ECLI:NL:RBZWB:2025:9438, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 31-12-2025, 11646206 \ CV EXPL 25-1698
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-12-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur woonruimte. Eiser verhuurt een woning aan gedaagde. Die mocht de woning verhuren aan kamerbewoners. Gedaagde verhuurt de woning inmiddels onder aan een bemiddelingsbureau, dat naar verluid de woning ook weer onderverhuurt. Eiser stelt dat gedaagde in strijd handelt met gemaakte afspraken en vordert dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en gedaagde tot ontruiming wordt veroordeeld. De vorderingen worden afgewezen.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Tilburg
    
    
    
      Zaaknummer: 11646206 \ CV EXPL 25-1698
    
    
    
      
        Vonnis van 31 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [verhuurder] 
      
      te [plaats]
      eisende partij
      hierna te noemen: [verhuurder]
      gemachtigde: mr. A.H.H.M. Roelofs
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [huurder]
        
      
      h.o.d.n. [woonbemiddeling] 
      te [plaats]
      hierna te noemen: [huurder]
      gemachtigde: mr. J.M. Molkenboer
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      
        [verhuurder] heeft een woning verhuurd aan [huurder] . Die mocht de woning aan kamerbewoners verhuren. Inmiddels verhuurt [huurder] de woning onder aan een bemiddelingsbureau dat naar verluid de woning ook weer onderverhuurt. [verhuurder] vindt dat [huurder] in strijd handelt met gemaakte afspraken en wil dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en [huurder] tot ontruiming veroordeelt. De vorderingen worden afgewezen.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 28 mei 2025;
      - de brief van [huurder] met producties 6 t/m 8;
      - de akte van [verhuurder] met producties 6 t/m 8;
      - de akte van [verhuurder] met producties 9 t/m 11; 
      - de mondelinge behandeling van de zaak op 30 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
    
    
      1.2.
      
        [verhuurder] heeft naast [huurder] ook een andere persoon (hierna: [naam] ) in deze procedure betrokken. Evenwel heeft hij tijdens de mondelinge behandeling de tegen haar ingestelde vorderingen ingetrokken. 
      
    
    
      1.3.
      Aan het slot van de mondelinge behandeling werd de zaak verwezen naar de rol, waarop partijen zich erover konden uitlaten of zij met betrekking tot (een deel van) het geschil alsnog een regeling hadden bereikt. In een e-mail van 20 oktober 2025 heeft [huurder] laten weten dat dit niet is gelukt en heeft hij verzocht om vonnis te wijzen. [verhuurder] heeft dit in zijn e-mail van 22 oktober 2025 bevestigd.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [verhuurder] verhuurt met ingang van 15 januari 2020 aan [huurder] de woning aan het [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van toepassing. De huurprijs bedraagt thans € 1.582,50 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. 
      
    
    
      2.2.
      Bij of kort na aanvang van de huurrelatie heeft [verhuurder] ermee ingestemd dat [huurder] de woning zou gebruiken voor kamerverhuur. Van de gemeente heeft [verhuurder] hiervoor een vergunning gekregen. 
      
    
    
      2.3.
      
        [huurder] heeft met toestemming van [verhuurder] wijzigingen in de woning aangebracht. Onder andere heeft [huurder] de garage voor bewoning geschikt gemaakt.
      
    
    
      2.4.
      Vanaf 1 maart 2021 verhuurt [huurder] de woning onder aan [bedrijf].
      
    
    
      2.5.
      In een brief van 19 augustus 2024 heeft [verhuurder] aan [huurder] meegedeeld dat hij om de in die brief vermelde redenen de huurovereenkomst opzegt tegen 1 december 2024 en dat hij, in het geval [huurder] het gehuurde niet vrijwillig ontruimt, bij de rechter ontbinding van de huurovereenkomst zal vorderen.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [verhuurder] vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, met nevenvorderingen. 
      
    
    
      3.2.
      Aan zijn vorderingen legt [verhuurder] ten grondslag dat [huurder] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen als huurder. [huurder] bewoont de woning niet zelf, maar verhuurt die onder aan derden. Verder heeft [huurder] zonder toestemming diverse aanpassingen aan de woning gedaan en is communicatie met hem vrijwel onmogelijk. Er is sprake van langdurige wanprestatie en [huurder] heeft zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens [verhuurder] de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
      
    
    
      3.3.
      
        [huurder] voert verweer. Hij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [verhuurder] in zijn vorderingen, dan wel tot afwijzing van diens vorderingen, met veroordeling van [verhuurder] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding. 
      
    
    
      3.4.
      
        Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan. 
        
          4.	De beoordeling
        
      
      
    
    
      4.1.
      
        [verhuurder] vordert dat de huurovereenkomst tussen hem en [huurder] wordt ontbonden per 1 januari 2025, althans vanaf de dag waarom dit vonnis is gewezen, althans vanaf een in goede justitie te bepalen andere datum. Hij voert daartoe verschillende gronden aan, die hierna worden besproken.
      
      
        
          Niet zelf bewonen.
        
      
      
    
    
      4.2.
      Vastgesteld wordt dat de schriftelijke huurovereenkomst vermeldt dat die is gesloten tussen [verhuurder] als verhuurder en [woonbemiddeling] namens [naam] Desondanks gaan zowel [verhuurder] , als [huurder] ervan uit dat [huurder] op grond van deze overeenkomst eveneens huurder van het gehuurde is geworden. Thans bewonen genoemde [naam] ., noch [huurder] zelf het gehuurde.
      
    
    
      4.3.
      Volgens [verhuurder] handelt [huurder] in strijd met de door partijen gemaakte afspraken, onder andere doordat [huurder] niet zelf gebruik maakt van het gehuurde. Overwogen wordt dat overeenkomstig artikel 12.11, eerste zin van de huurovereenkomst [huurder] het gehuurde als woonadres gebruikt maar partijen hebben in de praktijk aan deze bepaling geen invulling gegeven. Niet gebleken is althans dat destijds is afgesproken dat de huurovereenkomst eindigde zodra [huurder] niet langer in het gehuurde zou wonen. Gezien de vordering tot ontbinding bestaat de huurovereenkomst tussen partijen nog steeds. Het in de dagvaarding aan [huurder] gemaakte verwijt dat hij in strijd handelt met de door partijen gemaakte afspraken doordat hij niet zelf gebruik maakt van het gehuurde is daarmee onterecht.
      
      
        
          Beheer/bemiddelen.
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        [verhuurder] stelt dat hij destijds met [huurder] heeft afgesproken dat zodra [huurder] de woning zou verlaten, hij zorg zou dragen voor de verhuur van de woning aan kamer-bewoners. [huurder] zou het beheer van de woning en het contact met de huurders op zich nemen. Dit beheer(contract) is echter nooit tot stand gekomen, aldus [verhuurder] in zijn opzeggingsbrief van 19 augustus 2024. Daarin constateert [verhuurder] tevens dat [huurder] en [naam] niet langer hun hoofdverblijf in het gehuurde hebben en [huurder] de woning kennelijk hebben onderverhuurd aan [bedrijf], die de woning weer aan andere bewoners doorverhuurt. [huurder] stelt op zijn beurt dat nooit werd afgesproken dat hij bij de verhuur aan kamerbewoners enkel zou bemiddelen. Van [verhuurder] mocht hij de woning onderverhuren. Dat deed hij voor eigen rekening en risico. 
      
    
    
      4.5.
      Van een afspraak tussen partijen over wat [verhuurder] bemiddelen noemt, is in deze procedure niet gebleken. Een dergelijke afspraak is niet op schrift gesteld en wordt door [huurder] betwist. Aangenomen dat [verhuurder] met bemiddelen bedoelt dat [huurder] voor het beheer van de woning maandelijks en/of bij het aanbrengen van een nieuwe huurder een bepaalde vergoeding zou ontvangen, is door hem nooit op die grond een betaling aan [huurder] gedaan, noch door [huurder] van hem gevraagd. Integendeel, [huurder] stelt onweersproken dat hij steeds het risico voor betaling van de huur heeft gedragen en hij die verplichting steeds is nagekomen, ook gedurende de 12 maanden dat de woning niet werd bewoond. Het niet nakomen van een kennelijk niet bestaande, althans niet vastgelegde afspraak is naar het oordeel van de kantonrechter geen tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. 
      
      
        
          Onderverhuur.
        
      
      
    
    
      4.6.
      Dat [verhuurder] in plaats van bemiddelen dan wel beheren, het aan [huurder] heeft toegestaan dat die het gehuurde zou onderverhuren staat wél vast. Al in 2020 zijn met goedvinden van [verhuurder] twee personen in de verbouwde garage gaan wonen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [verhuurder] verklaard dat van hem de gehele begane grond mocht worden verhuurd. Later heeft hij toegestaan dat [huurder] ook de verdiepingen ging verhuren. [verhuurder] stelt evenwel dat de manier waarop het gehuurde wordt onderverhuurd in strijd is met het bestemmingsplan en de door de gemeente aan hem verleende vergunning.
      
    
    
      4.7.
      Dat het aantal huurders dat in het gehuurde woont groter is dan door de gemeente wordt toegestaan blijkt niet uit door [verhuurder] in het geding gebrachte stukken. Noch het bestemmingsplan of de door de gemeente verstrekte vergunning, noch gegevens inzake het aantal op het adres van het gehuurde ingeschreven personen dan wel het feitelijke aantal bewoners zijn door hem verstrekt. Ook in de na een controle van het gehuurde door toezichthouders van de gemeente aan [verhuurder] gezonden brief van 7 augustus 2025 is geen gewag gemaakt van (een vermoeden van) een te groot aantal bewoners. Andere correspondentie van de gemeente heeft [verhuurder] niet in het geding gebracht. Wel heeft [verhuurder] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat volgens de vergunning in het gehuurde maximaal 5 personen mogen wonen. [huurder] heeft daarop verklaard dat er niet meer dan 5 personen wonen. Nu niet gebleken is dat er meer bewoners zijn levert dit aantal geen tekortkoming op die grond geeft voor een ontbinding van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      4.8.
      Ook de omstandigheid dat de benedenverdieping in strijd met de vergunning als studio werd verhuurd is geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. Uit een door [huurder] in het geding gebracht Whatsappbericht van [verhuurder] van 14 juni 2023 volgt dat [verhuurder] toen al wist dat een tussendeur in strijd met de vergunning was geplaatst. [verhuurder] heeft aangeboden die tussendeur vóór een controle door de gemeente weg te halen. Na de controle heeft hij die weer teruggehangen, aldus zijn verklaring ter zitting. Hieruit blijkt niet bepaald dat [verhuurder] zelf strikt de geldende wet- en regelgeving heeft willen naleven. Gelet hierop kan hij bezwaarlijk [huurder] een tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst aanrekenen. Verder heeft [verhuurder] er nog melding van gemaakt dat [huurder] in strijd met de vergunning van de benedenverdieping een van de hoofdingang afgesloten zelfvoorzienende woonruimte met daarin een keuken, toilet en doucheruimte had gemaakt. Die constatering deed [verhuurder] in zijn opzeggingsbrief van 19 augustus 2024. Door hem is echter niet gesteld en evenmin is gebleken dat hij [huurder] er eerder op heeft gewezen dat die hierdoor zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakwam en hem ingebreke heeft gesteld. [verhuurder] heeft met andere woorden aan [huurder] geen gelegenheid of redelijke termijn geboden om de benedenverdieping aan te passen aan de door de gemeente verleende vergunning. Omdat [huurder] hierdoor niet in verzuim is gekomen kan van ontbinding van de huurovereenkomst wegens de aanpassing tot zelfstandige woonruimte geen sprake zijn.
      
    
    
      4.9.
      In dit verband wordt tenslotte nog overwogen dat artikel 2.1 van de Algemene bepalingen op grond waarvan het [huurder] zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van [verhuurder] niet is toegestaan om (kamers in) het gehuurde in onderhuur aan derden af te staan, toepassing mist. Immers heeft [verhuurder] onderverhuur toegestaan. Het ontbreken van een geschrift waaruit die toestemming blijkt is daarbij niet van belang. Het is verder ook niet gebleken dat [verhuurder] bij iedere onderhuurovereenkomst van [huurder] separaat toestemming gaf. Gelet hierop kon [huurder] hetgeen hij van [verhuurder] huurt ook onder-verhuren aan [bedrijf] (die het mogelijk op haar beurt weer onderverhuurt aan ene Bogdan) zonder daardoor tekort te schieten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst met [verhuurder] . Die heeft misschien deze onderhuurconstructie niet beoogd maar een duidelijke afspraak dat dit niet mag is tussen hem en [huurder] niet gemaakt. 
      
      
        
          Aanpassingen aan de woning.
        
      
      
    
    
      4.10.
      De stelling dat bouwkundige werkzaamheden in de woning door [huurder] niet goed zijn uitgevoerd heeft [huurder] betwist. Voor zover dit kan worden aangemerkt als een tekortkoming ter ondersteuning van de ontbindingsvordering geldt dat een deugdelijke onderbouwing van deze stelling met bijvoorbeeld foto’s van ontstane schade, facturen van aannemers of een rapportage van een onafhankelijke deskundige, ontbreekt. Aan deze stelling van [verhuurder] wordt daarom voorbij gegaan.
      
      
        
          Communicatie.
        
      
      
    
    
      4.11.
      Dat de communicatie met [huurder] (als huurder) slecht c.q. vrijwel onmogelijk is, zoals [verhuurder] in zijn dagvaarding betoogt blijkt niet uit de vele Whatsappberichten die [huurder] heeft overgelegd. Indien [verhuurder] , zoals uit zijn opzeggingsbrief van 19 augustus 2024 lijkt te volgen, bedoelt dat hij het onprettig vindt om te worden benaderd door bewoners en omwonenden van het gehuurde omdat [huurder] als onderverhuurder voor hen niet (goed) bereikbaar is zal [verhuurder] aan die mensen duidelijk moeten maken dat hij niet hun contractuele wederpartij is en ook niet verantwoordelijk is voor gedragingen van bewoners van het gehuurde. 
      
      
        
          Conclusie. 
        
      
      
    
    
      4.12.
      De conclusie op grond van het bovenstaande is dat er geen sprake is van (een) zodanige tekortkoming(en) in de nakoming van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst om ontbinding van die overeenkomst te rechtvaardigen. De vorderingen worden dan ook afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten.
        
      
      
    
    
      4.13.
      
        [verhuurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [huurder] worden vastgesteld op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [verhuurder] af;
    
    
      5.2.
      veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening indien [verhuurder] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en dit vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      5.3.
      verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en is in het openbaar uitgesproken op 
        31 december 2025.