ECLI:NL:RBNHO:2025:15669, Rechtbank Noord-Holland, 10-09-2025, 11793675 \ CV EXPL  25-4622
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-09-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur woonruimte. Huurachterstand. Regeling. Ontbinding huurovereenkomst onder opschortende voorwaarde. Ambtshalve toetsing van huurprijswijzigingsbeding, incassobeding, rentebeding en proceskostenbeding in huurovereenkomst.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      zaak/rolnr.: 11793675 \ CV EXPL  25-4622
      datum uitspraak: 10 september 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      de stichting Gallenkampstichting
      te Heemstede
      eiseres
      hierna te noemen de Gallenkampstichting
      gemachtigde mr. O.J. Boeder
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        
      
      te [plaats]
      gedaagde
      hierna te noemen [gedaagde]
      procederend in persoon
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      De Gallenkampstichting heeft [gedaagde] gedagvaard op 10 juli 2025. [gedaagde] heeft mondeling geantwoord. Op 14 augustus 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Omdat op deze zitting niemand namens de Gallenkampstichting aanwezig was, is een nieuwe mondelinge behandeling gepland. Deze heeft plaatsgevonden op 28 augustus 2025. Daarbij waren aanwezig [betrokkene 1] en [betrokkene 2] namens de Gallenkampstichting, bijgestaan door de gemachtigde, en [gedaagde]. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht. Vonnis is bepaald op vandaag.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt van de Gallenkampstichting de woonruimte aan het adres [adres] te [plaats].  Per 1 juli 2025 bedraagt de maandelijkse huurprijs € 665,94, bij vooruitbetaling te voldoen. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] heeft ondanks aanmaning niet alle huurtermijnen voldaan. Per 10 juli 2025 had [gedaagde] een huurachterstand van € 6.387,69.
      
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      De Gallenkampstichting vordert ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de aan [gedaagde] verhuurde woonruimte, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten. 
    
    
      3.2.
      De Gallenkampstichting legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. 
    
  
  
    
      4
      4. Het verweer
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde] heeft de huurachterstand erkend. [gedaagde] voert verweer tegen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woonruimte.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Ambtshalve toetsing van de huurovereenkomst van 15 februari 2018 (hierna: de huurovereenkomst) 
      
    
    
    
      5.1.
      Gelet op de hoogte van de huur bij aanvang van de huurovereenkomst is sprake van sociale huur. In de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard. Gallenkampstichting heeft toegelicht dat deze algemene voorwaarden door de overgang naar een opvolgend huurbeheerder niet meer beschikbaar zijn. In de huurovereenkomst zelf staan ook bedingen die kwalificeren als algemene voorwaarden.
      
    
    
      5.2.
      Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de huurovereenkomst en algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument (in de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn)). Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. Artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is. 
      
    
    
      5.3.
      Bedingen waaraan de huurder gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, zijn oneerlijk als deze in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoren in het nadeel van de huurder. Het gaat om een beoordeling van de bedingen op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Of de verhuurder de huurder ook daadwerkelijk aan die bedingen houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is niet relevant. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over hetzelfde onderwerp. 
      
      
        
          Huurprijswijzigingsbeding
        
      
      
    
    
      5.4.
      
        De huurovereenkomst bevat een huurprijswijzigingsbeding. Dat luidt als volgt: 
        
          
          “(…) b. De genoemde huurprijs zal jaarlijks per 1 juli worden aangepast. De aanpassing wordt bepaald door het bestuur van de Gallenkampstichting, waarbij het bestuur de landelijke ontwikkeling van de huren in haar beslissing zal meenemen. De verhuurder verplicht zich minimaal een maand voor de huurverhoging de huurder schriftelijk van de verhoging in kennis te stellen.”
          
        
      
    
    
      5.5.
      
        Sinds 2003 geldt een wettelijk systeem voor huurverhoging van sociale huurwoningen. Bepalingen die de verhuurder recht geven op een hogere verhoging of die suggestie wekken, zullen vrijwel altijd oneerlijk zijn, omdat zij in strijd zijn met (eenzijdig) dwingend recht.
        In het onderhavige beding staat dat de aanpassing van de huurprijs “wordt bepaald door het bestuur van de Gallenkampstichting, waarbij het bestuur de landelijke ontwikkeling van de huren in haar beslissing zal meenemen” (onderstreping kantonrechter). Het beding verwijst daarmee niet (direct) naar het wettelijk systeem voor huurverhoging van sociale huurwoningen, maar houdt de mogelijkheid open om de huur te verhogen boven het wettelijk maximum. Het beding is daarmee in beginsel oneerlijk.
      
      
    
    
      5.6.
      In dit specifieke geval oordeelt de kantonrechter echter anders. De Gallenkampstichting heeft namelijk voldoende toegelicht dat zij, ook gelet op haar maatschappelijke doelstelling, met het beding niet de mogelijkheid heeft willen creëren om huurverhogingen boven het door de overheid toegestane maximum door te voeren. Integendeel, zij heeft er juist mee tot uitdrukking willen brengen dat zij, zo mogelijk, de huur maar beperkt zal verhogen (dus met een lager percentage). Deze uitleg van het beding heeft de Gallenkampstichting onderbouwd met de brieven die zij vanaf het begin van de huurovereenkomst jaarlijks aan de huurder heeft toegestuurd. In die brieven staat met welk percentage het is toegestaan om de huur dat jaar te verhogen en met welk percentage zij dat daadwerkelijk zal doen. Uit die brieven blijkt dat de huurverhogingen vele jaren (beduidend) lager waren dan het toegestane maximum (en in geen geval hoger). 
      
    
    
      5.7.
      
        Gelet op toelichting van de Gallenkampstichting is de kantonrechter van oordeel dat het huurprijswijzigingsbeding (gelezen in de verdere context), hoewel ongelukkig geformuleerd, het evenwicht tussen partijen niet zodanig verstoort dat het daardoor oneerlijk is in de zin van de richtlijn. Dat betekent dat het beding niet wordt vernietigd en de huurverhogingen in stand blijven.
        
          
          Buitengerechtelijke incassokosten 
        
      
    
    
      5.8.
      De Gallenkampstichting maakt aanspraak op vergoeding van gemaakte buitengerechtelijke incassokosten. In artikel 11.3 van de huurovereenkomst is daarover een beding opgenomen. Dat luidt als volgt:
    
    
      11.3 (
      
        
          Buiten) gerechtelijke kosten
        
        
          (…) In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploit aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van deze overeenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarmee in verband staande redelijke en schriftelijke vastgelegde kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechtelijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten – aan verhuurder te voldoen. De gemaakte kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag, berekend volgens het tarief dat gebruikelijk door gerechtsdeurwaarders wordt gehanteerd. 
        
      
      
    
    
      5.9.
      Het beding over buitengerechtelijke kosten leidt tot een aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder omdat: 
      - de kosten zonder ingebrekestelling verschuldigd zijn;
      - er geen (duidelijk) maximumbedrag aan kosten is opgenomen;
      
        Gelet hierop wordt ten nadele van de consument-huurder afgeweken van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten. Daarom is het beding oneerlijk en wordt het vernietigd. Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten niet toewijsbaar zijn.
        
          Rente
          5.10. De Gallenkampstichting maakt aanspraak op rente over de huurachterstand. In de huurovereenkomst is daarover een beding opgenomen. Dat luidt als volgt:
      
      
      
        
          “1. Huurprijs en servicekosten
        
        
          (…) Als verhuurder het volledige door huurder verschuldigde bedrag niet op de vervaltermijn heeft ontvangen, is huurder zonder dat ingebrekestelling of aanmaning is vereist, een rente verschuldigd van één procent (1%) per maand over het onbetaald gebleven bedrag vanaf iedere vervaltermijn tot aan de dag der algehele voldoening. (…)”
        
      
      
    
    
      5.11.
      
        De bedongen rente bedraagt 1% per maand. Dat is meer dan de wettelijke handelsrente op het moment van het sluiten van de overeenkomst. Het rentebeding is daarom oneerlijk, wat betekent dat het beding wordt vernietigd.
        
          
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.12.
      Het beding in artikel 11.3 van de huurovereenkomst ziet ook op de proceskosten. Voor zover de verhuurder op grond hiervan aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten moet veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
      
      
        
          De verdere beoordeling
        
      
      
    
    
      5.13.
      De huurachterstand tot en met augustus 2025 bedraagt € 6.387,69. [gedaagde] erkent de verschuldigdheid hiervan. De toewijsbare proceskosten bedragen € 1.366,45, bestaande uit € 145,45 voor de dagvaarding, € 543,00 aan griffierecht en € 678,00 (2x € 339,00) voor salaris gemachtigde. De totale toewijsbare vordering bedraagt daarmee € 7.754,14. De gevorderde rente en buitengerechtelijke incassokosten zijn immers niet toewijsbaar. 
    
    
      5.14.
      Partijen zijn ter zitting het volgende overeengekomen. De huurovereenkomst zal onder opschortende voorwaarde worden ontbonden. Dit betekent dat [gedaagde] nog een kans krijgt om de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woonruimte te voorkomen door de volgende regeling na te komen:
      
      - [gedaagde] betaalt € 7.754,14 aan de Gallenkampstichting, te voldoen in maandelijkse termijnen van € 300,00. 
      - de eerste termijn moet uiterlijk betaald zijn op 30 september 2025. 
      - de aflossingen moeten worden overgemaakt op rekeningnummer [rekeningnummer] ten name van [bedrijf] onder vermelding van dossiernummer [nummer].
      - de lopende huur moet tijdig worden betaald aan de Gallenkampstichting.
      
      
        Als [gedaagde] de regeling of de lopende huur niet op tijd of niet volledig nakomt, is de opschortende voorwaarde vervuld. Het (restant van het) bedrag zal direct opeisbaar zijn en de huurovereenkomst is dan per direct ontbonden. In dat geval dient [gedaagde] de woonruimte te ontruimen met alle zich daarin bevindende personen en goederen, voor zover deze goederen niet eigendom van de Gallenkampstichting zijn, te verlaten en met afgifte van de sleutels ter volledige en vrije beschikking te stellen van de Gallenkampstichting.
      
      
    
    
      5.15.
      Gelet op de ingrijpende gevolgen voor [gedaagde] wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. 
    
    
      5.16.
      De vordering zal overeenkomstig het voorgaande worden toegewezen.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      ontbindt de huurovereenkomst onder de opschortende voorwaarde dat [gedaagde] de regeling en de lopende huur niet op tijd of niet volledig nakomt;
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde] voor het geval dat [gedaagde] de regeling of de lopende huur niet op tijd of niet volledig heeft voldaan, om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de gehuurde woonruimte aan het adres [adres] te [plaats] te ontruimen en leeg op te leveren en de sleutels over te dragen aan de Gallenkampstichting; 
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [gedaagde] om aan de Gallenkampstichting te betalen € 7.754,14;
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt [gedaagde] daarnaast om aan de Gallenkampstichting te betalen € 665,94, althans het per 1 juli overeenkomstig de huurovereenkomst verhoogde periodieke bedrag, voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] de woonruimte in gebruik houdt nadat de huurovereenkomst definitief is ontbonden; 
      
    
    
      6.5.
      bepaalt dat wat [gedaagde] na 14 augustus 2025 aan de Gallenkampstichting heeft voldaan op de hiervoor genoemde bedragen in mindering strekt;
      
    
    
      6.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.7.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
      
      
      
        De griffier 								De kantonrechter 
      
      
      
      
    
  
  
     Hoge Raad 10 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:198, r.o. 3.8.2.