ECLI:NL:RBROT:2026:1482, Rechtbank Rotterdam, 06-02-2026, 11675450 CV EXPL 25-10353
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-02-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur, overlast, ontbinding/ontruiming.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11675450 CV EXPL 25-10353
    
    
    
      datum uitspraak: 6 februari 2026
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Hef Wonen,
      
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. R.H. Ruysendaal,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] ,
      
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. S.A. Chedie.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 22 april 2025, met bijlagen;
        
        
          het antwoord;
        
        
          een nadere productie van Hef Wonen;
        
        
          een nadere productie van [gedaagde] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 10 december 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: 
      
        
          namens Hef Wonen mevrouw [persoon A] (sociaal beheerder) en de gemachtigde;
        
        
          
            [gedaagde] , mevrouw [persoon B] (behandelaar bij Antes), de heer [persoon C] (psychiater bij Antes) en de gemachtigde.
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt een woning aan de [adres] in Rotterdam van Hef Wonen. Sinds eind 2021 ontvangt Hef Wonen meldingen van omwonenden over overlast die wordt veroorzaakt door [gedaagde] . Volgens Hef Wonen is deze overlast zo ernstig, dat de huurovereenkomst ontbonden moet worden en [gedaagde] de woning moet verlaten. [gedaagde] is het daar niet mee eens. Zij betwist dat de overlast structureel en ernstig van aard is.
      
      
        
          Uitkomst
        
      
      
    
    
      2.2.
      Hef Wonen wordt grotendeels in het gelijk gesteld. Hierna wordt toegelicht waarom.
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden
        
      
      
    
    
      2.3.
      De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat voldoende vast staat dat [gedaagde] overlast aan omwonenden van het gehuurde heeft veroorzaakt en zij dus tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst (artikel 6:265 BW). 
      
    
    
      2.4.
      Het bestaan van overlast is door [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd betwist. De overlastmeldingen zien onder meer op bedreigingen, stankoverlast, rommelen aan auto’s van omwonenden, voorwerpen voor de deuren plaatsen, voorwerpen over het balkon gooien,  geluidsoverlast, overlast door harde trillingen vanuit de woning van [gedaagde] , glas kapot gooien in het trappenhuis, gebonk op de muren en slaan met deuren. Enerzijds voert [gedaagde] aan dat deze meldingen slechts subjectief zijn, maar anderzijds heeft zij niet weersproken  dat zij zich aan (een deel van) deze gedragingen schuldig heeft gemaakt uit reactie op overlast die zij zelf ondervindt van haar buren. Dit strookt niet met elkaar. Uit niets blijkt dat [gedaagde] alleen maar op overlast van haar buren heeft gereageerd. [gedaagde] heeft dat namelijk in het geheel niet (met stukken) onderbouwd. Maar zelfs als [gedaagde] op dit punt (deels) gelijk zou hebben, maakt dit haar tekortkomingen niet ongedaan. Het met overlast reageren op gedragingen van een ander getuigt ook niet van goed huurderschap. Dat er in de directe aanloop naar de zitting op 10 december 2025 geen nieuwe incidenten tussen [gedaagde] en haar buren hebben plaatsgevonden is ook geen reden om de eis af te wijzen. Ook dit maakt de eerdere tekortkomingen van [gedaagde] immers niet ongedaan.
      
    
    
      2.5.
      De overlast is ernstig genoeg om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Uit diverse meldingen van omwonenden blijkt dat er sinds 2021 sprake is van regelmatig terugkerende overlast met tussenpozen van rust op de momenten waarop [gedaagde] opgenomen is geweest vanwege haar psychische klachten. Daarmee is de overlast structureel. Uit de overlastmeldingen volgt dat meerdere omwonenden, waaronder ook kinderen, zich door het gedrag van [gedaagde] niet veilig voelen in hun woning en directe woonomgeving. De kantonrechter beseft dat een ontbinding en ontruiming gevolgen kan hebben voor het lopende hulpverleningstraject van [gedaagde] . De kantonrechter oordeelt echter dat het belang van Hef Wonen om haar andere huurders (omwonenden van [gedaagde] ) weer het rustig huurgenot te kunnen geven zwaarder weegt dan het persoonlijk belang van [gedaagde] om in de woning te kunnen blijven wonen. Daarbij weegt mee dat de persoonlijke situatie van [gedaagde] vooralsnog geen duidelijk perspectief op bestendige verbetering biedt, omdat [gedaagde] tijdens de zitting heeft aangegeven dat zij het niet eens is met haar behandeltraject dat loopt tot mei 2026, waarbinnen zij nu (gedwongen) medicatie krijgt. De kantonrechter leidt hieruit in combinatie met de ervaringen in het verleden af dat er een aanzienlijk risico bestaat op terugkeer van de overlast als dit behandeltraject ten einde gekomen is. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
        
      
      
    
    
      2.6.
      Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al haar spullen verlaten. Dat moet binnen 14 dagen nadat dit vonnis is betekend. De kantonrechter ziet geen aanleiding om deze termijn te verkorten tot de termijn van 8 dagen die Hef Wonen eist.
      
    
    
      2.7.
      Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] de huur (voor zover zij daarmee in gebreke blijft of is gebleven) dan wel een gebruiksvergoeding van € 634,64 per maand betalen (artikel 7:225 BW). Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur.
      
      
        
          Geen oneerlijke bepalingen
        
      
      
    
    
      2.8.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.9.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Hef Wonen moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 340,- aan griffierecht, € 434,-aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 217,-) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.063,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.10.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Hef Wonen dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [gedaagde] te stellen;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] om vanaf mei 2025, voor zover [gedaagde] dat nog niet heeft gedaan, tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Hef Wonen te betalen € 634,64 per maand met de verhoging die is toegestaan;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 1.063,45;
      
    
    
      3.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.5.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. I.W.M. Laurijssens en in het openbaar uitgesproken.
        43416