ECLI:NL:RBNHO:2025:14266, Rechtbank Noord-Holland, 03-12-2025, AWB - 24 _ 6327
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Eiser betwist de WOZ-waarde van zijn woning voor 2024. Verweerder heeft de waarde gebaseerd op het aankoopbedrag van de woning en een waardematrix, maar is niet geslaagd in zijn bewijslast om aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De indexering van het aankoopbedrag was op de verkeerde maand gebaseerd. In strijd met verweerders standpunt dat de verkoopprijzen zijn gestegen, hanteert verweerder in de matrix een negatief indexcijfer voor de vergelijkingsobjecten. Het beroep is gegrond. Eiser heeft evenmin de door hem voorgestelde lagere waarde aannemelijk gemaakt. De rechtbank stelt in goede justitie de WOZ-waarde vast op € 812.000.

Rechtbank noord-holland
    
    
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: HAA 24/6327
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 december 2025 in de zaak tussen
    
    
      [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser,
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Medemblik, verweerder.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Verweerder heeft bij beschikking van 17 februari 2024 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2024 vastgesteld op€ 844.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2024 bekendgemaakt.
    
    
    
      Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
    
    
    
      Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. 
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Eiser heeft een nader stuk ingediend.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 september 2025 te Alkmaar. 
      Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] .
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
    
    1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met bouwjaar 2009. De gebruiksoppervlakte van de woning is 336 m². De woning is voorzien van een berging.
    
    2. Eiser heeft de woning op 4 juni 2022 gekocht voor € 837.500.
    
      Geschil 
      3. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023 (hierna: de waardepeildatum).
    
    4. Eiser vindt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Eiser bepleit een waarde van € 791.500 en voert – zakelijk weergegeven – het volgende ter onderbouwing aan:
    - eiser heeft de woning gekocht op 4 juni 2022 voor € 837.500. Volgens eiser zijn van het moment van aankoop tot de waardepeildatum de waardes van woningen gedaald. Hierom kan volgens eiser de WOZ-waarde op de waardepeildatum niet hoger zijn;
    - de vergelijkingsobjecten in het taxatieverslag zijn allemaal onder de aankoopprijs gewaardeerd, terwijl deze net als de woning in de maanden voor de waardepeildatum zijn verkocht;
    - verweerder gebruikt alleen zijn eigen cijfers en bovendien gebruikt hij onjuiste cijfers, zo baseert verweerder de stelling over de stijging van prijzen op alle woningen zonder onderscheid te maken in de grootte van woningen;
    - verweerder gebruikt de verkeerde referentiemaand, mei in plaats van juni, en heeft daarom de woning met een verkeerd percentage geïndexeerd;
    Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en verzoekt om een proceskostenveroordeling.
    
    5. Verweerder stelt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en verwijst hiervoor naar het verkoopcijfer van de woning en een door hem overgelegde matrix. In deze matrix staan naast (verkoop)gegevens van de woning ook verkoopgegevens van twee vergelijkingsobjecten. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
    
    8. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde wijst verweerder op het eigen aankoopcijfer van de woning van € 837.500 en naar de door hem bij het verweerschrift gevoegde matrix. Vast staat dat eiser op 4 juni 2022 de koopovereenkomst heeft ondertekend. Daarnaast verwijst verweerder naar het door hem overgelegde taxatierapport waarin de waarde van de woning wordt onderbouwd met verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten. De rechtbank beoordeelt eerst de onderbouwing van verweerder met behulp van het eigen verkoopcijfer.
    
    
      
        Onderbouwing van de waarde met behulp van het eigen koopcijfer
      
    
    9. Volgens vaste jurisprudentie, verwezen kan worden naar onder meer het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, is voor de bepaling van de waarde het eigen aankoopcijfer leidend wanneer die onroerende zaak voldoende dicht bij de waardepeildatum is gekocht. Er moet in de regel van worden uitgegaan dat de prijs welke de meestbiedende koper voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.
    
    10. De aankoop heeft in dit geval ongeveer zeven maanden voor de waardepeildatum plaatsgevonden, waardoor de rechtbank dit een zeer bruikbare indicatie acht voor de waarde van de woning op de waardepeildatum. Verweerder heeft het aankoopcijfer met behulp van gegevens van de gemiddelde prijsontwikkeling van vrijstaande woningen in Medemblik geïndexeerd. Verweerder geeft in het verweerschrift aan dat, nu de woning in de maand juni verkocht is, gerekend zou moeten met een indexeringscijfer van 1,7%. Verweerder verwijst hierbij naar de volgende tabel:
    
    
      
        
        
        
          
            
              Maand 2022
            
            
              Gemiddelde prijs GBO woning
            
          
          
            
              Januari
            
            
              2546
            
          
          
            
              Februari
            
            
              2646
            
          
          
            
              Maart
            
            
              2599
            
          
          
            
              April
            
            
              2191
            
          
          
            
              Mei
            
            
              2413
            
          
          
            
              Juni
            
            
              2534
            
          
          
            
              Juli
            
            
              2363
            
          
          
            
              Augustus
            
            
              2370
            
          
          
            
              September
            
            
              2712
            
          
          
            
              Oktober
            
            
              2445
            
          
          
            
              November
            
            
              2408
            
          
          
            
              December
            
            
              2455
            
          
        
      
    
    
    11. Verweerder heeft aangevoerd dat het indexcijfer van 1,7% is gebaseerd op de gemiddelde prijs per gebruiksoppervlakte in de maand december, te weten 2455, in verhouding tot de gemiddelde prijs per gebruiksoppervlakte in de maand mei, te weten 2413. De rechtbank overweegt dat de woning is verkocht in juni 2022, waardoor verweerder niet met de juiste prijs rekent. Op basis van bovenstaande tabel van verweerder zou er gerekend moeten worden met een negatief indexcijfer. In de maand juni ligt de gemiddelde prijs per gebruiksoppervlakte van de woning namelijk hoger dan in december. De rechtbank concludeert dan ook dat verweerder met de verwijzing naar het koopcijfer van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    
      
        Onderbouwing van de waarde met behulp van de matrix
      
    
    12. Verweerder wijst ter onderbouwing van de waarde ook op de matrix, waarin naast de gegevens van de woning, ook de verkoopgegevens van twee andere objecten, te weten [adres 1] en [adres 2] , beide gelegen te [adres 1] zijn weergegeven. Eiser heeft terecht aangevoerd dat het opvallend is dat beide vergelijkingsobjecten lager gewaardeerd zijn op de waardepeildatum dan hun eigen verkoopprijs, wat inconsistent is met de door verweerder gestelde prijsstijging. Zo is [adres 1] is verkocht op 11 mei 2022 voor € 1.095.000 en is de WOZ-waarde op de waardepeildatum vastgesteld op € 1.048.000. [adres 2] is verkocht op 17 mei 2022 voor € 1.267.000 en heeft een vastgestelde WOZ-waarde op de waardepeildatum van € 1.192.000. Verweerder heeft in het verweerschrift nog aangevoerd dat in de matrix is gerekend met een indexeringspercentage van 1%. De rechtbank constateert echter dat dit niet uit de matrix zelf valt af te leiden. Met zijn verwijzing naar de matrix heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
    
    13. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
    De rechtbank oordeelt dat eiser de door hem voorgestane waarde € 791.500 ook niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
    
    14. Eiser heeft gesteld dat de huizenprijzen vanaf 4 juni 2022 tot de waardepeildatum zijn gedaald en heeft daartoe ook meerdere stukken overgelegd. De rechtbank merkt op dat deze stukken zeer algemeen van aard zijn en bijvoorbeeld gaan over een gemiddelde van de hele Nederlandse woningmarkt (Analyse NVM). Zo heeft eiser bijvoorbeeld ook naar een rapport van Vastgoedpro en naar de woningwaardecalculator van het kadaster verwezen maar, zoals verweerder terecht heeft gesteld, is het nadeel hiervan dat deze de verschillen in prijzen niet per regio meten. De rechtbank is het daarom van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde juist is.
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    15. Nu geen van partijen de door hen verdedigde waarde aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank de waarde van de woning in goede justitie vaststellen. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden en met de standpunten van partijen, stelt de rechtbank de WOZ-waarde van woning schattenderwijs vast op € 812.000.
    
    16. Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond.
    
    17. Voor een proceskostenvergoeding is geen aanleiding, nu niet van vergoeding in aanmerking komende kosten is gebleken. Nu het beroep gegrond is, zal de rechtbank verweerder opdragen om het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
      -verklaart het beroep gegrond;
      -vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      -wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 812.000;
      - vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 812.000;
      -bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
      -draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 51 aan eiser te vergoeden.
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. S.J. Richters, rechter, in aanwezigheid van mr. M.M. van Wijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 december 2025.
    
    
    
    
    
    
      griffier						rechter
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
    
    
    
      U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
    a. 	de naam en het adres van de indiener;
    b. 	de datum van verzending;
    c. 	een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
    d. 	 de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).