ECLI:NL:RBROT:2025:14930, Rechtbank Rotterdam, 12-12-2025, 11619586 CV EXPL 25-8030
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur. Tekortkoming vanwege het niet hebben van het hoofdverblijf in de woning. Huurovereenkomst ontbonden. Huurder had meer moeten onderbouwen dat zij wel haar hoofdverblijf in de woning had. Woning in gebruik gegeven aan kleinzoon en vriendin. Gedaagden moeten de woning ontruimen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11619586 CV EXPL 25-8030
    
    
    
      datum uitspraak: 12 december 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Woonstad Rotterdam,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. R. van der Hoeff,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] ,
    
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde sub 1,
      gemachtigde: mr. I. Car,
    
    
  
  
    
      2 [gedaagde 2] ,
    
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde sub 2,
      die zelf procedeert.
    
    
  
  
    
      3 [gedaagde 3] ,
    
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde sub 3,
      die zelf procedeert.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Woonstad’, ‘ [gedaagde 1] ’, ‘ [gedaagde 2] ’ en ‘ [gedaagde 3] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 19 maart 2025, met bijlagen;
        
        
          het antwoord van [gedaagde 1] , met bijlagen;
        
        
          de twee e-mails van Woonstad met aanvullende bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 10 november 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: mevrouw [persoon A] en de heer [persoon B] namens Woonstad, bijgestaan door haar gemachtigde. Ook [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] waren aanwezig met mevrouw [persoon C] , bijgestaan door de gemachtigde van [gedaagde 1] .
      
    
    
      1.3.
      Tijdens de zitting hebben [gedaagde 2] en [gedaagde 3] aangegeven dat zij zich aansluiten bij het verweer van [gedaagde 1] .
      
    
    
      1.4.
      Dit dossier is tijdens de zitting gelijktijdig behandeld met een ander dossier tussen Woonstad en [gedaagde 1] (zaaknummer: 11807616 CV EXPL 25-15942).
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde 1] huurt sinds 11 mei 2007 de woning gelegen aan de [adres 1] in Rotterdam van (de voorganger van) Woonstad. Naar aanleiding van een melding van een buurman hebben Woonstad en de gemeente Rotterdam onderzoek gedaan naar de woonsituatie op de [adres 1] in Rotterdam en de [adres 2] in Rotterdam. Naar aanleiding van dit onderzoek heeft Woonstad geconcludeerd dat [gedaagde 1] niet het hoofdverblijf heeft in het gehuurde en dat zij de woning in gebruik heeft gegeven aan derden, namelijk haar kleinzoon [gedaagde 2] en zijn vriendin. Woonstad heeft [gedaagde 1] verzocht om vrijwillig de huur op te zeggen. [gedaagde 1] heeft vervolgens stukken gestuurd naar Woonstad om te onderbouwen dat zij wel het hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Woonstad heeft echter naar aanleiding van deze stukken haar standpunt niet veranderd. In deze procedure eist Woonstad dat de huurovereenkomst tussen haar en [gedaagde 1] wordt ontbonden en dat [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] de woning moeten verlaten.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde 1] is het niet eens met de vordering en vindt dat zij wel het hoofdverblijf heeft gehad in het gehuurde. Zij is twee maanden in het buitenland geweest van maart tot mei 2024. Vervolgens heeft zij verschillende ziekenhuisopnames gehad en heeft zij ervoor gekozen om kortstondig bij haar dochter te verblijven in de woning aan de [adres 2] . Inmiddels geeft zij aan weer teruggekeerd te zijn naar de woning. Daarnaast heeft [gedaagde 1] nog opgemerkt dat de verklaringen in het onderzoeksrapport van de gemeente niet zijn ondertekend en dat geen hoor- en wederhoor is toegepast in het onderzoek. Zij wil dan ook dat de ontbinding en ontruiming worden afgewezen. 
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] de woning moeten verlaten. Hieronder wordt dit oordeel uitgelegd.
      
      
        
          De kantonrechter neemt de bevindingen in het onderzoek mee in zijn beoordeling
        
      
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter neemt de inhoudelijke bevindingen die in het onderzoek van Woonstad en de gemeente Rotterdam zijn opgenomen mee in zijn beoordeling. Dat [gedaagde 1] voor de dagvaarding geen inzage heeft gehad in het onderzoek en dat de verklaringen niet zijn ondertekend, maken namelijk niet dat de constateringen in het onderzoek niet kloppen. Tijdens de zitting is de feitelijke situatie die uit het onderzoek blijkt door [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] bevestigd. Er worden enkel verklaringen gegeven waarom deze feitelijke constateringen niet tot de conclusie mogen leiden dat [gedaagde 1] niet het hoofdverblijf heeft in de woning. Deze zal de kantonrechter hieronder meenemen in zijn beoordeling.
      
      
        
          
            [gedaagde 1] had niet het hoofdverblijf in de woning
        
      
      
    
    
      2.5.
      De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde 1] verplicht was op grond van artikel 7.2 van de algemene voorwaarden haar hoofdverblijf te hebben in de woning en de woning zelf moet bewonen. Artikel 7.5 van de algemene voorwaarden benoemt verder dat het niet is toegestaan om zonder toestemming de woning geheel of gedeeltelijk in gebruik te geven aan derden. Woonstad zegt dat deze bepalingen zijn geschonden. Schending van (een van) deze bepalingen levert een tekortkoming van [gedaagde 1] op. In beginsel kan Woonstad dan de huurovereenkomst (laten) ontbinden.  
      
    
    
      2.6.
      Woonstad heeft ter onderbouwing van haar stellingen de onderzoeksrapporten van haar en de gemeente Rotterdam overgelegd. Uit deze onderzoeksrapporten blijkt dat tijdens een vijftal huisbezoeken op verschillende tijdstippen in juni 2024 tot en met oktober 2024 niemand is aangetroffen bij de woning. Tijdens een huisbezoek op 7 november 2024 was [gedaagde 2] in de woning. Op dat moment waren er twee planken met kleding van [gedaagde 1] , maar meer spullen die toebehoren aan [gedaagde 2] en [gedaagde 3] .
      
    
    
      2.7.
      Op 4 december 2024 is een huisbezoek geweest aan de [adres 2] . In deze woning is [gedaagde 1] aangetroffen, lopend op pantoffels en in haar nachthemd. In deze woning is een wasrek aangetroffen met kleding van [gedaagde 1] en zijn er medicijnen aangetroffen op naam van [gedaagde 1] in combinatie met het adres [adres 2] . Uit de etiketten op de medicijnen blijkt dat minimaal gedurende de periode 22 oktober 2024 tot 2 december 2024 deze adressering is gebruikt. De medicatie is gevonden in de koelkast en de woonkamer. 
      
    
    
      2.8.
      Op dezelfde dag zijn Woonstad en de gemeente Rotterdam op huisbezoek geweest bij het gehuurde. Hier zijn ten opzichte van het huisbezoek op 7 november 2024 minder kledingstukken aangetroffen en geen medicijnen. [gedaagde 3] verbleef tijdens het huisbezoek in de woning. [gedaagde 1] heeft enkel een hulpmiddel voor medicatie in de woning, 1,5 plank kleding en een flesje olie. Woonstad leidt uit al deze omstandigheden af dat [gedaagde 1] niet haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde aan de [adres 1] en dat zij het gehuurde in gebruik heeft gegeven aan [gedaagde 2] en [gedaagde 3] .
      
    
    
      2.9.
      Hoe meer feiten en omstandigheden Woonstad opwerpt, hoe meer [gedaagde 1] zal moeten onderbouwen en stukken moet overleggen dat zij wel het hoofdverblijf heeft gehad in het gehuurde en dit niet in gebruik heeft gegeven aan [gedaagde 3] en [gedaagde 2] . [gedaagde 1] zal namelijk als huurder meer stukken in haar bezit hebben die kunnen aantonen dat zij wel het hoofdverblijf in het gehuurde heeft. [gedaagde 1] heeft echter onvoldoende onderbouwd dat zij het hoofdverblijf wel heeft gehad in de woning. 
      
    
    
      2.10.
      Ter onderbouwing van haar standpunt heeft [gedaagde 1] aangevoerd dat zij twee maanden in het buitenland is geweest en een periode in het ziekenhuis is opgenomen. In deze perioden hebben er echter geen huisbezoeken plaatsgevonden, waardoor deze perioden niet hebben meegewogen bij de conclusie van Woonstad dat [gedaagde 1] niet het hoofdverblijf had in het gehuurde. 
      
    
    
      2.11.
      Verder zegt [gedaagde 1] dat het praktischer was om de medicatie te laten bezorgen op de [adres 2] , omdat zij daar kortstondig verbleef vanwege haar gezondheid. Dit is voor de kantonrechter echter een aanwijzing dat [gedaagde 1] nauwelijks of niet aan de Vlasakkerstraat verbleef, aangezien zij en de familie het nodig vonden om de medicatie op de [adres 2] te laten bezorgen. Uit geen van de stukken is ook gebleken dat dit slechts ging om een tijdelijk verblijf. Het had op de weg gelegen van [gedaagde 1] om met stukken te onderbouwen dat zij kortstondig vanwege haar gezondheid meer zorg nodig had en daarom verbleef aan de [adres 2] met de intentie om weer terug te keren naar de [adres 1] als zij aangesterkt was. Nu zij dit niet verder heeft gedaan, oordeelt de kantonrechter dat [gedaagde 1] onvoldoende heeft onderbouwd dat zij wel het hoofdverblijf had in de woning en komt de kantonrechter tot de conclusie dat [gedaagde 1] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting om het hoofdverblijf in de woning te hebben.
      
    
    
      2.12.
      De verklaringen van de twee buren maken dit oordeel niet anders, omdat deze verklaringen te algemeen zijn opgesteld in vergelijking met de specifieke constateringen van Woonstad in haar onderzoek. De buren verklaren niet hoe vaak of wanneer zij [gedaagde 1] tegenkomen rondom haar woning, maar benoemen enkel dat zij [gedaagde 1] regelmatig zien.
      
    
    
      2.13.
      Het feit dat de woning in gebruik is gegeven aan [gedaagde 2] en [gedaagde 3] wordt onvoldoende tegengesproken door [gedaagde 1] . Op dit punt is [gedaagde 1] dus ook tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. 
      
    
    
      2.14.
      De kantonrechter oordeelt ook dat de tekortkomingen samen genomen ernstig genoeg zijn om de ontbinding te rechtvaardigen. Daarbij moet hij rekening houden met alle omstandigheden van het geval. Uit hetgeen feitelijk tijdens de onderzoeken is geconstateerd, blijkt dat [gedaagde 1] niet zomaar op straat komt te staan. Daarbij komt dat Woonstad een groot belang heeft bij het beschikken over de huurwoning, omdat er sprake is van een sociale huurwoning en op deze markt een grote woningschaarste heerst. 
      
      
        
          
            [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] moeten de woning ontruimen
        
      
      
    
    
      2.15.
      Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde 1] de woning met al haar spullen verlaten. Ook [gedaagde 2] en [gedaagde 3] moeten de woning verlaten, omdat zij zonder recht of titel in de woning verblijven. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. [gedaagde 1] heeft niet onderbouwd waarom een langere ontruimingstermijn moet worden gehanteerd dan gebruikelijk en door Woonstad is gevorderd.
      
      
        
          
            [gedaagde 1] hoeft geen incassokosten te betalen
        
      
      
    
    
      2.16.
      De bepaling over de buitengerechtelijke kosten is oneerlijk. De bepaling wijkt namelijk in het nadeel van de consument af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW) of wekt die indruk. Een bepaling die de handelaar recht geeft op buitengerechtelijke kosten is op zich toegestaan, maar dan moet wel zijn voldaan aan de voorwaarde dat de bepaling de handelaar geen recht mag geven op een hoger bedrag dan is toegestaan op grond van de wet. Wel is toegestaan dat in de bepaling geen bedragen worden genoemd of als voor de hoogte van de vergoeding wordt verwezen naar de wet. Aan deze voorwaarden is hier niet voldaan, omdat in de bepaling is opgenomen dat [gedaagde 1] alle buitengerechtelijke kosten zou moeten vergoeden. Deze bepaling is, zeker in onderlinge samenhang bezien met de boetebepaling in artikel 14.5 van de algemene voorwaarden, daarom oneerlijk zodat de vergoeding voor incassokosten wordt afgewezen. 
      
      
        
          Verder geen oneerlijke bepalingen
        
      
      
    
    
      2.17.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst. 
      
      
        
          
            [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] moeten de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.18.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] , omdat zij ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). Zij zijn daarvoor hoofdelijk aansprakelijk (artikel 6:7 BW). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] aan Woonstad moet betalen op € 147,41 aan dagvaardingskosten, € 135,00 aan griffierecht, € 164,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 82,00) en € 41,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 487,41. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
      
      
        
          Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.19.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Woonstad dat eist en voldoende belang heeft bij de uitvoerbaarheid bij voorraad. [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] daarentegen hebben onvoldoende onderbouwd waarom het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad zou moeten worden verklaard (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.  
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen Woonstad en [gedaagde 1] en veroordeelt [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres 1] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Woonstad te stellen;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van Woonstad worden begroot op € 487,41;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        64363
      
      
    
  
  
     Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.