ECLI:NL:GHDHA:2013:3275, Gerechtshof Den Haag, 07-08-2013, BK-12-00710
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2013-08-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waarde grond onder een zorgcentrum.

GERECHTSHOF DEN HAAG
  
  
    Team Belastingrecht
    meervoudige kamer
    nummer BK-12/00710
  
  
    Uitspraak van 7 augustus 2013
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      
        
          [stichting X], gevestigd te [Z], belanghebbende,
    
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Inspecteur,
    
    
      inzake het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 19 juli 2012, nummer AWB 10/3914, betreffende de na te noemen aan belanghebbende opgelegde beschikking en aanslagen.
    
    
    
  
  
    Beschikking, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    
      1.1.	De Inspecteur heeft voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 voor de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak) een beschikking genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) naar de waardepeildatum 1 januari 2007 waarbij de waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op € 2.596.000. Tegelijk met de beschikking is in het kader van de heffing van onroerende-zaakbelastingen aan belanghebbende de aanslag ”eigenaren, niet woning” voor het jaar 2008 opgelegd en de aanslag in de rioolheffing voor dat jaar. 
    
    
    
      1.2.	De Inspecteur heeft de bezwaren van belanghebbende tegen de beschikking en de aanslag in de onroerende zaakbelastingen bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard. 
    
    
    
      1.3.	Belanghebbende heeft vervolgens beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard 
    
    
    
  
  
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    
      2.1.	Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is van belanghebbende een griffierecht geheven van € 115. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
    
      2.2.	De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 26 juni 2013, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
      
      2.3.	Belanghebbende heeft bij brief van 27 juni 2013, ingekomen op 28 juni 2013, nog enkele gegevens van feitelijke aard aan het Hof gezonden. Een afschrift van deze stukken is op 28 juni 2013 aan de Inspecteur ter kennisneming gezonden. Het Hof heeft hierin geen aanleiding gevonden het onderzoek te heropenen. 
    
    
    
  
  
    De Verordening
    
    
      3.
      De raad van de gemeente Rotterdam heeft in de openbare vergaderingen van 6 en 8 november 2007 de Verordening onroerende zaakbelastingen 2008 (hierna: de Verordening) vastgesteld. Blijkens de inhoud van de gedingstukken is de Verordening op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt. 
      
      
    
  
  
    Vaststaande feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
    
    
    
      4.1.	Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een in of omstreeks 1960 gebouwd en in 1988 gerenoveerd zorgcentrum. De bruto vloeroppervlakte (b.v.o.) bedraagt 5.410 m2, 4.050 m2 voor bouwdeel I en 1.360 m2 voor bouwdeel II.
    
    
    
      4.2.	De waarde in het economische verkeer van de opstallen bedraagt – naar tussen partijen niet in geschil is – op de waardepeildatum € 1.492.510. 
    
    
    
      4.3.	Bij de beschikking is als waarde voor de grond gehanteerd een bedrag van € 204 per m2 b.v.o. 
    
    
    
      4.4.	De ”Richtlijnen voor bepalen grondwaarde bij gronduitgifte OBR in 2007” zijn met betrekking tot maatschappelijke voorzieningen bij de totstandkoming als volgt toegelicht:
    
    
    
      ”Bij vaststelling van het mandaat en de grondprijzenbrief 2004 heeft uw college het principebesluit genomen om jaarlijks de grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen extra te verhogen met 5%, om daardoor langzaam toe te groeien naar het niveau van de kostprijs van bouwrijpe grond.
      Medio 2006 bedroeg de kostprijs voor een m2 bouwrijpe grond gemiddeld € 335. De interne richtprijzen voor maatschappelijke voorzieningen waren respectievelijk € 209 per m2 bruto vloeroppervlak en € 59 per m2 onbebouwde grond. Met deze bedragen bevinden kosten en opbrengsten van grond zich in een redelijk evenwicht. Om deze reden wordt voorgesteld de richtprijzen nog slechts voor inflatie te corrigeren. Tevens wordt voorgesteld, voorzover hier van toepassing, het intensief gebruik van ruimte ook bij maatschappelijke voorzieningen te stimuleren door richtprijzen bij hoogbouw te corrigeren voor de eerder genoemde hoogtefactor (...).”
    
    
    
      In de “Richtlijnen voor bepalen grondwaarde bij gronduitgifte OBR in 2007” wordt een prijs gehanteerd van € 209 per m2 in het kader van het uitgiftebeleid van grond die is bestemd voor maatschappelijke voorzieningen. Een correctie daarvan vindt slechts plaats indien sprake is van hoogbouw van minimaal 20 bouwlagen. Voor niet te bebouwen grond geldt een bedrag van € 60 per m2.
    
    
    
      4.5.	[A], taxateur en werkzaam bij de Dienst gemeentelijke belastingen Rotterdam, heeft op 22 september 2011 een taxatierapport uitgebracht waarbij volgens de methodiek van de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per 1 januari 2007 is getaxeerd op € 2.596.150 waarvan € 1.103.640 voor de grond, gebaseerd op € 204 x 5.410 m2. Het bedrag van € 204 is ontleend aan de hiervoor in de ”Richtlijnen voor bepalen grondwaarde bij gronduitgifte OBR in 2007” genoemde prijs voor uitgifte van bouwgrond voor maatschappelijke voorzieningen. Verder zijn volgens het taxatierapport – zakelijk weergegeven - de volgende transacties ter onderbouwing gebruikt:
    
    
    
      
        
          
            
              Transactiedatum
            
            
              Bestemming
            
            
              Aantal m2 BVO
            
            
              Koopsom incl. OB in €
            
            
              Prijs € per m2 
            
            
              Prijs € per m2 ex OB
            
          
          
            
              03-05-2006
            
            
              
                [ziekenhuis B]
              
            
            
              38.430
            
            
                8.917.284
            
            
              232
            
            
              
            
          
          
            
              08-04-2008
            
            
              
                [ziekenhuis B]
              
            
            
              38.430
            
            
              22.087.239
            
            
              574
            
            
              482
            
          
          
            
              23-03-2007
            
            
              
                [kliniek C]
              
            
            
                2.500
            
            
                   937.125
            
            
              374
            
            
              315
            
          
          
            
              31-12-2007
            
            
              
                [zorgcentrum D]
              
            
            
                4.921 
            
            
               3.886.597
            
            
              939
            
            
              789
            
          
          
            
              25-01-2008
            
            
              
                [verzorgingshuis E]
              
            
            
                8.769
            
            
               5.214.518
            
            
              564  voor 2007
            
            
              671
            
          
          
            
              Idem
            
            
              Idem
            
            
              Idem
            
            
              Idem
            
            
              741  voor 2008
            
            
              881
            
          
        
      
    
    
    
      4.6.	In september 2007 heeft belanghebbende van de gemeente de bloot eigendom gekocht van een zevental zorgcomplexen voor € 6.237.522,98 exclusief overdrachtsbelasting, welke grond door haar eerder in erfpacht was verkregen. Drs. [F], werkzaam bij [G], heeft de daarvoor in rekening gebrachte bedragen namens haar geanalyseerd in een notitie van 2 oktober 2007 waarbij hij een gemiddelde grondwaarde berekent van € 117, 92 per m2 b.v.o.
    
    
    
      4.7.	Op 29 augustus 2005 heeft belanghebbende het object [H], een verouderd verzorgingshuis, gekocht voor € 2.045.729 exclusief OB (€ 2.434.417 inclusief OB) welk bedrag volgens de akte wordt verminderd met € 872.111 aan sloopkosten. De b.v.o. bedraagt van 1.327 m2. 
    
    
    
      4.8.	In 2011 heeft de gemeente twee gronduitgiften ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen gedaan:
    
    
    
      
        
          
            
              Datum
            
            
              Bestemming
            
            
              Aantal m2 BVO
            
            
              Koopsom in €
            
            
              Prijs per m2 BVO
            
          
          
            
              19-07-2011
            
            
              Onderwijs, bibliotheek
            
            
              5.026
            
            
              1.075.564
            
            
              214
            
          
          
            
              17-03-2011
            
            
              Opvang dak en thuislozen
            
            
              2.413
            
            
               516.382
            
            
              214
            
          
        
      
    
    
    
  
  
    Omschrijving geschil en standpunten van partijen
    
    
      5.1.	Tussen partijen is in geschil de waarde van de grond. Belanghebbende verdedigt een waarde van € 118 per m2 (met een totaal van € 638.000). De Inspecteur verdedigt een waarde per m2 van € 204 (met een totaal van € 1.103.640). Tussen partijen is niet in geschil dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen op de waardepeildatum € 1.492.510 bedraagt.
    
    
    
      5.2.	Belanghebbende heeft, onder handhaving van hetgeen reeds door haar voor de rechtbank is aangevoerd, ter ondersteuning van haar standpunt in hoger beroep het volgende 
      – zakelijk weergegeven - aangevoerd. 
      De gronduitgifteprijs is slechts een hulpmiddel bij de taxatie. Belanghebbende stelt dat rekening dient te worden gehouden met de omstandigheid dat naarmate de gemeente minder grond voor uitgifte beschikbaar heeft de prijs hoger wordt en gegadigden uitkijken naar grond die op andere wijze ter beschikking kan komen bijvoorbeeld door middel van aankoop van niet gemeentelijke instellingen, gronden in volle eigendom, andere zorginstellingen met sloopbare opstallen en dergelijke en de invloed van de uitgifteprijs dus afneemt op de waarde in het economische verkeer. De gronduitgifteprijs is min of meer kostendekkend, hetgeen blijkt uit de toelichting bij de ”Richtlijnen voor bepalen grondwaarde bij gronduitgifte OBR in 2007”. 
      De rechtbank heeft de door belanghebbende genoemde verkopen ten onrechte niet in aanmerking genomen. De verkopen waren wel degelijk vergelijkbaar. Bij deze vergelijking dient in aanmerking te worden genomen dat de gemeente bij aankoop vaak subsidie verstrekt waardoor de aankoopprijs lager wordt.
      Voorts heeft de rechtbank de bewijslast onredelijk verdeeld. Uit geen van de door partijen in de stukken genoemde transacties blijkt dat de gronduitgifteprijs is gevolgd door de partijen die bij de koop betrokken waren. Die prijs kan derhalve geen uitgangspunt zijn. Belanghebbende beroept zich niet op een uitzonderingssituatie en op haar is ten onrechte de last gelegd te bewijzen dat sprake is van de uitzondering. De Inspecteur heeft de WOZ-waarde niet aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft voldoende aannemelijk gemaakt waarom de door de Inspecteur genoemde transacties niet bruikbaar zijn. 
    
    
    
      5.3.	De Inspecteur heeft daartegenover – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd.
      Als uitgangspunt dient de gronduitgifteprijs te worden genomen. De twee transacties in 2011 waarbij prijzen van € 214 per m2 zijn gehanteerd, ondersteunen de prijs van € 204 per 1 januari 2007. De reden dat transactieprijzen niet kunnen worden gebruikt wordt gevonden in het feit dat veelal sprake is van bebouwing, vervuilde ondergrond en erfpachtsituaties en voor die omstandigheden de prijs gecorrigeerd moet worden. Het verlenen van subsidies is niet van invloed op de bij de verkopen tot stand gekomen prijs. De door belanghebbende genoemde transacties zijn niet vergelijkbaar met de situatie van belanghebbende omdat: a) [H] een gemengd object betreft dat ook een commerciële functie heeft en b) de voormalige jeugdherberg aan de [b-straat] drie keer zo klein is in b.v.o. en c) vaak sprake is van lopende huurverplichtingen en d) de berekeningen die belanghebbende maakt van de afkoop van erfpacht naar kale bouwgrond zijn naar een andere waardepeildatum geschied . 
    
    
    
      5.4.	Voor een verdere uiteenzetting van de gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken. 
    
  
  
  
  
    Conclusies van partijen
    
    
      6.1.	Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en tot wijziging van de beschikking en vermindering van de aanslag berekend naar een heffingsmaatstaf van € 2.131.000.
    
    
    
      6.2.	De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. 
    
    
    
  
  
    Oordeel van de rechtbank
    
    
      7.
      De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard na - voor zover van belang – het volgende te hebben overwogen waarbij belanghebbende als eiseres en de Inspecteur als verweerder is aangeduid:
      
      
        ”5. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de onroerende zaak aan de hand van de vervangingswaardemethode moet worden bepaald. Ook de rechtbank acht dit een voor dat doel juiste methode. 
      
      
    
    
      6.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt voorts dat het bij die WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald (HR 9 december 2005, LJN: AU7714). 
      
      
        Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot eigen woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid van dit artikel. De vervangingswaarde van de grond is gelijk aan de prijs die zou moeten worden betaald om vergelijkbare grond (van dezelfde aard, met dezelfde bestemming en met een gelijke kavelgrootte) op de waardepeildatum (I januari 2007) in eigendom te verwerven. Daarbij pleegt voor grond waarop gebouwd mag worden een hoger bedrag te moeten worden opgeofferd dan voor grond zonder die bestemming. 
      
      
    
    
      7.
      Voor wat betreft de waardering stelt de rechtbank voorop dat op verweerder de last rust aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde warde niet te hoog is. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder in deze bewijsopdracht geslaagd. Bij de vorming van dit oordeel is het volgende in aanmerking genomen.
      
      
        7.1.
        Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt inzake de waardering van de grond, meer in het bijzonder met betrekking tot de bij uitgifte van gronden door de gemeente te hanteren prijzen, in beroep de 'Richtlijnen voor bepalen grondwaarde bij gronduitgifte OBR in 2007' (de Richtlijnen) ingebracht. Bij verwerving in eigendom van in de gemeente gelegen vergelijkbare gronden zou de gemeente de in de Richtlijnen opgenomen prijzen hebben gevolgd. 
        
      
      
        7.2.
        Uit de Richtlijnen blijkt dat geen differentiatie wordt toegepast naar de aard van het object - zoals voor ziekenhuizen, politiebureaus, bibliotheken, scholen, brandweer, verenigings- en gemeenschapshuizen, verzorgingstehuizen enzovoort - en dat er ter zake geen onderhandelingsruimte is. Anders dan eiseres kennelijk meent, is verweerder ook niet gehouden een dergelijke differentiatie toe te passen. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat wordt uitgegaan van bouwrijpe grond, maar soms kosten moeten worden gemaakt voor het bouwrijp maken, in welk geval de extra kosten worden vergoed. De in de Richtlijnen opgenomen prijzen blijven intact. Bij de uitgifte van gronden met als bestemming 'Maatschappelijke voorzieningen' hanteerde de gemeente de prijzen uit de Richtlijnen. Niet in geschil is dat die prijs op 1 januari 2007 € 209,-- per m2 bruto vloeroppervlakte - te corrigeren voor een hoogte factor - bedroeg. 
        
      
      
        7.3.
        Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat in haar situatie de Richtlijnen niet zouden zijn gevolgd en dat zij slechts een vierkante meterprijs van € 118,-- zou hebben hoeven betalen. Nu zij zich op een uitzonderingssituatie beroept (het door de gemeente niet volgen van de Richtlijnen) en zij ter ondersteuning van haar standpunt eigen vergelijkingsobjecten inbrengt (te weten transacties in [Z] en [Q]), rust naar het oordeel van de rechtbank, indien, zoals hier, de heffingsambtenaar de relevantie van die objecten betwist, de bewijslast op eiseres (vgl. Gerechtshof Amsterdam 11 februari 2010, LJN: BL4490). Aan die bewijslast heeft zij niet voldaan. 
        
        
          7.3.1.
          Daarbij acht de rechtbank van belang dat verweerder naar het oordeel van de rechtbank afdoende heeft weerlegd dat het object [c-straat 1] te [Q] bruikbaar zou zijn voor de bepaling. Dit object is niet in de gemeente Rotterdam en op een groot perceel gelegen. Voorts gaat het om een transactie die is gebaseerd op de 'begrote' boekwaarde van het tehuis, verhoogd met een opslag. Daarbij komt dat een waardedrukkende invloed uitgaat van de op het object gevestigde opstal en de ter zake van het object geconstateerde saneringskosten van bodemverontreiniging en asbestsanering. Het transactiecijfer weerspiegelt dan ook niet de waarde als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ. 
          
        
        
          7.3.2.
          Eiseres heeft voor het aangekochte object [H] een prijs betaald die na herleiding neerkomt op een grondwaarde van € 147,-- per m2 en bij nadere beschouwing ter zitting op een grondwaarde van € 117,-- per m2. Verweerder heeft er echter terecht op gewezen dat deze prijs nog moet worden gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling die tussen de datum van koop en de waardepeildatum heeft plaatsgevonden en voor het verkoopregulerende beding dat aan het object is verbonden. De rechtbank acht door verweerder aannemelijk gemaakt dat een correctie voor deze factoren leidt tot een prijs van ten minste € 175,-- per m2. 
          
        
        
          7.3.3.
          De verwijzing door eiseres naar de vraagprijzen van [b-straat 1] en [b-straat 2] kan haar evenmin baten. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat deze objecten een andere bestemming hebben dan de onroerende zaak. Bovendien leiden de twee transacties die voor deze objecten op 1 juli 2009 hebben plaatsgevonden bij herleiding tot vierkante meterprijzen van € 293,-- en € 234,53. Dit biedt veeleer een ondersteuning van verweerders standpunt.
          
        
      
      
        7.4.
        Eiseres heeft gesteld, dat uit het standpunt van verweerder blijkt dat niet de gronduitgifteprijs maar de markt de prijs voor onroerende zaken als de onderhavige bepaalt. Verweerder heeft ter zitting in dit verband aangevoerd dat de gronduitgifteprijs tot uitgangspunt wordt genomen, dat alle maatschappelijke voorzieningen in ogenschouw worden genomen en gemiddelde zorgprijzen worden berekend die vervolgens bij taxaties worden gehanteerd, en dat de resulterende gronduitgifteprijs lager is dan de marktprijs. Een aanwijzing daarvoor kan ook, aldus verweerder, worden gevonden in de omstandigheid dat de transactiecijfers van vergelijkingsobjecten hoger zijn dan de gronduitgifteprijs van € 209,--. De rechtbank ziet in hetgeen verweerder heeft aangevoerd een voldoende weerlegging van eiseres' stelling. 
        
      
      
        7.5.
        De rechtbank acht voorts door verweerder aannemelijk gemaakt dat in vroegere jaren de uitgifteprijs per bed werd berekend en dat dit tot een lagere prijs leidde dan de thans gehanteerde berekening per vierkante meter bruto vloer oppervlakte, en dat verweerder om al te grote prijsfluctuaties te dempen een lagere prijs per vierkante meter bruto vloeroppervlakte heeft gehanteerd. De stelling van eiseres, dat niet alle maatschappelijk instellingen zijn gewaardeerd uitgaande van een gronduitgifteprijs van € 209,-- maar uitgaande van € 236,-­ (verpleeghuizen) en € 204,-- (zorginstellingen), stuit op het voorgaande af. Daarbij komt dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat de zo-even genoemde prijzen geen betrekking hebben op de waardepeildatum. 
        
      
      
        7.6.
        Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder mede aan de hand van de door hem geselecteerde vergelijkingsobjecten en met zijn ter zitting gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat een grondprijs voor de onroerende zaak va € 204,-- niet te hoog is.”
        
        
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      8.1.	Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak op de voet van het bepaalde in artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ dient te worden bepaald op de zogeheten gecorrigeerde vervangingswaarde. Dit gezamenlijk standpunt van partijen geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Het Hof sluit zich daarbij aan.
    
    
    
      8.2.	Ingevolge artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ dient bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening te worden gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) is bepaald dat de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de tot de onroerende zaak behorende opstallen. De waarde van de grond wordt ingevolge dit artikellid bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met gronden waarvan marktgegevens aanwezig zijn, rekening houdend met de bestemming van de zaak.
    
    
    
      8.3.	De wetgever heeft, door voor bepaalde onroerende zaken waardering op de gecorrigeerde vervangingswaarde voor te schrijven, willen bereiken dat als waarde van die zaken heeft te gelden de waarde welke die zaken in economische zin voor de eigenaar zelf hebben. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt is waar de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper optreedt, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan. Dit betekent dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van een in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaak niet hoger kan worden gesteld dan de bedrijfswaarde (Hoge Raad 
      8 juli 1992, nr. 27.678, BNB 1992/298). De gecorrigeerde vervangingswaarde van een niet in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaak kan, uitgaande van deze gedachtegang, niet hoger zijn dan de benuttingswaarde, oftewel het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut heeft als de te waarderen zaak (Hoge Raad 5 juni 1996, nr. 30.314, LJN: AA1799). Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak niet in de commerciële sfeer wordt gebezigd. 
    
    
    
      8.4.	De Inspecteur dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
    
    
    
      8.4.1.	De Inspecteur beroept zich in dit geval op de ”Richtlijnen voor bepalen grondwaarde bij gronduitgifte OBR in 2007” volgens welke de gemeente voor grond met de bestemming maatschappelijke voorziening een uitgifteprijs hanteert van € 209 per m2  b.v.o. Het hiervoor vermelde uitgangspunt dat rekening moet worden gehouden met de marktfictie houdt in dat een dergelijke uitgifteprijs kan worden gehanteerd voor de waardebepaling mits deze een reële afspiegeling vormt van de prijs die in de markt wordt behaald. Dit laatste zou kunnen blijken uit transacties tussen onafhankelijke partijen. De Inspecteur beroept zich daartoe op de in het taxatierapport genoemde transacties, hiervoor kort weergegeven onder 4.5 van de feiten, en de transacties in 2011 onder 4.8 genoemd. 
    
    
    
      8.4.2.	Het Hof is van oordeel dat de in 4.8 genoemde transacties in 2011 te ver van de waardepeildatum liggen om van invloed te zijn op de onderhavige waardebepaling. Wel laten zij zien dat de gemeente in dat jaar bij de verkoop van gronden de hiervoor genoemde richtlijn inderdaad hanteert. De vraag of de gemeente de richtlijn hanteert op of rond de peildatum 1 januari 2007 kan het Hof echter niet bevestigend beantwoorden omdat dit niet is af te leiden uit de door de gemeente genoemde transacties, hiervoor weergegeven in 4.5. Alle door de Inspecteur genoemde transacties laten een ruim hogere grondprijs zien dan € 209 per m2 b.v.o. en zijn niet in verband te brengen met de uitgifteprijs van € 209 per m2 b.v.o. die de richtlijn noemt. De verkoop van de gronden aan het [ziekenhuis I] ziet weliswaar op een te realiseren maatschappelijke voorziening maar de gronden krijgen ten opzichte van een woonzorgbestemming als de onroerende zaak van belanghebbende een geheel andere functie namelijk ziekenhuisvoorziening. Verder geldt voor de [kliniek C] dat deze mede bestemd is voor commerciële doeleinden en derhalve een andere bestemming heeft buiten de maatschappelijke voorzieningen. 
      Met name de grondtransacties met het oog op de bouw of herbouw van een verzorgingshuis geven echter een ruim hogere prijs dan € 209 te zien. In dat opzicht acht het Hof de door de Inspecteur verdedigde grondwaarde eerder te laag dan te hoog, gezien de in de markt behaalde prijzen. Het vorenstaande betekent dat de Inspecteur de door hem voorgestane grondprijs wel kan doen ondersteunen door marktgegevens. Bij de beoordeling van die transacties is in ogenschouw genomen de omstandigheid dat de Uitvoeringsregeling weliswaar een bepaalde methodiek van waardering voor de grond behelst maar dat dit niet betekent dat daarbij geen rekening wordt gehouden met de waarde van de overige componenten van de onroerende zaak en de bestemming daarvan. Het ligt vervolgens op de weg van belanghebbende om aannemelijk te maken dat een lagere grondwaarde in aanmerking dient te worden genomen.
    
    
    
      8.5.1.	Het Hof volgt het oordeel van de rechtbank met betrekking tot de door belanghebbende aangevoerde objecten in [Q] en het [J] aan de [b-straat] in [Z] en maakt deze tot de zijne. Het Hof acht niet aannemelijk dat voor het object [H] de door belanghebbende berekende vierkante meterprijs van € 147 de juiste is, ook niet als in aanmerking genomen de vermindering van de koopprijs met de sloopkosten. De waardeontwikkeling dient immers in de beoordeling te worden meegenomen sinds 2005 tot 2007 waardoor de prijs per m2 op € 175 komt. 
    
    
    
      8.5.2.	De door belanghebbende verkregen bloot eigendom van de gemeente van diverse zorgcentra in [Z] in 2006 is geen transactie die in de markt met vraag en aanbod van kopers en verkopers tot stand is gekomen. Om een inschatting van de alsdan per 1 januari 2007 voor deze centra geldende verkoopwaarden van de grond in het economische verkeer te maken heeft de gemachtigde van belanghebbende rekening gehouden met factoren waarvan de juistheid echter niet kan worden vastgesteld. Het maken van een behoorlijke vergelijking van deze transactie met de andere gepresenteerde verkopen als [H] en [verzorgingshuis E] en [zorgcentrum D] is niet mogelijk. Tegenover de in de brief van 31 mei 2006 van het [K] genoemde contante waarde van de grond ad € 30.000.000 en de in die brief bij het aanbod gehanteerde grondprijs van € 174 per m2, welk bedrag de grondprijs vertegenwoordigt per 1 januari 2003 en welke prijs ten grondslag is gelegd aan het aanbod dat door belanghebbende is aanvaard, acht het Hof de door belanghebbende gehanteerde berekening van onvoldoende gewicht. 
    
    
    
      8.5.3.	Belanghebbende heeft gesteld dat een aantal van de behaalde verkoopprijzen van de referentieobjecten is beïnvloed door de omstandigheid dat de kopers in enigerlei vorm subsidie van de gemeente ontvingen. Belanghebbende heeft onvoldoende feiten gesteld op grond waarvan deze stelling aannemelijk is. Niet weersproken is dat subsidies werden verstrekt door een ander onderdeel van de gemeente. Verder kan niet als algemeen feit worden aangenomen dat de grondprijs (c.q. de conform het gronduitgiftebeleid gehanteerde verkoopprijs; aangezien bij de transacties waar belanghebbende op wijst in 2011 de laatstgenoemde prijs is gehanteerd) is beïnvloed door de subsidies. 
      Het Hof is, alle door belanghebbende gepresenteerde gegevens in aanmerking nemend, van oordeel dat belanghebbende de door haar voorgestane grondwaarde niet aannemelijk heeft gemaakt. 
    
    
    
      8.6.	Gelet op het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat de waarde van het object door de Inspecteur niet te hoog is vastgesteld en dient het hoger beroep ongegrond te worden verklaard. 
    
    
    
  
  
    Proceskosten 
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank:
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, W.M.G. Visser en O.C.R. Marres in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 7 augustus 2013 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan 
        binnen zes weken
         na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    
      1.
      
        Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      
    
    
      2.
      
        Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
      
      -     - de naam en het adres van de indiener;
      -     - de dagtekening;
      -     - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      -     - de gronden van het beroep in cassatie.
      
        Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
      
        
          De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.