ECLI:NL:RBROT:2026:859, Rechtbank Rotterdam, 09-01-2026, 11557807 CV EXPL 25-3951
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-01-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurovereenkomst woonruimte, ambtshalve toetsen, huurprijswijzigingsbeding oneerlijk, geen stilzwijgende andere afspraak en ook niet mogelijk om overeenkomst aan te passen op grond van onvoorziene omstandigheden.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11557807 CV EXPL 25-3951
    
    
    
      datum uitspraak: 9 januari 2026
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Hef Wonen, 
      
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: GGN Mastering B.V.,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde 1]
        , en
      
        
          [gedaagde 2] ,
      
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagden,
      gemachtigde: mr. I. Jansen.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’, ‘de heer [gedaagde 1] ’ en ‘mevrouw [gedaagde 2] ’ genoemd en laatstgenoemde gezamenlijk als ‘gedaagden’.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 11 februari 2025, met producties;
        
        
          het antwoord, met producties;
        
        
          de mail van 25 september 2025 van de gemachtigde van Hef Wonen, met bijlagen;
        
        
          de mails van 1 en 2 oktober 2025 van de gemachtigde van gedaagden, met bijlagen;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigde van Hef Wonen;
        
        
          de mail van 16 oktober 2025 van de gemachtigde van gedaagden;
        
        
          de akte tevens houdende vermeerdering/wijziging van eis van de gemachtigde van Hef Wonen;
        
        
          de reactie op wijziging/vermeerdering van eis van de gemachtigde van gedaagden.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 7 oktober 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: namens Hef Wonen haar gemachtigde de heer [persoon A] en aan de andere zijde de heer [gedaagde 1] met mr. I. Jansen.
      
    
    
      1.3.
      Op verzoek van partijen heeft de kantonrechter de zaak één week aangehouden voor nader overleg. Partijen hebben de kantonrechter laten weten dat zij geen minnelijke regeling hebben getroffen en verzocht vonnis te wijzen.
      
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat de zaak over? 
      
    
    
    
      2.1.
      Gedaagden huren vanaf 25 juni 2018 een woning met een geliberaliseerde huurprijs van Hef Wonen. Gedaagden hebben een huurachterstand laten ontstaan. Hef Wonen wil dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat gedaagden worden veroordeeld om de woning te verlaten. Hef Wonen wil ook dat gedaagden worden veroordeeld tot betaling van de huurachterstand met rente en kosten. Gedaagden zijn het niet eens met de vordering van Hef Wonen.  
      
    
    
      2.2.
      De kantonrechter zal de vordering van Hef Wonen afwijzen. Dit komt omdat de kantonrechter de bepaling op grond waarvan Hef Wonen de huurprijs mag verhogen vernietigt omdat deze oneerlijk is. De vernietiging van deze bepaling heeft tot gevolg dat de huurprijs die partijen bij het sluiten van de overeenkomst hebben afgesproken nog steeds geldt. De kantonrechter zal hierna uitleggen waarom de huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is en waarom dit tot gevolg heeft dat de oorspronkelijke huurprijs altijd is blijven gelden. 
      
      
        
          Huurprijswijzigingsbeding is oneerlijk 
        
      
      
    
    
      2.3.
      Zowel in de huurovereenkomst als in de Algemene Voorwaarden (hierna: AV) is een huurprijswijzigingsbeding opgenomen. In de huurovereenkomst is onder het kopje ‘Huurprijswijzigingen’ voor zover van belang bepaald:
      
      
        “De huurprijs kan jaarlijks met een door verhuurder nader te bepalen percentage worden verhoogd en vindt voor het eerst plaats per 1 juli 2018. (…)” 
      
      
      
        In de AV is in artikel 6 onder het kopje Wijziging huurprijs bepaald:
      
      
      
        
          “1. De huurprijs wordt jaarlijks verhoogd met inachtneming van de geldende wettelijke bepalingen/voorschriften en de bepalingen in de huurovereenkomst.
        
        
          2.Wanneer de in lid 1 genoemde bepalingen en voorschriften op enig moment komen te ontbreken wordt de huurprijs gewijzigd op basis van het beleid van verhuurder.” 
        
      
      
    
    
      2.4.
      Omdat in de huurovereenkomst uitdrukkelijk is opgenomen dat de AV van toepassing zijn, behoudens voor zover daarvan in deze overeenkomst uitdrukkelijk is afgeweken, of toepassing ervan ten aanzien van het gehuurde niet mogelijk is, geldt tussen partijen de huurprijswijzigingsbepaling zoals opgenomen in de huurovereenkomst. Immers toen de huurovereenkomst werd gesloten bestond voor woningen met een geliberaliseerde huurprijs geen wettelijke bepalingen of voorschriften en bovendien wordt in de huurovereenkomst afgeweken van de bepaling in de AV.
      
    
    
      2.5.
      De bepaling dat de huurprijs jaarlijks met een door de verhuurder nader te bepalen percentage kan worden verhoogd is oneerlijk. Verhuurder mag de huurprijs naar eigen inzicht verhogen en is daarom niet afgestemd op een redelijke inschatting van de markt. Daarbij komt dat de huurder geen invloed heeft op de hoogte van het percentage en aldus afhankelijk is van (de willekeur van) verhuurder.
      
      
        
          Geen (stilzwijgende) andere afspraak
        
      
      
    
    
      2.6.
      Een structurele afwijking van wat in de overeenkomst staat kan maken dat tussen partijen (stilzwijgend) een andere afspraak is gaan gelden. Dit kan dan tot gevolg hebben dat de (oneerlijke) huurprijswijzigingsbepaling is vervallen en dat de nieuwe afspraak tussen partijen is gaan gelden. Beoordeeld moet dan worden of partijen met deze afwijkende handelwijze hebben bedoeld de overeenkomst te wijzigen of dat (één van) partijen er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de afspraken die op papier stonden niet meer golden. Voorstelbaar is dat tussen partijen een nieuwe afspraak is gaan gelden wanneer zij consequent vanaf het begin van de overeenkomst gedurende minimaal drie jaren de huur – in afwijking van de overeenkomst – hebben verhoogd volgens telkens dezelfde systematiek. 
      
    
    
      2.7.
      De hiervoor onder 2.6 beschreven situatie doet zich in deze zaak niet voor. Niet gebleken is, althans Hef Wonen heeft onvoldoende onderbouwd, dat de jaarlijkse huurverhogingen vanaf 2018 steeds volgens dezelfde systematiek zijn verhoogd. Het enkele feit dat Hef Wonen vanaf 2021 de huur met het maximaal door de overheid toegestane percentage heeft verhoogd, heeft niet tot gevolg dat moet worden geoordeeld dat sprake is van een (stilzwijgende) andere afspraak. Hef Wonen heeft ook niet aan (al) haar huurders een bericht gestuurd dat zij voortaan op deze wijze de huurprijs zal verhogen. Hef Wonen maakt gebruik van de thans (tijdelijk) geldende wet voor huurverhoging vrijesectorwoning. Onduidelijk is wat Hef Wonen zal doen, zodra de wet niet wordt verlengd. Van een vervanging van de oneerlijke bepaling is daarom geen sprake. 
      
      
        
          Alle huurverhogingen komen te vervallen
        
      
    
    
      2.8.
      Als een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is, dan heeft dat tot gevolg dat de kantonrechter deze bepaling moet vernietigen. Vernietiging heeft weer tot gevolg dat de huurprijswijzigingsbepaling geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat betekent dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de huurprijs die partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen altijd is blijven gelden.
    
    
      2.9.
      
        De kantonrechter is zich ervan bewust dat teruggaan naar de huurprijs die gold toen de overeenkomst werd gesloten grote gevolgen kan hebben voor verhuurders en voor de markt, maar op basis van de richtlijn en de rechtspraak van het Hof van Justitie van de EU bestaat er naar het oordeel van de kantonrechter geen andere mogelijke uitkomst. Het hof heeft namelijk beslist dat de rechter een oneerlijke bepaling niet mag wijzigen in een eerlijke bepaling en ook geen aanvullend recht mag toepassen. De gevolgen van oneerlijkheid kunnen daarom ook niet (deels) buiten toepassing worden gelaten, omdat die gevolgen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zouden zijn. Het doel van de richtlijn is namelijk dat oneerlijke bepalingen uit overeenkomsten verdwijnen en om dat doel te bereiken moeten de sancties uit de richtlijn afschrikkend zijn.
        
          Geen aanpassing van de overeenkomst
        
      
      
    
    
      2.10.
      Hetgeen hiervoor is overwogen heeft ook tot gevolg dat het subsidiaire verzoek van Hef Wonen om de overeenkomst aan te passen op grond van onvoorziene omstandigheden niet mogelijk is. De rechter mag een oneerlijke bepaling niet wijzigen in een eerlijke bepaling. Bovendien is het de vraag of er sprake kan zijn van onvoorziene omstandigheden omdat de Richtlijn oneerlijke bedingen al in 1993 bestond en de huurovereenkomst pas in 2018 is gesloten.
      
      
      
        
          De hoogte van de huurachterstand
        
      
      
    
    
      2.11.
      Omdat de huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is wordt deze vernietigd. Dit betekent dat de huurprijs van € 895,- per maand (exclusief servicekosten) altijd gelijk is gebleven. De kantonrechter volgt Hef Wonen niet in haar stelling dat de al in de huurovereenkomst per 1 juli 2018 afgesproken huurprijs van € 907,53 per maand (exclusief servicekosten) als uitgangspunt moet worden genomen. Immers ook deze huurverhoging is gebaseerd op de oneerlijke huurprijswijzigingsbepaling.
      
    
    
      2.12.
      Tijdens de zitting op 7 oktober 2025 heeft Hef Wonen verklaard dat na ontvangst van de betalingen van 2 en 30 september 2025 de huurachterstand tot en met oktober 2025 nog € 6.038,52 bedraagt. Omdat Hef Wonen bij de berekening van deze huurachterstand wel rekening heeft gehouden met de jaarlijkse huurverhogingen is deze huurachterstand niet correct. Omdat gedaagden een beroep op verrekening hebben gedaan, zal vanaf 1 juli 2018, het moment waarop de huur voor het eerst is verhoogd een berekening worden gemaakt.
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Periode
              
              
                Huur
              
              
                Servicekosten
              
              
                Totaal
              
              
                12 x
              
              
                Berekende huur met verhoging en servicekosten
              
              
                12 x
              
              
                Te veel berekende
                huur
              
            
            
              
                1/7/2018 30/6/2019
              
              
                € 895,-
              
              
                € 6,61
              
              
                € 901,62
              
              
                € 10.819,44
              
              
                € 914,14 
              
              
                € 1.0969,68
              
              
                € 150,24
              
            
            
              
                1/7/2019
                30/6/2020
              
              
                € 895,-
              
              
                € 5,76
              
              
                € 900,76
              
              
                € 10.809,12
              
              
                € 928,72
              
              
                € 11.144,64
              
              
                € 335,52
              
            
            
              
                1/7/2020
                30/6/2021
              
              
                € 895,-
              
              
                € 5,76
              
              
                € 900,76
              
              
                € 10.809,12
              
              
                € 952,72
              
              
                € 11.432,64
              
              
                € 623,52
              
            
            
              
                1/7/2021
                30/6/2022
              
              
                € 895,-
              
              
                € 6,30
              
              
                € 901,30
              
              
                €10.815,60
              
              
                € 975,99
              
              
                € 11.711,88
              
              
                € 896,28
              
            
            
              
                1/7/2022
                30/6/2023
              
              
                € 895,-
              
              
                € 6,63
              
              
                € 901,63
              
              
                € 10.819,56
              
              
                € 1.008,32
              
              
                € 12.099,84
              
              
                € 1.280,28
              
            
            
              
                1/7/2023
                30/6/2024
              
              
                € 895,-
              
              
                € 8,25
              
              
                € 903,25
              
              
                € 10.839,-
              
              
                € 1.051,01
              
              
                € 12.612,12
              
              
                € 1.773,12
              
            
            
              
                1/7/2024
                30/6/2025
              
              
                € 895,-
              
              
                € 8,63
              
              
                € 903,63
              
              
                € 10.843,56
              
              
                € 1.108,74
              
              
                € 13.304,88
              
              
                € 2.461,32
              
            
            
              
                1/7/2025
                31/10/2025
              
              
                € 895,-
              
              
                € 8,10
              
              
                € 903,10
              
              
                X 4 = €3.612,4
              
              
                € 1.153,31
              
              
                X4 
                € 4.613,24
              
              
                € 1.000,84
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                  € 8.521,12
                
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      2.13.
      Uit dit overzicht volgt dat Hef Wonen over de periode vanaf 1 juli 2018 tot en met oktober 2025 een bedrag van € 8.521,12 te veel aan huur in rekening heeft gebracht. Rekening houdend met de huurachterstand van gedaagden (€ 6.038,52) is er aldus per 1 november 2025 sprake van een voorstand van € 2.482,60.
      
      
        
          Geen ontbinding en ontruiming
        
      
      
    
    
      2.14.
      Omdat sprake is van een voorstand per 1 november 2025 van € 2.482,60 wordt de geëiste ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning afgewezen.
      
      
        
          Gedaagden zijn geen incassokosten verschuldigd
        
      
      
    
    
      2.15.
      De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen. Hef Wonen heeft pas recht op een vergoeding als een brief is gestuurd waarin gedaagden de kans hebben gekregen om de openstaande hoofdsom binnen vijftien dagen na ontvangst van de brief alsnog zonder extra kosten te betalen (artikel 6:96 lid 6 BW). In de brief die aan gedaagden is gestuurd staat (achteraf bezien) een te hoog bedrag aan hoofdsom. De brief voldoet dus niet aan de wet.
      
      
        
          Gedaagden hoeven geen rente betalen
        
      
      
    
    
      2.16.
      De rente wordt afgewezen, omdat deze (achteraf bezien) is berekend over een onjuist bedrag aan huurachterstand.
      
      
        
          Verder geen oneerlijke bepalingen
        
      
      
    
    
      2.17.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
      
      
        
          Hef Wonen moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.18.
      De proceskosten komen voor rekening van Hef Wonen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die Hef Wonen aan gedaagden moet betalen op € 847,50 aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten x € 339,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 982,50. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.19.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      wijst de vordering van Hef Wonen af;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt Hef Wonen in de proceskosten, die aan de kant van gedaagden worden begroot op € 982,50;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        754
      
    
  
  
    Hof van Justitie 30 mei 2013, ECLI:EU:C:2013:341 (Asbeek Brusse) en Hof van Justitie van de Europese Unie 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68 (Dexia)