ECLI:NL:RBSHE:2009:BH2888, Rechtbank 's-Hertogenbosch, 28-01-2009, 80128 HA ZA 02-795
Rechtbank 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2009-01-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Waardering van het onteigende. De rechtbank licht de keuze voor de vergelijkingsmethode toe en onderbouwt de toepassing van deze methode.

vonnis
      RECHTBANK 'S-HERTOGENBOSCH
    
    
    Sector civiel recht
    
    
    zaaknummer / rolnummer: 80128 / HA ZA 02-795
    
    Vonnis van 28 januari 2009
    
    in de zaak van
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      GEMEENTE HELMOND,
      zetelend te Helmond,
      eiseres,
      advocaat mr. G.C.G. Raymakers,
    
    
    tegen
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      P.H. WEERTS EN ZN. B.V.,
      gevestigd te Helmond,
      gedaagde,
      advocaat mr. T.I.P. Jeltema.
    
    
    en tegen
    
    
      de coöperatie
      COÖPERATIEVE RABOBANK HELMOND U.A.,
      gevestigd te Helmond,
      tussengekomen partij,
      advocaat mr. J.H.M. Erkens.
    
    
    
    als vervolg op het tussenvonnis van 27 november 2002.
    
    Partijen zullen hierna de gemeente, Weerts BV en de Rabobank genoemd worden.
     
    1.	De verdere procedure
    
    1.1.	Bij voormeld vonnis werd de gevorderde onteigening vervroegd uitgesproken, met bepaling van het voorschot op de schadeloosstelling voor Weerts BV op € 168.987,75, waarvan een bedrag van € 118.799,--  te voldoen aan Rabobank. 
    
    1.2.	De descente vond plaats op 11 februari 2003. Partijen legden nota’s voor deskundigen over. Van het ter descente verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt dat zich in afschrift onder de stukken bevindt. Daarna hebben partijen nog een nota van repliek respectievelijk dupliek genomen. 
    
    1.3.	Het vonnis van onteigening is op 31 maart 2003 ingeschreven in de openbare registers. 
    
    1.4.	Het rapport van deskundigen van 11 februari 2008 is op 12 februari 2008 ter griffie van de rechtbank gedeponeerd. Het rapport van de deskundigen is aan dit vonnis gehecht.
    
    
      1.5.	Partijen hebben hun zaak vervolgens doen bepleiten op 2 december 2008. Bij die gelegenheid zijn de volgende stukken in het geding gebracht:
      - de pleitnota van de gemeente;
      - de pleitnota en het memo van Weerts BV;
      - een kostenopgave van Weerts BV.
    
    
    1.6.	Tenslotte hebben partijen vonnis gevraagd.
    
    2.	De schadeloosstelling
    
    2.1.	De rechtbank volhardt bij hetgeen zij in het vonnis van onteigening en het daaraan voorafgegane vonnis van 2 oktober 2002 heeft overwogen en beslist. Nu de onteigening met sequelen reeds vervroegd is uitgesproken, rest de beslissing omtrent de aan Weerts BV toe te kennen schadeloosstelling en de beslissing op de vordering van de Rabobank. In deze zaak is niet van andere derdebelanghebbenden gebleken.
    
    
      2.2.	Blijkens hun rapport van 11 februari 2008 zijn de deskundigen van mening dat de schadeloosstelling voor Weerts BV als volgt dient te worden begroot: 
      - waarde onteigende				€	287.280,--
      - waardevermindering van het overblijvende			       nihil
      - overige schade						       nihil
                                                                                             ------------------------
      Totaal						€	287.280,--
    
    
    2.3.	De gemeente heeft zich geconformeerd aan het deskundigenrapport. De rechtbank zal hierna ingaan op de door Weerts BV ingebrachte bezwaren tegen de door de deskundigen begrote schadeloosstelling.
    
    waarde onteigende
    
    2.4.	De onteigening vond plaats ter realisering van een ontgrondingsplas in het plangebied van het bestemmingsplan “Berkendonk 1990/Noordelijk gedeelte”. Bij de waardebepaling van het onteigende moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van het in de bodem aanwezige zand. Dit zand is winbaar geworden als gevolg van de verwerving van het onteigende. Bij de waardebepaling is verder van belang dat het onteigende onderdeel is van een complex als bedoeld in art. 40d Onteigeningswet. Dit complex bestaat uit het hiervoor bedoelde plangebied. Voor de ontgronding in het plangebied is op 23 juli 1998 vergunning verleend aan Berkendonk Projectontwikkeling BV (hierna: de exploitant). In de jaren 1994 tot en met 1999 heeft de exploitant alle gronden in het plangebied in eigendom verworven, met uitzondering van het perceel van Weerts BV. 
    
    2.5.	De deskundigen hebben de complexwaarde – en daarmee de waarde van het onteigende – bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Weerts BV stelt zich op het standpunt dat de vergelijkingsmethode alleen kan worden gehanteerd als er tenminste drie zuivere en goed vergelijkbare transacties rondom de peildatum liggen. Volgens Weerts BV is niet voldaan aan die eis en had daarom de exploitatiemethode moeten worden gebruikt. 
     
    2.6.	De rechtbank stelt voorop dat zij vrij is in de keuze van een geschikte methode van waardering van het onteigende. In beginsel komen drie methoden in aanmerking voor het bepalen van de complexwaarde. Dat zijn de vergelijkingsmethode, de exploitatiemethode en de topdownmethode. Indien toepassing van de exploitatie- of topdownmethode tot een resultaat zou leiden dat in belangrijke mate afwijkt van vrije markttransacties met betrekking tot vergelijkbare gronden onder vergelijkbare omstandigheden, kan dat resultaat niet zonder meer worden gebruikt. In dat geval zou alsnog moeten worden onderzocht of dat resultaat voldoende aansluit bij de werkelijke waarde van het onteigende in het vrije economische verkeer. Als er voldoende bruikbare vergelijkingstransacties zijn, bestaat na toepassing van de vergelijkingsmethode geen behoefte aan een dergelijk nader onderzoek. Daarbij komt dat toepassing van de exploitatie- en topdownmethode veel gecompliceerder is dan toepassing van de vergelijkingsmethode. Verder is het de ervaring van de deskundigen dat partijen in het vrije commerciële verkeer bij transacties met betrekking tot relatief beperkte oppervlakten agrarische grond binnen een toekomstig zandwincomplex niet op basis van de exploitatie- of topdownmethode tot (prijs)overeenstemming plegen te komen, maar uitgaan van de gewone agrarische waarden met een opslag wegens de toekomstige zandwinmogelijkheden. Gelet op deze overwegingen onderschrijft de rechtbank de keuze van de deskundigen om eerst te onderzoeken of de waarde van het onteigende op basis van de vergelijkingsmethode kan worden bepaald. Pas als dat niet het geval is, ziet de rechtbank aanleiding voor hantering van één van de andere methoden.
    
    2.7.	De rechtbank volgt Weerts BV niet in de stelling dat de vergelijkingsmethode pas mag worden gehanteerd als tenminste sprake is van drie zuivere en goede vergelijkbare transacties rondom de peildatum. Doorslaggevend is of voldoende vergelijkingsmateriaal aanwezig is om een verantwoorde taxatie te kunnen maken, hetgeen zal moeten worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval.
    
    2.8.	De deskundigen hebben zes vergelijkingstransacties in aanmerking genomen bij hun taxatie (de in het rapport beschreven transacties a, b, d, e, g en h). Vijf van deze transacties hebben betrekking op percelen binnen het complex. Eén van de vergelijkingstransacties heeft, voor zover hier van belang, betrekking op de verkoop van een gedeelte van een perceel uit de eerste fase van het bestemmingsplan “Berkendonk 1990” (transactie e). Dat maakt deze transactie volgens de deskundigen evenwel niet onbruikbaar als vergelijkingstransactie. Voor deze transactie en voor de vijf andere transacties geldt namelijk dat uitdrukkelijk rekening is gehouden met het voordeel van de bestemming van die percelen tot (toekomstige) zandwinlocatie. Dit heeft geresulteerd in aanmerkelijk hogere prijzen dan de op de diverse transactiedata geldende “gewone” agrarische waarde van deze percelen. Gelet op het voorgaande acht de rechtbank de zes transacties voor wat betreft het object vergelijkbaar met het onteigende. 
    
    
      2.9.	Vervolgens is de prijs voor de betrokken transacties aan de orde. In dit kader is ten eerste van belang of sprake was van omstandigheden die een vrije marktconforme prijswerking bij de betrokken transacties hebben verhinderd. 
      2.9.1.	Weert BV heeft aangevoerd dat bij transactie g sprake was van een kavelruil die prijsvertroebelend kan hebben gewerkt. De rechtbank overweegt dat transactie g deel uitmaakte van een meer omvattende kavelruil waarbij meerdere partijen waren betrokken. De bij iedere deeltransactie betrokken gronden zijn echter afzonderlijk door die partijen gewaardeerd. Uit de stukken is niet gebleken dat de verkoper naast de verkoopprijs andere vergoedingen voor de verkoop van zijn grond heeft ontvangen. De makelaar, die destijds heeft bemiddeld bij transactie g, heeft schriftelijk aangegeven welke factoren een rol hebben gespeeld bij de totstandkoming van de verkoopprijs. Daarbij heeft hij niet de voordelen van de kavelruil genoemd. De rechtbank leidt uit het voorgaande af dat de voordelen van de kavelruil feitelijk geen rol hebben gespeeld bij de totstandkoming van de verkoopprijs. De louter theoretische mogelijkheid dat die voordelen een rol hadden kunnen spelen doet in dit verband niet ter zake. Gelet op het voorgaande kan de kavelruil niet worden aangemerkt als een omstandigheid die een vrije marktconforme prijswerking heeft verhinderd. 
      2.9.2.	Weert BV heeft voorts aangevoerd dat transactie h een zogenaamde familietransactie was. Weerts BV stelt dat zij het onteigende perceel bij deze transactie van een zus van mw. [X] heeft gekocht. Voor zover sprake is geweest van een familietransactie als door Weerts BV omschreven, acht de rechtbank niet onaannemelijk dat deze omstandigheid van invloed is geweest op de verkoopprijs. Zij wordt in dit vermoeden gesterkt door het feit dat de betaalde grondprijs aanmerkelijk hoger was dan de prijzen die in september 1997 en februari 1998 voor vergelijkbare grond zijn betaald (transacties b en d). In verband met het voorgaande ziet de rechtbank aanleiding deze vergelijkingstransactie voorzichtigheidshalve buiten beschouwing te laten. 
      2.9.3.	Bij de overige vergelijkingstransacties was naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van omstandigheden die een vrije marktconforme prijswerking hebben verhinderd. Er resteren derhalve vijf vergelijkingstransacties. De rechtbank acht dit aantal op zichzelf voldoende om een verantwoorde inschatting van de complexwaarde te kunnen maken. 
    
    
    2.10.	Ten tweede is de vraag aan de orde of de relatief lange periode tussen de vijf vergelijkingstransacties en de peildatum deze transacties voor wat betreft de prijs onvergelijkbaar maakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. De deskundigen hebben de transactieprijs namelijk vertaald naar de peildatum. Naarmate de transactie langer geleden plaatsvond, heeft deze vertaling meer plaatsgevonden op grond van een inschatting op basis van kennis, ervaring en intuïtie van de deskundigen. Daarnaast hebben de deskundigen grondprijzen bij andere zandwinlocaties in de regio als referentiekader gehanteerd. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat voldoende gegevens voorhanden waren om de complexwaarde per peildatum op verantwoorde wijze te bepalen. De rechtbank ziet, anders dan Weert BV, geen aanleiding de exploitatiemethode toe te passen. In verband hiermee doet de omstandigheid dat de gemeente onvoldoende stukken heeft overgelegd om die methode toe te kunnen passen niet ter zake. 
    
    
      2.11.	Bij de vaststelling van de waarde van het onteigende per peildatum zijn de deskundigen uitgegaan van de grondprijs die bij de bij uitstek vergelijkbare en meest recente vergelijkingstransactie is overeengekomen (transactie g). Vervolgens hebben zij de prijsontwikkeling tot aan de peildatum van 31 maart 2003 ingeschat. Uit het verhandelde tijdens het pleidooi blijkt dat de deskundigen deze inschatting hebben verricht op basis van hun ervaring, kennis van de markt en intuïtie en niet – zoals uit het deskundigenrapport lijkt te volgen – op basis van een rekenkundige exercitie. In navolging van de deskundigen neemt de rechtbank de volgende factoren in aanmerking bij het bepalen van de prijsontwikkeling van de grond. 
      * De grootste prijsstijgingen vonden plaats vóór september 1999. Die deden zich voor toen de grond mede met het oog op de toekomstige zandwinning werd verkocht, ten tijde van de vaststelling van het gewijzigde bestemmingsplan (27 maart 1997) en ten tijde van de verlening van de ontgrondingsvergunning (23 juli 1998). 
      * Het moment waarop het bestemmingsplan en de ontgrondingsvergunning onherroepelijk werden (14 december 2000) speelde in de praktijk een minder grote rol bij de prijsontwikkeling. 
      * De prijsstijging van het te winnen product (zand) is een belangrijke factor. Die prijs is van september 1999 tot eind maart 2003 met 20% gestegen. 
      * De exploitant van het complex had een toenemend belang bij een tijdige en spoedige aanvang van de winning en zijn renterisico nam af naarmate de feitelijke winning dichterbij kwam. Hierdoor is de prijs verder gestegen. 
      Deze factoren in aanmerking nemend hebben de deskundigen op grond van hun ervaring, kennis van de markt en intuïtie ingeschat dat de prijs van de grond van september 1999 tot aan de peildatum gemiddeld met 9% per jaar is gestegen. De bezwaren van Weerts BV doen naar het oordeel van de rechtbank geen afbreuk aan deze inschatting. De rechtbank neemt de inschatting van de deskundigen over en maakt die tot de hare. 
    
    
    2.12.	Gelet op het voorgaande gaat de rechtbank in navolging van de deskundigen uit van een waarde van € 10,50 per m2 grond per 31 maart 2003. De rechtbank stelt de waarde van het onteigende daarom vast op € 287.280,-- (27.360 m2 à € 10,50).
    
    overige schade
    
    2.13.	De deskundigen zijn er vanuit gegaan dat het onteigende op de peildatum diende te worden aangemerkt als een object van handel. Het onteigende vormde volgens de deskundigen op dat moment geen bedrijfsmiddel in het kader van de ondernemingsactivi-teiten van Weerts BV. In verband hiermee zagen de deskundigen geen aanleiding voor vergoeding van de aankoopkosten van vervangende grond. Zij zagen evenmin aanleiding voor vergoeding van gederfde winst uit de winning van zand.
    
    
      2.14.	Weerts BV voert in dit kader het volgende aan. 
      Weerts BV heeft het onteigende primair aangekocht om zelf te ontgronden. Als dat niet mogelijk zou zijn, had zij het onteigende in samenwerking met de exploitant willen ontgronden. De exploitant beschikte weliswaar over een ontgrondingvergunning voor het hele complex, maar kon niet tot ontgronding overgaan voordat zij de eigendom van het perceel van Weerts BV had verworven. Als het beroep van Weerts BV op zelfrealisatie in de administratieve onteigeningsfase zou zijn gehonoreerd, zou Weerts alsnog zelf een ontgrondingvergunning hebben kunnen aanvragen. 
    
    
    
      2.15.	De rechtbank overweegt het volgende.
      Vaststaat dat sprake was van een zogeheten natte ontgronding. In verband hiermee moest de ontgronding / zandwinning worden uitgevoerd voor het hele complex. De exploitant van het complex beschikte over de daarvoor benodigde ontgrondingsvergunning. Weerts BV had daardoor geen kans zelf een ontgrondingsvergunning te krijgen en heeft die vergunning ook niet aangevraagd. De exploitant weigerde in samenwerking met Weerts BV tot ontgronding over te gaan. Voor zover Weerts BV het onteigende in 1997 (mede) heeft aangekocht om zelf of in samenwerking met de exploitant tot zandwinning over te gaan, bestond na de verlening van een ontgrondingsvergunning aan de exploitant geen reële kans meer dat (mogelijke) voornemen te realiseren. Reeds hierom kon het perceel niet worden aangemerkt als bedrijfsmiddel in het kader van de ondernemingsactiviteiten van Weerts BV. Het kon evenmin worden aangemerkt als beleggingsobject, gezien het doel waarvoor Weerts BV het perceel eerder had aangekocht (om zelf te ontgronden c.q. te verkopen voor zandwinning). Weerts BV heeft daarom geen recht op vergoeding van aankoopkosten van vervangende grond. Op de peildatum was geen sprake van feiten en omstandigheden die aannemelijk maakten dat Weerts BV zonder de onteigening de zandwinning ter plaatse daadwerkelijk ter hand zou hebben genomen en daarmee exploitatiewinst zou hebben gerealiseerd. Zij heeft derhalve evenmin recht op vergoeding van gederfde winst uit zandwinning. 
    
    
    2.16.	Ook overigens onderschrijft de rechtbank de conclusie van de deskundigen dat geen sprake is van bijkomende schadeposten. De rechtbank stelt de overige schade daarom vast op nihil. 
    
    totale schadeloosstelling
    
    2.17.	Voor zover niet in het voorgaande behandeld, volgt de rechtbank het advies van de deskundigen en de gronden waarop het berust. 
    
    2.18.	Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de rechtbank de schadeloosstelling aan Weerts BV zal vaststellen op € 287.280,--.
    
    
      2.19.	Tussen de schadeloosstelling van € 287.280,-- en het toegekende voorschot van 
      € 168.987,75 bestaat een verschil van € 118.292,25 dat de gemeente nog aan Weerts BV moet betalen. Dit bedrag moet worden vermeerderd met de wettelijke rente over het laatstgenoemde bedrag over de periode tussen de datum van inschrijving van het vonnis van onteigening, 31 maart 2003, en de datum van dit vonnis, 28 januari 2009. Het toe te passen percentage is dat van de (samengestelde) wettelijke rente. Een en ander leidt tot een bedrag van € 38.677,65 aan verschuldigde rente. 
    
    
    2.20.	De aan Weerts BV toe te kennen schadeloosstelling komt daarmee uiteindelijk op (afgerond) € 325.958,-- (€ 287.280,-- + € 38.677,65 ). Rekening houdend met het voorschot van € 168.987,75 moet nog (afgerond) € 156.970,-- worden voldaan. Dit laatste bedrag moet worden vermeerderd met de wettelijke rente daarover, te rekenen vanaf de datum van dit vonnis tot de dag van de voldoening. 
    
    2.21.	De gemeente zal, nu de schadeloosstelling het bedrag van de bij dagvaarding aangeboden schadeloosstelling overtreft, worden veroordeeld in de kosten van het geding, die van de rechtbankdeskundigen daaronder begrepen. De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen € 24.230,25.
    
    2.22.	Ten aanzien van de door Weerts BV gedeclareerde kosten voor rechtskundige bijstand overweegt de rechtbank dat de kosten in het kader van de administratieve onteigeningsprocedure niet voor vergoeding in aanmerking komen. Hieruit vloeit voort dat de declaraties van 2 februari 2001 en 21 mei 2001 buiten beschouwing worden gelaten. Verder gaat de rechtbank ervan uit dat Weerts BV de BTW kan verrekenen. Na aftrek van BTW resteert een bedrag van (afgerond) € 20.606,-- dat de gemeente aan Weerts BV dient te vergoeden. Dit bedrag zal worden vermeerderd met het betaalde vastrecht van € 193,--. 
    
    2.23.	Ten aanzien van de kosten van de door Weerts BV ingeschakelde deskundige geldt eveneens dat kosten in het kader van de administratieve onteigeningsprocedure niet voor vergoeding in aanmerking komen. Daarom laat de rechtbank de kosten die zijn gemaakt voordat Weerts BV in de onderhavige procedure werd gedagvaard (19 april 2002) buiten beschouwing. Verder gaat de rechtbank ervan uit dat Weerts BV de BTW kan verrekenen. Dit leidt ertoe dat de gemeente (afgerond) € 10.360,--  aan Weerts BV dient te vergoeden.
    
    de Rabobank
    
    2.24.	Bij tussenvonnis van 27 november 2002 is de vordering van de Rabobank tot betaling van € 118.799,-- uit het aan Weerts BV toe te kennen voorschot toegewezen. De Rabobank heeft daarnaast vergoeding van de proceskosten gevraagd. Zij heeft haar kosten echter niet gespecificeerd. De rechtbank zal daarom een vergoeding toekennen volgens het liquidatietarief in onteigeningszaken. Uitgaande van één punt voor de conclusie tot interventie en de eis in interventie tezamen en € 2.000,-- per punt, bedraagt de proceskostenvergoeding € 2.000,-- Dit bedrag zal worden vermeerderd met het betaalde vastrecht van € 193,--.
    
    3.	De beslissing
    
    De rechtbank:
    
    stelt het bedrag van de te dezer zake door de gemeente aan Weerts BV verschuldigde schadeloosstelling vast op een bedrag van € 325.958,-- (zegge: driehonderd vijfentwintigduizend negenhonderd achtenvijftig euro’s);
    
    
      veroordeelt de gemeente om aan Weerts BV te betalen het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot te boven gaat en mitsdien tot betaling van een bedrag van 
      €156.970 ,-- (zegge: honderd zesenvijftigduizend negenhonderd zeventig euro’s), vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf heden tot aan de dag der voldoening;
    
    
    wijst als nieuwsblad waarin door de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal worden geplaatst: het Eindhovens Dagblad te Eindhoven (editie regio Helmond);
    
    veroordeelt de gemeente in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Weerts BV begroot op € 20.606,--  (excl. BTW) voor rechtskundige bijstand, € 10.360,--  (excl. BTW) voor overige deskundige bijstand en € 193,-- voor verschotten;
    
    veroordeelt de gemeente in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de Rabobank begroot op € 2.000,-- voor rechtskundige bijstand en € 193,-- voor verschotten; 
    
    
      veroordeelt de gemeente tevens in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, vastgesteld op € 24.230,25, waarvan:
      - € 19.268,25 voor salarissen;
      - €   1.097,12 voor verschotten;
      - €   3.864,88 voor omzetbelasting;
    
    
    verklaart dit vonnis wat de veroordelingen tot betaling betreft, uitvoerbaar bij voorraad.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. W. Schoorlemmer, mr. B.C.W. Geurtsen-van Eeden en mr. D.J. Hutten en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2009.