ECLI:NL:RBDHA:2025:1738, Rechtbank Den Haag, 23-01-2025, SGR 23/7699
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-01-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ ongegrond, 10 winkelpanden, 1 woning

RECHTBANK DEN HAAG
    
    
      Team belastingrecht
    
    
    
      zaaknummers: SGR 23/7699, SGR 23/7700, SGR 23/7701, SGR 23/7702, SGR 23/7703, SGR 23/7704, SGR 23/7705, SGR 23/7706, SGR 23/7707, SGR 23/7708 en SGR 23/7709
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 januari 2025 in de zaken tussen
    
    
      [belanghebbende] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , belanghebbende,
    (gemachtigde: D.A.N. Bartels)
    
    
      en
    
    
    De heffingsambtenaar van Belastingen Bollenstreek, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Procesverloop
    De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 24 februari 2023 (de beschikkingen) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde van onder meer 11 objecten te [plaats] vastgesteld voor het belastingjaar 2023 naar de waardepeildatum 1 januari 2022 (de waardepeildatum). Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2023 (de aanslagen).
    
    
      Bij uitspraak op bezwaar van 8 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikkingen in bovengenoemde zaaknummers ongegrond verklaard. 
    
    
    
      Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld. De rechtbank heeft het beroep gesplitst in onder meer de bovengenoemde zaaknummers. 
    
    
  
  
    Zitting 
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 december 2024. 
      Namens belanghebbende is zijn gemachtigde verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] en F. Gerrits.
    
  
  
    Overwegingen
    1.	De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaken als volgt vastgesteld. 
    
    
      
        
        
        
        
        
          
            
              
                Zaaknummer
              
            
            
              
                Object
              
            
            
              
                Waarde
              
            
            
              
                Type
              
            
          
          
            
              SGR 23/7699
            
            
              
                [adres 1] 
            
            
              € 418.000
            
            
              Winkel met opslagruimte
            
          
          
            
              SGR 23/7700
            
            
              
                [adres 2] 
            
            
              € 331.000
            
            
              Winkel met kantoorruimte
            
          
          
            
              SGR 23/7701
            
            
              
                [adres 3] 
            
            
              € 331.000
            
            
              Winkel met kantoorruimte
            
          
          
            
              SGR 23/7702
            
            
              
                [adres 4] 
            
            
              € 916.000
            
            
              Winkel met opslagruimte, kantoorruimte en een extra verkoopruimte
            
          
          
            
              SGR 23/7703
            
            
              
                [adres 5] 
            
            
              € 713.000
            
            
              Winkel
            
          
          
            
              SGR 23/7704
            
            
              
                [adres 6] 
            
            
              € 509.000
            
            
              Winkel met opslagruimte
            
          
          
            
              SGR 23/7705
            
            
              
                [adres 7] 
            
            
              € 204.000
            
            
              Winkel
            
          
          
            
              SGR 23/7706
            
            
              
                [adres 8] 
            
            
              € 204.000
            
            
              Bovenwoning
            
          
          
            
              SGR 23/7707
            
            
              
                [adres 9] 
            
            
              € 546.000
            
            
              Winkel met kelder
            
          
          
            
              SGR 23/7708
            
            
              
                [adres 10] 
            
            
              € 1.252.000
            
            
              Winkel
            
          
          
            
              SGR 23/7709
            
            
              
                [adres 11] 
            
            
              € 595.000
            
            
              Winkel met kelder
            
          
        
      
    
    
    
      2.	In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit voor alle onroerende zaken een lagere waarde. 
    
    
    
      3.	De uitspraak op bezwaar waartegen belanghebbende beroep heeft aangetekend, heeft betrekking op meerdere onroerende zaken. Belanghebbende heeft verzocht om haar beroep niet te splitsen in meerdere zaaknummers. De onroerende zaken verschillen onderling echter van elkaar en de beslissingen over deze objecten vloeien niet voort uit één samenstel van feiten en omstandigheden. De rechtbank heeft het beroep daarom gesplitst in meerdere zaaknummers. 
    
    
    
      4.	Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    
    
      
        De winkelpanden aan [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] [adres 9] , [adres 10] en [adres 11]
      
    
    
    
      4. 	De waarden van de winkelpanden heeft de heffingsambtenaar bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Voor deze objecten heeft hij de volgende kapitalisatiefactoren en huurwaarden toegepast.
    
    
    
    
      
        
        
        
        
          
            
              
                Object
              
            
            
              
                Kapitalisatiefactor
              
            
            
              
                Huurwaarde
              
            
          
          
            
              
                [adres 1] 
            
            
              11,3
            
            
              Winkelruimte: € 232,23 per m2
              Opslagruimte: € 103,21 per m2
            
          
          
            
              
                [adres 2] 
            
            
              11,3
            
            
              Winkelruimte: € 263,25 per m2
              Kantoorruimte: € 110,56 per m2
            
          
          
            
              
                [adres 3] 
            
            
              11,3
            
            
              Winkelruimte: € 263,25 per m2
              Kantoorruimte: € 110,56 per m2
            
          
          
            
              
                [adres 4] 
            
            
              11,3
            
            
              Winkelruimte: € 220,58 per m2
              Opslagruimte: € 80,96 per m2
              Extra verkoopruimte: € 141,69 per m2
              Kantoor verdieping: € 85,01 per m2
            
          
          
            
              
                [adres 5] 
            
            
              11,3
            
            
              Winkelruimte: € 246,05 per m2
            
          
          
            
              
                [adres 6] 
            
            
              11,3
            
            
              Winkelruimte: € 255,44 per m2
              Opslagruimte: € 102,18 per m2
            
          
          
            
              
                [adres 7] 
            
            
              11,3
            
            
              Winkelruimte: € 264,14 per m2
            
          
          
            
              
                [adres 9] 
            
            
              11,3
            
            
              Winkelruimte: € 267,- per m2
              Kelder: € 67,28 per m2
            
          
          
            
              
                [adres 10] 
            
            
              11,3
            
            
              Winkelruimte: € 237,50 per m2
            
          
          
            
              
                [adres 11] 
            
            
              11,3
            
            
              Winkelruimte: € 152,56 per m2
              Kelder: € 42,72 per m2
            
          
        
      
    
    
    
      De in de tabel opgenomen huurwaarden heeft de heffingsambtenaar gebaseerd op de huurtransacties van [diverse adressen] , allemaal winkelpanden gelegen in dezelfde straat op A1-locatie. Belanghebbende heeft de huurwaarden betwist. Hierop heeft de heffingsambtenaar uitgelegd dat de huurwaarden individueel zijn bepaald aan de hand van de KOUDV-factoren en de grootte van de ruimte. Tezamen met hetgeen de heffingsambtenaar daarnaast heeft aangevoerd, heeft hij aannemelijk gemaakt dat de huurwaarden niet te hoog zijn vastgesteld. Voor zover belanghebbende de stelling heeft ingenomen dat de scores voor de KOUDV-factoren onjuist zijn vastgesteld, stelt de rechtbank vast dat deze pas ter zitting ingenomen stelling onvoldoende concreet is gemaakt. Het feit dat de KOUDV-factoren ook niet in de matrix vermeld staan, doet hier niet aan af, nu de heffingsambtenaar verklaard heeft er wel rekening mee te hebben gehouden en de scores wel vermeld staan elders in het waarderapport. 
      Vanwege de Coronacrisis heeft de heffingsambtenaar over de huurwaarden van de winkelpanden een aftrek van 2% toegepast. Belanghebbende heeft gesteld dat deze aftrek te laag is. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat er, gelet op de uitleg van de heffingsambtenaar, geen aanleiding om een hogere aftrek toe te passen. 
    
    
    
      5.	De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor berekend aan de hand van de objecten Hoofdstraat 48, de Koningin Astrid Boulevard 104 en de Dorpsstraat 8. Tot de gedingstukken behoort een afschrift van deze berekening. Hieruit blijkt dat de heffingsambtenaar gebruik heeft gemaakt van de geïndexeerde transactieprijs en de onderbouwde huurwaarde. Daarmee heeft hij de gehanteerde kapitalisatiefactor in voldoende mate onderbouwd. Belanghebbende heeft een hoger leegstandsrisico van 20% bepleit. De heffingsambtenaar heeft uitgelegd met de gehanteerde 15% al een stuk hoger te zitten dan het leegstandsrisico dat feitelijk is berekend aan de hand van de leegstandsanalyse. De leegstandsanalyse van de heffingsambtenaar heeft het leegstandsrisico in Noordwijk en Noordwijkerhout in 2021, 2022 en 2023 respectievelijk bepaald op 5%, 8% en 10%. Daarmee kan niet worden gezegd dat het door de heffingsambtenaar gehanteerde leegstandsrisico van 15% te laag is. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor van bovengenoemde panden dan ook, gelet op de gelijke ligging op een A1-locatie, naar het oordeel van de rechtbank dan ook terecht toegepast en doorgetrokken naar de hier in het geding zijnde winkelpanden aan de hoofdstraat. 
    
    
    
      6. 	Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Belanghebbende heeft gesteld dat bepaalde huurwaarden niet kunnen worden gebruikt, omdat er nadere afspraken gelden middels allonges, waardoor de feitelijke huurwaardes lager liggen. De heffingsambtenaar heeft op allonge 4 gewezen en heeft zulke afspraken erkent, hij stelt zich echter op het standpunt dat deze allonge geen reden geeft om een verdere verlaging toe te passen dan reeds is gedaan. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in deze stelling. 
      Voorts heeft belanghebbende vlak voor zitting de stelling ingenomen dat de heffingsambtenaar heeft verzuimd om zakelijke IWOZ-kaarten in te dienen. De rechtbank volgt deze stelling niet, nu de heffingsambtenaar met de overige ingediende stukken de waarde reeds voldoende aannemelijk heeft gemaakt. en (zakelijke) iWOZ-kaarten in beginsel geen op de zaak betrekking hebbende stukken zijn.
      Tot slot heeft belanghebbende ter zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte de huur niet inclusief BTW in de berekening betrokken heeft. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar op juiste wijze de verhuurcijfers heeft bepaald, ook deze stelling kan belanghebbende dus niet helpen. 
    
    
    
      7. Gelet op hetgeen hiervoor onder 4. tot en met 6. is overwogen, de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapporten, waarderapporten en hetgeen hij verder heeft aangevoerd, is de heffingsambtenaar geslaagd in zijn bewijsopdracht dat de waarden van de winkelpanden aan de Hoofdstraat niet te hoog zijn vastgesteld. 
    
    
    
      
        De woning aan [adres 8]
      
    
    
    
      8. 	Zoals volgt uit de taxatieverslagen en de waarderapporten, is de waarde van de woning aan de [adres 8] bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In geschil is de waarde van de woning, belanghebbende bepleit een waarde van € 179.000. Hiertoe heeft hij voornamelijk aangevoerd, dat de vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn vanwege de ligging en de staat van onderhoud en dus de huidige waarde niet onderbouwen.
    
    
    
      9.	Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het waarderapport en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat dit de best vergelijkbare vergelijkingsobjecten waren en omdat belanghebbende anderzijds geen betere vergelijkingsobjecten heeft aangevoerd, acht de rechtbank de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar. Daarnaast stelt de rechtbank vast dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de woning door de score voor onderhoud en voorzieningen op ondergemiddeld te waarderen. Belanghebbende heeft het tegendeel niet aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de liggingswaarde onvoldoende onderbouwd is. De heffingsambtenaar heeft hierover verklaard dat een appartement geen eigen grond en eigen grondstaffel heeft, maar wel beschikt over een stuk grond dat deels in waarde aan het appartement is toe te rekenen, dat is de liggingswaarde. Deze liggingswaarde wordt berekend aan de hand van een range die betrekking heeft op de waarde van de opstal. De rechtbank acht met deze uitleg de liggingswaarde voldoende onderbouwd.  Tot slot wijst de rechtbank erop, dat de prijs per eenheid van de woning dusdanig lager ligt dan het gemiddelde van de drie vergelijkingsobjecten, waardoor enige andere waardeverlagende omstandigheid reeds is ondervangen. 
    
    
    
      10.	Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt. De rechtbank gaat uit van de ontvangstdatum 28 februari 2023. De rechtbank doet op 23 januari 2025 uitspraak. De redelijke termijn is niet overschreden. De rechtbank wijst het verzoek om vergoeding voor immateriële schade daarom af.
    
    
    
      11. 	Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld. De beroepen zijn ongegrond. 
    
    
    
      12.	Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
      - wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af;
      - verklaart de beroepen ongegrond. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.A. Dirks, rechter, in aanwezigheid van J.C.W. Wahls, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 23 januari 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
      Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
         1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
         2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend. 
      Verder vermeldt u ten minste het volgende:
           a. de naam en het adres van de indiener;
           b. de datum van verzending;
           c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
           d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).
    
    
  
  
     HR 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1529.