ECLI:NL:RBROT:2025:14821, Rechtbank Rotterdam, 12-12-2025, 11843421 CV EXPL 25-18169
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verklaring voor recht dat geen recht of titel bestaat die aanspraak geeft op gebruik van twee bedrijfsruimten. Veroordeling tot ontruiming en tot betaling van diverse bedragen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11843421 CV EXPL 25-18169
    
    
    
      datum uitspraak: 12 december 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      vestigingsplaats: [vestigingsplaats 1] ,
      eiseres, 
      gemachtigden: mr. W.A.J. Stregels en mr. H.J.B. van Nieuwenhuijzen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      vestigingsplaats: [vestigingsplaats 2] ,
      gedaagde.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        
          [eiseres] heeft bij dagvaarding van 12 augustus 2025, met bijlagen 
        1 tot en met 28, [gedaagde] opgeroepen om op 20 augustus 2025 te verschijnen ter terechtzitting van de kantonrechter te Rotterdam. [eiseres] heeft diverse eisen ingesteld en ook gevorderd een voorlopige voorziening te treffen.
      
      
    
    
      1.2.
      Bij e-mailbericht van 15 augustus 2025 heeft mr. N.R. Huiskamp, advocaat te Zevenbergen, (hierna: mr. Huiskamp) zich als gemachtigde gesteld voor [gedaagde] en om uitstel gevraagd voor het nemen van een conclusie van antwoord. Dat uitstel is verleend voor vier weken, tot de rolzitting van 17 september 2025. 
      
    
    
      1.3.
      Na ontvangst van verhinderdata van partijen zijn zij bij brieven van 8 september 2025 uitgenodigd voor een zitting op 11 december 2025 om 11:00 uur.
      
    
    
      1.4.
      
        Op de rolzitting van 17 september 2025 heeft mr. Huiskamp nogmaals om uitstel gevraagd voor het nemen van een conclusie van antwoord. Dat uitstel is verleend voor 
        vier weken, tot de rolzitting van 15 oktober 2025.
      
      
    
    
      1.5.
      Bij e-mailbericht van 3 oktober 2025 heeft mr. Huiskamp meegedeeld dat hij [gedaagde] niet langer bijstaat in deze procedure en zich onttrekt aan de zaak. Daarbij heeft hij te kennen gegeven dat [gedaagde] geïnformeerd is over de rolzitting van 15 oktober 2025, dat zij op die zitting een conclusie van antwoord moet nemen waarvoor (in beginsel) geen uitstel mogelijk is, en dat zij het verweer desgewenst zelf kan voeren of een andere gemachtigde dient aan te stellen. 
      
    
    
      1.6.
      Bij brief van 16 oktober 2025 is [gedaagde] meegedeeld dat de op 11 december 2025 om 11:00 uur geplande zitting bedoeld was om de gevorderde voorlopige voorziening te behandelen, maar dat het voor de hand ligt om dan ook de hoofdzaak te behandelen. [gedaagde] is erop gewezen dat op de rolzitting van 15 oktober 2025 geen conclusie van antwoord is ingediend. Omdat dit het gevolg kan zijn geweest van verwarring in verband met de al geplande zitting, is [gedaagde] meegedeeld dat zij een laatste uitstel krijgt voor het nemen van een conclusie van antwoord. Dat uitstel is verleend tot de rolzitting van 12 november 2025. Daarbij is te kennen gegeven dat als op die rolzitting niet wordt geantwoord de zitting van 11 december 2025 komt te vervallen en vonnis zal worden gewezen in zowel de hoofdzaak als de voorlopige voorziening. Een afschrift van deze brief is tevens verzonden naar [eiseres] . 
      
    
    
      1.7.
      
        Bij e-mailbericht van 10 november 2025, tevens per post ontvangen op 
        11 november 2025, heeft [eiseres] de akte eiswijziging / eisvermeerdering, met bijlagen 29 en 30, ingediend. De akte is tevens verzonden naar en ontvangen door
        
          [persoon A] , middellijk bestuurder van [gedaagde] .
      
      
    
    
      1.8.
      Op de rolzitting van 12 november 2025 is niet geconcludeerd voor antwoord.
      
    
    
      1.9.
      Bij brief van 13 november 2025 is partijen meegedeeld dat de geplande zitting niet doorgaat en dat op 12 december 2025 vonnis gewezen wordt.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat de zaak over? 
      
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] is eigenaar van twee bedrijfsruimten gelegen in een bedrijfsverzamelgebouw. Het betreft de kantoorruimten aan de [adres 1] en [adres 2] ( [postcode] ) te Rotterdam. Via makelaar Schaub & Partners Bedrijfshuisvesting B.V. (hierna: Schaub) verhuurt [eiseres] deze bedrijfsruimten. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] is opgericht op 20 november 2024 en ingeschreven in het handelsregister op 21 november 2024. De bestuurders van [gedaagde] zijn AgahmannWaisHolding B.V., met als bestuurder en enig aandeelhouder ene [persoon B] (hierna: [persoon B] ), en DWM Holding B.V., met als bestuurder en enig aandeelhouder ene [persoon C] (hierna: [persoon C] ), welke vennootschappen beiden ook op 20 november 2024 zijn opgericht en zijn gevestigd op hetzelfde adres als [gedaagde] in Barendrecht. 
      
    
    
      2.3.
      
        In december 2024 heeft [persoon C] aan Schaub kenbaar gemaakt dat [gedaagde] interesse had om de bedrijfsruimte [adres 1] te huren. Omdat die bedrijfsruimte pas per 1 mei 2025 beschikbaar zou komen, heeft Schaub met [persoon C] de optie besproken om als tussenoplossing tot die datum de bedrijfsruimte [adres 2] te huren. Schaub heeft op 
        9 december 2024 twee huurvoorstellen gedaan voor de verhuur aan [gedaagde] van de betreffende bedrijfsruimten, waarbij voor beide objecten is vastgelegd dat het een vrijblijvend en non-exclusief aanbod betrof en dat het werd gedaan onder uitdrukkelijk voorbehoud van schriftelijke goedkeuring door de directie van [eiseres] . In het huurvoorstel voor [adres 2] is vermeld dat de huurtermijn 3 maanden en 19 dagen is, ingaand op 13 januari 2025 en eindigend op 1 mei 2025, en dat het voorstel onlosmakelijk verbonden is met de huur van [adres 1] . In het huurvoorstel voor [adres 1] is vermeld dat de huurtermijn vijf jaar is met als ingangsdatum 1 mei 2025. Schaub heeft na verstrekking van de huurvoorstellen in december 2024 aan [gedaagde] gevraagd om UBO-verklaringen. 
      
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] heeft de huurvoorstellen op 30 december 2024 geretourneerd, voorzien van handtekeningen van naar het zich laat aanzien [persoon B] en [persoon C] . 
      
    
    
      2.5.
      Op 3 januari 2025 heeft Schaub concept huurovereenkomsten voor genoemde bedrijfsruimten doen toekomen aan de door [gedaagde] ingeschakelde makelaar [persoon D] van ViaVia Housing. In de begeleidende e-mail is vermeld dat de huurovereenkomsten ter goedkeuring bij de verhuurder liggen en dat het kan zijn dat er nog aanpassingen op komen. 
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde] heeft beide huurovereenkomsten op 7 januari 2025 geretourneerd, voorzien van handtekeningen van naar het zich laat aanzien [persoon B] en [persoon C] . 
      
    
    
      2.7.
      
        
          [eiseres] heeft [gedaagde] een factuur doen toekomen waarmee 
        € 22.815,89 bij haar in rekening is gebracht, te weten € 14.317,40 aan huur (ineens) voor de [adres 2] voor de maanden januari tot en met april 2025, € 4.538,71 aan servicekosten, plus 21% btw. Op 8 januari 2025 heeft [persoon B] het gehele bedrag betaald door overschrijving naar de bankrekening van [eiseres] . Diezelfde dag heeft [persoon B] ook € 27.838,- betaald aan borg voor de [adres 1] door overschrijving naar die bankrekening. 
      
      
    
    
      2.8.
      Op 9 januari 2025 is uiteindelijk de benodigde UBO-verklaring verstrekt van [gedaagde] . Gebleken is dat [persoon B] in [gedaagde] een belang heeft van meer dan 75%. 
      
    
    
      2.9.
      Op 9 januari 2025 heeft de sleuteloverdracht plaatsgevonden voor [adres 2] . 
      
    
    
      2.10.
      Omdat het [eiseres] gebleken is dat voormelde twee betalingen gedaan zijn van een Litouws bankrekeningnummer dat niet op naam van [gedaagde] staat, heeft Schaub namens [eiseres] op 21 januari 2025 contact opgenomen met [persoon C] en hem verzocht om opheldering te verschaffen over de herkomst van de door [persoon B] betaalde bedragen door het invullen van een formulier voor de opgave van de herkomst van middelen, met verstrekking van de onderliggende stukken, in het kader van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme. Op 27 januari 2025 heeft Schaub een herinnering gestuurd aan [persoon C] , waarin hem is meegedeeld dat [eiseres] niet eerder tot ondertekening van de huurovereenkomsten kan overgaan dan na ontvangst en beoordeling van de stukken. 
      
    
    
      2.11.
      Omdat de gevraagde opheldering over de door [persoon B] betaalde bedragen uitbleef, heeft [eiseres] de betaalde bedragen terug gestort. 
      
    
    
      2.12.
      Op 31 januari 2025 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen Schaub en [persoon C] , waarin [persoon C] is meegedeeld dat geen huurovereenkomst tot stand komt zonder beoordeling van de onderliggende stukken. Diezelfde dag heeft [persoon C] documenten gemaild. Deze stukken hebben bij [eiseres] tot meer vragen en tot zorgen geleid over de bedrijfsstructuur, activiteiten, financiële gegoedheid en de herkomst van de middelen van [gedaagde] en over [persoon B] . Nader onderzoek hiernaar en gesprekken van Schaub met [persoon C] hebben deze zorgen niet weggenomen. 
      
    
    
      2.13.
      
        Op 6 februari 2025 heeft Schaub in een gesprek met [persoon C] namens [eiseres] meegedeeld dat geen huurovereenkomst tot stand zal komen, omdat de overgelegde stukken ontoereikend zijn en [gedaagde] de ontstane onduidelijkheden en 
        tegenstrijdigheden niet weggenomen maar vergroot heeft. Bij die gelegenheid is meegedeeld dat [gedaagde] zou vertrekken uit de bedrijfsruimte [adres 2] . 
      
      
    
    
      2.14.
      Schaub heeft op 20 februari 2025 van [persoon C] een telefoonnummer gekregen van degene die het verhuistraject van [gedaagde] zou begeleiden. Schaub heeft die persoon gebeld en een afspraak gemaakt voor de bezichtiging van een alternatieve locatie op 18 maart 2025. Die persoon heeft de afspraak geannuleerd. Op pogingen van Schaub om weer in contact te treden is niet meer gereageerd, maar op 31 maart 2025 heeft die persoon wel aan Schaub laten weten niet langer te werken voor [gedaagde] . 
      
    
    
      2.15.
      Per e-mailbericht van 3 april 2025 heeft Schaub aan [persoon C] laten weten dat geen huurovereenkomst tot stand gekomen is voor de kantoorruimte [adres 2] en verzocht de kantoorruimte uiterlijk op 11 april 2025 te verlaten. Schaub heeft op 14 april 2025 [persoon C] gesommeerd om binnen drie werkdagen de sleutels te retourneren van [adres 2] . 
      
    
    
      2.16.
      Namens [gedaagde] heeft mr. Huiskamp bij e-mailbericht van 16 april 2025 aangevoerd dat huurovereenkomsten tot stand zijn gekomen over [adres 1] en [adres 2] en geëist dat  [eiseres] die nakomt. 
      
    
    
      2.17.
      Voor [eiseres] is hierop gereageerd door haar gemachtigde bij e-mailbericht van 25 april 2025. 
      
    
    
      2.18.
      Tussen de gemachtigden is hierover verder gecorrespondeerd, maar dat heeft niet  tot een oplossing geleid. 
      
    
    
      2.19.
      
        
          [eiseres] eist (na eisvermeerdering en verkort weergegeven) bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
        
          in de hoofdzaak 
        
        primair,
        te verklaren voor recht dat ten tijde van het te wijzen vonnis geen recht of titel bestaat dat of die [gedaagde] tegenover [eiseres] aanspraak geeft op het gebruik van de bedrijfsruimten gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] te ( [postcode] ) Rotterdam;
        subsidiair,
        de huurovereenkomsten met betrekking tot die bedrijfsruimten te vernietigen;
        meer subsidiair,
        de huurovereenkomsten met betrekking tot die bedrijfsruimten per datum van het te wijzen vonnis te ontbinden;
        en, zowel primair, subsidiair als meer subsidiair, [gedaagde] te veroordelen:
      
      
        
          om de bedrijfsruimte [adres 2] te Rotterdam binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en met afgifte van de sleutels in behoorlijke staat ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen en vervolgens ontruimd te houden;
        
        
          om aan [eiseres] te betalen voor [adres 2]
        
      
      
        - € 66.912,81;
        - € 6.299,56 per maand vanaf 1 december 2025, een ingegane maand voor een volle gerekend, zolang [gedaagde] de bedrijfsruimte in gebruik houdt, tot aan de datum van ontruiming;
        - € 3.337,73 excl. BTW, te vermeerderen met de BTW, aan elektriciteitskosten tot en met 30 november 2025;
        - de elektriciteitskosten die de energieleverancier ter zake van [adres 2] bij [eiseres] nog in rekening zal brengen voor de periode 1 december 2025 tot en met de datum van ontruiming;
      
      3. om aan [eiseres] te betalen voor [adres 1]
      
        - € 64.954,32;
        - € 9.279,19 per maand vanaf 1 december 2025, een ingegane maand voor een volle gerekend, tot en met de datum waarop het te wijzen vonnis
        onherroepelijk wordt;
      
      4. om aan [eiseres] te betalen € 7.762,50 aan buitengerechtelijke kosten exclusief BTW, te vermeerderen met de BTW, met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf twee weken na betekening van het te wijzen vonnis tot aan de dag van volledige betaling;
      
        
          in incident
        
        het gevorderde onder 1. toe te wijzen voor de duur van onderhavige procedure;
        
          in incident en in de hoofdzaak 
        
        
          [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van de proceskosten, met rente.
      
      
      
        
          Geen recht of titel
        
      
    
    
      2.20.
      Voor recht wordt verklaard dat ten tijde van het te wijzen vonnis geen recht of titel bestaat dat of die [gedaagde] tegenover [eiseres] aanspraak geeft op het gebruik van de bedrijfsruimten gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] te ( [postcode] ) Rotterdam. [gedaagde] heeft dit niet betwist. Uit hetgeen hierboven uiteengezet is volgt dat Schaub voor wat betreft de totstandkoming van huurovereenkomsten voor de bedrijfsruimten herhaaldelijk het voorbehoud heeft gemaakt van goedkeuring door [eiseres] . Dit voorbehoud moet worden aangemerkt als een opschortende voorwaarde in de zin van artikel 6:22 BW.   Onweersproken is dat deze voorwaarde niet is vervuld, zodat geen huurovereenkomsten tot stand gekomen zijn. Daarom heeft [gedaagde] geen recht of titel voor het gebruik van de bedrijfsruimten.
      
      
        
          Ontruiming [adres 2]  
        
      
    
    
      2.21.
      
        [gedaagde] wordt veroordeeld tot ontruiming van de bedrijfsruimte [adres 2] te Rotterdam. De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. 
      
      
        
          Gebruiksvergoeding [adres 2] 
        
      
    
    
      2.22.
      
        [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling aan [eiseres] van  gebruiksvergoeding voor de bedrijfsruimte [adres 2] te Rotterdam van € 66.912,81 tot en met de maand november 2025 en € 6.299,56 per maand vanaf 1 december 2025 tot de dag waarop de ontruiming plaatsvindt. [eiseres] eist ook een vergoeding voor de rest van de maand, maar heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] die moet betalen. Daarom wordt dit deel van de eis afgewezen. 
      
      
        
          Elektriciteitskosten [adres 2] 
        
      
    
    
      2.23.
      
        [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling aan [eiseres] van € 3.337,73 aan elektriciteitskosten tot en met 30 november 2025, en de BTW daarover, alsmede de elektriciteitskosten voor de periode van 1 december 2025 tot en met de datum van ontruiming van [adres 2] te Rotterdam.
      
      
        
          Gebruiksvergoeding [adres 1]
        
      
    
    
      2.24.
      
        [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling aan [eiseres] van  gebruiksvergoeding voor de bedrijfsruimte [adres 1] te Rotterdam van € 64.954,32 tot en met de maand november 2025 en € 9.279,19 per maand vanaf 1 december 2025 tot de dag waarop de ontruiming plaatsvindt. [eiseres] eist ook een vergoeding voor de rest van de maand, maar heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] die moet betalen. Daarom wordt dit deel van de eis afgewezen.
      
      
        
          Buitengerechtelijke kosten met rente  
        
      
    
    
      2.25.
      De buitengerechtelijke kosten van € 7.762,50 en de BTW daarover worden toegewezen, met rente, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW).
      
      
        
          Incident
        
      
    
    
      2.26.
      Gelet op deze uitkomst wordt de eis in incident, om voor de duur van deze procedure de bedrijfsruimte aan de [adres 2] te Rotterdam te ontruimen, afgewezen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      2.27.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan [eiseres] moet betalen op € 122,35 aan dagvaardingskosten, € 1.461,- aan griffierecht, € 815,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x € 815,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 2.533,35. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      2.28.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      verklaart voor recht dat geen recht of titel bestaat dat c.q. die [gedaagde] tegenover [eiseres] aanspraak geeft op het gebruik van de bedrijfsruimten gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] te ( [postcode] ) Rotterdam;	
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de bedrijfsruimte [adres 2] te Rotterdam te ontruimen en met afgifte van de sleutels in behoorlijke staat ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen en vervolgens ontruimd te houden;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen:
      
        
          € 66.912,81 aan gebruiksvergoeding voor [adres 2] tot en met de maand november 2025;
        
        
          € 6.299,56 per maand aan gebruiksvergoeding voor [adres 2] vanaf 
        
      
      1 december 2025 tot aan de dag van ontruiming;
      
        
          € 3.337,73 excl. BTW, te vermeerderen met de BTW, aan elektriciteitskosten tot en met 30 november 2025;
        
        
          de elektriciteitskosten die de energieleverancier ter zake van [adres 2] bij [eiseres] nog in rekening zal brengen voor de periode van 
        
      
      1 december 2025 tot en met de dag van ontruiming;
      
        
          € 64.954,32 aan gebruiksvergoeding voor [adres 1] tot en met de maand november 2025;
        
        
          € 9.279,19 per maand aan gebruiksvergoeding voor [adres 1] vanaf 
        
      
      1 december 2025 tot aan de dag van ontruiming;
      - € 7.762,50 € 7.762,50 aan buitengerechtelijke kosten exclusief BTW, te vermeerderen met de BTW, met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf twee weken na betekening van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 2.533,35 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. V.F. Milders en in het openbaar uitgesproken.
        465