ECLI:NL:RBMNE:2025:6289, Rechtbank Midden-Nederland, 21-11-2025, UTR 24/6855, 24/6857. 24/6858 en 24/6859
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-11-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde; beroep gegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummers: UTR 24/6855, 24/6857, 24/6858 en 24/6859 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 november 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , eiser
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
      (gemachtigde: D. Koopmans).
    
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waardes van de woningen aan de [adres 1] , de [adres 2] , de [adres 3] en de [adres 4] in [plaats] .
    
    
    
      1.1.
      In de beschikking van 29 februari 2024 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waardes van deze woningen voor het belastingjaar 2024 (naar de waardepeildatum 1 januari 2023) als volgt vastgesteld:
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Zaaknummer
              
              
                Woning
              
              
                Vastgestelde waarde
              
            
            
              
                UTR 24/6855
              
              
                
                  [adres 1]
                
              
              
                € 1.326.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/6857
              
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                € 158.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/6858
              
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                € 127.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/6859
              
              
                
                  [adres 4]
                
              
              
                € 158.000,-
              
            
          
        
      
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woningen ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waardes als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd. 
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 25 september 2024 (het bestreden besluit) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld en diverse aanvullende stukken overgelegd. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. De heffingsambtenaar heeft verder aangegeven dat de waardes van de [adres 3] en de [adres 4] opnieuw zijn bekeken en dat de waardes – conform het standpunt van eiser – moet worden verhoogd naar respectievelijk € 160.000,- en € 180.000,-.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 7 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [plaats] , taxateur van de heffingsambtenaar. 
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Het geschil
      
    
    
    2. Door de gemachtigde van eiser is ter zitting bevestigd dat eiser akkoord is met de verhoogde WOZ-waardes van de [adres 3] en de [adres 4] . Ook maakt eiser niet langer bezwaar tegen de WOZ-waarde van de [adres 2] . Omdat de heffingsambtenaar de door hem in het primaire besluit vastgestelde waardes voor de [adres 3] en de [adres 4] niet langer handhaaft, is het beroep in die zaken gegrond en moet de uitspraak op bezwaar in zoverre worden vernietigd. Omdat eiser de beroepsgronden gericht tegen de WOZ-waarde van de [adres 2] niet langer handhaaft, is nog slechts in geschil de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] (de woning) per de waardepeildatum 1 januari 2023. 
    
    3. De woning is een vrijstaande bungalow uit 1995 met een gebruiksoppervlakte van 332 m2 op een perceel van 1.012 m2 met garage en privé-zwembad. Eiser bepleit een lagere waarde, en stelt dat de waarde “minimaal verminderd [dient] te worden met 20%”. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 1.326.000,-.
    
    
      
        Procedeergedrag
      
    
    
    4. Bij de beoordeling van dit beroep bewaakt de rechtbank de goede procesorde en neemt daarbij het volgende in aanmerking. Het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrieven’ en andere brieven van de gemachtigde van eiser staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. De rechtbank zal die stellingen dan ook verder buiten beschouwing laten. Het risico dat daarbij een stelling niet wordt behandeld die in een concreet voorliggende zaak mogelijk met enig succes zou kunnen worden verdedigd, is het rechtstreekse gevolg van de wijze van procederen door de gemachtigde van eiser en komt derhalve voor rekening van eiser namens wie hij optreedt. De goede procesorde verzet zit vervolgens tegen het betrekken van standpunten in beroep, als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden. Daarom laat de rechtbank de pas voor het eerst op de zitting aangevoerde beroepsgronden eveneens buiten beschouwing. 
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. De WOZ-waarde van een woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De heffingsambtenaar  heeft de waarde van deze woning onderbouwd door gebruik te maken van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
        
      
      
    
    
      4.2.
      Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier referentiewoningen. Het betreft de volgende in [plaats] gelegen woningen:
      
        
          
            [adres 5] , verkocht op 14 april 2022 voor € 1.000.025,-;
        
        
          
            [adres 6] , verkocht op 19 oktober 2022 voor € 990.000,-; 
        
        
          
            [adres 7] , verkocht op 29 januari 2022, voor € 1.280.000,-; en
        
        
          
            [adres 8] , verkocht op 24 oktober 2022, voor € 980.000,-. 
        
      
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank is van oordeel dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde, omdat het gaat om vrijstaande woningen die gelegen zijn in dezelfde wijk in [plaats] als de woning van eiser, en die wat betreft bouwjaar, kwaliteit, onderhoud, en voorzieningen goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt, en aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. De prijs per m2 die de heffingsambtenaar voor de woning hanteert is aanzienlijk lager dan die van de referentiewoningen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar dan ook aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Wat eiser daartegen heeft aangevoerd maakt dat niet anders.
      
    
    
      4.4.
      Eiser heeft tegen de bepaling van de WOZ-waarde voorafgaand aan de zitting verder geen concrete, op de specifieke zaak toegesneden beroepsgronden aangevoerd. Ook op de zitting heeft eiser geen concrete beroepsgronden aangevoerd gericht tegen de WOZ-waarde van de woning. 
      
      
      
      
      
        
          Overschrijding van de opbrengstlimiet?
        
      
      
    
    
      5.1.
      Eiser voert in zijn ongedateerde, op 26 juni 2025 ontvangen brief aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht heeft gegeven in de ramingen van baten en lasten terzake de riool- en afvalstoffenheffing, waterschapslasten, zuiveringsheffing, reinigingsrechten en alle andere lokale belastingen en plaatselijke heffingen onder welke titel dan ook. Ten aanzien van de posten overhead, uren en BTW bestaat volgens eiser in de ramingen redelijke twijfel of en in hoeverre er sprake is van een “last ter zake”. Doordat de heffingsambtenaar niet naar vermogen inzicht heeft verschaft, kan niet worden vastgesteld dat de opbrengstlimiet niet is overschreden, zo stelt eiser. Eiser verwijst naar een uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 3 juni 2025. Op de zitting heeft eiser zich op het standpunt gesteld dat hij gronden ten aanzien van de opbrengstlimiet naar voren heeft gebracht in de eerste zin van de machtiging, de eerste zin van zijn bezwaarschrift en tijdens de hoorzitting. 
      
      
    
    
      5.2.
      De heffingsambtenaar betwist dat er eerder in de procedure gronden ten aanzien van de opbrengstlimiet zijn aangevoerd. Door deze grond pas in de brief van 26 juni 2025 aan te voeren is deze grond tardief. In de door eiser genoemde uitspraak staat ook in overweging 4.3 het stappenplan beschreven dat de Hoge Raad heeft opgesteld voor het doen van een beroep op overschrijding van de opbrengstlimiet. Dat is door eiser niet gevolgd.
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank is van oordeel dat het enkel benoemen van de verschillende heffingen die op een aanslag kunnen staan – of het in algemene bewoordingen verwijzen daarnaar – zoals eiser heeft gedaan, onvoldoende is om te kunnen concluderen dat eiser al op een eerder moment in de procedure aan de orde heeft gesteld dat de opbrengstlimiet is overschreden. Omdat eiser dit pas heeft gedaan met zijn brief van 26 juni 2025 en daarbij op geen enkele wijze het stappenplan heeft gevolgd dat hiervoor geldt, is deze grond te laat ingediend. Dit is in strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal deze beroepsgrond dan ook verder buiten beschouwing laten.
      
      
        
          Verzoek om immateriële schadevergoeding
        
      
      
    
    
      6.1.
      Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over zijn belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
    
    
      6.2.
      De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan twee jaar hebben geduurd. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 16 maart 2024. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
      
      
        
          Conclusie en gevolgen
        
      
      
    
    
      7.1.
      Omdat de heffingsambtenaar de door hem in het primaire besluit vastgestelde waardes voor de [adres 3] en de [adres 4] niet langer handhaaft, is het beroep in die zaken gegrond en moet de uitspraak op bezwaar in zoverre worden vernietigd. 
      
    
    
      7.2.
      Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoeden en krijgt hij een vergoeding voor zijn proceskosten. De kosten van rechtsbijstand worden met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op een bedrag van € 161,76 voor de bezwaarfase (1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 647,- vermenigvuldigd met een factor 0,125) en € 453,50 voor de beroepsfase (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde per punt van € 907,- en vermenigvuldigd met een factor 0,25). De totale proceskostenvergoeding is dan (€ 161,76 + € 453,50 =) € 615,26.
      
    
    
      7.3.
      Op grond van artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ mag de heffingsambtenaar de in deze uitspraak toegekende proceskosten en het griffierecht uitsluitend uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. 
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond voor zover dat gericht is tegen de waardevaststelling van de [adres 3] en de [adres 4] in [plaats] ;
      
      
        verklaart het beroep voor het overige ongegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze betrekking heeft op de waardevaststelling van de woningen aan de [adres 3] en de [adres 4] in [plaats] ;
      
      
        stelt de waarde van [adres 3] in [plaats] vast op € 160.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023, en stelt de waarde van de [adres 4] in [plaats] vast op € 180.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023, en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing voor het belastingjaar 2024 dienovereenkomstig vermindert;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in plaats komt van de uitspraak op bezwaar voor zover deze betrekking heeft op de waardevaststelling van de [adres 3] en de [adres 4] ;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 615,26 aan proceskosten aan eiser;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiser moet vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Kasi, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 21 november 2025.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
  
  
     In haar uitspraak van 24 januari 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:221 is de rechtbank ingegaan op het procedeergedrag van de gemachtigde van eiser.
  
  
     Vgl. gerechtshof Amsterdam 11 februari 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:475, r.o. 5.1.4.
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2025:3430.
  
  
     Conform artikel 30a, eerste lid van de Wet WOZ.
  
  
     Conform artikel 30a, tweede lid onder a van de Wet WOZ.