ECLI:NL:RBMNE:2026:841, Rechtbank Midden-Nederland, 25-02-2026, 11833729 \ AC EXPL  25-1870
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2026-02-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verhuurder vordert schadevergoeding van (voormalig) huurder bedrijfsunit vanwege gestelde schade; kantonrechter wijst de gevorderde schadevergoeding af en de reconventionele vorderingen van huurder toe.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 11833729 \ AC EXPL  25-1870
    
    
    
      
        Vonnis van 25 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres] BV, 
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: mr. M. de Jong,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] H.O.D.N. [handelsnaam], 
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V..
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 13 augustus 2025, met producties, - de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, met producties,
      - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
      - de akte overlegging producties van [eiseres] , 
      - de conclusie van antwoord in reconventie.  
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling vond plaats op 26 januari 2026. Daarbij waren [A] en [B] (eigenaren van [eiseres] ) aanwezig met [C] (makelaar) en gemachtigde mr. M. de Jong. [gedaagde] was ook aanwezig met [D] (gevolmachtigde van onderneming [handelsnaam] ) en gemachtigde mr. R. Boer. Tijdens de mondelinge behandeling heeft mr. M. de Jong spreekaantekeningen voorgedragen en de eis verminderd. Mr. R. Boer en [gedaagde] hadden hier geen bezwaar tegen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken. 
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is bepaald dat vandaag het vonnis wordt gewezen. 
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak 
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurde van 1 december 2023 tot en met 16 december 2024 een bedrijfsunit van [eiseres] . Partijen hebben afgesproken dat [gedaagde] de bedrijfsunit als [naam] Box zou gebruiken.  [eiseres] vordert (na eisvermindering en met verrekening van de borg en te veel betaalde energiekosten) € 13.387,60 van [gedaagde] . Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] schade veroorzaakt aan de wanden en betonvloer van de bedrijfsunit en heeft [gedaagde] de aansprakelijkheid voor deze schade erkend. [gedaagde] betwist dat zij aansprakelijkheid voor de schade heeft erkend en volgens haar komen de beschadigingen op de wanden en in de vloer door normaal gebruik/slijtage, daar is zij op grond van de huurovereenkomst niet aansprakelijk voor. Van schade is geen sprake volgens [gedaagde] . In reconventie vordert [gedaagde] haar borg terug, de te veel betaalde energiekosten en de expertisekosten die zijn gemaakt om de hoogte van de schade in conventie vast te stellen. De vorderingen in conventie worden afgewezen en de vorderingen in reconventie worden toegewezen. 
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      
        De vorderingen van [eiseres] worden afgewezen 
      
    
    
    
      3.1.
      
        [gedaagde] heeft per 16 december 2024 de huur van de bedrijfsunit opgezegd en op diezelfde dag is door [eiseres] een stuk opgesteld met de titel ‘proces-verbaal van oplevering’ (hierna ‘het opleverrapport’). In het opleverrapport staat dat er: 
      
        
          Boorgaten in de betonvloer van de bedrijfsunit zitten,
        
        
          Een gerepareerd gat niet met het juiste materiaal is hersteld,
        
        
          Een gat in de betonvloer na leidingreparatie niet is hersteld,  
        
        
          Beschadigingen op de unit-scheidende wanden zitten.
        
      
      
    
    
      3.2.
      Ten aanzien van punten 1 t/m 3 staat in het opleverrapport dat partijen overeen zijn gekomen dat deze opleveringspunten door een erkend en professioneel bedrijf hersteld moeten worden. [eiseres] is leidend in het aanwijzen van het bedrijf dat de herstelwerkzaamheden zal uitvoeren. Wat betreft punt 4 staat er dat [eiseres] een erkend en professioneel bedrijf zal inschakelen dat een prijsopgave van herstel zal geven. [eiseres] en [gedaagde] treden volgens het opleverrapport in overleg over de toewijzing van de kosten. 
      
    
    
      3.3.
      
        [eiseres] vordert primair € 13.387,60 aan schadevergoeding van [gedaagde] vanwege schade aan de wanden en vloer van de bedrijfsunit die [gedaagde] zou hebben veroorzaakt. Als die vordering niet slaagt dan vordert [eiseres] subsidiair een verklaring voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de door [eiseres] geleden schade aan de wanden en vloeren van de bedrijfsunit. Deze vorderingen worden afgewezen. Dat brengt met zich mee dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten ook worden afgewezen. 
      
      
      
        
          Geen erkenning door [gedaagde]
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [eiseres] stelt ten eerste dat [gedaagde] de aansprakelijkheid voor de beschadigingen aan de wanden en vloer van de bedrijfsunit heeft erkend. De kantonrechter gaat hier niet in mee. Dit wordt hierna toegelicht. 
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde] heeft het opleverrapport van 2024 niet getekend. Zij is het er niet mee eens dat zij een gat in de vloer niet goed zou hebben hersteld en de deukjes aan de wanden en gaten in de vloer zijn volgens haar geen schade maar normale slijtage. [gedaagde] is niet akkoord gegaan met het opleverrapport en de daarin door [eiseres] opgenomen voorwaarde dat de beschadigingen door een professioneel bedrijf zouden moeten worden hersteld. In de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst staat namelijk niet dat beschadigingen door een professioneel bedrijf moeten worden verholpen, voldoende is dat de bedrijfsunit wordt hersteld in de staat zoals deze aan het begin van de huur was, behoudens normale slijtage en veroudering.
      
    
    
      3.6.
      
        [gedaagde] was wel bereid de overige (boor)gaten in de vloer dicht te maken, maar hier ging [eiseres] niet mee akkoord. [gedaagde] heeft daarop voor de zekerheid alvast contact opgenomen met haar verzekering en daarna zelf offertes voor herstel van de wanden en vloer opgevraagd. De kantonrechter overweegt dat het opvragen van offertes niet automatisch erkenning van aansprakelijkheid of schade met zich meebrengt. 
      
      
        
          Geen schade  
        
      
      
    
    
      3.7.
      Dat er deukjes in de wanden en gaten in de vloer van de bedrijfsunit zitten heeft [gedaagde] niet betwist, maar partijen verschillen van mening of deze beschadigingen moeten worden aangemerkt als schade of als gebruikssporen/slijtage door normaal gebruik. Als sprake is van schade dan is [gedaagde] daar op basis van de huurovereenkomst en algemene bepalingen aansprakelijk voor. De kantonrechter is van oordeel dat geen sprake is van schade. Dit betekent dat [gedaagde] geen schadevergoeding aan [eiseres] hoeft te betalen. Dit wordt hieronder toegelicht. 
      
    
    
      3.8.
      De vordering van [eiseres] lijkt erop gericht om de bedrijfsunit weer zo goed als nieuw te maken. [eiseres] heeft bij de dagvaarding een offerte van [bedrijf 1] gevoegd waarin staat dat de binnenwanden, met behulp van een hoogwerker, tot 3 meter hoog helemaal opnieuw worden geverfd en worden uitgedeukt. De kosten hiervan bedragen € 22.578,60. In een andere offerte (van [bedrijf 2] BV) die [gedaagde] heeft opgevraagd en naar [eiseres] heeft gestuurd, wordt spot repair als (kostenbesparende) optie genoemd om de deukjes te herstellen. Daarbij staat onder andere het volgende toegelicht: “De kleurstelling van de reparatie is nagenoeg gelijk aan kleur van de aangrenzende panelen. De uitgevoerde werkzaamheden zijn vanaf 1 meter nauwelijks waarneembaar, doch merken wij op dat een zeer kleine kleur nuance mogelijk is.” Op de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter aan [eiseres] gevraagd waarom spot repair voor haar geen optie is. Daarop heeft [eiseres] geantwoord dat de bedrijfsunit nieuw aan [gedaagde] is verhuurd en dat [eiseres] geen kleurverschil wil krijgen op de wanden. [eiseres] lijkt hiermee te zeggen dat [gedaagde] de bedrijfsunit als nieuw moet opleveren, maar deze verplichting heeft [gedaagde] niet op basis van de huurovereenkomst en dit is ook niet op een andere manier afgesproken. 
      
    
    
      3.9.
      
        [gedaagde] heeft een deskundigenonderzoek laten uitvoeren. [eiseres] heeft alleen in het kader van haar verweer tegen de vordering in reconventie van [gedaagde] (met betrekking tot de deskundigenkosten) aangevoerd dat zij het deskundigenrapport summier vindt. Dit is onvoldoende om het deskundigenrapport niet mee te nemen in de beoordeling. Het had op de weg van [eiseres] gelegen om een contra-expertise te laten uitvoeren als zij het deskundigenrapport dat [gedaagde] heeft laten opstellen niet goed vond, maar dat heeft zij niet gedaan.
      
    
    
      3.10.
      Uit het deskundigenonderzoek dat [gedaagde] heeft laten doen en uit de offerte van [bedrijf 2] BV volgt dat het slechts gaat om lichte deukjes in de unitscheidende wanden. Volgens het deskundigenonderzoek zijn deze het gevolg van normaal gebruik. Deze conclusies worden onderschreven door de foto’s die in het dossier zitten. Daarop zijn de deukjes op de overzichtsfoto’s niet te zien en op de foto’s die van meer dichtbij zijn genomen wel te zien, maar ze springen niet onmiddellijk in het oog. De wand is niet meer als nieuw, maar dat is niet bepalend. Bepalend is of de deukjes het gevolg zijn van normaal gebruik van de bedrijfsunit. De deskundige heeft geconcludeerd dat dat zo is.  
      
    
    
      3.11.
      Uit het deskundigenrapport volgt ook dat het door [gedaagde] herstelde gat in de vloer van de bedrijfsunit al op deugdelijke wijze is hersteld. Van schade is ook op dit punt dus geen sprake.  
      
    
    
      3.12.
      Wat betreft de andere gaten in de vloer is volgens het deskundigenrapport deugdelijk herstel door [gedaagde] aangeboden. [D] wilde de gaten in de vloer herstellen door deze uit te hakken en op te vullen, maar [eiseres] ging niet akkoord met de voorgestelde manier van herstel. Op de mondelinge behandeling heeft [eiseres] aangevoerd dat de vloer oorspronkelijk door een professional is gelegd en de bedrijfsunit nieuw aan [gedaagde] is opgeleverd. Waarom dit niet maakt dat op [gedaagde] de verplichting rust om (de gaten in) de vloer zo goed als nieuw door een professional te laten herstellen is in 3.8 al uitgelegd. [gedaagde] heeft ook onweersproken gesteld dat een professionele partij de gaten zou herstellen op de manier die [D] had voorgesteld. Verder is van belang dat per 16 december 2024 een nieuwe huurder in de bedrijfsunit zit die de vloer heeft geëgaliseerd en een topcoating (epoxylaag) over de vloer heeft aangebracht. Dit volgt uit het deskundigenrapport en uit wat [gedaagde] op de mondelinge behandeling heeft verteld. De kantonrechter maakt hieruit op dat de vloer inmiddels al gerepareerd is of er in ieder geval weer netjes uitziet en [eiseres] daar geen kosten voor heeft gemaakt. [eiseres] heeft hier op de mondelinge behandeling nog tegenover gezet dat de gaatjes in de vloer gevolgen hebben voor de belastbaarheid van de vloer. Volgens [C] (de makelaar van [eiseres] ) gaat de vloer ‘werken’ omdat er nog (resten van) boutjes inzitten die zijn gebruikt om sporttoestellen aan de vloer vast te maken. Deze stelling heeft hij onvoldoende onderbouwd en dit blijkt ook niet uit de stukken die in het dossier zitten. Daarbij komt dat de vloer nu zonder problemen belast wordt door de nieuwe huurder, nota bene een autospuiterij. Dit maakt de stellingen van [eiseres] en [C] over de verminderde belastbaarheid van de vloer minder aannemelijk. 
      
    
    
      3.13.
      Ook is van belang dat partijen van het begin af aan overeenstemming hadden over hoe [gedaagde] de bedrijfsunit zou gebruiken, namelijk als [naam] Box. Dit staat in de huurovereenkomst. Bij een [naam] Box horen nu eenmaal andere gebruiks-/slijtagesporen dan bij een kantoor of magazijn. [eiseres] mocht daarom niet van [gedaagde] verwachten dat zij de bedrijfsunit vrij van gebruiks-/slijtagesporen zou opleveren. De bedrijfsunit heeft weliswaar putjes in de wanden en gaatjes in de vloer gekregen tijdens de huurperiode van [gedaagde] , maar dit heeft geen gevolgen gehad voor de verhuurbaarheid van de bedrijfsunit. Die kon ondanks de beschadigingen vrij snel verhuurd worden aan de autospuiterij. 
      
    
    
      3.14.
      Al met al slaagt het verweer van [gedaagde] en is er geen sprake van schade aan de bedrijfsunit die ertoe leidt dat zij een schadevergoeding aan [eiseres] moet betalen. De geschilpunten over wie de deukjes in de wanden en de gaten in de vloer moet herstellen en hoe dit gedaan moet worden, kunnen gelet op wat hiervoor is besproken buiten beschouwing blijven. 
      
      
        
          
            [eiseres] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      3.15.
      
        [eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in conventie (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                864,00
              
              
                (2 punten × € 432,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                144,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.008,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
      
        
          De vorderingen van [gedaagde] worden toegewezen 
        
      
      
    
    
      3.16.
      
        [gedaagde] vordert in reconventie dat [eiseres] de waarborgsom van € 9.075,00 terugstort, € 2.052,00 aan te veel betaalde energiekosten terugbetaalt en de kosten voor het deskundigenrapport van € 2.645,35. Deze vorderingen worden toegewezen. 
      
      
        
          De waarborgsom 
        
      
      
    
    
      3.17.
      
        [eiseres] heeft de waarborgsom van € 9.075,00 nog niet teruggestort. Op basis van artikel 24.4 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst had zij dit uiterlijk 6 maanden na het einde van de huurovereenkomst moeten doen. De huurovereenkomst is op 16 december 2024 beëindigd, wat betekent dat [eiseres] de waarborgsom uiterlijk op 16 juni 2025 had moeten terugstorten. Uit wat er is overwogen in de beoordeling in conventie volgt ook dat [eiseres] geen rechtsgrond had om de borg onder zich te houden. [eiseres] wordt daarom veroordeeld om de waarborgsom naar [gedaagde] terug te storten. De gevorderde wettelijke rente over de waarborgsom wordt toegewezen vanaf 17 juni 2025, omdat dit de datum is waarop [eiseres] te laat was met het terugstorten van de waarborgsom. 
      
      
        
          De energiekosten 
        
      
      
    
    
      3.18.
      De gevorderde € 2.052,00 aan te veel betaalde energiekosten wordt toegewezen. [eiseres] heeft in haar dagvaarding gesteld dat [gedaagde] € 800,00 te veel heeft betaald aan voorschot energiekosten, maar volgens [gedaagde] heeft zij € 2.052,00 te veel aan voorschot betaald. [gedaagde] heeft dit berekend aan de hand van haar daadwerkelijke verbruik (1844,8 kWh) te vermenigvuldigen met de gemiddelde prijs voor stroom per kWh in de periode tussen 1 oktober 2023 en 1 december 2024 (€ 0,2972). Gelet hierop kan het daadwerkelijke verbruik van [gedaagde] niet meer zijn geweest dan € 548,00 (1844,8 x € 0,2972). [gedaagde] heeft € 2.600,00 aan voorschot betaald over de periode december 2023 tot en met 16 december 2024. Op basis van artikel 5.3 van de huurovereenkomst moet [eiseres] het voorschotbedrag jaarlijks verrekenen op basis van de werkelijke kosten. Dit betekent dat [gedaagde] € 2.600,00 -/-  € 548,00 = € 2.052,00 te veel aan voorschot heeft betaald. In haar eiswijziging heeft [eiseres] aangegeven dat zij aansluit bij de berekening van [gedaagde] , omdat zij geen gegevens heeft kunnen vinden waaruit iets anders blijkt.  
      
    
    
      3.19.
      De gevorderde wettelijke rente over de te veel betaalde energiekosten wordt toegewezen vanaf 2 oktober 2025, zoals is gevorderd. [gedaagde] heeft [eiseres] op 26 september 2025 een brief gestuurd waarin zij haar 5 dagen de tijd gaf om dit bedrag naar haar over te maken. 
      
      
        
          De deskundigenkosten 
        
      
      
    
    
      3.20.
      De gevorderde deskundigenkosten (€ 2.645,34) worden ook toegewezen. [gedaagde] heeft dit rapport laten opstellen in het kader van haar verweer tegen de vorderingen in conventie. [eiseres] vindt de kosten voor het deskundigenrapport te hoog en voert aan dat deze hoogstens op € 500,00 zouden moeten uitkomen en verwijst hiervoor naar een uitspraak van de kantonrechter in Rotterdam. De kantonrechter gaat hier niet in mee. [eiseres] heeft niet toegelicht waarom die uitspraak één op één van toepassing zou zijn op deze zaak. Daarnaast is niet gebleken dat het gevorderde bedrag onredelijk hoog is. De deskundige heeft stukken doorgenomen, is ter plaatste geweest, heeft foto’s gemaakt en heeft met verschillende mensen gesproken. 
      
    
    
      3.21.
      De gevorderde wettelijke rente over de deskundigenkosten wordt toegewezen vanaf 2 oktober 2025, zoals is gevorderd. In de brief van 26 september 2025 heeft [gedaagde] [eiseres] ook 5 dagen de tijd gegeven om deze kosten naar haar over te maken.  
      
      
        
          
            [eiseres] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      3.22.
      
        [eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in reconventie  betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                432,00
              
              
                (2 punten × factor 0,5 × € 432,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                432,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          in conventie en in reconventie 
        
      
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      3.23.
      De kantonrechter verklaart deze uitspraak wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van de partijen hoger beroep instelt tegen deze beslising. De beslissing geldt in dat geval tot het gerechtshof een andere beslissing neemt.
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      wijst de vorderingen van [eiseres] af,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 1.008,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.3.
      
        veroordeelt [eiseres] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 13.772,35, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over:
        - het bedrag van € 9.075,00 (aan waarborgsom), met ingang van 17 juni 2025,- het bedrag van € 2.052,00 (aan teveel betaalde voorschotten),met ingang van 2 oktober 2025,- het bedrag van € 2.645,35 (aan kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid),met ingang van 2 oktober 2025,telkens tot de dag van volledige betaling,
      
      
    
    
      4.4.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 432,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
      
    
    
      4.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      4.6.
      veroordeelt [eiseres] tot betaling van de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
      
    
    
      4.7.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 4.2, 4.3, 4.4, 4.6 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      4.8.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.S. Koppert en in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2026.
      
      
      
      
        61312
      
    
  
  
     Een studio/box waar [naam] -trainingen in worden gehouden. 
  
  
     Artikel 11.5 van de huurovereenkomst in combinatie met artikel 22.1 van de algemene bepalingen. 
  
  
     O.a. op basis van artikel 22.9 van de algemene bepalingen. 
  
  
     Rechtbank Rotterdam, 3 december 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:11321.