ECLI:NL:RBNHO:2026:1286, Rechtbank Noord-Holland, 09-02-2026, 12013490 VV EXPL 25-190
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2026-02-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht. Kort geding. AT toetsing. Opslagbeding 5% oneerlijk maar geen invloed op huurachterstand. Incassobeding niet oneerlijk. Ontruiming toegewezen met terme de grace.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 12013490 \ VV EXPL  25-190
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 9 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WPNL IX B.V., 
      te Schiphol,
      eisende partij,
      hierna te noemen: WPNL,
      gemachtigde: mr. M.A. Visser,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding- de mondelinge behandeling van 26 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt- de pleitnota van WPNL
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald op heden. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      WPNL verhuurt sinds 1 juli 2020 aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres] te [plaats] tegen een laatstelijk huurprijs van € 1.755,01.
      
    
    
      2.2.
      Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard. 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] heeft sinds juni 2025 de huurpenningen niet meer voldaan. 
      
    
    
      2.4.
      In augustus 2025 werd een betalingsregeling met [gedaagde] getroffen. Behoudens een eenmalige betaling van € 3.000,00 op 2 september 2025 kwam [gedaagde] de betalingsregeling niet na. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      WPNL vordert – samengevat – ontruiming van het gehuurde en veroordeling van de huurder tot betaling van de huurachterstand tot en met december 2025, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      WPNL legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] erkent de huurachterstand maar voert verweer tegen de gevorderde ontruiming. Hij heeft financieel tegenslag gehad maar inmiddels is sprake van een kantelpunt en kan hij binnen zeven dagen de achterstand voldoen. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een – diepgaand – onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
      
    
    
      4.2.
      Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de vordering, te weten een oplopende huurachterstand. 
      
      
        
          Ambtshalve toetsing van: de Huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (ROZ) 20 maart 2017 (hierna: de algemene voorwaarden)
        
      
      
    
    
      4.3.
      Gelet op de hoogte van de huur bij aanvang van de huurovereenkomst is sprake van geliberaliseerde huur. In de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard. 
      
    
    
      4.4.
      Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument (in de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn)). Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. Artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is. 
      
    
    
      4.5.
      Bedingen waaraan de huurder gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, zijn oneerlijk als deze in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoren in het nadeel van de huurder. Het gaat om een beoordeling van de bedingen op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Of de verhuurder de huurder ook daadwerkelijk aan die bedingen houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is niet relevant. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over hetzelfde onderwerp. 
      
    
    
      4.6.
      Gelet op het voorgaande heeft de kantonrechter het huurprijswijzigingsbeding en het beding betreffende de buitengerechtelijke incassokosten getoetst.
      
      
        
          Huurprijsbeding
        
      
      
    
    
      4.7.
      De Hoge Raad heeft in een uitspraak van 29 november 2024 overwogen dat bij de beoordeling of een huurprijswijzigingsbeding onredelijk bezwarend en oneerlijk is, onderscheid moet worden gemaakt tussen een indexatiebeding en een opslagbeding. Daarbij is van belang geacht dat een indexatiebeding tot doel heeft om geldontwaarding te compenseren en een opslagbeding in de regel tot doel heeft om ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning.
      
    
    
      4.8.
      Uit die uitspraak volgt dat een opslagbeding met een jaarlijkse opslag op de huurprijs van maximaal 3%, boven op de indexering volgens een indexatiebeding, als zodanig niet is aan te merken als oneerlijk. Daarbij is overwogen dat dit percentage in redelijkheid nodig kan zijn om de verhuurder in staat te stellen daarmee de doelen van het opslagbeding te bereiken. In deze zaak gaat het om een opslagbeding van 5%. Het opslagbeding is oneerlijk, omdat gesteld noch gebleken is dat het opslagbeding van 5% in redelijkheid nodig kan zijn. Het opslagbeding wordt daarom vernietigd. Dat heeft tot gevolg dat WPNL de huur alleen mocht verhogen op grond van het indexatiebeding. Uit de berekening van WPNL is gebleken dat de huurprijsverhogingen niet in strijd zijn met het indexatiebeding zodat wordt uitgegaan van de huurachterstand zoals (onbetwist) is gevorderd. 
      
      
        
          Incassobeding
        
      
      
    
    
      4.9.
      Hoewel artikel 25.2 van de algemene voorwaarden niet duidelijk en begrijpelijk geformuleerd, zal het niet oneerlijk worden beschouwd ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten omdat deze kosten worden beperkt tot wat wettelijk is toegestaan. Het beding wordt in stand gehouden.
      
      
      
        
          Informatie- en meldplicht
        
      
      
    
    
      4.10.
      WPNL heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.
      
      
        
          Huurachterstand
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        [gedaagde] heeft de huurachterstand erkend zodat deze zal worden toegewezen met dien verstande dat de in de specificatie vermelde bedragen aan incassokosten van in totaal € 40,00 in mindering zullen worden gebracht op de hoofdsom. De huurachterstand tot en met 31 december 2025 bedraagt daarom € 10.832,72.
      
      
        
          Ontruiming
        
      
      
    
    
      4.12.
      Uitgangspunt is dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van zijn verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Dit is alleen anders als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
      
    
    
      4.13.
      
        
          [gedaagde] komt de huurovereenkomst al sinds juni 2025 niet na. De hoge huurachterstand rechtvaardigt in beginsel ontruiming van het gehuurde. [gedaagde] heeft echter aangegeven het verschuldigde bedrag nu binnen zeven dagen te kunnen voldoen. Hoewel het begrijpelijk is dat WPNL geen vertrouwen heeft in deze mededeling, omdat [gedaagde] eerdere toezeggingen niet is nagekomen, ziet de kantonrechter toch aanleiding om [gedaagde] een termijn te geven om tot volledige betaling over te gaan.
        De vordering tot ontruiming zal daarom voorwaardelijk worden toegewezen, in die zin dat WPNL daaraan geen rechten kan ontlenen als [gedaagde] uiterlijk zeven dagen na betekening van dit vonnis de volledige huurachterstand alsmede de hierna vermelde incasso- en proceskosten en de sinds 1 januari 2026 opeisbaar geworden huurpenningen (voor januari en februari 2026 is dit € 3.510,02) heeft voldaan. Daarmee wordt aan [gedaagde] een laatste kans geboden om te laten zien dat hij bereid is en in staat is om aan de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen te kunnen voldoen. 
      
      
    
    
      4.14.
      Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de huurder wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. 
      
    
    
      4.15.
      De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge artikel 556 lid 1 en artikel 557 Rv overbodig is.
      
      
        
          Incassokosten
        
      
      
    
    
      4.16.
      WPNL vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). WPNL heeft aan [gedaagde] een of meer aanmaningen gestuurd die voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Daarom zal een bedrag van € 1.068,83 worden toegewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.17.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van WPNL worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.461,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                577,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                144,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.327,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het pand aan [adres] te [plaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van WPNL zijn, en de sleutels af te geven aan WPNL, 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan WPNL € 10.832,72 aan achterstallige huur tot en met 31 december 2025,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] om aan WPNL te betalen € 1.755,01 per maand vanaf 1 januari 2026 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] om aan WPNL te betalen een bedrag van € 1.068,83 aan buitengerechtelijke kosten,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde] om aan WPNL de proceskosten te betalen van € 2.327,45, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.6.
      bepaalt dat WPNL aan de hiervoor onder 5.1. uitgesproken veroordeling tot ontruiming geen rechten kan ontlenen als [gedaagde] uiterlijk zeven dagen na betekening van dit vonnis de huurachterstand van € 10.832,72, de sinds 1 januari 2026 opeisbaar geworden huurpenningen, de buitengerechtelijke kosten van € 1.068,83 en de proceskosten van € 2.327,45 heeft voldaan,
      
    
    
      5.7.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.8.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en in het openbaar uitgesproken op 9 februari 2026.
      
      
    
  
  
     Hoge Raad 10 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:198, r.o. 3.8.2. 
  
  
     ECLI:NL:HR:2024:1780
  
  
     Artikel 6:265 Burgerlijk Wetboek (BW)
  
  
     Artikel 7:280 BW