ECLI:NL:RBZWB:2025:6498, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 24-09-2025, C/02/430034 / HA ZA 24-721 (T)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-09-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koopovereenkomst woning. Lekkages bij dakkapellen staan normaal gebruik in de weg. Non-conformiteit. Klachtplicht is niet geschonden. Partijen mogen zich nader uitlaten over welke schade in direct verband staat tot de lekkages bij de dakkapellen.

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Middelburg
    
    
    
      Zaaknummer: C/02/430034 / HA ZA 24-721
    
    
    
      
        Vonnis van 24 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 
    
      te [plaats 1] ,2. [eiser 2], 
      te [plaats 1] ,
      eisende partijen,
      hierna samen in mannelijk enkelvoud te noemen: [eisers] ,
      advocaat: mr. K. Zeylmaker,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      te [plaats 2] ,2. [gedaagde 2], 
      te [plaats 3] ,3. [gedaagde 3], 
      te [plaats 2] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen in mannelijk enkelvoud te noemen: [gedaagden] , 
      advocaat: mr. R. Zwamborn.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 5 maart 2025;
      - de akte van [eisers] met nieuwe versies van producties 2 en 5 en aanvullende producties 17 t/m 22;
      - de mondelinge behandeling van 12 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Partijen hebben op 3 juni 2022 een koopovereenkomst gesloten, waarbij [eisers] van [gedaagden] heeft gekocht de woning aan [adres] te [plaats 1] (hierna: de woning). De woning is bij notariële akte van 18 juli 2022 geleverd aan [eisers] .
    
    
      2.2.
      In de koopovereenkomst staat in artikelen 6.1 en 6.3:
      
      
        “6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
      
      
    
    
      6.3.
      
        
          De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
        
        
          Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
        
        
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
        
        
          Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek “nieuw voor oud”.
        
        
          Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”
      
      
      
        In artikel 20 zijn nadere afspraken opgenomen, waarin onder meer de voor deze zaak volgende relevante bepalingen zijn opgenomen:
      
      
      
        
          “Onderzoeksplicht
        
        
          Koper is bekend met het feit dat hij onderzoekplicht heeft jegens het verkochte. Deze onderzoekplicht omvat onder andere het onderzoeken of het beoogde gebruik is toegestaan. Koper heeft voldoende onderzoek uitgevoerd en vrijwaart verkoper en verkopend makelaar van iedere aansprakelijkheid omtrent het gebruik. 
        
      
      
      
        
          Bouwkundige staat
        
        
          Koper aanvaardt het verkochte in de bouwkundige staat waarin het zich thans bevindt en verklaart in de gelegenheid te zijn gesteld van het Verkochte een bouwkundig onderzoek te (laten) verrichten. Koper heeft afgezien van deze mogelijkheid.
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.3.
      De woning heeft een schuin dak, met aan de voor- en achterzijde een dakkapel. De dakbedekking is in 2016 vernieuwd. De dakkapellen zijn in februari 2022 in opdracht van [gedaagden] vervangen en deels vergroot door YES Dakkapellen B.V., gelijktijdig met de dakkapellen van de buren die onder dezelfde kap wonen. De garage, die aan de woning vastzit, heeft een plat dak. 
      
    
    
      2.4.
      Vanaf de herfst van 2022 heeft [eisers] te kampen gehad met lekkages bij de dakkapellen. YES Dakkapellen B.V. heeft werkzaamheden uitgevoerd, maar die hebben niet tot een blijvende oplossing geleid. 
      
    
    
      2.5.
      
        [eisers] heeft diverse onderzoeken laten uitvoeren:
      - door DJI Handel en Onderhoud B.V. op 27 januari 2023;
      - door BVKwadraat op 17 mei 2023.
      
      
        Verder heeft [eisers] CAB Bouwadvies B.V. opdracht gegeven de huidige situatie vast te leggen, zo blijkt uit het verslag van 28 oktober 2023.
      
      
      
        In het rapport van BVKwadraat staat onder meer dat de dakshingles niet correct volgens de voorschriften van het product zijn aangebracht doordat (onder meer) geen speciale doorvoeren zijn gebruikt en niet de juiste kit is gebruikt. Over de dakkapellen schrijft BVKwadraat eveneens dat deze niet volgens de voorschriften zijn uitgevoerd, doordat bijvoorbeeld de gevelbekleding en overstekken en bijbehorende plafonds niet geventileerd zijn aangebracht. 
      
      
    
    
      2.6.
      YES Dakkapellen reageerde niet meer op herstelverzoeken en sommaties van [eisers] Op 31 oktober 2023 is YES Dakkapellen in staat van faillissement verklaard. 
      
    
    
      2.7.
      Bij brief van 6 december 2023 heeft [eisers] [gedaagden] in gebreke gesteld en gesommeerd aansprakelijkheid te erkennen en tot herstel van de door [eisers] genoemde gebreken over te gaan. Bij brief van 18 december 2023 heeft [gedaagden] aansprakelijkheid afgewezen. Met zijn brief van 18 juni 2024 heeft [eisers] vervangende schadevergoeding gevorderd van [gedaagden] .
    
    
      2.8.
      
        [eisers] heeft vanaf eind januari 2024 werkzaamheden aan het dak laten uitvoeren. De kozijnen van de dakkapellen zijn eind juni 2024 vervangen. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vordert, bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, tot betaling van:
      
        
          € 41.970,06 inclusief btw aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 juli 2024;
        
        
          € 605,- inclusief btw aan expertisekosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum der dagvaarding;
        
        
          € 1.452,91 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum der dagvaarding;
        
        
          e kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum vonnis. 
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [gedaagden] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. De gebreken aan de dakkapellen en de dakbedekking hebben lekkages tot gevolg gehad. [gedaagden] heeft gegarandeerd dat de woning normaal bewoond zou kunnen worden en dat is als gevolg van de gebreken niet het geval. [eisers] hoefde deze gebreken niet te verwachten, gelet op de mededelingen van [gedaagden] op het vragenformulier en tijdens de bezichtigingen alsook het feit dat de dakbedekking in 2016 was vernieuwd en de dakkapellen in 2022. Dit betekent dat [gedaagden] gehouden is de door [eisers] geleden schade te vergoeden.
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure. [gedaagden] betwist dat de gestelde gebreken aan normaal gebruik van de woning in de weg staan. Zou dat wel het geval zijn, dan komt dit voor risico van [eisers] omdat hij zijn onderzoeksplicht heeft geschonden. [eisers] heeft afgezien van een bouwkundig onderzoek, terwijl uit de door [eisers] overgelegde onderzoeksrapporten blijkt dat gebreken bij een dergelijk onderzoek aan het licht zouden zijn gekomen. [gedaagden] betwist de conclusies van het onderzoek van BVKwadraat en wijst er onder meer op dat het ontbreken van een onderlaag niet in strijd is met de verwerkingsvoorschriften bij een hellinghoek van meer dan 25 graden. Daarbij wijst [gedaagden] op artikel 20 van de koopovereenkomst, waaruit volgt dat [eisers] de woning heeft geaccepteerd in de staat waarin deze zich bij het ondertekenen van de koopovereenkomst bevond. Partijen hebben daarmee beoogd af te wijken van artikel 6.3 van de koopovereenkomst en daarmee is aansprakelijkheid van [gedaagden] contractueel uitgesloten. Verder betwist [gedaagden] dat hij in verzuim is geraakt, omdat hij [eisers] geen redelijke termijn tot nakoming heeft gegeven. Ook betwist [gedaagden] de omvang van de schade, omdat [eisers] zijn vordering baseert op een offerte en niet de daadwerkelijke herstelkosten. Bovendien houdt [eisers] geen rekening met de correctie nieuw voor oud. Tot slot voert [gedaagden] aan dat [eisers] de klachtplicht heeft geschonden. [eisers] heeft in december 2023 voor het eerst geklaagd bij [gedaagden] , terwijl [eisers] al vanaf de herfst 2022 last had van lekkages. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Toetsingskader 
      
    
    
    
      4.1.
      Uit artikel 7:17 van het BW volgt dat een zaak moet beantwoorden aan de overeenkomst. Dat betekent in het geval van een woning dat die woning de eigenschappen moet bezitten die de koper mocht verwachten, namelijk die eigenschappen die nodig zijn voor het normaal gebruik als woning. Een koper kan zich niet beroepen op het ontbreken van dergelijke eigenschappen wanneer hij daarvan bij het sluiten van de overeenkomst op de hoogte was of redelijkerwijs op de hoogte had kunnen zijn. Als een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, is er sprake van non-conformiteit. 
    
    
      4.2.
      Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten die is gebaseerd op het NVM-model. In de artikelen 6.1 en 6.3 van die koopovereenkomst is een regeling opgenomen die afwijkt van artikel 7:17 BW. In artikel 6.1 van de koopovereenkomst is overeengekomen dat de woning aan de koper in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt. In artikel 20, onder het kopje ‘bouwkundige staat’, staat een vergelijkbare bepaling. Op grond van die bepaling draagt de koper in beginsel het risico van alle (dus ook verborgen) gebreken. In artikel 6.3 wordt op die hoofdregel een uitzondering gemaakt: de woning zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. De verkoper staat daarbij in voor de afwezigheid van die gebreken die het normaal gebruik van de onroerende zaak als woning belemmeren. Dit geldt echter niet voor gebreken die bij koper bekend of kenbaar waren op het moment van totstandkoming van de koopovereenkomst. Een gebrek is kenbaar als de koper het gebrek redelijkerwijs had moeten ontdekken bij het doen van onderzoek. In artikel 20 van de koopovereenkomst is [eisers] gewezen op zijn onderzoeksplicht. De vereiste mate van onderzoek is afhankelijk van de aard van de woning (bijvoorbeeld een nieuwbouw woning of een oude woning) en van mededelingen van de verkoper. De verkoper die weet dat de woning een gebrek heeft (dat de koper niet eenvoudig kan ontdekken) moet dat gebrek melden aan de koper. Als de verkoper deze mededelingsplicht schendt, kan hij de koper het nalaten van onderzoek niet verwijten. 
      
    
    
      4.3.
      Volgens de Hoge Raad is het uitgangspunt voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ hetgeen daaronder naar gangbaar taalgebruik moet worden verstaan. Dat betekent onder meer dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
      
      
        
          Lekkages zijn gebreken die aan normaal gebruik van de woning in de weg staan
        
      
      
    
    
      4.4.
      De rechtbank is van oordeel dat met de door [eisers] overgelegde rapportages en foto’s voldoende is komen vast te staan dat [eisers] vanaf de herfst 2022 met regelmaat last heeft gehad van lekkages. Uit het rapport van BVKwadraat blijkt onder meer dat de toegepaste loodvervanger deels op de dakshingles is gekit en daardoor lekkages optreden. BVKwadraat constateert voorts dat het plafond doorloopt over het kozijn, waardoor vocht in het plafond binnen in de woning uitkomt. [gedaagden] stelt weliswaar dat zowel hijzelf als de buren na de verbouwing geen last hebben gehad van lekkages en dat uit de foto’s de lekkages niet goed blijken, maar dit is een onvoldoende gemotiveerde betwisting van de bevindingen van BVKwadraat. 
      
    
    
      4.5.
      De rechtbank is verder van oordeel dat vocht in de woning aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. [eisers] mocht verwachten dat de woning, zeker gezien de kort voor de overdracht vernieuwde dakkapellen, vochtvrij was. Dat [eisers] steeds last heeft van vocht binnen is een onaanvaardbare aantasting van het woongenot. Dit betekent dat de woning op het moment van de eigendomsoverdracht niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. Dit levert een tekortkoming op in de nakoming van de koopovereenkomst. 
      
      
        
          Geen vrijwaring van aansprakelijkheid voor normaal gebruik
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        Partijen verschillen van mening hoe artikel 20 moet worden uitgelegd, waarin een vrijwaring van aansprakelijkheid staat. De strekking van artikel 20 moet worden vastgesteld aan de hand van uitleg. Bij die uitleg komt het niet alleen aan op de tekst van de overeenkomst, maar ook van belang is de zin die partijen in de gegeven omstandigheden aan de bewoordingen redelijkerwijs mochten toekennen en hetgeen partijen daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit de tekst volgt een vrijwaring van iedere aansprakelijkheid omtrent het gebruik, welk gebruik is gekoppeld aan de zin ervoor: het beoogde gebruik. Dat gaat dus over het toegestane gebruik als woning. Uit de tekst zelf blijkt niet, zoals [gedaagden] stelt, dat in artikel 20 is afgeweken van artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Ook overigens blijkt niet dat partijen bedoeld hebben af te wijken van artikel 6.3. Daarbij is relevant dat partijen in artikel 6.3 zelf hebben ingevuld dat de woning geschikt is voor een normaal gebruik als woonhuis. Als partijen hadden bedoeld af te wijken van artikel 6.3 hadden zij dit uitdrukkelijk moeten opnemen. De bepaling onder het kopje ‘bouwkundige staat’ is vergelijkbaar met artikel 6.1 van de koopovereenkomst. De vrijwaring genoemd onder het kopje ‘onderzoeksplicht’ ziet daar niet op.  
        
          
            [eisers] hoefde geen nader onderzoek te doen
        
      
      
    
    
      4.7.
      Niet in geschil is dat partijen niet op de hoogte waren van het gebrek voorafgaand aan de verkoop en levering van de woning. De dakkapellen waren kort, ongeveer vier maanden, voor de verkoop vernieuwd. [gedaagden] heeft in de vragenlijst ‘nee’ ingevuld op de vraag of hij last heeft gehad van lekkages. Dit betreft een geruststellende mededeling. Dat geeft geen aanleiding voor nader onderzoek. De rechtbank is daarmee van oordeel dat [eisers] geen verder onderzoek had hoeven doen en het gebrek voor hem niet kenbaar was. 
      
      
        
          
            [gedaagden] verkeert in verzuim
        
      
      
    
    
      4.8.
      Verzuim treedt op grond van artikel 6:82 lid 1 BW in wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld en nakoming binnen deze termijn uitblijft. Tussen partijen is niet in geschil dat [eisers] [gedaagden] in gebreke heeft gesteld. Uit de brief van 6 december 2023 volgt dat [gedaagden] wordt gesommeerd de gebreken binnen drie weken na ontvangst van de brief te (laten) herstellen. Daarnaast wordt [gedaagden] gesommeerd binnen twee weken na ontvangst van de brief aansprakelijkheid te erkennen en aan te geven of [gedaagden] zelf de gebreken (laat) herstellen of akkoord gaat met de offerte van [eisers] . In geschil is of daarmee aan [gedaagden] een redelijke termijn voor nakoming is gesteld.
    
    
      4.9.
      Met zijn brief van 18 december 2023 heeft [gedaagden] aan [eisers] laten weten dat hij geen aansprakelijkheid erkent en niet tot herstel zal overgaan. De rechtbank is van oordeel dat daarmee het antwoord op de vraag of er een redelijke termijn was gegeven in het midden kan blijven. Uit de reactie van [gedaagden] blijkt dat hij niet zal nakomen, ook als hem een langere termijn was gegund. In zijn brief van 18 december 2023 verzoekt [gedaagden] ook niet om een langere termijn. De reactie van [gedaagden] kan daarmee gelijk worden gesteld met de houding van een schuldenaar die weigert na te komen, zoals bedoeld in artikel 6:82 lid 2 BW. Dit betekent dat [gedaagden] jegens [eisers] in verzuim verkeert. 
    
    
      4.10.
      De rechtbank volgt [gedaagden] niet in zijn stelling dat hij niet in gebreke is gesteld voor het schadebedrag waarmee de vordering in de brief van 18 juni 2024 is opgehoogd. Het verzuim omvat ook de aanvullend gevorderde schade voor het herstel van de kozijnen. Immers, [gedaagden] is niet in gebreke gesteld tot nakoming in de vorm van een concreet bedrag, maar er is herstel gevorderd. Wanneer blijkt dat voor herstel ook vervanging van de kozijnen nodig is, is niet relevant of die specifieke schadepost al in de ingebrekestelling is genoemd. Toen herstel uitbleef, is de vordering tot herstel met de brief van 18 juni 2024 omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding. Daarin zijn de schadeposten genoemd, waaronder ook de kosten voor vervanging van de kozijnen. 
      
      
        
          Klachtplicht
        
      
      
    
    
      4.11.
      Uit het voorgaande volgt dat [gedaagden] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Het uitgangspunt is dat [gedaagden] de daardoor geleden schade van [eisers] moet vergoeden. Dit is anders als vast komt te staan dat [eisers] de klachtplicht heeft geschonden. Immers, als het beroep van [gedaagden] op de klachtplicht slaagt, betekent dit dat het vorderingsrecht van [eisers] is komen te vervallen. 
      
    
    
      4.12.
      De klachtplicht volgt uit artikel 7:23 BW. Dit artikel bepaalt dat een koper binnen bekwame tijd nadat hij de non-conformiteit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken de verkoper daarvan in kennis moet stellen. Als de koper in redelijkheid van mening is dat een onderzoek door een deskundige nodig is om een (beter) beeld te krijgen van de aard, oorzaak en ernst van het gebrek, kan hij daarnaar onderzoek (laten) verrichten. De koper moet dit wel met voortvarendheid doen. De koper mag in beginsel de uitslag van dit onderzoek afwachten zonder de verkoper op de hoogte te brengen. 
      
    
    
      4.13.
      Bij een beroep op de klachtplicht moet de rechtbank de belangen van beide partijen waarderen. Daarbij moet aan de ene kant rekening worden gehouden met het ingrijpende rechtsgevolg voor de koper als het beroep op de klachtplicht wordt gehonoreerd en aan de andere kant met de belangen waarin de verkoper is geschaad door het late tijdstip waarop is geprotesteerd. Het tijdsverloop speelt een belangrijke, maar geen doorslaggevende, rol. Van bijzonder belang is of de verkoper nadeel lijdt door het tijdsverloop totdat is geklaagd. Daarvan kan sprake zijn bij benadeling van de bewijspositie van de verkoper of bij aantasting van zijn mogelijkheden de gevolgen van de gestelde tekortkoming te beperken, of er kan sprake zijn van een gebrek aan duidelijkheid over zijn rechtspositie. Als de verkoper niet in zijn belangen is geschaad door het late tijdstip waarop is geklaagd, zal er niet snel voldoende reden zijn de koper gebrek aan voortvarendheid te verwijten.
    
    
      4.14.
      
        [eisers] heeft vanaf de herfst 2022 last van lekkages. Vanaf dat moment heeft hij eerst geprobeerd de lekkages te laten verhelpen en toen dat niet lukte, heeft hij nader onderzoek laten doen. Zowel uit het onderzoek van 27 januari 2023 als van 17 mei 2023 volgt dat er sprake is van lekkages doordat de dakkapellen niet op de juiste manier zijn geplaatst. Dat betekent dat [eisers] ruim tien maanden na het eerste onderzoek voor het eerst bij [gedaagden] heeft geklaagd. [gedaagden] heeft echter onvoldoende onderbouwd gesteld dat hij hierdoor in zijn belangen is geschaad. Niet is gebleken dat [gedaagden] , als hij eerder op de hoogte was, wel zelf ter plaatse was komen kijken of een onderzoek had laten uitvoeren. Ook is niet gebleken dat een dergelijk onderzoek in december 2023 niet langer mogelijk was. De rechtbank concludeert daarmee dat de klachtplicht niet is geschonden. 
      
      
        
          Schade
        
      
      
    
    
      4.15.
      Onder aan de streep betekent dit dat [gedaagden] aansprakelijk is voor de gevolgen van het niet op de juiste manier nakomen van de koopovereenkomst. Dit betekent dat [gedaagden] de kosten moet vergoeden die [eisers] heeft moeten maken om de gebreken te herstellen. 
      
    
    
      4.16.
      
        [eisers] vordert een bedrag van € 41.970,06 (inclusief btw) aan herstelkosten en onderbouwt deze kosten door middel van een aantal stukken, te weten:
      - een offerte van Bouwbedrijf Rijk B.V. van 14 augustus 2023;
      - een offerte van Bouwbedrijf Rijk B.V. van 11 april 2024;
      - een factuur van 2 mei 2025, corresponderend met de offerte van 14 augustus 2023;
      - een factuur van 30 juli 2025, corresponderend met de offerte van 11 april 2024 (voor wat betreft de post ‘vervangen kozijnen dakkapellen’). 
      Uit de offerte van 14 augustus 2023 blijkt dat [gedaagden] de gehele dakbedekking heeft laten vervangen. Onderdeel daarvan is de aansluiting zijwangen dakkapellen. Uit de andere offerte volgt dat in de dakkapellen nieuwe kozijnen zijn geplaatst, met nieuw HR++ glas en inzethorren. 
      
    
    
      4.17.
      Voor vergoeding komt in aanmerking de schade die in zodanig verband staat met de tekortkoming, dat de schade aan [gedaagden] kan worden toegerekend. De rechtbank is van oordeel dat [eisers] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat vervanging van de gehele dakbedekking noodzakelijk was om de lekkages als gevolg van de gebrekkige dakkapellen te verhelpen. Ter zitting verklaarde [eisers] bovendien dat hij na de werkzaamheden aan het dak nog steeds last had van vocht in de woning ter plaatse van de dakkapellen. Pas na vervanging van de kozijnen, zijn de lekkages helemaal verholpen. Dit betekent dat het voorshands aannemelijk is dat er onvoldoende causaal verband is tussen de lekkages en de vervanging van de gehele dakbedekking. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] alleen de schade moet vergoeden die direct verband houdt met de lekkages als gevolg van de gebrekkige dakkapellen. Concreet betekent dit dat [gedaagden] de herstelkosten moet vergoeden die zien op vervanging van de kozijnen van de dakkapellen en de herstelkosten van de dakbedekking die noodzakelijkerwijs moest worden vervangen om de lekkages te verhelpen. 
    
    
      4.18.
      Uit de door overgelegde [eisers] overgelegde stukken kan de rechtbank niet afleiden welke herstelkosten in dit directe verband staan tot de lekkages bij de dakkapellen. Daarom zal de rechtbank [eisers] in de gelegenheid stellen zich hierover bij akte uit te laten. [gedaagden] mag daarop vervolgens reageren. Daarbij merkt de rechtbank op dat partijen tijdens de zitting discussie hadden over de vraag of de inzethorren wel of niet onderdeel zijn van de factuur. [eisers] verklaarde dat de inzethorren konden worden hergebruikt en niet zijn gefactureerd, maar uit de offerte blijkt dat de inzethorren wel in de prijs zijn meegenomen. [eisers] dient te onderbouwen welk bedrag daarvoor in mindering moet worden gebracht. 
      
    
    
      4.19.
      De rechtbank oordeelt dat bij de vaststelling van de herstelkosten ook rekening moet worden gehouden met een aftrek nieuw voor oud. Dit staat namelijk in artikel 6.3 van de koopovereenkomst. [gedaagden] heeft door de herstelwerkzaamheden immers een nieuwe dakbedekking gekregen, terwijl de oude dakbedekking al acht jaar oud was en op termijn ook vervangen had moeten worden. De rechtbank heeft op dit moment onvoldoende informatie om over de hoogte van de aftrek nieuw voor oud een beslissing te nemen. Ook op dit punt krijgen partijen gelegenheid zich nader bij akte uit te laten. 
      
      5De beslissing
      
      
        
      
      
      
        5.1.
        bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 8 oktober 2025 (ambtshalve peremptoir) voor het nemen van een akte door [eisers] over hetgeen is vermeld onder 4.18 en 4.19, waarna [gedaagden] op de rol van twee weken daarna een antwoordakte kan nemen (ambtshalve peremptoir), 
        
      
      
        5.2.
        houdt iedere verdere beslissing aan. 
        
        
          Dit vonnis is gewezen door mr. De Danschutter en in het openbaar uitgesproken op 24 september 2025.
        
      
    
  
  
    
    
  
  
     Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414.
  
  
     Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex). 
  
  
     Hoge Raad 25 maart 2011, ECLI:NL:HR:BP8991 (Ploum/Smeets II).
  
  
     Vgl. de conclusie van de Advocaat-Generaal bij HR 18 oktober 2019, ECLI:NL:HR:2019:1606.