ECLI:NL:RBAMS:2025:9151, Rechtbank Amsterdam, 30-10-2025, 11636263
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Gedaagde moet de nog openstaande huurovereenkomst van de bedrijfsruimte op het Marineterrein betalen. Inmiddels is de huurovereenkomst geëindigd. De verweren van gedaagde die zien op de coronapandemie, schuldovername en nalatigheid van de verhuurder slagen niet.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11636263 \ CV EXPL  25-5535
    
    
    
      
        Vonnis van 30 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        DE STAAT DER NEDERLANDEN MINISTERIE VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES, 
      zetelend in Den Haag,
      eisende partij,
      hierna te noemen: De Staat,
      gemachtigde: mr. O.W.J. van Noort,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V., 
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      verschenen bij: [naam 1] (bestuurder).
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 28 maart 2025, met producties;
      - de conclusie van antwoord, met producties;
      - het instructievonnis van 12 juni 2025;
      - de dagbepaling mondelinge behandeling.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 oktober 2025. Namens De Staat is [naam 2] (medewerker zakelijke verhuur Rijksvastgoedbedrijf) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Namens [gedaagde] zijn [naam 1] en [naam 3] (businesspartner, bestuurder [bedrijf] ) verschenen. Beide partijen hebben hun standpunt nader toegelicht, waarbij De Staat gebruik heeft gemaakt van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Op 26 juli 2016 heeft De Staat als verhuurder een huurovereenkomst gesloten met [gedaagde] als huurder met betrekking tot de bedrijfsruimte op de derde verdieping van ‘ [naam gebouw] ’, staande en gelegen op het terrein van de [adres] (hierna: de bedrijfsruimte). De maandelijkse huurprijs bedroeg laatstelijk € 20.153,39 en was bij vooruitbetaling verschuldigd. Partijen hebben tevens een huurovereenkomst ten aanzien van een aantal parkeerplaatsen gesloten.
      
    
    
      2.2.
      De huurovereenkomst is, nadat deze één keer is verlengd, geëindigd op 30 september 2021. De Staat heeft per 1 oktober 2021 een nieuwe huurovereenkomst gesloten met [bedrijf] . De huurovereenkomst van de parkeerplaatsen tussen De Staat den [gedaagde] is doorgelopen na 30 september 2021. 
      
    
    
      2.3.
      Tussen 2019 en het einde van de huurovereenkomst van de bedrijfsruimte met [gedaagde] is een huurachterstand ontstaan. Tussen 2023 en 2024 is ook een huurachterstand ontstaan ten aanzien van de parkeerplaatsen.  
      
    
    
      2.4.
      In de periode van mei 2021 en maart 2023 heeft De Staat geen facturen of betalingsherinneringen gestuurd aan [gedaagde] , vanwege administratieve problemen.
      
    
    
      2.5.
      Op 3 december 2024 heeft de gemachtigde van De Staat [gedaagde] voor het eerst gesommeerd om aan haar betalingsverplichting te voldoen. 
      
    
    
      2.6.
      Op 24 juli 2024 hebben [gedaagde] en [bedrijf] een schuldovernameovereenkomst gesloten, die inhield dat [bedrijf] de huurschuld van [gedaagde] overnam.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      De Staat vordert na eiswijziging op zitting, zakelijk weergeven, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] te veroordelen om aan De Staat te betalen:
      
        
          
            primair: € 239.559,28, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 169.083,80 vanaf 17 maart 2025, tot aan de dag van volledige betaling;
        
        
          
            subsidiair: € 169.083,80, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 169.083,80 vanaf de vervaldatum dat iedere afzonderlijke huurtermijn betaald had moeten zijn tot aan de dag van volledige betaling;
        
        
          € 2.465,84 aan buitengerechtelijke incassokosten;
        
        
          e proceskosten.
        
      
      
    
    
      3.2.
      De Staat legt – samengevat – aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in haar verplichtingen als huurder door een huurachterstand te laten ontstaan. Omdat [gedaagde] in verzuim is met betaling, is de wettelijke handelsrente ook verschuldigd en heeft De Staat buitengerechtelijke incassokosten moeten maken om de vordering buitengerechtelijk te incasseren.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert het volgde verweer:
      
        
          Primair: [gedaagde] verzoekt de rechtbank om de vordering geheel af te wijzen, op grond van onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 Burgerlijk Wetboek (BW). De COVID-19-pandemie leidde tot directe exploitatiebeperkingen, structureel omzetverlies en leegstand, waardoor het overeengekomen gebruik van de bedrijfsruimte feitelijk onmogelijk werd. Instandhouding van de volle huurverplichting is daarom onredelijk.
        
        
          Subsidiair: Voor zover enige betalingsverplichting resteert, verzoekt [gedaagde] om matiging van de huurachterstand tot een in redelijkheid te bepalen proportie, mede gelet op het feit dat eiser gedurende een periode van bijna twee jaar geen facturen of aanmaningen heeft verzonden en pas in maart 2023 de communicatie hervatte, terwijl over die periode wel rente is berekend. [gedaagde] verzoekt de rechtbank deze matiging indien passend mede te baseren op de maatstaf zoals geformuleerd in het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:HR:2021:1974), waarbij de mate van omzetverlies als uitgangspunt kan dienen voor een evenwichtige verdeling van het nadeel tussen huurder en verhuurder.
        
        
          Meer subsidiair: Indien enige bedrag verschuldigd blijft na beoordeling van de vordering, verzoekt gedaagde de rechtbank om een gespreide betalingsregeling toe te staan die aansluit bij de actuele financiële draagkracht, waarbij rekening wordt gehouden met de exploitatie capaciteit van de opvolgende entiteit, [bedrijf] .
        
        
          Voorts: Verzoekt de rechtbank om vast te stellen dat [gedaagde] op grond van de ondertekende vrijwarings- en schuldovername overeenkomst van 24 juli 2024, materieel is ontslagen van haar verplichtingen jegens eiser, en dat de verplichting volledig is overgegaan op [bedrijf] onder leiding van de heer [naam 3] , op grond van schuldoverneming en feitelijke voortzetting van de explotatie.
        
        
          Meer subsidiair: Verzoek tot het in vrijwaring oproepen van [naam 3] , bestuurder van [bedrijf] op grond van artikel 118 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) teneinde in rechte te bevestigen dat de schuld op diens entiteit is overgedragen.
        
        
          Tot slot verzoekt [gedaagde] om compensatie van de proceskosten, nu sprake is van gedeelde verantwoordelijkheid en redelijke pogingen tot afwikkeling aan de zijde van [gedaagde] .
        
      
      
    
    
      3.4.
      Dit verweer zal hierna, voor zover relevant, verder worden besproken. 
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Het gaat in deze zaak om de vraag of [gedaagde] gehouden is de (volledige) huurachterstand te betalen aan De Staat. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] de huurachterstand moet betalen aan De Staat. De verweren die [gedaagde] naar voren heeft gebracht slagen niet. De kantonrechter zal hierna per naar voren gebracht verweer uitleggen waarom.
      
      
        
          Betrouwbaarheid als huurder
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] stelt dat zij een structureel betrouwbare huurder is geweest doordat zij het merendeel van haar verplichtingen is nagekomen. Daarnaast voert zij aan actief te hebben bijgedragen aan de positionering en strategische profilering van het [adres] als innovatiegebied. In dit kader acht [gedaagde] een beroep op de redelijkheid en billijkheid van artikel 6:248 lid 2 BW gerechtvaardigd.
      
    
    
      4.3.
      De Staat heeft zich terecht op het standpunt gesteld dat het bij de nakoming van verbintenissen niet gaat om de vraag of “het merendeel van de verplichtingen” is nageleefd, maar of de verplichtingen volledig zijn nagekomen. [gedaagde] heeft de huurachterstand erkend, zodat kan worden vastgesteld dat zij haar verplichtingen niet volledig is nagekomen. Een beroep op de redelijkheid en billijkheid kan om die reden niet slagen. Dat [gedaagde] daarnaast stelt een betrouwbare huurder te zijn geweest en een positieve bijdrage te hebben geleverd aan het [adres] , doet hieraan niet af.
      
      
        
          Coronakorting
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] stelt dat zij recht heeft op huurkorting, omdat zij als gevolg van de coronapandemie een omzetdaling heeft geleden, waardoor vervolgens de huurachterstand is ontstaan. Andere huurders op het [adres] zijn volgens haar wel in aanmerking gekomen voor (gedeeltelijke) kwijtschelding van huur, zodat het in strijd zou zijn met het in artikel 1 van de Grondwet neergelegde gelijkheidsbeginsel als [gedaagde] daarvan zou worden uitgesloten.
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter is het met De Staat eens dat [gedaagde] onvoldoende heeft gesteld om een beroep te kunnen doen op de zogenoemde coronajurisprudentie. Allereerst volgt uit die jurisprudentie dat een dergelijk beroep in beginsel slechts openstaat voor huurders van 290-bedrijfsruimte. De door [gedaagde] gehuurde ruimte betreft echter 230a-bedrijfsruimte. Hoewel in enkele uitspraken ook huurkorting is toegekend aan huurders van 230a-bedrijfsruimte, kan het beroep van [gedaagde] niet slagen. Indien [gedaagde] een beroep had willen doen op coronahuurkorting, had het op haar weg gelegen dit verzoek concreet en cijfermatig te onderbouwen, bijvoorbeeld door inzicht te geven in de omzetdaling en de gevolgen daarvan voor haar betalingscapaciteit. Dat heeft zij nagelaten. Ter zitting heeft De Staat bovendien onweersproken verklaard dat bij haar geen dossier bekend is waarin een verzoek van [gedaagde] om coronahuurkorting is geregistreerd. Dit is wel bekend van andere huurders op het [adres] . De stelling van [gedaagde] dat zij dit verzoek heeft ingediend via het projectontwikkelingsteam, met wie al het contact verliep, ontslaat haar niet van de verantwoordelijkheid om erop toe te zien dat haar verzoek op de juiste plaats en wijze werd ingediend. Indien daarbij iets is misgegaan, lag het op de weg van [gedaagde] om dat tijdig te verifiëren. 
      
      
        
          Administratieve problemen van De Staat
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] stelt dat de huurachterstand mede is opgelopen door administratieve nalatigheid van De Staat, omdat zij over een periode van ongeveer twee jaar geen facturen of betalingsherinneringen heeft gestuurd. De rente is volgens [gedaagde] gaan lopen zonder ingebrekestelling of formele aanzegging. Daarom acht zij de gevorderde rente disproportioneel en ontstaan door nalatigheid van de Staat zelf. Op grond van de redelijkheid en billijkheid kan de rente volgens haar niet worden afgedwongen.
      
    
    
      4.7.
      Ook dit verweer van [gedaagde] slaagt niet. Zoals De Staat terecht heeft gesteld, vloeit de verplichting tot tijdige huurbetaling niet voort uit enige factuur, maar rechtstreeks uit de huurovereenkomst. Het is aan [gedaagde] om ervoor te zorgen dat de huur tijdig bij vooruitbetaling, zoals overeengekomen, door De Staat wordt ontvangen. Het verweer van [gedaagde] tegen de verschuldigdheid van de wettelijke handelsrente faalt eveneens. Op grond van artikel 6:83, aanhef en onder a, BW treedt verzuim zonder ingebrekestelling in zodra een voor de nakoming bepaalde termijn is verstreken zonder dat de verbintenis is nagekomen. De wettelijke rente gaat dan van rechtswege lopen, zonder dat een formele aanzegging of ingebrekestelling is vereist. Op grond van artikel 7 van de huurovereenkomst zijn partijen een dergelijke termijn overeengekomen. [gedaagde] moest maandelijks bij vooruitbetaling de huurprijs betalen. 
      
      
        
          Schuldovername
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde] stelt zich ten slotte op het standpunt dat de huurschuld contractueel is overgenomen door [bedrijf] . Na vragen van de kantonrechter heeft [gedaagde] toegelicht dat zij hiermee niet bedoelt [bedrijf] in vrijwaring op te roepen, zoals zij aanvankelijk in haar antwoord had verzocht, maar dat zij van mening is dat [bedrijf] verantwoordelijk is voor betaling van de huurschuld.
      
    
    
      4.10.
      Nu De Staat heeft betwist bekend te zijn met een dergelijke schuldovername, slaagt het verweer van [gedaagde] niet. Hoewel [gedaagde] en [bedrijf] onderling dergelijke afspraken kunnen maken over de betaling van de huurschuld, heeft een dergelijke afspraak jegens De Staat slechts werking indien De Staat daarmee heeft ingestemd (artikel 6:155 BW). Van een dergelijke instemming is niet gebleken. 
      
      
        
          Redelijkheid en billijkheid 
        
      
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter vat het verweer van [gedaagde] nog op dat zij meent dat gezien de door haar genoemde omstandigheden de Staat zich niet redelijk en billijk opstelt jegens [gedaagde] , althans, dat het naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar is dat De Staat volledige nakoming van de huurprijs en van de betaling van de wettelijke handelsrente vordert. De kantonrechter volgt ook dit standpunt niet. De Staat vordert nakoming van een huurovereenkomst die [gedaagde] zelf is aangegaan en hoewel de Staat pas enige tijd na het einde van de huurovereenkomst nakoming is gaan vorderen, zijn de door [gedaagde] gestelde omstandigheden dusdanig niet bijzonder dat redelijkheid en billijkheid in de weg staan aan (volledige) nakoming van de huurovereenkomst.   
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter stelt vast dat de hoogte van de huurachterstand door [gedaagde] niet is betwist. Nu de verweren van [gedaagde] die zien op afwijzing dan wel matiging van de huurachterstand niet slagen, moet [gedaagde] de huurachterstand voldoen. Ook het verweer tegen de wettelijke handelsrente slaagt niet. De reeds vervallen en de nog te vervallen wettelijke handelsrente zijn daarom eveneens toewijsbaar. De conclusie is dat de primaire vordering van De Staat in haar geheel toewijsbaar is.
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      De Staat vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter oordeelt dat Hoorne Vastgoed voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag is conform het tarief het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Daarom is een bedrag van € 2.465,84 toewijsbaar.
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van De Staat worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                123,16
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.461,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                2.174,00
              
              
                (2 punten × € 1.087,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                3.893,16
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.13.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan De Staat te betalen een bedrag van € 169.083,80, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 17 maart 2025, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan De Staat te betalen een bedrag van € 70.475,48 aan vervallen wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW berekend tot 17 maart 2025,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] om aan De Staat te betalen een bedrag van € 2.465,84 aan buitengerechtelijke kosten,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 3.893,16, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als VRBASE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Kuiken, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2025, in aanwezigheid van griffier mr. S.H.I. Hoestra.
      
      
      
      
        61289