ECLI:NL:RBMNE:2026:566, Rechtbank Midden-Nederland, 11-02-2026, 11831517 \ UC EXPL  25-6530 WMB/61313
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2026-02-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Na eisvermindering vordering tot betaling huurachterstand. Beroep van gedaagde op onterecht afgebroken onderhandelingen slaagt niet.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht, kantonrechter 
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 11831517 \ UC EXPL  25-6530 WMB/61313
    
    
    
      
        Vonnis van 11 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres] U.A., 
      gevestigd in [plaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: D.G. van Hooff,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V.,  
      
      gevestigd in [plaats 1] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. C.L.C. O'Connor.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het verwijzingsvonnis van de rechtbank Overijssel van 5 augustus 2025;- de akte met aanvullende producties van [eiseres] van 17 december 2025; 
      - de mondelinge behandeling van 9 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Bij de mondelinge behandeling is namens [eiseres] een van haar middellijk bestuurders, de heer [A] , verschenen, samen met de heer [B] . [gedaagde] is niet bij de mondelinge behandeling verschenen, zoals al was aangekondigd door haar gemachtigde per e-mail van 8 januari 2026. Aan het eind van de zitting heeft de kantonrechter bepaald dat een vonnis zal worden gewezen.
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        
          [gedaagde] heeft enige tijd twee woningen van [eiseres] gehuurd en onderverhuurt aan anderen om te voorkomen dat de woning zouden worden gekraakt. De huurovereenkomsten zijn inmiddels geëindigd en de woningen zijn door [gedaagde] opgeleverd. [eiseres] wil dat [gedaagde] de nog openstaande huurachterstand van € 8.300,00 betaalt, vermeerderd met wettelijke (handels)rente en buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagde] weigert te betalen, omdat zij volgens haar een tegenvordering op [eiseres] heeft en de betaling daarom kan opschorten en/of de huurachterstand kan verrekenen. De vorderingen van [eiseres] worden grotendeels toegewezen.
        
          3.	De beoordeling
        
      
      
      
        
          
            [eiseres] heeft tijdens de zitting haar eis verminderd
        
      
      
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert in deze procedure betaling van de achterstallige huur van in totaal € 8.300,00 voor enerzijds de woning met het adres [straat 1] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] - [nummeraanduiding 3] in [plaats 2] , en anderzijds de woning met het adres [straat 2] [nummeraanduiding 4] , [nummeraanduidig 5/letteraanduiding 1] - [letteraanduiding 2] - [letteraanduiding 3] in [plaats 3] . Tijdens de zitting heeft [eiseres] uitgelegd dat [gedaagde] de woning aan de [straat 2] nog niet had ontruimd toen de dagvaarding werd opgesteld, maar dat zij dat inmiddels wel heeft gedaan op 30 juni 2025. [eiseres] heeft daarom haar vordering dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst is ontbonden, en haar vorderingen tot ontbinding, ontruiming, doorbetaling van de huur en/of een gebruikersvergoeding, ingetrokken. Daarover hoeft de kantonrechter dus geen beslissing meer te nemen.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de huurachterstand van € 8.300,00 vermeerderd met rente en kosten betalen
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] heeft de huurachterstand niet betwist, maar aangevoerd dat zij een tegenvordering heeft op [eiseres] , zodat zij de betaling daarvan kon opschorten en de tegenvordering daarmee kan verrekenen. Dat betoog gaat niet op, omdat [eiseres] onweersproken heeft gesteld dat partijen opschorting van de huurtermijnen en verrekening van een tegenvordering met de huurtermijnen in de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomsten hebben uitgesloten. Het maakt dus niet uit of [gedaagde] een tegenvordering op [eiseres] heeft, omdat haar verweer ook dan niet zou slagen. 
      
    
    
      3.3.
      De kantonrechter merkt op dat de vorderingen ook zouden zijn toegewezen als [gedaagde] wel had mogen opschorten en/of verrekenen, omdat haar tegenvordering onvoldoende heeft onderbouwd. [gedaagde] heeft betoogd dat zij voor € 277.565,00 kosten heeft gemaakt die [eiseres] moet vergoeden, omdat [eiseres] in januari 2025 abrupt de onderhandelingen over twee projecten voor het bouwen en transformeren van een aantal appartementen in [plaats 4] heeft afgebroken. Volgens haar hebben partijen daarover zodanig intensief contact gehad dat [eiseres] in ieder geval de verplichting had om de kosten te betalen die [gedaagde] toen al had gemaakt voor de projecten. [eiseres] betwist dat partijen dergelijk intensief contact hebben gehad en dat [gedaagde] al in januari 2025 kosten voor de projecten heeft gemaakt. Zij heeft uitgelegd dat zij met meerdere partijen in gesprek was, [gedaagde] haar in december 2024 ongevraagd twee gedetailleerde opdrachtbevestigingen heeft toegestuurd, en [gedaagde] er toen zonder aanleiding vanuit is gegaan dat zij de projecten mocht uitvoeren. Zij heeft er daarnaast op gewezen dat er in januari 2025 nog geen vergunningen waren verstrekt, nog geen bouwtekeningen waren gemaakt, en nog niet was besloten welk bouwmateriaal zou worden gebruikt. Van kosten voor de projecten kon daarom in ieder geval nog geen sprake zijn. 
      
    
    
      3.4.
      De kantonrechter zal [gedaagde] daarom veroordelen om de huurachterstand van € 8.300,00 te betalen. De gevorderde verschenen wettelijke handelsrente van € 201,79 zal ook worden toegewezen, omdat hier sprake is van twee handelsovereenkomsten. Voor de toekomstige rente heeft [eiseres] echter alleen gevraagd om toewijzing van de (normale) wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 11 juni 2025, zodat de kantonrechter alleen de wettelijke rente kan toewijzen. De gevorderde wettelijke rente over de al verschenen wettelijke handelsrente zal worden afgewezen, omdat er nog geen jaar is verstreken sinds het verschijnen daarvan.
      
    
    
      3.5.
      
        [eiseres] vordert verder betaling van € 790,00 aan buitengerechtelijke incassokosten. Ook die vordering zal worden toegewezen, omdat [eiseres] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat zij buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De gevorderde wettelijke rente over buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen vanaf de datum van de dagvaarding, omdat niet is gebleken dat [eiseres] die kosten al heeft moeten betalen.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten van [eiseres] betalen
        
      
      
    
    
      3.6.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                122,35
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.478,35
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      4.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen:
      - € 8.300,00 aan huurachterstand, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 11 juni 2025, 
      
        
          € 201,79 aan reeds verschenen wettelijke handelsrente,
        
        
          € 790,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 17 juni 2025,
        
      
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.478,35, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      4.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
    
    
      4.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.S. Koppert en in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2026.
      
    
  
  
     Artikel 20.1 van de algemene voorwaarden.
  
  
     In de zin van artikel 6:119a van het Burgerlijk Wetboek (BW). 
  
  
     In de zin van artikel 6:119 BW.
  
  
     Op grond van artikel 23 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Zie Hof 's-Hertogenbosch 28 augustus 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BX6052, r.o. 2.3.2 tot en met 2.3.6.
  
  
     Zie artikel 6:119 lid 2 en 6:119a lid 3 BW.
  
  
     In de zin van artikel 6:119 BW.
  
  
     In de zin van artikel 6:119 BW.