger beroep moet verweren en waarover het hof moet oordelen. 
      
    
    
      6.8
      Dit hoger beroep spitst zich toe op de door [appellant] aan het hof voorgelegde primaire vorderingen I, II en III, de subsidiaire vorderingen IV en V, de meer subsidiaire vorderingen VI en VII en in ieder geval vordering VIII. Voor zover [appellant] met deze vorderingen de eis in hoger beroep wijzigt, weerspreken [geïntimeerden] de toewijsbaarheid daarvan inhoudelijk, maar maken [geïntimeerden] tegen de wijziging als zodanig geen bezwaar. Het hof oordeelt de door [appellant] bij zijn eerste memorie gedane wijziging tijdig en nu [geïntimeerden] daarop bij antwoordmemorie hebben kunnen reageren, komt dat niet in strijd met de eisen van een goede procesorde. 
      
    
    
      6.9
      Van de door [appellant] ter beslissing aan het hof voorgelegde vorderingen zijn in ieder geval de primaire vordering III, de subsidiaire vordering V en de meer subsidiaire vordering VII  niet toewijsbaar, omdat zij te vaag en onduidelijk zijn. Vordering III bevat namelijk een rentevordering zonder te verduidelijken op welke hoofdsom dat ziet. Met de vorderingen V en VII verlangt [appellant] betaling van in vordering I genoemde bedragen, maar vordering I noemt geen bedragen. 
      
      
        6.10.1
        
          [appellant] legt aan zowel de primaire vorderingen I en II als de subsidiaire vordering IV en de meer subsidiaire vordering VI in de kern ten grondslag dat de woning door bouwkundige gebreken aan de badkamer niet de eigenschappen bezit die op grond van de overeenkomst mochten worden verwacht. [appellant] beweert daartoe in hoofdlijn als volgt.
        
      
      
        6.10.2
        Er is sprake van non-conformiteit van de woning door de na de eerste douchebeurt op 28 maart 2022 al zichtbaar geworden lekkage van de bij levering pas 3 jaren oude badkamer. Ondanks de op 29 maart 2022 door [geïntimeerden] als noodoplossing op de bestaande kitlaag in de douche aangebrachte extra kitlaag, vond op of kort voor 15 april 2022 een tweede lekkage plaats. Nadat [appellant] het kitwerk had uitgesneden, rees door de daarop zichtbare schimmel bij [appellant] het vermoeden dat er een andere oorzaak voor de lekkage was. Om de douche te kunnen blijven gebruiken, heeft [appellant] de badkamer op 3 juli 2022 door Wolfs professioneel laten kitten. Omdat [geïntimeerden] de kitlaag kort voor levering ook al hadden vervangen, is de badkamer binnen vijf jaren dus al driemaal gekit. JACO en [bedrijf A] bevestigen het vermoeden dat niet alleen het kitwerk gebrekkig was, maar dat de bij levering pas drie jaren oude badkamer meer algemeen niet deugdelijk is gemonteerd. Die gebreken hadden bij [geïntimeerden] bekend moeten zijn en staan aan een normaal gebruik als woonhuis in de weg, aldus nog steeds [appellant] .
        
      
    
    
      6.11
      
        
          [geïntimeerden] verweren zich in hoofdlijn als volgt.
        Vóór de levering lekte de douche van de toen 7 jaren eerder gerenoveerde badkamer niet en [geïntimeerden] hadden daar dus geen wetenschap van. Slechts op advies van de makelaar en voor het esthetisch aspect hebben [geïntimeerden] de kitlaag voor de overdracht nog vervangen. 
        
          [geïntimeerden] zijn niet aansprakelijk vanwege de overeengekomen ouderdomsclausule van artikel 20.1 Contract. Bovendien hebben [appellant] en zijn vrouw bij oplevering een verklaring getekend dat zij de woning hebben geïnspecteerd en accepteren in de staat zoals die toen werd verkregen. [appellant] wist vooraf dat het een ouder pand is en heeft zijn onderzoekplicht verzaakt door vooraf geen bouwkundige inspectie te laten verrichten. 
        Hoewel geen sprake is van non-conformiteit hebben [geïntimeerden] onverplicht en met de beste bedoelingen [appellant] met de aangebrachte tweede kitlaag willen helpen. Nadat [appellant] had bevestigd dat de lekkage daarmee was verholpen, heeft [appellant] ook geen tweede lekkage meer gemeld. Afgaande op de bevestiging van [appellant] dat de lekkage met de tweede kitlaag was verholpen, hebben [geïntimeerden] aangeboden om de kitlaag door een professioneel kitbedrijf te laten vervangen. Toen [geïntimeerden] daartoe evenwel met Bosch naar de woning kwam, bleek [appellant] zelf al de kitranden te hebben verwijderd en de drainage uit de douche te hebben verwijderd, waarbij hij tevens de waterdichte folie kapot had gemaakt. 
        Verder hebben [geïntimeerden] geen kans gehad voor eventueel herstel van het kitwerk en zijn zij niet in verzuim geraakt, terwijl [appellant] zelf zodanige schade heeft veroorzaakt dat er voor [geïntimeerden] niets meer te repareren viel en de kosten voor diens eigen rekening komen. Mede gelet op de inmiddels verstreken tijd en mogelijke verdere acties van [appellant] in de tussentijd, heeft een op te dragen deskundigenonderzoek nu geen zin meer, aldus nog steeds [geïntimeerden]
      
      
    
    
      6.12
      Met grief 1 keert [appellant] zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat geen sprake is van non-conformiteit. In dit verband stelt het hof voorop dat de afgeleverde zaak volgens artikel 7:17 leden 1 en 2 BW aan de overeenkomst moet beantwoorden, wat niet het geval is als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede dat zij de eigenschappen bezit voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.
      
    
    
      6.13
      
        Artikel 7:17 BW is van regelend recht, zodat partijen een daarvan afwijkende regeling hebben kunnen en mogen overeenkomen. Zo bevat het in het Contract opgenomen artikel 6.1 de hoofdregel (die inhoudt) dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken, zodat de koper het risico van die gebreken draagt. Artikel 6.3 maakt daarop echter een vergaande uitzondering, te weten dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als “woonhuis voor eigen bewoning”. Met artikel 6.3 staat de verkoper in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis verhinderen, maar niet voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan de koper kenbaar waren bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Hierbij wordt voor de uitleg van het begrip “normaal gebruik” aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Met de term “kenbare gebreken” wordt in het algemeen gerefereerd aan de onderzoeksplicht van de koper. Ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn kenbaar. 
        Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon omtrent het normaal gebruik speelt verder ook de ouderdom van de woning een rol. In het Contract is dit expliciet tot uitdrukking gebracht en uitgewerkt in (het speciaal toegevoegde) artikel 20.1 (de ouderdomsclausule).
      
      
    
    
      6.14
      Op grond van het voorgaande hebben [geïntimeerden] er voor in te staan dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als “woonhuis voor eigen bewoning”. Daarbij staan [geïntimeerden] in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis verhinderen, maar niet voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die [appellant] kende of zou hebben ontdekt bij verricht onderzoek dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd.
      
      
        6.15.1
        Ondanks dat de kantonrechter nadrukkelijk heeft overwogen dat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat de badkamer bij levering gebreken vertoonde, onderbouwt en verduidelijkt [appellant] in hoger beroep niet, althans niet voldoende, (nader) met relevante concrete feiten of stukken dat de badkamer toen gebrekkig was en waaruit die gebrekkigheid dan precies zou hebben bestaan.  
        
      
      
        6.15.2
        Voor zover [appellant] hiervoor inroept dat de badkamer waterdicht hoort te zijn en dat de badkamer dat blijkens op 15 april 2022 reeds tweemaal opgetreden lekkages niet is, is enkel dat hiervoor onvoldoende. Zelfs bij juistheid maken twee in maart en april 2022 opgetreden lekkages nog niet dat sprake is van een gebrek dat een normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staat.
        
      
      
        6.15.3
        
          Voor zover [appellant] hiervoor verwijst naar de ingebrachte rapporten van [bedrijf A] en JACO, betoogt [appellant] hiertoe middels de grieven 2 en 3 naar de kern genomen dat de kantonrechter de in die rapporten gerelateerde bevindingen ten onrechte heeft gepasseerd.
          In dit verband stelt het hof voorop dat deze in opdracht van [appellant] ingebrachte rapportages het partijstandpunt van [appellant] in beginsel kunnen ondersteunen en onderbouwen. Voor zover [appellant] meent dat uit deze rapporten volgt dat de badkamer bouwkundige mankementen vertoont of anderszins niet deugdelijk is gemonteerd, kan het hof [appellant] evenwel niet volgen.
          Waar [appellant] bijvoorbeeld aannemelijk acht dat de douche eerder heeft gelekt en dat [geïntimeerden] daarvan moeten hebben geweten, is dat slechts een geuit vermoeden, maar vormt dat geen toereikende feitelijke onderbouwing. Deze speculatie van [appellant] vindt nauwelijks of geen steun in het [bedrijf A] -rapport, dat op basis van op 2 augustus 2022 verricht onderzoek vermeldt [onderstrepingen hof]:
          
            “
            Samengevat resultaat
             metingen/scans/inspectie:
          
           Nulmetingen uitgevoerd -infrarood i.c.m. vochtindicatiemetingen- in woonkamer wand-en plafonddelen ; badkamer vloer-en wanddelen rondom.
          
            Woonkamer: 
            Geen huidige vochtindicaties in wand-en plafonddelen. Situatie betiteld als droog
            .
          
          
            Badkamer: 
            Geen huidige vochtindicaties
            , met uitzondering van onderste randdeel van wand inloopdouche licht/matige vochtinwerking.
          
           Stromingstest(s) uitgevoerd divers:
          1. Waterbelasting afvoerdelen (rechtstreeks draingoot inloopdouche) -> Geen lekkageindicaties.
          2. Waterbelasting betegeld vloerdeel inloopdouche -> Geen lekkage-indicaties.
          3. Waterbelasting betegeld wanddelen inloopdouche -> Geen lekkage-indicaties.
          
            Fysieke controle inloopdouche o.a. kitwerk -> 
            Geen afwijkingen geconstateerd
            . Kitwerk indicaties nieuw.
          
          
            Samengevat -> 
            geen huidige lekkage gedetecteerd
            .”.
          Waar [appellant] betwijfelt of bij de inloopdouche een onderliggende waterdichte voorziening is aangebracht, herhaalt hij de door [bedrijf A] beschreven theoretische mogelijkheid dat die ontbreekt, maar ziet [appellant] voorbij aan de eveneens door [bedrijf A] gerapporteerde omstandigheid dat dan: 
          
            “(…) zich de lekkage al in een eerdere periode moeten hebben voorgedaan. 
            Hiervoor is echter geen bewijs
            last.”.
          Voor de veronderstelde oorzaak van de lekkages en vermoede ondeugdelijke montage van de badkamer verwijst [appellant] verder in het bijzonder naar het JACO-rapport van 23 januari 2023. Hiermee miskent [appellant] evenwel dat het JACO-rapport in belangrijke mate op zijn eigen geuite veronderstellingen berust. Blijkens dat rapport is immers wel destructief onderzoek verricht, maar daarin wordt nadrukkelijk geconcludeerd:
          
            “
            Aan de hand van alle opmerkingen
             is de douche niet professioneel geïnstalleerd.” [onderstreping hof].
          
            [geïntimeerden] waren voor dat onderzoek in het geheel niet uitgenodigd, zodat die opmerkingen alleen van de zijde van [appellant] afkomstig kunnen zijn geweest. Hierbij komt nog dat het rapport ziet op de situatie in januari 2023 en dus dateert van geruime tijd na de levering in maart 2022, terwijl [appellant] in de tussentijd zelf de kitranden en drainage uit de douche al had verwijderd en inmiddels al aanpassingen door derden had laten uitvoeren. Voor zover [appellant] ter zitting voor het eerst aanvoert dat hij de verwijdering van die kitranden krachtens een op 19 april 2022 gemaakte partijafspraak zelf zou hebben mogen doen, is dat een nieuwe stelling die wegens strijd met de tweeconclusieregel buiten beschouwing moet worden gelaten. Bij juistheid verbaast het bovendien dat [appellant] een dergelijke afspraak niet eerder heeft vermeld, maar toen slechts heeft aangegeven dat hij daartoe is overgegaan om verdere waterschade door het douchen te voorkomen.
        
        
      
      
        6.15.4
        Voor zover [appellant] hiervoor opwerpt dat middels een door het hof te gelasten deskundigenonderzoek en/of getuigenverhoor nu nog steeds kan worden vastgesteld of en welke gebreken de badkamer ten tijde van de levering had en/of in hoeverre echt sprake is van een waterdichte badkamer, miskent [appellant] dat hij daarvoor eerst aan de op hem rustende stelplicht behoort te voldoen. Nu [appellant] hiervoor verder geen, althans onvoldoende, concrete feiten stelt en meent te kunnen volstaan met speculaties en vermoedens, voldoet [appellant] echter niet aan zijn stelplicht. 
        
      
    
    
      6.16
      Reeds op grond van het voorgaande falen de grieven 1, 2 en 3 en kan het hof niet oordelen dat de woning door bouwkundige gebreken aan de badkamer niet de eigenschappen bezit die op grond van de overeenkomst mochten worden verwacht. In het verlengde hiervan, en nu dergelijke gebreken niet vast zijn komen te staan, faalt ook grief 4, door welke grief [appellant] betoogt dat [geïntimeerden] kennis (moeten) hebben gehad van de gebreken en dat [geïntimeerden] hun mededelingsplicht hebben verzaakt. Hetzelfde geldt voor grief 6, waarmee [appellant] zich keert tegen het oordeel van de kantonrechter dat het beroep op dwaling omtrent de aanwezige gebreken niet slaagt. Nu niet kan worden geconcludeerd tot bouwkundige gebreken aan de badkamer, komt het hof verder ook niet toe aan een bespreking van grief 5, met welke grief [appellant] opkomt tegen het oordeel van de kantonrechter dat eventuele gebreken door de in artikel 20.1 Contract opgenomen ouderdomsclausule en vanwege het verzaken van de eigen onderzoeksplicht, in de risicosfeer van [appellant] vallen. 
      
    
    
      6.17
      
        Naast al het voorgaande meent [appellant] ten onrechte dat [geïntimeerden] in verzuim zouden (kunnen) verkeren. In het fictieve geval dat [geïntimeerden] al zouden zijn tekortgeschoten, kunnen [geïntimeerden] immers eerst in verzuim zijn geraakt door een schriftelijke ingebrekestelling waarbij een redelijke termijn voor correcte nakoming is gesteld, maar nakoming desondanks is uitgebleven. 
        Voor zover [appellant] zegt dat de brief van 24 mei 2022 zo’n voor verzuim vereiste  ingebrekestelling bevat, miskent [appellant] dat die brief alleen een termijn bevat waarbinnen [geïntimeerden] contact met hem moeten opnemen:
        
          “om een afspraak in te plannen met een professioneel bedrijf dat zal onderzoeken wat de oorzaak is van de lekkage en dat er zorg voor zal dragen dat de lekkage verholpen wordt. De kosten van dit herstel komen voor uw rekening.”.
        Ook voor zover [appellant] wijst op brieven die eenzelfde passage bevatten zoals met name de brief van 27 juni 2022, miskent [appellant] dat in die brieven aan [geïntimeerden] geen termijn is geboden waarbinnen [geïntimeerden] zelf alsnog correct zouden kunnen nakomen. De door [appellant] ingeroepen brief van 10 maart 2023 neemt dan ook ten onrechte tot uitgangspunt dat [geïntimeerden] reeds:
        
          “meermaals in de gelegenheid [hof: zijn] gesteld om de lekkage te verhelpen en om
        
        
          de gebrekkige installatie van de badkamer te verhelpen.”,
        
        maar [geïntimeerden] in reactie daarop steeds zouden:
        
          “hebben (…) duidelijk gemaakt dat zij niet tot herstel zullen overgaan.”
        
        Voor zover [appellant] uit dit laatste heeft afgeleid dat [geïntimeerden] in de nakoming zouden tekortschieten, kan [appellant] daarin dus niet worden gevolgd.
      
      
      
        
          De slotsom
        
      
      
    
    
      6.18
      
        Omdat de voor de beoordeling relevante feiten voldoende vast staan en verder geen concrete (voor bewijs vatbare) feiten zijn ingeroepen die anders doen beslissen, passeert het hof wat [appellant] verder nog te bewijzen aanbiedt. Het hof komt tot de slotsom dat de voorliggende vorderingen niet toewijsbaar zijn. De grieven 1 tot en met 6 missen doel, zodat ook de daarop voortbouwende grief 7 tegen de door de kantonrechter gegeven beslissing over de proceskosten van de eerste aanleg faalt. Het hof zal het beroepen vonnis bekrachtigen.
        De in dit hoger beroep ongelijk krijgende [appellant] zal in de proceskosten ervan worden veroordeeld. Het hof begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerden] op: 
      
      
        
          griffierecht			€    798,--
        
        
          salaris advocaat 		€ 3.642,-- (3 punten x tarief IIHB)
        
        
          
            nakosten €    178,-- (plus verhoging conform beslissing) 
        
      
      
        totaal 				€ 4.618,--.
        Onder toewijzing van de verlangde en onbestreden gebleven uitvoerbaarverklaring bij voorraad beslist het hof nu als volgt.
      
      
    
  
  
    
      7De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het beroepen vonnis van 20 maart 2024;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] tot betaling van de proceskosten van [geïntimeerden] ten bedrage van € 4.618,-- voor dit hoger beroep, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als [appellant] de proceskosten niet tijdig voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellant] € 92,-- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;
    
    
    
      verklaart de kostenveroordeling in dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, E.H. Schulten en C.B.M. Scholten van Aschat en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 12 augustus 2025.
    
    
    
    
      griffier					rolraadsheer