ECLI:NL:RBNNE:2018:4513
Rechtbank NNE — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Assen
zaaknummer / rolnummer: C/19/117052 / HA ZA 16-245
Vonnis van 7 november 2018
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RVG EELDE B.V.
,
gevestigd te Oosterbeek,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat [NAAM]. A.J.M. de Bruijn te Bussum,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE TYNAARLO
,
zetelend te Vries,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat [NAAM]. S.A. Frijling te Groningen.
Partijen zullen hierna RVG en de gemeente genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 8 maart 2017 en de daarin genoemde stukken;
de rolbeslissing van 5 april 2017 waarin de rechtbank heeft bepaald dat voorafgaand aan de comparitie van partijen die staat gepland op 25 september 2017 het nemen van een conclusie van repliek en dupliek niet is toegestaan;
de brief van 31 juli 2017 betreffende het gezamenlijke verzoek van partijen voor een uitstel van de comparitie van partijen;
de akte houdende vermeerdering van eis in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie alsmede overlegging nadere producties aan de zijde van RVG, ingekomen ter griffie op 21 december 2017;
de brief van 1 februari 2018 tevens akte overlegging producties aan de zijde van de gemeente, waarin de gemeente aangeeft een comparitie van partijen in deze vorm niet opportuun te achten;
de brief van 5 februari 2018 aan de zijde van RVG waarin RVG zich verzet tegen het verzoek van de gemeente;
het proces-verbaal van de comparitie na antwoord van 15 februari 2018 met daaraan gehecht de comparitieaantekeningen aan de zijde van de gemeente;
de akte uitlating voortzetting procedure van 4 april 2018 aan de zijde van RVG;
de brief van 11 april 2018 aan de zijde van de gemeente waarin de gemeente bezwaar maakt tegen het verzoek van RVG voor een termijnverlenging voor het indienen van de nadere conclusie na comparitie;
de nadere conclusie na comparitie aan de zijde van de gemeente op de rol van 2 mei 2018;
de nadere conclusie na comparitie aan de zijde van RVG op de rol van 27 juni 2018.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De vaststaande feiten in conventie en in reconventie
2.1.
In 2007 heeft de gemeente een plan van aanpak laten opstellen door [BRA] ter versterking van de detailhandel functie in het centrum van Eelde. Naar aanleiding van voornoemd advies heeft de gemeente ingezet op het sluiten van een intentieovereenkomst met een risico ondernemende partij voor het vernieuwen van het dorpscentrum van Eelde. RVG is die risico ondernemende partij geworden. Partijen zijn overeengekomen het dorpscentrum integraal te vernieuwen.
2.2.
Het plan bevatte drie fases. RVG heeft percelen aangekocht aan de Hoofdweg 75 en 89. Deze percelen behoorden tot fase 1. De gemeente heeft een perceel aangekocht dat tot fase 2 behoorde (garage [K.] ). De bedoeling was om dat perceel aan RVG door te verkopen. Nieuw Winkel Vastgoed (statutaire naam: Supravast B.V.; hierna: NWV) bezat zowel percelen die tot fase 1 behoorden (onder andere de Blokker locatie) als tot fase 2 (onder andere de C1000 locatie). Tot fase 2 behoorde ook een locatie van de heer [D.] (hierna: [D.] ).
2.3.
Op 19 november 2008 hebben RVG en de gemeente een intentieovereenkomst met betrekking tot fase 1 gesloten. In deze intentieovereenkomst staat - voor zover van belang - het volgende genoemd:
"(…) 2. De gemeente zegt toe gedurende de looptijd van deze Intentieverklaring exclusief en actief RVG te ondersteunen in eerder bedoelde planvorming en geen medewerking te verlenen aan planvorming en/of ontwikkeling van het fase 1 gebied door andere partijen (…)
6. RVG richt zich op het ontwikkelen van een ontwikkelplan dat kan rekenen op steun van alle direct betrokken eigenaren (…)
9. De inzet (…) blijft geheel voor eigen rekening en risico (…), waarbij in acht genomen dat elk der partijen evenveel inspanningsverplichting jegens elkaar hebben om het in deze intentieovereenkomst gezamenlijk geformuleerde doel te kunnen realiseren (…)
11. De intentie wordt uitgesproken een zodanig product te ontwikkelen dat de Raad van de gemeente Tynaarlo uiterlijk voor 1 juni 2009 op basis van het gepresenteerde product (…) een uitspraak kan doen over zijn bereidheid tot aanpassing van het planologisch regiem ter plaatse (…)
12. Deze intentieverklaring eindigt per 1 november 2009 dan wel (…)
Mocht 1 november 2009 niet worden gehaald (…) treden partijen met elkaar in overleg om de mogelijkheden te bezien de duur van de intentieovereenkomst te verlengen"
2.4.
In opdracht van RVG heeft de firma [R.] op 13 oktober 2009 een structuurplan opgesteld. Op 20 november 2009 heeft firma [R.] in opdracht van RVG een rapport "Visie op de openbare ruimte" uitgebracht. Op 9 april 2010 heeft firma [R.] in opdracht van RVG een stedenbouwkundig ontwerp, betreffende het centrumplan Eelde, opgesteld. In voornoemd stedenbouwkundig ontwerp is een toelichting gegeven op de achtergronden bij het ontwerp, het ontwerp zelf, het vervolgproces en de daarvoor opgestelde stedenbouwkundige randvoorwaarden.
2.5.
Op 15 oktober 2010 heeft er een bespreking tussen partijen plaatsgevonden. Van voornoemde bespreking is een gespreksverslag gemaakt en daarin staat onder andere vermeld:
"(
…)
RVG verwacht niet te kunnen tekenen namens alle eigenaren in het plangebied. Gemeente had inzet van haar instrumenten toegezegd
. Naar aanleiding van de discussie wordt de feitelijke haalbaarheid van onteigening door de gemeente onderzocht (
bouwplan
).
RVG is partij om schade fysiek te compenseren
(…). Mocht onteigening tot de mogelijkheden behoren, dan wil de gemeente gevrijwaard worden van de kosten. De kosten die hiermee gepaard gaan zullen vallen onder de zogenaamde meerkosten / meerwerk.  (…)".
2.6.
Op 23 november 2010 hebben RVG en de gemeente de afspraken over de gebiedsontwikkeling voor wat betreft fase 1 neergelegd in een samenwerkingsovereenkomst (hierna: SOK). In voornoemde samenwerkingsovereenkomst staat - voor zover van belang - het volgende genoemd:
"(…)
overwegende:
(…)
- dat genoemde intentieverklaring (…) is verlengd tot "het gereed komen van de samenwerkingsovereenkomst"; (…)
- dat het de bedoeling van partijen is dat het centrumgebied met nader vast te stellen fasering wordt ontwikkeld, waarbij RVG (in ieder geval voor fase 1) optreedt als gebiedsontwikkelaar die voor eigen rekening en risico herontwikkeling verzorgt en de gemeente voornamelijk een faciliterende en toetsende functie heeft;
- dat RVG een aantal grondposities heeft verworven, dan wel voor die verwerving overeenkomsten heeft gesloten;
- dat RVG met de overige in het centrumgebied betrokken grondeigenaren in overleg is getreden of zal treden inzake de inbreng van de betrokken locaties, een en ander in nauw overleg met gemeente; (…)
komen overeen als volgt:
(…)
2
Doel/toepasselijkheid van de overeenkomst/taken
2.1.
Het doel van deze overeenkomst is te komen tot afspraken inzake de samenwerking met betrekking tot herstructurering van de eerste fase van het Plangebied op basis van het VSO. De samenwerking houdt in dat partijen zich maximaal inspannen om de doelstelling van het Centrumplan Eelde te bereiken. (…)
2.3
RVG zal op basis van het VSO (…) voor eigen rekening en risico de ontwikkeling (…) van fase 1 (…) ter hand nemen. RVG treedt op als eigenaar en zo veel als mogelijk als vertegenwoordiger/woordvoerder van de overige grondeigenaren in het Plangebied.
2.4
De Gemeente zal, op basis van het VSO (…), voor eigen rekening en risico de realisatie van de overige gedeelten van de Openbare Ruimte ter hand nemen.
2.5
RVG heeft tot taak en spant zich maximaal in om met de overige eigenaren binnen het Plangebied zodanige overeenkomsten te sluiten dat het Project kan worden gerealiseerd (…).
2.6
De Gemeente heeft tot taak zich in te spannen voor de totstandkoming van een planologische grondslag en de daartoe te voeren procedures, de inzet van het haar ter beschikking staande publiekrechtelijk instrumentarium (inclusief onteigening, indien de mogelijkheden daartoe redelijkerwijs zou blijken te bestaan), noodzakelijk voor de realisatie van het Project, alsmede de inzet van de aan haar in eigendom toebehorende percelen.
(…)
3.1
Informatievoorziening
Partijen verstrekken elkaar over en weer alle informatie die voor de uitvoering van deze overeenkomst en overigens voor de samenwerking van belang kan zijn. (…)
Planschade
(…)
8.7 (…)
Indien ingevolge wijzigingen van de in deze overeenkomst geformuleerde uitgangspunten en afspraken significant meer werkzaamheden moeten worden verricht door de Gemeente (waaronder mede begrepen het eventueel gebruik maken van haar bevoegdheid tot onteigening) treden partijen in overleg over de door RVG te vergoeden meerkosten. (…)
10
Wanprestatie en faillissement
10.1
Ingeval een van Partijen tekort komt in de nakoming van haar verplichtingen uit deze overeenkomst en ook na verloop van een redelijke termijn, nadat deze door de andere Partij in gebreke is gesteld, in verzuim geraakt en derhalve wanprestatie pleegt, is de andere Partij gerechtigd om deze overeenkomst (…) te ontbinden met inachtneming van een termijn van zes maanden. (…)
12
Gewijzigde omstandigheden
Indien de omstandigheden waaronder deze overeenkomst is gesloten onvoorzien zodanige wijzigingen ondergaan, dat overeenkomstig de bedoelingen van artikel 6:258 Burgerlijk Wetboek van partijen of van een der partijen in redelijkheid niet meer gevergd kan worden dat deze de overeenkomst ongewijzigd geheel of gedeeltelijk nakomt of deze de overeenkomst niet meer kan nakomen, heeft de meest gerede partij het recht om van de andere partij te verlangen dat tussen partijen een ontbindingsovereenkomst wordt gesloten.
13
Duur/Beëindiging overeenkomst
13.1
Ieder van partijen heeft het recht deze overeenkomst met onmiddellijke ingang te beëindigen indien de andere partij ernstig toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van een wezenlijke verplichting uit deze overeenkomst (…)
13.2
Deze overeenkomst kan door de Gemeente worden beëindigd op het moment dat tien (10) jaren zijn verstreken nadat het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. (…)
13.4
Een beëindiging dient te geschieden bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst. (…)
13.5
Indien de overeenkomst wordt beëindigd door de Gemeente op één van de gronden als vermeld in dit artikel, heeft de Gemeente het recht om deze of een vergelijkbare overeenkomst voort te zetten c.q. aan te gaan met een derde zonder dat zij jegens RVG tot vergoeding van schade gehouden is. (…)"
2.7.
Op of omstreeks 23 november 2010 hebben partijen tevens een aanvullende overeenkomst getekend die een nadere invulling geeft van hetgeen is genoemd in artikel 2.5 van de SOK. In deze aanvullende overeenkomst staat - voor zover van belang - het volgende vermeld:
"Indien niet uiterlijk op 1 januari 2012 met alle eigenaren overeenstemming is bereikt als in voormeld artikel 2.5 bedoeld, treden Partijen met elkaar in overleg over de wijze waarop de samenwerking inzake het Project kan worden voortgezet. Daaronder is begrepen het doen van onderzoek naar de mogelijkheid van het inzetten van het instrumentarium uit de WRO dan wel een planaanpassing (…..). Indien uit dit overleg voor de Gemeente niet voldoende zekerheid ontstaat inzake de mogelijkheid het Project binnen redelijke termijn te realiseren, staat het haar vrij om ook met andere partijen in overleg te gaan over de ontwikkeling van het Plangebied. (…)"
2.8.
Daarnaast hebben partijen op 23 november 2010 een intentieovereenkomst getekend om voor fase 2 een samenwerkingsovereenkomst te sluiten. In deze overeenkomst staat - voor zover van belang - het volgende vermeld:
"(…)
1.1
Partijen spreken over en weer de intentie uit om ook met betrekking tot de herontwikkeling van fase 2 (…) een samenwerkingsovereenkomst te sluiten.
1.2
Partijen hebben over en weer de intentie om in dat geval in de inzake fase 2 te sluiten samenwerkingsovereenkomst zo veel als mogelijk overeenkomstige bepalingen over te nemen (…).
Voor het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst inzake fase 2 is van belang dat RVG overeenstemming bereikt met NWV en de C1000 over de grondposities in fase 2 en de voorgestane wijze van ontwikkeling voor dat gebied. Daarnaast is van belang dat RVG met eigenaar [D.] afstemt welke wijze van ontwikkeling voor dat gebied wordt voorgestaan.
(…)"
2.9.
Op 13 juli 2011 heeft er een overleg plaatsgevonden waarbij RVG, de gemeente en de gebiedseigenaren aanwezig waren. Tijdens voornoemd overleg heeft [D.] , die geadviseerd werd door de heer [X.] van het bedrijf TNA, aangegeven niet te willen samenwerken met de RVG, maar zelf met de gemeente een anterieure overeenkomst te willen gaan sluiten. Tijdens het overleg van 13 juli 2011 heeft de gemeente aangegeven dat er 1 oktober 2011 duidelijkheid moet zijn over de contracten.
2.10.
In het verslag van de stuurgroep van 15 september 2011 staat onder meer:
"RVGD (rechtbank: RVG) geeft aan dat zij de onderhandelingen tussen Gemeente en [D.] / [X.] niet in de weg zal staan en zal op dit moment geen actie ondernemen m.b.t. dit plandeel."
(…)
"RVGD heeft volledige inzage gegeven in de contracten m.b.t. fase 1 van het Centrumplan Eelde."
2.11.
Op 22 mei 2012 hebben partijen een Allonge getekend. In de Allonge staat - voor zover van belang - vermeld:
"(…)
zijn overeengekomen als volgt:
(…) 2. RVG heeft voldaan aan haar verplichtingen uit de aanvullende overeenkomst en artikel 2.5 van de SOK, in die zin dat RVG en de grondeigenaren (onder meer) in het overleg d.d. 19 januari 2012 hebben uitgesproken dat er sprake is van zodanige overeenstemming met de bedoelde eigenaren dat voor de gemeente op dit punt voldoende duidelijk is dat RVG en grondeigenaren "commitment" hebben bereikt aangaande de verdere ontwikkeling en realisatie van het project.
Intentieovereenkomst d.d. 23 november 2010
3. De realisatie van fase 2 (…) komt voor RVG te vervallen indien TNA (…) er in slaagt om vóór 19 juni 2012 tot concrete schriftelijke afspraken te komen met de eigenaren in fase 2. (…)"
2.12.
Op 19 juni 2012 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan voor fase 1, 2 en 3 alsmede het beeldkwaliteitsplan Centrumplan Eelde vastgesteld.
2.13.
Op 11 september 2012 heeft een ontwikkelaarsoverleg plaatsgevonden waarbij TNA, RVG, de gemeente en de grondeigenaren aanwezig waren. Tijdens voornoemd overleg is gesproken met RVG en TNA over de één op één doorlevering door de gemeente van het bezit van NWV. In het verslag staat dat RVG in principe de Blokker locatie koopt en TNA de C1000 locatie, waarmee het beroep van NWV van tafel is en het bestemmingsplan onherroepelijk is.
2.14.
NWV heeft op 21 september 2012 bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep ingesteld tegen het bestemmingsplan.
2.15.
Bij besluit van 6 november 2012 heeft de gemeenteraad ingestemd met de koop van drie winkelpanden van NWV door de gemeente en de doorlevering daarvan aan RVG en TNA, een zogenoemde ABC-constructie.
2.16.
De gemeente en NWV zijn een prijs van € 1.450.000,00 voor de Blokker locatie overeengekomen. Bij brief van 13 november 2012 heeft RVG de gemeente bericht dat zij het pand heeft laten taxeren door taxatiekantoor [T.] en dat daaruit een marktwaarde komt van € 1.025.000,00. Omdat de door de gemeente overeengekomen prijs volgens RVG boven de marktwaarde ligt, heeft RVG besloten niet tot aankoop van het pand over te gaan.
2.17.
Bij besluit van 29 januari 2013 heeft de gemeenteraad de koopcontracten tussen de gemeente en NWV, wat betreft de Blokker en de C1000 locaties, ontbonden.
2.18.
Op 15 februari 2013 heeft op instigatie van de gemeente een bespreking plaatsgevonden tussen de gemeente, RVG en Ballast Nedam. Volgens het verslag van de bespreking vindt het overleg plaats om kennis met elkaar te maken en om de intentie uit te spreken gezamenlijk tot een nieuw centrum in Eelde te komen. De besprekingen tussen de gemeente, RVG en Ballast Nedam zijn in de daarop volgende maanden voortgezet.
2.19.
Op 28 februari 2013 heeft de gemeente, RVG een brief gestuurd over het niet door gaan van de koopovereenkomsten met [X.] . In de brief staat onder andere dat het de gemeente sinds 1 januari 2012 vrij staat om zowel voor fase 1 als voor fase 2 ook met andere partijen in overleg te gaan over de ontwikkeling van het plangebied.
2.20.
Op 22 mei 2013 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een tussenuitspraak gedaan, waarin is geconcludeerd dat de gemeenteraad niet deugdelijk heeft gemotiveerd dat het bestemmingsplan uitvoerbaar is. In de tussenuitspraak staat - voor zover van belang - vermeld:
" (…) 10.1 De Afdeling overweegt dat aan de gronden van Supravast deels de bestemmingen "Verkeer-Parkeerterrein" en "Verkeer-Verblijfsgebied" zijn toegekend en dat de bestaande winkels in zoverre niet als zodanig zijn bestemd. Dit is aanvaardbaar indien het voldoende aannemelijk is dat de nieuwe bestemmingen binnen tien jaar zullen worden gerealiseerd. Dat de ontwikkelaars bereid en in staat zijn de percelen van Supravast aan te kopen is echter niet gebleken. Evenmin is gebleken dat de raad bereid is zo nodig tot aankoop dan wel onteigening over te gaan. Ook is niet aannemelijk geworden dat de gemeente over de daartoe vereiste middelen beschikt. In zoverre heeft de raad niet deugdelijk gemotiveerd dat het bestemmingsplan uitvoerbaar is. (…)
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
draagt de raad van de gemeente Tynaarlo op om binnen 20 weken na de verzending van deze tussenuitspraak met inachtneming van hetgeen daarin is overwogen het besluit van
19 juni 2012 alsnog toereikend te motiveren dan wel dat besluit te wijzigen door vaststelling van een andere planregeling en in dat geval het besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken (…)."
2.21.
Op 19 juli 2013 hebben RVG en Ballast Nedam/Hollestelle Vastgoed een brief gezonden naar de gemeente waarin is aangegeven dat zij vanaf maart 2013 de onderhandelingen met NWV (weer) hebben opgestart en dat deze onderhandelingen hebben geleid tot een voorwaardelijke overeenstemming tussen partijen over de verwerving van het vastgoed van NWV. In de brief staat dat belangrijke voorwaarden tot aankoop zijn het opheffen van het bezwaar op het bestemmingsplan Centrum Eelde en de goedkeuring van het College van B&W en de gemeenteraad op het totaal van afspraken ten behoeve van de voortgang van het Centrumplan Eelde.
2.22.
Op 19 augustus 2013 hebben RVG, Ballast Nedam/Hollestelle en de gemeente afspraken gemaakt. In een brief aan de gemeente hebben RVG en Hollestelle B.V. deze afspraken neergelegd. In de brief staat onder andere:
"(…) De eerder gemaakte afspraken tussen de gemeente Tynaarlo en RVG (overeenkomst d.d. 23 november 2010) blijken voor een deel niet of moeilijk uitvoerbaar te zijn. Partijen zijn daarom in overleg getreden om gezamenlijk tot afspraken te komen die beter uitvoerbaar zijn. (…)"
2.23.
Bij besluit van 10 september 2013 heeft de gemeenteraad ingestemd met het totaal van afspraken tussen de gemeente enerzijds en RVG en Ballast Nedam anderzijds ten behoeve van de voortgang van het Centrumplan Eelde.
2.24.
Op 8 oktober 2013 heeft de gemeente, onder verwijzing naar een concept koopovereenkomst van 7 oktober 2013, een brief naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State gezonden met de mededeling dat er overeenstemming bestaat tussen RVG en NWV om de benodigde gronden en panden in eigendom te verkrijgen.
2.25.
Op 7 november 2013 heeft RVG een e-mail naar de gemeente gezonden en daarin de gemeente bericht dat zij er niet uitkomt met NWV en er op grond van artikel 2.6 van de SOK voor onteigening door de gemeente moet worden gekozen.
2.26.
Bij einduitspraak van 24 december 2013 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State het bestemmingsplan vernietigd en geoordeeld dat de gemeenteraad nog steeds niet deugdelijk heeft gemotiveerd dat het bestemmingsplan uitvoerbaar is.
2.27.
Op 16 januari 2014 heeft een overleg plaatsgevonden tussen RVG en de gemeente. Namens de gemeente was aanwezig [H.] en [B.] . RVG heeft van dit overleg op 3 februari 2014 een verslag gemaakt. In dit verslag staat onder andere:
"RVG geeft aan niet blij te zijn met de situatie echter verder te willen gaan op het gezamenlijk pad met de gemeente zoals in maart afgelopen jaar constructief van start is gegaan. RVG en gemeente beamen dat stoppen geen optie is. Unaniem heeft de Gemeenteraad aangegeven het belang van een goed functionerend winkelcentrum uitermate belangrijk te vinden. Gemeente geeft aan blij te zijn met de uitspraak van RVG.
(…)
- gemeente adviseert "De Stuurgroep" om vervolgstappen te onderzoeken
- beiden erkennen de noodzaak van een voorbereidingsbesluit nu het "oude" bestemmingsplan weer van toepassing is. Geadviseerd wordt aan college om zo snel mogelijk dit besluit te nemen. (…)"
2.28.
Op 11 februari 2014 heeft de gemeenteraad het volgende besluit genomen:
"(…) RVG Development B.V., conform brief van 28 februari 2013, in een bestuurlijk gesprek informeren dat het samenstel van gesloten overeenkomsten geëindigd is dan wel als beëindigd moeten worden beschouwd en dit schriftelijk te bevestigen. (…)"
2.29.
Op 13 februari 2014 heeft de gemeente per e-mail aan RVG meegedeeld dat zij afziet van de gedachte voor één plan voor het centrum van Eelde en de gemeente gaat meewerken aan individuele initiatieven in het gebied. Tevens heeft de gemeente bij de
e-mail van 13 februari 2014 een persbericht overgelegd met als kop "Eén-plan-gedachte voor Centrum Eelde losgelaten".
2.30.
De gemeente heeft op 17 februari 2014 een brief gezonden naar RVG. In voornoemde brief staat - voor zover van belang - opgenomen:
"(…)
Beëindiging overeenkomsten
Wij concluderen dat, nu het bestemmingsplan vernietigd is en het project (…) door u niet ten uitvoer wordt, dan welk kan worden gebracht, deze overeenkomsten geëindigd zijn, dan wel dat deze als beëindigd moeten worden beschouwd. De bepalingen van de overeenkomst zijn immers "uitgewerkt". Voor zover eventueel nog van toepassing beëindigen wij de bovengenoemde overeenkomsten conform het bepaalde in artikel 13 lid 1 van de samenwerkingsovereenkomst d.d. 23 november 2010. (…)"
2.31.
Bij brief van 30 mei 2014 heeft de advocaat [NAAM]onder andere aangevoerd dat de overeenkomsten tussen partijen niet zijn geëindigd en er aan de kant van RVG geen sprake is van enige tekortkoming. RVG vordert in de brief van 30 mei 2014 van de gemeente nakoming van de overeenkomsten.
2.32.
Op 1 december 2014 heeft de advocaat [NAAM]dat RVG de overeenkomst ontbindt, met inachtneming van een termijn van zes maanden na 1 december 2014, en schadevergoeding vordert.
3
De vorderingen en het verweer in conventie
3.1.
RVG vordert, na vermeerdering van eis, voor zover mogelijk bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. een verklaring voor recht dat de gemeente:
- toerekenbaar tekort is geschoten, althans is tekortgeschoten in de nakoming van het gestelde in artikel 2 van de intentieovereenkomst, artikel 2.1, 2,4, 2.6, 3.1, 3.5, 4.1, 5.1, 6.1 van de SOK, en in de nakoming van de doorstartafspraak van 16 januari 2014 én
- in strijd heeft gehandeld met doel en strekking van de SOK, de aanvullende overeenkomst, de intentieovereenkomst Fase 2 en de Allonge als bedoeld in het lichaam van de dagvaarding.
II. een verklaring voor recht dat de SOK, de aanvullende overeenkomst, de intentieovereenkomst Fase 2 en de Allonge als bedoeld in het lichaam van de dagvaarding zijn ontbonden dan wel zijn beëindigd bij brief van 1 december 2014, met ingang van 1 december 2014, althans (voor beide gevallen) per een in goede justitie te bepalen datum, althans deze overeenkomst te ontbinden dan wel te beëindigen per datum vonnis.
III. een verklaring voor recht dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens RVG, heeft gehandeld in strijd met de redelijkheid en billijkheid en heeft gehandeld in strijd met het rechtszekerheidsbeginsel, het vertrouwensbeginsel, het fair play beginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het verbod van détournement de pouvoir en de redelijkheid en billijkheid en geen zorgvuldige belangenafweging heeft gemaakt op de verschillende beslismomenten en heeft gehandeld in strijd met het gestelde in artikel 3:14 BW.
IV. de gemeente te veroordelen tot vergoeding van:
- de geleden en nog te lijden schade aan de zijde van RVG, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf
1 december 2014 althans vanaf datum dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening.
- de buitengerechtelijke kosten van € 3.271,94, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding, althans datum vonnis tot aan de dag van algehele voldoening.
- de kosten van deze procedure.
3.2.
De vordering tot schadevergoeding baseert RVG primair op de ontbinding van de overeenkomst wegens een ernstige en toerekenbare tekortkoming door de gemeente in haar contractuele verplichtingen richting RVG. Subsidiair beroept RVG zich op een onrechtmatige daad van de gemeente. Bij akte vermeerdering van eis in conventie, conclusie van antwoord in reconventie en overlegging nadere producties, heeft zij zich tevens beroepen op ongerechtvaardigde verrijking.
3.3.
De gemeente voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering en veroordeling van RVG tot betaling van de proceskosten in conventie.
3.4.
Op de stellingen en verweren van partijen zal in het hiernavolgende nader worden ingegaan, voor zover relevant voor de beoordeling van het geschil.
4
De vorderingen en het verweer in reconventie
4.1.
De gemeente vordert in reconventie om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht te verklaren dat de SOK, aanvullende overeenkomst en intentieovereenkomst (fase 2) tussen partijen gesloten op 23 november 2010, alsmede de Allonge van mei 2012,
primair
in de zomer van 2013 zijn geëindigd;
II. althans
subsidiair
voor recht te verklaren dat deze overeenkomsten zijn geëindigd door de vernietiging van het bestemmingsplan op 24 december 2013, bevestigd in de brief van de gemeente van 17 februari 2014;
III. althans,
meer subsidiair
dat deze overeenkomsten door de Rechtbank Noord-Nederland bij vonnis in deze procedure worden beëindigd c.q. ontbonden per 24 december 2013, althans een in goede justitie te bepalen datum, op grond van een ernstige tekortkoming zijdens RVG, respectievelijk onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW dan wel de beperkende en aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 BW;
IV. zowel
primair / subsidiair als meer subsidiair
met veroordeling van RVG tot vergoeding van de schade die de gemeente heeft geleden en nog zal lijden, nader op de maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf
23 december 2013 althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening.
V. veroordeling van RVG in de kosten van deze procedure, waaronder het nasalaris ad
€ 131,00, dit nasalaris te verhogen met € 68,00 indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan en betekening heeft plaatsgevonden, met de bepaling dat indien de proceskosten niet binnen veertien dagen na vonnis zijn voldaan, RVG eveneens de wettelijke rente over de proceskosten is verschuldigd.
4.2.
De gemeente stelt dat RVG in diverse verplichtingen richting de gemeente is tekortgeschoten, hetgeen heeft geleid tot de beëindiging van de overeenkomsten waardoor de gemeente schade heeft geleden.
4.3.
RVG voert in reconventie verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5
De beoordeling in conventie en in reconventie
5.1.
Vanwege de samenhang tussen de vordering in conventie en in reconventie, behandelt de rechtbank beide vorderingen gezamenlijk.
Doel samenwerking
5.2.
De rechtbank stelt vast dat de bedoeling van de samenwerking tussen RVG en de gemeente de realisatie was van een nieuw dorpscentrum in Eelde, waarbij RVG de gebiedsontwikkelaar was, die voor eigen rekening en risico de herontwikkeling verzorgde, en de gemeente tot taak had RVG daarin te faciliteren en zich in te spannen voor de totstandkoming van de planologische grondslag en de daartoe te voeren procedures. Daarnaast had de gemeente de taak de overige gedeelten van de openbare ruimten te realiseren. RVG en de gemeente dienden zich beiden maximaal in te spannen om de doelstelling te bereiken (artikel 2.1 van de SOK). De samenwerking had betrekking op fase 1. Voor fase 2 is alleen een intentieovereenkomst gesloten, die nimmer is omgezet in een samenwerkingsovereenkomst.
5.3.
De rechtbank stelt voorts vast dat het doel van de samenwerking niet is gehaald. Het is RVG en de gemeente niet gelukt om samen een nieuw dorpscentrum te realiseren. Na de vernietiging van het bestemmingsplan door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, is de samenwerking beëindigd. Het dorpscentrum in Eelde is uiteindelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan door verschillende individuele initiatieven vernieuwd. De vraag die in deze procedure voorligt, is aan welke partij het valt toe te rekenen dat de samenwerking is gestrand. RVG verwijt in conventie dat de gemeente diverse van haar verplichtingen niet is nagekomen, terwijl de gemeente in reconventie RVG verwijt dat zij haar verplichtingen niet is nagekomen.
5.4.
Naar het oordeel van de rechtbank kan niet worden vastgesteld dat het mislukken van de samenwerking het gevolg is van een tekortkoming in de nakoming van een op één van partijen rustende verplichting. Beide partijen hebben zich ingespannen voor de realisatie van een nieuw dorpscentrum en aldus aan de op hun rustende inspanningsverplichtingen voldaan. De rechtbank zal dit oordeel hieronder nader toelichten, waarbij zij eerst ingaat op de duur van de samenwerkingsovereenkomsten. De rechtbank zal daarbij tot de conclusie komen dat de samenwerkingsovereenkomsten zijn beëindigd door opzegging door de gemeente bij haar brief van 17 februari 2014. Voorts gaat de rechtbank in op de over en weer geldende verplichtingen en de gestelde tekortkomingen in de naleving daarvan.
Duur overeenkomsten
5.5.
De gemeente voert primair aan dat de SOK al in augustus/september 2013 is geëindigd en door RVG zelf is vervangen door nieuwe afspraken voor het centrumplan in samenwerking tussen RVG en Ballast Nedam. Subsidiair stelt zij dat de overeenkomsten tussen partijen zijn uitgewerkt door de vernietiging van het bestemmingsplan.
5.6.
De rechtbank volgt de gemeente niet in haar primaire en subsidiaire verweer. Zij overweegt daartoe dat een overeenkomst - zolang deze niet is vernietigd, ontbonden of opgezegd - alleen kan worden beëindigd door een daartoe strekkende overeenkomst van partijen. De overeenkomst tot beëindiging kan volgen uit de overeenkomst waarbij de samenwerking is aangegaan of kan nader door partijen worden overeengekomen. Van beide situaties is in dit geval niet gebleken. In geen van de tussen partijen gesloten overeenkomsten is opgenomen dat de samenwerkingsovereenkomst eindigt zodra gesprekken worden gevoerd met derde partijen of als het bestemmingsplan wordt vernietigd. Wel staat in de aanvullende overeenkomst van 23 november 2010 dat als niet uiterlijk op 1 januari 2012 overeenstemming is bereikt met alle eigenaren, partijen met elkaar in overleg treden over de voortzetting van de samenwerking en dat als uit dit overleg voor de gemeente niet voldoende zekerheid ontstaat om het project binnen een redelijke termijn te realiseren, het haar vrij staat om ook met andere partijen in overleg te gaan over de ontwikkeling van het plangebied. Uit deze bepaling blijkt niet dat als de genoemde situatie zich voordoet, de SOK en/of de overige samenwerkingsovereenkomsten, zonder nader overleg is/zijn beëindigd. Hooguit kan hieruit worden afgeleid dat op enig moment de exclusiviteitsafspraak, zoals neergelegd in de intentieovereenkomst, niet meer geldt.
5.7.
In de SOK staan in artikel 13 gronden genoemd voor beëindiging van de overeenkomst. Een beëindiging dient te geschieden bij aangetekend schrijven. Gesteld noch gebleken is dat één van partijen een dergelijk schrijven vóór de brief van de gemeente van 17 februari 2014 aan RVG heeft doen uitgaan.
5.8.
Feiten of omstandigheden dat partijen op enig moment zijn overeengekomen de samenwerkingsovereenkomst te beëindigen, heeft de gemeente niet of althans onvoldoende gesteld. De enkele omstandigheid dat de gemeente en RVG met Ballast Nedam in gesprek zijn gegaan over een nieuw samenwerkingsverband is daarvoor onvoldoende. De gesprekken hebben immers niet tot enig resultaat geleid. Uit de door de gemeente overgelegde verslagen van het overleg tussen de gemeente, RVG en Ballast Nedam die vanaf 28 februari 2013 hebben plaatsgevonden (producties 65, 66, 68-71) blijkt dat partijen de intentie hebben uitgesproken om gezamenlijk tot een nieuw centrum in Eelde te komen. In deze overleggen is onder meer gesproken over de onderhandelingen met NWV en over een stichtingskostenopzet (hierna: SKO). Uit de verslagen blijkt niet dat een nieuwe overeenkomst tussen de drie partijen is gesloten ter vervanging van de overeenkomsten tussen de gemeente en RVG. Dit blijkt ook niet uit de gemeenschappelijke brief van RVG en Ballast Nedam/Hollestelle aan de gemeente waarin de op 19 augustus 2013 tussen de drie partijen gemaakte afspraken zijn neergelegd. Uit de brief kan worden afgeleid dat de afspraken die tussen de gemeente, RVG en Ballast Nedam zijn gemaakt, (op onderdelen) afwijken van de tussen de gemeente en RVG gesloten overeenkomsten, waaronder de SOK, maar dat betekent nog niet dat er een overeenkomst is tussen de gemeente en RVG tot beëindiging van de SOK.
5.9.
Over de duur van de overeenkomst is in artikel 13.2 van de SOK bepaald dat deze door de gemeente kan worden beëindigd als tien jaren zijn verstreken nadat het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. Over de vraag wat er moet gebeuren als het bestemmingsplan niet onherroepelijk wordt, is in de SOK niets opgenomen. De eisen van redelijkheid en billijkheid brengen naar het oordeel van de rechtbank niet met zich dat de samenwerkingsovereenkomst automatisch is beëindigd met de vernietiging van het bestemmingsplan. Vernietiging van het bestemmingsplan hoefde geen einde van de samenwerking te betekenen. Partijen hadden ervoor kunnen kiezen om het bestemmingsplan te wijzigen of op andere wijze uitvoering te geven aan het bestemmingsplan door bijvoorbeeld onteigening of aankoop, waarna het bestemmingsplan opnieuw in procedure had kunnen worden gebracht.
5.10.
Na vernietiging van het bestemmingsplan was wel een moment aangebroken voor partijen om knopen te tellen en samen in overleg te gaan over de mogelijkheden van voortzetting van de samenwerking of beëindiging van de samenwerking. De gemeente heeft uiteindelijk haar knopen geteld en heeft bij brief van 17 februari 2014 de samenwerking beëindigd. De rechtbank beschouwt deze brief als een opzegging van de overeenkomst. Op grond van artikel 6:248 lid 1 BW kunnen de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien daarvoor voldoende zwaarwegende grond bestaat (vgl. HR 2 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:141). Die eisen kunnen ook meebrengen dat een bepaalde opzegtermijn in acht wordt genomen of dat de opzegging gepaard moet gaan met het aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding. Naar het oordeel van de rechtbank was er voor de gemeente voldoende zwaarwegende grond om de overeenkomst per direct op te zeggen. Gezien de diverse pogingen die zijn gedaan om tot uitvoering van het bestemmingsplan te komen, waar de rechtbank hieronder nader op zal ingaan, en door het mislukken van de onderhandelingen tussen RVG en Ballast Nedam met NWV, kon van de gemeente naar het oordeel van de rechtbank in redelijkheid niet meer worden gevergd dat zij de samenwerking met RVG voortzette. Van belang daarbij is dat het mislukken van die onderhandelingen, zoals de rechtbank hieronder nader zal motiveren, niet te wijten is aan de gemeente. Van belang is ook dat de gemeente, zoals hieronder eveneens nader zal worden gemotiveerd, in redelijkheid niet gehouden was om tot onteigening over te gaan. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de gemeente onder deze omstandigheden naar eisen van redelijkheid en billijkheid de samenwerkingsovereenkomsten mogen opzeggen bij brief van 17 februari 2014. Over de voorwaarden die de gemeente daarbij in acht had moeten nemen, zal de rechtbank onder het kopje
"Schade"
nader ingaan.
Verplichtingen gemeente
5.11.
RVG stelt dat de gemeente toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de volgende verplichtingen:
- Artikel 2 van de Intentieovereenkomst, waarin is neergelegd dat de gemeente RVG exclusief en actief zal ondersteunen in de planvorming;
- Artikel 2.1 van de SOK waarin de maximale inspanningsverplichting is neergelegd;
- Artikelen 2.4, 4.1 en 6.1 van de SOK waarin is bepaald dat de gemeente voor eigen rekening en risico de ontwikkeling en realisatie van het overige gedeelte van de openbare ruimte ter hand zal nemen;
- Artikel 2.6 van de SOK betreffende de inspanning voor de totstandkoming van een planologische grondslag;
- Artikelen 3.1 en 3.5 van de SOK betreffende de informatieverplichting;
- Artikelen 5.1 en 5.6 van de SOK betreffende verkoop van gronden;
- De verplichting tot samenwerking die door de gemeente is beëindigd;
- De doorstartafspraak op 16 januari 2014.
Daarnaast stelt RVG dat de gemeente in strijd handelt met de redelijkheid en billijkheid en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en met artikel 3:14 BW, waarin staat dat een bevoegdheid die iemand krachtens het burgerlijk recht toekomt, niet mag worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht.
5.12.
Wat betreft de exclusiviteitsafspraak, stelt RVG in de eerste plaats dat de gemeente deze heeft geschonden door de ABC constructie met [X.] /TNA, hetgeen tot vertraging leidde en waardoor de prijs is opgedreven. De rechtbank volgt RVG hierin niet. Uit de door de gemeente overgelegde gespreksverslagen en email (producties 53, 54, 54a, 57, 60) blijkt dat RVG geïnformeerd is en ook betrokken is geweest bij de gesprekken met [X.] /TNA. In de stuurgroep van 15 september 2011 heeft RVG aangegeven dat zij de onderhandelingen tussen de gemeente en [D.] / [X.] niet in de weg zal staan en op dit moment geen actie zal ondernemen met betrekking tot dit plandeel. Daarmee gaf zij voor fase 2 toestemming aan de gemeente om in overleg te gaan met [X.] /TNA. Vervolgens hebben RVG, [X.] /TNA en de gemeente in het ontwikkelaarsoverleg van 11 september 2012 met elkaar gesproken over de voorgenomen ABC constructie, die zowel betrekking had op de Blokker locatie uit fase 1 als de C1000 locatie uit fase 2. Gesteld noch gebleken is dat RVG in de periode dat onderhandeld is over de ABC constructie bezwaar heeft geuit over deze gang van zaken. Daarmee heeft RVG toestemming gegeven aan de gemeente om ondanks de exclusiviteitsafspraak die voor fase 1 gold, met [X.] /TNA in gesprek te gaan. De stelling van RVG dat door de bemoeienis van de gemeente de prijs van de Blokker locatie is opgedreven, is door de gemeente betwist. RVG heeft zich beroepen op een taxatie van [T.] , maar deze taxatie niet overgelegd. Wel heeft zij op dit punt bewijs aangeboden in de vorm van in ieder geval een taxatierapport van firma [T.] . De rechtbank gaat aan dit bewijsaanbod voorbij omdat RVG naar haar oordeel daarvoor onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld. Zelfs als RVG kan aantonen dat de tussen de gemeente en [X.] /TNA overeengekomen prijs van € 1.450.000,00 ruim boven de marktwaarde lag, wil dat nog niet zeggen dat dit te wijten is aan de gemeente en de gemeente daardoor één van de op haar rustende inspanningsverplichtingen heeft geschonden dan wel anderszins onrechtmatig heeft gehandeld.
5.13.
RVG heeft voorts gesteld dat de gemeente, Ballast Nedam aan haar heeft opgedrongen. Voor zover RVG bedoelt te stellen dat de gemeente hierdoor de exclusiviteitsafspraak heeft geschonden, gaat de rechtbank daaraan voorbij. Nog los van de vraag of de gemeente na 1 januari 2012 nog wel gebonden was aan de exclusiviteitsafspraak, heeft RVG zich nimmer verzet tegen de samenwerking met Ballast Nedam. In tegendeel, zij heeft zich actief ingespannen om tot een nieuwe samenwerking te komen met de gemeente en Ballast Nedam.
5.14.
Volgens RVG heeft de gemeente zich niet maximaal ingespannen om het bestemmingsplan juridisch-planologisch mogelijk te maken. RVG wijst in dat verband op de mogelijkheid van aankoop, onteigening of aanpassing van het bestemmingsplan. Zij verwijt de gemeente dat zij niet eens heeft onderzocht of aankoop of onteigening mogelijk was en onder welke condities, en ook daarover het gesprek met RVG niet is aangegaan, terwijl dat wel zou moeten volgens de SOK. Zij wijst er op dat artikel 2.6 van de SOK waar het betreft de inzet van de gemeente ter beschikking staande publiekrechtelijke instrumentarium, inclusief onteigening, en de inzet van de aan haar in eigendom toebehorende percelen een harde contractuele verplichting behelst. Zowel hangende de procedure bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State als na de vernietiging van het bestemmingsplan, is de gemeente hierin volgens RVG nalatig geweest.
5.15.
De rechtbank overweegt dat uit de artikelen 2.1 en 2.6 van de SOK blijkt dat op de gemeente een (maximale) inspanningsverplichting rustte om de doelstellingen van het centrumplan Eelde te realiseren en de planologische grondslag daarvoor tot stand te doen komen. Volgens de tekst van artikel 2.6 van de SOK, had zij (daarnaast) tot taak het haar ter beschikking staande publiekrechtelijk instrumentarium noodzakelijk voor de realisatie van het project, in te zetten. De verplichting tot inzet van het publiekrechtelijk instrumentarium moet worden gezien als een aspect van de inspanningsverplichting die op de gemeente rustte. Om het centrumplan Eelde te kunnen realiseren, rustte op de gemeente de plicht het daarvoor noodzakelijke publiekrechtelijk instrumentarium in te zetten. Dit betekent echter niet dat de gemeente ook verplicht was tot onteigening over te gaan of een gewijzigd bestemmingsplan in procedure te brengen.
5.16.
Anders dan RVG stelt, lag naar het oordeel van de rechtbank na de tussenuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 22 mei 2013 de bal niet, althans niet volledig, bij de gemeente. De tussenuitspraak is gedaan omdat er onvoldoende duidelijkheid was over de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De (feitelijke) uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan was in eerste instantie de taak van RVG als gebiedsontwikkelaar en als de verantwoordelijke partij voor het realiseren van overeenkomsten met overige eigenaren, nodig voor de realisatie van het project (artikel 2.5 van de SOK). RVG was daar op dat moment ook daadwerkelijk nog mee bezig. Zij was sinds maart 2013 intensief in gesprek met Ballast Nedam om tot een samenwerking te komen en heeft samen met Ballast Nedam onderhandeld met NWV. Dit blijkt uit de door de gemeente overgelegde producties en wordt niet betwist door RVG. In de brief van 19 juli 2013 hebben RVG en Ballast Nedam de gemeente bericht dat zij vanaf maart 2013 de onderhandelingen met NVW (weer) hebben opgestart en dat deze onderhandelingen hebben geleid tot voorwaardelijke overeenstemming tussen partijen over de verwerving van het vastgoed. Als enige voorwaarden om tot aankoop over te gaan, zijn in deze brief genoemd het opheffen van het bezwaar op het bestemmingsplan en de goedkeuring van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad. De gemeente heeft daarop een raadsbesluit aan de gemeenteraad voorgelegd, waar de gemeenteraad op 10 september 2013 mee heeft ingestemd. Dit besluit ging uit van de aankoop van de eigendommen van NWV door RVG en Ballast Nedam. De gemeente heeft ook gewezen op een email van 3 oktober 2013 waarin de projectleider van de gemeente aan RVG aangeeft dat het van belang is om een getekende (koop)overeenkomst naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State te sturen (productie 101). Omdat RVG geen getekend exemplaar van de koopovereenkomst had overgelegd, heeft de gemeente op 8 oktober 2013 - de laatste dag van de termijn die haar geboden was, zoals onbetwist door de gemeente gesteld - aan de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een concept overeenkomst toegestuurd. RVG heeft niet betwist dat de gemeente pas eind oktober / begin november 2013 is geïnformeerd over het niet slagen van de onderhandelingen. De termijn voor reactie bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State was toen reeds verstreken. In het licht van deze gang van zaken kan de gemeente naar het oordeel van de rechtbank gedurende de procedure van de bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geen verwijt worden gemaakt.
5.17.
Ook voor het traject na de vernietiging van bestemmingsplan, kan de gemeente naar het oordeel van de rechtbank geen verwijt worden gemaakt. Door het mislukken van de onderhandelingen tussen RVG/Ballast Nedam en NWV, was het bestemmingsplan niet uitvoerbaar. De gemeente heeft gemotiveerd gesteld dat een planaanpassing geen soelaas bood omdat NWV zowel eigenaar was van panden uit fase 1 als uit fase 2 en deze panden alleen gezamenlijk wenste te verkopen. Bovendien zou door opdeling van het bestemmingsplan het gemeenschappelijke doel van partijen om tot één nieuw centrumplan Eelde te komen, niet worden gerealiseerd. RVG benadrukt dat de gemeente tot onteigening had moeten overgaan, maar gaat eraan voorbij dat volgens artikel 2.6 van de SOK onteigening alleen aan de orde is als de mogelijkheid daartoe redelijkerwijs zou blijken te bestaan. De gemeente heeft gemotiveerd en onderbouwd aangegeven dat die mogelijkheid er niet was. Een beslissing tot onteigening kan immers alleen genomen worden door de gemeenteraad en de gemeenteraad had reeds aangegeven dat zij geen (verdergaand) financieel risico wenste te nemen. Dit blijkt onder andere uit eerder genoemd raadsbesluit van 10 september 2013 en de daaraan ten grondslag liggende brief van burgemeester en wethouders van 27 augustus 2013. Van belang daarbij is dat bij onteigening een volledige schadevergoeding dient plaats te vinden. Een volledige schadevergoeding is meer dan alleen de kosten van aanschaf van het pand, zoals RVG stelt. RVG had blijkens artikel 8.7 van de SOK en zoals ook besproken is in het overleg van 15 oktober 2010, in de kosten daarvan moeten bijdragen. Gesteld noch gebleken is dat RVG daar de mogelijkheid voor had.
5.18.
Volgens RVG is op 16 januari 2014 een doorstart afspraak gemaakt. Ter onderbouwing verwijst zij naar het verslag van 3 februari 2014 dat door RVG is opgesteld. De gemeente heeft de juistheid van dit verslag betwist. Volgens de gemeente is enkel toegezegd dat de ambtenaren de wens van RVG om de SOK nieuw leven in te blazen aan het college kenbaar zouden maken. RVG heeft ter onderbouwing van haar stelling schriftelijke verklaringen overgelegd van de heren [Z.] en [G.] en getuigenbewijs aangeboden. Naar het oordeel van de rechtbank kan in het midden worden gelaten wat er precies is afgesproken tijdens het overleg op 16 januari 2014. Zoals hiervoor is overwogen onder het kopje
"Duur van de samenwerkingsovereenkomsten"
volgt zij de gemeente niet in haar stellingen dat de SOK al in augustus/september 2013 is geëindigd en/of de overeenkomsten tussen partijen zijn uitgewerkt door de vernietiging van het bestemmingsplan. Na vernietiging van het bestemmingsplan, golden de samenwerkingsovereenkomsten tussen partijen nog onverkort, zoals ook staat in de schriftelijke verklaringen van [Z.] en [G.] . Tot aan de opzegging van de overeenkomsten bij brief van 17 februari 2014 was de gemeente aan de samenwerkingsovereenkomsten gebonden. Gesteld noch gebleken is dat de gemeente in de periode tussen het overleg op 16 januari 2014 en 17 februari 2014 haar verplichtingen uit  deze overeenkomsten niet is nagekomen en RVG daardoor schade heeft geleden. Evenmin kan uit de stellingen van RVG over hetgeen is afgesproken op 16 januari 2014 worden afgeleid dat zodanig harde afspraken zijn gemaakt dat de gemeente de overeenkomsten niet meer op 17 februari 2014 naar eisen van redelijkheid en billijkheid mocht opzeggen.
5.19.
De overige verplichtingen die uit de samenwerkingsovereenkomsten volgen en waar de gemeente volgens RVG in de nakoming daarvan is tekortgeschoten, betreffen de ontwikkeling van de openbare ruimte,  de informatieplicht en de verkoop van gronden aan RVG. Volgens RVG is de gemeente deze verplichtingen niet nagekomen doordat zij is gestopt met de samenwerking met RVG en heeft gesproken en onderhandeld met andere betrokkenen om tot ontwikkeling te komen. Dit betoog gaat niet op. Zoals hiervoor onder het kopje "
Duur overeenkomsten"
is overwogen, mocht de gemeente bij brief van 17 februari 2014 de samenwerking opzeggen. Na die tijd golden de verplichtingen uit de samenwerkingsovereenkomsten niet meer.
5.20.
Nu het mislukken van de samenwerking niet aan de gemeente kan worden toegerekend, is er ook geen grond om te oordelen dat de gemeente in strijd heeft gehandeld met de eisen van redelijkheid en billijkheid of de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dat de gemeente een bevoegdheid uit het burgerlijk recht in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht heeft uitgeoefend (artikel 3:14 BW), of anderszins onrechtmatig (artikel 6:162 BW) heeft gehandeld, ziet de rechtbank niet. Ook van ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW) is geen sprake. Voor zover de gemeente ten koste van RVG is verrijkt, vindt deze haar grondslag in de SOK of één van de andere tussen partijen gesloten overeenkomsten, en is de verrijking daarom niet ongerechtvaardigd.
Verplichtingen RVG
5.21.
De gemeente stelt dat RVG tekort geschoten is in de nakoming van haar verplichting doordat zij niet in staat bleek om op verschillende momenten, maar vooral op het moment suprême voor de einduitspraak van de Raad van State als risicodragende partij haar taak om medewerking te verkrijgen van de overige eigenaren te vervullen. Bovendien heeft RVG volgens de gemeente haar nooit inzicht gegeven in de afspraken die zij zou hebben gemaakt en heeft RVG de gemeente willens en wetens verkeerd voorgelicht ten tijde van het sluiten van de Allonge in mei 2012, waardoor RVG tekort is geschoten in haar verplichting uit hoofde van artikel 3.1 van de SOK.
5.22.
De rechtbank stelt vast dat het RVG inderdaad niet is gelukt om medewerking te verkrijgen van de andere eigenaren. De verplichting van RVG om overeenkomsten met de overige eigenaren te sluiten, was echter geen resultaatsverbintenis maar een inspanningsverbintenis. RVG moest zich hiervoor maximaal inspannen. De gemeente benoemt twee belangrijke momenten waarop RVG in deze verplichting te kort is geschoten, te weten de mogelijkheid in november 2012 om de Blokker locatie via de gemeente te verwerven en de koop van NWV-locaties eind oktober/begin november 2013. De rechtbank overweegt dat op beide momenten de koop uit vooral financiële overwegingen niet is doorgegaan. RVG vond de prijs van de Blokker locatie te hoog. Dat is haar goed recht. Zij was niet op grond van de samenwerkingsovereenkomsten gehouden om de gronden tegen elke prijs te verwerven. De gemeente heeft geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat de prijs die zij met [X.] /TNA was overeengekomen zodanig was dat RVG deze in redelijkheid niet had kunnen weigeren. De koop van de NWV locaties is volgens RVG in oktober/november 2013 om meerdere redenen niet doorgegaan. NWV stelde aanvullende zekerheidseisen en Ballast Nedam staakte de medewerking omdat zij, althans een aan haar gelieerde entiteit, dreigde failliet te gaan. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de gemeente onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan geoordeeld zou moeten worden dat RVG onder die omstandigheden toch gehouden was om de panden te kopen.
5.23.
RVG heeft voldoende gemotiveerd en met stukken onderbouwd aangegeven dat zij de gemeente gedurende het traject op meerdere momenten heeft geïnformeerd over de voortgang van het overleg met de overige eigenaren. De gemeente heeft in het licht hiervan onvoldoende onderbouwd dat RVG de op haar rustende informatieverplichting heeft geschonden. De gemeente heeft ook geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan zou kunnen worden vastgesteld dat RVG de gemeente in de aanloop naar het sluiten van de Allonge in mei 2012 verkeerd heeft voorgelicht. Voorafgaand aan het tekenen van de Allonge heeft RVG de gemeente geïnformeerd over de contracten. Dit blijkt uit het verslag van de stuurgroep van 15 september 2011. De gemeente heeft niet gesteld op welke punten de informatie die RVG toen heeft verstrekt, onjuist was. Bovendien wist de gemeente op het moment van het tekenen van de Allonge dat er nog geen akkoord was met NWV. Zoals de gemeente zelf heeft gesteld, waren juist de onderhandelingen tussen TNA, de gemeente en NWV aanleiding voor het tekenen van de Allonge.
Ook ten aanzien van de onderhandelingen met Ballast Nedam en NWV, is niet gebleken dat RVG de gemeente niet of niet juist heeft geïnformeerd. Toen de gemeente de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 8 oktober 2013 berichtte dat er overeenstemming was tussen RVG en NWV, wist zij dat er slechts sprake was van een voorwaardelijke overeenstemming en dat de koopovereenkomst nog niet was getekend.
Schade
5.24.
De rechtbank concludeert dat de gemeente in de gegeven omstandigheden de samenwerkingsovereenkomsten met RVG bij brief van 17 februari 2014 heeft mogen opzeggen. Wel had de gemeente dit naar het oordeel van de rechtbank niet mogen doen zonder RVG schadevergoeding aan te bieden. Omdat RVG voor eigen rekening en risico de samenwerking met de gemeente was aangegaan en het niet aan één van beide partijen te wijten is dat de samenwerking is mislukt, gaat het hier om een beperkte schadevergoeding namelijk alleen voor zover de gemeente blijvend voordeel heeft genoten van het werk dat door RVG is verricht. De gemeente heeft in strijd met de redelijkheid en billijkheid gehandeld door de samenwerkingsovereenkomsten op te zeggen zonder hiervoor schadevergoeding aan te bieden. In zoverre is tekortgeschoten in de op haar rustende verplichtingen en dient zij de schade van RVG (alsnog) te vergoeden.
5.25.
De rechtbank gaat er vanuit dat tot die schade in ieder geval behoren de kosten voor het maken van het beeldkwaliteitsplan, omdat dit plan, zoals de gemeente zelf heeft aangegeven, ook na vernietiging van het bestemmingsplan is blijven gelden. Of er ook andere kosten door de gemeente zouden moeten worden vergoed omdat zij daar blijvend voordeel van heeft genoten, kan de rechtbank op dit moment niet beoordelen. Ook kan zij de kosten voor het maken van het beeldkwaliteitsplan niet begroten, nu de juistheid van het door de gemeente overgelegde overzicht van externe kosten (productie 105) door RVG is betwist. De rechtbank nodigt partijen uit om hierover met elkaar in overleg te treden en alsnog de schadevergoeding minnelijk te regelen. De rechtbank zal de gemeente veroordelen tot schadevergoeding nader op te maken bij staat (artikel 612 Rv.).
Slotsom
5.26.
De rechtbank zal voor recht verklaren - zowel in conventie als in reconventie - dat de SOK, de aanvullende overeenkomst, de intentieovereenkomst voor fase 2 en de Allonge door opzegging zijn beëindigd per 17 februari 2014. In conventie zal tevens voor recht worden verklaard dat de gemeente heeft gehandeld in strijd met de redelijkheid en billijkheid door de samenwerkingsovereenkomsten op te zeggen zonder schadevergoeding aan te bieden voor de kosten die RVG heeft gemaakt en waarvan de gemeente blijvend voordeel heeft genoten en zal de gemeente worden veroordeeld tot vergoeding van deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding.
5.27.
De vordering van RVG tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten, wordt afgewezen. Nu de rechtbank tot het oordeel komt dat de gemeente de samenwerkingsovereenkomsten heeft mogen opzeggen en alleen in de op haar rustende verplichtingen is tekortgeschoten voor zover zij geen (beperkte) schadevergoeding heeft aangeboden, zijn deze kosten naar het oordeel van de rechtbank niet in redelijkheid ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid gemaakt (artikel 6:96, lid 2, sub b, BW).
5.28.
Nu beide partijen gedeeltelijk in het ongelijk en gedeeltelijk in het gelijk zijn gesteld, worden de proceskosten in conventie en in reconventie tussen partijen gecompenseerd in die zin dat ieder de eigen kosten draagt.
5.29.
De vorderingen worden voor het overige afgewezen.
6
De beslissing
De rechtbank
in conventie
6.1.
verklaart voor recht dat de gemeente heeft gehandeld in strijd met de redelijkheid en billijkheid door de samenwerkingsovereenkomsten op te zeggen zonder schadevergoeding aan te bieden voor de kosten die RVG heeft gemaakt en waarvan de gemeente blijvend voordeel heeft genoten,
6.2.
veroordeelt de gemeente tot vergoeding aan RVG van die schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding,
in conventie en in reconventie
6.3.
verklaart voor recht dat de SOK, de aanvullende overeenkomst, de intentieovereenkomst voor fase 2 en de Allonge door opzegging zijn beëindigd per 17 februari 2014,
6.4.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Schothorst, mr. A. van der Meer en mr. J. de Vroome en in het openbaar uitgesproken op 7 november 2018.