ECLI:NL:RBOVE:2025:6403, Rechtbank Overijssel, 05-11-2025, C/08/329590 / HA ZA 25-72
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-11-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Gedaagde heeft in opdracht van eisers bemiddeld bij het vinden van huurders voor een woning van eisers. De door gedaagde voorgestelde huurders hebben de huur niet betaald en de woning beschadigd achtergelaten. Eisers vinden dat gedaagde haar werk niet goed heeft gedaan; zij heeft onvoldoende onderzoek gedaan naar de (financiële) achtergrond van deze huurders en zij heeft eisers niet goed geïnformeerd over deze huurders. Eisers vinden daarom dat gedaagde de schade die zij heeft geleden moet vergoeden. Gedaagde vindt dat zij zorgvuldig heeft gehandeld en weigert de schade te vergoeden.
      
      De rechtbank oordeelt dat gedaagde haar werkzaamheden onzorgvuldig heeft uitgevoerd; zij had meer onderzoek moeten doen naar de financiële situatie van de huurders. Ook had zij eisers beter moeten informeren over de huurders. Gedaagde is daarom tekortgeschoten in de uitvoering van haar verplichtingen uit de overeenkomst met eisers. Zij moet de schade die als gevolg daarvan is ontstaan vergoeden. Sommige schadeposten van eisers zijn niet duidelijk genoeg. De rechtbank zal hem daarom in de gelegenheid stellen zich daarover nog uit te laten.

RECHTBANK Overijssel
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Almelo
    
    
    
      Zaaknummer: C/08/329590 / HA ZA 25-72
    
    
    
      
        (tussen) vonnis van 5 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1], 
    
      en
      2. [eiser 2], 
      beiden wonende te [woonplaats],
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers],
      advocaat: mr. L.W. van de Wetering,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [gedaagde] B.V., 
      gevestigd te [vestigingsplaats],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      advocaat: mr. J.A. Kopp.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1.
      
        [gedaagde] heeft in opdracht van [eisers] bemiddeld bij het vinden van huurders voor een woning van [eisers]. De door [gedaagde] voorgestelde huurders hebben de huur niet betaald en de woning beschadigd achtergelaten. [eisers] vindt dat [gedaagde] haar werk niet goed heeft gedaan; zij heeft onvoldoende onderzoek gedaan naar de (financiële) achtergrond van deze huurders en zij heeft [eisers] niet goed geïnformeerd over deze huurders. [eisers] vindt daarom dat [gedaagde] de schade die zij heeft geleden moet vergoeden. [gedaagde] vindt dat zij zorgvuldig heeft gehandeld en weigert de schade te vergoeden.
      
    
    
      1.2.
      De rechtbank oordeelt dat [gedaagde] haar werkzaamheden onzorgvuldig heeft uitgevoerd; zij had meer onderzoek moeten doen naar de financiële situatie van de huurders. Ook had zij [eisers] beter moeten informeren over de huurders. [gedaagde] is daarom tekortgeschoten in de uitvoering van haar verplichtingen uit de overeenkomst met [eisers]. Zij moet de schade die als gevolg daarvan is ontstaan vergoeden. Sommige schadeposten van [eisers] zijn niet duidelijk genoeg. De rechtbank zal hem daarom in de gelegenheid stellen zich daarover nog uit te laten. De motivering van de beslissing van de rechtbank volgt hieronder.
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding van 20 februari 2025, met producties 1 tot en met 22,- de conclusie van antwoord van 22 april 2025, met producties 1 tot en met 11,
        - de akte overlegging producties van [eisers] van 16 september 2025, met productie 23,
        - de spreekaantekeningen van mr. Van de Wetering,
        - de spreekaantekeningen van mr. Kopp,
        - de mondelinge behandeling van 24 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Partijen hebben op 2 december 2019 een overeenkomst gesloten, waaruit volgt dat  [gedaagde] onder meer bemiddelt bij het vinden van geschikte huurders voor de woning van [eisers].
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] heeft [naam] en diens vrouw als kandidaat-huurders voorgesteld. Op 25 februari 2021 heeft [eisers] een huurovereenkomst gesloten met [naam] en diens vrouw.
      
    
    
      3.3.
      
        [naam] en zijn vrouw hebben de huur een aantal keren te laat betaald. [naam] laat in maart 2022 weten dat hij is veroordeeld tot betaling van meerdere tonnen. In april 2022 laat [naam] weten dat hij een WSNP traject ingaat.
      
    
    
      3.4.
      
        [eisers] heeft vervolgens [gedaagde] gevraagd om de screeningsresultaten van [naam]. [gedaagde] heeft in reactie hierop laten weten dat er een financiële screening heeft plaatsgevonden. De screeningresultaten zijn niet verstrekt. 
      
    
    
      3.5.
      
        [naam] blijft de huur te laat betalen. Op 21 november 2022 wordt [gedaagde] door [eisers] aansprakelijk gesteld en verzocht om de schade die [eisers] heeft te betalen. [gedaagde] heeft gemeld met een reactie te zullen komen. Een reactie blijft uit.
      
    
    
      3.6.
      Op 11 april 2023 heeft [eisers] [gedaagde] gesommeerd de aansprakelijkheid te erkennen en de schade te vergoeden. Op 9 mei 2023 laat [gedaagde] weten de aansprakelijkheid af te wijzen.
      
    
    
      3.7.
      Vanaf mei 2023 heeft [naam] de huur niet meer betaald. [eisers] is hierop een kort geding gestart. In het vonnis in kort geding van 20 februari 2024 is [naam] veroordeeld tot het betalen van de huurachterstand aan [eisers] en veroordeeld tot ontruiming van de woning. 
      
    
    
      3.8.
      
        [naam] heeft zijn leven beëindigd in de woning.
      
    
    
      3.9.
      In de maanden mei 2024 en september 2024 heeft [eisers] [gedaagde] wederom aansprakelijk gesteld voor de schade die hij heeft geleden. Ook is verzocht om de screeningstukken. [gedaagde] heeft in reactie hierop laten weten dat de zaak is doorgestuurd naar haar verzekeraar.
      
    
    
      3.10.
      De verzekeraar heeft in de maanden november 2024 tot en met januari 2025 op verschillende momenten laten weten nog niet te kunnen reageren omdat zij in afwachting is van stukken van [gedaagde]. 
      
    
    
      3.11.
      
        [eisers] heeft op 20 februari 2025 [gedaagde] gedagvaard.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eisers] vordert - samengevat – dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
      
        
          voor recht verklaart dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de door [eisers] geleden schade die het gevolg is van de inmiddels ontbonden huurovereenkomst tussen [eisers] en [naam];
        
        
          
            [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eisers] van € 28.609,23, te vermeerderen met wettelijke rente;
        
        
          
            [gedaagde] veroordeelt in de proces- en nakosten.
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] voert hiertegen verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente.
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig voor de beoordeling, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      De kern van deze zaak is de vraag of [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst tussen partijen. Wanneer sprake is van een toerekenbare tekortkoming, dan is de vraag of en in hoeverre [gedaagde] gehouden is tot het vergoeden van de verschillende door [eisers] gevorderde schadeposten. De rechtbank overweegt ten aanzien van deze vragen als volgt. 
      
      
        
          Toerekenbare tekortkoming
        
        
          Juridisch kader
        
      
    
    
      5.2.
      Partijen zijn het erover eens dat de tussen hen gesloten overeenkomst kwalificeert als een bemiddelingsovereenkomst. Het gaat om een vorm van een overeenkomst van opdracht en [gedaagde] diende daarom op grond van artikel 7:401 BW bij de uitvoering van de overeenkomst de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. Dat betekent dat [gedaagde] bij de uitvoering van haar opdracht de zorgvuldigheid moet betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in gelijke omstandigheden mag worden verwacht. De zorgplicht van een opdrachtnemer die bemiddelt bij het aangaan van een huurovereenkomst brengt mee dat de opdrachtnemer, in dit geval [gedaagde], beoordeelt of de kandidaat-huurder voldoende waarborgen biedt voor nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, waaronder de verplichting tot de betaling van huur. 
      
      
        
          Standpunt [eisers]
        
      
    
    
      5.3.
       stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] haar zorgplicht als opdrachtnemer heeft geschonden. Zij heeft niet gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan en heeft dus in strijd gehandeld met artikel 7:401 BW. Ter onderbouwing voert [eisers] aan dat [gedaagde] de kandidaat-huurders [naam] en zijn vrouw niet goed genoeg heeft gescreend. Zo is er geen NVM-Woontoets afgenomen en is de kredietwaardigheid niet gecontroleerd. [gedaagde] heeft [eisers] ook voor het aangaan van de huurovereenkomst onvoldoende geïnformeerd door enkel mondeling te melden dat [naam] een vast contract had met een bruto maandsalaris van € 3.000,--. 
      
      
        
          Standpunt [gedaagde]
        
      
    
    
      5.4.
       betwist dat zij haar zorgplicht als opdrachtnemer zou hebben geschonden. Uit de overeenkomst tussen partijen volgt niet dat [gedaagde] verplicht is om een NVM-Woontoets uit te voeren. [gedaagde] is als zorgvuldig opdrachtnemer gehouden de identiteit, werkzaamheden en inkomsten van een kandidaat-huurder te verifiëren en dat heeft zij gedaan. Ter onderbouwing wijst [gedaagde] naar de gegevens die zij van [naam] en zijn vrouw heeft opgevraagd en heeft ontvangen en naar een mailbericht van [naam] met een toelichting op deze stukken. [gedaagde] heeft eerder kandidaat-huurders afgewezen omdat zij onvoldoende waarborgen boden voor nakoming van de huurverplichtingen. [gedaagde] heeft [eisers] zorgvuldig geïnformeerd over deze kandidaat-huurders, zoals ook volgt uit een mailbericht van [eisers] aan [gedaagde] van 14 april 2022. 
      
      
        
          Oordeel rechtbank
        
        
          NVM-Woontoets
        
      
    
    
      5.5.
      De rechtbank is van oordeel dat uit de overeenkomst die tussen partijen is gesloten niet volgt dat [gedaagde] als NVM makelaar verplicht is om een NVM-Woontoets af te nemen. Op de website van de NVM is te lezen dat een NVM-Woontoets uitgevoerd kan worden. De NVM Woontoets wordt echter niet genoemd in de overeenkomst tussen partijen en ook niet in de Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij, welke van toepassing zijn op deze overeenkomst. Gelet op deze feiten en omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat de NVM Woontoets geen onderdeel uitmaakt van de overeenkomst tussen partijen. Door geen NVM-Woontoets uit te voeren is [gedaagde] dan ook niet tekortgeschoten in de uitvoering van haar verplichtingen uit de overeenkomst. 
      
      
        
          Schending zorgplicht
        
      
    
    
      5.6.
      
        Partijen zijn het er over eens dat van een makelaar die bemiddelt bij de totstandkoming van een particuliere huurovereenkomst mag worden verwacht dat hij
        controleert of de kandidaat-huurders voldoende waarborgen bieden voor nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, waaronder de verplichting tot de betaling van huur. [gedaagde] heeft in de huuradvertentie zelf aangegeven dat de minimum inkomenseis voor de huurwoning € 2950,- was. 
      
      
      
    
    
      5.7.
      De kandidaat-huurders hebben op verzoek van [gedaagde] informatie verstrekt over de werkzaamheden en inkomsten van [naam]. Er is geen informatie verstrekt over werkzaamheden en/of inkomen van de vrouw van [naam]. Ondanks dat [eisers] deze informatie al in het voorjaar van 2022 opvroeg, legt [gedaagde] deze informatie pas over bij haar conclusie van antwoord. De rechtbank stelt vast dat de inhoud van de door [naam] aangeleverde informatie tegenstrijdig is. Zo wordt er tegenstrijdige informatie aangeleverd over de hoogte van het bruto maandsalaris, het wel of niet hebben van een vast contract en het bestaan van een proeftijd. Uit de aangeleverde arbeidsovereenkomst en werkgeversverklaring van [naam] volgt immers dat hij per 1 februari 2021 (dus zo’n drie weken vóór het aangaan van de huurovereenkomst) een tijdelijk contract heeft tot eind januari 2022 en dat hij in een proeftijd loopt van een maand. Ook volgt hieruit dat hij per vier weken een bruto salaris verdient van € 1.747,69 en dat hij een bruto jaarsalaris heeft van € 24.838,22. In het mailbericht van 14 februari 2021 meldt [naam] echter dat hij een vast contract heeft en dat hij bruto per maand € 3000,- verdient. Daarvoor heeft [naam] een urenstaat overgelegd (waarvan de herkomst onduidelijk is en waarop geen werkgever wordt genoemd) waaruit zou blijken dat hij in januari 2021 205 uren had gewerkt en daarmee € 2.677,59 bruto verdiende. De proeftijd zou hij in een eerder 0-uren contract al hebben doorlopen. Deze tegenstrijdigheden maken dat er getwijfeld kan worden over de juistheid van de aangeleverde informatie. De rechtbank is van oordeel dat deze tegenstrijdigheden [gedaagde] aanleiding hadden moeten geven tot nader onderzoek, met name naar de financiële positie van [naam], om zo veel als mogelijk uit te kunnen sluiten dat deze kandidaat-huurder niet in staat zou zijn de huur te betalen. Zeker gelet op het feit dat van de vrouw van [naam] geen informatie is aangeleverd over werkzaamheden en inkomsten en de gehuurde woning dus, zo blijkt, enkel op basis van de inkomsten van [naam] zal worden betaald. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] dit heeft gedaan. 
      
    
    
      5.8.
      De rechtbank is dan ook van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende heeft onderzocht of [naam] en zijn vrouw voldoende waarborgen boden voor nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, waaronder de verplichting tot de betaling van huur. Door dit niet verder te onderzoeken heeft [gedaagde] niet gehandeld zoals van een zorgvuldig handelend makelaar mag worden verwacht. Dat [naam] en zijn vrouw de huur de eerste maanden wel hebben betaald, zoals gesteld door [gedaagde], doet hier niet aan af, omdat het gaat om een structurele huurverplichting. Ook het feit dat [gedaagde] eerdere kandidaat-huurders wel heeft geweigerd omdat zij onvoldoende waarborgen boden voor nakoming van de huurverplichtingen, zegt niets over de vraag of zij [naam] en zijn vrouw voldoende hebben onderzocht.
      
    
    
      5.9.
      De rechtbank stelt voorts vast dat onweersproken is dat [gedaagde] [eisers] enkel mondeling (telefonisch) heeft geïnformeerd over [naam] en zijn vrouw, waarbij de inhoud van de screeningstukken, zoals genoemd bij rechtsoverweging 5.7, niet is gedeeld. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] daarmee heeft nagelaten om [eisers] voldoende inzicht te verschaffen in de verschillende door haar ontvangen stukken van [naam] en diens vrouw om zo een gedegen besluit te nemen over het al dan niet aangaan van de huurovereenkomst. Door de inlichtingen van [naam] en zijn vrouw klakkeloos aan te nemen en vervolgens richting [eisers] te reduceren tot de mededeling ‘een kandidaat-huurder die vrachtwagenchauffeur is en € 3.000,- per maand verdiend’, heeft [gedaagde] niet gehandeld zoals van een zorgvuldig handelend makelaar mag worden verwacht. Dat [eisers] akkoord is gegaan met de voorgestelde kandidaat-huurders op basis van de door [gedaagde] verstrekte propositie van deze huurders, maakt dat niet anders omdat [eisers] er op mocht vertrouwen dat [gedaagde] een professional was die haar opdracht zorgvuldig zou uitvoeren. [eisers] heeft ter zitting bovendien onbetwist gesteld dat zij, de informatie kennende, [naam] en zijn vrouw als huurders zou hebben geweigerd, gelet op zijn toenmalige persoonlijke omstandigheden en werkervaring bij een deurwaarder en een bank.
      
      
        
          Tussenconclusie 
        
      
    
    
      5.10.
      De rechtbank concludeert dat [gedaagde] haar zorgplicht heeft geschonden door de financiële positie van [naam] en zijn vrouw onvoldoende nauwkeurig te onderzoeken en door [eisers] onvoldoende volledig te informeren over deze kandidaat-huurders. Dit past niet bij wat van een zorgvuldig handelend makelaar mag worden verwacht. De op [gedaagde] rustende informatie- en onderzoeksplicht strekt immers ter voorkoming van verwezenlijking van risico’s waarvoor een makelaar in beginsel zijn opdrachtgever dient te behoeden. Deze risico’s hebben zich hier verwezenlijkt, hetgeen een beroepsfout van [gedaagde] oplevert. [gedaagde] is door aldus te handelen toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de verplichtingen die voor voortvloeiden uit de met [eisers] gesloten overeenkomst.
      
      
        
          Schade en causaal verband
        
      
    
    
      5.11.
      Nu vast staat dat [gedaagde] tekortgeschoten is in haar zorgplicht is zij tegenover [eisers] verplicht om de schade te vergoeden die [eisers] als gevolg daarvan lijdt. De rechtbank zal hieronder per gevorderde schadepost beoordelen of deze aan [gedaagde] kan worden toegewezen. De verweren die [gedaagde] heeft gevoerd worden daarbij besproken.
      
      
        
          Oordeel rechtbank
        
        
          Huurachterstanden
        
      
    
    
      5.12.
      
        [eisers] vordert vergoeding van de huurachterstanden (tot en met december 2023 tot een bedrag van € 4.046,12 en van januari 2024 tot en met maart 2024 tot een bedrag van € 3.064,77). De rechtbank heeft hiervoor geoordeeld dat [gedaagde] haar zorgplicht heeft geschonden door onvoldoende onderzoek te doen naar de financiële situatie van [naam] en zijn vrouw. Daarmee is een reëel risico op wanbetaling van de huur in het leven geroepen. De schade als gevolg van de onbetaald gelaten huur is om deze reden aan [gedaagde] toe te rekenen en [gedaagde] dient deze schadeposten in beginsel dan ook te vergoeden. 
      
    
    
      5.13.
      De rechtbank is van oordeel dat [eisers] deze schadeposten inhoudelijk ook voldoende gemotiveerd heeft onderbouwd. [eisers] heeft ter onderbouwing van deze twee schadeposten gewezen op het kortgeding vonnis van 20 februari 2024, waaruit volgt dat de huurachterstand tot en met december 2023 € 4.046,12 bedroeg. [eisers] heeft voorts gesteld dat [naam] in de maanden januari, februari en maart 2024 iedere keer een bedrag van € 1.021,59 aan huur diende te betalen, hetgeen niet is gebeurd. [gedaagde] heeft deze punten inhoudelijk niet betwist, zodat de vorderingen ook inhoudelijk in beginsel kunnen worden toegewezen. 
      
    
    
      5.14.
      
        [gedaagde] heeft als verweer gevoerd dat de maanden huur die wel zouden zijn betaald in mindering moeten worden gebracht op deze vorderingen. Met dit verweer miskent [gedaagde] dat [eisers] enkel de huurachterstanden vordert van de maanden die niet zijn betaald en niet de huur over de gehele periode dat [naam] de woning heeft gehuurd. Er is dan ook geen grond voor verrekening en de rechtbank verwerpt dit verweer. Ook het verweer dat wanneer [gedaagde] geen beroepsfout zou hebben gemaakt de woning mogelijk langer leeg had gestaan waardoor er ook geen huur zou zijn ontvangen door [eisers] wordt door de rechtbank verworpen. Naast het feit dat onbekend is wanneer een andere huurder zou zijn gevonden, ziet de door [eisers] gevorderde onbetaalde huur niet op de eerste maanden na aanvang van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      5.15.
      Dit alles betekent dat [gedaagde] de huurachterstanden van in totaal € 7.110,89 aan [eisers] moet betalen.
      
      
        
          Ontruimingskosten en slotenmaker
        
      
    
    
      5.16.
      
        [eisers] vordert vergoeding van de ontruimingskosten van € 3.025,-- en de kosten van de slotenmaker van € 167,75. Deze kosten zijn door [gedaagde] niet betwist. De rechtbank zal beide schadeposten dan ook toewijzen en [gedaagde] bij eindvonnis veroordelen tot betaling van de genoemde bedragen.
      
      
        
          Herstelkosten
        
      
    
    
      5.17.
      
        [eisers] maakt aanspraak op vergoeding van de schade die [naam] en zijn vrouw hebben veroorzaakt in zijn woning van € 9.899,38. [gedaagde] betwist het causale verband tussen deze schadepost en de tekortkoming van [gedaagde]. 
      
    
    
      5.18.
      De rechtbank is van oordeel dat de gevorderde herstelkosten niet rechtstreeks en in een te ver verwijderd verband staan met de geconstateerde tekortkoming van [gedaagde]. Dat de woning van [eisers] schade heeft geleden als gevolg van gedragingen van de huurder tijdens de periode dat hij in de woning verbleef en dat [eisers] kosten heeft moeten maken om deze schade te herstellen, zodat hij de woning weer kon verhuren, zijn kosten die niets te maken hebben de schending van de zorgplicht door [gedaagde]. Het feit dat iemand onvoldoende financiële middelen heeft om de huur te betalen, wil nog niet zeggen dat diegene ook schade aan het gehuurde zal toebrengen. De in de woning aangetroffen schade is het gevolg van gedragingen van de huurder zelf, zoals roken (wat overigens niet verboden was in de huurovereenkomst) en de zelf gekozen dood van [naam]. De implicatie van [eisers] dat [naam] door het (met tussenkomst van [gedaagde]) aangaan van een te dure huurovereenkomst tot die daad is gedreven, gaat de rechtbank te ver. De rechtbank wijst de vordering tot vergoeding van deze schadeposten dan ook af.
      
      
        
          Schade verhalen op medehuurder
        
      
    
    
      5.19.
      De rechtbank verwerpt het verweer van [gedaagde] dat de schade verhaald zou moeten worden op de vrouw van [naam] nu zij medehuurder was van de woning. Ter zitting is onbetwist gesteld dat mevrouw al geen (mede)huurder meer was, nu zij kort na het aangaan van de huurovereenkomst van [naam] is gescheiden. 
      
      
        
          Eigen schuld
        
      
    
    
      5.20.
      Het beroep van [gedaagde] op de eigen schuld van [eisers] ex artikel 6:101 BW wijst de rechtbank ook af. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] onvoldoende gesteld en onderbouwd dat de schade die [eisers] heeft geleden mede het gevolg is van omstandigheden die aan hem kunnen worden toegerekend. Het feit dat [eisers] ervoor heeft gekozen een overeenkomst met [gedaagde] aan te gaan waarin geen vergaande screening is overeengekomen, terwijl hij afhankelijk stelt te zijn van de huurinkomsten, is geen omstandigheid die aan [eisers] kan worden toegerekend in dit verband. De rechtbank heeft hiervoor immers geoordeeld dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen gesloten overeenkomst. Ook het feit dat [eisers] niet eerst zelf onderzoek heeft gedaan naar [naam] en zijn financiële positie is geen omstandigheid die aan [eisers] kan worden toegerekend in de zin van artikel 6:101 BW. Bovendien kon [eisers] dit onderzoek, bij gebrek aan informatie over [naam] (zie rechtsoverweging 5.9.), ook niet goed uitvoeren. Het beroep op eigen schuld wordt dan ook afgewezen.
      
      
        
          Advocaatkosten
        
      
    
    
      5.21.
      
        [eisers] vordert vergoeding van zijn advocaatkosten tot en met december 2024 van € 8.406,21, [eisers] wijst hierbij op de facturen van Rechtdoor BV die betrekking hebben op de periode tot en met december 2024 en volgens [eisers] zien op de kosten die zijn gemaakt om [naam] aan te schrijven en de kosten die zijn gemaakt voor het voeren van het kort geding. [gedaagde] betwist deze vordering en benoemt dat de facturen die ter onderbouwing van de advocaatkosten zijn overgelegd onvoldoende gespecificeerd zijn, zodat niet duidelijk is welke werkzaamheden van de advocaat ten grondslag liggen aan deze facturen en of deze in causaal verband staan met de tekortkoming van [gedaagde].
      
    
    
      5.22.
      De rechtbank stelt vast dat niet wordt betwist dat [eisers] advocaatkosten heeft moeten maken om zijn recht op betaling van de huurachterstand voor recht vastgelegd te krijgen. [eisers] heeft ter onderbouwing een aantal declaraties overgelegd. Deze zijn inderdaad niet gespecificeerd. Hieruit volgt niet of deze declaraties ook daadwerkelijk betrekking hebben op de kosten zoals door [eisers] wordt gesteld. Ook ontbreekt enig bewijs van betaling van deze declaraties. De rechtbank zal [eisers] daarom in de gelegenheid stellen om zich hierover uit te laten en te onderbouwen of voornoemd bedrag terecht in haar vordering is opgenomen. 
      
      
        
          Waarborgsom
        
      
    
    
      5.23.
      De rechtbank is van oordeel dat de waarborgsom in mindering dient te worden gebracht op de door [eisers] geleden schade. Uit het mailbericht van 14 april 2022 van [eisers] aan [gedaagde] volgt dat de waarborgsom voor aanvang van de huur is voldaan door [naam]. [eisers] heeft ter zitting verklaard dat hij niet weet of deze waarborgsom is verrekend met de door hem gevorderde betalingsachterstand. De rechtbank zal [eisers] daarom in de gelegenheid stellen om zich hierover uit te laten. 
      
      
        
          Akte uitlating
        
      
    
    
      5.24.
      Gelet op de onduidelijkheid over de hoogte van de gevorderde advocaatkosten en de waarborgsom zal de rechtbank deze zaak op de rol plaatsen voor een akte uitlating aan de zijde van [eisers]. [gedaagde] zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld op die akte te reageren. In afwachting hiervan wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      6.1.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 19 november 2025 voor akte uitlating door [eisers] over hetgeen in rechtsoverwegingen 5.21 tot en met 5.24 is vermeld en bepaalt tevens dat hiervoor geen uitstel zal worden toegestaan;
      
    
    
      6.2.
      bepaalt dat [gedaagde] vervolgens in de gelegenheid zal worden gesteld om op de akte uitlating als bedoeld onder 6.1. schriftelijk te reageren op de rolzitting van 3 december 2025 en bepaalt tevens dat hiervoor geen uitstel zal worden toegestaan;
      
    
    
      6.3.
      bepaalt dat indien [eisers] of [gedaagde] bewijs wil leveren door middel van schriftelijke bewijsstukken, zij die stukken op de respectievelijke rolzittingen in het geding moet brengen;
      
    
    
      6.4.
      houdt verder iedere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. drs. A.M. van Diggele en in het openbaar uitgesproken op 5 november 2025.