ECLI:NL:RBZWB:2026:384, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 21-01-2026, C/02/436091 / HA ZA 25-325
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2026-01-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koop van appartement. Niet-nakoming van de koopovereenkomst. Verschuldigdheid contractuele boete door verkoper of koper. Matiging van de contractuele boete.

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Zaaknummer: C/02/436091 / HA ZA 25-325
    
    
    
      
        Vonnis van 21 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [partij 1]
        , 
      wonende in [plaats 1] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [partij 1] ,
      advocaat: mr. R.J. Dijksterhuis,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [partij 2]
        , 
      wonende in [plaats 2] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [partij 2] ,
      advocaat: mr. N. El Ferjani.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1.
      Deze zaak gaat over de verkoop van een appartement met een verhuurde berging, die niet is doorgegaan. Volgens [partij 1] hebben partijen na het sluiten van de koopovereenkomst een nieuwe afspraak gemaakt dat [partij 2] de berging vrij van huur en gebruik levert. [partij 1] stelt zich op het standpunt dat [partij 2] die afspraak niet is nagekomen, waardoor hij de boete verschuldigd is die partijen zijn overeengekomen. De rechtbank oordeelt dat niet is komen vast te staan dat partijen deze nieuwe afspraak hebben gemaakt, zodat [partij 2] geen boete hoeft te betalen. [partij 1] dient wel een boete aan [partij 2] te betalen, omdat hij het appartement met berging niet heeft afgenomen en [partij 2] de koopovereenkomst heeft ontbonden. De rechtbank matigt deze boete tot € 5.000,00.
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
      - het tussenvonnis van 10 september 2025 met de daarin genoemde stukken,
      - de brief van 28 november 2025 met productie 16 van [partij 2] ,- de brief van 30 november 2025 met productie 17 van [partij 2] ,- de mondelinge behandeling van 10 december 2025, waarvan door de griffiers aantekeningen zijn gemaakt,
      - de spreekaantekeningen van 10 december 2025 van de advocaat van [partij 1] ,
      - de spreekaantekeningen van 10 december 2025 van de advocaat van [partij 2] .
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [partij 2] en [partij 1] hebben op 18 november 2024 een koopovereenkomst gesloten, waarmee [partij 2] het appartement met berging (hierna: het appartement) aan [adres] in [plaats 1] aan [partij 1] heeft verkocht voor een koopsom van € 257.500,00.
      
    
    
      3.2.
      De eigendomsoverdracht van het appartement zou plaatsvinden op 31 januari 2025.
      
    
    
      3.3.
      Ten tijde van de verkoop was de berging verhuurd. In de koopovereenkomst is opgenomen dat het appartement wordt geleverd vrij van huur en gebruik met uitzondering van de huurovereenkomst voor de berging die door [partij 1] wordt overgenomen.
      
    
    
      3.4.
      Partijen zijn in de koopovereenkomst een boetebeding overeengekomen. De partij die toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de overeenkomst moet aan de partij die de overeenkomst om die reden ontbindt een boete van 10% van de koopsom betalen. Een partij kan de overeenkomst ontbinden, als de andere partij toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de overeenkomst. Voordat de overeenkomst kan worden ontbonden, moet wel een ingebrekestelling worden gestuurd waarin aan de tekortschietende partij een termijn van acht dagen wordt geboden om zijn verplichtingen na te komen. 
      
    
    
      3.5.
      In de koopovereenkomst is verder bepaald dat [partij 1] de koopovereenkomst kan ontbinden, als hij niet uiterlijk op 10 januari 2025 een hypotheek heeft gekregen voor de financiering van het appartement.
      
    
    
      3.6.
      
        [partij 2] werd bij de verkoop bijgestaan door de heer [makelaar] , makelaar bij [makelaarskantoor] . Voor het verkrijgen van de hypotheek werd [partij 1] geadviseerd door mevrouw [hypotheekadviseur] , werkzaam bij [kantoor] .
      
    
    
      3.7.
      
        [hypotheekadviseur] heeft na het sluiten van de koopovereenkomst geconstateerd dat [partij 1] door de verhuur van de berging geen hypotheek kon krijgen voor het appartement. Daarom heeft [hypotheekadviseur] op 4 december 2024 aan [makelaar] gevraagd of [partij 2] bereid zou zijn om de huurovereenkomst op te zeggen.
      
    
    
      3.8.
      
        [makelaar] heeft vervolgens een kopie van een door [partij 2] en de huurder getekende opzeggingsbrief aan [hypotheekadviseur] gestuurd. In de brief staat dat [partij 2] de huurovereenkomst voor de berging opzegt vanwege de verkoop. Daarnaast is vermeld dat de berging op 15 januari 2025 geheel ontruimd zal zijn en opgeleverd zal worden. 
      
    
    
      3.9.
      
        [hypotheekadviseur] heeft hierna voor [partij 1] de hypotheek aangevraagd, welke aanvraag is goedgekeurd.
      
    
    
      3.10.
      Op 27 januari 2025 heeft de notaris het concept van de leveringsakte aan partijen toegestuurd, waarin is opgenomen dat het appartement vrij van huur en andere gebruiksrechten wordt geleverd met uitzondering van de huurovereenkomst voor de berging die door [partij 1] wordt overgenomen. [partij 2] is akkoord gegaan met dit concept.
      
    
    
      3.11.
      
        [hypotheekadviseur] heeft contact gehad met de notaris over de verhuur van de berging. Op verzoek van de notaris heeft [makelaar] de opzeggingsbrief aan de notaris gestuurd. De notaris heeft hierna het concept van de leveringsakte aangepast en daarin opgenomen dat het appartement vrij van huur en andere gebruiksrechten wordt geleverd.
      
    
    
      3.12.
      Op 31 januari 2025 heeft de eindinspectie van het appartement plaatsgevonden in aanwezigheid van [partij 1] , mevrouw [persoon 1] (de vriendin van [partij 1] ) en [makelaar] . Tijdens de eindinspectie heeft [partij 1] gevraagd of hij de berging zou kunnen bezichtigen. [makelaar] heeft geantwoord dat dat niet mogelijk is, omdat de berging verhuurd is. 
      
    
    
      3.13.
      Na de inspectie heeft [partij 1] het inspectieformulier getekend zonder dat hij daarop opmerkingen heeft genoteerd over de verhuur van de berging. In het inspectieformulier is opgenomen dat [partij 1] door de ondertekening akkoord gaat met de staat van het verkochte met uitzondering van de eventuele bijzonderheden die op het formulier zijn genoemd.
      
    
    
      3.14.
      
        [partij 1] is hierna naar de notaris gegaan voor de levering van het appartement. [partij 1] heeft de notaris verteld dat hij de berging niet kon bezichtigen, omdat deze verhuurd was. De notaris heeft aangegeven dat de levering dan niet door kan gaan, omdat de bank de hypotheek heeft verleend in de veronderstelling dat de berging niet meer verhuurd was.
      
    
    
      3.15.
      Naar aanleiding hiervan heeft [hypotheekadviseur] aan de notaris bericht dat [partij 1] en zij ervan uit zijn gegaan dat het huurcontract was opgezegd per 15 januari 2025 en dat [partij 2] de berging ontruimd zou opleveren.
      
    
    
      3.16.
      Op 20 februari 2025 heeft [partij 2] aan [partij 1] een ingebrekestelling gestuurd vanwege het niet afnemen van het appartement op 31 januari 2025. Daarbij heeft hij aan [partij 1] een termijn van acht dagen gegeven om alsnog het appartement af te nemen. Ook heeft [partij 2] [partij 1] erop gewezen dat hij de koopovereenkomst kan ontbinden en aanspraak kan maken op de contractuele boete, als [partij 1] niet aan de ingebrekestelling voldoet.
      
    
    
      3.17.
      
        [partij 1] heeft op 18 maart 2025 geantwoord dat niet hij, maar [partij 2] zijn verplichtingen niet is nagekomen, omdat de berging op 31 januari 2025 nog verhuurd was. [partij 1] heeft vervolgens een ingebrekestelling aan [partij 2] gestuurd.
      
    
    
      3.18.
      Op 28 april 2025 heeft [partij 1] de koopovereenkomst ontbonden en aan [partij 2] verzocht om de contractuele boete te betalen. [partij 2] heeft op 30 april 2025 de koopovereenkomst ontbonden en ook aanspraak gemaakt op de contractuele boete van € 25.750,00.
      
    
    
      3.19.
      
        
          [partij 2] heeft het appartement opnieuw kunnen verkopen aan een derde voor een koopsom van € 271.973,00.
        
          4.	Het geschil
        
      
      
      
        
          in conventie
        
      
      
    
    
      4.1.
      
        [partij 1] vordert - samengevat - veroordeling van [partij 2] tot betaling van een bedrag van € 25.750,00, vermeerderd met rente en kosten.
      
    
    
      4.2.
      
        [partij 1] legt aan de vordering ten grondslag dat de koopovereenkomst is gewijzigd. Partijen hebben na het sluiten van de koopovereenkomst afgesproken dat [partij 2] de berging vrij van huur en gebruik levert aan [partij 1] . Dit volgt uit het feit dat partijen afspraken hebben gemaakt over de opzegging van de huurovereenkomst. Op 31 januari 2025 was de berging nog verhuurd en kon [partij 2] de berging niet vrij van huur en gebruik leveren, zodat hij toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. Om die reden heeft [partij 1] de koopovereenkomst ontbonden en moet [partij 2] de contractuele boete van € 25.750,00 betalen.
      
    
    
      4.3.
      
        [partij 2] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [partij 1] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren de veroordeling van [partij 1] in de kosten van deze procedure te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
    
    
      4.4.
      
        [partij 2] betwist dat partijen de nieuwe afspraak hebben gemaakt dat [partij 2] de berging vrij van huur en gebruik levert. [partij 2] heeft op verzoek van [partij 1] de huurovereenkomst voor de vorm opgezegd, zodat [partij 1] een hypotheek kon krijgen voor het appartement. Partijen hebben nooit de bedoeling gehad dat de huurovereenkomst daadwerkelijk beëindigd werd. De afspraken in de koopovereenkomst zijn niet gewijzigd, zodat [partij 2] niet toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. [partij 2] doet daarnaast een beroep op het schriftelijkheidsvereiste. Als toch geoordeeld zou worden dat [partij 1] aanspraak kan maken op betaling van de contractuele boete, moet de contractuele boete gematigd worden. [partij 2] maakt bezwaar tegen de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het vonnis, als [partij 1] in het gelijk wordt gesteld.
      
    
    
      4.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        [partij 2] vordert - samengevat - veroordeling van [partij 1] tot betaling van een bedrag van € 25.750,00, vermeerderd met rente en kosten.
      
    
    
      4.7.
      
        [partij 2] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [partij 1] is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst, omdat hij het appartement niet op de overeengekomen overdrachtsdatum heeft afgenomen. [partij 2] heeft [partij 1] in gebreke gesteld, maar [partij 1] heeft het appartement niet afgenomen. [partij 2] heeft de koopovereenkomst daarom ontbonden, zodat [partij 1] de contractuele boete van € 25.750,00 verschuldigd is.
      
    
    
      4.8.
      
        [partij 1] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij 2] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij 2] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren de veroordeling van [partij 2] in de kosten van deze procedure te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
    
    
      4.9.
      
        [partij 1] betwist dat hij toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. Partijen hebben afgesproken dat [partij 2] de berging vrij van huur en gebruik levert. [partij 2] heeft niet aan die verplichting voldaan, zodat [partij 1] het appartement terecht niet heeft afgenomen. Volgens [partij 1] mocht hij er op basis van de opzeggingsbrief op vertrouwen dat [partij 2] de berging vrij van huur en gebruik zou leveren. [partij 1] heeft daarnaar ook gehandeld door na de ontvangst van de opzeggingsbrief een hypotheek aan te vragen. [partij 1] geniet als derde bescherming. Verder beroept [partij 1] zich op de nietigheid van het boetebeding, omdat het opmaken van een valse opzeggingsbrief in strijd is met de openbare orde en de goede zeden. Als toch geoordeeld zou worden dat [partij 1] een boete verschuldigd is, verzoekt [partij 1] om de boete te matigen tot nihil en/of om de meeropbrengst van de nieuwe verkoop van het appartement in mindering te brengen op de boete. [partij 1] vraagt bij toewijzing van de tegenvordering van [partij 2] tot slot het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
      
    
    
      4.10.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      
        De vordering van [partij 1] wordt afgewezen
      
    
    
    
      5.1.
      De vordering van [partij 1] tot betaling van de contractuele boete van € 25.750,00 door [partij 2] wordt afgewezen. De reden daarvoor is dat niet is komen vast te staan dat partijen hebben afgesproken dat [partij 2] de berging vrij van huur en gebruik aan [partij 1] moest leveren en dat dus de koopovereenkomst gewijzigd is. Daardoor is [partij 2] niet toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. De rechtbank legt deze beslissing hierna uit. 
      
      
        
          Er is niet vast komen te staan dat de koopovereenkomst gewijzigd is
        
      
      
    
    
      5.2.
      
        [partij 1] stelt zich op het standpunt dat partijen een wijziging van de koopovereenkomst zijn overeengekomen. Partijen zouden hebben afgesproken dat [partij 2] de berging vrij van huur en gebruik levert. [partij 2] zou de huurovereenkomst daarom opzeggen. Op [partij 1] rust de stelplicht voor deze afspraak, omdat hij zich beroept op de gevolgen van het schenden van deze afspraak. De rechtbank oordeelt dat [partij 1] zijn stelling dat de koopovereenkomst gewijzigd is, onvoldoende heeft onderbouwd, waardoor hij niet aan zijn stelplicht heeft voldaan.
      
    
    
      5.3.
      Ter onderbouwing van zijn stelling dat partijen hebben afgesproken dat [partij 2] de berging vrij van huur en gebruik moest leveren heeft [partij 1] gewezen op de opzeggingsbrief van [partij 2] aan de huurder, de e-mailcorrespondentie tussen [hypotheekadviseur] en [makelaar] , de e-mailcorrespondentie tussen [hypotheekadviseur] en [partij 1] , het door de notaris gewijzigd concept van de leveringsakte en de verklaring van [hypotheekadviseur] . Deze onderbouwing is echter onvoldoende om aan te nemen dat partijen de wil hebben gehad om af te spreken dat [partij 2] de berging vrij van huur en gebruik levert en daarmee de koopovereenkomst te wijzigen.
      
    
    
      5.4.
      Ten eerste kan de rechtbank uit de genoemde opzeggingsbrief, correspondentie en verklaring van [hypotheekadviseur] niets anders afleiden dan dat partijen hebben gesproken over een opzegging/beëindiging van de huurovereenkomst. Een wijziging van de koopovereenkomst, inhoudende dat [partij 2] de berging vrij van huur en gebruik levert en dat daarvoor het risico bij [partij 2] wordt gelegd, wordt hierin niet besproken. Het maken van een afspraak over de opzegging/beëindiging van de huurovereenkomst is niet voldoende voor een wijziging van een afspraak uit de koopovereenkomst.
      
    
    
      5.5.
      Ten tweede heeft [partij 2] gemotiveerd betwist dat partijen een wijziging van de koopovereenkomst zijn overeengekomen. [partij 2] heeft aangevoerd dat [hypotheekadviseur] na het sluiten van de koopovereenkomst contact heeft opgenomen met het kantoor van [makelaar] , omdat de verhuur van de berging het verkrijgen van een hypotheek door [partij 1] in de weg zou staan. Om die reden heeft [hypotheekadviseur] verzocht om een brief voor de opzegging van de huurovereenkomst op te maken, zodat [partij 1] alsnog een hypotheek kon krijgen. [partij 2] heeft verklaard dat hij daaraan medewerking heeft verleend en voor de vorm de opzeggingsbrief heeft opgesteld. [partij 2] heeft deze betwisting onderbouwd met             e-mailberichten en verklaringen. Zo heeft [partij 2] gewezen op het e-mailbericht van [persoon 2] van 4 december 2024 (de medewerker van [makelaarskantoor] die [hypotheekadviseur] telefonisch te woord heeft gestaan), het e-mailbericht van [makelaar] van 5 maart 2025, de verklaringen van [makelaar] en van [persoon 2] van 15 juli 2025, de nieuwe huurovereenkomst met de huurder en de verklaring van de huurder. Daartegenover staat de stelling van [partij 1] dat partijen de bedoeling zouden hebben gehad dat [partij 2] de huurovereenkomst daadwerkelijk zou opzeggen. Zelfs al zou dat vast komen te staan, kan daaruit echter op zichzelf niet afgeleid worden dat partijen een wijziging van de koopovereenkomst zijn overeengekomen. De opzegging van de huurovereenkomst is namelijk geen afspraak uit de koopovereenkomst. In de koopovereenkomst is opgenomen dat het appartement vrij van huur en gebruik wordt geleverd met uitzondering van de verhuurde berging. Dat is een andere afspraak. Er is niet gebleken dat partijen hebben afgesproken dat deze specifieke afspraak uit de koopovereenkomst wordt gewijzigd en dat het risico van de ontruiming van de berging bij [partij 2] wordt neergelegd.
      
    
    
      5.6.
      Ten derde heeft de notaris het concept van de leveringsakte uit eigen beweging gewijzigd na contact met [hypotheekadviseur] . [partij 2] heeft het gewijzigd concept van de leveringsakte nooit geaccordeerd. Het gewijzigd concept van de leveringsakte kan daardoor niet dienen als onderbouwing van de stelling van [partij 1] dat de koopovereenkomst gewijzigd is.
      
    
    
      5.7.
      Bovendien had [partij 2] ook niet hoeven te begrijpen dat [partij 1] meende dat de koopovereenkomst gewijzigd was. [partij 1] heeft namelijk niet uitdrukkelijk verzocht om de koopovereenkomst te wijzigen, terwijl dit wel van hem verwacht mocht worden als hij dat had gewild. [hypotheekadviseur] heeft een dergelijk verzoek evenmin namens [partij 1] gedaan. Als [partij 1] het verder van belang had geacht dat de berging vrij van huur en gebruik was, had het op zijn weg gelegen om het inspectieformulier niet voor akkoord te tekenen en/of daarop te vermelden dat hij niet akkoord ging met de verhuurde staat van de berging. Daarentegen heeft [partij 1] het inspectieformulier zonder enig voorbehoud getekend, waarmee hij heeft verklaard dat hij akkoord gaat met de staat van de berging. [partij 1] heeft aangevoerd dat hij de Nederlandse taal niet machtig is. Om die reden spraken [partij 1] , [persoon 1] en [makelaar] Engels tijdens de eindinspectie. Doordat dit voor geen van hen de moedertaal is, was er volgens [partij 1] sprake van een taalbarrière. [partij 1] ging er door de taalbarrière vanuit dat de ondertekening van het inspectieformulier alleen diende ter goedkeuring van de meterstanden en het appartement zonder berging. De rechtbank acht het niet geloofwaardig dat [partij 1] niet wist dat de ondertekening van het inspectieformulier betekende dat hij akkoord ging met de staat van het appartement met berging. De rechtbank weegt daarin mee dat [partij 1] zelfstandig via een Nederlandse website een bezichtiging heeft ingepland, het appartement heeft bezichtigd, een bod heeft uitgebracht op het appartement en een koopovereenkomst in het Nederlands heeft gesloten.
      
    
    
      5.8.
      De conclusie is dan ook dat er van beide partijen geen verklaringen zijn, waarmee zij de wil hebben geuit om af te spreken dat [partij 2] de berging van huur en gebruik levert en daarmee de koopovereenkomst te wijzigen. Voor een wijziging van een overeenkomst is vereist dat er sprake is van verklaringen, waaruit de wil volgt om de koopovereenkomst te wijzigen. Die verklaringen ontbreken, zodat niet aangenomen kan worden dat partijen een wijziging van de koopovereenkomst zijn overeengekomen.
      
      
        
          
            [partij 1] mocht er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat de koopovereenkomst gewijzigd was
        
      
      
    
    
      5.9.
      Dit kan anders zijn, als [partij 1] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat partijen afspraken dat [partij 2] de berging vrij van huur en gebruik moest leveren en daarmee de koopovereenkomst werd gewijzigd. Dat is het geval, als [partij 1] de verklaringen van de zijde van [partij 2] , overeenkomstig de zin die hij daaraan onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht toekennen, heeft mogen opvatten als een verklaring dat partijen deze wijziging zijn overeengekomen.
      
    
    
      5.10.
      
        [partij 1] heeft gesteld dat hij er op basis van de opzeggingsbrief van [partij 2] aan de huurder en de e-mailcorrespondentie tussen [hypotheekadviseur] en [makelaar] en tussen [hypotheekadviseur] en [partij 1] op mocht vertrouwen dat de koopovereenkomst was gewijzigd. [partij 1] heeft voorts gesteld dat de aanwezigheid van dit vertrouwen zou volgen uit het feit dat [hypotheekadviseur] de notaris heeft geïnformeerd over de opzeggingsbrief, [partij 1] tijdens de eindinspectie heeft gevraagd om de berging te bezichtigen en hij tegen de notaris heeft gezegd dat de berging nog verhuurd was. Volgens [partij 1] zouden [hypotheekadviseur] en hij dit niet hebben gedaan, als hij niet uitgegaan was van de gewijzigde koopovereenkomst. Dit is onvoldoende voor een geslaagd beroep op gerechtvaardigd vertrouwen van [partij 1] . Voor een geslaagd beroep op gerechtvaardigd vertrouwen is namelijk van belang dat het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt door verklaringen en gedragingen van de zijde van [partij 2] . De e-mailcorrespondentie tussen [hypotheekadviseur] en [partij 1] en de gedragingen van de zijde van [partij 1] zijn voor de beoordeling hiervan dus niet relevant. De (beperkte) verklaringen die van de zijde van [partij 2] zijn gedaan, gaan daarbij alleen over de opzegging van de huurovereenkomst. Zoals de rechtbank hiervoor bij rechtsoverweging 5.5 al heeft overwogen, heeft [partij 2] beargumenteerd dat hij uitsluitend de wil heeft gehad om de huurovereenkomst voor de vorm, ter verkrijging van een hypotheek door [partij 1] , op te zeggen. [partij 2] heeft niets verklaard over een wijziging van de koopovereenkomst. De gedragingen van [partij 2] wijzen daar ook niet op.
    
    
      5.11.
      Er kan dus niet worden aangenomen dat [partij 1] er op basis van de verklaringen en gedragingen van de zijde van [partij 2] op mocht vertrouwen dat partijen hadden afgesproken dat [partij 2] de berging vrij van huur en gebruik zou leveren. 
      
    
    
      5.12.
      De rechtbank komt om die reden tot de slotsom dat niet is vast komen te staan dat de koopovereenkomst is gewijzigd.
      
      
        
          
            [partij 2] is niet toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst
        
      
      
    
    
      5.13.
      Doordat niet is komen vast te staan dat de koopovereenkomst gewijzigd is, is [partij 2] niet toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. [partij 2] is daarom geen contractuele boete verschuldigd aan [partij 1] . De vordering van [partij 1] tot betaling van de contractuele boete van € 25.750,00 door [partij 2] wordt daarom afgewezen.
      
      
        
          
            [partij 1] moet de proceskosten van [partij 2] betalen
        
      
      
    
    
      5.14.
      
        [partij 1] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij 2] worden begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.374,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.572,00
              
              
                (2 punten × € 786,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                139,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                3.085,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.15.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
        
          De proceskostenveroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
        
      
      
    
    
      5.16.
      Het vonnis wordt voor de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [partij 2] dat eist en [partij 1] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
      
        
          
            [partij 1] moet een boete van € 5.000,00 betalen aan [partij 2]
        
      
      
    
    
      5.17.
      De rechtbank oordeelt dat [partij 1] een contractuele boete van € 5.000,00 moet betalen. [partij 1] heeft het appartement ondanks ingebrekestelling niet afgenomen. [partij 2] heeft de koopovereenkomst daarom ontbonden. De koopovereenkomst bepaalt dat [partij 1] in dat geval een contractuele boete van € 25.750,00 (10% van de koopsom) verschuldigd is, maar de rechtbank matigt deze boete aanzienlijk. De rechtbank legt deze beslissing hierna uit.
      
      
        
          
            [partij 1] is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst
        
      
      
    
    
      5.18.
      Doordat niet wordt aangenomen dat de koopovereenkomst gewijzigd is, gaat de rechtbank uit van de door [partij 1] en [partij 2] getekende koopovereenkomst van 18 november 2024. Deze koopovereenkomst is een onderhandse akte en levert tussen partijen dwingend bewijs op van de afspraken die zij hebben gemaakt.[partij 1] is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit deze koopovereenkomst, omdat hij het appartement op 31 januari 2025 niet heeft afgenomen. [partij 2] heeft [partij 1] op 20 februari 2025 in gebreke gesteld en aan hem een termijn van acht dagen geboden om alsnog zijn verplichtingen na te komen en het appartement af te nemen, maar [partij 1] heeft dat niet gedaan. Om die reden heeft [partij 2] op 30 april 2025 de koopovereenkomst ontbonden en heeft hij [partij 1] gesommeerd om de contractuele boete te betalen. Aan de vereisten uit artikel 14.1 en 14.2 van de koopovereenkomst voor de verschuldigdheid van de contractuele boete van € 25.750,00 (10% van de koopsom) is dus voldaan.
      
    
    
      5.19.
      
        [partij 1] heeft gesteld dat hij op grond van artikel 3:36 van het Burgerlijk Wetboek (BW) als derde bescherming geniet, omdat hij door de opzeggingsbrief redelijkerwijs mocht aannemen dat de huurovereenkomst daadwerkelijk beëindigd was. Op basis daarvan heeft [partij 1] een hypotheek aangevraagd en gekregen van de bank. Deze stelling slaagt niet. Zelfs al zou dat het geval zijn, heeft dit namelijk geen gevolgen voor de koopovereenkomst omdat de koopovereenkomst is gesloten voor de ontvangst van de opzeggingsbrief door [partij 1] .
      
    
    
      5.20.
      
        [partij 1] heeft verder het verweer gevoerd dat het boetebeding nietig is, omdat het opstellen van een valse opzeggingsbrief ter misleiding van de bank in strijd is met de openbare orde of goede zeden. Hoewel dit mogelijk juist is, leidt dit niet tot nietigheid van het boetebeding. Partijen zijn het boetebeding namelijk overeengekomen bij het sluiten van de koopovereenkomst, welke overeenkomst los staat van de opzeggingsbrief. Het sluiten van de koopovereenkomst is niet in strijd met de openbare orde en goede zeden. Ook is niet gesteld waarom het boetebeding vanwege haar inhoud of strekking in strijd zou zijn met de openbare orde en goede zeden. Dit verweer van [partij 1] faalt dus ook.
      
    
    
      5.21.
      Op basis van het bovenstaande is de conclusie dat het boetebeding van toepassing is, zodat [partij 2] in beginsel aanspraak kan maken op betaling van de contractuele boete van € 25.750,00.
      
      
        
          De boete wordt gematigd tot € 5.000,00
        
      
      
    
    
      5.22.
      De rechtbank oordeelt echter dat [partij 1] niet de volledige boete van € 25.750,00 moet betalen, omdat het beroep van [partij 1] op matiging gedeeltelijk slaagt.
      
    
    
      5.23.
      In artikel 6:94 lid 1 BW is bepaald dat de rechtbank de boete kan matigen, als de billijkheid dat klaarblijkelijk eist. Daarvan is sprake als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt. De rechtbank moet daarbij rekening houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het boetebeding en de omstandigheden waaronder het boetebeding is ingeroepen. De rechter moet terughoudend met de matigingsbevoegdheid omgaan. De rechtbank zal hierna met inachtneming van deze maatstaf uitleggen waarom zij ruimte ziet om de boete te matigen.
      
    
    
      5.24.
      Bij de beoordeling van het beroep op matiging van [partij 1] weegt de rechtbank in het voordeel van [partij 1] mee dat de koopovereenkomst is gesloten tussen particulieren, die niet hebben onderhandeld over het boetebeding. Zoals [partij 1] verder terecht heeft gesteld, heeft [partij 2] geen schade geleden en heeft hij het appartement opnieuw kunnen verkopen voor een koopsom van € 14.473,00 meer dan hij met [partij 1] was overeengekomen. Er bestaat daarmee een wanverhouding tussen de boete en de door [partij 2] geleden schade. Als bovendien de stelling van [partij 2] wordt gevolgd dat hij eraan mee heeft gewerkt om voor de vorm een opzeggingsbrief op te maken zodat [partij 1] een hypotheek kon krijgen, heeft hij een voorzienbaar risico aanvaard dat de levering van het appartement niet door kon gaan. De notaris kon namelijk geen medewerking verlenen aan de vestiging van de hypotheek, als de berging nog verhuurd was. [partij 2] werd bijgestaan door een verkoopmakelaar die hem over dit risico had behoren te informeren. [partij 2] heeft daarnaast op de zitting erkend dat hij het zelf geen zuivere constructie vond. Deze omstandigheden maken dat een onverkorte toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt.
      
    
    
      5.25.
      Daartegenover staan omstandigheden die maken dat een matiging van de boete tot nihil hier niet op zijn plaats is. Zo is in de koopovereenkomst ondubbelzinnig vermeld dat de berging in verhuurde staat wordt geleverd. [partij 1] heeft door de ondertekening van de koopovereenkomst die staat aanvaard. Daarbij is in de koopovereenkomst een financieringsvoorbehoud opgenomen. Het was dus aan [partij 1] om de financiering te regelen. Als dat niet lukte, had hij een beroep op het financieringsvoorbehoud kunnen doen. [partij 1] heeft ervoor gekozen dat niet te doen, maar met [partij 2] te spreken over een opzegging van de huurovereenkomst. [partij 1] is daarover geadviseerd door [hypotheekadviseur] . Tot slot is de functie van een boetebeding niet alleen het vergoeden van geleden schade. Een boetebeding heeft ook een aansporende functie, waardoor partijen worden geprikkeld om hun verplichtingen na te komen door niet nakoming van de verplichtingen te sanctioneren. Een matiging van de boete tot nihil zou deze functie van het boetebeding te veel uithollen. Dat is in strijd met de rechtszekerheid.
      
    
    
      5.26.
      Op basis van deze feiten en omstandigheden acht de rechtbank een matiging van de contractuele boete tot € 5.000,00 passend. Dit bedrag moet [partij 1] aan [partij 2] betalen.
      
      
        
          Het beroep op voordeelstoerekening slaagt niet
        
      
      
    
    
      5.27.
      
        [partij 1] stelt dat het verschil tussen de koopsom waarvoor [partij 2] het appartement aan [partij 1] heeft verkocht en de koopsom waarvoor [partij 2] het appartement aan de nieuwe koper heeft verkocht (€ 14.973,19) als voordeel in mindering moet worden gebracht op de door [partij 1] verschuldigde boete. Dit verweer slaagt niet. [partij 1] doet daarmee een beroep op artikel 6:100 BW. In dit artikel is bepaald dat, als eenzelfde gebeurtenis voor een benadeelde naast schade ook voordeel oplevert, dit voordeel op de schade in mindering moet worden gebracht voor zover dat redelijk is. Hieruit volgt dat dit artikel alleen geldt bij een schadevergoedingsvordering. In dit geval vordert [partij 2] geen schadevergoeding, maar betaling van de contractuele boete. Artikel 6:100 BW is dus niet van toepassing.
      
    
    
      5.28.
      De conclusie blijft dan ook dat [partij 1] een contractuele boete van € 5.000,00 aan [partij 2] moet betalen.
      
      
        
          
            [partij 1] moet de wettelijke rente over de boete betalen vanaf 27 mei 2025
        
      
      
    
    
      5.29.
      
        [partij 2] heeft gevorderd dat de wettelijke rente over de boete wordt toegewezen vanaf 1 maart 2025 of vanaf de dag van dagvaarding. Op 1 maart 2025 was [partij 1] nog niet in verzuim met de betaling van de boete, omdat [partij 2] de koopovereenkomst toen nog niet ontbonden had. [partij 1] was dus op 1 maart 2025 geen boete verschuldigd. [partij 2] heeft [partij 1] ook niet voor 1 maart 2025 in gebreke gesteld voor de betaling van de boete. De gevorderde rente over de hoofdsom kan daarom slechts worden toegewezen met ingang van de datum van dagvaarding, zijnde 27 mei 2025.
      
      
        
          
            [partij 1] moet de proceskosten van [partij 2] betalen
        
      
      
    
    
      5.30.
      
        [partij 1] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij 2] worden, op basis van het toegewezen bedrag, begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                521,00
              
              
                (2 punten × factor 0,5 × € 521,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                139,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                660,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.31.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
        
          Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
        
      
      
    
    
      5.32.
      
        [partij 2] heeft gevorderd om de veroordeling van [partij 1] uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [partij 1] heeft daartegen bezwaar gemaakt, omdat er volgens hem een risico zou zijn dat [partij 2] de door [partij 1] betaalde bedragen niet kan terugbetalen als een hogere rechter oordeelt dat de vorderingen van [partij 2] moeten worden afgewezen. De rechtbank volgt dit bezwaar van [partij 1] niet en zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Het uitgangspunt is namelijk dat een vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, omdat de in het gelijkgestelde partij belang heeft bij de uitvoering van het vonnis. Op dit uitgangspunt kan een uitzondering worden gemaakt, als er sprake is van omstandigheden die rechtvaardigen om van dit uitgangspunt af te wijken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [partij 1] onvoldoende concreet gemaakt dat van dergelijke omstandigheden sprake is. [partij 1] heeft zijn stelling dat er sprake is van een restitutierisico onvoldoende onderbouwd. Het bedrag dat [partij 1] aan [partij 2] moet betalen is aanzienlijk lager dan dat [partij 2] heeft gevorderd. Er zijn verder geen omstandigheden naar voren gebracht waaruit volgt dat [partij 2] niet in staat is om dit bedrag aan [partij 1] terug te betalen, als de vorderingen van [partij 2] in hoger beroep alsnog worden afgewezen.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van [partij 1] af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [partij 1] in de proceskosten van € 3.085,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [partij 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [partij 1] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis voor de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      6.5.
      veroordeelt [partij 1] om aan [partij 2] te betalen een bedrag van € 5.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 27 mei 2025 tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      6.6.
      veroordeelt [partij 1] in de proceskosten van € 660,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [partij 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.7.
      veroordeelt [partij 1] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      6.8.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      6.9.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Römers en in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2026.
      
    
  
  
     Artikel 4.1 van de koopovereenkomst.
  
  
     Artikel 7.1 van de koopovereenkomst.
  
  
     Artikel 14.1 en 14.2 van de koopovereenkomst.
  
  
     Artikel 18.1 van de koopovereenkomst.
  
  
     Artikel 150 Wetboek van Rechtsvordering (Rv).
  
  
     Artikel 3:33 BW.
  
  
     Artikel 3:35 BW.
  
  
     Hoge Raad 21 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD5352.
  
  
     Artikel 233 Rv.
  
  
     Artikel 157 lid 2 Rv.
  
  
     Artikel 3:40 lid 1 BW.
  
  
     Hoge Raad 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:207.