ECLI:NL:RBROT:2026:124, Rechtbank Rotterdam, 05-01-2026, 12003326 VV EXPL 25-756
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-01-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Ontruiming afgewezen. Onvoldoende aannemelijk dat gehuurde in strijd met de afgesproken bestemming is gebruikt. Ook onvoldoende aannemelijk dat huurder toestemming nodig had voor wijzigingen. Huurder had verhuurder wel moeten informeren en heeft een huurachterstand.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 12003326 VV EXPL 25-756
    
    
    
      datum uitspraak: 5 januari 2026
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      woonplaats: Rotterdam,
      eiser, 
      gemachtigde: mr. Th.C. Visser,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] .,
      vestigingsplaats: Rhoon,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. G.I. Beij.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 12 december 2025, met bijlagen;
        
        
          de akte indienen stukken van [eiser] , met bijlagen;
        
        
          de twee mails namens [eiser] van 19 december 2025, met een bijlage;
        
        
          de twee mails namens [gedaagde] van 19 en 22 december 2025, met bijlagen;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigden van beide partijen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 22 december 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren namens [eiser] aanwezig, [persoon A] (namens de beheerder), mr. S. Nooteboom en de gemachtigde. Namens [gedaagde] zijn [persoon B] (bestuurder) en de gemachtigde verschenen. Als publiek waren [persoon C] (onderhuurder) en zijn gemachtigde mr. M. de Kok aanwezig.
      
    
    
      1.3.
      De zitting is later voortgezet in en rondom het pand waar deze zaak over gaat. Daarbij waren dezelfde personen aanwezig, behalve mr. Visser en mr. De Kok.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        De naam van de gedaagde
      
    
    
    
      2.1.
      
        In de dagvaarding is als gedaagde partij [naam] . genoemd. Tijdens de zitting is gebleken dat het andersom moet zijn, dus [gedaagde] . Beide partijen hebben ermee ingestemd dat dit vonnis geldt tussen [eiser] en [gedaagde] .
        
          Wat is de kern van de zaak?
        
      
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] huurt van [eiser] een bedrijfsruimte, die is bedoeld als restaurant. [eiser] eist dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt om de ruimte binnen vijf dagen te ontruimen. Volgens hem komt [gedaagde] op verschillende punten de overeenkomst niet na: (1) [gedaagde] gebruikt de ruimte niet op de afgesproken manier, (2) zij brengt niet-toegestane veranderingen aan en (3) er is een huurachterstand van € 13.818,05. [eiser] wil ook dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de achterstand te betalen, met handelsrente, en de huur of een gebruiksvergoeding vanaf januari 2026 tot de ontruiming.
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de eis. Volgens haar komt zij de verplichtingen helemaal, of in ieder geval voor het grootste deel, na. Zij vindt dat er dus geen reden is om haar te veroordelen om de ruimte te ontruimen.
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter veroordeelt [gedaagde] niet om de bedrijfsruimte te ontruimen. Hij veroordeelt haar wel om € 8.043,46, met handelsrente, en de proceskosten te betalen. In dit vonnis legt hij dit oordeel uit.
      
      
        
          De eis heeft spoed
        
      
      
    
    
      2.5.
      Een kort geding is bedoeld voor spoedeisende zaken, waarmee de eisende partij niet kan wachten op de uitkomst van een gewone procedure. De kantonrechter oordeelt dat daar in dit geval sprake van is. Als de stellingen van [eiser] kloppen, dat [gedaagde] op verschillende punten de overeenkomst niet nakomt, dan heeft zij er belang bij dat hier zo snel mogelijk een einde aan komt. 
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft de ruimte niet te ontruimen
        
      
      
    
    
      2.6.
      De kantonrechter veroordeelt [gedaagde] niet om de bedrijfsruimte te ontruimen. Hij vindt het namelijk onvoldoende aannemelijk dat dit de uitkomst zal zijn van een gewone procedure. Hierna gaat hij eerst in op de vraag hoe waarschijnlijk het is dat [gedaagde] op de drie genoemde punten de overeenkomst niet nakomt. Daarna licht hij toe waarom dit onvoldoende is voor het toewijzen van de geëiste ontruiming.
      
      
        
          Het is onvoldoende aannemelijk dat [gedaagde] de ruimte niet gebruikt zoals is afgesproken
        
      
      
    
    
      2.7.
      In de huurovereenkomst staat het volgende: “Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als horecaruimte ten behoeve van de exploitatie van een horecabedrijf (in het midden-hoog segment). De ruimte zal uitdrukkelijk niet in gebruik genomen worden ten behoeve van de verkoop van (soft)drugs, pizza afhaal, shoarma en/of grillroom. Ook nachthoreca (discotheek) is niet toegestaan. Zulks op straffe van ontbinding van de huurovereenkomst” (artikel 1.3).
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde] verhuurde het pand eerst door aan Finca B.V. Finca is failliet gegaan. [gedaagde] verhuurt het pand nu door aan [persoon C] , die handelt onder naam [naam horecagelegenheid 1] . [naam horecagelegenheid 1] is de bedrijfsruimte nu aan het verbouwen, omdat zij er een ander soort restaurant van wil maken. Op de gevel heeft zij al een bord geplaatst, met de tekst ‘ [naam horecagelegenheid 2] ’ en als ondertitel ‘Ontbijt – Lunch – Diner – Grill’. In de bedrijfsruimte zijn inmiddels acht grilltafels geïnstalleerd, waaraan bezoekers van het restaurant zelf kunnen grillen. Het is daarnaast ook mogelijk om à la carte bestellingen te plaatsen die in het restaurant kunnen worden gegeten. Het gaat om Turkse gerechten, waarbij veel van de vleesgerechten worden klaargemaakt op de grill. [gedaagde] heeft ook een menukaart gemaild. Daaruit blijkt dat er onder andere kebab en döner op het menu staat, maar ook andere vlees-, vis- en vegetarische gerechten. 
      
    
    
      2.9.
      De vraag is of [gedaagde] hiermee de afspraak uit de huurovereenkomst schendt. Volgens [eiser] is dit zo. Hij wijst erop dat er gegrilld gaat worden in het restaurant en dat er ook typische grillgerechten zoals kebab en döner op het menu staan. Volgens hem moet [naam horecagelegenheid 1] dus worden gezien als grillroom en is dat in strijd met de huurovereenkomst. 
      
    
    
      2.10.
      
        [gedaagde] ziet dit anders. Volgens haar kan je [naam horecagelegenheid 1] geen grillroom noemen. Met een grillroom wordt volgens haar een fastfoodrestaurant bedoeld, met een eenvoudige inrichting, gericht op snel eten, afhalen of bezorgen, waar hoofdzakelijk shoarma, döner, kebab, kapsalon en dat soort gerechten worden bereid. 
      
    
    
      2.11.
      De kantonrechter oordeelt dat het in een gewone procedure zal neerkomen op de vraag wat precies met ‘grillroom’ in de overeenkomst wordt bedoeld. Dat is een definitiekwestie, waar het nodige over te zeggen valt. De kantonrechter vindt het voorlopig niet waarschijnlijk dat [naam horecagelegenheid 1] daaronder valt. Hij is het met [gedaagde] eens dat het feit dat er in een restaurant gegrilld wordt, het niet automatisch een grillroom maakt. De kantonrechter zou zelf ‘grillroom’ ook ongeveer zo uitleggen zoals [gedaagde] dat doet. Hij vindt daarbij ook van belang dat de grillroom wordt genoemd in een rijtje ‘pizza afhaal, shoarma en/of grillroom’. Daarbij lijkt inderdaad te zijn gedoeld op een fastfood restaurant met voornamelijk of uitsluitend typische grillgerechten zoals shoarma en kebab. De kantonrechter is in het pand wezen kijken (1.3) en zou het zelf aanmerken als ‘midden segment’, bedoeld voor een uitgebreid etentje, met een heel ander concept en uitgebreidere kaart dan een grillroom. 
      
    
    
      2.12.
      De kantonrechter vindt het dus niet waarschijnlijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [gedaagde] de huurovereenkomst schendt door de ruimte te (laten) gebruiken voor het restaurant van [naam horecagelegenheid 1] .
      
      
        
          Het is onvoldoende aannemelijk dat [gedaagde] toestemming nodig had voor wijzigingen
        
      
      
    
    
      2.13.
      In de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst staat verder dat [gedaagde] toestemming aan [eiser] moet vragen voor “veranderingen van de inrichting of gedaante van het gehuurde, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd” (6.13.2.3). 
      
    
    
      2.14.
      Volgens [eiser] zijn er wijzigingen aangebracht waarvoor [gedaagde] toestemming had moeten vragen, maar waarvoor zij dat niet heeft gedaan. Het gaat volgens hem om het plaatsen van verlichting, reclameborden, het aanpassen van het terras en vooral om het plaatsen van de grills met hun afzuiging.
      
    
    
      2.15.
      Aan de verlichting, reclameborden en het terras is in de dagvaarding en tijdens de zitting weinig aandacht besteed. Dit lijkt niet het springende punt te zijn. [eiser] heeft niet gesteld dat het ongedaan maken van deze wijzigingen zal leiden tot noemenswaardige kosten. Hij heeft ook verder niet aangevoerd wat precies het probleem is met deze punten. De kantonrechter gaat er daarom voorlopig vanuit dat [gedaagde] hiervoor geen toestemming hoefde te vragen.
      
    
    
      2.16.
      Het meest zwaarwegende punt is duidelijk dat de tafelgrills in het restaurant zijn geplaatst en dat er vier grote schoorstenen op het dak zijn verschenen. Tijdens de zitting is het ook vooral hierover gegaan. Volgens [eiser] kunnen die grills niet zomaar worden verwijderd en zijn de schoorstenen zelfs door het dak gegaan.
      
    
    
      2.17.
      
        [gedaagde] betwist dit. Zij stelt dat de pijpen door een bestaande opening in de zijgevel (een raam) zijn gegaan en dat er dus geen wijzigingen aan het gehuurde zelf zijn aangebracht. De grills kunnen volgens haar dus zonder schade en bijzondere kosten weer worden verwijderd.
      
    
    
      2.18.
      Met name om dit punt duidelijk te krijgen is de kantonrechter ter plekke gaan kijken. De afzuigbuizen in het restaurant lijken vanuit het restaurant gezien inderdaad allemaal door de zijgevel via een raam waar het glas is uitgehaald te gaan. [gedaagde] heeft onbetwist gesteld dat dit een bestaande opening betreft. Vanaf de buitenkant gezien lijkt het op het eerste gezicht alsof de schoorstenen door het dak komen. Maar als je beter kijkt lijkt dit toch niet het geval. Het lijkt erop dat de buizen allemaal inderdaad door het ene gat naar buiten komen en vanaf daar met allerlei bochten naar de pijpen en de ‘afzuigmotors’ lopen. Ook de heer [persoon C] heeft herhaaldelijk benadrukt dat er geen nieuwe gaten zijn gemaakt. De kantonrechter heeft niet op het dak zelf gestaan, maar dat is ook niet aan hem. Het was aan [eiser] geweest om beter te onderbouwen dat het klopt wat hij zegt.
      
    
    
      2.19.
      De kantonrechter gaat er in dit kort geding vanuit dat er geen nieuwe gaten zijn gemaakt in de gevel of het dak en dat de grills en afzuiging daarom zonder noemenswaardige kosten weer weggehaald kunnen worden. Hij ziet daarom voorlopig niet in waarom [gedaagde] hiervoor toestemming had moeten vragen.
      
      
        
          
            [gedaagde] had [eiser] wel op de hoogte moeten houden
        
      
      
    
    
      2.20.
      Tijdens de zitting heeft de gemachtigde van [eiser] aangevoerd dat los van deze discussie [gedaagde] [eiser] in ieder geval had moeten informeren. In de algemene voorwaarden staat namelijk dat de huurder de verhuurder over elke verandering moet informeren (6.13.2). [gedaagde] heeft daarop aangevoerd dat zij [eiser] heeft geïnformeerd over een nieuwe onderhuurder en dat het voor zich spreekt dat die dingen gaat veranderen. Zij vond het daarom niet nodig om over elke verandering [eiser] nog te informeren. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] op dit punt de afspraken niet is nagekomen. Het had op basis van de overeenkomst, maar zelfs ook zonder de overeenkomst, voor de hand gelegen dat zij [eiser] had geïnformeerd, omdat er een behoorlijk grote verbouwing heeft plaatsgevonden. Dit geldt nog meer omdat [eiser] een paar aanmaningen hierover heeft gestuurd naar [gedaagde] .
      
      
        
          Er is een huurachterstand
        
      
      
    
    
      2.21.
      
        [eiser] is in maart 2025 ook al een kort geding gestart tegen [gedaagde] . Er was toen onder andere sprake van een huurachterstand, die na de dagvaarding voor een groot deel is ingelopen. Er stond toen alleen nog een oude schuld uit de coronaperiode open, zo blijkt uit het kort gedingvonnis.
      
    
    
      2.22.
      De schuld uit de coronaperiode (februari 2022) staat nu nog steeds open. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] onbetwist aangevoerd dat de partijen hier nog een discussie over voeren.
      
    
    
      2.23.
      Op de dag van de dagvaarding en tijdens de zitting was de huur van de maand december 2025 nog niet betaald. Daar is geen discussie over. De huur van november 2025 is daarnaast ongeveer anderhalve maand te laat betaald. [eiser] heeft onbetwist gesteld dat er ook nog € 400,- van oktober 2025 open staat.
      
      
        
          Conclusie over de ontruiming
        
      
      
    
    
      2.24.
      In dit kort geding gaat de kantonrechter er dus van uit dat [gedaagde] de huurovereenkomst niet is nagekomen, omdat zij [eiser] had moeten informeren over de aanpassingen die zij heeft laten maken en omdat zij een huurachterstand van ruim een maand heeft, naast de oude coronaschuld. De kantonrechter vindt het onvoldoende aannemelijk dat om deze reden in een gewone procedure de huurovereenkomst wordt ontbonden. Hij wijst daarom dus de ontruiming af. Hij weegt daarbij ook mee dat het toewijzen hele verstrekkende gevolgen heeft, terwijl in maart 2026 al een zitting plaatsvindt in een bodemprocedure tussen deze partijen.
      
    
    
      2.25.
      De eis om elke maand tot de ontruiming huur of een gebruiksvergoeding te betalen hangt hiermee samen en wordt dus ook afgewezen.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de huurachterstand betalen
        
      
      
    
    
      2.26.
      Er is geen discussie over dat er een huurachterstand van € 8.043,46 is. [gedaagde] wordt veroordeeld om die te betalen. Zij had die al betaald moeten hebben op basis van de overeenkomst. Zij moet daarom ook handelsrente betalen over dit bedrag (artikel 6:83 onder a en 6:119a BW). [eiser] eist die vanaf de dag van de dagvaarding. Dat is 12 december 2025. Die eis wordt dus toegewezen.
      
    
    
      2.27.
      
        [eiser] eist ook de oude coronaschuld, net als in het vorige kort geding. Omdat [gedaagde] onbetwist heeft gesteld dat hierover nog een discussie loopt, wijst de kantonrechter die eis in dit kort geding af.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.28.
      Hoewel de ontruiming wordt afgewezen, komen de kosten van deze procedure wel voor rekening van [gedaagde] . De reden daarvan is enerzijds dat een deel van de eis wordt toegewezen. Anderzijds weegt de kantonrechter mee dat [gedaagde] deze procedure misschien had kunnen voorkomen. Het is namelijk op zich begrijpelijk dat [eiser] zich zorgen maakte. De kantonrechter kan zich voorstellen dat [eiser] schrok van de tekst op de gevel en de pijpen op het dak. [eiser] heeft [gedaagde] om opheldering gevraagd en verzocht om de overeenkomst na te komen. [gedaagde] had toen uitleg kunnen en moeten geven. [eiser] was dan misschien gerustgesteld geweest. [gedaagde] heeft echter niets van zich laten horen. Tijdens de zitting heeft de gemachtigde van [gedaagde] laten weten dat dit aan hem lag en dat hij de aanmaningen van [eiser] opzij heeft gelegd. Dat komt voor rekening van [gedaagde] . 
      
    
    
      2.29.
      De proceskosten komen daarom voor rekening van [gedaagde] . De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan [eiser] moet betalen op € 148,57 aan dagvaardingskosten, € 732,- aan griffierecht, € 814,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.829,57. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De geëiste wettelijke rente over deze proceskosten wordt toegewezen.
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.30.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser] dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 8.043,46 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW daarover vanaf 12 december 2025 tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden begroot op € 1.829,57 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de veertiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald; 
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        33394