ECLI:NL:RBAMS:2025:9514, Rechtbank Amsterdam, 14-11-2025, C/13/768438 / HA ZA 25-998
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Mondelinge uitspraak. Koopovereenkomst appartementsrecht. Non-conformiteit. Kopers zijn terecht tot ontbinding van de koopovereenkomst overgegaan. Verkopers worden veroordeeld tot betaling van de contractuele boete.

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/768438 / HA ZA 25-998
    
    
    
      
        Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 14 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 
    
      wonende te [woonplaats 1] ,2. [eiser 2], 
      wonende te [woonplaats 1] ,
      eisende partijen in conventie,
      verwerende partijen in reconventie,
      hierna samen te noemen: [eisers] ,
      advocaat: mr. M.J. Drijftholt,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde] , 
    
      wonende te [woonplaats 2] ,2. STICHTING R3FUND RESIDENTIAL AMSTERDAM 2, 
      gevestigd te Amsterdam,3. R3FUND RESIDENTIAL AMSTERDAM 2 C.V., 
      gevestigd te Amsterdam,
      gedaagde partijen in conventie,
      eisende partijen in reconventie,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
      advocaat: mr. M. Kool.
    
    
    
    
      De zitting wordt gehouden in het gebouw van de rechtbank in Amsterdam. 
    
    
    
      De zaak wordt behandeld door mr. W.M. de Vries, rechter, bijgestaan door mr. L.M. Garritsen als griffier.
    
    
    
      Aanwezig zijn:
    
    - mvr. [eiser 1] ,
    - dhr. [eiser 2] ,
    - mr. Drijftholt, voornoemd,
    - dhr. [gemachtigde] , gemachtigde van [gedaagden] ,
    - mvr. [naam] , makelaar van [gedaagden] ,
    - mr. Kool, voornoemd,
    - mr. T.H.C. Visser, advocaat van [gedaagden] 
    De rechter maakt melding van de volgende nader ontvangen stukken, die aan het dossier worden toegevoegd:
    - de akte [gedaagden] indienen aanvullende producties 2 tot en met 5.
    
    
      Partijen hebben op de zitting hun standpunten toegelicht. Mr. Kool aan de hand van spreekaantekeningen. Vervolgens is de mondelinge behandeling gesloten en heeft de rechtbank op de zitting in aanwezigheid van partijen mondeling uitspraak gedaan. Daarvan is ingevolge artikel 29a lid 3 van het Wetboek van burgerlijke rechtsvordering dit proces-verbaal opgemaakt, dat op 21 november 2025 aan partijen is afgegeven. 
    
    
  
  
    
      1Het geschil in conventie en in reconventie
    
    
      1.1.
      
        [eisers] vorderen in conventie dat de rechtbank [gedaagden] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeelt tot betaling van de contractuele boete van € 36.300,00, vermeerderd met wettelijke rente met ingang van 26 februari 2025, alsmede de buitengerechtelijke kosten van € 1.138,00 en proceskosten.
      
    
    
      1.2.
      
        [gedaagden] willen dat de vorderingen in conventie worden afgewezen, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
    
      1.3.
      
        [gedaagden] vorderen in reconventie dat de rechtbank [eisers] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de contractuele boete van € 36.300,00, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van 21 maart 2025, alsmede de buitengerechtelijke kosten en proceskosten.
      
    
    
      1.4.
      
        [eisers] willen dat de vordering in reconventie worden afgewezen, met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.   
      
    
  
  
    
      2Waar gaat de zaak over 
    
    
      2.1.
      Partijen hebben op 16 december 2024 een koopovereenkomst gesloten ter zake van een appartementsrecht aan de [adres] . [eisers] kochten dit appartementsrecht voor € 363.000,-. In de koopovereenkomst is een boetebeding opgenomen voor het geval een van partijen, ook na aanschrijving bij exploot, tekortschiet en de overeenkomst vervolgens wordt ontbonden. De tekortschietende partij moet in dat geval een boete betalen van 10% van de koopprijs. De levering van het appartementsrecht was voorzien op 31 januari 2025. 
      
    
    
      2.2.
      Op 27 januari 2025 heeft de makelaar van verkopers gevraagd of de levering kon worden uitgesteld in verband met problemen rond de splitsing. De [gemeente] stelde zich namelijk op het standpunt dat de splitsing (die al had plaatsgevonden voordat verkopers eigenaar waren geworden van het pand) niet op juiste wijze was uitgevoerd. [eisers] hebben bij exploot van 7 februari 2025 de verkopers in gebreke gesteld en hebben vervolgens op 26 februari 2025 de koopovereenkomst ontbonden, onder meer vanwege de problemen rond de splitsing. De verkopers hebben op hun beurt de koopovereenkomst op 21 maart 2025 ontbonden omdat [eisers] het appartementsrecht niet hebben afgenomen. 
      
    
    
      2.3.
      Op 4 juli 2025 heeft de [gemeente] een handhavingsbesluit genomen, dat inhoudt dat de splitsing niet wordt gelegaliseerd en dat het pand (waarin vier appartementen zijn gerealiseerd) in oude staat moet worden teruggebracht, op straffe van een dwangsom. Tegen dit besluit is op 15 september 2025 bezwaar ingesteld. 
      
    
  
  
    
      3De mondelinge beslissing van de rechtbank
    
    
      3.1.
      Over het eerste discussiepunt tussen partijen, over de vraag wie de verkoper(s) is of zijn, beslist de rechtbank als volgt. Alle drie de gedaagden worden in het hoofd van de koopovereenkomst genoemd. Met kopers is de rechtbank van oordeel dat de manier waarop verkopers staan aangeduid onduidelijk is, en dat het ervoor moet worden gehouden dat zij alle drie als verkoper hebben opgetreden, waaraan niet afdoet dat slechts een van hen eigenaar is van het verkochte.  
    
    
      3.2.
      Vanwege de onderlinge samenhang worden vorderingen in conventie en reconventie verder gezamenlijk behandeld. [eisers] hebben de overeenkomst op 26 februari 2025 ontbonden op grond van een aantal door hen gestelde tekortkomingen. De belangrijkste daarvan is dat het door hen gekochte appartementsrecht volgens de [gemeente] niet op legale wijze is ontstaan. Dit is evident een groot gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Onder normaal gebruik moet immers niet alleen worden verstaan dat men er feitelijk kan wonen maar in geval van een appartement ook dat er een legaal appartementsrecht is. Er is geen zicht op legalisering op korte termijn. Dit gebrek is ondanks sommaties niet weggenomen, zodat kopers terecht tot ontbinding zijn overgegaan. Verkopers zijn dus de contractuele boete verschuldigd van 10% van de koopsom. Er is geen aanleiding om deze in de markt gangbare boete te matigen. De overige gestelde gebreken behoeven geen bespreking, want die leiden niet tot een ander oordeel.
      
    
    
      3.3.
      In conventie wordt de boete toegewezen met wettelijke rente zoals gevorderd. 
      
    
    
      3.4.
      Ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten is voldoende gebleken dat er buiten rechte werkzaamheden zijn verricht die voor vergoeding in aanmerking komen. Het gevorderde bedrag van € 1.138,00 komt overeen met de gebruikelijke tarieven en wordt dus ook toegewezen. 
      
      
        Gelet op de beslissing in conventie wordt de reconventionele vordering afgewezen. 
      
      
      
        
          proceskosten in conventie 
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagden] worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                297,06
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.374,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.572,00
              
              
                (2 punten × € 786,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                3.243,06
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          proceskosten in reconventie
        
      
      
    
    
      3.6.
      
        [gedaagden] worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten). Omdat [gedaagden] in zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten worden veroordeeld, bedragen de nakosten € 278,00. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                393,00
              
              
                (0,5 punt × € 786,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                278,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                671,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 36.300,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 26 februari 2025, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 1.138,00 aan buitengerechtelijke kosten,
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 3.243,06, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      4.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.5.
      wijst de vorderingen van [gedaagden] af,
      
    
    
      4.6.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 671,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      4.7.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Waarvan proces-verbaal,