ECLI:NL:RBAMS:2025:7300, Rechtbank Amsterdam, 03-10-2025, 10633558
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vordering tot ontbinding en ontruiming wegens onderverhuur/ in gebruik geven aan derden/niet hebben van hoofdverblijf in sociale woonruimte. Vordering afgewezen nadat eerder voorshands was aangenomen dat huurder geen hoofdverblijf had in het gehuurde. Na bewijslevering bewijsvermoeden ontzenuwd. Tegenbewijs leidt ook tot conclusie dat huurder wel hoofdverblijf heeft (en had) in het gehuurde. Deels mede in gebuik geven aan derden rechtvaardigt in de gegeven omstandigheden geen ontbinding van de huurovereenkomst.

RECHTBANK 
        AMSTERDAM
      
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 10633558 \ CV EXPL  23-10378
    
    
    
      
        Vonnis van 3 oktober 2025 (bij vervroeging)
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting
      
        WONINGSTICHTING ROCHDALE, 
      gevestigd te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Rochdale,
      gemachtigde: vd Hoeden/Mulder, gerechtsdeurwaarders,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. P. Salim.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 12 juli 2023 met producties;
        
        
          de conclusie van antwoord;
        
        
          het instructievonnis van 20 oktober 2023, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          het proces-verbaal tevens houdende mondeling vonnis van 15 februari 2024, waarbij [gedaagde] in de gelegenheid is gesteld tegenbewijs te leveren tegen het daarin voorshands aangenomen bewijsvermoeden; 
        
        
          de akte tot bewijslevering van [gedaagde] van 29 maart 2024, waarbij [gedaagde] één productie heeft overgelegd en heeft verzocht een getuigenverhoor te gelasten;
        
        
          de akte tot nadere bewijslevering van [gedaagde] van 19 juli 2024, met twee producties;
        
        
          de antwoordakte van Rochdale van 13 september 2024, met één productie;
        
        
          de antwoordakte van [gedaagde] van 8 november 2024;
        
        
          de rolmededeling van 10 januari 2025 dat getuigen zullen worden gehoord;
        
        
          het proces-verbaal van het getuigenverhoor van 12 maart 2025, waarbij drie getuigen zijn gehoord;
        
        
          de rolmededeling van 4 april 2025 waarin is bepaald dat opnieuw getuigen zullen worden gehoord en [gedaagde] in de gelegenheid wordt gesteld bankafschriften over te leggen;
        
        
          de akte overlegging producties van [gedaagde] van 18 april 2025;
        
        
          het proces-verbaal van het getuigenverhoor van 3 juni 2025;
        
        
          de conclusie na enquête van [gedaagde] van 8 augustus 2025;
        
        
          de conclusie na enquête van Rochdale van 19 september 2025.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 13 mei 2015 een sociale huurwoning van Rochdale aan het adres [adres 1] (hierna: het gehuurde).
      
    
    
      2.2.
      
        Artikel 3 van de huurovereenkomst bepaalt:
        
          “Het gehuurde is uitsluitend bestemd om door de huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te worden gebruikt. […]”
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        In artikel 8.3 van de van toepassing zijnde algemene bepalingen staat: 
        
          “De huurder is gehouden het gehuurde zelf te bewonen en daar zijn hoofdverblijf te hebben. […]”
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        Artikel 8.7 van de algemene bepalingen luidt:
        
          “Het is de huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren, dan wel aan één of meerdere derden in gebruik af te staan, tenzij de huurder voorafgaande schriftelijke toestemming heeft gekregen van de verhuurder.”
        
      
      
    
    
      2.5.
      Op 2 december 2020 heeft Rochdale een melding ontvangen dat [gedaagde] de woning zou onderverhuren. Op 27 januari 2022 heeft de [gemeente] ook een dergelijke melding ontvangen. 
      
    
    
      2.6.
      Op 24 februari 2023 heeft Rochdale – na een melding van de gemeente – een huisbezoek afgelegd bij de woning van [gedaagde] . Daarbij troffen zij een man aan die aangaf gast te zijn en die niet wilde meewerken aan een onderzoek. 
      
    
    
      2.7.
      Bij brief van 27 februari 2023 laat Rochdale [gedaagde] weten dat zij heeft geconstateerd dat [gedaagde] geen hoofdverblijf heeft in de woning en deze verhuurt danwel in gebruik geeft aan andere personen. Rochdale verzoekt [gedaagde] de huurovereenkomst daarom op te zeggen en nodigt hem uit de huuropzegging te komen bespreken. Bij gebreke van een opzegging kondigt Rochdale aan een gerechtelijke procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst te zullen gaan starten.  
      
    
    
      2.8.
      Op 11 april 2023 heeft de toezichthouder wonen van de [gemeente] een huisbezoek met machtiging binnentreden afgelegd aan het gehuurde. Blijkens het rapport trof hij in de woning mevrouw [naam 1] (hierna: [naam 1] ) aan met haar drie kinderen. Uit een tijdens het bezoek afgelegd telefoongesprek bleek dat [gedaagde] op dat moment in [plaats 1] was bij zijn dochter. In het rapport staat verder dat [naam 1] aan de toezichthouder heeft verklaard dat zij dakloos is geworden en tijdelijk in de woning mag verblijven. Ook heeft zij tegenover de toezichthouder verklaard dat zij een postadres heeft voor dak- en thuislozen en dat zij [gedaagde] niet betaalt voor huur- of andere kosten. 
      
    
    
      2.9.
      Op 24 april 2023 stuurt Rochdale [gedaagde] een brief waarin zij hem opnieuw aanmaant tot huuropzegging, nu ook met verwijzing naar het rapport van de [gemeente] . Op 3 mei stuurt Rochdale een derde sommatie dat [gedaagde] zijn huur moet opzeggen.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Rochdale vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met alwie en alwat zich vanwege [gedaagde] in het gehuurde moge bevinden, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure, inclusief de nakosten. 
      
    
    
      3.2.
      Rochdale legt daaraan ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgekomen in de nakoming van de huurovereenkomst door het gehuurde niet louter voor hemzelf te gebruiken, het gehuurde onder te verhuren danwel in gebruik te geven aan een derde en zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde te hebben. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Bij mondeling tussenvonnis van 15 februari 2024 heeft de kantonrechter voorshands het bewijsvermoeden aangenomen dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet meer in het gehuurde heeft en dat hij het gehuurde in gebruik heeft gegeven aan derden, te weten aan [naam 1] en haar kinderen. [gedaagde] is in de gelegenheid gesteld dit bewijsvermoeden te ontzenuwen. Daartoe heeft hij een rapport van 21 juli 2022 van de handhavingsspecialist werk en inkomen van de [gemeente] overgelegd. Voorts heeft hij twee schriftelijke verklaringen overgelegd; één van [naam 1] en één van de zoon van [naam 1] . Daarnaast heeft [gedaagde] bankafschriften overgelegd die zien op de periode van 1 augustus 2022 tot en met 30 juni 2023. Tot slot hebben getuigenverhoren plaatsgevonden waarbij [gedaagde] zes getuigen onder ede heeft laten horen, te weten [getuige 1] , [getuige 2] , [getuige 3] , [getuige 4] , [getuige 5] en [getuige 6] .  
      
    
    
      4.2.
      Uit het rapport van de handhavingsspecialist werk en inkomen van de [gemeente] van 21 juli 2022 blijkt dat hij onderzoek heeft gedaan naar de rechtmatigheid van de uitkering van [gedaagde] . Daarbij is ook onderzoek gedaan naar de woonsituatie van [gedaagde] . Onderdeel van het onderzoek was een gesprek op 15 juli 2022 om 10:00 uur bij het [locatie 1] . [gedaagde] heeft bij de uitnodiging voor dat gesprek de instructie gekregen bankafschriften mee te nemen. In het gesprek heeft [gedaagde] aan de inspecteur bankafschriften getoond. Daarnaast heeft hij goedkeuring gegeven voor een huisbezoek dat diezelfde dag tussen 11:45 en 12:15 uur heeft plaatsgevonden. Op basis van het gesprek op kantoor, het huisbezoek en de getoonde bankafschriften, concludeert de inspecteur in zijn rapport dat de woon- en leefsituatie van [gedaagde] conform opgave is en de uitkering in stand kan blijven.    
      
    
    
      4.3.
      Uit de schriftelijke verklaring van [naam 1] volgt kort gezegd dat zij verklaart dakloos te zijn geworden en dat zij van [gedaagde] twee dagen per week met haar kinderen in zijn woning mocht verblijven. Zij verklaart dat ze daar niets voor hoefde te betalen en dat ze de overige dagen bij andere vrienden en kennissen verbleef. De schriftelijke verklaring van haar zoon heeft een vergelijkbare strekking. 
      
    
    
      4.4.
      Uit de overgelegde bankafschriften blijkt dat [gedaagde] in de periode tussen 1 augustus 2022 tot en met 30 juni 2023 met enige regelmaat in de buurt van het gehuurde zijn pinpas gebruikte. Zo is zijn pinpas vrijwel wekelijks gebruikt bij de [supermarkt] aan de [locatie 2] en/of het [locatie 3] en blijkt ook dat er diverse andere pintransacties in [woonplaats] zijn geweest.  
      
    
    
      4.5.
      De getuigen hebben kort en zakelijk samengevat en voor zover van belang het volgende verklaard.
      
      
        
          [getuige 1] heeft verklaard dat:
      
      - zij de dochter van [gedaagde] is; 
      - zij in 2022 en 2023 regelmatig in de weekenden en in vakanties bij haar vader in het gehuurde langs kwam en daar af en toe ook bleef slapen; 
      - [naam 1] met haar kinderen gelogeerd heeft in het gehuurde.
      
      
        
          [getuige 2] heeft verklaard dat: 
      
      - hij de zoon is van [gedaagde] ;
      - hij kort na het getuigenverhoor van [getuige 1] en kort vóór zijn eigen getuigenverhoor op de gang in de rechtbank heeft gebeld met [gedaagde] ;
      - hij niet bij [gedaagde] woont, maar daar in 2022 en 2023 wel af en toe langs kwam;  
      - [naam 1] en haar kinderen mochten logeren bij [gedaagde] .
      
      
        
          [getuige 3] heeft verklaard dat:
      
      - hij een vriend van [getuige 2] is;
      - hij regelmatig over de vloer komt bij [gedaagde] als zijn zoon er is;
      - dat dat ook zo was in 2022 en 2023;
      - [gedaagde] er altijd was als hij er was;
      - hij [naam 1] niet kent en haar ook niet heeft gezien in het gehuurde.
      
      
        
          [getuige 4] heeft verklaard dat:
      
      - zijn ex-vrouw en zijn kinderen aan de [adres 2] wonen;
      - dat adres is gelegen in hetzelfde gebouw waar [gedaagde] woont, maar dat dit appartement op de achtste verdieping ligt en het appartement van [gedaagde] op de eerste verdieping;
      - hij daar zelf nooit gewoond heeft, maar hij daar wel drie tot vier dagen per week komt om zijn zieke vrouw te verzorgen;
      - hij [gedaagde] drie tot vier dagen per week bij de woning ziet;
      - hij vanaf de parkeerplaats wel eens andere mensen heeft gezien bij de woning van [gedaagde] .
      
      
        
          [getuige 5] heeft verklaard dat:
      
      - hij sinds 2019 bevriend is met [gedaagde] ;
      - hij [gedaagde] ongeveer drie keer per week ziet;
      - [gedaagde] naar zijn idee alleen woont, maar dat zijn vijf kinderen er soms wel eens zijn;
      - hij nooit andere mensen heeft gezien;
      - hij [naam 1] niet kent.
      
      
        
          [getuige 6] heeft verklaard dat:
      
      - zij een zus van [gedaagde] is;
      - zij regelmatig bij haar broer thuis komt, meestal in het weekend;
      - zij dan vaak iets leuks gaat doen met zijn dochter van zeven jaar;
      - zij de dochter meestal ’s ochtends komt ophalen en ’s avonds weer terugbrengt;
      - [gedaagde] dan altijd thuis is;
      - zij [naam 1] heeft gezien in de woning op de verjaardag van [gedaagde] ; 
      - zij [naam 1] niet vaker heeft gezien in de woning.
      
    
    
      4.6.
      Op basis van het door [gedaagde] bijgebrachte tegenbewijs is het oordeel dat [gedaagde] daarmee het in het mondelinge vonnis van 15 februari 2024 aangenomen bewijsvermoeden dat [gedaagde] geen hoofdverblijf had in het gehuurde, heeft ontzenuwd. Met name de in het geding gebrachte bankafschriften in combinatie met het rapport van de [gemeente] van 21 juli 2022 leiden tot het oordeel dat [gedaagde] voldoende heeft aangetoond dat hij wél hoofdverblijf had in het gehuurde. 
      
    
    
      4.7.
      Uit het rapport van de [gemeente] valt af te leiden dat [gedaagde] op 15 juli 2022 hoofdverblijf had in het gehuurde. Rochdale heeft daar weliswaar tegenin gebracht dat [gedaagde] zich heeft kunnen voorbereiden op het huisbezoek en sporen van het in gebruik geven aan derden uit heeft kunnen wissen, maar gelet op het korte tijdsbestek tussen de afspraak van die ochtend 10:00 uur bij de gemeente en het in dat gesprek gemaakte afspraak voor een huisbezoek tussen 11:45 uur en 12:15 uur die dag, ligt het niet in de rede dat [gedaagde] de situatie daadwerkelijk zou (kunnen) hebben gemanipuleerd. Er is dan ook geen reden om te twijfelen aan het oordeel van de inspecteur in zijn rapport dat de woon- en leefsituatie van [gedaagde] conform opgave is en dat [gedaagde] in juli 2022 dus hoofdverblijf had in het gehuurde 
      
    
    
      4.8.
      Uit de in het geding gebrachte bankafschriften blijkt voorts dat [gedaagde] in de periode tussen augustus 2022 en juli 2023 regelmatig in [woonplaats] – in de buurt van het gehuurde – zijn pinpas heeft gebruikt. Anders dan Rochdale stelt volgt daar wel degelijk het beeld uit van iemand die daar in de buurt woont. Uit de bankgegevens valt ook niet af te leiden dat [gedaagde] elders zou wonen. Weliswaar zijn er in de bankafschriften transacties te vinden op andere plekken in [woonplaats] en ook enkele transacties in bijvoorbeeld [plaats 1] of [plaats 2] , maar deze duiden slechts op een incidenteel verblijf elders en zijn in lijn met de verklaringen van [gedaagde] dat hij ook wel eens bij zijn dochter in [plaats 1] is en bij zijn vriendin in Flevoland. Het feit dat er twee pagina’s uit de bankafschriften missen is weliswaar opvallend, maar deze pagina’s behelzen slechts een beperkte periode van enkele weken op een heel jaar, zodat uit die ontbrekende pagina’s geen substantieel ander beeld volgt ten aanzien van het hoofdverblijf van [gedaagde] . Vanuit proceseconomisch oogpunt was het wel logischer geweest deze bankafschriften eerder over te leggen. 
      
    
    
      4.9.
      De verklaringen van [naam 1] en haar zoon dragen niet bij aan het bewijs dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf had in het gehuurde, maar spreken dit ook niet tegen. Ten aanzien van de afgelegde getuigenverklaringen geldt dat deze een weinig consistent beeld laten zien en op punten zelfs tegenstrijdig lijken. Ten aanzien van de verklaringen van de zoon en dochter van [gedaagde] heeft [gedaagde] achteraf een beroep gedaan op hun beider kennelijk cognitief beperkte vermogens, hetgeen volgens hem afbreuk doet aan de waarde van hun verklaringen. Daarbij stelt hij dat de gang van zaken rondom het verhoor van zijn zoon – hij heeft hem in een pauze tussen de twee verhoren heimelijk geïnformeerd over het verhoor van zijn dochter en hem daarbij mogelijk ook geïnstrueerd – ernstig afbreuk doet aan de waarde van de verklaring van zijn zoon. Deze getuigenverklaringen overtuigen (mede gelet op voornoemde stellingen van [gedaagde] ) de kantonrechter niet, maar spreken het standpunt van [gedaagde] ook niet tegen. 
      
    
    
      4.10.
      Gezien het voorgaande is de conclusie dat [gedaagde] het aangenomen bewijsvermoeden dat hij niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde, heeft ontzenuwd. Gezien het weerlegde bewijsvermoeden is het daarom weer aan Rochdale om haar stelling dat [gedaagde] geen hoofdverblijf heeft in het gehuurde te bewijzen. Na sluiting van de enquête is Rochdale in de gelegenheid gesteld zich uit te laten voor contra-enquête. Daarbij heeft de kantonrechter Rochdale in overweging gegeven dat de contra-enquête tevens de laatste mogelijkheid was om, zo nodig, nader bewijs te leveren in het kader van haar eigen bewijslast. Rochdale heeft afgezien van de mogelijkheid van contra-enquête en daarmee dus ook van nadere bewijslevering. De kantonrechter moet daarom beslissen op basis van het reeds aangeleverde bewijs. Daarbij geldt dat met name het rapport van de toezichthouder wonen van de [gemeente] van 11 april 2023 dient als onderbouwing van het standpunt van Rochdale dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Hetgeen de toezichthouder in zijn rapport heeft beschreven verhoudt zich echter goed met hetgeen [naam 1] in haar verklaring heeft beschreven, namelijk dat zij in die periode (al dan niet met de heer [naam 2] ) tijdelijk in de woning heeft gelogeerd omdat zij dakloos was geworden. Het feit dat [gedaagde] op het moment van het bezoek van de toezichthouder niet aanwezig was, zegt niet dat [gedaagde] daar op dat moment niet woonde (zijn hoofdverblijfplaats had). Ook het feit dat hij bij eerdere bezoeken niet aanwezig zou zijn geweest, rechtvaardigt niet de conclusie dat [gedaagde] niet in het gehuurde zijn hoofdverblijfplaats had. Terwijl uit de overgelegde bankafschriften juist valt op te maken dat [gedaagde] in de periode tussen augustus 2022 en juli 2023 geregeld zijn pinpas gebruikte in de omgeving van het gehuurde, hetgeen een aanwijzing is dat hij wél hoofdverblijf had in het gehuurde. Kortom, uit het voorhanden zijnde bewijs valt niet op te maken dat [gedaagde] geen hoofdverblijf had in het gehuurde. De conclusie is dan ook dat niet is komen vast te staan dat sprake is van een overtreding van artikel 8.3 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst kan op die grond dus niet worden toegewezen. 
      
    
    
      4.11.
      Rochdale legt aan haar vordering tot ontbinding ook ten grondslag dat [gedaagde] het gehuurde niet louter voor zichzelf heeft gebruikt en dat hij het gehuurde (al dan niet gedeeltelijk) in gebruik heeft gegeven aan derden. Daarmee heeft hij in strijd gehandeld met artikel 3 van de huurovereenkomst en artikel 8.7 van de van toepassing zijnde algemene bepalingen. Uit de schriftelijke verklaring van [naam 1] blijkt dat zij een zekere periode twee dagen per week in het gehuurde is verbleven. [gedaagde] heeft dit ook erkend tijdens de mondelinge behandeling van 15 februari 2024. Daarmee staat vast dat [gedaagde] , ondanks dat hij zelf (ook) hoofdverblijf had in het gehuurde, het gehuurde niet louter voor zichzelf gebruikte en dat hij het gehuurde (gedeeltelijk) in gebruik heeft gegeven aan derden, hetgeen een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert. [gedaagde] stelt zich echter op het standpunt dat deze tekortkoming gezien haar geringe betekenis niet kan leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst omdat deze de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [gedaagde] voert in dat verband aan dat hij uit humanitaire overwegingen heeft gehandeld door de dakloze [naam 1] met haar kinderen tijdelijk bij hem in huis onderdak te geven. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn dit inderdaad omstandigheden waardoor een ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Aangezien [gedaagde] het gehuurde niet structureel aan [naam 1] in gebruik heeft gegeven en zelf hoofdverblijf heeft gehouden in het gehuurde, is de rechtvaardige en eerlijke verdeling van zelfstandige sociale huurwoningen ook niet in het geding geweest. [gedaagde] heeft [naam 1] en haar kinderen slechts een tijdelijke noodvoorziening geboden. Er is dus weliswaar sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, maar deze kan naar het oordeel van de kantonrechter niet leiden tot een ontbinding. De vorderingen van Rochdale zullen daarom worden afgewezen.
      
    
    
      4.12.
      Rochdale is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten getuigen
              
              
                €
              
              
                28,60
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                816,00
              
              
                (4 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                912,10
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.13.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van Rochdale af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Rochdale in de proceskosten van € 912,10, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Rochdale niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt Rochdale tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.V.L. van Well en in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2025.
      
      
      
        De griffier							De kantonrechter