ECLI:NL:GHAMS:2025:3648, Gerechtshof Amsterdam, 16-12-2025, 200.350.981
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Vordering huurder tot herstel (ernstige) gebreken aan woning, betaling schadevergoeding en vaststelling lagere huur totdat gebreken zijn hersteld. Heeft huurder de gebreken veroorzaakt/verergerd en/of het herstel belemmerd? Heeft verhuurder de gebreken naar behoren hersteld? Ingebrekestelling. Opzegging huurovereenkomst door verhuurder. Heeft huurder zich niet gedragen als goed huurder of is sprake van tekortschieten in nakoming van de huurovereenkomst? Ontbinding huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik?

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 			: 200.350.981/01  
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Noord-Holland		: 11099021 \ CV EXPL 24-1391
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 december 2025
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend te [plaats] ,
      appellant,
      advocaat: mr. A.J.J. van der Heiden te Den Helder,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde 1]
        , in haar hoedanigheid van bewindvoerder in het beschermingsbewind van 
      
        
          [geïntimeerde 2]
        ,
      wonend te [plaats] ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. A.W. Hoogland te Den Helder. 
    
    
    
      Appellant wordt hierna [appellant] genoemd en geïntimeerde de bewindvoerder of [geïntimeerde 2] . 
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort 
    
    
      
        [geïntimeerde 2] huurt een woning van [appellant] . De bewindvoerder wil dat [appellant] een aantal (ernstige) gebreken aan de woning herstelt, dat hij een schadevergoeding aan [geïntimeerde 2] betaalt en dat de huur op een lager bedrag wordt bepaald totdat de gebreken zijn hersteld. [appellant] wil een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is beëindigd of ontbonden, althans dat de overeenkomst wordt ontbonden. De kantonrechter heeft de vorderingen van de bewindvoerder grotendeels toegewezen en die van [appellant] afgewezen. Het hof komt tot dezelfde beslissing. Daartoe oordeelt het hof onder meer dat niet is gebleken dat de ernstige lekkage in de voorste slaapkamer door [geïntimeerde 2] is veroorzaakt en/of verergerd, dat [appellant] de gebreken die voor zijn rekening komen naar behoren heeft hersteld noch dat [geïntimeerde 2] het herstel van de gebreken heeft belemmerd. Gelet hierop heeft [appellant] volgens het hof niet aannemelijk gemaakt dat [geïntimeerde 2] zich niet als goed huurder heeft gedragen en dat er reden is voor ontbinding van de huurovereenkomst. Hij heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. 
    
    
    
  
  
    
      2Procedure in hoger beroep
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 22 januari 2025 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 23 oktober 2024, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen de bewindvoerder als eiseres in conventie, verweerster in reconventie, en [appellant] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie. In de appeldagvaarding zijn de grieven opgenomen.
      Op de eerst dienende dag heeft [appellant] overeenkomstig de appeldagvaarding geconcludeerd.
    
    
    
      De bewindvoerder heeft een memorie van antwoord ingediend.
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      De door de kantonrechter onder 2.1 en 2.2 van het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn niet betwist. Ook het hof zal daarom daarvan uitgaan. Waar nodig aangevuld met andere feiten, zijn die feiten de volgende. 
    
    
    
      3.1.
      
        [geïntimeerde 2] huurt sinds 25 juli 2009 van [appellant] de zelfstandige woning aan [straat] [nummer] in [plaats] . De overeengekomen huurprijs bedraagt € 650,00 per maand. De Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ model 2003) zijn van toepassing (hierna: de Algemene bepalingen).
      
    
    
      3.2.
      Op 21 november 2023 is een forse lekkage in het dak van de voorste slaapkamer van de woning ontstaan.
      
    
    
      3.3.
      Daarop heeft de advocaat van [geïntimeerde 2] , mr. Hoogland, in zijn e-mail van 22 november 2023 aan de advocaat van [appellant] , mr. Van der Heiden, onder meer het volgende bericht:
      
      
        
          “Cliënte heeft een lekkage ontdekt in de voorste slaapkamer. Bijgaand treft een filmpje als bewijs aan. De lekkage is reeds gemeld bij uw cliënt. Hij heeft echter nog niet gereageerd. Namens cliënte verzoek ik uw cliënt de lekkage met spoed te verhelpen.”
        
      
      
    
    
      3.4.
      Bij verstekvonnis in kort geding van de kantonrechter van 22 januari 2024 is [appellant] veroordeeld om de zeer ernstige lekkage in de voorste slaapkamer van de woning deugdelijk te herstellen.
      
    
    
      3.5.
      In opdracht van [appellant] heeft [bedrijf] (hierna: [bedrijf] ) op 29 januari 2024 het dak van de woning geïnspecteerd en enkele reparaties uitgevoerd. In het daarvan door [bedrijf] opgestelde rapport is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
      
      
        
          “
          Geconstateerde gebreken
        
      
      
      
        
             Naadverbinding van de gebrande dakrollen zijn niet volledig gebrand en hierdoor is er op diverse plekken loszittende dakbedekking geconstateerd. Dit gedeelte bevond zich groot en deels boven de voorste slaapkamer van de woning. Hierdoor was er een grote kans op inwatering tussen de beide lagen dakbedekking.	
        
        
             De aluminium onder uitloop was niet volgens de juiste richtlijnen verwerkt en of afgewerkt. Hierdoor was er grote kans op inwatering bij regenval.
        
        
             Opgaand werk gevel naastliggende woning (…) was de opstandhoogte veel te laag. Gemeten hoogte was 1 cm i.p.v. minimaal 15cm. Hierdoor was er bij regenval een directe kans op inwatering met waterschade als gevolg.
        
        
             Conditie van de dakbedekking verkeerd in nieuwstaat er zijn wel diverse noodreparaties uitgevoerd met een andere type toplaag als de aanwezige gemineraliseerde toplaag. Enkele reparaties zijn niet goed uitgevoerd waardoor er alsnog water tussen de lagen dakbedekking terecht kwam.” 
        
      
      
    
    
      3.6.
      In zijn e-mail van 29 januari 2024 heeft mr. Hoogland aan mr. Van der Heiden onder meer het volgende bericht:
      
      
        
          “Vandaag hebben er werkzaamheden op het dak van het gehuurde (…) plaatsgevonden. Cliënte bemerkt net echter dat de afvoerpijp die vanaf het dak door de meterkast van het gehuurde naar beneden loopt enorm lekt, waardoor ook de meterkast, waaronder de buitenkant van de stoppen, van binnen nat is geworden. Namens cliënte verzoek ik uw cliënt met spoed deze lekkage/dit gebrek deugdelijk te herstellen. (…)”  
        
      
      
    
    
      3.7.
      Daarna heeft een e-mailwisseling tussen (onder andere) mr. Hoogland en mr. Van der Heiden plaatsgevonden over (het herstellen van) de gebreken aan de woning. 
      
      
    
  
  
    
      4Procedure bij de kantonrechter
    
    
      4.1.
      Samengevat heeft de bewindvoerder (in de procedure in conventie) gevorderd [appellant] te veroordelen tot het (alsnog) herstellen van een aantal (ernstige) gebreken, waaronder de zeer ernstige lekkage in de voorste slaapkamer van de woning, en de door [geïntimeerde 2] geleden schade ter hoogte van € 6.140,41 te vergoeden. Daarnaast heeft de bewindvoerder gevorderd dat de huur in verband met de ernstige gebreken wordt vastgesteld op € 214,50 per maand vanaf 1 december 2023 totdat de gebreken aantoonbaar deugdelijk zijn hersteld. 
      
    
    
      4.2.
      
        [appellant] heeft samengevat bij tegenvordering (de procedure in reconventie) gevorderd voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst (primair) door opzegging is beëindigd op [nummer] december 2023 of (subsidiair) op 27 maart 2024 buitengerechtelijk is ontbonden. Meer subsidiair heeft [appellant] gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden met vaststelling van een datum voor ontruiming en bevel dat [geïntimeerde 2] de woning zal ontruimen en verlaten.
      
    
    
      4.3.
      
        
          [appellant] en zijn advocaat zijn op de zitting bij de kantonrechter niet verschenen. Omdat hij daardoor geen vragen van de kantonrechter heeft kunnen beantwoorden, de nadere toelichting van de vordering van de bewindvoerder niet heeft weersproken en zijn eigen standpunten niet verder heeft toegelicht, heeft de kantonrechter hieraan het gevolg verbonden dat de vorderingen van de bewindvoerder zouden worden toegewezen. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter aldus beslist, met dien verstande dat de vordering tot schadevergoeding is toegewezen tot een bedrag van € 4.415,41 en voor het overige is afgewezen. 
        De kantonrechter heeft de tegenvorderingen van [appellant] afgewezen en bepaald dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd werd verlengd. Kort gezegd heeft de kantonrechter daartoe overwogen dat uit het oordeel in de procedure in conventie niet volgt dat [geïntimeerde 2] zich niet als goed huurder heeft gedragen. Volgens de kantonrechter heeft [appellant] (mede door ter zitting niet te verschijnen) niet behoorlijk toegelicht en niet onderbouwd dat hij de woning dringend nodig zou hebben voor eigen gebruik. Ook het subsidiaire en meer subsidiaire beroep op buitengerechtelijke en gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ging volgens de kantonrechter niet op, omdat ontbinding alleen door de rechter kan worden uitgesproken en zich hier geen tekortkoming van [geïntimeerde 2] voordoet die ontbinding van die overeenkomst rechtvaardigt. [appellant] is zowel in conventie als in reconventie veroordeeld in de proceskosten.
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      5Vordering in hoger beroep
    
    
      5.1.
      
        
          [appellant] vordert dat het hof het bestreden vonnis, het begrijpt: behoudens de beslissing tot afwijzing van een deel van de door de bewindvoerder gevorderde schadevergoeding, zal vernietigen en alsnog – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij 
        voorraad – de vorderingen van de bewindvoerder in conventie volledig zal afwijzen en zijn vorderingen in reconventie zal toewijzen, met veroordeling van de bewindvoerder in de kosten van het geding in beide instanties.
      
      
    
    
      5.2.
      
        De bewindvoerder concludeert tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met 
        – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, inclusief nakosten.
      
      
      
    
  
  
    
      6Beoordeling
    
    
      6.1.
      Grief 1 bevat de klacht dat de kantonrechter aan het niet ter zitting verschijnen van (de advocaat van) [appellant] ten onrechte voor hem nadelige gevolgen heeft verbonden. [appellant] stelt dat hij geen verweer heeft prijsgegeven en dat de overweging van de kantonrechter dat hij zijn verweer door niet ter zitting te verschijnen onvoldoende heeft toegelicht, onjuist is. Uit het bestreden vonnis volgt echter niet dat de kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellant] zijn verweer heeft prijsgegeven. Nu [appellant] in hoger beroep de gelegenheid heeft gekregen om zijn standpunt zowel schriftelijk als mondeling toe te lichten en dit in zijn in de appeldagvaarding opgenomen (overige) grieven ook heeft gedaan, behoeft deze grief geen nadere bespreking.
      
    
    
      6.2.
      Het hof zal vervolgens eerst bespreken wat [appellant] in grieven 2 en 3 heeft aangevoerd tegen de toewijzing door de kantonrechter van de vorderingen van de bewindvoerder in conventie.
      
    
    
      6.3.
      Vast staat dat op 21 november 2023 een forse lekkage in de voorste slaapkamer van de woning is ontstaan. Dit is een zeer ernstige gebrek. Anders dan [appellant] heeft betoogd, is niet gebleken dat dit gebrek door [geïntimeerde 2] is veroorzaakt en/of is verergerd. Dat volgt in ieder geval niet uit de beslissing van de Huurcommissie van 28 augustus 2023 dat na de herstelwerkzaamheden (in juni 2022) de gebreken waarop die procedure zag toen waren hersteld. Ook volgt dit niet uit de door [appellant] aangevoerde omstandigheid dat de door hem ingeschakelde [naam] in januari 2023 kennelijk een gat in het dak heeft gerepareerd. 
      
    
    
      6.4.
      
        Volgens [appellant] heeft hij na aanhoudende klachten van [geïntimeerde 2] over lekkage en schimmelvorming de woning op 19 december 2023 laten inspecteren door diezelfde [naam] . [appellant] stelt onder verwijzing naar door hem overgelegde foto’s dat [naam] heeft geconstateerd dat er tal van gebreken aanwezig waren die door [geïntimeerde 2] heel gebrekkig waren verholpen. Dit kan evenwel niet worden geconcludeerd op basis van deze onduidelijke 
        (zwart-wit) foto’s, zeker niet zonder nadere toelichting (van [naam] ), die ontbreekt. [appellant] heeft ook gewezen op het rapport van [bedrijf] , waarin [bedrijf] – zoals hiervoor onder 3.5. weergegeven – constateert dat er diverse noodreparaties zijn uitgevoerd en dat enkele reparaties niet goed zijn uitgevoerd, waardoor er alsnog water tussen de lagen dakbedekking terechtkwam (vierde bullet). Hieruit volgt naar het oordeel van het hof slechts dat er lekken waren die niet goed zijn gerepareerd en dus niet dat die reparaties zelf de oorzaak van de lekkage waren of de lekkage hebben verergerd. Bovendien noemt [bedrijf] in de overige bullets gebreken die bij regenval een (grote) kans op inwatering geven en bevindt het gedeelte waar de loszittende dakbedekking is geconstateerd, zich grotendeels boven de voorste slaapkamer waar het lekt (eerste bullet). 
      
      
    
    
      6.5.
      
        [appellant] heeft nog aangevoerd dat de dakbedekking op verschillende plaatsen is opengesneden en ondeskundig weer is dichtgeplakt, waardoor hemelwater kon binnendringen. Volgens [appellant] heeft de advocaat van [geïntimeerde 2] in diens e-mail van 10 november 2023 aan zijn advocaat ook erkend dat voor een controle van de staat van het dak een stuk van de bedekking is gecontroleerd; het zou daarna weer op de juiste wijze terug zijn aangebracht. Voor zover [appellant] hiermee doelt op de door [bedrijf] aangetroffen noodreparaties, geldt dat hij op geen enkele wijze duidelijk heeft gemaakt waar [geïntimeerde 2] de dakbedekking (voor een controle) zou hebben opengesneden en weer dichtgeplakt, zodat niet kan worden vastgesteld dat het om die reparaties gaat. Omdat [appellant] zijn betoog ook overigens onvoldoende heeft geconcretiseerd, slaagt dit niet.  
      
    
    
      6.6.
      Evenmin is gebleken dat [appellant] de gebreken die voor zijn rekening komen naar behoren heeft hersteld, zoals hij heeft aangevoerd. [naam] heeft volgens [appellant] de woning op 19 december 2023 weliswaar geïnspecteerd, maar hij heeft niet gesteld dat [naam] toen iets heeft gedaan aan de (voortdurende) lekkages in onder meer de voorste slaapkamer en de hal, die blijken uit de door de bewindvoerder overgelegde, onbetwiste filmpjes van die datum. Pas nadat [appellant] bij onder 3.4 genoemd vonnis in kort geding was veroordeeld tot het herstellen van de lekkage in de voorste slaapkamer, heeft hij [bedrijf] ingeschakeld. Uit diens rapport blijkt dat [bedrijf] op 29 januari 2024 herstelwerkzaamheden aan het dak heeft verricht. Volgens de bewindvoerder heeft [bedrijf] de gebreken echter niet (op deugdelijke wijze) hersteld. [appellant] heeft dit op zijn beurt onvoldoende gemotiveerd weersproken. Zijn enkele verwijzing naar het rapport van [bedrijf] is daartoe niet voldoende, zeker nu hij in grief 2 zelf opmerkt dat [bedrijf] nadien (tevergeefs) heeft geprobeerd zijn werk af te maken. Dat [geïntimeerde 2] na de werkzaamheden op 29 januari 2024 (nog steeds) klachten had over diverse onopgeloste lekkages blijkt ook uit de e-mailwisseling nadien tussen (onder andere) mr. Hoogland en mr. Van der Heiden. Zo meldde mr. Hoogland in zijn e-mail aan mr. Van der Heiden van 29 januari 2024 dat het na de werkzaamheden lekt in de meterkast en in zijn e-mail van 21 februari 2024 dat [geïntimeerde 2] nog steeds last heeft van lekkage in de voorste slaapkamer. [appellant] is hierop ook in hoger beroep niet ingegaan.
      
    
    
      6.7.
      Verder heeft [appellant] onder verwijzing naar de e-mails van de partner van [geïntimeerde 2] van 22 en 23 februari 2024 aan [bedrijf] en de verklaring van [bedrijf] van 8 juli 2024 betoogd dat [geïntimeerde 2] [bedrijf] niet heeft toegelaten in de woning en daarmee het herstel van de gebreken heeft belemmerd. Dit betoog gaat niet op. Hoewel de partner van [geïntimeerde 2] in genoemde e-mails inderdaad kenbaar heeft gemaakt dat [geïntimeerde 2] [bedrijf] op dat moment niet kon ontvangen, blijkt uit de overige door partijen overgelegde e-mails niet van de door [appellant] gestelde tegenwerking. Al op 26 februari 2024 heeft mr. Hoogland per e-mail aan mr. Van der Heiden laten weten dat [bedrijf] contact kon opnemen met [geïntimeerde 2] en ook de partner van [geïntimeerde 2] heeft [bedrijf] in zijn e-mail van 27 februari 2024 uitgenodigd om de woning op korte termijn te bezoeken. Zoals de bewindvoerder terecht heeft gesteld, blijkt uit de overgelegde e-mails van mr. Hoogland aan mr. Van der Heiden, waaronder die van 29 en 30 januari 2024, 8 en 21 februari 2024 en 4 en 22 maart 2024, dat er sinds 29 januari 2024 ook overigens diverse verzoeken tot (het maken van een afspraak voor) herstel van de gebreken aan [appellant] zijn gericht, zonder dat dit ergens toe heeft geleid.         
      
    
    
      6.8.
      Het hof volgt [appellant] ook niet in zijn betoog dat hij niet gehouden is om de schade te vergoeden die [geïntimeerde 2] stelt te hebben geleden, omdat hij door haar niet in gebreke is gesteld en geen redelijke termijn heeft gekregen om de gebreken te herstellen en/of de gevorderde schade te beperken. Ingebrekestelling past niet bij de aard van de aan de orde zijnde gebreken (lekkages); deze gebreken dienen zo spoedig mogelijk door een (nood)reparatie te worden verholpen om (grotere) schade te voorkomen. Bovendien is gebleken dat mr. Hoogland met zijn e-mails aan mr. Van der Heiden van 22 november 2023 en 29 januari 2024 [appellant] wel degelijk op de hoogte heeft gesteld van respectievelijk de lekkage in de voorste slaapkamer en die in de meterkast en hem heeft verzocht deze gebreken met spoed te verhelpen.       
      
    
    
      6.9.
      Hetgeen [appellant] in grieven 3 en 4 heeft aangevoerd met betrekking tot zijn door de kantonrechter afgewezen tegenvorderingen, leidt naar het oordeel van het hof niet tot een andere beslissing wat betreft die vorderingen. Gelet op wat hiervoor over de vorderingen in conventie is overwogen, heeft [appellant] niet aannemelijk gemaakt dat [geïntimeerde 2] heeft gehandeld in strijd met de Algemene bepalingen en zich aldus niet als goed huurder heeft gedragen of is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Voor zover [appellant] in dit verband nog heeft aangevoerd dat uit de door [naam] genomen foto’s blijkt dat [geïntimeerde 2] een touw door een dakbalk zou hebben getrokken en een steunbalk zou hebben doorgezaagd, geldt dat dit niet zonder meer kan worden geconcludeerd op basis van die, hiervoor onder 6.4 besproken, foto’s. Wel staat vast dat [geïntimeerde 2] (zonder toestemming van [appellant] ) enkele plafondgipsplaten heeft verwijderd, maar, anders dan [appellant] heeft aangevoerd, valt gezien de aanhoudende lekkages in de woning niet in te zien waarom dat niet had gemogen. Met zijn enkele stelling dat hij zijn te groot geworden woning moet verlaten en geen andere woning kan vinden, heeft [appellant] ook niet aannemelijk gemaakt dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Een grond voor opzegging of ontbinding van de huurovereenkomst ontbreekt dan ook. 
      
    
    
      6.10.
      Hiermee zijn de grieven 2 tot en met 4 besproken. De conclusie is dat die grieven falen. 
      
    
    
      6.11.
      Grief 5 heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft dus geen bespreking.
      
      
        
          Slotsom en kosten
        
      
      
    
    
      6.12.
      De slotsom is dat het hoger beroep niet slaagt. Het bestreden vonnis zal dan ook worden bekrachtigd, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen. 
      
    
    
      6.13.
      
        [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten daarvan. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:
      
      - griffierecht	€    362,00
      - salaris advocaat	€ 1.214,00 (tarief II, 1 punt)
      Totaal	€ 1.576,00
      
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      7.1.
      bekrachtigt het bestreden vonnis, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen;
      
    
    
      7.2.
      veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, tot dit arrest vastgesteld op € 1.576,00; 
      
    
    
      7.3.
      veroordeelt [appellant] tot betaling van € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot als betekening van dit arrest plaatsvindt;
      
      
      
      
    
    
      7.4.
      verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, E.K. Veldhuijzen van Zanten en 
        K. van Dijk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 december 2025.