ECLI:NL:RBLIM:2026:837, Rechtbank Limburg, 29-01-2026, 12023488 \ CV EXPL  25-6283
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2026-01-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Vordering tot ontruiming huurwoning wegens overlast. Afgewezen.

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Roermond
    
    
    
      Zaaknummer: 12023488 \ CV EXPL  25-6283
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 28 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        HOEX PARTICIPATIES B.V., 
      gevestigd te Venray,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Hoex Participaties,
      gemachtigde: mr. G.J.G. Olijslager,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [huurder]
        , 
      wonende te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [huurder] ,
      gemachtigde: mr. S.H.F. Kerckhoffs.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding van 8 januari 2026,- de producties 1 t/m 14 van Hoex Participaties,- de producties 1 t/m 11 van [huurder]- de mondelinge behandeling van 16 januari 2026 en de tijdens de mondelinge behandeling 
          overgelegde pleitnota’s van beide partijen. 
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [huurder] huurt sinds 2019 van Hoex Participaties een studio gelegen aan [adres] (hierna te noemen: het gehuurde). 
      
    
    
      2.2.
      Bij brief van 3 november 2025 heeft Hoex Participaties de huurovereenkomst opgezegd per 30 november 2025. In deze brief heeft Hoex Participaties [huurder] verzocht de woning uiterlijk op die datum te verlaten en in goede staat op te leveren. 
      
    
    
      2.3.
      
        [huurder] heeft de woning niet verlaten. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Hoex Participaties vordert - kort gezegd - ontruiming van het gehuurde en een straatverbod voor [huurder] .  
      
    
    
      3.2.
      Ter onderbouwing daarvan voert Hoex Participaties aan dat [huurder] al sinds oktober 2024 ernstige, structurele en voortdurende overlast en vernielingen veroorzaakt. Hoex Participaties stelt dat zij bij herhaling ernstige klachten van omwonenden van [huurder] heeft ontvangen. Deze klachten zien op door [huurder] veroorzaakte overlast en verstoring van het woongenot, waaronder openlijk drugsgebruik, luid geschreeuw, harde muziek, bedreiging van en agressie naar omwonenden. Hoex Participaties beroept zich op artikel 7:213 BW, 6:162 BW en op gedragsbepalingen opgenomen in de huurovereenkomst aangaande het verbod op overlast, aanwezigheid van drugs en de verplichting tot goed huurderschap (artikelen 14.2 t/m 14.5, 14.27 en 14.33). 
      
    
    
      3.3.
      
        [huurder] voert verweer. [huurder] voert - kort samengevat – aan dat geen sprake is van spoedeisend belang aan de zijde van Hoex Participaties. De zaak is bovendien niet geschikt om te behandelen in een kort gedingprocedure. Verder is de gevorderde ontruiming volgens [huurder] volstrekt disproportioneel en is er bovendien inmiddels sprake van medische stabilisatie. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Het juridisch kader voor de vordering tot ontruiming in kort geding
      
    
    
      4.1.
      Een veroordeling van een huurder tot ontruiming van een huurwoning is een ingrijpende maatregel. Een vordering tot ontruiming van een huurwoning kan in kort geding alleen worden toegewezen als met een grote mate van zekerheid kan worden aangenomen dat een eventuele vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Per geval moet er gekeken worden of er voldoende zwaarwegende redenen zijn om deze - vaak definitieve - maatregel toe te wijzen. Daarbij worden alle belangen meegewogen. 
      
      
        
          Het juridisch kader voor de vordering tot ontruiming toegepast op deze zaak
        
      
    
    
      4.2.
      Naar het oordeel van de kantonrechter is op dit moment voornoemde mate van zekerheid over de uitkomst van een eventuele bodemprocedure niet aanwezig. Hij is als volgt tot dat oordeel gekomen. 
      
      
        
          De mailberichten/verklaringen van omwonenden
        
      
      
        4.2.1.
        Ter onderbouwing van de gestelde overlast heeft Hoex Participaties vier e-mailberichten/verklaringen van (voormalige) omwonenden van [huurder] overgelegd. Deze hebben betrekking op enkele gebeurtenissen in de periode oktober 2023 t/m januari 2024. Naar voorlopig oordeel van de kantonrechter zien die verklaringen op voorvallen die in tijd zodanig verspreid zijn dat die niet tot de conclusie kunnen leiden dat sprake is van structurele overlast die voldoende ernstig is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarbij komt nog dat [huurder] betwist dat de inhoud van de verklaringen van de omwonenden juist is. Productie 3 van Hoex Participaties bevat een samenvatting van klachten van omwonenden. Dit is een door Hoex Participaties (of de beheerder) opgestelde samenvatting. De onderliggende klachten zijn (buiten de hiervoor genoemde vier e-mailberichten) niet overgelegd. De voorzieningenrechter heeft de onderliggende klachten voor een groot deel niet en ook [huurder] kan zich daar dus niet concreet tegen verweren, zodat in dit kort geding de juistheid van die onderliggende klachten niet beoordeeld kan worden. Daarom zal nader onderzoek/bewijslevering nodig zijn. Dit betekent niet dat de kantonrechter de verklaringen ongeloofwaardig vindt of minder geloofwaardig vindt dan de betwisting van [huurder] . Evenmin wil de kantonrechter daarmee de door omwonende ervaren overlast bagatelliseren. Om vast te kunnen stellen dat daarmee in objectieve zin sprake is van overlast van dien aard dat die een ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, is echter nader onderzoek/bewijslevering nodig. Voor een dergelijk onderzoek is in een kort geding procedure geen plaats. 
        
        
          
            Het incident in oktober 2025
          
        
      
      
        4.2.2.
        Tussen partijen staat vast dat er in oktober 2025 een incident heeft plaatsgevonden. Daarbij heeft [huurder] een raam vernield van het gehuurde, spullen vanuit het gehuurde naar buiten gegooid en met bebloed lichaam gedesoriënteerd voor het raam van het gehuurde gestaan. [huurder] betwist het incident niet, maar heeft daarover verklaard dat hij ten tijde van het voorval een medische episode doormaakte waarvan hij zich niets kan herinneren. De kantonrechter kan zich voorstellen dat dit incident voor de omwonenden van [huurder] aangrijpend is geweest. [huurder] heeft hierover toegelicht dat hij aansluitend op het voorval met de ambulance is afgevoerd en een week lang opgenomen is geweest in een kliniek. Deze stelling wordt ondersteund door een door [huurder] overgelegde brief van 11 november 2025 van [ggz-instelling] . Daaruit volgt dat [huurder] van 29 oktober 2025 t/m 7 november 2025 opgenomen is geweest op “ [afdeling] ”. Volgens [huurder] is zijn medicatie sindsdien omgezet naar zwaardere medicatie, waardoor hij zich rustiger voelt en de klachten beheersbaar zijn. De kantonrechter overweegt dat dit wordt ondersteund door het feit dat Hoex Participaties tijdens de zitting desgevraagd heeft bevestigd dat er sinds de terugkeer van [huurder] uit de kliniek geen incidenten hebben plaatsgevonden en/of nieuwe klachten meer zijn binnengekomen van omwonenden. 
        
      
    
    
      4.3.
      Voor zover het incident tot de conclusie zou kunnen leiden dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, zal in een bodemprocedure worden beoordeeld of die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de daaruit voortvloeiende gevolgen rechtvaardigt. Bij die (belangen)afweging kan een rol spelen of de overlast een aanwijsbare oorzaak had en nog steeds voortduurt of inmiddels gestopt is.
      
    
    
      4.4.
      Hieruit volgt dat op dit moment niet met een grote mate van zekerheid kan worden aangenomen dat de huurovereenkomst in de bodemprocedure wordt ontbonden. De vordering tot ontruiming worden daarom afgewezen.  
      
      
        
          Straatverbod
        
      
    
    
      4.5.
      Gezien voornoemd oordeel over de ontruimingsvordering kan de vordering die betrekking heeft op het straatverbod ook niet worden toegewezen. 
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
    
    
      4.6.
      Hoex Participaties is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                949,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van Hoex Participaties af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Hoex Participaties in de proceskosten van € 949,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Hoex Participaties niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Dohmen en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2026.