ECLI:NL:RBZWB:2025:9181, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 18-12-2025, 24/2986
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-12-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ, mondelinge uitspraak, gegrond beroep, zowel de heffingsambtenaar als belanghebbende hebben hun berekende waarde niet aannemelijk gemaakt, waarde in goede justitie vastgesteld.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/2986
  
  
    
      proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 
    18 december 2025 in de zaak tussen
  
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van 8 februari 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 282.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Terneuzen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard bij de uitspraak op bezwaar van 8 februari 2024. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 18 december 2025 op zitting behandeld. De heffingsambtenaar heeft zich op 17 december 2025 afgemeld voor de zitting. Belanghebbende is, hoewel correct uitgenodigd, zonder kennisgeving niet verschenen.
      
    
    
      1.4.
      Aan het slot van de zitting heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan, waarvan dit proces-verbaal is opgemaakt. 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning uit 2022 met een gebruikersoppervlakte van 98 m², een vrijstaande bering van 5 m², een dakkapel van 2 m² en een grondoppervlakte van 160 m². 
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar de argumenten in het bezwaarschrift niet inhoudelijk heeft behandeld. De rechtbank begrijpt dat belanghebbende meent dat er sprake is van een schending van het motiveringsbeginsel.
    
    
    
      3.1.
      De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar alleen algemene standaard tekstblokken heeft gebruikt, zonder daarbij het door belanghebbende aangedragen geschilpunt (is sprake van een woning in aanbouw) te bespreken. Naar het oordeel van de rechtbank is er dan ook sprake van schending van het motiveringsbeginsel door de heffingsambtenaar. 
      
      
        4. Belanghebbende stelt verder dat de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) nog in aanbouw was en dus als woning in aanbouw gewaardeerd moet worden. 
      
      
    
    
      4.1.
      De rechtbank stelt voorop dat in artikel 18, derde lid, aanhef en onder b, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) is bepaald dat indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging de waarde wordt bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. 
      
    
    
      4.2.
      Er moet dus onderscheid worden gemaakt tussen de toestandsdatum (1 januari van het belastingjaar) en de waardepeildatum (1 januari van het voorgaande jaar). Dit betekent dat de waarde moet worden bepaald naar de toestand van de woning op 1 januari 2023, maar naar het waardepeil van 1 januari 2022. De woning is sinds 21 april 2022 gereed en bewoonbaar. Dit betekent dat de heffingsambtenaar voor de waardebepaling dan ook terecht is uitgegaan van een bestaande woning op toestandsdatum (1 januari 2023) en niet van een woning in aanbouw.
      
      
        5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar daarin niet geslaagd. 
      
      
    
    
      5.1.
      De rechtbank overweegt daartoe dat twee van de drie referentiewoningen ( [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] , beide te [plaats 2] ) niet voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Deze referentiewoningen hebben twee volledige verdiepingen en een kap, terwijl de woning slechts één verdieping en een kap heeft. Bovendien betreft de referentiewoning [referentiewoning 1] een twee-onder-een-kapwoning en betreft de woning een tussenwoning. 
      
    
    
      5.2.
      De referentiewoning aan de [referentiewoning 3] te [plaats 1] (direct naast de woning van belanghebbende) is naar het oordeel van de rechtbank op zich goed vergelijkbaar. Het betreft echter een andere type woning – een hoekwoning – met een groter perceel en de referentiewoning beschikt over een groter aantal ramen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met deze verschillen. 
      
      6. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 241.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. De door belanghebbende berekende waarde is immers gebaseerd op een onjuiste aanname dat sprake is van een woning in aanbouw.  
      
      7. Omdat beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 250.000.
      
      8. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van portokosten. Deze komen echter niet voor vergoeding in aanmerking. Van andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart beroep gegrond; 
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot € 250.000;
      
      
        vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 december 2025 door mr. M. Breeman, rechter, in aanwezigheid van I.H.D.P. van Doezelaar, griffier en wordt geanonimiseerd gepubliceerd op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:
    
    
    
      Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist.
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop dit proces-verbaal is bekendgemaakt. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
  
  
     Artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid, van de AWR.