ECLI:NL:RBLIM:2025:12648, Rechtbank Limburg, 02-07-2025, C/03/335023 / HA ZA 24-446
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-07-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Civiel recht. Bodemzaak. Eindvonnis. Bijzondere overeenkomst. Koop en ruil. Koop onroerende zaak.

RECHTBANK Limburg
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: C/03/335023 / HA ZA 24-446
    
    
    
      
        Vonnis van 2 juli 2025 in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      advocaat: mr. R.T.L.J. Jongen,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        THUYS BOUWMEESTERS B.V., 
      te Landgraaf,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Thuys,
      advocaat: mr. P.W.A.M. van Roy.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 tot en met 22,- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 4 van Thuys,- de door [eiseres] overgelegde producties 23 en 24,- de mondelinge behandeling op 8 mei 2025,
      - de pleitnotitie van [eiseres] .
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] is dierenarts. Zij heeft (als eenmanszaak) een dierenartspraktijk opgericht op 1 december 2023, genaamd [handelsnaam]. Deze eenmanszaak is omgezet naar een besloten vennootschap op 10 januari 2024, genaamd [naam BV 1].
      
    
    
      2.2.
      
        [eiseres] was in 2023 op zoek naar een pand om van daaruit haar dierenkliniek te exploiteren. Zij heeft daarbij haar oog laten vallen op het pand aan de [adres] te [vestigingsplaats] (hierna te noemen: het pand).
      
    
    
      2.3.
      
        [eiseres] is in contact gekomen met Thuys. Thuys is een samenwerking tussen architect de heer [naam architect] en bouwkostendeskundige/technisch directeur de heer ir. [naam technisch directeur] (hierna: [naam technisch directeur] ). Thuys stelt zich op haar website voor als een gepassioneerd team met jarenlange ervaring. Volgens de inschrijving in het handelsregister van de Kamer van Koophandel houdt Thuys zich bezig met onder meer projectontwikkeling, bouwbegeleiding en -advies alsmede het maken van bouwtechnische ontwerpen en bestektekeningen.
      
    
    
      2.4.
      In de ochtend van 8 december 2023 wordt het pand door [eiseres] , [naam technisch directeur] en de heer [naam] namens de verkopende partij V.A.L. Vastgoed BV (hierna: [naam] ) bezocht. Dit bezoek duurt ongeveer een half uur. 
      
    
    
      2.5.
      Op 8 december 2023 om 10.46 uur stuurt [naam technisch directeur] [eiseres] een appbericht met de tekst: “ [eiseres] , ik zit te wachten bij de garage en heb je verslag meteen gemaakt! Wat is je mailadres dan stuur ik het op”. [eiseres] reageert hierop per appbericht van 10.58 uur met de tekst: “Wow dat is snel!”. 
      
    
    
      2.6.
      Op 8 december 2023 om 11.11 uur stuurt [naam technisch directeur] aan [eiseres] een e-mail met onder meer de volgende tekst (alle hierna volgende citaten zijn letterlijk overgenomen, derhalve inclusief taal- en typfouten):
      
      
        Beste [eiseres] ,
      
      
      
        Hierbij de bevindingen en de opgave van kosten. 
        Let wel dit is op basis van onze gesprekken. Ik heb niets gemeten of gebaseerd op het nieuwe ontwerp.
      
      
      
        Je vraag over de vraagprijs. Ik zou zelf een  bod van € 300.000,- doen t.o.v de vraagprijs van € 375.000,
        Dit omdat het pand nog veel werk nodig heeft voor de nieuwe functie en het onderhoud laat met name qua installaties te wensen over. 
        Bouwkundige is het pand in acceptabele staat. Dak en kozijnen zijn dure posten en deze zijn goed onderhouden. 
      
      
      
        Ik dnek dat als je het kunt kopen voor € 345.000 dat je een goede deal hebt met deze eigenaar. […]
      
      
      
        Het geheel heeft 2,5 uur tijd gekost, zal ik je een factuur voor € 200,- ex. BTW sturen? […]
      
      
    
    
      2.7.
      Bij voornoemde e-mail zat als bijlage een document, waarin foto’s van het pand zijn opgenomen en waarbij toelichtende tekst bij de foto’s is geplaatst (hierna: het document). Bij een drietal foto’s, waarop een (schuin) dak te zien is, is opgenomen: 
      
      
        Kilgoten en goten schoonmaken. Vervuiling kan lekkage aan binnenzijde veroorzaken. Aan binnenzijde zijn oude lekkages zichtbaar. 
      
      
      
        Kosten schoonmaken: € 1.000,- excl. BTW. 
      
      
    
    
      2.8.
      Op 17 december 2023 is de factuur van Thuys van € 242,- (inclusief btw) betaald van een bankrekening ten name van [handelsnaam]. Op de factuur staat vermeld: ‘Honorarium voor de bouwkundige inspectie van het project: [adres] te [vestigingsplaats] ’. 
      
    
    
      2.9.
      Bij koopovereenkomst van 12/13 januari 2024 heeft [eiseres] (namens [naam BV 2] ) het pand gekocht voor € 345.000,-. Op 9 februari 2024 heeft de levering plaatsgevonden. 
      
    
    
      2.10.
      Op 11 maart 2024 stuurt [eiseres] een e-mail naar [naam technisch directeur] met onder meer de volgende tekst:
      
      
        […]
        Op vrijdag 8 december 2023 is door jou een bouwkundige inspectie uitgevoerd voor [adres] in [vestigingsplaats] . Na deze keuring heb ik besloten dit pand te kopen. 
      
      
      
        Direct na de aankoop van het pand kwamen vele problemen van het pand naar voren. Deze zijn niet opgemerkt tijdens de inspectie
      
      
      
         In het rapport wordt genoemd dat er oude lekkages zichtbaar zijn op de zolder. Direct na aankoop zagen wij verse schimmel en is het hout over de gehele zolder nat.
         Op de begane grond is genoemd dat op meerdere plekken vochtplekken zijn ten gevolge van lekkende regenpijpen. […]
         […]
      
      
      
        Ik heb een nieuwe inspectie laten uitvoeren door zowel een dakdekker als VAL vastgoed. Hieronder bevinden zich de punten die zijn genoemd tijdens beide bezoeken:
      
      
      
         Lekkage aan het platte dak achter op de oprit en het plat dak op de garage.
         Lekkage aan het pannendak.
         Het hoge platte dak is uit 2 delen gemaakt, een heel oud deel en een stuk vernieuwd. Hier zit een flinke bult in wat ooit voor lekkage zou kunnen zorgen en de randstroken zijn zeker niet meer de beste. En die lekken dus ook op punten. Wil je dit goed aanpakken haal je alles eraf, constructie nakijken en repareren waar nodig. […]
         […]
         […]
         […]
         Om dit echt goed aan te pakken, dus de platte daken en het pannen dak vernieuwen met de goten etc. Dan ben je een goeie 1,5 tot 2 maanden bezig afhankelijk van de staat van de constructies.
      
      
      
        Als ik had geweten dat ik deze kosten en problemen zou krijgen […] had ik deze kosten in mindering gebracht op het bod dat ik heb uitgebracht (en dus de koopprijs die ik heb betaald), of het pand niet gekocht.
        […]
      
      
    
    
      2.11.
      Op 20 maart 2024 stuurt de heer [naam bedrijfsadviseur] , bedrijfsadviseur van [eiseres] (hierna: de bedrijfsadviseur) een e-mail naar [naam technisch directeur] .
      
    
    
      2.12.
      Op 20 maart 2024 stuurt [naam technisch directeur] een e-mail naar [eiseres] en de bedrijfsadviseur met onder meer de volgende tekst:
      
      
        […]
        Het is spijtig om te horen dat mevrouw [eiseres] tegen deze zaken is aangelopen.
        Onze opname bestond uit een korte rondgang ter plekke waarbij geen destructieve of constructieve onderzoeken zijn verricht. Wij hebben ons gebaseerd op een visuele inspectie en de informatie van de verkopende partij.
      
      
      
        Tijdens de rondgang heb ik aangegeven dat een grondige verbouwing minimaal € 150.000,- zou bedragen. Mevrouw [eiseres] gaf aan slechts € 50.000,- te kunnen investeren. Hier kon ze de noodzakelijke inrichting (met moeite) van financieren. 
        […]
      
      
      
        In mijn begeleidende mail verwijs ik naar een koopprijs van € 300.000 als reëel bedrag. Hiermee geef ik duidelijk aan dat de vraagprijs veel te hoog was. 
      
      
      
        Ondanks dat het ons betreurd dat er gebrekken na de koop zijn gevonden, wijzen wij iedere vorm van aansprakelijkheid af. 
        Onze rapportage is een weergave van een eenmalige visuele inspectie.
        Het is geen aankoopadvies danwel bouwkundige keuring. 
        […]
      
      
    
    
      2.13.
      Op 22 maart 2024 stuurt [naam technisch directeur] een e-mail naar de bedrijfsadviseur met onder meer de volgende tekst:
      
      
        […]
        Mevrouw is zelf bij de rondgang aanwezig geweest. In kwestie het platte dak, bijvoorbeeld, zijn wij niet op het dak geweest i.v.m. bereikbaarheid. Wij hebben alleen de toezegging van verkoper ontvangen dat e.e.a. in goed onderhoud is.
        […]
      
      
    
    
      2.14.
      Op 5 april 2024 stuurt [eiseres] een e-mail naar [naam technisch directeur] met onder meer de volgende tekst:
      
      
        […]
        Het platte dak is zeer goed toegankelijk. Mijn inziens is het verwerpelijk dat bereikbaarheid een rol speelde. Daarnaast is het vanzelfsprekend dat bij een aankoop niet puur mag worden afgegaan op de woorden van de verkoper. Hiervoor laat ik u als bouwkundige komen.
        […]
      
      
    
    
      2.15.
      Op 30 april 2024 stuurt de advocaat van [eiseres] een brief (en gelijkluidende voorafgegane e-mail) aan [naam technisch directeur] met onder meer de volgende tekst:
      
      
        […]
        Op vrijdagochtend 8 december 2023 is de bouwkundige keuring van het pand […] uitgevoerd. […] Nog diezelfde ochtend heeft [eiseres] het rapport van de bouwkundige keuring ontvangen. Daarin worden enkele aandachtspunten benoemd, maar deze zijn beperkt van aard.
      
      
      
        
          De tekortkoming
        
        Kort na de eigendomsoverdracht blijkt dat sprake is van ernstige gebreken aan het pand. Er is sprake van diverse lekkages aan de daken van het pand, er is sprake van schimmelvorming, vochtdoorslag […]
      
      
      
        
          [eiseres] stelt zich op het standpunt dat u bij de uitvoering van de bouwkundige keuring, niet de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die van u als redelijk bekwaam en handelend vakman mag worden verwacht. 
        […]
      
      
      
        
          Aansprakelijkstelling en sommatie
        
        Gelet op het voorgaande stelt [eiseres] u aansprakelijk voor de door haar geleden schade en eventueel nog te lijden schade. De nadere onderbouwing van die schade volgt zodra daar meer zicht op is. 
      
      
      
        U wordt verzocht om binnen twee weken na vandaag, dus uiterlijk 14 mei 2024 aansprakelijkheid schriftelijk te erkennen. […]
      
      
    
    
      2.16.
      Aansprakelijkheid voor door [eiseres] geleden schade wordt vervolgens door (de advocaat van) Thuys in een e-mailbericht van 3 juni 2024 van de hand gewezen. Bij dit e-mailbericht is een memo van [naam technisch directeur] , gericht aan zijn advocaat, gevoegd, waarin onder meer is opgenomen:
      
      
        […]
        Mevrouw heeft reeds het koopcontract ontvangen en wil voor het tekenen een laatste bouwkundige controle van het pand om mogelijk de vraagprijs te laten zakken.
        […]
      
      
    
    
      2.17.
      
        [eiseres] heeft aan RT Bouw en Techniek BV (hierna: RT) opdracht gegeven de daken van het pand te inspecteren. RT heeft daarvan foto’s en filmopnames gemaakt. Vervolgens heeft RT op 7 en 10 juli 2024 een schatting gemaakt van de kosten van dakrenovatie van de daken van het pand en komt daarin uit op een totaal van € 88.890,- exclusief btw. 
      
    
    
      2.18.
      
        [eiseres] heeft aan Bouwadviesbureau [naam bouwadviesbureau] (hierna: [naam bouwadviesbureau] ) opdracht gegeven een bouwtechnische keuring van het pand uit te voeren. [naam bouwadviesbureau] heeft een opname gedaan op 27 augustus 2024 en daarvan een rapport opgesteld. In het rapport is onder meer opgenomen:
      
      
        De daken en dakranden zijn zichtbaar nauwelijks onderhouden, hetgeen zich hoofdzakelijk manifesteert in matige pannen, slechte dakramen, slechte (lekkende) goten, aangetaste gootbetimmeringen en boeiboorden en platte daken van deels slechte kwaliteit. 
      
      
      
        In het rapport worden verbeter/herstelkosten (inclusief btw) opgesomd, onderverdeeld in:
      
      
        
          ‘direct’ voor een bedrag van in totaal € 43.600,-, 
        
        
          ‘op termijn’ voor een bedrag van in totaal € 8.400,-, en 
        
        
          ‘stelpost’ voor een bedrag van in totaal € 38.000,-. 
        
      
      
    
    
      2.19.
      In de begeleidende brief van 27 augustus 2024 bij zijn rapport heeft [naam bouwadviesbureau] onder meer opgenomen:
      
      
        […]
        Heden inspecteerde ik bovengenoemd pand i.v.m. twijfels over de kwaliteit van daken en dakranden. Ik maakte daarvoor een rapport waaruit bleek dat er nogal wat achterstallig onderhoud aan het pand is, en dan vooral aan daken en dakranden. Ik begreep dat er in december jl een bouwkundige keuring heeft plaats gevonden, en daarbij de gebreken niet of onvolledig zijn opgemerkt. Het achterstallig onderhoud dat ik heden aantrof is er, m.u.v. een mogelijk defect dakraam a.g.v. noodweer o.d., ook in december geweest, het zijn bepaald geen plotselinge, actuele gebreken. Bovendien zijn/waren de gebreken, zelfs zonder ladder, gemakkelijk en louter visueel te herkennen. 
        […]
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I. Thuys veroordeelt tot vergoeding aan [eiseres] van de herstelkosten van het dak, tot op heden begroot op een bedrag van € 102.000,-, althans € 88.890,- exclusief btw,
        althans Thuys veroordeelt tot betaling van de door [eiseres] geleden schade en de omvang daarvan in goede justitie te bepalen, zo nodig na het daartoe benoemen van een onafhankelijke deskundige ter begroting van de omvang van die schade (evenals de kosten gepaard gaande met het deskundigenbericht),
        te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 april 2024 tot aan de dag der algehele voldoening;
        II. Thuys veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van de buitengerechtelijke kosten voorafgaand aan deze procedure van € 1.663,90 exclusief btw;
        III. Thuys veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van de deskundigenkosten ex artikel 6:96 lid 2 sub b BW van € 450,- exclusief btw;
        IV. Thuys veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf acht dagen na dagtekening van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening. 
      
      
    
    
      3.2.
      Thuys voert verweer. Thuys concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Ontvankelijkheid
      
    
    
    
      4.1.
      Thuys heeft aangevoerd dat zij de opdracht tot bezichtiging van het pand heeft ontvangen van de eenmanszaak [handelsnaam] . Deze eenmanszaak is overgegaan in de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [naam BV 1] . De factuur van Thuys is voldaan door deze BV. Dit betekent dat er een rechtsverhouding is tussen deze BV en Thuys. [eiseres] heeft hier niets mee van doen. Thuys is derhalve door een onjuiste partij gedagvaard, hetgeen tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] dient te leiden. 
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank volgt het betoog van Thuys niet. In lijn met het standpunt van [eiseres] stelt de rechtbank vast dat de opdracht door [eiseres] is gegeven begin december 2023, dat de opdracht op 8 december 2023 vervolgens door Thuys is uitgevoerd en dat uit het rekeningafschrift (zie hiervoor onder 2.8) niet blijkt dat de factuur op 17 december 2023 is voldaan door de BV, maar door [handelsnaam] . Dat was op dat moment de eenmanszaak van [eiseres] , omdat de BV op 10 januari 2024 is opgericht (zie hiervoor onder 2.1). Dit betekent dat [eiseres] als natuurlijk persoon, handelend onder de naam [handelsnaam] , met Thuys heeft gecontracteerd en zij jegens Thuys een vordering kan instellen. Van niet-ontvankelijkheid is dus geen sprake.
      
      
        
          De opdracht
        
      
      
    
    
      4.3.
      Niet ter discussie staat dat [eiseres] en Thuys een overeenkomst van opdracht hebben gesloten. Op grond van artikel 7:400 lid 1 BW is de overeenkomst van opdracht de overeenkomst waarbij de ene partij, de opdrachtnemer (in dit geval Thuys), zich jegens de andere partij, de opdrachtgever (in dit geval [eiseres] ), verbindt anders dan op grond van een arbeidsovereenkomst werkzaamheden te verrichten die in iets anders bestaan dan het tot stand brengen van een werk van stoffelijke aard, het bewaren van zaken, het uitgeven van werken of het vervoeren of doen vervoeren van personen of zaken. Volgens artikel 7:401 BW moet de opdrachtnemer bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen. Om te kunnen bepalen waartoe de opdrachtnemer als goed opdrachtnemer verplicht is, zal eerst vast moeten staan waartoe de overeenkomst van opdracht verplicht. De overeenkomst zal daartoe moeten worden uitgelegd. Bij de bepaling van wat de overeenkomst inhoudt, spelen onder meer de aard en de inhoud van de overeenkomst een belangrijke rol. Daarbij is van belang welke betekenis de opdrachtgever en opdrachtnemer aan elkaars verklaringen hebben gegeven en wat zij over en weer van elkaar mochten verwachten. Wat concreet van de opdrachtnemer als goed opdrachtnemer gevergd wordt, hangt ook af van de omstandigheden en is mede van de persoon van de opdrachtgever en opdrachtnemer afhankelijk. Zo speelt de deskundigheid van de opdrachtnemer een rol; naarmate hij deskundiger is, mag men hogere eisen stellen aan de kwaliteit van zijn verrichtingen. Van een professioneel handelende dienstverlener mag in beginsel steeds worden verwacht dat deze de zorg van een redelijk handelend en redelijk bekwaam opdrachtnemer laat zien. De professionaliteit brengt dat met zich. 
      
      
        
          Inhoud
        
      
      
    
    
      4.4.
      Partijen twisten over de vraag wat de opdracht van [eiseres] aan Thuys inhield. Volgens [eiseres] heeft zij aan Thuys de opdracht gegeven een bouwkundige keuring of inspectie van het pand uit te voeren en een (daarmee samenhangend) advies over de koopprijs. Thuys daarentegen heeft aangevoerd dat ‘slechts’ sprake was van een rondgang, waarbij bekeken zou worden in welke staat het pand verkeerde en hoe eventueel verder zou moeten worden gehandeld (met eventueel aanvullend onderzoek). Volgens Thuys was sprake van een spoedopdracht en stond er druk op, want de deal was bijna rond, en was het aan Thuys om met een soort helicopterview te kijken of er grote gebreken aan het pand kleefden.
      
    
    
      4.5.
      Kijkend naar de feiten is de rechtbank van oordeel dat veeleer sprake is geweest van een opdracht om een bouwkundige keuring of inspectie uit te voeren, dan om enkel een rondgang te maken. In de eerste plaats is in de factuur opgenomen dat werkzaamheden zijn uitgevoerd in de vorm van een ‘bouwkundige inspectie van het project’ (zie hiervoor onder 2.8). Daarnaast heeft [naam technisch directeur] aan zijn advocaat geschreven dat [eiseres] een ‘laatste bouwkundige controle’ van het pand wilde, voordat zij het koopcontract zou tekenen (zie hiervoor onder 2.16). Hoe het ook zij, op grond van de feiten is duidelijk dat [eiseres] wilde weten wat de staat van het pand was en wat aan de hand daarvan het advies voor de koopprijs zou zijn. Thuys heeft ook advies over de koopprijs gegeven (zie hiervoor onder 2.6). 
      
    
    
      4.6.
      Dat het een spoedopdracht betrof, heeft [eiseres] betwist en is niet komen vast te staan. Integendeel, de feiten spreken dit tegen, omdat het koopcontract – na de bezichtiging op 8 december 2023 – eerst op 12/13 januari 2024 is getekend en het pand vervolgens (pas) op 9 februari 2024 is geleverd (zie hiervoor onder 2.9). Evenmin kan worden aangenomen dat Thuys met een helicopterview naar het pand zou kijken; ook die stelling is door [eiseres] betwist en niet nader door Thuys onderbouwd. Dat de bezichtiging van het pand slechts een half uur in beslag heeft genomen, kan aan het voorgaande niet afdoen. Dit heeft immers te maken met de wijze waarop Thuys de opdracht heeft uitgevoerd, in welk kader de rechtbank het volgende overweegt. 
      
      
        
          Uitvoering 
        
      
      
    
    
      4.7.
      Vaststaat dat Thuys geen grote gebreken heeft aangetroffen. Het document vermeldt die immers niet. Thuys heeft wel een advies gegeven om de (kil)goten schoon te maken. In de begeleidende e-mail bij het document heeft Thuys aangegeven dat het dak en de kozijnen dure posten zijn, maar dat deze goed zijn onderhouden (zie hiervoor onder 2.6). Thuys is daarbij afgegaan op een mededeling van de verkoper hierover, namelijk de toezegging dat ‘e.e.a. in goed onderhoud’ is. Thuys is zelf niet op het (platte) dak geweest (zie hiervoor onder 2.13).
      
    
    
      4.8.
      Het voorgaande staat in schril contrast met de bevindingen van [naam bouwadviesbureau] , die een bouwtechnische keuring aan het pand heeft uitgevoerd. In het rapport van [naam bouwadviesbureau] – zie hiervoor onder 2.18 – is onomwonden opgenomen: ‘De daken en dakranden zijn zichtbaar nauwelijks onderhouden, hetgeen zich hoofdzakelijk manifesteert in matige pannen, slechte dakramen, slechte (lekkende) goten, aangetaste gootbetimmeringen en boeiboorden en platte daken van deels slechte kwaliteit.’ Daarbij heeft [naam bouwadviesbureau] in de begeleidende brief opgenomen dat dit geen ‘plotselinge, actuele’ gebreken zijn en dat de gebreken bovendien, zelfs zonder ladder, gemakkelijk en louter visueel te herkennen zijn/waren (zie hiervoor onder 2.19). Deze bevindingen van [naam bouwadviesbureau] (en ook die van RT) zijn niet door Thuys weersproken. Alleen daarom al staat vast dat het document van Thuys onder de maat is. Het document bevat niet alleen foutieve informatie, die bovendien niet is gebaseerd op eigen waarneming, omdat Thuys niet op het dak is geweest, maar in het document ontbreekt ook (cruciale) informatie over gebreken, die visueel gemakkelijk te herkennen waren, en al helemaal door een professionele dienstverlener als Thuys.
      
    
    
      4.9.
      Thuys heeft verder aangevoerd dat het document gelezen moet worden in de context van het gegeven dat [eiseres] slechts over een beperkt budget beschikte en veel handige vrienden had die de kosten van een verbouwing konden beperken tot enkel de materiaalkosten, op grond waarvan Thuys alleen de hoogstnoodzakelijke werkzaamheden (gelet op het beperkte budget) heeft opgesomd in het document. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt dit ‘contextverweer’ nergens uit. [eiseres] heeft gemotiveerd betwist dat zij over een beperkt budget beschikte, terwijl dat overigens ook niet relevant is voor de vraag of de opdracht goed is uitgevoerd. Bovendien had het op de weg van Thuys, als professionele, deskundige dienstverlener, gelegen om deze context expliciet op te nemen in het document, hetgeen niet is gebeurd.
      
    
    
      4.10.
      Hetgeen overigens door Thuys is aangevoerd (zoals met betrekking tot de eigen onderzoeksplicht van [eiseres] ), is niet relevant voor de vraag of Thuys de opdracht goed heeft uitgevoerd. Een dergelijk verweer past veeleer bij een geschil over de conformiteit van een woning.
      
    
    
      4.11.
      Uit het voorgaande volgt dat Thuys de aan haar door [eiseres] gegeven opdracht niet naar behoren heeft uitgevoerd en niet heeft gehandeld zoals het een goed opdrachtnemer betaamt. Om die reden is Thuys aansprakelijk voor de door [eiseres] geleden schade. Aannemelijk is immers dat [eiseres] , indien zij op de hoogte was geweest van de werkelijke staat van de daken van het pand, de daarmee gemoeide herstelkosten in mindering had gebracht op haar bod voor het pand, althans dit substantieel hierin zou hebben verdisconteerd, dan wel had afgezien van de koop van het pand. 
      
      
        
          De schade 
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        Artikel 6:97 BW bepaalt dat de rechter de schade begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Kan de omvang van de schade niet nauwkeurig worden vastgesteld, dan wordt zij geschat. 
        Vaststaat dat de daken van het pand in slechte staat verkeren. Zowel RT als [naam bouwadviesbureau] hebben dit immers geconstateerd en hun bevindingen zijn niet door Thuys weersproken. Daarmee is sprake van schade, die gerepareerd moet worden. 
      
      
    
    
      4.13.
      
        In dit kader heeft Thuys aangevoerd dat sprake is van een oud, vervallen pand en dat het daarom niet de bedoeling is dat – naar de rechtbank begrijpt – [eiseres] de beschikking krijgt over een compleet nieuw dak. Dit verweer merkt de rechtbank aan als een ‘nieuw voor oud’ verweer, oftewel een beroep op voordeelstoerekening. Deze verrekening van voordeel is opgenomen in artikel 6:100 BW. Dit artikel bepaalt: heeft een zelfde gebeurtenis voor de benadeelde naast schade tevens voordeel opgeleverd, dan moet, voor zover dit redelijk is, dit voordeel bij de vaststelling van de te vergoeden schade in rekening worden gebracht.
        Bij de beoordeling van dit beroep op voordeelstoerekening gaat het erom dat genoten voordelen, voor zover dat redelijk is, mede in aanmerking behoren te worden genomen bij de vaststelling van de te vergoeden schade (zie Hoge Raad 29 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP4012, NJ 2013/40). Daarvoor is allereerst vereist dat tussen de normschending en de gestelde voordelen een conditio sine qua non-verband bestaat, in die zin dat in de omstandigheden van het geval sprake is van een voordeel dat zonder de normschending niet zou zijn opgekomen. Voorts dient het met inachtneming van de in artikel 6:98 BW besloten maatstaf redelijk te zijn dat die voordelen in rekening worden gebracht bij de vaststelling van de te vergoeden schade.
      
      
    
    
      4.14.
      Dat tussen het gestelde voordeel en de normschending een causaal verband bestaat, is niet door partijen ter discussie gesteld. Tegen het beroep van Thuys op voordeelstoerekening heeft [eiseres] zich bovendien niet verzet, zodat hiermee bij de begroting van de schade rekening zal worden gehouden. 
      
    
    
      4.15.
      Bij de schadebegroting komt de rechter een grote mate van vrijheid toe. In dit verband stelt de rechtbank voorop dat Thuys de door [naam bouwadviesbureau] in zijn rapport opgevoerde herstelkosten (zie hiervoor onder 2.18) niet heeft betwist. Alleen al de kosten die direct moeten worden gemaakt van € 43.600,- en de kosten die op termijn dienen te worden gemaakt van € 8.400,- zijn kosten waarmee [eiseres] , naar de rechtbank aanneemt, hoe dan ook geconfronteerd zal worden. Deze kosten zijn dan ook toewijsbaar. Ten aanzien van de stelposten van € 38.000,- is voor de rechtbank moeilijker in te schatten of deze kosten reëel zijn. Bovendien hebben de stelposten blijkens het rapport van [naam bouwadviesbureau] betrekking op kosten voor volledige vervanging of vernieuwing van materialen. Nu ook rekening zal worden gehouden met verrekening van het voordeel dat door [eiseres] zal worden verkregen indien zij een compleet nieuw dak zou krijgen, acht de rechtbank het redelijk en billijk om 50% van de stelpost-kosten in aanmerking te nemen als te vergoeden schade, zijnde € 19.000,-. Dit maakt dat de rechtbank een bedrag aan schadevergoeding zal toewijzen van (43.600 + 8.400 + 19.000 =) € 71.000,- en het meerdere zal afwijzen. 
      
    
    
      4.16.
      
        [eiseres] heeft wettelijke rente gevorderd vanaf 30 april 2024. Zij is daarbij kennelijk aangesloten bij de aansprakelijkstelling van Thuys bij brief van 30 april 2024 (zie hiervoor onder 2.15). Voor de verschuldigdheid van wettelijke rente is verzuim vereist. Nu sprake is van een verbintenis die strekt tot schadevergoeding was het verzuim op 30 april 2024 reeds zonder ingebrekestelling ingetreden, omdat die verbintenis niet terstond door Thuys is nagekomen (zie artikel 6:83 sub b BW). De gevorderde wettelijke rente is dan ook toewijsbaar vanaf 30 april 2024. 
      
      
        
          De buitengerechtelijke kosten 
        
      
      
    
    
      4.17.
      
        [eiseres] vordert vergoeding van buitengerechtelijke kosten. Daar heeft Thuys geen verweer tegen gevoerd. Daarom zal het gevorderde bedrag van € 1.663,90 (exclusief btw) worden toegewezen.
      
      
        
          De kosten van de deskundige
        
      
      
    
    
      4.18.
      
        [eiseres] heeft gesteld dat zij kosten heeft gemaakt ter vaststelling van de schade. Volgens [eiseres] betreft dit het inschakelen van deskundige [naam bouwadviesbureau] en komen deze kosten (á € 450,- exclusief btw) op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank deelt dit standpunt, terwijl Thuys hier ook geen verweer tegen heeft gevoerd, zodat de vordering van [eiseres] op dit punt zal worden toegewezen. 
      
      
        
          De proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.19.
      Thuys is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                139,42
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.626,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                3.858,00
              
              
                (2 punten × € 1.929,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                6.801,42
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.20.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing, waarbij de rechtbank Thuys een ruimere termijn van veertien dagen na aanschrijving zal geven om aan de proceskostenveroordeling te voldoen. 
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt Thuys om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 71.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover met ingang van 30 april 2024 tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Thuys om aan [eiseres] te betalen de deskundigenkosten van € 450,00 exclusief btw,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt Thuys om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 1.663,90 exclusief btw aan buitengerechtelijke kosten,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt Thuys in de proceskosten van [eiseres] van € 6.801,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Thuys niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt Thuys tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. T.A.J.M. Provaas en in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2025.
      
      
      
        JPW
      
    
  
  
     Productie 5 bij dagvaarding
  
  
     Productie 23 van [eiseres]
  
  
     Productie 2 bij dagvaarding
  
  
     Productie 1 bij dagvaarding
  
  
     Productie 9 bij dagvaarding
  
  
     Productie 8 bij dagvaarding
  
  
     Productie 6 bij dagvaarding
  
  
     Productie 3 bij dagvaarding
  
  
     Productie 10 bij dagvaarding
  
  
     Productie 11 bij dagvaarding
  
  
     Productie 12 bij dagvaarding
  
  
     Productie 13 bij dagvaarding
  
  
     Productie 14 bij dagvaarding
  
  
     Productie 15 bij dagvaarding
  
  
     Productie 18 bij dagvaarding
  
  
     Productie 20 bij dagvaarding
  
  
     Indien [eiseres] niet de contractant was geweest van Thuys, zoals bepleit door Thuys, dan zou zij om die reden geen vordering hebben op Thuys en zou de vordering afgewezen moeten worden; van niet-ontvankelijkheid zou derhalve ook in dat geval geen sprake zijn.