ECLI:NL:RBROT:2021:5624
Rechtbank ROT — Uitspraak 


RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8800012 CV EXPL 20-34987
uitspraak: 21 mei 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
1.
[eiser 1] ,
2. [eiser 2] ,
beiden wonende te [woonplaats eisers] ,
eisers,
gemachtigde: mr. V. Hartman,
tegen:
[gedaagde]
,
gevestigd te [vestigingsplaats] , gemeente [gemeente] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. D.J. Wolf.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiser 1] c.s.’ en ‘ [gedaagde] ’.
1.
Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
• de dagvaarding van 30 september 2020, met producties;
• de conclusie van antwoord tevens houdende een verzoek ex artikel 22 Rv, met producties;
• het tussenvonnis van 16 december 2020 waarin aan [eiser 1] c.s. de aanwijzing is gegeven een afschrift van het taxatierapport over te leggen en een mondelinge behandeling is bepaald;
• het taxatierapport en nadere producties 10 tot en met 17 van de zijde van [eiser 1] c.s.;
• de pleitnota tevens akte houdende wijziging van eis van de zijde van [eiser 1] c.s..
1.2
De mondelinge behandeling is gehouden op 26 februari 2021. Van de zijde van eisers is de heer [eiser 1] ter zitting verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Van de zijde van gedaagde is de heer [persoon A] verschenen, eveneens bijgestaan door de gemachtigde. Van het ter zitting verhandelde heeft de griffier aantekeningen gehouden.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis nader bepaald op heden.
2.
De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
[eiser 1] c.s. is van 29 januari 2018 tot en met 28 augustus 2019 eigenaar geweest van de woning aan het adres [adres] te Poortugaal (hierna te noemen: de woning). [gedaagde] is als verkopend makelaar betrokken geweest bij de aankoop van de woning door [eiser 1] c.s..
2.2
Als NVM-makelaar was [gedaagde] verplicht om de woning te meten op basis van een op de NEN 2580-norm gebaseerde meetinstructie (hierna ook de meetinstructie).
2.3
In de verkoopadvertentie die in 2017 op de website van [gedaagde] stond en in de verkoopbrochure aangaande de woning, werd vermeld dat het woonoppervlak van de woning 120 m2 bedroeg. De vraagprijs van de woning was € 285.000,-.
2.4
Op 3 november 2017 heeft [naam makelaarskantoor] een taxatierapport van de woning uitgebracht. In dit taxatierapport is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:
“(…)
Waardepeildatum:	2 november 2017
(…)
C. DOEL VAN DE TAXATIE
Het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van:
a.
Het verkrijgen van een (hypothecaire) financiering: Ja
b.
Verkrijging Nationale Hypotheek Garantie (NHG): Nee
D. WAARDERING
Waarderingsgrondslag
Onder Marktwaarde wordt verstaan: ‘Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.’
Het object is per waardepeildatum getaxeerd op:
-
Marktwaarde:	€ 277.500,-
zegge: tweehonderdzevenenzeventigduizend vijfhonderd euro
De volgende getaxeerde waarde heeft per waardepeildatum betrekking op een (nog) niet bestaande situatie
Marktwaarde met als bijzonder uitgangspunt, uitgaande van een gerealiseerde verbouwing zoals in dit rapport beschreven in hoofdstuk I.3.
- Marktwaarde: 	€ 280.500,-
zegge: tweehonderdtachtigduizend vijfhonderd euro
(…)
H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING
(…)
g. Gebruiksoppervlakten:
Volgens opgave van: 	Taxateur
Is de gebruiksoppervlakte als volgt verdeeld:
-
Wonen:		120 m2
(…)
2.5
Op 7 november 2017 heeft [eiser 1] c.s. de koopovereenkomst inzake de woning getekend. In deze koopovereenkomst is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:
“(…)
artikel 1 Verkoop en Koop
Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt de eigendom van het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden:
(…)
- groot 00 hectare, 01 are, 67 centiare, tegen een koopsom van € 275.000,- (…).
6.11.
Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht. In afwijking hiervan komen partijen het volgende overeen: niet van toepassing. (…)”
2.6
In 2019 heeft [eiser 1] c.s. besloten de woning te verkopen. Hij heeft een andere NVM-makelaar benaderd om het verkoopproces te begeleiden. Deze makelaar heeft op basis van de NEN 2580-norm een meting uitgevoerd naar aanleiding waarvan bleek dat de woonoppervlakte van de woning 111,7 m2 is. [eiser 1] c.s. heeft de woning verkocht voor € 322.500,-.
2.7
Bij brief van 19 februari 2019 heeft [eiser 1] c.s. [gedaagde] aansprakelijkheid gesteld voor de schade die hij heeft geleden op grond van onrechtmatig handelen. [eiser 1] c.s. heeft de omvang van de schade daarbij berekend op € 19.015,30. [gedaagde] heeft de aansprakelijkheid niet erkend.
3.
De vordering
3.1
[eiser 1] c.s. vordert - na wijziging van eis - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
te verklaren voor recht dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld door in de door haar verstrekte gegevens onjuiste informatie te verstrekken over de netto woonoppervlakte van de woning;
[gedaagde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser 1] c.s. te betalen:
A. een bedrag van € 19.105,30, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag;
B. een bedrag van € 966,05 aan buitengerechtelijke incassokosten;
C. de wettelijke rente over de onder A. en B. gevorderde bedragen vanaf het tijdstip van opeisbaarheid van die bedragen, althans vanaf de dag van dagvaarding, tot aan de dag van algehele voldoening;
3. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten;
4. [gedaagde] te veroordelen in de nakosten.
3.2
[eiser 1] c.s. legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde] jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld. Hij stelt daartoe het volgende.
3.3
[gedaagde] heeft niet de zorgvuldigheid betracht die van haar als NVM makelaar mocht worden verwacht, omdat zij in de verkoopbrochure een woonoppervlakte van 120 m2 heeft vermeld die niet overeenkomt met de netto woonoppervlakte van 111,7 m2 gemeten volgens de meetinstructie. Ter onderbouwing van zijn stelling dat de woonoppervlakte 111,7 m2 bedraagt heeft [eiser 1] c.s. als nadere producties overgelegd: handgeschreven aantekeningen die door de makelaar tijdens deze meting zijn gemaakt, verkoopadvertenties op Facebook en plattegronden zoals de verkopend makelaar deze heeft gemaakt waaruit een bruto woonoppervlak van 126,98 m2 blijkt die - gecorrigeerd met de oppervlakte die lager is dan 1,5 meter - neerkomt op 111,7 m2 netto woonoppervlakte. Ook op de BAG-viewer van het Kadaster staat een oppervlakte vermeld van (afgerond) 113 m2. [eiser 1] c.s. stelt dat de taxateur de woonoppervlakte in het taxatierapport heeft overgenomen van de makelaar en niet zelf heeft opgemeten.
3.4
De koopovereenkomst is op basis van onjuiste informatie tot stand gekomen. De minimale woonoppervlakte van het woonhuis van 120 m2 was voor [eiser 1] c.s. van groot belang. Op Funda zocht hij met filter om alleen woonhuizen te zien met meer dan 120 m2 woonoppervlakte. Had [eiser 1] c.s. geweten van het daadwerkelijke kleinere woonoppervlak dan had hij de woning niet, althans niet voor dezelfde prijs gekocht. [eiser 1] c.s. betwist dat hij een marktconforme prijs voor de woning heeft betaald. Het taxatierapport is opgemaakt ten behoeve van het verkrijgen van een hypotheek en niet ten behoeve van het bepalen van de koopprijs. Ter vergelijking wijst [eiser 1] c.s. erop dat in het derde kwartaal van 2017 de woning aan Forum 28 voor € 260.000,- is verkocht en de woning aan Forum 41 voor € 266.000,-, terwijl deze woningen een grotere oppervlakte hebben en in betere staat verkeerden. Deze woningen zijn in het taxatierapport als referentieobject gebruikt.
3.5
[eiser 1] c.s. heeft door het onrechtmatige handelen van [gedaagde] de kans gemist om door verdere prijsonderhandelingen de koopsom van de woning omlaag te brengen. De vierkante meterprijs die door [eiser 1] c.s. destijds betaald werd is € 2.291,-/ m2 (€ 275.000,- / 120 m2). € 2.291,- x 8,3 m2 (het verschil tussen 120 m2 en 111,7 m2) = € 19.015,30. Voor deze schade is [gedaagde] aansprakelijk.
4.
Het verweer
4.1
[gedaagde] heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijk verklaring althans afwijzing van de vordering met veroordeling van [eiser 1] c.s. in de proceskosten en nakosten en heeft daartoe, samengevat, het volgende aangevoerd.
Geen onrechtmatige daad
4.2
[gedaagde] betwist de door [eiser 1] c.s. gestelde woonoppervlakte van de woning van 111,7 m2. [eiser 1] c.s. onderbouwt zijn stelling op geen enkele wijze. Zonder onderbouwing is het voor [gedaagde] niet mogelijk om na te gaan of de woonoppervlakte daadwerkelijk 111,7 m2 bedraagt. Ook de onafhankelijke taxateur is blijkens het taxatierapport op 120 m2 uitgekomen. De nadere producties van [eiser 1] c.s. kunnen niet als een onderbouwing van zijn stelling dienen. De inhoud van de producties is grotendeels afkomstig van dezelfde makelaar en de plattegronden zijn niet te gebruiken om het woonoppervlak vast te stellen aangezien de hoogte meters hier niet op staan.
4.3
Het (enige) doel van de meetinstructie is om te komen tot een uniforme manier van het meten van de gebruiksoppervlakte van een woning. De meetinstructie bepaalt enkel hoe gemeten moet worden en wat onder de gebruiksoppervlakte moet worden verstaan; niet meer en niet minder. Omdat de koper de situatie ter plaatse heeft bekeken en dus ziet wat hij koopt, maakt het vaak niet uit of de opgegeven grootte afwijkt van de werkelijke grootte. Bovendien wordt de waarde van de woning in de regel niet alleen door de vierkante meters beïnvloed. Ook andere factoren beïnvloeden de waarde van de woning. Daarom is het gebruikelijk om bij de verkoop van de woning af te spreken dat geen verrekening plaatsvindt bij verschillen tussen de opgegeven en de werkelijke grootte. Dit komt terug in art. 6.11 van de NVM-koopovereenkomst en deze bepaling is ook opgenomen in de onderhavige koopovereenkomst.
4.4
Ook indien sprake is van een afwijkend woonoppervlak, betekent dit niet meteen dat sprake is van een onrechtmatige daad. Het bepalen van de woonoppervlakte is geen exacte wetenschap. Zo volgt ook uit de toelichting op de meetinstructie. In de meetinstructie worden verschillen in meetuitkomsten door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij de uitvoering van de meting immers niet volledig uitgesloten. Dit is nu juist de reden dat in de makelaars- en taxateursbranche bij examinering en certificering een bandbreedte van 10% gehanteerd wordt. Een verschil van 8,3 m2 of eigenlijk 8 m2, of beter gezegd circa 7%, valt ruim binnen de voornoemde marges, zodat hoe dan ook geen sprake is van een meetfout.
4.5
Gelet op de geringe afwijking in de woonoppervlakte, is geen afbreuk gedaan aan het vertrouwen dat [eiser 1] c.s. mocht ontlenen aan de in de verkoopinformatie genoemde woonoppervlakte. Daar komt nog bij dat [eiser 1] c.s. heeft gezien wat hij kocht. [eiser 1] c.s. heeft de woning immers bezichtigd.
Geen schade; geen causaal verband
4.6
[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat [eiser 1] c.s. onvoldoende heeft gesteld om aan te nemen dat hij schade heeft geleden. [eiser 1] c.s. heeft namelijk een marktconforme prijs betaald voor de woning. Uit het taxatierapport blijkt dat de woning is getaxeerd op een marktwaarde van € 277.500,- . Nu er meerdere geïnteresseerden waren, de woning al onder de vraagprijs van € 285.000,- is verkocht en [eiser 1] c.s. uitvoerig met de verkoper heeft onderhandeld over de uiteindelijke koopprijs, is het bovendien onaannemelijk dat de verkoper bereid zou zijn geweest de woning voor een lager bedrag van de hand te doen.
4.7
De door [eiser 1] c.s. gestelde schade is op onjuiste wijze vastgesteld. [eiser 1] c.s. maakt gebruik van een formule die inmiddels is achterhaald en impliceert met de wijze waarop hij de schade vaststelt dat alleen het woonoppervlak bepalend is voor de waarde. Echter, ook andere factoren spelen in dit verband een rol.
5.
De beoordeling
Onrechtmatig handelen door [gedaagde] ?
5.1
Een (verkopend) makelaar handelt onrechtmatig jegens een aspirant-koper als hij niet zodanig zorgvuldig handelt, als van een makelaar mag worden verwacht. Als een makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop van een woning onjuiste of misleidende informatie geeft over eigenschappen van deze woning, waarvan hij weet of moet begrijpen dat deze voor de koper bij zijn aankoopbeslissing van belang kunnen zijn, kan sprake zijn van onzorgvuldig en dus onrechtmatig handelen. Indien het om een woning gaat, behoort tot die eigenschappen in het algemeen de netto woon- of gebruiksoppervlakte. Voor de beoordeling of de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld, komt het er op aan in hoeverre de koper in de gegeven omstandigheden van het geval mocht vertrouwen op de gegeven informatie. De meetinstructie bepaalt in belangrijke mate het vertrouwen dat kopers van woningen die worden aangeboden door NVM-makelaars, mogen ontlenen aan de in de verkoopinformatie genoemde woon- of gebruiksoppervlakte. In beginsel mogen zij ervan uitgaan dat de vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van de meetinstructie en dus - afgezien van de in de meetinstructie zelf genoemde ondergeschikte afwijkingen ten gevolge van bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting - overeenkomt met het netto woonoppervlak van de woning (zie HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176).
5.2
Naar aanleiding van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd met betrekking tot de woonoppervlakte van de woning is niet vast komen te staan dat de woonoppervlakte gemeten volgens de meetinstructie 111,7 m2 bedraagt. De daadwerkelijke gebruiksoppervlakte is relevant voor de beoordeling van het gestelde onrechtmatige handelen door [gedaagde] , aangezien [eiser 1] c.s. (alleen) rekening hoefde te houden met bovengenoemde ondergeschikte afwijkingen van de door [gedaagde] opgegeven oppervlakte van 120 m2. De kantonrechter acht het daarom wenselijk een deskundigenbericht in te winnen.
5.3
Voor het geval de deskundige tot de conclusie komt dat de gebruiksoppervlakte van de woning, gemeten conform de meetinstructie, in meer dan geringe mate afwijkt van de opgegeven oppervlakte van 120 m², staat daarmee vast dat [gedaagde] niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van haar had mogen worden verwacht. Dat is aan te merken als onrechtmatig handelen jegens [eiser 1] c.s., die erop mocht vertrouwen dat de door [gedaagde] opgegeven oppervlakte gemeten was in overeenstemming was met de meetinstructie en hooguit in geringe mate zou afwijken van de daadwerkelijke oppervlakte. De stelling van [gedaagde] dat [eiser 1] c.s. de woning heeft bezichtigd, maakt dit oordeel niet anders.
5.4
Nu de kantonrechter [gedaagde] - indien vast komt te staan dat zij onrechtmatig heeft gehandeld - aanrekent dat zij de meetinstructie niet (juist) heeft toegepast, welke instructie betrekking heeft op de door een NVM-makelaar bij de verkoop van woningen te verschaffen oppervlaktegegevens en niet op examinering en certificering, zal de kantonrechter aan de verwijzing van [gedaagde] naar de bandbreedte van 10% als niet terzake dienend voorbijgaan.
5.5
Voor zover [gedaagde] een beroep heeft willen doen op de exoneratie in artikel 6.11 in de koopovereenkomst wordt overwogen dat een dergelijke, tussen koper en verkoper geldende exoneratie er niet aan af doet dat de koper ervan mag uitgaan dat de aan de meetinstructie gebonden, verkopend makelaar ( [gedaagde] ) volgens die meetinstructie heeft gemeten en dienovereenkomstig de netto-woonoppervlakte in de brochure heeft vermeld.
Schade en causaal verband?
5.6
Voor zover na deskundigenbericht komt vast te staan dat [gedaagde] onrechtmatig jegens [eiser 1] c.s. heeft gehandeld door een gebruiksoppervlakte aan hem mee te delen die in belangrijke mate afwijkt van de daadwerkelijke gebruiksoppervlakte, dient [gedaagde] de schade die [eiser 1] c.s. daardoor lijdt, te vergoeden.
5.7
Bij de vaststelling van de schade is dan het uitgangspunt dat [eiser 1] c.s. zo veel mogelijk in de situatie moet worden gebracht waarin hij zou verkeren als [gedaagde] de juiste gebruiksoppervlakte van de woning in de verkoopinformatie zou hebben vermeld. Hiervoor moet de vermogenstoestand van [eiser 1] c.s. met en zonder het onzorgvuldig handelen van [gedaagde] worden vergeleken. Aan het bewijs van de stellingen van [eiser 1] c.s. over het causaal verband en de hoogte van de schade, kunnen geen al te hoge eisen worden gesteld, aangezien het aan de onzorgvuldigheid van [gedaagde] is te wijten dat die situatie zich feitelijk niet voordoet.
5.8
De koopprijs van een woning, zoals die tot stand komt tussen verkoper en koper, kan in zijn algemeenheid niet rechtstreeks worden afgeleid van het aantal vierkante meters woonoppervlakte. De koper koopt niet een aantal vierkante meters tegen een prijs per vierkante meter, maar hij koopt een woning waarbij de woonoppervlakte één van de eigenschappen is. De woonoppervlakte is daarmee - net als de overige eigenschappen van de woning - een factor van belang, maar is niet de enige factor die bij de totstandkoming van de koopprijs een rol speelt. Daarom kan de schade die [eiser 1] c.s. heeft geleden niet worden bepaald op de wijze zoals door hem betoogd.
5.9
Om tot een vergelijking te komen tussen de huidige situatie en de situatie waarin [gedaagde] wel de juiste informatie had verschaft, is van belang wat [eiser 1] c.s. zou hebben gedaan als hij bekend zou zijn geweest met de daadwerkelijke oppervlakte, meer in het bijzonder wat voor bod hij zou hebben uitgebracht, en vervolgens wat de reactie van de verkopers daarop zou zijn geweest. Hetgeen door [eiser 1] c.s. in dit verband is aangevoerd is door [gedaagde] betwist. Aangezien dit achteraf moeilijk, zo niet onmogelijk, vast te stellen is, wordt aanleiding gezien de schade van [eiser 1] c.s. te schatten, op grond van artikel 6:97 BW, in het geval het onrechtmatig handelen van [gedaagde] komt vast te staan. Hierbij zal worden uitgegaan van de marktwaarde van de woning ten tijde van de koop. Aangezien partijen hierover twisten en het juiste aantal vierkante meters nog niet vast staat, is de kantonrechter voornemens de te benoemen deskundige ook te vragen de marktwaarde van de woning ten tijde van de aankoop, november 2017, te taxeren.
Deskundigenbericht?
5.10
Vooralsnog is de kantonrechter voornemens de volgende vragen aan de te benoemen deskundige voor te leggen:
I. Wat is de woonoppervlakte van de woning volgens de in 2017 geldende meetinstructie (waarbij eventuele latere verbouwingen buiten beschouwing dienen te blijven)?
II. Zijn er vertrekken en/of inpandige ruimtes in de woning ten aanzien waarvan er sprake kan zijn van interpretatieverschillen en afrondingen met toepassing van de meetinstructie? Als interpretatieverschillen en afrondingen mogelijk zijn, om hoeveel vierkante meter kan dit dan maximaal gaan op grond van de meetinstructie?
III. Wat was de marktwaarde van de woning uitgaande van de onder I. vast te stellen woonoppervlakte, gewaardeerd naar de stand van de woningmarkt in (de omgeving van) Poortugaal in november 2017? Wilt u hierbij rekening houden met de toestand waarin de woning op dat moment verkeerde? Wilt u in uw rapport ook vermelden op welke gronden u tot uw taxatie bent gekomen?
IV. Voor zover sprake is van een verschil tussen het woonoppervlak zoals door u gemeten en het in de verkoopbrochure opgenomen oppervlak van 120 m², in hoeverre is dit volgens u dan van invloed op de marktwaarde van de woning?
V. Wat is volgens u, gelet op de marktomstandigheden ten tijde van de aankoop van de woning door [eiser 1] c.s., een acceptabele bandbreedte voor de koopprijs ten opzichte van de door u getaxeerde marktwaarde?
VI. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de kantonrechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?
5.11
Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld om zich uit te laten over de wenselijkheid van een deskundigenbericht, over het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. De kantonrechter verzoekt de gemachtigden van partijen met elkaar overleg te plegen over de te benoemen perso(o)n(en) van de deskundige(n) en daarover een gezamenlijk voorstel te doen. Als partijen het daarover niet eens kunnen worden, dienen zij hun bezwaren tegen de door de wederpartij voorgestelde deskundige in hun akte te vermelden. De kantonrechter zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen.
5.12
De kantonrechter ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Het nog nader te bepalen voorschot zal daarom door [eiser 1] c.s. moeten worden betaald.
5.13
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden
6.
De beslissing
De kantonrechter
:
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 30 juni 2021 om 14:30 uur
voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht (rechtsoverwegingen 5.10 en 5.11);
wijst partijen erop dat de akte in tweevoud ingestuurd moet worden en uiterlijk de dag vóór de rolzitting om 12:00 uur door de rechtbank ontvangen moet zijn; de akte mag tijdelijk ook per e-mail worden ingediend (kantondagvaarding.rtm@rechtspraak.nl);
partijen kunnen het processtuk ook zelf afgeven of door een gemachtigde laten afgeven tijdens de rolzitting;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. [NAAM]. D.L. Spierings en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
43416