ECLI:NL:RBMNE:2021:1745
Rechtbank MNE — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/504765 / HA ZA 20-403
Vonnis van 21 april 2021
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.
,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaten mr. R.P. de Vries en mr. J.J.A.M. de Haas te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.
,
gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaten mr. P.V. Kleijn en mr. J.R. Huurenkamp te Utrecht.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
[eiseres] heeft met een dagvaarding met producties een vordering ingesteld tegen [gedaagde] . [gedaagde] heeft een conclusie van antwoord ingediend met producties en daarbij een vordering in reconventie ingesteld. [eiseres] heeft een conclusie van antwoord in reconventie ingediend.
1.2.
De mondelinge behandeling vond plaats op 18 februari 2021. [eiseres] is daar verschenen bij haar bestuurders de heer [A] en de heer [B] . Zij werden bijgestaan door mr. [NAAM]. De Haas voornoemd. [gedaagde] is verschenen bij haar directeur de heer [C] . Hij werd vergezeld door  de heer [D] , destijds hoofd vastgoed van [gedaagde] . Zij werden bijgestaan door mr. [NAAM]. Huurenkamp voornoemd. Partijen hebben vragen van de rechtbank beantwoord, hun standpunten nader toegelicht aan de hand van pleitnota’s en op elkaars standpunten gereageerd.
1.3.
Daarna volgt dit vonnis.
2
Het geschil
in conventie
2.1.
[eiseres] houdt zich bezig met beheer van vastgoed. [gedaagde] is bestuurder van [onderneming 1] B.V. [onderneming 1] verhuurt een kantoren- en appartementencomplex aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 5] in [plaatsnaam] (hierna: de panden). Vanaf maart 2018 hebben [eiseres] en [gedaagde] met elkaar gesproken over het beheer van de panden door [eiseres] . Dit beheer zou plaatsvinden in samenhang met “ [handelsnaam van eiseres] ” ( [handelsnaam van eiseres] ) dat [eiseres] als “start-up” ontwikkelde. Het [handelsnaam van eiseres] -project hield in - kort gezegd - dat op de gebouwen sensoren worden geplaatst waarmee metingen kunnen worden verricht met het doel besparingen in het onderhoud te realiseren. [eiseres]  heeft offertes uitgebracht voor het vastgoedbeheer in combinatie met het [handelsnaam van eiseres] -project. In de offerte van 19 april 2018 (productie 4 bij de dagvaarding) heeft [eiseres] een prijsopgave gedaan voor “vastgoedbeheer en huur kantoorunit” en daarbij vermeld:
“de uitvoering van het technisch vastgoedbeheer ten behoeve van het kantorencomplex [straatnaam] te [plaatsnaam] , participeren als “Launching Customer” betreffende onze innovatieve uitvinding [handelsnaam van eiseres] ‘ [handelsnaam van eiseres] ’ en een vijftal kantoorpanden als pilot aan te bieden te weten: [straatnaam] [nummeraanduiding 1] , [nummeraanduiding 2] , [nummeraanduiding 3] , [nummeraanduiding 4] en [nummeraanduiding 5] te [plaatsnaam] en last but not least het betrekken van een kantoorunit als Start Up. (…).”
In deze offerte heeft [eiseres] een stappenplan opgenomen voor de uitvoering van het [handelsnaam van eiseres] -project.
2.2.
Omdat partijen tijd nodig hadden voor het opstellen van de te sluiten overeenkomst hebben zij op 25 mei 2018 een “intentieverklaring” (hierna: de intentieovereenkomst) getekend. Deze verklaring vermeldt:
“(…)
In de komende periode (1 juni 2018 - 30 juni 2018) staat verdere uitwerking van het contract voor een periode van ten minste 3 jaar, ingaande op 1 juli 2018 en eindigend op 30 juni 2021. Mochten partijen er niet in slagen om tot overeenstemming te komen over de berekeningswijze van de besparingen (zie hierna) dan staat het partijen vrij om van de beheerovereenkomst af te zien. [gedaagde] zal dan alleen de pro rata vaste vergoeding verschuldigd zijn voor de door [eiseres] verrichte werkzaamheden.
Afspraken aangaande beheerovereenkomst (inclusief de pilot, zie hierna) project [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 5] te [plaatsnaam] :
Als overgangsperiode zal [eiseres] vanaf 1 juni 2018 aanspreekpunt worden voor huurders en zal de huidige beheerder [onderneming 2] zaken aangaande het beheer overdragen.
Zaken t.b.v. contractvorming ingaande 1 juli 2018
Vanaf 1 juli 2018 zal [eiseres] het volledige beheer overnemen van [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 5] te [plaatsnaam] .
[eiseres] zal een kantoorruimte ter beschikking krijgen van tenminste 40m2
De vergoeding die [eiseres] ontvangt onder de beheerovereenkomst bestaat uit een vast en een variabel deel.
Vast: € 80.000 excl. btw per jaar. De facturatie zal geschieden in 12 termijnen. Ivm tot de overgangsperiode juni 2018 zal het eerste jaar uit 13 termijnen bestaan. Facturen worden per de 1 van iedere maand ingediend en binnen 30 dagen betaalbaar gesteld.
Het variabele deel is afhankelijk van de gerealiseerde besparingen. Besparingen die gerealiseerd worden zullen einde van het desbetreffende jaar verrekend worden. 1e verrekening 50% van de volledige besparing (50% van 100%) 2e jaar 50% van 75% gerealiseerde besparing, 3e jaar 50% van 50% gerealiseerde besparing en het 4e jaar 50% van 25% gerealiseerde besparing
Voor het realiseren van de besparingen zal [eiseres] gedurende het eerste jaar een nulmeting uitvoeren en vervolgens puntsgewijs de diverse besparingen en daarbij behorende investeringen inzichtelijk maken en onderbouwen met een NCW en TCO berekening
De berekeningswijze van de besparingen worden nog verder uitgewerkt met de volgende uitgangspunten:
(…)
Over het eerste jaar (aangeduid als pilot) wordt het variabele deel van de vergoeding reeds vastgesteld op € 53.000 excl. btw. Facturatie van de pilot zal in twee termijnen geschieden 1e termijn 50% van EUR  53.000 excl. Btw 1 juni 2018, 2e termijn 1 december 2018
De op te stellen beheerovereenkomst heeft een looptijd van drie jaar en gaat in per 1 juli 2018 en eindigt van rechtswege op 30 juni 2021.
(…).”
2.3.
[eiseres] heeft op 26 juni 2018 een concept beheerovereenkomst aan [gedaagde] gestuurd. Op 5 juli 2018 hebben partijen deze concept beheerovereenkomst besproken. Op 6 juli 2018 heeft [eiseres] per e-mail een aantal aanpassingen van het concept gestuurd. [gedaagde] heeft de aangepaste (concept)overeenkomst niet getekend.
2.4.
Vanaf 1 juli 2018 heeft [eiseres] het beheer van de panden uitgevoerd. [gedaagde] heeft de eerste factuur voor de in de intentieverklaring genoemde “variabele” vergoeding van € 26.500,-- (de helft van € 53.000,--) betaald. Voor de vaste vergoeding van € 80.000,-- heeft zij in de periode 1 juni 2018 tot 1 augustus 2019 maandelijks een bedrag van € 8.066,77 inclusief btw betaald.
2.5.
Partijen hebben het overleg over de berekeningswijze van de besparingen voortgezet.
2.6.
Het [handelsnaam van eiseres] -project heeft vertraging opgelopen. De sensoren zijn niet geplaatst. Verder was er discussie over de uitvoering van de beheertaken door [eiseres] . Daarover is per e-mail gecorrespondeerd en hebben besprekingen plaatsgevonden.
2.7.
Op 9 juli 2019 heeft [gedaagde] aan [eiseres] een concept vaststellingsovereenkomst gestuurd met het voorstel dat [eiseres] haar werkzaamheden als vastgoedbeheerder zal staken per 1 oktober 2019. Deze concept overeenkomst noemt als aanleiding  voor de beëindiging (punt F van de overeenkomst) dat er tussen Partijen onenigheid is ontstaan over de door [eiseres] uit te voeren (beheer)werkzaamheden en het [handelsnaam van eiseres] project. [eiseres] heeft in een e-mail van 23 juli 2019 gereageerd op de concept vaststellingsovereenkomst en een voorstel gedaan voor de financiële afwikkeling van de samenwerking. In een e-mail van diezelfde datum heeft [gedaagde] aan [eiseres] meegedeeld dat zij niet instemt met dit tegenvoorstel.
2.8.
Vanaf 1 augustus 2019 heeft [eiseres] geen beheerwerkzaamheden meer gedaan.
2.9.
In een brief van 23 augustus 2019 heeft [gedaagde] [eiseres] een laatste kans geboden om de concept vaststellingsovereenkomst te ondertekenen. [eiseres] heeft die vaststellingsovereenkomst niet ondertekend. In een brief van 31 augustus 2019 heeft [gedaagde] aan [eiseres] meegedeeld dat zij de overeenkomst met [eiseres] vernietigt op grond van dwaling en/of dat zij deze ontbindt vanwege de tekortkoming in de nakoming door [eiseres] .
2.10.
In een brief van 21 oktober 2019 heeft (de advocaat [NAAM]) [gedaagde] - voor zover (de eerdere) ontbinding of vernietiging geen stand zou houden - de overeenkomst met  betrekking tot het beheer, het [handelsnaam van eiseres] -project en het gebruik van de kantoorruimte opgezegd met ingang van 1 november 2019.
2.11.
[eiseres] heeft in kort geding nakoming gevorderd van de gemaakte afspraken over de beheerovereenkomst en de [handelsnaam van eiseres] -pilot. Deze vordering is afgewezen.
2.12.
In deze procedure stelt [eiseres] dat [gedaagde] de overeenkomst ten onrechte heeft vernietigd en/of ontbonden en daarmee is tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de overeenkomst. [eiseres] stelt dat zij daarom het recht heeft de overeenkomst te ontbinden en recht heeft op vergoeding van de schade die zij als gevolg van de tekortkoming van [gedaagde] lijdt. Na wijziging van eis vordert [eiseres] dat de rechtbank:
- de overeenkomst tussen [gedaagde] en [eiseres] met betrekking tot het beheer van de panden ontbindt,
- [gedaagde] veroordeelt om aan haar een bedrag te betalen van € 210.500,-- bestaande uit de resterende vaste beheervergoeding, de tweede termijn van de [handelsnaam van eiseres] -pilot en de (huur)waarde van twee jaar huur van de ontnomen kantoorruimte, te verhogen met de wettelijke rente vanaf 28 september 2019,
- [gedaagde] veroordeelt om aan [eiseres] de schadevergoeding te betalen voor de gederfde variabele beheervergoeding, nader op te maken bij staat, en
- [gedaagde] te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.
2.13.
Volgens [gedaagde] heeft zij de samenwerking met [eiseres] rechtsgeldig beëindigd; primair door vernietiging van de overeenkomst vanwege dwaling, subsidiair vanwege ontbinding vanwege toerekenbare tekortkoming door [eiseres] en meer subsidiair omdat zij deze rechtsgeldig heeft opgezegd. [gedaagde] heeft betwist dat [eiseres] schade heeft geleden als gevolg van deze ontbinding/vernietiging.
in reconventie
2.14.
Volgens [gedaagde] had de door haar betaalde factuur van € 26.500,-- betrekking op het [handelsnaam van eiseres] -project. Omdat dat project niet is uitgevoerd moet dit bedrag vanwege de beëindiging van de overeenkomst hoe dan ook aan haar worden terugbetaald:
- het bedrag is onverschuldigd betaald vanwege de vernietiging van de overeenkomst wegens dwaling; of
- als ongedaanmaking van de prestaties vanwege de ontbinding van de overeenkomst waarvoor geen vergoeding in de plaats dient te komen; of
- vanwege ongerechtvaardigde verrijking vanwege de opzegging van de overeenkomst. Verder stelt [gedaagde] dat de kantoorruimte slechts voor de duur van de samenwerking om niet aan [eiseres] ter beschikking was gesteld. Na de beëindiging van de overeenkomst had [eiseres] deze daarom onmiddellijk moeten ontruimen. Omdat zij dat niet heeft gedaan is zij aan [gedaagde] een vergoeding voor het gebruik verschuldigd. [gedaagde] waardeert deze op een maandelijkse huurprijs van € 544,44 exclusief btw.
2.15.
Op grond van het voorgaande vordert [gedaagde] in reconventie dat de rechtbank
- [eiseres] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 26.500,--, exclusief btw,
- tot betaling van een maandelijkse vergoeding van € 554,54 voor het gebruik van het kantoor in de periode 1 september 2019 tot 1 januari 2020, en
- [eiseres] veroordeelt in de kosten van deze procedure.
3
De beoordeling in conventie.
Wat zijn partijen overeengekomen
3.1.
Partijen twisten over de inhoud van de tussen hen gesloten overeenkomst. Om vast te kunnen stellen wat partijen hebben afgesproken moet de overeenkomst worden uitgelegd. Daarbij is niet alleen de letterlijke, taalkundige betekenis van de overeenkomst doorslaggevend, maar komt het aan op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de afspraken mochten toekennen en op dat wat zij daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex). Bij deze uitleg moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval.
3.2.
Volgens [eiseres] is naast de ondertekende intentieverklaring ook de beheerovereenkomst, zoals zij die in concept aan [gedaagde] heeft gezonden, inclusief de door [eiseres] meegezonden Algemene Voorwaarden, stilzwijgend overeengekomen. Volgens [gedaagde] is uitsluitend de intentieovereenkomst die door beide partijen is ondertekend overeengekomen. Zij heeft gemotiveerd betwist dat zij de concept beheerovereenkomst heeft aanvaard.
3.3.
Op grond van de ondertekende intentieovereenkomst staat in elk geval vast dat [eiseres] voor de duur van drie jaar het beheer over de panden zou gaan uitvoeren tegen een vaste jaarlijkse vergoeding van € 80.000,-- én een variabele vergoeding volgens het in de intentieovereenkomst bepaalde schema. De variabele vergoeding was gerelateerd aan de besparingen in de kosten voor het onderhoud die in de loop van de jaren door de toepassing van het [handelsnaam van eiseres] -project zouden worden gerealiseerd. Verder staat vast dat partijen zijn overeengekomen dat zij van de beheerovereenkomst kunnen “afzien” als zij geen overeenstemming bereiken over de berekening van de besparingen die nodig zijn om het variabele deel van de vergoeding van het beheer te kunnen vaststellen en dat in dat geval alleen de vaste beheervergoeding naar rato verschuldigd is.
3.4.
[gedaagde] heeft de op 26 juni 2018 door [eiseres] toegezonden concept beheerovereenkomst niet ondertekend. De rechtbank volgt niet de stelling van [eiseres] dat de conceptbeheerovereenkomst stilzwijgend onderdeel is geworden van de wel ondertekende intentieovereenkomst. De intentieovereenkomst is juist gesloten omdat partijen het nog niet eens waren over de (verdere) inhoud van de beheerovereenkomst. Uit de e-mailcorrespondentie tussen partijen blijkt dat het de bedoeling was om vóór 1 juli 2018 de (definitieve) beheerovereenkomst te sluiten. Zie de e-mail van [eiseres] van 17 mei 2018 (productie 3 van [gedaagde] ) waarin [eiseres] voorstelt voor de aanloopperiode een intentieverklaring op te stellen en in de periode 1 juni 2018 t/m 30 juni 2018 de beheerovereenkomst op te stellen. Hieruit volgt dat zolang partijen nog geen overeenstemming hebben bereikt over de te sluiten beheerovereenkomst, de intentieovereenkomst hun verhouding regelt. Daarmee valt niet te rijmen dat de te sluiten beheerovereenkomst stilzwijgend ‘onderdeel’ kan worden van de intentieovereenkomst.  Partijen hebben op 5 juli 2018 de door [eiseres] opgestelde en op 26 juni 2018 aan [gedaagde] toegezonden concept beheerovereenkomst besproken. Uit de daarop volgende e-mailcorrespondentie blijkt dat er onduidelijkheid was over de berekening van de besparingen en dat er verschil van mening bestond over de mogelijkheid om de beheerovereenkomst op te zeggen. In een e-mail van 20 juli 2018 wordt opgemerkt bij het agendapunt ‘stand van zaken beheerovereenkomst’: ‘ [gedaagde] loopt contract door’. Dit wijst er op dat [gedaagde] zich nog een oordeel moest vormen over die te sluiten overeenkomst. In een e-mail van 28 augustus 2018 (productie 5 van [gedaagde] ) vraagt [gedaagde] aan [eiseres] of zij al uitgewerkte rekenvoorbeelden heeft voor de duurzaamheidsinvesteringen/besparingen op basis van [handelsnaam van eiseres] en de uitwerking van de meetbaarheid, omdat bespreking van het contract volgens haar niet zo veel toegevoegde waarde heeft. Ook daarna is door [gedaagde] herhaaldelijk gevraagd om verduidelijking op dit punt. Van een (stilzwijgende) aanvaarding van de beheerovereenkomst door [gedaagde] is dus geen sprake. Daarmee zijn ook de Algemene Voorwaarden die [eiseres] bij het aanbieden van de concept beheerovereenkomst heeft meegestuurd niet van toepassing en dus ook niet de in deze Algemene Voorwaarden neergelegde opzegbepaling.
3.5.
Met de intentieovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat [eiseres] met ingang van 1 juli 2018 het beheer over de panden zou uitvoeren voor een periode van tenminste drie jaar. Deze afspraak geldt totdat partijen er niet in slagen om tot overeenstemming te komen over de berekeningswijze van de besparingen en een van hen besluit om die reden af te zien van de beheerovereenkomst.  Bij dit afgesproken uitgangspunt is niet goed voorstelbaar dat deze afspraak, die is gemaakt voor de duur van drie jaar, ook tussentijds kon worden opgezegd. Omdat de intentieovereenkomst spreekt van een overeenkomst van ‘tenminste’ drie jaar, volgt daaruit dat partijen een algemene tussentijdse beëindigingsmogelijkheid niet hebben beoogd. Voor een andere conclusie zijn geen relevante feiten gesteld. Partijen zijn echter wel overeengekomen dat het elk van de partijen vrij staat om van de beheerovereenkomst af te zien als zij geen overeenstemming kunnen bereiken over de berekeningswijze van de besparingen. Het gevolg van dat ‘afzien van de beheerovereenkomst’ is dat [gedaagde] alleen de vaste beheervergoeding
naar rato
verschuldigd is. Déze afspraak impliceert dat het afzien van de beheerovereenkomst door een van de partijen ook het einde betekent van de samenwerking zoals die is overeengekomen in de intentieovereenkomst. De conclusie is dat de intentieovereenkomst aan beide partijen de mogelijkheid biedt om de afspraken in de intentieovereenkomst rond het beheer door [eiseres] tussentijds te beëindigen als er geen overeenstemming kan worden bereikt over de wijze waarop de besparingen worden berekend. Voor zover [eiseres] zich op grond van haar algemene voorwaarden beroept op een beperking van de mogelijkheid tot opzegging door [gedaagde] , gaat dit niet op. De algemene voorwaarden van [eiseres] zijn geen deel geworden van de overeenkomst tussen partijen. Ook de stelling van [eiseres] dat [gedaagde] niet meer kon afzien van de beheerovereenkomst omdat daar feitelijk al uitvoering aan was gegeven gaat niet op. Dat beheer vond immers plaats op grond van de intentieovereenkomst in afwachting van de te sluiten beheerovereenkomst, waarbij rekening wordt gehouden met de mogelijkheid dat uiteindelijk van die beheerovereenkomst zal worden afgezien. De afspraak dat de vaste beheervergoeding naar rato verschuldigd is duidt er juist op dat tussentijdse beëindiging ook mogelijk was als er al een begin was gemaakt met de uitvoering van de intentieovereenkomst.
3.6.
Ter zitting is met partijen gesproken over de afspraak dat over het eerste jaar het “variabele” deel van de vergoeding was vastgesteld op € 53.000,--. [eiseres] heeft toegelicht dat de achtergrond van deze afspraak was dat het eerste jaar was bedoeld om nulmetingen uit te voeren. Het was duidelijk dat in dat jaar nog geen besparingen zouden worden gerealiseerd waarmee de beheervergoeding kon worden verhoogd. Daarom was de “variabele” beheervergoeding voor het eerste jaar fictief vastgesteld op een bedrag van € 53.000,-- . Deze  uitleg sluit aan bij de systematiek van de overeenkomst waarbij de vaste vergoeding wordt verhoogd met een variabel deel. [gedaagde] heeft niet tegengesproken dat partijen het erover eens waren dat er in het eerste jaar geen besparingen zouden worden gerealiseerd en zij stelt dat zij bereid was een hogere beheervergoeding te betalen omdat er uitzicht was op kostenbesparing. Voor de stelling van [gedaagde] dat het bedrag van € 53.000,-- een vergoeding was voor de kosten van het [handelsnaam van eiseres] -project ziet de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten. De rechtbank heeft wel ambtshalve vastgesteld dat [eiseres] in de formulering van haar gewijzigde eis spreekt over vergoeding van ‘de tweede termijn van de [handelsnaam van eiseres] -pilot’, maar oordeelt dat dit de ter zitting verstrekte toelichting niet uitsluit gelet op de gekozen fictieve vaststelling van de vergoeding.
Is de overeenkomst in juni 2019 geëindigd door opzegging?
3.7.
[eiseres] heeft in de dagvaarding gesteld dat [gedaagde] de overeenkomst heeft opgezegd tijdens een bespreking in juni 2019 tegen oktober 2019. In de conclusie van antwoord laat [gedaagde] in het midden of zij in juni 2019 heeft opgezegd en voert slechts aan dat [eiseres] de opzegging heeft geaccepteerd. Ter zitting heeft [eiseres] echter naar voren gebracht dat haar stelling in de dagvaarding dat [gedaagde] de overeenkomst heeft opgezegd op een vergissing berust. De rechtbank stelt vast dat uit de stukken van [gedaagde] blijkt dat er een voorstel is gedaan om de overeenkomst te beëindigen door middel van een vaststellingsovereenkomst. Een vaststellingsovereenkomst kan zonder bijkomende omstandigheden - die hier niet zijn gesteld -  niet worden aangemerkt als de eenzijdige rechtshandeling van opzegging. De conclusie is dat [gedaagde] wel heeft beoogd om de samenwerking te beëindigen, maar dan met wederzijds goedvinden. Weliswaar schrijft [eiseres] in haar e-mail van 23 juli 2019 dat [gedaagde] “heeft willen opzeggen”, maar deze e-mail is geschreven in antwoord op de door [gedaagde] opgestelde vaststellingsovereenkomst. Dat de destijdse opvatting van [eiseres] op iets anders is gebaseerd dan de aangeboden vaststellingsovereenkomst is gesteld noch gebleken. Dat betekent dat voor de beslissing in deze zaak moet worden aangenomen dat geen sprake is geweest van een opzeggingshandeling door [gedaagde]
3.8.
De conclusie is dat de overeenkomst niet in juni 2019 is opgezegd. De overeenkomst is dus na juni 2019 voortgezet.
Is [gedaagde] in verzuim door vernietiging/ontbinding van de overeenkomst?
3.9.
Als vast komt te staan dat [gedaagde] in de brief van 31 augustus 2019 de intentieovereenkomst zonder geldige grondslag heeft vernietigd of ontbonden, is dat een toerekenbare tekortkoming door [gedaagde] in de nakoming van de overeenkomst. Een dergelijke vernietiging of verklaring tot ontbinding kan worden opgevat als een verklaring dat [gedaagde] niet meer zal nakomen. Daarmee is zij in verzuim zonder dat een ingebrekestelling nodig is (HR 8 juli 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ1684). Op grond van de hierna volgende overwegingen is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] de overeenkomst niet rechtsgeldig heeft vernietigd of ontbonden. Zij was daarom vanaf 31 augustus 2019 in verzuim.
Vernietiging van de overeenkomst vanwege dwaling
3.10.
[gedaagde] baseert haar beroep op dwaling op de omstandigheid dat [eiseres] haar niet heeft geïnformeerd over de stand van zaken van het [handelsnaam van eiseres] -project. Volgens [gedaagde] was juist het [handelsnaam van eiseres] -project waarmee besparingen gerealiseerd zouden kunnen worden de reden dat zij met [eiseres] in zee is gegaan. Zij mocht er op grond van de offertes van [eiseres] op vertrouwen dat de daarin vermelde tijdsplanning gehaald zou worden.
3.11.
Dit betoog van [gedaagde] gaat niet op. Het staat vast dat [eiseres] steeds heeft aangegeven dat zij het [handelsnaam van eiseres] -project uit ging voeren als “start-up” en dat [gedaagde] wordt aangemerkt als “launching partner”. Dat [eiseres] zich presenteerde als ervaren vastgoedbeheerder maakt dit niet anders. Dat had betrekking op de gebruikelijke beheerwerkzaamheden. Het is duidelijk dat het bij het [handelsnaam van eiseres] -project ging om innovatie en dat er daarom juist nog geen sprake was van een succesvolle toepassing daarvan. Dat de in de offerte gegeven tijdsplanning een resultaatsverbintenis was, in die zin dat de aangegeven stappen elk jaar bereikt zouden worden, heeft [gedaagde] niet voldoende onderbouwd. Het is niet gebleken dat [eiseres] heeft gezegd dat de sensoren gebruiksklaar op de plank lagen. Dat is ook niet voor de hand liggend, omdat in het project besloten lag en ook uit de offerte blijkt dat pas na de nulmeting de benodigde sensoren geselecteerd en geprogrammeerd zouden worden. Het was ook duidelijk dat voor de uitvoering van het project gebruik werd gemaakt van studenten van de [naam universiteit] en niet van eigen werknemers of professionele derde partijen. Het had voor [gedaagde] zonder meer duidelijk moeten zijn dat het project tevens het risico van kinderziekten in zich droeg. Als zij dit risico niet wilde lopen had zij zelf meer onderzoek kunnen doen. Ter zitting heeft [gedaagde] naar voren gebracht dat zij in de eerste plaats op zoek was naar een beheerder en dat het [handelsnaam van eiseres] -project bijkomende mogelijkheden bood. Uit de stukken blijkt niet dat [gedaagde] destijds met [eiseres] heeft besproken dat vanwege de beperkte exploitatieduur van de panden de investeringen op korte termijn moesten worden gedaan, zodat het voor haar van belang was dat er strak de hand werd gehouden aan de tijdsplanning, zoals zij stelt. In de intentieverklaring is er al vanuit gegaan dat in het eerste jaar waarin de nulmeting zou worden uitgevoerd geen besparingen zouden worden behaald en de berekening van de besparingen moest nog worden vastgesteld. Het was dus nog maar de vraag of uit die berekeningen zal volgen dat in het tweede of derde jaar relevante besparingen zouden worden behaald. Als die besparingen niet zouden worden behaald, had [gedaagde] het voordeel dat zij de variabele vergoeding voor het beheer niet hoefde te betalen. Als er wel besparingen zouden zijn, had [gedaagde] de variabele beheervergoeding moeten betalen volgens de in de intentieovereenkomst afgesproken verdeelsleutel. Gelet op deze omstandigheden, waarbij het vanaf het begin duidelijk was dat er onzekerheden waren die inherent zijn aan deelname aan een innovatief project, zoals planning in tijd, kan [gedaagde] zich er niet op beroepen dat zij heeft gedwaald.
Ontbinding van de overeenkomst door [gedaagde]
3.12.
Voor zover [gedaagde] aan de ontbinding van de overeenkomst ten grondslag heeft gelegd dat de sensoren niet tijdig zijn geplaatst, is dat onvoldoende grond voor ontbinding van de overeenkomst. Volgens de planning was het uitgangspunt weliswaar dat de sensoren in het eerste jaar zouden worden geplaatst, maar het enkele feit dat deze planning niet werd gehaald betekent nog niet dat [eiseres] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Zoals hiervoor is overwogen is onvoldoende door [gedaagde] onderbouwd dat de in de offerte gegeven tijdsplanning een resultaatsverbintenis was, in die zin dat de aangegeven stappen elk jaar bereikt zouden worden Over de wijze waarop het [handelsnaam van eiseres] -project zou worden uitgevoerd zijn geen afspraken gemaakt. Het ging om een pilot van een innovatief project, waarbij rekening gehouden moet worden met onzekere factoren. Uit niets blijkt dat er een fatale termijn was overeengekomen. [eiseres] was dan ook niet in verzuim met het plaatsen van de sensoren.
3.13.
Over de ontbinding vanwege het slecht uitgevoerde beheer overweegt de rechtbank het volgende. Uit de stukken blijkt duidelijk dat er over en weer voortdurend werd geklaagd over de samenwerking, maar geen van beide partijen heeft daarop maatregelen genomen. Juist bij een brede opdracht als hier aan de orde moet duidelijkheid worden geboden. Wat is de minimum grens waar de andere partij aan moet voldoen? Daarvoor is een aanschrijving aan de andere partij nodig waarin duidelijk wordt gemaakt wat de tekortkoming is, welke verbetering nodig is om verder samen te kunnen werken en er moet een termijn worden gesteld waarbinnen die verbetering gerealiseerd moet zijn. Dat er over en weer veel gebreken zijn gesignaleerd wil niet zeggen dat deze niet meer te herstellen waren. In iedere samenwerking komen problemen voor en samenwerkende partijen moeten overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid rekening houden met het gerechtvaardigd belang van de andere partij. Zij moeten duidelijkheid bieden zodat de andere partij weet waar de grenzen liggen. Dat is hier niet gebeurd. De ontbinding van de overeenkomst was het sluitstuk van een opeenstapeling van ergernissen: de druppel die de emmer deed overlopen. Maar dat is niet genoeg om de overeenkomst zonder in gebrekestelling te mogen ontbinden.  [gedaagde] had [eiseres] in een aanschrijving concreet moeten aangeven op welke punten zij volgens [gedaagde] tekortschoot, welke verbetering zij op deze punten verwachtte, een termijn moeten geven waarbinnen deze verbeteringen gerealiseerd moesten zijn en duidelijk moeten maken welke gevolgen zij zou verbinden aan het niet voldoen aan deze aanschrijving. Dat is niet gebeurd. De brief van 23 augustus 2019 voldoet niet aan de eisen van een deugdelijke ingebrekestelling. In deze brief wordt geen termijn gegeven voor herstel van de genoemde tekortkomingen, maar slechts een termijn waarbinnen [eiseres] de door [gedaagde] opgestelde vaststellingsovereenkomst tot beëindiging van de samenwerking moet ondertekenen. De conclusie is dat [gedaagde] de overeenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden.
beëindiging  van de samenwerking met ingang van 1 november 2019
3.14.
Uit de stellingen van [gedaagde] begrijpt de rechtbank dat zij met de brief van haar advocaat [NAAM]21 oktober 2019 gebruik heeft gemaakt van het in de intentieovereenkomst overeengekomen recht om af te zien van de beheerovereenkomst. Dit is niet met zoveel worden te lezen in deze brief. Daarin staat alleen dat de overeenkomst wordt opgezegd. De rechtbank heeft hiervoor geoordeeld dat niet kan worden aangenomen dat partijen de mogelijkheid van tussentijdse opzegging hebben willen aanvaarden. De vraag of opzegging mogelijk was is echter niet relevant. De mededeling dat wordt opgezegd hield ook in dat [gedaagde] afzag van het sluiten van de beheerovereenkomst. Dat betekent dat de samenwerking werd beëindigd. [gedaagde] was gerechtigd om van deze mogelijkheid gebruikt te maken. Uit de stukken blijkt dat partijen na het sluiten van de intentieverklaring in de periode september 2018 tot en met april 2019 in overleg zijn geweest over de berekeningswijze van de besparingen en dat zij daarover geen overeenstemming hebben bereikt. Uit de e-mail correspondentie uit die tijd blijkt dat [eiseres] voorstellen heeft gedaan waarmee [gedaagde] niet kon instemmen, dat [gedaagde] op 21 december 2018 zelf een aanzet heeft gedaan voor een besparingscalculator, dat [gedaagde] heeft laten weten dat de nulmeting die zij op 15 februari 2019 van [eiseres] had ontvangen geen basis kon zijn voor het berekenen van besparingen en dat het besparingsvoorstel dat [eiseres] heeft gedaan op het beheeroverleg van 3 april 2019 niet meer is teruggekoppeld. [eiseres] heeft deze gang van zaken onvoldoende inhoudelijk betwist. Haar stelling dat partijen in de intentieovereenkomst al overeenstemming hadden bereikt over de berekeningswijze en dat de discussie alleen nog ging over het aanleveren van rekenvoorbeelden door [eiseres] is niet te rijmen met het feit dat de reden voor de intentieovereenkomst juist was dat er géén overeenstemming bestond over de berekeningswijze van de besparingen.
3.15.
De conclusie is dat de intentieovereenkomst en daarmee de samenwerking is geëindigd met ingang van 1 november 2019.
De vordering van [eiseres] tot ontbinding van de overeenkomst
3.16.
Vanwege het verzuim van [gedaagde] heeft [eiseres] de mogelijkheid van ontbinding van de intentieovereenkomst. Omdat de samenwerking met ingang van 1 november 2019 rechtsgeldig is geëindigd, kan de ontbinding niet het effect hebben dat de samenwerking voor de toekomst wordt beëindigd. De rechtbank zal de ontbinding van de intentieovereenkomst uitspreken, omdat [eiseres] mogelijk belang heeft bij een ontbinding vanwege de daaruit voortvloeiende verbintenissen tot ongedaanmaking.
De vordering tot schadevergoeding
3.17.
[eiseres] stelt dat door de onterechte vernietiging/ontbinding van de intentieovereenkomst de samenwerking vroegtijdig is geëindigd. Volgens [eiseres] lijdt zij als gevolg daarvan schade die [gedaagde] moet vergoeden.
3.18.
De rechtbank overweegt dat op grond van artikel 6:277 lid 1 BW voor vergoeding in aanmerking komt de schade die [eiseres] lijdt doordat geen nakoming maar ontbinding van de overeenkomst heeft plaatsgevonden. Op grond van artikel 6:95 jo. 6:96 BW omvat vermogensschade zowel geleden verlies als gederfde winst.
de vaste beheervergoeding van € 80.000,--
3.19.
Aan haar vordering tot vergoeding van de vaste beheervergoeding tot het einde van de contractperiode van drie jaar, legt [eiseres] ten grondslag dat zij zonder de tekortkoming van [gedaagde] recht zou hebben gehad op dit bedrag. In de dagvaarding heeft [eiseres] niet uitgelegd waarom dit schade is die zij lijdt als gevolg van de tekortkoming door [gedaagde] . Als gevolg van de ontbinding zijn beide partijen van hun wederzijdse verplichtingen bevrijd. Tegenover het nadeel van [eiseres] dat zij geen beheervergoeding ontvangt, staat het voordeel voor haar dat zij geen prestatie hoeft te leveren en daarvoor kosten moet maken. Vanaf 1 augustus 2019 is [eiseres] gestopt met de beheerwerkzaamheden. De vordering tot betaling van de overeengekomen vergoeding is feitelijk een vordering tot nakoming, maar nakoming en/of vervangende schadevergoeding is hier - gelet op de vordering tot ontbinding van de intentieovereenkomst - niet aan de orde. Naar aanleiding van vragen van de rechtbank heeft [eiseres] ter zitting naar voren gebracht dat het gemis van de beheervergoeding schade is, omdat zij daarmee haar twee directeuren moet betalen, van wie de salariskosten blijven doorlopen, ook als de opdracht niet wordt uitgevoerd. Dit is een onvoldoende onderbouwing van deze schadepost. Gesteld noch gebleken is dat [eiseres] de beide directeuren uitsluitend met het oog op dit project heeft aangesteld. Zij heeft niets gesteld over de mogelijkheid tot beëindiging van de overeenkomst met een of beide directeuren en de daarbij te verwachten financiële gevolgen. De noodzaak van een rechtspersoon om een bestuurder aan te stellen en de daarmee gemoeide (salaris)kosten staat los van de opdracht met [gedaagde] . Bovendien is de schade die de directeuren mogelijk zouden lijden niet de schade van [eiseres] zelf. Daar komt bij dat het inherent was aan de intentieovereenkomst dat de samenwerking en daarmee de betaling van de vaste beheervergoeding zou kunnen eindigen vóór het einde van de termijn van drie jaar. Het was duidelijk dat de relatie tussen [eiseres] en [gedaagde] te wensen overlieten. Toen de situatie escaleerde in juni 2018 en [gedaagde] voorstelde om met een vaststellingsovereenkomst het beheer door [eiseres] te laten eindigen, had [eiseres] er rekening mee moeten houden dat de samenwerking vroegtijdig zou eindigen. [gedaagde] heeft er op heeft gewezen dat [eiseres] een professioneel beheerder van vastgoed is, die op haar website vermeldt dat zij al 15 jaar ervaring heeft. Gesteld noch gebleken is dat [eiseres] , toen duidelijk werd dat de samenwerking met [gedaagde] zou eindigen, niet in staat was op niet al te lange termijn in de plaats daarvan een ander beheerproject te krijgen. Gelet op al deze omstandigheden had [eiseres] beter moeten onderbouwen dat zij als gevolg van de tekortkoming van [gedaagde] schade lijdt omdat het salaris van haar directeuren doorbetaald moet worden.
de huurwaarde van het kantoor
3.20.
In de intentieovereenkomst is bepaald dat aan [eiseres] een kantoorruimte ter beschikking wordt gesteld. Uit de offerte van 19 april 2018 blijkt dat het gebruik van het kantoor gekoppeld was aan het beheer van de panden en de uitvoering van het [handelsnaam van eiseres] -project. Het recht op gratis kantoorruimte kwam [eiseres] dus slechts toe in het kader van de uitvoering van het beheer. Door de beëindiging van de intentieovereenkomst was [eiseres] bevrijd van haar verplichting om het beheer over de panden en het [handelsnaam van eiseres] -project uit te voeren. Daarmee verviel ook de reden van het gebruik van de kantoor op die plek. Ook op dit punt geldt dat [eiseres] er op grond van de intentieovereenkomst rekening mee moest houden dat de samenwerking zou eindigen en daarmee haar recht op het gebruik van de kantoorruimte. [eiseres] heeft in het geheel niet aan de orde gesteld om welke reden het verlies van de gratis kantoorruimte voor haar is aan te merken als schade. Gesteld noch gebleken is dat zij niet op korte termijn alternatieve kantoorruimte had kunnen krijgen. Bovendien kon [eiseres] er al vanaf juni 2019 rekening mee houden dat de samenwerking zou eindigen en heeft zij nog tot 1 januari 2020 gebruik gemaakt van de kantoorruimte.
De vordering tot betaling van de tweede termijn van de overeenkomen “variabele beheervergoeding”
3.21.
De vordering van [eiseres] tot betaling van de onbetaald gebleven tweede factuur van € 26.500,-- is in feite een vordering tot nakoming. Zoals hiervoor in 3.19 is overwogen is die vordering vanwege de ontbinding van de overeenkomst niet meer aan de orde. [eiseres] heeft ook niet aan de orde gesteld dat [gedaagde] dit bedrag op grond van een verbintenis tot ongedaanmaking aan haar moet betalen. Zij heeft ook geen enkel aanknopingspunt gegeven dat zou kunnen leiden tot toewijzing van de vordering op die grondslag. Voor toewijzing van deze vordering bij wijze van schadevergoeding had [eiseres] aannemelijk moeten maken dat zij schade heeft geleden. Ook dit punt heeft zij echter niet onderbouwd. Daarbij komt dat volgens haar eigen toelichting ter zitting dit bedrag helemaal niet ziet op de uitvoering van het [handelsnaam van eiseres] -project maar diende als fictieve variabele vergoeding voor het eerste jaar. Aannemelijk is dat zij met die vergoeding investeringen, zoals de aanschaf van de sensoren kon doen. Niet gebleken is echter dat zij al kosten had gemaakt voor de aanschaf van de sensoren, of dat zij afspraken had gemaakt die niet meer teruggedraaid konden worden of in hoeverre zij betalingsverplichtingen had aan de studenten. Op dit punt is geen enkel debat gevoerd tussen partijen. De vordering wordt daarom vanwege onvoldoende onderbouwing afgewezen.
de vordering tot verwijzing naar de schadestaat
3.22.
[eiseres] vordert dat de rechtbank de zaak verwijst naar de schadestaat voor vaststelling van de schade vanwege het mislopen van de variabele vergoeding. De rechtbank is van oordeel dat verwijzing niet nodig is omdat de schade in deze procedure kan worden vastgesteld.
3.23.
Aannemelijk is dat de variabele vergoeding die [eiseres] zou ontvangen voor de gerealiseerde besparingen is aan te merken als winst van [eiseres] , omdat de vaste vergoeding samen met de gratis kantoorruimte en de extra vergoeding in het eerste jaar, voldoende dekking boden voor de kosten die zij moest maken in het kader van het met [gedaagde] afgesproken beheer en de eerste investeringen. De vordering tot schadevergoeding moet echter worden afgewezen omdat niet vaststaat dat [eiseres] recht zou hebben op de variabele vergoeding. Voor vergoeding daarvan was vereist dat partijen overeenstemming hadden bereikt over de berekening van de besparingen. Vaststaat dat die overeenstemming niet is bereikt. Uit de intentieovereenkomst blijkt dat partijen in dat geval af mogen zien van het sluiten van de definitieve beheerovereenkomst, met als gevolg dat [gedaagde] slechts naar rato de vaste beheervergoeding hoeft te betalen. [gedaagde] heeft van die mogelijkheid gebruik gemaakt, waarmee het recht van [eiseres] op betaling van de variabele vergoeding is vervallen.
3.24.
De conclusie is dat de vordering tot verwijzing naar de schadestaat moet worden afgewezen.
slotsom
3.25.
De rechtbank zal de vordering tot ontbinding van de intentieovereenkomst toewijzen en de vorderingen voor het overige afwijzen.
de beoordeling in reconventie
de vordering tot terugbetaling van € 26.500,--
3.26.
De vordering tot terugbetaling van het door [gedaagde] betaalde bedrag van € 26.500,--  zal worden afgewezen. Zoals hiervoor in 3.6 is overwogen was de betaling van dit bedrag een uitwerking van de afspraak tussen partijen in de intentieovereenkomst dat de variabele beheervergoeding voor het eerste jaar fictief werd vastgesteld. Met betaling van € 26.500,-- kwam [gedaagde] deze afspraak na. Het ging niet om vergoeding van door [eiseres] gemaakte kosten voor het [handelsnaam van eiseres] -project. Het betoog van [gedaagde] dat na ontbinding van de intentieovereenkomst het betaalde bedrag aan haar moet worden terugbetaald vanwege ongedaanmaking van de prestaties, omdat het [handelsnaam van eiseres] -project niet van de grond kwam, gaat daarom niet op. Het betoog van [gedaagde] dat [eiseres] na opzegging van de intentieovereenkomst ongerechtvaardigd is verrijkt kan de rechtbank niet volgen. De opzegging betekent slechts dat partijen voor de toekomst niet meer gebonden zijn aan de afspraken die zijn gemaakt in de intentieovereenkomst. Daarmee is niet de afspraak ongedaan gemaakt dat [gedaagde] voor de eerste termijn de fictief vastgestelde variabele beheervergoeding betaalt.
de vordering tot betaling van de huur over de periode 1 september 2019 tot 1 januari 2020
3.27.
Vaststaat dat partijen met de intentieovereenkomst een huurprijs van € 0,-- hebben afgesproken. Met het beëindigen van de samenwerking eindigt ook deze afspraak. Dat wil echter niet zeggen dat [gedaagde] bij het voortgezet gebruik van de ruimte door [gedaagde] aanspraak heeft op een schadevergoeding gelijk aan de huur die zij mogelijk voor de ruimte zou kunnen vragen. De rechtbank stelt voorop dat het afgesproken gratis gebruik van de ruimte als gevolg van de opzegging door [gedaagde] eerst op 1 november 2019 is geëindigd en dus niet op 1 september 2019. Verder staat vast dat het gebruik op 1 januari 2020 is geëindigd. Het gaat hier dus om een periode van twee maanden in 2019. [gedaagde] heeft op geen enkele wijze gesteld dat zij op zo’n korte termijn een huurder voor het gehuurde zou kunnen vinden. Omdat zij ook geen huur ontving tijdens de looptijd van de intentieovereenkomst, verloor zij als gevolg van de opzegging ook geen huurinkomsten: die had zij toch al niet. Onder deze omstandigheden komt haar voor deze korte periode geen vordering toe. De vordering tot vergoeding van de huurwaarde wordt afgewezen.
de proceskosten in conventie en in reconventie
3.28.
Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
4
De beslissing
De rechtbank
in conventie
4.1.
ontbindt de tussen partijen op 25 mei 2018 gesloten intentieovereenkomst,
4.2.
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd,
4.3.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
4.5.
wijst de vorderingen af,
4.6.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg en in aanwezigheid van de griffier mr. S. Meurs in het openbaar uitgesproken op 21 april 2021.
type:
coll: