ECLI:NL:RBDHA:2026:1673, Rechtbank Den Haag, 05-01-2026, 23/5727
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2026-01-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Omgevingsrecht

Samenvatting: Uitspraak van de meervoudige kamer van de rechtbank Den Haag. Eisers zijn het niet eens met de hoogte van de hen toegekende tegemoetkoming voor planschade en deskundigenkosten, en de afwijzing van hun verzoek om toekenning van nadeelcompensatie. Het college heeft het verzoek om nadeelcompensatie terecht afgewezen. Eisers hebben geen directe of indirecte planschade omdat zij hun verloren gegane bouwmogelijkheden hebben teruggekregen. Beroep ongegrond. Overschrijding redelijke termijn 6 EVRM.

RECHTBANK DEN HAAG
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: SGR 23/5727
    
    
      uitspraak van de meervoudige kamer van 5 januari 2026 in de zaak tussen
    
      [eiser] en [eiseres] , uit [woonplaats] , eisers
    (gemachtigden: mr. E.G.J.M. Meijer en E.H. Elmendorp),
    
    
      en
    
    
    het college van burgemeester en wethouders van Den Haag, 
    (gemachtigde: mr. M.C. Remeijer-Schmitz).
    
    
      en
    
    
    de Staat der Nederlanden (minister van Justitie en Veiligheid).
    
    
    Samenvatting
    
    
      1. Deze uitspraak gaat over de aanvraag voor tegemoetkoming in planschade en toekenning van nadeelcompensatie. Eisers zijn het niet eens met de hoogte van de hen toegekende tegemoetkoming voor planschade en deskundigenkosten. Zij zijn het ook niet eens met de afwijzing van hun verzoek om nadeelcompensatie. Zij voeren daartoe een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank de afwijzing van de aanvraag.
    
    
    
      1.1.
      De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het college het verzoek om nadeelcompensatie terecht heeft afgewezen en dat eisers geen directe of indirecte planschade meer hebben omdat zij hun verloren gegane bouwmogelijkheden hebben teruggekregen. Het beroep is dus ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
      
    
    
      1.2.
      Onder 2 staat het procesverloop in deze zaak. Onder 3 staan de van belang zijnde feiten en omstandigheden die hebben geleid tot het bestreden besluit. Het toetsingskader staat onder 4. De beoordeling door de rechtbank volgt vanaf 5. Daarbij gaat de rechtbank eerst onder 5 in op de onafhankelijkheid van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ). Daarna gaat de rechtbank vanaf 6 in op de indirecte planschade en vanaf 7 op de directe planschade. Vervolgens gaat de rechtbank onder 8 in op de tegemoetkoming in natura, onder 9 op de nadeelcompensatie, onder 10 op de deskundigenkosten en onder 11 op de overschrijding van de redelijke termijn. Aan het eind staat de beslissing van de rechtbank en de gevolgen daarvan. 
      
      
      
      
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      2. Eisers hebben het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade en toekenning van nadeelcompensatie. Het college heeft met het besluit van 29 november 2021 een tegemoetkoming in natura toegekend voor directe planschade en een vergoeding voor deskundigenkosten. Voor het overige heeft het college de aanvraag afgewezen. Met het bestreden besluit van 7 juli 2023 op het bezwaar van eisers is het college bij dit besluit gebleven. 
    
    
    
      2.1.
      Eisers hebben beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. 
      
    
    
      2.2.
      Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      2.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 14 oktober 2025 op zitting behandeld tegelijk met zaken 23/5716, 23/5719, 23/5721, 23/5724, 23/5726, 23/5728, 23/5731, 23/5732, 23/5734, 23/5735, 23/5736, 23/5737, 23/5738 en 23/5739. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigden van eisers, de gemachtigde van het college, [naam] namens het college en mr. C.M.L. van der Lee als deskundige van het college. 
      
    
    
      2.4.
      Naar aanleiding van het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft de rechtbank de Staat als partij aangemerkt.
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Achtergrond en totstandkoming van het bestreden besluit
      
      3. Deze zaak en de hiervoor genoemde zaken gaan over de wijk [wijk] , die bestaat uit de delen [wijkdeel 1] en [wijkdeel 2] . De woningen van eisers in deze zaken zijn gelegen in deelgebied [wijkdeel 1] . Het was aanvankelijk de bedoeling om de hele wijk [wijk] vorm te geven als ruim opgezette villawijk met veelal vrijstaande en luxe woningen. Na de ontwikkeling van [wijkdeel 1] is er echter voor gekozen de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen [wijk] te wijzigen. Dit heeft er onder meer toe geleid dat binnen deelgebied [wijkdeel 2] meer en goedkopere woningen en niet langer overwegend vrijstaande woningen kunnen worden gerealiseerd. Ook is de centrale groene ruimte binnen [wijk] in omvang beperkt.
    
    
    
      3.1.
      Eisers stellen dat zij schade ondervinden door het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] ” en latere herzieningen daarvan, waarmee bovengenoemde wijzigingen in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen [wijk] planologisch zijn vastgelegd. Het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] ” is op 23 mei 2014 in werking getreden en op 29 juli 2015 onherroepelijk geworden. De schade bestaat volgens eisers uit waardevermindering van hun woning. Die waardevermindering is volgens eisers het gevolg van zowel de beperking van bouwmogelijkheden op hun eigen perceel, als van de wijziging van de bouwmogelijkheden binnen deelgebied [wijkdeel 2] waardoor het karakter en de uitstraling van de hele wijk volgens eisers is aangetast. Daarnaast vinden eisers dat zij schade ondervinden door te strenge advisering van de Commissie Esthetiek, die ten tijde van de bouw van de woning van eisers het kwaliteitsniveau van nieuw te bouwen woningen moest waarborgen. 
      
    
    
      3.2.
      Eisers in deze zaak zijn eigenaar van een woning aan de [adres] . Zij hebben op 31 januari 2020 bij het college een verzoek om tegemoetkoming in planschade en toekenning van nadeelcompensatie ingediend.
      
    
    
      3.3.
      Het college heeft het verzoek van eisers voorgelegd aan SAOZ. SAOZ heeft op 22 november 2021 advies uitgebracht. In het advies is een vergelijking gemaakt tussen het oude bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 2] ” inclusief de herzieningen daarvan en het nieuwe bestemmingsplan [bestemmingsplan 1] en de herzieningen daarvan. SAOZ concludeert dat geen van de door eisers genoemde schadefactoren heeft geleid tot indirecte planschade. SAOZ concludeert dat wel sprake is van directe planschade, omdat onder het nieuwe planologische regime een hoofdgebouw met een kleiner bruto vloeroppervlak gerealiseerd mag worden dan onder het oude planologische regime. Daardoor is in totaal 23 m² bruto woonoppervlak komen te vervallen. Van een inperking van bouwmogelijkheden binnen de contouren van de bestaande woning is volgens SAOZ geen sprake, omdat daar nog een extra bouwlaag is toegestaan. 
      
    
    
      3.4.
      Een taxateur heeft het nadeel gewaardeerd. Volgens de taxatie leidt een vergroting van het hoofdgebouw met een bruto vloeroppervlak van 23 m² tot een vergroting met een netto vloeroppervlak van 21 m². Dat leidt tot een waardetoevoeging van € 63.000,-. Daar staat € 42.000,- aan stichtingskosten tegenover. De directe planschade bestaat voor eisers daarom uit € 21.000,-. 
      
    
    
      3.5.
      SAOZ heeft geconcludeerd dat de planologische ontwikkeling in dit geval niet voor de hand liggend was omdat geen enkele ruimte meer aanwezig is voor aanpassingen en uitbreidingen. Er bestaat daarom geen aanleiding om een aftrek vanwege normaal maatschappelijk risico toe te passen. SAOZ heeft daarom geadviseerd om een tegemoetkoming van € 21.000,- of in natura toe te kennen. 
      
    
    
      3.6.
      Ten aanzien van het verzoek om nadeelcompensatie heeft SAOZ geconcludeerd dat het college voor de ontwikkeling van het gebied [wijk] alleen het bestemmingsplan heeft vastgesteld en geen andere publiekrechtelijke besluiten heeft genomen. Daarop is alleen de planschaderegeling van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van toepassing. Voor het overige zien de redenen die eisers aan het verzoek om nadeelcompensatie ten grondslag leggen op privaatrechtelijke handelingen dan wel gestelde onrechtmatige gedragingen van het college. De zogenaamde connexiteit die is vereist voor nadeelcompensatie ontbreekt volgens SAOZ, zodat eisers geen aanspraak kunnen maken op een vergoeding. 
      
    
    
      3.7.
      Bij het opstellen van het advies heeft SAOZ eisers de mogelijkheid gegeven een zienswijze in te dienen op het conceptadvies. In dat kader hebben eisers een zienswijze en taxatie laten opstellen door de [stichting] . SAOZ heeft naar aanleiding daarvan enkele aanpassingen aangebracht in het definitieve advies. 
      
    
    
      3.8.
      Het college heeft het advies van SAOZ overgenomen en het planschadeverzoek wat betreft directe planschade toegewezen. Het college heeft besloten een nieuw bestemmingsplan vast te stellen of het geldende bestemmingsplan deels te herzien, zodat aan eisers dezelfde bebouwingsmogelijkheden zouden worden toegekend als onder het oude planologische regime. Daarbij heeft het college aangekondigd dat als het nieuwe bestemmingsplan niet onherroepelijk zou zijn op 1 juli 2024, alsnog zou worden overgaan tot betaling van een tegemoetkoming van € 21.000,- vermeerderd met de wettelijke rente gerekend van de dag van ontvangst van de aanvraag om planschade. Het college heeft verder besloten een bedrag van € 1.500,- aan deskundigenkosten toe te kennen. Het verzoek om nadeelcompensatie heeft het college afgewezen. Met het bestreden besluit is het college bij het primaire besluit gebleven. De datum waarop het college zou overgaan tot betaling van de tegemoetkoming als het nieuwe bestemmingsplan nog niet onherroepelijk zou zijn, is met het bestreden besluit verschoven naar 1 januari 2025.   
      
    
    
      3.9.
      Het college heeft op 9 februari 2023 het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] 5e herziening” vastgesteld. Met dit bestemmingsplan zijn volgens het college voor negen kavels – waaronder het perceel van eisers – de verloren gegane bouwmogelijkheden teruggebracht. Sinds 24 december 2024 is het bestemmingsplan onherroepelijk. 
      
      
        
          Toetsingskader
        
        4. De rechtbank stelt voorop dat bij de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade moet worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Alleen als realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken. Bij de beoordeling van een verzoek om tegemoetkoming in planschade als gevolg van planologische ontwikkelingen op gronden van derden, moet worden uitgegaan van de voor de aanvrager meest ongunstige invulling van de planologische mogelijkheden van die gronden.
      
      
    
    
      4.1.
      Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. In artikel 4.19 van de Invoeringswet Omgevingswet heeft de wetgever regels voor overgangsrecht gegeven voor een verzoek om vergoeding van schade die is geleden door de inwerkingtreding van een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, b, e of f, van de Wro. In het derde lid is bepaald dat het oude recht van toepassing blijft op het verzoek om schadevergoeding tot het besluit op dat verzoek onherroepelijk wordt en, bij toewijzing van het verzoek, de toegewezen schadevergoeding volledig is betaald. Dit betekent dat in dit geval de Wro nog van toepassing is.
      
      
        
          Was SAOZ onafhankelijk?
        
        5. Eisers vinden dat het college geen advies had mogen vragen aan SAOZ omdat SAOZ eerder betrokken is geweest bij het opstellen van een risicoanalyse voor het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] ”. Ook heeft SAOZ in het kader van het opstellen van het exploitatieplan “ [wijk] ” een taxatierapport uitgebracht voor de inbrengwaarden van gronden. De rechtspersoon SAOZ is dus eerder betrokken geweest als adviseur. Dat is volgens eisers in strijd met de Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade gemeente Den Haag (Procedureverordening), die bepaalt dat een adviseur niet betrokken mag zijn bij de planologische maatregel waarop de aanvraag voor tegemoetkoming in planschade betrekking heeft.    
      
      
    
    
      5.1.
      Het college vindt dat SAOZ mocht adviseren over de aanvraag van eisers. Het college verwijst naar uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin is bepaald dat nog steeds sprake is van onafhankelijke advisering als bij de adviseur een strikte scheiding bestaat tussen de verschillende praktijkgebieden en als niet dezelfde personen zijn betrokken bij zowel het planschadeadvies als bij de advisering met betrekking tot de planontwikkeling. Dat is hier het geval. Ook is de (waar nodig) ingeschakelde taxateur niet dezelfde persoon als de taxateur die eerder de inbrengwaarden van de gronden heeft getaxeerd. Dat bij de eerdere advisering dezelfde rechtspersoon was betrokken is niet relevant omdat verschillende natuurlijke personen hebben geadviseerd ten aanzien van de risicoanalyse, het exploitatieplan en de planschade. De advisering door SAOZ is daarom niet in strijd met de Procedureverordening. 
      
    
    
      5.2.
      Deze beroepsgrond slaagt niet. Als een college van burgemeester en wethouders zich ter onderbouwing van een besluit op een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade beroept op een advies van een onafhankelijke deskundige, ligt het op de weg van dit college om zich te vergewissen van de onpartijdigheid van de geraadpleegde deskundige. Een aanvrager mag er in beginsel op vertrouwen dat een college hieraan voldoet. Hierbij is van belang dat een college beter in staat is dan een aanvrager om na te gaan of de (beoogde) adviseur en/of zijn kantoorgenoten de gemeente, het college en/of een ander bestuursorgaan van de gemeente in het nabije verleden hebben geadviseerd en/of bijgestaan in juridische procedures.
      
      
        5.2.1.
        De Procedureverordening bepaalt dat een adviseur niet betrokken mag zijn geweest bij de planologische maatregel waarop de aanvraag voor tegemoetkoming in planschade betrekking heeft. Artikel 1 van de Procedureverordening definieert ‘adviseur’ als de door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen rechtspersoon, natuurlijke persoon of commissie als bedoeld in artikel 6.1.1.1, onder c, van het Besluit ruimtelijke ordening. Anders dan eisers betogen, kan dus ook een natuurlijke persoon optreden als adviseur. Dat een rechtspersoon eerder betrokken is geweest bij een planologische maatregel hoeft niet te betekenen dat de natuurlijke persoon die optreedt als adviseur daarbij ook betrokken is geweest.
        
      
      
        5.2.2.
        In dit geval staat vast dat SAOZ eerder betrokken is geweest bij het opstellen van een risicoanalyse voor het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] ” en bij het exploitatieplan “ [wijk] ”. De deskundige die het advies over de planschade en nadeelcompensatie heeft opgesteld, is echter niet betrokken geweest bij de eerdere advisering van SAOZ met betrekking tot [wijk] . Dit heeft hij tijdens de zitting bij de rechtbank nogmaals toegelicht. Hij heeft ook toegelicht dat binnen SAOZ gescheiden afdelingen bestaan voor enerzijds taxatie en risicoanalyse en anderzijds advisering over planschade en nadeelcompensatie. De taxatie die in het kader van dit advies is opgesteld, is opgesteld door een adviseur die niet werkzaam is bij SAOZ. 
        
      
      
        5.2.3.
        De rechtbank heeft geen reden om aan de toelichting van de deskundige te twijfelen. Dat binnen SAOZ een scheiding bestaat tussen de verschillende afdelingen, de deskundige niet bij de eerdere advisering betrokken is geweest en een externe taxateur is ingeschakeld, betekent dat het college ervan uit mocht gaan dat het advies zonder vooringenomenheid tot stand is gekomen. Dat SAOZ een kleine organisatie is, zoals eiser aanvoert, doet daar niet aan af. Uit de omstandigheid dat SAOZ volgens eiser onvoldoende inhoudelijk heeft gereageerd op de standpunten van eiser, blijkt ook niet dat SAOZ vooringenomen was. Eisers hebben ook geen andere feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit blijkt dat het college aan de onafhankelijkheid van SAOZ moest twijfelen. SAOZ mocht het college daarom adviseren over de aanvraag van eisers.
        
        
          
            Indirecte schade
          
          6. Eisers vinden dat het college bij het bepalen van de indirecte schade onvoldoende rekening heeft gehouden met het veranderde karakter van de wijk als gevolg van het nieuwe planologische regime. De uitstraling van de wijk verandert door de mogelijkheid om in het deel van de wijk ‘ [wijkdeel 2] ’ andere – minder exclusieve – woningtypen te bouwen en door de inkrimping van de centrale groene ruimte, waarvan volgens eisers nog maar 3,3 ha overblijft. Hierdoor verandert volgens eisers de structuur van de omgeving. Er is sprake van een forse versobering van de woonwijk. Het exclusieve karakter dat heel [wijk] had moeten krijgen is fors beperkt door het nieuwe planologische regime. De vermindering van het exclusieve karakter van het deel van de wijk ‘ [wijkdeel 2] ’ straalt volgens eisers ook af op hun woning in ‘ [wijkdeel 1] ’. Het college heeft miskend dat de verandering van andere delen van [wijk] ook een effect heeft op [wijkdeel 1] . 
        
        
      
    
    
      6.1.
      Het college vindt dat geen sprake is van een planologische verslechtering, zodat geen sprake is van indirecte schade. De andere vormen van bebouwing in [wijkdeel 2] hebben volgens het college geen effect op de woning van eisers. Ook is de woning van eisers niet in de directe omgeving van de groene centrale ruimte gelegen, zodat de verkleining daarvan geen effect heeft op deze woning. Dat wordt volgens het college onderschreven in de second opinion die eisers door de heer Van Zundert hebben laten opstellen. 
    
    
      6.2.
      In het advies van SAOZ staat dat de woning van eisers is gelegen in een gebied ( [wijkdeel 1] ) waar de verplichting tot vrijstaand bouwen grotendeels is gehandhaafd. In de directe omgeving van de woning van eisers kunnen derhalve nog steeds voornamelijk vrijstaande woningen worden gebouwd. In deze zin zal het deel [wijkdeel 1] volgens SAOZ veeleer positief afsteken tegen de andere gebieden, waar de verplichting tot vrijstaand bouwen is vervallen. De wijziging in woningtypologieën heeft plaatsgevonden in gebieden die op een behoorlijke afstand van de woning van eisers zijn gelegen. Van een directe, ruimtelijk relevante nadelige beïnvloeding als gevolg van het toelaten van andere typen woningen (bijvoorbeeld in de zin van het uitzicht, de privacy of de karakteristiek van de directe omgeving) is voor eisers geen sprake. De ruimtelijk relevante invloed van de wijziging van de woningtypologie in de andere gebieden dan [wijkdeel 1] strekt niet zo ver, dat de woning van eisers daardoor in ruimtelijk relevante zin wordt getroffen.
      
    
    
      6.3.
      Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank is van oordeel dat het college het standpunt heeft mogen innemen dat eisers op zodanige afstand van de centrale groene ruimte wonen dat een eventuele inkrimping daarvan geen effect heeft op de waarde van hun woning. De door eisers ingeschakelde expert onderschrijft bovendien dat een inkrimping van de centrale groene ruimte geen nadelig effect heeft op de woning van eisers. De rechtbank volgt eisers ook niet in hun betoog dat de verandering van toegelaten woningtypes in deelgebied [wijkdeel 2] zorgt voor een waardevermindering van hun woning in [wijkdeel 1] . Eisers betogen terecht dat in deelgebied [wijkdeel 2] door de verandering van het planologisch regime niet alleen vrijstaande woningen kunnen worden gebouwd, maar ook andere woningen. De rechtbank volgt eisers ook in hun stelling dat het karakter van [wijkdeel 2] hierdoor verandert; dit deel van de wijk heeft een minder exclusief karakter gekregen dan de villawijk die oorspronkelijk was voorzien. Het college heeft zich in navolging van het advies van de SAOZ echter terecht op het standpunt gesteld dat deze verandering van woningtypes op een ruime afstand ligt van de woning van eisers. Eisers zullen hiervan geen directe, ruimtelijk relevante nadelige beïnvloeding ondervinden. Het college heeft zich ook terecht op het standpunt gesteld dat het karakter van [wijkdeel 1] behouden blijft. Het deelgebied [wijkdeel 2] ligt niet zo dicht bij de woning van eisers dat wijziging van het vooraf beoogde karakter of de uitstraling van de wijk een effect heeft op de waarde van de woning van eisers. Er is daarom geen sprake van indirecte planschade. Dit is voldoende onderbouwd in het advies van SAOZ en in het bestreden besluit.  
      
      
        
          Directe schade
        
        7. Eisers vinden dat het college een te laag schadebedrag heeft vastgesteld. Het advies van SAOZ bevat volgens eisers een aantal onjuistheden. Ten eerste heeft SAOZ er geen rekening mee gehouden dat op grond van het oude bestemmingsplan meer woningen in een woongebouw konden worden gebouwd. Dit betekent dat bij het gebruik maken van de maximale planologische mogelijkheden de woning van eisers had kunnen worden gesplitst in drie volwaardige woningen. Het is daarom niet terecht dat SAOZ bij de berekening van de waarde van de verdieping en de kaplaag een lagere opbrengst per m² heeft gehanteerd. Ten tweede heeft SAOZ miskend dat op de woning van eisers een volwaardige kapverdieping mogelijk was. SAOZ heeft voor de berekening van de waarde van de kapverdieping gerekend met een vormfactor van 15%, terwijl voor een volwaardige verdieping een vormfactor van 10% had moeten worden gehanteerd. Eisers vinden ook dat SAOZ bij de berekening van de verminderde bebouwingsmogelijkheden een hoger bebouwingspercentage als uitgangspunt had moeten nemen, omdat op een aantal percelen in [wijkdeel 1] impliciet een bebouwingspercentage van meer dan 25% is toegestaan. 
      
      
    
    
      7.1.
      Het college stelt zich op het standpunt dat eisers een volledige tegemoetkoming van de directe planschade in natura hebben gekregen, omdat eisers met de inwerkingtreding van bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] 5e herziening” hun verloren gegane bouwmogelijkheden hebben teruggekregen. Ten aanzien van het grotere bebouwingspercentage stelt het college zich op het standpunt dat het bestemmingsplan bepaalt dat het bebouwingspercentage maximaal 25% van het perceel mag beslaan. Voor een aantal percelen is voor inwerkingtreding van het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] ” een omgevingsvergunning verleend, op grond waarvan een groter gedeelte van het perceel bebouwd mocht worden. 
      
    
    
      7.2.
      Deze beroepsgrond slaagt niet. Anders dan eisers betogen, bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat op grond van het oude bestemmingsplan impliciet een bebouwingspercentage van meer dan 25% gold. In de planregels staat namelijk dat de grondoppervlakte van de woonbebouwing inclusief bijgebouwen niet meer mag bedragen dan 25% van de grondoppervlakte van het betrokken bouwperceel. Dat er binnen het plangebied ten tijde van het oude bestemmingsplan woningen zijn gebouwd die een groter deel van het bouwperceel innemen, leidt niet tot een ander oordeel. Het college heeft toegelicht dat hiervoor een omgevingsvergunning is verleend voor bouwen in afwijking van het bestemmingsplan. Dat betreft geen planologische wijziging waardoor voor het perceel van eisers impliciet ook een hoger bebouwingspercentage zou zijn gaan gelden. Omdat bij het vaststellen van planschade de verschillende bestemmingsplannen met elkaar moeten worden vergeleken, heeft SAOZ terecht het in het bestemmingsplan vastgelegde bebouwingspercentage van 25% als uitgangspunt genomen bij het bepalen van de bouwmogelijkheden onder het oude bestemmingsplan.    
      
      
        
          Vergoeding in natura
        
        8. Voor zover eisers hebben aangevoerd dat geen volledige tegemoetkoming in de geleden planschade is toegekend, overweegt de rechtbank als volgt. 
      
      
    
    
      8.1.
      De rechtbank stelt voorop dat tegemoetkoming in planschade kan bestaan uit compensatie in natura. De voorkeur van degene die schade lijdt voor een bepaalde wijze van compenseren is daarbij niet doorslaggevend. Het bestuursorgaan mag bij het tegemoetkomen in de schade uitgaan van de wijze van compenseren die de laagste kosten met zich brengt. Compensatie in natura kan bestaan uit een herstel van de door een wijziging in het planologische regime weggevallen bouwmogelijkheid. In dat geval kan tegemoetkoming in geld achterwege blijven, omdat de tegemoetkoming in schade anderszins is verzekerd. Als het niet geheel zeker is of een gewijzigd planologisch regime in werking zal treden, kan de compensatie nog steeds voldoende verzekerd zijn als het bestuursorgaan een zodanige toezegging heeft gedaan dat de onzekerheid over de planologische procedures volledig is ondervangen.
      
    
    
      8.2.
      In dit geval heeft het college willen voorzien in een tegemoetkoming in natura door vaststelling van het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] 5e herziening”. De rechtbank overweegt dat door inwerkingtreding van dit bestemmingsplan de bouwmogelijkheden op het perceel van eisers zijn gewijzigd. Als gevolg van dit nieuwe bestemmingsplan is het eisers – net als onder het oude bestemmingsplan – toegestaan om 25% van hun bouwperceel te bebouwen en mogen zij een gebouw realiseren dat bestaat uit twee bouwlagen met een kap of kapverdieping. Volgens het college zijn hiermee de bouwmogelijkheden uit het oude bestemmingsplan die verloren waren gegaan met de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan en die volgens eisers tot directe planschade hebben geleid, weer hersteld. In wat eisers hebben aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding om dit standpunt van het college onjuist te achten. Dat betekent dat het college zich op het standpunt heeft mogen stellen dat eisers volledig in natura tegemoet zijn gekomen in de door hen gestelde schade. Of SAOZ bij het bepalen van de planschade een juiste berekening heeft gemaakt, kan daarom in het midden blijven.
      
      
        
          Reformatio in peius en rechtszekerheid
        
        9. Eisers vinden dat het verplaatsen van de datum waarop het college over zou gaan tot financiële tegemoetkoming als geen sprake zou zijn van een nieuw onherroepelijk bestemmingsplan, in strijd met de rechtszekerheid en met het verbod van reformatio in peius. 
      
      
    
    
      9.1.
      In dit geval heeft het college in het primaire besluit aangegeven dat de planschade in natura zou worden gecompenseerd, door een nieuw bestemmingsplan vast te stellen waarmee de wegbestemde bouwmogelijkheden op de gronden van eisers zouden worden teruggebracht. Als het nieuwe bestemmingsplan niet onherroepelijk zou zijn op 1 juli 2024, zou het college alsnog overgaan tot betaling van een tegemoetkoming van € 21.000,- vermeerderd met de wettelijke rente. Daarmee heeft het college een voldoende duidelijke toezegging gedaan over de wijze waarop in compensatie in natura zou worden voorzien. Met het bestreden besluit is deze datum opgeschoven naar 1 januari 2025, omdat de mogelijkheid bestond dat de beroepsprocedure tegen het inmiddels vastgestelde bestemmingsplan zou duren tot na 1 juli 2024. Volgens het college ging het hierbij om een onvoorziene omstandigheid. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college door het geven van een duidelijke termijn en het noemen van een concreet geldbedrag een concrete toezegging gedaan, waardoor de onzekerheid over de precieze datum van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan voldoende is ondervangen. Wat eisers hebben aangevoerd geeft geen aanleiding voor het oordeel dat het college deze datum niet mocht wijzigen naar 1 januari 2025 toen bleek dat de ingestelde beroepsprocedure tegen het bestemmingsplan mogelijk niet vóór 1 juli 2024 zou zijn afgerond. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat het college reeds in het primaire besluit heeft toegelicht dat de datum van 1 juli 2024 werd gekozen uitgaande van een vlot verlopende bestemmingsplanprocedure en een voorspoedige beroepsprocedure en dat het beroep tegen het bestemmingsplan mede is ingesteld door de eigenaren van de 9 percelen ten behoeve waarvan dit nieuwe bestemmingsplan werd vastgesteld. Inmiddels is het nieuwe bestemmingsplan onherroepelijk in werking, zodat de schade in natura is gecompenseerd. Door het indienen van het bezwaar zijn eisers niet slechter uit dan wanneer zij geen bezwaar zouden hebben ingediend: zij hebben immers hun aanspraak op tegemoetkoming in de door hen gestelde directe planschade behouden. Daarom is ook geen sprake van reformatio in peius. 
      
      
        
          Het verzoek om nadeelcompensatie 
        
        10. Eisers vinden dat het college hun verzoek om nadeelcompensatie ten onrechte heeft afgewezen. Zij stellen dat zij schade ondervinden door te strenge advisering van de Commissie Esthetiek, die ten tijde van de bouw van de woning van eisers het kwaliteitsniveau van nieuw te bouwen woningen moest waarborgen. Door deze strenge advisering zijn eisers gedwongen geweest om met dure materialen te werken. Volgens eisers moeten de beslissingen van de Commissie Esthetiek als publiekrechtelijke besluiten worden gezien, omdat pas een aanvraag voor een bouwvergunning kon worden nadat de Commissie Esthetiek een positief advies over het bouwplan had gegeven. Volgens eisers maakt het advies daarmee onderdeel uit van de bouwvergunning. Volgens eisers is daarom sprake van materiële en procedurele connexiteit. 
      
      
    
    
      10.1.
      Het college vindt dat het verzoek van eisers om nadeelcompensatie terecht is afgewezen. Volgens het college is het handelen van de Commissie Esthetiek enkel aan te merken als privaatrechtelijk handelen. [wijk] is ontwikkeld in het kader van een publiek private samenwerking . Door het tekenen van de koopovereenkomst hebben kopers zich gebonden aan de voorschriften uit de brochure “Het ontwerp van [wijk] en de handvatten voor uw architect” (de Handvatten) en aan toetsing van de bouwplannen door de Commissie Esthetiek. Het college verwijst naar een eerdere uitspraak van rechtbank Den Haag, waarin de bestuursrechter heeft geoordeeld dat de Handvatten niet kunnen worden aangemerkt als publiekrechtelijk toetsingskader voor de bouwplannen. Dat de welstandscommissie alleen plannen toetste die eerst aan de Commissie Esthetiek waren voorgelegd doet daar volgens het college niet aan af, omdat de welstandscommissie alleen binnen de publiekrechtelijke kaders toetst. Daarom is een advies van de Commissie Esthetiek volgens het college geen beslissing van het college die is genomen binnen het kader van de uitoefening van zijn publiekrechtelijke bevoegdheden. Omdat de adviezen van de Commissie Esthetiek alleen privaatrechtelijk van aard zijn, kan hiertegen niet in bezwaar en beroep worden opgekomen. Ten aanzien van de beslissing om het verzoek om nadeelcompensatie af te wijzen, was volgens het college daarom alleen de burgerlijke rechter bevoegd.
      
    
    
      10.2.
      Deze beroepsgrond slaagt niet. Een beslissing op een verzoek om nadeelcompensatie is alleen vatbaar voor bezwaar en beroep als de oorzaak van de beweerdelijk geleden schade zelf een voor beroep vatbaar besluit was (het vereiste van processuele connexiteit). Daarvan is in dit geval geen sprake. De rechtbank overweegt hiertoe als volgt.
      
      
        10.2.1.
        De rechtbank stelt voorop dat de Commissie Esthetiek geen bestuursorgaan is. Deze commissie beoordeelde ingediende bouwplannen aan de hand van de Handvatten, alvorens de bouwplannen door de welstandscommissie werden getoetst. De door eisers overgelegde Handvatten bepalen op pagina 1 het volgende: “De bouwvoorschriften uit ‘Handvatten voor uw architect’ zullen ook onderdeel zijn van de koopovereenskomst (de rechtbank leest: koopovereenkomst). Als onderdeel van de overeenkomst zijn de bouwvoorschriften bindend op een privaatrechtelijke basis. Dit houdt onder andere in dat bij aankoop van een kavel voor particulier opdrachtgeverschap de (in aantal beperkte) regels uit ‘Handvatten voor uw architect’ prevaleren boven de regels uit het bestemmingsplan.” De rechtbank heeft eerder geoordeeld dat daaruit volgt dat kopers zich privaatrechtelijk hebben verbonden tot nakoming van de ontwerpnormen van de Commissie Esthetiek. De Handvatten gelden daarom niet als publiekrechtelijk toetsingskader, zodat bij de advisering door de Commissie Esthetiek geen sprake is de uitoefening van een aan het publiekrecht ontleende bevoegdheid. 
        
      
      
        10.2.2.
        Nu de oorzaak van de gestelde schade is gelegen in de advisering door de Commissie Esthetiek, is deze niet terug te voeren op een voor bezwaar en beroep vatbaar besluit. Dat betekent dat niet voldaan is aan het vereiste van processuele connexiteit. Het college heeft het bezwaar tegen de afwijzing van het verzoek om nadeelcompensatie daarom terecht niet-ontvankelijk verklaard. 
        
        
          
            Deskundigenkosten 
          
          11. Eisers vinden dat de door het college toegekende vergoeding van € 1.500,- voor deskundigenkosten te laag is. Die kosten bestaan namelijk uit € 4.000,- voor het opstellen van de zienswijze en € 1.500,- voor het opstellen van de taxatie. Eisers vragen daarnaast om een vergoeding van € 500,- voor het laten opstellen van de bouwtekening die zij bij het aanvullend beroepschrift hebben overgelegd.
        
        
      
    
    
      11.1.
      Het college vindt het toegekende bedrag van € 1.500,- redelijk. Eisers hebben niet onderbouwd waaruit de advieskosten bestaan. Daarom is niet duidelijk welk deel van de kosten ziet op het planschadeverzoek en welk deel ziet op het verzoek om nadeelcompensatie. Het is ook niet duidelijk welk deel ziet op kosten voor de gemachtigde en welk deel op kosten voor de [stichting] . Ook heeft de gemachtigde van eisers in vijftien zaken zienswijzen ingediend die deels overlappen en is het niet duidelijk welk bedrag gemachtigde aan eisers in rekening heeft gebracht. Het inschakelen van een taxateur voor een planschadeverzoek is volgens het college niet noodzakelijk. Ondanks dit gebrek aan een deugdelijke onderbouwing van de gestelde kosten, heeft het college – gelet op de complexiteit van de zaak – toekenning van een bedrag van € 1500,- redelijk geacht.   
      
    
    
      11.2.
      Deze beroepsgrond slaagt niet. Als een bestuursorgaan een tegemoetkoming vanwege planschade toekent, vergoedt het daarbij tevens de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand. Kosten die de aanvrager heeft gemaakt vanaf het moment dat de door het bestuursorgaan ingeschakelde deskundige een conceptadvies dan wel advies over de aanvraag aan het bestuursorgaan heeft uitgebracht tot het moment dat het bestuursorgaan op de aanvraag een besluit heeft genomen waartegen rechtsmiddelen kunnen worden ingesteld, kunnen voor vergoeding in aanmerking komen, indien het inroepen van bijstand redelijk was en de daarmee gemoeide kosten redelijk zijn. Voor de redelijkheid van de omvang van de kosten is bepalend of de kosten in verhouding staan tot de verrichte werkzaamheden en redelijk zijn. Kosten van rechtsbijstand kunnen niet worden aangemerkt als deskundigenkosten.
      
      
        11.2.1.
        
          Tijdens de bezwaarfase hebben eisers de hoogte van de kosten op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt. De gemachtigde van eisers heeft in vijftien zaken vergelijkbare zienswijzen ingediend. Ook in beroep hebben eisers de gestelde kosten niet inzichtelijk gemaakt. Eisers hebben geen factuur of bewijs van de door eisers aan de gemachtigde of deskundige betaalde vergoeding overgelegd. Gelet op dit gebrek aan onderbouwing van de gestelde kosten, heeft het college er daarom voor mogen kiezen om een vergoeding van € 1.500,- toe te kennen.  
          
            Overschrijding redelijke termijn
          
          12. Eisers hebben verzocht om schadevergoeding omdat de redelijke termijn als bedoel in artikel 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) is overschreden. 
        
        
      
    
    
      12.1.
      De behandeling van zaken als deze, waarin sprake is van een bezwaar- en beroepstermijn, mag maximaal twee jaar duren. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. De redelijke termijn vangt aan met de datum waarop het (pro forma) bezwaarschrift door het college is ontvangen en loopt door tot de datum waarop de rechtbank in eerste aanleg uitspraak heeft gedaan. Uitgangspunt is een schadebedrag van € 500,- per half jaar of deel daarvan dat de redelijke termijn is overschreden. 
      
    
    
      12.2.
      Het bezwaarschrift is op 4 januari 2022 door het college ontvangen. De behandeling van de zaak heeft in totaal (afgerond) 49 maanden geduurd. De redelijke termijn is dus met 25 maanden overschreden. De rechtbank ziet noch in de zaak zelf noch in de opstelling van eisers aanleiding voor het oordeel dat in dit geval de totale lengte van de procedure meer dan twee jaar zou mogen bedragen. Eisers hebben gezamenlijk recht op een schadevergoeding van € 2.500,-. 
      
    
    
      12.3.
       De beslissing op bezwaar is op 7 juli 2023 genomen. De duur van een half jaar die voor de behandeling van het bezwaar redelijk wordt geacht is daarmee met afgerond dertien maanden overschreden. Van de overschrijding van de redelijke termijn moeten daarom dertien maanden aan de bezwaarfase worden toegerekend en de overige twaalf maanden aan de beroepsfase. Het college moet daarom een bedrag van € 1.300,- (13/25 van € 2.500,-) vergoeden. De Staat moet een bedrag van € 1.200,- (12/25 van € 2.500,-) vergoeden. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    13. Het beroep is ongegrond. Het bestreden besluit blijft dus in stand. Eisers krijgen daarom het griffierecht niet terug. Eisers krijgen wel een vergoeding van hun proceskosten voor het indienen van een verzoek om schadevergoeding vanwege het overschrijden van de redelijke termijn. Vanwege de grote overlap in beroepsgronden met de veertien andere zaken en omdat deze zaken tijdens dezelfde zitting zijn behandeld, hoeft het college de proceskosten echter niet in alle zaken te vergoeden. De rechtbank heeft de vergoeding van de proceskosten al toegekend in zaak SGR 23/5716. Bij het berekenen van die proceskostenvergoeding is rekening gehouden met de samenhang met deze zaak.
    
    14. De rechtbank zal het college veroordelen tot betaling van het bedrag van € 1.300,- vanwege overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank zal de Staat veroordelen tot betaling van het bedrag van € 1.200,- vanwege overschrijding van de redelijke termijn. 
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond;
      
      
        veroordeelt het college tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 1.300,-;
      
      
        veroordeelt de Staat tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 1.200,-.
      
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. K.M. de Groes, voorzitter, en mr. A.C. de Winter en mr. J. Schaaf, leden, in aanwezigheid van mr. H. Raben, griffier.
      Uitgesproken in het openbaar op 5 januari 2026.
    
    
    
      De griffier is buiten staat deze
      uitspraak mede te ondertekenen
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              voorzitter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     Zie de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 13 juli 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1970 en van 6 augustus 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3690.
  
  
     Artikel 3, lid 2 Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade gemeente Den Haag.
  
  
     Zie ook de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 16 juni 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BM7755.
  
  
     Artikel 5, onder 2, bestemmingsplan [bestemmingsplan 2] .
  
  
     Zie de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 18 juli 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BX1866 en van 6 augustus 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3690.
  
  
     Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 23 juli 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3405.
  
  
     Uitspraak van de rechtbank Den Haag van 1 mei 2020, ECLI:NL:RBDHA:2020:3961, r.o. 12.2 en verder. 
  
  
     Artikel 6,1 onder a Wro. 
  
  
     Zie de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 12 februari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:450 en van 6 augustus 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3690. 
  
  
     Zie de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 6 februari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:599 en van 6 augustus 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3690.