ECLI:NL:RBROT:2025:15515, Rechtbank Rotterdam, 12-12-2025, 11526381 CV EXPL 25-2462
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Ontbinding huurovereenkomst nadat huurder vaststellingsovereenkomst niet is nagekomen. Gevorderde schadevergoeding en contractuele boetes toegewezen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11526381 CV EXPL 25-2462
    
    
    
      datum uitspraak: 12 december 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      woonplaats: Rotterdam,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      gemachtigde: mr. D.M. Coskun,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Ultracool B.V.,
      vestigingsplaats: Maassluis,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      gemachtigde: aanvankelijk mr. B.D. Bos, die zich heeft onttrokken.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘[eiseres]’ en ‘Ultracool’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 28 januari 2025, met bijlagen;
        
        
          de rolbeslissing van 6 maart 2025;
        
        
          de akte uitlatingen van [eiseres] van 20 maart 2025;
        
        
          het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
        
        
          de akte houdende vermeerdering en wijziging van eis tevens houdende aanvullende producties van [eiseres] van 13 oktober 2025, met bijlagen;
        
        
          de akte uitlatingen naar aanleiding van eis in reconventie van [eiseres] van 29 oktober 2025;
        
        
          het door [eiseres] overgelegde overzicht van de huurachterstand tot en met november 2025.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 12 november 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was alleen de gemachtigde van [eiseres] aanwezig. De gemachtigde van Ultracool heeft zich bij e-mail van 10 september 2025 onttrokken. Namens Ultracool heeft zich geen nieuwe gemachtigde gesteld en er is ook geen (andere) vertegenwoordiger van Ultracool verschenen.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] heeft aan Ultracool de bedrijfsruimte aan de [adres] verhuurd. De huurovereenkomst is gesloten voor bepaalde tijd, met ingang van 1 juni 2021 tot en met 31 mei 2026.
      
    
    
      2.2.
      
        [eiseres] heeft Ultracool (onder meer) op 27 mei 2024 in kort geding gedagvaard in verband met een huurachterstand. Op de zitting hebben partijen een regeling getroffen, die is vastgelegd in een proces-verbaal. Ultracool moest op basis van deze regeling op vijf momenten betalingen doen aan [eiseres]. Onder punt 3 van de vaststellingsovereenkomst is opgenomen dat als Ultracool een of meer van de afgesproken betalingen niet tijdig verricht, [eiseres] het gehuurde mag ontruimen binnen veertien dagen nadat de deurwaarder de ontruiming heeft aangezegd. 
      
    
    
      2.3.
      Omdat Ultracool niet op tijd de afgesproken betalingen deed, heeft [eiseres] de ontruiming van het gehuurde laten aanzeggen door de deurwaarder. Uiteindelijk heeft – na een renvooiprocedure die de deurwaarder is gestart bij de rechtbank – op 28 of 29 april 2025 ontruiming van het gehuurde plaatsgevonden.
      
    
    
      2.4.
      
        [eiseres] heeft in haar akte van 13 oktober 2025 haar eis vermeerderd. Zij eist nu:
      
        
          ontbinding van de huurovereenkomst met Ultracool;
        
        
          te verklaren voor recht dat de tekortkomingen van Ultracool de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen;
        
        
          te verklaren voor recht dat Ultracool tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiseres], zodat zij aansprakelijk is voor de schade die [eiseres] daardoor heeft geleden;
        
        
          Ultracool te veroordelen om € 13.931,4 te betalen. Dit bedrag bestaat uit € 7.070,70 aan kosten voor het huren en afvoeren van containers, omdat Ultracool het gehuurde niet volledig heeft ontruimd op 29 april 2025, € 4.729,89 voor een camerakast die eigendom was van [eiseres] en door Ultracool is weggenomen en € 1.493,87 vanwege beschadigde zaken in het gehuurde;
        
        
          Ultracool te veroordelen om € 63.006,50 aan achterstallige huur te betalen, berekend tot en met oktober 2025, met rente;
        
        
          te verklaren voor recht dat Ultracool over de resterende looptijd van de huurovereenkomst een bedrag van € 7.245,65 per maand moet betalen (gelijk aan de geldende huurprijs vanaf 1 juli 2025), te verhogen met eventuele indexering), tot de dag waarop het gehuurde door [eiseres] onder gelijkluidende voorwaarden aan een derde wordt verhuurd of maximaal tot en met 31 mei 2026;
        
        
          Ultracool te veroordelen om € 9.000,- aan contractuele boetes te betalen vanwege het te laat betalen van de maandelijkse huurprijs;
        
        
          Ultracool te veroordelen in de proceskosten. 
        
      
      
    
    
      2.5.
      Ultracool heeft in haar antwoord gesteld dat er geen sprake is van een huurachterstand. Zij heeft volgens haar € 3.615,- te veel aan borg betaald, omdat daar geen btw over gerekend mocht worden. De huur over de maanden maart en april 2025 kan [eiseres] verrekenen met de waarborgsom. Vanaf 29 april 2025 hoeft zij geen huur meer te betalen omdat het gehuurde toen feitelijk ontruimd is en zij vanaf dat moment geen genot meer heeft gehad van het gehuurde, aldus Ultracool. Volgens haar is zij niet tekort geschoten in de nakoming van de vaststellingsovereenkomst, omdat het doorgaans enkele dagen te laat betalen geen tekortkoming oplevert. [eiseres] heeft in een van de procedures gesteld dat zij met ingang van 1 mei 2025 een nieuwe huurder had voor het gehuurde, zodat er geen sprake is van schade vanaf dat moment. 
      
    
    
      2.6.
      In reconventie vordert Ultracool een schadevergoeding nader op te maken bij staat. Volgens Ultracool heeft [eiseres] onrechtmatig gehandeld door in een kort geding tussen partijen van 23 april 2025 te stellen dat er een nieuwe huurder voor het gehuurde zou zijn per 1 mei 2025, terwijl dat niet zo is. 
      
    
    
      2.7.
      
        [eiseres] heeft gesteld dat de huurovereenkomst die zij had gesloten met als ingangsdatum 1 mei 2025 door de huurder is ontbonden, omdat het gehuurde niet correct was opgeleverd door Ultracool. Ultracool heeft het gehuurde volgens [eiseres] niet in de juiste staat opgeleverd. Op de zitting van 12 november 2025 heeft de gemachtigde van [eiseres] toegelicht dat er zicht is op een nieuwe huurovereenkomst per 1 december 2025, maar dat de huurovereenkomst die ochtend pas in concept was opgesteld en dus nog niet was ondertekend. 
      
      
        
          De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      2.8.
      De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst tussen [eiseres] en Ultracool. Partijen hebben op 27 mei 2024 duidelijke afspraken gemaakt en die in een vaststellingsovereenkomst vastgelegd. Vast staat dat Ultracool die afspraken niet is nagekomen. Dat is een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van Ultracool. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Een beroep op deze ‘tenzij-bepaling’ kan Ultracool in dit geval niet baten. De kantonrechter vindt het relevant dat de vaststellingsovereenkomst op 27 mei 2024 is gesloten omdat er sprake was van een huurachterstand en dus al van een tekortkoming van Ultracool. Vervolgens is Ultracool ook die afspraken weer niet tijdig nagekomen. In dit geval levert de tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst een reden op voor ontbinding van de huurovereenkomst, nu de vaststellingsovereenkomst in verband met die huurovereenkomst is gesloten. Dit alleen al rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee ook de ontruiming van het gehuurde. De door [eiseres] gevraagde verklaring voor recht dat de tekortkomingen van Ultracool de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigden wordt daarom toegewezen. 
      
    
    
      2.9.
      De feitelijke ontruiming van het gehuurde op 28/29 april 2025 heeft in juridische zin geen einde gemaakt aan de huurovereenkomst. Daarom heeft [eiseres] voldoende belang bij haar vordering om de huurovereenkomst (alsnog) te ontbinden.
      
      
        
          Ultracool moet de huur / een schadevergoeding betalen
        
      
      
    
    
      2.10.
      Ultracool moet tot en met de datum van dit vonnis, waarmee de huurovereenkomst wordt ontbonden, de huurprijs aan [eiseres] blijven betalen. Zolang de huurovereenkomst bestaat, bestaan immers ook de verplichtingen van Ultracool, waaronder het betalen van de huur. De omstandigheid dat Ultracool vanaf 29 april 2025 niet meer het genot van het gehuurde heeft gehad, is een omstandigheid die voor haar rekening en risico komt. De ontruiming van het gehuurde heeft immers plaatsgevonden in verband met een tekortkoming van Ultracool. Partijen hebben in de vaststellingsovereenkomst van 27 mei 2024 afgesproken dat [eiseres] bij niet-tijdige betaling van de afgesproken bedragen het gehuurde mocht ontruimen. Van enig onrechtmatig handelen van [eiseres] is geen sprake geweest. 
      
    
    
      2.11.
      Berekend tot en met november 2025 bedraagt de huurachterstand € 69.852,15. Dit volgt uit het overzicht dat de gemachtigde van [eiseres] op de zitting heeft overgelegd. De kantonrechter gaat uit van de juistheid van dit overzicht. Dit bedrag wordt dan ook toegewezen. Er kan geen sprake zijn van verrekening met een deel van de betaalde borg. De gemachtigde van [eiseres] heeft op de zitting uitgelegd dat [eiseres] geen btw mag verrekenen en dat dus niet juist is dat de waarborgsom door Ultracool exclusief btw betaald mocht worden. [eiseres] is ook niet verplicht om de huur over de maanden maart en april 2025 met de waarborgsom te verrekenen. De kantonrechter gaat er overigens wel vanuit dat [eiseres] op de bedragen die in dit vonnis worden toegewezen alsnog de waarborgsom in mindering zal brengen. 
      
    
    
      2.12.
      De betalingsverplichting van Ultracool is niet gestopt op 1 mei 2025, omdat niet vast staat dat een nieuwe huurovereenkomst op die datum daadwerkelijk is ingegaan. [eiseres] heeft immers gesteld dat de nieuwe huurder de huurovereenkomst heeft ontbonden en Ultracool heeft dat niet betwist. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat het gehuurde in elk geval tot en met november 2025 nog niet opnieuw is verhuurd. 
      
    
    
      2.13.
      Ultracool is ook aansprakelijk voor de schade van [eiseres] over de periode vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst (de datum van dit vonnis) tot maximaal de oorspronkelijke einddatum van de huurovereenkomst (artikel 6:277 BW). De gevraagde verklaring voor recht dat Ultracool aansprakelijk is voor de schade als gevolg van haar tekortkoming, wordt toegewezen. Waarom daarnaast sprake zou zijn van een onrechtmatige daad en waarom [eiseres] er belang bij heeft dat ook daarover een verklaring voor recht wordt afgegeven, heeft zij niet toegelicht. Daarom verklaart de kantonrechter wel voor recht dat sprake is van een tekortkoming en een bijbehorende schadevergoedingsplicht, maar niet dat ook sprake is van onrechtmatig handelen van Ultracool. 
      
      
        
          Ultracool moet € 13.931,46 aan [eiseres] betalen
        
      
      
    
    
      2.14.
      Ultracool moet een bedrag van € 13.931,46 aan [eiseres] betalen. [eiseres] heeft in haar akte van 13 oktober 2025 toegelicht waarop zij deze vordering baseert. Zij heeft gesteld dat Ultracool het gehuurde op 29 april 2025 niet leeg heeft opgeleverd en dat zij daarom containers moest huren en de achtergebleven spullen moest (laten) afvoeren. Zij heeft facturen overgelegd waaruit blijkt dat de kosten hiervoor € 7.070,- bedroegen. Dat Ultracool het gehuurde niet geheel heeft kunnen ontruimen omdat een container die zij heeft besteld niet is geleverd, is een omstandigheid die voor risico van Ultracool komt. Ultracool heeft, nu zij op de zitting niet is verschenen en ook niet op een andere manier heeft gereageerd, deze vordering niet weersproken.
      
    
    
      2.15.
      Ultracool heeft ook niet weersproken dat zij een camerakast heeft weggenomen die eigendom is van [eiseres]. Ook het gevorderde bedrag voor vervanging en installatie van deze kast heeft zij niet weersproken. Het gevorderde bedrag van € 4.729,89 wordt daarom toegewezen.
      
    
    
      2.16.
      Tot slot heeft Ultracool niet weersproken dat zij schade heeft toegebracht aan het gehuurde, waarvan de herstel- en vervangingskosten € 1.493,87 bedragen. Ook dit bedrag wordt toegewezen.
      
      
        
          Ultracool moet € 9.000,- aan contractuele boetes betalen
        
      
      
    
    
      2.17.
      
        [eiseres] vordert betaling van de contractuele boete van € 300,- per maand voor elke maand waarin Ultracool de huurprijs niet (tijdig) heeft voldaan. Volgens [eiseres] is dit ten minste dertig keer gebeurd, zodat de totale boete € 9.000,- bedraagt. Ultracool heeft een beroep gedaan op de finale kwijting die is opgenomen in de vaststellingsovereenkomst van 27 mei 2024. In de vaststellingsovereenkomst staat echter dat de finale kwijting wordt verleend vanaf het moment dat volledig aan het bepaalde in artikel 1 van die overeenkomst zal zijn voldaan. Vast staat dat Ultracool niet volledig aan het bepaalde in artikel 1 heeft voldaan, omdat daarin de betalingsafspraken waren opgenomen en zij niet op tijd heeft betaald. De kantonrechter oordeelt daarom dat [eiseres] aanspraak kan maken op de contractuele boetes over de hele periode van de huurovereenkomst en wijst daarom het gevorderde bedrag van € 9.000,- toe. 
      
      
        
          Ultracool hoeft geen rente te betalen
        
      
      
    
    
      2.18.
      De gevorderde rente wordt afgewezen. Er geldt een boetebeding, dat het karakter heeft van een gefixeerde schadevergoeding en op grond waarvan Ultracool € 9.000,- aan [eiseres] moet betalen. Daarom heeft [eiseres] geen recht op rente (artikel 6:92 lid 2 BW). 
      
      
        
          De vordering in reconventie wordt afgewezen
        
      
      
    
    
      2.19.
      De kantonrechter heeft hiervoor al overwogen dat [eiseres] tot ontruiming van het gehuurde mocht (laten) overgaan, omdat Ultracool is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst. Of het gehuurde per 1 mei 2025 al dan niet opnieuw was verhuurd, is daarmee eigenlijk al niet meer relevant voor de beoordeling van de vordering in reconventie; [eiseres] mocht sowieso tot ontruiming laten overgaan. Het staat niet vast dat als [eiseres] in het kort geding van 23 april 2025 niets zou hebben gesteld over een nieuwe huurder, het [eiseres] zou zijn verboden om het gehuurde te laten ontruimen. Voor de tegenvordering van Ultracool bestaat daarom geen grondslag. 
      
      
        
          Ultracool moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.20.
      
        De proceskosten komen voor rekening van Ultracool, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die Ultracool in conventie aan [eiseres] moet betalen op € 144,47 aan dagvaardingskosten, € 257,- aan griffierecht en € 1.017,- aan salaris voor de gemachtigde (3 punten × € 339,-). In reconventie worden deze kosten aan de kant van [eiseres] begroot op € 339,- aan salaris voor de gemachtigde 
        (1/2 × 2 punten × € 339,-). Voor kosten die [eiseres] maakt na deze uitspraak moet Ultracool een bedrag betalen van € 135,-. Dat is in totaal € 1.892,47. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.21.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en Ultracool daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen;
      
    
    
      3.2.
      verklaart voor recht dat de tekortkomingen van Ultracool de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigden;
      
    
    
      3.3.
      verklaart voor recht dat Ultracool tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en dat zij daarom aansprakelijk is voor de schade die [eiseres] daardoor lijdt;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt Ultracool om aan [eiseres] te betalen € 13.931,46 aan schadevergoeding;
      
    
    
      3.5.
      veroordeelt Ultracool om aan [eiseres] te betalen € 69.852,15 aan huurachterstand;
      
    
    
      3.6.
      verklaart voor recht dat Ultracool een schadevergoeding van € 7.245,65 per maand (te verhogen met eventuele indexering) moet betalen vanaf 1 december 2025 tot de dag waarop [eiseres] het gehuurde onder gelijkluidende voorwaarden aan een ander verhuurt, maar ten hoogste tot en met 31 mei 2026;
      
    
    
      3.7.
      veroordeelt Ultracool om aan [eiseres] te betalen € 9.000,- aan boetes;
      
    
    
      3.8.
      veroordeelt Ultracool in de proceskosten in conventie en in reconventie, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 1.892,47 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.9.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.10.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Laurijssens en in het openbaar uitgesproken.
        51909