ECLI:NL:RBNHO:2025:15536, Rechtbank Noord-Holland, 04-08-2025, 11750879 \ VV EXPL 25-79
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-08-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: De gevorderde ontruiming is toewijsbaar. {gedaagde 1} heeft zich niet als een goed huurder gedragen. {gedaagde 1} veroorzaakt overlast voor buren en omwondenden, waarbij vooral het incident van 19 juli 2025 voor Woonopmaat van belang is. Het (woon)belang van {gedaagde 1} moet in dit geval wijken voor het belang van buren en omwonenden die zich veilig moeten kunnen voelen in hun woning.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 11750879 \ VV EXPL 25-79
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 4 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING WOONOPMAAT, 
      te Heemskerk,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Woonopmaat,
      gemachtigde: mr. N. Reinalda,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde], 
    
      te [plaats],
      2. DE BEWINDVOERDER ALKMAAR E.O. B.V. in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde],te Alkmaar,
      gedaagde partijen,
      hierna te noemen: [gedaagde] en de bewindvoerder,
      gemachtigde: mr. S.G.H. Langeweg.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding- de producties van Woonopmaat- de producties van [gedaagde]- de wijziging van eis- de mondelinge behandeling van 24 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Woonopmaat is een (sociale) woningbouwcorporatie. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde], thans 68 jaar oud, huurt per 19 juli 1996 de woning aan de [adres 1] te ([postcode 2]) [plaats], (hierna: de woning), van Woonopmaat. Het betreft een appartement op de derde etage in een portiekflat. 
      
    
    
      2.3.
      Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Huurvoorwaarden Kennemer Wooncombinatie voor zelfstandige woonruimte’ van oktober 1994, (hierna: de algemene voorwaarden), van overeenkomstige toepassing verklaard. In de algemene voorwaarden staat: “Artikel 7Betaling (…)3. (…) Onder de op grond van de huurovereenkomst en/of algemene huurvoorwaarden te maken kosten, die krachtens de overeenkomst voor rekening van huurder zijn, zijn onder andere te begrijpen de kosten van eventuele sommatie, incasso, huuropzegging, deurwaarderskosten en kosten van rechtskundige rechtsbijstand.(…)Artikel 8 Gebruik 1. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder (…) gebruiken. (…)Overlast3. Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt.”
      
    
    
      2.4.
      Mevrouw [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]), thans 82 jaar oud, huurt de woning aan de [adres 2] te ([postcode 2]) [plaats] van Woonopmaat. Het betreft een appartement op de tweede etage in een portiekflat; het appartement direct onder de woning van [gedaagde]. 
      
    
    
      2.5.
      Tussen [gedaagde] en [betrokkene 1] is sprake van een burengeschil dat al jarenlang speelt. [gedaagde] klaagt bij Woonopmaat over overlast die zij ondervindt van [betrokkene 1]. [betrokkene 1] klaagt bij Woonopmaat over overlast die zij ondervindt van [gedaagde]. Woonopmaat heeft (meermaals) buurtbemiddeling voorgesteld, waar [gedaagde] noch [betrokkene 1] gebruik van wensten te maken. 
      
    
    
      2.6.
      De heer [betrokkene 2], (hierna: [betrokkene 2]), was vanaf 2018 met tussenpozen woonachtig bij [gedaagde]. De overlastmeldingen die Woonopmaat van [betrokkene 1] heeft ontvangen, zien ook (en vooral) op overlast die [betrokkene 2] zou hebben veroorzaakt. 
      
    
    
      2.7.
      Woonopmaat heeft [gedaagde] en [betrokkene 1] uit coulance een vervangende woning aangeboden. [gedaagde] en [betrokkene 1] hebben dit aanbod afgeslagen. 
      
    
    
      2.8.
      Op 19 januari 2024 heeft [betrokkene 1] aangifte gedaan tegen [gedaagde] van eenvoudige mishandeling: [gedaagde] zou [betrokkene 1] op 18 januari 2024 hebben geduwd waardoor [betrokkene 1] ten val is gekomen. 
      
    
    
      2.9.
      Woonopmaat heeft [gedaagde] naar aanleiding van voormeld incident uitgenodigd voor een gesprek op het kantoor van Woonopmaat op 24 april 2024 om de overlastmeldingen te bespreken. Bij dit gesprek zou [gedaagde] worden verzocht een gedragsaanwijzing te ondertekenen. [gedaagde] heeft niet gereageerd op de uitnodiging van Woonopmaat. Evenmin heeft zij de gedragsaanwijzing ondertekend.
      
    
    
      2.10.
      In december 2024 heeft de vaste aannemer van Woonopmaat laten weten niet meer naar de woning van [gedaagde] toe te zullen gaan omdat [betrokkene 2] zich jegens een van de monteurs agressief had gedragen. 
      
    
    
      2.11.
      Bij brieven van 16 december 2024 en 4 april 2025 heeft de gemachtigde van Woonopmaat [gedaagde] gesommeerd om geen overlast te veroorzaken en haar opnieuw verzocht een gedragsaanwijzing te ondertekenen. Daaraan heeft [gedaagde] geen gehoor gegeven. 
      
    
    
      2.12.
      In de ochtend van 24 mei 2025 heeft [betrokkene 2] luid op de voordeur van [betrokkene 1] staan bonken en haar uitgescholden. Hiervan zijn camerabeelden. 
      
    
    
      2.13.
      Op 19 juli 2025 heeft een incident plaatsgevonden, waarbij [gedaagde] in grote woede met een moker op het raam en de deur van [betrokkene 1] die bereikbaar zijn, heeft staan inslaan. Daarbij is het raam van de deur gesneuveld. Daarbij heeft [gedaagde] tegen [betrokkene 1], die naar binnen was gevlucht, geschreeuwd: “Ik maak je dood!”. Ook hiervan zijn camerabeelden. 
    
    
      2.14.
      
        [betrokkene 1] heeft aangifte gedaan van vernieling en bedreiging met de dood.  
      
    
    
      2.15.
      Op 17 mei 2019 heeft de kantonrechter te Noord-Holland een bewind ingesteld over de (toekomstige) goederen van [gedaagde] en is de bewindvoerder benoemd tot bewindvoerder.
      
    
    
      2.16.
      
        [gedaagde] staat onder behandeling bij [bedrijf] die [gedaagde] begeleiden bij ‘wonen en stabilisatie’, ‘psychosociale begeleiding’ en ‘veiligheid en preventie’. Deze hulpverlening verkeert nog in de opstartende fase. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        Woonopmaat vordert – na vermeerdering van eis – primair ontruiming van de woning aan [adres 1] te ([postcode 2]) [plaats].
        Subsidiair vordert Woonopmaat – samengevat – dat [gedaagde] een gedragsaanwijzing wordt opgelegd waarmee de (geluid- en stank)overlast wordt verminderd, op straffe van een dwangsom. 
      
      
    
    
      3.2.
      Woonopmaat legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Er is al langere tijd sprake van een burengeschil tussen [gedaagde] en haar onderbuurvrouw [betrokkene 1] die over en weer overlast ondervinden van elkaar. Daarbij speelt de vriend van [gedaagde], [betrokkene 2], die dan weer niet dan weer wel in de woning woont, een belangrijke rol. Dit burengeschil is op 19 juli 2025 hevig geëscaleerd doordat [gedaagde] met een moker de ruit bij [betrokkene 1] heeft vernield en haar met de dood heeft bedreigd. De situatie is onhoudbaar geworden en [gedaagde] is alle grenzen te buiten gegaan, zodat ontruiming van de woning – vooruitlopend op de bodemprocedure waar ontbinding zal worden gevorderd – gerechtvaardigd is. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] heeft niet betwist dat al jarenlang sprake is van een burengeschil tussen haar en [betrokkene 1] en dat het incident van 19 juli 2025 heeft plaatsgevonden. Er is sprake van een opstapeling van iets wat al jaren speelt. [gedaagde] is zich ervan bewust dat het incident van 19 juli 2025 niet had mogen plaatsvinden en heeft spijt van de gebeurtenis. [gedaagde] voert aan dat zij op dit moment begeleiding krijgt. Toewijzing van de ontruimingsvordering zou desastreuse gevolgen hebben, omdat [gedaagde] geen vangnet heeft, nergens terecht kan en de net opgestarte begeleiding van [gedaagde] dan hoogstwaarschijnlijk zal worden gestopt. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Woonopmaat, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Woonopmaat in de kosten van deze procedure. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Woonopmaat heeft een spoedeisend belang
      
    
    
    
      4.1.
      
        Het spoedeisend belang is naar het oordeel van de kantonrechter met de aard van de vordering en de motivering daarvan gegeven.
        
          De gevorderde ontruiming is toewijsbaar 
        
      
      
    
    
      4.2.
      Bij de beantwoording van de vraag of op grond van de gestelde tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst als voorlopige voorziening in kort geding een vordering tot ontruiming kan worden toegewezen, moet grote terughoudendheid worden betracht. Een ontruiming in kort geding is een diep ingrijpende maatregel in het woonrecht van een huurder en zal in de praktijk vaak een definitief karakter hebben. Voor toewijzing zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de rechter in een eventuele bodemprocedure tot toewijzing van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal komen.
      
    
    
      4.3.
      De wet bepaalt dat de huurder verplicht is zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Dit staat ook in artikel 8 van de algemene voorwaarden. [gedaagde] moet - als een goed huurder - goed voor de woning zorgen en voorkomen dat de leefomgeving overlast van haar, haar huisgenoten en/of haar bezoekers ervaart. Gedraagt [gedaagde] zich niet als goed huurder, dan kan dat (onder meer) tot gevolg hebben dat zij niet langer in de woning mag blijven wonen en de woning dus moet worden ontruimd.
      
    
    
      4.4.
      Niet in geschil is dat [betrokkene 2], die ook een belangrijke rol in het conflict had en zich zowel jegens [betrokkene 1] als jegens een door Woonopmaat gestuurde monteur agressief heeft geuit, uit de woning is vertrokken. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat [betrokkene 2] naar Lelystad is verhuisd en zich niet langer in en om de woning zal laten zien. Wat daar ook van zij (want [betrokkene 2] heeft wel vaker enige tijd elders gewoond om dan toch weer in de woning terug te keren), de kantonrechter gaat bij de beoordeling van het geschil alleen uit van de overlast die [gedaagde] veroorzaakt heeft. 
      
    
    
      4.5.
      Die overlast spitst zich toe op het incident van 19 juli 2025, die voor Woonopmaat ook reden was om haar eis te vermeerderen: waar zij eerst uitsluitend een gedragsmaatregel vorderde, vordert zij nu (primair) ontruiming van het gehuurde. [betrokkene 1] (en de mogelijk ook andere huurders van Woonopmaat die zich niet durven te melden) voelen zich sindsdien niet meer veilig in het flatgebouw, aldus Woonopmaat waarbij zij verwijst naar de camerabeelden van het incident. Die beelden spreken voor zich: te zien is dat [betrokkene 1] die op de galerij naar buiten staat te kijken, plots naar binnen vlucht waarna [gedaagde], die buiten zich zelf lijkt te zijn van woede, verschijnt en al schreeuwend en tierend met een moker op de ruiten van de woning van [betrokkene 1] begint in te slaan. De woorden: “Ik maak je dood!” zijn duidelijk te horen. Goed voorstelbaar is dat [betrokkene 1] zich hierdoor ernstig bedreigd heeft gevoeld en dat zij zich maar net het vege lijf heeft kunnen redden door naar binnen te gaan. De buurman die, nadat [gedaagde] is weggelopen, voorzichtig om de hoek kijkt, lijkt ook zeer onder de indruk. 
      
    
    
      4.6.
      Vast staat dat [gedaagde] door dit incident haar verplichting om zich als goed huurder te gedragen, niet is nagekomen. Wat er ook zij van de rol van [betrokkene 1] in het burengeschil, duidelijk is wel dat dit gewelddadige gedrag waarbij een andere bewoner van het flatgebouw met de dood is bedreigd en de eigendom van Woonopmaat moedwillig is vernield, strijdig is met goed huurderschap. De wanprestatie is ook zodanig ernstig dat deze op zich zelf de ontbinding en daarop in dit kort geding vooruitlopend, de ontruiming, rechtvaardigt. De vraag is dan vervolgens nog of door [gedaagde] aangevoerde belangen en omstandigheden daaraan in de weg moeten staan. 
      
    
    
      4.7.
      Ter zitting heeft [gedaagde] het incident van 19 juli 2025 erkend en aangegeven te zijn geschrokken van haar eigen gedrag. Zij is direct na dit incident naar haar woning gegaan, van waaruit zij de politie heeft gebeld om het incident te melden. Op de vraag van de kantonrechter hoe dit incident heeft kunnen gebeuren heeft [gedaagde] geantwoord dat dit het gevolg is geweest van de opeenstapeling van jarenlange overlast die zij ondervond van [betrokkene 1]. Het is uit de hand gelopen en [gedaagde] heeft veel spijt van de gebeurtenis. [gedaagde], die mede gelet op haar complexe voorgeschiedenis in ernstige psychische nood verkeert, staat op dit moment onder begeleiding bij [bedrijf] en heeft ter zitting aangegeven dat de ontruiming desastreuse gevolgen voor haar zal hebben. Zij zal dan op straat komen te staan en de hulpverlening zal hoogstwaarschijnlijk stoppen. [gedaagde] die op leeftijd is, heeft geen familie of sociaal vangnet waarbij zij terecht kan. 
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter realiseert zich dat ontruiming van de woning grote (negatieve) gevolgen voor [gedaagde], die een kwetsbaar persoon is, zal hebben. Desondanks is het niet goed denkbaar dat [gedaagde] na wat zij heeft aangericht, in de woning blijft wonen. Het belang van [gedaagde] moet hier wijken voor het belang van [betrokkene 1] en dat van de andere bewoners van het flatgebouw die zich veilig moeten kunnen voelen in hun woning. [gedaagde] heeft richting [betrokkene 1] geen spijt betuigd. En in de jaren waarin het conflict speelde heeft zij niet, althans onvoldoende meegewerkt aan pogingen van Woonopmaat om hier een einde aan te maken, bijvoorbeeld door mee te werken aan buurtbemiddeling of het accepteren van een andere woning. In deze omstandigheden is in hoge mate aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat er voldoende grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Hetgeen door [gedaagde] verder nog naar voren is gebracht kan buiten beschouwing blijven, nu dat niet kan leiden tot een ander oordeel. Dit betekent dat de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen.
      
    
    
      4.9.
      Gelet op de ingrijpende gevolgen voor [gedaagde] wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
      
    
    
      4.10.
      Omdat de primaire vordering zal worden toegewezen, komt de kantonrechter niet toe aan de beoordeling van de subsidiaire vorderingen van Woonopmaat. 
      
      
        
          (De bewindvoerder van) [gedaagde] zal worden veroordeeld in de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      De huurovereenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten met een consument ([gedaagde]). De kantonrechter moet de vordering daarom ambtshalve toetsen aan het dwingende consumentenrecht, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (hierna: de Richtlijn).
      
    
    
      4.12.
      Voor zover Woonopmaat op grond van dit artikel 7 lid 3 van de algemene voorwaarden (overweging 2.3.) aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit oneerlijk in de zin van de Richtlijn. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van artikel 237 in samenhang met artikel 242 Rv ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
      
    
    
      4.13.
      De bewindvoerder zal (als wettelijk vertegenwoordiger van [gedaagde]) in het ongelijk worden gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woonopmaat worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                119,40
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                932,40
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.14.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt de bewindvoerder, in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde], om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres 1] te ([postcode 2]) [plaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Woonopmaat zijn, en de sleutels af te geven aan Woonopmaat,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt de bewindvoerder, in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde], in de proceskosten van € 932,40, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt de bewindvoerder, in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde], tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 4 augustus 2025.
      
    
  
  
     Artikel 7:213 lid 1 BW.