ECLI:NL:RBROT:2025:14164, Rechtbank Rotterdam, 07-11-2025, 11744799 VV EXPL 25-342
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kortgeding, huurovereenkomst, gebreken, huurprijsvermindering en spoedeisend belang.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11744799 VV EXPL 25-342
    
    
    
      datum uitspraak: 7 november 2025
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. S.A. Chedie, advocaat te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Stichting Havensteder,
      gevestigd te Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. S.F. Dik, advocaat te Rotterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘Havensteder’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 7 juli 2025, met producties;
        
        
          het antwoord, met producties;
        
        
          de mail van 18 augustus 2025 van mr. Dik met een aanvullende productie;
        
        
          het proces-verbaal van de zitting op 19 augustus 2025;
        
        
          de akte uitlaten partijen, van zowel [eiseres] als Havensteder.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 19 augustus 2025 is de zaak op zitting met partijen besproken. Daarbij waren aanwezig [eiseres] , bijgestaan door de gemachtigde mr. S.A. Chedie en aan de andere kant de heren [persoon A] en [persoon B] , onderhoudsinspecteurs bij Havensteder, bijgestaan door de gemachtigde mr. S.F. Dik.
      
    
    
      1.3.
      Tijdens de zitting hebben partijen afspraken gemaakt die in het proces-verbaal zijn opgenomen. De zaak is aangehouden tot 15 oktober 2025 zodat beide partijen zich schriftelijk konden uitlaten over het verdere vervolg van de procedure. 
      
    
    
      1.4.
      Nadat partijen de hiervoor bedoelde akte hadden genomen, heeft de kantonrechter de uitspraak van het vonnis bepaald op vandaag.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] huurt sinds 7 november 2023 van Havensteder de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) Rotterdam. Volgens [eiseres] heeft zij vanaf het begin bij Havensteder geklaagd over de verwarming in de woning en het niet hebben van warm water. Ondanks dat er contact is geweest tussen de gemachtigde van [eiseres] en Havensteder over de gebreken, zijn de problemen nog steeds niet opgelost. [eiseres] wil dat Havensteder de gebreken aan de woning herstelt en dat de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd in verband met het door haar gederfd woongenot. 
      
    
    
      2.2.
      Havensteder betwist dat [eiseres] vanaf het begin heeft geklaagd en betwist dat zij aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Volgens Havensteder heeft zij nadat zij bekend was met de klachten deze onderzocht en is voor een tijdelijke oplossing gezorgd, bestaande uit twee losse kachels en een tijdelijke boiler. Om het probleem definitief op te kunnen lossen moeten er werkzaamheden aan het rookgaskanaal worden uitgevoerd. Omdat het rookgaskanaal door de woning van de buren loopt, is de medewerking van de buren noodzakelijk. Tot nu toe hebben de buren hun medewerking niet willen verlenen. Havensteder heeft daardoor het probleem nog niet kunnen verhelpen. 
      
    
    
      2.3.
      Ter zitting hebben partijen afspraken gemaakt over de uitvoer van de noodzakelijke werkzaamheden aan het gehuurde. Die afspraken heeft de kantonrechter vastgelegd in het proces-verbaal van de zitting. Partijen hebben de kantonrechter vervolgens bij akte laten weten dat Havensteder de in het proces-verbaal genoemde werkzaamheden aan het rookgaskanaal heeft uitgevoerd. [eiseres] heeft daarom haar vorderingen met betrekking tot de gevorderde (herstel)werkzaamheden ingetrokken. [eiseres] heeft echter haar vordering tot vermindering van de huurprijs gehandhaafd en zij heeft de kantonrechter verzocht (uitsluitend) vonnis te wijzen over de door haar gevorderde huurprijsvermindering. Het gaat in dit kort geding daarom uitsluitend nog over de vraag of [eiseres] aanspraak kan maken op vermindering van de huurprijs.
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter wijst de vordering van [eiseres] tot vermindering van de huurprijs af, wegens het ontbreken van een spoedeisend belang en zal de proceskosten compenseren. Hierna zullen deze beslissingen worden toegelicht.
      
      
        
          Huurprijsvermindering
        
      
    
    
      2.5.
      De kantonrechter stelt voorop dat op grond van artikel 7:207 lid 1 BW een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen. De kantonrechter is van oordeel dat deze vordering in beginsel alleen in een bodemprocedure kan worden ingesteld. Vermindering van de huurprijs betreft immers een vorm van partiële ontbinding van de huurovereenkomst (waarbij de door de huurder te leveren prestatie evenredig wordt verminderd aan de mate waarin de verhuurder tekortschiet in het leveren van huurgenot). Als de rechter de vordering toewijst, stelt hij daarmee een (gewijzigde) rechtstoestand tussen partijen vast. Dit is in kort geding niet mogelijk. Een oordeel van de kantonrechter in kort geding is immers slechts een voorlopige beoordeling van het geschil tussen partijen.
      
    
    
      2.6.
      Er bestaat echter geen beletsel om bij wijze van ordemaatregel vooruit te lopen op de beslissing die in een bodemprocedure over een huurprijsvermindering zal worden genomen. De kantonrechter meent dat een dergelijke (minder vergaande) vordering in het petitum van [eiseres] besloten ligt. De kantonrechter zal de vordering derhalve als zodanig beoordelen.
      
    
    
      2.7.
      Voor toewijzing van de vordering is wel vereist dat [eiseres] daarbij een spoedeisend belang heeft. Hiervoor geldt hetzelfde als voor geldvorderingen in kort geding, namelijk dat de vordering voor toewijzing in aanmerking komt als het bestaan en de omvang ervan voldoende aannemelijk zijn, en van [eiseres] niet kan worden gevergd dat zij een bodemprocedure afwacht. Bij de afweging van de belangen van partijen zal bovendien het restitutierisico moeten worden meegewogen. Aangetekend wordt daarbij dat deze criteria communicerende vaten vormen: hoe zekerder de vordering, hoe minder het restitutierisico meeweegt en hoe sneller een voldoende spoedeisend belang aanwezig mag worden geacht.
      
    
    
      2.8.
      De kantonrechter is van oordeel dat een spoedeisend belang bij de vordering van [eiseres] ontbreekt. Havensteder heeft de benodigde (herstel)werkzaamheden uitgevoerd, zodat de problemen die [eiseres] had inmiddels zijn opgelost. Het drukmiddel van een huurprijsvermindering om de verhuurder aan te sporen om de benodigde werkzaamheden uit te voeren is daarom niet meer nodig. Daarnaast is vooralsnog onvoldoende duidelijk gedurende welke periode en welk percentage aan huurprijsvermindering in een bodemprocedure zal worden toegekend. Het niet kunnen verwarmen van de woning en het niet hebben van warm water zijn omstandigheden die in beginsel aanleiding geven voor een huurprijsvermindering. Havensteder heeft het probleem proberen te ondervangen door in januari 2025 twee losse kachels en een tijdelijke boiler te plaatsen. Tijdens de zitting heeft [eiseres] echter te kennen gegeven dat een van de kachels niet werkt en de boiler onvoldoende warm water geeft. De vraag is aldus of de tijdelijke oplossing die Havensteder heeft geboden afdoende was. Op de zitting van 19 augustus 2025 is afgesproken dat Havensteder de werking van de losse kachels zou controleren en tevens zou nagaan of een grote dan wel kleine boiler is geplaatst. Wat de uitkomst van dat onderzoek is geweest, is de kantonrechter niet bekend, aangezien daarover niets is gezegd in de akte van 15 oktober 2025. Ook in het geval beide kachels zouden functioneren en een grote boiler (80 liter) is geplaatst, is de kantonrechter van oordeel dat er aanleiding is tot een huurprijsvermindering gelet op het ongemak waarmee [eiseres] is geconfronteerd. Immers [eiseres] heeft vanaf januari 2025 tot het uitvoeren van de hiervoor genoemde werkzaamheden haar woning met twee losse kachels moeten verwarmen en beschikte slechts over een beperkte hoeveelheid warm water. Aannemelijk is dat een en ander geleid heeft tot een verminderd woongenot van [eiseres] .
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
    
    
      2.9.
      De kantonrechter ziet aanleiding om de proceskosten te compenseren, zodanig dat iedere partij de eigen proceskosten draagt. Beide partijen zijn over en weer in het ongelijk gesteld en duidelijk is dat de onderhavige procedure nodig was om Havensteder zover te krijgen dat zij de gebreken aan de woning aanpakte.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      wijst de vordering af;
      
    
    
      3.2.
      compenseert de proceskosten, zodanig dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken.
        754