ECLI:NL:RBALK:2007:BA5284, Rechtbank Alkmaar, 25-04-2007, AWB 06/498
Rechtbank Alkmaar — Uitspraak 
Datum: 2007-04-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Op eisers woning rust een voorkeursrecht (WVGem). Verweerder heeft hiermee geen rekening gehouden bij het vaststellen van de WOZ-waarde. Volgens eiser levert het voorkeursrecht een waardedrukkend effect op. De rechtbank is van oordeel dat aan het voorkeursrecht geen betekenis toekomt bij het vaststellen van de WOZ-waarde. De rechtbank heeft hierbij aansluiting gezocht bij het arrest van de Hoge Raad van 25 november 1998, 33 212, waaruit volgt dat in het wettelijke stelsel van de onroerendezaakbelastingen als maatstaf voor het al dan niet toekennen van de waardedrukkende invloed aan een zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichting moet worden aangehouden of door die verplichting de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, wordt beperkt.

RECHTBANK ALKMAAR
      Sector Bestuursrecht
    
    
    Zaaknummer: 06/498 WOZ
    
    Uitspraak van de enkelvoudige kamer 
    
    in de zaak van:
    
    
      [eiser],
      wonende te [woonplaats],
      eiser,
    
    
    tegen
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Heiloo,
      verweerder.
    
    
    
    Ontstaan en loop van de zaak
    
    Bij beschikking gedateerd 28 februari 2005 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: eisers woning) voor het tijdvak 2005-2006 vastgesteld op € 605.000,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2003 als waardepeildatum.
    
    
      Het hiertegen door eiser gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 
      2 januari 2006 gegrond verklaard en daarbij heeft hij de WOZ-waarde van eisers woning vastgesteld op € 556.000,00. 
    
    
    Eiser heeft bij brief van 2 februari 2006 tegen deze uitspraak beroep ingesteld.
    
    
      De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 22 maart 2007, waar eiser in persoon is verschenen, bijgestaan door zijn echtgenote. Verweerder is vertegenwoordigd door 
      C.L. Hogendoorn en R.A. Bakker.
    
    
    
    Motivering
    
    1.	In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van eisers woning terecht heeft vastgesteld op € 556.000,00.
    
    2.	Verweerder heeft eisers woning
    
    
      Adres	soort woning	inhoud	Perceel	WOZ-waarde	peildatum
      [adres]	Vrijstaande woning	470 m³	2.031 m²	€ 556.000	1 januari 2003
    
    
    
      vergeleken met de vijf hieronder genoemde referentiewoningen:
      Adres	soort woning	inhoud	Perceel	verkoopprijs	verkoopdatum
      [referentiewoning 1]	Vrijstaand	478 m³	672 m²	€ 474.200	2 mei 2002
      [referentiewoning 2]	Vrijstaand	407 m³	400 m²	€ 430.000	1 oktober 2003
      [referentiewoning 3]	Vrijstaand	410 m³	444 m²	€ 375.000	24 maart 2003
      [referentiewoning 4]	Vrijstaand	380 m3	233 m²	€ 307.000	23 december 2002
      [referentiewoning 5]	Vrijstaand	457 m3	271 m²	€ 365.000	31 maart 2003
    
    
    
      Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar gesteld dat de waarde is verlaagd naar 
      € 556.000 omdat is gebleken dat er een erfdienstbaarheid (recht van overpad) op het object rust en de woning zeer eenvoudig en matig is gebouwd met goedkope materialen. Verweerder heeft verder gesteld dat hij eisers woning overeenkomstig de Wet WOZ heeft gewaardeerd volgens de vergelijkingsmethode, waarbij hij voldoende rekening heeft gehouden met de relevante verschillen tussen eisers woning en de referentiewoningen. Ten slotte heeft verweerder gesteld dat het feit dat op eisers onroerende zaak een voorkeursrecht is gevestigd krachtens de Wet voorkeursrecht gemeenten (WVGem) geen waardedrukkend effect heeft.
    
    
    3.	Eiser heeft ter zitting van 22 maart 2007 verklaard dat het geschil zich beperkt tot de vraag of verweerder bij de vaststelling van de WOZ-waarde rekening had moeten houden met het feit dat op zijn onroerende zaak een door de gemeente gevestigd voorkeursrecht rust. Volgens eiser levert deze omstandigheid een waardeverminderend effect op, omdat er daardoor geen sprake is van vrij handelsverkeer en potentiële kopers zich daardoor terugtrekken. Voor het overige kan eiser zich verenigen met de vastgestelde WOZ-waarde, zoals die in het taxatierapport door verweerder is onderbouwd.
    
    4.	Gelet op hetgeen eiser ter zitting heeft betoogd, zal de rechtbank zich uitsluitend buigen over de vraag of aan het op eisers onroerende zaak rustende voorkeursrecht krachtens de WVGem betekenis toekomt bij het vaststellen van de WOZ waarde.
    
    5.1.	Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 
    
    5.2.	Ingevolge artikel 10, eerste lid, van de WVGem kan een verkoper eerst tot vervreemding overgaan nadat de gemeente in de gelegenheid is gesteld het desbetreffende goed te kopen. 
    
    6.	De rechtbank stelt voorop dat het waardebegrip dat de Wet WOZ hanteert een specifiek waardebegrip is, dat uitgaat van de fictie van vrije overdracht. Naar de bedoeling van de wetgever is die waarde ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44)
    
    7.	Uit het arrest van de Hoge Raad van 25 november 1998, 33 212 (gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder LJ-nummer AA2572) volgt dat in het wettelijke stelsel van de onroerendezaakbelastingen als maatstaf voor het al dan niet toekennen van waardedrukkende invloed aan een zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichting moet worden aangehouden of door die verplichting de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, wordt beperkt. Aan die maatstaf voldoet niet een beperking van de vervreemdingsbevoegdheid, zoals een antispeculatiebeding, ongeacht of het beding is versterkt met een kettingbeding.
    
    8.	De rechtbank is van oordeel dat van voorkeursrecht niet gezegd kan worden dat dit een beperking van de omvang van het genot van de onroerende zaak oplevert. Een voorkeursrecht levert slechts een beperking van de vervreemdingsbevoegdheid op. Daarom is de rechtbank van oordeel dat verweerder zich in de uitspraak op bezwaar terecht op het standpunt heeft gesteld dat het feit dat op eisers onroerende zaak een voorkeursrecht is gevestigd geen waardedrukkend effect heeft. 
      
    9.	Het beroep is daarom ongegrond.
    
    10.	Voor een proceskostenveroordeling is bij deze beslissing geen aanleiding.
    
    
    Beslissing
    
    De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    Deze uitspraak is gedaan op 25 april 2007 door mr. drs. W.P. van der Haak, rechter, in tegenwoordigheid van O. Bergmans, griffier.
    
    griffier,	rechter,
    
    
    
    
    
    
    
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.