ECLI:NL:RBAMS:2025:10253, Rechtbank Amsterdam, 18-11-2025, 11948077 CV EXPL 25-15032
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur, verstek. Ambtshalve toetsing. Verhuurder heeft voorstel gedaan tot schrapping van oneerlijke bedingen die zouden kunnen worden toegepast als huurder niet of te laat betaalt. Huurder heeft daarmee ingestemd. Per die datum gelden de bedoelde bedingen niet meer tussen partijen. BIK-brief en dagvaarding dateren van daarna, dus geschrapte bedingen kunnen niet aan vordering ten grondslag liggen. Overige bedingen die nog wel gelden zijn niet oneerlijk. Verklaring voor recht dat geschrapte bedingen tussen partijen niet meer van kracht zijn wordt toegewezen. Ook overige vorderingen (waaronder bgk en rente) worden toegewezen.

vonnis
    
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 11948077 CV EXPL 25-15032
      vonnis van:  18 november 2025
      fno.:  561
    
    
    
    vonnis van de kantonrechter
    
    
      I n z a k e
    
    
    de stichting stichting Ymere
    
      gevestigd te Amsterdam
      eiseres
      gemachtigde: vd Hoeden/Mulder, gerechtsdeurwaarders
    
    
    
      t e g e n
    
    
    
      [gedaagde]
    
    
      wonende te [woonplaats]
      gedaagde
      niet verschenen
    
    
    
    Verloop van de procedure
    
    
      Eiseres heeft gedaagde gedagvaard. Gedaagde is niet verschenen. Tegen gedaagde is verstek verleend. De datum voor vonnis is bepaald op vandaag.
    
    
    
  
  
    Gronden van de beslissing
    Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening
    
    1. De kantonrechter heeft vastgesteld dat eiseres heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.
    
    
      
        Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen
      
    
    
    2. In deze procedure gaat het om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de kantonrechter deze vernietigen. Eiseres mag die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68).
    
    3. Eiseres heeft zich in de dagvaarding op het standpunt gesteld dat de algemene voorwaarden een beding bevatten betreffende de (buitengerechtelijke) kosten, rente en/of boetes, dat in de rechtspraak vaak als oneerlijk in de zin van Richtlijn 93/13 wordt aangemerkt. Eiseres is zich bewust van het (mogelijk) oneerlijke karakter van deze beding en heeft diverse maatregelen getroffen om deze uit de huurovereenkomsten en/of algemene voorwaarden te verwijderen. Zij heeft daartoe een bericht op haar website geplaatst waarin zij meedeelt dat de bedingen zijn geschrapt en zij heeft haar huurders per brochure over de aanpassing van de algemene voorwaarden geïnformeerd. Daarnaast heeft eiseres haar huurders afzonderlijk aangeschreven met het verzoek om instemming met het schrappen van de bedoelde bedingen uit de huurovereenkomst en/of de algemene voorwaarden. 
    
    4. Ook aan gedaagde heeft eiseres dit bericht gestuurd, namelijk per e-mail van 26 november 2024. Dit bericht luidt als volgt: 
    
  
  
    “Huurvoorwaarden buitengerechtelijke incassokosten 
    
    
      
        Beste mevrouw [gedaagde] ,
      
    
    
    
      
        Wij willen iets in de huurvoorwaarden en huurovereenkomsten van al onze huurders aanpassen. Hiervoor vragen wij uw toestemming. Hierover gaat dit bericht. 
      
    
    
    
      
        Wij willen oneerlijke voorwaarden verwijderen uit huurovereenkomsten en huurvoorwaarden
      
      
        Ook in uw huurovereenkomst en huurvoorwaarden kunnen voorwaarden staan die volgens de Europese regelgeving niet eerlijk zijn. Het gaat over gevolgen waar u mee te maken kunt krijgen als u niet (of niet op tijd) uw huur betaalt. Denk aan deze extra kosten: buitengerechtelijke kosten, gerechtelijke kosten, rente en boetes. Wij hebben nooit gebruik gemaakt van deze oneerlijke voorwaarden. Dus verwijderen we deze oneerlijke voorwaarden helemaal uit oude overeenkomsten en voorwaarden. Natuurlijk komen ze ook niet in onze nieuwe voorwaarden. 
      
    
    
    
      
        Geeft u ons toestemming om uw huurovereenkomst en/of huurvoorwaarden aan te passen? 
      
      
        Laat het ons binnen 4 weken weten door te klikken op onderstaande knop. Wij vinden ons voorstel redelijk omdat het past bij de doelen van de Europese Richtlijn. Én het beschermt u als huurder tegen oneerlijke gevolgen van een huurschuld. 
      
    
    
  
  
    Wij berekenen huurders alleen buitengerechtelijke kosten volgens de wet
    
      
        Dus als u in de toekomst een huurschuld krijgt, kan het zijn dat u nog wel deze extra kosten moet betalen. Het verwijderen van de oneerlijke voorwaarden uit uw huurovereenkomst en/of huurvoorwaarden verandert daar niets aan. 
      
      
        (…)”
      
    
    
    5. Eiseres heeft erop gewezen dat gedaagde schriftelijk heeft ingestemd met deze wijziging. Maar zelfs als gedaagde dat niet zou hebben gedaan, meent eiseres dat de gevorderde buitengerechtelijke kosten, rente en proceskosten toewijsbaar zijn, omdat zij dan zou mogen terugvallen op Nederlandse wet- en regelgeving. 
    6. De kantonrechter overweegt als volgt. 
    
    7. Met de hiervoor bedoelde e-mail van 26 november 2024 heeft eiseres haar huurders een aanbod gedaan, dat in de kern strekt tot schrapping van alle oneerlijke bedingen die zouden kunnen worden toegepast als de huurder niet of te laat betaalt. Hoewel eiseres in haar bericht niet concreet heeft benoemd welke bedingen eiseres uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden van gedaagde wil verwijderen, begrijpt de kantonrechter uit de redactie van het e-mailbericht dat het in ieder geval gaat om de artikelen 11 lid 1, 11 lid 2 en 11 lid 3 van de Algemene Voorwaarden (versie juli 2012), nu die artikelen betrekking hebben op de gevolgen van niet-nakoming. 
    
    8. Uit het door eiseres eveneens overgelegde bericht van gedaagde blijkt dat gedaagde op 26 november 2024 per e-mail akkoord heeft gegeven op de door eiseres voorgestelde wijziging van de algemene voorwaarden. Per die datum zijn partijen dus overeengekomen dat de artikelen 11 lid 1, 11 lid 2 en 11 lid 3 van de Algemene Voorwaarden niet langer tussen hen gelden. Dit betekent dat de gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar is als gevorderd. 
    
    9. De onderhavige vordering heeft betrekking op een huurachterstand die is ontstaan per juli 2024. Eiseres heeft gedaagde daarvoor middels een zogeheten 14-dagenbrief aangemaand op 23 december 2024, dus nadat voornoemde bedingen al geschrapt waren.  Ook de dagvaarding, waarin eiseres naast de huurachterstand aanspraak maakt op rente en diverse kosten, dateert van (ruim) na het schrappen van de bedoelde bedingen. 
    
    10. Dit alles betekent dat de artikelen 11 lid 1, 11 lid 2 en 11 lid 3 niet aan de vordering ten grondslag kunnen liggen en dus niet getoetst hoeven te worden. 
    
    11. De artikelen die wel aan de vordering ten grondslag (kunnen) liggen zijn de artikelen over huurprijs, servicekosten, huurprijswijziging en wijziging van het voorschot servicekosten. Daarover overweegt de kantonrechter als volgt. 
    
    12. Het huurprijsbeding en het servicekostenbeding in de huurovereenkomst en het daarbij horende Overzicht maandelijkse prijs zijn kernbedingen. Deze bedingen zijn transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.
    
    13. Ook de artikelen 4 lid 4 (huurprijswijziging) en 5 lid 7 (wijziging voorschot servicekosten) van de Algemene voorwaarden zijn door de kantonrechter getoetst. Deze artikelen worden niet oneerlijk bevonden.
    
    
      
        De vordering
      
    
    
    14. De vordering komt voorts niet onrechtmatig of ongegrond voor, tenzij hierna iets anders is overwogen. 
    
    15. Voor zover rente over rente de buitengerechtelijke kosten is gevorderd, wordt deze afgewezen, nu daarvoor onvoldoende is gesteld. 
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      verklaart voor recht dat het beding in de huurovereenkomst/algemene voorwaarden met betrekking tot de incassokosten, boetes, rente en proceskosten (te weten de artikelen 11 lid 1, 11 lid 2 en 11 lid 3 van de Algemene voorwaarden) tussen partijen niet meer van kracht is;
      
    
    
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan het adres [adres] ;
      
    
    
      veroordeelt gedaagde om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege gedaagde bevindt, binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van eiseres te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
      
    
    
      
        veroordeelt gedaagde om te betalen aan eiseres:
        	a) € 3.839,11 ter zake van achterstallige huur, berekend tot en met 31 oktober 2025, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 21 oktober 2025 tot de voldoening; 
        	b) € 295,74 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten;
        	c) € 644,49 per maand vanaf 1 november 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;
      
      
    
    
      veroordeelt de gedaagde partij in de kosten van het geding, aan de zijde van de eisende partij tot aan deze uitspraak begroot op: € 146,14 aan explootkosten, € 271,00 aan salaris gemachtigde, € 514,00 aan griffierecht en € 67,50 aan nakosten, voor zover van toepassing, inclusief BTW, te vermeerderen met de kosten van betekening, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis;
      
    
    
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. C. Kraak, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 november 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.