ECLI:NL:RBDHA:2021:6750
Rechtbank DHA — Uitspraak 


RECHTBANK DEN HAAG
Zittingsplaats ’s-Gravenhage
RvV/D
Zaak-/rolnummer: 8671185 RL EXPL 20-13113
29 april 2021
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de besloten vennootschap
ESTRAEDE VASTGOED B.V.,
gevestigd te Den Haag,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. M.P.C. van Essen,
tegen
de besloten vennootschap
AIRSOFT INC. B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Den Haag,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. H.J. Heynen.
Partijen zullen hierna worden aangeduid als “Estraede” en “Airsoft”.
1
Het procesverloop
1.1.
De kantonrechter heeft kennis genomen van:
de dagvaarding van 21 juli 2020;
de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie;
de conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende akte overlegging producties en akte wijziging van eis;
de e-mail van de zijde van Airsoft van 27 oktober 2020;
de akte van de zijde van Airsoft van 7 januari 2021 (alsmede de herstelversie van die akte);
de akte van depot van de zijde van Airsoft van 7 januari 2021;
de akte van de zijde van Estraede van 4 februari 2021;
de in het geding gebrachte producties.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 oktober 2020. Namens Estraede is [betrokkene 1] ( [functie] ) verschenen, bijgestaan door mr. M.P.C. van Essen. Namens Airsoft zijn [betrokkene 2] , [betrokkene 3] , [betrokkene 4] en [betrokkene 5] verschenen, bijgestaan door mr. H.J. Heynen. De griffier heeft van hetgeen partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht aantekeningen gemaakt. Deze aantekeningen bevinden zich in het procesdossier.
1.3.
Na de zitting is Airsoft in de gelegenheid gesteld om te reageren op de (omvangrijke) conclusie van antwoord in reconventie. Dat heeft zij gedaan in een akte die zij op 7 januari 2021 heeft ingediend. Tot slot heeft Estraede op 4 februari 2021 een akte ingediend.
1.4.
De uitspraak is vervolgens bepaald op 2 april 2021, maar ambtshalve aangehouden tot heden.
2
De feiten in conventie en in reconventie
2.1.
In september 2015 is een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen Estraede en Airsoft met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen in het sportcomplex De Uithof aan de [adres] te [plaats] . De gehuurde bedrijfsruimte wordt door Airsoft gebruikt ten behoeve van het airsoft concept.
2.2.
De airsoftsport is een schietsport waarbij er gebruik gemaakt wordt van zogenaamde airsoftapparaten. Dit zijn apparaten die op een vuurwapen lijken, maar waarmee enkel balletjes afgeschoten kunnen worden. In Nederland is de sport sinds 15 januari 2013 toegestaan. De Wet Wapens en Munitie (WMM) is hiervoor aangepast. Airsoftapparaten zijn wapens die vallen onder categorie I, onderdeel 7, van de WWM.
2.3.
In artikel 13 lid 1 van de WMM is bepaald dat het verboden is een wapen van categorie I te vervaardigen, te transformeren, voor derden te herstellen, over te dragen, voorhanden te hebben, te dragen, te vervoeren, te doen binnenkomen of te doen uitgaan. Op grond van artikel 17a van de Regeling Wapens en Munitie wordt vrijstelling verleend voor het overdragen, voorhanden hebben en vervoeren van airsoftapparaten voor de beoefening van de airsoftsport in verenigingsverband aan personen die ten minste de leeftijd van achttien jaar hebben bereikt en door middel van een bewijs van lidmaatschap kunnen aantonen lid te zijn van een door de Minister erkende airsoftvereniging. De Nederlandse Airsoft Belangen Vereniging (hierna: NABV) is de enige in Nederland erkende airsoftvereniging.
2.4.
De op dit moment verschuldigde huurprijs bedraagt maximaal € 5.596,25 (inclusief omzetbelasting) per maand en bestaat uit drie componenten. In de eerste plaats is er een ‘basis huurprijs’ van (thans) € 3.025,- per maand (inclusief € 525,- aan omzetbelasting) overeengekomen. Ten tweede is een additionele huurprijs overeengekomen die gerelateerd is aan de door Airsoft behaalde omzet. Deze, aan de omzet gerelateerde, huurprijs bedraagt op dit moment maximaal € 1.815,- (inclusief BTW). Ten aanzien van deze huurprijs is in de huurovereenkomst opgenomen dat Airsoft Estraede per zes maanden door middel van een schriftelijk (uit haar administratie volgend) overzicht zal informeren over de behaalde maandomzetten van de afgelopen zes maanden. Indien Airsoft de hiervoor genoemde verplichting niet nakomt, wordt verondersteld dat Airsoft een omzet heeft behaald die overeenkomt met het maximaal te betalen bedrag van € 1.815,-. Ook is bepaald dat indien additionele verhogingen van toepassing zijn, Estraede hiervoor een suppletienota aan Airsoft zal doen toekomen. Tot slot is in de huurovereenkomst ten derde bepaald dat Airsoft een bedrag van € 756,25 aan servicekosten verschuldigd is aan Estraede.
2.5.
In artikel 5 van de huurovereenkomst is bepaald welke zaken en diensten door Estraede worden verzorgd. Airsoft mag onder meer gebruik maken van (1) de centrale hal, (2) de toiletten, (3) de balie en stellingen, (4) de pinautomaat en kassa, alsmede (5) de parkeerplaatsen van het sportcomplex De Uithof. Verder is in dit artikel opgenomen dat Airsoft (6) meedraait in Uithof-marketingacties, (7) een vermelding krijgt op de website van de Uithof en dat (8) er boekingen kunnen worden gedaan bij de Uithof voor de activiteiten van Airsoft.
2.6.
In juni 2016 hebben partijen de huurovereenkomst aangevuld met een ‘allonge’. Met deze allonge is de gehuurde bedrijfsruimte uitgebreid met de oppervlakte van het buitenterrein aan de zijkant van het sportcomplex De Uithof. In de allonge is opgenomen dat Airsoft voor de nieuwe activiteiten vooraf goedkeuring aanvraagt bij de betreffende instanties en een kopie van de goedkeuring van NABV aan Estraede geeft.
2.7.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst bedrijfsruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing verklaard. In de algemene bepalingen is het volgende, voor zover relevant, bepaald:
“(…)
Gebruik
5.1 (…).
Huurder zal  (…) de van overheidswege (…) gestelde of nog te stellen eisen (waaronder eisen ten aanzien van het bedrijf van Huurder, ten aanzien van het gebruik van het gehuurde, alsmede ten aanzien van alles wat in of aan het gehuurde aanwezig is) in acht nemen.
Aansprakelijkheid
(…)
11.3
Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.
11.4
Het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:
- indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder;
- indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt;
(…)
- indien verhuurder de door huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 10.1 van de algemene bepalingen om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen.
(…)
Betalingen
23.1
De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel - zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. Huurder kan alleen verrekenen als de vordering door de rechter is vastgesteld.
Dit laat onverlet de bevoegdheid van Huurder om gebreken zelf te verhelpen en de redelijke kosten daarvan in mindering te brengen op de huur indien Verhuurder met het verhelpen daarvan in verzuim is. (…)
23.2
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien huurder voor de in 23.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij verhuurder heeft ingediend en verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd.
(…)
Boetebepaling
29 Indien Huurder zich, na door Verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1, 8, 12.1 en 24.1 opgenomen voorschriften, verbeurt Huurder aan Verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van minimaal € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat Huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet de bevoegdheid van Verhuurder om gebruik te maken van zijn overige rechten, waaronder het recht op nakoming en het recht op volledige schadevergoeding voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.
(…)”
2.8.
In de maanden januari tot en met maart 2020 heeft Airsoft in totaal een bedrag van € 11.343,74 (drie keer € 3.781,25) betaald aan Estraede.
2.9.
Op 15 maart 2020 is op de Facebookpagina van het sportcomplex De Uithof een bericht geplaatst waarin te kennen wordt gegeven dat besloten is om De Uithof te sluiten om de verspreiding van het Coronavirus tegen te gaan. Ongeveer gelijktijdig is een spandoek bij het sportcomplex De Uithof geplaatst met de mededeling dat De Uithof op 1 oktober 2020 weer geopend is.
2.10.
Op 31 maart 2020 heeft (de toenmalige gemachtigde van) Airsoft een brief verzonden aan Estraede. In die brief is het volgende, voor zover relevant, te lezen:
“(…)
Allereerst kan in algemene zin worden geconcludeerd dat uw onderneming De Uithof en zo
ook die van onze opdrachtgever, hard zijn getroffen door de gevolgen van de Corona crisis een gedwongen sluiting op last van de overheid is sinds halverwege maart een feit en de omzet is gereduceerd tot nagenoeg nul.
Voor wat betreft de gedwongen sluiting heeft opdrachtgever alle noodzakelijke handelingen verricht, waaronder aanspraak maken op alle geboden noodmaatregelen vanuit de overheid, het stopzetten van de inhuur van de directieleden, maar ook richting leveranciers, met als doel om de onderneming toekomstbestendig te houden. Dit laatste is echter niet alleen vanwege de gedwongen sluiting een flinke uitdaging.
Een feit is namelijk ook dat u daags na de gedwongen sluiting reeds bent overgegaan tot het staken van al uw eigen activiteiten tot 1 oktober 2020. U heeft dit ook op niet mis te verstane wijze kenbaar gemaakt aan het publiek, onder andere via social media, maar ook aan de Lozerslaan bij de entree van het gezamenlijke terrein.
(…)
Niet alleen de voornoemde uitingen zijn schadelijk gebleken, ook de situatie in het gebouw zelf is volstrekt onacceptabel en niet werkbaar. Zo is de hoofdingang afgesloten, brandt er überhaupt geen licht (ook niet in de toiletten), is er geen verwarming, worden er tot 1 oktober geen reserveringen meer aangenomen en last but not least, de gehele ondersteuning van de horeca ontbreekt. Het vooruitzicht van een hervatting van activiteiten onder deze omstandigheden maakt de toekomst uiterst onzeker, het was juist de combinatie van De Uithof, haar faciliteiten en Airsoft INC die aan de basis stond van een zeer gezonde groei van de onderneming.
De uitgangspunten in de huurovereenkomst zijn wat ons betreft glashelder, alle hiervoor genoemde zaken zijn een onlosmakelijk onderdeel en op dit vlak bent u dan ook nadrukkelijk in gebreke. (…)
Wij achten het gezien de omstandigheden redelijk om de servicekosten volledig te schrappen en de basishuur te reduceren met 60%. De omzetcomponent kan wat ons betreft gehandhaafd blijven, zodat er mogelijk een extra huurstroom op gang komt na heropening van Airsoft INC. Wij achten het fair om deze situatie in te laten gaan per 1 april en te handhaven tot 1 oktober. Vanaf 1 oktober kunnen de reguliere verplichtingen weer in ere worden hersteld.
(…)”
2.11.
Op de hiervoor genoemde brief van Airsoft heeft Estraede per brief van 6 april 2020 gereageerd. In haar brief betwist zij het standpunt van Airsoft dat er sprake is van een gebrek en dat opschorting, korting, aftrek of verrekening onder geen beding is toegestaan op grond van de algemene bepalingen. Verder heeft Estraede in haar brief aan Airsoft verzocht om binnen één dag een bedrag van € 2.571,25 aan huur (exclusief boete en buitengerechtelijke kosten) te betalen.
2.12.
In de maanden april en mei 2020 heeft Airsoft in totaal een bedrag van € 2.420,- (twee keer een bedrag van € 1.210,-) betaald aan Estraede. In juni 2020 heeft Airsoft een betaling verricht van € 1.966,25 aan Estraede. In de tijd tussen april en juni 2020 hebben de gemachtigden van partijen met elkaar gecorrespondeerd. Estraede heeft in dat kader verzocht om omzetinformatie.
2.13.
Op 30 juni 2020 heeft de boekhouder van Airsoft een brief verzonden aan Estraede met een tabel waarin de omzetcijfers van zowel 2019 als 2020 te lezen zijn. In deze tabel is, voor zover relevant, opgenomen dat Airsoft in de maanden maart, april, mei en juni 2020 een omzet van respectievelijk € 26.164,67, € 12.854,62, € 19.767,98 en € 24.016,86 heeft behaald.
2.14.
Op 6 juli 2020 heeft Estraede een drietal facturen verzonden aan Airsoft. In die facturen is door Estraede bij Airsoft (1) een bedrag van € 5.445,- in rekening gebracht voor de additionele huur over de maanden april tot en met juni 2019, (2) een bedrag van € 5.445,- in rekening gebracht voor de additionele huur over de maanden januari tot en met maart 2020 en (3) een bedrag van € 3.630,- in rekening gebracht voor de additionele huur over de maanden mei en juni 2020. In de facturen is opgenomen dat de bedragen uiterlijk op
5 augustus 2020 betaald dienen te zijn.
2.15.
Op 24 augustus 2020 heeft de NABV de samenwerking met Airsoft beëindigd.
2.16.
Op 28 augustus 2020 heeft [betrokkene 6] van DGMR Bouw B.V. een brief verzonden aan Estraede. Daarin is, voor zover relevant, het volgende opgenomen:
“(…)
U heeft aangegeven dat één van uw huurders plastic kapjes over de sprinklerkoppen heeft geplaatst of op een andere manier buiten gebruik heeft gesteld. (…) De faalkans van de sprinklerinstallatie en daarmee ook de kans dat het hele complex (wederom) uitbrandt neemt daardoor significant toe.
U voldoet door het plaatsen van de kapjes niet meer aan de voorwaarden die zijn gesteld in de bouwvergunning (nu omgevingsvergunning) en uw vergunning veilig gebruik. Daarin is een gecertificeerde sprinklerinstallatie vereist en met die kapjes kan de installatie (terecht) niet meer worden gecertificeerd.
(…)”
2.17.
Op 1 oktober 2020 heeft [betrokkene 7] ( [functie] ) een e-mail verzonden aan Estraede. Daarin is, voor zover relevant, het volgende te lezen:
“ (…)
Feitelijk kunnen er geen activiteiten plaatsvinden zonder lidmaatschap van de NABV gepaard aan de NABV-regels die voor het organiseren van evenementen gelden. Zonder aan deze voorwaarden voldoen wél een evenement organiseren resulteert in een strafbaar feit.
(…)”
2.18.
In opdracht van Estraede heeft adviesbureau Meines Holla en Partners (MH&P), meer in het bijzonder [betrokkene 11] ( [functie] ), op 13 oktober 2020 een rapport opgesteld. In dat rapport concludeert MH&P – kort samengevat – dat Airsoft de WMM heeft overtreden door airsoftevenementen te organiseren zonder dat zij lid was van de NABV of zonder het naleven van de regels die gelden voor het organiseren van evenementen, zoals opgesteld door de NABV.
2.19.
Op 19 oktober 2020 heeft [betrokkene 9] ( [functie] ) een e-mail verzonden aan Estraede. In deze mail is het volgende, voor zover relevant, geschreven:
“(…)
Vastgesteld is dat airsoft-munitie (kunststof balletjes) op de bodem van het parcour en op de bestrating van de inrichting terecht zijn gekomen. Het is verboden afvalstoffen op of in de bodem te brengen met het doel ze daar te laten.
Tijdens meerdere toezichtmomenten heb ik vastgesteld dat de hoeveelheid kunststof balletjes op het parcour en op de bestrating is toegenomen. De vrijgekomen afvalstoffen (kunststof balletjes) worden niet opgeruimd. (…)
Ik heb de airsoft-munitie over een langere periode onderzocht en kwam tot de conclusie dat de aangetroffen airsoft-munitie niet biologisch afbreekbaar zou zijn. Ik heb mijn conclusie in november 2018 besproken (…) Een medewerker van firma AIRSOFT INC bevestigde toen dat bezoekers ook hun eigen munitie meenemen naar het parcour.
(…)”
2.20.
Op 27 oktober 2020 heeft [betrokkene 10] van [X] in opdracht van Airsoft een brief geschreven waarin hij een aantal vragen van Airsoft beantwoordt over de vraag of Airsoft alleen airsoft-activiteiten mag organiseren als zij lid is van de NABV.
2.21.
Op 17 december 2020 heeft de Omgevingsdienst Haaglanden (opnieuw) een brief verzonden aan Estraede. Daarin is – kort gezegd – te lezen dat de vastgestelde overtreding (zoals te lezen in de brief van oktober 2020) is beëindigd en dat de Omgevingsdienst Haaglanden daarom af ziet van het opleggen van een last onder dwangsom.
3
Het geschil
In conventie
3.1.
Estraede vordert, na haar eis te hebben gewijzigd, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
1. de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde te ontbinden, met veroordeling van Airsoft om het gehuurde, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, binnen twee dagen na de betekening van het vonnis, althans een door de kantonrechter te bepalen termijn, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte der sleutels in lege en behoorlijke staat (conform het bepaalde in de algemene bepalingen) ter vrije beschikking van Estraede te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zulks met machtiging aan Estraede om bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd houden zelf te bewerken met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van Airsoft;
2. Airsoft te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Estraede te voldoen:
( a) € 7.108,75 ter zake van achterstallige huur tot en met juni 2020, te vermeerderen met de contractuele boeterente van 1 % per maand als bedoeld in artikel 23.2 van de algemene bepalingen voor elke maand met een minimum van € 300,- per maand of een deel daarvan dat Airsoft vanaf augustus 2020 met betaling in gebreke is en/of blijft;
( b) € 6.600,- ter zake van boeterente over de periode tot en met juli 2020, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding;
( c) € 35.000,- ter zake van contractuele boetes, te vermeerderen met € 250,- per overtreding per dag dat de overtreding vanaf 17 juli 2020 voortduurt;
( d) de incasso- en proceskosten, zijnde 15% van de hoofdsom van de vordering op Airsoft te vermeerderen met het bij Estraede geheven griffierecht, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding;
( e) € 4.096,35 ter zake van kosten ter zake van vaststelling van aansprakelijkheid te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de betreffende facturen;
( f) maandelijks, vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot het einde van de looptijd van de Huurovereenkomst of zoveel eerder dan Estraede erin zal zijn geslaagd het gehuurde aan een derde te verhuren steeds uiterlijk vóór de laatste dag van de maand een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs € 4.840,- ten titel van schadevergoeding;
( g) voor zover Airsoft het gehuurde niet per de datum van de ontbinding naar behoren zal hebben ontruimd, een schadevergoeding voor de tijd dat zij het gehuurde aldus zonder titel en derhalve onrechtmatig in gebruik heeft, gelijk aan (een evenredig deel) van de overeengekomen huurprijs ad € 4.840,- per maand;
3. Airsoft te veroordelen om binnen zeven dagen na het te wijzen vonnis:
( h) de bouwwerken, gebouwen, terrassen, vlonders van het buitenterrein te verwijderen en verwijderd te houden,
( i) het talud te herstellen,
( j) de bomen te ontdoen van spijkers, schroeven en andere bevestigingsmaterialen,
( k) de aanpassing aan de sprinklerinstallatie in de binnensportruimte door een professionele partij te laten verwijderen en verwijderd te houden;
( l) alle airsoftkogels van het buitenterrein (en de nabij gelegen gronden en wateren) te verwijderen en verwijderd te houden;
een en ander met bepaling dat (i) Airsoft per overtreding een boete verbeurt van € 500,00 voor iedere dag dat de betreffende overtreding bestaat en/ of voortduurt en (ii) als Airsoft aan het gevorderde onder 3. niet voldoet, Estraede op de voet van artikel 3:299 BW gemachtigd wordt om een en ander op kosten van Airsoft zelf te (laten) doen;
subsidiair, als de ontbinding en ontruiming achterwege blijft:
4. Airsoft te veroordelen om binnen zeven dagen na het te wijzen vonnis:
( m) Estraede in het bezit te stellen van een keuringrapport van de NABV waaruit blijkt dat de spellocatie (binnen en buiten) van Airsoft en Airsoft als organisatie thans voldoen aan de criteria waarop de NABV toetst,
( n) haar bedrijfsexploitatie in lijn te brengen en te houden met de voorschriften die op grond van de Wet wapens en munitie, de Regeling wapens en munitie en de Circulaire wapens en munitie op de airsoftsport(beoefening) van toepassing zijn in die zin dat (i) de airsofsportactiviteiten uitsluitend worden ontplooid na correcte aanmelding en aanwijzing bij respectievelijk door de NABV en (ii) airsoftwapens met het oog op de airsoftsportbeoefening aan niet-NABV-leden uitsluitend ter beschikking worden gesteld voor zover deze niet-leden door de NABV als introducé zijn aangewezen;
een en ander met bepaling dat Airsoft per overtreding een boete verbeurt van € 500,- voor iedere dag dat de betreffende overtreding bestaat en/ of voortduurt;
5. en, indien en voor zover de aan Estraede toekomende forfaitaire proceskostenveroordeling het gevorderde onder 2. onderdeel (d) overstijgt, met veroordeling van Airsoft in de forfaitair te bepalen kosten van deze procedure (het salaris van gemachtigde daaronder begrepen), met bepaling dat Airsoft binnen veertien dagen aan het uit te spreken vonnis dient te voldoen, bij gebreke waarvan Airsoft vanaf de vijftiende dag wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd wordt.
3.2.
Aan haar vordering heeft Estraede ten grondslag gelegd dat Airsoft toerekenbaar tekortschiet in haar verplichtingen als huurder. In de eerste plaats schiet Airsoft volgens Estraede tekort door langdurig geen (volledige) huurbetalingen te doen. Over de periode tot en met juni 2020 is de huurachterstand € 7.108,75. Ook schiet Airsoft tekort in de verplichtingen op grond van de huurovereenkomst door de contractuele informatieverplichting te schenden. Estraede heeft in dit kader naar voren gebracht dat Airsoft verplicht is om binnen drie maanden na de afsluiting van het boekjaar omzetinformatie te verschaffen aan Estraede, zodat Estraede in staat kan worden gesteld om het rendement van het buitenterrein te evalueren. Daarnaast schiet Airsoft tekort in de nakoming van de huurovereenkomst omdat zij op het buitenterrein, zonder toestemming van Estraede en zonder de benodigde vergunningen, een aantal zaken heeft geplaatst. Tevens heeft Airsoft een talud afgegraven en een aantal bomen beschadigd. Voorts is Airsoft tekortgeschoten omdat zij een aantal sprinklerinstallaties (provisorisch) heeft afgedekt met plastic bekertjes waardoor een brandgevaarlijke situatie is ontstaan. Verder is Airsoft in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten omdat er op het buitenterrein veelvuldig airsoft-balletjes zijn blijven liggen. Dit heeft geleid tot problemen met de Omgevingsdienst Haaglanden. Estraede verwijt Airsoft tot slot dat zij geen lid meer is van de NABV en dat het binnen- en buitensportterrein niet meer goedgekeurd is door de NABV, maar dat Airsoft desondanks al jarenlang (illegaal) airsoftevenementen organiseert. Estraede stelt zich op het standpunt dat dit feit een strafbaar feit oplevert omdat dit in strijd is met artikel 13 WMM in verbinding met artikel 17a lid 1 van de Regeling Wapens en Munitie. Vanwege de tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst vordert Estraede in deze procedure de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
3.3.
Omdat Airsoft niet tijdig, althans volledig, de huur heeft betaald, is zij op grond van artikel 23.2 van de algemene bepalingen tevens een boeterente verschuldigd aan Estraede. Het totale bedrag aan boeterente begroot Estraede op een bedrag van € 6.600,-. Omdat Airsoft, zelfs na ingebrekestelling door Estraede, weigert om de illegaal toegebrachte wijzigingen (aan het gehuurde en aan de bouwwerken op het terrein waarop het gehuurde zicht bevindt) weg te nemen, is Airsoft op grond van artikel 29 van de algemene bepaling inmiddels ook een totaalbedrag van € 35.000,- aan boetes verschuldigd. Voorts is Airsoft op grond van artikel 28.1 van de algemene bepalingen de volledige incasso- en proceskosten van Estraede verschuldigd. Estraede maakt daarnaast aanspraak op een bedrag van 	     € 4.096,35 nu het kosten betreft die zij noodzakelijkerwijs heeft moeten maken om de aansprakelijkheid vast te stellen. Tot slot vordert Estraede de veroordeling van Airsoft om – kort gezegd – de aangebrachte wijzigingen aan het gehuurde te verwijderen en/of te herstellen, alsmede om Estraede in het bezit te stellen van het noodzakelijke veiligheidskeuringsrapport van de NABV en haar bedrijfsactiviteiten in lijn te brengen en te houden met de voorschriften die op grond van de WMM, de Regeling Wapens en Munitie en de Circulaire wapens en munitie op de airsoftsport(beoefening) van toepassing zijn.
3.4.
Airsoft verweert zich tegen de vorderingen in conventie. Op dat verweer zal hierna – voor zover nodig – worden ingegaan.
In reconventie
3.5.
Airsoft vordert in reconventie bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
i. voor recht te verklaren dat sprake is van zodanige gebreken dat Airsoft recht heeft op huurprijsvermindering tot het moment dat de gebreken zijn verholpen en dat het gelet daarop aan Airsoft toegestaan was de huurbetaling deels op te schorten;
ii. de huurprijs met betrekking tot het gehuurde over de maanden april en mei 2020 te verminderen met een bedrag van € 2.571,25 per maand;
iii. de huurprijs met betrekking tot het gehuurde over de maand juni 2020 te verminderen met een bedrag van € 2.071,25;
iv. de huurprijs met betrekking tot het gehuurde met ingang van 1 juli 2020 met een bedrag van € 1.500,- per maand te verminderen, althans te verminderen met een door de kantonrechter te bepalen bedrag, en wel tot het moment dat Estraede de gebreken (niet bemensen centrale balie, geen volledig openstelling centrale toegang, geen openstelling horeca en sportactiviteiten Uithof, niet verrichten van boekingen, niet mee kunnen draaien in marketing) heeft verholpen en Estraede te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting te veroordelen een bedrag van € 1.500,- per maand vanaf 1 juli 2020 tot de datum van het opheffen van de gebreken aan Airsoft te restitueren;
v. met veroordeling van Estraede in de kosten van deze procedure.
3.6.
Airsoft heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat het gehuurde gebreken vertoont en dat Estraede die niet binnen een redelijke termijn heeft opgelost. Doordat Estraede weigert tot herstel over te gaan, althans in het verleden niet tijdig tot herstel is overgegaan, is sprake (geweest) van een vermindering van huurgenot. Ook de gedwongen sluiting – met omzetverlies als gevolg – door de afgekondigde corona-maatregelen, heeft volgens Airsoft te gelden als een gebrek, althans als een onvoorzienbare omstandigheid, die recht biedt op huurprijsvermindering. Airsoft vordert om die redenen in deze procedure een met de vermindering van het huurgenot samenhangende vermindering van de huurprijs (1) van € 2.571,25 per maand over de maanden april en mei 2020, (2) van € 2.071,25 over de maand juni 2020 en (3) van € 1.500,- per maand vanaf 1 juli 2020 tot het moment waarop alle gebreken hersteld zijn.
3.7.
Estraede heeft zich in reconventie verweerd. Op dat verweer zal hierna – voor zover nodig – worden ingegaan.
4
De beoordeling
In conventie
I. De ontbinding van de huurovereenkomst
4.1.
In deze procedure twisten partijen over de vraag of Airsoft (toerekenbaar) tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst en, daarmee samenhangend, of de huurovereenkomst als gevolg hiervan ontbonden moet worden. Aan de gevorderde ontbinding heeft Estraede een groot aantal verwijten ten grondslag gelegd. Deze verwijten – lees: gestelde tekortkomingen – zullen hierna per onderwerp worden beoordeeld (waarbij de kantonrechter overigens een eigen volgorde hanteert). In het kader van de gestelde huurbetalingsachterstand zullen ook de door Airsoft gestelde gebreken worden besproken. Vervolgens zal beoordeeld worden of de verwijten een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.
4.2.
In het algemeen (en vooropgesteld) geldt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit uitgangspunt volgt uit artikel 6:265 BW. Voor zover de nakoming niet tijdelijk of blijvend onmogelijk is, bepaalt het tweede lid van dit wetsartikel dat ontbinding pas mogelijk is als de schuldenaar in verzuim is.
A. Het ontbreken van het lidmaatschap van de NABV en de overtreding van de WMM
4.3.
Estraede verwijt Airsoft dat zij geen lid meer is van de NABV en dat zowel het binnen- en buitensportterrein, waarop airsoftactiviteiten worden verricht, sinds 2018 niet meer zijn goedgekeurd door de NABV. Airsoft organiseert desondanks al jarenlang airsoftevenementen. Estraede stelt zich op het standpunt dat deze gedraging illegaal is en zelfs een strafbaar feit oplevert omdat dit in strijd is met artikel 13 WMM in verbinding met artikel 17a lid 1 van de Regeling Wapens en Munitie. Er worden namelijk airsoftactiviteiten verricht die niet plaatsvinden in verenigingsverband. Als gevolg hiervan handelt Airsoft volgens Estraede in strijd met de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst (meer in het bijzonder artikel 5.2 van de algemene bepalingen en artikel 5 van de allonge). Ter onderbouwing van deze stelling heeft Estraede een rapport overgelegd van MH&P en een e-mailwisseling met het Ministerie van Justitie en Veiligheid. In het (omvangrijke) rapport concludeert MH&P – kort samengevat – dat Airsoft zich sinds 2018 niet meer houdt aan de vingerende wettelijke bepalingen en het protocol van de NABV. Ook wordt in dit rapport geconcludeerd dat de door Airsoft georganiseerde evenementen, alsmede het in dat verband door haar overdragen van airsoftwapens aan personen die geen lid zijn van de NABV, zijn aan te merken als een misdrijf in de zin van artikel 9 en 13 WMM. De beleidsmedewerker van het Ministerie van Justitie en Veiligheid schrijft daarnaast in een e-mail van 1 oktober 2020 dat er zonder lidmaatschap van het NABV feitelijk gezien geen activiteiten kunnen plaatsvinden en dat als er wel evenementen worden georganiseerd, dit resulteert in een strafbaar feit.
4.4.
Airsoft betwist de stelling van Estraede. Het rapport van MH&P is opgesteld zonder dat Airsoft is gehoord over de bevindingen. Bovendien is het rapport niet onafhankelijk en zorgvuldig opgesteld omdat MH&P het rapport heeft opgesteld in opdracht van Estraede. Ook inhoudelijk betwist Airsoft de conclusies van MH&P. Zij heeft van haar kant gewezen op een rapport [betrokkene 10] van 27 oktober 2020. Airsoft betwist verder dat het buitenterrein ieder jaar opnieuw moet worden gekeurd door de NABV. Tot 23 juli 2020 heeft de locatie van Airsoft (gewoon) op de website van de NABV gestaan en is de locatie bij haar leden (actief) aangeboden. Airsoft heeft in dit kader ook naar voren gebracht dat zij de sportactiviteiten inmiddels heeft gestaakt totdat er meer duidelijkheid bestaat over de rol van de NABV.
4.5.
Los van de vraag of het rapport van MH&P kan meewegen bij de vraag of Airsoft tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst, staat het in ieder geval vast dat een senior beleidsmedewerker van het Ministerie van Justitie en Veiligheid aan Estraede (in niet mis te verstane bewoordingen) te kennen heeft gegeven dat er zonder lidmaatschap van de NABV geen activiteiten kunnen plaatsvinden en, dat als er wel evenementen worden georganiseerd, dit resulteert in een strafbaar feit. Het staat als onweersproken vast dat deze beleidsmedewerker onafhankelijk is omdat hij geen (financieel of anderszins) belang heeft bij de uitkomst van deze procedure, althans het tegendeel is niet gebleken.
4.6.
Anders dan Airsoft meent, kent de kantonrechter hier bovenop wel zwaar gewicht toe aan het door Estraede overgelegde rapport van MH&P en de daarin te lezen conclusies. Het rapport van MH&P is (mede) opgesteld door [functie] [betrokkene 11] . Hij is in 2013 de [functie] geweest die op
7 januari 2013 het besluit (Regeling van de Staatssecretaris van Veiligheid en Justitie van 7 januari 2013 nr. 332642 houdende wijziging van de Regeling Wapens en munitie in verband met de regulering van het gebruik van airsoftapparaten) heeft genomen waarin opgenomen is dat (het gebruik van) Airsoftapparaten vanaf 15 januari 2013 werden vrijgesteld van de WMM. De uitleg die MH&P geeft aan de geldende wet- en regelgeving ligt overigens in lijn met de (eveneens door [betrokkene 11] ) gegeven toelichting die is te lezen bij het (hiervoor genoemde) besluit (te raadplegen via https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stcrt-2013-610.html). Daarin is te lezen dat strikte regulering wenselijk is omdat airsoftapparaten vanwege de sprekende gelijkenis van airsoftapparaten met vuurwapens voor bedreiging en afdreiging geschikt zijn (zie pagina 4 van het hiervoor genoemde besluit). Ook is in die toelichting (expliciet) te lezen dat
“beoefenaren van de airsoftsport dienen lid te zijn van een (…) airsoftvereniging”.
Daaruit concludeert de kantonrechter (met Estraede) dat alleen airsoft-activiteiten mogen worden georganiseerd door Airsoft als zij lid is van de NABV (de tot nu toe enige airsoftvereniging).
4.7.
Airsoft heeft weliswaar betwist dat zij in strijd heeft gehandeld met de geldende wet- en regelgeving en van haar kant gewezen op producties (zoals mailwisseling met de NABV en een brief van [betrokkene 10] ), maar het is de kantonrechter niet duidelijk op welk concreet feit uit die producties zij in deze procedure een beroep doet om de conclusies van het rapport van MH&P te weerleggen. Dit had Airsoft, althans haar gemachtigde, wel duidelijk moeten maken. Volgens vaste rechtspraak heeft de rechter namelijk slechts te letten op de feiten waarop een partij ter ondersteuning van haar standpunt een beroep heeft gedaan; de enkele omstandigheid dat uit door een partij overgelegde stukken een bepaald feit blijkt, impliceert niet dat zij zich ter ondersteuning van haar standpunt op dat feit beroept (vgl. HR 10 december 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1176,
NJ
1994/686
).
Kortom: de rechter hoeft niet zelf op zoek te gaan in producties en het enkel in het geding brengen van stukken betekent niet dat sprake is van een gemotiveerd verweer.
4.8.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter (binnen het bestek van deze civiele procedure) van oordeel dat het standpunt van Estraede, dat Airsoft in strijd heeft gehandeld met artikel 13 WMM in verbinding met artikel 17a lid 1 van de Regeling Wapens en Munitie door airsoftactiviteiten te organiseren zonder dat zij lid was van de NABV, gerechtvaardigd is. Dat geen opsporingsinstantie heeft vastgesteld dat Airsoft zich schuldig heeft gemaakt aan een strafbaar feit, is niet relevant voor de beoordeling of sprake is van tekortkoming van de huurovereenkomst. Het gaat erom dat in artikel 5.2 van de huurovereenkomst is bepaald dat Airsoft de van overheidswege gestelde eisen in acht neemt en dus niet of Airsoft daarvoor is gesanctioneerd. Door, zoals in deze procedure wordt aangenomen, in strijd te handelen met de hiervoor genoemde artikelen uit de WMM en de Regeling Wapens en Munitie, staat het vast dat Airsoft de van overheidswege gestelde eisen niet in acht heeft genomen en dat Airsoft dus in strijd heeft gehandeld met artikel 5.2 van de algemene bepalingen. Daarmee is Airsoft grovelijk tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
B. De huurbetalingsachterstand
4.9.
In de tweede plaats stelt Estraede dat Airsoft tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst omdat zij de huur niet tijdig en volledig heeft voldaan.
4.10.
De kantonrechter stelt in dit verband voorop dat Airsoft de hoogte van de door Estraede gevorderde huurachterstand ten bedrage van € 7.108,75 niet, althans onvoldoende gemotiveerd, heeft weersproken. Ook bestaat tussen partijen geen discussie over de hoogte van het bedrag (maximaal € 5.596,25) dat Airsoft maandelijks aan huur verschuldigd is aan Estraede. De kantonrechter zal dan ook in ieder geval van de juistheid van deze bedragen uitgaan. Wel twisten partijen over de vraag of in het gehuurde sprake is van gebreken en over de vraag of Airsoft het recht toekomt op opschorting en/of huurprijsvermindering.
4.11.
Als uitgangspunt geldt hierbij dat een huurder (in beginsel) de verplichting heeft om tijdig, dat wil zeggen uiterlijk op de eerste van elke maand, bij vooruitbetaling de huurprijs aan de verhuurder te betalen. Tegenover die betalingsverplichting staat de verplichting van de verhuurder om de huurder het huurgenot van het gehuurde te verschaffen. Deze huurgenotsverschaffing brengt op grond van artikel 7:206 lid 1 BW met zich dat de verhuurder verplicht is om op verlangen van de huurder gebreken in of aan het gehuurde te verhelpen, tenzij het verhelpen van het gebrek (feitelijk) onmogelijk is of het verhelpen van een gebrek uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Op grond van artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek aanwezig indien er sprake is van een (niet aan de huurder toe te rekenen) omstandigheid waardoor de huurder niet het huurgenot heeft dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft. Wanneer een verhuurder weigert om een gebrek te verhelpen, en het verhelpen van een gebrek bovendien niet onmogelijk is en daarmee ook geen buitensporige uitgaven gemoeid zijn, heeft een huurder op grond van artikel 6:262 lid 1 BW in beginsel de bevoegdheid om de nakoming van haar verplichting tot huurbetaling geheel of gedeeltelijk op te schorten, tot aan het moment dat een verhuurder de gebreken zal hebben hersteld. Artikel 6:262 BW is echter wel van regelend recht. Dat betekent dat partijen in beginsel andersluidende afspraken kunnen maken en het opschortingsrecht bijvoorbeeld kunnen uitsluiten. Verder bepaalt artikel 7:207 lid 1 BW dat een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen.
4.12.
Gelet op het hierboven genoemde toetsingskader dient Airsoft van haar kant feiten en omstandigheden te stellen en, zo nodig, te bewijzen waaruit de kantonrechter kan afleiden dat sprake is of was van (een) gebrek(en) in het gehuurde. Airsoft beroept zich namelijk op de rechtsgevolgen – opschorting van de huur (op grond van artikel 6:262 BW), herstel van gebreken (op grond van artikel 7:206 lid 1 BW) en huurprijsvermindering (op grond van artikel 7:207 BW) – van de gestelde gebreken.
4.13.
Airsoft meent dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde, dan wel sprake is van een onvoorziene omstandigheid, omdat zij als gevolg van afgekondigde corona-maatregelen gedurende de periode tussen 16 maart en 1 juli 2020 een groot deel van haar kernactiviteiten – het kunnen beoefenen van de airsoftsport – niet meer heeft mogen aanbieden. Hierdoor is de omzet vanaf maart 2020 zeer sterk teruggevallen. Ten opzichte van 2019 bedroeg de omzetdaling in maart, april en mei 2020 respectievelijk 42%, 72% en 56%. Daarnaast stelt Airsoft dat sprake is van gebreken die door toedoen van Estraede zijn ontstaan. In dit verband heeft Airsoft naar voren gebracht dat Estraede na bekendmaking van de lockdown-maatregelen in het voorjaar van 2020 heeft besloten om haar activiteiten, althans de activiteiten van de aan haar gelieerde vennootschap Sporttainment Center De Uithof B.V., te staken tot 1 oktober 2020. Deze beslissing is kenbaar gemaakt op sociale media en door het ophangen van een (groot) spandoek. Daarnaast stuurde Estraede al haar personeel dat werkzaam is in de Uithof naar huis, werd de verlichting in de centrale hal van het sportcomplex (tot 3 juni 2020) gedoofd, werden de toiletten (tot 23 april 2020) gesloten en werd ook de centrale toegangsdeur (tot 16 juni 2020) op slot gedaan. Hiervan stelt Airsoft nadeel te hebben ondervonden omdat mensen hierdoor hebben gedacht dat de winkel dicht was. Tevens was De Uithof zowel telefonisch als via de website niet meer bereikbaar waardoor gasten niet meer via de website van de Uithof konden reserveren en is de horeca (ook na 1 juni 2020) gesloten geweest. Als gevolg van deze handelingen was de winkel van Airsoft niet, althans niet meer normaal bereikbaar en werd het aanbieden van de sportactiviteiten bemoeilijkt. Daarmee heeft Airsoft niet het genot verkregen waar zij op grond van de huurovereenkomst recht op heeft en is volgens haar sprake (geweest) van een gebrek. Airsoft stelt daarbij dat zij Estraede meerdere malen heeft verzocht de gebreken te verhelpen. Ondanks het verzoek daartoe, weigert, althans weigerde, Estraede de gebreken (definitief) te verhelpen. Airsoft meent daarom dat zij (een deel van de) betaling van de huurtermijnen mocht opschorten en dat zij, mede gelet op de afgekondigde overheidsmaatregelen als gevolg van de uitbraak van het coronavirus, recht heeft op huurprijsvermindering.
4.14.
Estraede heeft hiertegen als meest verstrekkend verweer naar voren gebracht dat artikel 23.1 van de algemene bepalingen het recht op opschorting en/of huurprijsvermindering in verband daarmee uitsluiten. Toepassing van de algemene bepalingen is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ook niet onaanvaardbaar. In dit kader heeft Estraede in de eerste plaats aangevoerd dat de winkel van Airsoft (in de periode vanaf 16 maart tot 1 juni 2020) niet dicht heeft gehoeven en dat Airsoft het buitenterrein onnodig lang gesloten heeft gehouden. De beweerdelijke omzetterugval is dus niet volledig te wijten aan de afgekondigde coronamaatregelen. Van een gebrek is daarom geen sprake. Hier komt bij dat partijen in de huurovereenkomst al expliciet rekening hebben gehouden met een omzetfluctuatie door een additionele huurprijs te hanteren die afhankelijk is van de door Airsoft gegenereerde omzet. Los hiervan is het volgens Estraede niet relevant dat de overheid beperkende maatregelen heeft afgekondigd waardoor Airsoft geen airsoft-activiteiten meer mocht organiseren. Airsoft mocht dat namelijk sowieso niet (meer) doen omdat zij geen lid was van de NABV. Ten aanzien van de stelling dat er sprake is van aan Estraede toe te rekenen gebreken, heeft Estraede in reactie op de stelling van Airsoft als verweer naar voren gebracht dat er geen ‘synergievoordeel’ – het voordeel dat Airsoft mogelijk geniet van de bezoekers aan het sportcomplex De Uithof – is overeengekomen. De kernactiviteiten van het sportcomplex De Uithof zijn bovendien seizoensgebonden. In de wintermaanden zijn de bezoekersaantallen op het hoogste niveau. In de zomermaanden geniet Airsoft weinig voordeel van de bezoekers omdat de openingstijden beperkt(er) zijn. De horecafaciliteiten maken daarnaast geen deel uit van de huurovereenkomst. Dat de horeca in het voorjaar van 2020 op last van de overheid gesloten is (geweest), kan Estraede daarom niet worden tegengeworpen. Airsoft heeft ook nooit gevraagd om horeca te mogen gebruiken voor een sportactiviteit. Als zij dat had gedaan dan had Estraede een cateraar in kunnen schakelen om de gasten van Airsoft te voorzien van eten en drinken. Wat betreft de marketingactiviteiten meent Estraede van haar kant dat het marketing- en salesteam van De Uithof gewoon beschikbaar, bereikbaar en actief is gebleven (ook tijdens de lockdown van 2020). Datzelfde geldt volgens Estraede voor de verlichting en de centrale toegangsdeur van het sportcomplex De Uithof. Ook de andere huurders van De Uithof maakten hiervan gewoon gebruik. Ten aanzien van het verwijt dat de openbare toiletten gesloten waren, heeft Estraede als verweer aangevoerd dat de openbare toiletten tot 1 juni 2020 gesloten moesten zijn op last van de overheid. Om ervoor te zorgen dat personeel van Airsoft gebruik kon blijven maken van een toilet, heeft Estraede aan Airsoft het invalidetoilet beschikbaar gesteld. Het spandoek met de tekst dat De Uithof gesloten was, betrof daarnaast slechts een bericht van De Uithof en niet van Airsoft. De winkel van Airsoft was, toen het spandoek geplaatst werd, daarbij gesloten. Estraede betwist daarom dat Airsoft nadeel heeft ondervonden van het spandoek. Toen er perspectief op heropening werd geboden, heeft Estraede het spandoek ook onmiddellijk aangepast. Het stond Airsoft ook vrij om, evenals andere huurders hebben gedaan, een spandoek op te hangen met een andersluidende tekst.
4.15.
De kantonrechter is van oordeel dat Airsoft geen recht toekomt op opschorting van de huurbetalingen of huurprijsvermindering. Daartoe is het volgende redengevend.
4.16.
Airsoft heeft in haar conclusie van antwoord naar voren gebracht dat het exoneratiebeding, zoals dat is neergelegd in (artikel 23.1 van) de algemene bepalingen, ‘in strijd is met de redelijkheid en billijkheid’. Kennelijk stelt Airsoft zich op het standpunt dat toepassing van artikel 23.1 van de algemene bepalingen op grond van artikel 6:248 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ten aanzien van dit beroep op artikel 6:248 lid 2 BW geldt (in het algemeen) dat dit artikel met de nodige terughoudendheid moet worden toegepast. Omdat het in deze zaak professioneel of commercieel handelende partijen betreft, moet daarbij
extra
terughoudendheid worden toegepast (vgl. HR 15 oktober 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP1664,
NJ
2005/141). Op Airsoft rust in dat kader de (verzwaarde) stelplicht om concreet (met feiten en omstandigheden) te onderbouwen waarom de toepassing van artikel 23.1 in afwijking van hetgeen partijen (vrijwillig) hebben afgesproken, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Airsoft heeft aan die stelplicht echter niet voldaan. Airsoft heeft namelijk slechts in algemene bewoordingen aangevoerd waarom zij de toepassing van dit artikel uit de algemene bepalingen niet redelijk vindt: Airsoft meent dat, als artikel 23.1 onverkort werking heeft, zij geen pressiemiddel heeft om Estraede tot nakoming van haar verplichtingen – het verhelpen van gebreken – te bewegen. Airsoft heeft echter niets naar voren gebracht hoe deze stelling zich verhoudt tot artikel 7:206 lid 3 BW, waarin de mogelijkheid aan een huurder wordt geboden om zelf tot herstel van gebreken over te gaan en de kosten daarvan te verhalen op de verhuurder. Ook heeft Airsoft niets aangevoerd over de wijze van totstandkoming van de overeenkomst of over de verhouding tussen partijen. Dit betekent dat het beroep van Airsoft op de redelijkheid en billijkheid onvoldoende is gemotiveerd, zodat dit beroep als onvoldoende gemotiveerd onderbouwd wordt gepasseerd.
4.17.
Nu toepassing van artikel 23.1 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar wordt geacht, kwam Airsoft geen bevoegdheid toe om de huurbetaling vanaf april 2020 op te schorten. Alleen daarom al dient de gevorderde huurbetalingsachterstand te worden toegewezen.
4.18.
Los van deze formele discussie is de kantonrechter ook inhoudelijk gezien van oordeel dat Airsoft geen opschortingsrecht of recht op huurprijsvermindering toekomt.
4.19.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, moet worden aangenomen dat het Airsoft sinds september 2019 niet was toegestaan om airsoft-activiteiten te organiseren omdat zij sindsdien geen lid meer was van de NABV. Het was Airsoft dus ook zonder de afgekondigde corona-maatregelen niet toegestaan dat zij in de periode van 16 maart tot
1 juli 2020 airsoftactiviteiten organiseerde. Dat zij geen of minder omzet heeft gegenereerd door de gedwongen sluiting, kan zij Estraede daarom in dit verband niet met vrucht tegenwerpen. De stelling van Airsoft dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde, althans van een onvoorziene omstandigheid, omdat zij haar activiteiten heeft moeten staken op last van de overheid, zal dan ook worden verworpen.
4.20.
Ten aanzien van de aan Estraede toe te rekenen gebreken heeft Airsoft in reactie op het (gemotiveerde) verweer van Estraede in haar laatstgenomen akte gewezen op een productie (productie 42) waarin zij stelt de gebreken schematisch in kaart te hebben gebracht. Verder heeft Airsoft een aantal schriftelijke verklaringen overgelegd en heeft zij een (groot) aantal filmpjes in het geding gebracht. Ook in dit kader is het de kantonrechter niet duidelijk geworden op welk concreet feit uit die producties Airsoft in deze procedure een beroep doet ter onderbouwing van haar stelling dat in het gehuurde sprake was van gebreken (die toerekenbaar zijn aan Estraede). Airsoft, althans haar gemachtigde, heeft namelijk (opnieuw) slechts in algemene zin verwezen naar de producties, zonder dat zij concreet in haar akte heeft benoemd op welk feit zij een beroep doet. Airsoft verwacht, met andere woorden, dat de kantonrechter zelf in de producties op zoek gaat naar feiten die de stelling van Airsoft ondersteunen. Dat kan, zoals hiervoor in rechtsoverweging 4.7., is overwogen, niet van de kantonrechter verwacht worden. Dit geldt te meer nu er in deze procedure sprake is van een (zeer) omvangrijke zaak waarbij beide partijen zeer uitgebreide processtukken hebben ingediend en tientallen producties hebben overgelegd. Dit leidt tot de conclusie dat Airsoft haar stelling dat sprake is van gebreken in het gehuurde in overwegende mate – in ieder geval wat betreft de stelling dat het licht gedoofd is geweest en dat de winkel niet goed toegankelijk was – niet nader heeft onderbouwd. Van Airsoft had dat wel verwacht mogen worden omdat Estraede van haar kant gemotiveerd betwist heeft dat sprake was van gebreken in het gehuurde.
4.21.
Wat betreft het ophangen van een spandoek met de tekst dat De Uithof tot 1 oktober 2020 gesloten is, is de kantonrechter van oordeel dat dit geen gebrek vormt in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Toen Estraede het spandoek in maart 2020 ophing, was de winkel van Airsoft gesloten. Op dat moment heeft Airsoft in ieder geval geen nadeel ondervonden. Vanaf het moment dat de winkel weer (beperkt) geopend was, is de kantonrechter met Estraede van oordeel dat het Airsoft vrij stond om zelf een spandoek op te hangen om te communiceren dat haar winkel weer open was (hetgeen zij overigens ook via diverse berichten op sociale media heeft gedaan). Bovendien heeft Estraede (al dan niet op verzoek van Airsoft) de tekst van het spandoek gewijzigd toen er door het kabinet perspectief op versoepelingen werd geboden.
4.22.
Ook de overige gestelde gebreken vormen naar het oordeel van de kantonrechter geen gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. In de huurovereenkomst is niet opgenomen dat Airsoft gebruik mag maken van de horeca van Estraede en, als dat in het verleden wel gebruikelijk was, dan lag het op de weg van Airsoft om Estraede te vragen om een cateraar in te schakelen of dat desnoods zelf te doen en de kosten daarvan in rekening te brengen bij Estraede. Het is daarnaast geen gebrek dat Airsoft geen gebruik kon maken van de openbare toiletten. In de huurovereenkomst is slechts bepaald dát Airsoft gebruik mag maken van de toiletten en feitelijk gezien heeft Airsoft dat gewoon kunnen doen omdat Estraede de invalidetoiletten aan Airsoft ter beschikking heeft gesteld. Ook is onvoldoende vast komen te staan dat (het personeel van) de Uithof zowel telefonisch als via de website niet meer bereikbaar was. De website is immers nooit ‘uit de lucht’ geweest, althans dat dit zo zou zijn geweest is niet gebleken. De kantonrechter acht het daarbij niet ondenkbaar dat er geen reserveringen zijn gedaan bij Airsoft omdat er sprake was van een lockdown en de activiteiten op dat moment niet meer toegestaan waren.
4.23.
Een en ander leidt tot de slotsom dat het verweer van Airsoft tegen de gevorderde huurbetalingsachterstand zal worden verworpen. Daarmee staat vast dat Airsoft ook (toerekenbaar) tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst omdat zij de huur niet tijdig en volledig aan Estraede heeft voldaan.
C. Het schenden van de informatieverplichting
4.24.
Estraede verwijt Airsoft dat zij de contractuele informatieverplichting heeft geschonden. Estraede heeft in dit kader naar voren gebracht dat Airsoft verplicht is om binnen drie maanden na de afsluiting van het boekjaar omzetinformatie te verschaffen aan Estraede, zodat Estraede in staat kan worden gesteld om het rendement van het buitenterrein te evalueren. Hiermee heeft Airsoft het vertrouwen van Estraede ernstig geschaad.
4.25.
Airsoft heeft ook tegen dit verwijt verweer gevoerd. Airsoft heeft de omzetcijfers altijd tijdig aangeleverd. Het niet delen van omzetcijfers leidt verder niet tot een financieel nadeel. In de huurovereenkomst is namelijk bepaald dat als Airsoft de informatieverplichting niet nakomt, wordt verondersteld dat Airsoft een omzet heeft behaald die overeenkomt met het maximaal te betalen bedrag van € 1.815,-.
4.26.
In de tussen partijen gesloten allonge is te lezen dat Airsoft, in afwijking van artikel 12 lid 1 van de oorspronkelijke huurovereenkomst, jaarlijks binnen drie maanden na afsluiting van het boekjaar de omzetresultaten en de berekening van de extra huur met Estraede evalueert. Gelet op de inhoud van dit artikel verwerpt de kantonrechter de stelling van Estraede dat Airsoft tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst omdat zij niet, althans naar de mening van Estraede, onvoldoende inzage heeft verschaft in de omzetcijfers. Deze verplichting is namelijk niet in dit artikel te lezen. Er is slechts bepaald dat partijen de omzetresultaten evalueren, maar niet dat Airsoft verplicht is om volledige inzage te verschaffen in de omzetcijfers van het afgesloten boekjaar. Estraede heeft hiervan ook geen (kenbaar en objectief) nadeel geleden omdat, zoals Airsoft terecht meent, in de huurovereenkomst is bepaald dat de additionele huur in de hoogste trede valt als Airsoft geen omzetcijfers overlegt.
D. De vervuiling van bodem en oppervlaktewater
4.27.
Estraede heeft verder aan de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst ten grondslag gelegd dat Airsoft in strijd heeft gehandeld met de algemene huurbepalingen omdat Airsoft de Wet Milieubeheer en het Activiteitenbesluit heeft overtreden. In dit kader heeft Estraede aangevoerd dat op het door Airsoft gehuurde buitenterrein door de Omgevingsdienst Haaglanden meermaals is geconstateerd dat op de bodem van het parcours en op de bestrating van de inrichting kunststof (airsoft)balletjes terecht zijn gekomen en dat de hoeveelheid is toegenomen. Dit is volgens de Toezichthouder verboden. Ter onderbouwing van deze stelling heeft Estraede gewezen op de brief van 19 oktober 2020 van de Omgevingsdienst Haaglanden.
4.28.
Airsoft heeft in reactie op deze stelling van Estraede naar voren gebracht dat zij de balletjes inmiddels heeft laten opruimen. Dit is bevestigd in een door de Omgevingsdienst Haaglanden aan Estraede gerichte brief van 17 december 2020. In deze brief is verder te lezen dat er geen last onder dwangsom zal worden opgelegd omdat Estraede inmiddels heeft voldaan aan hetgeen de Omgevingsdienst had gevraagd, te weten: het opruimen van de balletjes.
4.29.
Omdat Airsoft de balletjes (naar genoegen) heeft laten opruimen en de constatering van de Omgevingsdienst Haaglanden niet tot een (financieel nadelig) gevolg heeft geleid voor Estraede, acht de kantonrechter deze gestelde tekortkoming van een geringe betekenis, zodat dit verwijt niet kan meewegen bij de vraag of de huurovereenkomst dient te worden ontbonden.
E. De sprinklerinstallaties
4.30.
Ook meent Estraede dat Airsoft tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst omdat Airsoft de sprinklerinstallaties in de binnenruimte van het gehuurde heeft afgedekt met plastic bekertjes. Dit levert volgens Estraede een gevaar op voor de brandveiligheid en is in strijd met de voorwaarden die zijn gesteld in de bouwvergunning. In dit verband meent Estraede eveneens dat Airsoft in strijd heeft gehandeld met artikel 5.2 van de algemene huurbepalingen.
4.31.
Airsoft heeft als verweer tegen de stelling van Estraede aangevoerd dat zij de plastic bekertjes op verzoek van Estraede inmiddels heeft verwijderd. Dit is niet door Estraede betwist, zodat de brandgevaarlijke situatie inmiddels niet meer bestaat. Hoewel Estraede in haar laatst genomen akte naar voren heeft gebracht dat de situatie nog steeds niet in lijn ligt met de brandveiligheidsvoorschriften, is het de kantonrechter niet duidelijk geworden waarom dit zo is. Airsoft heeft immers precies gedaan wat Estraede van haar verlangde, te weten: het verwijderen van de bekertjes. Vaststaat daarom dat deze (brandgevaarlijke) situatie inmiddels is opgelost. Gelet daarop acht de kantonrechter ook deze gestelde tekortkoming van een geringe betekenis, zodat dit verwijt niet kan meewegen bij de vraag of de huurovereenkomst dient te worden ontbonden.
F. De bouwwerken op het buitenterrein
4.32.
Tevens heeft Estraede gesteld dat Airsoft tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst omdat zij op het buitenterrein, zonder toestemming van Estraede en zonder de benodigde vergunningen, een aantal gebouwen, bouwwerken, een terras en vlonders heeft geplaatst. Tevens heeft Airsoft zonder toestemming van Estraede een talud afgegraven en heeft zij een aantal bomen beschadigd door schroeven en spijkers in de bomen te slaan.
4.33.
Volgens Airsoft zijn de bouwwerken al geruime tijd aanwezig en zijn deze niet duurzaam met de grond verenigd. Voor dergelijke zaken, die volgens Airsoft noodzakelijk zijn om het buitenterrein geschikt te maken voor de airsoftsport, is geen omgevingsvergunning vereist. Van het feit dat er op het buitenterrein een terras aanwezig is, was Estraede op de hoogte. Bij deze locatie is (de horeca van) De Uithof namelijk regelmatig betrokken (geweest). Verder betwist Airsoft dat er sprake is van illegale vlonders. Het betreft slechts een aantal balken en planken op de bodem, zodat voorkomen wordt dat bezoekers struikelen. De planken en balken kunnen desgewenst ook weer verwijderd worden. Ook weerspreekt Airsoft dat zij een talud heeft afgegraven. Er zijn slechts een aantal balken tegen het talud geplaatst ten behoeve van de picknickgelegenheid (het terras). Tot slot betwist Airsoft dat zij schroeven en spijkers aan bomen heeft bevestigd. Er zijn weliswaar netten aan bomen bevestigd, maar dat is gebeurd met touwen en palen in de grond.
4.34.
Gelet op het gemotiveerde verweer van Airsoft had het op de weg van Estraede gelegen om haar stelling met nadere feiten en stukken te onderbouwen. Dat heeft Estraede niet, althans onvoldoende, gedaan. Zij heeft (ter nadere onderbouwing) weliswaar gewezen op de brief van de Omgevingsdienst Haaglanden (van 19 oktober 2020), maar daarin valt slechts te lezen dat de Toezichthouder een melding heeft gedaan van bouwwerken op het parcours en bevestigingen aan bomen. Daaruit kan niet afgeleid worden dat de bouwwerken niet voldoen aan de benodigde vergunningen en ook niet dat er spijkers en schroeven in bomen zijn bevestigd. Uit deze brief volgt voorts niet dat Airsoft een talud heeft afgegraven. Gelet op het (onweersproken) feit dat de bouwwerken al geruime tijd aanwezig zijn op het buitenterrein – en die, kijkend naar alle foto’s, niet te missen zijn –, alsmede het feit dat de horeca van De Uithof regelmatig betrokken is geweest bij diverse activiteiten van Airsoft, acht de kantonrechter het ook niet waarschijnlijk dat Estraede niet eerder op de hoogte was van de diverse bouwwerken. Bovendien heeft Airsoft de bouwwerken, althans een deel daarvan, inmiddels verwijderd. De stelling van Estraede dat Airsoft tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst omdat zij op het buitenterrein, zonder toestemming van Estraede en zonder de benodigde vergunningen, een aantal gebouwen, bouwwerken, een terras en vlonders heeft geplaatst, zal daarom, tegenover het gemotiveerde verweer van Airsoft, worden verworpen. Dat het buitenterrein er inmiddels ‘desolaat’ bij ligt, kan Estraede Airsoft in dit kader overigens niet met vrucht tegenwerpen. Op dit moment wordt het buitenterrein immers niet gebruikt.
Tussenconclusie
4.35.
Hiervoor is – samengevat – overwogen dat Airsoft tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst. Enerzijds omdat Airsoft sinds september 2019 geen lid meer is van de NABV, maar desondanks – en dus illegaal – nog airsoft-activiteiten heeft georganiseerd. Anderzijds omdat Airsoft de huur niet tijdig en volledig heeft voldaan, terwijl zij dat wel verplicht was.
4.36.
De huurbetalingsachterstand kan, gelet op de hoogte daarvan (ongeveer twee maanden), op zichzelf beschouwd niet leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst. Dat Airsoft zich sinds september 2019 niet meer houdt aan de geldende wet- en regelgeving is (op zichzelf bezien) echter wel een zodanig ernstige tekortkoming dat het van Estraede niet gevergd kan worden dat zij de huurovereenkomst met Airsoft nog langer in stand laat. Het voorgaande geldt des te meer omdat door Airsoft geen duidelijkheid is verschaft over de vraag hoe zij denkt uit de ontstane situatie te komen. Airsoft heeft namelijk niet gesteld welke concrete stappen zij (op korte termijn) zal ondernemen om ervoor te zorgen dat de lopende discussie (met de NABV) beslecht wordt. Ook heeft Airsoft niet gesteld bij welke instanties zij de lopende onduidelijkheid over de rol van de NABV ter sprake heeft gebracht. Op dit moment is dus onduidelijk binnen welke termijn Airsoft weer zal voldoen aan de gestelde eisen – een lidmaatschap bij de NABV – om airsoft-activiteiten te mogen organiseren. Daarmee samenhangend is onduidelijk wanneer Airsoft weer zal voldoen aan de uit de huurovereenkomst voortvloeiende exploitatieverplichting – kort gezegd – om het gehuurde te gebruiken om airsoft-activiteiten te organiseren. Hierdoor loopt Estraede inmiddels het (reële) risico op inkomstenderving. Airsoft kan immers geen inkomsten meer genereren omdat zij geen airsoft-activiteiten meer kan, althans mag, organiseren, waardoor de kans bestaat dat Estraede de additionele huur misloopt. De enige remedie hiervoor is naar het oordeel van de kantonrechter dat er een einde komt aan de huurovereenkomst tussen Estraede en Airsoft, zodat Estraede voor het gehuurde een andere huurder kan zoeken die wel inkomsten kan genereren. Gezien de aard en ernst van de situatie is het bovendien niet uitgesloten dat Estraede (en de andere huurders van De Uithof) imagoschade lijdt door de ontstane situatie. De gevorderde ontbinding zal daarom worden toegewezen. Dat hierdoor een aantal personeelsleden van Airsoft hun baan zullen verliezen, is natuurlijk schrijnend, maar geen omstandigheid die Airsoft aan Estraede kan tegenwerpen. De omstandigheid dat Airsoft (een bedrag) in het gehuurde heeft geïnvesteerd, is dat evenmin.
II. De gevolgen van de tekortkomingen en de ontbinding
A. De ontruiming van het gehuurde en gebruiksvergoeding
4.37.
Hiervoor is overwogen dat de huurkoopovereenkomst zal worden ontbonden. De gevorderde ontruiming zal daarom eveneens worden toegewezen, met dien verstande dat, mede vanwege de moeilijkheden als gevolg van coronacrisis, Airsoft een ontruimingstermijn zal worden gegund van twee weken na de betekening van dit vonnis. De door Estraede gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren zal evenwel worden afgewezen. De bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming vloeit reeds voort uit de artikelen 555 e.v. in verbinding met artikel 444 van het Wetboek van Rechtsvordering. Ook de gevorderde ontruimingskosten zullen worden afgewezen, nu op voorhand niet vaststaat dat Estraede die kosten dient te maken.
4.38.
De vordering omvat verder een vergoeding van schade bestaande uit gederfde huurinkomsten over de tijd dat de huurovereenkomst, indien niet ontbonden, zou hebben voortgeduurd (tot 31 augustus 2025). Over de periode na de ontbinding van de huurovereenkomst, is begroting van die schade op grond van de beschikbare gegevens echter op voorhand niet mogelijk. Daarom zal de kantonrechter ambtshalve wat dit deel van de schade betreft Airsoft veroordelen tot schadevergoeding op te maken bij staat. Nu in deze nader op te maken schadevergoeding reeds een gebruiksvergoeding (van € 4.840,- per maand) is verdisconteerd over de maanden na ontbinding tot het moment dat er een nieuwe huurder is gevonden, zal de gebruiksvergoeding – zoals opgenomen in onderdeel 2. (g) van rechtsoverweging 3.1. – worden afgewezen.
B. De huurbetalingsachterstand en de gevorderde boeterente
4.39.
Ook hiervoor is al overwogen dat vast is komen te staan dat Airsoft de huur niet tijdig en volledig aan Estraede heeft voldaan. De gevorderde huurbetalingsachterstand ten bedrage € 7.108,75 zal daarom worden toegewezen.
4.40.
Wat betreft de gevorderde boeterente is in artikel 23.2 van de algemene bepalingen opgenomen dat Airsoft een boete aan Estraede verbeurt als het verschuldigde bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan. Partijen twisten in dit kader over de vraag of de additionele huur (van maximaal € 1.815,-) verschuldigd is bij de aanvang van een nieuwe maand of, zoals Airsoft stelt, pas na een periode van zes maanden en na het versturen van een suppletienota door Estraede.
4.41.
Met Airsoft is de kantonrechter van oordeel dat de additionele huur pas verschuldigd is na het verstrijken van de periode van zes maanden én nadat Estraede voor deze additionele huur een suppletienota heeft verzonden aan Airsoft. In de huurovereenkomst is namelijk (expliciet) bepaald dat
“huurder zal verhuurder per zes maanden door middel van een schriftelijk (uit haar administratie volgend) overzicht informeren over de behaalde maandomzetten van de afgelopen 6 maanden”
en dat
“indien additionele verhogingen van toepassing zijn (…) verhuurder hiervoor een suppletienota aan huurder [zal] doen toekomen”.
4.42.
Omdat Estraede pas in juli 2020 een suppletienota heeft verzonden aan Airsoft, waarin zij de additionele huur over de periode van april tot en met juni 2019 en over de periode over januari tot en met juni 2020 (met uitzondering van april 2020) in rekening brengt, was Airsoft de additionele verhogingen pas op dat moment verschuldigd aan Estraede. Het staat als onweersproken vast dat Airsoft dat daarna ook tijdig (binnen 30 dagen na ontvangst van de nota) heeft gedaan. De gevorderde boeterente over de periode april tot en met juni 2019 (ad € 1.800,-) alsmede de boeterente over januari tot en met maart 2020 (ad € 1.800,-) zal daarom worden afgewezen.
4.43.
Dat is anders voor wat betreft de boeterente over de maanden april, mei en juni 2020. Toen heeft Airsoft een reguliere huur van respectievelijk € 1.210,-, € 1.210,- en € 1.966,25 betaald aan Estraede. Airsoft kwam echter geen recht op opschorting of huurprijsvermindering toe (zoals hiervoor is overwogen) en diende dus het volledige bedrag aan huur inclusief servicekosten (van € 3.781,25) te betalen aan Estraede. Omdat zij dat niet heeft gedaan, staat het vast dat Airsoft in de periode van april tot en met juni 2020 te weinig huur heeft voldaan aan Estraede. Over deze maanden is Airsoft daarom een boeterente verschuldigd. Het bedrag dat in dit verband zal worden toegewezen, begroot de kantonrechter op een bedrag van € 900,-. Toewijzing van een hoger bedrag aan boeterente acht de kantonrechter, gelet op de hoogte van de huurprijs en het feit dat Airsoft, los van de periode april tot en met juni 2020, altijd tijdig huur heeft betaald, buitenproportioneel en dus onredelijk.
4.44.
Tot slot zullen de eventueel toekomstig (na de inleidende dagvaarding) te verbeuren boetes worden afgewezen nu die niet bij voorbaat kunnen worden toegewezen. Op grond van artikel 6:92 lid 2 BW treedt daarnaast hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet. De gevorderde wettelijke rente over de boeterente is dus ook niet toewijsbaar en zal worden afgewezen.
C. De gevorderde contractuele boete, de vordering tot ongedaanmaking en de vordering om Estraede in het bezit te stellen van een keuringrapport
4.45.
Omdat de vordering tot ontruiming zal worden toegewezen, heeft Estraede geen belang meer bij de vordering tot ongedaanmaking (zoals uiteengezet onder rechtsoverweging 3.1 onderdeel 3.). De verplichting tot ontruiming omvat immers ook de verplichting van Airsoft om het gehuurde leeg en ontruimd aan Estraede op te leveren. Dit betekent – kort gezegd – dat Airsoft alle aan haar toebehorende zaken dient te verwijderen die zich in of op het gehuurde bevinden. Nu, zoals hiervoor is overwogen, verder niet is vast komen te staan dat Airsoft op het buitenterrein zonder toestemming van Estraede een aantal gebouwen, bouwwerken, een terras en vlonders heeft geplaatst, alsmede dat niet is vast komen te staan dat Airsoft zonder toestemming (of medeweten) van Estraede een talud heeft afgegraven en bomen heeft beschadigd, is Airsoft geen contractuele boete verschuldigd aan Estraede. Ook de gevorderde contractuele boete en de vordering tot ongedaanmaking worden daarom afgewezen. Datzelfde geldt voor de vordering zoals opgenomen onder rov. 3.1 onderdeel 4, nu de voorwaarde waaronder die vordering is ingesteld, niet is vervuld.
D. De buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente
4.46.
Tegen de door Estraede gevorderde buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 2.197,31 (15% van de hoofdsom ad € 8.008,75 plus € 996,- aan griffierecht) heeft Airsoft geen inhoudelijk verweer gevoerd. Die kosten worden dan ook, als onweersproken, toegewezen. Datzelfde geldt voor de gevorderde wettelijke rente over deze kosten.
E. De gevorderde kosten ter zake van vaststelling van aansprakelijkheid
4.47.
Tot slot heeft Estraede een bedrag gevorderd van € 4.096,35 ter zake van vaststelling van aansprakelijkheid. Deze kosten betreffen echter geen kosten voor de vaststelling van aansprakelijkheid, maar kosten die Estraede heeft gemaakt ter onderbouwing van haar stelling dat Airsoft tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst. Voor toewijzing van dergelijke kosten biedt artikel 6:96 lid 2 onderdeel b BW geen grond, zodat deze kosten zullen worden afgewezen.
F. Proceskosten
4.48.
Het bedrag aan forfaitaire proceskosten overstijgt het bedrag van € 2.197,31 (zoals genoemd onder rov 4.46.) niet. Aan de voorwaarde die Estraede heeft verbonden aan toewijzing van de proceskosten (zie rov 3.1 onder 5), is dus niet voldaan. De proceskosten zullen daarom worden afgewezen.
In reconventie
4.49.
Nu reeds in conventie is overwogen dat Airsoft geen recht toekomt op opschorting of huurprijsvermindering, zal de vordering in reconventie worden afgewezen.
4.50.
Wat betreft de proceskosten in reconventie ziet de kantonrechter voldoende aanleiding om deze kosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5
De beslissing
De kantonrechter
in conventie:
- ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot de door Airsoft van Estraede gehuurde bedrijfsruimte gelegen in het sportcomplex De Uithof aan de [adres] te [plaats] ;
- veroordeelt Airsoft om de gehuurde bedrijfsruimte, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden, respectievelijk bevindt, binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte der sleutels in lege en behoorlijke staat (conform het bepaalde in de algemene bepalingen) ter vrije beschikking van Estraede te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;
- veroordeelt Airsoft om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Estraede te voldoen:
( a) € 7.108,75 ter zake van achterstallige huur tot en met juni 2020;
( b) € 900,- ter zake van boeterente over de periode tot en met juli 2020;
( d) € 2.197,31 ter zake van de incasso- en proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding;
- veroordeelt Airsoft over de periode nadat de ontruiming heeft plaatsgevonden tot aan het moment dat Estraede het gehuurde aan een ander heeft verhuurd, echter ten laatste tot het moment waarop de huurovereenkomst contractueel zou eindigen, tot betaling aan Airsoft van een schadevergoeding, nader op te maken bij staat;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie:
- wijst de vordering af;
- compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
in conventie en in reconventie:
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Lensink, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 29 april 2021 in aanwezigheid van de griffier.