ECLI:NL:RBROT:2025:15514, Rechtbank Rotterdam, 19-12-2025, 11009192 CV EXPL 24-8190
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst vanwege de ontstane huurachterstand. Verhuurder hoeft geen onderliggende stukken betreffende servicekosten te verstrekken; huurder mocht betalingen niet opschorten vanwege het ontbreken van die stukken. Verwijt dat verhuurder kosten van meerdere adressen aan huurder zou doorbelasten, is onvoldoende onderbouwd. Overlegging USB-stick zonder toelichting. Tegeneis te laat ingesteld, zodat daarop niet wordt beslist.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11009192 CV EXPL 24-8190
    
    
    
      datum uitspraak: 19 december 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        PingProperties Daily Convenience Center III B.V.,
      vestigingsplaats: Amsterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. E.A.J.M. van de Wijngaard,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Pare Exclusive Schiedam B.V.,
      vestigingsplaats: Schiedam,
      gedaagde,
      vertegenwoordigd door: [naam].
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘PingProperties’ en ‘Pare’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 20 maart 2024, met bijlagen;
        
        
          de aantekeningen van het mondelinge antwoord van 4 april 2024;
        
        
          de akte houdende overlegging producties tevens wijziging van eis van PingProperties van 21 maart 2025, met bijlagen;
        
        
          de brief van de gemachtigde van PingProperties van 28 augustus 2025, met bijlage;
        
        
          de akte houdende overlegging producties van PingProperties van 30 augustus 2025, met bijlagen;
        
        
          de repliek tevens houdende wijziging van eis, met bijlagen;
        
        
          de aantekeningen van de mondelinge reactie van Pare van 21 oktober 2025;
        
        
          de conclusie van dupliek, plus (aanvullend) verweer, met aanvullende stukken op een USB-stick.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 4 april 2024 heeft Pare mondeling geantwoord op de dagvaarding. De kantonrechter heeft Pare toen de gelegenheid gegeven om nader schriftelijk verweer te voeren, op de rolzitting van 30 april 2024. Pare heeft een brief gestuurd, die op 13 mei 2024 door de rechtbank is ontvangen, waarin zij om medische redenen (in de familie) om een nadere termijn vraagt. Vervolgens is een zitting gepland, zodat beide partijen hun verhaal kunnen doen. De zitting die gepland stond op 30 augustus 2024 is op verzoek van partijen niet doorgegaan omdat zij schikkingsonderhandelingen voerden. Er is een nieuwe zitting gepland die op 21 maart 2025 zou plaatsvinden. Pare heeft in een e-mail van 20 maart 2025 vanwege een medisch noodgeval in de familie uitstel gevraagd voor de zitting. De zitting is toen verplaatst naar 5 september 2025. Op 4 september 2025 heeft Pare uitstel gevraagd vanwege de medische situatie van haar vertegenwoordiger. Op verzoek van PingProperties is toen bepaald dat de procedure schriftelijk wordt voortgezet. PingProperties heeft een conclusie van repliek genomen, waarna Pare op de rolzitting van 21 oktober 2025 is verschenen en een schriftelijk verweer heeft overgelegd. Pare heeft ook een USB-stick toegestuurd aan de rechtbank met daarop een groot aantal documenten. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      Pare huurt van PingProperties een bedrijfsruimte aan het [adres]. Het gehuurde bestaat uit een deel winkelruimte en een deel opslagruimte en maakt onderdeel uit van Winkelcentrum Nieuwe Passage. De maandelijkse huurprijs bedroeg op het moment van dagvaarden € 3.179,32 per maand. 
      
    
    
      2.2.
      PingProperties eist in deze procedure primair dat de kantonrechter de huurovereenkomst met Pare ontbindt en Pare veroordeelt om het gehuurde te ontruimen. Reden hiervoor is dat Pare een betalingsachterstand heeft laten ontstaan (huur en servicekosten). Daarnaast eist PingProperties ontruiming van een opslagruimte die Pare in gebruik heeft (genomen) en die volgens PingProperties geen onderdeel is van het gehuurde, maar daar wel mee verbonden is. Partijen hebben over het gebruik van die ruimte overleg gevoerd in de zomer van 2024, toen de eerste geplande zitting op verzoek van partijen is aangehouden. PingProperties heeft Pare toen een allonge aangeboden, maar die is niet door Pare ondertekend. Voor zover de opslagruimte door de minnelijke afspraken (ondanks het ontbreken van een ondertekende allonge) ook door Pare is gehuurd tegen de aangeboden huurprijs van € 1.000,- per maand, eist PingProperties subsidiair betaling van de achterstallige huurprijs voor die opslagruimte. PingProperties eist ook betaling van de contractuele boeterente, incasso- en proceskosten; volgens haar een totaalbedrag van € 13.269,30. De oorspronkelijke achterstand in de betaling van de huur en servicekosten is door Pare betaald (met berekend tot en met september 2025 een ‘voorstand’ van € 248,28). 
      
    
    
      2.3.
      
        Volgens Pare is er geen reden voor ontbinding van de huurovereenkomst. Zij vindt dat PingProperties te hoge servicekosten bij haar in rekening brengt. PingProperties heeft, ondanks een verzoek daartoe van Pare, geen inzage gegeven in de onderliggende stukken bij de specificaties van de servicekosten. Per 1 januari 2023 is het voorschot servicekosten fors verhoogd. Het beding op grond waarvan PingProperties het voorschot heeft verhoogd, is volgens Pare oneerlijk en uit een latere creditnota blijkt dat dit nieuwe voorschot te hoog is geweest. Pare meent dat zij niet hoeft te betalen voor (onderhoud van) voorzieningen en algemene ruimtes in het winkelcentrum, nu het gehuurde ‘extern ligt’. 
        Pare wil dat PingProperties de schade vergoedt die zij heeft geleden door een faillissementsaanvraag die PingProperties heeft gedaan en dat PingProperties wordt veroordeeld om het bedrag van de creditnota voor servicekosten over 2024 (à € 1.994,39) en de kosten voor het verplaatsen van de meterkast (€ 1.530,- exclusief btw) te verrekenen dan wel terug te betalen. Het verplaatsen van de meterkast is volgens Pare iets dat voor rekening van PingProperties als verhuurder had moeten gebeuren. 
        De boete voor te late betaling die PingProperties in rekening brengt (€ 300,- per maand, waarbij de totale boete is opgelopen tot € 6.600,-) is volgens Pare buitensporig hoog en moet gematigd worden. Datzelfde geldt voor de buitengerechtelijke kosten. Tot slot wil Pare dat de juridische kosten die zij heeft gemaakt wordt verrekend met de gevorderde proceskosten.
      
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter doet uitspraak op basis van de gewijzigde eis (het petitum) zoals opgenomen in de conclusie van repliek van PingProperties. 
      
      
        
          De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst 
        
      
      
    
    
      2.5.
      De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt Pare om het gehuurde te ontruimen. De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat Pare tekort is geschoten in haar verplichting om de huur en andere kosten op tijd te betalen en die tekortkoming ernstig genoeg is. Die tekortkomingen zijn niet ongedaan gemaakt door alsnog te betalen. Deze beslissing wordt hieronder uitgelegd.
      
      
        
          De verschuldigde kosten
        
      
      
    
    
      2.6.
      Partijen zijn het eens over de afgesproken huurprijs. Die moet door Pare steeds volledig en op tijd worden betaald. Dat heeft zij niet gedaan, zo blijkt uit het overzicht dat PingProperties bij de conclusie van repliek als productie 32 heeft overgelegd. Zelfs als de afrekeningen voor de servicekosten uit het overzicht worden gehaald en rekening wordt gehouden met een creditnota over 2024 van € 1.994,39 (zoals Pare stelt), had Pare tot en met september 2025 een huurachterstand van bijna € 18.000,-. Dat komt neer op een achterstand van ruim 5,5 maand. 
      
    
    
      2.7.
      Pare moet niet alleen de huur (op tijd) betalen, maar ook de servicekosten zoals PingProperties die bij haar in rekening brengt. Partijen hebben in de huurovereenkomst een voorschot servicekosten afgesproken en in artikel 5 vastgelegd welke leveringen en diensten door PingProperties moeten worden geleverd. Daarin worden onder meer kosten voor de algemene ruimtes in het winkelcentrum genoemd. Dat het gehuurde een ‘externe unit’ in het winkelcentrum is, betekent niet dat Pare deze kosten (toch) niet hoeft te betalen. Het is nu eenmaal zo afgesproken. Datzelfde geldt voor de promotiebijdrage. Uit de huurovereenkomst volgt dat die moet worden betaald en die afspraak moet Pare nakomen. 
      
    
    
      2.8.
      PingProperties mocht het voorschot servicekosten tussentijds verhogen. Dat volgt uit artikel 19.8 van de algemene bepalingen die op de huurovereenkomst van toepassing zijn. Dat die verhoging achteraf iets te hoog blijkt te zijn geweest, betekent niet dat Pare het voorschot niet volledig en op tijd hoefde te betalen. De kantonrechter oordeelt dat het beding van artikel 19.8 van de algemene bepalingen niet onredelijk bezwarend is. Het is ook in het belang van de huurder dat een voorschot wordt afgestemd op te verwachten kosten, zodat hij niet (steeds) achteraf met een hoge jaarafrekening wordt geconfronteerd. 
      
    
    
      2.9.
      PingProperties is niet verplicht om aan Pare inzage te geven in de onderliggende stukken bij de afrekeningen servicekosten. Die verplichting staat niet in de huurovereenkomst, niet in de algemene bepalingen en ook niet in de wet. Artikel 7:259 BW, waarop Pare zich beroept, geldt alleen bij de huur van woonruimte en niet bij bedrijfsruimte. Bovendien verplicht dit artikel alleen tot het verstrekken van een specificatie en zegt het ook niets over onderliggende stukken daarbij. Tot slot staat in artikel 19.7 van de algemene bepalingen dat Pare de afrekening servicekosten moet betalen, ook als zij de juistheid daarvan betwist. 
      
    
    
      2.10.
      Pare heeft opgemerkt dat PingProperties de kosten van tientallen adressen aan haar zou doorbelasten, maar zij heeft niet (goed genoeg) toegelicht waaruit dit blijkt. Het is niet aan de kantonrechter om in de grote hoeveelheid stukken die Pare op een USB-stick heeft gezet en heeft toegestuurd te zoeken waar de eventuele onderbouwing van die stelling staat. Met dit verweer houdt de kantonrechter daarom geen rekening.
      
      
        
          De tekortkoming
        
      
      
    
    
      2.11.
      Uit het voorgaande volgt dat Pare een forse huurachterstand heeft laten ontstaat en dat zij daar geen goede reden voor had. Zij is dan ook tekort geschoten in de nakoming van haar verplichting als huurder om de huur volledig en op tijd te betalen. Die tekortkoming kan niet ongedaan worden gemaakt door alsnog te betalen. Daarmee verdwijnt de achterstand wel, maar er is nog steeds niet op tijd betaald. De kantonrechter oordeelt dat de achterstand die tot en met september 2025 bestond, van ruim 5,5 maand aan huur, op zichzelf al voldoende ernstig is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarbij komt dan nog de achterstand in het betalen van de afrekeningen servicekosten. 
      
      
        
          De kosten voor de ‘extra’ opslagruimte
        
      
      
    
    
      2.12.
      De kantonrechter oordeelt dat niet is komen vast te staan dat partijen voor de ‘extra’ opslagruimte een allonge hebben gesloten, op grond waarvan Pare verplicht is om aan PingProperties hiervoor een afzonderlijke huurprijs te betalen. Partijen hebben wel overlegd en PingProperties heeft een allonge aangeboden, maar die is niet door Pare geaccepteerd. Uit niets blijkt dat Pare op een andere manier akkoord is gegaan met de huurprijs die PingProperties voor deze ruimte wilde ontvangen. Omdat de huurprijs een essentieel onderdeel is van een huurovereenkomst, moet vast staan dat partijen het daarover eens zijn om tot het oordeel te kunnen komen dat een (uitbreiding van de) huurovereenkomst tot stand is gekomen. De subsidiaire vordering tot betaling van de achterstand voor deze ruimte is hierom niet toewijsbaar. 
      
      
        
          De ontruiming
        
      
      
    
    
      2.13.
      Omdat de huurovereenkomst wordt ontbonden, moet Pare het gehuurde ontruimen. Dit is inclusief de ‘extra’ opslagruimte die Pare in gebruik heeft. Alles wat eigendom is van Ping en dat bij Pare in gebruik is, moet zij ontruimen. Omdat Pare wordt veroordeeld om de hele ruimte te ontruimen, kan op deze plaats in het midden blijven of zij deze ruimte al dan niet zonder recht of titel in gebruik heeft en op welke manier zij toegang heeft gekregen tot deze ruimte. Pare moet het gehuurde inclusief extra opslagruimte ontruimen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis. 
      
      
        
          Pare moet € 6.600,- aan boetes betalen
        
      
      
    
    
      2.14.
      De kantonrechter wijst de door PingProperties gevorderde boetes van € 6.600,- toe. In de algemene bepalingen is opgenomen dat Pare een boeterente van 1% per maand met een minimum van € 300,- moet betalen als zij de huur niet op tijd betaalt. Zij heeft dat niet gedaan, zonder dat zij daarvoor een goede reden had. Anders dan Pare betoogt, moet bij de beoordeling of er reden is voor matiging van deze boete niet worden gekeken naar de achterstand die is overgebleven nadat zij (veel later) alsnog heeft betaald, maar moet worden gekeken of de boete die per maand in rekening wordt gebracht in verhouding staat tot de achterstand die in die maand bestond. De kantonrechter oordeelt dat bij een huurprijs van € 3.179,32 per maand een boete van € 300,- niet zo onredelijk hoog is dat de boete gematigd moet worden. 
      
    
    
      2.15.
      De vordering van PingProperties om Pare te veroordelen een boeterente van 1% per maand met een minimum van € 300,- te betalen vanaf 1 oktober 2025 over openstaande bedragen wordt toegewezen, met dien verstande dat het dan moet gaan om openstaande bedragen aan huur, servicekosten en/of promotiebijdrage. Openstaande bedragen aan boeterente en/of incassokosten rechtvaardigen geen (nieuwe) boeterente. 
      
      
        
          Pare moet incassokosten van € 1.124,37 betalen
        
      
      
    
    
      2.16.
      Als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt € 1.124,37 toegewezen. De kantonrechter ziet aanleiding om de afgesproken vergoeding te matigen tot het bedrag waarop PingProperties recht heeft volgens het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (artikel 242 Rv). PingProperties heeft niet gesteld dat de werkelijke kosten hoger waren en dat het redelijk was om deze kosten te maken.
      
      
        
          De kantonrechter kan niet beslissen op de tegenvorderingen
        
      
      
    
    
      2.17.
      De kantonrechter kan niet beslissen op de tegenvorderingen die Pare heeft ingesteld. Zo’n tegenvordering moet op zijn laatst tegelijk met het (eerste) antwoord op de dagvaarding worden ingesteld en dat heeft Pare niet gedaan. De kantonrechter zal dus niet oordelen over de schade in verband met de faillissementsaanvraag, de kosten voor het verplaatsen van de meterkast en het terugbetalen van het bedrag van de creditnota. De kantonrechter kan ook niet eenvoudig vaststellen dat Pare iets te verrekenen heeft met de (oorspronkelijke) vordering van PingProperties, zodat zij aan dat verweer voorbij gaat (artikel 6:136 BW). 
      
      
        
          Pare moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.18.
      De proceskosten komen voor rekening van Pare, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die Pare aan PingProperties moet betalen op € 112,37 aan dagvaardingskosten, € 1.409,- aan griffierecht, € 1.086.- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 543,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 2.742,37. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.19.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat PingProperties dat eist en Pare daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt Pare om aan PingProperties te betalen € 7.724,37;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt Pare om aan PingProperties te betalen een boeterente van 1% per maand met een minimum van € 300,- over openstaande bedragen aan huur, servicekosten en/of promotiebijdrage vanaf 1 oktober 2025 tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.3.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt Pare om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de bedrijfsruimte (winkel- en opslagruimte(s)) aan het [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege Pare bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van PingProperties te stellen;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt Pare in de proceskosten, die aan de kant van PingProperties worden begroot op € 2.742,37;
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en in het openbaar uitgesproken.
        51909