ECLI:NL:RBDHA:2022:10983, Rechtbank Den Haag, 19-10-2022, C/09/597131 / HA ZA 20-765
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-10-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Vorderingen tot betaling van een vergoeding voor het aanbrengen van een project op grond van een tussen partijen gesloten overeenkomst.

vonnis
    RECHTBANK DEN HAAG
    
    
      Team handel
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/09/597131 / HA ZA 20-765
    
    
    
      
        Vonnis van 19 oktober 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres] B.V. te Amsterdam,
      eiseres,
      advocaat mr. R. van der Hooft te Hoorn,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V. te Bergambacht,
      gedaagde,
      advocaat mr. J.A.I. Verheul te Amsterdam.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
      
        
          de dagvaarding van 28 juli 2020, met producties 1 tot en met 10;
        
        
          de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 13;
        
        
          de akte overlegging productie en vermeerdering van eis, met productie 11;
        
        
          de antwoordakte van de zijde van [gedaagde] ;
        
        
          de rolbeslissing van 29 september 2021 (rolvoeging met zaak C/09/609769 / HA ZA 21-311);
        
        
          het tussenvonnis van 20 april 2022, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de akte overlegging producties van de zijde van [eiseres] , met producties 21 tot en met 26;
        
        
          de akte overlegging aanvullende producties van de zijde van [gedaagde] , met producties 14 tot en met 16.
        
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft op 6 september 2022 plaatsgevonden. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden en deze aantekeningen zijn in het griffiedossier gevoegd, evenals de pleitnota’s aan de hand waarvan beide partijen het woord hebben gevoerd. Ten slotte is op verzoek van partijen een datum voor het wijzen van vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      De heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ) is enig bestuurder van [eiseres] en is alleen/zelfstandig bevoegd. [eiseres] is actief in de bemiddeling en (ver)huur van, en handel in, onroerend goed. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] is actief als projectontwikkelaar en legt zich toe op activiteiten als grondverwerving, gebiedsontwikkeling en de ontwikkeling van woningbouwprojecten en andere vastgoedprojecten.
      
    
    
      2.3.
      Centrumplan Groesbeek zag op de herontwikkeling van twee direct naast elkaar gelegen locaties binnen Groesbeek: de locatie [A] en de locatie [B] . [eiseres] dan wel [naam 1] heeft het project [A] (ook wel [A] ) (hierna: het project) aangebracht bij [gedaagde] op grond waarvan [gedaagde] de ontwikkelrechten heeft gekregen voor het realiseren van de herontwikkeling van de locatie [A] . De locatie [A] bestaat uit een parkeergarage met daarboven drie gebouwen: [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] . [gedaagde] heeft de ontwikkelrechten verkregen van [bedrijf 2] Projectontwikkeling B.V. (hierna: [bedrijf 2] ), een andere projectontwikkelaar die aanvankelijk de herontwikkeling van de locatie [A] op zich zou nemen. De locatie [B] is door een andere partij herontwikkeld. 
      
    
    
      2.4.
      Namens [bedrijf 3] Vastgoed B.V. (hierna: [bedrijf 3] ) is bij e-mail van 20 oktober 2009 het volgende bericht gestuurd aan [gedaagde] :
      
      
        “In vervolg op ons overleg van 15 oktober jl, waarbij tevens aanwezig was de heer [naam 1] van [eiseres] , treft u bijgevoegd aan de aangepaste stichtingskostenopzet met betrekking tot het centrumplan in Groesbeek.(…)”
      
      
    
    
      2.5.
      
        [bedrijf 3] heeft een haalbaarheidsanalyse gemaakt vooruitlopend op de ontwikkeling van het project, waarbij onderzoek is gedaan naar de financiële haalbaarheid van het project. [bedrijf 3] heeft daarbij een winstpotentie berekend van € 4.007.721,- (excl. btw).
      
    
    
      2.6.
      Op 26 november 2009 heeft de directeur van [gedaagde] een e-mail gestuurd met daarin het volgende aan de [naam 1] Groep:
      
      
        	“Beste [naam 1] ,
      
      
      
        
          Hierbij bevestigen wij de afspraak, dat je een fee ontvangt ter grootte van 10% van de ontwikkelingswinst van het plan te Groesbeek, te voldoen bij oplevering, één en ander zoals nog nader schriftelijk zal worden vastgelegd.”
      
      
    
    
      2.7.
      In een schrijven van 27 november 2009 heeft de directeur van [gedaagde] het volgende - voor zover van belang - aan [bedrijf 2] medegedeeld: 
      
      
        “Hierbij bevestigen wij het schrijven en de reeds aan u gestuurde fax van hedenmiddag van de heer [naam 1] namens [eiseres] B.V. en [gedaagde] B.V. aan uw organisatie.
      
      
      
        
          Wij zijn op hoofdlijnen akkoord met de door u gestelde voorwaarden, maar zouden graag met u een afspraak willen maken om de overeenkomst in detail verder uit te werken.
        
        
          Mochten er tijdens dit gesprek nog vragen zijn of opmerkingen, dan kunnen deze waarschijnlijk direct worden beantwoord, cq. opgelost. 
        
      
      
      
        
          Tevens vinden wij het wel zo beschaafd om als koper, u als verkoper persoonlijk te woord te staan en elkaar tijdens een informele ontmoeting te ontmoeten.(…)”
      
      
    
    
      2.8.
      Op 16 december 2010 heeft [gedaagde] een samenwerkingsovereenkomst gesloten met de gemeente Berg en Dal (hierna: de gemeente), waar de voormalige gemeente Groesbeek in opgegaan is. Deze samenwerkingsovereenkomst zag op de realisatie van het project bestaande uit 53 sociale huurwoningen, 48 koopwoningen en 4.500 m2 winkelruimte.
      
    
    
      2.9.
      Bij e-mail van 22 mei 2014 heeft [naam 1] namens de [naam 1] Groep een bericht gestuurd aan [gedaagde] met daarin:
      
      
        “Zoals hedenmorgen besproken op jullie kantoor zenden wij bijgaand de fee afspraak inzake de aanbreng van het project te Groesbeek. Een en ander werd op 29 november 2009 door [naam 5] aan ons bevestigd nadat wij deze deal telefonisch met [naam 6] hadden afgerond.
      
      
      
        
          Wij hebben herhaaldelijk gevraagd om een en ander schriftelijk vast te leggen wat tot op heden niet is gebeurd. Ook hebben wij herhaaldelijk gevraagd over de huidige status stichtingskosten / haalbaarheidsberekeningen en een financieel overzicht reeds gemaakte kosten en opbrengsten.”
      
      
    
    
      2.10.
      Bij brief van 21 juli 2014 heeft [gedaagde] aan de toenmalige advocaat van [eiseres] en/of [naam 1] het volgende medegedeeld:
      
      
        “Uw brief van 11 juli 2014 inzake het hierboven vermelde project hebben wij in goede orde ontvangen en geeft ons aanleiding tot de volgende reactie.
      
      
      
        
          U verzoekt in uw brief om bevestiging van de afspraak inzake de ontwikkelingswinst. De reden hiervoor ontgaat ons. De e-mail van 26 november 2009 van de heer [naam 5] is kort en bondig en spreekt voor zich. Meer of minder is er niet afgesproken. In elk geval is er niet afgesproken dat wij op dit moment gehouden zouden zijn om alle door u gevraagde informatie te verstrekken en dat zullen wij dan ook niet doen.
        
        
          Desondanks zijn wij – geheel onverplicht, zonder dat uw cliënt daaraan rechten kan ontlenen en om onze goede wil te tonen – bereid op hoofdlijnen inzicht te verstrekken in de huidige stand van zaken van het project.
        
      
      
      
        
          De huidige stand van zaken houdt in dat 50 van de 101 appartementen nog verkocht moeten worden en dat 40% van de winkelruimte nog onverhuurd is. In plaats van een ontwikkelingswinst verwachten wij dan ook dat een ontwikkelingsverlies wordt gerealiseerd. Op basis van de huidige inzichten schatten wij in dat dit verlies zal oplopen tot een bedrag van EUR 2.500.000,00 tot EUR 3.000.000,00.
        
      
      
      
        
          Nadat het project opgeleverd is zullen wij de balans opmaken en aan uw cliënt onderbouwd laten weten op welk bedrag hij aanspraak kan maken.”
      
      
    
    
      2.11.
      Het project is tussen eind 2015 en medio 2016 gereedgekomen. De processen-verbaal van oplevering (bouwkundig en installatie technische werken) met opdrachtnemer [gedaagde] dateren achtereenvolgens van 4 november 2015, 26 november 2015, 11 mei 2016 en 18 mei 2016.
      
    
    
      2.12.
      Bij brief van 18 januari 2016 heeft de toenmalige advocaat van [eiseres] en/of [naam 1] het volgende medegedeeld aan [gedaagde] :
      
      
        “Mijn cliënt de heer [naam 1] , u welbekend, berichtte mij dat bovenbedoelde ontwikkeling inmiddels geheel is voltooid en opgeleverd.
      
      
      
        
          Dit betekent dat in ieder geval de stichtingskosten bekend zijn. Graag nodig ik u dan ook uit om de stichtingskosten (gespecificeerd en gerubriceerd) aan cliënt ter hand te stellen, opdat hij zich daarover een mening kan vormen. Uiteraard behoudt cliënt zich het recht voor onderliggende bescheiden in te zien.
        
      
      
      
        
          	Ook aan de opbrengstenkant moeten inmiddels meer dan voldoende gegevens bekend zijn om een prognose te kunnen maken van het eindresultaat. Graag ontvang ik dan ook opgave van de gerealiseerde opbrengsten tot nu toe.”
      
      
    
    
      2.13.
      Bij brief van 13 mei 2016 heeft de toenmalige advocaat het volgende medegedeeld aan [gedaagde] :
      
      
        “U heeft niet gereageerd op mijn brief van 18 januari jl., waarvan ik u bijgaand gemakshalve bijgaand een kopie zend.
      
      
      
        
          Het project is inmiddels geruime tijd geleden opgeleverd, waarbij tevens de winkels in gebruik zijn genomen.
        
      
      
      
        
          Ik verzoek u dan ook nogmaals – en zonodig sommeer ik u – om inzage te geven in de stichtingskosten (gespecificeerd en gerubriceerd) alsmede in de opbrengsten van het project.
        
      
      
      
        
          Mocht u aan dit verzoek geen gevolg geven c.q. mocht u niet naar genoegen van cliënt kunnen aantonen dat anders dan cliënt meent – het project niet geheel is voltooid en opgeleverd, dan heb ik van cliënt opdracht om u in rechte te betrekken.
        
      
      
    
    
      2.14.
      
        [eiseres] heeft bij brief van 1 maart 2019 het volgende aan [gedaagde] geschreven:
      
      
        “Wij brengen wederom in herinnering de fee afspraak ten grootte van 10% van de ontwikkelingswinst dat wij op 26 september 2009 van jullie bevestigd hebben gekregen, zie bijlage.
      
      
      
        
          Het project is al jaren geleden voltooid en opgeleverd en is het onroerend goed in gebruik genomen. Dit betekent dat in ieder geval de stichtingskosten bekend zijn.
        
        
          U zult mogelijk begrijpen dat wij het één en ander een keer willen afwikkelen en hebben hierom diverse malen zelf en via (…) [rechtbank: de toenmalige advocaat] gevraagd.
      
      
      
        
          Gaarne nodigen wij u dan ook uit om de stichtingskosten (gespecificeerd, gerubriceerd) aan ons ter hand te stellen, opdat wij daarover een mening kunnen vormen.
        
      
      
      
        
          Ook aan de opbrengstenkant moeten alle gegevens bekend zijn, om een juiste afrekening te maken van het eindresultaat.”
      
      
    
    
      2.15.
      Bij brief van 11 juli 2019 heeft [gedaagde] aan [eiseres] het volgende medegedeeld:
      
      
        “Conform toezegging ontvangt u hierbij het overzicht historisch resultaat met betrekking tot het Centrumplan te Groesbeek.
        
          Hieruit blijkt dat wij geen positief resultaat hebben kunnen behalen en derhalve u geen winstdeel kunnen doen toekomen.
        
      
      
      
        
          Wij beschouwen dit onderwerp dan ook als afgehandeld.”
      
      
    
    
      2.16.
      Bij brief van 4 oktober 2019 heeft [eiseres] aan [bedrijf 4] B.V. het volgende medegedeeld:
      
      
        “Het A4tje ‘historisch resultaat’ welke je op 11 juli 2019 hebt toegezonden, roepen meer vragen op dan dat deze beantwoorden.
      
      
      
        
          Graag ontvang ik per omgaande de gehele projectadministratie van het bouwbedrijf met betrekking tot de realisatie van het werk.
        
      
      
      
        
          Voorts ontvang ik graag de gehele vastlegging waaruit alle ontwikkelingskosten blijken die gemaakt zijn in het kader van de ontwikkeling en realisatie van het project.
        
      
      
      
        
          Daarnaast ontvang ik graag een uitputtend overzicht van alle gerealiseerde verkoopopbrengsten aan de hand van alle koopovereenkomsten die zijn gesloten.
        
      
      
      
        
          Tot slot zou ik nog het navolgende willen ontvangen:
        
      
      
      
        - Een opgave van de gerealiseerde verkoopprijzen alsmede een opgave van de 
        
          verkochte vierkante meters gekoppeld met een overzicht van de daarbij behorende aanneemsom per index-nummer;
        
        - Kopieën van de betreffende koop- en aanneemovereenkomsten per woning, 
        
          appartement, winkelruimte en garage;
        
        - Een complete set bouwtekeningen met kopie omgevingsvergunning(en);
        - Bestekken van elk bouwdeel met de eventuele nota van inlichtingen;
        - Kopieën van de getekende aanneemovereenkomst(en) met open begroting 
        
          conform de stabu code systematiek;
        
        - Opgave ‘directe kosten’ materiaal, arbeid, materieel en onder aanneming met 
        
          vermelding van de eenheidsprijzen en ‘indirecte kosten’ algemene bedrijfskosten en bouwplaats kosten, uitvoering, werkvoorbereiding, e.d. met toeslagen voor winst en risico;
        
        - Onderliggende offertes van onderaannemers die in opdracht zijn aangegeven;
      
      
      
        
          Kan je deze stukken uiterlijk binnen 14 dagen na heden aan mij ter beschikking stellen?”
      
      
    
    
      2.17.
      Bij e-mail van 22 januari 2020 heeft [naam 1] namens [eiseres] het volgende bericht aan [gedaagde] gestuurd:
      
      
        “Alweer maanden geleden hebben wij afgesproken dat jij mij stukken zou sturen ter onderbouwing van de financiële gegevens inzake het project Groesbeek.
        
          In mijn aangetekend schrijven van 4 oktober 2019 heb ik een opsomming gegeven van de door mij gewenste stukken.
        
      
      
      
        
          Tot op heden heb ik geen enkel document ontvangen en ik wil aandringen op een en ander op een correcte wijze aan te leveren.”
      
      
    
    
      2.18.
      De heer [naam 7] (hierna: [naam 7] ) is vanuit of in opdracht van de gemeente betrokken geweest bij het project als projectleider. Op 4 januari 2021 heeft [naam 7] een e-mail gestuurd aan de [naam 1] Groep met daarbij gevoegd als bijlage een Word-bestand waarin – voor zover van belang – het volgende is geschreven:
      
      
        	“Wat waren de afspraken met de gemeente(…):
        
          	(…)
        
        
          De gemeente heeft op 16 december 2010 een samenwerkingsovereenkomst gesloten met [gedaagde] . In deze samenwerkingsovereenkomst is opgenomen dat de gemeente een bijdrage betaalt van € 315.000,-- ex BTW voor de parkeergarage en € 100.000,-- in de kosten voor bestemmingsplan etc. [gedaagde] diende de gronden van [naam 8] in te brengen en een bedrag aan de gemeente te betalen van € 1.600.000,-- ten behoeve van de verwerving van de Rabobank. Verder diende [gedaagde] nog een bedrag te betalen van € 214.000,-- als bijdrage in de kosten van bouwrijpmaken van het openbare deel.
        
      
      
      
        
          Later (enkele maanden na 16 december 2010) is nog een wijziging van de samenwerkingsovereenkomst ondertekend. Op basis hiervan heeft de gemeente nog eens nadrukkelijk bevestigd dat de eigendom van de Rabobank wordt ingebracht voor een bedrag van € 1.600.000,-- en is nog een aanvullende bijdrage toegezegd van € 382.184,-- om [naam 9] in staat te stellen nog 12 extra sociale huurwoningen te kunnen realiseren. [naam 9] zou aanvankelijk 41 sociale huurwoningen in het complex realiseren, later is daar dus bij de gewijzigde samenwerkingsovereenkomst nog 12 sociale huurwoningen bijgekomen. Vervolgens bleven er nog 48 koopwoningen over.
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          De woningen zijn alle door [naam 9] gekocht. De gemeente heeft hier een maximum aan verbonden van € 172.000 per woning.”
      
      
    
    
      2.19.
      Op 6 januari 2021 heeft [naam 7] in een e-mail aan de [naam 1] Groep nog het volgende geschreven:
      
      
        “Tussen [gedaagde] en [naam 9] is een zogenaamde turn key overeenkomst getekend. Voor wat betreft de gronden [naam 9] is aanvankelijk door de gemeente overeengekomen dat een bedrag van € 300.000,00 aan [naam 9] zou worden betaald.
        
          
            [naam 9] betaalt [gedaagde] voor de 41 appartementen een bedrag van € 174.891,-- per woning voor de 41 appartementen. Dat bedrag is inclusief berging en belastingen maar exclusief parkeerplaats. De overige 12 van de 53 woningen worden door [naam 9] afgenomen voor € 167.773,-- per woning inclusief berging, parkeerplaats en belastingen.
        
        
          
            [naam 9] betaalt verder aan [gedaagde] een bedrag van € 340.000,-- ex BTW voor parkeerrecht vanwege het medegebruik van de stollingsgarage van Vestia. Dat bedrag heeft [gedaagde] weer aan Vestia betaald.
        
        
          
            [naam 9] betaalt verder aan [gedaagde] een bedrag van € 340.000,-- vanwege het afkopen van het eeuwigdurend parkeerrecht in de stallingsgarage.
        
        
          In de overeenkomst is een regeling opgenomen als de woningen van [naam 9] binnen een bepaalde tijd worden verkocht. De meeropbrengst van de 41 woningen voor zover een prijs van meer dan € 174.891,-- ex kosten binnen 5 jaar wordt gerealiseerd gaat voor de helft naar [gedaagde] . Voor de 12 woning geldt dat als die woningen binnen 15 jaar worden verkocht voor een bedrag van meer dan € 135.924,-- de meeropbrengst wordt verdeel tussen gemeente (30%), [gedaagde] 50% en [naam 9] 20%.
        
      
      
      
        
          De verkoopprijs in de turnkey-overeenkomst is € 7.932.302,-- en is als volgt uitgesplitst:
        
        
          € 2.427.062,-- koopsom registergoed ex belasting
        
        
          € 5.1652.40,-- koopsom project ex omzetbelasting
        
        
          € 340.000,-- parkeerrecht (ex omzetbelasting)”
      
      
    
    
      2.20.
      
        [gedaagde] heeft de aanwezige winkelruimte in het project zelf geëxploiteerd. 
      
    
    
      2.21.
      In deze procedure zijn drie financiële opstellingen overgelegd met betrekking tot de kosten en opbrengsten van het project, namelijk als bijlage bij de brief aan [eiseres] van 11 juli 2019, een overzicht per 27 oktober 2020 en een overzicht per 1 september 2022.
      
    
    
      2.22.
      Op het moment van de mondelinge behandeling op 6 september 2022 was [gedaagde] verwikkeld in onderhandelingen met betrekking tot de verkoop van het project.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert na vermeerdering van eis – samengevat – veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 925.524,20, vermeerderd met btw en wettelijke handelsrente over de hoofdsom en de btw alsmede veroordeling van [gedaagde] in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. [eiseres] legt hieraan nakoming van de tussen partijen in de e-mail van 26 november 2009 gesloten overeenkomst ten grondslag. 
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] betwist dat zij een vergoeding verschuldigd is en concludeert tot het niet-ontvankelijk verklaren, althans tot het afwijzen van de vorderingen van [eiseres] met veroordeling van [eiseres] in de (na)kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente. [gedaagde] stelt zich onder meer op het standpunt dat zij met [naam 1] in privé een overeenkomst heeft gesloten en geen ontwikkelingswinst heeft behaald op het project en daarom door [eiseres] in geen geval aanspraak gemaakt kan worden op de aanbrengvergoeding, althans hooguit op een bedrag van € 47.698,83.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    Kern van de zaak
    
    
      4.1.
      De Gemeente heeft eind 2001 een ontwikkelingsplan vastgesteld voor de herontwikkeling van het centrum van Groesbeek. Dit plan zag op de herontwikkeling van twee direct naast elkaar gelegen locaties binnen Groesbeek, namelijk de locatie [A] en de locatie [B] . Voor de locatie [A] heeft [gedaagde] via [eiseres] en/of [naam 1] de ontwikkelrechten verkregen van [bedrijf 2] voor de realisatie van sociale huurwoningen, koopwoningen, winkelruimten en een parkeergarage. Het project ziet op het realiseren op deze locatie van een parkeergarage met daarboven drie gebouwen: [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] . Ieder gebouw bestaat uit een commerciële plint met winkelruimten met daarboven appartementen. De appartementen in [naam 4] zijn voor de start van de bouw verkocht aan een lokale woningcorporatie (Stichting [naam 9] Wooncombinatie, hierna: [naam 9] ). De herontwikkeling van de locatie [B] heeft Stichting [naam 10] Zorggroep op zich genomen in samenwerking met aanvankelijk de woningcorporatie [naam 11] en later met Stichting Vestia Groep (hierna: Vestia).
      
    
    
      4.2.
      In het kort gaat deze zaak over de vraag of en hoeveel [gedaagde] moet betalen aan [eiseres] met betrekking tot het aanbrengen van het project op grond van een tussen partijen gesloten overeenkomst.
      
      
        
          Met wie is [gedaagde] de overeenkomst aangegaan?
        
      
      
    
    
      4.3.
      Aan haar vorderingen legt van [eiseres] ten grondslag dat zij met [gedaagde] een overeenkomst heeft gesloten ter zake de aanbrengvergoeding. Deze overeenkomst blijkt uit de e-mail van 26 november 2009 (zie onder 2.6). [gedaagde] betwist dat zij met [eiseres] afspraken heeft gemaakt en voert aan dat zij een overeenkomst heeft gesloten met [naam 1] in privé. De rechtbank volgt [gedaagde] niet in haar standpunt en overweegt daartoe als volgt. 
      
    
    
      4.4.
      In tegenstelling tot wat [gedaagde] heeft aangevoerd, is de rechtbank van oordeel dat [eiseres] niet heeft erkend dat er met [naam 1] in privé een overeenkomst is gesloten. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] namelijk uitdrukkelijk bevestigd dat de overeenkomst met [eiseres] is gesloten. Met [eiseres] is de rechtbank verder van oordeel dat uit de e-mail van 20 oktober 2009 (zie onder 2.4) en uit het schrijven van 27 november 2009 (zie onder 2.7) voldoende blijkt dat [gedaagde] met [eiseres] een overeenkomst heeft gesloten en niet met [naam 1] in privé. Uit de eerste e-mail volgt namelijk dat [bedrijf 3] in correspondentie aan [gedaagde] met betrekking tot het project verwijst naar “de heer [naam 1] van [eiseres] ” en niet naar [naam 1] als privé persoon. Uit het tweede schrijven blijkt dat [gedaagde] , één dag na de e-mail van 26 november 2009, eveneens verwijst naar “de heer [naam 1] namens [eiseres] ”. Het enkele feit, zoals [gedaagde] aanvoert, dat in de e-mail van 26 november 2009 wordt verwezen naar ‘dat je een fee ontvangt’ en dat met ‘je’ gedoeld wordt op [naam 1] in privé, is onvoldoende om in het licht van de voorgaande stukken aan te kunnen nemen dat met [naam 1] in privé een overeenkomst is gesloten. Dat de toenmalige advocaat van [naam 1] Invest en/of [naam 1] in zijn brief van 18 januari 2016 spreekt over zijn cliënt de heer [naam 1] leidt ook niet tot een ander oordeel, omdat daar niet zonder meer uit afgeleid kan worden dat [naam 1] in privé handelde en deze vermelding net zo goed kan zien op [naam 1] die namens [eiseres] handelde. [eiseres] heeft in dat kader als verder niet weersproken tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat het aanvankelijke contact tussen partijen niet erg formeel was en dat daarvoor ook diverse keren zaken waren gedaan tussen [eiseres] en [gedaagde] waarbij [naam 1] voor [eiseres] optrad. Voor zover [gedaagde] nog heeft willen betogen dat de e-mail van 20 oktober 2009 en het schrijven van 27 november 2009 niet zien op de specifieke afspraak over de fee (ook wel (aanbreng)vergoeding genoemd), gaat de rechtbank hieraan voorbij, omdat uit voornoemde correspondentie duidelijk blijkt dat ze gaan over het project. Zonder nadere toelichting valt dan niet in te zien waarom dan specifiek ten aanzien van de aanbrengvergoeding een andere partij ( [naam 1] in privé) dan [eiseres] betrokken zou zijn. Gelet op de omvang van de projecten was het ook niet gebruikelijk om met [naam 1] in privé afspraken te maken, aldus [eiseres] . Dit laatste komt de rechtbank aannemelijk voor.
      
    
    
      4.5.
      Tot slot blijkt uit de brief van 1 maart 2019 (zie onder 2.14) dat [naam 1] namens [eiseres] [gedaagde] heeft aangeschreven over de fee en dat [gedaagde] in reactie daarop in de brief van 11 juli 2019 (zie onder 2.15) [eiseres] heeft geantwoord. In laatstgenoemd schrijven heeft [gedaagde] geen melding gemaakt van het feit dat zij een overeenkomst zou hebben gesloten met [naam 1] in privé in plaats met [eiseres] hoewel dat dan wel voor de hand had gelegen. 
      
    
    
      4.6.
      Gelet op het voorgaande is het verweer van [gedaagde] dat met [naam 1] in privé een overeenkomst is gesloten onvoldoende onderbouwd en gaat de rechtbank daaraan voorbij. 
      
    
    
      4.7.
      De conclusie is dan ook dat [gedaagde] met [eiseres] een overeenkomst heeft gesloten ter zake de aanbrengvergoeding.
      
      
        
          Wat zijn partijen overeengekomen?
        
      
      
    
    
      4.8.
      Voorts is tussen partijen in geschil wat zij precies zijn overeengekomen. Partijen twisten namelijk over de uitleg van de afspraak die zij op 26 november 2009 hebben vastgelegd over de betaling van de aanbrengvergoeding. In deze e-mail staat:
      
      
        	“Beste [naam 1] ,
      
      
      
        
          Hierbij bevestigen wij de afspraak, dat je een fee ontvangt ter grootte van 10% van de ontwikkelingswinst van het plan te Groesbeek, te voldoen bij oplevering, één en ander zoals nog nader schriftelijk zal worden vastgelegd.”
      
    
    
      4.9.
      De rechtbank stelt vast dat partijen van mening verschillen over de uitleg van de woorden “oplevering” en wat precies valt onder de opbrengsten die van belang zijn voor het berekenen van de “ontwikkelingswinst” zoals vermeld in de e-mail van 26 november 2009. De rechtbank zal op deze twee punten hierna ingaan. Voor de uitleg van de overeenkomst hanteert de rechtbank de Haviltex-maatstaf. Deze maatstaf houdt in dat bij de uitleg van een schriftelijke overeenkomst beslissend is welke zin partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijze mochten toekennen aan de bewoordingen van de overeenkomst en wat zij te dien aanzien redelijkerwijze van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, in hun onderlinge samenhang bezien. Ook gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst kunnen relevant zijn voor de aan die overeenkomst te geven uitleg. De rechtbank stelt verder vast dat partijen de afspraak zoals neergelegd in de e-mail van 26 november 2009 niet nader schriftelijk hebben vastgelegd ondanks verzoek van [eiseres] daartoe.
      
      
        
          Oplevering
        
      
      
    
    
      4.10.
      Partijen verschillen van mening over de vraag wanneer het moment van “oplevering” is. [eiseres] stelt zicht op het standpunt dat de ontwikkelingswinst pas berekend kan worden op het moment dat de gerealiseerde onroerende zaken zijn opgeleverd aan de eindverkrijgers die deze onroerende zaken hebben gekocht, dan wel aan de huurders van de verschillende onderdelen van het project. Op dat moment is bekend wat de opbrengst is uit de verkoop van de ontwikkelde onroerende zaken, dan wel voor zover sprake is van verhuur, is bekend wat de beleggingswaarde is van de ontwikkelde onroerende zaken (aangezien op basis van de huurstroom de beleggingswaarde kan worden vastgesteld). In juli 2019 heeft [gedaagde] medegedeeld aan [eiseres] dat zij de winkels houdt als eigen belegging en dat is dan het moment waarop [gedaagde] zou moeten afrekenen. Tot dat moment moeten de huuropbrengsten uit de winkels worden meegerekend, aldus [eiseres] . Het standpunt van [gedaagde] is dat partijen met “oplevering” het moment hebben bedoeld waarop het gehele project zou zijn verkocht inclusief winkelruimten die [gedaagde] momenteel zelf exploiteert. Voor zover [gedaagde] in haar conclusie van antwoord (zie onder 2.17) voor de term “oplevering” aanknoopt bij de oplevering van het project door het bouwbedrijf aan [gedaagde] , omdat partijen er aanvankelijk vanuit gingen dat het project reeds vóór oplevering aan een belegger zou zijn verkocht en op dat moment het ontwikkelingsresultaat zou kunnen worden vastgesteld gaat de rechtbank hieraan voorbij, omdat dit laatste zich niet heeft voorgedaan en dit standpunt niet te rijmen valt met het vervolgens door [gedaagde] ingenomen standpunt dat met “oplevering” het moment wordt bedoeld waarop het gehele project inclusief winkelruimten zou zijn verkocht. 
      
    
    
      4.11.
      De rechtbank oordeelt dat partijen gelet op de e-mail van 26 november 2009 en hun correspondentie daarna er redelijkerwijs vanuit zijn gegaan dat [gedaagde] aan [eiseres] een vergoeding zou betalen op het moment dat het project voor [gedaagde] geld zou opbrengen. Ze gingen beiden immers uit van een ontwikkelingswinst, dat wil zeggen een positief resultaat uit het project (zie onder 2.15), zij het dat ze aan de berekening daarvan andere uitgangspunten ten grondslag leggen, zoals ook blijkt uit de diverse financiële opstellingen. Naar het oordeel van de rechtbank hebben partijen het moment van betaling van een vergoeding daarbij kennelijk niet willen uitstellen totdat het gehele project zou zijn verkocht. Dit blijkt namelijk niet uit de e-mail van 26 november 2009, maar ook niet uit andere stukken. Zo heeft [gedaagde] in haar brief van 21 juli 2014 nog te kennen gegeven dat ze de balans zullen opmaken nadat het project is opgeleverd (zie onder 2.10), waarna het project bouwkundig tussen eind 2015 en medio 2016 gereed is gekomen. Vervolgens heeft [gedaagde] , nadat daartoe diverse malen om was gevraagd, bij brief van 11 juli 2019 aan [eiseres] laten weten geen positief resultaat te hebben gehaald en het onderwerp als afgehandeld te beschouwen (zie onder 2.15). Deze correspondentie staat haaks op het ingenomen standpunt van [gedaagde] dat onder oplevering het moment wordt bedoeld waarop het gehele project inclusief winkelruimten zou zijn verkocht, want dat doet zich pas jaren later, zoals nu blijkt, voor. Het pas betalen van een vergoeding bij verkoop van het gehele project zou [gedaagde] bovendien de mogelijkheid geven dit eenzijdig te kunnen bepalen en dat ligt gelet op de aard van het project als hier aan de orde is met een veelheid aan te realiseren onderdelen, waarbij onzekerheden vallen te verwachten, niet voor de hand. Bovendien lag een veel latere verkoop jaren nadien niet in de lijn der verwachting, temeer niet omdat [gedaagde] er zelf vanuit ging het project al veel eerder (namelijk voor de bouwkundige oplevering) te kunnen verkopen aan een belegger. Tegen de hiervoor genoemde achtergrond kan [gedaagde] niet gevolgd worden in haar uitleg dat partijen met “oplevering” en het dus vervolgens verschuldigd zijn van de vergoeding pas het moment hebben bedoeld waarop het gehele project zou zijn verkocht inclusief winkelruimten die [gedaagde] momenteel zelf exploiteert. De rechtbank zal voor de uitleg van de term “oplevering” aansluiten bij het veel logischer moment waarop er opbrengsten zijn gerealiseerd voor [gedaagde] door ofwel verkoop van onroerende zaken ofwel verhuur van onroerende zaken (aan de hand van de beleggingswaarde). De rechtbank weegt hierbij eveneens mee dat het [gedaagde] is geweest die ondanks verzoek daartoe niet heeft willen meewerken aan het schriftelijk vastleggen van nadere afspraken.
      
      
        
          Opbrengsten
        
      
      
    
    
      4.12.
      Voorts is de vraag wat partijen precies onder opbrengsten in het kader van de “ontwikkelingswinst” hebben verstaan.
      
    
    
      4.13.
      
        [eiseres] heeft de inkomsten uit het project berekend op een bedrag van € 33.440.311,-. De kosten zoals [gedaagde] ze op de financiële opstellingen heeft opgevoerd bedragen € 24.185.069,26. Het verschil bedraagt € 9.255.242,-. Het totale bedrag waarop [eiseres] aanspraak maakt is € 925.524,20, namelijk 10% van het hiervoor genoemde bedrag. Schematisch samengevat zijn de opbrengsten van [gedaagde] volgens [eiseres] als volgt:
      
      
        
          
          
          
            
              
                
                  Soorten opbrengsten
                
              
              
                
                  
                    [eiseres]
                  
                
              
            
            
              
                1. appartementen [naam 2] / [naam 3]
              
              
                € 8.997.163,-
              
            
            
              
                2. winkels 
              
              
                € 12.185.532,-
              
            
            
              
                3. huuropbrengsten uit de winkels
              
              
                € 2.500.000,-
              
            
            
              
                4. appartementen [naam 9] ( [naam 4] )
              
              
                € 8.652.107,14
              
            
            
              
                5. trappenhuis Vestia
              
              
                € 320.000,-
              
            
            
              
                6. koopsom parkeerrecht 
              
              
                € 170.000,-
              
            
            
              
                7. bijdrage CFM ovk gemeente
              
              
                € 100.000,-
              
            
            
              
                8. opstalrecht Liander
              
              
                € 24.284,30
              
            
            
              
                9. meerwerk AH
              
              
                € 123.224,48
              
            
            
              
                10. meerwerk parkeergarage
              
              
                € 50.000,-
              
            
            
              
                11. doorbelast aan gemeente
              
              
                € 3.000,-
              
            
            
              
                12. bijdrage van gemeente aan de realisatie van de parkeergarage via de samenwerkingsovereenkomst
              
              
                € 315.000,-
              
            
            
              
                13. schadevergoeding gemeente
              
              
                onbekend, nader op te maken bij staat
              
            
            
              
                Totaal projectomzet
              
              
                € 33.440.311,-
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.14.
      Volgens [gedaagde] is de ontwikkelingswinst afgerond een bedrag van € 477.000 en heeft [eiseres] hooguit recht op een vergoeding van € 47.698,83. [gedaagde] voert aan dat onder “ontwikkelingswinst” moet worden verstaan het positieve verschil tussen de totale ontwikkelingskosten en de totale ontwikkelingsopbrengsten. Opbrengsten uit opvolgende exploitatie (zoals verhuur) van (delen van) een vastgoedobject (zoals winkelruimten) vallen niet onder ontwikkelingsopbrengsten en dus ook niet onder ontwikkelingswinst. Volgens [gedaagde] bedragen de kosten voor het project € 24.185.069,26. Schematisch samengevat zijn de opbrengsten van [gedaagde] afgezet tegen die van [eiseres] volgens [gedaagde] als volgt:
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  Soorten opbrengsten
                
              
              
                
                  
                    [eiseres]
                  
                
              
              
                
                  
                    [gedaagde]
                  
                
              
            
            
              
                1. appartementen [naam 2] / [naam 3]
              
              
                € 8.997.163,-
              
              
                € 6.498.626,01
              
            
            
              
                2. winkels 
              
              
                € 12.185.532,-
              
              
                € 10.200.000,-
              
            
            
              
                3. huuropbrengsten uit de winkels
              
              
                € 2.500.000,-
              
              
                € 0,-
              
            
            
              
                4. appartementen [naam 9] ( [naam 4] )
              
              
                € 8.652.107,14
              
              
                € 7.762.302,-
              
            
            
              
                5. trappenhuis Vestia
              
              
                € 320.000,-
              
              
                € 320.000,-
              
            
            
              
                6. koopsom parkeerrecht 
              
              
                € 170.000,-
              
              
                € 170.000,-
              
            
            
              
                7. bijdrage CFM ovk gemeente
              
              
                € 100.000,-
              
              
                € 100.000,-
              
            
            
              
                8. opstalrecht Liander
              
              
                € 24.284,30
              
              
                € 24.284,30
              
            
            
              
                9. meerwerk AH
              
              
                € 123.224,48
              
              
                € 123.224,48
              
            
            
              
                10. meerwerk parkeergarage
              
              
                € 50.000,-
              
              
                € 50.000,-
              
            
            
              
                11. doorbelast aan gemeente
              
              
                € 3.000,-
              
              
                € 3.000,-
              
            
            
              
                12. bijdrage van gemeente aan de realisatie van de parkeergarage via de samenwerkingsovereenkomst
              
              
                € 315.000,-
              
              
                € 70.000,-
              
            
            
              
                13. schadevergoeding gemeente
              
              
                onbekend, nader op te maken bij staat
              
              
                vordering is verrekend
              
            
            
              
                Totaal projectomzet
              
              
                € 33.440.311,-
              
              
                 € 25.321.436,80
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.15.
      Nu [gedaagde] heeft aangevoerd dat de kosten van het project € 24.185.069,26 bedragen en dit bedrag verder niet door [eiseres] (onderbouwd) is weersproken, zal de rechtbank van dit bedrag uitgaan.
      
    
    
      4.16.
      Uit de tabel onder 4.14. blijkt dat partijen over de hoogte van diverse opbrengsten overeenstemming hebben (hieronder in het grijs gemarkeerd). Deze posten behoeven daarom geen verdere bespreking.
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  Soorten opbrengsten
                
              
              
                
                  
                    [eiseres]
                  
                
              
              
                
                  
                    [gedaagde]
                  
                
              
            
            
              
                1. appartementen [naam 2] / [naam 3]
              
              
                € 8.997.163,-
              
              
                € 6.498.626,01
              
            
            
              
                2. winkels 
              
              
                € 12.185.532,-
              
              
                € 10.200.000,-
              
            
            
              
                3. huuropbrengsten uit de winkels
              
              
                € 2.500.000,-
              
              
                € 0,-
              
            
            
              
                4. appartementen [naam 9] ( [naam 4] )
              
              
                € 8.652.107,14
              
              
                € 7.762.302,-
              
            
            
              
                5. trappenhuis Vestia
              
              
                € 320.000,-
              
              
                € 320.000,-
              
            
            
              
                6. koopsom parkeerrecht 
              
              
                € 170.000,-
              
              
                € 170.000,-
              
            
            
              
                7. bijdrage CFM ovk gemeente
              
              
                € 100.000,-
              
              
                € 100.000,-
              
            
            
              
                8. opstalrecht Liander
              
              
                € 24.284,30
              
              
                € 24.284,30
              
            
            
              
                9. meerwerk AH
              
              
                € 123.224,48
              
              
                € 123.224,48
              
            
            
              
                10. meerwerk parkeergarage
              
              
                € 50.000,-
              
              
                € 50.000,-
              
            
            
              
                11. doorbelast aan gemeente
              
              
                € 3.000,-
              
              
                € 3.000,-
              
            
            
              
                12. bijdrage van gemeente aan de realisatie van de parkeergarage via de samenwerkingsovereenkomst
              
              
                € 315.000,-
              
              
                € 70.000
              
            
            
              
                13. schadevergoeding gemeente
              
              
                onbekend, nader op te maken bij staat
              
              
                vordering is verrekend
              
            
            
              
                Totaal projectomzet
              
              
                € 33.440.311,-
              
              
                € 25.321.436,80
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.17.
      De rechtbank zal hierna ingaan op de posten aan de opbrengstenzijde waarover partijen geen overeenstemming hebben.
      
      
        
          	Ad. 1 appartementen [naam 2] / [naam 3]
        
      
      
    
    
      4.18.
      Met betrekking tot de appartementen [naam 2] / [naam 3] stelt [eiseres] dat een bedrag van € 8.997.163,- aan opbrengsten is verkregen door [gedaagde] uit de verkoop van de woningen. [eiseres] verwijst ter onderbouwing naar een overzicht waarin de vergoedingen staan die betaald zijn door de verkrijgers voor de koop en realisatie van de woningen zoals opgenomen in het Kadaster. Aanvankelijk heeft [gedaagde] zich op het standpunt gesteld dat de opbrengsten € 5.747.542,99 bedragen, maar zij heeft dat later bijgesteld naar € 6.498.626,01. Het verschil tussen deze twee bedragen is afgetrokken van de opbrengsten voor de appartementen te [naam 9] , aldus [gedaagde] en berust op een vergissing. De rechtbank zal dan ook uitgaan van dit laatste bedrag.
      
    
    
      4.19.
      
        [gedaagde] heeft aangevoerd dat het verschil in de berekening van de opbrengsten tussen partijen ermee te maken heeft dat [eiseres] meent dat [gedaagde] de ontvangen koopprijs voor de onderliggende gronden als opbrengst moet verantwoorden. Volgens [gedaagde] is dat niet het geval, omdat zij voor de verkrijging van de gronden heeft betaald. Vervolgens heeft zij de gronden van de [naam 2] / [naam 3] -appartementen doorverkocht tegen de koopprijs. De koopprijs en verkoopprijs zijn dus gelijk aan elkaar en staan daarom niet in het financiële overzicht. Vanwege boekhoudkundige redenen zijn deze kosten en opbrengsten op andere wijze verantwoord. Namelijk tegen kostprijs via de balans. Daartegen heeft [eiseres] nog aangevoerd dat de opbrengst van de grondverkoop niet wegvalt tegen de aankoop van de grond. Juist via de grondverkoop wordt een deel van de opbrengst en een deel van de winst gegenereerd. In het totaalbedrag aan kosten, zijn de aankoopkosten van de grond begrepen. Dit zal uit de eigen administratie van [gedaagde] blijken, aldus [eiseres] . De rechtbank volgt [gedaagde] niet in haar stelling nu uit de door haar overgelegde stukken niet blijkt dat een grondprijs is betaald voor de [naam 2] / [naam 3] -appartementen, hoe hoog deze prijs is geweest en dat het de bedoeling is geweest van partijen om deze grondprijs niet mee te nemen in de opbrengsten. Gelet op de door [eiseres] met stukken onderbouwde opbrengsten uit de verkoop van de woningen, zal de rechtbank het bedrag van € 8.997.163,- voor deze post aan opbrengsten toekennen. 
      
      
        
          	Ad. 2 winkels
        
      
      
    
    
      4.20.
      Met betrekking tot het bepalen van de ontwikkelingswinst dient voor de opbrengsten van de winkels uit te worden gegaan van de waarde van € 12.185.532,-, zijnde de beleggingswaarde, aldus [eiseres] . [gedaagde] betwist niet dat deze post moet worden meegenomen voor het bepalen van de hoogte van de opbrengsten, maar dan voor het bedrag van € 10.200.000,-, omdat dit het bedrag is waarvoor [gedaagde] op dit moment de winkelruimten zou kunnen verkopen. De rechtbank volgt [eiseres] in haar stelling en overweegt daartoe als volgt.
      
    
    
      4.21.
      
        
          [gedaagde] heeft zich weliswaar op het standpunt gesteld dat de winkelruimten verkocht zullen worden aan Immoned Groesbeek B.V. – onlangs opgericht door de zoon van wijlen [naam 12] , die momenteel ook aandeelhouder is van [gedaagde] – voor een bedrag van € 10.200.000,- en heeft deze waarde onderbouwd met enkele pagina’s uit een taxatierapport, maar de rechtbank is het met [eiseres] eens dat deze op het moment van de zitting nog te sluiten verkoop geen realistische indicatie is van de te behalen verkoopopbrengst. Temeer omdat de hiervoor genoemde B.V. gelieerd is aan [gedaagde] . Bovendien heeft [eiseres] stukken in het geding gebracht waaruit blijkt dat zowel [eiseres] als een derde interesse hebben getoond in de koop van het winkelcentrum. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] aangevoerd dat zowel deze derde als zijzelf een hoger bedrag wilden betalen dan de door [gedaagde] aangevoerde 
        € 10.200.000,-.
      
      
    
    
      4.22.
      
        [eiseres] heeft zich bovendien op het standpunt gesteld dat voor de bepaling van de opbrengsten van de winkels van de beleggingswaarde van het winkelcentrum moet worden uitgegaan. In juli 2019 heeft [gedaagde] ervoor gekozen het winkelcentrum niet te verkopen, maar het als belegging te houden, althans heeft [eiseres] daarover op dat moment geïnformeerd. Partijen zijn bij aanvang van het project uitgegaan van een beleggingswaarde van 15 keer de jaarhuur, zoals ook staat vermeld in de haalbaarheidsanalyse. Dat komt uit op een bedrag van € 12.185.532,-, aldus [eiseres] . Hiervoor is reeds geoordeeld dat de vergoeding verschuldigd wordt op het moment waarop er opbrengsten zijn gerealiseerd voor [gedaagde] door ofwel verkoop van onroerende zaken ofwel verhuur van onroerende zaken (aan de hand van de beleggingswaarde). 
      
    
    
      4.23.
      De rechtbank oordeelt in dat kader dat de opbrengsten uit de winkels voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 12.185.532,-. Met [eiseres] is de rechtbank namelijk van oordeel dat – doordat andere stukken van [gedaagde] ontbreken – gekeken moet worden naar de haalbaarheidsanalyse als een realistische onderbouwing voor het bepalen van de beleggingswaarde van de winkels. Deze haalbaarheidsanalyse is opgesteld voor de tussen partijen gemaakte afspraak op 26 november 2009 en is een aanknopingspunt voor het bedrag dat partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst realistisch achtten. Zoals [eiseres] onvoldoende weersproken heeft aangevoerd was ten tijde van de haalbaarheidsanalyse de markt voor vastgoed minder rooskleurig dan op het moment van bouwkundige oplevering. In de haalbaarheidsanalyse wordt uitgegaan van een beleggingswaarde van 15 keer de jaarhuur, te weten € 12.185.532,-. Door [gedaagde] is onvoldoende weersproken dat het hierbij gaat om een realistisch bedrag en zijn geen andere dan de hiervoor reeds besproken stukken in het geding gebracht op basis waarvan een lagere beleggingswaarde kan worden vastgesteld. Het bedrag van € 12.185.532,- sluit ook aan, dan wel is in ieder geval niet hoger, dan het bedrag wat door makelaarskantoor Savills Investments B.V. op verzoek van [eiseres] aan verkoopopbrengst van de winkels is geschat bij brief van 15 december 2021, namelijk een bedrag tussen de € 12.700.000,- en € 13.675.000,-. Het makelaarskantoor heeft deze inschatting onder meer gebaseerd op het toentertijd bestaande huurdersbestand, de resterende looptijd van de afgesloten huurovereenkomsten, de geringe leegstand in het complex en de toenemende vraag naar verhuurd winkelvastgoed.
      
    
    
      4.24.
      Gelet op het voorgaande zal de rechtbank een bedrag van € 12.185.532,- rekenen als een realistisch bedrag voor de opbrengsten voor de verkoop van de winkels.
      
      
        
          Ad 3. huuropbrengsten uit de winkels
        
      
      
    
    
      4.25.
      
        Ook over de huuropbrengsten verkregen uit de winkels verschillen partijen van mening. [eiseres] stelt dat er moet worden uitgegaan van een bedrag van 
        € 2.500.000,- aan huuropbrengsten en/of ontwikkelvergoedingen tot het moment dat [gedaagde] ervoor heeft gekozen om de winkels als belegging te houden. Het bedrag van € 2.500.000,- is een geschatte opbrengst op basis van 3,5 keer de huuropbrengst van één jaar à € 812.775,- (volgens de haalbaarheidsanalyse) en is berekend vanaf de bouwkundige oplevering begin 2016 tot het moment dat [gedaagde] ervoor heeft gekozen om het winkelcentrum als belegging te behouden, namelijk in juli 2019.
      
      
    
    
      4.26.
      
        [gedaagde] betwist dat deze huuropbrengsten moeten worden meegenomen bij de berekening van de ontwikkelingswinst. Zij voert aan dat het hierbij gaat om exploitatieopbrengsten die buiten de berekening moeten worden gehouden van de totale opbrengsten van het project. Met [gedaagde] is de rechtbank van oordeel dat uit de overgelegde stukken niet kan worden vastgesteld dat het ook de bedoeling van partijen is geweest om deze huuropbrengsten te betrekken bij de berekening van de ontwikkelingswinst. Zo heeft [eiseres] in haar correspondentie niet eerder gevraagd naar een overzicht van de huuropbrengsten of naar de huurovereenkomsten van de winkels. Ook niet in de brief van 4 oktober 2019, waarin [eiseres] specifiek vraagt naar diverse gegevens en stukken ter onderbouwing van de ontwikkelingswinst (zie onder 2.16). De conclusie is dan ook dat de huuropbrengsten uit de winkels buiten beschouwing moeten worden gelaten bij de berekening van de ontwikkelingswinst. 
      
      
        
          Ad. 4. appartementen [naam 9] ( [naam 4] )
        
      
    
    
      4.27.
      Met betrekking tot de appartementen [naam 9] heeft [gedaagde] niet betwist dat deze opbrengsten behoren tot opbrengsten om de ontwikkelingswinst te kunnen berekenen. [eiseres] heeft aangevoerd dat een bedrag van € 8.652.107,14 door [gedaagde] aan opbrengsten is verkregen. [gedaagde] heeft zich aanvankelijk op het standpunt gesteld dat een bedrag van € 8.513.385,02 aan opbrengsten is verkregen en later heeft zij dat naar beneden bijgesteld tot een bedrag van € 7.762.302,-. Zoals hiervoor onder 4.18 is overwogen heeft deze verlaging te maken met een vergissing. Hetzelfde bedrag aan vermindering voor de opbrengst van deze appartementen is opgeteld bij de opbrengsten van de appartementen [naam 2] / [naam 3] . 
      
    
    
      4.28.
      Het bedrag van € 8.652.107,14 is door [eiseres] onderbouwd met de verklaring van [naam 7] , die vanuit of in opdracht van de gemeente betrokken is geweest bij het project als projectleider (zie onder 2.18 en 2.19). 
      
    
    
      4.29.
      Gelet op deze verklaring is het bedrag van € 8.652.107,14 als volgt opgebouwd:
      
        
          koopprijs 41 woningen 		€ 5.926.058,68 excl btw
        
        
          koopprijs 12 woningen		€ 1.663.864,46 excl btw
        
        
          afkoop onderhoud parkeren 	€    340.000,-
        
        
          vergoeding gebruik parkeren	€    340.000,-
        
        
          bijdrage gemeente 12 woningen	€    382.184,-- 
        
      
      totaal				€ 8.652.107,14
      
    
    
      4.30.
      
        Deze berekening heeft [gedaagde] betwist. Zij stelt zich op het standpunt dat de verklaring van [naam 7] onjuist is, omdat aan de verkoop van de appartementen een maximum is verbonden van € 172.000,- per woning en dit niet betekent dat elk appartement voor die prijs is verkocht. De totale verkoopsom bedroeg namelijk 
        € 7.762.302,-. [gedaagde] onderbouwt dit standpunt echter op geen enkele wijze, terwijl dit naar het oordeel van de rechtbank wel op haar weg had gelegen, omdat zij immers over de onderliggende gegevens beschikt op basis waarvan [eiseres] haar stelling nader had kunnen onderbouwen. [gedaagde] heeft daarmee niet aan haar motiveringsplicht voldaan, zodat dit ertoe leidt dat de rechtbank voor het berekenen van de totale opbrengsten voor deze post uit zal gaan van het bedrag van € 8.652.107,14.
      
      
      
        
          	Ad. 12. bijdrage gemeente aan realisatie parkeergarage
        
      
      
    
    
      4.31.
      
        [eiseres] stelt dat de bijdrage van de gemeente aan de realisatie van de parkeergarage via de samenwerkingsovereenkomst € 315.000,- bedraagt en verwijst hiervoor eveneens naar de verklaring van [naam 7] (zie onder 2.18).
      
    
    
      4.32.
      
        [gedaagde] heeft niet betwist dat deze post als opbrengst gerekend kan worden om de ontwikkelingswinst te berekenen, maar heeft aangevoerd dat de bijdrage van de gemeente niet € 315.000,- was, maar € 70.000,-. De verklaring van [naam 7] is onvolledig, omdat de bijdrage van de gemeente in een latere overeenkomst is verminderd naar het bedrag van € 70.000,-, aldus [gedaagde] . 
      
    
    
      4.33.
      Ook hier geldt dat [gedaagde] haar standpunt op geen enkele wijze onderbouwt, terwijl dit naar het oordeel van de rechtbank wel op haar weg had gelegen, omdat zij immers over de onderliggende gegevens beschikt op basis waarvan [eiseres] haar stelling nader had kunnen onderbouwen. [gedaagde] heeft daarmee niet aan haar motiveringsplicht voldaan, zodat dit ertoe leidt dat de rechtbank voor het berekenen van de totale opbrengsten voor deze post uit zal gaan van het bedrag van € 315.000,-.
      
      
        
          ad. 13. schadevergoeding gemeente
        
      
      
    
    
      4.34.
      
        [eiseres] stelt zich op het standpunt dat in het kader van een juridische procedure tussen de gemeente en [gedaagde] een schadevergoeding aan [gedaagde] is betaald voor het project. Deze opbrengsten zijn voor [eiseres] niet bekend, maar moeten eveneens gerekend worden als opbrengsten voor het project. [gedaagde] betwist dat een schadevergoeding als opbrengst of winst is aan te merken. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] nog nader toegelicht dat de gemeente en [gedaagde] over en weer vorderingen op elkaar hadden en dat zij het bedrag dat zij heeft ontvangen gedeeltelijk heeft verrekend met de vordering die de gemeente op [gedaagde] had. Daarnaast heeft [gedaagde] juridische kosten voor dit geschil moeten maken in eerste aanleg en hoger beroep van circa € 200.000,-. Zowel de advocaatkosten als de schadevergoeding zijn niet opgenomen in het overzicht van de projectkosten en staan ook in de jaarrekening niet als projectkosten genoteerd, aldus [gedaagde] . De rechtbank is van oordeel dat het enkele feit dat schadevergoeding is betaald voor het project door de gemeente aan [gedaagde] zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet zonder meer meebrengt dat kan worden gesproken van een opbrengst uit het project die moet worden meegenomen bij het berekenen van de ontwikkelingswinst. Temeer niet als daartegenover ook nog kosten zijn gemaakt om de schadevergoeding te verkrijgen die niet zijn opgenomen als kosten in de projectkosten. De betaalde schadevergoeding wordt dan ook niet meegenomen bij de opbrengsten. 
      
      
        
          	Totale opbrengsten en te betalen vergoeding
        
      
      
    
    
      4.35.
      Gelet op het voorgaande geldt dat de opbrengsten voor het project in totaal voor [gedaagde] € 30.940.310,92 bedragen, namelijk:
      
      
        
          
          
          
            
              
                
                  Soorten opbrengsten
                
              
              
                
              
            
            
              
                1. appartementen [naam 2] / [naam 3]
              
              
                € 8.997.163,-
              
            
            
              
                2. winkels 
              
              
                € 12.185.532,-
              
            
            
              
                3. huuropbrengsten uit de winkels
              
              
                -
              
            
            
              
                4. appartementen [naam 9] ( [naam 4] )
              
              
                €  8.652.107,14
              
            
            
              
                5. trappenhuis Vestia
              
              
                € 320.000,-
              
            
            
              
                6. koopsom parkeerrecht 
              
              
                € 170.000,-
              
            
            
              
                7. bijdrage CFM ovk gemeente
              
              
                € 100.000,-
              
            
            
              
                8. opstalrecht Liander
              
              
                € 24.284,30
              
            
            
              
                9. meerwerk AH
              
              
                € 123.224,48
              
            
            
              
                10. meerwerk parkeergarage
              
              
                € 50.000,-
              
            
            
              
                11. doorbelast aan gemeente
              
              
                € 3.000,-
              
            
            
              
                12. bijdrage van gemeente aan de realisatie van de parkeergarage via de samenwerkingsovereenkomst
              
              
                € 315.000,-
              
            
            
              
                13. schadevergoeding gemeente
              
              
                -
              
            
            
              
                Totaal projectomzet
              
              
                € 30.940.310,92
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.36.
      Zoals genoemd onder 4.15 bedragen de kosten voor het project € 24.185.069,26. De ontwikkelingswinst voor [gedaagde] (opbrengsten minus kosten) komt dan op een bedrag van € 30.940.310,92 minus € 24.185.069,26 is € 6.755.241,66. De vergoeding die [gedaagde] aan [eiseres] moet betalen is 10% van voornoemd bedrag en komt dus neer op € 675.524,17. Dit is het bedrag dat de rechtbank zal toewijzen, te vermeerderen met btw en de wettelijke handelsrente uit artikel 6:119a van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) vanaf 28 juli 2020, omdat sprake is van een handelsovereenkomst en [gedaagde] de wettelijke handelsrente verder  niet heeft betwist. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.37.
      
        [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
      
        
          dagvaarding		€   87,89
        
        
          griffierecht		€   4.131,-
        
        
          salaris advocaat		€   8.035,- (2,5 punt x tarief VII à € 3.214,-)
        
      
      
        totaal			€ 12.253,89	
        De over de proceskosten gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen op de wijze zoals in het dictum vermeld.
      
      
    
    
      4.38.
      De gevorderde nakosten zijn begrepen in de proceskostenveroordeling. Er is dus geen grond voor veroordeling van partijen in de nakosten. Wel zullen deze kosten overeenkomstig het liquidatietarief worden begroot zoals hierna te melden.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank:
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] een bedrag van € 675.524,17 te betalen, vermeerderd met btw en deze hoofdsom inclusief btw te vermeerderen met de wettelijke handelsrente uit artikel 6:119a BW vanaf 28 juli 2020 tot aan de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 12.253,89 en op € 163,- aan nog te maken nakosten, te vermeerderen met € 85,- in geval van betekening, zowel de proceskosten als de nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente hierover als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening van het vonnis tot aan de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken op 19 oktober 2022.
      
    
  
  
    type: 2753