ECLI:NL:RBROT:2021:3441
Rechtbank ROT — Uitspraak 


RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9086609 VV EXPL 21-112
uitspraak: 13 april 2021
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
,
in de zaak van
[eiser] ,
wonende te [woonplaats eiser] ,
eiser,
gemachtigde: mr. J.B. Craanen te Nieuwerkerk aan den IJssel,
tegen
de stichting
Stichting Vestia,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigden: mr. R. Benneker en mr. R.G. Goeman te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiser] ’ en ‘Vestia’.
1.
Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
het exploot van dagvaarding van 22 maart 2021, met producties 1 t/m 9;
de aanvullende producties 10 t/m 31 aan de zijde van [eiser] ;
de producties 1 t/m 7 aan de zijde van Vestia;
de pleitaantekeningen aan de zijde van [eiser] ;
de algemene pleitaantekeningen aan de zijde van Vestia;
de aanvullende pleitaantekeningen n.a.v. de nagekomen producties van [eiser] aan de zijde van Vestia.
1.2
De mondelinge behandeling is gehouden op 30 maart 2021. Bij de mondelinge behandeling is [eiser] vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Namens Vestia zijn verschenen mevrouw [naam persoon 1] , mevrouw [naam persoon 2] en mevrouw [naam persoon 3] , bijgestaan door haar gemachtigden. Tevens was aanwezig de heer [naam persoon 4] namens de gemeente Rotterdam. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is besproken.
1.3
Deze procedure is gelijktijdig behandeld met de procedures die bij dit gerecht aanhangig zijn onder zaaknummers 9090162 VV EXPL 21-120, 9090199 VV EXPL 21-123, 9090247 VV EXPL 21-127, 9090207 VV EXPL 21-124, 9090144 VV EXPL 21-119, 9090183 VV EXPL 21-122, 9090225 VV EXPL 21-125, 9089846 VV EXPL 21-115, 9090242 VV EXPL 21-126, 9089931 VV EXPL 21-117, 9090172 VV EXPL 21-121 en 9089899 VV EXPL 21-116.
1.4
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2.
De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
[eiser] huurt van Vestia de woning aan de [adres] te Rotterdam (hierna: de woning). De woning is gelegen in de Tweebosbuurt, onderdeel van de Afrikaanderwijk in stadsdeel Feijenoord (Rotterdam-Zuid).
2.2
Op verzoek van de toenmalige minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM)/Wonen, Wijken en Integratie (WWI), de heer [naam persoon 5] , hebben de heren [naam persoon 6] en [naam persoon 7] in februari 2011 een advies uitgebracht, dat is vastgelegd in het rapport “
Kwaliteitssprong Zuid: ontwikkeling vanuit kracht
”, om tot een oplossing te komen voor de grootstedelijke problematiek van Rotterdam-Zuid.
2.3
Het rapport [naam persoon 6] / [naam persoon 7] heeft geleid tot een samenwerking tussen de Rijksoverheid, Gemeente Rotterdam, Rotterdamse woningcorporaties (waaronder Vestia), zorginstellingen, schoolbesturen, bedrijfsleven, politie en OM in het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ). Op 19 september 2011 is binnen dit samenwerkingsverband het document “Zuid Werkt!” ondertekend, waarin verschillende doelstellingen zijn geformuleerd ter uitvoering van de aanbevelingen van het rapport [naam persoon 6] / [naam persoon 7] .
2.4
Het NPRZ heeft de doelstellingen ten aanzien van de Afrikaanderwijk verder uitgewerkt in onder andere het rapport “
Handelingsperspectief Afrikaanderwijk
” van december 2013 en het “
Uitvoeringsplan 2019-2022
” van januari 2019.
2.5
Het college van B&W van de gemeente Rotterdam heeft op 3 juli 2018 ingestemd met herstructureringsplannen voor de Tweebosbuurt.
2.6
De herstructureringsplannen ten aanzien van de Tweebosbuurt bestaan eruit dat tot sloop wordt overgegaan van (uiteindelijk) 524 sociale huurwoningen, 28 koopwoningen en 36 bedrijfsruimten, alsmede tot renovatie van (uiteindelijk) 101 sociale huurwoningen en 5 bedrijfsruimten. De te slopen woningen en bedrijfsruimten moeten volgens de plannen plaatsmaken voor een nieuw woningaanbod, bestaande uit sociale huurwoningen, geliberaliseerde huurwoningen en koopwoningen.
2.7
Op 29 november 2018 is tussen de gemeente Rotterdam en Vestia de “
Samenwerkingsovereenkomst Tweebosbuurt
” gesloten ten aanzien van de herstructurering.
2.8
Vestia heeft op 17 februari 2020 een sloopmelding gedaan bij de gemeente Rotterdam. Bij brief van 28 februari 2020 heeft de gemeente Rotterdam voorschriften verbonden aan de voorgenomen sloopwerkzaamheden.
2.9
Bij brief van 25 februari 2021 hebben Vestia en de gemeente Rotterdam [eiser] geïnformeerd dat begin april 2021 gestart zal worden met de sloop van de woningen in de buurt van de woning, te weten [straatnaam 1] [huisnummers 1 t/m 20] [sraatnaam] [huisnummers 21 t/m 50] , [straatnaam 2] [huisnummers 51 t/m 70] , [straatnaam 2] [huisnummers 71 t/m 100] en [straatnaam 3] [huisnummers 101 t/m 150] (woningen fase 1).
2.10
Op 12 maart 2021 heeft Vestia aan de gemeente Rotterdam opdracht gegeven voor de sloop van de Blokken U, Q, P2, P3, R, I, Nieuwe Straat P2 en Nieuwe Straat P3.
2.11
Vestia en de Landelijke Huurdersraad Vestia (Huurdersraad) hebben op 30 november 2016 een samenwerkingsovereenkomst gesloten met als doel om de huurdersraad de mogelijkheid te bieden om, conform de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) en de nieuwe Woningwet, voor de huurders van Vestia belangen te behartigen.
3.
Het geschil
3.1
[eiser] vordert bij vonnis in kort geding, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Vestia (en/of de gemeente Rotterdam) met directe ingang te verbieden over te gaan tot het uitvoeren van (voorbereidende) sloopwerkzaamheden in het geografisch gebied van het herstructureringsplan Tweebosbuurt, dan wel, indien en voor zover Vestia en/of de gemeente Rotterdam al begonnen is/zijn met het uitvoeren van voormelde (voorbereidende) sloopwerkzaamheden, deze te staken dan wel gestaakt te houden, totdat in de procedure in hoger beroep vonnis is gewezen, dat in kracht van gewijsde is gegaan, dan wel deze procedure op andere wijze definitief beslecht is, of zoveel eerder als in een eventueel hoger beroep in kort geding en/of een bodemprocedure onherroepelijk anders beslist wordt op de onderhavige vordering, een en ander op straffe van een dwangsom van € 12.000.000,- bij overtreding van voormeld verbod, met veroordeling van Vestia in de kosten van deze procedure.
3.2
Aan zijn vordering heeft [eiser] – zakelijk weergegeven en voor zover van belang – ten grondslag gelegd dat Vestia als verhuurder tekort schiet in het verschaffen van ongestoord huurgenot dan wel onrechtmatig handelt jegens [eiser] door in de nabijheid van de door [eiser] gehuurde woning sloopwerkzaamheden uit te voeren.
[eiser] voert daartoe het volgende aan:
3.2.1
De sloopwerkzaamheden hebben onomkeerbare gevolgen voor de tussen partijen lopende procedure in hoger beroep.
3.2.2
De sloopwerkzaamheden hebben negatieve gevolgen voor de leefomgeving van [eiser] . Ook heeft Vestia geen (gerechtvaardigd) belang bij het uitvoeren van de sloopwerkzaamheden. Het is een feit van algemene bekendheid dat het kosteninefficiënt is om nu een deel van de woningen te slopen en in een later stadium nog één of meerdere delen, in plaats van alle gebouwen in één keer te slopen. In de tussenliggende periode kan Vestia de leegstaande woningen immers verhuren via Alvast.
3.2.3
Bestuursrechtelijke belemmeringen staan de sloopwerkzaamheden in de weg, nu de gemeente Rotterdam voorwaarden heeft verbonden aan het uitvoeren van de sloopwerkzaamheden en niet duidelijk is of die worden nageleefd.
3.2.4
De voorgenomen sloopwerkzaamheden zijn in strijd met artikel 5 Wohv en/of de samenwerkingsovereenkomst tussen Vestia en de Stichting Landelijke Huurdersraad Vestia, nu Vestia geen medewerking verleent aan huurdersparticipatie. Vestia schendt voorts haar verplichtingen in het kader van de Woningwet en het recht van [eiser] en de andere huurders om een woningcoöperatie op te richten.
3.2.5
Ten aanzien van de financiering van de herstructureringsplannen moet worden aangenomen dat Vestia handelt in strijd met het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (Btiv) dan wel de Woningwet en/of de voorwaarden en/of strekking van de Regeling Vermindering Verhuurdersheffing (RVV). Het herstructureringsplan Tweebosbuurt ontbeert de vereiste toestemming als bedoeld in artikel 41 jo artikel 34 Btiv en de herstructureringsplannen zijn niet verenigbaar met de saneringsstatus van Vestia. Het is niet toegestaan om niet-DAEB werkzaamheden, zoals deze door Vestia uitgevoerd worden, uit de eigen middelen van Vestia te financieren.
3.3
Vestia heeft betwist dat de kantonrechter bevoegd is van de vordering kennis te nemen, aangezien de vordering geen aardzaak, maar een vordering op grond van onrechtmatige daad betreft en de vordering van onbepaalde waarde is. Voorts wordt betwist dat [eiser] een spoedeisend belang bij de vordering heeft. Van onrechtmatig handelen door Vestia jegens [eiser] is geen sprake. Vestia herstructureert de Tweebosbuurt, waarbij in het kader van de herstructureringsplannen woningen worden gesloopt. De te slopen woningen zijn leegstaande en in veel gevallen zelfs al ontmantelde woningen. Het gaat dus uitdrukkelijk niet om de woning waarin [eiser] woont. [eiser] heeft derhalve geen belang bij zijn vordering.
3.4
Op hetgeen partijen verder over en weer naar voren hebben gebracht, wordt hierna, voor zover van belang voor de uitkomst van de procedure, bij de beoordeling teruggekomen.
4.
De beoordeling
Bevoegdheid kantonrechter
4.1
[eiser] heeft aangevoerd dat de vorderingen hun oorsprong vinden in de met Vestia gesloten huurovereenkomst. [eiser] heeft de grondslag van zijn vordering desgevraagd nader onderbouwd door te stellen dat Vestia als verhuurder tekort schiet in het verschaffen van ongestoord huurgenot dan wel onrechtmatig handelt jegens [eiser] door in de nabijheid van de door [eiser] gehuurde woning sloopwerkzaamheden uit te voeren. Op grond van artikel 93 sub c van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) worden zaken betreffende een huurovereenkomst behandeld en beslist door de kantonrechter. Nu de vordering is gebaseerd op een tussen partijen bestaande huurverhouding is de kantonrechter bevoegd om de zaak te behandelen.
4.2
In dit kort geding moet, mede op basis van hetgeen ter gelegenheid van de mondelinge behandeling naar voren is gebracht, worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen en of de vordering van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
Spoedeisend belang
4.3
Vestia heeft tijdens de mondelinge behandeling meegedeeld dat zij het voornemen heeft om de sloopwerkzaamheden op 15 april 2021 te laten starten. Gelet hierop heeft [eiser] een spoedeisend belang, zodat hij in zoverre ontvankelijk is in zijn vordering.
4.4
De kantonrechter zal hierna nader ingaan op de door [eiser] neergelegde stellingen.
Sloopwerkzaamheden onomkeerbare gevolgen voor hoger beroep
4.5
[eiser] voert aan dat de (voorbereidende) sloopwerkzaamheden negatieve en onomkeerbare gevolgen zullen hebben voor de lopende procedures in hoger beroep en dat hij daarom belang heeft bij een verbod op het uitvoeren van deze werkzaamheden. Namens [eiser] is tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd nog nader toegelicht dat hij verknocht is aan de wijk en deze graag zo lang mogelijk in de huidige vorm wil behouden.
4.6
Tijdens de mondelinge behandeling hebben beide partijen desgevraagd bevestigd dat Vestia in het verleden geen  procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst met [eiser] aanhangig heeft gemaakt. Er is derhalve ook geen sprake van een procedure in hoger beroep. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien, welk belang [eiser] heeft bij  de door hem ingenomen stelling. Zijn betoog op dit punt zal derhalve worden gepasseerd.
Sloopwerkzaamheden negatieve gevolgen voor de leefomgeving
4.7
[eiser] heeft aangevoerd dat de sloopwerkzaamheden een onrechtmatige inbreuk maken op zijn leefomgeving, nu deels gesloopte panden een negatieve uitstraling hebben voor de directe omgeving, er voorzieningen zoals de openbare binnentuin en speelplaats zullen verdwijnen, de sloopwerkzaamheden luchtvervuiling en geluidsoverlast met zich brengen en de woning van [eiser] door de werkzaamheden moeilijker bereikbaar zal zijn. Vestia heeft tot haar verweer aangevoerd dat zij belang heeft bij de sloopwerkzaamheden, niet alleen uit financieel oogpunt, maar ook vanuit sociaal-economische en stedenbouwkundige motieven en gelet op haar taak als volkshuisvester.
4.8
De kantonrechter stelt voorop dat sloopwerkzaamheden in de nabije omgeving van de woning van [eiser] ontegenzeglijk overlast voor hem teweeg zullen brengen. Dat betekent echter niet zonder meer dat geoordeeld zou moeten worden dat Vestia bij iedere vorm van overlast tekort schiet dan wel onrechtmatig handelt jegens haar huurders. Het gaat om een belangenafweging waarbij uitgangspunt is dat herstel- en renovatiewerkzaamheden in de woonomgeving onderdeel uitmaken van het leven in een dichtbevolkte en complexe maatschappij en dat de negatieve gevolgen daarvan in beginsel moeten worden gedragen door degene die daardoor als omwonende toevallig wordt getroffen. Wel dient de veroorzaker maatregelen te treffen om hinder en overlast tijdens de uitvoering zoveel mogelijk te voorkomen en te beperken (zie HR 7 december 2001, NJ 2002, 26).
4.9
Vestia heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling onweersproken gesteld dat de voorgenomen sloopwerkzaamheden twee tot drie maanden in beslag zullen nemen. De openbare binnentuin zal gedurende de sloop gedeeltelijk worden afgezet en in plaats van de huidige speelplaats zal op korte termijn een nieuwe speeltuin worden gerealiseerd. Vestia heeft er voorts op gewezen dat ook in de huidige situatie, waarbij panden leegstaan en er risico bestaat op kraak en vernieling, sprake is van een negatieve uitstraling voor de directe omgeving. Ten aanzien van de gestelde luchtvervuiling en geluidsoverlast heeft Vestia aangevoerd dat zij zich bij de sloop aan de geldende regels zal houden en desgewenst gedurende de sloopwerkzaamheden rustwoningen ter beschikking zal stellen aan huurders.
4.10
Alle voornoemde omstandigheden in aanmerking nemend moet worden geoordeeld dat voldoende aannemelijk is dat Vestia gedurende de voorgenomen sloopwerkzaamheden voldoende maatregelen zal treffen om hinder en overlast te voorkomen. Niet geoordeeld kan worden dat sprake is van een tekortschieten dan wel onrechtmatig handelen van Vestia jegens [eiser] .
4.11
Voor zover [eiser] in dit verband nog heeft willen betogen dat Vestia geen gerechtvaardigd belang heeft bij de voorgenomen sloopwerkzaamheden, overweegt de kantonrechter het volgende. [eiser] heeft aangevoerd dat het voornemen van Vestia om nu een deel van de woningen te slopen en in een later stadium nog één of meerdere delen, in plaats van alle gebouwen in één keer, kosteninefficiënt is. Wat ook zij van dit betoog, het is niet aan [eiser] , maar aan Vestia om te beslissen over de wijze waarop zij aan haar sloopplannen vorm geeft.
Ook ten aanzien van het betoog van [eiser] dat Vestia ervoor zou kunnen kiezen de leegstaande woningen (nog) niet te slopen, maar te verhuren via Alvast, heeft te gelden dat dit een keuze is die ter vrije beoordeling van Vestia staat en dat niet kan worden geoordeeld dat sprake is van een ontoelaatbare schending van de belangen van [eiser] .
Ten aanzien van het in dit verband door [eiser] nog gestelde ontbreken van financieel belang voor Vestia om nu tot sloop over te gaan, geldt eveneens dat de vraag of Vestia al dan niet aanspraak kan maken op overheidsbijdragen een omstandigheid is die [eiser] als individuele huurder niet regardeert. Deze stelling treft derhalve om dezelfde reden geen doel.
Bestuursrechtelijke belemmeringen
4.12
[eiser] heeft aangevoerd dat niet duidelijk is of de aan de sloopwerkzaamheden verbonden voorschriften, zoals neergelegd in de onder 2.11 bedoelde brief van 28 februari 2020, worden nageleefd. De kantonrechter begrijpt deze stelling aldus, dat [eiser] niet stelt dat van overtreding van deze voorschriften sprake is, maar dat hij vreest dat dit zal gebeuren. Een enkele vrees is echter onvoldoende om te stellen dat Vestia haar verplichtingen jegens [eiser] schendt. Dit betoog wordt derhalve gepasseerd.
Huurdersparticipatie
4.13
[eiser] heeft aangevoerd dat, indien en voor zover Vestia stelt dat aan het slopen van de woningen (het voorkomen van) kraak ten grondslag ligt, dit geldt als een wijziging van haar beleid. In dat geval heeft Vestia gehandeld in strijd met artikel 5 Wohv door na te laten het sloopplan ter informatie en advies voor te leggen aan de Bewonerscommissie Tweebosbuurt (bewonerscommissie) en/of de huurdersraad. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [eiser] daar nog aan toegevoegd dat Vestia willens en wetens haar verplichtingen op grond van de Wohv negeert door niet vooraf advies te vragen aan de huurdersraad en structureel te weigeren om de bewonerscommissie te voorzien van herhaaldelijk door hen verzochte informatie. [eiser] heeft hiertoe verwezen naar de door hem overgelegde producties 11, 16, 17 en 20 tot en met 27.
4.14
Vestia heeft gemotiveerd weersproken dat (het voorkomen van) kraak ten grondslag ligt aan de sloopplannen. De voorgenomen sloop is immers onderdeel van de al jarenlang bestaande herstructureringsplannen. Ter onderbouwing van haar verweer dat zij wel degelijk heeft voldaan aan haar verplichtingen op grond van de Wohv verwijst Vestia naar hetgeen zij besproken heeft met de huurdersraad en naar de uitspraak van de huurcommissie van 30 september 2019.
4.15
Artikel 5 Wohv bepaalt dat de verhuurder een voornemen tot wijziging in het door hem gevoerde beleid of beheer pas mag uitvoeren nadat hij de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie in staat heeft gesteld met hem te overleggen en indien gewenst aan hem te adviseren.
De vraag die derhalve voorligt is of met de huidige voorgenomen sloop sprake is van een wijziging van het door Vestia gevoerde beleid. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat dit niet het geval is. Vast staat dat de nu in het geding zijnde sloopplannen onderdeel uitmaken van de reeds in 2018 geformuleerde herstructureringsplannen. Dat nadien feitelijk een aantal leegstaande woningen is gekraakt en dat Vestia dit wil voorkomen, maakt dit niet anders en kan niet tot de conclusie leiden dat inmiddels sprake is van een beleidswijziging op dit punt.
Ook overigens heeft [eiser] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat Vestia met de thans in het geding zijnde sloopplannen haar verplichtingen op grond van de Wohv schendt. De door [eiser] overgelegde producties geven, zonder nadere toelichting die ontbreekt, onvoldoende aanleiding om te concluderen dat [eiser] in zijn belangen is geschaad.
4.16
[eiser] heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling voorts nog aangevoerd dat Vestia hem door het slopen van woningen het recht ontneemt om met een aantal andere huurders een wooncoöperatie op te richten.
De kantonrechter overweegt dat een wooncoöperatie in de zin van artikel 18a van de Woningwet door de leden bewoonde woongelegenheden betreft. Uit voornoemd wetsartikel volgt reeds dat het oprichten van een wooncoöperatie zich niet uitstrekt tot andere dan de door de leden bewoonde woningen. Nu vast staat dat de nu in het geding zijnde sloopplannen woningen betreffen die niet door [eiser] of andere huurders van Vestia worden bewoond, is van een inbreuk op een recht van [eiser] om een wooncoöperatie op te richten, wat daar verder ook van zij, geen sprake.
Financiering van de herstructureringsplannen
4.17
[eiser] heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling nog betoogd dat er - samengevat - juridische gebreken kleven aan de door Vestia beoogde herstructureringsplannen. Deze stellingen kunnen naar het oordeel van de kantonrechter echter niet dienen als onderbouwing voor de in dit kort geding aan de orde zijnde grondslag van de vordering, namelijk dat Vestia als verhuurder tekort schiet in het verschaffen van ongestoord huurgenot dan wel onrechtmatig handelt jegens [eiser] door in de nabijheid van de door [eiser] gehuurde woning sloopwerkzaamheden uit te voeren. Deze werkzaamheden betreffen immers niet de door [eiser] gehuurde woning.
De discussie of de herstructureringsplannen op goede gronden tot stand zijn gekomen, is eerder gevoerd in het kader van de door Vestia gevorderde huurbeëindigingsprocedures en ligt thans ter beoordeling aan het gerechtshof in hoger beroep voor. Deze discussie is echter gelegen buiten het kader van de in dit kort geding te nemen beslissing.
Conclusie
4.18
De conclusie moet luiden dat [eiser] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een ongerechtvaardigde aantasting van zijn huurgenot dan wel van onrechtmatig handelen door Vestia. De vorderingen zijn derhalve niet toewijsbaar.
Proceskosten
4.19
[eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld, met dien verstande dat nu alle in 1.3 genoemde voorlopige voorzieningen gelijktijdig zijn behandeld, ter zake van salaris gemachtigde een bedrag van € 50,00 zal worden toegewezen.
5.
De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de kant van Vestia vastgesteld op € 50,00 aan salaris voor de gemachtigde;
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44485/45830