ECLI:NL:RBAMS:2025:9101, Rechtbank Amsterdam, 10-11-2025, 11381933 \ CV EXPL  24-13989
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Mondeling vonnis. Eiser vordert betaling van de huur na ontruiming tot het einde van de huurovereenkomst en schadevergoedingen, met nevenvorderingen. Gedaagde vordert zelf dat de waarborgsom wordt terugbetaald. De vorderingen van eiser worden grotendeels toegewezen. Naar het oordeel van de kantonrechter is de huurovereenkomst immers pas enkele maanden na de ontruiming opgezegd, heeft gedaagde de woning beschadigd achtergelaten en ontbreken er meubels. De tegenvordering wordt beschouwd als een beroep op verrekening.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11381933 \ CV EXPL  24-13989
    
    
    
      
        Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 10 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats 1] ,
      eiser in conventie, verweerder in reconventie,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. D.A. Boor,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigden: mr. Y. Benjamins en mr. D. Blom.
    
    
    
      Bij dagvaarding van 9 oktober 2024, met producties, heeft [eiser] een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [eiser] heeft de vordering vervolgens bij akte, met producties, gewijzigd. [gedaagde] heeft geantwoord, met producties. Tot slot heeft [eiser] bij akte nadere producties overgelegd.  
    
    
    
      Op 10 november 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. De zaak is behandeld door mr. R.H. Mulderije, kantonrechter, en mr. M.E. Zwart da Silva Palma als griffier.
    
    
    
      Namens [eiser] zijn [naam 1] (ex-partner) en [naam 2] (makelaar) verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigden. 
    
    
    
      De gemachtigden hebben spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. Partijen zijn daarna gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ter zitting heeft [eiser] zijn eis verminderd, in die zin dat hij niet langer vergoeding van de schade aan de voordeur (vordering II.) vordert nu die schade door de Staat is vergoed. Vervolgens is de mondelinge behandeling geschorst, daarna heropend en gesloten. De kantonrechter heeft op de zitting in aanwezigheid van partijen uitspraak gedaan.
    
    
    
    
  
  
    
      1De beoordeling
    
    
      
        Einde huurovereenkomst
      
    
    
    
      1.1.
      Als eerste is in geschil  op welk moment de huurovereenkomst is beëindigd. [eiser] stelt dat dit vanaf 31 december 2024 het geval is, terwijl [gedaagde] stelt dat dit het moment van inlevering van de sleutels na ontruiming was op 9 oktober 2024 was. Het is vaste rechtspraak dat uitvoering geven aan een ontruimingsvonnis geen stilzwijgende beëindiging van de huurovereenkomst inhoudt. Een huurder zal bewust en nadrukkelijk afstand moeten doen van zijn huurrecht. Dit is ook begrijpelijk. Bij de uitvoering van een rechterlijk vonnis – zoals in deze het kort gedingvonnis van 24 september 2024 – ontbreekt namelijk de vrije wilsvorming: de huurder handelt in beginsel uit noodzaak, niet uit eigen keuze. Dat blijkt ook wel in dit geval. Immers, op de dag van ontruiming was [gedaagde] juist in verzet gekomen van het ontruimingsvonnis. Kennelijk wilde [gedaagde] dus niet opzeggen, ook al had hij ontruimd. Dat de stilzwijgende opzegging door het inleveren van de sleutels en het verzet elkaar hebben gekruist, zoals [gedaagde] eerst ter zitting heeft gesteld, is onvoldoende onderbouwd. 
      
    
    
      1.2.
      De conclusie is dan ook dat de huurovereenkomst niet eerder is opgezegd dan bij brief van de advocaat van [gedaagde] van 25 november 2024. Met inachtneming van de opzegtermijn van één maand is de huur dan ook beëindigd op 31 december 2024. 
      
    
    
      1.3.
      Wat betreft de huur voor de maand september 2024 het volgende. [gedaagde] stelt dat [eiser] hem de huur over deze maand zou hebben kwijtgescholden. Voorwaarde zou zijn geweest inlevering van de sleutels. [eiser] betwist dat van een dergelijke toezegging sprake is geweest. Nu [gedaagde] zijn verweer in deze niet nader heeft onderbouwd zal daaraan worden voorbij gegaan. 
      
    
    
      1.4.
      Gelet op het voorgaande wordt de gevorderde huurachterstand over de periode van 1 september 2024 tot en met 31 december 2024 van in totaal € 23.003,76 (vordering I.) toegewezen. 
      
      
        
          Schade aan muren en plinten
        
      
      
    
    
      1.5.
      Volgens de bepalingen bij de huurovereenkomst was het huurder verboden om zonder toestemming van verhuurder onder andere muren te schilderen of gaten te maken in de muren. Dit heeft [gedaagde] wel gedaan, hetgeen [eiser] heeft onderbouwd met overlegging van diverse foto’s van voor en na de huur door [gedaagde] . Op deze foto’s is te zien dat meerdere muren zijn geschilderd in een andere kleur dan bij aanvang van de huurovereenkomst het geval was. Daarnaast is te zien dat er op vele plekken in muren gaten  zijn geboord. [gedaagde] heeft ter zitting aangevoerd dat hem toestemming zou zijn gegeven om de babykamer te schilderen en dat hij uit deze beweerdelijke toestemming heeft begrepen dat het hem ook zou zijn toegestaan om andere muren te schilderen. [eiser] betwist deze gang van zaken. Hij stelt dat hij geen toestemming heeft gegeven voor enig schilderwerk aan muren. Nu [gedaagde] zijn blote bewering ter zitting niet nader heeft onderbouwd, wordt hij ook hierin niet gevolgd. 
      
    
    
      1.6.
      
        
          [eiser] heeft in dit verband een offerte overgelegd van de kosten van herstel van 
        € 4.995,00. Het bedrag dat ter zake gevorderd wordt is evenwel € 3.000,00. Omdat de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld – immers de offerte is weinig gedetailleerd – wordt de omvang van de schade op de voet van artikel 6:97 van het Burgerlijk Wetboek (BW) begroot op € 3.000,00. Dat bedrag (vordering III.) wordt dan ook toegewezen.
      
      
      
        
          Ontbrekende meubels
        
      
      
    
    
      1.7.
      Volgens [eiser] ontbreken er een bed en twee nachtkastjes. Deze zouden door [gedaagde] zijn opgeslagen en vervolgens niet zijn teruggebracht. Ter zitting heeft [gedaagde] toegegeven dat dit bed en de kastjes nog in een opslag staan van een vriend. Omdat ook hij gedetineerd is, is het niet mogelijk gebleken om deze meubels terug te laten brengen. Gelet hierop moet worden vastgesteld dat dit een voor toewijzing vatbare schadepost is. 
      
    
    
      1.8.
      
        Wat betreft de hoogte van het bedrag wordt uitgegaan van hetgeen tussen partijen eerder is besproken en in principe was overeengekomen, te weten een bedrag van 
        € 5.000,00. Dat dit bedrag onjuist zou zijn is door [gedaagde] weliswaar ter zitting gesteld, maar niet nader onderbouwd. In dit verband moet worden opgemerkt dat mr. Oranje destijds met de advocaat van [eiser] in overleg is getreden over afwikkeling van dit geschil. Dat hij daarbij enkel als “bode” fungeerde, zoals door [gedaagde] gesteld, wordt niet gevolgd. Immers, [gedaagde] heeft ter zitting toegelicht dat mr. Oranje hem destijds inderdaad over deze zaak geadviseerd heeft en namens hem contacten onderhield met de advocaat van [eiser] . Daarbij komt dat mr. Oranje [gedaagde] onbetwist in meerdere huurprocedures heeft bijgestaan, zelfs nog in september 2024. De conclusie is dat de gevorderde € 5.000,00 (vordering IV.) wordt toegewezen.  
      
      
      
        
          Kosten gemeente
        
      
      
    
    
      1.9.
      Deze vordering wordt door [gedaagde] betwist. Hij stelt dat hij bij de ontruiming al zijn inboedel heeft verwijderd. Tegen de achtergrond van dit verweer heeft [eiser] onvoldoende aangetoond om welke inboedel het in deze gaat. Wat heeft de gemeente opgeslagen voor [eiser] ? Waren het goederen van [gedaagde] , of misschien ook deels van [eiser] ? Nu deze vragen niet beantwoord kunnen worden, worden de gevorderde ontruimingskosten van € 898,43 (vordering V.) afgewezen.
      
      
        
          Waarborgsom
        
      
      
    
    
      1.10.
      De subsidiaire vordering ten aanzien van de waarborgsom in reconventie wordt  beschouwd als een beroep op verrekening in conventie. Dat betekent dat daar waar niet in discussie is dat de waarborgsom van € 10.000,00 nog niet aan [gedaagde] is terugbetaald, dit bedrag kan worden verrekenend met de bedragen die in dit vonnis worden toegewezen. Aan de vordering in reconventie wordt daarom niet toegekomen.
      
      
        
          Buitengerechtelijke kosten en proceskosten
        
      
      
    
    
      1.11.
      Uit de dagvaarding blijkt dat [eiser] vier woningen bezit, waarvan hij er drie verhuurt. [eiser] moet daarom als professionele partij worden aangemerkt. Omdat de huurovereenkomst door een professionele partij is gesloten met een consument, moet ambtshalve getoetst worden aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de kantonrechter deze vernietigen. Eiser mag die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68).
      
    
    
      1.12.
      Op grond van artikel 25.2. van de algemene voorwaarden kunnen alle kosten, in en buiten rechte, op de consument worden verhaald indien er als gevolg van een niet-nakomen door de consument maatregelen moeten worden genomen. Dit kan ertoe leiden dat hogere kosten voor rekening van de consument komen dan wettelijk is toegestaan. Het beding over (buiten)gerechtelijke incassokosten is daarom oneerlijk en wordt vernietigd. De gevorderde buitengerechtelijke kosten en proceskosten (vordering VI. en VII.) worden daarom afgewezen. 
      
      
        
          Rente
        
      
    
    
      1.13.
      Over de toegewezen posten wordt de gevorderde wettelijke rente toegewezen als gevorderd. 
      
    
  
  
    
      2De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      2.1.
      
        veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen:
        a. € 23.003,76 aan achterstallige huurpenningen over de periode van 1 september 2024 tot en met 31 december 2024,
        b. € 3.000,00 aan herstelkosten,
        c. € 5.000,00 aan ontbrekende meubels,
      
    
    
      2.2.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de onder 2.1. sub a., b., en c. genoemde bedragen, vanaf 19 juni 2025 tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      2.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      2.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
        Deze mondelinge uitspraak is gewezen door mr. R.H. Mulderije, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier op 10 november 2025.
      
      
      
        Dit proces-verbaal is opgemaakt en ondertekend door de kantonrechter.