ECLI:NL:RBMNE:2026:514, Rechtbank Midden-Nederland, 19-01-2026, UTR 25/1056 en UTR 25/1058
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2026-01-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ, woning en een niet-woning

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummers: UTR 25/1056 en UTR 25/1058
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 januari 2026 in de zaak tussen
  
    
      Stichting Saxum, uit Bilthoven, eiseres
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
      (gemachtigde: mr. D.J. Koopmans) 
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.	In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van diverse onroerende zaken in [plaats] (de woningen) voor het belastingjaar 2024 naar de waardepeildatum 1 januari 2023 als het volgt vastgesteld:
    
    
    
      
        
        
        
        
          
            
              
                Zaaknummer
              
            
            
              
                Adres
              
            
            
              
                Vastgestelde waarde in euro’s
              
            
          
          
            
              UTR 25/1056
            
            
              
                [adres 1] (niet-woning)
            
            
              € 374.000
            
          
          
            
              UTR 25/1058
            
            
              
                [adres 2] (woning)
            
            
              € 331.000
            
          
        
      
    
    
    
      1.1.
      Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaresse van de woningen ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
      
    
    
      1.2.
      Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 22 januari 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woningen gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiseres beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
      
    
    
      1.4.
      Het beroep is behandeld op de zitting van 8 december 2025. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar, [taxateur] en [taxateur] (de taxateurs van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
      
      
      
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Procedeergedrag
      
    
    
    2. Bij de beoordeling van dit beroep bewaakt de rechtbank de goede procesorde en neemt daarbij het volgende in aanmerking. De door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschriften, de latere brieven en ‘pinpointbrieven’ staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee en zij zal die stellingen dan ook verder buiten beschouwing laten. Het risico dat daarbij een stelling niet wordt behandeld die in een concreet voorliggende zaak mogelijk met enig succes zou kunnen worden verdedigd, is het rechtstreeks gevolg van de wijze van procederen door de gemachtigde van eiseres en komt derhalve voor rekening van eiseres namens wie hij optreedt. De goede procesorde verzet zit vervolgens tegen het betrekken van standpunten in beroep, als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden. Daarom laat de rechtbank de pas voor het eerst op de zitting aangevoerde beroepsgronden eveneens buiten beschouwing.
    
    3. Het bovenstaande brengt mee dat de gemachtigde van eiseres in dit geval geen concrete gronden heeft aangevoerd tegen de beschikte WOZ-waarde die mee kunnen worden genomen bij de beoordeling van het geschil.
    
    
      
        Beoordelingskader niet-woningen
      
    
    
    4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de niet-woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die niet-woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die niet-woning zou zijn betaald. De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen niet-woning als deze kort voor of na de waardepeildatum is verkocht. Als er geen eigen verkoopcijfer beschikbaar is wordt de waarde door de heffingsambtenaar berekend met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
    
    
      
        Het geschil over het object [adres 1] (UTR 25/1056)
      
    
    
    5. Het object aan de [adres 1] in [plaats] is een winkel van 156 m² met een opslag van 68 m². Het object is gebouwd in 1910. 
    
    6. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2023. Eiseres bepleit een waarde die minimaal 20 procent lager is dan de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 374.000,-. 
    
    
      
        Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
      
    
    
    7. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 33.108,- per jaar (huurwaarde per m²: € 148,-). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met vier gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats] rondom de waardepeildatum. Twee van deze referentieobjecten liggen in dezelfde straat als het object.
    
    8. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 11,3. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met drie, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en getaxeerde huurwaarde. 
    
    9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn winkels gelegen in [plaats] en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen.
    
    
      
        Conclusie en gevolgen
      
    
    
    10. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. 
    
    
      
        Beoordelingskader woningen
      
    
    
    11. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    
    12. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woningen op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld.
    
    
      
        Het geschil over de woning [adres 2] UTR 25/1058
      
    
    
    13. De woning is een tussenwoning en is gebouwd in 1904. De gebruiksoppervlakte is 54 m². 
    
    14. In geschil is de WOZ-waarde van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiseres bepleit een waarde die minimaal 20 procent lager is dan de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 331.000,- 
    
    15. Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten: 
    - [adres 3] , verkocht op 7 november 2022 voor € 300.000,-;
    - [adres 4] , verkocht op 10 mei 2022 voor € 325.000,-;
    - [adres 5] , verkocht op 5 juli 2022 voor € 379.500,-.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    
    16. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen gelijksoortig zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardepeildatum in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de staat van de voorzieningen en het afnemend grensnut. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    
      
        Conclusie en gevolgen
      
    
    
    17. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
    
    
      
        Overschrijding van de opbrengstenlimiet
      
    
    
    18. Eiseres voert in haar brief van 22 september 2025 aan dat ten aanzien van de posten overhead, uren en BTW in de ramingen redelijke twijfel bestaat of en in hoeverre er sprake is van een last ter zake. Doordat de heffingsambtenaar niet naar vermogen inlichtingen heeft verschaft, kan niet worden vastgesteld dat de opbrengstlimieten niet zijn overschreden. Eiseres verwijst naar een uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 3 juni 2025. Op de zitting heeft eiseres toegelicht dat zij gronden ten aanzien van de opbrengstlimiet naar voren heeft gebracht in de eerste zin van de machtiging, de eerste zin van haar bezwaarschrift en tijdens de hoorzitting.
    
    19. De heffingsambtenaar betwist dat er eerder in de procedure gronden ten aanzien van de opbrengstlimiet zijn aangevoerd. Door deze grond pas in de brief van 22 september 2025 aan te voeren is deze grond tardief. In de door eiseres genoemde uitspraak staat ook onder overweging 4.3 het stappenplan beschreven dat de Hoge Raad heeft opgesteld voor het doen van een beroep op overschrijding van de opbrengstlimiet. Dat is niet gevolgd.
    
    20. De rechtbank is van oordeel dat het enkel benoemen van de verschillende heffingen die op een aanslag kunnen staan – of het in algemene bewoordingen verwijzen daarnaar – onvoldoende is om te kunnen concluderen dat eiseres op een eerder moment in de procedure aan de orde heeft gesteld dat de opbrengstlimiet is overschreden. Omdat eiseres dit pas heeft gedaan met haar brief van 22 september 2025 en daardoor op geen enkele wijze het stappenplan heeft gevolgd dat hiervoor geldt, is deze grond te laat ingediend. Dit is in strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal een verdere bespreking hiervan dan ook buiten beschouwing laten.
    
    
      
        Het verzoek om immateriële schadevergoeding
      
    
    
    21. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
    
    22. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 7 maart 2024. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
    
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    23. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten. 
    Beslissing
    
    
      De rechtbank: 
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond; 
      
      
        wijst het verzoek om schadevergoeding af. 
      
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Vermeer, griffier.
      Uitgesproken in het openbaar op 19 januari 2026.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
  
  
     Vgl. gerechtshof Amsterdam 11 februari 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:475, r.o. 5.1.4.
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2025:3430.