ECLI:NL:RBNNE:2025:4937, Rechtbank Noord-Nederland, 02-12-2025, 11706725 CV EXPL 25-2957
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurders vorderen onverschuldigd betaalde kale huur en servicekosten van gedaagde op grond van uitspraken van de huurcommissie. Vraag is wie de contractuele wederpartij van huurders is. Ondanks dat gedaagde in de uitspraken van de huurcommissie niet als verhuurder is aangemerkt, oordeelt de kantonrechter dat hij de contractuele wederpartij van eisers is. Gedaagde is daarom gehouden tot betaling van de gevorderde bedragen.

RECHTBANK 
      NOORD-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Groningen
    
    
    
      Zaaknummers: 11706725 \ CV EXPL  25-2957, 11706741 \ CV EXPL 25-2959 en 11706755 \ CV EXPL 25-2960
    
    
    
      
        (Om administratieve redenen zijn aan deze zaak 2 extra zaaknummers toegekend)
      
    
    
    
      
        Vonnis van 2 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] , 2. [eiser sub 2] , 
    
      beiden wonende te [plaats] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers] ,
      gemachtigde: mr. M.P.R. van Dalen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding (met producties);
      - het bezwaar van [gedaagde] van 27 mei 2025, waarin is verzocht om uitstel voor het indienen van een conclusie van antwoord;- de conclusie van antwoord;- de conclusie van repliek (met producties);- de conclusie van dupliek.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis (nader) bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eisers] hebben met ingang van 15 mei 2019 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woonruimte aan [het gehuurde] (hierna: het gehuurde). Overeengekomen is een maandelijks te betalen bedrag van € 1.150,00 bestaande uit een kale huurprijs van € 950,00, een vergoeding voor de levering van energie van € 40,00, een vergoeding voor de levering van warmte en warm tapwater van € 60,00, een vergoeding voor de inventaris, diensten en stoffering van € 95,00 en servicekosten van € 5,00. 
      
    
    
      2.2.
      In de huurovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende:
      
      
        
          “
          Huurovereenkomst zelfstandige woonruimte voor bepaalde tijd
        
        
          Bedrijf		: [bedrijf 1] B.V.
        
        
          Adres		: [adres]
        
        
          Postcode		: [adres]
        
        
          Email		: [e-mailadres ]
        
        
          (…)
        
        
          hierna te noemen “beheerder” welke het beheer met beperkte aansprakelijkheid voor de verhuurder en rechtmatige eigenaar, van het gehuurde uitvoert. 
        
        
          EN
        
        
          Naam			: [eisers]
        
        
          (…)
        
        
          hierna te noemen “huurder”
        
        
          (…)
        
        
          zijn het volgende overeengekomen:
        
        
          (…)
        
      
    
    
      1.1
      
        
          Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de 
        
        
           woonruimte, hierna “het gehuurde” genoemd, plaatselijk bekend: 
          
            [het gehuurde] . 
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
    
    
      3.4
      
        Met het oog op de datum van ingang van deze overeenkomst heeft de eerste betaalperiode betrekking op de periode (…) en is het over deze eerste periode verschuldigde bedrag: 
        € 2.930,65,- (inclusief een waarborgsom van € 2.300,00).
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
    
  
  
    
      5Beheerder
    
      5.1
      
        
          Totdat verhuurder anders meedeelt, treedt als beheerder op:
        
        
          
            [bedrijf 1] B.V.
        
        
          		Email: 
          
            [e-mailadres ]
          
        
        
          		Website: 
          
            [website]
          
        
        
          (…)
        
        
          Oplevering
        
        
          Het gehuurde dient per einddatum van de huurovereenkomst in de staat te worden opgeleverd zoals deze ook in aanvang van de huurperiode in gebruik is genomen. Indien er gebreken zijn kan de huurder ervoor kiezen de gebreken door de beheerder te laten oplossen. (…) Indien de gebreken niet zijn verholpen per einddatum van de huurovereenkomst is huurder aan verhuurder een bedrag van 50 euro per dag verschuldigd tot de dag dat de gebreken zijn verholpen. (…)
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Aldus opgemaakt te Groningen op 23 april 2019
        
      
      
      
        
          Signed By: [gedaagde]  < [e-mailadres ] >
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          …………………………..…
        
        
          (handtekening verhuurder).”
        
      
      
    
    
      2.3.
      De huurovereenkomst is per 1 oktober 2020 geëindigd. 
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser sub 1] heeft de huurcommissie op 27 november 2020 verzocht om de aanvangshuur te toetsen. 
      
    
    
      2.5.
      De voorzitter van de huurcommissie heeft in de uitspraak van 10 mei 2021 (bekend onder zaaknummer 231759 ) geoordeeld dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is en dat wel redelijk is een huurprijs van € 374,86 per maand. De uitspraak is gewezen tussen [eiser sub 1] als huurder en [bedrijf 1] B.V. (hierna: [bedrijf 1] ) als verhuurder. 
      
    
    
      2.6.
      Op 29 juni 2022 heeft [eiser sub 1] de huurcommissie eveneens verzocht om de betalingsverplichting van de servicekosten over de periode van 15 mei 2019 tot en met                          31 december 2019 vast te stellen.
      
    
    
      2.7.
      De voorzitter van de huurcommissie heeft op 17 oktober 2022 uitspraak gedaan (bekend onder zaaknummer 502758 ) en geoordeeld dat de betalingsverplichting van [eiser sub 1] voor de servicekosten over voornoemde periode € 269,75 bedraagt. Ook deze uitspraak is gewezen tussen [eiser sub 1] en [bedrijf 1] . 
      
    
    
      2.8.
      
        [eiser sub 1] heeft de huurcommissie op 22 mei 2023 verzocht om de betalingsverplichting van de servicekosten over het jaar 2020 vast te stellen.  
      
    
    
      2.9.
      In de uitspraak van 6 november 2023 tussen [eiser sub 1] als huurder en [bedrijf 1] als verhuurder (bekend onder zaaknummer 2304022 ) heeft de voorzitter van de huurcommissie de betalingsverplichting voor de servicekosten over het jaar 2020 vastgesteld op € 532,14. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vorderen, samengevat, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
      
      
        
          te bepalen c.q. te verklaren voor recht dat [gedaagde] de verhuurder was;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 9.489,81 voor de onverschuldigd betaalde kale huur aan [eisers] , vermeerderd met rente;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 2.498,11 voor de onverschuldigd betaalde servicekosten aan [eisers] , vermeerderd met rente; 
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten (inclusief de nakosten), vermeerderd met rente.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagde] in zijn bezwaar van 27 mei 2025 heeft gesteld dat de dagvaarding niet rechtsgeldig is betekend, omdat het exploot is achtergelaten in zijn brievenbus. Voor zover [gedaagde] deze stelling handhaaft, gaat de kantonrechter daaraan voorbij. De deurwaarder heeft in de dagvaarding beschreven dat hij ten tijde van de betekening niemand op het adres van [gedaagde] heeft aangetroffen aan wie rechtsgeldig een afschrift van het exploot kon worden gelaten. Op grond van artikel 47 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) moet de deurwaarder in dat geval een afschrift van het exploot achterlaten aan de woonplaats van gedaagde in een gesloten envelop. Nu de betekening op deze wijze heeft plaatsgevonden is deze rechtsgeldig verricht. 
      
    
    
      4.2.
      Daarmee komt de kantonrechter toe aan een inhoudelijke beoordeling van het geschil. [eisers] vorderen in deze procedure een verklaring voor recht dat [gedaagde] de verhuurder was. Ook vorderen zij betaling van onverschuldigd betaalde kale huur en servicekosten van [gedaagde] . [eisers] leggen aan deze vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] als verhuurder moet worden aangemerkt en op grond van de uitspraken van de voorzitter van de huurcommissie gehouden is tot betaling van de door hen gevorderde bedragen. [gedaagde] is het daar niet mee eens en betwist in de kern dat hij de verhuurder is. Volgens [gedaagde] was niet hij, maar [bedrijf 1] de contractuele wederpartij van [eisers] .  
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in zijn verweer. In lijn met eerdere uitspraken van deze rechtbank in soortgelijke zaken (waarbij weliswaar andere huurders waren betrokken, maar vergelijkbare huurovereenkomsten waren gesloten) is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] als verhuurder van [eisers] moet worden aangemerkt.
      
    
    
      4.4.
      Net als in die soortgelijke zaken staat in de onderhavige huurovereenkomst niet uitdrukkelijk wie de verhuurder is. De enige die uitdrukkelijk wordt genoemd is [bedrijf 1] . [bedrijf 1] wordt in de huurovereenkomst echter niet als verhuurder aangeduid maar enkel als beheerder. Naar normaal taalgebruik is de beheerder degene die in opdracht van de verhuurder de dagelijkse uitvoering van de huurovereenkomst regelt en als zodanig voor de huurder als aanspreekpunt fungeert. Daaruit vloeit voort dat een verhuurder en een beheerder in beginsel verschillende (rechts)personen zijn. Dat dit het geval is, blijkt ook uit de omstandigheid dat in de huurovereenkomst herhaaldelijk een verschil wordt gemaakt tussen de verhuurder en de beheerder. Zo staat er dat [bedrijf 1] als beheerder zal optreden, totdat de verhuurder anders zal meedelen. Dit onderscheid wordt ook gemaakt in de bepaling over de oplevering van de woonruimte bij het einde de huurovereenkomst. Daarin staat namelijk dat als er gebreken zijn, [eisers] ervoor kunnen kiezen de gebreken door de beheerder te laten oplossen en dat als de gebreken op de einddatum van de huurovereenkomst niet zijn verholpen, [eisers] tot de dag dat de gebreken zijn verholpen aan de verhuurder een bedrag van € 50,00 per dag moeten betalen. Ook hieruit vloeit voort dat de beheerder ( [bedrijf 1] ) en de verhuurder verschillende (rechts)personen zijn. Omdat [bedrijf 1] uitdrukkelijk als beheerder is aangemerkt, rechtvaardigt het voorgaande de conclusie dat [bedrijf 1] niet de verhuurder van het gehuurde is. 
      
    
    
      4.5.
      Onderaan de huurovereenkomst staat dat [gedaagde] de huurovereenkomst als verhuurder heeft getekend. Omdat [bedrijf 1] gelet op het voorgaande niet de verhuurder kan zijn en uit de huurovereenkomst niet blijkt dat een andere (rechts)persoon bij het tekenen van de huurovereenkomst de verhuurder was, staat voldoende vast dat [gedaagde] de verhuurder is. Weliswaar wordt bij de naam van [gedaagde] het e-mailadres van [bedrijf 1] genoemd, maar omdat [bedrijf 1] niet de verhuurder was, kan uit dat e-mailadres niet worden geconcludeerd dat [gedaagde] de overeenkomst als vertegenwoordiger van de beheerder heeft getekend. Dat kan hij alleen maar hebben gedaan in zijn hoedanigheid van verhuurder. Dit klemt temeer nu [eisers] onweersproken hebben gesteld dat [gedaagde] , als bestuurder van [eigenaar van het gehuurde] (de eigenaar van het gehuurde), de feitelijke macht over het gehuurde had. De eigen betrokkenheid van [gedaagde] bij het gehuurde staat daarmee naar het oordeel van de kantonrechter vast.
      
    
    
      4.6.
      Daarnaast betrekt de kantonrechter bij haar beoordeling dat uit de feiten en omstandigheden in deze procedure en eerdere procedures genoegzaam is gebleken dat [gedaagde] gebruikmaakt van constructies om te verhullen dat hij de verhuurder is en op deze manier aan zijn betalingsverplichting probeert te ontkomen. De onduidelijkheid die [gedaagde] door deze laakbare handelswijze heeft gecreëerd, moet naar het oordeel van de kantonrechter voor rekening en risico van [gedaagde] komen en kan niet worden afgewenteld op [eisers] . 
      
    
    
      4.7.
      Dat de kantonrechter in een eerdere procedure tussen [eiser sub 1] en [bedrijf 1] heeft geoordeeld dat [bedrijf 1] als verhuurder moet worden aangemerkt en dat dit oordeel vervolgens door het hof Arnhem-Leeuwarden in het arrest van 12 september 2023 is bekrachtigd staat er niet aan in de weg dat de kantonrechter in deze procedure tot een ander oordeel komt. Voornoemd arrest is gewezen tussen andere procespartijen ( [bedrijf 1] en [eiser sub 1] ) dan de partijen die in deze procedure betrokken zijn ( [eisers] en [gedaagde] ). Het beroep op het gezag van gewijsde als bedoeld in artikel 236 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) kan [gedaagde] dan ook niet baten. Het gezag van gewijsde kan immers enkel worden ingeroepen als in een geding tussen dezelfde partijen eenzelfde geschilpunt wordt voorgelegd als in een eerder geding, en de in het dictum van de eerdere uitspraak gegeven beslissing (mede) berust op een beslissing over dat geschilpunt. Daarvan is geen sprake, zodat de kantonrechter in dit geding niet gebonden is aan het oordeel van het hof over de contractuele verhouding tussen [bedrijf 1] en [eiser sub 1] . Evenmin kan [eisers] worden verweten dat zij, zoals [gedaagde] betoogt, misbruik maken van het procesrecht doordat zij hun vordering eerst hebben geprobeerd te verhalen op [bedrijf 1] en dit nu middels deze procedure op [gedaagde] proberen te doen. 
      
    
    
      4.8.
      Daar komt bij dat in de hiervoor genoemde procedures bij de rechtbank en het hof andere stellingen zijn ingenomen dan in de onderhavige procedure. Waar [gedaagde] zich in deze procedure op het standpunt stelt dat [bedrijf 1] als verhuurder moet worden aangemerkt, heeft [bedrijf 1] in de eerdere procedures bij de rechtbank en het hof betoogt dat weer een andere partij, namelijk [bedrijf 2] , de verhuurder zou zijn. Deze zaak moet op zijn eigen merites worden beoordeeld en andere stellingen kunnen leiden tot andere uitkomsten. Zoals de kantonrechter hiervoor heeft overwogen is zij op grond van de in deze procedure ingenomen stellingen van partijen van oordeel dat [gedaagde] is aan te merken als de verhuurder van [eisers] . De door [eisers] gevorderde verklaring voor recht is dan ook toewijsbaar. 
      
    
    
      4.9.
      Vervolgens dient te worden beoordeeld of de vorderingen uit onverschuldigde betaling toewijsbaar zijn. Zoals gezegd hebben [eisers] deze vorderingen gebaseerd op de uitspraken van de voorzitter huurcommissie van 10 mei 2021, 17 oktober 2022 en       6 november 2023. Hoewel deze uitspraken zijn gewezen tussen [eiser sub 1] als huurder en [bedrijf 1] als verhuurder, heeft [gedaagde] de uitspraken van de voorzitter van de huurcommissie in deze procedure niet inhoudelijk betwist. De kantonrechter neemt de inhoud van deze uitspraken dan ook als vaststaand aan. Dit betekent dat (ook) de kantonrechter ervan uitgaat dat de overeengekomen kale huurprijs niet redelijk is en dat wel redelijk is een kale huurprijs van                           € 374,86 per maand. [gedaagde] heeft niet weersproken dat [eisers] 16,5 maanden de overeengekomen kale huurprijs van € 950,00 per maand hebben betaald. Daarmee staat vast dat [eisers] een bedrag van € 9.489,81 (16,5 maanden x (€ 950,00 - € 374,86) onverschuldigd hebben betaald. Nu [gedaagde] als verhuurder moet worden aangemerkt, dient hij dit bedrag aan [eisers] terug te betalen. Deze vordering van [eisers] is dan ook toewijsbaar. 
      
    
    
      4.10.
      Vanwege het ontbreken van een inhoudelijk verweer tegen de uitspraken van de voorzitter van de huurcommissie van 17 oktober 2022 en 6 november 2023 neemt de kantonrechter eveneens als vaststaand aan dat de betalingsverplichting van [eiser sub 1] (en dus ook [eiser sub 2] ) voor de servicekosten over de periode 15 mei 2019 tot en met 31 december 2019 moet worden vastgesteld op € 269,75 en over het jaar 2020 op € 532,14. [eisers] hebben onweersproken gesteld dat zij voor de gehele huurperiode € 3.300,00 aan servicekosten hebben betaald. Daarmee hebben zij een bedrag van € 2.498,11 onverschuldigd betaald ( € 3.300,00 - € 269,75 - € 532,14). [gedaagde] zal als verhuurder worden veroordeeld tot (terug)betaling van dit bedrag aan [eisers] .  
      
    
    
      4.11.
      De gevorderde en niet weersproken wettelijke rente over voornoemde bedragen wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                257,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                812,00
              
              
                (2 punten × € 406,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                totaal
              
              
                €
              
              
                1.349,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.13.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat [gedaagde] de verhuurder van [eisers] was;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 11.987,92 aan onverschuldigd betaalde kale huur en servicekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling; 
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.349,45, te betalen binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis zijn betaald;
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2. tot en met 5.4. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J. Boerlage-van den Bosch en in het openbaar uitgesproken op 2 december 2025.
      
      
      
      
        59522
      
    
  
  
     Zie onder meer productie 16 bij dagvaarding
  
  
     ECLI:NL:GHAMS:2019:3230
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2023:7689
  
  
     ECLI:NL:HR:2020:2099