ECLI:NL:RBROT:2026:136, Rechtbank Rotterdam, 02-01-2026, 11587759 CV EXPL 25-5548
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-01-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur. Woonruimte. Gebreken? Huurprijsvermindering? (Immateriële) schadevergoeding? Nee. Slechts een deel van de gevorderde materiële schadevergoeding toegewezen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11587759 CV EXPL 25-5548
    
    
    
      datum uitspraak: 2 januari 2026
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      woonplaats: Maassluis,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. E.R. van Dijk-Lopes Lima,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Stichting Maasdelta Groep,
      vestigingsplaats: Spijkenisse,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. M.E. Verheijen.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘[eiseres]’ en ‘Maasdelta’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 25 februari 2025, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de mail van 4 november 2025 van mr. Van Dijk-Lopes Lima, met een bijlage;
        
        
          de brief van 7 november 2025 van mr. Verheijen, met bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 19 november 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken met:
      
        
          
            [eiseres] en mr. Van Dijk-Lopes Lima;
        
        
          
            [naam 1] (manager verhuur) en [naam 2] (werkvoorbereider) van Maasdelta en mr. Verheijen.
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over? 
      
    
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] huurt van Maasdelta een woning. Volgens [eiseres] zijn in de woning al lange tijd problemen die moeten worden opgelost door Maasdelta, maar doet Maasdelta dat niet of niet snel genoeg. Zij eist daarom dat Maasdelta wordt veroordeeld gebreken in de woning te verhelpen binnen veertien dagen na de datum van de uitspraak en dat een dwangsom wordt verbonden aan die veroordeling. [eiseres] stelt dat haar woongenot is verminderd door problemen in de woning. Zij eist daarom dat de huur wordt verminderd met 60%. [eiseres] wil ook dat Maasdelta schade vergoedt. Het gaat o.a. om schade aan haar meubels en apparatuur. [eiseres] eist aan schadevergoeding een bedrag van € 4.671,23 met rente. Tot slot wil [eiseres] € 5.000,00 aan immateriële schadevergoeding van Maasdelta vanwege de jarenlange problemen in de woning. Maasdelta is het niet eens met de eisen en wil dat die worden afgewezen. Maasdelta betwist dat alle problemen of klachten gebreken zijn die zij als verhuurder moet verhelpen en dat zij heeft geweigerd om dat te doen. Een groot deel van de klachten is bovendien al opgelost. Maasdelta vindt daarom dat er geen reden is voor vermindering van de huur. Daarnaast betwist zij een deel van de schade en de hoogte van het schadebedrag. Volgens Maasdelta heeft [eiseres] recht op niet meer dan € 1.450,00 aan schadevergoeding en is er geen reden voor het toekennen van immateriële schadevergoeding. 
      
    
    
      2.2.
      
        De kantonrechter wijst de eisen over gebreken, huurvermindering en immateriële schadevergoeding af en wijst de materiële schadevergoeding toe tot een bedrag van 
        € 1.450,00 met rente. Hierna wordt uitgelegd waarom dit de uitkomst van de procedure is. 
      
      
      
        
          Geen gebreken in de woning die de verhuurder moet verhelpen. 
        
      
      
    
    
      2.3.
      De punten in de woning die volgens [eiseres] nu nog moeten worden opgelost door Maasdelta zijn de volgende: 
      
        
          tijdens het douchen sijpelt water uit de badkamer naar de overloop, waardoor een vloerplint is beschadigd;
        
        
          op zolder bij de cv-ketel zit een gat in de muur;
        
        
          in de keuken zitten vlekken op het behang naast de radiator;
        
        
          in de woonkamer laat het behang op sommige plekken los;
        
        
          de muur bij de trap vertoont scheuren. 
        
      
      De partijen zijn het erover eens dat alleen nog deze punten door de kantonrechter moeten worden beoordeeld en dat de andere punten die [eiseres] in de processtukken heeft genoemd niet meer hoeven te worden beoordeeld. Dat is zo met de partijen afgesproken tijdens de zitting. 
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter oordeelt dat Maasdelta de vijf opgesomde punten niet hoeft te verhelpen en licht dit oordeel hierna per punt toe. Bij de beoordeling is steeds het volgende uitgangspunt in aanmerking genomen. 
      
      
        2.4.1.
        De verhuurder moet op verlangen van de huurder gebreken in de woning verhelpen, tenzij het gaat om kleine herstellingen; dan moet de huurder het zelf doen (artikel 7:206 lid 1 en 2 BW). Een gebrek is een staat of een eigenschap van de woning waardoor de woning aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een gemiddelde huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden woning (artikel 7:204 lid 2 BW). Onder kleine herstellingen vallen onder meer het witten en behangen van binnenmuren en het ter voorbereiding daarvan repareren van gaatjes, butsen en geringe (krimp)scheuren (sub a en b bijlage Besluit kleine herstellingen). 
        
      
      
        2.4.2.
        De omstandigheid dat (wat) water op de vloerplint onder de badkamerdeur terecht komt tijdens het douchen, is geen gebrek van de woning. Van een lekkage of een verkeerde afwatering is geen sprake. Tijdens de zitting is naar voren gekomen dat het gaat om spatwater of condens. Spatwater vanuit de douche kan worden teruggedrongen met een douchegordijn. Maasdelta heeft dat al aan [eiseres] geadviseerd, maar [eiseres] heeft dat advies nog niet opgevolgd. Condens op de badkamerdeur dat naar beneden sijpelt, kan worden beperkt door de badkamer te ventileren (er is een ventilatiesysteem en een raam aanwezig) en door na het douchen de badkamerdeur en eventueel ook de vloerplint even af te drogen. Wat de vochtschade aan de vloerplint betreft: ook dat is niet iets dat door Maasdelta moet worden opgelost. Maasdelta heeft tijdens de zitting echter wel toegezegd dat haar aannemer het vloerplintje gaat vervangen voor [eiseres]. 
        
      
      
        2.4.3.
        Het is onduidelijk waarom het gat in de muur bij de cv-ketel op zolder een gebrek zou zijn. [eiseres] heeft toegelicht dat zij het gat alleen maar benoemt zodat Maasdelta er van afweet. Zij weet ook niet of er bijvoorbeeld ongedierte naar binnen kan komen via het gat; zij ondervindt er geen last van, aldus [eiseres]. Volgens Maasdelta kan het gat geen kwaad. 
        
      
      
        2.4.4.
        De bruine vlekken op het behang in de keuken naast de radiator en het loslaten van het behang op sommige plekken in de woonkamer zijn niet aan te merken als een gebrek dat door Maasdelta moet worden verholpen. Wat het behang betreft, gaat het volgens de foto’s om een paar plekken waar het behang een stukje loskomt van de muur, waardoor een soort kiertje ontstaat. [eiseres] noemt de vrees voor vocht in de muren, mogelijk van een eerdere lekkage, en zegt dat daarom vlekken en bubbels ontstaan. Er is echter geen aanleiding om aan te nemen dat die vrees terecht is. Maasdelta heeft onbetwist toegelicht dat zij in het verleden constructieve maatregelen heeft genomen tegen vocht, dat het behang na de verbouwing van de woning door Maasdelta in november 2023 goed verlijmd is opgeleverd, dat naar aanleiding van de klacht van [eiseres] al meerdere keren een aannemer langs is geweest, die niets heeft kunnen vinden. Bovendien geldt, zoals Maasdelta terecht aanvoert, dat het de taak van [eiseres] zelf als huurster is om binnenmuren te schilderen en te behangen (of bij te werken). Maasdelta heeft overigens wel tijdens de zitting meegedeeld dat haar aannemer het bevlekte behang bij de radiator in de keuken zal komen witten.  
        
      
      
        2.4.5.
        De scheuren in de muur bij de trap zijn geen gebrek dat Maasdelta moet verhelpen. Vast staat dat Maasdelta omstreeks april 2025 werkzaamheden heeft laten doen aan de muur bij de trap en de muur opnieuw heeft laten afwerken. Dit was naar aanleiding van een melding van [eiseres] over scheuren in de muur. Er bleek iets mis te zijn gegaan met de houtwolcementplaten en dat is verholpen. Kennelijk zijn er begin november 2025 weer nieuwe scheurtjes te zien in die muur. Dat blijkt uit de foto’s die [eiseres] heeft gevoegd bij de mail van 4 november 2025 en die Maasdelta niet heeft betwist. De kantonrechter oordeelt dat deze scheurtjes moeten worden aangemerkt als geringe (krimp)scheuren die door de huurder zelf moeten worden verholpen (sub b bijlage bij Besluit kleine herstellingen). 
        
        
          
            Er is geen reden voor tijdelijke vermindering van de huur
          
        
        
      
    
    
      2.5.
      De gevorderde huurvermindering wordt afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
      
      
        2.5.1.
        De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen (artikel 7:207 lid 1 BW). Huurvermindering kan wat het verleden betreft worden gevraagd tot maximaal zes maanden voorafgaand aan het instellen van een vordering tot huurvermindering (artikel 7:257 lid 3 BW). Dat betekent in dit geval dat een eventuele huurvermindering op z’n vroegst kan ingaan vanaf 25 augustus 2024. Niet elke vermindering van het huurgenot geeft recht op huurvermindering. [eiseres] heeft alleen aanspraak op huurvermindering vanaf 25 augustus 2024 als haar huurgenot substantieel is verminderd als gevolg van gebreken (artikel 7:207 lid 1 BW). Het moet dan bovendien gaan om gebreken die door Maasdelta moeten worden verholpen; als het gaat om gebreken die [eiseres] zelf moet verhelpen, is er wat die gebreken betreft geen aanspraak op huurvermindering (artikel 7:207 lid 2 BW). 
        
      
      
        2.5.2.
        
          [eiseres] heeft in randnummers 9 t/m 12 van de dagvaarding een lijst met problemen opgesomd die volgens haar na afronding van de verbouwing in november 2023 (nog) aanwezig waren en daarna erbij zijn gekomen. Uit de stukken blijkt dat er volgens [eiseres] ook problemen waren vóór de verbouwing, maar voor de punten die vóór november 2023 zijn opgelost bestaat geen aanspraak op huurvermindering vanwege de vervaltermijn van zes maanden. Wat de opgesomde punten in randnummers 9 t/m 12 van de dagvaarding betreft, licht [eiseres] niet toe of en zo ja wanneer Maasdelta van die punten op de hoogte was. Dat is wel van belang om de aanspraak op huurvermindering vast te kunnen stellen. Het ontbreken van deze gegevens staat daarom in de weg aan het toewijzen van de eis. Daarnaast geldt dat de opgesomde punten óf niet zijn aan te merken als gebreken die Maasdelta moet verhelpen of wel als zodanige gebreken zijn aan te merken, maar slechts van geringe of esthetische aard zodat het huurgenot niet substantieel wordt verminderd. Ook dat staat in de weg aan het toewijzen van de gevorderde huurvermindering. 
        
        
          
            De verhuurder moet € 1.450,00 schadevergoeding betalen
          
        
        
      
    
    
      2.6.
      Maasdelta moet [eiseres] € 1.450,00 vergoeden voor schade aan haar meubels en apparatuur die is ontstaan bij een verhuizing. Het gaat om de tijdelijke verhuizing naar een andere woning vanwege de geplande verbouwing van haar woning door Maasdelta. In de dagvaarding staat dat deze schadevergoedingsvordering te maken heeft met schade als gevolg van gebreken in de woning, maar later in de procedure is naar voren gekomen dat het voor een deel gaat om schade aan meubels en apparatuur van [eiseres] die is ontstaan bij het verhuizen van haar spullen, zodat de kantonrechter hiervan uitgaat bij de beoordeling.  
      
      
        2.6.1.
        Maasdelta erkent aansprakelijkheid voor een deel van de schade aan de meubels en apparatuur van [eiseres]. Het gaat hierbij om schade aan een eettafel, vitrinekast, aircooler, kledingkast, boxspring met matras en ladekast. 
        
      
      
        2.6.2.
        De kantonrechter stelt de door Maasdelta te vergoeden schade vast op € 1.450,00. [eiseres] eist een hoger bedrag (namelijk € 3.081,95), maar zij is in haar berekening uitgegaan van de nieuwwaarde van de goederen. Bij de berekening van schade is het uitgangspunt echter dat de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand moet worden gebracht, waarin hij zou hebben verkeerd als de schadeveroorzakende gebeurtenis niet zou hebben plaatsgevonden. Als er schade is aan een zaak die niet nieuw is en vanwege de schade moet worden vervangen en de nieuwwaarde van die zaak moet worden vergoed, dan komt de benadeelde in een betere toestand te verkeren dan de toestand zonder de schadeveroorzakende gebeurtenis. De benadeelde beschikt dan immers over een gloednieuwe zaak, terwijl hij die eerst niet had. Er moet daarom een zogenoemde correctie ‘nieuw-voor-oud’ plaatsvinden. 
        
      
      
        2.6.3.
        
          [eiseres] heeft niet toegelicht hoe nieuw of oud het meubilair en de apparatuur was of wat de schade aan de spullen eigenlijk precies was. Maasdelta heeft naar aanleiding van de melding van [eiseres] een schade-expert ingeschakeld om de schade te beoordelen. Die heeft de schade in kaart gebracht en op basis van de dagwaarde vastgesteld op € 1.450,00. Dat volgt uit het rapport van de schade-expert dat [eiseres] als productie 14 bij de dagvaarding heeft gevoegd. [eiseres] betwist het rapport van de schade-expert niet inhoudelijk en heeft ook niet toegelicht waarom haar schade op méér dan € 1.450,00 moet worden vastgesteld. Zij heeft alleen meegedeeld dat zij de nieuwwaarde van de spullen heeft opgegeven om een beeld te schetsen, dat zij vasthoudt aan haar eis en dat zij wil dat de kantonrechter hierover een beslissing neemt. Tegen deze achtergrond oordeelt de kantonrechter dat van de gevorderde schadevergoeding slechts € 1.450,00 toewijsbaar is. 
        
      
    
    
      2.7.
      De rente over € 1.450,00 wordt toegewezen. [eiseres] heeft genoeg gesteld waaruit volgt dat rente moet worden betaald en Maasdelta heeft dat niet betwist. Hoewel [eiseres] in het petitum van de dagvaarding rente eist vanaf 28 maart 2023, blijkt uit de rest van de dagvaarding en de bijlagen dat dit een verschrijving moet zijn en dat is bedoeld 28 maart 2024. De rente wordt toegewezen vanaf die laatste datum.
      
    
    
      2.8.
      De andere schadeposten worden afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
      
      
        2.8.1.
        Wat de posten ‘aardewerken pot’ en ‘rozenboom’ betreft, stelt [eiseres] slechts in het algemeen dat sprake is van schade als gevolg van gebreken in de woning en eist ze dat Maasdelta wordt veroordeeld de schade te vergoeden. Bij elke post wordt een bedrag genoemd. [eiseres] licht echter niet toe wat de schade eigenlijk is en waarom zij vindt dat Maasdelta aansprakelijk is voor die schade. Bovendien betwist Maasdelta de gestelde schade en aansprakelijkheid. Het is aan [eiseres] om haar stellingen nader toe te lichten en te onderbouwen, zij eist immers een schadevergoeding van Maasdelta. Die nadere toelichting en onderbouwing geeft zij niet. Daarom zijn haar stellingen onvoldoende onderbouwd en kan niet worden aangenomen dat er schade is en dat Maasdelta die moet vergoeden. 
        
      
      
        2.8.2.
        Voor de posten ‘trapmatjes’ en ‘verf’ is ook onvoldoende gesteld. [eiseres] licht niet toe wat de schade is en waarom Maasdelta het bij deze posten genoemde bedrag aan haar moet vergoeden. Dat geldt ook voor de post ‘laminaat’. Tijdens de procedure is duidelijk geworden dat de achtergrond van deze post is dat het laminaat op de eerste en tweede verdieping is verwijderd in verband met de verbouwingswerkzaamheden in de woning en dat er daarna een nieuwe vloer moest komen, die [eiseres] heeft gekocht. Maasdelta licht toe dat het laminaat op verzoek van [eiseres] zelf is verwijderd en afgevoerd (en niet alleen is afgedekt tijdens de werkzaamheden) en dat van meet af aan duidelijk is gemaakt aan [eiseres] dat zij na de verbouwing zelf moest zorgen voor een nieuwe vloer. [eiseres] heeft daar niets over gezegd, terwijl zij daar wel kans voor heeft gehad. Daarom gaat de kantonrechter ervan uit dat de toelichting van Maasdelta klopt. Onder deze omstandigheden bestaat geen aanspraak op vergoeding van de kosten voor het laminaat door Maasdelta. 
        
        
          
            Geen grondslag voor immateriële schadevergoeding
          
        
        
      
    
    
      2.9.
      De immateriële schadevergoeding wordt afgewezen, omdat deze eis onvoldoende is onderbouwd door [eiseres]. Daarbij wordt het volgende in aanmerking genomen.  
      
      
        2.9.1.
        Een benadeelde heeft recht op vergoeding van immateriële schade als de benadeelde lichamelijk letsel heeft opgelopen, in zijn eer of goede naam is geschaad of op andere wijze in zijn persoon is aangetast (artikel 6:106 aanhef en onder b BW). In het geval van [eiseres] is geen sprake van lichamelijk letsel of aantasting in eer en goede naam. Het is de vraag of sprake is van aantasting van haar persoon op andere wijze. 
        
      
      
        2.9.2.
        Uit rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat van aantasting in zijn persoon op andere wijze in ieder geval sprake is als de benadeelde geestelijk letsel heeft opgelopen. Degene die zich hierop beroept, zal voldoende concrete gegevens moeten aanvoeren waaruit kan volgen dat in verband met de omstandigheden van het geval psychische schade is ontstaan, waartoe nodig is dat naar objectieve maatstaven het bestaan van geestelijk letsel kan worden vastgesteld. Daarnaast kunnen de aard en ernst van de normschending en van de gevolgen daarvan voor de benadeelde meebrengen dat van aantasting in zijn persoon op andere wijze sprake is. In beginsel moet degene die zich hierop beroept de aantasting in zijn persoon met concrete gegevens onderbouwen.
        
      
      
        2.9.3.
        
          [eiseres] stelt dat zij als gevolg van jarenlange problemen in de woning geestelijk leed, verdriet en gederfde levensvreugde heeft ondervonden. Ook benoemt zij de substantiële derving van haar woongenot. Zij heeft sinds 2019 moeten wachten op onderhoud aan de woning omdat Maasdelta niet meteen tot herstel is overgegaan, aldus [eiseres]. Maasdelta betwist deze stellingen van [eiseres] gemotiveerd en voert aan dat [eiseres] er zelf debet aan is dat de renovatie en overige werkzaamheden in de woning niet eerder konden worden uitgevoerd. De kantonrechter oordeelt gelet op het gevoerde partijdebat, dat [eiseres] onvoldoende concrete feiten en omstandigheden heeft aangevoerd ter onderbouwing van haar stelling dat sprake is van een zodanige toerekenbare tekortkoming van Maasdelta, dat deze heeft geleid tot psychische schade bij [eiseres] die Maasdelta zou moeten vergoeden. [eiseres] heeft ook geen enkele onderbouwing gegeven voor het door haar gevorderde bedrag. 
        
        
          
            De partijen dragen de eigen proceskosten
          
        
        
      
    
    
      2.10.
      De kantonrechter bepaalt dat de partijen de eigen proceskosten dragen. Dat betekent dat zij geen vergoeding hoeven te betalen voor de kosten die de andere partij heeft gemaakt. 
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.11.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en Maasdelta daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt Maasdelta om aan [eiseres] te betalen € 1.450,00 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 28 maart 2024 tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.2.
      bepaalt dat de partijen de eigen proceskosten dragen;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Laurijssens en in het openbaar uitgesproken.
        34286
      
    
  
  
     HR 15 maart 2019, ECLI:NL:HR:2019:376 en de verwijzingen naar rechtspraak aldaar.