ECLI:NL:RBNHO:2025:15012, Rechtbank Noord-Holland, 16-12-2025, 11764835 \ VV EXPL  25-85
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Huur. Structurele en ernstige overlast. Ondanks inzet van verhuurder en andere instanties is de overlast niet minder geworden.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 11764835 \ VV EXPL  25-85
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 16 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING YMERE, 
      te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Stichting Ymere,
      gemachtigde: mr. H.M.G. Brunklaus,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats 1],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      gemachtigde: mr. K.J. Visser.
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort 
      
    
    
    
      
        [gedaagde] huurt sinds 24 juni 2024 van Stichting Ymere een woning gelegen aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats 2]. Sinds augustus 2024 veroorzaakt [gedaagde] overlast in en rondom het gehuurde. Ondanks de inzet van Stichting Ymere, de politie en de GGD is volgens Stichting Ymere de overlast niet minder geworden. De vraag is nu of [gedaagde] als huurder, zulke ernstige overlast heeft veroorzaakt dat een ontruiming terecht is en [gedaagde] dus niet langer in de woning mag blijven wonen. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] de woning moet ontruimen. 
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 6 juli 2025, met 9 producties; 
      - conclusie van antwoord van 11 juli 2025, 
      - akte aanvullende producties van Stichting Ymere van 11 juli 2025, producties 10 en 11,
      - de mondelinge behandeling van 15 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, 
      - akte uitlating Stichting Ymere van 14 oktober 2025,
      - akte uitlating [gedaagde] van 14 oktober 2025, 
      - akte overlegging producties van Stichting Ymere van 27 november 2025 en 1 december 2025,
      - de voortgezette mondelinge behandeling van 2 december 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Sinds 24 juni 2024 huurt [gedaagde] van Stichting Ymere de woning gelegen aan  het adres [adres] te ([postcode]) [plaats 2]. Het gehuurde is gelegen in een appartementencomplex. Op de overeenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard. 
      
    
    
      2.2.
      Op grond van de van toepassing zijnde algemene voorwaarden is [gedaagde] gehouden om zich als een goed huurder te gedragen en mag hij geen overlast of hinder veroorzaken in en rondom het gehuurde.   
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] veroorzaakt sinds augustus 2024 overlast in en rondom het gehuurde. 
      
    
    
      2.4.
      Op 17 december 2024 heeft Stichting Ymere laten weten:“(…) Ik ben vandaag, 17 december 2024, samen met de GGD bij u op huisbezoek geweest (…). Tijdens dit gesprek hebben wij uiteindelijk afspraken met u gemaakt. (…) Dit zijn de meldingen van overlast die we kregen; 
      
        
          
            Hard gebonk in de woning
          
        
        
          
            Schreeuwen in de woning en in de straat
          
        
        
          
            Slaan tegen de metalen palen van de railing.
          
        
        
          
            Vaak gepaard in ernstige dronkenschap. 
          
        
      
      
      
        
          Hieronder leest u de afspraken die we hebben gemaakt; 
        
      
      
        
          
            U gaat niet meer schreeuwen in de woning
          
        
        
          
            U gaat niet meer schreeuwen in de straat
          
        
        
          
            U gaat niet meer slaan tegen de metalen palen van de railing. 
          
        
        
          
            U gaat niet meer tegen muren etc in de woning
          
        
        
          
            U zorgt ervoor dat u geen conflicten aangaat, met een bepaalde bewoner op uw galerij. 
          
        
        
          
            U gaat spraken maken met Ymere over uw huurachterstand. 
          
        
      
      
      
        
          Met deze afspraken verwachten wij dat de overlast niet meer voorkomt. (…)”  
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        Op 12 maart 2025 heeft Stichting Ymere laten weten:“(…) Buurtbewoners melden dat u of uw huisgenoten weer overlast veroorzaken. Op 11-03-2025 hebben wij contact met u gehad. In deze brief leest u wat wij met elkaar hebben besproken en de afspraken die wij hebben gemaakt. Eerder heeft u ook een brief met afspraken gekregen van Ymere. (…) 
        
          Dit zijn de meldingen van overlast die we kregen; 
        
      
      
        
          
            Hard gebonk in de woning door een vechtpartij. 
          
        
        
          
            Verkeerde “vrienden” in huis halen. 
          
        
        
          
            Gepaard in ernstige dronkenschap. 
          
        
      
      
        Hieronder leest u de afspraken die we hebben gemaakt. (wederom); 
      
      
        
          
            U gaat niet meer schreeuwen in de woning
          
        
        
          
            U accepteert en werkt mee aan de hulpverlening. 
          
        
        
          
            U gaat niet meer slaan tegen de metalen palen van de railing. 
          
        
        
          
            U gaat niet meer tegen muren etc in de woning
          
        
        
          
            U zorgt ervoor dat u geen conflicten aangaat, met een bepaalde bewoner op uw galerij. 
          
        
        
          
            U gaat spraken maken met Ymere over uw huurachterstand. 
          
        
      
      
        
          (…) 
        
        
          Als u niet stopt met de overlast dan zet u het huurcontract op scherp. 
        
        
          Wij vinden het niet goed dat u opnieuw overlast veroorzaakt. U bent verplicht om u als een goed huurder te gedragen. (…)”
        
      
      
    
    
      2.6.
      Stichting Ymere heeft [gedaagde] op 25 maart 2025 gesommeerd om de overlast te stoppen. Hij is toen ook uitgenodigd voor een gesprek op het kantoor van Stichting Ymere op 3 april 2025. Dit heeft niet tot een verbetering van de situatie geleid. Op 15 mei 2025 en 4 juni 2025 heeft Stichting Ymere [gedaagde] nogmaals gesommeerd om de overlast te stoppen.    
      
    
    
      2.7.
      Op 22 mei 2025 heeft [betrokkene] van Reclassering Nederland laten weten dat het reclasseringstoezicht van [gedaagde] per die dag is gestopt. 
      
    
    
      2.8.
      Na de mondelinge behandeling van 15 juli 2025 zijn – ondanks de gemaakte afspraken – opnieuw overlastmeldingen gedaan. 
      
    
    
      2.9.
      
        [gedaagde] kampt met verslavingsproblematiek.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Stichting Ymere vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      Stichting Ymere legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] door het veroorzaken van structurele ernstige overlast tekortschiet in de nakoming van de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Volgens Stichting Ymere is deze tekortkoming zodanig ernstig dat het zeer waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Daarop vooruitlopend heeft Stichting Ymere belang bij ontruiming van het gehuurde.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] erkent weliswaar dat hij overlast (heeft) veroorzaakt, maar voert aan dat geen sprake is van structurele overlast en dat de gestelde overlast niet actueel is. Om die reden kan in kort geding niet tot ontruiming worden overgegaan. Daar komt bij dat ook anderen overlast hebben veroorzaakt. Verder voert [gedaagde] aan dat sprake is van complexe problematiek. Hij wil hier graag aan werken, maar basis-psychologen kunnen hem niet helpen. Wel krijgt [gedaagde] inmiddels begeleiding van Stichting Care & Coaching en ook heeft hij verschillende online AA-bijeenkomsten gevolgd. Tot slot voert hij aan dat hij sinds kort vrijwilligerswerk verricht. Dit geeft de nodige structuur. 
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Spoedeisend belang 
      
    
    
    
      4.1.
      Stichting Ymere heeft een spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming van de woning. Dit belang is gelegen in de verplichting haar (andere) huurders het rustige woongenot te verschaffen en hen te vrijwaren van overlast veroorzaakt door [gedaagde]. Stichting Ymere is daarom ontvankelijk in haar vordering.
      
      
        
          Toetsingskader 
        
      
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter moet in dit kort geding beoordelen of de door Stichting Ymere gevorderde ontruiming toewijsbaar is. Daarbij wordt meegewogen wat partijen (ter zitting) naar voren hebben gebracht. Een ontruiming is ingrijpend. Een vordering tot ontruiming wordt in kort geding daarom alleen toegewezen als de overlast die [gedaagde] heeft veroorzaakt zo ernstig is, dat de kans heel groot is dat een rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst vanwege die overlast zal ontbinden.  
      
    
    
      4.3.
      De vordering tot ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen. De kantonrechter begrijpt dat de gevolgen hiervan voor [gedaagde] groot zijn, maar de belangen van Stichting Ymere en de buurtbewoners wegen zwaarder. Daartoe is het volgende redengevend.
      
      
        
          Er is sprake van ernstige overlast 
        
      
      
    
    
      4.4.
      Voorop staat dat een huurder gehouden is zich als goed huurder te gedragen. Dit betekent onder meer dat hij het gehuurde niet mag vervuilen en ook mag hij geen overlast voor omwonenden veroorzaken. Als de huurder dat toch doet, is sprake van een tekortkoming. Om de huurder te kunnen veroordelen tot ontruiming van de woning, moet de overlast ernstig en structureel zijn. Ook moet de verhuurder zich hebben ingespannen, door bijvoorbeeld het voeren van gesprekken, om de overlastgever zijn gedrag te laten veranderen.
      
    
    
      4.5.
      Uit de overgelegde correspondentie en de ter zitting van 15 juli 2025 getoonde filmpje blijkt voldoende i) dat het gehuurde sterk is vervuild en ii) dat [gedaagde] sinds augustus 2024 overlast aan omwonenden veroorzaakt. Die overlast bestaat niet alleen uit het maken van teveel geluid, te weten bonken en schreeuwen, (ook tijdens de nachtelijke uren), maar ook uit het uiten van bedreigingen, waardoor de buren zich geïntimideerd voelen. Zij voelen zich daardoor niet meer veilig in hun woning. De meldingen zijn volgens Stichting Ymere afkomstig van verschillende bewoners die veelvuldig hebben geklaagd. Uit het overlastdossier blijkt verder dat de politie nauw betrokken is bij de situatie. De politie is meermaals bij [gedaagde] langs gegaan als omwonenden klaagden over overlast. Voort blijkt uit het dossier dat Stichting Ymere en de GGD drie keer op huisbezoek zijn geweest. Dit heeft echter niet tot een verbetering geleid.  
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] ontkent de door hem veroorzaakte overlast niet, maar hij stelt dat geen sprake is (geweest) van structurele overlast. Dat betoog gaat niet op. Er zijn blijkens het overlastdossier over een lange periode vele meldingen door verschillende bewoners gedaan. Niet is gebleken dat ook andere buurtbewoners overlast veroorzaken.   
      
    
    
      4.7.
      Gelet op het voorgaande gedraagt [gedaagde] zich zodanig dat het huurgenot van buurtbewoners is aangetast. Hij maakt, ook midden in de nacht, veel lawaai en hij bedreigt omwonenden. Vast staat dat hij meerdere keren voor zijn gedrag is gewaarschuwd en daarnaast is met hem meermaals besproken dat hij zijn gedrag moe(s)t veranderen (zie r.o. 2.4-2.6). De overlast is ondanks herhaalde sommaties niet minder geworden. Tijdens de zitting van 15 juli 2025 is aan [gedaagde] een (allerlaatste) laatste kans geboden. Er is toen met hem afgesproken dat hij i) verplicht hulp moest zoeken en ii) geen overlast meer mag veroorzaken. Ondanks beloftes en excuses, is de overlast niet gestopt. Na 15 juli 2025 zijn meer dan 13 meldingen binnen gekomen. In het weekend van 29 november 2025 en 30 november 2025 is de politie (wederom) ter plaatste geweest om de situatie te de-escaleren. Ook heeft [gedaagde] geen hulp gezocht bij de GGZ, althans dat is niet gebleken. Dat [gedaagde] naar verschillende psychologen is geweest maar hem niet vanwege zijn problematiek kunnen helpen, is (eveneens) niet onderbouwd met stukken. Ook de begeleiding van Stichting Care & Coaching is – gezien de overlastmeldingen – niet voldoende gebleken.  
      
      
        
          
            [gedaagde] moet het gehuurde ontruimen 
        
      
      
    
    
      4.8.
      Gezien het voorgaande is voldoende gebleken dat voor direct omwonenden inmiddels een onhoudbare situatie is ontstaan. Hoewel het belang van [gedaagde] om in het gehuurde te blijven groot is, weegt dit niet op tegen het belang van Stichting Ymere als verhuurder om het woongenot van omwonenden te (blijven) beschermen en te zorgen voor een veilige woonomgeving. Gelet hierop kan met grote mate van waarschijnlijkheid worden aangenomen dat de bodemrechter op grond van de ernst van de overlast de huurovereenkomst zal ontbinden. De gevorderde ontruiming is daarom toewijsbaar. De omstandigheid dat [gedaagde] een kwetsbare man is met verslavingsproblematiek maakt het voorgaande niet anders. Daarvoor is de overlast te ernstig en te langdurig. Wel is er aanleiding om de termijn van de ontruiming te bepalen op vier weken na betekening van het vonnis. 
    
    
      4.9.
      De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge artikel 556 lid 1 en artikel 557 Rv overbodig is.
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Stichting Ymere worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                119,40
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.203,40
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de woning aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats 2] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Stichting Ymere zijn, en de sleutels af te geven aan Stichting Ymere,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.203,40, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 16 december 2025.
      
    
  
  
     Algemene huurvoorwaarden mei 2024.
  
  
     Artikel 7:213 BW, artikel 8.1 Algemene huurvoorwaarden mei 2024, artikel 9.1 Algemene huurvoorwaarden mei 2024.