ECLI:NL:GHDHA:2026:39, Gerechtshof Den Haag, 27-01-2026,  200.321.350/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2026-01-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Afrekening van een vastgoedproject. Deskundigenbericht

GERECHTSHOF DEN HAAG
    Civiel recht
    Team handel
    
    
      Zaaknummer hof		: 200.321.350/01 Zaaknummer rechtbank		: C/09/597131 / HA ZA 20-765 
    
    
    
      
        Arrest van 27 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellante] B.V.,
      
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      appellante in principaal appel, verweerster in incidenteel appel en eiseres in het incident,
      advocaat: mr. M. van Daal, kantoorhoudend in Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde] B.V.,
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      geïntimeerde in principaal appel, appelante in incidenteel appel en verweerster in het incident,
      advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer, kantoorhoudend in Amsterdam.
    
    
    
      Het hof zal partijen hierna [appellante] en [geïntimeerde] noemen.
    
  
  
    
      1Procesverloop in hoger beroep
    
      1.1
      Het hof heeft in deze zaak op 18 februari 2025 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van de procedure tot aan die datum verwijst het hof naar dat arrest. Het verder verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
      
        
          de akte houdende verzoek tot heroverweging tevens akte uitlating van [geïntimeerde] ;
        
        
          de akte van [appellante] , met bijlagen;
        
        
          de antwoordakte van [geïntimeerde] , met bijlagen;
        
        
          de akte houdende bezwaar tegen verkapte conclusie van [appellante] .
        
      
    
  
  
    
      2Beoordeling in hoger beroep
    
      2.1
      In deze zaak is vastgesteld dat er tussen partijen een afrekening moet plaatsvinden van het vastgoedproject in [plaats]. Het hof heeft in het tussenarrest geoordeeld dat de afspraak van partijen inhoudt dat [appellante] aan [geïntimeerde] 10% zou betalen van het verschil tussen de ontwikkelkosten en de verkoopopbrengst. Partijen twisten over de vraag hoe hoog de ontwikkelkosten zijn geweest en wat de verkoopopbrengst is. Het hof heeft in het tussenarrest het voornemen uitgesproken om een deskundige te benoemen om de omvang van een aantal posten aan zowel de opbrengstenkant als aan de kostenkant vast te stellen. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld zich over dit voornemen uit te laten.
    
    
      2.2
      
        
          [geïntimeerde] heeft in haar eerste akte na tussenarrest het hof verzocht om op een aantal punten terug te komen van bindende eindbeslissingen in het tussenarrest. Het hof ziet daarvoor geen aanleiding. Het blijft dus bij wat er in het tussenarrest is overwogen en beslist.
        
          De aan de deskundige te stellen vragen
        
      
    
    
      2.3
      In het tussenarrest is overwogen dat er aan de opbrengstenkant verschil van mening bestaat over:
      
        
           de opbrengst van de appartementen [locatie A] en [locatie B] : door [appellante] begroot op € 6.498.626,01 en door [geïntimeerde] op € 8.997.163,-;
        
        
          de opbrengst van de appartementen [locatie C] : door [appellante] begroot op € 7.762.302,- en door [geïntimeerde] op € 8.654.468,-; 
        
        
          de bijdrage die de gemeente heeft gedaan voor de realisatie van de parkeergarage: door [appellante] begroot op nihil en door [geïntimeerde] op € 170.000,-. 
        
      
      Het hof heeft partijen verzocht zich uit te laten over de vraag of zij hiermee instemmen. 
    
    
      2.4
      Volgens [appellante] kan aan de opbrengstenkant worden volstaan met een onderzoek door de deskundige van de opbrengsten van de appartementen [locatie A] en [locatie B] (post a). Bij de andere twee posten is volgens [appellante] evident sprake van een dubbeltelling door [geïntimeerde] , zodat de deskundige daaraan geen tijd zou hoeven te besteden. 
    
    
      2.5
      Anders dan [appellante] voorstelt, zal het hof alle drie de posten aan de opbrengstenkant aan de deskundige voorleggen. In het tussenarrest heeft het hof overwogen dat het verschil van mening op een aantal punten lijkt te worden veroorzaakt doordat partijen bepaalde bedragen op verschillende manieren in de staat van opbrengsten en kosten hebben verwerkt. Het hof heeft partijen daarom uitgenodigd om daar gezamenlijk naar te kijken. Nu dat niet tot enig resultaat heeft geleid, zullen ook de posten ‘opbrengst van de appartementen [locatie C] ’ (post b) en ‘bijdrage gemeente voor de realisatie van de parkeergarage’ (post c) aan de deskundige worden voorgelegd. 
    
    
      2.6
      Het hof merkt nog op dat het denkbaar is dat partijen ter zake van de post ‘opbrengst uit de verkoop van de appartementen [locatie A] en [locatie B] ’ (post a) in feite wel tot hetzelfde resultaat komen, maar dat de verschillende bedragen die zij noemen worden veroorzaakt door de wijze waarop zij deze post hebben berekend. Meer in het bijzonder gaat het daarbij om de kostenposten ‘resultaat afgelopen werk’ (waarvoor [appellante] een minpost heeft opgenomen aan de kostenkant en die [geïntimeerde] op nihil heeft begroot) en ‘grondkosten’ (waarvoor partijen aan de kostenkant verschillende bedragen hebben opgenomen). 
    
    
      2.7
      
        [geïntimeerde] lijkt de mening te zijn toegedaan dat de deskundige alle posten aan de opbrengstenkant zou moeten onderzoeken, maar heeft dat standpunt onvoldoende toegelicht. In ieder geval heeft zij geen voorstellen gedaan voor concrete vragen aan de deskundige over bepaalde posten. Het hof ziet in de stellingen en opmerkingen van [geïntimeerde] geen aanleiding om de aan de deskundige te stellen vragen aan te passen. 
    
    
      2.8
      Wat betreft de kostenkant heeft het hof in het tussenarrest overwogen dat het geschil lijkt te zijn geconcentreerd op (a) de bouwkosten, (b) de meerwerkkosten en (c) de kantoorkosten waarvoor een opslag van 2,8% is gerekend. [appellante] is evenwel van mening dat de deskundige een groter aantal kostenposten zou moeten onderzoeken. Nu [geïntimeerde] hierover verder niets concreets te berde heeft gebracht, zal het hof [appellante] hierin volgen. 
    
    
      2.9
      Dit betekent dat aan de kostenkant de volgende posten aan de deskundige zullen worden voorgelegd:
      
        
          Diverse advieskosten: door [appellante] begroot op € 245.686,85 en door [geïntimeerde] op € 137.490,75;
        
        
          Verkoopkosten: door [appellante] begroot op € 198.230,19 en door [geïntimeerde] op nihil;
        
        
          Gemeentebelastingen, vve en energie: door [appellante] begroot op € 172.575,83 en door [geïntimeerde] op € 101.556,80;
        
        
          Grondkosten (in samenhang met opbrengsten uit de appartementen [locatie A] en [locatie B] en de kostenpost ‘resultaat afgelopen werk’): door [appellante] begroot op € 3.768.430,- en door [geïntimeerde] op € 5.850.000,-;
        
        
          Bouwkosten, inclusief meerwerk; door [appellante] begroot op € 18.060.000,- (bouwkosten) + € 102.084,86 (meerwerk) en door [geïntimeerde] op € 16.867.000,- (in totaal);
        
        
          Algemene kosten (oftewel de opslag van 2,8% aan kantoorkosten): door [appellante] begroot op € 628.206,- en door [geïntimeerde] op nihil;
        
        
          Aanvullende investering aan winkelpanden: door [appellante] begroot op € 160.000,- en door [geïntimeerde] op nihil;
        
        
          Resultaat afgelopen werk (in samenhang met opbrengsten uit de appartementen [locatie A] en [locatie B] en de kostenpost ‘grondkosten’): door [appellante] begroot op minus € 198.826,75 en door [geïntimeerde] op nihil.
        
      
    
    
      2.10
      Dit alles leidt ertoe dat het hof aan de deskundige de volgende vragen zal voorleggen:
      
        
          Heeft [appellante] een juiste opgave gedaan van de onder rov. 2.3 genoemde posten aan de opbrengstenkant, rekening houdend met het feit dat partijen een enigszins afwijkende berekeningsmethodiek hanteren? En zo nee, hoe hoog zijn die opbrengsten dan wel?
        
        
          Heeft [appellante] een juiste opgave gedaan van ieder van de hiervoor onder rov. 2.9 genoemde kostenposten? En zo nee, hoe hoog zijn die kosten dan wel?
        
        
          Heeft u vanuit uw deskundigheid nog verdere opmerkingen die voor deze zaak relevant zouden kunnen zijn?
        
      
      
      
        
          De persoon van de deskundige
        
      
    
    
      2.11
      Op verzoek van het hof zijn partijen in overleg getreden over de persoon van de deskundige. Dit overleg heeft niet tot overeenstemming geleid. Het hof heeft inmiddels [deskundige] AA bereid gevonden om als deskundige op te treden. Partijen hebben beide ingestemd met zijn benoeming, [appellante] bij e-mail van 1 december 2025 en [geïntimeerde] bij e-mail van 25 november 2025. 
      
      
        
          Het voorschot voor de deskundige
        
      
    
    
      2.12
      De deskundige heeft het te betalen voorschot bepaald op € 29.040,-, inclusief btw. Partijen hebben ingestemd met dit voorschot. Wel heeft [appellante] opgemerkt dat de kostenbegroting haar aan de hoge kant lijkt als de deskundige slechts de administratie van een beperkt gedeelte van het project dient te controleren. Het hof merkt hierover op dat het hier gaat om een voorschot, wat impliceert dat de uiteindelijke kosten hoger of lager kunnen uitvallen.
    
    
      2.13
      Het voorschot zal door [geïntimeerde] , als eisende partij, moeten worden voldaan (art. 187 Rv).
      
      
        
          Tot slot
        
      
    
    
      2.14
      Het hof zal mr C.A. Joustra tot raadsheer-commissaris benoemen. Het hof zal bepalen dat de deskundige zijn onderzoek in beginsel zelfstandig zal verrichten, maar als de raadsheer-commissaris daarvoor aanleiding ziet, onder haar leiding.
    
    
      2.15
      Indien de deskundige vragen heeft over de inhoud van zijn opdracht of over de te volgen procedure, kan hij zich wenden tot de raadsheer-commissaris via de contactpersoon [gegevens contactpersoon] , onder vermelding van de namen van partijen en het zaaknummer. De contactpersoon of de raadsheer-commissaris zal de deskundige berichten.
    
  
  
    
      3Beslissing
    Het hof:
    - beveelt een onderzoek door een deskundige om aan het hof bericht uit te brengen over de onder rechtsoverweging 2.10 vermelde vragen;
    - benoemt als zodanig: 
    
      
        [gegevens deskundige]
      
    
    - benoemt tot raadsheer-commissaris mr. C.A. Joustra; 
    - bepaalt dat de deskundige zijn onderzoek in beginsel zelfstandig zal verrichten, maar als de raadsheer-commissaris daarvoor aanleiding ziet, onder haar leiding;
    - bepaalt dat de deskundige bij het verrichten van zijn werkzaamheden naast de normen van zijn beroepsgroep ook de leidraad deskundigen in civiele zaken in acht dient te nemen;
    - bepaalt dat de deskundige zijn werkzaamheden niet zal behoeven te beginnen voordat door [geïntimeerde] een bedrag van €29.040,-, inclusief btw, is gestort als voorschot op de nader te bepalen kosten van het deskundigenonderzoek. Hiervoor ontvangt [geïntimeerde] een factuur van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR) met betaalinstructies;  
    - bepaalt dat dit voorschot uiterlijk vier weken na factuurdatum moet zijn voldaan;
    - bepaalt dat de deskundige met zijn onderzoek zal beginnen nadat de griffier van het hof hem heeft bevestigd dat het voorschot door het LDCR is ontvangen;
    - bepaalt dat de deskundige zijn schriftelijk bericht aan de griffie handel van dit hof (Postbus 20302, 2500 EH Den Haag, P2-267A) zal zenden vóór 12 mei 2026. Uit dat bericht moet blijken:a. dat de deskundige partijen in de gelegenheid heeft gesteld opmerkingen te maken en verzoeken te doen waarvan de inhoud in het bericht moet worden vermeld;b. dat de deskundige, voordat hij een definitief rapport gaat opstellen, partijen een conceptrapport heeft gestuurd en hij partijen daarbij in de gelegenheid heeft gesteld opmerkingen te maken en verzoeken te doen, waarvan de inhoud in het definitieve bericht moet worden vermeld;
    - bepaalt dat de deskundige tegelijk met dit bericht een declaratie van loon en kosten bij de griffie zal indienen onder vermelding van de namen van partijen en het zaaknummer;
    - wijst partijen erop dat als zij schriftelijke opmerkingen aan de deskundige sturen, daarvan meteen een afschrift aan de wederpartij moet worden gegeven;
    - bepaalt dat [geïntimeerde] het procesdossier binnen twee weken aan de deskundige zal sturen;
    - verwijst de zaak naar de rol van 12 mei 2026 voor deskundigenbericht. Als de deskundige zijn schriftelijke bericht niet vóór die datum kan toezenden, moet de deskundige uiterlijk twee weken voor deze datum aan de raadsheer-commissaris verzoeken om een andere datum voor het toezenden van het deskundigenbericht, via de griffie handel van dit hof (Postbus 20302, 2500 EH Den Haag, P2-267A);
    - nadat de deskundige het schriftelijk bericht heeft gedeponeerd, zal de zaak naar de rol worden verwezen voor memorie na deskundigenbericht aan de zijde van [geïntimeerde] ; 
    - bepaalt dat de griffier een afschrift van dit arrest aan de deskundige zendt;
    - houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. C.A. Joustra, M.D. Ruizeveld en K. Redeker in het openbaar uitgesproken op 27 januari 2026 in aanwezigheid van de griffier.