ECLI:NL:RBOVE:2026:305, Rechtbank Overijssel, 14-01-2026, AK_25_711
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2026-01-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning. Beroep ongegrond. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat een waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2023 niet te hoog is.

RECHTBANK OVERIJSSEL
  
  
    Zittingsplaats Zwolle
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: ZWO 25/711 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende
    (gemachtigde: mr. [gemachtigde] ),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Reg. Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte.
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op     € 580.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Deventer voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft op 4 februari 2025 het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 7 januari 2026 ter zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen de gemachtigde van de heffingsambtenaar, [naam 1] en [naam 2] , taxateur. Belanghebbende en zijn gemachtigde zijn zonder afmelding niet ter zitting verschenen. 
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Deze onroerende zaak is een twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1963, met een gebruiksoppervlakte van 186 m2 op een perceel van 327 m2. Bij de onroerende zaak horen een berging en een aanbouw.
    
    3. Van de onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    4. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    5. De rechtbank oordeelt dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
      
        De WOZ-waarde
      
    
    
    6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    7. Op grond van vaste jurisprudentie staat het de heffingsambtenaar vrij om in elke fase van het geding de vastgestelde waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen.
    
    8. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft daartoe verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van 
    € 580.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijs van vier woningen in [plaats] (de genoemde data zijn de latere transactiedata). Deze woningen zijn:
    
      
        
          [adres 2] , op 25 april 2022 verkocht voor € 602.000,-;
      
      
        
          [adres 3] , op 1 juni 2022 verkocht voor € 481.000,-;
      
      
        
          [adres 4] , op 1 november 2022 verkocht voor € 492.500,-;
      
      
        
          [adres 5] , op 22 maart 2023 verkocht voor € 501.000,-.
      
    
    
    
      
        Het beroep
      
    
    
    9. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar (i) onterecht, want zonder enige toelichting een waardestijging van € 103.000,- in twee jaar tijd doorvoert. Ook heeft de heffingsambtenaar (ii) onvoldoende rekening gehouden met gewijzigde besluitvorming die plaats heeft gevonden na 1 januari 2022. De rechtbank begrijpt hieruit dat belanghebbende zich op het standpunt stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de situering van de woning en de, aldus belanghebbende, naderende verslechtering van genoemde ligging vanwege de nieuwbouw van een school tegenover de woning. Verder voert belanghebbende aan (iii) dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden in bezwaar. Tot slot stelt belanghebbende zich op het standpunt (iv) dat in bezwaar ten onrechte geen proceskostenvergoeding is toegekend.
    
    10. De rechtbank overweegt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld door de heffingsambtenaar, onafhankelijk van eerdere WOZ-waardebepalingen. Aan eerdere waarderingen komt daarom geen betekenis toe. Waardestijgingen ten opzichte van eerder vastgestelde WOZ-waardes zijn als zodanig geen relevant gegeven. 
    
    11. De rechtbank overweegt ten aanzien van nieuwbouw van de school tegenover de onroerende zaak nog het volgende. Volgens de heffingsambtenaar betreft dit plan de herinrichting van locatie [locatie] . Hiervoor is op 13 juli 2022 een nieuw bestemmingsplan vastgesteld. Hiertegen is beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling). Naar aanleiding van de ingediende zienswijzen zijn wijzigingen aangebracht. Op 19 april 2023 heeft de gemeenteraad een herstelbesluit genomen waarbij het besluit van 13 juli 2022 is gewijzigd. Op 24 september 2024 heeft de Afdeling uitspraak gedaan en de beroepen ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat toekomstige planontwikkeling (na de vigerende, thans van toepassing zijnde waardepeildatum) op termijn mogelijk een waardedrukkend effect kan hebben op een onroerende zaak, indien er een goedgekeurd bestemmingsplan en aangevraagde omgevingsvergunning is. Dat is hier thans in het licht van de onderhavige waardepeildatum (nog) niet het geval. Bovendien bevatten de plannen ook voordelen voor belanghebbende, nu er meer groen komt, meer bebouwing op afstand en dus naar verwachting minder verkeer voor de woning zal gaan plaatsvinden.
    
    
      11.1.
      De waardepeildatum betreft 1 januari 2023. Op dat moment was (nog) geen sprake van een onherroepelijk, definitief geworden bestemmingsplan. Toekomstige, onzekere ontwikkelingen kunnen mogelijk effect hebben op de waarde van woningen die zijn gelegen in een gebied waar ontwikkelingen plaatsvinden. Dat zal dan blijken uit toekomstige verkoopcijfers van referentiewoningen. De rechtbank oordeelt daarom dat voor zover de nieuwbouwplannen van de school een waardedrukkend effect hebben gehad, dit potentieel waardedrukkend effect reeds is verdisconteerd in de feitelijk reeds gerealiseerde verkoopprijzen van de referentieobjecten die de heffingsambtenaar heeft gehanteerd en dus is hiermee door kopers rekening gehouden en mocht de heffingsambtenaar hiermee rekening houden bij de vaststelling van de WOZ-waarde.
      
    
    
      11.2.
       Ter zitting heeft de taxateur nog aanvullend gesteld dat, anders dan vermeld in het oorspronkelijke plan en de betreffende eerste plattegrond, in de gecorrigeerde tweede plattegrond geen sprake meer is van een ontsluitingsweg naar de [adres 1] .
      
      12. Ten aanzien van de hoorplicht overweegt de rechtbank dat op grond van artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) het bestuursorgaan een belanghebbende in de gelegenheid stelt om gehoord te worden voordat het op het bezwaar beslist. In afwijking op artikel 7:2 van de Awb is in artikel 25 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) bepaald dat een belanghebbende wordt gehoord op diens verzoek. Uit artikel 231 van de Gemeentewet volgt dat artikel 25 van de AWR van overeenkomstige toepassing is op de heffing van gemeentelijke belastingen. Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde stukken blijkt niet dat belanghebbende in het bezwaarschrift of in aanvullende stukken in bezwaar heeft verzocht om te worden gehoord. De hoorplicht is daarmee niet geschonden.
      
      13. De rechtbank overweegt tot slot ten aanzien van de verzochte proceskostenvergoeding, louter ten overvloede, als volgt. Volgens artikel 1, aanhef en onder a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht komen voor een vergoeding in aanmerking kosten van een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Een werknemer die rechtsbijstand aan zijn werkgever verleent, kan ten opzichte van die werkgever niet worden aangemerkt als een derde in de zin van artikel 1, aanhef en onder a, van het Bpb. Gemachtigde van belanghebbende is zijn zoon en kantoorgenoot bij het advocatenkantoor van belanghebbende. Hij kan daarom niet als derde worden aangemerkt, en er is, daargelaten het ongegronde beroep, ook daarom geen sprake van kosten gemaakt door voor een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Het betoog van belanghebbende dat zijn gemachtigde voor een ander bureau werkzaam is, volgt de rechtbank niet, gelet op het feit dat op de website van het advocatenkantoor [bedrijf] beiden worden gepresenteerd als werkzaam voor het kantoor. 
      
      14. De beroepsgronden slagen niet.
      
      15. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat een waarde van de onroerende zaak [adres 1] van € 580.000,- per waardepeildatum 1 januari 2023 niet te hoog is. 
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      16. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. J.P. Fortuin, griffier, uitgesproken op
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Zie bijvoorbeeld ECLI:NL:HR:2019:1319.