ECLI:NL:RBAMS:2025:8684, Rechtbank Amsterdam, 28-10-2025, 11102371
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht

Samenvatting: huur woonruimte, vergeten huurprijs te indexeren, rechtsverwerking, terugwerkende kracht, redelijkheid en billijkheid

vonnis
    
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 11102371 CV EXPL 24-4589
      vonnis van: 28 oktober 2025
      fno.:  94
    
    
    
    vonnis van de kantonrechter
    
    
      I n z a k e
    
    
    
      [eiseres]
    
    
      wonende te [woonplaats]
      eiseres 
      nader te noemen: [eiseres]
      gemachtigde: mr. M.J.K. Rosman
    
    
    
      t e g e n
    
    
    
      [gedaagde]
    
    
      wonende te [woonplaats]
      gedaagde 
      nader te noemen: [gedaagde]
      gemachtigde: mr. W. Vos
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    
      Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
    
    - de dagvaarding van 6 mei 2024 met producties;- de conclusie van antwoord, met (voorwaardelijke) eis in reconventie;
    - de conclusie van antwoord in reconventie met vermeerdering van eis in conventie;- het instructievonnis;- de dagbepaling mondelinge behandeling.
    
    
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 december 2024. [eiseres] is in persoon verschenen samen met haar dochter en bijgestaan door haar gemachtigde en mr. J. de Jong Schouwenburg. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. [gedaagde] heeft haar vordering in reconventie ingetrokken. Partijen zijn, mede aan de hand van een pleitnota, gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. 
    
    
    
      Daarna zijn ingediend:- de akte van [eiseres] ;- de repliek met vermindering van eis en producties;- de dupliek met producties;
    
    - de akte uitlating producties van [eiseres] .
    
    
      Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
    
    
  
  
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
  
  
    Feiten
    
    
      1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
    
    
      1.1.
      
        [gedaagde] huurt sedert 1 oktober 2017 van [eiseres] de benedenwoning aan het [adres] . De aanvangshuurprijs bedroeg € 3.000,00 per maand.
    
    
      1.2.
      De huurovereenkomst bepaalt dat de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst (Model Pararius d.d. 9 augustus 2016)” hierna te noemen de Algemene Bepalingen augustus 2016 van toepassing zijn. [gedaagde] heeft op 22 september 2017 de huurovereenkomst getekend en ook getekend voor ontvangst van deze Algemene Bepalingen augustus 2016.
    
    
      1.3.
      Artikel 5.1 van de huurovereenkomst luidt:Ingeval van een geliberaliseerde huurprijs als bedoeld in art. 7:247 BW zal de huurprijs jaarlijks worden aangepast op de wijze als bepaald in artikel 5.1. van de Algemene Bepalingen.
    
    
      1.4.
      
        Artikel 5.1 van de Algemene Bepalingen augustus 2016luidt:Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:
         Vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);
         …
         Geldt de gewijzigde huurprijs ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan.
      
    
    
      1.5.
      Er heeft geen jaarlijkse indexering van de huurprijs plaatsgevonden.
    
    
      1.6.
      Bij brief van 14 juli 2023 heeft [eiseres] de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Zij heeft daarbij aangegeven dat zij bereid is tot minnelijk overleg hierover en over onder meer hoe “om te gaan met de huurindexering die [eiseres] over de afgelopen vijf jaar kan terugvorderen”.
    
    
      1.7.
      
        [eiseres] heeft vervolgens geen aanspraak gemaakt op huurindexering.
    
    
      1.8.
      Bij e-mail van 6 februari 2024 heeft de gemachtigde van [eiseres] aan de gemachtigde van [gedaagde] geschreven:“Daarnaast indexeert mevrouw [eiseres] de huurprijs per 1 maart a.s. op grond van artikel 5.1 van de huurovereenkomst en artikel 5.1 van de algemene bepalingen (de hier toepasselijke algemene voorwaarden voeg ik bij). Dit betekent dat mevrouw [gedaagde] per 1 maart a.s. EUR 3.482,50 per maand aan mevrouw [eiseres] verschuldigd is. Daarnaast maakt mevrouw [eiseres] aanspraak op de door mevrouw [gedaagde] ten onrechte niet betaalde huurindexeringen over de afgelopen jaren ter waarde van EUR 14.663,40 excl. wettelijke rente. Mevrouw [eiseres] stuit hierbij de verjaring van deze vorderingen op grond van art. 3:317 lid 1 BW.”
    
    
      1.9.
      
        [eiseres] heeft in deze procedure haar vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik ingetrokken.
    
  
  
    Vordering
    
    2. [eiseres] vordert -na vermindering van eis-:a.	te verklaren voor recht dat de huurprijs vanaf 1 oktober 2024 € 3.603,61 per maand bedraagt en op grond van de toepasselijke algemene voorwaarden jaarlijks op 1 oktober conform de geldende CPI-index wordt verhoogd;b.	[gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 22.364,24 aan achterstallige huurindexeringen te vermeerderen met de achterstallige huurindexeringen vanaf 1 juni 2025 tot en met de datum van de uitspraak in deze zaak, het geheel te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata tot aan de dag van de algehele voldoeningc.	de proceskosten.
    3. [eiseres] stelt dat uit de huurovereenkomst volgt dat de huurprijs jaarlijks geïndexeerd wordt. De wijze waarop de indexering plaatsvindt is nader uitgewerkt in artikel 5.1 van de algemene voorwaarden augustus 2016, die van toepassing zijn verklaard in de huurovereenkomst. Volgens haar hebben partijen tijdens de bezichtiging van de woning op 22 september 2017 van haar makelaar de heer [naam] een exemplaar van de Algemene Voorwaarden augustus 2016 ontvangen en voor ontvangst daarvan getekend en zijn deze op de huurovereenkomst van toepassing. 
    4. [eiseres] stelt dat zij is vergeten de huurprijs jaarlijks te indexeren en doet dit alsnog met terugwerkende kracht. Volgens haar heeft de huurder zelf een eigen verantwoordelijkheid om de juiste, wel geïndexeerde huurprijs te betalen, ook als de verhuurder daar geen beroep op doet. De huurprijs bedraagt daarom thans € 3.603,61 per maand. [gedaagde] is volgens haar in verzuim geraakt met het betalen van de correcte huurprijs omdat de maandelijkse huurtermijnen telkens zijn verstreken zonder volledige betaling. Zij vordert de achterstallige indexeringen vanaf 1 oktober 2018. Deze bedragen t/m mei 2025 € 22.364,24 in totaal. 
  
  
    Verweer
    5. [gedaagde] betwist dat de Algemene Bepalingen augustus 2016 op de huurovereenkomst van toepassing zijn. Zij betwist dat zij deze tijdens de bezichtiging op 22 september 2017, dan wel een later moment, heeft ontvangen. Volgens [gedaagde] heeft de makelaar van [eiseres] voor de bezichtiging op 22 september 2017 de ingevulde concept huurovereenkomst met Algemene Bepalingen versie 28 januari 2016 aan haar gestuurd en zijn deze op de overeenkomst van toepassing. Deze voorzien volgens haar niet in een -zonder de jaarlijkse aanzegging-  automatische indexatie.
    6. [gedaagde] voert verder aan dat [eiseres] , door het jarenlang niet indexeren van de huur, haar recht hierop heeft verwerkt, althans het vertrouwen heeft gewekt niet de huur te zullen indexeren. Volgens haar is de vordering er bij gesleept om de opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik kracht bij te zetten. Zij wijst erop dat [eiseres] in een whatsapp aan haar van 12 januari 2023 heeft meegedeeld dat zij de huur keurig op tijd betaalt en dat zij daaruit ook heeft mogen begrijpen dat zij niet alsnog aanspraak zou maken op huurprijsindexatie.
  
  
    Beoordeling
    7. Vast staat dat [gedaagde] sinds 2017 van [eiseres] de woning huurt en dat de huurprijs sedert de aanvang van de huurovereenkomst niet door middel van een aanzegging is geïndexeerd. 
    8. [eiseres] maakt alsnog op grond van de Algemene Voorwaarden versie augustus 2016 aanspraak op een huurprijs die is berekend op basis van de jaarlijkse indexering sedert 1 oktober 2018 en op achterstallige huurindexeringen vanaf 1 oktober 2018. 
    9. Allereerst dient te worden vastgesteld of de Algemene Voorwaarden augustus 2016 op de overeenkomst van toepassing zijn. De kantonrechter is van oordeel dat dat het geval is. In de huurovereenkomst wordt immers duidelijk naar de voorwaarden versie augustus 2016 verwezen. [gedaagde] heeft ook voor ontvangst van de voorwaarden versie augustus 2016 getekend. Het enkele feit dat [gedaagde] mogelijk voor aanvang van de huurovereenkomst een exemplaar van Algemene Voorwaarden versie januari 2016 heeft ontvangen, maakt dat niet anders. [gedaagde] heeft immers nadien de huurovereenkomst ondertekend waarin de versie van augustus 2026 van toepassing is verklaard en voor ontvangst daarvan getekend. Uit het feit dat artikel 5.1 van de huurovereenkomst voor de berekening van de huurverhoging verwijst naar artikel 5.1 van de algemene voorwaarden augustus 2016 en dit artikel daadwerkelijk over huurverhoging gaat, terwijl artikel 5.1 van de voorwaarden van januari 2016 niet over huurverhoging maar over verboden gedrag van de huurder gaat en dat dus niet aansluit op de huurovereenkomst, blijkt ook dat het de bedoeling was de versie van augustus 2016 en niet de versie van januari 2016 op de huurovereenkomst van toepassing te verklaren. 
    10. Op grond van de van toepassing zijnde algemene voorwaarden is [eiseres] gerechtigd de huur jaarlijks te indexeren. Op grond van artikel 5.1 van de voorwaarden geldt de gewijzigde huurprijs ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan. [gedaagde] voert aan dat [eiseres] haar rechten op huurindexering door stilzitten heeft verwerkt. 
    11. Uitgangspunt dient te zijn dat [eiseres] aanspraak kan maken op nakoming door [gedaagde] van hetgeen partijen blijkens het huurcontract zijn overeengekomen - in dit geval een jaarlijkse indexering van de huurprijs -, maar dat een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel niet van toepassing is voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. 
    12. Het enkele tijdsverloop levert geen toereikende grond op voor het aannemen van rechtsverwerking, immers daartoe is vereist de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken (HR 29 september 1995, NJ 1996,89).
    13. [eiseres] heeft vanaf de aanvang van de huurovereenkomst per 1 oktober 2017 tot de e-mail van de gemachtigde van [eiseres] van 6 februari 2024 steeds zonder protest huurbetalingen geaccepteerd berekend op grond van de aanvangshuur. [eiseres] heeft gedurende het tijdvak oktober 2017 tot februari 2024 nimmer huurprijs indexatie aangezegd, hetgeen wel van haar had mogen worden verwacht nu zij werd bijgestaan door een deskundig makelaar en [gedaagde] een particulier huurder is. [eiseres] heeft weliswaar in de opzeggingsbrief van 14 juli 2023 gesproken over het “kunnen vorderen” van indexeringen maar heeft daarin niet daadwerkelijk betaling van geïndexeerde huur gevorderd. In het whatsapp bericht van 12 januari 2023, dat [eiseres] niet heeft betwist, heeft [eiseres] [gedaagde] erop gewezen dat [gedaagde] de huur steeds netjes betaalde. Zij heeft ook toen geen aanspraak gemaakt op huurprijsindexatie. 
    14. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] op grond van deze feiten en omstandigheden in onderling verband en samenhang bezien bij [gedaagde] het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat de aanvangshuurprijs in elk geval tot 6 februari 2024 niet werd geïndexeerd. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid is het daarom onaanvaardbaar dat [eiseres] achteraf nabetaling vordert van huurprijsverhogingen berekend op basis van de contractuele indexatie met ingang van 1 januari 2018. Het voorgaande geldt ook indien met [gedaagde] mag worden aangenomen dat [gedaagde] door niet uit eigen beweging de indexering te voldoen, van rechtswege in verzuim raakte, nu [eiseres] ook naar aanleiding daarvan niet eerder dan in februari 2024 heeft laten weten op betaling aanspraak te maken. 
    15. Gelet op het hiervoor gestelde oordeelt de kantonrechter dan ook dat de vordering om met terugwerkende kracht toepassing te geven aan de indexeringsbepaling, zowel waar het gaat om het aanvangstijdstip van het berekenen van de indexering als om het tijdstip waarop met terugwerkende kracht aanspraak op die geïndexeerde som zou kunnen worden gemaakt, en de daaruit voortvloeiende geldvordering slechts beperkt  toewijsbaar is, zoals hieronder bepaald. 
    
    16. Nu de indexeringsbepaling nog steeds onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst tussen partijen en [eiseres] bij e-mail van haar raadsman van 6 februari 2024 aanspraak op indexering is gaan maken, acht de kantonrechter het wel redelijk en billijk dat de eerste indexering (dan ook) zou zijn ingegaan per 1 oktober 2024. De ingaande die datum te bepalen huurprijs is derhalve de huurprijs van € 3.000,00, te verhogen met de overeengekomen CPI index van 3,3% in 2024 en komt derhalve neer op € 3.099,00 per maand.
    
    
      17. Dit betekent dat de indexeringsachterstand van 1 oktober 2024 tot en met mei 2024 € 792,00 bedraagt. Dit bedrag zal worden toegewezen. 
      17. [eiseres] zal als de voor het grootste gedeelte in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
    
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      verklaart voor recht dat de huurprijs vanaf 1 oktober 2024 € 3.099,00 per maand bedraagt en op grond van de toepasselijke algemene voorwaarden jaarlijks op 1 oktober conform de geldende CPI-index wordt verhoogd;
    
    
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 792,00 aan achterstallige huurindexeringen te vermeerderen met de achterstallige huurindexeringen vanaf 1 juni 2025 tot en met de datum van de uitspraak in deze zaak, het geheel te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata tot aan de dag van de algehele voldoening;
    
    
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot worden op € 812,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
    
    
      veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 67,50 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
    
    
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 28 oktober 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.