ECLI:NL:RBLIM:2026:1111, Rechtbank Limburg, 04-02-2026, C/03/347202/KG ZA 2025-440
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2026-02-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Voorkeursrecht uitoefenen bij aankoop wonen, medewerking aan benoemen deskundige voor bepalen van de waarde van de woning.

RECHTBANK Limburg
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Roermond
    
    
    
      Zaaknummer: C/03/347202 / KG ZA 25-440
    
    
    
      
        Vonnis van 4 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      woonplaats kiezende ten kantore van haar advocaat,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. P. Bosma,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      zonder vaste woon- of verblijfplaats,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
      
        
          de dagvaarding van 8 december 2025 met producties 1 tot en met 14,
        
        
          de mondelinge behandeling van 15 januari 2026 waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waarbij door [gedaagde] spreekaantekeningen zijn overgelegd.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] is de moeder van vier zonen, waaronder [gedaagde] .
      
    
    
      2.2.
      
        
          [gedaagde] heeft de bungalow aan [adres 1] te [plaats 1] op 
        3 september 1991 overgedragen aan zijn ouders. In de leveringsakte is een voorkeursrecht opgenomen. Vader is inmiddels overleden.
      
      
    
    
      2.3.
      Het voorkeursrecht bepaalt dat bij verkoop van de bungalow aan een derde, deze eerst aan [gedaagde] dient te worden aangeboden. In de leveringsakte is in dat kader onder meer opgenomen (hierna: “de Regeling”): 
      
      
        
          “
          BEDINGEN 
        
        
          a) Indien sub 2. of de langstlevende hunner te eniger tijd voornemens zijn/is over te gaan tot vervreemding van vorenomschreven onroerend goed, is sub 2. verplicht om sub 1. daarvan schriftelijk in kennis te stellen. Sub 1. heeft alsdan het recht van voorkeur om het onroerend goed in eigendom te verkrijgen, mits zich binnen één maand nadat de voormelde mededeling van sub 2. werd ontvangen, dienaangaande schriftelijk verklarende.
        
      
      
      
        
          Alsdan heeft sub 1. het recht van voorkeur het onroerend goed te verkrijgen voor een tegenprestatie, welke alsdan in der minne tussen partijen wordt vastgesteld op basis van de op dat moment aktuele vrije verkoop(markt)waarde (welke tegenprestatie nimmer hoger dan die vrije verkoop(markt)waarde kan en mag zijn) en bij geen eenstemmigheid daaromtrent voor een tegenprestatie, gelijk aan het bedrag waarop de verkoopwaarde van het onroerend goed zal worden geschat door drie onafhankelijke deskundigen, waarvan één te benoemen door sub 1., één door sub 2. en de derde door de beide aldus benoemden en bij geen eenstemmigheid omtrent de benoeming door die derde deskundige, door de Kantonrechter, binnen wiens ambtsgebied het onroerend goed dan is gelegen.
        
      
      
      
        
          De aldus benoemde deskundigen brengen van hun waardering binnen vier weken na benoeming een schriftelijk rapport uit aan partijen; de in het taxatierapport uitgedrukte waarde zal voor beide partijen bindend zijn; de kosten van taxatie zijn voor beide partijen, elk voor de helft. 
        
      
      
      
        
          b) Indien sub 1. verklaart van het voorkeursrecht géén gebruik te willen maken of binnen de gemelde maand dienaangaande geen bericht door sub 2. zal zijn ontvangen, is sub 2. bevoegd tot verkoop aan een derde over te gaan, mits niet tegen een lagere tegenprestatie of minder bezwarende voorwaarden. Heeft sub 2. in dat geval niet binnen drie maanden daarna aan een derde vervreemd en overgedragen, dan zal het voorkeursrecht met alle in deze akte uitgedrukte bepalingen en bedingen voor sub 1. herleven.
        
      
      
      
        
          c) Indien sub 1. op de wijze als voormeld heeft verklaard van het voorkeursrecht gebruik te willen maken, zal de betreffende transportakte op kosten van sub. 1 en ten overstaan van een door sub. 1 aan te wijzen notaris, binnen twee maanden na definitieve vaststelling van de tegenprestatie moet worden gepasseerd, welke akte de voor dergelijke transacties gebruikelijke bepalingen en bedingen zal bevatten alsmede de eventueel overeengekomen bijzondere bepalingen en bedingen. De koopsom en al hetgeen waartoe sub.1 alsdan als verkrijger zal zijn gehouden zal tegelijk met het passeren van die akte aan sub.2 moeten worden voldaan, bij gebreke waarvan het voorkeursrecht definitief zal zijn vervallen, onverminderd het recht van sub 2. op vergoeding van de daardoor geleden kosten, schade en interesten.[…]” 
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser] wenst de woning te verkopen en heeft [gedaagde] in april 2024 daarvan bericht gedaan.  
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] heeft bij mailbericht van 10 april 2024 zijn voorkeursrecht ingeroepen.  
      
    
    
      2.6.
      Tussen partijen is geen overeenstemming bereikt over de tegenprestatie zodat conform de Regeling de actuele verkoopwaarde van de woning dient te worden bepaald.  
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert - samengevat – om bij vonnis zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I. [gedaagde] te veroordelen om binnen twee dagen na het in deze te wijzen vonnis opdracht te geven aan de door hem eerder ingeschakelde [taxateur] om over te gaan tot medewerking aan een driemanstaxatie inzake de verkoop van het onroerend goed aan [adres 1] te [plaats 1] , dan wel, subsidiair in geval de hiergenoemde makelaar de opdracht van [gedaagde] weigert, een andere bevoegde makelaar/taxateur, die niet eerder als makelaar/taxateur bij het object betrokken is geweest, dezelfde opdracht te verstrekken, althans een makelaar/taxateur aan te wijzen die namens [gedaagde] en in zijn opdracht meewerkt aan het tot stand brengen van een driemanstaxatie als bedoeld in de akte van 3 september 1991;
        II. [gedaagde] te veroordelen om aan zijn makelaar/taxateur als bedoeld onder 1 de opdracht mee te geven om binnen twee weken na opdracht gezamenlijk met de door [eiser] aangewezen taxateur en de door de taxateurs aan te wijzen derde taxateur binnen twee weken te komen tot vaststelling van de marktconforme waarde van het onroerend goed;
        III. [gedaagde] te veroordelen om binnen twee weken na het verschijnen van het taxatierapport aan [eiser] schriftelijk middels aangetekende brief en per e-mail mede te delen of hij voor de getaxeerde koopsom het onroerend goed over neemt of afziet van het uitoefenen van zijn voorkeursrecht en voorts te beslissen dat als [gedaagde] geen tijdige mededeling doet daaraan de conclusie kan worden verbonden dat hij afziet van zijn voorkeursrecht;
        IV. in geval [gedaagde] zijn voorkeursrecht uitoefent hem te veroordelen mee te werken aan levering van het onroerend goed binnen twee maanden na zijn daartoe strekkende mededeling ten overstaan van een door [eiser] aan te wijzen notaris waarbij [gedaagde] ervoor dient te zorgen dat de op grond van de driemanstaxatie vastgestelde marktconforme waarde als koopsom uiterlijk twee werkdagen voor de datum van levering van het onroerend goed door [eiser] aan [gedaagde] is gestort op de door de notaris aan [gedaagde] op te geven bankrekening van de notaris;
        V. [gedaagde] te veroordelen uitvoering te geven aan het onder 1 tot en met IV gevorderde op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag voor iedere dag of deel daarvan dat hij in gebreke blijft aan het in deze te wijzen vonnis te voldoen. 
        VI. bij vonnis te beslissen dat de in de notariële akte genoemde termijn opgenomen in de bedingen sub b, welke bepaling luidt: “ heeft sub 2. In dat geval niet binnen drie maanden daarna aan een derde vervreemdt en overgedragen, dan zal het voorkeursrecht met alle in deze akte uitgedrukte bepalingen en bedingen voor sub 1 herleven”, door [gedaagde] geen beroep kan worden gedaan, in geval [gedaagde] afziet van aankoop van de woning, mits de vervreemding en levering van het onroerend goed geschiedt binnen negen maanden na het in deze te wijzen vonnis;
        VII. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] stelt dat [gedaagde] de verkoop bewust traineert door geen deskundige te benoemen. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer en heeft eerst ter zitting aangegeven een tegenvordering in te willen stellen. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Spoedeisend belang
      
    
    
    
      4.1.
      De voorzieningenrechter constateert dat de Regeling geen termijn bepaalt waarbinnen een deskundige moet worden benoemd, nadat het voorkeursrecht eenmaal is geactiveerd. Partijen zijn het erover eens dat het verkoopproces stagneert maar verwijten elkaar daarvan de oorzaak te zijn. Ook zijn ze het erover eens dat de bungalow leeg staat waardoor de onderhoudsstaat en waarde achteruit gaan. De voorzieningenrechter is dan ook van oordeel dat daarin een voldoende spoedeisend belang bestaat bij de ingestelde vorderingen. 
      
      
        
          Vordering onder I: Driemanstaxatie
        
      
      
    
    
      4.2.
      De voorzieningenrechter overweegt dat de Regeling die partijen bij notariële akte zijn overeengekomen, voor [gedaagde] kennelijk een voorwaarde vormde voor de verkoop van de bungalow aan zijn ouders. Dat betekent dat de voorzieningenrechter de inhoud van deze regeling zo veel als mogelijk zal volgen. 
      
    
    
      4.3.
      Nu [gedaagde] het voorkeursrecht heeft ingeroepen en partijen het niet eens worden over de tegenprestatie, dienen zij die Regeling te volgen. Dat betekent dat de actuele verkoopwaarde van de bungalow moet worden geschat door drie onafhankelijke deskundigen, waarbij zowel [eiser] als [gedaagde] ieder één deskundige benoemen en die beide deskundigen gezamenlijk een derde deskundige benoemen. Lukt dat niet, dan kan de meest gerede partij de kantonrechter verzoeken om de derde deskundige te benoemen. 
      
    
    
      4.4.
      Nu de Regeling geen termijn bepaalt waarbinnen de deskundige door beide partijen dienen te worden benoemd, zal de voorzieningenrechter die termijn bepalen op 7 dagen nadat onderhavig kort geding vonnis is gewezen. Dit vonnis wordt aan partijen toegestuurd op de dag van uitspreken, zoals ter zitting al aan hen is medegedeeld. Ter zitting heeft [gedaagde] op de vraag van de voorzieningenrechter geantwoord dat het vonnis en eventuele overige kennisgevingen naar het [adres 2] te [plaats 2] dient te worden verstuurd. [eiser] heeft verzocht het vonnis aan haar advocaat te sturen. De voorzieningenrechter is voorts van oordeel dat [gedaagde] vrij is in zijn keuze welke deskundige hij wenst te benoemen. Feiten of omstandigheden op grond waarvan [gedaagde] gehouden zou zijn om [taxateur] te benoemen zijn door [eiser] niet gesteld, zodat dit deel van de vordering zal worden afgewezen.  
      
    
    
      4.5.
      De vordering onder I zal dan ook worden toegewezen, in die zin dat [gedaagde] overeenkomstig de Regeling een deskundige dient te benoemen, binnen zeven dagen nadat onderhavig vonnis is gewezen. Die termijn acht de voorzieningenrechter haalbaar en redelijk en door [eiser] zijn geen feiten of omstandigheden gesteld die tot een kortere termijn nopen. Vervolgens is het aan beide deskundigen om een derde deskundige aan te wijzen.
      
      
        
          Vordering onder II: uitbrengen rapport deskundige
        
      
      
    
    
      4.6.
      De onder II ingestelde vordering komt er in de kern op neer dat binnen twee weken na benoeming een rapport moet worden uitgebracht. Nu de Regeling (onder a) daarvoor een termijn van vier weken bepaalt en door [eiser] geen redenen of gronden zijn aangevoerd die tot verkorting nopen, wordt deze vordering van [eiser] afgewezen. 
      
      
        
          Vordering onder III: gebruik voorkeursrecht
        
      
      
    
    
      4.7.
      De onder III ingestelde vordering om binnen twee weken na ontvangst van het rapport schriftelijk mede te delen of de koopoptie wordt gelicht, wordt eveneens afgewezen. De Regeling (onder b) bepaalt daarvoor immers een termijn van één maand, waarna [eiser] – bij gebreke van een bericht door [gedaagde] – bevoegd is tot verkoop van de bungalow aan een derde. Door [eiser] zijn geen redenen of gronden aangevoerd die tot verkorting van die termijn nopen, zodat de vordering wordt afgewezen. 
      
      
        
          Vordering onder IV: levering onroerend goed
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        [eiser] vordert onder IV om – in geval [gedaagde] zijn voorkeursrecht uitoefent – [gedaagde] te veroordelen tot medewerking aan de notariële levering binnen twee maanden, door onder meer storting van de koopsom onder de notaris uiterlijk twee dagen voor datum levering. Ook deze vordering wordt afgewezen. De Regeling (onder c) bepaalt immers reeds dat de leveringsakte alsdan binnen twee maanden dient te worden gepasseerd en [gedaagde] gehouden is de koopsom gelijktijdig met het passeren van de akte dient te voldoen, bij gebreke waarvan het voorkeursrecht definitief zal zijn vervallen. 
      
      
        
          Vordering onder V: Dwangsom
        
      
      
    
    
      4.9.
      Hoewel [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling heeft toegezegd dat hij aan een veroordelend vonnis gehoor zal geven, acht de voorzieningenrechter oplegging van een dwangsom in dezen aangewezen. Indien [gedaagde] zijn toezegging nakomt, heeft hij van de dwangsom bovendien geen last. De onder V ingestelde vordering zal dan ook worden toegewezen maar gematigd en gemaximeerd zoals hierna in de beslissing vermeld.  
      
      
        
          Vordering onder VI: 
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        [eiser] vordert onder VI om bij verkoop van de bungalow aan een derde de in de Regeling onder b genoemde termijn van drie maanden te verlengen tot negen maanden. Op dit moment is nog niet bekend wat de waarde van de woning zal zijn, of [gedaagde] al dan niet afziet van zijn voorkeursrecht en of er kopers zijn die de bungalow tegen die waarde willen overnemen, zodat de vordering naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende is bepaald en daarbij bovendien enig spoedeisend belang ontbreekt. De onder VI ingestelde vordering wordt dan ook afgewezen. 
      
      
        
          Geen tegenvordering
        
      
      
    
    
      4.11.
      Tot slot heeft [gedaagde] ter mondelinge behandeling aangegeven een tegenvordering (eis in reconventie) in te willen stellen. Een eis in reconventie kan in handelszaken zoals dezen, alleen worden ingesteld door een partij die bij advocaat is verschenen. Artikel 6.2 van het landelijk procesreglement vereist bovendien dat een tegenvordering minimaal 24 uur voor de zitting schriftelijk bekend wordt gemaakt aan de voorzieningenrechter en de andere procespartij. Nu [gedaagde] in dit kort geding zonder advocaat is verschenen en de vordering niet tijdig aan de voorzieningenrechter en [eiser] kenbaar is gemaakt, wordt de tegenvordering niet in behandeling genomen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      De door [eiser] onder VI gevorderde veroordeling in de proceskosten zal worden afgewezen. In de familierelatie tussen partijen ziet de rechtbank aanleiding om de proceskosten te compenseren, op de wijze zoals hierna in de beslissing vermeld.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter:
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen zeven dagen nadat onderhavig vonnis is gewezen  een onafhankelijke deskundige te benoemen, met opdracht aan deze deskundige om gezamenlijk met de door [eiser] benoemde deskundige een derde deskundige te benoemen;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan de in 5.1. uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van € 5.000,00 is bereikt;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.4.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt;
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Rulkens en in het openbaar uitgesproken op 4 februari 2026.