ECLI:NL:GHARL:2021:5020
Gerechtshof ARL — Uitspraak 


GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.257.998/02
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 6889064)
arrest van 25 mei 2021
in de zaak van
Boss Company B.V.,
gevestigd te Hilversum,
appellante in het principaal hoger beroep,
geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
bij de rechtbank: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
hierna:
Boss
,
advocaat [NAAM]. R.J.J. Hilberts, die is overleden,
tegen
1
[geïntimeerde1] ,
wonende te [A] ,
hierna:
[geïntimeerde1]
,
2. [geïntimeerde2] ,
wonende te [A] ,
hierna:
[geïntimeerde2]
,
geïntimeerden in het principaal hoger beroep,
appellanten in het incidenteel hoger beroep,
bij de rechtbank: eisers in conventie en verweerders in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden] c.s.
,
advocaat: mr. M.G. Blokziel, die kantoor houdt te Almere.
1
Het verdere verloop van de procedure bij het hof
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 11 juni 2019 hier over.
1.2
In dit tussenarrest heeft het hof een comparitie na aanbrengen gelast. Deze comparitie is gehouden op 11 juli 2019. Het daarvan opgemaakte proces-verbaal maakt deel uit van de stukken.
1.3
Het verdere verloop blijkt uit:
- de memorie van grieven (met producties),
- de memorie van antwoord/tevens van incidenteel hoger beroep (met producties).
1.4
Vanwege het overlijden van de advocaat [NAAM].
Bij exploot van 26 juni 2020 hebben [geïntimeerden] c.s. Boss aangezegd dat zij de procedure willen hervatten en hebben zij Boss opgeroepen voor de rolzitting van 4 augustus 2020 om verder te procederen. Boss is niet verschenen.
1.5
Vervolgens hebben [geïntimeerden] c.s. de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
1.6
Boss vordert dat het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, kamer voor kantonzaken, locatie Almere (hierna: de kantonrechter) van 9 januari 2019 wordt vernietigd en dat de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. alsnog worden afgewezen en dat haar vordering, tot betaling door [geïntimeerden] c.s. van een bedrag van € 80.350,-, te vermeerderen met wettelijke rente, alsnog wordt toegewezen, met veroordeling van [geïntimeerden] c.s. in de kosten van de procedure bij de kantonrechter en het hof.
1.7
[geïntimeerden] c.s. vorderen dat het vonnis van de kantonrechter gedeeltelijk wordt vernietigd, in die zin dat het hof alsnog bepaalt dat een huurkorting van 40% op zijn plaats is en hun vordering dienovereenkomstig toewijst en dat hun vordering tot terugbetaling van de borg alsnog wordt toegewezen, een en ander met veroordeling van Boss in de kosten van de procedure bij de kantonrechter en het hof.
2
2.	Waar gaat het in deze zaak over?
2.1
Het gaat in deze zaak om een geschil tussen de verhuurder en de huurders van een woning. Zij verschillen van mening over de vraag of de woning gebreken had, wat de oorzaak van deze gebreken was en of de huurders vanwege deze gebreken aanspraak hadden op een korting op de huur en, zo ja, op hoeveel korting. Ook verschillen partijen van mening over de vraag of de huurders schade hebben veroorzaakt aan de woning. Bij het antwoord op deze vragen zijn de volgende feiten van belang.
2.2
[geïntimeerden] c.s. hebben met ingang van 1 december 2016 voor de duur van twee jaar de woning aan de [a-straat 1] te [A] (hierna: de woning) van Boss gehuurd tegen een huurprijs van € 5.000,- per maand. [geïntimeerden] c.s. hebben een borg van € 10.000,- aan Boss betaald.
2.3
De huurovereenkomst is vastgelegd in een door partijen ondertekend huurcontract. In artikel 2.1 van dat huurcontract is bepaald dat op de huurovereenkomst de
Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (het ROZ-model van 30 juli 2003) van toepassing zijn.
Op 9 december  2016 heeft Kappelle Onroerend Goed in opdracht van [geïntimeerde1] de woning geïnspecteerd en naar aanleiding daarvan op 13 december 2016 een rapport met de aanhef ‘Beschrijving van het gehuurde bij aanvang huurovereenkomst’ opgesteld.
2.4
Vanaf 19 november 2017 hebben [geïntimeerden] c.s. en Boss (in de persoon van haar bestuurder Van den Boogaard en een medewerker) contact gehad over lekkages in de serre en problemen met een verstopt toilet en overstromingen van de badkamer en de kamer vanuit de doucheput. In januari 2018 zijn er reparatiewerkzaamheden aan het riool uitgevoerd.
2.5
[geïntimeerden] c.s. hebben de huur tot en met de maand januari 2018 betaald. Over de maand februari 2018 hebben zij € 3.000,- huur betaald, vanaf maart 2018 hebben zij geen huur betaald.
2.6
Op 30 maart 2018 hebben [geïntimeerden] c.s. de huur opgezegd en daarbij aangegeven dat de woning op 31 mei 2018 leeg zal zijn.
3.	De vorderingen van partijen en de beslissingen van de kantonrechter en het hof
3.1	[geïntimeerden] c.s. hebben Boss gedagvaard voor de kantonrechter. Zij hebben gevorderd dat de kantonrechter uitspreekt (‘voor recht verklaart’) dat de woning ernstige gebreken vertoont, bepaalt dat de huurprijs van de woning van 19 november 2017 tot en met 31 mei 2018 met 40% wordt verminderd en Boss veroordeelt tot betaling van de teveel betaalde huur, € 8.468,40 wegens door hen gemaakte herstelkosten en € 10.000,- wegens de betaalde borg, een en ander met veroordeling van Boss in de proceskosten.
3.2
Boss heeft verweer gevoerd tegen deze vordering en heeft een tegenvordering (‘vordering in reconventie’) ingesteld. Die vordering houdt in dat [geïntimeerden] c.s. worden veroordeeld tot betaling aan Boss van een bedrag van € 80.350,-, bestaande uit achterstallige huur tot en met 31 mei 2018 (€ 17.000,-), de huur van juni tot en met november 2018
(€ 30.000,-) en vergoeding van geleden schade onder aftrek van de borg (€ 33.350,-). Zij heeft beslag ten laste van [geïntimeerden] c.s. laten leggen tot zekerheid van verhaal van haar vordering.
3.3
De kantonrechter heeft voor recht verklaard dat het lekkende dak van de serre, de niet naar behoren functionerende cv-ketel en de niet naar behoren functionerende riolering gebreken zijn in de zin van artikel 7:204 BW. Vanwege deze gebreken is een vermindering van de huurprijs vanaf 19 november 2017 met 10% op zijn plaats. Volgens de kantonrechter is de huurovereenkomst op 31 mei 2018 geëindigd en heeft Boss geen aanspraak op de huur vanaf 1 juni 2018. Wel heeft Boss aanspraak op een bedrag van € 4.290,28 aan opleveringsschade. Per saldo, en rekening houdend met de betaalde borg, is Boss nog een bedrag van € 361,45 aan [geïntimeerden] c.s. verschuldigd en dienen [geïntimeerden] c.s. de kosten van de door Boss gelegde beslagen € 3.340,38 aan Boss te betalen, aldus de kantonrechter.
3.4
Het hof komt grotendeels tot hetzelfde oordeel als de kantonrechter, maar komt ‘onder de streep’ net op wat andere bedragen uit. Volgens het hof zijn [geïntimeerden] c.s. nog
€ 1.102,57 schuldig aan Boss en moeten ze daarnaast de door Boss gemaakte beslagkosten, door het hof vastgesteld op € 1.265,56, aan Boss betalen.
4
4.	De motivering van de beslissing van het hof
Algemeen
4.1	Beide partijen hebben in hun memories bezwaren (‘grieven’) tegen het vonnis van de kantonrechter geformuleerd. Het hof zal de in hoger beroep bestaande geschilpunten thematisch bespreken en in dat kader de verschillende grieven behandelen, zonder deze expliciet te benoemen.
4.2
Anders dan in de procedure bij de kantonrechter staat in de procedure bij het hof niet meer ter discussie dat de huurovereenkomst tussen partijen op 31 mei 2018 is geëindigd. Het hof kan er dan ook vanuit gaan dat Boss geen aanspraak heeft op de huur over de maanden juni tot en met november 2018.
Gebreken aan de woning?
4.3	Volgens [geïntimeerden] c.s. was sprake van drie gebreken: een niet naar behoren functionerende cv-ketel, lekkage van het dak van de serre en een niet goed functionerende riolering. Dat wordt door Boss op zich niet weersproken. Partijen verschillen wel van mening over de oorzaak van twee van deze gebreken, de lekkage en van het dak en de problemen met de riolering. Volgens Boss zijn deze gebreken het gevolg van nalatigheid van
[geïntimeerden] c.s. Indien dat het geval is, is geen sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en rusten op Boss ook niet de verplichtingen die de wet op de verhuurder legt bij een gebrek in de zin van die bepaling, maar is sprake van schade aan het gehuurde waarvoor [geïntimeerden] c.s. aansprakelijk zijn (artikel 7:218 lid 1 BW). Gelet op de aard van de gebreken (een lekkage van het dak van de serre en een verstopping van de riolering aan de buitenzijde van de woning) is het bewijsvermoeden van artikel 7:218 lid 2 BW niet van toepassing en rusten stelplicht en bewijslast op het punt van de oorzaak van de schade in dit geval op Boss.
4.4
Volgens Boss is de daklekkage het gevolg van het feit dat [geïntimeerden] c.s. verzuimd hebben blad uit de goten te verwijderen. De constructie van het dak was afdoende. Boss verwijst naar een verklaring van Rioolservice Gooi- en Vechtstreek (hierna: Rioolservice) van juni 2019. In deze verklaring is vermeld dat Rioolservice in mei en juni 2016 betrokken is geweest bij de problemen met de serre en het riool. Over de problemen met de serre vermeldt de verklaring:
‘
Schade plafond serre door verstopping van de afvoer van het dak van de serre als gevolg
van bladophoping en het niet bijtijds vrijhouden van blad. Heftige regen/hemelwater is
daardoor over de rand van de volgelopen goot het huis in gestroomd. Een groot deel van
het serreplafond is door vochtophoping en volzuigen met water van het gipsen plafond
en door het overgewicht naar beneden gekomen. Ons inziens is het onbegrijpelijk
waarom het zover heeft kunnen komen. Er had immers veel eerder ingegrepen kunnen
worden alvorens het hele plafond naar beneden kwam. Ons is tevens nadrukkelijk
gevraagd of een mogelijk slechte dakconstructie oorzaak is van de lekkage, maar dat
kunnen wij niet bevestigen. De constructie is gewoon afdoende.
De serre (maar ook ALLE andere goten rondom het huis zaten vol!) niet bijtijds vrijhouden
van enorme hoeveelheden blad en vooral bladpulp -de villa staat immers in het bos- is
enkelvoudig de oorzaak van de gevolgschade en daar zou een -nog wat- deugdelijker
afvoer niet aan hebben bijgedragen. Een bijvoorbeeld uit veiligheid "dubbel" aangelegde
afvoer of anderszins "nog betere" afvoer had hetzelfde gevolg gehad want was tevens
gewoonweg (dubbel) verstopt geraakt met zoveel blad.
’
4.5
[geïntimeerden] c.s. hebben de stelling van Boss dat zij de goten niet bladvrij hebben gehouden gemotiveerd weersproken. Zij hebben gesteld dat [geïntimeerde1] de goten in december 2016 en in herfstperiode van 2017 verschillende malen heeft schoongemaakt. Volgens hen is de lekkage het gevolg van het feit dat het dak slecht is onderhouden en dat de dakconstructie ondeugdelijk is. Zij beroepen zich in dat verband op een e-mail van
25 januari 2018 van een door hen ingeschakeld dakdekkersbedrijf, die melding maakt van achterstallig onderhoud aan het dak, niet naar behoren ingeplakte dakkoepels, het ontbreken van randstroken en een niet correcte afwatering.
4.6
In het licht van de gemotiveerde weerspreking door [geïntimeerden] c.s. heeft Boss haar stelling dat [geïntimeerden] c.s. het blad niet uit de goten heeft verwijderd en dat de lekkage daardoor is ontstaan, onvoldoende onderbouwd. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat Rioolservice pas in mei en juni 2018 bij de woning is geweest en dat de lekkageproblemen al een half jaar eerder zijn ontstaan. Bovendien concentreert Rioolservice - en dat is gelet op de branche waarin zij werkzaam is alleszins voorstelbaar - zich op de afvoer van hemelwater vanaf het dak van de serre. [geïntimeerden] c.s. hebben zich er, met een beroep op de e-mail van de door hen ingeschakelde dakdekker, op beroepen dat de dakconstructie, niet alleen de afvoer, gebrekkig was. In de verklaring van Rioolservice wordt slechts in algemene zin aangegeven dat de dakconstructie afdoende is, maar wordt niet ingegaan op de concrete opmerkingen van de dakdekker over de dakconstructie.
4.7
De conclusie is dat er niet van kan worden uitgegaan dat de lekkage het gevolg is van het niet schoonhouden van de goten door [geïntimeerden] c.s. Bij die stand van zaken is sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, waarvoor Boss als verhuurder verantwoordelijk is.
4.8
Voor de riolering geldt het volgende. Volgens Boss zijn de problemen aan het riool ontstaan door een verstopping die door [geïntimeerden] c.s. is veroorzaakt. Boss wijst erop dat in de periode voorafgaand aan de bewoning door [geïntimeerden] c.s. er nooit problemen met de riolering zijn geweest. In de algemene voorwaarden is ook vastgelegd dat het gehuurde bij de aanvang van de huurovereenkomst in goede staat aan de huurder is opgeleverd, zodat er vanuit moet worden gegaan dat er op dat moment geen problemen met de riolering waren.
4.9
Volgens [geïntimeerden] c.s. was sprake van een structureel probleem aan de riolering. Zij hebben een e-mailbericht van 26 januari 2018 overgelegd waarin een medewerker van het door hen ingeschakelde bedrijf Holland Riooltechniek B.V. te De Meern (hierna: HRT) uitgebreid verslag doet van de werkzaamheden die vanaf 9 december 2017 aan het riool zijn verricht. Uit dat verslag volgt dat het riool diverse malen is geïnspecteerd en dat uiteindelijk is vastgesteld dat (ver) buiten de woning de leiding tussen de rioolput bij de woning en het hoofdriool is verzakt, waardoor het rioolwater niet afgevoerd kon worden naar het hoofdriool.
4.10
Boss heeft in het licht van dit gemotiveerde, en met de e-mail van HRT overtuigend onderbouwde, betoog van [geïntimeerden] c.s., haar stelling dat sprake was van een door
[geïntimeerden] c.s. veroorzaakte verstopping van het riool onvoldoende onderbouwd. Boss beroept zich weliswaar op de hiervoor aangehaalde verklaring van Rioolservice, waarin ook staat dat Rioolservice het riool onder hoge druk heeft doorgespoten waarna het overlopen van het toilet verholpen was, maar het hof vindt deze verklaring niet overtuigend. Onduidelijk is of, en zo ja op welke wijze, Rioolservice heeft vastgesteld dat het probleem structureel verholpen was.
Ook HRT heeft het riool immers doorgespoten, waarna het probleem zich na enige tijd opnieuw voordeed. Rioolservice gaat in haar verklaring in het geheel niet in op wat HRT heeft geschreven over de verzakking tussen de put en het hoofdriool en weerlegt dat dus ook niet.
4.11
De conclusie is dat ook ten aanzien van de verstopping van de problemen met het riool sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, waarvoor Boss als verhuurder verantwoordelijk is.
Schade ten gevolge van de gebreken
4.12 [geïntimeerden] c.s. stellen dat zij kosten hebben moeten maken om de gebreken (te proberen) te herstellen. Zij maken aanspraak op vergoeding van deze kosten. Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW is de verhuurder in beginsel verplicht gebreken op verlangen van de huurder te verhelpen. Is de verhuurder met het verhelpen in verzuim, dan kan de huurder de gebreken zelf verhelpen en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover die redelijk waren, op de verhuurder verhalen (artikel 7:206 lid 3 BW). Met deze redelijkheidstoets heeft de wetgever willen voorkomen dat de huurder op kosten van de verhuurder het gebrek tegen hogere kosten verhelpt dan noodzakelijk  is
. Voor verzuim is in beginsel een ingebrekestelling vereist (artikel 6:82 BW), tenzij de huurder uit een mededeling van de verhuurder moet afleiden dat deze in de nakoming van zijn verbintenis zal tekortschieten (artikel 6:83 aanhef en onder c BW) of zich een andere uitzondering op het vereiste van een ingebrekestelling voordoet. Bij dat laatste merkt het hof op dat het bij de verzuimregeling, zoals in de parlementaire geschiedenis is opgemerkt
, ‘
niet zozeer gaat om strakke regels die de schuldeiser, na raadpleging van de wet, in de praktijk naar de letter zal kunnen gaan toepassen, maar dat deze artikelen de rechter veeleer de mogelijkheid dienen te verschaffen om in de gevallen dat de partijen - zoals meestal - zonder gedetailleerde kennis van de wet hebben gehandeld, tot een redelijke oplossing te komen naar gelang van wat in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hem mocht worden verwacht
.’
[geïntimeerden] c.s. hebben dus aanspraak op vergoeding van de door hen gemaakte kosten voor het verhelpen van de gebreken indien en voor zover Boss in verzuim verkeerde met het verhelpen van deze gebreken en voor zover de kosten redelijk waren.
4.13
Ten aanzien van de cv-ketel maken [geïntimeerden] c.s. aanspraak op vergoeding van een bedrag van € 878,46 aan reparatiekosten. Het betreft een factuur van € 391,73 en een factuur van € 486,73. De werkzaamheden betreffende de eerste factuur hebben op 18 en
20 oktober 2017 plaatsgevonden. Volgens Boss verkeerde zij toen nog niet in verzuim, omdat zij pas op 19 november 2017 is aangemaand. [geïntimeerden] c.s. hebben weliswaar gesteld dat zij Boss eerder hebben aangemaand, maar het hof heeft, anders dan [geïntimeerden] c.s. stellen, geen e-mailberichten met aanmaningen van voor 19 november 2017 in het dossier aangetroffen. De factuur betreffende de werkzaamheden van 18 en 20 oktober 2017 komt dan ook niet voor vergoeding in aanmerking. Dat is anders voor de factuur van
€ 486,73. Die factuur dateert van 13 april 2018. Hoewel niet in de factuur is vermeld wanneer de gefactureerde werkzaamheden hebben plaatsgevonden, is voldoende aannemelijk dat die werkzaamheden niet vóór 19 november 2017 hebben plaatsgevonden, zoals Boss suggereert.
4.14
Ten aanzien van het dak van de serre hebben [geïntimeerden] c.s. aanspraak gemaakt op € 130,- voor de kosten van het aanbrengen van een dekzeil. Boss heeft zich tegen deze vordering alleen verweerd met de stelling dat de lekkage het gevolg is van het verwijderen van bladeren uit de dakgoot. Die stelling is hiervoor al besproken en verworpen, zodat de vordering toewijsbaar is.
4.15
Ten aanzien van de riolering staat vast dat [geïntimeerde2] op 3 januari 2017 per
e-mail bij Boss melding hebben gemaakt van de problemen. Boss heeft op 5 januari 2017 in een e-mail van Van den Boogaard aan [geïntimeerde1] gereageerd. In zijn e-mailbericht van die datum gaat Van den Boogaard niet in op de gemelde problemen aan de riolering en op het verzoek om te laten weten wanneer een reparatie kan plaatsvinden. In plaats daarvan betitelt hij de mail van [geïntimeerde2] als ‘een agressieve mail’, naar het oordeel van het hof zonder dat inhoud en toonzetting van de mail die kwalificatie rechtvaardigen, en verwijt hij
[geïntimeerden] c.s. hun onderhoudsverplichtingen niet na te komen. In een e-mailbericht van
9 januari 2018, na een bezoek aan de woning, geeft hij aan dat toen hij in het huis woonde er nooit sprake was van lekkage of verstopping en legt hij een verband tussen deze problemen en achterstallig onderhoud door [geïntimeerden] c.s.
4.16
Onder deze omstandigheden, waarin sprake is van een urgent probleem - een riolering die overloopt - en de daarop aangesproken verhuurder niet onmiddellijk te kennen geeft het probleem te zullen verhelpen, maar na twee dagen wel schriftelijk reageert op een ander onderwerp en de huurder bovendien onterechte verwijten maakt, mag de huurder, mede gelet op wat het hof hiervoor heeft overwogen over de verzuimregeling, ervan uitgaan dat de verhuurder in zijn verplichting tot herstel van het gemelde gebrek zal tekortschieten. Boss verkeerde dan ook vanaf 5 januari 2018 in verzuim. De uitlatingen van Van den Boogaard op 9 januari 2018 vormden vervolgens een bevestiging van het feit dat Boss de problemen aan de riolering niet wilde herstellen.
4.17
Dat betekent dat de door [geïntimeerden] c.s. vanaf 5 januari 2018 gemaakte kosten in beginsel voor vergoeding in aanmerking komen. Het betreft een bedrag van € 7.459,94. Van dit bedrag dateert € 6.387,65 van na 5 januari 2018 (de werkzaamheden zijn van 9 tot
23 januari 2018 verricht). De voor die tijd verrichte werkzaamheden komen niet voor vergoeding in aanmerking.
4.18
Volgens Boss is het door HRT aan [geïntimeerden] c.s. in rekening gebrachte bedrag buitenproportioneel hoog. De door [geïntimeerden] c.s. gemaakte kosten zijn dan ook niet redelijk, meent zij. Zij wijst er in dat verband op dat het doorspuiten van het riool ruim € 70,- kost. Het hof volgt Boss niet in dit betoog, omdat het er ten onrechte van uitgaat dat het rioleringsprobleem het gevolg was van een verstopping en dat het dus verholpen kon worden door het riool door te spuiten. Omdat geen sprake was van een verstopping, maar van een structureel probleem, dienden ingrijpender maatregelen te worden getroffen. Dat de getroffen maatregelen niet passend waren voor dit structurele probleem, heeft Boss niet onderbouwd, evenmin dat de voor deze maatregelen in rekening gebrachte kosten te hoog zouden zijn.
4.19
Boss heeft zich er nog op beroepen dat de wetgever bij de regeling van artikel 7:206 lid 3 BW vooral het oog heeft gehad op betrekkelijk geringe gebreken. Het hof volgt Boss daarin niet. Uit de door Boss aangehaalde passage uit de wetsgeschiedenis
volgt dat de huurder er bij omvangrijke herstellingen waarmee grote bedragen zijn gemoeid volgens de wetgever verstandig aan doet zich door de rechter te laten machtigen het herstel op kosten van de verhuurder te laten verrichten. Dat advies van de wetgever aan de huurder betekent niet - en de wetsgeschiedenis bevat ook geen aanwijzing in die richting - dat de regeling van artikel 7:206 lid 3 BW niet kan worden toegepast bij omvangrijke herstellingen.
4.20
De conclusie is dat  [geïntimeerden] c.s. per saldo aanspraak hebben op vergoeding van
€ 486,73 (cv-ketel) +  € 130,- (serre) + € 6.387,65 (riolering) = € 7.004,38. Dat is minder dan de kantonrechter toewijsbaar heeft geoordeeld. De grieven van Boss tegen het vonnis van de kantonrechter op dit punt, slagen dan ook.
Huurvermindering vanwege gederfd woongenot door de gebreken
4.21	 De kantonrechter vond een huurvermindering van 10% vanwege gederfd woongenot op zijn plaats. Boss vindt dat teveel, [geïntimeerden] c.s. te weinig.
4.22
De bezwaren van Boss tegen de beslissing van de kantonrechter zijn er vooral op gebaseerd dat volgens Boss geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Omdat dit standpunt van Boss onjuist is, vervalt dit argument. Wel kan Boss gevolgd worden in haar stelling dat de problemen met regenwater in de kelder op 13 januari 2018 het gevolg waren van het feit dat HRT een gat niet goed had gedicht. Met de (overigens kortstondige - het gat is immers gedicht) gevolgen daarvan zal bij de bepaling van de hoogte van de huurvermindering rekening worden gehouden.
4.21
Het hof vindt het aannemelijk dat [geïntimeerden] c.s.  hinder hebben ondervonden van de gebreken. Het betreft geen geringe gebreken, maar gebreken die de functionaliteit van de woning raken en daarmee het woongenot verminderen. Daarbij geldt wel dat de problemen in de cv-installatie van korte duur zijn geweest. De kantonrechter heeft met dat gebrek dan ook geen rekening gehouden en [geïntimeerden] c.s. hebben daar geen bezwaar tegen gemaakt. Net als de kantonrechter zal ook het hof alleen rekening houden met de lekkage in de serre en met de problemen in de riolering.
4.22
De kantonrechter heeft de korting van 10% als volgt gemotiveerd:
‘
De problemen met de riolering hebben zich voornamelijk buiten de woning afgespeeld in de winter. Binnen de woning is de overlast beperkt gebleven tot een verstopte wc, overstroming van de badkamer en aangrenzende slaapkamer en een lekkage van regenwater in de kelder wat langs de rioolbuis naar binnen kwam. Wat ernstig genoeg is om een huurvermindering toe te wijzen, maar niet ernstig genoeg voor een vermindering van 40%. Dat
[geïntimeerden] c.s. de woning heeft moeten verlaten, vanwege extreme stankoverlast, zoals hij stelt, heeft hij niet onderbouwd. Voor wat betreft de lekkage van het dak van de serre is relevant dat de serre slechts een klein deel van de gehele woning is - het gaat om een vrijstaande villa - en dat de overlast beperkt is geweest tot dit deel. Bovendien had
[geïntimeerden] c.s. het naar beneden gekomen plafond kunnen opruimen, waardoor de serre weer kon worden gebruikt. Al met al wordt een percentage van 10% redelijk geacht. Dit betekent dat voor de maand november 2017 de verschuldigde huur op € 4.816,67 wordt vastgesteld en vanaf december 2017 tot 1 juni 2018 wordt de huur vastgesteld op € 4.500,00 per maand.
’
4.23
Het hof kan zich in deze motivering vinden en neemt die over, met dien verstande dat ook wanneer geen rekening wordt gehouden met de lekkage in  de kelder een vermindering van 10% op zijn plaats is. Het hof voegt daaraan toe dat [geïntimeerden] c.s. in hoger beroep weliswaar hebben gesteld dat zij op een gegeven moment vanwege stankoverlast naar een hotel zijn gevlucht, maar dat zij deze stelling niet hebben onderbouwd, bijvoorbeeld door aan te geven wanneer zij in een hotel hebben verbleven en welk hotel dat was. Dat, zoals de kantonrechter ook heeft overwogen, het door de Huurcommissie gehanteerde gebrekenboek niet van toepassing is en ook niet naar analogie kan worden toegepast, hebben [geïntimeerden] c.s. in hoger beroep niet bestreden, zodat daarvan kan worden uitgegaan.
4.24
De conclusie is dat de bezwaren van beide partijen tegen het oordeel van de kantonrechter over de huurvermindering falen.
Opleveringsschade
4.25	De kantonrechter heeft slechts een deel van de door Boss gevorderde opleveringsschade toegewezen. Volgens Boss heeft de kantonrechter te weinig toegewezen door ten onrechte een aantal kostenposten buiten beschouwing te laten.
4.26
Boss voert allereerst aan dat de kantonrechter ten onrechte haar vordering van
€ 1.000,- betreffende de kosten van schoonmaak van de tuin niet heeft toegewezen. Volgens Boss heeft de kantonrechter deze vordering over het hoofd gezien. Het hof volgt Boss niet in dit betoog. De kantonrechter heeft in de bespreking van de diverse kostenposten onder meer vooropgesteld dat, indien aan de andere vereisten voor toewijzing is voldaan, in beginsel alleen concrete schade, onderbouwd met facturen en betaalbewijzen, voor vergoeding in aanmerking komt. Een offerte alleen vormt een onvoldoende onderbouwing. De kantonrechter heeft in dat verband verwezen naar een arrest van het hof s‘-Hertogenbosch
.
4.27
In een eerder arrest heeft dit hof overwogen
:
‘
Indien de huurder toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn opleveringsverplichtingen (vanwege het niet nakomen van zijn onderhoudsplicht of vanwege het toebrengen van schade) heeft de verhuurder recht op schadevergoeding. Anders dan gebruikelijk bij zaakschade, wordt deze schade niet abstract, maar concreet begroot. De verhuurder moet daadwerkelijk kosten hebben gemaakt of gaan maken om de opleveringsgebreken te herstellen (vgl. HR 3 oktober 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF9712).
’
Het hof is dan ook met de kantonrechter van oordeel dat Boss met een offerte alleen onvoldoende heeft onderbouwd dat zij daadwerkelijk € 1.000,- kosten heeft gemaakt of gaat maken. Het hof gaat er daarbij vanuit dat de in de tuin aanwezige zakken met afval al zijn begrepen in de door de kantonrechter toegekende vergoeding van € 2.000,- voor het schoon opleveren van de woning en het perceel.
4.28
De vordering tot vergoeding van de kosten van herstel van alarm en verlichting stuit ook af op het feit dat deze kosten niet zijn gemaakt en dat Boss - mede gezien het feit dat zij de woning te koop heeft gezet en in dat verband vooral de locatie aanprijst, waarop een nieuwe villa gebouwd kan worden - ook niet aannemelijk heeft gemaakt dat deze kosten nog  gemaakt zullen worden. Boss heeft ook betreffende deze posten slechts een, zeer globale, offerte overgelegd. De stelling van Boss dat ze pas tot herstel kan overgaan nadat de vordering is voldaan overtuigt niet. Boss heeft  een fors bedrag aan opleveringsschade gevorderd, maar het overgrote deel van dit bedrag heeft betrekking op posten die  niet toewijsbaar zijn. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom Boss wel  in staat is om de kosten van herstel van die andere posten  voor te schieten.
4.29
Wat voor de kosten van herstel van alarm en verlichting geldt, geldt ook voor de keuken. Boss heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij herstelkosten heeft gemaakt of zal maken. Bij deze stand van zaken kan in het midden blijven of nu wel of geen toestemming is gegeven voor het door [geïntimeerden] c.s. in de keuken verrichte verfwerk.
4.30
Voor de door Boss opgevoerde kosten vanwege herstel van cv-ketel, serre en riolering geldt dat hiervoor is overwogen dat deze schade voor rekening van Boss komt. De vordering tot vergoeding van deze kosten is dan ook niet toewijsbaar.
4.31
De conclusie is dat de bezwaren van Boss tegen het oordeel van de kantonrechter betreffende de opleveringsschade ongegrond zijn. Toewijsbaar is slechts het door de kantonrechter toewijsbaar geoordeelde bedrag van € 4.290,28.
Conclusies
4.32	Uit wat hiervoor is overwogen en uit de niet in hoger beroep ter discussie gestelde overwegingen van de kantonrechter volgt dat Boss van [geïntimeerden] c.s. te vorderen heeft:
€ 17.000,- - € 2.000,- = € 15.000,- aan de (verminderde) huur over de maanden februari tot en met mei 2018 en € 4.290,28 wegens opleveringsschade, in totaal € 19.290,28.
c.s. hebben van Boss te vorderen: de borg van € 10.000,-, € 7.004,38  wegens gemaakte kosten in verband met de gebreken en € 1.183,33 (€ 15.000,- -/- 13.816,67) wegens teveel betaalde huur over de maanden november 2017 tot en met januari 2018, in totaal  € 18.187,71. Per saldo heeft Boss dus nog € 19.290,28 -/- € 18.187,71 = € 1.102,57 van [geïntimeerden] c.s. te vorderen. De vordering van Boss is pas bij de oplevering ontstaan, zodat wettelijke rente verschuldigd is vanaf 1 juni 2018.
4.33
Boss heeft per saldo dus nog een vordering op [geïntimeerde1] . Dat betekent dat zij in beginsel ook het recht had om tot zekerheid van verhaal van die vordering conservatoir beslag te leggen. De kantonrechter heeft de beslagkosten op € 3.340,28 begroot. De kantonrechter is er daarbij vanuit gegaan dat twee beslagrekesten zijn ingediend. Het hof heeft bij de processtukken echter slechts één beslagrekest (weliswaar in tweevoud) aangetroffen en zal dan ook rekening houden met de kosten van één beslagrekest. Het hof komt dan uit op € 626,- aan griffierecht, € 300,- aan salaris gemachtigde (dat is het bedrag dat op grond van het door de kantonrechter toegepaste liquidatietarief op z’n plaats is) en
€ 339.56,- aan betekeningskosten, in totaal € 1.265,56.
4.34
Gelet op deze uitkomst, waarin beide partijen op belangrijke onderdelen in het ongelijk zijn gesteld, heeft de kantonrechter de proceskosten terecht gecompenseerd. Voor het hoger beroep geldt dat Boss in het door haar ingestelde principale appel grotendeels in het ongelijk wordt gesteld. Voor het door [geïntimeerden] c.s. ingestelde incidentele appel geldt hetzelfde: zij worden ook grotendeels in het ongelijk gesteld. Het hof zal Boss daarom veroordelen in de kosten van het principale  appel (geliquideerd salaris van de advocaat:
2 punten, tarief IV), te vermeerderen met nasalaris en wettelijke rente en [geïntimeerden] c.s. in de kosten van het incidentele appel (geliquideerd salaris van de advocaat: nihil, omdat geen memorie van antwoord in het incidenteel appel is genomen).
4.35
Het hof zal het vonnis van de kantonrechter voor wat betreft de punten 5.2 en 5.3 van het dictum, waar de veroordelingen in zijn vastgelegd, vernietigen en voor het overige bekrachtigen.
5
5.	De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis dat de kantonrechter te Almere op 9 januari 2019 tussen partijen heeft uitgesproken, met uitzondering van het dictum onder 5.2 en 5.3;
vernietigt dat vonnis voor wat betreft het dictum onder 5.2 en 5.3,
en doet in zoverre opnieuw recht:
veroordeelt [geïntimeerden] c.s. hoofdelijk, zodat indien de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan Boss te betalen € 1.102,57, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf
1 juni 2018 tot aan het tijdstip van betaling en € 1.265,56 aan beslagkosten;
veroordeelt Boss in de kosten van het principaal  appel en bepaalt deze kosten, voor zover tot nu toe door [geïntimeerden] c.s. gemaakt, op € 741,- aan verschotten en op €  4.062,- voor geliquideerd salaris van de advocaat, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de datum van dit arrest en te vermeerderen met € 163,- voor nasalaris, verhoogd met € 85,- indien niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan deze veroordeling is voldaan èn betekening heeft plaatsgevonden;
veroordeelt [geïntimeerden] c.s. in de kosten van het incidenteel appel en bepaalt deze kosten, voor zover tot nu toe door Boss gemaakt, op nihil;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, D.H. de Witte en O.E. Mulder en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 25 mei 2021, in aanwezigheid van de griffier.
Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p.10.
Parlementaire Geschiedenis boek 6, 1981, p. 289 (MvA).
Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p.10.
Hof ‘s-Hertogenbosch 28 maart 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1517.
Hof Arnhem-Leeuwarden 23 juli 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:5994.