ECLI:NL:GHARL:2025:7997, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-12-2025, 24/1168
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-12-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 24/1168
      uitspraakdatum: 9 december 2025
    
    
    
      
        Uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland  (hierna: de Rechtbank) van 11 april 2024, nummer UTR 23/1811, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Gooise Meren (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 18 te [plaats1] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 992.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 8 februari 2023 het bezwaar gegrond verklaard, de waarde verhoogd naar € 1.055.000, de aanslag gehandhaafd en een proceskostenvergoeding toegekend (€ 592).
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard, bepaald dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht (€ 50) vergoed en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende (€ 437,50).
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft geen verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 maart 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [naam1] namens belanghebbende, alsmede [naam2] , taxateur [naam3] en taxateur [naam4] namens de heffingsambtenaar. 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar  van de woning. De woning is een in 1930 gebouwde vrijstaande villa/landhuis met woonoppervlak van 174 m2, een kavel van 909 m2, een carport, aanbouw, garage en twee dakkapellen.
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te laag is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van primair € 1.386.000, subsidiair van € 1.276.000 en meer subsidiair van € 1.112.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
      
    
    
      3.3.
      Ook heeft belanghebbende in hoger beroep geklaagd over de hoogte van de toegekende proceskosten in bezwaar. 
      
    
    
      3.4.
      Voorts stelt belanghebbende dat artikel 30a Wet WOZ niet van toepassing is.
      
    
    
      3.5.
      Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende de beroepsgronden dat de heffingsambtenaar artikel 8:42 Awb en artikel 40 Wet WOZ heeft geschonden uitdrukkelijk en ondubbelzinnig ingetrokken.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Waarde van de woning
      
    
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te laag is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.3.
      Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een hogere waardering van de woning leidt, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de woning alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een hogere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport waarin de waarde van de woning op € 1.055.805 is getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van vier woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, te weten de [woning] 83 en de [woningen] 1, 18 en 17, alle te [plaats1] .
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te laag is vastgesteld. Gezien het soort object (vrijstaande woningen) de locatie ( [locatie]), het bouwjaar (1927, 1925, 1950, 1920), het woonoppervlak (175, 238, 206, 201 m2), de kavelgrootte (770, 897, 1325, 1130 m2) en de overige kenmerken (dakkapel, berging, garage) zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Aan dit oordeel doet niet af dat de vergelijkingsobjecten, zoals door belanghebbende gesteld, enigszins veraf zijn gelegen van de woning nu de heffingsambtenaar middels een grondstaffel en een afzonderlijke score voor het objectkenmerk ligging voldoende rekening heeft gehouden met het verschil in ligging tussen de verschillende objecten. 
      
    
    
      4.7.
      Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde ten onrechte aan de ligging van de woning een score van 2 heeft toegekend. Het Hof acht aannemelijk dat de woning door de nabij gelegen drukke snelweg een minder dan gemiddelde ligging heeft, wat overeenkomt met de score 2 in plaats van 3, dat staat voor een gemiddelde ligging. De correctie van 10% op de grondwaarde is dan ook terecht.
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde van de woning de grondstaffel niet juist heeft toegepast en voert daartoe aan dat in het taxatierapport de waarde van de grond zonder correctie voor de mindere ligging (€ 563.598) is berekend door de kavelgrootte van 909 m2 te vermenigvuldigden met een eenheidsprijs van € 800 terwijl volgens de grondstaffel deze eenheidsprijs alleen van toepassing is op de eerste 500 m2 en voor de overige grond een eenheidsprijs van € 400 (50%) moet worden toegepast. Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling omdat, zoals ook de eigen berekening van belanghebbende laat zien, bij correcte toepassing van de grondstaffel aan de grond dezelfde waarde wordt toegekend als de door de heffingsambtenaar gebruikte waarde. De in de matrix weergegeven grondwaarde is de uitkomst van de juiste toepassing van de grondstaffel met een correctie van 10% en niet de rekenkundige uitkomst van de getallen die ervóór staan weergegeven.
      
    
    
      4.9.
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde van de bij de woning behorende grond uit had moeten gaan van een eenheidsprijs van € 880 - € 80 = € 800, dat wil zeggen van de gemiddelde grondwaarde in de eerste schijf van de grondstaffel geldend voor de vergelijkingsobjecten. Door in de plaats daarvan uit te gaan van een eenheidsprijs van € 800 - € 80 = € 720 heeft de heffingsambtenaar twee maal rekening gehouden met de afslag voor de mindere ligging van de woning, aldus belanghebbende. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. De door belanghebbende als startpunt van zijn berekening gebruikte eenheidsprijs van € 880 is de eenheidsprijs van grond met een bovengemiddelde ligging (score 4). Om uit de eenheidsprijs van € 880 van grond met een bovengemiddelde ligging (score 4) de eenheidsprijs van grond met een benedengemiddelde ligging (score 2) af te leiden moet eerst een afslag worden toegepast om te komen tot de eenheidsprijs van grond met een gemiddelde ligging (score 3) en vervolgens een afslag om deze eenheidsprijs te herrekenen naar de eenheidsprijs van grond met een benedengemiddelde ligging. Dat betekent dat de door belanghebbende als uitgangspunt genomen eenheidsprijs van € 880 (score 4) eerst moet worden verlaagd naar de eenheidsprijs van € 880 - € 80 = € 800 (score 3) en vervolgens naar de door de heffingsambtenaar gebruikte eenheidsprijs van € 800 - € 80 = € 720 (score 2). Het Hof merkt hierbij op dat in de voorgaande berekening alleen de eenheidsprijs van de eerste schijf van de grondstaffel in aanmerking is genomen. Bij de vaststelling van de waarde van de woning heeft de heffingsambtenaar deze systematiek eveneens toegepast op de grond in de overige schijven van de grondstaffel. 
      
    
    
      4.10.
      
        Aan het oordeel van het Hof doet niet af het door belanghebbende overgelegde taxatierapport van taxateur [naam5] van 1 maart 2023 waarin op basis van de vergelijkingsobjecten [object1] 53, [object2] 13 en [object3] 23, alle gelegen te [plaats2] , aan de woning een waarde wordt toegekend van € 1.386.000. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd gesteld dat deze vergelijkingsobjecten minder bruikbaar zijn terwijl belanghebbende zijn stelling dat de heffingsambtenaar alleen benedengemiddelde vergelijkingsobjecten heeft gebruikt niet aannemelijk heeft gemaakt. Voorts komt de vraag of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt eerst aan de orde indien de heffingsambtenaar niet in de bewijslast slaagt om de waarde van de woning aannemelijk te maken. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te laag is vastgesteld, komt het Hof niet toe aan het door eiser overlegde taxatierapport.
        
          Proceskosten in bezwaar
        
      
      
    
    
      4.11.
      Belanghebbende heeft zich in hoger beroep terecht op het standpunt gesteld dat de vergoeding voor de kosten van bezwaar ten onrechte is gebaseerd op het lage tarief van € 296 per punt. Het Hof zal daarom de vergoeding voor de kosten voor de bezwaarfase vaststellen naar het hoge tarief van € 647 per punt (tarief 2025). De te vergoeden kosten van bezwaar bedragen dan (2 punten x € 647 x wegingsfactor 1 is) € 1.294. Het hoger beroep is in zoverre gegrond.
      
      
        
          Slotsom
          
        
      
    
    
      4.12.
      Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      5.1.
      Omdat het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 138 te vergoeden.
      
    
    
      5.2.
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het  hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof past daarbij artikel 30a van de Wet WOZ toe.  Het Hof stelt de kosten voor het hoger beroep wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 181,40 (1 punt voor het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 907 x wegingsfactor 1 x factor 0,1). 
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, maar uitsluitend voor zover het betreft het instandlaten van de proceskostenbeslissing in bezwaar, 
      
      
        bevestigt de uitspraak van de Rechtbank voor het overige,
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover het betreft de proceskostenbeslissing,
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor bezwaar en hoger beroep tot een bedrag van € 1.475,40,
      
      
        gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 138. 
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, lid van de achtste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 9 december 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(J.M.W. van de Sande)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
    Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2.
  
  
     Hoge Raad 12 juli 2024, ECLI:NL:HR:2024:1060.
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 23 september 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:5903.