ECLI:NL:RBROT:2025:15134, Rechtbank Rotterdam, 04-12-2025, 11466054 \ CV EXPL  24-5758tv
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht. Tussenvonnis. Dringend eigen gebruik. Artikel 7:296 lid 1 onder b BW. Voldoende aannemelijk gemaakt dat er concrete plannen zijn om de bedrijfsruimte te renoveren, door deze te slopen en er nieuwbouw te plaatsen. Renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk. Er is geen ruimte voor een belangenafweging. De huurder wordt in de gelegenheid gesteld om aannemelijk te maken dat hij verhuis- en inrichtingskosten gaat maken.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Dordrecht
    
    
    
      zaaknummer: 11466054 \ CV EXPL  24-5758
    
    
    
      datum uitspraak: 4 december 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        B.V. Exploitatiemaatschappij Arwi Sliedrecht,
      vestigingsplaats: Sliedrecht,
      eiseres, verweerster in reconventie,
      gemachtigde: mr. H.J. Amsing,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1],
    vestigingsplaats: Gorinchem,
    
      2.	[gedaagde 2],
    woonplaats: Gorinchem,
    
      3.	[gedaagde 3],
    
      woonplaats: Gorinchem,
      gedaagden, eisers in reconventie, 
      gemachtigde: mr. M.P.G.M. Gorgels.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Arwi’ en ‘[gedaagden]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 13 december 2024, met bijlagen;
        
        
          de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie, met bijlagen;
        
        
          de akte overlegging producties tevens conclusie van antwoord in reconventie van Arwi, met bijlagen;
        
        
          de pleitaantekeningen van [gedaagden];
        
        
          de akte overlegging producties van Arwi, met bijlage;
        
        
          de antwoordakte uitlaten en overleggen producties van [gedaagden], met bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 14 juli 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Namens Arwi was daarbij aanwezig [naam 1], bijgestaan door mr. H.J. Amsing. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] waren aanwezig, bijgestaan door mr. M.P.G.M. Gorgels. Tevens waren tijdens de zitting aanwezig [naam 2] (boekhouder van [gedaagden]) en [naam 3] (kantoorgenoot van mr. Gorgels). 
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Wat is er gebeurd?
      
    
    
    
      2.1.
      Arwi is eigenaar van vier bedrijfsruimtes gelegen aan de [adres 1]. Dit zijn artikel 7:290 BW-bedrijfsruimtes. 
      
    
    
      2.2.
      Op 13 juli 2019 heeft Arwi met ingang van 1 september 2019 voor de duur van vijf jaar aan [gedaagden] verhuurd de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres 2] (hierna: het gehuurde). [gedaagden] oefent in het gehuurde een horecagelegenheid uit. 
      
    
    
      2.3.
      Arwi heeft de huurovereenkomst bij aangetekende brief van 21 augustus 2023 opgezegd tegen het einde van de (eerste) vijfjaarperiode, te weten 31 augustus 2024. Arwi heeft aan de opzegging het volgende ten grondslag gelegd:
      
      
        “in verband met een voorgenomen (grondige) renovatie, welke zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. De herontwikkeling/renovatie is noodzakelijk in verband met de staat van het gehuurde. In alle redelijkheid is het onmogelijk, zowel om bedrijfseconomische redenen, alsook omwille van de uitstraling van de locatie en de afwezigheid van alternatieve mogelijkheden, de locatie zodanig te verbeteren dat deze gaat voldoen aan de eisen van de huidige tijd in termen van bouwkundige staat en duurzaamheid zonder de voorgenomen ingrijpende herontwikkeling/renovatie. De noodzaak tot herontwikkeling/renovatie heeft daarmee een dringend karakter.” 
      
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagden] heeft bij brief van 30 september 2023 laten weten niet in te stemmen met de opzegging van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      2.5.
      Omdat Arwi van mening is dat er een dringende noodzaak is tot volledige herontwikkeling/renovatie van het complex waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt en deze herontwikkeling/renovatie niet zonder het beëindigen van de huur mogelijk is, vordert Arwi in deze procedure dat de kantonrechter een tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Primair vordert Arwi dat de kantonrechter vaststelt dat de huurovereenkomst is geëindigd op 31 augustus 2024. Subsidiair vordert Arwi dat  de kantonrechter vaststelt dat de huurovereenkomst zal eindigen op 30 april 2026 of op een andere door de kantonrechter vast te stellen datum. Daarnaast vordert Arwi dat het tijdstip van de ontruiming wordt vastgesteld op 30 april 2026 en [gedaagden] wordt veroordeeld om het gehuurde voor of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip van ontruiming te ontruimen, met machtiging aan Arwi om bij gebreke van tijdige ontruiming de ontruiming zelf te bewerkstellingen met behulp van de sterke arm van politie en justitie, op kosten van [gedaagden] Arwi vordert tevens dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard en [gedaagden] wordt veroordeeld in de proceskosten. 
      
    
    
      2.6.
      Volgens [gedaagden] moeten de vorderingen van Arwi worden afgewezen, omdat er geen rechtsgeldige grond is om de huurovereenkomst op te zeggen of omdat haar belangen bij het voortzetten van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van Arwi bij beëindiging van de huurovereenkomst.
      
      
      
    
    
      2.7.
      Voor het geval de beëindigingsvordering van Arwi wordt afgewezen, vordert [gedaagden] in reconventie dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst van rechtswege voor de duur van vijf jaar is verlengd en daarmee in ieder geval loopt tot 1 september 2029 en dat voor recht wordt verklaard dat de [gedaagden] rechtsgeldig de algemene bepalingen heeft vernietigd, dan wel de vernietiging hiervan uit te spreken, dan wel voor recht te verklaren dat deze algemene bepalingen niet van toepassing zijn op de huurovereenkomst. 
      
    
    
      2.8.
      Voor het geval de beëindigingsvordering van Arwi wordt toegewezen, vordert [gedaagden] in reconventie dat Arwi wordt veroordeeld om aan haar een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen vergoeding voor een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te betalen. [gedaagden] vordert tevens in beide situaties dat Arwi wordt veroordeeld in de proceskosten en het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. 
      
      
        
          Dringend eigen gebruik
        
      
      
    
    
      2.9.
      De vordering van Arwi om wegens dringend eigen gebruik het tijdstip vast te stellen dat de huurovereenkomst zal eindigen is toewijsbaar als Arwi aannemelijk maakt dat zij (a) het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en (b) zij daartoe het gehuurde dringend nodig heeft. Onder duurzaam gebruik wordt niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan.
      
    
    
      2.10.
      De kantonrechter is van oordeel dat Arwi voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen door de bedrijfsruimte te renoveren. Arwi is namelijk voornemens om over te gaan tot herontwikkeling van het complex waartoe het gehuurde behoort. Het complex bestaat nu uit laagbouw, onderverdeeld in vier bedrijfsruimten. Arwi wil dit complex slopen en vervangen door nieuwbouw bestaande uit één of meerdere bedrijfsruimtes op de begane grond met daarboven twaalf appartementen. Arwi heeft ter onderbouwing hiervan de bouwplannen en bouwtekeningen overgelegd. Arwi heeft daarnaast na de zitting bij akte de op 6 augustus 2025 door de gemeente Gorinchem verleende omgevingsvergunning overgelegd. Daarmee heeft Arwi voldoende aannemelijk gemaakt dat zij concrete plannen heeft om de bedrijfsruimte te renoveren, door deze te slopen en er nieuwbouw te plaatsen. Dat de vergunning nog niet onherroepelijk is en er inmiddels bezwaren tegen zijn aangetekend (in ieder geval door [gedaagden]) maakt dit niet anders. De concrete plannen daarvoor zijn immers aanwezig, waardoor niet gezegd kan worden dat geen sprake is van een serieus en uitvoerbaar bouwplan.
      
    
    
      2.11.
      
        Arwi heeft ook voldoende aannemelijk gemaakt dat renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Arwi wil op de plaats van het gehuurde twaalf appartementen plaatsen met daaronder één of meerdere (maximaal vier) commerciële bedrijfsruimtes. Volgens Arwi geniet het niet haar voorkeur om in de bedrijfsruimtes horeca te plaatsen vanwege de geur-, geluids- en overige overlast. Ook zal de bedrijfsruimte in totaal met meer dan 25% afnemen waardoor er onvoldoende ruimte is voor de realisatie van vier horecabedrijven, zoals die er nu zijn. Daarbij zal de nieuwe bedrijfsruimte niet meer over een achteruitgang beschikken, die in de bestaande situatie door [gedaagden] wordt gebruikt voor het laden en lossen van goederen ten behoeve van hun onderneming. De plaats en functie zullen daardoor volgens Arwi niet gelijk blijven na renovatie, waardoor instandhouding van de huurovereenkomst niet mogelijk is. 
        De kantonrechter oordeelt, mede gezien deze wijzigingen van de ruimte, dat de huurovereenkomst niet in stand kan blijven. Daarbij wordt het complex waartoe het gehuurde behoort volledig gesloopt en in de nieuwbouw betrokken. Het is niet de verwachting dat dit, gelet op de omvang ervan, binnen een aantal maanden klaar is, hetgeen terugkeer minder realistisch maakt. 
      
      
    
    
      2.12.
      Voorts dient voldoende aannemelijk te zijn dat Arwi het gehuurde dringend nodig heeft. Dat is het geval. Algemene bedrijfseconomische redenen zijn voldoende om een dringende noodzaak van het eigen gebruik aannemelijk te achten. Volgens Arwi is de exploitatie van het complex waartoe het gehuurde behoort niet (meer) rendabel en zijn er bouwkundige maatregelen noodzakelijk (gezien de eisen van de tijd) die zodanige investeringen vergen dat nadien een andere vorm van exploitatie – te weten de exploitatie van twaalf appartementen en (één) middenstandsbedrijfsruimte – aangewezen is. De enkele betwisting van [gedaagden], dat het gebouw niet voldoet aan de eisen van de huidige tijd, maakt niet dat Arwi er niet in is geslaagd om de dringende noodzaak aannemelijk te maken. [gedaagden] heeft immers niet betwist dat de exploitatie niet (meer) rendabel is en evenmin dat de investeringen die gedaan worden een andere vorm van exploitatie eisen. Daaruit volgt dat Arwi de dringende noodzaak van het eigen gebruik voldoende aannemelijk heeft gemaakt. 
      
    
    
      2.13.
      Gelet op het voorgaande is de slotsom dat sprake is van het dringend nodig hebben van het gehuurde met het oog op renovatie van het gehuurde die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Dit betekent dat de kantonrechter de vordering van Arwi om het tijdstip vast te stellen dat de huurovereenkomst eindigt toewijst. Voor een belangenafweging is volgens vaste rechtspraak geen plaats. Het beroep van [gedaagden] op de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW gaat daarom niet op, omdat die belangenafweging ziet op de situatie dat de huurovereenkomst na afloop van de eerste vijf jaar met vijf jaar is verlengd (dus tien jaar heeft geduurd) en Arwi vervolgens de huurovereenkomst heeft opgezegd. Van die situatie is hier geen sprake, omdat Arwi na afloop van de eerste periode van vijf jaar de huurovereenkomst heeft opgezegd. 
      
    
    
      2.14.
      Omdat de beëindigingsvordering van Arwi niet wordt afgewezen, wordt aan de voorwaardelijke reconventionele vorderingen van [gedaagden] ziende op een verlenging van de huurovereenkomst en op de algemene bepalingen daarbij, niet toegekomen. 
      
      
        
          Tijdstip van beëindiging en ontruiming
        
      
      
    
    
      2.15.
      Het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen wordt vastgesteld op 30 april 2026.  Hierna wordt toegelicht waarom.
      
    
    
      2.16.
      Er is geen grond om het tijdstip van het einde van de huurovereenkomst te bepalen op 31 augustus 2024, wat Arwi primair vordert, zijnde de datum waartegen Arwi de huurovereenkomst heeft opgezegd. De opzegging van de huurovereenkomst door Arwi leidt namelijk niet tot het einde van de huur, omdat de huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft.
      
    
    
      2.17.
      Arwi heeft wel voldoende onderbouwd dat zij er belang bij heeft dat de huurovereenkomst eindigt per 30 april 2026. Ter zitting heeft Arwi namelijk toegelicht dat dit de datum is waarop de huurovereenkomsten van de andere drie huurders eindigen en dat zij kort na die datum wil starten met een destructief asbestonderzoek in het gehuurde, wat moet plaatsvinden voordat met de sloop en nieuwbouw kan worden begonnen. Volgens Arwi kan [gedaagden] bij dit destructieve onderzoek niet van het gehuurde gebruik blijven maken, wat door [gedaagden] niet is bestreden. Arwi heeft gelet hierop voldoende onderbouwd dat de huurovereenkomst moet eindigen per 30 april 2026. Aansluiten bij de datum van de beoogde sloop van het gehuurde is niet reëel gelet op het destructieve asbestonderzoek wat, naar Arwi onbetwist heeft gesteld, moet worden uitgevoerd voordat daadwerkelijk met de sloop kan worden begonnen. Dat het door de nog lopende procedures tegen de andere huurders en tegen de omgevingsvergunning onzeker is of het destructief asbestonderzoek kort na 30 april 2026 kan plaatsvinden, is onvoldoende reden om het tijdstip van het einde van de huurovereenkomst op een latere datum vast te stellen. Er moet immers duidelijkheid komen over het einde van de huurovereenkomst en er zijn op dit moment onvoldoende aanwijzingen dat 30 april 2026 geen realistische datum is. Het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt wordt daarom bepaald op 30 april 2026.
      
    
    
      2.18.
      Het tijdstip van de ontruiming zal ook op 30 april 2026 worden vastgesteld. Partijen blijven uiteraard vrij om in onderling overleg andere afspraken te maken over de ontruimingsdatum als mocht blijken dat het destructieve asbestonderzoek pas later kan aanvangen. 
      
    
    
      2.19.
      De kantonrechter machtigt Arwi niet om de woning zelf te ontruimen. Alleen de deurwaarder mag namelijk gedwongen ontruimen (artikel 556 Rv). Daarbij kan de deurwaarder de hulp van politie en justitie inroepen (artikel 444 en 557 Rv), zodat daarvoor ook geen machtiging vereist is.
      
    
    
      2.20.
      De door Arwi gevorderde ontruimingskosten worden ook afgewezen, omdat het nog niet vaststaat of er kosten gemaakt gaan worden voor een ontruiming door een deurwaarder en zo ja, hoe hoog die kosten zijn. 
      
      
        
          Niet uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.21.
      De toe te wijzen beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming worden niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat het verweer van [gedaagden] de kantonrechter niet kennelijk ongegrond voorkomt. In die situatie is de kantonrechter niet bevoegd om de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad toe te wijzen.
      
      
        
          Verhuis- en inrichtingskosten 
        
      
      
    
    
      2.22.
      In reconventie vordert [gedaagden] om Arwi te veroordelen een in goede justitie vast te stellen vergoeding aan haar te betalen voor een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Volgens [gedaagden] lijdt zij schade doordat zij haar bedrijfsvoering op een andere locatie moet voortzetten. Deze schade bestaat volgens [gedaagden] uit de volgende posten:
      
        
          opslagkosten van de inventaris;
        
        
          verbouwings- c.q. herinrichtingskosten van een nieuwe locatie; 
        
        
          makelaarscourtage en door [gedaagden] zelf te maken kosten voor het vinden van vervangende bedrijfsruimte;
        
        
          kosten voor de inschakeling van een architect, voor de aanvraag van de benodigde vergunning(en) en toestemmingen;
        
        
          verhuiskosten;
        
        
          reclamekosten;
        
        
          gederfde winst van de speelautomaten; 
        
        
          de plaatsgebonden goodwill, die B&B niet kan ‘meenemen’ of verzilveren;
        
        
          gezien de leeftijd, kunnen gedaagden sub 2 en 3 moeilijk een nieuwe baan vinden. Zij
        
      
      
        zijn niet verzekerd voor werknemersverzekering en hebben geen inkomsten en
        uitkeringsmogelijkheid;
      
      - immateriële schade (gedaagden sub 2 en sub 3 valt de opzegging en de onderhavige
      procedure heel zwaar).
      
    
    
      2.23.
      De kantonrechter kan slechts een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten vaststellen. Een integrale vergoeding van de kosten is niet aan de orde en de kantonrechter kan op grond van artikel 7:297 BW ook geen tegemoetkoming in andere kosten of vergoeding van schade toewijzen. Het behoort immers tot het bedrijfsrisico van [gedaagden] dat aan de huurovereenkomst een einde komt. 
      
    
    
      2.24.
      Voordat kan worden vastgesteld of [gedaagden] recht heeft op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, zal zij aannemelijk moeten maken dat zij de betreffende kosten daadwerkelijk gaat maken. Arwi betwist dat gemotiveerd en [gedaagden] heeft zich hierover nog onvoldoende uitgelaten. De kantonrechter stelt [gedaagden] daarom in de gelegenheid om haar vordering nader te onderbouwen. Dit betekent dat [gedaagden] moet onderbouwen dat zij verhuis- en inrichtingskosten gaat maken en tevens een begroting moet overleggen van de door haar te maken kosten. De zaak wordt daartoe verwezen naar de roldatum hieronder genoemd voor akte aan de zijde van [gedaagden] Na deze toelichting zal Arwi in de gelegenheid worden gesteld hier bij antwoordakte op te reageren. Voor het indienen van de aktes wordt (in beginsel) geen uitstel verleend.
      
      
        
          Aanhouden beslissingen
        
      
      
    
    
      2.25.
      De kantonrechter houdt in afwachting van de nog te nemen aktes omtrent de verhuis- en inrichtingskosten iedere verdere beslissing aan. Dit betekent dat in dit vonnis de voormelde beslissingen omtrent de beëindigingsvordering van Arwi nog niet worden opgenomen. Bij deze beslissing weegt mee dat in het geval een tegemoetkoming voor verhuis- en inrichtingskosten wordt toegewezen, Arwi nog de mogelijkheid heeft om haar vordering in te trekken. Het reeds toewijzen van in dit vonnis opgenomen beslissingen is daarom (hoewel dit wel mogelijk is) niet wenselijk.
      
    
    
      2.26.
      De kantonrechter geeft Arwi in overweging om in haar antwoordakte bij voorbaat afstand te doen van haar bevoegdheid tot intrekking tot de vordering van huurbeëindiging. De kantonrechter kan in dat geval waarschijnlijk na de aktewisseling direct een eindvonnis wijzen, dan wel een gedeeltelijk eindvonnis wijzen. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        in conventie en in reconventie: 
      
    
    
    
      3.1.
      verwijst de zaak naar de rol van donderdag 8 januari 2026 om 10.00 uur voor het nemen van een akte aan de zijde van [gedaagden] als bedoeld in rechtsoverweging 2.24, waarna Arwi een antwoordakte kan nemen;
      
    
    
      3.2.
      houdt iedere verdere beslissing aan. 
      
      
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. W.P.M. Jurgens en in het openbaar uitgesproken.
        31688
      
    
  
  
     Artikel 7:295 lid 2 BW.
  
  
     Artikel 7:296 lid 1 onder b BW.
  
  
     Artikel 7:220 lid 2, derde volzin, BW.
  
  
     Hoge Raad 27 april 1979, NJ 1979/493.
  
  
     Hoge Raad 25 oktober 1991, NJ 1992, 148, ro. 3.3.
  
  
     Artikel 7:295 lid 1, eerste volzin, BW
  
  
     Artikel 7:295 lid 1, tweede volzin, BW
  
  
     Artikel 7:297 lid 1 BW
  
  
     Artikel 7:297 lid 2 BW