ECLI:NL:RBROT:2026:1485, Rechtbank Rotterdam, 13-02-2026, 10957861 CV EXPL 24-5787
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-02-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurprijsvermindering vanwege gebreken, afgewezen. Beoordeling kantonrechter na uitspraak Huurcommissie.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10957861 CV EXPL 24-5787
    
    
    
      datum uitspraak: 13 februari 2026
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        ZBI Fondsmanagement GmbH,
      vestigingsplaats: Erlangen,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      gemachtigde: mr. E. de Ruiter,
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [persoon A] ,
      
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      gemachtigde: mr. D. Everts.
    
    
    
      De partijen worden ‘ZBI’ en ‘ [persoon A] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          het tussenvonnis van 28 maart 2025 en de daarin genoemde stukken;
        
        
          het deskundigenrapport van Liftconsult;
        
        
          het deskundigenrapport van Sleutelspecialist Delft;
        
        
          de akte uitlaten na deskundigenbericht liften van ZBI;
        
        
          de akte uitlaten na bericht deskundige sloten van ZBI;
        
        
          de akte van uitlating na deskundigenbericht sleutel tevens wijziging van eis in reconventie van [persoon A] .
        
      
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over en wat eisen de partijen?
      
    
    
    
      2.1.
      ZBI is deze procedure gestart, omdat zij het niet eens is met de beslissing van de Huurcommissie dat [persoon A] recht zou hebben op een tijdelijke huurprijsvermindering van 60% vanwege ernstige gebreken in het complex waar de woning deel van uitmaakt. ZBI eist (na eiswijziging), samengevat:
      
        
          een verklaring voor recht dat de kale huur over de periode van 1 juni 2023 tot 1 juli 2024 € 731,90 per maand bedraagt;
        
        
          een verklaring voor recht dat de kale huur vanaf 1 juli 2024 € 774,35 per maand bedraagt.
        
      
    
    
      2.2.
      
        [persoon A] heeft een tegeneis ingesteld. Zij eist, samengevat (na eiswijziging):
      
        
          een verklaring voor recht dat sprake is van een gebrek dan wel gebreken aan het hang- en sluitwerk en de liften van het complex;
        
        
          dat zij vanaf 1 juni 2023 tot het moment waarop de gebreken zijn hersteld recht heeft op een huurprijsvermindering van 60%;
        
        
          te bepalen dat de huur per 1 juni 2023 tot en met heden € 773,90 bedraagt voor de woning (inclusief servicekosten) en € 95,20 voor de parkeerplaats;
        
        
          herstel van de gebreken op straffe van een dwangsom. 
        
      
      
    
    
      2.3.
      Om de eis van ZBI en de tegeneis van [persoon A] te kunnen beoordelen heeft de kantonrechter twee deskundigen (Liftconsult en Sleutelspecialist Delft) benoemd die vervolgens onderzoek hebben gedaan naar de liften, sloten en deuren van het complex. De deskundigen hebben rapporten opgesteld en de partijen zijn in de gelegenheid gesteld daarop te reageren.
      
      
        
          Uitkomst
        
      
      
    
    
      2.4.
      De eis van ZBI wordt afgewezen. De tegeneis van [persoon A] wordt eveneens afgewezen. Hierna wordt dit oordeel verder uitgelegd.
      
      
        
          In conventie
        
      
      
      
        
          De verklaringen van recht worden afgewezen
        
      
      
    
    
      2.5.
      Tijdens de zitting op 2 oktober 2024 hebben de partijen overeenstemming bereikt over de hoogte van de maandelijkse huurprijs. Zij hebben afgesproken dat [persoon A] met ingang van november 2024 voor het appartement € 774,35 per maand aan huur betaalt, € 42,- per maand aan servicekosten en € 98,- per maand voor de parkeerplaats. Dit is opgenomen in een proces-verbaal. Omdat de partijen deze afspraak hebben gemaakt, heeft ZBI geen belang bij een verklaring voor recht op dit punt (die overigens niet in overeenstemming is met de gemaakte afspraak). Deze eisen worden daarom afgewezen. 
      
      
        
          De proceskosten komen voor rekening van ZBI
        
      
      
    
    
      2.6.
      ZBI moet de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt. De kantonrechter begroot de kosten die ZBI aan [persoon A] moet betalen op € 720,- aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten × € 288,-) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 864,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
      
        
          Ten aanzien van de huurprijs
        
      
      
    
    
      2.7.
      
        [persoon A] eist dat de kantonrechter de maandelijkse huurprijs per 1 juni 2023 tot en met heden bepaalt op € 773,90 voor de woning (inclusief servicekosten) en € 95,20 voor de parkeerplaats. Omdat dit niet overeenkomt met de afspraak die de partijen tijdens de zitting op 2 oktober 2024 blijkens het proces-verbaal op dit punt hebben gemaakt, wordt dit deel van de eis afgewezen. 
      
      
      
      
        
          Juridisch kader huurprijsvermindering
        
      
      
    
    
      2.8.
      Een huurder heeft aanspraak op huurprijsvermindering, als sprake is van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek (artikel 7:207 lid 1 BW). Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor deze niet het genot heeft dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 lid 2 BW). Het is de bedoeling van de wetgever geweest dat slechts een substantiële aantasting van het huurgenot dat de huurder daadwerkelijk mocht verwachten, aanleiding zal kunnen zijn tot huurprijsvermindering, waarbij geldt dat de huurprijsvermindering in verhouding dient te staan tot de genotvermindering. Het is aan [persoon A] als huurder om voldoende feiten te stellen en zo nodig te bewijzen op welke wijze door welk gebrek haar huurgenot concreet en substantieel is verminderd (artikel 150 Rv). 
      
      
        
          De sloten en deuren
        
      
      
    
    
      2.9.
      Aan Sleutelspecialist Delft is gevraagd de volgende vragen te beantwoorden:
      
      
        
          Constateert u problemen met (het slot van) de portiekdeur waardoor onbevoegde derden het pand zonder sleutel kunnen betreden?
        
        
          Constateert u problemen met de toegangsdeur die zich achter de brievenbussen bevindt waardoor onbevoegde derden het pand zonder sleutel kunnen betreden?
        
        
          Constateert u problemen met de parkeergaragedeur waardoor onbevoegde derden het pand zonder sleutel kunnen betreden?
        
        
          Constateert u problemen met de toegangsdeur naar het complex vanuit de parkeergarage waardoor onbevoegde derden het pand zonder sleutel kunnen betreden?
        
        
          Constateert u problemen met (het slot van) de deur van de fietsenstalling waardoor onbevoegde derden het pand zonder sleutel kunnen betreden?
        
        
          Zo ja, welke problemen zijn dat en hoe kunnen deze adequaat verholpen worden?
        
      
      
    
    
      2.10.
      Sleutelspecialist Delft heeft een rapport (‘advies/oordeel’) opgesteld en partijen hebben op de bevindingen van de deskundige gereageerd. 
      
    
    
      2.11.
      Naar aanleiding van de bevindingen van Sleutelspecialist Delft ziet de kantonrechter geen reden om de huurprijs te verlagen. Hierna wordt dit toegelicht. 
      
      
        2.11.1.
        Uit het deskundigenbericht volgt dat de sloten en deuren in zijn algemeenheid aan groter onderhoud toe zijn, maar dit levert niet automatisch een gebrek op. 
        
      
      
        2.11.2.
        Van een concreet gebrek aan (het slot van) de portiekdeur is niet gebleken. Er wordt niet geconstateerd dat het slot kapot is. Dat een en ander qua onderhoud en installatie beter zou kunnen, betekent niet automatisch dat sprake is van een gebrek. 
        
      
      
        2.11.3.
        Over de toegangsdeur achter de brievenbussen zegt de deskundige dat de secustrip zodanig is geplaatst dat de deur relatief makkelijk geopend kan worden en dat de sleutelschakelaar stuk is. Wat met dat laatste precies wordt bedoeld en of het hierdoor voor onbevoegde derden mogelijk is om het pand zonder sleutel te betreden, is onduidelijk. De kantonrechter kan hieruit onvoldoende afleiden of sprake is van een gebrek.
        
      
      
        2.11.4.
        Volgens de deskundige zijn er geen problemen met de parkeergaragedeur. Op dit punt is dus niet gebleken dat sprake is van een gebrek.
        
      
      
        2.11.5.
        Over de deuren vanuit de parkeergarage naar het complex zegt de deskundige alleen dat onderhoud nodig is. Dit is onvoldoende om het bestaan van een gebrek vast te stellen. De noodzaak tot onderhoud levert immers niet automatisch een gebrek op. 
        
      
      
        2.11.6.
        Met betrekking tot de fietsenstalling ziet de opmerking van de deskundige enkel op de hekken, waar overheen geklommen zou kunnen worden. Hij zegt niets over het slot. Op basis van deze bevindingen kan geen gebrek aan het slot van de fietsenstalling geconstateerd worden.
        
      
    
    
      2.12.
      Op basis van het voorgaande is niet vast komen te staan dat er gebreken aan de sloten en/of deuren van het complex zijn. Er is daarom geen aanleiding voor huurprijsvermindering. Gelet op het voorgaande worden de onderdelen van de tegeneis die zien op gebreken aan de deuren en/of sloten van het complex afgewezen.
      
      
        
          De liftinstallaties
        
      
      
    
    
      2.13.
      De vier liftinstallaties in het complex zijn op 9 juli 2025 geïnspecteerd door Liftconsult. Aan Liftconsult zijn de volgende vragen voorgelegd:
      
      1. Constateert u problemen met de veiligheid van de liftinstallaties van het complex?
      2. Zo ja, welke problemen zijn dat en hoe kunnen deze adequaat verholpen worden?
      
    
    
      2.14.
      In zijn deskundigenbericht geeft de deskundige aan dat bij alle liften sprake is van een grote reeks aan tekortkomingen die voor het grootste deel te maken hebben met slijtage van onderdelen. Hij heeft de indruk dat de installaties in (zeer) matige staat zijn, omdat zij onvoldoende periodiek worden onderhouden en sprake is van een achterstand in planmatig onderhoud. Veel van de componenten hebben hun technische levensduur overschreden. Het lijkt erop dat er pas wordt overgegaan tot vernieuwen van onderdelen bij een defect. Dit heeft een nadelig effect op de betrouwbaarheid en het comfort van de liften. De installaties doen met regelmaat niet wat ze moeten doen vanwege aantoonbare redenen, aldus de deskundige. Wel zijn de installaties gekeurd en daarmee voldoende veilig in de zin dat er geen fysieke schade door een ongeval te verwachten is, aldus Liftconsult.
      
    
    
      2.15.
      
        [persoon A] is in de gelegenheid gesteld op dit rapport te reageren, maar heeft dat niet gedaan. ZBI heeft zich daarover wel uitgelaten. 
      
    
    
      2.16.
      
        Naar aanleiding van de bevindingen van Liftconsult ziet de kantonrechter geen reden om de huurprijs te verlagen vanwege de liftinstallaties. 
        Bij een gebruiksobject zoals een lift, met name als daarmee zeer veel ritten worden gemaakt, is slijtage onvermijdelijk. Achterstallig onderhoud kan storend zijn en leiden tot het ontstaan van gebreken, maar is op zichzelf geen gebrek en leidt ook niet automatisch tot huurprijsvermindering. Van concrete, actuele gebreken en veiligheidsproblemen is niet gebleken. De deskundige maakt daar in elk geval geen melding van in zijn rapport. In de periode vanaf 2023 tot de datum van de inspectie door Liftconsult is er ook slechts een gering aantal storingen geregistreerd. Dit duidt niet op het veelvuldig voorkomen van ernstige liftstoringen. De kantonrechter dringt er wel op aan dat de liften regelmatig worden onderhouden en technisch weer up-to-date worden gebracht om te voorkomen dat in de toekomst gebreken gaan ontstaan die wel tot huurprijsvermindering kunnen leiden.
      
      
    
    
      2.17.
      Op basis van het voorgaande is niet vast komen te staan dat er nu gebreken aan de liftinstallaties van het complex zijn. Er is daarom ook op dit punt geen aanleiding voor huurprijsvermindering. Gelet op het voorgaande worden de onderdelen van de tegeneis die zien op gebreken aan de liftinstallaties afgewezen. 
      
      
        
          De proceskosten komen voor rekening van [persoon A]
        
      
      
    
    
      2.18.
      
        [persoon A] moet de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt. De kantonrechter begroot de kosten die [persoon A] aan ZBI moet betalen op € 864,- aan salaris voor de gemachtigde (3 punten × € 288,-) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.008,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.19.
      Dit vonnis wordt, voor wat betreft de proceskostenveroordelingen, uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat beide partijen dat eisen en daar over en weer geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      wijst de eis af;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt ZBI in de proceskosten, die aan de kant van [persoon A] worden begroot op € 864,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.3.
      wijst de eis af;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, die aan de kant van ZBI worden begroot op € 1.008,-;
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis, voor wat betreft de proceskostenveroordelingen, uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        43416
      
    
  
  
     MvT, Kamerstukken II 1997/98, 26089, 3