ECLI:NL:RBNHO:2025:13145, Rechtbank Noord-Holland, 20-08-2025, 11479018 \ CV EXPL  25-40
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-08-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Langdurig huurgeschil tussen partijen. Verhuurder vordert € 20.000,00 aan dwangsommen en het opnieuw opbouwen van een vijver, omdat huurder volgens verhuurder niet heeft voldaan aan de veroordeling van het hof. De kantonrechter volgt de uitleg van de verhuurder van die veroordeling niet en wijst dit deel van de vordering af. Wat betreft de overige geschilpunten tussen partijen oordeelt de kantonrechter dat de verhuurder een te hoge huurverhoging heeft berekend, de huurder wel servicekosten is verschuldigd, en de huurder moet de bestrating reinigen en de overgroeiing verwijderen. De verhuurder moet de ramen repareren.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
      Zaaknummer: 11479018 \ CV EXPL  25-40
    
    
    
      
        Vonnis van 20 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [plaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. T. Sistermanns,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      Langdurig huurgeschil tussen partijen. Verhuurder vordert € 20.000,00 aan dwangsommen en het opnieuw opbouwen van een vijver, omdat huurder volgens verhuurder niet heeft voldaan aan de veroordeling van het hof. De kantonrechter volgt de uitleg van de verhuurder van die veroordeling niet en wijst dit deel van de vordering af. Wat betreft de overige geschilpunten tussen partijen oordeelt de kantonrechter dat de verhuurder een te hoge huurverhoging heeft berekend, de huurder wel servicekosten is verschuldigd, en de huurder moet de bestrating reinigen en de overgroeiing verwijderen. De verhuurder moet de ramen repareren. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 24 december 2024 met producties
      - de conclusie van antwoord en tevens eis in reconventie van 20 februari 2025 met producties
      - het tussenvonnis van 19 maart 2025
      - de akte overlegging aanvullende producties en conclusie van antwoord in reconventie van [eiser] van 20 juni 2025
      - de akte van eiswijziging en overlegging aanvullende producties van [eiser] van 27 juni 2025
      - de akte van eiswijziging II van [eiser] van 27 juni 2025
      - de mondelinge behandeling van 1 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        
          [eiser] verhuurt op basis van een schriftelijke huurovereenkomst met ingang van 
        1 augustus 2015 aan [gedaagde] en haar wijlen partner [naam 1] de woonruimte (een zeskamer-appartement met berging, carport en tuin) plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (huurovereenkomst I). Bij aanvang van de huurovereenkomst bevond zich een vijver in de tuin. De huidige huur bestaat volgens [eiser] uit € 1.995,47 aan kale huur en € 46,81 aan servicekosten. De huurovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
        
          ‘5.1 De huurprijs kan (..) worden gewijzigd met een percentage (…)
        
      
    
    
      5.2
      
        Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 1 juli 2016 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in 18 van de algemene bepalingen.
      
      
        6. De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende: gas, water, elektra (voorschot met verrekening), riolering, onderhoudsabonnement c.v.. Inzake de verrekening: elektra wordt verrekend aan de hand van de meterstand van de tussenmeter. Wat gas betreft is 4/9e deel va het totaalverbruik van de stop voor rekening van de huurder. Wat water en het onderhoudsabonnement van de cv betreft is 50% van de totale kosten voor rekening van de huurder. Gebaseerd op het verbruik van 4 personen.
      
      
        (…)
      
      
        9. Totdat verhuurder anders meedeelt, treedt als beheerder op: De verhuurder zelf en haar echtgenoot de heer [naam 2] (…)’
      
      
    
    
      2.2.
      
        Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst woonruimte 2003 van toepassing (hierna: de Algemene Bepalingen). Artikel 18 bepaalt onder meer:
        
          ‘Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:
        
        
          -vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex(CPI), reeks alle huishoudens (2000=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)
        
        
          -wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.’
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        [eiser] en haar echtgenoot hebben voormelde vijver omstreeks 1988 aangelegd. In de zomer van 2015 hebben zij de vijver gerenoveerd. [gedaagde] en wijlen [naam 1] hebben in het voorjaar van 2020 de vissen uit de vijver verwijderd en de vijver gedempt, zonder toestemming van [eiser] .
      
    
    
      2.4.
      Tussen partijen zijn geschillen ontstaan over de vijver en andere kwesties. Hierover hebben zij bij de kantonrechter van deze rechtbank en vervolgens bij gerechtshof Amsterdam (hierna: het hof) geprocedeerd.
      
    
    
      2.5.
      
        
          [eiser] is bij dagvaarding van 2 oktober 2020 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 15 juli 2020 (het tussenvonnis) en 16 september 2020 (het eindvonnis). Bij arrest 26 april 2022 heeft het hof [gedaagde] onder andere veroordeeld
        
          ‘om binnen een jaar na heden de tot het gehuurde behorende vijver te herstellen in de oorspronkelijke staat, met daarin vijftig goudvissen van 18 tot 20 cm groot, op straffe van een dwangsom van € 100,= per dag of dagdeel dat [gedaagde] c.s. niet aan de veroordeling voldoen, tot een maximum van € 20.000,=’. 
        
      
      
    
    
      2.6.
      Bij exploot van 10 en 17 augustus 2023 heeft [eiser] dwangsommen aangezegd aan [gedaagde] .
      
    
    
      2.7.
      Bij vonnis van de voorzieningenrechter van 21 september 2023 is [eiser] veroordeeld om de executie van de dwangsommen te staken.
      
    
    
      2.8.
      
        [naam 1] is op 16 december 2023 overleden. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        Vordering [eiser]
      
    
    
    
      3.1.
      
        
          [eiser] heeft – in conventie en na wijziging van eis – gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        I. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiser] € 20.000,00, zijnde de maximale dwangsom die [gedaagde] heeft verbeurd door niet-nakoming van het arrest van het hof Amsterdam, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 6 december 2023;
        II. [gedaagde] te veroordelen om binnen zes maanden na datum vonnis alsnog volledige uitvoering te geven aan het arrest van het hof Amsterdam door de vijver af te breken en vervolgens opnieuw op te bouwen op de wijze zoals beschreven bij randnummer 57 van deze dagvaarding, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag of dagdeel dat [gedaagde] in gebreke blijft;
        III. [gedaagde] te veroordelen tot:
        a. betaling van de huurachterstand van € 272,40, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de betreffende maandelijkse termijnen;
        b. betaling van de volledige (verhoogde) huurprijs van € 1.995,47 per maand en een verklaring voor recht dat deze huurprijs vanaf 1 juli 2024 verschuldigd is, behoudens eventuele toekomstige contractuele verhogingen;
        c. betaling van de afrekening van de servicekosten over de jaren 2022 en 2023 en 2024, van € 517,75, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 9 november 2024 en een verklaring voor recht dat [gedaagde] een voorschotbedrag verschuldigd is van € 46,81;
        IV. [gedaagde] te veroordelen om de bestrating van de tuin en de tuingrond te laten reinigen, uitgevoerd door een met goede naam en faam bekend staande onderneming, in overleg met [eiser] . Indien reiniging niet afdoende blijkt, [gedaagde] te veroordelen tot vervanging van de aangetaste betonplaten door betonplaten van dezelfde fabrikant. Indien de reiniging of vervanging niet heeft plaatsgevonden binnen één maand na datum vonnis, vordert [eiser] oplegging van een dwangsom € 100,00 per dag dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft;
        V. [gedaagde] te veroordelen om de woning te ventileren, door dagelijks de ramen gedurende de dag op hun kierstand te zetten, of op een andere in goede justitie te bepalen wijze, teneinde schimmelvorming en/of andere (vocht)schade door gebrekkige ventilatie te voorkomen, op straffe van een dwangsom van € 50,00 per dag of dagdeel;
        VI. [gedaagde] te veroordelen om het tuinonderhoud uit te voeren en de tuin in een nette staat te herstellen. Dit omvat onder andere het verwijderen van de verwildering en het aanpakken van wildgroei, zoals die van de doornstruik, het maaien van het gazon, het afvoeren van het gemaaide gras, en het vrijmaken en toegankelijk maken van de tuinpaden;
        a. daarnaast vraagt [eiser] dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de tuin structureel en regelmatig bij te houden gedurende de verdere looptijd van de huurovereenkomst, op zodanige wijze dat deze in verzorgde staat blijft verkeren;
        b. indien het gevorderde onder VI sub a niet heeft plaatsgevonden binnen één maand na datum vonnis, vordert [eiser] oplegging van een dwangsom van € 50,00 per dag of dagdeel dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft;
        VII. een verklaring voor recht dat [eiser] gerechtigd is tot toegang tot het ketelhuis, althans wanneer dit noodzakelijk is voor het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden aan de cv-ketel of andere installaties die zich in het ketelhuis bevinden, en [gedaagde] te veroordelen tot het verlenen van toegang tot het ketelhuis. Voor iedere keer dat [eiser] ten onrechte de toegang wordt geweigerd, wordt een dwangsom opgelegd van € 100,00 per incident;
        VIII. [gedaagde] te veroordelen in de buitengerechtelijke incassokosten van € 207,02;
        IX. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
      
      
      
        
          Verweer en tegenvordering [gedaagde]
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        
          [gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, dat strekt tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] . 
        Verder heeft zij als tegeneis gevorderd:
      
      
        
          dat de kantonrechter onderzoekt en indien mogelijk te bepalen en te besluiten in hoeverre aan [gedaagde] enige vorm van financiële compensatie moet worden geboden voor het bewezen onfatsoenlijk gedrag en het handelen van [eiser] inzake het verlies van woongenot van [gedaagde] en welk compensatiebedrag dat is;
        
        
          
            [eiser] te veroordelen tot het aanwijzen van een onafhankelijke en professionele beheerder voor de uitvoering namens haar van de taken zoals genoemd in onderhavig vonnis en in artikel 9 van de huurovereenkomst;
        
        
          dat [eiser] zich zal onthouden van het storen, inbreuk maken op privacy en andere gedragingen die de huurder in het genot van het gehuurde kunnen belemmeren, daaronder valt ook de verplichting voor [eiser] ervoor zorg te dragen dat werkzaamheden geen onevenredige last veroorzaken voor [gedaagde] ;
        
        
          
            [eiser] te veroordelen aan [gedaagde] de teveel betaalde servicekosten van € 801,24 terug te betalen;
        
        
          
            [eiser] te veroordelen de dubbele inschrijving op het adres [adres] , [postcode] te [plaats] bij de basisadministratie van de gemeente [plaats] te corrigeren op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag met een maximum van € 25.000,00;
        
        
          dat [eiser] onmiddellijk de beschikking geeft over de sleutel van het ketelhuis;
        
        
          dat [eiser] de cv ketel van [gedaagde] verplaatst naar het ketelhuis;
        
        
          dat [eiser] aan haar verplichting moet voldoen om lekkages aan de ramen te repareren;
        
        
          dat [eiser] wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten.
        
      
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Gezamenlijke bespreking vordering en tegenvordering
      
    
    
    
      
        Inleiding
      
    
    
    
      4.1.
      Omdat de vorderingen over en weer verband houden met dezelfde geschilpunten zullen ze gezamenlijk worden besproken. Het geschil tussen partijen gaat allereerst om de vraag of [gedaagde] in voldoende mate heeft voldaan aan de veroordeling van het hof tot herstel van de vijver. De overige geschilpunten zijn gegrond op de huurovereenkomst. De huurovereenkomst is aangegaan op 1 augustus 2015 met een aanvangshuur van € 1.650,00 en een voorschot voor servicekosten van € 300,00 per maand. Er is daarom sprake van geliberaliseerde huur. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard. 
      
    
    
      4.2.
      In het kader van de ambtshalve toetsing overweegt de kantonrechter het volgende. [gedaagde] is als huurder aan te merken als consument omdat zij niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. [eiser] heeft op de zitting verklaard dat zij in het pand momenteel nog vijf kamers/woningen verhuurt, hetgeen wijst op een bedrijfsmatig karakter. De kantonrechter is op basis van de specifieke omstandigheden van dit geval ( [eiser] heeft geen professioneel beheerder en het gaat om verhuur in één pand) echter van oordeel dat onvoldoende aanknopingspunten zijn om aan te nemen dat [eiser] als handelaar/professioneel verhuurder in de zin van de Richtlijn moet worden beschouwd. Voor verdere ambtshalve toetsing van de huurvoorwaarden bestaat dus geen aanleiding. 
      
    
    
      4.3.
      De diverse geschilpunten die partijen verdeeld houden, worden hierna, zoveel mogelijk, per onderwerp behandeld. 
      
      
        
          De vijver
        
      
      
    
    
      4.4.
      Dit deel van de vordering strekt ertoe dat [gedaagde] de na het arrest van het hof aangelegde vijver afbreekt en opnieuw opbouwt. [eiser] stelt daartoe dat [gedaagde] geen juiste uitvoering aan de veroordeling heeft gegeven, omdat zij de vijver niet heeft hersteld in de staat waarin deze verkeerde bij aanvang van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft daarom ook het maximum bedrag aan dwangsommen verbeurd. Volgens [eiser] ontbreken veel belangrijke vijveronderdelen. Dit blijkt uit fotomateriaal en het proces-verbaal van de deurwaarder. [gedaagde] heeft een minimale inspanning geleverd om de vijver te herstellen en dat doet geen recht aan de oorspronkelijke staat van de vijver die van aanzienlijk betere kwaliteit was. Door het gebruik van inferieure materialen en het ontbreken van belangrijke onderdelen is niet alleen de functionaliteit maar ook de uitstraling en duurzaamheid van de vijver ernstig aangetast, aldus nog steeds [eiser] . [gedaagde] is het daar niet mee eens. Zij voert aan dat zij de vijver heeft hersteld op de wijze zoals bepaald door het hof. [eiser] heeft volgens [gedaagde] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] niet (volledig) aan de veroordeling heeft voldaan.
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter komt tot het oordeel dat voor de stellingen van [eiser] met betrekking tot de vijver onvoldoende grondslag is. Dit deel van de vordering zal daarom worden afgewezen. Dit oordeel wordt hierna toelicht. 
      
      
        
          Uitleg veroordeling hof
        
      
      
    
    
      4.6.
      De beoordeling spitst zich toe op de uitleg van de beslissing van het hof met inachtneming van de overwegingen die tot de beslissing hebben geleid. Bij het geven van deze uitleg moet het doel en de strekking van de veroordeling tot richtsnoer worden genomen, in die zin dat de veroordeling niet verder strekt dan het dan het te bereiken doel. 
      
    
    
      4.7.
      Het hof heeft beslist, kort gezegd, dat [gedaagde] de vijver moet herstellen in de oorspronkelijke staat, met daarin vijftig goudvissen van 18 tot 20 cm groot. Het hof heeft daarbij overwogen dat [gedaagde] niet wordt verplicht om de door [eiser] genoemde vijverspecialist in te schakelen, maar slechts wordt veroordeeld om voor herstel zorg te dragen. Zoals ook de voorzieningenrechter heeft overwogen heeft het hof niet geconcretiseerd wat de oorspronkelijke staat inhoudt en aan welke specifieke eisen het herstel moet voldoen. 
      
    
    
      4.8.
      
        [eiser] heeft zowel in het kort geding als in deze bodemzaak aangevoerd dat het herstel van de vijver door [gedaagde] op een groot aantal specifieke punten niet voldoet. [eiser] , op wie op dit punt de stelplicht en de bewijslast rust, heeft evenwel geen stellingen en/of bewijs aangedragen die tot het oordeel kunnen leiden dat de beslissing van het hof zo moet worden uitgelegd dat [gedaagde] een vijver moet aanleggen volgens de gestelde specifieke eisen. Uit niets blijkt dat [eiser] in de procedure die tot de beslissing van het hof heeft geleid, de door haar gevorderde “oorspronkelijke staat” nader heeft gespecificeerd. 
      
    
    
      4.9.
      Het had voor de hand gelegen dat [eiser] de in het kort geding genoemde offerte (rechtsoverweging 4.3 van het arrest van het hof) in deze bodemprocedure zou overleggen om meer aanknopingspunten te hebben van wat [eiser] destijds had gevorderd. Dit heeft zij niet gedaan. Voor het geval het gaat om de offerte van eerder genoemde vijverspecialist, heeft het hof overwogen dat [gedaagde] deze specialist niet hoefde in te schakelen. De kantonrechter leidt hieruit af dat het hof met de veroordeling tot herstel in de oorspronkelijke staat niet voor ogen heeft gehad dat het herstel moet voldoen aan de door [eiser] gestelde specifieke eisen, maar slechts voor herstel moet zorg dragen. 
      
    
    
      4.10.
      
        [eiser] heeft op de zitting nog verwezen naar de betekenis van “oorspronkelijke staat” in de zin van artikel 7:224 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dit houdt in dat moet worden uitgegaan van de staat waarin de vijver zich bevond bij aanvang van de huurovereenkomst in 2015. In de huurovereenkomst staat niets over de staat van de vijver bij aanvang van de huurovereenkomst. Er is geen beschrijving van het gehuurde beschikbaar. De beschikbare foto’s uit het verleden zijn niet gedateerd. Het hof heeft weliswaar op basis van foto’s vastgesteld dat in de zomer van 2015 enige vorm van restauratie heeft plaatsgevonden, maar daarbij gaat het om vervanging van de vijverfolie en de vijverrand. Meer aanknopingspunten van wat de restauratie inhield zijn niet gesteld, en [gedaagde] uit het beschikbare bewijsmateriaal niet worden afgeleid.
      
      
        
          Beoordeling prestatie [gedaagde] 
        
      
      
    
    
      4.11.
      Het voorgaande is aanleiding om de veroordeling van het hof zo uit te leggen dat de geleverde prestatie van [gedaagde] ter voldoening aan de veroordeling slechts dan niet voldoet wanneer daarover in ernst niet [gedaagde] worden getwijfeld. 
      
    
    
      4.12.
      
        [eiser] heeft foto’s overgelegd van de huidige staat van de vijver (na herstel) en de oorspronkelijke staat. Daarnaast heeft de deurwaarder een proces-verbaal met foto’s opgemaakt op 3 juli 2023 van de situatie van de vijver. De kantonrechter leidt hieruit af dat [gedaagde] zich heeft ingespannen om een qua uiterlijk vergelijkbare vijver te realiseren. De klachten van [eiser] komen er met name op neer dat de aangelegde vijver niet voldoet aan de gestelde specifieke eisen. Zoals hiervoor geoordeeld berust het betoog van [eiser] op een te ruime uitleg van de beslissing van het hof. Ook overigens heeft [eiser] niet aangetoond dat in ernstige mate moet worden getwijfeld aan de door [gedaagde] geleverde prestatie ter voldoening aan de veroordeling. Het door de deurwaarder opgemaakte proces-verbaal geeft daartoe geen aanleiding. 
      
    
    
      4.13.
      De kantonrechter concludeert dat onvoldoende grond is om aan te nemen dat [gedaagde] geen juiste uitvoering heeft gegeven aan de veroordeling van het hof. De daarop gestoelde vorderingen van [eiser] worden daarom afgewezen. 
      
      
        
          Huurverhoging
        
      
      
    
    
      4.14.
      Partijen verschillen van mening over de door [eiser] aan [gedaagde] berekende huurverhogingen. [eiser] vordert betaling van huurachterstand van € 272,40, neerkomende op de huurverhoging vanaf 1 juli 2024 tot en met december 2024. [eiser] stelt hiertoe dat gelet op de inhoud van artikel 5 van de huurovereenkomst en artikel 18 van de algemene bepalingen partijen zijn overeengekomen dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd (zie 2.2.) [eiser] heeft [gedaagde] op 11 juni 2024 per e-mail in kennis gesteld van de huurverhoging per 1 juli 2024. 
      
    
    
      4.15.
      
        [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de huurverhoging niet juist is. In de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden is opgenomen dat de huur verhoogd wordt volgens de consumentenprijsindex en dat is niet wat [eiser] heeft toegepast. De inflatie is volgens [eiser] 3,1% en niet 4,5% + 1%.
      
    
    
      4.16.
      In artikel 5.2 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI). De consumentenprijsindex is iets anders dan de wettelijke verhoging die door de overheid is vastgesteld en verplicht is voor huurverhogingen. Weliswaar is de wettelijke verhoging vaak gebaseerd op de consumentenprijsindex, maar dit brengt niet zonder meer mee dat het percentage waarmee de huur mag worden verhoogd hetzelfde is. In artikel 18 van de algemene voorwaarden is namelijk een formule opgenomen, het prijsindexatiebeding, op grond waarvan de huur per 1 juli 2024 mocht worden verhoogd met 3,1%. [eiser] heeft de huur per 1 juli 2024 verhoogd met 5,5%, de wettelijke maximale toegestane verhoging voor vrije sector woningen, dat hoger is dan het percentage dat uit het prijsindexatiebeding komt. Dat betekent dat [eiser] de huurprijs slechts met 3,1% mocht verhogen. 
      
    
    
      4.17.
      De vordering van [eiser] tot betaling van de gestelde huurachterstand zal daarom worden afgewezen. Het voorgaande betekent dat ook dat de vordering tot betaling van de volledige huurprijs en een verklaring voor recht dat [gedaagde] deze huurprijs vanaf 1 juli 2024 verschuldigd is, zullen worden afgewezen, omdat die uitgaan van een onjuiste huurprijs. 
      
      
        
          Servicekosten
        
      
      
    
    
      4.18.
      
        [eiser] vordert een bedrag van € 517,75 aan servicekosten. [eiser] heeft toegelicht en met bewijsstukken onderbouwd dat dit bedrag betrekking heeft op kosten van het onderhoudsabonnement van de cv-installatie en riolering. Dat partijen deze kosten als servicekosten zijn overeengekomen blijkt uit artikel 6 van de huurovereenkomst (zie 2.1.). [gedaagde] heeft ter zitting toegelicht dat ze denkt dat de cv ketel waar ze gebruik van maakt op zolder is. Op vragen van de kantonrechter heeft [eiser] ter zitting onbetwist toegelicht dat [gedaagde] de cv ketel in het ketelhuis gebruikt. [gedaagde] heeft verder geen aanknopingspunten aangevoerd dat de ingebrachte rekeningen niet juist zouden zijn. De kantonrechter zal dit deel van de vordering van [eiser] toewijzen.
      
    
    
      4.19.
      
        [gedaagde] vordert een bedrag van € 801,24, stellende dat zij teveel kosten heeft betaald en [eiser] hierdoor ongerechtvaardigd is verrijkt. Voor zover deze vordering is gegrond op de stelling dat [gedaagde] een andere cv ketel gebruikt, faalt deze op grond van hetgeen hiervoor is overwogen. [gedaagde] heeft niet concreet en inzichtelijk gemotiveerd hoe het gevorderde bedrag tot stand is gekomen. Op vragen van de kantonrechter heeft [gedaagde] deze onduidelijkheid niet kunnen verhelderen. De vordering van [gedaagde] op dit punt wordt daarom afgewezen. 
      
      
        
          Ketelhuis
        
      
      
    
    
      4.20.
      De kantonrechter stelt op basis van hetgeen ter zitting is besproken dat [eiser] beschikt over de sleutel van het ketelhuis. [gedaagde] moet [eiser] toegang tot het ketelhuis verlenen op het moment dat onderhoud noodzakelijk is. De daarop gerichte verklaring voor recht is in zoverre toewijsbaar. Voor de gevorderde veroordeling met een daaraan gekoppelde dwangsom bestaat geen aanleiding. Voldoende is gebleken dat [gedaagde] bereid is toegang te verlenen indien dat noodzakelijk is. 
      
    
    
      4.21.
      In het midden kan blijven of het ketelhuis onderdeel is van het gehuurde. [eiser] moet sowieso toegang krijgen tot het ketelhuis als er onderhoud moet worden gepleegd. 
      
    
    
      4.22.
      
        [gedaagde] vordert beschikking over de sleutel van het ketelhuis, omdat [eiser] onvoldoende bereid zou zijn om op klachten van [gedaagde] over het functioneren van de cv ketel te willen reageren. Ter zitting is gebleken dat tussen partijen veel wantrouwen over een weer speelt. Op dit moment heeft [gedaagde] haar belang bij het verkrijgen van de sleutel onvoldoende concreet toegelicht, zodat dit wordt afgewezen. De ter zitting aangehaalde kwestie speelde in de winter van 2023. Dat er daarna op dit punt problemen zijn geweest is onvoldoende gebleken. De kantonrechter geeft [eiser] nog wel mee dat op haar de verplichting rust onderhoud te (laten) plegen op de cv-ketel en dat die moeten worden bijgevuld indien nodig. [gedaagde] betaalt hier ook servicekosten voor.  
      
    
    
      4.23.
      Met betrekking tot de door [gedaagde] gevorderde verplaatsing van de cv ketel oordeelt de kantonrechter dat [gedaagde] hiervoor onvoldoende grondslag heeft gesteld, zodat aan toewijzing niet wordt toegekomen. 
      
      
        
          Bestrating en tuinonderhoud (vorderingen [eiser] IV en VI)
        
      
      
    
    
      4.24.
      Op basis van de ingebrachte foto’s stelt de kantonrechter vast dat er een olievlek op de bestrating in de tuin te zien is. [gedaagde] moet dat reinigen. Onvoldoende is gesteld of gebleken dat reiniging niet zou kunnen volstaan. Voor een verplichting om daartoe een onderneming in te schakelen ziet de kantonrechter geen aanleiding. De kantonrechter stelt [gedaagde] zes weken na datum vonnis in de gelegenheid om de bestrating te (laten) reinigen. Indien de vlek dan nog is te zien zal [gedaagde] een dwangsom verbeuren van € 50,00 per dag met een maximum van € 500,00.
      
    
    
      4.25.
      Op basis van foto’s is onvoldoende gebleken dat er geen onderhoud aan de tuin wordt gepleegd. Het enige wat te zien is, is overgroeiing van het karrenpad en daarvoor zal [gedaagde] worden bevolen om dat weg te halen. [eiser] heeft de bramenstruik zelf weggehaald, zo blijkt uit de stukken. Behalve de hiervoor genoemde overgroeiing, is onvoldoende aanleiding om aan te nemen dat sprake is van wildgroei. In zijn algemeenheid is [gedaagde] wel verplicht om goed tuinonderhoud te verrichten. Op dit moment ziet de kantonrechter echter onvoldoende concreet belang om het door [eiser] meer gevorderde toe te wijzen.  
      
      
        
          Ventileren/lekkages/monteren ramen
        
      
      
    
    
      4.26.
      Voor haar vordering met betrekking tot het ventileren van de woning heeft [eiser] verwezen naar een rapport van de makelaar uit april 2021 (meer dan 4 jaar geleden). Daarin staat dat huurders beter dienen te ventileren. Uit niets blijkt dat de door [gedaagde] gehuurde de woning op dit moment onvoldoende wordt geventileerd. [gedaagde] heeft zelf gesteld dat zij goed ventileert. 
      
    
    
      4.27.
      
        [gedaagde] stelt echter ook dat er sprake is van schimmel. Waar en in welke mate is onvoldoende duidelijk. [gedaagde] heeft op dit punt haar vordering niet gespecificeerd. Zij heeft wel specifiek reparatie van lekkages aan ramen gevorderd. Er is een foto overgelegd van lekkage bij een aantal ramen met dubbelglas. In eerder genoemd makelaarsrapport is opgemerkt dat een aantal ramen met dubbel glas lek zijn. Het is aan [eiser] om dat te herstellen. Nu onvoldoende is gesteld en gebleken is dat dat is gebeurd wordt dit deel van de vordering van [gedaagde] toegewezen. 
      
    
    
      4.28.
      De in algemene termen gestelde vordering van [eiser] tot dagelijks ventileren wordt afgewezen. Er is geen recent of concreet bewijs tegenover de betwisting van [gedaagde] dat zij niet zou ventileren. 
      
    
    
      4.29.
      
        [gedaagde] heeft verder nog vorderingen ingesteld met betrekking tot financiële compensatie en privacy, dubbele inschrijving en het aanstellen van een beheerder. Deze zullen hierna worden besproken.
      
      
      
        
          Onderzoek financiële compensatie en privacy 
        
      
      
    
    
      4.30.
      De vorderingen van [gedaagde] , zoals beschreven onder 1) en 3) zijn onvoldoende bepaald en onvoldoende gespecificeerd om te kunnen worden toegewezen. Dit neemt niet weg dat [eiser] als verhuurder wettelijk verplicht is om [gedaagde] het ongestoord genot van het gehuurde te verschaffen. In het kader van de geschillen tussen partijen zijn er aanwijzingen dat verhuurder zich mogelijk meer dan nodig focust of heeft gefocust op hetgeen zich in het gehuurde afspeelt. Dat was mogelijk omdat verhuurder in de nabijheid van het gehuurde woonde. Ter zitting is gebleken dat verhuurder is verhuisd. Onvoldoende is gesteld en gebleken dat er sindsdien incidenten zijn geweest. Wel is duidelijk dat verhoudingen tussen partijen ernstig zijn gestoord, maar dat is bij gebreke van een concrete onderbouwing onvoldoende om de vorderingen toe te wijzen. 
      
      
        
          Aanwijzen van een onafhankelijke en professionele beheerder
        
      
      
    
    
      4.31.
      Het hof heeft op deze vordering al afwijzend beslist (rechtsoverweging 3.27 van het arrest) omdat dat, kort gezegd, een te ver gaande inbreuk op het beschikkingsrecht vormt. [gedaagde] heeft onvoldoende nieuwe specifieke omstandigheden aangevoerd om daar thans anders over te oordelen dan het hof.
      
      
        
          Dubbele inschrijving
        
      
      
    
    
      4.32.
      
        [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd dat er nog iemand ingeschreven staat op haar adres. Gelet op wat op de zitting is besproken kan feitelijk wel worden vastgesteld dat [gedaagde] en een medehuurder allebei ingeschreven staan op het adres van [gedaagde] . [eiser] heeft in dat kader toegelicht dat het voorhuis deel uitmaakt van [nummer] . Dat is niet apart gesplitst. De gemeente [plaats] is daarvan op de hoogte en staat dat toe. Er is een aparte postbus geplaatst voor deze medehuurder, [postbus] , zoals ook toegelicht ter zitting. [gedaagde] heeft postbus [nummer] . Dat de postbode daar af en toe fouten in maakt is geen reden dat hij daar niet meer kan worden ingeschreven.  
      
    
    
      4.33.
      De kantonrechter concludeert tot afwijzing van dit deel van de vordering van [gedaagde] . 
      
      
        
          Buitengerechtelijke kosten
        
      
      
    
    
      4.34.
      
        [eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter zal de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten afwijzen, omdat gesteld noch gebleken is dat de wettelijke vereiste kosteloze aanmaning heeft plaatsgevonden.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.35.
      Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten in conventie en in reconventie tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 517,75, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 1 juli 2025, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      verklaart voor recht dat [gedaagde] een maandelijks voorschotbedrag voor de servicekosten verschuldigd is van € 46,81,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen 6 weken na de datum van dit vonnis de olievlek op de bestrating te reinigen;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen 6 weken na de datum van dit vonnis de overgroeiing op het karrenpad in de tuin te verwijderen,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een dwangsom van € 50,00 per dag dat [gedaagde] niet of niet tijdig aan de veroordelingen onder 5.3. en 5.4. heeft voldaan, met een maximum van €500,00,
      
    
    
      5.6.
      verklaart voor recht dat [eiser] gerechtigd is tot toegang tot het ketelhuis wanneer dit noodzakelijk is voor het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden aan de cv-ketel of andere installaties die zich in het ketelhuis bevinden,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [eiser] om de lekkages aan de ramen te repareren,
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.7.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.8.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      5.9.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens en in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2025.
      
    
  
  
     Richtlijn 93/13 van de EEG van 5 april 1993
  
  
     Artikel 6:96 lid 6 BW.