ECLI:NL:RBZWB:2026:1202, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 24-02-2026, 24/2578 en 26/218
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2026-02-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ, gegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummers: BRE 24/2578 en 26/218 
    
      
      uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 24 februari 2026 in de zaak tussen
    
  
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 18 januari 2024 en 5 maart 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 30 september 2023 de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats 1] (hierna: de onroerende zaak) op 1 januari 2021 en 1 januari 2022 (de waardepeildata) vastgesteld op € 661.000 respectievelijk € 679.000. Met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hulst voor de belastingjaren 2022 en 2023 opgelegd (de aanslagen OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarden van de onroerende zaak voor de belastingjaren 2022 en 2023 verlaagd naar € 615.000 respectievelijk € 627.000. De aanslagen OZB zijn dienovereenkomstig verminderd. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft de beroepen op 16 januari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, mr. B. de Smit.  
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande woning met bouwjaar 1992. Bij de woning is een Bed & Breakfast (B&B) en een feestzaal/vergaderzaal gevestigd. Het totale perceeloppervlakte behorend bij de onroerende zaak betreft 20.310 m².  
    
    
    
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarden van de onroerende zaak voor de belastingjaren 2022 en 2023 niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. 
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarden van de onroerende zaak voor de belastingjaren 2022 en 2023 niet te hoog heeft vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.2.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.3.
      Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast op aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarden door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.4.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een – voor beide belastingjaren hetzelfde – taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 844.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. In de matrix is enerzijds de vergelijkingsmethode toepast ten aanzien van het woningdeel en anderzijds de huurwaarde-kapitalisatiemethode ten aanzien van de B&B en de feestzaal/vergaderzaal. 
      
    
    
      3.5.
      Voor de toepassing van de vergelijkingsmethode zijn als referentiewoningen gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] in [plaats 1] , [referentiewoning 2] in [plaats 2] en [referentiewoning 3] in [plaats 3] .
      
    
    
      3.6.
      Ten aanzien van de huurwaarde-kapitalisatiemethode is door de heffingsambtenaar in het verweerschrift een toelichting gegeven over de gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor voor de waardering van de B&B en de feestzaal/vergaderzaal. Voor de waardering van de B&B is gerekend met een huurwaarde ter hoogte van een geschatte bruto jaaropbrengst, gebaseerd op een gemiddelde bezettingsgraad van 50% en de gevraagde kamerprijzen. Voor de feestzaal/vergaderzaal is de huurwaarde berekend aan de hand van de gemiddelde verhuurprijs en een verwachte verhuurfrequentie. De huurwaarden zijn vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 7,4. 
      
    
    
      3.7.
      Op zitting heeft de heffingsambtenaar ten aanzien van de waardering voor het belastingjaar 2023 verklaart dat voor dit belastingjaar per abuis hetzelfde taxatierapport als voor het belastingjaar 2022 is overgelegd. De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat gezien de getaxeerde waarde in deze matrix op waardepeildatum 1 januari 2021 € 240.000 boven de beschikte waarde ligt, aannemelijk is dat ook de waarde voor het belastingjaar 2023 (waardepeildatum 1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld.
      
      
        
          Overtuigingskracht van de matrix
        
      
      
    
    
      3.8.
      
        Belanghebbende voert aan dat er meerdere gebreken kleven aan de door de heffingsambtenaar uitgevoerde waardevaststelling. Ten aanzien van de waardering van het woningdeel voert belanghebbende aan dat de gehanteerde referentieobjecten de waarde van de woning van belanghebbende niet onderbouwen, omdat de WOZ-waarden van de referentiewoningen aanzienlijk lager zijn dan van de woning van belanghebbende. Daarbij heeft de heffingsambtenaar ook onvoldoende rekening gehouden met het verschil in ligging tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen, aldus belanghebbende. 
        Ten aanzien van de berekening van de waarde van de B&B en de feestzaal/vergaderzaal aan de hand van de huurwaarde-kapitalisatiemethode betwist belanghebbende de door de heffingsambtenaar gebruikte cijfers en percentages, waarmee de huurwaarde voor zowel de B&B als de feestzaal/vergaderzaal is bepaald. Belanghebbende voert, onder verwijzing van opgevraagde gegevens bij de gemeente Hulst over de daadwerkelijke bezettingsgraad van de B&B en de mogelijkheden volgens het bestemmingsplan van de feestzaal/vergaderzaal, aan dat de heffingsambtenaar bij zijn berekeningen is uitgegaan van onjuistheden en aannames. 
        Ten slotte voert belanghebbende aan dat de verdeling van de grond behorend bij de onroerende zaak van belanghebbende en de stijging van de waarde van de onroerende zaak ten opzichte van voorgaande jaren niet te volgen zijn. 
      
      
    
    
      3.9.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde matrix, tezamen met de toelichting in het verweerschrift en de toelichting op zitting, in het licht van wat belanghebbende heeft aangevoerd, niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast. De rechtbank stelt vast dat het object van belanghebbende een bijzonder object betreft, door onder andere de aanwezigheid van een B&B, een feestzaal/vergaderzaal en een grote hoeveelheid grond. De rechtbank overweegt dat ten aanzien van de waardering van het woningdeel gebruik is gemaakt van referentieobjecten die zodanig veel van het object van belanghebbende afwijken dat zij niet voldoende vergelijkbaar zijn om de waarde van het woningdeel te onderbouwen. Ook ten aanzien van de waardering van de B&B en  feestzaal/vergaderzaal komt aan de matrix, tezamen met de toelichting ten aanzien van gebruikte berekening voor de huurwaarde-kapitalisatiemethode, onvoldoende overtuigingskracht toe. Belanghebbende heeft gemotiveerd betwist dat de heffingsambtenaar in zijn berekening is uitgegaan van onjuiste gegevens. Belanghebbende heeft daarbij concreet en verifieerbare gegevens overgelegd die zijn standpunt ondersteunen. 
      
    
    
      3.10.
      Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat aan de matrix zodanige gebreken kleven dat deze de overtuigingskracht daarvan aantasten. De rechtbank acht de ingebrachte matrix dan ook niet bruikbaar voor het onderbouwen van de WOZ-waarden van de onroerende zaak. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem beschikte waarden niet te hoog zijn.
      
      
        
          De door belanghebbende voorgestane waarden van de onroerende zaak
        
      
      
    
    
      3.11.
      Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem vastgestelde waarden van € 470.000, voor zowel belastingjaar 2022 als belastingjaar 2023, aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoord deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende hiervan geen concrete stukken heeft overgelegd, zoals bijvoorbeeld een taxatierapport of een concrete berekening met controleerbare gegevens, die de door hem voorgestane waarden onderbouwen. 
      
      
        
          Waarden in goede justitie 
        
      
      
    
    
      3.12.
      Omdat beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen voorgestelde waarden van de onroerende zaak aannemelijk te maken, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast. De rechtbank bepaalt de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2021 (belastingjaar 2022) schattenderwijs op € 525.000 en op de waardepeildatum 1 januari 2022 (belastingjaar 2023) op € 530.000. 
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. De beroepen zijn gegrond. Dit betekent dat de bij beschikkingen vastgestelde waarden moeten worden verminderd. De aanslagen OZB moeten dienovereenkomstig worden verminderd.
    
    
    
      4.1.
      Omdat de beroepen gegrond zijn moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
      
    
    
      4.2.
      Ook krijgt belanghebbende een vergoeding van zijn proceskosten. Belanghebbende heeft in dat kader een formulier proceskosten overgelegd, waarin wordt verzocht om vergoeding van € 263,30 aan verletkosten en € 32,25 aan reiskosten. De rechtbank overweegt als volgt. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van één werkdag (8 uur) in verband met het bijwonen van de zitting. Belanghebbende heeft hiertoe een uitdraai van zijn werkrooster overgelegd. Bij verletkosten gaat het alleen om kosten van tijdsverzuim voor het bijwonen van de zitting en de heen- en terugreis. Gelet op de woonplaats van belanghebbende en het tijdstip en tijdsduur van de zitting beperkt de rechtbank de vergoeding tot vier en een half uur. De rechtbank stelt het uurtarief in redelijkheid vast op € 33 per uur. De vergoeding voor verletkosten bedraagt daarmee € 148,50. Voorts komt het bedrag van € 32,25 aan reiskosten voor vergoeding in aanmerking. De totale vergoeding bedraagt dan € 180,75.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart de beroepen gegrond; 
    - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2022 tot een bedrag van € 525.000;
    - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2023 tot een bedrag van € 530.000;
    - vermindert de aanslagen OZB dienovereenkomstig;
    - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan belanghebbende moet vergoeden;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 180,75 aan proceskosten aan belanghebbende. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.L.E. Ides Peeters, rechter, in aanwezigheid van mr. F. de Jong, griffier.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
      De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld. 
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.	
  
  
     Artikel 2, eerste lid, aanhef en onder d en e, van het Besluit proceskosten bestuursrecht en artikel 11, eerste lid, aanhef en onder d, van het Besluit tarieven in strafzaken 2003.