ECLI:NL:RBZWB:2025:9416, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 31-12-2025, 11745750 CV EXPL 25-2971 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-12-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verhuurder vordert herstelkosten van huurder, omdat zij de huurwoning niet schoon en leeg heeft opgeleverd en er schade aan de woning is ontstaan als gevolg van een hennepkwekerij. Alleen de kosten voor herstelwerkzaamheden die bij de eindinspectie zijn vastgesteld worden toegewezen. Verhuurder kan de overige (herstel)werkzaamheden niet bij huurder in rekening brengen, omdat deze werkzaamheden niet in het eindopnamerapport zijn opgenomen.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Tilburg
    
    
    
      Zaaknummer: 11745750 \ CV EXPL  25-2971
    
    
    
      
        Vonnis van 31 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING LEYSTROMEN, 
      te Tilburg,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Leystromen ,
      gemachtigde: mr. J.N. Reijn,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [bewindvoerder] H.O.D.N. [bewindvoering] in haar hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats 1] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. D. Bakker.
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
      Leystromen vordert herstelkosten van [gedaagde] , omdat zij de huurwoning niet schoon en leeg heeft opgeleverd en er schade aan de woning is ontstaan als gevolg van een hennepkwekerij. Alleen de kosten voor herstelwerkzaamheden die bij de eindinspectie zijn vastgesteld worden toegewezen. Leystromen kan de overige (herstel)werkzaamheden niet bij [gedaagde] in rekening brengen, omdat deze werkzaamheden niet in het eindopnamerapport zijn opgenomen. 
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 5 juni 2025 met producties,
        
        
          de conclusie van antwoord,
        
        
          de conclusie van repliek met producties,
        
        
          de conclusie van dupliek.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Op 1 mei 2023 zijn partijen een huurovereenkomst aangegaan voor de woning aan [adres] in [plaats 2] .
      
    
    
      2.2.
      Op of omstreeks 26 juli 2024 is in de woning een hennepkwekerij geruimd waarbij hennepplanten (450 potten) en hennepkwekerijbenodigdheden zijn aangetroffen in drie ruimtes, waaronder in twee slaapkamers en op zolder.
      
    
    
      2.3.
      Op 29 juli 2024 heeft [gedaagde] de huurovereenkomst opgezegd per 15 augustus 2024. Leystromen is bij [gedaagde] langs geweest om de huuropzegging in te vullen. Leystromen heeft in een brief aan [gedaagde] bevestigd dat de eindinspectie en oplevering op 15 augustus 2024 zullen plaatsvinden, dat [gedaagde] dan de sleutels zal inleveren, dat [gedaagde] geen inspectie wil en dat zij de gehele woning leeg en schoon moet opleveren, met uitzondering van eventuele overnames.
      
    
    
      2.4.
      Op 15 augustus 2024 hebben partijen een eindopnamerapport opgesteld. Hierin staat een lijst met kosten voor herstelwerkzaamheden. In totaal gaat het om € 7.296,91 dat voor rekening van [gedaagde] komt. [gedaagde] heeft dit eindopnamerapport voor akkoord ondertekend. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Leystromen vordert - samengevat en na vermindering van eis – veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 22.982,31 vermeerderd met rente en proceskosten. Leystromen legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] schade heeft veroorzaakt aan het gehuurde door het hebben van een hennepkwekerij in de woning en het vervolgens niet goed opleveren van de woning bij het einde van de huurovereenkomst.  
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Leystromen , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Leystromen , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Leystromen in de kosten van deze procedure. [gedaagde] voert – samengevat – aan dat er geen sprake is van schade aan de woning door de hennepkwekerij en zij betwist dat zij de woning niet schoon en leeg opgeleverd heeft. Voor zover er nog spullen zijn achtergelaten voert zij aan dat zij niet wist dat zij dit moest verwijderen. Voor zover zij toch iets moet betalen, dan wil [gedaagde] dit graag verrekenen met het bedrag dat zij aan de Kredietbank heeft betaald. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Volgens Leystromen heeft [gedaagde] de woning aan het einde van de huurovereenkomst niet goed opgeleverd en is er schade ontstaan als gevolg van een hennepkwekerij. Leystromen vordert daarom betaling van de kosten van herstel van de woning.
      
      
      
      
        
          Niet schoon, leeg en zonder schade opgeleverd
        
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter stelt voorop dat uit de brief van 29 juli 2024 van Leystromen aan [gedaagde] duidelijk volgt dat de gehele woning leeg en schoon moet worden opgeleverd. Ook wordt hierin bevestigd dat [gedaagde] er voor gekozen heeft om geen inspectie te laten uitvoeren. 
      
    
    
      4.3.
      Hoewel [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij de woning schoon en netjes heeft opgeleverd, volgt de kantonrechter [gedaagde] hier niet in. Uit het eindopnamerapport van 15 augustus 2025 volgt dat [gedaagde] bepaalde werkzaamheden niet heeft uitgevoerd en de woning niet geheel schoon en leeg was. [gedaagde] heeft deze eindcontrole vervolgens voor akkoord getekend. Hiermee heeft zij zelf bevestigd dat zij akkoord is met extra kosten van € 7.296,91 voor het niet goed opleveren van de woning. [gedaagde] heeft haar standpunt dat de woning wel schoon en netjes is opgeleverd verder niet onderbouwd, bijvoorbeeld met foto’s of getuigenverklaringen. Zij heeft slechts aangevoerd dat zij niet wist dat zij bepaalde spullen (die zij van de vorige huurder heeft opgenomen) moest weghalen, maar dat verweer gaat niet op. Leystromen heeft weliswaar in de brief van 29 juli 2024 aangegeven dat [gedaagde] met de volgende huurder eventuele overname van spullen kan afstemmen, maar ook dat [gedaagde] hiervoor zelf afspraken moet maken met de volgende huurder door middel van een overnameformulier. Dat er sprake is van overname van spullen heeft [gedaagde] niet gesteld en is ook niet gebleken. Dat [gedaagde] vervolgens bij de eindinspectie te horen krijgt dat zij alle aanwezige spullen zelf had moeten verwijderen en daar nu voor moet betalen komt voor haar rekening en risico. Zij heeft immers, zo blijkt uit haar huuropzegging, er zelf uitdrukkelijk voor gekozen om geen (voor)inspectie te laten uitvoeren. De kantonrechter gaat ook niet mee in het standpunt van [gedaagde] dat de politie de hennepkwekerij al volledig had opgeruimd en er daarom geen sprake kan zijn van schade en herstelwerkzaamheden. De door Leystromen gestelde schadeposten als gevolg van de hennepkwekerij, zoals bijvoorbeeld de mechanische installatie en aansluiting van gas en elektra, staan tenslotte ook opgenomen in het door [gedaagde] getekende eindopnamerapport.
      
      
        
          Hoogte van de schade
        
      
    
    
      4.4.
      Leystromen vordert een bedrag van € 22.982,31 en baseert dit op een uitgebrachte offerte voor herstelwerkzaamheden. Naast het feit dat dit bedrag vele malen hoger is dan waarvoor [gedaagde] bij de eindinspectie heeft getekend, staan in deze offerte ook allerlei andere werkzaamheden opgenomen die niet in het eindopnamerapport van 15 augustus 2024 staan. Bovendien lijken sommige kostenposten eerder te zien op een renovatie van de woning dan op herstelwerkzaamheden, zoals bijvoorbeeld het vervangen van het keukenblok, het dakraam en een nieuwe douche- en closetcombinatie. Volgens Leystromen was de lijst met werkzaamheden in het eindopnamerapport niet uitputtend, maar dit blijkt nergens uit. Bovendien is de kantonrechter van oordeel dat een eindinspectie juist als doel heeft om alle kosten in kaart te brengen. Leystromen kan dan niet achteraf nog eens extra werkzaamheden bij [gedaagde] in rekening brengen. De kantonrechter is van oordeel dat alleen de kosten voor herstelwerkzaamheden zoals deze in het eindopnamerapport zijn opgenomen kunnen worden toegewezen. Dit betekent dat een bedrag van € 7.296,91 wordt toegewezen. De hierover gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf 14 dagen na de ingebrekestelling van 24 april 2025, zijnde 9 mei 2025.
      
      
      
      
      
        
          Geen beroep op verrekening
        
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] heeft nog een beroep op verrekening gedaan. Zij wil het bedrag dat wordt toegewezen verrekenen met wat zij aan de Kredietbank heeft betaald. Leystromen heeft al een bedrag verrekend wat zij van de Kredietbank heeft ontvangen. Nu [gedaagde] niet heeft gesteld welk bedrag nog meer door de Kredietbank aan Leystromen zou zijn betaald en dit ook niet heeft onderbouwd, kan de gegrondheid van haar vordering niet op eenvoudige wijze worden vastgesteld. Het beroep op verrekening van [gedaagde] slaagt daarom niet. 
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Leystromen worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,28
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.501,28
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.7.
      Vergoeding van het volledige door Leystromen betaalde griffierecht van € 1.461,00 wordt als nodeloos veroorzaakt of aangewend afgewezen, omdat een groot deel van de vordering wordt afgewezen en Leystromen om die reden het achteraf bezien (veel) te hoge griffierecht deels voor eigen rekening moet nemen.
      
    
    
      4.8.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.  
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [bewindvoering] in haar hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan [gedaagde] om aan Leystromen te betalen een bedrag van € 7.296,91, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 9 mei 2025, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [bewindvoering] in haar hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan [gedaagde] in de proceskosten van € 1.501,28, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als zij niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [bewindvoering] in haar hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 
        31 december 2025.