ECLI:NL:RBROT:2026:269, Rechtbank Rotterdam, 15-01-2026, ROT 24/2449
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-01-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank stelt de WOZ-waarde vast op de door eiser voorgestane waarde. Er is sprake van een bijzonder geval, zodat de eerste zin van artikel 30a van de Wet WOZ geen toepassing vindt. Beroep gegrond.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: ROT 24/2449 
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 januari 2026 in de zaak tussen
    
      [naam eiser] , uit [plaats] , eiser
    (gemachtigde: A. Oosters ),
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Gorinchem 
    (gemachtigde: [naam gemachtigde 1] ).
    
    
    Samenvatting
    
    
      1. Eiser is het niet eens met de WOZ-waarde van zijn woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank stelt de WOZ-waarde vast op de door eiser bepleite waarde. Er is sprake van een bijzonder geval, zodat de eerste zin van artikel 30a van de Wet WOZ geen toepassing vindt.
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      2. Met het besluit van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Gorinchem (de woning) per 1 januari 2022 vastgesteld op € 491.000,- op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
    
    
    
      2.1.
      Met de uitspraak op bezwaar van 25 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser tegen het besluit van 25 februari 2023 ongegrond verklaard.
      
    
    
      2.2.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. 
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      2.4.
      De rechtbank heeft het beroep op de zitting van 31 juli 2025 behandeld. Hieraan hebben de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen.
      
    
    
      2.5.
      De rechtbank heeft het onderzoek geschorst om de gemachtigde van eiser gelegenheid te geven nadere stukken over te leggen. De gemachtigde van eiser heeft nadere stukken ingediend.
      
    
    
      2.6.
      
        Omdat geen van de partijen, nadat zij zijn gewezen op hun recht op een nadere zitting te worden gehoord, heeft verklaard dat zij gebruik wil maken van dit recht, heeft de rechtbank bepaald dat een nadere zitting achterwege blijft en het onderzoek gesloten.
        
          Beoordeling door de rechtbank
        
      
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar in strijd gehandeld met de goede procesorde?
        
      
      3. Eiser betoogt dat de rechtbank het nadere stuk met bijlagen van de heffingsambtenaar van 16 juli 2025 buiten beschouwing moet laten, omdat het in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank oordeelt anders. In dit geval is geen sprake van een benadeling van eiser door het tijdstip van de indiening van het nadere stuk met bijlagen, omdat deze stukken niet zó ingewikkeld en omvangrijk zijn dat de beroepsmatig optredende gemachtigde van eiser in de periode van (iets meer dan) twee weken tussen de indiening van de stukken en de zitting van de stukken kon kennisnemen en daarop schriftelijk voor de zitting of mondeling op de zitting kon reageren. De gemachtigde van eiser heeft bovendien op 22 juli 2025 een schriftelijke reactie op het nadere stuk ingediend. Het voorgaande betekent dat de rechtbank de inhoud van het nadere stuk met bijlagen van 16 juli 2025 betrekt bij de beoordeling.
      
        Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is?
      
      4. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Daartoe voert hij het volgende aan.
      
    
    
      4.1.
      
        [adres 2] is geen geschikt vergelijkingsobject: het is een hoekwoning van 173 m² waarvan de verkoopprijs van bijna € 150.000,- boven de WOZ-waarde van onderhavige woning ligt. Dit object behoort tot een ander marktsegment en is daarom niet vergelijkbaar. 
      
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar heeft de verkopen van [adres 3] en [adres 4] ten onrechte buiten beschouwing gelaten, enkel omdat deze via stille verkoop zouden zijn aangeboden en verkocht. Volgens eiser is er geen reden om aan te nemen dat de woningen onder de marktwaarde zijn verkocht: de woning [adres 3] is verkocht voor € 5.000,- boven de vraagprijs en de woning [adres 4] voor € 10.000,- onder de vraagprijs. Daarbij wijst eiser erop dat geen sprake is van verkoop aan familie of vrienden, waardoor er geen aanleiding is om te vermoeden dat deze verkoopprijzen geen weergave geven van de waarde in het economisch verkeer.
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar heeft de grondstaffel in de beroepsfase gewijzigd ten opzichte van de bezwaarfase. Zo is de grondprijs volgens de grondstaffel in bezwaar € 75.640,- en in beroep € 80.600,-. Verder is de waarde van de ‘aanbouw woonruimte’ onverklaarbaar gestegen van € 9.000,- in bezwaar naar € 13.045,- in beroep. De heffingsambtenaar heeft deze wijzigingen niet onderbouwd.
      
      5. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Alhoewel [adres 2] een ander type woning betreft en wat groter is, maakt dit niet dat deze woning ongeschikt is als vergelijkingsobject. [adres 3] en [adres 4] zijn via een stille verkoop verkocht, en dus niet openbaar op de vrije markt aangeboden. De transacties voldoen hiermee niet aan de uitgangspunten van de Wet WOZ en dienen daarom buiten beschouwing te worden gelaten. 
      6. De rechtbank oordeelt als volgt. Belangrijke waardebepalende kenmerken van het vergelijkingsobject [adres 2] wijken sterk af van de onderhavige woning: [adres 2] is een hoekwoning met een woonoppervlakte van 172 m2, terwijl de woning van eiser een tussenwoning is met een woonoppervlakte van 126 m2. De stille verkoop van een woning betekent niet per definitie dat geen sprake kan zijn van een marktconforme koopprijs. De heffingsambtenaar heeft de verkopen van [adres 3] en [adres 4] dus ten onrechte niet betrokken bij de waardebepaling. De heffingsambtenaar heeft verder geen verklaring gegeven voor de verschillen in de grondstaffel en waarde van de aanbouw zoals gehanteerd in bewaar en in beroep. Gelet op deze omstandigheden, in samenhang beschouwd, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt.
      
      
        
          Is de door eiser bepleite WOZ-waarde niet te laag?
        
      
      7. Nu de heffingsambtenaar niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd, komt de vraag aan de orde of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleite waarde van € 453.000,- niet te laag is. In beroep heeft eiser een taxatierapport inclusief vergelijkingsmatrix overgelegd, waarin de woning wordt gewaardeerd op € 453.000,-. Eiser heeft in de vergelijking de objecten [adres 5] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 6] opgenomen. Dit zijn nagenoeg identieke tussenwoningen in dezelfde straat, waarvan de verkoopcijfers dateren uit 2021 en 2022. In de taxatiekaart is rekening gehouden met de onderlinge verschillen door middel van correcties. Daarmee heeft eiser aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde niet te laag is.
      
      
        
          Heeft eiser recht op een schadevergoeding?
        
      
      8. Eiser heeft verzocht om een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn.
      
    
    
      8.1.
      Belastingzaken moeten binnen een redelijke termijn worden berecht. Als uitgangspunt is de redelijke termijn twee jaar, gerekend vanaf de ontvangst van het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar tot de uitspraak van de rechtbank. Bij overschrijding van de redelijke termijn wordt verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie, tenzij het financiële belang bij de procedure zeer gering is.
      
    
    
      8.2.
      Het bezwaarschrift is ontvangen op 27 maart 2023. Op de datum van de uitspraak is de redelijke termijn afgerond met tien maanden overschreden.
      
    
    
      8.3.
      Eiser heeft niet gesteld dat het financiële belang bij de procedure meer dan € 1.000,- bedraagt. De rechtbank volstaat daarom met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. Eiser heeft geen recht op een schadevergoeding.
      
      
        
          Wat is de hoogte van de proceskostenveroordeling?
        
        9. Omdat het beroep gegrond is, de uitspraak op bezwaar wordt vernietigd en de rechtbank zelf voorziet in de zaak, veroordeelt de rechtbank de heffingsambtenaar in de proceskosten die eiser redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep en het bezwaar. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 3.200,- (1 punt voor het indienen van een beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 934,-, en 1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 666,-, en wegingsfactor 1). 
      
      
    
    
      9.1.
      De rechtbank stelt vast dat artikel 30a, eerste lid, van de Wet WOZ niet van toepassing is op de proceskostenveroordeling voor zover die betrekking heeft op de bezwaarprocedure, omdat het besluit van 25 februari 2023 is genomen voor de inwerkingtreding van die bepaling op 1 januari 2024.
      
    
    
      9.2.
      Op grond van artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ wordt het bedrag dat strekt tot vergoeding van de kosten die betrekking hebben op door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vermenigvuldigd met 0,25 indien het besluit genomen op grond van de Wet WOZ wordt vernietigd of gewijzigd, behoudens bijzondere omstandigheden. Er is sprake van een bijzonder geval als kennelijk geen sprake is van het volgende: aan de belanghebbende wordt rechtsbijstand verleend door een beroepsmatig optredende gemachtigde, dan wel een kantoor, waarvan het bedrijfsmodel erin bestaat dat (i) wordt opgetreden op basis van no cure no pay, (ii) daarbij zodanige afspraken met de cliënten worden gemaakt dat het bedrag van eventuele proceskostenvergoedingen aan de gemachtigde of aan het kantoor wordt afgedragen, en (iii) de procedures op een zodanige wijze worden gevoerd dat de daarin toegekende proceskostenvergoedingen de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreffen. De stelplicht en de bewijslast met betrekking tot feiten die meebrengen dat het om zo’n bijzonder geval gaat, rusten op de belanghebbende. De vraag of het bedrijfsmodel van een beroepsmatig optredende gemachtigde, dan wel een kantoor, kennelijk niet deze drie kenmerken heeft, moet worden beoordeeld naar de situatie op het moment waarop het desbetreffende rechtsmiddel is aangewend.
      
    
    
      9.3.
      Eiser heeft op 5 maart 2024 beroep ingesteld. De gemachtigde van eiser heeft onbetwist gesteld dat het bedrijfsmodel van zijn kantoor vanaf 1 januari 2024 erin bestaat dat niet (meer) wordt opgetreden op basis van no cure no pay. Een belanghebbende betaalt € 99,- voor een beoordeling van het aanslagbiljet, € 250,- voor het voeren van een bezwaarprocedure en € 395,- voor het voeren van een beroepsprocedure. Deze vergoedingen zijn niet dusdanig laag dat kan worden gesproken van rechtsbijstandverlening op een grondslag die in wezen overeenkomt met rechtsbijstandverlening op basis van no cure no pay. Naar het oordeel van de rechtbank voldeed het bedrijfsmodel van het kantoor van de gemachtigde van eiser daarom ten tijde van het instellen van beroep kennelijk niet aan het in overweging 9.1 onder (i) genoemde kenmerk. Dat betekent dat sprake is van een bijzonder geval en de eerste zin van artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ, geen toepassing vindt. Het bedrag dat strekt tot vergoeding van de kosten die betrekking hebben op door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand wordt dus niet vermenigvuldigd met 0,25.
    
    
      9.4.
      Eiser heeft bij aanvullend bezwaarschrift een taxatierapport overgelegd. In beroep heeft eiser een naar aanleiding van het verweerschrift aangepaste stamkaart uit het taxatierapport overgelegd. Eiser heeft verzocht om een vergoeding van de kosten voor het taxatierapport. De heffingsambtenaar heeft erkend dat hij een vergoeding verschuldigd is voor het taxatierapport bij een gegrond beroep. Uit de overgelegde stukken blijkt niet dat eiser iets heeft gesteld over de hoogte van de kosten van het rapport. De heffingsambtenaar heeft echter verzuimd het aanvullende bezwaarschrift over te leggen als onderdeel van de op de zaak betrekking hebbende stukken. Gelet op het voorgaande en met toepassing van artikel 8:31 van de Algemene wet bestuursrecht gaat de rechtbank ervan uit dat het taxatierapport in twee uur is opgesteld door een ter zake deskundige tegen een uurtarief van € 53,- exclusief btw. De vergoeding voor het taxatierapport bedraagt dan € 128,26.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      10. Het beroep is gegrond, omdat de uitspraak op bezwaar in strijd is met artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. De rechtbank neemt met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht zelf een beslissing en bepaalt dat de WOZ-waarde voor belastingjaar 2023 wordt verlaagd naar € 453.000,- en de aanslag onroerendezaakbelastingen overeenkomstig wordt verminderd.
    
    
    
      10.1.
      Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht vergoeden. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 3.328,26.  
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep gegrond;
    
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning van eiser voor het belastingjaar 2023 tot een bedrag van € 453.000,-;
      
      
        vermindert de voor de woning van eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen 2023 tot een aanslag berekend naar een waarde van € 453.000,-;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 51,- aan eiser vergoedt;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 3.328,26.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van mr.J.I. Kamp, griffier.
      Uitgesproken in het openbaar op 15 januari 2026.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     Hof Den Bosch 1 juni 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:1739.
  
  
     Zie bijv. Hof Den Haag 24 augustus 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1692.
  
  
     Zie bijv. Hof Den Bosch 19 juni 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:2007, r.o. 4.6.
  
  
     HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.
  
  
     HR 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.4.3.
  
  
     Artikel IV, aanhef en onder a, van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm.
  
  
     HR 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46, r.o. 3.5.1 en 3.5.2.
  
  
     HR 25 april 2025, ECLI:NL:HR:2025:670, r.o. 3.4.3.
  
  
     https://www.wozconsultants.nl/wp-content/uploads/2025/10/Overeenkomst-2025.pdf.
  
  
     HR 26 september 2025, ECLI:NL:HR:2025:1375, r.o. 2.6.2 en 2.7.1.