ECLI:NL:RBROT:2025:15085, Rechtbank Rotterdam, 23-12-2025, 11885968 CV EXPL 25-19975
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verstekvonnis. Herberekening huurprijs en huurachterstand na vernietiging opslagbeding. Buitengerechtelijke kosten en rente afgewezen vanwege oneerlijke bedingen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11885968 CV EXPL 25-19975
    
    
    
      datum uitspraak: 23 december 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Co Wonen,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: Van Houwelingen & Partners Gerechtsdeurwaarders & Incasso,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      die niet in de procedure is verschenen.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Co Wonen’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 10 september 2025, met bijlagen;
        
        
          het tussenvonnis van 14 oktober 2025;
        
        
          de akte van Co Wonen, met een bijlage.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Tegen [gedaagde] is verstek verleend (artikel 139 Rv).
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
    
      
        Wat is de kern?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] heeft van 5 oktober 2017 tot en met oktober 2022 een woning gehuurd van Co Wonen. Volgens Co Wonen moet hij nog een achterstand van € 2.443,32 betalen, met rente en incassokosten. De kantonrechter wijst een lager bedrag toe en wijst de rente en incassokosten af. In dit vonnis legt ze dat uit.
      
      
        
          Herberekening van de huurprijs
        
      
      
    
    
      2.2.
      In het tussenvonnis heeft de kantonrechter het opslagbeding vernietigd. Dat betekent dat de huur alleen verhoogd mocht worden op basis van het indexatiebeding. In de akte heeft Co Wonen de indexeringspercentages op basis van de CPI opgenomen. Dat is overgenomen in de volgende tabel. Ook is in die tabel opgenomen met welk percentage Co Wonen de huur verhoogd heeft. Als dat een lager percentage is, dan geldt dat percentage. Dat leidt tot het volgende resultaat.
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                Gerekende huur
              
              
                Toegepast percentage
              
              
                CPI
              
              
                De juiste huur
              
            
            
              
                vanaf oktober 2017
              
              
                € 900,00
              
              
                X
              
              
                X
              
              
                € 900,00
              
            
            
              
                vanaf juli 2018
              
              
                € 948,60
              
              
                5,4%
              
              
                1,7%
              
              
                € 915,30
              
            
            
              
                vanaf juli 2019
              
              
                € 1.001,72
              
              
                5,6%
              
              
                2,6%
              
              
                € 939,10
              
            
            
              
                vanaf juli 2020
              
              
                € 1.052,81
              
              
                5,1%
              
              
                1,3%
              
              
                € 951,31
              
            
            
              
                vanaf juli 2021
              
              
                € 1.078,08
              
              
                2,4%
              
              
                2,7%
              
              
                € 974,14
              
            
            
              
                vanaf juli 2022
              
              
                € 1.113,66
              
              
                3,3%
              
              
                10,0%
              
              
                € 1.006,28
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.3.
      Co Wonen heeft ook nog een ander indexeringspercentage opgenomen in haar akte, maar het is de kantonrechter niet duidelijk wat zij daarmee bedoelt. Daar gaat de kantonrechter dus aan voorbij.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet € 2.121,18 betalen
        
      
      
    
    
      2.4.
      Het gaat in deze zaak om de huur van juli, september en oktober 2022. Voor die maanden mocht Co Wonen dus € 1.006,28 per maand aan huur in rekening brengen. Daar komt nog € 134,- per maand aan servicekosten bij. Het gaat in totaal dus om € 1.140,28 per maand. Dat komt voor de drie maanden neer op € 3.420,84. Daarnaast gaat de zaak om een servicekostenafrekening van 2021-2022 van € 465,83. [gedaagde] moest totaal dus € 3.886,67 betalen.
      
    
    
      2.5.
      Uit de specificatie van Co Wonen (bijlage 4 bij de dagvaarding) blijkt dat nog  € 1.765,49 van dit bedrag moet worden afgetrokken. Dat betekent dat er nog € 2.121,18 open staat (€ 3.886,67 - € 1.765,49). 
      
      
        
          De buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente worden afgewezen
        
      
      
    
    
      2.6.
      In het tussenvonnis heeft de kantonrechter voorlopig geoordeeld dat sprake is van een oneerlijk boetebeding. Co Wonen mocht daarop reageren. Zij heeft niet betwist dat het boetebeding oneerlijk is. De kantonrechter blijft daarom bij haar voorlopige oordeel en vernietigt artikel 20.2, 20.4 en 20.6 van de algemene voorwaarden. Zij licht dat hierna nog kort toe.
      
    
    
      2.7.
      Als [gedaagde] te laat betaalt, moet hij op basis van de voorwaarden rente van 1% per maand, incassokosten van 15% en een boete van (minstens) € 25,- per dag betalen. Co Wonen wijkt met deze combinatie van bepalingen dus in het nadeel van een consument af van de wet. Op basis van de wet zou [gedaagde] als hij te laat betaalt alleen maar de (veel lagere) wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. Daarom zijn deze bepalingen oneerlijk. 
      
    
    
      2.8.
      
        Co Wonen doet in deze procedure geen beroep op deze artikelen. Zij eist namelijk de wettelijke rente en wettelijke incassokosten. Die eis kan niet worden toegewezen. Als een oneerlijke bepaling in de voorwaarden staat, kan Co Wonen niet terugvallen op de wettelijke bepalingen. Ook is het niet relevant dat zij het boetebeding niet heeft toegepast, zoals zij aanvoert. Door het beding op te nemen in de voorwaarden heeft Co Wonen zich de bevoegdheid gegeven om deze bedragen in rekening te brengen. Daardoor is het evenwicht tussen de partijen verstoord.
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.9.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Co Wonen moet betalen op € 146,14 aan dagvaardingskosten, € 514,- aan griffierecht, € 204,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt) en € 102,- aan nakosten. Dat is in totaal € 966,14. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.10.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Co Wonen dat eist (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.  
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Co Wonen € 2.121,18 te betalen;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Co Wonen worden begroot op € 966,14;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
        33394
      
    
  
  
     Hof van Justitie van de Europese Unie 27 januari 2021 (Dexia)