ECLI:NL:RBAMS:2025:9356, Rechtbank Amsterdam, 02-12-2025, 11879174
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Ontruiming woonruimte, herhaalde wanprestatie. Huurders hebben stelling dat afwijkende afspraken over de huurprijs met vorige verhuurder zijn gemaakt onvoldoende onderbouwd. Ambtshalve Toetsing ROZ 2003.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zaaknummer: 11879174 \ KK EXPL  25-612
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 2 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser] , 
    
      wonende te [woonplaats] ,2. STICHTING ADMINISTRATIEKANTOOR MILLSTONE, 
      gevestigd te Amsterdam,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: verhuurder,
      gemachtigde: mr. D.A.J. Sturhoofd,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      wonende te [woonplaats] ,
      hierna te noemen: [gedaagde 1] ,2. [gedaagde 2], 
      wonende te [woonplaats] ,
      hierna te noemen: [gedaagde 2] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
      gemachtigde: mr. M.J.R. Roethof.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 15 september 2025, met producties 1-8,- de aanvullende productie 9 van verhuurder,- de mondelinge behandeling van 25 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,- de pleitnota van verhuurder,
      - de akte uitlating van [gedaagden] van 20 november 2025,
      - de aanvullende producties 10-14 van verhuurder,- de voortzetting van de mondelinge behandeling op 25 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, - de pleitnota van verhuurder.
      
    
    
      1.2.
      Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald. 
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagden] wonen in een woning van verhuurder aan de [adres] (hierna: het gehuurde). [gedaagde 1] is daartoe in 2014 een huurovereenkomst aangegaan met de rechtsvoorganger van verhuurder. 
      
    
    
      2.2.
      De eigendom van het gehuurde is in december 2020 overgegaan op verhuurder. Bij de overdracht heeft de vorige eigenaar alleen de oneven pagina’s van de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde overgedragen aan verhuurder.
      
    
    
      2.3.
      Bij brief van 1 augustus 2025 heeft de gemachtigde van verhuurder [gedaagde 1] verzocht om de huurachterstand van op dat moment € 7.782,12 (exclusief rente) en buitengerechtelijke incassokosten te betalen. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Verhuurder vordert  samengevat – ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand met nevenvorderingen. Verhuurder legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagden] tot en met september 2025 een huurachterstand van € 5.714,36 hebben laten ontstaan. 
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagden] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen van verhuurder. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Toetsingskader kort geding
      
    
    
    
      4.1.
      Het gaat in deze zaak om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter gronden ziet voor ontbinding van de huurovereenkomst en de vordering eveneens zal toewijzen en indien van de eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
      
    
    
      4.2.
      Aangenomen moet worden dat verhuurder een spoedeisend belang heeft om het gehuurde zo snel mogelijk beschikbaar te krijgen. [gedaagden] betalen stelselmatig de huur niet (tijdig). Om de schade te beperken heeft verhuurder er belang bij dat zij het gehuurde zo spoedig mogelijk aan een andere, regelmatig betalende, huurder kan verhuren.
      
      
        
          Ontruiming
        
      
      
    
    
      4.3.
      Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (ECLI:NL:HR:2018:1810). Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
      
    
    
      4.4.
      Verhuurder heeft bij dagvaarding gesteld dat er tot en met september 2025 sprake was van een huurachterstand van € 5.714,36, hetgeen neerkomt op een huurachterstand van 4,18 maanden. Verhuurder heeft een onbetwist overzicht van de huurbetalingen over de afgelopen jaren overgelegd waaruit blijkt dat er bij herhaling huurachterstanden zijn ontstaan die (met deelbetalingen deels) worden ingelopen maar die regelmatig meerdere maanden achterstand betrof. Tijdens de mondelinge behandeling op 25 september 2025 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de hoogte van de huurachterstand betwist. Zij stellen dat zij te veel huur betalen, omdat een deel van de huur volgens hen zou bestaan uit kosten voor het gebruik van de inboedel, terwijl de inboedel geen eigendom is van de verhuurder. Zij zouden hierover afspraken hebben gemaakt met de vorige verhuurder. De achterstand is volgens hen opgebouwd uit te veel betaalde huur. 
      
    
    
      4.5.
      Omdat verhuurder slechts de helft van de huurovereenkomst in het geding heeft gebracht (alleen de oneven pagina’s), en de pagina met het huurprijsbeding in het dossier ontbreekt, kon tijdens de mondelinge behandeling niet worden vastgesteld wat de aanvangshuurprijs was en uit welke kosten de huurprijs is opgebouwd. [gedaagde 1] stelde toen dat zij de complete huurovereenkomst nog wel heeft, zodat de zaak is aangehouden om de huurovereenkomst boven water te krijgen, ook om [gedaagden] gelegenheid te geven hun stelling over een afspraak tot vermindering van de huur vanwege de eigen inboedel te onderbouwen. Er is toen ook een datum voor de voortzetting van de mondelinge behandeling gepland. [gedaagde 1] heeft de huurovereenkomst niet meer overgelegd, omdat ze toch niet (meer) over de huurovereenkomst beschikte.
      
    
    
      4.6.
      Kort na de mondelinge behandeling van 25 september 2025 hebben [gedaagden] verschillende betalingen van in totaal € 7.697,09 aan verhuurder gedaan. Daarmee hebben zij de op dat moment bestaande achterstand ingelopen en een deel van de volgende maandhuur aan verhuurder betaald. [gedaagden] blijven echter bij hun standpunt dat de vorderingen van verhuurder moeten worden afgewezen omdat sprake is van een incompleet dossier en de hoogte van de contractueel verschuldigde huurprijs niet kan worden vastgesteld. 
      
    
    
      4.7.
      Voorafgaand aan de voortzetting van de mondelinge behandeling op 25 november 2025 heeft verhuurder indexeringsbrieven aan [gedaagde 1] uit 2023, 2024 en 2025 overgelegd waaruit blijkt dat de huurprijs bestaat uit een bedrag aan huur en een voorschot servicekosten. Ook blijkt daaruit dat de totale huurprijs per 1 juli 2025 is verhoogd naar € 1.366,12 per maand. Verhuurder heeft verder (onder andere) de servicekostenafrekening van het jaar 2024 overgelegd, waarop te zien is dat enkel servicekosten voor gas en elektra in rekening zijn gebracht. Daarmee is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk geworden dat de huurprijs thans € 1.366,12 bedraagt. [gedaagden] hebben hun stelling dat zij te veel huur betalen in verband met een niet-geleverde inboedel niet met stukken onderbouwd. Ook heeft verhuurder onweersproken gesteld dat [gedaagden] nooit bezwaar hebben gemaakt tegen de indexeringsbrieven of de servicekostenafrekeningen en ook bij herhaling het exacte bedrag na indexatie heeft betaald. Dat bevestigt de stelling van verhuurder dat [gedaagden] tot aan deze procedure zich niet eerder tegen (deze) verhuurder op het standpunt hebben gesteld dat er een bedrag van de huur moest worden afgetrokken in verband met een nadere afspraak met een vorige (vertegenwoordiger van de) verhuurder. Het had op de weg van [gedaagden] gelegen dat wel te doen indien zij van mening waren dat de huurprijs niet klopte, dan wel die nadere afspraak over aanpassing van de huurprijs te onderbouwen. Gelet hierop acht de kantonrechter het niet aannemelijk dat er met de vorige verhuurder afwijkende afspraken over de huurprijs zijn gemaakt die tot vaststelling van een andere dan de gevorderde huurprijs in de bodemprocedure zal leiden. 
      
    
    
      4.8.
      Na betaling van het bedrag zoals genoemd onder 4.6 hebben [gedaagden] de lopende huur van de maanden oktober (deels) en november (integraal) 2025 onbetaald gelaten, zodat ten tijde van de voortzetting van de mondelinge behandeling (opnieuw) een huurachterstand van € 1.410,21 bestond. In de rechtspraak wordt doorgaans aangenomen dat een huurachterstand van meer dan drie maanden ontbinding van de huurovereenkomst met de daaraan verbonden ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Verhuurder voert aan dat er op het moment van dagvaarden een achterstand van ruim vier maanden bestond, en dat er ook in het verleden sprake is geweest van structurele wanbetaling. Verhuurder heeft in het verleden al eens eerder incassomaatregelingen moeten treffen en een vordering op [gedaagden] ook al eerder ter incasso uit handen moeten geven. De kantonrechter acht aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de herhaalde wanprestatie van [gedaagden] een tekortkoming is die in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. 
      
    
    
      4.9.
      In het kader van de belangenafweging hebben [gedaagden] aangevoerd dat zij een slechte gezondheid hebben en bij een ontruiming dakloos dreigen te worden. Ook stellen zij dat er sprake was van tijdelijke financiële problemen waardoor zij de huur niet konden betalen, en dat zij goede wil hebben getoond door de hele huurachterstand na de eerste mondelinge behandeling te betalen.  Hoewel dit niet te verwaarlozen belangen zijn, valt de belangenafweging uit in het voordeel van verhuurder. Daarbij is van belang dat [gedaagden] geen verklaring hebben gegeven voor de gestelde tijdelijke financiële problemen en niet aannemelijk hebben gemaakt dat zij in de toekomst de lopende huur (tijdig) zullen betalen. Direct na het inlopen van de huurachterstand hebben zij immers opnieuw een achterstand laten ontstaan. Ook is gebleken dat [gedaagde 1] lange periodes in het buitenland bij haar moeder verblijft, zodat zij en [gedaagde 2] daar mogelijk tijdelijk terecht kunnen in het geval dat zij de woning moeten ontruimen. 
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter acht, gelet op het voorgaande, voldoende aannemelijk dat de rechter in een eventuele bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal toewijzen. De gevorderde ontruiming in dit kort geding wordt daarom toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
        
          Ambtshalve toetsing
        
      
      
    
    
      4.11.
      De huurovereenkomst die in deze procedure centraal staat is gesloten met een consument, zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen). 
      
    
    
      4.12.
      Hoewel verhuurder niet de complete huurovereenkomst in het geding heeft gebracht, heeft zij wel de derde pagina met daarop artikel 5 (huurprijswijziging) overgelegd. Dit artikel is door de kantonrechter getoetst en wordt niet oneerlijk bevonden. 
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagden] hebben de complete op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene voorwaarden in het geding gebracht (ROZ model, versie juli 2003, hierna: de algemene voorwaarden), zodat de kantonrechter ambtshalve kan beoordelen of de bedingen die daarin staan een oneerlijk karakter hebben.
      
    
    
      4.14.
      De artikelen 20.2, 20.3 en 20.4 van de algemene voorwaarden luiden als volgt:
      
      
        “20.2 Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als een volle maand aangemerkt. 
      
    
    
      20.3
      Indien een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op haar rust en de andere partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.
    
    
      20.4
      Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125,--. (...)”
      
    
    
      4.15.
      Ten aanzien van artikel 20.2 van de algemene voorwaarden oordeelt de kantonrechter dat dit als oneerlijk moet worden aangemerkt. De contractuele rente volgens dit beding bedraagt 1% per maand, wat neerkomt op een contractuele rente van 12% per jaar, terwijl over 2014 de wettelijke rente is vastgesteld op 3% per jaar. Voorts heeft het rentebeding alleen betrekking op overtredingen van de huurder en niet op die van de verhuurder. Voor het rentebeding wordt ook nergens in de overeenkomst of de algemene voorwaarden een voordeel ter compensatie van het nadeel dat dit voor huurder meebrengt geboden. Gelet hierop wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van huurder aanzienlijk verstoord. Het rentebeding is een onredelijk bezwarend beding als bedoeld in artikel 6:233 onder a BW.
      
    
    
      4.16.
      Ten aanzien van artikel 20.4 van de algemene voorwaarden is de kantonrechter ook van oordeel dat dit als oneerlijk moet worden aangemerkt, omdat het ten nadele van de consument afwijkt van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. Op grond van het Hoge Raad-arrest van 10 februari 2023 (ECLI:NL:HR:2023:198, r.o. 3.8.4) is contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen oneerlijk. Op grond van artikel 20.4 worden de buitengerechtelijke kosten bepaald op tenminste 15% met een minimum van € 125,00 hetgeen afwijkt van de tarieven die worden gehanteerd in het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten. Daarin is de hoogte van de vergoeding tot een bepaald bedrag 15%, maar loopt dit percentage af naarmate de vordering oploopt. Dat is niet het geval in artikel 20.4 van de algemene voorwaarden. Bovendien is een te hoog minimum bepaald, in plaats van de toegestane € 40,00. Voorts is de consument volgens de wettelijke regeling uitsluitend gemaximeerde buitengerechtelijke kosten verschuldigd, mits is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 lid 6 BW, waarbij de aanmaning als bedoeld in dat artikellid moet voldoen aan de door de Hoge Raad in zijn arrest van 25 november 2016 (ECLI:NL:HR:2016:2704) gestelde eisen. Het beding heeft aldus een aanzienlijk bredere strekking dan wat aan de consument op grond van de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten in rekening mag worden gebracht. Het beding is daarom oneerlijk.
      
    
    
      4.17.
      Gevolg van de oneerlijkheid is dat de hiervoor aangehaalde bedingen, gelet op de vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie, volledig buiten toepassing moeten worden gelaten. Partiële vernietiging of herziening is niet mogelijk. Op de bedingen kan dus geen beroep worden gedaan. Evenmin kan ingevolge de Dexia-arresten van het Europese Hof van Justitie (ECLI:EU:C:2021:68) aanspraak worden gemaakt op een wettelijke regeling van aanvullend recht dat van toepassing zou zijn geweest als het beding niet in de overeenkomst stond.
      
    
    
      4.18.
      Dit betekent dat zowel de gevorderde rente als de gevorderde buitengerechtelijke kosten niet toewijsbaar zijn.
      
    
    
      4.19.
      Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat ook in het geval de bedingen niet oneerlijk zijn, de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en rente niet toewijsbaar zijn omdat verhuurder niet de complete huurovereenkomst heeft overgelegd. Daarom kan niet worden beoordeeld of in de huurovereenkomst eveneens (oneerlijke) bedingen staan die betrekking hebben op de buitengerechtelijke incassokosten en rente. 
      
    
    
      4.20.
      Artikel 20.3 is oneerlijk omdat het de mogelijkheid biedt om meer proceskosten in rekening te brengen dan bij wet voorzien. De kantonrechter is op grond van de wet gehouden om de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten mogen niet lager worden vastgesteld dan het liquidatietarief. De Hoge Raad heeft op 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) een prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) gesteld, kort gezegd, of een consument met toepassing van artikel 237 Rv kan worden veroordeeld in de proceskosten na vernietiging van het oneerlijke proceskostenbeding. Zolang hierover geen duidelijkheid bestaat, acht de kantonrechter het geheel achterwege laten van een proceskostenveroordeling in het geval van een huurovereenkomst niet passend. De proceskosten zullen dan ook volgens het gebruikelijke liquidatietarief worden toegewezen. 
      
      
        
          Huurachterstand en toekomstige termijnen
        
      
      
    
    
      4.21.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de huurachterstand tot en met november 2025 van € 1.410,21 aan verhuurder betalen. De vordering is in zoverre toewijsbaar. 
      
    
    
      4.22.
      Ook de vordering tot betaling van de verschuldigde toekomstige huurtermijnen van € 1.366,12 per maand wordt toegewezen vanaf 1 december 2025 tot het moment waarop [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot ontruiming zijn veroordeeld, dan wel tot ontruiming zijn overgegaan. 
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.23.
      
        [gedaagden] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van verhuurder worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                144,62
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                257,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.046,62
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.24.
      De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om de woning aan [adres] uiterlijk op 15 januari 2026 te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Verhuurder zijn, en de sleutels af te geven aan verhuurder,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagden] om te betalen aan verhuurder:
      a. a) 	€ 1.410,21 aan achterstallige huur tot en met 25 november 2025, 
      b) 	€ 1.366,12 per maand vanaf 1 december 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.046,62, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.M. Patijn en in het openbaar uitgesproken op 2 december 2025.
      
      
      
      
        64443