ECLI:NL:RBLIM:2021:4908
Rechtbank LIM — Uitspraak 


RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 8674904 CV EXPL 20-3628
Vonnis van de kantonrechter van 16 juni 2021
in de zaak van
1
[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2. [eiser sub 2] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
eisers,
tegen
1
[gedaagde sub 1]
2. [gedaagde sub 2]
beiden wonende te [woonplaats 3] ,
gedaagden,
gemachtigde mr. M. Delnoy-Garske,
Partijen worden [eiser sub 1] , [eiser sub 2] , [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] worden gezamenlijk [eisers] genoemd. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden gezamenlijk [gedaagden] genoemd.
1
De procedure
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- de dagvaarding van 16 juli 2020 met producties 1 tot en met 14,
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 16,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 4 maart 2021,
- de spreekaantekeningen van [eisers] als tijdens de mondelinge behandeling overgelegd,
- de aantekeningen ten behoeve van zitting d.d. 4 maart 2021 van [gedaagden]
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
Op 11 december 2019 hebben [eisers] de woning gelegen aan de [adres] , [plaatsnaam] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , [kadasternummer 1] en gemeente [gemeente] , [kadasternummer 2] (verder: de woning) verkocht aan de [gedaagden] voor € 130.000,-.
In de koopovereenkomst staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 1 bij dagvaarding):
“(…)
artikel 4 Eigendomsoverdracht
4.1.
De akte van levering zal gepasseerd worden in januari 2020 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van een notaris verbonden aan notariskantoor AKTIE Notarissen, Pastoor Cramerstraat 2H, 6102 AC te Echt, (…).
artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding
11.1.
Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
11.2.
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
11.3.
Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (…) van de koopsom met een maximum van tien procent (…) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
Indien de wederpartij na verloop van tijd de koopovereenkomst alsnog ontbindt dan zal de nalatige partij een boete verschuldigd zijn van tien procent (…) van de koopsom verminderd met het reeds in de vorm van een dagboete betaalde bedrag, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (…)
artikel 15 Ontbindende voorwaarden
15.1.
De koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
A. 	op 15-1-2019 hij/zij geen financiering heeft verkregen van een daartoe erkende instelling ter waarde van euro 80.000,- (…) ter verkrijging van het pand gelegen aan de [adres] , [plaatsnaam] . (overleggen 2 afwijzen erkende instellingen).
B.	Verkoper kan deze overeenkomst ontbinden indien hij op 28-12-2019 geen toestemming heeft van hypotheekverstrekker / curator alsmede Belastingdienst om het pand voor bovengenoemde prijs te verkopen. (…)
15.3.
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt geroepen, uiterlijk op de tweede werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a, wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop/in afwijking hiervan komen partijen overeen dat koper het/de volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: In het kader van een mededeling dat ontbinding wordt ingeroepen op grond van een financieringsvoorbehoud wordt onder goed gedocumenteerd in ieder geval verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijsstukken dat koper bij tenminste twee geldverstrekkende instelling een offerte heeft gevraagd of heeft laten vragen en dat deze aanvraag niet tot het gewenste resultaat heeft geleid. Indien de mededeling niet goed gedocumenteerd is behoeft verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding.
Aanvullend:
Koper verplicht zich bij een beroep op ontbinding op grond van het genoemde onder artikel 15.1.a. en/of artikel 15.1.b deze mededeling met bewijsstukken waaronder een kopie van de hypotheekaanvraag en hypotheekofferte, afschriften van de gegevens die koper in het kader van de financieringsaanvraag aan de geldverstrekkende instelling
[rb: heeft]
verstrekt inclusief onderliggende bewijsstukken, een kopie
[rb: van]
de meest recente belastingaangifte en aanslag van koper (en diens partner) van twee onafhankelijk van elkaar opererende geldverstrekkende bankinstellingen alsmede de reden van afwijzing aan verkoper en diens makelaar uiterlijk op de in artikel 15.1.a en/of artikel 15.1.b, genoemde datum schriftelijk kenbaar te maken.
Koper zal trachten een financiering te verkrijgen op basis van zijn inkomsten en uitgaven ten tijde van het sluiten van deze koopovereenkomst. Koper verplicht zich bij ondertekening van deze overeenkomst van verkoop en koop in de periode tussen het sluiten van deze koop en het verkrijgen van de financiering geen nieuwe financiële verplichtingen aan te gaan.
artikel 16 Bedenktijd
16.1
Koper ziet af van het bedenktijd-beding. (…)”
2.2.
In de e-mail van 12 januari 2020 verzoeken [gedaagden] om verlenging van de termijn van het financieringsvoorbehoud. In deze e-mail aan [eiser sub 1] staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 2 bij dagvaarding):
“(…)
Allereerst zou ik graag de bevestiging van [eiser sub 1] ontvangen dat de ontbindende voorwaarden verlengd worden met minimaal twee weken. Indien dat niet bevestigd wordt zal ik maandag aan de slag gaan om de afwijzingen te ontvangen. (…)”
[eiser sub 1] schrijft vervolgens in zijn e-mail van 13 januari 2020 aan [gedaagde sub 2] , geciteerd voor zover hier van belang (productie 2 bij dagvaarding):
“(…)
Bij deze de bevestiging van wat [gedaagde sub 2]
[rb: [gedaagde sub 2] ]
eerder aangaf, mijn uitstel tot 31 januari voor de overdracht en de ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van de financiering. (…)”
2.3.
In de e-mail van [gedaagde sub 2] aan [eiser sub 1] van 29 januari 2020 staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 6a bij conclusie van antwoord):
“(…)
Om teleurstellingen te voorkomen wil ik jullie er op wijzen dat de termijnen voor de overdracht van de woningen en de hypotheek een stuk verschoven moeten worden. Gezien de reactie van de notaris kan het nog wel een week duren voordat we bevestiging van de splitsing krijgen. Daarna kan de taxateur verder (ook een week) en tegelijkertijd werken we aan de financieringsaanvraag (2-3 weken). (…)”
2.4.
[eiser sub 1] schrijft vervolgens in zijn e-mail van 30 januari 2020 aan [gedaagde sub 2] , geciteerd voor zover hier van belang (productie 6a bij conclusie van antwoord):
“(…)
Laten we afspreken dat wanneer jullie alles rond hebben we dan een datum gaan prikken. (…)”
2.5.
In de e-mail van 17 maart 2020 van [gedaagde sub 2] aan [eiser sub 1] staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 7 bij conclusie van antwoord):
“(…)
We kunnen de financiering niet rond krijgen en moeten tot onze grote spijt de koopovereenkomst gaan ontbinden. (…)”.
2.6.
In de periode van 17 maart 2020 tot 15 mei 2020 is er tussen [gedaagde sub 2] en [eiser sub 1] via de e-mail en de Whatsapp veelvuldig contact. De berichten hebben (met name) tot strekking dat:
- [eisers] het pand alsnog aan [gedaagden] wil leveren,
- [gedaagden] trachten alsnog de financiering rond te krijgen,
- [eisers] stellen recht te hebben op de boete wanneer [gedaagden] niet overgaat tot afname van het pand,
- [gedaagden] tot 1 mei 2020 de tijd krijgen om het pand af te nemen.
In de whatsapp-berichten van 15 tot en met 17 mei 2020 tussen partijen staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 1 bij conclusie van antwoord):
[15.05.2020, 16:26:33] [gedaagde sub 2] : (…) We gaan onze verplichtingen na en gaan het kopen. Jij hoort binnenkort van mij. Groeten, [gedaagde sub 2]
[15.05.2020, 17:11:05] [eiser sub 1] : Nee de koop gaat niet meer door. Jullie hebben zelf 2 maal aangegeven het niet te kunnen afnemen tenzij ik het bedrag verlaag. Expliciet genoemd dat jullie ontbinden.
Ik héb jullie in gebreke gesteld om uiterlijk 1 mei af te nemen dit is jullie niet gelukt.
Ik ben dus vrij om te verkopen en vrij om een schadevergoeding te eisen.
(…)
[16.05.2020, 08:06:05] [eiser sub 1] : Ik neem aan dat jullie begrijpen dat na jullie laatste kans uiterlijk 1 mei af te nemen (waarbij jullie uutstel hebben gekregen vanaf 31 januari tot 1 mei) ik niet meer eraan gehouden ben om aan jullie verkopen.
Uit coulance geef ik jullie het voorstel om alleen mijn gemaakte kosten van december t/m gisteren te betalen.
Graag uiterlijk morgen 17 uur jullie antwoord hierop.
(…)
[17.05.2020, 22:10:07] [gedaagde sub 2] : Beste [eiser sub 1] , Vandaag kan ik niet inhoudelijk antwoorden. Groeten, [gedaagde sub 2]
[17.05.2020, 22:22:55] [eiser sub 1] : Hallo [gedaagde sub 2] . Jullie reageren nu weer buiten de gestelde termijn.
Ik ga de woning/het pand morgenvroeg definitief verkopen. Gezien de datum van uiterlijk 1 mei en wederom het tijdstip van vandaag 17 uur om inhoudelijk te reageren ben ik geheel vrij om te handelen. (…)”.
2.7.
In de brief van 26 mei 2020 van (de toenmalig gemachtigde van) [eisers] aan [gedaagden] staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 7 bij dagvaarding):
“(…)
Op 17 maart jl. heeft u cliënten per mail laten weten dat u de koopovereenkomst wilde ontbinden op grond van het financieringsvoorbehoud. Omdat de termijn van die ontbindende voorwaarde al lang was verlopen zijn cliënten niet akkoord gegaan met die ontbinding. Die ontbinding heeft dus geen doel getroffen, de overeenkomst bleef in stand.
U bent vervolgens op 7 april 2020 door cliënten in gebreke gesteld. U heeft een termijn van acht dagen gekregen om uw verplichtingen na te komen. Dat heeft u niet gedaan zodat u vanaf 16 april 2020 in verzuim bent.
Ondanks dat het verzuim reeds op 16 april 2020 is ingetreden hebben cliënten de overeenkomst niet direct ontbonden en u zelfs nog tot en met 1 mei de gelegenheid gegeven om alsnog na te komen. Tevergeefs want u bent de overeenkomst nog steeds niet nagekomen.
Gelet op vorenstaande ontbind ik hierbij de tussen u en cliënten gesloten koopovereenkomst waarbij cliënten aanspraak maken op de boete van 10% van de koopovereenkomst zoals opgenomen in art. 11.2 van de overeenkomst. (…)”
2.8.
In de brief van (de gemachtigde van) [gedaagden] aan (de toenmalig gemachtigde van) [eisers] van 4 juni 2020 staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 8 bij dagvaarding):
“(…)
Primair beroepen cliënten zich op de nietigheid van de onderhavige koopovereenkomst op grond van het bepaalde in artikel 3:39 BW. Daartoe verwijs ik naar het bepaalde in artikel 16 van de koopovereenkomst waarin in strijd met het bepaalde in artikel 7:2 lid 4 BW geen dwingendrechtelijke bedenktijd is overeengekomen, zodat de koopovereenkomst nietig is. Nu de koopovereenkomst nietig is kan er geen sprake zijn van een ernstige tekortkoming aan de zijde van cliënten, zodat cliënten niet gehouden zijn aan de vordering(en) te voldoen. (…)”
2.9.
In de brief van 8 juni 2020 van (de gemachtigde van) [gedaagden] aan (de toenmalig gemachtigde van) [eisers] staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 10 bij dagvaarding):
“(…)
Nietig
Cliënten persisteren bij hun standpunt. In tegenstelling tot hetgeen u namens uw cliënten aanvoert
hebben cliënten als particuliere kopers het onderhavige pand gekocht en waren zij voornemens dit pand zelf te gaan bewonen. Cliënten zijn momenteel woonachtig in een huurwoning en waren voornemens een woning te kopen. Van een uitoefening van een beroep of bedrijf is geenszins sprake en evenmin dat er sprake is van een aankoop als beleggingspand.
Daarbij wil
[rb: ik]
u erop wijzen dat mede gelet op de parlementaire geschiedenis en daaropvolgend de inhoud van de geldende jurisprudentie de feitelijke situatie ten tijde van de koop beslissend is.
De mogelijke objectieve toekomstige bestemming doet niet terzake. En deze feitelijke situatie is aankoop van een woning door een particuliere koper voor eigen gebruik. Uiteraard kunnen cliënten dit staven met bewijs. Zodat het bepaalde in artikel 7:2 lid 4 BW van toepassing is. (…)
Cliënten beroepen zich onverkort op de nietigheid van de onderhavige koopovereenkomst ex artikel 3:39 BW en indien en voor zover noodzakelijk roepen zij tevens de vernietigbaarheid in.”
3
Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] hoofdelijk - dat wil zeggen des dat de een betaalt de ander zal zijn gekweten - veroordeelt:
i. 	om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen de contractuele boete van € 13.000,- te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente te rekenen vanaf
26 mei 2020 tot en met de dag der algehele voldoening,
ii. 	om aan [eisers] te betalen de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.095,05,
iii.	in de proces- en nakosten, inclusief salaris gemachtigde.
3.2.
[eisers] stellen dat nu [gedaagden] niet zijn overgegaan tot overdracht van het pand sprake is van wanprestatie en dat [gedaagden] de in de koopovereenkomst opgenomen boetes verschuldigd zijn op grond van het in die overeenkomst opgenomen artikel 11.3. [gedaagden] zijn op 7 april 2020 in gebreke gesteld en hen is een termijn van acht dagen gegund om alsnog de overeenkomst na te komen. De overeenkomst is ontbonden op 26 mei 2020.
3.3.
[gedaagden] voeren verweer:
[gedaagden] hebben het pand als consument gekocht en in die hoedanigheid de koopovereenkomst gesloten. Door afstand te doen van de bedenktijd als opgenomen in artikel 7:2 BW is in strijd met het dwingendrechtelijk karakter van artikel 7:2 BW gehandeld en is de koopovereenkomst ingevolge artikel 3:39 BW nietig dan wel op grond van artikel 3:40 BW vernietigbaar op grond van vormverzuim. [gedaagden]  hebben bij brief van 8 juni 2020 (r.o. 2.9) een beroep op de nietigheid van de overeenkomst gedaan, en zover noodzakelijk de koopovereenkomst vernietigd.
Er is geen sprake van verzuim vanaf 16 april 2020. Voordat het verzuim in werking kon treden en de acht dagen voorbij waren stuurden [eisers] op 14 april 2020 een bericht naar [gedaagden] en vorderden zij nakoming waarbij zij de termijn van nakoming verlengden tot 1 mei 2020.
Met de e-mail van 30 januari 2020 van [eisers] aan [gedaagden] zijn de termijnen voor overdracht en financiering losgelaten en konden zij zich beroepen op de ontbindende voorwaarde als opgenomen in artikel 15 van de koopovereenkomst. De overeenkomst is ontbonden door tijdig een beroep te doen op artikel 15 van de koopovereenkomst.
[gedaagden] hebben voldaan aan hun inspannings- en documentatieverplichting.
De boete is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en dient te worden afgewezen dan wel op nihil te worden gesteld, dan wel te worden gematigd.
[eisers] hebben geen schade gelden daar zij het pand vrijwel direct aan een derde hebben geleverd voor een hogere prijs dan wanneer het pand aan [gedaagden] was verkocht.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
Koopovereenkomst nietig of vernietigbaar?
4.1.1.
De koper die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf kan gedurende de bedenktijd van drie dagen, ingaande de dag nadat de koopovereenkomst ter hand is gesteld, de koop ontbinden. Van deze wettelijk geregelde bepaling kan niet ten nadele van de koper worden afgeweken (artikel 7:2 BW).
4.1.2.
Bij het gebruik van de begrippen ‘consument’ en ‘beroep of bedrijf’ is aansluiting gezocht bij artikel 7:5 BW. In het eerste lid van dit artikel staat:
“In deze titel wordt verstaan onder consumentenkoop: de koop met betrekking tot een roerende zaak die wordt gesloten door een verkoper die handelt in het kader van zijn handels-, bedrijfs-, ambachts- of beroepsactiviteit en een koper, natuurlijk persoon, die handelt voor doeleinden buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit.”
Dit artikel betreft een implementatie van de Richtlijn 1999/44/EG (richtlijn consumentenkoop en de diverse begrippen van art. 7:5 BW dienen dan ook richtlijnconform te worden uitgelegd.
4.1.3.
Art. 1 lid 2 onder a Richtlijn 1999/44/EG bevat een definitie van ‘consument’:
“Iedere natuurlijke persoon die bij de onder deze richtlijn vallende overeenkomst handelt voor doeleinden die geen verband houden met zijn beroep of bedrijf”.
Het HvJEU heeft in 2015 en 2016 in een drietal arresten geoordeeld dat het begrip consument in artikel 2 onder b van Richtlijn 1993/13/EG (richtlijn oneerlijke bedingen) een ‘objectief begrip’ is en ‘aan de hand van een functioneel criterium moet worden beoordeeld, namelijk of de betrokken contractuele band deel uitmaakt van activiteiten die niets te maken hebben met de uitoefening van een beroep of een bedrijf’. (HvJEU 3 september 2015, C-110/14, ECLI:EU:C:2015:538, rov. 21 (Costea), HvJEU 19 november 2015, C-74/15, ECLI:EU:C:2015:772, rov. 27 (Tarcău,) en HvJEU 14 september 2016, C-534/15, ECLI:EU:C:2016:700, rov. 32 (Dumitraş)
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 28 september 2018 het navolgende overwogen (ECLI:NL:HR:2018:1800):
“Een consument is volgens art. 2, onder b, Richtlijn 93/13 iedere natuurlijke persoon die bij onder de richtlijn vallende overeenkomsten handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit vallen. Het begrip ‘consument’ is een objectief begrip. Niet van belang is over welke concrete kennis of informatie de betrokken persoon beschikt. Evenmin is van belang of de betrokkene een onderneming drijft. In plaats daarvan moet, aan de hand van alle omstandigheden van het geval, worden vastgesteld met welk doel de overeenkomst is aangegaan, wat met name moet worden afgeleid uit de aard van het goed of de dienst waarop de betrokken overeenkomst betrekking heeft. (HvJEU 3 september 2015, C-110/14, ECLI:EU:C:2015:538, punt 21-23 (Costea)) In twee beschikkingen van latere datum heeft het HvJEU overwogen dat onderzocht moet worden “of de betrokken contractuele band deel uitmaakt van activiteiten die niets te maken hebben met de uitoefening van een beroep of een bedrijf” (HvJEU 19 november 2015, C-74/15, ECLI:EU:C:2015:772 (Tarcău), punt 27, en HvJEU 14 september 2016, C-534/15, ECLI:EU:C:2016:700 ((Dumitraş), punt 32). Mede gelet op de verwijzing naar het arrest Costea in de beschikking in de zaak Tarcău, en de wijze waarop het HvJEU beoordeelt of de betrokkene de overeenkomst is aangegaan als consument, moet worden aangenomen dat niet is bedoeld een andere maatstaf aan te leggen dan in het arrest in de zaak Costea is geformuleerd. Wel is verduidelijkt dat, ook als een natuurlijke persoon een overeenkomst (mede) aangaat ten behoeve van een bedrijf, de betrokkene nog steeds als consument kan worden aangemerkt, mits hij zelf geen functionele banden heeft met het bedrijf”.
4.1.4.
Het HvJEU heeft zich vooralsnog niet uitgelaten over het antwoord op de vraag wanneer er onder de Richtlijn 1999/44/EG sprake is van ‘een beroep of bedrijf’. In de literatuur staat dat het begrip ‘beroep’ gelezen dient te worden als vrij beroep, bijvoorbeeld arts, advocaat, notaris, architect. Het begrip ‘bedrijf’ omvat alle overige situaties waarin professioneel wordt gehandeld. (ECLI:NL:PHR:2018:1497)
4.1.5.
Strijd met een dwingende wetsbepaling leidt tot nietigheid van de rechtshandeling, doch, indien deze bepaling uitsluitend strekt ter bescherming van één der partijen bij een meerzijdige rechtshandeling, slechts tot vernietigbaarheid, een en ander voor zover niet uit de strekking van de bepaling ander voortvloeit (artikel 3:40 lid 2 BW).
4.2.1.
Het verweer van [gedaagden] dat de koopovereenkomst nietig respectievelijk vernietigbaar is omdat met artikel 16 van de koopovereenkomst in strijd is gehandeld met de voor consumentkopers wettelijke bepaling van artikel 7:2 BW is een zelfstandig verweer.
Het is aan [gedaagden] feiten en omstandigheden te stellen waaruit blijkt dat zij hebben gehandeld als consument. Daartoe stellen [gedaagden] dat zij de koopovereenkomst hebben gesloten, dat zij voornemens waren zelf in de woning te gaan wonen, dat de koopsom uit eigen midden zou worden voldaan door het aanwenden van spaargeld, dat de hypotheek aanvraag gebaseerd is op beide inkomens van [gedaagden] en dat [gedaagde sub 1] een IVA uitkering heeft en [gedaagde sub 2] werkzaam is als docente economie.
4.2.2.
[eisers] betwisten dat [gedaagden] als consument de koopovereenkomst hebben gesloten, en voeren daartoe aan dat [gedaagden] door een tussenpersoon aan [eisers] is voorgesteld en dat [eiser sub 1] van zijn tussenpersoon - middels het versturen van gegevens via Whatsapp - als naam ‘ [gedaagde sub 2] belegger’ [de rechtbank begrijpt dat met [gedaagde sub 2] partij [gedaagde sub 2] wordt bedoeld] heeft doorgekregen. [eisers] beroepen zich voorts op een verklaring van Ronald Pijls van Pijls Vastgoed waarin staat dat het pand een beleggingspand is en dat [gedaagden] ten overstaan van hem heeft verklaard dat het pand als belegging is bedoeld (productie 13 bij dagvaarding). Verder staat in de vergunningsaanvraag van [gedaagden] dat ze een aanvraag indienen voor de realisatie van zes appartementen (productie 14 bij dagvaarding).
4.2.3.
Vooropgesteld zij dat consumentenbescherming niet tot zijn recht komt als te hoge eisen worden gesteld aan de stelplicht van iemand die zegt als consument te hebben gekocht.
Met hetgeen door [eisers] wordt aangevoerd (r.o. 4.2.2.) - wat daar verder ook van zij - worden de door [gedaagden] gestelde feiten (r.o. 4.2.1.) niet althans onvoldoende gemotiveerd betwist. De kantonrechter komt dan ook niet toe aan een bewijsopdracht.
4.2.4.
Op grond van voornoemde staat vast dat [gedaagden] als consument de koopovereenkomst hebben gesloten.
4.3.1.
In artikel 16 van de koopovereenkomst staat dat de koper afziet van het bedenktijd-beding. (r.o. 2.1.) Daarmee is in strijd gehandeld met artikel 7:2 lid 4 BW. Afhankelijk van het beschermingskarakter van artikel 7:2 lid 2 BW leidt dit tot nietigheid dan wel kan het tot vernietigbaarheid van de rechtshandeling (in deze de koopovereenkomst) leiden. Indien de bepaling uitsluitend strekt ter bescherming van één der partijen bij een meerzijdige rechtshandeling, dan kan diegene de rechtshandeling vernietigen.
De bedenktijd als opgenomen in artikel 7:2 lid 2 BW strekt
alleen
tot bescherming van de koper (TK, 2000-2001, 23095, nr. 10, verslag van een schriftelijke overleg). Daarmee is de koopovereenkomst door de koper te vernietigen. De vernietiging werkt terug tot het tijdstip waarop de rechtshandeling is verricht (artikel 3:53 BW).
4.3.2.
In de brief van [gedaagden] aan [eisers] van 8 juni 2020 (r.o. 2.9.) staat dat zij de koopovereenkomst vernietigen. Met hun verwijzing naar die brief in dit geding, hebben [gedaagden] een exceptief verweer ex art. 3:51 lid 3 BW gevoerd. Gelet op het voorgaande slaagt dit beroep en worden de vorderingen afgewezen.
4.4.
[eisers] zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten van [gedaagden] Deze worden tot heden begroot op € 746,- (2 punten x € 373,- ) aan salaris gemachtigde.
5
De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst het gevorderde af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 746,-.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J.H. Hoofs en in het openbaar uitgesproken.
type: KH