ECLI:NL:RBROT:2021:698
Rechtbank ROT — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/590558 / HA ZA 20-122
Vonnis van 3 februari 2021
in de zaak van
[naam eiser]
,
wonende te [woonplaats eiser] ,
eiser,
advocaat [NAAM]. R.A. van Rooijen te Amsterdam,
tegen
1. de vennootschap onder firma
STAD & LAND V.O.F.
,
gevestigd te Rotterdam,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
S&L B.V.
,
gevestigd te Rotterdam,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
R.J.D. VAN OPSTAL HOLDING B.V.
,
gevestigd te Schiedam,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
S.A. PUPER HOLDING B.V.
,
gevestigd te Dordrecht,
5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
TSP BEHEER B.V.
,
gevestigd te Dordrecht,
6. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
E.E. PUPER HOLDING B.V.
,
gevestigd te Dordrecht,
gedaagden,
advocaat [NAAM]. O.B. Zwijnenberg te Rotterdam.
Eiser zal hierna [naam eiser] genoemd worden. Gedaagden zullen hierna ieder afzonderlijk worden aangeduid als Stad & Land, S&L, Van Opstal Holding, S.A. Puper Holding, TSP Beheer en E.E. Puper Holding, en gezamenlijk als Stad & Land c.s.
1.
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 16 januari 2020, met producties 1 t/m 3;
de akte overlegging producties van [naam eiser] , met producties 4 t/m 14;
de conclusie van antwoord, met producties 1 t/m 6;
de conclusie van repliek;
de conclusie van dupliek, met productie 7;
de akte uitlating productie van [naam eiser] ;
de brief van de rechtbank van 16 september 2020 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
de akte overlegging nadere productie tevens houdende akte wijziging van eis van [naam eiser] , met productie 15;
de ten behoeve van de mondelinge behandeling overgelegde spreekaantekeningen van mr. [NAAM];
het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 30 november 2020;
de brief van mr. [NAAM]23 december 2020.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.
De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voor zover van belang - het volgende vast.
2.1.
Stad & Land is een bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars (hierna: NVM) aangesloten makelaar. S&L, Van Opstal Holding, S.A. Puper Holding, TSP Beheer en E.E. Puper Holding zijn de vennoten van Stad & Land.
2.2.
In augustus 2015 heeft [naam eiser] een woning gekocht aan de [adres] (hierna: de woning). [naam eiser] heeft de woning gekocht voor € 430.000,-.
2.3.
Stad & Land trad hierbij op als verkoopmakelaar namens de verkopers.
2.4.
Ten behoeve van de verkoop van de woning had Stad & Land een verkoopbrochure samengesteld en een advertentie op de website van Funda (hierna: Funda) geplaatst. De vraagprijs voor de woning was € 449.000,- In de verkoopbrochure werd als gebruiksoppervlakte woonfunctie van de woning een oppervlakte van 150 m2 vermeld.
2.5.
[naam eiser] heeft de woning op 3 september 2015 laten taxeren door R. van der Hart Makelaardij. Het taxatierapport van R. van der Hart Makelaardij gaat uit van de in de verkoopbrochure en de advertentie op Funda genoemde gebruiksoppervlakte wonen van 150 m2, overige inpandige ruimte van 15 m2, gebouw gebonden ruimte van 6 m2 en externe bergruimte van 8 m2. De woning werd door R. van der Hart Makelaardij getaxeerd op een marktwaarde van € 435.000,-.
2.6.
[naam eiser] heeft eind 2017 aan Makelaarskantoor o.g. b.v. G. Kok Hillegersberg de opdracht gegeven de woning te taxeren. In het taxatierapport van 7 december 2017 is de woning getaxeerd op een marktwaarde van € 525.000,-. Met betrekking tot de oppervlakten van de woning is in het taxatierapport onder meer vermeld dat de woning een gebruiksoppervlakte wonen heeft van 125 m2.
2.7.
[naam eiser] heeft de woning in december 2018 verkocht voor een prijs van € 535.000,-.
2.8.
[naam eiser] heeft Stad & Land bij brief van 7 november 2018 aansprakelijk gesteld voor de door hem geleden schade als gevolg van de onjuiste meting van de woning en het onjuist vermelden van de woonoppervlakte in de verkoopbrochure.
2.9.
Stad & Land heeft aansprakelijkheid van de hand gewezen.
2.10.
[naam eiser] heeft op 25 september 2020 NVM Makelaarskantoor G. Kok B.V. verzocht de marktwaarde van de woning in september 2015 vast te stellen. In het taxatierapport van 28 september 2020 is vermeld dat de woning een gebruiksoppervlakte wonen van 125 m2 heeft en dat de marktwaarde per de waardepeildatum € 400.000,- bedraagt.
3.
Het geschil
3.1.
[naam eiser] vordert - na eiswijziging - bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I) 	Primair:
hoofdelijke veroordeling van Stad & Land c.s. tot betaling aan [naam eiser] van een bedrag van € 78.500,- aan schade bestaande uit het bij de koop van de woning teveel betaalde boven de gebruikelijke verkoopprijs van vergelijkbare objecten, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
II) 	Subsidiair:
hoofdelijke veroordeling van Stad & Land c.s. tot betaling aan [naam eiser] van een bedrag van € 71.666,75 aan gederfde inkomsten, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
III) 	Meer subsidiair:
hoofdelijke veroordeling van Stad & Land c.s. tot betaling aan [naam eiser] van een bedrag van € 30.000,- te vermeerderen met de hypotheekrente vanaf de dag van aankoop van de woning tot aan de dag van verkoop van de woning aan schade, bestaande uit het bij de koop van de woning teveel betaalde boven de marktwaarde van de woning met inachtneming van een woon- c.q. gebruiksoppervlak van 125 m2, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
IV) 	Uiterst subsidiair:
hoofdelijke veroordeling van Stad & Land c.s. om aan [naam eiser] te voldoen een door de rechtbank op grond van artikel 6:97 BW geschat bedrag aan schade, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
V)	In alle gevallen:
met hoofdelijke veroordeling van Stad & Land c.s. in de kosten van de procedure, een vergoeding voor het salaris van de gemachtigde daaronder begrepen, de buitengerechtelijke kosten en nakosten.
3.2.
[naam eiser] heeft aan zijn vorderingen - kort samengevat - het volgende ten grondslag gelegd. Door een onjuist woonoppervlak te vermelden in de verkoopbrochure en advertentie heeft Stad & Land onrechtmatig gehandeld jegens [naam eiser] . [naam eiser] mocht op grond daarvan er immers van uitgaan dat de woning een woonoppervlak had van 150 m2 terwijl de woning in werkelijkheid slechts een woon/gebruiksoppervlak had van 125 m2. Stad & Land en haar vennoten zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de schade die [naam eiser] als gevolg daarvan heeft geleden.
3.3.
De conclusie van Stad & Land c.s. strekt tot afwijzing van de vorderingen van [naam eiser] , met veroordeling van [naam eiser] in de proceskosten, met nakosten en wettelijke rente. Stad & Land c.s. betwist dat zij onrechtmatig heeft gehandeld jegens [naam eiser] en dat [naam eiser] schade zou hebben geleden als gevolg van de door [naam eiser] gestelde onrechtmatige gedraging. Stad & Land c.s. heeft de juistheid van de berekening van de schade door [naam eiser] betwist en een beroep gedaan op eigen schuld van [naam eiser] (art. 6:101 BW).
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.
De beoordeling
4.1.
Centraal staan in dit geschil twee vragen: 1) heeft Stad & Land c.s. jegens [naam eiser] onrechtmatig gehandeld door in de verkoopinformatie op te nemen dat de woning een woonoppervlak van 150 m2 had?, en 2) heeft [naam eiser] hierdoor schade geleden en moet Stad & Land c.s. deze aan [naam eiser] vergoeden?
onrechtmatig handelen
4.2.
Tussen partijen staat vast dat in de verkoopbrochure en op de website van Funda een onjuiste gebruiksoppervlakte met woonfunctie van de woning (150 m2) vermeld heeft gestaan. Volgens Stad & Land c.s. levert dit in de gegeven omstandigheden geen onrechtmatig handelen van Stad & Land c.s. op, nu het netto oppervlak van de woning nagenoeg overeenstemt met het in de verkoopinformatie vermelde woonoppervlak. Stad & Land c.s. heeft in dit verband aangevoerd dat het netto oppervlak van de woning wordt gevormd door het woonoppervlak en de overige inpandige ruimte (de kelder) en dat dit in totaal 142,08 m2 is. Dat [naam eiser] is misleid of dat afbreuk is gedaan aan het vertrouwen dat hij op basis van de verkoopinformatie mocht hebben kan daarom, aldus Stad & Land c.s., niet worden aangenomen
4.3.
De rechtbank stelt het volgende voorop. Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens een aspirant-koper indien hij voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de te verkopen zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de aspirant-koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Tot de hiervoor bedoelde eigenschappen behoort in het algemeen de netto woon- of gebruiksoppervlakte van de woning (vgl. HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176).	Aspirant-kopers van woningen die door NVM-makelaars worden aangeboden mogen er in beginsel van uitgaan dat de in de verkoopinformatie vermelde gebruiksoppervlakte met woonfunctie is gemeten met inachtneming van de door de NVM met ingang van 1 september 2010 aan haar leden gegeven meetinstructie. Dat kan anders zijn als de aspirant-koper zou hebben moeten begrijpen dat de in de verkoopinformatie vermelde oppervlakte van de woning volgens een andere methode dan die instructie is gemeten of als de omstandigheden van het geval de aspirant-koper aanleiding hadden moeten geven de juistheid van de opgegeven oppervlakte te betwijfelen. De stelplicht en bewijslast ter zake van dit laatste rusten op de betrokken makelaar (HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176).
4.4.
Volgens het meetrapport dat Stad & Land c.s. heeft overgelegd, is de gebruiksoppervlakte met woonfunctie (hierna ook: het woonoppervlak) van de woning 125,34 m2. De overige inpandige ruimte (de kelder met een oppervlakte van 16,74 m2 ) wordt – terecht – niet meegerekend tot het woonoppervlak van de woning. De in de verkoopinformatie genoemde woonoppervlakte van 150 m2 wijkt (met bijna 25 m2) in meer dan geringe mate van het werkelijke woonoppervlak van de woning af. Naar het oordeel van de rechtbank heeft Stad & Land door het vermelden in de verkoopinformatie van het genoemd aanmerkelijk hoger woonoppervlak dan het werkelijke netto woonoppervlak van de woning, een onjuiste voorstelling van zaken gewekt bij [naam eiser] . [naam eiser] behoefde er niet op bedacht te zijn dat deze informatie onjuist was. Dat [naam eiser] de woning heeft bezichtigd doet daaraan niet af. Hij behoefde het woonoppervlak van de woning niet na te meten. Dat [naam eiser] bij zijn aankoopbeslissing werd bijgestaan door een aankoopmakelaar, is naar het oordeel van de rechtbank evenmin een omstandigheid die Stad & Land c.s. in haar voordeel kan inroepen. Als door haar niet weersproken staat vast dat de desbetreffende makelaar de woning niet heeft gezien en dat deze zijn bijstand alleen telefonisch heeft verleend. [naam eiser] was niet gehouden zijn makelaar te vragen de woning te inspecteren. Ook deze makelaar mocht afgaan op de juistheid van de in de verkoopbrochure opgegeven gebruiksoppervlakte met woonfunctie. De conclusie uit het voorgaande is dat het verstrekken van de onjuiste gebruiksoppervlakte met woonfunctie van de woning in de verkoopinformatie jegens [naam eiser] onrechtmatig is.
4.5.
Stad & Land c.s. heeft nog tot haar verweer aangevoerd dat in artikel 6.11 van de koopovereenkomst bepaald is dat een verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte van de woning geen van de partijen enig recht verleent. Dit verweer slaag niet. Die bepaling geldt immers alleen tussen [naam eiser] en de verkopers. Bovendien ziet deze bepaling op de over- of ondermaat van het gehele perceel en niet op het gebruiksoppervlak van de woning.
causaal verband en schade
4.6.
De rechtbank komt toe aan de vraag of [naam eiser] als gevolg van de onjuiste woonoppervlaktevermelding in de verkoopinformatie schade heeft geleden en wat die schade inhoudt.
4.7.
[naam eiser] heeft gesteld dat, indien de woonoppervlakte correct was vermeld, hij de woning niet zou hebben gekocht dan wel een lagere prijs zou hebben geboden. [naam eiser] heeft ter zitting ook nog verklaard dat hij zijn zoekopdracht op Funda had beperkt tot woningen die groter waren dan 125 m2, zodat de woning, indien op Funda juiste informatie over het woonoppervlak zou zijn vermeld, buiten zijn zichtveld zou zijn gebleven.
4.8.
Stad & Land c.s. heeft betwist dat causaal verband bestaat tussen de onjuiste vermelding van het woonoppervlak en de door [naam eiser] gestelde schade. Volgens Stad & Land c.s. had [naam eiser] de woning nimmer voor een lagere prijs kunnen kopen, omdat de verkopers niet bereid waren akkoord te gaan met een koopprijs lager dan € 430.000,-.
4.9.
De rechtbank oordeelt als volgt. Er mogen geen hoge eisen worden gesteld aan het bewijs van de aanwezigheid van causaal verband tussen de onjuiste vermelding van het woonoppervlak van de woning in de verkoopinformatie en de schade die daardoor door [naam eiser] is geleden. Het is immers Stad & Land die door de vermelding van de onjuiste informatie over het woonoppervlak in de verkoopbrochure en op Funda de situatie in het leven heeft geroepen dat niet meer valt vast te stellen hoe [naam eiser] zou hebben gehandeld als hij van de juiste stand van zaken op de hoogte zou zijn geweest. Het ligt in de rede en het is daarom voldoende aannemelijk dat het woonoppervlak in elk geval enige invloed heeft gehad op de beslissing van [naam eiser] om de woning voor de prijs die hij ervoor heeft betaald te kopen. De rechtbank acht, meer nog, aannemelijk dat als het juiste woonoppervlak was vermeld, [naam eiser] de woning in het geheel niet zou hebben gekocht, zoals hij heeft aangevoerd. Daarvoor zijn twee redenen. De eerste reden is dat redelijkerwijs verwacht mag worden dat [naam eiser] bij een juiste voorstelling van zaken op de woning niet evenveel zou hebben geboden als hij in werkelijkheid heeft gedaan. Tegelijkertijd is door Stad & Land c.s. aangevoerd dat de verkopers niet bereid waren hun huis voor minder dan € 430.000,- te verkopen. Tussen partijen zou dus geen overeenstemming zijn bereikt. De tweede reden die aannemelijk maakt dat [naam eiser] de woning niet zou hebben gekocht is dat hij heeft gesteld en Stad & Land c.s. niet heeft weersproken dat hij de woningen in zijn zoektocht filterde op een groter woonoppervlak dan 125 m2, zodat de woning niet in zijn blikveld zou zijn gekomen.
4.10.
[naam eiser] heeft gesteld dat zijn schade (primair) bestaat uit het te veel betaalde boven de gebruikelijke verkoopprijs van vergelijkbare objecten, dan wel (subsidiair) uit gederfde inkomsten, dan wel (meer subsidiair) uit het te veel betaalde boven de marktwaarde van de woning.
4.11.
De omvang van de schade dient te worden bepaald door vergelijking van de situatie waarin de koper verkeert, met de situatie waarin de koper zou hebben verkeerd wanneer de onrechtmatige gedraging achterwege zou zijn gebleven (zie ook HR 22 februari 2019, ECLI:NL:HR:2019:269, r.ov. 3.4.2). Bij de begroting van de schade kan niet worden uitgegaan van het aantal gemiste vierkante meters, nu de woning immers niet een woonoppervlak van 150 m2 zou hebben gehad wanneer het woonoppervlak correct was vermeld. Indien ervan wordt uitgegaan dat [naam eiser] de woning niet gekocht zou hebben bij een correcte vermelding van het woonoppervlak, hetgeen de rechtbank, zoals hiervoor overwogen, aannemelijk acht, kan de omvang van de schade - zoals door beide partijen ook is bepleit - worden vastgesteld op het verschil tussen de door [naam eiser] betaalde koopprijs en de marktwaarde van de woning destijds. Onder de marktwaarde zal dan moeten worden verstaan het geschatte bedrag waartegen de woning zou worden overgedragen tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken en niet onder dwang.
4.12.
Volgens Stad & Land c.s. heeft [naam eiser] geen schade geleden, omdat hij een marktconforme prijs heeft betaald voor de woning. Dit standpunt baseert Stad & Land c.s. onder meer op het taxatierapport van 3 september 2015.
4.13.
Stad & Land c.s. wordt in dit standpunt niet gevolgd. De taxateur die de woning op 3 september 2015 heeft getaxeerd, is immers uitgegaan van (de onjuiste) informatie uit de verkoopbrochure. Reeds om die reden kan het taxatierapport van 2015 niet dienen als onderbouwing voor de waarde van het pand ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Dat het taxatierapport NWWI gevalideerd is, maakt daarbij geen verschil. Stad & Land c.s. heeft voorts nog aangevoerd dat ook uit een vergelijking met andere woningen volgt dat [naam eiser] een marktconforme prijs heeft betaald. De rechtbank acht de door Stad & Land c.s. gegeven onderbouwing voor dit standpunt niet voldoende om te kunnen concluderen dat [naam eiser] een marktconforme prijs heeft betaald voor de woning. Hiervoor is een beoordeling van het door Stad & Land c.s. verschafte materiaal vereist die buiten de competentie van de rechtbank ligt. De rechtbank zal een deskundige benoemen om haar over de marktconforme prijs van de woning ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst te informeren.
4.14.
[naam eiser] heeft ter onderbouwing van zijn standpunt, dat de woning in september 2015 een marktwaarde had van € 400.000,-, het onder 2.10 vermelde taxatierapport van 28 september 2020 overgelegd. De juistheid van dit rapport heeft Stad & Land c.s. gemotiveerd betwist en dit rapport kan daarom niet als uitgangspunt dienen voor de bepaling van de marktwaarde van het pand ten tijde van de koopovereenkomst.
4.15.
De rechtbank oordeelt dat - om de vraag te kunnen beantwoorden of en welke schade [naam eiser] heeft geleden - het nodig is dat een deskundigenbericht wordt uitgebracht met betrekking tot de marktwaarde van de woning, waarbij als definitie van het begrip ‘marktwaarde’ de omschrijving van de slotzin van r.ov. 4.11 hiervoor wordt aangehouden. De rechtbank is daarom voornemens de volgende vragen voor te leggen aan de nog te benoemen deskundige:
Wat was de marktwaarde van de woning uitgaande van een woonoppervlak van 125,34 m2, gewaardeerd naar de stand van de woningmarkt in (de omgeving van) Rotterdam in augustus/september 2015? Wilt u hierbij rekening houden met de toestand waarin de woning op dat moment verkeerde? Wilt u in uw rapport ook vermelden op welke gronden u tot uw taxatie bent gekomen?
Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?
4.16.
Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige, alsook over de aan die deskundige voor te leggen vraagstelling. De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen. Het verdient de voorkeur dat partijen gezamenlijk een voorstel doen voor een te benoemen deskundige. Indien partijen daarover geen overeenstemming bereiken heeft het geen zin dat zij namen van deskundigen noemen, in dat geval zal de rechtbank zelf een deskundige kiezen.
4.17.
De rechtbank ziet aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de deskundige in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Het nog nader te bepalen voorschot zal door Stad & Land c.s. moeten worden betaald.
4.18.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5.
De beslissing
De rechtbank
5.1.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
3 maart 2021
voor het nemen van een akte door beide partijen over hetgeen is vermeld onder 4.16;
5.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.E. Molenaar en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. J.F. Koekebakker, rolrechter, op 3 februari 2021. [3085/3152]