ECLI:NL:RBAMS:2026:315, Rechtbank Amsterdam, 20-01-2026, 11931729 \ CV EXPL  25-14534
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-01-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur. Ambtshalve toetsing. Huurprijswijzigingsbeding. Opslagbeding van CPI + maximaal 5% is oneerlijk en het opslagdeel wordt vernietigd. Gevorderde huurachterstand deels niet toewijsbaar. Geen huurverhoging mogelijk met terugwerkende kracht. Ontbinding en ontruiming zijn wel toewijsbaar gezien de hoogte van de resterende huurachterstand. Verder oneerlijk rentebeding en BIK-beding. Afwijzing gevorderde rente en incassokosten.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
      fno: 33623
    
    
    
      Zaaknummer: 11931729 \ CV EXPL  25-14534
    
    
    
      
        Vonnis van 20 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        NORDICS RESIDENTIAL BEHEER II B.V., 
      gevestigd te Amsterdam,
      eisende partij,
      gemachtigde: mr. E.A.J.M. van de Wijngaard,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1Verloop van de procedure
    
    
      Eiseres heeft gedaagde gedagvaard. Gedaagde heeft meermaals uitstel gevraagd en verkregen, maar heeft uiteindelijk niet geantwoord. 
    
    
    
      De datum voor vonnis is bepaald op vandaag.
    
    
    
  
  
    
      2Gronden van de beslissing
    Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening
    
    
      2.1.
      De kantonrechter heeft vastgesteld dat eiseres heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.
      
      
        
          Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen
        
      
      
    
    
      2.2.
      In deze procedure gaat het om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de kantonrechter deze vernietigen. Eiseres mag die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68).
      
      
        
          Kernbedingen
        
      
      
    
    
      2.3.
      Het huurprijsbeding en het servicekostenbeding in de huurovereenkomst zijn kernbedingen. Deze bedingen zijn transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.
      
      
        
          Het huurprijswijzigingsbeding 
        
      
      
    
    
      2.4.
      Eiseres heeft de huurprijs gedurende de looptijd van de huurovereenkomst verhoogd. Uit de toelichting van eiseres volgt dat zij de huurprijs steeds heeft verhoogd op grond van artikel 9 sub C en D van de huurovereenkomst. Deze artikelleden moeten daarom getoetst worden.  
      
    
    
      2.5.
      In de huurprijswijzigingsbedingen is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI) met daarbovenop een opslag van maximaal 5%. Deze bepalingen kunnen worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. De kantonrechter acht het indexatiebeding niet oneerlijk, maar het opslagbeding wel oneerlijk, omdat zo’n hoge opslag niet nodig is om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Een jaarlijkse huurstijging met dit opslagpercentage blijft niet binnen aanvaardbare grenzen.  
      
    
    
      2.6.
      De argumenten van eiseres dat -kort gezegd- opslagpercentages van 5% gebruikelijk, voorzienbaar, aanvaardbaar en nodig zijn overtuigen niet. Het voorliggende opslagbeding is onvoldoende transparant. Gedaagde, als huurder, kan weliswaar voorzien met welk percentage de huurprijs maximaal mag worden verhoogd en hoe vaak, maar de daadwerkelijke financiële consequenties van het beding zijn niet inzichtelijk. Immers, niet voorzienbaar is in hoeverre en op welke gronden eiseres, binnen de bandbreedte van 0 tot 5%, toepassing zal geven aan het beding. Daardoor is een door eiseres aan het beding gegeven toepassing voor gedaagde niet controleerbaar. Bovendien heeft eiseres geenszins aangetoond dat een opslag van 5% bovenop de CPI-indexering nodig is om die doelen van het beding (compensatie van kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie en het in de pas laten lopen van de huurprijs met de waardeontwikkeling van de woning) te bereiken. In dit verband wordt ook verwezen naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 december 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:3360.  
      
    
    
      2.7.
      De conclusie is dat het opslagbeding wordt vernietigd. De vernietiging van het opslagbeding heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen die gebaseerd zijn op dit beding komen te vervallen. Dit betekent dat eiseres de huurprijs alleen mocht verhogen op grond van het indexatiebeding. Wat dit voor gevolg heeft voor de vordering zal hierna worden besproken. 
      
      
        
          Rentebeding en BIK-bedingen
        
      
      
    
    
      2.8.
      Verder zijn getoetst de artikelen 20.3, 20.3 en 20.4 van de toepasselijke algemene bepalingen ROZ 2003. Deze artikelen luiden als volgt:  
      
    
    
      20.2
      
        Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als een volle maand aangemerkt.
      
      
    
    
      20.3.
      
        Indien een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op haar rust en de andere partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.
      
      
    
    
      20.4.
      
        Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op ten minste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125,00. (…) 
      
      
    
    
      2.9.
      Dat eiseres in de praktijk geen beroep doet op deze bedingen, is niet relevant voor de vraag of de in dit geval aan de orde zijnde bedingen eerlijk zijn. De bedingen hadden immers wel ten grondslag gelegd kunnen worden aan de vordering van eiseres, omdat zij rente en buitengerechtelijke kosten vordert.   
      
    
    
      2.10.
      De bedingen over buitengerechtelijke incassokosten (20.3 en 20.4 van de algemene bepalingen) zijn oneerlijk, omdat daarin niet (voldoende duidelijk) staat dat de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten) in het geval van een consument moet worden toegepast. Dit kan ertoe leiden dat hogere kosten voor rekening van de consument komen dan wettelijk is toegestaan. De bedingen over buitengerechtelijke incassokosten zijn daarom oneerlijk en worden vernietigd. De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen. 
      
    
    
      2.11.
      De in artikel 20.2 van de algemene bepalingen afgesproken rente is verder aanzienlijk hoger dan de wettelijke rente. Het rentebeding is daarom oneerlijk en wordt vernietigd. De gevorderde wettelijke rente wordt afgewezen.
      
    
    
      2.12.
      Artikel 20.3 van de algemene bepalingen is verder oneerlijk omdat het de mogelijkheid biedt om meer proceskosten in rekening te brengen dan bij wet voorzien. De kantonrechter is op grond van de wet gehouden om de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten worden vastgesteld conform het liquidatietarief. De Hoge Raad heeft op 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) de prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) gesteld, kort gezegd, of een consument met toepassing van artikel 237 Rv kan worden veroordeeld in de proceskosten na vernietiging van het oneerlijke proceskostenbeding. Zolang hierover geen duidelijkheid bestaat, acht de kantonrechter het geheel achterwege laten van een proceskostenveroordeling in het geval van een huurovereenkomst niet aangewezen. De proceskosten zullen dan ook volgens het gebruikelijke liquidatietarief worden toegewezen.
      
      
        
          De vordering
        
      
      
      
        
          De huurachterstand
        
      
      
    
    
      2.13.
      Eiseres heeft toegelicht dat zij – met uitzondering van de per 1 juli 2021 toegepaste huurverhoging – steeds de huurprijs heeft geïndexeerd met een lager bedrag dan waarop zij volgens de CPI-index aanspraak had kunnen maken. Volgens eiseres leidt vernietiging van het opslagbeding in dit geval dan ook niet tot een lagere huurprijs of een correctie op de vordering. 
      
    
    
      2.14.
      De kantonrechter volgt eiseres niet in deze conclusie en zal dat hierna uiteenzetten.  
      
    
    
      2.15.
      De kantonrechter stelt op basis van de door eiseres verstrekte gegevens vast dat eiseres de aanvangshuurprijs op 1 juli 2021 heeft verhoogd met een percentage van 1,4%, terwijl deze op grond van de CPI-index maar verhoogd mocht worden met 1,3%. Eiseres heeft dus een (oneerlijke) opslag van 0,1% toegepast. Gedaagde heeft daardoor van juli 2021 tot en met juni 2022 in totaal € 27,36 te veel betaald. 
      
    
    
      2.16.
      De huurachterstand is berekend over de maanden februari 2025 tot en met oktober 2025. Tot ambtshalve verrekening met het in het verleden door gedaagde teveel betaalde (namelijk € 27,36) zal niet worden overgegaan (ECLI:NL:HR:2024:1780, overweging 3.4.3.), omdat gedaagde daar zelf om moet vragen. 
      
    
    
      2.17.
      In alle daaropvolgende jaren heeft eiseres de huurprijs verhoogd zonder gebruik te maken van het opslagbeding. De op 1 juli 2021 toegepaste oneerlijke opslag heeft echter wel invloed op hoe hoog de huurprijs is de daaropvolgende jaren had mogen zijn. Eiseres kan immers niet met terugwerkende kracht een hogere huurverhoging toepassen, dan zij daadwerkelijk heeft toegepast. Eiseres heeft de huurprijs met de volgende percentages verhoogd: 
      - Per 1 juli 2022: van € 2.311,92 naar € 2.365,09 = 2,3%,
      - Per 1 juli 2023: van € 2.365,09 naar € 2.462,06 = 4,1%,
      - Per 1 juli 2024: 0%,
      - Per 1 juli 2025: van € 2.462,06 naar € 2.531,89 = 2,8%.
      
      
        Omdat op 1 juli 2021 een oneerlijke opslag is toegepast, mocht de huur per 1 juli 2021 maximaal € 2.309,64 bedragen (en niet € 2.311,92). Als dat in acht wordt genomen, bedraagt de maximale huurprijs die eiseres de daaropvolgende jaren in rekening had mogen brengen de volgende bedragen: 
      
      - Per 1 juli 2022:  € 2.309,64 + 2.3% = € 2.362,76,
      - Per 1 juli 2023: € 2.362,76 + 4,1% = € 2.459,63,
      - Per 1 juli 2024: € 2.459,63 + 0% = € 2.459,63, 
      - Per 1 juli 2025: € 2.459,63 + 2,8% = € 2.528,50.
      
    
    
      2.18.
      
        Zoals gezegd heeft de vordering betrekking op huurachterstand die is berekend over de maanden februari 2025 tot en met oktober 2025 (9 maanden). Gelet op hetgeen hiervoor overwogen bedroeg de betalingsverplichting van gedaagde 5 maanden een bedrag van € 2.459,63 + 4 maanden een bedrag van € 2.528,50 + de servicekosten van 9 x € 110,- 
        = € 23.402,15 in totaal. 
      
      
    
    
      2.19.
      Op de achterstand strekt in mindering de betalingen van gedaagde van € 5.144,12 totaal en de afrekening servicekosten van het jaar 2024 van € 443,21. De huurachterstand bedraagt dus € 23.402,15 - € 5.144,12 - € 443,21 = € 17.814,82. Dit bedrag is toewijsbaar.
      
      
        
          Ontbinding en ontruiming 
        
      
      
    
    
      2.20.
      Bij de beoordeling of de huurachterstand een ontbinding rechtvaardigt kan wél relevant zijn dat gedaagde in het verleden op grond van het oneerlijke opslagbeding te veel huur heeft betaald. In dit geval is de huurachterstand zo hoog, dat de tekortkoming van gedaagde hoe dan ook de ontbinding rechtvaardigt. Ook na verrekening van het teveel betaalde bedrag zou immers een hoge huurachterstand van meer dan drie maanden blijven bestaan.  
      
      
        
          Gebruiksvergoeding na ontbinding  
        
      
      
    
    
      2.21.
      Vanaf 1 november 2025 tot aan de daadwerkelijke ontruiming is gedaagde het hiervoor gespecificeerde bedrag van € 2.528,50 + de servicekosten van € 110,- = € 2.638,50 per maand verschuldigd.  
      
      
      
        
          BESLISSING 	
        
      
      
      
        De kantonrechter:
      
      
      
        I. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan het adres [adres] te [woonplaats] ;
      
      
      
        II. veroordeelt gedaagde om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege gedaagde bevindt, binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van eiseres te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
      
      
      
        III. veroordeelt gedaagde om te betalen aan eiseres:
        	a) € 17.814,82 ter zake van achterstallige huur, berekend van februari 2025 tot en met oktober 2025,  
        	b) € 2.638,50 per maand vanaf 1 november 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, 
      
      
      
        IV. veroordeelt de gedaagde partij in de kosten van het geding, aan de zijde van de eisende partij tot aan deze uitspraak begroot op: € 146,14 aan explootkosten, € 406,00 aan salaris gemachtigde, € 1.461,00 aan griffierecht en € 67,50 aan nakosten voor zover van toepassing, inclusief BTW, te vermeerderen met de kosten van betekening, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis;
      
      
      
        V. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
      
        VI. wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Kuiken en in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2026.