ECLI:NL:RBNHO:2026:802, Rechtbank Noord-Holland, 28-01-2026, 12011932 \ VV EXPL  25-189
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2026-01-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Vordering tot ontruiming huurwoning op grond van dringend eigen gebruik afgewezen.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 12011932 \ VV EXPL  25-189
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 28 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [plaats 1],
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,
      hierna te noemen: [eiser],
      gemachtigden: mr. F.F. Oldegbers en mr. S.H.F. Kerckhoffs,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats 2],
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in voorwaardelijke reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      gemachtigde: mr. R.J. Ouderdorp.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties
      - de producties van [gedaagde]- de mondelinge behandeling van 7 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, 
      - de pleitaantekeningen, tevens voorwaardelijke eis in reconventie van [gedaagde], 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Met ingang van 15 mei 2020 huurt [gedaagde] van [eiser] de woning aan de [adres 1] te [plaats 2] (de woning). De huurovereenkomst is mondeling tot stand gekomen. [gedaagde] bewoont de woning samen met zijn echtgenote en inmiddels achttienjarige zoon. De huur bedraagt thans € 1.300,00 per maand.
      
    
    
      2.2.
      Op 3 september 2025 heeft [eiser] mondeling aan [gedaagde] meegedeeld dat hij de huurovereenkomst opzegt en dat [gedaagde] de woning per 31 oktober 2025 moet verlaten.
      
    
    
      2.3.
      Bij aangetekende brief van 27 september 2025 heeft [gedaagde] daarop aan [eiser] te kennen gegeven dat hij niet instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst en zich beroept op huurbescherming.
      
    
    
      2.4.
      Bij aangetekende brief van 22 oktober 2025 heeft de gemachtigde van [eiser] vervolgens namens [eiser] de huurovereenkomst opgezegd tegen 30 april 2026 op grond van dringend eigen gebruik. In de brief staat dat [eiser] de woning nodig heeft door een onvoorziene en acute samenloop van omstandigheden in zijn persoonlijk leven, te weten:
      
        1. Beëindiging relatie en dreigende dakloosheid: De affectieve relatie van mijn cliënt is beëindigd. Hierdoor heeft zijn ex-partner, de heer [betrokkene], hem formeel gesommeerd de woning waar hij thans verblijft ([adres 2] te [plaats 1]) uiterlijk op 31 oktober 2025 te verlaten. Mijn cliënt verliest per die datum zijn onderdak en wordt feitelijk dakloos.
      
      
      
        2. Verlies van inkomen: Tegelijkertijd verliest mijn cliënt zijn dienstbetrekking bij zijn werkgever, Booking.com. Zijn functie is “100% impacted” en “redundant” verklaard als gevolg van een reorganisatie. Door het aanstaande verlies van zijn inkomen heeft hij geen reële financiële mogelijkheden om alternatieve woonruimte te huren.
      
      
      
        3. Mentale gezondheid: Deze samenloop van het verlies van zijn woning, relatie en baan, vormt een acute bedreiging voor de mentale gezondheid van mijn cliënt.
      
      
      
        
          Het betrekken van zijn eigen appartement is voor mijn cliënt de enige reële mogelijkheid tot huisvesting en is essentieel om ernstige schade aan zijn gezondheid te voorkomen. (…)
        
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil in conventie en voorwaardelijke reconventie
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert (samengevat) dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt om de woning binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen onder verbeurte van een dwangsom. Daarbij vordert [eiser] een machtiging om deze ontruiming op kosten van [gedaagde] zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie als [gedaagde] geen uitvoering geeft aan de veroordeling. 
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vordering – samengevat – ten grondslag dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik vanwege (dreigende) dakloosheid als gevolg van de beëindiging van zijn relatie. Door gelijktijdig verlies van inkomen heeft hij geen reële financiële mogelijkheden om alternatieve woonruimte te vinden. Deze situatie vormt bovendien een acute bedreiging voor zijn mentale gezondheid. Ter onderbouwing van deze omstandigheden heeft [eiser] een sommatiebrief van zijn ex-partner, een e-mailbericht van zijn werkgever en een verklaring van zijn psychotherapeut overgelegd.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering. 
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] vordert voor het geval de kantonrechter de vordering van [eiser] toewijst dat hem (samengevat) een verhuiskosten- en herinrichtingsvergoeding van € 8.500,00 en een compensatie van in ieder geval € 500,00 per maand voor het eerste half jaar wordt toegekend. Ook dient [eiser] te zorgen voor vervangende woonruimte van minimaal 65 m2 op een busreisafstand van maximaal 30 minuten van de school van de zoon van [gedaagde].
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde] legt aan die vordering ten grondslag daartoe aan dat hij over zeer beperkte financiële middelen beschikt en dat [eiser] niets heeft gedaan om alternatieve woonruimte aan te bieden. Verder is het volgens [gedaagde] voor de ontwikkeling van zijn zoon noodzakelijk dat hij in de buurt van zijn school kan blijven wonen.
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      
        Toetsingskader
      
    
    
    
      4.1.
      
        [eiser] vordert ontruiming van de woning omdat hij deze zelf dringend nodig heeft. Hij doet hiermee (voortlopend op een beslissing in een bodemprocedure) een beroep op de opzeggingsgrond als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c van het Burgerlijk Wetboek (BW).  
      
    
    
      4.2.
      
        Gezien de verstrekkende gevolgen die een ontruiming heeft, kan een dergelijke vordering in kort geding alleen worden toegewezen als de huurovereenkomst in een bodemprocedure met een hoge mate van waarschijnlijkheid zal worden beëindigd en 
        de ontruiming van het gehuurde zal worden uitgesproken. Die lat ligt hoog. In een bodemprocedure zal een vordering tot beëindiging van de huur op grond van dringend eigen gebruik immers alleen worden toegewezen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft dat van hem – de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen – niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Ook moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
      
      
    
    
      4.3.
      Verder bepaalt de wet dat de opgezegde huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft totdat de rechter onherroepelijk op de vordering heeft beslist. Dit betekent dat ook als de bodemrechter oordeelt dat de huurovereenkomst wordt beëindigd, hij het vonnis (in beginsel) niet uitvoerbaar bij voorraad zal verklaren. Hoewel deze bepaling niet onverkort van toepassing is in kort geding procedures, noopt ook dit tot terughoudendheid. Het ligt immers niet voor de hand om in kort geding, vooruitlopend op een beslissing van de bodemrechter, een huurder bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad tot ontruiming te veroordelen indien de bodemrechter dat bij toewijzing niet zou doen. Dat zou ingaan tegen de aan artikel 7:272 lid 1 BW ten grondslag liggende bescherming van huurders van woonruimte. 
      
    
    
      4.4.
      Onder uitzonderlijke omstandigheden kan dit anders zijn, bijvoorbeeld als de verhuurder in verhouding tot het belang van de huurder een zodanig zwaarwegend belang heeft bij de ontruiming dat van de verhuurder niet gevergd kan worden dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Daarvan is in dit geval geen sprake. De kantonrechter licht dat als volgt toe. 
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter stelt voorop dat [eiser], gelet op de omstandigheden zoals vermeld in de opzeggingsbrief van 22 oktober 2025, evident een groot belang heeft om weer over de woning te kunnen beschikken. Tegenover dat belang staat echter het belang van [gedaagde] als huurder. Ook voor hem geldt dat sprake is van klemmende omstandigheden waardoor van hem niet kan worden verwacht dat hij met zijn gezin de woning (op korte termijn) zal verlaten.
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] heeft allereerst aangevoerd dat hij op dit moment over een zeer beperkt inkomen beschikt waardoor het voor hem erg lastig is om in aanmerking te komen voor andere woonruimte. [gedaagde] kan op dit moment de huur van € 1.300,00 per maand niet van zijn inkomen betalen, zodat hij daarvoor zijn spaargeld moet aanspreken. Hoewel het niet noodzakelijk is dat de woonruimte wat betreft grootte, ligging, huurprijs of anderszins gelijk is aan de woning die [gedaagde] op dit moment huurt, is vooralsnog niet gebleken dat (in het algemeen) passende vervangende woonruimte voor [gedaagde] voorhanden is. 
      
    
    
      4.7.
      Daarnaast heeft [gedaagde] ter zitting toegelicht (en met stukken onderbouwd) dat een ontruiming niet alleen voor hemzelf - vanwege een depressie waarvoor hij onder medische behandeling staat - maar zeker ook voor zijn achttienjarige zoon zeer belastend zal zijn. De zoon heeft beperkingen en zit daarom op een school voor voortgezet speciaal onderwijs in [plaats 2]. Voor hem is het van groot belang dat hij in de buurt van zijn school kan blijven wonen. Langer reizen met het openbaar vervoer en verhuizen zijn prikkels die zijn situatie zullen verslechteren en tot een terugval in gedrag en prestaties zullen leiden. Voor de zoon is het dan ook van groot belang dat hij tijd heeft om zich op een verandering van omgeving te kunnen voorbereiden. 
      
    
    
      4.8.
      Verder heeft [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij geen kennissen of familie heeft waar hij kan verblijven, zodat de kans dat hij in het geval van een ontruiming (met zijn gezin) daadwerkelijk op straat komt te staan, niet denkbeeldig is.
      
    
    
      4.9.
      Op basis van het voorgaande en het hiervoor geschetste wettelijke kader wordt de vordering afgewezen. Ook als in een bodemprocedure oordeelt dat de huurovereenkomst wordt beëindigd, is het onvoldoende aannemelijk dat de veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad zal worden verklaard. Dat [eiser] al een bodemprocedure is gestart is overigens niet gebleken.
      
    
    
      4.10.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                949,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          in voorwaardelijke reconventie
        
      
      
    
    
      4.11.
      De voorwaarde waaronder de tegenvordering is ingesteld is niet vervuld. De vordering van [eiser] wordt immers afgewezen. De kantonrechter komt daarom niet toe aan beoordeling van de tegenvordering.
      
    
    
      4.12.
      Gelet op de samenhang met de zaak van de vordering ziet de kantonrechter geen aanleiding om in de zaak van de voorwaardelijke tegenvordering proceskosten toe te kennen. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 949,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2026.
      
    
  
  
     Artikel 7:274 lid 1 sub c BW.
  
  
     Artikel 7:272 lid 1 BW.