ECLI:NL:RBGEL:2025:11503, Rechtbank Gelderland, 05-12-2025, 11240450
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht. Vervolg op ECLI:NL:RBGEL:2025:1816. Verhuurder slaagt in bewijslevering. Vaststelling huurprijs.

RECHTBANK 
      GELDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Nijmegen
    
    
    
      Zaaknummer: 11240450 \ CV EXPL  24-2393
    
    
    
      
        Vonnis van 5 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser in conventie]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiser in conventie] ,
      gemachtigde: mr. Ö. Kenç,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde in conventie sub 1] , 
    
      te [woonplaats] ,2. [gedaagde in conventie sub 2], 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen in conventie,
      eisende partijen in reconventie,
      hierna samen te noemen: [gedaagden in conventie] ,
      gemachtigde: Stichting Huurteams Nijmegen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 7 maart 2025;
      - het proces-verbaal van getuigenverhoor van 2 september 2025;- de conclusie na enquête van [eiser in conventie] ;- de conclusie na enquête van [gedaagden in conventie] .
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      2.1.
      
        De kantonrechter blijft bij hetgeen is overwogen en beslist in het tussenvonnis van 
        7 maart 2025. In het tussenvonnis is geoordeeld over diverse punten die tussen partijen in geschil zijn wat betreft de beslissing van de huurcommissie van 3 april 2024.
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser in conventie] is in de gelegenheid gesteld bewijs te leveren van zijn stelling dat de als productie 14 ingediende facturen uitsluitend zien op de renovatiewerkzaamheden aan de (door [gedaagden in conventie] gehuurde) voorzijde van het pand dat in eigendom is van [eiser in conventie] .
      
    
    
      2.3.
      
        [eiser in conventie] heeft zichzelf als getuige laten horen en voorts de heer [naam 1] , die de werkzaamheden – via zijn onderneming [bedrijf 1] – heeft uitgevoerd en aan [eiser in conventie] heeft gefactureerd. [eiser in conventie] en [naam 1] verklaren allebei dat [naam 1] enkel werkzaamheden aan de voorzijde heeft verricht en dat diens facturen, ter hoogte van in totaal € 48.988,32, enkel daarop zien. 
      
    
    
      2.4.
      In samenhang bezien met de eerder door [eiser in conventie] in het geding gebrachte facturen van [naam 1] , de nadere specificatie van die facturen, de eerdere schriftelijke verklaring van [naam 1] en de facturen ter zake de achterzijde van de woning (van aannemer [naam 2] ), acht de kantonrechter door [eiser in conventie] bewezen dat [naam 1] enkel aan de voorzijde van het pand werkzaamheden heeft verricht. De kantonrechter acht daardoor ook bewezen dat de aan [eiser in conventie] gefactureerde bedragen op (enkel) die werkzaamheden zien.
      
    
    
      2.5.
      In de conclusie na enquête heeft [eiser in conventie] onweersproken gesteld dat hij, gezien de eerdere oordelen van de kantonrechter, bij een bewezen geacht geïnvesteerd bedrag van € 40.000,00 zodanige punten voor de renovatie toebedeeld krijgt dat de woning boven de liberalisatiegrens komt. Dat tenminste € 40.000,00 door [eiser in conventie] is geïnvesteerd acht de kantonrechter gezien het voorgaande bewezen. Het door [gedaagden in conventie] naar aanleiding van de verklaringen van de getuigen naar voren gebrachte brengt de kantonrechter niet tot een ander oordeel. Zou al een beperkt deel van het door [naam 1] aan [eiser in conventie] gefactureerde bedrag zien op werkzaamheden die ook de achterzijde van de woning aangaan, dan is naar het oordeel van de kantonrechter niet aannemelijk dat dit een zodanig bedrag is dat op een lager bedrag dan € 40.000,00 aan investering wordt gekomen.
      
    
    
      2.6.
      Dit leidt tot de conclusie dat de woning boven de liberalisatiegrens komt en aldus de aanvangshuurprijs van € 1.250 geen aanpassing behoeft. De daarop gerichte verklaring voor recht wordt toegewezen en de andersluidende verklaring voor recht als door [gedaagden in conventie] gevorderd wordt afgewezen evenals de vorderingen van [gedaagden in conventie] tot het nader vaststellen van de huurprijs en tot terugbetaling van huur.
      
    
    
      2.7.
      Wat betreft de vermindering van de huurprijs vanwege gebreken geldt dat de kantonrechter, gezien de stellingen daarover en in het bijzonder de bevindingen van de rapporteur van de huurcommissie, voldoende onderbouwd acht dat sprake is geweest van ernstige gebreken. Het betreft een niet-functionerende kookplaat en vocht- en stankoverlast. De kantonrechter verenigt zich, na eigen onderzoek en beoordeling, met het oordeel van de huurcommissie dat dit een huurkorting van veertig procent rechtvaardigt en dat die korting geldt vanaf 16 april 2023. 
      
    
    
      2.8.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de kookplaat in mei 2024 is gerepareerd. Ook is niet in geschil dat in juni 2024 in opdracht van [eiser in conventie] werkzaamheden zijn uitgevoerd om de vocht- en stankoverlast op te lossen. [gedaagden in conventie] stelt dat ook nadien die problemen zijn blijven bestaan, maar dit acht de kantonrechter niet voldoende onderbouwd, met name nu niet is gesteld of gebleken dat [gedaagden in conventie] daarover na juni 2024 (nogmaals) bij [eiser in conventie] heeft geklaagd. Verder noemt [gedaagden in conventie] in deze procedure nog andere gebreken, er ontbreekt volgens [gedaagden in conventie] een trapleuning, maar dat hierdoor het huurgenot van [gedaagden in conventie] in relevante mate is aangetast, is naar het oordeel van de kantonrechter niet aannemelijk. [gedaagden in conventie] heeft hierover (dan ook) nooit geklaagd bij [eiser in conventie] . De kantonrechter ziet geen reden op grond van die gestelde gebreken de huurprijs te verlagen.
      
    
    
      2.9.
      De kantonrechter verenigt zich met het oordeel van de huurcommissie dat de huurkorting geldt tot de eerste van de maand na de maand waarin de gebreken zijn verholpen. De huurkorting wordt daarom toegepast tot 1 juli 2024. De daarop gerichte verklaringen van recht worden in die zin toegewezen.
      
    
    
      2.10.
      
        [gedaagden in conventie] is in conventie, en in reconventie grotendeels, in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser in conventie] worden, in aanmerking nemende de samenhang van de vorderingen en de getuigentaxe van nihil, in totaal begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                137,43
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                87,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                816,00
              
              
                (4 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.142,43
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.11.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
    
      2.12.
      De kosten veroordeling wordt, als gevorderd, hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      3.1.
      verklaart voor recht dat dat de huurprijs voor de woning aan de [adres 1] geliberaliseerd is en dat de aanvangsprijs van € 1.250,- redelijk is;
      
    
    
      3.2.
      
        verklaart voor recht dat sprake was van ernstige gebreken vanaf 16 april 2023 tot 
        1 juli 2024, hetgeen een tijdelijke huurverlaging met 40% rechtvaardigde;
      
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagden in conventie] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.142,43, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald en voorts met de kosten van betekening als [gedaagden in conventie] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      3.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      3.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op 
                5 december 2025.
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
        560