ECLI:NL:RBZWB:2021:3209
Rechtbank ZWB — Uitspraak 


RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
Zaaknummer BRE 19/5623
uitspraak van 18 juni 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] ,
belanghebbende,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk,
verweerder.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 320.000,- (aanslagnummer [aanslagnummer] ). In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting voor 2019 bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 30 september 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 26 maart 2021. Aldaar is verschenen en gehoord, namens de heffingsambtenaar, taxateur [taxateur 1] .
Belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 3 maart 2021 aan belanghebbende op het adres [adres] , [postcode] te [woonplaats] , onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Belanghebbende is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit controle via Track&Trace van PostNL is gebleken dat de brief op 4 maart 2021 is bezorgd op het voornoemde adres, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden.
De uitspraaktermijn is met zes weken verlengd.
Overwegingen
1. Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning). Het betreft een twee-onder-een-kap woning, bouwjaar 1971, met een inhoud van 570 m3 exclusief een vrijstaande berging van 22 m3. De oppervlakte van het perceel bij de woning bedraagt 273 m2.
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende bepleit een waarde van € 210.000,-. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 320.000,-.
Toetsingskader van de rechtbank
3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
4. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
7. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op de waardematrix van 3 januari 2020 van taxateur [taxateur 1] . De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 320.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] in [woonplaats] . De matrix is voorzien van (summier) beeldmateriaal van zowel de woning als van voornoemde referentiewoningen.
Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 320.000,- niet te hoog is.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
8. Belanghebbende heeft in dit kader aangevoerd dat er een veel beter vergelijkingspand is, namelijk de belendende twee-onder-een kap woning [vergelijkingspand] . Dit pand is volgens belanghebbende bijna identiek aan de woning en is binnen het peiljaar, te weten op 5 september 2018, voor € 194.000,- verkocht. Ter onderbouwing heeft belanghebbende een taxatierapport van [vergelijkingspand] van 2 maart 2018, opgemaakt door [taxateur 2] , overgelegd.
De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat uit het overgelegde taxatierapport juist blijkt dat het belendende pand niet geschikt is als referentiewoning. Het betreft namelijk – in tegenstelling tot de woning - een praktijkwoning met op de begane grond een praktijkruimte [praktijkruimte] en op de eerste verdieping woonruimte. Ook heeft het pand 100 m³ minder inhoud dan de woning. Bovendien is het pand op basis van de huurwaardekapitalisatie-methode getaxeerd in verhuurde staat, hetgeen een waardedrukkend effect heeft van ongeveer 30%.
De rechtbank is met de heffingsambtenaar, om de door hem genoemde redenen, van oordeel dat het pand [vergelijkingspand] niet geschikt is om als referentiewoning te dienen.
Voor het overige heeft belanghebbende niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen, zodat zij van deze referentiewoningen zal uitgaan.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning?
9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
Zowel de woning, als de referentiewoningen zijn twee-onder-een-kap-huizen die gebouwd zijn in de jaren ’70 en ‘80 van de vorige eeuw. De inhoud van de objecten is niet in alle gevallen gelijk, maar met de verschillen is rekening gehouden door uit te gaan van de m3-prijs voor het hoofdgebouw. Dat is op juiste wijze gebeurd. De heffingsambtenaar heeft wat de ligging betreft toegelicht dat in de [straat belanghebbende] met name rij- en hoekwoningen zijn verkocht, waardoor er rondom de waardepeildatum in dezelfde straat geen vergelijkingspanden waren. De referentiewoningen liggen weliswaar dichtbij de woning, maar er is wel rekening gehouden met een gunstigere ligging van de referentiewoningen. Voor de mindere kwaliteit en staat van onderhoud van de woning is een correctie toegepast op de waardering. Hiermee is inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
10. Belanghebbende heeft betoogd dat het niet zo kan zijn dat de WOZ-waarde van de [adres] nu € 320.000,- bedraagt, terwijl de aanslag voor belastingjaar 2018 voor de woningen [adres] en [vergelijkingspand] gezamenlijk € 398.000,- bedroeg. Beide woningen waren tot 5 september 2018 haar eigendom en zij ontving de WOZ-waarde van beide woningen gezamenlijk in één bedrag. De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangegeven dat de mogelijkheid bestaat dat in het verleden, om hem niet bekende reden, beide woningen ten onrechte als één WOZ-object zijn gewaardeerd en dat daardoor ook een te lage waarde is vastgesteld. Eén pand van 1000 m³ is immers minder waard dan twee afzonderlijke panden van 500 m³. De heffingsambtenaar vermoedt dat deze misslag pas bij de verkoop van [vergelijkingspand] aan het licht is gekomen. De woningen zijn nu als aparte objecten gewaardeerd voor de Wet WOZ en dat is juist.
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn toelichting en overweegt dat de strekking van de Wet WOZ met zich meebrengt dat de waarde voor elk tijdvak opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van concrete marktgegevens. Als er in het verleden fouten zijn gemaakt bij de objectafbakening dan mogen deze worden hersteld. Gelet op de onjuiste WOZ-aanslagen uit het verleden is het begrijpelijk dat de onderhavige aanslag bij belanghebbende vraagtekens heeft opgeroepen, maar de door belanghebbende bedoelde relatieve waardestijging kan dus niet leiden tot het oordeel dat de waarde voor het jaar 2019 te hoog is vastgesteld.
Conclusie
11. Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning, alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.
12. Voor een proceskostenveroordeling ziet de rechtbank geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.E.M. Marsé, rechter, in aanwezigheid van
mr. W.H.M. Venmans, griffier, op 18 juni 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is niet in de gelegenheid deze uitspraak te ondertekenen.
De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).