ECLI:NL:RBZWB:2025:8572, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 03-12-2025, 11707914 CV EXPL 25-1735 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-12-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ontbinding huurovereenkomst wegens huurachterstand. Achteraf door gedaagde gedaan beroep op opschorting wegens vermeende gebreken aan het gehuurde slaagt niet. De combinatie van het rente-, incasso- en boetebeding in de algemene huurvoorwaarden is, gelet op het cumulatieve effect hiervan, oneerlijk. Deze bedingen worden vernietigd. Eiser kan daarom geen aanspraak maken op rente en incassokosten.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Bergen op Zoom
    
    
    
      Zaaknummer: 11707914 \ CV EXPL  25-1735
    
    
    
      
        Vonnis van 3 december 2025 (bij vervroeging)
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING WOONKWARTIER, 
      te Zevenbergen,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Woonkwartier,
      gemachtigde: AGIN Timmermans,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [huurder]
        , 
      te [plaats],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [huurder],
      in persoon.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 6 mei 2025, met producties,- de conclusie van antwoord,- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
      - het e-mailbericht d.d. 4 november 2025 met aanvullende stukken van Woonkwartier,
      - het e-mailbericht d.d. 19 november 2025 van [huurder], waarin hij aangeeft niet op de mondelinge behandeling te verschijnen,
      - de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 19 november 2025.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Woonkwartier verhuurt met ingang van 22 november 2024 aan [huurder] de woning aan het [adres] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt thans € 717,61 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op deze huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Woonkwartier van toepassing.
      
    
    
      2.2.
      
        [huurder] heeft de huur niet betaald. Woonkwartier heeft [huurder] aangemaand op 7 april 2025 om aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen.
    
    
      2.3.
      Woonkwartier heeft [huurder] schriftelijk gewezen op de mogelijkheid van schuldhulpverlening bij betalingsachterstanden. Woonkwartier heeft [huurder] daarna bij de gemeente aangemeld in het kader van vroegsignalering.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Woonkwartier vordert, na actualisering van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van € 8.107,05 aan huurachterstand met nevenvorderingen, met veroordeling van [huurder] in de proceskosten. 
      
    
    
      3.2.
      Woonkwartier legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [huurder] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door niet aan zijn betalingsverplichting te voldoen. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt volgens Woonkwartier de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Daarnaast maakt [huurder] feitelijk geen gebruik van het gehuurde als zijn hoofdverblijf, hetgeen eveneens een tekortkoming oplevert.
      
    
    
      3.3.
      
        [huurder] erkent de huurachterstand en voert aan dat er een aantal gebreken aanwezig zijn in het gehuurde, waaronder een aanzienlijk vochtprobleem in de muren, kelder en buiten de woning. Zolang dit probleem niet is opgelost, is er sprake van opschorting van de huur. [huurder] is bezig met de inrichting van de woning en zal deze betrekken wanneer de inrichting klaar is. [huurder] heeft voorts verzocht een minnelijke regeling te treffen. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Woonkwartier heeft ter zitting van 19 november 2025 inlichtingen verstrekt. [huurder] is, zoals door hem per e-mail van 19 november 2025 aangegeven, niet verschenen op de mondelinge behandeling, zodat deze zonder hem heeft plaatsgevonden.
      
      
        
          Huurachterstand en het beroep op opschorting vanwege gebreken aan het gehuurde
        
      
      
    
    
      4.2.
      Uit de door Woonkwartier in het geding gebrachte specificatie blijkt dat de huurachterstand tot en met november 2025 € 7.709,33 bedraagt. [huurder] heeft dit niet weersproken. Hij voert aan dat hij de betaling van de huurtermijnen heeft opgeschort wegens gebreken aan het gehuurde.  
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter is van oordeel dat [huurder] geen beroep op opschorting toekomt, omdat hij Woonkwartier niet op de hoogte heeft gesteld van de door hem gestelde gebreken.  Hieronder wordt toegelicht waarom dat zo is.
      
    
    
      4.4.
      Op grond van artikel 6:262 BW jo. artikel 7:205 BW mag een huurder in beginsel zijn betalingsverplichting van de huur opschorten, als de verhuurder zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken aan de woning niet nakomt. De huurder moet in beginsel voor een succesvol beroep op opschorting wel de verhuurder op de hoogte stellen van de gebreken, zodat de verhuurder voldoende gelegenheid krijgt om de gebreken te herstellen. Alleen als de huurder stelt en bewijst dat de verhuurder in voldoende mate met het gebrek bekend was om tot het nemen van maatregelen over te gaan, is de huurder bevoegd tot opschorting zonder dat hij het gebrek vooraf bij de verhuurder heeft gemeld.
      
    
    
      4.5.
      
        [huurder] stelt dat sprake is van een aanzienlijk vochtprobleem in de muren, de kelder en buiten het gehuurde. Niet gesteld of gebleken is dat hij Woonkwartier hiervan op de hoogte heeft gesteld en evenmin heeft [huurder] in deze procedure bewijzen overgelegd waaruit het bestaan van de gebreken blijkt. Niet is vast komen te staan dat het gehuurde inderdaad gebreken vertoont en dat Woonkwartier hiervan voorafgaand aan deze procedure op de hoogte is gesteld door [huurder]. Zijn beroep op opschorting slaagt daarom niet. Dit heeft tot gevolg dat [huurder] de huurachterstand van € 7.709,33 moet betalen. 
      
      
        
          Ontbinding en ontruiming
        
      
      
    
    
      4.6.
      Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter overweegt dat [huurder] per datum dagvaarding een huurachterstand heeft laten ontstaan van vier maanden en dat deze huurachterstand ten tijde van de mondelinge behandeling is opgelopen tot elf maanden. Een dergelijke huurachterstand is niet van geringe betekenis en rechtvaardigt in beginsel dat de vordering van Woonkwartier tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen. Dit is alleen anders indien deze tekortkoming van onvoldoende gewicht is ten opzichte van het belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst. Daarvan is niet gebleken. Sinds de aanvang van de huurovereenkomst op 22 november 2024 heeft [huurder] nog geen enkele keer voldaan aan zijn verplichting tot betaling van de huurpenningen. Daarbij dienen de gevolgen van een falend beroep op opschorting zoals hierboven beschreven voor rekening en risico van [huurder] te komen, omdat hij had moeten begrijpen dat volledige opschorting in de betalingen van de huurpenningen buitenproportioneel is, ook in het geval dat het bestaan van de gebreken vast zou komen te staan en hij zou hebben voldaan aan zijn meldingsplicht aan Woonkwartier. De door [huurder] gestelde persoonlijke omstandigheden maken dat oordeel in de gegeven omstandigheden niet anders aangezien de privé situatie Woonkwartier in beginsel niet aangaat. 
      
    
    
      4.7.
      Het voorgaande betekent dat de omvang van de huurachterstand naar het oordeel van de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. De gevorderde ontbinding en ontruiming zullen daarom worden toegewezen. 
      
    
    
      4.8.
      Al hetgeen partijen hebben gesteld met betrekking tot het al dan niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde kan daarmee onbesproken blijven. 
      
    
    
      4.9.
      
        Aan [huurder] zal een termijn van veertien dagen (ingaand na betekening van dit vonnis) worden gegund om tot ontruiming over te gaan. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen.
        
          Gebruikersvergoeding gehuurde
        
      
      
    
    
      4.10.
      Woonkwartier wil ook dat [huurder] wordt veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 717,61, te rekenen vanaf de maand december 2025 tot het moment dat [huurder] het gehuurde ontruimt. Dit is de huurprijs per maand en na het ontbinden van de huurovereenkomst en geldt als een gebruiksvergoeding voor de tijd dat [huurder] nog in het gehuurde verblijft. Deze vordering zal worden toegewezen.
      
      
        
          Ambtshalve toetsing: wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      In deze procedure vordert Woonkwartier buitengerechtelijke incassokosten en (wettelijke) rente. In de toepasselijke algemene huurvoorwaarden staan (onder meer) de volgende bepalingen:
      
      
        
          “
          Artikel 7 Wat uw plichten zijn
        
      
    
    
      7.1 (…)
      
        U betaalt extra kosten als u niet op tijd betaalt. U betaalt dan rente over het bedrag dat u niet op tijd betaalt. U betaalt deze rente vanaf de eerste dag dat u niet op tijd heeft betaald.”
      
      
      
        
          “
          Artikel 16 Verzuim
        
      
    
    
      16.2
      
        Verhuurder zal in het kader van eventueel gemaakte buitengerechtelijke kosten handelen conform artikel 6:96 lid 2 BW.”
      
      
      
        
          “
          Artikel 17 Boetes
          
          Indien u een bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt, bent u aan ons een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 25,- (prijspeil november 2013 geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle huishoudens) per kalenderdag met een maximum van € 15.000,--, onverminderd uw verplichting om alsnog overeenkomstig deze Algemene Huurvoorwaarden te handelen en onverminderd ons recht op nakoming en/of schadevergoeding. Dit algemene boetebeding is niet van toepassing, als aan overtreding van een van de verplichtingen uit deze Algemene Huurvoorwaarden een specifiek boetebeding is gekoppeld.
        
      
      
      
        
           De boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding voortduurt, verschuldigd zijn.”
        
      
      
    
    
      4.12.
      Deze procedure heeft betrekking op een overeenkomst tussen een bedrijfsmatig handelende verhuurder van woonruimte (Woonkwartier) en een consument-huurder ([huurder]). Op zo’n overeenkomst zijn consument-beschermende bepalingen van toepassing. De kantonrechter moet ambtshalve (dat wil zeggen; uit zichzelf, ook als de consument daar niet om vraagt) beoordelen of in de huurovereenkomst of in de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden bedingen (artikelen) zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van de consument in de zin van artikel 3 van de Europese Richtlijn Oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek, waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is ten opzichte van de consument, vernietigbaar is. Als een beding is vernietigd omdat het onredelijk bezwarend is, kan de handelaar ook geen aanspraak maken op de wettelijke vergoeding die zonder dat beding van toepassing zou zijn geweest.
      
    
    
      4.13.
      De kantonrechter moet beoordelen of bedingen in een overeenkomst, zonder afzonderlijke onderhandeling, het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen van partijen de consument oneerlijk verstoren. Zo ja, dan moeten deze bedingen worden vernietigd, zodat de consument wordt beschermd tegen oneerlijke ‘kleine lettertjes’. Het maakt daarbij niet uit of de eisende partij zich in de praktijk alleen beroept op wettelijke bepalingen; ambtshalve toetsing blijft verplicht. Indien een beding oneerlijk blijkt, moet de bijbehorende vordering worden afgewezen, ongeacht of het gaat om de hoofdsom, incassokosten, of rente.
      
    
    
      4.14.
      Artikel 7.1 van de algemene voorwaarden wijkt niet af van artikel 6:119 BW. De consument wordt dus niet oneerlijk benadeeld. De kantonrechter oordeelt daarom dat dit artikel niet als oneerlijk moet worden beschouwd. Ook het incassobeding van artikel 16.2 is in overeenstemming met de dwingendrechtelijke regelingen voor buitengerechtelijke incassokosten. In combinatie met het boetebeding van artikel 17 zijn deze bedingen echter wel oneerlijk. Naast dat de bedingen apart worden getoetst, moet ook het cumulatieve effect van alle bedingen in de algemene voorwaarden worden getoetst. Wanneer deze bepalingen gezamenlijk worden toegepast, kunnen de financiële gevolgen voor de consument aanzienlijk zijn en ver uitstijgen boven wat de wettelijke regeling beoogt. Dit kan ertoe leiden dat de consument wordt geconfronteerd met een opeenstapeling van kosten, boetes en vergoedingen die in strijd zijn met de grenzen van redelijkheid en billijkheid, zoals bedoeld in de Europese en nationale consumentenwetgeving.
      
    
    
      4.15.
      Gelet op de cumulatieve toetsing van alle relevante bedingen (artikelen 7.1, 16.2 en 17 van de algemene huurvoorwaarden) blijkt dat de combinatie van het incassobeding en het boetebeding de consument (mogelijk) in een buitensporig nadelige positie plaatst. Hierdoor ontstaat een situatie waarin [huurder], zelfs bij een beperkte tekortkoming, geconfronteerd kan worden met een opeenstapeling van kosten en boetes die aanzienlijk hoger liggen dan wettelijk is toegestaan. De kantonrechter oordeelt daarom dat zowel artikel 7.1, artikel 16.2 als artikel 17 van de algemene huurvoorwaarden als oneerlijk ten opzichte van de consument moeten worden beschouwd. De kantonrechter vernietigt voornoemde artikelen, waardoor Woonkwartier geen aanspraak kan maken op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.16.
      
        [huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woonkwartier worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                514,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.472,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.17.
      Het treffen van een regeling is een aangelegenheid tussen partijen. De kantonrechter kan hierin niet treden.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het [adres],
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [huurder] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Woonkwartier zijn, en de sleutels af te geven aan Woonkwartier,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [huurder]  om te betalen aan Woonkwartier:
      -	€ 7.709,33 aan achterstallige huur tot en met november 2025,
      -	€ 717,61 per maand vanaf december 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.472,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Boom en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 3 december 2025.
      
    
  
  
     ECLI:HR:1997:ZC2389.
  
  
     artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW)
  
  
     richtlijn 93/13/EEG.
  
  
     Arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie van 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68.
  
  
     Radlinger (HvJEU 21 april 2016, C-377/14, ECLI:EU:C:2016:283.