ECLI:NL:RBROT:2026:570, Rechtbank Rotterdam, 22-01-2026, C/10/711496 / KG ZA 25-1230
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-01-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Ontruiming woonruimte. Afwijzing. Eisers hebben onvoldoende spoedeisend belang bij hun vorderingen. Als eisers wel voldoende spoedeisend belang bij hun vorderingen hadden gehad, dan waren die vorderingen ook op inhoudelijke gronden afgewezen. De voorzieningenrechter kan op dit moment niet vaststellen welke huurovereenkomst(en) met betrekking tot de woonruimte op dit moment daadwerkelijk geldt. Het kan niet worden uitgesloten dat de kantonrechter in een bodemprocedure tot het oordeel komt dat gedaagde de woonruimte op dit moment voor onbepaalde tijd van eisers huurt. Het is onvoldoende aannemelijk dat de kantonrechter in een bodemprocedure tot het oordeel komt dat moet worden uitgegaan van een (inmiddels geëindigde) huurovereenkomst voor bepaalde tijd ten aanzien van de woonruimte en dat gedaagde, in het verlengde daarvan, die woonruimte moet ontruimen. Een belangenafweging maakt dit oordeel niet anders.

RECHTBANK Rotterdam
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      Zaaknummer: C/10/711496 / KG ZA 25-1230
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 22 januari 2026 (bij vervroeging)
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1], 2.	[eiser 2], 
    
      woonplaats: Rotterdam,
      eisende partijen,
      advocaat: mr. A. Noordermeer-van der Heide,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde partij,
      advocaat: mr. F. Ergec.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1.
      
        [eisers] zijn eigenaar van het pand aan het adres [adres] (‘het pand’). [eisers] verhuren de zelfstandige woonruimte op de tweede verdieping van het pand (‘de tweede verdieping’) aan [gedaagde]. Volgens [eisers] liep de huurovereenkomst daarvoor tot 1 december 2025, is de huurovereenkomst inmiddels geëindigd en woont [gedaagde] op dit moment zonder recht op de tweede verdieping. Daarom vorderen [eisers] – kort gezegd – dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de tweede verdieping te ontruimen en om een gebruiksvergoeding te betalen totdat de tweede verdieping is ontruimd. [gedaagde] is het hier niet mee eens. [gedaagde] is van mening dat zij de tweede verdieping voor onbepaalde tijd huurt. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen af. Dit oordeel wordt hierna uitgelegd.
      
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 12 december 2025, met bijlagen 1 tot en met 10;
        
        
          de bijlagen 1 tot en met 17 van [gedaagde];
        
        
          de mondelinge behandeling op 16 januari 2026;
        
        
          de pleitnota van mr. Noordermeer-van der Heide.
        
      
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        Het toetsingskader in een kort geding
      
    
    
      3.1.
      Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. De voorzieningenrechter moet daarom beoordelen of [eisers] ten tijde van dit vonnis bij die voorzieningen een spoedeisend belang hebben. Verder moet de voorzieningenrechter in dit kort geding beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorzieningen gerechtvaardigd is. De voorzieningenrechter moet in dit verband ook een belangenafweging maken.
      
      
        
          
            [eisers] hebben onvoldoende spoedeisend belang bij hun vorderingen
        
      
    
    
      3.2.
      Eén van de vereisten om een vordering in een kort geding te kunnen toewijzen, is dus dat de partij die de vordering instelt voldoende spoedeisend belang heeft bij toewijzing daarvan. Het moet daarbij gaan om een situatie waarin, vanwege de feiten en omstandigheden van de zaak, het treffen van een onmiddellijke voorlopige voorziening noodzakelijk is en de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eisers] onvoldoende spoedeisend belang bij hun vorderingen hebben en dat die vorderingen alleen al om die reden moeten worden afgewezen.
      
    
    
      3.3.
      
        [eisers] stellen in het kader van het spoedeisend belang bij hun vorderingen dat (1) [gedaagde] de tweede verdieping sinds 1 december 2025 zonder recht gebruikt, (2) het pand onderhoud nodig heeft en (3) [eisers] zo snel mogelijk een beslissing willen hebben. [eisers] hebben ook nog aangevoerd dat zij het pand zo snel mogelijk vrij van huurders willen verkopen en dat [gedaagde] de tweede verdieping ook om die reden zo snel mogelijk moet ontruimen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan geen van deze omstandigheden – apart of in onderlinge samenhang bezien – tot de conclusie leiden dat [eisers] de uitkomst van een bodemprocedure niet kunnen afwachten. Dat [eisers] vinden dat [gedaagde] de tweede verdieping op dit moment zonder recht of titel gebruikt, dwingt niet tot het oordeel dat de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Daarbij is van belang dat [gedaagde] de huur nog steeds betaalt, ook sinds het vermeende einde van de huurovereenkomst, en daarmee dus de overeengekomen vergoeding betaalt voor het gebruik van de tweede verdieping. Dat in een kort gedingprocedure sneller een beslissing wordt genomen, is ook geen reden om de uitkomst van een bodemprocedure niet te hoeven afwachten. Verder hebben [eisers] niet uitgelegd welk onderhoud precies aan het pand moet worden uitgevoerd en, in het verlengde daarvan, waarom dat onderhoud niet kan worden uitgevoerd als [gedaagde] nog op de tweede verdieping woont. Tot slot zal hierna blijken dat de moeder van [gedaagde] de zelfstandige woonruimte op de eerste verdieping van het pand (‘de eerste verdieping’) op dit moment voor onbepaalde tijd huurt, zodat niet aannemelijk is dat [eisers] het pand op korte termijn vrij van huurders kunnen verkopen als [gedaagde] de tweede verdieping zou ontruimen. Om deze redenen hebben [eisers] onvoldoende spoedeisend belang bij hun vorderingen.
      
      
        
          Inhoudelijke gronden om de vorderingen van [eisers] af te wijzen
        
      
    
    
      3.4.
      Als [eisers] wel voldoende spoedeisend belang bij hun vorderingen hadden gehad, dan waren die vorderingen ook op inhoudelijke gronden afgewezen. Daarvoor is het volgende redengevend.
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde] huurde aanvankelijk samen met haar moeder de eerste verdieping. Eind 2023 ging dat niet meer en is [gedaagde] naar de tweede verdieping verhuisd. Er is toen een aantal huurovereenkomsten getekend c.q. gesloten:
      
        
          een huurovereenkomst ten aanzien van de zelfstandige woning gelegen aan de [adres] voor de bepaalde tijd van 5 december 2023 tot en met 30 november 2025, gesloten tussen [eisers] enerzijds en [gedaagde], haar moeder en haar broertje anderzijds;
        
        
          een huurovereenkomst ten aanzien van de tweede verdieping voor de bepaalde tijd van 5 december 2023 tot en met 30 november 2025, gesloten tussen [eisers] enerzijds en de moeder en het broertje van [gedaagde] anderzijds; en
        
        
          een huurovereenkomst ten aanzien van de eerste verdieping voor onbepaalde tijd vanaf 24 januari 2022, gesloten tussen [eisers] enerzijds en [gedaagde] en haar moeder anderzijds.
        
      
      
    
    
      3.6.
      De voorzieningenrechter constateert dat eind 2023 dus feitelijk twee huurovereenkomsten zijn getekend c.q. gesloten voor de eerste verdieping (huurovereenkomsten a) en c)) en twee huurovereenkomsten zijn getekend c.q. gesloten voor de tweede verdieping (huurovereenkomsten a) en b)). Welke huurovereenkomst(en) met betrekking tot de tweede verdieping op dit moment daadwerkelijk geldt, kan de voorzieningenrechter niet vaststellen. [eisers] stellen zich op het standpunt dat de huurovereenkomst onder b) geldt en beroepen zich voor wat betreft hun vorderingen ook op die huurovereenkomst. De huurovereenkomst onder a) vermeldt in artikel 8.3 echter expliciet “Met dit contract komen de eerder afgegeven contracten te vervallen. Verhuurder heeft op verzoek van huurder eerder 2 separate contracten gemaakt voor de 1e en 2e verdieping van [adres]. Maar de feitelijke verhuring is [adres] in zijn geheel.”. Dit lijkt erop te wijzen dat de eerste en de tweede verdieping sinds eind 2023 in zijn geheel aan [gedaagde] en haar moeder (en haar broertje) zijn verhuurd, zoals [gedaagde] stelt. Het kan in ieder geval niet worden uitgesloten dat de kantonrechter in een bodemprocedure tot het oordeel komt dat de huurovereenkomst onder a) de geldende huurovereenkomst is ten aanzien van (de eerste verdieping en) de tweede verdieping. Het gevolg van dit oordeel zou naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter zijn dat [gedaagde] en haar moeder de eerste verdieping én de tweede verdieping op dit moment voor onbepaalde tijd van [eisers] huren. [gedaagde] en haar moeder huurden de eerste verdieping vóór eind 2023 immers al voor onbepaalde tijd, zo staat tussen partijen niet ter discussie, en het gehuurde waarop die huurovereenkomst voor onbepaalde tijd betrekking heeft is eind 2023 in feite uitgebreid met de tweede verdieping. Splitsing van de huurovereenkomst onder a) in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ten aanzien van de eerste verdieping en een huurovereenkomst voor bepaalde tijd ten aanzien van de tweede verdieping ligt niet voor de hand en verhoudt zich bovendien niet met de dwingendrechtelijke regels omtrent huurbescherming.
      
    
    
      3.7.
      De voorzieningenrechter gaat voorbij aan het standpunt van [eisers] dat [gedaagde] er ook van uitgaat dat de huurovereenkomst onder b) de geldende huurovereenkomst met betrekking tot de tweede verdieping is. [eisers] leggen aan dat standpunt ten grondslag dat [gedaagde] een zaak is gestart bij de Huurcommissie met betrekking tot de verlaging van de aanvangshuurprijs voor de tweede verdieping, dat [gedaagde] daarbij de huurovereenkomst onder b) aan de Huurcommissie heeft overgelegd en dat die zaak vanwege het tijdsverloop sinds de aanvang van de huurovereenkomst voor de tweede verdieping alleen nog ontvankelijk kan zijn als sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. [gedaagde] heeft echter uitgelegd dat zij het huurteam van de gemeente Rotterdam in de loop van 2025 om hulp had gevraagd en dat zij de drie hiervoor in 3.5. genoemde huurovereenkomsten aan het huurteam heeft verstrekt. Volgens [gedaagde] heeft het huurteam vervolgens besloten om een zaak bij de Huurcommissie aan te spannen en heeft het huurteam de huurovereenkomst onder b) aan de Huurcommissie verstrekt. De voorzieningenrechter begrijpt het standpunt van [gedaagde] dan ook zo, dat [gedaagde] er in ieder geval niet zelf voor heeft gekozen om de huurovereenkomst onder b) aan de Huurcommissie te verstrekken en dat [gedaagde] dus ook niet erkent dat die huurovereenkomst geldt. Dit betoog acht de voorzieningenrechter logisch en begrijpelijk. Daardoor is niet komen vast te staan dat partijen uitgaan van dezelfde huurovereenkomst, laat staan dat [gedaagde] zou hebben aanvaard dat de huurovereenkomst zou gelden voor bepaalde tijd zonder enige vorm van huurbescherming.
      
    
    
      3.8.
      Concluderend is onvoldoende aannemelijk dat de kantonrechter in een bodemprocedure tot het oordeel komt dat moet worden uitgegaan van een (inmiddels geëindigde) huurovereenkomst voor bepaalde tijd ten aanzien van de tweede verdieping en dat [gedaagde], in het verlengde daarvan, de tweede verdieping moet ontruimen. Om die reden moeten de in deze zaak gevorderde ontruiming van de tweede verdieping en de daarmee samenhangende vordering tot het betalen van een gebruiksvergoeding worden afgewezen.
      
    
    
      3.9.
      Een belangenafweging maakt dit oordeel niet anders. Integendeel: uit alles dat hiervoor is overwogen, volgt al dat het belang van [gedaagde] om nog op de tweede verdieping te kunnen blijven wonen totdat het geschil in een bodemprocedure aan de kantonrechter is voorgelegd zwaarder weegt dan het belang van [eisers] om de tweede verdieping nu te kunnen ontruimen. Daarbij weegt ook mee dat [gedaagde] heeft gesteld geen andere woonruimte te kunnen vinden, die bovendien ook in de buurt van de woning van haar moeder moet zijn omdat [gedaagde] mentor van haar moeder is, terwijl ontruiming van de tweede verdieping feitelijk onomkeerbaar is (ook gelet op de voorgenomen verkoop van het pand door [eisers]).
      
      
        
          
            [eisers] moeten de proceskosten van [gedaagde] betalen
        
      
    
    
      3.10.
      
        [eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      - griffierecht		€	   341,00
      - salaris advocaat	€	   715,00 (tarief eenvoudige zaak)
      - nakosten		€	   178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
      Totaal			€	1.234,00
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
    
    
      3.11.
      De proceskostenveroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter:
    
    
    
      4.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 1.234,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als [eisers] de proceskosten niet op tijd betalen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [eisers] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
      
    
    
      4.3.
      verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2026.3349 / 1980