ECLI:NL:HR:2025:1084, Hoge Raad, 04-07-2025, 24/02156
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 2025-07-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verbintenissenrecht. Huurrecht. Bedrijfsruimte. Art. 6:258 BW. Huurprijsvermindering hotel wegens gevolgen corona-pandemie. Huurprijs samengesteld uit basishuurprijs en omzetgerelateerde huurprijs. Toepassing vastelastenmethode uit HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974.

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
    
    
    
      CIVIELE KAMER
    
    
    
    
    
      
        Nummer	24/02156
      
        Datum	4 juli 2025
    
    
    
    
      ARREST
    
    
    
    
      In de zaak van
    
    
    
      VASTINT NETHERLANDS B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      EISERES tot cassatie, verweerster in het incidentele cassatieberoep,
      hierna: Vastint,
      advocaten: B.T.M. van der Wiel en T. van Tatenhove,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. EHM HOTEL AMSTERDAM REMBRANDTPARK B.V.,
    
       	gevestigd te Amsterdam,
      	hierna: EHM,
    
    2. EUROPEAN HOTEL MANAGEMENT B.V.,
    
       	gevestigd te Amsterdam,
      VERWEERSTERS in cassatie, eiseressen in het incidentele cassatieberoep,
      hierna gezamenlijk: EHM c.s.,
      advocaten: P.A. Fruytier en J.P. Jas.
    
    
  
  
    
      1Procesverloop
    
      Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar: 
      a. de vonnissen in de zaak 9484299/ CV EXPL 21-14539 van de rechtbank Amsterdam van 27 december 2021 en 11 april 2022;
      b. het arrest in de zaak 200.310.560/01 van het gerechtshof Amsterdam van 5 maart 2024.
      Vastint heeft tegen het arrest van het hof beroep in cassatie ingesteld.
      EHM c.s. hebben incidenteel cassatieberoep ingesteld.
      Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
      De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten, en voor Vastint mede door C.J.D. Warren. 
      De conclusie van de plaatsvervangend Procureur-Generaal M.H. Wissink strekt tot verwerping van het principale en van het incidentele cassatieberoep.
      De advocaten van partijen hebben schriftelijk op die conclusie gereageerd.
    
    
  
  
    
      2Uitgangspunten en feiten
    
      2.1
      
        In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
        (i) EHM en de rechtsvoorgangster van Vastint hebben in 2010 een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan EHM vanaf 1 augustus 2012 voor de duur van dertig jaar een bedrijfsruimte huurt, bestemd om te worden gebruikt als hotel. 
        (ii) Art. 4.1 van de huurovereenkomst luidt:
      
      
      
        “De huurprijs bedraagt het hoogste van 24% van de Totale Omzet of de minimaal gegarandeerde huurprijs, te vermeerderen met BTW. De minimaal gegarandeerde huurprijs bedraagt € 3.000.000,- (zegge: drie miljoen Euro) per jaar (prijspeil per huuringangsdatum).”
        (iii) Met ingang van 1 januari 2015 is het in art. 4.1 van de huurovereenkomst genoemde percentage voor de omzetgerelateerde huurprijs verhoogd naar 26%. 
        (iv) De in art. 4.1 van de huurovereenkomst bedoelde minimaal gegarandeerde huurprijs (hierna: de basishuurprijs) bedroeg in 2020 € 3.397.412,83 en in 2021 € 3.434.984,-- exclusief btw. 
      
      
    
    
      2.2
      EHM c.s. vorderen, samengevat, vermindering van de huurbetalingsverplichting over een periode vanaf 15 maart 2020 wegens de coronapandemie en de daarmee samenhangende overheidsmaatregelen. 
      
    
    
      2.3
      De rechtbank heeft bij tussenvonnis geoordeeld dat de omzet van EHM in 2020 en 2021 zodanig laag was dat EHM over die jaren geen omzetgerelateerde huurprijs verschuldigd is, en dat op de basishuurprijs de vastenlastenmethode en de 50/50-verdeling (hierna: de vastenlastenmethode) moeten worden toegepast zoals de Hoge Raad die in zijn prejudiciële beslissing van 24 december 2021 (hierna: de prejudiciële beslissing) heeft geformuleerd. De rechtbank heeft toegestaan dat van dit tussenvonnis tussentijds hoger beroep wordt ingesteld.
      
    
    
      2.4
      De eis van EHM c.s. in hoger beroep komt erop neer, voor zover in cassatie van belang, dat het hof zal beslissen dat de huurbetalingsverplichting over de periode van 15 maart 2020 tot en met 31 december 2021 wordt verminderd op basis van de vastelastenmethode. 
      
    
    
      2.5
      Het hof heeft voor recht verklaard dat de verplichting van EHM tot betaling van de huur vanaf 15 maart 2020 tot en met 31 december 2021 wordt verminderd op basis van de vastelastenmethode, waarbij de basishuur heeft te gelden als ‘overeengekomen huur’ en waarbij het percentage omzetverlies wordt berekend door de feitelijk gerealiseerde omzet te vergelijken met de hoogste omzet waarbij op grond van de huurovereenkomst nog de basishuur is verschuldigd.
      
    
    
      2.6
      Het hof heeft daartoe onder meer het volgende overwogen:
      
      
        “3.10 Uit het door de Hoge Raad onder 3.2.4 van [de prejudiciële beslissing] overwogene blijkt dat ook bij huurovereenkomsten die voorzien in een basishuur die afhankelijk van de omzet wordt aangevuld, zoals de huurovereenkomst van partijen, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, moet worden aangenomen dat de omstandigheid dat de huurder als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, niet in de huurovereenkomst is verdisconteerd. Concrete aanwijzingen voor het tegendeel zijn in deze procedure niet naar voren gebracht. Als zodanig kan, vanwege de vooropstelling, niet gelden het feit dat partijen een basishuur met omzetafhankelijke verhoging zijn overeengekomen.
      
      
    
    
      3.11
      Naar het oordeel van het hof vloeit uit hetgeen de Hoge Raad onder 3.2.5 en 3.3.1 van [de prejudiciële beslissing] heeft overwogen echter niet voort dat wanneer een omzetgerelateerde huur is overeengekomen, de huurkorting op precies dezelfde manier moet worden berekend als wanneer een vaste huurprijs is overeengekomen. In 3.3.1 heeft de Hoge Raad naar eigen zeggen immers een model gegeven dat een handvat biedt voor veel van de gevallen waarin de gevolgen van de coronamaatregelen niet in de huurovereenkomst zijn verdisconteerd, en dus niet per se voor alle. Bovendien is in rov. 3.2.5 van de [prejudiciële beslissing] uiteengezet dat de reden waarom een aanpassing van de huur moet plaatsvinden, is gelegen in de ernstige verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties. Wanneer in deze zaak naar die waardeverhouding wordt gekeken, ligt het voor de hand daarbij te betrekken dat de huur in de jaren 2020 en 2021, juist vanwége de lagere omzet in die jaren, sterk is verlaagd ten opzichte van de huur in de pré-coronatijd. Immers: in de pré-coronatijd had EHM de beschikking over een bedrijfsruimte waarmee zij een goede omzet kon halen en waarvoor zij een bepaalde huur betaalde; door de coronamaatregelen had EHM nog slechts de beschikking over een bedrijfsruimte waarmee zij een veel kleinere omzet kon halen, maar daartegenover stond ook een (veel) lagere huur. De verstoring in de waardeverhouding is daardoor aanzienlijk minder ernstig dan in gevallen waarin een vaste huur is overeengekomen. 
      
    
    
      3.12
      In het door de Hoge Raad geschetste model bedraagt het percentage huurkorting, de TVL daargelaten, de helft van het percentage omzetverlies. Door in deze zaak het percentage omzetverlies te relateren aan de omzet in het laatste pré-coronajaar, 2019, en de daaruit afgeleide huurkorting toe te passen op de huur in de coronatijd worden in feite appels met peren vergeleken. Bedacht moet worden dat de verhuurder de huurder niet hoeft te compenseren voor het feit dat deze door de coronamaatregelen wordt geconfronteerd met grote verliezen. Hij moet de huurder compenseren voor het feit dat door de coronamaatregelen de ‘waarde’ van het gehuurde pand voor de huurder is gedaald en de ‘waarde’ van de huurprijs niet in dezelfde mate. Het feit dat in deze zaak in coronatijd de huurprijs is gedaald door toepassing van een contractuele bepaling die ook buiten coronatijd geldt, is onvoldoende reden om te negeren dat als gevolg van de coronamaatregelen niet alleen de omzet, maar ook de huurprijs is gedaald. 
      
    
    
      3.13
      De vraag is vervolgens hoe in de berekening van de huurkorting dan rekening kan worden gehouden met die lagere huur. In de door Vastint voorgestane benadering wordt het aan de omzet in 2019 gerelateerde percentage omzetverlies toegepast op de hogere huurprijs die in dat jaar gold. In de praktijk leidt deze berekening ertoe dat EHM op de basishuur geen korting zou krijgen, omdat de na korting overblijvende huur in die berekening hoger is dan de basishuur, waardoor de contractueel bepaalde basishuur blijft staan. Hoewel voor deze benadering zeker iets valt te zeggen, verwerpt het hof deze, omdat daarin ten onrechte wordt gehandeld alsof partijen niet een omzetgerelateerde huur, maar een vaste huur zijn overeengekomen, wat nu eenmaal niet het geval is. 
      
    
    
      3.14
      De door partijen in de huurovereenkomst gekozen systematiek – de huur als percentage van de omzet met een bepaald minimum – leidt ertoe dat er in de omzet een kantelpunt is waarop en waarboven de huur een percentage is van de omzet en waarop en waaronder de minimumhuur geldt. Dit kantelpunt is te berekenen door de basis- of minimumhuur te delen door het overeengekomen percentage, in dit geval aanvankelijk 24% en later 26%. Het kantelpunt ligt in deze zaak rond € 13 miljoen. Ter zitting is van de zijde van EHM verklaard dat als onderlegger bij de huurovereenkomst een calculatie is gemaakt van de “upside”, het risico en het gemiddelde en dat op basis van die prognose is gekeken wat een redelijke basishuur was. Daarbij is uitgegaan van een te verwachten omzet van ongeveer € 13 miljoen. Van de zijde van Vastint is aangevoerd dat de basishuur is vastgesteld als minimumhuur ter dekking van de minimale kosten van de verhuurder. Dat laatste neemt niet weg dat partijen kennelijk bij het bepalen van de huurprijs ervan zijn uitgegaan dat een omzet van ongeveer € 13 miljoen per jaar mogelijk zou moeten zijn. Die omzet is genomen als het kantelpunt, namelijk de hoogste omzet waarbij nog de basishuur verschuldigd zou zijn. Het nadeel dat EHM door de coronamaatregelen heeft geleden, is dat zij die basishuur ook verschuldigd is bij een omzet die veel lager is dan waarop zij bij het aangaan van de huurovereenkomst rekende. Dat nadeel (die “pijn” ) moet door partijen 50/50 worden gedeeld. Hiervan uitgaande is het hof van oordeel dat het contractuele evenwicht dat door de gevolgen van de coronamaatregelen verstoord is geraakt, weer kan worden hersteld door toepassing van een korting op de in 2020 en 2021 contractueel verschuldigde basishuur die wordt berekend met als uitgangspunt niet de in 2019 behaalde omzet, maar de omzet die partijen bij het aangaan van de overeenkomst verwachtten te zullen behalen bij een verschuldigdheid van die basishuur, zijnde de in die jaren geldende basishuur gedeeld door 26%. Het percentage omzetverlies ten opzichte van die omzet wordt door twee gedeeld en in mindering gebracht op de netto ten laste van de huurder komende basishuur.
      
    
    
      3.15
      Het hof realiseert zich dat deze berekeningswijze ertoe leidt dat als door de coronamaatregelen de omzet was gedaald tot precies het kantelpunt (eerdergenoemde ongeveer € 13 miljoen) of (iets) daarboven, EHM geen huurkorting zou hebben ontvangen. Het hof acht die uitkomst acceptabel. De huurkorting is immers geen doel op zich – zoals reeds overwogen: het gaat er niet om dat de verhuurder moet delen in de verliezen van de huurder – en EHM zou in die situatie door de coronamaatregelen ook geen “pijn” hebben geleden in de hiervoor aan het slot van 3.14 omschreven zin. (…)” 
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling van de middelen in het principale en in het incidentele beroep
    
      3.1.1
      
        De onderdelen 1 en 3 van het middel in het principale beroep en onderdeel 2 van het middel in het incidentele beroep bevatten klachten die erop neerkomen dat het hof ten onrechte niet, dan wel op onjuiste of onbegrijpelijke wijze toepassing heeft gegeven aan de vastelastenmethode zoals omschreven in rov. 3.3.4 van de prejudiciële beslissing. 
        De klachten van Vastint houden onder meer in dat het hof ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het nadeel aan de zijde van Vastint en het voordeel aan de zijde van EHM c.s. door het wegvallen van het omzetgerelateerde deel van de huurprijs. Vastint voert onder meer aan dat er met het wegvallen van het omzetgerelateerde deel van de huurprijs geen reden is om nog een huurkorting toe te passen op de basishuurprijs. 
        De klachten van EHM c.s. houden onder meer in dat het hof heeft miskend dat de vastelastenmethode ook van toepassing is als de huurovereenkomst voorziet in een gedeeltelijk omzetgerelateerde huurprijs, en dat daarvan slechts onder (zeer) bijzondere omstandigheden kan worden afgeweken. EHM c.s. voeren onder meer aan dat bij de berekening van de huurprijsvermindering ervan moet worden uitgegaan dat de basishuurprijs de contractuele huurprijs is. 
      
      
    
    
      3.1.2
      In de prejudiciële beslissing heeft de Hoge Raad (in rov. 3.3.1) overwogen dat hij aanleiding ziet om een model te geven dat voor veel gevallen een handvat biedt voor de berekening van de huurprijsvermindering. Daarin ligt besloten dat de rechter, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, in een concreet geval kan kiezen voor een andere methode van berekening van de huurprijsvermindering. De rechter mag dus van de vastelastenmethode afwijken dan wel daaraan een bepaalde toepassing geven die recht doet aan de omstandigheden van het geval. Dit volgt ook uit het gegeven dat het bij de berekening van de huurprijsvermindering als bedoeld in de prejudiciële beslissing gaat om de toepassing van art. 6:258 BW, en daarmee van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. 
      
    
    
      3.1.3
      Het hof heeft aansluiting gezocht bij de vastelastenmethode en een bepaalde invulling gegeven aan het element ‘overeengekomen huur’. Het heeft daarbij rekening gehouden met de omstandigheid dat in dit geval sprake is van een basishuurprijs en een omzetgerelateerde huurprijs, en het heeft het omzetverlies gerelateerd aan de omzet die hoort bij de basishuurprijs. Dit getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting en is niet onbegrijpelijk. De hiervoor in 3.1.1 weergegeven klachten falen dan ook. 
      
    
    
      3.2
      De overige klachten van de middelen in het principale beroep en in het incidentele beroep kunnen evenmin tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    De Hoge Raad:
    
    
      
        in het principale beroep en in het incidentele beroep:
      
      - verwerpt het beroep;
    
    
    
      
        in het principale beroep:
      
      - veroordeelt Vastint in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van EHM c.s. begroot op € 873,-- aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien Vastint deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan;
    
    
    
    
      
        in het incidentele beroep:
      
      - veroordeelt EHM c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Vastint begroot op € 2.200,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien EHM c.s. deze niet binnen veertien dagen na heden hebben voldaan.
    
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door de vicepresident M.J. Kroeze als voorzitter en de raadsheren F.J.P. Lock, S.J. Schaafsma, F.R. Salomons en K. Teuben, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A.E.B. ter Heide op 4 juli 2025.
    
    
    
  
  
     	HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974.
  
  
     	Gerechtshof Amsterdam 5 maart 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:501.