ECLI:NL:RBLIM:2026:679, Rechtbank Limburg, 11-02-2026, 11867510 CV EXPL 25-3552
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2026-02-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte.  Verzet na verstek.  Buitengerechtelijke ontbinding door huurder o.g.v. gebrek. Gebrek is niet vast komen te staan. Ontbinding was onterecht. Huurder moet huur doorbetalen tot dag waarop verhuurder nieuwe huurder heeft gevonden. Boete wordt gematigd tot de wettelijke handelsrente. Borg wordt verrekend met achterstand huurpenningen.

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11867510  CV EXPL 25-3552
    
    
    
      
        Vonnis van 11 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [verhuurder 1] , 
    
      te [plaats 1] (België),2. [verhuurder 2], 
      te [plaats 1] (België),
      oorspronkelijk eisende partijen,
      gedaagde partijen in het verzet,
      verwerende partijen in reconventie,
      hierna samen te noemen: [verhuurders] ,
      gemachtigde: mr. K.J.P. Roufs.
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [huurder]
        , 
      te [plaats 2] (België),
      oorspronkelijk gedaagde partij,
      eisende partij in verzet,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [huurder] ,
      gemachtigde: mr. V.A.E. Levels,
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      
        [huurder] huurde van [verhuurders] bedrijfsruimte. Nadat [huurder] had geklaagd over een vochtprobleem, herstel was toegezegd maar uitgebleven, heeft zij de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang buitengerechtelijk ontbonden en geen betalingen meer verricht. [verhuurders] heeft hiermee niet ingestemd. [verhuurders] vordert betaling van met name achterstallige huurpenningen en boetes. Deze vordering is bij verstek op deze onderdelen toegewezen. [huurder] is in verzet gekomen en wil nu dat de kantonrechter vaststelt dat zij de huurovereenkomst destijds heeft mogen ontbinden, zodat zij geen huurpenningen meer verschuldigd was. Zij wil nu ook de borg terug. Daarnaast meent zij dat zij destijds minder huur hoefde te betalen omdat er sprake was van een gebrek. [verhuurders] betwist dit op zijn beurt en verrekent de borg. Naar het oordeel van de kantonrechter kan het verstekvonnis slechts deels in stand blijven. De ontbinding is onterecht ingeroepen, waarmee de huurpenningen wel degelijk verschuldigd zijn gebleven. De boete wordt fors gematigd. De borg zal worden verrekend met niet betaalde huur. 
      
        2.	De procedure
      
    
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het verstekvonnis van de kantonrechter van 23 juli 2025 met producties 1 t/m 17
      - het exploot van verzet (de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie)
      - het (toegewezen) verzoek van [verhuurders] om verlengde spreektijd 
      - de akte van [verhuurders] houdende inbreng producties 18 en 19  
      - het bericht van [verhuurders] met productie 20
      - de mondelinge behandeling van 15 december 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Beide partijen hebben spreekaantekeningen ingebracht. 
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Tussen partijen heeft een huurovereenkomst bestaan, waarbij [verhuurders] aan [huurder] een bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde) heeft verhuurd. Aan deze huurovereenkomst is op enig moment hoe dan ook een einde gekomen. 
      
    
    
      3.2.
      De huurovereenkomst is destijds aangegaan met ingang van 1 maart 2023 voor een periode van vijf jaar. Overeengekomen is (in artikel 3.1.) dat de huurovereenkomst bestaat uit drie periodes waarop het contract mag worden opgezegd, te weten 1 maart 2024, 1 maart 2025 en 1 maart 2028, en dat een opzegtermijn geldt van drie maanden voor het einde van de contractdatum. De overeengekomen huurprijs is € 1.100,00 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. Van de huurovereenkomst maken deel uit de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’. Het gehuurde is casco verhuurd. 
      
    
    
      3.3.
      Het gehuurde heeft als bestemming “ruimte voor het tattoo, piercing of winkelruimte” (artikel 1.2 van de huurovereenkomst). [huurder] heeft in het gehuurde een tattoo- en piercingshop in de vorm van een eenmanszaak geëxploiteerd. Daarnaast verkocht zij er sieraden. 
      
    
    
      3.4.
      
        [huurder] heeft bij aanvang een borgsom van € 2.200,00 betaald. 
      
    
    
      3.5.
      Vanaf 23 april 2023 heeft [huurder] geklaagd over vocht en of schimmel in een kitchenette (of wastafelmeubel). Deze kitchenette was gelegen in een ruimte achter in de winkel, tussen twee toiletten. [verhuurders] heeft naar aanleiding van de klacht geantwoord dat de winkel voorheen twee jaar leeg heeft gestaan en dat hij de beheerder zal vragen ernaar te kijken. Op 14 augustus 2023 heeft een aannemer in opdracht van [verhuurders] een bout bij de wasbak vervangen. 
      
    
    
      3.6.
      
        
          [huurder] heeft WBW-projecten BV ingeschakeld. Deze heeft een offerte d.d. 
        5 oktober 2023 met een totaalprijs van € 1.372,55 opgemaakt voor: 
      
      
        
          het demonteren van de kitchenette, 
        
        
          het afkappen van de muur en afvoeren materialen, 
        
        
          het aanhelen van de wand met een zout bufferende stuclaag om het doortreden van vocht te voorkomen en het aanbrengen van een primer, basis- en eindlaag,
        
        
          het afwerken van de wand met een ademende latex,
        
        
          het terugplaatsen en aansluiten van de kitchenette en het aanbrengen van een ventilatierooster ten behoeve van de beademing van de wand.
        
      
      
      
        Onder de offerte staat:
        
          Let op, mogelijkheid bestaat dat leidingwerk of riolering oorzaak is vochtopname. Indien dit het geval is zal bovenstaande desalniettemin nodig zijn maar is het repareren van de oorzaak noodzakelijk om verder overmatige vochtintreding in de keuken te voorkomen. 
        
      
      
    
    
      3.7.
      
        [huurder] heeft hierover gecommuniceerd met [verhuurders] . [verhuurders] heeft hierop laten weten dat de offerte te hoog is. [verhuurders] heeft hierop gevraagd om recente foto’s voor Pro Housing (nieuwe beheerder) die het probleem zal oppakken. 
      
    
    
      3.8.
      Bij emailbericht van 11 januari 2024 heeft [huurder] [verhuurders] in gebreke gesteld en verzocht binnen zeven werkdagen de schimmelproblematiek aan te pakken. Daarbij is aangegeven dat [huurder] haar werk niet goed kan uitvoeren in een ruimte met schimmels en dat, indien geen gehoor wordt gegeven aan de ingebrekestelling, de schade op [verhuurders] zal worden verhaald. 
      
    
    
      3.9.
      
        [verhuurders] heeft een lekdetectie aangeboden. [huurder] heeft dit geweigerd. 
      
    
    
      3.10.
      Bij brief van 28 februari 2024 heeft [huurder] de huurovereenkomst per direct opgezegd, wegens het niet nakomen van de verplichtingen als verhuurder. Gewezen is op de aanwezige schimmel die het haar onmogelijk zou maken om de beroepsactiviteit verder voort te zetten. Er zijn geen huurpenningen meer betaald. [huurder] heeft het gehuurde ontruimd en de sleutels ingeleverd. 
      
    
    
      3.11.
      De namens [verhuurders] optredende beheerder heeft hierop schriftelijk verzocht om toch medewerking te verlenen aan een oplossing van het probleem alsook om de huur van maart 2024 te betalen. 
      
    
    
      3.12.
      Bij brief van 28 maart 2024 heeft (de gemachtigde van) [verhuurders] aan [huurder] meegedeeld dat de opzegging niet rechtsgeldig heeft plaatsgevonden (wegens het niet in acht nemen van de opzegtermijn), de huurovereenkomst nog altijd vigeert (in ieder geval tot 1 maart 2025) en [huurder] gehouden is om de maandelijkse huurprijs te voldoen. [huurder] is daarbij verzocht en zo nodig gesommeerd om de huur voor maart 2024 te betalen. Voor wat betreft de vermeende tekortkoming is meegedeeld dat betwist wordt dat de schimmel zodanig is dat dit het bestemde gebruik verhindert en dat de (slechts geringe) tekortkoming voor rekening van huurder komt. Meegedeeld is verder dat sprake is van schuldeisersverzuim omdat het lekinspectiebedrijf de toegang is geweigerd en dat dit in de weg staat aan enig recht op ontbinding of opschorting van het betalen van de huurprijs. 
      
    
    
      3.13.
      Partijen hebben hierna nog over en weer gecorrespondeerd. Zij hebben daarbij elk volhard in hun standpunten. [verhuurders] heeft niet ingestemd met het einde van de huur. Daarbij heeft [verhuurders] laten weten dat, uit oogpunt van schadebeperkend handelen, een nieuwe huurder zal worden gezocht en dat, zodra deze is gevonden, [huurder] zal worden gedagvaard ter zake de maanden misgelopen huur tot dat moment. 
      
    
    
      3.14.
      In januari 2025 heeft [verhuurders] aan [huurder] bericht dat een nieuwe huurder is gevonden per 1 januari 2025. [huurder] is verzocht en gesommeerd om tien maanden onbetaalde huur (van maart 2024 tot en met december 2024) ad € 11.000,00 te betalen. 
      
    
    
      3.15.
      Op 26 mei 2025 heeft [verhuurders] [huurder] in rechte betrokken. [huurder] heeft verstek laten gaan, waarmee de vorderingen bij verstekvonnis zijn toegewezen, met uitzondering van de rente die is gevorderd over de boete.  
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      4.1.
      
        [verhuurders] vordert - samengevat - veroordeling van [huurder] tot betaling van € 26.885,00, vermeerderd met rente en kosten.
      
    
    
      4.2.
      
        [huurder] voert verweer. Zij concludeert tot vernietiging van het verstekvonnis en alsnog afwijzing van de vorderingen van [verhuurders] dan wel tot matiging van de boete en buitengerechtelijke kosten. 
      
    
    
      4.3.
      
        [huurder] vordert op haar beurt, in reconventie, samengevat,  
      - een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst primair per 28 februari 2024 buitengerechtelijk is ontbonden subsidiair per 1 mei 2024 is komen te eindigen en de veroordeling van [verhuurders] tot terugbetaling van de borg, met rente (en meer subsidiair: verrekening van de borg met openstaande huurpenningen),
      - huurprijsvermindering door de veroordeling van [verhuurders] hoofdelijk tot betaling van € 6.325,00 dan wel naar rato, een en ander met rente en kosten. 
      
    
    
      4.4.
      
        [verhuurders] voert verweer.
      
    
    
      4.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
    
      5.1.
      Partijen wonen in België. De kantonrechter stelt vast bevoegd te zijn en dat Nederlands recht van toepassing is. Hierover is ook geen geschil 
      
    
    
      5.2.
      
        [huurder] is tijdig in verzet gegaan. Dit is ook niet in geschil. 
      
    
    
      5.3.
      Hoewel [verhuurders] per abuis niet in de gelegenheid is gesteld om een conclusie van antwoord in reconventie te nemen, heeft dit zich praktisch opgelost doordat op de mondelinge behandeling een vooraf aangekondigde verlengde spreektijd is toegestaan, waarin de gemachtigde uitgebreid is ingegaan op de vordering in reconventie. 
      
      
        5.3.1.
        Op de mondelinge behandeling heeft [huurder] , op het einde van de tweede termijn, nog verzocht een akte te mogen nemen met betrekking tot de vraag wat wanneer is betaald, dit met betrekking tot het beroep van [verhuurders] op verrekening van de borg. De kantonrechter ziet geen aanleiding om [huurder] alsnog in de gelegenheid te stellen om de akte te nemen. [verhuurders] heeft namelijk al ruim voor de mondelinge behandeling, met het oog op het daar nog te behandelen, een overzicht ingebracht van de door hem van [huurder] ontvangen gelden, inclusief de bijbehorende bankafschriften ter adstructie van de betalingen en de data waarop deze hebben plaatsgevonden (productie 18). Indien op deze overzichten betalingen ontbraken, had [huurder] dat eerder naar voren kunnen en moeten brengen.
        
        
          
            in conventie en in reconventie
          
        
        
      
    
    
      5.4.
      De kantonrechter ziet zich met name voor de vraag gesteld of in het gehuurde sprake was van een gebrek, en zo ja, of dit een ontbinding en of huurprijsvermindering kan rechtvaardigen. Deze vraag wordt hierna ontkennend beantwoord, hetgeen betekent dat de huurovereenkomst ook na 28 februari 2024 is blijven bestaan. Vaststaat dat over de periode van maart 2024 tot eind december 2024 geen huurpenningen meer zijn betaald. Gelet op het gestelde en gevorderde over en weer ziet de kantonrechter zich eveneens voor de vraag gesteld of er ook in voorliggende maanden al een huurachterstand was die door [verhuurders] mocht worden verrekend met de borg. De kantonrechter zal hierna eerst met dit laatste beginnen. De kantonrechter is verder nog van oordeel dat de boete dient te worden gematigd en dat [huurder] de proceskosten moet betalen. 
      
      
        
          Hoogte van de huurachterstand 
        
      
      
    
    
      5.5.
      
        De huurovereenkomst is op 9 februari 2023 aangegaan met als ingangsdatum 
        1 maart 2023. De eerste huurbetaling zou dan ook betrekking hebben op de periode 1 maart tot 1 april 2023 (hetgeen ook zo is opgenomen in artikel 4.9 van de huurovereenkomst).
        Tussen partijen is niet in geschil dat [huurder] in februari 2023 de sleutels heeft ontvangen om te klussen.  
        
          [verhuurders] heeft in de dagvaarding aangegeven dat één maand huurkorting is gegeven. Op de mondelinge behandeling heeft [verhuurders] desgevraagd toegelicht dat deze huurkorting ziet op huur over de maand maart 2023. [huurder] betwist dat enige huurkorting is verleend. Zij stelt dat bedoeld was dat over februari 2023 geen huur betaald hoefde te worden. Dit zou evenwel betekenen dat [huurder] eveneens stelt dat zij over de maand maart 2023 wel huur heeft betaald. Dit laatste vindt geen steun in productie 18, waaruit volgt dat de eerste huurbetaling heeft plaatsgevonden op 27 maart 2023, onder de omschrijving “huur april”. [huurder] heeft geen bewijs overgelegd dat zij over de maand maart 2023 huur heeft betaald.
      
      
      
        5.5.1.
        De kantonrechter ziet zich voor de vraag gesteld over welke maanden [huurder] (geen) huur heeft betaald. Dit in verband met het beroep van [verhuurders] op verrekening van de borg met een (al vóór 1 maart 2024 ontstane) huurachterstand van 2 maanden. Als productie 18 heeft [verhuurders] uitdraaien van zijn bankrekening overgelegd. Hieruit blijkt het volgende: 
        
          
            over de maand maart 2023 is geen huur betaald
          
          
            de huur over de maand april 2023 is tijdig betaald (ontvangen op 27 maart 2023) 
          
          
            de huur over mei 2023 is betaald (te laat, maar wel ontvangen, op 2 mei 2023) 
          
          
            de huur over juni 2023 is betaald (te laat, ontvangen op 3 juli 2023)
          
          
            op 28 juli 2023 is € 600,00 ontvangen met als omschrijving “huur juli + compensatie”. De huurkorting in deze maand is door [verhuurders] erkend, waarmee over juli 2023 (slechts) € 600,00 is verschuldigd en te laat betaald. 
          
          
            op 5 en 16 juni 2023 is in totaal € 1.100,00 betaald met als omschrijving “mei”. Uit de whatsapp-correspondentie op 11 september 2023 tussen [huurder] en [verhuurder 1] blijkt dat dit een verschrijving is en dat deze overschrijving bedoeld is voor de betaling van de huur voor  : augustus 2023. Hiermee is ook augustus 2023 betaald (te laat).
          
        
        
          
            de huur voor september 2023 is betaald (tijdig op 24 augustus 2023)
          
          
            de huur voor oktober 2023 is betaald (te laat op 2 oktober 2023)
          
          
            de huur voor november 2023 is betaald (tijdig op 30 oktober 2023) 
          
          
            de huur voor december 2023 is betaald (tijdig op 28 november 2023)
          
          
            de huur voor januari 2024 is betaald (te laat op 2 januari 2024)
          
          
            over de periode daarna zijn geen bankafschriften ingebracht.
          
        
        
      
      
        5.5.2.
        Uit dit overzicht volgt dat [huurder] aantoonbaar (ongeveer) anderhalve maand huurkorting gekregen. Dat is door [verhuurders] ook erkend. 
        
      
      
        5.5.3.
        Uit dit overzicht blijkt niet dat [huurder] , naast de in de dagvaarding gevorderde huurachterstand van 10 maanden (over de maanden maart t/m december 2024) nog twee maanden huurachterstand had. Dit is slechts één maand, omdat alleen de maand februari 2024 niet is betaald. 
        
        
          
            geen gebrek dat ontbinding rechtvaardigt
          
        
        
      
    
    
      5.6.
      
        Partijen zijn het erover eens dat de “opzegging” is bedoeld, en moet worden gezien, als een buitengerechtelijke ontbinding en niet als een opzegging in juridische zin. 
        Eenzijdige buitengerechtelijke ontbinding door de huurder is in beginsel mogelijk. In artikel 6:265 BW is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, ontstaat de bevoegdheid tot ontbinding pas, wanneer de schuldenaar in verzuim is.
      
      
    
    
      5.7.
      Volgens [huurder] was in het gehuurde een gebrek aanwezig en is [verhuurders] zijn herstelverplichting als verhuurder niet nagekomen en is hij in verzuim geraakt. [huurder] meent dat zij de overeenkomst heeft mogen ontbinden omdat het huurgenot als gevolg van het gebrek zodanig was aangetast dat zij haar bedrijf aldaar niet langer kan uitoefenen. 
      
    
    
      5.8.
      Onder gebrek moet worden verstaan: een staat of eigenschap van het gehuurde waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Het begrip gebrek heeft, volgens de parlementaire geschiedenis bij dit artikel ( Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 14), een ruime betekenis; alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek, zoals een slechte onderhoudstoestand, materiële beschadigingen, constructiefouten en ongedierte. Uitgangspunt (van de gebrekenregeling) is het genot dat de huurder op grond van de huurovereenkomst mag verwachten.
    
    
      5.9.
      De stelplicht en de bewijslast dat in het gehuurde sprake is van een gebrek, rust op de huurder.	
      
    
    
      5.10.
      
        [huurder] stelt dat het gehuurde een gebrek vertoonde, te weten ernstige vocht- en schimmelproblematiek, die zich manifesteerde in de kitchenette/het wastafelmeubel. [verhuurders] stelt dat het gehuurde casco is verhuurd en dit meubel dus niet tot het gehuurde behoort. Dat er “onderliggende vochtproblematiek” in het gehuurde zelf zou zijn, die zich manifesteerde in dit meubel, wordt door [verhuurders] betwist. De kantonrechter is van oordeel dat [huurder] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de vocht- en schimmelplekken in het wastafelmeubel komen door een gebrek in het gehuurde. Zij overweegt daartoe als volgt.  
      
      
        5.10.1.
        
          [huurder] heeft foto’s overgelegd van de binnenzijde van het wastafelmeubel, waarop te zien is dat aan de zijkant van dit meubel, op het hout van het meubel zelf en op de muur waar dit meubel tegen is geplaatst, een vocht/schimmelplek aanwezig is. Op de mondelinge behandeling is duidelijk geworden dat deze vochtplek zich niet bevindt in een constructieve muur, maar uitsluitend in het meubel zelf en in de gipsen voorzetwand tussen het keukenblok en het toilet. De wand direct achter het keukenblok vertoont geen enkele vochtschade (zodat ook niet relevant is of dit een constructieve muur is). Partijen zijn het erover eens dat in die gipswand tussen het keukenblok en het toilet geen waterleidingen (kunnen) liggen. De kantonrechter merkt bij dit alles volledigheidshalve op dat gesteld noch gebleken is van een (vocht- of ander) probleem met dit naastgelegen toilet. 
        
      
      
        5.10.2.
        Ook uit de offerte van WBV-Projecten is niet op te maken dat er sprake is van een constructief probleem c.q. het leidingwerk in de muur erachter de oorzaak is van de schimmelplek in het meubel. Ter zitting is immers beaamd dat het louter gaat om de gipswand en uit die offerte blijkt ook niet dat ter plaatse enig onderzoek is gedaan naar de oorzaak. 
        
      
      
        5.10.3.
        Op de vraag van de kantonrechter of de wand vochtig aanvoelde, antwoordde [huurder] dat zij nooit aan de wand heeft gevoeld. Ook heeft zij desgevraagd verklaard dat zij zelf nimmer moeite heeft gedaan om de plek op de wand, die alleen zichtbaar is indien de kast wordt geopend, schoon te maken of te behandelen met een schimmelwerend middel. Ook heeft zij er niet voor gekozen om het meubel te verwijderen om te zien of het schimmelprobleem dan verholpen zou zijn, of om nader onderzoek te kunnen doen naar de oorzaak daarvan. 
        
      
      
        5.10.4.
        
          [verhuurders] heeft nog een rapport van TLS in het geding gebracht d.d. 6 december 2025. Daarin zijn geen verhoogde vochtwaardes gemeten ter plaatse van de schimmelplek. Ook heeft hij foto’s ingebracht van vochtmetingen, gedaan door de beheerder van zijn pand d.d. 1 december 2025, waarop evenmin verhoogde vochtwaardes blijken. Daarmee heeft [verhuurders] gemotiveerd betwist dat sprake zou zijn van een vochtprobleem. Dat dit een recent onderzoek betreft, doet niet eraan af dat de stelplicht en bewijslast van het aanwezig zijn van een gebrek op [huurder] rust (en niet: [verhuurders] ) terwijl [huurder] miskent dat zij destijds een lekdetectie heeft geweigerd. Nergens blijkt uit dat het om meer gaat dan een oude vochtplek in een kastje dat niet tot het gehuurde behoort. Dit is geen gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Voor [verhuurders] was er dan ook verplichting om dit te herstellen. Dat [verhuurders] niet tot herstel is overgegaan kan daarom niet beschouwd worden als een tekortkoming zijdens [verhuurders] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.  
        
      
      
        5.10.5.
        Op de mondelinge behandeling heeft [huurder] met name erop gewezen dat [verhuurders] nu eenmaal had toegezegd om voor herstel te zorgen en dat het niet nakomen van die toezegging alsnog een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert. Dit beroep op die toezegging kan haar niet baten. Dat [verhuurders] als (goed) verhuurder aanvankelijk heeft willen meedenken en uit coulance bereidheid heeft getoond om voor een oplossing van het schimmelprobleem te zorgen kan uiteraard niet maken dat die bereidheid [verhuurders] in deze wordt tegengeworpen. 
        
      
      
        5.10.6.
        De kantonrechter gaat ook voorbij aan de stelling dat [huurder] vanwege een vocht- en schimmelprobleem haar bedrijf (tattoo- en piercingshop) niet kon uitoefenen c.q. de winkel niet kon openen. Op de mondelinge behandeling is naar voren gekomen dat haar stelling dat zij vanwege de vochtplek geen vergunning van de GGD kreeg, pertinent onjuist is. Zo heeft [huurder] verklaard dat de GGD niet (eens) ter plaatse is geweest en dat zij niet eens een vergunning had aangevraagd. Daarnaast staat vast dat zij al die tijd wel degelijk klanten heeft (kunnen) ontvangen. 
        
      
    
    
      5.11.
      
        In de “opzeggingsbrief” is uitsluitend het vochtprobleem genoemd als reden voor de opzegging/ontbinding. Hoewel duidelijk is dat [huurder] ook overlast heeft ondervonden van de verbouwing van de boven het gehuurde gelegen appartementen, behoeft dit hier in zoverre dan ook geen bespreking. Niettemin wordt in dit verband opgemerkt dat op de mondelinge behandeling voldoende is gebleken dat [verhuurders] wel degelijk al bij of voor het sluiten van de huurovereenkomst [huurder] erover heeft ingelicht dat er een verbouwing zou plaatsvinden. Dit is zelfs uitdrukkelijk opgenomen in de huurovereenkomst:
        
          26. De verhuurder heeft huurder op de hoogte gebracht van de benodigde verbouwing op de verdiepingen boven het gehuurde. Kan niet aansprakelijk worden gesteld voor eventuele verliezen tijdens deze werkzaamheden. 
        
      
      
      
        5.11.1.
        De blote stelling van [huurder] dat vooraf was gecommuniceerd dat het slechts zou gaan om zeer beperkte werkzaamheden, is hiermee niet te rijmen nu in dat geval geen noodzaak zou hebben bestaan om dit zo uitdrukkelijk op te nemen. Nu [huurder] bij voorbaat bekend was met de verbouwing, kan geen sprake zijn van een gebrek. Daarbij is deswege huurkorting verleend en heeft de verbouwing, alles bij elkaar genomen, ook niet langer geduurd dan zes weken. Uit de stukken is ook op te maken dat gepoogd is de overlast te beperken door rekening te houden met de openingsuren van [huurder] . 
        
      
    
    
      5.12.
      Er is kortom geen sprake van een tekortkoming van [verhuurders] die de buitengerechtelijke ontbinding rechtvaardigt. De huurovereenkomst is hiermee in stand gebleven. 
      
    
    
      5.13.
      De kantonrechter constateert dat van de kant van [verhuurders] ook meermaals aan [huurder] is meegedeeld dat de huurovereenkomst nog altijd vigeert en dat de huurpenningen verschuldigd blijven. [verhuurders] heeft daarbij schadebeperkend gehandeld door een nieuwe huurder te zoeken waarmee de huurovereenkomst - geheel ten faveure van [huurder] - eerder is beëindigd dan 1 maart 2025. 
      
      
        
          geen huurprijsvermindering
        
      
      
    
    
      5.14.
      Gezien het vorenstaande is alleszins geen sprake van een gebrek dat aanspraak kan geven op enige huurkorting over welke periode dan ook. De huurpenningen zijn hiermee in zoverre – het beroep op verrekening met de borg hier daargelaten – onverkort verschuldigd gebleven en het beroep op huurprijsvermindering wordt verworpen. 
      
      
        
          geen einde huur per 1 mei 2024
        
      
      
    
    
      5.15.
      
        
          [huurder] beroept zich – weliswaar bij antwoord uitsluitend als verweer tegen de gevorderde boete, maar op de mondelinge behandeling ook in ruimere zin – op artikel 22 van de huurovereenkomst:
        
          Huurder verklaart uitdrukkelijk eens te zijn om bij een eventuele huurachterstand van maximaal twee maanden het pand te verlaten, zonder gerechtelijke tussenkomst. De waarborgsom dient als de schade voor de niet betaalde huur en eventuele herstelling van het pand, alle aanwezige inventaris zal in dit geval eigendom van de verhuurder worden. 
        
      
      
      
        5.15.1.
        
          [huurder] voert aan dat, omdat zij vanaf maart 2024 geen huur meer heeft betaald, zij het pand uiterlijk 1 mei 2024 had moeten verlaten. De kantonrechter begrijpt dat [huurder] subsidiair stelt dat de huurovereenkomst daarom per 1 mei 2024 is geëindigd, omdat de kantonrechter deze datum van het subsidiair gevorderde (maar bij antwoord niet toegelichte) niet kan plaatsen. Dit beroep op artikel 22 van de huurovereenkomst kan evenwel geen doel treffen. In de eerste plaats betreft dit een nietig beding, omdat het strijdig is met het bepaalde in artikel 7:231, lid 1, BW. In de tweede plaats zou het honoreren van dit verweer tot gevolg hebben dat het bepaalde in artikel 3.1. van de huurovereenkomst (de periodes waarna tussentijds opgezegd kan worden en de wijze waarop dat dient te gebeuren) volstrekt zinledig zou zijn. De huurder zou dan immers altijd, door de huur twee maanden onbetaald te laten aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst kunnen ontkomen. Dat dat de bedoeling van partijen is geweest, acht de kantonrechter uitgesloten.
        
        
          
            (tussen)conclusie in reconventie
          
        
        
      
    
    
      5.16.
      
        De kantonrechter komt tot de slotsom dat het in reconventie primair onder II gevorderde, om voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst met ingang van 28 februari 2024 buitengerechtelijk is ontbonden, niet toewijsbaar is. De kantonrechter begrijpt, mede gelet op de zinsnede onder punt 88, dat de primair onder III gevorderde terugbetaling van de borgsom met rente vanaf die datum afhankelijk is gesteld van een toewijzing van het onder II gestelde en daarmee eveneens niet toewijsbaar is. 
        De primair en (meer) subsidiair onder VII gevorderde veroordeling van [verhuurders] c.q. tot terugbetaling van enig bedrag uit hoofde van huurprijsvermindering is evenmin toewijsbaar. Het subsidiair onder IV gevorderde, om voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst met ingang van 1 mei 2024 is komen te eindigen, is evenmin toewijsbaar. 
        Het primair en subsidiair gevorderde zal hiermee in zijn geheel worden afgewezen. 
      
      
      
        
          overig in reconventie
        
      
      
    
    
      5.17.
      Voor zover de huurovereenkomst per 1 maart 2025 is komen te eindigen, vordert [huurder] meer subsidiair onder V [verhuurders] te veroordelen tot terugbetaling van de borg, met rente dan wel verrekening van de borg met de openstaande huurpenningen. 
      
      
        5.17.1.
        De kantonrechter begrijpt dat het gehuurde correct is opgeleverd, nu partijen zich daar verder niet over hebben uitgelaten. [huurder] maakt daarmee in beginsel terecht aanspraak op teruggave van de borgsom. [verhuurders] beroept zich – en, omdat geen gelegenheid is geboden tot het nemen van een conclusie van antwoord in reconventie, kon [verhuurders] zich ook niet eerder beroepen dan op de mondelinge behandeling – op verrekening met een gestelde huurachterstand van twee maanden die al voor de opzegging zou zijn ontstaan. Zoals de kantonrechter hiervoor heeft overwogen, is sprake van een achterstand over februari 2024. De borg van € 2.200,00 wordt verrekend met de huur over februari 2024, waarmee het beroep van [verhuurders] op een verrekening maar ten dele doel treft. Er resteert nog een bedrag van € 1.100,00. Dit restantbedrag zal worden verrekend met de openstaande huurpenningen van € 11.000,00,waarmee een bedrag resteert van € 9.900,00. De vordering meer subsidiair tot terugbetaling van de borg is daarmee niet toewijsbaar.
        
        
          
            tussenconclusie in conventie
          
        
        
      
    
    
      5.18.
      De kantonrechter komt tot de slotsom dat de vordering in conventie om [huurder] te veroordelen tot het betalen van de huurpenningen over de periode van maart 2024 tot en december 2024 (na verrekening met een deel van de borgsom) toewijsbaar is tot het bedrag van € 9.900,00. 
      
      
        
          Wettelijke handelsrente
        
      
      
    
    
      5.19.
      
        [verhuurders] heeft wettelijke handelsrente conform artikel 6:119a BW over de huurachterstand gevorderd. Daarnaast heeft hij over dezelfde huurachterstand de contractuele boete gevorderd. Op grond van artikel 6:92 BW vervangt de contractuele boete evenwel de wettelijke handelsrente, tenzij partijen zijn overeengekomen dat zij van deze wettelijke regeling afwijken. Dat een dergelijke afwijkende regeling is overeengekomen, is niet gesteld of gebleken. [huurder] is dus in beginsel over de achterstallige huur alleen de contractuele boete verschuldigd en niet ook de wettelijke handelsrente. Nu in het onderstaande zal worden geoordeeld dat de contractuele boete wordt gematigd tot de hoogte van de wettelijke handelsrente, zal in het dictum de wettelijke handelsrente over de huurachterstand niettemin worden toegewezen. 
      
      
        
          Contractuele boete
        
      
      
    
    
      5.20.
      
        
          [verhuurders] vordert de contractuele boete op grond van artikel 24 van de huurovereenkomst. Dit artikel luidt:
        
          Bij niet-tijdige betaling van de maandelijkse huur is de huurder vanaf de vervaldag, van rechtswege en zonder voorafgaande ingebrekestelling, een boete van 50,00 per dag verschuldigd. 
        
        
          [verhuurders] heeft de boete berekend op 300 dagen (tien maanden) x € 50,00 = € 15.000,00.
      
      
    
    
      5.21.
      De stelling van [huurder] dat de berekening van de boete niet inzichtelijk is gemaakt, kan de kantonrechter niet plaatsen. Een cumulatie van boetes is niet aan de orde. [huurder] betwist niet dat de berekening is gedaan zoals partijen in artikel 24 hebben bedoeld. 
      
      
        5.21.1.
        Ten aanzien van het beroep van [huurder] op matiging van de boete overweegt de kantonrechter dat zij haar bevoegdheid tot matiging ex artikel 6:94 lid 1 BW terughoudend moet toepassen. Volgens vaste rechtspraak is matiging alleen aan de orde als onverkorte toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. De rechter die over een beroep op matiging heeft te oordelen, zal niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. 
        
      
      
        5.21.2.
        De boete komt neer op € 1.500,00 per maand, zijnde ruim meer dan het bedrag aan maandelijkse huur. Dit alleen maakt de boete nog niet buitensporig, maar speelt wel een rol bij de beoordeling van de (on)aanvaardbaarheid van het onverkort toepassen van het boetebeding. Omstandigheden die daarnaast een rol kunnen spelen zijn o.a. 1) de aard en gedraging van de schuldenaar dan wel schuldeiser 2) de aard van de overeenkomst 3) de inhoud en strekking van het beding 4) de omstandigheden waaronder het boetebeding is ingeroepen, zoals de ernst van de overtreding, de mate van schuld bij de schuldenaar, de mate waarin de schuldenaar zich van de schending van het boetebeding bewust is geweest en 5) de hoedanigheid van partijen.
        
      
      
        5.21.3.
        Ten aanzien van deze omstandigheden acht de kantonrechter in de eerste plaats van belang dat [huurder] een natuurlijke persoon is. Zij is de overeenkomst niet aangegaan als consument (want zij handelde in de uitoefening van haar bedrijf), maar zij is qua (juridische) kennis en ervaring wel bijna met een consument gelijk te stellen. Als zij als consument had gehandeld, dan zou het onderhavige boetebeding met grote mate van waarschijnlijkheid zijn vernietigd, vanwege het oneerlijke karakter daarvan. Niet gesteld of gebleken is immers dat over het beding afzonderlijk is onderhandeld en verder wordt het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van [huurder] bij onverkorte toepassing van het beding aanzienlijk verstoord. Nergens blijkt immers uit dat ook [verhuurders] een boete van een dergelijke omvang verschuldigd wordt bij niet nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomst. 
        
      
      
        5.21.4.
        Daar komt nog het volgende bij. [huurder] wilde in het gehuurde een eigen bedrijf opstarten, dat nauwelijks van de grond is gekomen. Onverkorte toepassing van het boetebeding, bovenop alles waartoe zij in deze procedure al wordt veroordeeld, heeft zeer grote gevolgen voor haar persoonlijke financiële situatie. 
        
      
      
        5.21.5.
        Ook acht de kantonrechter van belang dat [huurder] weliswaar bekend moet worden geacht met het boetebeding (dit staat immers in de huurovereenkomst zelf, en niet “slechts” in de algemene voorwaarden) maar zij is in eerdere sommaties nooit gewezen op dit boetebeding en vóór het uitbrengen van de dagvaarding is door [verhuurders] ook nooit aanspraak op de boete gemaakt. Een boetebeding is eigenlijk bedoeld als een prikkel tot nakoming, maar is daarvoor in deze casus niet door [verhuurders] gebruikt. 
      
      
        5.21.6.
        Tot slot acht de kantonrechter van belang dat in de onderhavige zaak sprake was van een juridisch verschil van inzicht. [huurder] heeft sinds 28 februari 2024 geen genot gehad van het gehuurde (want had de sleutels ingeleverd) en betaalde de huur niet omdat zij in de veronderstelling was dat zij van haar verplichtingen was bevrijd. [verhuurders] had er ook voor kunnen kiezen te berusten in de opzegging en de maanden gemiste huur als schadevergoeding te vorderen. Dan had hij op de boete geen aanspraak kunnen maken.
        
      
      
        5.21.7.
        Dit alles afwegende is de kantonrechter van oordeel dat onverkorte toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. Het beroep op matiging slaagt. De kantonrechter zal de boete matigen tot de hoogte van de wettelijke handelsrente. Dat betekent dat die gevorderde wettelijke handelsrente alsnog wordt toegewezen, maar dan bij wijze van gematigde boete. 
        
        
          
            Overig
          
        
        
      
    
    
      5.22.
      
        [verhuurders] heeft niet in strijd gehandeld met artikel 21 Rv nu [verhuurders] in de dagvaarding wel degelijk uiteen heeft gezet dat [huurder] meende dat sprake was van een vochtgebrek. Het is daarentegen veeleer [huurder] die een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven. 
      
      
        
          buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      5.23.
      
        [verhuurders] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. [verhuurders] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [verhuurders] heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Daarom zal een bedrag van € 885,00 worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen; de gevorderde handelsrente is niet toewijsbaar.
      
    
    
      5.24.
      
        Gezien het vorenstaande is aan bedragen (rente niet meegerekend) toewijsbaar:
        Huurachterstand 			€   9.900,00 
        Buitengerechtelijke incassokosten 	       885,00
        Totaal 					€ 10.785,00
      
      
      
        
          betekenis voor het verstekvonnis
        
      
      
    
    
      5.25.
      In het verstekvonnis is een bedrag van € 26.885,00 toegewezen. De kantonrechter zal het verstekvonnis in zijn geheel vernietigen en – ook met het oog op de vordering in reconventie – opnieuw vonnis wijzen.
      
      
        
          proceskosten
        
      
      
      
        
          in conventie
        
      
    
    
      5.26.
      
        [huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verhuurders] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                281,81
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                257,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                            1.086,00
              
              
                (2 punten × € 543,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.759,81
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.27.
      
        [huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [verhuurders] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                41,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                719,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      6.1.
      vernietigt het door de kantonrechter op 23 juli 2025 onder zaaknummer 11764978 CV EXPL 25- 2764 gewezen verstekvonnis, en opnieuw rechtdoende,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [huurder] om aan [verhuurders] te betalen een bedrag van € 9.900,00 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf de vervaldata van de huurtermijnen, telkens tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [huurder] om aan [verhuurders] te betalen een bedrag € 885,00 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.759,81, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 
      
    
    
      6.5.
      verklaart de veroordelingen onder 6.1 t/m 6.5 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      6.7.
      wijst de vorderingen van [huurder] af,
      
    
    
      6.8.
      veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 719,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 
      
      
        
      
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      6.9.
      veroordeelt [huurder] tot betaling van de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2026.
      
      
      
    
  
  
     Productie Win-002, pgn 19 van 24
  
  
     Zie de brief van 28 februari 2024, vermeld onder 3.10
  
  
    artikel 7:204 lid 2 BW
  
  
     Zie hiervoor onder 3.6.
  
  
     Productie 20
  
  
     Productie 19
  
  
    Zie hiervoor onder 3.1. 
  
  
     Zie onder 5.21.1 t/m 5.21.7