ECLI:NL:GHAMS:2025:1764, Gerechtshof Amsterdam, 08-07-2025, 200.338.903/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-07-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Huurders exploiteren in een tuinhuis in de achtertuin een kapsalon. Volgens verhuurder is dat op grond van de huurovereenkomst niet toegestaan. Het hof is van oordeel dat de aard van dit bedrijf zich niet verhoudt tot de overeengekomen woonbestemming. De exploitatie van de kapsalon ter plaatse zonder toestemming van verhuurder levert dan ook een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst op. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter, waarin huurders zijn veroordeeld de exploitatie te staken.

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.338.903/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Noord-Holland	: 10490625 \ CV EXPL 23-2071
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [appellant 1] ,
    
      2. [appellant 2],
      beiden wonend te [plaats] ,
      appellanten,
      advocaat: mr. K. Dirlik te Alkmaar,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING WOONWAARD NOORD-KENNEMERLAND,
      gevestigd te Alkmaar,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. M.J. Dekker te Alkmaar.
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellanten] (en afzonderlijk [appellant 1] en [appellant 2] ) en Woonwaard genoemd. 
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      
        [appellanten] huren een woning van Woonwaard. Zij exploiteren in een tuinhuis in de achtertuin een kapsalon. Volgens Woonwaard is dat op grond van de huurovereenkomst niet toegestaan. Het hof is van oordeel dat de aard van dit bedrijf zich niet verhoudt tot de overeengekomen woonbestemming. De exploitatie van de kapsalon ter plaatse zonder toestemming van Woonwaard levert dan ook een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst op. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter, waarin [appellanten] zijn veroordeeld de exploitatie te staken.
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellanten] zijn bij dagvaarding van 29 februari 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 6 december 2023 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Woonwaard als eiseres en [appellanten] als gedaagden (hierna: het bestreden vonnis). De dagvaarding in hoger beroep bevat de grieven en een productie.
    
    
    
      Nadat [appellanten] overeenkomstig de appeldagvaarding van grieven hadden gediend en voormelde productie hadden overgelegd, heeft Woonwaard een memorie van antwoord ingediend, met producties.
    
    
    
      Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 20 mei 2025 laten toelichten, [appellanten] door mr. Dirlik voornoemd, aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen, en Woonwaard door mr. Dekker voornoemd. [appellanten] hebben bij deze gelegenheid nog twee producties in het geding gebracht en Woonwaard heeft één productie in het geding gebracht.
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vordering van Woonwaard alsnog zal afwijzen met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Woonwaard in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten en rente.
    
    
    
      Woonwaard heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, met nakosten en rente.
    
    
    
      Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in 2.1 tot en met 2.9 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten, komen de feiten neer op het volgende. 
    
    
    
      3.1.
      Woonwaard is een verhuurder van sociale woningbouw.
      
    
    
      3.2.
      Op 30 oktober 2003 hebben Woonwaard en [appellant 1] een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan Woonwaard aan [appellant 1] de woning met tuin en aanhorigheden aan [straat] [nummer] te [plaats] heeft verhuurd (hierna ook: het gehuurde).
      
    
    
      3.3.
      Ongeveer twee jaar nadien is [appellant 2] bij [appellant 1] ingetrokken. Op enig moment zijn zij gehuwd. [appellant 2] is door het huwelijk op grond van de wet medehuurder geworden van het gehuurde.
      
    
    
      3.4.
      
        In de huurovereenkomst staat onder meer het volgende:
        
          
          “Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als zelfstandige woonruimte. (…)
        
        
          	Door ondertekening verklaren de verhuurder en de huurder akkoord te gaan met bijgevoegd Huurreglement (voorwaarden en bedingen, versie december 1998) (…).”
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        Artikel 6 lid 1 van voornoemd huurreglement luidt, voor zover van belang, als volgt:
        
          
          “Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt en ingericht te houden als woonruimte voor de huurder en zijn/haar gezin. (…) De huurder is verplicht zich het gehuurde, waarin begrepen alle aanhorigheden, overeenkomstig de bestemming te gebruiken en aan deze bestemming geen wijziging te geven.”
        
      
      
    
    
      3.6.
      Sinds 2013 exploiteert [appellant 1] een kapsalon. Aanvankelijk knipte en verzorgde zij haar klanten in de woning. In de loop van 2013 hebben [appellanten] een tuinhuis geplaatst in de tot het gehuurde behorende tuin. Sindsdien ontvangt en verzorgt [appellant 1] haar klanten in het tuinhuis.
      
    
    
      3.7.
      
        [appellanten] hebben dit niet gemeld aan Woonwaard en Woonwaard heeft voor de exploitatie van de kapsalon geen toestemming gegeven.
      
    
    
      3.8.
      Op 18 oktober 2022 heeft een medewerker van Woonwaard de aanwezigheid van de kapsalon geconstateerd. Woonwaard heeft vervolgens een onderzoek uitgevoerd naar het gebruik van het gehuurde door [appellanten]
      
    
    
      3.9.
      Op 16 januari 2023 heeft de advocaat van Woonwaard [appellanten] aangeschreven en gesommeerd de exploitatie van de kapsalon aldaar te staken. [appellanten] hebben hieraan niet voldaan.
      
    
    
      3.10.
      
        [appellant 1] exploiteert de kapsalon na het bestreden vonnis en in afwachting van de uitkomst van dit hoger beroep vanuit een andere locatie.
      
      
    
  
  
    
      4Eerste aanleg
    
    
      4.1.
      Woonwaard heeft in eerste aanleg, na vermindering van eis, samengevat en voor zover in hoger beroep nog relevant, gevorderd om – uitvoerbaar bij voorraad – [appellanten] op straffe van verbeurte van een dwangsom te veroordelen de bedrijfsmatige exploitatie van de kapsalon aan het adres [straat] [nummer] te [plaats] te staken en gestaakt te houden, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.
      
    
    
      4.2.
      Naar het oordeel van de kantonrechter is het gebruik als kapsalon aan te merken als bedrijfsmatig. Dat gebruik stemt niet overeen met de aan het gehuurde gegeven woonbestemming. Met name het dagelijks meermalen – deels met de auto – voorkomende klantenbezoek verdraagt zich niet met de woonbestemming. De exploitatie van de kapsalon ter plaatse zonder toestemming van Woonwaard levert daarom een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. De kantonrechter heeft voornoemde vordering van Woonwaard toegewezen met maximalisering van de dwangsom en [appellanten] veroordeeld in de proceskosten.
      
      
    
  
  
    
      5Beoordeling
    
    
      5.1.
      
        [appellanten] hebben in hoger beroep vier grieven aangevoerd. Grief 1 richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellanten] met de exploitatie van de kapsalon in strijd handelen met hun verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat zij die exploitatie daarom moeten staken. 
      
    
    
      5.2.
      
        Deze grief, die uit meerdere klachten bestaat, faalt. Het hof licht dat hieronder toe.
        Tussen partijen is in geschil of de exploitatie van de kapsalon verenigbaar is met het overeengekomen gebruik als woonruimte. Volgens [appellanten] is de exploitatie van de kapsalon vanuit het tuinhuis wel verenigbaar met de woonbestemming, omdat zij de woning en (de rest van) de tuin gebruiken overeenkomstig de woonbestemming. Volgens Woonwaard is het gehuurde (waaronder dus de tuin) uitsluitend bestemd om te mogen worden gebruikt als woonruimte. 
      
      
    
    
      5.3.
      Het hof overweegt dat bij een overeengekomen gebruik als woonruimte, niet ongebruikelijk is dat een particuliere huurder vanuit de huurwoning economische activiteiten ontplooit. Tot op zekere hoogte is dat verenigbaar met een overeengekomen gebruik als woonruimte. Omdat [appellanten] het gehuurde daadwerkelijk bewonen, hangt het van de omstandigheden van het geval af of zij zonder toestemming van Woonwaard gerechtigd zijn tot het voornoemde bijkomende bedrijfsmatige gebruik. Uit de uitspraak van de Hoge Raad van 30 maart 1990 (ECLI:NL:HR:1990:AD1081) volgt in algemene zin dat het afhangt van de aard van het bedrijf of de huurder van een woonhuis voor het in of vanuit dat huis uitoefenen daarvan toestemming van de verhuurder nodig heeft. Bij de in hoge mate feitelijke afweging zal onder meer rekening moeten worden gehouden met de mogelijke gevolgen van de beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten voor het pand zelf (zoals eventuele extra risico’s) en voor de omgeving ervan (zoals zichtbaarheid van de activiteiten, eventuele risico’s, kans op overlast of verlies van uitstraling). Anders dan [appellanten] stellen, heeft de kantonrechter de juiste maatstaf vooropgesteld en toegepast en leidt deze maatstaf niet vanzelf tot willekeur. De klacht hierover van [appellanten] heeft dan ook geen succes. 
      
    
    
      5.4.
      Het hof is van oordeel dat de aard van het bedrijf van [appellanten] zich niet verhoudt tot de overeengekomen woonbestemming. Daartoe acht het hof de volgende omstandigheden van belang. Anders dan [appellanten] aanvoeren, acht het hof de exploitatie van de kapsalon niet marginaal van aard. De exploitatie kan daarom niet geacht worden te vallen binnen de grenzen van de overeengekomen woonbestemming. Immers, de kapsalon wordt gedreven vanuit een speciaal voor dit doel door [appellanten] opgericht én ingericht tuinhuis in de tuin van het gehuurde. Dat het tuinhuis klein is, en – zoals [appellanten] stellen – slechts ruimte biedt voor één kappersstoel, één kraan en één spiegel, laat onverlet dat het een volwaardige kapsalon is, waarin [appellant 1] haar klanten ontving, zij haar klanten de door hen gewenste kappersbehandelingen gaf en zij (haar)producten verkocht. [appellant 1] heeft haar onderneming ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Ook maakt(e) [appellant 1] op professionele wijze reclame voor haar onderneming, onder andere via haar website (www.kapsalonshining.nl), via Facebook, via een bordje op de gevel en een spandoek, door (in de buurt) te flyeren en met aanbiedingen via ‘social deal’, zoals zij ter zitting in hoger beroep heeft verklaard. [appellant 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep nog verklaard dat zij nooit meer dan twee of drie klanten per dag knipt en bovendien niet meer kán werken vanwege haar gezondheid, en dat zij uitsluitend reclame heeft gemaakt om haar klantenbestand op peil te houden en niet om haar klantenbestand te laten groeien. Zij heeft dit een en ander echter niet onderbouwd (bijvoorbeeld door overlegging van omzetgegevens en/of een medische verklaring). Verstrekking van dergelijke gegevens ligt in de sfeer van [appellanten] en had, gelet op de gemotiveerde betwisting door Woonwaard, ook van hen mogen worden verwacht. Overigens is ook het behandelen van twee tot drie klanten per dag in de context waarin [appellant 1] blijkens haar website werkt (namelijk die van een professionele kapsalon inclusief verkoop van (haar)producten) aan te merken als de exploitatie van een volwaardige, commerciële kapsalon. Het hof is aldus van oordeel dat [appellanten] de kapsalon commercieel – en dus bedrijfsmatig – exploiteren, welke exploitatie in strijd is met de overeengekomen woonbestemming. Het argument van [appellanten] dat de klanten niet zorgden voor (parkeer)overlast legt onvoldoende gewicht in de schaal om tot een ander oordeel te komen. Woonwaard heeft hiertegen ingebracht dat de omstandigheid dat er bij haar geen overlast is gemeld niet betekent dat er geen overlast is geweest in de buurt en dat in ieder geval de kans op overlast aanwezig is. Dit laatste is onvoldoende weersproken.
      
    
    
      5.5.
      De klacht van [appellanten] ten slotte dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat het bestemmingsplan [plaats] Zuid-West 2021, dat een kapsalon aan huis in principe toestaat, niet leidt tot een ander oordeel en niet doorwerkt in de door partijen gesloten huurovereenkomst treft geen doel, omdat het oordeel van de kantonrechter juist is. Anders dan [appellanten] stellen is artikel 20 van het huurreglement, dat kort gezegd bepaalt dat in de gevallen waarin de huurovereenkomst niet voorziet, plaatselijk gebruik in acht wordt genomen, in dit geval niet van toepassing, juist omdat partijen in de huurovereenkomst over de bestemming wél iets hebben geregeld.
      
    
    
      5.6.
      Dit betekent dat het oordeel van de kantonrechter dat de exploitatie van de kapsalon ter plaatse zonder toestemming van Woonwaard een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst oplevert, in stand blijft.
      
    
    
      5.7.
      Met grief 2 voeren [appellanten] aan dat de kantonrechter ten onrechte hun verweren dat Woonwaard (i) geen belang heeft bij haar vordering, (ii) haar rechten heeft verwerkt en (iii) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak meer kan maken op staking van de exploitatie van de kapsalon, heeft verworpen. Deze grief faalt, omdat het oordeel van de kantonrechter (in rechtsoverweging 5.10 en 5.11) juist is. Samengevat heeft de kantonrechter de leefbaarheid in de omgeving waarin Woonwaard meerdere woningen verhuurt, als voldoende belang aangeduid op grond waarvan Woonwaard het beleid mag handhaven bedrijfsmatig gebruik, zoals in deze zaak aan de orde is, te weigeren. Bijzondere omstandigheden die maken dat Woonwaard het recht op nakoming niet meer geldend mocht maken omdat dat recht is verwerkt, zoals bedoeld in de heersende jurisprudentie, hebben [appellanten] niet gesteld. De overeengekomen (uitgebleven) periodieke huisbezoeken door Woonwaard dienden een ander doel. Het hof onderschrijft dit oordeel van de kantonrechter en verwijst daarnaar. Het hof voegt hier nog het volgende aan toe. De betwisting door [appellanten] van de aanname dat het beleid van volkshuisvester Woonwaard, een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet, (mede) gericht is op leefbaarheid van de omgeving waarin de door Woonwaard verhuurde woningen zich bevinden, behoeft nadere uitleg. Deze is door [appellanten] niet gegeven. In het recht van Woonwaard om het gehuurde op gebreken te controleren (artikel 8 huurreglement) leest het hof geen verplichting van Woonwaard om dat te doen. Van ‘contractuele laksheid’ met rechtsverwerking tot gevolg is dan ook niet gebleken. De door Woonwaard betwiste stelling van [appellanten] dat Woonwaard wetenschap zou hebben van andere bedrijfsmatige activiteiten in de omgeving waartegen zij niet is opgetreden is onvoldoende concreet onderbouwd of toegelicht. Deze stelling is daarmee te veel in het vage gebleven, zodat daaraan geen gevolgen kunnen worden verbonden. De stellingen van [appellanten] (waaronder ook hun beroep op de beperkte omvang van de bedrijfsactiviteit, hun goede trouw, de al bijna tien jaar durende exploitatie, de afwezigheid van klachten en op de nog maximale voortzetting van tien jaar) kunnen niet leiden tot de vaststelling van rechtsverwerking of handelen dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
      
    
    
      5.8.
      
        [appellanten] voeren in hoger beroep in dit verband nog een nieuw verweer aan: het niet alsnog instemmen met de exploitatie van de kapsalon in het tuinhuis levert misbruik van bevoegdheid op aan de zijde van Woonwaard. [appellanten] hebben hiervoor dezelfde argumenten aangedragen als die zij in het kader van de verweren (i) tot en met (iii) hebben aangevoerd. Deze argumenten kunnen dit verweer echter evenmin dragen. Dit betekent dat ook grief 2 geen doel treft.
      
    
    
      5.9.
      
        Grief 3 faalt bij gebrek aan zelfstandige betekenis. Grief 4, die ziet op de proceskostenveroordeling van [appellanten] in eerste aanleg, faalt eveneens. Gelet op de uitkomst van de procedure in eerste aanleg en ook in hoger beroep, heeft de kantonrechter [appellanten] terecht in de proceskosten veroordeeld. Het hof volgt [appellanten] evenmin in hun (subsidiaire) betoog dat de kantonrechter de proceskosten in eerste aanleg had moeten compenseren, omdat de kantonrechter de vordering van Woonwaard tot voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde heeft afgewezen. De meest verstrekkende vordering van Woonwaard betrof immers de vordering tot staking van de exploitatie van de kapsalon. Hier is in eerste aanleg het partijdebat over gevoerd. Deze vordering heeft de kantonrechter toegewezen. Dit rechtvaardigt de door de kantonrechter uitgesproken proceskostenveroordeling.
      
    
    
      5.10.
      
        [appellanten] hebben geen concrete stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot andere beslissingen zouden kunnen leiden dan hiervoor gegeven. Hun bewijsaanbod wordt daarom van de hand gewezen.
      
    
    
      5.11.
      De grieven treffen geen doel. Het bestreden vonnis, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, zal worden bekrachtigd. [appellanten] zijn in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zullen daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
      
      - griffierecht	€    798,00
      - salaris advocaat	€ 2.428,00   (2 punten x tarief € 1.214,00)
      Totaal	€ 3.226,00
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      6.1.
      bekrachtigt het bestreden vonnis, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen;
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Woonwaard vastgesteld op € 3.226,00 en op € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
      
    
    
      6.3.
      verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mr. E.J. Bellaart, mr. A.E.F. Hillen en mr. E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2025.