ECLI:NL:RBAMS:2025:7304, Rechtbank Amsterdam, 03-10-2025, 11566554
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verhuurder mag de verhuurde woning niet meer betreden zonder voorafgaande toestemming. Ook de niet-verhuurde kamer mag hij niet meer betreden, aangezien deze slechts bereikbaar is via het gehuurde.

RECHTBANK 
        AMSTERDAM
      
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11566554 \ CV EXPL  25-3605
    
    
    
      
        Vonnis van 3 oktober 2025 (bij vervroeging)
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats 1] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. A.D. van Koningsveld,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 17 februari 2025 met producties;- het proces-verbaal van de rolzitting van 2 mei 2025 en de daarbij overgelegde conclusie van antwoord, waarbij [gedaagde] in de gelegenheid is gesteld een aanvullend antwoord in te dienen;
      - de nadere conclusie van antwoord met producties, tevens houdende eis in reconventie (versie 2); - het instructievonnis van 13 juni 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;- de dagbepaling van de mondelinge behandeling;
      - de nadere conclusie van antwoord met producties, tevens houdende een gewijzigde eis in reconventie (versie 3).
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 september 2025. [eiser] is verschenen, bijgestaan door mr. F.M.M. van Eijck namens de gemachtigde en B.A. Hitchcock als tolk. [gedaagde] is ook verschenen. Partijen hebben ter zitting hun standpunten nader toegelicht, de gemachtigde van [eiser] mede aan de hand van een pleitnotitie, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] huurt sinds 1 september 2023 samen met drie medehuurders de woning aan het adres [adres] . De oorspronkelijke huurovereenkomst is aangegaan per 1 september 2021 met de overige drie huurders en een vierde huurder in wiens plaats [eiser] via een allonge is getreden. [eiser] heeft daarbij ook een afschrift van de oorspronkelijke huurovereenkomst ontvangen. De huidige huurprijs bedraagt € 2.805,00 per maand. 
      
    
    
      2.2.
      
        In de considerans van de huurovereenkomst staat onder punt i-1:
        
          “dat het gehuurde zal worden bewoond door huurder, zijnde een woongroep bestaande uit een in deze overeenkomst vastgelegd maximaal aantal natuurlijke personen, hierna ook ‘bewoners’ genoemd. Dit maximaal aantal bewoners houdt verband met de ongeschiktheid van de woning voor bewoning door meer dan het genoemde aantal bewoners en met de geldende regelgeving, waaronder die met betrekking tot brandveiligheidseisen en die met betrekking tot het zogenaamde woningdelenbeleid van de gemeente waarin het gehuurde is gelegen” 
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        In artikel 2.5 van de huurovereenkomst staat: 
        
          “Vanwege de plaatselijke huisvestingsverordening is het gehuurde uitsluitend bestemd om te worden gehuurd door vier personen, indien zij samen geen duurzaam huishouden vormen. […]”
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        Artikel 1.4 van de huurovereenkomst luidt als volgt:
        
          “Het gehuurde
        
        
          De gemeubileerde tussenwoning met 4 slaapkamers met uitzondering van de kamer met keuken gelegen op de begane grond”
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        Op 22 augustus 2024 heeft [gedaagde] via een Whatsapp bericht aan de huurders, onder wie [eiser] , laten weten dat zijn zoon [naam] (tijdelijk) in de woning komt wonen en daarbij gebruik zal maken van de kleine kamer beneden. In de Whatsapp correspondentie zegt hij daarover onder meer:
        
          
            [gedaagde] : “[…] We are allowed to claim one room back. For the time being [naam] will sleep in the small room. We will decide later if it is needed that one of u have to leave. That is also depending if Some other aspects. […]” 
        
        
          Huurders: “Is it legal if he stays in there temporarily?”
        
        
          
            [gedaagde] : “yes because he is our child. […] The only risk for u is if we need to ask one of u to leave in 3 of 4 month. Which we can. Just believe.”  
        
      
      
    
    
      2.6.
      Van 25 augustus tot en met 7 september 2024, van 25 september tot en met 13 oktober 2024, van 21 oktober tot en met 25 oktober 2024 en van 29 oktober tot en met 30 oktober 2024, zijnde in totaal 40 dagen, heeft de zoon van [gedaagde] de kamer beneden bewoond. Daarbij maakte hij ook gebruik van andere gezamenlijke ruimtes in de woning, waaronder de badkamer, de hal en de wc.       
      
    
    
      2.7.
      Per e-mail van 30 september 2024 heeft de advocaat van [eiser] , na een eerder gestuurde aanmaning dat het [gedaagde] niet is toegestaan zijn zoon in de woning te laten wonen, een rappel gestuurd aan de advocaat van [gedaagde] met een verzoek te bevestigen dat de zoon van [gedaagde] de woning niet meer zal betreden. In die mail maant de advocaat ook aan de in eerdere correspondentie besproken schimmelproblemen en problemen met het fornuis in de maand oktober 2024 op te lossen. 
      
    
    
      2.8.
      Per e-mail van 1 oktober 2024 heeft de toenmalige advocaat van [gedaagde] namens hem bevestigd dat de zoon het gehuurde binnen twee weken zal verlaten.  
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie 
      
    
    
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
         [gedaagde] te verbieden om zijn zoon en/of derden niet zijnde huurders de woning te laten betreden, zonder voorafgaande en ondubbelzinnige toestemming van huurders, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag(deel); 
         [gedaagde] te veroordelen tot betaling van 30% van de huur aan [eiser] over de periode augustus 2024 tot en met december 2024, danwel een in goede justitie te bepalen bedrag, uit hoofde van huurprijsvermindering, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele betaling.   
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt hieraan ten grondslag dat ondanks eerdere toezeggingen dat niet meer te doen, de zoon van [gedaagde] , zijn vrouw of hijzelf, het gehuurde blijven betreden, hetgeen de huurders belemmert in hun ongestoorde huurgenot. Om die reden heeft hij een belang bij een verbod met dwangsom. Ten aanzien van de vordering tot huurprijsvermindering legt hij daaraan ten grondslag dat het ten onrechte betreden van het gehuurde door derden valt te kwalificeren als een gebrek dat het woongenot aanzienlijk vermindert, hetgeen een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Daarnaast waren er ook aanhoudende overige gebreken zoals schimmelvorming en een gebrek aan het gasfornuis, die een huurvermindering over de genoemde periode rechtvaardigen.      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna nader ingegaan. 
      
      
        
          in reconventie:
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] vordert in reconventie – samengevat – toestemming tot opzegging van het huurcontract met [eiser] , schadevergoeding ter hoogte van een maandhuur van alle huurders en wijziging van de afspraken in de huurovereenkomst, in de zin dat hij het contract wil omzetten in een  kamerverhuur-contract, het recht van huurders om een nieuwe huurder voor te dragen wil laten vervallen en zelf het recht wil krijgen de volledige benedenverdieping te verhuren, waarbij de wc op de begane grond en de ruimte onder de trap niet meer aan huurders wordt verhuurd.
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde] legt aan zijn wens tot beëindiging ten grondslag dat [eiser] zijn zoon heeft weggepest uit het gehuurde en zich daarmee niet als goed huurder heeft gedragen, hetgeen beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Aan zijn vordering tot schadevergoeding legt hij onder meer ten grondslag dat een gedeelte van de huur onterecht te laat is betaald en dat hij immateriële schade heeft geleden omdat door alles zijn zoon is gestopt met zijn studie. 
      
    
    
      3.6.
      
        [eiser] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie 
      
    
    
    
      
        
          [gedaagde] mag het gehuurde niet betreden en de vrije kamer niet bewonen
      
    
    
      4.1.
      Uitgangspunt is dat de huurder van woonruimte recht heeft op het ongestoord huurgenot van het gehuurde. Dat betekent onder meer dat een verhuurder het gehuurde niet mag betreden zonder toestemming van de huurder, ook niet voor een inspectie. Op basis van artikel 1.4 van de tussen partijen geldende huurovereenkomst huurt [eiser] samen met zijn medehuurders de gehele woning met uitzondering de kamer met keuken op de begane grond. Zij hebben dus het exclusieve gebruiksrecht van de gehele woning, met uitzondering van de kamer beneden. Anderen, inclusief [gedaagde] , zijn vrouw of zoon, mogen het gehuurde dus niet zonder toestemming betreden. Praktisch betekent dit dat zij slechts gebruik kunnen maken van de niet verhuurde kamer met keuken, met toestemming van de huurders. Deze kamer is immers slechts bereikbaar via het gehuurde.  
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] heeft gesteld dat het op basis van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst ook niet is toegestaan dat de niet verhuurde kamer wordt gebruikt voor bewoning. Hij verwijst daartoe naar de bepaling in de considerans van de overeenkomst waarin staat dat er een maximaal aantal bewoners geldt voor de woning, hetgeen verband houdt met “de ongeschiktheid van de woning voor bewoning door meer dan het genoemde aantal bewoners en met de geldende regelgeving, waaronder die met betrekking tot brandveiligheidseisen en die met betrekking tot het zogenaamde woningdelenbeleid van de gemeente waarin het gehuurde is gelegen”. Dat maximaal aantal bewoners is blijkens artikel 2.5 van de huurovereenkomst vier. [gedaagde] heeft daartegenover aangevoerd dat er op dit moment weliswaar een vergunning is waaruit blijkt dat de woning door maximaal vier bewoners mag worden gebruikt, maar dat hij een vergunning voor bewoning door vijf personen gaat aanvragen en de gemeente hem heeft laten weten dat in de tussentijd vermoedelijk niet zal worden gehandhaafd. Ter zitting is gebleken dat [gedaagde] nog geen vergunning voor bewoning door vijf personen heeft aangevraagd. Hetgeen [gedaagde] aanvoert neemt echter niet weg dat uit de in de considerans en artikel 2.5 van de overeenkomst benoemde beperkingen in combinatie met de bestaande vergunning voor bewoning door maximaal vier personen volgt dat [eiser] ervan uit mocht gaan dat er niet meer dan vier mensen in de woning zullen wonen (waarbij benadrukt wordt dat ‘de woning’ meer omvat dan ‘het gehuurde’). Dat geldt temeer omdat [eiser] niet betrokken was bij de totstandkoming van de oorspronkelijke huurovereenkomst. Hij is immers twee jaar later in het gehuurde komen wonen, waarbij slechts een allonge is ondertekend en hij de oorspronkelijke huurovereenkomst ter kennisgeving heeft ontvangen. Ter zitting heeft [eiser] ook toegelicht dat er destijds niet is gesproken over het eventuele toekomstige gebruik van de vijfde kamer door (de zoon van) [gedaagde] . [gedaagde] heeft dat ook niet weersproken, zodat de conclusie is dat [eiser] gerechtvaardigd ervan uit is gegaan dat de woning door maximaal vier personen wordt bewoond en het [gedaagde] dus niet vrij staat de kamer beneden te (laten) gebruiken voor bewoning.
      
      
      
      
        
          Gebruik door de zoon
        
      
    
    
      4.3.
      Gebleken is dat de zoon van [gedaagde] in de maanden augustus, september en oktober 2024 gedurende bij elkaar 40 dagen gebruik heeft gemaakt van de niet verhuurde kamer. Hij heeft in die periode ook gebruik gemaakt van diverse gemeenschappelijke (wel verhuurde) ruimtes. Daarmee heeft hij, althans [gedaagde] , inbreuk gemaakt op het ongestoorde huurrecht van huurders. Weliswaar hebben [eiser] en zijn medehuurders in de eerste periode het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes door de zoon getolereerd, maar vanaf het moment dat zij – anders dan [gedaagde] ze had voorgespiegeld – wisten dat dit onrechtmatig was, hebben zij zich hiertegen verzet. Voorts blijkt uit de in het geding gebrachte stukken dat [gedaagde] en zijn vrouw tijdens de looptijd van de huurovereenkomst met enige regelmaat het gehuurde hebben betreden en daar zelfs hebben overnacht. Dat kondigden zij veelal van tevoren aan, maar daarmee maakten zij dus een inbreuk op de rechten van de huurders, voor zover de huurders daar niet mee instemden. 
      
    
    
      4.4.
      Gezien deze handelswijze en de vruchteloos gebleken aanmaningen het gehuurde niet meer te betreden, heeft [eiser] recht en belang bij het door hem in deze procedure gevorderde verbod. Dit zal dan ook worden toegewezen. De kantonrechter acht het ook passend daarbij een dwangsom op te leggen voor iedere dag dat het verbod wordt overtreden. De hoogte van de dwangsom zal worden vastgesteld op een bedrag van € 250,00 per dag of gedeelte van een dag, waarbij een maximum wordt gesteld op te verbeuren dwangsommen van € 15.000,00. 
      
      
        
          Huurprijsvermindering
        
      
    
    
      4.5.
      Dan de vordering van [eiser] tot huurprijsvermindering over de periode van augustus 2024 tot en met december 2024. [eiser] legt hieraan ten grondslag dat er sprake is van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken, zoals bedoeld in artikel 7:207 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Die gebreken bestaan enerzijds uit de hiervoor beschreven inbreuk op de persoonlijke levenssfeer, waardoor [gedaagde] [eiser] niet het ongestoorde huurgenot heeft geboden. Anderzijds stelt [eiser] dat er sprake is van verminderd huurgenot als gevolg van twee materiële gebreken, te weten aanhoudende schimmel in de badkamer en een defect fornuis. 
      
    
    
      4.6.
      Allereerst de laatstgenoemde materiële gebreken. [eiser] heeft gesteld dat er sprake is (geweest) van ernstige schimmeloverlast in de badkamer. [gedaagde] heeft dit betwist en aangevoerd dat het slechts ging om beperkte schimmel die het gevolg is van het niet goed schoonhouden en ventileren van de badkamer. Hij heeft dit onderbouwd met foto’s waarop een beetje schimmel op enkele voegen en op het kitwerk te zien is en waarop geen schimmel zichtbaar is op het plafond. [eiser] heeft daar ter zitting tegenover gesteld dat de schimmel op een ander deel van het plafond zou zitten, maar heeft dit niet verder onderbouwd. De conclusie is dan ook dat [eiser] tegenover de betwisting van [gedaagde] onvoldoende heeft gesteld om te kunnen concluderen dat sprake is van een gebrek. Bovendien kan een gebrek slechts leiden tot huurprijsvermindering als sprake is van een substantiële aantasting van het huurgenot. Daarvan is ten aanzien van de schimmeloverlast niet gebleken. 
      
    
    
      4.7.
      Datzelfde geldt voor het gestelde defect aan het fornuis. Op dat punt heeft [eiser] gesteld dat er één gaspit lekte, hetgeen volgens hem kwalificeert als een gebrek dat huurkorting rechtvaardigt. [gedaagde] heeft aangevoerd dat het slechts ging om een defect aan de ontsteking, hetgeen geen huurkorting rechtvaardigt omdat het fornuis nog steeds volledig bruikbaar was. Ongeacht of het de ontsteking was of dat er één gaspit onbruikbaar was, is in beide gevallen is het fornuis (voor het grootste deel) bruikbaar geweest. Dat kwalificeert niet als een substantieel gebrek dat huurkorting rechtvaardigt. De vordering tot huurkorting op de materiële gronden zal dus niet worden toegewezen. 
      
    
    
      4.8.
      Anders is dat ten aanzien van de gestelde inbreuken op de persoonlijke levenssfeer. De kantonrechter is van oordeel dat het niet respecteren van de privacy van [eiser] en zijn medehuurders leidt tot een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Doordat de zoon van [gedaagde] in de periode tussen augustus 2024 en oktober 2024 ongeoorloofd in het gehuurde heeft gewoond, heeft dat voor [eiser] en zijn medehuurders geleid tot een substantiële aantasting van hun huurgenot, hetgeen aanleiding is voor huurvermindering. De kantonrechter is van oordeel dat een huurkorting van 20%, zoals gevorderd, over de periode waarop de zoon van [gedaagde] het gehuurde heeft gebruikt op zijn plaats is. In die periode is het gehuurde immers door vijf personen gebruikt in plaats van vier personen. Aangezien de zoon van [gedaagde] bij elkaar 40 dagen in de woning is verbleven en de huurprijs over die periode € 3.688,76 bedraagt (€ 2.805×12/365×40), bedraagt de totale huurkorting € 737,75. Deze zal worden toegewezen aan [eiser] in zijn hoedanigheid als (hoofdelijk) medehuurder ter compensatie van alle huurders. De wettelijke rente zal ook worden toegewezen zoals gevorderd.  
      
      
        
          De proceskosten
        
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde] is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [gedaagde] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten. De proceskosten van [eiser] in conventie worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                90,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                565,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          in reconventie:
        
      
      
    
    
      4.10.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] gesteld dat de vorderingen van [gedaagde] niet bij eis in reconventie zijn ingesteld en deze daarom niet ontvankelijk moeten worden verklaard. De wijze waarop een eis in reconventie moet worden ingesteld staat beschreven in de artikelen 136 en 137 van het wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Naar het oordeel van de kantonrechter is voldaan aan de eisen die daarin zijn gesteld. De tegeneis is ingesteld bij conclusie van antwoord, althans bij het aanvullend antwoord waartoe [gedaagde] in de gelegenheid is gesteld blijkens het proces-verbaal van de rolzitting waar [gedaagde] is verschenen. Later is de eis in reconventie weliswaar gewijzigd, maar dat neemt niet weg dat deze tijdig is ingesteld. Ook ten aanzien van de inhoud oordeelt de kantonrechter dat de tegeneisen zoals die zijn ingesteld behoorlijk zijn toegelicht. 
      
    
    
      4.11.
      
        De vorderingen zullen dus weliswaar inhoudelijk worden behandeld, maar worden afgewezen, omdat ze ongegrond, danwel onvoldoende onderbouwd zijn. Allereerst de vordering (voor zover deze zo moet worden opgevat) tot beëindiging (ontbinding) van de huurovereenkomst. [gedaagde] stelt dat [eiser] zijn zoon heeft weggepest uit het gehuurde en zich daarmee niet als goed huurder heeft opgesteld. Het was echter de zoon van [gedaagde] die zonder daartoe gerechtigd te zijn in het gehuurde verbleef. Bovendien heeft
        
          [eiser] gemotiveerd betwist de zoon van [gedaagde] te hebben weggepest. Hij voert aan dat hij en zijn medehuurders de zoon juist steeds vriendelijk en respectvol hebben benaderd.  [eiser] verwijst in dat kader naar diverse Whatsapp berichten, waaruit dit blijkt. 
      
      
    
    
      4.12.
      Ook is niet gebleken van enige door [gedaagde] geleden schade. Voor zover de vordering tot vergoeding van schade is gegrond op het tijdelijk opschorten van de huur, is in het licht van het voorgaande niet gebleken dat dit ten onrechte was. Er is dus ook op die grond geen reden voor toewijzing van de schadevergoeding. De overige reconventionele vorderingen van [gedaagde] zien op wijzigingen in de afspraken zoals die zijn gemaakt tussen partijen. Het moge zo zijn dat [gedaagde] de reeds gemaakte afspraken wenst te wijzigen, maar daarvoor bestaat geen rechtsgeldige grond en [eiser] mag er dan ook gerechtvaardigd op vertrouwen dat [gedaagde] de gemaakte afspraken nakomt.
      
      
        
          De proceskosten 
        
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in reconventie betalen. Deze worden aan de zijde van [eiser] begroot op € 102,00 (0,5 punt voor de mondelinge behandeling in reconventie). 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      verbiedt [gedaagde] om zijn zoon en/of derden niet zijnde huurders de woning te laten betreden, zonder voorafgaande en ondubbelzinnige toestemming van huurders,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat hij het verbod onder 5.1 overtreedt, tot een maximum van € 15.000,00 is bereikt, 
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 737,75 uit hoofde van huurprijsvermindering, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele betaling,   
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 565,50, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis,
      
    
    
      5.5.
      verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.6.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 102,00, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.V.L. van Well en in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2025.
      
      
      
        De griffier							De kantonrechter